广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9281号原告：王杰，男，汉族，1978年12月30日出生，住江苏省通州市，被告：江门市恒鑫房地产开发有限公司，住所地：江门市蓬江区龙湾东路35号301之一。法定代表人：杨景成。委托代理人：黄耀斌，该公司员工。原告王杰诉被告江门市恒鑫房地产开发有限公司（下称恒鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告王杰，被告恒鑫公司的委托诉讼代理人黄耀斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月20日，原告与被告签订了《恒鑫御园（恒鑫浅山小镇）项目认购协议书》，认购了位于江门市恒鑫御园10栋2201号房（面积：126.58平方米，认购价：1094535元）。该协议书约定，签署认购协议书前买方需支付30000元定金，双方签订认购协议书于2018年9月4日前，签署《广东省商品房买卖合同》并支付第一期楼款，《广东省商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。原告按照协议书的约定向被告支付了定金和首期款458435元（其中20000元收据开具方为江门市搜房房地产经纪有限公司），首期楼款458435元分别付款于5月20日30000元、6月14日100000元、8月17日328535元。并于2018年6月14日获取了110000元发票、2018年8月17日获取了328535元发票（其中20000元江门市搜房房地产经纪有限公司未开具发票，有收据）。但到目前为止被告仍未与原告签订商品房买卖合同。期间原告曾多次与被告进行沟通，催促其尽快安排签约，但被告一次又一次推迟签约日期。在近期的沟通中，原告获悉被告的楼盘涉及抵押（有电话录音予以证明），迟迟未能解除抵押所以难以履行协议书内容。原告认为，被告实际已收取原告定金和首期楼款，却迟迟不安排签约，经多次催告后至今仍无法与原告签订商品房买卖合同，已严重侵害了原告的合法权益。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的相关规定，诉至法院，请求判令：一、被告向原告返还已付购房款428535元、双倍返还定金60000元及利息29675.71元（利息暂计算至起诉之日，实际计算至履行完毕之日）。二、解除双方签订的《恒鑫御园（恒鑫浅山小镇）项目认购协议书》。三、本案的诉讼费用由被告承担。原告为其主张提供的证据有：一、工商登记资料，证明被告的主体资格。二、收据，证明收取的团购服务费。三、发票，证明收取的团购服务费。四、认购协议书，证明原告与被告签订的认购书。五、《回复》，证明在我方购买前涉案房屋已经被抵押。被告恒鑫公司答辩称：1、被告同意解除与原告签订的《认购协议书》，退还原告已支付的首期款（含定金）438535元，但不承担双倍定金。2、原告支付的团购服务费20000元不是由被告收取，原告应向搜房经纪公司主张退还，被告可以提供协助。但如果搜房经纪公司不同意退还服务费，该责任不应由被告承担，原告应另行以搜房经纪公司为被告提起诉讼。3、被告不承担银行利息，即使承担银行利息，该利息的起算时间应为2018年9月5日期开始计算，认购书已明确约定原告和被告应在2018年9月4日前签订《商品房买卖合同》，且不应按银行同期贷款利率计算。被告恒鑫公司向本院提供的证据有：商品房预售许可证1份。经审理查明：2018年5月11日，被告取得江门市蓬江区恒鑫御园10幢的商品房预售许可证（江预许字第2018053）。2018年5月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《恒鑫御园（恒鑫浅山小镇）项目认购协议书》（编号：0002651），协议书主要约定：1、原告向被告认购恒鑫御园10栋2201号房（以下简称涉案房屋），建筑面积约为126.58平方米，认购价1094535元。2、两原告支付认购定金10000元，须于签署本认购书之前付清，首付楼款438535元（含定金）须于2018年6月4日或之前付清，其余楼款656000元，原告须于2018年9月4日或之前备齐所需资料向银行办理楼款按揭手续，并及时供款。3、原告须依上述付款方式依期如数缴付上述楼款。4、原告须于签订本认购书后7日内，即2018年9月4日前携同本《认购书》及身份证或公司证明文件与上述第一期楼款到恒鑫御园销售中心签署《广东省商品房买卖合同》及其附件等有关文件，《广东省商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。5、如原告在上述期限内未前来签署《广东省商品房买卖合同》或未依时缴付上述应付之楼款，则视作原告自动放弃其所认购该物业之权利，已缴付的定金及其他款项收归被告所有，被告并有权将该物业公开拍卖或另行出售。签订上述认购协议书后，原告已向被告累计支付438535元（含定金10000元），被告亦开具了相应的发票。另，因原告的收据显示2018年5月20日搜房经纪公司收到了原告团购服务费20000元。庭审中，双方共同确认涉案房屋目前尚在在建工程抵押中。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告于2018年5月20日签订的《恒鑫御园（恒鑫浅山小镇）项目认购协议书》为双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。关于原告与被告签订的《协议书》应否解除的问题。庭审中，双方均同意解除于2018年5月20日签订的《恒鑫御园（恒鑫浅山小镇）项目认购协议书》，本院对此予以确认。关于被告应否向原告退还首期款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，原告在签订合同后已向被告累计支付了购房款438535元，但被告未能于2018年9月4日前与原告签订商品房买卖合同，已构成违约。且涉案房屋目前处于抵押状态，上述协议书客观上已无法继续履行，原告主张被告返还首期款428535元和利息的请求合法有据，本院予以支持。对于原告请求的利息中的起算点，本案中，被告并未依约在2018年9月4日前与原告签订商品房买卖合同，故应从违约的次日，即2018年9月5日起算违约金，原告主张超出上述部分本院不予支持。再则，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算没有违反法律规定，本院予以支持。关于被告是否应承担退还定金的责任问题。如上所述，被告已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告应双倍返还定金。依据双方签订的协议书约定涉案房屋的定金为1万元，被告就此开具相应的发票。而原告主张定金剩余部分2万元，就此提供的收据（No.204025）显示为搜房经纪公司收取的团购服务费，而非被告收取，且被告愿意协助原告向搜房经纪公司办理退款手续，该2万元不应计算至原告已付的定金中，若原告认为就该问题存在损失，可通过与被告、搜房经纪公司协商或其他法律途径予以解决。即被告应当向原告双倍返还定金10000元，原告请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江门市恒鑫房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王杰返还首期房款428535元及利息（利息以428535元为本金，从2018年9月5日起计至付清之日止，利率按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。）二、被告江门市恒鑫房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王杰双倍返还定金共20000元。三、驳回原告王杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15187.9元，减半收取7593.95元，由被告江门市恒鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判员  李常明二〇一九年十二月三日法官助理谭彦君书记员林绮莹