广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4792号原告：李艳芬,女,1982年1月26日出生,汉族,住广州市从化区。委托诉讼代理人:张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨木森，职务：经理。委托诉讼代理人：冯嘉伟、胡文俊，均系广东启源律师事务所律师。原告李艳芬与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张楠豫、被告的委托诉讼代理人冯嘉伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.涉案房屋的装修款属于房价款的一部分，与《买卖合同》所约定的房屋价款共同构成涉案房屋的总价款，即涉案房屋总价款实际应为1625068元，被告应当依据该房屋总价款作为计算逾期交楼违约金的金额；2.判令被告自2018年10月16日起至202房符合交楼标准之日止，每日按装修款加购房款的房屋总价款即1625068元的0.01%的标准向原告支付逾期交楼违约金（暂计至2019年10月13日止，已产生的逾期交楼违约金为58827.46元）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月26日向被告认购广州市从化雅居乐名门半岛花园三期四组团L110栋1梯202单元（以下简称“202房”），双方就202房签订了《雅居乐名门半岛花园认购书》（以下简称“《认购书》”），并于2017年3月28日签订了编号为201703347435的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《买卖合同》”）及所谓的《装修合同》。双方在《认购书》中约定，202房毛坯售价为人民币1016041元，委托被告“装修”的总价为人民币609027元，而实际双方约定涉案房屋为带装修出售，购房总价为人民币1625068元。拆分实际房屋交易价格的原因是由于被告在销售时为规避广州市关于房地产限价的相关规定，遂将实际房屋交易价款拆分成毛坯购房款和装修款，涉案房屋的装修款实际已等于约定购房款的60%，显然该装修款所反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与约定的购房款实际共同构成涉案房屋的总价款。故原告认为，应当认定《认购书》中所约定的装修款实际为购房款，即202房实际房屋总价款为人民币1625068元。此外，根据双方签订的《买卖合同》补充协议第17.6条：“《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同。”的约定也显示出实际上《装修合同》实际是《买卖合同》的附件，也是被告为了规避限价政策而采取的变通收费的手段。原告在签订《认购书》及《买卖合同》后，依约向被告支付了购房定金、首期款、所谓的装修分期款并办理了相应的按揭贷款手续且已成功放款，共计向被告支付完毕房屋总价款人民币1625068元。根据双方《认购书》及《买卖合同》的约定，被告应当在2017年9月15日前将202房以毛坯状态交付原告，并在原告进行毛坯收楼后的第13个月即2018年10月15日前向原告履行交付带装修房屋的义务。被告并未在2017年9月15日前向原告发出收楼通知书，且被告在装修完工后通知原告前往查看时，原告发现202房装修存在严重问题，202房所在区域也未完成永久用电的安装，故原告当场拒绝收楼，要求被告予以整改。针对永久用电的问题，原告向部分已入住的小区业主了解到，该小区因使用临时用电，仍然存在经常停电的情况，实际己影响到了业主的正常居住，也违反了《中华人民共和国电力法》、《电力供应与使用条例》等相关规定。部分业主已就此情况向从化区人民法院提起诉讼，该事实经从化区人民法院及广州市中级人民法院两级法院审理查明，并己做出生效判决，两级法院均认为：“虽然被告已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时在补充协议中约定小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。但其为涉案房屋提供的临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，影响了原告的正常使用。因此，涉案房屋尚未达到交付条件，被告应承担延迟交楼的违约责任。”故原告认为，被告计划交付的涉案房屋即202房目前仍未达到交付标准，应当承担相应的逾期交付的违约责任。综上，原告自始自终均按照双方合同约定支付购房款及所谓的“装修款”，且均已根据合同约定支付完毕全部购房款，被告应当依照合同约定履行交付符合交楼标准的房屋予原告，否则应当向原告支付相应的逾期交楼违约金，但涉案房屋实际至今仍不符合交楼标准，故被告应当承担相应的违约责任。鉴于实际双方约定带装修交楼时间为2018年10月15日，原告基于公平性考虑主张以此日期作为被告实际应当向原告交付案涉房屋的交付日期。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的相关规定，原告认为，被告应当依据《买卖合同》第十四条的相关约定，自2018年10月16日起至202房具备交付条件之日止，每日按装修款加购房款的房屋总价款即人民币1625068元的0.01%的标准向原告支付逾期交楼违约金。被告辩称，不同意原告的诉讼请求：一、涉案房屋已竣工验收备案，符合法定交付标准，也符合合同约定的交付标准，且原告已在签约时同意交楼时使用临时用电，原告以临时用电为由拒绝收楼没有依据：1、根据《建筑法》第61条第2款的规定，法定的交付标准是竣工验收备案，永久用电不属于法定的交付标准。另根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条已约定出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》为约定的交付标准。涉案房屋早于合同约定的交付时间就取得了《竣工验收备案表》，因此涉案房屋交付时已符合法定的和合同约定的交付标准。2、根据双方签订的《买卖合同补充协议》附件七约定，买卖双方已就交付时临时用电达成认可的合意。原告作为完全民事行为能力人应当就合同内容具备认知能力，被告就临时用电事项已经进行说明并经原告同意后方签署买卖合同，是原告的真实意思表示，合同已生效。被告已提前履行了必要的告知及提醒的义务。3、原告并未提供证据证明临时用水用电影响到其使用涉案房屋。二、涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方的真实意思表示。原告要求按照购房款和装修款的总额计算逾期交楼违约金没有依据。原告与被告签订《商品房买卖合同》和《装修合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。原告现主张，因涉案房地产项目存在政府限价，被告将涉案房屋总价拆分为房屋价款、装修款，以此规避政府限价是毫无事实及法律依据的，原告向被告支付的装修款，系双方协商达成的一致意见。综上，从原告提交的《商品房买卖合同》中的约定来看，涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。三、现涉案房屋已经取得永久用电手续，原告所主张涉案房屋仍属于临电状态与事实不符（详见证据《客户受电工程竣工检验意见书》，原告拒绝收楼没有任何依据，现被告已经寄送收楼通知书，即使认定被告为逾期交楼，违约金只能算到收楼通知书中指定的收楼时间。综上，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求没有法律及事实依据，依法应予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，原告作为认购方、被告作为出售方双方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，认购物业：雅居乐名门半岛花园三期四组团L110栋1梯202房，建筑面积约为117.72㎡，该物业（毛坯）售价为1016041元，于2017年9月15日前交付使用；付款办法：先支付购房定金20000元，再以银行按揭付款：第一期楼款496041元须于2017年4月2日前付清，同时办理500000元的银行按揭手续。并约定原告自愿选择豪华装修的装修标准，原告在毛坯房收楼后即委托被告进行装修，装修总价为609027元，装修的交楼时间为毛坯房交楼后的13个月；装修支付方式为分期付款：第一期装修款185303元须于2017年4月2日前付清，第二期装修款247071元须于2017年9月26日前付清，第三期装修款176653元须于2018年3月26日前付清。2017年3月28日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L110栋1梯幢2层202房（以下简称“202房”）；建筑面积共117.72平方米；总金额为1016041元；以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.79%，金额为516041元；除首期款外，剩余房款金额500000元须于2017年3月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。《商品房买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。《商品房买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关材料：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：1.被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。2.小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称：《装修合同》），就涉案202房的装修事宜进行约定。《装修合同》第二条委托事项约定：由被告及被告聘请的第三方以包工包料的方式对该商品房进行装修，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关，以包工包料的方式进行装修。《装修合同》第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1.本装修工程的总价款为629450元，以按揭付款方式支付：第一期装修款189450元须于2017年4月2日前付清，同时即办理600000元的银行按揭手续。《装修合同》第六条装修工程期限交楼期限约定：1.原、被告双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原、被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。《装修合同》第九条违约责任约定：2.原告接受被告交付该商品房或本合同中约定视作被告已交付装修工程的，原告即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时被告应承担的责任。5、因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。《装修合同》第十条其他约定：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同是不可分割，是互附终止，解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同终止、解除的违约责任。《装修合同》中并没有对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。2017年3月25日，被告向原告出具金额为20000元的定金收据；2017年3月27日，被告向原告出具金额为496041元的首期房款收据；2017年9月23日，广州农村商业银行发放按揭贷款500000元；2017年3月27日，被告向原告出具金额为185303元的房款（装修）首期收据；2017年9月23日，被告向原告出具金额为247071元的房款（装修）分期收据；2017年11月4日，被告向原告出具金额为176653元的房款（装修）分期收据。原告已支付购房款、装修款合计1625068元。另查明，涉案房屋于2017年6月29日取得竣工验收备案表。被告提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电。该意见书中显示预计送电时间为2019年9月23日。被告于2019年10月10日向原告发出《催收楼通知书》，通知原告于2019年10月13日前办理收楼手续。另，本案庭审后，原告进一步明确第二项诉讼请求为：判令被告自2018年10月16日起至2019年10月13日止，每日按装修款加购房款的房屋总价款即1625068元的0.01%的标准向原告支付逾期交楼违约金,计至2019年10月13日止，已产生的逾期交楼违约金为58827.46元。被告对原告调整计算逾期交楼违约金的截止日期无异议。本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1625068元（房价款1016041元+装修款609027元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》上述约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但被告提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，涉案房屋在此期间不符合交楼条件。三、关于逾期交房违约金的计算问题。涉案房屋不符合交楼条件，由此产生的逾期交付违约责任由被告承担。原、被告双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年10月15日，为双方合意变更，本案逾期交房时间从2018年10月16日起计算。根据《装修合同》第九条约定，因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付之日止。现原告主张被告向其支付2018年10月16日起至2019年10月13日止的逾期交房违约金58827.46元（每日按已付总房款1625068元的0.1‰标准计算），不违反法律规定，本院予以支持。至于2019年10月14日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金58827.46元给原告李艳芬。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费635元（原告李艳芬已预交），由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁岸岚二〇一九年十二月二十四日书记员  胡 蔚