湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终10736号上诉人（原审原告）：湖南长邵房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路388号610房。法定代表人：海杰平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：盛金良，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹彦，湖南弘一律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：廖小年，男，1970年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹岚，湖南见田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田丹，女，1980年10月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王建新，湖南见田律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹岚，湖南见田律师事务所律师。原审第三人：李如全，男，1963年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人湖南长邵房地产经纪有限公司（以下简称长邵公司）因与被上诉人廖小年、田丹、原审第三人李如全房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长邵公司上诉请求：撤销一审判决，改判廖小年向长邵公司还款20万元，并由廖小年、田丹承担诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定了上诉人与被上诉人签订的房屋购买委托书的真实性，但对委托书中的内容没有明确记载，根据委托书第2条第4款明确约定甲方除支付购房款120万元之外，还需支付相关费用。2、一审法院认定事实，被上诉人支付33万作为房屋首付款，同时贷款92万元，房屋总价由该2笔费用组成为120万，但额外产生的费用应当由被上诉人承担。3、一审法院在没有撤销双方于2018年4月5日签订的协议书的前提下认为上诉人无法证明购房金额为120万元属于适用法律错误。廖小年、田丹辩称：1、上诉人的上诉理由前后矛盾。2、上诉人要求被上诉人支付20万元的前提是上诉人认定是合同基础关系下才有的请求权，直到二审阶段上诉人没有提供证据证明其垫付28万元，而赎楼费是第三人支付给另外公司的钱，不应由被上诉人承担。3、本案是二手房买卖领域出现的套贷性质案件，协议书是基于受威胁的情况下签订，没有法律效力。原审第三人李如全未到庭，亦未有书面代理意见。长邵公司向一审法院起诉请求：1．廖小年、田丹支付长邵公司20万元；2．廖小年、田丹承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月13日，廖小年作为甲方，长邵公司作为乙方，双方签订了一份《房屋购买委托书》，其中载明：“基于甲、乙方双方签订的《房屋购买委托协议》，乙方依约提供了出售房屋供甲方选择，甲方通过实地验看，就意向购买乙方居间的房屋相关事宜约定如下……”。该委托书第一条载明：“甲方意向购买的房屋位于长沙市雨花区，产权面积177.12平方米”。该委托书第二条载明：“甲方意向购买该房屋的基本条件：1．房屋购买价为120万元；2．该成交价格包括所有税费；3．甲方符合银行贷款的条件预贷款90万元，预贷款为20年左右；4．购房首付款由甲方向乙方借，甲方在按揭贷款下来后2个月内偿还清，甲方负责购房的按揭和贷款手续。”该委托书第三条载明：“委托期限为2017年4月14日至2017年10月30日”。该委托书第四条载明：“甲方为表示对该物业之购买诚意，在签署本委托书时向乙方支付诚意金1万元，乙方按委托书约定的条件与该物业权利人员进行磋商、谈判、签合同”。该委托书第五条中载明：“若该物业权利人员接受本委托书约定的条件，甲乙方双方按以下情况办理（二选一）：1．乙方通知甲方与物业权利人签订《房屋买卖合同》或其他类似合同；2．甲方授权乙方将所收诚意金部分或全部金额作为定金支付给该物业的权利人，并代替甲方签订《房屋买卖合同》或其他类似合同，甲方认可。（合同中未选定适用哪一项）物业权利人签订合同或收受定金之时，则视为乙方已完成委托事项，乙方有权按《房屋购买委托书》约定购房价的2%收取佣金”。2017年4月14日，长邵公司向廖小年出具《定金收条》，其中载明收到廖小年定金5000元。2017年4月15日，李如全作为甲方和出售方，廖小年作为乙方和买受方，长邵公司作为居间费，三方签订了一份《房屋买卖合同》用于办理银行按揭贷款，其中约定，甲方将位于长沙市雨花区的房屋出售给乙方，房屋价款为135万元。2017年4月18日，案外人柳卓向廖小年的银行账户转账支付了32万元，当日，廖小年的该银行账户向李如全的银行账户转入了33万元。此后，长邵公司以上述交易记录作为首付款支付凭证为廖小年办理了银行贷款手续。2017年5月26日，廖小年及其妻子田丹作为委托人向海友明出具了一份《委托书》，其中载明：廖小年及田丹为夫妻关系，现以廖小年的名义购买位于长沙市雨花区的房屋，现全权委托海友明办理上述房屋的购买相关事宜，签订买卖合同，产权交易过户及交件、退件、签字、签约、立契、交税、退税等社会事项及领取上述房屋的新不动产证书，领证后办理抵押登记的交件、退件、申报及抵押登记时所有文件、合同、资料上的签字等相关事项及上述过程未尽事项。该委托书经湖南省长沙市望城公证处公证，并出具了《公证书》确认。2017年6月8日，廖小年通过长邵公司的工作人员海友明向长邵公司支付了5万元用于购买案涉房屋，海友明出具了一张借条，确认收款金额为5万元。2017年6月14日，李如全作为甲方和卖方，廖小年作为乙方和买方，双方签订了一份《不动产买卖合同》，其中约定：甲方将位于长沙市雨花区的房屋出售给乙方，房屋价款为782000元。该合同落款处甲方由李如全的委托代理人王思磊签字确认。长邵公司为该房屋办理了转移登记手续并垫付了税费，其中产生契税15030元。2017年6月18日，廖小年作为抵押人与交通银行湖南省分行签订了抵押合同，约定廖小年以案涉房屋为廖小年、田丹向交通银行湖南省分行所借的92万元贷款债务提供抵押担保。2017年7月3日，廖小年取得了该房屋的不动产登记证书。2017年7月14日，交通银行湖南省分行向廖小年的银行账户发放了贷款92万元。当天，该92万元转入了李如全的银行账户。2018年4月5日，海友明拟定《协议书》，海友明及长邵公司作为甲方，廖小年作为乙方，其中约定：“甲乙双方友好协议达成如下几点协议：1．乙方委托甲方购买一套住房面积177平方米，证号0158397，价格壹佰贰拾万元，银行贷款玖拾贰万元，还欠贰拾捌万元，乙方付了伍万元，共计还欠贰拾万元；2．乙方答应甲方在2018年4月20日之前还清欠款，最迟不超过5月15日”。该协议一式两份，长邵公司持有的一份协议的第三条为“本协议一式两份，双方各持一份，签字生效”，廖小年持有的一份协议的第三条为“本协议一式两份，双方各持一份，签字不失效”。该协议落款处甲方有海友明的签名并加盖长邵公司公章，乙方由廖小年签名确认，另有叶正飞作为担保人签字确认。2018年4月12日，廖小年向长沙市公安局芙蓉分局湘湖派出所报案，称其于2018年4月5日被海友明非法限制人身自由并签订了一份协议书。长邵公司于2018年4月17日诉至一审法院，请求判如所请。在本案的审理过程中，长邵公司主张：（一）长邵公司与廖小年系委托合同关系，本案案由为委托合同纠纷；（二）诉讼请求中的20万元中包含长邵公司垫付的税费82620元、赎楼费57684元及长邵公司应得的办理委托事务的报酬59696元。（三）长邵公司提交了一份湖南富海融通资产管理有限公司出具给李如全的收据，拟证明长邵公司垫付了赎楼费57684元。（四）案外人柳卓于2017年4月18日向廖小年的银行账户转账支付了32万元系“垫资公司”所付，与长邵公司无关。长邵公司和廖小年一致确认：（一）2017年4月15日签订的房屋价款为135万元的《房屋买卖合同》系用于办理银行按揭贷款的合同，价格高于实际成交价格；（二）除2017年4月15日签订的房屋价款为135万元的《房屋买卖合同》及2017年6月14日签订的房屋价款为782000元的《不动产买卖合同》外，廖小年和李如全未签订其他房屋买卖合同；（三）廖小年另通过微信转账的方式向长邵公司的工作人员海友明转账支付了25000元用于购买案涉房屋。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三百九十六条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。本案中，《房屋购买委托书》约定的事项符合上述规定，长邵公司主张双方系委托合同关系并无不当。一、关于长邵公司可否直接根据《协议书》要求廖小年支付20万元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。另据合同法第四百零一条的规定，“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”。本案中，《房屋购买委托书》约定的120万元系廖小年的对案涉房屋的“意向”房价款及税费。长邵公司作为受托人应如实向委托人廖小年报告房屋的实际成交价及税费。但本案审理过程中，双方一致确认：2017年4月15日签订的房屋价款为135万元的《房屋买卖合同》系用于办理银行按揭贷款的合同，并非真实的买卖合同；且除该合同及2017年6月14日签订的《不动产买卖合同》外，廖小年与李如全并未签订其他合同。长邵公司提交的2018年4月5日签订的《协议书》虽约定了房屋价款为120万元，但该协议系房屋买卖合同的购买人廖小年及其受托人长邵公司达成的，并非房屋买卖合同双方廖小年和李如全的合意。因此，长邵公司并未举证证明其如实向廖小年报告委托事务处理情况及结果，上述行为构成违约。如上所述，长邵公司应对房价款为120万元承担举证不力的法律后果，该协议约定的房价款数额显然与2017年6月14日签订的《不动产买卖合同》及已查明的房屋买卖合同实际履行情况相矛盾，而协议约定的应付款项20万元系基于房屋价款为120万元。因此，长邵公司基于上述违约行为要求廖小年直接按照该协议的约定支付20万元并无理据，一审法院不予支持。二、关于长邵公司是否垫付了税费82620元、赎楼费57684元及长邵公司应否取得办理委托事务的报酬59696元，廖小年应否另行向长邵公司支付上述费用和报酬。合同法第三百九十八条中规定：“受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”；合同法第四百零五条中规定：“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……当事人另有约定的，按照其约定”。因此，受托人在处理委托事务中确有垫付费用则可向委托人主张该垫付费用及利息，并可在完成委托事务后要求委托人据双方的约定支付报酬。本案中，长邵公司称其垫付税费82620元，但除廖小年提交的税收完税证明可证实长邵公司垫付契税15030元外，长邵公司未提交其他证据证实其实际垫付了相关其他税费，故长邵公司主张超出部分，一审法院不予支持。此外，据《房屋购买委托书》第五条列明的“乙方有权按《房屋购买委托书》约定购房价的2%收取佣金”可认定为双方对原告可取的委托报酬之约定，故长邵公司应得的处理委托事务的报酬应计算为24000元（120万元×2%）。长邵公司另主张其垫付了赎楼费并无证据证实，且其向一审法院提交的湖南富海融通资产管理有限公司出具载明的付款人为李如全，也并没有该款项实际支付的其他证据，故长邵公司的该项主张，一审法院不予采纳。此外，长邵公司自认2017年4月18日的转入廖小年账户的32万元系“垫资公司”的款项与长邵公司无关，一审法院予以确认。另经审查查明，廖小年在长邵公司处理委托事务过程中已向长邵公司支付了8万元（定金5000元+2017年6月8日借条中的5万元+微信转账支付的25000元），长邵公司未提交证据证实该款项已经实际支付给了案涉房屋的卖方李如全，而该款项已超出经证实的垫付款项和报酬数额，长邵公司以诉讼请求中的20万元系上述税费、赎楼费及报酬为由要求廖小年支付该款项并无理据，一审法院不予支持。综上所述，长邵公司对廖小年提出的诉讼请求并无法律及事实依据，故其基于此要求田丹承担共同付款责任的诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决：驳回长邵公司的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由原告湖南长邵房地产经纪有限公司负担。二审中，上诉人提交了一份长沙市地方税务局第二税务分局出具的李如全的业务情况查询，显示的扣款金额为66132元，拟证明上诉人代为垫付整个房屋买卖产生的税费共计82620元。被上诉人对该证据的合法性无异议，真实性、关联性有异议，不能证明该证据上的李如全就是本案中的李如全，也不能证明是上诉人垫付的该项费用。对于上诉人提交的该份证据，本院认为，该证据无法证明该费用系上诉人垫付，故不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人依据其于2018年4月5日与廖小年签订的《协议书》诉请廖小年支付20万元，该20万元系基于房屋买卖的价款为120万元产生，根据上诉人的主张，该20万元由垫付的税费、赎楼费和报酬构成。但根据查明的事实，上诉人与廖小年签订的《房屋购买委托书》中约定的120万元系廖小年对涉案房屋的意向房价款及税费，不能直接认定为涉案房屋买卖的房价款，李如全与廖小年于2017年4月15日签订的《房屋买卖合同》及2017年6月14日签订的《不动产买卖合同》中约定的房价款又非当事人的真实意思表示。因作为受托人的上诉人未能举证证明涉案房屋买卖的实际成交价和税费，又未能证明其主张的税费及赎楼费系由上诉人实际垫付，一审法院驳回上诉人要求被上诉人依据《协议书》支付20万元的诉讼请求并无不当。综上所述，长邵公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人湖南长邵房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月三十日书记员  曾知畅