北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初10062号原告：和实投资管理（北京）有限公司，统一社会信用代码9111010533986326X0。法定代表人：田萌，执行董事。委托诉讼代理人：陈浮，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭，男，1996年12月27日出生，汉族，北京市通商律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：北京天劲房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区棕榈滩花园一区1号，统一社会信用代码91110000600064446B。法定代表人：陈晶，执行董事。委托诉讼代理人：王蕾，女，1983年10月28日出生，汉族，北京天劲房地产开发有限公司职工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：楚晓辉，男，1973年7月25日出生，汉族，北京天劲房地产开发有限公司职工。第三人：中航信托股份有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区赣江北大道1号“中航广场”24、25层，统一社会信用代码91360000698475840Y。法定代表人：姚江涛，董事长。原告和实投资管理（北京）有限公司（以下简称“和实投资公司”）与被告北京天劲房地产开发有限公司（以下简称“天劲公司”）、第三人中航信托股份有限公司（以下简称“中航信托公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和实投资公司的委托诉讼代理人陈浮、刘旭，被告天劲公司的委托诉讼代理人王蕾、楚晓辉到庭参加诉讼，第三人中航信托公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和实投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《北京市商品房现房买卖合同》，将X京房权证顺字第XXXX号《房屋所有权证》解除抵押并过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金人民币100500元；3、判令被告承担本案案件受理费。后变更诉讼请求为：1、判令被告与中航信托公司解除北京市顺义区X花园X区X号楼-2层的房屋及其对应土地使用权的抵押；2、判令被告配合原告办理北京市顺义区X花园X区X号楼-2层房屋的不动产转移登记手续；3、判令被告向原告支付违约金人民币100500元；4、判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2016年12月20日，原告与被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），合同编号：XF684191。根据买卖合同，被告向原告出售位于北京市顺义区X花园X区X号楼-2层的商品房（以下简称“商品房”），原告根据买卖合同，于2017年1月10日前，付清了全部商品房买卖总价款，即人民币贰仟陆佰捌拾万元整26800000元。根据买卖合同第二条的约定，原告购买的商品房是存量房，被告已经取得房屋所有权证，证号为：X京房权证顺字第XXXX号。同时，根据买卖合同第四条的约定，该商品房已经设定抵押，抵押权人为中航信托公司，抵押登记日期为2016年11月11日。根据买卖合同附件三“关于抵押的相关约定”，被告向原告承诺，在2017年12月30日之前，解除该商品房上设定的抵押。但是，直到原告起诉时，被告仍然没有解押。根据买卖合同第九条的约定及被告向原告送达的《X花园X区入住通知书》的要求，原告已于2017年1月20日办理完成商品房入住手续，即被告已于该日期完成商品房交付。买卖合同说明部分第8条规定：“出卖人应保证房屋在网上签约时未与他人签订合同、未被司法机关查封且没有其他权属纠纷。如已设定抵押权的房屋还应征得抵押权人同意并在合同中告知买受人。出卖人和买受人应当在90天内到房屋行政管理部门办理房屋转移登记手续，以确保无妨碍买受人办理房屋所有权证的情况。”根据被告向原告开出的收据，原告已于2017年4月14日，向被告支付了“代收产权登记费”80元、“代收产权代办费”4000元、“代收房屋契税”765714．29元。但是，直到原告起诉时，被告仍然没有为原告办理商品房转移登记手续，也没有向主管税务机关代为缴纳已经从原告收取的契税款。根据买卖合同第十八条第（三）项的约定，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议处理。买卖合同附件九《补充协议》第十三条第3项的约定，“如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房所有权证的，买受人有权退房。．．．．．．买房人不退房的，自买受人应当取得该商品房所有权证的期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证之日止，出卖人应按照中国人民银行同期存款基准利率付给买受人上述期间的利息。”截至2019年1月10日，商品房交付已满720日，被告仍然没有按照买卖合同及其《补充协议》为原告办理商品房所有权转移手续。自2019年1月10日起，暂计算至2019年3月10日，按照中国人民银行同期存款基准利率计算，被告应向原告支付人民币100500元。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，买卖合同说明部分第8条：如已设定抵押权的房屋还应征得抵押权人同意并在合同中告知买受人，且该现房买卖合同已在北京市住房和城乡建设委员会进行网签，住建委进行审查后未提出任何异议。上述事实相互印证，证明中航信托公司作为抵押权人已明确同意出售抵押物，且该同意出售的证明已向住建委、北京市顺义区房屋管理局备案公示。基于中航信托公司同意出售抵押物的意思表示，原告对商品房可以办理所有权转移登记产生合理的信赖利益。现原告早已付清全部购房款，并已实际占有涉案房屋，该信赖利益能够对抗中航信托公司的抵押权，原告有权要求被告与中航信托公司解除涉案房屋及其对应土地使用权的抵押，并配合原告办理所有权转移登记手续。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。天劲公司辩称：对方提出违约金、诉讼费用、利息我方可以接受，按照协议约定履行。关于房屋解押及办理产权证的问题，我方也正在办理解押，争取在过年前办理目前房屋的出售手续，之后给原告办理解押，因为跨年，预计解押大概在明年3月底办完。第三人中航信托公司未参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：原告和实投资公司与被告天劲公司于2016年12月20日签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定：和实投资公司购买北京市顺义区X花园X区X号楼-2层全部房屋（以下简称“涉案房屋”），套内建筑面积496．88㎡，该房屋已抵押（抵押登记日期为2016年11月11日），价格为人民币26800000元。天劲公司于2017年1月20日前向买受人交付房屋。关于权属转移登记约定：……（三）买受人未能在商品房交付之日起720日内取得该房屋所有权证书的，双方同意按照第2种方式处理，（2）见补充协议，即附件九补充协议第十三条：1、若买受人未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、约定的委托服务费等，或未及时提供办理该商品房不动产及／或抵押登记所需的全部手续、资料和费用等，导致该商品房无法及时办理不动产及／或抵押登记的，一切后果均由买受人承担。2、因政策及政府主管机关工作程序、机构的变化等原因，造成买受人不能如期办结不动产登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。3、如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交之日起720日内取得该商品房不动产权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房涉及的全部手续办理完毕后60日内退还买受人全部己付款，并按照中国人民银行同期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得该商品房所有权证的期限届满之次日起至实际取得该商品房所有权证之日止，出卖人应按照中国人民银行同期存款基准利率付给买受人上述期间的利息。……6、按照目前国家和北京市的政策规定，办理该商品房房屋所有权证时不需要另行办理该商品房国有土地使用权证，故该商品房只办理房屋所有权证。双方同意，如果届时国家或者北京市的政策调整，要求办理国有土地使用权证的，双方按如下方式处理：（1）非贷款形式支付房价款的买受人自行办理，出卖人将予以协助……。附件三“关于抵押的相关约定”：1、该商品房所分摊的土地使用权已设定抵押，抵押权人为：中航信托公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年11月11日。2、该商品房在建工程已设定抵押，抵押权人为：中航信托公司，抵押登记部门为：北京市国土资源局，抵押登记日期为：2016年11月11日。3、出卖人承诺，于2017年12月30日之前解除该商品房因上述事项设定的抵押。4、双方确认：出卖人已就该商品房分摊的土地使用权、在建工程及现房抵押情况向买受人进行了充分告知，不存在任何隐瞒和遗漏的情况，买受人对此已充分知悉并认可。合同还约定有其他内容。上述合同签订后，和实投资公司于2017年2月13日前支付了全部购房款26800000元和代收产权登记费、代收产权代办费、代收房屋契税公共维修基金等费用，并于2017年1月20日办理了入住手续，但天劲公司未能依约解除涉案房屋的抵押，未能协助原告办理房屋所有权证。因中航信托公司的抵押权存在，和实投资公司申请追加中航信托公司为第三人参加诉讼，并申请调取中航信托公司同意出售抵押房屋销售的证明，本院进行了调取，没有中航信托公司出具的同意销售抵押房屋的证明。诉讼中，天劲公司表示中航信托公司同意销售抵押房屋，但没有中航信托公司出具的同意销售抵押房屋的书面材料。同时依照2018年2月27日下发的《关于加强现售备案后进行抵押的房屋销售管理工作的通知》的要求，2018年2月27日后卖的房屋，才需要抵押权人出手续，之前出售的不需要。经本院询问，和实投资公司不同意代为清偿抵押权人的债务。上述事实，有双方当事人陈述，《北京市商品房现房买卖合同》、付款凭证、入住通知书等，本院调取的相关材料等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人中航信托公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告和实投资公司已经全额支付了购房款，因涉案房屋设定抵押权而无法办理过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。和实投资公司主张中航信托公司同意将抵押的房屋出售，天劲公司虽表示中航信托公司同意出售，但不能提交书面的手续，尽管中航信托公司未到庭说明意见，但本院不能就此认定中航信托公司同意出售抵押房屋。而和实投资公司又不同意代为清偿债务，故和实投资公司要求天劲公司与中航信托公司解除涉案房屋抵押、天劲公司配合办理不动产转移登记手续的请求本院难以支持。双方可待抵押权解除后另行办理相关手续。和实投资公司主张的违约金，天劲公司同意按照合同约定支付，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京天劲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告和实投资管理（北京）有限公司利息（以二千六百八十万元为基数，按照中国人民银行同期存款基准利率标准，自二〇一九年一月十日起至涉诉房屋不动产产权登记至原告和实投资管理（北京）有限公司名下之日止）；二、驳回原告和实投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十七万五千八百元，由被告北京天劲房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  商兴加人民陪审员  曹秀琴人民陪审员  王卫红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  曾庆贺