上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91939号原告：彭博，男，1966年2月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：彭骋，男，1990年1月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。两原告共同委托诉讼代理人：陈晓卫，上海睿道律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：董明杰，上海睿道律师事务所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元。原告彭博、彭骋与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭博以及两原告共同委托诉讼代理人陈晓卫、董明杰到庭参加了诉讼，被告源涞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭博、彭骋向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月24日解除；2.被告支付原告自2019年6月18日起至9月23日止的欠付租金，按每月16,800元标准计；3.被告支付原告自2019年9月24日起至2019年11月30日止的房屋占有使用费，按每月16,800元标准计；4.被告支付原告按照5个月租金标准计的解除合同违约金84,000元。事实和理由：原、被告于2016年12月13日签订《房屋租赁合同》，约定两原告将位于上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，被告用以转租。约定租金标准每月16,800元。每月1日支付至原告指定的案外人许某某的银行账户。2017年2月21日，原告委托许某某与被告签订补充协议，将租金支付方式改为年付，后于2018年12月13日又签订补充协议，恢复月付租金，租金应于每月15日支付。但自2019年起，被告多次逾期支付房租，自2019年6月18日起的租金至今未付。虽经原告多次催促，被告仍未付款。且自2019年起，被告的工作人员频繁更换，经营状态极不正常。2019年9月6日，被告给原告出具了一份公章、复核U盾遗失的声明，被告的业务人员提醒原告可以直接找租客收房以止损，至此原告认为被告已无法再继续履约。原告于2019年9月23日向被告发出解除合同的通知，该函件于次日送达被告。由于实际居住于系争房屋内的次承租人声称已向被告支付租金至2019年11月底，故原告直至2019年11月30日才自次承租人处收回系争房屋，被告也未出面与原告办理解除合同以后的交接、结算手续。上海源涞实业有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：两原告为系争房屋登记的产权人。2016年12月初，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。甲方于2016年12月3日之前向乙方交付房屋，租赁期限自2017年1月18日起至2022年1月17日止。租金每月16,800元，首次押一付三，以后每月付。付款日期为每月1日。乙方支付租金至甲方指定许某某账户(附银行账号)。保证金为16,800元。合同9.3条违约责任中约定，如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金。逾期超过一个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于10个月的租金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告。2017年2月21日，原告委托案外人许某某与被告签订付款方式变更协议，该协议约定，甲方(原告)将系争房屋出租给了乙方(被告)，现将2017年1月18日至2018年1月17日的房租，付款方式变更为第一年一次性支付，下一周期付款方式再商议。如下一周期不实行一年一付，一个月押金需要重新付给甲方。乙方于2016年12月5日付了一个月押金(16,800元)及三个月房租给甲方，现扣除一个月押金及三个月租金计67,200元，剩余租金部分为134,400元一次性支付于甲方。协议签订后，被告支付了原告租期截止2018年1月17日止的剩余应付租金134,400元。2018年1月，被告支付原告2018年1月18日至12月17日的应付租金184,800元。2018年12月13日，原、被告签订补充协议，约定自2018年12月18日起，租金从年付转为月付，押一付一，租金每月15日支付，押金12月28日支付。协议签订后，被告于2019年1月2日转账支付原告16,800元，附言为押金。此后，截止2019年6月5日，被告又分六次支付原告租金，每次付款16,800元。故被告已支付系争房屋租金至2019年6月17日，另有押金16,800元在原告处。2019年6月18日起的租金，被告未支付。原告催促付款无果，于2019年9月23日向被告发函，通知解除租赁合同，要求办理房屋交还手续及结清款项。该函件于次日送达被告。另查明，原告提供了其与案外人茅某某签订的房屋交接书，内容为关于系争房屋的交接手续，由物业人员在场，时间为2019年11月30日。证明原告于2019年11月30日自次承租人茅某某处收回了系争房屋。审理中，原告表示同意退还被告押金16,800元，在被告的应付款中抵扣。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。原告依约向被告交付了系争房屋，被告在承租期间未按合同约定履行付款义务，违反了租赁合同的约定，原告据此行使解除合同的权利，合法有据，本院予以准许。涉案合同自原告的解除通知送达被告即2019年9月24日解除。合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并结清欠付原告的租金以及解除合同以后至房屋实际返还期间的房屋占有使用费。原告提供证据证明自次承租人处于2019年11月30日收回了系争房屋，而被告未有相反证据证明其早于前述日期返还房屋，故原告要求参照合同约定的租金标准计算房屋使用费至2019年11月30日，本院予以支持。由于被告违约致使涉案合同提前解除，原告依据合同约定诉请被告支付解除合同的违约金，且自行对违约金的计算标准予以了调低，于法不悖，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃了对原告提交证据的质证权利，被告亦未提供相应证据证明其已履行了原告诉请中的合同义务，由此造成的不利后果，由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告彭博、彭骋与被告上海源涞实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月24日解除；二、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭博、彭骋自2019年6月18日起至2019年11月30日止的租金及房屋使用费，按每月16,800元为标准(被告在原告处的押金16,800元在应付款中抵扣)；三、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭博、彭骋解除合同违约金84,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,128元，减半收取计1,564元，由被告上海源涞实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年十二月二十日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决