北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初19234号原告：付映春，女，1952年1月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐录，男，1954年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏崇德，北京国标律师事务所律师。被告：北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：谷振禹，主任。委托诉讼代理人：谢冬飞，北京安翔律师事务所律师。第三人：北京城建嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇土城村北100米。法定代表人：李兆彦，董事长。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。原告付映春与被告北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会（以下简称辛庄村委会）、第三人北京城建嘉业房地产开发有限公司（以下简称城建嘉业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付映春委托诉讼代理人徐录、魏崇德，被告辛庄村委会委托诉讼代理人谢冬飞，第三人城建嘉业公司委托诉讼代理人赵国龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付映春向本院提出诉讼请求：1、终止双方2011年4月30日签订的租赁合同；2、支付补偿金225000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2011年4月30日签订了租赁合同，约定原告将鸡场一半租给被告使用，租金每年为2万元。租期为2011年4月30日至2051年4月30日，其中合同第七条规定如遇国家政策需终止合同，搬迁补偿部分归被告，按剩余年限被告每年补偿原告6000元。现因国家占地需要合同必须终止，按合同规定被告应当按剩余年限37.5年补偿给原告225000元（6000元乘37.5年）。原告多次与被告协商未果，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辛庄村委会辩称：不同意原告诉讼请求，我方认为应该和另一个付映春起诉辛庄经济合作社的案件有因果关系，本案应该中止。另一个案件合同是2003年签订的，超出了法律规定的20年期限，所以从2003年到2023年，按约定来说原告与村委会的租期最长到2023年，不是到2051年，遇到合同中止每年补偿6000元，这和上案有关，6000元补偿应该是有损失，所以这个标准过高。原告起诉返还租金，但是原告没有损失，我觉得应该等另一个案子处理完再处理本案。第三人城建嘉业公司述称：第三人不是租赁合同纠纷主体，与本案无利害关系，不存在合同权利义务，与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2003年12月30日，北京市昌平区阳坊镇辛庄经济合作社（甲方、出租方，以下简称辛庄经济合作社）与业主为付映春的北京市海淀清泉茶庄（出租方、乙方，以下简称清泉茶庄）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方根据合同将辛庄村废旧鸡场转让给乙方，已经过本村村民代表大会同意通过；甲方转让给乙方的废旧鸡场壹处，位于甲方村东北角，环村路北侧（具体位置、面积以土地证为准）；甲方转让给乙方的废旧鸡场各设东、南两条汽车通道，允许乙方在门口道边自建两个车库及二间警卫室；经甲乙双方协商一致同意，甲方向乙方转让废旧鸡场一处，面积十亩，包括厂内所有建筑物及设施；乙方需向甲方支付人民币55万元（包括土地使用补偿金在内及甲方为乙方办理土地使用证所需费用）；本合同经双方签字盖章后生效；合同签订后，甲方将办好的土地使用证等一切相关手续、资料全部移交给乙方，乙方按合同付清55万元；自合同生效之日起，原辛庄废旧鸡场的所有权、使用权全部归乙方所有，任何人不得干涉；时间为50年（2002年10月16日到2052年10月15日止），期满后乙方享有优先权及投入费用赔偿追缴权；在履行期间如遇国家（包括市、区、镇政府）统一规划占地拆迁，本合同不再继续履行，但给乙方所造成的损失的补偿费归乙方所有，乙方所支付的租金按50年平均折算后，扣除已履行的年限租金，剩余租金全部退还给乙方；该出租场地甲方允许乙方按经营的需要进行转租、转包，但不得买卖抵押；合同期满结束后，乙方所投入的建筑物及设施，合理作价后由甲方支付费用；合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，双方按照约定各自履行了自己的义务。2011年4月30日，清泉茶庄（甲方、出租方）与辛庄村委会（乙方、承包方）签订《租赁合同》，约定甲方将辛庄村东鸡场往南一半租给乙方使用，乙方合法经营，按时向甲方交纳租金，首年向甲方交纳租金为20000元，此后每五年递增5%；面积按土地证核实面积从北甲方留用二分之一外，往南二分之一归乙方使用，即由北往南除去50米，50米外往南全部归乙方使用，时间2011年4月30日至2051年4月30日；每年4月30日前乙方向甲方交纳年度租金，超过三个月未交租金，视本合同终止，地上物归甲方所有，甲方有权追缴未交租金及违约金；如遇国家政策需终止合同，搬迁补偿部分归乙方，按剩余年限乙方每年补偿甲方6000元；合同还约定了双方的其他权利和义务。2011年4月19日，付映春之夫徐录从辛庄村委会领取地上物补偿款100000元。另查明：涉案土地为集体土地，具有集体土地使用证，土地使用者为昌平区阳坊镇辛庄村鸡场，土地所有者为昌平区阳坊镇辛庄村，用途为养殖用地，使用权类型为批准使用。因昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目，涉案土地（付映春转租给辛庄村委会的部分）于2013年11月中旬被依法腾退。涉案土地上的房屋未有任何建设规划审批手续。再查明：付映春系清泉茶庄的经营者和投资人，清泉茶庄登记日期为2000年3月13日，营业期限自2004年3月15日至2008年3月14，状态为吊销。经询，付映春称清泉茶庄原注册地已被拆迁，清泉茶庄的手续在拆迁过程中已丢失。本院认为：清泉茶庄作为个体工商户，付映春作为经营者和投资人，在清泉茶庄被吊销的情况下，以自己名义起诉，并无不妥。辛庄经济合作社与付映春作为业主的清泉茶庄签订的《土地租赁合同书》所涉租赁土地的用途为养殖用地，但从双方签订合同的实际履行来看，清泉茶庄并未将涉案土地用于养殖，且涉案土地上所建的房屋均未有任何规划审批手续，双方签订的《土地租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但违反了法律禁止性规定，应属无效。清泉茶庄与辛庄村委会签订《租赁合同》，将其从辛庄经济合作社中部分租赁物出租给辛庄村委会，虽然《租赁合同》系双方真实意思表示，但违反法律规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案场地已经被依法腾退，对于付映春的损失，综合考虑双方的过错程度、租赁合同的约定、期限等因素，本院认定由辛庄村委会支付付映春60750元。辛庄村委会答辩意见的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会于判决生效之日起七日内支付付映春损失补偿款60750元；二、驳回付映春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4675元，由付映春负担3356元，已交纳；由北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会负担1319元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  戴 明人民陪审员  殷宝振二〇一九年十二月二十六日法官 助理  张 华书 记 员  田 媛