苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初10275号原告：沈济，男，1975年2月1日生，汉族，住江苏省阜宁县。被告：高云贵，男，1976年9月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人：苏州安宇房产中介服务部，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇喜庆苑大门北侧门面房。投资人：翁振良。第三人：凌振华，男，1991年4月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人：孙青芋，女，1992年11月4日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告沈济诉被告高云贵、第三人苏州安宇房产中介服务部（以下简称安宇服务部）、凌振华、孙青芋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序由审判员胡云杰独任审判。因被告高云贵下落不明转为普通程序，依法组成合议庭于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告沈济，第三人安宇服务部的投资人翁振良，第三人凌振华、孙青芋到庭参加诉讼。被告高云贵经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告期限届满后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈济向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月15日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令被告退还原告租赁保证金2000元；3.判令被告支付原告违约金1000元；4.判令被告支付原告装修损失32315元；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年7月15日，经安宇服务部介绍，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告租赁被告位于苏州市吴江区房屋，租期为2017年10月15日至2022年10月15日。原告通过安宇服务部支付了第一年的租金和押金，因涉案房屋为毛坯房，故原告花费32315元进行了装修。2018年10月19日，原告发现涉案房屋钥匙被更换，屋内物品不见后报警，经过警方调查涉案房屋已经出售给凌振华、孙青芋，屋内物品被搬到物业公司仓库，原告要求被告赔偿损失，被告不予理睬。根据法律规定，房屋在租赁期间所有权发生转移的，不影响租赁合同效力。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告高云贵未作答辩，亦未提供任何证据。第三人安宇服务部、凌振华、孙青芋均称，原告陈述的事实属实，但其不知晓原告装修金额。经审理查明：2017年7月30日，高云贵向第三人安宇服务部出具授权委托书一份，委托安宇服务部办理位于苏州市吴江区房屋的出租事宜，受托方的代理权限为1.出租前及入住后与承租人的各种协调工作；2.代为签订、履行、处理纠纷、解除该房屋的租赁合同；3.租赁期间对该房屋租金和相关费用的收取；4.租赁期间对该房屋相关设施的管理维护。委托期限为自2017年7月30日起至2019年7月30日止。2017年9月15日，高云贵作为甲方（出租方），沈济作为乙方（承租方）共同签订《房屋租赁合同书》一份，主要约定沈济承租高云贵所有的苏州市吴江区房屋；租期自2017年10月15日起至2022年10月15日止；租金为每月1000元，租房保证金2000元；承租方每12个月支付一次租金，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前15天将下期房款支付给承租方；如甲方擅自提前中止本合同，应按一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金。该合同落款处甲方签名为安宇服务部投资人翁振良。该房屋交付沈济时为毛坯房。2017年9月10日，沈济通过微信转账将房租10000元支付给翁振良。2017年9月15日，沈济通过微信转账将房租2000元、租房保证金2000元支付给翁振良。随后，翁振良将上述14000元通过微信转账给高云贵。2018年9月25日，沈济通过银行转账方式将第二年房租12000元支付给翁振良。翁振良于当日通过微信方式将该12000元转账给高云贵，但高云贵未收款。翁振良遂将该12000元返还给沈济。另查明，苏州市吴江区松陵镇长板路1980号富贵苑13幢1301室所有权人为高云贵、段晓莉。2018年8月19日，高云贵、段晓莉与第三人凌振华、孙青芋签订《房屋买卖合同》，约定凌振华、孙青芋购买高云贵、段晓莉所有的上述房屋。2018年10月16日，上述房屋登记至凌振华、孙青芋名下。2018年10月19日，沈济朋友侯立功前往涉案房屋时发现门锁被撬且屋内家具被盗，遂报警。经查发现高云贵将屋内家具放入物业仓库内。庭审中，沈济认为高云贵在房屋租赁期间内将其屋内家具搬走且在未告知的情况下将涉案房屋出售给他人并更换门锁，故《房屋租赁合同书》无法继续履行，要求解除合同并主张高云贵承担违约责任，同时提供了微信转账记录一组，证明其为涉案房屋装修、购置家具电器共花费装修装饰款32315元。第三人安宇服务部称沈济陈述的情况属实，但对其装修装饰金额并不知情。第三人凌振华、孙青芋称其于2018年10月20日才拿到涉案房屋，对于涉案房屋存在租赁事宜并不知晓，现其将自行装修房屋居住，无法履行《房屋租赁合同书》。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、授权委托书、微信转账记录、手机银行转账记录、接处警工作登记表、涉案房屋照片、微信聊天记录，第三人安宇服务部提供的房产证照片，第三人凌振华、孙青芋提供的《房屋买卖合同》不动产权证书以及双方当事人的当庭陈述在卷作证。本院认为：被告高云贵经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃应诉、抗辩等相关诉讼权利。原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。现高云贵在房屋租赁期间未告知沈济的情况下将涉案房屋出售给第三人，且更换涉案房屋门锁并将沈济购置的家具搬出，导致沈济的合同目的无法实现。沈济据此主张解除合同并要求高云贵承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，应认定为本案起诉状副本等应诉材料送达高云贵之日即2019年10月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。沈济根据《房屋租赁合同书》的约定，主张高云贵返还租房保证金2000元并支付违约金1000元符合法律规定，本院予以支持。关于装修损失，《房屋租赁合同书》中虽未就房屋装修事宜作出约定，但涉案房屋交付沈济时为毛坯房，且根据高云贵与翁振良的微信聊天记录可知高云贵对沈济装修涉案房屋是知晓并同意的。现因高云贵违约导致合同解除，故对于剩余租赁期内装饰装修残值损失的可予以支持。本院根据沈济提供的微信转账记录，对剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值损失酌定为11420元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、原、被告于2017年9月15日签订的《房屋租赁合同书》于2019年10月29日解除。二、被告高云贵于本判决生效之日起十日内返还原告沈济租房保证金2000元。三、被告高云贵于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈济违约金1000元、装修残值损失11420元，合计12420元。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告高云贵负担。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××68）。原告已预交的诉讼费用1000元本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  胡云杰人民陪审员  李 晖人民陪审员  陆 芳二〇一九年十二月十九日书 记 员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。