贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初885号原告：张小凤，女，汉族，1985年7月3日出生，住贵州省贵阳市白云区。原告：文加发，男，汉族，1978年8月24日出生，住贵州省贵阳市云岩区。二原告共同委托诉讼代理人：向伟，贵州宏贯律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：卫代林，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄果，系该公司员工。原告张小凤、文加发因与被告贵阳西南国际商贸城有限公司商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金408,000.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为达到高价销售商品房的目的，在前期预售中制作的平面广告、宣传资料、官方网站等资料中对小区的教育、医疗等对房价有直接影响的因素进行了大量的误导性宣传：1.被告虚假宣传小区内的教育资源，被告通过大量印发的宣传资料、网站及微信公众号等宣称项目内配套“宾阳中小学”，“观山湖区外国语实验中小学”（以下简称外国语学校）、“京师实验小学”（亦称京师贵阳实验学校，以下简称京师学校或京师小学）、“高档幼儿园”等教育资源，并宣传以上学校的办学规模、招生计划等具体事项。被告的售楼人员及被告管理人员也在向原告宣传时承诺该小区匹配宾阳中小学等学校。原告基于子女的教育考虑，信任被告的宣传和允诺，与被告签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，原告履行了付款义务。首先，按被告的承诺，购买该商品房后，“只要是业主，且户口在楼盘片区，均可入读宾阳中小学，预计2020年9月招生。”，但是，据了解，原用于修建宾阳中小学的地块已在建加油站，不能保证原告子女于2020年9月入学。其次，被告承诺外国语学校为小区内部的公立学校，只要是业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2019年9月能入学。现在该学校尚未建成，不能保证原告子女正常入学。且现在被告宣传内容变成了“因学校资源有限，不能保证所有业主子女都能入学。”再次，京师小学被告宣传已在修建中，但学校名称及业主子女能否入读没有任何保障。最后，被告宣传的小区内部规划中的高档幼儿园，从小区目前的建设看，无此幼儿园的建设规划及动工迹象。2.被告虚假宣传医疗资源。被告宣传中对观山府标有三甲医院进行宣传，但据了解，三甲医院根本未在宣传的地块上进行规划和建设。3.被告虚假宣传精装房。被告宣传商品房带地暖，但据了解所购房屋实际只预埋地暖管，从一般人的正常理解中，带地暖为交付精装房后，地暖可直接使用，此为正常的交易习惯，但被告玩弄文字游戏，对原告进行了欺诈、隐瞒。被告贵阳西南国际商贸城有限公司辩称，1.合同有效且实际履行；2.宾阳中小学、外国语学校、京师学校、三甲医院均系项目规划范围外的配套设施，不构成合同内容；3.原告所特别强调的宣传内容的完整版为“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学、高档幼儿园（规划中）……”“……项目社区内规划建设三甲医院、专属大健康体系、基金健康监测中心、健康评估等6大健康监测系统……”,即被告宣传的系“项目匹配区域的教育资源内部”有宾阳中小学等教育资源或“项目所在的社区内”有三甲医院，而非原告所说的宣传楼盘项目规划范围内有所提及的教育或医疗资源；4.幼儿园位于项目规划范围内，会在楼盘整体交付使用时一并交付使用；5.签订合同时，原告已签订教育配套不确定因素告知书，认可教育配套设施是不确定的，合同条款以书面合同为准；6.宾阳中小学已由政府立项调规，之后系政府决定暂缓建设，且现在政府已决定就宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学（36班），京师学校及外国语学校、三甲医院正在建设中；7.地暖问题，因在精装房标准公示及《委托装修合同》中均已明确约定精装房仅是预埋地暖管道，未约定配置锅炉，因此被告无义务为精装房配置锅炉。原告诉请应予以驳回。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：（一）关于被告对碧桂园?西南上城精装房、地暖、宾阳中小学、京师学校、外国语学校、幼儿园、三甲医院的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是被告2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有天悦府组团及观山府组团。被告印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于东北侧，京师学校与天悦府隔“规划路”相望，位于体育路南侧，外国语学校位于东北侧，另有三甲综合医院与观山府隔沪昆高速相望。被告为推销项目精装房，分别于2017年9月6日、2017年9月13日起在碧桂园官网（××／967145.ｈｔｍｌ、碧桂园?西南上城微信公众号××／988259.ｈｔｍｌ对该项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有：“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”；“观山湖区纯板式洋房”；“全屋豪华装修”；“碧桂园?西南上城.....精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边配套：....，毗邻西南商贸城......、京师小学、宾阳中小学、贵阳第一实验小学......”；“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语实验中小学外，项目一街之隔就是宾阳中小学、京师贵阳实验学校....观山湖区外国语实验中小学：位于二期X号地块内，性质：公办，规模为:小学30个班，初中18个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计在2019年9月入学；宾阳中小学：位于天悦府组团对面，性质：公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生；京师贵阳实验学校：位于天悦府组团右侧，性质：私立，规模：小学18班，中学36班，高中21个班，符合学校招生条件的业主均可入读。学校进度，目前在修建中”。2018年5月20日，被告在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|天悦府新品发布盛典》活动，之后在网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学、宾阳中小学等名校一应俱全”。碧桂园?西南上城“项目总经理李某”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有：“天悦府周边的教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学我们自己签约了，宾阳中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有北京师范大学附属中学的私立中学”、“这边是已经在建设中的高端私立的那个北京师范大学附属中学，属于京师，这个是今年9月份就要开始入学的，这个是我们的宾阳中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……这就是我们的外国语实验中小学，这是我们准备在七八月份，在7月份要启动建设，在19年9月份要准备入学的。”被告还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“与名校携手共筑观山湖教育新里程观山湖区外国语实验中小学：位于二期一号地块内，性质：公办，规模为：小学30班，初中18班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计在2019年9月能入学；宾阳中小学：位于X地块对面，性质：公办。规模：小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生；京师贵阳实验学校：位于X地块右侧，性质：私立，规模：小学18班，中学36班，高中18班，符合学校招生条件的业主均可入读，学校进度：目前在修建中。”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来观山湖外国语实验中小学（已入驻）宾阳中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语实验中小学宾阳中小学X地块北侧京师贵阳实验中小学X地块南侧规划建设约10所幼儿园”。2018年6月4日，被告在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有：“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学、高档幼儿园（规划中），以及一号地块高档学校。项目附近还有京师贵阳实验小学，师范附属实验小学，观山湖区外国语实验小学，贵阳一中，贵阳第一实验小学，贵阳第一实验中学等7大名校，致力于打造从幼儿园到高中的一站式教育模式”。涉及三甲医院的有：“超级保障—2所三甲医院配套，6大健康检测系统：碧桂园?西南上城，就近享受三甲医院金阳医院的专业健康保障。同时，项目社区内规划建设三甲医院、专属大健康体系、基金健康监测中心、健康评估等6大健康监测系统，构建全方位医疗保障，成为家庭成员健康的超级保障”等等。（二）关于宾阳中小学、京师学校、外国语学校、幼儿园、三甲医院的建设概况。宾阳中小学：根据被告提交的天悦府及观山府规划许可证，诉争天悦府及观山府项目规划范围内并无宾阳中小学。2016年5月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区宾阳大道与体育路交叉口（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为X地块）。2017年8月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对X地块进行了调整，分为：X（A）地块，建设用地面积12.76万平方米，用地性质：教育，……X（B）地块，用地面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定：“……三、其他事宜。一是宾阳中小学建设项目暂缓实施。二是重点推进京师贵阳实验学校、景逸东苑中小学及配套工程项目建设。……”。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确：“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学36班，更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）。”京师学校：根据被告提交的天悦府及观山府规划许可证，诉争天悦府及观山府项目规划范围内并无京师学校。2016年10月24日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳观山湖投资（集团）有限公司报批的《关于京师贵阳实验学校工程可行性研究报告审批的请示》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区体育路南侧。经调查，该校主体结构正在建设当中，但以后能否正式引进京师学校需待政府规划决定。外国语学校：该校位于被告开发的碧桂园?西南上城博士府规划范围内，2018年4月20日,被告与贵阳市观山湖区教育局签署《观山湖区教育资源合作协议》约定被告将该校修建好后无偿移交给观山湖区教育局，有限满足西南上城楼盘的业主子女入学，该校尚在建设当中。幼儿园：被告宣传的幼儿园位于天悦府及观山府规划范围内，被告称在小区整体交房时，幼儿园亦可同时交付使用。三甲医院：根据被告提交的天悦府及观山府规划许可证，天悦府及观山府项目规划范围内并无三甲医院规划。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《中心城区控制性详细规划（细则）——观山组团商贸单元GS-02）》公示内容决定规划新建03-综合医院，用地面积5.55公顷，以虚线控制。（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年07月05日，原告在参观被告展示的精装房样板后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定由被告向原告出售位于贵阳市观山湖区上城天悦府第6号楼X单元X层X号房，总价款2215393.00元，原告在签订《商品房买卖合同》时付665393.00元，余款1550000.00元以银行按揭方式支付，逾期付款超过90日的，原告自逾期之日起按日万分之二向被告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2020年09月30日；关于装饰装修及相关设备标准约定为内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。《委托装修合同》及附件约定原告将其购买的房屋委托被告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修总价款266,278.00元，原告应于2018年07月05日前支付53,256.00元，于2019年01月05日前支付53,256.00元，于2019年07月05日前支付53,256.00元，于2020年01月05日前支付53,256.00元，于2020年07月05日前支付53,254.00元，逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件一《装修户型平面图》为空白，双方均未签字盖章；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。合同签订后，原告已按约支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“首期购房款”，支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”53,256.00元。本院认为，案件的争议焦点为：1.《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》是否有效；2.被告对宾阳中小学、京师学校、外国语学校、幼儿园、三甲医院的宣传内容是否构成要约，被告是否因教育、医疗资源、地暖问题等构成违约。关于合同效力的问题。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，虽然《委托装修合同》附件一为空白，且原、被告均未签字盖章，但原告已按合同约定履行部分义务，且被告已接收，因此，原、被告是否在《委托装修合同》附件上签字盖章并不影响合同效力。原告在充分考察了被告的广告宣传和样板房后，与被告签订了《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。被告在销售房屋时向原告展示了样板房，双方成立样品买卖，虽双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，但可依照样板房确定。因此，《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于被告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，商品房的销售广告和宣传资料要成为要约，必须同时满足两个条件：一是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，第一、宾阳中小学、京师学校、三甲医院实际位于被告商品房开发规划范围外，被告在宣传教育医疗资源时宣传内容虽有“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学”、“项目社区内规划建设三甲医院、专属大健康体系、基金健康监测中心、健康评估等6大健康监测系统”等广告词语，但上述广告内容并未明确宾阳中小学或三甲医院等教育医疗资源即在被告所开发的天悦府、观山府项目商品房开发规划范围内，且被告的其他宣传广告中均宣传宾阳中小学与天悦府“一街之隔”，宾阳中小学位于天悦府组团“对面”，宣传京师学校时亦均宣传京师学校与天悦府“一街之隔”、“毗邻”“位于右侧”，因此，本院认为，原告提交的证据不足以证实被告在对宾阳中小学、京师学校及三甲医院等医疗资源进行宣传时即明确宾阳中小学、京师学校、三甲医院系在其开发规划范围内。因此，被告在其销售广告和宣传资料中对与其开发规划范围相毗邻的宾阳中小学、京师学校、三甲医院进行宣传不满足商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件，其仅仅是要约邀请，不应当作为合同内容，对原、被告无约束力。故宾阳中小学、京师学校、三甲医院即使未建成，被告不因此构成违约。第二、被告宣传的外国语学校位于其开发的博士府商品房开发规划范围内，幼儿园位于天悦府、观山府规划范围内，且其宣传明确具体，构成要约，但天悦府、观山府尚未达到合同约定的整体交付时间，被告宣传外国语学校时亦系宣称外国语学校预计于2019年9月入学，并非确定于2019年9月入学，因此业主以幼儿园及外国语学校尚未建成使用而主张房开违约缺乏事实及法律依据。第三，对于地暖问题，业主并未举证证实双方约定精装房需配置地暖锅炉，且双方在《委托装修合同》附件二精装房交付标准及配套设施中约定仅预埋地暖管，并未约定需配置锅炉，因此业主以房屋未配置锅炉为由主张被告构成违约或欺诈均无事实及法律依据。综上，原告以被告宣传的宾阳中小学，京师学校，外国语学校、幼儿园、三甲医院、地暖问题主张被告构成违约的理由不能成立，对原告的诉请，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百六十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张小凤、文加发的诉讼请求。案件受理费7,420.00元，由原告张小凤、文加发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张贵梅人民陪审员  陈祖尧人民陪审员  何忠能二〇一九年十二月十八日书 记 员  龙慕华