贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初4480号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。统一社会信用代码：91520112798810167G。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：涂永鹏、刘忠美，该公司员工。被告：毛文，女，1967年3月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄海，男，1968年6月6日出生，汉族，住址同上，系被告毛文丈夫。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）诉被告毛文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人涂永鹏，被告毛文及其委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付温泉新城R3-2-4-2室物业管理费26570.74元，违约金7971.22元，共计34541.96元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为温泉新城R3-2-4-2室的业主。原、被告于2017年5月17日签订了前期物业服务协议，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.2元，建筑面积为199.48平方米，每月应交纳的物业费为239.38元。合同并约定被告如逾期未交纳，每逾期一日，交纳欠费总额的千分之三作为违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2010年4月1日起拒绝缴纳物业费，至2019年6月30日欠费月数共计111个月，欠物业费共计26570.74元，同时根据合同约定应当缴纳违约金。为减轻被告负担，违约金部分原告请求按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过物业费本金的30%，即7971.22元，多余部分自愿放弃。综上，两项合计为34541.96元。经原告多次催要，被告仍拒绝缴纳。为此诉至法院，望判如所求。被告毛文辩称，一、原告就我拖欠物业管理费所叙述的情况与事实不符，我不存在无故拖欠物业管理费的情形，亦没有承担违约金的义务：1、房屋存在质量问题，经过多次整改、维修，期间无法入住，我并未接受过原告的物业管理服务，无交付物业管理费的义务。2、原告认为的物业管理费标准计算错误，且主张的标准并无依据。相反，我仅在2019年11月28日收到了落款日期为2019年11月27日的由原告委托律师发出的催款律师函，要求我补交截止2019年6月30日的物业费为19516.02元；3、原告从未对物业管理费进行过催收，且双方均知晓该房屋的事实情况，一直处于协商。我收取原告律师函的时间是在我收到法院传票之后，因此，我从未发生过无故拒缴的事实，不应承担违约金。二、对于我未交纳的物业管理费，除2017年四季度起的物业管理费外，其余已经过诉讼时效，原告诉请的111个月的物业管理费不应得到支持。经审理查明：原告保利物业公司系贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城小区的物业服务企业，被告毛文系该小区R3栋2单元4层2号房业主，该房屋建筑面积195.35平方米。被告购房时，于2007年7月30日与原告签订《保利·温泉新城I期前期物业服务协议》，约定：毛文接受保利物业公司提供的服务，物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米0.9元收取，每季度第一个月的前十日内交纳当季物业管理服务费用，如逾期缴交，每逾期一日原告将按所欠总金额的3‰收取滞纳金。协议中并约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及违约责任等内容。合同签订后，原告向被告房屋所在的小区提供了物业服务。2008年5月21日，涉案房屋交付给被告，被告并于同日向原告交纳了2008年7月1日至9月30日的物业管理服务538.6元。但在双方办理房屋交付使用手续时，因该房屋存在多处质量缺陷，被告未实际入住并要求原告处理。2009年5月18日，原告对涉案房屋相关质量缺陷整改完毕并经被告确认。同日，被告毛文向保利房开公司提出申请，载明：“R3-2-4-2房，因房屋整改导致延期交房，于2009年5月18日整改完毕，故申请减免物管费。时间从2009年5月20日开始收取物管费。”2014年7月21日，被告再次向保利贵州房地产开始有限公司提出《保利物业费减免申请》，以涉案房屋存在的多处质量问题直至2014年7月才基本处理完毕，其不应承担整改期间物业费为由，要求减免自2008年4月1日至2014年7月31日止的物业管理费，但前述被告申请均未获得答复。2015年8月3日，被告向原告交纳了自2008年10月1日至2010年3月31日的物业管理服务费3164.76元。因被告一直未支付其后的物业服务费，原告遂诉本院要求判决其如前所诉请求。诉讼中，原告于2019年11月27日向被告发出律师函催缴物业服务费。庭审中，原告对其主张的物业管理费金额变更为19516.02元、违约金变更为5854.81元、总金额变更为25370.83元；同时并确认涉案房屋的建筑面积为195.35平方米，物业费为0.9元/平方米，以及双方于2007年7月30日签订物业服务协议。上述事实，有双方当事人的陈述、《保利·温泉新城I期前期物业服务协议》、交楼通知书、房屋交接确认表、客户意见表、维修服务单、申请、收款收据、原告为履行物业服务而签订安保及设备设施检修等一系列协议、小区现场照片、律师函等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人所签订的《保利·温泉新城I期前期物业服务协议》是其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已依约向被告所在小区提供物业服务，被告理应按照约定支付物业服务费。对于被告以未接受原告的物业管理服务，无交付物业管理费的义务为由提出的抗辩，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。对于被告提出因房屋质量问题而延期交房，其不应承担违约金的主张，是否逾期交房及责任承担问题属被告与房开商之间的法律关系，不在本案审理范围，被告可依法另行主张。被告在向原告交纳至2010年3月31前的物业服务费用后，对之后的物业服务费用一直未交纳，且被告是向房开公司提出减免申请，并未得到原告同意，故被告的行为构成违约，理应承担其违约责任。因双方对违约金的约定过高，现原告自愿主张按欠款总额的30%计算，本院予以支持。对于被告毛文提出的诉讼时效问题，因被告最后交费时间为2015年8月3日，原告于2019年11月12日才提出本次诉讼，没有证据证明本案有诉讼时效中断的情形，故本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，对从原告起诉之日倒推三年之前的物业服务费不予保护。因此，毛文应向保利物业公司交纳自2016年11月12日至2019年6月30日共计32个月的物业服务费，为195.35平方米（建筑面积）×0.9元（每月每平方米单价）×32个月=5626元。对于保利物业公司所主张的违约金应计算为5626元×30%=1688元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决如下：一、被告毛文本判决生效之日起五日内支付原告保利贵州物业管理有限公司自2016年11月12日至2019年6月30日的物业服务费5626元及违约金1688元，共计7314元；二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费664元，减半收取计332元，由原告保利贵州物业管理有限公司负担307元，由被告毛文负担25元（此款已由原告预交，由被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  罗哲武二〇一九年十二月二十三日书记员  张昌玉