辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0105民初5027号 原告：沈阳实发特种橡胶制品有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲18-2号。 法定代表人：赵乾，系公司董事长。 委托诉讼代理人：范玉龙，系辽宁迅驰律师事务所律师。 被告：沈阳市皇姑区三台子街道办事处，住所地沈阳市皇姑区阳山路21号。 负责人：刘辉，系该办事处主任。 委托诉讼代理人：李放，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱勇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 原告沈阳实发特种橡胶制品有限公司诉被告沈阳市皇姑区三台子街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本案于2019年3月28日立案，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告沈阳实发特种橡胶制品有限公司的委托诉讼代理人范玉龙，被告沈阳市皇姑区三台子街道办事处的委托诉讼代理人李放、朱勇均到庭参与了诉讼，本案现已审理终结。 沈阳实发特种橡胶制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认皇姑区陵北街道21号房产中“厢房一楼北起向南约建筑面积125平方米”为原告所有；请求判令被告重新办理房产产证，明确原告为共有人，共有房产的比例为8.53%或者明确为125平为原告房产。事实与理由：原告名称原为沈阳实发特种橡胶制品公司，2005年6月21日更名为沈阳实发特种橡胶制品有限公司。2002年12月26日，原告与陵北街道办事处签订《协议书》，第二条约定：厢房一楼北起向南，建筑面积125平方米，以2500元每平方米价格出售给原告。第三条约定，协议签订之日付总价的50%即156250元，余款2003年3月末付清。2007年6月被告与陵北街道办事处合并，由被告承担陵北街道办事处的一切职责。2010年4月20日，原告与被告签订《补充协议书》，第二条约定：厢房一楼北起向南约建筑面积约125平方米，以2500元每平方米的价格出售给原告的约定有效”。原告按约定付清了房款，经原告多次主张，要求被告在房产证上明确原告的权利，但被告以种种理由拖延。 沈阳市皇姑区三台子街道办事处辩称，案涉房屋系国有资产，转让《协议书》违反国家强制性规定，属于无效合同，原告的诉请无法律依据。案涉房屋的所有权人虽登记为陵北街道办事处，但产别登记为全民单位产，系国有资产。根据《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条“行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置”的规定，原告购买案涉房屋未经国有资产主管部门审批，应属于无效合同。由于案涉房屋属于国有资产，被告仅拥有使用权，无处分权，故无法确认房屋所有权归属原告，亦无法协助原告变更房屋产权证书为共有，故原告请求无法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院对事实认定如下： 2002年12月26日，原告（当时名为沈阳实发特种橡胶制品公司，2005年办理更名手续）与皇姑区陵北街道办事处签订《协议书》，原告为乙方，陵北街道办事处为甲方，双方约定：甲方将地处皇姑区陵北街21号框架结构房屋（正房全部一、二楼临近卫生间及后院优惠出租给乙方，年租金为12万元，租期为二00二年十二月二十六日至二00七年十二月二十六日）。厢房一楼北起向南约建筑面积125平方米（以下简称案涉房屋），以2500元/平方米价格出售给乙方，合计人民币为312500元，以实际面积为标准多退少补。付款方式：租金：租赁协议签订之日起付第一年租金12万元，以后每年年末付下一年租金。购房款：协议签订之日付总价的50%，即156250元，余款于二00三年三月末前付清。 《协议书》签订后，陵北街道办事处向原告交付了陵北街21号房屋，该房由原告实际控制、租用至今。2002年12月27日，原告向陵北街道办事处交纳第一年房屋租金及50%购房款共计276250元，陵北街道办事处为原告出具建筑业统一发票一张，结算项目注明为工程款，右上角签有“陵北张德生”字样。2003年3月31日，原告向陵北街道办事处剩余50%购房款156250元，陵北街道办事处出具建筑业统一发票，结算项目为工程款。 2003年12月15日，沈阳市皇姑区陵北街道办事处办理了沈阳市皇姑区陵北街21号房屋（建筑面积1465.66平方米，共2层）的权属登记手续，房证载明所有权人为沈阳市皇姑区陵北街道办事处，产别为全民单位产。 2006年11月1日，陵北街道办事处出具《房屋产权证明》，内容为：“沈阳实发特种橡胶制品有限公司所使用的房屋由两部分构成：一部分是租用我单位房屋，地址为：皇姑区陵北街21号。另一部分是购买我单位同一地址陵北街21号房屋125平方米，因还没有办理产权分户手续，所以该单位购买的房屋暂时没有产权证。因陵北街21号房屋是靠近十字路口的丁字型建筑，按街排号为陵北街21号，按路排号为松山路7号。该单位注册地址为松山路7号。特此证明。” 2007年6月，皇姑区陵北街道办事处与皇姑区三台子街道办事处合并为皇姑区三台子街道办事处即被告。2010年4月20日，被告与原告签订《补充协议书》，约定：原陵北街道办事处与沈阳实发特种橡胶制品公司于2002年12月26日签订的协议书中的第2项：“厢房一楼北起向南约建筑面积125平方米，以2500元/平方米价格出售给乙方，合计人民币212500元。以实际面积为标准多退少补。”有效。地址：陵北街21号。陵北街21号的厢房一楼北起向南约建筑面积125平方米产权归沈阳实发特种橡胶制品有限公司所有。 原告多次要求被告办理房产分户手续，均未果，遂起诉至本院。 另查，经办案人到现场确认，案涉房屋单独开门，并具备单独的上、下水、供电、供暖设施和卫生间。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。陵北街道办事处与原告签订《协议书》，将案涉房屋转让给原告，陵北办事处并入被告后，原、被告又签订《补充协议书》。《协议书》、《补充协议书》是协议双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，为合法有效。 被告主张《协议书》违反国务院《国有资产评估管理办法》第三条、第十三条及国家国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》第10条相关规定，应认定为无效。经本院审查，1992年国务院发布的《国有资产评估管理办法》性质为行政法规，其第三条关于国有资产占有单位在资产拍卖、转让等五种情形下应当进行评估的规定虽为强制性规定，但根据《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该内容并非效力性强制性规定。国家国有资产管理局于1992年经国务院授权制定的《国有资产评估管理办法实施细则》性质属部门规章，该细则第十条规定：“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本实施细则的规定立项、确认，该经济行为无效。”鉴于该细则属于部门规章，不是法律、行政法规，根据《合同法》第五十二条规定，上述规范不能直接否认《协议书》的效力，本院对被告抗辩主张不予支持。 针对原告诉讼请求，第一项为主张确认案涉房屋归其所有，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告间存在债权债务合同关系，买受人只能依合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括协助办理更名过户手续，此为给付之诉而非确权之诉。因此，卖房人未按约定履行过户手续，买受人不能直接请求对房屋进行确权，故本院对原告该项诉讼请求予以驳回。 原告第二项诉请为判令被告重新办理房产产证，明确原告为共有人，共有房产的比例为8.53%或明确125平方米为原告房产。前已论述，《协议书》、《补充协议书》均为合法有效，原告作为房屋买受人交纳了购房款，被告在交付房屋的同时，应履行合同附随义务，协助原告办理房产更名过户手续。但目前案涉房屋的建筑面积125平方米为原、被告双方估算面积，未经房地产登记机关测绘确认，客观上不具备办证条件，本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告可待案涉房屋面积确定后，通过另行告诉处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、原告沈阳实发特种橡胶制品有限公司与被告沈阳市皇姑区三台子街道办事处签订的《协议书》、《补充协议书》合法有效； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费5987元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  林雪梅 人民陪审员  马 琳 人民陪审员  刘慧扬 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  李 丽