辽宁省沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0111民初4471号 原告：张某某1。 委托诉讼代理人：张某某2。 委托诉讼代理人：张某。 被告：沈阳某某置业有限公司。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：郭某某。 原告张某某1与被告沈阳某某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年2月13日，本院作出（2018）辽0111民初4025号民事判决，沈阳某某置业有限公司不服提出上诉。2019年5月17日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终5741号民事裁定，撤销我院（2018）辽0111民初4025号民事判决，发回我院重审。我院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某1的委托诉讼代理人张某某2、张某，被告沈阳某某置业有限公司（以下简称悦通置业公司）的委托诉讼代理人郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给原告家重做、更换室内地热供暖管线，并保证供暖期室内温度达到国家标准；2.恢复因被告曾重新铺设地热管线给原告家损坏的地脚线、台板、瓷砖、护栏等共计5,000元；3.判令被告给付原告因重新铺设地热管线购买分水器花费的2,000元、采暖费15,900元（2012年11月1日至2018年3月31日）、物业费9,979.4元、违约金135301元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1001-10号1-13-3房屋，建筑面积105.21平方米，房屋价款为695275元。2012年9月30日，被告如期交房，原告收房并按约定交付了采暖费、物业费等费用，但收房当天原告发现房屋被淹，被告仅以免除半年物业费和赠送一张健身卡了结。到了采暖期，室内温度一直不达标，原告上报物业，被告不断的测温，但仍不达标。2016年9月被告给原告重新铺设了地热管线，但截止2017年年末温度还是不达标，且被告在给原告家重新铺设地热管线时原告家被损坏的地脚线、台板、瓷砖、护栏等至今还没有修复。原告进住后，由于被告的原因很长时间没有用上燃气，原告曾起诉被告，后双方达成协议。 某某置业公司辩称，根据原告要求于2016年9月给原告家重新铺设地热管线，双方就房屋地热问题已于2017年1月13日一次性解决，原告书面表示维修后温度达标，接受现金补偿5500元，本人对处理结果表示满意，不再追究恒大及物业公司的责任，被告于2017年8月7日给付原告现金补偿5500元。对于维修中厨房台板破损问题，被告同意更换但因订货原因目前尚未到货，如原告坚持立即更换，可按市场价给予赔偿。对于原告要求重做地热管线诉请，因2016年重做地热管线至原告起诉已经超过了两个供暖期，已不再保修范围，原告诉请没有法律依据，原告的其他诉讼请求违反双方事先达成的一次性解决承诺，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张某某1向本院提交《收款收据》一份，用以证明其为购买分水器花费2000元。悦通置业公司质证称，证据真实性有异议。经本院查证，该份《收款收据》并非交易发票，无法证实张某某1为购买分水器实际花费2000元，本院对于该证据的真实性不予认可，不予采信，对于张某某1主张的因购买分水器花费2000元的事实不予认定。2.某某置业公司向本院提交了《情况说明》一份，用以证明张某某1于2017年1月13日与某某置业公司就涉案房屋地热采暖维修问题的处理达成一致，维修后温度达标，张某某1已收到赔偿款5500元，双方纠纷已一次性解决。张伟乐质证称，情况说明不是本人签名，也不是家属签名，5500元已收到但不是赔偿款，维修后温度一直未达标。经本院查证，该份《情况说明》中业主署名处“张某某1”的笔迹与张某某1本人及其父张纪波的笔迹明显不一致，而根据天润热力供暖有限公司于2019年1月23日的测温显示，张某某1家西卧室温度为14℃、主卧室温度为17.5℃，依照《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》第二十九条规定，卧室、起居室（厅）温度不得低于18摄氏度，故可证明经维修后张某某1家室内温度仍未达标，因此可证实《情况说明》中所述的“维修后温度达标”“对处理结果表示满意”并非张某某1真实意思表示，亦不符合实际情况，本院对于《情况说明》所载的上述事实不予认定，而《情况说明》中载明的“自2012年收楼入住至今室内地热温度始终不达标”“造成地热不热原因为管路铺设不达标”构成悦通置业公司的自认，本院对该部分事实予以认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：张某某1与某某置业公司签订《商品房买卖合同》，双方约定由张某某1购买位于沈阳市苏家屯区某某某某XXXX-XX号X-XX-X精装修房屋一处，合同中第十四条约定，“供暖与进住当年政府规定采暖期相同，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由于出卖人原因造成的视为延期交楼。”2011年3月10日，张某某1向某某置业公司支付了全部购房款695275元，2012年9月30日，某某置业公司将房屋交付于张某某1，但在交付当日张某某1发现厨房的橱柜被淹，遂报修，某某公司随后予以维修。2012年采暖期间，张某某1发现室内地热供暖温度不达标，遂向悦通置业公司报修，此后双方就此问题持续协商，经双方确认，自2012年张伟乐入住以来地热温度始终不达标，原因在于管路铺设不达标。2016年9月，某某置业公司对涉案房屋重新铺设地热管线，此次铺设中，地热管线的进入方式与原有设计的进入方式相同，悦通置业公司仅做管线加密处理，由张某某1出资购买加密管线所需的分水器及地热管，在铺设过程中，张某某1家内原有的地脚线、台板、瓷砖、护栏等家具装饰材料被不同程度损坏，悦通置业公司此后未予以修复或补偿。2017年8月，某某置业公司向张某某支付5,500元作为赔偿。 本院认为，张某某1与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，且不具有合同无效事由，该合同已依法成立并生效，具有法律拘束力，双方均应依照约定诚实履行合同义务。某某置业公司向张某某1交付的房屋的供暖设施应当达到使用条件，但自2012年张某某1入住以来，涉案房屋的地热供暖设施无法正常使用，原因在于某某置业公司管路铺设不达标，某某置业公司虽曾予以维修，但经维修后仍未达到使用条件，某某置业公司已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。关于违约责任问题，因被告对于原告家地热管线铺设不达标，致使原告在供暖期无法居住，被告应参照同地块、同类型房屋租金价格向原告支付违约金，经本院询价，同地块、同类型房屋租金为1500-1600/月左右，本院按照每月1500元标准计算，自2012年的供暖期开始之日即2012年11月1日至2019年3月31日总计供暖时长为1050天，则违约金应为：52500元（1500元÷30天×1050天）。关于张某某1主张的其所支出的采暖费、物业费、购买分水器与地热管，以及某某置业公司在重新铺设地热管线所损坏的地脚线、台板、瓷砖、护栏等费用问题，本院认为，上述费用属于张某某1因地热供暖设施不符合使用条件而遭受的部分实际损失，而违约金属于订立合同的双方于事先约定的，在违约情形发生时，违约方应对守约方遭受的损失予以补偿，因此在守约方遭受的实际损失数额未明显超过违约金数额的情形下，二者不应同时主张，故本院对于张某某1关于违约金以外的费用的请求不予支持。关于张某某1请求某某置业公司为涉案房屋重做、更换室内地热供热管线的问题，本院认为，某某置业公司虽承担了违约金以补偿张某某1已遭受的损失，但涉案房屋作为买卖的标的物，其用途与性质仍需符合为买受人此后日常生活与居住的基本条件，因此悦通置业公司应当承担为涉案房屋重做、更换室内地热供热管线的合同义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十四条、《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，判决如下： 一、沈阳某某置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿张某某1违约金52500元； 二、沈阳某某1置业有限公司于本判决发生法律效力后三十日内为沈阳市苏家屯区某某某某XXXX-XX号X-XX-X号房屋重做、更换室内地热供暖管线至符合国家标准，沈阳某某置业有限公司逾期履行的，由张某某1自行重做、更换至符合国家标准，张某某1由此支出的费用由沈阳某某置业有限公司负担； 三、驳回张某某1其他诉讼请求。 案件受理费3664元，由张伟乐负担2551元、由沈阳某某置业有限公司负担1113元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 审 判 员  杨志宇 人民陪审员  王秋月 二〇一九年十二月四日 法官 助理  龚 会 书 记 员  于雪儿