呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初11286号原告：呼和浩特市随和物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区构建街幸福小区9号楼6层5单元17号。法定代表人：吴斯日古楞，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴玉梅，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：兰志强，男，该公司副总经理。被告：王伟，男，住呼和浩特市。原告呼和浩特市随和物业服务有限责任公司（以下简称随和物业公司）与被告王伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告随和物业公司的委托诉讼代理人吴玉梅、兰志强，被告王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。随和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王伟支付随和物业公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2527元、违约金1537元（以一年度的物业费为基数，每日按照5‰，自2018年1月1日暂计算至2018年12月31日），并支付至实际给付之日止；2.判令王伟向随和物业公司支付二次垃圾清运费180元；3.判令王伟承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，随和物业公司与内蒙古新大新房地产开发有限责任公司签订《物业服务委托合同》。内蒙古新大新房地产开发有限责任公司委托随和物业公司为美地家园小区提供物业服务，服务内容为在物业管理区域内提供物业维护，包括墙体、防水、管网，公共区域内的卫生清洁、公共秩序的维护，同时约定因美地家园小区业主未缴纳房屋维修基金，涉及到的大中型维修由业主承担维修费用如墙体的维护维修、屋顶防水维修维护、各类管网更换及单元门等。物业管理服务费收费标准为多层住宅每月1元／平米，高层住宅每月1.8元／平米，商业每月2.6元／平米，二次垃圾清运费等，服务期限为3年即2017年1月1日至2020年1月1日，同时合同约定了双方的权利义务，如有业主不按时缴纳物业费，按照物业费总额收取5‰的违约金。为维护随和物业公司的合法权益，特诉至贵院。王伟辩称，不认可随和物业公司与房地产公司、业委会签订的物业服务合同。王伟不交物业费的原因是家中吃水困难，物业公司不给解决，房屋漏水影响居住。经审理认定事实如下：王伟系美地家园小区6号楼1单元930室业主，房屋建筑面积为39平方米。2017年1月1日，内蒙古新大新房地产开发有限责任公司（甲方，以下简称新大新房地产公司）与随和物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》。合同约定，新大新房地产公司委托随和物业公司为位于金桥开发区102省道南侧的美地家园小区提供物业服务,合同期限自2017年1月1日至2020年1月1日止。物业费收费标准为：低层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业2.6元/月/平方米。另查明，本院受理的其他随和物业公司为原告的案件查明：2017年5月12日，呼和浩特市赛罕区巧报镇美地家园小区业主委员会（甲方，以下简称美地家园业委会）与随和物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》。合同约定，随和物业公司为位于金桥开发区煤油厂生活区对面的美地家园小区提供物业服务,合同期限自2017年5月12日至2019年5月12日止。物业费收费标准为：低层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，商业2.6元/月/平方米，住宅小区业主物业管理费由乙方按年直接向业主收取。合同签订后，随和物业公司为美地家园小区提供了物业服务，王伟未交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费2527元（1.8元×39平方米×36个月）及二次垃圾清运费180元（5元×36个月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》、与美地家园业委会签订的《物业管理服务合同》，对王伟均具有约束力，随和物业公司与王伟均应按照合同约定履行各自的义务。对于随和物业公司主张王伟支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费的诉讼请求，根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，故随和物业公司与新大新房地产公司签订的《物业服务委托合同》已于2017年5月12日终止，随和物业公司认为原合同继续有效，应继续履行，于法无据。随和物业公司向美地家园小区业主提供物业服务，王伟作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费及二次垃圾清运费，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，综合王伟及其他业主的答辩意见、提供的照片等证据，可反映出随和物业公司在美地家园小区的公共设施、设备的维修及养护，环境卫生管理，绿化养护等方面存在服务瑕疵，对业主所反映的问题双方亦未能有效沟通并妥善解决，综合考虑物业服务合同约定、随和物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的90%支持随和物业公司2017年1月1日至2019年5月12日期间物业服务费的主张；对于随和物业公司主张业主支付2019年5月13日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，上述合同履行期限届满后，双方未再续签合同，随和物业公司在该期间继续为美地家园小区提供物业服务，王伟作为小区业主事实上享受了随和物业公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，王伟应原合同标准的90%支付物业费，即王伟向随和物业公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2274.3元（2527×90%）。对于随和物业公司主张的180元二次垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。对于随和物业公司主张王伟支付违约金的诉讼请求，鉴于随和物业公司提供的物业服务存在瑕疵，且物业服务合同中未明确约定物业服务费的交纳时间、事实服务期间双方也无约定，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于王伟提出的房屋漏水问题，因房屋漏水属于房屋质量问题，并非本案物业服务合同纠纷调整范围，其可另案主张权利，王伟以上述理由拒绝交纳物业费，于法无据，本院不予采纳。对于王伟提出的其他抗辩意见，随和物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果，物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，治本之策是努力提高自身服务质量，应当积极与业主沟通、协商解决，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第三十四条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、王伟于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市随和物业服务有限责任公司支付物业服务费2274.3元、二次垃圾清运费180元；二、驳回呼和浩特市随和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告已预交），由王伟负担。本判决为终审判决。审判员 卜吉娜 二〇一九年十二月三十一日书记员 邱锐达