江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初1026号原告(反诉被告)：杨望鸣，男，1956年1月29日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：曹娟，江苏苏沂律师事务所律师。被告（反诉原告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通经济开发区上海路。法定代表人：郭伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲍彦荣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。原告（反诉被告）杨望鸣与被告（反诉原告）利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杨望鸣委托诉讼代理人曹娟，利群公司委托诉讼代理人鲍彦荣、郑艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨望鸣向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨望鸣与利群公司之间的《租赁合同》；2.判令利群公司将租赁房屋清理后返还给杨望鸣；3.判令利群公司支付2018年第四季度，2019年第一、二季度欠付的租金合计71032.95元；4.判令利群公司自2019年7月8日起至实际返还租赁房屋之日止，按照《租赁合同》约定标准向杨望鸣支付租金；5.判令利群公司支付违约金100万元。事实和理由：2010年1月12日，杨望鸣与利群公司前身江苏时代超市有限公司（以下称时代公司）签订《租赁合同》一份，由杨望鸣将位于新沂市（温州商城)，包括但不限于地上二层全部及一楼东区卸货区共9219.36平方米房屋（以下称涉案房屋）出租给利群公司使用，并对租赁期限、租金标准等进行了明确约定。合同签订后，杨望鸣按约定将租赁房屋及配套设施、设备等交付给利群公司使用至今。自2018年10月8日起，利群公司开始拖欠租金。按合同约定，2018年第四季度租金493936元应于2018年10月8日支付，利群公司于2019年3月28日实际支付470414.95元，欠付23521.05元；2019年第一季度租金498875元应于2019年1月8日支付，利群公司于2019年3月28日实际支付475119.05元，欠付23755.95元；2019年第二季度租金498875元应于2019年4月8日支付，利群公司于2019年5月8日实际支付475119.05元，欠付23755.95元。以上三个季度合计欠付租金71032.95元。《租赁合同》第八条约定，利群公司无正当理由逾期支付租金达三个月以上的，杨望鸣有权选择提前终止合同。第十条约定，任何一方违约，违约方应向守约方支付1000万元违约金。因双方合同约定租赁期限共14年，至今已经履行近十年，故主张违约金按100万元计算。综上，请法庭支持杨望鸣的诉讼请求。利群公司辩称，利群公司与杨望鸣之间的《租赁合同》应当继续履行，利群公司并未恶意拖欠租金。《租赁合同》第四项约定，利群公司应于每季度第1个月10日前向杨望鸣支付当期租金，但杨望鸣应当提前7日向利群公司提供正式房屋租赁发票，如杨望鸣未按约定时间提供发票，利群公司有权顺延租金支付时间。因《租赁合同》未明确约定房屋租赁发票是增值税专用发票，还是增值税普通发票，双方由此产生争议。利群公司认为应当提供增值税专用发票，杨望鸣则认为提供增值税普通发票即可。杨望鸣虽向利群公司提供了增值税普通发票，但该发票在利群公司财务处无法入帐，无法通过集团审核，也就无法向杨望鸣支付租金。在此情况下，利群公司及时函告杨望鸣，要求杨望鸣提供增值税专用发票，但其拒绝提供。故开具发票系支付租金的前提条件，利群公司并非故意、恶意拖欠租金，依法不构成违约。《租赁合同》并未对逾期支付租金的违约责任进行约定。杨望鸣主张的违约金数额过高，于法无据。本案诉讼过程中，利群公司已向杨望鸣支付了2018年第四季度，2019年第一、二季度的租金。2019年7月初，杨望鸣也向利群公司提供了2019年第三季度房屋租赁增值税专用发票，利群公司也将按约定支付租金。故杨望鸣以其行为表明愿以继续履行租赁合同。综上，请求法庭驳回杨望鸣的诉讼请求。利群公司向本院提出反诉请求：1.判令杨望鸣继续履行《租赁合同》；2.判令杨望鸣向利群公司提供2018年第四季度及2019年第一、二季度的房屋租赁增值税专用发票（包括房屋租金和设备租金发票）。事实和理由：2010年1月12日，时代公司与杨望鸣签订了涉案《租赁合同》，租赁期限为14年，租赁期限自2010年1月8日起开始计算。2018年10月，杨望鸣与利群公司之间因发票问题产生争议，杨望鸣未按利群公司要求提供房屋租赁增值税专用发票，利群公司因此顺延租金支付时间。《租赁合同》第四项第2款、第5款约定，利群公司暂停支付租金是履行抗辩权的行为，不构成违约。本案诉讼过程中，利群公司为了减少双方的损失，表达愿意继续履行《租赁合同》的诚意，在杨望鸣未提供增值税专用发票的情况下，仍向杨望鸣支付了租金。故杨望鸣应当继续履行《租赁合同》。同时，向利群公司提供租赁发票是杨望鸣应付的合同义务，利群公司自2018年第四季度才得知杨望鸣与原时代公司之间一直是按照房屋租赁增值税普通发票履行。利群公司与杨望鸣之间之所以对发票类型产生争议，系因自2016年5月1日起，营业税改增值税，对某些行业在符合相关规定的情况下，既可以开具增值税专用发票，也可以开具增值税普通发票。利群公司作为一家大型集团公司，根据公司财会制度的规定，在租赁不动产时，出租方必须提供增值税专用发票。否则，不能通过集团审核、不能入帐抵扣。根据现行的税收政策，利群公司作为一般纳税人，杨望鸣应提供增值税专用发票。且2019年6月28日，杨望鸣已向利群公司提供了2019年第三季度房屋租赁增值税专用发票。由此说明，杨望鸣是可以向利群公司提供增值税专用发票的，且不会因此增加杨望鸣的任何负担。综上，请法庭支持利群公司的反诉请求。杨望鸣辩称，利群公司未按合同约定的时间和金额支付租金，拖欠租金已长达十个月。《租赁合同》约定的解除条件已成就，杨望鸣享有解除权。《租赁合同》并未约定杨望鸣应提供增值税专用发票。《租赁合同》履行至今已长达十年之久，杨望鸣也一直提供增值税普通发票，且在租赁合同履行十年期间，双方从未产生异议。现利群公司要求杨望鸣提供2018年第四季度及2019年第一、二季度房屋租赁增值税专用发票，增加了杨望鸣的负担，因开具增值税专用发票需要多缴纳税费。故根据双方之间《租赁合同》约定及交易习惯，杨望鸣提供增值税普通发票即可。利群公司单方要求提供增值税专用发票，无事实和法律依据。综上，请法庭驳回利群公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案件事实认定如下：利群公司原名称为江苏时代超市有限公司，后名称变更为江苏乐天玛特商业有限公司，2018年8月29日经登记机关批准变更为现名称。2010年1月12日，杨望鸣（出租方、甲方）与原时代公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方与新沂市温信房地产有限公司于2009年9月4日签订了《租赁合同》，因该房产已出售给甲方，现甲、乙双方经协商达成一致意见，甲方将涉案房屋（房屋产权证号为：20××75、20××78、20××76、10××54、20××77）出租给乙方；租赁期限为14年，租赁期限自2010年1月8日开始计算；年租金为181.7万元（其中房屋租金104万元、设备租金77.7万元），从2010年8月8日起年租金每年递增1%；租金按先付后用之原则，每季度支付一次，乙方应于每季度的第1个月10日之前向甲方支付当期租金，但甲方应当提前7日向乙方提供租赁发票；甲方应向乙方提供正式的房屋租赁发票，若因甲方提供的租赁发票未能达到税务部门或政府其他部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，甲方应赔偿乙方因此而受到的全部实际损失。或由乙方选择从当期及今后应付甲方的租金中抵扣全部损失款项。如甲方未能按规定时间提供房屋租赁发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至甲方提供房屋租赁发票时止。乙方行使该项权利时不受本合同第八条第3款和第十条的约束；乙方无正当理由逾期支付租金达三个月以上的，甲方有权选择提前终止租赁合同，并有权根据本合同第十条要求乙方赔偿其遭受的损失，若本合同约定的违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追索；本合同签订后，任何一方单方违反本合同的约定提前终止合作的，或者由于一方违约导致本合同提前终止的，均视为严重违约，违约方应向守约方支付人民币1000万元违约金。此外，该合同一并对双方其他具体权利义务进行了约定。合同签订后，杨望鸣与原时代公司均按约定履行了各自的义务。2018年第三季度及之前的租金，杨望鸣均是向原时代公司提供房屋租赁增值税普通发票，时代公司按约定支付租金，双方对发票种类一直无异议。自2018年第四季度开始，利群公司对杨望鸣提供房屋租赁增值税普通发票提出异议，并以此为由延期支付2018年第四季度、2019年第一、第二季度租金。庭审中，原、被双方认可2018年第四季度应付租金为493936元、2019年第一季度应付租金为498875元、2019年第二季度应付租金为498875元。2018年12月26日，杨望鸣向利群公司开具了2018年第四季度、2019年第一季度房屋租赁增值税普通发票；2019年4月11日，杨望鸣向利群公司开具了2019年第二季度房屋租赁增值税普通发票。利群公司于2019年3月28日向杨望鸣支付了2018年第四季度租金470414.95元、2019年第一季度租金475119.05元，2019年5月8日向杨望鸣支付了2019年第二季度租金475119.05元。2019年6月28日，杨望鸣向利群公司开具了2019年第三季度房屋租赁增值税专用发票，利群公司予以接受，并按约定向杨望鸣支付了2019年第三季度房屋租金，至今双方仍继续履行《租赁合同》约定的权利义务。本院认为：原、被告之间订立的《租赁合同》依法成立、生效，对双方均具有约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。故杨望鸣按约定将租赁物交付给利群公司使用，并按约定提供正式房屋租赁发票后，利群公司即应当按约定及时支付租金。本案中，双方在《租赁合同》中约定原告应向被告提供“正式的房屋租赁发票”。此后，《租赁合同》履行数年来，双方一直未对发票种类进行变更，原告一直向被告提供房屋租赁增值税普通发票，且被告对此无异议，并按约定向原告支付了租金。2018年8月之后，被告仅是企业名称发生了变更，与原时代公司仍系同一企业法人主体。在原、被告双方未能协商一致对房屋租赁发票种类进行变更的情况下，双方仍应按《租赁合同》约定继续履行。杨望鸣按《租赁合同》约定及数年来的交易习惯，继续向利群公司提供了2018年第四季度及2019年第一、二季度房屋租赁增值税普通发票，并不违反合同约定。综上，利群公司要求杨望鸣提供2018年第四季度及2019年第一、二季度房屋租赁增值税专用发票，无事实和法律依据，本院不予支持。关于杨望鸣主张的欠付租金问题。利群公司未按《租赁合同》约定的数额和时间向杨望鸣支付2018年第四季度及2019年第一、二季度的租金，依法应继续履行不足部分并承担逾期支付租金的违约责任。根据《租赁合同》约定及双方庭审陈述，能够认定利群公司尚欠杨望鸣2018年第四季度及2019年第一、二季度租金共计71032.95元。故对杨望鸣要求利群公司支付该期间欠付租金71032.95元的诉讼请求，本院予以支持。关于杨望鸣主张的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。具体到本案中，杨望鸣系以利群公司逾期支付租金为由主张违约金。杨望鸣作为租金接收方，利群公司逾期支付租金的行为给杨望鸣造成的损失，主要表现为应收租金的利息损失。现利群公司未按合同约定数额及时间支付租金，虽构成违约，应承担违约责任。但杨望鸣根据合同约定主张的违约金显然过高，应当予以调整。本院综合考虑杨望鸣的损失、合同履行情况、拖欠租金的数额、拖欠时间等因素，酌定违约金为35000元。涉案《租赁合同》约定的履行期限长达十四年，至今已履行近十年，现利群公司欠付租金数额较小，在补足履行不足后，并不会导致杨望鸣合同目的不能实现。同时，自2019年第三季度起，杨望鸣与利群公司均以实际行为表明接受对方继续履行合同义务，并实际履行至今。故对杨望鸣要求解除《租赁合同》、返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。因自2019年第三季度起至今，原、被告双方对租金支付问题无争议，并已实际履行，故对杨望鸣关于2019年7月8日之后租金的诉讼请求，本案中不再理涉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、利群时代商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向杨望鸣支付租金71032.95元、违约金35000元，合计106032.95元；二、驳回杨望鸣关于解除杨望鸣与利群时代商贸有限公司之间涉案《租赁合同》、返还租赁房屋的诉讼请求。三、驳回利群时代商贸有限公司要求杨望鸣提供2018年第四季度及2019年第一、二季度房屋租赁增值税专用发票的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14439.3元，由杨望鸣负担12018.3元，由利群时代商贸有限公司负担2421元；反诉案件受理费40元，由利群时代商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  赵方方人民陪审员  王新功人民陪审员  巩绪畅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  樊 帆