陕西省咸阳市杨陵区人民法院民事判决书                     （2019）陕0403民初549号原告（反诉被告）：杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司。住所地：杨凌示范区。统一社会信用代码：91610403694921209L。法定代表人：胡文联，系公司总经理。委托诉讼代理人：苏亚鹏，系该公司员工。委托诉讼代理人：夏正冬，陕西松意律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨凌自再天然养生产业发展有限公司。住所地：杨凌示范区。法定代表人：张凯峰，系公司董事长。委托诉讼代理人：武鹏飞，陕西法智律师事务所律师。原告杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司（反诉被告,以下简称农科公司）与被告杨凌自再天然养生产业发展有限公司（反诉原告,以下简称自再天然公司）租赁合同纠纷一案，原经本院作出（2017）陕0403民初523号民事判决，后由咸阳市中院以（2018）陕04民终1950号民事裁定发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农科公司的委托诉讼代理人苏亚鹏、夏正冬，被告自再天然公司的委托诉讼代理人武鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）农科公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的房屋租赁协议；2.被告限期搬离原告房屋；3.被告支付2014年12月至2016年7月的房屋租金153333元，至实际腾房之日止的租金按合同约定计算；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告农科公司（原杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司）与被告于2014年10月29日签订房屋租赁合同。合同约定原告将位于杨凌示范区滨河西路房屋面积为840平方米的商铺租给被告，租期从2014年12月1日起，租期三年，合同还约定该房屋租金总额为333300元，在租赁合同签署时一次性支付第一年房租110000元。但合同签订后被告仅向原告支付30000元（其中包含20000元押金），当年剩余租金及后续租金至今未付。为此原告多次派人到被告处要求支付租金，但被告均不予理会。同时，被告在接收原告房屋后，未经原告允许擅自改变房屋结构，原告也多次要求被告恢复原状，但都未果。原告考虑到双方的合作关系，希望被告针对上述违约行为能主动与原告协商解决，但时至今日，被告仍无实质性解决问题的诚意，因此原告提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）自再天然公司辩称，2014年10月28日原告与被告签订了租赁合同，约定租赁期为36个月，房屋是2014年12月26日交付，根据合同约定，以实际交房日计算，装修期三个月，装修期不在租赁期内。由于该房屋原租赁户要参加农高会，导致房屋延迟至2014年12月26日原租赁户才将其占用房屋交付给被告，使合同延期履行。同时，原告前身杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司未能按照合同约定完整交付租赁物，导致该房屋未能正常使用，于2015年1月底才开始装修，加之临近春节工人放假，又耽搁三个月。按照合同约定先付后用。由于上述问题，被告多次找原告前身杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司协商，为了保证合同履行，双方将房屋租金支付方式进行了变更，交房后被告在2015年1月缴纳20000元押金及房租10000元，对剩余房租，杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司表示待装修结束后再定。2015年7月原杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司提出在被告租赁场地建设网球学校，欲征用场地和办公楼，当时被告装修马上完成。被告就合同发生变更问题及是否履行问题，要求杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司予以明确，但至今被告未接到关于房屋租金实际缴纳数额的通知，直至2015年9月才开始试营业。2016年5月原告通知被告关于拆迁进行谈判，明确要求被告搬离，2016年7月13日业主答应赔付装修、施工费用并约定再谈，2016年7月26日被告接到传票。在谈判中被告提出赔偿4470349.48元，有文件证明。被告在装修期间从未有业主明确要求被告不能改动。为了顾全大局，被告同意协调搬迁、承担营运、装修部分损失。被告（反诉原告）自再天然公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告赔偿损失4651849.48元；2.反诉诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月28日，被告与原告签订了租赁合同，合同约定租赁期限为36个月（实际情况是被告要求签订不少于10年的租赁合同，但原告以公司有规定为由，改为三年一签），以实际交房日计算，装修期三个月，装修期不在租赁期内。后杨凌益元康健康产业有限公司与杨凌自再天然养生发展有限公司合并，杨凌自再天然养生发展有限公司继受杨凌益元康健康产业有限公司的所有债权债务，杨凌示范区一河两岸投资有限公司归入原告。由于原告为了其公司利益单方要求解除合同，致使合同无法正常履行，给自再天然公司造成损失4651849.48元。双方曾协商搬迁和损失补偿事宜。原告（反诉被告）农科公司辩称，反诉原告没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告就本诉提供的房屋租赁合同、房屋接收单，真实关联，予以认定。原告就本诉提供的照片，无其他证据相佐证，不予认定。被告就本诉提供的证明、照片，无其他证据相佐证，不予认定。被告就反诉提供的房屋租赁协议、银行转款凭证，真实关联，予以认定；被告就反诉提供的装饰装修施工合同、工程报价单、工程结算单、票据，进场施工证明，不能证明被告的主张，对其证明目的不予认定。原告就反诉提供的票据复印件，无原件，不予认定。原告就反诉提供的照片打印件真实关联予以认定。被告提供的装修施工图纸、变更签证单中结合鉴定意见与现场相符的图纸、变更签证单予以认定；与现场不相符的部分不予认定。对陕西中房建筑工程司法鉴定所的鉴定意见书，真实关联，予以认定。经审理查明，2014年10月29日，杨凌示范区一河两岸投资开发有限公司（甲方，以下简称一河两岸公司）与杨凌益元康健康产业发展有限公司（乙方，以下简称益元康公司）签订房屋租赁协议，约定甲方将其合法拥有的坐落在杨凌滨河西路商铺出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积共840平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作办公使用，在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途。该房屋租赁期限为36个月，以实际交房日计算，装修期三个月，装修期不在租赁期内。租金总额333300元，该房租第一、二年租金为人民币110000元，第三年递增3%。即第一年110000元，第二年110000元，第三年113300元。租金每年支付一次，先付后用；第一年租金签订合同当日支付，以后每期租金提前10日支付。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币20000元，乙方在支付第一年房租时连同押金一并支付甲方。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予赔偿。（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋从事违法违章活动的；（4）拖欠租金累计半个月以上的。在租赁期间内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或者一方提前退交部分或者全部房屋的；（2）因出现非甲方能及的情况，使该房屋设施的正常运行，或水、或电等正常供应中断，且中断期一次超过七天，乙方认为严重影响正常使用房屋的；（3）因乙方违反合同约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予纠正的；（4）因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；（5）在租赁期间，该房屋经市或区（县）政府有关部门批准运迁，或经司法、行政机关依法限制其房地产权利的，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况的。变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除上述第（4）（5）款可依法免除责任外，应由另一方负责赔偿。2014年12月1日，一河两岸公司将租赁房屋交付益元康公司使用，益元康公司出具交接单。益元康公司租赁房屋后，由被告自再天然公司于2015年元月开始对办公楼的一二层及楼顶进行部分装修，安装了旋转楼梯，建设部分院内道路、加盖了门房。2015年1月15日，被告向一河两岸公司支付30000元（其中包括押金20000元），剩余租金至今未付。2016年5月，因该房屋所占用土地用途变更，原被告就搬迁等问题未能协商一致。2016年7月，原告以被告未按约定支付房屋租金为由诉至本院，要求解除租赁合同。另查明，益元康公司于2014年12月16日与被告自再天然公司合并，双方约定自再天然公司继受益元康公司的所有债权债务，益元康公司于2016年3月14日注销。一河两岸公司于2016年3月28日变更名称为农科公司。原告出租的该商铺无相关建设手续、批文。本案审理中，被告申请对其装修损失进行鉴定，经咸阳市中院委托，陕西中房建筑工程司法鉴定所出具鉴定意见书，被告装修的总造价为2439375.30元，其中门房加盖及装修物价值共计117061元。被告交纳鉴定费45000元。在原审过程中，原告向本院提出先予执行申请，被告向本院提出先予支付申请，本院裁定被告于2018年7月13日前腾出房屋，原告先予支付被告500000元。2018年7月13日，被告将租赁房屋腾出交付给原告。本院认为，原告与益元康公司经过协商，益元康公司租赁原告商铺，签订了房屋租赁合同。益元康公司在签订合同后与自再天然公司合并，益元康公司办理注销登记，故应当由被告自再天然公司继受该合同的权利义务和法律责任。本案中，双方争议的焦点为：1.原告请求解除合同和搬离房屋有无事实依据和法律依据；2.原告请求被告支付房屋租金153333元有无事实和法律依据3.反诉原告请求反诉被告赔偿损失4651849.48元有无事实依据和法律依据。关于原告与益元康公司签订的房屋租赁合同是否有效。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁物并未办理建设工程规划许可证，原告认为涉案租赁物系建设在其有土地使用权的土地上的临时建筑，按照相关规定不需要办理，但原告并未提供证据证明涉案租赁物属于临时建筑，且从该租赁物的外观和结构来看，也不符合一般临时建筑的特点，故对原告的该主张不予支持。原告与益元康公司签订的房屋租赁协议应属无效。关于原告何时交付房屋，被告应当支付的租金数额。根据原告提供的交接单记载，原告于2014年12月1日将租赁房屋交给益元康公司使用，被告辩称原告交付房屋的时间为2014年12月26日，但并未提供相应证据证明，对该辩解理由本院不予采纳。因涉案房屋的租赁协议归于无效，被告应当向原告交回房屋，并参照合同约定的时间以及租金标准支付房屋占用使用费。因合同中约定装修期三个月，装修期不在租赁期内，故被告应当自装修期三个月届满后即自2015年3月1日起支付原告房屋使用费，截止2018年3月1日的租金共计333300元。被告已支付的30000元应当予以扣减，扣减后，被告应支付该期间的房屋使用费共计303300元。2018年3月2日后的房屋使用费应当按照最后一年113300元的标准计算为每日310元。计算至2018年7月13日共计134天的房屋使用费共计41540元。故被告还应支付原告的房屋使用费共计344840元。原告请求被告支付的2014年12月1日至2015年2月28日的房屋使用费，因装修期三个月不计算在租赁期内，对该部分房屋使用费不应收取，故对原告的该部分请求不予支持。关于被告装修以及加盖部分的损失，原告是否应当赔偿以及赔偿的数额。原告与益康元公司签订的合同中给予租赁方三个月装修期，故应当视为原告知晓并允许被告进行装修。因涉案房屋无相关建设报批手续导致双方合同无效，故原告对合同无效存在过错，应对被告基于该无效合同所受到的损失承担赔偿责任。对于被告加盖的门房，不属于必需的添附，且被告无相应证据证明其经过原告的书面同意进行加盖，被告在加盖时亦未办理相关审批手续，故加盖该门房的损失，应当由被告自行承担。扣除该项费用后，被告的装修造价为2322314.30元。其他房屋装修已经形成不可分割的附合，而被告在装修房屋后未能发挥租赁物的效用投入经营，故被告装修造价即为被告的损失。原告主张按照装修物的现值计算，不能涵盖被告的损失。但考虑到被告一直占用房屋，对被告的装修物应当考虑部分折旧。根据被告的装修情况、双方的过错程度、被告的损失情况及占用时间，对被告的装修损失应当由原告承担60%的赔偿责任，被告自行承担40%。故原告应当赔偿被告1393388.58元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司与被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司(原杨凌益元康健康产业发展有限公司）于2014年10月29日签订的房屋租赁协议无效。二、被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司向原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司交回租赁的位于杨凌示范区滨河西路的房屋及院落(已履行)。三、被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司于本判决生效后五日内再支付原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司2015年3月1日至2018年7月13日房屋使用费344840元。四、原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司于本判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司装修损失1393388.58元（已支付500000元）。五、驳回原告（反诉被告）杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）杨凌自再天然养生产业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3366元（原告已预交），由被告杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担；反诉费17869元（被告已预交），由原告杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司负担10721元，被告杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担7148元。鉴定费45000元（被告已预交），由原告杨凌农科城市地下空间开发建设有限公司负担27000元，被告杨凌自再天然养生产业发展有限公司负担18000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                             审  判  长   王西江                              人民陪审员    张永红                              人民陪审员    李党龙                              二○一九年十二月二日                              书  记  员    赵  静附相关法律条文：  《中华人民共和国合同法》   第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第九十条 当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。    第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1