广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1232号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市秀峰区中山中路24-1号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，该分行行长。 委托诉讼代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐子琳，广西徐和徐律师事务所实习律师。 被告：蒋国银，男，1985年9月17日出生，汉族，户籍地址：广西资源县，现下落不明。 被告：联发集团桂林联盛置业有限公司，住所地：桂林市叠彩区中山北路187号201室（乌石街北辰路西侧综合楼），统一社会信用代码：91450300051007552D。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕芸，广西君健律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告蒋国银、联发集团桂林联盛置业有限公司（以下简称：联盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的委托诉讼代理人莫迎春、唐子琳，被告联盛公司的委托诉讼代理人滕芸到庭参加诉讼，被告蒋国银经本院依法公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告蒋国银间的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告蒋国银归还原告借款本金251963.61元、支付借款利息3229.8元及罚息36.28元（利息和罚息暂从2018年7月21日计至2019年3月29日，此后的利息按中国人民银行基准利率上浮5%，罚息按中国人民银行基准利率上浮5%后再上浮50%，计算至拖欠本息还清之日止）；3.被告蒋国银支付原告为实现债权支出的律师代理费11985元；4.原告对抵押物经依法处分所得价款享有优先受偿权；5.被告联盛公司对被告蒋国银的上述债务承担连带偿还责任。事实和理由：2014年10月13日，原告与被告蒋国银签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告蒋国银提供购房贷款289000元，借款期限为240个月（2014年10月21日至2034年10月21日），被告蒋国银以等额本息还款方法，每月21日向原告归还借款本息。被告蒋国银以其购买的坐落于桂林市叠彩区联发·乾景31、32栋2-3-3号房作为借款抵押担保。另外，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，被告联盛公司为被告蒋国银的全部债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等）。保证期限为《借款合同》签订之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的相关权利证书交给贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约于2014年10月21日发放了贷款，而被告蒋国银自2018年7月起未按合同约定归还当期本息。截至2019年3月29日，被告蒋国银已拖欠借款本金2591.97元，利息3229.8元，罚息36.28元，合计5858.05元。被告联盛公司分别在2018年12月21日、2018年12月25日分两次代蒋国银偿还共计11773.33元。被告蒋国银的行为已经违约，为维护原告的合法利益，故诉至法院，提出如前所诉。 被告联盛公司辩称，本案中存在物的担保与人的担保，根据《担保法》第28条规定，被告联盛公司仅在物的担保之外承担保证责任，请法院对此进行确认。 被告蒋国银未答辩也未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告蒋国银经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及原告在庭审笔录中陈述的事实，本院确认如下法律事实： 2014年10月13日，原告作为贷款人与被告蒋国银作为借款人和抵押人签订编号为450160016-2012-20140352968的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告提供个人住房按揭贷款289000元，借款期限为240个月（即2014年10月21日至2034年10月21日）；贷款利率执行借款发放日的基准利率基础上上浮5%，并按约定进行调整；被告蒋国银以等额本息方式进行还款，逾期则按照贷款利率上浮50%计收罚息。被告蒋国银以其购买的坐落于桂林市叠彩区联发·乾景31、32栋2-3-3号房屋提供抵押担保，等等。该合同同时约定：借款人不按时足额偿还借款本息的，即构成违约，则贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用，向借款人收取违约金，要求借款人支付贷款人以法律手段追偿借款本息产生的一切费用，贷款人为实现债权而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担，等等。 2014年10月16日，原告与被告蒋国银就涉案借款抵押物位于桂林市叠彩区联发·乾景31、32栋2-3-3号房屋办理了抵押权预告登记。2014年10月21日，原告依约向被告蒋国银发放贷款289000元。截至2019年12月5日，被告蒋国银尚欠原告贷款余额244086.82元，拖欠金额3899.13元（其中拖欠本金1791.97元、利息2089.21元、罚息17.95元）。 原告与被告联盛公司于2013年10月12日签订编号为4501600162013028的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定在2013年10月12日至2018年10月12日期间，被告联盛公司在叁亿元整人民币的最高额度下担保因购置坐落于桂林市叠彩区“联发·乾景”项目所属之住房（商业用房）房产而与原告发生借贷关系的债务。保证期间的截至时间为：合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证方式为连带责任保证。 另查明，原告为追索本案合同债务向广西徐和徐律师事务所支付律师费11985元。 本院认为，原告为贷款人、被告蒋国银为借款人及抵押人签订的一份《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应全面履行合同义务。原告履行了提供借款的义务，被告蒋国银却未按照合同约定履行还本付息的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定并结合该借款合同的约定及涉讼法律关系为金融借款法律关系，则原告主张解除合同，要求被告蒋国银返还剩余借款本金、支付利息及罚息并赔偿其为实现债权而产生的律师服务费损失的诉讼请求合法，本院予以支持。 关于优先受偿权问题，尽管已经对抵押的房产办理了房屋抵押预告登记，但该预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。因此，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告要求对抵押财产经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 另，讼争借款发生于被告联盛公司对原告承担最高额保证的债权确定期间，则原告要求被告联发集团桂林联盛置业有限公司在办妥涉讼房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告蒋国银的应履行义务在300000000元范围内承担连带清偿责任的诉讼请求合法，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告蒋国银签订的编号为450160016-2012-20140352968《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告蒋国银偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金244086.82元并支付利息（截至2019年12月5日利息为2089.21元、罚息为17.95元，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%计算利息，同时按贷款利率上浮50%计收罚息，直至本息实际清偿之日止）； 三、被告蒋国银赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行因实现债权支出的律师费损失11985元； 四、被告联发集团桂林联盛置业有限公司在办妥桂林市叠彩区联发·乾景31、32栋2-3-3号房屋的他项权证、抵押登记证明文件正本及其他权利证书并其交由原告核对无误、收执之日前对被告蒋国银的上述还款义务在300000000元范围内向原告中国建设银行股份有限公司桂林分行承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费5308元，公告费1290元，合计6598元（原告已预交），由被告蒋国银、联发集团桂林联盛置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5308元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  程诗淇 人民陪审员  周 祥 人民陪审员  林婉玉 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  宾小婷