山西省大同市中级人民法院行政裁定书（2019）晋02行终62号上诉人（原审第三人）王某1，男，1985年2月27日出生，汉族，现住山西省大同市阳高县。上诉人（原审第三人）李某1，女，1987年5月3日出生，汉族，住阳高县。二上诉人委托代理人王某2，山西如亨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）祁某，男，1970年12月30日出生，汉族，现住山西省大同市阳高县。委托代理人李某2，山西盈甲律师事务所律师。原审被告阳高县房产管理中心，住所地山西省大同市阳高县龙泉镇大南街综合办公室4层。法定代表人张某，该中心主任。参与诉讼行政负责人孙平，阳高县房产管理中心副主任。委托代理人贺某，山西云冈律师事务所律师。原审被告阳高县不动产登记中心，住所地山西省大同市阳高县大北街40号。法定代表人杨某，该中心主任。参与诉讼行政负责人王忠习，该中心副主任。委托代理人李某3，该中心工作人员。上诉人王某1、李某1因房屋登记行政管理一案，不服山西省大同市云州区人民法院（2019）晋0215行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某1和李某1的委托代理人王某2，被上诉人祁某及委托代理人李某2，原审被告阳高县房产管理中心副主任孙平及委托代理人贺某，原审被告阳高县不动产登记中心副主任王忠习及委托代理人李某3到庭参加诉讼。一审法院认为，2008年7月1日实施的《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，因阳高县不动产登记中心于2017年3月正式成立并受理登记业务，阳高县房产管理中心作为阳高县行政区域的房屋产权登记机构在阳高县不动产登记中心成立之前办理不动产登记符合法律、法规及规章规定。现查明，原告祁某2013年合法购买了义和福地小区6号楼2号独立商铺，并于2014年缴纳房屋维修基金，合法占有、使用了该房屋。第三人王某1、李某1应知悉祁某合法购买案涉房屋，但仍申请包括该房屋在内的权属登记具有过错；阳高县房产管理中心作为登记机构，同时是商品房开发的监督管理部门，应当知道涉案房屋已经销售，但其未认真履行审查义务，在主要事实不清，第三人提供申请材料中缺乏赠与协议的情况下，将涉案房屋登记在第三人王某1、李某1夫妻名下，其登记行为侵害了原告的财产所有权，应予撤销。阳高县不动产登记中心作为房屋产权登记职能的继受机构应在撤销阳高县字第03016736号房屋所有权证后，依申请对无争议产权依法作出相应权属登记。关于原告请求判令阳高县不动产登记中心、阳高县房产管理中心为原告办理“义和福地”6号楼2号商铺房屋产权证书，一审法院认为，不动产登记是行政机关的法定职权，原告应当先向不动产机构申请登记，现原告尚未提出申请即提出该诉讼请求，一审法院不予审理。关于阳高县不动产登记中心辩称原告的诉讼与该中心无关，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。阳高县不动产登记中心作为房屋产权登记的继受机构，是本案适格被告。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销被告阳高县房产管理中心作出的阳高县字第03016736号房屋所有权证。二、被告阳高县不动产登记中心应在本判决书生效后六十日内对第三人王某1、李某1的申请重新作出行政行为。三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告阳高县房产管理中心、被告阳高县不动产登记中心负担。上诉人王某1、李某1不服，上诉称，1、大同市明达房地产开发有限公司与上诉人达成了房屋拆迁安置补偿协议，将“义和福地”6号负一层至六层补偿给了上诉人，上诉人依据相关资料向阳高县房产管理中心已经依法申请办理了房屋产权证书，合法、有效。被上诉人与大同市明达房地产开发有限公司签署商品房内部预定协议书，但开发商并未为其办理房屋产权证书提供材料。根据《物权法》的相关规定，房屋以登记为准，上诉人对“义和福地”6号楼2号商铺享有所有权。2、大同市明达房地产开发有限公司与被上诉人签署商品房内部预定协议书后，又将该房屋拆迁安置给上诉人，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被上诉人应向大同市明达房地产开发有限公司主张相关权利。3、上诉人与大同市明达房地产开发有限公司达成房屋拆迁安置补偿协议，出具的相关材料申请办理产权登记，阳高县房产管理中心办理产权登记程序合法。4、一审法院认定的事实错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经对一房二卖规定了救济途径，一审法院忽视上述规定，主观认定上诉人应知悉被上诉人合法购买案涉房屋案件事实明显错误。5、阳高县房产管理中心依据上诉人提供的材料并经法定程序进行产权登记。一审法院在无任何证据的情况下，主观推测阳高县房产管理中心作出产权登记依据的证据不足错误。故请求：1、撤销山西省大同市云州区人民法院作出的（2019）晋0215行初3号行政判决书；2、驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人祁某辩称，上诉状内容与事实不符，没有证据支持。1、本案不是一房二卖，上诉人对诉争房屋没有所有权。被上诉人提供的证据足以证明原告取得了义和福地的商铺所有权，明达房地产于2014年10月7日已依购房协议约定将义和福地商铺交付原告，商铺位置为义和福地6号楼2号商铺，原告已合法取得并实际占有商铺，原告与明达房地产及王焕义再无任何关系，更不存在任何债权债务关系。2、上诉人与王焕义系父子关系，王焕义于上诉人办理《房屋所有权证书》之前已经去世，诉争房屋在其去世前已经交付，被上诉人已实际占有，被上诉人对诉争房屋具有全部所有权，不存在争议。3、上诉人没有证据证明对义和福地商铺具有所有权。本案是行政案件不是民事诉讼案件。审理的内容应当是涉案房屋所有权证是否合法。4、阳高县房管中心违法向上诉人颁发本案房屋全部所有权错误。5、诉争房屋系上诉人的父亲独资开发的楼盘，王焕义系挂靠在大同市明达房地产开发有限公司，此情节法院已查明，并记录在案。综上，原审判决事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审被告阳高县房产管理中心辩称，原判认定事实错误，应依法改判。阳高县房产管理中心给上诉人办理房屋所有权登记程序和内容合法。原审被告阳高县不动产登记中心辩称，阳高县不动产登记中心于2017年3月3日正式成立，并开始受理登记业务工作。本案房屋所有权证系阳高县不动产登记中心成立之前在房产管理中心办理的房屋产权证书，与阳高县不动产登记中心无关，请求二审法院依法判决。本院审理查明，2011年5月30日，第三人王某1之父王焕义与阳高县人民政府达成房屋征收和安置补偿产权调换协议，被征收人为王焕义，被征收房屋所在地点为东风旅馆西（原义和食府）。双方同意对被征收房屋实行产权调换，原地置换门市2120平方米。2013年6月6日，祁某与大同市明达房地产开发有限责任公司签订商品房内部预定协议，约定祁某以每平方米6000元的单价，以总价696000元的价格，购买“义和福地”6号楼2号独立商铺（一楼二楼各一间，面积为116㎡）。2013年9月10日阳高县房屋产权发证办公室将义和福地6号楼一层至六层登记在该房产开发单位大同市明达房地产开发有限责任公司名下。2016年3月25日第三人王某1（乙方）与大同市明达房地产开发有限责任公司（甲方）签订房屋拆迁安置补偿协议，约定被拆迁人（乙方）商铺占地面积2120平方米，因甲方回迁给乙方的商铺面积不够，经双方协商甲方愿意将义和福地6号楼分楼层折价补偿乙方。乙方同意此补偿方式。义和福地6号楼一层、二层，建筑面积均为410.76平方米，三层到六层合计建筑面积2804.8平方米，负一层建筑面积520.5平方米。甲方应再补偿乙方320432元。同日，王某1领取东风旅馆商铺回迁结算单。2016年4月，王某1与妻子李某1向阳高县房产管理中心提供房屋安置补偿协议等相关资料申请办理权属登记，阳高县房产管理中心于2016年5月3日登记义和福地6号楼负一层、一层、二层的所有权人为王某1、李某1，房屋所有权证书编号为阳高县字第03016736号。2016年7月15日，祁某将“义和福地”6号楼2号商铺出租于王某1之父王焕义。义和福地6号楼2017年8月30日办理抵押登记，抵押于阳高县农村信用合作联社城关信用社。2018年4月王焕义去世。一审庭审中第三人王某1承认大同市明达房地产开发有限责任公司负责义和福地项目（包括建设、销售、拆迁、补偿），王焕义个人与该公司存在合作协议。本院认为，第一，房屋所有权设立须经过前期的民事行为（即原始取得或者继受取得）及后续房屋行政登记行为两个程序，这两个性质不同的行为构成房屋所有权取得的两个阶段，民事行为是基础和前提，房屋登记行为是物权公示行为，目的是向社会公开，产生物权公信，维护交易安全。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，2016年3月25日王某1与大同市明达房地产开发有限责任公司签订房屋拆迁安置补偿协议。上诉人上诉称其享有“义和福地”6号楼2号商铺在内的全部房屋所有权。被上诉人在一审起诉时称已通过购买并经大同市明达房地产开发有限责任公司交付合法取得了“义和福地”6号楼2号商铺所有权，王某1明知不具有“义和福地”6号楼2号商铺所有权仍向房产管理部门申请办理了“义和福地”6号楼房屋全部所有权证书，故请求撤销阳高县房产管理中心为第三人王某1颁发的“义和福地”6号楼2号商铺房屋产权证书。本案争议涉及到大同市明达房地产开发有限责任公司与祁某、王某1之间对涉案房屋商品房内部预定协议和安置补偿协议的效力及房屋交付情况，本质上是房屋权属争议，该纠纷的解决也是行政机关进行房屋行政登记的基础，应当先通过民事诉讼予以解决。一审法院在受理本案后，应当中止本案审理，待生效民事判决查清相关民事法律关系和事实，确认相关民事权利后，再行启动本案行政案件的审理。第二，本案被上诉人祁某一审起诉状所列起诉请求为：1、依法撤销阳高县不动产登记中心、阳高县房产管理中心为第三人王某1颁发的“义和福地”6号楼2号商铺房屋产权证书；2、判令阳高县不动产登记中心、阳高县房产管理中心为原告办理“义和福地”6号楼2号商铺房屋产权证书；3、诉讼费由被告承担。一审法院判决主文第一项与祁某请求撤销阳高县不动产登记中心、阳高县房产管理中心为第三人王某1颁发的“义和福地”6号楼2号商铺房屋产权证书的诉求不一致。综上，一审法院认定事实不清。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销大同市云州区人民法院（2019）晋0215行初3号行政判决；二、发回大同市云州区人民法院重新审理。审判长 王 琴审判员 李志钢审判员 谭丽峰 二〇一九年十二月二十七日书记员 安丽军