文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10324号原告：吴妮婵，女，1986年9月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰,重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。原告吴妮婵与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告吴妮婵的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴妮婵向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即全面履行合同，立即为原告办理购买房屋房地产权证；2、判决被告立即支付原告逾期办证违约金（违约金自2017年5月24日起，以228000元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告为原告办理《房地产权证》为止，至2019年10月21日为人民币20087元（228000元×0.0001×881天））；3、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求。事实及理由：原、被告于2017年4月23日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万盛区黑山镇江流北路15号6幢XX商品房屋1套，房屋总价款228000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，并随后办理了接房手续，但被告逾期未办理房屋产权证。被告逾期办理应当按照合同约定承担逾期办证责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告禧德公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。原告诉称的房屋产权证书已经办理完毕，原告第一项诉讼请求不成立。申请办证的主体是双方，原告未及时配合导致逾期办证，被告不承担责任。由于业主有违建情形，有关部门对办理房屋产权证书予以行政限制，被告在法定期间内提交了资料，因登记机构原因造成逾期办证，被告对此不应承担责任。根据双方签订的《补充协议》约定，办证时限应从付清全部款项且实际交房后计算180日，截止时间应是取得办证登记受理单之日而非房屋产权证书办完之日。同时，根据《补充协议》的约定，若被告确实存在违约情形，违约金的总额也不应超过购房款总额的1%。此外，原告请求支付逾期办证违约金的诉讼时效为3年，超过3年的诉讼请求不应当主张。本案诉讼费的负担应按法院主张标的确定。本院审理认定事实如下：吴妮婵系具有完全民事行为能力的自然人。禧德公司系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（三级）；物业管理；销售建筑、钢材、装饰材料等。2017年4月23日，禧德公司（甲方）与吴妮婵（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，吴妮婵购买由禧德公司开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇江流北路15号6幢XX；房屋建筑面积为48.68平方米；房屋总价款为228000元；吴妮婵于签订合同之日向甲方支付总房款228000元等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）〔2014〕预字第（032）号”。该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……，2、属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”。该合同第十三条载明：“1、现售商品房的……，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的…，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，吴妮婵作为乙方与禧德公司作为甲方签订《合同补充协议》。该合同第八条，双方同意对本合同第十三条补充约定如下：“1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第十三条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至甲方指定账户；（2）房屋已由乙方实际接受；（3）付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照规定期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、大修基金以及缴纳相关税费的。2、双方同意将第十三条第2款内容变更为“自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。3、在办理房地产权证前乙方必须向甲方付清全部房款、物业专项维修基金、税费以及乙方应当向甲方支付的违约金或者其他费用等，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。……7、乙方在买卖合同约定或者甲方书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前。……12、按照买卖合同第十三条的约定，因甲方的责任逾期提交办理《房地产权证》资料并取得登记受理单超过180日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同……。13、甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一”。2017年4月9日，重庆原麓物业管理有限公司出具吴妮婵缴纳其他服务费及物管费共计1606.44元的发票一张。2017年4月23日，禧德公司出具吴妮婵缴纳购房款228000元、大修基金2434元、购房代收款6845元的收款收据。2017年6月8日，禧德公司向吴妮婵开具金额为228000元的不动产发票一张。2017年7月6日，重庆市万盛经济技术开发区地方税务局向吴妮婵开具金额为2171.43元的印花税和契税的税收完税证明一张。2017年7月17日，禧德公司取得涉案房屋竣工验收备案登记证。2019年10月11日，禧德公司取得涉案房屋不动产登记受理通知单。现该房屋的产权证书已办理，权利人为吴妮婵。庭审中，吴妮婵陈述其实际接房时间为2017年4月9日；禧德公司对吴妮婵的意见不予认可，认为应以合同约定接房时间为准。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、收据、重庆增值税普通发票、竣工验收备案登记证、不动产登记受理通知单等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，吴妮婵与禧德公司于2017年4月23日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，禧德公司应当在吴妮婵付清应付款项的情况下，在房屋实际交付后180日内向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单。若吴妮婵未在房屋实际交付时付清约定款项，禧德公司向不动产登记机构提交资料并取得登记受理单的时限应当顺延。吴妮婵举示的交纳物业费用收据证明其已于2017年4月9日交纳了物业费，合理判断，禧德公司于2017年4月9日前已将房屋实际交付吴妮婵。现吴妮婵主张房屋实际交付时间为2017年4月9日，禧德公司未能举示证据证明房屋实际交付时间在该时间之后，故本院认定房屋实际交付时间为2017年4月9日。吴妮婵举示的收款收据证明其缴清购房款、大修基金、税费等费用的时间为2017年4月23日。根据《合同补充协议》的约定，禧德公司办证时限应顺延至款项付清之日，即应从2017年4月23日起计算办证时限。因此，禧德公司应于2017年4月23日后的180日内（即2017年10月20日前）向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单，逾期应承担违约责任。现禧德公司于2019年10月11日才取得办证登记受理单，共计逾期721天，已构成违约，应当向吴妮婵支付逾期办证违约金。按照约定的计算标准，逾期办证违约金应以已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计算，即逾期办证违约金每日应为22.80元（228000元×0.01%）。被告逾期共计721天，相应的逾期办证违约金数额为16438.80元（22.80元/天×721天）。但是，《合同补充协议》中特别约定，逾期办证违约金总额不得超过购房款总额的百分之一，即不得超过2280元（228000元×1%）。因此，本院认定禧德公司应向吴妮婵支付逾期办证违约金2280元。关于禧德公司辩称吴妮婵不配合办证导致办证时间延误的意见，由于禧德公司未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于禧德公司辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，禧德公司向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果禧德公司未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，禧德公司即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响禧德公司承担民事责任。现禧德公司未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故禧德公司此辩称意见，证据不足，本院亦不予采信。关于禧德公司申请本院调取其提交资料情况，本院认为，禧德公司向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对禧德公司此申请，本院不予准许。禧德公司支付逾期办证违约金的起算时间为2017年10月21日，至吴妮婵提起本案诉讼时并未超过3年，故禧德公司辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，本院不予采纳。由于本案所涉房屋的产权证书已办理完毕，吴妮婵申请撤回要求禧德公司办理房屋产权证书的诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即向原告吴妮婵支付逾期办理房屋产权证书违约金2280元；二、驳回原告吴妮婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计151元，由原告吴妮婵负担126元，由被告重庆禧德置业有限公司负担25元（此款原告已全部预交，被告于本判决生效后直接支付原告25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张水林二〇一九年十二月二十五日法官助理 陈晓涛书 记 员 杨维静