贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初2937号原告：巫承希，男，1976年3月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：余春洪，贵州乾民律师事务所律师，执业证号：15201201410791968，特别代理。委托诉讼代理人：黄玺，贵州乾民律师事务所律师，执业证号：15201200610470073，特别代理。被告：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道路16号。法定代表人：张德兴，职务：总经理。委托诉讼代理人：张泽雄，男，该公司员工，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗璇琳璐，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201311353899，特别代理。委托诉讼代理人：廖静，贵州朝华明金律师事务所实习律师，一般代理。第三人：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区金阳南路西南五金专业批发市场Q定1层15号。法定代表人：王山，职务：总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师，执业证号：15201201010217575，特别代理。原告巫承希与被告贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称：天地房开公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称：伟庭茂公司）、第三人贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称：正量联行公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后依法适用简易程序，于2019年6月10日公开开庭进行了审理。原告巫承希之委托诉讼代理人余春洪，被告伟庭茂公司之委托诉讼代理人罗璇琳璐，第三人正量联行公司之委托诉讼代理人王孝益到庭参加了诉讼。被告天地房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，因当事人申请和解，本院依法扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。原告巫承希向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原告与被告天地房开公司于2018年4月22日签署的《商品房买卖合同》（合同编号分别为2018-0398、2018-0399）无效。2.判令被告天地房开公司立即返还原告已付购房款217198元（每间门面首付款为108599元），并从2018年4月22日起以217198元为基数按年利率6%的标准向原告支付资金占用期间的利息，至购房款全部返还完毕止（暂计算至起诉时为11946元），合计为229144元。3.判令天地房开公司与伟庭茂公司连带返还原告团购费60000元，并从2018年4月22日起以60000元为基数按年利率6%的标准向原告支付资金占用期间的利息，至团购费全部返还完毕止（暂计算至起诉时为3300元），合计为63300元。4.判令被告天地房开公司向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任即217198元。5.本案诉讼费、财产保全费等相关费用由被告承担。事实及理由：原告与被告天地房开公司于2018年4月22日签署两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-0398、2018-0399），约定被告天地房开公司通过划拨方式取得位于花溪区地块的土地使用权，被告天地房开公司在该宗土地上修建“湿地阳光花园”项目，被告将第1-5、21幢负1层839和840号门面出售给原告，建筑面积均为14.42平方米，每间总价为216599元，付款方式为原告支付首付款108599元，尾款原告办理按揭贷款给付。签署合同当日原告支付两间门面首付款216599元。该项目系天地公司授权伟庭茂公司独家销售，故原告购买向伟庭茂公司支付团购费60000元，二被告均在出售前述房屋过程中，均宣传该房手续齐全，后原告在办理按揭贷款过程中，被告均未能提供正常的贷款手续，经原告了解，二被告在出售房屋时并未取得商品房预售许可证。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求如前。被告天地房开公司未到庭。被告伟庭茂公司辩称，1.原告主张的团购费实为居间服务费，根据我方与原告签订的《伟庭居间服务协议》，当原告与被告天地房开公司签订商品房合同享受房款优惠后，我方的居间服务即完成，因此，不应退还居间服务费。2.即使《商品房买卖合同》无效，因《居间服务协议》并非该合同的从合同，且未违反《合同法》第五十二条之规定，应属有效合同，且双方已履行完毕，故原告无权要求退还6000元的居间服务费。3.如法院认定应当退还居间服务费，购房人、被告天地房开公司、实际代理销售方第三人正量联行公司均存在过错，应当通过过错认定方式，让各方承担相应的责任。特别是故意隐瞒未获预售许可证事实的天地房开公司及收取90%居间服务费的正量联行公司，是主要过错人，应当承担主要责任，原告在本案中未尽注意义务，无权要求资金占用期间的利息。第三人正量联行公司述称，我方不清楚被告天地房开公司未取得预售许可证，销售过程我方不存在过错，与被告伟庭茂公司之间是转居间关系，不应承担任何责任。本院经审理查明事实如下：被告天地房开公司成立于2007年11月1日，类型为有限责任公司，注册资本12100万，营业期限至2057年10月31日，经营范围为房地产开发与经营。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限长期，经营范围为房地产经纪、房地产投资咨询、房地产营销策划。第三人正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限长期，经营范围为房地产经纪，房地产咨询服务等。位于花溪云上明珠大道“阳光花园”楼盘项目系被告天地房开公司建设开发。2018年4月9日，被告天地房开公司（甲方）与被告伟庭茂公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪云上“阳光花园”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“阳光花园”项目下列房屋：19栋住宅，面积11014.3平方米，21栋一层商业，面积774.5平方米，9-10栋一层商业，面积947.27平方米，麒鑫建材家居城，面积18042.92平方米。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同代理期限2018年1月1日至2019年12月31日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《阳光花园房屋销售底价表》为准执行，概述如下：住宅部分按建筑面积6000元/平方米，乙方不得擅自低于底价销售……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金，仅按照本条约定比例分配……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年4月14日，原告巫承希与被告伟庭茂公司签订《伟庭茂居间服务协议》，约定“伟庭茂公司就原告本次享有的购房优惠服务说明如下，购房信息房号1-5、21栋负D区767、762，服务费4000元，您所获得的购房优惠，每套住房根据总价不同分别享受交3万元服务费抵8万元购房款，特别说明：1.只有您支付本协议书约定居间服务费后方能享有本协议书项下的购房优惠。4.当你成功购房（即与开发商签署商铺《湿地阳光花园-商品房购买合同》后，您的团购优惠已享受，我们的居间服务全部结束，您支付的服务费我们将不退还”。同日，原告向被告伟庭茂公司交纳4000元。次日，被告伟庭茂公司出具收到原告交来1-5、21栋E区负-839、840团购费60000元的收据。2018年4月22日，原告巫承希在两份《商业签约确认单》上签字确认，分别记载“房号1-5、21栋负1Ｅ区-839、840，面积14.42平方米，原单价21670元／平方米，原总价312481元，折后单价15020.73／平方米，折后总价216599元，首付金额108599元，贷款金额10.8万元”。同日，原告巫承希与被告天地房开公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-0398、2018-0399），约定“出卖人以划拨方式取得位于花溪区地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】湿地阳光花园，买受人分别购买第1-5、21幢负一层839、840房，建筑面积共14.42平方米，商品房单价为每平方米15020.73元，总金额216599元，买受人2首付50%：108599元整，剩余房款108000元办理银行按揭贷款。出卖人应当在2019年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订当日，原告向被告天地房开公司支付两套房首付款各108599元，共计支付购房款216599元。之后，原告知晓被告天地房开公司尚未取得出售房屋的商品房预售许可证，遂诉至本院请求如前。案涉房屋由被告伟庭茂公司委托第三人正量联行公司实际销售，双方对团购费分配口头协议约定比例为第三人享有住宅80%、商业90%，被告伟庭茂公司提交《佣金结算》及转账凭证，拟证实已将包括案涉团购费的90%即54000元在内的佣金511100元转账到第三人法定代表人王山账户，原告认为与本案无关联，第三人对此无异议，认为与本案无关联。第三人正量联行公司提交销售员提成统计及签约明细复印件，拟证实案涉团购费已实际支付给销售团队，原告不予认可三性，被告伟庭公司认为达不到证明目的。另查：1.被告天地房开公司未取得案涉房屋的商品房预售许可证。2.诉讼中，原告巫承希明确不要求第三人正量联行公司承担责任。3.原告提交贵阳市花溪区住房和城乡建设局花建通（2019）36号文件，拟证实该局责令被告天地房开公司退房退款支付利息，责令被告伟庭茂公司团购费的事实。被告伟庭茂公司质证意见为对该文件已提起行政诉讼，是否作为证据应待行政诉讼审理认定。4.审理中，原告巫承希与被告天地房开公司达成案涉房屋的退房退款协议，原告巫承希自愿撤回第二、第四项诉讼请求，本院依法予以准许。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、营业执照、《独家销售代理合同》、《商品房买卖合同》、《伟庭茂居间服务协议》、收据、签约确认单等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：国家对商品房预售行为实行行政许可制度，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，被告天地房开公司作为房地产开发企于请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告周攀原告周攀业，在与购房人签订合同之时，应当确保所预售的房屋符合销售条件及自身销售行为符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，双方签订的合同应当认定无效，故对原告第一项诉请确认合同无效，予以支持。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。本案审理中，原告与被告天地房开达成退房退款协议，原告自愿撤回第二、第四项要求天地房开公司退款及赔偿损失的诉请，符合法律规定，本院予以准许。案涉房屋由被告天地房开公司委托被告伟庭茂公司独家销售，被告伟庭茂公司又将案涉房屋交由第三人正量联行公司实际销售。被告伟庭茂公司为促销房屋销售，通过与原告签订《伟庭茂居间服务协议》的方式收取原告团购费60000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”；第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。该协议虽名为居间服务协议，但被告伟庭茂公司系天地房开公司委托独家销售案涉楼盘，其所获得的佣金双方亦进行了约定，其并非作为居间人享有委托人支付的报酬，且该费用的收取由伟庭茂公司出具收据收取后由其与第三人正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定，因此，予以认定《伟庭茂居间服务协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，被告伟庭茂公司要求按过错责任各自承担返还该费用，该费用由伟庭茂公司出具收据收取后由其与第三人正量联行公司及实际销售团队进行分配，原告方并未实际享受购房优惠，现无证据证实该款项进入天地房开公司账户及天地房开公司与伟庭茂公司对该款项实际进行分成，被告天地房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告天地房开公司无返还义务，该款项应由伟庭茂公司予以返还。第三人正量联行公司与被告伟庭茂公司之间对该费用的分配系因合作产生，第三人正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，双方对该款项的分配系另案法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭茂公司返还团购费60000元及支付资金占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。至于利息应付的时间及金额，自2018年4月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对原告要求被告天地房开公司连带返还团购费的请求，不予支持。被告天地房开公司未到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据已查明的事实作出裁决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告巫承希与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2018年4月22日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0398、2018-0399）无效；二、被告贵州伟庭茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告巫承希团购费60000元及支付利息（自2018年4月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4448元，由原告巫承希负担3895元，被告贵州伟庭茂房地产开发有限公司负担553元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇一九年十二月三十一日书记员  季 晨