北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初23096号原告：北京侨创空间科技有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处路49号4号院5层5042。(统一社会信用代码91110107MA00FWGF0L)法定代表人：黄钢，执行董事。委托诉讼代理人：王丹丹，女，1993年12月21日出生，该公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：郭锦文，女，1978年12月30日出生，该公司职员，住公司宿舍。被告：北京图南翱翔科技有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院6号楼1层3-15。(统一社会信用代码91110107679616927G)法定代表人：刘桂兰，执行董事。委托诉讼代理人：范树银，男，1975年12月21日出生，该公司监事，住公司宿舍。原告北京侨创空间科技有限责任公司（以下简称侨创空间公司）与被告北京图南翱翔科技有限公司（以下简称图南翱翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告侨创空间公司的委托诉讼代理人王丹丹、郭锦文，被告图南翱翔公司的委托诉讼代理人范树银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侨创空间公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴房屋租金6699.9元(2019年7月21日至2019年8月12日)；2.判令被告支付装修免租期租金8860.38元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租北京市石景山区61号房间，房屋租赁期限为5年零1个月。2019年7月23日被告通知原告提前解约，并将于2019年8月12日搬离租赁房屋，为此双方签订《提前解约协议书》。被告退租后，一直未按照《提前解约协议书》履行相应的义务且截止至起诉之日被告一直未将注册地址迁出，以上行为直接导致房屋无法再次出租。被告的恶意毁约行为已给原告造成严重经济损失，为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁判，判如所请。被告图南翱翔公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告说我们恶意违约造成他严重经济损失应提交证据。我们可以用保证金抵消租金，合同第一条第四项、第十二条第三项约定，但我们租的这一年没有喷淋、烟感及消防设施，所以原告承租的场所是不合格的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：2017年7月11日,原告侨创空间公司（承租方）与北京古城泰然投资管理公司（出租方）、中国国际贸易促进委员会石景山区支会（监督方）签订房屋租赁合同,承租北京市石景山区6号楼,租赁期20年,自2017年7月11日起至2037年7月10日止。合同第七条转租、出借及合作使用第1项约定“乙方有权将房屋部分转租、出借或者与他人合作使用,但是不得整体转租、出借或者与他人合作使用,不得改变房屋用途”。…。2018年7月16日,北京古城泰然投资管理公司取得石景山区61房屋（以下简称涉案房屋）不动产权证书（京2018石不动产权第xxx号）。2018年6月21日,原告侨创空间公司（出租人）与被告图南翱翔公司（承租人）签订《房屋租赁合同》约定图南翱翔公司承租涉案房屋。合同第三条租赁期限（一）房屋租赁期为5年1月,自2018年6月21日起至2023年7月20日止,其中装修免租期为1个月,自2018年6月21日起至2018年7月20日,免租期满次日为计租起始日。装修免租期内免收租金,但物业费、供暖费及水电费等其他费用承租人仍应按照约定承担。如果承租人违约提前解除合同,应向出租人补交免租期间的租金。第五条租金（一）租金标准:年租金（含物业管理费、供暖费）为人民币106324.5元。…（三）支付日期:承租人应当按“先付款后使用”原则,按季度预付房屋租金和物业管理费,支付时间最迟不得晚于每个计租周期开始前5日。具体支付时间如下:第一季度26581.12元,第二季度26581.12元,依次类推。第六条租赁保证金（一）在双方签订本合同之日起3日历日内,承租人应向出租人支付租赁保证金人民币17720.75元。（二）租赁保证金作为承租人履行本合同的保证,以保证及担保承租人忠实遵守及履行本租赁合同项下所载承租人应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。保证金不计利息。…若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件,…或者,出租人可在任何上述情况下,有权从押金中直接抵扣承租人应当承担的违约金、赔偿金、房屋占用费等。第十二条各方的权利义务（九）本合同被解除、终止的，承租人应当于合同被解除或终止之日起10个日历日内,无条件将承租物业内注册公司的注册地址迁出承租物业,否则承租人应当自上述期限届满之次日至实际迁出、注销注册在该承租物业地址内的全部企业之日,向出租人支付违约金,违约金按照每日以租赁合同终止之年度的当期日租金的2倍计算。第十三条合同的变更和解除（一）本合同生效后,在没有法律规定或者合同约定的条件下,任何一方不得单方变更或解除合同。（三）经甲乙双方协商一致,可以解除本合同。（六）承租人在约定租赁期限内除不可抗力、根据法律规定或本合同约定行使单方解除权情况外,在任何条件下不得提前解除本租赁合同，如因承租人原因导致本租赁合同提前终止或无法履行,则出租人无需返还承租人已经支付的保证金。2019年8月8日,原告侨创空间公司与被告图南翱翔公司签订《提前解约协议书》,该协议书载明:现因乙方提前退租，双方解除《房屋租赁合同》,并达成本协议内容:一、《房屋租赁合同》已于2019年7月23日解除,乙方应于2019年8月12日前将属于乙方所有的设施、设备搬离租赁房屋，否则甲方有权进行清退。二、乙方需于2019年8月12日前向甲方支付欠缴房屋租金6699.9元（2019年7月21日至2019年8月12日）。三、因乙方提前退租,按照《房屋租赁合同》约定需向甲方支付装修免租期租金8860.38元。四、因乙方提前退租，甲方不再退还租赁保证金17720.75元。…。2019年8月12日，被告图南翱翔公司搬离涉案房屋。2019年10月8日，被告图南翱翔公司完成注册地在变更登记。庭审中，被告图南翱翔公司提出,原告出租的场所不合格,租的这一年没有喷淋、烟感及消防设施,空调一直漏水,给物业反映多次一直没有解决。原告侨创空间公司对此表示，合同中约定由物业管理服务企业对出租房屋进行维护、维修，原告收取的租金中包括的物业费是代收的，而且被告之前没有提出过任何异议并且按时交纳房租。被告图南翱翔公司认可从2019年7月21日始未交租金。被告图南翱翔公司认为提前退租,由原告从保证金中扣除房租,不足部分再追缴。原告侨创空间公司表示,合同约定提前退租不退保证金。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致,可以解除合同。本案中，原告侨创空间公司与被告图南翱翔公司于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反有关法律规定,为有效合同,双方均应履行合同中规定的相应义务。2019年8月8日,原告侨创空间公司与被告图南翱翔公司协商后签订《提前解约协议书》,明确约定了欠交的租金、免租期租金及保证金的解决处理办法，双方应依协议履行约定的义务。现原告侨创空间公司主张，被告图南翱翔公司按《提前解约协议书》约定支付2019年7月21日至2019年8月12日欠付的租金及免租期期间的租金之诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告图南翱翔公司关于将欠缴租金从房屋租赁保证金中扣除,不足部分再追缴的意见,无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京图南翱翔科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京侨创空间科技有限责任公司2019年7月21日至2019年8月12日租金6699.9元；二、被告北京图南翱翔科技有限公司于判决生效后七日内支付原告北京侨创空间科技有限责任公司装修免租期房屋租金8860.38元;三、驳回原告北京侨创空间科技有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费429元，由被告北京图南翱翔科技有限公司负担（于判决生效后七日内一并给付原告北京侨创空间科技有限责任公司）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,同时按照不服本判决部分的上诉请求数额,交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的,按未提出上诉处理。审 判 员 田江海二〇一九年十二月二十日法官助理 吕丽娜书 记 员 韩 佳