四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初8204号 原告：绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳市经济开发区，统一社会信用代码915107007798160614。 法定代表人：蒋勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈华，四川尊联律师事务所律师。 被告：陈雯，女，1968年7月4日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：付平，四川联衡律师事务所律师。 原告绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司（以下简称水岸假日公司）与被告陈雯商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈华、被告的委托诉讼代理人付平到庭参加诉讼。本案现已审结终结。 原告水岸假日公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年2月16日签订的《商品房买卖合同》并由被告退还房屋给原告；2.判令被告配合原告办理合同注销登记手续；3.判令被告立即向原告支付代偿款项273391.45元；4.判令被告立即向原告支付违约金（计算方式：以代偿款273391.45元为基数，按照日万分之五计算从2019年8月30日起至代偿款等付清之日止）5.判令被告立即支付原告代偿款的利息损失（计算方式为：以代偿款273391.45元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率从2019年8月30日至代偿款等付清之日止）；6.判令被告立即支付原告律师费40000元；7.判令原告在办理完毕合同注销登记手续后10个工作日内退还被告已付房款516899元扣除本案判决书确定的应由被告承担的各种款项后，如不足由被告在办理合同注销登记手续后10个工作日内向原告补足差额；8.本案诉讼费用、保全费用、公告费由被告全部承担。 被告陈雯辩称，原告要求解除合同及补充协议要求返还房屋的诉讼请求不应支持。原告的合同系格式合同，被告无法律知识合同显失公平。原告代被告偿还27万余元，原告代偿前也应当经过被告同意，但是在原告代偿之前原告并未书面告知被告，原告发函被告确实并未收到。被告购买房屋已装修入住。原告偿还的金额被告愿意支付给原告。请求驳回原告诉讼请求第一项及主张律师费的诉讼请求，且原告主张违约金过高。 经本院审理认定如下事实：2014年2月16日，原（出卖人）、被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：168345）及《合同补充协议》各一份，约定由买受人以516899元的价格向出卖人购买位于绵阳市房屋建筑面积为114平方米的房屋一套。买受人采用贷款方式付款，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。《合同补充协议》第一条载明：买受人确认名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址为本合同写明的联系地址，本合同约定的房屋交付后，该房屋地址可做为有效送达地址；第二条载明：5.如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前未买受人偿还贷款提供担保）（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起7日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、违约金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，应按日支付万分之五的违约金。（2）买受人未按（1）小项约定付清全部款项迟延达30日以上，构成合同项下严重违约，出卖人有权选择解除本合同。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任的，买受人除应按照（1）（2）小项约定向出卖人还款赔偿及支付违约金外，自出卖人代偿所有担保贷款本息之日起，出卖人有权单方面解除本合同及附件协议等。案涉房屋已交付被告，但案涉房屋至今尚未办理房屋转移过户登记手续。 2014年7月11日，原告作为保证人、被告作为借款人抵押人与贷款人中国建设银行股份有限公司绵阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款向贷款人借款360000元，期限2014年7月11日至2027年7月11日，原告为被告在贷款人处的贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围为借款本金、利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用，如借款人未按时足额还款，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。该合同签订后，贷款人履行出借义务，但被告陈雯并未按照上述合同约定按期足额还款。2019年6月27日，贷款人向水岸假日公司发出函件，称因被告自贷款发放以来截止2019年6月20日已连续5期拖欠累计拖欠17期，该房屋未办妥他权，故要求原告承担连带担保责任并将陈雯拖欠274079.52元在2019年6月27日前划入其指定银行账户。2019年8月9日，被告向原告发出催款通知书，告知其已连续五期未归还银行贷款，若再次逾期，原告将根据贷款合同约定履行担保责任，并在代归还后进行追偿，原告将通知书邮寄至被告案涉房屋处。2019年8月30日，中国建设银行股份有限公司绵阳分行从原告保证金账户扣划了被告陈雯欠付贷款本息273391.45元，并出具结清证明证实被告陈雯借款合同的贷款已于2019年8月30日结清后借款合同解除。 另查明，原告在本案诉讼过程中申请诉讼财产保全由此产生保全费3104元。2019年9月10日，原告与四川尊联律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因与陈雯商品房预售合同纠纷一案委托该所代理，该所指派陈华律师为代理人，律师费为40000元。2019年9月26日，原告交纳了律师费40000元。 本院认为：关于水岸假日公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》。本院认为，依照案涉商品房买卖合同补充协议第二条“5、（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任的，买受人除应按照（1）（2）小项约定出卖人还款赔偿及支付违约金外，自出卖人代偿所有担保贷款本息之日起，出卖人有权单方面解除本合同及附件协议等。”的约定，因买受人原因导致出卖人承担了连带清偿责任的情况下，出卖人有权解除商品房买卖合同。现陈雯未按约定及时足额偿还银行贷款，原告向被告按照合同约定地址发出《催款通知书》后，被告仍未归还贷款本息，导致水岸假日公司根据借款合同的约定承担了连带保证责任，贷款银行也表达了解除案涉借款合同的意思表示，加之，案涉商品房虽然交付并备案登记，但尚未办理转移过户登记，尚未最终发生物权变动，故《商品房买卖合同》及合同补充协议尚未履行完毕，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，水岸假日公司有权依约解除案涉《商品房买卖合同》。水岸假日公司与陈雯签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议虽为水岸假日公司提供，但合同均载明系双方协商后签订，故被告主张合同显示公平理由不能成立，本院不予支持。 关于水岸假日公司主张陈雯支付代偿款、支付违约金、支付资金利息损失、支付律师费、协助办理备案注销手续即退还房屋的理由是否成立的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同各方的权利义务进行清理清结。故水岸假日公司应当将其收取的购房款扣除其代偿款项等费用后退还给陈雯，陈雯也有义务协助水岸假日公司办理案涉商品房买卖合同备案注销登记及退还房屋。对于水岸假日公司主张陈雯支付违约金的问题。本院审查认为，水岸假日公司的该主张符合合同补充协议第二条第五款（2）项的约定，本院予以支持。前述支付的违约金已经能够弥补水岸假日公司的损失，若再另行由陈雯支付资金利息损失可能造成利益失衡并显失公平，故本院对水岸假日公司该诉讼请求不予支持。对于水岸假日公司主张陈雯支付律师的问题。本院审查认为，水岸假日公司的该主张符合合同补充协议第二条第五款（1）项的约定，本院予以支持。 综上所述，水岸假日公司的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司与陈雯于2014年2月16日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号168345），并由被告陈雯在本判决生效之日起十日内配合协助原告绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司到相关主管部门办理上述合同的备案注销登记手续，并在本判决生效之日起三十日内向原告退还绵阳市房屋； 二、被告陈雯在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司支付代偿款273391.45元、支付律师费40000元； 三、被告陈雯在本判决生效之日起十日内向原告绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司支付违约金，计算方式为：以代偿款273391.45元为基数，按照日万分五计算从2019年8月30日至本判决确定的本金给付之日止；若未按照本判决确定的给付之日给付本金，上述逾期利息计算至本金付清之日止； 四、原告绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向被告陈雯退还购房款516899元，原告履行退还义务时将被告陈雯应当按照本判决第一项、第二项、第三项承担的支付金额予以品迭。 五、驳回原告绵阳市水岸假日房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费6061元、保全费3104元，由被告陈雯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  叶颖 二〇一九年十二月十一日 书记员  郭莹