北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初58788号原告（反诉被告）：尤尼泰税务师事务所有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼华杰大厦B座13层B21。法定代表人：刘志忠，董事长。委托诉讼代理人：胡浩，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹鹏跃，男，该公司行政主管。被告（反诉原告）：中传经典（北京）影院投资管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：江心，董事长。委托诉讼代理人：杨志立，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王汝亚，北京市百伦律师事务所律师。原告（反诉被告）尤尼泰税务师事务所有限公司与被告（反诉原告）中传经典（北京）影院投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。尤尼泰税务师事务所有限公司（以下简称尤尼泰公司）委托诉讼代理人胡浩、邹鹏跃,中传经典（北京）影院投资管理有限公司（以下简称中传公司）委托诉讼代理人王汝亚、杨志立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尤尼泰公司向本院提出诉讼请求：1．确认原被告之间的《租赁合同》于2019年5月24日解除；2．被告退还原告租赁房屋押金236064．85元；3．被告向原告支付解除租赁合同的违约金118032．42元；4．被告赔偿原告各项损失1226506．97元；5．诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月15日，原告与被告签署《租赁合同》，约定被告将坐落于北京市海淀区北三环西路甲x号院x号楼x、x、x室（以下简称“涉案房屋”）出租给原告，租赁期共36个月，自2017年8月15日起至2020年8月14日止，租金按季度支付，每月租金118032．42元，押金为236064．85元。《租赁合同》签署后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告按照约定支付各期租金。2019年5月16日，被告向原告发出《提前解除房屋租赁合同的告知函》，以租赁房屋无法办理产权证开发商需回购租赁房屋为由提出解除合同，并要求原告于2019年8月14日前搬离。2019年5月24日，原告向被告发出《关于中传经典（北京）影院投资管理有限公司的回函》，就被告单方解除房屋租赁合同一事，要求被告赔偿相应损失。此后，原告多次向被告提出要求其支付解除合同的赔偿金，被告未能支付。被告发出解除通知后，租赁房屋内空调无法正常使用，多部电梯停用，原告无法正常办公。鉴于被告已明确提出解除合同且原告的正常办公受到严重影响，为避免损失扩大，原告只能另寻办公场地。根据被告解除通知书的要求，2019年8月17日，原告搬离租赁房屋，双方于2019年8月20日签订书面《房屋交接说明》。中传公司辩称,不同意原告的诉讼请求。被告从未强行要求终止合同，被告于2019年5月16日向原告发出的告知函仅为双方如何继续履行合同的洽谈邀请，并非解除通知，不产生解除合同的效力。且原被告双方并未达成解除合同的合意，原告单方搬离涉案房屋，以该事实行为明确表示不再继续履行涉案《租赁合同》，属于单方违约解除合同，无权以被告违约解除为由主张违约金，被告在合同履行过程中无任何违约行为。根据双方签署的《租赁合同补充协议》约定，合同终止时，原告未能拆除的装修、未搬离的物品归被告所有，原告无权要求被告赔偿其装修、设备购买等资金投入损失。即使法院认为被告应当承担部分责任，也应以填补实际损失为原则，原告同时主张违约金缺乏法律依据，亦不符合合同约定。现提出反诉：1．尤尼泰公司向我方支付违约金354097．26元；2．诉讼费由尤尼泰公司负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年6月，尤尼泰公司（乙方）与中传公司（甲方）签署《租赁合同》，约定：中传公司将涉案房屋出租给尤尼泰公司，租期36个月，自2017年8月15日起至2020年8月14日止，租金每月118032．42元，押金236064．85元。在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，甲方应按月租金的一倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。甲方应保证出租之房屋具有合法产权或使用权，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失。合同签订后，尤尼泰公司如期支付押金，并将租金支付至2019年8月14日。2019年5月16日，中传公司向尤尼泰公司发出《提前解除房屋租赁合同的告知函》，内容为：不久前我公司接到该开发商“中坤长业房地产开发有限公司”的通知，被告知由于该开发商自身出现问题导致无法办理产权证，故要求回购已出售的房屋（海淀区政府行为），并要求现租赁中坤广场写字楼的所有租户于2019年8月31日前搬离。鉴于此，现我司通知贵司，于2019年8月14日搬离我司出租房屋。2019年5月24日，尤尼泰公司回函表示：贵公司单方解除租赁合同，提前收回房屋，应按月租金的一倍向我公司支付违约金，并赔偿因此导致的我公司其他损失。2019年7月3日，中传公司回函：为避免违约，经我司慎重考虑，现回复如下：一、继续履行与贵司签订的《房屋租赁合同》，直至合同期满。二、关于贵司所提及的最近该租赁房屋出现“停用多部电梯、停止空调供应和车位停放”等问题，我司并不知情，也非我司所为。但我司会就这些问题积极与中坤物业方联系，进行沟通，促其保证对现租户的正常物业服务。2019年8月4日，尤尼泰公司向中传公司发出告知函，声明：我司与贵司于2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》已经解除，我司不同意贵司继续履行《房屋租赁合同》的要求。2019年8月6日，中传公司再次回函：一、我司于2019年8月5日收到告知函，贵司在发来的函件中明确提出终止与我司于2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》，考虑到目前贵司的处境，在互不承担违约责任的原则下，我司拟同意贵司“终止租赁合同”请求。二、贵司在发来的函件中通知我司，将于2019年8月14日搬离租赁房屋，我司认为双方应于《提前解除房屋租赁协议》签订之后，与贵司办理房屋交接，并将租赁押金退还贵司。三、时至目前为止我司从未同意贵司提出的任何赔偿要求。此次因是贵司先提出的终止租赁要求，对此我司不会追究贵司的违约责任，对贵司提出要求我司支付赔偿金的请求，我司不予认同。2019年8月20日，尤尼泰公司与中传公司签订《房屋交接证明》。对有争议的证据和事实，本院认定如下：尤尼泰公司提交合同及票据若干，证明存在装修改造损失、搬迁费损失及租金差价损失共计1226506．97元，中传公司对上述证据均不认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中传公司于2019年5月16日向尤尼泰公司发出《提前解除房屋租赁合同的告知函》，属于单方擅自解除合同的违约行为，且该单方解除行为并未附加任何条件，该函件到达尤尼泰公司之日视为单方解除行为已经完成。尤尼泰公司作为守约方有权要求继续履行合同，也有权选择合同解除的情况下向中传公司主张相应违约金，现尤尼泰公司于2019年5月24日回函的内容表明尤尼泰公司选择在解除合同的情况下要求中传公司支付违约金，故尤尼泰公司要求确认合同解除并要求中传公司支付违约金的诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。对中传公司要求尤尼泰公司支付违约金的反诉请求，首先，尤尼泰公司无任何违约行为；其次，中传公司在2019年8月6日的回函中单方承诺不会追究尤尼泰公司的违约责任，故中传公司的该反诉请求，无任何依据，本院不予支持。就尤尼泰公司要求中传公司赔偿其他损失一节，根据尤尼泰公司提交证据及本案实际情况考察，租赁合同中约定的违约金并未明显低于造成的损失，在法院已支持违约金的情况下，对尤尼泰公司另行主张的其他损失赔偿项，本院不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认尤尼泰税务师事务所有限公司与中传经典（北京）影院投资管理有限公司签订的《租赁合同》已于2019年5月24日解除；二、中传经典（北京）影院投资管理有限公司于本判决生效后十日退还尤尼泰税务师事务所有限公司押金236064．85元，并赔偿尤尼泰税务师事务所有限公司违约金118032．42元；三、驳回尤尼泰税务师事务所有限公司其他诉讼请求；四、驳回中传经典（北京）影院投资管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9513元，由尤尼泰税务师事务所有限公司负担7381元，已交纳；由中传经典（北京）影院投资管理有限公司负担2132元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3306元，由中传经典（北京）影院投资管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇一九年十二月二十日书记员  张立莉