北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初11997号原告：王世君，男，1955年8月11日出生。原告：王士振，男，1961年6月16日出生。原告：王世铎，男，1963年10月28日出生。原告：王世静，男，1966年9月1日出生。原告：王世玉，女，1957年11月27日出生。五原告之共同委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：王作英，女，1952年7月3日出生。第三人：北京住总绿都投资开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-930。统一社会信用代码91110000318330974R。法定代表人：肖冬梅，董事长。委托诉讼代理人：张委，男，1985年9月20日出生。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。原告王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉与被告王作英、第三人北京住总绿都投资开发有限公司农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世铎、王世玉及五原告之共同委托诉讼代理人林琳，被告王作英，第三人北京住总绿都投资开发有限公司之委托诉讼代理人唐容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉向本院提出诉讼请求：1．北京市密云区X镇X村X路西侧移民房的所有拆迁补偿利益中，水库移民奖全部归五原告所有，其余拆迁补偿利益要求被告按照30%的标准给付。综上，要求被告给付五原告相关利益共计307687元。2．案件受理费由被告承担。事实与理由：2001年4月11日，五原告之母伊淑兰与被告签订了协议书，将北京市密云区X镇X村X路西侧移民房出售给被告。2019年4月28日，经（2019）京0118民初2004号民事判决书判决，伊淑兰与被告2001年4月11日签订的协议无效。2018年，被告与第三人签订了关于涉案房屋的拆迁补偿协议。五原告认为关于涉案房屋的拆迁补偿利益应当归五原告所有。故诉至法院，判如所请。被告王作英辩称，首先，依据当时大队的政策，成年子女另批宅基地后原宅基地收回。五原告中除王世玉以外，其余每人均有一处宅院，且伊淑兰已再嫁，故涉案地块为空地，大队已经收回，没有利用价值。其次，该地块实则为一个两米深的坑，仅有三间房的一米多高的房岔，没有屋顶、院墙，只有两根木头架在墙上。我与伊淑兰关系不错，虽然签的是买卖协议，但该地实则为空地，给了伊淑兰房屋遗留材料等共计1．2万元。再次，之后我向大队申请建设房屋，故涉案地块是大队分给我的，与五原告无关。我的房屋是在原来的大坑上建设的，原有的老房材料均未使用。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人北京住总绿都投资开发有限公司述称，第一，本案案由是房屋买卖合同，我公司未参与双方的买卖交易，不应是本案的当事人；第二，我公司进行新刘棚改项目取得了相应的行政审批，并依据相关规定制定了拆迁补偿安置方案，经过区政府常务会议审核通过，故我公司进行棚改项目合法；第三，我公司与被告签署的拆迁补偿安置协议以及补充协议合法有效，被告作为被拆迁人是经过认定组认定的，包括其适用补偿安置方案中情况八第一种，也是经过认定组认定的，同时关于这个认定，我公司分别于2018年6月和9月两次进行了公示，我公司尽到了基本的审查义务；第四，我公司与被告签署的协议及补充协议涉及的补偿款已经全额向被告发放，原被告双方目前诉讼的根本是拆迁利益的分配，与我公司无关。经审理查明：原告王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉系王长绵、伊淑兰之子女。1963年10月1日，密云县人民委员会向王长绵颁发了《北京市密云县移民房屋所有证》，记载：王长绵原住密云县X乡X村。为支援修建密云水库，于1958年秋季，迁移到城关公社前力元村。国家已在城关新农村为其新建瓦房叁间。本户原有房屋、棚圈与新建房屋已分别按等计价，按长退短补进行了结算。新建房屋，房权归本户所有。2001年4月11日，伊淑兰（卖房人）与被告王作英（买房人）签署《协议》，记载：为了解决王作英无房居住和村伊淑兰房屋闲置问题，经双方商量，达成如下协议，1．伊淑兰将北正房3间卖给王作英，房屋位于X路西侧；2．协议时王作英一次性付给伊淑兰买房款壹万贰仟元整；3．如此房屋发生产权纠纷，由卖房人负责处理；4．此协议一式两份，买卖双方各执一份，自签订之日起生效。证明人“聂华林”，卖房人“伊淑兰”，买房人“王作英”。对此，王作英对真实性认可，但只是一个凭证。2019年2月1日，王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉将王作英以确认合同无效纠纷为由诉至本院，要求确认2001年4月11日签订的房屋买卖协议无效。后本院于2019年4月28日作出（2019）京0118民初2004号民事判决书，判决伊淑兰与被告王作英于2001年4月11日签订的《协议》无效。一审判决后，双方均未上诉。在该案的审理过程中，经王作英申请，本院向密云区X镇X村村主任聂华林了解，其证实：因为时间太长，具体是否买卖我记不清了，但协议上的内容是我写的，王作英的房屋没有正式的政府审批手续，但是她属于312户其中的一户，312户是政府调查的一部分。2018年10月11日，第三人北京住总绿都投资开发有限公司（甲方）与王作英（乙方）签订《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》，主要内容为：第一条……被拆迁房屋坐落于北京市密云区X镇X村，被拆迁人王作英，宅基地占地面积205．07㎡，认定宅基地面积0．00㎡，房屋建筑面积168．27㎡。第二条……一、住宅房屋采取在集体土地上建设回迁安置房的模式进行安置补偿，具体位置以规划批准文件为准，安置房面积160．00㎡，根据安置房户型方案，乙方选择安置房为80㎡贰套……根据拆迁补偿安置方案和已选安置户型，安置房购房款共计0．00元，其中应安置面积160．00㎡……二、乙方被拆迁房屋的各项补偿、补助、奖励如下：(一)……1、被拆迁房屋重置成新价补偿202495元，装修及附属物补偿93948元，共计296443元……(二)1、搬迁费6152元……3、周转费先行发放6个月，计27684元……4、杂物处置费补助2000元……6、安置房装修补助费160000元，共计195836元；(三)1、预签约奖100000元；2、提前搬迁奖100000元；3、水库移民拆迁团结互助奖另行签订补充协议。共计200000元……综上所述，拆迁补偿总款共计692279元。四、结算补偿款=拆迁补偿总款-安置房购房款。结算补偿款692279元……。2018年12月27日，北京住总绿都投资开发有限公司与王作英签订《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议－补充协议》，约定北京住总绿都投资开发有限公司支付给王作英水库移民拆迁团结互助奖100000元等内容。2018年11月1日，北京市密云区住房和城乡建设委员会就密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目建设，向北京住总绿都投资开发有限公司发放了房屋拆迁许可证。庭审中，北京住总绿都投资开发有限公司确认《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》及《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议－补充协议》中约定的款项经过了审批程序，是确定的款项，且北京住总绿都投资开发有限公司与王作英均认可，王作英已实际全额领取了以上协议约定的款项。双方均认可，现尚未实际回迁安置。庭审中，王作英表示2001年其在涉案地块进行建房。五原告对建房一事表示认可，但认为出售给王作英前，涉案院落130多平方米，北正房长5．5米、宽3．3米，院落内有完整的三间正房和一间耳房、一棵香椿树，西面有猪圈及厕所。王作英在原有地基的基础上进行了建设，用了原来的院墙及部分老房的材料。王作英则表示涉案院落的北正房是四间房的尺寸，但大队批三间房，截至拆迁前，该院落内有北正房四间、南倒座四间、东面有厨房、西面有厕所和锅炉房，虽然在原大坑上建了地基，但未使用原来的材料。另查，北京住总绿都投资开发有限公司表示经过宅基地认定组认定，王作英作为宅基地使用权人依据《密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目住宅、非住宅拆迁补偿（安置）方案》中情况八第一项予以拆迁安置，即历史形成的未批已建且在已认定为宅基地范围外的住宅房屋（已认定为非住宅的除外），补偿方式如下：历史形成的未批已建住宅房屋是指：在密云县房屋土地管理局文件（密房地通字[2001]43号）《关于新农村185户村民未批先建住宅用房处理意见的通知》文件名单和名单未涉及的127户（共计312户，简称312名单）中的村民所建设的住宅房屋。两村历史形成的其他未批已建住宅房屋参照执行。一、在312名单范围内，实际用于居住的住宅房屋建设在集体建设用地上且在本村内无宅基地的，按照宅基地上的住宅房屋补偿、补助、奖励方式确定补偿内容（以实测土地面积为基数），安置房屋建筑面积不得超过160平方米（含），不享受优惠价和成本价购房面积。房屋选择顺序为在住宅拆迁过程中的签约顺序。王作英即为312名单中127户中的一户。依据2001年9月28日密云县房屋土地管理局密房地通字[2001]43号《关于新农村185户村民未批先建住宅用房处理意见的通知》，对于穆家峪镇新农村发生185户村民无批示建住宅用房的违法用地行为，提出如下处理意见：一、符合村庄规划和建房条件，占地面积符合法规规定的，给予补办审理手续。二、符合村庄规划和建房条件，占地面积超过法规规定且情节较轻的，超出部分按每平方米20元罚款后给予补办审批手续。三、已新建住宅，但原旧宅不拆除的，新建住宅用地按违法用地查处。四、不符合村庄规划，不符合建房条件的，一律拆除，恢复地貌并处罚款。再查，王作英，非农业家庭户，与丈夫刘爱仁户籍住址在密云区密云镇真武胡同7号。经询问，北京住总绿都投资开发有限公司、王作英均表示涉案院落至拆迁前未取得相关批示。上述事实，有双方当事人陈述、协议、房屋拆迁许可证、《密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目住宅、非住宅拆迁补偿（安置）方案》、《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》、《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议－补充协议》、房屋所有证存根、（2019）京0118民初2004号民事判决书等在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中,伊淑兰生前与被告王作英于2001年4月11日签订的《协议》已经本院确认无效，现伊淑兰已去世，因合同引发的债权债务可由其法定继承人即五原告继承。关于合同无效的过错问题，伊淑兰在交易过程中应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，其生前未主张权利，五原告作为伊淑兰的法定继承人在伊淑兰去世后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，因此伊淑兰应当承担对合同无效的主要责任，王作英承担次要责任。具体到本案，涉案房屋已经列入棚改项目，王作英已经与第三人北京住总绿都投资开发有限公司签订了房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，明确约定了回迁安置房屋面积及各项补偿款项，故双方争议的焦点为关于拆迁补偿利益的归属和分配。因涉案房屋已经被纳入拆迁安置范围，故伊淑兰与王作英因农村房屋买卖合同取得的财产，没有返还的必要。从房屋拆迁补偿安置协议及补充协议的约定来看，拆迁补偿利益主要包括回迁安置房及房屋重置成新价、装修、奖励等各项补偿费。首先，关于回迁安置房，目前尚未建设完成，无法确定安置房屋的具体位置、房号及房屋价值，且五原告在本案中并未提起此项主张，故本案不予涉及，五原告可待安置房屋利益确定后另行主张。其次，关于房屋重置成新价、装修及附属物补偿、搬迁费、周转费、杂物处置费、提前搬迁奖，系针对房屋实际居住人的补偿或奖励，应当归王作英享有。关于安置房装修补助费、预签约奖，是针对具体涉案房屋设置的补偿，因王作英对合同无效承担次要责任，故其中70%应当归被告王作英，30%应当归五原告。水库移民拆迁团结互助奖系拆迁单位根据水库移民身份设置的奖励，应当归五原告。现涉案房屋的各项补偿费、奖励费数额已经确定，故本院依据上述分析确定由王作英给付五原告相应款项。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告王作英于本判决生效之日起十日内给付原告王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉各项补偿款共计十七万八千元。二、驳回原告王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百五十八元，由原告王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉负担一千零二十八元（已交纳）；由被告王作英负担一千九百三十元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  栗 茜二〇一九年十二月十四日法官助理  张东冉书 记 员  李 曼