大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初2945号原告：辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司，住所地盘锦市兴隆台区新生街，统一社会信用代码：9121110073229944X9。法定代表人：侯士顺，董事长。委托诉讼代理人：王方皓，辽宁辽河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，辽宁辽河律师事务所律师。被告：大连格润国际贸易有限公司，住所地大连市沙河口区西北路229号地下3层302室，统一社会信用代码：9121020439634778X6。法定代表人：孙传坤，执行董事。委托诉讼代理人：刘敏鑫，北京市京师（大连）律师事务所律师。原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司与被告大连格润国际贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司的委托诉讼代理人王方皓、刘洋，被告大连格润国际贸易有限公司的法定代表人孙传坤及委托诉讼代理人刘敏鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋买卖合同关系已解除；2.判令被告腾退大连市沙河口区x层非住宅房屋交还原告，并赔偿原告损失自2015年11月12日至2019年12月26日止的占有使用费179.78万元；3、判令被告支付鉴定费40300元。事实与理由：原告于2014年11月12日委托辽宁中联拍卖有限公司对大连市沙河口区x层非住宅房屋（建筑面积854.29平方米）进行公开拍卖，2014年11月25日上午10时如期举办了拍卖会。被告参加竞买，并以912万元的价格竞得该房屋，成为买受人。同日，原告将房屋及相关资料移交被告，并签订《拍卖标的移交确认书》。根据《大连市拍卖成交确认书》《拍卖规则与竞买须知》等文件约定，被告应于2014年12月3日前付清成交款912万元，但被告未能如期履约，并多次申请延期。2015年8月28日，双方签订《延期付款协议》，约定：如若被告在2015年11月11日前不能结清拍卖款，则应在2015年11月11日前，无条件腾空房屋，交付原告，装修损失由被告自行承担。截至2017年5月4日，原告已将被告交纳的房款全部退还，并曾多次与被告协商解决腾房事宜，但因被告提出的种种无理要求，导致双方无法达成一致，而被告却一直占有使用房屋至今，给原告造成了经济损失。故诉至法院，请求依法判决。被告大连格润国际贸易有限公司辩称，1.我方认为原告的解除权已经消灭，根据相关法律规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。原、被告未明确约定解除合同的具体时间以及条件，双方延期付款协议约定的被告最后付款日期为2015年11月10日，即原告要求解除《房屋买卖合同》的解除权需在1年内行使即至2016年11月11日。而如今原告于2019年起诉解除双方的《房屋买卖合同》，不符合法律的规定，原告的解除权已经消灭。另外，被告于2015年1月付款450万元，余款462万元未按时缴纳，但已经在案涉房屋进行添附和装修，原告于2019年起诉确认双方解除买卖合同关系，腾退房屋，显然不符合公平原则以及诚实信用原则。关于案涉的房地产估价报告，被告亦不认可鉴定报告的意见和结论。不同意原告全部的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的大连市拍卖成交确认书、拍卖标的移交确认书、大连市沙河口区x号房产拍卖款结算情况说明及结算情况再说明、拍卖规则及竞买需知、延期付款协议、授权书和银行转账记录、房屋所有权证、证明、关于大连市沙河口区x层房屋所有权变更的请示、辽宁省盘锦监狱党委会议纪要、不动产权证书、关于出售大连市沙河口区x号商网的请示以及辽同房地估字[2019]第x号房地产估价报告组织质证并进行审查，上述证据形式合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月25日，被告大连格润国际贸易有限公司签署了辽宁中联拍卖有限公司出具的拍卖规则及竞买需知，该文件第五条标注“请竞买人在竞买前确认在展示期间内已缜密、细致的了解了全部标的，实地查看了标的并查验了相关资料，竞买人一经应价即视为对竞买标的的认可，本公司及委托人不承担该标的的土地性质、产权手续……”，第六条特别声明中标注“该标的系按其权利现状进行拍卖，竞买人竞买成功后自行办理标的的产权完善及转籍过户手续……”，第七条标注“买受人应于拍卖成交后7个工作日内，即2014年12月3日前向我公司交付全部拍卖成交款及约定的拍卖佣金”。同日，被告大连格润国际贸易有限公司与辽宁中联拍卖有限公司、大连市工商行政管理局签订大连市拍卖成交确认书，确认被告作为买受人通过竞价买得大连市沙河口区x层非住宅房屋，成交价912万元。2015年7月10日，被告大连格润国际贸易有限公司、案外人大连村田针织有限公司、阜新天佐毛纺羊绒有限公司向辽宁省盘锦监狱管理局发出大连市沙河口区x号房产拍卖款结算情况说明，确认被告已于2014年11月24日、2015年1月15日分别支付购房款100万元及350万元，剩余462万元应于2015年5月底前完成支付。但由于企业经营困难，请求三到五个月的缓交期。2015年8月6日，被告大连格润国际贸易有限公司、案外人大连村田针织有限公司、阜新天佐毛纺羊绒有限公司向原告大连市沙河口区x号房产拍卖款结算情况再说明，请求将还款期限延至2015年11月10日。2015年8月28日，原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司（甲方）与被告大连格润国际贸易有限公司（乙方）签订延期付款协议，就大连市沙河口区x层非住宅房屋款项的支付达成如下协议：乙方保证在2015年11月10日前结清拍卖款；如乙方在2015年11月10日前不能结清拍卖款，则乙方在2015年11月11日前无条件腾空房屋交付甲方，装修损失由乙方自行承担，并于该日前向甲方支付违约金200万元。乙方承担第一次拍卖的佣金，如再次拍卖价款低于原价，则由乙方补足差额。2016年1月25日，原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司、被告大连格润国际贸易有限公司、案外人辽宁中联拍卖有限公司、辽宁省盘锦监狱四方签订拍卖标的移交确认书，确认当日就该房屋进行了实物移交，四方确认无异议。具体明细如下：房产证、权属转移材料、钥匙；拍卖委托书原件、成交确认书原件、报纸报样原件、拍卖人营副复印件加盖公章。2016年9月26日，被告大连格润国际贸易有限公司向原告及辽宁省盘锦监狱出具授权书，载明：经大连格润国际贸易有限公司股东会一致决定，授权刘培盛为我公司代表，全权负责对竞买位于大连市沙河口区x层非住宅房屋（产权证号：大房权证沙单字第××）拍卖款912万元退还的手续。截至2017年5月4日，原告已将被告支付的款项912万元全部退还被告。2019年11月26日，辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具辽同房地估字[2019]第x号房地产估价报告，确认案涉房屋自2015年11月12日至2020年11月11日房屋租金为224.76万元。另查，被告于2014年11月开始对案涉房屋进行装修，2015年2月入住案涉房屋。再查，案涉房屋在进行拍卖时登记在辽宁省盘锦监狱名下，2018年，该房屋过户至本案原告名下。本院认为，关于原告解除合同的诉讼请求，虽然被告当庭列举了相关法律规定拟证明原告已无权解除买卖合同，然而，依据业已发生的事实，2016年9月26日被告大连格润国际贸易有限公司已委托人员办理拍卖款912万元退还的手续。截至2017年5月4日，原告已将被告支付的款项912万元全部退还被告。被告已经用自己的实际行动作出了解除合同的意思表示，被告当庭陈述案涉合同尚未解除且原告不享有解除权的理由明显不能成立，本院确认原、被告双方关于案涉房屋的买卖关系已解除。案涉房屋的拍卖款912万元原告已经全部退还给被告，同时，案涉房屋目前登记在原告名下，被告已无任何理由再继续占据案涉房屋，原告请求被告腾退案涉房屋并交还给原告的主张理应得到支持。关于房屋占有使用费，虽然原、被告双方于2015年8月28日签订的协议中约定“乙方保证在2015年11月10日前结清拍卖款；如乙方在2015年11月10日前不能结清拍卖款，则乙方在2015年11月11日前无条件腾空房屋交付甲方”，但由于在签订该协议后原告继续支付了剩余房款，被告亦于2016年1月25日向原告进行了房屋交接，故2015年8月的协议业已作废，占有使用费的起始时间不能从原告诉请的2015年11月12日起算。因双方未就腾退房屋的具体事宜签订书面协议，鉴于原告于2017年5月4日将全部购房款退还被告，被告支付占有使用费的起始计算时间应以2017年5月5日为宜。依照辽同房地估字[2019]第x号房地产估价报告显示的案涉房屋自2015年11月12日至2020年11月11日房屋租金为224.76万元按比例计算，2017年5月5日至2019年12月26日的房屋占有使用费应当为118.22万元。关于鉴定费40300元，因原告申请的租金鉴定时间段为2015年11月12日至2020年11月11日，而被告仅需支付2017年5月5日至2019年12月26日的房屋占有使用费，该40300元不应全部由被告支付，本院认定被告应支付鉴定费用20150元。至于被告陈述的对案涉房屋的添附装修损失，因被告并未提起反诉，故本院不予处理。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司与被告大连格润国际贸易有限公司之间的房屋买卖关系解除；二、被告大连格润国际贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退大连市沙河口区x层非住宅房屋并交还给原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司；三、被告大连格润国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司2017年5月5日至2019年12月26日的房屋占有使用费118.22万元；四、被告大连格润国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司鉴定费20150元；五、驳回原告辽宁盘锦鼎翔农工建（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21343元（原告已预付），由原告负担7383元，由被告负担13960元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 飞人民陪审员  扈云生人民陪审员  刘 佳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王志伟附：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。