福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终9297号 上诉人（原审被告）：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县城关东大街56号。 法定代表人：林小明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林文兰，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：林如强，男，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：高清，男，1986年12月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称隆江公司）因与被上诉人高清商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2019）闽0128民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人隆江公司的委托诉讼代理人林文兰、林如强和被上诉人高清的委托诉讼代理人龚雅铃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆江公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或予以改判。2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人高清承担。事实与理由：一、案涉房屋的消防验收属于合同约定的交房条件，不属于法定强制性交房条件；二、高清未按合同约定接收案涉房屋，应当向隆江公司支付违约金1000元。 高清辩称：根据双方当事人签订的商品房买卖合同第8条的约定，隆江公司应于2013年12月31日前交房，但隆江公司于2014年6月份才通知交房，且交房时案涉房屋仍不符合合同约定的交房条件，故高清有权拒绝接收房屋并要求隆江公司承担违约责任。2.根据双方签订合同的约定，隆江公司承担的逾期交房违约金标准是已付购房款的日万分之二，本案一审法院已经将违约金调低，隆江公司主张违约金过高没有任何证据，应当承担举证不能的法律后果。 高清向一审法院提出诉讼请求:1.判令隆江公司向高清支付逾期交房违约金284825元；2.本案诉讼费用由隆江公司承担。 一审法院认定事实：2012年12月4日，高清（买受人）与隆江公司（出卖人）就买卖隆江公司开发建设的位于平潭县商品房订立合同，购房总价款1390751元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理……2.买受人同意接受，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.遭遇不可抗力：因国家重大政策变化、自然灾害及施工中不可预见因素（如停电、停水、台风、暴雨）导致无法正常施工等非出卖人所能控制的延误，按实际延误时间顺延。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理……逾期交房超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比例）的违约金。合同签订后，高清依约支付了全部购房款，2013年6月13日案涉小区经竣工验收合格，2016年2月4日，平潭综合试验区公安消防支队向隆江公司发出闽岚综实消竣复字［2016］第0002号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，认为万宝城（西区）1＃-3＃店面、1＃-4＃楼及地下室工程竣工验收消防备案复查合格。2018年7月22日，高清与隆江公司办理交房手续。 一审法院认为，高清、隆江公司签订的《合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同签订后，高清已依约交纳购房款，隆江公司应依约履行交房义务。讼争房产小区于2013年6月13日经勘察、设计、施工、建立等单位竣工验收合格，双方签订的合同中约定商品房需经“消防验收合格”，根据消防法规定，案涉小区工程已不属于需要申请消防验收的建筑工程。但从实现购房的目的出发，双方将“消防验收合格”约定为交房条件之一，旨在使商品房的消防配备符合相关规定，根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，案涉小区工程经竣工验收后应报公安机关消防机构备案。经平潭综合实验区公安消防支队审核，案涉工程于2016年2月4日竣工验收消防备案复查合格，故一审法院认定案涉房产于2016年2月4日符合交房条件。隆江公司抗辩其已于2014年6月邮寄通知高清办理交房手续，因案涉房产于2016年2月4日才符合交房条件，高清有拒绝接收的权利，故对隆江公司的上述抗辩不予采纳。为此，隆江公司未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准，现高清不退房，要求隆江公司按已付款日万分之二的标准支付违约金，隆江公司主张约定的违约金明显高于实际造成的损失。 一审法院认为，违约金的主要目的在于弥补守约方的损失及惩罚违约方，从衡平双方利益、兼顾公平原则出发，一审法院酌定逾期交房违约金按已付房款日万分之一的标准计算，已可达到合同目的。关于违约金的计算期间。对于起算日期，高清主张隆江公司于2014年1月1日开始逾期交房，其于2018年10月1日发函向隆江公司主张逾期交房违约金，扣除超过3年诉讼时效的部分，应从2015年10月1日起计算违约金；隆江公司抗辩称其于2018年11月26日收到高清主张逾期交房违约金的函件，函件主张的违约金范围已超过诉讼时效，违约金应自起诉之日往前推3年起算。一审法院认为，高清按照合同中隆江公司确认的地址向隆江公司邮寄“关于支付逾期交房违约金函”，应为高清向隆江公司提出支付逾期交房违约金的请求，诉讼时效中断；因高清的上述EMS邮件单仅能体现填写时间为2018年10月1日，无法体现具体邮寄时间，且邮件于2018年11月26日被签收，故诉讼时效中断时间应为2018年11月26日；根据民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，本案的逾期交房违约金起算时间为2015年11月26日。对于截止日期，双方于2018年7月22日办理交房手续，故逾期交房违约金应计至2018年7月21日止。为此，隆江公司应向高清支付的逾期交房违约金为1390751元*969天*0.01%计134763元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向高清支付逾期交房违约金134763元；二、驳回高清的其他诉讼请求。案件受理费5572元，减半收取计2786元，由福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担1498元，高清负担1288元。 二审中，当事人没有提交新证据。 各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，竣工验收及消防备案是涉案建设工程具备交付条件的一项法定要件。隆江公司未在约定的期限内将符合交房条件的商品房交付高清，应当承担违约责任。根据双方的约定，逾期交房违约金应按日万分之二的标准计算，一审法院从衡平双方利益、兼顾公平原则出发酌定逾期交房违约金按已付房款日万分之一的标准计算已臻合理。隆江公司主张调低违约金赔偿标准，但未提供证据证明高清实际损失较小或上述关于违约金标准的约定存在过高的情形，故对隆江公司的该项上诉理由，本院不予采信。 综上，隆江公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币5572元，由上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张雅典 审判员  汪 霞 审判员  唐宇恒 二〇一九年十二月二十四日 书记员  方 欢