北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20168号原告（反诉被告）：杨文宝，男，1962年9月6日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：虞涛，北京市汇京律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏会国，男，1969年5月7日出生，汉族，内蒙古兴安盟突泉县村民，住内蒙古兴安盟突泉县，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘立成，北京市易行律师事务所律师。第三人：刘桂江，男，1970年2月11日出生，汉族，北京市顺义区村民，现羁押于天津市茶淀镇潮白监狱，身份号码×××。原告（反诉被告）杨文宝诉被告（反诉原告）苏会国、第三人刘桂江农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨文宝及其委托诉讼代理人虞涛，被告苏会国及其委托诉讼代理人刘立成到庭参加诉讼。被告刘桂江因羁押未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文宝向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人于2013年1月26日签订的《买卖合同》、原告与第三人2014年1月3日签订的《协议书》以及原告与被告、第三人于2016年10月25日签订的《协议书》无效，被告和第三人共同返还原告涉诉宅院和房屋；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：本案讼争房屋坐落处的宅基地系原告祖上老宅基，该宅基上原有北房3间，1993年农村宅基使用确权时，原顺义县土地管理部门将该宅基确定归原告使用。刘桂江与原告协商以40万元价款购买本案所涉的原告宅基及房屋，因原告需用钱也就同意了。2013年1月26日，刘桂江与原告签订了《买卖合同》。合同签订后，刘桂江采取直接和委托孙某等人分批陆续向原告支付了计30.4万元（其中：刘桂江直接于2013年10月中旬、12月中旬、2014年1月下旬分别向原告支付了0.3万元、1.3万元、2万元；刘桂江委托的孙某于2013年7月中旬、7月26日、9月、2014年1月5日、2014年10月分别向原告支付了5万元、1万元、0.8万元、5万元、2万元；刘桂江委托的孙某另又通过商某于2013年1月26日、3月中旬、6月中旬分别向原告支付了3万元、8万元、2万元）。虽在双方签订的买卖合同中虚构了付清原告150万元房款，但实际上刘桂江并未按照合同上虚构的房款数额向原告支付购房款。双方买卖合同签订后，刘桂江即占有了原告的宅基与房屋，并将原告的原旧房拆除，翻、增建成现状房屋。由于第三人刘桂江与被告苏会国间存有债务关系，故于2016年12月中旬刘桂江将在原告宅基上所建房屋作为抵押物交给了被告苏会国占有、使用，从而导致原告至今流浪他乡无家可归的状况。原告为收回属于自己的宅基使用权与房屋，于2017年3月1日向刘桂江支付了150万元，作为偿还刘桂江已支付的购房款本息和补偿刘桂江在翻、增建房时的资金投入，刘桂江表示同意并愿向原告返还宅基及将建在该宅基上的房屋归原告所有。后因苏会国占据、使用着上述宅基和房屋拒绝搬离，导致了原告虽已将刘桂江的购房款本息和翻、增建房的补偿款全部支付给了刘桂江，但刘桂江却未能将涉诉宅基和房屋返还给原告。虽刘桂江与原告签有房屋买卖合同，但因双方签订的房屋买卖合同中涉及的宅基使用权系农村集体经济组织成员应享有的权利，与享有者特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。因此，作为非古城村村民的刘桂江无权购买古城村的原告宅基及房屋。故2013年1月26日刘桂江与原告签订的买卖合同以及由此而衍生的协议书等与该买卖合同相关的买卖合同等均应属无效。鉴于原告已将刘桂江的购房款本息连同应向刘桂江补偿的翻、增建房费用做了返还与支付，且已得到了刘桂江认可，故刘桂江理应将涉诉宅基和房屋返还给原告。正由于原告与被告刘桂江的房屋买卖合同违反了国家法律的强制性规定，自始不具有法律效力，故被告苏会国与被告刘桂江间的抵押关系或买卖关系亦应属无效。即使其2人存在经济纠纷，也应另行主张权利。被告苏会国以刘桂江欠其款为借口长期占有、使用原告的宅基和房屋拒不退还，已明显侵犯了原告的合法权益，且有违于法律规定。综上，原告依据《合同法》第五十二条、第五十八条、《土地管理法》第八条、第六十二条、《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条的规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告苏会国辩称：被告不同意原告诉讼请求，但是法院释明协议无效，所以合同效力以法院审查为准。被告向刘桂江支付了90万元购买涉诉宅院及房屋，且一直由家人在此居住使用，而原告在涉诉宅院重新翻建房屋后没有在此居住过，其所称的流浪他乡无家可归与被告无关。被告苏会国向本院提出反诉请求：1、杨文宝返还苏会国90万元，刘桂江对此承担连带给付责任；2、杨文宝赔偿苏会国利益损失共计966654元（按照诉争房屋宅基地的区位补偿价三倍计算）；3、杨文宝返还苏会国房款90万元和付清全部损失赔偿款前，苏会国对诉争房屋院落具有居住使用权；4、鉴定费及诉讼费均由杨文宝负担。事实和理由：杨文宝起诉请求确认就涉诉宅院签订的协议均无效，并返还房屋，经法院释明协议可能无效，故苏会国请求对合同无效给苏会国造成的损失进行赔偿，提起反诉。原告杨文宝针对被告苏会国的反诉辩称，杨文宝从未收取过苏会国的房款90万元，因此不同意返还房款90万元。对于利益损失，三方之间2016年签订的协议，杨文宝没有获取任何利益，且杨文宝签署该协议书是基于苏会国和刘桂江之前的协议，只是需要房主签字，因此杨文宝不属于2016年协议中的售房主体，因此不应该承担赔偿损失责任，获取利益的人是刘桂江。2016年签订合同时，苏会国就说过刘桂江向苏会国借款70万元，约定2017年1月中旬付款，2017年2月杨文宝碰到苏会国才知道刘桂江借款事实。另外在签订合同的时候让杨文宝妻子也签字是因为杨文宝妻子户口没有在该宅基地上，也是为了解决杨文宝妻子户口问题，所以才签字，一直到现在也没有解决。双方之间不存在事实的买卖关系。对于第三项诉讼请求杨文宝也不同意。杨文宝与苏会国之间有利益交换，所以不存在返还钱款问题。第三人刘桂江述称，第三人是从杨文宝处购买的涉诉宅院，总计给付杨文宝150万元，签订协议当天给了40万元，第二天给了60万元，之后陆续给了50万元。当时，涉诉宅院上只有三间土房，前面的100万元给的现金，剩下50万元给付方式记不清了。买完房后第三人重新翻建房屋，并跟邻居租了10平方米，将整个宅院建了房，建房花费40万元，给邻居8万元。现杨文宝要回宅院第三人无异议，但是杨文宝要给付第三人150万元，当时协议就是这样约定的。苏会国要求退房款、赔偿损失应当由杨文宝给付，因为第三人没有要求返还房屋，第三人卖给苏会国总计价款90万元，苏会国已经支付给第三人，其中54万元是替第三人偿还了周利的欠款，剩余的46万元给的第三人，由第三人自己支配的。关于合同效力由法院认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对杨文宝提交的买卖合同复印件、银行回单原件、集体土地建设用地使用证复印件及村委会证明原件、宅基地登记卡、银行交易清单原件、户口本和结婚证、身份证，苏会国提交的协议书原件二份、集体土地建设用地使用证原件、收到条原件一份、银行交易明细，本院所作询问笔录，北京宝孚房地产评估事务所有限公司出具的房地产估价报告，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：位于北京市顺义区×××宅院登记的宅基地使用权人为杨文宝，杨文宝户口亦登记在该址，且为农业家庭户。该宅院原有北房三间，集体土地建设用地使用证记载用地面积东西长10.2米，南北宽18米，面积183.6平方米。2013年1月26日，杨文宝作为卖方与买方刘桂江签订《买卖合同》一份，约定：一、卖方将属于自己名下的古城村《宅基图号》是×××宅基地面积183.36平米的宅基地上的房屋卖与刘桂江所有，总计150万元，双方签合同时房款已付清。二、若卖方反悔退还买方150万元的基础上再赔偿50万元，共计二百万元整。三、若买方违约则买房款卖方不予退还。四、买卖成交后若遇拆迁则由买方刘桂江办理拆迁手续并领取拆迁款，卖方杨文宝无条件配合刘桂江办理拆迁手续。五、拆迁时政府补偿本村村民每人54平米平价房归杨文宝所有办理回迁房，本村村民户口人员补偿款归杨文宝领取。六、杨文宝负责宅基地上保证通水通电。七、本合同一式两份，签字生效。落款为杨文宝、刘桂江手写签名并捺印，另有见证人商贵才手写签名并捺印。2014年1月3日，杨文宝与刘桂江又签署《协议书》一份，内容为：1、杨文宝和刘桂江因经济所事，杨文宝自愿将×××宅基地和房屋卖给刘桂江，共计付给杨文宝壹佰伍拾万元整，如遇拆迁杨文宝只有他的平米数。所有拆迁款都与杨文宝无关。2、在建房时杨文宝负责水电和周围老百姓和村、政府的各项事宜，如因以上原因没有建完，由杨文宝承担全部经济损失。3、以上条款杨文宝违约，杨文宝承担刘桂江付款的双倍违约金。4、此协议双方各执一份，签字后生效。落款有杨文宝、刘桂江的手写签名及捺印，杨文宝的妻子张朱氏也在该协议上签名捺印。杨文宝与张朱氏系2013年7月6日登记结婚。刘桂江在购买涉诉宅院房屋后，将原有房屋拆除并进行了重新建造。2016年10月25日，苏会国（甲方）、杨文宝（乙方）、刘桂江（丙方）签订《协议书》一份，约定：位于北京市顺义区×××宅基地（183.6平方米）和房屋12间（260平方米）登记在杨文保（即乙方杨文宝）名下。2014年1月3日，因乙方杨文宝欠丙方刘桂江工程款150万元未还，乙方杨文宝和丙方刘桂江达成《协议书》，乙方杨文宝将上述宅基地和房屋12间转让给丙方刘桂江，上述宅基地和房屋现由丙方刘桂江占有、使用。现因丙方刘桂江欠甲方苏会国借款90万元（现金支付），至今未还。经甲、乙、丙三方协商一致，自愿达成如下协议：一、甲方苏会国于本协议签订之前累计支付丙方刘桂江55万元（已付清），则乙方和丙方于2014年1月3日签订的《协议书》不再履行，乙方名下位于北京市顺义区×××宅基地和房屋12间（砖结构）的使用权永久转让给甲方；乙方和丙方的债权债务免除，互不相欠，丙方不再享有上述房屋的任何权利，也不再向乙方索要欠款。二、丙方于本协议签订之日十日内将上述房屋和宅基地腾交给甲方，乙方协助配合腾交，甲方于收到丙方腾交的上述房屋和宅基地后，甲方和丙方之间的债权债务关系即全部了结，互不相欠，甲方也不再向丙方追索上述借款。三、本协议系甲、乙、丙三方完全自愿签署，任何一方不得以任何理由反悔：1、如果乙方反悔，乙方除了应当偿还甲方90万元之外，还应当按照每日千分之一的标准，支付自本协议签订之日起至实际付清之日的违约金和300万元罚金；如果甲方使用上述房屋和宅基地期间，对房屋进行了翻建、改建、扩建或者进行了其他经济投入，除偿还上述款项之外，乙方还应当全额赔偿甲方因投入所造成的经济损失，并且乙方无权追究甲方拆除现有地上房屋的经济责任等法律责任。2、本协议签订后，如果上述宅基地和房屋遭遇拆迁，则上述宅基地和房屋的补偿款应当全部归甲方所有，乙方仅享有平米数，乙方无权主张上述钱款；如果乙方反悔，甚至通过诉讼途径索要拆迁款，则乙方除应当偿还上述90万元钱款之外，还应当按照每日千分之一的标准，自本协议签订之日起至乙方实际支付之日的违约金和罚金300万元，宅基地和房屋的补偿款或者改建、扩建、翻建的房屋的补偿款仍归甲方所有。四、本协议履行过程，如发生纠纷，双方友好协商，协商不成，则诉至北京市顺义区人民法院诉讼解决。五、集体土地建设用地使用证复印件、杨文宝身份证、刘桂江身份证复印件、2014年1月3日杨文宝和刘桂江和《协议书》复印件作为本协议书附件。六、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，经甲、乙、丙三方签字即发生法律效力。落款有苏会国、杨文宝、刘桂江的手写签名及捺印，杨文宝的妻子张朱氏也在该协议上签名捺印。苏会国购买该宅院房屋后，没有再进行拆改建。经本院现场勘验：现该宅院内有北房（内部东西两侧各两个房间，中间是客厅）、西厢房六间、东厢房四间，东西厢房中间有一封顶的走廊，东西厢房与北房相连，东西厢房自北数第一至四间与走廊相连，走廊南侧有一出入门，院内西侧为另外两间西厢房，东侧东北角有一棚子（用途为锅炉房），宅院有一小段南院墙，开南门；宅院南北长（西侧）27.3米，有部分超出了土地证的范围，东西长度在土地证范围内；杨文宝称超出部分是村集体土地，邻居占用一部分盖了一间小房，后刘桂江为了使用该地块，与邻居协议将该小房拆除，补偿8万元给对方；苏会国称听刘桂江说超出部分是村里的集体土地，因宅院房屋重建后占用公共走道，补偿给邻居8万元。审理中，经本院释明合同存在无效情形后，苏会国提出反诉并申请就涉诉宅院房屋的重置成新价及宅基地的市场价进行评估，如不能评估宅基地的市场价，则评估宅基地的区位补偿价。经摇号确定鉴定机构为北京宝孚房地产评估事务所有限公司为本案评估机构，该公司于2019年10月23日出具《房地产估价报告》，以2019年10月10日现场查勘之日为价值时点，在院落及房屋平面示意图中将涉诉宅院在集体土地建设用地使用证范围内的建筑面积标注为院内，在集体土地建设用地使用证范围外的建筑面积标注为院外，估价结果为：区位补偿价322218元，院落内房屋重置成新价227670元，院落外房屋重置成新价61327元，装修、设备及附属物价款65657元，评估总价676872元。苏会国为此预交鉴定费5000元。杨文宝称2013年与刘桂江签署合同的时候没有提过150万元，就是买杨文宝的宅基地共计40万元，但实际就收了30多万元，刘桂江陈述的付款情况不认可，剩余的都没给；协议写150万元是因为杨文宝如果反悔要回房子就要支付150万元，不是交易价格是150万元，为了赎回涉诉宅院房屋，杨文宝2017年3月1日通过银行向刘桂江转账150万元。为此，杨文宝提交其中国农业银行交易明细及回单原件予以证明。对证据材料真实性无异议，但是对于证明目的，刘桂江不予认可，并表示杨文宝该汇款与涉诉宅院无关，这笔钱是刘桂江在泗上村刘桂明宅院上准备建四层楼向陈俊强借款150万元，但是陈俊强要求刘桂江找个中间人担保，才能借钱给刘桂江，所以刘桂江找来杨文宝，陈俊强把钱打给杨文宝，再由杨文宝转账给刘桂江，三方有当时的借条，杨文宝也签字确认的，该款不是杨文宝赎回宅院的钱，杨文宝也没有能力。苏会国表示证据的真实性认可，但是不认可证明目的，该银行清单在2017年3月1日进账150万元，马上就转走了，就是为了转账开的存折，可以证实刘桂江向陈俊强借款150万元属实，该钱款不是用于回购涉诉宅院，而是刘桂江和陈俊强之间的债权债务凭证。杨文宝表示×××村建房的钱跟杨文宝没有关系，不清楚，2017年3月，刘桂江找到杨文宝让其出150万元，用这个钱把刘桂江和苏会国之间的账清了，钱是杨文宝从陈俊强手中借款，用于赎房子；杨文宝和陈俊强之间是朋友，该借款还没有还，这笔钱刘桂江干什么用了不知道，陈俊强和刘桂江之间没有债权债务关系。苏会国称给付刘桂江的90万元购房款，其中转账54万元给了周利，因刘桂江与周利之间存在债务关系，所以该款直接打给周利用于刘桂江还债了，给刘桂江账户汇款16万元，另签订合同之前给了定金15万元是现金给付，签订合同之后差5万元，也是给付刘桂江的现金，并提交银行交易明细予以证明。对此，刘桂江予以认可，并表示54万元付款给周利用于偿还刘桂江债务了，剩余的钱款怎么给的记不清了，但是认可苏会国给付刘桂江90万元房款已付清，与苏会国之间房款给付不存在债权债务抵扣问题，双方有生意往来，但是与购房无关，买卖房屋当时不欠苏会国的钱；如果90万元退给苏会国，刘桂江还能把该宅院再要回来，双方应是租赁关系，不是买卖关系，所以约定的价格是90万元。苏会国不认可刘桂江陈述的租赁关系，双方就是买卖关系。对于苏会国提交的银行明细，杨文宝认可真实性，并认为杨文宝没有从苏会国的90万元中获利，且款项也是给的刘桂江，故实际售房人是刘桂江，应当刘桂江赔偿。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据本案现已查明的事实，苏会国并非北京市顺义区后沙峪地区古城村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今亦登记在该村村民杨文宝名下，故根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，杨文宝与刘桂江于2013年1月26日签订的《买卖合同》、杨文宝与刘桂江于2014年1月3日签订的《协议书》以及杨文宝与苏会国、刘桂江于2016年10月25日签订的《协议书》均属无效，对于杨文宝该项请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉诉宅院及房屋由苏会国实际占有使用，故杨文宝要求苏会国将涉诉宅院房屋予以返还的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。杨文宝要求刘桂江予以返还该宅院及房屋的请求，缺乏依据，本院不予支持。因杨文宝作为出卖人在出卖时即明知其所出售的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，故对此行为所造成的后果，杨文宝应承担主要责任。苏会国不是北京市顺义区后沙峪地区古城村的集体经济组织成员，其对签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。本院参考评估机构出具的《房地产估价报告》，同时结合房屋、土地市场价格等综合因素，对苏会国主张的经济损失予以酌定，关于苏会国主张的房款亦属于其损失的范畴，本院在此一并予以确认，对于苏会国请求的合理部分予以支持，过高部分不予支持。关于苏会国主张刘桂江就返还房款承担连带责任，因依据三方所签订的《协议书》，房屋买卖合同主体由杨文宝与刘桂江变更为杨文宝与苏会国，故苏会国要求刘桂江承担责任，缺乏依据，本院不予支持。关于苏会国主张杨文宝将款项付清前，其对该宅院房屋享有居住权的请求，本院判决确定在杨文宝付清苏会国损失后，苏会国才具有腾退义务。关于杨文宝主张苏会国与刘桂江之间非真实的买卖关系，而是以房抵债关系，杨文宝该项主张亦缺乏证据支持，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杨文宝与第三人刘桂江于二〇一三年一月二十六日签订的《买卖合同》、原告杨文宝与第三人刘桂江于二〇一四年一月三日签订的《协议书》以及原告杨文宝与被告苏会国、第三人刘桂江于二〇一六年十月二十五日签订的《协议书》均无效；二、反诉被告杨文宝于本判决生效之日起七日内赔偿反诉原告苏会国经济损失（含购房款）一百零三万元；三、被告苏会国于原告杨文宝履行完毕本判决第二项给付义务后三十日内将涉诉位于北京市顺义区×××及房屋腾退并返还原告杨文宝；四、驳回原告杨文宝的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告苏会国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万八千三百元，由原告杨文宝负担一万二千八百一十元（已交纳），被告苏会国负担五千四百九十元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万零八百元，由反诉原告苏会国负担三千七百六十五元，反诉被告杨文宝负担七千零三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费五千元，由原告（反诉被告）杨文宝负担三千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳，被告（反诉原告）苏会国负担一千五百元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  殷月清人民陪审员  付庆华二〇一九年十二月二十五日法官 助理  程珊珊书 记 员  常思宇