广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3398号 上诉人（原审被告）：桂林宣华通信有限责任公司。住所地：广西壮族自治区桂林市象山区凯风路71号楼3-1室。统一社会信用代码：91450304569069758E。 法定代表人：申治国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：常玉娇，广西中心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘波宁，广西中心律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市象山区凯风路7号。统一社会信用代码：914503000999009484。 法定代表人：王泽权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文燕，该公司法务。 原审第三人：阳富发，男，1971年10月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：阳燕琴，女，1991年12月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原审第三人：秦荣芳，女，1985年2月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：杨崴，广西晟朗律师事务所律师。 上诉人桂林宣华通信有限责任公司(以下简称宣华通信)与被上诉人桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司(以下简称龙光房产)、原审第三人阳富发、秦荣芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宣华通信的委托诉讼代理人常玉娇、刘波宁，被上诉人龙光房产的委托诉讼代理人文燕，原审第三人阳富发的委托诉讼代理人阳燕琴，原审第三人秦荣芳的委托诉讼代理人杨崴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宣华通信上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019)桂0304民初1314号民事判决，改判驳回被上诉人龙光房产的全部诉讼请求;2.诉讼费用由被上诉人龙光房产承担。事实与理由:一、上诉人不存在逾期交纳租金的事实，一审法院认定事实错误,理由如下:1.被上诉人未按合同约定履行其交付租赁物的合同义务，上诉人有权拒绝支付租金。《中华人民共和国合同法》规定，被上诉人的基本义务是将租赁物交付给上诉人，但被上诉人直至现在仍未将符合合同约定的租赁物完全交付给上诉人，其仅交付了22#楼1-21号铺面，并未交付17#楼-05号铺面旁边约35平方区域。17#楼-05号铺面旁边约35平方区域作为租赁物的一部分，是决定上诉人与被上诉人签订租赁合同的因素之一。根据双方的合同约定，租金从正式交房后开始计算，被上诉人尚未交付符合合同约定的租赁物，上诉人无需支付租金。被上诉人作为出租人负有先交付租赁物的先履行义务，其未按合同约定履行其应当先交付租赁物的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定及双方的合同约定，上诉人作为承租人有权拒绝支付租金。且就该事宜上诉人一直与被上诉人沟通，要求其交付门面，但被上诉人均未解决，因此在被上诉人未完全交付租赁门面之前，上诉人未交付租金均属于正当维权。根据合同约定及合同法的规定，出租人解除合同必须是承租人无正当理由延迟或拒不支付租金。上诉人未支付租金有正当理由，不存在违约。2.被上诉人向上诉人发出《解除合同通知书》时仍处于免租期，并不存在欠缴房租的情况，被上诉人单方解除合同没有事实与法律的依据。根据双方签定的《租赁合同》第六条规定双方约定的免租期为2017年12月18日起至2018年12月18日止，除非本合同另有特别约定，免租期不因任何原因而延长。根据合同法及民法总则规定的公平原则，租赁房屋不完全交付日期为2018年8月7日，故租金从正式交房即2018年8月7日开始计算，那么从2018年8月7日起开始计算为零租金，免租期则顺延为2018年8月7日至2019年8月7日。被上诉人于2019年1月11日向上诉人发出《解除合同通知书》，此时正处于免租期，不存在欠缴房租的情况，被上诉人以上诉人欠缴房租为由单方解除合同没有事实与法律的依据。二、上诉人提前支付了租金，体现了上诉人积极履行合同义务的态度，解除合同有违依合同履行义务原则并且显失公平。因被上诉人对《租赁合同》中免租期的确定存在偏差。上诉人为避免不必要的纠纷，于2019年1月11日、2019年1月17日分别收到被上诉人的《解除合同通知书》及《通知书》后，于2019年1月12日、2019年1月17日向被上诉人先后两次提前支付了每笔各2950.20元租金，体现了上诉人积极履行合同义务的态度，根据《合同法》第八条依合同履行义务原则，被上诉人不得擅自变更或者解除合同，且解除合同明显有失公平。三、被上诉人未通知上诉人就把房屋出卖给第三人秦荣芳，其解除合同是为了将房屋尽快交付给第三人秦荣芳。在租赁关系存续期间，被上诉人未事先通知上诉人就将房屋卖给第三人秦荣芳，损害了上诉人的优先购买权。综上所述，上诉人的上诉具有事实和法律依据，请法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉请，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人龙光房产答辩称，一、上诉人认为被上诉人未交付租赁物是错误的。1.被上诉人已如约交付双方签订的《商铺租赁合同》约定的租赁物，该租赁物目前仍由上诉人占有使用。2.上诉人称被上诉人未交付的17#-05号铺面旁约35平方米的区域约定为临时办公区域，不收取费用，是赠与上诉人使用的，被上诉人有权撤销赠与。3.案涉商铺租金明显低于同地段商铺租金，才是上诉人承租商铺的决定因素，与被上诉人是否提供17#-05号铺面旁约35平方米的区域无关。4.上诉人租赁案涉商铺后未按合同约定将商铺作为通讯主力店，而是转租做米粉店，当初约定的35平方米的区域用作通讯主力店临时办公室的基础已不存在。二、上诉人认为被上诉人发出《解除合同通知书》时仍处于免租期没有依据。1.双方签约时，租赁商铺已完工许久，早已具备交付条件，被上诉人也已告知上诉人可以随时收房，上诉人因客流量不多，没有接收商铺，其因自身原因推迟进场的责任应由其自身承担。2.上诉人认为的2018年8月7日是其申请装修的时间，不等于交付时间，二者不能混淆。3.合同约定免租期不因任何原因而延长，因此，上诉人认为其仍在免租期内没有依据。三、上诉人确实存在逾期交纳租金的行为，被上诉人按照合同约定发出《解除合同通知书》有依有据，上诉人也已收到通知书，该通知书已经生效，租赁合同已解除，上诉人应按照合同约定返还商铺，支付违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人阳富发答辩称，与上诉人意见一致。 原审第三人秦荣芳答辩称，一、承租方宣华通信未得到出租方龙光房产书面许可的情况下，擅自改变房屋租赁用途，转租给他人经营米粉店，依据合同约定，龙光房产有权解除合同。二、承租人宣华通信未按照合同约定向出租人交纳房屋租金，直至2019年1月12日收到出租人发出的《解除合同通知书》后才向出租人补交房屋租金，这时合同已经解除。三、第三人秦荣芳与出租人签订了《商品房买卖合同》约定购买22#楼1-20、1-21两个门面，并支付了全部购房款、交纳了全部契税及印花税，取得了该两套门面的全部权利。承租人宣华通信擅自转租，未得到实际权利人秦荣芳的许可，该转租行为无效。四、秦荣芳购买的门面现被米粉店占用了一空，导致另一门面无法对外出租，造成极大经济损失。综上，宣华通信的转租行为无效，龙光房产与宣华通信的涉案合同已经解除，第三人阳富发应当归还门面，以维护第三人秦荣芳的合法权益。 被上诉人龙光房产向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月12日解除；2.判令被告及第三人阳富发将商铺返还原告；3.判令被告承担逾期搬离商铺违约金75000元（500元/日，暂计算至2019年6月12日，最终计算至实际返还商铺之日），被告所交租赁保证金（11800元）原告不予退还。4.案件诉讼费用由被告承担。 一审法院确认以下法律事实：一、合同签订及内容。原告作为甲方、被告作为乙方于2017年12月7日签订一份《桂林龙光普罗旺斯商铺租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于桂林市象山区凯风路7号桂林龙光普罗旺斯的22#1-21号铺面出租给乙方使用，租赁面积约为53.64平方米（以实际测量建筑面积为准）。在租赁期内甲方同意将17#-05号铺面旁边约35平方区域，免费提供给乙方做临时办公区域使用；租赁期自2017年12月18日起2025年12月18日止。从2017年12月18日至2018年12月18日止为免租期。免租期内，乙方无需承担租金，但需承担物业服务和装修管理相关费用，以及使用该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用等。除非本合同另有特别约定，免租期不因任何原因而延长；2018年12月18日起至2020年12月18日止，租赁房屋租金单价为55元/平方米/月，含税。甲方同意乙方按月缴纳租金。按照先支付后使用原则，乙方应于2018年11月18日前向甲方缴纳第一期租金，以后每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳；合同的解除问题，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。对承租方而言约定,甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同:1、未按约定时间交付该房屋逾期达60日的；2、交付的房屋不符合安全规范对乙方人身安全造成伤害的；3、不承担约定的维修义务，导致乙方不能正常使用，逾期达30日。对出租方而言约定,第十一条（四）1、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并责令乙方搬出租赁物。自乙方收到解除本合同的通知之日起，本合同终止。甲方有权无偿处置乙方租赁物内的财产，乙方应付的租赁费用及赔偿甲方损失责任不予免除，乙方所缴纳租赁保证金不予退还，且甲方有权将该租赁物另行出租：不支付或者不按照约定支付租金，每日按应付月度租金总额的千分之三计付违约金，逾期超过30日（或多次逾期支付累计天数达到30日）的，甲方有权解除合同，并按本合同十三条的规定追究乙方的违约责任。第十一条（六）3、乙方逾期不迁离租赁物的，每逾期一日，乙方支付甲方违约金500元，乙方同时需要赔偿因延误迁离租赁物而给甲方造成的一切损失（包括租金损失及给第三方造成的损失而由甲方承担的违约金、赔偿金）。第十二条（一）因乙方出现本合同第十一条（四）款约定情形的导致合同解除的，乙方应按剩余租期租金总额的20%向甲方支付违约金，同时乙方所交租赁保证金不予退还等。合同签订后，被告支付租赁保证金11800元给原告。二、案涉门面被告装修、使用情况。1.经被告申请，原告下属普罗旺斯物业服务中心批准被告于2018年8月7日至2018年11月7日对案涉门面进行装修。2.2018年10月23日，原告同意被告在双方合同期限内将案涉门面转租给第三人阳富发使用。第三人阳富发目前在此开设舌尖百味米粉店。3.被告与第三人阳富发关系密切，为一家人关系，双方对于转租没有签订书面合同，也没有支付租金。三、原告发出解除合同通知书时间、内容及被告后续工作。1.原告向被告发出落款时间为2019年1月11日《解除合同通知书》，内容为：贵公司承租了坐落于桂林市象山区商铺,按双方签订的《商铺租赁合同》约定,贵公司应于2018年11月18日前支付第一期租金,于2018年12月18日前支付第二期租金,但截止至发函之日,贵公司仍未支付,贵公司的行为已构成违约。依据《商铺租赁合同》第十一条(四)1款:不支付或不按照约定支付租金,每日按应付月度租金总额的千分之三计付违约金,逾期超过30日(或多次逾期支付累计天数达到30日),甲方有权解除合同,并按本合同十二条规定追究乙方的违约责任；因此,我公司特发此函通知贵司:我公司决定解除与贵公司签订的《商铺租赁合同》,鉴于双方友好合作关系,请贵公司在收到本函后3日内前来我公司商谈合同解除后赔偿退费、腾退房屋等相关问题。被告于2019年1月12日签收。2.2019年1月12日、17日，被告先后两次通过农业银行转账每笔各2950.20元租金给原告。 一审法院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,合同主体、形式合法,合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务,否则构成违约。原、被告签订的《桂林龙光普罗旺斯商铺租赁合同》明确约定：从2017年12月18日至2018年12月18日止为免租期，除非本合同另有特别约定，免租期不因任何原因而延长。因此，本案中免租期并不因被告所称在2018年8月7日才能进行装修而发生延长效果。同时对于租金交付原则，系按照先支付后使用原则，合同约定了被告应于2018年11月18日前向被告缴纳第一期租金，以后每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳。因此，在被告未予按期缴纳情况下，原告按照“不支付或者不按照约定支付租金，逾期超过30日的，被告有权解除合同”的约定向被告发出解除合同通知书,符合原、被告之间的约定,具有法律效力,故原告关于确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年1月12日解除的诉讼请求,一审法院予以支持。鉴于合同已经解除,同时被告与第三人阳富发为一家人关系，第三人阳富发也没有向被告支付租金。因此,原告关于被告及第三人阳富发将商铺返还原告的诉讼请求,一审法院予以支持。原、被告签订的合同约定因被告出现未按期交付租金的情形导致合同解除的，被告所交租赁保证金不予退还。原告关于被告所交租赁保证金11800元不予退还的诉讼请求,一审法院予以支持。考虑到原告也同意被告将门面转租第三人阳富发，此后因原告认为被告逾期支付租金从而发出解除合同通知书后，被告即提起确认解除合同通知效力之诉，本案中，原告收取截止收房之日止的租金也足以弥补原告的损失。故原告关于按500元/日支付逾期搬离商铺违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定,判决:一、确认桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司与桂林宣华通信有限责任公司签订的《桂林龙光普罗旺斯商铺租赁合同》已于2019年1月12日解除；二、桂林宣华通信有限责任公司、阳富发将桂林市象山区凯风路7号桂林龙光普罗旺斯22#1-21号铺面返还桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司；三、桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司收取桂林宣华通信有限责任公司租赁保证金11800元不予退还；四、驳回桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1970元(原告已预交)，由被告负担。 二审中，上诉人宣华通信提供以下新证据：1.现场照片三张，拟证明被上诉人将17#-05号铺面旁约35平方米的区域提供给他人做卫生站使用，至今未按合同约定交付；2.《商品房已出售通知书》、《询问函》及快递单、《回函》各一份，短信截屏两份，拟证明被上诉人直至2018年11月19日才告知上诉人已将商铺出售，上诉人在得知该事实后及时联系了买受人，同时证明上诉人与被上诉人在此后的多次沟通中，被上诉人均未提出上诉人存在逾期支付房租的行为。 被上诉人龙光房产对上诉人宣华通信提供的新证据的质证意见：对真实性无异议，对证明内容不予认可。 原审第三人阳富发对上诉人宣华通信提交的新证据均无异议并予以认可。 原审第三人秦荣芳对上诉人宣华通信提交的证据的真实性无异议，但对关联性及证明内容不予认可。 被上诉人龙光房产二审期间提交以下新证据：1.21#101号铺装修施工许可证；2.21#101号铺装修管理协议、施工防火安全责任书，拟证明与涉案商铺同批次的楼栋，已于2017年10月可进场装修、交付，拟佐证涉案楼栋早已可以进场装修、交付；3.21#102号铺装修管理协议、施工防火安全责任书，该商铺承租人于2017年11月进场装修，比租赁合同约定的租赁时间提前了近一个月，拟佐证涉案楼栋早已完工可进场装修、交付，上诉人未在约定租赁时间进场完全是其自身原因造成的。4.22#主体结构分部工程质量验收记录，拟证明涉案楼栋早已于2017年4月28日主体验收合格，被上诉人可随时交付房屋。 上诉人宣华通信对被上诉人龙光房产提交的证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。 原审第三人阳富发、秦荣芳均未发表质证意见。 本院对上诉人及被上诉人提交的新证据认证如下：对上诉人提交的证据1的真实性予以认可，但从照片显示的多个铺面均为统一样式的招牌来看，无法辨认该门面是否由卫生站实际使用或仅为开发商招商广告。证据2能够证明被上诉人将案涉商铺出售给第三人并通知上诉人的事实，但是否侵害上诉人的优先购买权，与本案不属同一法律关系，本院在此不作认定。对被上诉人提交的证据1、2、3，因与本案讼争的商铺不属同一楼栋，与本案无关联性，本院对该证据不予认定。证据4能够证明22#楼主体结构分部工程质量于2017年4月28日验收合格的事实，本院对该证据的真实性予以认定，但不能证明该楼已全部竣工并通过验收合格可以使用。 对一审法院认定的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：被上诉人龙光房产发出的《解除合同通知书》是否已生效？ 本案上诉人与被上诉人签订的《桂林龙光普罗旺斯商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方当事人均应遵循合同约定履行义务。 关于上诉人先履行抗辩权的行使是否成立的问题。上诉人主张因被上诉人未按约定交付17#楼05号铺面旁约35平方米的区域，其有权行使先履行抗辩权而拒交租金。所谓先履行抗辩权，是指在双务合同中应当先履行的一方当事人未履行合同约定的义务，后履行一方有权拒绝履行己方义务的权利。先履行抗辩权成立的前提是双务合同，即针对该履行双方互负义务。案涉租赁合同中，针对17#楼05号铺面旁约35平方米的区域，约定为“免费提供乙方做临时办公区域使用”，可见该区域属于公共区域，由被上诉人免费赠与上诉人临时使用，被上诉人作为该区域的权利人，有权随时收回该区域的使用权。另外，因就该区域并非互负义务，故上诉人所主张的先履行抗辩权前提条件不具备，该项主张不能成立。 关于案涉铺面是否仍处于免租期的问题。双方在租赁合同中明确约定案涉商铺从2017年12月18日至2018年12月18日为免租期，除非本合同另有特别约定，免租期不因任何原因而延长，而涉案合同并未有特别的约定免租期可以顺延的情形。上诉人主张其在2018年8月7日才进场装修，免租期应当顺延，没有合同依据，本院不予支持。 关于本案《解除合同通知书》是否已生效的问题。案涉租赁合同约定，按照先支付后使用原则，承租人应于2018年11月18日前缴纳第一期租金，以后每期租金在当期缴纳期上一个月的15日前一次性全额缴纳。同时约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金，逾期超过30日（或多次逾期支付累计天数达到30日）的，出租人有权解除合同。本案上诉人在2019年1月11日被上诉人向其发出《解除合同通知书》时，仍未履行交纳租金的义务，逾期已超过30日。依照双方合同约定，被上诉人有权单方解除合同，该《解除合同通知书》在到达上诉人时已经生效，即双方租赁合同于2019年1月12日已经解除。上诉人认为其收到通知书时仍在免租期，且正与房屋买受人协商，但双方现在合同中约定的首期租金交纳时间是确定的，即2018年11月18日，没有任何可以延期或免租的条件，因此，上诉人的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。 另，关于上诉人所主张的被上诉人侵害其优先购买权的问题，因本案合同系因上诉人逾期不交纳租金解除，是否已将案涉商铺出售第三人不影响合同解除的效力，至于其出售行为是否侵害上诉人的优先购买权，因与本案不属同一法律关系，本院在此不予审理，上诉人可另行主张权利。 鉴于案涉租赁合同已解除，故上诉人应当返还租赁商铺。因合同解除系由上诉人逾期未缴纳租金的违约行为造成，根据合同约定，其保证金可不予退还。一审法院综合上诉人的违约情形及被上诉人的损失，不予支持被上诉人关于支付违约金的诉讼请求，公平合理，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1970元（上诉人桂林宣华通信有限责任公司已预交），由上诉人桂林宣华通信有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁 勇 审 判 员  周 霞 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十二月十六日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华