北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初45932号原告（反诉被告）：黄海鹰，女，1977年4月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）：王志萍，女，1967年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王德厚，男，1942年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王志萍（王德厚之女），1967年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）黄海鹰（以下简称黄海鹰）诉被告（反诉原告）王志萍、被告王德厚（以下分别简称王志萍、王德厚，一并提及时简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄海鹰、王志萍到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。黄海鹰向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还剩余租房押金3570元；2.请求判令二被告按照押金金额的双倍赔偿违约金10200元；3.判令二被告支付黄海鹰买花洒费用12.58元，墙纸费用30元、贴地板、天花板费用100元；4.判令二被告支付黄海鹰维修热水器费用35元。事实与理由，2016年3月4日，黄海鹰与王志萍签订租房协议，黄海鹰以每月4200元的租金，租住位于北京市朝阳区望京西园某房屋（以下简称涉案房屋），租期一年，期满后又续租，共租住了三年，直至2019年3月9日合同终止不再续租。2019年3月6日，双方第一次交接房屋时，王志萍以未做保洁为由拒绝退还押金；3月9日，双方再次交接，王志萍清点物品和设施后，以更换了抽油烟机为借口不退押金。后黄海鹰报警，经警察劝说，王志萍微信转账的方式退还了1530元，至此再未退还其他。另因黄海鹰住房屋期间为维修房屋设施支出了各项费用王志萍未予支付，故诉至法院如上所请。二被告辩称，涉案房屋租给黄海鹰后，定于2019年3月9日交接房屋。黄海鹰对涉案房屋造成了损坏，包括抽油烟机被更换、卧室门损坏、卫生间门与客厅衔接处的门和地板腐蚀、因此王志萍不同意退还黄海鹰剩余押金，同时根据合同约定，黄海鹰应当向王志萍进行赔偿。涉案房屋的租赁合同系黄海鹰与王志萍签订，王德厚已授权王志萍进行出租，因此，王德厚不承担任何责任。同时，王志萍提出反诉。王志萍向本院提出反诉请求：判令黄海鹰向王志萍赔偿经济损失7400元，包含抽油烟机2180元、地板修复费用920元、门的修复费用1000元以及租金损失3300元。事实和理由，双方签订了三年的租赁合同，合同到期后，双方交接时，王志萍发现房屋存在上述损坏，因此要求黄海鹰进行赔偿。抽油烟机系因黄海鹰擅自更换给王志萍造成的损失，地板和门都是黄海鹰造成的损坏，因房屋需要维修不能正常租赁，导致王志萍遭受了租金损失。黄海鹰对反诉辩称，双方于2016年3月4日第一次签订租赁合同时，没有拍摄照片或其他证据表明房屋内的装修和设备设施完好无损。涉案房屋为1999年建造，装修和设备设施均已老化，因此才以较低租金出租。卧室的门本身就是坏的，卫生间的门、地板、墙面、天花板和阳台都因潮湿存在不同程度的霉变、脱落。不认可更换过抽油烟机，王志萍提交的微信记录不是全部，且当时黄海鹰提出更换油烟机一事没有提出异议，又续签了租赁合同，说明已默认此事。同时，微信聊天记录中也早有黄海鹰告知地板腐烂的事实，王志萍没有维修，反倒是黄海鹰购买了大量的墙纸进行粘贴。王志萍对于抽油烟机没有提供证据证明原有型号和品牌，也没有出示发票，无法予以证明。不同意支付王志萍反诉请求中的各项费用。另，黄海鹰曾就更换抽油烟机费用500元以及医疗费等费用在本案中增加诉讼请求，后经释明不再主张了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：涉案房屋系王德厚单独所有。2016年3月1日，王德厚向王志萍出具授权证明书，将涉案房屋的出租一切事宜授权王志萍代理。2016年3月4日，王志萍作为甲方与黄海鹰作为乙方签订租赁合同，约定合同有效期自2016年3月10日起至2017年3月9日止，乙方租用涉案房屋，月租金4200元，付款方式为半年付，保证金为1个月租金。合同约定乙方不得以保证金作为正常支付的月租金。甲方在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，合同到期后，在乙方交完所发生的费用的同时（并出示提交清单证明后），甲方退还乙方其保证金，不计利息。房屋的水、电、天然气等费用由乙方支付。乙方要保持租用的住房、家具、用品、装修及设备整齐有序，完好无损，并保持室内干净卫生，在租期终止或中途退租时，应将物品完好的交还甲方，任何损坏、丢失，乙方全权负责赔偿。关于违约责任，双方约定，租赁期满当日，乙方应将自己的家具、物品搬迁清除，不得借故存留，如逾期不搬视为乙方放弃其所有权，甲方可自由处理。由于乙方疏忽，所造成设备、家具、内装修及其他房屋内设施的损坏或丢失，由乙方负责赔偿。在租赁合同到期后，由甲乙双方共同验收房屋，如有损坏，甲方有权用保证金维修及补偿，结算则以实际发生费用为准，多退少补。乙方在租住期间应按本合同规定缴纳各项费用，如租期满后仍有欠缴费用，甲方有权用保证金偿还前款及滞纳金，以实际发生费用为准，多退少补。合同中列明了室内物品清单：热水器1个；电冰箱；燃气灶1个；油烟机1个；双人床、电视柜1个；茶几1个；钥匙3把；外加三个防控钥匙；电费卡1个。此后，上述合同到期续签至2019年3月9日，除月租金及保证金变更为5100元、付款方式变更为季付外，其他条款未做变更。2019年3月9日，双方对涉案房屋进行交接，交接过程中发生纠纷，黄海鹰报警，警察到场后调解未成，王志萍称黄海鹰更换了其油烟机且地板有损坏，黄海鹰不认可，称涉案房屋内的油烟机可以正常使用。经调解，双方同意先退1600元，剩余3500元通过诉讼程序解决。庭审中，双方均认可王志萍收取了黄海鹰交纳的保证金5100元以及合同到期解除后王志萍向黄海鹰退还了1530元保证金的事实。庭审中，双方均提交微信聊天记录，与本案事实相关内容有：2018年2月1日，黄海鹰：5000你不租就算了，本来去年就不想租了，这房子太潮，靠近卫生间门口的地板发臭腐烂了。我们在这小区里住了十年有余，换了两次房子，没有房东像你这样每年涨价的，谁都愿意找我家这样的文明又稳定的长租客，价格也没亏你。我们住着，油烟机坏了也没要求你维修，我自己买了新的换了，从没找过你麻烦，不过有些设施老旧了。王志萍：我租的房子从4800涨到5500了，现在的房价都疯了没办法，我也不愿意这样，那就5100吧，如果你感觉不合适，你再找吧……2019年1月5日，王志萍：只要你把房子收拾干净了，没有毁坏的地就行了。尤其是你装的那个空调那个洞你都给我们修复好就可以了。其他费用都交齐了，就ok，我不会扣你押金的。黄海鹰：就是我们还是住到3月9号交房给你是吧？还有地板的事情您也知道的，之前续签合同的时候您也看到的，那是屋子太潮湿了自然腐烂的，毕竟只是劣质的层板，说白了就是纸板，卫生间那附近的墙和地板都受潮脱层掉渣了，地板也从地底下沁水出来坏掉了。那些自然腐坏的不会找我的麻烦的吧？我们还一直贴墙纸尽量保护着的呢，天花板上掉渣也用墙纸贴了。王志萍：这个没事，你就把空调打的洞修复好了，还有你看看别的地方动哪儿了，给弄好了就行了，你说的那些都没问题。庭审中，黄海鹰提交花洒、墙纸订单打印件、家电维修人员费用支出凭证，证明其为维修涉案房屋支出的费用，王志萍对上述证据的真实性以及系租赁期间发生的表示认可，但对关联性不予认可，对2月和11月两次更换花洒有异议，同时认为维修没有提前向其告知，相关费用应当由黄海鹰自行承担。经核算，花洒订单合计金额12.58元，墙纸订单合计金额17.66元。庭审中，王志萍提交安装门、修复地板相关的票据若干，证明其该项支出，黄海鹰对此不予认可，认为其自行装修与黄海鹰无关。王志萍提交出租委托代理合同，证明因房屋装修导致租赁延迟，发生了租金损失，黄海鹰对该证据真实性不予认可。经询，黄海鹰同意在押金中扣除55元水费和15元的燃气费。王志萍对于其主张的抽油烟机费用2180元没有相关票据或其他证据提交；黄海鹰对于贴墙纸支出的人工费100元没有其他证据提交。本院认为，本案的争议焦点主要有二，一是王德厚是否为本案租赁合同中的相对一方即出租方；二是黄海鹰与王志萍主张的各项费用是否具有合理性。关于争议焦点一，根据合同相对性，涉案合同的相对方应当以订立合同时的出租方与承租方确定，本案中，王德厚虽为房屋所有权人，但其已授权王志萍出租涉案房屋，且黄海鹰与王志萍先后签订了三份租赁合同，王德厚未签署合同，合同履行以及后续沟通均发生在黄海鹰与王志萍之间，因此，本院认为涉案租赁合同出租人应当为王志萍，黄海鹰无权向王德厚主张退还押金、支付相关费用。关于争议焦点二，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，黄海鹰与王志萍签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应依约履行。租赁合同到期解除后，王志萍应当在扣除黄海鹰应当承担的费用后将租赁押金返还黄海鹰，双方就应当扣除的水费和燃气费已确认，本院不持异议。就黄海鹰主张的双倍违约金，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于黄海鹰主张的其他费用，根据法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外。本案租赁合同中未对涉案房屋相关维修作出特别约定，因此相关维修义务人应当为王志萍。黄海鹰就更换花洒、购买墙纸以及维修热水器相关的费用提供了相应的凭证，且上述维修更换均发生在租赁合同期间，故本院对黄海鹰该部分诉讼请求予以支持，具体金额以支付凭证为准。关于贴墙纸的人工费，黄海鹰未提交相应的凭证，故本院不予支持。对于王志萍主张的各项损失，首先，门和地板的修复、更换费用，王志萍未就该部分损失系因黄海鹰造成提交证据予以证明，且双方微信聊天记录中确有黄海鹰曾就地板潮湿腐烂问题向王志萍进行说明，且王志萍表明不对此追究责任的内容，故本院对王志萍该部分反诉请求不予支持，对因此造成的租金损失，本院亦不予支持。关于抽油烟机损失，黄海鹰虽到庭陈述否认其更换了涉案房屋的抽油烟机，但结合其曾在微信聊天中主动表明自己更换了抽油烟机以及在案件审理过程中就该部分费用进行主张的事实，本院认为应当认定黄海鹰曾更换抽油烟机。王志萍未就其原抽油烟机价值以及与现涉案房屋内抽油烟机价值存在差额进行举证，故本院将结合双方合同履行情况、庭审中提交的证据以及其他常识对该部分损失酌定为200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王志萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄海鹰退还押金3500元；二、被告（反诉原告）王志萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄海鹰支付花洒费用12.58元、墙纸费用17.66元、热水器维修费用35元；三、原告（反诉被告）黄海鹰于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王志萍支付抽油烟机损失200元；四、驳回原告（反诉被告）黄海鹰其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王志萍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元（其中本诉案件受理费74元，反诉案件受理费25元），由原告（反诉被告）黄海鹰负担56元（已交纳），由被告（反诉原告）王志萍负担43元（已交纳25元，剩余18元于本判决书生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李清华二〇一九年十二月三十一日书记员  王安然