南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初91号 原告：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 被告：蒋再荣，女，1964年11月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市。 原告广西财经学院（以下简称财经学院）与被告蒋再荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告财经学院的委托诉讼代理人黎美宏，被告蒋再荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 财经学院向本院提出诉讼请求：1.蒋再荣立即腾空、搬出南宁市铺面；2.蒋再荣向财经学院支付2017年1月3日至2017年9月30日未依约腾空、搬出铺面的违约金31680元（要求支付违约金至实际腾空、搬出铺面之日止，按月租金1760元的双倍计付）；3.蒋再荣向财经学院支付拖欠的水电费192.30元（要求支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按实际产生的水电费计付）；4.本案诉讼费由蒋再荣承担。在诉讼过程中，财经学院将诉讼请求变更为：1.蒋再荣向财经学院支付2017年1月3日至实际腾空搬出铺面2018年3月27日的房屋占用费26224元；2.蒋再荣向财经学院支付2017年1月3日至实际腾空搬出铺面2018年3月27日的损失赔偿金26224元；3.蒋再荣向财经学院支付拖欠的水电费192.30元；4.本案诉讼费由蒋再荣承担。事实和理由：2013年8月9日，财经学院与蒋再荣签订《租赁合同》，约定财经学院将南宁市铺面出租给蒋再荣，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日，月租金1760元。合同期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，双方存在不定期合同关系，财经学院有权随时解除合同。财经学院多次向蒋再荣发出关于收回铺面的通知，限时要求蒋再荣腾空铺面交还财经学院，但蒋再荣均置之不理，拒绝与财经学院结清租金、水电等费用。蒋再荣应向财经学院支付房屋占用费及损失赔偿金等。为维护合法权益，财经学院诉至法院，请求判如所请。 蒋再荣辩称：1.涉案铺面没有取得建设工程规划许可证，租赁合同无效；2.2017年4月铺面停水停电之前产生的费用我愿意支付，铺面停水停电后，我不再经营，不产生效益，财经学院要求支付房屋占用费及损失赔偿金不合理，我不愿意支付；3.我认可拖欠的水电费，愿意支付。 本院经审理认定事实如下：2013年8月9日，财经学院（出租方，甲方）与蒋再荣（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方，铺面建筑面积22平方米；2.租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日；3.甲方按每月80元/平方米的标准向乙方收取租金，月租金为1760元；4.先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5.水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6.在合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7.乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8.承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，铺面内原属于乙方所有的物品归甲方所有，乙方还应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将铺面交给蒋再荣使用经营小百货，蒋再荣向财经学院交纳租金。 2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，蒋再荣继续在该铺面经营，按原合同约定的每月1760元标准继续交付租金，财经学院没有提出异议。蒋再荣交纳租金至2016年12月31日、交纳水电费至2016年10月31日，此后未再交纳任何费用。 2017年1月3日，财经学院向蒋再荣发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：蒋再荣与财经学院签订的租赁合同已于2016年6月30日到期，现财经学院决定不再与蒋再荣继续签订该铺面的租赁合同，请于2107年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。2017年3月23日，财经学院再次向蒋再荣发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》。2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告，载明：经学校研究决定，对我校合同到期的铺面不再续签，请相关租户于2017年3月31日前办理退租手续并完成退场。因蒋再荣未将涉案铺面交还财经学院，财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。涉案铺面停水停电后，蒋再荣停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。 另查明，涉案铺面位于财经学院干训楼1楼，该干训楼有建设工程规划许可证，所有权人为财经学院。2016年11月1日至2017年6月30日，涉案铺面产生的水电费为191.40元，蒋再荣未支付该费用。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、房屋租赁登记备案证明、《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》、《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》、《南国早报》、水电结算表、广西财专总评规划图、建设工程规划许可证、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，涉案铺面位于财经学院干训楼，该干训楼已取得建设工程规划许可证，财经学院与蒋再荣于2013年8月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满，双方没有签订新的租赁合同，蒋再荣继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。故从2016年7月1日起，双方为不定期租赁合同关系，原合同约定的租金标准等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。 合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院已于2017年1月3日向蒋再荣发出通知，告知蒋再荣不再继续与其签订涉案铺面的租赁合同，并给予了合理的期限，要求其于2017年1月15日结清租金、水电等费用，交还铺面，解除合同的条件已成就，财经学院有权解除双方的不定期租赁合同，故本院确认，双方的不定期租赁合同于2017年1月15日解除。 关于房屋占有使用费的问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”财经学院主张的房屋占有使用费实际上是涉案租赁合同解除后，出租人所遭受的租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”不定期租赁合同于2017年1月15日解除后，2017年4月中旬，财经学院对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。涉案铺面停水停电后，蒋再荣停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。在此情况下，财经学院有止损的义务，应当采取适当措施及时收回铺面防止损失的扩大。本院酌情确定，蒋再荣自2017年5月中旬涉案铺面全面停水停电后，再向财经学院支付2个月的房屋占有使用费，即支付至2017年7月15日，财经学院主张房屋占有使用费计算至2018年3月19日，本院不予采纳。本院酌情确定，蒋再荣按每月1760元的标准向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日的房屋占有使用费10560元（计算方式：1760×6个月）。 关于损失赔偿金的问题。在本院已确定，蒋再荣应向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日的房屋占有使用费的情况下，财经学院未能提交证据证明其还有其他实际损失，故财经学院要求蒋再荣支付损失赔偿金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于水电费的问题。涉案铺面2016年11月1日至2017年6月30日产生水电费191.40元,该费用系蒋再荣在经营使用涉案铺面期间所产生，应由蒋再荣承担。蒋再荣应向财经学院支付拖欠的水电费191.40元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、蒋再荣向广西财经学院支付房屋占有使用费10560元； 二、蒋再荣向广西财经学院支付水电费191.40元； 三、驳回广西财经学院的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费596元（广西财经学院已预交），由广西财经学院负担395元，蒋再荣负担201元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  黄 敏 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。