福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0627民初2146号 原告：刘丽玲，女，1973年3月9日出生，汉族，居民，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：杨国成，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳秋，福建达峰律师事务所律师。 被告：刘文灶，男，1971年3月10日出生，汉族，居民，住福建省南靖县。 原告刘丽玲与被告刘文灶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理，依法由审判员吴雪云适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丽玲、被告刘文灶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘丽玲向本院提出诉讼请求：1.判令刘文灶立即支付刘丽玲剩余购房款215000元；2.刘文灶立即支付刘丽玲自2018年4月11日起至实际付清购房款之日止，以应付购房款215000元为基数按日万分之二计算的违约金；3.本案受理费由刘文灶承担。事实和理由：2016年4月12日，刘丽玲与刘文灶签订《房屋转让协议书》，约定：刘丽玲将其所有的址在南靖县和溪镇雨林路贸易商城6号楼2号店面与二楼套房以475000元的价格转让给刘文灶，刘文灶在刘丽玲交付其店面钥匙同时支付购房款330000元，目前已收到260000元，近期一周内必须再付70000元，剩余房款145000元分二年次付清，每年最少需要付款三分之一。若刘文灶违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，刘丽玲应付购房款的万分之二计算滞纳金。刘文灶在取得上述店面钥匙后，仅支付购房款260000元，尚欠215000元未支付。为维护合法权益，刘丽玲向本院提起诉讼，请求判如所诉。 刘文灶辩称，原、被告签订的《房屋转让协议书》第六条“甲方承诺保证：甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上障碍”。该协议签定后至今已三年有余，刘丽玲还未能办理产权证，并将产权过户至刘文灶名下。在刘丽玲办理诉争两处房产《不动产产权证书》之前，刘文灶没有再付余款的义务。涉案房产因刘丽玲的主观放任行为导致办理权属登记已是十分困难。据了解，开发商漳州新恒辉房产开发有限公司已于2019年初清盘注销，涉案房产目前的产权办理在漳州新恒辉房产开发有限公司名下，但公司已注销，刘丽玲至今未与开发商签定《房屋买卖合同》及根据该合同缴纳相应的税费，提交《房屋买卖合同》及完税凭证是办理不动产登记证的必要条件，然而，现开发商的主体都已不存在，怎么实现这两份手续已没有答案。鉴于刘丽玲这种放任行为及目前政府部门未能提供办理渠道的情况下，刘文灶更加感到与刘丽玲受让诉争的房产存在重大的风险，因此在刘丽玲未将诉争的房产的权属办理至刘文灶名下之前，完全没有再支付房款的义务。刘丽玲有两项义务:1.刘丽玲要证明办理转让手续是否存在法律上的障碍。现刘丽玲还未将诉争的房产办理至自己的名下，更不用说办理过户至刘文灶的名下。根据不动产过户流程，出卖人必须将出卖物产权办理至名下，然后根据交易流程，缴纳交易税后办理产权过户手续，现刘丽玲至今未办理产权登记手续，等于还没具备转让的条件，受让人认为存在重大的风险，因此在权属证明未明确之前，刘文灶没有继续付款的义务。2.承担办理转让费用的全部责任。诉争房产要经过三道确权手续：第一道，刘丽玲与林建川的确权，从刘丽玲提供的证据(2011）芗民初字第5026号调解书中关于诉争两处房产属于刘丽玲，法院的调解书只是是财产分割的依据但法院不是产权的管理机构，因此必须依调解书到有权单位办理产权登记才算条件成就。第二道，根据确权的相关材料到房产管理部门办理《不动产产权证书》。第三道，在刘丽玲取得名下《不动产产权证书》后根据与刘文灶签定的《房屋转让协议书》办理过户手续，将诉争两处房产登记至刘文灶的名下。由于产权办理至刘文灶的名下需三道手续办理，在办理过程中有哪些费用要缴纳没办法预计，因此刘文灶认为，在这种情况下，刘文灶停止付款合情合理。在刘丽玲将诉争两处房屋的产权办理至刘文灶的名下时，刘文灶完全可以一次性付清余款。由于刘丽玲与前夫林建川感情破裂而产生的不可调和的矛盾，已经给刘文灶造成损失，并使看是简单的办证手续变得复杂起来。2012年底至2013年初，刘丽玲与其前夫所生儿子林和鸣去目本读书需要，刘文灶共支持360000元供其使用，其中260000元刘丽玲认可转为受让房屋款，另100000元刘丽玲不认可，其前夫林建川认为该房产在夫妻存续期间就打算出卖，所得资金给小孩去日本读书所用，现法院判给刘丽玲，该100000元理应由刘丽玲承担。刘文灶与刘丽玲及其前夫林建川本来就很熟，因此在支付款项时并没有办理相关手续，现出现相互推诿的情况，已事实上给刘文灶造成了损失。另刘文灶到有关部门了解，刘丽玲办理产权需由前夫林建川配合，否则没办法办理，因此在诉争房屋的产权办理还存在诸多的不确定因素。刘文灶要求刘丽玲必须尽快办理产权并办理过户手续。否则，刘文灶将依法追究刘丽玲因此给刘文灶造成的损失。综上所述，刘丽玲应根据《房屋转让协议书》，尽快兑现保证责任，将诉争两处房屋的办理产权登记，并过户至刘文灶名下，届时刘文灶付清余款。现刘丽玲未完成保证责任，且要实现保证责任还有诸多不确定因素的情况下主张刘文灶付清余款并承担违约金与事实不符，于法无据，请求人民法院驳回刘丽玲全部诉讼请求，并判令刘丽玲在3个月内办理诉争两处房屋的产权手续并过户至刘文灶的名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明认定事实如下：2009年11月1日，漳州新恒辉房产开发有限公司开发茶叶市场商贸城项目，征用林建川一座土木结构的房子、两处简易搭界和空地，漳州新恒辉房产开发有限公司安置给林建川位于和溪镇雨林路茶叶市场商贸城6号楼1号2号店面及对应楼上第二层、第三层套房。林建川（乙方）与漳州新恒辉房产开发有限公司（甲方）签订一份《协议书》，协议如下：“一、乙方被征用的楼房为二层土木结构房，地面占地面积约73.08平方米，简易搭界占地面积约54.03平方米，空地约484.74平方米。二、甲方安置给乙方的楼房为和溪镇雨林路茶叶市场商贸城6号楼1号2号店面，和对应楼上第二层套房和第三层套房，店面总面积约73.81平方米，每个套房面积约96.5平方米。……四、甲方在协议书签订之日起两年内即2011年11月1日前将安置房建完成交给乙方。……六、本协议不能因代表人和有权签署人的变动而变更或解除”。 2011年9月21日，刘丽玲向漳州市芗城区人民法院起诉与林建川离婚。经漳州市芗城区人民法院主持调解，刘丽玲与林建川达成协议：“一、原告刘丽玲与被告林建川离婚；二、婚生子林和鸣由原告刘丽玲直接抚养，抚养费由原告刘丽玲自行负担；三、夫妻共同财产：漳州市芗城区南昌中路9号鑫荣小区36幢2805室房屋归原告刘丽玲所有，尚欠的银行按揭贷款由原告自行负担；址在南靖县店面及对应楼上第二层套房归原告刘丽玲所有，址在南靖县店面及对应楼上第三层套房归被告林建川所有；……”。根据该离婚协议，讼争房屋即位于和溪镇雨林路茶叶市场商贸城6号楼2号店面及对应楼上第二层套房归刘丽玲所有。 2016年4月12日，刘丽玲将讼争房屋以475000元转让给刘文灶，双方签订《房屋转让协议书》约定：“第二条，转让价格。双方商定该房屋转让价格为（人民币）47.5万元整……。第三条，付款方式。双方一致同意购房款由乙方分期支付。在甲方向乙方交付店面钥匙同时，乙方应支付购房款33万元（大写三十三万元整；目前已经收到房款26万元整（贰拾六万元整），近期一周内必须再付款7万元整，剩余房款14.5万（大写壹拾四万五千元整）分2年次付清，每年最少需付款3分之一。第四条，房屋交付。甲方应于本合同生效之日起30日内，将上述房屋的店面钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占用、使用、收益、处分权归乙方行使。第六条，甲方的承诺保证。甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋属于拆迁安置房，其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。第七条违约责任。甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。第八条，本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力”。协议签订之后，刘丽玲即将钥匙交给刘文灶，刘文灶已实际占有该房屋。刘文灶向刘丽玲实际支付260000元，尚欠210000元未付。 另查明，漳州新恒辉房产开发有限公司登记状态为注销。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。刘丽玲与刘文灶所签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,为有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按合同约定履行自己的义务。根据《房屋转让协议书》的约定,刘文灶应在刘丽玲交付店面钥匙时，支付购房款330000元，余款145000元分2年次付清，每年最少需付款三分之一；而刘丽玲保证自己对该转让的房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上障碍。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”，考虑到漳州新恒辉房产开发有限公司被注销，刘丽玲尚未取得案涉房屋的所有权,刘文灶需要支付大额房款,所购得的房屋在支付完全部房款时也无法办理产权登记手续,刘文灶不支付余款既属常情,也于法有据。鉴于讼争房屋不能办理产权登记手续的情形一时并不能消除,基于不安抗辩,作为购房人的刘文灶可主张解除合同;而作为卖房人的刘丽玲也因无法实现合同目的,亦可行使解除权。但双方均没有明确表示。依据公平原则,本院认为对于刘丽玲请求刘文灶支付剩余房款215000元及支付违约金的请求不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十八条、第六十九条、第一百三十条规定,判决如下: 驳回刘丽玲的诉讼请求。 案件受理费4836元,减半收取2418元，由刘丽玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴雪云 二〇一九年十二月八日 法官助理吴秀娟 书记员黄漳莉