江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3382号原告：吴学琴，女，1954年5月19日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：陈海洋，射阳县春晨法律服务所法律工作者。被告：裴冬梅，女，1981年11月21日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：孟新文，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉明，江苏公正律师事务所实习律师。原告吴学琴与被告裴冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月21日、2019年8月2日公开开庭进行了审理。后转换为普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告吴学琴的委托诉讼代理人陈海洋、被告裴冬梅的委托诉讼代理人孟新文、蒋玉明在三次开庭时到庭参加诉讼。被告裴冬梅在第一、第二次开庭时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴学琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令裴冬梅返还车库款5万元，支付适用临时租赁车库的租金900元，支付违约金2万元。事实和理由：2016年8月，我和裴冬梅签订了房屋买卖合同，约定：裴冬梅将其所有的位于射阳县合德镇锦绣苑小区二期工程中18号楼103房屋以及19号楼的第18号车库（以下简称车库）出售给我，总价款65万元。后我支付了全部房款，裴冬梅也将房屋交付给我居住使用。2017年4月，射阳法院工作人员向我告知，车库已被该院查封、拍卖。我认为车库为我合法购得，遂提起执行异议之诉，后被法院裁定不予受理。嗣后，该车库被射阳法院强制执行并交付给网拍竞买人。在执行异议过程中，我得知车库原为张月高所有，在张月高与欧阳金东的民间借贷案件中，射阳法院作出（2015）射民诉字第76号民事裁定，将该车库予以查封。我认为，裴冬梅在售卖房产时不具备车库所有权，且隐瞒车库被法院查封的事实，导致我在给付全部房款后，不能实际使用和拥有该车库，违反了合同约定，并给我造成财产损失，裴冬梅理应给予赔偿。裴冬梅辩称，1.对车库买卖和该车库被法院执行的事实无异议；2.无法再交付车库，我方认可原告的损失24000元；3.该车库是我购买于第三人张舒的，张舒与本案的判决结果有法律上的利害关系，请求追加张舒为本案第三人；4.对吴学琴主张的第二项、第三项诉讼请求均不认可。由于吴学琴将车库交给法院执行后，我提供了一个车库让吴学琴使用了两个月，此后，吴学琴应当自行解决车库问题，其租用他人车库支付租金属于扩大损失，应由其自己负担。由于车库价格为24000元，吴学琴要求我承担违约金2万元过高，应当按照车库价格和房屋价格的比例计算违约金。请求依法处理。本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，裴冬梅（甲方）与吴学琴（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于射阳县小车库约10平方米（本院注：即19号楼的第18号车库）以65万元的价格出售给乙方；协议签订，乙方交房款定金1万元；协议签订后，甲、乙双方不得违约，如一方违约，必须赔偿给对方违约金人民币2万元等。2016年8月10日，吴学琴另向裴冬梅支付房款64万元，裴冬梅向吴学琴出具收条一张，载明：今收到吴学琴购房款64万元整，房款全部结清。后裴冬梅将该房屋及车库交付给吴学琴。另查，2015年9月21日，本院立案受理原告欧阳金东与被告张月高民间借贷纠纷一案，案号为（2015）射民初字第1567号，该案受理前，本院以欧阳金东的申请，作出（2015）射民诉保字第76号民事裁定：查封张月高、朱洪菊位于射阳县合德镇锦绣苑20号楼507室房屋和土地的使用权，查封期限三年。2015年12月24日，本院作出（2015）射民初字第1567号民事调解书，内容为：一、被告张月高差欠原告欧阳金东借款本金40万元，于2016年1月30日前全部还清。二、若被告张月高未按上述第一款条款约定的期限履行给付义务，则被告张月高除继续履行上述付款义务外，还应一并给付原告欧阳金东已放弃的以本金40万元为基数，自2015年1月17日起至实际给付之日止，按照月利率1.5%计算的利息等。该调解书生效后，张月高未能按照调解书确定的义务予以履行，欧阳金东于2016年2月17日申请本院强制执行。本院在执行过程中，将张月高、朱洪菊所有的锦绣苑20号楼507室以及19号楼18号车库在淘宝网上拍卖，后该房屋及车库被陈金龙拍定购得。2017年2月6日，本院作出（2016）苏0924执783号之五执行裁定：位于射阳县房屋归陈金龙所有。2017年2月14日，本院向陈金龙交付了其拍定购得的房屋及车库。2017年4月17日，吴学琴向本院提出执行异议，要求本院停止对车库的查封。2017年5月22日，本院作出（2017）苏0924执异52号执行裁定书，驳回吴学琴的申请。吴学琴不服该裁定，向江苏省盐城市中级人民法院申请复议。2017年11月8日，江苏省盐城市中级人民法院作出裁定：撤销本院（2017）苏0924执异52号执行裁定，发回本院重审。本院重审后，于2017年12月25日作出（2017）苏0924执异123号执行裁定书，驳回吴学琴的申请。该裁定现已生效。2018年8月20日，吴学琴搬出该车库。后裴冬梅为吴学琴提供了一个车库，由吴学琴使用了两个月。嗣后，吴学琴向裴冬梅索要车库款未果，诉至本院。审理中，当事人双方对车库的价格发生争议，吴学琴向本院提出申请要求对车库搬出时的价格予以鉴定。2019年11月8日，盐城市锐信价格评估有限公司在接受本院委托后，作出盐锐信鉴估字（2019）第59号《价格评估意见书》，评估意见为：该车库在2018年8月20日的市场价格为38350元。吴学琴为该鉴定支付鉴定费2000元。质证时，吴学琴对该评估意见书表示认可，裴冬梅对该评估意见书的真实性未提异议，但认为鉴定价格过高，市场价格应在25000元左右，其未提交证据印证该主张。吴学琴为证明其在将车库交予法院执行后，为方便使用，租用他人车库支付了租金1620元，向本院提交了张旭东于2019年6月20日出具的收条一张，载明：收到吴学琴房租费1620元。质证时，裴冬梅对该证据不予认可。另，裴冬梅在审理中向本院提出申请，要求追加案涉车库出售给裴冬梅的前手人张舒为本案第三人参加本案诉讼。本院审查后认为，张舒与吴学琴之间不存在合同关系，张舒是否参加诉讼对本案事实的认定及裁判结果均不具有必要性，故本院对裴冬梅的该申请未予准许。本院认为：1.吴学琴与裴冬梅之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。裴冬梅在向吴学琴出售案涉房屋及车库后，车库被法院强制执行给拍定购得人，致使吴学琴不能按照合同约定享有该车库的所有权，裴冬梅依法应当返还该车库的价款。由于案涉房屋买卖合同中未对车库价格作具体约定，考虑到房屋价格上涨、使用方便等因素，本院将依吴学琴将房屋交付给法院执行时的价格确认吴学琴的损失，符合常规。裴冬梅虽对盐城市锐信价格评估有限公司出具的《价格评估意见书》提出了价格过高的意见，但其未举证印证其主张，本院对该意见不予采纳。本院将依该《价格评估意见书》的意见确认车库价格。2.吴学琴将车库交予法院执行后，裴冬梅向吴学琴提供了另一房屋给其使用了两个月，并无不当。在此期间，吴学琴应当另行购买房屋作车库之用以减少损失，而其怠于实施购买行为，租用他人房屋作车库，导致租金支付的发生，该费用属于故意扩大损失，应当由吴学琴自己承担。裴冬梅的此节意见，符合法律规定，本院予以采纳。3.案涉合同约定：“甲、乙双方不得违约，如一方违约，必须赔偿给对方违约金人民币2万元”，现裴冬梅向吴学琴出售的房屋中的车库被法院强制执行给他人，导致吴学琴无法对车库享有所有权，裴冬梅依约应当承担违约责任。但该违约属于合同中的部分违约，现裴冬梅提出了违约金过高的意见，考虑到车库被执行后不能使用给吴学琴带来的诸多不便、另行购买房屋时所用时间、精力等因素，本院酌情认定违约金为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告裴冬梅于本判决生效之日起10日内，返还吴学琴车库款38350元、承担违约金5000元，合计43350元；二、驳回原告吴学琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1572元，鉴定费2000元，合计3572元，由原告吴学琴负担672元，被告裴冬梅负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐晓东人民陪审员  薛学洪人民陪审员  郁忠标二〇一九年十二月三十日法官 助理  周文艳书 记 员  谷 雷附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。