西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书     （2019）陕0103民初14297号     原告：周程，男，1970年12月26日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区。   委托诉讼代理人：杜玉涛，陕西厚朴律师事务所律师。   被告：西安和居置业有限责任公司，住所地：西安市碑林区。   法定代表人：李振勇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。   委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。   原告周程与被告西安和居置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周程委托诉讼代理人杜玉涛及被告委托诉讼代理人侯智成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告周程向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向产权登记机关提交房屋登记所需报备资料，并配合产权登记机关和原告办理不动产权证；2、请求判令被告向原告支付违约金129452.67元（违约金按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告将房屋所有权证办理完毕为止，4-11802号房的违约金从2017年3月15日暂算至2019年5月14日为105364.77元，3-12705号房的违约金从2018年8月29日暂算至2019年5月14日为24087.90元）；3、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年3月9日签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于西安市碑林区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX户、XX幢1单元18层11802号商品房，12705号总价款769684元，交房时间为2016年9月7日。11802房总价款为1009550元，交房时间为2015年3月25日。原告给被告交付了房屋物业费及专项维修资金后，被告拖欠给其办理房屋所有权证。合同约定：出卖人应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人支付已交付房款价0.1%违约金，但违约金约定过低，有失公允，显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条规定，结合本案实际情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，现原告主张不能依据合同约定向被告主张违约金，根据公平原则、诚实信用原则及法律规定综合衡量，原告认为其违约责任应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，以总房款为基数按银行同期贷款利率标准主张较为合适。故原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。    被告西安和居置业有限责任公司辩称，4-11802号房：其作为合同一方愿意按照合同约定履行备案义务，至今未办理备案登记的原因是承建方陕西新地源未向档案馆移交资料，其已经起诉至法院，要求承建方履行移交资料义务，且已判决；3-12705号：其已经提交了备案资料。不同意违约金按照同期贷款利息，2019年7月24日已经向西安市不动产登记管理局权籍调查中心递交了备案资料。且合同中对违约金的标准做出了明确约定，原告无权单方变更违约条款，并且原告至今也居住在涉案房屋内，并未给其造成实际损失，因此原告无权要求按照银行同期贷款利率主张违约金。   本院经审理认定事实如下：2015年原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设开发的位于西安市碑林区XX路XX号XX座XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积124.07平方米，单价为每平方米8136.94元，总金额为1009550元。被告应当在2014（）年6月30日前向原告交付该商品房。将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；因被告原因，原告未能在商品房交付使用后720日内取得该房屋所有权证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。另当日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设开发的位于西安市碑林区XX路XX号XX座XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积96.75平方米，单价为每平方米7955.39元，总金额为769684元。被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房。将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；因被告原因，原告未能在商品房交付使用后720日内取得该房屋所有权证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。原告依约支付了购房款，被告于2015年3月25日将涉案4-11802房屋交付原告使用,2016年9月7日将涉案3-12705房屋交付原告使用。原告已交纳房屋专项维修资金。涉案房屋房产证至今未予办理。   另查，碑林区太乙路街道办事处社会事务科于2014年3月拟编制学府首座门牌号为XX路XX号并出具相关证明，经碑林区民政局社会事务科批准后门牌制作时间为2014年上半年。   本案审理过程中，本院前往西安市不动产登记服务中心登记科进行了解，经查证，截至2019年4月9日被告未提交其开发学府首座任何资料报该科登记备案。关于门牌变更，被告可在项目实测时直接变更，并提供门牌号变更证明，该科在登记时即予以变更。   2019年7月24日， 西安市不动产权籍调查中心向被告出具不动产权籍调查报告受理单。     上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、钥匙交接单、西安市XX中心房屋专项维修资金交存收据、被告提供不动产权籍调查报告受理单、（2019）陕0103民初7513号民事判决书，本院调取碑林区太乙路街道办事处证明、坐落说明，本院追记笔录、本院庭审笔录在卷佐证。   本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原告已依约交付房款并入住涉案房屋，被告未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。原告要求被告将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之诉讼请求符合合同约定，本院依法予以支持。3-12705号住房被告辩称其已履行备案义务，因被告提供的不动产权籍调查报告受理单仅能证明被告向不动产权籍调查机关申请对该项目进行不动产权籍调查测绘，并非向产权登记机关报送资料，故被告此辩称本院不予采纳。4-11802号住房 ，被告称系因第三方原因无法办理备案登记，因碑林区民政局社会事务科于2014年6月以前已将被告开发XX路XX号，被告完全可在合同约定的期限内履行备案义务，被告与其建设单位有何纷争系另一法律关系，与本案无关，故其抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳。原告已依约交付房款并入住涉案房屋，被告未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。被告应按合同约定已付房款的0.1%支付违约金，4-11802号住房为1009.55元，3-12705号住房为769.684元。关于原告主张逾期办证违约条款过低一节，原、被告签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中被告报备案资料的期限及原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告违约金的计算方法等内容系双方对权利义务的议定，且该内容既明确了被告违约应承担的责任，又保证了原告“不退房”占有、使用的权利，不存在显失公平等情形，且根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故现原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付4-11802号房自2017年3月15日起及3-12705号房从2018年8月29日至实际办证之日诉讼请求，既无合同依据，亦未提交因被告违约造成其具体实际损失的证据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：   一、被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告周程购买的位于西安市碑林区XX路XX号（原10号）学府首座第4幢1单元18层11802号房房屋办理权属登记需要由被告西安和居置业有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，并配合产权登记机关和原告办理不动产权证；   二、被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告周程购买的位于西安市碑林区XX路XX号（原10号）学府首座第3幢1单元27层12705号房屋办理权属登记需要由被告西安和居置业有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案，并配合产权登记机关和原告办理不动产权证；   三、被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效   之日起十日内支付原告周程违约金1779.234元；   四、驳回原告周程要求被告西安和居置业有限责任公司按照已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2889元减半收取1444.5，由原告周程负担1394.5元，被告西安和居置业有限责任公司负担50元（此款原告周程已预交，被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内直付原告周程50元）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判员 刘彧     二〇一九年十二月十日     书记员   冯亚楠                1