辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）辽民再371号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：姜燕，女，委托诉讼代理人：姜军（姜燕之弟），委托诉讼代理人：陈心光，辽宁维权律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人、被申请人）：孙秀英，女，委托诉讼代理人：刘向升（孙秀英的女婿），委托诉讼代理人：车佳影，辽宁东尧律师事务所律师。原审第三人：曹刚，男，原审第三人：封丽燕，女，申诉人姜燕与被申诉人孙秀英及原审第三人曹刚、封丽燕执行异议之诉一案，锦州市太和区人民法院于2013年5月13日作出(2012)锦开民初字第314号民事判决。孙秀英不服，向锦州市中级人民法院提起上诉，该院于2014年4月16日作出(2013)锦民一终字第672号民事裁定，撤销原判，发回重审。锦州市太和区人民法院于2014年11月4日作出（2014）开民初字第236号民事判决。姜燕不服，向锦州市中级人民法院提起上诉，该院于2015年7月24日作出（2015）锦民终字第134号民事判决。姜燕向本院申请再审，本院于2015年10月21日作出（2015）辽审三民申字第1014号民事裁定，指令锦州市中级人民法院再审本案。锦州市中级人民法院于2016年12月9日作出（2016）辽07民再17号民事判决，已发生法律效力。姜燕向检察机关申诉，辽宁省人民检察院于2017年4月27日作出辽检民（行）监(2017)21000000080号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2017年6月26日作出（2017）辽民抗51号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员刘佳章、检察官助理王诗博出庭。申诉人姜燕的委托诉讼代理人姜军、陈心光，被申诉人孙秀英及其委托诉讼代理人刘向升、车佳影到庭参加诉讼。原审第三人曹刚、封丽燕经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，锦州市中级人民法院（2016）辽07民再17号民事判决认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1、认定孙秀英支付了全部购房款及2011年10月9日之前占有房屋，并无充分证据予以支持。依据孙秀英提供的《房屋买卖居间合同》及曹刚于2011年9月30日书写的收条，曹刚收取孙秀英购房首付款21万元的事实可以确认，但无法证明孙秀英已将购房尾款15万元交付给曹刚、封丽燕。其一，证人车鸿良自称其得到曹刚、封丽燕的授权代收15万元余款，但并无曹刚、封丽燕的书面授权委托书予以佐证；曹刚、封丽燕作为本案第三人，在整个诉讼过程中亦从未参加本案的庭审活动，因而无法证明车鸿良有权代理曹刚、封丽燕收取购房余款的事实。车鸿良给孙秀英出具的购房款15万元的收条，只能说明车鸿良收到了该款，而不能证明曹刚、封丽燕于2011年10月14日已经收到了15万元余款。其二，车鸿良虽然证实将15万元余款按曹刚的要求已经交付，但其出庭两次对15万元的去向陈述不一，且经法院调取2011年10月14日的交易明细，2011年10月14日封丽燕名下银行账户只存入5万元，另外10万依据车鸿良的说法是交给了左刚，用来偿还曹刚欠左刚的借款。车鸿良的证言无法证明曹刚、封丽燕已全额收到该15万元房款。再审法院仅以孙秀英提供的车鸿良出具的15万元收条及其所作的陈述为依据，认定孙秀英已向曹刚、封丽燕全额支付了全部购房款缺乏证据证明。孙秀英在法院对案涉的天兴海逸半岛47-29号房屋查封前，是否已实际进住和占有该房屋是本案争议的另一主要焦点。孙秀英与曹刚、封丽燕于2011年9月29日签订的《房屋买卖居间合同》约定：“在签本合同时，乙方付购房定金21万元，余款于2011年10月14日付给甲方，甲方将房照、水电气本交给乙方；甲方（卖方）负责将2011年9月30日以前的水电气一概结清；该房屋的过户手续由双方办理，其税费由乙方支付，甲方于2011年10月14日迁出户口”；2011年9月30日，曹刚为孙秀英出具的收条亦写明：“……收到余款之日，交付房屋相应手续”；该两份书证相互印证，证明曹刚于2011年9月30日收到21万元购房首付款时，确定交付房屋相应手续的时间仍为收到余款之日（2011年10月14日），否则曹刚如收到首付房款后变更约定，不会在收条内容中书写与合同约定相一致的内容；因此，孙秀英有权占有房屋和接收房屋手续的时间节点应在2011年10月14日。孙秀英和证人车鸿良在诉讼过程中陈述，其于2011年9月30日在收到21万元当天就收到交付的房照和钥匙，但该主张与前面书证相互矛盾，另外，孙秀英提供的2011年10月5日购买床及床垫的收据与孙秀英是否占有案涉房屋并无直接的因果关系，曹刚、封丽燕在历次庭审中亦均未出庭予以证实，因此，合同与收条载明的内容更具有证明的效力和证据的优势性，应作为认定案件事实的证据。再审法院将孙秀英的陈述和车鸿良的证言认定为优势证据，证据采信确有错误。2、本案尚不足以认定买房人对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该财产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述条款，列明了不动产买受人排除强制执行必须同时具备的四个条件，而从现有证据看，并无充分证据证明买受人的行为同时符合上述规定的条件，因此，本案不足以认定买受人孙秀英对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。3、一审法院对诉争房屋予以查封并不违反相关法律的有关规定。《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的条件和要求，既为债权人实现债权提供法律程序上的保障，亦保障了第三人合法民事权益不受损害，体现了一种公平原则。就本案而言，法院于2011年10月9日查封了案涉的锦州经济技术开发区渤海大街二段天兴海逸半岛47-29号房屋，当时孙秀英作为第三人并未支付房屋全部价款且未占有房屋，亦未办理房屋产权过户手续，因此按照最高人民法院上述条款的相关规定，法院对诉争房屋予以查封并无不当。另外，孙秀英与曹刚、封丽燕签订的《房屋买卖居间合同》第九条约定：“此房未满五年，双方协商满五年后上税更名”，据此可以说明，孙秀英在主观上并没有及时办理房屋产权过户手续的意思表示，亦即并没有房屋买卖交易完毕及时更名过户的意愿，这一点孙秀英存在过错。所以，法院的查封行为符合法律规定。姜燕申请对曹刚、封丽燕所有的座落于锦州经济技术开发区天兴海逸半岛47-29号房屋进入执行程序亦符合法律规定。再审法院维持原一、二审法院作出的驳回姜燕诉讼请求的判决显系不当。姜燕称，辽宁省高级人民法院（2015）辽审三民申字第1014号民事裁定认为原审判决关于孙秀英是否支付了全部购房款以及是否实际占有了案涉房屋的认定事实不清，证据不足，并提出了三点意见。锦州市中级人民法院再审在孙秀英未提供新证据的情况，错误判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案举证责任在孙秀英，如其不能提供新的证据，则应承担举证不能的法律责任。孙秀英在法院查封前未与卖房人签订合法有效的书面买卖合同，《房屋买卖居间合同》落款时间是2011年10月29日，而法院查封时间是2011年10月9日；孙秀英在法院查封前未合法占有案涉房屋，本案执行阶段，执行法院更换了诉争房屋的门锁，当时有物业工作人员在场，执行法院也全程进行了录像，证明屋内无人居住。锦州天兴九鼎物业有限公司也证明涉案房屋自2010年1月1日以来始终无人居住，孙秀英也未交物业费。姜燕的证据有明显优势，应认定孙秀英在法院查封前未合法占有案涉房屋；孙秀英未支付全部购房款，孙秀英提交的曹刚的收条、车鸿良的收条不能作为认定本案事实的证据。首先，曹刚始终未参加庭审，收条真实性无法确认。曹刚与封丽燕于2011年8月5日协议离婚，诉争房屋归封丽燕所有，曹刚未得到封丽燕授权无权收取房款，也不能证明封丽燕收到房款。其次，车鸿良自称受到曹刚、封丽燕口头委托代收余款，但曹刚、封丽燕始终未出庭，无法印证。即使孙秀英向车鸿良的给付属实，也不能视为向封丽燕的给付，且车鸿良几次庭审中的证言前后矛盾不应采信。另外，孙秀英还向曹刚、封丽燕购买了车库，其提供了购买收据，但孙秀英始终无法说清车库钱如何给付。在孙秀英之前的给付中包含了购买车库的款项，进一步说明孙秀英未支付全额购房款。孙秀英提交的曹刚收到21万元的收条，与其提交的取款15万元的凭证不符；《房屋买卖居间合同》约定满五年后上税更名，可见房屋未过户是因买卖双方为逃税而采取的不法行为，孙秀英存在过错。孙秀英称由于法院查封导致其不能过户，但按其所称9月30日得到房屋手续，到法院查封有十余天时间，完全可以办理过户手续。说明孙秀英不是9月30日取得的房屋，亦说明孙秀英未过户是因其自身原因。孙秀英不享有足以排除强制执行的民事权利。孙秀英辩称：1、孙秀英一次性支付了15万元尾款。2011年10月14日孙秀英取款15万元的银行交易记录、2011年10月14日车鸿良给孙秀英出具的收条及锦州市中级人民法院2016年11月15日对车鸿良的询问笔录，证明车鸿良受曹刚、封丽燕委托收孙秀英15万元房款的事实。银行交易记录和左刚的证明，证明2011年10月14日车鸿良给封丽燕转款5万元，代曹刚偿还左刚10万元欠款。车鸿良参与案涉房屋交易的全过程，曹刚、封丽燕告诉孙秀英将剩余房款交与车鸿良时，孙秀英未提出异议，因此也未要求曹刚、封丽燕向孙秀英出具对车鸿良的书面委托手续，符合常理。上述证据形成完整的证据链，足以证明曹刚、封丽燕收到了孙秀英给付的全部房款。2、孙秀英于2011年9月30日实际占有房屋，有以下证据证实：物业公司出具的证明，证明2011年9月30日物业公司为孙秀英打开自来水阀；收据两张，证明孙秀英于2011年10月5日为案涉房屋购买家具；车鸿良视频，证明车鸿良于2011年9月30日将房屋交给孙秀英并帮助曹刚、封丽燕搬家。交付房屋手续不等于交付房屋，应以交钥匙认定房屋实际交付，孙秀英9月30日收到钥匙并行使相应的物业权利。3、本案房屋买卖合同合法有效，孙秀英依合同于2011年9月29日支付了21万元，当日房屋他项权利登记注销、委托公证，足以证明孙秀英与曹刚、封丽燕签订合同时间以及实际履行为2011年9月29日，落款时间10月29日为笔误。孙秀英对曹刚、封丽燕是否解除了婚姻关系并不知情，且该房屋仍登记在曹刚、封丽燕名下，孙秀英有理由相信案涉房屋所有权人仍为曹刚、封丽燕。且在交易过程中曹刚和封丽燕均同时与孙秀英进行商谈并签订、履行合同，故孙秀英向曹刚、封丽燕给付房款行为有效。车鸿良的证言不存在前后矛盾。孙秀英在9月30日未给付全部房款，该时间节点无法过户，十一假期无法办理过户，2011年10月8日姜燕已申请了查封，导致孙秀英无时间办理过户，未过户不能归责于孙秀英。车库的购买行为发生在案涉房屋买卖的前几个月，车库买卖合同已履行完毕，若姜燕认为车库与房屋的支付款项存在混淆，应举证证明。4、姜燕与曹刚民间借贷纠纷一案，姜燕并未向法院提供转账凭证等，该案缺席审理，不足以认定姜燕对曹刚享有合法债权。根据该案判决，姜燕对曹刚只享有13万元的债权，现姜燕已将曹刚名下的另一套房屋拍卖后受偿，其债权已经实现，其无理由继续查封案涉房屋。姜燕并未提供合法有效的担保，一审法院对案涉房屋进行财产保全违法。综上，孙秀英依法对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。孙秀英的物权期待权优于姜燕的一般债权，应优先保护。综上，请求维持原判。曹刚、封丽燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院再审认为，本案原审认定基本事实不清。首先，关于21万元购房款交付一节，孙秀英虽持有曹刚2011年9月30日出具的收条，但执行异议之诉案件具有特殊性，即便被执行人承认案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益，亦不能免除案外人的举证证明责任，孙秀英应对该21万元的交付承担举证证明责任。孙秀英提交了2011年9月30日从其账户取款150500元的证据，但对其主张交付的6万元未提交证明款项来源的证据，此节事实不清。其次，原审认定孙秀英在法院查封前占有案涉房屋的依据，一是车鸿良关于曹刚于2011年9月30日交付了房屋产权证书、钥匙的证言，二是孙秀英的陈述，三是孙秀英2011年10月5日购买床、床垫的收据。审理认为，曹刚2011年9月30日出具的收条载明“余款于2011年10月14日之前付清，收到余款之日交付房屋相应手续”；案涉《房屋买卖居间合同》载明“余款于2011年10月14日付给甲方。甲方将房照、水电气本交给乙方。”孙秀英的陈述以及车鸿良的证实与上述书证存在矛盾。同时，孙秀英原审提交购买床、床垫的收据两张，两张收据显示为两个商家出具，但收据上的“孙秀英”是何人书写？两张收据上“2011年10月5日”是否为同一人书写？两张收据是否具有客观性？与待证事实是否具有关联性？对此应进一步审查。原审认定在法院查封前孙秀英未付清全款即取得案涉房屋钥匙占有该房屋，此节事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销锦州市中级人民法院（2016）辽07民再17号、（2015）锦民终字第134号民事判决及锦州市太和区人民法院（2014）开民初字第236号民事判决；二、本案发回锦州市太和区人民法院重审。审判长  米继东审判员  张云涌审判员  王 双二〇一九年十二月二十五日书记员  辛 颖