辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15513号上诉人（原审原告）：臧小芳，女，1981年6月25日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孟哲，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁万祥置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白街27-1号。法定代表人：史志勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人臧小芳因与被上诉人辽宁万祥置业有限公司（以下简称“万祥公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初15325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。臧小芳上诉请求：1.撤销一审判决，支持一审诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担全部诉讼费用。庭审中，上诉人申请恢复一审最初诉讼请求，即：1.请求法院依法判令被告继续履行合同，协助原告办理位于沈阳市和平区长白街19-4号24门车库的房地产权属证书；2.判令被告给付逾期办理房地产权属证书违约金为2012年3月17日起至二审判决生效之日止，已付款日万分之一违约金。与其他提起诉讼的业主请求一致。事实和理由：一、一审法院认定事实错误,上诉人在一审中主张因被上诉人严重违约解除合同造成的车库市场差价损失应予赔偿。二、一审法院采信证据错误且适用法律错误,理应依据合同约定判令被上诉人向上诉人按总房款日万分之一违约金到实际解除合同之日期间计算支付违约金。三、一审程序错误。一审中在被告严重违约且暂无法实现产权登记的情况下，一审法官主动建议原告变更诉讼请求解除合同且未履行向原告明示解除合同风险及可向违约被告方要求惩罚性赔偿主张的程序性要求，此行为严重违反法定程序，严重侵害上诉人的诉权及合法权益的保障。万祥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判决。目前《商品房买卖合同》无法继续履行，被上诉人未能按照约定提交产权登记备案材料系客观原因所导致：工程竣工验收备案迟延导致提交产权登记备案材料迟延，沈阳市出台的新政策无实施细则导致案涉车位无法办理产权登记。上诉人二审变更诉讼请求，不符合法律程序，我方不同意变更。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。臧小芳向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告继续履行合同，协助原告办理位于沈阳市和平区长白街19-4号24门车库的房地产权属证书；2.判令被告给付逾期办理房地产权属证书违约金暂计至2018年9月10日为55,174.4元（按每日23.3元计算，从2012年3月17日起至判决确定给付之日止）；3.案件受理费由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2010年3月30日就位于沈阳市和平区长白街19-4号24门车库签订的商品房买卖合同；2.被告返还购房款233,000元；3.被告赔偿损失109,313元，其中包括逾期办理房地产权属证书违约金从2010年3月27日至庭审之日为79,313元及重新购置车库差价30,000元；4.被告给付维修基金1,087元；5.被告协助办理退契税手续；6.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2010年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区长白街19-4号24门，建筑面积18.9平方米的地下一层车库，总价款233,000元。出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付购车库款233,000元，被告于2010年3月27日交付涉诉车库。原告分别于2013年10月28日、2016年3月8日缴纳11,273.42元契税和1,087元维修基金。另查明，2016年11月21日沈阳市人民政府办公厅印发《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》，第十一条规定对于已办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或已完工入住的项目，本着“谁主张、谁举证”的原则，由业主自愿申请，在经过法律、公证等方式确定非人防部分地下停车位所有权关系清晰、无争议的基础上，补缴相应的土地出让价款，按规定程序办理停车位不动产登记手续。补缴土地出让价款的标准及具体办理程序另行规定。2018年10月19日，被告完成涉诉房屋建筑面积测算审核，产权登记机关未受理需由出卖人提供的备案材料。再查明，涉诉车库于2010年3月30日备案在原告名下，建筑面积46.01平方米。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已交付全部车库款，被告于2010年3月27日交付涉诉车库，按照合同约定被告应于2012年3月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但被告直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，系违约行为。因政府出台新法规，现双方未能实现合同约定的办理权属登记的目的，系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力，故被告对此不应承担民事责任，但《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》系2016年11月21日出台，被告直至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，故被告延迟期间亦应承担违约责任。现原告要求解除商品房买卖合同、返还购房款，被告表示同意，予以确认。关于原告主张的逾期办证违约金，因原告要求解除合同，故对于该项诉求不予支持。关于原告主张的重新购置车库差价款30,000元，庭审中原告表示“2010年我有一个朋友当时购买车位15万元，2019年我这个朋友把车位卖了，卖了18万元，涨了3万元，我也按3万元主张车库的差价。我准备再购置车库，可能在这个小区或临近的小区内，即使不能办证我也愿意……”，根据庭审陈述和举证情况，原告该项主张无事实及法律依据，不予支持。关于原告主张的其交纳的契税退费手续办理问题，应由被告协助原告办理退费事项。原告请求被告承担交纳的维修基金1,087元，因被告的违约行为导致原告该损失，被告应承担给原告造成的该项损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告臧小芳与被告辽宁万祥置业有限公司于2010年3月30日就位于沈阳市和平区长白街19-4号24门车库签订的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁万祥置业有限公司于判决生效后十五日内返还原告臧小芳车库款233,000元；原告臧小芳于收到该款项后十日内将沈阳市和平区长白街19-4号24门车库腾空返还被告并协助被告办理撤销商品房合同备案手续；三、被告辽宁万祥置业有限公司于判决生效后十五日内给付原告臧小芳维修基金1087元；四、被告辽宁万祥置业有限公司于判决生效后十五日内协助原告臧小芳办理契税退费事项；五、驳回原告其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的利息。案件受理费6451元，由原告臧小芳负担2054元，由被告辽宁万祥置业有限公司负担4397元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了沈阳远洋天地车位使用权买卖合同、收款收据1张、车库实际装修照片，证明价值损失和装修费用。被上诉人均不予认可。本院对上诉人提供的上述证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于对上诉人臧小芳的上诉请求如何认定的问题。鉴于上诉人在一审中最初的起诉请求为要求判令被上诉人万祥公司继续履行与其签订的地下车库买卖合同，协助办证并给付逾期办证违约金。一审中臧小芳虽然变更诉讼请求为解除合同，返还购房款及相关费用并赔偿损失，但在上诉期间又再次将上诉请求变更为一审最初的起诉请求，尽管被上诉人万祥公司对此不予认可，但为减少当事人诉累，本院对于上诉人的变更上诉请求内容予以采纳，并在此基础上进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人臧小芳与被上诉人万祥公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。万祥公司未按照合同约定的期限履行将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案的义务，应当承担相应的违约责任。关于万祥公司承担违约责任的认定问题。依照涉诉地下车库买卖合同中的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人按日支付已付房价款万分之一的违约金。”万祥公司应于2012年3月16日前将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，但其至2018年10月19日才完成涉诉房屋面积测算审核，应承担该期间的违约责任。而由于沈阳市政府出台《沈阳市建筑物配建地下停车位建设用地及不动产登记管理办法》，对已办理建筑工程施工许可证、商品房预售许可证或已完工入住的项目的停车位不动产登记作出了新规定，但尚未出台补缴土地出让价款的标准及具体办理程序，导致案涉车库产权登记暂无法办理。此情况并非由于万祥公司原因导致，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，一审法院经多方调查，认定本案存在不可抗力因素，并无明显不当之处。因此，万祥公司应按合同约定向上诉人承担给付逾期办证违约金的违约责任，计算违约金的期间应为2012年3月17日至2018年11月30日，违约金为57,062元（233,000元×0.1‰×2449天）。综上所述，臧小芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初15325号民事判决；二、辽宁万祥置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付臧小芳违约金57,062元；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6451元，由臧小芳负担5224元，辽宁万祥置业有限公司负担1227元；二审案件受理费6451元，由臧小芳负担5224元，辽宁万祥置业有限公司负担1227元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一九年十二月十一日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。