重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0101民初13399号 原告：谭祥珠，女，汉族，1977年3月12日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。 被告：重庆左名房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道173号-1，统一社会信用代码9150010170941151XG。 法定代表人：杨帆，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：熊德清，男，汉族，1963年10月24日出生，住重庆市万州区，该公司员工。 原告谭祥珠诉被告重庆左名房地产开发有限公司（以下简称左名公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭祥珠向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告支付自2019年4月1日起至交房之日止按已付购房款每日万分之一的标准计算的违约金；3.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2010年，原告与原重庆市万州区新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）签订《内部认购协议》，约定原告向其购买房屋一套。原告支付了首次购房款。后新天地公司迟迟未修建完房屋。2013年，被告承继了新天地公司该楼盘，并向原告及所有购房户承诺动工修建房屋，并多次约定违约责任。但被告均未按承诺修建好房屋。2018年10月9日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》并进行备案登记，约定由原告购买万州区×××的建筑面积为95.15平方米的商品房，并约定2019年3月31日前交房。合同签订后，原告先后向被告支付购房款共计183563元，已按合同约定履行完付款义务。但截止起诉之日房屋尚未竣工验收。原告也未收到被告的接房通知书。原告为维护合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告左名公司辩称，案涉项目的土地使用权人原为重庆市万州区名亨安居工程开发有限公司（以下简称名亨公司）。2008新天地公司将该土地购买过来后，就自行委托设计院设计，并开始动工修建，并于2008年12月起以签订预定协议的形式对外销售。因为案涉土地是国有出让土地，过户需要通过招拍挂程序。新天地公司没有十足把握通过招拍挂竞得该宗土地。就由新天地公司将名亨公司收购，后将名亨公司更名为左名公司。2009年，映水天成项目开始向主管部门申请报建。主管部门称涉及入城大道的规划问题，拒绝接件，并要求入城大道沿线所有项目停建。映水天成项目随即停工。2010年，政府决定修建入城大道。因为政府修建入城大道，占用了左名公司的一部分土地，就决定由入城大道业主单位即重庆市万州三峡平湖有限公司（以下简称三峡平湖公司）将其与左名公司原有土地相邻的一块土地与左名公司进行置换。然后建委通过调整映水天成项目容积率指标，保证左名公司修建房屋的面积与原来一致。2012年12月左名公司向三峡平湖公司打了报告，要求提前复工。同月，左名公司重新进场开始复工。2013年入城大道竣工。直到2015年，映水天成项目三通一平及边坡施工完毕。左名公司于2013年取得映水天成项目建设工程规划许可证。当时是按照土地置换后的情况办理的两个规划许可证。2017年9月左名公司取得了建设工程施工许可证。后因为楼栋面积调整，于2018年8月重新办理了建设工程规划许可证。建委将原来的规划许可证收回了。然后建委于2018年8月14日在原施工许可证上备注了建筑面积变更的情况，就没有重新办理施工许可证。 因为土地调整，左名公司修建房屋的位置也进行调整，导致施工成本增加。同时，因为工期延误，材料价格上涨，左名公司亏损巨大。即便在这种情况下，左名公司还是将房屋以原来的价格出售给原告并承担了利息。左名公司同意原告继续履行合同并交房的诉讼请求，并争取在2020年9月前交房。按照合同约定，左名公司的确应当支付违约金。但由于左名公司运营困难，基于项目的实际情况，请驳回原告要求左名公司支付违约金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、案涉项目取得土地使用权及其他审批手续方面的事实。 位于重庆市万州区周家坝街道双堰社区的映水天成项目由被告左名公司开发建设。被告左名公司于2011年1月19日，由原名亨公司更名而来。 2011年2月16日，被告左名公司取得万州区周家坝街道双堰塘4、5组26667平方米土地的房地产权证。2011年3月21日，被告左名公司取得映水天成项目之重庆市企业投资项目备案证。 2011年10月27日，被告左名公司与三峡平湖公司联合向重庆市万州区城乡建设委员会提交关于办理相邻土地进行置换相关手续的请示，主要内容为“根据区政府工作安排，三峡平湖公司作为高速公路天城连接路项目业主，承担该项目的建设任务及沿线土地征收工作。项目建设需占用左名公司位于万州区周家坝街道双堰塘4、5组02-02-64号地块的临路边部分土地，面积1920.06平方米，造成建设用地减少。经三峡平湖公司与左名公司协商一致，为了用地边线规则，集约土地利用，三峡平湖公司用相邻土地面积1032.36平方米与左名公司1920.06平方米置换，双方互不补偿。请区建委予以支持，以确保置换后的左名公司土地范围内的可建设规模和建筑面积按左名公司原用地红线及原普通道路等级的建设规模和建筑面积不减少，并办理相关手续”。 2012年2月20日，重庆市万州区城建建设委员会向重庆市万州区人民政府提交《关于高速公路天城连接路占用左名公司土地处置的报告》(万州建文[2012]20号)，主要内容有“经区政府万州府土函[2001]222号批复，同意收回名亨公司位于万州区映水坪街道映水村4组、5组02-02-64号宗地26667平方米划拨国有土地使用权，将其出让给名亨公司（后更名为左名公司），作为建设商品房用地。左名公司于2011年2月16日办理了该宗地房地产权证，证载土地面积26667平方米，土地使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地。根据出让方案，该宗地总建筑面积不得突破原设计批复规模，即：建设用地面积26667平方米，容积率≤2.0，建筑密度≤35％，绿地率≥30％。因高速公路天城连接路实施，需占用左名公司上述土地约1920.06平方米，同时，按照道路设计线性，局部路段道路红线与该宗地之间将形成空隙，其面积约1032.36平方米，为未确权国有存量土地。为保证高速公路天城连接线路顺利实施，集约利用土地，经我委会同区国土资源局、三峡平湖有限公司研究，提出如下建议意见：一、建议将未确权国有存量土地（约1032平方米）与道路实施占用左名公司土地（约1920平方米）进行置换。二、置换后，对于道路实施仍需占用左名公司土地888平方米，建议按‘占补平衡’原则处置，即地上建筑总规模仍为原证载面积26667平方米乘以原出让方案明确的容积率（≤2.0）。” 2015年5月27日，重庆市万州区第二土地收购储备中心（以下简称二收储中心）与被告左名公司联合向重庆市万州区国土资源局提交关于申请办理二收储中心位于高速公路天城连接路1032平方米与相邻左名公司1920平方米国有建设用地使用权置换手续的请示（万州第二土储文[2015]27号），主要内容有：“因万州区高速公路天城连接线路建设占用了左名公司1920平方米土地。经协商，二收储中心拟将相邻修建道路剩余1032平方米土地对其进行置换补偿。现已完成了前期相关工作，特向贵局申请办理置换手续……二、土地置换的依据……2012年2月20日，区城乡建委就万州三峡平湖文[2011]202号提出的相关请示内容向区政府报送了《关于高速公路天城连接线路占用左名公司土地处置的报告》（万州建文[2012]20号），提出如下建议……其后，该报告经区政府批示同意。因拟置换给左名公司1032平方米土地目前已由二收储中心进行储备管理，为《房地产权证》证载土地中的一部分。经协商，由二收储中心直接与左名公司进行土地置换。三、土地置换协议签订情况。按照上述请示意见及区政府领导的批示精神，2015年5月25日，三峡平湖公司（甲方）、二收储中心（乙方）与左名公司（丙方）签订了《土地置换协议》，乙方同意将其《房地产权证》位于万云高速公路收费站至万州大桥北桥头的1032平方米土地与相邻丙方《房地产权证》证载的1920平方米土地按照等价值的原则进行置换。置换双方互不补偿，对于经评估之后双方置换地块产生的价值差异，价值高的乙方自愿放弃该部分价值差额。置换后的丙方地块可根据建设需要和规划部门的许可，与丙方原有土地整合使用；置换后的乙方地块由甲方用作高速公路天城连接路项目建设使用。同时，该协议还明确了双方的其他权利和义务等。” 2015年7月8日，三峡平湖公司向重庆市万州区人民政府提交《关于与左名公司进行土地置换和相关事宜的请示》，请示事项为“1.由区二收储中心将相邻1032平方米土地与左名公司1920平方米土地进行等价值置换。2.根据重庆市宏泰房地产评估有限公司对土地置换双方地价评估结果，对于左名房地产公司享有的179.5万元差额，由土地置换双方另行签订《土地置换补充协议解决》，置换双方互不补偿。3.土地置换后，原左名公司1920平方米为高速公路天城连接线路道路用地，原二收储中心1032平方米土地为二类居住用地。” 2017年1月22日，重庆市万州区人民政府向重庆市万州区国土房管局作出《关于原二收储中心与左名公司土地置换方案的批复》，主要内容有“一、同意由三峡平湖公司将原二收储中心位于万云高速公路收费站至万州大桥北桥头范围1032平方米国有建设用地使用权与左名公司相邻1920平方米国有建设用地使用权进行置换。对原二收储中心储备《房地产权证》和左名公司《房地产权证》进行变更登记。二、土地置换后，原二收储中心置换给左名公司的1032平方米土地，土地使用权类型仍为出让，用地性质为二类居住用地，土地使用权终止日期至2051年12月27日。左名公司置换给原二收储中心的1920平方米土地，作为城市道路用地……四、三峡平湖公司与左名公司应按《重庆市万州区城乡建委关于确定二收储中心与左名公司拟置换土地规划指示条件条件的复函》（万州规划[2015]59号）明确的用途及条件使用土地，不得擅自转让、出租、抵押和改变土地用途。若需改变土地用途和使用条件，应重庆申办规划和用地审批手续。” 被告左名公司于2017年9月30日取得映水天成1、2、3号楼《建筑工程施工许可证》；于2018年7月17日取得万州区周家坝街道双堰社区25735平方米土地的《房地产权证》；于2018年8月13日取得映水天成项目之《建设工程规划许可证》；于2018年8月21日取得映水天成1、2、3号楼《商品房预售许可证》。 二、映水天成1、2、3号楼之房屋销售，签订预定协议及协议履行情况方面的事实。 2008年至2010年期间，新天地公司与映水天成项目1、2、3楼部分购房人（含原告）签订《房屋认购协议》。 2013年6月20日，新天地公司（投资商）与左名公司（开发商）联合向购房人发出函告，主要内容有“映水天成项目我司一直在全力推进建设中，但由于入城大道的建设滞后，导致我司映水天成未能按原定计划时间动工修建，您所预约的房屋原定于2013年6月30日交房，现在将会延迟交付。因此，我司将按照贵我双方签订的《补充协议》的约定，承担从2013年7月1日起至我公司通知交房之日止的逾期交房违约责任：按您2013年6月30日前已付款（以交款收据为准）的人民银行同期贷款利率支付利息作为违约金；此违约金于签订《重庆市商品房买卖合同》时在未付款项中扣除”。 2014年6月20日，新天地公司与左名公司再次联合向购房人发出函告，主要内容有“映水天成项目由于万州区政府修建周家坝塘坊入城大道占用了我司部分建设用地并与我司进行了土地置换，而且区建委通知我司在塘坊入城大道修建期间一律不能施工。土地置换后该项目成为了万州最大的高切坡项目。由于土石方量大，又是高切坡施工，周边环境复杂，至今边坡施工还没完全竣工。导致我司映水天成未能按原定计划时间动工修建。您所预约的房屋原定于2014年6月30日交房，将会延迟交付。因此，我司将按照贵我双方签订的《补充协议》的约定，承担从2014年7月1日起至我司通知交房之日至的逾期交房违约责任：按您2014年6月30日前已付款（以交款收据为准）的人民银行同期贷款利率支付利息作为违约金；此违约金于签订《重庆市商品房买卖合同》时在未付款项中扣除”。 2015年9月21日，左名公司向购房人作出承诺，主要内容有“1.我公司承诺2015年12月31日以前动工。若不能如期动工，则公司从2016年1月1日起按预交款月息2％支付购房户利息直到动工为止。利息每半年支付一次或从购房款中扣除；2.我公司承诺2017年6月30日以前交房；3.2015年12月开工后换左名公司合同；4.原购房协议及补充协议不变；5.如2017年6月30日还不能按时交房，按国家相关法律法规，公司承担一切法律责任”。 2016年，新天地公司与被告左名公司共同向映水天成项目部分购房人发出《关于重新与左名公司签订映水天成项目房屋认购协议的通知》，主要内容为“由于天城入城大道的修建，映水天成项目最终获得相关部门批准的方案与您认购时的示意方案有重大变化。现因原《认购协议》或《VIP卡协议》中的甲方新天地公司（开发商）已变更为左名公司。左名公司成为项目的开发主体。故原《认购协议》或《VIP卡协议》中新天地公司承担的权利义务均需移交给现开发主体左名公司……现再次书面通知您在收到本通知后3日内，持您原来与新天地公司签订的《认购协议》或《VIP卡协议》原件，交付认购金的原件到映水天成现场接待中心，与左名公司重新签订房屋认购协议，按现获批的建设方案重新确定房号”。 2017年，被告左名公司（甲方）与映水天成1、2、3号楼购房人（乙方）及重庆市万州区周家坝街道双堰塘社区居民委员会（丙方、监督方）签订《借款协议》，主要内容有“一、甲方左名公司向乙方借资，该款项只能作为修建映水天成1、2、3号楼的专项资金。二、甲方左名公司所借资金按照同期同类的中国人民银行贷款基准利率计息，直到甲方拿到预售房许可证为止。三、乙方按6月11日会议要求，在2017年6月30日前将借款（购房合同余款的60％）打入上述三方共同控制设立的专项资金账户。四、业主所交预付专项资金在网签时自动转为房款”。 映水天成1、2、3号楼至今尚未竣工。 三、原、被告签订商品房买卖合同及原告所支付款项方面的事实。 2018年10月9日，原告谭祥珠（乙方、买方）与被告左名公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定“乙方向甲方购置坐落于重庆市万州区×××商品房，建筑面积95.15平方米，建筑面积单价1929.20元，总成交金额183563元；付款方式及期限为2018年10月9日付首付款133563元，余款50000元办理银行按揭贷款；第七条，交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。属预售商品房的，甲方应当于2019年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。（3）1.物业专项维修资金由买方承担。在办理交房手续时需出示相关费用凭证，方可办理交房手续并领取钥匙。……4.购房价款已包括水、电、气一户一表的安装费，土地权属调查费、地勘测绘费、房地产权证工本费，契税应由乙方自行承担。……6.根据重庆市地税局相关规定，乙方须在签订《重庆市商品房买卖合同》之日起60日内缴清契税及契税相关资料。若因乙方不能及时缴纳契税及提供相关资料或不配合甲方进行契税申报和缴纳的，税务部门将根据相关规定收取滞纳金及罚款，由此产生的经济责任及不能按期交付房屋和不动产权不能办理的责任，由乙方自行承担；第八条，交房手续的办理：1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交房手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失风险及物业服务费用由乙方承担。第九条，甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第（1）种方式处理，1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付使用之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付使用之日起30日内向乙方支付违约金；第二十二条，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担；第二十三条，本合同中的已付购房价款，是指购房者已向房地产开发企业致支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。 原告已向被告支付购房款183563元。本案庭审中，原告明确表示要求继续履行商品房买卖合同。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告已按合同约定付清购房款，被告应当按照合同约定将原告所购商品房交付原告。被告认可已构成了逾期交房，同意继续履行合同，亦同意履行交房义务。本案争议的焦点为：一、被告的交房义务事实上能否履行，是否适于强制履行；二、被告应否向原告支付逾期交房违约金。结合已查明事实及当事人的陈述，本院综合评析如下： 一、按照约定，被告应当于2019年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。被告至今未履行交房义务，已构成违约。被告对此亦并不否认。但因映水天成项目1、2、3号楼至今未竣工，原告请求被告交付房屋的前提条件尚不具备。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”案涉房屋在尚未竣工并依法取得竣工验收手续的情况下，事实上不能交付，且并不适于强制交付。原告要求被告继续履行合同约定的交房义务之诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。 二、被告构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。虽然案涉项目先前存在因政府基础设施建设导致土地调整等影响项目实施的情况。但在原被告签订商品房买卖合同前，相关影响因素已经完结。被告也按照调整后的土地办理了审批手续。其在签订商品房买卖合同时，对能否如期交房，逾期交房的风险及法律后果业已明悉。其所提出因土地调整导致施工成本增加；因工期延误，材料上涨导致公司亏损严重；目前公司运营困难，不应承担逾期交房违约金的抗辩理由不能成立。本院不予采纳。被告应当承担逾期交房的违约责任。双方约定“逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。”现被告逾期交房已超过90日，原告明确要求继续履行合同，被告应当自约定的最后交付期限的第二日（2019年4月1日）起按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。关于逾期交房违约金的截止时间问题。因案涉房屋最终能否竣工，能否具备交付条件；原告能否及时接房等因素尚不明确，被告逾期交房的截止时间无法确定。本案应以实际发生为基础，确定被告应当支付逾期交房违约金暂计算至法庭辩论终结之日（2019年12月17日），为4790.99元（183563元÷10000×261日）。之后的违约责任，当事人可根据实际情况，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告重庆左名房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告谭祥珠支付逾期交房违约金4790.99元； 二、驳回原告谭祥珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆左名房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  刘 彦 二〇一九年十二月十八日 法官助理  袁堂久 书 记 员  熊 贤