北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初21626号原告：北京中包物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号1号楼B座24层2409A室。法定代表人：刘长湖，董事长。委托诉讼代理人：付全有，男，北京中包物业管理有限公司员工。被告：北京市北京饭店，住所地北京市东城区东长安街33号。法定代表人：王忠，总经理。委托诉讼代理人：吴嵘品，男，北京市北京饭店员工。委托诉讼代理人：王林，男，北京市北京饭店员工。原告北京中包物业管理有限公司（以下简称为中包物业）诉被告北京市北京饭店（以下简称为北京饭店）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中包物业之法定代表人刘长湖、委托诉讼代理人付全有，被告北京饭店之委托诉讼代理人吴嵘品、王林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中包物业向本院提出诉讼请求：1.2010年至2018年3套房屋套内面积的物业费40541.83元；2.1999年至2018年3套房屋分摊共有共用面积的物业费16356.63元；3.2016年电梯、水泵更新应分摊的费用13944.65元；4.诉讼费由被告负担。事实及理由：原告从1999年起为朝阳区潘家园7号楼提供物业管理服务。被告在该楼拥有3套房屋，但2010年后没有给原告交纳物业费。朝阳区潘家园街道办事处于2013年8月专门召开协调会，被告和参会各个产权单位一致明确认可原告对潘家园甲7号楼的事实管理，并按照京建物（2006）30号文件精神及标准缴纳相关费用。协调会后原告多次催要，被告仍不缴费，故诉至法院。被告北京饭店辩称：原告方主张三套房屋的物业费，206房屋从2010年就已经出售了，我方不再承担物业费。304房屋我方支付物业费到2009年，306我方支付物业费到2010年，306房屋的物业费确实欠了几年，2017年9月房屋已经移交给房地集团了，故被告不再承担物业费。房屋产权人应按照实际登记情况，房屋面积也应按照房管部门登记的面积计算。被告交费到2010年，2010年之后原告没有再向被告收取物业费，没有交物业费的责任不在被告。原告收取物业费的面积195.26平方米，原告在收取物业费的时候，没有主张过分摊面积的费用，现在原告突然要求被告交纳从1999年开始的分摊面积的费用，诉讼时效已经过了。原告主张的电梯、水泵的改造费用，根据北京市有关规定，电梯及水泵费应该从公共维修基金中支付，被告可以给原告提供帮助，但不能支付这部分费用。原告主张的物业费到2018年，但被告在2017年9月份已经将房屋移交给了房地集团了，但被告仍然同意支付物业费到2017年9月份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1994年10月4日，北京饭店与中国包装总公司等共9家单位签订《关于北京市朝阳区潘家园甲7楼产权说明》，确定北京饭店在该楼拥有3套房195.26平方米房屋的产权，房号为206、304、306。2000年12月20日，北京饭店将上述206房屋按照单位出售公有住房售予职工王某，房屋管理部门为王某办理了产权证书，并确定该房屋建筑面积为60.08平方米，无共有分摊建筑面积。2010年4月21日，王某因房屋买卖将该房屋产权转移给季某、杨某。2000年12月，北京饭店将上述304房屋按照单位出售公有住房售予职工田某。房屋管理部门为田某办理了产权证书，并确定该房屋建筑面积为67.83平方米，无共有分摊建筑面积。2003年4月24日，田某因房屋买卖将该房屋产权转移给安某。2004年7月，北京饭店将上述306房屋按照单位出售公有住房售予职工程某。房屋管理部门为程某办理了产权证书，并确定该房屋建筑面积为60.08平方米，无共有分摊建筑面积。2015年9月11日，程某依据继承公证书将其房屋份额的50%转移给程某2。中包物业为潘家园甲7号楼提供物业服务，收费标准为23.07元/年/平方米。北京饭店就上述三套房屋按照每年4732.44元的标准向中包物业支付物业费直至2009年。另按照1561.76元的标准支付了306房2010年的物业费。之后中包物业未再交纳物业费。中包物业提交了《潘家园甲7楼产权单位协调会会议纪要》一份，证明2013年8月9日，潘家园街道办事处召开潘家园甲7楼产权单位协调会，就该楼房电梯、供水系统等问题进行协调，中包物业与北京饭店均到会参加。该会议达成一致意见：1、与会单位一致同意动用大修理公共维修基金，并承诺按各单位产权名下的权属面积支付，协助办理相关的一切手续。2、与会单位一致认可中包物业对甲7号楼的事实管理。委托中包物业具体实施联系各产权单位办理支付大修理维修基金的相关手续，并接受区房管部门对大修基金的监管。中包物业以此证明北京饭店按照收费标准交纳费用，也认可中包物业入驻管理，并认可电梯及水泵改造并同意承担改造费用。北京饭店认可该证据的真实性，认可确实开过会说过电梯及水泵改造的事情，但是改造的费用应该由中包物业去办理从公共维修基金中支付给维修单位。北京饭店主张2017年9月之后涉案房产已经移交给北京房地集团有限公司进行管理，并提交了北京首都旅游集团有限责任公司与北京房地集团有限公司于2017年5月25日签订的《非经营性资产移交接管协议》一份，其中第十一条第11项约定，交接资产中涉及水费、供暖费、电费等由甲方代住户缴纳的福利性费用，不在乙方的职责范围内，资产移交前甲方应与住户就该问题解决完毕，相关费用由甲方承担。北京饭店以此主张2017年9月后的物业费应由房地集团承担，故只同意承担2017年9月前的应缴费用。中包物业对该协议真实性认可，但认为北京饭店没有履行告知义务，故不同意北京饭店的该主张。上述事实有当事人陈述，《关于北京市朝阳区潘家园甲7楼产权说明》、《潘家园甲7楼产权单位协调会会议纪要》、《非经营性资产移交接管协议》、房屋产权档案、缴费发票、（2010）西民初字第186号民事判决书等证据，在案佐证。本院认为，中包物业与北京饭店之间虽未签订书面物业服务合同，但中包物业一直为北京饭店位于潘家园甲7号的三套房屋提供物业服务，北京饭店亦向中包物业交纳物业费，双方之间具有事实物业服务合同关系。北京饭店向职工出售住房后，仍应按照相应的政策规定为职工向中包物业交纳物业费，但在职工将房屋上市出售后，北京饭店已无交费义务。中包物业认为北京饭店未及时告知上述房屋产权变更的情况，故应当继续承担相应的费用，但双方并未就告知义务进行约定，且中包物业亦无证据证明北京饭店能够或者应当能够及时掌握上述房屋产权变更的情况，且根据本案查明的事实，北京饭店在上述房屋产权变更后仍在支付物业费，由此可以推定北京饭店并未掌握上述产权变更的信息，而且中包物业作为对涉案房屋物业服务单位，应当更具有实际掌握其所提供服务的房屋情况的能力，故本院对于中包物业的上述主张不予采信。根据本院查明的事实，涉案206房屋于2010年4月21日上市出售、304房屋于2003年4月24日出售、故中包物业主张上述两套房屋上市出售后的物业费，缺乏依据，本院不予支持。北京饭店以已经移交涉案房屋为由不同意支付2017年9月后的费用，但根据其提交的《非经营性资产移交接管协议》第十一条第11项约定，北京饭店应当与住户解决就此类费用承担问题。但北京饭店未举证证明其与住户就物业费承担的问题进行了协商，亦未向中包物业履行了通知义务，故本院对北京饭店的主张不予采信。综上，对于206房屋2010年1月1日至4月20日的物业费、306房屋2010年至2018年的物业费，应由北京饭店负担，具体数额由本院予以核定。关于共有面积物业费，根据产权登记表的记载，三套房屋均无共有分摊建筑面积。中包物业未举证证明涉案三套房屋的确有共有分摊建筑面积，亦未举证证明其曾就共有面积物业费与北京饭店进行过约定，也无证据证明其曾经向北京饭店催要过共有面积的物业费，故中包物业要求北京饭店支付共有面积的物业费，没有合理依据，且中包物业于2018年10月9日向本院提交起诉材料，中包物业主张2015年10月9日之前共有面积物业费已过诉讼时效，故本院对中包物业的此项诉讼请求不予支持。关于电梯、水泵更新应分摊的费用，根据中包物业提交的会议纪要，包括原被告双方在内的参会各方均同意动用大修理公共维修基金，并承诺按各单位产权名下的权属面积支付，协助办理相关的一切手续；中包物业具体实施联系各产权单位办理支付大修理维修基金的相关手续。此会议纪要应视为原被告双方就电梯、水泵更新及费用分摊达成一致，故中包物业应当按照该约定实施办理公共维修基金的相关手续，用以支付相应的费用。中包物业未向本院举证证明其按约定履行了相关手续而直接起诉要求北京饭店支付相应的费用，与约定不符。且中包物业未举证证明涉案房屋的共有分摊建筑面积，故计算分摊费用所依据的涉案房屋产权比例亦缺乏事实依据，故本院难以支持该诉讼请求，中包物业应在条件成就后再行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市北京饭店于本判决生效之日起十日内向北京中包物业管理有限公司支付北京市朝阳区潘家园甲7号楼206房屋2010年1月1日至4月20日的物业费431.91元；二、北京市北京饭店于本判决生效之日起十日内向北京中包物业管理有限公司支付北京市朝阳区潘家园甲7号楼306房屋2011年度至2018年度的物业费11088.36元；三、驳回北京中包物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费966元，由北京中包物业管理有限公司负担922元（已交纳），由北京市北京饭店负担44元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 耿 侃二〇一九年十二月二十五日书记员 赵馨梓