黑龙江省拜泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0231民初2227号原告：李元忠，男，1965年11月10日出生，汉族，住拜泉县。委托诉讼代理人：吕冰，拜泉县阳光法律服务所法律工作者。被告：张立克，男，1964年5月19日出生，汉族，住拜泉县。委托诉讼代理人：杨亮，拜泉县拜泉镇法律服务所法律工作者。第三人：乔英，女，1957年1月10日出生，汉族，住拜泉县。委托诉讼代理人：王佳润，拜泉县育新法律服务所法律工作者。原告李元忠与被告张立克、第三人乔英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月12日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告李元忠及其委托诉讼代理人吕冰，被告张立克的委托诉讼代理人杨亮，第三人乔英的委托诉讼代理人王佳润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元忠向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除与被告的房屋买卖关系，第三人搬出房屋；2、要求被告给付自2014年6月22日起至实际腾出房屋之日止的房屋租金，以每年租金15000.00元计算；3、由二被告承担本案诉讼费用。同时在庭审中明确，如果经法院审查，不符合解除房屋买卖条件，则变更诉讼请求为要求被告及第三人给付180000.00元剩余房款以及垫付的取暖费3000.00元。事实和理由：2014年6月22日，原告李元忠与被告张立克、第三人乔英协商，原告将自家位于拜泉县仕爵名苑小区B单元701市的房屋卖给第三人乔英，经三方商议，房屋价款为300000.00元。当日，第三人乔英给付原告房款100000.00元，剩余200000.00元由被告张立克出具了欠条一份。后经原告李元忠索要，被告张立克陆续给付房款20000.00元。原告李元忠帮助第三人乔英垫付取暖费3000.00元，被告张立克于2019年1月26日向原告李元忠出具了欠款额为183000.00元的欠条一张。后原告李元忠多次索要该笔欠款，被告张立克及第三人乔英均不给付，故诉至法院。被告张立克辩称，我方不同意原告的诉讼请求，我和原告之间不存在房屋买卖关系，我不是案涉房屋的购买人，购买人为乔英。原告要求解除与我之间的房屋买卖关系不能成立。我在本案中与原告是债权债务关系，是原告的债务人，作为新的债务人承担的是第三人不能给付的楼房款。根据合同法规定，我只能对这183000.00元承担给付责任，对居住房屋产生的租金没有给付义务。第三人乔英述称，我不同意原告的诉讼请求，我对案涉房屋是善意取得，全部购楼款一次性交付完毕。购房的事实过程如原告所述，2014年6月22日原告与被告张立克协商，原告委托被告张立克将其名下的案涉房屋出卖给我，由于我当时给孩子张罗婚事资金紧张，三方将楼房总价商定后，我通过被告给原告交付房款100000.00元。2014年6月26日我从大庆妹妹家借来200000.00元，当天下午叫被告张立克来我家，将200000.00元交给张立克，并让张立克以自己的名义给我写了一份卖房协议。原因是原告李元忠是南方人，我不了解细情。案涉楼房没有办理产权登记，我不了解楼房的真实来源，所以我把房款交给张立克比较稳妥。我自买房之日起对案涉房屋实际占有，原告交付给我案涉房屋后，从装修到孩子结婚仅用了40天就入住了。自我入住到原告起诉之前，一直没有向我主张过权利。我已经按照约定将房款全部付清，但被告张立克为何没有全部交付原告，我不知情。张立克收到我的房款没有交给原告，已经转化为民间借贷关系，与我方无关。所以请法院认定我和原告的房屋买卖合同有效，并驳回原告对我的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月22日，原告李元忠与被告张立克、第三人乔英协商，将位于拜泉县仕爵名苑小区B单元701室面积为103.55平方米的楼房卖给第三人乔英。当日第三人乔英给付原告李元忠100000.00元房款，剩余200000.00元房款由被告张立克作为欠款人出具了欠条一张。被告张立克于2014年年末、2015年年末分两次共给付原告李元忠房款20000.00元。2014年10月15日，李元忠代为缴纳了案涉房屋的2014年度取暖费3106.00元。2019年1月26日，被告张立克向原告李元忠出具了欠款额为183000.00元的欠条一张。本院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。所谓诚实信用，要求人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求和维护自己的利益。本案需审查三个争议焦点问题：1、原告李元忠与被告张立克、第三人乔英之间存在何种法律关系；2、案涉房屋买卖合同是否符合法定解除的条件；3、被告张立克与第三人乔英签订的卖房协议效力如何。针对本案的第一个争议焦点，房屋买卖合同的成立，除需要考量合同本身的内容是否合法有效，还需要审查双方当事人是否达成买卖的合意、买卖双方是否尽到卖方转移标的物所有权、买方支付相应价款的义务。从本案现有证据和庭审查明的事实看，案涉房屋的第一笔房款系2014年6月22日双方达成房屋买卖协议，由第三人乔英给付，第三人乔英有购买案涉房屋的意思表示，且给付该笔房款当日原告李元忠将房屋钥匙以及相应手续交给了第三人乔英，第三人乔英随即对案涉房屋进行了装修和使用，可认定第三人乔英系案涉房屋的购买人。原告李元忠与第三人乔英之间应为房屋买卖关系。被告张立克签写欠条的行为如何认定。合同之外的第三人向合同债权人承诺承担债务人义务，债权人未明确反对的，如果没有充分的证据证明债权人同意债务转移给该第三人或者债务人退出合同关系的，不宜认定构成债务转移，应认定为债务加入，债务加入人与原债务人共同承担同一债务。结合本案，张立克主张因其与第三人乔英有经济往来，所以签写欠条的行为系对代替乔英偿还房款意思表示的确认，但原告李元忠对该笔债务转移未予认可，故被告张立克的主张不能成立。被告张立克在第三人乔英所欠购房款的欠条上签字进行确认，庭审中亦明确表示愿意承担该笔房款，可视为对该笔债务加入的确认。因原告李元忠未同意免除债务人乔英的还款责任，不产生合同义务全部转移的效力，即作为房屋购买人的债务人乔英，仍应承担还款责任。第二个争议焦点，原告李元忠与第三人乔英签订的楼房买卖协议是双方的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，具备合同生效的要件，合法有效，对原告李元忠与第三人乔英具有法律约束力。本案需审查在被告张立克与第三人乔英未能如约给付剩余房款的情况下，是否符合解除该买卖合同的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，在双方当事人没有约定合同解除权的行使期限且相对人没有催告的情形下，解除权人的解除权于何时消灭，应根据解除权人的意思表示和行为以及解除权人享有解除权的合理期限因素来确定，本案原告李元忠在被告张立克、第三人乔英应承担给付房款义务已逾五年之久才行使合同解除权，可认定其解除权已超过合理期限而消灭，且被告张立克、第三人乔英已经支付了120000.00元购房款，第三人乔英对房屋进行了装修并入住，从维护交易秩序的角度，本院对原告李元忠要求解除房屋买卖合同的主张，不予支持。原告李元忠与第三人乔英的房屋买卖合同应继续履行。对未支付的剩余房款，债务人乔英与债务加入人张立克应承担还款责任。第三个争议焦点。即被告张立克与第三人乔英签订的卖房协议效力如何。买卖合同在证据种类上属于原始证据、直接证据，其本应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。但从第三人向本院提交的2014年6月22日张立克与乔英签订的卖房协议看，协议主体部分均为复印，协议尾部只有甲方张立克本人签字，不符合合同的形式要件要求。且按照庭审中第三人乔英自述，交付给被告张立克第二笔房款的时间是2014年6月26日，但被告张立克签写包括将房款为300000.00元现金交齐内容的卖房协议的时间是2014年6月22日，有悖于常理。第三人乔英主张已将剩余购房款200000.00元于2014年6月26日在自家中交付被告张立克。但其未提供其给付被告张立克房款或者张立克收到房款的相关凭证，在被告张立克对双方存在房屋买卖合同关系以及收到剩余房款否认的情况下，第三人乔英作为主张买卖合同成立并生效的一方对合同订立和生效的事实未能提供其他证据予以佐证。被告张立克并非案涉房屋的所有权人，第三人乔英也无证据证明张立克对案涉房屋的处分取得了所有权人李元忠的授权，第三人乔英明知案涉房屋系原告李元忠所有，第一笔100000.00元房款也交付给原告，剩余房款200000.00元交付给对房屋无处分权的被告张立克有违常理，不符合智力水平正常、民事行为能力完全的民事主体从事的民事法律行为。综上，被告张立克和第三人乔英之间的房屋买卖协议与双方的实际履行行为表现的效果意思出现了显著差异，双方既未完成房屋所有权的转移、亦未完成房屋价款的给付，本院实难仅依据一纸合同所代表法律关系成立的方向给予认定或者支持。所以，被告张立克与第三人乔英之间不存在房屋买卖关系。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、原告李元忠与第三人乔英签订的房屋买卖合同有效；二、被告张立克、第三人乔英于本判决生效后十日内给付原告李元忠剩余房款（含代缴取暖费）183000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告张立克、第三人乔英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  汤英莲审 判 员  刘新伟人民陪审员  高孟环二〇一九年十二月二十日书 记 员  王书坛