河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终13969号 上诉人（原审原告）：张立侠，女，1970年5月23日出生，汉族，住河北省南宫市。 委托诉讼代理人：曹树丽，河北启疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马艳勇，男，汉族，1970年2月8日生，住河北省石家庄市长安区，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审被告）：保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司，住所地石家庄市长安区中山东路39号勒泰写字楼A座2302-2342室。 负责人：张伟昭，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨琳，广东广信君达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任晓东，男，1983年10月7日出生，汉族，住石家庄市长安区。 上诉人张立侠因与被上诉人保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司（以下简称经纪公司）、任晓东房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人曹树丽、马艳勇，被上诉人保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司的委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼，被上诉人任晓东经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张立侠的上诉请求：1、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019)冀0102民初5031号民事判决书，依法改判二被上诉人共同赔偿上诉人购房损失款共计415400元。2、诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由： 一、被上诉人经纪公司对本案房产无房产证这一重大交易信息，未尽到基本告知义务，隐瞒房产产权真实信息给上诉人造成巨大损失，依据合同法应承担赔偿责任。被上诉人经纪公司作为居间方，在本案所涉房屋交易过程中提供中介服务并收取报酬，其应当就有关订立合同的事项向交易双方如实报告。房屋是否有产权证，属于房产交易的基本信息，会直接影响房屋买受人的交易决定，现实法律明文规定未取得产权证书的房屋不得进行交易。上诉人委托被上诉人经纪公司买受房产时，经纪公司承诺本案涉及的房源为其掌握的“一手房源”，绝对保证没有任何权利瑕疵，在上诉人与被上诉人签订的“房屋买卖（置换）合同”中也明确约定：上诉人签合同时交付中介费用，被上诉人经纪公司留存被上诉人任晓东的房产证原件（合同第三条）。但经纪公司未对房屋产权瑕疵予以告知上诉人，隐瞒了房产产权真实状态，对上诉人的损失应承担法定赔偿责任。 二、上诉人对经纪公司隐瞒本案房产产权情况尽到了充分举证义务，经纪公司作为专业机构和格式合同提供方，对本案房产真实信息进行了充分告知义务应承担举证责任，原审法院将经纪公司的举证责任强加于上诉人，以上诉人证据不足为由予以驳回，显失公平。上诉人出于对经纪公司这一专业机构的充分信赖，和其工作人员的保证承诺，上诉人与被上诉人三方签订了“房屋买卖（置换）合同”，该合同明确约定了上诉人签合同时交付中介费用，被上诉人经纪公司留存被上诉人任晓东的房产证原件（合同第三条）。上诉人亦按合同约定将中介费交付经纪公司，经纪公司出借了收款收据两张。以上证据形成一个完整证据链，证明了经纪公司隐瞒了任晓东房产无房产证的事实。经纪公司如果认为其未予隐瞒，理应将其尽到了相关告知义务的事实予以举证，但经纪公司未提交任何证据证明。原审法院却以上诉人证据不足予以驳回，显失公平。 三、原审法院认定经纪公司进行了违法违规的中介服务，但仅判其退还收取的费用，对其违法行为和过错造成的损失不承担任何责任，违背了权利、义务与责任相统一的法律原则。原审法院已经认定了“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，被告经纪公司明知涉案房产证没有房产证仍登记信息，提供居间服务，违反了房地产经纪行业规范（原审判决第9页）”，这一经纪公司存在违法违规的事实。经纪公司违法提供居间服务的行为应比隐瞒交易信息的行为有更为严重的危害后果，不但对本案合同的上诉人还会对不特定的其他当事人造成损害后果，但原审法院判决经纪公司仅退还中介费用，对其违法违规的过错行为造成的损害，未有任何的责任判其承担。该判决结果从社会法律层面来讲，对违法行为的惩戒性丝毫没有体现，法律权威性荡然无存；从对本案上诉人角度来讲，经纪公司过错行为对上诉人权利的损害不承担任何责任，违背了权利、义务与责任相统一的民法基本的公平原则。综上，为维护上诉人的合法权利，请法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人经纪公司答辩称，被上诉人不同意上诉人所有的上诉请求，我们认为一审的判决事实清楚，我们要求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人任晓东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告张立侠向原审法院提出诉讼请求：1、判令二被告退还原告定金、中介费、贷款服务费198400元，并赔偿原告违约金217000元、仲裁费15716元、撤销仲裁申请费400元（共计431516元）；2、诉讼费由二被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告赔偿原告损失415400元。事实和理由：原告与二被告于2016年8月签订《房屋买卖合同》，合同约定主要条款为：1.原告购买被告任晓东坐落于石家庄市长安区房屋。2.房屋实际成交价格为人民币217万元。3.签订合同时，被告任晓东须向第二被告经纪公司留存房产证原件（或其他产权凭证），原告支付中介费4.34万元。4.合同签订时原告交付定金15万元，被告经纪公司代为收取5.被告经纪公司代为收取的购房款过户手续办理完毕后，退至被告任晓东。6.被告任晓东承诺于2016年11月15日前腾房交钥匙。7.违约方应向另一方支付本合同第二条约定的实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。合同签订后，原告按合同约定支付了中介费、定金、贷款服务费共计198400元，2016年9月底，二被告通知原告买卖的房屋早已被法院查封，合同已无法履行。后原告到房管部门询问，房管部门告知原告，本案涉案房屋不但被三个法院查封，连房产证都没有办理。原告委托第二被告经纪公司买受房产时，第二被告承诺本案涉及的房源为其掌握的“一手房源”绝对保证没有任何权利瑕疵，在原告与二被告签订的《房屋买卖（置换）合同》中也明确约定：原告签合同时交付中介费用，第二被告留存第一被告房产证原件（合同第三条）。第二被告故意隐瞒房屋真实产权的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”及《房地产经纪管理办法》第二十二条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经济服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”、第二十三条：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经济服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”的法律规定，给原告造成巨大经济损失，现房价涨幅远远超过原告承受能力。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订了合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒订立合同的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，二被告应赔偿原告相关损失。原告根据《房屋买卖（置换）合同》约定仲裁条款，于2017年1月23日到石家庄仲裁委员会申请仲裁，石家庄仲裁委员会于2018年1月2日出具裁决书（石裁字［2017］第056号），原告不服裁决向石家庄中级法院提出撤销仲裁申请，石家庄中级法院于2018年9月12日以（2018）冀01民特79号民事裁决书予以撤销。现原告诉至贵院，望法院支持原告诉讼请求。 被告任晓东经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。 被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司向原审法院辩称：不同意原告所有的诉讼请求。一、被告经纪公司促成房屋买卖双方签署了购房合同，已完成居间服务的提供义务，根据本案买卖双方签署的交易合同第五条第9款、第六条第8款，作为完全行为能力人的原告，在签署了涉案合同时已确认被告经纪公司已提供居间服务，被告经纪公司存在收取原告中介费的事实和法律依据，至于涉案合同签署后的履行行为均应由涉案房屋的买卖双方自行承担，与被告经纪公司无关，而且仲裁裁决送达被告经纪公司之后，被告经纪公司多次联系原告，表示愿意按照仲裁裁决向其办理中介服务费的退还手续，但是原告拒不接受。二、涉案的定金并非由被告经纪公司收取，从原告提交的银行对账单可知涉案房屋的15万元定金是原告直接向房屋的出卖方任晓东支付的，既然不是被告经纪公司收取的款项，自然不存在由被告经纪公司返还的理由。本案涉案房屋交易不成功是因为房屋出卖方个人的原因房屋被查封，对于房屋买卖的一方的违约行为，所导致的法律责任应由违约方承担，被告经纪公司在本案不存在违约行为，根据我国合同法第425条，在本案中被告经纪公司作为居间人不存在任何故意和隐瞒提供虚假情况、损害委托人利益的行为，原告未提交任何证据，证明被告经纪公司存在任何故意和隐瞒提供虚假情况的行为，应承担举证不能的法律后果，涉案房屋买卖合同的第一条第1款约定，买方对房屋已做充分了解，并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋，且从该合同的第一条第2款所列内容可看出，当时房屋的基本情况已经列出，而唯有产权凭证号是空白，显然原告在签署合同时，已经清楚涉案房屋是处于未出产权证的状态，被告经纪公司从来没有隐瞒房屋产权信息，且从生活常理可知原告是不可能在对交易房屋产权情况毫不了解的情况下，就完成了合同的签署和定金的支付。既然原告明知房屋未出产权证，仍愿意签署房屋交易的合同，是其自愿购买未出产权证房屋意思表示的体现，应自行承担发生交易的风险。被告经纪公司也已经按照合同的约定一直留存任晓东提交的涉案房屋的买卖合同，直到本案仲裁裁决出来，被告经纪公司为保证交易双方的利益和妥善履行自身的义务已经尽力，事实上被告经纪公司在本案发生后，去了房管局，就涉案房屋进行咨询，反馈回来的是涉案房屋被查封的时间是涉案合同签署的当天，因此被告经纪公司在涉案房屋合同签署前根本不可能知道涉案房屋已经被查封，既然被告经纪公司不掌握房屋被查封的信息，那么就不存在故意隐瞒的行为，被告经纪公司在本案不存在任何过错，原告要求被告经纪公司承担全部赔偿责任，违背责任与过错相适应原则，被告经纪公司通过提供本案的居间服务取得的报酬仅为4万元，而原告要求被告经纪公司在本案的赔偿金额高达40多万元，该赔偿金额与被告经纪公司在涉案合同中的可期待利益存在巨大差距，如果原告的诉讼请求得以支持，将会严重违反市场交易的公平原则。 当事人围绕诉讼请求向原审法院提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，对此予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，原审法院认定如下：2016年8月原告张立侠、被告任晓东、被告经纪公司签订了《房屋买卖（置换）合同》，约定被告任晓东将坐落在石家庄市长安区石纺路99号保利花园F区5-1-2702房产出售给原告张立侠，实际成交价格为217万元；被告任晓东需向被告经纪公司留存房产证原件（或其他产权凭证），原告张立侠需向被告经纪公司缴纳中介服务费43400元；合同签订时，原告张立侠向被告任晓东交付定金15万元（被告经纪公司代为收取）；被告任晓东承诺于2016年11月15日前腾空该房屋，并将房屋钥匙交与原告张立侠；如果张立侠、任晓东任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且被告经纪公司所收取的本合同中约定的中介费一律不予退还；本合同在履行中若发生争议，原、被告三方应协商解决，协商不成由石家庄仲裁委员会仲裁。2016年8月23日，原告张立侠向被告任晓东支付了150000元购房定金，向被告任晓东支付了中介费43400元，2016年9月原告张立侠向被告经纪公司支付了贷款服务费5000元。涉案房屋在办理产权过户过程中，因被告任晓东债务问题涉案房屋被查封无法过户，导致合同无法继续履行。原告提交涉案房屋拍卖公告，主张涉案房屋最低评估价格为2654800元，原告损失远超过合同约定的217000元违约金，被告经纪公司没有按照合同约定留存房产证原件，向原告隐瞒涉案房屋没有房产证的事实，属于违规出售，二被告应当赔偿原告损失415400元；被告经纪公司不予认可，辩称从合同第一条可以看出，涉案房屋处于未出证状态，所以在其他房屋基本情况都列明，只有产权凭证号是空的，原告也确认该房屋的现状，提交房屋买卖合同，证明被告经纪公司留存了被告任晓东的产权凭证，符合合同约定，对于公告的关联性不予认可；原告张立侠不予认可，辩称房屋买卖合同不是产权证明，原告也没见过，且没有产权证明的商品房不得进行交易。 原审另查明，2017年1月23日，原告张立侠因与被告任晓东、被告经纪公司房屋买卖（置换）合同纠纷向石家庄仲裁委员会申请仲裁。2018年1月2日，石家庄仲裁委员会作出石裁字[2017]第056号裁决书。2018年9月12日，石家庄市中级人民法院作出2018冀01民特79号民事裁定书，裁定撤销石家庄仲裁委员会石裁字[2017]第056号仲裁裁决。 以上事实有《房屋买卖（置换）合同》、收款收据、银行对账单、仲裁裁决书、民事裁定书、拍卖公告、商品房买卖合同及庭审笔录在卷佐证。 原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖（置换）合同》系原、被告双方的真实意思表示，合同合法有效，对合同约定的各项权利义务双方当事人均应履行。因被告任晓东债务问题导致涉案房屋被查封、无法过户，合同无法继续履行，被告任晓东明显违约，应当退还原告张立侠支付定金150000元，并按照合同约定赔偿成交价的10%即217000元作为违约金。原告与被告8月份签订合同时，仅支付150000元定金，剩余房款未支付，原告享有支配权，9月份得知涉案房屋被查封后，原告应当及时采取止损措施，有能力购买其他房产，未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，因此原告主张其损失超过合同约定的217000元，要求被告按照涉案房屋拍卖评估价格赔偿损失，对此不予支持。原告主张被告经纪公司故意隐瞒涉案房产情况，证据不足，对此不予采信，故对原告要求被告经纪公司赔偿原告损失的诉讼请求，对此不予支持。未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，被告经纪公司明知涉案房屋没有房产证仍登记信息、提供居间服务，违反了房地产经纪行业规范，应当将收取的中介费、贷款服务费退还原告。原告支付的仲裁申请费15716元，被告任晓东支付给原告13885元，被告经纪公司支付给原告1831元。原告支付的撤销仲裁申请费400元，由被告任晓东承担。被告任晓东经原审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不利后果自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决如下：一、被告任晓东于本判决生效后十日内退还原告张立侠购房定金150000元，并赔偿原告张立侠违约金217000元、仲裁费13885元、撤销仲裁申请费400元；二、被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司于本判决生效后十日内退还原告张立侠中介费43400元、贷款服务费5000元，并赔偿原告张立侠仲裁费1831元；三、驳回原告张立侠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7773元，减半收取3886.5元，被告任晓东负担3434元，被告保利地产投资顾问有限公司石家庄房地产经纪分公司负担452.5元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审中，双方就《房屋买卖（置换）合同》第三条该如何认定各说不一。被上诉人称，第一，该条款载明甲方须向丙方留存房产证原件（或其他产权凭证），因此依照合同的文义已经很清楚，除了房产证以外，对于没有出证的房屋，买卖合同就是涉案房屋的产权凭证。第二，该合同第一条第二款关于房屋的基本情况已经全部列出，其中产权凭证号是空出来的。显然上诉人是很清楚知道涉案房屋是根本没有出证，只有商品房买卖合同，而且我方已经在涉案房屋签署时已经出示过该合同的原件给上诉人。而且依据房屋买卖置换合同第一条第一款，乙方是确认该房屋他是充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。因此本案上诉人应当是知悉涉案房屋的产权情况，他不可能对购买如此大金额的商品房的产权情况，在毫无知悉的情况下做出购买行为，这也不符合逻辑。 上诉人称，被上诉人所说的买卖合同原件，不同于产权证明、不同于房产证，只是个债权证明并非物权凭证，而且我国法律明确规定，只有买卖合同未取得房屋产权证的房屋，不允许买卖，而且根据中介的相关规定，未取得产权证书的房产不允许中介挂牌出售，所以被上诉人存在重大过错，而且对于其未有产权证明情况，没有充分告知上诉人，隐瞒了房产真实状态，给上诉人对于买卖合同是否进行交易的判断造成很严重后果同时给上诉人造成巨大损失，所以被上诉人应承担赔偿责任。 本院查明认定的其他事实与原审法院查明认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人任晓东及经纪公司签订的《房屋买卖（置换）合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同真实有效。鉴于经纪公司作为居间方，在任晓东未办理涉案房产所有权证的情况下，仍然促成合同的订立，原审法院判由经纪公司全部退还向上诉人收取的相关费用并无不当。上诉人主张经纪公司作为居间人隐瞒房产真实状态应承担相应赔偿责任，本院认为，一方面，案涉房产系因被上诉人任晓东债务问题被查封从而导致无法过户，但未有证据表明经纪公司作为居间方在签订合同之时故意隐瞒此情况；另一方面，上诉人认可其系按照合同约定向经纪公司缴纳的中介费用，并认可经纪公司收款后为其出具了相应收据，但经审查，该合同同时也约定定金15万元由经纪公司代为收取，本院认为，在合同明确约定了定金代收人为经纪公司而非任晓东的情况下，上诉人仍选择直接向任晓东交付该15万元定金，在此情况下上诉人要求经纪公司对该定金返还及之后违约金的承担相应责任理据尚不充分，原审法院对此未予支持并无不当。原审法院其他处理的理由及依据在原审判决已经详细列明，本院不再赘述。综上，上诉人张立侠的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7773元由上诉人张立侠负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇一九年十二月二十三日 书记员 侯轶凡 ——