四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初1240号 原告：尹俊瑞，男，1989年10月19日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：高彩波，邛崃市临邛镇法律服务所法律工作者。 被告：李家祥，男，1969年3月7日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：左永芬，女，1937年11月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：金存芳，女，1966年4月13日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：焦东平，四川天从律师事务所律师。 被告：李冲，男，1992年8月11日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：焦东平，四川天从律师事务所律师。 被告：王林昌，男，1956年1月27日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告尹俊瑞与被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲、王林昌房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月18日立案受理。依法组成合议庭于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告尹俊瑞的委托诉讼代理人高彩波，被告金存芳及金存芳、李冲的委托诉讼代理人焦东平到庭参加诉讼。被告李家祥、左永芬、王林昌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尹俊瑞向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告尹俊瑞与被告王林昌签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲协助原告尹俊瑞将位于邛崃市“金丰雅居”房屋的不动产权利人登记在原告尹俊瑞名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲家庭房屋因城市规划建设搬迁，取得位于邛崃市金丰雅居120平方米的安置房。2011年1月13日，被告李家祥将全家4人120平方米安置房转让给被告王林昌，双方签订《拆迁安置合同转让协议书》，安置房转让费222000元。2012年6月14日，被告李家祥取得《邛崃市统建安置房购房合同》（合同编号：金丰雅居（置换）699），房屋实际面积117.27平方米，房号为X号，并缴纳了物管费。2012年6月22日，被告王林昌将该房屋转卖给原告，双方签订《房屋买卖合同》，房屋价款358000元。被告王林昌出具收条，实收现金328000元，另押金30000元。原告付清全部购房款后即对房屋装修，并入住至今。原告要求被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲协助办理该房屋不动产权的初始登记和变更登记手续，四被告均不协助。现原告根据相关法律规定，诉至人民法院。 被告李家祥未作答辩。 被告左永芬未作答辩。 被告金存芳、李冲答辩称，1.本案的原告尹俊瑞不是本案的适格主体。就本案原告尹俊瑞而言，其不是本案的适格原告，本案被告王林昌才有资格作为原告。因为被告李家祥以及另外三人，即使对其安置房有转让行为，也是转让给王林昌的。本案原告如何与王林昌签订的房屋买卖合同，被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲均不知情。就李家祥及其家人与王林昌房屋买卖行为的相关性，合同的相对方而言，房屋买受人也是王林昌，并非原告。即使李家祥及其家人与王林昌之间的房屋买卖行为成立，房屋依法过户也只能过户给王林昌，而不能过户给本案原告。我国实行的是物权登记制，房屋登记在谁的名下，谁就是房屋的所有权人，不能出现在房屋所有权都没有转移的情况下，就将房屋转移给另外的第三人。2.即使被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲与王林昌有房屋买卖行为，根据房屋买卖的习惯，也必须首先将房屋过户到王林昌的名下，然后再由王林昌过户给他人，这才符合法律规定。即原告无权主张权利，只能由王林昌作为原告来起诉。3.李家祥没有权利将被安置人员李家祥、左永芬、金存芳、李冲的安置房卖掉，且金存芳、李冲也不知情。 被告王林昌未作答辩。 本院经审理认定如下法律事实：被告李家祥、金存芳系夫妻关系，被告李冲系被告李家祥、金存芳之子。被告左永芬系被告李家祥、金存芳之母。2011年，被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲之家庭房屋因城市建设被搬迁，其取得位于邛崃市金丰雅居120平方米的安置房。2011年1月13日，被告李家祥与被告王林昌签订《拆迁安置合同转让协议书》，约定李家祥以222000元的价格将拆迁证（邛崃市征地搬迁住房货币安置合同）转让给王林昌。李家祥在甲方签字处签“李家祥代左永芬、金存芳、李冲”。2011年1月13日，李家祥向王林昌出具收条，该收条载明“今收到王林昌购李家祥拆迁安置房120平方购房款（222000.00元），大写贰拾贰万贰仟圆整，收款人李家祥，2011年1月13日”。2012年6月14日，邛崃市工业发展投资有限公司与李家祥签订《邛崃市统建安置房购房合同》（合同编号：金丰雅居（置换）699），李家祥以房屋置换方式取得邛崃市人民政府提供的“金丰雅居安置小区”统建安置房。被安置方人员包括李家祥、金存芳、李冲、左永芬，房屋实际面积117.27平方米，房号为x号，该房屋实际由王林昌取得。2012年6月22日，王林昌与尹俊瑞签订《房屋买卖合同》，双方约定，王林昌以358000元的价格将位于邛崃市金丰雅居住房一套出售给尹俊瑞，押金30000元。同日，王林昌出具收条，该收条载明“今收到尹俊瑞购金丰雅居房款328000元，大写叁拾贰万捌仟元整。此据王林昌，2012年6月22日”。尹俊瑞取得该房屋后入住至今。 上述事实，有当事人的陈述，当事人的身份信息，《拆迁安置合同转让协议书》，《收条》，《邛崃市统建安置房购房合同》，《房屋买卖合同》，物管费《收据》等证据，予以证实。 本院认为，李家祥与王林昌签订的《拆迁安置合同转让协议书》，王林昌与尹俊瑞签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。一般情况下，当事人之间设立房屋买卖合同后，作为原房屋的所有权人，其将房屋出卖后，有义务履行合同附随义务，协助房屋买受人将买卖房屋的产权变更登记到买受人名下。本案房屋买卖合同，系拆迁安置房屋买卖合同，涉及到拆迁安置房的初始登记和变更登记程序，而本案发生的两次房屋交易行为，均发生在案涉房屋还未作权属登记的情况下。故李家祥、金存芳、李冲、左永芬作为案涉房屋的初始登记权利人，其将案涉房屋出卖后，有义务协助房屋最终买受人将房屋产权证变更登记到房屋买受人名下。金存芳、李冲认为，李家祥没有权利将被安置人员李家祥、左永芬、金存芳、李冲的安置房卖掉，且金存芳、李冲也不知情。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定。构成表见代理需存在使相对人相信代理人享有代理权的事实和理由，并且要求相对人善意且无过错。从李家祥与王林昌签订的《拆迁安置合同转让协议书》的形式上看，李家祥代签左永芬、金存芳、李冲，是以被代理人名义订立的合同。买卖房屋，对一个家庭来说，是一个家庭的一件大事，且李家祥出卖的房屋系被安置人员等待被安置的房屋,对李家祥个人而言，非有原因，李家祥个人也不可能随意处置。李家祥与王林昌签订合同，买卖房屋时，李家祥代签左永芬、金存芳、李冲，王林昌有理由相信李家祥享有代理权，其能代表左永芬、金存芳、李冲出卖房屋，且王林昌系善意取得，并无过错。故李家祥以左永芬、金存芳、李冲名义签订房屋买卖合同的行为，构成表见代理，且李家祥与王林昌签订房屋买卖合同出卖房屋时距今已达九余年，并经两次交易，金存芳、李冲称不知李家祥出卖了家庭的安置房屋，这显然也不符合常理。对金存芳、李冲提出的该辩解意见，本院不予采纳。对尹俊瑞提出请求确认尹俊瑞与王林昌签订的《房屋买卖合同》有效，及李家祥、左永芬、金存芳、李冲协助其将位于邛崃市“金丰雅居”房屋的不动产权利人登记在其名下的诉讼请求,本院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告尹俊瑞与被告王林昌签订的《房屋买卖合同》有效； 二、被告李家祥、左永芬、金存芳、李冲在本判决发生法律效力后，五日内协助原告尹俊瑞将位于邛崃市“金丰雅居”房屋的不动产权变更登记在原告尹俊瑞名下。 案件受理费100元，由原告尹俊瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈晓林 人民陪审员  胡 科 人民陪审员  徐 艳 二〇一九年十二月二日 书 记 员  金洪梅