湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初348号原告杨秋英，女，1968年7月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人王小芳，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告湖南强兴房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市工业品综合大市场。法定代表人邓国强，董事长。被告邓国强，男，1959年10月10日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告罗克刚，男，1961年11月26日出生，汉族，住湖南省邵东县。被告陈冬，男，1965年8月12日出生，汉族，住湖南省邵东县。以上四被告的共同委托代理人寻拓、胡步活，湖南纬地律师事务所律师。被告浏阳市山田建筑工程有限公司，住所地湖南省浏阳市淮川街道办事处劳动中路121号。法定代表人邓小玉，总经理。委托代理人陈建辉，湖南众议律师事务所律师。原告杨秋英与被告湖南强兴房地产开发有限公司（以下简称强兴房产公司）、邓国强、罗克刚、陈冬、浏阳市山田建筑工程有限公司（以下山田建筑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨秋英及其委托代理人王小芳，被告强兴房产公司、邓国强、罗克刚、陈冬的共同委托代理人寻拓，被告山田建筑公司的委托代理人陈建辉到庭参加诉讼。诉讼中，被告强兴房产公司、罗克刚申请对房屋开裂原因及安全性能进行鉴定；原告委托第三方机构对房屋加固方案进行设计；原告申请对房屋市场价值进行评估；鉴定、评估期间为2019年2月16日至2019年12月5日。本案现已审理终结。原告杨秋英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告赔偿经济损失暂定800000元（后增加诉讼请求为依法解除原告与被告强兴房产公司签订的房屋买卖合同，按现在房屋市场价格退还购房款及赔偿损失800000元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告强兴房产公司辩称：1、原告与被告之间没有商品房买卖合同关系，被告与案外人陈志坚之间存在商品房买卖合同关系；原告从案外人处购买了房屋，原告无权主张解除案外人与被告之间的商品房买卖合同、原告是不适格的诉讼主体；2、原告没有证据证明涉案房屋主体结构不合格，也没有证据证明现有质量问题严重影响了房屋居住使用；3、湖南省建设工程质量检测中心的鉴定意见不能作为认定房屋主体结构不合格的依据，房屋部分墙体只是存在一定程度质量缺陷；4、房地产公司、施工单位对建筑物在保修期限内有保修义务，应在履行维修义务后如主体结构仍不合格或严重影响居住使用时，才能行使合同解除权；5、质量问题产生的原因是多因一果；温差收缩及基础沉降引起的裂缝，系不可抗力，被告不应承担责任；因混凝土、砂浆强度不够造成的损失，应由被告山田建筑公司承担；综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告邓国强、罗克刚、陈冬共同辩称，本案是商品房销售合同纠纷，三被告不是合同的当事人，被告邓国强、罗克刚、陈冬不是本案适格主体，请求法院驳回对三个自然人的起诉。其他答辩意见同强兴房产公司答辩意见一致。被告山田建筑公司辩称，本案是商品房销售合同纠纷，被告山田建筑公司不是合同的当事人，应当驳回原告对被告的起诉；该房屋的桩基础不是被告施工的，被告不应承担本案的民事责任。本院经审理认定事实如下：被告强兴房产公司于2009年12月28日因未办理年检，被行政机关吊销营业执照，未注销。被告邓国强、罗克刚、陈冬系公司的股东。2011年5月16日，原告杨秋英从案外人陈志坚处购买了位于浏阳市集里街道办事处浏阳市，建筑面积105.11平方米。2011年5月18日，涉案房屋办理了房屋权属证书（登记于杨秋英名下）。涉案房屋总建筑层数为3层，结构形式为底框结构，基础为桩基础；由强兴房产公司开发建设，由被告山田建筑公司承建；2002年6月30日开工，2002年12月30日竣工，2003年9月10日竣工验收备案。涉案房屋投入使用后不久即底层框架填充墙、顶层住宅及部分梁有开裂现象。2004年9月4日，湖南省建筑科学研究院对现场进行了现场检测调查，并于2004年10月19日出具《浏阳市工业品市场第四栋房屋开裂问题鉴定报告》，结论为：“…墙体开裂原因从裂缝形态看为桩基微量不均匀沉降造成，桩基检测也说明单桩承载力部分达不到设计要求，墙体裂缝宽度不大，按规范不构成危房，但应整改…从目前裂缝情况看，房屋不会发展为危房”。被告强兴房产公司、山田建筑公司未对房屋采取加固措施。2018年1月2日，浏阳市集里街道规划建设环保站向原告发出《浏阳市危险房屋明白卡》，载明：原告的房屋类别为Ｃ级危房。诉讼中，被告强兴房产公司、罗克刚于2019年2月16申请对房屋开裂原因及安全性能进行鉴定。本院委托湖南省建设工程质量检测中心鉴定，该中心于2019年6月18日出具《湖南省建设工程质量检测中心鉴定意见书》，结论为：该房屋目前部分墙体出现裂缝，部分构件为危险构件，该栋房屋主体结构的危险性鉴定等级评定为Ｃ级，应进行加固处理。原告遂委托第三方机构对房屋加固方案进行设计。因第三方机构就检测及沉降观测、加固设计费共需358660.2元（整栋房屋），原告无法承受，故将诉讼请求变更为解除房屋买卖合同及赔偿损失；并申请本院对其房屋的市场价值进行评估，本院委托长沙智信房地产评估有限责任公司进行评估，该公司于2019年12月5日出具《房地产估价报告》，结论为：在假设建筑结构无缺陷的情况下，市场估价结果为365200元。本院认为，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。陈志坚与被告强兴房产公司之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。陈志坚将房屋出售给原告并办理了权属转移，陈志坚关于《商品房买卖合同》中的权利义务概括转移给原告，陈志坚退出商品房销售合同关系。在不损害公共利益的情况下，原告有权向合同的相对方主张解除商品房销售合同关系，无需层层解除既往合同，徒增诉累。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量”及《民用建筑设计统一标准》第3.2.1条“普通建筑的设计使用年限为50年”的规定，被告强兴房产公司有义务交付质量合格的商品房并有义务在设计使用年限内确保房屋的质量安全及正常使用。原告的房屋于2004年开始出现裂缝，现经鉴定为C级危房。涉案房屋虽按照专业机构的意见，质量缺陷可通过加固方式进行修复；但从发现裂缝距今已逾15年，房屋没有得到加固处理，从不构成危房到构成危房，原告的生命财产安全得不到保障，权益长期受损；且被告强兴房产公司已于2009年12月被行政机关吊销营业执照，处于非正常营业状态；被告强兴房产公司的加固诚意、加固能力均存问题。房屋的现有情况严重影响了原告的正常居住使用，购买房屋的目的不能实现；故对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。陈志坚与湖南强兴房地产开发有限公司之间《商品房买卖合同》予以相应解除，否则原、被告的合法权益均无法实现。对强兴房产公司的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告诉请赔偿损失800000元，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利”的规定，因合同解除的责任方系被告强兴房产公司，按照现在的市场估价进行赔偿，原告的损失才能得到完全填补，而价格变动的风险应由责任方即被告承担；故本院确定按现有市场价365200元予以赔偿。原告诉请的其余损失，无事实依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，综合本案，合同解除后，在被告赔偿损失后，原告因合同取得的房屋应予以返还。关于原告诉请被告邓国强、罗克刚、陈冬承担赔偿责任，因被告强兴房产公司处于吊销而未注销的企业状态，主体资格并未消灭，原告未能举证证明强兴房产公司的股东应承担责任的情形；被告邓国强、罗克刚、陈冬的抗辩意见成立；故对原告的该项诉请，不予支持。关于原告诉请被告山田建筑公司承担赔偿责任，因根据合同相对性原则，被告山田建筑公司非《商品房买卖合同》的相对方，其在本案中无需承担责任；被告山田建筑公司的抗辩意见成立；故对原告的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百四十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十条第一款，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下：一、解除杨秋英与湖南强兴房地产开发有限公司之间的商品房销售合同关系；二、限湖南强兴房地产开发有限公司于本判决生效后3日内赔偿杨秋英365200元；三、限杨秋英于湖南强兴房地产开发有限公司在履行完上述第二项确定的义务后5日内将位于浏阳市集里街道办事处浏阳市的房屋返还给湖南强兴房地产开发有限公司；四、驳回杨秋英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费11800元，评估费5178元，共计16978元，由湖南强兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘敢德审 判 员  李 德人民陪审员  杨 金二〇一九年十二月十九日法官助理雷博书记员李有附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。2、《中华人民共和国建筑法》第六十条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。3、《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。