河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1023民初1882号原告：百川城市建设开发集团有限公司，住所地永清县益昌大街111号。法定代表人：王东水，公司总经理。委托诉讼代理人：吕建军，河北天源通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张微微，公司职员。被告：孙建彬，男，1981年9月13日出生，汉族，河北省永清县人，现下落不明。第三人：杨亚娟，女，1985年1月1日出生，汉族，行政审批局职工，住河北省廊坊市永清县。第三人：杨金娥，女，1966年9月6日出生，汉族，无业，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：王艳、刘志霞，河北泰科律师事务所律师。原告百川城市建设开发集团有限公司（以下简称百川集团公司）与被告孙建彬商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。在审理过程中，杨亚娟、杨金娥以该案件的审理结果与其存有法律上的利害关系为由，向本院提交参加诉讼申请。本院经审核，符合法律的相关规定，准许杨亚娟、杨金娥做为本案第三人参加诉讼。原告百川集团公司委托诉讼代理人吕建军和张微微、第三人杨亚娟、第三人杨金娥到庭参加诉讼。被告孙建彬经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百川集团公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原被告双方于2014年9月27日签订的《金地阳光二期内部认购协议》和2017年5月2日签订的《协议书》；二、被告承担本案诉讼费。原被告双方于2014年9月27日签订了《金地阳光二期内部认购协议》，被告以首付款加银行按揭方式购买了原告开发的金地阳光二期5-1-1001号房屋，并支付了首付款249135元。之后双方又于2017年5月2日签订了《协议书》。当该小区具备办理贷款及网签备案手续时已无法联系到被告，且在此过程中永清县人民法院将首付款查封并向原告送达了裁定及协助执行通知书。原告认为由于以上情形的存在，导致商品房买卖合同的主要目的不能实现。故依据我国民事诉讼法及合同法的相关规定向法院提起诉讼，望依法判如所请。孙建彬在法定期间未提交书面答辩意见，也未提供相关证据。杨亚娟述称，我可以继续履行合同，向原告交付房款。我与被告孙建彬系夫妻关系。2017年5月2日签订补充协议时，原告通知的我，当时我要求将我的名字写在协议上，但原告以更名繁琐为由，不同意加上我的名字。并且原告称涉案房屋到什么时候都是我与孙建彬夫妻的共同财产，所以我就没在意。当时协议书上留的是我的联系电话，但网签时原告也没有通知我。今年我找过原告很多次，要求交付剩余房款，但原告均以法院查封为由予以拒绝。综上不同意原被告解除购房合同。杨金娥述称，1.第三人杨亚娟积极履行涉案购房协议。杨亚娟曾多次与原告协商，要求交纳涉案房屋剩余房款并要求在购房协议上增加杨亚娟的名字，但均遭到原告的拒绝。而协议上留存的是杨亚娟的联系电话，在签订补充协议时，收到过原告的电话，此后再未收到过原告的电话通知；2.被告交纳首付款的时间是2014年9月27日，原告诉称的法院查封首付款的时间是2018年，则2018年怎么可能查封四年前的首付款，无事实与法律依据；3.2018年因被告孙建彬拖欠我的借款，在执行法官的协调下，双方达成了以涉案房屋抵顶债务的协议。综上原告的诉请无事实与法律依据，且严重侵害我的合法利益，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：原被告双方于2014年9月27日签订了《金地阳光二期内部认购协议》，双方约定:被告认购原告开发的金地阳光二期项目中5幢1单元1001号房屋，总房价款为609135元。被告应向原告交付前期首付款249135元，其余价款可以向开发商指定的银行借款支付。同时约定出卖人（原告）通知认购人（被告）签订《商品房买卖合同》时，联系方式以本认购协议登记的电话（139××××）为准，如认购人提供的联系方式有误或无法送达，由此产生的一切后果由认购人承担。认购人未在约定的期限内与出卖人签署商品房买卖合同或非因出卖人原因提出退房、换房要求的，出卖人有权解除本认购协议。双方还就其他协议事项进行了约定。协议签订后，被告按约定交付了首付款249135元。2017年5月2日，原被告又签订了一份《协议书》。约定2017年12月31日前办理完成网签手续；交房后于2019年12月31日前为业主办理完成不动产权证书；同时约定公司不予办理更名手续，当时购房写得多名字的可以减名，在购房本人基础上也可以加名（仅限夫妻关系或子女关系）等内容。2019年3月涉案房屋具备网签条件和办理按揭贷款手续时，无法联系到被告，涉案房屋的网签和银行贷款按揭手续至今未办理。被告孙建彬目前下落不明。2018年9月5日和10月8日，被告孙建彬因民事纠纷，涉案房屋被永清县人民法院两次查封；2019年7月16日被告孙建彬涉嫌非法吸收公众存款，其涉案房屋又被永清县公安局依法查封。另查明，《金地阳光二期内部认购协议》和《协议书》均是第三人杨亚娟代孙建彬签字。杨亚娟曾找到原告要求继续履行上述协议并在购房协议上增加杨亚娟的名字，但被原告拒绝。2018年9月7日，第三人杨金娥诉孙建彬民间借贷纠纷一案，经永清县人民法院调解出具（2018）冀1023民初2238号民事调解书，调解主要内容：被告孙建彬于2018年9月12日前偿还原告杨金娥借款130万元及利息。孙建彬未履行调解书确定的义务，杨金娥申请强制执行。2018年11月15日，杨金娥与孙建彬委托诉讼代理人杨亚娟在永清县人民法院达成执行和解，主要内容为：孙建彬用永清县金地阳光二期5号楼1单元1001室房屋一处以每平米1.1万元的价格折抵欠款115万元。又查明，原廊坊金地房地产开发有限公司于2016年5月17日在永清县工商行政管理局将名称变更为百川城市建设开发集团有限公司，股权未发生变化。以上有原被告签订的《金地阳光二期内部认购协议》、《协议书》、被告的身份证复印件、永清县公安局永公（经）封通字（2019）0716号协助查封通知书和赵正的人民警察证复印件、（2018）冀1023民初2238号民事裁定书、民事调解书和协助执行通知书各一份、（2018）冀1023民初2363号民事裁定书和协助执行通知书各一份、执行和解笔录及原告、第三人的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原被告虽在自愿基础上签订《金地阳光二期内部认购协议》及《协议书》，但因被告自2018年年底至今查无音信，下落不明，在涉案房屋具备网签和办理按揭贷款手续时，被告不能继续履行上述协议，合同目的无法实现。并且被告孙建彬因涉及刑事案件和民事纠纷，涉案房屋已被多次查封。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃自己的诉讼权利。综上原告要求解除双方签订的《金地阳光二期内部认购协议》和《协议书》的诉请符合法律的相关规定，故本院依法予以支持。因被告孙建彬为上述认购协议的一方当事人，办理涉案房屋的更名、网签和贷款手续均需要孙建彬本人亲自参与才能实现。第三人杨亚娟虽与孙建彬为夫妻关系，在没有孙建彬特别授权的情况下无权替代孙建彬办理上述房屋交易手续，因此第三人杨亚娟的述辩理由不充分，于法无据，本院不予支持。因原被告就涉案房屋签订的上述协议只是一种购房预约合同，至今没有办理网签手续，也就是被告孙建彬对涉案房屋不具有完全意义上的所有权，其与第三人杨金娥在执行案件期间达成的抵顶协议对原告不具有法律约束力，因此第三人杨金娥的述辩理由也不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告百川城市建设开发集团有限公司与被告孙建彬于2014年9月27日签订的《金地阳光二期内部认购协议》和2017年5月2日签订的《协议书》。案件受理费100元，由被告孙建彬负担。（于判决生效后五日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 员 余 利人民陪审员 燕 群人民陪审员 赵国庆二〇一九年十二月二日书 记 员 田景涵