河北省秦皇岛市中级人民法院民事判决书（2019）冀03民终3591号上诉人（原审被告）：青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9113032177615105X6法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：满某，现住青龙满族自治县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：于某，河北群言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴某，男，1977年9月20日出生，现住青龙满族自治县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某，河北清亮律师事务所律师。上诉人青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司（以下简称中源建业公司）因与被上诉人柴某商品房预售合同纠纷一案，不服青龙满族自治县人民法院（2019）冀0321民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中源建业公司上诉请求：一、请求依法撤销(2019)冀0321民初1347号民事判决，改判上诉人不承担违约责任或将本案发还重审；二、一、二审上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院判决未能考虑“三年大变样”这一特殊的历史期间及该期间的特殊政策。青龙满族自治县三年大变样指挥部于2009年4月13日下发的《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第二条优惠政策第五项规定为“政府收益分为两部分。一部分是滨河路路缘石向北宽15米土地所有权归政府，再向北10米用于人行横道、地下管网和照明绿化建设，归政府和业主共同使用;另一部分政府定额纯收益全额返还给建设单位，用于城市基础设施配套”、第八项规定为“对被拆迁居民、村民通过产权置换方式取得的住房或商业房以及所分摊的土地免征契税，对超出置换的房屋和土地依法征收契税”；第九项规定为“对被拆居民、村民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于被拆补偿价款的部分对被拆迁户免征契税”。迎宾路北侧拆迁工作指挥部办公室于2010年3月22日下发《迎宾路北侧拆迁安置补偿相关政策解释说明》第四条规定为:被拆迁户通过产权置换的回迁楼(包括住宅楼和商业楼)在办理土地、房产手续以及初始过户时，视为自用，只缴纳证照工本费，直接过户。上述政策是我县“三年大变样”期间进行拆迁安置补偿工作的指导性文件，上诉人作为“三年大变样”部分工程的承建单位，始终按照上述政策履行。如果法院不考虑上述政策，很显然没有做到“以事实为依据”的裁判准则。二、被上诉人未能取得房产证，不是因为上诉人的原因造成的。在拆迁难度大、周期增长、开发成本不断上升的困难情况下，答辩人等三家企业完全落实了上述文件要求，将25米土地和金源街等街道土地无偿划归政府，仅答辩入一家公司为了落实上述文件，就亏损了1800万元左右。但是上述政策却时至今日政府也没有予以落实:1、按照2009年4月13日下发的《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第二条优惠政策第八项、第九项和2010年3月22日下发《迎宾路北侧拆迁安置补偿相关政策解释说明》第四条的规定，应对被拆居民、村民通过产权置换方式取得的住房或商业房以及所分摊的土地免征契税，因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于被拆补偿价款的部分对被拆迁户免征契税，但是到税务部门办理缴税事宜时，税务部门仅对被拆居民、村民的被拆面积免征契税，超出部分仍要予以收缴；2、按照2009年4月13日下发的《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第二条优惠政策第五项的规定，政府应将定额纯收益全额返还给建设单位，但至今没有返还；因“三年大变样”工程遗留下来的历史问题在全省范围内普遍存在，急需解决。河北省委、省政府办公厅在2017年5月2日专门下发了《解决房地产开发历史遗留问题的指导意见》。秦皇岛市市委、市政府办公厅在2017年5月11日下发了《秦皇岛市房地产领域专项整治实施方案》，根据上级文件精神，青龙满族自治县政府制定了《青龙满族自治县房地产领域专项整治实施方案》。该方案明确了不能办证是历史遗留问题，在全省都具有普遍性，而不仅仅是上诉人等个别企业存在的个别问题。所以依据“尊重历史，面对现实”等原则，要求“针对项目动工建设时与目前的规划、建设、质量、安全、消防、人防等政策与技术规范不一致问题，按照从旧从宽原则执行”。同时上诉人等三家企业为了解决返迁户的办证问题，在上述文件下发前后多次向政府递交情况报告，希望政府部门落实两个文件精神，与税务等部门沟通一致，从而为返迁户及时办证，但是让上诉人等三家企业无奈的是，至今政府也没有给出明确的答复意见，反而在县政府召开的“办证难”调度会上，政府始终安排返迁户办证错后，从而导致上诉人等返迁户无法办理房产证。三、一审法院认定事实错误。其一、一审判决书第16页认定“被告辩称的原被告之间是拆迁安置补偿合同关系，并不是商品房买卖合同关系的观点，没有实际意义”及理由明显错误。1、本案双方当事人之间是基于房屋拆迁发生的民事法律关系。被上诉人自愿选择的补偿方式是“房屋产权调换”而不是“资币补偿”。被上诉人依据拆迁政策享受了“房屋产权调换”的优厚待遇，却要求上诉人按照商品房买卖合同关系承担本不应承担的义务，显失公平。2、既然被上诉人同意以“房屋产权调换”的方式进行补偿，那么上诉人将补偿房屋交付给被上诉人就已经完成了合同义务。在被上诉人未缴纳契税的情况下，将未能办证的原因归咎于上诉人，判决上诉人承担违约责任，于法无据。其二、一审法院判决书第17页认定“本案导致被告不能为原告办证的原因，并非是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”明显错误。“三年大变样”是河北省省委、省政府开展的重大活动，具有重大的政治意义和经济意义，省、市、县为此专门下发了相应的文件、政策。在这样的背景之下，苛求上诉人这样一个偏居青龙县的开发商，有能力预见政府不能兑现政策，并进行避免和克服，很显然是不客观的。如果能够预见、避免和克服的话，很显然不会在全省范围内形成普遍存在的历史问题。综上所述，依据上诉人和被上诉人签订的《商品房预售合同》约定和相关法律规定，上诉人仅在因上诉人的原因造成无法办证的情况下才承担违约责任。本案中不能办证的原因明显不是上诉人的原因造成的，一审法院所做出的判决结果明显错误。请求秦皇岛市中级人民法院查明案件事实，依法改判上诉人违约责任或将本案发还重审。柴某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人不能为被上诉人办证的原因一审已经查明是两点，上诉人在已经取得土地使用证、规划许可证擅自该笔规划许可证的面积被告改变规划许可证的面积增加至84550平方米，实际建筑面积是超出规划面积14155.33平方米，致使房屋交付被上诉人之后上诉人不能经过规划验收合格，这一点是上诉人单方擅自决定，根据国家要求是指为取得许可证的试用下进行三边建设，但上诉人是在取得后借用大变样政策违法进行增建，导致被上诉人小区不能按照规划面积验收合格。2、上诉人一再主张其应该免除增值税营业税作为开发商应当交纳的税费，但其理由没有国家及县政府的规定，根据一审调查的国家政策，国家规定仅规定免除返迁户的税费，而没有规定免除增值税等税费，同时根据青龙县拆迁政策，是免除返迁户的契税，同样没有免除开发商的税费，但上诉人作为开发商不为返迁户办理房产证。3、上诉人主张其不能交纳返迁户的营业税等增值税税种是因为青龙县有其他政府和上诉人之间的经济问题，被上诉人认为上诉人与被上诉人之间是基于商品房买卖合同而形成的合同关系，那么合同关系具有相对性，上诉人与县政府之间的任何纠缠不能作为免除其对被上诉人应承担的义务，因为合同具有相对性，如果县政府对上诉人存在纠纷，如果是因为青龙县政府存在对上诉人的违约行为，那么不应当影响上诉人应该履行的为被上诉人办理房产证等法定义务。综上，被上诉人认为上诉人以绑架返迁户的形式作为向政府追讨其与政府的经济问题损害了被上诉人等返迁户的合法权益，综上恳请二审法院依法驳回上诉维持原判。柴某向一审法院起诉请求：1、判决被告给原告办理商品房房屋所有权证书；2、判决被告支付原告违约金（以292243元为本金，自2011年7月7日起按中国人民银行计收逾期贷款利率的标准计算）；3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：被告开发建设金源小区，以出让方式取得了案涉房屋所在地（滨河路东段路北）的国有土地使用权（青国用2010第13号），领取了建设工程规划许可证（建字100321201003018号）、建筑工程施工许可证（青施许2010-14）、商品房预售许可证（青房预售字2010第004号）。原告一家系该工程项目范围内的拆迁对象。2010年12月3日原告与被告就拆迁置换面积金额及差额补偿协商一致，原告的家属院置换面积为179平方米（折合人民币413490元），原告选择置换一套住宅，即：金源小区B区1幢10单元401号，面积为117.84平方米，单价2480元/平方米，价款为292243元，下房面积为17.09平方米，单价1600元/平方米,价款为27344元，合计人民币319587元。置换后被告须向原告交置换差额93903元。另，原告须向被告交纳太阳能2200元、取暖费2887元，电视初装费500元、电表储蓄50元、水表储蓄50元、公共维修基金5845元、物业费1414元、煤气卡表初装费1500元、装修垃圾清理费700元、其他498元，合计15644元。被告给付原告装修补贴7070元（117.84㎡×60元）。相抵后被告须给付原告85329元。被告工作人员满某在户名为柴某的《置换面积金额查补明细表》中注明：费用与装修补贴60元/㎡互找剩人民币可付现金。2011年4月6日原、被告就金源小区B区1幢10单元401号楼（包括下房）签订《商品房预售合同》。主要内容为：合同第六条约定付款方式及期限为：一次性付款。第十一条交付条件为：（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人已经取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；4、满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；5、商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十五条交接手续第（三）项约定：双方同意按照下列第壹种方式缴纳税费，买受人同意委托出卖人代交税费[包括：（1）专项维修资金（公共维修金），（2）契税，（3）第二十二条约定的物业服务费用，（5）有限电视初装费、管道液化气初装费，（6）办理房证、土地证费用，（7）太阳能、车库门等]，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。第二十条产权登记中第（二）项初始登记约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照违约之日起30日之内办理产权登记。合同签订后，被告向原告交付了交易差额85329元（数额计算前文已述），被告向原告交付房屋，原告家入住至今。被告为原告就涉案房屋进行了预告登记，登记时间为2013年11月18日。2014年10月24日被告与其他两家房地产开发企业联合向县委县政府发出请示，请求协调税务部门通过即征即返方式处理涉案房屋所在土地的土地契税和使用税，将政府定额纯收益全额返还建设单位，将划拨给政府的土地，按挂牌价给予补偿。2014年2月25日被告向县政府及有关部门发出报告，就金源街改造项目和山水雅园项目的土地使用税、契税和政府收益问题进行解决。2017年1月10日被告就金源街改造项目和山水雅园项目的税费问题及其他问题向县委县政府再次进行文字报告并请求解决。2018年10月19日、2019年5月20日又与其他两家房地产企业分别联合请示县委县政府，请求解决置换住宅及商业免征契税问题，企业土地契税、营业税（增值税）、土地增值税、企业所得税等全额返还问题及其他问题。目前，被告为原告（金源小区B区1幢10单元401号）办理不动产登记准备了相关资料：1、不动产登记申请书（未写明日期）；2、原告及其妻子委托被告办理转移登记的授权委托书（有委托人签名捺印及被告签印，但未写明日期）；3、对柴某、杨某的询问笔录（未写明日期）；4、房屋共有协议一份（未写明日期）；5、柴某、杨某的结婚证复印件；6、柴某和妻子杨某的身份证复印件各一份；7、被告的营业执照、法定代表人身份证复印件；8、中源建业公司委托王海立办理转移登记的委托书（未写明日期）及王海立的身份证复印件；9、对王海立的询问笔录（未写询问人、被询问人及日期）；10、原告的商品房预告登记证；11、商品房买卖合同（被告已经在其上签字盖章，原告未在该合同上面签字）；12、宗地图、楼房位置图。本案庭审后，就有关问题一审法院曾口头咨询税务部门，并于2019年8月16日组织调解，但因双方分歧较大，调解未果。另外，本案在原一审时，原告曾经申请对被告的财产予以保全，一审法院于2018年8月9日以（2018）冀0321民初2090号民事裁定书裁定保全被告价值10万元的财产。一审法院认为，一、原、被告签订的合同虽名为《商品房预售合同》，但在原、被告签订合同当日，原告交付被告房屋全部价款及其他费用后，双方就完成了房屋交割，据此可以认定双方是现房交易。该合同的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。另，被告辩称的原被告之间是“拆迁安置补偿合同关系，并不是商品房买卖合同关系”的观点，没有实际意义，因为在双方拆迁返迁过程中，首先是原被告之间就原告原有房屋进行拆迁补偿，之后原被告之间又以买卖方式签订合同，原告从被告处购买新的房屋，为了减少双方交易成本和被告的融资成本，采取了以补偿价款抵顶购房款。在其间补偿和房屋买卖分别适用国家相应的税费规定，并分别予以计收或免除。这是当时国家管理层面和实践操作层面通行做法。2关于违约责任的认定。（一）在双方签订合同后，原告已经按照约定用补偿款抵顶了购房款等相关费用，履行了自己的合同义务，被告也应当按照合同约定履行相关义务。合同虽然未明确载明原、被告在办理房屋转移登记中各自的权利义务分配，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应当在签订合同之日起90日内，协助原告办理商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因被告未能提供必要的证明文件，致使原告在合同签订后90日内办理房屋产权登记不能。被告的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告仍应承担继续履行合同的义务，将为原告办理商品房权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关。（二）至于被告辩称的，不能办证的原因不是被告造成的，并以此要求免于向原告承担违约责任的主张，一审法院认为，1、合同具有相对性，在本案中合同双方是原被告，双方的合同一旦成立并生效，就应当按照约定并依照《合同法》第六十条规定全面履行义务，除非不可抗力。经审查，本案导致被告不能为原告办证的原因，并非是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，所以被告不能以此为由主张免除违约责任。另，一般而言，一方合同当事人在签订合同时，明知自己履行合同条件尚不具备，但是预测在履行合同过程中能够具备的，一般也与对方签订合同。如果在履行合同中仍然不具备履行条件导致合同不能履行的，也要依法承担违约责任。2、经审查，被告2014年10月24日、12月25日向县委县政府请示请求解决的问题，是企业税款返回、政府定额纯收益返回、土地补偿以及企业亏损补偿问题，与本案中其与原告的拆迁补偿关系或商品房出售关系不具有关联性；被告2017年1月10日的报告请求解决的是山水雅园违规占农用地及减免项目契税、金源街返迁安置房企业营业税、补偿满韵街土地征转及道路建设费、山水雅园经济适用房和廉租房税费减免问题，与本案亦没有关联性；2018年10月19日和2019年5月20日的请示请求解决的问题中，置换住宅超出部分请求免除契税问题以及其余问题（置换商业楼免除契税、企业土地契税、营业税、土地增值税、企业所得税等要求返还，返还企业定额纯收益及企业出让土地补偿）均与本案没有关联性。首先，上述明显与本案无关的问题，自然不是被告不能为原告办理不动产证的理由；再有，关于“置换住宅超出部分请求免除契税”问题，本案的拆迁补偿数额大于购房款及其他费用数额，根据财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税[2005]45号）和财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（财税[2012]82号）规定，对涉案房屋应当免征契税，对原房屋的补偿款，也免征个人所得税。《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》第（九）条、第（十）条与上述规定一致，《迎宾路北侧拆迁安置补偿相关政策解释说明》也规定了“被拆迁户通过产权置换的回迁楼房在办理土地、房产手续以及初始过户时，视为自用，只缴纳证照工本费，直接过户”，所以被告拒绝为原告办理房屋不动产证照，显属理据不足。三、关于违约金的认定。本案中，因合同对办理转移登记的期限没有约定，且涉案房屋在签约并交付时已经竣工，所以本案的违约责任应当依照下列规定确定：1、《城市房地产开发管理条例》第三十三条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同订立之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，原、被告签订合同在2011年4月6日，根据上述《条例》规定，原告应当在2011年7月6日前取得房屋权属证书，但是原告逾期未得，被告应自2011年7月7日起，按照上述《解释》以购房款总额为基数，计算并支付违约金，但是原告请求以主房292243元（未包括下房部分）为基数计算，应予准予。根据银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明利率水平上加收30%-50%。结合本案的基本情况，一审法院酌定由被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍向原告支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记机关报送完整的组卷备案材料之日止。此外，按照预售合同约定，双方应共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；另根据被告提交的原告及其妻子委托被告办理转移登记的授权委托书，尽管没有填写时间，但是原告方已经就相关事项委托了被告，而且目前被告已经为此准备了相关资料。此后应当对该资料进行进一步完善，之后由被告将双方应提交的材料组卷一并提交不动产登记机关。在此过程中，原、被告均应按规定完成自己的义务，相互配合，以期更快、更好地为原告办理房屋产权证书。在办证期间，如因原告经被告通知后不正常配合导致期限延长，延长的期间不计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、按照青龙满族自治县不动产登记中心办理商品房转移登记的要求，原告柴某、被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司，于本判决生效之日起十日内完善金源小区B区1幢10单元401号楼办理转移登记相关资料，之后由被告在本判决书生效之日起十日内将相关完整资料报产权登记机关。二、自2011年7月7日起，被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司按照购房款额292243元，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍，向原告柴某支付违约金，至被告就原告的房屋产权登记向不动产登记机关报送完整的组卷材料之日止；期间如因原告经被告通知后不正常配合导致上述第一项规定的完善相关资料期限延长，延长的期间不计算违约金。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，保全申请费100元，由被告青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案法律适用问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而本案所涉房屋系柴某通过拆迁置换所得，并不是向社会出售的房屋，故原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算办证日期及违约损失错误。关于中源建业公司是否违约的问题，虽然双方合同未约定办理产权手续的日期，但中源建业公司应在合理期限内为柴某办理涉案房屋的产权手续。涉案房屋已于2011年左右交付使用，时至今日，中源建业公司仅办理的涉案房屋的预登记，仍未办理涉案房屋产权初始登记，构成违约。柴某要求中源建业公司办理房屋产权手续的请求应得到支持。关于违约责任的问题，考虑本案所涉金源小区系青龙满族自治县城镇面貌三年大变样背景下，依据青龙满族自治县城镇面貌三年大变样指挥部制定的《滨河路北侧综合开发改造若干政策规定》进行开发的项目，有其特殊性。项目开发后，因开发涉项目土地减免税收、返还政府收益、置换房屋契税减免等政策原因，造成不能及时为业主办理产权手续，中源建业公司及其他开发企业也多次向政府请示协调，故中源建业公司对逾期办证不存在过错。且双方合同第二十条产权登记中第（二）项初始登记约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照违约之日起30日之内办理产权登记。故中源建业公司对逾期办证不应承担赔偿责任。综上所述，青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定部分事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持青龙满族自治县人民法院（2019）冀0321民初1347号民事判决第一项；二、撤销青龙满族自治县人民法院（2019）冀0321民初1347号民事判决第二项；三、驳回柴某的其他诉讼请求。一、二审案件受理费、保全费1100元，由青龙满族自治县中源建业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘子明审判员 杨彦军审判员 李德权 二〇一九年十二月二十八日书记员 杨 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