浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）浙民申3560号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：浙江汇普实业有限公司，住所地杭州市江干区彭埠镇普福村481号。法定代表人：苏伊凡，总经理。委托诉讼代理人：卢江丽，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文杰，浙江和义观达（杭州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈启斌，男，1974年9月5日出生，汉族，住宁波市奉化区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱凤琴，女，1958年3月8日出生，汉族，住杭州市江干区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡文飞，女，1982年4月7日出生，汉族，住杭州市江干区。再审申请人浙江汇普实业有限公司（以下简称汇普公司）因与被申请人沈启斌、朱凤琴、胡文飞第三人撤销之诉一案，不服宁波市中级人民法院（2019）浙02民终767号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。汇普公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三、六项规定的情形，请求再审。1．原案生效判决错误且损害其民事权益。2015年9月1日，沈启斌因自身原因要求退还案涉房屋，双方按建筑面积760.5平方米和当时的市场价11000元／平方米办理了退房手续，汇普公司已退清房款8365500元，沈启斌的损失系房价下跌所致，与面积无关。汇普公司随后将案涉房屋按总价8365500元的价格出卖给朱凤琴，相应房屋转让合同中明确记载房屋面积以实测面积为准，不考虑单价；2017年1月5日，朱凤琴将房屋变更至其女儿胡文飞名下，为此汇普公司与胡文飞另行签订房屋转让合同，载明的房屋建筑面积为720.85平方米，上述两份合同均不存在面积缩水及补差问题。因此，在房屋面积上，沈启斌、朱凤琴、胡文飞未受任何损失，汇普公司亦无任何不当利益，没有理由重复退款。2．沈启斌、朱凤琴、胡文飞在原案中隐瞒了沈启斌出具的《退房申请书》及朱凤琴与汇普公司签订的一手房转让合同，虚构了胡文飞向沈启斌买受案涉房屋的事实，涉嫌虚假诉讼，并导致原案认定的基本事实和法律关系与客观事实不符。且胡文飞与沈启斌短信交流的时间为2015年7月21日，朱凤琴与汇普公司签订案涉房屋转让合同的时间是2015年9月1日，二者并不吻合，沈启斌在短信交流中的要价为850万元至842万元，胡文飞报价是836万元，双方亦未达成交易合意。本院经审查认为，汇普公司主张，其虽以建筑面积760.5平方米将案涉房屋出卖给沈启斌，但也以同样的建筑面积向沈启斌回购了案涉房屋，出卖价格和回购价格差额系回购当时房价下跌所致，与面积误差无关，不存在向沈启斌退还面积补差款问题；其与朱凤琴、胡文飞签订房屋转让合同约定的房屋总价款虽为8365500元，但合同明确载明房屋面积以实测面积或建筑面积720.85平方米计算，故亦不存在向该二人退还面积补差款问题。朱凤琴、胡文飞主张，案涉房屋系由沈启斌以建筑面积760.5平方米，单价11000元／平方米，总价8365500元的价格出卖给二人，二人根据沈启斌指示将8365500元购房款汇给汇普公司，该公司当日归还案涉房屋按揭贷款、扣款并向沈启斌退款，以及沈启斌同日出具退房申请书、汇普公司与朱凤琴签订房屋转让合同等均是为了办理房屋产权和变更登记的需要。从汇普公司和朱凤琴、胡文飞上述主张及在案证据看，双方当事人对本案基本事实存在较大争议且均有相应证据支持。在此情况下，探究双方当事人的真实意思表示不仅要依据在案证据和事实，还应结合案件发生当时的背景，运用逻辑推理和日常生活经验法则加以综合分析判断。具体到本案，朱凤琴、胡文飞的事实主张与沈启斌的陈述一致，且与在案证据能够相互印证，亦符合日常生活情理。反观之，汇普公司的事实主张虽有沈启斌向该公司出具的退房申请书，该公司与朱凤琴另行签订房屋转让合同等事实和证据支持，但部分情节与常理不符，且与在案证据不能完全印证。因此，原判认定汇普公司主张原案当事人恶意串通证据不足，原案判决未损害其民事权益，并无不当，理由分析如下：首先，价格是房屋转让中的重大事项，也是房屋转让合同的主要条款。同购房交易中的购房价格一样，退房交易中的退房价格也属于重大事项，也是合同约定的主要条款。汇普公司主张沈启斌已退房且其已退还购房款，但沈启斌出具的退房申请书仅载明退房原因是“资金周转个人原因”，并未约定退房价格及费用，不太符合正常退房交易中的做法。相对而言，朱凤琴、胡文飞称，沈启斌向汇普公司出具退房申请书、朱凤琴和胡文飞分别与汇普公司另行签订房屋转让合同均系基于案涉房屋为集体留用地项目的原因，便于办理房屋产权和变更登记的需要，该解释更合情理。其次，原案中，胡文飞提供的其与沈启斌在2015年7月21日、22日的短信聊天记录反映，沈启斌先是要价850万元，后又按每平方米加80元要价842万元，而胡文飞则明确称，其能承受的最高单价为11000元／平方米；在胡文飞录制并提供的其与沈启斌2017年9月14日的电话通话录音中，沈启斌认可案涉房屋先由汇普公司以建筑面积760.5平方米，单价13860元／平方米出卖给其，其再以建筑面积760.5平方米，单价11000元／平方米卖给朱凤琴和胡文飞的事实。从上述证据分析，朱凤琴、胡文飞支付的购房总价款8365500元与按建筑面积760.5平方米，单价11000元／平方米计算所得的房屋总价款一致，与胡文飞与沈启斌通过短信磋商的结果一致，与沈启斌在电话通话中的陈述一致。由此，朱凤琴、胡文飞主张二人以建筑面积760.5平方米，单价11000元／平方米的价格向沈启斌购买案涉房屋具有高度可能性。再则，汇普公司为证明其事实主张提供了其于2015年9月1日、2017年1月5日分别与朱凤琴、胡文飞签订的房屋转让合同，前份合同约定房屋总价款为8365500元，建筑面积以实测面积为准；后份合同约定房屋总价款8365500元，且明确载明建筑面积为720.85平方米、单价为11605.05元／平方米。但第一，胡文飞与沈启斌2015年7月21、22日短信磋商中坚持购买案涉房屋所能承受的最高单价为11000元／平方米，结合沈启斌在磋商中有关每平方米增加80元，总价842万的报价，此时双方商谈买卖房屋的建筑面积应是按760.5平方米计算。2015年9月1日，汇普公司与朱凤琴签订的房屋转让合同约定房屋总价为8365500元，虽未约定单价及房屋建筑面积，但结合胡文飞与沈启斌2014年5月9日签订租赁合同约定的房屋建筑面积为760.49平方米的事实和双方上述房屋买卖磋商的内容，在汇普公司未提供证据证明其已告知朱凤琴案涉房屋实测面积变更为720.8平方米，单价上调为11605.05元／平方米，或朱凤琴对此已知晓的情况下，本案难以认定朱凤琴与汇普公司签订房屋转让合同约定的房屋建筑面积为720.8平方米，单价为11605.05元／平方米。第二，2015年7月，胡文飞坚持购买案涉房屋所能承受的最高单价为11000元／平方米。汇普公司认可当时杭州房价下跌，却对朱凤琴为何在短短两个月之后又愿意以单价11605.05元／平方米，总价高于之前报价46万余元（［11605.05－11000］×760.5＝460140.525）的价格购买案涉房屋缺乏合理解释。况且，汇普公司主张双方约定的购房单价11605.05元／平方米精确到“分”，亦有违常理；第三，汇普公司认可其与胡文飞2017年1月5日签订房屋转让合同是缘于朱凤琴将房屋变更至女儿胡文飞名下的需要，亦即，胡文飞实际承继朱凤琴与汇普公司所签房屋转让合同的全部权利义务。但是，汇普公司同样未提供证据证明其当时已告知胡文飞案涉房屋建筑面积变更为720.8平方米，单价上调为11605.05元／平方米，或胡文飞对此已知晓。于此，汇普公司仅以2017年1月5日与胡文飞签订的房屋转让合同，主张双方达成以建筑面积720.8平方米，单价11605.05元／平方米的价格买卖案涉房屋的合意，依据尚不充分。最后，汇普公司再审申请时提供了该公司2015年9月1日的银行流水、沈启斌2015年9月1日出具的金额4930182.73元的《领（付）款凭证》等所谓新的证据材料。但是，该些证据反映的汇普公司先行以自有资金代沈启斌归还案涉房屋银行贷款即便属实，也不足以证明汇普公司先行向沈启斌回购案涉房屋，后又另行与朱凤琴、胡文飞成立房屋买卖合同关系的事实主张。综上，汇普公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回浙江汇普实业有限公司的再审申请。审判长  赵恩勰审判员  谢静华审判员  沈 伟二〇一九年十二月二十五日书记员  来益芸