广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2827号原告(反诉被告)：广州缤纷园艺有限公司，住所地广州市荔湾区龙溪大道广州花卉博览园批发市场办公楼二楼201号，统一社会信用代码×××85Ｘ。法定代表人：周征宇，董事长。委托诉讼代理人：何俊明，广东穗南律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市从化区城郊街农业技术服务中心，住所地广州市从化区城郊街新村北路55号，统一社会信用代码×××17Ｘ。法定代表人：陈智锋，主任。委托诉讼代理人：关惠玲、何坤涛，均系北京大成（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）广州缤纷园艺有限公司（以下简称缤纷公司）与被告（反诉原告）广州市从化区城郊街农业技术服务中心（以下简称城郊服务中心）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告缤纷公司的委托诉讼代理人何俊明、被告城郊服务中心的委托诉讼代理人关惠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缤纷公司诉称：2013年1月1日，原、被告签订了一份《土地转租合同》，约定由原告租赁被告位于光联村、红旗村，土名为：办朗（东至十岭路机耕路交界、南至白坟围背后、麻二村土地、排水沟交界、西至红旗村土地交界、北至花卉大道交界）的土地，面积约150亩，用于进行花卉种植、苗木生产。被告保证租用土地合法、无土地权属纠纷。土地租赁期限为16年（实际为15年），从2013年1月1日起至2027年12月30日止。租金为每年每亩1200元，每五年递增一次，增幅分别为70元、150元，管理费每年每亩50元，复耕费为每亩300元共45000元。土地押金为每亩1420共213000元。双方另外约定，原告按先付承包款（即租金），后使用为原则，先付当年承包费的50%，余下的部分在被告交地时付清。若因部分土地因被告原因无法如期交付给原告的，该部分土地的面积作为第二期租地交给原告使用，该地块租金自交地之日起计算。被告位于红旗村××地块约100亩，作为第二期土地交付原告使用，被告（或红旗村委）按照原告温室的承建标准建造好温室，原告承诺待被告建好温室后承租，具体事项以签订合同为准。上述租赁合同签订后，原告依约向被告支付了2013年的土地租金180000元、复耕费45000元、管理费7500元和土地押金213000元，共计445500元。但被告却因租赁地块尚有“钉子户”等原因一直未能向原告交付全部的土地，导致原告的土地规划利用、温室规划与设计、种子种苗的预定以及花卉生产种植等相关配套工作无法正常开展，造成了原告巨大的损失。且经原告多次催促被告履行交地义务后，才于2014年3月1日以书面形式致函给原告，称由于土地规划有新的变化，告知原告推迟缴纳土地租金，从而原告停止对租赁土地的规划和建设等相关工作。为此，请求法院判令：⒈被告向原告退还445500元（款项包含2013年度的土地租金180000元、复耕费45000元、管理费7500元和土地押金213000元），并赔偿从2013年8月20日起至生效判决确定之日止的逾期还款损失（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，暂计至起诉之日止为130000元）；⒉被告向原告赔偿经济损失580000元（款项包含设计费损失280000元、土地租金差额损失约300000元）；⒊本案受理费由被告承担。被告城郊服务中心答辩并反诉称：⒈我方已经履行土地转租合同的相关义务，原告应履行缴纳租金和管理费的义务，要求我方退还租金没有任何法律依据。我方在2013年1月把涉案的150亩土地交付原告，土地的权属和使用没有任何瑕疵，已经完全履行合同的义务，根据土地转租合同第4条，原告在签订合同之日起10日内支付50%的承包费，余下部分在我方交付土地时付清。如果我方没有交付土地，原告不可能全额交付租金，因此原告所述并非全部事实。⒉在我方没有任何违约行为情况下，原告要求我方赔偿损失没有任何法律依据，且原告没有任何证据证明交付土地有任何的问题。我方出具的告知函仅通知原告可延迟交付租金。原告方进行搭棚种植需要相关部门批准，但原告方没有报批就已经动工，而当时巡查组将会进行检查，我方出具的告知函只是善意提醒。⒊原告逾期支付承包费已经构成违约，无权要求我方退回复耕费、押金等费用，根据双方签订的合同第八条第（一）项，我方有权收回土地并在不退回复耕费、押金的情况下追缴当年不足部分费用，且原告逾期缴纳承包费已经超过5年，在原告占用土地期间，我方还需向光联村第一、二、三、六经济合作社缴纳承包费，原告的违约行为严重损害我方合法权益。⒋我方反诉的事实和理由是：签订合同后，我方于2013年1月将涉案土地交付原告使用。2014年后原告没有依约支付土地租金、管理费。经我方多次催促未果。为此，反诉请求法院判令：⒈反诉被告缤纷公司向反诉原告城郊服务中心支付自2014年1月1日至2019年12月31日的土地租金1111500元、管理45000元，合计1156500元；⒉本案本诉及反诉的诉讼费均由反诉被告缤纷公司承担。原告缤纷公司针对被告的反诉答辩称：我方不同意被告的全部反诉请求。⒈双方合同签订后我方已缴纳相关的费用，但被告并没有向我方交付涉案土地，其主张支付租金和管理费没有事实依据。2、根据双方签订的合同第四条第（二）、（三）项约定，尚在我方委托设计单位设计温室并出图之后，被告方通知因土地规划有新变化，要求我方停止相关工作和推迟交租，我方并没有接收或实际使用涉案土地。⒊基于被告方并没有交付涉案土地，并且以土地规划有新变化为由要求我方停止相关工作并推迟缴纳租金，被告的行为已经违反了双方合同的约定，被告要求我方支付租金和管理费没有事实和法律依据。⒋被告的反诉请求已经超过诉讼时效的规定，不应受到法律的保护。综上所述，请法庭驳回被告的反诉请求。针对以上诉讼争议，当事人提供的证据，经当事人进行庭审质证，本院对证据认定的状况如下：一、原告缤纷公司在诉讼中提供以下证据：⒈《土地转租合同》，证明原告与被告签订土地转租合同，向被告租赁面积约150亩的土地用于进行花卉种植、苗木生产，被告须保证原告租赁的土地合法，无土地属性纠纷，土地租赁期限为16年（实为15年），并约定了相应的租金标准及违约责任。另，双方还约定，土地租赁期内，除因市级政府征地和原告违约外，被告不得以任何理由收回、占用土地，否则原告有权向被告索赔投资实际损失，同时追索土地租赁剩余年限的收益损失等；⒉被告出具的证明2份，证明原告缴交租地押金21300元、第一年租金180000元、复耕费45000元及管理费7500元，共计445500元；⒊《告知函》，证明被告称由于土地规划有新的变化，告知原告推迟缴纳土地租金，从而原告停止了对租赁土地的规划和建设等相关工作，造成了原告巨大的损失；⒋建设工程设计合同，证明原告委托第三方广东百闻温室有限公司对涉案土地进行温室大棚设计，设计费为280000元；⒌温室设计图；证明第三方公司已完成对涉案土地温室大棚的设计工作；⒍收据，证明原告已向第三方公司支付设计费280000元。二、被告城郊服务中心在诉讼中提供以下证据：⒎《土地转租合同》，证明根据双方签订的土地转租合同约定，原告应依约缴纳当年的租金及相应费用以及我方保留追偿违约责任的权利；⒏《关于对广州缤纷园艺有限公司的复函》，证明原告没有依约支付租金管理费，被告发函要求补缴相关费用的情况；⒐短信截图，证明我方已成功送达上述证据8的复函。原、被告对上述证据1、2、7的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认，可以作为认定事实的依据。被告对证据3的真实性、合法性无异，但认为《告知函》只是通知原告推迟缴纳2014年租金，而非要求原告停止建设工作。被告对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性均不予确定，合同的签订方没有出庭作证，无法核实公章的真实性，且没有提供银行的支付流水，不能证明该费用已经实际发生。原告对证据8、9的真实性无异议，但认为上述证据仅是被告方的单方陈述，我方不同意原告主张的内容。综合本院采信的证据，当事人的陈述，本院查明和确认以下事实。2013年1月1日，缤纷公司与城郊服务中心签订《土地转租合同》，合同约定：⒈发包方城郊服务中心将位于光联村、红旗村，土名：办朗（东至十岭路机耕路交界、南至白坟围背后、麻二村土地、排水沟交界、西至红旗村土地交界、北至花卉大道交界）的土地，面积约150亩，租赁给承包方缤纷公司用于进行花卉种植、苗木生产。并保证承包方租赁的土地合法、无土地权属纠纷。⒉土地租赁期限为16年，从2013年1月1日起至2027年12月30日止。⒊租金为每年每亩1200元，每五年递增一次，增幅分别为70元、150元。管理费每年每亩50元，复耕费押金为每亩300元，由承包方向发包方一次性缴纳每亩300元的复耕费押金共45000元。合同期满符合复耕要求后一次性退回给承包方；租赁期间如遇国家征收该地块而提前终止合同时，复耕费押金全额退回给承包方。土地押金，每亩1420元，由承包方向发包方一次性缴纳每亩1420元的土地押金共213000元。合同期满可抵作最后一年的土地押金。⒋承包方按先付承包款，后使用为原则，承包方在签订合同之日十天内应付给发包方当年承包费的50%，余下的部分在发包方交地时付清。以后每年的租金在本合同签订的相同月份内付清。逾期按所欠金额每日加收1‰的滞纳金，超过三个月不缴清承包款的，视为承包方违约，按违约处理。租金起付日前与交地的时间一致。若有部分土地因发包方原因不能如期交付给承包方的，则该部分的土地面积，作为第二期租地缴费承包方使用，该地块租金自交付地之日起计算。发包方位于红旗村××地块约100亩，作为二期土地交付承包方使用，发包方（或红旗村委）按照承包方温室的承建标准建造温室，承包方承诺待发包方（或红旗村委），建好温室后承租，具体事项以签订合同为准。⒌发包方的权利和义务：发包方保证享有合法出租土地的权利，在租赁时土地没有产权纠纷，无抵押债务、税项等问题。租赁后如有上述未清事项，由发包方承担责任，由此给承包方造成经济损失的，由发包方赔偿承包方因此而遭受的损失。土地租赁期内，除因市级政府征地和承包方违约外，发包方不得以任何理由收回、占用土地，否则承包方有权向发包方索赔投资实际损失，同时追索土地租赁剩余年限的预期收益损失。⒍承包方的权利和义务：土地租赁期内，承包方按照本合同第三、第四、第五条约定的租金和付款方式，按时如数交付发包方，如逾期按所欠数额每日加收1‰滞纳金。在发包方完全履行义务的前提下，承包方逾期三个月不交承包费的，即视为自动放弃经营承包土地并终止合同，发包方有权收回土地，在不退回复耕押金的同时有权追缴当年不足部分。2013年6月21日，原告缤纷公司与案外人广东百闻温室有限公司签订《建设工程设计合同》。同时，案外人广东百闻温室有限公司向原告缤纷公司出具了收取设计费280000元的收据，并出具了《单栋温室设计图》。2013年8月19日，被告城郊服务中心向原告缤纷公司出具证明二份，证明原告缤纷公司已向其缴纳了租地押金213000元、第一年租地租金180000元、复耕费45000元及管理费7500元，多项合共445500元。2014年3月1日，被告城郊服务中心向原告缤纷公司发出《告知函》，该函记载有如下内容：“贵司已租用我单位位于光联村土地约150亩。接上级通知，由于该土地规划有新的变化。特告知贵司推迟缴纳该土地2014年租金，具体缴纳时间另行通知”。2018年7月16日，原告缤纷公司向被告城郊服务中心发出“告知函”，该函记载有如下内容：“鉴于租用地仍然存在钉子户没有和贵单位签定出租合同，且2014年3月1日贵单位出示《告知函》，告知我司该土地另有规划。经我司执委会研究决定：1、终止合同。2、贵单位退回我司缴纳的租地押金、租金、复耕费等总计653500元。3、如贵单位在2018年8月15日前不能全款退回我司要求的款项，我司将保留进一步追究经济损失的权利”。2018年7月31日，被告城郊服务中心向原告缤纷公司发出《关于对广州缤纷园艺有限公司的复函》，该复函记载有如下内容：“1、贵公司于2018年7月16日的《告知函》中提及需我中心退回租地押金、租金、复耕费等合计463500元数目有误，我中心至目前只收到以上四项费用合计445500元。2、根据合同条款第四条、第十条的约定，贵公司已严重违反合同拖欠租金达五年之久，造成甲方损失。按逾期所欠租金每日加收1‰计算，贵公司应支付五年租金滞纳金合计总额1863517.5元。3、我中心于2014年3月1日发出的《告知函》中由于该土地规划有新的变化，告知贵公司推迟2014年租金一事，与土地的实际利用无直接因果关系。甲方出于考虑土地使用的合法化而告知乙方避免不必要的损失而推迟2014年的交租时间。4、目前我中心只收到贵公司2013年8月13日银行划转的一笔土地租金、押金、复耕费、管理费总额为445500元。未缴付五年的租金、管理费及滞纳金总额为1863517.5元。5、经我中心研究，如贵公司在2018年8月31日前全额补缴五年拖欠的租金费用合计1863517.5元，合同将继续生效。否则，我中心将通过合法途径终止合同并追收所欠租金1863517.5元，对贵公司缴付的445500元不作退回”。另查明，原告缤纷公司与被告城郊服务中心签订合同后，未实际对涉案土地进行经营与管理。诉讼中，原告未主张解除双方签订的《土地转租合同》。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案为土地承包经营权出租合同纠纷,原告与被告通过签订《土地转租合同》对双方的权利和义务作出了明确的约定，合同是双方当事人行使权利、履行义务的依据和准则。本案中，被告于2014年3月1日发函通知原告推迟缴纳2014年的土地租金，导致双方对合同的履行产生争议。双方在合同中约定：“承包方逾期三个月不交承包费的，即视为自动放弃经营承包土地并终止合同”。尽管原告在诉讼中未主张解除双方签订的《土地转租合同》，但双方的租赁关系已经在2014年终止，原告自始未对涉案土地进行经营与管理，双方的租赁关系已终止。故原告请求被告退还押金213000元、复耕费45000元，理据充分，本院予支持。对于原告主张的租金180000元及管理费7500元，属于双方签订合同时交纳的首年租金及管理费，原告主张被告退还该两项费用，无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因双方对涉案合同不能履行存在过错，故原告主张本案利息，理据不足，本院不予支持。关于原告主张的经济损失问题。本案中，原告主张的温室设计费属于原告在租赁涉案土地过程中，投入的经营成本，故原告主张该项费用，无合同和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的土地租金差额损失问题，诉讼中，原告无提供该差额损失的计算依据及该差额损失应由被告承担的证据，故原告的该项诉求，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付2014年1月1日至2019年12月31日的租金、管理费问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，被告已于2014年通知原告延迟缴纳租金，并说明“具体缴纳时间另行通知”，其后三年，被告未通知原告缴纳租金，直至2018年7月16日原告发函提出“租用地存在钉子户问题”，被告才向原告追收租金事宜，存在过错。且原告抗辩被告的追诉已超过诉讼时效，故被告反诉请求原告支付2014年1月1日至2019年12月31日的租金、管理费合计1156500元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州市从化区城郊街农业技术服务中心于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州缤纷园艺有限公司返还承包费258000元（其中，复耕费45000元、土地押金213000元）；二、驳回原告广州缤纷园艺有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广州市从化区城郊街农业技术服务中心的全部反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15200元，由原告广州缤纷园艺有限公司负担11806.14元，被告广州市从化区城郊街农业技术服务中心负担3393.86元。本案反诉受理费15209元，由被告（反诉原告）广州市从化区城郊街农业技术服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建汉人民陪审员  汤梓聪人民陪审员  曾冠聪二〇一九年十二月二十日书 记 员  黄文思