安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初7605号原告（反诉被告）:张计果,男,1988年3月15日出生,汉族,住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：赵贺义，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。被告（反诉原告）:潘鲲龙,男,1988年11月28日出生,汉族,安徽省芜湖市镜湖区号.委托诉讼代理人：许兴凤，安徽申腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周致远，安徽申腾律师事务所律师。原告张计果诉被告潘鲲龙房屋租赁合同纠纷案及反诉原告潘鲲龙诉反诉被告张计果企业转让合同纠纷案，本院分别于2019年11月11日、2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告张计果及其委托诉讼代理人赵贺义，被告潘鲲龙及其委托诉讼代理人许兴凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张计果向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的店面转租合同;二、判令被告返还原告转让金10万元;三、判令被告支付原告违约金2万元;四、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中原告将第一项诉请变更为：确认原被告之间签订的店面转租协议无效事实和理由：2019年9月28日,原、被告签订《店面转让协议书》,约定原告转租被告承租的位于芜湖市澳然天成商业街39栋204号店铺,租赁期至2020年7月31日,月租金15元/平方米,乙方在合同签订时先支付甲方转让金10万元。协议约定如果由于甲方原因导致转让中止,甲方承担违约责任,并向乙方支付违约2万元。合同签订后，原告向被告支付转让金10万元,在原告去办理经营许可证时，才得知被告与案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司（以下简称华强旅游公司）签订的《房屋租赁合同》中约定被告不得擅自将承租房屋全部或部分转租,致使原告无法办理工商登记。后原告联系案外人华强旅游公司，对方明确不予认可转租合同。根据相关司法解释，其转租行为无效。潘鲲龙辩称：解除合同有两个条件，一个是约定解除，一个是法定解除，而本案双方没有约定解除事项，同时也不符合法定的被告根本违约解除条件。1、原被告双方所签订的店面转让协议书是一个独资企业的出售转让合同，原告与被告并不是租赁关系。被告方享有对案外人华强公司的租赁权，这部分权利在期限内让与原告。原告明知被告租期是到2020年7月31日，也知道约定的租金金额，原告在签订合同时被告已向其出示了租赁合同。通过原告诉状以及双方的协议中均可以看出，其中约定了以后的每年定期交纳的租金和相关水电费和其他费用都是由原告继续代替被告向华强公司交纳，因此租赁合同原告是知晓的，而且合同上也明确约定的。原告在诉状中称，由于被告与案外人约定的不能转租导致不能办工商登记，事实上被告在举证中及反诉中已经举证证明了原被告于2019年9月29日，被告协助原告办理了工商登记手续，于2019年的10月7日办理了卫生许可证的，不存在导致原告无法办理工商登记和相关证件的手续。被告与华强旅游公司所签订的不得转租，只是案外人对被告的租赁房屋的管理行为，并不影响原告与被告履行转让企业转让合同的效力性规定。事实上原告已经认可了原被告双方的协议书是有效的，如果认为无效就不可能诉请解除合同的。2、被告与他方的合同，不影响原被告双方的协议的履行，也不存在被告根本违约，显然不能达到其解除合同的目的。3、原、被告签订《店面转让协议书》合法有效，如因华强旅游公司的原因导致原告不能正常经营，则被告应承担违约责任，但不影响《店面转让协议书》的效力。同时，原告也一直在正常经营，并未受到任何干扰。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告潘鲲龙向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告张计果立即给付所欠原告转让费35000元，并承担以135000元为基数按每日千分之一的标准自2019年11月7日起至实际履行完毕之日期间的违约金；2、本案的诉讼费，由反诉被告张计果承担。事实与理由：2015年9月28日反诉原告潘昆龙与反诉被告张计果双方签订了一份店面转让协议书，约定反诉原告潘鲲龙将位于芜湖市奥然天城商业街39栋204号店铺企业（芜湖年轮信息技术服务部）转让给反诉被告。转让后店铺现有的装修、装饰以及所有的设备全部归反诉被告所有，总转让费为人民币135000元。在签订协议时支付10万元，在所有的过户手续后支付35000元，并约定逾期支付每日要向转让方承担转让费的1‰的违约金。反诉被告张计果分几次时至2019年10月29日累计支付了10万元。之后，反诉原告潘昆龙协助反诉被告于2019年9月29日办理了企业营业执照的变更手续，2019年11月7日办理了卫生许可证的变更，至此相关变更手续完成。按双方协议的约定，反诉被告张计果应及时给付所欠的转让费35000元，但反诉被告以各种理由推诿至今未付。反诉被告张计果辩称：反诉原告与反诉被告签订的店面转让协议实为房屋转租关系，并不是反诉原告所称的店面一个转让。直至今天经营影咖所需要的放映许可证、文化放映许可证及食品经营许可证均未能办成。反诉被告所称的变更手续已完成，与事实不符。案外人华强旅游投资开发公司并不认可转租合同。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同的规定，应当认定转租合同无效。原告（反诉被告）为证明其诉请和抗辩主张，向本院提交如下证据：1、原、被告身份证复印，证明原、被告的诉讼主体适格。被告无异议。2、《房屋租赁合同》、微信聊天记录，证明被告故意隐瞒合同中关于涉案房屋不能转租的事实。被告质证意见：被告与华强旅游公司合同的真实性没有异议，该合同在签订店面转让协议的时，原告方知晓并看到了合同，被告没有隐瞒转租事实。即便合同约定被告与案外人不能转租的合同，也不影响原被告双方所签订的店面转让合同的效力。3、《店面转让协议》及转账凭，证明原告因被告故意欺骗与被告签订店面转让协议，并且支付给被告转让金10万元的事实。被告质证意见：店面转让合同是2019年9月28日签订的，被告没有隐瞒转租事实。即便被告与案外人约定不能转租，也不影响原被告双方所签订的店面转让合同的效力，双方签订的店面协议是合法有效的，不违反相关规定。5、电话录音，证明原出租人不认可转租合同的事实。被告质证意见：华强公司约定不能转租不影响原告使用房屋，不影响原告对店面的使用。只有案外人享有解除权，协议是合法有效的。被告（反诉原告）为证明其抗辩和反诉主张，向本院提交如下证据：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格。原告无异议。2、店面转让协议书，证明双方签订的店面及企业整体转让的协议，对双方权利与义务的约定。原告质证意见：真实性无异议，但不具有合法性。3、企业基本注册信息、企业登记变更、财产转让协议，证明双方签订协议后，对该企业股权等进行登记、变更、转让。4、卫生许可证，证明2019年11月7日，卫生许可证变更完成。原告质证意见：对第3、4组证据的三性无异议，但是达不到反诉原告的证明目的，其相关手续必须得具备有文化发行许可证。对财产转让协议的真实性无异议，但达不到其证明目的，因转租影咖及设备是转租合同里面约定的。5、原告经营的美团评论及原告发朋友圈营业图，证明原告在正常营业。原告质证意见：原告的宣传没有体现发布时间，不能证明原告现在还在经营，用户的评论只是消费后的评论，不能证实评论是当时消费后的及时评论。经庭举证、审质证：原告提供的证据1、2、3、4、5,被告提供的证据1、2、3、4、5，上述证据具有合法性、客观性、关联性，其对相关案件事实的证明效力本院均予以认定。根据以上认定的证据并结合双方当事人的陈述，本院查明如下法律事实：2019年9月28日,张计果（顶让方）与潘鲲龙（转让方）签订一份《店面转让协议书》,约定：1、潘鲲龙将位于芜湖市澳然天成商业街39栋204号店铺（芜湖年轮信息技术服务部）转让给张计果使用,并保证张计果同等享有潘鲲龙原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；2、潘鲲龙已签订了租赁合同，租赁期至2020年7月31日止，月租金15元/平方米，被半年交一次；店铺转让给张计果后，张计果同意代替潘鲲龙履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；3、转让后店铺现有的装修、装饰以及所有的设备全部归张计果所有，转让金额为135000元，在签订协议时支付10万元，在所有的过户手续完善后，张计果再支付35000元；4、潘鲲龙协助办理该店铺的公司营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续；5、如张计果逾期支付转让金，每日要向潘鲲龙支付转让金的1‰的违约金，如果由于潘鲲龙原因导致转让中止,潘鲲龙承担违约责任,并向张计果支付违约2万元。协议书签订后，张计果分几次共计支付转让金10万元。潘昆龙于2019年9月29日协助张计果办理了企业营业执照的变更手续，2019年11月7日协助办理了卫生许可证的变更登记。另查明：2017年7月18日，潘鲲龙与案外人华强旅游公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期期自2017年8月1日起至2020年7月31日止，并约定潘鲲龙不得擅自将承租房屋全部或部分转租。本院认为：（一）本诉部分。依法成立的合同受法律保护。2019年9月28日,张计果与潘鲲龙签订的《店面转让协议书》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。依据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，从《店面转让协议书》载明的内容看，张计果对《房屋租赁合同》的存在及其内容是明知的，张计果主张其在合同签订后,才得知潘鲲龙与案外人华强旅游公司签订了《房屋租赁合同》，不符合客观事实。张计果以潘鲲龙与案外人华强旅游公司签订《房屋租赁合同》中约定潘鲲龙不得擅自将承租房屋全部或部分转租为由诉请《店面转让协议书》无效及潘鲲龙返还张计果转让金10万元并支付违约金2万元。首先，案涉《房屋租赁合同》中约定潘鲲龙不得擅自将承租房屋全部或部分转租，该项约定是潘鲲龙与华强旅游公司之间的内部约定，并不影响张计果与潘鲲龙签订的《店面转让协议书》的效力和实际履行，其次，张计果也未提供证据证明因《房屋租赁合同》的存在影响其正常经营，故张计果的上述诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）反诉部分。1、反诉原告潘鲲龙主张张计果立即给付所欠原告转让费人民币35000元，并承担以135000元为基数按每日千分之一的标准自2019年11月7日起至实际履行完毕之日期间的违约金，本案中，张计果与潘鲲龙签订的《店面转让协议书》约定，潘鲲龙协助办理该店铺的公司营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，如张计果逾期支付转让金，每日要向潘鲲龙支付转让金的1‰的违约金，现潘鲲龙已于2019年11月7日协助张计果办理了该案涉店铺的公司营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，按约张计果应于2019年11月8日支付潘鲲龙剩余店面转让费35000元，故，潘鲲龙诉请张计果支付转让费35000元，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。因张计果未按期支付转让费已构成违约，张计果应按约向潘鲲龙支付违约金。违约金应以欠付的转让费35000元为基数，鉴于双方约定的每日支付转让金的1‰的违约金过高，本院核定张计果自2019年11月8日起以35000元为基数按月2％的标准支付潘鲲龙违约金至上述款项付清日止，对潘鲲龙诉请中超出部分不予支持。对张计果抗辩经营影咖所需要的放映许可证、文化放映许可证及食品经营许可证至今未能办成，潘鲲龙所称的变更手续已完成与事实不符的意见，因张计果与潘鲲龙签订的《店面转让协议书》中并未明确约定潘鲲龙需协助办理经营影咖所需要的放映许可证、文化放映许可证及食品经营许可证，潘鲲龙亦不认可，故，张计果的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，应驳回张计果的本诉诉讼请求，张计果应支付反诉原告潘鲲龙转让费35000元并支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告张计果的本诉诉讼请求；二、张计果于本判决生效之日起十日内支付反诉原告潘鲲龙转让费35000元，并自2019年11月8日起以35000元为基数按月2％的标准支付潘鲲龙违约金至上述款项付清日止。三、驳回反诉原告潘鲲龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1500元，由原告张计果负担；反诉案件受理费337元，由反诉被告张计果负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇一九年十二月二十六日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。