北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初8570号原告：郑瑞华，男，1964年6月1日出生，汉族，住北京市延庆区。原告：王春平，女，1965年4月10日出生，汉族，住北京市延庆区。二原告共同委托诉讼代理人：李凤才，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：徐海龙，男，1976年6月12日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：徐海静，女，1967年12月13日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：徐海燕，女，1970年4月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。三被告共同委托诉讼代理人：张景胜，北京市中盾律师事务所律师。第三人：北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，住所北京市延庆区康庄镇工业园区服务中心办公楼316室。法定代表人：王文胜，经理。委托诉讼代理人：冯玮，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耘君，北京厚大合川律师事务所实习律师。原告郑瑞华、王春平与被告徐海龙、徐海静、徐海燕，第三人北京城建兴华康庆房地产开发有限公司（以下简称城建公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑瑞华、王春平及二原告共同委托诉讼代理人李凤才，被告徐海龙及三被告共同委托诉讼代理人张景胜，第三人城建公司的委托诉讼代理人冯玮、刘耘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑瑞华、王春平向本院提出诉讼请求：1．依法判决郑瑞华、王春平与三被告之父母徐某某、闫某某于1997年11月16日签订的《买卖房契约》的内容无效；2．依法判决总拆迁款1632952元拆迁款中的1379893．6元归三被告所有，其中的253088．4元（区位补偿款718628元+土地出让金125000元总和的30%）归二原告所有。拆迁安置回迁房三套（一套100平米，两套75平米）归二原告所有。庭审中，二原告于2019年8月26日将诉讼请求变更为：依法判决郑瑞华、王春平与三被告之父母徐某某、闫某某于1997年11月16日签订的《买卖房契约》的内容无效。事实和理由：二原告是夫妻关系。王春平原是北京市延庆区康庄镇农民，上世纪八十年代经申请在北京市延庆区康庄镇获得一块宅基地，东西长13．2米、南北宽15．15米，四至情况为东至李某、南至街、西至熊某、北至街。后在此宅基地处建北房四间，门牌号为康庄一街。1997年11月16日二原告与康庄镇村民徐某某、闫某某夫妻二人签订《买卖房契约》，二原告将位于康庄一街落北房四间以40000元价格出售给徐某某、闫某某夫妻二人。徐某某、闫某某夫妻二人将购房款交付给二原告，二原告将房屋交付给徐某某、闫某某夫妻二人。经查询，徐某某于2003年12月2日因死亡注销户口、闫某某于2010年9月10日因死亡注销户口。二人共生育三子女，分别为长女徐海静、次女徐海燕(原名徐海艳，原出生日期为1970年4月6日)、长子徐海龙。根据《土地管理法》、2004年12月15日《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》等规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许转让和买卖，徐某某、闫某某夫妻二人无权购买二原告的房屋，双方于1997年11月16日签订的《买卖房契约》为无效合同。因徐某某、闫某某夫妻二人己经去世，因此将二人的继承人作为被告起诉到法院，要求依法判决。另外，需要说明的是，因涉案房屋已经被拆迁，根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》精神，出售方应获得30%的拆迁利益。徐海龙、徐海静、徐海燕辩称，不同意原告的诉讼请求和事实理由。第一，说一下本案主体问题，郑瑞华不符合本案原告主体资格，根据原告所述的案情，出卖的房子是王春平的，那么郑瑞华即使在买卖契约上签字，也是在行使王春平的权利。郑瑞华、王春平都不是房屋所涉宅基地村的农民，农民卖的房屋可以请求无效，因为他二人不是农民，所以不具有本案原告主体资格。同时本案的法律关系被界定为农村房屋买卖合同纠纷，起诉状所列的第三人不是农村房屋买卖合同中的当事人，因此第三人也不应该是本案的当事人；第二，关于原告变更后的诉讼请求，明确写明1997年本案原告与被告父母签署过房屋买卖契约，目前被告的父母均已去世，涉案房屋是被告父母的遗产，由被告继承，房屋买卖这件事情被告不知情。应该通过案件的审理来查明事实，是否存在农村房屋买卖合同的真实性尚无法确定；第三，按照原告在诉讼请求和事实理由中的说法，1997年如果真是形成了协议，这个买卖协议是有效的。根据1999年1月1日修订的土地法和1999年国务院办公厅发布的土地管理文件，在1999年以后发生的农村房屋买卖才是无效的，在1999年之前由于没有法律的明确规定，即使本案房屋买卖合同真实存在，他也是合法有效的。因为法无溯及力，1999年的文件无法溯及1997年的行为；第四，事实理由中最后一部分出售方应获得30%的利益，出售方是否出售房屋，买卖是否成立尚不确定，即使确定又受到1999年土地管理法和国务院办公厅文件的限制。我们对文件也反复阅读了很多次，没有发现其中有给予30%利益的说法；第五，徐海龙作为康庄镇人，符合这一次拆迁的条件，获得拆迁的资格，此次拆迁康庄作为同一集体经济组织成员对待。有康庄镇政府、延庆政府和相关部门在棚户区改造的会议纪要作为证据，该证据在开庭前我们曾经向法院提交了调查取证申请书，因为被告无法向国家机关调取证据。城建公司述称，第一，合同已经签订，拆迁款已经发放，现在只剩下安置房没有履行，法院判决后我们按照判决履行；第二，针对二原告的原诉讼请求，我公司认为其两项诉讼请求不是一个法律关系，第一个诉讼请求是合同有效性，第二项是拆迁利益的给付之诉，我们认为原告应该明确处理的是哪种法律关系的诉讼；第三，原告的诉讼请求与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郑瑞华与王春平系夫妻关系，王春平在北京市延庆区康庄镇有宅基地一处。1997年11月16日，郑瑞华、王春平与徐某某、闫某某签订《买卖房契约》，契约约定：“座落在康庄，住户郑瑞华、王春平自建家宅一处，有北房肆间，其宅建筑设备。因工作需要将北房出售，经家庭和买主共同协商，卖给三街社员徐某某、闫某某名下，永远为业。作价人民币肆万元正。门窗具全，房内包括电水暖气，院内建筑和树木，无凭立字据为证。尺寸按公社批示，东西13．2米，南北15．2米。现金当面付清。四至东至李姓，西至熊姓，南至街，北至街。卖房人郑瑞华、王春平。买房人徐某某、闫某某。证人费某、张某、沈某、王某。代笔人关保生。”徐某某与闫某某系夫妻关系，二人生育长女徐海静、次女徐海燕、儿子徐海龙。徐某某于2003年12月2日死亡注销户口，闫某某于2010年9月10日死亡注销户口，二人生前均是北京市延庆区康庄镇村村民。另查明，因上述房屋及院落面临拆迁，2019年1月10日徐海龙、徐海静作为被拆迁人与城建公司签订了《拆迁补偿安置协议》，房屋现已被拆除。上述事实，有郑瑞华、王春平提交的《买卖房契约》、证明信，城建公司提交的《拆迁补偿安置协议》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。郑瑞华、王春平与徐某某、闫某某的房屋买卖行为发生在1997年11月16日，根据1988年《中华人民共和国土地管理法》第三十八条规定：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。1993年国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定：“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。”由此可知，根据当时的法律精神，农村人买农村宅基地上房屋，获得宅基地使用权需通过村、乡（镇）人民政府两级批准。本案中，徐某某、闫某某夫妻二人户籍一直在北京市延庆区康庄镇三街村，其与郑瑞华、王春平签订的《买卖房契约》并未经过村、乡（镇）人民政府的批准，所以双方签订的《买卖房契约》因违反当时法律、行政法规的强制性规定应认定无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：确认郑瑞华、王春平与徐某某、闫某某于1997年11月16日签订的《买卖房契约》无效。案件受理费800元，由郑瑞华、王春平负担240元（已交纳）；由徐海龙、徐海静、徐海燕负担560元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋维明人民陪审员  赵慧清人民陪审员  高建华二〇一九年十二月二十日法官 助理  刘艳玲书 记 员  孙 瑶-6--5--2--1-