安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2968号上诉人（原审被告）：曾飞，男，1973年7月30日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市迎江区，经常居住地安徽省安庆市。被上诉人（原审原告）：安庆市京安物业管理有限责任公司，住所地安徽省安庆市沿江东路18号阳光花园二期10栋一层12室。法定代表人：程华，该公司总经理。委托诉讼代理人：江泓，安徽引江律师事务所律师。上诉人曾飞因与被上诉人安庆市京安物业管理有限责任公司（以下简称京安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2019）皖0802民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾飞、被上诉人京安物业公司的委托诉讼代理人江泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回京安物业公司的诉讼请求或将本案发回重审；二审诉讼费由京安物业公司承担。事实和理由：一、一审判决对证据的分析不当导致认定事实错误。曾飞因其住宅自入住后出现多处渗水导致家中财物受损而京安物业公司多次维修仍未解决渗水问题才拒交物业费。一审中曾飞提交了照片证明渗水问题，一审法院认定其提交的照片不能证明渗水问题系京安物业公司造成，显失公平。同时，根据《住宅质量保证书》第二项约定：房屋问题向安徽盛晟投资开发（集团）有限公司或京安物业公司报修。自曾飞拒交物业费至今，京安物业公司没有对渗水问题进行维修，也没有帮助联系开发商进行维修，京安物业公司没有履行《物业服务合同》约定的义务，一审判决认定京安物业公司履行了相应物业服务错误。二、一审程序违法，损害了曾飞的合法权益。曾飞在举证期限内提交了反诉状，但一审未就曾飞的反诉案件进行合并审理，严重损害了曾飞的合法权益。三、曾飞的住房为三层，根本不需要二次供水，一审判决认定能耗费1847.10元错误。京安物业公司辩称，曾飞房屋外墙渗水是因为房屋质量问题造成，非物业服务造成，且曾飞也承认京安物业公司曾对渗水问题予以维修，已经履行了相应的义务。本案一审后，京安物业公司与开发商联系，开发商委托京安物业公司对曾飞的渗水问题进行维修，现在正在维修中。关于能耗费，《物业服务合同》明确约定了全体业主应缴纳能耗费，曾飞不能以自己未享受服务而拒绝缴纳能耗费。一审程序并无违法。综上，一审判决认定事实清楚，程序正确，请求二审法院依法驳回曾飞的上诉请求。京安物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判决曾飞立即支付2017年1月1日至2019年6月30日物业管理服务费4156.20元、能耗费1847.10元，合计6003.30元；二、本案诉讼费用由曾飞承担。一审法院认定事实：2016年8月31日，京安物业公司与曾飞所在小区的安庆市迎江区阳光花园二期业主委员会签订了《阳光花园二期物业服务合同》，约定委托管理期限自2016年7月1日至2017年12月31日。2018年1月30日，京安物业公司又与曾飞所在小区业主委员会续签了《阳光花园二期物业服务合同》，约定委托管理期限自2018年1月1日至2020年12月31日。两份合同均约定，物业管理费用，住宅房屋由业主或物业使用人按建筑面积每平方米0.9元交纳，二次供水及电梯能耗费，根据实际建筑面积交纳：一层每月每平方米0.2元，二层至六层每月每平方米0.4元，六层以上每月每平方米0.6元；每年度按实际量据实分摊并结算。物业管理服务费及能耗费每半年交纳一次，每次交纳费用时间分别为元月上旬和七月上旬。合同还约定曾飞未按约定时间缴纳物业费时，经三次催缴后仍不缴纳，从逾期之日起按每逾期一天按应交物业管理服务费的千分之五缴纳违约金。合同签订后，京安物业公司提供了相应的物业服务。曾飞系安庆市迎江区沿江东路18号阳光花园二期15栋301室业主，案涉房屋建筑面积153.93平方米。曾飞每月应交物业费138.54元（153.93㎡×0.9元/月）、能耗费61.57元（153.93㎡×0.4元/月），自2017年1月1日至2019年6月30日，曾飞欠交物业费30个月，拖欠物业服务费4156.20元(138.54元/月×30个月)、能耗费1847.10元（61.57元/月×30个月），合计6003.30元。京安物业公司通过短信、书面通知等方式催缴，并于2019年7月3日向曾飞邮寄《律师函》，催收物业管理费，但曾飞仍未缴纳。一审法院认为，京安物业公司与安庆市迎江区阳光花园二期业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对合同双方以及包括曾飞在内的小区全体业主均具有法律约束力。京安物业公司提供了物业管理服务，曾飞作为小区的业主，应按合同约定交纳物业服务费。曾飞拖欠自2017年1月1日至2019年6月30日的物业费及二次供水和电梯能耗费合计6003.30元，构成违约，应承担相应违约责任，曾飞辩称其房屋渗水，但无证据证明房屋渗水系京安物业公司履行物业服务合同不当造成，其可另行向相关责任主体主张，以此为由拒付物业费无事实和法律依据。京安物业公司要求曾飞给付物业服务费及二次供水和电梯能耗费合计6003.30元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：曾飞于判决生效之日起十日内给付安庆市京安物业管理有限责任公司2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理服务费和二次供水及电梯能耗费共计6003.30元。案件受理费50元，减半收取计25元，由曾飞负担（安庆市京安物业管理有限责任公司已预缴）。二审中，曾飞提交其与安徽盛晟投资开发（集团）有限公司签订的房屋质量保证书一份，证明在入住期间如果出现房屋渗水问题，其可以找京安物业公司进行维修，安徽盛晟投资开发（集团）有限公司与京安物业公司是一个法定代表人，京安物业公司有义务承担维修责任。京安物业公司认为曾飞提交的房屋质量保证书达不到其证明目的，房屋质量保证书的真实性、合法性、关联性请法院依法核实。本院认为，该房屋质量保证书上加盖有安徽盛晟投资开发（集团）有限公司公章且约定的房屋系曾飞购买的房屋，本院对保证书的真实性予以认定。该质量保证书的双方系曾飞与安徽盛晟投资开发（集团）有限公司，对该质量保证书上的问题作出保证的是安徽盛晟投资开发（集团）有限公司，而非京安物业公司，安徽盛晟投资开发（集团）有限公司与京安物业公司系两个独立的法人，安徽盛晟投资开发（集团）有限公司作出的保证不能约束京安物业公司，且根据该保证书第二项“用户就上述问题向我公司或京安物业公司报修后，48小时内作出答复。”之约定，若存在该保证书约定的问题可向京安物业公司报修，但不能明确京安物业公司有维修的义务，故该质量保证书达不到曾飞主张的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于曾飞应否支付物业管理服务费和二次供水及电梯能耗费的问题。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。安庆市迎江区阳光花园二期业主委员会与京安物业公司签订的两份《阳光花园二期物业服务合同》均合法有效，曾飞和京安物业公司均应按约履行。曾飞上诉提出其因京安物业公司未解决房屋入住后既存在的渗水问题而拒交物业费，但从两份《阳光花园二期物业服务合同》的约定来看，京安物业公司提供的物业服务范围包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目的管理、维护与服务，而曾飞主张的房屋渗水问题系房屋质量问题，已超出京安物业公司有关物业服务范围，其应就房屋质量问题向房产开发单位另案主张。京安物业公司提供了物业服务，曾飞应按约缴纳物业管理服务费。同时，根据《阳光花园二期物业服务合同》“二次供水及电梯能耗费，根据实际建筑面积交纳：一层每月每平方米0.2元，二层至六层每月每平方米0.4元，六层以上每月每平方米0.6元；每年度按实际量据实分摊并结算”的约定以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，一审判决曾飞支付京安物业公司二次供水及电梯能耗费1847.10元有事实及法律依据，曾飞以其住宅为三层不需要支付二次供水及电梯能耗费的理由不能成立。关于一审程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”曾飞反诉状中请求京安物业公司修复渗水问题，而渗水问题系房屋质量问题，不属于京安物业公司物业服务范围，且与本案不属于同一法律关系，一审法院在庭审中已向曾飞就其反诉请求不符合反诉条件、不能与本案合并审理进行了释明，一审程序合法，曾飞的该项上诉请求亦不能成立。综上所述，曾飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曾飞负担。本判决为终审判决。审判长  诸冬林审判员  刘梦灵审判员  程 顺二〇一九年十二月二十四日法官助理王岳霞书记员吴杰附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。