河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终13979号上诉人（原审原告）：石永芳，女，1977年10月4日出生，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：张成保（系石永芳丈夫），男，1973年5月13日出生，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：李贝贝，河北时代经典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北和发房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区大经北街18号花中城五金电料市场601室。法定代表人：林余，该公司总经理。委托诉讼代理人：于洋，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：王继光，该公司法律顾问。被上诉人（原审第三人）：河北问道投资咨询有限公司，住所地：石家庄市新华区红星街16号2层。法定代表人：何西显，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨继永，河北友高律师事务所律师。上诉人石永芳因与被上诉人河北和发房地产开发有限公司（以下简称和发公司）、河北问道投资咨询有限公司（以下简称问道公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初3773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石永芳上诉请求：1、请求二审法院撤销（2019）冀0102民初3773号民事判决书，并依法改判二被上诉人支付上诉人50000元购房款；2、本案的一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，应依法改判。一、上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖协议》属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，无需解除。一审法院认定双方解除无效合同是错误的。本案被上诉人将未取得商品房预售许可证明的商品房出售给上诉人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，应当认定无效。即双方签订的《商铺买卖协议》是无效的，是自始不具有法律约束力的，根本无需解除。一审法院认定解除了无效合同是错误的。《合同法》第58条明确规定了合同无效的法律后果。对于无效合同应按法律规定处理，而不是解除，故被上诉人应返还因该协议取得的上诉人的50000元购房款。二、一审法院以不是上诉人签字的承诺书为依据，认定被上诉人无需再支付上诉人购房款，属认定事实不清。承诺书并不是上诉人石永芳所签写，承诺人的身份证号码也不是石永芳本人的，该承诺书的内容上诉人一直不知情，一审法院在没有石永芳授权，被上诉人也没有提供任何证据证明石永芳本人同意的情况下，就肆意推断被上诉人与上诉人本人商定了退款事宜，是与事实不符的，也是对上诉人极其不公平的。该承诺并不是石永芳所做，不应以此为依据剥夺石永芳的权利。经一审法院传唤张成保可知，张成保并没有放弃25000元定金，而是和发公司称25000元另退。该承诺书存在欺诈的情形，也应无效。三、和发公司对耿某25000元的债权是不确定的，是存在争议的，并不是有效存在的债权，承诺书是不生效的，应由被上诉人向上诉人支付购房款。一审法院未明确认定被上诉人和发公司对耿某享有25000元债权的情况下，就认定被上诉人不负退25000元款的义务，严重损害了上诉人的权益。经过一审庭审可知，耿某不认可和发公司误打给其25000元，承诺书中上诉人向耿某要款的依据不存在，和发公司转给上诉人的25000元债权不是有效存在的，该转让是不生效的，故应由被上诉人和发公司向上诉人支付。四、被上诉人问道公司违反居间人如实报告义务，未告知上诉人所售商品房没有预售许可证等与订立合同有关的重要事实，损害上诉人利益，应当承担损害赔偿责任。上诉人因本次购房所产生的损失，包括和发公司未退还的50000元购房款，被上诉人问道公司均应承担赔偿责任。五、本案原审据以认定案件事实的关键证据是承诺书，但承诺书的作出是基于和发公司告知的“耿某多收取了被告应退还原告的25000元房款”这一事实。在原审中，耿某向法庭出示了书面证明，并进行了出庭陈述，耿某并未多收取和发公司的退房款。承诺书作出所基于的事实不存在。因和发公司欺诈行为致使承诺人产生了错误的认识，作出了错误的承诺，依法属于无效的承诺，不能作为认定案件事实的依据。除上述所提的承诺书之外，原审判决所依据的仅仅是和发公司单方制作的内部审批文件等，其效力不应采信。而且，原审以其他案外人同意退款扣除定金就推定上诉人及耿某同意退款扣除定金是没有任何依据的。六、本案不存在合同解除的问题，原审以双方合同解除来确定双方权利义务属于适用法律错误的情形。双方解除合同需以双方存在合法有效的合同为前提，本案所涉及的合同依法属于无效合同，不存在解除的前提。双方协商解除合同，起码应该签订合同解除协议，但是双方并没有通过协商协议进行合同解除，而是基于合同的无效，和发公司直接收回了交付给上诉人的所有手续原件等，无效的法律后果是和发公司应该全额退还上诉人支付的款项，和发公司扣留上诉人25000元定金实属没有事实和法律依据的强占行为，缺乏起码的公平公正。而且导致合同无效的过错方是二被上诉人，而被上诉人应该承担缔约过失责任，全额返还上诉人的购房款及定金并应承担损失赔偿责任。七、基于最起码的公平公正原则，上诉人的损失是应该有明确的责任主体进行承担。本案中被上诉人陈述将应该退还上诉人的款项多退还给了案外人耿某，而原审中耿某出庭陈述并没有多收取被上诉人的退房款。双方各执一词致使上诉人的损失无法进行有效弥补，请二审法院对上述事实予以查明，以确定上诉人的损失责任承担主体。八、上诉人认为当时和发公司当着一百多人的维权者的面承诺要么返租全部退款，要么就是拿返租。和发公司才同意这个条件的，这是前提。另外，和发公司支出了大额资金，应该是有严格的审批程序，为什么会打错了？九、承诺书有几个不对之处：1、耿某拿到款以后立刻就离开了，手机一直关机；2、耿某拿到款以后，和发公司没有报警也从未采取过任何补救措施；3、签承诺书的时候耿某和石永芳都不在当场，就是于洋一句轻描淡写说他打错了款就逼着必须要签字才能给上诉人退款；4、承诺书上面的石永芳的身份证号有明显错误，这是当时签承诺书的时候已经发现了，所以上诉人认为承诺书出现这么严重的错误的情况下没有法律效力，不是上诉人真实意思表达。十、耿某欠和发公司的钱如果对方没有直接的证据证明为什么强加给上诉人。和发公司的涉案商铺本身卖给上诉人的是售后，返租的商铺是坑人伤天害理的商铺。上诉人是在买了以后才发现涉案商铺是五证不全的违法项目。综上，上诉人主张的是退还购房款，理应由作为房屋出售人的被上诉人进行退还；而被上诉人所述将应该退还给上诉人的款项多支付给了案外人耿某，则应该由被上诉人向耿某主张返还，而不能作为对抗向上诉人退还购房款的理由。两个法律关系应该予以区分，不能因被上诉人将款项支付错误，而由上诉人来承担其错误行为后果。综上，原审判决存在认定事实错误，适用法律错误情形，严重损害上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉请。河北和发房地产开发有限公司答辩称，一、关于石永芳的代理人张成保在2018年组织一百多人到售楼部维权这件事情的情况，我们公司未在当时维权情况下作出任何承诺，从未给购买房屋的业主退款，也从没答应过。二、我司从来未逼迫石永芳的丈夫在售楼部书写承诺书，是他多次到我司办公室乞求要求退房款，是他主动承担这次损失的。至于上诉人提到的其他售楼部被查封那是以后的事情，跟本案无关。如果不签署承诺书、不按手印、不签字、不认可这份承诺书，我们坚决不会给上诉人退款。这是石永芳的丈夫张成保的真实意思表达。三、关于诉讼费用，诉讼费用的承担民诉法有明确规定，是由法院审判，按照当事人的过错来承担，这个不应该是一项诉讼请求，也没有任何意义。四、关于合同效力问题，这不是本案所审理的范围，因为合同双方在2018年的时候已经解除，而且其一审诉求就是25000元的问题，所以这是一审没有审理却在二审提出了一个诉讼请求，关于合同效力是否有效、证件是否齐全，不是本案审理的范围。五、关于上诉人提到的25000元签字的效力问题，一审判决已经对这个问题有明确说明。上诉人已经按照这个规定收到了当时的退房款，而且在承诺书中也说得很清楚自己应该怎么办。夫妻双方互有代理，法律也是认可的。六、关于上诉人方签字的合同的效力问题，成年人对于自己所经营的、所作承诺的行为，以及对其行为的后果应该知道要承担相应的法律责任。一审法院也基于这个事实，认可案涉承诺书的效力。七、关于支取退房款的问题，房款如何退还以及流程上诉人实际上当时很清楚，所以让其写了承诺书，一审法院对基本事实也已经查清。八、关于上诉人提到和发公司的欺诈行为，如果上诉人认为有欺诈行为的话，可以行使撤销权，但是其并没有在法律规定的诉讼时效内行使该权利，所以上诉人并没有证据来证明和发公司存在欺诈行为。综上所述，上诉人的上诉请求是没有任何道理的，应当依法予以驳回。河北问道投资咨询有限公司答辩称，我司从未收取上诉人任何购房款。上诉人诉请我司向上诉人返还50000元购房款，无任何事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。石永芳向一审法院起诉请求：1、被告及第三人返还原告购房款5万元；2、诉讼费由被告及第三人承担。一审法院认定事实：一、2015年12月31日，原、被告签订《商铺买卖协议》，约定：“……根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规之规定，双方在平等协商一致的基础上，现就买卖商铺而达成如下协议（买受人已对出卖人所售商铺进行了考察，并了解出卖人的相关具体情况）；第一条：买受人所购商铺的基本情况买受人购买的商铺位于河北省石家庄市中山路和建华大街交口的建华城市广场项目，4层F区018号商铺，该商铺建筑面积约12.42平方米，该商铺在2016年10月1日交付。第二条：计价方式与价款该商铺按建筑面积算，单价为每平方米20666.67，总金额人民币256680（大写）贰拾伍万陆仟陆佰捌拾元整。……第四条：付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期将房款交付出卖人2、贷款：签订本协议时缴纳首付136680元，（大写）：壹拾叁万陆仟陆佰捌拾元整，剩余房款人民币120000元（大写）：壹拾贰万元整在出卖人指定的银行等机构贷款……第十条：出卖人在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知买受人，买受人须在规定的时间内在指定地点签订正式的《商品房买卖合同》，逾期15天未办理的，本协议将自动失效，出卖人可另行出售买受人所选定的商铺。买受人与出卖人签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。……”2015年12月30日，原告、案外人耿某分别向第三人问道公司缴纳建华城市广场项目商铺4-F-018、4-F-016定金各25000元。2015年12月31日，原告向被告缴纳上述商铺首付款136680元。同日耿某与被告签订《商铺买卖协议》，约定由耿某购买被告开发建设的建华城市广场项目4-F-016号商铺，并向被告缴纳首付款124748元。2018年11月17日，原告、耿某与被告协商退房退款事宜，被告收回原告及耿某的协议、定金及首付款收据原件，并分别向原告、耿某退回购铺款111680元、149748元。同日，原告之夫张成保代石永芳签署《承诺书》：“承诺人石永芳，身份证号：。承诺人和耿某一起购买了建华城市广场商铺，耿某（商铺号：4-F-016号）应退款：124748元实退款：149748元，多退25000元。我购买的建华城市广场商铺4-F-018号，应退款：136680元，本人自愿承担为耿某多打的款25000元，实际给我退款111680元。由我向耿某讨要我为其垫付的25000元。该承诺书是我的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平的情形，该承诺书不可撤销。承诺人：石永芳2018年11月17日本承诺书壹式贰份，各执壹份双方。”原告称，与被告协商退商铺事宜时，被告承诺房款全退，交给第三人的25000元另退，如果原告不签订该《承诺书》，被告就不予退款；原告申请证人耿某出庭作证。庭审中，证人耿某称其曾一起与原告找到被告商量退房事宜，被告承诺退还两家的全部购房款，并将协议及收据原件收回，后被告于2018年11月17日将耿某的全部购房款打入其账户；原告曾找证人索要过25000元，但耿某与原告不存在债权债务关系，故没有给付原告。被告及第三人不认可，称被告与原告及耿某达成退商铺只退首付款不退定金的一致意见，但因为被告工作人员操作失误，多给耿某退了25000元，该款项应为退给原告的首付款款项，原告也清楚此事，故原告签署了承诺书，由原告自行找耿某解决；与原告及耿某在同一天退款的还有三人，均是只退首付款，定金不退；提供建华城市广场特殊情况审批单及网上银行电子回单、收据，证明与原告及耿某同一天退房款的人均系扣减定金后返还房款，其中，审批单显示2018年10月18日耿某、孙峥嵘、李如林、许纪新、石永芳均在扣减定金后返还房款，网上银行电子回单及收据均能够证实被告在扣减定金后，将首付款给付了上述购房者，但被告多退给耿某25000元，而少退给原告25000元；提供原告丈夫张成保发给被告公司于洋的微信，证明原告向耿某要钱，但耿某是明知多给其打了25000元但不愿意给原告。原告称该审批单属于被告单方制作，不认可其真实性、合法性、关联性；对于许纪新、李如林的网银电子回单不认可，与本案无关；《承诺书》所述的多退还耿某购房款与事实不符。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。原、被告于2015年12月31日签订《商铺买卖协议》，后原、被告就解除该协议进行协商，从2018年11月17日原告之夫代原告签署的《承诺书》显示，原告认可被告向耿某多退了25000元，承诺自愿承担为耿某多打25000元，认可被告实际向原告退款111680元，并由原告向耿某讨要为其垫付的25000元。该《承诺书》签订当日，原告将收据及商铺买卖协议原件交回被告处，被告将购房款111680元打入原告账户。因该《承诺书》系原告之夫代原告签订，原告亦向被告交回收据及协议原件，认可了退房退款的事实，故原、被告之间的商铺买卖合同关系在2018年11月17日已经双方协商一致解除，并商定了退款事宜，现原告又以被告未取得商品房预售许可证明导致合同无效为由，要求被告返还原告购房款，理据不足，不予支持。关于退款数额，原告之夫签署的《承诺书》中显示，原告方认可被告应向其退款136680元，并认可被告向耿某多打了25000元的事实以及承诺自愿向耿某主张该25000元，结合被告为与原告同一天办理退房退款的其他人员均未退定金的情况，可以证实原、被告协商的结果为原告退房、被告为原告办理退首付款（不含定金），但因被告工作人员操作失误，误将应退给原告的25000元转至耿某名下；证人耿某也证实退款当天系与原告及其他三人共同找到被告一并办理退款，耿某虽称被告承诺为其退还包括定金的全部款项，但并无证据证实；被告提交的建华城市广场特殊情况审批单虽系被告的内部审批文件，但结合其他三人的转款记录、原告之夫签订的《承诺书》，可证实被告承诺为耿某办理退款的数额并不含定金；结合以上事实及证据，对于耿某所称被告同意为其退还包括定金的全部首付房款的说法，不予采信。综上，原、被告之间的商铺买卖合同关系已解除，被告应按双方约定退还原告136680元，但被告在退款过程中误将应退给原告的25000元转至耿某名下，原告之夫在《承诺书》中表示已知晓此事，并承诺该笔款项由原告方向耿某主张，故被告不负有向原告再次退款的义务，原告的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。一审判决：驳回原告石永芳的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告石永芳负担（案件受理费原告已预交）。本院二审期间，问道公司提交证据：建华城市订购单，证明：1、问道公司和上诉人实际构成居间服务关系，问道公司收取了上诉人石永芳25000元的居间服务费，上诉人购买建华城市广场房屋并享受5万元优惠，问道公司已经履行了居间服务协议约定的义务，完成其约定的义务，石永芳不应向问道公司索要服务费以及返还购房款；2、在石永芳出具的承诺书上明确写明应退款136680元。也就是说石永芳本人已经知道应当退还的款项是承诺书标明的金额，并不包括25000元居间服务费。上诉人质证称：认可证据的真实性，该证据反而证实上诉人与问道公司是居间服务合同，收取的是服务费，但其签订的协议为无效协议，房屋也并未实际买成，上诉人并不需要向被上诉人问道公司支付中介费用，经纪公司并未促成协议，也不应收取中介费。和发公司质证称：对证据无异议。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，民事主体进行民事活动，应当遵循诚实信用和公平原则。本案中，上诉人与和发公司已就商铺买卖及退款事宜达成一致意见，且和发公司已将首付款（不含定金）退至上诉人账户，故上诉人又以和发公司未取得商品房预售许可证明导致合同无效、要求被上诉人返还购房款的理据不足，本院不予采信。上诉人与其丈夫张成保及耿某等人多次共同与和发公司协商退款事宜，在张成保代上诉人签订承诺书后，和发公司将首付款（不含定金）退还至上诉人账户，现上诉人称对承诺书不知情，该主张不符合客观实际，不应予以支持。上诉人丈夫张成保与和发公司签署的承诺书，显示上诉人方认可和发公司应向其退款136680元，并认可和发公司向耿某多打了25000元的事实，以及承诺自愿向耿某主张该25000元，现上诉人在明确知晓上述事实并承诺向耿某主张25000元后，再次要求和发公司履行退款义务，理据不足，本院不予采信。问道公司已履行了居间合同义务，且上诉人在承诺书中未要求被上诉人给付25000元，故上诉人要求问道公司承担返还购房款的理据不足，亦不应得到支持。关于耿某所称和发公司同意为其退还包括定金的全部首付款的说法，原审判决未予采信并作出详细论述，本院不再赘述。综上所述，石永芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人石永芳负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 高瑞江审判员 李 祥二〇一九年十二月二十五日书记员 袁琦琦