北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49348号原告：盈融达投资（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：曹湘军，执行董事。委托诉讼代理人：田亚男，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦洁，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：北京绿地京华置业有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告盈融达投资（北京）有限公司（以下简称原告）与被告北京绿地京华置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田亚男、李梦洁到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人李伟第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地1008-627地块商业金融项目用地4号商务办公楼29层2901（商品房预售合同编号Y174823）的权属登记手续。2、判令被告向原告支付逾期取得房产证的违约金，以购房款总额67299958元为基数，按照日万分之二的标准，在违约之日即2018年1月1日起计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止，最高不超过已付房款的0.5%。事实与理由：2015年9月，原告与被告签署了《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），合同编号Y1748253，购买被告开发的坐落于朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地1008-627地块商业金融项目用地4号商务办公楼29层2901号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋预测建筑面积共1200.53平方米，其中套内建筑面积717.45平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积483.08平方米，总价款为人民币67229680元。交房时房屋面积发生变化，建筑面积变更为1201.46平方米，套内面积是718.2平方米，公摊变为483.26平方米。我们补了70278元房款，我们是按套内建筑面积购买的房屋。合同签订后，原告按照合同的约定支付了全部购房款，被告于2015年12月31日向原告交付了涉案房屋。按照前述合同约定，被告应于2017年12月31日前向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。但被告收取了原告的办证所需材料后，一直未按合同约定为原告办理涉案房屋的权属转移登记，致严重影响。自2017年12月31日至今。原告多次与被告沟通未果，故诉至法院。被告第二次庭审时未到庭应诉，但在第一次庭审时辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、双方于2015年9月21日签订的商品房预售合同并办理网签备案，被告在销售涉案房屋时，相关行政机关也不存在前置程序；2、涉案房屋所属楼栋于2018年6月11日取得初始登记，具备办理转移登记的条件，但北京市国土资源部门在向被告颁发初始登记证书时，在不动产登记证书的附记部分载明未经电子城管委会批准不得办理转移登记，因此需要原、被告双方共同向电子城管委会申请办理转移登记；3、办理转移登记前，原告需要按照相关规定缴纳契税、印花税等相关税费，原告目前未交税费；4、涉诉房屋位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地1008-627地块商业金融项目用地4号商务办公楼29层2901，实测面积是1201.46平方米，套内建筑面积是718.2平方米，总房款为67299958元。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房预售合同、购房发票、入住通知书等材料。本院依法组织双方举证、质证，根据当事人陈述及经审查认定的证据材料，本院认定事实如下：2015年9月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目3号地1008-627地块商业金融项目用地4号商务办公楼29层2901号房屋（以下简称涉案房屋），按照套内建筑面积计算，单价为93706.43元/㎡。该合同第二十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意照以下方式处理：如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日之内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第二款第二项第二条目承担责任，即买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，因在房屋所有权证应取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的。出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息返还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之2的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款67299958元。2015年12月31日，被告向原告交付该商品房。交付时该商品房实测面积是1201.46平方米，套内建筑面积是718.2平方米。后，原告称向被告申请办理涉案房屋权属转移登记，并提交了其工作人员与被告工作人员的微信聊天记录，并于2019年1月25日向被告发送了书面催告函。被告不认可微信聊天记录，但认可催告函和邮寄快递单的真实性，但表示没收到过该催告函。2018年6月11日，被告取得了朝阳区望京东园四区11号楼的不动产权证书，但该证书附记书载：未经电子城管委会批准，不得办理转移登记或者其他用途；该项目服务式公寓，不能作为住宅使用。该产权证附属部分显示朝阳区望京东园四区11号楼对应的项目名称：4号商务办公楼（朝阳区崔各庄乡大望京村1008-625、627地块商业金融），其中2901号房屋对应的建筑面积1201.46平方米，套内建筑面积含阳台718.2平方米。本案的审理过程中，本院向电子城管委会就“涉案房屋是否具备办理权属登记转的条件；如具备，需向你委履行何种申报审批手续；如不具备，原因是什么”进行了调查。中关村科技园区朝阳园管理委员会复函：北京绿地京华置业有限公司向我委申请办理的崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目三号地1008-627地块商业金融项目4号楼分割销售审核事项，盈融达投资（北京）有限公司是其申请的销售对象之一，我委的前期业务已按相关程序完成研究工作。另据朝阳区房管局反馈信息，北京绿地京华置业有限公司在销售房产过程中存在违规行为，朝阳区房管局已暂停办理该公司在朝阳区内的相关房产业务。另询，原告称被告未通知其办理产权证所需的缴纳相关税费，且未向其出具缴纳税费所必需的测绘部门出具的房屋登记表，原告向被告索要，被告不予配合。为此，原告提交了与被告工作人员沟通的微信聊天记录和沟通录音。被告第二次未到庭，亦未发表质证意见。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据现有查明的事实，原告按照与被告的合同约定，支付了全部购房款，但被告未按约履行协助办理产权证书的义务，现原告要求继续履行，理论上应予支持，但考虑到本院调查结果显示，被告因存在违规销售行为，相关部门已暂停办理有关房产业务，可以认定为属于目前事实上暂不具备继续履行的条件之情形，故本院对原告的第一项请求暂不支持，待实际具备过户条件时，原告可另行主张。关于违约金，通过目前查明的事实，原告未能取得房屋所有权证书系因被告过错所致，其应承担违约责任。合同虽约定在买受人实际取得权属证明之日其60内向买受人支付，但目前原告何时能取得产权证书尚不明确，该不明确的情况主要基于被告，故仍坚持约定的给付时间有违公平，原告主张违约金的请求并不过分，应予支持。被告第二次庭审时未到庭应诉，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京绿地京华置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告盈融达投资（北京）有限公司违约金336499.79元；二、驳回原告盈融达投资（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6347元，由被告北京绿地京华置业有限公司负担（原告盈融达投资（北京）有限公司已预交，被告北京绿地京华置业有限公司于本判决生效后七日内直接给付原告盈融达投资（北京）有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋晓佩人民陪审员  杨利华人民陪审员  汪俊英二〇一九年十二月二十五日书 记 员  刘旭琰