北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0118民初2486号原告：北京市密云区穆家峪镇九松山股份经济合作社，住所地北京市密云区穆家峪镇九松山村。法定代表人：王金华，社长。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京中基汇丰置业有限公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆九路96号。法定代表人：董清波，经理。委托诉讼代理人：安宁，男，1987年8月14日出生，汉族，系北京中基汇丰置业有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘巧红，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告北京市密云区穆家峪镇九松山股份经济合作社（以下简称九松山股份合作社）与被告北京中基汇丰置业有限公司（以下简称北京中基公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九松山股份合作社的法定代表人王金华及委托诉讼代理人胡海军、王铮，被告北京中基公司的委托诉讼代理人安宁、刘巧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九松山股份合作社向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方之间于2005年8月5日形成的土地租赁关系;2．判令被告腾退租用的村北侧土地(土地约为1831．71亩,具体位置见测绘坐标图);3．按照《合同书》第3条规定,以每年租金235516．6元为标准,给付自2015年8月5日起至双方合同解除之日止的租金,其中截止到2019年2月27日的租金合计为1295天×(235516．6÷365天)=835599．99元;4．判令被告支付拖欠租金的违约金,即按照《合同书》第8-2条规定,自2015年8月5日起,以拖欠租金数额为基数的日千分之五为标准,支付违约金,直至其付清之日止。其中截止到2019年2月25日违约金合计3520971元：(1)2015年8月5日起至2019年2月25日,共计1295天,当年租金235516．6元,按照日千分之五计算,违约金1524969元,(2)2016年8月5日起至2019年2月25日,共计930天,当年租金同上,按照日千分之五计算,违约金1095152元，(3)2017年8月5日起至2019年2月25日,共计565天,当年租金同上,按照日千分之五计算,违约金665334元，(4)2018年8月5日起至2019年2月25日,共计200天,当年租金同上,按照日千分之五计算,违约金235516元，以上(1)+(2)+(3)+(4)=3520971元;5．判令被告按照年租金235516．6元标准支付合同解除后至其腾退之前的土地占有使用费；6、判令被告支付鉴定费十七万元。事实和理由：2005年8月5日，原告所在的九松山村委会与中基国际集团有限公司签订《合同书》,合同约定将本村土地1831．71亩出租给中基国际集团有限公司用于开发建设生态园区、旅游度假村,高尔夫球场等设施,租质期限为70年,自2005年8月5日起至2075年8月4日止。其中荒地234．87亩,年租金500元/亩,荒滩542．08亩,年租金140元/亩,荒山1054．76亩，年租金40元/亩，年租金合计235516．6元，租金支付方式为每年一付,除第一年以外,每年在8月5日前支付下一年度租金,逾期给付租金的,每延迟一日,按日租金千分之五赔偿。合同还约定中基国际集团有限公司成立开发公司(即被告)实际履行该份合同,对涉案土地进行开发、建设与经营。在租赁过程中,被告应优先聘用符合条件的原告村民,逐步安排不低于300人的就业等内容。合同还就其他事项进行了相关约定。2005年9月18日，经协商达成补充合同，将出租方变更为原告。合同签订后,原告依照约定将涉案土地交付给被告,被告予以接收,并作为承租方陆续支付相应年份租金,但在合同履行过程中，被告持续出现违约行为,具体为：1、合同约定被告给予安排原告村民就业300人,但自2005年起至今,被告一直未按合同约定完成合同约定的条件。2、合同约定应在每年度的8月5日前支付下一年度租金,被告自2005年起,虽然在陆续支付相应年份租金,但支付一直不及时，并且至今仍未给付2015年8月5日后的租金。同时在合同履行过程,被告由于经营不善,拖欠球场维护费、农民工工资、社保及水费等,造成大量遗留问题不能妥善解决。自2014年中下旬至今,被告方基本已经停止正常经营运行,公司经营处于停产歇业状态。为解决相关纠纷,原告委托律师于2017年1月25日向被告发送了相关《律师函》,希望与被告能够通过友好协商解决相关纠纷，但协商未果。原告认为:根据2005年8月、9月签订的租赁合同及补充协议,原告作为出租方,被告作为承租方,双方形成事实上的租赁关系,应各自按照合同约定承担合同权利义务。现被告因经营不善,在合同履行过程中造成大量问题无法解决,给原告方带来影响,同时延迟给付租金的行为更形成了根本违约,根据《中华人民共和国合同法》及双方签订合同的第8-5条约定,原告依法依约享有合同解除权，并有权要求被告按照合同约定承担违约责任,在双方协商未果的情况下,为维护原告合法权益,特诉至法院,望法院依法裁判。原告九松山股份合作社向本院提交了以下证据予以证明：1、北京市密云县穆家峪镇九松山村与中基国际集团有限公司签订的《合同书》、九松山股份合作社与中基国际集团有限公司签订的《补充合同（一）》；2、北京中基公司缴纳的土地租金收据及土地登记审批表；3、北京市密云区穆家峪镇人民政府出具的《关于尽快拨付穆家峪镇三村土地租金及工程款的函》、北京市檀州律师事务所给北京中基公司发出的律师函及发送回执；4、中基国际集团有限公司注销的证明材料；5、九松山村村民代表会议记要；6、现场勘查照片及北京中基公司的涉诉司法文书；7、京国土（密）分局罚字【2011】第096号国土资源行政处罚决定书、送达回证及勘验笔录，（2012）密执字第851号行政裁定书；8、测绘图；9、鉴定费发票。另，原告向本院申请依职权调取京国土（密）分局罚字【2011】第096号国土资源行政处罚决定书所没收建筑物及其他设施土地的具体明细范围，本院依法进行了调查。原告向本院申请对涉案土地上北京中基公司因投入而形成的地上物价值进行评估，北京联首资产评估事务所有限公司对涉案地上物进行了价值评估并出具了资产评估报告。北京中基公司辩称，第一、不同意解除合同，我们认为合同是否严重违约需要看具体的情节，本案租期的时间与我们欠租赁费的时间相比，我们不认为构成了根本违约，不适合合同解除的条款，而且在合同中也没有明确约定逾期支付租金就适用合同解除，仅仅在合同中约定了延迟的违约金，因此我们认为不符合合同解除的条件，合同解除会造成双方经济损失的扩大。第二、我们认为原告计算违约金的金额过高，我们认为应该按照合同法的相关规定进行调整，按照合同法及司法解释的相关规定，违约金不超过实际损失的20%，损失我们认为仅仅是资金利息，所以我们认为原告的违约金应该以银行贷款利率的基准为基础，而且关于民间借贷的国家承认的利息也仅为24%，所以法院应该对原告的违约金予以调整。第三、合同中有明确约定，合同到期或解除的时候，土地的构置物等应该按照评估价70%进行补偿，而且土地上的构置物等也不宜挪动，如果合同解除的话，应该按照评估价的70%给予我们补偿，如果合同解除，应该在本案中一并处理。第四、关于租赁费的问题，被告目前没有偿还能力，如果合同不解除，项目就有继续投资的价值。被告的股东有钱，我们同意给付租金。被告北京中基公司向本院提交了以下证据予以证明：1、国家部委联合公布高尔夫球场清理整治结果新闻截图及全国高尔夫球场清理整治结果清单。2、北京中基公司2013年5月工资表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北京中基公司对九松山股份合作社提交的证据1-7、9的真实性予以认可，对证据8认可以《合同书》为准。九松山股份合作社对北京中基公司提交的证据1-2的真实性不予以认可。原告对资产评估报告的鉴定结论认可，被告对资产评估报告的鉴定结论不认可。依据上述认证意见，并结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2005年8月5日，北京市密云县穆家峪镇九松山村（甲方）与中基国际集团有限公司（乙方）签订了《合同书》，合同书的主要内容有：密云县穆家峪镇九松山村、北穆家峪村、九松山村、娄子峪村(以下称四村)共叁仟零伍拾贰亩土地(含地、荒山、荒滩、荒地,以下称该宗土地)分别属于各村集体经济组织所有。尽管该宗土地的使用权、临时管理权曾发生变化,但不涉及所有权的变更,上述各村的集体经济组织仍对该宗土地拥有收益及处分的权利。为充分利用荒地、荒滩、荒山,促进农村建设,发展北京郊区的旅游事业,解决农民的生活问题,甲、乙双方在自愿、公平、诚实、信用的原则指导下,依据国家有关法律、法规,达成如下协议：第1条：甲方将具有所有权的土地(以下称该宗地)出租给乙方用于开发建设生态园区、旅游度假村、高尔夫球场及相应的配套设施(餐饮、娱乐、别墅等)。2-1：该宗地位于密云县穆家峪镇九松山村，其中荒地234．87亩、荒滩542．08亩、荒山1054．76亩。3-1：该宗地的租赁年限为70年,从2005年8月5日至2075年8月4日止。3-2：土地租赁费用，荒地每年每亩500元、荒滩每年每亩140元、荒山每年每亩40元,全部土地每年租金共计235516．6元。3-4：乙方当前使用的地块应付给甲方租金,地租每年一付。合同生效后二十日内付到2006年8月4日的租金为235516．6元。以后每年8月5日前支付下一年的租金。6-1：乙方保证按照国家土地开发的相关规定,在国内成立开发公司,对该宗地进行开发、建设与经营。6-2乙方保证在甲方的协助下,自行办理在该宗地上开发建设手续,并自行承担费用。6-3：乙方保证按合同约定按时按量向甲方支付地租。6-6：乙方开始施工后,在同等条件下,应优先聘用符合条件的甲方村民,根据施工进度及建成后的管理需要,逐步安排不低于300人次就业,受聘村民的工资待遇按北京市农村劳务市场标准执行,如遇特殊情况,用人单位与劳动者自行协商。6-7：乙方对在该宗地上所建的建筑物、构筑物、设备、设施有完全的所有权。7-3：本合同需经双方协商同意方可变更或解除。8-1：如甲方未按本合同的约定及时将应交的租赁土地交予乙方,每迟延一日,甲方应付给乙方日租金千分之五的赔偿。8-2：如乙方未按本合同约定按时、按量向甲方支付租金,每延迟一日,乙方应付给甲方日租金千分之五的赔偿。8-5：因严重的违约行为,使合同不能履行,对方有权解除合同并要求责任方赔偿实际损失及可得利益。9-2：合同届满,双方协商一致,本合同终止。本合同履行期满后,乙方在该宗地租赁土地上的所有建筑物等不可移动物全部留给甲方,甲方应给予乙方上述不可移动物按当时评估价70%的补偿．如甲方不愿补偿,乙方有权继续承租该宗地块或连同地上物整体或分块转租他人。第13条:本合同未尽事项,可制作补充合同。补充合同与本合同条款有歧意的,以补充合同条款为准。第14条:本合同履行的证据为:双方签字的会议纪要、对方签收的书面文件、双方认可的其他材料及符合法律规定的有关材料。合同还对其他事项进行了约定。2005年9月18日，九松山股份合作社与中基国际集团有限公司签订《补充合同（一）》，《补充合同（一）》对《合同书》做了一些修正，主要有：一、对《合同书》主体的甲方修改为“密云县穆家峪乡九松山村经济合作社”；四、对《合同书》第6-6“逐步安排不低于300人次就业,”中的300人次更正为300人。六、对《合同书》第9-2改为:本合同期满后,甲乙双方协商一致，对于乙方在租赁土地上的不可移动的地上物,可依据当时的法律、法规处理，在同等条件下,甲方同意由乙方优先承租。七、《合同书》和本补充合同的生效日期以本补充合同的签订日期为准。补充合同还对其他事项进行了约定。除上述土地之外，中基国际集团有限公司另与北京市密云区穆家峪镇南穆家峪村民委员会于2005年8月12日签订了《合同书》，租赁了南穆家峪村的荒地80．45亩、荒滩335．1亩、荒山399．3亩，年租金103111元。与北京市密云区穆家峪镇北穆家峪回族股份经济合作社于2005年8月5日签订了《合同书》、2005年9月18日签订了《补充合同（一）》，租赁了北穆家峪的荒地4．28亩、荒滩150．55亩、荒山149．92亩，年租金29213．8元。合同签订后，中基国际集团有限公司成立了北京中基公司对上述土地实际进行了开发、建设与经营。中基国际集团有限公司于2007年10月18日注册撤销时解散。北京中基公司于2009年8月31日以出让方式取得了坐落于九松山村的6532．07平方米土地国有建设用地使用权，该6532．07平方米土地性质已经变成国有建设用地。2011年9月19日，因北京中基公司未经批准，擅自建设高尔夫球场，北京市国土资源局出具了京国土（密）分局罚字【2011】第096号国土资源行政处罚决定书，决定处罚如下：1、对非法占用的738737平方米土地上的建筑物及其他设施予以没收。2、对非法占用的738737平方米土地处以每平方米21．6元的罚款。共计人民币:壹仟伍佰玖拾伍万陆仟柒佰元整(￥1595．67万元)。3、对球场内非法占用的78．4亩耕地由北京中基公司按北京市国土资源局密云分局下发的《限期整改通知书》(京国土密[2011]66号)中的要求按期进行复耕。北京中基公司收到行政处罚决定书后，在规定的期限内未申请复议，未起诉，也未履行，北京市国土资源局向本院提出强制执行申请，本院出具（2012）密执字第851号行政裁定书，准予强制执行。北京中基公司实际支付九松山股份合作社土地租金至2015年8月4日。2016年6月17日，九松山村召开村民代表会议，会议主要内容有：到目前为止,北京中基公司2013年、2015年已经两年未给山场租赁费,经认定,闲置的土地依照法律法规进行处理,结合我村的实际研究决定,对出租的山场、土地两年内未开发的我村村民代表同意依照法律法规进行处理。2017年1月13日，九松山村召开两委会会议，形成会议纪要，纪要主要内容有：2013年中基国际集团有限公司拖欠九松山村租金款未付,由穆家峪镇政府垫付;2015至2016年,中基国际集团有限公司至今未付九松山村两年土地租金款,两年共计471033．2元(每年租金235516．6元)；此外,中基国际集团有限公司还拖欠我村5名村民工程款,工程款合计359余万元。群众因此怨声载道,强烈不满,九松山村两委干部及全体党员、全体村民强烈要求各级人民政府给予法律援助支持,依法收回土地和各方面的经济损失。2017年1月25日，北京市檀州律师事务所受九松山股份合作社委托向北京中基公司发出律师函，催要2015年、2016年度租金并声明逾期不付款或不协商，将依法解除租赁合同等。因九松山股份合作社向本院提出腾退土地的诉讼请求，为了避免双方处理地上物补偿纠纷时没有依据，法院要求双方对涉案地上物进行价值鉴定，九松山股份合作社提出了申请并为此支出了评估费用十七万元。上述事实，有双方当事人提交的上述证据和当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国农村土地承包法》规定：农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中，九松山股份合作社与中基国际集团有限公司在未获得规划国土等部门的批准手续及变更土地性质、用途的情况下签订《合同书》及《补充合同（一）》，约定由中基国际集团有限公司开发建设生态园区、旅游度假村、高尔夫球场及相应的配套设施(餐饮、娱乐、别墅等)，中基国际集团有限公司实际成立了北京中基公司对上述土地进行了开发、建设与经营，上述约定违反了《中华人民共和国农村土地承包法》的禁止性规定,故双方签订的《合同书》及《补充合同（一）》应属无效合同。但由于北京中基公司在合同签订后，于2009年8月31日补办相关手续将涉案《合同书》中的6532．07平方米土地变成了国有建设用地，故就该部分土地的《合同书》及《补充合同（一）》因补办了转变土地性质相关手续而有效。综上，涉诉《合同书》及《补充合同（一）》中关于6532．07平方米土的国有建设用地相关约定有效，其余部分土地的约定无效。关于有效部分的合同约定，根据我国《合同法》第九十一条第一款第（六）项的规定，债权债务同归于一人时合同的权利义务终止。本案中，北京中基公司于2009年8月取得6532．07平方米土的国有建设用地使用权，该部分土地的合同权利义务因出租方、承租方主体同归于北京中基公司而终止，不应再受《合同书》及《补充合同（一）》约束，故九松山股份合作社要求解除《合同书》及《补充合同（一）》中关于该部分土地的约定，本院不予支持。关于无效部分的合同约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定:诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，因九松山股份合作社对《合同书》及《补充合同（一）》的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，且经本院释明后九松山股份合作社坚持认为合同有效并坚持其诉讼请求，本院继续对九松山股份合作社的诉讼请求进行审理将形成“判非所请”，故对九松山股份合作社的诉讼请求应当予以驳回，九松山股份合作社可以基于《合同书》及《补充合同（一）》无效另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三条、第十一条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回北京市密云区穆家峪镇九松山股份经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费四万三千零一十三元，由原告北京市密云区穆家峪镇九松山股份经济合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 于立华审 判 员 韦培成审 判 员 曲 爽二〇一九年十二月二十六日法官助理 夏 璇书 记 员 张 蕾