吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4744号上诉人（原审被告）：朝阳区上达商业项目管理部。住所：长春市朝阳区湖西路1028号。经营者：郭继，。委托诉讼代理人：丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘明，男，1988年12月4日生，汉族，住四平市铁西区。委托诉讼代理人：田宏伟，北京市京师（长春）律师事务所律师。上诉人朝阳区上达商业项目管理部（以下简称上达管理部）因与被上诉人刘明租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘明向原审法院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《小木屋商铺租赁合同》，全额退回刘明交付的商铺租金和履约保证金合计人民币35000元;预存水电费2000元据实结算，余款返还刘明;二、请求判令上达管理部赔偿给刘明造成的直接经济损失，支付刘明人民币35000元的利息从合同签订之日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算（35000*4.35%/12*9=1142元);赔偿刘明用于经营购买的用品费用2000元;三、本案受理费用由上达管理部全额承担。事实与理由：刘明与上达管理部于2018年9月26日签订《小木屋商铺租赁合同》。上达管理部提供长春市朝阳区湖西路长影街三期03号小木屋铺位，供刘明经营小吃（炸货、煎饼)，租期九个月，自2018年10月1日起至2019年6月30日止，年租金30000元，履约保证金5000元。刘明于2018年9月26日按合同约定向被告支付租金和保证金共计35000元，并预交了2000元水电使用费。刘明与上达管理部签订租赁合同后,刘明办理营业执照，因上达管理部提供不了三期03号小木屋铺位的产权证明，告诉刘明由上达管理部协调代替刘明申请办理，但一直不能办理。并知悉长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队先后于2018年8月1日、9月27日、10月29日三次对上达管理部出租的小木屋区域下发了通知，取缔所有烧烤类项目，不允许无行政许可经营露天烧烤。同时刘明得知，上达管理部经营的长影步行街项目，立项时即是以打造文化步行街为主题，只允许步行街经营零售业,不允许经营烧烤、油炸小吃类餐饮业。刘明要求解除合同，提出退费申请，上达管理部拒绝。2018年10月底，长影步行街小木屋、集装箱餐饮营业因违规全部停业，以上情形导致刘明的合同目的无法实现。刘明认为，在双方签订《小木屋商铺租赁合同》后积极履行合同义务，向上达管理部支付了一年的租金、履约保证金，并预交水电费。上达管理部在与刘明磋商的过程中，明知租赁场地不符合经营餐饮条件无法申领营业执照，为达到出租场地收取租金的目的，故意隐瞒此重要事实，编造虚假事实，诱导刘明与其签订三期03号小木屋铺位的租赁合同，致使刘明不能按合同目地使用租赁场地，导致因经营购买的设备不能从事正常经营性赢利活动，投入的资金、租金无法通过经营收回，给刘明造成较大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，刘明诉请法院判决解除租赁合同，并赔偿损失。上达管理部在原审辩称：一、签订合同时刘明已经知晓租赁物的实际情况，上达管理部不存在隐瞒事实，诱导刘明签订合同的行为。长影街建设项目经过长春市朝阳区发展和改革局备案，提供的租赁物经该主管部门批准建设，故双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。二、合同签订后，上达管理部履行了出租方的义务，将租赁物交付给刘明，上达管理部并没有迟延履行交付租赁物和违约行为，故刘明关于解除合同的诉求没有法律依据；三、合同签订后，刘明已经使用租赁物并实际经营，现单方提出解除合同，刘明构成违约，故租金、履约保证金依法不应返还。关于水电费，上达管理部同意如实结算。四、关于刘明诉求的经济损失。1.租金的利息部分，因刘明使用租赁物，租金不应返还，故不存在利息。2.履约保证金的利息部分，首先由于刘明的违约行为，不应返还履约保证金，其次根据合同第四条约定，履约保证金如返还也是无息返还，不存在利息。3.用品费用应由刘明自行承担；五、根据合同第6.3.2条约定，如因政府部门干预原因，租金按日返还，甲方（上达管理部）无赔偿责任，双方不承担违约责任。根据该条约定，即使存在政府部门的原因，刘明主张返还全部租金和赔偿损失的诉求也不应支持。综上所述，恳请驳回刘明的诉讼请求。原审法院认定事实：2018年9月26日，刘明与上达管理部签订了《小木屋商铺租赁合同》一份，约定上达管理部将位于长春市朝阳区湖西路长影街C-03号小木屋铺位出租给刘明。年租金30000元，租赁期间为：2018年10月1日起至2019年6月30日。签订合同当天，刘明向上达管理部支付租金30000元及履约保证金5000元。另，刘明向上达管理部预存水、电费2000元。由于刘明经营小吃没有取得行政许可，2018年10月29日长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队发出通知，取缔刘明经营的小吃。上达管理部用于出租的小木屋商铺属于临时搭建的建筑物，没有经过规划部门审批。原审法院认为：上达管理部用于出租的小木屋商铺建设没有经过规划部门审批，因此刘明、上达管理部签订的小木屋商铺租赁合同应当认定为无效合同。刘明用该商铺进行经营的期间为2018年10月1日起至2018年10月29日长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队再一次发出通知，取缔刘明经营的油炸小吃时止，共计营业29天，这期间刘明应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用的费用。2018年10月29日以后的租金，由于刘明经营的小吃项目已经被取缔，致使合同目的不能实现，刘明没有经营收益，因此对于2018年10月30日到2019年6月30日的租金上达管理部应当返还。刘明主张利息损失没有法律依据，不予支持。关于刘明主张上达管理部返还水电费2000元一节，原审法院认为，双方在《小木屋商铺租赁合同》第3.2条中约定了水电费按每日30元收取，刘明实际经营29天为870元，上达管理部应予返还刘明水电费1130元。刘明主张装修费的损失，由于所提供的证据并非正规发票，无法确认费用花费的数额，该主张属于证据不足，不予支持。关于履约保证金，由于双方签订的合同无效，上达管理部应予返还。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘明与上达管理部于2018年9月26日签订的《小木屋商铺租赁合同》无效；二、上达管理部于判决生效后立即返还刘明租金26813.19元（30000元÷273天×244天），水电费1130元及保证金5000元，以上共计32943.19元；三、驳回刘明的其他诉讼请求。案件受理费804元，由上达管理部负担。宣判后，上达管理部不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判驳回刘明的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘明承担。事实和理由：一、一审判决认为案涉租赁物没有经过规划部门审批，故租赁合同无效的事实认定和法律适用错误。上达管理部的长影街建设项目是经过长春市朝阳区发展和改革局备案，小木屋和集装箱等租赁物均经过该部门批准建设。案涉租赁物建设已近两年时间，没有收到任何拆违通知或决定。且案涉租赁合同是双方真实意思表示，没有无效情形，应属合法有效。二、一审判决超范围审理，程序违法。上达管理部一审的请求为解除合同，不是确认合同无效。三、刘明占有租赁物至今，并未返还上达管理部，一审法院在未查明占用时间的情况下，却依据2018年10月29日的行政通知认定刘明小吃项目被取缔，致使合同目的无法实现，刘明没有经营收益，之后的租金、水电费应予返还，该事实认定和适用法律错误。（一）行政通知是关于对露天烧烤的管理，不是行政决定，且刘明经营项目不是烧烤，是经营小吃，不在行政通知的范围内，也不存在被取缔的事实，不能仅依据行政通知的时间认定占有和经营的时间。（二）租金应按照占有租赁物的实际时间计算，而非按照刘明是否有经营收益计算，刘明占有租赁物至今，未返还上达管理部，一审法院在未查明占用时间的情况下，将租金计算至2018年10月29日，与一审判决依据的《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条相违背。（三）一审判决认为小吃项目被取缔后，致使合同目的不能实现，但合同目的不能实现的说法是解除合同的法定事由，而不是计算返还租金的依据，刘明的经营项目完全是其自己的选择，非上达管理部强加，在刘明继续占用租赁物的情况下，刘明小吃项目是否被取缔，不能影响租金的继续计算。四、一审判决返还保证金的认定错误。根据合同第6.2.1条约定，乙方因经营不善解除合同的，履约保证金不予返还。租赁合同签订后，我方履行了出租方的义务，交付租赁物，无违约行为，刘明占有使用租赁物并实际经营，现刘明提出解除合同，履约保证金依约不应返还。刘明辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、上达管理部提出的长影街建设项目是经过长春市朝阳区发展和改革局备案，案涉租赁物已经建设两年时间，并且没有被认定为违建行政拆除，不应认定为合同无效的上诉意见没有法律依据。（一）一审中上达管理部提供的发改委审批项目文件中只提到长影街项目，没有提到涉案租赁物。上达管理部不能用合法的长影街建设项目包含或掩饰非法出租案涉租赁物的事实。（二）案涉租赁物的审批和规划主管单位是长春市朝阳区住房和城乡建设局，不是发展和改革局，故发展和改革局的备案行为不能否定租赁物未经审批系违建的违法性。（三）上达管理部以案涉租赁物存在两年没有被行政拆除而主张合同有效的认识错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁物有无行政审批手续是认定租赁合同效力的重要依据，与其存在时间没有关系。案涉租赁物没有行政审批手续是一审法院已经查明的事实。二、上达管理部关于一审超范围审理、程序违法的上诉意见没有法律依据。合法效力问题是人民法院审理合同纠纷时首先要认定的事实，故可以主动审查，一审法院审判程序无任何问题。三、上达管理部关于一审判决将行政通知的时间作为返还租金时间节点认定事实和适用法律错误的上诉理由没有依据。（一）长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队作为案涉租赁物所在区域行政执法单位，先后三次下发限期整改通知书，是履行职责所采取的行政强制措施，该执法行为合法有效，是导致我方无法经营、合同目的无法实现的直接原因。因此，一审法院认定该时间点为不能经营的时间正确。（二）一审判决选择最后一次（2018年10月29日）取缔通知作为我方占有租赁物的时间，已将上达管理部的利益予以平衡。实际上，从2018年8月1日长影街经营被叫停整改，直至2018年10月29日取缔，上达管理部一直怂恿租户与行政执法中队对抗，根本无法正常经营，此时合同目的已经无法实现。我方多次要求解除合同，并将租赁物交回上达管理部，要求退费。上达管理部不及时履行收房义务，要求加扣三个月租金和履约保证金才能解除合同是导致诉讼的直接原因。我方认为，2018年8月1日就已经出现合同目的无法实现的客观情况，但考虑双方利益的平衡点，为了尽快结案，才对时间节点确定为2018年10月29日予以认可，没有提起上诉。（三）上达管理部提出观点错误，且有违诚实和公平的原则。首先，刘明一审时的诉请就是解除合同，上达管理部以合同无效进行抗辩。如今，法庭以合同无效进行判决，上达管理部又以一审没有判决合同解除为由进行辩解，应属不诚信诉讼。其次，上达管理部关于经营项目是我方自己选择并非其强加的上诉理由也体现出不诚信诉讼。合同是双方意思表示一致达成的。合同订立后，当约定的经营项目被取缔时，上达管理部因选择经营项目不合理，无法办理行政许可就违法招商，应承担过错责任，却将选择错误责任完全推给刘明一方有违常理，与上诉状中提到的“双方真实意思表示”的观点不符。最后，上达管理部关于只要刘明继续占有租赁物，经营项目取缔与否不影响租金计算的观点有违公平原则，不应支持。四、上达管理部关于一审判决错误，不应返还租户保证金的观点不应支持。根据租赁合同6.2.1条款内容，该条款适用前提是乙方经营不善需提前解除合同，而本案认定的主要事实与经营状况好坏没有关系。本案判决前提是上达管理部出租的涉案租赁物无规划许可证，行政管理部门取缔经营项目，刘明无法经营，合同目的无法实现。依据合同法第五十八条的规定，租金和保证金应予退还。本案经二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，长春市朝阳区发展和改革局《关于长影街建设项目准予备案通知》，对吉林省上达集团有限责任公司报送的“长影街建设项目科研型研究报告”已收悉，准予备案。一、项目名称为：长影街建设项目。二、主要建设内容：对长影街街路510米的地面、店铺门面、停车、灯光、绿化等进行统一规划，整体改造。出租店铺面积14997.14平方米，规划100个店铺铺位……。2018年7月，长春市朝阳区城市管理行政执法局向吉林省上达集团有限责任公司发出《责令改正通知书》：经查，你单位于长影街室外加工食品，室外摆桌，油烟噪声扰民的行为……责令你单位于2018年8月1日前改正上述行为。2019年10月29日，长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队发出通知书：经核查，您在此处无行政许可经营露天烧烤的行为，已违反了《长春市市容和环境卫生管理条例》，责令您于2018年11月1日0时前进行整改，自行清理经营工具，如拒不整改，红旗执法中队将根据相关条例依法暂扣经营工具。本院认为，合同的效力问题是合同纠纷案件审理之本，属法院主动审查范围，无需经当事人请求，原审法院予以审理不超过当事人诉请，程序并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，本案租赁物均为可移动的临时建筑物，上达管理部提供的《关于长影街建设项目准予备案通知》不足以证明租赁物的建设经过批准，原审认定案涉合同无效并无不当，上达管理部基于无效合同而收取的保证金应予返还。长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队于2018年10月29日最后一次发出责令经营者停业的通知，此时租赁物已无法经营，且从其他系列案件中的视频、音频资料中能够反映出各经营者多次要求与上达管理部解除合同返还费用，上达管理部亦予以知晓，其负有及时接收租赁物防止损失扩大的义务。因此，原审判决各项费用截止日为2018年10月29日并无不当。综上所述，上达管理部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人朝阳区上达商业项目管理部负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  于小依二〇一九年十二月二十四日书记员  李 贺