青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0202民初5348号 原告：华润置地（山东）有限公司，住所地青岛市崂山区青大三路8号保利中心12楼，统一社会信用代码91370200550812409F。 法定代表人：朱文刚，总经理。 委托诉讼代理人：王超、张茹，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛锐动生活商贸有限公司，住所地青岛市市南区海门路17号2单元18楼，统一社会信用代码913702030732856331。 法定代表人：王龙，总经理。 原告华润置地（山东）有限公司与被告青岛锐动生活商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（山东）有限公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼，被告青岛锐动生活商贸有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润置地（山东）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付营业额差额违约金319463.53元；2、判令被告向原告支付电费258.7元及滞纳金139元（自2018年9月1日暂计算至起诉日，请求判决至实际清偿日）；3、判令被告向原告支付2018年6月账单逾期滞纳金13486.75元；4、判令被告支付律师代理费18000元，以上合计351347.98元，从被告已付租赁保证金及水电押金中扣除，不足部分被告另行支付；5、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月，原、被告签订《华润中心万象城商铺租赁合同》，约定原告将坐落于青岛市市南区华润中心万象城第L5层第L-551号商铺出租给被告使用，租赁期限为一年；每月基本租金42000元或当月营业额之21%两者取高，租金不包括被告需缴纳之推广费、管理费及水电燃气等费用；原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支均由被告承担。租赁期限届满后，双方就该商铺签订《续约合同》，续租期间自2018年4月10日至2018年6月30日，合同第二条对原合同附件三第四部分租金条款进行了变更，变更为自2017年4月10日至2018年6月30日，每月基本租金42000元或当月营业额之21%两者取高；自2017年4月10日至2018年6月30日，被告营业额应达到3000000元，若未能达到最低要求数额的，被告应就差额部分之21%的额度向原告缴纳违约金；删除原合同关于自动续约的条款。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告未按约达到最低营业额，应承担违约责任。 被告青岛锐动生活商贸有限公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告与被告签订《华润中心万象城商铺租赁合同》，约定： 1.原告将座落于青岛市市南区山东路6号甲华润中心万象城第L5层L-551号商铺出租给被告使用，该商铺承租面积70平方米，建筑面积111平方米。 2.被告租用该商铺的期限自该商铺交付之日起1年，用作商场，交付日期为2017年4月10日。 3.每月租金为每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高，营业额提成租金以每月总营业额（含增值税）为基数计算，每月基本租金须于每月第一日支付。 自交付日起第一年，每月基本租金42000元（含增值税），或当月营业额之21%（含增值税），两者取高。 于交付日起起算的第一年内，若被告年营业额达到3000000元，则双方自动续约7个月。续约期间条件如下： 每月基本租金45500元（含增值税），或当月营业额之21%（含增值税），两者取高。 4.被告应向原告交纳租赁保证金，该租赁保证金不是预付的租金、管理费及推广费，仅是被告履行合同约定义务的保证，租赁保证金共计142983元。 租赁期间，若被告有违反或不履行合同的行为，并给原告造成损失或损害，在原告发出要求被告纠正该等行为并赔偿原告损失的书面通知后7天内，被告拒不纠正并赔偿，原告有权直接从租赁保证金中抵扣赔偿款，以补偿原告因此产生的损失或损害，但原告应在抵扣行为发生后3日内书面告知被告。 5.被告应交纳的管理费按商铺建筑面积计算，每月每平方米45元，共计每月4995元，每月管理费于每月第1日支付。 6.原告将不时为该商场进行商业推广活动，被告为此向原告按月支付推广费，推广费为每月666元，每月推广费于每月第1日支付。 7.在租赁期限内，被告逾期交付租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。 原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），及原告因行使合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担。 8.合同期内被告累计营业额最低要求： 续约期间，被告应达到3000000元，若未能达到最低要求数额的，被告应就差额部分之21%的额度向原告缴纳违约金。 二、2018年5月23日，原告与被告签订《续约合同》，上述《华润中心万象城商铺租赁合同》载明之商铺租赁期限在2018年4月9日终止，双方就该商铺续租事宜约定： 1.续租期间自2018年4月10日至2018年6月30日。 2.自2017年4月10日至2018年6月30日，每月基本租金42000元（含增值税），或当月营业额之21%（含增值税），两者取高。自2017年4月10日至2018年6月30日，被告应达到3000000元，若未能达到最低要求数额的，被告应就差额部分之21%的额度向原告缴纳违约金。 3.关于租赁保证金、管理费、推广费违约责任等约定同原租赁合同。 三、合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金及水电费押金150423元。 四、2018年6月30日，被告从涉案租赁商铺中撤场。 五、原告内部销售管理系统显示，2017年4月10日至2018年3月31日期间被告店铺交易金额为1249573.5元，2018年4月1日至2018年6月30日期间被告店铺交易金额为229171.6元。 被告于2018年9月7日向原告结清剩余租赁费97730.1元。原告于庭审中主张按合同约定的日2‰支付租赁费97730.1元自2018年7月1日至2018年9月7日的逾期付款滞纳金。 六、原告与山东众成清泰（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，并就本案已支付律师费25000元。 本院认为，原、被告签订的《华润中心万象城商铺租赁合同》及《续约合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 根据上述合同约定，被告每逾期交付租金一日，应按逾期交付金额的2‰支付滞纳金。原告主张被告于2018年9月7日支付其应于2018年7月1日支付的租金97730.1元，并主张按日2‰的标准支付97730.1元自2018年7月1日至2018年9月7日的滞纳金，该滞纳金计算标准过高，本院依法调整为按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算。根据合同约定，原告因向被告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）由被告承担，故原告因向被告追索拖欠的费用而产生的合理范围内的律师费损失，应由被告承担。 关于原告要求被告支付营业额差额违约金319463.53元的诉讼请求，原、被告签订《续约合同》是约定被告自2017年4月10日至2018年6月30日营业额应达到3000000元，否则应就差额部分的21%向原告支付违约金，但被告自2017年4月10日至2018年3月31日期间营业额为1249573.5元，续约3个月营业额要达到3000000元显然无法完成，且被告已按约定支付房租，故合同约定的按营业额差额部分的21%计算违约金的标准过高，本院依法予以调整。因被告已向原告缴纳租赁保证金142983元，该保证金系被告履行本合同约定义务的保证，在被告违反合同约定，给原告造成损失且拒不赔偿的，原告有权从该保证金中抵扣赔偿款。故对原告主张的差额违约金319463.53元，本院依法调整为逾期付款滞纳金、原告的律师费损失及该差额违约金合计为被告已交付的租赁保证金金额，即142983元，并与被告已交付的租赁保证金抵销。 关于原告要求被告支付电费及滞纳金的诉讼请求，因原告并未对此提交相应证据证明该费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告青岛锐动生活商贸有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛锐动生活商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（山东）有限公司差额违约金、逾期付款滞纳金及律师费损失共计142983元（与被告青岛锐动生活商贸有限公司已支付的租赁保证金142983元抵销）； 二、驳回原告华润置地（山东）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6570元，由原告承担3410元，被告承担3160元；公告费900元，由被告承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  黄 健 人民陪审员  李和平 人民陪审员  孙秀华 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  贾秀秀