北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初11075号原告：吴少明，男，1957年3月8日出生，汉族，中科院电子所退休干部，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜秀萍（原告吴少明之妻），女，1960年10月15日出生，汉族，北京海名达国际教育科技有限公司退休工人，住北京市昌平区。被告：郑浩峻，男，1970年11月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：王珏，女，1979年4月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。二被告共同的委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。二被告共同的委托诉讼代理人：殷超，北京百朗律师事务所实习律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301室。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员。原告吴少明与被告郑浩峻、王珏，第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告吴少明及其委托诉讼代理人祝辉良和杜秀萍、被告郑浩峻和王珏共同的委托诉讼代理人刘庆伟和殷超、第三人麦田经纪公司的委托诉讼代理人李春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴少明向本院提出诉讼请求：1．判令被告郑浩峻、王珏赔偿原告吴少明损失1126322元；2．判令被告郑浩峻、王珏承担公证费5000元。之后，原告吴少明变更诉讼请求为：1．判令解除原告吴少明与被告郑浩峻、王珏签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议及附件；2．判令被告郑浩峻、王珏返还购房款6350000元及利息（利息从2017年10月14日计算，按同期银行贷款利息计算，截止至被告返还全款之日止）；3．判令被告郑浩峻、王珏赔偿居间费127000元；4．判令被告郑浩峻、王珏赔偿公证费5000元；5．判令被告郑浩峻、王珏承担违约金1270000元。事实与理由：2017年5月7日，原告与被告在第三人居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定原告向被告购买北京市昌平区龙锦一街××号院一区××号楼××单元××室房屋。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款6350000元。但原告在2017年10月完成入住后不足一个月，便陆续接到了昌平区城市管理综合行政执法监察局权利义务告知书、限期拆除决定书等。该局认定涉案房屋北侧封闭露台建筑属于违法建设，责令建筑所有人、建设人或管理人15日内拆除违法建设，并且因此原告购买的房屋已被昌平区不动产登记中心限制交易，无法再买卖过户。另被告出售的房屋厨房大部分和餐厅均在封闭的露台内，如果露台违建拆除后，厨房面积仅为3平方米左右，严重影响房屋厨房正常使用功能，生活不便，生活质量严重降低，房屋价值严重降低。被告在出售房屋时，隐瞒了涉案房屋北侧被封的露台属于违建的事实。反称该处是开发商赠送面积，是开发商统一封闭的露台，房屋厨房和餐厅均在封闭的露台内。原告基于对房屋厨房和餐厅宽敞明亮的喜爱和认可，才同意以高出同期市场价的价格购买该房屋。而原告在房屋封闭露台被认定为违建后，经询问被告和多方了解及调查才得知，在原告购买前该封闭露台已被城管认定为违建。被告在出售房屋给原告前是知晓该事实的，被告并未向原告披露，隐瞒了该重大事实。现原告购买该房屋的目的已经无法实现，被告隐瞒房屋存在违建的事实已经构成根本违约，原告有权解除合同。请求法院支持原告的请求。被告郑浩峻、王珏辩称，与吴少明签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议及附件的主体是郑浩峻，王珏不是本案适格被告。吴少明对于房屋状况均已知晓，郑浩峻按照合同约定履行了交付义务，不构成违约。该涉案房屋已经完成过户登记，郑浩峻完成了合同约定的全部义务。合同履行完毕后，吴少明将该房屋又变更登记为其与杜秀萍共同共有的财产。因此，被告不同意解除合同，请求驳回吴少明的诉讼请求。第三人麦田经纪公司述称，对于吴少明的起诉不发表意见。该公司的居间服务已经完成，居间服务费不应退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吴少明与其委托诉讼代理人杜秀萍系夫妻关系。被告郑浩峻与王珏系夫妻关系。郑浩峻购买坐落于北京市昌平区龙锦一街××号院一区××号楼××单元××号房屋，之后在其北侧露台加建了阳光房，作为厨房和餐厅使用。在实地查看过一次房屋之后，2017年5月7日，郑浩峻（甲方，出卖人）与吴少明（乙方，买受人）在第三人麦田经纪公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其附件，其中约定：乙方购买甲方所有的坐落于北京市昌平区龙锦一街××号院一区××号楼××单元××号房屋，建筑面积89．58平方米；房屋成交总价为6350000元；乙方应于2017年10月6日前付清全部购房款；双方于2017年10月10日前办理缴税手续，之后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；甲方应于过户且拿到所有房款之后将该房屋交付给乙方；……等其他事宜。2017年8月初，郑浩峻通过居间方将前述房屋装修钥匙交付给吴少明。2017年9月21日，郑浩峻与吴少明签订《补充协议》对前述房屋价款的支付进行了再次约定。之后，吴少明向郑浩峻支付了全部购房款，并向麦田经纪公司支付居间服务费127000元。2017年10月13日，双方完成前述出售房屋的所有权转移登记手续，并于当日进行了物业交接，郑浩峻将正式房屋钥匙交付吴少明。自2017年11月至2018年10月间，北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局多次向该小区相关业主（包括吴少明）下发《责令整改通知书》、告知书、《限期拆除决定书》，要求在限定期限内拆除“在北侧露台擅自加建房屋”的违法建设。2018年4月2日，前述涉案房屋所有权人变更为吴少明与杜秀萍，共有性质为共同共有。2019年4月12日，北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局对前述涉案房屋予以查封，限制交易。经现场勘验，该小区同一楼宇的顶层北露台均有加建，且风格样式较为统一。该楼宇顶层住户的燃气表均安装在房间外，北露台北侧墙面上。庭审中，麦田经纪公司称，在房屋买卖合同签订前，吴少明曾询问封闭露台情况，郑浩峻答复露台是开发商赠送的，整个小区找开发商封的，当时加了一些钱。在合同履行过程中，吴少明曾通过微信向郑浩峻询问露台加建部分的保温、供暖、装修及是否漏雨等情况。在相关行政部门作出处罚后，双方之间通过微信沟通了解决办法。对于解除合同的理由，吴少明称，因加建部分被认定为违法建设要被拆除，因此其合同目的不能实现，应当依法解除。郑浩峻对此不予认可。麦田经纪公司对此不发表意见。本院认为，郑浩峻与吴少明签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方的真实意思表示，合法、有效。本案中，双方当事人已经依约履行了全部合同义务，双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，合同的权利义务终止。在双方签订的房屋买卖合同中，对于交易房屋的具体面积已经明确约定，双方均为明知。另，对于该房屋北侧露台的加建事实，吴少明在实地察看涉案房屋时就应当已经知晓；由其询问加减部位是否漏水、保温如何等情况可知，其对露台加建的事实已经明确知悉。因此，郑浩峻在出售房屋时，对于加建的事实不存在故意隐瞒的情况。对于吴少明主张郑浩峻对其称，加建部分系开发商统一建设，不会被拆除一节，郑浩峻对此不予认可。作为一般大众均应知悉，在房屋所有权证面积以外的自建建筑，无论建设者为何人，都面临被行政执法部门责令拆除的风险。在接到责令拆除的通知后，吴少明还与郑浩峻数次沟通，商讨应对办法，其是在行政部门的重压下意欲退房而转嫁风险。在双方房屋买卖合同已经履行完毕，且已经入住两年后，吴少明主张其签订房屋买卖合同的目的不能实现，而要求解除双方之间的房屋买卖合同。但是，双方买卖合同中，对于房屋面积的约定均为该房屋所有权证所载明的建筑面积，并未有只字片语涉及北露台的加建部分。因此，其购买房屋的标的并不包括该加建部分。如北露台的加建被拆除，原房屋的厨房面积的确较为狭窄，不便于生活，但是该房屋的基本功能区域并未缺少。吴少明购买房屋的目的是居住生活，其购买的标的是房屋所有权证上的产权房屋，因此，不能认定吴少明的合同目的无法实现。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条之规定，判令如下：驳回吴少明的诉讼请求。案件受理费66064元，由原告吴少明负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月三十日书 记 员  李峥艳