河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初3551号原告（反诉被告）：李冬连，女，1973年4月16日出生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：奈清顺，男，1972年7月21日出生，汉族，住郑州市金水区，系原告配偶。委托诉讼代理人：王遵梅，上海段（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州宜方置业有限公司，住所地郑州市上街区登封路南段五云中心社区8号楼401号。法定代表人：胡文杰，总经理。委托诉讼代理人：赵卫东，河南千诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆新新，河南千诺律师事务所律师。原告（反诉被告）李冬连诉被告（反诉原告）郑州宜方置业有限公司（以下简称宜方置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李冬连的委托诉讼代理人奈清顺、王遵梅，被告宜方置业的委托诉讼代理人赵卫东、骆新新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬连向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还多支付的房款212836元；2.被告自2016年12月20日起至实际退还之日止，以212836元为基数，按照银行同期利率赔偿乙方逾期退还多付房款的利息损失，暂计算至2019年8月15日为27183.89元；3.被告退还原告房屋面积差额费用591567.93元；4.被告自2017年4月2日起至实际退还之日止，以591567.93元为基数，按照日万分之三的标准赔偿逾期退还房屋面积差额费用的利息损失，暂计算至2019年8月15日为153511.88元；5.被告自2017年1月1日起至房屋符合交付条件，实际交付之日止，按照房屋总价日万分之0.5的标准向原告支付逾期交房违约金，暂计算至2019年8月15日为84387.08元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年10月，原、被告双方就原告购买被告开发建设的上街区方顶路1号院33幢1单元101号房屋协商一致，原告以4991.29元/平方米的单价，1765420元的总价购买该房屋。后被告要求按照8000元/平方米的单价签订《商品房买卖合同》，并约定将原告多付部分房款退还给原告，双方遂于2016年10月11日签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了房款270万元，多支付的房款金额为934580元。其中，被告分别于2016年12月19日、2019年4月18日返还原告631290元、75000元，连同冲抵原告应缴纳的房屋维修基金，印花税15454元，被告尚剩余212836元未退还给原告。依据《商品房买卖合同》第三条、第五条约定，房屋建筑面积353.7平方米，最终以测绘公司实测面积为准。产生误差，多退少补，据实结算房款，否则应按合同第七条约定每日支付逾期应付款万分之三的违约金。2017年4月1日，房屋经测绘最终确认面积为235.18平方米，较合同约定少了118.52平方米。原告多次找被告协商，被告均未依约退还原告房款。此外，该房屋至今无电源走线，供电无法正常使用，不符合合同约定交房条件，无法交房。被告宜方置业辩称，1.本案涉案房屋的价格，原告诉请的4991.29元/㎡是不符合客观事实的，涉案的房屋的价格为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同号：SJ16002808342）上载明的8000元/㎡，该《商品房买卖合同》也是在房产登记部门备案的合同，且系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，涉案房屋的房价有明确的合同约定，该约定合法有效，当事人双方均应当按约定履行。经过测量，涉案房屋建筑面积为353.7㎡，按照单价8000元/㎡计算，总房款共计282.96万元，以上是本案存在的客观事实，有合同等证据足以证实；2.原告诉称被告利用《商品房买卖合同》套取银行贷款的事实是没有的，原告实际共计缴纳房款270万元（120万元首付款＋150万元银行贷款），截止目前，原告未交清全部房款，按照实测面积计算原告尚欠14.112万元购房款及逾期违约金未支付；3.国家的不动产登记的政策，出现了原房产登记机关和新政策下不动产登记部门的过渡期，造成房产所有权证的发放不及时，也导致了退房的事实。被告已经按照合同的约定交付给原告建筑面积353.7㎡的房屋。反诉原告宜方置业向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付未付购房款847410元（包含未交的141120元购房款和706290元退房款）；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期房款违约金45087.84元（按141120元为基数，按日万分之三的利率从2016年10月12日计算至2019年9月12日，以后逾期违约金继续按照141120元为基数，按日万分之三的利率计算至实际付清之日止）；3.判令反诉被告返还反诉原告垫付的维修基金、印花税等各项税费15454元；4.判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告双方于2016年10月11日签订的《商品房买卖合同》（合同号SJ16002808342），该内容不违反法律、行政法强制性规定，合法有效。合同中约定了涉案商品房的建筑面积为353.7㎡，单价为8000元/㎡，按照合同约定计算总房款共计2829600元。从2014年4月23日起，反诉被告共计交纳270万元（包括首付款120万元＋150万元贷款），按照合同约定的总房款尚剩余129600元尚未交纳。后经实际测绘涉案房屋实际建筑面积为355.14㎡，按照合同约定，反诉被告应补交多出的1.44㎡房款，以上共计141120元。后因国家不动产登记制度实施，原房产登记机关与不动产登记部门的交割，影响了房产证的办理，造成反诉被告要求退房，在此情况下，反诉被告提出退房，鉴于反诉被告的丈夫奈清顺曾是反诉原告的副总经理，反诉原告为反诉被告退付了631293元购房款，不动产管理中心为反诉被告办理了不动产权登记证书后，反诉被告终止了退房的要求，却以登记面积与合同面积差别较大为由，要求退付房款，反诉原告又向反诉被告退房款75000元。但是按照合同约定和法律规定，反诉被告是没有任何理由要求反诉原告退房款，反诉原告已经按照合同约定的面积将符合交付条件的房屋交付被告，完成了自己法定和约定的义务，但是反诉被告却没有将706290元退房款归还反诉原告即交纳剩余房款。而且截止目前反诉被告并没有交纳房屋维修基金、印花税等税费共计15454元，而是由反诉原告垫付，所以反诉被告理应归还反诉原告垫付的15454元税费。直至现在，反诉被告已经是逾期付房款60天以上，属于严重违反合同约定。反诉被告李冬连辩称，1.针对房屋单价，双方虽然在《商品房买卖合同》中约定的单价为8000元/㎡，但双方真实交易价格为4991.29元/㎡，应当按照双方真实意思表示执行；2.通过现有证据所呈现的资金流转日期及金额等情况，宜方置业反诉所列理由违背常理，反而能够证明双方在《商品房买卖合同》履行过程中，执行的房屋单价是4991.29元/㎡；3.本案中李冬连已经支付了近百万的房款，故双方约定的房屋维修基金及印花税15454元从多付的房款中扣除，宜方置业也在房屋贷款下发后向李冬连出具了收到15454元维修基金等款项的收据。此外，因房屋面积存在差异，2019年4月18日，宜方置业向李冬连返还了面积差部分的维修基金共计4199元，这也证明了李冬连已支付15454元维修基金及印花税的事实；4.根据李冬连提交的反诉证据涉案房屋实测面积应为235.18平方米，宜方置业提交实测面积报告显示2016年6月测图，落款单位却为河南中联建设有限公司，该公司原名河南中联勘测技术有限公司，2019年3月20日才更名为河南中联建设有限公司，宜方置业提交的该证据明显系伪造证据。经审理查明：2016年10月11日，以郑州宜方置业有限公司为出卖人，以李冬连为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号SJ16002808342）一份，主要约定：1、买受人购买的商品房为上街区方顶路1号院33幢1单元-1-2层101号房，户型为复式住宅；2、该商品房建筑面积共353.7平方米，其中套内面积327.99平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积25.71平方米；3、出卖人与买受人约定该商品房价款按建筑面积计算，单价为人民币每平方米8000元，总金额贰佰捌拾贰万玖仟陆佰元整；4、付款方式及期限：2016年10月11日以现金支付1329600元，2016年11月11日以商业贷款支付1500000元；5、交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前交付该商品房；6、出卖人逾期交房的违约责任：除遭遇不可抗力、遇城市人民政府重大城市规划等因素外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应自本合同规定最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，2014年至2015年期间，李冬连以奈清顺名义分五次以现金方式向宜方置业支付120万元购房款。2016年11月25日，李冬连与中国工商银行签订《个人购房借款/贷款合同》及《上街区预购商品房抵押合同》。2016年12月8日，中国工商银行向李冬连发放购房贷款150万元。2016年12月19日户名为张雨的河南省农村信用社账户向奈清顺转账631290元，该款为宜方置业退还奈清顺的购房款，2019年4月18日，李冬连、奈清顺收到宜方置业退方顶一期33号楼101户房屋维修基金4199元、购房款75000元。2016年12月13日，郑州市上街区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证实德宝.方顶项目33#住宅楼符合竣工交付条件。2017年12月12日，方顶售楼部向李冬连寄送了《交房通知书》。2019年4月4日，郑州市上街区自然资源局颁发豫（2019）上街区不动产权第0002299号不动产权证书，载明：坐落于上街区方顶路1号院33幢1单元101号，权利人为李冬连，房屋建筑面积为235.18㎡。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告李冬连与被告宜方置业签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。原告李冬连依约定支付购房款合计270万元，被告宜方置业于2017年12月12日向原告交付房屋，而合同约定的交房期限为2016年12月31日前，被告宜方置业未举证证明该延期交房系不可抗力等应当排除责任的法定理由，故本院认定被告宜方置业构成延期交房，应当按照合同约定向原告李冬连支付延期交房违约金。根据原告李冬连房产证上载明的房屋建筑面积为235.18㎡，而签订的购房合同约定的面积为353.7㎡，面积差额118.52㎡为地下室，不计入房产证面积，故本院认定依据合同约定的房屋单价8000元/㎡，及房产证载明的建筑面积235.18㎡是原告李冬连应当承担的房屋价款，即8000元/㎡×235.18㎡＝1881440元，原告李冬连已支付房款270万元，被告宜方置业已退还原告李冬连710489元（4199元＋75000元＋631290元），其中4199元房屋维修基金为因房屋面积差额被告宜方置业自愿退还给原告，不在购房款的范围内，故被告宜方置业应当向原告李冬连退还的房屋价款为112270元（2700000元－1881440元－75000元－631290元=112270元）。被告宜方置业逾期退还房款给原告李冬连造成一定损失，原告李冬连主张被告宜方置业支付逾期退付房款利息的诉讼请求，本院认定以112270元为基数，自2019年9月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。原告李冬连主张被告宜方置业支付延期交房违约金，本院认定以购房款1881440元为基数，按照合同约定日万分之0.5计算自2017年1月1日至2017年12月12日止，即1881440元×0.05‰×345天=32454.84元。原告李冬连主张被告退还房屋面积差额591567.93元，以及该费用利息损失的诉讼请求，原告计算依据的房屋单价为4991.29元/㎡，本院不予支持。反诉原告宜方置业主张反诉被告李冬连的房屋实测面积为355.14㎡，比合同约定的354㎡多出1.44㎡，按照合同约定反诉被告李冬连应当按照8000元/㎡向反诉原告宜方置业支付多出1.44㎡的购房款141120元以及返还已退还给反诉被告李冬连的购房款706290元的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告宜方置业主张反诉被告李冬连返还已垫付的维修基金、印花税等税费15454元，该垫付系反诉原告宜方置业的自愿行为，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条之规定，判决如下：一、被告郑州宜方置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告李冬连返还购房款112270元及利息（以112270元为基数，自2019年9月12日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告郑州宜方置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告李冬连支付延期交房违约金32454.84元；三、驳回原告李冬连的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑州宜方置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7213元，由原告李冬连负担6237元，被告郑州宜方置业有限公司负担976元。反诉案件受理费7213元，由反诉原告郑州宜方置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  尹天剑二〇一九年十二月十一日书记员  楚泽明