河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12300号上诉人（原审被告）：杨立朝，男，1981年4月24日出生，汉族，现住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：杜慧敏（系杨立朝之妻），女，1982年10月22日出生，汉族，现住石家庄市新华区。被上诉人（原审原告）：石家庄市新光物业服务有限公司，住所地：石家庄新华区北新街60号。法定代表人：崔素敏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司员工。上诉人杨立朝因与被上诉人石家庄市新光物业服务有限公司（以下简称新光物业）物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨立朝上诉请求：1、依法撤销石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初568号民事判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，“同安路19号院业主委员会”与被上诉人之间签订的《同安路19号院物业服务委托合同》（以下称：物业服务合同）应属无效合同。首先，物业服务合同因签订主体不适格而无效。在物业服务合同上盖章的甲方即所谓的“同安路19号院业主委员会”并非可以从事民事活动的主体。不同于居民委员会，业主委员会属于非法人组织。根据民法总则第103条的规定，非法人组织应当依照法律的规定登记；根据《中华人民共和国物业管理条例》和《石家庄市物业管理条例》的规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向当地街道办、房地产行政主管等部门备案，并将选举结果议事规则等公示。本案中“同安路19号院业主委员会”并非经业主选举产生，也未依法进行登记和备案，亦未将相关结果和规则进行公示。因此“同安路19号院业主委员会”不是法律规定的民事主体，不能从事民事行为，其与被上诉人之间签订的合同当然无效。其次，物业服务合同因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国物业管理条例》第11条的规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定；根据《石家庄市物业管理条例》第32条规定，物业服务合同签订前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。而在本案中：(1)在物业合同中盖章的“同安路19号院业主委员会”并非依法成立的民事主体，其无权代表全体业主决定选聘被上诉人作为物业服务企业。(2)被上诉人也未提供证据证明其是小区全体业主共同决定选聘的，相反，上诉人在一审中向一审法院提交了近100户业主的声明及签名表，证明广大业主从未同意选聘被上诉人为物业服务企业。(3)物业服务合同签订前并未依法履行公示程序，也未提交业主大会通过。因此，该物业服务合同因违反法律强制性规定而无效。综上，本案涉及物业管理活动即小区业主自治活动，应适用相关物业管理法律法规。在被上诉人未提供充分证据的情况下，一审法院未考察物业服务合同的签订主体的资格、被上诉人的选聘流程的合法性、物业服务合同签订流程的合法性等关键要素，就依此认定“物业服务合同不违反法律法规强制性规定”实属错误。二、一审法院以上诉人曾向被上诉人“缴纳”取暖费、水费、垃圾处理费，就推断上诉人知道被上诉人是小区物业服务公司，从而依此认定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，属于对当事人之间法律关系的错误认定。被上诉人在一审提交的收据中，并没有上诉人的签字，也没有被上诉人的盖章，不能依此认定上诉人在缴费时对被上诉人提供物业服务是知情的，更不能认为上诉人对被上诉人提供物业服务是同意的。且上诉人向被上诉人“缴费”并非基于双方的物业服务关系，原因如下：(1)根据相关法律规定，取暖费、水费的实际收费主体并非被上诉人，被上诉人只是代收，物业服务合同关系要求物业公司代收相关水电费，但并不能认定只要代收了水电费就成立物业服务合同关系。(2)小区其他业主一直未认可被上诉人作为小区物业服务公司，并因此拒绝向被上诉人“缴费”，但物业公司通过停水、停电、堵门等方式干扰小区其他业主的正常生活（因为该类事件小区业主曾多次向公安局报案），所以上诉人向物业公司（后来上诉人才知道该物业公司是被上诉人）“缴费”是出于被胁迫而非真实意思表示。(3)一审法院仅以上诉人曾“缴费”就认定双方之间成立物业合同关系不符合公序良俗和物业服务的公共性。因此，一审法院未查清案件事实和当事人的真实意思表示、也未充分考虑上诉人“缴费”的性质，在没有充分证据的情况下就盲目认定上诉人和被上诉人之间存在物业服务合同法律关系，属于认定事实不清，证据不足。三、涉案小区没有规划用于停放汽车的车位，一审法院判决让上诉人承担停车费没有法律和事实依据，且上诉人主张的部分停车费已过诉讼时效。首先，涉案小区年代久远，且属于安置房，并未设置专门用于规划停放汽车的停车位，上诉人和小区业主停车位置实际上属于小区共有道路或共有区域，按照《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第十三条之规定，其收费应由业主大会决定；另外，被上诉人并无证据证明其依法向业主和上诉人提供了停车场所、设施以及停车秩序管理服务。因此，被上诉人无权向上诉人收取停车费，一审法院判决让上诉人承担停车费不符合法律规定，也没有事实依据。其次，一审法院适用法律错误，罔顾被上诉入主张的部分停车费已经超过诉讼时效的情况。根据民法总则和相关司法解释的相关规定，被上诉人主张的停车费中，至少2013年-2015年三年的停车费已过诉讼时效。停车费并非连续计算的同一债务，一审法院认为该案诉讼时效适用民法总则第189条，属于又一处法律适用错误。且在本案中，上诉人通过搜索一审法院处理过的物业服务合同纠纷案件，其裁判意见均未认为相关费用属于连续计算的债务，且认为该类纠纷的诉讼时效适用于法律对一般债务诉讼时效的规定，而在本案中一审法院与之前的处理方式完全相反，违反了公平公正的原则。四、即使物业服务合同有效或上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，一审法院以“物业服务问题系小区公共服务问题”而驳回上诉人的抗辩和对自身权利的主张，于法无据。首先，根据权利与义务相对等和公平的原则，行为人承担义务的前提是享有相应的民事权利。且不说涉案物业服务合同无效，即使物业服务合同有效，被上诉人亦未充分证明其已按约向上诉人和小区业主提供物业服务，作为上诉人承担付费义务，其当然有权根据合同法的规定行使先履行抗辩权，拒绝支付相关费用。其次，一审法院认为“小区物业服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会主张权利”的观点不仅没有法律依据，亦违反了相关司法解释，属于对上诉人合法抗辩权的剥夺：(1)现行法律并未明确规定只能由业主大会或业主委员会对小区物业服务问题主张权利。一审法院的该观点纯属其一己之见，根据该观点，一些依法不设立业主大会或业主委员会的小区是否就无法对物业服务问题主张权利？权利只能由业主大会或业主委员会主张，那么物业公司是否只能向业主大会或业主委员会要求支付相关费用？这是没有法律依据的错误观点。(2)一审中，上诉人已经提交了关于被上诉入怠于履行义务的相关证据，但一审法院忽略上述证据，却以上诉人不能就物业服务问题主张权利为由直接剥夺了上诉人的抗辩权，明显违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定。五、涉案物业费、停车费等费用的收费标准未根据合同约定和法律规定进行公示，一审法院判决让上诉人承担费用的金额没有依据。即使物业服务合同有效或上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同关系，根据物业服务第七条和《石家庄市物业管理条例》第21条的规定，物业服务的收费项目和标准应在物业管理区域内进行公示。一审中被上诉人并未提供相关证据证明其诉请内容的收费项目和标准已经依法公示，一审法院直接以被上诉人诉请的收费标准认定上诉人应承担的费用金额，于法无据。石家庄市新光物业服务有限公司答辩称，一、关于物业服务合同的效力。1、依据《最高院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，涉案合同对全体业主都有约束力，内容不违反法律的有关规定，物业合同合法有效。2、若上诉人认为被上诉人与业委会签订的合同侵害到了自己的权益，依据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由、《物权法》第七十八条第二款：请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。而现在早已超出了一年的除斥期间，再者此请求与本案并无关联性，上诉人可另行主张权利。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，《同安路19号院物业服务委托合同》合法有效，上诉人应当按照合同的约定按时缴纳物业费及相关费用；二、关于停车费。1、被上诉人与业委会签订的《同安路19号院物业服务委托合同》第五章第十一、十二条已明确约定机动车和非机动车停放服务收费标准按照机动车收费每月30元一辆（不承担车辆丢失及损坏责任），此费用属于停车占地使用费。新光物业对小区的服务管理来源于全体业主，合同也明确规定了停车位的管理、处理问题，这份合同也是经全体业主认可和业主委员会盖章确认的，对于停车占位费的收取是明确具体、合法合理的，所以上诉人应当按照合同的约定缴纳停车服务费。若认为不应收费，也应向业委会在一年的除斥期间内提出，现已超出了此除斥期间，因此不应支持上诉人的请求。2、依据《最高院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条内容的相关规定，一审法院适用法律无误，二审法院对于一审中上诉人并未提到的诉讼时效问题也不应予以支持。三、关于物业服务。一审期间被上诉人提交的证据四与证据五可以证明被上诉人按照合同约定提供了物业服务，上诉人不能仅因自己提交的几张无法证明物业服务的真实性、连续性的照片而否定了物业的服务，更不能因此而拒交物业费，毕竟物业公司在小区提供服务，业主享受了物业服务，所以其应当交纳物业服务费。石家庄市新光物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1976元；垃圾处理费36元，停车占位费2160元，滞纳金500元，合计人民币4672元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：同安路19号院业主委员会与原告分别于2011年2月1日、2014年2月1日、2017年4月1日三次签订《同安路19号院物业服务委托合同》，合同期限自2011年2月1日开始至2020年3月31日结束，合同约定了双方的权利义务，并约定了收取物业费的相关办法，还约定了机动车和非机动车停放服务收费，机动车每月30元。其中第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人，如逾期缴纳应交的物业管理服务费、水费、电费、取暖费、以及双方约定的其它费用时，乙方有权从逾期之日起向甲方、业主、物业使用人计收应缴金额每日3‰的滞纳金。该合同未约定垃圾处理费。被告杨立朝为石家庄市五矿小区1-1-602室业主，房屋面积126.64平方米。原告出示的部分收据显示，被告2018年1月19日向原告交纳2017年垃圾处理费36元、2017年取暖费2507元；2018年7月22日被告向原告交纳水费140元。现被告拖欠自2017年1月1日到2018年12月31日的物业费（0.65/月/每月每平方）共计1976元，垃圾处理费自2018年1月1日到2018年12月31日，3元/月，共计36元，停车占位费自2013年1月1日到2018年12月31日，30元/月，共计2160元。费用总计：4172元。根据《同安路19号院物业服务委托合同》原告对滞纳金部分主张500元，两项请求金额合计4672元。以上事实有《同安路19号院物业服务委托合同》、原告出示的部分收据及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，同安路19号院业主委员会与原告分别于2011年2月1日、2014年2月1日、2017年4月1日三次签订的《同安路19号院物业服务委托合同》，内容及形式不违反法律法规强制性规定。原告出示的部分收据显示，被告2018年1月19日向原告交纳2017年垃圾处理费36元、2017年取暖费2507元；2018年7月22日被告向原告交纳水费140元。说明被告知道原告系其居住小区物业公司，故原、被告之间成立物业服务合同关系，双方均应当按照约定履行各自的义务。关于被告提出的原告未尽到合同义务的问题，物业服务问题系小区公共服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规以及管理规约主张权利，被告仅能对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼，故被告应当依照物业服务合同履行缴费义务，且其对于建筑面积也予以认可，故原告主张物业管理费1976元，予以支持；关于原告主张的停车费，原、被告签订的《同安路19号院物业服务委托合同》有明确约定，被告应当给付原告停车费共计2160元；关于原告主张的垃圾处理费，原、被告签订的《同安路19号院物业服务委托合同》无约定，故不予支持；关于原告主张的滞纳金，根据《行政强制法》第四十五条之规定，行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。本案中，原、被告法律地位平等，原告并非行政机关，无权向被告收取滞纳金，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。一审判决：一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告石家庄市新光物业服务有限公司物业管理费1976元、停车费2160元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告负担。本院二审期间，上诉人提交了2013年7月15日物业公司与业主就停车费事宜进行民事诉讼的民事裁定书、土地使用证。被上诉人质证意见为：对民事裁定书与本案的关联性不认可，该裁定书只能证明我公司曾起诉过其他业主，且经和解已撤诉，并不能证明与本案的停车费有任何联系。对土地使用证与本案的关联性不认可，物业公司在小区提供物业服务收取停车费是依照物业服务合同的约定，合理合法。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，石家庄市新华区同安路19号院业主委员会与被上诉人签订了《同安路19号院物业服务委托合同》、《补充协议》，虽上诉人主张该合同属于无效合同，但未提供证据证实合同条款违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原审法院认定该物业服务合同合法有效并无不当。上诉人作为同安路19号院的住户，上述合同对上诉人具有法律约束力，且上诉人实际接受了被上诉人提供的物业服务，但其未能依照上述合同约定支付物业服务费及停车费，显属不当，一审法院要求上诉人给付物业服务费及停车费并无不妥。上诉人称被上诉人主张的部分停车费超过诉讼时效，但上诉人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，故上诉人在二审期间提出诉讼时效，本院不予支持。上诉人主张被上诉人的物业服务未达到约定目标，上诉人有权要求被上诉人限期改正，逾期未改正并造成相应损失的，上诉人可以另行主张权利，但鉴于上诉人该主张与本案不属于同一法律关系，原审法院对此不予处理符合相关法律规定。原审判决其他处理并无不当，且上诉人在二审提供的证据与本案缺乏关联性，故对上诉人的上诉理由，本院不予采信。综上所述，杨立朝的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人杨立朝负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 高瑞江二〇一九年十二月二十五日书记员 姚 璇