天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）津02执异171号异议人（利害关系人）：天津市津馥物业管理有限公司，住所地天津市河北区迎安里3-13-802-1。法定代表人：郑永久，执行董事。委托诉讼代理人：韩靖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱辉，北京大成（苏州）律师事务所律师。申请执行人：天津市福信典当行有限公司，住所地天津市河东区真理道29号福信大厦首层。法定代表人：宋建军，总经理。被执行人：天津市津通房地产开发有限公司，住所地天津市河北区万柳村大街56号。法定代表人：金永富，总经理。本院在执行申请执行人天津市福信典当行有限公司（以下简称福信典当公司）与被执行人天津市津通房地产开发有限公司（以下简称津通房地产公司）典当合同纠纷一案中，异议人天津市津馥物业管理有限公司（以下简称津馥公司）对本院强制腾空天津市南开区红旗路163号房地产及对该房地产进行公告拍卖不服，向本院提出书面异议。本院于2019年4月19日出具（2019）津02执异63号执行裁定书，驳回异议人的请求。异议人津馥公司不服，天津市高级人民法院于2019年9月29日作出（2019）津执复64号执行裁定书，撤销原裁定，发回本院审理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。津馥公司的法定代表人郑永久及其委托诉讼代理人韩靖、朱辉参加了听证，并提交了书面意见，福信典当行提交了书面意见。现已审查终结。津馥公司称，本院执行行为前后不一，严重损害标的物价值，侵害申请人合法权益。拍卖公告指出本院不负责腾房，实际上严重缩小了有能力购买的当事人范围，严重损害拍卖价值。2008年1月1日其从津通房地产公司租赁诉争房屋，前后签订两份租赁协议，后因津通房地产的股权纠纷在天津高院进行诉讼，将诉争房屋确认为为刘聿、宗勇所有，刘聿与津馥公司签订了延租合同，约定除非签订解除协议租约才能解除，直至2013年均由津通房地产公司开具发票，其后未开具发票，津馥公司通过代偿津通房地产公司之前债务方式支付租金，其于2007年12月15日与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司天津南开分公司签订了协议，租期至2019年12月15日。另一位租户中国银行股份有限公司天津市分行（以下简称中行天津分行）虽然跟津通房地产公司签订了房屋租赁合同，但是在2011年1月份与津馥公司、刘聿和中行天津分行签订了委托授权书，从此之后的租金由津馥公司代为开发票收租金，已经形成了事实的转租关系，后中行天津分行于2017年3月14日自行搬离。津馥公司将诉争房屋再次出租。现租赁合同尚未到期，本院强制腾房，违反买卖不破租赁的规定，给申请人造成实际损失。故请求：1.撤销本院2018年8月17日的拍卖公告以及后续拍卖行为和拍卖结果及本院2018年11月19日作出的对诉争房屋强制腾空的公告；2.确认津馥公司系诉争房屋的承租人，对于改造装修投入6057707.1元改造资金予以确认，保证津馥公司的相应权利，确认津馥公司可作为承租人行使优先购买权，并保留其他转租权、管理权、收益权等一切合法权益。福信典当行辩称，不同意津馥公司的异议请求，刘聿为津馥公司和津通房地产公司的实际控制人，二公司关系紧密。法院进行的相关执行工作符合相关法律规定，并无不妥，请求驳回津馥公司的异议请求。本院查明，福信典当公司与津通房地产公司典当合同纠纷一案，本院于2016年2月2日作出（2015）二中民二初字第8号民事判决，判决：津通房地产公司于本判决生效之日起十日内偿还福信典当公司借款本金15949000元，并支付自2011年8月27日起至2011年8月31日止以月综合息费率3%为标准计算的综合费、利息，及自2011年9月1日起至本判决确定给付之日止以中国人民银行同期同类贷款利率四倍为标准计算的利息；二、福信典当公司对津通房地产公司所有的坐落于天津市南开区在上述第一项给付义务范围内折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回福信典当公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179400元，公告费600元，共计180000元，由福信典当公司负担23300元，津通房地产公司负担156700元。判决生效后，本院于2016年7月2日作出（2016）津02执521号执行裁定，裁定：一、冻结、扣划津通房地产公司在银行的存款32357951.44元及延迟履行期间的债务利息；二、福信典当公司对津通房地产公司所有的坐落于天津市南开区在上述第一项给付义务范围内折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、冻结、扣划津通房地产公司应承担的案件受理费、公告费共计156700元、执行费99914.65元；四、采取上述措施仍不足以履行法律文书确定的给付义务，依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人冻结、扣划津通房地产公司应当履行义务部分的其他财产。另查，2007年12月12日，福信典当公司对津通房地产公司名下的诉争房产设立抵押权，抵押权人为福信典当公司，抵押范围8572.5平方米土地及7980.75平方米房产，被担保债权数额（最高债权数额）17000000元。2018年1月18日津馥公司作为利害关系人向本院提出执行异议，对本院执行津通房地产公司名下的坐落于天津南开区红旗路163号诉争房屋提出异议，该案中津馥公司表示其对诉争房屋进行了改造添附，本院在执行及评估过程没有查明该事实，房产一旦拍卖将难以执行回转，导致其公司巨大经济损失。诉争房屋是刘聿、宗勇的财产，不是津通房地产公司财产，不应成为本院执行标的，故申请中止执行涉案房屋，暂缓评估拍卖。本院于2018年2月8日出具（2018）津02执异8号执行裁定书认定，“……关于诉争房产是否应成为执行标的问题，根据查明的事实，福信典当公司在2007年12月即在诉争房产设定了抵押权，作为抵押权人福信典当公司对诉争房产拥有优先受偿权。即使刘聿后来成为诉争房产的支配权人，亦在抵押权之后，刘聿、宗勇并不因此享有足以阻却本案对诉争财产的执行措施的权利，因此，本院对诉争房屋进行评估、拍卖并无不当。”最终裁定驳回异议人津馥公司的异议请求。该执行裁定书业已生效。本院于2018年8月17日发布拍卖公告。于2018年9月17日10时至9月18日10时在阿里巴巴拍卖网络平台上对诉争房产进行公开拍卖。天津市隆都商贸有限公司以45920000元竞买成功，并支付了竞价款，2018年11月19日，本院发布公告，要求除天津市隆都商贸有限公司以外的任何人无权占用该标的物，立即停止一切非法活动，自动撤离，逾期本院将采取强制措施强制腾空。拍卖公告中提示：拍卖房产中证载建筑面积1512.21平方米钢混结构的房屋建筑物（有客房118间），目前被力山森堡（上海）投资管理有限公司【汉庭星空（上海）酒店管理有限公司天津南开分公司】租赁，承租至2019年12月15日。2018年11月22日，本院执行机构向竞买人天津市隆都商贸有限公司作出执行笔录，告知该公司：汉庭酒店的标的物，租赁期限未到，这个标的物法院不负责交接，租赁到期时，你公司自行与汉庭酒店进行接洽。天津市隆都商贸有限公司表示同意。听证程序中，津馥公司提供以下证据：证据1、津馥公司与津通房地产公司签订的两份《天津市房屋租赁合同》、刘聿与津馥公司签订的《延租说明》、（2010）津高民二初字第0003号民事判决书、（2011）津高执异字0002号执行裁定书及津通房地产公司与金守红答辩意见、承诺书、股权转让框架合同。证明津馥公司的合法承租权。证据2、津馥公司与汉庭星空（上海）酒店管理有限公司天津南开分公司的《房屋租赁合同》及房管局备案证明，证明双方的租赁关系。证据3、津通房地产公司与中行天津分行签订《房屋租赁合同》及授权委托书。证明中行天津分行实际上向津馥公司交付租金等，津馥公司为实际出租方。证据4、津馥公司与天津鸿茂孚建筑装饰有限公司签订《房屋租赁合同》，证明诉争房屋已经出租，租期至2024年12月31日。证据5、津馥公司向津通房地产公司支付租金的票据、津通房地产公司开具的发票。证明申请人履行租金给付义务，并以偿还津通房地产公司债务形式支付。证据6、各承租人交纳租金的凭证以及申请人开具的发票、收据。证明津馥公司与各承租人的租金给付情况。证据7、津馥公司对诉争房屋进行添附和改造的统计表及合同、票据。证明津馥公司为诉争房屋购置设备，已投入6057707.1元，并实施了大量维修整改的工作，还有部分维修、整改、维护的合同需要继续履行并支付大量款项。本院认为，关于津馥公司主张其系诉争的合法承租人，申请撤销本院对诉争房屋作出的拍卖及强制腾空公告的主张，本院评析如下：一是根据现有证据及津馥公司陈述，2008年1月1日津馥公司与津通房地产公司签订的《天津市房屋租赁合同》，该合同租期至2010年12月31日，后双方再次签订《天津市房屋租赁合同》租期至2012年12月31日，上述期限内的租金津馥公司称已经给付完毕并且津通房地产公司向其出具截至2013年12月31日之前的发票。但据津馥公司自述，自2013年开始其与诉争房屋实际所有人刘聿成立租赁关系，租金给付方式为向津通房地产公司代偿债务，根据津馥公司提供的其每年为津通房地产公司的偿还债务数额远远高于其自认的每年120万元的租金标准，亦不符合常理。二是《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”根据本院查明的情况，2007年12月12日福信典当公司已经就诉争房屋设立抵押权，即使根据津馥公司的自述，其与津通房地产就诉争房屋签订租赁合同的时间亦在福信典当公司设立抵押权之后，根据津通房地产公司在诉争房屋设立抵押权后再行出租，不应适用“买卖不破租赁”原则，该抵押权应优于租赁权。本院于2016年2月2日作出(2015)二中民二初字第8号民事判决业已生效，该判决中明确认定福信典当公司为抵押权人并作出相应判项。故在本案中，无论津馥公司与津通房地产公司之间是否存在真实的租赁合同均不得对抗福信典当公司的权利，据此本院的拍卖行为及强制腾房公告均未损害津馥公司的合法权益。关于津馥公司要求保障其优先购买权、转租权、管理权、收益权等一切合法权益的主张，因本院认定其租赁合同不得对抗福信典当公司的权利，故本院对津馥公司该项主张，不予支持。关于津馥公司要求确认其改造装修投入的主张，不属于执行异议审查范畴，本案对此不予涉及。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回异议人天津市津馥物业管理有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市高级人民法院申请复议。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇一九年十二月二十七日书记员 李珊珊