贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0523民初4417号原告：贵州世纪宏洋物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市黔西县莲城办事处阳光大道明德新城公寓楼6号。统一社会信用代码91520522666976990X。法定代表人：周廷洋。委托诉讼代理人（特别授权）：王文兴，男，系贵州山一(金沙)律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李嘉燕，男，系贵州山一(金沙)律师事务所律师。被告：罗银，男，汉族，1985年8月30日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司(以下至主文前简称宏洋物业公司)与被告罗银物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告宏洋物业公司委托代理人王文兴、李嘉燕，被告罗银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏洋物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付原告物业费6114.00元；2、判决被告以所欠物业费为基数，以月利率1%计算违约金，自2017年12月1日直至物业费付清为止(暂计至2019年9月30日止为1345元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告所在小区的开发商遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司签订《丽景名城前期物业服务合同》为丽景名城业主提供物业管理服务，并就双方的权利义务进行了约定，其中住宅房屋的物业费按其拥有建筑面积每月每平方米1元收取。原告自进场后深得业主好评。被告住宅建筑面积137.58平方米，自2014年3月17日至2017年11月期间共计44个月零13天的物业管理费6114.00元未支付给原告，原告多次催缴未果，故起诉请求判决支持其诉讼请求。被告罗银辩称：一、贵州世纪宏洋物业管理有限公司金沙分公司不应列为本案的原告。本案中，被答辩人提交的《丽景名城前期物业服务合同》、《物业服务合同》签订主体是贵州世纪宏洋物业管理有限公司，答辩人与被答辩人之间没有签订物业服务合同，被答辩人以自己的名义起诉答辩人，其主体不适格，应该予以驳回；二、被答辩人与答辩人之间签订的《物业服务合同》违反法律规定，被答辩人无权收取答辩人的物业管理费，被答辩人提供的贵州世纪宏洋物业管理有限公司与我签订的《物业服务合同》根据国务院《物业管理条例》第二十一条、二十五条、三十四条，《前期物业服务合同》或《物业服务合同》只适合于两个法人之间或者法人与群众性自治组织的代表之间签订的以提供公共性服务为主要内容的物业服务合同，合同的签订主体是法人之间、法人与群众性自治组织的代表之间，而不是法人与业主本人之间，答辩人与被答辩人之间签订的《物业服务合同》违反了法律规定，被答辩人不能以此为依据收取答辩人的物业管理费，被答辩人提供的《丽景名城前期物业服务合同》版本格式、部分核心内容与答辩人于开发商签订购房合同时取得的《丽景名城前期物业服务合同》不相同，答辩人从开发商处取得的这份《丽景名城前期物业服务合同》合同合法，内容真实可靠，以此为准。根据合同法第二十八条、二十九条约定合同期限为2012年4月1日至2013年4月1日止，合同期满前3个月，业主大会尚未成立，双方应就延长合同期限达成协议，但是至今房开商或者业主委员会没有与贵州世纪宏洋物业管理有限公司达成相应的协议，此合同期限早已届满，合同的权利与义务早已失效，答辩人与贵州世纪宏洋物业管理有限公司已无权利义务关系；三、小区业主一直被动接受贵州世纪宏洋物业管理有限公司强制服务，其也未尽到物业服务公司的义务，应当认定为违约，丽景名城小区自入住以来，一直没有成立业主委员会，被答辩人一直都是没有正规合法的手续强制在小区服务，业主多次要求被答辩人停止服务，但被答辩人均以未成立业主委员会无权解除合同为由继续强制服务，被答辩人服务态度差、服务不到位，没有尽到一个物业公司应尽的义务。根据《合同法》等相关法律规定，对被答辩人提出的物业服务费业主有权拒绝支付，并要求贵州世纪宏洋物业管理有限公司立即停止服务；四、物业服务严重侵害业主权益如下：1、因楼上漏水导致我房间屋顶、墙壁全部损坏，曾多次向物业反映；2、从2017年9月18日至2017年12月20日期间电梯无法正常使用，多次向物业反映都不予理睬，后经楼主召集本楼业主自筹资金修复才得以使用，在此期间致使上下楼及其不方便；3、2017年12月18日期间，被答辩人以没有交物业费为由自行关闭自来水表，本人去找过很多次均不予理睬，后经城东派出所处理才得以使用；4、公共停车场地长期堆放杂物、砂石，地面不平整，对业主生活健康造成严重影响；5、小区大门一直处于无管制状态，外面车辆、行人可以随意出入，公共停车区域无人管理。综上，原告在其与开发商签订《前期物业服务合同》到期后，未依法续签合同，单方面强行继续提供服务，且服务态度恶劣、服务质量差、致使小区生活环境脏乱，未尽到管理的义务，严重侵害了答辩人的合法权益，被答辩人的诉讼请求不合理，无法可依，应该驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人质证。对当事人提交的证据和事实，本院认定如下：原告举证：1、营业执照、资质证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件。用以证明原告的身份情况；2、《丽景名城前期物业服务合同》、《丽景名城前期物业服务协议》。用以证明原告与被告房屋的开发商签订前期物业服务合同、原告与被告签订前期物业管理服务协议，在该两文件中均约定了物业收费标准按房屋建筑面积1元/平方米/月，逾期支付物业费按欠费总额每日加收3‰的费用；3、申请、承诺书、业主情况登记表。用以证明被告接房的时间为2013年3月17日、房号为A-3-4-2及面积137.58平方米；4、物业费催收通知单及照片。用以证明原告已书面通知被告欠缴物业费，包括欠费区间为2014年3月17日至2017年11月30日、数额为6114.00元。5、电梯日常维护保养合同、电梯巡查记录表、外来人员登记本、护卫人员交接表、物业服务场景图片、工资表、天安财产保险股份有限公司保险单（正本）。用以证明原告已经为被告及被告所在小区的全体业主提供了物业服务；6、奖牌图片。用以证明原告为小区提供物业服务，因服务质量稳定、可靠，得到有关部门肯定；7、首问情况登记表、记事页。用以证明被告房屋漏水是楼上用户家的阳台造成的，系第三方侵权造成损害，不是物业服务质量瑕疵；物业公司在职责范围内对双方进行协调、劝解、督促侵权方及时修复。经质证，被告对原告提供的1、3组证据无异议，对原告提供的2、4、5、6、7组证据有异议。被告举证：1、照片2张。用以证明房屋漏水；2、两份收条及记录。用以证明原告服务质量不到位。对被告提供的1、2组证据，经原告质证均有异议。本院对证据的认定情况，原告举证1、2、3、4、5、6、7组证据被告对1、3组证据无异议，本院予以认定，被告对2、4、5、6、7组均有异议，本院认定证据1、3与2、4、5、6、7组的证据能够证明案件基本事实，具备证据的客观性、关联性、合法性基本特征，与案件事实相符，本院予以认定。被告举证1，2组证据，原告均有异议，本院综合全案不予认定。本院经审理认定事实如下：2012年1月3日，原告宏洋物业公司与遵义市鑫瑞房地产开发有限责任公司签订《丽景名城前期物业服务合同》，服务期限自签订之日起开始，至本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止。原告宏洋物业公司于2012年1月3日开始履行物业服务义务，为丽景名城小区提供物业服务。被告罗银系丽景名城小区A-3-4-2号房屋的业主，2013年3月17日，被告罗银与原告宏洋物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告宏洋物业公司为被告罗银提供物业服务，物业服务费按被告罗银房屋建筑面积137.58平方米每月每平方米1元收取，2017年11月22日，原告宏洋物业公司书面催收被告罗银缴纳2014年3月17日至2017年11月29日期间共计44个月零13天的物业管理费6114.00元。2017年11月29日，原告宏洋物业公司撤出丽景名城小区，终止了物业服务。原告宏洋物业公司催收被告罗银支付原告宏洋物业公司物业管理6114.00元未果，诉至法院要求支持其诉讼请求。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2013年3月17日，原告宏洋物业公司与罗银签订《前期物业管理服务协议》，双方即构成物业服务合同关系，双方均应根据合同约定履行合同义务。被告罗银系金沙县丽景名城小区业主，原告为该小区提供了物业服务，其应按合同约定向原告履行交纳物业服务费的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告罗银缴纳从2014年3月17日至2017年11月29日期间共计44个月零13天的物业管理费6114.00元，故原告诉请被告支付物业服务费6114.00元，未超过被告应交纳的费用，有双方签订的《前期物业管理服务协议》、《收费收据》、《物业费催收通知单》予以证实，原告宏洋物业公司的该请求本院予以支持。另外，原告宏洋物业公司提出要求被告以所欠物业费为基数，以月利率1%计算违约金，自2017年12月1日直至物业费付清为止，暂计至2019年9月30日止为1345.00元的主张，原、被告双方在签订的《前期物业管理服务协议》中未予约定，无法律依据，因此，原告宏洋物业公司的该项请求本院不予支持。被告罗银提出原告主体不适格，与被告之间签订的《物业服务合同》违反法律规定，原告无权收取被告的物业管理费；小区业主一直被动接受原告强制服务，其未尽到物业服务公司的义务，应当认定为违法；并且物管服务严重侵害业主权益的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告罗银提出的辩解理由，不符合法律规定，本院不予采纳。如果被告罗银认为原告宏洋物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，可根据该解释第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，应另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、由被告罗银在本判决生效后十日内支付原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司物业服务费6114.00元；二、驳回原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费60.00元，减半收取30.00元，由被告罗银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在两年内向本院依法申请强制执行。审判员  胡汝宏二〇一九年十二月十日书记员  祝淦淦