新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民事判决书（2019）新3101民初2235号原告:张秀芳，女，汉族，1973年10月13日出生，四川省南充市人，小学文化程度，无固定职业，现住新疆喀什市。委托诉讼代理人：王静，新疆曼泽律师事务所律师。被告:耿西，男，汉族，1988年10月15日出生，湖北省襄阳市人，高中文化程度，个体工商户，住新疆喀什市。委托诉讼代理人：刘文娟，女，汉族，1987年7月9日出生，江西省南昌市人，高中文化程度，群众，个体工商户。原告张秀芳诉被告耿西租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀芳及其委托诉讼代理人王静，被告耿西及其委托诉讼代理人刘文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告向原告支付租赁费420万元（2012年6月1日至2019年5月31日，共计7年，每年60万元）3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月11日，原告与被告的父亲耿海银签订《房屋买卖协议书》，合同约定：原告购买位于喀什市××道“喀什新世纪综合楼第四层”，原告在购买后被告父亲耿海银承诺再从原告处租用场地开设宾馆，每年向原告支付租金60万元。合同签订后，原告按约向被告的父亲耿海银缴纳了全部购房款，被告的父亲耿海银也按照合同约定租用原告的场地开设宾馆。2012年7月，被告的父亲耿海银邀请原告入伙开设万宝泉宾馆，并承诺不仅每年给60万元租金还有分红，原告与被告的父亲耿海银及案外人石某（未实际出资参与）签订了《合伙协议书》，协议约定：由耿海银负责合伙企业全面管理和事务，房屋第四层的产权归原告所有，每年租金60万元，租期15年，合伙人的股权不得转让他人，当合伙人无能力继续履行合伙人的职责时，三合伙人一致同意耿海银可将全部股权转让给耿海银之子耿西。合同签订后，耿海银未按照协议履行职责，导致宾馆装修后无法营业。耿海银于2016年3月去世，去世后耿西继承了其父亲耿海银的全部遗产，但耿西对宾馆的事宜不管不问，原告多次找被告协商房屋租赁的事宜，耿西也没有实际沟通解决。原告无奈之下诉至法院，希望法院依法判决。被告辩称，原、被告之间签订的是买卖合同，该房屋第四层的产权确实是属于原告，但是双方没有签订租赁合同；原、被告之间没有签订过原告所说的合伙协议书，也没有承租过原告所拥有的第四层楼；被告方从未实际使用过原告所属的四楼，原、被告之间既无法律上的租赁关系，也没有实际使用过，因此不应当承担租赁费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，当事人对下列事实无异议：1、2012年6月11日，原告张秀芳与耿海银签订《房屋买卖协议书》一份，协议书中约定，耿海银将喀什市西域大道143号喀什新世纪综合楼第四层，共计2924.97平方米的商品房，以每平方米2200元共计6433702元的价格出售给原告张秀芳。原告张秀芳同意将该房屋租赁给耿海银开设宾馆使用，装修费用由耿海银承担，租赁期为15年。后原告将6433702元支付完毕，但因喀什新世纪综合楼存在部分楼体违章，导致全楼无法办理房屋产权证书，因此耿海银未给张秀芳办理房屋过户手续。2、2012年7月，原告张秀芳、案外人石某与耿海银签订《合伙协议书》一份，协议书中约定，张秀芳与耿海银、石某三人合伙经营万宝泉宾馆，法定代表人为耿海银并由其对外执行合伙企业事务；协议书第八条第6小条约定，合伙人股权不得转让于本协议当事人以外的其他人，但合伙人本人无能力继续履行合伙人职责时，三合伙人一致同意耿海银可就全部股权转让于耿海银之子耿西，受让人不得转让股权给其他人；合伙经营场所建筑物面积为5784.97平方米，其中四层面积2924.41平方米，五层面积2860.56平方米，耿海银拥有该建筑物五层的产权，张秀芳拥有建筑物四层的产权，合伙企业向耿海银租赁该建筑物，租赁期为15年，每年房租费120万元，四层五层租金按面积比例进行分配，15年租金120万元不变，房屋租金从万宝泉宾馆正式营业开始之日计算；合伙人出资的700万元为合伙企业共有财产，该资金由耿海银全权使用，不得追加其他合伙人的资金，超出部分由耿海银自己承担，该700万元由耿海银负责用于万宝泉宾馆的消防施工等装修开支，耿海银承诺在700万元内保证万宝泉宾馆达到正式营业标准要求；协议书第十条约定，因经营场所手续不全、房屋质量问题、装修未达标、消防验收未达到标准而影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用及损失均由合伙企业负责人耿海银独自承担。3、2013年5月1日，张秀芳、案外人石某、耿海银与案外人吕中亚签订《万宝泉宾馆承包合同书》，约定万宝泉宾馆由案外人吕中亚承包经营。4、万宝泉宾馆因消防验收未达标，至今未营业。5、2016年3月，耿海银因病去世，耿海银之子耿西独自继承其全部遗产。上述事实有当事人陈述、《房屋买卖协议书》、《合伙协议书》、《万宝泉宾馆承包合同书》等证据在案为证，本院予以确认。本院认为：2012年6月11日耿海银与原告张秀芳签订了《房屋买卖协议书》，张秀芳作出了愿意在购买房屋后将房屋租赁给耿海银15年的意思表示，结合2012年7月张秀芳、案外人石某与耿海银三方签订的《合伙协议书》中对租期、租用面积、租赁费进行了约定，同时根据张秀芳、案外人石某、耿海银与案外人吕中亚签订《万宝泉宾馆承包合同书》中可以看出，该房屋已经实际交付使用，因此耿海银与张秀芳之间虽然没有签订房屋租赁合同，但已经形成了房屋租赁关系。而房屋租赁关系的形成应当从《合伙协议书》签订时起算，即2012年7月，并非原告张秀芳主张的2012年6月。根据张秀芳、案外人石某与耿海银三方签订的《合伙协议书》约定，原告张秀芳在合伙中并不是以房屋所有权、使用权作为出资方式参与的合伙，且该房屋从《合伙协议书》中可以看出原告张秀芳所有的房屋实际是由合伙企业租赁作为开设宾馆使用。因此产生的租赁费本应由合伙企业的三合伙人即原告张秀芳、案外人石某与耿海银共同负担，但是根据《合伙协议书》中的约定：“房屋租期和租金从万宝泉宾馆正式营业之日起算”。而万宝泉宾馆并没有正式营业，按照上述合同条款约定，合伙企业不应当支付租金。同时《合伙协议书》中又约定了：“耿海银负责万宝泉宾馆的消防施工等装修，并保证万宝泉宾馆达到正式营业的标准……因经营场所手续不全、房屋质量问题、装修未达标、消防验收未合格达到约定标准而影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用及损失均由合伙企业负责人耿海银独自承担”。原告张秀芳所主张的房屋租赁费也属于影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用，因此原告所主张的房屋租赁费应当由耿海银承担。虽然耿海银于2016年3月死亡，但根据《合伙协议书》约定：“某一合伙人死亡，其他合伙人不愿意维持合伙关系将导致合伙关系终止……合伙人本人无能力继续履行合伙人职责时，三合伙人一致同意耿海银可就全部股权转让于耿海银之子耿西，受让人不得转让股权给其他人”可以看出，耿西虽然继承了耿海银基于合伙关系而产生的股权，但并未继承合伙人身份，且被告耿西没有实际使用原告所有的房屋，亦没有与原告产生租赁关系。因此对于原告主张解除原、被告之间的租赁关系的主张，本院不予支持。而因耿海银的原因导致万宝泉宾馆消防验收不合格所产生的租赁费，被告耿西只应当承担计算至耿海银死亡之时（2016年3月）的租赁费。在2016年3月之后原告张秀芳作为知情耿海银死亡的合伙人之一，应负有避免扩大损失、谨慎保护自身财产的义务。对于原告主张被告支付2016年3月之后产生的租赁费，本院不予支持，关于租赁费的计算。原告所有的四层建筑为2924.41平方米，合伙经营场所建筑物面积为5784.97平方米，约定共支付租金120/年，因租赁原告所有的房屋面积大于等于共租赁房屋面积的50%，而原告主张的租赁费计算标准为60万/年，未超过《合伙协议书》中约定范围，本院予以支持。故被告耿西应当向原告张秀芳给付租金的计算方式为按照每年租赁费60万元计算，自2012年7月起计算至2016年3月止，共计算3年8个月，即600000元×44个月÷12=2200000元。综上所述，对于原告主张解除原、被告之间的租赁关系的请求，本院不予支持，原告张秀芳要求被告耿西向原告支付租赁费420万元的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条判决如下：一、被告耿西于本判决生效之日起十日内向原告张秀芳支付租赁费2200000元；二、驳回原告张秀芳的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理40400元，减半收取计20200元，由被告耿西负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审判员 李 梦 尼二〇一九年十二月二十四日书记员 阿依古丽