重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初18554号 原告:匡成梁，男，汉族，1990年4月10日生，住湖南省常德市鼎城区。 委托诉讼代理人：胡丹洋，重庆方腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李尚霖，重庆方腾律师事务所实习律师。 被告：重庆建工集团房地产开发有限公司，住所地：重庆市经开区北区金开大道1596号（办公楼）11、12层，统一社会信用代码91500000756226341C。 法定代表人：李骋，董事长。 委托诉讼代理人：王佩，系该公司员工。 原告匡成梁与被告重庆建工集团房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡丹洋、李尚霖，被告的委托诉讼代理人王佩到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告匡成梁的诉讼请求为：1、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金23510元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年11月3日双方签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定，原告购买被告所开发的位于重庆市北部新区××大道××号××幢××的商品房一套，房屋总价款为983686元，约定2015年12月31日前交付房屋，而被告实际在2016年8月27日才将该房屋交付给原告使用。原告已依约履行相关义务，而被告并未在约定时间内向原告交付房屋。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告故意不履行合同违反了约定，应承担相应责任。遂起诉。 被告重庆建工集团房地产开发有限公司辩称：1、我方没有逾期交房：被告在合同约定交房时间前向原告发送接房通知，通知原告按约定时间、地点接房。根据合同约定，原告无正当理由拒绝接房，自书面确定交房时间之日起视为已经交付，原告自身没有按时接房，责任由原告承担，故被告不存在逾期交房，不需承担逾期交房责任。2、原告的违约金请求超过诉讼时效。若原告认为被告逾期交房，在合同约定交房日期即2015年12月31日原告知道权利受损，但直到2019年7月才起诉，超过了诉讼时效，其违约金请求不受法律保护。综上，原告诉请无事实法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。 经审理查明：2014年11月3日，原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方地址为重庆市渝北区××大道××号××幢××，乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区××大道××号××幢××的房屋，建筑面积161.26平方米，套内面积137.88平方米；本商品房为清水房，总成交金额为983686元；第七条，属预售商品房的，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。第八条交房手续的办理第1款约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第2款约定：由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……（3）本款第（1）项中所述的正当理由仅指甲方未按照本条第1款出示证明文件或出示证明文件不齐全，除此之外，其他一切理由均不视为乙方有正当理由。第九条，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第二十一条，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。附件五合同补充协议约定，第五条第（二）款，交房日（含通知的延期交房日期、提前交房日期）到来之时，乙方应当前来接房……若届时乙方未前来接房（除不可抗力外），又未委托他人前来接房的，该日期经过，甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任（交房），乙方应自合同签订的交房之日起，承担缴纳物业服务费的责任（甲方延期交房的除外）。此后乙方应自行到物业服务公司领取钥匙和相关资料。第八条第（一）款，甲方依法选聘的前期物业服务企业为金科物业服务有限公司……第（三）款，乙方已详细阅读《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方同意按照前述文件的约定交纳物业费及享有权利承担义务。合同签订后，原告支付完毕全部购房款，被告开具了发票。 2015年12月24日，案涉房屋所在楼栋取得竣工验收备案登记证。 2016年8月27日，原告在金州苑物业管理处办理完毕接房手续，签署了接房手续书，其中物业服务费部分：勾选了“花园洋房3.0元/平方米”的选项，并手写注明“对物业费标准及收费时间有保留意见，待查证”，旁边物业管理处经办人签名或盖章处加盖了金州苑物业管理处的印章。同日，原告签署了重庆市新建商品房屋使用说明书和新建商品房屋质量保证书，质量保证书第十三条本商品房交付日期处先写明为2015年12月28日，后划掉重新注明为2016年8月27日。 2016年10月21日，案涉房屋转移登记至原告名下。 审理中，原告还举示了其在2015年12月30日签署的《金州苑交房结算表》以及《临时管理规约》，其中，《临时管理规约》第五章第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起三年内暂按以下标准执行：高层住宅按建筑面积2.30元/平方米﹒月（包括电梯费）；花园洋房住宅按建筑面积3.00元/平方米﹒月（包括电梯费），原告拟证明其在交房前已缴清各项费用且于2015年12月30日到被告处办理过接房手续。被告质证认为两份证据未经被告确认，不予认可。 被告举示了EMS邮单、接房通知书复印件，其中EMS邮单载明被告于2015年12月向原告位于重庆市渝北区××大道××号××幢××的地址寄件，内件品名为接房通知书，邮戳显示2015.12.25；另接房通知书复印件显示内容为：请原告于2015年12月28日至2015年12月30日上午9时至下午17时办理接房手续，16栋接房时间为12月30日。原告质证称对EMS邮单的真实性合法性无异议；由于接房通知书系复印件，对真实性和关联性不认可。 庭审中，原告陈述其于2015年12月30日去接房，原告购买的是高层，其与物管公司对案涉房屋系按照高层或是花园洋房收取物管费产生争议，故物管公司叫先不接房，最终未能接房，2016年8月，物管公司告知新出了规定，高层仍按照洋房收费，所以其在8月27日接房并按照洋房的标准缴纳了物管费。被告认为原告与物管公司产生物业费用的纠纷，与其无关。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、发票、不动产权证书、交房结算单、临时管理规约、接房手续书、两书、收据、EMS邮单、接房通知书复印件等证据在案佐证。 本院认为：原被告所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。 合同约定交房时间为2015年12月31日前，交付条件为通过竣工验收，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。履行中，案涉房屋所在楼栋于2015年12月24日取得竣工验收备案登记证，达到交付条件。根据被告举示的EMS邮单显示，其确于合同约定的交房时间前向原告的合同地址邮寄了接房通知书，履行了通知接房的义务。对于原告实际于2016年8月27日才办理接房手续的责任承担，本院评析如下：按照原告陈述，其于2015年12月30日前往接房，其购买的房屋为高层，但与物管公司对于案涉房屋系按照高层还是花园洋房的标准收取物管费产生争议，故物管公司称先不接房，导致迟延。首先，前期物业服务企业系由开发商聘请，业主接房时在物业管理处办理接房手续系物管公司代开发商将房屋实际交付业主使用的行为，故物管公司在交房过程中的过错应由开发商承担责任。其次，按照原告陈述推定，原告认为应按高层收费，物管公司认为应按花园洋房收费，双方因而产生争议。但事实上，原告于2016年8月27日接房时仍按照花园洋房的标准缴纳的物管费，其称是物管公司新出的规定要求，但并未举示证据予以证明。最后，按照合同约定，对物管费的收取产生争议并非原告迟延接房的正当理由。同时，两书的签署属于房屋实际交接手续的办理程序，且交付时间存在修改恰能证明两书在2015年12月28日确已存在。综上，案涉房屋在合同约定的交付时间前达到交付条件，被告亦履行了通知接房的义务，原告陈述的迟延接房理由不能成立，其举示的证据不足以证明物管公司以及被告在交房过程中存在违约行为。综上，对原告要求判令被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告匡成梁的诉讼请求。 案件受理费386元，因适用简易程序减半收取193元，由原告匡成梁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  陶立 二〇一九年十二月十二日 书记员  马瑞