贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6127号原告：龙大琼，女，1967年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告：李明君，女，1989年12月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：吴强，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：付梅，贵州北斗星律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳能立洋房地产开发有限公司（以下简称能立洋公司），住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路66号。法定代表人：苏华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许正海，贵州存正律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：何莲，贵州存正律师事务所律师，特别代理。被告：贵阳瑞信嘉宜网络科技有限公司（以下简称瑞信嘉宜公司），住所贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9（贵阳国际中心3号）栋2单元34层6号。法定代表人：闵锐，系该公司总经理。原告龙大琼、李明君与被告能立洋公司、瑞信嘉宜公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告龙大琼、李明君委托诉讼代理人付梅、被告能立洋公司委托诉讼代理人何莲到庭参加诉讼，被告瑞信嘉宜公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案因各方当事人申请庭外和解等扣除相应审限，现已审理终结。原告龙大琼、李明君向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年3月25日签订的《瑞房网会员增值服务协议书》无效；2.请求判令被告退还原告增值服务费60000元，并按照同期同类银行贷款利率支付利息（从2018年3月25日起计算至被告清偿之日止）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告为购买被告能立洋公司位于经开区的商铺，根据两被告的指示，原告需按照《瑞房网会员增值服务协议书》的要求支付60000元团购费。在该增值服务协议中，载明项目名称为缤纷广场，并在协议3.6条载明“交60000元享团购价”。在签订前述合同后，原告支付上述团购费，并支付了购买被告商铺的首付款及维修基金。原告认为，被告瑞信嘉宜公司作为能立洋公司委托的房屋销售中介机构，其收取的团购费并未抵扣房屋价款，也未向原告提供任何有价值的服务，且违反了《商品房销售管理办法》及其他相关法律法规的禁止性规定，属于无效合同。基于此，原告特以上述事实及理由提起本次诉讼并请求如前。被告能立洋公司辩称，第一，原告签订《瑞房网会员增值服务协议书》以及交纳相应会员费都是与瑞信嘉宜公司之间发生的交易行为，且协议中明确约定了交纳服务费用即成为瑞信嘉宜公司的会员，享受该公司提供的交易机会与买房优惠，整个交易过程被告并没有参与，原告也没有证据证明被告与此有关并因此而获利。因此，被告并非本次诉讼的适格主体。第二，能立洋公司与瑞信嘉宜公司是两个完全不同的主体，会员费与房款亦并非同一性质。第三，原告作为完全民事能力行为人，应当明白与瑞信嘉宜公司签订《瑞房网会员增值服务协议书》的意义。该协议明确载明：“每一笔会员增值服务费仅可享受瑞房网提供的一套房屋的优惠。会员增值服务费不构成房价款的一部分”，因此原告应该清楚地知道，向瑞信嘉宜公司交纳会费，只是拥有该公司的会员资格，该会员费并非房价的一部分。而且，原告在享受了优惠房价款之后，又要求退还增值服务费，是违背诚实信用之行为。综上，能立洋公司并非本案的适格被告，原告与瑞信嘉宜公司之间的纠纷，不应该让能立洋公司承担连带责任，原告也无任何依据证实其与瑞信嘉宜公司签订的合同违法导致无效。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告瑞信嘉宜公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：能立洋公司成立于2014年4月2日，经营范围主要为房地产开发及销售、物业管理等。瑞信嘉宜公司成立于2015年10月12日，经营范围主要为计算机网络技术领域内的技术开发、房地产经纪等。2018年3月25日，龙大琼、李明君作为乙方（客户）与作为甲方（瑞房网）的瑞信嘉宜公司签订《瑞房网会员增值服务协议书》，主要内容为：瑞房网为瑞信嘉宜公司旗下全资房地产电子商务网站，其相关法律责任均由瑞信嘉宜公司承担；鉴于客户有意成为瑞房网的会员并享有瑞房网为客户提供的增值服务，客户同意自签署本协议之时成为瑞房网的会员，并可享有瑞房网会员专项权限；本协议项目所在地位于黄河路缤纷广场；客户意向房源信息为2-66；协议签订时，客户须通过瑞房网指定的第三方支付平台支付60,000元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可以享受瑞房网提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费用不构成房价款的一部分；客户在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在客户提出申请之日起十五个工作日内，瑞房网将客户已付的会员增值服务费用按原支付路径全部无息退还给客户；客户在成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，会员增值服务费概不退还；除享受上述会员优惠以外，还可享受瑞房网提供的其他增值服务，包括：查询相关房源信息；通过瑞房网网络客户端接收专业项目信息解读和房源推荐、二手房推荐等；对于所认购的房屋的任何相关信息双方一致同意均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准；瑞房网就本协议下的条款已向客户进行了充分解释和详细说明，客户亦确认已详细了解并阅读以上条款，自愿签署本协议，并自愿向瑞房网缴纳会员增值服务费，备注：交60000享团购价，协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议甲方处加盖“瑞房网增值服务会员章”，乙方处龙大琼、李明君签字并注明身份证号及电话号码。协议签订后，龙大琼、李明君通过转账方式向瑞信嘉宜公司交纳了60,000元，该公司向龙大琼、李明君出具了相应的收据，载明用途为“瑞房网会员服务费”。2018年3月29日，原告签署《销售通知书》，显示原告认购的商业2-66房屋,折前总价为630,485元，享受折扣“原价×0.96×0.98×0.98×0.99×0.995”，折后总价572,607元。3月29日，龙大琼、李明君作为买受人与能立洋公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：龙大琼、李明君购买能立洋公司建设开发的位于北大资源缤纷广场一期2层66号房屋，总房价为572,607元。在本院审理的其他同类案件中，瑞信嘉宜公司主张其通过自己掌握的需要购房的资源，为客户提供购买北大资源缤纷广场楼盘的机会，并最终撮合客户与能立洋公司签订房屋买卖合同，与能立洋公司及客户之间形成双向的居间服务关系，并让客户享受到购房优惠，但其不向能立洋公司收取居间服务费，只向客户即原告收取居间服务费，也即本案的增值服务费。该公司实际相当于房屋中介机构，由工作人员与不同的房开商进行磋商，获得房价优惠，并将该信息对外发布，客户在看到该信息之后与该公司联系，该公司便组织客户去看房，客户选定相应房屋并认可优惠价格之后，就与能立洋公司签订《商品房认购协议书》，确定购买房屋的信息和价款，之后再与该公司签订《销售通知书》，确定双方的居间服务关系成立，并向该公司支付居间服务费，这也就是《销售通知书》的签订时间在《商品房认购协议书》之后的原因。能立洋公司认可与瑞信嘉宜公司之间的合作关系，表示瑞信嘉宜公司是平台公司，有一定的客户资源，如果瑞信嘉宜公司能够提供足够多的客户购买房屋，该公司会给予一定的价格优惠，至于瑞信嘉宜公司是否向客户收取费用，该公司并不清楚，该公司也不需要向瑞信嘉宜公司支付任何费用（注：与本案原告起诉相同被告的同类案件中，诉讼请求与事实理由均一致，因开庭时间不同且瑞信嘉宜公司、能立洋公司在每个案件中陈述事实的不同，本案进行了综合）。原告对二被告的上述陈述均不认可，并陈述从其看房到签订各种协议、合同、支付购房款的过程中，都是在能立洋公司的售楼部进行的，由同一个工作人员进行操作，说签订之后会有一定的优惠，期间并没有接触过瑞信嘉宜公司的任何员工，也不知道有瑞信嘉宜公司，是受售楼人员的指示将钱打入瑞信嘉宜公司账号。原告还提交了一份花溪区住房和城乡建设局于2019年4月22日出具《关于新时代?麒鑫商业广场购房人退房申请的答复》，其中第四项“关于购房人退团购费问题”载明：鉴于销售代理单位贵州伟庭房地产开发有限公司为法律、法规禁止转让的房地产提供中介服务，且以团购费名义违规收受委托以外的酬金，其行为已违法违规，由贵州伟庭房地产开发有限公司无条件退款，且在收到购房人书面退款申请之日起30日内退还收取购房人的团购费，原告以此证明被告收取团购费的行为违反了国家相关法律法规，扰乱了市场秩序，应当无条件退还。另查：1.原、被告均确认原告交纳的增值服务费60,000元并未包含在购买其与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》约定的总房款内，是原告在购买案涉房屋时额外支付的一笔费用。2.根据住建部《房地产经纪管理办法》（2011年4月实施）第十一条规定：“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”，瑞信嘉宜公司从事房地产经纪应当进行备案，经本庭核实，该公司并未进行备案。3、经向能立洋公司核实，若作为原告的客户不与瑞信嘉宜公司签订《瑞房网会员增值服务协议书》，也可以直接与该公司签订《商品房买卖合同》，但是就不能享受相应的优惠，并提交了一份住建局备案价格表，显示案涉房屋的价格为2,056,104元。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《瑞房网会员增值服务协议书》、《销售通知书》《商品房买卖合同》《商品房认购协议书》等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、关于《瑞房网会员增值服务协议书》的效力问题；二、本案诉争款项的性质？三、能立洋公司、瑞信嘉宜公司是否应当退还原告讼争款项？关于焦点一。依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告瑞信嘉宜公司签订了《瑞房网会员增值服务协议书》，原告主张该协议违反了《商品房销售管理办法》，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效......（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，而《商品房销售管理办法》并不属于法律和行政法规的范畴，原告该项主张不符合法律规定，其提交的花溪区住房和城乡建设局的文件亦不能作为判定案涉合同效力的依据，故本案《瑞房网会员增值服务协议书》系双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。关于焦点二。首先，根据庭审查明之事实，龙大琼、李明君与能立洋公司签订的《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋的总房价为572,607元，龙大琼、李明君及能立洋公司均确认讼争的60,000元并不包含在涉案房屋的总房价中，而龙大琼、李明君提供的相关付款凭证及收款收据反映瑞信嘉宜公司收取了龙大琼、李明君的该笔增值服务费并出具了相应收据，龙大琼、李明君主张瑞信嘉宜公司是代能立洋公司收取该笔费用，没有任何证据证实，且与龙大琼、李明君提供的上述证据反映的事实不符，故该笔费用并非能立洋公司收取，亦不属于购房款。其次，瑞信嘉宜公司收取了龙大琼、李明君上述团购费用，则需要审查瑞信嘉宜公司是否具有合法依据。瑞信嘉宜公司的经营范围包括房地产经纪，其提出为能立洋公司开发的案涉楼盘进行推广宣传及销售，为龙大琼、李明君向能立洋公司购买案涉房屋争取了优惠折扣，并最终促成了交易双方签署购房合同，未超出其经营范围，能立洋公司亦认可瑞信嘉宜公司提供的上述服务内容，故应当认定瑞信嘉宜公司为龙大琼、李明君购买涉案房屋提供了中介服务。最后，龙大琼、李明君接受了瑞信嘉宜公司提供的服务并向其交纳了60,000元的增值服务费后，双方已经成立事实上的居间服务合同关系，该60,000元应当认定为居间服务费。关于焦点三。首先，龙大琼、李明君向瑞信嘉宜公司交纳增值服务费后，瑞信嘉宜公司出具了收据。后龙大琼、李明君签署的《销售通知书》中显示折前总价为630,485元，享受折扣“原价×0.96×0.98×0.98×0.99×0.995”，折后总价572,607元、龙大琼、李明君与能立洋公司签订了《商品房买卖合同》，确认案涉房屋总价为572,607元，不包含增值服务费。根据以上事实可知，龙大琼、李明君在交纳增值服务费时即应知道其参加了瑞信嘉宜公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向瑞信嘉宜公司支付的增值服务费，则其应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。据此可认定龙大琼、李明君在购买案涉房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是瑞信嘉宜公司收取增值服务费之后承诺优惠之价格。其次，能立洋公司与瑞信嘉宜公司确认，能立洋公司委托瑞信嘉宜公司对案涉房屋进行推广宣传及销售，瑞信嘉宜公司介绍的购房人均享受能立洋公司给予的购房优惠折扣。龙大琼、李明君在参与团购，接受瑞信嘉宜公司服务的过程中自愿向瑞信嘉宜公司支付的增值服务费，系其真实意思表示，龙大琼、李明君在接受瑞信嘉宜公司服务后并根据优惠价格签订了买卖合同，要求瑞信嘉宜公司退还增值服务费理据不足，本院不予支持。再次，上述费用并非能立洋公司收取，龙大琼、李明君要求能立洋公司退还该笔费用同样理据不足，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告龙大琼、李明君的诉讼请求。案件受理费人民币793元（已减半收取），由原告龙大琼、李明君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月二日书记员  李 蓉