甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终1091号上诉人（原审被告）：平凉成纪房地产开发有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：高某，甘肃阿阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，住甘肃省兰州市。上诉人平凉成纪房地产开发有限公司（以下简称平凉成纪公司）因与被上诉人张某租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，经过询问当事人，不开庭进行了审理，现已审理终结。平凉成纪公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张某的一审诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定双方签订的房屋租赁合同已于2017年7月21日解除是错误的。首先，没有任何证据证明一审判决所认定的“快递单号查询显示邮件于同年7月27日下午6时投递并签收”，平凉成纪公司没有收到合同解除通知书，更没有在投递单上签名或盖章。其次，一审判决认定合同解除，不符合租赁合同约定的需征得对方同意方可解除合同的前提条件。再次，一审认定双方继续履行合同已无可能，以及张某所称的合同目的无法实现的解除事由，在一审判决时都已不存在。二、一审对装修损失的认定，以及判决平凉成纪公司赔偿张某装修损失798661.98元错误。评估报告中所列企业管理费、利润、规费、税金四项损失是不存在的，对此所作评估没有依据。另外，根据租赁合同第十条、第八条约定，租赁期限届满或者合同解除时，承租人应当拆除装修物并恢复原状，所以，不应由出租人赔偿装修损失。三、一审在判决赔偿损失时未考虑平凉成纪公司之前已经赔付的50万元，处理不公。平凉成纪公司仅收取了一年的租金，之后分文未取，但是却赔偿张某巨额损失，对平凉成纪公司的损失未予考虑不当。而且，双方签订补充协议的目的就是继续履行合同。四、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的是无规划的违章建筑，但是，本案双方在签订租赁合同时房屋仅仅是手续不全，并不是违章建筑，不适用该条规定。另外，《中华人民共和国合同法》第九十四条也不适用本案，因不存在解除合同的法定情形。张某辩称，根据快递单号的查询结果，解除合同的通知已经由平凉成纪公司签收，快递查询结果应当具有法律效力，双方的合同已经解除。双方签订租赁合同时房屋确实不符合规划，平凉市规划局也在2016年下发整改通知，导致合同目的无法实现，张某才解除的合同。地下室后来取得商务用途规划是在2018年10月份，不能以后面的规划审批约束之前的行为。对装修损失的评估是法院依法委托的，双方都在现场签字确认。企业管理费、利润、规费、税金都是评估项目中客观存在的，损失认定正确。50万元是双方约定对2016年8月至12月停工期间的损失所作的赔偿，与装修损失没有关联性，不能相互替代或抵顶。张某向一审法院提出诉讼请求：1.判令平凉成纪公司返还张某交纳的房屋租赁费224000元，物业费20160元，水电费9226.6元，卫生费840元，采暖费24080元，共计人民币278306.6元；2.判令平凉成纪公司赔偿张某经济损失1808638.29元（其中设计费30000元，装修费1140945.69元，支付员工的工资48000元，办公室及宿舍租赁费35746.6元，差旅费及住宿费23946元，可得利益损失550000元）；3.诉讼费由平凉成纪公司承担。一审法院认定事实：平凉成纪公司原名称为平凉成纪商务有限责任公司，2017年7月12日在工商行政管理部门进行了名称变更登记。2015年12月14日，张某与平凉成纪商务有限责任公司签订租赁合同一份，约定平凉成纪公司将其位于崆峒区柳湖西路与兴北路交界处的人寿大厦地下室出租给张某，用途为娱乐场所，房屋面积1400平方米，每月每平方米租金16元，首年租金224000元，以后每年按4%递增，租赁保证金22400元，合计246400元，签订合同时一次交清；租赁期限五年，自2015年12月14日起至2020年12月14日止。首年租金按10个月计算，免收两个月为装修时间，第二年起按12个月计算租金；合同签订后，张某向平凉成纪公司交纳了首年租金224000元，保证金22400元，物业费20160元，水电费9226.6元，卫生费840元，采暖费24080元；平凉成纪公司将出租的房屋交付张某，张某对租赁房屋按照洗浴中心标准进行设计、装修。2016年7月20日,平凉市规划局发出《建设行政执法责令改正通知书》，要求停止对租赁房屋的装饰装修。同年12月8日，双方经协商达成补充协议，双方同意由平凉成纪公司赔偿张某2016年8月20日至同年12月1日停工期间造成的损失50万元，同时扣除两个月的租房时间，从2017年2月14日开始收取下一年度的租金。签订补充协议后,平凉成纪公司先后分次向张某支付了50万元，张某又陆续进行了部分装修工程施工。2017年7月20日，张某用邮政特快专递向平凉成纪公司寄送了合同解除通知书，以租赁房屋不属于平凉成纪公司合法所有，出租用途与建设规划用途不符，不能用于开设洗浴中心等娱乐场所，无法实现合同目的为由提出解除租赁合同，并要求赔偿经济损失。快递单号查询显示邮件于同年7月21日下午6时投递并签收，签收人为单位收发章。2017年12月18日，平凉成纪公司与中国人寿保险股份有限公司平凉分公司经本院主持调解达成协议，双方同意中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼产权归平凉成纪公司所有，给第三方出售或出租产生的所有民事责任均由平凉成纪公司承担。2018年10月31日平凉市规划局将中国人寿保险股份有限公司平凉分公司综合办公楼用地性质由行政办公用地变更为商务用地兼商业用地。一审审理中经张某申请，一审法院于2019年4月25日委托甘肃合盛资产评估有限责任公司，对张某的装修花费损失进行了评估，评估张某的装修损失为1140945.69元，应支付评估公司评估费为29126.21元。一审法院认为，张某承租的房屋原为平凉成纪公司与中国人寿保险股份有限公司平凉分公司联建，为二者共同所有，平凉成纪公司出租的房屋用地性质为行政办公用地，地下一层为车库、设备间，不能用于经营娱乐场所，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2017年12月，经法院主持调解将该房屋所有权确定为平凉成纪公司单独所有，权属形式由共有转变为单独享有。2018年10月31日平凉市规划局将租赁房屋用地性质由行政办公用地变更为商务用地兼商业用地，因此，双方签订的房屋租赁合同为有效合同。但从双方签订合同到平凉市规划局将租赁房屋用地性质由行政办公用地变更为商务用地兼商业用地长达两年多时间，期间规划部门要求张某停止装修，给张某造成很大损失，双方继续履行合同已无可能，因此从平凉成纪公司2017年7月21日收到张某解除合同请求时该房屋租赁合同已解除。双方签订合同时均未尽到应有的注意义务，对造成的装修损失1140945.69元应各自承担相应的责任。对平凉成纪公司要求张某返还交纳的房屋租赁费224000元、物业费20160元、水电费9226.6元、卫生费840元、采暖费24080元的请求，因合同从签订到解除，张某实际使用该房屋，其交纳的这些费用也是其使用房屋期间产生的，因此应由其自行承担。张某要求平凉成纪公司承担设计费30000元、支付员工的工资48000元、办公室及宿舍租赁费35746.6元、差旅费及住宿费23946元、可得利益损失550000元因证据不足，不予支持。张某收到平凉成纪公司支付的50万元损失，是双方协商平凉成纪公司赔偿张某2016年8月20日至同年12月1日停工期间造成的损失，予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决：一、张某与平凉成纪公司于2015年12月14日签订的房屋租赁合同已于2017年7月21日解除。二、平凉成纪公司于判决生效后10日内赔偿张某装修损失798661.98元（1140945.69元×70％）。三、驳回张某的其他诉讼请求。鉴定费29126.21元，张某负担8737.86元，平凉成纪公司负担20388.35元。案件受理费30786元，由张某负担9236元，平凉成纪公司负担21550元。本院在二审审理中，双方均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案的合同效力问题。在本案重审过程中，平凉市规划局于2018年10月31日将租赁房屋用地性质由行政办公用地变更为商务用地兼商业用地，因此，双方签订的房屋租赁合同为有效合同。关于本案租赁合同是否具备法定解除条件以及是否发生解除效力问题。双方在签订合同时，房屋的规划用途为地下车库、设备间，且在履行过程中，平凉市规划局于2016年7月20日下发《建设行政执法责令改正通知书》，要求停止装修。所以，在当时合同违反规划的事实客观存在，且因此导致合同目的在当时无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除条件，故张某行使解除权无须经过平凉成纪公司的同意。双方虽于2016年12月8日对停工问题达成补充协议，但当事人之间的协议无法变更政府的建设规划内容，合同的履行障碍并未消除。2017年7月20日张某邮寄解除合同通知，并经平凉成纪公司单位收发章签收。该邮件系第三方专门从事邮递业务的邮政局投递，签收人及时间均有业务留痕，平凉成纪公司对送达虽有异议，但无证据证明上述邮寄业务系虚假，应认定通知已送达。故此，张某的解除通知已发生效力，一审法院认定双方的合同在2017年7月21日解除，认定事实清楚。2018年10月31日，涉案房屋虽取得了商务兼商业用地规划许可，但是，该事实发生在合同有效解除之后，非经当事人同意，不能强制履行合同。关于损失的认定是否正确、赔偿是否合理问题。对装修价值的认定系法院根据司法鉴定意见作出的，其中企业管理费、利润、规费、税金是根据造价定额确定的取费项目，在平凉成纪公司自己提交的单方委托造价结算书中也存在上述取费项目，所以，平凉成纪公司对上述项目的评估异议不能成立。对于赔偿问题，平凉成纪公司是房屋的所有人，对房屋的用途、规划更为了解，在未取得商业用途规划审批的情形下签订租赁合同，并明确约定用途为休闲娱乐，导致合同在当时情形下无法实现合同目的，应承担主要缔约过错责任。张某作为承租人，未对房屋的权属、规划等情况作充分地了解，应承担次要缔约责任。一审对装修损失判决由平凉成纪公司承担70%责任，张某承担30%责任，划分比例适当。平凉成纪公司主张已经赔偿的50万元应酌情计入赔偿总额。但是，双方的补充协议中明确约定50万元系对2016年8月20日至同年12月1日期间的停工问题所作补偿，与装修损失不具有关联性，不应计入装修损失赔偿总额当中。然而，在合同履行过程中，平凉成纪公司确实存在租金损失，应根据双方对损失的约定以及各自的过错比例承担。其中，对于2016年12月之前的租金张某已经交纳，双方在补充协议中就此前的纠纷也已作处理，租金不应退还。2017年1月至2月份的租金，补充协议约定予以免除，应予认定。2017年3月至7月21日合同解除期间的租金为：22.4万元×（1+4%）÷12×5=97067元，按过错比例张某应承担的损失为29120元，可与平凉成纪公司赔偿的损失相抵。折抵后，平凉成纪公司实际应赔偿的数额为769541.98元。合同解除之后，张某于2017年8月3日立即起诉，租赁房屋也未实际经营，不存在交付问题。平凉成纪公司未及时止损，对之后扩大的租金损失应由其自行承担。综上，平凉成纪公司的部分上诉理由成立。一审法院查明事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初5061号民事判决主文第一、三项；二、变更平凉市崆峒区人民法院（2018）甘0802民初5061号民事判决主文第二项为：平凉成纪房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿张某装修损失769541.98元。一审案件受理费30786元，由张某负担9236元，平凉成纪房地产开发有限公司负担21550元；鉴定费29126.21元，张某负担8737.86元，平凉成纪房地产开发有限公司负担20388.35元；二审案件受理费11787元，由平凉成纪房地产开发有限公司负担10608元，张某负担1179元。本判决为终审判决。审 判 长 李 凌审 判 员 张兴平审 判 员 白皎洁 二○一九年十二月二十日法官助理 高 军书 记 员 董明明