湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13493号上诉人（原审被告）：石巧慧，女，1986年9月19日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。委托诉讼代理人：江鹏，湖南久景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱媚，男，1983年2月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人石巧慧因与被上诉人邱媚房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。石巧慧上诉请求：1、依法撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8126号民事判决，并依法改判；2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、邱媚支付给吴朗杰的45000元系其租赁案涉房屋期间的房屋占有使用费，期间的房屋租金应由邱媚承担。一审判决要求石巧慧赔偿邱媚的45000元损失中，就已经包含了石巧慧收取的30000元租金，不应当重复计算。二、一审判决确定的违约金过高，希望二审法院予以调整。邱媚辩称，石巧慧不仅根本违约，还因此导致邱媚遭受重大经济损失，其应按合同约定向邱媚承担违约责任以及赔偿责任，一审法院认定事实无误，所作判决应予维持。邱媚向一审法院起诉请求：1.判决石巧慧向邱媚返还房屋租金30000元；2、判决石巧慧向邱媚返还押金5000元；3、判决石巧慧赔偿邱媚违约金及装修损失60000元；4、判决石巧慧赔偿邱媚因被法院强制执行而遭受的损失45000元；5、由石巧慧承担本案诉讼费、保全费、律师费。一审法院认定事实：位于长沙市天心区（权证号为湘2017长沙市不动产权第00××43号）房屋所有权人系吴朗杰所有。2017年5月25日，吴朗杰向石巧慧出具《委托书》，委托石巧慧为合法代理人，办理涉案不动产的抵押贷款还款手续等。委托书中未约定可将房屋转租第三人。2017年7月23日，邱媚（乙方）与石巧慧（甲方）签订《房屋租赁合同》，石巧慧将坐落于南国嘉苑3栋402室、房屋产权证号为00××43的毛坯房屋出租给邱媚；在不违反法律法规的前提下，邱媚有权将该房屋进行转租，石巧慧不能随意干涉，所得转租利益与石巧慧无关；租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日（含39天装修免租期，免租期不收租金），共计五年；乙方支付甲方前三年房屋租金为每月2500元，不含物业费；合同签订之日，乙方支付甲方2500元作为押金；甲方保证拥有该房屋完全产权，提供相应证明，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，交易后如有未清事项，由甲方承担全部责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；本合同期内如甲方违约或拆迁及房屋出售造成乙方不能经营，甲方需要赔偿乙方违约金和装修费等其他各种费用60000元；合同履行中发生争议，如协商不成，甲乙向租赁房屋所在地人民法院起诉，因此产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费均由败诉方承担。当日，邱媚向石巧慧支付了押金5000元、以及2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金30000元，石巧慧向邱媚出具了收条予以了确认。邱媚接收房屋后，对房屋进行装修，于2017年10月搬入租赁房屋。因原房主吴朗杰在小额贷公司借款未还，邱媚入住该房屋后，经常有小额贷公司上门催款。2018年，吴朗杰以返还原物纠纷为由，向长沙市天心区人民法院提起诉讼，要求邱媚立即搬离南国嘉苑3栋402室，并支付房屋占用费。2018年11月21日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初6105号判决书，判决邱媚立即搬离南国嘉苑3栋402室并支付房屋占用费30000元，石巧慧对邱媚的给付义务承担连带清偿责任。该判决生效后，长沙市天心区人民法院于2019年7月3日向邱媚、石巧慧发出执行通知书，要求邱媚、石巧慧自觉履行（2018）湘0103民初6105号判决书确定的义务。2019年7月，邱媚搬离涉案房屋。2019年7月10日，邱媚的妻子邱立芝通过银行转账向吴朗杰支付45000元执行款。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，邱媚、石巧慧就涉案房屋签订《房屋祖租赁合同》，约定石巧慧将涉案毛坯房出租给邱媚，石巧慧保证拥有该房屋完全产权，提供相应证明保证在交易时该房屋没有产权纠纷，交易后如有未清事项，由石巧慧承担全部责任，给邱媚造成经济损失的，由石巧慧负责赔偿；合同期内如石巧慧违约或拆迁及房屋出售造成邱媚不能经营，石巧慧需要赔偿邱媚违约金和装修费等其他各种费用60000元。协议签订后，邱媚接收房屋并装修入住，因原房屋吴朗杰涉及借款纠纷经常有小额贷公司上门催收，影响邱媚正常使用房屋；且因石巧慧超越委托权擅自将房屋出租，吴朗杰对邱媚、石巧慧提起返还原物之诉，邱媚最终于2019年7月搬离涉案房屋并支付吴朗杰执行款45000元。石巧慧未拥有涉案房屋所有权也未获得转租权擅自将房屋转租给邱媚，至邱媚遭受损失，已构成违约，应对邱媚损失承担全部赔偿责任。邱媚已向石巧慧支付房屋押金5000元和租金30000万元，现要求石巧慧返还房屋租金30000元、押金5000元，并支付违约金60000元，赔偿因法院强制执行遭受的损失45000元的请求，符合法律规定和合同约定，一审法院均予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百四十八条之规定，原审法院判决如下：一、限石巧慧自判决生效之日起10日内返还邱媚房屋租金30000元；二、限石巧慧自判决生效之日起10日内返还邱媚房屋押金5000元；三、限石巧慧自判决生效之日起10日内支付邱媚违约金60000元；四、限石巧慧自判决生效之日起10日内支付邱媚损失45000元。本案受理费减半收取1550元，由石巧慧负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于：一、石巧慧是否应支付邱媚损失45000元；二、石巧慧是否应支付邱媚违约金60000元。邱媚与石巧慧就涉案房屋签订的《房屋祖租赁合同》中明确约定，合同期内如石巧慧违约或拆迁及房屋出售造成邱媚不能经营，石巧慧需要赔偿邱媚违约金和装修费等其他各种费用60000元，故一审判决石巧慧支付邱媚60000元违约金并无不当。石巧慧超越委托权擅自将房屋出租，石巧慧的违约行为至邱媚遭受损失，其应对邱媚损失45000元承担全部赔偿责任,但是一审判决要求石巧慧赔偿邱媚的45000元损失中，已经包含了石巧慧收取的30000元租金，一审判决再要求石巧慧返还邱媚房屋租金30000元属于重复计算。综上所述，石巧慧的上诉请求部分成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8126号民事判决第二、三、四项；二、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8126号民事判决第一项；三、驳回邱媚的其他诉讼请求。二审案件受理费3100元，由石巧慧负担2100元，邱媚负担1000元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月十六日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。