浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0604民初7007号 原告：杨淑倩，女，1977年7月21日出生，汉族，住河南省安阳市龙安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨化锋、杨淑平，河南金太阳律师事务所律师。 被告：上海房雀信息技术有限公司，住所地上海市杨浦区抚顺路360号（集中登记地），统一社会信用代码91310110MA1G8ANC9E。 法定代表人：刘才元，系执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵亮波、郑钰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被告：中大房地产集团上虞有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道678号十层，统一社会信用代码913306040631647820。 法定代表人：李志强，系董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：冯兢、马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告杨淑倩与被告上海房雀信息技术有限公司（以下简称为“房雀公司”）、中大房地产集团上虞有限公司（以下简称为“中大公司”）服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序。被告房雀公司在提交答辩状期间即2019年10月11日对本案管辖权提出异议，认为本案应移送上海市杨浦区人民法院审理。本院于2019年10月28日作出裁定，驳回了被告房雀公司对本案管辖权提出的异议。本院对本案公开开庭进行了审理。原告杨淑倩的诉讼代理人杨化锋、被告房雀公司的诉讼代理人郑钰、被告中大公司的诉讼代理人马夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨淑倩向本院提出诉讼请求：1、判令被告房雀公司退还购房服务费10万元；2、判令被告房雀公司向原告支付以10万元为基数、自2017年8月25日起计算至判决确定之日止、按银行同期贷款利率计算的利息；3、判令被告中大公司对上述1、2两项诉请承担连带责任。事实与理由：2017年8月24日，原告购买浙江省绍兴市上虞区“阳光城·君悦龙山小区”商品房时，遭遇地产商被告中大公司“忽悠”，被要求额外支付“购房服务费”10万元。原告无奈，支付了上述服务费。服务费收据显示为被告房雀公司开据。但原告购买的是地产商第一次出售的房屋，俗称“一手房”，房子是原告经过网络了解及实地考察后决定购买的，被告中大公司要求原告支付服务费没有依据，由被告房雀公司提供收据更是荒唐。两被告存在欺诈行为，导致原告承担额外费用。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《同事诉讼法》等规定，特起诉，请求判如所请。 被告房雀公司辩称，不同意原告对房雀公司的诉讼请求，房雀公司就原告购买君悦龙山小区5幢1603号房屋事宜向原告提供了服务，双方就服务的内容、服务费的内容及金额、支付的方式均达成一致意见，并签订了《君悦龙山购房优惠服务及认购协议》，双方就此成立了合法有效的服务合同关系，且双方已按合同约定履行完毕，具体表现为：房雀公司已依双方约定的内容提供了优惠购房服务，即委托分销中介带看、提供购房优惠服务，即原告提供了服务费10万元就可以得到13万元的购房优惠，被告促成原告和开发商即中大公司按照优惠后的房价签订商品房买卖合同，且房雀公司已向分销中介支付了6万元中介费，房雀公司已经履行完毕全部服务内容。原告在确定了房雀公司已提供了优惠购房服务之后，向房雀公司支付了10万元服务费，房雀公司向原告也开具了相应的服务费收据。综上，房雀公司按约履行了服务内容，不应退还服务费，不应支付任何利息。房雀公司认为本案的案由是服务合同关系，审理的法律关系也是服务合同关系，如果原告认为备案价有问题，是原告和开发商之间的商品房买卖关系，应由原告另案起诉，原告所称的与备案价有关的规定均属于地方政府的调控政策，不是法律、行政法规的效力性强制性规定，不能作为正式的法律渊源。商品房销售价格实行市场调节价，备案价格并不必然会是购房人购买商品房的价格，商品房销售价格或购房成本即便超过备案价，亦不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不属于价格违法，应属于有效约定，对原告及被告中大公司均有约束力。备案价格属于政府向社会公开的信息，原告并无获取上的障碍。原告作为购房人也具有主动查询所要购买房屋的网上备案价的谨慎义务。即使中大公司没有主动告知涉案房屋的备案价格，也不构成任何的恶意串通或以合法形式掩盖非法目的。原告在认购涉案房屋时是知道或应当知道备案价格的，优惠后的房价、团购服务费亦都是公开的，据此房雀公司不构成欺诈，亦不存在任何胁迫情形。现原告以备案价格为实际购房价格主张未享受优惠，明显违背诚信原则。 被告中大公司辩称，请求驳回原告对中大公司的诉请。认购书中已明确涉案房屋的初始价格为95万元，后原告自愿参加团购活动，亦享受了相应的团购优惠，且涉案房屋的签约备案价格是公示的，原告在购买商品房这些对于个人来说为重大交易，签合同前显然不可能不知道房屋价格这个最为重要和敏感的合同信息。本案审理是围绕团购服务合同纠纷所展开，中大公司并非服务合同项下的当事人，也没有向原告或被告房雀公司收取过任何服务费，原告所述两被告使其陷入营销陷阱导致支付服务费无任何事实和法律依据，相反，中大公司认为原告的行为有违诚实信用，其明知认购书中的价格条款，亦回避了签订团购优惠服务的关键内容，在获得涉案房屋以后，反过来提起诉讼，显然严重违背民事合同中的诚实信用原则。 原告杨淑倩为证明其主张，向本院提供下列证据： 1、《浙江省商品房买卖合同》（编号：201708240B07057824）一份，以证明原告购买被告中大公司销售的君悦龙山商品房的事实； 2、服务费收据及POS机刷卡存单各一份，以证明被告房雀公司收取原告10万元购房服务费的事实。 原告为获得涉案房屋备案价，向本院申请调查令，本院予以准许： 3、绍兴市上虞区发展和改革局出具的上虞区商品房销售价格备案表一份，载明：5幢1603室均价为9400元，总价835566元。 对原告杨淑倩提供的证据，被告房雀公司经质证，对证据1至证据3的三性均无异议，但认为：1、买卖合同总价就是享受了被告房雀公司提供的团购优惠13万元以及被告中大公司提供签约的2万元普惠价优惠后的价格。2、收据及付款记录恰恰能证明原告向被告房雀公司支付的服务费与被告房雀公司提供的服务合同相一致，且该付款时间是在原告与被告中大公司签署买卖合同之后。3、备案价格是属于政府向社会公开的信息，原告实际是在签署认购合同时理应知晓，且被告中大公司也举证是在案场已公示的价格，备案价格并不必然是购房人购买商品房的价格，如果原告不参加团购活动，被告中大公司与原告签署的认购书上的价格为其最终的购房价格。被告中大公司经质证，认为同被告房雀公司的质证意见一致，补充以下几点：1、收取服务费的是被告房雀公司，这与被告房雀公司与原告签署的优惠协议相对应。被告中大公司并没有收取涉案的服务费，原告要求被告中大公司对被告房雀公司退还服务费及支付相应利息承担连带责任无事实与法律依据。 被告房雀公司为证明其主张，向本院提供下列证据： 4、《君悦龙山购房优惠服务及认购协议》一份，以证明原告与被告房雀公司就购买上虞区百官街道君悦龙山小区5幢1603室房屋，由被告房雀公司向原告提供购房优惠服务事宜，双方签订协议，约定团购服务费金额10万元，房价优惠金额为13万元，优惠后合同总价为80万元，原告应在2017年8月24日签约当日一次性向被告支付服务费10万元等事实； 5、《商品房认购书》（系复印件）一份，以证明原告与开发商中大公司就绍兴市上虞区百官街道君悦龙山小区5幢1603室房屋签署《商品房认购书》，约定房屋总价为95万元的事实； 6、佣金结算表、中国建设银行单位客户专用回单、浙江增值税专用发票、证明各一份，以证明被告房雀公司委托隆迈（上海）投资有限公司进行分销，原告系该分销公司客户，据此在原告与开发商中大公司成交后，被告房雀公司与该分销公司老板指定的另一家公司上海雍永市场营销策划有限公司结算分销佣金为6万元，被告房雀公司已向该分销公司付清佣金，并获取了佣金发票等事实。 对被告房雀公司提供的证据，原告杨淑倩经质证，对证据4的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认购协议上被告房雀公司名称刚开始没有填写，且被告房雀公司在协议中没有出现，而盖章签字都是在原告先行签字后续补的，原告在看房过程中是不知道隆迈（上海）投资有限公司；对证据5的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，被告中大公司直接违反了《商品房销售明码标价规定》及《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，所以不具有合法性，且95万元的价格远远高于被告中大公司在相关部门申请的备案价格83余万元；基于对证据4、5的合法性有异议，所以证据6也不具有合法性，佣金结算表只是出现了原告名称，没有原告相关确认信息，上海雍永市场营销策划有限公司提供的银行回单上仅仅显示服务费18万元，但具体对应哪几个客户是否包含原告佣金在内都不明确，同时上海雍永市场营销策划有限公司开具的增值税专用发票6万元，也不能证明被告隆迈（上海）投资有限公司支付给上海雍永市场营销策划有限公司。证明中两家公司的企业登记信息股东、高管都不一致，根本不属于同一家公司。被告中大公司经质证，对证据4至证据6的三性均予以认可。关于证据4中的第三条明确了“甲方签订买卖协议的物业与上表所列意向不符的，不影响乙方收取购房服务费。若已经享受优惠抵扣，服务费用不再返还。”从该协议可以看出原告方明确接受被告房雀公司的相关服务。此外，针对原告所述其是自行到案场进行购房，购房协议书明确写明了合同主体，房雀信息已经说明了房屋优惠服务的相关事宜，也就是原告方在接受服务时亦知道相关服务是被告房雀公司一方所提供的，而不是原告方所述的其不知道当时跟他们在案场联系的人是谁，也不知道相关的服务人员是何方人员。 被告中大公司为证明其主张，向本院提供下列证据： 7、《商品房认购书》一份，以证明原告与被告中大公司签订《商品房认购书》，拟购买涉案君悦龙山小区5幢1603室房屋，约定购房总价款为人民币95万元； 8、售楼处照片一组，以证明中大公司在涉案房屋售楼现场已经就房屋的备案价格进行公示，原告在签订认购书时即已对房屋的备案价格明知或应知。 对被告中大公司提供的证据，原告杨淑倩经质证，对证据7的真实性、关联性无异议，跟被告房雀公司提交的商品房认购书质证意见一致；对证据8，照片上虽有备案信息，但并没有看到君悦龙山小区5幢1603室的备案信息，并没有对备案信息进行公示，备案信息是由开发商对外公示，合同所定价格已经明显超过了备案价格。被告房雀公司经质证，对证据7、证据8的三性予以认可，关于合法性，被告房雀公司认为商品房认购书是合法有效的，理由是因原告所依据的所有关于明码标价、按备案价格销售等规定都是政府、国务院出的通知、调控政策，并不属于法律行政法规，且不属于效力性的强制性规定，不能作为民事审判的法律渊源，所以其合法性没有问题。备案价是属于政府应向社会公开的信息，原告在获取上是没有障碍的，原告作为购房人是必须具有购买房屋的谨慎义务，其现称不知道房屋备案价格，实际被告中大公司也已经举证在现场公示了价格。购买房屋的价格是购房最重要的因素，原告最终签订认购书确定的总房款就是购买房屋所要支付的对价。 针对原、被告提供的证据，本院经庭审核证，两被告对证据1至证据3的三性均无异议，本院予以认定；对证据4、证据6的真实性予以认定，证据5与证据7系同一份证据，对其真实性亦予认定，能否达到房雀公司证明目的将结合案情综合论证。原告虽认为认购协议对被告房雀公司具体名称刚开始没有填写，且被告房雀公司在协议中没有出现，而盖章签字都是在原告先行签字后续补的，但未提交相应的证据予以佐证，故本院不予采信；证据8系被告中大公司提供，但不足以证明中大公司现场公示案涉房屋价格的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年8月24日，原告杨淑倩作为甲方、被告房雀公司作为乙方，双方签订《【君悦龙山】购房优惠服务及认购协议》一份，载明被告房雀公司依托自身企业品牌、信用及资源，为原告从开发商处争取到优惠条件购买“阳光城·君悦龙山”项目，原告愿意接受房雀公司提供的本次购房优惠服务，并约定团购金额为10万元，优惠金额为13万元，房源选择为上虞区百官街道君悦龙山小区5幢2单元1603室，合同总价为80万元（该套房源已参加现场所有优惠）；购房优惠服务费10万元于2017年8月24日签约当日一次性付清（服务费不计入签约合同价）；获知渠道为“上海隆迈”。协议同时约定：若甲方首次与开发商签署买卖协议之任一合同，则乙方提供的购房服务即告履行完毕。相关内容乙方已向甲方作出了详尽解释和充分说明，甲方已完全理解，甲、乙双方均愿意认真履行。同日，原告杨淑倩与被告中大公司签订《商品房认购书》一份，约定原告认购上述房屋，预测建筑面积为88.89平方米，总房款为95万元，双方同意上述面积和房款计算若有误差或错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》约定为准。同日，原告依据认购书的约定向被告中大公司支付购房定金2万元。2017年8月24日，被告中大公司与原告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告购买上述房屋，建筑面积88.89平方米，总价款为80万元。同日，原告向被告房雀公司支付10万元，被告房雀公司向原告出具金额为10万元、收款事由为购买阳光城·君悦龙山5幢1603室服务费的收据一份。 另查明，君悦龙山5幢1603室房屋销售备案单价为9400元/平方米，总价为835566元。 本院认为，根据庭审原、被告诉辩确认，本案争议的焦点是原告与被告房雀公司之间签订的《君悦龙山购房优惠服务及认购协议》的效力及履行问题。 关于《君悦龙山购房优惠服务及认购协议》的效力认定。原告主张协议系被告中大公司为规避房屋销售价格不得高于备案价格，与被告房雀公司恶意串通、存在欺诈行为，以服务费的方式变相提高房屋售价，被告房雀公司实施了《房地产经纪管理办法》第25条规定的“与房地产开发经营单位串通……操纵市场价格”、“以隐瞒、欺诈……等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易”等禁止行为，被告中大公司直接违反了《商品房销售明码标价规定》第15条“商品房经营者不得利用虚假的标价方式进行价格欺诈”，协议以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。首先，根据原告提供的政策文件，原告主张的关于“商品房买卖必须明码标价，商品房实际销售价格不得高于备案价格”规定均来自政策性文件，不能作为法院认定合同无效的依据。其次，原告与被告中大公司系房屋买卖合同关系，与被告房雀公司系服务合同关系，即使上述政策性文件涉及合同效力认定，调整的对象是商品房买卖合同法律关系，不能否定本案服务合同的效力。再次，根据被告房雀公司提供的分销中介费用支付凭证，可认定其将获取的服务报酬超半分配给分销中介，且庭审中也未发现被告房雀公司向被告中大公司输送款项、双方恶意串通以服务费变相提高房屋售价的情形，故对原告主张的两被告恶意串通、存在欺诈行为的事实本院不予认定。《君悦龙山购房优惠服务及认购协议》系原告与被告房雀公司的真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，应认定为合法有效。原告主张该协议无效，缺乏依据，本院不予支持。 关于《君悦龙山购房优惠服务及认购协议》的履行认定。协议约定的内容为被告房雀公司为原告提供购房优惠服务，因服务内容与普通买卖合同不同，具有非实物性、不可储存性及生产与消费同时性的特征，故当原告与被告房雀公司就有无提供看房购房居间服务及优惠服务等事实发生争议时，应根据书面协议并结合履行情况进行判断。认购价系原告与被告中大公司对购买涉案房屋的合意价格，后原告与被告中大公司签订商品房买卖合同，成交价比合意的认购价优惠13万元，故被告房雀公司已按约提供居间服务及优惠服务。再结合原告全额支付服务费的事实，可认定原告实际接受被告房雀公司的居间优惠服务内容。原告提出被告房雀公司没有提供实质有效服务的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原告提出两被告经过精心设计，提高认购价格虚构优惠金额，实际其不但未享受到优惠，反而因被告房雀公司的介入导致其多支付了近10万元购房成本，对此，本院认为，被告房雀公司与中大公司未对原告宣称房屋认购价是备案价，也未允诺在备案价的基础上享受13万元优惠，对作为服务机构的房雀公司而言，原告已在认购价基础上享受优惠，且中大公司亦认可房雀公司客户享有该优惠金额，故从服务合同角度而言，房雀公司已经实际履行优惠服务。商品房价格备案属于政府行政部门的监管措施，关于中大公司销售房屋是否违反备案价规定问题，原告可向相关行政管理部门要求解决。 综上所述，原告与被告房雀公司签订的《君悦龙山购房优惠服务及认购协议》系双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，本院依法认定协议合法有效。房雀公司已按约履行服务内容，原告诉请房雀公司返还服务费、支付利息的主张于法无据，本院不予支持。中大公司没有收取该10万元费用，原告亦未能举证证明房雀公司收取该费用系受中大公司指令，故原告要求中大公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨淑倩的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告杨淑倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐剑英 二〇一九年十二月二十一日 书记员  黄晨筱 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。