贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5618号上诉人（原审被告）谭健梅，女，1982年7月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）毕节亿安居市场管理有限公司（统一社会信用代码91520500590758849J），住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。法定代表人柳良仑，该公司董事。委托诉讼代理人陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人谭健梅因与被上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（下称亿安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5869号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人谭健梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案上诉人与被上诉人签订租赁合同属实，但是上诉人签订租赁合同的目的是用于商业目的，所以双方才在合同中约定被上诉人保证经营场地的可以正常使用。上诉人在原审中提交了大量的照片及视频证明，在上诉人租赁该商铺期间，通往被上诉人铺面一侧的营脚村一侧道路在2016年12月底才完工，该道路远远迟于被上诉人承诺的在2015年9月30日前修建完毕的约定。被上诉人未修通该路，导致上诉人根本无法经营，被上诉人出租给上诉人的商铺根本不具备经营条件。其次上诉人租赁的商铺在27号楼。25号至30号楼之间只有唯一的一个卫生间，但是被上诉人直到2017年3月22日才开始修建。包括上诉人在内的几百家商铺上千人共用一个卫生间，上诉人等基本排泄问题都无法解决，如何能经营铺面。再次，原告在租赁该商铺期间因万丰国际与施工单位及被上诉人与商铺所有权人之间发生纠纷，涉案商铺所有出入口道路被全部堵死。这种情况的发生不是个例，是经常发生。万丰国际的所有承租商铺苦不堪言。试问以上种种情况，上诉人如何经营。上诉人在租赁涉案商铺期间，已经投资达百万，如此高的投资，换来的确是无法经营的铺面。《合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中因被上诉人违约及被上诉人提供的商铺未达到经营条件，故根据该条的规定，上诉人可以拒付租金。二、《合同法》第99条规定:“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同的性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。本案一审庭审中上诉人提交了被上诉人的承诺函，该函中被上诉人明确承诺在2015年9月30日前将营脚村一侧道路修通。否则每月赔偿上诉人一万元钱，而该道路系在2016年12月底才修通。根据该承诺被上诉人应赔偿上诉人12万元。庭审中上诉人主张将该违约赔偿金与上诉人应支付的租金及物管费互相抵消，被上诉人还需支付上诉人3万元费用。上诉人当庭通知被上诉人债务互相抵消，上诉人的行为符合《合同法》的规定，原审法院应当予以处理。而原审却以申请人未提出解除合同交还商铺为由，判决双方责任相当，相互不支付违约金实属错误。三、一审不应受理被上诉人起诉，被上诉人提供的租赁合同明确约定，发生争议协商不成，向仲裁委员会申请仲裁。既然原被告双方已经约定了冲裁，该争议解决条款是当事人依据意思自治原则选择争议解决方式的约定，性质上属于当事人之间关于争议解决方式达成的契约，在没有禁止性规定的情况下，应最大程度上尊重当事人的意思自治。故一审不应受理本案，被上诉人诉请应驳回。四、原审判决认定物管费从2014年1月1日起至2017年7月31日计算为27312.48元实属错误。原审中上诉人提交的被上诉人出具答复函已经明确，上诉人等商户的物管费从2015年10月1日起计算。本案中上诉人虽与被上诉人2014年8月28日签订商品租赁合同，但是根据被上诉人答复函的承诺，上诉人缴纳物管费的时间应从2015年10月1日起开始计算。故原审认定的物管费缴纳时间错误。被上诉人亿安居公司未作答辩。原审原告亿安居公司起诉请求：1.判决解除原、被告租赁合同；2.判决被告支付万丰国际商贸城27号楼201-209号9间商铺2016年11月17日起至2017年9月30日租金116545.00元并以该租金为基数从2016年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金至履行完毕之日止；3.判决被告支付上述商铺2015年8月1日至2017年9月30日物业管理费19726.00元；4.判决被告向原告补交2016年1月1日起至2017年5月31日水费765.00元；5.判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告取得万丰国际商贸城商铺业主申琴、宋兵、黄定容、肖文欢、陈金永等授权委托，于2014年7月28日与被告谭健梅签订《商铺租赁经营合同》，将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城27号楼201-209号9间商铺379.34平方米出租给被告从事建材、家具经营使用。合同约定：租期为3年，即从2014年8月1日起至2017年7月31日止；年租金为134475.00元；物管费为每月2.00元／平方米；广告费每年6.00元／平方米；免租期两年，即从2016年8月1日开始计付租金；合同签订时甲方需向乙方缴纳诚信金3000.00元、开业保证金2000.00元、商铺押金2000.00元；如乙方违约，按日千分之三支付滞纳金。合同签订后，被告一直未向原告支付租金和及物业管理费，原告多次催收无果，特诉来法院请求判决。一审认定事实：原告取得万丰国际商贸城商铺业主申琴、宋兵、黄定容、肖文欢、陈金永等授权委托，于2014年7月28日与被告谭健梅签订《商铺租赁经营合同》，将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城27号楼201-209号9间商铺379.34平方米出租给被告从事建材、家具经营使用。合同约定：租期为3年，即从2014年8月1日起至2017年7月31日止；年租金为134475.00元；物管费为每月2.00元／平方米；广告费每年6元／平方米；免租期两年，即从2016年8月1日开始计付租金；合同签订后，被告向原告支付诚信金3000.00元、开业保证金2000.00元、商铺押金2000.00元、租金40343.00元、物管费9000.00元、广告费1800.00元、电费500.00元；同时约定：如乙方违约，按日千分之三支付滞纳金。合同签订后，因原告对其提供的商铺道路、电梯、厕所、监控等设施未完善，被告在经营期间欠原告租金及物业管理费等未付清，原告多次催收无果，特诉来法院请求判决。一审认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的《商铺租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告经业主委托授权，交付涉案商铺给被告经营使用，被告就应当支付租金、物管费等给原告。本案业主与原告委托期限10年，即从2013年5月31日起至2023年5月30日止。原、被告签订的《商铺租赁合同》租赁期限是2014年8月1日起至2017年7月31日止。扣除两年免租期，从2016年8月1日起至2017年7月31日止，该期间一年租金为134475.00元，2014年1月1日起至2017年7月31日物管费为379.34平方米×2.00元/平方米×12月×3年=27312.48元。原告预交可退抵租金47343.00元、物管费9000.00元。经扣抵后，被告实际欠原告商铺租金87132.00元、物管费18313.48元。本案原告提供的商铺设施未完善，被告提出要求处理，原告未进行处理存在违约，被告在合同租赁期间继续经营至2017年7月31日，既未提出解除合同交还商铺，又未按约付清租金及费用，同样存在违约，双方责任相当，应当互不支付违约金。原、被告合同已于2017年7月31日终止，故对原告解除合同的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持；原告主张的水费765.00元，无事实依据，不予支持；被告主张原告承诺租期内每月赔偿被告1万元用以扣抵租金物业费，无事实依据，不予支持；对于租赁合同纠纷，仲裁不是必经程序，当事人约定“可以”仲裁，其实也可以选择起诉，故被告主张先仲裁，无事实依据和法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告谭健梅于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告毕节亿安居市场管理有限公司商铺租金87132.00元、物管费18313.48元，两项共计105445.48元；二、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1342.00元，由原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告谭健梅各负担671.00元。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。二审再查明：亿安居公司2015年8月15日出具的《万丰国际商贸城关于25#——30#部分商户反映问题的答复函》第四条载明“由于营脚村一侧道路未能如期完工影响25至30号楼已正常营业商户的生意，已正常营业商户的物业管理费及市场整体广告费从2015年10月1日算起。”本案二审争议焦点为：1.上诉人谭健梅应否承担租金支付义务，其主张债务抵销的理由是否成立；2.上诉人谭健梅提出的管辖权异议是否成立；3.一审判决认定的物业管理费用额度是否正确。本院认为：关于焦点一，上诉人谭健梅应否承担租金支付义务，其主张债务抵销的理由是否成立的问题。上诉人谭健梅与被上诉人亿安居公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定，享有合同权利、恪守合同义务。亿安居公司已依约向谭健梅交付商铺，在谭健梅管理使用案涉商铺期间，理应依合同约定按期向亿安居公司支付租金和交纳相关管理费用。而谭健梅未按合同约定的时限向亿安居公司支付租金及物业管理费用，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行或赔偿损失的民事责任，一审根据谭健梅欠付租金期间及约定的租金标准，确定谭健梅应付租金额度，并无不当。同时，债务抵销的前提条件为双方互负债务且所负的债务均须到清偿期，未确定及未届清偿期的债务，不得抵销。本案中，谭健梅主张因亿安居公司原因向其承诺经济赔偿的事实及额度未获认定，其主张与应付租金及物业管理费用予以抵销，不应获得支持。关于焦点二，上诉人谭健梅提出的管辖权异议是否成立的问题。案涉租赁合同约定的纠纷解除方式为仲裁裁决，但在亿安居公司向人民法院提起诉讼后，谭健梅并未在答辩期间提出管辖权异议且参加本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十三条第二款“当事人未提出管辖异议，就案件实体内容进行答辩、陈述或者反诉的，可以认定为民事诉讼法第一百二十七条第二款规定的应诉答辩。”视为谭健梅同意一审法院对本案有管辖权，谭健梅上诉提出的管辖权异议，本院不予支持。关于焦点三，一审判决认定的物业管理费用额度是否正确的问题。亿安居公司出具的《万丰国际商贸城关于25#——30#部分商户反映问题的答复函》，已然承诺扣减因道路原因影响正常营业的承租人部分物业管理费，从2015年10月1日起计物业管理费，一审确定的物业管理费期间及额度有误，应予更正。2015年10月1日起至2017年7月31日期间，上诉人谭健梅应付物业管理费为16690.96元（379.34平方米×2.00元/月/平方米×22月），与谭健梅应支付的租金总额134475.00元，抵扣谭健梅预交租金47343.00元、物管费9000.00元，谭健梅实际欠付亿安居租金87132.00元、物管费7690.96元。综上所述，上诉人谭健梅的上诉理由，部分有理，对有理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5869号民事判决第二项，即“驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求；”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5869号民事判决第一项为：上诉人（原审被告）谭健梅于本判决送达生效之日起十日内一次性支付被上诉人毕节亿安居市场管理有限公司租金87132.00元、物业管理费7690.96元共计94822.96元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务的利息。一审案件受理费减半收取1342.00元，一审原告毕节亿安居市场管理有限公司承担256.00元，一审被告谭健梅承担1086.00元。二审案件受理费减半收取2684.00元，一审原告毕节亿安居市场管理有限公司承担512.00元，一审被告谭健梅承担2172.00元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十二月十日书记员  曹晶