辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初163号原告：周国柱，男，汉族，1953年4月22日生，住大连市中山区。被告：王贵忠，男，汉族，1957年8月4日生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王少翠（系王贵忠妻子），女，汉族，1958年6月22日生，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：刘芳，系辽宁承仁律师事务所律师。被告：王鹏，男，汉族，1978年2月4日生，住大连市中山区。委托诉讼代理人：杨思凝，系辽宁君广泽律师事务所律师。第三人：大连康达房屋开发有限公司，住所地大连市沙河口区西南路883号。法定代表人：王春兰（已死亡），该公司董事长。委托诉讼代理人：李文豪，系辽宁见道律师事务所律师。原告周国柱诉被告王贵忠、被告王鹏、第三人大连康达房屋开发有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月13日立案，于2018年6月11日作出（2018）辽0202民初1738号民事判决。原告周国柱不服向大连市中级人民法院提出上诉，大连市中级人民法院于2018年11月2日作出（2018）辽02民终7123号民事裁定，撤销本院（2018）辽0202民初1738号民事判决，发回重审。本院于2019年1月8日重新立案，组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告、被告及被告诉讼代理人、第三人诉讼代理人均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、继续执行查封大连康达房屋开发有限公司的大连市西岗区睛明街46号2层2号房屋；2、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202执异8号执行裁定书；3、确认二被告2005年7月8日签订的《房地产买卖契约》被告王鹏无权处分，其买卖行为无效，《房地产买卖契约》对房屋产权人康达公司及原告而言都是无效的；4、确认中山区人民法院执行庭下达的（2016）辽0202执恢字9号文书对大连市西岗区晴明街46号房屋的执行查封是合法生效的；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：大连康达房屋开发有限公司（简称康达公司）开发的大连市西岗区商品房于1997年12月4日将使用权卖给了苗士敏，房屋产权仍是康达公司的，因此双方协商借用房产局印制的公有住房租赁合同文本，参照有关条款略加修改后签订了房屋租赁合同，苗士敏从1998年1月1日起，每月向康达公司缴纳租金。签订租赁合同时苗士敏提出想租用康达公司车库，因此康达公司将自己有产权的晴明街44号1-1-8号车库，并同时租给了苗士敏使用。2000年5月19日，大连市公安局给康达公司送达了通知。通知主要内容是苗士敏购买康达公司46号2-2-2号房屋涉嫌动用了非法资金，决定查封此房，查封期间不准进行交易等。此通知并没有查封晴明街44号1-1-8号车库，也充分说明了车库与苗士敏购房无关。下达通知后，公安局始终再未给康达公司下达处理决定。后来在康达公司与公安局多次交涉下，2005年6月公安局办案人员带着王贵忠找到康达公司，提出要将案涉西岗区晴明街46号2-2-2号房屋进行拍卖，征求康达公司的意见。康达公司提出：拍卖可以，拍卖款须拿出一部分给康达公司，理由是1、产权是康达公司的，拍卖后产权部分的费用，按有关规定需要给康达公司；2、苗士敏欠康达公司的租金应从拍卖款中扣除给康达公司。公安局办案人员答应拍卖后依法将康达公司应得款项转交给康达公司。大连市公安局办案人员同时提出：王贵忠已与公安局达成要参加竞拍涉案房屋的购买意向，为避免继续给康达公司造成损失，案涉房屋由康达公司暂时租给王贵忠使用，租用期间的租金由王贵忠缴纳，租金按照租给苗士敏时的标准收取，待拍卖完成后，办理产权过户后，王贵忠即可停缴租金。因此，康达公司按照公安机关的要求，参照苗士敏与康达公司签订的房屋租赁合同内容，于2005年7月1日与王贵忠签订了《住房租赁合同》，合同有效期从2005年7月1日起至2008年6月31日止。康达公司与王贵忠签订租赁合同时，王贵忠提出也想租用车库，因此康达公司将晴明街44号1-1-8号车库同时租给了王贵忠使用。后来合同没到期，因调整租金，故重新签订了合同，合同有效期为2007年8月1日至2009年7月31日止。合同到期后，康达公司始终没有得到公安局关于苗士敏购买案涉房屋如何处理的答复，询问王贵忠得到的答复是他已经参加拍卖买下了案涉房屋。因此从2010年1月1日起，王贵忠就拒绝缴纳租金，康达公司与其交涉，请其出具拍卖手续予以证实，王贵忠一次次地编造理由拖延时间，2012年10月7日康达公司决定强行收回案涉房屋，王贵忠说：“公安局办案人员住院了，已答应他出院后给他有关手续”。王贵忠同时提出在有关手续没给康达公司前，康达公司将租赁合同延期至2013年7月末，他就将欠交的三年租金全部补交。因此康达公司将租赁合同延期至2013年7月31日，同时收取了王贵忠补交的2010年1月1日起至2012年12月31日止三年的租金。延长租期到期后，王贵忠与康达公司协商说：“拍卖手续及公安局的手续都已办好了，因此他提出按合同规定的月租金额，他交至2013年12月31日且交回已过期作废的租赁合同，康达公司协助其办理过户换证手续”。结果是王贵忠未拿出合法有效的拍卖手续，公安局也未给康达公司下达任何通知。因此康达公司多次与王贵忠协商若继续租用案涉房屋，需重新签订租赁合同，按新标准缴纳租金，遭王贵忠拒绝。康达公司无奈，委托律师通过快递向王贵忠及当时车库实际占有居住人邮寄了腾退房屋和车库通知书，王贵忠本人已签收。王贵忠收到通知后没有向康达公司提出异议。2015年9月10日中山区法院依法查封了案涉车库。2016年1月13日，大连市中级人民法院对案涉车库依法委托拍卖，拍卖时先后进行了三次并三次登报公告，市法院拍卖成交后，中山区法院依法下达了（2016）辽0202执恢字9号执行裁定书并依法将案涉车库过户给了买受人，王贵忠在此期间也没有提出任何异议。2016年5月5日和6月16日，中山区法院依法下达了（2016）辽0202执恢字9号执行裁定书和协助执行通知书，依法查封了晴明街46号2层2号案涉房屋。我申请查封的时间2016年6月16日，但去查封时交易市场说需要分证，分证时写的由我来代办此事儿。2016年8月11日，王贵忠向中山区法院提交了执行异议申请书。申请书请求事项：立即停止对大连市西岗区屋的强制执行措施、解除对大连市西岗区屋的查封。为此，中山区法院于2017年7月28日做出（2016）辽0202执异42号执行裁定：驳回案外人王贵忠的全部异议请求。三方当事人收到裁定书后，在规定期内都没有提出诉讼，因此（2016）辽0202执异42号执行裁定书已生效。可是在（2016）辽0202执异42号执行裁定书已生效的情况下，中山区法院对此案件又传唤三方当事人召开了听证会。而后于2018年1月12日下达了（2018）辽0202执异8号执行裁定：驳回利害关系人王贵忠异议请求。因（2018）辽0202执异8号执行裁定书中认定事实错误与已生效的（2016）辽0202执异42号执行裁定书，裁定结果相矛盾甚至相悖。综上所述原告认为：1、案涉房屋的产权人是大连康达房屋开发有限公司的，被告王鹏既没有取得产权又没有取得使用权，故被告王鹏无权处分。2、二被告2005年7月8日签订的《房地产买卖契约》属于恶意串通。被告王贵忠是在自己已与“康达公司”签订了《住房租赁合同》的情况下；是在明知案涉房产是“康达公司”的不是被告王鹏的情况下，背着“康达公司”与王鹏密谋签订了虚假的《房地产买卖契约》，故属恶意串通。根据《中华人民共和国合同法》等有关法律的规定，被告王鹏无权处分案涉房屋，二被告签订的案涉《房地产买卖契约》属于恶意串通，对第三人大连康达房屋开发有限公司及原告而言，应为无效合同，法院下达的（2016）辽0202执恢字9号文书对大连市西岗区晴明街46号房屋的执行查封是合法的。故：大连市中山区人民法院（2018）辽0202执异8号执行裁定书应依法撤销。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉求。被告王贵忠辩称：一、（2018）辽0202执异8号执行裁定书认定事实清楚，证据充分。原告的主张没有任何事实依据，应予驳回。1关于案涉房屋的流转过程简述如下：1998年11月27日案外人苗士敏（原案涉房屋使用人）在交通银行大连分行非法拆借资金获取赃款，用一部分赃款购买了案涉房屋的使用权。后来大连市公安局在侦查此案时将案涉房产予以查封。其后苗士敏过世，侦查终结。公安机关将案涉房产作为赃物返还给交通银行大连分行。2005年交通银行大连分行联系大连古今拍卖有限公司拍卖案涉房产的使用权。案外人王鹏时任房屋中介人员，被告王贵忠通过广告的方式联系王鹏意欲购买案涉房产，并先期给付王鹏定金3万元人民币。2005年7月8日，王鹏与被告王贵忠签订《房地产买卖契约》，双方约定成交价款为368000元，付款方式为现金。至此被告已经支付了购买该房屋使用权的全部款项，且迁移户口至案涉房屋并居住至今。原告于2005年7月中旬与被告王贵忠签订关于案涉房产《大连市公有住房租赁合同》也为被告办理了《自管房屋住房租赁证》，该证件于2013年被原告以换证的名义收回。多年来被告按照国家规定的公房承租标准缴纳房租的缴费卡、取暖费收据、水电费收据、户口信息、原告收取房租的收条足以证明案涉房屋属于国家特定历史条件下形成的公有住房。任何人未经法定程序不得剥夺被告对案涉房屋的占有、使用的权利。2关于案涉房屋的性质：大连市作为公有住房的试点城市，公有住房使用权允许上市交易。“晴明街住宅”是本案第三人开发建设的，是案涉房屋的大产权管理单位，也是案涉房屋的物业管理单位。但第三人绝对不是商品房的私有产权人。但是原告拿自己的大产权证下的初始登记混同商品房房屋产权证绝对是偷换概念。恶意侵占被告的合法财产。如果真如原告所言被告是租用的承租户，如何解释房租执行的是大连市公有住房的标准价？并且被告是从2005年7月就将全家的户口迁移至此。按照公安局派出所户籍管理的规定，办理迁移户口的必须持有效的房产证才准予落户，此房产证包括商品房、公有住房。但绝对不包括租赁合同。如果真如原告所言原告与被告就是商品房意义下的承租关系，被告是如何迁移户口至此的呢？3原告所阐述的所谓事实纯属臆想。其一，从被告购买、签署案涉房产及其车库的时间上看，当时原告应该处于被羁押的状态。如何能绘声绘色的描述被告当时的所谓行为与对话？其二，原告阐述原告之所以查封拍卖案涉房产及其车库是因为被告不缴纳房租，原告迫于无奈之举。事实是通过被告与原告的通话记录可以表明，被告屡次要求缴纳房租并让原告归还租赁证书，而原告却以被告无手续为由拒绝接受被告缴纳房租。且原告之所以查封被告的财产是因为其与第三人所谓的借贷合同纠纷案。被告认为，当事人主张诉讼请求必须要有事实根据，而事实根据必须要有证据证明。而原告所阐述的诉求本身与案件事实不符，与案件证据相悖。二、原告无权主张被告王贵忠与被告王鹏之间签订的《房地产买卖锲约》无效，且其主张没有任何事实与法律依据。2005年7月3日大连古金拍卖有限公司在新商报上刊登拍卖公告，内容为“我公司将于2005年7月11日14时在东旭皇朝酒店长江写字楼1031室公开拍卖下列资产…大连市西岗区八一路晴明街46-2-2号房屋使用权、车库一个及室内物品。”大连古金拍卖有限公司也对当时的拍卖情况及其购买人予以了书面说明。即王鹏是当时案涉房屋及其车库的合法购买者。而且拍卖的标的也明确写明了是案涉房屋的使用权及其车库。2005年7月8日被告王贵忠与被告王鹏签订《房地产买卖契约》。第三人也与被告王贵忠签订了《公有住房租赁合同》。值得一提的是，第三人之所以是于2005年7月1日与被告王贵忠签订合同，是因为第三人的记账方式是每个月的月初。也就是说实际签订合同的日期应该是7月中旬之后，但第三人为了自己记账方便，所有的《公有住房租赁合同》的签订日期都是月初。故第三人与被告王贵忠签订合同并依法按照公有住房房租标准收取王贵忠的房租的行为已经是对被告王鹏与王贵忠签署《房地产买卖契约》的认可。因此该《房地产买卖契约》合法有效且已经实际履行，足以排除执行。原告阐述被告王贵忠是明知案涉房产是康达公司的而不是被告王鹏的情况下，背着康达公司与王鹏签订了虚假合同，属于恶意串通。此番言论且不说没有任何法律及其事实的支持，即使在逻辑上也是行不通的。首先被告王贵忠在购买时便已知其是使用权，王鹏的要约广告上也卖的是使用权。如果王鹏没有合法的拍卖手续，亦不是第三人公司的职员，被告王贵忠为何要与其签订《公有住房租赁合同》？且原告申请查封拍卖案涉房产及其车库的时间在2016年，在这11年时间里若是真密谋，王贵忠应该早就办理产权了，而不是让原告密谋侵害其合法权益了。正如鲁迅先生所言“经我强硬的答复，没法对付，便用最毒的毒汁，就是以退为进，先发制人，亦即恶人先告状也。”三、原告主张的（2016）辽0202执恢字9号文书执行程序合法合规与案涉执行裁定书认定内容并不冲突。（2018）辽0202执异8号民事裁定书审理的是案外人即被告王贵忠的执行标的异议，而原告阐述的（2016）辽0202执恢字9号查封手续是否合法合规是指针对执行行为的书面异议。两者依据的法律法规不同，程序也不同。原告以此来说明8号异议裁定认定的事实错误在逻辑上级程序上是混乱的，亦说明不任何问题。四、原告主张的（2016）辽0202执异42号执行裁定书与（2018）辽0202执异8号执行裁定书在案由上、裁定内容及裁定依据上均不相同，其裁定结果不矛盾也不相悖。（2016）辽0202执异42号执行裁定书主要裁定的是关于案涉房屋的执行行为的执行异议问题，而（2018）辽0202执异8号执行裁定书的案由为案外人执行标的的执行异议。两份裁定书依据的法律程序不同，法条也不同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定“案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应该分别依照《民事诉讼法》第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查”。再分别依照两个法条作出两个裁定。因此贵院作出的这两份执行裁定书在案由上、裁定内容及裁定依据上均不相同，其裁定结果不矛盾也不相悖。综上所述，（2018）辽0202执异8号执行裁定书认定事实清楚、证据充分，原告的主张没有任何事实与法律的依据，应予驳回。被告王鹏辩称：不同意原告的诉讼请求。贵院作出的（2018）辽0202执异8号执行裁定书裁决证据确实充分，应驳回原告诉请，具体理由如下：一、早在二被告交易案涉房产前，案外人苗士敏（据当事人称系交通银行工作人员）曾挪用其单位公款购买案涉房产，而后公安机关侦查该案时将其购买的案涉房产查封，不久苗士敏过世，故侦查终止，并将案涉房产作为赃物返还给交通银行，后者于2005年联系大连古今拍卖有限公司（以下简称“拍卖公司”）拍卖案涉房产使用权。被告王鹏时任房屋中介，在得知该消息后与拍卖公司取得联系，拍卖公司便委托被告王鹏等多名中介寻找合适买家，之后被告王贵忠联系被告王鹏意欲购买案涉房屋使用权，先期给付被告王鹏定金人民币30000元，被告王鹏即代理被告王贵忠竞拍并竞拍成功。2015年7月8日，被告王鹏作为名义上出卖人与被告王贵忠签订《房地产买卖契约》，双方约定成交价款为人民币368000元，付款方式为现金，于2005年7月30日交付案涉房产。契约签订后，被告王贵忠依约交付现金，被告王鹏在扣除其应得佣金后，将案涉房屋价款悉数交付给拍卖公司。而后，二被告前往康达公司，被告王贵忠与第三人康达公司签订《公有住房租赁合同》并缴纳相应租金一直居住。二、原告无权主张二被告签订《房地产买卖契约》无效。1、《房地产买卖契约》签订主体系二被告，被告王鹏作为名义上出卖人在收取被告王贵忠房屋价款后即支付给拍卖公司，被告王鹏并未实际收取案涉房款，被告王鹏仅是履行中介义务，即便被告王鹏无权处分行为致使合同无效，也应由被告王贵忠或产权人康达公司主张；2、二被告在签订《房地产买卖契约》后，第三人康达公司作为产权人基于该《房地产买卖契约》与被告王贵忠签订了《公有住房租赁合同》，被告王贵忠在缴纳案涉房产的租金时，第三人康达公司依约收取，第三人康达公司的上述行为已视为对被告王鹏处分行为的追认，也是对被告王贵忠使用权人身份的认可，也就是说第三人康达公司对二被告上述行为系知晓，故《房地产买卖契约》、《公有住房租赁合同》合法有效且实际履行，足以排除执行；3、二被告签订《房地产买卖契约》时间系2005年7月8日，远早于原告与第三人发生债权债务纠纷时间，二被告不可能提前预见到原告与第三人之间的纠纷进而侵犯原告或第三人权益，亦不符合合同无效的法律规定；4、即便原告要解决二被告合同无效纠纷，也不应在本案中解决，本案系审理被告王贵忠的异议申请是否足以排除执行，与合同无效之诉系两个法律关系。综上，请求驳回原告对被告王鹏的起诉。第三人康达公司称：同意原告的诉讼请求，对原告陈述的事实和理由没有异议。案涉的房屋始终是我们公司的房屋，并非是公有住房，公有住房只存在特定年代的国有、国企和集体企业，我单位是一个私企，不可能牵扯到公有住房。经审理查明：2005年，大连古金拍卖有限公司接受某单位的委托，拍卖位于大连市西岗区产及车库一处的使用权，该房屋为公有住房，拍卖公告发出后，被告王鹏（作为竞买代理人）与该公司取得了联系，并通过拍卖的方式购买了该房屋使用权，付清了全款。同年，被告王鹏将晴明街46-2-2号房屋的使用权以368000元的价格卖给了被告王贵忠，并为此签订了《房地产买卖契约》。2005年7月1日，被告王贵忠与第三人大连康达房屋开发有限公司签订《共有住房租赁合同》并办理《单位自管房租赁证》，租赁房屋坐落于睛明街46号2-2号，建筑面积122.25平方米，期限自2005年7月1日至2008年6月31日，房租按照大连市公有租房的标准268.96元/月收取。后延长租赁期限至2013年12月31日。被告王贵忠缴纳的房屋租金至2013年12月31日并一直居住该房屋至今。另外，大连市自然资源局出具的《政府信息公开告知书》中明确载明案涉房屋为公有住房，办理产权登记按照公有住房出售相关规定办理。2000年，大连市房地产登记发证中心填发的房权证西单字第××号《大连市房地产权证》载明：坐落于西岗区房屋，权利人为大连市康达房屋开发有限公司，该证附记载明该权证剩余两套住宅，3-2面积为122.25平方米，2-2面积为122.25平方米，8号车库25.5平方米。住宅为睛明街46号，车库为睛明街44号。2014年3月5日，原告周国柱因与第三人大连康达房屋开发有限公司民间借贷纠纷诉至本院。后双方自愿调解，本院作出（2014）中民初字第1144号调解书，主要内容为：大连康达房屋开发有限公司于2014年6月30日前偿还周国柱16万元；自2014年3月1日起第三人大连康达房屋开发有限公司支付原告周国柱违约金2670元后，至偿还欠款16万元之日止。2014年8月6日，周国柱向本院申请强制执行，本院作出（2014）中执字第1323号协助执行通知书，查封大连康达房屋开发有限公司位于大连市西岗区房屋，查封期限为三年，自2015年9月10日至2018年9月9日。2015年12月18日，周国柱向本院申请恢复执行，案号为（2016）辽0202执恢字第9号，2016年6月16日，本院作出（2016）辽0202执恢字9号协助执行通知书，查封大连市西岗区房屋，查封期限三年。本院在执行周国柱与大连康达房屋开发有限公司民间借贷纠纷一案中，王贵忠对执行标的提出书面异议，本院作出（2018）辽0202执异8号执行裁定书，裁定中止本院（2016）辽0202执恢字第9号文书对大连市西岗区晴明街46号房屋的执行。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房销售许可证》、房地产权证、《住房租赁合同》、（2016）辽0202执恢字第9号裁定书、（2018）辽0202执异8号裁定书等，二被告提供的《大连市自然资源局政府信息公开告知书》、《房地产买卖契约》、《公有住房租赁合同》、《公有住房基本状况》、《收条》、《房屋缴租证》、《情况说明》、《拍卖公告》、《大连市公安局发还物品文件清单》、《户口本》、《采暖费收据》等证据材料及当事人当庭陈述笔录在案为凭。本院认为：本案的争议焦点是：原告周国柱要求执行的（2018）辽0202执异8号裁定书确定的执行标的，即本案所涉大连市西岗区睛明街46号2层2号房屋许可查封的诉请能否得到支持。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，王贵忠应就其对本案所涉大连市西岗区睛明街46号2层2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。王贵忠为证实其该项主张，向本院提交了《大连市自然资源局政府信息公开告知书》、《房地产买卖契约》、《公有住房租赁合同》、《公有住房基本状况》、《收条》、《房屋缴租证》、《情况说明》、《拍卖公告》、《大连市公安局发还物品文件清单》、《户口本》、《采暖费收据》。上述证据能够形成较为完整的证据链条，证明案涉房屋为公有住房且王贵忠对案涉房屋的受让属于合法受让。案涉房屋的产权方虽为第三人大连康达房屋开发有限公司，但已经将使用权卖给了案外人苗士敏，因苗士敏购买款项为刑事案件所涉赃款，大连市公安局依法查封后返还交通银行大连分行，大连古今拍卖行提供的情况说明证实了王鹏竞拍案涉房屋使用权的事实，王鹏从古金拍卖行竞拍到案涉房屋使用权后，又将该房屋卖使用权卖给了王贵忠，王贵忠与王鹏签订《房地产买卖契约》，收条证明王贵忠已经支付了368000的全款，且王贵忠与第三人签订《大连市公有住房租赁合同》，取得了案涉房屋的使用权，且在法院查封前一直在案涉房屋中居住。虽然案涉房屋没有完成过户登记，原告周国柱也未能举证证明被告王贵忠对此有过错，应当承担举证不能的法律后果。关于（2016）辽0202执异42号执行裁定书与（2018）辽0202执异8号执行裁定书在裁定结果上的不同，本院认为并不矛盾，执行异议裁定为程序判断，并非实体判断，不同的裁定结果并不能影响最终的实体判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王贵忠就大连市西岗区八一路晴明街46-2-2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告提起的执行异议之诉不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告周国柱的诉讼请求。案件受理费3500元。由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘美栋人民陪审员  张 健人民陪审员  吴 丽二〇一九年十二月三十日书 记 员  张小雪