四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初4721号 原告：朱小英，女，汉族，生于1977年8月13日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 被告：晏琴，女，汉族，生于1971年1月11日，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：欧小华，四川本明律师事务所律师。 被告：北京东方德康科贸有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街后河沿6号（飞鹰宾馆208室），统一社会信用代码91110102633700146U。 法定代表人：晏琴。 委托诉讼代理人：欧小华，四川本明律师事务所律师。 被告：江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司，住所地四川省江油市太平镇安丰村一组，统一社会信用代码91510781MA6247W710。 法定代表人：晏琴。 委托诉讼代理人：欧小华，四川本明律师事务所律师。 原告朱小英诉被告晏琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年7月15日作出（2018）川0781民初2780号民事裁定，裁定驳回原告起诉。原告不服该裁定，向四川省绵阳市中级人民法院（以下简称“绵阳中院”）提起上诉，2019年8月28日绵阳中院作出（2019）川07民终2333号民事裁定，裁定撤销江油市人民法院（2019）川0781民初2780号民事裁定，指令江油市人民法院审理。本案审理过程中，根据原告的申请依法追加了北京东方德康科贸有限公司（以下简称“东方德康公司”）、江油市凰庭德康餐饮管理服务有限公司（以下简称“凰庭德康公司”）作为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员王翠翠于2019年11月4日、2019年11月26日、2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告朱小英的委托诉讼代理人郭丽，被告晏琴、被告东方德康公司、被告凰庭德康公司的共同委托诉讼代理人欧小华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告朱小英向本院提出诉讼请求：1.被告晏琴向原告朱小英支付转租费55万元并自2017年1月5日起按照同期商业银行1-3年贷款利率计算利息至付清之日止；2.诉讼费、保全费由晏琴承担。本案审理过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1.三被告向朱小英连带支付资产转让费55万元并自拖欠之日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算利息至付清之日止；2.诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：原告租赁了江油市颐苑商贸有限公司（以下简称“颐苑公司”）位于江油市太平镇安丰村一组的场所经营农家乐，原告租赁后投资200余万元打造了“江油市太平镇凰庭园林休闲会所”（以下简称“凰庭休闲会所”）且系该会所的法定代表人，性质为个体工商户。2015年4月30日，原告与被告东方德康公司的法定代表人晏琴的委托代理人聂怡签订资产《转让协议书》，约定整体转让会所资产的价格为70万元，后原告于2015年5月10日将资产移交给被告晏琴。被告晏琴系被告东方德康公司的控股股东和法定代表人，被告晏琴、被告东方德康公司在移交后因无经营餐饮的相关资质，后成立了“凰庭德康公司”进行经营管理，该公司以被告东方德康公司为股东，被告晏琴为法定代表人。资产《转让协议书》签订后，被告晏琴给原告支付了转让款15万元，尚欠55万元未支付。在原告多次催收下，被告晏琴于2017年1月5日向原告出具《欠条》一份，承诺在该欠条出具后六个月内付清，但至今未付。原告认为，其与被告晏琴签订的资产《转让协议书》未违反法律规定，系真实意思表示，原告已依约将所有资产向被告移交，并协助其办理了相关经营证照，被告接收后也在正常经营，且在2015年12月31日被告晏琴以被告凰庭德康公司的名义还与颐苑公司的法定代表人朱小兰签订了《商业房屋租赁合同》，原告已经履行了自己的义务，被告拖欠支付转让款的行为严重损害到了原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告晏琴辩称，一、被告晏琴和被告凰庭德康公司均不是本案适格主体。原告系与被告东方德康公司签订的转租协议，被告晏琴是被告东方康德公司的法定代表人，晏琴在本案中的行为是职务行为，晏琴在本案中不应承担责任。虽然凰庭德康公司与东方德康公司的法定代表人均为晏琴，但两个公司系独立的民事主体，根据合同的相对性，凰庭德康公司与本案诉争的房屋租赁合同纠纷无法律上的利害关系，故凰庭德康公司在本案中不应承担责任。二、原告诉请的资产转让费与事实不符，本案是资产及房屋租赁和经营的整体转让，所欠款项性质为转租费，原告是对案涉农家乐承租权和租赁财产使用权及承租后添附资产所有权的整体转让，并非单独的资产转让。三、东方德康公司作为次承租人与原告签订转租协议后，投入了大量的资金及人力、物力在该农家乐，而颐苑公司因原告的擅自转租行为于2016年9月26日强行关闭了租赁场所大门，导致被告无法正常经营，给被告造成了极大的经济损失。据此，绵阳中院（2019）川07民终369号民事判决书已解除了颐苑公司与原告签订的承包经营协议，被告东方德康公司与原告的转租关系丧失了履行的基础，双方签订转租合同的目的也因此不能实现，原告与被告东方德康公司的转租协议应当然解除。因此，对被告欠付原告的转租费东方德康公司也不应再予以支付。相反，因转租协议无法履行，被告有权要求原告返还已经支付的租赁费和扣留在租赁场所的所有物品，并赔偿由此给被告造成的经济损失，被告在本案中未提起反诉，不代表放弃了追诉的权利。四、原告诉称凰庭德康公司与颐苑公司另行签订租赁协议与事实不符。若凰庭德康公司与颐苑公司之间签订有租赁协议，就不会产生本案起诉前颐苑公司诉原告的几个诉讼。综上，请驳回原告的诉讼请求。 被告东方德康公司和被告凰庭德康公司的答辩意见与被告晏琴答辩意见一致。 本案经审理认定事实如下：2011年4月1日，颐苑公司与朱小英签订《承包经营协议书》，约定：朱小英承包颐苑公司名下位于江油市太平镇安丰村一组的农家乐经营权；承包标的物的使用性质为从事农家乐经营活动；承包标的物的基本情况为：现有房屋面积约1600平方米，空坝及绿化约6000平方米；承包期限为15年，即从2011年4月1日起至2026年3月31日止。协议签订后，颐苑公司将位于江油市空坝及绿化交付朱小英占有、使用、收益，朱小英按约向颐苑公司交纳承包费，该承包费付至2017年3月31日。在承包期间，朱小英以“凰庭休闲会所”的名义对外经营，经营期间，朱小英对租赁物进行了装修并搭建部分临时设施，完善了园林绿化等。后因朱小英经营不善，出现亏损。2015年4月30日，朱小英在未征得颐苑公司书面同意的情况下，以凰庭休闲会所作为转让方（甲方）与东方德康公司作为受让方（乙方）签订《转让协议书》，约定:在甲方欲整体转让其投资经营凰庭休闲会所的全部资产，乙方有意收购的情况下，就甲方整体转让会所全部资产事宜双方签订如下协议：凰庭休闲会所原由朱小英、唐红等人共同出资设立的，法定代表人朱小英；甲方自愿将各自对会所的全部出资整体转让给乙方，乙方整体受让甲方的资产后，由乙方绝对控股会所，决定具体受让人；整体转让会所资产的价格为人民币70万元；会所转让价款由乙方一次性支付给甲方；本合同生效后，双方应在3个工作日内，按照双方已确认的凰庭休闲会所《资产明细表》进行交割，交割工作在本合同生效后3个工作日内办理完毕，在此期间，甲乙双方共同保证移交财产的安全完整，交割过程中双方应互为对方工作提供便利条件；甲乙双方在交接工作期间所形成的真实、准确、完整的会所资产表和双方认定的资产交接清单的资产作为本股权转让合同资产转让范围；转让交接时间为2015年5月10日；以下附件为此合同必要组成部分：1、工商营业执照、税务登记证、土地使用权（租赁协议）、房屋所有权证（租赁协议）；2、本合同签订前有关凰庭休闲会所的合同、文件及其他资料；协议还对其他事项进行了约定。上述协议签订后，被告向原告支付转让费15万元。被告东方德康公司于2015年5月10日至2016年4月21日期间仍以“凰庭休闲会所”的名义对外经营；2016年4月21日凰庭德康公司成立，之后以凰庭德康公司名义对外经营。2016年9月26日，颐苑公司将凰庭德康公司的大门强行关闭。2017年1月5日，晏琴向朱小英出具《欠条》，载明“今欠到朱小英“凰庭休闲庄”经营权转让款伍拾伍万元整（550000）。此款于定时在6个月之内付清。同时，朱小英和孟勇配合解决与房东的关系”。 另查明，2018年6月13日，颐苑公司向本院提起诉讼，以朱小英未按租赁物用途使用可能存在违法行为和朱小英将案涉租赁物擅自转租给凰庭德康公司并擅自改建了房屋和新建了经营设施为由，诉请1.解除其与朱小英于2011年4月1日签订的《承包经营协议书》；2.朱小英对因《承包经营协议》而承租的房屋、土地、绿化恢复原状并予以返还；3.朱小英向其支付违约金418000元；4.朱小英从2017年5月12日起按每天356.16元的租金标准赔偿其损失至朱小英将租赁物返还之日止。本院于2018年11月12日作出（2018）川0781民初2549号民事判决，认定朱小英因将租赁物擅自转租给凰庭德康公司构成违约，遂判决朱小英向颐苑公司支付违约金139000元并驳回颐苑公司的其他诉讼请求。颐苑公司与朱小英均不服该判决向绵阳中院提起上诉，2019年6月14日，绵阳中院作出（2019）川07民终369号民事判决，认为：2016年9月26日颐苑公司将案涉租赁物大门强行关闭，经公安机关、村组织及法院多次协调，均不能达成调解，合同双方事实上已不能继续履行，经营场所长期空置，已造成相应经济损失，如不解除，损失将日益扩大，遂判决：维持江油法院（2018）川0781民初2549号民事判决中朱小英向颐苑公司支付违约金139000元和驳回颐苑公司的其他诉讼请求的判项，并判决：解除颐苑公司与朱小英2011年4月1日签订的《承包经营协议书》。 还查明，朱小英将案涉租赁物转租给东方德康公司系基于其2015年4月30日与东方德康公司签订的《转让协议书》，双方之间关于转租无交接清单，也未共同签订《资产明细表》。2017年8月21日本院在开庭审理颐苑公司诉朱小英、凰庭德康公司租赁合同纠纷（（2017）川0781民初2472号）一案时，朱小英答辩称其与凰庭德康公司于2015年4月30日达成转租协议，从2015年4月份案涉经营场所由凰庭德康公司在经营。朱小英在（2018）川0781民初2549案中陈述其在转租给凰庭德康公司时，是将其承租的租赁物及添附的所有物品等全部整体转租给凰庭德康公司。 认定上述事实有原告身份证、被告晏琴户籍信息、被告凰庭德康公司营业执照、被告东方德康公司工商登记信息、欠条、承包经营协议书、转让协议书、（2018）川0781民初2549号民事判决书、（2019）川07民终369号民事判决书、（2017）川0781民初2472号民事判决书、（2017）川07民终3089号民事判决书、（2017）川0781民初2472号庭审笔录及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，本案争议焦点一、本案中对欠款承担责任的主体是谁？（2017）川07民终3089号民事判决和（2019）川07民终369号民事判决虽认定与原告签订《转让协议书》的主体是北京东方德康科技有限公司，但原告自认与其签订《转让协议书》的聂怡是受被告东方德康公司法定代表人晏琴的委托，被告东方德康公司对其于2015年4月30日与原告签订《转让协议书》予以认可，转让协议书上载明的北京东方德康科技有限公司实际并不存在，该公司应为东方德康公司，系因笔误写成了北京东方德康科技有限公司。而本案原告将案涉租赁场所交由被告东方德康公司使用也系基于2015年4月30日签订的《转让协议书》，该《转让协议书》朱小英在（2017）川0781民初2472号开庭审理时又陈述为转租协议，本案审理中被告也将该《转让协议书》陈述为转租协议，故本院认定与原告建立转租关系的主体为被告东方德康公司。而被告晏琴系被告东方德康公司的法定代表人，因东方德康公司与原告之间的合同关系，其在2017年1月5日以个人名义向原告出具55万元欠条的行为应认定为履行职务的行为，被告晏琴在本案中不应承担责任。被告凰庭德康公司于2016年4月21日才成立，该公司与原告之间也无租赁合同关系，凰庭德康公司在本案中也不应承担责任。 争议焦点二、原告主张的55万元欠款性质如何认定？首先，原告在本案原审起诉状中将55万元欠款性质明确表述为“转租费”，在本案中又将该款项性质表述为“资产转让费”，原告本人对55万元款项性质的表述前后矛盾。其次，原、被告双方在本案及本案所涉的其他几个案件的审理过程中均将案涉《转让协议书》表述为转租协议，原告与被告东方德康公司建立转租关系的基础也是该《转让协议书》，可见双方均认可该《转让协议书》并非单纯的资产转让还具有转租的意思表示；且被告东方德康公司接手凰庭休闲会所后双方并未对转租的资产签订交接清单，从审理查明的事实看原告在协议中收取的转让费实际也系原告在其经营期间对租赁物的装修投入及搭建的临时设施和完善绿化的投入，该投入不是可转让的独立财产，是建立在租赁物基础上的添附物，再结合双方签订的转让协议书附件部分约定的转让内容还包括经营所需证照等相关资料及被告东方德康公司于转让协议书签订后仍以凰庭休闲会所的名义继续对外经营的事实，加之被告晏琴向原告出具的欠条上又将该55万元欠款表述为“经营权转让费”，应认定为双方签订《转让协议书》的目的是被告东方德康公司继续租用案涉租赁场所继续经营并非向原告购买其投入的资产。故本院认定案涉55万元欠款的性质应包括资产转让款和转租费。 争议焦点三、被告东方德康公司是否应向原告支付案涉55万元欠款？双方签订《转让协议书》的目的是被告东方德康公司租用凰庭休闲会所的全部资产在案涉租赁场所继续经营，且2017年1月5日被告晏琴向原告出具的欠条也明确要求“朱小英与孟勇配合解决与房东的关系”，结合2016年9月26日颐苑公司强行关闭租赁场所大门，应认定被告晏琴向原告出具承诺向其支付55万元转让款的欠条中还包含原告应解决其与出租人颐苑公司的租赁关系使其能够继续经营的意思表示。颐苑公司与原告之间的租赁期限至2026年3月31日到期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另行约定的除外”的规定，被告东方德康公司的转租期限也应至2026年3月31日到期。现（2019）川07民终369号民事判决解除了颐苑公司与原告之间的租赁关系，被告东方德康公司作为次承租人继续使用案涉经营场所进行经营的基础丧失，且颐苑公司已于2016年9月26日强行关闭案涉租赁场所导致被告东方德康公司在2016年9月26日后无法继续经营，无法继续经营的原因是原告擅自转租未经原出租人同意所致，被告东方德康公司就不应再向原告支付未使用租赁物期间的转让费。被告东方德康公司实际使用案涉租赁场所时间仅为为16.5个月（2015年5月10日至2016年9月26日），而被告东方德康公司实际应使用案涉租赁场所的时间应为130.5个月（2015年5月10日至2026年3月31日），现被告东方德康公司已向原告支付了转让费15万元，按照被告东方德康公司实际使用案涉租赁场所的时间与应使用的时间比例，被告东方德康公司向原告支付的15万元已经超过了其实际使用的期限。对于原告提交的2015年12月31日被告凰庭德康公司与朱小兰签订的商业房屋租赁合同，原告认为其与颐苑公司租赁关系解除并不影响被告凰庭德康公司在案涉租赁场所继续经营，该证据真实性被告不予认可，且被告凰庭德康公司于2016年4月21日才成立，该公司在成立之前即与他人签订合同与常理不符，对该证据本院不予采信。综上，对原告主张被告东方德康公司继续向其支付55万元转让款及资金利息的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分无效。但出租人与承租人另行约定的除外”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 驳回原告朱小英的诉讼请求。 本案减半收取案件受理费4846元，由原告朱小英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王翠翠 二〇一九年十二月三十日 书记员  崔 洋