安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1523民初5868号 原告：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道268号 法定代表人：聂成，总经理。 委托诉讼代理人：何声颖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张靖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：陈少元，男,1953年1月20日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：詹晓兰，女，1963年6月5日生，汉族，住安徽省舒城县，系陈少元之妻。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司与被告陈少元物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒城县鹏基物业管理有限公司委托诉讼代理人何声颖、被告陈少元及其委托诉讼代理人詹晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年12月19日至2019年10月25日期间的物业综合服务费6370元；2、判令被告向原告支付逾期付款利息2327元（从逾期之日起按每日万分之六点五计算，暂从2015年12月19日计算至2019年10月25日，此后顺延计算至款清止）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告因拆迁安置位于舒城县房屋。2013年10月21日,舒城县建辉城市建设投资有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，聘用原告为该小区物业服务公司。原告并于2013年10月26日正式进驻该小区提供物业服务。合同约定了物业服务期限（2013年10月26日至2015年10月25日）、物业服务收费标准（高层住宅每平方米1.1元／月，低于原告向价格主管部门登记备案核准的收费标准）、物业服务内容与质量、违约责任等。其后2015年10月18日和2017年10月21日双方又相继续签协议，延长合作时间至2019年10月25日。原告依约提供物业管理服务，但被告却未按约定向原告支付物业综合服务费6370元。原告多次催要未果，遂诉讼来院。 被告陈少元辩称，前期服务协议也是被迫签订，回迁房按照1.2元标准收取物业费不合理，硬件和软件设施条件都不具备，收费标准应当与业主沟通，并提供相适应的的服务。诉请的物业费和利息过高，不能接受，且合同截止时间是2015年，超过诉讼时效，不应受理。1、原告物业公司提供的物业服务存在诸多问题，没有提供与其对等价值的服务，违约在先，被告未按期缴纳物业费，系行使不安抗辩权。存在问题：无门禁系统，他人随意出入，无安全保障；无可靠的能正常使用的消防设施系统，业主的人身及财产得不到保障；地下车库堆放各种杂物，不能正常停车；小区内电表箱、监控设施等人为破坏严重，无法正常使用隐患多；原告在没有通知情况下擅自断电停水，直接导致居民无法正常生活；违法违章收取公用车棚停车等费用；电梯、楼道小广告泛滥，卫生保洁不规范，没有正常管理，小区内脏乱差现象严重；2、原告在收取物业费时，不同住户收取的费用不同，有失公平公正。同类型的住宅收费单价并不相同，原告应按收费许可核定统一标准收费，本案诉状中要求按照每月每平方米建筑面积1.1元支付，但原告证据中显示按每月每平方米1.3元标准收取，在舒城县法院（2018）皖1523民初546号判决书中证实原告以前一直以每月每平方米1.2元标准收取，存在乱收费现象。依据《合同法》、《物业管理条例》相关规定及同案同判原则，六安市中院（2018）皖15民终801号民事判决书中，判决按照约定标准70%收费，即每月每平方米0.77元，服务质量不合格，存在过错才导致在原标准上核减了30%。故被告作为案涉小区同类业主和服务类型应当适用判决后所认定的物业费标准；3、原告诉称多次催要物业费无事实依据。因原告服务不到位，自身存在过错，才未及时收取。相反被告及小区内其他业主曾多次主动缴纳物业费，但原告已各种借口拒收；4、原告诉求逾期利息无事实与法律依据，因本案纠纷原告存在过错，未缴纳事出有因，故诉讼费应当由原告承担。请求驳回原告全部诉请。 本院经审理认定事实如下：被告陈少元系清溪园小区3幢703室业主，该小区未成立业主委员会。2013年10月21日原告舒城县鹏基物业管理有限公司与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，成为舒城县城关镇清溪园小区的物业服务公司。并分别在2015年10月18日、2017年10月21日相继续签协议，延长期限至2019年10月25日。合同中具体约定了物业服务收费标准，高层住宅每平方米1.1元/月，逾期不交每日加收2‰滞纳金。被告陈少元自2014年12月19日至2019年10月25日拖欠物业服务费6370（99.51㎡×1.1元/㎡×58.2月）未交。另查，舒城县价格主管部门核定高层收费标准为每月每平方1.3元。以上事实由原告提供的营业执照副本、被告身份信息、《前期物业服务合同》、《清溪园小区物业管理服务合同》、舒城县物价局批复的《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》、《安置房选房确认单》、业主手册以及当事人陈述等在卷佐证，足以认定。被告提供物业费收款凭证、图片及本院（2018）皖1523民初546号和六安市中院（2018）皖15民终801号民事判决书复印件证明原告收费标准不一致，原告物业存在服务不到位，经判决后物业费标准等，虽能够反映双方对物业服务瑕疵的有关争议，但与调整收费标准关联性不足，不宜作为该定案依据。 本院认为，原告具有从事物业服务的资质，通过公开招标进入清溪园小区进行物业服务工作，被告系该小区3幢703室的业主，双方签订的（前期）物业服务合同合法有效。被告自2014年12月19日至2019年10月25日物业服务费至今未交，已严重违反合同约定，应承担继续履行支付物业费责任；原告在物价主管部门核定标准范围内收费并无不当。鉴于物业服务事务的繁琐性和业主委员会的缺失，考虑原、被告对服务费用与质量瑕疵存在过争议，故酌按每月每平方米1元标准计算收取被告所欠物业费用，对原告支付滞纳金诉讼请求不宜支持。业主与物业公司之间系相互依存、相互监督的对立统一关系，物业争议双方均应本着互谅互让、友好协商，相互合作方能促进服务质量不断提高，使广大业主受益。过低的物业费既不能确保物业管理运行的基本成本要求，也严重影响物业服务的质量。物业费标准应当依照价格主管部门核定基本运行成本等确定收取，人民法院审理案件中仅在收费标准基础上，结合双方履行合同过错情况作个案调整，并非改变物业费收费标准。因双方对物业服务一直存在争议，故被告主张诉讼时效已过观点不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈少元于本判决生效之日起三日内给付原告舒城县鹏基物业管理有限公司2014年12月19日起至2019年10月25日期间的物业综合服务费5791.48元； 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告陈少元负担。 本判决为终审判决。 审判员  熊中生 二〇一九年十二月二十三日 书记员  汪良辰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。