广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4529号原告：徐梓轩，男，1997年12月29日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：魏强、黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。被告：张小银，女，1981年4月23日出生，汉族，住广州市增城区。被告：陈伟标，男，1980年11月16日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：广州市万弘房地产代理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇港口大道363号首层184号。法定代表人：占土太。委托诉讼代理人：占家辉，该公司员工。原告徐梓轩诉被告张小银、陈伟标，第三人广州市万弘房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐梓轩的委托诉讼代理人黎绍尘，第三人广州市万弘房地产代理有限公司的委托诉讼代理人占家辉到庭参加诉讼。被告张小银、陈伟标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐梓轩向本院提起诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》，两被告共同向原告双倍返还购房定金600000元；二、解除原告、被告张小银、第三人签订的《补充协议书》；三、两被告共同赔偿原告因委托律师产生的律师费10000元；四、两被告赔偿原告支付的按揭费23800元及居间服务费66000元；五、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与两被告于2019年2月26日签订《房地产买卖合同》，约定以620万元向两被告购买位于增城区新塘镇××街××号的房屋，并约定了各自的权利义务以及违约责任。合同签订后，原告依约支付定金30万元。但现在涉案房屋已被查封，导致合同无法履行，故两被告存在违约行为。为此，诉至法院，望判如所请。被告张小银、陈伟标未答辩。第三人广州市万弘房地产代理有限公司述称：中介费是66000元，原告支付了中介费50000元，还有16000元没有支付。其他没有意见。经审理查明：2019年2月26日，徐梓轩（买方）与张小银、陈伟标（卖方）、广州市万弘房地产代理有限公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城区新塘镇××街××号的所有买卖条件达成一致意见……二、成交价格1、……总楼价为陆佰贰拾万元整……三、物业交付……买卖双方同意买方将部分房价款人民币壹万元整于交付首期房款当天作为交楼保证金交居间方保管……五、居间服务费……A居间服务费确认书或买方委托书及卖方委托书执行……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，居间方有权选择向守约方和违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、担保费、保全费、查询费等均由违约方承担。……三方约定其他事项：1、2月26日买方先付壹万定金，买方确认贷款事宜、贷款成数合同生效。2、自签订合同两天内，如贷款无法符合条件，要先告知卖方，并且壹万元定金没收作为中介费用，三方不追究。3、如确认贷款无误，则买方在2019年2月28日前要转剩余定金贰拾玖万元到卖方指定账户，双方没有异议。……”。上述合同买方代理人处签名为徐少辉。徐梓轩未在该合同上签名。2019年2月26日，张小银、陈伟标出具《收款收据》，载明“本人张小银……现收到买家徐少辉（徐梓轩）交来承购该物业之定金叁拾万元（以实际到账为准），并注明银行账号62×××56招商银行凤凰城支行”。2019年2月26日，徐梓轩通过微信转账10000元给张小银。2019年2月27日，通过徐梓轩的银行账户向张小银的银行账号62×××56转账290000元。2019年2月27日，诚联按揭中心出具《诚联按揭收据》，内容为收到徐梓轩按揭服务费23800元。同日，徐梓轩支付50000元中介服务费给广州市万弘房地产代理有限公司，并承诺剩余16000元中介服务费待涉案房屋过户当日付清。2019年4月8日，张小银（甲方，卖方）、徐梓轩（乙方，买方）、广州市万弘房地产代理有限公司（见证方）签订《补充协议书》，载明“甲乙双方就位于增城区新塘镇××街××号，……（以下简称‘该物业’）该物业甲乙双方就交易条件现有未尽事宜，特作如下补充协议（补充原房地产买卖合同编号为：0000161）。1．甲乙双方拟定该套物业总成交价为人民币：陆佰贰拾万元整(￥6200000.00)不变，经甲乙方友好协商，该物业的首期楼款给付方式为银行资金托管方式（甲乙双方需在签订该协议起20个工作日内需到相关银行办理资金托管手续），托管金额为人民币壹佰伍拾叁万元整（不包含定金），资金托管周期及托管指定银行由甲乙双方另行协商。2．甲方无条件配合乙方办理该物业银行按揭、物业过户及交割等手续并结清物业水电等相关费用（其中预留人民币叁万元整￥30000.00到乙方账号作为物业交割费用，多退少补）。3．甲乙双方协商过户时间为该协议签署当天起90天内须到当地房管局办理过户手续。如因其中一方原因导致该协议不能正常履行，所导致的损失及有关费用，由守约方向违约方追讨。……”。2019年7月19日的《产权情况表》显示，位于增城市新塘镇××街××号，有效查封为黄埔区人民法院，查封开始日期2017年5月24日，案号（2017）粤0112民初2315号；2018年11月1日，增城区人民法院以（2018）粤0118财保301号进行轮候查封。2019年5月24日，徐梓轩与广州金鹏律师事务所签订民事委托代理合同书，因徐梓轩与张小银、陈伟标房屋买卖合同纠纷一案，委托广州金鹏律师事务所的律师作为委托代理人。广州金鹏律师事务所委派魏强律师作为代理律师。徐梓轩支付10000元律师费，并由广州金鹏律师事务所开具发票。审理中，徐梓轩陈述以下事实：1、涉案房屋是徐梓轩的父亲徐少辉为徐梓轩购买的，但是没有书面委托手续。2、当时看阅2019年2月25日涉案房屋的查册资料，显示涉案房屋有两个抵押、一个查封，但是张小银、陈伟标承诺该查封已经解决了。3、之所以签订补充协议，是因为要找第三方垫资赎契，但是垫资赎契方不相信被告的经济能力，于是要求办理资金托管。之后双方没有实际办理资金托管。4、原告已经取得银行同贷书。合同当时之所以没有约定贷款情况，是因为徐梓轩年纪比较小，不能确定银行是否同意贷款7成。而且要看徐梓轩能否接受银行最终的贷款成数。如果徐梓轩能接受银行的贷款成数，那么就继续履行合同，交纳剩余的29万元定金。如果徐梓轩不能够接受银行贷款的成数，就不用交29万元定金。广州市万弘房地产代理有限公司陈述以下事实：1、在为原、被告双方提供居间服务、签订合同之前，对涉案房屋进行查册。当时张小银、陈伟标告诉广州市万弘房地产代理有限公司涉案房屋的查封已经解决了。2、合同当时之所以没有约定贷款情况，是因为徐梓轩年纪比较小，不能确定银行是否同意贷款7成。而且要看徐梓轩能否接受银行最终的贷款成数。如果徐梓轩能接受银行的贷款成数，那么就继续履行合同，交纳剩余的29万元定金。如果徐梓轩不能够接受银行贷款的成数，就不用交29万元定金。3、签订补充协议后，张小银、陈伟标找到了几个垫资公司，最后是垫资公司告知广州市万弘房地产代理有限公司涉案房屋还存在其他查封，于是就转告徐梓轩。本院认为：涉案《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现张小银、陈伟标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及质证权利，故本院综合徐梓轩提供的证据及广州市万弘房地产代理有限公司的陈述，综合认定本案事实。本案中，《房地产买卖合同》中虽然徐梓轩没有签名，由徐少辉在代理人处签名。但之后定金是通过徐梓轩的银行账号向张小银、陈伟标支付，且结合《补充协议书》由徐梓轩签名确认的事实，可知涉案《房地产买卖合同》的买方应为徐梓轩，故徐梓轩为本案适格原告。签订合同后，徐梓轩已经依约支付了定金，但是根据涉案房屋查册资料显示，涉案房屋存在查封，且张小银、陈伟标并未提供证据证明已经解除上述涉案房屋的查封使涉案合同处于可继续履行状态，同时根据《补充协议书》的约定，张小银、陈伟标应在签订《补充协议书》之日即2019年4月8日起90日内办理过户登记手续，但是直至庭审之日，即2019年10月22日，涉案房屋并未完成过户，可知张小银、陈伟标并未依约履行自己的义务，张小银、陈伟标应为违约方，需承担相应的违约责任。现涉案房屋处于查封状态，导致合同目的不能实现，故徐梓轩要求解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系及《补充协议书》，于法有据，本院予以支持。至于张小银、陈伟标应承担的违约责任，根据《房地产买卖合同》第六点“因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）”的约定，徐梓轩要求张小银、陈伟标双倍返还定金的请求，于法有据，本院予以支持，经核算，张小银、陈伟标应返还原告徐梓轩600000元定金。至于徐梓轩要求张小银、陈伟标赔偿律师费、按揭费及居间服务费的请求能否支持的问题。根据《房地产买卖合同》第五条、第六条第4点的约定，徐梓轩要求张小银、陈伟标赔偿律师费10000元、按揭费23800元的请求于法有据，本院予以支持。关于居间服务费，经徐梓轩与广州市万弘房地产代理有限公司确认，徐梓轩现只支付了50000元，故应以徐梓轩已实际支出为准，对于徐梓轩请求超过50000元的部分，本院不予支持。综上所述，被告张小银、陈伟标经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐梓轩与被告张小银、陈伟标签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、解除原告徐梓轩与被告张小银签订的《补充协议书》；三、被告张小银、陈伟标在本判决发生法律效力之日起十日内，双倍返还定金600000元给原告徐梓轩；四、被告张小银、陈伟标在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿律师费10000元、按揭费23800元和居间服务费50000元给原告徐梓轩；五、驳回原告徐梓轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55200元，由原告徐梓轩负担142元，被告张小银、陈伟标负担55058元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年十二月十日书 记 员  赖蓝婷