江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0725民初857号原告（反诉被告）：崇义县供销合作社联合社。住所地：崇义县城阳明路396号。法定代表人：陈昌建，系该联合社主任。委托诉讼代理人：郭贤进，崇义县惠农物资购销中心副主任，一般授权代理。委托诉讼代理人：陈健卿，江西腾龙律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：曾佐先，男，1962年3月11日出生，汉族，江西省崇义县人，住崇义县。委托诉讼代理人：纪晓欣，江西理公律师事务所律师，特别授权代理。原告崇义县供销合作社联合社（以下简称崇义供销社）诉被告曾佐先租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。后被告曾佐先提起反诉，本院决定合并审理，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告崇义供销社的委托诉讼代理人陈健卿、被告曾佐先及其委托诉讼代理人纪晓欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崇义供销社向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2006年9月1日签订的《租赁协议书》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年9月1日，原、被告签订了《租赁协议书》，并就有关事项作了约定。根据崇府字【2016】6号《崇义县人民政府关于明确县惠农物质购销中心履行社有资产经营管理职能的批复》，崇义县人民政府同意将被告曾佐先租赁的不动产划为县惠农物资购销中心经营管理，并于2016年10月19日办理了《不动产权证》。根据崇义县人民政府办公室抄告单（崇府办抄字【2019】156号），崇义县人民政府将该租赁地块划拨给杰坝乡政府。根据《租赁协议书》第六条的约定，协议已无法继续履行。原告崇义供销社多次找被告曾佐先协商未果，遂诉至法院。被告曾佐先要求确认系由原告崇义供销社违约而导致协议解除，并根据反诉请求由原告崇义供销社承担违约责任，诉讼费用由原告崇义供销社承担。反诉原告曾佐先向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告崇义供销社返还反诉原告曾佐先租金16667元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告租金损失156830.58元；3.判令反诉被告补偿反诉原告装修价值15409元；4.本案的诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告和反诉被告于2006年9月1日签订了一份《租赁协议书》，租赁崇义供销社原杰坝供销社房屋（门市部）及土地，房屋面积921平方米，土地总面积1328平方米，租期30年，租金为50000元，反诉原告已经一次性付清。现反诉被告起诉反诉原告要求解除合同。根据合同法的规定，反诉原告曾佐先要求反诉被告返还租金、赔偿损失及补偿添附物的价值。反诉被告崇义供销社辩称，反诉原告要求返还租金的计算方式不妥，应按实际支付的为准；未履行部分不应支付租金损失；添附物由反诉原告使用，不应补偿。本院经审理认定事实如下：2006年9月1日，原告崇义供销社为甲方，被告曾佐先为乙方，双方签订了《租赁协议书》，约定由被告曾佐先承租原杰坝供销社房屋（门市部）及土地；房屋租赁期限为三十年（自二〇〇六年九月一日起至二〇三六年八月三十一日止）；房屋租赁费为50000元，一次性付清；租赁期满后，乙方应将房屋及土地无偿归还甲方，假如因政策性原因，承包期内无法履行协议时，双方另行协商解决……。协议书签订后经过了公证，被告曾佐先支付了租赁费50000元。原告崇义供销社将案涉房屋交付被告曾佐先使用。2016年1月29日，崇义县人民政府下发了崇府字【2016】6号《崇义县人民政府关于明确县惠农物资购销中心履行社有资产经营管理职能的批复》，明确原杰坝供销社等企业改制登记主体灭失的部分剩余土地确权至崇惠农物资购销中心登记。2016年10月19日，崇不动产登记局颁发了赣（2016）崇不动产权第0002015号不动产权证书，该证书上载明的权利人为崇惠农物资购销中心。2019年3月17日，崇义县人民政府下发了崇府办抄字【2019】156号抄告单，明确将杰坝供销社地块划拨给杰坝乡，并明确该地块纳入省道S548连接线征迁范围的按照征迁标准进行征迁；未纳入省道S548连接线征迁范围的，按8.7万元/亩的标准进行货币补偿，地面附属物按拆迁政策补偿。2019年，被告曾佐先将租赁物出租，一年租金为24000元。另查明，根据被告曾佐先的申请，本院依法委托江西广发价格评估有限公司对案涉不动产的租金价格及未来七年的涨幅标准、装修装置价值进行评估。2019年10月13日，江西广发价格评估有限公司出具了《评估报告书》，价格评估意见为：1、评估标的物现在租金价格为人民币22988元；2、评估标的物未来七年的前三年涨幅没有递增，第四年涨幅递增5%，第五年至第六年涨幅没有递增，第七年涨幅递增5%；3、评估标的物装修添附评估价格为15409元。被告曾佐先支付鉴定费7000元。上述事实由原告崇义供销社提供的《租赁协议书》、崇义县人民政府批复、不动产权证书、崇义县人民政府抄告单，被告曾佐先提供的公证书、收据、汇款业务回单，江西广发价格评估有限公司出具的《评估报告书》及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，对双方具有法律拘束力。现因租赁物需征迁或拆迁，双方无法继续履行协议书，原告崇义供销社诉请解除协议书，被告曾佐先同意解除协议书，双方签订的租赁书应予以解除。尽管原告崇义供销社非恶意解除合同，但因解除协议造成的损失应给予相应的补偿。首先租金损失。双方签订的租赁书约定的租赁期限超过20年，超过部分无效，反诉原告曾佐先要求返还超过10年的租金16667元，本院予以支持。原告崇义供销社的诉请中未明确协议书解除时间，本院酌定为2020年1月1日解除。反诉原告曾佐先要求的租金损失156830.58元，本院认为该租金损失应为未实际租赁期间的租金及符合法律、法规或拆迁政策的相关损失，不应包含可期待利益。原告崇义供销社应返还被告曾佐先2020年1月1日起至2026年8月31日租金为1666.7元/年×6年+138.9元/月×8月=11111.20元。现被告曾佐先将租赁物出租，为减少反诉原告曾佐先及现承租人的损失，应给予过渡期6个月，则原告崇义供销社应补偿被告曾佐先过渡费2000元/月×6个月=12000元。关于装修价值15409元。根据《评估报告书》评估标的物装修添附评估价格为15409元，原告崇义供销社应补偿装修价值15409元。为查清案件事实，被告曾佐先支付鉴定费7000元，该损失应双方各半承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、原告崇义县供销合作社联合社与被告曾佐先于2006年9月1日签订的《租赁协议书》于2020年1月1日解除；二、反诉被告崇义县供销合作社联合社于本判决生效后三日内返还反诉原告曾佐先租金16667元；三、反诉被告崇义县供销合作社联合社于本判决生效后三日内返还反诉原告曾佐先租金11111.20元；四、反诉被告崇义县供销合作社联合社于本判决生效后三日内补偿反诉原告曾佐先过渡费12000元；五、反诉被告崇义县供销合作社联合社于本判决生效后三日内支付反诉原告曾佐先装修价值15409元；六、反诉被告崇义县供销合作社联合社于本判决生效后三日内支付反诉原告曾佐先鉴定费3500元；七、驳回反诉原告曾佐先的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费依法减半收取计119元，由本诉原告崇义县供销合作社联合社负担；反诉案件受理费计1517元，由反诉被告崇义县供销合作社联合社负担614元，反诉原告曾佐先自行负担903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  魏玉华二〇一九年十二月十五日书记员  扶书英