江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初10624号原告：顾小凤，女，1972年7月27日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：蔡华（特别授权），如皋市城北街道法律服务所法律工作者。被告：如皋雨润置业有限公司，住所地如皋市如城街道纪庄社区17组。法定代表人：祝义财，董事长。委托诉讼代理人：袁娟（特别授权），系公司职员。委托诉讼代理人：宋帅帅（特别授权），系公司法务。原告顾小凤与被告如皋雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾小凤及其委托诉讼代理人蔡华，被告雨润公司的委托诉讼代理人袁娟、宋帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾小凤向本院提出诉讼请求：1.撤销(解除)原、被告双方于2019年9月18日签订的第0000642号《星雨华府》商品房认购定单（以下简称认购定单）；2.被告立即双倍返还定金40000元；3.被告立即返还购房款331748元；4.被告立即给付利息，以351748元为本金自2019年9月18日起按年6%计至给付完毕之日止(暂计3517.46元);5.被告立即赔偿351748元；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月18日，原告向被告购买星雨华府4幢1单元103室房屋，房屋面积137.56㎡，单价8300元/㎡，总价款为1141748元。原告按双方签订的认购定单约定支付了定金和购房款合计351748元，但被告没有按照约定与原告签订商品房买卖合同，且没有兑现进行网签的承诺。直至2019年10月22日，原告才从被告销售经理处得知案涉房屋的建设用地被抵押且未解除抵押，自2019年5月就不可以网签了，且据原告查询，被告向原告销售房屋时没有合法有效的商品房销售许可证明。故，被告故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，亦未取得商品房预售许可，其行为已经构成欺诈。原告现依据相关法律规定具状贵院，望判如所请。审理中，原告变更诉讼请求第三项为：要求被告立即返还购房款335068元；变更诉讼请求第四项为：要求被告立即给付利息，以355068元为本金自2019年9月18日起按年6%计至给付完毕之日止。被告雨润公司辩称，1.对原、被告签订的认购定单无异议，虽然对双方名称、标的物、面积、价格作出约定，但无交房时间、条件、违约责任及办理产权登记等方面的约定，且该认购书中明确约定双方还需签订商品房买卖合同。该预定单系预约合同，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面成交协议，仅能请求对方履行订立本约的义务，不能就本约内容请求履行；2.原告要求被告赔付一倍房款没有法律依据。依据相关司法解释，买受人可以请求赔偿的前提房屋买卖合同签订时未告知抵押事实及隐瞒抵押事实而导致合同无效或被撤销解除，而本案双方事实上并没有签订本约合同即商品房买卖合同；3.原告要求被告双倍返还定金4万元并支付已付房款利息等没有事实和法律依据，原告在认购定单上写明其同意在被告通知当日起三天内与被告签订商品房买卖合同，而至今被告并未通知原告签订上述合同，故签订合同的条件没有成就，被告不存在违约行为。综上，对原告主张的双倍返还定金、赔偿一倍房款及已付房款利息等诉求不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，被告雨润公司作为乙方与原告顾小凤作为甲方，签订认购定单一份，约定乙方认购星雨华府4幢1单元103室，建筑面积137.56㎡，单价8300元/㎡，总价款为1141748元，定金2万元。认购定单格式条款约定：“1、……乙方所付之定金自双方签署《商品房买卖合同》之日起即转为房款的一部分……6、若乙方在签订此协议并交付定金后要求退房，甲方不再返还乙方定金，并有权处置该房屋……9、本认购定单一式叁份，甲方持有贰份、乙方持有壹份，本认购定单经甲方盖章、乙方签字，于乙方支付定金后生效，于甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后该定单自动作废，原件由甲方收回。10、乙方购房之权利和义务以签订正式《商品房买卖合同》约定为准。11、乙方所付房价款以签订正式《商品房买卖合同》为准……”。认购定单上手写注明“乙方应于签订本认购定单后，同意在甲方通知当日起三天之日内与甲方签订《商品房买卖合同》顾小凤”，备注栏手写注明“本人同意在认购书签订起十五日内补齐房源首付30%，342524.00，如未按规定时间补齐首付，则甲方有权将本人所交定金不予退还并有权单方面解除本认购单及有权将房源另行销售，无需通知本人”。原告通过丈夫贾强银行账户向被告转账，交付购房款合计355068元，具体如下：2019年9月18日3320元、151748元，9月28日两笔5万元，9月29日两笔5万元。另查，案涉房屋尚未销售，也未办理网签、备案、预告登记手续。此后，原告遂诉至法院，请求判如所请。以上事实由当事人的陈述，商品房认购定单，银行流水，商品房预售许可证，不动产权属信息查询结果，微信聊天记录截图等在卷佐证。本院认为，根据认购定单的约定，可看出原、被告双方自2019年9月18日起已就案涉商品房买卖合同达成了预约合同。现原告要求解除双方之间的商品房预约合同，被告也当庭予以同意，本院认定双方之间的商品房预约合同自判决生效之日起解除，被告应该返还原告预付款355068元。根据《最高人民法院》（以下简称《解释》）第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房销售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……。本案中，双方签订的认购定单仅对双方当事人姓名和名称、商品的基本状况（房号、建筑面积）、价款等进行了约定，而未根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定对商品房的交付使用条件和日期、产权登记事宜、违约责任、装饰设备标准、配套基础设施等其他诸多直接影响双方权利义务的重要条款进行约定，即明显欠缺商品房买卖合同的主要内容。且双方签订的认购定单中明确双方签订商品房买卖合同后定单自动作废，买房人的权利和义务以及房价款等均以正式签署的商品房买卖合同为准。故应当认定案涉订购定单不具备商品房买卖合同性质，不发生商品房买卖合同效力，原告依据上述《解释》第九条之规定要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告均未有证据证明系因对方的原因导致商品房买卖合同未能签订，因此本院支持被告返还原告定金。且双方签订的认购定单中明确约定原告待被告通知后，双方再行签订商品房买卖合同，即签订商品房买卖合同的时间并未具体明确，现有证据亦并不能证明双方未签订正式的商品房买卖合同的过错在于被告，故对原告主张要求被告双倍返还定金并支付利息损失，于法无据，本院难以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第一百一十五条，《最高人民法院》第四条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告顾小凤与被告如皋雨润置业有限公司之间的商品房预约合同自本判决生效之日起解除。二、被告如皋雨润置业有限公司自本判决生效后立即返还原告顾小凤购房款、定金合计355068元。三、驳回原告顾小凤的其他诉讼请求。如果被告如皋雨润置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5535元，由原告顾小凤承担2835元，由被告如皋雨润置业有限公司承担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11070元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号46×××65）。审 判 员  李 婕二〇一九年十二月三十日法官助理  李 茜书 记 员  卜秋蓉