福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0782民初1544号 原告（反诉被告）：武夷山龙鑫房地产有限公司，住所地武夷山市勤业楼A座701室，统一社会信用代码91350782796076165D。 法定代表人：蔡海虎，董事长。 委托诉讼代理人：李延程，男，公司职员。 委托诉讼代理人：黄颖洁，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王桂婷，女，1972年9月6日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：方家华、彭丽梅，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）武夷山龙鑫房地产有限公司（下称龙鑫公司）与被告（反诉原告）王桂婷确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙鑫公司的委托代理人李延程、黄颖洁，被告王桂婷及委托诉讼代理人方家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙鑫公司向本院提出诉讼请求：确认厦门东盛海工贸有限公司（东盛海公司）于2006年12月5日与王桂婷签订的《协议书》无效。事实和理由：2006年5月19日，龙鑫公司前身东盛海公司通过竞拍，取得坐落在武夷山市国家度假区地块编号为：2006-05号的土地使用权，面积28.749亩。2016年12月5日，王桂婷和东盛海公司签订了本案《协议书》。经政府相关部门同意，龙鑫公司于2006年12月14日完成工商注册登记并在2009年取得涉案土地的国有土地使用权。东盛海公司关于涉案土地的权利义务均由龙鑫公司承接，即由龙鑫公司缴纳全部土地出让金并负责开发建设。龙鑫公司的创始股东及法定代表人与东盛海公司一致，均为林秀英，现龙鑫公司的控股股东和法定代表人变更为蔡海虎。由于武夷山度假区从2007年至2017年间南平市政府要求武夷山市政府暂停土地为住宅的项目审批，导致龙鑫公司长达十年不能开发竞拍取得的土地。2018年，经许可龙鑫公司开始建设工程项目，却遭到王桂婷等人的阻挠。王桂婷强行要求龙鑫公司履行其与东盛海公司签订的协议，龙鑫公司明确表示《协议书》是在十几年前的历史环境下签订的，现国家发展已进入新时代，土地开发建设必须符合规范，实在无法履行《协议书》，但王桂婷坚持必须履行，否则就阻挠施工割地自建。有关部门曾多次组织调解，但均无结果。故龙鑫公司依法起诉，请求确认2006年12月5日东盛海公司与王桂婷签订关于土地买卖的《协议书》无效，同时龙鑫公司同意按无效合同的处理原则退还土地款。 王桂婷辩称，龙鑫公司的诉请依法不能成立。2006年12月5日其与东盛海公司订立的《协议书》意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，依法有效。协议签订后，王桂婷就于2006年12月履行合同约定的缴款义务，在2007年11月又缴纳了项目前期规划、设计、施工等费用，龙鑫公司现来诉请合同无效，是严重不守诚信的行为，不合法也不符合情理，依法应予驳回。 王桂婷向本院提出反诉请求：1.确认2006年12月5日王桂婷与东盛海公司签订的《协议书》合法有效。2.龙鑫公司按《协议书》的约定，将位于武夷山国家旅游度假区地块编号为2006-05号1亩土地交付给王桂婷，由王桂婷按武夷山市人民政府及有关部门批准的建设方案开发建设。事实和理由：2006年5月19日，东盛海公司在武夷山市国土资源局公开拍卖会上，竞得位于国家旅游度假区编号为2006-5号地块的国有土地使用权。2006年12月5日，东盛海公司与王桂婷签订《协议书》约定：一、东盛海公司将涉案地块其中1亩以300000元转让给王桂婷。二、甲乙双方以共同组建成立房地产开发项目公司的方式来合作开发土地。协议签订后，王桂婷依约向东盛海公司缴纳300000元地价款，后又缴纳了80000元项目开发前期费用，东盛海公司却违反协议约定，在王桂婷等合作人不知情的情况下，东盛海公司的原班股东私自于2006年12月14日设立龙鑫公司，涉案土地的权利和义务均由龙鑫公司承接。至今龙鑫公司未履行协议约定，将涉案1亩土地使用权交付王桂婷，违反了民事活动必须遵守的诚实信用原则，恶意向法院诉请确认《协议书》无效。故王桂婷为维护自身的合法权益不受侵害，特具状反诉，望判如所请。 龙鑫公司针对反诉辩称，1.龙鑫公司不认可王桂婷的第一项诉讼请求，因为《协议书》是无效的。第二项诉讼请求交付土地属于分割土地，也是无效的违法行为。2.《协议书》对双方共同组建房地产公司及合作开发的具体方案没有明确约定，属于没有形成合意。为什么会成立龙鑫公司？是为了在武夷山市成立一个项目公司，便于在当地缴纳税款，这是房地产公司的普遍做法。3.起诉之前龙鑫公司曾向武夷山市自然资源局咨询本案《协议书》是否有效？资源局没有出具书面答复，但口头告知《协议书》是无效的，故龙鑫公司只能请求法院依法判决。 经审理查明，东盛海公司于2006年5月19日与武夷山市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，通过竞拍以741万元的价款取得坐落于武夷山国家度假区亩土地的开发使用权。因缺乏资金，东盛海公司出具委托函委托公司员工吴连山寻找合作伙伴。委托函载明：兹委托东盛海公司员工吴连山办理有关武夷山度假区2006－05地块其中十八亩土地的销售事宜。在吴连山的居间和见证下，2006年12月5日，东盛海公司（甲方）与王桂婷（乙方）签订《协议书》，约定：为开发建设该宗地，甲方有意邀请与乙方合作开发经营，为此，甲乙双方本着平等、诚实信用原则……经多次友好协商，在见证人参与见证的情况下，达成本协议：一、协议分两步骤约定执行：第一步骤，甲方将该宗地分割成两块，一块为——亩，一块为1亩，（具体分割详见附件2，即该宗地分割图）。经协商，甲方将其中一块1亩地有偿转让于乙方，具体约定事项如下：1.转让标的物，即该宗地分割图中的1亩地块；2.转让地价人民币叁拾万元整；3.付款方式：甲乙双方自签订本协议之日内，乙方需向甲方交纳定金伍万元，在二十日内将地价款叁拾万元转入甲方指定的账户。第二步骤，甲乙双方以该地块（乙方履行第一步骤后，自动生效，反之乙方未拥有该1亩地块的使用权，使用权仍归甲方所有）入股成立房地产开发项目公司，即甲方占项目公司股份比例——%，乙方占项目公司股份比例——%。成立房地产项目开发公司的相关费用按甲乙双方相应股份各自承担，具体约定事项如下：1.合作经营的标的游度假区地块编号为2006－05号的土地使用权……；2.合作开发经营的方式，由甲、乙双方共同组建房地产开发项目公司的方式来实现双方合作开发，双方确定项目公司法定代表人由甲方委派人担任，该宗地开发由项目公司统一报批规划；4.甲乙双方约定第一步骤履行后，第二步骤约定自动生效；反之，第二步骤约定所有事项，则自失效。三、违约责任：1.甲方违约责任：甲方在收到乙方全部地价款后，有义务帮助乙方办理该宗地分割图中1亩地块的用地手续，如不能办理，甲方应无条件将乙方所付给甲方的地价款还给乙方，并按二倍的定金返还给乙方。2.乙方违约责任：乙方须在协议规定的时间内将定金和地价款转入甲方指定的账户，如乙方不能按时将定金的地价款付清，甲方有权没收乙方的定金……。4.如乙方要求将该宗地分割图中的地块转让到乙方个人名下或第三方名下时，由此所产生的税费、办证费、手续费等相关费用由乙方自行承担……。四、本协议经甲乙双方签署后生效。 协议书签订后，王桂婷按约于2006年12月5日将地价款300000元交付吴连山，吴连山随后将款项转入龙鑫公司指定的收款账户，龙鑫公司向吴连山出具收条予以确认。2007年11月1日龙鑫公司又出具授权书给吴连山，授权书载明：为了方便统一经营，规划设计、施工、管理、销售及办理相关事宜，现我公司授权吴连山向龙源府第项目C户型会员统一收取相关费用款项。吴连山依据龙鑫公司的授权，于2007年11月14日向王桂婷收取了项目前期规划、设计、施工等费用80000元。 龙鑫公司于2006年12月14日在武夷山市经核准登记设立， 龙鑫公司的创始股东及法定代表人与东盛海公司一致，均为林秀英，现龙鑫公司的控股股东和法定代表人变更为蔡海虎，龙鑫公司自愿承受东盛海公司的债权债务。武夷山市国土局于2009年2月17日将涉案土地的国有土地使用权登记在龙鑫公司名下，2019年1月武夷山市自然资源局核准龙鑫公司提交的开发建设方案。根据该建设方案，涉案28.749亩土地，许可建造占地（基底）面积59.8平方米至306.46平方米不等二层住宅30幢（含物业用房1幢）。建设方案获批后，龙鑫公司对涉案土地进行了土地平整等项目的施工，王桂婷等人获知后即向龙鑫公司主张权利，要求龙鑫公司按协议约定履行义务，双方经多次交涉无果，故形成本案诉讼。 上述事实有东盛海公司与武夷山国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》、王桂婷与东盛海公司签订的《协议书》、龙鑫公司的《营业执照》、《国有土地使用权证》、东盛海公司的《委托函》、龙鑫公司的《授权书》、《收条》、《建设工程规划许可证》、《规划图》及法庭笔录等证据证明，可以认定。 本院认为，东盛海公司与王桂婷于2006年12月5日签订的《协议书》系双方当事人经过多次协商而订立的，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法有效，双方应按照协议约定全面履行义务。早在2006年、2007年王桂婷就已依约支付了地价款和前期开发费用，2019年龙鑫公司在取得武夷山市主管部门批准可以开工建设的情况下，即以《协议书》是在十几年前历史环境下签订的，现在国家发展已进入新时代，土地开发建设必须符合规范，实在无法履行《协议书》为由，请求确认《协议书》无效，于法于情不符。王桂婷反诉确认《协议书》合法有效，予以支持。根据约定，本应由双方共同组建房地产开发项目公司来合作开发建设，但龙鑫公司却违反约定，自行开发建设，显属违约，应承担违约责任。武夷山市主管部门核准的建设方案表明，涉案土地属整体开发，而非分块开发。庭审中，本院释明，王桂婷提供的土地分割图只标明其地块的大致地理位置，无四至范围，王桂婷反诉要求龙鑫公司交付1亩土地由其自行按照审批许可的方案进行建设，现实中无法执行，王桂婷可变更诉讼请求，但王桂婷仍坚持要求交付土地的反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认厦门东盛海工贸有限公司与王桂婷于2006年12月5日签订的《协议书》合法有效； 二、驳回武夷山龙鑫房地产有限公司的诉讼请求； 三、驳回王桂婷的其他反诉请求。 案件本诉受理费5800元、反诉受理费2900元，合计8700元，由武夷山龙鑫房地产有限公司负担7250元，王桂婷负担1450元。该款应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  曾晋武 审 判 员  林 璇 人民陪审员  郑天辉 二〇一九年十二月十日 书 记 员  陈 丽 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 -4-