广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1155号 原告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地：广西北海市北海大道187号逢胜大厦3001号，统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：曾全芬，女，1978年2月16日出生，汉族，住云南省昆明市嵩明县。 被告：王宏（系被告曾全芬的丈夫），男，1987年4月28日出生，汉族，住广西北海市。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：广西北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码：91450500763062146L（1-1）。 负责人：曾斌，该支行副行长。 委托诉讼代理人：黄伟，该支行员工。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）与被告曾全芬、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行北海云南路支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月6日受理后，依法适用普通程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达到庭参加诉讼，被告曾全芬的委托诉讼代理人李蓓，第三人工行北海云南路支行的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告逢时公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年12月23日、2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》；3、被告支付原告违约金120901元；4、归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计1530.28元及支付违约金约100元，共计1630.28元（违约金自2019年1月22日算至起诉之日止，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；5、被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201701120859）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；6、被告支付原告律师费用4300元。事实和理由：2016年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于广东。该房建筑面积81.69平方米，上述商品房单价为每平方米7400元，总价为604506元，以贷款的方式支付：首付10000元，余款200506元于放款后10个月内付清。具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清房款95253元，十个月内买受人付清房款105253元，余款394000元由被告向第三人工行北海云南路支行申请贷款支付。同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，具体对付款方式及期限进行约定，规定逾期付款的，自逾期之日至买受人付清房款之日止，买受人按日向出卖人支付合同未付房款日万分之十的违约金。双方还约定，若因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款，否则，自出卖人代偿行为发生之日起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用，律师费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人有权解除合同，收回房屋另行处理。买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。双方还约定合同解除的，买受人对相应的登记应予以撤销。 合同签订后，被告向原告支付了首付款10000元。原、被告于2017年1月12日另签订《商品房买卖合同》(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，后于2017年1月13日办理了商品房买卖合同备案登记手续。被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“逢时海景广场”2幢1单元29层04号房与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续。第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于2017年2月4日向被告发放了按揭贷款394000元，原告并没有按《合同》约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告除支付原告70000元首付款及银行按揭款外，其余的应到期款都没有支付。2019年1月22日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了1530.28元。其后，原告多次要求被告支付未支付的房款，但被告没有支付。原告认为，双方之间存在合法的合同关系，被告应依据双方的约定履行自己的义务。被告没有依约履行其义务，已构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院解决。 原告逢时公司对其主张在举证期限内提供的证据有： 一、商品房买卖合同（预售），拟证实原、被告之间存在合同关系的事实； 二、收据，拟证实被告向原告交纳房款的情况； 三、个人借款凭证、银行凭证，拟证实被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付按揭还款的的情况； 四、预售合同登记备案证明，拟证实交易的房屋已进行预售登记的事实； 五、商品房买卖合同（预售），拟证实双方签订备案合同的情况； 六、个人购房担保借款合同，拟证实原、被告与第三人签订借款合同的情况； 七、不动产登记证明，拟证实交易房屋已进行抵押登记； 八、催款通知、收房通知，拟证实原告因被告违约发函要求交款及解除合同的情况； 九、购房情况说明，拟证实被告按2016年12月18日签订的预售合同履行； 十、委托代理合同、发票，拟证实原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 十一、借款合同书，拟证实：（1）被告因买房需要向原告借款；（2）双方约定被告向原告还款的金额、时间与原告起诉时提交的双方签订的预售合同的金额、时间是一致的事实；（3）被告履行合同、按双方签订的上述合同进行，并没有真正向原告支付过余下的两期首付款。 十二、承诺书，拟证实被告主张收款数据、银行刷卡存根所涉及的款项及原告借给被告付首付款的走账款，该款不是被告所有的事实。 十三、不动产登记证明，拟证实交易的房屋已进行预售预告登记的事实。 十四、信息表，拟证实2016年12月27日、12月28日，原告员工王某把194168元打进被告曾全芬账户内的事实。 十五、劳动合同书、证明，拟证实王某为原告的员工； 十六、授权委托书，拟证实王某被授权有权向被告打款的事实； 十七、王某证人证言，拟证实证人在原告逢时公司从事保安工作，证人受原告公司财务人员的委托通过证人的账户向客户转款的事实。 被告曾全芬辩称，不同意原告第1、2、3、6项诉讼请求，理由如下：1、被告已经按约定支付了首付款194168元，并办理了银行按揭手续，被告已经全部支付购房款，不存在违约行为，且原告已经向被告交付房屋，被告已经装修入住；2、被告不偿还2019年1月15日的贷款，是因为2018年12月生育孩子而忘记存款还贷，被告同意将本期贷款还给原告。 被告曾全芬为其辩解向本院提供的证据有： 1、收据、中国工商银行持卡人存根，拟证实被告已按约定向原告支付了首付款共194168元； 2、中华人民共和国税收完税证明，拟证实被告已到税务机关缴纳案涉房屋的房产税； 3、收据、小区收款收据，拟证实原告已向被告交付房屋； 4、接种疫苗证、借记卡账户历史明细清单，拟证实由于被告孩子出生，导致被告在2019年1月15日前忘记存款还贷，原告仅代被告偿还2019年1月的利息共1530.28元。 第三人工行北海云南路支行述称，对原告诉求的第2、5项，第三人同意解除该合同，但要求被告偿还贷款本息，原告承担连带责任。 第三人工行北海云南路支行对其述称未向本院提供证据。 经庭审质证，被告对原告提供的证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，被告除了缴纳这些款项外，还向原告缴纳了194168元的购房款。对证据三的证明内容后半段有异议，这个不是垫付贷款，只是代扣，且只是代扣2018年12月份的。对证据四至七的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据八的真实性、合法性、关联性均有异议，被告没有拖欠购房款，被告也没有收到原告的催款通知。对证据九，签字确实是原告所签，但根据原告所述，当时签的是一张白纸，上面的内容是签字过后才打上去。对证据十的真实性、合法性没有异议，但被告是否应当承担律师费，由法院裁定。对证据十一，签字确实是曾全芬所签，但原告并没有履行借款义务，本借款合同并未生效。对证据十二，被告经辨认，承认签字确实是其本人所签，但当时签的也是一张白纸，如果逢时公司认为被告没有支付首付款，与该证据自相矛盾，无法证明被告没有支付首付款。对证据十三的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据十四，根据原告所述，原告将首付款支付给富腾公司，案外人王某是否将首付款打给被告，账是怎样的，被告不清楚。对证据十五、十六的真实性、合法性、关联性不认可，王某如果是原告公司的员工，原告应当出具缴纳社保的凭证，仅凭劳动合同无法证明王某是原告公司的员工，且根据劳动合同，王某只是一个保安。对证据十七，被告认为证人王某的证言不是事实，对其真实性、合法性、关联性均不认可，如果真的是王某转账的，其不可能每一笔的日期和数额都记得那么清楚，关于日期和款项是王某庭前背诵的，至于王某是逢时公司还是富腾公司的员工，原告和证人均无法证明。第三人对原告提交的证据三至证据七、证据十三没有异议，对其他证据，因不知情，故不发表质证意见。 原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件核对；对证据2、3的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4的真实性没有意见，但与本案没有关联。第三人对被告提供的证据没有意见，对其中的证据1、2的证明内容没有异议，第三人核对的票据显示被告已经支付了首付款。 本院认为，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方有异议的证据，本院作如下认证：对原告提交的证据三具有真实性、合法性，形式来源合法，故本院予以采纳；原告提供的证据八，经查询，两份邮寄单均无物流信息，无法证明原告已经向被告送达该通知，故对原告的证明目的，本院不予采纳；原告提供的证据九，证据形式来源合法，被告辩称字是其签的，但当时签的空白纸，但没有提供证据证实，对被告该辩称，本院不予采纳；原告提供的证据十一具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。原告提供的证据十二、十四至十七系原、被告之间借款法律关系的证据，与本案的商品房买卖合同法律关系无关，本院不予采纳。被告所提交的证据，经核对证据原件，本院认为，被告提供的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采纳。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年12月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：2-1-2904），双方约定：被告购买原告开发的位于广东。该房建筑面积81.69平方米，上述商品房单价为每平方米7400元，总价为604506元；被告采取银行按揭付款的方式付款，被告支付首期房价款10000元，余款200506元于放款后10个月内付清，具体为：银行放款当日起算，六个月内买受人付清95253元；银行放款当日起算，十个月内买受人付清105253元；余款394000元向贷款机构申请贷款支付；合同还约定其他条款。合同签订当天，被告向原告支付定金10000元。 2017年1月12日，为了备案以及向银行申请按揭贷款，原、被告就涉案房屋又签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00048115），约定：被告购买原告开发的位于广东。该房建筑面积81.69平方米，上述商品房单价为每平方米7200元，总价为588168元；签订本合同前，被告已向原告支付定金；被告采取银行按揭贷款的方式付款，被告支付首期房价款194168元，占全部房价款的33%，余款394000向贷款机构申请贷款支付；合同还约定其他条款。该《商品房买卖合同（预售）》于2017年1月13日进行商品房预售合同备案登记，登记编号为201701120859。 2017年1月4日，原告与第三人工行云南路支行、被告逢时公司作为保证人之间签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向第三人借款394000元，贷款期限为30年，被告逢时公司作为保证人。第三人于2017年2月4日向原告发放了贷款，并按约将上述贷款金额394000元汇入被告指定账户。2017年1月19日，涉案房屋办理不动产登记证明，证号为：桂（2017）北海市不动产证明第0007372号，权利人为第三人工行云南路支行。2019年1月22日，原告代被告向第三人工行云南路支行偿还按揭款1511.07元。 另查明，2016年12月27日，被告向原告出具收据，写明收到被告曾全芬交来逢时海景广场2-1-2904号房款80000元。2016年12月28日，被告向原告出具收据，写明收到被告曾全芬交来逢时海景广场2-1-2904号房款114168元。上述款项有中国工商银行转账凭证佐证。2017年4月6日，被告收到原告交来涉案房屋购房款50000元。2017年9月12日，被告收到原告涉案房屋房款10000元。 本院认为，原告与被告于2016年12月23日签订《商品房买卖合同（预售）》、于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》，其中第二份合同系为了备案以及向贷款机构办理贷款手续而签订。该两份合同虽然存在不同价款和付款方式的约定，但结合被告提交的借款合同，原、被告双方订立的真实意思的合同是首付款先交10000元，其余首付款待银行按揭贷款放款后再按约定支付。因上述两份合同均未违反法律、行政法规的效力性强制规定，故上述合同合法有效。据此，本院认定，原、被告签订的第一份合同是双方当事人的真实意思表示，但第二份合同是为了办理网签备案及后续的银行贷款所代签，是否构成行政管理上的违规网签以及对商业银行的不诚信贷款申请，不属于本案审查的范围，应交由相关的不动产登记部门和银行认定，并由相关人员承担因此产生的法律责任。故本院确认第一份合同为双方当事人真实意思表示，并以第一份合同为本案实体裁判的依据。 原告于2016年12月13日、12月27日、12月28日、2017年4月6日、9月12日分别向被告支付10000元、80000元、114168元、50000元、10000元，被告均向原告出具了相应的《收款收据》。对于上述付款，被告主张原告实际只支付首付款10000元和贷款394000元；2016年12月27日和12月28日两次共支付的194168元是为办理贷款进行的银行流水走账，原告没有实际支付该笔款给被告，并提交了借款合同书一份。本院认为，本案中，被告曾全芬提交的证据两张收据及中国工商银行转账凭证均能证实其已缴纳首付款，第三人亦认可其缴纳首付款才向其发放银行贷款，因无证据表明资金来源具有非法性，按照金钱属于种类物的特性，无论该款项是被告主张的依照《借款合同书》所约定的借款还是原告主张的自筹资金，被告所转出的资金已与第一份合同约定的首付款余款接近，并与第二份合同约定的首付款一致。且本案的案由为商品房预售合同纠纷，本案审理的法律关系是商品房买卖关系，借款法律关系并不是本案的审理范围，被告如认为原告未按《借款合同书》支付除10000元以外的其余首付款，应另行协商或另案诉讼解决，不宜在商品房买卖合同法律关系中同时解决借款纠纷。根据原、被告于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》记载，案涉商品房的首付款为194168元，原告已提交证据证明其已向被告支付上述约定的首付款，已具备办理后续手续的条件。原告已按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付首付款，即便出现已付款项与第一份合同约定的金额不一致，而与第二份合同约定的首付款一致的情况，但对于该两份合同的首付款资金差额，双方当事人均有过错，且不属于被告根本违约的情形，且被告除上述首付款金额外，还向原告支付60000元购房款。因被告在怀孕期间忘记偿还银行贷款，导致原告承担保证责任向第三人工行云南路支行偿还按揭款1511.07元，事后被告已经继续偿还银行贷款且同意偿还原告代其偿还的款项。本案中，原告请求被告归还其垫付给第三人工行云南路支行的按揭款1511.07元及支付律师代理费4300元，并提供了相应的证据，符合《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，故对原告该两项诉讼请求，本院予以支持，但原告请求归还垫付按揭款过高的部分，本院不予支持。同时，原告请求解除双方于2016年12月23日、2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告的其他诉讼请求，因被告不存在根本违约的情形，故原告请求被告支付违约金及撤销预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续等，没有事实和法律依据，本院应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告曾全芬向原告北海市逢时实业开发有限公司归还垫付款1511.07元； 二、被告曾全芬向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师代理费4300元； 三、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费2837元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担2707元，被告曾全芬负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  吴宗富 二〇一九年十二月十一日 法官 助理  庞丽芬 书 记 员  何怡燕 附本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以拟证实，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以拟证实其事实主张的，由负有举证拟证实责任的当事人承担不利的后果。