浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙10民终3045号上诉人（原审被告）：临海市古城街道后山村村民委员会，住所地浙江省台州市临海市古城街道后山村。统一社会信用代码：54331082671614775F。法定代表人：马宗法，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：王珊珊，浙江易特纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁薇，浙江易特纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芦晨，男，1989年9月6日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：施杨浩，浙江时空律师事务所律师。原审第三人：临海市古城街道后山村经济合作社，住所地浙江省临海市古城街道后山村。统一社会信用代码：91331082598522419L。法定代表人：陈维钗，该经济合作社社长。上诉人临海市古城街道后山村村民委员会（以下简称后山村村委会）因与被上诉人芦晨、原审第三人临海市古城街道后山村经济合作社（以下简称后山村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2019）浙1082民初6961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后依法组成合议庭，因双方当事人均同意以庭询谈话方式审理，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。后山村村委会上诉请求：撤销临海市人民法院（2019）浙1082民初6961号民事判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人芦晨承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人间不存在任何租赁关系。芦晨仅提供与后山村村委会主任马宗法的通话记录以及一份现金缴款单来证明双方存在口头上的租赁关系，证据明显不足，一审法院据此推定双方存在租赁关系，属于认定事实错误。芦晨陈述是与马宗法电话沟通后口头约定租赁房屋，但仅提供2019年4月后与马宗法的通话记录，而不能提供2019年2月的通话记录，无法证明口头约定的存在。案涉房屋属于后山村集体资产，马宗法个人无权也不可能私下答应出租给芦晨，实际上，马宗法也并未与芦晨有过任何出租房屋的口头约定，2019年4月后芦晨多次与马宗法通话系想要回其代付的8万元租金。二、芦晨向后山村经济合作社缴款8万元的性质应当属于其代付租金。芦晨提交的现金缴款单上备注的“远洲路56号2019年房租”系其自行书写，虽有别于王某向上诉人支付租金的备注内容，但是王某也并非远洲路54-58号房屋的承租人，其支付租金给上诉人应当是代承租人王智、金石支付。同理，芦晨在双方未签订任何租赁合同的情况下，通过现金缴款的方式，向上诉人支付8万元租金，也应当认定是其代王智、金石以及王某等人支付之前拖欠的租金。三、证人王某的证言缺乏客观性，依法不应当采信。一审过程中，证人王某所作证言有多处与芦晨的陈述不一致，其作为本案的参与人员，与芦晨系亲密的朋友关系，一审法院认定王某自愿放弃可得利益的呈词明显与事实不符，其证言缺乏客观性，依法不应当采信。芦晨答辩称，一、被上诉人向一审法院提交的证据足以证明后山村村委会与被上诉人存在租赁合同关系。被上诉人通过王某介绍，向后山村村委会租赁远洲路54号至58号房屋，后山村村委会主任马宗法代表村委会同意出租，并指示被上诉人将房租预付款打入后山村经济合作社的账户后再签订房屋租赁合同，以上事实说明双方系真实意思表示，口头租赁合同成立。口头租赁合同即双方未订立书面租赁合同，属于不定期租赁关系，不定期租赁关系的双方当事人均享有任意解除权。出租方交付租赁物是其合同的主要义务，因后山村村委会与他人租赁在先，且存在纠纷不交付租赁房屋，其违约在先，被上诉人因此享有合同解除权。合同解除后，后山村村委会应当及时返还租金并赔偿损失。二、后山村村委会称8万元款项系被上诉人替前承租人支付的租金，没有事实和法律依据。首先，后山村村委会与被上诉人达成口头房屋租赁协议是客观事实，再者，被上诉人通过银行转账给后山村村委会的指定账户上明确载明“2019年房租”，之前的承租人是否存在拖欠房租，被上诉人并不知情，但被上诉人支付的是2019年的房屋租金，所以后山村村委会称被上诉人系代付款明显不符合常理，违反客观事实。另外，临海市农商银行的现金缴款单及业务凭证上都备注该笔款项为远洲路56号2019年房租，有别于证人王某向后山村村委会平时支付租金的习惯。后山村村委会也没有提供其他证据证明其主张的事实存在。综上，后山村村委会提出的辩解不符合常理，缺乏事实和法律依据，不应采纳，请求驳回其上诉请求。芦晨向一审法院起诉请求：1.判令解除芦晨与后山村村委会于2019年2月22日口头约定的房屋租赁合同；2.判令后山村村委会退还房租款8万元，并支付起诉之日至判决确定履行之日止银行同期贷款利息。一审法院认定事实：芦晨于2019年2月23日向后山村经济合作社在临海农商银行的账户内汇款8万元，临海农商银行现金缴款单及业务凭证上均备注为远洲路56号2019房租。后山村村委会曾于2013年10月21日与王智、金石签订了租房协议，将远洲路56号进行出租，并约定了租赁期限至2023年12月份止，后因王智、金石拖欠租金未付，后山村村委会于2017年8月22日提起诉讼并获法院判决支持，之后王某于2017年11月17日支付租金30000元，2018年4月2日支付租金30000元，银行业务凭证上均备注王某租金。2019年4月8日，后山村村委会以王智、金石未付清租金为由，张贴告知书要求承租人搬离，收回案涉出租房。一审法院认为，本案的争议焦点在于芦晨向后山村经济合作社汇款8万元的性质问题。临海农商银行的现金缴款单及业务凭证上都备注该笔款项为远洲路56号2019年房租，有别于王某向后山村村委会支付租金的备注习惯，同时后山村村委会的抗辩意见也与其2019年4月8日张贴公告的行为相悖，再结合芦晨与后山村村委会主任马宗法在此时段频繁电话通话，芦晨为自己租房而向后山村支付租金的可能性要大于其代王某支付欠付的房屋租金的可能性，根据民事诉讼证据高度盖然性原则，可以确定芦晨与后山村村委会于2019年2月22日曾达成过口头的房屋租赁协议，并预付租金8万元。一审法院认为，房屋租赁合同为要式合同，未订立书面租赁合同的应属不定期租赁关系，不定期租赁关系的双方当事人均享有任意解除权，且出租方交付租赁物是其合同的主要义务，鉴于本案实际，后山村村委会已与他人租赁在先，无法交付租赁物，将会导致本案的租赁目的落空，为此芦晨有权行使合同解除权，解除双方于2019年2月22日口头订立的房屋租赁协议。合同解除后，后山村村委会应及时返还租金并赔偿损失。芦晨要求后山村村委会自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除芦晨与临海市古城街道后山村村民委员会于2019年2月22日口头约定的房屋租赁协议；二、临海市古城街道后山村村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内返还芦晨租金80000元，并赔偿损失（以80000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2019年8月26日起算至实际给付之日止）；三、驳回芦晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由临海市古城街道后山村村民委员会负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案中，双方当事人对芦晨于2019年2月23日向后山村经济合作社开设在临海农商银行的账户内存款8万元的事实没有争异议，主要争议在于该款项是否芦晨因个人租赁房屋而支付。一审法院从8万元款项的现金缴款单及业务凭证上备注内容与以往备注内容的差异、2019年4月后芦晨与后山村村委会主任马宗法频繁电话通话的事实、以及王某的证言等方面综合审查判断，根据民事诉讼高度盖然性原则，认定芦晨因向后山村村委会租赁房屋预付租金8万元并无不当。后山村村委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人临海市古城街道后山村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅海波审 判 员 曹敏兵审 判 员 梅矫健二〇一九年十二月二十六日代书记员 王 旖