广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5172号原告：崔志雄，男，1977年10月5日出生汉族，住广州市从化区。原告：梁秋实，女，1982年7月22日出生汉族，住广州市从化区。两原告共同委托代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区江埔街御景路2号。法定代表人：杨林森，经理。委托代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。原告崔志雄、梁秋实与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，由审判员莫柱生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告崔志雄、梁秋实的共同委托代理人张楠豫及被告雅居乐公司的委托代理人舒辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔志雄、梁秋实向本院提出诉讼请求：一、确认涉案房屋的装修款属于房价款的一部分，与《买卖合同》所约定的房屋价款共同构成涉案房屋的总价款，即涉案房屋总价款实际应为1672217元，被告雅居乐公司应当依据该房屋总价款作为计算逾期交楼违约金的金额；二、被告雅居乐公司自2018年10月16日起至涉案房屋符合交楼标准之日止，以装修加购房款的总额即1672217元的0.01%的标准向原告崔志雄、梁秋实支付逾期交楼违约金；三、本案诉讼费由被告雅居乐公司承担。事实和理由：我们于2017年3月26日向被告雅居乐公司认购了广州市从化雅居乐名门半岛花园三期四组团Lll0栋2梯402单元（以下简称“402房”），双方签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称“《认购书》”），并于2017年3月28日签订了编号为201703361950的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”）及所谓的《装修合同》。双方在《认购书》中约定，402房毛坯售价为1063129元，委托被告雅居乐公司“装修”的总价为609088元，而实际双方约定涉案房屋为带装修出售，购房总价为1672217元。拆分实际房屋交易价格的原因是由于被告雅居乐公司在销售时为规避广州市关于房地产限价的相关规定，遂将实际房屋交易价款拆分成毛坯购房款和装修款，涉案房屋的装修款实际己等于约定购房款的60%，显然该装修款所反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与约定的购房款实际共同构成涉案房屋的总价款。故应当认定《认购书》中所约定的装修款实际为购房款，即402房实际房屋总价款为l672217元。此外，根据双方签订的《买卖合同》补充协议第17.6条“《商品房买卖舍同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同。”的约定也显示《装修合同》实际是《买卖合同》的附件，也是被告雅居乐公司为了规避限价政策而采取的变通收费的手段。我们在签订《认购书》及《买卖合同》后，依约向被告雅居乐公司支付了购房定金、首期款、所谓的装修分期款并办理了相应的按揭贷款手续且己成功放款，共计向被告雅居乐公司支付完毕房屋总价款l672217元。根据双方《认购书》及《买卖合同》的约定，被告雅居乐公司应当在2017年9月15日前将402房以毛坯状态交付给我们，并在我们进行毛坯收楼后的第13个月即2018年10月15日前向我们履行交付带装修房屋的义务。被告雅居乐公司并未在2017年9月15日前向我们发出收楼通知书，且被告雅居乐公司在装修完工后通知我们前往查看时，我们发现402房装修存在严重问题，402房所在区域也未完成永久用电的安装，故我们当场拒绝收楼，要求被告雅居乐公司予以整改。针对永久用电的问题，我们向部分已入住的小区业主了解到，该小区因使用临时用电，仍然存在经常停电的情况，实际己影响到了业主的正常居住，也违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》等相关规定。部分业主己就此情况向从化区人民法院提起诉讼，该事实经从化区人民法院及广州市中级人民法院两级法院审理查明，并己做出生效判决，两级法院均认为“虽然被告雅居乐公司已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定‘小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告雅居乐公司以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。’但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。”故被告雅居乐公司计划交付的涉案房屋即402房目前仍未达到交付标准，应当承担相应的逾期交付的违约责任。综上，我们自始自终均按照双方合同约定支付购房款及所谓的“装修款”，且均己根据合同约定支付完毕全部购房款，被告雅居乐公司应当依照合同约定履行交付符合交楼标准的房屋给我们，否则应当向我们支付相应的逾期交楼违约金，但涉案房屋实际至今仍不符合交楼标准，故被告雅居乐公司应当承担相应的违约责任。鉴于实际双方约定带装修交楼时间为2018年10月15日，我们基于公平性考虑主张以此日期作为被告雅居乐公司实际应当向我们交付案涉房屋的交付日期。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的相关规定，被告雅居乐公司应当依据《买卖合同》第十四条的相关约定，自2018年10月16日起至402房具备交付条件之日止，每日按装修款加购房款的房屋总价款即l672217元的0.01%的标准向我们支付逾期交楼违约金。审理过程中，原告崔志雄、梁秋实变更第二项诉讼请求中的计算违约金的期限至2019年10月13日；并称保留以后继续追究因被告雅居乐公司交楼产生的违约责任。被告雅居乐公司辩称：两原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。一、涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。第一，装修合同是在原、被告双方平等自愿的情况下签订，无侵害两原告的自主选择权和公平交易权，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同；第二，商品房买卖合同约定毛坯交楼，后为实现装修目的才签订装修合同，两者为不同目的、独立存在、分别履行的合同，两原告清楚知晓不同合同项下款项的用途和性质；第三，商品房买卖合同约定涉案房产每平方米为10285.69元，完全符合当时的市场行情，客观上也不可能包括装修费用。二、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准；且两原告在2017年3月28日以毛坯状态收楼，意味着我公司已按商品房买卖合同约定完成交付义务，无迟延交楼的违约行为；三、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：我公司在向两原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，两原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，两原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原、被告双方真实意思表示，且在签约前已向两原告解释说明，合法有效，也即两原告在购买涉案房屋时即知道涉案房屋的用电情况，基于此，双方关于涉案房屋所约定的交付标准为我公司具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，两原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神；五、涉案小区自始都是正常供电，可满足居民日常生活需要，两原告无证据证明因为用电影响其正常使用，并因此产生损失或存在损失；同时，涉案房产也在2019年9月20日已经取得永久用电，我公司在2019年10月10日再次通知两原告在2019年10月13日收楼，两原告于2019年10月11日签收后拒不到场收楼，相应的责任应由其自行承担。经审理查明：2017年3月26日，两原告作为认购方与被告雅居乐公司作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园-三期四组团-L110栋-2梯-402，售价为1063129元，于2017年9月15日前交付使用。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为609088元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的13个月，装修款的支付方式为装修款一年分期，第一期装修款185303元须于2017年4月2日前付清，第二期装修款247071元须于2017年9月26日前付清，第三期装修款176714元须于2018年3月26日前付清。2017年3月28日，两原告作为乙方与被告雅居乐公司作为甲方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买甲方开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段三期4组团自编L-110栋2梯402房；建筑面积117.72平方米；总金额为1063129元；乙方以按揭贷款方式付款；合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：甲方应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；合同第十四条约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行；合同第十五条约定：乙方与甲方双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。《补充协议》第五条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：1.甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续；2.小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，乙方同意甲方以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，甲方向乙方补贴临时服务与永久服务的费用差额（由甲方直接将差额支付给相关单位，不直接支付给乙方），乙方不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼；第十七条第6款约定：鉴于乙方购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，乙方收楼后委托甲方进行装修（乙方授权甲方可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时与甲方签订《装修合同》，甲方、乙双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，两原告作为乙方与被告雅居乐公司作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：甲乙双方就乙方购买的雅居乐名门半岛花园-三期四组团L110栋2梯402房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：从化区雅居乐三期4组团L110栋2梯402房；第二条、委托事项：甲方及甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以甲方实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为617678元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.甲方在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向乙方发出《收楼通知书》，通知乙方对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，乙方应当及时按通知收楼，逾期收楼除甲方的装修交楼时间顺延外，乙方承担因延期装修而给甲方造成的经济损失。3.甲方应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向乙方发出《装修交楼通知书》，乙方应按甲方发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为甲乙双方已完成交接，且乙方对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因甲方原因导致乙方不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，甲方按已付楼款总额的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条、其他：2.乙方已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托甲方进行装修，乙方的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，乙方对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因乙方原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为乙方同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。乙方分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，两原告向被告雅居乐公司签署《确认书》，内容为：1.本人购买L110栋2楼402号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2.本人在收楼后即委托贵公司进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3.本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显示公平。4.本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修。两原告在确认人/购买方处签字。上述合同签订后，两原告已支付了全部购房款1063129元及全部装修款609088元。庭审中，被告雅居乐公司称涉案房屋已于2019年9月20日取得永久用电，并于2019年10月10日向两原告发出收楼通知书通知两原告于2019年10月13日前收楼，两原告于2019年10月11日收到收楼通知书但没有收楼。两原告称，2019年10月13日前往收楼，但发现房屋的永久用电没有安装到户并存在多处问题。本院认为：两原告与被告雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。作为出卖人的被告雅居乐公司须按照合同约定将符合约定的房屋所有权转移给两原告，两原告作为买受人须按照合同约定支付全部价款。本案争议焦点如下：一、关于《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》的性质问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，鉴于两原告购买的房屋为毛坯交楼，两原告收楼后委托被告雅居乐公司进行装修（两原告授权被告雅居乐公司可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修）并同时与被告雅居乐公司签订《装修合同》，双方约定《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。双方签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》约定，两原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，两原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除。上述合同约定已经明确两原告购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，两原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，亦即两原告必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，雅居乐公司才能交付并转移房屋所有权给两原告。由此可知，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。二、关于被告雅居乐公司为涉案房屋提供“临时用电”是否具备交付条件，被告雅居乐公司应否承担逾期交房违约责任问题。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施，因此被告雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。首先，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。《供电营业规则》第十二条规定对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源；临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。被告雅居乐公司提供的临时用电并非居民生活用电，也有随时面临被供电企业终止供电的风险，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足购房人日常生活用电的基本条件，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。三、逾期交楼违约金数额。如上所述，两原告购买涉案房屋的价款包括房屋买卖合同约定的价款及装修合同约定的价款，故应按实际交付的全部购房款1063129元及全部装修款609088元共1672217元作为逾期交房违约金的计算基数。但以上不在判决主文中表述。两原告主张雅居乐公司应按照合同约定的标准计付迟延交楼违约金合理，本院予以支持，具体为以1672217元为基数从2018年10月16日起至2019年10月13日止按0.1‰/日的标准计算。被告雅居乐公司的抗辩理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内支付逾期交房违约金（以1672217元为基数从2018年10月16日起至2019年10月13日止按0.1‰/日的标准计算）给原告崔志雄、梁秋实。本案受理费661元（原告崔志雄、梁秋实已预交）由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  莫柱生二〇一九年十二月二十五日书记员  何颖怡