河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初1700号原告：李开会，男，1978年10月2日，住保定市唐县。委托诉讼代理人：尹笑飞，河北公泽律师事务所律师。被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号，统一社会信用代码：91130600601302055T。法定代表人：勾仕海，该公司经理。委托诉讼代理人：张娇，河北言复律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓锋，河北言复律师事务所律师。原告李开会与被告保定市春雨房地产开发有限公司（以下简称春雨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹笑飞、被告的委托诉讼代理人张娇、何晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李开会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按照合同单价3968元、总价317440元继续履行购房合同(合同编号20100427），在10日内接收原告原尾款220000元并交付房屋，同时依法办理过户手续；2、请求依法判令被告给付原告因延迟履行购房合同产生的滞纳金，逾期一天以已交房款97440元的万分之一计算到实际交房日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年11月21日原、被告双方签订了《订房合同书》，内容为：原告购买被告开发的坐落于保定市朝阳南路朝阳花园Ｃ区房屋一套，建筑面积为80平方米，单价为3968元，房屋总价款为317440元，原告采取按揭方式付款，并于签订合同当日向被告交纳首付款97440元，余款220000元做银行按揭，如银行未予发放贷款的，原告应将剩余款项以现金方式支付被告（但并未约定支付期限）。被告应于2012年5月1日将房屋交付给原告，被告逾期交房的，每延期一天，需向原告按其已付房款万分之一的标准支付日滞纳金。合同签订之后原告按照合同约定支付了首付款，剩余款项办理银行按揭贷款时，原告提交材料后因被告原因导致银行未能办理，被告也未通知原告以现金方式支付剩余款项。从朝阳花园开工至2013年期间该项目多次停工，原告多次向被告主张权利，被告均以各种理由搪塞原告，该朝阳花园项目也成为保定市最为著名的烂尾工程之一，跟原告一样的众多业主多次维权，包括市政府在内的相关部门和媒体多次协调无果。直到2016年底，原告从其他业主处得知，被告在陆续为业主办理交房手续，原告第一时间拿着剩余房款去被告处（为了能尽早入住，原告当时想与被告协商一次性缴纳剩余房款），并连续去了多次，被告均说现在不收剩余房款，以原告这种情况的业主需要被告公司内部开会研究为由，拒绝继续履行该购房合同，让原告回去等通知，时至今日原告依然无法入住用自己的血汗钱购买的房屋。综上所述，原告购买了被告的房屋，因为被告的延迟交房达数年之久，导致原告全家一直在保定市租房居住，原告全家拿出毕生的积蓄购买的房屋却迟迟不能入住，给原告本人及家庭造成了巨大的损失，这远不是所谓的滞纳金所能弥补的，被告作为一个房地产开发公司，没有任何的信誉和契约精神及社会责任感，因其开发的朝阳花园项目给像原告一样的众多业主造成了巨大的损失，给社会造成了极为恶劣的影响。然而至今，被告仍然拒绝履行合同，于法于理都难辞其咎，恳请人民法院能够依法支持原告的诉讼请求。春雨公司辩称，1、原告未按合同约定办理房屋按揭贷款手续，未按期向被告付清全款，违反先合同义务，给被告造成了巨大的经济损失，并且依据合同约定原告无权要求被告按照原房价继续履行合同。本案中，原告的付款义务是本合同得以继续履行的前提，在双方签订的《购房合同》中明确了原告的付款时间及办理按揭贷款的时间，但是原告并未按期办理，被告未在合同约定的时间内取得房款。被告为了履行合同不得不多方筹集资金，并且随着物价水平的提高，房屋建设原材料价格也不断提高，原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失。依据《购房合同》第八条第2款约定：乙方逾期付款的。若甲方同意继续购买本房屋的，乙方需按交款日的当时价格交纳房款。结合以上事实，原告逾期付款时间长达近10年，属于严重违约行为，即使被告同意原告继续购买房屋，原告也需按照现房价进行给付。2、原告至今未付清全款，其无权要求被告交付房屋，支付逾期交房违约金。本案中，付款义务是原告的最主要也是最根本的义务，是本合同签订的先合同义务。依据合同法第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，在原告未依法付清全款的情况下，无权要求被告交付房屋、支付违约金。3、原告的诉讼请求超过诉讼时效。依据我国民事法律规定，原告应当在知道自己权利受到侵害之日起两年内，向人民法院主张自己的权利，但是原告并未在法定期限内起诉，其诉讼请求已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年11月21日，原告作为乙方、被告作为甲方双方签订了《订房合同书》（合同编号20100427），合同第一条约定，乙方购买甲方开发的坐落于保定市朝阳南路朝阳花园Ｃ区建筑面积80平方米房屋一套，单价3968元，购房总金额317440元。付款方式为2010年11月21日付购房首付款97440元，余款220000元作银行按揭。房屋交付时间为2012年5月1日；合同第七条贷款约定：签订本协议后，乙方应在7天内向甲方或甲方指定银行提供按揭贷款资料，并在30日内办理银行贷款手续，因乙方原因导致银行未予贷款的，乙方应将剩余款项以现金方式支付甲方；不能支付的甲方收回房屋，另行出售并扣除已付房款的10%作为违约金，剩余房款甲方30日内退还乙方，本协议作废。第八条违约责任约定：1、甲方逾期交房的，每延期一天，须向乙方按每日已付房款万分之一付滞纳金。乙方不退房的，合同继续履行，按合同约定的交付期限的第二天至实际交付之日止，甲方向乙方按日支付已交房款万分之一的滞纳金。2、乙方逾期付款的，逾期90天，视为乙方单方终止合同，甲方有权对该房屋进行第二次销售，乙方已付房款在甲方扣除总房款额3%的违约金后，余款在90天内返还乙方；若甲方同意乙方继续购买本房屋的，乙方需按交款日的当时价格交纳房款。合同签订后，原告依约向被告交付了首付款97440元，2013年7月5日被告取得涉案房屋的《商品房预售许可证》。2015年4月14日被告在保定晚报刊登“订购朝阳花园C区1#楼住房业主”的《交款通知》，通知业主在2015年4月25日前到被告售楼部办理交房款手续；2015年4月29日被告又将该《交款通知》在小区内张贴；被告将《交款通知》以特快方式邮寄给原告；2015年6月5日被告给原告送达《催告函》，催促原告在2015年6月20日前到被告处付清余款220000元。原告否认收到过上述信函以及见到过被告在报纸和小区内的《交款通知》，被告没有进一步提供其他证据证实原告知悉通知内容或收到了上述催款通知。原告交纳了首付款后，并没有从银行贷出房款，截至目前为止尚欠被告房款220000元未交。关于银行贷款没有成功的原因，原告认为责任在被告，是被告故意压着银行不予审批，庭审中，原告提供了2016年10月11日原告与被告财务主管的电话录音、2017年2月14日原告与河北银行工作人员的录音，认为录音均可以证明贷款没有发放是被告的原因。被告予以否认，并提供了2017年11月23日中国农业银行股份有限公司保定朝阳支行出具的一份“C区1号楼银行放款名单”，该名单显示了自2011年4月26日至2011年11月10日该行向60余户购房者发放贷款名单（该名单中没有原告）；该行还出具了解建平、付晓光、魏晶晶、夏小利等人的2011年房款个人借款凭证，用以佐证同等条件下有的购房户已经按揭贷款成功，原告陈述的上述事实不能成立。另查明，朝阳花园小区于2016年10月竣工并陆续办理入住手续。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。双方对合同的签订过程、合同内容的真实性以及首付款交付等没有异议。双方争议的焦点是：1、在合同的履行过程中原告是否存在违约行为。合同约定在原告交付首付款之后，原告应该办理银行按揭贷款，如果银行未予办理贷款的，原告应该以现金方式交纳剩余房款。原告认为办理按揭贷款没有成功是由于被告方给银行施加压力，不让银行办理，原告提供了原告与被告财务主管以及河北银行工作人员的电话录音，但是该录音的真实性以及与本案的关联性有待进一步核实，被告提供的按揭贷款大都是在农业银行办理，不是河北银行，而且同时期同楼号的购房人许多已经办理了按揭贷款。另外原告贷款能否获批决定权在银行，并非被告所能左右，因此，原告认为不能办理按揭贷款的责任应由被告承担的主张本院不予支持。原告在贷款未果的前提下应该及时如约以现金方式交纳剩余房款，但是原告至今未交余款，在合同的履行过程中存在违约行为，至于原告陈述的被告2016年拒收现金没有证据支持，被告也不认可。2、在合同的履行过程中被告是否存在违约行为。2010年11月21日双方签订的《订房合同书》约定房屋交付时间为2012年5月1日。但是时至今日被告也未将房屋交付原告，理由是原告没有付清余款。众所周知朝阳花园小区房屋迟延交工，主要原因是有人聚众扰乱社会秩序造成部分商铺无法正常销售、小区工程建设停工，原告等持观望态度的购房人没有及时付清余款也是造成被告资金紧张、工程停工的一个方面。被告没有在约定的2012年5月1日给原告交付房屋，虽然原告违约在先，但是被告完全可以通过主张违约金、滞纳金、赔偿损失等方式使自己经济不受损失，达到利益平衡，拒绝交付房屋不是唯一的选择，被告以原告未付清余款为由，不当行使履行抗辩权理由牵强，本院依法不予支持被告的抗辩主张。综上，在合同的履行过程中被告也存在违约行为。3、《订房合同书》如何履行。双方都同意继续履行合同，只是在房屋单价上有分歧，由于在合同的履行过程中双方都存在违约行为，按照合同约定：被告逾期交房的，每延期一天须向原告按每日已付房款的万分之一付滞纳金；原告逾期付款的，若被告同意原告继续购买本房屋的，原告需按交款日的当时价格交纳房款。由于原告未及时付清余款，存在违约行为，因此原告请求被告按照原合同单价3968元、总价款317440元继续履行购房合同(合同编号20100427），在10日内接收尾款220000元并交付房屋，同时依法办理过户手续以及要求滞纳金等主张理据不足，本院依法不予全部支持。按照合同约定原告违约应该按交款日的当时价格交纳房款，但是被告也存在违约行为，因此被告要求原告按照交房时的市场价交纳房款也不应得到支持。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行，具体价格由双方商定。被告应在原告支付房价的同时，协助其办理房屋登记手续，将系争房屋登记到原告名下。诉讼时效应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，双方约定的是2012年5月1日交付房屋，2016年年底房屋建成竣工并交付，依照3年诉讼时效的规定，原告主张并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一、二款、第六十条第一、二款、第一百一十三条第一款以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一、二款、第十八条第一、二款的规定，判决如下：一、原告李开会与被告保定市春雨房地产开发有限公司继续履行合同编号为20100427的《订房合同书》；二、驳回原告李开会其他诉讼请求。案件受理费3031元由原告李开会负担1031元，被告春雨公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  孙宝哲二〇一九年十二月二日书记员  常 冲