北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初2527号原告：李雪林，男，1967年12月1日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：徐喆，北京市京银律师事务所律师。被告：北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司，住所地北京市顺义区李天路17号院。法定代表人：冯晓科，董事长。委托诉讼代理人：姜博，北京市富华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱国，北京市富华邦律师事务所律师。原告李雪林诉被告北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司（以下简称万科公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雪林及其委托诉讼代理人徐喆，被告万科公司委托诉讼代理人姜博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪林向本院提出诉讼请求：1.万科公司给付合同到期后应支付的租金20万元及逾期支付租金的利息，利息按照同期银行贷款利率4.75%计算，自2017年9月20日起至实际给付之日止；2.万科公司赔偿李雪林承租期间经造价鉴定意见书中确定的损害赔偿的修复费用387153.02元；3.根据合同第七条第五项，万科公司给付李雪林违约金197262元，自2017年9月20日至2018年3月19日期间的；4.万科公司支付违法占用场地期间的费用39452.4元；5.万科公司支付占用期间的税费、电费共计1000元。事实与理由：2017年3月初，万科公司向李雪林提出租赁李雪林自有的位于北京市顺义区×镇×村叉胡同35号建筑用地11亩。提出租赁期限至少三年，李雪林基于万科公司是上市公司提出的租赁期限较长的情况，李雪林自行出资将万科公司提出的目标地块进行清理、修整。2017年3月20日，李雪林与万科公司签署了一份《租赁合同》，合同签订时，万科公司提出租期先一年一签，半年支付一次租金，一年到期后续签合同。李雪林基于万科公司上市公司的背景，应允了万科公司的要求。《租赁合同》签订后，万科公司履行第一期的租金交付义务，支付了贰拾万元整。万科公司租赁场地用于预制构件的加工，载重水泥和原材料的运输车辆将李雪林场地内的路面压坏，同时制作的预制构件也将场地内的平整地面予以破坏。2017年9月20日，应当交纳第二期租金，万科公司拒绝交纳租金。李雪林联系万科公司，万科公司答复不再租赁场地，租金亦不再支付，但又不出具解除合同的文件，亦不承担解除合同的赔偿。李雪林基于与万科公司签署的《租赁合同》，前期投入巨额资金平整场地，修建配套设施，李雪林全面履行合同义务。万科公司在合同签订后，背信弃义，单方毁约，造成李雪林场地无法使用，投入资金无法回收。万科公司损毁的道路和配套设施也需要资金进行维修，万科公司遗弃在租赁场地内的大量建筑垃圾亦需要雇工和租赁车辆进行清理。为此李雪林恳请法院依法维护李雪林的权益，责令万科公司承担合同义务，支付租金，赔偿损坏物品的损失，清理遗弃垃圾，并承担诉讼费用。被告万科公司辩称：万科公司不同意李雪林的第一项诉讼请求。合同签订后，李雪林始终未提供对诉争场地享有合法权益的证据材料，也未能解决场地周围村民骚扰万科公司使用诉争场地的问题。李雪林存在过错，租赁合同无效。万科公司于2017年9月解除租赁合同，并通知李雪林，随后万科公司搬出了场地。李雪林无权再向万科公司主张租金及利息。万科公司不同意李雪林的第二项诉讼请求，诉争场地于2006年建成，至鉴定时已超过13年，13年间场地曾被多个主体使用，且经历了长期的自然力作用。万科公司仅使用了不到半年时间，让万科公司承担将地面修复至2006年刚硬化施工完成时的状态对万科公司不公平。李雪林无证据证明场地的损坏系万科公司造成的。万科公司不同意第三、四项诉讼请求，合同中并未约定万科公司的违约责任，也不存在万科公司违法占用场地的情况。万科公司不同意第五项诉讼请求，万科公司使用场地期间并未发生水电费的支出。万科公司并未用水用电。李雪林主张万科公司支付水电费缺乏事实依据。诉讼费、评估费因不是万科公司原因产生的费用，万科公司不同意承担。求实公司的复议意见书内，承认C20混凝土单价、定额费用偏高，法院应在裁判时考虑鉴定机构该意见。经审理查明：2017年3月20日，出租方（甲方）李雪林与承租方（乙方）万科公司签订《租赁合同》，约定：第一条场地：1.甲方将其享有合同法使用权的场地及房屋出租给乙方使用，此租赁物位于北京市顺义区×镇×村叉胡同35号。2.甲方出租给乙方使用的建筑用地面积共11亩。第二条租赁期限及用途：1.租赁期限：自2017年3月20日起至2018年3月19日止。租期为2017年3月20日起至2018年3月19日止。租期为1年。2.租赁用途：乙方用于建筑材料码放，未经甲方同意乙方不可改变上述使用用途。第三条租金及其他费用标准和支付方式：1.该建筑用地租金的支付方式以租金为半年支付。年租金人民币共计40万元整，每半年一付人民币20万元整。2.其他费用（不含租金）：乙方使用的电费按实际发生付给甲方费用电费按照国家标准价格收取，国家如有调动则随之增长。第四条乙方的权利与义务：1.乙方应按时足额向甲方交纳租金及其他应缴纳的各项费用。2.租赁期间，乙方应保障该房屋及设备设施处于适宜使用和安全的状态，并对该房屋及设备附属设施承担维修保养的义务。乙方发现该房屋及其设备附属设施有损坏或故障时，应立即通知甲方，乙方应承担维修维护的责任，费用由乙方承担。如果乙方拒绝维修，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。3.因乙方使用、管理、维护不当而致该租赁设备附属设施受到毁损时，乙方应立即通知甲方，并相应自行承担由此而导致的修缮费用及赔偿费用。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。第五条甲方的权利与义务：2.如果乙方损坏该用地及结构，甲方有权制止，并有权要求乙方恢复原状、赔偿损失，但属于乙方正常使用而自然损耗的除外。5.甲方在将用地交给乙方使用后，在租赁期内，乙方负责房屋的修理维护，甲方应当积极协助乙方。第七条违约责任：2.如乙方提出解除合同，乙方已付的用地费不予退还。3.乙方在本合同约定的应返还租赁用地条件成就时，应如期如约返还。如乙方不返还，不应视为本合同的继续履行，乙方应按照日向甲方支付违法占用费（每日的违法占用费为日租金的双倍）。此外，并不因此影响甲方依据本合同及法律规定另行追究乙方其他责任的权利。5.乙方违反本合同约定，未如期或未足额向甲方交纳租金、其他费用等费用的，除应当向甲方补齐欠费外，还应按照延迟天数向甲方支付违约金。合同签订后，李雪林将诉争场地交付万科公司。2017年9月20日，李雪林联系万科公司交纳第二期租金，万科公司拒绝交纳租金，表示不再租赁诉争场地。万科公司表示其已于2018年9月20日向李雪林腾退诉争场地。李雪林主张场地内仍有万科公司遗留的物品。2019年4月4日，本院至诉争场地进行现场勘验并拍摄照片九张。经勘验确认诉争场地有叠合板若干，路面有破损情况。万科公司于当天表示组织车辆进行腾退。李雪林表示配合其腾退。本院组织勘验后，万科公司于2019年4月7日将诉争场地向李雪林腾退。李雪林提交甲方北京市顺义区×镇×村村民委员会与乙方郭立强签订的《土地使用权租赁合同》，约定甲方将位于×村北，东至坑，西至三营，北至沟，南至空地的土地，面积共计11亩见草图，实际丈量为14.9亩，租赁给乙方使用，租赁期限30年自2004年1月1日至2033年12月31日止。李雪林提交该证据拟证明就诉争土地其享有合法的使用权。万科公司对该证据真实性不认可。李雪林提交甲方郭立强与乙方李雪林签订的《土地使用权转让协议》，约定甲方同意将原租赁×村委会的土地共14.9亩转让给乙方使用。土地四至以甲方与村委会签订的原合同为准，使用期限自2007年2月7日起至2033年12月31日止……李雪林提交该证据拟证明就诉争土地其享有合法的使用权。万科公司对该证据真实性不认可。李雪林提交照片，拟证明万科公司承租期间严重损毁租赁场地以及遗弃在租赁场地内的建筑垃圾。万科公司认为堆放的是当时万科公司留在场地的构件叠合板。当时万科公司和李雪林协商，场地虽然不是万科公司损坏的，但可以将该叠合板铺地面用。若李雪林不用，万科公司可以拉走。万科公司申请证人包某出庭。包某述称：“我租汽车给万科公司装卸叠合板。在×村里的厂区，我的吊车玻璃被人砸坏了，砸坏了2次，2017年5月29是第二次被砸，谁砸的不清楚，原因也不清楚。有一次我在现场，我不知道因为什么，有人说先别干，跟吊车无关，先停，我们赶紧收车，等着。每辆车进场承载多少吨我不清楚，我的吊车是22吨的。预制构件是现场修理，是否用电我不清楚。”李雪林认为证人证言客观证明了双方之间存在租赁关系，租赁场地使用状态。万科公司承租李雪林出租场地，是用于欲购件加工，可以是维修加工、生产加工。载重欲购件重车在场地运行，吊车自重20吨，证明李雪林提交的照片现场情况。证人和李雪林不认识，照片带纹身的人和李雪林无关系。场地使用陈述李雪林认可。现场堆放构件维修，肯定需要接水接电，说明李雪林主张水电费是事实。万科公司提交照片6张，拟证明有人在租赁期间阻止万科公司作业，万科公司在诉争场地堆放叠合板，不是很重的东西。李雪林对该证据关联性不认可。无法证明万科公司的证明目的，结合李雪林的证据，2017年3月20日至2017年9月20日期间若按照万科公司的意见，此期间只发生一次争议，若产权有争议就不只是一次争议了。万科公司未遵守国家规定，夜间作业扰民。万科公司提交费用报销单及附表，拟证明万科公司已经在2017年9月撤离所租赁李雪林的场地。李雪林对该证据真实性认可，关联性、证明目的不认可。最后一份是2017年11月25日的，证明该日期尚有大量建筑垃圾遗留在承租场地，非万科公司所述。法院勘查时现场仍有大量建筑垃圾。双方均无法提供签订合同时诉争场地照片。李雪林申请就诉争场地修复方案进行鉴定。本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行该鉴定。2019年6月27日，该中心出具建议修复方案。李雪林于本院指定的期限内，对鉴定结论未提出异议。万科公司提出书面异议。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心作出（2019）建鉴字第168号鉴定回复函，对万科公司的书面异议分别进行回复。李雪林垫付鉴定费及取样费共计43000元。后李雪林申请就诉争场地修复工程造价及施工期间进行评估。本院委托北京求实工程管理有限公司进行评估。该公司出具《工程造价评估意见书》，工程造价鉴定结论意见为387153.02元。李雪林于本院指定的期限内，对评估结论未提出异议。万科公司提出书面异议。北京求实工程管理有限公司针对该异议，作出《工程造价鉴定复议意见书》，复议结论为：2019年11月6日出具的《工程造价鉴定意见书》的鉴定意见不变，本次复议出具两项参考费用，供法官裁决参考：1.C20混凝土单价费用差额-18453.60元；2.定额采用不同的费用差额-27338.67元。李雪林垫付评估费35300元。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、勘验笔录、照片、《土地使用权租赁合同》、《土地使用权转让协议》、证人证言、提交费用报销单及附表、建议修复方案、回复函、《工程造价评估意见书》、《工程造价鉴定复议意见书》等证据在案佐证。本院认为：李雪林与万科公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约履行合同。针对万科公司称李雪林无权租赁，合同应为无效的意见。本院审查李雪林提交的《土地使用权租赁合同》及《土地使用权转让协议》，能够确认其出租土地的权利来源。就万科公司的该意见，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。诉争租赁合同有效，万科公司应依约履行合同义务。但万科公司未经李雪林准许，擅自搬离诉争场地并拒付下半年租金，本院确认万科公司违约。结合本院现场勘验情况，能够确认自2018年9月20日起，万科公司已基本搬离诉争场地。诉争合同于2018年9月20日起即不具备继续履行条件，本院确认该合同该日解除。就遗留在场地内的叠合板，万科公司称系其准备为李雪林维修诉争场地使用。结合万科公司于本案中主张的为李雪林维修场地的意见，本院认为万科公司相关主张较为合理。且李雪林亦有义务防止其损失继续扩大。本院审查万科公司遗留在场地内叠合板占用土地的情况，同时考虑到李雪林实际受有的损失情况。就李雪林主张的2018年9月20日至2019年4月7日期间的租金、利息及占有使用费的诉讼请求，本院酌情确定为万科公司应给付李雪林三个月的占有使用费共计十万元。就李雪林主张的场地修复费用。首先，就诉争场地于双方签订合同时的情况，经本院询问，双方均无法提供证据予以证明。据常理分析，如诉争场地存在较为严重的破损，再结合双方租赁合同相关约定，则万科公司不会承租诉争场地。其次，审查万科公司证人证言，能够确认万科公司在诉争场地内仅运输叠合板的吊车自身就重达22吨，故本院认定2019年4月4日本院勘验时诉争场地的现场破损，主要系万科公司造成。就万科公司应负担的修复比例，本院综合审查后确定为70%。就修复金额387153.02元，系评估公司评估后作出。虽万科公司就评估意见提出异议，但评估公司已于《工程造价鉴定复议意见书》中明确鉴定意见不变并说明理由。故本院据该评估金额，确定万科公司应负担修复费用271007.11元。就李雪林主张的据合同第七条第五项的违约金，该项内容为：“乙方违反本合同约定，未如期或未足额向甲方交纳租金、其他费用等费用的，除应当向甲方补齐欠费外，还应按照延迟天数向甲方支付违约金。”但双方于诉争合同并未就违约金标准进行约定。李雪林据此主张违约金197262元于法无据，本院不予支持。就李雪林主张的电费、水费，其应负担举证责任证明相关费用情况，但就此李雪林未提交证据。就其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告李雪林占有使用费十万元；二、被告北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告李雪林场地修复费用二十七万一千零七元一角一分；三、驳回原告李雪林的其他诉讼请求。如果被告北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千一百八十五元，由原告李雪林负担五千三百一十九元（已交纳），由被告北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司负担六千八百六十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费、评估费、取样费共计七万八千三百元，由原告李雪林负担二万三千四百九十元（已交纳），由被告北京住总万科建筑工业化科技股份有限公司负担五万四千八百一十元，于本判决生效之日起七日内给付原告李雪林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王竞隆人民陪审员  李福旺人民陪审员  王卫红二〇一九年十二月二十七日书 记 员  常 怡