广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4894号 原告（反诉被告）：何丽婷，女，1987年11月8日出生，汉族，住广西壮族自治区来宾市兴宾区。 原告（反诉被告）：蓝朝福，男，1990年5月3日出生，壮族，住广西壮族自治区忻城县。 委托诉讼代理人：韦贤斌，广西涌流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦伟，广西涌流律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南宁耀世龙庭房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道以北金川路9号，统一社会信用代码：91450100MA5KA3XW9U。 法定代表人：王劭卓，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，男，该公司工作人员。 原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福与被告（反诉原告）南宁耀世龙庭房地产开发有限公司（以下简称“耀世公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福本人及其委托诉讼代理人韦贤斌、韦伟，被告（反诉原告）耀世公司的委托诉讼代理人张欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福向本院提出诉讼请求：1.被告耀世公司将位于南宁市兴宁区南宁恒大华府2号楼2单元三十一层3102号的房屋产权证书办理登记至两原告名下；2.确认被告耀世公司与两原告签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01903609）附件六合同补充协议中第三条第（一）款第5项条款属无效条款；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月9日，两原告与被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买位于南宁市兴宁区南宁恒大华府2号楼2单元三十一层3102号的房屋。合同签订后，两原告依约向被告支付了购房首付款，并以按揭贷款的方式向被告支付了该套房屋所有的购房尾款。被告于2018年8月将案涉房屋交付给原告，原告入住至今。后由于两原告资金周转困难，优先发放了员工工资，导致未能及时足额偿还银行贷款月供。2019年6月底，两原告想将拖欠的一万多元月供款向银行偿还时，银行告知该房屋所有按揭贷款已全额清偿。两原告遂与被告协商愿意支付其代为清偿的款项，但被告不愿意直接接受原告偿还垫款，而要求解除合同、收回房屋。虽然两原告存在违约行为，但属于轻微违约，而被告依据案涉合同附件六合同补充协议中第三条第（一）款第5项条款，主张解除合同，明显过于严苛，属于格式条款，应属无效；故被告无权要求解除合同。 被告（反诉原告）耀世公司答辩并提出反诉请求：1.解除原告何丽婷、蓝朝福与被告耀世公司于2016年11月9日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01903609）；2.两原告在判决生效后10日内配合被告办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201612081592）；3.两原告配合被告办理注销南宁市恒大华府2号楼2单元3102号房预售商品房买卖预告登记桂（2017）南宁不动产证明第0055720号手续；4.两原告向被告返还南宁恒大华府2号楼2单元3102号商品房；5.两原告向被告支付违约金200197元；6.本案诉讼费用由原告何丽婷、蓝朝福负担。事实和理由：原、被告双方在合同中已明确约定了合同解除条件；而两原告截至2019年6月11日已连续6期、累计30期逾期，导致银行从被告账户扣划了770117.07元。故被告已完全履行了保证责任，代两原告清偿了贷款，已经符合合同解除条件。因此，被告有权主张解除合同，并要求两原告承担相应的违约责任，且收回案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月9日，原告何丽婷、蓝朝福（买受人）与被告耀世公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01903609），主要约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区南宁恒大华府2号楼2单元三十一层3102号的房屋，建筑面积119.92平方米，总价832789元；该商品房属精装修房，买受人应另支付精装修价款147408元；买受人于2016年11月16日前支付首期房款200197元；余款78万元须在2016年11月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。该合同附件六《合同补充协议》第三条第（一）款第5项约定：在《房屋所有权证》及《房屋他项权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利，包括（1）有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还；同时，买受人须在出卖人履行其保证责任后30日内，协同出卖人到房管局办理有权合同解除的手续，（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式形式追偿权，（3）有权终止或不予办理房屋所有权证，并无须承担任何责任；买受人确认《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视为买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担；出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。前述合同签订后，原告何丽婷、蓝朝福已依约付清全部购房款。2016年12月14日，被告耀世公司就案涉房屋为原告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。2017年4月6日，被告耀世公司就案涉房屋为原告办理了预购商品房预告登记（桂（2017）南宁市不动产证明第0055720号）。2018年8月30日，被告耀世公司向原告交付了案涉房屋，并由两原告签认了一份《收楼物品确认书》。 为履行前述合同的付款义务，原告何丽婷、蓝朝福于2016年11月11日与案外人中国光大银行股份有限公司南宁分行（以下简称“光大银行”）签订了一份《个人贷款合同》，主要约定：为购买案涉房屋，原告向光大银行借款78万元；贷款期限为360个月，自2016年11月11日至2046年11月11日止；借款人按月等额还本付息；贷款年利率按中国人民银行公布的同期基准利率4.9%执行，如遇国家利率调整，浮动利率参照调整后的同档次贷款利率。同日，光大银行将前述贷款金额78万元依约放款，转入被告耀世公司账户。 2019年6月11日，光大银行向被告耀世公司发出了一份《关于履行担保义务清偿贷款的通知函》，载明：“我行与贵公司及借款人何丽婷于2016年11月11日签订一份《中国光大银行个人贷款合同（抵押、保证）》，借款人何丽婷，贷款金额78万元，贷款期限30年，贵公司对借款人的贷款债务承担阶段性连带责任保证担保义务。合同履行期间，借款人何丽婷已连续6期，累计30期未按合同约定的时间及金额每月等额还款，构成严重违约。我行按照借款合同第三十六条约定宣布所有已贷出的贷款提前到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费和律师费等），并要求贵公司对借款人何丽婷尚欠我行的贷款债务承担阶段性连带保证担保义务，并将款项划入我行内部账户，我行在该账户内扣收借款人何丽婷所欠我行全部贷款本息774911.81元，具体扣收金额以扣收当日还款凭证为准”。2019年6月28日，光大银行扣收被告耀世公司770117.07元，并对此盖章出具《中国光大银行内部通用凭证》。 另查明，原告何丽婷、蓝朝福于2019年7月3日通过“恒大地产客户服务”微信公众号，转入人工服务后表示“我是南宁恒大华府的业主，我因为前段时间经济困难，一直拖欠有房贷，但是也一直有还款，我昨天去银行想还钱的时候，被告知房子被回购了。我现在是想把我剩下的房款全部还完，想继续履行合同”“我愿意支付规定的违约金”“我上个月27号存房贷还扣款的，28号就不扣了，我就去银行存，才发现这个问题”；该微信公众号人工服务回复“您的问题已受理，请保持联系电话畅通，我们将安排工作人员与您联系。”原告还提供了相应的银行流水清单，用以证明其逾期付款情况，显示：2018年1月2019年6月共16个月期间，每月应还银行贷款月供为4024.3元，16个月应还64388.8元，而16个月银行实际扣款为51464.3元，尚欠银行贷款月供为12745.5元。 本院认为，一、关于合同解除的问题。 原告何丽婷、蓝朝福与被告耀世公司签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，合法有效，双方应恪守履行。现原告未按期归还按揭贷款月供，致使被告耀世公司向案外人光大银行承担保证责任，两原告的行为已经构成违约。 对于原告的违约行为是否导致合同解除的问题，虽然原告的违约行为符合前述合同中的约定，即“买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利，包括（1）有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还”；但由于原告每月应还银行贷款月供为4024.3元，在2018年1月至2019年6月共16个月应还64388.8元，而16个月银行实际扣款为51464.3元，尚欠银行贷款月供为12745.5元；而自2016年11月11日贷款放款之日起算，主要逾期情况如前，其他各期贷款债务仍能依约如期还款；且当庭表示愿意一次性清偿提前到期的全部贷款债务；因此，原告的违约行为既未动摇《南宁市商品房买卖合同》的履行基础，也不影响该合同目的的实现。考虑到《中华人民共和国合同法》所规定的约定解除权、法定解除权的立法价值系在合同履行成为不可能或不必要时，允许当事人依法提前终止合同的权利义务；既然原告的轻微违约行为不符合行使解除权的立法价值，则应当对原、被告之间的约定解除权有所限制。 从公平原则考虑，被告耀世公司在本案纠纷中所承受损失仅需两原告清偿代垫款项，并承担相应违约责任，即足以填补。反之，在两原告已依约如期偿还房屋贷款数十期的情况下，如因原告迟延数期的轻微违约行为而解除合同，且“买受人所交的全部款项作为违约金不予退还”，进而完全丧失房屋近几年的大额增值利益，明显有违公平原则。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，即“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，即使双方当事人已约定解除条件，但从双方当事人的权利义务公平性考虑，在被告仍能继续依约履行《南宁市商品房买卖合同》的情况下，不宜机械适用约定解除权的内容；故对于被告耀世公司要求解除原、被告之间的《南宁市商品房买卖合同》，并返还案涉房屋、办理合同登记备案注销及不动产预告登记注销的主张，本院不予支持。但被告仍应恪守合同义务，如在本案诉讼后又出现其他动摇合同互信基础、有损合同目的实现的违约行为的，原告仍能视被告的具体违约情形，向被告主张违约责任乃至适用前述合同的约定解除权。 至于两原告要求确认《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01903609）附件六合同补充协议中第三条第（一）款第5项条款属无效条款的主张，虽然本案中基于原告具体违约情形并未支持解除合同，但该条款并未发现无效情形，应为合法有效，如前所述，如两原告在本案诉讼后又出现其他动摇合同互信基础、有损合同目的实现的违约行为的，被告耀世公司仍能基于该约定主张权利。因此，原告要求确认该条款无效的主张，于法无据，本院不予支持。 由于案涉房屋尚未办理不动产权证书，亦无证据证明案涉房屋已符合办证条件，故需待案涉房屋符合办理不动产权证的条件后才可能实现将案涉房屋办证登记至两原告名下的主张。综上，对于两原告要求将案涉房屋办理产权登记至两原告名下的主张，于法无据，本院不予支持。本案仅能就案涉房屋的当前情况据实裁判，但并非免除被告耀世公司在符合办证条件时将房屋办证登记至原告名下的义务。 二、关于被告代偿款项、违约金、律师费的问题。 由于被告耀世公司作为原告的借款担保人，已代原告向光大银行偿还部分贷款本息合计770117.07元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，且两原告在本案中亦明确表示愿意偿还，故两原告应向被告耀世公司偿还已代偿的贷款债务770117.07元。 对于被告耀世公司主张的违约金问题，虽然合同中约定“买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利，包括（1）有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金不予退还”，但该违约金（按已付首付款200197元的同等数额）系在合同解除的情形下适用，本案中合同既已确定不予解除，故不应适用该违约金标准。 而被告耀世公司对其自身涉及的交付房屋、合同备案登记、预告登记、所有权登记等多项合同主要义务所设定的迟延办理的违约金，最高仅为每日万分之一；根据《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，以及第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，在被告耀世公司并无证据证明其实际损失的情况下，本院针对两原告逾期还贷的违约责任，结合两原告在庭审中同意按年利率24%计算的主张，酌情将违约金标准调整为年利率24%，以垫付款项770117.07元为基数，自垫付款项之日即2019年6月28日起计至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福向被告（反诉原告）南宁耀世龙庭房地产开发有限公司支付已代偿还的贷款债务770117.07元； 二、原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福向被告（反诉原告）南宁耀世龙庭房地产开发有限公司支付违约金（以垫付款项770117.07元为基数，按年利率24%计算，自2019年6月28日起计至实际付清之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）南宁耀世龙庭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉受理费100元，由原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福负担50元，被告（反诉原告）南宁耀世龙庭房地产开发有限公司负担50元。 反诉受理费2151元，由原告（反诉被告）何丽婷、蓝朝福负担2101元，被告（反诉原告）南宁耀世龙庭房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  韦宏斌 二〇一九年十二月二日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。