贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6827号原告孙克江，男，1977年1月4日出生，穿青人，户籍地贵州省贵阳市南明区。原告徐林勇，男，1982年1月25日出生，汉族，户籍地贵州省。原告彭婷，女，1992年1月2日出生，汉族，户籍地贵州省织金县。委托代理人李庆祝，贵州典正律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称曾辉置业公司），处所地贵州省凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码91522620322478322A。法定代表人彭志军，职务：执行董事。委托代理人刘洪江，曾辉置业公司行政经理。代理权限：特别授权。原告孙克江、徐林勇、彭婷诉被告曾辉置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理案件后，被告曾辉置业公司于2019年10月29日提出管辖权异议申请。本院于2019年11月5日裁定驳回曾辉置业公司的管辖权异议申请后，曾辉置业公司提出上诉。贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2019年12月2日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告孙克江、徐林勇及委托代理人李庆祝到庭参加诉讼。被告曾辉置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告孙克江、徐林勇、彭婷诉称：三原告与被告于2018年2月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沪昆铁路客运专线凯里南站站前广场Ｄ区商品房，规划用途为商业用房，房屋总价款405000元。并约定原告于签订合同之日向被告支付首付房款205000元，余款200000以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款及抵押款550元。但是被告迟迟不为原告办理银行按揭贷款手续，原告多次催问，被告均以种种理由不予办理。原告购买涉案商品房的主要目的是投资收益，但由于被告的原因导致原告未能实现对该商品房行使合法占有、使用、收益、处分的权利，致使合同目的无法实现，故诉请人民法院判令：1、解除原告与被告于2018年2月25日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房首付款205000元、抵押手续费550元、团购费20000元，并以225550元为基数，按银行同期贷款利率支付2017年3月29日至2019年9月24日期间的利息27052元。2019年9月25日后的利息按上述方法计算至付清全部款项为止；3、被告赔偿原告团购损失20000元；4、被告承担本案诉讼费。原告孙克江、徐林勇、彭婷提交的证据有：1、商铺认购书、置业计划单、营销海报，拟证明原告孙克江于2017年3月25日付定金2万元，认购被告销售的Ｄ-1-335号商铺，享受96折优惠，折后总价405000元。被告在2018年7月20日至23日的营销活动中宣传购买凯里高铁南站商铺，享受交1万抵2万，交2万抵4万优惠；2、中国银联签购单及交易明细，拟证明户名徐林勇2017年3月25日刷卡消费20000元、2017年3月28日刷卡消费130000元，户名王菊2017年3月28日刷卡消费55000元，户名孙克江2017年3月28日刷卡消费20000元；3、收款收据，拟证明曾辉置业公司2017年3月25日收取孙克江、徐林勇团购款10000元、2018年7月18日收取徐林勇Ｄ-1-335抵押费用550元、2018年7月11日收取孙克江、徐林勇Ｄ-1-335首付款205000元（刷卡205000元）；4、商品房买卖合同及补充协议，拟证明三原告与被告于2017年11月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告共同购买被告开发的位于凯里经济开发区商铺。2018年2月25日签订补充协议；5、抵押登记证，拟证明曾辉置业公司于2015年6月24日将坐落于凯里经济开发区春晖大道在建工程抵押给凯里农商行股份有限公司；6、商品房预售合同登记备案表，拟证明三原告共同购买的涉案标的物未进行备案登记。委托代理人李庆祝的提出的代理意见是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，但被告存在以下违约行为：涉案商品房已经设立抵押，存在限制交易的情况，被告隐瞒涉案商品房存在抵押的情况；原告在合同签订前即交纳了购房首付款，但被告至今未为原告办理按揭贷款手续；合同约定被告应当于2016年12月30日前交房，但双方签订合同的时间是2018年2月25日，说明双方签订商品房买卖合同时，涉案房屋并不具备交付条件；被告至今未为涉案商品房办理商品房买卖合同预售备案登记；合同约定被告于2017年12月30日取得涉案商品房所有权初始登记，并交付给原告，但被告至今没有为原告办理涉案商品房所有权初始登记。综上，原告有权根据合同约定解除合同。2、被告的违约行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，具备法定解除条件。3、本案合同目的无法实现，被告作为违约方，应当在合同解除后支付原告相关费用并赔偿原告的损失。被告曾辉置业公司书面答辩称：首先，三原告提交的银行流水无法体现收入情况，需要重新提供资料证明收入情况，但是三原告一直未提供，故不是被告的原因导致原告不能获得按揭贷款审批。按照“谁主张，谁举证”原则，原告也未提供证据证明其已向被告或银行提交了齐全无误、可以获得银行审批贷款的完整按揭资料，应当承担举证不力的后果。故原告称因为被告原因不能办理按揭手续，要求解除合同并退还购房款、支付利息的主张无事实依据和法律依据。其次，商品房预售合同备案制度只是行政机关管理和监督一手商品房买卖的一种行政管理手段，不创设任何物权权利，不办理备案手续也不影响商品房买卖合同的效力。预告登记只是用于预防开发商一房二买或者私自办理抵押登记，并不是办理预告登记后，买受人不按合同支付购房款构成合同违约，开发商就不可以行使解约权解除合同。双方订立的《商品房买卖合同》第四条中，被告已明确告知原告，在销售房屋之前的2015年6月24日以在建工程抵押的形式，将项目抵押给贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行。除此之外，被告并未在该商品房上设立抵押或存在一房二买的情况。依据房地产在建抵押工程解冻及释放的一般惯例，按揭资料在银行审核通过后，银行会出一份解冻函，被告就依据解冻函到建设局为原告办理商品房买卖合同备案及登记手续，并把抵押物释放出来登记到原告名下。但是，二原告并未提交齐全的资料给银行审核，致使被告无法从银行拿到解冻函，为二原告进行解冻及备案登记。综上，被告不存在《商品房买卖合同》第五条中“隐瞒房屋权利状态”的事实，也没有任何不能办的情形。原告的主张是不客观、不真实的，没有事实依据和法律依据。被告曾辉置业公司提交的证据有：1、2019年高铁南站商业广场部分放款客户名单、部分客户个人受托支付凭证，拟证明涉案项目可以正常办理按揭手续；2、王罡的《商品房买卖合同》及个人受托支付凭证，拟证明客户王罡以按揭方式购买被告销售的凯里高铁南站站前广场商铺已获得银行按揭。原告提交的证据，经审查，1号证据中的营销海报，营销活动发生在2018年7月20日至23日，时间在原告向被告购买商铺之后，与本案没有关联性，不予认证。2号证据的总和大于3号证据的总和，而其他证据不能证明多出的10000元是原告交纳的团购费，对户名徐林勇2017年3月25日刷卡消费的20000元明细单，不予认证。其余证据来源和合法，内容真实，与案件有关联，予以确认。被告提交的证据，与案件没有关联性，可以不纳入本案的证明体系。根据原告提交的证据，结合原告的陈述、被告的答辩意见及代理人的代理意见，本案争议焦点是:1、被告没有为原告办理银行按揭贷款，原因在于被告或是在于原告？2、原告能否以被告没有为其办理银行按揭及备案登记为事由，主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》？围绕上述争议焦点，本院确认的事实如下：原告徐林勇、彭婷是夫妻，原告孙克江是彭婷的舅父。2017年3月25日，三原告在被告曾辉置业公司举行的团购活动中，认购被告营销的凯里高铁南站站前D区负一层335号商铺，并于同日支付被告团购费10000元。2017年3月28日，原告刷卡205000元（其中的55000元来自王菊卡号）至被告账户，被告于2018年7月11日向原告出具收据。2018年7月18日，被告收取原告办理抵押登记手续费550元。2017年11月30日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》,2018年2月25日与被告签订补充协议。《商品房买卖合同》约定：1、原告向被告购买凯里经济开发区站前路1号沪昆铁路客运专线凯里南站站前广场第D区-1层-335号商铺，总价款405000元；2、订立合同之日，买受人首付205000元，余款200000元银行按揭支付。买受人接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内到指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人不履行上述义务的，按本合同第10条处理（逾期付款责任）；3、因买受人原因导致不能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知后10日内支付不足款项，不承担违约责任。逾期，出卖人有权解除合同，并在合同解除后10日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人不能获得贷款或者贷款少于申请数额的，买受人有权解除合同。在合同解除后10日内，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。补充协议约定：买受人选择银行按揭付款方式，若因出卖人原因无法办理的，则出卖人应按房屋总价款1%向买受人支付违约金。合同订立后，原告向被告提交了办理按揭贷款所需的相关材料。后因被告原因，原告购买的D区-1层-335号商铺至今没有获得银行提供的按揭贷款，被告也没有为原告办理商品房预售合同备案登记，原告因此诉至本院，请求人民法院支持其前述诉讼请求。审理期间，原告申请诉讼保全，交纳申请费1883元。本院于2019年11月13日作出裁定，查封被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司位于凯里南站站前广场Ｄ区商品房，价值272601.9元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告徐林勇、孙克江、彭婷与被告曾辉置业公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律、法规禁止性规定，不损害公序良俗，对合同的效力本院予以确认。合同成立后，原告依照约定将首付款足额支付给被告，并将办理按揭贷款所需的材料提交给被告，已全面履行了合同义务，享有合同利益期待权利。因被告原因致使原告不能实现合同期待权利，原告因此主张解除合同，理由正当，本院予以支持。关于原告不能获得按揭贷款是谁的原因造成的问题。本院认为，从双方约定的付款方式及原告向被告交纳办理抵押登记手续费的事实看，办理银行按揭贷款及抵押登记系由被告完成，原告只需提交相关的资料即可。原告至今没有得到银行按揭贷款是不争的事实，但是，被告并没有举证证明原告不能获得贷款，是因为原告没有提交相关资料或者提交的资料不齐全，也没有举证证明已书面通知原告提交而原告拒绝提交或者延迟提交。因此，被告以原告不能获得银行按揭贷款是因为原告的原因造成进行抗辩，不能成立。关于原告能否以被告没有为其办理银行按揭及备案登记为事由，主张解除合同的问题。经审查，原、被告订立的《商品房买卖合同》在付款方式中已明确约定，因出卖人原因导致买受人不能获得贷款或者贷款少于申请数额的，买受人有权解除合同。此约定符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，原告据此主张解除合同，既有事实根据，亦有法律依据。被告以原告的主张没有事实依据和法律依据进行抗辩，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。本案中，原、被告双方在订立的《商品房买卖合同》第八条中已经约定，因出卖人的原因导致买受人不能获得贷款或者获得贷款少于申请数额的，买受人可以选择解除合同。合同解除后10日内，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。补充协议约定，买受人选择银行按揭付款方式，若因出卖人原因无法办理的，则出卖人应按房屋总价款1%向买受人支付违约金。原告据此主张被告退还购房款、抵押登记手续费、团购费，支付同期银行贷款利息，予以支持。经审查，原告的主张中，要求被告赔偿损失20000元，依据的是被告在营销活动中的宣传海报作出的承诺。而该海报的活动时间是在原告向被告购买商铺一年之后，原告不能以此为依据要求被告兑现宣传海报中“交1万抵2万，交2万抵4万”的承诺；2017年3月25日的收款收据记载原告交给被告的团购费是1万元，原告要求被告退还2万元，证据不足，该项诉求本院决定支持1万元。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其应承担的民事责任可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐孙克江、徐林勇、彭婷与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告孙克江、徐林勇、彭婷购房款205000元、抵押登记手续费550元、团购费10000元，并以205000元为基数，按银行同期贷款利率支付2017年3月29日至2019年9月24日期间的利息24614.24元。2019年9月25日后的利息按前述方法计算至退还购房款之日止。三、驳回原告孙克江、徐林勇、彭婷其余诉讼请求。案件受理费减半后收取5288元，原告孙克江、徐林勇、彭婷负担688元，被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担4600元。申请保全费1883元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，在上诉期内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。判决生效后，义务人未按照判决书确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员 曾  令  义二〇一九年十二月十六日书记员 赖迎迎（代）