湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2786号上诉人（原审被告）：廖向军，男，1978年9月3日出生，汉族，居民，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：严洁，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘赛，女，1990年12月26日出生，汉族，居民，住湖南省宁乡县。原审第三人：长沙华镁房地产经纪有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花名北路凝香华都40栋111号。法定代表人：薛良，该公司总经理。上诉人廖向军因与被上诉人刘赛及原审第三人长沙华镁房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124民初5060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。廖向军上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判廖向军返还刘赛支付的20000元定金；2.一、二审诉讼费由刘赛负担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国房地产管理法》第38条规定，未依法领取权属证书的房地产不得转让。三方签订的《房地产买卖合同》属于违反法律、行政法规的无效合同，定金条款具有从属性，在主合同《房地产买卖合同》无效，且当事人没有约定定金条款的效力独立于主合同时，不能适用定金罚则，不应双倍返还定金。2.定金合同是实践合同，应根据实际交付的定金数额认定，廖向军只收到刘赛转入的20000元定金，廖向军实际应当返还的定金只应当为20000元，而不是一审判决认定的定金30000元。3.在签订合同时，刘赛对于该房屋只办理了预售网签，尚未办出产权证的事实是知情的。刘赛在知情的情况下仍然选择与廖向军签约，在此种情况下刘赛是应当预知存在风险，不能将不能办理过户的责任全部咎于廖向军，刘赛对于不能办理过户的情形应当承担部分责任。长沙华镁房地产经济有限公司作为专业的地产经纪公司，其为刘赛与廖向军购买房屋提供居间媒介服务时应当明确清楚地知道该房是不能办理过户的，在此情形下仍然促成双方达成《房地产买卖合同》存在过错，根据《中华人民共和国建设部第97号令》第二十四条之规定，长沙华镁房地产经济有限公司在居间服务过程中存在重大过错，不能将不能办理过户的责任全部归咎于廖向军。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，定金罚则是在只有一方存在过错时适用的惩罚性罚则，在刘赛、长沙华镁房地产经济有限公司均存在过错的情况下更不应当适用定金罚则。刘赛辩称，我向廖向军支付了30000元定金，因廖向军须向长沙华镁房地产经济有限公司支付10000元售房保证金，廖向军要求我将10000元定金直接转给中介公司，廖向军向我出具了收到30000元定金的收条。我在签订合同时到不动产登记中心查询房屋登记在廖向军名下，只是还没有出证，中介公司说在10天内会办好。现在廖向军已经将房屋卖给别人。请求驳回上诉，维持原判。长沙华镁房地产经济有限公司未陈述意见。刘赛向一审法院起诉请求：1.判决廖向军退还购房定金60000元；2.判决廖向军承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月27日，刘赛（乙方、买方）与廖向军（甲方、卖方）、长沙华镁房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订了一份《房地产买卖合同》。合同有如下约定：第一条第1款甲、乙双方通过丙方介绍出售及购入未来方舟1栋3004号房地产，楼层为30楼，建筑面积为121.36㎡，装修为毛坯房，用途为住宅。第2款该房屋的商品房买卖合同编号为“20150093004”，该房地产的土地使用权取得方式为国有出让土地。第二条第1款约定：甲、乙双方协商一致，该房地产售价为649000元。第三条付款方式：甲乙双方协商一致，按照第1种方式付款：1.一次性付款方式：乙方在签订本合同时须向甲方支付购房定金人民币30000元，甲方在收到购房定金时须将该房地产的产权证书及相关权属证书原件托管于丙方，用于该房地产产权更名过户，支付购房定金之日起40日内，甲方须积极配合乙方办理好产权更名过户手续（网签和不动产转移面签），剩余购房款人民币649000元，乙方须在甲方配合办好该房地产不动产权证书至乙方或乙方指定人名下时一次性转账支付给甲方。第十一条违约责任第1款如甲、乙双方任何一方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则守约方有权执行定金罚则并要求对方支付该房地产交易价格的20%作为违约金，若乙方违约，则甲方有权将该房地产出售给第三方。合同另对其他事项进行约定。合同签订后，刘赛于2017年9月27日向廖向军支付了定金30000元，廖向军向刘赛出具了内容为“今收到刘赛（身份证号：4301241990××××××××）购买我产权人廖向军（身份证号：4301241978××××××××）持有，坐落于未来方舟1栋3004号房屋的购房定金，合计人民币叁万元整，房屋售价为陆拾肆万玖仟元整。我产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理该房屋的产权过户登记至购房人名下，如因我产权人原因造成该房屋不能办理产权过户登记，我产权人愿意按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金“收受定金的一方不履行债务的，须双倍返还定金。”条款处理，同时愿意按照我与购房人签订的《房地产买卖合同》承担赔偿责任。收款人：廖向军（按捺手印）身份证号：4301241978××××××××收款时间：2017.9.27）”的购房定金收条一张。之后，刘赛、廖向军之间就该房屋的过户手续一直未曾处理好，廖向军未将该房屋的产权过户到刘赛名下或者刘赛指定人名下。且廖向军方自认现该房屋已经被冻结。刘赛因廖向军一直未办理好产权过户手续故起诉至法院。一审法院认为，刘赛、廖向军双方签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该合同成立并合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，合同签订之后，刘赛按照合同的约定向廖向军支付了购房款定金30000元，合同约定廖向军须在40日内配合刘赛办理好该房屋的产权过户手续。廖向军抗辩称无法完成产权过户系政策性原因且涉案合同无效，廖向军本身不存在任何违约行为。一审法院认为，其一，廖向军并未提供相应证据予以佐证其抗辩主张，也未提供证据证明是因为刘赛不配合导致房屋产权无法过户。廖向军虽然在与刘赛进行协商但并未积极采取行动解决房屋产权过户的问题；其二，廖向军作为该房屋的实际产权人，在签订合同时廖向军在合同中是明确该房屋是可以进行房屋产权过户的，正是基于这样一种前提，刘赛才会与廖向军签订房地产买卖合同并向廖向军支付定金。但廖向军在房屋产权过户出现问题时，也未解决该问题并履行其将产权过户给刘赛的合同义务。故对于廖向军的抗辩主张不予支持。刘赛、廖向军在合同中约定廖向军应在合同签订后40日内配合刘赛办理好房屋产权过户，但实际上直到起诉时，廖向军也并未履行该义务，故一审法院认定廖向军的行为已经构成违约。刘赛有权要求廖向军双倍返还购房款定金。故对刘赛要求廖向军返还购房定金60000元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：廖向军于判决生效之日起十日内返还刘赛购房款定金60000元。一审案件受理费1300元，减半收取650元，由廖向军负担。本院二审期间，廖向军向本院提供了一份中国建设银行的个人活期账户交易明细，拟证明刘赛实际转给廖向军定金20000元。刘赛质证认为，其向廖向军支付了30000元定金，廖向军要求其先转10000元给中介公司作为售房保障金。本院审查认为，廖向军于2017年9月27日出具的《购房定金收条》上载明，廖向军收到刘赛购房定金30000元，廖向军在一审中对刘赛提供的该份证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，且在一审庭审中陈述其收到了30000元定金。现廖向军上诉提出其仅收到定金20000元，违反了“禁反言”的诉讼规则，且廖向军亦不能解释购房定金收条上载明收到定金30000元及其在一审中认可收到定金30000元的原因，故廖向军提供的证据不能达到刘赛实际支付的定金数额为20000元的证明目的，不予采信。本院查明，湖南省衡阳市珠晖区人民法院依据（2018）湘0405民初472号民事裁定书，于2018年6月7日查封了廖向军所有的位于湖南省（未来方舟）第1栋3004号房屋，查封期限自2018年6月7日起至2021年6月6日止。廖向军在二审中陈述其已将案涉房屋出售给案外人。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.案涉《房地产买卖合同》及双方约定的定金条款是否合法有效；2.刘赛实际支付的定金数额是20000元还是30000元；3.廖向军是否应当双倍返还定金。廖向军与刘赛在签订案涉合同时，虽然案涉房屋尚未登记在廖向军名下，但结合之后该房屋因廖向军其他债务问题被查封及廖向军将房屋出售给案外人的情况，该房屋已登记在廖向军名下，且廖向军对该房屋具有处分权，故其主张依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，案涉合同无效的理由不能成立，本院不予采信。双方签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，亦无法定无效的其他情形，故该《房地产买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定的内容全面履行各自义务，包括定金条款的内容。廖向军于2017年9月27日出具的《购房定金收条》上载明，廖向军收到刘赛购房定金30000元，廖向军在一审中对刘赛提供的《购房定金收条》的真实性、合法性、关联性均没有异议，且在一审庭审中陈述其收到了30000元定金，廖向军在二审中不能解释购房定金收条上为何载明收到定金30000元及一审中其为何认可收到定金30000元的原因，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条的规定，对廖向军在二审中主张刘赛只向其交付定金20000元的观点，本院不予采信，原审认定刘赛向廖向军支付了购房定金30000元的事实正确。案涉《房地产买卖合同》约定廖向军须在刘赛支付购房定金之日起40日内，积极配合刘赛办理好产权更名过户手续，且廖向军于2017年9月27日出具的《购房定金收条》上载明：“我产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理该房屋的产权过户登记至购房人名下，如因我产权人原因造成该房屋不能办理产权过户登记，我产权人愿意按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金‘收受定金的一方不履行债务的，须双倍返还定金’条款处理……”。廖向军未按上述约定履行义务，原审认定廖向军的行为已经构成违约，并据此对刘赛要求廖向军双倍返还定金60000元的诉讼请求予以支持，具有事实和法律依据。综上所述，廖向军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人廖向军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇一九年十二月十七日书记员 姚沐宏