福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9746号 上诉人（原审被告）：南京维真信息技术有限公司，住所地江苏省南京市经济技术开发区兴智路6号兴智科技园C栋第19层1904室。 法定代表人：姚磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柯学灶，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：福州新榕城市建设发展有限公司，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路99号元一小区15#楼6层01室内。 法定代表人：游易楚，董事长。 委托诉讼代理人：丁智敏，男，公司员工。 委托诉讼代理人：林勇，男，公司员工。 上诉人南京维真信息技术有限公司（以下简称“南京维真公司”）因与被上诉人福州新榕城市建设发展有限公司（以下简称“新榕城市公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 南京维真公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回新榕城市公司全部的诉讼请求；2.本案诉讼费用由新榕城市公司承担。事实和理由：一、南京维真公司为福州商务局、福州市二手车行业协会等多方引进，力图打造有专业第三方检测入驻的诚信二手车市场。新榕城市公司承诺该二手车市场的每辆车辆均由南京维真公司进行检测。但因新榕城市公司的原因，并未履行每车必检的承诺，一年多来南京维真公司在租金、装修费用、专业检测工程师以及管理人员工资、检测设备投入损失近百万元。二、南京维真公司已付清拖欠的五、六月租金23746.36元以及七、八月物业费3275.36元，新榕城市公司亦开具了相应的发票。案涉合同仍在实际履行过程中，法院判决合同解除，无事实和法律依据。 新榕城市公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。一、新榕城市公司从未承诺南京维真公司所称的每车必检等，更未形成合同条款。二、合同履行过程中，南京维真公司长期恶意拖欠租金。2019年2月起，南京维真公司就已出现拖欠租金和物业费的行为；至2019年9月，南京维真公司已拖欠9个月的费用。一审判决前一周，南京维真公司才补缴租金至2019年5月9日、补缴物业费至2019年7月9日。三、南京维真公司拒不缴纳租金，意欲以诉讼手段拖延时间，损害了新榕城市公司的合法权益。 新榕城市公司向一审法院起诉请求：1.判令解除新榕城市公司与南京维真公司签订的《福州市国有房屋租赁合同书》；2.判令南京维真公司于合同解除之日起十日内将讼争房屋腾空清退并交还新榕城市公司；3.判令南京维真公司向新榕城市公司支付拖欠的租金23746.36元（自2019年3月11日起至实际搬离讼争房屋之日止，暂计至2019年4月19日）；4.判令南京维真公司向新榕城市公司支付拖欠的物业费1637.7元及违约金81.89元（违约金以欠付金额为基数，按日千分之五计算，从欠付之日起计算至支付之日止，暂计至2019年4月19日）；5.判令南京维真公司向新榕城市公司支付拖欠的水费141.9元及违约金7.1元（违约金以欠付金额为基数，按日千分之五计算，从欠付之日起计算至支付之日止，暂计至2019年4月19日）；6.判令南京维真公司向新榕城市公司支付逾期支付房租违约金1780.98元（违约金以当月欠付租金为基数，按日千分之三计算，从欠付之日起计算至支付之日止，暂计至2019年4月19日）；7.判令新榕城市公司可没收南京维真公司履约保证金39270.54元；8.判令南京维真公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年8月2日，新榕城市公司（甲方）与南京维真公司（乙方）签订《福州市国有房屋租赁合同书》，该合同第一条约定新榕城市公司将其所有的位于闽侯县商铺出租给南京维真公司，该商铺的租赁面积为409.42平方米。第二条约定该房屋仅作商业用途使用，只能作为汽车检测服务和二手车鉴定评估使用，未经甲方同意不得随意更改。第三条约定租赁期限为三年，从2018年8月10日起至2021年8月9日止。第四条第一款约定中标月租金标准为29元／月·平方米，中标月租金为11873.18元。第四条第二款约定第一年月租金按中标月租金收取。第二年月租金以第一年月租金为基数递增5%，即月租金为12466.84元，第三年月租金以第二年月租金为基数递增5%，即月租金为13090.18元。第四条第三款约定租金支付方式为先交租金后使用的原则，租金按月支付，每月的10日前付清当月的租金。第四条第四款约定乙方在签订本合同后10天内须向甲方缴纳合同履行保证金39270.54元。第六条第五款约定乙方应负责缴纳房屋租赁期内发生的费用（包括物业管理费、水电费、电话费、煤气、闭路电视费、宽带费、环境卫生费、治安费）。第六条第五款第一项约定不能单独向税务部门缴纳水费的承租户的用水量以双方认定的计量和方式为准，水费按3.6元／平方米·月收取，后期如遇单价调整，以最新调整的单价为准。第六条第五款第三项约定该房屋物业费按4元／平方米·月收取。第六条第五款第四项约定水、电、物业费等应由乙方承担的费用应每月结清，于次月10日前缴清，逾期缴纳按每日千分之五加收违约金，每超过10天，违约金加倍收取，超过两个月，本合同自动终止，因此给乙方造成的损失，甲方不承担责任。合同第九条第四款约定合同租赁期限届满或因第十条、第十一条的原因导致合同解除的，乙方应在租赁期届满或终止之日起10日内交还房屋。逾期交还房屋，除支付相应的租金外，每逾期一日，乙方还应按月租金的百分之十向甲方支付违约金，并赔偿给甲方造成的损失。第十条约定乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，并不退还履行保证金，因此而造成损失的，另由乙方负责赔偿：4、拖欠租金两月以上的......合同签订后，新榕城市公司按约向南京维真公司交付了房屋，南京维真公司支付履约保证金39270.54元。南京维真公司已向新榕城市公司支付租金至2019年5月9日，支付物业费至2019年7月9日。 一审法院认为，新榕城市公司与南京维真公司签订的《福州市国有房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行义务。南京维真公司已拖欠新榕城市公司两个月以上租金未支付，新榕城市公司要求解除双方签订的《福州市国有房屋租赁合同书》的诉求，符合合同约定，一审法院予以支持。双方签订的《福州市国有房屋租赁合同书》解除之后，南京维真公司应将诉争房屋腾空并交还新榕城市公司。南京维真公司已支付租金至2019年5月9日，根据《福州市国有房屋租赁合同书》第四条约定，南京维真公司应支付租金至合同解除之日止，该租金分段计算，从2019年5月10日起至2019年8月9日止的租金以11873.18元/月为标准，2019年8月10日起至合同解除之日止的租金以12466.84元/月为标准，合同解除之后若南京维真公司未搬离诉争房屋，则应从合同解除之日起以12466.84元/月为标准向新榕城市公司支付房屋占有使用费至实际搬离诉争房屋之日止。南京维真公司已支付物业费至2019年7月9日，新榕城市公司要求南京维真公司支付物业费至实际搬离之日止，符合合同约定，一审法院予以支持，该物业费以1637.7元/月为标准从2019年7月10日起计算至实际搬离之日止。新榕城市公司要求南京维真公司支付水费，根据合同第六条第五款第一项约定不能单独向税务部门缴纳水费的承租户的用水量以双方认定的计量和方式为准，新榕城市公司提供的水费清单系其单方制作，并未经过南京维真公司的确认，故其该诉求不符合合同约定，一审法院不予支持。新榕城市公司要求没收南京维真公司的履约保证金39270.54元，符合合同约定，一审法院予以支持。新榕城市公司要求南京维真公司支付逾期支付房租及物业费的违约金，因违约金具有弥补损失的功能，新榕城市公司并未提供证据证明其损失，且南京维真公司支付的履约保证金归新榕城市公司所有，该履约保证金亦足以弥补其损失，故一审法院对其该诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福州新榕城市建设发展有限公司与南京维真信息技术有限公司签订的《福州市国有房屋租赁合同书》于本判决生效之日起解除；二、南京维真信息技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内将诉争房屋腾空并返还福州新榕城市建设发展有限公司；三、南京维真信息技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福州新榕城市建设发展有限公司支付租金及房屋占有使用费至实际搬离诉争房屋之日止（该租金分段计算，从2019年5月10日起至2019年8月9日止的租金以11873.18元/月为标准计付，2019年8月10日起至合同解除之日止的租金以12466.84元/月为标准计付，合同解除之后若南京维真信息技术有限公司未搬离诉争房屋，则应从合同解除之日起以12466.84元/月为标准向福州新榕城市建设发展有限公司支付房屋占有使用费至实际搬离诉争房屋之日止）；四、南京维真信息技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内以1637.7元/月为标准从2019年7月10日起向福州新榕城市建设发展有限公司支付物业费至实际搬离之日止；五、南京维真信息技术有限公司支付的履约保证金39270.54元归福州新榕城市建设发展有限公司所有；六、驳回福州新榕城市建设发展有限公司其他诉讼请求。案件受理费7712元，因适用简易程序审结，依法减半收取计3856元，由南京维真信息技术有限公司负担。 二审中，南京维真公司提供两张发票，证明2019年9月30日，南京维真公司补交租金至2019年6月、补交物业费至2019年8月。新榕城市公司对该证据及证明对象不持异议，本院予以确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，案涉《福州市国有房屋租赁合同书》合法有效，双方当事人均应依约履行。案涉《福州市国有房屋租赁合同书》第十条明确约定，南京维真公司拖欠租金两个月以上，新榕城市公司有权解除合同，收回房屋，并不退还履约保证金。南京维真公司2019年3月起拖欠租金，在新榕城市公司起诉后才补缴租金至2019年6月，此后至今又未缴纳租金，拖欠租金超过两个月情形反复出现。新榕城市公司诉请解除《福州市国有房屋租赁合同书》、南京维真公司腾退清空并交还诉争房屋、没收履约保金，符合合同约定，应予支持。南京维真公司应向新榕城市公司支付合同解除前的租金和合同解除后至搬离前的占有使用费，以及相应的物业费。南京维真公司主张新榕城市公司承诺入场车辆必须经南京维真公司检测但未履行，并未提供证据予以证明，本院不予采纳。 综上，南京维真公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因南京维真公司在一审判决后补缴部分租金和物业费，本院对一审判决的租金、物业起付时间予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4052号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项； 二、变更福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4052号民事判决第三项为：南京维真信息技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福州新榕城市建设发展有限公司支付租金及房屋占有使用费至实际搬离诉争房屋之日止（该租金分段计算，从2019年7月10日起至2019年8月9日止的租金以11873.18元/月为标准计付，2019年8月10日起至合同解除之日止的租金以12466.84元/月为标准计付，合同解除之后若南京维真信息技术有限公司未搬离诉争房屋，则应从合同解除之日起以12466.84元/月为标准向福州新榕城市建设发展有限公司支付房屋占有使用费至实际搬离诉争房屋之日止） 三、变更福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初4052号民事判决第四项为：南京维真信息技术有限公司应于本判决生效之日起十五日内以1637.7元/月为标准从2019年9月10日起向福州新榕城市建设发展有限公司支付物业费至实际搬离之日止。 一审案件受理费3856元、二审案件受理费7712元，均由南京维真信息技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇一九年十二月二十三日 法官助理刘奕 书记员郭梦铃