福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初842号 原告：福建东百物业管理有限公司，住所地福州市八一七北路84号。统一社会信用代码950100154438742D。 法定代表人：**，职务总经理。 委托诉讼代理人：郑海燕，系公司职员。 被告：喻林征，男，1973年11月30日，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告福建东百物业管理有限公司（以下简称东百物业公司）与被告喻林征物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后于2018年9月14日作出（2018）闽0103民初3145号民事判决。喻林征不服判决提起上诉。2019年1月4日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终10300号民事裁定，将本案发回重审。发回重审后，由本院审判员王道锦担任审判长，与人民陪审员时湘闽、施厦另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东百物业公司的委托诉讼代理人郑海燕及被告喻林征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东百物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令喻林征立即向东百物业公司支付拖欠的2017年7月至2017年9月7日止的物业管理费1898.33元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百物业公司支付自2017年6月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年8月6日为506.05元，两项共计2404.38元；2.判令喻林征立即向东百物业公司支付拖欠的2017年３月至2017年9月的水、电费5325.37元，并按逾期付款金额的日万分之七向东百物业公司支付自2017年3月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年8月6日为1364.75元，两项共计6690.12元；3.判令喻林征立即向东百物业公司支付违约金2550元。事实和理由：2016年10月21日，东百物业公司与喻林征签订了《物业服务合同》，约定：东百物业公司为喻林征在的租赁场地提供物业服务；物业管理费按每月850元计，喻林征应于每月25日前向东百物业公司支付次月费用；水费按每吨3.7元计，电费按每度1.35元计，喻林征应在收到东百物业公司的缴费通知书三日内向东百物业公司缴纳；如逾期缴纳本合同约定款项的，每逾期一日应按未付款项总额的千分之三向东百物业公司支付违约金；超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，东百物业公司有权提前解除本合同，没收喻林征缴纳的履约保证金及要求喻林征支付相当于月综合管理费3倍的违约金；因喻林征违约双方因合同履行发生争议的，均可向物业所在地有管辖权人民法院提起诉讼。喻林征于2017年3月起开始欠缴物业费、电费等费用，经东百物业公司工作人员多次以电话、函件等形式催缴，仍拒不支付欠缴的费用。同时，东百物业公司于2017年9月7日向其寄送解除物业服务合同的通知书，东百物业公司、喻林征之间的《物业服务合同》因此提前终止。在合同终止后，喻林征至今仍未补缴欠款。东百物业公司认为，喻林征拒不支付拖欠的物业费等费用的行为已构成根本违约，严重侵害东百物业公司的合法权益，东百物业公司有权根据双方物业合同的约定，要求喻林征支付拖欠的物业费及逾期违约金。 喻林征辩称，对《物业服务合同》不予认可，该合同是被东百元洪招商部门和陈圣勇欺骗的情况下签署的。关于物业水电费，其经营的店铺在2017年7月份就已经关门撤场，且2017年8月份东百元洪又将喻林征所租店面租赁给他人，所以2017年8月份之后的物业及水电费不该由喻林征承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证和当事人陈述，本院对事实作如下认定： 2016年10月21日，喻林征作为商铺承租使用人（乙方）直接与物业管理人，即东百物业公司（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定：第一条、物业基本情况，物业坐落位置为（下称“讼争商铺”），计费面积17平方米；第三条、综合物业管理费、公用事业费及其他相关费用：1、综合物业管理费1.1综合物业管理费每月每平方米50元，每月合计为850元；……1.3综合物业管理费自计费日开始计收。综合物业管理费及其他应由乙方支付的费用，除另有约定外，均按计费面积计价。2016年12月9日为乙方计费日，并以每壹个日历月为一个缴费期，首期综合物业管理费应于计费日前五天内支付；此后，乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用；2、公用事业费用：乙方独立计量并承担租赁范围内发生的水、电、煤气等费用，以上统一称为公用事业费用，按以下约定处理：水费按每吨3.7（含损耗）元计、电费按每度1.35元（含损耗）计，煤气按每立方3.9元（含损耗）计。甲方负责安装独立的水、电表，具体水电以甲方提供的数据为准，按实计价；若乙方有异议的，双方可另行核实，但乙方必须在收到甲方的缴费通知三日内提出，否则视为乙方认可甲方提供的数据及费用。乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方缴纳，合同期内乙方不得以任何理由拖延交纳该费用……；第七条合同终止：1、本合同因下列原因而自动终止：（1）双方协商一致终止本合同；（20）《房屋租赁合同》期满；（3）《房屋租赁合同》因任何原因提前解除的。2、本合同终止后，双方应结清本合同项下的相关费用。若因乙方原因导致《房屋租赁合同》提前解除而使本合同自动终止的，乙方还应按本合同第八条第3款约定承担违约责任。第八条……2、乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金；超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除本合同。3、因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方支付相当于月综合管理费叁倍的违约金及赔偿因此给甲方造成的损失。上述合同签订之后，喻林征依约使用承租的商铺。 2017年8月20日，东百物业公司按《物业服务合同》上喻林征所留的地址向喻林征寄送《催款通知函》，内容：“我司于2017年04月起发函、电话通知要求你方缴清所欠综合物业管理费等及其他相关费用（含2017年6月-2017年8月物业管理费、2017年3月-2017年8月水费、电费），共计人民币6282.27元……望你方在收到本函件后即时付清欠款……”该邮件于2017年8月21日因“电联拒收”原因被退回。 2017年9月7日，东百物业公司按《物业服务合同》上喻林征所留的地址向喻林征邮寄发出解除物业服务合同通知,因“电联不在指定地址”、“电联不要，指定地点”等原因，邮件于2017年9月12日被退回。 另查明，福建东百元洪购物广场有限公司与喻林征于2016年10月21日签订了《房屋租赁合同》，约定喻林征向东百元洪公司承租位于福州市台江区店铺，租赁期限自2016年11月9日至2019年12月8日止。后福建东百元洪购物广场有限公司就履行上述《房屋租赁合同》产生的纠纷提起诉讼，经生效裁判文书认定，喻林征构成违约，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除。庭审中，东百物业公司与喻林征确认该《房屋租赁合同》即为本案案涉《物业服务合同》中所约定《房屋租赁合同》。 本院认为，东百物业公司与喻林征双方签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。喻林征作为具备完全民事行为能力的成年人，亲自在讼争合同上签字确认，应认定其对《物业服务合同》项下的权利义务以及产生的法律后果是明知的，故其辩称其系受案外人陈圣勇及东百元洪招商部门的欺骗，合同并非真实意思表示的主张不能成立，不应予以采信。喻林征承租使用讼争商铺，实际享有东百物业公司提供的物业管理服务，应当向东百物业公司支付物业费。2017年9月7日，东百物业公司向喻林征寄送解除合同通知，同时经生效裁判文书确认，因喻林征违约，其与福建东百元洪购物广场有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年9月12日解除，为此喻林征应向东百物业公司支付物业费至合同终止之日止。对于合同终止时间，依据《物业服务合同》第七条第1款第（3）项约定，《房屋租赁合同》因任何原因解除的，《物业服务合同》自动终止。同时《物业服务合同》第八条第2款约定，乙方逾期15天未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除合同。东百物业公司主张喻林征自2017年3月起未支付物业费，而喻林征未提供相反证据予以反驳，故对东百物业公司的主张本院予以采纳。2017年9月7日，东百物业公司按喻林征在合同中所留地址向喻林征寄送《解除合同通知》，但因电联喻林征不要而于2017年9月12日邮件被退回，应视为该《解除合同通知书》已送达喻林征，《物业服务合同》于送达之日解除。因《物业服务合同》解除时间与约定终止情形成就的时间一致，故本院确定双方签订的《物业服务合同》的权利义务于2017年9月12日终止，东百物业公司诉请喻林征按照每月每平方米50元的标准向其支付2017年7月至2017年9月7日止的物业管理费1898.33元，符合双方合同的约定，应予以支持。《物业服务合同》第八条第2款之约定，喻林征逾期支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。在东百物业公司未举证证明还存在其他损失的情况下，要求喻林征每日按逾期付款金额的日万分之七标准向其支付逾期付款违约金，标准略高。综合在案情况，应依法对违约金的计算标准予以调整，即按照年利率24%计算。根据《物业服务合同》第三条约定“乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用”，喻林征逾期支付物业费的违约金应以各月所欠金额为基数，按照年利率24%的标准，自每月的26日起，逐笔累计算至喻林征实际付清费用之日止。根据《物业服务合同》第三条第2款第三项约定，具体水电费以东百物业公司提供的数据为准，喻林征有异议的须在收到缴费通知书三日内提出，否则视为认可东百物业公司提供的数据及费用。东百物业公司于2017年8月20日向喻林征寄送《催款通知函》，但因喻林征拒收而于次日被退回，应以邮件退回之日视为送达。喻林征未按约定在三天内提出异议，故对喻林征应按东百物业公司向其寄送《催款通知函》确定的2017年3月至2017年8月期间的水电费数额3732.27元（6282.27元-850元×3）履行支付义务。喻林征未按约定履行支付水电费义务，应按上述年利率24%，自收到缴费通知书三日后即自2017年8月25日起支付逾期付款违约金。对东百物业公司主张的水电费金额超出本院确认部分，因其未提供证据证明已实际提供给喻林征或已由其代缴，本院不予支持。无论《物业服务合同》是基于合同解除或《房屋租赁合同》提前解除，均是基于喻林征的违约行为，东百物业公司根据《物业服务合同》第七条第2款及第八条第3款约定，要求喻林征承担每月物业管理费金额叁倍的违约金2550元的诉讼请求，于法有据，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、喻林征应于本判决生效之日起十日内向福建东百物业管理有限公司支付2017年7月至2017年9月7日止的物业管理费1898.33元及逾期支付物业管理费违约金(其中7月的物业管理费850元的违约金自2017年6月26日起计算、8月的物业管理费850元的违约金自2017年7月26日起计算、9月的物业管理费198.33元的违约金自2017年8月26日起计算，均按照年利率24%的标准计算至实际缴纳该月物业管理费之日止)； 二、喻林征应于本判决生效之日起十日内向福建东百物业管理有限公司支付2017年3月至2017年8月止的水电费3732.27元及逾期支付水电费违约金(以3732.27元为基数，按照年利率24%的标准，自2017年8月25日起计算至实际缴纳之日止)； 三、喻林征应于本判决生效之日起十日内向福建东百物业管理有限公司支付违约金2550元； 四、驳回福建东百物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费91元，由喻林征负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  施 厦 人民陪审员  时湘闽 二〇一九年十二月三十日 法官助理魏哲 书记员林小玲 附本案相关法律法规： 附： 一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。