上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初9410号原告：于磊，男，1977年10月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杜阿明，江苏沉浮律师事务所律师。被告：陈撰，男，1985年5月1日出生，汉族，住上海市。被告：黄烨，男，1978年9月12日出生，汉族，户籍地福建省莆田市。两被告共同委托诉讼代理人：王汝安，上海市欣隆律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李雪婷，上海市欣隆律师事务所律师。第三人：李霞，女，1975年12月15日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：傅雪峰，上海市民生律师事务所律师。原告于磊与被告陈撰、黄烨以及第三人李霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于磊的委托诉讼代理人杜阿明、两被告共同委托诉讼代理人王汝安及第三人李霞的委托诉讼代理人傅雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于磊向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同双倍返还购房定金60万元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年9月17日，原告与被告陈撰签订《转让协议书》，约定陈撰将其坐落于上海市普陀区同普路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告，当天原告交付购房定金30万元。此后，陈撰声称其不是涉案房屋权利人，系代理被告黄烨售房，购房定金也系代为收取。因黄烨无法办理涉案房屋产证，导致合同无法履行。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告陈撰辩称，不同意原告诉请。2012年6月，黄烨与上海海创房地产有限公司(以下简称海创公司)签订《上海市商品房预售合同》，购买涉案房屋，购房过程中上海市限购政策收紧，导致黄烨无法办理产权登记手续。因房价上涨，黄烨资金成本很高，且找不到买家，故海创公司自行另找买家，由其关联公司上海中海物业管理有限公司(以下简称中海物业)负责，原告时任该公司物业经理，所以才能操作商品房买卖更名手续。2016年7月，黄烨将出售涉案房屋相关事宜委托给陈撰。2016年9月17日，原告与陈撰签订《转让协议书》，当日，原告支付定金30万元。被告陈撰认为，《转让协议书》并非房屋买卖合同，只是购买权的转让，原告自始至终都知道房屋权利来源于黄烨，也知道黄烨与海创公司签订的预售合同，故被告不存在违约。《转让协议书》之所以无法进行是因为原告没有遵守协议约定付款。此外，第三人是实际购房人，原告只是第三人的代理人，被告黄烨是实际售房人，自己只是黄烨的代理人，原告及陈撰均非权利义务主体，故原告及陈撰的主体资格有误。被告黄烨辩称，不同意原告诉请。涉案房屋系黄烨与海创公司签约购买，因限购政策，无法办理产证，需要将涉案房屋预售合同重新签约到符合资格的购买人名下，第三人愿意买下涉案房屋，更名工作需要开发商负责，因此原告作为中海物业员工进行相关操作。陈撰是在黄烨的授权委托下开展代理工作，按照法律规定，代理行为产生的法律后果应由黄烨承担。第三人李霞述称，黄烨购房价格为1700余万元，转让给原告的价格是1800余万元，原告转让给第三人的价格是2200余万元，两次转手价格均不一样，根据合同的相对性，原、被告之间有购房关系，原告与第三人有购房关系，第三人与原告的购房关系已经解除，双方权利义务已经终止，体现在30万元定金已于2018年10月退回。原告与两被告的争议与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2012年6月4日，被告黄烨与海创公司签订《上海市商品房预售合同》，购买涉案房屋，并于同年7月办理了银行抵押贷款手续。2016年7月20日，黄烨就出售涉案房屋相关事宜委托被告陈撰，并办理了公证委托手续。2016年9月17日，陈撰(甲方)与于磊(乙方)共同签订《转让协议》，约定“基于甲方与上海海创房地产有限公司签订了《商品房预售合同》，由甲方购买位于同普路XXX弄XXX号XXX室的房屋，购房价格为XXXXXXXX元。现因甲方自身原因，经与乙方协商一致，将上述房屋的购买权转让乙方，双方达成如下一致意见：1.由乙方负责变更上述《商品房预售合同》，甲方负责配合。最终由乙方与上海海创房地产有限公司于2016年11月25日前重新签订《上海市商品房预售合同》，由乙方以1850万元(人民币壹仟捌佰伍拾万元整)的价格购买上述房产。2.乙方同意2016年9月27日前一次性向甲方支付首付款700万元(人民币柒佰万元整)用于偿还银行贷款，剩余作为房款。乙方于2016年9月17日支付30万元(人民币叁拾万元整)作为该房产买卖的定金。3乙方须于2016年11月25日前支付剩余120万元(人民币壹仟壹佰贰拾万元整)的剩余款项。(即房地产交易中心的更名当日)4.甲、乙双方需严格按照上述协议内容的时间节点履行合同，如任何一方未按约履行，则违约方需按照付款时间节点承担违约金……”。当天，于磊向陈撰转账支付30万元，陈撰出具定金收据一张，落款为“收款人：陈撰代黄烨”。第三人李霞曾就涉案房屋与中海物业签订居间协议，约定成交总价2200万元，意向金30万元。2016年9月17日，李霞向原告转账支付30万元，李霞支付该款的时间早于于磊向陈撰支付定金的时间。后中海物业出具收据一张。2018年10月，于磊将30万元定金退还给李霞。上述事实，有《上海市商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、《房地产登记申请书》、抵押权证、《公证书》、居间合同、收据、《转让协议书》、定金收据、银行交易明细及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。庭审中，原告主张《转让协议》第一条中，“变更上述《商品房预售合同》”、“重新签订《上海市商品房预售合同》”是指房产证更名过户，由于被告无法办出涉案房屋产证，所以被告应当双倍返还定金。对此，被告认为，2012年购房政策要求黄烨有5年社保缴费记录，但没有说明社保缴费是否需要连续，在购房过程中政策收紧，导致无法办理产证，故黄烨只能退房或者另找买家，于是通过海创公司指定的物业公司中海物业寻找买家，协议中约定的变更是指重新找到买家与开发商订立商品房预售合同。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告陈撰于2016年7月13日取得了黄烨出具的委托书。2016年9月17日，被告陈撰与原告签署了转让协议书，并于当天以黄烨代理人的身份向原告出具了定金收据并收取了原告支付的定金30万元，黄烨对陈撰的代理行为亦予以确认，故本案相关民事法律行为的效力及后果均应由被告黄烨负担。原告现主张被告双倍返还定金，系因被告黄烨无法就涉案房屋办理房地产权证，无法履行交房义务。但根据双方所签《转让协议书》约定，涉案房屋应由原告负责变更上述《商品房预售合同》，黄烨负责配合,最终由原告与海创公司于2016年11月25日前重新签订《上海市商品房预售合同》。从上述合同文义分析，双方约定的实际是指变更涉案房屋《上海市商品房预售合同》的签订主体，而非要求黄烨办理过户，且变更签订主体的义务应当由原告负责，故原告现以被告违约为由要求双倍返还定金的诉讼主张无法成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：对原告于磊的全部诉讼请求均不予支持。本案公告费人民币560元，由原告于磊负担。本案受理费人民币9800元，由原告于磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 骏人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  蒋建萍二〇一九年十二月二十日书 记 员  高 越附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。