吉林省东辽县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0422民初1882号 原告：辽源市龙融融资担保有限公司，住所地辽源市龙山区东吉大路4155号。 法定代表人：王安祥,总经理。 委托诉讼代理人：郭明昊，系东辽县白泉法律服务所法律工作者。 被告：陈禹良，男，1986年6月7日出生，汉族，辽源市人，住辽源市龙山区。 委托诉讼代理人：王晓枫，系吉林辽东律师事务所律师。 被告：东辽县兴凯房屋开发有限公司。 法定代表人：赵书波，执行董事。 原告辽源市龙融融资担保有限公司（以下简称龙融担保公司）与被告陈禹良、东辽县兴凯房屋开发有限公司（以下简称兴凯公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郭明昊、被告陈禹良委托诉讼代理人王晓枫到庭参加诉讼，被告兴凯公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙融担保公司向本院提出诉讼请求：一、判令撤销2019吉0422执2-1号执行裁定第2条:对于不动产单元号:220422100003GB00011F00020014号产籍的查封；二、阻却2019吉0422执2-1号执行裁定的执行；三、将错误查封原告（异议人）辽源市龙融融资担保有限公司的产权房屋，产籍予以解除查封；四、由此发生的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月15日，由东辽县人民法院执行局下达了2019吉0422执异25号，对于（原告提出的执行异议申请之裁定)，裁定认为，异议人（原告）所提出的是针对实体权利提出的异议，故予驳回。现原告认为，本身遭受意外侵害的不只是实体权利，而在该案涉被错误执行的标的，程序上亦有违法和不合理之处,其一，案涉被执行标的，不动产房屋建筑及产籍，与前案并无任何关联性，在判决过程中，也从未接到过法院的传票,指令原告作为正当共同诉讼前案被告而参与诉讼。其二，非利害关系人，既然在诉讼中和事实上原告，都不是所欠被异议人）陈禹良的债务人，那么在程序上就不应当将其列为被执行人。三、对于案外人的个人财产之查封程序存在瑕疵,并未送达被执行通知书及释明相关被执行人财产的权利义务，而是被直接执行查封。在此期间，原告均不知情。五、案涉2019吉0422执2-1号执行裁定中，规定约束的被执行人为东辽县兴凯房屋开发有限公司，并非异议申请人原告。其中，如果在原案2018吉0422民初1185号民事调解中，约定将此房屋如何处置，东辽县兴凯房屋开发有限公司均为无权处分人。此点，在被告陈禹良提交执行申请时，应当在程序上实施审查。现，原告并未接到任何关于经程序审查后对于该案涉标的的审查书面意见。六、该案无辜被执行人，即原告早在2016年5月27日就以买卖交易的形式，合法取得了该案涉，被查封不动产权及实体房屋，依法获得具备了所有权，使用权，和物权。且在东辽县不动产交易中心，电子登记备案归档。只待大批办理产权证期间被无辜查封。所以，原告认为，被执行查封干扰了原告的正常生活秩序和指证被告的执行申请及被执行，对其实施了侵权行为。综上:请求人民法院依法开庭审理，被执行期间的执行程序瑕疵问题及支持原告诉讼请求，将被错误执行的个人财产房屋，产籍等权利恢复原状，同时停止侵害和排除妨害并承担相应的由此发生之费用。 被告陈禹良辩称，案外异议人辽源市龙融融资担保有限公司提出的异议请求人民法院不应当予以支持。具体理由如下:依据九民《会议纪要》第127条的规定，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。一、案外异议人辽源市龙融融资担保有限公司不是消费者，我国《消费者权益保护法》第二条将“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的行为界定为消费者的消费行为，由此可以看出，所谓消费者，是指为满足生活需要而购买、使用商品或接受服务的，由国家专门法律确认其主体地位和保护其消费权益的个人。在本案中，案外异议人是一家融资担保有限公司，而不是个人。因此案外异议人不是消费者，而是商品房消费者之外的一般买受人。二、案外异议人辽源市龙融融资担保有限公司并没有支付案涉房屋的全部价款，依据辽源市龙融融资担保有限公司与东辽县兴凯房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售)》约定，该商品房单价为每平方米人民币1300元。而该小区的《商品房预售方案》中明确规定了销售价格在3180元(住宅)-4000元（门市、车库）之间，其约定明显偏低。其主张已支付全部购房款的理由人民法院不应当予以采信。三、案外异议人辽源市龙融融资担保有限公司并没有实际占有案涉房屋，所谓占有是指对标的物事实上的管理。而本案辽源市龙融融资担保有限公司至今对案涉房屋没有办理物业登记,案涉房屋也无人居住,并未缴纳物业管理费。据此可以认定，在贵院查封案涉房屋时，案外异议人辽源市龙融融资担保有限公司并未实际占有该房屋。四、案外异议人辽源市龙融融资担保有限公司办理案涉房屋预告登记的目的是为借款担保，辽源市龙融融资担保有限公司是以签订《商品房买卖合同（预售)》为名，实为担保双方之间的借贷关系。经查询得知，辽源市龙融融资担保有限公司于2016年6月在东辽县房屋产权管理中心办理了约91套位于白泉镇聚龙水岸小区商品房的预告登记，后陆续注销预告登记59套。在每套注销预告登记的手续中均有辽源市龙融融资担保有限公司出具的“借款人东辽县兴凯房屋开发有限公司于某年某月某日还款****元。”上述证据洽洽能够证明双方签订《商品房买卖合同（预售)》的交易目的并非买卖，而是担保。综上所述，预告登记制度设置的目的，是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。案涉《商品房买卖合同（预售）》虽然办理了预告登记，但其真实目的并不是为了取得房屋的所有权，而是为借贷关系提供担保。此时辽源市龙融融资担保有限公司已不是案涉房屋的受让人，因此本案并不符合适用执行异议和复议司法解释第三十条规定的根本前提。辽源市龙融融资担保有限公司对案涉房屋不能享有足以排除强制执行的实体权益。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告东辽县兴凯房屋开发区有限公司未答辩。 原告向本院提供证据如下： 证据一是商品房买卖合同（预售）两份，证明原告与被告兴凯公司早在2016年5月27日签订了案涉被执行标的的房屋买卖合同，且有辅助证据房屋预告登记证明加以佐证，原告与被告兴凯公司主体之间交易合法，故以此证据对抗被告陈禹良的错误执行申请及裁定。 被告陈禹良质证称：对于上述两份合同真实性无异议，对证明的问题有异议。两份合同虽然约定了买卖，但双方并没有实际发生真实的交易行为，是为了借款而担保，且没有交付购房款的相关证据加以支持。 证据二是房屋预告登记证明一份，证明原告于2016年6月30日经依法预告登记将该案涉标的产权转移至原告名头，并实体获得了预告登记相应的权利，同时证明预告登记义务人为被告兴凯公司，载明建筑面积231.30平米，正是该案涉争议的107与207两处房屋面积的总和。 被告陈禹良质证称：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。根据物权法的规定预告登记是为了商品房购买者最大权益保护的物权期待请求权的凭证，而不能够直接证明预告登记的权利人已经享有了物权，所以预告登记证不能证明原告方享有本案诉争房屋的所有权。 被告向本院提供证据如下： 证据一是东辽县房屋产权管理中心出具的情况说明及原告办理本案所涉及的小区房屋预告登记明细各一份，证明原告同被告兴凯公司签订了91套房屋买卖合同并办理了预告登记，此后陆续注销了59套房屋预告登记，证明双方的交易存在异常，并非真实的房屋买卖法律关系。 原告质证称：针对情况说明发表如下意见：该证据含糊不清，落款之处载明仅作为参考，且该数据和指向性均无法体现与本案有关，同时该证据上电脑录入的编码并未真实展开，请法庭排除。 证据二是本案所涉及的房屋买卖合同二份，与原告提供的合同内容是一致的，证明原告同被告兴凯公司办理预告登记所依据的买卖合同当中标注的价款为每平方米1300元，该房屋作为营业用房其合同约定价格明显低于市场价格，不符合买卖的交易特点。 原告质证称：对合同无异议，对证明问题有异议。至于买卖合同约定的价款为双方自由交易的自主体现，国家并未规定交易价格，双方可以自主交易，否则违背自由交易的市场原则。 证据三是被告兴凯公司出具的收据一份，该收据并非是正式的交易发票，而且没有汇款凭证，证明双方没有真实的交易行为发生。 原告质证称：该出证单位在该证据上加盖印章为东辽县不动产交易中心，可以证明正是在依法设立预告登记的当时经该登记中心合法审查认为该票据可以作为双方交易真实体现，故出具了该证据，至于原告与被告兴凯公司之间交易价款的实体往来，在本案中不作为唯一重点加以纠结。 证据四是被告兴凯公司向房屋主管部门提供的本案所涉及的楼盘在房产部门备案的商品房预售方案一份，备案价格营业房屋面积为每平方米4000元，而且在销售方案中第四项已经明确应当按照申报价格明码对外销售，结合销售合同中的价格能够看出销售合同的价格明显低于备案价格，是违反法律规定的。 原告质证称：1.该证据首页及最后一页均未加盖完整的证明单位印章，且依质证原则应由经办人或主管领导在证据上加以签字同时载明出证日期，该证据显然只有骑缝章且无法完全对应；2.该证据并未有针对性证明与案涉标的的关联性及与诉争标的的指向性，该预售方案并不是实体落实的交易价款方案，另外在现实中建筑行业在结算房屋产权与建筑成本及施工方面均会实体出现顶账现象，原告与被告兴凯公司之间已经合法登记取得原告应享有的预告产权权利，故该依法登记证明完全可以对抗其未经登记的些许存在瑕疵的证据。 证据五是原告同被告兴凯公司在解除预告登记时向房产机关出具的解除预告登记相关手续（包括不动产登记申请书、授权委托书、还款证明、房屋预告登记证、预售商品房预告登记申请表），证明原告同被告兴凯公司之间形成的是借贷关系，在该组证据中原告对出借款项的事实予以确认，所以预告登记并不是真正的交易，是借贷关系，不享有排除执行的权益。 原告：该份证据与上一份出具的证据有雷同之处，该证据首页及最后一页均未加盖完整的证明单位印章，且依质证原则应由经办人或主管领导在证据上加以签字同时载明出证日期，该证据显然只有骑缝章且无法完全对应；另外该份总体证据为复印件形式提交，其想证明的内容与诉讼标的无直接关联性，其想表达的意思也为主观推断，故请求法院予以排除。 经审理查明：本院在执行陈禹良申请执行兴凯公司买卖合同纠纷一案时，于2019年1月7日查封了被告兴凯公司位于东辽县白泉镇聚龙水岸的房产两处，不动产登记号分别为220422100003GB00011F00020019和220422100003GB00011F00020014。原告辽源市龙融融资担保有限公司于2019年6月18日提出异议，于2019年11月11日又提起本案即案外人执行异议之诉。另查明，兴凯公司于2016年5月27日与辽源市龙融担保有限公司签订二份商品房买卖合同（预售），并于2016年6月30日在东辽县房屋产权管理中心办理了吉房预东辽字第YG001236号登记，预告登记权利人为辽源市龙融担保有限公司。同时还查明，兴凯公司与辽源市龙融担保有限公司共在东辽县房屋产权管理中心办理了预登记房屋91套，其中有59套已经注销登记，注销登记的原因是兴凯公司偿还了借款。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案原告辽源市龙融融资担保有限公司所举证据可以证明辽源市龙融担保有限公司与被告东辽县兴凯房屋开发有限公司签订了房屋买卖合同（预售）及办理了预告登记，但未提供辽源市龙融融资担保有限公司与东辽县兴凯房屋开发有限公司签订房屋买卖合同（预售）及办理了预告登记，原告又未提供证据证明辽源市龙融融资担保有限公司与辽源市龙融担保有限公司为同一公司的证据，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条及第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告辽源市龙融融资担保有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。 审 判 长  孟凡君 人民陪审员  刘 佳 人民陪审员  黄素华 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  谷纯华