广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3100号 原告：桂林中房物业服务有限责任公司，住所桂林市西山路9号，统一社会信用代码91450302198892218W。 法定代表人：汤进春，该公司经理。 委托代理人：何忠学，该公司员工。 委托代理人：赵立林，广西九宇律师事务所律师。 被告：张淑莲，女，1959年10月31日出生，汉族，住桂林市七星区。 原告桂林中房物业服务有限责任公司（以下简称中房物业公司）与被告张淑莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托代理人何忠学、赵立林到庭参加诉讼，被告张淑莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，依法判决：1、被告向原告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费等费用5292元（其中物业服务费4492元、公摊照明费800元）；2、被告支付违约金1587元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是绿海星城的物业服务管理公司，并与绿海星城业主委员会签订了绿海星城小区物业服务管理委托合同，并按合同兢兢业业提供了服务，但被告作为绿海星城的业主，却拒绝支付物业服务费。原告为维护自己的合法权益，依据《物权法》的相关规定及《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费，另依据双方签订的《物业管理服务委托合同》关于违约金的条款，现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告张淑莲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合法律规定，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理确认如下法律事实：被告张淑莲是桂林市七星区辅星路16号绿海星城2栋2-1-2号房的业主，该房屋为楼梯住宅，建筑面积为143.97平方米。2014年12月31日，桂林市绿海星城小区业主委员会（作为委托方、甲方）与原告（作为受托方、乙方）签订《物业服务委托合同》约定：“甲方将桂林市七星区辅星路16号绿海星城小区委托给乙方统一实行物业管理。物业类型：多层、电梯住宅。小区共12栋楼。乙方提供物业管理服务的受益人为甲方委托管理区域的全体业主和物业使用人，甲方委托管理区域内的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限为叁年，自2015年1月1日起至2016年12月31日24时止。试用期陆个月，自2015年1月1日起至2015年6月30日24时止。物业管理服务费用:1、物业的服务费用按以下规定收取（按建筑面积计）：（1）、多层住宅按0.65元/月/平方米；（2）电梯住宅按1元/月/平方米（含特种设备电梯14部的维保费、年检费、质检费），其中，电梯住宅为0.65元/月/平方米收取物业服务费，0.35元/月/平方米代收电梯维保费、年检费、质检费。（3）多层住宅、电梯住宅向业主（物业使用人）预收200元/户/年的公摊水电周转费：①、公用部位：二次加压供水按实际电表发生数，向4层以上（含4层）业主（物业使用人）收取公摊电费；②公用部位：公共室外照明路灯电费、公共门岗道闸及监控系统电费、公共单元楼层照明路灯费、公共绿化养护水费、保洁服务用水等，按实际用水用电发生数，向业主（物业使用人）收取公摊电费。2、闲置房屋：按建筑面积的80%向业主收取物业服务费（月用水2吨或月用电2度以上视为已入住，凭水电部门的相关票据为准）。5、生活垃圾清运费按环卫部门的价格为业主代收代缴。11、对小区临时车位（不含保管）：（1）对小区小汽车3小时内停车不收费，3小时以上按5元/次收取，停车过夜按10元/次收取；（2）对小区中型客车3小时内停车不收费，3小时以上按10元/次收取，停车过夜按20元/次收取.12、对小区固定车位（不含保管）（1）对小区公共架空层对面车库的小汽车，提供服务按10元/月/辆（含卫生费），向车主收取；（2）对小区公共架空层场地的小汽车，提供服务按10元/月/辆（含卫生费），向车主收取；（3）对小区公共区域露天占道停车的小汽车，提供车位按100元/月/辆（含卫生费），由物业公司代业委会向车主收取，所收取车位使用费总额的50%用于弥补物业服务费的不足，50%归还业主委员会。13、业主（物业使用人）必须在物业服务委托合同约定的时间内交纳物业服务费、公摊水电费，逾期未交纳的按欠缴的金额每天加收3‰的违约金。14、物业服务费、公摊水电费在物业合同签订之日起开始计算，从物业公司进驻小区管理和服务的第二个月上旬6日起，向业主（物业使用人）收取全年费用。其他费用：向业主（物业使用人）预收200元/户/年的公摊水电周转费用，用于公共二次加压供水电费、公共室外照明路灯电费……费用支出情况由物业服务处每半年向业主（物业使用人）公布一次，如果公摊周转费用不足支付共用水电费，再由物业服务处向业主（物业使用人）收取。”合同到期后，双方于2016年8月10日另行签订《物业管理服务委托合同》，除委托管理期限为叁年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，及无试用期之外，其余内容与前述合同一致。上述协议签订后，被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告拖欠物业服务费的具体金额；二、原告主张的违约金应否支持。关于争议焦点一，原告与桂林市绿海星城小区业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告张淑莲为绿海星城小区的业主，该合同对其亦具有法律约束力。原告依约履行了物业服务，被告张淑莲应按合同的约定按期足额支付物业服务费。根据双方合同约定，被告的房屋为楼梯住宅，建筑面积为143.97平方米，2015年1月1日至2018年12月31日每月的物业服务费为94元（143.97平方米×0.65元/平方米/月），2015年-2018年的物业服务费为4512元（94元/月×48个月），原告主张被告支付4492元物业服务费未超过上述金额，故本院对原告的此项诉讼请求，予以支持。关于原告主张的公摊水电周转费，因合同约定该费用是预收，之后按实际产生的金额收取。原告主张的时间是2015年至2018年，该期间的公摊水电费已经实际产生，原告应按实际金额主张，原告仍按预收金额主张，于法无据，故本院对原告的此项诉讼请求，不予支持。原告可按实际金额另行提起诉讼。 关于争议焦点二，被告未按约定支付原告物业管理服务费构成违约，故本院对原告要求被告支付违约金的观点，予以采纳。《物业服务委托合同》中约定的违约金标准过高，原告要求按尚欠物业服务费的30%支付违约金，于法有据，即被告应支付原告违约金1348元【（4492元×30%】。故本院对原告要求被告支付违约金合理部分的诉讼请求，予以支持；不合理部分的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张淑莲支付原告桂林中房物业服务有限责任公司2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4492元及违约金1348元； 二、驳回原告桂林中房物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费50元（原告已预付本院），公告费350元、邮寄费21元，由原告负担7元，被告负担414元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周素琴 人民陪审员  刘 利 人民陪审员  周翠花 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  周 阳 代书 记员  甄翊含