甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民再16号上诉人（原审第三人、再审申请人）：王某1。委托诉讼代理人：曹某，平凉工业园区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、被申请人）：张某1。被上诉人（原审原告、被申请人）：张某2。张某1、张某2的共同委托诉讼代理人：王某2，甘肃陇正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被申请人）：马某。被上诉人（原审第三人、被申请人）：沙某。上诉人王某1因与被上诉人张某1、张某2、马某、沙某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2016）甘0802民初3110号民事判决，向本院申请再审，本院于2018年6月22作出（2018）甘08民申11号民事裁定书，指令甘肃省平凉市崆峒区人民法院再审本案。甘肃省平凉市崆峒区人民法院于2019年4月8日作出（2018）甘0802民再13号民事判决，王某1不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某1的委托诉讼代理人曹某、被上诉人张某1、张某2及其共同委托诉讼代理人王某2、被上诉人马某、沙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王某1上诉请求：1、撤销平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民再13号民事判决；2、改判确认沙某与王某1签订的院落转让协议合法有效；3、本案一、二审诉讼费用由张某1、张某2、沙某共同承担。事实与理由：张某1、张某2是崆峒区柳湖镇天门开发区（村）集体经济组织成员，为兄弟关系。2016年5月19日，张某1、张某2与马某签订了院落转让协议，将天门开发区的一处院落转让给马某，马某不属于天门开发区（村）集体经济组织成员，支付对价后，马某对该院落进行了修缮翻新，之后，马某以同样价款又转让给该集体经济组织以外的沙某，沙某加价后，又转让给属于天门开发区（村）集体经济组织成员的王某1。本案是一起农村房屋连环买卖纠纷。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力。认定农村房屋连环买卖合同的效力，应坚持尊重历史、照顾现实的原则，要具体案件具体分析。王某1作为涉案房屋的最终买受人，与出卖人张某1、张某2同属天门村农民，王某1支付相应对价后善意取得涉案房屋，其身份属于本集体经济组织成员，应依法取得涉案房屋的占有和使用权。本案诉争房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，应属合法有效。张某1、张某2辩称，1、张某2、张某1与马某并不是同一集体经济组织成员，《院落转让协议》必然导致土地使用权向本集体经济组织以外流转，因此张某2、张某1与马某签订的《院落转让协议》违反了土地管理法的强制性规定，应属无效。2、马某与沙某、沙某与王某1之间并不存在真实的房屋买卖协议，王某1也未实际向沙某支付房款，王某1并未善意取得案涉房屋的所有权，王某1要求确认其与沙某签订的“院落转让协议”合法有效超出了二审法院的审理范围。请求驳回王某1的上诉请求，维持原判。马某、沙某辩称，均同意王某1的意见。张某1、张某2一审法院起诉请求：1、依法确认二原告与被告签订的院落转让协议无效；2、被告返还二原告××区社院落一处，以及平集建(1991)字第C6-4019号集体土地建设用地使用证一本。一审法院认定事实：二原告系崆峒区柳湖镇天门开发区（村）集体经济组织成员，属兄弟关系。2016年5月19日，二原告与被告签订一份院落转让协议，二原告将其位于本区柳湖镇天门开发区的一处宅基地以220000元转让给本集体经济组织以外的被告。被告购买该院落后，对地上房屋、窑洞、大门等进行了修缮翻新，后以同样价款转让给本集体经济组织以外成员沙某，沙某加价后以380000元出让于该集体经济组织的成员王某1。另查明，对争讼院落，1991年元月29日平凉市土地管理局向原告张某1颁发了平集建（1991）字第C6-4019号集体土地建设用地使用证。再查明，双方当事人争讼的宅基地所属土地，经2016年5月11日平凉市人民政府下发平政发（2016）55号文件，属平凉中心城市城区棚户区改造工程天门塬征收范围。审理中，原告提出申请，本院委托甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司对被告上述院落修缮翻新花费鉴定为20448.98元。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。二原告持有集体建设用地使用证，并在地上修建房屋、挖取窑洞等设施以供使用，其对该宅基地拥有占有权、使用权，但不具有所有权。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：其中第五项，违反法律、行政法规的强制性规定。可见，二原告与被告签订的院落转让协议，依法应认定为无效合同。由于该协议无效，被告向沙某、沙某向王某1连环转让该宅基地，其合同同样无效。上述合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，第三人王某1应向二原告返还××区社院落一处，以及平集建(1991)字第C6-4019号集体土地建设用地使用证一本。对于被告反诉请求二原告赔偿其维修房屋和鉴定花费，由于造成合同无效在二原告方其作为集体经济组织成员，应明知农村宅基地不能转让，而被告在购买该宅基地时亦应了解这方面法律政策规定。因此，对被告上述反诉请求，其翻新翻建花费应以鉴定部门鉴定为20448.98元为准，鉴定费按4000为准，由二原告赔偿被告各70%即14314.29元和2800元，余额被告自行承担。至于被告反诉请求二原告赔偿其信赖利益损失（房屋拆迁费），因宅基地征收单位尚未确定最终补偿数额，本院无法确认而一并裁判，故不予支持。审理中，沙某要求被告返还买卖院落价款220000元，并承担价款50%的违约金，经本院审查，不属本案处理范围，对此其可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条规定，判决：一、原告（反诉被告）张某1、张某2与被告（反诉原告）马某，被告（反诉原告）马某与第三人沙某，第三人沙某与第三人王某1所签院落转让协议均无效；二、限本判决生效后十日内第三人王某1返还原告（反诉被告）张某1、张某2××区社院落一处，以及平集建(1991)字第C6-4019号集体土地建设用地使用证一本；原告（反诉被告）张某1、张某2返还被告（反诉原告）因购买该宅基地支付的价款220000元；三、原告（反诉被告）张某1、张某2赔偿被告（反诉原告）马某维修房屋等花费14314.29元；四、原告（反诉被告）张某1、张某2支付被告（反诉原告）鉴定费2800元；五、驳回被告（反诉原告）马某的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告（反诉被告）张某1、张某2负担105元，被告（反诉原告）马某负担45元。反诉费11600元，减半收取5800元，由原告（反诉被告）张某1、张某2负担116元，被告（反诉原告）负担11484元。王某1申请再审称，原判认定事实清楚，但适用法律不当，该院落经过第三手买受人王某1的购买，王某1属院落所在地集体组织成员，该买卖合同应认定为有效，故请求依法改判并确认张某1、张某2与马某签订的转让协议、马某与沙某签订的协议、沙某与王某1签订的协议为有效协议。张某1、张某2辩称，1、王某1无权要求确认马某与沙某及马某与张某1合同有效，因合同具有相对性，其只能要求确认其与沙某签订的合同的效力；2、王某1自认张某1、张某2和马某签订的协议是无效的，再审请求与其之前庭审陈述矛盾；3、王某1认为本案是连环买卖，但其未能提供证据证明其与沙某及沙某与马某之间存在买卖合同关系，应承担举证不能的法律后果。一审法院再审查明：张某1、张某2与马某签订《院落转让协议》的时间，张某1、张某2提出该院落是2016年5月19日签订的，这与马某于2016年7月29日庭审中陈述的院落交易时间吻合，也与马某向原告张某1支付院落转让款时间相吻合，故对案涉院落转让协议的签订时间，本院确认为2016年5月19日。马某提出其将院落出售给沙某、沙某又将院落出售给王某1，庭审中，马某、沙某、王某1均未举出证据证明上述事实，且三人陈述的交易时间不一致，从案涉院落转让至二原告起诉不足三个月，三个月之内频繁交易也不符合常理，大额交易无支付凭证也不符合交易习惯，故对马某与沙某、沙某与王某1之间存在院落转让的事实，本院不予确认。马某现持有案涉土地《集体土地建设用地使用证》（C6-4019）原件。马某经依法传唤，无正当理由未到庭，其反诉请求，已另行裁定，按照撤诉处理。一审法院再审认为，本案争议焦点之一是案涉《院落转让协议》的效力问题。尽管签订院落转让协议是双方当事人真实意思表示，张某1、张某2与马某也履行了合同约定的相关内容。但当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害国家、集体或者第三人利益。案涉院落及其上房屋是附着于天门村村集体所有的宅基地之上的农村房屋，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利，与特定的集体经济组织成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权享有和取得农村宅基地使用权，房屋中随带宅基地的人身保障属性。张某1、张某2与马某之间交易的房屋是限制流通标的物，张某1、张某2未经村集体同意的买卖行为，损害了村集体的利益，故本案所涉《院落转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条的规定，应认定为无效合同。王某1在庭审中辩称合同有效，其作为终局买受人，也是天门村村民，院落转让协议系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律规定，案涉《院落转让协议》应为有效合同的意见，因其未能提供向其转让院落协议、转让款项交付及实际占有案涉院落的证据，根据庭审查明事实，该院落《集体土地建设用地使用证》至今仍在马某处，故王某1的再审请求与客观事实相互矛盾，本院不予支持。本案争议焦点之二为张某1、张某2与马某签订《院落转让协议》无效后的财产返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张某1、张某2因无效合同取得的院落转让款220000元应予返还。本案原审仅依据马某、沙某及王某1的陈述认定马某与沙某、沙某与王某1之间存在房屋买卖关系，该事实认定与客观事实不符，且缺乏充分证据证实，应予纠正。原审判决王某1返还《集体土地建设用地使用证》违反了合同相对性原则，且与客观事实不符，应予纠正。本案中张某1、张某2签订院落转让协议实质损害其所在村集体组织利益，而非违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，原审适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，属适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百零七条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、撤销本院作出的（2016）甘0802民初3110号民事判决；二、原审原告张某1、张某2与被告马某于2016年5月19日签订的《院落转让协议》无效；三、原审被告马某将案涉院落及该院落的《集体土地建设用地使用证》（C6-4019）原件返还给原审原告张某1、张某2；原审原告张某1、张某2返还原审被告马某院落转让款220000元；以上判决内容限判决生效后十日内履行完毕。四、驳回再审申请人王某1的诉讼请求。案件受理费300元，由原审原告张某1、张某2负担210元，原审被告马某负担90元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某1提交了2份证据：1、马某与沙某之间的院落转让协议1份，内容为马某将张某1名下院落22万元转让给沙某，协议落款时间为2012年8月20日，证明马某与沙某之间确实存在院落转让的事实。2、沙某与王某1之间的院落转让协议1份，内容为沙某将案涉院落38万元转让给王某1，协议落款时间为2012年10月20日，证明沙某与王某1之间确实存在院落转让的事实。张某1、张某2质证认为，对2份协议的真实性、合法性、证明目的均有异议，2份协议不符合新证据的形式，王某1在原审中未提交该证据，且签署时间在2016年5月19号之前不符合逻辑，马某与沙某的转让协议由王某1持有不符合交易习惯。马某质证认为，2份协议真实。沙某质证认为，2份协议真实。张某1提交了1份证据：3、平凉市崆峒区天门村委会证明1份，内容为张某1、张某1同属于天门村，其集体土地由每社独立核算，证明张某1、张某2与王某1不属同一个经济组织。王某1质证认为，对该证据的合法性有异议，村委会无权作出该证明，也无法律依据。马某质证认为，对该证据的真实性有异议，也不能达到张某1、张某2的证明目的。沙某与王某1的质证意见一致。沙某提交3份证据：4、收条3份，内容为马某于2012年9月15日、2012年8月20日收到沙某交来地房转让款220000元，于2012年9月5日收到沙某交来修房款52000元。王某1质证认为，对3份收条不发表意见。张某1、张某2质证认为，对3份收条的合法性、真实性、关联性均有异议，收条时间为2012年9月份与10月份，但两人签订协议的时间为2016年，时间相互矛盾；沙某与马某约定的价款为22万元，但该3份收条中的价格明显超过22万；该份收条不能证明价款是案涉房款。马某质证认为，这3份收条是马某所打，修房花了5万，房款原价是22万。因为签订的协议往前签了几年，打的条子也就往前打了几年。经审查，证据3为平凉市崆峒区崆峒镇天门村村民委会出具的证明，证明仅有村委会的印章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”的规定，不予采信。证据1为马某作为甲方与沙某作为乙方的院落转让协议，协议载明，将平凉市崆峒区柳湖乡天门村西庄社张某1名下一处院落有偿转让给乙方，转让价格220000元，转让款一次性付清，该院落附有集体土地建设使用证一份，平集建1991字第C6-4019号，违约金为合同总价款的50%，落款时间为2012年8月20日。证据2为沙某作为甲方与王某1作为乙方的院落转让协议，协议载明，将平凉市崆峒区柳湖乡天门村西庄社名下一处院落有偿转让给乙方，转让价格380000元，转让款一次性付清，该院落附有集体土地建设使用证一份，平集建1991字第C6-4019号，违约金为合同总价款的50%，落款时间为2012年10月20日。证据3为马某出具的3份收条，①2012年8月20日收条载明，“今收到沙某交来地房转让钱13万元现金。收款人马某”；②2012年9月15日收条载明，“今收到沙某交来地房款9万元现金，收款人马某”；③2012年9月5日收条载明，“今收到沙某交来修房款52000元，今发人马某”。对于以上2份院落转让协议，协议签字人马某、沙某、王某1无异议，3份收条的出具人马某无异议，但存在以下矛盾：1、对于协议的签订时间，当事人陈述不一致，且与生活常理不符。①马某与沙某对二人之间协议签订时间的陈述：马某在本院二审庭审中陈述“和张某1签了协议几天时间就和沙某签了协议。”但在原一审时的反诉状中载明“2012年8月20日，马某以同样价款将其转售给沙某”，在原一审法院2016年11月15日第二次开庭时当庭陈述“2012年8月20日，马某以同样价款将其转售给沙某”。沙某二审庭审中陈述“就是单子上2012年8月20日。”“签订时间为协议落款时间”。马某与沙某之间签订协议的基础是张某1、张某2与马某之间的协议，而张某1、张某2与马某之间签订协议时间为2016年5月19日，按照时间发展规律分析，马某与沙某之间签订协议不应该早于2016年5月19日。对于马某与沙某之间协议签订时间矛盾点为：马某陈述了两个协议时间，若按马某二审中陈述的时间确定在2016年5月19日之后，是符合自然规律的，但与沙某陈述的时间不一致，即签订协议的二人对于签订时间陈述不一致；若按马某原一审中陈述的时间确定在2012年8月20日，与沙某的陈述时间一致，但与自然规律明显不符，即2012年8月20日签订协议时并不存在协议中约定转让的院落。马某、沙某的陈述使二人之间协议签订时间的矛盾无法排除。②沙某与王某1对二人之间协议签订时间的陈述：王某1再审申请书载明：“2016年5月19日，被申请人张某1、张某2与被申请人马某签订院落转让协议，将天门开发区的一处院落转让给马某，被申请人马某不属于天门开发区（村）集体经济组织的成员，支付对价后，马某对该院落进行了修缮翻新，之后，马某以同样的价款又转让给该集体经济组织以外的人员沙某，被申请人沙某加价后，又转让给属于天门开发区（村）集体经济成员的王某1。”王某1的委托诉讼代理人二审中当庭陈述：“实际签订时间为2016年夏天”。沙某二审当庭陈述：“时间记不清了”。沙某与王某1签订协议的基础是马某与沙某的协议，沙某也就是马某与王某1之间的联结纽带，沙某的行为直接影响到王某1。若按照沙某的陈述确定沙某与马某之间的协议签订时间为2012年8月20日，而在此时间段，沙某与马某在签订协议时并不存在协议中约定的院落，后续沙某与王某1的协议中对该院落的转让进行约定明显缺乏依据。若按王某1陈述的确定2016年5月19日之后签订协议，又与沙某对前一协议签订时间陈述相互矛盾。马某、沙某、王某1的陈述使马某与沙某、沙某与王某1之间协议签订时间的矛盾亦无法排除。2、是否交付转让价款证据不足。沙某二审中陈述给马某的都是现金，“黑色塑料袋装的现金，我是从家里拿的13万元”，对于黑色塑料袋占用的空间大小陈述“自己说不清楚”，但用两手比划时两手之间距离大约为20厘米，“这20余万元有些是在家里放着，有些也是在别人跟前借的”。马某二审中回答收到沙某20余万元现金，是一直存放于家中时，陈述“一部分还账了”。沙某二审当庭回答与王某1之间约定价款及交付情况时陈述：“约定了38万，王某1分几次给了我，给的现金，有时是在车上，有时在办公室，我是收第一笔钱（春天或夏天）的时候就交付了房子；交了房本和手续，院子没有住人，有大门，大门的钥匙丢了，当时是翻墙进去看的”。王某1的委托诉讼代理人二审中回答王某1与沙某约定价款、支付方式及王某1的工作、现金来源时当庭陈述：“价款为38万，全是现金支付；从事何种工作不清楚，现金来源不清楚。”对于交付院落转让款，马某与沙某之间、沙某与王某1之间均称是现金交付，但对于大额现金来源当事人未提供证据予以佐证，大额现金交付过程当事人亦未提供见证人或可查询的交易记录予以佐证，沙某提供的3份收条不足以证明沙某向马某交付了院落转让款，王某1未提供交付院落转让款的证据。综上分析，对证据1、2、4不予采信。对当事人争议的事实，本院认定如下：再审判决认定事实属实，应予确认。本院认为，本案的焦点问题：1、张某1、张某2与马某签订的院落转让协议是否有效；2、马某与沙某、沙某与王某1之间是否存在院落转让的事实。关于张某1、张某2与马某签订的院落转让协议是否有效的问题。张某1、张某2与马某签订的院落转让协议虽属自愿，但该院落及其房屋属于村集体所有的宅基地，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国《土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权。张某1、张某2未经村集体同意的买卖行为，损害了村集体的利益，故张某1、张某2与马某签订的《院落转让协议》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第九条的规定，应认定为无效合同。关于马某与沙某、沙某与王某1之间是否存在院落转让事实的问题。沙某、王某1提供的证据不足以证明马某与沙某、沙某与王某1之间存在院落转让的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，王某1应承担举证不能的法律后果，即马某与沙某、沙某与王某1之间不存在院落转让的事实。因不存在沙某与王某1之间院落转让的事实，故王某1要求确认沙某与王某1签订的院落转让协议合法有效的上诉理由无事实依据，不能成立。综上所述，王某1的上诉请求不能成立。再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王某1负担。本判决为终审判决。审判长 杜 爱 勤审判员 高  雁审判员 高 玉 芬 二〇一九年十二月十六日书记员 韩英华杰