山东省高唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1526民初3297号 原告：高唐县泉聚置业有限公司，住所地山东省高唐县汇鑫街道陈庄村。 法定代表人：张朋，总经理。 委托诉讼代理人：李华永，山东普新（高唐）律师事务所。 被告：郝奎娜，女，1976年3月18日出生，汉族，住山东省高唐县。 原告高唐县泉聚置业有限公司（以下简称泉聚置业公司）与被告郝奎娜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉聚置业公司委托诉讼代理人李华永、被告郝奎娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉聚置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郝奎娜支付2018年10、11月份物业费、水费、天然气费135.39元，迟延履行金94.23元；11月份电费48.6元，迟延履行金35.76元，取整合计315元。事实和理由：高唐县南芳园小区物业原由泉林纸业后勤处管理，水、气及物业费按季度收取，电费每月收取，逾期均按日0.3%收取滞纳金。2014年11月份，泉聚置业公司接手高唐县南芳园小区物业管理，收费及管理模式均延续原来的方式。2018年11月28日，泉聚置业公司将物业转给百名御物业有限公司管理。12月份，泉聚置业公司收取11月份电费时，郝奎娜未交纳。2019年1月份，泉聚置业公司收取2018年10、11月份天然气、水、物业费时，郝奎娜仍未交纳。后来泉聚置业公司在小区内张贴公告多次催促业主交纳费用，但郝奎娜仍未交纳。泉聚置业公司已为郝奎娜提供物业服务多年，郝奎娜对收费时间及逾期后果完全知晓（也曾经交纳过滞纳金0.14元），无正当理由拒交相关费用，应依法交纳费用并承担违约金。 郝奎娜辩称，1.与泉聚置业公司未签订物业服务合同，泉聚置业公司要求郝奎娜支付迟延履行金没有事实和法律依据；2.泉聚置业公司存在通知不到位的情况，其通知、催促交纳水电物业费并没有得到郝奎娜的确认；3.小区收费惯例为水、天然气、物业费按季度收取，电费按月收取，郝奎娜多年来一直按时交纳费用。2018年12月份，郝奎娜在交纳电费时才发现物业管理已由百名御物业公司接手，而百名御物业公司不负责收取2018年10、11月份的各项费用，直至2019年4月份百名御物业公司又私自撤走前，无泉聚置业公司人员在物业办公室值班收费，之后泉聚置业公司又回到小区负责物业管理，这时泉聚置业公司才要求交纳2018年10、11月份费用及滞纳金，因郝奎娜对滞纳金存有异议而未交，后来郝奎娜积极联系泉聚置业公司交纳所欠物业费用，而泉聚置业公司以必须交纳滞纳金为由拒绝收取；4.泉聚置业公司主张延续原后勤管理不成立，泉林纸业后勤处物业管理是福利性质，泉聚置业公司系盈利性质，泉聚置业公司进入小区后，各项费用大幅度上涨，各项维修开始收费，除了收费期间与泉林纸业后勤处一致以外，其他各项不存在延续。5.2018年12月底，泉聚置业公司、康乐社区、业主代表共同签订了《关于恢复南芳园小区道路及修建围墙的协议》，郝奎娜要求在泉聚置业公司彻底履行协议后再缴清欠缴的水费、电费、天然气费、物业费用。因郝奎娜不存在违约行为，拒绝交纳滞纳金。 本院经审理认定事实如下：高唐县南芳园小区物业原由泉林纸业后勤处管理，2014年11月份转由泉聚置业公司负责管理。小区物业等费用交纳惯例为每季度初月10-18日期间交纳上季度物业费、水费、天然气费，每月10-18期间日交纳上月电费。2018年11月28日，泉聚置业公司撤离南芳园小区并将物业管理转交百名御物业公司，因百名御物业公司不负责收取2018年10、11月份的物业、水、天然气及11月份的电费，致使郝奎娜无法及时交纳上述费用。庭审中泉聚置业公司虽称公司撤离后仍留工作人员收取上述费用，但郝奎娜对此予以否认，且泉聚置业公司也无据证实，本院对泉聚置业公司上述述称不予采信。2019年4月份，泉聚置业公司重新回到南芳园小区接手物业管理，但与郝奎娜之间因是否交纳滞纳金（迟延履行金）问题发生争执，致使郝奎娜至今未能交纳上述费用。 泉聚置业公司称曾于2019年4月张贴通知，主要内容为4月4日至10日期间交纳费用的业主免除滞纳金；2019月5月8日又张贴公告，主要内容为未交费业主交纳半年物业费也可以免除滞纳金。郝奎娜称没有见过通知，虽见到该公告，但认为预交物业费不合理且泉聚置业公司曾有过私自撤离小区的行为，交纳半年物业费用存在风险，故不同意该方案。 另查明，泉聚置业公司未与郝奎娜签订物业服务合同。 本院认为，泉聚置业公司与郝奎娜虽未签订物业服务合同，但泉聚置业公司自2014年11月份起就负责南芳园小区物业服务，郝奎娜等业主也一直向泉聚置业公司交纳物业等费用,故双方已形成事实上的物业服务合同关系。郝奎娜亦承认泉聚置业公司要求交纳水、天然气、电、物业费等共计183.99元的诉讼请求部分，本院对此予以支持。郝奎娜辩称应在泉聚置业公司全部履行《关于恢复南芳园小区道路及修建围墙的协议》后再缴纳费用，本院认为，如果泉聚置业公司未履行其所负义务，权利人可另行主张权利，但不能构成后履行交纳相关费用的抗辩，本院对郝奎娜的辩解意见不予支持。 据泉聚置业公司的诉求，滞纳金的性质实为迟延履行物业合同义务（交纳相应费用）的违约金。本案审理焦点为泉聚置业公司要求郝奎娜交迟延履行金是否有事实及法律依据。综合在案证据并梳理案件脉络可知： 1.从郝奎娜未及时交纳费用的成因来看，泉聚置业公司于2018年11月28日撤离南芳园小区的行为致使业主无法及时交纳物业等费用。泉聚置业公司于2019年4月再次回到南芳园小区后，虽称曾以张贴通知、公告的形式通知业主交纳上相关费用，但以上通知方式并不能证明全体业主均已知晓相关内容； 2.从泉聚置业公司与郝奎娜的物业服务合同内容来看，双方没有达成有关滞纳金收取方面的合意。泉聚置业公司与南芳园小区业主未签订书面物业服务合同，故载明具体收款项目和金额的缴费收据应为本案核心证据，长久以来小区业主也依此收据向泉聚置业公司交纳费用，该收据具有合同的价值和作用。但该收据系泉聚置业公司单方提供的格式单据，其应采取合理方式提请业主注意收据下方载明的“滞纳金”并对此进行说明，而泉聚置业公司并未提供证据证明其已履行了提请注意和说明义务，加之按日0.3%交纳滞纳金明显加重了业主一方的负担，在此情况下，不能认定郝奎娜以默认的方式接受了收取滞纳金的规定，即双方并未对逾期交纳费用则收取滞纳金形成合意。 3.从郝奎娜是否应承担违约责任来看，郝奎娜没有故意拖欠物业费用，不存在违约情形。业主在物业公司催要后应主动交纳物业等相关费用，未交纳的依法应承担违约责任。本案中，郝奎娜在泉聚置业公司再次回到南芳园小区并催要物业等相关费用后，同意交纳物业等费用，双方只是就是否交纳滞纳金不能达成协议，泉聚置业公司为此拒绝收取业主的物业等费用，并非业主不同意交纳，故郝奎娜不应承担违约责任。 综上，泉聚置业公司要求郝奎娜交纳滞纳金没有事实及法律依据，泉聚置业公司要求郝奎娜支付迟延履行金的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郝奎娜于本判决生效后五日内向高唐县泉聚置业有限公司支付水费、天然气费、物业费及电费共计183.99元； 二、驳回高唐县泉聚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由郝奎娜负担15元，高唐县泉聚置业有限公司负担10元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  朱大可 二〇一九年十二月六日 书记员  刘丽丽