河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初4271号原告：李花委，女，1983年12月23日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：杨青，北京市华联律师事务所郑州分所实习律师。被告：河南瑞昌置业有限公司，住所地郑州市上街区。法定代表人：耿红梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：范宇航，男，系该公司法务经理。原告李花委与被告河南瑞昌置业有限公司（以下简称：瑞昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李花委的委托诉讼代理人郭瑛、被告瑞昌公司的委托诉讼代理人范宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李花委向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿因违约造成的房价损失48277元；2、请求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告河南瑞昌置业有限公司称全国第一百货零售商大商百货，将入驻该公司开发的位于上街区济源路南侧、金华路西侧的济源路89号院和昌·都汇广场，具有极高的商业价值。原告即于2017年9月以高于市场价格和被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的上街区济源路89号院和昌·都汇广场大型商业区一层43号房（面积44.94㎡），房屋单价10742.52元/㎡，总价款482769元，但被告交房后时至今日，其承诺的大商集团大商百货却未能入驻，被告承诺的打造上街区标杆商业区的条件也未形成，目前即使有本地小商场入驻，但是原告高价购买该商业用房收益目的落空，给原告造成巨大的损失，经原告多次维权要求被告落实承诺的商业条件，被告均未能成就，且对原告提出的损失赔偿不予补偿。原告认为被告作为开放商理应按照售房时承诺的商业条件及时兑现，被告承诺的条件落空，已构成违约，原告有权要求被告承担因其向原告承诺的商业条件并为此多支付的房屋价款损失，特向贵院提起诉讼，请法院予以公正裁决。瑞昌公司辩称，一、原被告之间事实上没有就涉案房屋达成买卖的真实意思表示。被告于2015年11月26日将涉案房屋出售给第三人上海伦明建设（集团）有限公司，以房屋作价482769元抵消相应债务，后上海伦明建设（集团）有限公司将该房屋出卖给原告。被告根据上海伦明建设（集团）有限公司指示与原告签订商品房买卖合同，故原被告之间事实上没有就涉案房屋达成买卖的真实意思表示。二、原告未向被告支付任何房款，其主张的损失缺乏计算依据。涉案房屋是原告从第三人上海伦明建设（集团）有限公司购买，并向其支付对价。原告未向被告支付任何房款，被告没有从商品房买卖合同中获利，则原告向被告主张损失没有计算依据。即使原告有损失，其应该向第三人上海伦明建设（集团）有限公司主张。综上，恳请贵院依法裁定，驳回原告诉讼请求。经审理查明，瑞昌公司开发位于郑州市××街区××路××号院的和昌·都汇广场项目。自2013年起，瑞昌公司以大商集团入驻该项目作为卖点，以宣传彩页、悬挂条幅、举办发布会等多种方式宣传项目商铺。2015年11月26日，以瑞昌公司为甲方与以上海伦明建设（集团）有限公司为丙方签订《三方协议书》一份，载明：乙方购买瑞昌公司开发的和昌·都汇广场项目三期大型商业1F-43户，总价款486068，总价款包含总房款482769元及代收费用3299元，付款方式为分期付款，于2015年11月26日支付总房款的50%及代收费用即244684元，于2016年10月31日支付总房款的剩余50%部分即241384元。上海伦明建设（集团）有限公司同意以其对瑞昌公司应收工程款项下与乙方应付该商铺总价款等额部分，即486068元代乙方支付相应总房款，并同意瑞昌公司可按照本协议约定，直接将上海伦明建设（集团）有限公司应收工程款与乙方应付总房款进行抵扣。协议书还对其它内容进行了约定。2017年6月12日，以上海伦明建设（集团）有限公司为甲方，以河南栋梁建设工程有限公司为乙方，授权委托人为柳青江签订《以房抵款协议》一份，载明：鉴于甲乙双方于2017年3月27日签订《临建活动板房发包施工合同》合同编号为ZZHKAZ-20170109（“原合同”），原合同约定甲方应向乙方付款1060000元，甲方已支付零元，就剩余合同款1060000元，甲乙双方就郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）合村并城建设项目南区21号地安置区一标段项目所产生的临建板房费用，双方达成一致，结算金额为1056506.7元，就剩余工程款1056506.7元双方同意上海伦明建设（集团）有限公司以转让其所有的物业以支付剩余部分合同款，就物业转让达成如下协议：1.上海伦明建设（集团）有限公司同意以其所持有的郑州上街和昌房产支付河南栋梁建设工程有限公司剩余部分合同款，河南栋梁建设工程有限公司愿意受让郑州上街和昌房产作为上海伦明建设（集团）有限公司的付款。房源信息：1F-43，面积：44.61平方米，房产单价：10822元/平方米，房产总价482769元（总房价482769元，本项目走账482769元）。2.房产共计482769元，按上海伦明建设（集团）有限公司未支付给河南栋梁建设工程有限公司的剩余款还剩余573737.7元。3.河南栋梁建设工程有限公司指定变更房产所有人为柳青江。柳青江与李花委系夫妻关系，二人于2004年3月8日办理结婚登记手续。2017年9月19日，李花委与瑞昌公司就上述《三方协议书》和《以房抵款协议》所涉房屋签订《商品房买卖合同》一份，房屋单价为10764.08元每平方米，总价为482769元。同日瑞昌公司向李花委开具金额总计为482769元的增值税发票一张，2018年11月27日，李花委就涉案房屋交纳了契税、印花税共计18670.01元。现李花委已就涉案房屋办理了产权登记手续，产权证号为豫（2018）上街区不动产权第0016314号。郑州市中级人民法院对于同类系列案件之一的（2018）豫01民终11394号生效民事判决书中查明，瑞昌公司于2014年7月10日与大商郑州公司签订《房屋租赁合同》，约定大商郑州公司承租该项目场地，交付日期为2017年3月31日。2014年8月4日，大商郑州公司向瑞昌公司支付定金100万元。工程完工后，瑞昌公司向大商郑州公司发送房屋交付通知书和房屋交付确认书，多次要求大商郑州公司进行检查验收未果。2017年5月20日，瑞昌公司向大商郑州公司发函要求解除租赁合同。2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目。宣传期间，瑞昌公司在宣传彩页、悬挂条幅中明显标识“大商集团强势入驻”、“携手大商百货”、“大商入驻在即”、“大商即将开业”、“大商百货之上”等字眼，同时在宣传手册底部最后一行则以不容易辨识的微小字体标注“本广告所有图文仅供参考，不作为开发商要约之用，所有图文均以政府批文和双方签定的买卖合同为准，最终解释权归开发商所有”。2013年至2014年期间，和昌都汇广场项目的部分1、2层临街商铺销售信息和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息，显示和昌都汇广场项目均价为每平米13000余元，而上街欧凯龙城市广场每平米9000余元。和昌都汇广场项目2018年4月公布的商铺价格公示表显示，该项目商铺在大商郑州公司确定不能入驻该项目后，商铺价格存在下滑（例：瑞昌公司2014年售出的C66商铺售价为每平方米10966元，景文百货入驻后公布的在售房源价目表显示相邻的C65商铺售价每平方米7619元、C67商铺售价每平方米7977元；2013年4月23日售出的F-2商铺售价为每平方米7638元，大商郑州公司不再入驻以后东侧相邻售出的F-3商铺售价为每平方米3667元，西侧相邻的D-4在售商铺公布价目为每平方米4655元），故原告根据购买房屋总价的20%主张瑞昌公司赔偿价差损失。前期诉讼案件涉及商铺位于和昌都汇广场商业1-4区，本案涉及商铺为和昌都汇广场商业1-4区临侧的大型商业区。本院在审理同类案件之一的（2019）豫0106民初1106号案件时查明，两区域开盘时间和位置稍有不同，但经询问，瑞昌公司确认其在景文百货入驻前，持续对大商入驻进行了商业宣传。庭审过程中，李花委与瑞昌公司均确认瑞昌公司、上海伦明建设（集团）有限公司、河南栋梁建设工程有限公司三方之间就涉案房屋价值的债权已相互抵消完毕。以上事实，有当事人陈述、证据材料、庭审笔录、郑州中院生效民事判决书在卷为证，事实清楚，足以认定。本院认为，本案争议焦点为涉案《商品房买卖合同》效力问题；如果有效，被告瑞昌公司应否向原告李花委支付因违约造成的损失。关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。被告瑞昌公司辩称其与原告李花委就涉案房屋没有达成买卖的真实意思表示，但依庭审查明涉案《商品房买卖合同》上加盖有被告瑞昌公司的公章，且被告瑞昌公司在合同签订当天向原告李花委出具与房屋总价相同金额的发票，原告李花委也已办理涉案房屋的产权登记，结合庭审中，原告李花委、被告瑞昌公司共同确认瑞昌公司与案外人上海伦明建设（集团）有限公司，原告李花委与上海伦明建设（集团）有限公司之间的债务已抵销完毕之情形，应当认为，被告瑞昌公司已认可原告李花委向其支付了涉案房屋的价款，只是依庭审查明情况，涉案房屋的购房款的收取具有特殊性，即购房款系被告瑞昌公司通过与案外人上海伦明建设（集团）有限公司、原告李花委三方债务抵销的形式履行完毕。故应认定涉案《商品房买卖合同》系被告瑞昌公司的真实意思表示，且上述合同并无违法情形，合法有效。关于被告瑞昌公司是否应向原告李花委支付违约金的问题。被告瑞昌公司辩称其“没有从商品房买卖合同中获利，则原告向被告主张损失没有计算依据，即使原告有损失，其应该向第三人上海伦明建设（集团）有限公司主张”。依以上确认的被告瑞昌公司已通过抵销债务的形式收到了涉案房屋的购房款，且涉案房屋的单价系于2015年11月26日其与案外人上海伦明建设（集团）有限公司签订《三方协议书》时予以确认。根据查明的被告瑞昌公司在2013年至2014年期间，该公司就涉案项目的部分1、2层临街商铺销售信息显示和与该项目临近地段的上街××广场（××街区××路××号院）1层临街商铺销售信息显示，被告瑞昌公司的和昌都汇广场项目每平方均价高于上街欧凯龙城市广场项目，截止到2017年10月，景文百货入驻和昌·都汇广场项目期间，被告瑞昌公司持续对大商入驻进行了商业宣传。案外人上海伦明建设（集团）有限公司与被告瑞昌公司就涉案房屋签订《三方协议书》的时间处于被告瑞昌公司以大商入驻进行商业宣传的期间，但被告瑞昌公司与案外人上海伦明建设（集团）有限公司就涉案房屋价格的确认又与客户直接从被告瑞昌公司销售部门购买涉案房屋不完全一致，双方对于涉案房屋价格的确认所考虑因素相较而言更为复杂，但亦应包含被告瑞昌公司以大商入驻进行宣传的相关因素，故原告李花委以《三方协议书》中确认的房屋单价与被告瑞昌公司签订《商品房买卖合同》亦认为系部分考虑了被告瑞昌公司以大商入驻进行宣传的相关因素，因被告瑞昌公司未实现其宣传广告中对商业运营环境的允诺，已构成违约。考虑到被告瑞昌公司与大商股份郑州商业投资有限公司签订了租赁合同，不存在虚假宣传或过错，同时，原告李花委实际的购房过程与其他直接通过销售部门与被告瑞昌公司签订房屋买卖合同的买受人不一致，其对房屋单价的确认因素更为复杂，酌定由被告瑞昌公司按原告李花委与被告瑞昌公司签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋总价款3%承担赔偿责任为宜，即（482769）×3%＝14483.07元，原告李花委过高的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南瑞昌置业有限公司应于判决生效后十日内赔偿原告李花委损失14483.07元；二、驳回原告李花委的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费503元（已减半收取），由原告李花委负担352元，由被告河南瑞昌置业有限公司负担151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  徐丽叶二〇一九年十二月二十四日书记员  马鲜草