江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1012民初1732号原告：江都市曹王冶金机械厂，住所地扬州市江都区仙女镇曹王林园场。法定代表人：唐明富，该厂厂长。委托诉讼代理人：毛恒东，江苏唐城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兰江，男，1967年11月12日出生，住扬州市江都区。被告：扬州市苏星冶金机械有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇曹王林园场。法定代表人：李扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢善礼，扬州市江都区永信法律服务所法律工作者。第三人：扬州恒伟升冶金机械有限公司，住所地扬州市江都区仙女镇曹王林园场银杏路34号。法定代表人：杨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王忠华，男，1967年12月26日出生，住扬州市江都区。原告江都市曹王冶金机械厂（以下简称曹王冶金厂）与被告扬州市苏星冶金机械有限公司（以下简称苏星公司）、第三人扬州恒伟升冶金机械有限公司（以下简称恒伟升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年3月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案转换成普通程序，于2019年5月30日、6月12日、9月26日公开开庭进行了审理，原告曹王冶金厂委托诉讼代理人毛恒东、周兰江，被告苏星公司委托诉讼代理人卢善礼，第三人恒伟升公司委托诉讼代理人王忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹王冶金厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告苏星公司与原告签订的租赁合同；2.判令被告苏星公司立即搬迁，将租赁的原告厂房、设备、办公楼及电力设施等交还原告；3.判令被告给付至实际交还租赁物时的租金，暂计算至2016年12月31日租金为3423897.32元；4.判令第三人恒伟升公司立即从江都区仙女镇曹王林园场银杏路34号搬迁；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：曹王冶金厂原名江都市冶金机械总厂。2000年6月5日，被告与原江都市冶金机械总厂签订租赁协议一份，约定被告租用该厂一金工、二金工、三金工、一装配、二装配车间现有房屋、行车等设备，租期5年，从2000年6月10日至2005年5月31日止，年租金100000元。2001年5月8日，被告与原告签订租赁协议一份，约定被告租用该厂二铸工车间、清砂车间厂房及其所配固定设施，租期4年，从2001年6月1日至2005年5月31日止，每年租金100000元。2003年9月15日，被告与原告签订关于大楼、场地、地磅等租赁协议一份，约定被告租用该厂办公大楼部分办公室、厂大门楼、传达室、办公大楼外场地、地磅、保管室、电房及电房设备，租期4年，从2000年6月1日至2005年5月31日止，每年租金20000元。2005年5月26日，被告与原告就上述三份租赁协议所涉资产重新签订租赁协议一份，约定租期5年，从2005年6月1日至2010年5月31日止，租金每年462000元。2007年8月18日，被告与原告签订厂房租赁协议一份，约定被告租用原告一铸工车间前排9间厂房、行车及南面辅助房，一铸工车间后排从西向东5间厂房及4间门朝东辅助用房和整个大院，租期5年，从2007年9月1日至2012年8月31日止，每年租金24500元。被告租用原告厂房、办公楼、生产设备、电力设施等资产后一直未按时交纳租金，双方同意用往来款折抵部分租金。租赁期满后，被告既未向原告交还租赁物，也未支付租金，截止2016年12月被告共欠租金6591000元，扣除原告欠被告往来款3167102.68元，被告尚欠原告租金3423897.32元。被告租用的厂房、设备、场地现由恒伟升公司占用。原告提供了下列证据：1.原告的工商档案一份，证明原告原名江都市冶金机械总厂，原告单位营业执照被吊销，原告具备诉讼主体资格；2.原被告2000年5月10日签订的租赁协议，证明被告租用原告的一金工、二金工、三金工、一装配、二装配车间及行车等设备，租期5年，每年租金100000元；原被告2001年5月8日签订的租赁协议，证明被告租用原告的二铸工车间、清砂车间厂房及其所配固定设施，租期4年，每年租金100000元；原、被告2003年9月15日签订的关于大楼、场地、地磅等租赁协议，证明被告租用原告的办公大楼部分办公室、厂大门楼、传达室、办公大楼外场地、地磅、保管室、电房及电房设备，租期4年，每年租金20000元；原、被告2005年5月26日重新签订的租赁协议，约定租期5年，每年租金462000元；原、被告2007年8月18日签订的厂房租赁协议，证明被告租用原告一铸工车间前排9间厂房、行车及南面辅助房，后排从西向东5间厂房及4间门朝东辅助用房和整个大院，租期5年，每年租金24500元；原被告2011年5月8日签订的租赁协议，证明被告租用原告房屋、设备等，每年租金462000元；3.原被告账目明细，证明至2012年1月21日，原告收取被告租金3167102.68元。被告苏星公司对原告的证据质证如下：1.对原告的工商登记档案无异议；2.对原告提供的2000年6月5日、2001年5月8日两份协议予以认可，上述两份协议到期后，经原告主管部门协调被告出资1000多万元解决了原告的遗留问题，原告方承诺不再收取被告租金；3.对原告提供的账目明细无异议。第三人恒伟升公司对原告的证据质证如下：第三人不知原告名称变更情况，被告与原告一次性处理后即不存在租金问题。被告苏星公司辩称，原告已被注销，原告主体不适格。被告与原告2000年6月5日、20001年5月8日签订租赁协议后，因原告欠银行贷款，经原告主管部门出面协调，被告出资1000余万元处理了原告的债务，被告不再交纳租金。综上，被告不欠原告租金，请法院驳回原告的诉讼请求。被告苏星公司提供了下列证据：1.江都冶金机械总厂贷款打包处置报告，证明经江都市曹王林园场协调被告一次性出资2000000元处理了原告的银行贷款，被告出资1000余万元处理了原告单位历史遗留问题；2.江都市曹王信用社收款凭证，证明被告为原告偿还贷款及利息2000000元；3.江都市曹王林园场2009年7月16日、6月30日出具的收款凭证，证明被告分别出资1100000元、610000元为原告的下岗职工办理养老保险；4.借款收据一份，证明被告为原告下岗职工支付工资1500000元。上述证据证明被告不欠原告租金。原告对被告的证据质证如下：1.处置报告是银行内部请示报告，对外不具有效力，如果真如被告所述，双方应签订协议，原被告2011年还签订了租赁协议，被告主张不再支付租金不能成立；2.三份收款凭证是由曹王林园场出具，与原告无关。第三人恒伟升公司辩称，苏星公司停产后，为了保持设备正常运转注册了恒伟升公司，原告要求我公司搬离应与我公司结清账目。根据原被告提供的证据及当事人当庭陈述，本院对以下事实予以认定：原告曹王冶金厂由原江都市冶金机械总厂名称变更而来。2000年6月5日，被告与原江都市冶金机械总厂签订《租赁协议书》一份，约定：被告租用原告单位一金工、二金工、三金工、一装配、二装配车间现有房屋、行车等设备，东至银杏路边，南至设备库楼房南墙，西至二金工、三金工、二装配的西门，北至成品库、标准间库的南墙；租期5年（从2000年6月10日至2005年5月31日止），年租金100000元，先交费后使用，每半年交50000元；租赁期间，房屋维修费由被告承担；被告不得擅自转租、转让、转借、抵押租赁物，如有损坏，被告负责赔偿。2001年5月8日，被告与原告签订《租赁协议》一份，约定：被告租用原告单位二铸工车间、清砂车间及其所配置的固定设备，租期4年，从2001年6月1日至2005年5月31日止；每年租金100000元，每半年交纳一次，先交费后使用；因所租赁资产已闲置两年，有些设备需维修，维修费用较大，原告同意免收第一年租金100000元用于弥补资产维修费用；租赁期内房屋及设备维修由被告负责；租赁车间内两座回火炉仍属原告管理，需回火时，被告向原告交纳50元/炉次的回火费。2003年9月15日，被告与原告签订《关于大楼场地、地磅等租赁协议》一份，约定：被告租用原告单位办公大楼二层（原告现使用四间办公室除外）、一层楼梯口向西的所有房间（楼梯口向东10间房屋由原告向外租赁）、厂大门楼、传达室、办公大楼外大路、场地、地磅、二间保管室、电房及电力设施，从2000年6月1日至2005年5月31日，每年租金20000元，合计租金100000元，先交费后使用，被告近期一次性交付原告80000元；租赁期间，房屋、道路及维修费用由被告承担。2005年5月26日，被告与原告签订《租赁协议》一份，约定：原告将被告已租赁的办公大楼内办公室、办公大楼向南及向西的厂房及行车、厂区场地、大门、地磅、电力设施等继续租赁给被告使用，租期5年，从2005年6月1日至2010年5月31日止；租金每年462000元，先交款后使用，合同签订后先交231000元，2005年年底前交231000元；租赁期内所有房屋、设备、设施的维修费用，由被告承担；被告如需改造房屋结构应事先将有关方案报原告并征得原告同意后方可实施，被告在需拆除某些非生产用房，必须履行手续，审批后再施工，拆除房屋前应折价，给予原告经济补偿。2007年8月18日，被告与原告签订《厂房租赁协议》一份，约定：被告租用原告一铸工车间前排9间厂房、行车及南面辅助房，后排从西向东5间厂房及4间门朝东辅助用房和整个大院，租期5年，从2007年9月1日至2012年8月31日止，每年租金24500元；租赁期内，被告需改变房屋结构事先应征得原告同意；租赁期内，房屋修理费用由被告承担。2011年5月26日，被告与原告签订《厂房租赁协议》一份，约定：原告将被告已租赁的办公大楼内办公室、办公大楼向南及向西的厂房及行车、厂区场地、大门、地磅、电力设施等继续租赁给被告使用，租期5年，从2011年6月1日至2015年5月31日止；租金每年462000元（含土地使用税），先交款后使用，合同签订后给付231000元，2011年年底再交231000元（以后逐年以此类推）；租赁期间所有房屋、设备、设施的维修费用，由被告承担；被告如需改造房屋结构应事先将有关方案报原告并征得原告同意后方可实施，被告在需拆除某些非生产用房，必须履行手续，审批后再施工，拆除房屋前应折价，给予原告经济补偿；如遇政策法律变化，原告厂房及设施可实行置换时，公开向社会招标，在同等条件下，被告可优先买断原告房屋及资产。租赁期间，被告将西装配车间拆除，改建成钢结构厂房（建筑面积1368.71㎡）；将清砂车间屋面全部更新、车间内立柱用钢材加固增宽并浇注混凝土（建筑面积2237.90㎡）；在清砂车间及电房之间临时搭建了钢结构厂房（建筑面积839.16㎡）。原告主张被告将原西装配车间拆除改建为钢结构厂房应对原告进行补偿。原告主张被告仅是将清砂车间屋面翻修、立柱用水泥加固，属于维修，租赁协议约定房屋及设备维修费用由被告承担，原告不应给予被告补偿。原告另主张被告在清砂车间旁搭建钢结构房屋未征得原告同意，被告应拆除。2017年7月24日，被告将其租用的房屋、场地无偿提供给第三人恒伟升公司使用。至2012年1月21日，原被告往来账目冲减后（不包括租金），原告欠被告3167102.68元。2015年5月21日，原告向被告发出公告，要求被告支付租金。之后被告仍未支付租金，也未向原告返还租赁物。2018年3月15日，原告向本院提起诉讼，要求与被告解除租赁合同，要求被告返还租赁物并支付租金。后因发现恒伟升公司在被告承租的房屋、场地经营，原告申请追加恒伟升公司为本案第三人参加诉讼，要求恒伟升公司从扬州市江都区曹王林园场银杏路34号（即原告厂区）搬离。审理中，原被告认可原告出租的现存设备为：一金工车间5吨行车2台、二金工车间2吨行车2台、三金工车间10吨行车1台、西装配车间5吨行车1台、清砂车间5吨行车3台、翻砂车间5吨及7吨冲天炉各1台、小装配车间及东装配车间1.5吨行车3台。扬州市中信达房地产土地资产评估咨询有限公司受本院委托对被告改建、搭建、修建的房屋进行了评估，认定西装配车间价值1322968元（含行车价值124976元）、清砂车间价值1746905元（含行车价值53429元）、临时搭建钢结构厂房价值633742元（含行车价值55881元），合计价值3703615元（含行车价值234286元）。原告垫付评估费36000元。被告主张该单位2007年出资2000000元为原告解决银行贷款后，租赁的厂房、设备即归被告所有，原告不应再收取租金。被告主张2011年签订的租赁协议是被告办理贷款需要，双方实际未形成租赁关系。原告主张原告未收取被告2000000元，该款项是江都区曹王林园场收取。原被告之间不存在转让房屋、设备，被告主张2011年签订租赁协议是为了办理贷款理由不成立。本院认为，本案争议焦点为：1.曹王冶金厂作为本案原告主体是否适格？2.是否应该解除原被告之间签订的租赁协议？对原告要求被告搬出租用的场地，向原告返还租赁物，并支付租金的诉讼请求是否予以支持？3.对原告要求恒伟升公司搬离扬州市江都区曹王林园场银杏路34号的诉讼请求是否予以支持？关于争议焦点一，原告曹王冶金厂是原江都市冶金机械总厂变更后的名称，该厂目前仅是被吊销，并未注销，其对外仍享有权利并承担义务，原告具备诉讼主体资格。关于争议焦点二，本院认为应解除原被告之间的租赁合同，被告应搬离租赁场地、返还租赁物并支付租金。理由为：1.被告未能举证证明该单位自2007年起即无需再支付原告租金，原告对被告该主张也未认可；2.被告未能举证证明原被告2011年5月26日签订租赁协议是为办理贷款，原告对被告该主张也未认可；3.租赁期限届满后，原被告未继续签订租赁协议，被告继续使用租赁物，并将租赁物无偿提供给第三人使用，原被告之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，原告随时可以要求解除租赁合同；4.被告占有使用租赁物期间，应向原告支付占用期间的租金。被告未能证明该单位自2007年起即不应再向原告支付租金，租赁期满后被告继续使用租赁物，原被告之间形成不定期租赁关系，被告使用租赁物就应支付租金，原告也可随时要求解除租赁合同。综上，对原告要求解除与被告之间的租赁合同，要求被告搬离租赁场地，将租赁物返还原告，并支付原告租金的诉讼请求，本院依法予以支持。至2019年12月31日，被告苏星公司应支付租金计算如下：1.一、二、三金工车间及装配车间，自2000年6月1日至2005年5月31日计5年，每年租金100000元，租金合计500000元；2.二铸工车间，自2001年6月1日至2005年5月31日计4年，年租金100000元，因设备需维修让减一年租金，租金合计300000元；3.大楼、场地、地磅等，自2000年6月1日至2005年5月31日计5年，年租金20000元，租金合计100000元；4.金工车间、装配车间、二铸工车间、清砂车间、办公楼、场地、地磅等，自2005年6月1日至2019年12月31日计14年7个月，年租金462000元，租金合计6737500元（462000元×14年+462000元÷12个月×7个月）；5.一铸工车间前后房屋设备等，自2007年9月1日至2012年8月31日计5年，年租金24500元，租金合计122500元。上述合计7760000元。原被告解除租赁合同时，应对被告翻建、新建、翻修的厂房一并进行处理，从充分发挥物的效用考虑，本院认为被告租赁期间改建、新建、修建的厂房归原告所有，原告折价给予补偿为宜。租赁协议虽约定厂房、设备由被告负责维修，费用由被告承担，但被告对清砂车间屋面进行了全面翻新，对立柱进行了加固，已超出了维修的范围，对超出维修范围部分原告应给予补偿。结合清砂车间现状及被告应承担的维修义务，本院酌定清砂车间原告按评估价的60%给予被告补偿，原告应补偿被告1016085.6元[（1746905元-53429元）×60%=1016085.6元]。合同约定被告拆除原告房屋应给予原告补偿，本案被告拆除原告西装配车间应给予原告补偿。被告改建的新装配车间归原告所有，原告应给予被告补偿，被告应补偿给原告的数额与原告应补偿给被告的数额相冲抵，本院酌定西装配车间原告按评估价的90%给予被告补偿，原告应补偿被告1078192.8元[（1322968元-124976元）×90%=1078192.8元]。原告合计应补偿被告2672139.4元[1078192.8元+（633742元-55881元）+1016085.6元=2672139.4元]。与被告2012年1月21日前已支付的3167102.68元冲抵后，被告应再支付原告租金4592897.32元。关于争议焦点三，被告未征得原告同意将租赁物、租赁场地无偿提供给第三人使用属于无权处分，原、被告之间的租赁合同解除后第三人理应搬离租赁场地。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十七条规定，判决如下：一、原告江都市曹王冶金机械厂与被告扬州市苏星冶金机械有限公司之间的租赁合同于2019年12月31日解除；二、被告扬州市苏星冶金机械有限公司于本判决生效之日起三十日内将设备、成品、半成品、原材料、边角料等从原告江都市曹王冶金机械厂厂区内搬离，并将租赁的一金工车间（含5吨行车2台）、二金工车间（含2吨行车2台）、三金工车间（含10吨行车1台）、西装配车间内5吨行车1台、东侧装配车间（含1.5吨行车3台）、清砂车间（含5吨行车3台）、翻砂车间（含5吨、7吨冲天炉各1台）、办公大楼、厂大门楼、传达室、办公大楼外大路、场地、地磅、二间保管室、电房、电力设施等返还给原告；三、被告扬州市苏星冶金机械有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告江都市曹王冶金机械厂租金4592897.32元；四、被告扬州市苏星冶金机械有限公司翻建的西装配车间、翻修的清砂车间、清砂车间旁临时搭建的钢结构房屋归原告江都市曹王冶金机械厂所有，原告于本判决生效之日起十五日内一次性补偿被告2672139.4元；五、第三人扬州恒伟升冶金机械有限公司于判决生效之日起三十日内将设备、成品、半成品、原材料、边角料等从扬州市江都区曹王林园场银杏路34号搬离；六、评估费36000元，由被告扬州市苏星冶金机械有限公司负担，此款已由原告江都市曹王冶金机械厂垫付，被告于本判决生效之日起十五日内向原告付清；上述第三、第四、第六项相冲抵后，被告扬州市苏星冶金机械有限公司应再给付原告江都市曹王冶金机械厂1956757.92元，被告于本判决生效之日起十五日内一次性向原告付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费34190元，由原告江都市曹王冶金机械厂负担13670元，被告扬州市苏星冶金机械有限公司负担20520元。上述应由被告扬州市苏星冶金机械有限公司负担的受理费已由原告垫付，被告于本判决生效之日起十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  卞贞林人民陪审员  徐三林人民陪审员  王 萍二〇一九年十二月二十九日书 记 员  李海荐