江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初4732号原告：李哲，男，1998年7月22日出生，个体户，住所地泗洪县。委托诉讼代理人：张崇练，泗洪县泗洲法律服务所法律工作者。被告：周家军，男，1983年10月18日出生，个体户，住所地泗洪县。被告：程云，女，1980年2月3日出生，个体户，住所地泗洪县。二被告共同委托诉讼代理人：周斌，江苏玄博律师事务所律师。第三人：泗洪县德信房产经纪服务有限公司，统一社会信用代码91321324MA1XD9987F，住所地泗洪县竹苑南门41幢109室。法定代表人：田璇，该公司总经理。原告李哲与被告周家军、程云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据二被告的申请依法通知泗洪县德信房产经纪服务有限公司（以下简称德信房产经纪公司）作为第三人参加诉讼，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告李哲及其委托诉讼代理人张崇练，被告周家军、程云及二被告共同委托诉讼代理人周斌，被告德信房产经纪公司法定代表人田璇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李哲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的德信二手房定金协议和房屋买卖协议有效。2.判令被告周家军、程云自判决生效之日起十日内配合原告李哲办理位于泗洪县金某国际花园1幢B1单元602室房屋（不动产权证书号为S027243）银行按揭贷款手续，并在按揭贷款手续办理完毕后十日内协助原告李哲办理上述房屋的过户手续，即将上述房屋由被告周家军名下过户至原告李哲名下，或者若因贷款政策原因，原告李哲不能办理上述房屋银行按揭贷款，则原告李哲应自判决生效之日起十日内向二被告支付剩余房款450000元，被告周家军、程云于原告李哲支付剩余房款450000元后十日内协助原告李哲办理上述房屋的过户手续；并要求判令二被告赔偿原告李哲450000元房款的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算一个月的时间）、第三人德信房产经纪公司承担连带赔偿责任。3.判令二被告赔偿原告李哲诉讼保全责任保险保费、民事代理费、交通费的经济损失9640元。4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告李哲经第三人德信房产经纪公司中介服务的介绍，与二被告签订德信二手房定金协议和房屋买卖协议。协议约定由二被告将其所有的坐落于泗洪县青阳街道金某国际商城花园1幢B一单元602室房屋以650000元的价格转让给原告李哲；约定由原告李哲预付定金20000元，剩余首付款180000元于签订二手房定金协议后15个工作日内付清；同时还约定二被告应无条件配合原告李哲办理银行按揭贷款手续和房产过户变更手续以及剩余房款由原告李哲办理银行按揭贷款后支付给二被告。协议签订后，原告李哲依约履行了协议约定的义务，而二被告和原告李哲一起到银行签字办理银行按揭贷款时，二被告却予以反悔，不同意转让涉案房屋。为维护原告李哲的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告周家军、程云共同辩称：1.原、被告双方经第三人德信房产经纪公司介绍签订德信二手房定金协议和房屋买卖协议及二被告将涉案房屋以650000元的价格转让给原告李哲属实，但合同订立后原告李哲的银行按揭贷款迟迟没有审批下来，从2019年5月6日起至2019年6月20日按揭手续没有办好，被告周家军于2019年6月20日发微信通知第三人德信房产经纪公司，说明要求解除合同并退回款项，现合同已经通知解除，无需履行。2.根据合同法九十六条和合同法司法解释二第二十四条规定，解除合同的通知到达对方时，合同解除。如果单方提出解除合同，一方不同意，应该在三个月内向法院起诉合同效力之诉，不应原告李哲起诉的履行合同之诉。原告李哲没有在三个月内提出合同效力之诉，现在已经超过三个月，原告李哲已失去了救济时间。3.因协议未约定具体履行时间，故二被告不存在违约行为，不应赔偿原告李哲损失；另，原告李哲主张的450000元房款的利息损失客观上亦不存在。综上，请求依法驳回原告李哲的诉讼请求。第三人德信房产经纪公司述称：1.2019年6月20日，江苏银行泗洪支行按揭贷款审批下来后，第三人德信房产经纪公司就在政务服务中心办理了网签合同，第三人德信房产经纪公司工作人员说是二被告没有同意签字，最后过户手续没有办成，银行按揭手续也未办好。2.因为现在银行贷款政策调整，银行对单身人员的贷款审查要求严格，不一定可以办到之前的450000元贷款。现原告李哲作为单身人员申请按揭贷款，泗洪所有银行正常不予办理，原告李哲必须找共同还款人或者担保人。3.根据德信二手房定金协议第六条规定，如果原告李哲不能办理按揭贷款，原告李哲应补足房款，不存在赔偿原告李哲剩余房款利息损失的问题。另，第三人德信房产经纪公司工作人员一直在协调银行贷款的事情，一直在协调双方办手续，各项手续也是在第一时间内办理，第三人德信房产经纪公司不存在过错，不应连带承担赔偿利息损失的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告李哲提交的德信二手房定金协议、房屋买卖协议、购房定金收条、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、首付款收条、不动产登记申请表、江苏银行泗洪支行二手房贷款办结时限证明、个人借款合同、诉讼保全责任保险保险单、保险服务费增值税发票、民事代理费收据、民事代理费增值税发票、苏价费[2017]112文件、不动产产权情况表各一份及二被告婚姻登记信息二份，被告周家军、程云提交的微信聊天记录一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告李哲提交高速公路车辆通行费发票十份，欲证明其2019年5-6月往返与泗洪与上海之间签合同办手续来回六次开车产生的费用，但因发票上没有显示缴费日期，故对该十份证据的证明效力，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年5月6日，经第三人德信房产经纪公司提供中介服务，以被告周家军、程云为卖方（甲方），以原告李哲为买方（乙方），双方签订一份德信二手房定金协议，约定：“一、……1.甲方房屋状况，房屋坐落：泗洪县泗州西大街金某国际商城花园1幢B-1-602，建筑面积：111.34平方米，……。3.该房屋的所有权证号为：S027243，……房产证登记时间为：2011-6-22，……。4.乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产。经双方商定该房产成交总额为人民币（大写）陆拾伍万元整。乙方预付购房定金人民币（大写）贰万元整。双方约定此房屋交易方式为：按揭贷款。”“二、付款时间及方式约定如下：乙方应于本协议签订后15个工作日将所剩首付款付给甲方，双方需提供过户所需材料到房产处过户。”“六、如因乙方个人原因不能贷款，乙方必须在本定金协议约定期限内补足剩余房款及相关费用并办理过户手续，否则按违约处理。”“七、2.乙方采取银行按揭方式支付，乙方在签订《买卖合同》时，应提供给中介方真实、有效、齐全的银行按揭材料，甲方应无条件配合乙方办理按揭、过户手续，不得故意推辞或拖延，否则按违约处理。”“十二、争议的解决2.由违约方承担由此产生的费用，包括如下费用但不限于：诉讼费、律师费、误工费、交通费等相关费用。”被告周家军在该协议尾部甲方处签名，被告程云的父亲程某经被告程云的授权在甲方共有人处签名，原告李哲在协议尾部乙方处签名，第三人德信房产经纪公司在协议尾部中介方处盖章。同日，原告李哲向二被告支付购房定金20000元，被告程云的父亲程某向原告李哲出具一份购房定金收条。2019年5月15日，经第三人德信房产经纪公司提供中介服务，以被告周家军、程云为卖方（甲方），以原告李哲为买方（乙方），双方签订一份房屋买卖协议，约定：“一、甲方自愿将坐落在金某国际1B-1-602出售给乙方。二、房屋用途住宅，建筑面积111.34平方米，产权证号S027243号。三、甲、乙双方协定上述房屋价格为人民币陆拾伍万元整。四、付款方式：首付贰拾万元整，按揭肆拾伍万元整。”原、被告分别在该协议尾部乙方处、甲方处签名，第三人德信房产经纪公司在协议尾部中介方处盖章。同日，原告李哲向被告周家军银行账户转账180000元。同日，被告周家军向原告李哲出具一份首付款收条，内容为：“今收到李哲购买金某国际小区1B幢1单元602室，首付款贰拾万元整（￥200000元），剩余房款由购房人通过银行按揭方式支付给售房人。上述首付款付款方式：现金20000元，转账180000元。”之后，原告李哲提供办理银行按揭贷款所需的相关材料给第三人德信房产经纪公司，第三人德信房产经纪公司将原告李哲的办理按揭贷款材料提交给江苏银行泗洪支行。2019年6月20日，江苏银行泗洪支行审批通过原告李哲数额为450000元的按揭贷款申请；同日，原告李哲与江苏银行泗洪支行签订数额为450000元个人借款合同，原告李哲向泗洪县不动产登记中心服务中心提交不动产登记申请表。因二被告不同意配合原告李哲办理按揭、过户手续，故原告李哲诉讼来院。另查明：1.2019年6月20日上午，第三人德信房产经纪公司组织原、被告协商办理按揭、过户手续事宜，被告周家军告知原告李哲“房屋不卖了”，原告李哲未同意。2.2019年6月20日下午，被告周家军向第三人德信房产经纪公司工作人员王某发微信告知：“由于买方违反合同未在合同约定期内付款，给我方造成很大损失，我方依据合同违约条款解除合同，由你方通知买方解除，并通知买方提供银行卡，我方将部分款项退回！”王某遂微信回复被告周家军：“第一，合同约定15个工作日是付首付款，不是全款，合同是明确写了是按揭贷款，而且定金协议签了以后，我们一直催你回来做手续，你这边拖了一个多星期才回来，现在银行贷款已经审批，就等着随时过户，现在你不配合过户要承担违约责任。”“你同意的按揭付款方式，也签的字，所以客户只有义务给你首付款而不是全款，剩余的款项是银行拨款给你。”被告周家军对王某两条信息进行回复：“银行和我半毛关系没有。”3.2019年6月21日，王某发微信给被告周家军:“你在银行签的字和你有关系，下午客户要起诉，你还是去过户吧，都走到最后一步了。”被告周家军遂回复：“请你联系我律师处理182××××7799。”再查明：1.原告李哲为提起本次诉讼支出民事代理费7000元、诉讼保全责任保险保费1300元。2.被告周家军与被告程云系夫妻关系，于2009年7月7日办理结婚登记，于2013年1月21日办理离婚登记，又于2019年3月22日办理复婚登记。3.涉案房屋登记在被告周家军名下，登记时间为2011年6月22日，不动产权证书号为S027243。本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的德信二手房定金协议和房屋买卖协议是否已经解除。2.二被告是否存在违约行为,若二被告存在违约行为，是否应承担继续履行及赔偿损失的违约责任。本院认为，原、被告双方于2019年5月6日签订的德信二手房定金协议、于2019年5月15日签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，合法有效；因此，原告李哲主张确认上述二份协议有效，符合法律规定，本院予以支持。关于第一个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的德信二手房定金协议和房屋买卖协议并未解除，具体理由如下：首先，被告周家军于2019年6月20日上午告知原告李哲“房屋不卖了”，原告李哲未同意，应认定原、被告双方未协商一致解除德信二手房定金协议和房屋买卖协议；其次，从被告周家军于2019年6月20日下午、6月21日与第三人德信房产经纪公司工作人员王某微信聊天内容来看，被告周家军欲通过王某通知原告李哲解除上述二份协议，王某回复被告周家军要求其继续配合原告李哲办理按揭、过户手续，因原、被告双方未在上述二份协议中约定一方解除合同的条件、剩余房款450000元的付款期限，应认定二被告不享有合同法第九十三条第二款规定的约定解除权；最后，二被告未举证证明存在合同法第九十四规定的法定解除的情形，应由二被告承担举证不能的不利后果，应认定二被告亦不享有合同法第九十四条规定的法定解除权。二被告辩称“现合同已经通知解除，无需履行”，因原、被告双方未协商一致解除上述二份协议，且二被告不享有约定解除权和法定解除权，故对二被告该项抗辩意见，本院不予采信。二被告又辩称“根据合同法九十六条和合同法司法解释二第二十四条规定，解除合同的通知到达对方时，合同解除。如果单方提出解除合同，一方不同意，应该在三个月内向法院起诉合同效力之诉，不应原告李哲起诉的履行合同之诉。原告李哲没有在三个月内提出合同效力之诉，现在已经超过三个月，原告李哲已失去了救济时间”，合同法第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，二被告不享有合同法第九十三条第二款规定的约定解除权和合同法第九十四条规定的法定解除权，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据原、被告双方签订的德信二手房定金协议第七条约定“甲方（二被告）应无条件配合乙方（原告李哲）办理按揭、过户手续，不得故意推辞或拖延，否则按违约处理”，被告周家军于2019年6月20日上午告知原告李哲“房屋不卖了”及从其于2019年6月20日下午、6月21日与第三人德信房产经纪公司工作人员王某聊天内容来看，二被告不同意配合原告李哲办理按揭、过户手续，且二被告至今也未配合原告李哲办理按揭、过户手续，二被告构成违约，二被告应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。因此，原告李哲主张“被告周家军、程云自判决生效之日起十日内配合原告李哲办理位于泗洪县金某国际花园1幢B1单元602室房屋（不动产权证书号为S027243）银行按揭贷款手续，并在按揭贷款手续办理完毕后十日内协助原告李哲办理上述房屋的过户手续，即将上述房屋由被告周家军名下过户至原告李哲名下，或者若因贷款政策原因，原告李哲不能办理上述房屋银行按揭贷款，则原告李哲应自判决生效之日起十日内向二被告支付剩余房款450000元，被告周家军、程云于原告李哲支付剩余房款450000元后十日内协助原告李哲办理上述房屋的过户手续”，有事实和法律依据，本院予以支持；但原告李哲主张二被告赔偿原告李哲450000元房款的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算一个月的时间）、第三人德信房产经纪公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于赔偿损失，原告李哲主张二被告赔偿原告李哲诉讼保全责任保险保费、民事代理费、交通费的经济损失9640元，根据原、被告双方签订的德信二手房定金协议第十二条约定“由违约方承担由此产生的费用，包括如下费用但不限于：诉讼费、律师费、误工费、交通费等相关费用”，原告李哲为提起本次诉讼支出民事代理费7000元、诉讼保全责任保险保费1300元，该两项费用应属于协议第十二条中违约方的赔偿范围，二被告应承担赔偿责任；虽然原告李哲未举证证明交通费的数额，但原告李哲为履行涉案二份协议必然产生交通费，本院酌定交通费为650元，该交通费属于协议第十二条中违约方的赔偿范围，二被告亦应承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李哲与被告周家军、程云于2019年5月6日签订的德信二手房定金协议和于2019年5月15日签订的房屋买卖协议有效。二、被告周家军、程云自本判决生效之日起十日内配合原告李哲办理位于泗洪县金鹰国际花园1幢B1单元602室房屋（不动产权证书号为S027243）银行按揭贷款手续，并在按揭贷款手续办理完毕后十日内协助原告李哲办理上述房屋的过户手续，即将上述房屋由被告周家军名下过户至原告李哲名下，或者若因贷款政策原因，原告李哲不能办理上述房屋银行按揭贷款，则原告李哲应自本判决生效之日起十日内向二被告支付剩余房款450000元，被告周家军、程云于原告李哲支付剩余房款450000元后十日内协助原告李哲办理上述房屋的过户手续。三、被告周家军、程云赔偿原告李哲诉讼保全责任保险保费1300元、民事代理费7000元、交通费650元的经济损失合计8950元，于本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告李哲其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由原告李哲负担300元，由被告周家军、程云负担10000元；保全费3770元，由被告周家军、程云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费10300元。审 判 长  李永居人民陪审员  徐险峻人民陪审员  赵如虎二〇一九年十二月十二日书 记 员  郁欣雨附录：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。