四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1011民初4406号 原告：郑先进，男，1975年10月5日生，汉族，四川省隆昌县人，住四川省隆昌县。 原告：唐南英，女，1976年12月7日生，汉族，四川省隆昌县人，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：郑先进（系原告之夫），男，1975年10月5日生，汉族，四川省隆昌县人，住内江市东兴区。 被告：四川民德房地产开发有限公司，住所地：四川省内江市东兴区栖霞路396号绿岛银座2幢一楼附10号。 法定代表人：李培松，系公司主要负责人。 委托诉讼代理人：王倩，系该公司员工。 原告郑先进、唐南英与被告四川民德房地产开发有限公司（简称“民德房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序公开开庭进行了审理。当事人申请合并审理，本院依法进行合并审理。原告郑先进及原告唐南英的委托诉讼代理人郑先进，被告民德房地产公司的委托诉讼代理人王倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑先进、唐南英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办证违约金25492.00元；2.请求判令被告立即退还多收的代缴款2672.38元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某住房一套，总价款534441.00元。合同签订后，原告依约付清了购房款，被告于2015年1月31日向原告交付了案涉房屋，于2018年5月24日办理了案涉房屋转移登记。合同约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，出卖人应当自买受人取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按买受人支付全部房款已付款日万分之一的标准向买受人支付违约金。因被告逾期办证477天，故应支付违约金25492.00元。被告代收原告税费10689.00元，代为缴纳了8016.62元，应退还原告2672.38元。原告多次与被告协商未果，故原告诉至法院提出上述请求。 被告民德房地产公司辩称：1.对签订合同的时间、合同内容及交房时间、办证时间等基本事实均无异议。2.在合同约定的办理房屋权属证书期间，国务院《不动产登记暂行条例》正式实施，导致办证的流程和条件发生变化，依法应当属于情势变更，因此，逾期办证是因客观情况发生重大变化，被告并无过错。3.因部分业主未缴纳契税、维修基金等导致无法办证，被告也不应当承担违约赔偿责任。4.若法院认为被告应当承担赔偿责任，参照现有发生法律效力的终审判决，请法院根据客观情况及原告的实际损失酌情调整违约金按每日万分之零点一的标准计算。 经审理查明：2013年1月21日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定：1.二原告购买被告开发的内江市东兴区某住宅一套；2.商品房总价款为534441.00元；3.出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；4.转移登记：商品房交付使用后...如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：...买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；5.合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约支付了购房款534441.00元，被告于2015年1月31日将房屋交付给原告。2018年6月20日，被告为原告办理了案涉房屋的不动产权登记证书。 另查明，2015年6月18日，被告民德公司代收二原告契税10689.00元。被告民德公司于2018年2月1日为原告代缴购房契税为8016.62元，经结算被告应退原告代收契税2672.38元。 本案审理过程中，被告民德房地产公司主张，在毛某、文某诉其房屋买卖合同纠纷一案中，四川省内江市中级人民法院于2019年3月11日作出（2018）川10民终1123号民事判决，该判决将逾期办证违约金计算方式调整为按日万分之零点一计算，该判决现已发生法律效力。 以上事实，有当事人的当庭陈述，原告身份证、《商品房买卖合同》、不动产权登记证、购房款专用收据、贷款凭证、收据、税收缴纳书、内江市中级人民法院（2018）川10民终1123号民事判决书等证据在卷证实。 本院认为，本案争议焦点为：1.被告逾期办证，是否应当承担违约责任？2.若被告承担违约责任，违约金是否应调减？ 关于争议焦点1：原、被告签订的《商品房买卖合同》约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，被告应承担违约责任。被告辩称延迟办理房屋产权证系因不动产登记政策调整、其他业主延迟交纳契税等等原因导致，但其未提供相关证据证实，故其辩称理由不成立，依法应承担违约责任。 关于争议焦点2：被告于2015年1月31日向原告交付房屋，则被告按约应于2015年1月31日起的720日内为原告办理产权证书，而原告房屋产权登记时间为2018年6月20日，故原告主张被告逾期办证477天，合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条关于“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”之规定，被告违约，但提出了要求法院依法调低违约金的请求，本案房屋已交付使用，且已办理房屋产权证书，原告亦未提供证据证明上述逾期办证行为对房屋正常居住、使用产生实质影响及造成明显的损失，本院对被告的违约行为进行综合评判，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并参照关联相似案件的生效判决结果，对本案违约金进行调整，以案涉房款534441.00元为计算基数，按照日万分之零点一标准计算477天，违约金应为2549.28元（534441.00元×万分之零点一／天×477天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑先进、唐南英支付违约金2549.28元； 二、被告四川民德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑先进、唐南英退还2672.38元； 三、驳回原告郑先进、唐南英的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费504.00元，由原告郑先进、唐南英负担50.00元，由被告四川民德房地产开发有限公司负担454.00元（原告已预交252.00元，被告应直接向本院补交252.00元，剩余被告应负担的202.00元由被告在向原告支付上述款项时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  曾幸刚 审 判 员  李远春 人民陪审员  李万明 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  杨 美