呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1399号原告：刘远发，男，正蓝旗上都镇远欣宾馆负责人。被告：张后生，男，太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司经理。被告：张凯，女，太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司出纳。委托诉讼代理人李崇茹，女，无固定职业，现住呼和浩特市。被告：太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司，住所地锡林郭勒盟宝昌镇紫金花园小区18号楼1单元202室。法定代表人张后生，该公司经理。第三人：秦桂云，女，现住呼和浩特市。第三人：内蒙古远欣房地产开发有限责任公司，住所地锡林郭勒盟正蓝旗上都镇上都金街E4号楼北侧三层办公室。法定代表人：李杰，该公司经理。委托诉讼代理人：郑成林，男，该公司项目经理。原告刘远发与被告张后生、被告张凯、被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔公司）、第三人秦桂云、第三人内蒙古远欣房地产开发有限责任公司（以下简称远欣公司）房屋买卖合同纠纷一案，该案经呼和浩特市中级人民法院发回重审后，本院于2019年4月17日立案受理，依据原告申请追加第三人秦桂云、第三人远欣公司参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告刘远发、被告张后生、被告张凯委托诉讼代理人李崇茹、被告龙翔公司法定代表人张后生、第三人远欣公司法定代表人李杰及委托诉讼代理人郑成林均到庭参加诉讼,第三人秦桂云经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告在2014年7月6日签订的购房合同，同时要求被告给原告返还已付购房款1493587元及利息（从2014年7月30日起至今全部还清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。2、要求被告给原告承担已付购房款1493587元按同期同类贷款利率计算的损失；从2014年7月30日至2017年12月30日为期41个月的损失121453元及2018年1月1日至已付购房款给原告返还退清为止的损失。3、诉讼费、保全费5000元及保全担保费4532.79元由被告承担。事实与理由：2014年7月6日,原被告签订购房合同,合同约定2014年7月30日之前给原告确定房号,并于2015年10月30日之前给原告交房。期间，原告多次催促，被告未给原告交房交钥匙。故原告要求被告返还已付购房款1493587元并承担已付房款的利息及损失。已经付给被告的房款依据：一、置换房款122.76*5714=701450元，二、代付被告欠远欣公司的购房款200812元，抵账房款138.16*4280=591325元，合计1493587元。违约金计算依据是根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。被告张后生、被告龙翔公司答辩称：1、对原告提出的诉讼请求1解除购房合同，因为原告未履行付款义务，所以被告同意解除。2、2014年7月6日，原被告双方签订的购房合同约定此房置换水岸新巢的房屋，但是原告在此之前就将此房出售。原告隐瞒事实，所以不存在被告向原告返还置换房款。3、由于原告当时是远欣公司的会计，所以原告在收取被告交来的房款后，将此款交给了远欣公司。购房合同第6条第三款约定，实际上被答辩人并没有抵顶给答辩人。所以，被答辩人事实并没有履行，作为答辩人没有返还此房屋价款的义务。综上所述，被答辩人起诉答辩人无事实及法律依据，不能证明其主张，被答辩人的诉讼请求应予以驳回。被告张凯答辩：同张后生答辩意见一致。第三人远欣公司：没有答辩意见。第三人秦桂云未提交答辩意见及证据。原被告向法庭提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换及质证，本院对该案事实认定如下：1、对于原告向法院提交的《购房合同》，双方均无异议，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。2014年7月6日,原告刘远发(甲方)与被告张后生(乙方)签订《购房合同》。《购房合同》第1条约定：甲方购买乙方水岸新巢小区5号楼的复式住宅2套(140平方米,140平方米),价格执行房地产开发公司的现金销售价格。《购房合同》第5条约定：乙方交房时间2015年10月30日之前。《购房合同》第6条约定：付款方式：（1）甲方用呼市世纪筑福城，房号8-1-101，面积122.76平方米（此房款已经支付：2014-4-30日433956.6元）等面积置换乙方上述小区住宅122.76平方米，双方互不找差价。（2）甲方给乙方在远欣公司转帐：2014-4-20日170812元，2014-3-25日30000元，合计200812元。（3）余款甲方用远欣房地产公司蓝旗的连体商铺抵顶，连体D2-02，面积138.16平方米，商铺价格：4280元/平方米。长退短补。在该《购房合同》右下部由被告张后生手写备注：３张收据我领到。2、对于原告刘远发与被告张后生关于《购房合同》备注中被告张后生收到原告刘远发交付的３张收据的陈述予以认可。被告张后生在《购房合同》备注中所指的３张收据为：（1）、2014年3月25日,第三人远欣公司出具的交款人为被告张后生的30000元的收据。（收据号7533762）（2）、2014年4月20日,第三人远欣公司出具的交款人为被告张后生的170812元的收据。（收据号7436531）（3）、2014年4月30日,第三人远欣公司出具的交款人为被告张后生的433956.6元的收据。（收据号7533767）3、对于原告向法院提交的张后生书写的《证明》，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。2014年6月7日，张后生出具《证明》载明：将刘远发顶给我思赫滕商住小区西商D2-02面积138.16平方米的商铺给李某1办理一切手续。4、对于原告向法院提交案外人李某2与第三人远欣公司的《商品房买卖合同》、收据，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。2014年7月7日，第三人远欣公司与案外人李某1签订《商品房买卖合同》，约定李某1购买思赫滕商住街区D2#-102-202铺，建筑面积138.16平方米，单价2980元，价款411716.8元。2014年7月6日，第三人远欣公司向李某1出具收据载明：收到李某1D2-02号商铺，收款方式转帐411716.8元，购房款：138.16平方米*2980元/平方米（由包瑞兰账转入）。5、第三人远欣公司证明：上述3张向被告张后生出具的收据实际是我公司欠刘远发的钱从账内转给张后生的,向李某2出具的收据实际是我公司欠包瑞兰（由刘远发代替打条）的借款从账内转给李某1的（有张后生的证明）。6、对于被告张后生向法院提交的《离婚证》，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。2016年11月14日，被告张后生与被告张凯登记离婚。7、对于被告张后生提交的《华尔街广场商品房认购协议》，缔结合同主体是被告龙翔公司与刘远发，与本案争议的民事主体及法律关系均无关联性，不予认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原被告双方签订的《购房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被告张后生对于原告要求解除合同的主张无异议，故原告的该项主张本院依法予以支持。本案的争议焦点为：一、购房合同的签订主体问题、合同义务由谁承担；二、《购房合同》的实际履行情况；三、原告基于解除合同主张返还款项的诉请有无事实及法律依据应否支持；四、对于原告主张的利息、损失、保全担保费有无事实及法律依据应否支持；五、被告张凯应否对被告张后生承担连带责任；六、被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司应否对被告张后生承担连带责任。针对第一个争议焦点，关于合同的签订主体，原告认为系其与被告龙翔公司签订，被告张后生作为龙翔房地产开发公司的法定代表人代为签署该合同。被告张后生主张签订该合同是其个人以个人置换房屋为目的签署，系个人行为与龙翔公司无关。本院对于被告张后生的意见予以采纳，理由如下：1、《购房合同》落款仅有被告张后生个人签名，并无被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司的公章；2、《购房合同》首部明确约定甲方为刘远发，乙方为张后生；3、原告亦无证据证明合同内容系公司业务范围而非个人事项。故本院认为，签订合同双方为原告刘远发与被告张后生，故由原告刘远发与被告张后生承担合同项下权利义务。针对第二个争议焦点，《购房合同》的实际履行情况。首先,通过庭审查明的事实可知,双方对于合同约定的内容无异议:1、被告张后生向原告交付水岸新巢小区5号楼的复式住宅2套；2、原告以呼市世纪筑福城房屋一套等面积置换；3、原告替被告向第三人内蒙古远欣房地产开发有限责任公司转帐：200812元。4、原告将远欣公司的蓝旗连体商铺抵顶给被告。其次,双方对于被告张后生应当履行的义务的履行情况亦无异议。被告至今未向原告交付水岸新巢小区5号楼的复式住宅2套。再次,原告主张其合同义务已经履行完毕，被告抗辩原告未按照约定履行合同义务，双方就原告应当履行的合同义务的实际履行情况发生争议。合同中约定的原告应当履行的义务（交付房屋，转账，抵顶房屋）均系原告应当积极作为的行为，应当由义务履行人原告对履行事实承担举证责任。本院依据上述举证责任分配情况对原、被告所举证据进行分析认定，对原告应当履行的各项义务的实际履行情况逐项进行分析认定：1、关于呼市世纪筑福城房屋的实际履行情况，原告主张该房屋按照被告张后生的指示过户更名为第三人秦桂云，被告认为该房屋在双方签订《购房合同》之前已经由刘远发自行出售给秦桂云。依据原告提供的通话录音及被告张后生提供的筑福城房屋的认购协议书，第三人秦桂云在该协议书上所预留的联系电话为150XXXXXXXX，协议书买受人处签名为：秦桂云，李俊丽代。原告提供的五次通话录音中与150XXXXXXXX的通话内容中通话对方承认是秦桂云，与133XXXXXXXX的通话内容中通话对方承认是李俊丽，经当事人申请本院向中国电信集团有限公司内蒙古分公司调取的证据证明该电话号码所属机主确为李俊丽，故本院对上述通话录音的真实性予以认可。从通话内容可以证实，该套房屋是李俊丽向张后生购买，购房款抵顶了张后生与李俊丽之间的债权债务，结合被告张后生在二审阶段的庭审中自认其与李俊丽认识，本院认为，被告张后生在《购房合同》上备注的“3张收据已收到”中关于433956.6元的收据，可以证实原告已经履行了用筑福城房屋置换的合同义务。2、关于原告刘远发替被告张后生向第三人内蒙古远欣公司转帐200812元的实际履行情况。通过庭审查明的事实可知，被告张后生收到原告交付远欣公司出具的金额为30000元、170812元的两张收据，并同时在双方签订的《购房合同》上进行了备注，被告张后生认为该两笔款项系其自行向远欣公司交付的2010年6月15日与远欣公司签订的《投资协议》中的购房款，既然是现金收据，则应当在给付同时交付收据，被告张后生未即时索取收据而是由原告代为办理手续取得收据后交付给被告张后生，该解释不符合常理，且其在二审时庭审陈述互相矛盾，与本次庭审陈述前后不符，故本院认为被告的该辩解与常理不符也无证据支持，不予采纳。结合远欣公司提交的证明，对该两笔收据的证明情况实际是远欣公司欠刘远发的钱从账内转给张后生的,该证明与刘远发的陈述相一致，故本院认为，原告对于其该项义务的履行情况举证责任已经完成。故本院认定上述三张收据是与本案《购房合同》中所指向的三笔款项是一致的。3、关于蓝旗连体商铺抵顶的实际履行情况。关于该商铺抵顶情况的证据有：案外人李某1与第三人内蒙古远欣房地产开发有限责任公司签订的《房屋买卖合同合同》、内蒙古远欣房地产开发有限责任公司为李某1出具的《收据》、及被告张后生书写的《证明》材料。(1)、对于《房屋买卖合同》、《收据》真实性予以认定。证明远欣公司已经向李某1办理了涉案连体商铺的购买手续并进行了产权登记。(2)、被告张后生书写的《证明》，该证明中包含以下几项内容：被告张后生认可原告刘远发向其抵顶连体商铺的事实，远欣公司为证人李某1办理涉案连体商铺买卖手续系经被告张后生同意。该证明出具时间为2014年6月7日，虽早于《购房合同》签订的时间2017年7月6日，但能够说明在该《证明》出具时，被告张后生已经认可刘远发抵顶给其商铺的事实。故可以认定刘远发以房屋抵顶购房款的事实。关于抵顶的价款，因双方约定每平米4280元，而收据记载的实际抵顶价格为411716.8元，故应当以此计算抵顶价款。本院认为，上述证据已经形成证据链，能够证明第三人内蒙古远欣房地产开发有限责任公司代原告刘远发，按照被告张后生的指示，向证人李某1交付商铺的事实。针对第三个争议焦点，原告基于解除合同主张返还款项的诉请有无事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告有权就其实际履行部分向原告主张权利。关于原告刘远发用筑福城房屋置换被告张后生房屋，按照双方在《购房合同》中约定的房款433956.6元认定为置换价格。关于原告刘远发代被告张后生向第三人内蒙古远欣房地产开发有限责任公司转账200812元，因该款项已由第三人从账内核减了欠付刘远发的款项，故应由被告张后生向原告返还200812元。关于原告刘远发向被告张后生抵顶的连体商铺，因该商铺已指定过户给李某1，收据显示实际抵顶价款为411716.8元，故应由被告张后生按照商铺抵顶价款411716.8向原告返还。四、对于原告主张的已付购房款的利息损失，因双方在《购房合同》中对于违约责任未进行明确约定，且履行方式均为以物换物或账内结算，不存在资金占用方面的实际损失，该主张缺乏事实依据及法律依据，故本院不予支持。对于原告主张的保全担保费双方没有约定且不属于必然损失，故本院不予支持。针对第五项争议焦点，被告张凯应否对被告张后生承担连带责任。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条规定，对于被告张后生的该合同之债原告未能提供相关证据证明被告张凯进行追认或用于夫妻共同生活、共同经营，该合同之债也明显超出家庭日常生活所需，故对于原告主张被告张凯承担连带偿还责任的诉请不予支持。针对第六项争议焦点，被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司应否对被告张后生债务承担责任。本院认为，因涉案《购房合同》签订主体为被告张后生，原告以被告张后生系被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司的法定代表人且被告张后生与被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司资金混同为由向被告太仆寺旗龙翔房地产开发有限公司主张权利无法律依据，本院不予支持。综上，现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘远发与被告张后生于2014年7月6日,签订的《购房合同》；二、被告张后生于本判决生效之日起十五日内向原告刘远发返还1046485.4元；三、驳回原告刘远发的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19420元，由被告承担12510元，由原告刘远发承担6910元，保全费5000元，由被告张后生承担3221元，由原告刘远发承担1779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 任子娇人民陪审员 邸惠霞人民陪审员 颉文霞 二〇一九年十二月三十日书 记 员 赵 巍