河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异359号 案外人：甄某军，男，1985年1月21日出生，汉族，住河北省邢台县。 委托代理人：范某珍，女，1987年8月9日出生，汉族，住河北省邢台县，系案外人之妻。 申请执行人：武某秀，女，1944年9月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司），住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室，统一社会信用代码：911305005619725986。 法定代表人：贺某强，董事长。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 被执行人：贺某强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 在本院执行武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人甄某军于2019年12月4日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人甄某军称，申请执行人武某秀与被执行人福麟公司、被执行人贺某强，在河北省石家庄市中级人民法院执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决书的过程中，贵院查封了位于邢台市。案外人依法提出执行异议。请求事项：请求法院依法中止对位于邢台市的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：案外人于2015年10月27日与福麟公司签订《福麟小镇（南石门）认购书》，购买由福麟公司开发的位于邢台市。贵院在武某秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇3号楼1单元1704号房产，因在贵院查封该房产之前，案外人已经与福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款115683元，剩余190000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定。现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。案外人同意待按揭办理下来时，配合将剩余贷款交至贵院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武某秀答辩称，案外人甄某军的异议理由没有法律依据，请求依法驳回。 被执行人福麟公司、贺某强答辩称，因房屋还登记在被执行人福麟公司名下，福麟公司确实已经将房屋出售给案外人，应按照最高院关于执行异议和执行复议的司法解释第29条，解除对案外人房屋的查封。 案外人向本庭提交如下证据： 证据一、甄某军与福麟公司签订的福麟小镇认购书一份，位于邢台市，合同约定的房屋交付时间是2018年3月31日，总价款为305683元； 证据二、2015年10月27日中国农业银行回单，对方户名为刘铁，金额为74,000元； 证据三、2015年10月27日3-1-1704号房款收据114,000元；2019年1月21日3-1-1704房款收据1,683元； 证据四、王立军身份证复印件一份、王立军的证人证言一份； 证据五、2019年12月11日邢台市房管局出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明甄某军有0套已归档的住宅房屋信息，有0套忆已归档的非住宅房屋信息，以上证据拟证明其已经交付福麟小镇114,000元诚意金，证明其已经购买房屋。 申请执行人武某秀对以上证据的质证意见为： 证据一，《福麟小镇认购书》1、真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形，因此真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可。认购书与本案无关。对案外人的证明目的没有证明力，认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，因此该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此认购书不能证明案外人甄某军在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 证据二，银行凭证一张该份证据真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可。该份证据的银行户名为王立军，不是本案当事人，此份证明与本案无关，对本案的事实没有证明力，其只能证明刘铁的银行账户存款发生变动，不能证明案外人甄某军向被执行人支付购房款的事实。 证据三，0003088＃、0003089＃收据（被执行人出具）对真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理的证明案外人已付款的事实。收据是福麟公司单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理的证明付款或收款行为实际发生。 证据四，王立军身份证复印件和王立军证明对真实性、合法性、关联性和证明目的境外不予认可，王立军没有出庭接受法庭询问，该份证人证言不能作为证据使用，不能证明案外人向被执行人支付购房款的事实。 证据五，《房屋交易与产权管理信息查询证明》。1，对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。2，该证明不能证明甄某军在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。综上，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下。案外人甄某军没有证据证明在法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋，并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外人甄某军不是合法权利人，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，甄某军的异议不成立。请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人贺某强、福麟公司对以上证据的质证意见为：对案外人提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。 本院查明，武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺某强民间借贷合同纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号终审民事判决。武某秀向本院申请执行，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了福麟名下部分房屋，其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇3号楼1单元1704号房屋。 另查明，甄某军与福麟公司签订【福麟小镇】认购书，载明，购买位于邢台市，该房屋销售层数为17层，建筑面积为81.65平方米，总房款为305683元，认购书中双方约定于2018年3月31日前交付。签订认购书时甄某军向福麟公司支付115683元定金作为首付款，剩余190000元申请按揭贷款，该认购书未显示签订日期。2015年10月27日福麟公司为甄某军出具0003088＃收据：房款3-1-1704114000元；2019年1月21日福麟公司为甄某军出具0003089＃收据：房款3-1-17041683元；共计115683元，剩余190000元因该房查封未办理贷款，甄某军在邢台市无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封前向开发商缴纳的房款不足总房款的百分之五十，虽案外人名下没有其他用于居住的房屋，但案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人甄某军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇一九年十二月十九日 书记员  郭智芳 书记员  张佳丽