广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0306民初16212号原告（反诉被告）深圳市弘力非尔投资管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道31区裕安二路63号201，统一社会信用代码914403000846098912。法定代表人陈海放。委托代理人尹水贤，广东金地律师事务所律师。委托代理人熊倩，广东金地律师事务所律师。被告（反诉原告）港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道九围旧夏布山地，统一社会信用代码91440300708413679C。法定代表人张星。委托代理人梁婷，广东鼎方律师事务所律师。委托代理人陈月，广东鼎方律师事务所实习律师。原告深圳市弘力非尔投资管理有限公司(以下简称弘力非尔公司)与被告港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司（以下简称聚豪高尔夫球会公司）合同纠纷一案，本院依法受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：深圳港中旅聚豪高尔夫球会成立于1998年11月5日，成立时该球会由三个球场共27个球洞组成。2006年2月，深圳市政府对铁岗水库进行扩容改造，水库改造将淹没球会9洞球场，计64.63万平米土地，深圳市政府遂将紧邻球场一块同等面积的土地置换给被告。被告于2008年8月，在置换的土地上重新建成了9洞球场，并新建18洞球场。至2010年2月，置换的9洞球场及新增的18洞球场同时开始对外营业。至此，被告球场规模扩大到现今的五个球场共45洞。2016年9月，原告交纳318000元通过二手受让方式取得被告开设的聚豪高尔夫球会27洞长期会籍公司卡壹提名，卡号为C01×××78。同时，原告向被告支付转让手续费人民币65700元。至此原告概括受让涉案高尔夫会籍合同的权利义务，与被告间的合同关系成立。除此之外，原告每年还需向被告缴纳年费人民币8000元。如需前往打球还需向被告另行支付球童费、球车费、灯光费、存包费、餐饮费等。2015年1月30日，深圳市发展和改革委员会、深圳市人居环境委员会与深圳市规划和国土资源委员会向被告联合发出《关于深圳港中旅聚豪高尔夫球场的退出通知》，要求被告于2015年5月15日前完成退出工作。被告未按上述通知退出，并继续营业至2017年10月30日，深圳市宝安区人民政府下发关于关闭球场及相关设施的《催告函》，要求被告于2017年11月6日前关闭建设在铁岗水库饮用水源保护区内的高尔夫球场及相关球场设施，并对被告球场给予了巨额赔偿。根据如下法律规定：1.2001年修正的《深圳经济特区饮用水源保护条例》第十三条规定了在饮用水源保护区和准保护区禁建排放含国家规定的一类污染物的项目和设施；2.2004年1月10日国务院办公厅发布的国办发〔2004〕1号《关于暂停新建高尔夫球场的通知》的规定，更是明确规定禁止新建高尔夫球场；3.2006年10月8日颁布的《关于调整深圳市生活饮用水地表水源保护区的通知》规定，铁岗水库一级保护区的认定为向陆域纵深200米左右，二级保护区的认定为向陆域纵深2000米左右；4.2007年2月1日起实施的《饮用水水源保护区划分技术规范》第6条第2款、第3款规定了一、二级水源保护区的范围；5.2008年6月1日实施的《中华人民共和国水污染防治法》第五十八、第五十九条规定了在饮用水水源一、二级保护区禁建高尔夫项目。被告于2008年8月开始新建的18洞球场，显然违反了上述法律法规的相关规定，是彻头彻尾的违法违规项目。被告的违建扩建行为，及其所涉高尔夫球会本身的性质，是导致球场关闭，被告无法继续履行合同的根本原因。本案所涉高尔夫会籍，应当认定为会员与球会之间所订立的关于进入高尔夫球场打球等活动资格的合同。会籍费每年均会根据市场行情有着不同程度的涨跌波动。不能简单根据服务年限进行折算。被告提供的折算赔偿方案不合情理，不能弥补原告所受损失。被告单方面提起解除合同，即擅自令原告取得的资格归于消灭，那么取得该合同时的对价自然应当予以全部返还。原告诉请：1、被告全额退还一手会员入会费港币122000元（按0.82汇率折算人民币为100040元）；2、被告支付原告购买会籍的二手溢价人民币217960元；3、被告退还原告会籍转让手续费65700元；4、被告支付会籍的增值利益120000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告聚豪高尔夫球会公司辩称：一、涉案球场退出的根本原因是因为深圳市政府调控饮用水水源升级以及水源保护区范围调整致使球场全部位于国家水源保护区而被迫退出，属于不可抗力，而并非原告所称因违建球场的事实而被政府强行关闭，原告也未提供任何证据证明涉案球场是因为违建而被政府强行关闭。二、由于国家政策以及水源保护区范围的调整，涉案球场因上述不可抗力被迫关闭，根据相关法律法规及《会规及会章》的规定，被告无须承担任何赔偿责任。三、原告的会籍是转让取得，原告仅收到一手会员偌德（1983）有限公司支付的入会费港币122000元，被告以收取的入会费为基数退还剩余未服务年限的入会费完全符合公平原则。四、被告要求退还涉案会籍转让手续费没有事实和法律依据。五、原告要求按照27洞公司1提名人会籍最后交易价与会员购买二手会籍所支付价款的差价来计算涉案会籍没有事实和合同依据。被告聚豪高尔夫球会公司反诉称，依据原告签署的《长期会籍类别及权益》以及《长期会籍条款及条件》，原告应依约支付欠缴的年费及逾期利息。请求判决：1、原告向被告支付2017年1月1日至2017年10月期间年费6667元及逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2017年1月计至付清之日止）；2、原告承担所有诉讼费用。针对被告反诉，原告辩称：被告在2015年、2016年均收到整改通知，存在关闭的可能性。原告故此没有支付相关的年费，并非故意拖欠。经审理查明：被告（原名称为深圳聚豪会高尔夫球会有限公司）于1998年11月5日成立，经营范围包含经营高尔夫球场及其配套设施等。2006年1月9日，被告与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》，约定深圳市国土资源和房产管理局将地块编号为Ａ122-××7、宗地面积为2047696.83平方米的涉案土地出让给被告，本块土地用途为高尔夫球场用地，土地性质为商品房，主体建筑物的性质为高尔夫设施。该出让书上载明涉案地块为拍卖所得。2008年12月17日，被告取得位于宝安区××街道××村宗地号为Ａ122-××7，宗地面积为2047696.83平方米的《房地产证》，土地用途为高尔夫用地。关于被告球场的建设过程：被告在取得涉案土地之前，球场的27个球洞已经建成。2006年10月26日市政府办公会议纪要（542）《关于研究水源重大建设项目及水污染治理问题的会议纪要》中包括“同意聚豪高尔夫球场淹没置换方案”、“同意按照等量置换的原则补偿受淹土地，面积为经双方确认的64.63万平方米”的内容。被告将已经淹掉的9洞球场在2008年进行了重建，并新建了18洞球场。至2010年被告球场规模扩大到45个球洞。涉案会籍的一手会员是诺德（1983）有限公司于1999年2月28日取得，购买价为港币102000元；2003年7月28日支付升级费港币20000元成为27洞公司1提名人会籍。2016年9月18日涉案会籍转让给原告，原告向被告支付转让费65700元。根据原告签名确认的《长期会籍条款及条件》第6条约定：任何会员如拖欠球会任何款项（包括但不限于欠缴月费），球会有权在毋须预先知会的情况下，终止其使用球会设施的权利，如拖欠款项超过30天，球会有权在毋须预先知会的情况下终止其会籍，并保留采取法律行动向其追讨所有欠付之款项及损失的权利。第11.3条约定，长期会籍届满日期为2037年8月5日。《长期会籍类别及权益》“预缴月费”一栏约定“所有会员均需于每年的1月15日或之前预缴当全年之月费。”原、被告双方确认每年的年费为人民币8000元。被告称原告从2017年起没有缴纳年费，原告对此予以认可。2015年1月30日，深圳市发展和改革委员会、深圳市人居环境委员会、深圳市规划和国土资源委员会联合向被告发出《关于港中旅聚豪高尔夫球场的退出通知》，内容为：你球场已被国家发展改革委等十一部委列入需退出的范围，根据国家相关部委要求，你球场必须退出占用的饮用水水源保护区和风景名胜区等相关保护区域的土地并按照规划恢复原状，拆除或关闭违法乱纪法违法乱纪规建设项目，退出工作须在2015年5月15日前完成，请你球场积极配合做好相关的退出工作，并于2015年2月10日前提出退出方案并报送你球场所在地的区政府。2015年4月30日，深圳市宝安区人民政府作出深宝府[2015]18号《责令关闭决定书》，认定被告在铁岗××水源保护区内建设高尔夫球场及球会设施，其中在饮用水源一级保护区内建有占地面积为1531055.98平方米与供水设施和保护水源无关的高尔夫球场及球会设施,位于饮用水源二级保护区内的球场占地面积为516656.62平方米，建筑面积50000平方米，经监测，该建设项目存在排放污染物的违法事实，并认定被告的行为违反了《中华人民共和国水污染防治法》第五十八条第一款、第五十九条第一款的规定，故依据该规定责令被告于2015年5月15日前关闭上述高尔夫球场及相关球场设施。2015年5月14日，深圳市宝安区人民政府作出深宝府[2015]28号《关于暂缓执行港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司〈责令关闭决定书〉的决定》，决定暂缓执行对被告的《责令关闭决定书》。2017年10月30日，深圳市宝安区人民政府作出深宝府[2017]67号《催告书》，催告被告自收到本催告之日起十日内履行关闭建设在铁岗水库饮用水源保护区内的高尔夫球场及相关球场设施。2017年11月1日，被告向全体会员作出《关于球场及相关球场设施关闭的公告》及《关于球场及相关球场设施关闭及会籍清退工作安排的公告》，称球场及相关球场设施将于2017年11月6日起全部关闭；会籍费按照实际服务时间的长短计算，按照摊销余额退还会籍费，因为已经享受了一定的会员服务，清退时，扣除已享受的服务年限，退还剩余年限的会籍费，长期会员会籍届满时间计算到2037年8月5日。2017年11月6日，涉案高尔夫球场全部关闭。另查明：1、2000年7月4日，深圳市人民政府发布《深圳市人民政府关于重新划分深圳市生活饮用水地表水源保护区的通知》，其中铁岗水库——石岩水库水源保护区作为一块饮用水地表水源保护区在其中进行了规定，保护区面积108.02平方公里。2、2006年12月13日深圳市人民政府发布《深圳市人民政府关于调整深圳市生活饮用水地表水源保护区的通知》，废止了上述2000年的通知。新的划分中包括铁岗水库——石岩水库水源保护区保护区面积108.02平方公里；本水源保护区分为一级保护区、二级保护区和准保护区，一级保护区面积36.116平方公里，二级保护区面积35.174平方公里，准保护区面积36.73平方公里。3、2015年9月16日，深圳市人民政府发布《深圳市人民政府关于调整深圳市生活饮用水地表水源保护区的通知》，废止了上述2006年的通知。新的划分中包括铁岗水库——石岩水库水源保护区保护区面积107.99平方公里；本水源保护区分为一级保护区、二级保护区和准保护区，一级保护区面积33平方公里，二级保护区面积38.21平方公里，准保护区面积36.78平方公里。《国家发展改革委有关负责同志就高尔夫球场清理整治工作答记者问》中发改委称：针对我国高尔夫球场存在的问题，分为取缔、退出、撤销、整改四类进行处理，其中第二类是退出，范围主要是《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》印发前开工、球场建设后划定饮用水水源一级和二级保护区一级国家级风景名胜区二级及以上保护区（含核心景区）的球场，这些球场在建设时没有占用饮用水水源保护区和风景名胜区，建成后被划入饮用水水源保护区和风景名胜区，不符合现行的饮用水水源保护区和风景名胜区保护规定，因此要予以退出。2017年1月22日国家发改委《国家部委联合公布高尔夫球场清理整治结果》中列明广东深圳港中旅聚豪高尔夫球场属于第二类退出类球场。再查明，2017年11月6日被告与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局及深圳市宝安区环境保护和税务局共同签订《收地补偿协议书》，约定深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局收回被告的涉案土地；由于高尔夫球场清退，政府补偿被告共计13.51亿元，并将13.51亿元实际置换为宝安区大空港片区的土地13841.18平方米。以上事实，有原、被告当庭陈述及经庭审举证质证的商事登记簿查询单、《长期会籍条款及条件》、《长期会籍条款及权益》、发票、《关于港中旅聚豪高尔夫球场的退出通知》、《责令关闭决定书》、《关于暂缓执行港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司〈责令关闭决定书〉的决定》、《催告书》、《关于球场及相关球场设施关闭的公告》及《关于球场及相关球场设施关闭及会籍清退工作安排的公告》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告向被告缴交了高尔夫球会会籍转让费，并与被告签订了《长期会籍条款及条件》、《长期会籍类别及权益》，从而取得了港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会会籍及会员资格，故原、被告之间形成合法有效的服务合同关系。本案争议焦点有五：一为被告是否构成违约？二为被告是否应向原告退还会员费？三为被告是否应向原告退还过户手续费？四为被告是否应赔偿原告二手溢价的损失及增值利益的损失？五为原告是否应当向被告支付2017年年费？针对第一个争议焦点：政府关停高尔夫球场，导致被告关闭球场的行为，是否认定为被告违约？本案中，原告在2006年拍得涉案土地之时，该土地性质就是高尔夫用地，该土地上已经建成有27个球洞的球场。被告在2008年重建9个球洞、新建18个球洞，都是在原来的高尔夫球场范围内进行的建设。而且，国家发改委将港中旅聚豪高尔夫球场认定为退出类球场，退出类球场的含义被国家发改委认定为“这些球场在建设时没有占用饮用水水源保护区和风景名胜区，建成后被划入饮用水水源保护区和风景名胜区，不符合现行的饮用水水源保护区和风景名胜区保护规定，因此要予以退出”。综上，非属被告的过错导致被告经营的高尔夫球场被关停，被告在服务合同履行过程中没有违约。导致高尔夫球场关停、涉案服务合同不能继续履行的原因应认定为政府行为导致的不可抗力。针对第二个争议焦点：涉案高尔夫球场已被关闭，服务合同已经无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行……”因此，被告应向原告退还会费。关于退费的具体金额，本院认为，原告缴纳的会费是一种资格费用，考虑到高尔夫球会的消费惯例，原告缴纳了高额的会费后，便享有会籍，会员以会员身份在高尔夫球场消费时每场球的价格远低于非会员打球的价格。原告的会费是平摊至原告每场球的消费价格当中的，如果将全部会费退还，过低的消费价格及年费与被告提供的服务价值严重失衡，会导致显失公平的后果。同时，因导致服务合同不能履行的原因属于不可抗力，故被告仅需以实际收到的会费金额为基础进行退费。一手会员诺德（1983）有限公司在1999年2月28日成为被告会员，对应入会后至2017年11月6日球场关闭期间，会员已享用了会员权益的相关待遇。原告通过受让方式取得涉案会员资格，即受让了全部会员服务的历史和将来。故在返还入会费时，应将已享用会员待遇的期限的会费予以扣减。涉案会籍于1999年2月28日初始取得，2003年7月28日升级为27洞公司一提名会籍。根据不同的会籍类型，原告已经享用的会费应计算为：1、首次缴纳会费为港币102000元÷461个月（1999年2月28日至2037年8月5日，共461个月）×224个月（1999年2月28日至2017年11月6日，共224个月）＝港币49562元，被告应向原告退还相应会费港币52438元。2、升级缴纳会费已享用会费为港币20000元÷408个月（2003年7月28日至2037年8月5日，共408个月）×171个月（2003年7月28日至2017年11月6日，共171个月）＝港币8382元，被告应向原告退还相应会费港币11618元。因此，总计应退会费港币64056元。针对第三个争议焦点：被告收取原告的过户手续费，应视为认可了原告可以作为被告高尔夫球场会员继续享有该会籍的权利，是一种原告可以享受服务到约定年限的承诺。然而未到会籍终止期限服务合同已经终止，故被告应当扣除原告已经享受会员服务的年限，将剩余部分的过户手续费退还给原告。原告在2016年9月18日向被告支付了过户手续费人民币65700元，2016年9月18日至2037年8月5日共计251个月，过户手续费平摊到每一个月为人民币262元（65700元÷251个月），扣除原告已经享用过的2016年9月18日至2017年11月6日期间的14个月的过户手续费金额人民币3668元（262元×14个月），被告应退还给原告的过户手续费为人民币62032元（65700元-3668元）。针对第四个争议焦点：因涉案服务合同不能履行属不可抗力，非属被告违约，故被告无须向原告支付其他赔偿，包括原告二手溢价及增值利益的损失。针对第五个争议焦点：按照《长期休闲会籍类别及权益》“预缴月费”一栏约定“所有会员均需于每年的1月15日或之前预缴当全年之月费。”本案中原告作为被告的会员应按照约定按时向球会缴纳每年年费，即使被告在2017年之前就有通知原告即将关停的消息，但是被告在关停之前一直都有依约向原告提供高尔夫服务。原告在提起本案诉讼之前未向被告提出过解除合同的主张，原告未依约缴纳年费的行为属违约行为，其应将球会关闭之前的全部会费补齐。因此，原告应向被告支付2017年1月至2017年10月年费共计6667元（8000元/年÷12个月×10个月）及利息。利息从2017年1月16日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）深圳市弘力非尔投资管理有限公司入会费港币64056元（其中港币52438元应以1999年2月28日中国人民银行公布的港币对人民币的交易基准汇价折算成等值人民币，港币11618元应以2003年7月28日中国人民银行公布的港币对人民币的交易基准汇价折算成等值人民币）；二、被告（反诉原告）港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）深圳市弘力非尔投资管理有限公司转让手续费人民币62032元；三、原告（反诉被告）深圳市弘力非尔投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司支付年费人民币6667元及利息（以人民币6667元为基数，自2017年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；四、驳回原告（反诉被告）深圳市弘力非尔投资管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4419元，由原告深圳市弘力非尔投资管理有限公司负担人民币3414元，被告港中旅聚豪（深圳）高尔夫球会有限公司负担人民币1005元。反诉费人民币25元，由原告深圳市弘力非尔投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 黄  小  华二〇一九年十二月二日书记员 郭耿洽（兼）书记员 冯  嫦  瑜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。