江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7732号原告：何秋根，男，1964年10月6日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：何小兴，女，1966年8月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。共同委托诉讼代理人：薄小明，江苏德富信律师事务所律师。被告：陆云根，男，1967年4月3日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：沈玉英，女，1966年2月21日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陆云根，系被告沈玉英丈夫。被告：陆婷，女，1989年6月26日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陆云根，系被告陆婷父亲。被告：孙阿弟，男，1963年3月30日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：陆双根，男，1970年7月5日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告何秋根、何小兴与被告陆云根、沈玉英、陆婷、孙阿弟、陆双根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告何秋根、何小兴的共同委托诉讼代理人薄小明、被告陆云根同时作为被告沈玉英、陆婷的共同委托诉讼代理人、被告孙阿弟、陆双根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何秋根、何小兴诉称，请求法院依法判令：1、确认房屋买卖合同有效，被告陆云根、沈玉英、陆婷配合原告办理房屋产权过户手续（房屋位于：苏州市相城区）；2、被告陆云根、沈玉英、陆婷支付违约金172500元，被告孙阿弟、陆双根承担连带赔偿责任；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告与原告于2016年1月4日签订了房屋买卖合同，原告已按约定支付了购房款110万元，合同约定剩余5万元于2016年3月10日前房屋办理过户手续后予以支付。原告多次催促被告履行义务，而被告迟迟不予过户。被告陆云根、沈玉英、陆婷辩称，原告催我去办房产证，原告答应另行给我12万元，现在房产证办出来了，原告又反悔了，不同意两年之后再过户。被告孙阿弟辩称，原、被告都是熟人，我作为担保人，因为原告答应了我弟弟陆云根多给几万块钱，我弟弟陆云根办好房产证后，现在原告又反悔了，我希望双方能够调解。被告陆双根辩称，陆云根是我哥哥，当时卖房子的时候里面是有我的份额的，但我考虑到哥哥困难，我就同意了他卖房子，我也不识字，当时他们让我签字我就签了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月4日，陆云根、沈玉英、陆婷作为出卖人（甲方）与何秋根、何小兴作为买受人（乙方）签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定，房屋坐落于苏州市相城区，总价款为115万元；第一次付款自签约日起2日内付50万元，第二次付款2016年1月底付20万元，房款2016年3月10日前付40万，余款产权变更至乙方后支付；在2016年3月10日前交付房屋；本协议项下的房产在符合办理房产证后，甲方应立即办理产权证，在甲方办出产权证后，应在7日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续至乙方名下；符合办理产权证后，甲方拒不办理，或办理后，拒不转移登记至乙方名下，甲方应按合同总价的15%向乙方支付违约金，并继续履行办理产权证及过户手续；甲方自己办理产权证的税费及维修基金由甲方自己承担，变更登记给乙方的税费由乙方承担。该合同由陆云根、沈玉英、陆婷在出卖人处、何秋根、何小兴在买受人处签字予以确认，并在下方空白处手写注明“甲方合同履行担保人：孙阿弟（担保人）、陆双根（担保人）”。被告孙阿弟、陆双根确认上述签字系其本人所签。2016年1月4日，陆云根、沈玉英作为收款人出具《收条》，确认收到何秋根支付的购房款50万元。2016年2月1日，陆云根、沈玉英作为收款人出具《收条》，确认收到何秋根支付的购房款20万元。2016年3月11日，陆云根、沈玉英作为收款人出具《收条》，确认收到何秋根支付的购房款40万元。被告陆云根、沈玉英亦已按照约定将案涉房屋交付给了原告何秋根、何小兴实际使用。经不动产登记薄查询显示，被告陆云根、沈玉英于2019年8月22日取得了案涉房屋的不动产权证书〔权证号为：苏（2019）苏州市不动产权第7029201号〕。在庭审中，被告陆云根提出案涉房屋系拆迁安置小区，多数人均未办理产证，系原告同意另行补偿被告12万元，被告才提前办理好产证。但在产证办好后，双方未能就补偿款及过户达成一致意见，故原告诉至本院。另查明，原告何秋根、何小兴系夫妻关系。被告陆云根、沈玉英系夫妻关系，被告陆婷系被告陆云根、沈玉英的女儿。在审理中，双方均提出同意协商解决纠纷，但是至今双方均未能达成一致意见。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同复印件一份、收条复印件一份、不动产登记薄查询记录一份及庭审笔录予以证实。本院认为，原告何秋根、何小兴与被告陆云根、沈玉英、陆婷签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案中，原告何秋根、何小兴已经按照合同约定支付了110万元购房款的付款义务，被告陆云根、沈玉英也已经将案涉房屋按照约定交付给了原告何秋根、何小兴。现被告陆云根、沈玉英已经取得位于苏州市相城区房屋的产证，合同约定的过户条件已经成就，故原告何秋根、何小兴要求继续履行合同，由被告陆云根、沈玉英（被告陆婷并非不动产权证书登记的权利人，无需其予以配合）配合原告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因房屋过户产生的税费，由双方按照房屋买卖（居间）合同的约定由原告负担。同时，在完成产权变更登记后，原告何秋根、何小兴应向被告陆云根、沈玉英、陆婷支付剩余房款5万元。对于原告何秋根、何小兴要求被告陆云根、沈玉英、陆婷支付违约金172500元的诉讼请求。本院认为，被告陆云根、沈玉英在2019年8月22日实际取得案涉房屋的不动产权证书，故理应在合同约定的期限即7日内到房屋所有权登记机关配合原告办理不动产登记转移手续，但至今被告陆云根、沈玉英仍未能履行配合义务，因此应承担一定的违约责任。合同中虽约定违约方应承担房屋价款15%的违约金，但该违约金约定过高，被告对此亦提出异议，且原告并未举证证明其实际损失，鉴于原告何秋根、何小兴已经如约在房屋买卖合同签订后不久即实际取得案涉房屋并使用至今的情况，本院酌情确定违约金应以房屋价款115万元为基数自2019年8月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至被告协助原告取得案涉房屋产证之日止。被告陆云根、沈玉英、陆婷虽提出，在其办理产证前，原告同意补偿其12万元的辩解，但并未提供证据予以证明，原告对此也不予认可，亦没有相应的合同依据，故对此辩解本院碍难采信。对于原告何秋根、何小兴要求被告孙阿弟、陆双根对上述违约金承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，被告孙阿弟、陆双根在案涉房屋买卖合同中自愿作为“甲方履行合同担保人”签字确认，按照“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”以及“当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的法律规定，故被告何秋根、何小兴理应对被告陆云根、沈玉英、陆婷的上述付款义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告何秋根、何小兴与被告陆云根、沈玉英、陆婷于2016年1月4日签订的《房屋买卖合同》有效并应继续履行，同时被告陆云根、沈玉英应于本判决生效之日起十日内协助原告何秋根、何小兴将坐落于苏州市相城区〔权证号为：苏（2019）苏州市不动产权第7029201号〕的不动产产权转移登记至原告何秋根、何小兴名下。二、原告何秋根、何小兴应在取得上述房屋不动产权证之日起十日内支付被告陆云根、沈玉英、陆婷剩余房款人民币5万元。三、被告陆云根、沈玉英、陆婷应于本判决生效之日起十日内支付原告何秋根、何小兴以115万元为基数自2019年8月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至原告取得上述产证之日止的违约金。四、被告孙阿弟、陆双根对被告陆云根、沈玉英、陆婷的上述第三项付款义务承担连带清偿责任。上述第二、三项付款义务，如采用转账方式支付，请汇入原告或者被告指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32250199743600001331033629）。若当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7575元，财产保全费1020元，合计款项人民币8595元，由被告陆云根、沈玉英、陆婷共同负担（该款已由原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇一九年十二月十三日书记员  张 芳附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同受法律保护。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。5.《中华人民共和国担保法》第十九条：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。6.《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。7.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。8.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条：审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。