四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初1735号 原告：乐山市杰诚物业服务有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：何淑芳，总经理。 委托诉讼代理人：雷敏敏，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：广桥，四川齐力律师事务所律师。 被告：张志清，男，1963年3月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山市杰诚物业服务有限公司（以下简称杰诚物业公司）与被告张志清物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杰诚物业公司的委托诉讼代理人雷敏敏，被告张志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杰诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费9688元；2、判令被告支付拖欠物业服务费违约金，以每逾期一日按欠费金额0.05%计算至结清之日止，截止2019年9月30日为5956元。事实和理由：被告为原告管理的西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）小区业主。原告于2013年从开发商乐山光丽农产品贸易有限责任公司承接该小区的物业管理，一直沿用开发商与业主签订的《市场配套房产权转让协议》及附件《市场配套房后期服务管理》的相关规定，约定物业服务费按每月多层0.60元/平方米收取，逾期按每日0.05%收取违约金。被告在小区内有两套面积均为90.79平方米的房屋，拖欠2013年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费（含垃圾处理费每月6元），经催收后仍拒不缴纳，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告张志清辩称：我与妻子郭俊容在西南乐山农产品综合批发市场共购买了三套房屋，并且按约定按时交纳房款，但开发商乐山光丽公司因其债务原因将我们的房屋拿去抵押，导致我们房屋被法院查封，为了解决事情，我被迫提前支付全部房款，造成了相应的资金占用损失。并且房屋在2018年8月14日才办理相关产权手续，我认为物业费应当从此后才由我交纳，之前应当由开发商乐山光丽公司承担。我房屋的门锁都被撬坏了，房间内堆放了很多垃圾、杂物，并且是西南农产品市场的工作人员告诉我这些情况，原告没有提供合格物业服务，连房屋都没有给我照看好。我不应当支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2010年9月26日，乐山光丽农产品贸易有限责任公司作为甲方（产权转让人）与作为乙方的被告（受让人）签订二份《市场配套房产权转让协议》（编号：0058＃，0059＃），二份协议主要约定：甲方将其以出让方式取得的位于乐山市市中区社的国有土地上建设的“西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”项目的Ａ区肆幢壹单元陆层贰号91.03平方米配套房（编号0058＃协议）（编号0059＃协议为Ａ区壹幢壹单元陆层贰号91.03平方米配套房），以244044元的价款转让给乙方；甲方应在2011年12月31日前向乙方交付房屋，该市场配套房为现房，乙方逾期未办理交房手续，以协议约定的交房期限届满日视为实际交付日；本协议附件均为本协议的有效组成部分，与本协议具有同等效力等。该二份协议附件四均为《市场配套房后期服务管理》，主要约定：本配套房的服务公司为乐山光丽农产品贸易有限责任公司，管理期限自2011年12月31日起至配套房房主委员会代表全体配套房房主与服务公司签订的服务合同生效时止；服务资金由配套房房主按拥有的建筑面积预先交纳，其中多层公寓为0.60元／月／平方米；公共服务费按月交纳，由配套房房主或使用人在每月17日前向服务公司交纳当期的服务费及其它相关费用，否则视为逾期交纳，每逾期1日按欠费总额的0.05%计作违约金等。 被告购买的二套房屋属于多层公寓，2012年已分别交纳物业费655元。 “西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”小区未成立业主委员会。从2013年起，乐山光丽农产品贸易有限责任公司将财富上城小区的物业服务业务移交给本案原告。原告通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向被告进行了物业费催收。 审理中，原告提交费用清单证明欠交物业费及违约金，物业费包括每月按90.79平方米面积计收的物管费和每月卫生费6元，从2019年1月起不再计收卫生费。被告认可二套房屋面积均为90.79平方米，陈述仅交过一次物业费。 上述事实有《市场配套房产权转让协议》（编号：0058#，0059#）及附件《市场配套房后期服务管理》、费用明细单、催费通知张贴照片、短信发送记录截图及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，被告与乐山光丽农产品贸易有限责任公司签订的《市场配套房产权转让协议》的附件《市场配套房后期服务管理》对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项进行了约定，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，乐山光丽农产品贸易有限责任公司作为案涉房屋的开发建设单位，将市场配套房物业服务交付具有相应资质的原告进行管理，可视为通过协议方式约定前期物业服务合同，原告据此有权主张物业费，被告应履行相应付款义务。 被告认可二套房屋面积均为90.79平方米，陈述仅交费一次与原告提交的二张2012年交费票据相对应，故本院对物业费欠费时间为2013年1月1日至2019年9月30日予以确认，物业费计算面积为181.58平方米（90.79平方米+90.79平方米）予以确认。但根据2012年已交费票据金额655元推算，不能证明收取每月卫生费6元的事实，且收取卫生费无合同约定，原告也未举证证明代收代缴事实，故对原告主张费用中的卫生费不予确认。按照约定的物业费标准，本院确认2013年1月1日至2019年9月30日期间的物业费为8824.79元[（90.79㎡+90.79㎡）×0.6元/㎡·月×81个月] 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向被告催收物业费，已尽到书面催收义务。 被告提出因开发商原因导致提前支付房款，造成资金占用损失的辩称意见，本院认为被告未提交证据证明原告应承担该资金占用损失，也无相应法律依据，故不予采纳。被告提出房屋在2018年8月14日才办理产权手续，在此之前应当由开发商承担物业费，此后物业费才应当由被告交纳的辩称意见。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条规定，物业开发建设单位应对未交付的物业承担物业费交费责任，而被告与开发商签订的《市场配套房产权转让协议》约定双方在2011年12月31日交付房屋，因此，从2012年1月1日起被告应承担相应物业费交费责任，故不予采纳。被告提出因原告未进行管理服务，导致房屋门锁被撬坏，房内堆放了很多垃圾、杂物，不应支付物业费的辩称意见。本院认为被告未提交证据证明，原告对此也不予承认，故不予采纳。 关于违约金问题，被告认为不应支付违约金，本院认为被告拖欠物业费未交已构成违约，原告根据《市场配套房后期服务管理》对违约责任的约定主张违约金虽符合合同约定，但违约金金额过高，本院酌情调整为按欠付物业费的30%计付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张志清在本判决生效后五日内向原告乐山市杰诚物业服务有限公司支付2013年1月1日至2019年9月30日期间物业费8824.79元； 二、被告张志清在本判决生效后五日内向原告乐山市杰诚物业服务有限公司支付违约金2647.44元。 三、驳回原告乐山市杰诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告乐山市杰诚物业服务有限公司已预交），由被告张志清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 谢 凯 二〇一九年十二月十六日 书记员 黄渝斐