广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27326号原告(反诉被告，以下统称原告)：林萍，女，1965年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：朱健民，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张留红，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：杨凤生，男，1984年4月10日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。第三人：廖博，男，1989年7月23日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：廖彩佶，男，1964年5月12日出生，汉族，系第三人廖博父亲。原告林萍与被告杨凤生、第三人廖博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林萍及其委托诉讼代理人张留红，被告杨凤生的委托代理人谢海傲，第三人廖博的委托诉讼代理人廖彩佶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋经济损失279356元，其中包括被告烧毁的房屋装修受损金额231801元，被烧毁的家具及电器受损金额47555元；2、判令被告承担垃圾清理费3500元（房子烧毁后需要清理的垃圾）；3、请求判令被告支付2019年6月份、7月份的租金共计8600元；4、请求判令被告支付单方解除合同的违约金即2个月的租金共计8600元；5、请求判令被告赔偿原告的租金损失暂为8600元（以每月租金4300元计算，从2019年8月份暂计算至9月份，实际计算至涉案房屋装修完毕之日止）；6、要求被告支付原告物业管理费959元（从2018年12月至2019年8月份的物业管理费，每月120元）以及垃圾费40元（从2018年12月至2019年8月份的物业管理费，每月5元）；7、鉴定费8000元由被告承担；8、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：第三人廖博系位于广州市白云区京路云桂街7号405房建筑面积为107平方米的房屋产权人。2018年12月份，第三人廖博委托原告将房屋代为出租。2018年12月16日，原、被告与中介方广州市德才房地产代理有限公司签订了《中介服务三方协议》，原、被告之间同时签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年12月20日至2021年12月19日止。2019年6月5日，被告向原告提出转租，并答应有人租的话再通知原告办手续，原告同意由其联系中介寻找新租客。在此期间仍由被告占有和使用涉案房屋，并负责与中介方对接转租事宜。2019年6月12日，被告将涉案房屋的大门一直打开，让中介带新租户过去看房。当天涉案房屋内发生火灾后，经白云区消防救援大队确定涉案房屋居住户为被告，起火部位为进门右手边电视柜与沙发位置，经白云区消防救援大队综合分析，出具了《火灾事故简易调查认定书》【穗云消火认简字（2019）第0030号】，认定火灾排除人为纵火原因，不排除电线线路故障。第三人廖博于2019年6月25日委托广东证诚价格评估有限公司对涉案房屋发生火灾造成的损失进行评估，经其评估认定涉案房屋被烧毁的家具及电器受损金额为47555元，被烧毁的房屋装修受损金额为231801元。根据《中介服务三方协议》第一条约定，原告在涉案房屋出租给被告前，原告己经对房屋的安全和适居性进行了检查，被告是在验收房屋及对房屋相关设施无异议并认同租赁合同内容的情况下签署相关合同的。被告作为承租人，是涉案房屋的主要使用者，应尽善良管理人的义务，应当具备防火意识，安全使用房屋，排查消防安全隐患出入房屋注意断电，避免火灾发生等。但被告却安全意识淡薄，在涉案房屋居住期间，怠于和疏于履行日常管理义务。被告未对涉案房屋妥善保管的行为违反了租赁合同约定，应当对火灾事故给原告造成的损失承担全部责任。特向本院提起诉讼，请判如所请。针对被告杨凤生的反诉，原告林萍辩称，被告单方要求解除租赁合同构成违约，应向原告支付两个月的违约金。且在没收被告支付的保证金后，原告同意解除租赁合同。被告杨凤生提出如下反诉请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除；2、判令原告向被告返还押金8600元；3、判令本诉、反诉的诉讼费用均由原告承担。事实与理由：2018年12月16日，原被告签订《房屋租赁合同》将广州市白云区京溪云景路云桂街7号405房出租给被告作为住宅使用；房产建筑面积107平方米；租赁期限自2018年12月20日至2021年12月19日止，共36个月；2019年6月12日15时58分许，涉案房屋发生火灾。现涉案房屋经火灾后，已不符合使用目的，即无法实现《房屋租赁合同》的合同目的，故被告依法享有法定解除权，并有权向主张原告返还押金8600元。为维护被告合法权益，故特向本院提起反诉，望判如所请。针对原告林萍的本诉，被告杨凤生辩称，第一、原告负有确保房屋和室内设施安全的义务。首先，原告在验收房屋是并未向被告出示有关房屋安全和适居性证明文件或相关报告，仅是口头表述，且被告并非安全检查的相关专业人士，不可能发现隐藏在涉案房屋中的电路等相关安全隐患。其次，根据《商品房屋租赁管理办法》第九条，原告负有确保房屋和屋内设施安全的义务；第二、火灾损失应以白云区消防救援大队出具的《火灾事故建议调查认定书》为准，且该损失也包含了被告的个人损失。首先，原告出具的评估报告系原告单方委托评估机构进行评估，未让被告参与，剥夺被告知情权。故该份评估鉴定不能客观、真实的反映火灾损失。其次，虽然原告委托的评估机构在司法委托名册中，但依规定司法机构应当统一受理办案机关司法鉴定委托，且原告出具的评估鉴定书认定的涉案房屋、被烧毁的家具以及电器损失与《火灾事故建议调查认定书》确认的火灾的财产损失相差甚远。故应以《火灾事故建议调查认定书》为准；第三、被告对涉案房屋不存在侵权行为，不负赔偿责任。《火灾事故建议调查认定书》中确认：此次火灾可排除人为纵火原因，火灾原因认定为不排除电线线路故障。据此，被告并未对涉案房屋进行人为纵火，不存在侵权行为且对此次火灾无过错。故被告不负赔偿责任。第四、物业管理费同意支付至2019年6月12日。由于被告无法使用涉案物业，因此无义务支付物业管理费。第三人廖博述称，同意原告诉讼请求，不同意被告的反诉请求。被告未尽到房屋安全使用义务，第三人曾定期到涉案房屋查看是否有违法行为，提醒安全用电。被告经常把大门敞开，导致外人随意进出给房屋造成了安全隐患，对火灾的发生负有责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据房地产权证、委托授权书、《房屋租赁合同》、《中介服务三方协议（租赁）》、《火灾事故建议调查认定书》、《评估报告书》、《收据》、微信聊天记录、发票联、通知、照片及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于广州市白云区云景路云桂街7号405房；总建筑面积97.86平方米；权属人系廖博；房屋占有份额：全部；用途为住宅。原告林萍与第三人廖博系母子关系，2018年12月16日，第三人廖博委托原告林萍代为出租涉案房屋。同日，原告林萍（出租方，甲方）与被告杨凤生（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市白云区京溪街云景路云桂街7号405房的房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期限自2018年12月20日至2021年12月19日止，共36个月；月租金4300元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前缴付当月租金给甲方；乙方须合同签订当天向甲方支付如下款项：1、租赁保证金：8600元，首期租金：4300元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承租房屋主体结构自然损坏的维修费用。如属于甲方维修责任而因甲方延误房屋维修所造成他人人身伤亡，财产损失的，由甲方负责赔偿；租赁期内，乙方应爱护和正常使用涉案房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏，应负责修复赔偿；乙方必须注意防火安全，不得在房屋内非法存放易燃、易爆等危险物品。租赁期内，该物业的管理、水电费、电话费、上网费、管道煤气、有线电视等一切费用均由乙方负责；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金；甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为：2018年12月20日，甲方提供房屋〔带家电家私〕（详见《家私家电清单》）予乙方在租赁期限间使用。家私电器清单如下：1张沙发、3张床、1个衣柜、1个电视柜、1台电视机、1台冰箱、1台热水器、1台洗衣机、4台空调、1张茶几、1个餐台、1个煤气炉、1张桌子、1台抽油烟机。同日，原、被告与广州市德才房地产代理有限公司签订《中介服务三方协议》，约定甲乙双方已检查交易房屋质量、公建配套等基本情况，包括但不限于1、检查是否有房屋结构问题，管线是否破裂，2、卫生间、厨房是否是否渗水、墙身是否开裂。同日，原告出具《收据》，称收到被告交来押金8600元及租金4300元。通过原被告于2019年6月6日的微信聊天记录显示，原告同意被告将涉案房屋转租，并约定由被告负责联系中介并寻找次承租人。2019年6月12日，涉案房屋发生火灾。根据2019年6月15日广州市公安消防支队白云区大队出具的《火灾事故简易调查认定书》显示，起火时间为2019年6月12日15时58许，起火部位进门右手边电视柜与沙发位置。电视柜沙发和空调燃烧严重，有电线插座烧损遗留物痕迹及线路熔痕；空调与卧室床铺等家用品受热变形与破损，其余周边受烟熏。过火面积为30平方米，燃烧物为电视柜、木质沙发和空调等物品。经综合分析，可排除人为纵火原因，火灾原因认定为不排除电线线路故障。直接财产损失为30000元。原告提供2019年6月15日火灾发生时涉案房屋电梯、大门视频监控证实，中介带租客看房时被告未陪同，且未将涉案房屋大门上锁。2019年6月25日，第三人廖博委托广东证诚价格评估有限公司对广州市白云区京溪街云景路云桂街7号405房因火灾造成损失费用进行价格评估。评估公司出具粤证价估（2019）J114号《关于云桂街7号405房火灾损失价格评估结论书》，经评估：在涉案房屋烧毁的家具、电器及房屋装修的物品损失价值金额总计279356元，其中，被烧毁的家具及电器受损金额为47555元，被烧毁的房屋装修损失金额为231801元。由此产生评估费8000元。2019年8月6日，被告向原告发出解除《租赁合同》及要求退还押金的通知。庭审中，原告提交：1、2019年6月27日《收据》，拟证实原告因火灾事故支出垃圾清理费3500元；2、发票，拟证实被告拖欠原告2019年2月至8月物业管理费959元；3、监控录像，拟证实火灾事故发生当日，被告未尽到注意义务陪同中介及其他租客看房，导致涉案房屋大门敞开，其他人可随意进入。被告确认未向原告支付2019年6、7月租金。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及《中介服务三方协议》是双方真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效。原告作为出租方，应提供符合安全标准的房屋出租，并对涉案房屋进行定期安全检查并履行维修义务，确保涉案房屋的安全。被告作为承租方，对承租的涉案房屋应尽到妥善保管的义务。本案中，原被告均未尽到各自相应的义务。根据2019年6月15日广州市公安消防支队白云区大队出具的《火灾事故简易调查认定书》显示，失火原因可排除人为纵火，火灾原因认定为不排除电线线路故障。而原告作为出租人，对涉案房屋内部情况应比较了解，其未尽到对电线线路安全检查义务，对此次火灾事故的发生负主要责任。通过录像及原告陈述可知，被告未尽到妥善保管涉案房屋义务，对涉案房屋大门敞开并允许他人随意进出，对此次火灾事故的发生负次要责任。本院酌情认定原告负70%的责任，被告负30%的责任。关于赔偿损失数额的问题。其中被烧毁的家具及电器受损金额，结合评估报告及《家私电器清单》的内容，扣除《家私电器清单》没有的乳胶床垫4580元，家具及电器损失为42975元（47555元-4580元）。房屋装修损失的金额，本院采信评估报告中认定的231801元。被告应向原告赔偿损失共计82432.8元【（42975元+231801元）×30%】。同理被告应向原告支付鉴定费2400元（8000元×30%）及垃圾清理费1050元（3500元×30%）。关于2019年6、7月租金。因被告确认未支付上述期间租金，且火灾发生在2019年6月12日，火灾发生后涉案房屋已无法继续使用，被告应向原告支付2019年6月1日至12日期间大约半个月租金2150元（4300元/月÷2）。关于解除合同违约金8600元及租金损失8600元的诉请。根据2019年6月6日原被告之间的微信聊天记录，原告对被告转租事宜是知晓且同意的，现原告又主张被告支付违约金及赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业管理费959元及垃圾费40元（2018年12月-2019年8月）。根据原告提交的《发票联》显示，2019年2月-8月期间的物业费共计959元，每月物业费为137元。因被告未提供证据证实其已支付上述费用，且火灾发生在2019年6月12日，火灾发生后涉案房屋已无法继续使用，故被告应向原告支付2018年12月至2019年6月期间的物业费共计822元（137元/月×6个月）。关于垃圾费，鉴于原告未提供证据证实，故对原告该诉请本院不予支持。鉴于涉案房屋已被烧毁，无法继续使用，继续履行租赁合同已客观不能，被告提出解除与原告之间的《房屋租赁合同》本院予以支持。关于解除合同的时间以原告收到被告提交的反诉状即2019年8月14日为准。根据合同解除后的相互返还原则，原告应将收取被告的押金8600元返还给被告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林萍与杨凤生签订的《房屋租赁合同》于2019年8月14日解除；二、自本判决生效之日起十日内，杨凤生向林萍赔偿损失82432.8元；三、自本判决生效之日起十日内，杨凤生向林萍支付鉴定费2400元及垃圾处理费1050元；四、自本判决生效之日起十日内，杨凤生向林萍支付租金2150元及物业费822元；五、自本判决生效之日起十日内，林萍向杨凤生返还押金8600元；六、驳回林萍的其他诉讼请求；七、驳回杨凤生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066.26元，由林萍负担2108.56元，由杨凤生负担957.7元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本案反诉费25元，由林萍负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月二十日书记员  陈春燕