江西省抚州市临川区人民法院民 事 裁 定 书（2019）赣1002民初5069号原告：抚州市临川区才都国际业主委员会，住所地：抚州市临川区金山大道才都国际小区内。负责人：邹小龙，主任。委托诉讼代理人：邓文科，抚州市胜龙法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被告：江西亚龙投资发展有限公司，住所地：江西省抚州市临川区上顿渡聚贤楼附楼1#，统一社会信用代码：91361000568694906B。法定代表人：邹雪琴，经理。委托诉讼代理人：饶赤明，江西三松律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：管曼芳，江西三松律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。原告抚州市临川区才都国际业主委员会诉被告江西亚龙投资发展有限公司物权确认纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员张耀独任审判。2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告抚州市临川区才都国际业主委员会的委托诉讼代理人邓文科与被告江西亚龙投资发展有限公司的委托诉讼代理人饶赤明、管曼芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告抚州市临川区才都国际业主委员会向本院提出诉讼请求：1.确认临川区上顿渡镇才都国际商住小区1525.2平方米的架空部分归原告代表的全体业主共有。2.责令被告停止侵权（对外转让架空层围建房屋使用权）行为，并恢复原状。事实和理由：被告江西亚龙投资发展有限公司(下称“亚龙公司”)未经原告授权及业主同意，违反规划设计及验收规定，擅自将本该属全体业主的1525.2平米的架空部分围砌成封闭房屋，改变该架空层的结构和用途，擅自对外出售，导致我们业主自行车、电动车无处停放，侵占了我们业主休闲娱乐的活动场所，侵犯了全体业主的合法权利。1、临川区城市规划管理处验收批复明确：江西亚龙投资发展有限公司“才都国际”商住小区商住楼建设项目经有关部门现场规划综合验收：规划审批总建筑面积84360.08平米(其中架空层社区用房面积1525.2平米)。竣工验收实际总建筑面积84360.08平米，其中计容积率建筑面积71931.28平米；不计容积率建筑面积：架空层、社区用房面积1525.2平米+地下室、人防面积10903.6平米。因此，该架空层为社区用房，不应计入商品房销售面积。2、小区全体业主享有架空层的共有权。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。及最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的解释第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。由此可见，该1525.2平米的架空层既有政府管理部门的批复明确为社区用房，属全体业主共同享有，又有法律的规定，属于全体业主的建筑物区分所有权范筹。亚龙公司对架空层是无权处分的。原告多次要求被告停止侵权行为，但被告置之不理。根据法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告江西亚龙投资发展有限公司辩称，一、原告不具备本案诉讼主体资格。原告是以才都国际业主委员会的名义提起诉讼，我国目前法律、法规没有对业主委员会是否具有诉讼主体地位作出明确规定，最高院在给安徽省高院的两个复函都是针对个案的指导意见，不属于司法解释，不具有普遍适用效力。原告以才都国际业主委员会的名义提起诉讼，必须提供业主委员会依法成立的证据材料。如果原告未依照法律、行政法规规定的条件和程序成立，则不具有诉讼主体资格。还有，业主委员会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，履行相应的法定职责。业主委员会的诉权是来源于全体业主赋予其的代表权，诉讼结果由全体业主承担。因此，原告应向法庭提交业主大会同意起诉的决议，否则，其也不具备诉讼主体资格。即使业主委员会在一定条件下可以具备诉讼主体资格，但业主委员会毕竟属于非营利性组织，其民事行为能力和诉讼当事人能力应当受法定职责的限制。即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。而本案并不是因物业管理纠纷提起诉讼，而是因架空层的确权纠纷提起诉讼，超出了物业管理范围，故原告主体不适格。二、原告主张才都国际商住小区1525.2平方米的架空部分归全体业主共有没有事实和法律依据。1、原告根据有关部门现场规划综合验收认定架空层1525.2平米为社区用房是错误的。2014年6月12日，原抚州市临川区城市规划处确认的才都国际商住小区建筑面积清单不计容积率面积1525.2平米是由以下部分构成:第一，1号楼屋面层机房、楼梯间建筑面积74.8平米；第二，2号楼屋面层机房、楼梯间建筑面积74.8平米；第三，3号楼底层架空层194.78平米、二层社区用房106.67平米、屋面层机房、楼梯间建筑面积37.4平米；第四，4号楼底层架空层532.75平米、屋面层机房、电梯间建筑面积71.5平米；第五，5号楼架空层359平米、屋面层机房、楼梯间建筑面积73.5平米，以上合计1525.2平米。由此可见，架空层并非是社区用房，架空层在底层，社区用房在二层。架空层建筑面积为1086.53平米，社区用房建筑面积是106.67平米。2、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工规划综合验收备案表》充分表明，被告建设的架空层是经过合法审批和办理了综合验收备案手续，因而是合法有效的建筑物。3、全体业主与被告签订的《商品房买卖合同》没有约定被告将架空层连同商品房一同出售给业主，且业主也只支付了购房款，并没有支付架空层的任何款项。合同附件二中公摊面积不含有架空层，在业主所购房屋平面图中也没有记载架空层系公共部分，所以全体业主对架空层不享有权益。4、根据《民用建筑设计通则)的解释，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，可以作设备间、储藏间、会所、车库等使用。被告建设的架空层规划部门没有明确其功能为公共休闲场所，也不是原告所称的社区用房。对于架空层的权属，应本着是否有规划审批手续，层高是否在2.2米以上，购房合同是否明确架空层权属以及谁投资、谁受益市场原则确定。从本案来看，被告建设的架空层具有审批手续，层高在2.2米以上，全体业主与被告签订的购房合同没有约定架空层归业主共有，业主也没有支付相应的对价，全是由被告投资建设。因此，原告诉称的架空层应归被告享有，全体业主不享有任何权益。5、原告是错误地理解《中华人民共和国物权法》及最高院有关司法解释的规定。业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利，架空层并不在专有部分以外的共有部分范围内。综上所述，原告在本案诉讼主体不适格，其诉讼请求没有事实依据，且错误地适用法律规定，诉讼主张不能成立，请法庭依法驳回原告起诉。原告抚州市临川区才都国际业主委员会向本院提供的证据材料有：一、业主委员会的备案证明复印件一份（业主委员会的备案证明可以证实原告的主体资格成立，经过了临川区房产局的确认，2019年9月12日成立，任期5年，成员11人，业主委员会经过公安部门允许刻了公章），被告的工商登记查询信息复印件一份，拟证明：原被告的主体资格。被告江西亚龙投资发展有限公司的质证意见为，对于该组证据，对业主委员会的备案证明的“三性”没有异议，但不能证明原告具有本案诉讼主体资格，答辩中指出光是依法成立的条件不够，一是业主大会的授权，业主委员的数权来自于业主大会，二是业主委员会的职责主要是针对物业管理服务中相关的权益，但本案属于物权确认纠纷，并非物业管理中的纠纷，原告依然不具备主体资格条件；对于被告的企业信息的“三性”没有异议。原告补充说明，业主委员会成立后，业主呼声太高，他们广泛听取各个业主的意见，大家共同表达要求收回架空层的使用权，有利于各个业主电动自行车的摆放及安全考虑，并且因为架空层被被告私下出售使用权后，业主不断的通过江西政务、抚州政务及各平台媒体反映侵权事宜，在江西政务、抚州政务几级政府组织都到调查核实，确实存在安全隐患，业主委员会提出诉请基于每个业主的请求所作出的决定，被告方质疑授权不是被告的权限范围，除非业主自己提出质疑，只要业主委员会出具了盖了章的材料，行使了职权；本身业主委员会成立就是业主大会选举成立的。二、临川区城市规划管理处的批复扫描件一份（从临川区城市规划管理处调取），拟证明：批复明确写明规划审批总建筑面积及竣工验收实际面积，其中架空层涉及用房面积1525.2平方米（包括地下室），该证据获得国家部门的批复，不存在被告答辩中所说架空面积1086.53平方米，社区用房106.67平方米。被告江西亚龙投资发展有限公司的质证意见为，对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这之间是临川区规划管理处的总概况，并没有区分，这里面的1525.2平方米只是概括性表述，并没有反映1525.2平方米的构成。原告补充说明，我们到临川区住建局、房管局反映问题时，他们也下来调查过，开发商验收的时候并没有将架空层分割，验收后才分割的，我们小区也都去过临川区住建局，书面的回复有问政江西平台及抚州平台，关于1525.2平方米都没有详细说明，我们也没有图纸，但是住建局给我们的明确答复是开发商违法违规，责令房管局让他们整改，但开发商拖着不动，才造成小区业主委托业主委员会起诉；小区业主的共识是3号房、5号房、8号房均在1525.2平方米架空层里面，这三栋楼的架空层是住建局跟我们业主明确表示的。三、章鑫凯交由我方复印的才都国际储藏间转让协议复印件一份（转让协议中甲方是被告，乙方是章鑫凯，协议对涉案8栋1-23号储藏间的使用权转让给乙方，约定了转让价格133258元及面积25.2平方米，2017年8月23日签订），架空层照片一张，拟证明：被告侵权的事实。被告江西亚龙投资发展有限公司的质证意见为，对于这组证据：对于照片的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对于转让协议的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这个照片所拍摄的车库与原告之间的权益没有任何关系，对于储藏间进行转让跟原告的权益没有任何关联。原告补充说明，开发商把架空层中70%、80%都卖了，造成我们业主停车有难度，对于小区物业管理造成很大困扰；目前无法明确具体架空层出让使用权的面积，但我们可以明确开发商的出售行为妨碍到小区物业管理；目前可以明确3、5、8号楼的架空层出售面积，因为有些买家也不是小区内，无法联系。被告江西亚龙投资发展有限公司向本院提供的证据材料有：一、被告营业执照复印件，拟证明：被告的主体资格。原告抚州市临川区才都国际业主委员会的质证意见为，无异议。二、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划验收备案表复印件各一份，拟证明：被告建设的架空层经过审批验收，是合法有效的建筑。原告抚州市临川区才都国际业主委员会的质证意见为，该证据不能证明被告拥有所有权，其他都认可。被告补充说明，架空层部分是指不计容积率的部分，对于建设用地批准书，只记载了批准的用地面积，对于建筑面积等方面没有记载，建设工程规划许可证上面记载了总建筑面积是84360.08平方米，其中计容积率的面积为71931.28平方米，不计入容积率面积为12428.8平方米，其中包含架空层部分，对于架空层部分规划部门没有确定是公共娱乐用法；建设工程施工许可证上记载了总的建筑面积84360.08平方米，计入容积率面积和不计入容积率面积与其无关，没有记载；建设工程竣工规划验收备案表主要记载现场综合验收情况，用地面积、建筑面积包括计入容积率面积和不计入容积率面积，与土地用地规划许可书、工程施工许可证上的数据一致，对于不计容积率的架空层，备案表并没有把它构成部分列明，仅仅是概括性表述：架空层、社区用房面积1525.2平方米（包括地下室）；最后认为符合审批要求，同意办理建设工程综合规划验收的备案手续，所以架空层是合法有效的建筑。原告补充意见，对不计入容积率面积1525.2平方米是架空层无异议，但不计入容积率面积与开发商所有权无关，只能证明涉案面积。三、报建才都国际商住小区建筑面积清单（由临川区规划处核准），拟证明：涉案架空层并非是社区用房，架空层在底层，社区用房在二层，架空层建筑面积为1086.53平方米，社区用房建筑面积为106.67平方米。原告抚州市临川区才都国际业主委员会的质证意见为，对于清单的合法性、真实性无异议，但不能以此证明属于被告方所有；对于架空层和社区用房面积无异议，但不管是架空层和社区用房都应该归业主所有；3号房存在社区用房，架空层有两层，其他楼房的架空层都是一层，但社区用房也是占用架空层面积建造。四、商品房买卖合同复印件两份（从被告签订的合同档案中调取），拟证明：购房合同没有约定被告将架空层连同商品房一同出售给业主，且业主也只支付了购房款，并没有支付架空层的任何款项，合同附件二中公摊面积不含有架空层，在业主所购房屋平面图中也没有记载架空层系公共部分，业主对架空层不享有权益。原告抚州市临川区才都国际业主委员会的质证意见为，对于该份证据的合法性、真实性无异议，但不能证明被告的证明目的，因为架空层不能办理产权，所以在出售合同中不会写明，架空层部分我们有证据证明被告与案外人签订出售协议；住建局关于架空层的回复是验收时没有分割销售，验收后才分割销售，这是违法的，架空层不计入容积率，不能公摊，也不能出售。经庭审，本院认证如下：对于原告提供的证据一、证据二、证据三的真实性，因被告均未提出异议，故本院予以确认。对于被告提供的证据一、证据二、证据三、证据四的真实性，因原告均未提出异议，故本院予以确认。对于上述证据中的关联性、合法性异议，本院将结合庭审双方当事人的陈述综合审查确认，并在后文中予以论述。依据上述有效证据及双方当事人的当庭陈述，可认定以下案件事实：2014年4月，被告江西亚龙投资发展有限公司开工建设位于抚州市临川区上顿渡文昌路以南公园东路以东的“才都国际”商住小区。房屋建成后，经有关部门现场综合验收，2016年10月26日抚州市临川区城市规划管理处同意办理建设工程规划综合验收备案手续，并出具《建设工程竣工规划综合验收备案表》（编号：（2016）临城规验民字第20号），该表载明“才都国际”商住小区竣工验收实际总建筑面积84360.08㎡（其中计容积率建筑面积71931.28㎡；不计容积率：架空层、社区用房面积1525.2㎡+地下室、人防面积10903.6㎡）。被告江西亚龙投资发展有限公司取得商品房预售许可证（证号：抚州市售证字L2015003号）后，作为出卖人与作为买受人的业主所签订的商品房买卖合同中均约定：“公共部位分摊面积由楼梯、楼道、过道、1/2外墙以及管理井等组成。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。”另查明，抚州市临川区房产管理局于2019年9月12日出具《业主委员会备案证明》，原告抚州市临川区才都国际业主委员会经备案审批成立，该业委会委员有11人，业主委员会任期5年。关于涉案架空层的现状，原告陈述“一、3号楼：一共分割为两间，均无编号，一间已出售。一间被开发商占用改建成物业用房。共计2间。二、5号楼：已出售12间，未出售3间。三、8号楼：已出售17间，未出售6间。”被告陈述“架空层全部已经修建完毕并全部已售出”。关于涉案架空层的构造性质、规划用途、权属认定、登记情况等，原被告双方均未提供证据证明有明确规定或约定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本案原告抚州市临川区才都国际业主委员会的诉请，属于涉及共有和共同管理权利的重大事项，需由业主共同决定。决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但本案中，原告抚州市临川区才都国际业主委员会并未提供证据证明业主大会对其授权的证据，业主委员会作为业主大会的执行机构，在未取得授权的情况下，其不能自行提起诉讼。故本院对被告提出“原告不具备本案诉讼主体资格”予以采信，对原告抚州市临川区才都国际业主委员会的起诉予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告抚州市临川区才都国际业主委员会的起诉。案件受理费300元，原告抚州市临川区才都国际业主委员会已预交，在本裁定生效后予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 张 耀二〇一九年十二月三十日书记员 许紫宸