广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4282号 原告:秦某，女，苗族，1972年7月25日生，住广西融安县。 委托诉讼代理人：李某，广西诚瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某，广西诚瑞律师事务所实习律师。 被告：桂林市某房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市瓦窑口。 法定代表人：蒋某，总经理。 被告：桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司，住所地：桂林市临桂区。 负责人：蒋某，经理。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：秦某旺，男，1973年8月29日生，汉族，住桂林市七星区，系公司员工。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：罗某，男，1981年11月22日出生，汉族，住桂林市象山区。系公司员工。 原告秦某与被告桂林市某房地产开发有限责任公司（以下简称被告某公司）、桂林市某房地产开发有限责任公司临桂分公司（以下简称被告某临桂分公司）商品房销售合同纠纷一案中，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告秦某的委托诉讼代理人李某、被告某公司与被告某临桂分公司的共同委托诉讼代理人秦某旺、罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦某向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付逾期办理商品房所有权初始登记的违约金59,410元（以购房总价款609,336元为基数，按日万分之一计算，从2015年12月31日暂计至2018年9月1日为975天，要求计算至被告实际向产权登记机关提供资料时止）；二、判令两被告向原告支付未能在法定期限内取得不动产权属登记证书的损失100元（以购房总价款609,336元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息年利率6%计算，暂从2018年11月1日计至2018年11月2日为1天，要求按照被告实际向产权登记机关提供资料的起止时间计算）;三、判令两被告与原告结算代收的涉案房屋费用（包括管道燃气开通费、有线电视入网费、可视对讲门费、办证费），并退回多收取的费用约1,000元（最终金额以双方核算为准）；四、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年10月31日，原告与被告某临桂分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区南侧某商品房，该商品房总价款609,336元。合同约定房屋交付期限为2014年12月31日前被告将经建设工程竣工验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对房屋登记作出约定：出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。如出卖人不能在前款约定期限内办结，在约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。对办理房屋转移登记，约定为共同和买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。附件五合同补充协议第四条第3款约定由被告代收其他费用：管道燃气开通费3,200元、有线电视入网费336元、可视对讲门2,500元、办证费1,500元，并约定代收费按实际发生数额为准，多退少补。合同对房屋面积、基础设施、保修责任等相关事项进行了约定，原告向被告出具书面《委托书》，委托被告到房屋登记机构申请办理房屋登记、缴纳相关费用、领取相应的房屋权属登记证明。合同签订当日，原告支付购房首付款189,336元,剩余购房款420,000元通过银行按揭贷款方式支付。合同签订后,原告支付了契税，2017年11月2日被告向原告收取管道燃气开通费3,200元、有线电视费336元、可视对讲门2,500元、办证费1,500元。原告履行所有的付款义务，该房屋办理了备案登记,被告交房后却没有按照约定向产权登记机构办理产权登记。因此,原告向贵院提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告某公司、某临桂分公司辩称:1、初始登记违约有不可抗力、合理施工期间的原因，因为某变电站施工延期原因造成逾期，应根据政府出具的证明材料予以免责、并减除合理的施工期间；2、转移登记无合同约定，应予以驳回；3、转移登记办证费用可多退少补，其他费用系我公司代收，不存在退还的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2014年2月21日，原告秦某（为买受人）与被告某临桂分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告方在临桂县南侧开发的某商品房，层高2.8米，有3个阳台，该商品房建筑面积共156.24平方米，其中，套内建筑面积129.10平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.14平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米4,719.88元，总价款为609,336元；第六条付款方式及期限约定为其他方式。买受人应于2013年11月2日付清首付款189,336元,余款420,000元通过银行按揭贷款支付；第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家规定将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起360日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（三）双方同意按照下列第1、2种方式办理房屋转移登记：1、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记；2、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。该《商品房买卖合同》还对商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、保修责任、共有权益的约定、争议解决的方式等进行了约定。同日，原告与被告某临桂分公司签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，由出卖方指定专人全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记,填写相关表格及接受登记机构相关询问,代为缴纳相关费用,并代为领取相应的房屋权属登记证明。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五签订后，被告某临桂分公司分别于2014年2月21日、2014年8月18日出具了金额为189,336元、420,000元的销售不动产统一发票两张。2017年11月2日，被告某公司收取原告配套费7,536元,包括天然气3,200元、可视对讲2,500元、产权代办费1,500元、有线电视336元。桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2018年9月20日。2019年9月10日,该涉案商品房办理转移登记,不动产权证号为桂(2019)临桂区不动产权第XXX号。 同时查明，2014年4月15日，被告某公司与案外人桂林某燃气有限公司签订《“某风景”小区管道燃气建设合同》，约定“某风景”小区第一期高层包括2＃、3＃、5-1＃、5＃、6＃、7＃楼及第二期高层1＃楼等每户管道燃气安装费3,200元，分三期付款，被告某公司从2014年10月21日起至2016年5月30日止已向案外人桂林某燃气有限公司支付燃气安装费4,488,000元。2014年4月14日，被告某公司与案外人广西某信息产业股份有限公司签订《桂林某·某大地智能楼宇系统施工合同》、《供货合同》及与案外人桂林某电子科技有限公司签订《桂林某·公园大地弱电管井及桥架施工合同》，约定合同总金额4,040,000元，每户2,540元，被告某公司已向案外人支付了费用3,439,682元。2014年11月6日，被告某公司与案外人广西某网络股份有限公司临桂分公司签订《有线数字电视工程安装协议书》，约定每户主终端入网安装费套餐费300元，合计479,700元，已于2014年11月17日支付。被告某公司支付宗地图制图费500,400元给桂林市临桂区地产公司，每户300元。 另查明，广西电网公司桂林供电局2014年3月31日作出的《供电方案答复通知书》确定某.公园商住小区主供电源为新建110KV某变电站10KV专线一回。2019年8月20日，桂林市临桂新区管理委员会、桂林市临桂区人民政府共同出具《证明材料》一份，内容是“鉴于从某变电站接电的部分楼盘购房业主对供电时间拖延较长，存有疑议，我委特将某变电站受客观因素影响工期的情况予以说明如下：某变电站自开工建设投入运行，历经五年时间，在建设过程中受到了多方面不可预见的客观因素，主要有以下几方面：1、项目选址的调整延迟了工程的启动和推进。2010年7月，临桂新区管委会文件《关于征求110KV某变电站站址用地意见复函》，同意项目站址位于地块；2012年10月，因城市建设需要，为合理有效布置城市规划用地和建设项目，根据临桂新区管委会文件《关于临桂新区110KV某变电站调整规划用地的函》，站址调整至桂林日报传媒中心项目用地南侧沿环西路地块；2015年5月，广西电网有限责任公司文件《关于桂林市110KV某变电站工程初步设计调整的批复》，同意站址调整。因某变电站站址的规划调整，导致项目前期的工作、施工进度受到了一定的影响。2、部分村民对征地拆迁补偿期望值过高，延迟了征地拆迁的工作时限，项目工期受到了较大影响。变电站外线铁塔基础、架空线路走廊、地埋电缆管沟等需征用沿线临桂镇、四塘镇的部分村民集体承包土地。在征迁过程中，因部分村民对征地费、地面附着物补偿、附属工程施工等期望值过高，没有主动配合征迁工作，造成征地工作无法按预期推进。此外，在施工中部分村民以外线塔基距离村道太近影响村民健康、线路跨越家族祖坟、项目施工损坏村道和影响周边养殖等借口，多次阻止施工，导致塔基、外线铁塔架设、地埋电缆管沟等拖延工期约1年时间。3、部分村民以多种理由进行阻工，导致站址建设时有停工现象。某变电站址用地原为某村荒地，在供电部门进场施工时，某村部分村民以地块地界存在纠纷、附属工程施工等问题没有处理清楚为由，多次阻挠工程施工，导致延迟工期约半年时间。4、某变电站出线通道需要通过特勤消防站地块，管委会与消防部门沟通协调处理等事宜延迟了约半年时间。5、2016年至2017年，临桂区气候较为异常，雨水天气过多，影响工程施工导致无法按期完工。以上几点是造成某变电站延迟运行的主要原因”。桂林市临桂区住房和城乡建设局分别于2018年5月29日、2018年1月11日、2018年1月11日、2018年6月4日、2018年6月4日、2018年12月26日、2018年12月26日同意某风景1＃、2＃、3＃、5＃、5-1＃、6＃、7＃楼竣工验收备案。 再查明，被告某公司成立于1995年4月6日，于2016年4月13日在桂林市工商行政管理局登记，类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。被告某临桂分公司成立于2011年8月30日，2016年4月13日在桂林市临桂区工商行政管理局登记，类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股）。 本院认为，原告秦某与被告某临桂分公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。 一、被告是否存在逾期办理初始登记的违约行为以及违约金应当如何计算。根据双方合同约定，出卖人应于2015年12月30日前办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人，二被告未能按照合同约定的时间办理，应当承担相应的违约责任。根据查明事实二被告已经于2018年9月20日履行了办理该商品房所有权初始登记的合同义务，故其应当向原告支付自2015年12月31日至2018年9月19日期间的违约金。二被告主张涉案商品房供电配套的某变电站施工建设延误，导致涉案商品房无法经过电力验收，系政府原因造成违约，其应当免责。该主张其实质为判断某变电站施工建设延误因素是否构成不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”从桂林市临桂新区管理委员会、桂林市临桂区人民政府出具的《证明材料》可以看出，某变电站因征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工等原因拖延工期约一年半时间；与消防部门沟通协调出线通道延迟了约半年时间；2016年至2017年临桂区雨水天气过多，影响变电站工程施工。上述原因中，征地拆迁引起交付障碍及部分村民阻工，因该因素在供电设施建设过程中具有不可预见性，符合不可抗力的情形；与消防部门沟通协调出线通道延迟及天气因素影响施工在供电设施施工时应当可以预见，不属于不可抗力情形。综合以上双方履行合同过程中产生的不可抗力因素，本院扣减因不可抗力造成的违约期一年半，共计548天。根据上述法律规定及涉案《商品房买卖合同》的约定，二被告应当向原告支付自2015年12月31日至2018年9月19日期间、扣减548天的逾期办证违约金27,115.45元，即609,336元×1?×（993天-548天）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。 二、原告要求被告赔偿其未能在法定期限内取得不动产权属登记证书的损失是否有依据以及损失应当如何计算的问题。从双方签订的《商品房买卖合同》及《委托书》的内容看,原告与被告之间就房屋权属证书的办理形成的是一种委托代理关系,被告需在合理期间完成委托事项。本案中,双方在《委托书》中未对逾期完成委托事项的违约责任作出约定,原告也并未提供任何证据证实因被告逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况。鉴于被告已承担初始登记违约责任,且涉案商品房已完成转移登记,应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、同类案件的处理情况等因素，根据公平原则予以衡量,对原告要求被告赔偿逾期办理不动产权登记损失的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告要求与被告结算代收的涉案房屋费用的问题。被告某公司提供了与案外人签订的合同及相关票据，证实其应支付配套费包括管道燃气安装费3,200元(已支付完)、电视入网安装费300元（已支付完）给案外人;对智能化楼宇系统（可视对讲门）费用的认定，虽然被告与案外人尚未结算完毕，但可以根据合同约定的总金额计算出每户的价格为2,540元，且综合被告所出售房屋交房及办证情况来看，被告暂时未与案外人结算剩余货款，符合交易习惯和情理，故智能化楼宇系统每户按2,540元计算较为合理。上述费用按照约定应从原告向被告支付的代收费用中扣除。同时，根据国家发展和改革委员会、财政部于2016年12月6日发布的《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的规定及《委托书》的约定，结合交易习惯，本案被告某临桂分公司办理住宅不动产支出登记费每户80元及分户宗地测量制图费支出每户300元(分户宗地测量制图费属于办理不动产权证的费用)。根据《商品房买卖合同》《委托书》约定由被告代办不动产权证、缴纳相关费用及原告预付了办证费用1,500元的内容可以看出，该办证费用约定是由原告承担，该费用380元也应从代收的费用中扣除。故,被告代收涉案房屋费用7,536元,实际支出6,420元，故被告应退还代收费用1,116元给原告。 另，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告某临桂分公司作为被告某公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告某公司承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂林市某房地产开发有限责任公司支付原告秦某逾期办理商品房所有权初始登记违约金27,115.45元； 二、被告桂林市某房地产开发有限责任公司退还代收费用1,116元给原告秦某； 三、驳回原告秦某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理1,313元，依法减半收取656.5元,由原告秦某负担349.5元，被告桂林市某房地产开发有限责任公司负担307元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1,313元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 陈丽娜 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 徐文耀 书 记 员 石秋玲