吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初4028号原告（反诉被告）：段淑敏，女，1965年9月24日出生，汉族，无职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵春燕，吉林证律律师事务所律师。被告（反诉原告）：吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林市船营区军民路23号。法定代表人：范宏臣，总经理。委托诉讼代理人：张杨，男，该公司职员。原告（反诉被告）段淑敏与被告吉林省广泽地产有限公司（反诉原告）（以下简称广泽地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）段淑敏的委托诉讼代理人赵春燕、被告（反诉原告）广泽地产公司的委托诉讼代理人张杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段淑敏向本院提出诉讼请求：1.解除段淑敏与广泽地产公司于2013年9月30日签订的广泽澜香预定书、2013年10月30日签订的广泽澜香内部认购协议书及2016年6月24日签订的广泽澜香认购协议书；2.判令广泽地产公司返还段淑敏228.6万元首付购房款；3.诉讼费、保全费由广泽地产公司承担。事实和理由：2013年9月30日，段淑敏与广泽地产公司签订广泽澜香预定书，约定段淑敏以382.2万元价格预购广泽澜香xx室房屋，并于当天预交定金20万元。2013年10月30日，段淑敏与广泽地产公司签订广泽澜香内部认购协议书，约定段淑敏购买已经预定的广泽澜香xx室房屋，总房款为366.6万元。同日，段淑敏交纳房款108.6万元，广泽地产公司开具了108.6万元（含定金20万元）的销售不动产统一发票。之后段淑敏未交余款，广泽地产公司亦未交付房屋。2016年6月24日，段淑敏就其向广泽地产公司购买的房屋与广泽地产公司重新签订广泽澜香认购协议书，约定：段淑敏购买广泽地产公司开发的商品房广泽澜香xx室（测绘房号xx号），建筑面积为256.47平方米，单价为12788.24元/平方米，总金额为327.98万元，首付款为228.6万元，贷款金额为99.38万元。同日，段淑敏又交纳购房款100万元。段淑敏三次共交纳购房首付款228.6万元。双方约定贷款金额为99.38万元，未约定办理贷款的具体期限。合同签订后，段淑敏经济状况出现严重困难，无力支付余款，随即决定不再购买该房屋，并与广泽地产公司协商，要求广泽地产公司返还其已付购房款228.6万元，但广泽地产公司一直未予退款。2017年雨季，温德河发洪水，致广泽澜香小区部分遭受水患，广泽地产公司称房子不好卖，资金紧张，没钱退还房款，至今广泽地产公司占用段淑敏首付房款六年多拒不退还，给段淑敏造成巨大经济损失，故诉至法院。广泽地产公司辩称：广泽地产公司不同意解除与段淑敏之间的合同。1.段淑敏与广泽地产公司双方签订的上述合同是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时《中华人民共和国合同法》规定：订立合同的当事人应当遵循诚实信用原则、应当遵纪守法。2.合同的解除分为约定解除和法定解除。广泽地产公司不同意解除合同，本案不存在约定解除的情形。广泽地产公司依约履行合同，没有法律规定的违约情形，故段淑敏不享有法定合同解除权。综上，段淑敏的起诉没有事实基础及法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。广泽地产公司向本院提出反诉请求：1.判令段淑敏继续履行双方于2016年6月24日签订的广泽澜香认购协议书，立即向广泽地产公司给付剩余购房款99.38万元；2.判令段淑敏立即与广泽地产公司签订商品房买卖合同，并给付不签订合同的违约金327980元；3.诉讼费由段淑敏承担。事实和理由：段淑敏于2016年6月24日与广泽地产公司签订广泽澜香认购协议书，约定购买广泽澜香xx号（测绘房号：xx号）房屋，段淑敏支付首付款，尚欠广泽地产公司购房款99.38万元。合同签订后，段淑敏不履行协议书约定的义务，经广泽地产公司多次催促，要求其支付剩余购房款并签订商品房买卖合同，但其均拒绝履行。按照合同第七条约定：甲方电话通知一周内，乙方必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间收取乙方所认购商品房总价的10%的违约金。故段淑敏除应继续履行合同义务外，还应支付违约金。综上，因段淑敏怠于履行义务，请求人民法院支持广泽地产公司的全部诉请。段淑敏对广泽地产公司的反诉辩称，在第三次即2016年6月24日，段淑敏依约交纳全部首付款228.6万元之后即向广泽地产公司置业顾问李月表示不再购买该房屋，让其另行出售，广泽地产公司工作人员从未电话通知让其签订买卖合同，故广泽地产公司依据合同第七条，诉请段淑敏承担总房款10%的违约金没有事实依据。段淑敏并未故意违反双方合同约定，其不再购买房屋的原因是由于其经济状况出现严重困难即身体出现严重疾病，无力承担剩余房款，如广泽地产公司在此情况下强制将涉案房屋出售给段淑敏，则涉嫌强买强卖，段淑敏就此将另行向广泽地产公司主张权利，维护自己的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：对段淑敏本诉提供的广泽澜香预定书、20万元定金收据，广泽澜香内部认购协议书、128.6万元销售不动产统一发票、广泽澜香认购协议书、100万元收据、不动产权利及其他事项登记信息，广泽地产公司无异议，且能够证明待证事实，本院予以采信；对北部战区总医院住院病历，广泽地产公司对真实性无异议，且来源合法，本院对真实性予以确认。对广泽地产公司反诉提供的广泽澜香认购协议书，段淑敏对真实性、合法性无异议，且能够证明待证事实，本院予以采信。通过当事人的诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：2013年9月30日，广泽地产公司（出售方）与段淑敏（买受方）签订广泽澜香预定书，约定：认购房号为xx室；付款方式为按揭付款35%；销售面积为258平方米；成交单价为14813.953元/平方米；总房款为382.2万元；签署本预定书同时，买受方缴纳购房定金20万元；买受方在签署本预定书后17日内（即10月27日前）到广泽澜香销售中心签署内部认购协议书及办理相关手续，并缴纳首付款，首付款比例不低于总房款的35%（含购房定金134.2万元）或采用按揭分期首付的付款方式；如买受方未按期缴纳以上应付款或未按期签署内部认购协议书，属买受方违约，出售方有权解除本预定书，并不予以退还买受方所交纳的定金；合同还约定了其他权利义务。同日，段淑敏向广泽地产公司交纳定金20万元。2013年10月30日，广泽地产公司（甲方）与段淑敏（乙方）签订广泽澜香内部认购协议书，约定：乙方购买的商品房为广泽澜香xx室，建筑面积为258平方米；甲乙双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为14209.302元/平方米，总金额366.6万元；甲乙双方约定该商品房面积以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补；乙方以按揭贷款方式按期付款，乙方于2013年10月30日前支付该商品房的首付款（不少于房屋总价款的35%）为128.6万元，贷款金额238万元；合同还约定了其他权利义务。同日，广泽地产公司开具付款方为段淑敏预收购房款128.6万元的不动产统一发票。2016年6月24日，广泽地产公司（甲方）与段淑敏（乙方）签订广泽澜香认购协议书，约定：乙方购买的商品房为广泽澜香xx室（产品测绘房号：xx号），该商品房建筑面积共256.47平方米；甲乙双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为12788.24元/平方米，总金额327.98万元；甲乙双方约定该商品房面积以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补；乙方以按揭贷款方式按期付款，乙方于2016年6月24日前支付该商品房的首付款228.6万元，贷款金额99.38万元；甲乙双方约定如乙方未按本合同规定的时间付款，则按逾期时间，分别处理：（1）逾期在7日之内，自本合同归档的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向出售方支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，甲方有权单方面解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10%向出售方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天其至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期应付款5%的违约金，本条中的逾期应付款指按照本合同第四条归档的到期应付款与该期实际已付款的差额；因不可抗力致使本协议失去效力，甲乙双方经协商可以解除本协议，乙方将本协议、定金已付房款的收据及其他从甲方收到的文件退还给甲方，甲方在收到上述文件10个工作日内将乙方已付定金和房款无息退还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。其他非甲方原因，乙方单方面解除本协议，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金；签订商品房买卖合同及相关补充协议的时间，以甲方电话通知或媒体公告为准，在通知发出后一周内乙方必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间甲方有权将乙方所认购的商品房重新销售，并收取乙方所认购商品房总价的10%的违约金；合同还约定了其他权利义务。同日，段淑敏向广泽地产公司交纳首付款100万元。庭审中，广泽地产公司自认收到段淑敏分三次交纳的合计228.6万元购房款。另查明，2018年11月26日，段淑敏入住北部战区总医院。11月28日行ESD手术。11月29日出院，出院诊断为糜烂性胃炎、胃窦高级别上皮内瘤变。再查明，现涉案房屋并未交付，房产部门登记的所有权人为广泽地产公司。本院认为，关于本诉，段淑敏与广泽地产公司签订的广泽澜香预定书、广泽澜香内部认购协议书、广泽澜香认购协议书不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。当事人应按照合同的约定履行各自的义务。关于解除合同问题。双方当事人签订的上述合同系对同一买卖合同关系进行的约定，广泽澜香认购协议书是对广泽澜香预定书、广泽澜香内部认购协议书合同内容的补充和修正。广泽澜香认购协议书第六条约定：“……。其他非甲方原因，乙方单方面解除本协议，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金”，根据上述约定，赋予了段淑敏单方解除权，现段淑敏要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于返还首付款问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。合同第六条约定，其他非广泽地产公司原因，段淑敏单方解除本协议，均视为段淑敏违约，段淑敏无权要求返还定金，故段淑敏无权要求广泽地产公司返还其支付的定金20万元，广泽地产公司应返还段淑敏208.6万元（228.6-20）。关于反诉，广泽地产公司诉请继续履行合同，合同是否解除或履行的理由已经在本诉部分阐述清楚，这里不再赘述，故广泽地产公司的此项诉请，本院不予支持。关于签订商品房买卖合同及支付不签订合同的违约金问题。庭审中，广泽地产公司明确表示诉请的违约金依据为广泽澜香认购协议书第七条约定的超过规定时间办理商品房买卖合同手续支付的违约金，双方之间签订的合同既已解除，就不涉及到签订商品房买卖合同及给付不签订合同支付违约金问题，故广泽地产公司的此项诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日解除本诉原告段淑敏与本诉被告吉林省广泽地产有限公司于2013年9月30日签订的广泽澜香预定书、于2013年10月30日签订的广泽澜香内部认购协议书、于2016年6月24日签订的广泽澜香认购协议；二、本诉被告吉林省广泽地产有限公司于本判决生效后七日内返还本诉原告段淑敏首付款208.6万元；三、驳回本诉原告段淑敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吉林省广泽地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费17544元（案件受理费12544元，保全费5000元）由本诉原告段淑敏950元，由本诉被告吉林省广泽地产有限公司负担16594元。被告吉林省广泽地产有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费8348元，由反诉被告吉林省广泽地产有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  刘文妹二〇一九年十二月九日书记员  邹 冬