广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0109民初1285号 原告：南宁市连塘岭停车场，住所地南宁市邕宁区八鲤路339号综合楼西面,统一社会信用代码92450109MA5L4R3Q2G。 原告：南宁市弧力重工机械焊接店，住所地南宁市邕宁区八鲤路339号综合楼西面,统一社会信用代码92450109MA5L47JU2N。 两原告共同经营者：李明卓，两原告的负责人。 两原告共同委托诉讼代理人：施子伶，广西双贺律师事务所律师。 被告:黄伟宣，男,壮族,1992年11月19日出生,住广西宁明县。 原告南宁市连塘岭停车场（以下简称连塘岭停车场）、南宁市弧力重工机械焊接店（以下简称弧力焊接店）与被告黄伟宣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭审理。两原告的共同经营者李明卓及两原告的委托诉讼代理人施子伶到庭参加诉讼。被告黄伟宣经本院依法送达传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决原告一、二与被告于2017年6月19日签订的《租赁合同》无效；2.判令被告立即腾出所租赁在邕宁区综合楼西面的大门西面的三个门面退给原告一、二；3.判令被告支付2018年尚欠租赁大门西面的三个门面的租金16000元给原告一、二；4.判令被告支付从2019年1月至7月份尚欠租赁大门西面的三个门面的租金共计27951元给原告一、二（暂计从2019年1月至2019年7月份，要求依据《租赁合同》约定计算方法，每个月租金3993元[3630元+10%（363元）]，从2019年8月份起计算至被告履行腾退大门西面的三个门面给原告一、二的义务为止）；5.判令被告支付租赁大门西面的三个门面的期间产生的尚欠水电费1319.56元给原告一、二；6.判令被告支付占用资金期间的利息1562元给原告一、二[以45270元（16000元+27951元+1319.56元）]为基数，按照年利率6%，暂计从2019年1月1日至2019年7月31日，要求以此计算至被告履行付完上述所有债务为止）；7.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告一、二的共同经营者李明卓与广西南宁佰源燃气有限公司（以下简称佰燃公司）于2017年1月6日签订一份合法有效的《土地租赁合同》，李明卓依法取得在南宁市邕宁区（南宁市邕宁区八鲤路339号综合楼西面）的地块的使用权，该地块的使用权期限2017年1月15日起至2022年1月15日止。李明卓依据《土地租赁合同》的租赁地块用途的约定，就在该地块上面自己投资建设多个简易房子（门面）用作汽车维修经营。广西南宁佰源燃气有限公司在签订上述合同时，口头同意李明卓依法取得该地块租赁权之后，如有空地，可以将该地块转租给他人或者借予他人使用。 经充分协商一致情况下，原告一、二与被告于2017年6月19日签订一份合法有效的《租赁合同》，合同约定：原告一、二愿意将邕宁区综合楼西面的大门西面三个门面出租给被告，被告租赁该三个门面经营汽修美容中心。 双方在《租赁合同》约定：租赁大门西面的三个门面月租金3300元，自2017年7月20日至2017年12月31日租金不递增，自2018年1月1日起租金每年递增10%收取，租金按季度收取，每次提前15天收取，被告应自觉支付租金，不得拖欠租金；被告向原告一、二支付3300元押金，本押金不能作抵债使用，租期满后押金无息退还给被告，本租期时间为2017年7月至2021年12月30日前共4年零5个月，租期未满的被告自动退出的，押金不予退给被告，如被告提前退出的需提前4个月告知原告一、二。 合同签订后，原告一、二依法依合同约定履行自己义务，但是被告没有依法依约履行自己义务，并屡次存在根本违约的过错的行为:首先，存在没有按季度并提前15天支付租金；再次，没有自觉支付租金，拖欠2018年租金16000元；第三、拖欠2019年1月至7月元租金27951元[每个月租金3993元（3630元+10%(363元））,共计7个月]；第四、被告现在既不支付租金，又不经营营业，也不腾退租房给原告一、二，被告用自己行为表明自己己解除与原告一、二于2017年6月19日签订《租赁合同》；第五、被告没有按照协议约定，提前退出的需提前4个月告知原告一、二；第六、被告没有支付租赁三个门面期间产生的尚欠水电费1319.56元等等，依法被告应承担一定法律责任。为维护二原告合法利益，故诉至本院。 原告提供的证据有：1.两原告营业执照及负责人身份证；2.被告身份证；3.租赁合同；4.三份收据；5.土地租赁合同；6.证明。 被告未答辩未提交证据。 本案的调查重点为：1.涉案《租赁合同》是否合法有效？履行情况如何？原告主张该合同无效有何法律依据？ 2.原告主张被告腾退租赁门面，支付拖欠租金、水电费及资金占用利息有何依据，利息如何计算？ 经庭审举证、质证，原告提交的全部证据均真实合法，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，原告连塘岭停车场、弧力焊接店（甲方）与被告黄伟宣（乙方）签订租赁合同一份，双方约定：“甲方愿意将大门西面3个门面出租给乙方修车使用；租金为3300元一个月，自2017年7月29日至2017年12月31日租金不递增；自2018年1月1日起租金每年递增10%收取；租金按季度收取，每次提前15天收取；被告应自觉支付租金，不得拖欠租金；被告向原告一、二支付3300元押金，本押金不能作抵债使用，租期满后押金无息退还给被告。本租期时间为2017年7月至2021年12月30日前共4年零5个月，租期未满的被告自动退出的，押金不予退给被告;如被告提前退出的需提前4个月告知原告一、二。”原告弧力焊接店在合同甲方落款处加盖公章，被告黄伟宣在合同乙方落款处签名捺印。 合同签订后，二原告依约将南宁市邕宁区大门西面三个门面交付被告使用，但被告仅支付了3300元押金及2017年全年的租金，自2018年1月份开始陆续拖欠租金，双方结算后于2019年1月7日出具《收据》一张，写明：“今收到黄伟宣10793元整，还欠16000元整。注：租房以来到2018年12月份底还欠16000壹万陆仟元整”，被告黄伟宣在经手人处签名确认。被告黄伟宣于2019年2月份离开所租赁房屋，去向不明，门店亦未继续经营，原告多次催告无果，故诉至法院。 另查明，1.原告弧力焊接店于2010年6月12日登记注册，原告连塘岭停车场于2017年5月10日登记注册，二原告经营者均为李明卓； 2.租赁合同甲方写明“停车场”，实为连塘岭停车场。经庭审原告自认因疏忽未写完整。原、被告签订合同时连塘岭停车场的公章尚未制作； 3.二原告的共同经营者李明卓于2017年1月6日与佰燃公司签订《土地租赁合同》，李明卓租赁南宁市邕宁区蒲庙镇八鲤工业园区339号约9亩的地块，该地块的使用权期限2017年1月15日起至2022年1月15日止。佰燃公司于2019年6月17日出具一份《证明》，写明“管理租地梁祖见已口头同意李明卓取得地块租赁权之后，如有空地，可以将该地块转租给他人或借于他人使用”； 4.李明卓租赁涉案地块后，在该土地上以铁片木板临时搭建门面，属于临时建筑，未取得相关许可； 5.被告黄伟宣租赁案涉门面后，均由二原告的共同经营者李明卓支付水电费给佰燃公司后根据水电表实际使用度数，按电费1.85元一度，水费3.86元一度的价格向被告收取涉案门店水电费。原告于2019年2月24日最后一次抄表后出具《收据》一张，写明“今抄到黄伟宣动力表。725.2元，照明表。358.9元，水表。235.46元，金额。1319.56元”。 本院认为：一、关于涉案《租赁合同》是否合法有效、履行情况如何、原告主张该合同无效有何法律依据的问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。” 本案原告承租取得案涉地块使用权后，未取得建设工程规划许可证便在该土地上以铁片木板临时搭建门面，属于未经批准搭建的临时建筑，因此原告连塘岭停车场、原告弧力焊接店与被告黄伟宣所签订的《租赁合同》无效。 二、关于原告主张被告腾退租赁门面、支付拖欠租金、水电费及资金占用利息有何依据的问题 根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告请求被告腾出邕宁区综合楼西面的大门西面的三个门面返还给二原告，于法有据，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告请求被告按照合同约定支付2018年尚欠租金16000元以及2019年尚欠的租金实为房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。原告主张按原、被告双方在《租赁合同》中约定的“租赁大门西面的三个门面月租金3300元，自2017年7月20日至2017年12月31日租金不递增，自2018年1月1日起租金每年递增10%”，即按月租金每年递增10%，2019年每月租金为[3300×（1+10%）]×（1+10%）=3993元计算自2019年1月1日起至被告腾退案涉房屋之日止的房屋占有使用费，因被告未到庭提出抗辩，该主张符合法律规定，本院予以支持。 由于被告未及时腾退案涉门面，为案涉门面的实际使用者，其租赁案涉门面期间的所产生水电费1319.56元应由其承担。 原告主张被告支付拖欠资金占用期间利息[以45270元（2018年租金16000元+2019年1月至7月份租金27951元+水电费1319.56元）为基数，按照年利率6%计至被告履行完所有债务为止]，无合同约定和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁市连塘岭停车场、南宁市弧力重工机械焊接店与被告黄伟宣于2017年6月19日签订的《租赁合同》无效； 二、被告黄伟宣于本判决生效后十日内腾出邕宁区综合楼西面三个门面退还给原告南宁市连塘岭停车场、南宁市弧力重工机械焊接店； 三、被告黄伟宣支付原告南宁市连塘岭停车场、南宁市弧力重工机械焊接店2018年尚欠房屋占有使用费16000元； 四、被告黄伟宣支付原告南宁市连塘岭停车场、南宁市弧力重工机械焊接店房屋占有使用费（计算方法：以月租金3993元为基数，从2019年1月1日起计至被告腾退案涉门面给原告之日止）； 五、被告黄伟宣支付原告南宁市连塘岭停车场、南宁市弧力重工机械焊接店占用案涉门面期间所产生的水电费1319.56元； 六、驳回原告南宁市连塘岭停车场、南宁市弧力重工机械焊接店的其他诉讼请求。 案件受理费3856元（原告已预交），由被告黄伟宣负担，于支付上述款项时一并给付原告南宁市连塘岭停车场、原告南宁市弧力重工机械焊接店。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  粟少清 人民陪审员  李均全 人民陪审员  马尚瑛 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  朱 颜 书 记 员  李 谢