山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2537号上诉人（原审原告）：张艳玲，女，1965年11月9日出生，汉族，住山东省威海市经济技术开发区。委托诉讼代理人：闫少奇，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：张宇石，山东泰祥律师事务所律师。上诉人张艳玲因与被上诉人威海广信房地产开发责任有限公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张艳玲上诉请求：1.请求二审法院撤销山东省威海市中级人民法院(2019)鲁10民初86号民事判决第二项；2.请求二审法院依法改判确认张艳玲对广信公司开发的百度城二期10号-302室、10号-502室房产及车位282、283、284享有优先权；3.一、二审诉讼费用全部由广信公司承担。一、张艳玲按照合同约定和广信公司的指示，已经履行了交付全部购房款的义务，一审法院认定张艳玲未交付“全部或者大部分”购房款，属于认定事实错误。张艳玲作为购房人，与广信公司签署《商品房买卖合同（预售）》以后，在房产登记部门办理了网签备案，并且按照合同约定和广信公司的指示支付了全部购房款，广信公司向张艳玲出具了收到张艳玲全部购房款的收据，这足以证明张艳玲已经全部履行了支付购房款的义务。关于张艳玲按照广信公司的指示将部分购房款支付给案外人兰立亭的行为，属于张艳玲按指示向第三方履行的行为。在签订《商品房买卖合同（预售）》之前，张艳玲对兰立亭并不负有债务，没有义务向兰立亭支付任何款项。但是，张艳玲按照广信公司的指示和要求，将部分购房款支付给兰立亭，兰立亭向张艳玲出具收条，广信公司依据该收条已经向张艳玲出具了购房款收据，这一事实能够证明张艳玲已经履行了支付购房款的义务，加上向广信公司支付的首付款，《商品房买卖合同（预售）》约定的张艳玲的购房款支付义务即全部履行完毕。因此，一审法院认定张艳玲未交付“全部或者大部分”购房款，属于认定事实错误。二、一审法院认定广信公司未指示张艳玲向案外人兰立亭支付购房款，属于认定事实不清。本案中，张艳玲按照广信公司的指示向兰立亭支付了部分购房款，并提交了兰立亭的收条、广信公司的收据、广信公司法定代表人的证明、付款通知书等证据，上述证据相互印证，形成完整证据链，足以证明广信公司指示张艳玲向案外人兰立亭支付房款的事实。因此，一审法院关于“原告关于其向案外人兰立亭支付房款系依照被告指示的主张，一审法院不予采信”的认定，属于认定事实不清。三、一审法院适用《企业破产法》第十八条规定，认定破产管理人享有解除权，属于适用法律错误。本案中，张艳玲作为涉案《商品房买卖合同（预售）》的购房人，已经履行完毕全部付款义务，对于该房产享有的请求出卖人交付房屋的权利，并非普通无担保债权，而是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，应当受到保护。因此，张艳玲属于履行完毕全部房款支付义务的消费性购房者，破产管理人无权按照《企业破产法》第十八条行使解除权，而应当继续履行合同，优先向张艳玲交付涉案房产。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法作出认定，支持张艳玲的上诉请求，维护张艳玲的合法权益。广信公司辩称，一、张艳玲与广信公司之间涉案的5份《商品房买卖合同（预售）》系因案外人兰立亭与广信公司之间的借款本金及利息无法偿还，双方协商以物抵债形成，其真实意思表示系基于借贷关系而产生，以消灭金钱债务为目的，张艳玲并未就涉案合同向广信公司支付全部购房款。二、涉案房产在广信公司破产时还不具备交付条件，依据物权法，理应属于破产财产。广信公司客观上无法履行交付涉案房产的义务。广信公司于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产，而涉案房屋在该时间节点并未竣工，还属于在建工程，尚不具备物权成立条件。广信公司进入破产重整程序后，涉案房屋依法属于破产财产。根据《物权法》第9条规定，尚不具备物权成立条件的涉案房产在客观上无法交付，广信公司也并未履行《商品房买卖合同（预售）》中交付房产的义务。三、对于双方均未履行完毕的合同，管理人依法享有解除权。根据《破产法》第18条，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”在本案中，张艳玲并未实际全额支付购房款项，而广信公司在客观上也未完成交付房屋的义务，因此，广信公司依法有权解除与张艳玲之间的商品房买卖合同。四、涉案房产办理的预告登记不具有破产保护的效力。（1）预告登记不发生物权变动的法律效力。（2）办理房产预告登记，不影响管理人解除《商品房预售（买卖）合同》的权利。是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已经办理预告登记，管理人仍有权解除房屋买卖合同，该合同被解除后，预告登记依法应失效。五、继续履行合同将构成个别清偿、打开以物抵债的新渠道，扰乱《破产法》立法目的。综上所述，广信公司认为（2019）鲁10民初86号判决认定事实清晰，法律适用正确，恳请山东省高级人民法院维持原判。张艳玲向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201500042301、201500042302、201500042468、201500042470、201500042471）有效；2.依法确认原告对被告百度城二期10号楼302室、502室房产及车位282、283、284享有优先权，待房屋具备交付条件时优先向原告交付；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年11月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号201500042301），约定原告购买百度城-10号-302房屋，建筑面积151.93平方米，单价为每平方米9000元，总价款1367370元。同日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号201500042302），约定原告购买百度城-10号-502房屋，建筑面积200.60平方米，单价为每平方米9000元，总价款1805400元。关于付款方式及期限，上述两份合同均约定，签订合同前，原告已向被告支付定金136000元、180000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款，原告应当在2015年11月25日前支付该商品房全部价款，纳入预收资金监管范围的商品房，出售的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设，预售资金监管账户名称为威海广信房地产开发有限责任公司，账号为86×××18。上述合同签订当日，被告为原告出具收款收据4份，金额分别为434000元（事由为百度城二期房款10-302）、933370元（事由为百度城二期房款10-302）、573000元（事由为百度城二期房款10-502）、1232400元（事由为百度城二期房款10-502），共计3172770元。2015年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》3份（编号分别为201500042468、201500042470、201500042471），约定原告购买百度城二期地下车库-282、283、284，建筑面积均为12.72平方米，价格均为6万元。关于涉案车位价款，原告主张签合同时开发商表示购房赠车位，所以未支付车位价款。2016年4月19日，原告就涉案房产百度城-10号-302、502办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，一审法院裁定被告破产重整。涉案房产在一审法院受理被告破产重整时尚未竣工，不具备交付条件。2017年12月27日，被告管理人向原告出具《通知书》，载明：管理人认为，涉案房产在广信公司破产时不具备房产交付条件，依法仍属于广信公司的破产财产；原告对涉案房产并不享有物权，也不属于消费者购房人；广信公司破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；如向原告交付房产，属于一种个别清偿行为，将损害广信公司其他债权人的合法权益。管理人决定不再向原告交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：原告为证明涉案房款已经全部支付，提交如下证据：证据1恒丰银行个人业务回单1份，内容为：2015年11月23日，原告张艳玲向被告账户转账1007000元。被告质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，该款项是因涉案房屋在抵顶给案外人兰立亭前已经办理了抵押，原告支付该款项的行为是为了办理银行解押手续，也就是被告与兰立亭之间以物抵债协议履行的一个步骤，该款项打到被告在恒丰银行海阳分行设立的保证金账户，账号为：85×××47。证据2兰立亭出具的收据2份，内容分别为：今收到张艳玲百度城二期房款（10-302）室，933370元，玖拾叁万叁仟叁佰柒拾元正，兰立亭，2015年11月25日；今收到张艳玲百度城二期房款（10-502）室，1232400元，壹佰贰拾叁万贰仟肆佰元正，兰立亭，2015年11月23日。原告主张其按照被告指示向案外人兰立亭支付房款，以兰立亭欠原告的借款抵顶部分房款，剩余房款以现金结算，由兰立亭向原告出具收条。被告质证认为，对该证据的真实性不予认可，因被告与案外人兰立亭之间是以物抵债关系，兰立亭为配合原告本次诉讼而为原告出具的该收条，没有实际意义，原告如果确实向兰立亭支付了相关款项，应提供流水予以证明，而不仅仅是兰立亭出具的收条，且被告从未向原告出具过任何指示，如双方真正存在房产买卖关系，原告应依据合同约定向被告支付款项。证据3购房付款通知书、被告原法定代表人姚书诚出具的证明原件各1份，付款通知书内容为：张艳玲，你购买的威海广信房地产开发有限责任公司开发的百度城二期住宅10号楼302室、502室，总购房款3172770元，已交首付款1007000元，现通知你将剩余的房款2165770元交给兰立亭，落款威海广信房地产开发有限责任公司2015年11月19日。被告原法定代表人姚书诚出具的证明内容为：“本人姚书诚，身份证号3710211945××××××××，原系威海广信房地产开发有限责任公司的法定代表人，2015年11月张艳玲来我公司购买房子的时候，公司考虑到欠兰立亭的钱，为了偿还兰立亭的债务，我公司就要求张艳玲将部分购房款直接支付给了兰立亭，以抵销我公司欠兰立亭的欠款。”被告质证认为，对该证据的真实性及证明内容均不予认可，购房付款通知书加盖的被告印章所盖位置明显与常理不符，而且据被告财务人员称，在被告进入破产程序时，加盖被告印章的空白纸有一部分流落在外，在庭前会议时，原告并没有提交该证据，现被告有充分理由认为该证据是原告为应付本次诉讼利用原有加盖印章的空白纸编造而成；对于被告原法定代表人姚书诚出具的证明，依据证据规则，证人应出庭作证方具有证据效力，且被告原法定代表人与原告及兰立亭均有利害关系，被告已进入破产程序，原法定代表人出具的证言已不能代表被告，因此该证据没有任何证明力，应不予采信。一审法院根据各方当事人的举证质证意见，结合本案其他证据，对证据认证如下：被告对证据1的真实性没有异议，因此一审法院对该证据的真实性予以确认；因该证据能够证明原告向被告支付款项的过程，即使如被告所述该款项系向银行支付的解押款，但亦不能否认原告支付款项的事实，因此对该证据的关联性一审法院予以认定，根据被告向原告出具的房款收据并结合原告提交证据2的内容，应认定原告就涉案百度城-10号-302室《商品房买卖合同（预售）》及百度城-10号-502室《商品房买卖合同（预售）》分别支付金额为434000元、573000元。被告对证据2的真实性不予认可，因兰立亭非涉案合同当事人，即使兰立亭收到原告房款，该证据本身亦不能证明系根据被告指示付款，因此一审法院对证据2的关联性不予认定。故原告关于其向案外人兰立亭支付房款系依照被告指示的主张，一审法院不予采信。被告对证据3的真实性有异议，庭前会议中一审法院询问原告“是否有被告出具的向兰立亭付款的指示”，原告陈述“没有书面的指示，据当事人陈述，当时原告向被告购买房产，按照被告的要求，向其支付了首付款，在原告向被告支付剩余款项时，被告未收，而是让原告支付给兰立亭”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，原告未提供相反证据推翻其在前陈述，且该付款指示的内容表明，原告在2015年11月19日已交首付款1007000元，而根据原告提交的证据1恒丰银行个人业务回单，原告向被告转账1007000元的时间为2015年11月23日，该付款指示的内容与实际不符，因此，对原告提交的证据3，一审法院不予采信。一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的5份《商品房买卖合同（预售）》的效力以及原告对涉案房屋及车位是否享有优先权。《合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，涉案房屋虽未办理物权登记，但不影响合同效力，故原、被告签订的5份《商品房买卖合同（预售）》有效，原告关于确认该5份合同有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，对于百度城-10号-302房屋、10号-502房屋的房款，原告仅分别支付434000元、573000元，对于百度城二期282、283、284号地下车库的价款，原告并未支付，均未达到上述规定的“全部或大部分”款项，因此原告关于其对涉案房屋及车位基于消费者购房人而享有优先权的主张，一审法院不予支持。《企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该规定，管理人对破产申请受理前合同双方均未履行完毕的合同享有解除权。本案中，对于涉案百度城-10号-302房屋、10号-502房屋2份《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付价款的义务，原告仅分别支付434000元、573000元，余款并未实际向被告履行，对于涉案百度城二期地下车库-282、283、284共3份《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付价款的义务，原告并未实际向被告履行，涉案房产及车位在被告破产申请受理时未竣工不具备交付条件，被告交付房产的义务亦未履行。依据上述规定，破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人依法有权决定解除，故被告管理人于2017年12月27日以《通知书》的方式通知原告解除上述5份《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。因涉案《商品房买卖合同（预售）》已被解除，故原告要求被告优先向其交付房产及车位的诉讼请求，在破产程序中依法不应支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被解除后，债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，原告办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》被管理人依法解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效，原告不享有预告登记所产生的相关权利。综上所述，原告请求确认其与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持；原告要求被告优先向其交付房产及车位的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，一审法院判决：一、确认原、被告之间签订的5份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为201500042301、201500042302、201500042468、201500042470、201500042471）有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张艳玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题是张艳玲是否就涉案房产享有优先权。首先，关于张艳玲与广信公司之间法律关系的性质和效力认定。张艳玲与广信公司之间的法律关系应当认定为商品房买卖合同关系。张艳玲与广信公司的涉案商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。其次，关于张艳玲是否就涉案房产享有优先权问题1.张艳玲就涉案房产不享有商品房购房消费者的优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，张艳玲未提交证据证实向广信公司交付了“全部或者大部分”购房款，张艳玲和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但是张艳玲并未据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。2.张艳玲的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，张艳玲的主张属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，张艳玲未取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利，一审法院驳回其诉讼请求，并无不当。此外，关于张艳玲的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，张艳玲作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。再次，关于涉案商品房的预告登记的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。本案中，鉴于涉案商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，张艳玲需要按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，一审法院确认涉案商品房的预告登记失效并无不当。综上，张艳玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有表述错误之处，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张艳玲负担。本判决为终审判决。审判长 肖 彬审判员 左玉勇审判员 安景黎二〇一九年十二月二十日书记员 周涵宇