黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4349号原告：马晓东（执行申请人），男，1967年10月8日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市。委托诉讼代理人：韩东旭，吉林翔韵律师事务所律师。被告：曹径琼（执行案外人），男，1979年11月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：鲍俭，肇源县为民法律服务所法律工作者。被告：黑龙江坤源房地产开发有限责任公司（被执行人），住所地黑龙江省肇源县新曙光街02-015-1369（虹泽佳苑8#B区H栋商服1-2）。法定代表人：王立梅，职务：经理。委托诉讼代理人：贾洪杰，女，1978年4月10日出生，汉族，该公司职员，住吉林省松原市宁江区。原告马晓东与被告曹径琼、黑龙江坤源房地产开发有限责任公司（以下简称坤源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马晓东的委托诉讼代理人韩东旭、被告曹径琼委托诉讼代理人鲍俭、被告坤源公司委托诉讼代理人贾洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马晓东向本院提出诉讼请求：1.判令准予原告对坐落于肇源县肇源镇满江红街xxxx小区xx号楼xx单元xx室房屋继续查封、执行；2.案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告坤源公司因建设工程施工合同纠纷一案，在黑龙江省肇源县人民法院受理后，依法申请法院采取诉讼保全措施。在提交诉讼保全申请前，原告向肇源县房产交易中心进行查询，将未进行网签的房屋予以记录，从中选出46套请求法院予以查封，查封的房屋均未进行网签。肇源县人民法院依法作出（2019）黑0622民初1248号民事裁定书对该46套房屋进行查封。在查封经过7个月后，被告曹径琼提出异议，请求解除该裁定，中止执行该裁定。鉴于肇源县人民法院未召开听证会，原告根据（2019）黑0622执异174号执行裁定书内容，认为该裁定认定事实、适用法律、裁定结果均错误，被告曹径琼的异议请求于法无据。被告曹径琼在2016年10月29日与被告坤源公司签订《xx房屋订购协议》，并提交收据2张，电费收据3张、热费收据1张，收据显示被告曹径琼已经交纳部分购房款，交纳装修保证金及入住费。2016年10月27日，被告坤源公司取得xx号楼商品房预售许可证。然而该房屋均未进行网签，不符合常理，且未进行网签不具有对抗本案原告对案涉房屋进行依法查封的效力。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告曹径琼辩称，我方购买xx小区xx号楼x单元xx室，购买签订协议后全部款项已缴纳，其中原告保全前已交145000元，保全后交20000元，共计165000元。而且购买后我方缴纳各种费用，装修后于2018年7月2号入住。原告提出保全后，法院进行查封时，我方不知情，关于查封扣押财产冻结第十条的规定，应该张贴公告，但是没有张贴，所以我方不知情，后才得知被原告保全，提出异议申请，现在该房屋早已实际占有并居住，为此应驳回原告的诉请。被告坤源公司辩称，曹径琼已经实际付清房款并实际居住。庭审中，原告马晓东举证情况如下：出示肇源县人民法院（2019）黑0622执异174号执行裁定书及（2019）黑0622民初1248号民事裁定书各一份，欲证明原告与被告坤源建设施工合同纠纷一案，原告在诉讼期间对案涉房屋进行查封保全。后被告曹径琼对保全行为提出异议，肇源县人民法院作出（2019）黑0622执异174号执行裁定书，原告基于该执行裁定提起异议之诉。被告均质证称对上述证据无异议。故对该组证据，本院予以确认。庭审中，被告曹径琼举证情况如下：1.出示水岸世景定购协议一份，交款票据13张，借款合同1份，欲证明被告曹径琼与坤源公司于2018年7月1日签订订购房屋协议一份，购买xx小区xx栋x单元xx室，总价款165000元。曹径琼现将房款全部交付，其中原告保全前交付145000元，保全后交付20000元，共计165000元。同时证明曹径琼定购时属于分期付款。原告质证称定购协议的真实性、关联性、合法性均不认可，该协议第一条规定在本定购协议7个工作日内补清剩余款项，从被告的证据看，被告曹径琼已经构成违约，根据该协议已经取消。因此不符合关于办理执行异议和复议案件的相关规定，该规定的28、29条，在查封前没有签订合法有效的书面买卖合同，因此对该证据不予认可。借款合同的真实性、关联性、合法性不予认可，因为该合同并不能对抗原告查封房屋的效力。票据的真实性、关联性、合法性不予认可，因为在该案发生后我方对原卷宗（执异174号）进行阅卷，其中的票据在174号执行异议中审理查明部分已经列明收据2张，电费收据3张，热费收据1张，在今天庭审中被告又提供若干张没有盖章及经办人出纳等签字的票据，我方不认可。被告坤源公司质证称无异议。本院认为，虽原告马晓东对被告出示的定购协议及交款收据提出异议，但该定购协议结合借款合同及交款收据能够形成完整的证据链条，证实被告曹径琼主张的在查封前已经签订书面合同及已交纳全部购房款的事实，故对该组证据，本院予以确认。2.出示票据6张，包括电费、入网费、大修基金等，欲证明被告入住后缴纳其他费用，票据中记载的魏雅侠是其妻子，曹柏春是其父亲。原告质证称对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，其中收据出具的时间有一部分时间是在原告查封之后，同时在入住收据交款单位中写明的是曹柏春，不是本案被告曹径琼。在热力票据中显示的名称也不是被告。被告坤源公司质证称无异议。本院认为，虽其中入住收据及热费票据记载的权利人均不是被告曹径琼，但魏雅侠是其妻子，曹柏春是其父亲，均系曹径琼的近亲属，且票据上明确记载的交费对象为本案所涉房屋，故对被告曹径琼出示的该组票据，本院予以确认。3.出示曹径琼居住的房屋现状照片3张，欲证明被告曹径琼购买房屋后交费使用，居住至今，该房屋的居住现状标明很清晰。原告质证称对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据不能证明是案涉房屋，不能说明该组照片形成的时间。被告坤源公司质证称无异议。本院认为，该3张照片未记载形成的地点及时间，不能证实其所拍摄的是否是本案所涉房屋房间，本院对该证据将结合其他证据予以确认。庭审中，被告坤源公司无证据出示。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：被告坤源公司系肇源县xx小区项目工程的开发商。2016年10月27日，被告坤源公司取得该小区一期xx号楼商品房预售许可证。原告马晓东与被告坤源公司建设施工合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后，原告马晓东于2019年3月11日向本院提出财产保全申请，本院于2019年3月12日作出（2019）黑0622民初1248号民事裁定，查封位于肇源县xxxx小区房屋46套（包含本案所涉房屋）。在该裁定实施执行后，被告曹径琼不服该保全查封行为，向本院提起执行异议，本院于2019年10月18日作出（2019）黑0622执异174号执行裁定书，裁定中止对本案所涉房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。审理中，被告曹径琼提供了《xx定购协议》一份，载明：被告曹径琼向被告坤源公司定购房屋一套，订购日期为2018年7月1日，定购房屋具体房号为2栋2单元704室，建筑面积为51.6平方米，单价为每平方米3197.7元，房屋总价款165000元，付款方式为分期付款，首付款为105000元。定购当日，曹径琼交纳定金5000元，次日交纳首付款100000元。2018年7月3日，二被告就剩余6万元房款签订借款合同，约定被告曹径琼向被告坤源公司借款6万元，分12期付清，于每月1月1日前还款5000元。后被告曹径琼分别于2018年8月1日、2018年9月1日、2018年10月1日、2018年10月31日、2018年12月1日、2018年12月31日、2019年2月1日、2019年3月1日、2019年4月1日、2019年4月30日给付被告坤源公司房款5000元，合计给付50000元，剩余10000元房款，被告曹径琼于2019年5月31日给付。至此，本案所涉房款已全部付清。另查明，被告曹径琼父亲曹柏春于2018年7月2日交纳案涉房屋入网费11490元，被告曹径琼妻子魏雅侠于2019年1月19日交纳案涉房屋采暖费1393.2元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及在本案中，在案涉房屋查封前，被告曹径琼与被告坤源公司已签订了定购协议，该定购协议内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，故该定购协议可以作为合法有效的书面购房合同；原告在购买案涉房屋后，已经交纳相关入住费用、电费及2018年至2019年度的采暖费，并进行装修入住，在案涉房屋被查封前已能实际控制该房屋，即原告已经合法占有案涉房屋；被告曹径琼已经支付案涉房屋的全部价款，关于房屋过户问题，本案所涉房屋未办理产权登记，非因被告曹径琼自身原因导致。故被告曹径琼的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除本案所涉房屋的执行。原告马晓东要求判令准予其对案涉房屋继续查封、执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告马晓东的诉讼请求。案件受理费3600元，由原告马晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪人民陪审员  王春丽人民陪审员  王俊生二〇一九年十二月二十七日书 记 员  屈 媛附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。