广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27081号原告：赵文德，男，1984年5月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：潘玖明，广东金桥百姓律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢微，广东金桥百姓律师事务所律师。被告：赵贞仪，男，1948年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区，被告：广州立安物业管理有限公司，住所广州市白云区江夏村二社竹基头沙田（即通达停车场）A2号301房。法定代表人：祁长太，总经理。上述两被告的共同委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所律师。原告赵文德与被告赵贞仪、广州立安物业管理有限公司（简称立安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵文德的委托诉讼代理人潘玖明，被告赵贞仪、立安公司的共同委托诉讼代理人胡文士、曾琳珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文德向本院提出诉讼请求：一、1、判令被告一、二共同返还原告多支付的费用合计331303.92元（包括租金319893.87元、管理费11410.05元），并从起诉之日起开始按同期银行贷款利率计算该笔费用的占有利息，直至清偿之日止；2、判令两被告承担违约金合计195131.6元；三、判令两被告共同返还原告交纳的押金10万元；四、判令两被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由如下：2014年7月1日，原告赵文德与被告赵贞仪签订《租赁合同》，合同约定原告承租被告赵贞仪位于广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场）自编号为江夏广州B栋三楼的商铺，承租面积为800平方米。商铺承租期自2014年7月1日至2019年6月30日。2014年7月1日至2014年9月1日免租期，从2014年9月1日起，每月租金33500元，从第3年起在前一年的基础上按5%环比递增。签订合同当天，原告已向两被告支付3个月的租金即10万元作为租赁押金，由立安公司收取租金并出具收据，即被告立安公司收取租金加入了被告赵文德与原告之间的租赁合同关系。合同生效后，原告如约支付了租金，2019年3月，原告收到广州市白云区黄石街江夏经济联合社出具的《通知》，对包括在涉案商铺在内的集体物业进行更新改造，商铺产权人江夏村二社委托广州建通测绘地理信息技术有限公司对涉案商铺进行测绘，测绘显示所涉商铺的建筑面积仅为668.85平方米，而非《租赁合同》所述的800平方米。原告得知租赁商铺面积有误后，向两被告交涉并发告知函，要求两被告退还超额收费，但两被告不予理睬，故诉至法院。被告赵贞仪、立安公司共同答辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求，理由如下：一、两被告不存在多收费的问题。原告测量的面积没有经过被告确认，对原告所谓的668.5平方米的面积不予确认，另外原告的计算方法也存在问题，涉案物业前面的空地，停车位以及楼梯间均属于公摊面积，应计算在上述范围内；二、涉案建筑物是政府部门进行拆迁导致合同终止，被告不存在违约，因而无需支付违约金；三、原告拒不配合政府部门拆迁，导致拆迁工作受到极大的阻挠，给被告造成一定的损失，原告存在违约行为，被告不应退还押金；四、被告赵贞仪只是被告立安公司的员工，是被告立安公司委托被告赵贞仪签订的租赁合同，本案与被告赵贞仪没有关系，被告赵贞仪不应该承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租赁合同》、收据、《暂停收租通知》、《通知》、房产图、函及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方、承租方）与被告赵贞仪（甲方、出租方）于2014年7月1日签订了《租赁合同》，合同约定：甲方双方同意将位于广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场），自编号为江夏广场B栋三楼的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，乙方完全清楚该商铺现况且愿意承租，经营范围为棋牌，承租面积为800平方米；商铺承租期自2014年7月1日至2019年6月30日；2014年7月1日至2014年9月1日免租期，从2014年9月1日起，每月租金33500元，从第3年起在前一年的基础上按5%环比递增，签订本合同时乙方须向甲方预交一个月租金和缴交相当于3个月租金数的费用作为租赁按金，租赁按金为10万元；违约责任：无过错方除有权要求过错方赔偿损失外，还有权按合同存续期内租金总额的10%收取违约金；遇征地拆迁时，双方应共同遵守《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》，否则由此造成的损失由过程方承担。同日，原告交纳保证金10万元，被告立安公司向原告出具《收据》予以确认。2019年3月6日，广州市白云区黄石街江夏经济合作社发出《暂停收租通知》，内容：黄石街江夏经济联合社现进行白云区空港大道沿线江夏村局部更新改造项目收地工作，你商户经营场地属项目征地范围。按照“308亩项目”工作方案规定，我社于2019年4月1日起对该辖区范围内的商户实行暂时停止收取租金，敬请各商户相互通知，以配合我社收地工作。2019年3月20日，广州市白云区黄石街江夏经济联合社发出《通知》，对包括在涉案商铺在内的集体物业进行更新改造，并进行相对补偿。2019年3月31日，广州建通测绘地理信息技术有限公司对涉案商铺进行测绘，测绘显示所涉商铺的建筑面积仅为668.85平方米。本院曾于2019年7月31日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场），自编号江夏广场B栋三楼的产权情况及规划报建信息，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年8月15日复函本院，称上述场地暂查无相应的《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录。本院认为，因位于广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场）自编号江夏广场B栋三楼的涉案商铺无相应的《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录，属于违法建筑，原告与被告赵贞仪就涉案商铺所签订的《租赁合同》违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》为无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，被告赵贞仪应向原告返还保证金10万元。因系被告立安公司收取原告支付的保证金，视为其对原告与被告赵贞仪租赁合同之债的加入，故应共同向原告返还上述保证金。对于被告立安公司抗辩称，被告赵贞仪与原告签订的《租赁合同》实际系代表被告立安公司所签，被告赵贞仪仅为立安公司员工，不应承担责任的抗辩意见，因两被告并未举证证实，故对被告此抗辩意见本院不予采信。关于原告所称被告多收取其租金的问题。首先，原告与被告赵贞仪自2014年7月1日签订《租赁合同》以来，原告从未就租赁面积提出过异议；其次，原告主张涉案商铺的租赁面积为668.85平方米的依据为广州建通测绘地理信息技术有限公司对涉案商铺进行测绘的结果，而被告称并未参与此次测绘，对其测量结果的真实性不予确认。综上，本院认为，虽然合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但原告并未在合理的时间向被告提出异议，应视为原告对实际租赁的面积予以认可，现原告主张被告返还多收取租金的诉请本院不予支持。同理，原告要求两被告支付违约金的诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，被告赵贞仪、广州立安物业管理有限公司向原告赵文德返还押金100000元；二、驳回原告赵文德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10378元，由原告赵文德承担8800元，由被告赵贞仪、广州立安物业管理有限公司共同承担1578元并于本判决生效之日起十日内直接向本院支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  罗少萍人民陪审员  刘穗华二〇一九年十二月二十五日书 记 员  陈玉梅