贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初76号原告：贵州英迪商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路111号。法定代表人：揭历进，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理，执业证号15201201410863409。被告：贵州飞讯文化传媒有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路111号。法定代表人：高山，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲颖，系该公司员工，特别代理。原告贵州英迪商业管理有限公司（以下简称英迪公司）与被告贵州飞讯文化传媒有限公司（以下简称飞讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，因被告飞讯公司向本院提起管辖权异议，本案依法中止审理，管辖权异议处理完毕后，被告飞讯公司依法提起反诉，本院于2019年5月22日向其送达交纳预交诉讼费通知，因其未在七日内预交反诉案件受理费，本院依法按飞讯公司撤回反诉处理。2019年5月30日本案依法由审判员高燕适用简易程序公开开庭进行了审理，原告英迪公司委托诉讼代理人邓明松、被告飞讯公司委托诉讼代理人蒲颖到庭参加了诉讼。因当事人申请庭外和解，本案依法扣除相应审理期限。现已经审理终结。原告英迪公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付租赁解除违约金840000元；2.被告支付尚欠房屋空置损失7058.94元；3.被告支付原告垫付的工资47750元；4.本案的诉讼费用、律师费由被告承担。事实及理由：2017年10月28日，原、被告就承租位于贵阳市花溪区事宜达成一致并签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》就租期、租金、支付方式、违约责任等权利义务进行了约定。合同履行至2018年8月，由于被告经营状况恶化，影院歇业，并拖欠原告房屋租金、水电费、管理费及员工工资和社保费用等，2018年10月16日，原告向被告送达了《关于要求贵州飞讯文化传媒有限公司限期搬离租赁场所的通知》，告知被告双方租赁合同解除并要求被告搬离房屋，2018年10月24日，被告按照《通知》将房屋返还移交给原告。2018年11月22日被告向原告支付了489230元款项，截止2018年10月24日被告应支付246171.06元，但根据《房屋租赁合同》第11-3条、26-9条由于被告原因导致合同解除给原告造成房屋空置损失，同时根据《房屋租赁合同》第26-7条、26-8条，被告应该承担月租金5倍的违约金，截止起诉之日起被告应该承担房屋空置损失336000元，违约金840000元，抵扣上述款项后，被告还应该支付原告违约金及空置损失共计847058.94元。原告为了维护自身的合法权益，现向法院提起诉讼。被告飞讯公司辩称，针对第一、二项诉讼请求，双方都在合同履行期内，被告不构成根本违约，被告已于2018年11月22日支付全部的款项即489723元，但由于原告收回场地，原告将我方的装修设备租给了新的租户，我方认为合同不应解除，而应当继续履行，因此对原告的第一、二项诉讼请求不应支持；第三项诉讼请求应当另案诉讼，因为第一、二项的诉讼请求与第三项诉讼请求是两个不同的法律关系。原告提交的授权书中委托授权范围不具体，签订合同、收取租金、解除合同等约定不明确，对原告的诉讼主体是否适格，请法院依法审查。对双方签订的房屋租赁合同，该合同是出租方即本案原告的制式合同，合同中部分条款显失公平且未进行明显标注提示，特别是关于合同解除的条款，原告行使合同解除权存在主观恶意。此外，在假设被告违约成立的情况下，我方申请对原告诉请的违约金金额进行减少。本院经审查认定事实如下：贵阳市花溪区清溪路111号5层10号、4层8号的不动产权利人是贵州中投万宜置业有限公司，该公司将上述不动产整体交给英迪公司进行经营管理，并授权原告可以以自身名义对外签署有关经营方面的协议。2017年10月28日，英迪公司（甲方）与飞讯公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“……1-1‘商业广场’是指坐落于贵阳市花溪区清溪路111号被称作万宜广场……，2-3经营场所为万宜广场的四层、五层铺位……，3-2乙方租赁经营场所用于电影放映行业，具体经营范围为电影放映、小食品售卖……，3-5乙方应在租赁期限内按照规定的经营范围持续正常营业，不得擅自中断或终止经营……，4-1租赁经营面积的计算：该租赁场所的建筑面积为2800平方米，承租面积为2800平方米，由双方交付商铺时实测且书面确认……，5-3租赁保证金不是乙方预付的租金或物业费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，租赁保证金仅作为乙方遵守租赁合同的保证。甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、物业费或其它费用、乙方应承担的违约/赔偿金、甲方代乙方承担的赔偿等。乙方应在甲方抵扣后7日内将租赁保证金差额补齐……，6-2……租金收取方式：承租面积月保底租金为168000元，首次租金合同签订之日5日内付清；保底租金按季度支付，每次支付季度前一个月的25号前将下季度保底租金交付到甲方指定账户……第七条能耗费及其它费用：1.商户除依照本合同的第七条向管理公司交付物业费外，乙方还应按本条的规定向管理公司支付5元/平方米能耗费及其他费用，每月按14000元/月交付甲方，该费用与房屋租金同时支付。2.能耗费包括但不限于税费、电费、燃气费、烟道清洗费、供暖费、通讯费、网络费、空调使用费等，以及非正常营业时间内空调（如有）供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用……，8-3-2乙方所用燃气、通讯、网络费等根据相关部门确定的收费标准计费，其他费用根据甲方或者管理公司确定的收费标准计费（电费1.5元/度、水费5元/吨、光纤费3900元/月）。乙方应按照甲方或管理公司关于能耗费的管理规定，预估租赁场所的水、电、燃气等用量，并到甲方管理部门进行预付充值后，方可使用。充值款项由甲方或管理公司向乙方开具代收代缴服务行业收据。乙方每月3900元的光纤费用与房屋租金同时按季支付给甲方……，9-1租赁期限为155个月，该期限自租赁合同签订起算租金之日计算；9-2乙方享有从2017年10月28日起算租金，自租赁场所交付之日起连续计算……11-3商业广场的营业时间为每日上午10:00起至晚上22:00止，国家法定节假日及周末双休日晚上营业时间可延长到22:30，甲方有权提前书面通知乙方调整商业广场整体及租赁场所的营业时间，但每天不应少于12小时。租赁场所开业经营之后，乙方应当严格遵守上述营业时间。乙方经营租赁场所不得无故闭店、歇业或延长营业时间，必需与甲方营业时间保持同步……，第十六条房屋的交还：书面交接单……，16-4若乙方未按照合同规定的时间、条件将租赁场所交还甲方的，在租赁期满当日或本合同提前终止之日次日，即视为乙方已经搬离租赁场所，甲方有权开启并更换租赁场所门锁，或采取其它措施收回租赁场所；如租赁场所内有留滞的物品，视为乙方已放弃该等物品的所有权，甲方有权将该等物品搬出，腾空并收回租赁场所，甲方对因此造成的租赁场所内设施设备的损失概不负责。对于租赁场所内留滞的物品，甲方有权向乙方收取运输、仓储或其他费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项或赔偿甲方的任何损失。但不论任何情况，甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或偿付任何款项……，16-7虽租赁场地交还，但未满足本合同16-3的全部交还条件的，视为逾期交还，每逾期一日，应按照租赁期限届满日或合同提前终止日日租金2倍的标准支付违约金……，24-11无论是否在租赁期内，任何第三方因会员卡、贵宾卡或其他类似消费凭证与乙方发生的任何纠纷均与甲方无关，因此发生的所有费用及法律责任全部由乙方承担，若因此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任……，24-16乙方已清楚地知悉，积极、主动地按时交纳本合同规定的租金、物业费等各项应缴纳费用是其应尽的基本义务，正常情况下，甲方无须就该等义务的如约履行而承担任何额外的提醒或通知责任……，第二十六条承租人的违约责任：26-1乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项的，每逾期1日，应按逾期未付款项的1%支付违约金……，26-5除合同另有规定外，乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……26-5-21乙方逾期不支付或不足额支付房屋租金、物业管理费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能源费用及各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项累计达到15日，或欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%的……，26-7甲方根据本合同规定行使解除权时，本合同自乙方收到解除通知之日起解除；26-8甲方根据本合同规定解除本合同，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除本合同的，乙方已付的租金、物业费、租赁保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还应按照以下标准向甲方支付违约金：若剩余租期少于3个月的，违约金为该计租年月租金的3倍；剩余租金期为3个月到1年的，违约金为最后1个计租年月租金的4倍；剩余租金期大于1年的，违约金为最后1个计租年月租金的5倍。若甲方实际损失高于违约金的，乙方应予赔偿甲方全部实际损失；26-9甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、装饰装修拆除费、留存物品保管费和处理费、物业费、法院诉讼费、仲裁费、律师费等。实际损失超过违约金的，乙方需按实际损失进行赔偿……，27-3违反万宜广场《商户公约》的，甲方有权解除合同，如给甲方造成实际损失的应承担赔偿责任，并按实际损失的30%支付违约金；如无实际损失，违约金按年租金的10%支付……，31-10若乙方不在规定时间内交纳租金，经甲方催告后乙方仍不能按时交纳，甲方有权解除本合同。双方均同意，若因租金交纳发生催告情形时，以乙方租赁场地为催告公示张贴地….，附件五万宜广场物业管理和经营管理公约……第二章定义……2、授权管理公司：指‘贵州英迪商业管理有限公司’；3、商户：指在万宜广场内合法经营者；4、管理公司：指管理万宜广场的管理公司及贵州英迪管理有限公司指派参与现场管理的人员……，第十章管理公司的权利及职责……二十二、任何商户未按商户公约规定向管理公司支付物业（管理）费、广告费、自用电、水费或其他任何应付款项、或者任何商户发生违约，经管理公司通知后3天内仍未有令管理公司及其他商户满意的纠正，管理公司除根据法律和商户公约的规定行使有关以外，还可以（但非必须）禁止违约商户使用公共设施及公共场所，更可（但非必须）暂停向该经营场所供电，或暂停该经营场所营业直至该商户付清应付的相关费用连同逾期费用并且将违约事件予以令管理公司或其他商户满意为止，为此所发生的一切费用由该经营场所商户承担……”。合同签订后，双方当事人依约履行。2018年1月10日，英迪公司作为出租方（甲方）与飞讯公司作为承租方（乙方）签订了《职工用房使用管理合同》，合同约定：“第一条：房屋基本情况，甲方将自有的坐落在贵阳市花溪区清溪路111号7号楼5层左侧的房屋提供给乙方使用。第二条：使用期限，使用期共12个月，甲方从2017年10月27日起将出房屋管理费交付乙方使用，至2018年10月26日止，若乙方须继续使用，甲方将根据当时市场情况另行协商使用管理条件。第三条：管理费，本房屋月管理费为人民币2500元，按季度结算。每季季初5日内，乙方向甲方支付季度费用。甲方从交付乙方房屋之日起，减免第一月的费用，管理费计费日从2017年11月27日起开始计收。第四条：交付房屋期限，乙方已于2017年10月27日将该房屋交付给甲方使用。第五条：房屋使用期间相关费用说明，乙方使用房屋期间，水、点、取暖、燃气、电话、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。水费5元/吨、电费1.5元/度、燃气费4元/每立方，以实际抄表数为准，退房时，乙方须交清欠费……第九条违约责任：在房屋使用期间，任何乙方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月管理费的2%向乙方加收滞纳金……2018年1月10日”。2018年9月25日，原告英迪公司向被告飞讯公司发出《租金催缴函》，催促其于2018年9月27日前支付2018年10月1日自2018年12月31日租金人民币504000元、管理费人民币42000元、通讯费人民币11700元、宿舍管理费人民币7500元，全部费用总计565200元。该催缴函由飞讯公司总经理段艳飞签收。2018年9月27日，原告再次向被告发出《租金催缴函》，催促其于当日内支付全部费用565200元，被告工作人员王龙对该催缴函进行了签收。经两次催缴后，被告未在指定的期限内向原告支付上述款项，原告英迪公司于2018年9月28日向被告送达《通知》，其载明：“贵州飞讯文化传媒有限公司（星美国际影商城花溪万宜店）：……本期费用总计人民币565200元。我方已多次进行催缴，现逾期并未支付，我司将根据双方签订的租赁合同第26-10条停止向该物业提供一切电、水等配套服务；根据租赁合同第26-5-21条之规定，如贵方在2018年10月9日前还未支付完毕相关费用，我方将根据租赁合同26-5条之规定与贵方解除房屋租赁合同，并请贵方立即迁出租赁场地，由此造成的一切经济损失由贵方自行承担，并追究贵方给我方造成的一切经济损失……”，该份通知由被告工作人员周清、王龙于当日签收。2018年10月10日，原告英迪公司向被告送达《电费催缴通知单》、《水费催缴通知单》，催促其缴纳电费23760元、水费270元，并告知其在收到通知后，于5日内将上述款项交于原告英迪公司财务室或汇款至公司账户，逾期未付，以断电、停水处理，并承担每日3%滞纳金。被告飞讯公司总经理段艳飞于当日对该两份通知单进行了签收。另，原告提交《社会保险费催缴通知书》、《催收》，证明：2018年8月21日，因被告贵州飞讯公司欠缴社会保险费，花溪分中心社会保险收付管理中心向其送达了《社会保险费催缴通知书》，催其在2018年8月31日前补缴所欠的社会保险费，若逾期仍不补缴，则自欠费之日起，按日加收万分之五的滞纳金，并由有关行政部门处欠缴数额一倍以上三倍以下罚款。2018年10月16日，因被告贵州飞讯公司（贵阳星美国际影商城）欠缴2018年7月1日至2018年9月30日之前（含9月30日）的结算片款，深圳市中影南方电影新干线有限公司基于双方之间签订的《中影南方电影新干线有限公司院线合同》，向被告送达了《催收》，催促其于2018年10月19日前将截止至2018年10月16日所欠片款合计1399178.34元结算完毕。2018年10月16日，原告英迪公司基于上述事实，向被告飞讯公司送达了二份《关于要求贵州飞讯文化传媒有限公司限期搬离租赁场所的通知》，其载明：“贵州飞讯文化传媒有限公司……：2017年10月28日，贵方贵州飞讯文化传媒有限公司与我公司就位于贵阳市花溪区房屋租赁事宜达成一致并签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》就租期、租金、支付方式、违约责任等权利义务进行了明确约定。2018年9月至今你单位影院歇业，已违反《房屋租赁合同》11-3条，2018年9月25日你单位应按约支付我公司下季度（2018年10月1日至2018年12月31日）租金及上季度所欠相关费用，你单位未按时支付，已违反了《房屋租赁合同》26-5-21条之规定，2018年9月25日我公司向你单位送达了《租金催缴函》要求你单位在2018年9月27日前支付房屋租金及其它费用共计人民币565200元……，2018年9月28日我司再次向你单位送达了《通知》要求你单位在2018年10月9日前支付……565200元，逾期不支付我司将解除房屋租赁合同并要求你单位迁出房屋并承担由此造成的一切经济损失，期限届满后你单位仍然未履行合同约定的付款义务，你单位的行为已经违反了《房屋租赁合同》，且损害了我司利益。另，知悉你单位在2018年9月份就已经拖欠院线的款项1399178元，导致无法进行影片的放映，同时你公司相关工作人员也已经离场；2018年8月21日贵阳市花溪区社会保险收付管理中心向你单位送达《社会保险费催缴通知书》告知你单位欠缴2018年8月社会保险费共计人民币16669.28元；你方公司的股东成都名翔影院管理有限公司所欠900多万飞讯公司到期的股权转让款也未支付。鉴于你公司的经营状况严重恶化，影院已停业，已经丧失履行能力，且已给我司万宜广场几万平方米的物业商业经营带来了巨大的损失与影响，为了维护我司的合法权利，防止我司损失的继续扩大……通知如下：一、2017年10月28日双方签署的《房屋租赁合同》已经解除；二、你单位在接到本通知之日起7日内搬离租赁场所，并配合我公司进行房屋移交，如你单位在本通知的期限内未搬离，我公司将强制收回租赁房屋，由此的一切损失由你单位承担负责。同时根据《房屋租赁合同》16-4条之约定，对房屋内的设备及物品我公司将予以扣留，并在询价后进行处置用于偿付所欠我公司的款项和损失的赔偿；三、即日起我公司对租赁房屋即对外进行招商引进租户，对在新的招商租户承租前房屋空置的损失，按照保底租金168000元每月的标准按空置天数进行计算损失由你公司承担赔偿；四、对因解除《房屋租赁合同》给我公司产生的房屋空置损失、所欠的物业管理费、违约责任等损失，如用你单位在租赁房屋的物品按本通知第二项处置所得的价款不能清偿我司的剩余部分，我司保留继续进行追偿的权利，因追偿产生的费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等合理费用亦应由你单位承担……”。上述两份通知于次日，由被告贵州飞讯公司法定代表人高山及总经理段艳飞分别予以签收，但被告贵州飞讯公司总经理段艳飞在签收其中一份通知时予以写明：“只接到通知，具体事宜待总部回复，只是做为代收通知！不做其它任何作用。2018.10.17段艳飞”。2018年10月24日，因被告飞讯公司未在指定期限内搬离，原告英迪公司在清华居委会的见证下对被告的租赁场地上的设备设施进行了清点，并制作了《贵州飞讯文化传媒有限公司（星美电影城）搬离租赁场地设备设施清点表》，相关参与人员在该清点表上签字确认。2018年11月16日，英迪公司向被告送达了《关于要求贵州飞讯文化传媒有限公司尽快处理设施设备的通知》，其具体内容为：“……鉴于2017年10月28日双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，2018年10月24日双方也完成了租赁房屋的移交，由于贵公司经营状况恶化，截止2018年10月31日止，你公司尚欠房屋租金、管理费、通讯费、水电费及相应损失共计人民币112430元……通知如下：一、根据《房屋租赁合同》16-4条之约定，我单位对2018年10月24日影院清点的设施设备予以留置，留置期间产生的运输、仓储等费用由贵单位承担；二、望贵单位在收到本通知后3日内派相关人员对租赁房屋内的设施设备进行处置，处置设施设备获得的款项需优先偿还欠付我公司的房屋租金、违约责任和其他损失；三、如贵单位在本通知指定的期限内未积极与我单位协商处理租赁房屋内的设施设备，我单位将依据合同的约定进行询价出售、转让，并用处置价款抵扣拖欠我单位的相关费用及损失，不足部分我司保留继续进行追偿的权利……”。该通知由被告法定代表人高山于2018年11月20日签收。2018年11月22日，被告飞讯公司又向原告英迪公司支付欠付租金费用和水电费用，共计人民币489723元。另查，庭审中，原告自认，被告飞讯公司已于9月份向原告支付100000元。至此，被告共计支付给原告人民币589723元。2018年11月23日，原告向被告送达了一份《函告》，其具体内容为：“……昨日我司收到贵方支付所欠我司的租金及水电费等，基于此及尚未处理的解租后的后续事宜，特函告贵方：一、感谢贵方在企业极度困难的情况下，仍坚守诚信在解除租赁后及时将所欠我司的房屋租金及水、电费给予支付；二、贵方昨日支付的金额是人民币489230元，加上9月已预付的人民币100000元，共计人民币589230元，按2018年10月24日解除租赁房屋退还移交节点，贵方应付我司所欠租金及水电费等共计人民币246171.06元（其中：9月和10月的水电费共计：人民币24073元），扣除贵方的应付款项后余额为人民币343058.94元，对此余额我司暂不退还贵方，待贵方配合处理完毕租赁解除后的后续事宜后，我司再与贵方结算处理；三、现有按2018年10月24日房屋退还移交清单下的贵方物资尚留存我司房屋，并已移置独立存放，特请贵方接函后的15日给予尽快搬离或前来处理，并同时与我司结算付清保管与搬运费；四、影院是我司经营整个‘万宜广场’几万平方米物业的核心支撑，我司本着诚意与贵方合作，并一直严格履行合同，由于贵方影院停业，已给我司造成不可估量的巨大经济损失。现已有持有贵方未消费会员卡的消费者、所欠工资的员工等多次到我司物业广场及政府部门投诉和要求解决，我司部分业主因影院停业经营受损向我司提出降租或退租，已严重影响我司的‘万宜广场’物业经营，请贵方派人尽快积极给予处理，以消除对我司的不良影响，以不让我司的损失扩大！五、在租赁解除房屋退还后，我司为减少影院停业带来的损失和影响，已作出重大投入与让步进行招租，目前已经寻求到新的承租人，为此特请尽快处理遗留事宜！在贵方积极处理租赁解除后遗留事宜的前提下，我司对应由贵方按租赁合同应承担支付我司的违约金及房屋空置损失等，我司愿意给予协商让步解决……”。对该份函告，被告法定代表人高山进行了签收。2018年12月7日，原告又向被告送达了《关于要求贵州飞讯文化传媒有限公司尽快配合处理场地设施设备及食品的通知》，其具体内容为：“……但贵单位并未将相关设备搬离，2018年11月16日我公司再次致函要求你单位派人与我司就相关设施设备进行协商处置，我公司多次致函贵单位，但至今贵单位仍未派人处理……通知如下：一、我司将于2018年12月9日前将租赁房屋内的设施、设备、食品等全部物品搬至万宜广场负二楼存放；二、我司对存放期间相关设施、设备、食品的安全性、时效性不承担任何责任，如公司怠于履行搬离义务产生的一切损失均由贵司自行负责；三、我司将从2018年10月17日起按人民币5000元/月收取场地占用费，直至贵司实际搬离时止；四、如贵司在收到本通知后30日内仍未派人搬离全部设施、设备、食品，我司将视为贵司对上述设施、设备、食品所有权的放弃，我司将自行处置，并不承担任何赔偿责任……”2019年1月15日，原告英迪公司与被告飞讯公司就租赁场地内全部财务资料及财务设备、设施进行了移交。同时，原告向被告出具了《贵州飞讯文化传媒有限公司财务资料移交清单》，并制作了《移交清单》，被告飞讯公司总经理段艳飞、财务会计毛成春及相关工作人员于当日就上述两项移交清单进行了签收。经本院查明，截止至开庭时即2019年5月30日，被告的设施设备仍存放在原告处即万宜广场负二楼。因被告飞讯公司拖欠其员工从7月26日至8月25日的工资，原告于2018年11月30日，根据被告制作的《月度工资审批表（2018年8月）—贵阳花溪店》，并在贵阳市花溪区的见证下，代被告垫付其员工们的工资。原告就上述垫款事实制作了《贵州英迪商业管理有限公司垫付贵州飞讯文化传媒有限公司7月26号—8月25号工资表》，并有欠付工资的员工们的签字和贵阳市花溪区的盖章。原告为证明此次诉讼产生律师费用10000元，向本院提交了《民事委托代理合同》、律师费发票、《律师事务所分所执业许可证》、《贵州省律师服务收费暂行规定》。被告提交了一份《股权收购协议》，证明2017年9月11日，案外人成都名翔影院管理有限公司以29000000元收购刘洋持有贵州飞讯公司40%的股权和戴敏持有贵州飞讯公司60%的股权。另，原告陈述已将被告的租赁场地于2018年11月份进行招租，2019年1月1日，该租赁场地由新的公司进行入驻并重新装修，现已在营业中。上述事实，有被告营业执照、授权书、不动产登记证书、房屋租赁合同、职工用房使用管理合同、关停影院的图片、租金催缴函两份、通知、电费催缴通知单、水费催缴通知单、社会保险费催缴通知书、催收、关于要求贵州飞讯文化传媒有限公司限期搬离租赁场所的通知两份、贵州飞讯文化传媒有限公司（星美电影城）搬离租赁场地设备设施清点表、关于要求贵州飞讯文化传媒有限公司尽快处理设施设备的通知、函告、关于要求贵州飞讯文化传媒有限公司尽快配合处理场地设施设备及食品的通知、贵州飞讯文化传媒有限公司财务资料移交清单、移交清单、月度工资审批表（2018年8月）—贵阳花溪店、贵州英迪商业管理有限公司垫付贵州飞讯文化传媒有限公司7月26号—8月25号工资表、挂靠信、民事委托代理合同、律师费发票、律师事务所分所执业许可证、贵州省律师服务收费暂行规定、股权收购协议及当事人陈述等证据在卷佐证。前列证据，已经庭审质证，依法可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同真实合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行义务。关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的争议。庭审过程中，被告辩称其已在2018年11月22日支付了第四季度（即从2018年10月1日至2018年12月31日）的租金，已履行了支付租金的义务，不构成根本违约，双方签订的房屋租赁合同应当继续履行。本院认为，原告从2018年9月25日起就多次催促被告支付下季度租金，履行了催告义务，但是被告在原告行使合同解除权之前的长达半个月的时间内，没有履行支付租金及其它合理费用的义务，致使原告的合同目的无法实现，存在违约情形，符合《房屋租赁合同》第26-5-21条关于解除合同的约定。被告于2018年11月22日支付了下季度租金及相关费用，但是这已经严重违反了《房屋租赁合同》第6-2条被告应在季度前一个月的25号前支付下一季度的租金及其它相关费用的约定，使原告的利益处于不确定的状态，故本院对被告的上述辩称不予采纳。被告还辩称《房屋租赁合同》是原告单方制作的制式合同，当中关于合同解除的约定条款，存在显失公平的情况，且没有进行明显的标注，原告解除合同存在主观恶意的嫌疑。对此，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》属于格式合同，但是房屋租赁合同中关于合同解除的约定欠付款项累计达到15日及欠付款项累计达到租赁保证金总额的30%，对于商业租赁场地，租金费用相对较高，被告在原告数次催收并于最后一次催缴之日起长达半个多月的时间里没有履行支付租金的义务，使原告收取租金及其他相关费用的权利处于极不确定的状态，原告基于该违约事实行使解除权，符合法律规定，也不存在显失公平的情形。同时，被告作为一家依法成立的从事商业活动的公司，具有一定的经济实力，在从事对外签订合同等商事活动时理应比一般当事人尽到更加审慎注意的义务，若没有尽到此类审慎注意义务，则被告应承担由此带来的不利后果。因此，根据《中华人民共合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告基于被告违约而解除双方之间的《房屋租赁合同》，于法有据。2018年10月16日，原告书面向被告要求解除合同，符合合同约定的单方解除的条件，且被告已经收到该解除合同的通知，并且未在法定的期限内对该解除合同的行为提起诉讼或者在合理期限内向原告提出异议，故该房屋租赁合同已经解除。关于原告的实际损失。庭审中，原告对在2018年9月份向被告预付100000元的事实，予以自认，本院依法确认该事实的存在。根据原告提交的证据及被告的质证意见，被告欠付款项包括第四季度租金及物业管理费、通讯费、宿舍管理费等共计565200元和自2018年9月3日至10月3日被告产生的水电费共计24030元，总计589230元。被告已在违约之前提前向原告预付了100000元，该行为实际减少了原告将要形成的部分损失，故本院认为应将该阻却部分损失即100000元从原告的损失中予以扣除。此外，被告于2018年11月22日向原告支付489230元，该付款行为是被告在原告行使合同解除权即2018年10月16日之后才履行的，该偿付行为不能改变由被告违约造成原告实际损失的事实，因此被告应当向原告承担违约责任，根据庭审查明的案件事实，被告已经付清了2018年10月至12月的欠付租金以及欠付的水电费，而原告已于2018年11月开始招租，在2019年1月1日原告重新招租的承租人已经入住装修，2019年1月15日双方进行了意见，此时被告已在2018年11月22日前向原告付清租金和相关费用，故原告再要求被告赔偿房屋空置损失费，没有事实和法律依据，本院对该诉请不予支持。综上所述，被告的行为构成违约，应当向原告支付违约金。至于违约金的金额，本案原告对被告支付下一季度（2018年10月1日至2018年12月31日）的租金及其它必要费用，是具有期待可能性的，但是这种期待不能无限扩大，在被告违约不支付第四季度的租金及其它费用的情况下，原告是不能期待被告会履行自2019年1月1日之后的租金及其它费用的。若将2019年1月1日之后的租金及其它费用也视作可以期待的利益，则对被告而言显失公平，因为原告在被告违约的情况下是具有防止损失继续扩大的义务，且被告已将欠付的租金付清，原告也已经与被告办理移交，并在被告付清2018年第四季度的租金后于2019年1月1日将案涉租赁物另行出租，减少了损失，现被告认为原告诉请的违约金额过高，请求依法减少违约金额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第三款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”之规定，原告主张的违约金840000元远远超过因被告违约造成的实际损失489230元，故对被告请求依法减少违约金的主张，本院结合原告的实际损失、被告违约行为的持续时间、过错程度、预期利益等因素综合调整按照实际损失的30%向原告支付违约金，即146769元（489230元×30%），原告诉请超出部分不予支持。关于原告追偿垫付被告员工工资的问题。因原告主张追偿垫付款47750元与原告主张被告支付违约金及房屋空置费损失是基于不同的法律关系，属于不同的诉讼标的，不宜在本案中一并处理，原告可另案提起诉讼。关于律师费的承担问题，因房屋租赁合同约定原告的律师费用应由违约方被告承担，并且原告提交了委托代理合同、律师费发票等证据证明律师费的真实存在，故本案的律师费用应由被告来承担，但是本院只是支持了原告的部分诉请，本院酌情支持的律师费5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州飞讯文化传媒有限公司在本判决生效之日起十日内支付向原告贵州英迪商业管理有限公司违约金人民币146769元；二、被告贵州飞讯文化传媒有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贵州英迪商业管理有限公司支付律师费人民币5000元；三、驳回原告贵州英迪商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6374元（已减半收取），由原告贵州英迪商业管理有限公司承担4256元,被告贵州飞讯文化传媒有限公司承担2118元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 高 燕二〇一九年十二月十日书记员 刘玉芬