山西省介休市人民法院民 事 判 决 书（2019）晋0781民初1642号原告（反诉被告）：李瑞杰，男，1994年1月14日生，汉族，现住介休市富康苑小区1号楼1单元1103号。身份证号:142402199401141516。委托诉讼代理人：梁文哲，山西鼎阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：江帆杰，男，1995年11月3日生，汉族，现住介休市御龙湾小区1号楼1单元202号。身份证号：140729199511030053。委托诉讼代理人：张英，山西旭日明律师事务所律师。原告（反诉被告）李瑞杰与被告（反诉原告）江帆杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李瑞杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《洗车店转让协议书》；2、判令被告返还原告转让款62000元，并支付违约金18600元，上述款项共计80600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与江帆杰于2019年9月30日签订《洗车店转让协议书》(以下简称转让协议），江帆杰将位于介休市新建西路绵铁佳苑西侧介交充电站的卡美特汽车美容工坊转让出租给其本人。协议约定江帆杰自愿将上述洗车店转让给其本人，转让价格为162000元，并同时约定有违约金条款。其按协议约定，于2019年9月30日将62000元承租款交付给江帆杰。而后其准备着手进行店面翻修等工作，然而该洗车店面的出租人山西介交运业集团公司找到其本人，告知其不能承租该洗车店。其方知江帆杰转让该洗车店系非法转租。江帆杰在未经出租人山西介交运业集团公司同意的情况下，私自将该洗车店店面转让给其本人，导致其原定的业务无法开展。在此期间其多次要求被告解除合同并返还转让款项，承担相应的违约责任，但江帆杰态度蛮横，拒不承担责任，对其的要求置之不理。其与江帆杰签订的转让合同事实清晰、有效，江帆杰未经出租人许可，存在擅自转租、转让的过错行为，协议已无法继续履行，已经构成根本违约，也给其造成了巨大的经济损失。综上，江帆杰根本违约的行为已严重侵犯了其合法权益，导致转让协议无法正常履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百二十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》等相关规定，特提起诉讼，请求维护其合法权益。江帆杰辩称：李瑞杰与其于2019年9月30日签订《洗车店转让协议书》是双方真实意思表示，合同成立并有效。《汽车店转让协议书》第三条约定：“付款方式为：本协议签订之日交付甲方六万两千元，2019年10月8日全部付清。”在《洗车店转让协议书》履行过程中，其不存在“非法转租的”违约情形。其与房东的房屋租赁合同只约定其转租给第三人改变租赁用途时，才必须经过房东书面同意并签订转租合同。而事实上其与李瑞杰的转让并未改变转租用途，且房东是同意答辩人转让的。本案中李瑞杰单方面拒绝支付剩余转让款10万元，其拒绝履行的行为导致合同目的不能实现，已经构成根本违约。根据《合同法》之规定，其作为守约方依法行使合同解除权。2019年10月9日，其按照协议约定及《合同法》之规定向李瑞杰送达了合同解除告知函，自李瑞杰收到之日解除已经发生法律效力，故法院无权以职权解除。而李瑞杰属于违约方，因此无权行使合同法规定的法定解除权。根据《洗车店转让协议书》第四条第四款之约定任何一方违反本协议所列各条情形之一的即视为违约，对方有权解除协议，如系乙方违约愿将已付款项任由甲方没收。江帆杰向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人李瑞杰承担违约责任，即反诉人无需退还被反诉人转让款62000元；2、依法判令被反诉人将“卡美特汽车美容工坊”恢复到签订《汽车店转让协议书》前的状态，若不能恢复原状，请求被反诉人赔偿反诉人相应的损失约2000元。3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年9月底，李瑞杰因原店面到期，欲接手其经营的卡美特汽车美容工坊，双方于2019年9月30日签订了《汽车店转让协议书》，转让价格为162000元，协议签订当日交付62000元。协议签订后李瑞杰无故拒绝支付剩余转让款10万元。根据协议约定，李瑞杰的行为已经构成违约，按照约定应当承担违约责任。2019年10月9日，江帆杰按照协议约定及《合同法》之规定向李瑞杰送达了《合同解除告知函》，自李瑞杰收到之日解除生效。合同解除后，李瑞杰未按照法律规定将卡美特汽车美容工坊恢复原状，给其造成了损失。综上，其请求贵院依法审理，支持其请求，维护自身合法权利。李瑞杰辩称：江帆杰称双方于2019年9月30日签订《洗车店转让协议书》，双方约定签订当日交付62000元，10月8日交付剩余款项10万元，但是在10月8日之前该洗车店原房东山西介交运业集团有限公司派人与李瑞杰进行交涉称李瑞杰不能承租该洗车店，江帆杰转让该洗车店原房东不知情，基于此原因，其无法顺利继续履行与江帆杰签订的洗车店转让协议书，其已于协议书签订当日向江帆杰支付62000元，并于2019年10月8日向江帆杰送达了解除转让协议通知书，要求江帆杰返还其62000元洗车店转让款，然而江帆杰拒绝返还该笔款项，其认为江帆杰在未经该洗车店原房东同意，私自将该店转让给其本人已经构成违约，导致协议基本无法履行下去，直至起诉之日，该洗车店仍由江帆杰经营，其认为江帆杰反诉无事实和法律依据，江帆杰构成违约，但其在履行协议的同时发现江帆杰已经构成违约即非法转租，导致其造成损失，故其认为应由江帆杰承担损失赔偿责任，且双方在签订的《洗车店转让协议书》中第四条第四款明确约定了违约条款，故应支持其诉请，驳回江帆杰的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、李瑞杰、江帆杰提交的《洗车店转让协议书》1份、《房屋租赁合同》1份；2、李瑞杰提交的转账记录1份、微信聊天记录1份；3、江帆杰提交的《解除转让协议通知书》1份、《合同解除告知函》1份。对有争议的证据，本院认定如下：1、李瑞杰提交的视频资料2份，拟证明江帆杰承认其转租时未经过原房东同意，系非法转租，江帆杰持有异议，因原、被告双方对视频资料中对话的当事人身份均无异议，通过该视频资料内容的确存在江帆杰转租涉案洗车行时未提前通知原房东的内容，但原房东未提及不允许其进行转租的事宜，故江帆杰是否系非法转租无法证明；2、江帆杰提交的录音资料2份，拟证明原房东同意其转租并且告知其无需其签署书面同意转让书，直接与李瑞杰变更手续，李瑞杰持有异议，因李瑞杰对录音资料中对话的双方当事人身份未提出异议，且该录音资料中确存在上述内容，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定的事实如下：2018年9月15日，山西介交运业集团有限公司（以下简称“介交公司”）与江帆杰签订《房屋租赁合同》1份，约定介交公司将其位于新建西路绵铁佳苑西侧介交充电站共四间门面房租给江帆杰，租赁期为2018年10月1日起至2020年9月30日，租金按照每间每年12000元计算，合计租金为96000元。同时约定，租赁期间，江帆杰转租给第三人改变租赁用途时，必须经过介交公司书面同意并签订转租合同，但必须提前1个月通知介交公司，未提前1个月通知介交公司，介交公司有权收回门面，江帆杰自行承担造成的损失。承租该门面房后，江帆杰在该门面房经营卡美特汽车美容工坊。2019年9月30日，江帆杰将上述洗车坊转让给李瑞杰，并签订《洗车店转让协议书》一份，协议约定转让价格162000元，该洗车行全部洗车工具、饰品（除个人用品外）归李瑞杰所有。关于付款方式，双方约定于2019年9月30日前交付62000元，10月8日前全部付清。2019年9月29日，李瑞杰通过转账方式向江帆杰支付62000元。2019年10月8日，李瑞杰以江帆杰未如实告知洗车店租期即满及店内设施、地面恢复费用等问题为由，向江帆杰发出《解除转让协议通知书》1份。次日，江帆杰以李瑞杰未在合同约定的期间内付清剩余款项为由，向李瑞杰发出《合同解除告知函》。现李瑞杰具状起诉，以江帆杰未经原房东同意将洗车店转让系非法转租为由，要求与江帆杰解除合同，并返还转让款62000元及支付18600元违约金。同时，江帆杰以李瑞杰未支付剩余转让款为由提出反诉，要求李瑞杰承担违约责任，并将洗车店恢复原状，赔偿损失2000元。庭审中，李瑞杰与江帆杰认可双方于2019年9月30日签订的《洗车店转让协议书》已解除。本院认为，本案的争议焦点主要为李瑞杰与江帆杰二人在履行协议过程中是否存在违约行为？根据李瑞杰与江帆杰签订的《洗车店转让协议书》约定，于签订协议之日（即2019年9月30日）李瑞杰支付江帆杰转让款62000元，同时，江帆杰将该洗车行及约定的全部洗车工具交由李瑞杰。结合双方庭审中的陈述，签订合同后，江帆杰已依约将涉案洗车店交于李瑞杰，李瑞杰也如约支付了部分转让款。现李瑞杰主张，其在准备翻修店面时介交公司提出反对，江帆杰构成非法转租。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此规定，出租人享有解除合同的权利而非次承租人，具体到本案，是否经过出租人同意并非李瑞杰主张解除合同的条件，双方在协议中也未约定若江帆杰存在未经出租人同意转租的情形可以解除合同，且根据原、被告提供的视频及录音资料显示，介交公司的负责人在分别与李瑞杰、江帆杰的谈话中，并未对原、被告的转让行为提出反对，且介交公司承诺在原租赁合同期间（2018年10月1日起至2020年9月30日），其仍会遵守原合同约定的租金不变，故在合同履行过程中，并未出现导致李瑞杰合同目的不能实现的情形，李瑞杰主张解除合同并要求江帆杰承担违约责任，于法无据，本院不予支持。相反，江帆杰作为该店面的使用人，虽然对房屋不享有所有权,但其已举证证明其转让店面的行为在事后征得所有权人同意,并向李瑞杰交付了店铺，应视为已履行了店面转让义务，而李瑞杰也应按照合同约定的时间履行支付转让款的义务，其在支付了部分转让款后，在江帆杰不存在违约的情况下拒绝支付剩余10万元，显然已构成违约，故江帆杰有权解除合同，李瑞杰应承担相应的违约责任。因江帆杰已于2019年10月9日向李瑞杰送达了《合同解除告知函》，庭审中李瑞杰亦予以认可，故双方签订的上述转让协议于通知送达之日即2019年10月10日解除。依据双方转让协议约定，如系李瑞杰违约，愿将已付款项由江帆杰没收。根据相关法律规定，该违约金约定明显过高，因李瑞杰接收店面后并未实际经营，且自双方签订协议至发生争议时间间隔较短，本院结合合同的实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据诚实信用原则及公平原则，酌定由李瑞杰承担62000元X30%即18600元的违约责任，对于其已交付江帆杰的62000元，由江帆杰予以退还。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于江帆杰要求李瑞杰承担恢复原状并赔偿其2000元的其他损失，因其未就该项主张提供证据佐证，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李瑞杰与被告（反诉原告）江帆杰于2019年9月30日签订的《洗车店转让协议书》于2019年10月10日解除；二、原告（反诉被告）李瑞杰于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）江帆杰违约金18600元；三、被告（反诉原告）江帆杰于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）李瑞杰62000元；四、驳回原告（反诉被告）李瑞杰的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）江帆杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费907.5元，由原告李瑞杰承担。反诉案件受理费25元，由反诉原告江帆杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审判员  贾霞玉二〇一九年十二月二十日书记员  高怀玉附：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现；（五）法律规定的其他情形。4、《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。5、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。6、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。7、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。8、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。