广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4578号 原告（反诉被告）：黄薪仲，男，1969年5月2日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：李燕燕，南宁市东盟法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：邹艳，广西华司律师事务所律师。 被告（反诉原告）：严君，女，1976年8月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市星光大道238号玫瑰园四期一区3号楼1层3-47号铺面1号，统一社会信用代码：91450103690232510J（1-1）。 法定代表人：梁锡伟，系公司董事长。 委托诉讼代理人：苏寿山，男，1992年9月4日出生，该公司职员。 原告（反诉被告，以下简称：原告）黄薪仲与被告（反诉原告，以下简称：被告）严君、被告广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称：辉煌置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄薪仲及其委托诉讼代理人邹艳、李燕燕，被告严君、被告辉煌置业公司的委托诉讼代理人苏寿山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄薪仲提出诉讼请求：1.确认黄薪仲与严君、被告辉煌置业公司于2019年1月6日签订的《房地产租赁合同》于2019年1月9日解除；2.两被告连带赔偿原告保证金9000元、赔偿房租13500元；3.被告辉煌置业公司赔偿中介费2250元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年1月6日，原告通过被告辉煌置业公司介绍，看上了被告严君位于南宁市兴宁区。两被告向原告承诺其该房屋楼下饭堂只开早餐和中餐，早餐就是只有粥和包子馒头，不用开油烟机，不会有噪音。之后，原告与两被告签订了《房地产租赁合同》，约定由原告承租上述房屋，租赁期限2年即2019年1月7日至2021年1月6日，租金为每月1500元，按季度计付交付。原告向被告严君交了保证金3000元及2019年1月7日至2019年4月6日房租4500元，向被告辉煌置业交付了中介费750元。合同签订后，原告发现涉案房屋楼下食堂从早上7点左右至下午13点都在经营饮食，抽油烟机不停的作业，噪音严重影响房内正常生活，无法入住。2019年1月9日，因原告无法入住就要求两被告退款，但两被告不予理睬，故起诉至本院。 被告严君辩称：1.双方所签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。原告作为一名具有完全民事责任能力的自然人，先后2次到房屋实地查看已充分了解房屋的情况。2.楼下饭堂的经营情况严君已如实告知辉煌置业公司，并不存在恶意隐瞒。在签订合同当天原告要求严君再次带其到涉案房屋实地查看，原告亦未提出任何要求，之后双方才签订合同。3.原告逾期缴纳租金等费用构成违约，严君已按约定解除合同。2019年2月17日至4月15日，严君多次电话、短信、微信联系原告，辉煌置业公司业务员亦多次联系原告，但原告一直不接听电话、不回复信息，也一直未续交租金、管理费、水电费，已构成严重违约。2019年5月12日，严君与辉煌置业公司一同到公园派出所报案，并按派出所要求于2019年5月14日登报解除租赁合同。2019年5月20日在公园派出所社区民警、物业公司人员见证下，查看涉案房屋物品并更换了门锁，收回房屋。4.原告的诉请无事实及法律依据。5.原告的违约行为造成了严君损失，已提起反诉。 被告辉煌置业公司答辩：1.辉煌置业公司已按照双方签订的《房屋租赁合同》第11条约定提供了中介服务和咨询服务，并促成租赁双方签署上述合同，故原告要求辉煌置业公司赔偿中介费2250元无事实及法律依据，应予以驳回。2.原告主张楼下的抽油烟机使用影响其生活居住的问题，辉煌置业公司业务员于2019年1月9日到房屋现场体验，发现进房子里面声音就很小了。而且邻居亦并未觉得影响生活居住。3.辉煌置业公司亦积极协调双方解决问题，原告于2019年1月9日要求解除合约，辉煌置业公司提出帮其转租的方案，但原告未同意，之后原告又提出要求业主装修厨房的方案，业主严君不同意，双方未能达成一致意见。 被告严君提出反诉请求：1.确认原告黄薪仲与被告严君、被告辉煌置业公司于2019年1月6日签订的《房地产租赁合同》于2019年5月14日解除；2.原告黄薪仲向被告严君支付房屋租金1850元（2019年4月8日至2019年5月14日），违约金55.5元（1850元×0.03），物业、水电费336.5元，更换门锁、登报解除合同费用880元，交通费200元（5天），误工费2265元（5天，按2018年工资总额的标准每天453元）；3.确认原告黄薪仲缴纳的保证金3000元不予退还；4.本案诉讼费由原告黄薪仲承担。事实与理由：2019年1月6日，黄薪仲通过辉煌置业公司带其多次看房后，决定租下严君的涉案房屋。原告黄薪仲与被告严君、被告辉煌置业公司于2019年1月6日签订了房屋租赁合同，约定租期两年，每月租金1500元，租金按季度缴纳。原告向被告交了3000元的履约保证金。2019年1月10日左右，严君接到辉煌置业公司电话称原告提出涉案房屋有噪音无法入住。严君经联系曾经的以为住户，未曾提出因楼下抽油烟机声音过大而无法入住。楼下抽油烟机确有一点声音，但对家庭正常的生活、休息影响不大。之后，严君提出可以安装隔音玻璃，但双方未能协商一致。2019年2月17日，严君通过微信询问原告黄薪仲是否继续租房，没收到回复。2019年3月31日至4月15日期间，因原告首次支付的房租已到期，严君多次电话、微信及短信联系原告，但都未收到回复。2019年5月14日，严君登报解除房屋租赁合同。2019年5月20日，严君在社区民警、物业人员等见证下更换门锁、收回房屋。 原告黄薪仲辩称：驳回被告严君的反诉请求。被告严君陈述不是事实。 被告辉煌置业公司辩称：辉煌置业公司工作人员确实陪同被告严君去报警、换锁，也陪同被告严君解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实： 本院经审理认定事实如下：2019年1月6日，严君（甲方、出租方）与黄薪仲（乙方、承租方）、辉煌置业公司（经济方）签订一份《房地产租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落在南宁市兴宁区出租给乙方作居住使用，该物业建筑面积60.44㎡。二、租期为贰年零个月，从2019年1月7日至2021年1月6日止。三、甲乙双方约定租赁期限内每月租金为壹仟伍佰元整（1500元），租金按季度结算，由乙方在每季的第伍日前缴付租金给甲方，甲方收到租金后应出具收据给乙方。四、签订本合同的同时（即2019年1月6日），乙方须向甲方交付保证金叁仟元整。合同解除或终止的，乙方在结清租金及其他费用按期迁出后，甲方即将保证金无息退还给乙方。如乙方违约，甲方有权没收或从保证金中扣除乙方应付的违约金、赔偿金及其他款项，不足部分由乙方另行支付。五、甲乙双方约定甲方需于2019年1月7日前将该房产交付给乙方使用。并约定该房租金起算时间为2019年1月7日。七、在租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约缴纳租金及每月的管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等杂费。……八、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反相关法律、法规的，应当向另一方支付违约金或赔偿金。……3.乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方需按的当月租金的3%向甲方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达到柒日视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回该物业，有权处理物业内的一切物品，并没收保证金。十一、基于甲乙双方之间信任并独家委托经济方代理租赁物业服务，且经济方在签订本合同前已提供的中介服务费和咨询服务，甲乙双方同意在本合同签订当日向经济方支付中介服务费，其中甲方需向经济方支付中介服务费柒佰伍拾元整（750元），乙方需向经济方支付中介服务费柒佰伍拾元整（750元），如甲乙任何一方逾期支付中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经济方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。十六、其他事项。1.经双方友好协商该房屋简装现房出租，含家具家电（详见家电家具清单）。”。严君在该合同甲方落款处签字捺印，黄薪仲在该合同乙方落款处签字捺印，辉煌置业公司在该合同经济方落款处加盖公章。签订上述当日，黄薪仲向严君交付了3000元押金及4500元租金。黄薪仲、严君分别向辉煌置业公司交付中介费750元。严君于2019年1月6日当天将房屋交付给被告。 严君于2019年1月6日向黄薪仲出具的两份《收条》，分别载明：今收到黄薪仲交来兴宁区新民路48号交二区12栋1单元401号房的押金人民币叁仟元（3000元）；今收到黄薪仲交来兴宁区新民路48号交二区12栋1单元401号房的首季度租金人民币肆仟伍佰元整（4500元），租期2019年1月7日至2019年4月6日。涉案房屋所有权人系本案被告严君，共有人付德华。 原告与辉煌置业公司业务员的微信聊天记录：2019年1月6日，黄薪仲：“好的，帮我问早中晚厨房作业情况，我即支付。”辉煌置业公司：“好的，迟点回复你”。辉煌置业公司：“黄大哥，业主回我电话了，他说后边的饭堂开早餐和中餐，早餐就是只有粥和包子馒头这些的，也不用开抽油烟机的，所以不会有噪音。”黄薪仲：“那好，我先打定金给你。”2019年1月8日，黄薪仲“小梁，明早你去新民路46号12栋就知道了，鼓风机从早一直开到中午”。辉煌置业公司：“不做饭的话抽油烟机应该是不会一直开的吧”。黄薪仲：“你亲自去现场就知”。辉煌置业公司：“那我明天过去看一下”。黄薪仲：“早点去采盘，我今天7点多到的”。辉煌置业公司：“明天你什么时候在房子，我过去”。黄薪仲：“我上班”。辉煌置业公司：“那我明天上班之后去那边看吧”。2019年1月9日，辉煌置业公司：“大哥，我9点多去的时候去现场看了，也问了物业的，抽油烟机一般是开到中午，我在外面的时候确实有点声音，但是进到房子里面声音就很小了，我今早去的时候特意问了旁边的邻居，也到旁边邻居的房子里面亲身体验过了”。黄薪仲：“没用的，过到房间噪音更大，试过关门关窗，我昨天在房间直至中午。”黄薪仲：“这事主要责任在业主，取消合同。我按每天50元计4天，扣200元，明天我去办理解除合约”。2019年1月10日：辉煌置业公司：“大哥，要不我们帮你转租吧”。黄薪仲：“这不是转租的问题。下一步我要走程序。维护我的合法权益”。2019年1月10日，黄薪仲：“截止今日，我解决方案如下：你扣业主中介费750元，我支付业主200元，你中介方退回我750元”。2019年1月11日，黄薪仲：“小梁，这样还有一个方案：业主再把厨房简单装修一下，铺瓷砖、墙面刮腻子，2年合约改为1年。反正是用租金来装修，你跟业主沟通下”。辉煌置业公司：“黄大哥，业主说厨房不装了，就是现状装修。” 严君多次向黄薪仲发送短信，但黄薪仲均未回复：2019年2月17日，发送“黄先生，你好！年前你说房子太吵想退租，你现在还退吗？”此外，严君在还2019年3月31日、2019年4月11日、2019年4月15日，发送短信向黄薪仲催缴房租，并说明如黄薪还不回话，拒交钥匙的，严君将于4月18日之后换锁，清理房屋。 2019年5月14日，严君于2019年5月14日的《南国早报》向黄薪仲发出公告：你与我于2019年1月17日签订新民路48号12栋401号房屋租赁合同。请你按合同履行交租金及物业费等费用，现本人解除租赁合同并收回上述房屋。现通知你在本通知见报之日起5日内将房屋内个人物品搬离。 2019年7月31日，南宁市公安局公园派出所出具《情况说明》，说明2019年5月21日上午十一时左右人民东社区辖区社区民警等见证了严君收回涉案房屋。 严君收回房屋支出开锁换锁费用380元、补办水表卡、电卡支出60元，缴纳2019年1月至6月的物业费及生活垃圾处理费合计276.5元。 本院认为，一、关于《房地产租赁合同》的效力问题。原、被告经协商一致，自愿签订，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 关于《房地产租赁合同》的解除问题。原告主张其发现涉案房屋楼下抽油烟机的实际使用情况与被告陈述不一致，并主张抽油烟机的噪音影响其正常生活，于2019年1月9日通过微信、电话向被告辉煌置业公司发出解除与被告严君的租赁合同关系，故主张《房地产租赁合同》已于2019年1月9日解除。本院认为，原、被告在《房地产租赁合同》中并未约定原告据此享有解除合同的权利，此外被告严君交付涉案房屋有瑕疵但未达到法定解除合同的情形，且原告实际并未将涉案房屋钥匙交还被告严君，直至2019年5月20日涉案房屋均在原告的实际控制中。故原告主张《房地产租赁合同》已于2019年1月9日解除，本院不予支持。经查，黄薪仲已交清至2019年4月6日房屋租金，下季度租金应于2019年4月11日前交，但至今黄薪仲未交。被告严君分别于2019年4月11日、2019年4月15日向黄薪仲催收。根据《房地产租赁合同》第八条第3款中约定黄薪仲逾期柒日欠交租金等的，严君有权解除合同，收回该物业。严君经多次短信等与黄薪仲沟通后无回应，于2019年5月14日公告向黄薪仲送达解除通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，严君在多次与黄薪仲联系无回应后，于2019年5月14日向原告公告解除合同通知，故《房地产租赁合同》于2019年5月14日解除。被告严君主张2019年5月14日双方签订的《房地产租赁合同》已解除，本院予以确认。 关于被告严君反诉主张原告支付房屋租金、违约金、物业费、水电费、换锁费用、登报公告费、交通费、误工费的问题。原告主张2019年4月8日至2019年5月14日期间的租金，该期间涉案房屋仍实际在原告黄薪仲占有使用中，故黄薪仲应支付该期间的租金，根据《房地产租赁合同》的约定月租金为1500元，故2019年4月8日至2019年5月14日期间的租金为1850元（1500元+1500元÷30天×7天=1850元）；严君支出2019年1月至2019年6月的物业费（8元每月）及生活垃圾处理费（38.08元每月）合计276.5元，实际黄薪仲占有使用涉案房屋至2019年5月，故黄薪仲应向严君支付的物业费及生活垃圾处理费为230.42元（276.5元-8元-38.08元=230.42元）；严君为收回涉案房屋支出换锁费用380元、登报费用500元、补办水表卡、电卡支出60元，严君主张黄薪仲应支付该费用，本院予以支持。严君主张违约金，本院认为原、被告对于涉案《房地产租赁合同》的最终解除均有过错，故原告主张违约金本院不予支持。严君主张的交通费、误工费无事实及法律依据，本院不予支持。综上，原告应向被告严君支付房屋租金1850元、物业费及生活处理费230.42元、换锁费用380元、登报公告费500元、水表卡及电卡费用60元，合计3020.42元。 关于被告主张确认不予退回原告保证金3000元的问题。被告主张原告逾期至今未交清租金，系违约，故主张根据《房地产租赁合同》的约定不予退回保证金。如前论述，被告严君交付涉案房屋有瑕疵，对《房地产租赁合同》的解除有过错，故被告严君主张不予退回原告保证金，本院不予支持。 关于原告主张两被告赔偿其保证金9000元、房租13500元的问题。原告主张按《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，被告应按已收的保证金3000元及已交的房租4500元的三倍赔偿原告。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，本案中原告并不是消费者，本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，原告上述主张三倍赔偿无法律依据，本院不予支持。但如前论述，被告严君应予返还原告保证金3000元。 关于原告主张被告辉煌置业公司赔偿其中介费2250元的问题。如前论述，本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，原告上述主张无法律依据，本院不予支持。故原告主张被告辉煌置业公司赔偿其中介费2250元无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 原告（反诉被告）黄薪仲与被告（反诉原告）严君、被告广西辉煌置业咨询服务有限公司于2019年1月6日签订的《房地产租赁合同》于2019年5月14日解除； 原告（反诉被告）黄薪仲向被告（反诉原告）严君支付房屋租金1850元、物业费及生活处理费230.42元、换锁费用380元、登报公告费500元、水表卡及电卡费用60元； 被告（反诉原告）严君向原告（反诉被告）黄薪仲退还保证金3000元； 驳回原告（反诉被告）黄薪仲全部诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）严君的其他反诉请求。 上述第二项与第三项义务相抵扣之后，确定原告（反诉被告）黄薪仲向被告（反诉原告）严君支付20.42元，被告（反诉原告）严君为申请执行人。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费419元（黄薪仲已预交），由原告（反诉被告）黄薪仲负担；反诉费25元（严君已预交），由原告（反诉被告）黄薪仲负担14元，由被告（反诉原告）严君负担11元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  朱卫红 人民陪审员  杨园园 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。