山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初2445号 原告：中国建设银行股份有限公司高密支行。 委托诉讼代理人：王峰。 被告：王炳全。 被告：王建淑。 委托诉讼代理人：赵静。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司（原山东龙楷投资担保有限公司）。 被告：山东凯宇置业有限公司。 委托诉讼代理人：冯子伦。 原告中国建设银行股份有限公司高密支行（以下简称建设银行）与被告王炳全、王建淑、山东龙楷融资性担保有限公司（下称龙楷公司）、山东凯宇置业有限公司（下称凯宇公司）金融借款担保合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王峰、被告王建淑委托诉讼代理人赵静、凯宇公司委托诉讼代理人冯子伦到庭参加诉讼。被告王炳全经本院公告送达开庭传票、龙楷公司经本院送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告王炳全、王建淑偿还贷款本金余额128969.42元及拖欠利息、罚息（截止2019年3月21日，最终还款数额按双方合同约定计算至被告实际还款日）；2、判令被告龙楷公司、凯宇公司对上述贷款承担连带担保责任；3、确认原告对以潍高房醴泉他字第2.2-05032号抵押给原告的房屋（座落：高密市醴泉街道新贵领地16-1-501室）享有优先受偿权；4、本案实现债权一切费用及诉讼费等全部由被告承担。 事实和理由：2008年12月8日，被告王炳全、王建淑与原告签订《个人住房借款合同》，由龙楷限公司担保、由凯宇公司提供阶段性担保，自愿共同承担连带还款责任。向原告借款人民币210000元，用于购买个人住房，期限20年，时间自2008年12月8日至2028年12月8日止，约定利率为基准利率水平下调30%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%，还款方式等额本息，按月偿还贷款。2008年12月8日办理期房抵押登记。2008年12月8日贷款发放后，借款人于2009年9月开始出现逾期违约还款现象，截止至2019年3月21日，贷款本金余额128969.42元及拖欠利息、罚息未还（最终还款数额按双方合同约定计算至被告实际还款日）。按照合同约定，如果借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。借款逾期后，原告多次催收，被告均以各种理由拒还。 被告王建淑辩称，同意替王炳全还钱。 被告凯宇公司辩称，我们已就被告王炳全所购凯宇新贵领地16-1-501室的房屋办理了房产证（所有权证号：鲁潍房权证高密市字第××号），并已办理了相应的抵押登记手续。根据合同约定，其作为阶段性担保人的担保责任已经免除，不应再对被告王炳全、王建淑在原告处的借款承担担保责任。 被告王炳全未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 被告龙楷公司未到庭参加诉讼，书面答辩称，因被告王炳全以自己名下凯宇新贵领地16-1-501房产一套为其债务做了抵押，根据担保法第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，原告应先就被告王炳全名下的抵押房产实现债权，不足部分龙楷公司承担担保责任。 原告围绕其诉讼请求，依法提交如下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同一份；2、个人贷款支付凭证；3、他项权证；4、中国建设银行个人贷款对账单；5、担保承诺函；6、个人住房借款最高额保证合同。被告凯宇公司提供：不动产查询结果证明。对原告提交的证据，被告王建淑无异议。被告凯宇公司对证据1－3无异议。对证据4认为是原告自己打印的，没有借款人王炳全的签字确认，具体欠款数额由法院审核。对证据5真实性没有异议，但是该函是邀请原告对被告凯宇公司开发的新贵领地的个人住宅提供按揭贷款的，属于邀约邀请，原告与凯宇公司之间的担保权利义务具体以之后签订的最高额保证合同为准。对证据6真实性、证明性均无异议，就本案王炳全的个人贷款凯宇公司的阶段性担保责任已经免除。阶段性责任就是业主办理了抵押登记止。对被告凯宇公司提交的证据，被告王建淑无异议。原告对证据真实性无异议，但是必须办理正式抵押将证书交给银行才能免除责任，即便是办了证但是没有办理正式抵押交给银行不能免除责任。经审查，本院认为原、被告提交的该证据真实、合法、且与本案有关联，对本案事实具有证明力，可以作为本案定案的依据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年9月5日，原告与被告凯宇公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定被告凯宇公司为自2008年9月5日至2010年9月5日期间，因购置坐落于新贵领地项目住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证，最高额度为65000000元。单笔债务保证期间自原告与借款人签订合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。 2008年12月8日，被告王炳全、王建淑与原告签订了《个人住房借款合同》，约定二被告向原告借款人民币210000元，用于购买个人住房，期限20年，自2008年12月8日至2028年12月8日，月利率为基准利率水平下调30%，逾期罚息利率在贷款利率基础上上浮50%，还款方式为等额本息还款法，即按月偿还贷款本息。同时约定，如果借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。该借款由被告龙楷公司提供连带责任保证，约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2008年12月8日，原告与被告王炳全到高密市房产管理局办理预抵押登记，将购买的坐落在高密市醴泉街道新贵领地16-1-501室房产抵押给原告，房屋所有权证号：潍高房权证字第高预售2008－056号，他项权证号：潍高房醴泉他字第2.2-05032号。2008年12月8日，原告向王炳全发放贷款210000元。借款后，被告王炳全于2009年9月开始出现逾期违约还款现象，后陆续还款，截止至2019年3月21日，拖欠贷款本金128969.42元及利息2161.09元、罚息79.98元未还。 本院认为，被告王炳全、王建淑与原告签订的《个人住房借款合同》，意思表示真实一致，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告按约定履行了贷款义务，被告王炳全、王建淑应按合同约定及时偿还原告借款本息。根据合同约定若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。因此，对原告要求王炳全、王建淑共同偿还其借款本金128969.42元及拖欠利息、罚息等的请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；……提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”对于被告龙楷公司辩称，原告应当先就被告王炳全名下的抵押房产实现债权，不足部分答辩人承担担保责任的理由，因借款合同担保条款约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。双方合同约定明确，故对此辩解意见，本院不予采信。被告龙楷公司自愿为王炳全、王建淑向原告的借款提供连带责任保证，现被告王炳全、王建淑逾期未偿还借款本息，原告要求被告龙楷公司应依合同约定对王炳全、王建淑的借款本息承担连带担保责任的诉讼请求，本院予以支持。 对被告凯宇公司辩称，我们已就被告王炳全所购凯宇新贵领地16-1-501室的房屋办理了房产证（所有权证号：鲁潍房权证高密市字第××号），并已办理了相应的抵押登记手续，根据合同约定，其作为阶段性担保人的担保责任已经免除，不应再对被告王炳全、王建淑在原告处的借款承担担保责任的辩解意见，在《个人住房借款最高额保证合同》约定保证期间到期的条件为抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。虽然王炳全所购凯宇新贵领地16-1-501室的房屋尚未办理正式抵押，但因该房屋已被法院查封且所有权人王炳全下落不明，办理正式抵押的条件无法成就，被告凯宇公司已为被告王炳全办理了房产证，是否办理正式抵押手续系原告与所有权人王炳全之间的权利义务，被告凯宇公司无权办理抵押手续。因此本院采纳被告凯宇公司的答辩意见，免除其阶段性担保责任，对原告要求被告凯宇公司承担连带担保责任的诉讼请求不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实抵押权。因此，原告要求对抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 原告主张由被告承担实现债权的费用，因未提交证据证明，本院不予支持。 被告王炳全未到庭应诉，视为对自己诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王炳全、王建淑共同偿还原告中国建设银行股份有限公司高密支行借款本金128969.42元及利息损失（截止至2019年3月21日的利息2161.09元、罚息79.98元及以128969.42元为基数，自2019年3月22日起至实际给付之日止，按合同约定计算利息），于判决生效后十日内付清； 二、被告山东龙楷融资性担保有限公司对上述债务承担连带清偿责任。承担责任后，有权向债务人王炳全、王建淑追偿； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2879元，保全费1165元，共计4044元，由被告王炳全、王建淑、山东龙楷融资性担保有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张 莉 人民陪审员  刘建德 人民陪审员  李德堂 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  张海艳 书 记 员  单秋香