河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0304民初1540号原告（反诉被告）：王晓俊，女，1976年3月30日生，汉族，住洛阳市洛龙区。被告（反诉原告）：康新年，男，1956年2月10日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）王晓俊诉被告（反诉原告）康新年及被告（反诉原告）康新年反诉原告（反诉被告）王晓俊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓俊，被告（反诉原告）康新年及其委托诉讼代理人刘慧峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王晓俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同；2、判决被告赔偿原告经济损失10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。开庭前，王晓俊增加其诉讼请求为：1、判令被告继续履行房屋租赁合同；2、判决被告停止将涉案楼房内的其他房屋出租给与原告从事相同性质经营的第三人；3、判决被告赔偿原告经济损失10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月31日，原告为开办小学生午托班，与被告签订了《租赁协议书》，约定承租被告在洛阳市××××号院的房屋的第3层及后面(前后门通用，但以后门为主)，租期3年，年租金分别为40000元、41000元和42000元。合同签订后，双方都完全履行了合同约定的义务。2018年6月28日，在《租赁协议书》到期前，原告与被告签订了《补充协议》，以年租金42000元续延房屋租赁期4年，并对出租房屋进行了装修。《补充协议》签订后1年，因为瀍涧大道修通，出租房屋附近的交通条件改善，被告反悔，要求提高房屋租金，经多次协商，在原告同意退还两间房屋且不降低租金的条件下，被告仍不满足，最终采取了反锁庭院大门、阻挠原告使用的方式，导致原告的午托班无法继续开办，被迫临时另寻新址同时还把原告未到期的房屋和院子出租给第三方使用，给午托班的开办造成很不利的影响，原告为租房并装修、布置场地支付了巨大费用。原告特此诉至人民法院，望判如所请。被告（反诉原告）康新年答辩称，王晓俊所诉称的内容与事实根本不符，也没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求，维护被告康新年的合法权益，支持康新年的反诉请求。事实与理由：一、本案纠纷涉及的这套租赁房屋的所有权人是康全有和许桂花，对于原告所诉称的补充协议，房主康全有和许桂花并没有签字，该份补充协议没有生效，因此在之前的本案租赁的主合同已经到期的情况下，康新年并不受这份补充协议的约束，原告所要求的继续履行房屋租赁合同和赔偿损失的诉求没有任何依据。二、即使上述的补充协议产生效力，依据合同法的相关规定，这份补充协议也是之前主合同的补充，在法律上处于从合同的性质，因此双方还应当按照之前主合同的约定履行各项合同义务，本案主合同在房租的交纳方式上明确约定，原告应当在使用前每年一次性交清房租，先交费后租用，但是原告并没有按约定完全履行合同义务，其存在明显的多项违约情况，首先原告并没有履行足额交纳房租的义务；其次，双方在主合同《租赁协议书》的第四条明确约定如果原告擅自将涉案房屋转租、分租、转让、转借的，都必须经过答辩人康新年的同意才可以，否则康新年可以终止合同，收回房屋，在本案中，原告在租赁涉案房屋的过程中，本来许诺给答辩人的是其自己办午托班，但是在中间原告又擅自把涉案房屋分别转租、分租给了另外四家补习班的开办人(即另外分租给数学、语文、英语、化学四家其他办补习班的人)，因此原告诉称的情况与事实根本不符，原告的行为已经构成明显违约，按照双方合同约定，答辩人康新年完全有权要求解除涉案的租赁合同，收回涉案房屋，康新年依法向法院提起提起反诉，主张权利。三、原告在其诉状当中已经承认把涉案的租赁房屋转租给第三方使用，依法已经构成民事诉讼法中的“自认”，而且原告的转租行为属于擅自转租，并没有经过答辩人康新年和房主康全有、许桂花的同意，依据本案租赁主合同的书面约定，原告在未经被告方面同意的情况下，擅自将涉案房屋转租的违约行为，被告方面依据主合同约定，完全有权提前解除合同，要求原告赔偿损失。四、对于原告所诉称的被告反锁庭院大门、阻挠原告使用，以及其诉称的午托班经济损失的陈述完全与事实不符，被告根本没有实施原告所说的行为，原告诉状中已经认可就提高房租等问题双方在补充协商，但是事实情况是原告方面没有妥善处理这个补充协商的事宜，其在没有跟被告协商一致的前提下，自己擅自将租赁房屋内的课桌等物品搬走，与被告无关，至于锁门的问题，是原告的丈夫自己锁的门，与答辩人无关，因此原告诉求的损失没有事实和法律依据，原告诉讼的真正目的是在其自己单方违约、自已搬离涉案房屋的前提下，反而先起诉答辩人，其实原告在本案中的真实情况是原告自己觉得瀍涧大道修理，桥梁断行，学生们上课不方便影响了他的生意，原告自己于2019年8月中下旬擅自搬到铁一小桥东面的新地方，想周转一段时间再搬回来，但是这些情况完全与答辩人无关，完全不是答辩人的责任。五、原告除了在本案中擅自转租、分租涉案房屋的违约情形之外，还将答辩人康新年拥有栽种的枣树、杏树、桃树、一颗牡丹、花椒树、一颗樱桃树擅自破坏移除，给答辨人造成了相当的损失，为此，答辩人已经提起反诉进行主张权利。被告（反诉原告）康新年向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方之间的房屋租赁合同，王晓俊腾出涉案房屋；2、判令王晓俊赔偿给康新年枣树、杏树、桃树、一颗壮丹、花根树、一颗樱桃树的损失4000元；3、本案诉讼费用由王晓俊承担。事实与理由：本案双方于2015年7月31日签订了书面的《租赁协议书》，约定康新年把涉案洛阳市××××号院的房屋三楼及后面租赁给王晓俊，供其开办午托班使用。但是，王晓俊在本案中存在明显的违约行为，不但没有按约定足额交纳房租，而且其还在租赁涉案房屋的过程中，擅自把涉案房屋又分别转租、分租给了另外四家补习班的开办人，王晓俊的行为已经构成根本违约，按照双方合同约定，康新年完全有权要求解除涉案的租赁协议，收回涉案房屋。另外，王晓俊还将康新年拥有栽种的枣树、杏树、桃树、一颗牡丹、花椒树、一颗樱桃树擅自破坏移除，造成了反诉人相当的损失。让康新年寒心的是，王晓俊反而倒先起诉，为此，康新年依法向法院提起反诉，主张权利，请求法院支持康新年的反诉请求，驳回王晓俊的诉讼请求。原告（反诉被告）王晓俊答辩称，不同意解除房屋租赁合同，我需要被告举证证明这些损失，而且原合同上没有这些东西。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：一、2015年7月31日，王晓俊（乙方）与康新年（甲方）签订《租赁协议书》一份，约定（包括但不限于以下内容）：甲方将洛阳市××××号院三楼及后面租赁给乙方使用，租赁期暂定为三年；第一年租金为40000元，第二年租金为41000元，第三年租金为42000元，每年一次交清，先交费后租用，合同签订后即日生效；乙方交付房租后，甲方应向乙方出具缴费收据；租赁期满如需继续使用，双方共同商议续签合同；乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借，拖欠租金1个月或空置3月的，甲方可以终止合同，收回房屋；甲方不干预乙方正常合法经营活动，不得把其他房产租给与乙方经营性质相同的第三方。上述合同第一页尾部有手写“今收到王晓俊2015.9月1日～2016.9月1日上半年租金贰万元整（20000元）余款20000于2016.3月1日之前交清。康新年”字样。王晓俊陈述“今收到”“康新年”系康新年所写，其余字迹为王晓俊所写；康新年本人否认系其所写，但经本院明示后仍表示不对上述内容申请笔迹鉴定。二、2019年3月12日、3月13日，王晓俊向康新年银行账户转款21800元；2019年9月1日，王晓俊向康新年银行账户转款22000元。对当事人有争议的事实，本院认定如下：一、王晓俊提交2017年6月28日《合同补充协议》一份，该协议约定：“甲方同意并允诺乙方在现在有效期在2018年8月31日的这份未到期的房屋租赁合同到期后，接着再以每年肆万贰仟元的房租（42000）往后再续签（四）年，同时也同意乙方对所租房屋的装修工作，但乙方在装修前需征得甲方的监管同意才可施工，如装修期间出现的任何故障与危险，甲方概不负责。”协议尾部甲方处有“康新年”字样，乙方处有“王晓俊”字样。王晓俊提交上述证据证明双方协商一致以每年租金42000元的价格续签租赁合同至2022年8月31日，且康新年同意王晓俊对租赁房屋进行装修。康新年认为王晓俊提交的上述证据系复印件，不能作为案件的证据使用，其应当向法庭提交证据原件；且康新年不是涉案房屋的全权所有人，其无权办理房屋的租赁事宜。本院认为，王晓俊虽未向本院提交《合同补充协议》的原件，但根据双方在庭审中的陈述以及其他证据可知，在《租赁协议书》到期后，王晓俊实际继续租赁涉案房屋且缴纳租金，故本院对上述《合同补充协议》的效力予以认可。二、王晓俊提交照片、录像证据证明其于2019年8月底搬离涉案房屋是因为康新年阻止其进入；康新年对此不予认可，陈述王晓俊系自行搬出。鉴于王晓俊向本院提交的证据不足以证明其主张，且其在2019年8月已另行租赁房屋并装修，故对王晓俊的主张，本院不予采纳。本院认为，本案系合同纠纷，王晓俊与康新年签订的《租赁协议书》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同；现因双方均存在违反合同约定的行为，且双方的违约行为已导致《租赁协议书》及《合同补充协议》无继续履行的可能，故康新年要求解除《租赁协议书》及《合同补充协议》，王晓俊腾出房屋的诉求，本院予以支持。鉴于王晓俊已于2019年8月底不再实际使用涉案房屋，故康新年应将王晓俊缴纳的2019年9月至2020年3月期间的房租22000元予以退回。王晓俊主张10万元损失的诉求，证据不足，本院不予支持。康新年要求王晓俊赔偿果树损失4000元的诉求，证据不足，本院不予支持；可待补充证据后，另行提起诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除王晓俊与康新年于2017年6月28日签订的《合同补充协议》；二、康新年于本判决生效之日起十日内返还王晓俊租赁费22000元；三、驳回王晓俊的诉讼请求；四、驳回康新年的其他诉讼请求。如康新年未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2400元，减半收取1200元，反诉费25元，共计1225元，由王晓俊负担700元，康新年负担525元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  雷海花二〇一九年十二月二十七日法官助理孙彬书记员李甜甜