吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1817号上诉人（原审被告）：盛莉洋，女，1978年1月7日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：付井海，长春市南关区卓信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：长岭县盛海房地产开发有限公司，住所地吉林省长岭县南环路203国道交汇处红绿灯南（西南坨子）。法定代表人：陈清华，该公司经理。委托诉讼代理人：王艳辉，男，1991年9月16日出生，汉族，该公司员工，住吉林省长岭县。被上诉人（原审第三人）：房铁军，男，1959年3月5日出生，汉族，律师，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：汪加双，男，1970年10月14日出生，汉族，工商银行干部，住吉林省松原市宁江区。上诉人盛莉洋因与被上诉人长岭县盛海房地产开发有限责任公司（以下简称盛海房地产公司）、房铁军房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盛莉洋的委托诉讼代理人付井海，被上诉人盛海房地产公司的委托诉讼代理人王艳辉、被上诉人房铁军的委托诉讼代理人汪加双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛莉洋的上诉请求：1.依法撤销吉林省长岭县人民法院（2019）吉0722民初1107号民事判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由盛海房地产公司承担。事实与理由：2013年3月7日，盛莉洋与盛海房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定盛海房地产公司将开发的长岭县天元雅居4幢2单元1层105门市，139.16平方米，以50万元价格卖给盛莉洋。次日，盛莉洋向盛海房地产公司缴纳了购房款，有收据为证。该合同有盛海房地产公司单位公章和原法人刘磊的印章。数日后，由盛海房地产公司工作人员和盛莉洋一起到长岭县住房和城乡建设局进行了商品房预售合同备案。时隔一年后，该开发项目已建成，盛莉洋找盛海房地产公司要求交付该房屋，盛莉洋和盛海房地产公司一起到该房屋的105门市进行了指认。后来盛莉洋得知，该房屋由一位姓潘的实际占有，还听说房铁军也要求得到该房屋。又过了一段时间，盛莉洋又得知该项目开发是案外人代笠、范玉旺个人所开发。后来又听说盛海房地产公司接收了案外人代笠、范玉旺所开发的该项目。盛莉洋多次找盛海房地产公司要求认真处理争议的房屋，要求交付房屋，可盛海房地产公司一拖再拖。到2018年，盛海房地产公司向长岭县人民法院起诉了盛莉洋，后盛海房地产公司撤诉。2018年5月房铁军起诉盛海房地产公司，长岭县人民法院驳回房铁军的起诉，房铁军不服，向松原市中级人民法院提起上诉，松原市中级人民法院驳回了房铁军的上诉请求。2019年盛海房地产公司以盛莉洋签订的房屋买卖合同无效为由，向长岭县人民法院起诉，法院经审理后，于2019年10月9日下达了民事判决书，撤销了盛莉洋与盛海房地产公司签订的商品房买卖合同，该争议的房屋归房铁军。盛莉洋认为，原审法院判决存在错误，请二审法院认真审查该案的事实，依据法律规定，以公平、公正、司法为民的原则依法进行裁判。一、原审法院对本案的事实部分未查清和存在认定的错误。1.盛海房地产公司不是天元雅居该项目的拆迁人，又未与房铁军签订《动迁补充协议》，该协议是案外人代笠、范玉旺的个人行为，与房铁军在2013年8月20日签订的该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第46条关于国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告，并组织实施和吉林省高级人民法院、吉林省住房和城乡建设厅《关于做好国有土地上的房屋征收与补偿意见》的规定。从征收实施的主体、征收范围、程序、补偿安置等方面进行全面审查。本案因违反法律法规和司法解释的规定，侵害群众利益，应当依法判决，撤销或认定无效。《国有土地上的房屋征收与补偿条例》第四条规定，市县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。依据上述法律规定，代笠、范玉旺组织拆迁天元雅居项目，严重违反了程序和法律规定。因此，依据《中华人民共和国合同法》第52条第三项、五项之规定，代笠、范玉旺与房铁军签订的拆迁补充协议应认定无效。2.代笠、范玉旺与房铁军的补充协议的真实性存在异议。在整个庭审过程中，房铁军和盛海房地产公司未向法庭提交拆迁补充协议的主协议，而补充协议是从哪来的？这份补充协议还体现了不公平的现象。房铁军的原房屋是住宅房屋，不属于营业性住房，而刘力、范玉旺却按营业门市房给房铁军360平方米的回迁补偿。如超面积，房铁军还不补交超面积的房款。这一约定严重体现了双方不公平的约定。因此，该协议存在严重的瑕疵。3.在庭审过程中，房铁军和盛莉洋自认该争议的房屋房铁军未实际占有。二、原审法院适用法律错误。代笠、范玉旺与房铁军签订的补充协议（甲方：代笠、范玉旺；乙方是：房铁军）协议的第一条：甲方回迁补偿乙方一带两层商务门市，按360平米两个门市（宽度约5米以上）补偿乙方，如回迁面积增加时，乙方不再向甲方补交房款。依据这条约定，根本没有约定该天元雅居项目的门市房哪个位置，哪个门号给房铁军。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议明确约定拆迁人以位置、用途、特定的房屋对拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。依据这一条法律规定，代笠、范玉旺和房铁军签订的《补充协议》上没有明确约定位置、用途、特定的房屋。从该协议约定上看，刘力、代笠只要是在该项目门市房的哪个位置都可以。为什么在没有约定明确位置的情况下，盛海房地产公司却将盛莉洋所购买的房屋给房铁军补偿？明显是侵害了盛莉洋的合法权益，颠倒黑白，以违反法律规定的协议来撤销合法有效的商品房买卖合同。综上，请二审法院认真审查该案的事实部分，维护盛莉洋的合法权益。盛海房地产公司辩称，盛海房地产公司不同意盛莉洋的上诉请求。盛莉洋当时与代笠、刘力、范旺所签的商品房买卖合同，属于借款抵押合同，不是真实买卖，而且合同中所盖的公章以及法人章并不是盛海房地产公司唯一所用的公章、法人章。盛海房地产公司有一套，但是在盛海房地产公司。当时因为这个项目是属于他们三人挂靠，应该是属于他们三人私刻的，而且盛莉洋所交的款项并没有交到盛海房地产公司的账户，而是交给个人名下，且不是盛海房地产公司的财务人员。代笠和范玉旺涉及到骗取银行贷款罪，现在被长岭县羁押，刘力始终就没进去。盛海房地产公司应保护回迁户的利益。关于盛莉洋的事宜，待公司在项目核实之后，如真实也属于债权债务关系，暂时无法处理的原因第因刑事案件未予处理完毕，账目被有关机关调取。公司与盛莉洋的事情可以后期再处理，争议的房屋应属于房铁军，但现在确实被潘宏岩占有。房铁军辩称，一、盛莉洋与盛海房地产公司签订的是无效合同。1.盛莉洋上诉中提到2013年3月7日签订商品房买卖合同，房铁军在2013年3月7日还没有与盛海房地产公司及代理人刘力、范玉旺、代笠签订拆迁合同，在没有拆迁之前就签订房商品房买卖合同是违法的，属于无效的。这个时期该项目未立项，未规划、未设计图纸，房屋号全无的前提下，商品房买卖合同签订也是无效的。2.盛莉洋在庭审开庭时主张法院在长岭县城建局调出的商品房买卖合同中盛莉洋三个字不是本人所签，盛莉洋本人持有的商品房买卖合同中盛莉洋三个字是同一个人所签，认为本人持有的合同是自己签字，而盛海房地产公司主张盛莉洋持有的商品房买卖合同中盛海房地产公司的公章不是公司备案公章属于代笠等私刻公章，所以合同无效。从盛莉洋与盛海房地产公司辩解过程都能确认该合同是无效。3.盛莉洋与盛海房地产公司签订的商品房买卖合同，实际上是代笠、范玉旺、刘力与盛莉洋之间的借贷关系，并且盛莉洋也收到了贷款利息，所以商品房买卖合同是虚假合同，属于无效合同。4.天元雅居4号楼，在编号上根本没有一层二单元105号门市，真实的编号为4号楼一带二层第五号门市，所以盛莉洋持有的商品房买卖合同中二单元105号门市是没有具体房屋的一个合同。5.天元雅居门市当时的价格为9,000元到1万每平方米，住宅4,200元每平方米，按照合同规定的面积139.16平方米，盛莉洋购买该门市房价格每平方米3,592元显失公平，显示该合同属于无效。6.盛莉洋购房款有49万元没有进入盛海房地产公司售楼处账户，是用于偿还范玉旺个人欠款，所以不能认定交付购房款，合同应属于无效。并且范玉旺因诈骗一案已被刑事立案，其盛莉洋49万元购房款也在其诈骗范围内。7.回迁协议合法有效。天元雅居项目属于代笠、范玉旺、刘力挂靠盛海房地产公司，盛海房地产公司认可，并且实际上已经将天元雅居项目全部债权债务接收。代笠、范玉旺，刘力三人开始以个人名义与全体回迁户签订的回迁协议，在此之前与盛海房地产公司已经形成了挂靠关系，后期也是由盛海房地产公司处理天元雅居的一切事务，足以证明这一事实。房铁军在2013年8月20日与代笠、范玉旺、刘力签订房屋拆迁回迁补偿协议之后，在主体工程地下部分完工之后签订一份落实回迁协议，确定在原位置回迁原则上确定4号楼3号门和4号门。当时与房铁军东侧相邻的回迁户连世辉回迁三个门市，由于连世辉要求将三个门市面积不变的前提下变成两个门，这样原本4号门变为3号门。时隔两年后，盛海房地产公司全面接收天元雅居项目后，又重新确认楼号，对连世辉回迁还按三个门市编号，这样给房铁军回迁房号时就落实为4号楼4号，将上次落实回迁的3号门4号门，改为4号楼4号门和5号门，并且签订最后落实回迁协议。这三份协议都是体现了盛和海房地产公司对前第一个以代笠、范玉旺、刘力为个人之间的回迁协议的代理行为的追认，并实际接收，在确认楼号的过程中，由全体回迁户和盛海房地产公司共同到长岭县城建局签订的合同。二、虽然回迁户和代笠、范玉旺和刘力个人之间签订的回迁协议，在办理土地出让、建设规划施工许可、房屋预售等各项环节过程中，都是以盛海房地产公司名义进行的，并有明确的授权书，所以天元雅居项目开发过程不存在违法。虽然回迁户与代笠等人签订回迁协议存在瑕疵，但经过盛海房地产公司后期的补救及追认，不能认定全体回迁协议无效。三、房铁军在一审法院时，已经向法庭出示开发商给房铁军出具收到房屋产权证和土地使用证的收条，房铁军房屋产权用途为商业用途。盛莉洋称不是商业用房没有任何依据。四、房铁军回迁的房屋面积合同确定为360方平方米，一带二层，但实际回迁不到340平方米，不存在多回迁，还不交房款的事实，并且这是房铁军与开发商之间的法律关系，盛莉洋无权干涉。房铁军与开发商在原审庭审中，都同时认可开发商已将争议的房屋交付房铁军，也和其他全体回迁户同时接收回迁房屋，并且有当时交付房屋过程的拍照，向法庭出示手机照片和实体照片。总之，房铁军回迁协议合法有效，落实回迁过程也合法，双方认可一共三个协议，一个回迁协议，两个落实回迁协议，原审卷宗都有相关证据，按照最高人民法院司法解释回迁户回迁权益优先原则，所以房铁军请求原审判决合法，驳回盛莉洋上诉请求。盛海房地产公司向一审法院起诉请求：依法解除盛海房地产公司与盛莉洋签订的商品房买卖合同。原审法院查明事实：2013年代笠、刘力、范玉旺三人借用盛海房地产公司资质，开发位于长岭县长岭镇内的天元雅居项目，并与房铁军签订了补充协议，约定将房铁军回迁事宜，通过2014年落实回迁、备案合同、2017年天元雅居回迁户安置补充协议，确定了回迁门市楼具体位置等。2015年3月7日，盛海房地产公司与盛莉洋签订商品房买卖合同，约定盛海房地产公司将天元雅居小区4幢105号房屋出售给盛莉洋，该房屋建筑面积为139.16平方米，总价款50万元。房铁军称现天元雅居4幢105号门市房即本案所争议房屋已向其交付。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，房铁军所提供的楼房回迁合同书虽为其与刘力、代笠、范玉旺所签，但当时天元雅居小区系代笠、刘力、范玉旺借用盛海房地产公司资质所开发，且现盛海房地产公司对该协议予以认可，对回迁房屋的位置、面积等亦无异议，故房铁军有优先取得回迁房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”现本案所争议的天元雅居小区4号楼5号门市房是盛海房地产公司回迁给房铁军的，故无论盛海房地产公司与盛莉洋所签订的商品房买卖合同为真实房屋买卖，或是为借款所作的抵押担保，该合同已履行不能，应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：解除盛海房地产公司与盛莉洋所签订的关于天元雅居小区4幢105号房屋的商品房买卖合同。案件受理费减半收取50元，由盛莉洋负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明事实：1.2013年代笠、刘力、范玉旺三人借用盛海房地产公司资质，开发位于长岭县长岭镇内的天元雅居项目。2013年8月20日刘力、代笠、范玉旺与房铁军签订《补偿协议》，约定刘力等三人回迁房铁军一带二层商用门市按360平方米两个门市（宽度约5米以上）补偿房铁军，如回迁面积增加时，房铁军不再向刘力等三人补交房款。2014年12月22日盛海房地产公司与房铁军签订《落实回迁、备案合同》，约定双方经协商，现对房铁军回迁楼（长岭县供电所西侧天元雅苑小区前边最南侧4号楼、原回迁房西与梁雨石相邻，东与张喜东相邻）回迁具体事宜如下：一、天元雅居小区属于盛海房地产公司和代立、范玉旺、刘力共同合伙开发。二、根据代笠、范玉旺、刘力和房铁军签订的房屋回迁协议，在原位置回迁应当在4号楼自东向西数3门、4门两个商品房门市回迁，具体事宜按原回迁合同执行。目前4号楼3号门没有差错和争议，先将3号门备案给房铁军，4号门出现差错由盛海房地产公司处理妥善之后，并与房铁军协商解决，如发生与其他人争议不得损害房铁军利益。2017年11月13日盛海房地产公司与房铁军签订《天元雅居回迁户安置补偿协议》，约定由于天元雅居小区产权由盛海房地产公司于2017年5月全面接收，经与原拆迁人协商达成如下协议：1.盛海房地产公司同意将天元雅居4号楼4号、5号门市（以公司最终确认的房屋号为准）回迁给房铁军。2.2015年3月7日盛海房地产公司与盛莉洋签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：盛海房地产公司将其开发的天元雅居小区4号楼105号门市，面积139.16平方米，以50万元出售给盛莉洋。2015年3月7日盛海房地产公司为盛莉洋出具收款收据一枚，载明全部房款已付完，收款人刘力、代笠签字，并加盖盛海房地产公司公章。盛莉洋承认购房款是通过其哥哥盛大勇将49万元汇入刘力和代笠指定的人员账户内。本院认为，本案诉争房屋，盛海房地产公司认可是回迁给房铁军的回迁房，2015年3月7日盛海房地产公司又与盛莉洋签订了商品房买卖合同。本案争议的焦点为，盛海房地产公司与盛莉洋签订的商品房买卖合同应否解除，诉争的房屋是否为盛海房地产公司与房铁军拆迁协议约定的回迁房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据盛海房地产公司与房铁军之间签订的多个协议，明确了盛海房地产公司为房铁军回迁的房屋为天元雅苑小区前边最南侧4号楼，在原位置回迁应当在4号楼自东向西数3门、4门两个商品房门市，符合上述司法解释规定的情形，房铁军享有该诉争房屋的回迁权。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”所争议的天元雅居小区4号楼5号门市房，盛海房地产公司已交付给房铁军，原审法院认为盛莉洋与盛海房地产公司之间的商品房买卖合同不能履行并无不当。盛莉洋可以依据商品房买卖合同另行向盛海房地产公司主张权利，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由盛莉洋负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇一九年十二月十六日书记员  邹仕尧