太原市尖草坪区人民法院执行裁定书（2019）晋0108执异69号案外人关志伟，男，1980年12月28日出生，满族，山西省太原市小店区居民，住山西省太原市小店区，公民身份号码：×××。申请执行人张宝荣，女，1966年11月4日出生，汉族，山西省太原市杏花岭区居民，住山西省太原市，公民身份号码：×××。委托代理人：孟繁荣，山西鼎信泽律师事务所律师。被执行人张志强，男，1963年1月10出生，汉族，山西省太原市村民，现在山西省阳泉第一监狱服刑，公民身份号码：×××。本院在执行张宝荣与张志强民间借贷纠纷一案中，案外人关志伟于2015年2月16日对执行本院（2015）尖民初字第112号民事裁定书查封1.被执行人张志强所有的位于108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层03、05号市场化商品房一套（房产证号：晋房权证晋中市字第XXXX号）；2.被执行人张志强所有的位于108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层01、02号市场化商品房一套（房产证号：晋房权证晋中市字第XXXX号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人关志伟称，请求解除对108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层03、05号市场化商品房（房产证号：晋房权证晋中市字第XXXX号）；108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层01、02号市场化商品房（房产证号：晋房权证晋中市字第XXXX号）的查封。理由如下：2013年12月16日，张志强已将涉案房屋出售予其所有，双方签订了《房屋买卖协议》并将全部购房款交付给张志强。由于其已实际占有涉案房屋，因此该房屋已不属于张志强的财产。后因房屋手续及过户费用等问题，与张志强一直未能办理产权过户手续。申请执行人张宝荣称，不同意案外人关志强的异议请求。理由如下：1.《房屋买卖协议》真实性不认可，房款交付时间、协议签订时间、公证委托时间互相矛盾，明显违反日常行为准则，不可能出现出卖方委托买受方与买受方签订《房屋买卖合同》的情况，也更不存在收款人委托付款人代收款项的可能；2.涉案房款支付凭证显示其中1940000元系郭永磊出借给被执行人张志强的借款，和异议人关志伟没有关系，涉案房屋一直由被执行人张志强实际占有并使用；3.案外人关志伟与所查封的涉案房屋无利害关系，根据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，不具备提起查封异议的案外人主体资格。综上所述，案外人关志伟提出的异议理由存在逻辑矛盾，不符合常识，故案外人关志伟主张解除对涉案房屋的查封无事实与法律依据。被执行人张志强称，1.因欠关志伟钱款，所以将涉案房屋以2900000元抵顶给关志伟，后由于过户手续费用高等原因没有登记过户，但是已经公证过了；2.当时由于借钱在前，抵房在后，所以房款交付时间和协议签订时间肯定有差距；3.郭永磊转账的款项相当于关志伟借给我的，同郭永磊没有关系。4.《房屋买卖协议》、《收条》、转账凭证、证明材料、公证书都是其本人所签署，《收条》为其亲笔书写。自将涉案房屋抵顶给关志伟后，在还未公证前，关志伟已将涉案房屋钥匙拿走，开始自行使用，所以山西三晋渤海市场经营管理有限公司的收款收据有一部分钱是我缴纳的，也有一部分是关志伟缴纳的。本院查明，本院在审理张宝荣与张志强民间借贷一案中，依张宝荣的申请，于2015年1月9日作出（2015）尖民初字第112号民事裁定书，裁定：一、查封被告张志强所有的位于108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层03、05号市场化商品房一套（房产证号：晋XXXX号）；二、查封被告张志强所有的位于108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层01、02号市场化商品房一套（房产证号：晋XXXX号）。2015年1月12日本院向晋中市房屋所有权登记办公室，发出了协助执行通知书，查封了上述两套房屋，并于当日在两套房屋处张贴了查封公告。案外人关志伟以上述两套房屋为其所有为由，提出异议请求予以解除查封。2012年12月18日，张志强取得了位于108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层01、02号房屋的房屋所有权证，编号为晋房权证晋中市字第XXXX号，位于108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层03、05号房屋的房屋所有权证，编号为晋房权证晋中市字第XXXX号。2013年12月16日，张志强作为甲方（出卖人）、史学兔作为甲方共有人、关志伟作为乙方（买受人）签订一份买卖合同，主要约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，房屋座落于晋中市108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20幢1-3层01、02、03、05号，套内建筑面积494.16平方米，房屋的所有权证证号为晋XXXX号、晋XXXX号；双方约定的总金额为贰佰玖拾万元整，支付方式为乙方在2013年12月16日前一次性付给甲方；甲、乙双方定于2014年元月31日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋；等等。同日，双方还签订了一份交接清单，交接内容为上述房屋及房屋钥匙，商品房买卖合同复印件（注明原件随后交付），房屋产权证原件两本，办理房屋产权证收款收据原件五份，房屋维修基金票据原件（注明未交付），电卡四张。2013年12月16日，张志强给关志伟出具一份收条，载明：今收到关志伟购房款贰佰玖拾万元整（2900000），榆次三晋汽配城20栋1、2、3、5号房。张志强在收条上签字捺印。同日，张志强在太原市城北公证处办理了委托公证，委托关志伟代其签订房屋买卖合同、收取售房款，并去晋中市房产管理部门办理晋中市108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20幢1-3层03、05（房屋所有权证号：晋房权证晋中市字第XXXX号，建筑面积：250.62平方米）房屋买卖的的交件、过户及减免个人所得税手续。另查明，2011年5月12日关志伟给张志强银行账户转账960000元，2011年1月2日郭永磊给张志强账户转款1940000元，2010年12月31日，郭永磊给张志强出具一份借条，载明今本人张志强借郭永磊现金，金额2000000元（贰佰万元整）；借款期限为陆月，即2010年12月31日至2011年6月31（应为30）日止，本借款用于生意周转，如到期未偿还全部借款，本人愿承担借款金额10%的违约责任，并将本人所拥有的动车和不动产无条件由郭永磊做一次性变现处理，变现所得的金额用于偿还全部借款、违约金和为处理变现财产所支出的费用。张志强、史金兔在借条上签字捺印。以上事实，有《房屋买卖协议》、《收条》、转账凭证、证明材料、听证笔录等在案佐证。本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、二十五条第（一）项、第二十八条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，即已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。金钱债券执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，案外人关志伟向本院提出排除执行即解除查封坐落于108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层03、05号房屋（房产证号：晋房权证晋中市字第XXXX号）和108国道鸣李段三晋国际商贸物流城20栋1-3层01、02号房屋（房产证号：晋房权证晋中市字第XXXX号）的异议，其向法院提交购房协议、转账凭证等，能够证实在本院查封之前已签订书面合同，已经支付全部价款，但其并未提供相应的证据证实其非自身的原因未办理过户登记。在听证中关志伟、张志强承认没有办理过户系费用太高所致，关志伟作为具有完全民事行为能力的法律主体，对于购买商品房取得物权需要依法缴纳相应税费以及办理过户登记，未经登记不发生效力等应有充分认知，其未及时缴纳相应税费，办理过户登记，应自行承担相应的法律风险；所以，房屋未能办理过户登记系因关志伟自身原因所致，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件。因此，案外人关志伟提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条（一）项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿来判断权利所有人。本院查封的两套房屋登记在被执行人张志强名下，张志强即为该房屋的所有权人，本院查封其房屋符合法律规定，案外人关志伟的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下:驳回案外人关志伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 程书玉人民陪审员 吕贤丽人民陪审员 褚月清 二〇一九年十二月三十一日书 记 员 李晨馨