广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15870号上诉人（原审原告）：成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处，住所地广东省深圳市南山区粤海街道科兴路11号深南花园裙楼A区501。负责人：李向阳，总经理。委托诉讼代理人：利慧晶，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭伟，男，汉族，1992年6月2日出生，住广东省深圳市罗湖区。上诉人成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处（以下简称深南花园管理处）因与被上诉人郭伟物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初22719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。深南花园管理处上诉请求：1.撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初22719号民事判决，改判郭伟向深南花园管理处支付物业管理费等合计375869.66元；2.由郭伟承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、拍卖法律关系应是本案审理的重点方向。本案是基于拍卖法律关系产生，虽然是涉及物业服务，但拍卖公告已载明了具体的权利义务。不管是基于拍卖公告的法律效力还是基于诚实信用原则，郭伟都应按照公告载明的内容履行竞买人义务。执行法院在对涉案房产进行网络拍卖时，已在竞买须知、竞买公告中明确向竞买人告知竞买涉案房产存在拖欠物业管理费等相关费用的瑕疵，并提醒竞买人自行到涉案房屋现场及相关部门调查涉案房产拖欠费用情况。且在拍卖公告八、特别提醒部分：“拍卖标的物所涉及的水、电、煤气、管理费、户口迁移等相关未了受法律保护的债务及事项均由买受人承担。”郭伟作为竞买人，其在竞买涉案房产前应已对涉案房产存在的拖欠物业管理费、水、电费等情况的瑕疵进行充分了解，并谨慎作出竞买的决定。纵观其取得涉案房产的所有权的过程可知，执行法院发出拍卖公告的行为属于要约，其要约的内容已明确载明，若竞买人出价竞买，则表示其愿意接受涉案房产存在欠费等瑕疵。而其在执行法院司法拍卖时出价竞买涉案房产的行为属于对上述要约所作出的承诺。因此，郭伟出价竞买涉案房产的行为应视为其接受涉案房产存在的瑕疵，并愿意承担该房产所拖欠的物业管理费及滞纳金等相关费用。二、根据物业服务的性质，物业服务具有连续性，拖欠的物业费也是连续发生的，其诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。三、关于催收。深南花园管理处的催收行为符合物业管理的通常做法，且根据一审庭审郭伟的反馈，涉案房产原业主被追究刑事责任的客观情况存在。因此，不应将超过合理程度的催收工作强度强加于深南花园管理处，增加深南花园管理处追缴工作的现实难度。四、拍卖公告以及拍卖时作出的调查笔录（2018年2月7日）可以引起诉讼时效的中断。五、拍卖公告中已经明确提示了相关权利义务由竞买人负担，所以如果郭伟对物业管理费有异议的话，应该在拍卖公告的公告期间内向当事人进行核实，但是郭伟并没有向当事人进行核实，应视为其接受拍卖公告的约束。六、从要约的角度来说，拍卖公告所公示的欠款金额也可视为一项新的债权债务关系，郭伟接受了拍卖公告的约束参与竞拍，那么应该接受这一个支付相应物业管理费等费用的债务，相应的诉讼时效也应该从公告之日起计算，故本案全部费用均没有超过诉讼时效。郭伟辩称，一、深南花园管理处请求按竞买公告中的物业管理费为依据收取物业管理费，与事实不符。竞买公告中记载的物业管理费是深南花园管理处单方上报给执行法院的，并不是真实的物业管理费数据，执行法院更未在执行阶段对物业管理费的金额进行审理。因此，关于物业管理费应当从物业服务合同纠纷的角度，在本案中进行审查。二、本案诉讼时效应当自深南花园管理处明知其权益受到侵害之日开始计算。本案为物业服务合同纠纷，双方为合同关系，按照合同约定业主应当每个月向深南花园管理处缴纳物业管理费，双方在合同中约定了缴费期限，自缴费期限届满之日起，深南花园管理处就应当知道其权益受到了侵害，深南花园管理处应当在法定诉讼时效内主张权利，超过诉讼时效的部分，不再受法律保护。三、深南花园管理处主张其每月向原业主信箱投放催收通知，并在涉案房产门上贴催收通知单，没有依据。深南花园管理处明知涉案房屋自原业主购买以来从未有人实际居住，且为毛坯房，更无原业主的联系方式，因此，在长达近20年的时间里，深南花园管理处从未向原业主送达过催收的通知或提起诉讼主张权利，而是一直怠于行使其追索物业管理费的权利。直到郭伟购买该房产，深南花园管理处企图将长达20年的物业管理费及高达数倍的滞纳金要求郭伟承担，没有依据。深南花园管理处对其怠于行使权利的行为，应当承担已过诉讼时效不受法律保护的后果。四、调查笔录只有“关于物业水电费用的拖欠”一句话，并没有确定金额。深南花园管理处向一审法院起诉请求：1.判令郭伟按照拍卖公告约定向深南花园管理处交纳案涉房产所欠物业费用共计347949.96元；2.判令郭伟按照拍卖公告约定向深南花园管理处支付案涉房产所欠物业管理费用共27919.7元（自2018年2月至2018年6月）；3.判令郭伟承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案深圳市南山区深南路科技工业园深南花园X座XX房产原业主为案外人马某，购买核准登记日期为1997年3月18日，建筑面积101.19平方米。2018年3月30日，深圳市中级人民法院在淘宝网发布《竞买公告》，确定于2018年4月30日至5月1日在深圳市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖涉案深南花园X座XX房产。深圳市中级人民法院发布的《竞买公告》第一条拍卖标的物详情中税费负担一栏记载“过户的相关税费及欠缴的物业管理费用均由买受人负担”；其他需说明的问题一栏记载“标的房产一直空置，截止2018年1月，欠缴物业管理费347949.96元”。第十条第二款“拍卖标的所涉及的水、电、煤气、管理费、户口迁移等相关未受法律保护的债务及事项均由买受人承担”。上述管理费347949.96元系深南花园管理处向深圳市中级人民法院申报的数额，深南花园管理处未提交相关法律文书对该数额进行过确认。二、2018年5月1日，郭伟以最高价4172186.7元竞得涉案房产。后，深圳市中级人民法院作出（2013)深中法执提字第1号之一号执行裁定书，裁定案涉房产的所有权归郭伟所有。深圳市不动产权登记中心于2018年7月11日核准了郭伟案涉房产的过户手续，不动产证号为：粵（2018)期不动产权第xxx7号。三、深南花园管理处系涉案深南花园小区的物业管理公司。1997年4月26日，深南花园管理处与涉案房产前业主马某签订《关于楼宇管理服务费的协议》，约定涉案房产的管理费为每月353元，每月5日前交清管理费，逾期按延期天数每天加收5%的滞纳金。1997年6月30日，深南花园管理处与马某签订《委托银行代收水电费、综合管理费合同书》，约定由银行直接扣划马某银行账号内资金的方式代收费用，银行划款的时间为单月15日到20日，划款期间内无款支付者，按有关规定加收滞纳金。四、深南花园管理处明确其诉讼请求中的物业费包括1999年6月至2018年6月期间的物业管理费、物业专项维修资金及2008年6月-2017年8月期间垃圾处理费，以及上述拖欠费用按日万分之五计算的滞纳金。2004年1月之前物业管理费为每平方米3.5元，2004年1月及之后调整为2.5元每平方米。物业专项维修资金为每月25元，现深南花园管理处已将该费用转交给深圳市科技园物业集团有限公司。2008年6月-2017年8月期间垃圾处理费为每月13.5元，2017年8月根据相关规定更改了计费及收费方式，是跟水费绑定在一起，因为没有水费所以就没有收取垃圾处理费，该垃圾处理费已由深南花园管理处代为向深圳市财政部门缴纳。五、深南花园管理处提交了水电费通知单、代收费用通知书、管理费用催缴通知单、张贴在涉案房产门上的管理费催缴通知单照片及银行代收费失败报表，用于证明涉案房产原业主欠费及催收的事实。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据深圳市中级人民法院发布的《竞买公告》，涉案房产原业主欠缴的物业管理费、水电费等受法律保护的债务由竞买人承担，本案郭伟参与竞拍，视为郭伟已同意承担原业主的相关欠费，因此，深南花园管理处有权向郭伟主张涉案房产原业主的相关欠费。（一）关于郭伟辩称的诉讼时效问题：本案中，郭伟辩称深南花园管理处主张的2015年7月13日前的物业管理费已过诉讼时效。深南花园管理处主张已上门催收，并在涉案房产门上张贴催款通知单，且每月会向原业主信箱投放催收通知。一审法院认为，深南花园管理处未提交其将催款通知单等通知书投放到原业主信箱的证据，深南花园管理处提交的在涉案房产门上张贴的照片以无原件核对，郭伟对照片的形成时间不予确认，且深南花园管理处明知涉案房产无人居住，原业主无法联系，即便深南花园管理处曾有上述催收，也不可能将催收通知送达涉案房产原业主。综上，上述证据不能证明深南花园管理处已向涉案房产前业主主张了权利，诉讼时效已中断。深南花园管理处另称其委托银行代为扣款，可以视为深南花园管理处方委托金融机构进行了相应催收，可以产生诉讼时效中断的法律效力，该主张无法律依据，一审法院不予支持。深南花园管理处未提交其向深圳市中级人民法院申报涉案物业欠缴物业管理费的时间，一审法院认定深圳市中级人民法院在淘宝网拍卖平台发布《竞买公告》的时间即2018年3月30日为深南花园管理处主张物业管理费的时间，即2018年3月30日诉讼时效中断，又因2017年10月1日之前的诉讼时效为2年，故郭伟欠缴的2015年10月1日之前的物业管理费已过诉讼时效期间，郭伟仅主张2015年7月13日之前的物业管理费超过诉讼时效，一审法院对郭伟的辩解意见予以采纳。另外，物业专项维修资金及垃圾处理费是根据物权法、《物业管理条例》、《深圳特区物业管理条例》及《深圳市城市生活垃圾处理费征收和使用管理办法》的有关规定征收，缴纳物业专项维修资金及垃圾处理费是业主的法定义务，因此，缴纳物业专项维修资金及垃圾处理费不适用诉讼时效的规则，郭伟有关2015年7月13日之前的物业专项维修资金及垃圾处理费也超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予采纳。（二）关于郭伟应偿还的费用数额问题：经计算，2015年7月至2018年6月期间的物业管理费为9108元，1999年6月至2018年6月期间的物业专项维修资金为5725元，2008年6月至2017年8月期间的垃圾处理费为1498.5元。（三）关于深南花园管理处主张的滞纳金问题：1.关于物业管理费、垃圾处理费的滞纳金标准问题，深南花园管理处主张按日万分之五的标准计算滞纳金，一审法院认为该标准低于合同的约定或深圳市的相关规定的标准，对深南花园管理处的主张，一审法院予以支持。2.关于物业专项维修资金的滞纳金标准问题，一审法院认为，根据相关规定物业专项维修资金的滞纳金标准为按照银行同期贷款利息的标准，深南花园管理处主张按日万分之五的标准计收，超出了相关规定，一审法院对超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五)项、第二十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、郭伟应于本案判决生效之日起十日内支付成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处2015年7月至2018年6月期间南山区深南花园X座XX房产物业管理费人民币9108元及逾期支付的滞纳金（各期管理费滞纳金，按照日万分之五的标准，自各期逾期之日计付至2018年6月30日止）；二、郭伟应于本案判决生效之日起十日内支付成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处1999年6月至2018年6月期间南山区深南花园X座XX房产物业专项维修资金人民币5725元及逾期支付的滞纳金（各期物业专项维修资金滞纳金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自各期逾期之日计付至2018年6月30日止）；三、郭伟应于本案判决生效之日起十日内支付成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处2008年6月至2017年8月期间南山区深南花园X座XX房产垃圾处理费人民币1498.5元及逾期支付的滞纳金（各期垃圾处理费滞纳金，按照日万分之五的标准，自各期逾期之日计付至2018年6月30日止）;四、驳回成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处的其他诉讼请求。一审案件受理费3469元，由成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处负担人民币3318元、郭伟负担人民币151元。上述费用成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处已预付，郭伟应在本判决生效之日起十日内迳付成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处。二审中，深南花园管理处提交《房产评估调查笔录》及《通知》作为新的证据，拟证明深南花园管理处催收物业管理费的方式及深南花园管理处已向本院的执行人员反映涉案房产欠缴物业管理费情况，并提供了相关凭据。经质证，郭伟对《房产评估调查笔录》的真实性、合法性、关联性予以认可，对《通知》的真实性、合法性、关联性不予认可。本院经审理查明，涉案房产的《竞买公告》第十条第二款为“拍卖标的所涉及的水、电、煤气、管理费、户口迁移等相关未了受法律保护的债务及事项均由买受人承担”。《房产评估调查笔录》记载，深南花园管理处于2018年2月7日向本院执行人员申报涉案房产欠缴的物业管理费（包括物业专项维修资金、垃圾处理费及相应滞纳金），并提交相应单据。一审查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一审判决郭伟向深南花园管理处支付物业专项维修资金、垃圾处理费及相应滞纳金，双方当事人对此没有异议，本院予以确认。涉案房产的《竞买公告》载明，拍卖标的所涉及的水、电、煤气、管理费、户口迁移等相关未了受法律保护的债务及事项均由买受人承担。郭伟竞拍取得涉案房产，深南花园管理处有权向郭伟主张涉案房产欠缴的物业管理费。因郭伟对深南花园管理处主张的欠缴物业管理费提出诉讼时效抗辩，故本案争议焦点在于郭伟的抗辩是否成立。首先，深南花园管理处主张的欠缴物业管理费未经生效裁判文书确认，郭伟虽因竞拍取得涉案房产而成为债务人，但其未与作为债权人的深南花园管理处就该债务达成合意，故郭伟对该债务有权提出诉讼时效抗辩。其次，涉案的物业管理费按月计收，深南花园管理处提交的证据不足以证明其对涉案房产原业主进行催收，故在深南花园管理处向执行人员申报欠缴物业管理费前，未形成诉讼时效的中断。根据深南花园管理处提交的《房产评估调查笔录》显示，深南花园管理处于2018年2月7日申报欠缴物业管理费，产生时效中断的法律效果。因2017年10月1日之前的诉讼时效期间为2年，故深南花园管理处主张2015年10月1日之前的欠缴物业管理费已过诉讼时效期间。一审法院虽对深南花园管理处申报欠缴物业管理费的时间认定有误，但不影响本案诉讼时效期间的认定，本院仅予以指正。第三，涉案房产2015年10月1日之前欠缴的物业管理费已过诉讼时效期间，故郭伟对2015年7月之前欠缴的物业管理费提出诉讼时效抗辩成立。因此，深南花园管理处所诉求2015年7月之前欠缴的物业管理费及滞纳金因超过诉讼时效期间丧失胜诉权，故深南花园管理处主张郭伟承担该部分费用，本院不予支持。综上，深南花园管理处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6938元，由上诉人成都市威士达物业管理有限公司深圳深南花园管理处负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十二月二十四日书记员  胡谈盛