河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11095号原告：河南天途置业有限公司，住所地新郑市薛店镇天途路中段。法定代表人：王振安，该公司总经理。委托诉讼代理人：马芳馨，河南秉义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽丽，河南秉义律师事务所律师。被告:沈明扬，男，1986年3月26日出生，汉族，住湖南省。原告河南天途置业有限公司与被告沈明扬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南天途置业有限公司的委托诉讼代理人马芳馨、张丽丽到庭参加诉讼。被告沈明扬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南天途置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001588781）已解除；2、请求判令被告立即配合原告办理解除《商品房买卖合同》（合同编号：16001588781）的手续；3、判令被告支付原告违约金45129元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2016年8月12日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：16001588781）。该合同约定：被告购买原告开发建设的位于薛店镇神州路东侧、天途路北侧的天途易居住宅小区7号楼3单元8层802商品房一套，该商品房建筑面积76.49平方米，商品房总价款451291元。被告以按揭方式付款，除首付款90291元外剩余房款361000元办理按揭贷款。该合同附件四的合同补充协议中第六条第四款同时约定：被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息视同对本合同的违约。如被告对按揭银行构成根本违约，原告履行担保责任后有权解除合同，并按本合同房款总额的10%向被告收取违约金。合同签订后，原告积极履行相关义务，配合被告于2016年11月14日与中国工商银行股份有限公司新郑支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。原告为被告提供了阶段性担保，被告理应按《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，按时归还银行贷款。但被告仅偿还了4次贷款后，2017年3月29日就开始逾期还款。2017年3月29日贷款银行开始陆续从原告的保证金账户扣款。2018年8月16日贷款银行扣除了被告的全部贷款，合计386764.71元，终止了贷款合同。2018年9月17日，原告根据合同约定的地址向被告发出了书面的解除该《商品房买卖合同》的解除合同通知。为维护原告的合法权益，现起诉到法院。沈明扬未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据。本院经审理认定事实如下：2016年8月12日，沈明扬（买受人，地址：湖南省湘乡市昆仑桥南正街200号）与河南天途置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001588781），合同约定：“第三条：买受人购买的商品房坐落于薛店镇神州路东侧、天途路北侧的天途易居住宅小区7号楼3单元8层802号房，建筑面积共76.49平方米；第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5900元，总价款人民币451291元；第六条：付款方式及期限约定，买受人按其他方式付款，约定金额90291元以现金支付，付款时间2016年8月12日，约定金额361000元以商业贷款支付；第七条：买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金……；第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，沈明扬与河南天途置业有限公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议约定：“……第2条：除买卖双方另有约定的除外，买卖双方的通讯地址和联系方式以本合同所填写的为准，买受人保证所填写的地址和联系方式真实无误，并可以随时接受信函或邮件。出卖人或买受人双方地址和联系方式如有发生变更，应于变更之日起7日内书面通知对方。出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行：（1）、通过邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起7日后即视为送达完成（以邮局送达凭证为依据）；如因买受人所填地址不准确或拒绝签收而导致书面通知无法送达的，买受人应承担过错责任，并视为出卖人已经履行本合同约定的通知或告知义务；……第6条：……本合同中如买受人采用按揭贷款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同的违约。如买受人对按揭银行构成根本违约，出卖人履行担保责任后有权解除本合同，有权将合同标的物另行出售，并按本合同房款总金额的10%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的本息、罚息、违约金及其他各项费用，剩余款项退还买受人。如出卖人损失超过买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿……；第8条：出卖人行使合同解除权时，本合同自买受人收到解除通知时解除。如买受人所留通讯方式无效或买受人拒签时，自解除通知寄出之日起七日，本合同自行解除”。2016年11月14日，借款人沈明扬与贷款人中国工商银行股份有限公司新郑支行以及保证人河南天途置业有限公司签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A[住]字[省营]行[新郑]支行[2016]年[2171]号），合同约定：保证人河南天途置业有限公司承担阶段性连带担保责任：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任……。中国工商银行股份有限公司新郑支行于2016年11月21日向沈明扬发放贷款。2019年6月11日，中国工商银行股份有限公司新郑支行出具情况说明：借款人沈明扬，身份证号：，于2016年11月21日在我行办理个人住房贷款361000元用于购买河南天途置业有限公司开发的位于新郑市××店镇神州路东侧、××路北侧××天××住宅小区××单元××房产（商品房买卖合同编号：16001588781），河南天途置业有限公司为该贷款承担阶段性连带保证责任。由于借款人出现未按时足额偿还我行贷款本息等违约情形，河南天途置业有限公司承担了连带保证责任。截止2018年8月16日我行从担保人河南天途置业有限公司保证金账户（开户行：工行新郑支行，账号：17×××66）扣划剩余贷款本金、利息等共计386764.71元。2018年9月17日，河南天途置业有限公司通过EMS全球邮政特快专递向沈明扬在合同中填写的地址邮寄送达《合同解除通知书》，通知解除与沈明扬于2016年8月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16001588781），查询结果显示该邮件于2018年9月19日由本人签收。本院认为，沈明扬与河南天途置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其未违反有关法律禁止性规定的内容，合同有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第七条及该合同附件四补充协议第6条约定，如沈明扬逾期付款超过60日，河南天途置业有限公司有权解除合同，河南天途置业有限公司解除合同的，沈明扬应按累计应付款的1%向河南天途置业有限公司支付违约金；因沈明扬原因银行解除与沈明扬之间借款协议的，河南天途置业有限公司亦有权解除合同；本案中沈明扬未按时偿还银行借款，导致河南天途置业有限公司承担保证责任，且未按约定偿还河南天途置业有限公司代偿的款项，河南天途置业有限公司要求解除合同符合双方的约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，沈明扬应协助河南天途置业有限公司办理涉案房屋的备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续。根据《商品房买卖合同》约定，合同解除后，沈明扬应按合同约定向河南天途置业有限公司支付累计应付款1%的违约金，即3867.65元（386764.71×1%）。河南天途置业有限公司要求沈明扬按照总房款10%支付违约金45129元的主张，本院认为，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》虽然作为主合同不可分割的重要组成部分，与主合同具有同等法律效力，但由于《商品房买卖合同》与《补充协议》均为格式条款，对格式条款的理解发生争议的，按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，《商品房买卖合同》与《补充协议》对违约金作出两种不同解释，应作出不利于河南天途置业有限公司的解释，即本案违约金应按《商品房买卖合同》中约定的按累计应付款1%计算违约金，本院对河南天途置业有限公司要求按照总房款10%支付违约金的诉讼请求不予支持。被告沈明扬经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了在本案中应享有的诉讼权利，但是，不影响本院根据现有证据和查明的事实依法做出裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告河南天途置业有限公司与被告沈明扬于2016年8月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号16001588781）；二、被告沈明扬应于本判决生效之日起十日内协助原告河南天途置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案信息解除手续；三、被告沈明扬应于本判决生效之日起十日向原告河南天途置业有限公司支付违约金3867.65元；四、驳回原告河南天途置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费928元，减半收取计464元，由原告河南天途置业有限公司负担424元，被告沈明扬承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  郭磊二〇一九年十二月十一日代理书记员  聂颖