广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1473号 原告（反诉被告）：覃春霞，女，1981年10月1日出生，壮族，自由职业，住广西贺州市八步区。 原告（反诉被告）：关建，男，1980年1月25日出生，汉族，室内装饰行业，住桂林市叠彩区。 共同委托诉讼代理人：叶庆洪，广西灵丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林荣和投资有限责任公司，住所地：桂林市秀峰区琴潭道9号1-2栋,统一社会信用代码：91450300557220713P。 法定代表人：郑立文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐忠玉，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告（反诉被告）覃春霞、关建与被告（反诉原告）桂林荣和投资有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，2019年11月8日桂林荣和投资有限责任公司向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）覃春霞及其委托诉讼代理人叶庆洪，被告（反诉原告）桂林荣和投资有限责任公司的委托诉讼代理人唐忠玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃春霞、关建向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告桂林荣和投资有限责任公司返还覃春霞、关建购商铺首付款1671172元；2.判令被告桂林荣和投资有限责任公司赔偿原告覃春霞、关建违约金662234.4元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除《商品房买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》。事实及理由：2018年3月29日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2×××-0×××、GF-2×××-0×××）及《房产买卖合同补充协议》（编号：NO2-2×××#1-05号商铺、NO2-2×××#1-06号商铺），合同约定原告以单价26531.82元/平方米的价格购买上述两套房屋，每套房屋的建筑面积为62.4平方米，套内面积为59.94平方米，合同总价为1655586元。商铺位于桂林市秀峰区西区。原告在签订两份合同及补充协议后，分别足额支付了首付款835586元给被告；另，根据《房产买卖合同补充协议》约定，标的房产应当于2018年4月30日竣工，并经相关单位五方验收合格。为了利于买受人提前装修经营，出卖人与买受人约定，经五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》。直至起诉，被告也未向原告发出该通知书，也没告知原告标的商铺是否验收合格。 2019年9月12日，被告以原告未履行补充协议约定的付款义务为由，向原告发出二份《解除合同通知书》，并要求原告分别承担331117元的违约金。被告发出解除合同通知前未和原告协商，也未告之原告如何付清余款，也未向原告发出催收余款函，就单方解除了双方签订的买卖合同。被告违反了诚实信用原则，致使原告合同目的不能实现，因此原告要求被告退还已支付的首付款共计1671172元并赔偿原告违约金662234.4元。请求法院予以支持。 被告桂林荣和投资有限责任公司辩称：第一、本诉原告的诉请没有事实法律依据，原告诉请第一项、第二项、是基于法定解除权解除合同后的恢复原状和赔偿损失，对于诉请第一项应该根据是否有法定解除权，根据诉状记载的是：因依据不能实行合同目的导致解除买卖合同的条款，但是事实是原告认为我方违约的事实是没有发出竣工验收违约书，但我方已发出竣工验收合格通知书，并要求原告验收。所以原告所述不符合依法解除合同的法律规定；第二、根据合同法第113条、114条违约金与赔偿条款，要么要求被告赔偿损失，要么要求被告支付违约金，没有赔偿违约金之说，违约金是合同约定的向对方支付违约金，或者约定违约情况后产生的赔偿方法，但是原告的诉请第二项是基于法定解除的后果，没有约定，原告要求赔偿损失，应当负有举证责任进行证明，而不是没有具体情况下要求被告赔偿违约金。因此原告的两项诉请没有事实与法律依据，应当予以驳回。 反诉原告桂林荣和投资有限责任公司向本院提出反诉请求：1、依法判令确认反诉双方签订的《商品房买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》于2019年9月14日解除；2.判令反诉被告支付违约金662234.4元；3.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月29日，双方签订《商品房买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》，合同约定反诉被告购买反诉原告位于桂林市秀峰区西区2-×××、2-23×××楼2-23×××1-05号、1-06号商铺。反诉被告支付首付款后，却未能按照约定办理按揭手续，导致反诉原告未能全额收到购房款。2019年9月12日，反诉原告向反诉被告发出两份《解除合同通知》，解除与反诉被告之间签订的上述两份合同及补充协议，并要求反诉被告承担违约责任及收到通知后3日内与反诉原告办理相关手续。2019年9月14日反诉被告收到《解除合同通知》后，一直没有与反诉原告办理相关手续。因此，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公正判决。 反诉被告覃春霞、关建辩称：双方签订的买卖合同已经在2019年9月14日被反诉原告单方解除，但是反诉原告诉请第二项没有事实依据。合同签订之后，反诉被告按约定支付了首付款，在交付了首付款之后，从未接到反诉原告已经联系好银行的通知，或者银行要求反诉被告去银行签订相关贷款的通知，而且反诉原告在签订合同自合同解除之日均未到房屋监管部门办理备案登记手续，因此，反诉原告违反了双方合同约定而并不是反诉被告违反约定。合同解除之后，反诉原告没有事实与理由要求反诉被告支付违约金，请法庭驳回反诉原告要求反诉被告支付违约金的请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据7.《桂林市不动产登记信息查档证明书》一份，证明：被告至今未将5、6号商铺备案在原告名下。被告对该证据的三性不予认可，认为上面记载的是两原告的房屋在桂林市拥有房屋的现状，与本案无关。经审查，该证据上加盖有桂林市不动产登记局公章，符合证据规则之规定，被告未能提供相反证据证明其主张，本院不予采纳，原告提交的上述证据证明被告没有将商铺登记备案与本案有关联，故，本院认定该证据的真实性及关联性并作为本案定案依据。 被告提交的证据4.中国工商银行、中国银行、中国建设银行三家银行的按揭合作合同，证明涉案楼盘合作的按揭银行，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议约定，买受人应当去银行办理相应的买受手续提供银行要求缴纳的相应费用。支付购房款系买受人的主要合同义务，原告陈述被告没有告知原告联系银行也没有通知办理手续，没有事实法律依据。本案涉案房屋外，相同小区房产商铺的业主都知道去哪里办理贷款按揭手续，原告以未告知、不知晓为理由是无理的。原告对该证据的真实性无异议，但认为被告与银行之间是否签定按揭协议，与被告无关，也没有把协议作为附件告知原告。被告所称相同小区房产商铺其他业主都知道办理贷款及按揭手续，但那是对其他业主在购买房产时，已经及时得到书面通知不能办理按揭，并且在签订购房合同后，到不动产登记机关办理产权登记，并出具了合同已经备案的产权交易书面告知书。但是本案的涉案商铺，没有发出书面告知书，所以原告不可能知晓。经审查，鉴于双方对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以认可并作为本案定案依据。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2018年3月29日，原告覃春霞、关建与被告桂林荣和投资有限公司签订2份《商品房买卖合同》（编号：GF-2×××-0×××、GF-2×××-0×××）及《房产买卖合同补充协议》（编号：NO2-23×××1-05号商铺、NO2-23×××1-06号商铺）。该二份《商品房买卖合同》约定原告覃春霞、关建以单价26531.82元/平方米的价格分别购买桂林荣和投资有限责任公司位于桂林市秀峰区西区2-×××、2-23×××楼2-23×××1-05号、1-06号商铺两套，每套建筑面积62.4平方米，套内面积59.94平方米，每套总价款1655586元，每套应交首付款835586元。 该二份《房产买卖合同补充协议》第一条第（三）款第4项：“出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、贷款额度、贷款年限由银行审批确定。买受人应在签订《合同》及本补充协议并交纳首期款之次日起3日内到出卖人联系的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用；经银行审批符合要求并同意发放贷款的，买受人在接到出卖人或者银行通知后3日内须到银行指定的地点签订个人购房借款合同及办理抵押登记备案手续。逾期不办理相关手续的或者不签订合同的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。”、第6项：“如买受人的按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款或者分期付款方式，并在接到出卖人或银行通知后10日内到荣和客户服务部办理相关手续。如在上述期限内，买受人未能选定新的付款方式并与出卖人签订协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。”。 合同签订后，原告共支付了二套商铺的首付款1655586元及其他款项共计1671172元。余下按揭款一直未交。因原告未交款，被告于2019年9月12日通过EMS快递方式邮寄二份《解除合同通知》给原告，告知：解除双方签订的合同及补充协议，承担违约金，收到通知后三日内办理结算手续。2019年9月14日，原告收到通知。 另查明：2017年8月30日，建设工程质量竣工验收意见书显示：由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方联合验收荣和西区一期2-23×××合格。2018年4月17日，被告登报通知交房。 本院认为，本案的争议焦点在于双方签订的《商品房买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》是否已解除，其解除合同效力应如何确认。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。双方在履约过程中，经被告寄送《解除合同通知》至原告，现原告也同意解除合同，故双方合意解除上述签订的两份合同及补充协议，符合法律规定，本院予以确认。 原告称被告未向其发出《竣工验收合格通知》，以及在解除合同前未与其协商违反诚实信用原则，但未能举证证明被告应负发出《竣工验收合格通知书》及事前协商义务，且被告提供了《建设工程质量竣工验收意见书》，证明涉案房屋已符合双方签订合同的约定，故原告请求被告承担违约责任的主张，没有法律依据，本院不予支持。因双方合意解除合同已为本院确认效力，原告要求被告退还已支付款项1671172元（含首付款1655586元）的主张，本院予以支持。 买受人应当就支付购房款承担合同积极履行的义务。本案中，根据双方合同约定以及通常买卖商品房交易惯例，作为买受人的反诉被告覃春霞、关建已经知晓反诉原告桂林荣和投资有限责任公司提供的三家按揭银行办理按揭购房事宜的情况，反诉被告未按照《房产买卖合同补充协议》的约定及时与反诉被告联系协商改变付款方式，怠于履行合同义务，应承担相应的违约责任。故本案反诉原告请求反诉被告承担违约责任的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。 双方均认为对方主张的违约金过高要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，反诉原告要求反诉被告按合同总价款20％支付违约金的诉讼请求，未能提供证据证明其损失，本院不予支持，本院酌情支持反诉被告以二份合同总价款3311172元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向反诉原告支付违约金，其支付违约金的起算时间应从交付首付款之日即2018年3月29日起至收到《解除合同通知》之日即2019年9月14日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认反诉原告（被告）桂林荣和投资有限责任公司与反诉被告（原告）覃春霞、关建于2018年3月29日签订的《商品房买卖合同》及《房产买卖合同补充协议》于2019年9月14日解除; 二、反诉被告（原告）覃春霞、关建以二份合同总价款3311172元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向反诉原告（被告）桂林荣和投资有限责任公司支付违约金（违约金计算方式：以3311172元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，从2018年3月29日计至2019年9月14日止）； 三、被告（反诉原告）桂林荣和投资有限责任公司返还原告（反诉被告）覃春霞、关建购房款1671172元； 四、驳回原告（反诉被告）覃春霞、关建的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告（被告）桂林荣和投资有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费25468元（本诉原告已预交），由本诉原告覃春霞、关建负担18240元，本诉被告桂林荣和投资有限责任公司负担7228元；反诉案件受理费33289元，减半收取16645元（反诉原告已预交），由反诉被告覃春霞、关建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费25468元、反诉受理费16645元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  徐晓平 人民陪审员  杨林珍 人民陪审员  周 祥 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  黄 斌 书 记 员  韦 琳