贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12565号 原告：唐娅，女，汉族，1962年7月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。 委托诉讼代理人：吴敏（一般代理），贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201911084502。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静（特别授权代理），北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。 原告唐娅与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张競，被告委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐娅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理并交付招商花园城第(B8)幢11层3号商品房【房号：（B8）11-3】转移登记的有关文书及产权证；2、判令被告以430,606元购房款为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.5倍计付原告自2018年3月21日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂算至2019年9月25日为47,214.15元）；2、诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的招商花园城第(B8)幢11层3号商品房【房号：（B8）11-3】商品房，总价款为430,606元。原告依约履行了付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，被告应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。2017年12月21日，被告交付房屋给原告使用。但至今，被告从未向原告交付任何办理房屋权属登记的有关文书，也未通知原告可以向有关部门申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，还损害了原告的合法权益，应承担相应违约责任。为此，原告提起诉讼，望支持原告诉讼请求。 被告招商商置公司辩称：1、原告为B区业主，该房于2018年1月1日实际交付使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的承担违约责任之规定，应从2018年4月1日开始计算违约时间，但被告已于2018年11月9日履行告知义务，即在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年11月9日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了案涉房屋符合办理转移登记的事实。依据《商品房买卖合同》第二十二条，违约时间在180个工作日以内，违约金以已付购房款万分之一计付。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的请求。另，招商局地产（贵州毕节）有限公司的债权债务已由招商商置公司承接。 本院经审理查明：2016年3月16日，原告作为买受人，招商局地产（贵州毕节）有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市城市南部新区招商花园城第（B8）幢11层3号房，房号为：（B8）11-3；该商品房总价款为430,606元；转移登记：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》附件十二补充协议约定：“第四条关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告向招商局地产（贵州毕节）有限公司支付了涉案房屋购房款430,606元。2017年12月21日，招商局地产（贵州毕节）有限公司收取了原告产权登记费80元。被告于2017年12月21日向原告交房。2018年10月31日，招商局地产（贵州毕节）有限公司取得涉案房屋所属的毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城·珑园B8幢的《不动产权证书》（初始登记）。2018年11月9日，被告向原告邮寄办理产权证的告知函。2019年1月14日，原告向招商局地产（贵州毕节）有限公司出具委托书，委托其办理涉案房屋不动产权证，并签署了不动产登记申请书。原告认为，被告未在法律规定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的行为构成违约，故以前述诉请诉至本院。 另查明，招商局地产(贵州毕节)有限公司已被本案被告招商商置公司合并吸收，招商局地产(贵州毕节)有限公司的债权债务由被告承继。招商局地产(贵州毕节)有限公司已于2019年4月15日注销登记。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原告与招商局地产(贵州毕节)有限公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，招商局地产(贵州毕节)有限公司已向原告交房，但还负有协助办理商品房转移登记的义务。虽双方签订的《商品房买卖合同》约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但《补充协议》约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”，而招商局地产(贵州毕节)有限公司收取原告交付的产权登记费并出具收据的行为，表明双方已达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，具备办理转移登记的条件，同时，被告已承接了招商局地产(贵州毕节)有限公司的债权债务，故原告主张被告为其办理并交付涉案房屋不动产权证书的诉请，本院予以支持。但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。 对于原告诉请的违约金，《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，招商局地产(贵州毕节)有限公司应于交房之日起90日内具备办理转移登记的条件并通知原告。对于交房时间，被告认为是合同约定的2017年12月31日交房，但未提供证据证实。而原告提交的2017年12月21日交付涉案房屋物业费的收据可以表明原告至迟于2017年12月21日已收房。则招商局地产(贵州毕节)有限公司应于2017年12月21日起90日（2018年3月21日）内具备办理转移登记的条件并通知原告，以便原告能办理房屋权属证书。但招商局地产(贵州毕节)有限公司于2018年10月31日才取得涉案房屋所属的楼幢的《不动产权证书》（初始登记），具备办理转移登记的条件。此时，已超过法律规定的期限，构成违约，应承担违约责任，违约金从法律规定的2018年3月21日之次日，即2018年3月22日起计算。对于违约金的截止时间，被告提供的证据不足以证明招商局地产(贵州毕节)有限公司具备办理涉案房屋转移登记条件时已告知了原告，但被告提交的2018年11月9日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告通过邮寄办理产权证的告知函的形式，向原告披露了涉案房屋符合办理转移登记的条件的事实，即被告于2018年11月9日履行了通知义务，故违约金计算至2018年11月9日止。同时,招商局地产(贵州毕节)有限公司已被本案被告合并吸收，债权债务由被告承接，故原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》中对违约金的计算标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉讼的违约金，以已付购房款430,606元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告唐娅交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告唐娅申请办理涉案商品房的不动产权证书并交付原告； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐娅支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款430,606元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率的1.3倍，从2018年3月22日起计算至2018年11月9日止）； 三、驳回原告唐娅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费490元（已减半收取），由原告唐娅负担390元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十二月五日 书记员  张婵婵