贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5480号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓超，男，1987年11月12日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：李云巧，女，1987年8月30日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人邓超、李云巧商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。招商商置公司上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6532号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人主张上诉人办理涉案房屋不动产权属证书的请求，更准确的表述应为“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”。因为上诉人不是行政机关不能代行行政职责。事实上，上诉人早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，因此，请求法院驳回被上诉人的第一项诉讼请求。二、上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次进行了邮寄通知，可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证告知书的形式，向被上诉人披露了涉案房屋符合办理转移登记的事实。故，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。上诉人邓超、李云巧未作书面答辩。邓超、李云巧向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金55,937.27元(以购房总款324,137.00元为基数，从2016年10月1日开始计算，180日以内按照是万分之一计算；超过180日的，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(7.125%)计算，暂计算至2019年5月20日，计算至完成办证之日止(详见附件)；2.判令被告继续履行合同，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并为原告办理房屋所有权证；3.本案的诉讼费用、保全费用等由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为“以购房总款为基数从2016年10月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息7.125%年利率计算至办证之日”，变更第2项诉讼请求为“请求被告为原告办理不动产权属证书并交付给原告”。一审法院认定事实：2014年6月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区商品房出售给原告，建筑面积92.99平方米，总房款为324137.00元，应于合同签订之日支付首期房款104137.00元，余款220000.00元银行按揭支付。被告应当于2016年3月31日前交付该商品房。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3.关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款324137.00元。2016年3月31日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了公共维修基金6974.00元、契税4862.06元、产权登记费80.00元、土地证费33.00元、印花税5.00元等。2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ3幢楼的商品房备案证明书。2017年3年1日取得涉案楼栋不动产权证书。2019年3月17日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点有:1、被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告；2、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；如承担，违约金怎样计算。关于被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告的问题。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。在本案中，虽然双方在合同中约定共同申请办理，但是被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示。鉴于被告已接受委托，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门，为原告办理涉案商品房不动产权证书，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书和不动产权属证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，予以支持。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应当于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。2019年3月17日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，故应以该时间作为被告履行通知义务的时间，即2019年3月17日。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额324,137.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额324,137.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2019年3月16日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告邓超、李云巧缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告邓超、李云巧办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告邓超、李云巧；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓超、李云巧逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告邓超、李云巧已付购房款324,137.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2019年3月16日）；三、驳回原告邓超、李云巧的其他诉讼请求。案件受理费599.00元，由原告邓超、李云巧负担100.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担499.00元。二审中，上诉人提交了快递回单，拟证明违约金最晚应计算至2018年8月23日。被上诉人质证称，针对有邮寄单的业主，邮寄单及告知书的真实性，关联性和合法性均不予认可，理由：1.经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2.被上诉人未收到相关资料；3.邮寄单上只有名字，无法核实邮寄的具体内容。达不到上诉方的证明目的。二审认为，该证据材料符合证据三性，应予确认。二审审理查明，上诉人至迟已于2018年8月23日通知了被上诉人涉案房屋已具备办证条件，对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.上诉人是否已经履行了向不动产登记机关申请办理涉案房屋不动产权证的义务；2.计算违约金的截止时间确定为何时。关于焦点1，上诉人并未提交充分证据证明其已完成申请办理转移登记的义务，应承担举证不能的不利后果。此外，若上诉人确已完成此项义务，一审就被上诉人在一审中提出的办证请求作出的判决也不对上诉人产生不利影响。对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于焦点2，上诉人提交了邮政快递单证明其至迟于2018年8月23日完成了通知义务。经查，根据本案实际情况，上诉人交付办理商品房转移登记相关文书的义务已转化为对涉案房屋已经取得办理商品房转移登记条件及办证等事宜的通知义务。上诉人提交的快递单已载明其于2018年8月23日向被上诉人邮寄了“办理产权证的告知函”，快递单上有邮政的邮戳，因此，该快递单具有真实性、关联性、合法性，且“办理产权证的告知函”表述本身包含了告知涉案房屋已符合办理转移登记条件的意思，在与涉案房屋已具备转移登记条件客观状况相一致的情况下，能够证明上诉人已于2018年8月23日完成了告知义务。故二审对上诉人主张的违约金截止日期主张予以采纳，对一审判决确定的违约金计算截止期限予以变更。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决确定的违约金截止时间需要变更，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6528号民事判决第一项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告邓超、李云巧缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告邓超、李云巧办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告邓超、李云巧；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6532号民事判决第三项，即：驳回原告邓超、李云巧的其他诉讼请求；三、将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6522号民事判决第二项变更为“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告邓超、李云巧逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告邓超、李云巧已付购房款324,137.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年8月23日）”；四、驳回被上诉人邓超、李云巧的原审其他诉讼请求；五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费599.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担449.00元，被上诉人邓超、李云巧负担150.00元。二审案件受理费1198.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1100.00元，由被上诉人邓超、李云巧负担98.00元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十八日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫