福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽03民终3155号 上诉人（原审原告）:林庆郁，男，1972年9月22日出生，汉族，住仙游县。 上诉人（原审原告）:茅雪梅，女，1977年4月27日出生，汉族，住仙游县。 上诉人（原审被告）：福建省仙游县地产开发公司，住所地仙游县鲤城南桥街园滨东路659号，统一社会信用代码91350322155553160H。 法定代表人:黄朝华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：苏勇，福建融成律师事务所执业律师。 上诉人林庆郁、茅雪梅与上诉人福建省仙游县地产开发公司（以下简称“仙游地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初2906号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林庆郁、茅雪梅上诉请求：1、撤销一审判决，改判仙游地产公司向林庆郁、茅雪梅支付逾期交房违约金58.373352万元；2、本案一审、二审诉讼费用均由仙游地产公司承担。事实和理由：林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定仙游地产公司应当在2010年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付林庆郁、茅雪梅。但仙游地产公司一直拖延至2018年9月14日才发出交房通知，已严重逾期，暂定至2018年9月13日已逾期了2966天，按照双方约定的日万分之五的违约金计算，仙游地产公司应当支付逾期交房违约金58.373352万元。案涉房屋目前还存在部分质量问题未整改到位，故尚未交房，2018年9月14日之后的违约金应当按照合同约定另行计算。 针对林庆郁、茅雪梅的上诉，仙游地产公司表示其答辩内容与其上诉的事实和理由一致。 仙游地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回林庆郁、茅雪梅的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费均由林庆郁、茅雪梅承担。事实和理由：1、仙游地产公司在2010年8月已为林庆郁、茅雪梅办理了不动产转移手续，林庆郁、茅雪梅也在2011年5月对房屋予以实物验收，符合双方房屋买卖合同补充协议对交房时间的约定，仙游地产公司不存在逾期向林庆郁、茅雪梅交房的事实，不应承担支付违约金的责任。仙游地产公司与林庆郁、茅雪梅约定林庆郁、茅雪梅向银行申请的按揭贷款款项发放给仙游地产公司后再办理交房手续，林庆郁、茅雪梅银行贷款发放到仙游地产公司账户的时间为2010年9月27日，交房时间应在该时间之后，而不是2010年8月1日前。2、案涉房屋的墙壁抹灰存在空鼓只是墙壁拉磨过程中的工艺不均问题，并不是房屋质量问题，也不是双方约定的交房的限制条件，不影响房屋的交付。3、案涉房屋在2010年8月办理权属转移登记，2011年5月林庆郁、茅雪梅验房交付，林庆郁、茅雪梅于2019年3月1日才提起本案诉讼，明显超过了法定的诉讼时效。 针对仙游地产公司的上诉，林庆郁、茅雪梅答辩称：根据双方签订的商品房买卖合同，仙游地产公司应当在2010年8月1日前将案涉房屋交付给林庆郁、茅雪梅使用，仙游地产公司在2018年才发出交房通知，逾期交房的事实清楚。案涉房屋存在质量问题，不符合合同约定的交房条件，目前也尚未整改到位，仙游地产公司目前也尚未将案涉房屋交付给林庆郁、茅雪梅。仙游地产公司主张墙壁抹灰只是工艺问题没有依据，案涉房屋存在的质量问题，严重影响了林庆郁、茅雪梅使用案涉房屋。仙游地产公司提到的诉讼时效问题，合同是长期有效的，仙游地产公司应当按照合同的约定计算逾期交房违约金。案涉房屋因为质量问题，也影响到了其他住户的正常居住。 林庆郁、茅雪梅向一审法院起诉请求：判令仙游地产公司承担逾期交房的违约责任并支付逾期交房的违约金616837元，自2010年8月1日起到2019年2月28日，判令仙游地产公司承担2019年2月28日之后的逾期违约金一直截止到交房为止。 一审法院认定事实：2010年6月1日，林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定林庆郁、茅雪梅向仙游地产公司购买由仙游地产公司开发的位于仙游县商品房，建筑面积为138.43平方米，总价款393642元。合同第八条交付条件和期限约定：一、出卖人应当在2010年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……。商品房买卖合同补充协议第八条约定：本人承诺待向银行申请按揭贷款款项发放于仙游地产公司后再办理交房手续。合同签订后，林庆郁、茅雪梅已付清购房款393642元，其中按揭贷款款项于2010年9月27日到账于仙游地产公司账户。涉诉房屋于2010年5月19日竣工验收备案，于2011年6月22日办理商品房转移登记。仙游地产公司于2018年9月14日通知林庆郁、茅雪梅限其10个工作日内交房。 一审法院认为，涉诉房屋交房时间问题。仙游地产公司提交福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋登记簿一份、国有土地使用权登记卡只能证实涉诉房屋竣工验收备案、办理房屋所有权登记及国有土地使用权登记时间，仙游地产公司庭审陈述两证实际上是由林庆郁、茅雪梅委托仙游地产公司代办的，因此上述三份证据只能证实涉诉商品房竣工验收、办理两证情况，并不能证实涉诉商品房已实际交房。仙游地产公司提交业主整改登记表一份，只能证实林庆郁、茅雪梅对房屋质量提出整改意见，说明双方对房屋质量问题有进行交涉，并不能证明双方有办理涉案房屋的交接手续，不能证明商品房已交房。商品房买卖合同第八条中约定：如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。按上述约定商品房交房时应符合法定条件和约定条件，没有达到法定条件和约定条件时，林庆郁、茅雪梅有权拒绝交房，林庆郁、茅雪梅提交的福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1168号民事判决已确认2017年3月间涉诉1006号房屋厨房排污水管漏水至906号，说明涉诉商品房在2017年3月间还存在排污水管漏水问题，其时还存在生活给排水质量问题。商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但仙游地产公司未提供证据证实其在2018年9月14日前有书面通知林庆郁、茅雪梅交房，林庆郁、茅雪梅提供的交房通知可以证实仙游地产公司于2018年9月14日才向林庆郁、茅雪梅发出交房通知，通知林庆郁、茅雪梅限其10个工作日内交房，福建省莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1168号民事判决也确认涉诉房屋因质量问题导致双方未实际交付。仙游地产公司提供的其他证据无法证明涉诉房屋已实际交房，仙游地产公司提供的其他证据不足以证实在2018年9月14日前仙游地产公司在涉诉商品房已达法定和约定的条件后有通知过林庆郁、茅雪梅交房。林庆郁、茅雪梅庭审中陈述2018年9月14日时通知交房时墙壁空鼓、排水管破裂问题仙游地产公司已经整改清楚，其时涉诉房屋也已竣工验收合格并备案且已办理房屋所有权、国有土地使用权登记手续，林庆郁、茅雪梅未举证证明2018年9月14日时涉诉房屋还存在未达到合同约定交房条件的情形，林庆郁、茅雪梅拒收房屋的情况下，通知交房即视为交房，如房屋确实存在瑕疵，林庆郁、茅雪梅可以在交房后请求仙游地产公司进行修理，林庆郁、茅雪梅不能以房屋存在瑕疵为由拒绝接收。综上分析，2018年9月14日后第十个工作日即为2018年9月28日视为交房时间。林庆郁、茅雪梅的违约金请求权是否超过诉讼时效问题。林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司约定于2010年8月1日交房，并约定逾期交房违约金按日计算，该违约金请求权是继续性债务请求权，每日违约金债权各自具有独立性，应当按违约金产生当日起单独分别计算诉讼时效，林庆郁、茅雪梅未提供证据证明其在起诉前有向仙游地产公司主张逾期办证违约金，林庆郁、茅雪梅起诉之日为2019年3月1日，按三年诉讼时效，2016年3月1日（不含1日）之前违约金请求权已超过三年诉讼时效，2016年3月1日（含1日）后的违约金请求权未超过诉讼时效。综合上述分析，一审法院认为，林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。商品房买卖合同第八条约定出卖人应当于2010年8月1日前交房，合同补充协议约定按揭贷款到账后交房，涉案商品房按揭贷款款项也于2010年9月27日到账于仙游地产公司账户，仙游地产公司应在2010年9月27日后合理期限内交房，但仙游地产公司于2018年9月14日才书面通知林庆郁、茅雪梅交房，仙游地产公司应承担逾期交房违约金。林庆郁、茅雪梅未举证证明起诉前有向仙游地产公司主张逾期交房违约金，2016年3月1日（不含3月1日）之前违约金请求权已超过三年诉讼时效，违约金应从2016年3月1日（含3月1日）起计至视为交房之日即2018年9月28日，计算为942天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定的精神，结合本案仙游地产公司积极履行商品房竣工验收备案及办理商品房权属证书等情况，一审法院酌情将本案逾期交房违约金调整为以购房款为基数按日万分之一计算。经计算，仙游地产公司逾期交房所要承担的未超过诉讼时效逾期交房违约金为：393642元×0.0001×942天=37081.08元。林庆郁、茅雪梅超过诉讼时效的部分逾期交房违约金请求，一审法院不予保护。对林庆郁、茅雪梅合理的诉讼请求，一审法院予以支持，不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福建省仙游县地产开发公司应于本判决生效之日起十日内支付给林庆郁、茅雪梅逾期交房的违约金37081.08元。二、驳回林庆郁、茅雪梅的其他诉讼请求。案件受理费9968元，由林庆郁、茅雪梅负担5960元，由福建省仙游县地产开发公司负担4008元。 本院二审期间，林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司均没有提交新的证据。 经审理查明，林庆郁、茅雪梅对一审查明的事实没有异议。仙游地产公司对一审查明的事实异议如下：1、对“仙游地产公司于2018年9月14日通知林庆郁、茅雪梅限其10个工作日内交房”有异议，认为该时间并不是第一次通知其交房，早已通知其交房了，该时间是通知其办理房屋交付的手续；仙游地产公司对一审查明的其他事实没有异议，但是认为一审遗漏认定如下事实：1、2010年8月20日，案涉房屋已经办理了土地使用权证的转移登记；2、2011年5月2日，本案林庆郁、茅雪梅已经对案涉房屋进行了验房，其也在业主整改登记表上进行了签字确认。对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分，本院予以确认。 本院认为，根据林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，双方之间形成商品房销售合同关系，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的《商品房买卖合同》中约定仙游地产公司应当于2010年8月1日前交房，且商品房达到交付使用条件后，仙游地产公司应当书面通知林庆郁、茅雪梅办理交付手续。林庆郁、茅雪梅又在合同补充协议中承诺待向银行申请按揭贷款款项发放于仙游地产公司后再办理交房手续。林庆郁、茅雪梅申请的按揭贷款款项于2010年9月27日到达仙游地产公司账户，但仙游地产公司于2018年9月14日才书面通知林庆郁、茅雪梅交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但林庆郁、茅雪梅直到2019年3月1日才向法院起诉主张权利，且仙游地产公司也提出了诉讼时效抗辩，故一审法院认定林庆郁、茅雪梅2016年3月1日之前的违约金请求权已过三年诉讼时效，并从2016年3月1日开始计算违约金是正确的。因双方约定的日万分之五的逾期交房违约金过高，仙游地产公司也提出了减少违约金的请求，一审法院酌情调整为按日万分之一计算逾期交房违约金并无不当。因仙游地产公司已于2018年9月14日书面通知林庆郁、茅雪梅交房，虽然案涉房屋存在瑕疵，但是该瑕疵不能作为林庆郁、茅雪梅拒绝交房的理由，故一审法院认定仙游地产公司通知交房后的十个工作日即2018年9月28日为交房时间亦无不当。林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司的上诉理由均依据不足，本院不予采信。 综上所述，林庆郁、茅雪梅与仙游地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回林庆郁、茅雪梅与福建省仙游县地产开发公司的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9968元，由上诉人林庆郁、茅雪梅负担5960元，由上诉人福建省仙游县地产开发公司负担4008元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇一九年十二月十三日 法官助理黄周翔 书记员林夏岚 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -11-