鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0311民初519号原告：刘玉艳，女，1963年7月17日出生，系鞍钢耐火修造厂退休工人，现住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王懿，辽宁瀛如律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒，辽宁瀛如律师事务所律师。被告：鞍山市逸丰农业发展有限公司，住所地辽宁省鞍山市千山区大屯镇大屯村。统一社会信用代码：91210311MAOTWH987D。法定代表人：许广利，该公司经理。委托诉讼代理人：徐孟娇，女，满族，1978年9月11日出生，系该公司副总经理，现住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：薛璐，系辽宁律兴律师事务所律师。原告刘玉艳与被告鞍山市逸丰农业发展有限公司（以下简称逸丰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘玉艳及其委托诉讼代理人王懿、刘舒，被告逸丰公司的委托诉讼代理人徐孟娇、薛璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉艳向本院提出诉讼请求：1、确认刘玉艳与逸丰公司于2017年10月26日签订的《温室大棚租赁合同》无效；2、要求逸丰公司返还租金300000元、装修款100000元、管理费8000元、果树、设备款40000元，赔偿大棚修理费10600元，合计458600元，并支付利息（以458600元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从原告实际付款之日计算至实际返款之日）；3、诉讼费及因诉讼所发生的全部费用由被告承担。事实和理由：2017年初逸丰公司对外公开发布招租广告，刘玉艳看到广告后到现场咨询，工作人员带领刘玉艳参观了园区及已经装修完毕的样板间，样板间为独立院落，包括休闲区、大棚及住宅。其中住宅为一室一厅一卫，面积80余平方米。逸丰公司说住宅由承租人交纳费用，由逸丰公司按样板间统一装修。同时向刘玉艳出示了鞍山市千山区农村经济局鞍千农字[2017]29号、鞍山市国土资源局鞍国土资千备[2017]1号、鞍山市千山区发展和改革局鞍千发改备[2017]4号文件，以证明其建设生态园的合法性。刘玉艳在将自己的房屋让给儿子结婚后，一直想重新购买一套住宅，逸丰公司出租的房屋满足居住条件，同时又符合刘玉艳在年龄大了之后对田园生活的向往，于是在实地参观并看到逸丰公司出示的相关批文后，刘玉艳于2017年10月26日与逸丰公司签订了《温室大棚租赁合同》，合同约定将逸丰农业生态园A2区10号温室大棚租赁给刘玉艳，租期2017年1月1日至2046年12月31日，合计30年。合同签订后，刘玉艳一次性向逸丰公司支付租金30万元，装修款10万元；之后又支付管理费8000元；果树、设备款40000元；此后，逸丰公司按样板间标准对住宅部分进行了装修。入住后，刘玉艳为加固大棚支付修理费10600元。2018年11月9日，鞍山市国土资源局下达编号为2018-113号《责令改正违法行为通知书》，认定刘玉艳在租赁后未经土地行政主管部门批准擅自占用集体土地超面积扩建窖头房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，限期拆除。2019年3月20日，鞍山市国土资源局联合鞍山市综合执法局等职能部门，对刘玉艳租住的A2区10号住宅部分予以强拆，80平的自住房屋已被拆除部分，仅剩30余平，无法实现原告当时租赁时目的。据此，刘玉艳认为逸丰公司的租赁行为违反了国家有关土地及农村承包的强制性规定，涉案《租赁合同》应属无效。故要求逸丰公司返还租金等相关款项，并赔偿因此所造成的损失。庭审时，刘玉艳放弃要求支付利息的诉讼请求。被告逸丰公司辩称：原、被告双方于2017年10月26日签订的《温室大棚租合同》是原、被告双方真实意愿的表达。其所签订的租赁合同没有违反效力性强制性规定，并不属于合同法第52条规定五种合同无效的情形之一，原告没有提出承租30年会导致合同无效的合法依据，被告在对项目进行宣传的时候，向业主发放的宣传册已经明确以合同为准，不存在虚假宣传，因此该《温室大租赁合同》是合法有效的。既然《温室大棚租赁合同》是合法有效的,那么被告不应当承担合同无效的法律后果，不应该向原告返还诉讼请求第二项的各项费用，且《装修合同》不是与被告签署，与本案没有关联性，原告聘请被告为其管理，也都是原告的自愿行为，果树款和设备款真实性有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有异议的证据，本院认定如下：刘玉艳提供装修合同、收款收据、交接单、转款明细一组，与其他证据相互应证，本院予以采信；刘玉艳提供维修、装修大棚明细一组，需其他证据加以佐证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月，被告逸丰公司提交《大屯镇逸丰设施农业项目建设实施方案》一份，该方案中第四条载明：种植区生产设施115839平方米，新建260栋工厂化钢构温室大棚，长48米、宽9米的大棚237栋，长65米、宽9米的大棚23栋，每栋含看护房13.5平方米、育苗场所18平方米。2017年3月24日，千山区农村经济局签发鞍千农字【2017】29号《关于同意逸丰农业发展有限公司农业设施用地的批复》同意逸丰公司在千山区流转土地440亩（以实测面积为准），建设高标准温室260栋用于发展生态农业种植项目的申请。批复中要求严格按照申请用途使用土地，不得擅自或者变相改变用途。2017年5月22日，千山区发改局于2017年5月22日签发鞍千发改备【2017】4号《关于项目备案证明》，该份文件中载明：“你单位《逸丰旅游生态园项目》项目备案申请材料已收悉。根据《企业投资项目核准和备案管理条例》及相关管理规定，出具备案证明文件。具体项目信息如下：一、项目单位：鞍山市逸丰农业发展有限公司；二、项目名称：《逸丰旅游生态园项目》；三、建设地点：辽宁省鞍山市千山区辽宁省鞍山市千山区大屯镇大屯村。四、建设规模及内容：温室大棚薰衣草庄园种植采摘农业旅游观光服务，总建筑面积467567平方米，征地面积701亩；五、项目总投资20000万元。”刘玉艳收到逸丰公司宣传册，宣传册中户型鉴赏载明租赁场地长48米，宽16.5,米。并载有：“吸林野之气、赏自然之美、品丰收之味、住仙居田宅。”的广告语。刘玉艳觉得符合自己养老居住的需要，2017年10月26日，刘玉艳与逸丰公司签订《温室大棚租赁合同》，合同约定如下：“为响应国家关于发展现代设施农业和生态观光旅游农业的要求,根据《土地法》、《合同法》及《土地流转合同》,鞍山市逸丰农业发展有限公司新建的农业生态园与温室大棚的承租业户,双方平等自愿的基础上协商一致签订本合同以便双方共同遵守。(发租方鞍山逸丰农业发展有限公司为甲方,温室大棚承租业户为乙方)第一条:项目地址、名称：本项目位于千山区交汇处)项目名称:鞍山市逸丰生态园A2区1号,此温室大棚面积为792平方米。第二条:承租期：1、本温室大棚的出租期2017年1月1日至2029年12月31日,共13年,后续2030年1月1日至2046年12月31日共计17年,合计30年；2、本租货合同期满后,乙方续租,在国家政策及相关文件允许情况下,同等条件乙方有续租优先权。第三条:交付日期：2017年10月26日交付使用。第四条:租金和付款方式：1、一次性付款,乙方承租温室大棚费用为:人民币30万元整,大写叁拾万元整。第五条:甲方的权利与义务：1、园区内提供食堂服务。2、园区提供医疗室服务。3、园区提供保洁服务。4、园区绿化与管理。5、公共设施维护与保养。(供水主管线、供电主线路、道路及公共设施等)。6、协助维护公共秩序。7、供水进户(未同自来水并网前,园区内自备水井供水,每户每年每栋收取600元水费；实现自来水并网入户后,按表计量收费,业主自备水并除外)。8、供电进户(按表计量收费)9.提供托管服务(收费另议)①房屋托管②清掏化粪池托管。10、甲方依法依规对园区内实行管理与服务。11、甲方提供24小时安保监控。12、甲方免费提供园区主要产品的技术支持和技术培训。13、对有些业户无精力种植,可以实行返租或外租的形式进行种植经营。14、对有些业户缺乏耕种和劳作经验的,甲方提供代种植服务和田间管理服务。（有偿服务,价格另议）15、甲方无偿提供园区主打樱桃品种的技术支持,同时,甲方对乙方新品种的研发也提供尽可能的支持,甲方不得干涉乙方自主种植的权利。16、甲方成立生产、生活服务社,供应日常生活用品及农业生产资料。17、园区的管理服务费用为每年每栋1000元大写壹仟元整。乙方的权利与义务：1、乙方对所租赁的温室大棚及地上物享有转让、出租权,甲方须协助乙方办理过户及相关手续。2、乙方在不违反国家法律及政策前提下,可以自主选择经营项目,但是所经营的项目不能影响周围业户的日常生活及正常生产经营。3、租货期限内,温室大棚地上物、地下物的修缮和维修由乙方自行负责。4、租赁期间的水费、电费由乙方自行承担,价格随着国家政策上下调整而定。5、乙方租货温室大棚,不得改变温室大棚主体结构,如围栏、大门、棚体、铁骨架、房瓦等,如出现私拆乱建违反相关规定,造成一切后果由乙方自行承担全部责任。6、乙方在园区内应当合法经营,正常居住、聚会、养生、健身、生产等活动,不得在租赁温室大棚场所内违反中华入民共和国法律、法规,如有违反,乙方自行承担法律责任，甲方不承担任何责任。7、乙方对公共设施造成损坏,必须按价赔偿。……”刘玉艳与逸丰公司分别在落款处签字拓印。2017年10月27日，刘玉艳按曲进的安排向逸丰公司股东姜永信个人账户转款租赁费30万元，逸丰公司为刘玉艳出具了收据（盖有逸丰公司财务章）。租赁合同签订后，同日即2017年10月26日，刘玉艳与时任逸丰公司法定代表人曲进签订装修合同一份，合同中载明：“拟甲方A2-10栋委托乙方室内、室外装修，标准同公司样板间一样。总款人民币10万元整。……总款不含大棚内樱桃树，同一核算补款。”刘玉艳和逸丰公司时任法定代表人曲进分别在甲方、乙方处签字落款并拓印。合同签订后，逸丰公司对窖头房进行装修，刘玉艳分别于2017年10月27日、2018年1月28日向逸丰公司股东姜永信个人账户分两次转款共10万元装修款（其中5万元由逸丰公司出具收款收据，另外5万元由时任逸丰公司法定代表人曲进出具收条一份）。该合同已经履行完毕。原告刘玉艳称2017年11月16日刘玉艳与逸丰公司签订物品交接单，逸丰公司向刘玉艳交付樱桃树21棵、温控机、卷帘机、防寒被彩板、工料，合计46000元。据此，2018年3月9日刘玉艳向逸丰公司支付20000元，逸丰公司出具收款收据。2018年7月5日刘玉艳委托案外人石祥龙按照曲进的安排向逸丰公司股东姜永信个人账户转款20000元，剩余6000元未付。2018年8月30日刘玉艳与逸丰公司签订《逸丰樱桃树委托管理合同》。合同载明：“乙方同意将自己所有的20棵樱桃权委托甲方进行管护。管护期限为2018年9月1日至2019年9月1日。管护费收费标准为每年每棵400元，共计8000元。”双方对管护期间具体的权利义务进行了约定。合同签订后，2018年8月31日，刘玉艳向逸丰公司支付管理费8000元，并由逸丰公司向刘玉艳出具收款收据一份。2018年11月，鞍山市国土资源局下达《责令改正违法行为通知书》，通知书中载明：“鞍山市逸丰农业发展有限公司于2017年4月份在鞍山市千山区、甘泉镇东西河村集体土地建设棚窖，后出租给业主，你租赁后未经土地行政主管部批准擅自占用集体土地面积扩建窖头房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定，现责令你自收到本通知书之日起七日内予以改正，拆除扩建窖头房。逾期不改正的，将依法追究法律责任。”刘玉艳在规定期限内没有按照规定拆除窖头房，刘玉艳称2019年3月20日期间，窖头房被强制拆除部分面积。被告逸丰公司对上述事实未提出异议。再查，逸丰公司原法定代表人为曲进，2017年7月2日变更为许广利。本院认为：据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”该解释第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，逸丰公司超出临时建筑窖头房的合规面积进行建设、宣传、出租，导致涉诉窖头房因违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第七十四条的规定被鞍山市国土资源局强制部分拆除，原告向法院主张合同无效，符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称，原告刘玉艳自己与曲进签订的装修合同，违规建设与逸丰公司无关一节，曲进作为时任逸丰公司法定代表人签署装修合同的行为应视为逸丰公司的行为，且装修合同中明确约定“标准同公司样板间一样”，逸丰公司没有提供证据证明曲进没有得到公司授权，故逸丰公司的上述辩解，本院不予采纳。对刘玉艳要求逸丰公司返还租金30万元一节，据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，《温室大棚租赁合同》被确认无效，逸丰公司返还租赁费用应扣除刘玉艳实际占用期间的使用费，该棚窖交付时间为2017年10月26日，原告自认强制拆除时间为2019年3月20日，按照合同约定推算每年租赁费为10000元，该期间（510天）占有使用费为13972.6元，故逸丰公司应返还的租赁费为286027.4元。关于刘玉艳主张逸丰公司返还装修款10万元、果树、设备款40000元、管理费8000元一节，据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因逸丰公司的过错导致房屋被部分拆除，该房屋实际不能按照租赁合同的约定继续租住，刘玉艳对房屋的装修，购买果树及设备的款项，缴纳管理费均应属于其所遭受的损失，故对其上述主张，本院予以支持。关于逸丰公司辩称没有收到租赁款、装修款、果树、设备款等款项，是刘玉艳与曲进的个人行为一节，由于涉诉的租赁合同中，盖有公司印章，曲进也在该合同上签字，且逸丰公司时任法定代表人为曲进，装修合同和收款收据由曲进签字，逸丰公司没有提供证据证明曲进没有得到公司授权，应认定为上述行为为逸丰公司法定代表人曲进代表逸丰公司的行为；原告出具的交接单虽然没有公司和曲进的签名，但刘玉艳提供了逸丰公司出具的收款收据及刘玉艳向逸丰公司股东的转账凭证，证明已经向逸丰公司支付40000元树木及设备款，逸丰公司并未对其反驳的理由提供相关证据加以证实，对逸丰公司的上述辩解，本院不予采纳。对于刘玉艳要求逸丰公司赔偿大棚修理费10600元，因其未提供充分证据予以证明，故对刘玉艳此部分诉讼请求，本院不予支持。对于原告刘玉艳放弃关于利息的诉讼请求一节，是原告自愿处分自己的权利，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款、第三条第一款、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告刘玉艳与被告鞍山市逸丰农业发展有限公司于于2017年10月26日签订的《温室大棚租赁合同》无效；二、被告鞍山市逸丰农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘玉艳租赁费286027.4元、装修款100000元、管理费8000元、果树、设备款40000元，合计434027.4元；三、驳回原告刘玉艳的其他诉讼请求。若未按本判决所指定的期间履行给付金钱的义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费8179元，由被告鞍山市逸丰农业发展有限公司负担7810元，刘玉艳负担369元。刘玉艳多预交的案件受理费294元返还刘玉艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长 陈 君人民陪审员 田 鑫人民陪审员 吴鑫宇二〇一九年十二月二日书 记 员 王 红