呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初3352号原告：内蒙古民族商场有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路7号。法定代表人:云文广，董事长。委托诉讼代理人：卢源，内蒙古益鑫律师事务所律师。被告：呼和浩特市启轩影视有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区中山西路民族商场B座5层。法定代表人:黄秀芳，职务：执行董事。委托诉讼代理人：康丹，北京大成（内蒙古）律师事务所。被告：祝世勤，男，住江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：康丹，北京大成（内蒙古）律师事务所。被告：黄秀芳，女，住江西省上饶市广丰县。原告内蒙古民族商场有限责任公司（以下简称民族商场）诉被告呼和浩特市启轩影视有限公司（以下简称启轩公司）、被告祝世勤、黄秀芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告民族商场委托诉讼代理人卢源、被告启轩公司、被告祝世勤的共同委托诉讼代理人康丹均到庭参加诉讼，被告黄秀芳经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的【民】ZL-059的《租赁经营合同》，编号【民】ZL-变字006《变更合同主体协议书》于2019年4月18日终止。2、请求判令被告排除妨害，将民族商场五楼西侧租赁场地恢复原状。3、请求判令三被告共同向原告支付拖欠租金1589661元、物业费67200元、采暖费120600元及电费71022元，共计1848483元，并支付原告违约金暂计至2019年8月5日为189936.37元(实际计算至原告付清上述款项之日止)。4、请求判令被告注销以租赁房屋为住所办理的工商登记。5、本案诉讼费用(含诉讼受理费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费等）由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项变更为：解除原告与被告签署的【民】ZL-059的《租赁经营合同》，编号【民】ZL-变字006《变更合同主体协议书》。事实与理由：2016年12月31日，原告与被告祝世勤签订编号【民】ZL-059的《租赁经营合同》，约定被告承租原告所属民族商场B座五层1987㎡场地经营“金山影院”（后改为：启轩国际影城），租期为2017年4月26日起至2025年4月25日止，租金共计9928000元，按月支付。被告每迟延1日未支付租金或其他费用，须按日租金及其他费用总额10%支付原告违约金，被告迟延10日未支付租金及其他费用，甲方有权终止合同。2017年12月27日，原告与被告呼和陆特市启轩影视有限公司、被告祝世勤签订编号【民】ZL-变字006的《变更合同主体协议书》，约定被告呼和浩特市启轩影视有限公司代替被告祝世勤成为编号【民】ZL-059的《租赁经营合同》承租方行使权力履行义务及债权债务，被告祝世勤对此承担连带责任。2018年7月2日，因被告长期拖欠租金及其他相关费用，原告与被告呼和浩特市启轩影视有限公司经协商达成《启轩国际影城之补充协议》，被告承诺分期付款，保证于2019年1月25日前付清欠款，并以启轩国际影城所有设备及资产进行抵押担保。现被告始终未履行承诺，经多次催要未果，被告的行为已经严重危害了原告的合法权益，为避免损失一步扩大，2019年4月15日，原告向被告发出《关于终止合同及催款的函告》，明确表示于2019年4月18日终止编号【民】ZL一059《租赁经营合同》，并催告被告尽快支付拖欠款项，经被告核对确认后签收，但被告既不支付拖欠款项也不搬离租赁场地。被告黄秀芳系祝世勤妻子，理应对上述欠款承担共同偿还责任。被告启轩公司及被告祝世勤答辩称：1、不同意解除合同，希望继续履行。2、原被告签订的合同无效，理由如下：原告出租的厂地竣工后可能一直未进行消防验收，原告出租的近两千平米的厂地，其中有一半面积的厂地没有合法的权属证书。3、认可拖欠租金，但对欠付金额有异议，并且欠付租金与原告的违约行为有关。4、违约金约定偏高，应当降低。5、原告并非物业费、采暖费、电费的合法收取主体，原告代收，应当具有相关法律或合同依据，并且原告代为垫付缴纳的，应当提供相应的支付凭证。6、被告损失巨大，原告应当赔偿。7、原告无权抵押、占有被告财产，原告强行关停影院，并非法扣押被告的合法财产，侵犯了被告的合法权益，且因影院停业再次给被告带来巨大损失，原告应当返还财产并赔偿损失。8、被告祝世勤与黄秀芳已于2017年2月4日离婚。被告黄秀芳未提交答辩意见及证据。原被告向法庭提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换及质证，本院对该案事实认定如下：一、2016年12月31日，原告与被告祝世勤签订《租赁经营合同》，约定被告承租原告所属民族商场B座五层1987㎡场地经营“金山影院”（后改为：启轩国际影城），租期为2017年4月26日起至2025年4月25日止，租金共计9928000元，按月支付。被告每迟延1日未支付租金或其他费用，须按日租金及其他费用总额的10%支付原告违约金，被告迟延10日未支付租金及其他费用，甲方有权终止合同，抵押金不退还作为乙方的违约金。年采暖费6.03万元，年物业费4.8万元，水电费由乙方自理。2017年12月27日，原告与被告呼和浩特市启轩影视有限公司、被告祝世勤签订《变更合同主体协议书》，约定将原合同乙方变更为丙方，即由被告祝世勤变更为被告启轩公司，自2017年4月26日起被告呼和浩特市启轩影视有限公司代替被告祝世勤成为原《租赁经营合同》承租方，被告启轩公司承接祝世勤行使原合同项下各项权利和义务，被告祝世勤对此承担连带责任。二、2018年7月2日，因被告长期拖欠租金及其他相关费用，原告与被告呼和浩特市启轩影视有限公司经协商达成《启轩国际影城之补充协议》，经双方核对，自2017年8月26日起至2018年6月25日期间，乙方共计欠甲方租金957996元，物业费40000元、采暖费60300元，共计1058296元。被告承诺分期付款：1、2018年7月25日前乙方支付甲方当月租金95833元及物业费4000元，共计99833元；自2018年7月26日起，乙方按原合同约定支付甲方租金及物业费，即每月99833元。2、乙方拖欠甲方2017年8月26日至2018年6月25日期间共计1058296元，承诺分期付款如下：2018年8月25日前支付150000元，9月25日前支付150000元，10月25日前支付150000元，11月25日前支付150000元，12月25日前支付200000元，2019年1月25日前支付258296元。乙方确保于2019年1月25日前付清所有欠款，若乙方任意一笔款项未按期足额支付，甲方有权随时向乙方主张全部欠款，并有权按照原合同及关联合同追究乙方违约责任。三、原告向本院主张被告拖欠2017年8月26日起至2018年6月25日期间的租金957996元、2018年9月26日起至2018年12月25日期间的租金267499元、2018年12月26日至2019年4月18日期间的租金364166元，共计1589661元，因2018年12月26日至2019年4月18日期间的租金按合同约定租金标准计算得359178元，故被告截止2019年4月18日实际拖欠租金为1584673元。四、原告于2019年4月15日按照《变更合同主体协议书》约定的送达地址以邮寄和短信方式向被告启轩公司法定代表人即本案被告黄秀芳发出终止合同及催款的函告，被告于4月28日收到该函告后，未提出异议。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁经营合同》、《变更合同主体协议书》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为合法有效，双方当事人应当按照合同约定诚实守信履行合同约定义务。被告启轩公司对于拖欠租金的事实予以认可，原告因此解除合同，符合合同约定及法律规定的解除情形，本院予以支持，且原告以通知方式向被告送达了解除合同的通知，被告在合理期限未提出异议，故本院对于原告请求确认合同已解除的主张予以支持。对于原告请求的欠付租金，依据合同约定的租金标准计算为1584673元。对于物业费40000元、采暖费60300元，有双方前期达成的《启轩国际影城之补充协议》（以下简称《补充协议》）可以佐证，被告对于欠付上述物业费及采暖费是认可的，故本院对此予以支持。对于原告请求的2018年度的采暖费60300元及2018年9月26日到2019年4月18日止的物业费27200元，符合双方在《租赁经营合同》中约定的计算标准，本院予以支持。对于原告请求的电费71022元，被告启轩公司经营的启轩国际影城具有单独登记的电表，根据每月的抄表读数及原告向供电局缴纳电费的事实，可以证明原告代被告支付电费，故被告应当承担其相应的电费。对于原告请求的欠付租金的违约金，依据双方签订的《补充协议》，原被告双方对于2017年8月26日起至2018年6月25日期间的租金及费用的支付期限进行了重新约定，按照该约定，该期间欠付租金及费用最后履行期限为2019年1月25日，故从该期限之日起视为逾期履行，被告应当承担违约责任。从2018年9月26日起到2019年4月18日止的租金履行方式，依据《补充协议》仍按照原租赁经营合同约定方式履行，由于双方约定租金按月支付，上打租金，但对于每月租金的给付日期未作出明确约定，故本院以每月最后一日为履行期限届满之日。由于双方约定的违约金太高，原告自愿调整为按照年利率6.175%计算，不违反法律规定，本院予以支持。对于物业费、采暖费、电费的违约金，由于双方对此没有明确的约定，本院不予支持。对于原告请求被告祝世勤承担共同付款义务，符合双方合同约定，本院予以支持。对于被告黄秀芳应否承担共同付款义务，因其与被告祝世勤于2017年2月4日离婚，本案的债务不是发生在婚姻关系存续期间，故不属于夫妻共同债务，对于原告的该项请求不予支持。对于合同解除后的处理，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、赔偿损失等。故对于原告请求被告将租赁场地恢复原状、注销以租赁场地办理的工商登记住所地地址，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告内蒙古民族商场有限责任公司与被告呼和浩特市启轩影视有限公司、被告祝世勤签署的《租赁经营合同》、《变更合同主体协议书》于2019年4月18日解除；二、被告呼和浩特市启轩影视有限公司、被告祝世勤在本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古民族商场有限责任公司拖欠的租金1584673元、物业费67200元、采暖费120600元、电费71022元；三、被告呼和浩特市启轩影视有限公司、被告祝世勤在本判决生效后十日内一次性支付原告内蒙古民族商场有限责任公司违约金如下：以957996元为基数，从2019年1月26日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；以95833元为基数，从2018年9月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；以95833元为基数，从2018年10月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；以75833元为基数，从2018年11月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；以95833元为基数，从2018年12月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；以95833元为基数，从2019年1月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；以95833元为基数，从2019年2月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；以71679元为基数，从2019年3月1日起按照年利率6.175%计算至实际给付之日；四、被告呼和浩特市启轩影视有限公司、被告祝世勤在本判决生效后三十日内将租赁场地恢复原状；五、被告呼和浩特市启轩影视有限公司、被告祝世勤在本判决生效后三十日内注销以将租赁场地办理的工商登记住所地；六、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11550元，由被告祝世勤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 任子娇 二〇一九年十二月二十三日书记员 赵 巍