湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初1858号原告：方宇建，男，1949年8月25日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县城关镇梦泽大道64号，现住云梦县，委托诉讼代理人：许国平，云梦县法律援助中心律师。被告：云梦县宏远建设开发有限公司。住所地：云梦县城关镇曲阳东路10号。法定代表人：李琳，公司经理。委托诉讼代理人：饶立民，湖北梦云律师事务所律师。被告：侯火法，男，1955年1月10日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县，委托诉讼代理人：龚立华，湖北梦云律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兴明，男，原告方宇建与被告云梦县宏远建设开发有限公司（以下简称开发公司）、侯火法房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方宇建及其委托诉讼代理人许国平、被告开发公司的委托诉讼代理人饶立民、被告侯火法的委托诉讼代理人龚立华和彭兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方宇建向本院提出诉讼请求：1.候火发继续履行合同，向方宇建交付一套110㎡位于云梦县棚户区××期改造工程的房屋；2.侯火法支付房屋租赁费13200元；3.侯火法承担违约金50000元；4.开发公司对上述三项承担连带责任。事实和理由：2013年7月21日和8月22日，方宇建与候火法签订棚户区改造还建协议，二份协议内容基本一致，协议约定：甲方（方宇建）同意将其二间五层401.4㎡的自住房给乙方（候火法）改建，多次协商后给予甲方一层门面2间（90㎡左右）、住房4套（440㎡）、车库2间（40㎡左右）；乙方承担甲方一次性搬迁费陆佰元，暂付一年房租肆仟捌佰元（400元/月），后期由乙方续付；协议条款不得变更、不得外泄，否则，须承担违约责任，并承担违约金伍万元等。协议签订后，候火法作为该项目实际开发人于2014年8月份开始建设，该项目建设方是开发公司（由原云梦县城乡建设开发公司变更）。直至2016年9月份将三套住房、二间门面、二个车库交付方宇建，还差一套住房。因双方约定一年半交房，即2015年3月份交房，候火法又于2015年7月18日承诺，如在同年11月15日之前不能交房，承担违约金5万元，候火发逾期于2016年9月交房违约，应承担违约金5万元。因迟延交房，还应以每月1200元标准，承担从2015年10月份到2016年9月份的房租，计13200元。被告侯火法辩称，应驳回方宇建的诉讼请求，其理由如下：1.方宇建原房屋实际面积未达到协议中确认面积，该协议属于不对等协议；2.未还建110㎡的一套房屋，其原因是因为政府政策变动，导致单套面积超过约定的110㎡，再向方宇建交付一套110㎡的房屋，超过约定总面积70㎡，方宇建未补交面积差额款，其责任在方宇建；3.双方约定补偿租金标准为每年4800元，方宇建起诉的标准超过约定；4.违约金没有合同依据。被告开发公司辩称，应驳回方宇建的诉讼请求，其理由如下：1.方宇建与候火法签订协议在2013年，双方之间属小产权房的开发，与开发公司的棚户改造没有关系，且发生在候火法挂靠开发公司之前，开发公司与方宇建之间无合同关系，其与候火法的挂靠协议亦约定由候火法自主经营、自负盈亏；2.方宇建的诉讼请求不具体，根据候火法的答辩，还建面积已超标，不存在继续交付110㎡房屋；3.方宇建仅有土地证无房产证，无法确定是否为合法的还建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.方宇建对《回迁明细表》提出异议，认为系候火法、开发公司单方面制作，对方宇建无约束力，经审查，该明细表形成于2017年1月12日，其内容记载曾林棚户二期回迁明细情况，方宇建实际上仅否认该证据中的面积数据，其他内容与方宇建陈述一致，方宇建未提交足以反驳的证据，本院对该证据予以采信，对于其中待证事实已还建面积数据，本院下予论述；2.方宇建对《结算明细》提出异议，认为系候火法单方面制作，对方宇建无约束力，经审查，该结算明细的实质证据分类应为候火法的书面陈述，应作为当事人陈述结合其他证据予以采信，其主要内容为向方宇建履行协议已还建的房屋、车库、门面面积数据，该待证事实，方宇建未予认可，候火法、开发公司提交的《回迁明细表》等证据亦不足以佐证，对候火法的相应事实主张，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月18日，云梦县住房保障和房屋管理局向云梦县人民政府请示对云台社区睡虎路（曾林村）棚户区进行改造。方宇建在睡虎路范围内有住宅一幢，使用权类型为划拨，土地所有权人为××村村民集体，使用权面积92.3㎡。同年7月21日，方宇建以上述住宅与候火法签订《协议书》，协议载明“原旧房户主（简称甲方）：城关曾林村居民方宇建新房承建方（简称乙方）：棚户区改造业主候火发…甲方将二间五层401.4㎡自住房（7.5M宽X10.3M深X5层+一楼南走廊15.15）委托乙方改造，乙方按1:1.1（有门面）应还建441.54㎡，经协商给予甲方：⑴门面2间（约90㎡）、⑵住房4套X110㎡/套（总面积约440㎡，之间的差距不互补）、⑶车库2间㎡/间（约40㎡）…除不可抗因素（⑴.恶劣天气；⑵.自然灾害；⑶.政府命令；⑷.少数特殊户阻碍工程进展）外，乙方须于一年半之内向甲方交付新房…乙方承担甲方一次性搬迁费陆百元，一年房租肆仟捌佰元（400元/月）…甲乙方双方签订协议后，任意一方违约，须承担对方违约金伍万元整理”。同年8月22日，方宇建与候火法另行签订《协议书》，该协议与上一协议内容基本一致，其不同部分，协议载明“甲方同意将其二间五层401.4㎡的自住房给乙方改建，多次协商后给予甲方一层门面2间（90㎡左右）、住房4套（440㎡）、车库2间（40㎡左右）…除不可抗因素⑴恶劣天气；⑵自然灾害；等时间顺延，乙方须于一年半内向甲方交付新房…⑴协议条款不得变更、不得外泄，否则，须承担违约责任，并承担违约金伍万元”。协议签订后，候火法向方宇建支付搬迁费600元，并以每月1200元标准支付租金至2015年10月。上述协议所涉曾林棚户区改造二期工程原组织实施单位云梦县房地产公司，其后，云梦县人民政府授权辖区内棚户区建设项目统一由云梦县城市建设投资公司（以下简称投资公司）组织实施，2014年8月15日,投资公司取得该工程《建设用地规划许可证》，又于当月17日取得《建设工程规划许可证》。同年10月24日，投资公司委托开发公司（原云梦县城乡建设开发公司）负责曾林棚户区二期项目的拆迁还建事宜、竣工验收及协议书签订，以及拆迁户安置及各项办证工作，实际确认开发公司为建设单位。当日开发公司（甲方）与候火法（乙方）签订《云梦县曾林棚户区二期改造项目工程协议书》，协议书载明“…乙方交甲方管理费50万元…乙方必须严格按照规划部门批准面积建设，项目实行自主经营，自负盈亏…本合同生效后，原来乙方与云梦县房地产公司签订的本项目协议书作废”。2015年7月18日，候火法出具《还建工程项目承诺书》，承诺书载明“云梦县梦馨佳园B区还建项目工程因各种原因延期至今未竣工，经双方协商拟定于2015年11月15以前开始还建户的回迁工作（还建户住房已定位）。如不能如期还建则按原合同执行违约责任赔付。在特殊情况下还建户必须配合项目工程的相应工作”。2016年8月12日，上述工程竣工验收合格。2016年9月份，候火法向方宇建交付三套住房、二间门面房、二个车库。2017年1月12日，《曾林棚户二期回迁明细表》确认房号3-2-201面积125.46㎡的房屋未还建给方宇建，该明细表载明“未结算，钥匙已上交宏运”。双方为还建房面积差额产生争议，以致成诉。本院认为，候火发与方宇建签订《协议书》，其主要内容为房屋建设，该建设工程未取得建设工程规划许可证等规划审批手续，实际施工人熊平初系自然人亦无建设资质，已违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。熊平初已按协议向彭金山交付门面房及还建房，其主要内容已实际履行，彭金山亦已接受，双方未就此产生争议，在行政机关未予认定和处理前，应以维持现状为宜。彭金山因此协议导致原有房屋被拆除，正常生活确受影响，存在损失，熊平初应予赔偿，其请求参照协议约定的内容确定损失，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告侯火法返还原告方宇建借款66500元及支付利息（自2019年9月23日起，以年利率6%计算至全部清偿之日止），限本判决生效之日起五日内给付。二、驳回原告方宇建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6291元，由原告方宇建负担586元（已缴纳），被告侯火法负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 王 刚人民陪审员 王 俊人民陪审员 程纪元二〇一九年十二月三十一日书 记 员 邹 琪