广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1007号 原告（执行案外人）:范坤，男，汉族，1963年1月5日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：卢波锋，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭伟燕，广西启迪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：华安财产保险股份有限公司北海中心支公司。住所：广西北海市北海大道与湖南路交汇处金星花园C区10号。统一社会信用代码：9145050077388870XB。 负责人：陈培能，总经理。 委托诉讼代理人：黄吉开，华安财产保险股份有限公司广西分公司公司律师。 被告（被执行人）：北海同益贸易有限公司。住所：广西北海市云南路56号宴锋海市商都A幢03号商铺。注册号：450502200012869。 法定代表人：周彪，经理。 被告（被执行人）：周彪，男，汉族，1968年7月24日出生，住内蒙古托克托县双河镇北柳林滩村5组2号，现住广西北海市云南路56号宴锋海市。 被告（被执行人）：裴娇娜，女，汉族，1983年5月10日出生，住海南省万宁市后安镇六合村委会裴宅村2队，现住广西北海市云南路56号宴锋海市。 原告范坤诉被告华安财产保险股份有限公司北海中心支公司（以下简称“华安北海支公司”）、北海同益贸易有限公司（以下简称“同益公司”）、周彪、裴娇娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告范坤的委托诉讼代理人郭伟燕、卢波锋，被告华安北海支公司的委托诉讼代理人黄吉开到庭参加诉讼，被告同益公司、周彪、裴娇娜经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告范坤向本院提出诉讼请求：1、撤销北海市海城区人民法院于2019年1月23日作出的（2018)桂0502执异5号《执行裁定书》。2、撤销北海市海城区人民法院于2017年12月11日作出的（2017)桂0502执1194号《公告》中责令原告于2018年1月15日前迀出北海市云南路与北部湾西路交叉西北角正虹广场201、301商铺的执行行为。事实与理由：贵院（2017）桂0502执1194号公告，责令居住位于北海市云南路与北部湾西路交叉口西北角正虹广场201、301房屋的人员限期迁出，否则将依法强制执行。原告作为上述房屋的合法承租人依法提起执行异议，贵院认定原告与第三人周彪、裴娇娜签订的《商铺租赁协议》实质为《房屋使用权抵债合同》，不适用“买卖不破租赁”原则而裁定驳回原告的异议请求，但原告认为该认定不妥。涉案《商铺租赁协议》就是合同法中的房屋租赁合同，原告作为合法承租人依法有权要求继续履行租赁协议至租赁期满为止，理由如下：第一，案涉《商铺租赁协议》，从其形式、内容来看，完全符合法律上房屋租赁合同的构成要件，并没有任何使用房屋使用权抵债的意思表示。第二，租金的支付方式是多样的，没有任何法律规定租金不能从债务中扣减，从债务中扣减是原告支付租金的方式。第三，案涉《补充协议》中原告与第三人周彪、裴娇娜达成共识，所欠债务的性质已转为租金性质，视为第三人周彪、裴娇娜已收取租金。第四，案涉《商铺租赁协议》进行登记是行政管理要求，不登记不影响合同对外效力。综上，案涉《商铺租赁协议》不是《房屋使用权抵债合同》，原告是案涉房屋的合法承租人，依法适用“买卖不破租赁”原则，有权要求继续履行租赁合同至期限届满为止。 被告华安北海支公司辩称，法院作出的（2018)桂0502执异5号执行裁定书正确，本案原告的诉请没有事实依据，请求法院予以驳回。 被告同益公司、周彪、裴娇娜未提交书面答辩意见或证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告同益公司、周彪、裴娇娜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 位于北海市商铺登记于裴娇娜、周彪名下。其中涉案正虹广场201号商铺于2015年8月3日办理了抵押登记[房他证（2015）字第000221号]，抵押权人：华安北海支公司，首次查封时间为2016年3月2日，301号商铺于2015年6月26日办理了抵押登记，抵押权人麦运汉，首次被查封为2016年6月7日。 华安北海支公司与同益公司、周彪、裴娇娜追偿权纠纷一案，本院于2017年2月23日作出（2016）桂0502民初1301号民事判决：北海同益贸易有限公司赔偿华安北海支公司保险赔款3250950.41元；周彪对北海同益贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任；华安北海支公司对被告周彪、裴娇娜共有的位于北海市云南路与北部湾西路交叉口西北角正虹广场201号[北房权（2015）字第019708号、北房权（2015）字第019709号]房屋以折价或拍卖、变卖该房屋价款享有优先受偿权。该判决生效后,华安北海支公司向本院申请强制执行，本院于2017年10月30日作出(2017)桂0502执1194号执行裁定,依法查封了涉案正虹广场201号房屋,并于2017年12月11日作出(2017)桂0502执1194号《公告》，责令居住在位于北海云南路与北部湾西路交叉口西北角广场201、301号房屋人员2018年1月15日前迁出上述房屋。 另查明，2015年4月29日，周彪与陈文、范坤签订《借款协议》一份，约定：由陈文、范坤出借70万元给周彪，借款时间自2015年4月29日至2015年5月29日，资金利息为2%每月，担保物：北海市北部湾西路正虹广场1号铺面201、301号房及酒楼的产权和经营权。协议签订当日，范坤通过网上银行向北海同益贸易有限公司转账了70万元，同日周彪立据交由原告收执，载明:“今借到陈文现金人民币柒拾万元正（700000）。”2015年5月12日，范坤通过网上银行向周彪转账了10万元。同日，周彪向原告立据，载明：“今借到范坤现金人民币伍拾万元正（500000）。”该借据尾部注明此款借期壹个月，月息2%。2015年5月31日，周彪、裴娇娜（甲方）与范坤（乙方）签订了《商铺租赁协议》一份，约定：乙方承租甲方所属的北部湾西路正虹广场201、301号商铺，上述商铺的月租金为人民币柒仟元（7000元），其中201商铺为4000元，301商铺为3000元，租赁期限为20年（自2015年6月1日起至2035年5月31日止）；乙方需在签订协议后支付给甲方人民币5000元押金，该押金在乙方承租期满后，由甲方一次性退还给乙方；双方同意租金按季度支付等内容。该《商铺租赁协议》下方手写标注有“同意保证金在欠款中扣除”。同日，周彪、裴娇娜（甲方）与范坤（乙方）就上述《商铺租赁协议》签订了《补充协议》一份，约定：因甲方尚欠乙方钱，因此乙方应付的房屋租金可在甲方的欠款中扣除，直至甲方付清所欠乙方的所有款项后，乙方才按合同金额现金支付租金给甲方。2016年5月26日，案外人范东明注册了工商字号“北海市海城区重庆老堂口火锅城”，并以北海市海城区北部湾西路正虹广场1号商铺为经营场所，该字号于2018年12月6日注销。同日，案外人李金花以相同的经营场所注册了工商字号“北海市海城区老堂口重庆风味火锅城”。2019年6月4日，原告范坤注册了工商字号“北海市海城区牛堂口重庆风味火锅酒楼”，经营场所为北海市云南路与北部湾西路交叉路口西北角正虹广场101号一楼。涉案正虹广场201号、301号商铺现以“广东食街”等招牌对外经营，经营者不明。 另查明，在执行异议审查期间，经华安北海支公司申请，本院依法委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对周彪、裴娇娜与范坤签订的落款时间为2015年5月31日的《商铺租赁协议》和《补充协议》的形成时间进行司法鉴定，中国广州分析测试中心司法鉴定所于2018年11月16日作出中广测（2018）文鉴字第0316号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：无法判断送检的《商铺租赁协议》、《补充协议》上的打印文字、“周彪”、“裴娇娜”、“范坤”签名、指印的具体制作形成时间。 2018年1月9日，范坤对执行标的提出了书面异议，本院经审查，于2019年1月23日作出（2018）桂0502执异5号执行裁定，裁定：驳回案外人范坤的异议请求。范坤不服该裁定，故向本院提起了本案诉讼。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”及我国《物权法》第一百九十条关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，租赁关系的设立只有先于抵押权的设立，且承租人在房屋被查封前实际占有使用房屋，才能产生对抗申请执行人的效力。本案中，虽原告范坤与被告周彪、裴娇娜就涉案房屋签订了租赁合同，且合同签订时间先于抵押登记时间，但原告未能提供充分证据证实其于查封前已实际占有使用涉案房屋，故原告与被告周彪、裴娇娜就涉案房屋所签订的租赁合同不产生对抗申请执行人的效力。原告未能举证证实其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，本院作出（2018）桂0502执5号执行裁定书，并无不当，对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，判决如下： 驳回原告范坤的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告范坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  苏家莲 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  林广青 书 记 员  谭宇兰