北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28280号原告：北京空港弘升汽车科技发展有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼10幢一层，统一社会信用代码911101130592612649。法定代表人：吴幽，总经理。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛雷雷，男，1986年1月2日出生，汉族，北京市元坤律师事务所实习律师。被告：北京瑞金海通投资有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号10幢101室，统一社会信用代码911101133065890732。法定代表人：李通，经理。委托诉讼代理人：刘铁征，北京山耀律师事务所律师。原告北京空港弘升汽车科技发展有限公司（以下简称“空港弘升公司”）与被告北京瑞金海通投资有限公司（以下简称“瑞金海通公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告空港弘升公司的委托诉讼代理人张海娇、薛雷雷，被告瑞金海通公司委托诉讼代理人刘铁征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告空港弘升公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付租金款人民币3562191元；2、判令被告立即向原告支付迟延履行违约金（自2017年12月1日，按照年租金1820274.18元，按每日当年租金的千分之五，支付至2018年5月31日止；自2018年6月1日，按照年租金1896287.89元，按每日当年租金的千分之五，支付至2019年5月31日止；自2019年6月1日，按照年租金1976102.29元，计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，原告与李通、崔海军签订了《租赁合同》（合同编号：14025），约定李通、崔海军承租原告位于北京市顺义区x镇x路x号院内房屋及场地，租赁期自2015年1月1日至2029年6月30日止。租赁场地第一年年租金为1613270元，以后每年按上年度年租金5%递增，租金按半年支付，提前一个月交付下一周期租金。合同第十五条第二款第2条第4项规定支付延迟缴纳租金，每迟一日，按年租金的千分之五支付违约金。2014年10月16日，原告与被告及李通、崔海军签订《补充协议》，协议约定将原合同承租方变更为被告，后被告公司依约履行。现被告没有按照合同约定按时支付租金，至今仍欠原告2018年1月1日至2019年12月31日的租金，共计3562191元，并给原告造成一定经济损失，依约应当承担责任。在原告多次向被告追讨所欠租金均遭到无理推诿的情况下，原告无奈提起诉讼，望法院依法判决。新悦酒店辩称：原告持有比例比较大的股东及法定代表人发生了变化，变更后的原告是否对本案继续进行诉讼，是否委托原告代理人继续诉讼，不明，我方认为应等手续齐了之后再开庭。涉案合同是由原告前任股东在任期间签订的，原告法定代表人、高管人员涉刑事案件，合同存在高价强迫租赁的可能性。原告不是房屋的主人，没有相应的权利向被告收取相应的租金。原告计算违约金的方法不对，合同约定的标准，也过分的高。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，空港弘升公司（出租方，甲方）作为出租方与李通、崔海军（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋及场地租赁的有关事宜达成协议如下：乙方在此确认：甲方已将与本协议项下租赁的房屋及场第的权属、用途等情况全面、如实地告知了乙方。依据北京大鹏物流服务中心《委托租赁函》，由甲方代为出租给乙方。在此情况下，乙方同意租赁该房屋及场地。第一条、场地基本情况：该房屋及场地位于北京市顺义区区（县）x路（路／街）x号院内（具体位置以附件四：经双方签字确认的平面四至图为准），场地面积，1278平方米，房屋面积5521平方米。甲方向乙方承诺：上述场地的产权单位为北京戎利实业总公司，北京戎利实业总公司已经将该场地委托给北京大鹏物流服务中心经营管理（包括出租场地权利）：甲方已取得大鹏物流的书面授权，有代为出租场地的权利（附件二：北京戎利实业总公司给北京大鹏物流服务中心授权书）；甲方提供给乙方的有关北京戎利实业总公司的土地使用证和房屋产权证（附件三）、北京戎利实业总公司授权给北京大鹏物流服务中心（以下简称大鹏物流）的授权书（附件二），大鹏物流委托甲方代为租赁本合同所含房屋的委托租赁函（附件一），复印件均与原件一致，均真实有效；基于甲方的上述承诺，乙方愿意租赁上述场地。第二条用途：该房屋及场地用途为：酒店。甲方原则上同意乙方为经营所需对所租赁房屋及场地上重建、翻建、加建物业（包括建地下室）用来做酒店经营，租赁期内所建物业归乙方使用，建设的费用及开工前建设审批手续和安全责任均由乙方全部负责承担。乙方保证依法经营，在国家批准的经营范围内合法经营，需行政专项审批的应依法取得专项许可。第三条、租赁期限：房屋及场地租赁期限为15年，因酒店建设需要，甲方同意给予乙方6个月的免租期，起租期自2014年7月1日起算，有偿租赁期为且2015年1月1日至2029年6月30日止，共计180个月。第四条、租金：1、房屋租金：十五年共计750万元人民，合同期满后如双方续租的，续租期内不再交付甲方房屋租金。2、场地租金标难：年租金为人民币1613270元，以后场地租金每年按上年年租金5%比例递增，直至合同期满，如续租递增比例不变（其中在人民币三十万元租金的范用内在本合同期15年内不递增）。第五条、付款方式：（一）房屋租金合同签订后l0日内乙方一次性全部支付甲方，以现金或支票的方式支付租金。（二）场地租金乙方按半年支付甲方，以现金或支票的方式支付租金。付款日期：乙方须提前一个月交付下一周期场地租金。（三）甲方收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第六条、房屋租赁保证金。（一）正式合同签订之前，乙方必须向甲方支付租赁保证金（保证金甲方不向乙方支付任何利息），具体金额为：人民币440000元。（二）租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。不足以抵扣的由乙方补足。第七条、其他费用（略）第八条、权利和义务：（一）甲方责任：1.甲方负责公共区域间的管理及公共区间的设施维护、保养。2.甲方不得无故终止合同，不得在合同履行期内不按合同约定提高租金。3.甲方保证在租赁期间，出租场地不设定抵押。4.乙方为办理酒店开业和经营所需的相关手续，甲方有义务在法律法规允许的范围内积极配合。5.甲方不得在乙方正常履行合同时掐断乙方水、电供应（正常检修及突发故障除外），由此造成的损失甲方应赔偿乙方。（二）乙方责任：1、乙方保证按合同第二条款规定使用向甲方承租的房屋及场地。2、乙方对场地翻建、重建、加建建筑物和构筑物的，须乙方自行负责办理所需的相关法律手续，并承担因此产生的全部费用。改造方案必须先提交书面文件及设计方案，经甲方书面同意，甲方应予以必要的配合。因翻建、重建、加建建筑物和构筑物而带来的包括但不限于：因违建被拆除、施工或使用过程中造成他人损失损害、被相关部门处罚等风险均由乙方自行承担。3、乙方不得私自占用承租地周边的公共场地。4、乙方任何形式的改善不得对周边建筑的通风、排水、采光、消防等造成影响。5、乙方保证按期缴纳本合同第四条至第七条约定的应有乙方支付的相关费用。7、乙方应妥善保管使用承租物内的设施，并负责“门前三包”。8、合同期满后乙方要求续租的，应当至少自合同期满时提前60日书面通知甲方续租，乙方若未按上述约定向甲方书面提出续签合同申请，甲方有权另行出租。9、合同解除或终止后乙方必须无条件完好返还本协议范围内建筑物、构筑物、场地及设备、设施。第九条、房屋改善及安全防范、设施维护（略）、第十条、交付及返还（略）、第十一条、续租（略）、第十二条、经营权变动。1、租赁期内如申方经营主体发生变动而导致本合同甲方权利义务必须转移给第三方的，甲方应当书面通知乙方，第三方即成为甲方，本合同在乙方与第三方之间具有法律效力，合同继续履行。2、租赁期内如乙方的经营主体发生变动而导致本合同乙方权利义务必须转移给第三方的，乙方应当书面经甲方同意：第三方即成为乙方，本合同在甲方与第三方之间具有法律效力，合同继续履行。第十三条、合同的解除、终止（略）、第十四条、拆迁补偿分配（略），第十五条违约责任：（一）甲方违约责任：I、租赁期内，甲方需提前收回场地的，应提前6个月通知乙方，按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）市场评估价格80%比例补偿乙方，并同时按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）赔付市场评估价格80%比例的等值违约金，款项到位后乙方办理腾退，双方办理解除合同相关手续。2、租期满时，乙方按照本合同第八条第（二）款第8项约定提出续租的，甲方应与乙方签订续租合同。甲方不同意乙方续租的，甲方应按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）市场评估价格80%比例赔偿乙方的损失并同时应按当时建筑现状（包括地下地上全部建筑）市场评估价格80%比例赔偿乙方违约金，收到赔偿后乙方保证3日内按当时建筑现状完好腾退。如签订了续租合同本条款自动废止。3、如甲方延迟交付本合同约定场地的，每迟一日，按乙方交纳租金总额的千分之五支付违约金，超过三十日仍未交付的，乙方有权单方面解除合同，所收取乙方的全部金额退还乙方。4、租赁期内，由于产权人对北京大鹏物流服务中心所出具《委托授权书》（附件二）产权人不予认可，北京大鹏物流服务中心给甲方出具的《委托租赁函》（附件一）北京大鹏物流服务中心不予认可或甲方所提供给乙方的土地证、房产证不真实的，本合同归于无效，除甲方收取乙方租金全部返还乙方外，甲方还应按照本条第一项第一款标准向乙方支付赔偿违约金。（二）乙方违约责任。1、租赁期内，因乙方原因提前解除或终止合同，应提前6个月书面通知甲方，乙方扩建、改建、另建形成的全部房屋及装饰装修无偿归甲方所有，甲方对乙方的所有投入没有任何补偿义务，乙方并保证三十日内全部腾退撤出并按当时建筑现状（包括地下、地上全部建筑）市场评估价值等值金额赔付给甲方违约金。双方办理解除合同相关手续。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，租赁关系终止，收回乙万承租区域内全部建筑物、构筑物、场地及附属设施包含乙方投资新增建筑物、构筑物及附属设施等，乙方承担全部责任，甲方不予以任何形式的补偿：（l）不按合同约定支付款项的；（2）如整体转租或转让需经甲方书面同意，本合同乙方承担连带担保责任，并从新签订安全保障协议；（3）乙方利用该租赁地从事违法活动的；（4）乙方延迟缴纳租金，每迟一日，按年租金的千分之五支付违约金，超过壹佰捌拾日仍未缴纳的，同时对欠缴租金及其他费用有权继续追缴；3、因乙方原因造成租赁物灭失的，乙方须全价赔偿，赔偿范围包括但不限于因灭失造成的实际损失、预期利益、诉讼费、鉴定费、律师费等全部损失。4、若乙方未履行本合同或法律规定的其他义务的，应当在甲方指定期限内补充完毕。第十六条、不可抗力（略）、第十七条、合同争议的解决办法（略）、第十八条、其他条款（略）。合同附件包括：附件一：北京大鹏物流服务中心《委托租赁函》复印件；附件二：产权人对北京大鹏物流服务中心的《委托授权书》复印件；附件三：房产证、土地证复印件；附件四：租赁地四至平面图；附件五：场地及房屋《交接确认书》。上述合同签订后，空港弘升公司将涉案房屋场地交给李通、崔海军使用。2014年10月16日，空港弘升公司（出租方，甲方）与瑞金海通公司（承租方、乙方）、原合同乙方李通、崔海军签订《补充协议》，约定甲方与李通、崔海军于2014年7月1日签订了《租赁合同》，根据合同履行中的实际情况，双方经协商签订补充协议如下：一、合同主体的变更。根据原《租赁合同》第12条的约定，合同主体乙方变更为北京市公司，法定代表人为李通，原《租赁合同》中乙方的权利义务由新的主体瑞金海通公司来承担，甲方对此认可；二、原《租赁合同》中约定的乙方应付房屋租金，乙方保证在2014年11月11日前支付300万元，第一年租金余款130万元在2015年2月1日前付清，如未按约定期限付清上述款项则由乙方承担一切违约责任。三、双方同意免租期在原《租赁合同》6个月的基础上，再增加三个半月，免租期总计9个月另15天。新增免租期的具体分摊办法如下：在2016年交11个月场地租金，2017年交11个月场地租金，2018年交10个月另15天场地租金。四、以上补充条款与原合同具有同等法律效力，如有与主合同相驳之处以原合同为准，自双方签字盖章和原合同当事人李通、崔海军签字之日起生效。上述补充协议签订后，双方依约履行，但瑞金海通公司未按协议约定时间支付2018年和2019年应付的场地租金3562191元。瑞金海通公司持答辩意见不同意支付。本院另查，空港弘升公司的原法定代表人刘岩和公司的原实际控制人吕岩涉嫌犯罪分别于2018年6月1日、2018年6月16日被羁押后被判刑。上述事实，有双方当事人陈述、空港弘升公司提交的《租赁合同》、《补充协议》等，瑞金海通公司提交本院（2019）京0113刑初234号刑事判决书复印件等在案佐证，可以作为认定事实的依据。本院认为：原告空港弘升公司与瑞金海通公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，关于涉案场地租金约定内容不违反法律法规禁止性规定，应属有效。瑞金海通公司应当按照约定时间和标准支付场地租金，现有证据不能认定空港弘升公司因履行租赁合同涉黑恶势力犯罪，故其该点答辩意见本院不予采纳。瑞金海通公司提出的其他不同意支付场地租金的意见，没有法律依据，本院不予采纳。瑞金海通公司欠付场地租金，还应当按照合同约定给付违约金，但双方约定的违约金过高，瑞金海通公司提出的违约金过高的意见，本院予以考虑，对违约金的数额予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告北京瑞金海通投资有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京空港弘升汽车科技发展有限公司二〇一八年、二〇一九年场地租金三百五十六万二千一百九十一元；二、被告北京瑞金海通投资有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京空港弘升汽车科技发展有限公司违约金一百万元；三、驳回原告北京空港弘升汽车科技发展有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千六百四十九元，由被告北京瑞金海通投资有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇一九年十二月二十五日书记员  曾庆贺