江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1841号原告：张剑萍，男，1986年2月22日出生，汉族，住江西省。被告：李辉煌，男，1988年11月7日出生，汉族，户籍地江西省九江市都昌县，现下落不明。第三人：景德镇市古镇投资管理有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区景东大道尚东国际北侧。法定代表人：胡景平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司景德镇市分行，住所地景德镇市昌江区瓷都大道1156号。负责人：唐立波，该行行长。委托诉讼代理人：邓劲莎，该行员工。原告张剑萍与被告李辉煌、第三人景德镇市古镇投资管理有限公司（以下简称“古镇公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司景德镇市分行（以下简称“建设银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年9月10日立案受理，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告张剑萍、第三人古镇公司的委托诉讼代理人王平、第三人建设银行的委托诉讼代理人邓劲莎到庭参加了诉讼。被告李辉煌因下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票、举证通知书后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.请求确认原、被告2018年4月23日签订的房屋出售合同及合同附件有效；2.请求判令被告继续履行房屋出售合同及合同附件，办理房产证，配合原告办理房屋过户手续；3.判令第三人古镇公司配合原告办理房屋过户手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年4月23日，原、被告签订一份房屋出售合同及合同附件，原告购买被告位于景德镇市古镇公元3栋1606室的房屋一套（以下简称“案涉房屋”）。合同约定：房屋总房价313607元，首付80000元，待2019年房产证发放时再付4500元，剩余银行贷款229107.68元，由原告自2018年5月1日起至付清。合同还约定，2019年房产证发放时被告必须来办理，如被告违约，需赔偿原告300000元违约金。合同签订后，原告支付了被告购房款80000元，并按约偿还银行贷款。现房屋已经可以办理房产证，但被告却未予配合，由此原告诉至法院，请求判如所请。原告张剑萍举证：1.原告张剑萍身份证，证明原告诉讼主体资格；2.房屋出售合同及合同附件，证明被告将案涉房屋出售给原告，双方约定房屋总价款313607元，原告于合同签订当日支付了被告80000元，待2019年房屋办理房产证时再付4500元，剩余银行贷款229107.68元，自2018年5月1日起由原告还款付清；3.商品房买卖合同、增值税发票、完税证明、住宅维修资金专用票据，证明案涉房屋已交纳了契税，现已满两年，符合办证条件；4.个人住房借款合同、贷款支付凭证，证明案涉房屋于2017年6月1日办理了按揭贷款，贷款金额232000元，期间30年，每月需还款1231.29元；5.物业费、水电费收据，证明案涉房屋已交纳了物业费等相关费用，已经可以使用；6.房屋钥匙，证明被告收到原告购房款后，合同签订当日就将钥匙等相关材料交给了原告，房屋现由原告占有使用；7.原告结婚证、工商银行流水、贷款银行卡、还款凭证，证明原告于合同签订当天通过原告妻子曾海燕的工商银行卡向被告转账支付购房款80000元，后原告按约向贷款银行还款；8.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋已于2019年1月24日办理了不动产权证，权利人目前为第三人古镇公司。被告李辉煌未到庭、未作答辩，亦未在举证期限内提交证据。第三人古镇公司辩称，我方与被告2017年4月15日签订案涉房屋商品房买卖合同，之后因被告银行贷款逾期，我方被第三人建设银行划扣了保证金，该费用希望在本案中一并处理，由原告支付我方；案涉房屋现已具备办理房产证的条件，只是因被告一直未出面办理相关手续，如何处理由法院予以确认。第三人古镇公司举证：1.案涉房屋保证金支付表，证明被告逾期还款后，我方保证金被第三人建设银行分别于2018年3月29日划扣2469.28元、2019年6月28日划扣3700元，合计6169.28元；2.逾期客户贷款名单，证明被告的另一亲属李辉灿在我方购房后也拖欠银行贷款。第三人建设银行辩称，被告于2017年6月1日在我方就案涉房屋办理了按揭贷款，贷款金额为232000元，截止2019年12月13日最近一期还款，目前尚余贷款金额为223276.64元；在还贷过程中，因被告逾期还贷，我方扣划了第三人古镇公司的保证金合计6169.28元；如原告替代被告清偿了案涉房屋的全部贷款，经法院判决，我方愿意配合原告办理该房相关房权证的过户手续。第三人建设银行举证：个人贷款对账单两份，证明被告尚欠我方贷款223276.64元，以及我行扣划第三人古镇公司保证金明细。当事人围绕诉讼请求提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的原告举证案涉房屋钥匙，因该钥匙系未拆封钥匙一组，内有房号标记，结合原告提交的其它案涉房屋的相关材料，可印证案涉房屋已由原告占有使用，故对该证据予以采纳。被告李辉煌未到庭参加诉讼，视为其放弃在本次诉讼中对原告、两第三人所举证据进行质证的权利。根据上述证据，本院认定事实如下：2017年4月15日，被告与第三人古镇公司签订商品房买卖合同（合同编号：YS00075057），被告购买第三人古镇公司开发的坐落于景德镇市景德大道古镇公元3号楼1606室房屋。合同约定：房屋面积71.55平方米，总价290772元，首付58772元，银行按揭232000元；第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后22个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，或由于买受人在交房后30天内未将所有资料提供给出卖人造成报产权登记机关备案延误，买受人按总房款的0.1%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告支付了首付58772元，并于2017年6月1日通过第三人建设银行按揭贷款支付了剩余房款232000元。2018年4月23日，原告与被告签订房屋出售合同和合同附件，原告购买被告上述案涉房屋。合同约定：房屋总价款313607元，首付80000元，待2019年房产证发放时再付4500元，发放时被告必须来办理，被告购房所借银行贷款自2018年5月1日起由原告支付。合同签订后，原告支付了被告首付款80000元，并自2018年5月起用被告交付的第三人建设银行尾号为12336号的银行卡，以现金存款方式支付银行贷款；被告向原告交付了案涉房屋钥匙、商品买卖合同、购房发票、契税票据等相关材料，房屋由原告占有使用。另查，原、被告房屋买卖前2018年3月29日，由于被告未能按约偿还当期贷款，第三人建设银行扣划了第三人古镇公司的保证金2469.28元；房屋买卖后2019年6月28日，原告由于联系被告未果，未及时偿还被告当期贷款，第三人建设银行扣划了第三人古镇公司的保证金3700元，两次扣划合计6169.28元。2019年7月之后，原告按时偿还了被告购房贷款，截至2019年12月13日最近一期还款，被告在第三人建设银行的贷款余额为223276.64元。再查，案涉房屋契税于2017年5月10日缴纳，至今已满2年；不动产权登记于2019年1月24日办理，权证号为赣（2019）景德镇市不动产权第0004412号，权利人为本案第三人古镇公司，房屋权属上未有设置抵押和查封。由于被告现下落不明，原告书面表示，愿意一次性代为结清被告在第三人建设银行的房屋贷款，并负担第三人古镇公司被划扣的案涉房屋保证金，以及本案涉及的后期房屋权属变更相关费用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的房屋出售合同及合同附件，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，故原告诉请确认该合同有效，理由成立，应予支持。合同生效后，合同双方应依约履行，原告作为买受人，依约向出卖人支付购房款，以及代为向第三人建设银行支付房屋贷款，是其合同的给付履行义务；被告作为出卖人，依约交付房屋，并协助办理房屋过户手续是其合同的行为履行义务。现原告已依约支付了被告前期房款，并按约代为支付了被告在第三人建设银行的房屋贷款，按照合同履行条件及交易习惯，案涉房屋目前不动产权证已办理下来，可以正常交易，契税发票也已满两年，然而被告却怠于履行合同义务，未能依约及时配合原告办理房屋过户手续，故被告的行为构成违约。原告已实际占有使用案涉房屋，同时原告表示愿意一次性代为结清被告在第三人建设银行的房屋贷款，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。”故原告请求被告履行将案涉房屋过户至其名下，符合合同约定，依法应予支持。第三人古镇公司作为房屋开发出卖方，根据其与被告的商品房买卖合同，在被告按合同约定支付完毕购房款后，其已不再具有案涉房屋的实际财产权益，依照商品房买卖合同第十二条、第十五条的约定，其本应及时将案涉房屋不动产权登记办理至被告名下。故对原告请求第三人古镇公司配合履行案涉房屋过户手续的诉请，予以支持。第三人古镇公司另提出，因被告逾期还款而被扣划的保证金6169.28元由原告支付，原告对此表示同意，故本案一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张剑萍与被告李辉煌2018年4月23日签订的房屋出售合同及合同附件有效。二、第三人景德镇市古镇投资管理有限公司于原告张剑萍代为结清被告李辉煌在第三人中国建设银行股份有限公司景德镇市分公司的景德镇市景德大道古镇公元3号楼1606室房屋贷款223276.64元（具体金额以实际结清日期为准）后十五日内，将其名下坐落于景德镇市景德大道古镇公元3号楼1606室房屋（权证号为赣（2019）景德镇市不动产权第0004412号）过户至被告李辉煌名下，相关费用由原告张剑萍协助办理；原告张剑萍同时给付第三人景德镇市古镇投资管理有限公司已付房屋保证金6169.28元。三、被告李辉煌于本判决第二项履行完毕后十五日内将本判决第二项过户其名下的景德镇市景德大道古镇公元3号楼1606室房屋过户至原告张剑萍名下，相关费用由原告张剑萍负担。案件受理费1500元，由被告李辉煌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郝斌亮人民陪审员  程园发人民陪审员  **芳二〇一九年十二月二十五日书 记 员  倪 旸