濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0902民初6876号原告：胜新乾（反诉被告），女，汉族，1966年7月1日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：付艳国，河南众孚律师事务所律师。被告：贾松林（反诉原告），男，汉族，1970年6月13日出生，住濮阳县。委托诉讼代理人：朱金玉，河南君洁律师事务所律师。被告：濮阳市金辉房地产经纪有限公司（反诉被告），住所地，濮阳市006街道008街坊紫东花园（029-16）005幢0109。统一社会信用代码：91410902576306686A。法定代表人：王翠英，该公司经理。委托诉讼代理人：库艳翠，女，汉族，1980年8月2日出生，该公司员工，住濮阳市高新区。委托诉讼代理人：吴玉佩，濮阳市经济技术开发区弘法法律事务所法律工作者。第三人：王用法，男，汉族，1966年7月15日出生，住濮阳市。原告（反诉被告）胜新乾诉被告（反诉原告）贾松林、濮阳市金辉房地产经纪有限公司（以下简称金辉公司）、第三人王用法房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2018）豫0902民初8018号民事判决。宣判后，原告（反诉被告）胜新乾不服，提起上诉。2018年12月14日，濮阳市中级人民法院经审理后作出（2018）豫09民终2632号民事裁定，认为原审判决认定事实不清，故撤销原审判决，发回重审。本院重审受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胜新乾委托诉讼代理人付艳国、被告贾松林委托诉讼代理人朱金玉、被告金辉公司委托诉讼代理人库艳翠、吴玉佩，第三人王用法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胜新乾诉称及反诉辩称，2018年3月22日，被告贾松林委托第三人王用法通过被告金辉公司与原告胜新乾签订买卖定金协议书、居间服务合同、过户按揭代理合同、补充协议，约定被告贾松林将位于濮阳市石化路路北、濮上路路东043-25-020-4-2-01号房屋出售给原告胜新乾，合同约定涉案房屋价款为74万元，被告贾松林在2018年4月22日前解除抵押登记手续。原告胜新乾按照合同约定交付定金14000元，被告贾松林交付钥匙，原告胜新乾开始装修涉案房屋，此期间，被告贾松林反悔,原告多次找被告贾松林交付首付款，第三人王用法均拒不接受，明确表示不再履行合同义务，并将原入户门锁更换。原告胜新乾装修花费近20万元，根据原、被告双方签订的补充协议规定，被告贾松林还应承担总房款20%的违约金。故请求法院依法判令：1、被告贾松林退还原告定金14000元；2、被告贾松林支付原告装修金180000元（具体以装修公司最终实收费为准）；3、被告贾松林支付原告违约金148000元；4、被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司退还原告居间费用12400元；5、判令被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司对贾松林责任部分承担连带责任；本案所有诉讼费用由被告承担。针对被告贾松林的反诉，原告胜新乾辩称本案的违约金的计算方式属实，但原告胜新乾是守约方，被告贾松林是违约方，原告贾松林请求赔偿违约金及损失无事实和法律依据，应予驳回。被告（反诉原告）贾松林辩称及反诉称，贾松林没有违约，是原告违约、金辉公司失职，造成了交易不成的后果，同时也存在公积金贷款不能实现，致使本次交易达不到目的。而原告胜新乾在仅支付14000元定金，没有按照约定支付下余房款，也没有解除抵押的情况下，2018年5月5日金辉公司将保管的房屋钥匙交给了原告，由原告开始装修，给贾松林的房屋造成了损坏，改变了原状，构成严重违约。所以，请求依法判令驳回原告贾松林的诉讼请求。同时反诉要求判令解除双方的买卖合同，由原告胜新乾支付给被告贾松林违约金148000元，并赔偿恢复原状费用180000元；反诉费用由原告胜新乾承担。被告金辉公司（反诉被告）针对本诉、反诉辩称，原告胜新乾向被告金辉公司交纳的所有费用在居间服务合同、过户、按揭代理合同上都有明确的约定，均不应退还。被告金辉公司共收取原告12400元，包括涉案房屋成交价的1%即7400元和贷款过户费用5000元，现在贷款过户都未办理。被告贾松林没有按照合同约定进行履行，涉案房屋注明是贷款，被告贾松林没有还清贷款，原告胜新乾无法办理贷款手续。买卖定金协议书约定原告胜新乾向被告贾松林的付款方式为公积金贷款。2018年6月，被告金辉公司工作人员通知第三人王用法办理首付款的交接，后又说公积金不能贷款，要求付全款，多次协商未果。第三人王用法针对本诉、反诉述称，涉案房屋是通过被告金辉公司卖的，当时约定原告胜新乾支付首付款44万元，但其在规定的时间内只交了14000元定金，导致被告贾松林无法偿还银行贷款，无法对涉案房屋解押、办理过户手续。原告和被告金辉公司所述不属实，他们并没有在2018年6月14日给打钱。经审理查明，2018年3月22日，原告胜新乾和被告贾松林、金辉公司签订了《居间服务合同》一份，约定原告胜新乾和被告贾松林在被告金辉公司居间服务下就位于濮阳市市辖区的房屋签订《濮阳市房屋买卖合同》；原告胜新乾与被告贾松林分别向被告金辉公司支付居间代理费7400元。同日，原告胜新乾代理人胜婕、被告贾松林代理人王用法、被告金辉公司签订了《买卖定金协议书》，约定原告胜新乾以74万元购买被告贾松林的涉案房屋，以公积金贷款方式付款；原告胜新乾向被告贾松林交付定金10000元整；被告贾松林违约则双倍返还定金，原告胜新乾违约则定金不予返还，违约方承担涉案房屋的所有居间代理费。同日，原、被告双方签订的《濮阳市存量房买卖合同》约定，原告胜新乾在本合同签订时向被告贾松林支付定金14000元；原告胜新乾自合同签订之日起约定时间内申请办理抵押贷款，贷款金额300000元，原告胜新乾在上述期限内因自身原因未获得银行或者公积金管理中心批准的，原告胜新乾要继续申请其他银行贷款，期间已发生的及要发生的各项费用由原告胜新乾自行承担。被告贾松林逾期交房，除不可抗力外，逾期在15日之内，自合同约定交房之日起至实际交房之日止，被告贾松林按照已交付房价万分之五的违约金，自实际交付15日内向原告胜新乾交付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，原告胜新乾有权退房，原告胜新乾应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照原告胜新乾已付款的20%向买受人支付违约金;原告胜新乾未按约定时间付款的，逾期在15日之内，自合同约定交房之日起至实际交房之日止，原告胜新乾按日计算向贾松林支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向被告贾松林交付违约金，合同继续履行；逾期超过15日，被告贾松林有权解除合同，被告贾松林解除合同的，原告胜新乾应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累积的逾期应付款的20%向被告贾松林支付违约金，并由被告贾松林退还原告胜新乾全部已付款。《过户、按揭代理合同》约定，被告贾松林委托被告金辉公司协助办理涉案房产的权属过户手续，付费标准：服务费1000元整；原告胜新乾委托被告金辉公司协助办理涉案房屋的权属过户手续、公积金贷款手续，服务费分别为壹仟元整、肆仟元整；原告胜新乾同意承担此次房屋交易过程中被告贾松林应向被告金辉公司支付的全部代理费用。《补充协议》约定，关于涉案房屋的定金，原告胜新乾于2018年3月22日向被告贾松林支付定金14000元整，该定金视为首付款的一部分；被告贾松林应在2018年4月22日前向该房屋的原贷款机构一次性还请剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；被告贾松林应当接到被告金辉公司的评估通知后五日内配合评估公司及贷款机构对房屋进行评估；原告胜新乾应于2018年4月22日将首付款44万元整（已包含定金）以直接支付的方式支付被告贾松林；原、被告双方应于2018年5月1日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。上述合同签订当日，原告胜新乾向被告贾松林支付房屋定金14000元，向被告金辉公司支付居间费用及办理过户，贷款等事项的手续费共计12400元。另查明，被告贾松林未按照补充协议约定于2018年4月22日前还清涉案房屋的原贷款、办理解除抵押登记手续。原告胜新乾亦未按上述协议约定，于2018年4月22日将涉案房屋的首付款44万元整交付给被告贾松林。又查明，2018年5月5日，被告金辉公司工作人员将涉案房屋的钥匙交付给原告胜新乾，原告胜新乾即对涉案房屋进行装修。同年7月4日，第三人王用法将涉案房屋的锁更换，并阻止原告胜新乾的装修行为。之后，双方发生争议，原、被告均要求解除双方就涉案房屋所签订的买卖合同，并要求双方赔偿损失，为此形成纠纷。还查明，在本案审理过程中，原告胜新乾为证明其装修费用，提供了其与濮阳大江装饰工程有限公司签订的家装施工合同、报价单及收款清单，称约定总装修费用为318912元，已完成工程量167110元，另有部分装修材料已准备。对此装修情况及费用，被告贾松林不予认可，并反诉称原告胜新乾损坏了其原有装修并造成损失，但原装修情况现已灭失。针对此争议，本院委托濮阳方兴评估事务所有限公司对案涉房屋现装修价值进行鉴定评估，2019年11月20日，该公司认为原装修已拆除，无实物进行勘验，水电等已进行更改，且被隐藏覆盖，无法核实，已施工材料无法确定品牌、型号及相应价值，以上因素因无图纸、单据等书面支持，无法确定其价值，故将本院委托材料退回，终结鉴定。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告胜新乾就购买被告贾松林位于濮阳市市石化路路东温泉花园小区20号楼4单元1楼1号的房屋签订房屋买卖合同、补充协议等合同，上述合同约定内容系当事人真实意思表示，内容不违背相关法律规定，故上述合同内容合法有效。原、被告应依合同内容履行各自义务，原告胜新乾依合同约定负有在2018年4月22日向被告贾松林支付44万元首付款的义务；被告贾松林负有2018年4月22日前还清涉案房屋的原贷款、办理解除抵押登记手续的义务。但原、被告双方均未按合同约定履行各自义务，原告胜新乾在原一审审理期间提供的证人证言虽证明被告贾松林拒绝受领，但无法证实系在合同约定期限前拒绝受领。而原告胜新乾至今尚未向被告贾松林支付首付款，亦无证据证实其按约定时间提出履行，故应负举证不能的责任。综上，原、被告在房屋买卖合同的履行过程中均有违约行为，所以对原、被告要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。依双方补充协议约定，原、被告享有合同解除权，因该项约定解除合同的通知方式为书面通知，故应自本案反诉状到达对方时发生合同解除的效力。合同解除导致合同关系归于消灭，合同已经履行的，双方当事人可以根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，原告胜新乾请求被告贾松林返还其交付的购买涉案房屋的定金14000元于法有据，本院予以支持。关于原、被告所诉的装修部分。原告胜新乾除被告金辉公司工作人员证言外不能证实被告贾松林同意装修，且被告金辉公司与本案有利害关系，该证言效力可信度较低，原告胜新乾所举证据不足以证实被告贾松林同意其装修，同时该房屋买卖合同未实际履行，没有办理过户手续，也没有真正的交付，所以原则上应恢复原状。但本案涉案房屋系普通住宅，被告贾松林或租赁或出售，无证据证明其有特别用途，原告胜新乾出于居住进行的装修没有必要拆除，该装修被告贾松林可利用的价值亦有限，原告胜新乾已投资部分可视为原告胜新乾的损失，由原、被告双方合理分担。但本案原告胜新乾所提交的《大江家装工程施工合同》及大江装饰工程设计有限公司报价单、收据等证据，无法证实原告胜新乾为涉案房屋装修所花费的实际费用。在本案重审期间，本院委托濮阳方兴评估事务所有限公司对案涉房屋现装修价值进行鉴定评估，2019年11月20日，该公司认为原装修已拆除，无实物进行勘验，水电等已进行更改，且被隐藏覆盖，无法核实，已施工材料无法确定品牌、型号及相应价值，以上因素因无图纸、单据等书面支持，无法确定其价值，故将本院委托材料退回，终结鉴定。故关于该损失可待证据完备并确定后另行诉讼。《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中被告金辉公司向原、被告提供居间服务，虽然促成双方签订房屋买卖合同等协议，但并未协助办理相关的手续，同时还在没有办理过户手续的情况下，将案涉房屋的钥匙交付给原告方进行装修，并导致争议，对此有着不可推卸的责任，原告胜新乾请求返还其已交付的居间费、贷款过户费12400元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告胜新乾与被告贾松林于2018年3月22日签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》。二、被告贾松林退还原告胜新乾支付的定金14000元，于判决生效后十日内付清。三、被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司返还原告胜新乾居间费、贷款过户费12400元，于判决生效后十日内付清。四、驳回原告胜新乾的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）贾松林的反诉请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6541元，由原告胜新乾负担6281元，被告贾松林负担150元，被告濮阳市金辉房地产经纪有限公司负担110元；反诉受理费3271元，由被告（反诉原告）贾松林负担；保全费2267元，由原告胜新乾负担2107元，被告贾松林负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  胡爱国人民陪审员  李学英二〇一九年十二月十日书 记 员  李 扬