河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12639号上诉人（原审被告）：石家庄市万庄投资咨询有限公司，住所地：石家庄市裕华区汇通路73号29-1。法定代表人：田龙金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张亚卫，河北融辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇彩桥，河北融辰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田龙金，男，1968年4月1日出生，汉族，现住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：张亚卫，河北融辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇彩桥，河北融辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李学民，男，1972年9月16日出生，汉族，现住河北省邯郸市广平县。委托诉讼代理人：高娟，河北朗域律师事务所律师。上诉人石家庄市万庄投资咨询有限公司（以下简称万庄投资公司）、田龙金因与被上诉人李学民房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石家庄市万庄投资咨询有限公司、田龙金上诉请求：依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1507号民事判决书，将本案发回重审或者依法改判。事实与理由：一、一审判决中关于返还购房款利息的计算是错误的，缺乏事实依据和法律依据，完全不符合事实和双方的约定，侵犯了上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人分别于2017年3月1日、2017年3月25日签订《通达商务楼认购协议书》，两份协议书的第六条（四）约定：“签订本认购协议后，甲方在房管局具备正式网签《商品房买卖合同》时通知乙方。如未能签署，乙方有权退房，甲方退还全部已交房款，并给予已交房款的1%的利息作为补偿。”两份协议书是双方自愿签订，依法成立并生效，双方都应遵守合同约定。后双方于2018年10月30日签订《的解除合同》，双方协商确定，上诉人按照年利率20%向被上诉人支付购房款利息，该协议并没有明确年利率20%的起算时间，一审判决将本案的利率标准全部认定为20%没有事实依据。针对于2018年10月30日之前的利息，应按照1%标准计算。二、一审判决对本案连带责任的认定是错误的。2018年10月30日的《的解除合同》第四条明确约定：“甲方公司法定代表人田龙金对乙方的购房款承担担保责任”，故田龙金对返还购房款的利息没有连带给付的责任。一审判决认定田龙金对本息承担连带责任，明显超出了保证责任的范围。李学民答辩称，一、一审法院对于返还购房款利息认定正确。（一）应当适用20%的利率标准。1、双方在认购协议书约定1%利息的条款是：甲方（万庄投资公司）在房管局具备正式网签《商品房买卖合同》时，双方未能签订正式的购房合同的，双方相互返还并给予1%利息补偿。但是本案中的房产至今不具备网签条件、双方协商一致书面解除了认购协议书，签订了《解除协议》，《解除协议》中明确补偿利息20%。所以，本案不适用1%的利率标准，应适用20%的标准。2、1%利息补偿适用于双方原因未签订合同时，而本案的情况是甲方万庄投资公司违约，应适用《解除协议》中的20%的利息标准。《通达商务楼认购协议书》没有约定甲方万庄投资公司违约时的责任，第六条第二款约定了乙方逾期交款的违约责任：如乙方违反本协议约定，逾期缴纳购房款等费用，或未经甲方同意解除本协议，应向甲方承担违约责任，违约金的数额为购房款的20%。基于对等原则，在甲方违约后，双方签订的《解除协议》中甲方承诺按照年利率20%向乙方支付购房款利息。（二）利息的起算时间自交付房款之日起。利息约定的本意是补偿给乙方造成的损失，此损失的计算必然是从购房资金交付之日起，从房款交付，甲方开始占用资金，乙方开始产生资金占用损失。再者，《认购协议书》中1%和20%的利息同样没有明确约定起算时间，且上诉人亦认为利息应该从支付房款开始计算，同理可认定，20%的利息也应该从支付房款之日开始计算。二、田龙金应该对应返还的购房款的本息承担连带责任。虽然双方签订的解除合同中未明确田龙金担保责任为购房款的本或息，因被上诉人支付的购房款其中有75万元，超过一半的购房款是以田龙金个人账户接收，在本次房产买卖中，公司财产与公司股东田龙金的财产混同。再者双方约定田龙金担保的目的就在于担保万庄投资公司返还购房款的本息，故可探求双方约定的本意就是本息。综上，一审法院根据认购合同和解除合同，认定应返还购房款的利息为20%，自占用房款之日起开始支付，田龙金对购房款本息的返还承担担保责任，以上认定均尊重了合同当事人本来的真实的意思表示，公平合理，望二审法院依法予以维持。李学民向一审法院起诉请求：一、请求判令被告公司返还原告购房款1500000元并按照年利率20%支付利息（其中150000元从2017年2月22日开始计算利息支付至实际清偿之日；其中628986元从2017年3月1日开始计算利息支付至实际清偿之日；其中721013元从2017年3月25日开始计算利息支付至实际清偿之日）暂算至起诉之日利息为558408.25元，合计2058408.25元。二、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月22日原告与被告公司签订两份“通达商务楼”预订单（以下简称预订单），一份预订单显示李学民预定101号房屋，总价1591013元，2017年2月22日交定金80000元，2017年3月1日前交首付款320000元，2017年3月25日前交首付款401013元；余款790000元办理银行贷款。另一份预订单显示李学民预定102号房屋，总价1388986元，2017年2月22日交定金70000元，2017年3月1日前330000元，2017年3月25日前298987元；余款690000元办理银行贷款。原告以（通过中国建设银行）转账方式分别于2017年2月22日、2017年3月1日支付（到田龙金账户）被告公司购房款100000元、650000元。2017年3月25日，原告以上述转账方式支付被告公司购房款699999元。被告公司于2017年2月22日给原告出具收据两份，载明收到原告定金分别为80000元、70000元；于2017年3月1日给原告出具收据，载明收到原告首付款628986元；于2017年3月25日给原告出具收据，载明收到原告首付款721013元。原告与被告公司分别于2017年3月1日、2017年3月25日签订通达商务楼认购协议书（以下简称认购协议书），约定原告李学民购买被告公司开发的位于石家庄市裕华区国大体育建设中心一层101号、102号商铺（通达商务楼，门牌号××）（以下简称涉案房屋）；其中101号房屋价款1591013元，首付款801013元，按揭贷款790000元；102号房屋价款1388986元，首付款698986元，按揭贷款690000元；暂定于2018年3月1日前交付涉案房屋；签订本认购协议后被告公司在房管局具备正式网签《商品房买卖合同》时通知原告；如未能签署，原告有权退房，被告公司退还全部已交房款，并给予已交房款的1%的利息作为补偿。原告与二被告于2018年10月30日签订《通达商务楼认购协议书》的解除合同（以下简称解除合同），合同载明截至2017年3月25日原告按照协议书约定合计向被告公司缴纳购房款801013元和698986元，合计1500000元（实际为1499999元）。一、原告与被告公司经协商约定，被告公司按照年利率20%向原告支付购房款利息。二、被告公司承诺在2018年12月15日前一次性支付原告购房款和利息。三、原告收到购房款和利息后，原协议书不再履行并自动终止。原告与被告公司的权利义务按照本合同实际履行。四、被告公司法定代表人田龙金对原告的购房款承担担保责任。五、本合同自双方签字盖章生效。当事人双方均认可2018年10月30日签订解除合同之日合同解除。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告田龙金对诉讼请求第一项承担连带担保责任。原告称，被告没有按时交房，没有履行合同，没有经过我同意将涉案房屋出租，并出示两张照片为证。被告称，涉案房屋是被告公司开发建设的，至今没有预售证；被告主张返还购房款总金额应为1499999元；涉案房屋现状需庭下核实，但至今未向一审法院予以解释说明并递交相关证据。一审法院认为，原、被告自愿签订的预订单、认购协议书、解除合同，依法成立生效；原告依约履行了支付购房款义务，被告未按约定期限交付房屋、开发建设的涉案房屋没有预售许可证、没有依约退还原告购房款本息已构成违约，有当事人陈述及相关证据在卷佐证，予以采信，故对原告的诉讼请求予以支持。但返还购房款的本金额应为1499999元，被告公司应自实际占用原告资金之日起，按照解除合同约定的年利率20%标准计算向原告支付购房款利息；被告田龙金对被告公司返还购房款本、息承担连带给付责任。虽解除合同未明确被告田龙金担保责任为购房款的本或息，因原告支付给被告公司的部分购房款实际转账支付至被告田龙金个人账户，故对原告关于被告田龙金应对被告公司返还购房款本、息承担连带责任的主张，予以支持。对于被告辩述的因原告没有收到购房款本息、认购协议书不具备终止条件的观点，因庭审中被告认可解除合同已生效，且被告公司违约，故对被告公司上述辩述观点，不予采纳。对于被告公司辩称的应按认购协议书约定的已交房款1%标准计算利息补偿原告，因该约定明确适用前提条件为网签，与之后签订的解除合同约定并不冲突，且现系被告公司违约，故对被告公司关于2018年10月30日之前应按照1%标准计息补偿的观点，不予采纳。一审判决：一、被告石家庄市万庄投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款1499999元，并按照年利率20%标准计算支付原告利息（自2017年2月22日起按拖欠购房款本金150000元计算至还清款之日止；自2017年3月1日起按拖欠购房款本金628986元计算至还清款之日止；自2017年3月25日起按拖欠购房款本金721013元计算至还清款之日止）。二、被告田龙金对被告石家庄市万庄投资咨询有限公司上述还本付息承担连带给付责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费23268元，减半收取11634元，由被告石家庄市万庄投资咨询有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明认定的事实与原审法院查明认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万庄投资公司与李学民签订《通达商务楼认购协议书》、“通达商务楼”预订单、《的解除合同》均系当事人真实意思表示，依法成立生效。李学民在签订认购协议书后依约履行了付款义务，万庄投资公司未按约定交付房屋，未能与李学民签订正式网签《商品房买卖合同》，在签订解除合同后也未依约偿还房款及利息，构成违约，原审判决万庄投资公司返还李学民购房款及利息并无不当。上诉人主张针对于2018年10月30日之前的利息应按照1%标准计算，但双方签订的解除合同并未约定自2018年10月30日之后按照年利率20%标准向李学民支付利息，且认购协议书约定违约责任条款适用的前提条件为网签，与之后双方签订的解除合同约定并不冲突，故上诉人的主张缺乏事实及法律依据，原审判决按照年利率20%标准计算利息并无不当。在万庄投资公司与李学民签订的《的解除合同》中，田龙金作为万庄投资公司的法定代表人及担保人签字，其对于万庄投资公司与李学民之间的购房款及利息约定应为知情，且李学民支付给万庄投资公司的部分购房款实际转账支付至田龙金个人账户，故一审判决田龙金对购房款及利息承担连带给付责任并未加重田龙金的债务，田龙金称对返还购房款的利息没有连带给付责任的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，石家庄市万庄投资咨询有限公司、田龙金的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23268元，由上诉人石家庄市万庄投资咨询有限公司、田龙金负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 高瑞江审判员 李 祥二〇一九年十二月二十五日书记员 谈梦雅