贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终5762号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆国聪，男，1989年10月1日生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：顾如敏，女，1986年5月27日生，汉族，住贵州省黔西县。二原告共同委托诉讼代理人：肖恒（特别授权代理），贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201610708163。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人顾如敏、穆国聪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原告穆国聪、顾如敏向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金67,584.22元(以购房总款391,627.00元为基数，从2016年10月1日开始计算，180日以内按照是万分之一计算；超过180日的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(7.125%)计算，暂计算至2019年5月20日，计算至完成办证之日止(详见附件)；2.判令被告继续履行合同，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并为原告办理房屋所有权证；3.本案的诉讼费用、保全费用等由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为“以购房总款为基数从2016年10月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息7.125%年利率计算至办证之日”，变更第2项诉讼请求为“请求被告为原告办理不动产权属证书并交付给原告”。一审法院认定事实：2015年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区商品房出售给原告，建筑面积106.16平方米，总房款为391627.00元，应于合同签订之日支付首期房款81627.00元，余款310000.00元银行按揭支付。被告应当于2015年12月31日前交付该商品房。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3.关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款391627.00元。2016年3月16日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了公共维修基金7855.00元、契税5662.86元、产权登记费80.00元、土地证费33.00元、印花税5.00元等。2016年1月14日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ5幢楼的商品房备案证明书。2018年7年12日取得涉案楼栋不动产权证书。2019年4月4日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点有:1、被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告；2、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；如承担，违约金怎样计算。关于被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。在本案中，虽然双方在合同中约定共同申请办理，但是被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示。鉴于被告已接受委托，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门，为原告办理涉案商品房不动产权证书，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书和不动产权属证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应当于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。2019年4月4日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，故应以该时间作为被告履行通知义务的时间，即2019年4月4日。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额391,627.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额391,627.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2019年4月3日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告穆国聪、顾如敏缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告穆国聪、顾如敏办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告穆国聪、顾如敏；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告穆国聪、顾如敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告穆国聪、顾如敏已付购房款391,627.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2019年4月3日）；三、驳回原告穆国聪、顾如敏的其他诉讼请求。案件受理费745.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：诉求撤销原判，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、被上诉人主张办理涉案房屋不动产权属证书请求，应以被上诉人交清办证所需税费并提供相关文书为前提。且应表述为“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更为准确。审核、颁发行为并非上诉人的义务，上诉人也不可能代替行政机关行使职责。2、上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次进行了邮寄通知。故上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。二审审理期间，上诉人向本院提交了2018年8月23日邮寄《办理产权证的告知函》给被上诉人的邮寄单。被上诉人质证认为，网上均未查询到邮寄单的信息，邮寄装载物品是什么不清楚，被上诉人未收到，达不到上诉人的证明目的。本院认为，被上诉人对邮寄单上被上诉人的地址及联系电话未提出异议，该邮寄单上载明邮寄的是《办理产权证的告知函》。按常理判断，被上诉人能收到邮寄的物件。故对该证据本院予以采信。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，上诉人招商商置公司于2018年8月23日向被上诉人邮寄了《办理产权证的告知函》。本院认为，本案二审争议焦点为：1、原判第一项“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告穆国聪、顾如敏缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告穆国聪、顾如敏办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告穆国聪、顾如敏。”是否适当；2、上诉人承担的违约责任应至何时止。关于第一个焦点，办理商品房转移登记的目的在于获取不动产权证书，基于商品房出卖人负有协助办证的法定义务，结合上诉人招商商置公司接受委托、代为办理房屋转移登记，一审判令上诉人招商商置公司限期90日为被上诉人办理涉案房屋的不动产权证书，并无不当。需要说明的是，一审判令上诉人招商商置公司限期“办理不动产权证书”，指代的是“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”，而非判令上诉人招商商置公司代行行政机关职责，审核办证文书、颁发不动产权证书。上诉人认为该判决内容有其行使行政机关职能的主张不能成立。关于第二个焦点，一审判决对上诉人应承担违约责任及违约金的计算期间已作了充分论述，本院不再赘述。根据查明的事实，上诉人于2018年8月23日向被上诉人邮寄了《办理产权证的告知函》，其已于此时告知被上诉人涉案房屋已具备办理转移登记的条件，以便被上诉人及时提供相关办证资料予以办证。根据上述分析，上诉人此时已履行了自己的通知义务，违约金计算到此时，即2018年8月23日止。一审计算至2019年4月3日错误，应予以纠正。综上所述，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6530号民事判决第一项，即：被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告穆国聪、顾如敏缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告穆国聪、顾如敏办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告穆国聪、顾如敏。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初6530号民事判决第二、三项，即：二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告穆国聪、顾如敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告穆国聪、顾如敏已付购房款391,627.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2019年4月3日）；三、驳回原告穆国聪、顾如敏的其他诉讼请求。三、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人穆国聪、顾如敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告穆国聪、顾如敏已付购房款391,627.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年8月23日）。四、驳回原审原告穆国聪、顾如敏其他诉讼请求。五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费745元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担600元，被上诉人穆国聪、顾如敏负担145元；二审案件受理费1490元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1000元，被上诉人穆国聪、顾如敏负担490元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月五日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫