天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6804号上诉人（原审原告）：隋心，男，1966年12月26日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人:陈旭颖，天津盈江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢士锦，女，1945年10月11日出生，汉族，天津市通讯广播器材有限公司退休职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人:杜鹃（卢士锦儿媳），女，1978年1月2日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人:肖加辉，天津士林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河北区靖江路1号增3号。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：高月，天津允善律师事务所律师。委托诉讼代理人：常欢，天津允善律师事务所实习律师。上诉人隋心因与被上诉人卢士锦，被上诉人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。本案现已审理终结。隋心上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：本案购买涉案房屋时，上诉人已经向朋友借款预支付首付款，并且上诉人在诉讼中也提交了相关证据，证人也出庭加以证实上诉人有付款能力，但是一审法院在证据充分的基础上认定上诉人不能证明在2016年11月28日之前首付款已经到位，明显是错误的认定。此外，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十六条，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。一审法院认为上诉人不能提供证据证实在2016年11月28日之前首付款已经到位，且在2016年11月25日上诉人已经起诉，被上诉人卢士锦在诉讼中表示诉争房屋不再出售属于同时履行抗辩权的行为，不构成违约。上述认定适用法律错误，本案合同双方履行合同义务有先后顺序，被上诉人卢士锦应当先与上诉人到房管局打协议，上诉人才能将首付款打到资金监管账户，而被上诉人卢士锦作为先履行义务人没有按约定与上诉人到房管局打协议，其以行为表示不履行合同义务，因被上诉人违约在先，上诉人没有违约，因此上诉人才将其诉至法院。最后，被上诉人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司没有尽到居间义务，存在过错，也应当承担连带赔偿责任。卢士锦辩称，要求驳回上诉，维持原判。天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。隋心向一审法院起诉请求：1.要求被告卢士锦赔偿原告中介费10000元、贷款咨询费600元、评估费4500元，合计15100元；2.要求被告卢士锦双倍返还原告购房定金60000元；3.要求被告卢士锦赔偿原告房屋涨价损失300000元；4.要求被告卢士锦承担本案诉讼费、保全费、评估费（法院委托的评估费）；5.要求被告鼎盛公司对上述费用承担连带赔偿责任。一审认定事实,2016年9月2日原告与二被告签订了《房屋买卖居间合同》（合同编号0003560），合同约定被告卢士锦将其所有的坐落于天津市河北区靖江东里21-503-504号房屋一套卖予原告隋心，该房成交价为人民币980000元整，买方于签订本合同之时向卖方支付定金30000元，余款950000元办理按揭贷款，买方须在2016年11月21日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方应于2016年11月21日前亲自签署《天津市房产买卖协议》递件至房管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年11月21日前办理贷款手续。合同第三条第5款约定买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关资料；如因买方所提供的相关资料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款。否则视为买方违约，适用违约条款。原、被告签订《房屋买卖居间合同》当日，原告隋心给付被告卢士锦购房定金10000元，原告隋心向被告鼎盛公司支付了中介费10000元、贷款咨询费600元及房屋评估费4500元。2016年9月23日，原告隋心给付被告卢士锦购房定金20000元，并于当日与被告卢士锦签订补充协议，协议约定：原定腾房时间由2016年9月30日前改为2016年11月21日。2016年11月18日，原告隋心与被告卢士锦儿媳杜鹃及被告鼎盛公司工作人员杨贵鑫签订补充协议，协议约定：经买卖双方友好协商，原告隋心承诺于2016年11月28日之前首付款到位，如有突发情况，视为买方违约，定金不退，卖方继续重新出售。因原告隋心截至2016年11月25日仍不具备贷款资格，原告于2016年11月25日与被告卢士锦协商变更为原告前妻龚学丹购买被告卢士锦的房屋，经双方协商未达成协议。原告遂以诉称理由向原审法院提起诉讼。另查明，2016年11月25日中国人民银行天津分行、天津银监局联合发布关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知，其中第一条规定：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款最低首付款比例为40%。一审法院认为，原告隋心与被告卢士锦系房屋买卖合同关系，原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》及相关补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议均合法有效。在原、被告2016年11月18日签订的补充协议中约定：经买卖双方友好协商，原告隋心承诺于2016年11月28日之前首付款到位，如有突发情况，视为买方违约，定金不退，卖方继续重新出售。该条款对《房屋买卖居间合同》第三条第5款内容进行了变更，自签订该补充协议后，不再适用《房屋买卖居间合同》第三条第5款的约定。在签订上述合同及补充协议后，当事人均应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告不能提供证据证实在2016年11月28日之前首付款已经到位，且在2016年11月25日在被告不存在违约行为的前提下，原告即起诉要求被告卢士锦赔偿原告房屋差价损失、中介费、双倍返还原告购房定金，故被告卢士锦在原审(2016）津0105民初8088号案件庭审中表示诉争房屋不再出售，属于行使同时履行抗辩权的行为，并不构成违约。且在该案诉讼期间，原告一直没有证据证明2016年11月28日之前首付款已经到位，并能够办理商业性个人住房贷款，也不能证明在2016年11月28日可以支付全部购房款，应当认定原告首先不履行合同义务。在案件发回重审期间，原告虽表示可以继续购买该房屋，但需要被告卢士锦先行腾交房屋，在原告不能办理贷款的前提下，十年左右付清房款。该表述明显不符合房屋买卖的交易习惯，亦不符合常理，应认定为原告以自己的行为表明不再履行合同义务，现被告卢士锦也表示房屋不再出售，故三方签订的《房屋买卖居间合同》及相关补充协议应予解除。因原告不履行约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，无权要求返还定金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第七十七条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、本判决生效后，原告隋心与被告卢士锦、天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司于2016年9月2日订立的合同编号0003560的《房屋买卖居间合同》及补充协议予以解除；二、驳回原告隋心的其他诉讼请求。案件受理费6927元、保全费30元、评估费5400元，由原告隋心负担。二审中，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，上诉人隋心与二被上诉人于2016年9月2日签订的《房屋买卖居间合同》以及上诉人与被上诉人卢士锦于2016年11月18日签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。现上诉人以被上诉人卢士锦不到房管局签订房屋买卖协议，也不同意变更买受人为由，诉至原审法院要求二被上诉人双倍返还定金、赔偿由于合同不能履行产生的经济损失。对此本院认为，从双方签订的居间合同、补充协议以及双方陈述看，双方所签协议只是约定涉案房屋由上诉人购买，并未约定买方可以变更买受人，故2016年11月25日，被上诉人卢士锦不同意变更买受人并不构成违约。因现有证据也不能证实双方没有如期到房管局签订房屋买卖协议系被上诉人卢士锦违约所致，故上诉人主张被上诉人卢士锦违约不能成立。鉴于被上诉人卢士锦没有违约，故上诉人起诉要求被上诉人卢士锦双倍返还定金、赔偿由于合同不能履行产生的经济损失的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审重审期间，因上诉人的合同目的不能实现，在此情况下，被上诉人不同意卖房并不构成违约。鉴于双方已无履行合同意愿，故原审法院判令双方所签居间合同及补充协议予以解除并无不当，本院对此予以维持。因现有证据不能证明被上诉人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司对合同不能履行存在过错，故上诉人要求被上诉人天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司承担连带责任，本院也不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6927元，由上诉人隋心负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十二月十二日书记员 张宇尘