成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初13309号 原告：柏某，女，1965年3月10日出生，汉族,住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：文艺，四川展新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨成娟，四川展新律师事务所律师。 被告：成都市金牛区公园城市建设和城市更新局，住所地成都市侯家桥路272号。 法定代表人：钟剑伟，系该单位局长。 委托诉讼代理人：谢练，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万幸，四川亚峰律师事务所律师。 原告柏某诉被告成都市金牛区公园城市建设和城市更新局（以下简称金牛区城市建设更新局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告柏某的委托诉讼代理人文艺、杨成娟，被告金牛区城市建设更新局的委托诉讼代理人谢练、万幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付户型改变补偿85303.35元；2、被告向原告支付因延期交房所造成的装修费用损差21164.44元；3、被告向原告支付超期过渡费用46800元（自2018年8月1日起算,暂计算至2019年8月1日）；4、被告向原告赔偿因房屋面积差所产生的损失29450元；5、被告向原告赔偿物业管理费损失996元；6、被告向原告支付超期交房的物管费补贴3888元；7、原告从实际收房之日起支付物业费,在此之前的物业费由被告承担并直接向物业公司缴纳；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月9日，成都市金牛区房产管理局（简称“区房管局”）和谭德学签订了《成都市国有土地上房屋附条件协议（征收）补偿合同》及《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充协议）》，双方约定过产权调换的方式对谭德学所有的一套房屋进行返迁安置，安置后的一套房屋位于（工程自编号：×）×套叁Ｃ3房屋，建筑面积为99.66平方米，其中公摊面积为19.33平方米；还约定了政策性补偿、补助、补贴、违约责任等。合同签订后，谭德学按约腾空了拆迁房屋，并于2013年3月22日通过遗嘱公证的方式明确案涉房屋及相关权利由原告继承，后谭德学去世；接房前原告发现实际安置房屋与《6号、8号院附条件协议搬迁宣传手册》中公示的平面选房图存在面积、采光、户型等多处不一致，经区房管局确认，现已不可能向原告提供与其选中的房屋户型一致的安置房屋。区房管局现已撤销，其征收职能已由被告承继；原告认为，被告擅自变更拆迁安置补偿合同约定的房屋户型、面积、公摊等，其已构成严重违约，被告应向原告承担违约责任。望判如所请。 被告金牛区城市建设更新局辩称，1、安置房户型变化是因设计方案需满足新制订的《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等强制性规范所致，同时安置房建设方也于2015年12月1日以书面承诺调整后的建筑面积和套内面积均不小于选房公示面积，最终竣工交付的安置房为满足国家建筑设计的强制性规范而进行了部分变化调整，但并未对住户权益产生实质性影响，被告不应承担赔偿责任。2、案涉补偿合同，并未对户型变化如何进行补偿进行约定；原告也未举证证明户型变化导致的损失存在；被告交付的房屋通过竣工验收合格，符合合同约定的交房标准。3、被告基于为原告负责的角度出发，发布交房公告时同时也发布了《处置公告》，对原告进行了综合性的补偿；《处置公告》第一条“返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积增加的，免收套内建筑面积增加部分补差款”，第二条“返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积减少的，按照返迁安置住房现在时点评估均价13,000元/平方米的标准，对套内面积减少部分进行补差”；如果严格按合同约定执行，面积减少部分的差价按合同约定的结算价约为6,500元，被告作出按照13,000元/平方米进行综合补偿，其已高于合同约定的补差。4、接房后是否进行装修具有不确定性，既可以装修自住，也可以清水房出租，还可以作为投资搁置；通知接房时，原告并未向被告报送装修方案及报价，且装修结果并未发生。5、通知交房前的过渡费被告已按政策予以支付；被告交付的安置房符合合同约定的交房标准，原告应按交房公告的时间按期接房，原告拒不接房，导致损失扩大，其无权要求继续支付过渡费。6、案涉补偿合同约定面积差据实结算，该约定对合同各方具有法律约束力。7、被告交付的安置房屋经过竣工验收合格，原告应当按交房公告的时间按期接房；搬迁人在与原告签订补偿合同时，已按约定的1.8元/平方米的标准，按建筑面积支付了60个月的物管费补贴。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，金牛区城市建设更新局于2019年3月18日依法成立；成都市金牛区房产管理局（以下简称“区房管局”）于2019年被撤销，其城市房屋拆迁（城市房屋征收）职能已由被告承继。 2012年6月9日，区房管局（房屋征收部门，甲方）、成都市金牛区旧城改造中心（实施单位）与谭德学（被搬迁人，乙方）签订《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同》（以下简称“补偿合同”），主要内容：乙方产权所有的被搬迁（征收）房屋位于成都市金牛区，建筑面积为61.32平方米（其中公摊面积为12.06平方米）的住宅；甲方以（工程自编号：×）×套叁Ｃ3房屋（建筑面积为99.66平方米，其中公摊面积为19.33平方米）安置给乙方，房屋的使用性质为住宅，甲、乙双方按本合同结算办法结清产权调换差价款；甲乙双方实行产权调换进行差价结算后乙方应付给甲方产权调换差价款为229244元；甲方向乙方支付政策性补偿费用5518元（包含电话移机费、有线电视迁装费、宽带迁装费、天然气初装费、电表迁装费、空调移机费）；甲方向乙方支付搬家补助费2400元，甲方按30个月的过渡期限向乙方发放临时安置补助费34952元；政策性补贴费用包括购房补贴和物管费补贴，甲方应当支付给乙方物管费补贴9720元（计算60个月）；甲方给予乙方6万元提前搬迁奖励费用；甲方应当向乙方支付装修补偿15330元；甲方应当向乙方支付搭建补偿1750元……。该合同第四条（安置房屋的标准和产权办理）：1、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量安全标准的商品房，甲乙双方以此作为安置房屋的验收标准；2、对交付使用的安置房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，以安置房最后办理产权的记载面积为准，据实结算互补差价；3、住宅安置房屋专项维修资金由甲方缴存；4、甲方应当到房屋产权产籍管理部门负责为乙方办理安置房屋所有权登记，乙方应当予以配合。该合同第六条：政策性补助费用包括临时安置补助费、停产停业经济损失费和搬家补助费，1、选择产权调换实行过渡安置的，过渡期限为30个月；由乙方自行过渡，过渡期间甲方向乙方发放临时安置补助费34952元；超过过渡期限的，逾期不足6个月（含6个月）的按规定标准支付1.5倍临时安置补助费，逾期6个月以上一年以下（含一年）的按规定标准支付2倍临时安置补助费，逾期一年以上的按规定标准3倍支付；2、甲方支付乙方搬家补助费2400元。该合同第十二条（交接）：……，甲方应当在本合同签订生效且乙方本合同约定将被搬迁（征收）房屋交由甲方拆除后于30个月内将安置房屋交付乙方，经甲方通知，乙方拒绝在甲方确定时间内收取安置房屋的，视为甲方履行完毕安置房屋的交付义务。该合同第十三条（违约责任）：合同当事人约定违约责任如下，甲方未按时交付安置房屋，超过过渡期的按本合同第六条执行；乙方选择产权调换，未结清新旧房价差及其他相关费用，甲方有权不交付安置房屋给乙方。 同日，成都市金牛区旧城改造中心（房屋搬迁实施单位，甲方）与谭德学（被搬迁人，乙方）签订《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充合同）》（以下简称“补充合同”），主要内容：以栋为单位，在规定的签约期内，该栋签订合同比例达到100%并腾空交付房屋的，该栋每户奖励2万元；按被搬迁房屋产权证记载的建筑面积给予500元/平方米的初装补贴，甲方应向乙方支付初装补助费为30,660元；由乙方自行过渡的，过渡期间由甲方给乙方发放临时安置补助费4,048元；甲乙双方进行产权调换进行差价结算后甲方应付给乙方产权调换差价款187,756元；实行产权调换后，甲方应向乙方支付总价款共计222,464元（不含整体搬迁奖励）。后谭德学共领取附条件搬迁产权调换安置补偿款122,890元。 2012年9月11日，区房管局与成都市金牛区旧城改造中心联合发布“6号、8号院城市房屋附条件协议搬迁生效公告”：附条件协议搬迁工作于2012年6月9日启动，截至2012年9月10日，签约户数比例达到98.9%，本次附条件协议搬迁补偿安置合同的户数比例超过95%，所签订的补偿安置合同正式生效。2017年11月16日，安置房屋经竣工验收合格。2018年4月9日安置房屋消防验收合格。 2018年6月22日，区房管局与成都市金牛区棚户区危旧房改造中心及成都市金牛区人民政府人民北路街道办事处共同发布（登报成都商报）“金牛区6号、8号院附条件协议搬迁项目返迁安置住房交房公告”（以下简称“交房公告”）：该项目的返迁安置房目前已竣工验收合格，现定于2018年6月25日至30日在成都市万担仓路北成星中心现场办理交房事宜。同日，区房管局与成都市金牛区棚户区危旧房改造中心及成都市金牛区人民政府人民北路街道办事处共同发布“6号、8号院附条件协议搬迁项目返迁住房有关问题的处置办法”：1、返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积增加的，免收套内建筑面积增加部分补差款；2、返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积减少的，按照该住房现行市场价值（具体以该项目评估机构出具的评估报告为准），对套内建筑面积减少部分进行补偿；3、因户型或面积变化不愿接房的，须合同签约人提出书面申请，按照该住房现行市场价值（具体以该项目评估机构出具的评估报告为准）以实测建筑面积进行回购，回购后，需重新购买商品住房的住户按照市房管局的相关政策执行；4、本项目在发改部门备案核定的前期物业服务费为每月2.5元／平方米；经政府协调，安置住户接房时一次性交纳1年及以上物业服务费的，前期物业服务费优惠至每月1.8元／平方米，优惠期为2018年7月1日至2021年6月30日止；5、超期过渡费按政策规定将发放至2018年7月31日止。 案涉安置房屋，因其项目设计时间跨度较大，签订案涉合同后，相关建筑法律规范发生变化，2012年8月1日施行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）、2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》对住宅平面布局影响较大。现已建成的案涉安置房屋与原告签订合同时所选房屋面积、布局发生变化（窗户、餐厅等发生变化），安置房屋约定建筑面积为99.66平方米，实际建筑面积为99.77平方米；约定套内面积为80.33平方米，实际套内面积为78.78平方米。 2018年6月30日被告再次通知接房，但原告至今仍未接房。被告已按补偿合同约定的标准支付了超期过渡费，其超期过渡费已支付至2018年7月31日止。案涉补偿合同中的物管费补贴，是按每月每平方米1.8元计算，面积按90平方米计算，共计算了五年（60个月）。 还查明，经评估机构评估，案涉项目所涉的安置房屋2018年6月市场均价为1.3万余元。 案涉房屋附条件搬迁产权调换结算是按照房屋套内面积进行结算，“附条件搬迁产权调换安置补偿领款单”载明内容显示：谭德学与区房管局签订案涉合同后进行结算时，安置房屋套内面积单价是按9,540元/平方米×65%计算，即按6,201元/平方米计算。 目前案涉项目所涉的安置房屋，对于减少的套内面积，部分被搬迁人（案外人，不含原告）已领取被告按每平方米1.3万余元的价格给予的综合性补偿，原告至今未接受该项综合性补偿。 另查明，柏某系谭德学之女。2015年8月25日，谭德学因病去世。谭德学签订上述补偿合同、补充合同时，其配偶柏忠恕已去世。2013年3月20日，谭德学在中华人民共和国四川省成都市国力公证处立下遗嘱，载明：为了在我去世之后不因财产继承问题发生纠纷，经我慎重考虑，我决定将原位于金牛区的房屋［现该房屋已被成都市金牛区旧城改造中心拆迁安置，并签订《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同（合同号：2012第Ａ-056号）］中属于我的份额遗留给我的女儿柏某个人所有，不作为她的夫妻共同财产……同时查明，柏某与柏涛系姐弟关系，柏涛在案涉项目另有一套拆迁安置房屋，与案涉拆迁安置房屋户型、面积均一样。柏涛对其母亲谭德学上述公证遗嘱的内容无异议，并明确表示放弃继承案涉拆迁安置房屋与自己有关的财产性权益。 上述事实有身份证信息、组织机构代码查询信息、机构改革方案文件、《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同》、《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充合同）》、附条件搬迁产权调换安置补偿领款单、搬迁生效公告、交房公告、通知接房的短信、过渡费支付情况明细表及凭证、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、返迁住房有关问题的处置办法及其评估结果、住宅平面设计情况说明、平面竣工图、房屋建筑面积测绘成果报告、公证书、庭审笔录等在案予以印证。 本院认为，区房管局已被依法撤销，其城市房屋拆迁（城市房屋征收）职能已由被告承继，区房管局签署的案涉相关合同及其发布的相关文件等应由被告承继，其对被告具有约束力。案涉的补偿合同、补充合同，系签订各方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，其为合法有效，签订各方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。原告作为谭德学的遗嘱继承人，亦应按照前述合同行使权力、履行义务。 从案涉补偿合同第四条约定的安置房屋验收标准（交房标准）看，其仅需符合国家质量安全标准；案涉安置房屋经竣工验收合格，其表明已符合国家质量安全标准，其已达到补偿合同约定的交房验收标准；此种情形下，原告拒绝接收房屋缺乏合同及法律依据，原告应当在限期内履行接收房屋的义务。有关违约责任的问题。从案涉补偿合同第十三条约定的违约责任内容看，被告承担违约责任的情形仅限于未按时交付安置房屋，且此种情形按合同第六条计算超期过渡费。 对于原告主张的房屋面积差之损失，案涉补偿合同第四条明确约定据实结算互补差价，考虑到套内面积对其使用会产生实质影响，本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，以套内面积作为衡量标准，对实际套内面积小于约定套内面积的安置房屋被告应当向原告支付差价款，该差价款认定为面积差之损失，标准应当以双方签订案涉合同后进行结算时的实际价格为准，即房屋面积差损失为：（80.33平方米﹣78.78平方米）×6,201元/平方米≈9,612元。 对于原告主张的户型改变补偿费，对于实际套内面积小于约定套内面积的安置房屋，按补偿合同违约责任之约定，虽未包含在违约责任之中，然因套内面积减少客观上会影响室内布局，给予适当补偿并无不当，即该类安置房屋给予适当补偿为宜；诉前双方对有关鉴定事宜无法达成一致意见，诉讼中双方亦未对房屋户型变化带来的损失申请鉴定，本院经走访专业机构亦被告知无法对安置房屋的变化作出准确的损失判断，且案涉房屋已经过相关部门验收合格，结合对面积差之损失的认定及本案其他情况，并参考交房时当地同地段同类型房屋的市场价值，酌情认定被告补偿原告10,700元。 对于原告主张的延期交房的装修费用损差，按补偿合同第十三条，区房管局延期交房承担违约责任的方式是按合同第六条计算超期过渡费，且原告亦未举证证明实际产生了该项损失，原告该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的超期过渡费，结合上述对安置房屋接收及违约责任的相关认定，在房屋达到交付标准的情况下，区房管局通知接房后，原告应当在限期内履行接房义务，区房管局履行了通知接房的义务，原告拒绝接房缺乏合同及法律依据，原告应当自行承担拒不接房的法律后果；区房管局已按合同约定的标准向原告支付超期过渡费至2018年7月31日，结合《成都市城乡房产管理局关于国有土地房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发【2015】101号）明确规定“过渡期限从签订补偿协议并腾空原房屋之日起，到安置房交付次月止”，区房管局将过渡费支付至接房期限届满后的次月（2018年7月31日），符合该通知规定，且超期过渡费的支付标准亦符合合同约定。据此，2018年8月1日起不应再行计算超期过渡费，结合前述相关认定，原告要求被告继续支付超期过渡费缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的物管费损失，结合上述对安置房屋接收的有关认定，原告拒绝接收房屋的行为于合同、于法无据，其应当自负法律风险，由此产生的物管费不应由被告承担，该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的超期交房的物管费补贴，结合《成都市城乡房产管理局关于国有土地房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发【2015】101号）明确规定“物管费补贴根据改造范围内房屋建筑面积，按1.8元/平方米/月的标准，一次性发放五年；房屋建筑面积90平方米以下（含90平方米）的，按90平方米发放”；本案中，区房管局已按上述规定向原告结清案涉合同约定的相关费用（包含物管费补贴），原告再行主张物管费补贴于法无据，该项请求，本院不予支持。 对于原告主张的收房前后之物业费负担（主张从实际收房之日起支付物业费，收房之前的物业费由被告直接向物业公司支付）的问题，结合上述相关认定，原告拒绝收房的行为缺乏合同及法律依据，其实际收房之前的物管费不应由被告承担，该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都市金牛区公园城市建设和城市更新局于本判决生效之日起十日内向柏某支付房屋面积差之损失9,612元、户型改变补偿费10,700元，各项共计20,312元； 二、驳回柏某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，成都市金牛区公园城市建设和城市更新局应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,052元，减半收取2,026元，由柏某负担1,806元，成都市金牛区公园城市建设和城市更新局负担220元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  夏艳 二〇一九年十二月三十一日 书记员  敬馨