浙江省杭州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙01执异49号 异议人（申请执行人）：北京联合嘉恒国际商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号楼20层2307，组织机构代码：666941851。 法定代表人：张陆祥，执行董事。 委托代理人（特别授权）：姜晓燕、张峰，浙江拙诚律师事务所律师。 被执行人：北京耀莱投资有限公司，住所地北京市朝阳区幸福二村40号楼4层40-241，组织机构代码：681208770。 法定代表人：綦建虹。 被执行人：耀莱文化产业股份有限公司，住所地天津市天津自贸实验区（空港经济区）中环西路与西二道交口丽港大厦3-1009，组织机构代码：052079582。 法定代表人：綦建虹。 被执行人：唐山嘉棠商贸有限公司，住所地河北省唐山市路北区建设北路47号-104，组织机构代码：MA08R1D66。 法定代表人：姜源津，经理。 委托代理人（特别授权）：刘向辉，北京方耀律师事务所律师。 被执行人：唐山熙棠商贸有限公司，住所地河北省唐山市路北区建设北路47号-105，组织机构代码：MA08R1C43。 法定代表人：齐畅。 被执行人：唐山臻棠商贸有限公司，住所地河北省唐山市路北区建设北路47号-103，组织机构代码：MA08R1BA6。 法定代表人：齐畅。 被执行人：北京耀莱金榜酒业有限公司，住所地北京市朝阳区幸福二村40号楼3层40－231，组织机构代码：58771495X。 法定代表人：刘磊。 被执行人：綦建虹，男，汉族，1967年6月28日出生，住北京市东城区。 被执行人：苑林，男，汉族，1977年5月1日出生，住北京市丰台区。 案外人：烟台振华商业集团有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区西大街8号，组织机构代码：727559534。 法定代表人：刘跃华。 委托代理人（特别授权）：陈桂勇，山东西政律师事务所律师。 本院在执行北京联合嘉恒国际商贸有限公司（以下简称北京嘉恒）与北京耀莱投资有限公司（以下简称耀莱投资）、耀莱文化产业股份有限公司（以下简称耀莱文化）、唐山嘉棠商贸有限公司（以下简称嘉棠商贸）、唐山熙棠商贸有限公司（以下简称熙棠商贸）、唐山臻棠商贸有限公司（以下简称臻棠商贸）、北京耀莱金榜酒业有限公司（以下简称金榜酒业）、綦建虹、苑林民间借贷纠纷一案中，作出（2018）浙01执1061号执行通知书：拟对案外人烟台振华商业集团有限公司（以下简称烟台振华商业）的租赁权予以保护；对被执行人嘉棠商贸名下位于唐山市路北区郭大里尚诚雅居尚诚商厦301号房产（以下简称案涉房屋）处置中披露租赁事项进行带租拍卖。对此，北京嘉恒提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 北京嘉恒异议称，烟台振华商业对案涉房屋主张的租赁权利不属于真实合法有效的租赁，该租赁事实只是名为租赁实为合作，不能对抗执行，请求剔除租赁权进行拍卖。 烟台振华商业辩称，根据《合作合同》约定设立的唐山振华诚成百货有限公司（以下简称振华诚成百货）与唐山诚成房地产开发有限公司（以下简称诚成房地产）签订了《房屋及广场租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同约定：振华诚成百货投入巨资对租赁房产尚城国际商业楼（其中包含案涉房屋）进行建设和装修改造，并在嘉棠商贸购买案涉房屋之前就已实际入驻且开业经营，根据合同法第二百二十九条规定，烟台振华商业及振华诚成百货对案涉房屋的租赁权应当受到法律保护。对此，杭州市中级人民法院(2018)浙01执1061号执行通知书认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回北京嘉恒的执行异议申请。 经审查查明，2018年12月4日本院作出（2018）浙01民初2239号民事调解书，内容为：一、耀莱投资有限公司确认截至2018年8月28日尚欠北京嘉恒借款本金6000万元、利息136万元，并应支付北京嘉恒律师费100万元；二、耀莱投资承诺于2018年9月25日前向北京嘉恒归还借款本金3000万元，于2018年9月30日前归还借款本金200万元，于2018年10月30日前归还借款本金800万，于2018年11月30日前归还借款本金2000万元并支付律师费100万元；若北京耀莱能按期足额支付上述款项，则北京嘉恒同意免除利息；若北京耀莱不能按期足额支付上述任一期款项，则北京嘉恒有权就6100万元的未履行部分申请法院执行，且北京耀莱需向北京嘉恒支付截至2018年8月28日的利息136万元及自2018年8月29日起至款项付清日止，以未偿还本金为基数按月息2%计算的利息；三、北京嘉恒在北京耀莱不按期支付上述款项时，有权对嘉棠商贸提供的抵押财产[详见唐（2018）路北区不动产证明第094192号”不动产登记证明]以折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；四、耀莱文化、嘉棠商贸、熙棠商贸、臻棠商贸、綦建虹、苑林、金榜酒业对耀莱投资的上述债务承担连带清偿责任。 案件受理费374110元减半收取187055元、财产保全申请费5000元，由耀莱投资、耀莱文化、嘉棠商贸、熙棠商贸、臻棠商贸、綦建虹、苑林、金榜酒业共同负担。该调解书生效后，因各被告未按调解书履行，北京嘉恒向本院申请强制执行，执行案号为（2018）浙01执1061号。在执行过程中，本院于2019年4月26日查封嘉棠贸易名下的案涉房屋。因各方达成执行和解，本院作出（2018）浙01执1061号之一执行裁定，终结案件执行。后因被执行人未履行和解协议，北京嘉恒向本院申请恢复。为此，本院决定恢复本案执行，并公告拟对已查封的属嘉棠商贸名下的案涉房屋依法拍卖变现以偿还债务；同时，为保障拍卖房产使用人的合法租赁权和优先购买权，本院责令房产使用人及被执行人在2019年6月30日前提供房产租赁合同、租金支付凭证等书面材料供审查。同年6月28日，案外人烟台振华商业向本院提供《合作合同》、《房屋及广场租赁合同》（以下简称租赁合同）、《合作合同暨房屋及广场租赁合同之补充协议》（以下简称补充协议）等书面材料，请求法院依法保护烟台振华商业及振华诚成百货对案涉房屋的合法租赁权。经审查，本院于同年7月3日作出（2018）浙01执1061号执行通知书拟对烟台振华商业的租赁权在本案司法处置中予以保护，对嘉棠商贸名下的案涉房屋处置中披露租赁事项，进行带租拍卖。为此，北京嘉恒向本院提出执行异议。 另查明，2015年1月7日，烟台市振华百货集团股份有限公司（以下简称烟台振华百货）依据与诚成房地产所签订的《合作合同》约定，双方共同出资成立振华诚成百货，烟台振华百货、诚成房地产各占有振华诚成百货51%和49%的股份；并由振华诚成百货向诚成房地产承租尚城国际商业楼（以下简称案涉房屋）；振华诚成百货有权对租赁的案涉房屋进行装修改造，所需资金除注册资本外，由烟台振华百货提供；同时还约定，振华诚成百货开业后取得的收益，应优先偿还烟台振华百货除注册资本外的本金及利息。在全部清偿烟台振华百货投资前，振华诚成百货不向出租人诚成房地产支付房屋租金及其它费用，也不向双方分配收益。同月24日，振华诚成百货与诚成房地产按照《合作合同的约定，签订了《租赁合同》并约定，诚成房地产将租赁标的案涉房屋整体出租给振华诚成百货经营。同时，双方还对租赁期限、用途、租金及租赁费用的支付时间和方式作了明确规定。同日，为了明确三方权利和义务，烟台振华百货、振华诚成百货及诚成房地产又签订一份《补充协议》。嗣后，烟台振华百货投入巨资并通过振华诚成百货对租赁标的进行装修改造，上述合同材料于2016年10月10日在唐山市行政审批局备案。 还查明，2015年4月2日，诚成房地产、烟台振华百货与烟台振华商业签订一份《〈合作合同〉转让协议》，约定：烟台振华百货在《合作合同》中享有的全部权利和义务转让给烟台振华商业；烟台振华百货将持有振华诚成百货51%的股权转让给烟台振华商业，诚成房地产放弃优先购买权。嗣为，双方在办理完股权转让的工商变更登记手续后。振华诚成百货于2016年12月18日正式对外营业。 再查明，2018年1月22日嘉棠商贸与诚成房地产就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理网签。 本院认为，烟台振华百货和诚成房地产间所签订的《合作合同》和振华诚成百货与诚成房地产所签订的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，应认定有效。烟台振华商业依据《〈合作合同〉转让协议》约定，存续烟台振华百货的全部权利和义务，该转让协议内容并无违反法律禁止性规定，本院予以确认。根据现有证据材料及查明的事实，本院认为，首先，振华诚成百货依据《租赁合同》实际占有、租赁并经营案涉房屋在先，诚成房地产将案涉房屋转让给嘉棠商易的行为在后。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定。该物权转让行为不影响租赁权的行使存续。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人在租赁内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，本案中，振华诚成百货与诚成房地产在本院查封之前就案涉房屋已经签订了《租赁合同》，且振华诚成百货已实际占有、经营租赁案涉房屋，对此，本院作出（2018）浙01执1061号执行通知书，拟对烟台振华商业的租赁权予以保护、对嘉棠商贸名下的案涉房屋处置中披露租赁事项进行带租拍卖并无不当。北京嘉恒以“烟台振华商业对案涉房屋主张的租赁权利，系名为租赁实为合作”为由，要求排除租赁权进行拍卖的异议理由与事实不符，且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条第一款之规定，裁定如下： 驳回北京联合嘉恒国际商贸有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 杨 捷 审判员 王海峰 审判员 孙 辉 二〇一九年十二月十一日 书记员 孙 亮