辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初313号原告：于芬，女，1978年9月22日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王立盛，系辽宁融都律师事务所律师。被告：姜勇，男，1983年6月30日生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。原告于芬（以下简称“原告”）与被告姜勇（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王立盛律师，被告均到庭参加了诉讼。原告起诉时列大连房先生不动产连锁管理有限公司为第三人，本院按照其登记住所地进行送达通知其参加诉讼后，大连房先生不动产连锁管理有限公司委派徐巍参加诉讼并就案件事实作出陈述，但并未提交委托授权手续，且在庭审后亦未补交，故对其陈述意见，不作为大连房先生不动产连锁管理有限公司的陈述意见。本案现已审理终结。原告诉称，2016年5月27日，原、被告及大连房先生不动产连锁管理有限公司签订了《房地产居间买卖合同》，约定：原告购买被告出售的坐落于大连市甘井子区建筑面积为72.88平方米的房屋，总价款为560000元，三方就其他事项进行了具体的约定。原告于合同签订当日交付定金20000元，首付款120000元、中介费8400元及办理贷款费用4200元。由于案涉房屋有银行抵押贷款400000元，被告需要通过担保公司垫款赎证。在合同签订后，被告迟迟不办理垫款赎证，导致合同无法正常履行。在被告历时两个多月办理垫款赎证后原告征信意外出现问题，导致贷款银行无法正常发放贷款，被告已经违约。2016年9月16日，经双方协商，被告同意原告免费入住案涉房屋，原告随即对房屋进行了装修，共花费装修费用30000元。2016年11月19日，原告丈夫代表原告与被告签订了《补充协议》，约定原告在2016年12月3日前解决贷款问题，可以变更借款人或现金购买，原告替被告偿还银行贷款利息部分。当日，原告支付被告48000元用于偿还被告房屋的银行贷款本息，后又支付给中介40000元转交被告用于偿还被告房屋的银行贷款本息，原告又准备了剩余购房款，准备现金购房。但被告由于房屋涨价以各种理由推脱不办理手续。2018年5月11日，被告将原告从房屋中腾退，被告通知原告及大连房先生不动产连锁管理有限公司要求解除2016年5月27日签订的《房地产居间买卖合同》。2018年6月20日，大连房先生不动产连锁管理有限公司与原告签订了退款协议，但由于被告不配合办理手续，所以大连房先生不动产连锁管理有限公司仅返还了原告的购房首付款120000元。现在案涉房屋涨价，总价款应为750000元，由于被告恶意违约，应双倍返还原告的定金，并赔偿因其违约造成的中介费、贷款费用损失。因为合同没有实际履行，房屋仍归被告所有，原告帮助被告垫还的银行贷款本息88000元被告应予返还。原告为被告房屋进行装修，增加房屋的价值，原告装修所花费的30000元被告亦应赔偿。故诉请：1、被告赔偿双倍定金部分20000元；2、被告返还原告中介费8400元；3、被告赔偿原告贷款损失费4200元；4、被告返还原告垫还银行本息88000元；5被告赔偿原告装修损失30000元。被告辩称，不同意原告诉讼请求，因为原告存在三次严重违约行为。确实收到了88000元，但原告只帮助我偿还银行贷款58000元。剩余30000元不是用于偿还贷款，因为我提前给原告交付房屋，故是中介给我用于租房的房租使用。交付房屋后，原告刮了大白，包了门跟窗台，但我方不同意赔偿装修损失，因为我并不同意其进行装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、2016年5月27日，被告（合同中为“卖方”）与原告（合同中为“买方”）及居间方【合同首部及尾部的名称均标注为“大连房先生不动产连锁管理有限公司”、在盖章处加盖的印章为“大连房先生不动产连锁管理有限公司（2）合同专用章”】签订《房地产居间买卖合同》，双方约定：卖方向买方出售坐落于大连市甘井子区建筑面积为72.88平方米的国有产权房屋。因房屋设有抵押，卖方欠银行贷款额约为400000元，双方协商办理注销抵押的方式为通过担保公司垫款赎证，以具体额度为准。房屋售价为560000元，支付方式为：定金20000元，于交接房屋时冲抵房款，买卖双方均同意由居间方代卖方保管定金，余款买方通过商业贷款。合同约定：如买方未能履行本合同条款导致买卖合同终止或无法履行，须向卖方支付房款20%的违约金，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未履行本合同条款导致买卖合同终止或无法履行，须向买方支付房款20%违约金。关于中介费，该合同中约定，鉴于中介方已提供居间服务，促成买卖双方签订本合同，义务已完成，买卖双方均应各向居间方支付中介费8400元。合同第十八条约定：甲乙双方单方违约赔偿对方等同于定金的违约金。乙方首次购房，拟定贷款420000元，以银行审批为准，如因不可抗拒因素导致无法贷款的话，则三方免责，互不承担任何法律责任以及经济损失。根据原告提交的收款收据，其于2016年5月27日向大连房先生不动产连锁管理有限公司交付定金20000元，并于2016年6月16日交付首付款120000元、中介费8400元及贷款费用4200元。原告称定金20000元及首付款120000元，大连房先生不动产连锁管理有限公司已向其返还。2、2016年11月19日，原告【合同中为“乙方（买方）”，由沙玉龙签署】、被告【合同中为“甲方（卖方）”】及居间方【合同首部为丙方（居间方）房先生甘井子店，合同尾部加盖的印章名称为“大连房先生不动产连锁有限公司甘井子分公司合同专用章”】签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商，甲方同意乙方在2016年12月3日前解决贷款问题；因乙方现个人征信不变，在审批贷款过程中出现问题，如在2016年12月3日前仍未能解决，甲乙双方协商由乙方按甲方偿还浦发银行贷款金额将欠浦发银行的贷款先还清每月月贷部分，本金部分代甲方偿还，贷款利息部分自签订合同日期由乙方承担。保证浦发银行不起诉甲方。甲方同乙方另行协商此房的购买方式，如更换借款人或现金形式购买。原告称签订该补充协议后，原告于2016年12月4日将被告拖欠的银行贷款48000元代为偿还，但被告一直未将银行贷款偿清赎证，故房屋买卖合同一直无法继续履行。被告则称无法继续履行是等原告将案涉房屋的贷款还清，且原告的贷款手续未能办理成功。原告亦提交2017年10月29日的收款收据，证明其让案外人代其向大连房先生不动产连锁管理有限公司交付40000元。原告称该款是用于偿还被告的银行贷款。被告称其确自案外人徐巍处收到40000元，但10000元于2018年1月18日收到用于偿还贷款。另外30000元因被告将房屋交付原告，由徐巍自2016年9月16日起每三个月向其支付的租金，租金每月为2150元，共计收到43000元。徐巍到庭称因为本着想促成交易的目的自2016年其一直都向被告垫付款项，垫付金额为43000元。后原告确向其交付了40000元，其扣除部分垫付款后又向被告支付10000元用于偿还贷款。被告另提交一份2016年9月16日，原告的丈夫沙玉龙（乙方）与被告（甲方）及“房生不动产甘井子店”（合同中加盖印章为“大连房先生不动产连锁有限公司甘井子分公司合同专用章”）签订的《补充协议》，其中约定：甲方可以提前腾房给乙方使用。丙方须负责给甲方出资450000元左右垫款赎证费用以及公证费用由甲方承担。甲方保证此房可以正常垫款赎证后顺利交易成功，否则承担一切经济赔偿与相应法律责任。乙方保证首付款120000元已交付丙方，如甲方垫款后，乙方中途解除合同则承担一切。丙方需提前支付10000元首付款给甲方，其他尾款部分在房屋手续全部履行完毕三日结清。甲方定于9月末之前垫款赎证，出证后，进行报税等手续至全部手续履行完毕。3、被告提供（2017）辽0204民初5968号民事调解书，拟证明因欠银行贷款，上海浦东发展银行股份有限公司大连分行于2017年10月10日起诉被告，后双方达成调解协议：被告偿还贷款本金410117.81元及自2015年12月6日起起至2017年8月27日拖欠的逾期利息、罚息等。被告亦提交执行裁定书拟证明因其未其履行生效调解书，已进行强制执行程序并拟对案涉房屋进行评估拍卖。4、原、被告均提交被告于2018年5月11日发出的《解除二手房买卖合同通知书》，其中记载因买方未按照合同内容进行履行，偿还浦发银行贷款月供，导致位于泉水B5区35号楼2单元3层1号楼房屋至今没有按时偿还贷款，被浦发银行起诉并查封。要求赔偿由此产生的违约金及罚息、案件受理费等；赔偿被告在2016年9月16日至今期间的租房费用（每月2150元，共计43000元）；解除合同；原告立即腾退该房屋；赔偿违约金20000元。原、被告均认可自2018年5月11日后原告无法再使用案涉房屋。关于原告主张的装修费用，并未提交相关费用证据，被告认可案涉房屋内确有原告装修的情况，但不认可费用。本院认为，首先，关于大连房先生不动产连锁管理有限公司，原告虽将其列为第三人。为查清本案案情，本院也通知其参加诉讼，但其并未应诉。考虑到原告对第三人并无相关诉请，且原、被告对于《房地产居间买卖合同》已解除并无争议，为减轻原、被告因大连房先生不动产连锁管理有限公司参加诉讼程序而额外造成公告程序等诉累，本院不再通知大连房先生不动产连锁管理有限公司作为第三人参加诉讼。其次，原、被告虽对《房地产居间买卖合同》及相应补充协议解除的事实并无争议，但均认为系对方的违约行为造成合同解除。原告认为被告的违约行为在于未按期办理垫款赎证且因房屋涨价拒不履行；被告则认为原告个人征信存在问题及未按照补充协议约定代其偿还银行贷款本息至其被银行起诉。本院认为，根据《房地产居间买卖合同》及相应补充协议的约定，系被告存在违约行为。第一，根据《房地产居间买卖合同》约定，被告首先应在合同签订（2016年5月27日）后30工作日内备齐过户材料，但其未能按照合同约定完成赎证义务；后双方再次于2016年9月16日达成《补充协议》，约定被告应在2016年9月底前完成垫款赎证义务，但至2016年11月19日，双方再次签订《补充协议》，被告仍未完成垫款赎证义务。虽然2016年9月16日《补充协议》约定由案外人代被告垫款，但此系被告与案外人所形成的另一个合同关系，案外人是否对被告存在违约行为不构成被告的免责事由。第二，关于原告征信出现问题，因《房地产居间买卖合同》约定“如因不可抗拒因素导致无法贷款的话，则三方免责，互不承担任何法律责任以及经济损失”，故原告不能通过贷款方式购房不构成违约。关于原告是否按照2016年11月19日《补充协议》约定代被告偿还拖欠银行贷款一节，该《补充协议》约定是不明确的，其中仅约定“如在2016年12月3日前仍未能解决，甲乙双方协商由乙方按甲方偿还浦发银行贷款金额将欠浦发银行的贷款还清每月月贷部分，本金部分代甲方偿还，贷款利息部分自签订合同由乙方承担。”而原告确实在2016年12月4日代被告偿还贷款48000元，但对于2016年12月4日后原告是否仍有代偿义务，本院认为，在该补充协议约定不明的情况下，被告要求原告继续偿还其个人银行贷款并无合法依据。原告在2016年12月4日将被告拖欠的银行贷款还清后，被告应积极垫款赎证履行合同，但其未履行而继续拖欠银行贷款致使被起诉，此为原告所不能控制的。根据原告提供的收据，在2017年11月，原告又向居间方支付40000元用于被告偿还贷款。故虽《补充协议》约定“保证浦发银行不起诉甲方”，但原告作为房屋买受人已完全履行《补充协议》的约定，被告因其个人行为致使拖欠贷款并被起诉致强制执行使案涉房屋买卖合同无法继续履行，应属被告违约。综上，关于原告主张的各项费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”首先，关于原告支付的代还贷款88000元，系因原告履行2016年11月17日的《补充协议》约定，被告应予返还。关于被告辩称其中30000元系案外人向其支付的租房所需的租金费用，本院认为，三方于2016年9月16日达成《补充协议》仅约定被告将案涉房屋交付给原告并未约定费用。且被告于2018年5月11日发出的解除合同通知中明确主张赔偿其在2019年9月16日至今期间的租房费用（每月2150元，共计43000元），可进一步证明案外人徐巍向其支付的款项并非租金。故被告虽仅认可58000元用于偿还案涉房屋贷款，但如上所述，被告应返还收到的原告所支付的全部代偿贷款88000元。其次，关于双倍定金赔偿部分20000元，系根据《房地产居间买卖合同》第十八条约定，现被告存在违约行为且提出解除合同，应向原告支付违约解除合同的赔偿20000元。第三，关于原告主张的中介费及贷款费用，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现被告所承担的违约损失为双倍定金部分20000元，而原告所支付的居间费及贷款费用在该双倍定金范围内，原告亦未提交证据证明其另有其他损失，故本院对上述贷款费用及中介费用损失不再支持。第四，关于装修费用30000元，原告并未提交证据证明费用的真实性及合理性，本院无法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姜勇自本判决生效之日起10日内给付原告于芬双倍定金赔偿20000元。二、被告姜勇自本判决生效之日起10日内返还原告于芬代还贷款款项88000元。如果被告姜勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币1850元（按照原告诉请170600元及简易程序减半收取），按照原告诉请支持比例，由被告承担并支付原告1170元，由原告自行承担680元。原告多预交的1850元（减半部分），待本判决发生法律效力后，本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇一九年十二月十七日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。