河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0781民初1820号原告：新乡市绿都置业有限公司，住所地，新乡市中原路塞纳春天小区会所。法定代表人：薛荣欣，任执行董事。委托诉讼代理人：冯帅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊(实习)，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：侯维佳，女，汉族，1990年12月25日出生，住卫辉市道西街北门楼5号。原告新乡市绿都置业有限公司（以下简称绿都公司）与被告侯维佳买卖合同纠纷一案，原告诉至本院，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告绿都公司的委托代理人冯帅、林磊、被告侯维佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年4月21日签订的编号为2014-0200784的《商品房买卖合同》；2、判令被告配合原告办理注销编号为2014--0200784的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续;3、判令被告向原告返还扣划的贷款本息(暂计)162050元；4、判令被告向原告支付律师费损失4000元；5、判令被告向原告支付补偿金(暂计)5387373元(以18000元为基数自2015年12月8日、以12000为基数自2016年3月29日、以12000为基数自2016年6月24日，以8000元为基数自2016年8月26日、以16000元为基数自2016年12月26日、以12000元为基数自2017年3月29日、以12000元为基数自2017年6月27日、以12000元为基数自2017年9月25日、以7750元为基数自2017年12月20日、以12100元为基数自2018年3月20日、以12200元为基数自2018年6月15日、以16000元为基数自2018年9月21日、以12000为基数自2019年3月7日，按日万分之五标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2019年4月11日，详见补偿金计算明细表);6、判今被告向原告支付违约金36900元；以上数项共(暂计)256823.73元；7、本案诉讼费用由被告承担。后庭审中变更第三项诉讼请求为因起诉至开庭期间，银行又扣除保证金两次，故目前被告拖欠原告被划扣的保证金由原来的162050元变更为186250元。事实与理由：2014年4月21日，原、被告签订编号为2014-0200784的《商品房买卖合同》及附件，约定:被告向原告购买位于新乡市××街与××路交叉口绿都·温莎城堡1号楼3单元3-5层3305号房屋，建筑面积216.77㎡，总房款1230000元。首付370000元，余款860000元以商业贷款方式支付。附件四《合同补充协议》第二条“关于按揭贷款付款的补充约定”的第2.4项约定:如果甲方(原告)为乙方(被告)提供阶段性按揭贷款担保(即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保)，则:2.4.1乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及甲方因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金；2.4.2乙方未按上述2.4.1项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。2.4.3如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应按照本条欠款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自甲方代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议约定承担违约责任。第9.1条约定:因乙方原因导致本合同解除的，双方同意按以下方式处理:(9.1.1)乙方应向甲方支付购房款总额3%的违约赔偿金。甲方因签署本合同而承担的全部税、费(包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等)、销售佣金以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还买受人购房款(无息)前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。(9.1、2)如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合出卖人办理相关撤销手续。(9.1.4)合同解除后，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修(甲方无需补偿装修费)外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担(包括但不限于他项权证、租赁等)，将该房屋交还给甲方。2015年5月6日，被告侯维佳(借款人、抵押人)与中国建设银行股份有限公司新乡分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，实际向银行贷款730000元。上述合同签订之后，因被告原因未按期履行贷款还款义务，导致建设银行新乡分行从原告保证金银行账户中共计扣划162050元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，原告有权依据合同约定和法律规定解除合同，并要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告侯维佳辩称：我不同意配合解除合同。对划扣的保证金我没有意见，县法院拍卖房子后所得款会偿还给原告。律师费我不同意承担。补偿金和违约金我之前不知道，我是收到法院传票后才知道有这两项的，所以我不同意偿还补偿金和违约金。原告围绕诉讼请求提供证据材料：1、商品房买卖合同原件一份，证明2014年4月21日，原被告签订了买卖合同，该商品房买卖合同合法有效，已经经过房管局备案，对原被告双方具有拘束力，现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致贷款银行划扣原告保证金，被告的行为已经构成根本违约，应当依据商品房买卖合同的依据配合原告解除商品房买卖合同偿还保证金，支付补偿金、违约金，并承担律师费、诉讼费；2、借款合同复印件一份，最高额保证合同复印件一份，证明目的是侯维佳因购买原告房屋向中国建设银行股份有限公司新乡分行贷款73万元，原告为其承担阶段性连带保证责任；3、扣款凭证原件十五份，证明因被告为依约偿还银行贷款，导致贷款银行划扣原告保证金暂计186250元；4、偿还保证金通知函及EMS快递单各一份，因被告拖欠原告保证金未偿还，原告依约向其发出通知函，要求其偿还拖欠的保证金；5、逾期偿还保证金解除合同通知函及其EMS快递单各一份，证明由于被告未依约偿还原告保证金，原告依法行使合同解除权，解除了与其签订的商品房买卖合同；6、上海锦天城（郑州）律师事务所常年法律顾问聘任合同一份，律师费发票一份，证明本案律师费4000元应由被告承担。被告侯维佳提供证据材料：实现债权申请书（编号2019-03-16-007）复印件一份，证明银行已经向新乡县人民法院申请优先受偿权，金额为893469.76元，该款里面包含房贷本息687219.76元以及绿都置业的保证金206250元，所以原告不应当再起诉我。本院经审理依据有效证据认定事实如下：2014年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0200784）合同约定被告购买原告公司位于新乡市××街绿都温莎城堡1号楼3单元3-5层3305号房，其中首付款37万元，按揭贷款86万元。2015年5月6日，被告与中国建设银行股份有限公司新乡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：201501479），向建设银行新乡分行贷款，用于支付购房剩余款，并用上述房产进行抵押。2014年12月8日，原告与建设银行新乡分行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定本最高额保证所担保的债权是指自2014年12月8日至2020年12月8日期间因乙方（即建行）向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、利息、违约金等，因被告未按照约定履行归还建行贷款义务，原告称建行扣划其保证金186250元。现请求判令解除原、被告所签《商品房买卖合同》；判令被告配合原告办理注销相关手续；判令被告向其支付被扣划贷款本息、补偿金等损失。另经查，案涉房产已被新乡县人民法院查封，建行已向新乡县人民法院申请抵押物优先受偿权。本院认为，关于原、被告签订《商品房买卖合同》是否应予解除问题，被告已向原告支付首付款，并就剩余房款通过向银行贷款支付原告，被告已履行合同约定付款义务，原告已履行房产交付、备案合同、所有权预告登记等义务，原被告双方已履行合同主要义务，为维护交易的稳定性，原告请求解除合同的诉求不予支持。另，原告主张被告支付被扣贷款本息、补偿金等，因案外人建行就被告欠付贷款本息等已向其它人民法院主张优先受偿权，故本案中不宜处理。综上，依据《中华人民共和国民事合同法》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告新乡市绿都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费5252元，由原告承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  文万洲审 判 员  杨成勇人民陪审员  崔慧珍二〇一九年十二月三十日书 记 员  申汇佳