安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0321民初2608号 原告：怀远县唐集供销合作社，住所地安徽省怀远县。 法定代表人：何强，该合作社主任。 委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。 被告：怀远县顺达房地产有限公司，住所地安徽省怀远县。 法定代表人：陈同利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张朝徐，安徽皖成律师事务所律师。 原告怀远县唐集供销合作社与被告怀远县顺达房地产有限公司确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易通程序，公开开庭进行了审理。原告怀远县唐集供销合作社的法定代表人何强及其委托诉讼代理人刘洪庆、被告怀远县顺达房地产有限公司的法定代表人陈同利及其委托诉讼代理人张朝徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怀远县唐集供销合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付原被告双方于2015年8月19日签订的《门面房无偿返还协议书》合同中确定的还原房屋共22间，门面房号为：北楼1、2、3、4、5、7、8、9、13、14、15、19、20号，南楼：1、2、3、5、6、7、8、10、11号（详见平面图）。总价值约660万元（每间约30万元×22间）。2,判令被告赔偿违约金88万元（从2016年10月22日至2019年3月22日共880天×1000元/天=88万元，并继续计算至实际交清房屋为止）。合计：748万元。3,判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年9月14日，被告以竞拍方式有偿取得原告所有的@2009-40号位于怀远县唐集镇原唐集供销社地块用于商品房开发。同日被告方与怀远县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。根据《国有建设用地使用权出让合同》第47条：“受让人开发建设的一层必须是门面房，85%无偿还原用于做“新网工程”，营业房产权归唐集供销社，15%归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集供销社签订”。依照《国有建设用地使用权出让合同》47条规定，原、被告双方于2015年8月19日签订《门面房无偿返还协议书》，协议书对被告方无偿返还门面房的位置、面积，应返还房屋的具体位置，房屋交付，基本装饰，设备标准，产权登记，违约责任等作了详细规定。该协议书作了公证。现被告开发建设的房屋早已全部完成。但被告方不能按照原被告双方签订的《门面房无偿返还协议书》的内容履行房屋给付义务。后经原告以确认合同有效起诉，案经一、二审判决确认合同为有效。判决生效后，被告仅给付原告房屋六间〈见清单〉，对应交付的22间门面房经多次交涉被告拒不履行给付房屋的义务。按《门面房无偿返还协议书》第八条规定，被告构成违约，应支付原告每天违约金1000元，现被告不按期交房已达862天，被告因承担违约赔偿责任。为维护原告方的合法权益，特诉至贵院请求依法作出公正判决。诉讼中，原告增加诉讼请求即“判令怀远县顺达房地产开发有限公司承担明龙商城2#楼一层门面房因系违建不能办理房屋产权证而产生的全部经济损失，损失暂定一万元，实际损失待实际发生后另行主张” 怀远县顺达房地产有限公司辩称：原告的诉请无事实和法律依据，被告是愿意主动将案涉25.5间房屋交付给原告，但原告一直主张要求被告交付28间房屋，导致双方无法达成房屋交接，被告并未违约。具体理由如下：1、根据主管部门的规划，被告开发南、北两栋楼。南楼为1号楼，规划间数为20间，除去第4、9、17是公共楼梯间和12、13间是公共通道，南1号楼间数为15间。北2号楼按照规划也是20间，除去6、10、16间为公共楼梯，第11、12间为公共通道，也还有15间，因此按照双方约定，被告是85%返还给给原告，即被告应返还原告25.5间。上次案件原告要求确定合同效力，原告一直要求被告给齐28间，因此双方存在差距，双方未达成交接；2、根据2018年皖03民终42号蚌埠中院民事判决书判决，被告给原告还原的房屋也仅限于规划许可证内符合规划建设的房屋，而被告在北2楼东首违章建造的四间门面房不属于规划建筑范围内，与原告无关，原告无权要求该4建房屋的85%份额。3、在2018年皖03民终42号蚌埠中院民事判决书于2018年4月底作出后，本案被告于2018年5月20日通过EMS主动给原告和其上级单位，及分管刘明副县长三方分别致函，要求主动将房屋交付给原告，完成交接手续，2018年5月30日原被告双方进行房屋交接，但是由于原告仍然主张28间门面房产生纠纷，导致房屋交接未完成，因此被告按照生效的判决书符合规划的25.5间是同意交付给原告。而原告要求28间是原告不愿意按照已判决生效的法律文书接受房屋，因此不存在被告违约的情形，原告的诉请不存在法律依据。最后，明龙商城2号楼有建设工程许可证，原告变更的诉请无法律依据，综上驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年9月14日，常志与怀远县国土资源局签订建设用地使用权出让合同，受让位于怀远县面积约6913平方米的国有土地建设用地地块，该宗地块编号为ＨＹ2009-40，土地原使用者为怀远县唐集供销合作社。该合同第47条约定：“受让人开发建设的一层必须是门面房，85﹪无偿返还用于做新网工程，营业房产权归唐集供销社，15﹪归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集供销社签订。”。后该建设用地土地由被告开发使用。 2014年6月25日，根据上述建设用地使用权出让合同的约定，怀远县唐集供销合作社（甲方）与被告怀远县顺达房地产有限公司（乙方）签订了唐集镇明龙商城规划设计协议及唐集镇明龙商城无偿返还门面房意向书，约定：乙方同意1号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方13间面积约514.8平方米；2号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方12.5间面积约495平方米。并约定2号楼超规划所建4间门面房，甲方得2.5间面积约99平方米，乙方得1.5间面积约59.4平方米，具体无偿返还位置以规划设计图为准，无偿返还面积以实际建筑面积为准等，双方并约定了其他相关权利、义务。2014年7月4日，被告因超出批准规划房屋建设被罚款，交纳怀远县村镇建设监察大队罚款15万元。 2015年8月19日，怀远县唐集供销合作社作为甲方，怀远县顺达房地产有限公司作为乙方，签订《门面房无偿返还协议书》，双方约定：“一、乙方在HY2009-40号地块（唐集供销社），按照怀远县规划局批准的规划设计标准开发交涉南（1#）、北（2#）两栋商住楼房。按照规划设计要求，乙方建设的联动商住楼房的一层均未门面房。二、乙方（指怀远县顺达房地产有限公司）将两栋商住楼房的一层门面房的85﹪无偿返还给甲方（指怀远县唐集供销合作社）用于做新网工程营业房，营业房产权归甲方所有，其余15﹪归乙方所有。具体无偿返还给甲方的门面房位置和面积如下：1、南（1＃）楼：双方按规划设计计算，一层全部门面房总的套内建筑面积为767.75平方米，乙方应无偿给甲方608.85平方米，从西至东共20间，依次序号为第1、2、3、5、6、7、8、10、11、14、15、16、18、19、20号门面共15间，为乙方上述无偿返还给甲方的门面房，均不含公共楼梯的独立门面房，第4、9、17间为楼梯间，第12、13是公共通道。2、北（2＃）楼：双方按规划设计计算，一层全部门面房总的套内建筑面积为733.22平方米，乙方应无偿给甲方514.8平方米，应为15.99套门面房，从西至东共24间，依次序号为第1、2、3、4、5、7、8、9、13、14、15、19、20号门面共13间，乙方上述无偿返还给甲方的门面房，均不含公共楼梯的独立间，第6、10、16间为独立楼梯间，第11、12是公共通道（附1＃、2＃无偿返还位置图）。三、乙方无偿返还给甲方的门面房，每间门面宽度不得小于3.3米，深度不得低于12米，否则小于宽度的部分和超过深度的部分不计入还原面积，同时甲方对超出部分不承担另行支付房款的义务。四、房屋交付：1、乙方自取得施工许可证之日起14个月交付房屋，如因乙方原因延期交付，须经甲方书面同意，否则视为乙方违约。如遇不可抗力因素延期的，乙方书面通知甲方并付相关证明材料。2、乙方交付的房屋必须是经过政府相关部门综合验收的房屋，否则视为乙方未交付，按延期交付处理。五、基本装饰、设备标准：……。六、乙方对无偿还原给甲方的门面房应按照国家相关法律、行政法规的要求承担保修责任。七、产权登记：……。八、违约责任：甲乙任何一方违反本协议约定，则承担违约责任。违约方每延迟一日支付给守约方违约金1000元人民币，直至按照协议约定履行完毕为止。九、本协议在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向怀远县人民法院起诉。十、本协议未尽事宜，可由双方另行约定后签订补充协议，补充协议与本协议不一致的，以补充协议为准。十一、本协议自双方签字盖章之日起生效。十二、本协议一式六份，甲乙双方各执二份，唐集镇政府一份，怀远县供销社一份。”。上述协议签订后，原、被告于2015年8月20日向安徽省怀远县公证处申请办理了该门面房无偿返还协议书的公证。2017年8月14日，怀远县唐集供销合作社起诉怀远县顺达房地产有限公司要求确认2015年8月19日双方签订的门面房无偿返还协议书有效。2017年10月24日，本院以（2017）皖0321民初4620号民事判决书确认《门面房无偿返还协议书》无效。怀远县唐集供销合作社不服，上诉至蚌埠市中级人民法院。2018年4月28日，蚌埠市中级人民法院以（2018）皖03民终42号判决书，判决涉案《门面房无偿返还协议书》第一条、第三条、第五条、第八条至第十二条约定有效，第二条、第四条、第七条中关于符合规划建设范围内房屋的约定内容有效（该规划建设范围以政府部门颁发的建设工程规划许可证载明内容为准）。庭审中双方均认可北2楼中21、22、23、24不在建设工程规划设计之内。 另查明：2018年5月30日，怀远县顺达房地产有限公司向怀远县唐集供销合作社交付南1楼门面第14间、15间、16间、18间、19间、20间。 本院认为：原、被告于2014年6月25日签订的《唐集镇明龙商城规划设计协议及唐集镇明龙商城无偿返还门面房意向书》，约定“乙方同意1号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方13间面积约514.8平方米；2号楼按规划设计建一层门面房18间，除3间独立楼梯间外，无偿返还给甲方12.5间面积约495平方米。并约定2号楼超规划所建4间门面房，甲方得2.5间面积约99平方米，乙方得1.5间面积约59.4平方米，具体无偿返还位置以规划设计图为准”，被告应返还原告一层门面房25.5间。而在2015年8月19日，签订《门面房无偿返还协议书》是对上述协议的具体细化，但总体并未改变返还原告一层门面房25.5间的事实。《门面房无偿返还协议书》中对北2楼的约定“21、22、23、24”归被告所有，双方约定应针对规划建设范围内门面进行约定，根据原告提供的国有建设用地使用权出让合同中第四十七条载明“（其他约定）受让人开发建设的一层必须是门面房，85%无偿还原用于做新网工程，营业房产权归唐集供销社。15%归受让人，具体房屋还原协议由受让人与唐集供销社签订”，故原被告对北2楼的约定“21、22、23、24”归被告所有，应属无效。双方关于南1号楼约定符合双方真实意识，合法有效，故原告要求被告偿返南1号楼房号为1、2、3、5、6、7、8、10、11号门面房的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于双方对北2楼的“21、22、23、24”约定，超出规划建设，双方对返还门面房的间数产生异议，导致无法履行，需双方签订补充协议加以解决。被告于2018年5月30日交付6间门面，原告进行接收。但此后因双方约定北2楼交付的门面产生异议，导致交付不能，被告在交付南1楼门面存在违约行为，应承担相应的违约责任。协议书中关于违约金的约定，是基于交付南1楼和北2楼进行约定，故被告应承担每日500元的赔偿责任，从2018年6月1日起至诉讼之日共计316天，计款158000元。原告增加诉讼请求“判令怀远县顺达房地产开发有限公司承担明龙商城2#楼一层门面房因系违建不能办理房屋产权证而产生的全部经济损失，损失暂定一万元，实际损失待实际发生后另行主张”，缺乏事实依据，对尚未发生的事件进行预测，不符合诉讼理论，本院对原告此项诉讼请求，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告怀远县顺达房地产有限公司交付原告怀远县唐集供销合作社明龙商城南1#楼一层门房九间（房号为1、2、3、5、6、7、8、10、11）及赔偿违约金158000元，均于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告怀远县唐集供销合作社的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6416元，减半收取3208元，由原告怀远县唐集供销合作社负担1478元，被告怀远县顺达房地产有限公司负担1730元。 如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  杨万易 二〇一九年十二月五日 法官助理彭文雪 书记员彭文雪（兼） 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。 附相关法律条文： 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。