海南省东方市人民法院行政裁定书（2019）琼9007行初72号原告：李睿，女，1995年8月28日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，现住黑龙江省哈尔滨市。委托诉讼代理人：檀桂莲，女，1940年7月5日出生，汉族，黑龙江省哈尔滨市人，现住海南省东方市。系原告李睿祖母。被告：东方市自然资源和规划局，住所地：海南省东方市八所镇二环南路4号。法定代表人：符兴彧，该局局长。委托诉讼代理人：陈雄，东方市自然资源和规划局工作人员。委托诉讼代理人：符运杰，海南鳞洲律师事务所律师。第三人：东方东鑫房地产开发有限公司，住所地：海南省东方市琼西路西侧龙池湾花园北侧。法定代表人：钟祥部，该公司董事长。委托诉讼代理人：符如庆，东方东鑫房地产开发有限公司副经理。委托诉讼代理人：何淑贤，东方东鑫房地产开发有限公司工作人员。原告李睿诉被告东方市自然资源和规划局（以下简称市自规局），第三人东方东鑫房地产开发有限公司（以下简称东鑫公司）土地行政登记纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告李睿诉称：2010年10月25日，原告与第三人东鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人开发的龙池湾花园一期的商品房。原告所购的房屋的性质为商品房，根据《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的相关规定，居住用地的使用年限应为法定的70年，因此原告商品房的土地使用年限应该截止至2083年。然而，2019年3月，被告向原告颁发《房屋国有土地使用权分割转让证明表》（以下简称《土地使用权分割转让表》），表中载明土地的使用年限截至2053年2月3日，被告这一行政行为违背了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》关于住宅用地使用年限的规定，违背法定程序，与事实相悖，损害了原告的合法权益。综上所述，原告诉请撤销并要求被告重新作出对龙池湾花园一期土地使用权终止年限认定的行政行为。被告市自规局辩称：《土地使用权分割转让表》不等同于真正意义上的土地使用权不动产权证，原告无权请求被告对龙池湾花园一期全部用地的终止期限重新认定，更不能取代第三人请求变更上述土地使用权的终止日期。涉案土地由东方市人民政府（以下简称市政府）于2003年2月通过公开挂牌出让的方式出让给海口欣龙实业有限公司（以下简称欣龙公司），双方签订的《国有土地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）约定土地用途为商住综合用地，土地使用权出让年限为50年。2003年2月14日欣龙公司取得东方国用（2003）字第073、074、075号《国有土地使用权证》（以下简称073、074、075号国土证）同样载明土地用途为商住综合用地，使用权终止日期为2053年2月13日。2009年10月16日欣龙公司将案涉地的使用权转让给第三人，2010年1月30日第三人取得东方国用（2010）第004号、005号、006号《国有土地使用权证》（以下简称004号、005号、006号国土证）并在项下的地块建设8幢商品住宅，土地使用权终止日期也明确载明为2053年2月3日。因此原告购买的龙池湾花园一期土地的使用权系通过出让方式取得的，土地性质为商住综合用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项及第二十二条的规定，欣龙公司于2009年10月16日将该宗土地的使用权转让给第三人剩余年限为43年，因此给原告颁发的《土地使用权分割转让表》终止年限为2053年2月3日，符合法律规定。此外，第三人在2018年12月23日给东方市不动产登记中心出具《说明》，自愿申请将原五个土地证的土地使用期限统一为2010年1月30日起至2053年2月3日止。因此，2019年1月被告给第三人颁发琼（2019）第0000821号不动产权证（以下简称821号不动产权证）载明土地用途为城镇住宅用地，使用期限为2010年1月30日起至2053年2月3日止是正确的。原告以国土证和不动产登记证、《土地使用权分割转让表》载明土地用途为住宅，从而推论使用期限应为70年。终止期限至2080年1月30日的理由不成立。第三人东鑫公司述称：第一，根据《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。虽然被告给原告颁发的不动产权证上载明土地使用权期限截止到2053年，但因法律已经明确，原告的顾虑和担心是没有必要的。第二，原告要求变更土地使用年限有一定的法律依据，被告以第三人在申请办理土地使用权证时没有提出申请将土地使用年限由50年延长到70年而导致土地证登记年限为50年，罔顾事实。根据市政府第十三届四十二次[2009]4号常务会议纪要和中共东方市委第十一届第73号委员会常务会议纪要，第三人在2010年受让案涉地时，该土地用途已经变更为居住用地，但是被告当时并没有告知第三人变更事实。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：“（一）居住用地七十年；（五）综合或者其他用地五十年”。被告给第三人核发国有土地使用权证时，土地使用期限还是按五十年显然是错误的。第三，被告认为第三人应当补缴20年的土地出让金才能延长使用年限到70年没有法律依据。缴纳出让金义务人是欣龙公司，土地使用权年限届满后才能要求使用权人支付土地有偿使用费。经审理查明，2003年2月，原东方市国土环境资源局（以下简称原市国土局）与欣龙公司签订《出让合同》，约定欣龙公司受让八所镇琼西路西侧土地，出让地的用途为商住综合，土地使用权出让年限为50年。签订合同后，原市国土局向市政府报告将该地以挂牌交易的方式出让六宗地块并已与欣龙公司签订合同，获得市政府的批准。2003年2月14日，原市国土局向欣龙公司颁发073、074、075号国土证，载明土地用途为商住综合，土地终止日期为2053年2月13日。2009年10月15、16日，欣龙公司与第三人签订三份《转让合同》，分别将073号国土证项下的6966㎡土地，074号国土证项下的8616㎡土地,075号国土证项下的9938㎡土地转让给第三人，转让年限自2009年10月15日至2053年2月13日止，共43年。同日，欣龙公司与第三人向原市国土局申请办理土地变更登记，转受让期限为43.4年。同月30日，原市国土局和市政府同意办理欣龙公司和第三人申请的土地变更登记，并于2010年1月30日向第三人颁发004、005、006号国土证，载明该地类为住宅，终止日期2053年2月。第三人就004、005、006号国土证项下的地块建设8幢11层的商品住宅，住宅小区的名称为HHHD假日公寓。2010年10月25日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房位于HHHD假日公寓第D幢2单元1层6号房。东方市住房保障与房产管理局向原告颁发房权证东字第XXXX号房屋所有权证书，房屋坐落为东方市八所镇琼西路西侧（HHHD假日公寓）D栋2单元106房。2018年10月30日，原市国土局向市政府请示关于解决第三人龙池湾一期项目二手房相关不动产登记手续，建议将第三人合法取得的五宗地合并为一宗地，以便8幢楼在同一宗地上，再将宗地依法进行土地分割至购房者名下，最后依法给予8幢楼购房者办理房屋转移、抵押和变更等相关不动产登记手续。同年12月23日，第三人向东方市不动产登记中心出具《说明》，自愿将五宗土地使用期限统一为一个时间期限2010年1月30日起至2053年2月3日止。2019年1月18日，原市国土局同意第三人将名下五宗国有土地使用权合并为一宗国有土地使用权。同月23日，原市国土局不动产登记中心向第三人颁发821号不动产权证，土地用途为城镇住宅用地，使用期限自2010年1月30日起至2053年2月3日止。2019年3月，原市国土局向原告下发《土地使用权分割转让表》，载明原土地使用者为第三人，原告对821号不动产权证书项下的8.81㎡享有土地使用权，该土地使用权终止日期为2053年2月3日。另查明，2019年2月21日，原东方市国土资源局的行政职能由被告东方市自然资源和规划局承继。本院认为，本案争议的《土地使用权分割转让表》是否具有可诉性。经庭审向原告释明，原告的诉求为撤销被告颁发的《土地使用权分割转让表》中的土地终止年限的行政行为并重新作出认定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项的规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”。被告颁发的《土地使用权分割转让表》仅是颁发不动产权证的过程性、阶段性的行政行为，该行为最终会被颁发不动产权证的终局性行为所吸收。因此，被告颁发的《土地使用权分割转让表》的行为并没有对原告的合法权益产生实际影响，该行为目前不具有可诉性。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第（八）项之规定，裁定如下：驳回原告李睿的起诉。案件受理费50元（原告已预交），本院予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 张运平审 判 员 覃卫东人民陪审员 欧海蓉 二○一九年十二月二十四日书 记 员 许云依附：适用本案的法律条文内容《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。