湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11312号上诉人（原审原告）：长沙周何健房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路483号福乐名园3栋9号。法定代表人：周何健，该公司董事长。委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，湖南锐和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭海燕，女，1979年9月5日出生，汉族，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：谭蓓，湖南金桥律师事务所律师。上诉人长沙周何健房地产经纪有限公司（以下简称周何健房地产公司）与被上诉人郭海燕合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4934号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周何健房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、周何健房地产公司与郭海燕未明确约定居间求购房屋的期限，一审法院以周何健房地产公司内部写入数据认定委托期限为三个月没有任何法律和事实依据，双方委托期限应当以《房地产求购确认书》第3、4条约定为准；二、《房地产求购确认书》第二条第2.2款合法有效，郭海燕在该期间内与蔡凤其就案涉房屋完成交易，应当依法承担违约责任。1、根据《房地产求购确认书》等可以证明郭海燕看房时间为2018年7月2日，按照《房地产求购确认书》第二条第2.2款的约定，郭海燕在2019年1月1日前与蔡凤其完成交易均应向上诉人支付违约金。《房地产求购确认书》第二条第2.2款约定的“首次提供服务六个月内”并不等同“居间服务期”，应当理解为“脱密期”，在首次提供服务六个月内，即便郭海燕不通过周何健房地产公司购买案涉房屋也需要向周何健房地产公司支付违约金，但不等同于郭海燕需要周何健房地产公司为其提供六个月的居间服务，一审法院对此有所混同，以内部“三个月”否认本条的“脱密期”约定错误；2、郭海燕在2018年12月10日已与蔡凤其就案涉房屋完成了交易，根据《房地产求购确认书》第二条第2.2款的约定郭海燕应当承担违约责任。上诉人对案涉交易达成有不可否认的付出，郭海燕在一审庭审中的陈述亦可以推断郭海燕系通过上诉人获得房源信息的并认识房主的，且对房屋很满意，以上两点对最终促成交易具有不可磨灭的影响；3、郭海燕给周何健房地产公司带来了损失，产生了购房成交价格2%的佣金损失以及相关律师费、诉讼费、交通费等维权损失。郭海燕辨称：一、《房地产求购确认书》是无效的，案涉房屋原所有人蔡凤其没有书面授权周何健房地产公司出售房屋，周何健房地产公司无权发布购房信息及签订《房地产求购确认书》。合同委托期间内，房屋原所有人蔡凤其明确表示没有交易意图，答辩人没有购房资格及购房意图，故合同目的是无法实现的。《房地产求购确认书》上的经纪人是没有资质的，且没有年检注册，是无权代理居间服务的。何健地产公司与答辩人签订《房地产求购确认书》属于欺诈；二、合同履行期限为三个月，《房地产求购确认书》是周何健房地产公司提供的格式合同，且是在周何健房地产公司经纪人明知合同目的无法实现的情况下误导答辩人签订的。周何健房地产公司提供的内部截图是其员工自行填写的，两个期限相矛盾，应该对周何健房地产公司作出不利的解释；三、本案焦点是周何健房地产公司没有完成居间服务，并未在三个月的期限内签订买卖合同，且周何健房地产公司没有取得房屋原所有人蔡凤其的特别授权；四、答辩人没有恶意失信行为。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。周何健房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令郭海燕支付违约金暂计62400元（1560000元×4%，最终按实际成交价计算）；2、郭海燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月，郭海燕为购买房屋向周何健房地产公司咨询房屋信息。同年7月2日，周何健房地产公司工作人员带领郭海燕到长沙市雨花区8栋203房看房后，郭海燕在周何健房地产公司提供的《房地产求购确认书》中“委托人（甲方）”处签字。该确认书载明，乙方工作人员带领甲方首次进入雨花区十五中宿舍8栋203房实地验看，甲方愿意委托乙方居间求购该房地产；佣金为该房地产（最终成交的房地产不受上述限制）实际成交价2%，甲方应在与出售方签订《房地产买卖合同》或类似合同等证明买卖关系已成立的合同当日或约定日，将佣金支付给乙方；在乙方为甲方首次提供服务六个月内，甲方与该房地产的出售方完成交易或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，甲方都应按照最终完成交易的实际成交价4%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利；甲方确认将独家委托乙方完成本协议所约定的委托事项；甲方承诺在委托期限内将不再自行或委托除乙方外的任何第三方完成本协议约定的委托事项，否则应按最终完成交易的实际成交价4%向乙方支付违约金。该确认书上还载明了其他事项，但未明确委托期限。周何健房地产公司在该合同“居间方（乙方）”处加盖了公章。此后，周何健房地产公司多次询问郭海燕购买意向，郭海燕称其尚未出售第二套房，无购房资格，需等房屋出售后再看房。涉案房屋于2018年12月10日通过买卖登记至郭海燕名下。周何健房地产公司认为郭海燕违反了《房地产求购确认书》的约定，应支付违约金，遂于2019年3月26日委托湖南锐和律师事务所指派律师向郭海燕发出《律师函》，要求郭海燕在收到律师函后三日内与周何健房地产公司就佣金或违约金支付达成一致。郭海燕于2019年3月28日收到了上述函件。后双方协商未果，周何健房地产公司遂诉至法院，请求判如所诉。另查明：1、蔡凤其于2014年12月5日取得涉案房屋的不动产登记证书。郭海燕提供的蔡凤其出具的《情况说明》记载，蔡凤其欲出售涉案房屋，在2018年通过在新环境中介工作的朋友将房源信息挂到网上，此外，蔡凤其并未委托任何中介公司；后蔡凤其发现房屋取得产权证未满4年，不能出售，其就打电话告诉朋友房子现在还不能出售。2、周何健房地产公司提供的其内部系统截图显示：房源信息（十五中宿舍8栋203）委托时间为2018年6月15日；委托方式为“C-未签”；来源为广告；跟进内容记载为，7月14日去电联系房东，房子没满4年，不卖了，也卖不了，出售有效申请改为出售暂缓；9月29日去电房东说房子已经卖掉了；12月18日了解客人的情况，说房子过了户了。客源信息（郭姐）委托时间为2018年7月1日，期限3月内；7月7日、7月17日、8月2日、8月16日去电，客户均表示在看房子。3、周何健房地产公司提供的微信记录显示：2018年7月17日，周何健房地产公司工作人员告知郭海燕：“涉案房屋要到12月份才满4年，假如房东要卖的话你这边可以先签买卖合同于12月份过户不？”郭海燕回复称需等自己的房子出售后再说。一审法院认为：周何健房地产公司与郭海燕签订的《房地产求购确认书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。从《房地产求购确认书》约定的内容来看，郭海燕为购买房屋，委托周何健房地产公司进行居间求购，在订立买卖合同后郭海燕向周何健房地产公司支付佣金，该合同性质应属于居间合同。合同约定，郭海燕在周何健房地产公司首次提供服务后六个月内,郭海燕与该房地产的出售方完成交易或利用了周何健房地产公司提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，郭海燕都应按照最终完成交易的实际成交价4%向周何健房地产公司支付违约金的条款，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。衡量郭海燕是否“跳单”违约的关键，是看郭海燕是否利用了周何健房地产公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，周何健房地产公司虽向郭海燕提供了看房服务，但涉案房屋原所有权人蔡凤其就该房源信息系委托另一家房屋中介公司处理，该房产信息已在网络上公开，周何健房地产公司亦系从网络广告中了解该房源信息，更未获得涉案房屋的代理，故郭海燕有权通过其他合法渠道，获取房源信息，达成房屋买卖合同。同时，根据周何健房地产公司提供的其内部系统截图显示，郭海燕委托周何健房地产公司居间求购房屋的期限为3个月，即委托期限至2018年10月1日止，周何健房地产公司应在该期限前完成居间服务。而涉案房屋原所有权人蔡凤其于2014年12月5日取得涉案房屋产权证，根据长沙市房地产交易相关政策，在2018年10月1日前，涉案房屋不能出售；在双方均知晓涉案房屋暂不能出售的情况下，郭海燕在2018年7月、8月间多次向周何健房地产公司表示暂不购买涉案房屋；郭海燕与蔡凤其最终并未在上述期限内订立买卖合同，不能认定周何健房地产公司完成了居间服务。现郭海燕在约定的委托期限以外，通过其他正常渠道，获取涉案房源信息，与涉案房屋原所有权人蔡凤其订立买卖合同，郭海燕并未利用周何健房地产公司独有的信息、机会而购得涉案房屋，其行为不构成违约。周何健房地产公司虽然为郭海燕提供了一定的居间服务，但周何健房地产公司未提交证明其为居间服务支出的费用情况。故周何健房地产公司请求郭海燕支付违约金62400元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告长沙周何健房地产经纪有限公司的诉讼请求。本案受理费1360元，因适用简易程序减半收取680元，由原告长沙周何健房地产经纪有限公司负担。二审审理过程中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院认为：案涉《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.2条的约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。本案的争议焦点为郭海燕是否存在违约行为，是否应当承担案涉违约责任。本案中，一、周何健房地产公司为郭海燕提供了看房居间服务；二、虽然案涉房屋原所有人蔡凤其并未独家授权周何健房地产公司进行出售，但郭海燕没有证据证明其系通过其他途径获得案涉房源信息；三、虽然蔡凤其明确表示案涉房屋未满4年不出售了，郭海燕亦表示其因二套房未出售不符合购房条件暂无交易意向，但两人最终达成了交易；四、根据周何健房地产公司提供的内部系统截图显示，该公司2018年9月29日致电蔡凤其时，蔡凤其说房子已经卖掉了，该时间距离看房时间2018年7月2日未满三个月，即使郭海燕关于案涉房屋交易时间的陈述属实，该时间亦在案涉《房地产求购确认书》约定的周何健房地产公司为郭海燕首次提供服务六个月之内。综上，一审法院关于郭海燕与蔡凤其并未在委托期限内订立买卖合同的事实认定错误，郭海燕利用周何健房地产公司提供的房源信息、机会等，应认定其存在违约行为。案涉《房地产求购确认书》第2.2条约定，在乙方为甲方首次提供服务六个月内，甲方与该房地产的出售方完成交易或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方完成交易的，甲方都应按照最终完成交易的实际成交价4%向乙方支付违约金，乙方保留向甲方追究其他损失的权利。周何健房地产公司为郭海燕提供看房服务必然产生一定的支出，但因其只给郭海燕提供了一次看房服务，且之后郭海燕与蔡凤其达成案涉房屋交易并不是其促成，另其对跳单行为的产生亦存在管理上的漏洞等，故本院对周何健房地产公司关于郭海燕应当支付其62400元违约金的诉讼请求只予以部分支持，综合考虑周何健房地产公司为郭海燕提供的居间服务次数及该服务在促成案涉房屋交易中所起的作用大小等因素，酌定郭海燕支付周何健房地产公司违约金15000元。综上，一审判决部分事实认定错误，导致实体处理不当，依法应予纠正。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4934号民事判决；二、限郭海燕于本判决生效之日起十日内支付长沙周何健房地产经纪有限公司违约金15000元；三、驳回长沙周何健房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1360元因适用简易程序减半收取680元，二审案件受理费1360元，以上共计2040元，由郭海燕负担。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月三十日书记员  曾知畅