山西省霍州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋1082民初1239号 原告：晋志敏，男，汉族，1953年1月13日生。 委托诉讼代理人：陈亚平，山西星硕律师事务所律师。 被告：山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司（以下简称北环路项目分公司）。 所在地：霍州市大众路东一巷5号。 法定代表人：胡士太，职务：总经理。 委托诉讼代理人：姬小平，男，该公司职员。 被告：胡士奎，男，汉族，1953年12月6日生。 被告：霍州市顺天物业服务有限公司（以下简称顺天物业）。 所在地：霍州市北环路北涧河。 法定代表人：胡士奎，职务：公司执行董事兼总经理。 原告晋志敏诉被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司、胡世奎、霍州市顺天物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋志敏及其委托诉讼代理人陈亚平，被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司的委托诉讼代理人姬小平，被告胡士奎(同时为被告霍州市顺天物业服务有限公司法定代表人）到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告晋志敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司、胡士奎、霍州市顺天物业服务有限公司履行向原告交付双方于2016年6月27日签订的购房协议上约定的房屋。2、依法判令被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司、胡士奎、霍州市顺天物业服务有限公司按照购房协议约定向原告支付逾期交房违约金，自2017年4月1日起至实际交房之日止（暂计算至2019年10月31日为83700元。）3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：霍州市北环路美华购物中心及住宅楼项目均由被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司开发建设，被告胡士奎系该公司实际控制人之一，被告霍州市顺天物业服务有限公司法定代表人系被告胡士奎，与上述房地产公司系关联公司。2016年6月27日，原告同被告胡士奎签订《购房协议》，约定原告向其购买位于霍州市北环路美华购物中心后2号住宅楼西单元7层704室楼房一套，房屋总价为人民币27万元，于2016年6月30日前一次性付清。同时双方还约定交房时间为2016年12月31日前，到期未能交房，从2017年1月1日起，每月向原告支付2700元违约利息，至交房为止。被告霍州市顺天物业服务有限公司在该协议上加盖公章并在原告于2016年6月29日通过转账将购房款支付至被告胡士奎银行账户后给原告出具的收取房款收据上盖章。但到期后三被告未能如期向原告交付所购买房屋，仅于2017年3月31日向原告支付了未能如期交房应承担的3个月违约利息8100元，现虽经原告多次催要，被告既不交付房屋也未能及时支付逾期交房的违约利息，无奈之下特向人民法院起诉，望依法判决。原告提供的证据有：1、原告身份证复印件；2、霍州市顺天物业服务有限公司、山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司企业信息；3、购房协议复印件；4、中国农业银行转账业务客户回执及收据复印件；5、证人刘惠杰的证言。 被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司辩称：1、答辩人与原告之间没有约定的义务。山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司与原告之间没有任何形式的合同约定。合同具有相对性，合同权利义务的范围仅限于合同当事人之间，原告与其他个人间的合同无权给合同以外的第三人设定义务。原告也没有向答辩人山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司支付过房款。因此原告要求答辩人山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司履行交房义务，同时要求答辩人承担违约责任没有事实依据；2、答辩人与原告之间没有法定的义务。无论原告起诉的胡士奎是否是答辩人公司的股东，其个人与原告间的合同义务均不应当由公司承担，原告要求答辩人与胡士奎以及霍州市顺天物业服务有限公司共同履行交房义务同时承担违约责任完全没有法律依据。基于上述理由，答辩人与原告间不存在法定义务也不存在约定义务，原告要求答辩人履行交房以及按照购房协议承担违约责任的诉讼请求没有任何依据，应当依法驳回。 被告山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司未提交证据。 被告胡士奎辩称：2016年6月27日，我同原告签订购房协议，将北环路新天地花园小区2号楼西单元7层704室楼房出售给原告，双方约定房价27万元，2016年12月31日前交房，基本情况与原告起诉没有异议。在与原告签订购房协议后，因当时2号楼主体基本完工，室内外装修，配套和附属工程同时进行，需用资金量大，为了及时给住户交房，使用了民间借贷资金500多万元用于2号楼工程建设，因当时资金缺口大，急需用钱，加之我与原告是熟人关系不错，所以出售原告131.33㎡面积的房款只定27万元，每平米单价2000元，还包括各项配套费及电梯物业费等费用。相当于当时建筑成本价，比同期市场价每平方米低1500元左右。签订购房协议后，因下雨、环保等客观原因工期延迟未能按时完工，我于2017年3月31日向原告支付了三个月8100元利息，就在预备再次付息时，2017年8月11日，原告和部分还迁户抢占了2号楼的房屋，原告抢占的是7层704室，并安装了门，上了锁。截止法院开庭时间2019年12月11日，原告已实际占用房屋时长28个月。综上所述：一、原告诉讼按购房协议约定的交房时间不能履行，主要原因是由于原告在内的抢占房造成的，使2号楼后续工程无法施工，造成停工，尽管市委、市政府责成城建、房管部门多次协调，现在仍没有解决。原告已占用了房屋，现又诉讼要求支付违约金的理由不能成立；二、由于原告等人抢占楼房造成2号楼施工工程停工，直接和间接工程经济损失严重。停工两年多来，原部分未完工工程损坏、楼顶漏水、设备损毁、电缆失盗、设备维修保养、电梯年检，因停工带来的工程违约金，民间借贷到期不能偿还的利息等都要被告支付。请求人民法院判令原告赔偿被告抢占楼房期间造成的应分摊的经济损失，支付被告因抢占停工造成的、应分摊的工程违约金以及实际占用楼房28个月造成的、应分摊民间借贷利息。 被告胡士奎未提交证据。 经过庭审核实，原告提供的证据符合证据的形式要件，并经当庭质证认证，本院对原告提交的证据予以确认。 经原、被告陈述，答辩，举证，质证本院可以查明认定以下事实： 2016年6月27日，被告胡士奎（合同甲方）与原告晋志敏（合同乙方）签订一份《购房协议》。主要内容为：“一、经甲（胡士奎）、乙（晋志敏）双方协商，甲方自愿将北环路美华购物中心后2号住宅楼西单元7层704室壹套住房出卖于乙方名下，永久为业。房屋总价人民币贰拾柒万元整（小写270000元整）；二、总价房款内包括各项配套水、电、大暖、天然气上户费，一年物业费、暖气费，全部由甲方承担，与乙方无关；三、付款方式：于2016年6月30日一次性付清；四、房屋标准：交房时按国家商品房标准验收后交房使用；五、甲方负责给乙方及时办理各项过户手续，办理房产证所发生的税费，全部由乙方承担；六、交房时间：2016年12月31日交房；七、到交房期限时未交房，从2017年1月1日起，每月甲方付给乙方2700元利息，至交房为止；八、在本协议履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商不成可以通过当地人民法院解决。”该购房协议由胡士奎作为甲方签名并加盖胡士奎名章，同时胡士奎加盖了其任法定代表人的霍州市顺天物业服务有限公司的公章。原告晋志敏作为乙方签名并捺手印，同中人刘惠杰签名捺印。协议签订后，原告晋志敏于2019年6月29日通过中国农业银行个人银行账户向被告胡士奎的银行个人账户转账汇款270000元，被告胡士奎于转账当日向原告出具收据一张，收据载明“今收到晋志敏2#楼西704号房款贰拾柒万元整（小写270000元）”，该收据由胡士奎签名加盖名章并加盖霍州市顺天物业服务有限公司的公章。2016年12月31日上述《购房协议》约定的交房时间届满，被告胡士奎未如期交房。经原告与被告交涉，被告胡士奎于2017年3月31日向原告晋志敏支付3个月违约金8100元。以上事实原、被告及证人刘惠杰陈述一致，并有原告提供的《购房协议》、银行转账交易客户回执单、收款收据及证人刘惠杰出庭作证证言证实，本院予以确认。 另查明，涉案房产北环路美华购物中心后2号住宅楼西单元7层704室，系由被告胡士奎与其弟胡士太以山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司名义合作开发，该项目的土地使用权仍登记在北环路项目分公司名下。庭审中，被告胡士奎陈述，根据其与胡士太之间的协议，该2#住宅楼由胡士奎实际管理并有权出售。对此，被告北环路项目分公司委托诉讼代理人庭审陈述中亦认可被告胡士奎对2#住宅楼房产有权处置。 再查明，被告胡士奎在答辩状中提出其不能按购房协议约定的时间交房，主要原因是由于原告在内的抢占房，造成2#楼施工工程停工。原告对此不予认可，其陈述的事实经过为：2017年8月11日下午2时许，同中人刘惠杰（被告胡士奎的司机及顺天物业驻2#楼工地工作人员）电话告知原告有几百名还迁户在2#楼抢占房子，让原告赶紧回小区把购买的西单元704室锁住，防止被他人抢占。对此事实，有证人刘惠杰出庭作证的证言，证实原告晋志敏的陈述属实。 以上均为本案事实。 本院认为，原告晋志敏与被告胡士奎签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且被告北环路项目分公司确认被告胡士奎售房行为系有权处分，故本院对于该《购房协议》的效力予以确认。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告晋志敏在购房协议签订后已履行了按时足额支付购房款的合同义务，其有权要求被告胡士奎按照购房协议约定履行按期交房义务，并承担逾期交房的违约责任。被告胡士奎在《购房协议》及收款收据上均加盖了其任法定代表人的霍州市顺天物业服务有限公司的公章，表明其愿意用自己名下所有的公司作为购房协议的共同履约主体。故对原告晋志敏要求被告胡士奎及被告顺天物业继续履行交房义务并按约定承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告北环路项目分公司继续履行交房义务并按约定承担违约责任的诉讼请求，本院认为，根据合同的相对性，被告北环路项目分公司并非涉案《购房协议》的合同主体，对原告不存在合同约定的交房义务及违约责任。但是，被告北环路项目分公司作为涉案商品房的开发登记主体，负有协助商品房购买人办理房产登记手续的权责。且其在庭审中确认被告胡士奎对涉案房产系有权处分，故其对于《购房协议》第五条约定的办理房产登记手续负有协助义务。 综上所述，对原告晋志敏要求被告胡士奎及被告顺天物业继续履行交房义务并按约定承担违约责任的诉讼请求，本院依法予以支持。被告北环路项目分公司在涉案房产具备房产登记条件后应协助原告办理房产登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告胡士奎、霍州市顺天物业服务有限公司在《购房协议》约定的交房条件成就后继续履行向原告晋志敏交付北环路美华购物中心后2#住宅楼西单元7层704室房屋的义务。 二、由被告胡士奎、霍州市顺天物业服务有限公司在本判决生效后5日内支付原告晋志敏逾期交房违约金86400元（从2017年4月1日至2019年12月1日）。 若被告胡士奎、霍州市顺天物业服务有限公司在2019年12月1日后仍不能按《购房协议》约定的交房条件履行交房义务，则继续对原告晋志敏承担每月支付违约金2700元的违约责任，直至按约定的交房条件实际履行交房义务之日止。 三、被告北环路项目分公司在涉案房产具备房产登记条件后协助原告晋志敏办理房产登记手续。 四、驳回原告晋志敏的其他诉讼请求。 本案受理费3303元，由被告胡士奎、霍州市顺天物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。 审判员  郭建峰 二〇一九年十二月二十四日 书记员  李 娇