安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2661号上诉人（原审被告）：安徽天琅置业有限公司,住所地安徽省潜山市梅城镇皖潜大道1幢。法定代表人：黄南云，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪小敏，安徽人人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁功超，男，1978年12月24日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。被上诉人（原审原告）：殷彩群，女，1980年3月28日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：王宏浩，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。上诉人安徽天琅置业有限公司（以下简称天琅公司）因与被上诉人鲁功超、殷彩群房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太湖县人民法院（2019）皖0825民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，审理了本案。本案现已审理终结。天琅公司上诉请求：撤销原判，改判驳回鲁功超、殷彩群的一审诉讼请求。事实与理由：1.天琅公司不应承担逾期办证违约责任。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，房屋所有权转移登记的方式是双方共同向房屋登记机构申请办理，《补充协议》第一条约定，鲁功超、殷彩群委托天琅公司统一代办房产证和土地证，但鲁功超、殷彩群直至2018年9月10日才向天琅公司出具委托书，而天琅公司完成不动产首次登记的时间是2018年8月29日，根据原审判决认定，天琅公司完成首次不动产登记即完成了办证义务，因此天琅公司并未违约。2.双方签订的《房屋交付验收单》上的验收意见明确载明双方不得以商品房买卖合同相互追究彼此的责任，因此，即使天琅公司有逾期办证情形，鲁功超、殷彩群也以书面形式，放弃了追究天琅公司违约责任的权利，一审法院认为该验收单内容不能约束尚未发生的行为不符合客观事实，也违背了诚实信用原则。3.天琅公司早已完成房屋交付，逾期办证并未给鲁功超、殷彩群造成损失，而综合庭审情况可知，鲁功超、殷彩群亦早已知晓办证需要委托书，天琅公司不存在一审法院认定的未尽通知义务的问题。鲁功超、殷彩群共同辩称，天琅公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1.交房时，鲁功超、殷彩群就已将办证所需税费交给了天琅公司，同时出具了代办证委托书，但因天琅公司原因委托书遗失，事实上，2018年8月29日，讼争房产才完成首次不动产登记，而此前，天琅公司并不具备办证条件，直到办理房屋产权转移登记时，天琅公司才通知鲁功超、殷彩群重新出具授权委托书，由此可知，逾期办证非因鲁功超、殷彩群逾期提交委托书所致。2.签订《房屋交付验收单》并非免除了天琅公司依法应当承担的违约责任，即使有免除约定，也仅限于验收单载明的工程质量瑕疵责任。3.鲁功超、殷彩群在主张违约金时，已自行将合同约定的万分之五的违约金标准降低至万分之二，而一审法院又综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人过错等因素，将违约金标准调整为日万分之零点四。鲁功超、殷彩群共同向一审法院起诉请求：一、判令天琅公司立即支付逾期办理房屋所有权登记违约金60300元（以购房款总额为基数，按日万分之二，自2017年4月23日起计算至2018年12月11日止）；二、判令天琅公司立即支付逾期交房违约金7323元（以购房款总额为基数，按日万分之一，自2016年9月1日起计算至2017年1月23日止）；三、判令天琅公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月29日，天琅公司开发的太湖县玉龙华府1＃楼工程通过竣工验收。同年9月3日，鲁功超、殷彩群与天琅公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定鲁功超、殷彩群购买天琅公司开发的玉龙华府小区1幢楼12层1202号房屋，预测建筑面积106.77平方米，房屋总价款505022元。签订合同时，鲁功超、殷彩群首付房款155022元，2016年10月18日，殷彩群在房屋交付验收单上签字，该验收单标明房屋位于玉龙华府小区1＃楼1202室，质量为合格。该验收单主要内容为两条，一、验收内容：主体工程、装饰装修；水电、门窗工程；卫生间试水；排污管道。二、验收意见：同意交付验收并保证双方不得以商品房买卖合同互相追究。《补充协议》中约定买受人承担税费，委托出卖人(即天琅公司)代办房产证、土地证。合同签订后，鲁功超、殷彩群于2017年1月23日向天琅公司支付印花税、登记费332元，天琅公司向鲁功超、殷彩群代收房屋维修基金10100元，2018年6月13日，鲁功超、殷彩群交纳契税7575.32元。剩余购房款鲁功超、殷彩群已付清。2018年8月21日，太湖县房地产管理局出具《关于“玉龙华府二期”综合查验结果的公告》。2018年8月29日天琅公司向登记机关办理了该房产的不动产首次登记。2018年9月10日，鲁功超、殷彩群签署授权委托书委托天琅公司办理不动产转移登记，2018年12月11日，鲁功超、殷彩群领取不动产权证书。另，《商品房买卖合同》还约定了房屋交付条件和逾期交房、逾期办证的违约责任。第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该住宅小区经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖合同》第十一条第（一）项规定出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任，出卖人未按约定期限向买受人交付商品房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。······买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部房价款万分之五的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。一审法院认为，鲁功超、殷彩群与天琅公司签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。虽然一审法院认为双方房屋交接验收单有效，但该验收单只能对签字时已经发生的行为有约束力，而不能对尚未发生的行为具有约束力，否则会产生放任违约的后果，有悖诚实信用原则，故对天琅公司以不得以商品房买卖合同互相追究要求驳回鲁功超、殷彩群诉讼请求的意见不予支持，而鲁功超、殷彩群没有按《补充协议》中约定向天琅公司交纳税费后即委托天琅公司办理不动产权登记的行为，对逾期办理房屋所有权登记的后果有一定影响，亦应承担一定的责任。天琅公司没有尽到通知鲁功超、殷彩群要出具委托手续委托天琅公司办理不动产权证的义务，且即使鲁功超、殷彩群及时委托了天琅公司办理不动产权证，在2018年8月21日太湖县房地产管理局出具《关于“玉龙华府二期”综合查验结果的公告》之前，天琅公司也不具备办理不动产首次登记的条件，故对鲁功超、殷彩群要求天琅公司支付逾期办理房屋所有权登记违约金的要求予以支持。关于违约金计算标准，合同约定为以房屋总价款日万分之五计算，鲁功超、殷彩群在起诉时自行调整为按日万分之二计算，天琅公司认为此标准过高，要求对此标准予以调整，综合考量鲁功超、殷彩群的实际损失、兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院将鲁功超、殷彩群要求支付逾期办理房屋所有权登记违约金标准按日万分之二计算的比例调整为以购房款总额为基数，按日万分之零点四计算为宜。2018年8月29日天琅公司已向登记机关提供了办理房产证所需的文件、资料，办证违约金应计算至此日为止。天琅公司应支付逾期办理房屋所有权登记违约金9979.23元（从2017年4月23日起至2018年8月29日止共494天，即为505022元×494天×0.00004）。关于鲁功超、殷彩群要求天琅公司支付逾期交房违约金的请求，一审法院认为双方当事人签订《商品房买卖合同》和《补充协议》时，合同约定的交房期已过，2016年10月18日，天琅公司向鲁功超、殷彩群交付了房屋，鲁功超、殷彩群对该房屋进行了验收，并在房屋交接验收单上签名确认，由此表明房屋已实际交付。《商品房买卖合同》和《补充协议》是格式合同，房屋交接单上的验收意见是特别约定，该验收意见虽是天琅公司拟定，但鲁功超、殷彩群接收房屋时已签名确认，是双方真实意思表示，从而可以认定为对按合同原定的逾期交房的违约责任不予追究，是双方当事人的真实意思表示。据此，对鲁功超、殷彩群要求天琅公司支付逾期交房违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、安徽天琅置业有限公司在判决生效后10日内支付鲁功超、殷彩群逾期办理房屋所有权登记违约金9979.23元；二、驳回鲁功超、殷彩群的其他诉讼请求。一审案件受理费1491元，由鲁功超、殷彩群负担471元，安徽天琅置业有限公司负担1020元。二审中，当事人没有提交新证据。为进一步查明案件事实，本院依职权分别向太湖县房地产管理局、太湖县不动产登记中心就办证等事项进行调查，形成谈话笔录两份。天琅公司质证称：对该两份谈话笔录的真实性、合法性均无异议，能够证明不动产首次登记后，购房户即可办理产权转移登记，但因购房户未及时向天琅公司出具代办委托手续，导致的逾期办证责任不应由天琅公司承担。鲁功超、殷彩群共同质证称：对太湖县房地产管理局所作谈话笔录的真实性、合法性、关联性均无异议，进一步证明案涉房屋综合查验之前，天琅公司不具备办理不动产首次登记的条件，对太湖县不动产登记中心所作谈话笔录形式上的真实性及关联性无异议，对其中部分内容有异议，根据《安徽省新建小区综合查验办法》第十一条规定，新建住宅小区初始登记前须经综合查验，该中心称未在登记材料中发现有综合查验材料不代表不需要综合查验，另表明，案涉房屋在办理不动产首次登记之前，购房人无需提供代办委托手续，天琅公司应承担首次不动产登记之前的逾期办证违约责任。本院经认证认为，对两份谈话笔录的真实性及关联性，双方当事人均无异议，本院予以认定，可以认定案涉不动产在首次登记之前，无须购房者提供代办委托手续。对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，天琅公司在办理案涉房产的首次登记之前，无需购房者提供代办委托手续，而之后其将产权转移登记至购房人名下之时，则需要购房者提供代办委托手续。本院认为,一、关于天琅公司是否存在违约行为。根据《商品房买卖合同》约定，结合一、二审查明的事实，能够认定天琅公司在2018年8月29日办理房屋的首次登记之前，无需购房人提供代办委托手续,因此，天琅公司关于办证延期系鲁功超、殷彩群逾期提交代办委托书所致的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予采纳，一审法院依据合同约定认定天琅公司构成违约并无不当。二、关于天琅公司能否依据《房屋交付验收单》免除逾期办证违约责任。经本院核实，该验收单中的主要内容有两点：（一）验收内容：主体工程、装饰装修；水电、门窗工程；卫生间试水；排污管道。（二）验收意见：同意交付验收并保证不得以商品房买卖合同互相追究。基于上述内容，本院认为，该验收单中的免责约定即使有效，也仅能适用于验收单中已经作出明确列举的房屋验收内容，不能扩大适用于尚未发生的违约行为，即本案逾期办证情形，否则不仅与事实不符，亦有悖公平和诚实信用原则，因此，天琅公司依据该验收单主张免除逾期办证违约责任不能成立，原审判决天琅公司支付鲁功超、殷彩群逾期办证违约金9979.23元并无不当,予以维持。综上所述，天琅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1491元，由安徽天琅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺文华审判员  黄 谷审判员  金 京二〇一九年十二月十八日法官助理丁娟书记员朱彤附本案所适用相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。