广东省广州市增城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0118民初5834号原告：石誉康，男，1950年6月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。被告：广州派潭旅游发展有限公司，住所地广东省广州市增城区派潭镇文政路18号。法定代表人：潘雯雯，经理。委托代理人：陈运清、周小艳，广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。被告：潮州市建筑安装总公司，住所地广东省潮州市湘桥区春荣路91号（1、3、4、5、6层）。法定代表人：张淳。委托代理人：任丹，广东正大方略律师事务所律师。第三人：广州市增城区派潭镇邓村村石屋经济合作社，住所地广东省广州市增城区派潭镇邓村村石屋经济合作社。负责人：石伟雄。原告石誉康与被告广州派潭旅游发展有限公司（以下简称“派潭旅游公司”）、潮州市建筑安装总公司（以下简称“潮州建安公司”）、第三人广州市增城区派潭镇邓村村石屋经济合作社（以下简称“石屋合作社”）恢复原状纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2016）粤0183民初2123号民事判决。石誉康、派潭旅游公司、潮州建安公司均不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）粤01民终4483号民事裁定，认为：石誉康以其是宅基地使用权人为由提出停止侵权、恢复原状以及损失赔偿的诉讼请求，因此解决本案纠纷的关键在于审查石誉康是否为案涉宅基地的合法使用权人，现双方当事人对于宅基地权属存在争议，因此一审法院对于争议宅基地使用权权属来源的合法性未进行审查的情况下，直接对案件进行实体处理，属于认定基本事实不清。据此，裁定撤销本院作出的（2016）粤0183民初2123号民事判决，案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告石誉康及其委托代理人肖艳平，被告派潭旅游公司的委托代理人陈运清、周小艳，被告潮州建安公司的委托代理人任丹到庭参加诉讼。第三人石屋合作社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石誉康向本院提出诉讼请求：一、派潭旅游公司、潮州建安公司停止侵权行为。二、派潭旅游公司、潮州建安公司对原址翻新、拆迁重建恢复至青砖瓦片平房的原状；对拆迁后违法改建成道路或绿化带的房屋按原整体规划分布恢复至青砖瓦片平房的原状。具体位置以邓村石屋平面图注明的位置为准。三、派潭旅游公司、潮州建安公司赔偿石誉康损失暂计15000元（以实际评估的价值为准）。四、派潭旅游公司、潮州建安公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：石誉康祖居广州市增城区派潭镇。2014年9月26日，派潭旅游公司与石屋合作社签订《房屋租赁合同》，约定将该社房屋和旧宅基地以及房屋周边的闲置土地租给派潭旅游公司使用。派潭旅游公司未经石誉康同意，在石誉康多次要求其停止侵权行为的情况下，依然怂恿潮州建安公司拆除石誉康的房屋。石誉康认为，派潭旅游公司与石誉康之间无合法有效合同，派潭旅游公司、潮州建安公司的行为已构成侵权，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院支持石誉康的诉讼请求。被告派潭旅游公司答辩称：一、石誉康不是本案的适格主体。首先涉案房屋建造于1872年显然并非石誉康所建，因此其不能通过原始取得方式取得涉案房屋所有权，石誉康主张涉案房屋是其祖上遗留的房屋，但是没有提供相关继承证明，也未能按照规定办理所有权登记。其次石誉康提交的1953年广东省增城县土地房产所有证不能证明涉案宅基地的所有权人。最后根据派潭旅游公司提交的派潭镇村民委员会出具的《证明》，可知石誉康对涉案房屋的土地不享有使用权，且石誉康在邓村另有房屋，不符合一户一宅等法律法规及政策的规定。据此，石誉康不是本案适格当事人，应当驳回石誉康的起诉；二、假设石誉康是本案适格主体。首先，派潭旅游公司不存在侵权行为，无需停止侵权。石屋合作社与派潭旅游公司签订的租赁合同合法有效。涉案房屋在租赁合同签订之初尚未倒塌但是该房屋建造已有100多年历史且严重发霉、风化、变形是极易倒塌的危房，根据派潭旅游公司提供《关于邓村石屋修复的建议》等证人证言可以证实涉案房屋是危房的事实，以及拆除前已取得合同相对方的同意，派潭旅游公司根据有效的合同约定经得同意后拆除房屋，并根据合同约定对涉案房屋进行重建不存在侵权行为。其次，由于涉案房屋已经拆除并且重建，因此派潭旅游公司拆除房屋的行为已经终结且无法恢复原状。再次根据派潭旅游公司与石屋合作社签订的房屋租赁合同中约定房屋归石屋合作社所有而非派潭旅游公司所有，重建后的房屋价值远高于拆除前的危房价值，根据损失填平规则，石誉康不存在损失，派潭旅游公司无需向石誉康承担赔偿责任，石誉康无权要求派潭旅游公司承担诉讼费用和评估费用。综上所述，请求法院驳回石誉康的起诉。被告潮州建安公司答辩称：一、没有证据证明石誉康是涉案房屋的合法产权人，石誉康不具有原告主体资格。石誉康以其为宅基地使用权人为由提出停止侵害、恢复原状及损失赔偿的诉讼请求，但其没有证据证明其是涉案房屋合法的宅基地使用权人，因此其不是本案适格的原告，无权提起本案诉讼。二、潮州建安公司不是涉案房屋被拆除的施工人，潮州建安公司没有侵权行为，石誉康无权要求潮州建安公司承担赔偿责任。1、潮州建安公司的施工范围并不包括拆除涉案房屋，潮州建安公司与派潭政府签订的《派潭镇建设工程施工合同》是针对文物修缮与对古村民居保护与修缮而承包该工程，工程范围没有拆除涉案房屋的项目。2、石誉康在原一审及二审中均明确表示不清楚是否是潮州建安公司拆除了涉案房屋，仅是因为一张施工牌，是错误及不负责任的。潮州建安公司设置施工牌是履行与镇政府签订的《派潭镇建设工程施工合同》之需要。3、派潭旅游公司在原一审及二审中明确确认涉案房屋是其拆除的，不是潮州建安公司拆除的。综上，请求法院驳回石誉康的起诉或其全部诉讼请求。第三人石屋合作社未到庭陈述意见，亦未提交书面意见或证据到庭。本院经审查：2014年9月26日，石屋合作社（甲方）与派潭旅游公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“……甲方同意将房屋租给乙方开发万家旅舍……甲、乙双方协商一致，同意将现有的房屋和旧宅基地以及房屋周边的闲置土地租给乙方使用。……一、承租房屋及旧宅基地、土地的地点和数量乙方租用的房屋土地坐落在派潭镇石屋合作社，现有房屋88间，旧宅基地（已倒塌的房屋47间），土地（门前活动场）面积1.88亩（具体位置另行附平面图）。二、租赁期限1.租赁期限为二十周年，即从2014年10月1日至2034年9月30日止。期满后，在原合同基本条件不变的前提下再增加十年租赁期。……三、承租用途利用该房屋和场地作为万家旅舍及相关配套设施用房和场地。四、租金和付款方式第一个五年每间房屋60元/月，每间旧屋地10元/月，土地每年800元/亩。第二个五年起，房屋每五年在原基础上每间增加10元，宅基地（已倒塌）每间增加2元，土地每亩递增10%（房屋、旧宅基地数量按现场清点后另行制表确认。并由各屋主签名盖指模确认，成为付款依据）。付款方法：双方签订合同后5天内，乙方应预付一年租金作为押金，在最后一年扣除当年租金，以后每年的9月30日前付清下一年度的租金，如此类推（另附房屋、土地数量和金额表）。五、双方权利义务1.本协议自双方签字之日起至协议最后终止之日，乙方拥有该房屋的使用权和管理权，但其所有权仍归甲方所有。本协议签订后，甲方按房屋现状及原有的水电设施移交给乙方。乙方依法享有该房屋的开发、经营、收益等权利，甲方无权干涉。2.承租期间乙方有权根据实际使用需要，对该房屋进行装修、改造、加建卫生间等配套功能用房，修旧如旧。3.对已倒塌的房屋，乙方可按原来的地基范围参照原有规格根据现在使用功能需要重新建造使用。4.乙方有权在房屋周边空旷地方建造与现有建筑相协调配套的园艺和休闲设施，种植观赏植物或花草树木，搞好环境绿化，但不得另行建造永久性建筑。5.乙方有义务搞好防火安全，周围环境卫生等工作。有义务维修保护房屋完整，如遇不可抗力的自然灾害除外。6.在重建期间，乙方要聘请甲方2人作监工。……重建时，乙方不得运走拆屋拆下的青砖、麻石。7.乙方承诺保持甲方祠堂与斗门的原有风貌。8.甲方要确保所有屋主签名确认本合同及附件，确保各屋主履行本合同。乙方应付的租金确保依时一次性发至甲方账户，甲方收到乙方的租金（以银行转账凭据为准）即视为所有屋主收到租金。如甲方不按时发放，责任由甲方承担，村民不得因此破坏乙方的正常经营秩序。……17.乙方应在签约后两年内实施开发重建，否则合同自行终止。……七、期满交接1.租赁期20年及续租10年期满后，在同等价格乙方有权优先继续承租。如乙方不再承租，乙方则按经营现状，对不动产（如房舍、线路、工程设施等）无偿交回甲方接收；……。4.本协议一式三份，自双方签字后开始生效。……。附件：房屋、屋地权利人签名表：”。在合同落款处，除了有甲方石屋合作社与乙方派潭旅游公司签章和法定代表人签名，还有群众代表石伟参、石伟锋、石国林、石向荣等人签名。房屋、屋地权利人签名表上有石永初、石伟光、石伟参等村民的签名捺印。在合同履行过程中，派潭旅游公司向石誉康支付了租金、押金及保证金，石誉康签名参加发放石屋旧屋租金、保证金会议，并签名收取了相应的租金、保证金。上述事实有《邓村石屋房屋数量金额确认表》、《转账凭证》、《村民会议纪要》、《用款申请审核表》及《石屋旧屋出租押金发放表》、《石屋旧屋租金发放表》、《关于邓村石屋社旧屋出租押金发放说明》等佐证。其中，《邓村石屋房屋数量金额确认表》载明：石誉康房屋（完好）8.25间、房屋（倒塌）1间，上述确认表屋主确认签章处有石誉康的签名捺印。《关于邓村石屋社旧屋出租押金发放说明》载明“……我社旧屋各社员、及集体的房屋于2014年9月26日出租给广州派潭旅游发展有限公司使用，合同期为30年，到2044年9月30日止。合同注明乙方每年先交租后使用，及付押金（1年租金见下表）给甲方，但未注明押金是否可以发放给各社员。有社员群众提出要求把押金应该发放到各社员（屋主）手上，不应由合作社统一存放。现就这问题召开社员大会，征求社员意见。……”。石誉康在上述说明签名。因石誉康对涉案房屋的拆除产生异议，遂于2016年4月26日向本院提起诉讼。就涉案房屋重置价格，石誉康在原审中向本院申请对涉案房屋按照房屋建造价和商品房市场价同时进行评估，并支付评估费用50096元。经法院摇珠选定的广东高迪评估咨询有限公司于2018年9月5日作出《价格评估结论书》，载明：石誉康标的房屋在2015年9月的建造价为387072元，其中，4号、7号、18号、99号房屋的房屋建造价均为48265元/间，101(1/4)号房屋建造价为7328元，119-122号、125号房屋建造价均为30746元/间，无编号房屋建造价为32954元；标的房屋在2015年9月的市场价格为2429250元，上述价格除101(1/4)号房屋市场价为59250元，其余房屋均为237000元/间。本案重审过程中，石誉康为证明其是案涉宅基地的合法使用权人，向本院提交石屋合作社部分社员签名的《证明》及增湴字第叁柒贰号《广东省增城县土地房产所有证》到庭。经审查，上述《证明》载明：石屋合作社与派潭旅游公司在2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》所附《邓村石屋平面图》中，编号为4#、7#、18#、99#、119#、120#、121#、122#、125#等处房屋在签订租赁合同前由石誉康居住使用二十年以上，编号为01#集体的房屋中，石誉康有四分之一的份额，上述房屋系其祖传房屋，石誉康的父母亲已去世，石秀霞等姐妹均外嫁已超过二十年，未居住使用过上述房屋，石誉康没有其他兄弟，无其他人居住和使用上述房屋。为查清案件事实，本院向广州市规划和自然资源局函询石誉康提交的增湴字第叁柒贰号《广东省增城县土地房产所有证》是否有效及该证所涉房屋的具体情况。广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2019]1353号《协助司法查询复函》，函复：增湴字第叁柒贰号《广东省增城县土地房产所有证》已作废，无效力；由于上述《广东省增城县土地房产所有证》非该局核发，经查该局土地、房屋登记系统，该局无上述证书的档案资料和权属记录，且因年代久远，上述证书所涉土地的地形地貌已发生很大变化，该局无法根据证载的四至位置确定土地房产的具体位置，无法核查相关权属、性质和现状等情况。本院认为，石誉康以其是宅基地使用权人为由提出停止侵权、恢复原状以及损失赔偿的诉讼请求，因此解决本案纠纷的关键在于审查石誉康是否为案涉宅基地的合法使用权人。本案中，双方当事人对于宅基地权属存在争议，石誉康提交的证据不足以证明其为案涉宅基地的合法使用权人，无法证明石誉康是与本案有直接利害关系的公民，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，本案不符合起诉条件，应予驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告石誉康的起诉。评估费50096元，由原告石誉康负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年十二月二十五日书 记 员  卢品仪