广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初24016号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李耀智，系该公司华南总裁。委托诉讼代理人：李蓬桂、潘焕心，均系该公司职员。被告：广州富信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：罗志球，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张壮飞、程耀宇，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习人员。原告广东中原地产代理有限公司诉被告广州富信置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告广东中原地产代理有限公司的委托诉讼代理人李蓬桂、潘焕心、被告广州富信置业有限公司的委托诉讼代理人张壮飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东中原地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付代理费143574.84元以及逾期付款违约金（以143574.84元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2019年7月2日起计至付清之日止，以本金为限）；2、被告向原告支付现金奖6000元以及逾期付款违约金（以6000元为基数，按中国人民银行同类同类贷款利率上浮50%为标准，自2019年7月2日起计至付清之日止，以本金为限）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月，原、被告签署《富信广场住宅销售代理确认函》，由被告独家委托原告代理销售富信广场住宅项目，约定原告介绍的客户购买物业并与被告签订《认购书》及《商品房买卖合同》后，被告需向原告支付销售总额3%的代理费，另根据被告确认应向原告支付成交单位的现金奖9000元/套。但被告一直拖欠该项目2701房代理费143574.84元及现金奖6000元未付。被告广州富信置业有限公司辩称：一、原告推荐的客户因为广州限购政策，在签订认购书时并不具备购房资格，不具有履约能力，原告在提供中介服务时，未尽合理审查义务，介绍不具有购房资格的客户与被告签约，意图通过合约的漏洞来骗取中介费用，虽然该房产最终完成过户，但其过户是在认购书签订接近2年后，已经远远超出了原告的代理期限以及合理的延长期间。二、被告最终仍与该客户履行协议是基于长时间的协商，以及该客户为了自救将其名下房产卖出一套从而获得购房资格，故被告与该客户最终能履行合同并不是原告的功劳，而是被告与该客户最终协商的结果，原告在此期间存在明显的重大过错和重大故意，这也是为什么被告拒绝支付该套房产中介费用的原因，而其他的房产被告是正常支付的。三、原告主张现金奖没有任何依据，被告不予确认，且原告在履约过程中存在重大过错，主张该奖励亦于情不符，于法无据。四、双方没有约定逾期付款违约金，所以原告的主张没有依据，原告主张违约金的计付标准也没有依据。经审理查明：2017年4月21日，被告向原告出具《富信广场住宅销售代理确认函》，项目地址为广州市天河禺东西路25号富信广场住宅项目，代理期限至2017年5月31日，按照原告累计销售总金额3%的额度计付代理费，计付条件为客户交齐首期款并签署《商品房买卖合同》。2017年4月21日，被告向原告出具《现金奖确认书》，载明为促成富信广场住宅项目的成交，经原告介绍成交，除被告承诺支付的佣金之外，被告会给予额外现金奖9000元/套，在客户交齐定金并签署《认购书》时支付3000元/套，在客户成功支付首期款并签订《商品房买卖合同》后支付余下的6000元/套。2017年5月28日，案外人龙永洁与被告签订《富信广场住宅认购书》，认购富信广场27层01房单位，成交价4785828元，其上载明“乙方（即龙永洁）声明其符合广州市现行购房政策、银行按揭政策，否则构成违约且自行承担相应的法律后果，已付定金不予退还”。2017年8月1日，被告出具《富信广场项目客户确认书》，确认客户名称龙永洁已于2017年5月28日认购2701房，签订《富信广场住宅认购书》并支付定金200000元。2017年12月1日，被告再次向原告出具《富信广场住宅销售代理确认函》，确认代理期限至2017年12月30日，其余条款均与2017年4月21日出具的《富信广场住宅销售代理确认函》一致。庭审中，原告主张其介绍成交客户龙永洁认购2701房，应获得代理费143574.84元及现金奖9000元，但被告至今拖欠代理费143574.84元及现金奖6000元未付。被告辩称龙永洁在2017年5月38日与被告签订《认购书》时不具备购房资格，经被告多次催促与其签订《商品房买卖合同》一直拖延不予办理，后龙永洁于2018年9月20日向被告发送《放弃购买书》，此后龙永洁在2019年取得购房资格，才于2019年3月15日与被告签订《商品房买卖合同》并办理按揭手续，被告直至2019年3月21日才收到房款，原告在提供中介服务时未尽合理审查义务，介绍不具有购房资格的客户与被告签约，导致被告销售及回款期限较预期延后近两年，造成被告损失。被告为证明其主张，提供以下证据：1、催告函，由被告于2018年6月5日发送给龙永洁，表示根据认购书的约定龙永洁应予2017年7月28日前与被告签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭手续，但龙永洁一直未履约，敦促龙永洁于2018年6月15日前完成按揭贷款申请手续。2、放弃购买书，由龙永洁于2018年9月20日向被告出具，表示因其在认购2701房时名额限制未能及时落名办理手续，向被告申请延期至2018年10月30日办理过户手续，由于认购书约定逾期违约金的费用产生需要缴付，龙永洁无力支付，申请退回已缴付的首期款。3、楼宇按揭合同，由龙永洁于2019年3月4日与广州农村商业银行股份有限公司白云支行签订，贷款金额2860000元。4、《广州市商品房买卖合同》，由被告与龙永洁于2019年3月15日签订，龙永洁购买2701房，成交价4785828元。4、借款借据，显示龙永洁向广州农村商业银行申请的一手楼宇按揭贷款2860000元于2019年3月21日放款。本院认为：被告向原告出具《富信广场住宅销售代理确认函》，委托原告对富信广场住宅项目进行销售代理，双方之间成立委托代理合同关系。《富信广场住宅销售代理确认函》约定代理费计付条件为客户交齐首期款并签署《商品房买卖合同》，被告辩称案外人龙永洁在与其签订《富信广场住宅认购书》时不具备购房资格，对此本院认为龙永洁作为购房人，对其是否符合限购政策应为明知，被告作为房屋出售人对此亦应尽必要的注意义务，原告作为销售代理商推荐龙永洁向被告购买房屋，被告经原告推荐与龙永洁签订《广州市商品房买卖合同》并收取了购房款，原告的受托事项已完成，原告诉请要求被告按照《富信广场住宅销售代理确认函》约定的比例支付代理费143574.84元及按照《现金奖确认书》确定的金额支付剩余现金奖6000元有事实及合同依据，本院予以支持，对于被告的抗辩，本院不予采纳。被告迟延支付代理费，造成原告的利息损失，原告诉请要求被告支付逾期付款违约金并无合同依据，从公平角度，本院酌情判令被告向原告支付逾期付款的利息，利息应以欠费总额149574.84元（143574.84+6000）为本金，自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总额以不超过本金为限。对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州富信置业有限公司向原告广东中原地产代理有限公司支付代理费143574.84元及现金奖6000元。二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州富信置业有限公司向原告广东中原地产代理有限公司支付逾期付款的利息（以149574.84元为本金，自2019年7月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总额以不超过本金为限）。三、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3290元，由原告广东中原地产代理有限公司负担50元，被告广州富信置业有限公司负担3240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  丘东友人民陪审员  陈文宝二〇一九年十二月十一日书 记 员  谢丽军