广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8469号原告:施小航，男，1989年10月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：朱慧嘉，广东惠法律师事务所律师。被告：广州市亨鑫房产代理有限公司，住所地：广州市海珠区江南大道中路134号自编2号412房。法定代表人：程康，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁丹丹，广东金桥百信律师事务所律师。原告施小航与被告广州市亨鑫房产代理有限公司（以下简称亨鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱慧嘉，被告委托诉讼代理人梁丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施小航向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告58000元以及支付利息（利息以人民币58000元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止〉。2、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：案外人广东驿亭信息科技有限公司（下称“驿亭公司”）出租小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心的物业，被告是驿亭公司的现场销售代理方。2017年12月16日，原告到小马空间现场，被告向原告声称交58000元可以抵扣租赁价款12万元，承租物业的一口价为705735元。遂原告与驿亭公司签订了《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》（下称“租赁确认书”）约定：“出租方是驿亭公司，承租方是原告，承租物业是广州市荔湾区东沙街小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心项目三层W3013号，建筑面积36.36平方米，租赁该物业至总价款705735元，租赁该物业之确定加705735元整。付款办法，定金30000元须于签订本物业租赁书时付清。”同日，原告通过POS机向被告一次性转账88000元，包括租赁定金30000元和优惠金58000元。被告向原告出具收据（NO2312880），载明：“今收到施小航先生认租小马空间项目活动优惠金58000元（己成功参与58000抵12万活动，本金额不予退还）W3013”。2017年12月19日，被告向原告出具定金3万元收据。两收据均是盖有被告公司财务专用章。当日，被告告知原告无法办理20年银行贷款，原告要求解除租赁确认书且办理退款。被告工作人员称帮助原告办理退款，退款一直没有办下来。2019年5月30日，原告向广州市荔湾区人民法院起诉驿亭公司、被告，要求解除《租赁确认书》和退回租赁定金3万元，荔湾法院以（2019）粤0103民初4482号立案。2019年8月29日，广州市荔湾区人民法院作出（2019）粤0103民初4482号民事判决书，判决原告与驿亭公司签署的《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》于2019年5月30日解除；驿亭公司和被告共同向原告返还款项30000元以及支付利息。该判决查明事实：2017年7月17日驿亭公司与被告签订了《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》，从2017年5月1日起至2017年12月31日期间驿亭公司委托被告代理租赁小马空间汽车文化小镇生产研发中心；被告不得绕过驿亭公司直接与客户签署协议建立任何业务合作关系；被告不可向客户收取任何费用；在销售过程中，未经驿亭公司同意不得向客户收取任何费用。被告驿亭公司不知道原告承租了案涉物业，不追认租赁确认书，不会将物业出租给原告。被告承认收取了原告的58000元后没有转交给驿亭公司。被告在该案件庭审时辩称用自己应得的佣金做了特惠活动，即承租方一次性支付58000元就给予总房价12万元的优惠。原告认为，被告作为驿亭公司的现场代理方，与驿亭公司有签订租赁代理合同，明知其不可向原告收取任何费用下，擅自以优惠活动方式骗取原告支付58000元；被告在收取原告款项后未向驿亭公司上报；且原告与驿亭公司就案涉物业的租赁关系已经解除，被告没有任何理由收取58000元，被告单方面出具收据中标注的“不予退还”不具备法律效力。因此，被告理应向原告返还58000元以及向原告支付资金占用期间的利息。现原告依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，请求贵院维护原告合法权益，依法支持原告的诉讼请求。另补充：原被告对（2019）粤0103民初4482号判决书没有提起上诉，但该案由于另一被告驿亭公司提起上诉，故尚未生效。被告亨鑫公司答辩称，1、我方与案外人驿亭公司是委托代理关系，原告与案外人签署的租赁确认书备注一栏约定剩余的首期款于2018年1月10日前付清，并办理按揭手续，逾期违约当挞订。原告按约定时间没有补齐首期款，实际上已经实际构成违约在先，因此该交易产生的涉案活动优惠金不应当退还。且原告付款时知悉该款项作为抵扣12万元总房款的活动优惠金不予退还。2、关于贷款问题。涉案物业的贷款条件是驿亭公司提出，后来由于无法提交客户贷款资料导致客户无法办理贷款，也是驿亭公司自身原因所致。我方在与客户贷款与退款问题过程中只是沟通与传达的角色。3、退一步说我方基于委托代理关系参与涉案项目，即使代理合同没有约定，我方有收款代理权限。但我方与驿亭公司在涉案项目现场同一办公场所，所有签约手续都是驿亭公司配合协助下完成。实践中由我方先行收款的行为，是得到驿亭公司的行动支持。原告在本次交易的所有款项均是基于涉案租赁产生。该租赁确认书解除后的相关权利义务包括退还款项义务，应由案外人驿亭公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人驿亭公司与案外人广东德舟际实业有限公司（以下简称德舟际公司）于2017年7月17日签订《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》（合同编号：XMKJ2017071711），约定由驿亭公司委托德舟际公司对外租赁广州市荔湾区荷景南路33号小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心项目办公室等。同日，驿亭公司（甲方）与亨鑫公司（乙方）签订《小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心办公室租赁代理合同》（合同编号：20171117XMKJDLZL002），约定：甲方委托乙方代理租赁位于广州市荔湾区荷景南路33号小马空间汽车文化（互联网）小镇生产研发中心的有关事宜，种类和范围为办公室。委托期间，从2017年5月1日起至2017年12月31日止（乙方客户保护期为本合同终止后15日止）。甲方责任及权利，提供营销场地，配合并监督乙方的渠道分销工作；甲方有权对乙方的代理活动进行监督、管理、检查，有权对乙方的代理情况进行考核和惩戒；有权针对乙方在履约过程中出现的违约、违规、违法等相关情况进行核查。乙方责任及权利，负责引荐客户签订《物业租赁意向协议书》及《物业租赁合同》且督促客户提交所需各类证件；本合同终止之日起10天内乙方应将甲方提供的场地、办公设备等返还给甲方；乙方指派的工作人员虽在甲方的经营场所工作，但与甲方不构成任何的劳动或雇佣关系；乙方指派的工作人员的管理也由乙方负责，与甲方无关；如因乙方过错给甲方或第三方造成人身或财产损失的，由乙方承担相应的赔偿责任；乙方不得绕过甲方直接与客户签署协议建立任何业务合作关系。乙方应遵守以下业务准则：业务活动中与客户接触时，如客户需要了解该业务主体情况的，应主动表明本方为甲方代理商的身份，但不得以任何方式向客户明示或默示其民事行为的法律责任由甲方承担或连带承担；不可向客户收取任何费用；无权向包括客户在内的任何第三方表示其有权接受支付任何损失赔偿或代表甲方进行赔偿承诺。在销售过程中，未经甲方同意不得向客户收取任何费用，不得以乙方或甲方的名义直接收取定金或物业租赁款。如存在欺骗行为或误导客户，损害甲方信誉并引起客户误解、造成承租方退房时，甲方有权取消支付该户物业的代理费，并有权向乙方追讨因此造成的损失赔偿，等等。2017年11月17日，德舟际公司和亨鑫公司共同向驿亭公司发出《关于小马空间汽车文化（互联网）小镇项目销售代理工作协调函》（函号：20171117004），申请驿亭公司与亨鑫公司再行签订一份《生产研发中心办公室租赁代理合同》，将由亨鑫公司负责结算合同内产生的佣金及相关税务工作。驿亭公司、德舟际公司及亨鑫公司均在该协调函上盖章。2017年12月16日，施小航与驿亭公司签订《小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心物业租赁确认书》（以下简称租赁确认书），约定：出租方驿亭公司，承租方施小航；承租物业，广州市荔湾区东沙街小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心项目三层W3013号。建筑面积为36.36平方米，租赁该物业之总价款705735元，租赁该物业之确定价705735元整。于2018年4月30日前交付使用。付款办法，定金30000元须于签署本物业租赁书时付清；第一期款205735元须于2017年12月22日前付清（含定金），同时即办理500000元的银行按揭手续，承租方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准。承租言须于2017年12月22日前到荔湾区荷景南路33号生产研发中心招商中心签署《物业租赁合同》、《前期物业管理服务协议》、《物业管理公约》及有关文件。租赁双方同意尚未签订《物业租赁合同》之前，此物业租赁书作为购买该物业之合法有效合约，在租赁双方签订的《物业租赁合同》生效时，本物业租赁书自行终止，如有与本物业租赁书条款相抵触的，以《物业租赁合同》为准。本物业租赁确认书一式四份，双方签署后生效，具有相同法律效力等。租赁确认书备注：剩余首期款于2018年1月10号前付清并办理按揭手续，逾期违约当挞定处理。施小航在承租方处签字，吴兴、刘平在销售代表处签字。租赁确认书签订当日，施小航通过POS机向商户名称为亨鑫公司的账户一次性转账88000元；同日，亨鑫公司向施小航出具收据（NO2312880），载明：今收到施小航先生认租小马空间项目活动优惠金58000元（已成功参与58000抵12万活动，本金额不予退还）W3013。2017年12月19日，亨鑫公司向施小航出具收据（NO3407563），载明：今收到施小航交来承租小马空间生产研发中心第三层W3013定金30000元。两张收据均盖有亨鑫公司财务专用章。2019年5月30日，施小航在本院向亨鑫公司与驿亭公司提起诉讼，本院于当日立案，案号为（2019）粤0103民初4482号。施小航的诉讼请求为：一、亨鑫公司与驿亭公司共同返还8.8万元及利息（以8.8万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年5月30日算至亨鑫公司与驿亭公司实际返还之日止）。二、亨鑫公司与驿亭公司承担该案的诉讼费用。驿亭公司答辩认为合同是无效，施小航与被告驿亭公司没有产生直接的合同关系。不同意施小航的诉讼请求，租赁合同的公章是伪造的，不是其公司盖的。代理合同中约定在销售过程中未经驿亭公司同意不得向客户收取任何费用，不得以亨鑫公司或驿亭公司的名义直接收取定金或物业租赁款，如存在欺骗行为诱导客户，驿亭公司有权向亨鑫公司追讨造成的损失赔偿。驿亭公司从来都不知道施小航租赁了小马空间，在2019年4月3日施小航来找其公司时，其公司才知道。其公司已在2019年1月16日就以亨鑫公司伪造公章申请立案，因亨鑫公司涉嫌刑事犯罪，其公司在走刑事立案流程，其公司会协同施小航共同追究亨鑫公司解决施小航受到的损失。在该案的审理中，亨鑫公司确认吴兴、刘平是销售人员，与亨鑫公司是合作代理销售关系，协助亨鑫公司代理项目的销售工作开展，已离职。亨鑫公司表示涉案POS机终端连接的是亨鑫公司股东叶嘉毅的个人账户，涉案的8.8万元由叶嘉毅的个人账户收取，叶嘉毅没有将款项转交给驿亭公司。施小航、亨鑫公司与驿亭公司均确认施小航承租的房屋在荷景南路××楼；驿亭公司与亨鑫公司均确认驿亭公司和亨鑫公司的办公场所就在项目大楼内。对施小航为何没有付清首期款问题，施小航陈述因办理银行按揭贷款的年限不适合，也违背了当初的约定，不是亨鑫公司告诉其可以办理的贷款年限，所以其已经与亨鑫公司说好退款，亨鑫公司也同意办退款流程。亨鑫公司陈述关于贷款问题，驿亭公司需向建设银行提交齐全资料，客户就可以办理贷款；由于敏捷地产的介入，驿亭公司无法提交材料，最终导致客户无法办理贷款，其公司在此过程中只是一个沟通和传达的角色。驿亭公司对亨鑫公司所述的贷款情况不确认，称不知道施小航承租了案涉房屋，不追认案涉租赁确认书，也不会将房屋出租给施小航。经过该案经办法官释明，施小航变更了诉讼请求为：1.确认施小航与驿亭公司于2017年12月16日所签署的《租赁确认书》于2017年12月19日解除；2.判令驿亭公司、亨鑫公司立即向施小航退还租赁定金30000元及支付利息（利息以3万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年5月30日算至两被告实际返还之日止）；3.判令驿亭公司、亨鑫公司承担本案的诉讼费。施小航当庭表示对于58000元其将另案起诉，故引起本案诉讼。2019年8月29日，本院作出（2019）粤0103民初4482号民事判决书，判决：一、确认施小航与驿亭公司签署的《租赁确认书》于2019年5月30日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，驿亭公司、亨鑫公司共同向施小航返还款项30000元及支付利息（利息以30000元为本金，自2019年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由驿亭公司、亨鑫公司各负担一半。驿亭公司不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，二审案件尚在审理中。本案庭审中，被告亨鑫公司向本院申请追加驿亭公司为本案共同被告。原告不同意追加驿亭公司为本案共同被告，认为在（2019）粤0103民初4482号案件中，58000元也没有包含在原告与驿亭公司签订的租赁确认书的总价款中。该58000元是由被告收取，直接承担义务主体应为被告。驿亭公司已在（2019）粤0103民初4482号案件明确说清该事实，无需拖延庭审时间。原告并确认在本案中只要求被告亨鑫公司承担还款责任，不要求驿亭公司承担。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。就涉案小马空间汽车文化互联网小镇生产研发中心办公室对外出租事宜，驿亭公司与亨鑫公司为委托代理关系。在委托代理期间，亨鑫公司的销售代表以驿亭公司的名义与施小航签订了涉案的租赁确认书，即便租赁确认书上加盖的驿亭公司公章为假公章，但原告在签订租赁确认书时无法肉眼辨别公章的真假，原告有理由相信亨鑫公司的销售代表是以驿亭公司的名义与其签订了涉案的租赁确认书，故亨鑫公司作为驿亭公司的代理人与原告签订的租赁确认书及收取了原告的涉案款项，租赁确认书直接约束原告与驿亭公司，所产生的民事责任应由驿亭公司承担。原告知道亨鑫公司是驿亭公司的代理人，应根据合同相对性原则就涉案款项直接向驿亭公司主张权利。但原告不向驿亭公司主张权利，而仍坚持直接向亨鑫公司主张权利，事实和法律依据不足，本院依法不予支持。对于被告申请追加驿亭公司为本案共同被告问题，因原告不同意追加驿亭公司为本案共同被告，并确认在本案中只要求被告亨鑫公司承担还款责任，不要求驿亭公司承担。且本案的事实已可通过（2019）粤0103民初4482号案判决书查明的事实就能查明，无需通过追加驿亭公司为本案共同被告来查明本案事实，故对被告的该申请本院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告施小航的诉讼请求。案件受理费625元，由原告施小航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  徐红伟二〇一九年十二月十六日书记员  温颖彤区颖斯