浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初17863号 原告：孙能辉，男，1964年11月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被告：杭州诺铭服饰有限公司，住所地杭州市余杭区五常街道五常大道157号。 法定代表人：张锡军。 委托代理人：**君，系公司职员。 原告孙能辉（下称原告）诉被告杭州诺铭服饰有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人郭安及被告委托代理人**君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2016年3月初，原、被告签订厂房租赁合同，原告将自己承租的位于余杭区五常街道工业园区丰岭路18号厂房第四层（计建筑面积685平方米）出租给被告使用，并在合同中约定了相关租赁期限、租金及租金的支付方式、违约责任等权利义务。根据合同约定，被告本应在2019年2月20日前支付2019年度上半年租金及拖欠的相应水费（不配合抄水表），却逾期两个月不予支付，严重违反合同相关约定。原告遂在2019年4月22日根据合同的约定发函被告解除合同，要求被告结清租金、水费等费用，并恢复厂房原状、腾空退返案涉租赁房屋。被告收到原告解除租赁合同函之后，拒不接受解除合同，虽经原告多次致函被告，被告仍拒不恢复原状、腾退租赁房屋，致使原告依法按约享有的合同解除权无法实现。原告认为，被告根本性违约行为，严重损害了原告的合法权益。为维护和保障原告的合法权益，原告依法特向法院起诉，诉讼请求：1、判令确认双方厂房租赁合同于2019年4月23日解除；2、判令被告于本案判决生效之日起15天内恢复原状，向原告腾退案涉租赁房屋；3、判令确认被告于2019年4月23日之后支付的租金11万元为实际占有使用费，其余至实际腾退案涉房屋之日止，未支付的实际占有使用费另行据实计算（计算方法：自法院确认合同解除之日起至实际腾退案涉房屋之日止未支付的实际占有使用费，参照案涉厂房租赁协议的第四、五年租金扣除被告已支付的占有使用费计算）；4、判令被告支付拖欠水电费3000元（根据拖欠水电费之前用水情况暂估2019年3、4、5、6、7月计5个月，以水表实际使用数据为准），其余从2019年8月21日至实际腾退之日止的水电费另行据实计算（计算方法相同）；5、本案包括但不限于案件受理费等诉讼费用均由被告承担。 为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有： 1、厂房租赁协议1份，证明案涉厂房的来源的事实。 2、关于厂房租赁协议承租方主体变更等情况的说明1份，证明租赁合同主体变更及出租人同意原告转租给被告等的事实。 3、厂房租赁合同1份，证明原、被告双方签订租赁合同约定权利义务的事实。 4、银行分户明细账单1份，证明被告逾期两个月支付租金的事实。 5、2019年4月21日解除租赁合同告知函、寄送凭证、送达凭证各1份，证明原告依据合同约定向被告送达解除租赁合同通知，并要求被告恢复原状、腾空房屋等事实。 6、2019年5月12日告知函1份，证明原告第二次要求被告结清水电费及拖欠租金，并腾空租房、恢复原状的事实。 7、2019年6月3日解除租赁合同告知函1份，证明原告第三次告知被告结清水电费及拖欠租金，并恢复原状腾退租房等事实。 8、2019年7月3日解除租赁合同告知函1份，证明原告第四次催告被告恢复原状并腾空租房的事实。 被告答辩称：（一）、关于被告4月23日收到的解除合同函，双方在租赁合同中没有明确约定租金的付款账号和收款人信息，被告无法按期支付租金。事实上，之前每个周期租金，被告都是在收到相关原告发送的付款信息后才支付的，但是这次直到4月23日，被告都没有收到过原告发来的付款信息，导致被告无法付款。此后，原告于23日就告知被告合同要解除，被告收到解除函件后的当天就立即付款，但是被原告退回来，后被告又付过去，却又被退回，一直到第三次付款才没被退回。因此，被告并非拒绝支付租金，而是根据以往的惯例，被告一直没有收到相关的租金付款信息，才一直拖延未付。（二）、关于水电费问题，被告都是根据原告提供的费用清单及时的付款，不存在原告所谓的不配合问题，被告未支付水电费也是至今没有收到相关的水电费付款信息，被告不存在故意拖欠水电费的问题。（三）、双方签订租赁合同的目的在于保护租赁双方的利益，现在原告收取租金的目的已经达到，被告承租房屋花了三十几万装修，用于员工宿舍，也已经达到合同的目的，租赁合同就应该继续履行，被告不同意原告提出的解除合同的要求。（四）、原告和前房东的租赁合同约定的期限是从2009年到2019年，共10年。而原、被告签订的租期是2016年到2026年，即2019年之后，原告是没有被前房东授权的转租，在原告不给账号催收的情况下，被告暂不支付也是正常的，原告不能据此就要求解除合同。 为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有： 1、2016年9月至2019年9月房租支付清单及转账记录截图1份，证明自原、被告签订《厂房租赁合同》以来，被告未欠付任何一笔租金的事实，但2019年4月24日被告支付当年上半年房租后，却被原告两次退回，后被告又于2019年6月6日重新支付的事实。 2、2019年水电费支付清单及转账记录截图1份，证明自被告承租以来水电费均按时支付的事实。 3、袁红月与被告关系的证明1份，证明袁红月以其个人账户向原告转账，以个人手机号、微信号与原告沟通的行为足以代表被告的事实。 4、原告与袁红月的短信、微信沟通记录截图各1份，证明原告多次以短信、微信等方式通知被告付款的事实。 对于原、被告提供的证据，经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2无法确认，且租赁期限与原、被告的合同不一致；证据3－8的真实性均无异议，但认为原告无权解除合同。原告对被告提供的4项证据的真实性均无异议，但对被告提出的证明对象有异议，从中可以证明被告逾期支付租金，且之前所支付的租金也都是在原告多次催讨的情况下才支付的。经本院审查后认为，原、被告提供的上述证据符合证据采信规则，具有证明力，本院将根据证据载明的内容作相应的事实认定。 根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本院查明如下事实：位于余杭区五常街道工业园区丰岭路18号2幢厂房的产权人为杭州西溪股份经济合作社。2009年6月，原告以其任法定代表人的杭州慧珊珠宝有限公司的名义与杭州西溪股份经济合作社签订厂房租赁协议，约定由杭州慧珊珠宝有限公司承租该幢厂房，租期自2009年11月1日至2019年10月30日。后因杭州慧珊珠宝有限公司被注销，经原告与杭州西溪股份经济合作社协商同意，由原告承继原承租人的权利义务，并享有转租的权利。 2016年3月1日，经房屋产权人杭州西溪股份经济合作社同意，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定原告将该幢厂房的第四层（建筑面积约685平方米）转租给被告，作为员工宿舍使用，期限自2016年3月20日至2026年3月19日，前三年每年租金10万元，第四、五年每年租金为11万元，租金分期支付，每半年支付一次，行支付租金后使用，被告需提前一个月预交下半年的房租；卫生管理费及其他费用由被告自负，先付后租。如逾期支付，原告每天收取被告逾期租金0.5%的滞纳金，使其一个月以上或未缴足累计二个月以上属违约，原告有权单方面终止合同。被告在还应在进场签约时一次性向原告支付押金10000元，该押金不计息。另外，合同第七条解除协议条款中约定原告可解除协议的情形第1项即为被告延迟交纳租金一个月以上的。合同第十二条违约责任中约定：被告违约，原告有权解除合同，不退还已付的租金和押金。该房屋产权人杭州西溪股份经济合作社也在合同中盖章确认。 合同签订后，被告依约向原告支付押金10000元，并每半年向原告支付下个半年的租金，但被告均未按合同约定在期满前一个月预交下半年的房租，每次付款均存在逾期情况，且还须原告的催收。2019年4月22日，鉴于被告一直未支付2019年3月20日后的半年租金，原告即以邮政快递的方式向被告寄送解除租赁合同告知函，明确提出，根据合同第三条、第七条的规定，通知被告终止租赁关系，并要求被告在收函后五日内腾空并恢复厂房原状。被告于次日收到函件后，即在4月24日通过银行转账方式将应付的下个半年度的租金55000元支付原告，原告收到后于当月30日退回款项。后被告于2019年6月6日再次将该款项转账给原告。2019年8月16日，被告按合同约定提前一个月支付了下一个半年度的租金。期间，原告还分别于2019年5月14日、2019年6月4日和2019年7月10日三次以邮政快递的方式向被告寄送解除租赁合同告知函，通知被告终止租赁关系，腾空恢复厂房原状交还原告，并付清拖欠的租金、水电费等。但因被告拒绝终止合同，至今被告仍占有使用房屋。 本院认为，虽然原、被告之间签订的厂房租赁合同的转租期超过了原告与产权人约定的租赁期限，但该转租合同已经产权人盖章确认，故该转租合同属合法有效，双方应按约履行。本案双方争议的焦点是原告是否享有合同解除权及违约责任的承担问题。根据合同第二、三条租金的支付期限和第七条解除协议条款的约定：“租金每半年支付一次，先支付后使用，每期需提前一个月预交”；“被告延迟交纳租金一个月以上的，原告可以解除协议”。事实上，被告在2019年3月23日接到原告的解除合同告知函后，才于次日向原告支付自2019年3月20日起的半年度租金，显然已超过了合同约定延迟交纳一个月的最后期限，原告依据上述合同约定应当享有单方解除合同的权利。故原告诉请涉案租赁合同自2019年4月23日起解除，符合法律规定，本院予以支持。被告答辩主张原告未经催收租金，被告延迟支付不构成违约的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于合同解除后的违约责任承担问题。合同解除后，被告有义务将案涉租赁物腾退交还原告，同时被告还应向原告支付自合同解除时至租赁物腾退交还时的占有使用费以及其他欠交的费用。鉴于被告已在合同解除后支付至2020年3月19日止的租金，故合同解除后，若被告未能在2020年3月19日前向原告履行腾退义务，则被告应支付的占有使用费应自2020年3月20日起算。另外，对于原告诉请主张被告支付拖欠的水电费用问题，现原告并未举证证明被告实际欠付的具体金额，故该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告孙能辉与被告杭州诺铭服饰有限公司于2016年3月1日签订的厂房租赁合同自2019年4月23日起解除。 二、被告杭州诺铭服饰有限公司应于本判决生效后一个月内向原告孙能辉腾退交还所承租的位于余杭区五常街道工业园区丰岭路18号2幢厂房第四层。 三、若被告杭州诺铭服饰有限公司未能在2020年3月19日履行上述第二项腾房义务的，应支付原告孙能辉自2020年3月20日起至实际腾退交还日止按年租金11万元计算的占有使用费，于本判决生效后一个月内付清。 四、驳回原告孙能辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1280元，由被告杭州诺铭服饰有限公司负担。 原告孙能辉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州诺铭服饰有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  谈国永 二〇一九年十二月三十日 书记员  马鑫彬