上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初15561号原告(反诉被告)：曹玉萍，女，1974年1月10日出生，汉族，户籍地江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：许雪花，上海瀛东律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海汇翠休闲俱乐部有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：徐丽君，经理。委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。原告曹玉萍与被告上海汇翠休闲俱乐部有限公司(以下简称汇翠公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案。汇翠公司于2019年6月27日提起反诉。曹玉萍于2019年7月12日增加诉讼请求。本院依法适用简易程序，于2019年8月9日、11月14日两次公开开庭进行了审理。原告曹玉萍委托诉讼代理人许雪花、被告汇翠公司的委托诉讼代理人巫小莉到庭参加诉讼。经当事人同意并报本院院长批准，本案简易程序审限延长三个月。本案现已审理终结。曹玉萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令汇翠公司返还已支付的押金36,000元；3.判令汇翠公司支付违约金32,000元；4.判令汇翠公司赔偿装修损失215,314元；5.判令汇翠公司赔偿转让费损失227,102元；6.判令汇翠公司赔偿可得利益损失117,900元；7.判令汇翠公司赔偿其它损失10,000元。事实和理由：2018年3月15日，曹玉萍丈夫吴新军与案外人王某签订协议，王某将上海市漕溪北路XXX弄XXX号楼107室丽颜美容养生馆整体转让给曹玉萍，转让价款256,000元。2018年3月21日，曹玉萍与汇翠公司签订承包合同，汇翠公司将漕溪北路XXX弄XXX号一层106、107室房屋(以下简称系争房屋)承包给曹玉萍，承包期限自2018年6月1日至2024年6月30日止，承包金每月8000元。2019年1月28日，汇翠花园业主委员会对系争房屋采取停水停电措施，后又将房门封锁，致曹玉萍无法继续营业。因汇翠公司的违约行为，给曹玉萍带来巨大损失，故诉至法院。汇翠公司辩称，同意解除合同，其他请求不同意，曹玉萍还欠承包费和装修补偿款，需用押金抵扣。汇翠公司无违约行为，不用支付违约金。双方签有装修补偿合同，该房屋是早就装修好的，没有装修损失。合同也约定装修前图纸需经汇翠公司审核，但曹玉萍从未提供图纸，所以没有装修。王某是曹玉萍的合伙人，他们之间没有转让费。曹玉萍称的可得利益及其他损失没有依据。汇翠公司向本院提出反诉请求：1.判令曹玉萍支付2019年2月1日起至实际返还之日止的租金及装修补偿款，按每月18,000元计算；2.判令曹玉萍返还漕溪北路XXX弄XXX号一层106、107室房屋。事实和理由：曹玉萍自2019年2月2日起，未按约支付租金及装修补偿款，也未将房屋返还，故提起反诉。曹玉萍对汇翠公司的反诉辩称，根据生效判决，业委会明确告知汇翠公司无权出租房屋，汇翠公司属于根本违约，房屋早就被业委会封锁，不处于曹玉萍控制下，无法返还。本院认定事实如下：汇翠公司自上海滨江置业有限公司(以下简称滨江公司)处承租了漕溪北路737弄(汇翠花园)4号1层部分房屋。汇翠公司又将其承租的部分房屋出租给王某。2018年3月15日，王某(甲方)与曹玉萍丈夫吴新军(乙方)签订转让协议，约定：今有甲方将漕溪北路XXX弄XXX号楼107丽颜美容养生馆整体转让给乙方，甲方转让金额256,000元；转让款第一次在转让合同签订后乙方支付10万元，第二次在乙方与房东签合约后支付10万元，剩余56,000元在三个月后一次性支付。2018年3月21日，汇翠公司(甲方)与曹玉萍(乙方)签订《会所用房承包合同》，约定：甲方将漕溪北路XXX弄XXX号1层部分面积约为200平方米的会所承包给乙方，乙方用途为美容、瘦身、保健等，承包期限自20年6月1日(注：此处应为笔误，租期应自2018年6月1日)起至2024年6月30日止，共计6年1个月；押金36,000元，签订合同当日支付；承包金每月8000元，两年后开始递增……；甲方同意乙方在承包房屋内进行装修装潢、添置相关设备，但上述行为不得影响房屋结构安全，且需要符合消防、环保、治安、卫生等相关政府部门要求；乙方有权根据经营需要，在不影响房屋主体结构的前提下，对甲方交付的房屋进行必要的装修、装潢及设备添置，其工程设计、施工和工程费用由乙方承担，装修设计图纸需于开工前交甲方审查并备案；第八条约定在承包期内，有下列情况之一的，双方可变更或解除合同：3、在承包期间，该房屋经有关部门批准动迁或司法、行政机关依法限制其房地产权利变更房地产权利，或出现法律、法规禁止的其他情况；违约责任：在承包期内，甲乙任何一方无法定或约定理由解除合同的，应向对方支付36,000元作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿；乙方违约责任：乙方有擅自改变房屋结构或损坏房屋的、进行违法活动的、逾期或不足额支付承包金超过15日等情况的，甲方有权单方面解除合同，断电断水，提前收回房屋……乙方应支付32,000违约金；甲方的违约责任：1)甲方确认有发包该房屋的权利，若因甲方无权发包而造成乙方损失的；2)在承包期内，甲方非因本合同第八条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为甲方违约，甲方应支付32,000元作为违约金。同时，双方还签订《装修补偿合同》，约定：鉴于甲方让乙方承包的106、107房屋已进行过装修，乙方同意在支付承包金外，向甲方支付装修补偿款每月1万元，直至承包合同结束。注：汇翠公司称，其与王某的合同租金也是分为8000元和1万元两部分。合同签订当日，曹玉萍支付王某36,000元。汇翠公司未向王某返还押金36,000元，也未向曹玉萍收取押金36,000元。曹玉萍称其支付王某的36,000元系代为返还押金，王某支付给汇翠公司的押金36,000元应视为其支付。合同签订后，曹玉萍在涉案房屋内开始经营曼莎国际美容院，并按约付租。2018年12月，经另案一、二审判决确认4号楼架空层属全体业主共有，遂判决滨江公司将4号楼架空层返还汇翠花园全体业主。注：涉案房屋即属4号楼架空层的一部分。2019年1月10日，汇翠花园业委会及物业向4号楼1层商户发出告知书，称判决生效，4号楼1层属于全体业主，由滨江公司返还，故请4号楼1层商户停止经营并于2019年1月27日全部搬离。2019年1月28日起，汇翠花园物业对涉案房屋采取了停水、停电措施。3月，汇翠花园物业将涉案房屋的前门加锁、后门封死。2019年6月，涉案房屋内物品已被清空(注：曹玉萍称屋内物品3月被搬走，但非其所搬，其当时不知情，直至6月到场后才知)。2019年2月，曹玉萍与案外人签订房屋租赁合同，搬至漕溪北路XXX号(宏汇大厦)经营曼莎国际美容院，租期自2019年5月1日起。房屋所在地物业出具证明称曹玉萍2019年3月1日进驻，5月20日开始经营。为证明已支付王某转让款255,046元，曹玉萍提供了：1、吴新军的银行卡流水明细，记录：2018年3月15日，吴新军通过POS机刷卡消费10万元(两次刷卡，每次5万元)；2018年3月23日，吴新军通过POS机刷卡消费104,000元，交易场所为上海市丽颜化妆品批发；2、王某于2018年3月15日书写的收条，载明：收到丽颜健康养生店转让费第一次预付金10万元(刷卡)；3、支付宝电子回单截屏页面，2018年7月27日，曹玉萍通过支付宝转帐给王某51,046元。曹玉萍称，实际支付255,046元，而不是约定的256,000元，是因为抵扣了水电费等款项。汇翠公司认为，银行流水真实性无异议，但不能证明是支付的转让款，两笔款项显示的都是消费，也不能证明是给王某的，没有收款人的信息；支付宝电子回单真实性不能确认。本院认为，3月15日两次刷卡消费10万元，当日王某即出具收到转让款10万元的收条，故该10万元确为转让款；3月23日刷卡消费104,000元，只显示POS交易场所为上海市丽颜化妆品批发，没有直接证据证明该款项系支付的转让款以及收款人是王某，但结合转让协议约定的第二笔款项付款时间、“丽颜”的名称，以及前次转让款也是用刷卡消费方式来支付转让款的事实，证据之间可相互印证，已具有高度盖然性，故可以推定该104,000元系支付的转让款；支付宝电子回单本院已当场用当事人手机核查验证，其真实性本院予以认可，该笔转让款本院亦予以确认；综上，本院确认曹玉萍支付了转让款255,046元。为证明实际进行了装修，曹玉萍提供了汇翠公司于2018年3月出具的委托书，载明：委托王某装修106、107室等事项包括代为办理装修手续。汇翠公司称是委托王某，而不是曹玉萍，不能证明曹玉萍进行了装修。曹玉萍称，当时因为汇翠公司和王某的租赁合同还未到期(注：汇翠公司与王某的租赁合同到期日为2018年5月30日)，所以只能由王某去办。为证明装修费用，曹玉萍提供了一些凭证，其中淋浴房3600元，墙纸48卷(销货清单)、墙纸胶10盒、糯米胶10袋共计5900元，墙纸收据18,500元(共45卷)，涂料等4097元，瓷砖47,494元，灯箱1495元，电线10,010元，地暖维修保养18,500元，石膏板、隔音棉等11,544元，地板22,500元，辅料3170元，孙征阳书写的人工费收条95,000元，费用合计为241,810元，上述凭证中除墙纸收据18,500元盖有好饰家的图章，涂料、石膏板、地板凭证下方有制单人/供货人签了一个姓外，其余均无任何盖章签字。曹玉萍申请孙征阳出庭作证，孙征阳称，其与曹玉萍关系很好，其接受曹玉萍委托，在2018年3-6月对系争房屋进行了装修，装修包括水、电、地砖、地板、墙纸、马桶、门，还做了一些柜子，买了吧台、洗头床、椅子等，人工和材料一共30多万元，有些材料收据找不到了，现能够提供票据的只有20多万元了，曹玉萍都是用现金支付的。本院认为，上述书面购买材料的凭证形式上存有瑕疵，曹玉萍的付款未留下痕迹，且证人与曹玉萍关系较好，有一定的利害关系，故仅凭上述证据本院无法确认曹玉萍装修花费241,810元的事实。为证明营业利润损失，曹玉萍提供了其自制的2018年6-12月的利润统计表及财务收支记录，月利润分别为38,187元、31,522元、73,184元、32,502元、-2299元、31,347元、1881.57元，月平均利润为29,475元。汇翠公司对该些证据的真实性不予认可。本院认为，该些证据均系曹玉萍单方制作，其可信度较低，本院不予确认。为证明曹玉萍和王某系合伙经营关系而非转让，汇翠公司提供了微信记录，载明：2018年3月15日，汇翠公司人员：那就下周签就好了，你要签就先签吧有什么关系？王某：有关系的：以后他来管店，我做市场不在店里，合同要签他的名字。曹玉萍称，微信记录可以删减。即使确实是王某所说，也不是真实的，其丈夫与王某的协议可以证实双方是转让关系，而不是合伙。本院认为，曹玉萍提供的转让协议以及支付王某的转让费凭证系直接证据，足以证明其与王某之间系转让关系而非合伙关系，王某在与汇翠公司人员微信聊天中的一句陈述不足以反驳前述事实。审理中，曹玉萍称支付王某的转让费还包括了王某的客户资源、屋内的配套设备及家具等。本院认为，汇翠公司与曹玉萍签订的合同名为承包实为租赁关系。双方签订的承包合同、装修补偿合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。出租方有义务提供符合合同约定用途的房屋给承租人使用，现因租赁物被案外人确权收回致使合同目的不能实现，出租人已构成严重违约，曹玉萍据此解除合同，依法有据，本院予以支持。曹玉萍虽未直接支付汇翠公司押金36,000元，但曹玉萍与汇翠公司签约当日，曹玉萍即向王某支付了36,000元，汇翠公司也未向王某返还押金36,000元，王某也未再向汇翠公司主张返还押金，上述三方的行为可以认定曹玉萍系代汇翠公司返还王某押金，因此王某原支付的押金应视为曹玉萍支付。现合同解除，曹玉萍要求返还该笔押金，依法有据，本院予以支持。曹玉萍主张违约金32,000元，具有合同依据，本院予以支持。关于装修损失，结合双方合同约定、汇翠公司出具装修委托书以及曹玉萍出示的装修单据，本院可以确认曹玉萍在接受涉案房屋后确实对房屋进行了装修，现合同解除确有损失。但装修的规模和实际发生的费用，根据查明事实部分对证据的认定，曹玉萍在案证据尚不足以证实其主张之金额，并且曹玉萍也未按合同约定提供装修图纸备案，以至于原装修和曹玉萍的装修混同无法区分，诉讼中已不能通过装修造价鉴定的方式来确定装修残值，故本院依本案情况酌定装修残值为6万元。关于转让费的损失，转让费的具体组成协议中未予明确，但根据曹玉萍诉讼中的自认，王某除将签约机会让与曹玉萍外，至少还包括了王某的客户资源、屋内的配套设备及家具等，而这些有形、无形的资产均不会因合同的解除而灭失，故本院依本案查明事实酌定因合同解除的转让损失为8万元。关于经营利润损失，虽然曹玉萍单方制作的统计表本院无法确认，但客观上曹玉萍自2019年2月至5月不能正常经营确实会产生利润损失，故本院根据停业时间酌定为32,000元。曹玉萍还主张其他损失1万元，无相关依据，本院不予支持。根据上述对损失的认定，损失总额为172,000元，扣除曹玉萍已主张的违约金后，实际汇翠公司还应赔偿曹玉萍损失14万元。涉案房屋自2019年1月28日起停水停电，已严重影响了曹玉萍对房屋的使用、收益，故汇翠公司主张自2019年2月起的租金及装修补偿款的请求，本院不予支持。基于法院已判决汇翠公司向全体业主返还涉案房屋，且涉案房屋内物品亦被清空并被物业加锁，故汇翠公司要求曹玉萍向其返还涉案房屋的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条、第二百二十八条规定，判决如下：一、解除曹玉萍与上海汇翠休闲俱乐部有限公司就漕溪北路XXX弄XXX号1层约200平方米房屋签订的《会所用房承包合同》、《装修补偿合同》；二、上海汇翠休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内返还曹玉萍押金36,000元；三、上海汇翠休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内支付曹玉萍违约金32,000元；四、上海汇翠休闲俱乐部有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿曹玉萍损失140,000元；五、驳回上海汇翠休闲俱乐部有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,204元，减半收取计5102元，由曹玉萍负担3442元，上海汇翠休闲俱乐部有限公司负担1660元；反诉费2130元，由上海汇翠休闲俱乐部有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一九年十二月二十五日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。