广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15862号原告：王秋婵，女，1973年5月4日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：于曼，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。被告：王从和，男，1963年1月4日出生，汉族，住安徽省太和县，原告王秋婵与被告王从和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秋婵委托诉讼代理人于曼、张小磊到庭参加诉讼，被告王从和经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋婵向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付其欠付商铺租金115465元（2018年10月欠缴租金2065元，2018年11月至2019年4月租金113400元，即18900元/月×6个月）；2．被告向原告支付其拖欠租金的违约金（以115465元为基数，自2018年11月13日起按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍计至实际付清之日）；3．被告向原告赔偿损失68220元（包括免租期的租金损失11520元以及房屋闲置期间的租金损失56700元）；4．被告向原告支付商铺电费2000元，管理费及其违约金、水费、污水处理费共24071元。事实和理由：2016年7月14日，原、被签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于中山市坦洲镇××金色××花园××卡及18卡的商铺，并对租赁期限、租金、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用至今，但被告未依约支付租金及管理费等有关费用。原告多次催要无果，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付上述费用。另，合同约定的免租期40天系租赁5年享有的，现案涉商铺实际出租约2.6年，被告无权享有剩余2.4年所对应的19.2天的免租期，应向原告赔偿对应的租金11520元。合同解除后，按照市场规律，原告约需3个月的时间才能将案涉商铺重新出租，被告应赔偿该三个月的租金损失56700元，原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告王从和未到庭应诉、答辩，亦未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，本院经审理认定事实如下：1．2016年7月14日，王从和、王秋婵、经纪方中山市达亿房地产中介有限公司坦洲分公司三方签订《商铺租赁合同》，约定王秋婵将其名下位于中山市坦洲镇××金色××花园××卡、18卡商铺[粤（2018）中山市不动产权第0090981号、粤（2018）中山市不动产权第0091356号]出租给王从和作商业用途，租期5年，自2016年9月10日至2021年9月9日止，王秋婵从2016年8月1日起将出租房交付王从和使用;2016年9月10日至2018年9月9日期间月租金18000元，第三年开始每年按5%递增，租金于每月10日前交付（先付后用）；计租时间自2016年9月10日起计算，免租期为40天；王从和逾期三天交付租金的（及时如数补交的除外），王从和需向王秋婵每天支付租金的5%作为滞纳金；租赁期间（包括装修期间）任何的水费、电费、管理费、维修费等由王从和支付，双方还约定了其他事项。2.2019年4月16日，王秋婵委托广东非凡律师事务所向王从和发出律师函，载明王从和拖欠2018年12月至今的租金94500元及相应滞纳金、电费2000元、商铺管理费36379.75元、水费157.35元、污水处理费107.88元，王秋婵多次催要无果，现告知王从和：解除其与王秋婵签订的《商铺租赁合同》；在收到律师函后三日内搬离承租商铺，将商铺交付给王秋婵；在收到律师函后三日内需向王秋婵支付上述拖欠费用。2019年4月24日，王从和在签收回执上签名，且清楚律师函的内容及催告事项。手写部分：物业管理费25000元，并有捺印。王秋婵称王从和已于当日搬离案涉商铺。3．王秋婵提交发票、收款收据用于证明其代王从和交付案涉商铺租赁期间的水费、商铺管理费、违约金、物业管理费以及污水处理费合计23984.71元（11492.29元+12492.42元），污水处理费85.8元。4．王秋婵称王从和尚欠2018年10月的租金2065元，之后亦未再支付租金，其提交银行流水证明未再收到租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉商铺租赁合同是王秋婵与王从和在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。在商铺租赁合同中，依约按时支付租金、水电费、管理费系承租人王从和主要的合同义务，王从和拖欠前述费用，经王秋婵多次催收后仍未支付，该行为已构成违约，王秋婵有权依约解除合同，双方的合同已于2019年4月24日王从和收到律师函之日解除。王秋婵主张王从和支付2018年10月至2019年4月的租金115465元（2018年10月尚欠租金2065元+18900元/月×6个月），及王从和承租期间由王秋婵代缴的水费、商铺管理费、违约金、物业管理费以及污水处理费合计24071元，并提交发票、收款收据予以证明，王从和并未提交相反证明予以反驳，本院予以认定，而王秋婵要求王从和支付电费2000元，但未举证，应承担举证不能的不利后果，综上，王从和应向王秋婵支付2018年10月至2019年4月租金115465元以及水费、商铺管理费、违约金、物业管理费、污水处理费合计24071元。关于违约金的问题，王从和欠付租金确实已经构成违约，应向王秋婵承担违约责任，但双方约定按日5%计算违约金明显过高，王秋婵主张以115465元为基数，自2018年11月13日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率四倍计付违约金至实际支付之日止，本院认为，王秋婵的主张中2018年10月、11月租金合计20965元（2065元+18900元）自2018年11月13日开始计算，本院予以照准，但2018年12月至2019年4月的租金应各自以18900元为基数，从应交租金的次日即当月的11日起计算至清偿全部租金之日止，其中2019年8月19日之前的违约金按照按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍计算，从2019年8月20日起至清偿全部租金之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于赔偿损失的问题，双方并未约定合同提前解除应缩短免租期，因此王秋婵要求王从和承担相应免租期租金11520元并无依据，本院不予支持。关于房屋闲置期间的租金损失56700元（3个月×18900元/月），承租方违约确实给出租方造成二次招租的费用及空租期的租金损失，该损失已通过违约金方式予以填补，不再重复支持，但违约金应以不超过该租金损失的30%为限，即73701元[56700（1+30%）]。王从和经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王从和于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王秋婵支付2018年10月至2019年4月的租金115465元及违约金（分别以20965元、18900元、18900元、18900元、18900元、18900元为基数，分别自2018年11月13日、2018年12月11日、2019年1月11日、2019年2月11日、2019年3月11日、2019年4月11日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日之前的违约金按照按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的四倍计算；从2019年8月20日起至清偿全部租金之日止的违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，且总计不得超过73701元）。二、被告王从和于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王秋婵支付管理费及违约金、水费、污水处理费合计24071元。三、驳回原告王秋婵其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4839元，减半收取计2420元，诉讼保全费1700元，合计4120元（原告已预交），由原告王秋婵负担810元，被告王从和负担3310元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年十二月十日书记员  林振华马倩