河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初24395号原告朱连红，男，汉族，1960年1月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人李露，河南良承律师事务所律师。被告常青凤，女，汉族，1958年11月30日出生，住郑州市金水区。被告魏柏松，男，汉族，1958年11月7日出生，住郑州市金水区。二被告委托诉讼代理人阎红、胡星雷，河南英协律师事务所律师。第三人朱莲芳，女，汉族，1955年3月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人张景霞，金博大律师事务所律师。原告朱连红诉被告常青凤、魏柏松、第三人朱莲芳案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱连红及其委托诉讼代理人李露，二被告委托诉讼代理人阎红，第三人委托诉讼代理人张景霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：在被告常青凤、魏柏松申请执行韩国森、朱莲芳、李光明、韩凤梅、叶志伟、河南美联投资管理有限公司案件中，贵院依照（2018）豫0105执9799号执行裁定书对朱莲芳名下位于郑州市××区××院××楼××单元××号（不动产权证号0701040739号，以下简称“该房屋”）房产进行了查封。然而该房屋最初系朱莲芳工作单位河南省纱布进出口公司的房改房，最初购买该房屋是由原告朱连红承担全部房款并以第三人朱莲芳（原告的姐姐）的名义到河南省纱布进出口公司支付，自1997年起至今原告朱连红一家一直在此居住。2007年6月26日下发了该房屋的房产证。2015年底原告朱连红与第三人朱莲芳商议房屋过户事宜，在办理过户手续的过程中，郑州市房管局称房屋所有权证显示建筑面积与初期公有住房协议显示建筑面积不一致，需要补交房改房超标面积的款项，原告朱连红到河南纱布进出口有限公司进行了补交款项，河南省纱布进出口有限公司纠误通知单也注明了原因，并经河南省直机关住房委员会审核通过。面积问题解决后，2016年10月21日，原告朱连红与其姐姐即朱莲芳按照房管局的要求签订了郑州市存量房买卖合同（合同编号：2016163236），该合同已经进行网签，在郑州市房屋交易和登记中心进行网上备案，过户需要的所有手续均已准备就绪，且原告朱连红已经按照规定以自己的名字缴纳了契税。然而在办理过户过程中，因国家政策变更（非原告朱连红个人原因）暂停过户，原告朱连红无奈只能等待消息再进行变更。然而就在等待消息期间，2017年10月31日该房屋被贵院查封。后原告向贵院申请执行异议被驳回，案号为（2019）豫0105执异497号。由于在贵院查封该房屋前原告与第三人已经就该房屋签订了合同并一直占有该房屋，原告也就该房屋支付了全部款项，故该房屋应当归原告所有，故诉至法院，请求依法判令不得执行第三人朱连芳名下位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋，并予以解封；请求确认位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋归原告朱连红所有；被告承担本案诉讼费等费用。被告常青凤、魏柏松辩称：一、执行标的房产位于金水区××院××楼××单元××号(不动产权证号0701040739)，始终登记在被执行人朱莲芳名下。我国物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转移或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。朱莲芳是(2017)豫0105民初26770号生效判决的还款义务人，未履行还款义务，金水区法院作出(2018)豫0105执9799号执行裁定，对其名下房屋采取执行措施，符合法律规定。(2019)豫0105执异497号驳回被答辩人异议请求的裁定也是正确的。第二、被答辩人并无证据证明其已合法取得涉案房产。《物权法》明确我国不动产物权为登记生效，《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作为物权法的特例情形，其立法本意是为了保护善意购买人的利益，但为了避免虚假交易的产生，所以设置了严格的适用条件：第一、买卖合同合法有效；第二、查封前已实际占有该房产；第三、需支付全部价款；第四、买受人对房屋没有过户没有过错，以上条件必须同时满足、同时具备。而被答辩人提交的证据不能证明其符合以上四个适用条件，不能证明其对案涉房产享有排除执行的权利，理应承担举证不力的诉讼后果。具体如下：1、被答辩人并无证据证明其在法院查封前已合法占有案涉房产。2、被答辩人对案涉房产的购买经过和房款的交付不能举证并进行合理说明。被答辩人表述已交付了案涉房产的全部房款，却不能提供转账和交款的证据，且案涉房产2007年即下发房产证，若姐弟间存在真实的交易行为，不及时过户也不合逻辑。其举证的《存量房买卖合同》、契税凭证等与此陈述显而易见是自相矛盾的，更不符合相应时间阶段的法律法规和政策规定。3、被答辩人辩称自己对案涉房产未过户无过错，既不符合事实，也未提供证据。从2007年房产证下发至2016年长达9年时间不过户，即使买卖双方系真实交易，买方也必然存在过错。郑州市不动产登记中心于2016年8月20日成立是事实，但成立期间，房管局仍正常办理二手房交易过户手续，并未受到影响，对不能办理的业务范围也进行了官网公告，该公告内容不包含被答辩人陈述的事由。且原告及代理人当庭陈述房产证未办理存在主观原因，系因想直接办理到其儿子名下，这已无可质疑的证明了其自身应对未过户承担后果和责任。故被答辩人无法证明对案涉房产未过户不存在过错。4、被答辩人举证的《存量房买卖合同》签订于2016年，合同约定案涉房产101.46平方米仅以500元出售，显然背离市场价值规律，不符合生活常识。此时被执行人夫妇已经向答辩人借用近1700万元借款。这种严重损害债权人合法权益的行为，即使过户成功，答辩人作为合法债权人也可依法行使撤销权予以撤销。被答辩人与朱莲芳为姐弟关系，该行为涉嫌虚假交易。第三、被答辩人如确有损失，可依《存量房买卖合同》向相对方要求赔偿。被答辩人无证据证明自己系善意购买人，也不能证明自己对案涉房产享有排除执行的权利，本案作为执行异议之诉理应驳回其诉请。但其提交的证据《存量房买卖合同》第二条约定，“甲方保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索。如果由此导致乙方受到损失，甲方应于赔偿。”因此，如果被答辩人确实因为被执行人朱莲芳的原因导致损失，即使在本案中败诉也不影响其向合同相对方求偿的诉讼权利。第四、被答辩人以没有证据证明的事由向答辩人提出诉讼，其目的非常明显，就是为了拖延(2018)豫0105执9799号执行裁定书的执行，这既是对答辩人实现合法债权的阻挠，也是对诉权的滥用，对国家诉讼资源的浪费。综上，被答辩人诉请既无客观证据也无法律依据，恳请贵院驳回其起诉，或者驳回其各项诉讼请求，并尽快将被查封房产予以拍卖，以保证答辩人的合法债权得以实现。第三人陈述意见称:一、原告起诉状陈述的事实与理由是客观真实的，绝无虚假。我所在的单位河南省纱布进出口公司分配的房屋，最初的房款均是朱连红缴纳，我没有支出一分钱，只是我公司分配的房改房，必须以我的名义交款，房子由朱连红装修并实际占有使用，后期已商议办理房屋过户手续，但由于非个人原因未实际变更，但该房屋的实际所有权人并非是我本人，应当归原告所有。综上所述，原告起诉于实于法均应得到支持，不能因为我的债务牵连无辜，希望法院公正裁判。经审理查明：常青凤、魏柏松诉韩国森、朱莲芳、李光明、韩凤梅、叶志伟、河南美联投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月29日作出(2017)豫0105民初26770号民事判决，判决：一、韩国森、朱莲芳、李光明、韩凤梅于本判决生效后十日内偿还常青凤、魏柏松借款本金1515万元及利息(以1515万元为基数，按照月息2％的标准自2015年6月起计算至实际清偿之日止)；二、叶志伟、河南美联投资管理有限公司对本判决第一项承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费172563元、保全费5000元，由韩国森、朱莲芳、李光明、韩凤梅、叶志伟、河南美联投资管理有限公司负担158240元，由常青凤、魏柏松负担19323元。该判决已经发生法律效力。案件审理过程中，经当事人申请，2017年10月31日本院将第三人朱莲芳名下位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋予以查封。另查明，案涉房屋系第三人单位的房改房。原告与第三人系姐弟关系。2016年10月21日原告与第三人签订《郑州市存量房买卖合同》，双方约定以500元的价格将案涉房屋出售给原告。原告与第三人均陈述该房屋系原告实际出资购买，双方为了办理房屋产权过户手续才签订的上述《郑州市存量房买卖合同》，合同签订后没有过户的原因是因为土地性质为集体。本院认为，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利，并且足以排除执行承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人均陈述原告系该房屋的实际出资购买人，但原告举证不能证明上述事实，本院不予认可。原告与第三人于2016年10月21日签订的《郑州市存量房买卖合同》，双方在庭审中也明确表示系为了办理过户手续而签订，双方约定的房屋成交价仅为500元，明显低于市场价值，原告依据该合同不能取得足以排除执行的权利，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项，第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱连红的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告朱连红负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李 莉人民陪审员 马 莉人民陪审员 张继红二〇一九年十二月二十四日书 记 员 徐瑶茹