贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11218号原告：邓洪春，女，1970年6月19日生，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：刘素宏，男，1969年8月8日生，住贵州省兴义市。系邓洪春之夫。一般授权代理。被告：黔西南州信丰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办双凤村响水组，统一社会信用代码91522300573301003P。法定代表人：刘远许，系该公司总经理。原告邓洪春与被告黔西南州信丰房地产开发有限责任公司（以下简称信丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告邓洪春的一般授权委托代理人刘素宏到庭参加诉讼，被告信丰公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。邓洪春向本院提出诉讼请求：1、判令信丰公司支付邓洪春至起诉之日止前三年的逾期交房违约金29722.90元；2、判令信丰公司支付邓洪春至起诉之日止前三年的逾期办证违约金29722.90元；3、诉讼费由信丰公司承担。事实及理由：2014年邓洪春与信丰公司签订合同编号为2014008709的《商品房买卖合同》，购买信丰公司开发位于兴义市××大道XX公馆的商住房一套，房屋总价款271442元，首付款81442元，银行按揭贷款190000元。合同约定2014年8月30日前交房，交房后90日内办理房屋初始登记。合同签订后，邓洪春按照合同约定履行了付款义务，但信丰公司至今也未取得案涉楼盘的竣工备案登记表及初始登记。按双方合同约定，信丰公司不如期交房以及如期办证的，应每日按购房款万分之一向邓洪春支付违约金。为维护权利，遂诉至法院，请求支持邓洪春诉请。信丰公司经本院合法传唤拒不到庭，亦未向本院提交书面答辩状及证据。围绕诉讼请求，邓洪春向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收据、个人贷款支付凭证、税收缴款书复印件（均当庭提交原件核对）在卷佐证。结合邓洪春到庭陈述，经本院审查认定事实如下：2014年9月16日，邓洪春与信丰公司签订合同编号为2014008709号《商品房买卖合同》，购买信丰公司开发并取得预售许可的兴义市××大道XX第A幢1单元15层1-15-6号商品房，合同约定房屋建筑面积为90.33平方米，房屋总价款为271442元，付款方式为首付款81442元加银行按揭190000元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记”，并对转移登记约定“（一）出卖人承诺于2014年8月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、……；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①……；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”邓洪春按约定方式支付了全部购房款，并交纳了房屋契税，于2017年9月接收涉案房屋。2019年10月15日，邓洪春诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护。信丰公司在取得商品房预售许可后，与邓洪春所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，邓洪春已按合同约定全面履行了付款义务。信丰公司在本院送达起诉状、举证权利义务告知书、开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据，系其对自己权利的放弃和对邓洪春所述事实的认可，本院予以认定信丰公司至今未取得涉案房屋建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记，已构成违约，故信丰公司应从双方约定的交房日及取得初始登记日之次日起承担逾期交房和逾期办证的违约责任，邓洪春自愿诉请从其起诉之日（2019年10月16日）起往前计算三年（即至2016年10月16日）的违约金，系其对自己权利的处分，本院予以支持。关于本案逾期交房违约金，首先，因双方合同约定信丰公司应于2014年8月30日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。信丰公司未按合同约定取得涉案房屋竣工验收备案，即已构成违约，应承担相应违约责任。其次，双方对信丰公司逾期交房的违约责任约定为“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”，该约定并不过高或过低，基本符合本市同地段同类房屋租金标准，亦系双方当事人的真实意思表示，本院予以支持。再次，邓洪春陈述其系在2017年9月收房，但未能举证证明收房具体日期，信丰公司又拒不到庭，本院酌情取月中即2017年9月15日为其收房日，因邓洪春收房后已不存在租金损失，对其收房后信丰公司应支付的逾期交房违约金，本院依法按双方约定的30%计算，故在本案中，信丰公司应支付邓洪春的逾期交房违约金计算为:[271442元×1‰×334天（2016年10月16日至2017年9月15日）]+[271442元×1‰×759天（2017年9月16日至2019年10月15日）]×30%=15246.89元。关于本案逾期办证违约金，首先，办理商品房大产权初始登记系办理邓洪春房屋权属证书的前提条件，信丰公司未如期完成该项合同义务，构成违约；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，邓洪春按约定支付了全部购房款，但未能如期获得房屋权属证书，依法应支付邓洪春逾期办证的违约金；再次，因双方约定“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该约定并不明显过高过低，亦系双方当事人的真实意思表示，予以支持。同时，虑及邓洪春所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，故对信丰公司应支付的2016年10月16日至2019年10月15日期间的逾期办证违约金计算为：271442元×1‰×1093天（2016年10月16日至2019年10月15日）=29668.61元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、由黔西南州信丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付邓洪春2016年10月16日至2019年10月15日的逾期交房违约金15246.89元；二、由黔西南州信丰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付邓洪春2016年10月16日至2019年10月15日的逾期办理房屋权属证书违约金29668.61元；三、驳回邓洪春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，减半收取643元，由邓洪春承担158元，黔西南州信丰房地产开发有限责任公司承担485元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十二月二十七日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠