苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初4485号 原告：朱伟，男，1994年3月29日生，汉族。 委托诉讼代理人：陈晓兵，泰兴市延令法律服务所法律工作者。 被告：仲利国际租赁有限公司，住所地上海市遵义路100号虹桥上海城B栋2683-15单元。 法定代表人：陈凤龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱晓冬，该公司员工。 委托诉讼代理人：傅豪，该公司员工。 第三人：姚文广，男，1970年10月11日出生，汉族。 第三人：戴艳平，女，1972年2月27日生，汉族。 朱伟与仲利国际租赁有限公司与姚文广案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日受理，依法适用普通程序，由本院审判员吴勇伟、人民陪审员陆素珍、黄丽萍组成合议庭审理此案。在案件审理过程中，本院依法追加戴艳平为本案第三人。原告朱伟其委托诉讼代理人陈晓兵，被告仲利国际租赁有限公司的委托诉讼代理人朱晓冬（仅参加第一次庭审）、傅豪（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼，第三人姚文广、戴艳平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱伟提出诉讼请求：1、请求依法确认江阴市东苑新村52幢XXX室房屋归原告所有。2、解除对案涉房屋的查封措施。3、本案诉讼费、律师费等由被告承担。事实和理由：原告与第三人姚文广于2018年12月19日经江阴市新城东百胜房产介绍签订了一份房屋买卖合同，合同约定：姚文广将位于江阴市东苑新村52幢XXX室房屋转卖给原告，房屋价格为43.8万元。合同签订后原告依照合同履行了付款义务，被告姚文广于2019年1月5日将房屋交付给原告，2019年1月17日，因姚文广涉及案件，原告的房屋被苏州市虎丘区人民法院查封，原告提出书面异议被苏州市虎丘区人民法院驳回，原告对该执行裁定不服故诉至法院，请求判如所请。 被告仲利国际租赁有限公司辩称：与被告金广利公司、金硕果公司、姚文广、戴艳平融资租赁合同纠纷一案中，我司申请财产保全，查封涉案房屋。依照法律规定，当时涉案房屋登记在姚文广名下，查封行为于法有据。 第三人姚文广、戴艳平未答辩。 原告朱伟围绕诉讼请求提供了下列证据：1、原告与第三人姚文广房屋买卖合同一份，用于证明原告与姚文广存在房屋买卖事实。2、银行转账记录，由原告的姨妈牟金英通过银行转账分别于2018年12月20日，通过招商银行转给中介1万元，通过建设银行转账18万元，后又通过建设银行转账244000元，另外需要说明的是我们还用现金1万元向姚文广支付了1万元定金，共计支付房款44.4万元，其中包括中介费6000元，实际房款438000元。 3、2018年4月3日中介张小忠、姚文广出具的证明，用于证明涉案房屋已于2019年1月5日之前由原告占有。4、原告朱伟的公积金职工流水，从这份流水账可以看出原告朱伟在签订房屋买卖协议其公积金为目未满六个月。5、情况说明一份，由第三人姚文广和戴艳平签字书写，证明戴艳平对涉案房屋的处分无异议。6、房屋租赁协议及租金转让微信截图，证明原告将案涉房屋返租给姚文广的母亲居住，姚文广支付租金。 被告仲利国际租赁有限公司发表如下质证意见：1、对第一份证据的真实性合法性不能确认，关联性与本案无关。2、第二份中国建设银行个人活期账户交易明细的真实性认可。但具体转账金额之间是什么款项关系我公司不清楚。而且提醒法庭注意，根据这份交易明细中原告陈述牟金英代原告支付房屋买卖款给中介方张小忠最开始的金额是二零一八年十二月二十日。但从明细上看二零一八年十二月二十日显示代姚文广还款142000元可以看出张小忠与姚文广之间也有一定的债务关系所以不能仅根据转账金额及流水就认为不是购房款。3、房屋占有不能仅根据中介出具一份证明，真实性合法性都不能确认。4、公积金流水显示朱伟于2019年1月即缴满社保及缴款公积金六个月正常交款且本案中房屋是否能过户与被告缴纳公积金期限无实质性关联，对于户口证明，朱小华为户主无异议。5、对戴艳平的情况说明的真实性不予认可，房屋买卖合同中并无戴艳平签名，该情况说明为后续补签。且情况说明的日期为2019年10月22日，即使戴艳平现在认可房屋出售，不能证明其在房屋买卖合同签订时，其认可房屋的出售。6、对房屋租赁合同的真实性不予认可，合同落款日期为2019年6月1日，但也存在后续补签的可能。对微信截图的真实性予以认可，但无法反映转账时间。 第三人姚文广、戴艳平未发表质证意见。 本案被告和第三人均未提交证据。 本院在庭审过程中对案涉证据进行了审查，认定本案的事实如下： 2018年12月19日，姚文广（甲方、卖方）、朱伟（乙方、买方）、江阴市新城东百胜房产中介服务部（丙方、中介）签订江阴市房产买卖合同，合同约定甲方自愿将座落在本市东苑新村52幢XXX室的房产作价43.8万元出售给乙方。付款方式：2018年12月19日付定金壹万元，20日还代付首付壹拾玖万元正，余款等贷款下来付清（详见补充协议）。2018年12月29日，姚文广（甲方）与朱伟（乙方）签订补充协议：姚文广与朱伟于2018年12月19日签订的房产实质合同，朱伟实际于2018年12月19日付定金1万元，2018年12月20日付19万元，12月29日付23.8万元（由牟金英打给中介张小忠），如姚文广违约，承担违约金8万元（捌万元整）。合同签订当日，朱伟向姚文广支付定金1万元。在2018年12月20日至29日期间，朱伟的姨妈牟金英通过建设银行转账42.4万元，招商银行转账1万元至中介张小忠账户。2018年12月20日，张小忠向陈长奇（时为案涉房屋的登记抵押权人）账户转账6万元，并于2019年12月20日至29日期间向姚文广支付34.6万元，以上合计40.6万元。2018年12月29日，姚文广出具收条载明：今收到朱伟购买东苑新村52幢XXX室房屋首付款42万元。同日，姚文广出具收条载明：今收到朱伟购买东苑新村52幢XXX室房款人民币18000元，注：过户时付清过户押金，中介保管，收款人姚文广、张小忠（代收）。 2019年1月5日姚文广将案涉房屋交付给朱伟，暂保留其中一间由其父母居住。2019年6月1日，原告朱伟与第三人姚文广签订《房屋最赁合同》，约定原告将涉案房屋反租给第三人姚文广，租金每月700元。 另查明，本院在审理原告仲利公司与被告金广利公司、金硕果公司、姚文广、戴艳平融资租赁合同纠纷一案中，申请人仲利公司向本院申请财产保全，并提供担保，本院于2019年1月9日作出（2019）苏0505民初47号民事裁定书，裁定：冻结被申请人江阴市金广利纱业有限公司、张家港金硕果纺织有限公司、姚文广、戴艳平银行存款69万元或查封、扣押相应价值的财产。本院于2019年1月17日向江阴市不动产登记中心送达（2019）苏0505民初47号协助执行通知书，要求江阴市不动产登记中心协助执行：查封被申请人姚文广名下座落于江阴市东苑新村52幢XXX室不动产一套，查封期限为三年。原告朱伟于2019年5月5日对本院查封江阴市东苑新村52幢XXX室房屋提出书面异议，本院于2019年6月18日裁定驳回其异议请求，原告不服提起本案诉讼。 再查明，因社保缴费原因不能办理贷款，而原告又想通过此次房屋买卖取得贷款，担心出现变故，原告与第三人姚文广于2018年12月29日签订了《抵押设立协议》，第三人姚文广将案涉房屋抵押于原告朱伟，主债权金额为50万元，并办理了抵押登记手续。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人姚文广签订了合法有效的房屋买卖合同，并已按约定向中介方支付了合同全部价款，在本院查封前第三人已将涉案房屋交付给原告，原告已合法占有该房屋。因房屋买卖合同的签订时间为2018年12月29日，而本院查封涉案房屋的时间为2019年1月17日，时间间隔较短，未及时办理过户登记手续不能归因于原告。故原告对案涉房屋已享有买受人的物权期待权，足以排除强制执行，对其解除对案涉房屋的查封措施的诉请本院予以支持。但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。因涉案房屋的登记所有权人仍为姚文广，原告未办理过户登记手续，故其对案涉房屋不享有所有权。原告请求确认江阴市东苑新村52幢XXX室房屋归原告所有，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 、不得执行江苏省苏州市虎丘区人民法院（2019）0505民初47号民事裁定与（2019）苏0505民初47号协助执行通知书查封的位于江阴市东苑新村52幢XXX室房产，并解除对该房产的查封。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费7870元，由原告朱伟负担3870元，被告仲利国际租赁有限公司负担4000元。 （如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。 本判决生效后，本院（2019）苏0505执异36号执行裁定书自动失效。 审 判 长  吴勇伟 人民陪审员  陆素珍 人民陪审员  黄丽萍 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  马佳骏