黑龙江省嫩江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1121民初2706号原告：刘德山，男，1968年7月11日出生，汉族，干部，现住黑龙江省大兴安岭地区。被告：魏江东，男，1982年6月18日出生，汉族，无职业，现住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：郭崴，黑龙江敬泽律师事务所律师。被告：梁海锋，男，1974年5月24日出生，汉族，个体，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。被告：松原市千大房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市。法定代表人：李金库，职务经理。原告刘德山与被告魏江东、梁海锋、松原市千大房地产开发有限公司（简称千大公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘德山、被告魏江东的委托诉讼代理人郭崴到庭参加了诉讼。被告梁海锋、千大公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德山向本院提出诉讼请求：1.请求停止黑龙江省嫩江县人民法院（2019）黑1121执异11号执行裁定书的执行；2.确认被告魏江东与千大公司签订的世纪新城3-2号1层16号车库的买卖协议无效；3.被告千大公司、梁海锋履行嫩江县人民法院（2018）黑1121执737执行裁定书；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终499号民事判决书、黑河市中级人民法院（简称黑河中院）（2016）黑11民初22号民事判决书，判决千大公司、梁海锋给付原告执行标的2,113,913元及利息。黑河中院诉讼保全查封被执行人的房屋3-2号楼16号车库。嫩江县人民法院（2018）黑1121执737号执行裁定书，评估、拍卖黑河中院2015年诉讼保全查封被执行人的车库，案外人魏江东提出异议称，2013年9月3日向千大公司购买了涉案争议的房屋，并支付全部房款，已占有使用至今。嫩江县人民法院（2018）黑1121执737号之一执行裁定错误，要求依法解除对世纪新城小区3-2号1屋16号车库的查封。魏江东只提供了一份购房协议及手写收据，没有其他证据，法律规定购买房产必须到房产管理部门登记，案外人魏江东没有到房产部门登记。黑河中院2015年诉讼保全查封被执行人的房屋时，千大公司嫩江分公司的负责人梁贵新签字时确认此车库未出售且公示期间案外人魏江东并未提出异议。被告在房屋已经被法院查封的情况下，伪造了与魏江东的购房协议，该协议无效，且该合同没有到房产登记部门备案，不得对抗法院的保全裁定和执行文书，请法院支持原告的诉讼请求。魏江东辩称，1.魏江东在法院查封之前已经购买了本案涉案的房屋，买卖行为合法有效，魏江东依据买卖协议享有该房所有权。2.涉案房屋在签订协议后，法院查封之前，魏江东已交付全款，房屋也交付给被告魏江东，魏江东实际占有多年，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。梁海锋辩称，世纪新城立项于2010年10月，当时挂靠千大公司的资质，世纪新城项目的实际操控人是梁海锋，该项目的房屋销售情况梁海锋最清楚，千大公司的法定代表人蒲海勇和千大公司嫩江分公司的负责人梁贵新对房屋的销售情况、回迁情况，以及用房屋抵债情况并不了解。2013年9月3日，千大公司将世纪新城小区3-2号楼16号车库出售给了魏江东，双方签订了购车库协议书，千大公司收款后出具了收据。由于梁海锋与千大公司法定代表人蒲海勇产生了纠纷，导致大部分购房者没有及时办理产权登记，在黑河中院查封前，千大公司已经将本案争议的车库出售给了魏江东是客观事实，魏江东已经办理了入户手续，并一直使用至今，争议车库的所有权归魏江东，刘德山不能申请法院执行魏江东的财产，为了维护魏江东的合法权益，法院应当解除对上述房屋的查封。千大公司未到庭参加诉讼，没有答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为证明自己的主张提交了以下证据：1.嫩江县商品房合同备案证明复印件一份，证明世纪新城4-1号楼的房屋是可以登记的，所以本案争议的房屋是可以备案的。被告魏江东的质证意见，该证据是复印件无法判断证据的真实性，该证据与本案无关联性，不能作为本案的定案依据。被告梁海锋和千大公司未到庭参加诉讼，没有质证意见。本院认证意见，因该证据是复印件，被告魏江东不认可，无法确认证据的真实性，本院不予采信。2.黑河中院（2015）黑中民初字第14-2号民事裁定书复印件和黑河中院2015年7月31日作的查封笔录复印件各一份，证明黑河中院查封了本案诉争的房屋。被告魏江东质证意见，对证据的真实性无异议，但本案诉争的房屋的买卖行为发生在查封之前，原告不能以此裁定否定买卖行为的合法效力。对查封笔录的内容有异议，梁贵新不是千大公司的负责人，并且通过该笔录体现了梁贵新对情况不了解，所以，与不能以查封笔录否定买卖行为的客观性。被告梁海锋和千大公司未到庭参加诉讼，没有质证意见。本院认证意见，黑河中院的裁定书和查封笔录，是黑河中院在查封房屋时形成，真实合法，本院予以采纳。3.黑龙江省高级人民法院（2017）黑民终499号民事判决书复印件一份，证明被告梁海锋和千大公司欠原告的工程款。被告魏江东的质证意见，对该证据的真实性无异议，但不能依据该判决查封和执行魏江东的财产。被告梁海锋和千大公司未到庭参加诉讼，没有质证意见。本院认证意见，该证据是黑龙江省高级人民法院作出的判决书，能够证明被告梁海峰和千大公司拖欠工程款的事实，本院予以采信。二、被告梁海峰向本院提交以下证据：1.2013年9月3日，魏江东与千大公司签订了车库买卖协议和交款收据各一份，证明争议的房屋已出售给魏江东。原告的质证意见，对于交款收据是手写的，所交房款是现金，原告不认可，购房协议应当到房产部门备案。被告魏江东的质证意见，对该组证据无异议，能够证明魏江东确实购买了争议的房屋。被告千大公司未到庭参加诉讼，未有质证意见。三、被告魏江东为证明自己的主张提交了以下证据：1.2013年9月3日，魏江东与千大公司签订了车库买卖协议和交款收据各一份，证明魏江东2013年9月3日合法购买了争议的房屋，并全额交付了价款，双方存在合法的买卖关系。原告的质证意见，对收据提出异议，只能看出“魏江东”三个字，其它字看不清，票据是手写的，原告认为收据和购房协议都是假的，协议没有到房产部门备案，不认可。被告梁海锋和千大公司未到庭参加诉讼，没有质证意见。本院的认证意见，结合梁海锋提交的证据一同认证，魏江东提交的车库买卖协议和收据与梁海锋提交的车库买卖协议和收据，内容及票据单号完全相同，具有真实性、合法性，本院对车库买卖协议和收据予采信。2.交房工作流程表、交房收费明细表、交房验收单及物业费收据各一份，证明2013年12月1日争议房屋已经实际交付给魏江东。原告的质证意见，物业费谁都可以交，不能证明原告所要证明的问题，交房验收单上的签名马百峰，不能代表千大公司，原告认为，这此证据都是假的，不认可。被告梁海锋和千大公司未到庭参加诉讼，没有质证意见。本院认证意见，该组证据中交房收费明细表中的收费金额与收据的金额相同，说明2013年12月1日的收据是交房时的收费收据，再结合车库买卖协议和购房收据，可以证明争议房屋于2013年12月1日交接。3.电费发票一张、自来水收据一张、购电卡一张和取暖费收据6张，证明争议的房屋魏江东已实际使用到今。原告的质证意见，任何人都可以交，不能证明房屋的产权。被告千大公司未到庭参加诉讼，未有质证意见。本院认证意见，该组证据，虽然形成时间均2019年的，但结合证据2能够证明原告占有争议房屋至今，本院对该组证据，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月，刘德山与千大公司嫩江分公司签订了建筑工程承包合同书，刘德山承包了千大公司在嫩江县开发的世纪新城项目的部分工程。2012年9月20日，千大公司取得商品房预售许可证，政府部门允许其预售世纪新城2-1号楼、3-1号楼、3-2号楼、4-2号楼。2013年9月3日，魏江东与千大公司签订了购房协议书一份，合同约定，魏江东购买了世纪新城3-2号楼16号车库，价款为110,220元，签订合同当日交款84,808元，余款25,412元约定于2013年10月30日付清。当日，魏东支付了车库的部分价款84,808元，千大公司出具的了收据。2013年12月1日，魏江东向物业部门交付了车库的物业费、电表费、水表费以及垃圾倒运费后，接收该车库至今。2015年5月，刘德山向黑河中院提起诉讼，要求千大公司和梁海锋给付工程款。2015年7月，黑河中院作出（2015）黑中民初字第14-2号民事裁定书，查封了千大公司开发的包括本案争议车库在内的世纪新城多间车库和多套住宅。2017年12月20日，黑龙江高院作出（2017）黑民终499号民事判决，判决梁海锋给付刘德山建设工程款190余万元，并判决千大公司负连带责任。判决生效后，刘德山向黑河中院申请执行，黑河中院指令本院执行。2018年7月，本院作出（2018）黑1121执737号和（2018）黑1121执737号之一执行裁定书，本院对上述房屋续行查封后，拟对上述房屋进行拍卖。2019年4月9日，魏江东向本院执行机构提出执行异议，主张在黑河中院查封前，千大公司已经将车库出售给了魏江东，魏江东已经交付了全部价款并已经实际占有，要求停止执行该车库，并请求本院解除查封。本院执行机构审查后，认为魏江东提出的异议成立，中止对嫩江县世纪新城小区3-2号楼1层16号车库的执行于2019年6月24日作出（2019）黑1121执异11号执行裁定。刘德山不服，提起了本案诉讼。另查明，在黑河中院查封前，嫩江县房产局尚未开始对世纪新城房屋办理产权变更登记。诉讼中魏江东将拖欠的车库价款25,412元交到本院执行局。本院认为，千大公司于2012年9月20日取得了商品房预售许可证，故千大公司在黑河中院2015年7月查封前与魏江东签订的购车库协议书，合法有效。根据魏江东提交的物业费票据、交房工作流程表、交房收费明细表、交房验收单，魏江东在黑河中院查封前已经合法占有了车库。根据魏江东提交的交款收据，魏江东在黑河中院查封前已经交付房屋价款84,808元，欠25,412元价款,诉讼中魏江东将欠的价款2,5412元交到本院执行局。争议车库虽然没有办理产权变更登记，但未办理产权变更登记并非魏江东之过错所致。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，魏江东对涉案车库所享有的权利足以排除法院执行。综上，原告提出的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘德山的诉讼请求。案件受理费1,050元，由原告刘德山负担。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判长  徐德海审判员  陈文林审判员  王 力二〇一九年十二月十一日书记员  郭春阳