广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初626号 原告：广西金鸿昌房地产开发有限公司，住所地南宁市邕宁区红星路15号3幢403号，统一社会信用代码91450100763061274B。 法定代表人：邓海锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：陈清，女，汉族，1980年10月3日出生，户籍所在地广西北流市，现住址不明。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地广西南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 法定代表人：林道军，该支行行长。 原告广西金鸿昌房地产开发有限公司（以下简称金鸿昌公司）与被告陈清、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘长山到庭参加诉讼。被告陈清经本院公告传唤，第三人建行园湖支行经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2016年12月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》及合同附件；2.判令被告协助原告到有关部门办理南宁市邕宁区的《南宁市商品房买卖合同登记备案证明》(合同登记编号XXX)和不动产登记证明（编号：XXX)的注销登记手续；3.判令被告向原告支付违约金173588元；4.判令被告向原告赔偿律师代理费5000元；5.本案产生的诉讼费、保全费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2016年12月22日签订《商品房买卖合同》及合同附件。《商品房买卖合同》约定，原告将其开发的位于南宁市邕宁区XX号房出售给被告；商品房总价款为867940元；约定被告以银行贷款的方式支付购房款；约定如被告逾期偿还银行贷款导致原告承担保证责任的，原告有权解除《商品房买合同》，收回房屋，并有权请求被告支付总房价的20%的违约金，以及赔偿因诉讼产生的费用包括诉讼费、保全费、律师费等。被告和建设园湖支行于2017年2月14日签订编号为：XXX号的《个人住房商业用房借款合同》。建行园湖支行按照约定向被告发放贷款694000元。原告和建行园湖支行于2014年3月25日签订合同编号为XXX的《个人住房（商业用房）借款合同最高额保证合同》，该合同约定原告对购买南宁市邕宁区XX号房的债务人提供连带保证责任。原告为被告办理了商品房买卖合同登记备案证明，合同备案登记编号:XXX；办理了不动产登记证明（编号：XXX)。被告至今尚未接收合同项下的房屋。因被告无法按照借款合同约定偿还贷款，建行园湖支行请求原告承担连带保证责任，并己经多次扣划原告的保证金。被告因拖欠债务，南宁市邕宁区XX号房已经被人民法院查封。原告多次催促被告偿还贷款，或解除合同，配合办理撤销有关《商品房买卖合同》备案登记及预告登记，但被均拒不配合。被告的行为已经构成根本违约。根据《商品房买卖合同》附件六第二条第四款的约定，原告有权解除购房合同，并有权要求被告按房屋总价款20%支付违约金173588元(867940元×20%)。被告应赔偿原告律师费5000元。被告应承担本案产生的诉讼费、保全费、保函费。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请支持原告上述请求。 原告提交的证据有：1.《南宁市商品房买卖合同》及《合同备案证明》《不动产登记证明》；2.《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》3.《个人房屋（商业用房）借款合同》；4.《个人贷款支付凭证》《担保人存款扣划通知书》、还款凭证；5.《催款函》及投递回执单；6.《民商法律事务委托合同》及增值税发票。 被告陈清未答辩未提交证据。 第三人建行园湖支行未陈述意见未提交证据。 本案的调查重点：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否合法有效？履行情况如何？被告是否违约？原告主张解除合同的理由是否成立？应否支持？二、被告应否协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案和预售商品房预告登记手续？三、原告主张违约金有何依据？如何计算？四、原告主张律师费有何依据？计费是否合理？应否支持？ 经当庭举证，调查，原告提交的全部证据合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月22日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号XXX)及附件六《合同补充协议》，主要约定：被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区XX号房，建筑面积为141.54平方米，总价款为867940元，付款方式为银行按揭。 《合同补充协议》第三条第6款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项本、息总额的千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。出卖人有权通过诉讼、查封、拍卖买受人房产的方式追索代偿款项。买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《合同》，收回房产另行处理，买受人应按本合同房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。买受人还应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续（包括但不仅限于解除合同登记备案、解除预告登记等手续、办理过户、腾空房屋等）买受人除支付违约金外，还需承担解除合同所产生的费用。” 2016年12月26日，上述合同在南宁市房产管理局办理了登记备案（登记编号：XXX）。 2017年2月14日，被告陈清与第三人建行园湖支行签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》(编号：XXX),主要约定：被告陈清向第三人建行园湖支行借款694000元，用于购买南宁市邕宁区XX号房；借款期限为360个月；采取等额本息的方式进行还款；被告作为该项借款的抵押人将南宁市邕宁区XX号房抵押给第三人建行园湖支行；被告不按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权按照合同第十七条的约定解除合同，要求被告立即清偿借款本息，并支付逾期还款产生的罚息和复利；原告为实现债权而实际发生的包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、公告费、执行费等也由被告承担。合同签订后，第三人依约向被告陈清发放贷款694000元。 2017年2月15日，涉案房屋在南宁市国土资源局办理了预告登记，并取得不动产登记证明[证书编号：XXX]。 2018年9月开始，被告陈清未按约偿还银行贷款本息，第三人建行园湖支行要求原告承担连带保证责任，原告于2018年9月29日代被告偿还贷款本息4568.63元。于2018年12月31日代偿贷款本息13639.73元。期间，原告两次向被告邮寄《催款函》敦促被告在指定限期内向原告偿还代偿款，函件均未投递成功。之后，被告未再继续按约还款。2019年4月，第三人建行园湖支行起诉至本院，要求解除其与被告签订的借款合同，提前收回贷款本息，本院于2019年10月28日作出（2019）桂0109民初573号民事判决书，判决主要内容为：一、解除被告与第三人于2017年2月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告偿还第三人建行园湖支行借款本金653516.62元；三、被告支付第三人建行园湖支行借款利息7981.97元、罚息166.32元（暂计至2019年3月11日），之后利息以贷款本金653516.62元为基数，从2019年3月12日起按合同约定的利率计算至实际清偿之日止；四、被告赔偿第三人建银行园湖支行律师费29466元；五、原告对被告对上述债务承担连带清偿责任。 另查明，1.2014年3月25日，原告和第三人签订编号为XXX号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，第三人向被告贷款所形成的债权在最高额保证合同保证范围之内；2.原告因本案纠纷委托广西欧亚嘉华律师事务所代理诉讼，支出律师代理费5000元（该所共代理原告的案件6件，共计收费30000元）；3.原告在本案审理过程中，向本院申请财产保全，预交保全费1520元；4.因被告陈清现住所地不明，本案需向其公告送达开庭传票等诉讼材料，原告已支付公告费260元。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 《合同补充协议》第三条第6款约定“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人亦有权解除《合同》，收回房产另行处理。”本案中，因被告未按约偿还按揭贷款本息，导致原告承担代偿义务和第三人要求解除借款合同并提前收回贷款，被告的行为已构成违约，双方约定的合同解除条件成就，原告据此主张解除双方于2016年12月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》《合同补充协议》及其他附件，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 合同解除后，当事人应履行相关协助义务。且相关的协助义务双方亦在合同中作了明确约定，故被告有义务协助原告办理注销商品房买卖合同登记备案和预售商品房预告登记手续，原告该主张符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 对于原告要求被告支付违约金173588元的诉请。《合同补充协议》第三条第六项约定：“合同因买受人不按约偿还贷款导致合同解除的，买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金”。故被告应支付的违约金总额为173588元（867940元×20%），原告该主张符合合同约定，被告亦未提出异议，本院予以支持。 对于原告要求被告支付律师费5000元的诉请。双方在《合同补充协议》中约定“买受人除支付违约金外，还需承担解除合同所产生的费用”因被告违约导致本案诉讼，原告支出的律师费属解除合同所产生的费用，故原告主张被告赔偿律师代理费,符合双方约定，并能提交《委托代理合同》及发票等证据予以证明，且收费标准未超出《广西壮族自治区律师服务收费管理办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本院予以支持。 被告陈清经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交证据和答辩意见，视为其放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利，由此产生的相应不利法律后果应自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 原告广西金鸿昌房地产开发有限公司与被告陈清于2016年12月22日签订的编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》及所有合同附件于本判决生效之日解除； 二、被告陈清于本判决生效后十日内协助原告广西金鸿昌房地产开发有限公司办理注销商品房买卖合同登记备案（编号为XXX）及预购商品房预告登记[XX号]手续； 三、被告陈清支付原告广西金鸿昌房地产开发有限公司违约金173588元； 四、被告陈清赔偿原告广西金鸿昌房地产开发有限公司律师代理费损失5000元。 本案案件受理费3872元，保全费1520元，公告费260元，合计5652元（原告已预交），由被告陈清负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦 希 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  黄福生 二〇一九年十二月五日 法官 助理  朱 颜 书 记 员  朱 颜