江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1024民初1400号原告：廖桂红，女，1978年8月4日出生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。被告：罗文，男，1987年1月30日出生，汉族，住崇仁县。被告：宜黄县家乐园房地产经纪有限公司崇仁分公司，住所地：崇仁县万盛街商业街，统一社会信用代码：91361024558459988G。负责人：熊琴琴。诉讼委托代理人：马牡花，女，1979年10月16日生，汉族，崇仁县人，住崇仁县。（系该分公司员工）原告廖桂红与被告罗文、宜黄县家乐园房地产经纪有限公司崇仁分公司（以下简称家乐园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖桂红，被告罗文，被告宜黄县家乐园房地产经纪有限公司崇仁分公司的负责人熊琴琴及其诉讼委托代理人马牡花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖桂红向本院提出诉讼请求：1、要求两被告退回购房定金10000元，另外按合同第五条规定，给付赔偿款20000元，合计人民币30000元；2、两被告互负连带赔偿责任；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2019年9月28日，经被告二介绍原告购买被告一坐落在人民大道尚城云鼎14栋3楼房屋，经两被告协商同意后与原告三方签订购房合同，当时原告付购房定金10000元，签订了家乐园房产房屋买卖合同，有被告二收到定金款的收据单予以证实，被告二收到定金后转给了被告一，数日后，被告一将该房卖给他人，原告知道后，跟两被告协商多次无果，故诉至法院，希望法院判准以上诉求。被告罗文辩称，我从来没有见过原告，也没有与原告谈过任何合同，只是跟被告二的业务员马牡花就房屋买卖事宜谈过，我本来就有卖房的意向，后由于马牡花诱导收了一万元，但这个钱我一直以为是意向金。原告所说的购房合同是在我不知情的情况下签订的，系无效合同，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告家乐园公司辩称，1、房屋买卖是我公司业务员马牡花与罗文洽谈的，当时谈好了价格，但需要交定金，因罗文未提交身份证就未付，后在2019年9月28日下午6点左右，罗文将身份证拍照传过来，然后我公司收了1万元定金并马上转给了罗文，当时签订的购房合同是我（熊琴琴）代罗文与原告签订的，因时间较晚，就忘记发给罗文看，但我跟罗文在微信中用语音告知罗文，要等国庆节后才能办理过户，买方要办理按揭贷款，我在合同中注明了1个月内过户。但在第二天，罗文在微信中告知我这个房屋买卖估计谈不好，他说他妈妈觉得价格低了，而且他妈妈生病也没有心情弄这个事。当时我要求罗文做他妈妈的工作，而且我也做了原告的工作，要原告加了4000元，同时，我公司将罗文的中介费也不收，实际上是将到手价从原来的42万元提高到了43万元，但罗文要求43.6万元，之后，罗文将房屋卖给了别人。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告家乐园公司系一家从事房地产中介服务、其他房地产活动、房地产代理销售的企业。2019年9月28日，被告家乐园公司经与原告廖桂红及被告罗文沟通，介绍原告廖桂红购买被告罗文位于崇仁县巴山镇人民大道尚城云鼎14栋3楼，经沟通，被告家乐园公司收到被告罗文通过微信发送的身份证图片后收取了原告廖桂红支付的购房定金10000元，并及时将该款通过微信转给被告罗文，被告家乐园公司在将该10000元转给被告罗文时特别注明为“购房定金”，被告罗文也收取了该10000元，并向被告家乐园公司负责人微信询问“国庆节回去可以过户吗？”同日，被告家乐园公司负责人熊琴琴在未得到被告罗文明确授权的情况下以被告罗文名义与原告廖桂红签订了《家乐园房产房屋（店面）买卖合同》，该合同的主要内容有“一、经甲、乙双方协定，甲方（罗文）自愿将座落在人民大道尚城云鼎14栋3楼房屋壹套出售给乙方（廖桂红），面积为90.66平方米，车库29.86平方米，甲方以人民币卖给乙方。二、甲、乙双方签订买卖合同时，必须互相审核对方的有效证件，同时卖方应将房屋所有权证原件及土地原件交给中介方。三、房屋总成交价肆拾贰万陆仟元整。四、乙方付给甲方购房定金款壹万元整。五、购房定金由甲方负责保管，如甲方反悔，按定金的多少加一倍赔偿，乙方反悔房屋定金或首付款不退。六、甲乙双方达成协议的同时，甲乙双方需付清中介费。七、此房屋一切过户费用由乙方负责，甲方同时协助乙方办理过户手续。八、首付款壹拾陆万陆仟元整，按揭贰拾陆万元整。甲乙双方必须在一个月内配合过户……”，该合同中有熊琴琴代被告罗文签名、原告廖桂红签名并捺印、被告家乐园公司盖章及公司负责人熊琴琴签名。但在该合同签订后的第三天，被告罗文以其母亲不同意为由告知被告家乐园公司其不向原告出售房屋，此后，三方经多次协商，均未能达成一致意见，故原告向本院提起诉讼。本院认为，被告家乐园公司虽然是经过与原告廖桂红及被告罗文沟通后以被告罗文名义与原告廖桂红签订《家乐园房产房屋（店面）买卖合同》，但被告家乐园公司以被告罗文名义与原告签订《家乐园房产房屋（店面）买卖合同》的行为并未得到被告罗文的授权，也未得到被告罗文的事后追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”，故《家乐园房产房屋（店面）买卖合同》对被告罗文不发生效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”，本案中，原告廖桂红根据合同约定能获得的利益为定金的一倍即10000元。被告家乐园公司在未取得被告罗文明确授权的情况下以被告罗文名义与原告廖桂红签订《家乐园房产房屋（店面）买卖合同》，被告罗文对被告家乐园公司代为签订合同的行为也未予以追认，故被告家乐园公司对原告的利益损失应承担一定的责任。被告罗文在被告家乐园公司告知原告购买其房屋情况后，在未明确确定向原告出售房屋的情况下向被告家乐园公司发送身份证并收取被告家乐园公司通过微信向其转账且明确注明系购房定金的10000元，导致被告家乐园公司对其出售房屋的意愿作出错误的判断，故被告罗文对原告的利益损失也应承担相应的责任。综合两被告在本案中的责任，本院认定被告罗文与被告家乐园公司各承担50%，即被告罗文与被告家乐园公司各赔偿原告损失5000元。另外，由于被告罗文并未向原告出售房屋，故对被告罗文收取原告通过被告家乐园公司支付的购房定金10000元也应予返还。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告罗文返还原告廖桂红购房定金10000元，并赔偿原告廖桂红损失5000元，合计人民币15000元，限期在本判决生效之日起5日内付清。二、被告宜黄县家乐园房地产经纪有限公司崇仁分公司赔偿原告廖桂红损失计人民币5000元，限期在本判决生效之日起5日内付清。三、驳回原告廖桂红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币550元，减半收取即275元，由原告廖桂红承担92元，被告罗文承担137.5元，被告宜黄县家乐园房地产经纪有限公司崇仁分公司承担45.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费（上诉费交户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州市抚河支行，账号14×××29）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。如本判决生效后义务人未履行义务，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行。审判员  朱开平二〇一九年十二月三日书记员  高 超