湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0982民初1691号原告（反诉被告）：李克伟，男，1953年6月21日出生，汉族，住安陆市。委托诉讼代理人：李源，男，1985年12月17日出生，住武汉市武昌区。系李克伟之子。委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴胜华，男，1967年10月4日出生，汉族，住安陆市。委托诉讼代理人：向开权，湖北浩法律师事务所律师。原告李克伟与被告吴胜华租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中被告吴胜华提出了反诉，本院合并进行了审理。原告（反诉被告）李克伟的委托诉讼代理人李源、委托诉讼代理人董陆茜、被告（反诉原告）吴胜华的委托诉讼代理人向开权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李克伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2019-2020年度租金20万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2016年4月1日，被告吴胜华承租原告位于安陆市××房屋，并签订租赁合同，合同约定租期15年，年租金20万元及其他权利义务关系。2016年7月1日双方又签订补充协议，约定每年7月1日为付租金日，先付租金后使用。被告租金付到2019年6月30日，2019年7月1日-2020年6月30日的租金未支付。已拖欠租金半月有余。为维护原告的合法权益，望判如所请。被告吴胜华（反诉原告）辩称，租赁合同已经无法履行，合同目的无法实现，应依法解除。2018年4月份，安陆市开展海子河水环境治理工程项目，其中安陆市××房屋属于被征收范围。因此，反诉人已无法利用案涉房屋办学，导致与被反诉人之间的租赁合同的目的已无法实现。2018年6月15日，因被反诉人与其他房屋共有人之间存在股权变更和银行贷款纠纷，以及被反诉人曾经起诉反诉人要求解除租赁关系，造成安陆市太和宫培训学校因此终止与反诉人的办学合作。被告对前期的装修和各项投入损失巨大，应由原告承担相应的赔偿责任。被告吴胜华（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《厂房租赁协议》及《补充协议》；2、请求依法判令被反诉人向反诉人赔偿经济损失共170万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年7月1日计算至清偿时止）及其他间接损失；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年4月1日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁协议》，由反诉人承租被反诉人位于安陆市××房屋，约定每年租金20万元。同年6月28日，反诉人与安陆市太和宫培训学校签订《合作办学意向书》，约定共同以安陆市××房屋为场地兴办幼儿园。2018年6月15日，因被反诉人与其他房屋共有人之间存在股权变更和银行贷款纠纷，以及被反诉人曾经起诉反诉人要求解除租赁关系，造成安陆市太和宫培训学校因此终止与反诉人的办学合作；2018年4月份，安陆市开展海子河水环境治理工程项目，其中安陆市××房屋属于被征收范围。因此，反诉人已无法利用案涉房屋办学，导致与被反诉人之间的租赁合同的目的已无法实现。反诉人前期包括装修、租金、利息等损失共170万元，其他预期利润等间接损失不可估量，应由被反诉人予以赔偿。据此，特依法提起反诉，请求人民法院依法支持。原告李克伟（反诉被告）辩称，1、如果反诉原告坚决要求解除合同，我方同意解除合同。但是反诉原告仍应补齐2019年7月1日到合同解除日的租金。2、反诉原告的反诉损失与反诉被告没有任何关系，具体体现在以下三方面：一、双方租赁合同没有约定租赁用途为办学，我方只需要交付涉案房屋，具体用途与我方无关；二、我方确实曾起诉解除合同，但是一审二审均已败诉，未对被告造成实质影响；三、无论政府是否征收，与我方均无关，若确实被征收，属于具体行政行为，反诉原告应该通过找相应职能部门赔偿损失，或另外提起行政诉讼，而并非向出租方主张损失。综上，如果反诉原告要求解除合同，我方同意解除合同，反诉原告主张损失没有任何法律依据，我方不予赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，李克伟、朱明浩、王汉清、王先超签订协议约定将四人共同购买的城东一组1-4幢房屋登记在李克伟、张翠兰名下，并办理了房产证，该房屋房产证号为安陆市房权证城东区字第××号，门牌号码为××。2016年4月1日，李克伟、朱明浩、王汉清、时国平作为甲方与吴胜华作为乙方签订《厂房租赁协议》约定：甲方将位于安陆市××的厂房整体出租给乙方。甲方确保乙方水、电、路通，厂房内乙方根据需要重新布周水、电、路的费用由乙方自理。在不破坏房屋主体结构的情况下，乙方可对厂房进行装修、改造，局部重大改造的须与甲方协商。如对建筑物主体造成损坏的，乙方应及时修复或照价赔偿，如需搭建临时建筑物需与甲方协商，但期满不得拆除、搬走。如遇不可抗拒的自然因素造成损失的，各方互不承担赔偿责任，如政府对本厂房进行拆迁改造，乙方应积极配合搬迁，甲方不赔偿损失。租期为15年。租赁期间前五年房租每年为20万元，从第六年起每年递增10%，第十年30万元，以后租金到时协商决定，每年先交租金后使用，自2016年7月1日起租。至起租日，双方又签订《补充协议》，对交租金日期及拖欠租金的处理方式补充约定：1、租期第11年，甲乙双方按同期市场价格协商解决；2、关于每年租金款的支付问题。（一）吴胜华先付款后承租使用，付款日期为签订本合同的同月同日前付款。（二）吴胜华如有违约拖欠租金问题，按下列条款执行：10日为宽限期，10日至20日按承租金10%支付甲方，拖欠到1个月出租方有权终止合同及收回本厂房使用权。2018年5月6日，王汉清、王先超、朱明浩三人与李克伟签订协议放弃上述房屋的共有权。2018年5月17日，李克伟、张翠兰将上述房屋的四分之三产权转卖给李克伟、王义国、王峰。现其他共有人将变更为李克伟。被告实际支付租金付至2019年6月30日，2019年7月1日-2020年6月30日的租金未支付。被告将房屋进行了装修。本院认为，本案中《厂房租赁协议》和《补充协议》客观、真实，为有效合同，协议双方均应按该协议内容履行各自的权利和义务，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承房屋产权转移的，原租赁合同与财产新的所有人继续有效。本案中，原告因买卖取得涉案房屋的部分所有权，承继原租赁合同。吴胜华未按照合同约定，于2019年7月1日之前交付20万元租金给李克伟构成违约。吴胜华要求解除合同，李克伟同意解除，本院准许双方解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合吴胜华违约情形及对李克伟造成的租金损失，本院酌定吴胜华应给予李克伟违约损失85000元，被告违约解除合同，要求原告赔偿经济损失共170万元及利息，无合同约定且于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李克伟与被告（反诉原告）吴胜华《厂房租赁协议》和《补充协议》,被告吴胜华于本判决生效后10日内搬出租赁的府东南路188号房屋；二、被告（反诉原告）吴胜华于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）李克伟违约损失85000元；三、驳回原告（反诉被告）李克伟其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴胜华其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，反诉受理费20100元共计22250元，由原告（反诉被告）李克伟负担914元，被告（反诉原告）吴胜华负担21336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  涂 军审 判 员  万红卫人民陪审员  李 良二〇一九年十二月三日书 记 员  吴冬妮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。