福建省沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0427民初1729号 原告：杨瑜，女，1930年3月11日出生，汉族，住沙县。 原告：黄少海，男，1964年1月7日出生，汉族，住沙县。 两原告委托诉讼代理人：曾昌源，福建业发律师事务所律师。 被告：平潭中汇小额贷款股份有限公司，统一社会信用代码1350128068788172Y,住所地平潭潭城镇翠园南路安置小区2栋1604号。 法定代表人：刘平山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈希、林威，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告杨瑜、黄少海与被告平潭中汇小额贷款股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄少海及两原告委托诉讼代理人曾昌源，被告委托诉讼代理人陈希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨瑜、黄少海向本院提出诉讼请求：1.原告与被告2017年11月15日签订的《执行协议书》、2017年11月22日签订的《安置费托管协议》合法有效；2.被告赔偿原告因无法行使优先购买权的损失206.55万元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月15日原告与被告签订了《执行协议书》，约定原告将其所有的沙县（以下简称涉案房屋）唯一住宅抵偿债务，被告补偿8.4万元给原告作为安置费用，但原告要求继续租住涉案房屋，被告同意将涉案房屋二楼整层以租的方式交付原告暂定使用一年，具体期限以收到三明中院的以物抵债裁定书后确认，月租金1000元，一年共计1.2万元，从被告应支付原告的安置费用中予以抵扣等。2017年11月16日三明中院作出（2017）闽04执恢110号民事裁定，将涉案房屋抵偿给被告。考虑原告回租一年后有再续租的可能性，2017年11月22日原告与被告又签订了《安置费托管协议》，同时二至五层原告也在居住使用和管理。2017年11月28日被告返还原告安置费6万元，扣除了原告两年租金2.4万元。2018年1月19日被告再一次确认涉案房屋三至五层继续由原告管理使用。2018年2月被告将涉案房屋以385万元卖给案外人张友优、王金花、杜军、蔡婷婷、谢金莲，但被告并未在出卖之前的合理期限内通知原告享有以同等条件优先购买的权利，侵害了原告优先购买权。令人气愤的是被告已将涉案房屋卖给了他人，仍然隐瞒住原告，与原告继续商谈涉案房屋转让事宜，被告宁愿多支付11.5万元的中介费给中介方谢金莲同时也是买房人，也不将涉案房屋出卖给原告。被告应赔偿侵犯原告优先购买权给原告造成的损失206.55万元。为此，原告提供了身份证、裁定书、执行协议书、安置费托管协议、收条、民事判决书、光盘、录音文字记录、调解协议书、分期还款协议。 平潭中汇小额贷款股份有限公司（以下简称中汇公司）辩称：1.杨瑜与中汇公司没有直接法律关系，应当驳回杨瑜的起诉。2.黄少海不享有租赁优先权：本案双方达成的协议为安置补偿协议并非租赁协议，黄少海以此提出租赁优先权，不符规定；黄少海在清偿债务时完全可以清偿债务保留房屋所有权，其在多次向中汇公司申请暂缓执行后仍未清偿债务，导致房屋被处置，黄少海未及时还款导致房屋所有权转让，不享有优先权；黄少海在涉案房屋挂网拍卖时可以参与拍卖，但两次都未参与拍卖，之后又提出优先购买权不符规定。3.黄少海是失信被执行人无购买能力，无法履行优先购买权。4.黄少海提供的录音记录证明其明确知晓中汇公司转让房屋，且放弃购买指定他人购买，他人不存在优先购买权。5.退一步说黄少海仅使用一层房屋，提出对整栋房屋购买优先权也不符规定。6.退一步说黄少海以所谓“调解协议”证明其损失也不符规定。为此中汇公司提供了失信被执行人信息、执行和解协议、申请书、申请报告、执行裁定书、结案通知书。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭进行了质证。为此对事实认定如下： 1.2017年11月16日三明市中级人民法院作出裁定，因黄少海欠中汇公司民间借贷纠纷一案，黄少海将沙县房产抵偿给中汇公司。2018年1月中汇公司取得该房不动产权证。 2.2017年11月15日黄少海在以房抵债前与中汇公司签订《执行协议书》，约定如黄少海返租涉案房屋，中汇公司补偿黄少海8.4万元作为安置费,涉案房屋二楼整层以租的方式交付黄少海暂定使用1年，月租金1000元，从安置费中抵扣；如不续租，黄少海在2017年12月31日前向中汇公司交付房屋，中汇公司补偿黄少海安置费9.4万元。2017年11月22日双方又签订《安置费托管协议》，约定鉴于黄少海返租1年有再续租的可能，涉案房屋二层整层以月租金1000元返租黄少海，中汇公司将给予黄少海安置费8.4万元用于黄少海租赁的资金保证，如果期间黄少海搬出房屋，则中汇公司无条件返还黄少海该安置费。2017年11月28日中汇公司通过银行向黄少海支付安置费6万元。 3.黄少海使用涉案房屋二层至今，同时也管理使用该房的三层至五层至今。 4.2018年2月中汇公司将涉案房屋出售给张友优、王金花、杜军、蔡婷婷、谢金莲（以下简称张友优五人），并由五人取得了不动产证。2019年1月29日张友优五人向本院提起诉讼，要求黄少海腾出涉案房屋并承担相应租金。2019年5月20日本院作出判决，黄少海应于判决生效后10日内腾出涉案房屋的第三层至第五层，交付给张友优五人；黄少海承租涉案房屋二层的租赁期限未届满，张友优五人要求返还二层没有法律依据，不予支持。2019年8月19日张友优五人与黄少海达成调解协议，主要内容是张友优五人同意黄少海居住到2020年3月31日，如黄少海购买涉案房屋，张友优五人同意按总房价580万元出售，双方应于2020年3月15日前达成协议并签订房屋买卖合同。 5.黄少海至今仍欠他人债务本金150万元（欠叶秀华、林举荪、王柳桦借款本金各50万）以及利息、相关费用，上述债务审理与执行情况：欠叶秀华案经(2016)闽0427民初2193号案审理，于2017年12月15日立案执行，于2018年6月20日列入失信人员名单；欠林举荪案经(2016)闽0427民初2190号案审理，于2018年1月22日立案执行，同年2月2日列入失信人员名单；欠王柳桦案经(2017)闽0427民初2192号案审理，于2018年3月15日立案执行，同年3月21日列入失信人员名单。 上述事实有黄少海提供的身份证、裁定书、执行协议书、安置费托管协议、收条、民事判决书、光盘、录音文字记录、调解协议书，中汇公司提供的失信被执行人信息、执行和解协议、申请书、申请报告、执行裁定书、结案通知书以及双方的庭审陈述证实。 本院认为，黄少海与中汇公司签订的《执行协议书》、《安置费托管协议》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定。黄少海要求确认两份协议合法有效的主张，符合规定，予以支持。黄少海因欠中汇公司债务将房屋抵归中汇公司，中汇公司为落实被执行人的安置措施，将抵归房屋返租黄少海并约定租赁的权利义务，中汇公司与黄少海成立租赁关系。根据合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故中汇公司在黄少海承租其房屋期间出售房屋，黄少海对承租的房屋享有优先购买权。中汇公司主张黄少海已明确知晓其转让房屋，但中汇公司并未向黄少海明示，中汇公司未证明在出售房屋之前的合理期限内通知了承租人，认为黄少海已放弃优先购买权的主张，不予采纳。但黄少海在2017年12月15日因欠他人债务被立案执行，在2018年2月2日被列入失信被执行人名单，已被限制高消费，至今未偿还债务。根据规定，被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后不得购买不动产。黄少海至今不得购买不动产，至今没有损失发生。黄少海未证实中汇公司因出售其享有优先购买权的房屋而遭受损失，要求中汇公司赔偿损失206.55万元，于法无据，不予支持。黄少海当庭提交鉴定申请，要求对损失进行鉴定，因暂无损失发生，不予准许。黄少海如证实中汇公司侵犯其优先购买权造成了损失，可另行主张。杨瑜不是租赁合同的当事人，要求确认两份合同的效力并要求赔偿损失，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认黄少海与平潭中汇小额贷款股份有限公司2017年11月15日签订的《执行协议书》、2017年11月22日签订的《安置费托管协议》合法有效。 二、驳回黄少海要求平潭中汇小额贷款股份有限公司赔偿损失206.55万元的诉讼请求。 三、驳回杨瑜的诉讼请求。 案件受理费23324元，因适用简易程序减半收取11662元，由杨瑜、黄少海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  刘礼友 二〇一九年十二月二日 书记员  范雅文 本判决所依据的法律条文 中华人民共和国合同法： 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定 第三条被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； …… 中华人民共和国民事诉讼法: 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。