山东省临沂市兰山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁1302执异522号 案外人：孙士忠，男，汉族，1965年8月29日出生，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：宋会会，山东瑞纳律师事务所律师。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区银雀山路58-1号，统一社会信用代码91371300684845505H。 负责人：杨玉君，行长。 委托诉讼代理人：郭增伦，山东洪筹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵清斌，男，汉族，1988年1月5日出生，系公司员工，住临沂市兰山区。 被执行人：魏开兰，女，汉族，1970年10月18日出生，住临沂市兰山区。 被执行人：孙敬伟，男，汉族，1966年1月4日出生，住临沂市兰山区。 本院在执行（2017）鲁1302执2743号案件，即申请执行人中国民生银行股份有限公司临沂分行（以下简称民生银行临沂分行）与被执行人魏开兰、孙敬伟借款合同纠纷一案中，案外人孙士忠对本院拍卖位于临沂市兰山区临沂××园××号楼101室房产（以下简称涉案房产）的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人孙士忠称，2012年7月31日被执行人魏开兰、孙敬伟与魏军签订租赁合同，将涉案房产租赁给魏军，租赁期限为20年。2016年1月18日，魏军因债务问题将涉案房产转租给孙士忠，孙士忠对涉案房产享有剩余期限16年五个月的租赁使用权。民生银行临沂分行对涉案房产主张的优先受偿权、借款合同、房屋抵押权登记以及本案执行依据均系在房屋租赁之后办理的，依法不能对抗在前签订的租赁合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，孙士忠对涉案房产享有租赁权，为维护孙士忠的合法权益，请求贵院查明事实真相，并对位于临沂市兰山区临沂××园××号楼101室（房权证兰山区字第××）房产的带租拍卖。 申请执行人民生银行临沂分行辩称，一、2012年11月6日魏开兰与我行签订《个人最高额抵押、保证额度借款合同》，并将其名下涉案房产抵押给我行并登记备案。判决后进入执行程序对涉案房产行使抵押权，并对其进行拍卖。二、魏开兰、孙敬伟与魏军签订的租赁合同并未按照《商品房屋租赁办法》（住房和城乡建设部令第6号）第十四条、第十九条的规定，仅仅提交一份租赁合同，没有经过房产所有权人的同意和认可，魏军本人无权处分涉案房产，没有经过房屋主管部门的登记备案，也没有在其他司法部门进行确认，无法证实其租赁合同签订于抵押、查封之前。且孙士忠没有证据证实在涉案房产抵押登记前缴纳相应租金、物业管理费等证据，无法证实魏军在抵押之前已经实际占有，2017年缴纳水电费、物业费等单据，无法证实涉案房产出租时间早于抵押登记时间。涉案房产抵押时间早于抵押时间，不适用于“买卖不破租赁”的规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，请求继续执行，对涉案房产进行评估拍卖，所得价款优先偿还民生银行临沂分行。 本院查明，申请执行人民生银行临沂分行与被执行人魏开兰、孙敬伟借款合同纠纷一案中，在审理过程中，本院于2015年11月10日查封魏开兰、孙敬伟共同共有的位于临沂市××综合商贸××区××楼××室房产，查封期限为三年，并向临沂市不动产登记中心送达相关法律文书。2017年1月18日，本院作出（2015）临兰商初字第3469号民事判决书，判决如下：一、魏开兰于本判决生效后十日内偿还民生银行临沂分行剩余借款本金7704140.16元（被告偿还的本金295859.84元已予扣减），并支付利息、罚息（其中，500万元的利息自2015年9月22日起至同年10月16日止，按年利率8.4%计算，罚息自2015年10月17日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按年利率11.76%计算；另2704140.16元的利息已支付至2015年10月17日，自2015年10月18日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以实际还款时间及金额，按年利率11.76%计算罚息）；二、魏开兰如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，民生银行临沂分行有权对魏开兰、孙敬伟抵押的位于临沂市××区××园××号楼101的房产和沂河××都××号楼1-1-101、-122的房产（抵押权登记证号为临房他证兰山字第××号号）行使抵押权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中优先受偿本案所确定的债权；三、临沂市伟力商贸有限公司对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费、财产保全费的负担承担连带清偿责任（相应利息、罚息，亦计入连带清偿的范围，但不计入最高限额）；四、山东泛亚达融资担保有限公司临沂分公司、山东泛亚达融资担保有限公司对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费、财产保全费的负担在最高债权额为本金298万元的限额内承担连带清偿责任（本金298万元的相应利息、罚息，亦计入连带清偿的范围，但不计入最高限额）；五、临沂市伟力贸易有限公司、山东泛亚达融资担保有限公司临沂分公司、山东泛亚达融资担保有限公司承担担保责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告魏开兰追偿的权利。因被执行人未履行生效判决所确定的义务，民生银行临沂分行于2017年5月2日向本院申请强制执行，本院同日立案执行。进入执行程序后，诉讼阶段的保全措施自动转化为执行阶段的查封、扣押、冻结措施，本院于2018年10月18日对上述涉案房产进行续行查封，查封期限为三年，并向临沂市不动产登记中心送达执行裁定书、协助执行通知书。民生银行临沂分行向本院申请评估拍卖涉案房产，案外人孙士忠提出书面异议后，该案遂暂缓执行。 本院认为，本案争议焦点为孙士忠以其对涉案房产享有租赁权为由，能否排除不带租赁强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。由于孙士忠系从第三人魏军处转租涉案房产，其以涉案房产查封之前已经租赁并实际占有使用，要求“带租拍卖”涉案房产，应当举证证明以下事实：1、在查封之前，魏军已基于租赁之目的与魏开兰、孙敬伟签订合法有效的书面租赁合同、孙士忠已基于租赁之目的与魏军签订合法有效的书面转租合同；2、在查封之前，魏军、孙士忠已合法占有使用涉案房产；3、魏军、孙士忠已按照合理方式支付合理租金。在证据交换过程中，魏军与魏开兰、孙敬伟之间的租赁合同，孙士忠未提交证据原件，民生银行亦不认可该租赁关系真实存在，对该租赁关系的真实性，本院不予支持。孙士忠主张魏开兰、孙敬伟是以欠魏军140万元的米其林轮胎经营返利以及魏开兰个人欠魏军100万元的借款债务抵顶租赁费，但孙士忠仅提交一份魏开兰、孙敬伟与魏军签订的租赁合同复印件，而未提交其他证据佐证其债权债务的真实性，不足以证明魏军与魏开兰达成“以租抵债”的事实。并且，租赁合同中并未对以租抵债的相关事项进行约定，亦不能证实魏军与魏开兰、孙敬伟以租抵债的真实意思表示。故，魏军已支付合理的租金的事实，本院不予认可。魏军租赁期间占有使用涉案房产的证据，未有证据证实。综上，在查封之前，魏军对涉案房产享有合法有效的租赁权利的事实，本院不予支持。既然出租人与承租人的基础租赁关系不真实，那么承租人与次承租人的关系亦无需论证。 综上，孙士忠的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人孙士忠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  管晓蒙 人民陪审员  杨 晓 人民陪审员  王开芝 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  钱晓雨