北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初17447号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：侯业仑，该公司员工。被告：徐生荣，女，1955年3月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李雪彬（徐生荣之子），1981年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称原告）与被告徐生荣（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人侯业仑及被告的委托诉讼代理人李雪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2014年1月6日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年10月31日以及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费13712．7元；2．判令被告支付上述期间的违约金1371．27元，以上两项共计15083．97元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系珠江逸景*室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠原告主张期间的物业费。经原告多次催缴，被告仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。现恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：我原系涉案房屋的业主，原告主张期间确实未交费。2018年9月19日涉案房屋已经过户给他人，原告不应再向我主张2018年9月19日之后的物业费。我方未交物业费的原因有，原告不具有诉讼主体资格，小区业委会在2014年11月27日作出解聘原告决议，双方不存在合同关系，被告不应支付之后的物业费；即使原告有权利收取物业费，之前期间主张的物业费也已经过了诉讼时效；原告提供物业服务差，未完全履行合同义务，2014年2月6日，被告与小区其他部分业主停放在小区的车辆，被物业保安不同程度划伤，被告花费修车费9000元。综上请求法院判决驳回原告的诉讼请求，赔偿被告修车费9000元。经审理查明：被告原系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）*室的业主，该房屋的建筑面积为95．9平方米。2018年9月19日，涉案房屋过户至案外人王金翼名下。2007年6月25日，原告（乙方）与开发商北京珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由原告为珠江逸景家园小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。物业服务费价格，普通住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米2．48元向业主或物业使用人收取，别墅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2．88元向业主或物业使用人收取。合同中还对其他类型房屋收费标准及相应权利义务进行了约定。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，原告并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，本院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》；三、驳回原告董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。本案审理过程中，本院于2019年8月22日前往珠江逸景家园小区对于原告的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。经核实，被告未向原告交纳2014年1月6日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年9月18日期间的物业费。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，原、被告双方虽未签订物业服务合同，但原告根据开发商的委托为被告房屋所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系,被告理应及时交纳物业费。根据《物业管理委托合同》约定，原告的委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。原告在此期间为涉诉小区提供物业服务，被告理应交纳相应的物业费，但交费期间应为其系涉案房屋业主期间，对于2018年9月19日之后的物业费，本院不予支持。珠江逸景家园小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。对于被告主张原告的物业服务存在诸多问题的辩解意见，结合本院现场勘查的结果及涉诉小区在本院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况可以认定原告提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故本院对相应期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。对于原告主张违约金的请求，依据不足，本院不予支持。物业服务合同具有公共服务性与持续履行性的特点，原告主张物业费的期间并不连续，主张期间前后的债务因已履行均消灭，故原告主张的每段期间的债务具有独立性，诉讼时效应从该期间内最后一期物业费履行期间届满之日起进行计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。结合本案来看，本院认为原告主张期间的物业费未超过诉讼时效。对于被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。关于被告要求原告赔偿修车费的主张，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面依赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告徐生荣给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2014年1月6日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年9月18日期间的物业费共计9512．06元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担64元（已交纳），由被告徐生荣负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇一九年十二月二十五日书记员 任丽娜