天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6562号上诉人（原审被告）：张国强，男，1964年4月17日出生，汉族，天津市自行车二厂退休职工，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津市中环电子信息集团置业服务有限公司，住所地天津市河西区友谊路16号。法定代表人：许娟，总经理。委托诉讼代理人：王春林，天津金洛律师事务所律师。原审第三人：天津市南开区董文秀家常菜馆，住所天津市南开区自贡道41号。经营者：董文秀，女，1975年9月1日出生，汉族，住天津市南开区自贡道41号。上诉人张国强因与被上诉人天津市中环电子信息集团置业服务有限公司及原审第三人天津市南开区董文秀家常菜馆房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初7427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国强上诉请求：1．撤销一审判决，改判双方继续履行合同，上诉人按照原合同继续交纳房租，或将本案发回重审；2．两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人自1999年开始就签订了租赁合同，且起初签订一次长达十年期限的租赁合同，上诉人是按照长期合同进行投资，因被上诉人企业管理要求改为一年一签租赁合同，在合同签订时，被上诉人知晓上诉人租赁房屋用途是投建洗浴中心，但由于水压等一系列问题致使上诉人投建设施不能正常使用，不能达到预期目的，为了弥补上诉人的巨大经济损失，被上诉人默许上诉人在租赁房屋旁自建小二楼。上诉人从未拖欠过被上诉人的房租，直至最后一次合同期届满，上诉人再向被上诉人交纳房租时，被上诉人拒收。在此期间，上诉人为弥补自身损失，将房屋的20平方米出租给原审第三人，上诉人与原审第三人签订了长期租赁合同，合同期限到2023年止，合同仍在履行期，其余租赁房屋因不能使用一直闲置，原审第三人办理营业执照等相关手续所需资料均由被上诉人提供，足以证明被上诉人明知上诉人将房屋出租给原审第三人，也从未就此提出过异议，因此上诉人不构成违约。一审法院判令上诉人腾房，上诉人无法履行，上诉人在涉案房屋有投资，且无其他住房。如被上诉人要求上诉人腾房，需给付上诉人足够的经济补偿或按自建房屋面积提供住房。天津市中环电子信息集团置业服务有限公司辩称，上诉人与被上诉人的租赁合同已经到期，双方没有续租，合同依法不再履行，上诉人应当腾空房屋交还被上诉人，并交付欠付的房屋租金和房屋占有使用费。上诉人的转租合同没有在被上诉人处备案，转租合同不能超过原租赁合同的期限，超过部分无效，转租部分也应腾空交还被上诉人。天津市南开区董文秀家常菜馆未陈述意见。天津市中环电子信息集团置业服务有限公司向一审法院起诉请求：1．依法判令张国强和天津市南开区董文秀家常菜馆将其占用的天津市南开区自贡道41号内300平方米的房屋腾空交还天津市中环电子信息集团置业服务有限公司；2．依法判令张国强向天津市中环电子信息集团置业服务有限公司支付自2018年7月1日至2019年5月31日的房屋占用使用费36300元，以及2019年6月1日至实际腾房之日止的房屋占用使用费（房屋占用使用费按月租金3300元标准支付）；3．案件受理费等全部费用由张国强承担。一审法院认定事实：案外人天津中环电子信息集团有限公司作为天津市南开区自贡道41号产权人，授权天津市中环电子信息集团置业服务有限公司管理上述房产并对外出租。2017年6月6日，天津市中环电子信息集团置业服务有限公司（甲方）与张国强（乙方）订立编号2017-02号《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于天津市南开区向阳路41号建筑面积300平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日止，租赁期限一年。租金为每月3300元。乙方不得改变房屋用途及建筑结构，租赁房屋不得转借、转租第三方或与他人调换。否则视为违约行为，违约金为乙方年租金额20%并由乙方赔偿甲方因此所受的全部损失并承担相关责任，甲方有权终止本合同并收回房屋。合同载明，合同订立时张国强向天津市中环电子信息集团置业服务有限公司交付了履约保证金，天津市中环电子信息集团置业服务有限公司表示待张国强腾房后将该款退还天津市中环电子信息集团置业服务有限公司。一审法院另查明，天津市南开区董文秀家常菜馆注册登记的字号为天津市南开区董文秀家常菜馆，现使用的字号是“鸿昌家常菜”。经一审法院实地勘察并经各方当事人确认，天津市南开区董文秀家常菜馆现经营菜馆内的两个独立的单间为天津市中环电子信息集团置业服务有限公司出租房屋300平方米中的一部分。一审庭审中，天津市中环电子信息集团置业服务有限公司提交天津市南开区人民政府嘉陵道街道办事处证明，“自贡道41号与向阳路41号系同一地址，为原电子高频设备厂厂址”。一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护。天津市中环电子信息集团置业服务有限公司与张国强签订的房屋租赁合同，是当事人的真实意思表示，符合法律的规定，且合同对双方当事人的权利、义务等均有明确约定，双方均应自觉遵守和履行。因天津市中环电子信息集团置业服务有限公司与张国强订立的房屋租赁合同期限已届满，张国强仍继续使用该房屋，于法无据，天津市中环电子信息集团置业服务有限公司要求张国强及天津市南开区董文秀家常菜馆腾房并要求张国强按照原房屋租赁合同约定的月租金3300元给付自2018年7月1日至实际腾房之日止的房屋使用费的请求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。一审诉讼中天津市中环电子信息集团置业服务有限公司表示，同意在张国强腾房后将所收张国强的1000元保证金退还张国强，一审法院予以照准。另外，虽天津市南开区董文秀家常菜馆称与张国强订有租赁协议，但该协议依法并不对天津市中环电子信息集团置业服务有限公司产生拘束力。因天津市南开区董文秀家常菜馆系涉诉房屋的实际使用人，故应当与张国强共同承担将涉诉房屋腾交天津市中环电子信息集团置业服务有限公司的义务。一审法院判决：一、判决生效后三十日内，张国强将坐落于天津市南开区董文秀家常菜馆内现使用的两间独立单间）腾空并交予天津市中环电子信息集团置业服务有限公司，天津市南开区董文秀家常菜馆承担连带腾房义务；二、判决生效后三十日内，张国强给付天津市中环电子信息集团置业服务有限公司自2018年7月1日始至实际腾房之日止按每月3300元标准计算的房屋占用使用费；三、天津市中环电子信息集团置业服务有限公司于张国强腾房后三日内，退还张国强1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取354元，由张国强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方均应按合同约定履行。房屋租赁合同期限已届满，上诉人仍继续使用该房屋，于法无据。上诉人与原审第三人订立租赁协议，对被上诉人不产生拘束力。一审法院判令上诉人及原审第三人腾房，符合法律规定，本院应予维持。上诉人不同意腾空涉案房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由张国强负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇一九年十二月三十一日法官助理梁菁菁书记员郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……