河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初4756号 原告：路钟杰，男,1984年4月15日出生,汉族,住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：张仕景，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高泽琨，河北驰舟律师事务所律师。 被告：刘向炜，男，1979年10月9日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：王志伟，河北十力（广平）律师事务所律师。 被告：邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司，住所地邯郸市丛台区联纺路119队25号楼一层门市。 法定代表人：刘向炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志伟，河北十力（广平）律师事务所律师。 原告路钟杰与被告刘向炜、邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路钟杰委托诉讼代理人张仕景、高泽琨，被告刘向炜及其委托诉讼代理人王志伟、被告我爱我家公司法定代表人刘向炜及其委托诉讼代理人王志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路钟杰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》为无效合同；2、判令被告刘向炜返还有原告购房款635845元、支付违约金110000元并赔偿损失100000元；3、判令被告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司对上述的债务承担共同返还、支付、赔偿责任；4、判令邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司返还原告支付的中介服务费11000元；5、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由:2017年12月，原告路钟杰与被告刘向炜、被告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》。合同约定，甲方刘向炜自愿将坐落在丛台区枫景华庭8-2-202号房屋出售给乙方路钟杰，该房屋的所有权人为刘向炜。合同签订后，原告按照约定向被告刘向炜支付购房款635845元，并向被告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司支付了中介费11000元。后原告多次要求被告协助原告到房管局办理网签备案登记手续，但二被告一直推诿，后原告到房管局查询该房信息，该房登记在他人名下，房屋的所有人并不是刘向炜。被告刘向炜故意隐瞒真实信息与善意相对人签订房屋买卖合同，而被告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司作为专业的房产交易中介机构，为收取中介费，与被告刘向炜串通，促使原告与二被告达成协议，损害了原告的合法权益，显属于二被告恶意串通，故根据《合同法》第五十二条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，原告与二被告所签订的《房屋买卖（置换）合同》应认定为无效合同。因《房屋买卖（置换）合同》所约定的违约金低于二被告的违约行为给原告所造成的损失，故根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，请求增加赔偿损失100000元。综述，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 刘向炜、我爱我家公司辩称，一、路钟杰所述与事实不符；刘向炜于2017年5月10从原房主康菊芬处购买了枫景华庭8-2-202号房屋（以下简称“标的房屋”），支付了房款共计50.9万元，河北杰辉房地产开发公司为刘向炜办理了房屋更名手续，并与刘向炜签订了《商品房买卖合同》。2017年12月份路钟杰通过我爱我家公司与刘向炜达成买卖房屋的共识，并签订了《房屋买卖（置换）合同》，2018年1月6日路钟杰与河北杰辉房地产开发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO：D20180106472），标的房屋已经从开发公司处办理更名手续，刘向炜与路钟杰之间的房屋买卖合同权利义务关系已经履约完毕。路钟杰诉状中所述的标的房屋登记登记在他人名下、不能办理网签备案手续等等说辞，与二被告无关。这些事情应当是路钟杰与房地产开发有限公司之间的权利义务关系，不应向二被告主张。二、我爱我家公司只是房屋买卖双方的中介人、居间人，我爱我家已经促成了双方的交易，买卖双方自愿达成《买卖合同》，并且双方的权利义务关系已经全部履行完毕，我爱我家公司不应当再承担人和责任。综上，根据案件的事实结合相关法律法规的规定，应驳回路钟杰的诉讼请求。 路钟杰提交如下证据：证据1、原告路钟杰身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格； 证据2、《企业信用信息公示报告》共计11页，证明被告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司诉讼主体资格； 证据3、《房屋买卖（置换）合同》共计2页，证明原被告之间存在房屋买卖合同关系以及房屋价格，出卖人是刘向炜，中介人是邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司； 证据4、《收条》1页，证明被告刘向炜于2017年12月20日收到原告的购房款535845元的事实； 证据5、中国农业银行个人账户明细1页，证明2017年12月20日向被告刘向炜银行转账535815元，2018年1月6日原告按照被告刘、向炜的要求，POS机刷卡向邯郸市鸿创装饰装修有限公司转账10万元； 证据6、企业信用信息公示报告12页，证明邯郸市鸿创装饰装修有限公司名称变更情况，2017年8月17日变更为邯郸市鸿创房地产经纪有限公司，刘向炜是该公司执行董事、总经理； 证据7、报告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司出具的收据1页，证明原告向该被告支付11000元的中介费事实； 证据8、邯郸市房产交易管理中心出具的新建商品房网签备案情况查询（个人）信息1页，证明2017年11月16日该房屋登记在张丽名下，在原告与二被告签订买卖合同时，该房产并非属于被告刘向炜的房产，被告刘向炜属于欺诈行为，而被告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司作为专业房产中介机构，没有尽到合理审查义务，且被告刘向炜又系邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司法定代表人，二被告均构成欺诈行为。 刘向炜、我爱我家公司质证称：：对第1-7份证据均无异议； 对第8份证据有异议，第一次见到这个证据，在此之前二被告不知情，如该房产信息确实登记在他人名下，违约人应当是河北杰辉房地产开发有限公司，而不是二被告，原被告在签订房屋买卖合同之前，对房屋的现状以及被告刘向炜手中房屋买卖合同均经过了查看，在无异议之下，签订了合同，是双方真实的意思表示，合同签订后，河北杰辉房地产开发有限公司收走了被一的商品房买卖合同，与原告重新签订了买卖合同，权利义务已经全部终止。 刘向炜、我爱我家公司提交如下证据：证据1、商品房买卖合同复印件一份，2018年1月6日河北杰辉房地产开发有限公司与原告签订合同，证明双方的买卖合同义务已经终结，原告主张网签备案应当向房地产公司主张； 证据2、刘向炜农行和建行的银行的流水单3页，证明案涉房屋系被一从康菊芬手中购买，因合同交还给房地产公司，没有合同了，只有银行流水。 路钟杰质证称：对第1份证据有异议，合同的签订时间2018年1月6日但该合同所涉及的房产已被河北杰辉房地产开发有限公司于2017年11月16日网签备案在张丽名下，所以河北杰辉房地产开发有限公司作为专业的房地产公司，在网签备案后，将该房屋卖给他人； 对第2份证据有异议，没有银行的印章，所转款项，无法显示是购房款，与本案没有关联性，并不能证明被告的举证目的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年12月，刘向炜（甲方）作为卖方、路钟杰（乙方）作为买方，我爱我家公司（丙方）作为见证方签订《房屋买卖（置换）合同》，主要约定：“第一条、房屋基本情况，1、甲方自愿将座落在丛台区枫景华庭8-2-202号房屋的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋基本情况如下：房屋性质协议，所有权人刘向炜，房型3室2厅2卫，建筑面积147.59平，楼层2层，总楼层18层，使用性质住宅。第二条、成交价格。甲乙双方协商后的实际成交价格为壹佰壹拾万元整。该房屋的除安全或租赁权过户的相关费用由甲承担，（该房屋的产权或租赁过户费用的计算是依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价）。该房屋的过户时间及费用以当地房管局的即时政策为准。第三条、甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方必须一次性向丙方缴纳劳务费人民币壹万壹仟元整。第四条、付款约定（本条各项均不计利息）。1、乙方向（甲）方的交款款约定：（1）乙方于2017年12月20日交付定金人民币贰万元整。（2）经甲乙双方协商一致，乙方承诺于2017年12月20日将该房屋首期款伍拾壹万伍仟捌佰肆拾伍元整支付给甲方，中途款壹拾万元于当日更名支付给甲方，更名时间于2018年1月10号前，剩余房款肆拾陆万肆仟壹佰伍拾伍万元整以开发商的方式办贷款手续。甲乙双方在完成交易之前，甲方须将该套房屋产权所有权证寄存与丙方，以起到双方交易之安全保障。2、交易完成约定，（1）待该房屋过户手续办理完成后，且甲、乙、丙三方确认该房屋费用交接或协商清楚，至此丙方的服务终止。第五条、相关事宜，2、若乙方需要贷款并请丙方为其担他项权办理之前担保责任，则以丙方的评估价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，乙方需要向丙方支付相关的贷款劳务费，办理贷款的相关费用由乙方自行承担。2、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须提供相应的合法证件。3、甲方承诺于（空白）腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等手续及相关费用的交接事宜。第六条、违约责任，1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方需保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法，有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲方认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款劳务费不予退还。（2）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的劳务费一律不予退还。第七条、免责条款，如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互相不承担违约责任。第八条、约定其他事宜，1、该房屋的更名时间以当地开发商及时政策为准。2、该房屋的面积以开发商为准。3、乙方须向甲方我爱我家房产缴纳劳务费人民币壹万壹仟元整。4、如该房屋不能更名甲方退还所有房款及中介费不产生任何违约责任。第七条、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。丙方仅作为见证方见证本次交易过程，于丙方无任何连带责任。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份。甲乙丙三方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。”上述合同签订后，2017年12月20日，路钟杰通过银行转账方式向刘向炜支付购房款535845元，刘向炜出具收条。2018年1月6日，路钟杰按刘向炜指示向邯郸市鸿创装饰装修有限公司转账100000元，以上共计支付购房款635845元。 另查明，2017年12月20日，路钟杰支付我爱我家公司中介费11000元，我爱我家公司出具收据。 再查明，经邯郸市房产交易管理中心登记新建商品房网签备案情况查询显示，本案涉案房屋位于丛台区房屋于2017年11月16日登记在购房人张丽名下。 还查明，本案在审理过程中，刘向炜、我爱我家公司提交路钟杰作为买受人与河北杰辉房地产开发有限公司于2018年1月6日签订《商品房买卖合同》复印件一份，路钟杰称该合同系为在房屋登记机关办理网签备案手续与河北杰辉房地产开发有限公司签订该合同。 本院认为，本案中，路钟杰、刘向炜、我爱我家公司三方均认可签订《房屋买卖（置换）合同》时间为2017年12月，而本案争议房屋于2017年11月16日已在邯郸市房产交易管理中心网签备案至张丽名下。刘向炜通过我爱我家公司在未经张丽同意的情况下将已经备案至他人名下的房屋出售给路钟杰，侵害了第三人利益，故该《房屋买卖（置换）合同》应为无效。 关于路钟杰起诉要求刘向炜返还购房款635845元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上述合同无效后，刘向炜作为实际收款方应将收到房款共计635845元予以返还给路钟杰。 关于路钟杰起诉要求刘向炜支付违约金110000元，赔偿损失100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，《房屋买卖（置换）合同》第六条约定：“1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生于甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的劳务费一律不予退还。”根据上述法律规定以及双方合同约定，刘向炜出售房屋，即应保证该房屋权属无争议，但其与路钟杰签订合同时，该房屋已备案至他人名下，故刘向炜将他人名下自己无处分权的房屋出售给路钟杰具有过错。本案合同既为无效，则合同自始无效，故违约金条款亦应为无效。刘向炜作为过错方虽不承担违约金条款义务，但其收受路钟杰房款后因合同无效而无法履合同义务给路钟杰造成了损失，应向路钟杰赔偿利息损失，鉴于中国人民银行2019年8月20日起不再发布同期贷款利率，故刘向炜应自2018年1月6日即收到路钟杰支付的635845元购房款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率向路钟杰支付利息，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向路钟杰支付利息，但应以路钟杰起诉的100000元为限。 关于我爱我家公司的责任问题。我爱我家公司作为中介并未实际收到房款，故路钟杰要求我爱我家公司返还购房款于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，刘向炜系我爱我家公司法定代表人，故我爱我家公司对刘向炜所售房屋没有处分权应为明知，其作为居间人并未如实向路钟杰报告相关情况侵害了路钟杰的利益，故我爱我家公司应与刘向炜共同向路钟杰承担赔偿损失的责任，并返还收取路钟杰已经支付的中介服务费11000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条、第一百三十条、第一百三十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告路钟杰与被告刘向炜、邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司于2017年12月签订的《房屋买卖（置换）合同》无效； 二、被告刘向炜自本判决生效之日起十日内返还原告路钟杰购房款635845元； 三、被告刘向炜、邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告路钟杰利息损失（利息以635845元为基数，自2018年1月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日以后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），但该利息损失以100000元为限； 四、被告邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告路钟杰中介服务费11000元； 五、驳回原告路钟杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12368元，减半收取6184元，由原告路钟杰负担1250元，被告刘向炜、邯郸市丛台我爱我家房产经纪有限公司负担4934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员 张 剑 二〇一九年十二月十九日 书记员 张小伟