四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19136号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘庆，男，1966年6月21日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗丽，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付燕，四川多元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：黄键，男，1969年1月2日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：成都市泰森房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道永福社区北仓路。 法定代表人：李开荣，董事长。 委托诉讼代理人：李开红，男，1967年6月1日出生，汉族，系公司职工。 上诉人刘庆因与被上诉人黄键、成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称泰森房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初13422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘庆上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回黄键的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，错误认定黄键与泰森房产公司存在合法有效的商品房买卖合同关系。案涉房屋是西藏自治区昌都市政法委筹建（以下简称昌都政法委），委托泰森房产公司代建的房屋，从黄键提交的证据显示，其是将所谓的购房款支付给昌都政法委，昌都政法委再以建设基金名义支付给泰森房产公司和真实的代建方成都市龙昌实业有限责任公司（以下简称龙昌实业公司）。可见，黄键是基于昌都政法委内部集资建房主张取得案涉房屋所有权，故商品房买卖合同并非买卖合同的真实意思表示，合同并未实际履行，不满足签订合法有效书面买卖合同的情形，不属于排除执行权利的保护范围。 黄键辩称，一审判决认定事实清楚，黄键交清了房款。 泰森房产公司辩称，支持黄键的主张，反对刘庆的主张。 黄键2018年11月20日向一审法院起诉请求：1.判令不得（停止）执行位于成都市双流区房屋（以下简称23号房），并解除查封；2.确认黄键对23号房的所有权。 一审法院认定事实：2011年6月28日，龙昌实业公司委托李开荣以其名义就昌都政法委安居工程谈判及签署协议。甲方昌都政法委与乙方龙昌实业公司于2011年7月15日签订了《“西部国际绿岛”（暂定名）定向开发建设协议书》，约定委托具备房地产开发资质的龙昌实业公司在成都市双流县东升镇新区定向开发建设昌都政法系统职工住宅用房，该项目建成后在优先满足甲方或经甲方确认的单位、个人的购房意愿后，甲方确认单位、个人购房截止时间为2011年9月15日，乙方可以将余下部分对外向社会销售。购房者付款时间及付款比例约定，由甲方负责确认购房人资格并组织购房人员选房……购买第一套住房的购房方按所购房屋总价款的30%支付购房款，剩余70%房款在签订住宅用房买卖合同之日起60日内由购房方支付至昌都政法委专用账户……不需要贷款的全款买受人可以一次性付清购房款；如需分期付款，首付款必须按所购房屋总价款的60%支付购房款，剩余40%房款由买受人在2011年12月30日前支付至昌都政法委专用账户。2011年11月19日，双流规划委员会会议原则同意昌都政法委干警安居房选址，要求在建设单位拆迁资金到位后由东升街办负责拆迁工作，拆迁完毕后由国土局按片区指导价供地，同时加快做好西藏武警的选址工作。2012年12月31日，双流县人民政府向县国土局下发《关于拍卖出让位于东升街道1宗国有建设用地使用权的批复》载明，“同意你局将位于东升街道永福社区9组（原洪江3社）、花园社区6组（原白衣村1社）的宗地拍卖出让……宗地竞得人须在双流工程税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流（已在双流工商税务部门登记注册的本地企业除外），并签订《国有建设用地使用权出让合同》”。2013年3月6日，泰森房产公司成立，经营范围包括房地产开发与经营。李开荣系泰森房产公司的法定代表人。2013年4月6日，昌都政法委向双流政府送达的《关于减免“城市建设配套费、报建费”等费用的申请》载明“……我委于2012年5月接到双流县政府通知，原选址整个142地块全部修建人民医院，昌都政法委干警安居工程另行选址到，面积27.0135亩……根据双流政府有关规定要求我委在双流县注册了（成都市泰森房地产开发有限公司），于2013年2月27日时竞拍取得该宗土地使用权……”。 从2011年9月起，昌都政法委向龙昌实业公司、泰森房产公司支付建设费用178000000元。其中，从2011年9月26日至2013年1月8日期间向龙昌实业公司支付了135000000元；从2014年4月1日至2016年5月12日期间向泰森房产公司支付了43000000元。2015年8月30日，泰森房产公司与黄键签订了《商品房买卖合同》，约定将23号房出售给黄键，测绘建筑面积184.46平方米，单价每平方米12000元，总价款2213520元。黄键向泰森房产公司支付商铺款后，泰森房产公司向黄键出具了收据，收款事由载明“三江苑4-1-23商铺款”。2017年4月28日，成都欣诚物业管理有限公司与黄键签订了《前期物业服务协议》，并向黄键交付了23号房（包括装修钥匙、信报钥匙、电卡等）。黄键交付了从2016年7月1日至2017年6月30日的物业费，成都欣诚物业管理有限公司向其出具了财务专用收据。2016年7月19日，泰森房产公司与刘庆签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，并将23号房登记备案至刘庆名下，备案号：473379。2017年7月26日，刘庆将泰森房产公司诉至法院请求判决泰森房产公司履行商品房买卖合同义务向其交付商品房并办理房屋所有权证。经一审法院主持调解，双方达成如下协议：一、解除刘庆与泰森房产公司于2017年7月26日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》；二、泰森房产公司于2017年10月20日前向刘庆返还购房款463996元……；三、刘庆于泰森房产公司返还完毕购房款之日起七日内协助泰森房产公司撤销23号房的签约备案手续。后泰森房产公司未履行调解协议的义务，刘庆申请执行。一审法院在执行过程中因未发现泰森房产公司有可供执行的财产，为便于统一管理和执行，将（2018）川0116执565号案件并入（2018）川0116执562号案件统一执行。2018年2月2日，一审法院作出（2018）川0116执562号执行裁定，查封了23号房。黄键于2018年10月18日提出书面异议，一审法院审查后作出（2018）川0116执异197号执行裁定，驳回黄键的异议请求。 另查明，23号房所在小区“三江苑”的土地登记在泰森房产公司名下，至一审辩论终结前未办理房屋初始产权登记。 一审法院认定以上事实，主要采信了当事人的身份信息、法人授权委托书、“西部国际绿岛”定向开发建设协议书、双流规划委员会会议纪要（2011年第15次）、双流国土资源局关于“西藏昌都地区政法干警安居房”项目的情况汇报、转款凭证、收款收据、商品房买卖合同、结婚证、转账凭证、委托书、“三江苑前期物业服务协议”、交房手续传递单、钥匙签领及水电气底数登记表、成都欣诚物业管理有限公司财务专用收据、（2017）川0116民初7195号民事调解书、（2018）川0116执565号、执562号执行裁定书等证据和庭审笔录。 一审法院认为，争议焦点在于黄键的主张能否排除对执行标的执行，第一，黄键与泰森房产公司于2015年8月30日签订了《商品房买卖合同》，虽然刘庆也曾与泰森房产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，但已在法庭的调解下解除了合同（故刘庆与泰森房产公司是真实的房屋买卖还是名为买卖实为借贷的担保对案件认定没有影响）。而法院于2018年2月2日作出（2018）川0116执562号执行裁定查封了23号房，在人民法院查封前黄键与泰森房产公司已经签订了合法有效的书面买卖合同；第二，黄键与成都欣诚物业管理有限公司于2017年4月28日签订了《前期物业服务协议》，并向黄键交付了案涉商铺（包括装修钥匙、信报钥匙、电卡等）。黄键交付了从2016年7月1日至2017年6月30日的物业费，成都欣诚物业管理有限公司向其出具了财务专用收据。即在人民法院查封之前已合法占有；第三，黄键向泰森房产公司支付商铺款后，泰森房产公司也于2015年8月30日向黄键出具了收据，收款事由载明“三江苑4-1-23商铺款”。即黄键按照合同的约定支付了全部价款；第四，23号房所在小区“三江苑”的土地登记在泰森房产公司名下，一审辩论终结前未办理房屋初始产权登记。即并非黄键的自身原因未办理过户登记。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议和复议规定）第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，故黄键主张对23号房停止强制执行，于法有据，予以支持。因案外人执行异议之诉的审查范围主要是案外人对于执行标的是否享有相应的权利进而排除强制执行，故对黄键关于对案涉商铺解除查封措施的诉请不应予以审查。同时，23号房并未取得初始产权，黄键可以取得权属后另案主张确权之诉。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，异议和复议规定第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：一、停止一审法院（2018）川0116执562号案件对23号房的执行；二、驳回黄键的其他诉讼请求。案件受理费24508元，由黄键负担 8170元，刘庆负担8168元，泰森房产公司负担8170元。 二审中，当事人均无新证据提交。根据一审中经质证的收据、转款凭证和收条，本院认定以下事实：泰森房产公司出具收到23号房房款2213520元收据的时间是2015年8月30日。黄键和泰森公司均主张房款由以下四个部分组成：1.落款时间为2015年8月1日由黄健与李开荣签署的收条，“今收到黄键购位于双流区商铺款500000元（大写：伍拾万元）整。”2.落款时间为2015年8月30日由黄健与李开荣签署的收条，“今收到黄键购位于双流区商铺款623520元（大写：陆拾贰万叁仟伍佰贰拾元）整。”3.2015年9月1日黄键的配偶周智梅向李开荣转款690000元的转账凭证。4.2016年2月5日黄键的配偶周智梅向李开荣转款400000元的转账凭证。2015年12月3日国务院批复同意撤销四川省双流县，成立成都市双流区，2015年12月15日，四川省人民政府批复同意撤销双流县设立成都市双流区，2016年1月18日，成都市双流区正式成立。除付款情况外，本院查明的其他事实和采信的证据和一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院已经查明其他的事实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的主张，本案争议的焦点是：黄键对23号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议之诉设定的目的在于对特定主体基于执行标的上特定权益的特别保护，因此其权益层级的判断依据是实体法。民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向是在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护，无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。除法律另有规定外，我国物权变动的一般原则是债权契约加登记或交付的模式，债权契约是物权变动的原因行为，物权期待权基于特定的债权契约履行而产生。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，能够排除强制执行的物权期待权除需具备合法有效的商品房买卖合同实际履行之外，还需具备法律规定的特别要件。商品房买卖合同作为双务有偿合同，出卖人的主要义务是交付标的物并办理权属转移手续，买受人的主要义务是支付价款，未履行或未适当履行的合同不能成为物权变动的原因行为。案外人欲排除强制执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”黄键应当举证证明与泰森房产公司订立了合法有效以转移物权为目的的买卖合同和合同已经实际履行的事实存在，且需举证证明法律规定的其他要件也具备。对黄键在商品房买卖合同中付款这一主要义务，黄键提交了收据，并进一步提交了构成收据载明款项的四份证据材料，以证明已经履行付款义务。但房款收款收据时间在前，四份证据材料中记载的四笔款项中两笔转账时间在收据出具时间之后，也即尚未付款已经出具收据，收据不具有真实性。两张收条记载的款项没有证据佐证交付情形，而且付款人处签名为“黄健”，更为关键的是签字的人在国务院和四川省人民政府批复撤销四川省双流县和设立成都市双流区之前数月就已经明确23号房在“双流区”，收条明显不具有真实性。黄键提交的付款证据不真实，而黄键在审理后又补交了前述两张收条落款时间和内容一致收条，但付款人处的签名变成“黄键”，实际已经不是收条不真实的问题，已经构成伪造证据，妨害民事诉讼的行为，应当另行给予司法制裁。黄键不能证明已经支付房款，不符合异议和复议规定第二十八条规定的情形，不能排除强制执行，也不符合合同法和物权法规定的变更物权合同需要履行的实质要件，不产生物权期待权的后果。黄键提交的证据不足以证明其对23号房享有足以排除强制执行的民事权益，其异议请求不应支持。 综上，刘庆的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初13422号民事判决； 二、驳回黄键的全部诉讼请求。 一审案件受理费24508元，由黄键负担。二审案件受理费24508.16元，由黄键和成都市泰森房地产开发有限公司共同负担，在本判决发生法律效力之日起七日内，由黄键和成都市泰森房地产开发有限公司直接支付给刘庆。 本判决为终审判决。 审判长 唐 健 审判员 徐苑效 审判员 牛玉洲 二〇一九年十二月二十五日 书记员 朱 娅