广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初5565号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路183、185号。委托代理人：蔡计存，该行员工。委托代理人：谭乃忠，该行员工。被告：郑志勇，男，1990年9月27日生，汉族，户籍地:阳江市阳东区，经常居住地:阳江市阳东区，被告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路255号新乐苑小区E-12A房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行(以下简称农行江城支行)诉被告郑志勇、阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠、被告郑志勇到庭参加了诉讼，被告京源实业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告郑志勇、京源实业公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150100420）；二、被告郑志勇立即偿还尚欠借款本金194762.88元及利息795.28元（利息计至2019年8月14日止，从2019年8月15日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；三、被告京源实业公司承担连带保证责任；四、原告在处置被告郑志勇所有的坐落于阳江市××××号京源上景8幢1单元7层701房抵押物价款中优先受偿；五、两被告负担本案诉讼费。事实与理由：被告郑志勇因向被告京源实业公司购买坐落于阳江市××××号京源上景8幢1单元7层701房，于2015年7月23日在原告借个人住房贷款22.3万元，期限20年，年利率5.4%，还款方式为等额本息还款法，并用被告郑志勇所有的坐落于阳江市××××号京源上景8幢1单元7层701房的房地产作借款抵押及被告京源实业公司承担连带保证责任，且三方协商一致于2015年7月18日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150100420），于2015年8月24日在阳江市阳东区住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》[证号：粤房地预登阳东预押字第0300027157号]。原告于2015年7月23日依约借款22.3万元给被告郑志勇，被告郑志勇依约清偿了48期本息，偿还本金28237.12元、利息40738.3元,但自2019年7月24日至2019年8月16日止连续1期没有清偿本息，违反了合同的约定，同时被告京源实业公司违反了《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第16页第三十五条的约定，被告郑志勇尚欠借款本金194762.88元及利息795.28元（利息计至2019年8月14日止，从2019年8月15日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。原告多次上门催收无果，为了维护自身的合法权益，故向法院起诉，请法院判如所请。被告郑志勇辩称：原告诉请的事实无异议。但对原告的诉讼请求有异议，请求每个月分期偿还借款。被告京源实业公司向本院提供答辩状：一、不应解除合同，本案为个人住房贷款合同，贷款人应当给予借款人适当的宽限期限，被告郑志勇只尚欠一期本息，未构成根本违约，不应当解除合同。二、关于被告京源实业公司承担连带保证责任的问题。涉案房屋已经设立抵押预告登记，原告对处置涉案房地产依法享有优先受偿权，涉案抵押权已获得保障，京源实业公司不再承担连带清偿责任，仅应对借款承担处置抵押物后仍不足清偿部分承担阶段性连带保证责任。经审理查明：2015年6月15日，被告郑志勇因购买坐落于阳江市××××号京源上景8幢1单元7层701房房地产为由，向原告申请借款22.3万元，并于2015年7月18日与原告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150100420），约定以上述房地产提供抵押担保，其中合同主要约定如下：借款本金为22.3万元；借款期限为20年，自2015年7月18日至2035年7月17日；贷款利率：以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率确定年利率5.4%；还款方式：按月等额本息还款；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；违约责任：借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人于贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施；抵押担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；保证担保范围：包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证方式为阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止；等等。被告郑志勇在借款人（抵押人）一栏签字并盖指模确认；被告京源实业公司在合同的保证人一栏盖章确认；原告在合同的贷款人（抵押权人）一栏盖章确认。2015年7月23日，原告依约发放了借款22.3万元给被告郑志勇。借款发放后，被告郑志勇未按照约定还款，截至2019年8月14日止，尚欠借款本金194762.88元和利息795.28元。原告以被告郑志勇无按时足额偿还借款本息为由，向本院提起诉讼，请求如诉称。另查明，涉案房地产于2015年8月24日办理了权利人为原告的房地产预告抵押登记（证号：粤房地预登阳东预押字第0300027157号），但至今尚未取得不动产权利证，亦未办理正式的抵押登记手续。诉讼中，根据原告的诉讼保全申请，本院于2019年8月26日作出（2019）粤1702民初5565号民事裁定，裁定：查封被申请人郑志勇名下坐落于阳江市××（现为××）东城镇××中路××号京源上景8幢1单元7层701房房地产（产权证号：阳东预购字第0300028146号）。以上事实，有原告提供的被告身份证、户口簿、个人信贷业务申请表、不动产登记资料查询结果证明、广东省房地产预告登记证明、商品房买卖合同、借款凭证、《个人购房担保借款合同》、个人贷款凭证查询、账户流水、企业法人营业执照、企业机读档案登记资料、组织机构代码证、法人代表身份证、法人代表人证明书、上门催收图片等证据和庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告郑志勇、京源实业公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订《个人购房担保借款合同》，是各方的真实意思表示，原告与被告郑志勇之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告京源实业公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。签订上述合同后，原告已按合同的约定履行借款给被告郑志勇的义务，被告郑志勇亦应按合同的约定履行还款义务。但借款后，被告郑志勇只按约定偿还了部分到期借款本息，截至2019年8月14日止，尚欠借款本金194762.88元和利息795.28元，其行为已构成违约，依照《中华人共和国合同法》的规定及《个人购房担保借款合同》的约定，原告请求解除与被告郑志勇、京源实业公司签订的《个人购房担保借款合同》，并请求被告郑志勇偿还尚欠的借款本金194762.88元和利息795.28元（上述款项计至2019年8月14日止，从2019年8月15日起至清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于被告京源实业公司是否对被告郑志勇本案债务承担连带清偿责任的问题。《个人购房担保借款合同》明确约定，京源实业公司为本案债务作担保，保证方式为阶段性连带责任担保，保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。涉案房地产至今未办理权利人为原告的抵押登记手续，被告京源实业公司应对本案债务承担连带清偿债务，故原告请求被京源实业公司对被告郑志勇的本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告京源实业公司承担保证责任后，有权向被告郑志勇追偿。关于原告农行江城支行对被告郑志勇提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行江城支行就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然农行江城支行、郑志勇双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行江城支行、郑志勇双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，农行江城支行就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告京源实业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告郑志勇、阳江市京源实业发展有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120150100420）；二、限被告郑志勇在本判决发生法律效力之日起十日内付清尚欠的借款本金194762.88元和利息795.28元（上述款项计至2019年8月14日止，从2019年8月15日起至清偿日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市京源实业发展有限公司对上述判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市京源实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告郑志勇追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4211元、保全费2020元，合共6231元（原告已预交），由被告郑志勇、阳江市京源实业发展有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  关红英人民陪审员  刘金成二〇一九年十二月十八日法官助理姜虹书记员邹婷婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。×《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。