河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀05民终3885号上诉人（原审被告）：邢台市宏德房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区拥军街39号。法定代表人：孟德印，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：程海春，河北兴天律师事务所律师。委托诉讼代理人：马睿哲，河北兴天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李洪男，女，1961年12月15日出生，汉族，现住邢台市桥东区。委托诉讼代理人：李克非，河北晓阳合众律师事务所律师。上诉人邢台市宏德房地产开发有限公司因与被上诉人李洪男房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邢台市宏德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人程海春、被上诉人李洪男的委托诉讼代理人李克非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢台市宏德房地产开发有限公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人主张的已付房款一倍赔偿金（139万元）的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定上诉人“故意隐瞒没有取得了商品房预售证的事实”错误，依据不足。一、被上诉人知晓涉案房屋没有取得商品房预售证。1、上诉人与被上诉人签订《购房合同》前，双方历经多次洽谈，上诉人已将涉案房屋项目的基本情况全部告知被上诉人，根本不存在故意隐瞒，况且被上诉人也已经多次到售楼部进行过咨询，已知晓所售房屋未取得预售许可证的情况。2、从双方签订的《购房合同》本身也能说明被上诉人知晓所购房屋证件不全，所签合同属于“草协议”。（1）形式上，《购房合同》不属于正规的《商品房买卖合同》（预售）文本。（2）内容上，《购房合同》第四条第一款明确写明：“采暖、电力等部门性费用由乙方缴纳，在签订《商品房买卖合同》时一次性交给甲方”，说明双方签订的只是草合同，上诉人未有故意隐瞒未取得商品房预售许可这一事实。（3）交易习惯上，被上诉人不是首次买房，清楚商品房交易规则，特别是“商品房预售许可证制度”。此外，《购房合同》约定“该房屋属性是大产权”，并不等于所售房屋已经取得预售证，只是说明该房屋最终颁证是大产权；约定交房时间与有无预售许可证没有必然联系，也不是推定有预售证的依据。二、被上诉人在审慎“预售证”问题上，存在明显过错。被上诉人明知所购房屋没有预售证，仍然与上诉人签订《购房合同》，其本身已经知道可能发生的法律风险结果。有没有预售证是购房者应有的谨慎注意义务，被上诉人完全可以从邢台市住房和城乡建设局官方网站和其他房产信息网站查询到所购房屋预售证办理情况。三、一审判决在错误认定上诉人“故意隐瞒没有取得商品房预售证的事实”的基础上，违背立法本意，枉判赔偿金。综上所述，请求依法公正裁决。李洪男辩称：一审认定事实清楚，判决正确，建议维持原判决。上诉人的上诉理由不能成立。原审原告李洪男向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方于2014年10月13日签订的《珺璟国际购房合同》无效，判令被告向原告返还购房款139万元及利息，并向原告支付相当于已付购房款一倍的赔偿金139万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2014年10月13日，原告李洪男与被告邢台市宏德房地产开发有限公司签订《珺璟国际购房合同》一份，约定原告购买珺璟国际南数第五柱距（柱距7.5米）一二层4号房屋（房屋编号4-2），房屋建筑面积暂计142平方米；原告于签订合同十五日内一次性交清房款人民币139万元；被告承诺在2016年9月30日前交付房屋；另约定被告逾期交房超90个工作日，原告有权解除合同等相关的权利义务。合同签订后，原告向被告一次性支付了购房款139万元，被告向原告出具了收款收据。截止至法庭辩论终结前，被告未能向原告交付房屋，被告开发的案涉房产亦未取得政府房地产管理部门颁发的商品房预售许可证等各种证照，导致原告诉至本院。原审法院认为，民事案件当事人在从事民事活动中应当遵循诚实信用的原则。原、被告于2014年10月13日签订的《珺璟国际购房合同》具备了商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照合同的约定收受全部购房款，该购房合同应当认定为商品房买卖合同。我国商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售时，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记并取得商品房预售许可证；未取得商品房预售许可证的，开发经营企业不得进行商品房预售。截止至法庭辩论终结前，被告邢台市宏德房地产开发有限公司就案涉房产仍未取得商品房预售许可证，因此原、被告签订的购房合同应当认定无效。购房合同即已无效，被告邢台市宏德房地产开发有限公司应当向原告返还其已经收受的购房款139万元并自2016年10月1日起至购房款付清之日止按中国人民银行同期存款利率支付利息。另原告要求被告向其赔偿已付购房款一倍的赔偿金139万元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；．．．．．．”的规定，原、被告于2014年10月13日签订的《珺璟国际购房合同》约定原告所购房屋属性为大产权且明确交房时间为2016年9月30日，因此原告足以相信双方在签订购房合同时或房屋交付之前被告已取得商品预售许可证，被告直至法庭辩论终结前仍未取得商品房预售证的行为已构成故意隐瞒没有取得商品房预售证的事实，故原告要求被告向其赔偿已付购房款一倍的赔偿金139万元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告邢台市宏德房地产开发有限公司辩称珺璟国际项目是由被告和案外人申何林、贾玉兰合伙投资进行建设并提交了共同投资协议书，但该共同投资协议书系被告邢台市宏德房地产开发有限公司与其他合伙人的内部约束性文件，不足以对抗协议书之外的善意第三人，根据合同相对性原则，被告邢台市宏德房地产开发有限公司对外与原告签订购房合同并收取原告交纳的购房款，因此被告应作为合同相对方对原告因《珺璟国际购房合同》产生的各项损失承担义务。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，原审判决：一、被告邢台市宏德房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告李洪男返还购房款139万元并自2016年10月1日起至购房款付清之日止按中国人民银行同期存款利率支付利息。二、被告邢台市宏德房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告李洪男支付已付购房款一倍的赔偿金139万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17310元，减半收取计8655元，由被告邢台市宏德房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审已查明事实予以确认。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人与被上诉人就诉争的商品房签订了《珺璟国际购房合同》，该协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已按照约定收受了相应的购房款，因此一审将双方签订的合同认定为商品房买卖合同，并无不当；上诉人在没有取得预售许可证明的情况下，与被上诉人签订商品房预售合同，故双方签订的合同属于无效合同，上诉人应当返还被上诉人支付的购房款139万元并自2016年10月1日起至购房款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；上诉人作为房地产开发企业明知商品房销售中的商品房预售制度，却在未办理商品房预售证明的情况下，未告知被上诉人该事实，而与被上诉人签订商品房买卖合同，一审据此认定上诉人的行为构成故意隐瞒没有取得商品房预售证的事实应对被上诉人承担赔偿责任，并无不当；但被上诉人在签订合同过程中，未尽到谨慎的注意义务，对于该合同被确认无效也存在过错，故一审对于被上诉人要求上诉人支付相当于已付购房款一倍的赔偿金的主张全部支持，存在不妥。考虑到双方过错程度，以及被上诉人受到的实际损害，本院酌定由上诉人向被上诉人加付其自2016年10月1日起至返还139万元购房款付清之日止期间利息的50%，利率标准为中国人民银行同期贷款利率。综上所述，上诉人邢台市宏德房地产开发有限公司应当返还已收取被上诉人的购房款139万元，并自2016年10月1日起至购房款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍向被上诉人支付相应的利息；上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初1722号民事判决；二、李洪男与邢台市宏德房地产开发有限公司于2014年10月13日签订的《珺璟国际购房合同》无效；三、邢台市宏德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李洪男返还购房款139万元并自2016年10月1日起至购房款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付利息；四、驳回李洪男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17310元，减半收取8655元，二审案件受理费17310元，均由邢台市宏德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨月花审判员  王华青审判员  武丽萍二〇一九年十二月十七日书记员  刘 静