吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初3229号原告:咸纪丰，男，满族，1975年2月4日生，住吉林市。委托诉讼代理人：李晓红，吉林圣力律师事务所律师。被告:吉林市恒大永盛房地产开发有限公司。法定代表人:胡志宽。委托诉讼代理人：王一丰，该公司法务。原告咸纪丰与被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告咸纪丰及其委托诉讼代理人李晓红，被告恒大房地产公司的委托诉讼代理人王一丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咸纪丰向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告继续履行原、被告间签订的《吉林恒大华府楼宇认购书》，在庭审中变更为被告交付房屋，并协助办理相关产权手续，原告交付剩余尾款;二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月28日原告与被告达成意向，约定原告购买被告开发的恒大华府项目XXX房，面积136.71平方米。2014年3月30日原告与被告签订书面《吉林恒大华府楼宇认购书》,原告向被告交付首付款374629元。原告购房时被告承诺可以为其办理以一人名义按揭贷款,在办理过程中却审批未通过。原告经被告同意向其填写了退房审批表，但被告一直拖延退款,通过法院诉讼解除合同，因被告不同意解除而撤诉。现原告另行主张履行合同,诉至法院，请求人民法院支持原告诉求。恒大房地产公司辩称：不同意继续履行2013年10月5日咸纪丰与我公司签订的楼宇认购书，原因是该份认购书已经解除，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2013年9月28日，甲方（出卖人）恒大房地产公司与乙方（买受人）咸纪丰签订编号：0000907号《吉林恒大华府楼宇认购书》（以下简称认购书）。该认购书载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购吉林恒大华府XXX房，该商品房建筑面积共136.71平方米，认购房折后单价为每平方米6836.58元，折后总价为934629元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（即￥10000元）作为定金（定金在签定商品房买卖合同后自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须2013年10月3日前支付首期房款￥224310元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即66万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2013年10月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天（含10日）的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天（含20日）的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。（实际按揭年限、按掲利率，按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额或未获批准，该差额部分乙方应在银行最终确定审批结果之日起5日内付清。）三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳维修专项资金即￥1427.84元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方。四、乙方支付首期的同时预缴税费￥726元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行多退少补。五、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到吉林恒大华府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。.......。甲方恒大房地产公司经办人、销售经理、财务、营销部人员签名并加盖了恒大房地产公司公章，咸纪丰在乙方处签字。2016年10月5日，咸纪丰与金碧物业有限公司吉林市分公司签订借款协议，以咸纪丰购买案涉房屋资金紧张为由，约定向金碧物业有限公司吉林市分公司借款224310元，并约定了还款期限。2013年10月5日，咸纪丰向恒大房地产公司支付首期房款224310元、60319元；当日支付维修基金14217.84元；产权证、土地证、他项权利证、产权证代办费、预告登记费、印花税726元；2014年3月30日支付首期房款9万元；2014年10月9日咸纪丰向恒大房地产公司交纳违约金750元。咸纪丰已支付购房款374629元，及维修基金等费用。2016年12月，咸纪丰与恒大房地产公司签订恒大华府项目认购书解除协议，并由恒大房地产公司制作了吉林公司恒大华府项目退房审批表，但恒大房地产公司未予签字盖章确认，双方亦未履行。2018年12月，咸纪丰提起与恒大房地产公司房屋买卖合同纠纷的诉讼，于2019年2月撤回起诉。2019年6月13日，咸纪丰向金碧物业有限公司吉林市分公司全部偿还所借欠款。另查明，案涉房屋现已具备办理所有权手续的条件。于2019年12月17日，咸纪丰向恒大房地产公司支付了剩余购房款56万元。认定上述事实的证据有：双方当事人的当庭陈述及原告咸纪丰提交的编号0000907吉林·恒大华府楼宇认购书、恒大房地产公司出具的收款收据、咸纪丰与金碧物业公司吉林市分公司签订的借款协议及物业公司出具的收款收据、解除协议、退房审批表、庭审笔录、建设银行的回执单，及被告提供的编号0000907《恒大华府楼宇认购书》、吉林恒大华府项目退房审批表、恒大华府项目认购书解除协议等。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”在本案中，咸纪丰与恒大房地产公司于2013年9月28日签订的认购书的内容中包括了商品房的基本情况、房屋单价、总价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同的主要内容。且咸纪丰在签订该认购书的同时即缴纳了案涉房屋的首付款215089元（不含定金1万元），恒大房地产公司出具225089元（含定金1万元）收据，并已支付代收费726元、维修基金14217.84元；现咸纪丰已支付剩余购房款56万元。因此，该认购书应当认定为商品房买卖合同，而非预约合同。关于案涉房屋的认购合同是否已解除的问题。本院认为，虽然恒大房地产公司制作了认购书解除协议书及退房审批表，但恒大房地产公司未审批亦未签字盖章确认，因此双方之间对案涉房屋买卖合同未解除亦不产生解除效力。故恒大房地产公司提出双方之间的房屋买卖合同已解除的抗辩意见，不予采信。关于咸纪丰主张恒大房地产公司继续履行合同的请求问题。在庭审中，咸纪丰已明确提出要求恒大房地产公司交付案涉房屋，并协助办理相关产权手续。本院认为，双方签订的认购书已具备商品房买卖合同的内容，是否需要继续重新签订《商品房买卖合同》就属于恒大房地产公司协助咸纪丰办理更名过户手续中的履行问题。故本院不作为独立的诉讼请求予以处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条规定：“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。”现咸纪丰已向恒大房地产公司支付了全部购房尾款56万元。在案涉房屋已具备交付条件的情况下，恒大房地产公司应在合理期限内交付房屋。依照诚实信用原则，参照恒大房地产公司的制式合同，考虑到本案具体情况，酌定合理期限为本判决生效后一个月内。经查案涉房屋己具备房屋办理不动产登记的条件。恒大房地产公司为咸纪丰办理产权登记没有事实上及法律上的障碍，依照公平原则，咸纪丰的该项诉讼请求界定在合理期限内，亦应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百三十条、第一百三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向咸纪丰交付坐落于吉林市××区房，建筑面积136.71平方米房屋；二、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内协助咸纪丰办理坐落于吉林市××街房，建筑面积136.71平方米房屋的产权登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6620元，由吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 南相禄 二〇一九年十二月十九日书记员 李 晓