重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0114民初5894号原告：杨桦，女，1966年4月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：尹柱刚，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：向往，重庆智韵律师事务所实习律师。被告：李欢欢，男，汉族，1981年11月27日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：邹讯益，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁勇，重庆纵深律师事务所实习律师。被告：陶某2，男，汉族，1992年7月24日出生，住重庆市黔江区。被告：陶钦余，男，汉族，1971年1月21日出生，住址同上。被告：陈光翠，女，汉族，1969年7月17日出生，住址同上。被告：邬某，女，土家族，1994年9月27日出生，住重庆市黔江区。被告：陶某1，男，土家族，2014年6月6日出生，住址同上。法定代表人：陶某2，身份信息同上。法定代表人：邬某，身份信息同上。被告：陶某3，男，土家族，2017年12月13日出生，住址同上。法定代表人：陶某2，身份信息同上。法定代表人：邬某，身份信息同上。被告：陶小康，男，汉族，1998年2月24日出生，住重庆市黔江区。被告：赵春兰，女，汉族，1949年4月5日出生，住重庆市黔江区。原告杨桦与被告李欢欢物权保护纠纷一案，本院于2018年7月12日受理后，依法适用普通程序于2018年9月28日公开开庭进行了审理，依原告的申请，本院依法追加了陶某2为本案被告，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。本院依法追加陶钦余、陈光翠、邬某、赵春兰、陶小康、陶某1、陶某3为本案被告，适用普通程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告杨桦的委托诉讼代理人尹柱刚、向往，被告李欢欢的委托诉讼代理人邹训益、被告陶某2（暨被告陶某1、陶某3的法定代理人）、邬某（暨被告陶某1、陶某3的法定代理人）、陈光翠到庭参加诉讼，被告陶钦余在庭审中途离开，被告赵春兰、陶小康经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨桦向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告李欢欢立即腾出重庆市黔江区XXX房屋并将该房屋及钥匙交给原告；2.判令被告李欢欢对重庆市黔江区XXX房屋恢复原状；3.判令被告李欢欢赔偿原告租金损失（从2018年4月起至交房给原告之日止按1500元/月的标准计算）。在审理过程中，原告杨桦将诉讼请求变更为：1.请求判令九被告立即腾出重庆市黔江区XXX房屋并将该房屋及钥匙交给原告；2.判令九被告对重庆市黔江区XXX房屋恢复原状；3.判令九被告赔偿原告租金损失（从2018年4月起至交房给原告之日止按2000元/月的标准计算）。事实与理由：2010年2月，原告向重庆金港房地产开发有限公司购买了位于重庆市黔江区XXX房屋，2018年3月，该房屋权属证书办理在原告名下，原告取得该房屋权属证书后去涉案房屋看房时，发现该房屋已经被被告装修、侵占，被告拒不搬出该房屋。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。原告杨桦围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据。1.重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第3125号民事调解书；2.渝（2018）黔江区XXX号不动产权证书；3.完税证明及收据。被告李欢欢辩称，1.本案被告李欢欢是基于与金港房地产开发有限公司，以房抵款协议和购房合同，并于合同签订之日办理收取，属于合法占有该房屋；2.被告李欢欢在2017年7月已将该房屋出售给被告陶某2，不现时占有该房屋，不是适格的被告，根据最高人民法院民事诉讼证据的有关规定第二条，当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实有责任提供证据加以证明本案中原告主张房屋侵权，对于被告侵权的事实原告方并未提供任何证据证明该诉争房屋由被告现实占有，应当承担举证不利的后果；3.原告取得诉争房屋不动产权证书，原始依据不合法，申请程序也不合法，原告取得该房屋不动产权证是基于渝中区人民法院（2013）中区民初字第3125号民事调解书，但该调解书存在疑点；4.根据我国处分行为和负担行为区分原则，李欢欢与陶某2的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同不违反关于合同无效的相关规定，合同真实有效；5.原告虽然取得房屋产权证，但其自始没有完成房屋交付过程，从未取得房屋的占有使用权，金港公司无法向原告履行房屋交付的义务，原告杨桦应依据与金港公司签订的房屋买卖合同基于债权请求权向合同相对方主张权利；房屋未完成交付，原告方不应优先取得该房屋的所有权。综上，原告的请求没有事实依据及参考依据。被告李欢欢为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据。1.原告方申请不动产登记的资料；2.被告李欢欢的抵房协议；3.李欢欢与金港公司的商品房买卖合同；4.李欢欢与陶某2的买卖房屋合同；5.对陈某、申某某的调查笔录。被告陶某2辩称，我与李欢欢是2016年10月19日达成房屋买卖协议，与2017年7月21日签订房屋买卖合同，事后按照合同履行，当时在房屋管理局查过该房，还是属于金港公司所有，当时李欢欢给我说的就是该房他在金港公司做的工程，工程抵押的该房屋，金港公司出具有该房合同和鲜章，在我居住后，未有人来找我搬房屋。我对杨桦买房一无所知，虽然现在杨桦把房产证办了下来，但是我听说他与金港公司有一定的渊源，虽然我知道这不能作为有利的证据，但是我还是请求人民法院能查明事实，因为我是一个受害人，还请法院能够为我们做主。被告陶某2为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据：1.房屋买卖合同；2.银行流水；3.水电费缴纳收据。被告邬某、陶钦余、陈光翠、陶某1、陶某3的答辩意见与陶某2一致。被告邬某、陶钦余、陈光翠、陶某1、陶某3未向本院提交证据材料。被告赵春兰、陶小康未向本院提交答辩意见和证据。本院经审理认定事实如下：2010年2月4日，原告杨桦与重庆金港房地产开发有限公司（以下简称“金港公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金港公司将位于重庆市黔江区XXX房屋出售给原告杨桦，总房款324860元。当日，金港公司向原告出具收据，载明收到原告房款324860元和其他9745.8元款项。2016年1月12日，税务机关向原告出具缴纳了契税9745.8元及印花税5元的完税证明。2013年4月，因金港公司未给原告办理涉案房屋的产权证，原告向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，双方达成调解协议，金港公司协助将涉案房屋过户至原告名下，据此重庆市渝中区人民法院于2013年4月1日作出（2013）中区民初字第3125号民事调解书。后因金港公司未履行该民事调解书，原告杨桦申请强制执行，重庆市渝中区人民法院作出（2013）中区民执字第00888号执行裁定书，裁定将金港公司所有的涉案房屋过户至杨桦名下，后重庆市黔江区国土资源和房屋管理局根据该执行裁定书于2018年4月16日向原告杨桦颁发渝（2018）黔江区XXX号不动产权证书,原告因此取得了涉案房屋的产权证。另查明，2013年7月12日，因金港公司无力支付被告李欢欢工程款，与被告李欢欢达成《房屋抵款协议》，将涉案房屋以552262元价值抵扣被告李欢欢的工程款。2017年7月21日，被告李欢欢与被告陶某2签订《房屋买卖合同》，约定被告李欢欢将案涉房屋以500000元的价款转让给被告陶某2。被告陶某2陈述，双方达成协议的时间为2016年10月19日，在2017年7月21日签订合同。合同载明，2016年10月19日，陶某2向李欢欢的姐夫傅泽胜转款5万元，向李欢欢转款32100元（其中2100元不是房款），向李欢欢现金支付3万元；与2016年10月27日向傅泽胜转款8万元；于2017年7月21日现金支付李欢欢6万元。还约定剩余房款250000元在房产证办理后两个月内付清。同时，还约定如因李欢欢的故意或者过失造成陶某2不能取得房地产权证书，陶某2有权提出退房，李欢欢须在陶某2提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按总房价款的百分之三支付违约金。随后被告陶某2开始装修涉案房屋，被告陶钦余、陈光翠、邬某、赵春兰、陶小康、陶某1、陶某3入住涉案房屋，并配有5把房门钥匙。赵春兰偶尔住在该房屋。再查明，被告陶某2与被告邬某系夫妻关系，被告陶钦余系陶某2之父，被告陈光翠系陶某2之母，被告陶某1、陶某3系陶某2与邬某之子，被告陶小康系陶某2之弟，被告赵春兰系邬某外婆。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告杨桦与金港公司于2010年签订房屋买卖合同，因金港公司未履行协助过户义务，原告杨桦起诉至重庆市渝中区人民法院，该院以民事调解书确定金港公司履行协助过户义务，后金港公司未履行，原告杨桦申请强制执行，该院以执行裁定书形式裁定将涉案房屋过户至原告，原告于2018年4月16日取得涉案房屋的不动产权证书，依法取得了涉案房屋的所有权。被告李欢欢与金港公司虽于2013年签订了房屋抵款协议，但是未申请变更房屋产权登记，不发生物权变动的效力，被告李欢欢不享有涉案房屋的所有权。被告陶某2从被告李欢欢处购买房屋，但由于被告李欢欢未取得产权，客观上无法向被告陶某2履行产权过户的义务，导致被告陶某2至今未取得涉案房屋的产权证。故被告陶某2、陶钦余、陈光翠、邬某、赵春兰、陶小康、陶某1、陶某3虽实际占有了涉案房屋，但未取得涉案房屋的产权证书，属无权占有，妨碍了原告行使物权，显属侵权行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，对原告请求判令被告陶某2、陶钦余、陈光翠、邬某、赵春兰、陶小康、陶某1、陶某3腾退房屋及将房屋钥匙交付原告的诉求，于法有据，本院予以支持，但应给合理期限另行解决居住问题。被告李欢欢未居住在涉案房屋亦未持有房屋钥匙，故原告要求被告李欢欢腾退房屋及交付钥匙的诉求，于法无据，本院不予支持。鉴于本案房屋已被被告陶某2装修，不可能完全恢复到清水房状态，故对原告要求将涉案房屋恢复原状的诉求，本院不予支持。原告未提供证据证明涉案房屋具体的租金损失情况，对原告要求按1500元∕月标准赔偿租金损失的诉求，本院不予支持。另需说明，被告李欢欢如因涉案房屋产生损失，被告李欢欢可向金港公司另行主张权利。被告陶某2因涉案房屋产生的损失，可依据其与被告李欢欢之间签订的房屋买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下:一、被告陶某2、陶钦余、陈光翠、邬某、赵春兰、陶小康、陶某1、陶某3于本判决生效之日起三十日内腾退其占用原告杨桦名下房屋〔该房屋位于黔江区XXX，渝（2018）黔江区XXX号〕，并将5把房屋钥匙交付给原告杨桦。二、驳回原告杨桦的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告李欢欢、陶某2、陶钦余、陈光翠、邬某、赵春兰、陶小康、陶某1、陶某3负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  刘 磊人民陪审员  谢守华人民陪审员  龚 涛二〇一九年十二月二十八日书 记 员  郭 鑫