安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终1027号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司安庆分行，住所地安庆市菱湖北路40号。负责人：张巍，该银行行长。委托诉讼代理人：刘建福，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，安徽江淮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安徽盛晟投资开发（集团）有限公司（曾用名安庆京安房地产开发有限责任公司），住所地安庆市华中西路429号。法定代表人：盛志明，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘建平，安徽中天人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成成，安徽中天人律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司安庆分行（以下简称农行安庆分行）因与被上诉人安徽盛晟投资开发（集团）有限公司（以下简称盛晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院(2018)皖0802民初2338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人农行安庆分行的委托诉讼代理人刘建福、张健，被上诉人盛晟公司的委托诉讼代理人潘建平、吴成成到庭参加了诉讼。于2019年12月6日第二次公开开庭审理了本案，上诉人农行安庆分行的委托诉讼代理人张健，被上诉人盛晟公司的委托诉讼代理人潘建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农行安庆分行上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持农行安庆分行的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由盛晟公司承担。事实和理由：1、一审以本案所购房屋涉及的土地系划拨方式取得，房屋的转让必然涉及划拨土地使用权的转让为由，认定《购房协议书》与《补充协议》为无效合同，属于事实不清，适用法律错误。虽然案涉房产在签订《购房协议书》及《补充协议》时登记在安庆市供销服务总公司名下，土地性质为划拨，根据2005年4月16日盛晟公司《函复》的意见，案涉房产涉及的划拨土地由盛晟公司缴纳土地出让金后可以由划拨性质变更为出让性质并办理至盛晟公司名下，然后再过户至农行安庆分行名下，这是盛晟公司的合同义务，不违反法律禁止性规定，没有损害国家利益和他人利益，应为有效约定。2、划拨土地的使用权人是安庆市供销服务总公司，盛晟公司并非划拨土地的使用权人，其对案涉房屋的处分实为出卖他人之物的无权处分行为，无权处分行为并不影响双方签订的买卖合同的效力，一审法院认定双方签订的买卖合同无效，属于适用法律错误。3、本案盛晟公司提供日期为2014年9月9日《房屋鉴定报告》系单方委托鉴定，并未通知农行安庆分行，事后也未告知农行安庆分行，农行安庆分行对该鉴定报告的三性不予认可，即便案涉房屋被认定为C级危房，但双方在签订合同时房屋并不是危房，农行安庆分行仍正常使用该房屋直至搬迁至新场所，继续履行合同仅涉及交易的公平性或标的物风险负担，不涉及损害社会公共利益。盛晟公司辩称：1、涉案房产建立在安庆市供销服务总公司以划拨方式取得的土地之上，处分该房屋必然涉及划拨土地使用权转让问题，该转让至今未取得安庆市人民政府的审批，故一审判决认定《购房协议书》无效有事实和法律依据；2、签订《购房协议书》时，盛晟公司没有取得涉案房屋的所有权，属于无权处分，该房产所有权至今仍属于安庆市供销服务总公司，故《购房协议书》自始无效；3、涉案房屋属于C级危房，继续交易明显存在危害社会公共利益，一审法院据此进一步认定《购房协议书》无效并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。农行安庆分行向一审法院起诉请求：一、盛晟公司继续履行《购房协议书》及《补充协议》，将案涉房产（原安庆市人民路298号一层靠北边1—8轴，二层北边1-8轴）土地证、房产证均过户至农行安庆分行名下，并依约进行结算；二、盛晟公司支付违约金29.25万元；三、本案诉讼费由盛晟公司承担。一审法院认定事实：位于安庆市人民路298号房产原系安庆市供销服务总公司所有，该房产所在地块为划拨商业用地。后安庆市供销服务总公司被盛晟公司整体兼并。2003年12月31日，盛晟公司与农行安庆分行签订《购房协议书》一份，约定：农行安庆分行向盛晟公司购买位于安庆市人民路298号面向安庆市龙山路的门面房（靠北边1-8轴430平方米，价格10000元/平方米），二楼北边1-8轴500平方米，价格2000元／平方米，以上房产面积及位置均以房产证为准；农行安庆分行在门面房东面，对大院设后门并购买盛晟公司50平方米面积作为通道，作价10万元；合同总价预计585万元，并按该房屋房产证面积及约定的价格多退少补；盛晟公司负责代农行安庆分行办理所有过户手续；违约金为合同总价的5%，由违约方赔付给守约方。同时，双方签订《补充协议》，约定：盛晟公司出卖的房地产土地使用权证必须为出让土地使用权证，出让金由盛晟公司交纳；新办的土地使用权证和房产证的所有权人必须为农行安庆分行。2003年12月31日，农行安庆分行将625万元购房款支付给盛晟公司。2004年10月26日，农行安庆分行、盛晟公司双方签订《补充协议》，约定：由于盛晟公司在企业兼并后所进行的企业改制相关工作尚未结束，影响出售房屋的办证过户，农行安庆分行要求盛晟公司力争于2005年2月底将农行安庆分行所购买房屋的房产证过户到农行安庆分行名下；盛晟公司于2004年2月10日已将农行安庆分行所购买的安庆市人民路298号一层1-10轴、二层1-10轴房屋交给了农行安庆分行装潢；一层1-10轴，价格为10000元/平方米，二层1-10轴，价格为2000元／平方米，房屋面积以现场实测为准，并按实测面积结算房款；《购房协议书》与《补充协议》相抵触的，以《补充协议》为准。2005年4月16日，盛晟公司在收到农行安庆分行2005年4月13日催办房产证的函后，向农行安庆分行致《函复》，告知农行安庆分行因案涉房屋土地使用权是划拨用地，需要补办出让手续，方可过户给农行安庆分行，并表示一旦相关手续完备后，尽快为农行安庆分行办理房产证过户手续。2017年5月25日，农行安庆分行、盛晟公司双方共同签订《备忘录》，再次确定了农行安庆分行在2003年12月31日已将625万元购房预付款支付给盛晟公司，双方愿意按照《购房协议书》的约定执行。2018年9月7日，农行安庆分行再次致函给盛晟公司，要求盛晟公司务必自接到函告之日起15个工作日内将协议所涉房地产过户至农行安庆分行名下，并办妥款项结算事宜。但是，由于位于安庆市人民路298号房产所在地块为划拨商业用地，未能取得安庆市人民政府审批准予转让，致盛晟公司无法将农行安庆分行所购房屋过户到农行安庆分行名下。另查明，盛晟公司已于2004年2月10日将农行安庆分行所购买的安庆市人民路298号一层1-10轴，二层1-10轴房屋交付给农行安庆分行使用，后因房屋漏雨等质量问题，农行安庆分行于2016年7月迁出该房屋。2014年9月经安庆市房屋安全鉴定办公室进行安全鉴定：位于安庆市人民路298号房屋系C级危房，应予以拆除。一审法院认为，损害社会公共利益以及违反法律、行政法规强制性规定的合同应为无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”本案中，农行安庆分行所购房屋涉及的土地系以划拨方式取得的土地，盛晟公司转让房屋必然涉及到划拨土地使用权的转让。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”该三十九条虽未明确规定未经审批转让行为无效，但依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案在起诉前案涉房屋划拨土地使用权也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故农行安庆分行、盛晟公司所签订的《购房协议书》与《补充协议》应属于无效合同。从另一角度看，位于安庆市人民路298号房屋系C级危房，如盛晟公司继续履行《购房协议书》与《补充协议》也将会损害社会公共利益，从该角度来看，农行安庆分行、盛晟公司所签订的《购房协议书》与《补充协议》亦应属于无效合同。故农行安庆分行要求继续履行《购房协议书》及《补充协议》不能成立，对农行安庆分行的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回中国农业银行股份有限公司安庆分行的诉讼请求。案件受理费5688元，减半收取2844元，由中国农业银行股份有限公司安庆分行负担（中国农业银行股份有限公司安庆分行已预缴）。本案二审中，盛晟公司提交证据如下：第一组证据：2004年5月15日《盛晟公司关于请求对企业改制过程中涉及的土地及房产变更有关问题的申请》和《安庆市供销服务总公司关于请求转呈减免企业改制过程中土地及房产变更有关费用的报告》；第二组证据：2004年10月8日盛晟公司向安庆市国土局提交的《关于请求办理鸿雁大厦土地出让手续的报告》和2004年11月8日土地估价结果确认审批表，拟共同证明盛晟公司积极履行了报批义务，即在双方签订买卖合同之后，2004年5月15日安庆市供销服务总公司和盛晟公司分别向企业改制主管单位安庆市迎江区人民政府书面申请解决安庆市供销服务总公司企业改制过程中所涉及的案涉鸿雁大厦土地的相关费用减免问题，迎江区人民政府收到安庆市供销服务总公司和盛晟公司的书面报告后，于2004年5月17日向安庆市政府行文，请求解决该问题。安庆市人民政府分管领导做出批示，要求有关部门提出解决意见，但时至今日，市政府未给予任何批复。2004年10月8日盛晟公司再次向安庆市国土资源局行文，书面申请请求办理鸿雁大厦土地出让手续。双方于2004年10月26日签订补充协议第一条中也予以了确认，农行安庆分行也承认盛晟公司在积极的办理手续。盛晟公司向安庆市国土资源局申请的同时，还进行了土地估价，该审批表进一步证明了盛晟公司为了办理案涉房屋土地使用权的变更而向安庆市国土资源局申请及中介机构对案涉土地的出让价格进行评估作价，相关负责人及分管副局长对审批表上签字予以确认并加盖了安庆市国土资源局的公章，由此也进一步证明了合同签订后，盛晟公司在积极地申请办理土地变更手续，不存在任何违约行为，而导致土地变更无法完成的原因是因为安庆市人民政府至今未予批准，责任不在盛晟公司。农行安庆分行质证认为，对于第一组证据的真实性无异议，对第二组证据中的《关于请求办理鸿雁大厦土地出让手续的报告》的真实性有异议，对土地估价确认审批表的真实性无异议。对两组证据的证明目的有异议，第一组证据说明的是对税费的减免，这不能直接说明盛晟公司曾向有关部门办理的具体事宜，只是寻求一个优惠政策，依据安庆市自然资源和规划局复函，该局表示盛晟公司未在该局办理相关手续。因此，对于盛晟公司是否向安庆市国土资源局提交了报告存疑。另外，该系列证据从另一个角度同样证明相关主管部门对案涉土地及房产的变更是持支持态度的，在办理报批程序上应该没有任何阻碍，但时至今日仍未履行任何变更，唯一得出的结论是盛晟公司未进行报批。本院对盛晟公司提交的证据认证认为：无论盛晟公司是否履行了报批义务，均不能证明盛晟公司系有权处分案涉房地产。农行安庆分行提交证据如下：（2003）皖安迎证字第1147号公证书，公证内容为证明盛晟公司法定代表人盛志明与安庆市供销服务总公司的法定代表人王孟斌于二OO三年十二月二十九日在安庆市供销服务总公司会议室、在公证员面前签订了《企业兼并（并购）协议书》及《补充协议》。公证书附件即安庆市供销服务总公司文件、安庆市供销服务总公司改制方案（征求意见稿），证明：1．盛晟公司与安庆市供销服务总公司约定，安庆市供销服务总公司由盛晟公司整体吸收兼并，其全部资产、债务由盛晟公司继承接受；2.盛晟公司与安庆市供销服务总公司签订的《企业整体兼并（并购）协议书》及《补充协议》经由安庆市迎江区经贸委鉴证并且由安庆市迎江区公证处对该协议的有效性出具公证书；3.农行安庆分行基于对盛晟公司的信赖，才与之签订相关案涉房屋买卖合同。公证书表明安庆市供销服务总公司的所有资产都由盛晟公司接受的，因此农行安庆分行信赖盛晟公司能够按照合同约定将案涉房屋过户至农行安庆分行名下。盛晟公司质证认为，对证据的真实性无法核实，其与本案没有关联性，从内容上看，盛晟公司整体兼并安庆市供销服务总公司，兼并后安庆市供销服务总公司作为企业独立法人仍然存在，该公证书及相关协议中并没有涉及到房产转让的相关问题。本院对农行安庆分行提交的证据认证认为，可以证明安庆市供销服务总公司被盛晟公司整体吸收兼并。为查明案件事实，本院向原安庆市国土资源局土地利用科副科长汪忠国调查核实，形成谈话笔录一份，汪忠国陈述2004年11月3日其确实在土地估价结果确认审批表审核意见栏签字，该土地估价结果是作为计算土地出让金的依据，是盛晟公司为了办理出让手续而做的评估，但对其是否实际向安庆市国土资源局申请办理人民路298号鸿雁大厦地块划拨转出让手续并不知情。盛晟公司质证认为，对该份笔录的合法性、关联性没有异议，但是该笔录结合盛晟公司提供的向安庆市国土资源局出具的报告及确认审批表和安庆市供销服务总公司、盛晟公司向迎江区人民政府出具的书面报告及迎江区人民政府向安庆市政府书面请示可以证实案涉购房协议签订后，盛晟公司即于2014年5月向迎江区人民政府书面申请要求办理土地由划拨变更为出让的手续，迎江区人民政府于同年五月也向安庆市政府进行了书面请示。同年十月，盛晟公司又以书面申请的方式向安庆市国土资源局出具报告，要求办理案涉房屋使用土地由划拨转为出让的手续，安庆市国土资源局对盛晟公司的申请即土地估价进行了书面确认。由此可以证明，案涉房屋购销合同签订后，盛晟公司作为出卖方积极履行了办理土地变更的报批手续，因政府至今未批复导致变更手续始终无法完成，因此盛晟公司在本案中不存在任何违约情形。从该笔录的内容来看，也可以证实2004年10月8日盛晟公司向国土部门书面申请办理案涉土地由划拨转为出让手续的事实。农行安庆分行质证认为：一、对该证据的真实性、合法性、证明目的有异议。理由如下：1、该证据属于证人证言，被谈话人汪忠国依法应当出庭接受质证。2、该证据证明盛晟公司提交的《土地估价结果确认审批表》是办理案涉土地划拨转出让手续的准备性工作。只能确认盛晟公司曾为了准备办理土地性质变更，对案涉土地进行评估进而向安庆市国土资源局申请确认。但并不能说明盛晟公司随后进一步去办理土地性质变更。对此，被谈话人汪忠国也证明：“至于后来盛晟公司是否进一步办理了划拨转出让手续就不清楚了”。依据该工作人员所述，申请土地性质变更，需要首先将评估和申请一并提交国土部门受理，依据被上诉人提供依据盖章确认的《土地估价结果确认审批表》，其已完成评估，应将申请一并提交，主管部门应当受理，并且会有立卷存档。3、依据安庆市自然资源和规划局的回复函，亦清楚表明盛晟公司未在该局办理相关手续。该证据真实性、合法性及证明力显然大于汪忠国的证人证言。因此，该份证据不能证明盛晟公司已将申请与评估等有关涉及申请土地性质变更的材料提交主管部门。二、该证据与安庆市自然资源和规划局的回复函同时提出，案涉土地划拨转出让手续最终是要经过市政府审批。但盛晟公司没有证据证明其向市政府申请报批过，该准备性的工作不能证明其实质的办理过土地性质变更手续，达不到其证明目的。三、《土地估价结果确认审批表》的形成时间是2004年11月3日，根据2005年4月16日盛晟公司致农行安庆分行的《复函》，证明《土地估价结果确认审批表》形成后，盛晟公司并没有在2004年向安庆市国土资源局申请办理划拨转出让手续。因为之后的2005年4月16日盛晟公司在《复函》中称“政府已对我公司要求落实企业改制优惠政策的报告做出正式批复，鉴于此，我公司承诺，积极与土地、财政等职能部门进行衔接，一旦相关手续完备后，尽快为贵部办理房产证过户手续”。《复函》是直接证据，是盛晟公司的真实意思表示，《谈话笔录》是证人证言，是间接证据。《复函》的证明力显然大于《谈话笔录》。本院对该谈话笔录认证认为，该笔录不能说明盛晟公司对涉案房地产系有权处分。二审诉讼中，本院向安庆市自然资源和规划局函询就涉案土地是否可以由盛晟公司依法办理划拨转出让手续，该局复函称在案涉地块不动产权尚未转移至盛晟公司之前，盛晟公司无权申请办理该宗土地划拨补办出让手续。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案双方签订的购房协议与补充协议效力问题；二、盛晟公司是否要承担违约责任。关于争议焦点一：首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。鉴于此，本案盛晟公司作为出卖人在缔约时对案涉房地产没有取得所有权，其主张合同无效，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。最后，虽然案涉房屋于2014年9月经安庆市房屋安全鉴定办公室鉴定为危房，但不能据此认定双方就案涉房产签订的购房协议书及补充协议无效。所以，本案双方签订的购房协议以及补充协议均属有效，但由于案涉房地产权属仍登记在安庆市供销服务总公司名下，经本院函询安庆市自然资源和规划局，该局回复在案涉土地不动产权未转移登记至盛晟公司之前，盛晟公司无权申请办理宗地划拨补办出让手续。农行安庆分行亦未能举证证明盛晟公司已取得案涉房地产的不动产权，且经本院释明其是否变更诉讼请求，农行安庆分行称如法院认定合同履行不能，将另案起诉要求解除合同并赔偿损失，但在本案中不变更诉讼请求，故对其要求盛晟公司将案涉房地产过户至农行安庆分行名下的诉讼请求予以驳回。关于争议焦点二：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案双方签订的购房协议以及补充协议均属有效，但盛晟公司没有取得涉案房产所有权，造成无法将案涉房地产过户至农行安庆分行名下，盛晟公司存在违约行为，农行安庆分行要求盛晟公司承担违约责任即合同约定违约金29.25万元（585万元×5%）应予支持。如农行安庆分行认为违约金不足以弥补其损失，农行安庆分行可另行向盛晟公司主张损失赔偿责任。综上所述，农行安庆分行上诉请求部分成立。案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初2338号民事判决；二、安徽盛晟投资开发（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付中国农业银行股份有限公司安庆分行违约金29.25万元；三、驳回中国农业银行股份有限公司安庆分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5688元，减半收取2844元，由安徽盛晟投资开发（集团）有限公司负担；二审案件受理费5688元，由安徽盛晟投资开发（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张秀珍审判员  左 红审判员  金 京二〇一九年十二月十二日法官助理潘朝玉书记员朱彤附：本案所适用的相关法律条文《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。