河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终2707号 上诉人（原审原告）：常丽阳，女，1982年1月24日出生，汉族，住石家庄市长安区。 被上诉人（原审被告）：河北寰宇房地产开发有限公司，住所地：石家庄市西大街甲1号地下商业A区西侧办公区。 法定代表人：张瑛，该公司董事长。 上诉人常丽阳因与被上诉人河北寰宇房地产开发有限公司（以下简称寰宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 常丽阳上诉请求：1、请求贵院撤销石家庄市长安区人民法院作出的（2018）冀0102民初2930号民事判决书第二项，改判被上诉人交付位于石家庄市长安区。2、请求判决被上诉人协助办理上述房产的不动产权属证书。3、请求判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金74222元人民币（以334337元为基数，日利率万分之壹，自2012年10月1日起暂计算至2018年11月1日，最终按实际交房之日计算）。4、请求判决被上诉人支付不能在规定期限内为上诉人办理房地产权属证书的损失1003元人民币（按已付房款334337元为基数，按购房款0.3%计算损失）。5、请求贵院依法判决被上诉人支付2012年5月31日至2018年4月30日的商铺租金共计180541.98元（计算依据：2012年5月31日到2013年4月30日租金23403.59元，2013年5月31日至2014年4月30日租金26746.96元，2014年5月31日至2015年4月30日租金30090.33元，2015年5月31日至2016年4月30日租金33433.7元，2016年5月31日至今的租金66867.4元）。6、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已支付全部购房款，原审法院认定未付清全部购房款错误。上诉人与寰宇公司之间签订合法有效的《寰宇公司职工内部商铺申领单》，根据该合同，上诉人按照寰宇公司要求一次性支付全部购房款314227元，寰宇公司在原审中对上述事实及证据均认可，应当视为双方对合同价款的变更，上诉人缴纳了全部购房款，原审法院未尊重合同双方意愿，认定上诉人未全部履行付款义务属于事实认定不清，依法应当改判。二、被上诉人存在违约情形，未按照合同约定的指定日期交付涉案房屋，依法依约应当承担违约责任。根据双方签订的商品房买卖合同约定，被上诉人应当于2012年9月30日前完成交付，未交付的应当承担自应当交付之日起第二日至交付之日止已交钠房款日万分之一的违约金。同时寰宇公司应当于交付后180日内为上诉人办理房产权属证书，根据合同规定，寰宇公司应当于2013年3月30日前为上诉人办理房产权属证书，原审法院认定双方未明确约定办理房产权属证书时间错误，属于认定事实不清。寰宇公司逾期交房，且未在规定期限内为上诉人办理权属证书实属违约，依法应当按照合同约定承担违约责任。三、寰宇公司应当承担逾期交房给上诉人造成的可得利益损失，原审法院认定可得利益损失无法律与事实依据错误。因上诉人与石家庄浩宇商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》系基于上诉人与寰宇公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期，委托经营产生的租金收益系基于上诉人取得使用涉案房产，寰宇公司未按照约定交付房屋以供上诉人使用，产生了可得利益损失，根据合同法第113条规定，寰宇公司对因其违约造成的损失依法应当承担赔偿责任。原审法院认定无事实依据错误，依法应当改判。四、原审法院认定寰宇公司无人经营，且涉案房屋暂不具备交付条件，对上诉人诉请不予支持无法律依据。上诉人与寰宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，寰宇公司应当按照合同约定履行交房义务，法院的做法纵容了寰宇公司的违约行为。上诉人认为，原审法院审查事实与结论存在逻辑上的错误，寰宇公司是否具备交房条件是执行程序中应当审查的问题，在审判程序中只需判定寰宇公司是否应当履行交房义务，应当何时履行交房义务，原审法院的错误逻辑导致上诉人权利受到侵害，贵院依法应当改判，要求寰宇公司交付房屋，并承担逾期交房的违约金。 寰宇公司未到庭答辩亦未提交书面答辩状。 常丽阳向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的《石家庄市商品房买卖合同》（编号ＮＯ：2011070515302322244）合法有效，双方继续履行合同，被告向原告交付位于石家庄市长安区的房产；2、请求依法判决被告协助原告办理位于长安区的不动产权属证书；3、依法判决被告立即向原告支付逾期交房违约金92544.5元（以334337元为基数，日利率万分之壹，自2012年10月1日起暂计算至2018年4月30日，共计2768天，最终计算至实际交房之日止）；4、请求依法判令被告未在规定期限内让原告取得房地产权属证书的损失1637.12元；5、请求依法判令被告向原告支付2012年5月31日至2018年4月30日的商铺租金共计180541.98元（计算依据：2012年5月31日到2013年4月30日租金23403.59元，2013年5月31日至2014年4月30日租金26746.96元，2014年5月31日至2015年4月30日租金30090.33元，2015年5月31日至2016年4月30日租金33433.7元，2016年5月31日至今的租金66867.4元）；6、本案诉讼费用及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2010年5月27日，原告常丽阳与被告寰宇公司签订《寰宇公司职工内部商铺申领单》，约定在正式发售期前，凭内部员工商铺申领单，可享受的优惠有：申领单位为Ｅ区13号，申领面积13.94平方米，申领单价26888元／平方米，申领总价374819元，折扣率9折后单价23984元／平方米，折后总价334337元，返6%后总房款314277元；申领人在签署本申领单时必须缴纳人民币314277元的内部员工商铺申领费；签署文化广场欢乐城之《商品房买卖合同》后，本申领单自动失效，所交纳申领费自动冲抵总房款。同日，原告常丽阳缴纳申领费314277元。2011年7月5日，原告常丽阳（买受人）与被告寰宇公司（出卖人）签订合同编号为2011070515302322244号《石家庄市商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋坐落为长安区西大街甲1号文化广场地下商业城Ｄ区-0195号商品房，该商品房面积为14平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为22544.98元，总金额315630元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，根据产权登记建筑面积据实核算，多退少补；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房价款，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议；买受人于2011年7月5日一次性付清房款315630元；买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失。同日，被告寰宇公司为原告常丽阳出具《补充说明》载明“买受人常丽阳所购买由我公司所开发下属项目（位于西大街甲1号）文化广场地下商业城二期（文化广场欢乐城）Ｅ区13号商铺和房管局预售商铺登记号Ｄ区-195号商铺系为同一间商铺。该商铺实际付款面积为13.94平方米，对应签约单价为22544.98元，签《石家庄市商品房买卖合同》面积为14平方米，该面积最后以房管局实测为准，多退少补，签约单价不变。特此说明！”。截止目前，原告常丽阳尚未依约付清应付房款315630元（只交付314277元），涉案商品房未交付原告使用。2012年6月13日，原告常丽阳（甲方）与石家庄市浩宇商业管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方经营管理的商铺位于石家庄市商铺，委托经营管理期为本合同签署之日至2016年5月31日止，乙方自2011年5月31日开始应向甲方依约支付固定租金收益。另查明，被告法定代表人张瑛因刑事犯罪，现在安徽省女子监狱服刑，被告单位无人经营管理。以上事实有员工内部申领交款单、收据、《石家庄市商品房买卖合同》、补充说明、委托经营管理合同及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告常丽阳与被告寰宇公司于2011年7月5日签订的编号为2011070515302322244号的《石家庄市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告寰宇公司现无人经营管理，且涉案商品房尚不具备交付条件，故对原告主张被告交付涉案商品房和由被告协助其办理涉案房产的不动产权属证书的诉讼请求，暂不予处理，待原告依约付清应付款项及涉案房屋具备交房和办证条件后，可另行主张。合同约定，原告应于2011年7月5日一次性付清房款315630元，而其只交付房款314277元，原告未按合同的约定足额交纳房款属于违约，故对其主张被告承担逾期交房违约金，不予支持，可待其足额交纳房款后，再行主张。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%赔偿买受人损失，但合同中未对办理房屋产属证书的时间进行明确约定，故对原告主张被告赔偿其未在规定期限内让其取得房地产权属证书的损失，不予支持。原告常丽阳与石家庄市浩宇商业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，合同约定石家庄市浩宇商业管理有限公司向原告支付固定租金收益，原告主张被告支付商铺租金，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条的规定，判决：一、确认原告常丽阳与被告河北寰宇房地产开发有限公司于2011年7月5日签订的编号为2011070515302322244号的《石家庄市商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告常丽阳的其他诉讼请求。案件受理费3911元（原告常丽阳已预交），由原告常丽阳负担3831元，被告河北寰宇房地产开发有限公司负担80元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，因寰宇公司法定代表人张瑛处于服刑期间，亦未委托其他诉讼代理人参加诉讼，本院两次向张瑛邮寄送达上诉状及庭审笔录并要求其发表书面意见，但其在规定期间内未提交书面意见。本院查明事实同原审查明一致。 本院认为，关于逾期交房违约金的问题。2010年5月27日常丽阳与寰宇公司签订《寰宇公司职工内部商铺申领单》约定以314277元的价格购买寰宇公司所开发的案涉商铺并于当日一次付清了约定全款，2011年7月5日常丽阳与寰宇公司就案涉商铺又签订了《石家庄市商品房买卖合同》约定于2011年7月5日一次性付清房款315630元，对于两次房款的差价常丽阳未在合同约定时间内付清，但寰宇公司2011年7月5日出具的《补充说明》载明“该商铺实际付款面积13.94平方米，对应签约单价为22544.98元，签《石家庄商品房买卖合同》面积为14平方米，该面积最后以房管局实测为准，多退少补，签约单价不变。”，其中的实际付款面积13.94平方米、签约单价22544.98元均与《寰宇公司职工内部商铺申领单》中约定的申领面积和折返后价款相同，该补充说明应视为寰宇公司已认可常丽阳付清房款，其法定代表人张瑛原审亦表示对其公司盖章的合同和收据均无异议，故原审以常丽阳未按合同约定足额交纳房款属于违约为由，驳回其要求寰宇公司承担逾期交房违约金的主张不妥。寰宇公司未按合同约定时间交付案涉商铺，应承担逾期交房违约责任，常丽阳原审主张违约金计算至2018年4月30日，依据双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》中逾期交房违约责任的约定，寰宇公司应当支付逾期交房违约金314277元×0.1‰×2038天=64049.65元；关于办理案涉商铺不动产权属证书的问题。因寰宇公司法定代表人张瑛处于服刑期间，该公司暂无人员经营，且案涉商铺不具备交付和办理不动产权属证书的条件，故对于常丽阳主张寰宇公司协助办理案涉商铺不动产权属证书，原审未予处理并无不当；关于未在规定期限内办理不动产权属证书的损失问题。案涉《石家庄市商品房买卖合同》虽对未办理不动产权属证书的违约责任进行了约定，但该案涉商铺并未实际交付，双方亦未明确约定过办理不动产权属证书的具体时间，故常丽阳主张的未在规定期限内办理不动产权属证书损失无依据，本院不予支持；关于案涉商铺的可得利益损失问题。常丽阳主张按照《委托经营管理合同》约定，寰宇公司应赔偿其2012年5月31日至2018年4月30日的商铺租金共计180514.98元。虽然上述商铺租金损失系寰宇公司逾期交房可能引起的可得利益损失，但已经支持了逾期交房违约金再支持可得利益损失不妥，故常丽阳的上述主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，常丽阳的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初2930号民事判决第一项； 二、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初2930号民事判决第二项； 三、河北寰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向常丽阳支付自2012年10月1日起至2018年4月30日的逾期交房违约金64049.65元； 四、驳回常丽阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3911元，二审案件受理费3911元，合计7822元，由常丽阳负担6000元，由河北寰宇房地产开发有限公司负担1822元。 本判决为终审判决。 审判长  刘清振 审判员  李 曼 审判员  李 祥 二〇一九年十二月二十日 书记员  张 煊 ——