河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终13273号上诉人（原审原告）：李志国，男，1947年4月26日出生，汉族，现住新乐市。委托诉讼代理人：李锋，河北国澳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，男，1980年3月27日出生，住石家庄市新乐市，系李志国儿子。上诉人（原审被告）：田军保，男，1972年8月10日出生，汉族，现住石家庄市区。委托诉讼代理人：安子媛，河北世纪联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹华蕊，河北世纪联合律师事务所实习律师。原审第三人：河北鑫硕房地产开发有限公司，住所地新乐市东名北庄32号，统一社会信用代码：911301846958997953。法定代表人：李岩，该公司总经理。上诉人李志国因与上诉人田军保及原审第三人河北鑫硕房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人李志国的委托代理人李强、李锋、上诉人田军保的委托代理人尹华蕊、安子媛到庭参加诉讼，原审第三人河北鑫硕房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。李志国的上诉请求：1、依法撤销新乐市人民法院（2018）冀0184民初3557号民事判决；2、依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：第一、原审法院适用法律错误。首先，上诉人享有租赁权的期限和内容是长期的、明确、具体的。根据2001年10月2日原始的《租赁协议书》约定，上诉人无论租赁期限到期与否，只要上诉人租赁，原租赁协议可继续执行。其次，上诉人与被上诉人对转让内容的约定是明确、具体、确定的。在本案中，上诉人与被上诉人在2010年1月24日的《协议书》第一条中对双方合同转让的内容进行了明确约定，上诉人转让内容的包括原始租地协议所有的责任、权利和利益，2011年1月12日在《补充协议》中对上诉人应获得的利益进一步进行明确补充约定，增加一个车库或车位，价格按原协议执行，因此，双方对转让协议的内容约定是明确、具体、确定的。再次，对于上诉人与被上诉人的损失补偿也是明确、具体、确定的。对上诉人应当获得的补偿内容部分，双方合同第二条进行了明确约定分两部分进行补偿，一部分补偿为建筑物及附着物等直接经济损失为150万元（分三次给付），第二部分补偿为其他间接利益损失为给予新建房屋及车库或车位限价、限面积补偿，因此上述间接损失补偿也是明确、具体、确定的。第四、对于上诉人与被上诉人中任何一方违反合同约定构成违约的违约责任约定是明确、具体、确定且是可预见的。在双方《协议书》第五条约定，违约方负责赔偿对方的一切经济损失。显然，双方对订立合同时如任何一方出现违约时应当赔偿的范围为对方一切（包括直接和间接损失）损失，该损失情况的必然性和可预见性是明确具体性的，不论上诉人损失多大，应当赔偿一切直接和间接损失，这是双方定约的目的。在上诉人与被上诉人双方无其他特别限制性约定时，合同当事人违约给相对方造成的损失应当与争议合同完全履行后所获得的全部利益基本相当，即使有一定的惩罚性也是正常的。被上诉人在2011年1月份签订《补充协议》后于2012年1月（上诉人与村委会原始租赁合同未到期前）将合同全部转让给案外人继而该地方开发成功并销售完毕的事实造成被上诉人构成违约，根据“合同相对性规则”被上诉人应当就因第三人原因造成合同履行不能承担违约责任，赔偿上诉人一切经济损失。因此，原审法院理解适用法律错误。第二、原审法院参照适用2010年房地产市场价格计算损失无法律依据。本案中，上诉人与被上诉人签订《协议书》及《补充协议书》的时间分别为2010年1月24日和2011年1月12日，该争议租赁土地的开发时间为2018年1月，楼盘销售时间为2018年9月初，租赁土地利益获得时间为2019年年初，人民法院应当参照租赁土地开发成功，被上诉人具备履行合同约定义务条件时的时间节点计算上诉人损失，根据合同当事人因第三人行为构成违约，应当向对方当事人承担责任的规定，被上诉人对第三人开发成功并享受双方合同利益的行为应当承担违约赔偿责任赔偿上诉人遭受实际损失该时间节点应当为2019年年初而不是2010年双方签订合同之初，一审法院参照适用2010年当时的房地产市场价格无任何法律依据。第三、第三人河北鑫硕房地产开发有限公司应当承担本案的连带责任。第三人享受转让地块的租赁合同的全部权利和利益，未对上诉人进行任何补偿或赔偿，根据“权利义务相一致原则”，第三人应当就享受开发利益支付相应的补偿，虽然上诉人与第三人不产生直接权利义务关系，但第三人的确享受到上诉人租赁合同的利益，但对于上诉人建筑物或附着物及其他间接损失未予补偿，因此其应当与被上诉人承担连带责任，共同弥补上诉人因丧失争议地块开发权利而带来的一切责任。综上所述，上诉人认为一审法院适用法律错误一审法院参照适用2010年房地产市场价格进行损失计算无任何法律依据，第三人应当与被上诉人共同承担本案违约造成损失的连带责任。田军保答辩称，1、根据法律规定能够进行房地产开发的主体必须是法律规定的开发商企业，不能是自然人，能够进行房地产开发的土地必须是取得国有土地权的土地，协议书约定负有房地产开发义务的是上诉人为自然人，涉案土地是农村集体土地，该约定违反了法律规定，应当认定为无效，李志国主张违约责任是错误的；2、即使双方签订的协议书全部有效，答辩人承担的违约责任不应当超过实际转让合同的获利即10万元，该10万元是我方能够遇见到的，因违反合同可能造成的损失，根据合同法113条规定，我方承担的违约责任不应超过10万元；3、李志国收取了150万元后不可能再有其它损失，主张赔偿无任何依据。河北鑫硕房地产开发有限公司未到庭未答辩。田军保上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不予支付被上诉人可预期利益289910.58元及利息。事实与理由：一、一审判决认定上诉人“将涉案土地及地上附着物转让他人，违反了协议约定的应当进行房地产开发的内容”，系认定事实错误。二、一审判决认定《协议书》有效系适用法律错误，该协议应认定为“进行房地产开发”部分无效。三、一审判决对于争议价格认定为：“结合当事人签订合同时的涉案土地周边的房屋及门市市场价格的均价，应确定为市场价格”，违背了法律关于司法鉴定的规定，也直接导致判决错误。四、退一步讲，即使上诉人与被上诉人签订的《协议书》全部有效，上诉人承担的违约责任不应超过上诉人实际转让合同的获利10万元，一审判决违反《合同法》113条的规定。五、退一步讲，即使合同全部有效，一审判决的利息起算点违反合同约定。六、被上诉人在收取150万元转让价款后，基于《协议书》已不可能有任何损失。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律不当，对于专门性问题不予委托鉴定系程序违法，故请求贵院依法查清事实，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。李志国答辩称，1、我方与田军保之间的合同应为有效合同，双方争议的地块及房屋已经由原审第三人依法开发完毕并销售完毕，田军保因原审第三人的原因不履行合同，应当向我方承担违约责任；2、我方与田军保之间合同约定的购买房屋优惠具有可预见性，理由为双方签订协议时将购买楼房以及门市的价格限定为固定价格，就是为了防止以后交付房屋时房屋价格过高的因素，因此双方对上诉人李志国购买房屋优惠价格以及对以后房屋价格上涨的因素是有明显的预见；3、田军保不履行合同约定的义务是其严重违约的表现，合同约定的购房优惠是田军保应当承担的商业风险，该商业风险也是双方订立合同时可预见的风险，因此田军保应当按照房屋开发销售完毕的时间节点赔偿，赔偿上诉人李志国的损失。李志国向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因违约给原告造成经济损失暂计400万元（具体经济损失待鉴定结果或有关单位计价结果具体计算）、第三人承担连带责任；2、由被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2001年10月2日，原告与新乐市西长寿村委会签订的《协议书》一份，约定：“原告租赁新乐市西长寿村委会位于新乐市块建水磨石厂，东至村造纸厂，南至蜂窝煤厂，西至礼堂街，北至村委会土地，南北长55米，东西宽36米，面积3亩，每年租赁价格为3900元整，租期十年，自2002年10月1日至2012年9月30日止，每年一交，上达租。租赁期满，如继续租赁，此价格由原告继续租赁，其他人无权干涉，协议可继续执行。”2010年1月24日，原、被告在李六顺的见证下，双方签订《协议书》一份，内容为：“兹有甲方将位于礼堂北街东侧，国土局北侧，幸福路南侧所属水磨石厂租赁土地及地上附着物转让给乙方进行房地产开发，经双方协商达成如下协议，一、转让内容：1、甲方与西长寿签订的租地协议书包括的所有责任、权力、利益；2、厂内所有的建筑物、房屋750平方米，厕所、猪圈、围墙、水井、树木若干。二、转让条件：乙方给付甲方人民币壹佰伍拾万元转让费，作为赔偿地上附着物财产及直接损失；2、乙方所售楼房如甲方购买，①甲方有优先择优购买的权力；②购楼价格：门市按3500元/平方米，住宅按1500元/平方米，车库按2500元/平方米，地下室或小房按500元/平方米计算。3、乙方限甲方购房面积，①门市250平方米，②住宅250平方米，③车库20平方米，④地下室或小房两间，⑤超出以上面积按当时售楼价格购买。4、甲方所购楼房的标准条件与乙方出售楼房的标准条件相同。……五、违约责任：违约方负责赔偿对方一切经济损失。…”。协议签订之日，被告给付原告20万元转让费。2011年1月12日原、被告签订《补充协议书》，内容为：“甲乙双方在2010年1月24日签订的水磨石厂转让协议书的基础上，达成补充协议如下：一、付款方式1、乙方于2011年1月15日前再付20万元给甲方（加上2010年1月24日的20万元，乙方已付给甲方40万元），2、2011年6月30日前再付给甲方40万元，3、2011年12月31日前将剩余70万元一次性付清给甲方。二、如中途乙方有需要提前将剩余款项全部付清后，甲方同时将所有权交给乙方。三、在原协议基础上，乙方再增加一个车库或车位给甲方，价格按原协议执行。四、甲方无条件配合乙方做好与西长寿村委会续签合同工作。下方有李六顺的签名”。协议签订后，被告按上述协议履行了转让费给付。2012年1月30日，被告将上述地块租赁权及建筑物等附着物一并转让给案外人张青海、李国强。2012年4月15日张青海与新乐市西长寿村委会签订了包括涉案地块的租赁合同。涉案土地由第三人河北鑫硕房地产开发有限公司通过新乐市人民政府招拍挂取得了土地使用权，并于2018年1月10日取得土地使用权证，将涉案地块进行开发，取得开发所有证件手续，现房屋已全部建起并销售完毕。2018年9月18日，依据原告申请，本院查封了被告田军保金谷嘉苑1栋一单元502室房产（证号0130004579），南环路马头铺村西南高速公路北侧140处土地[冀新国用（2012）第1672号]、0130016865号、0130016866号房产，和田军保共有的新乐市颐和花园21号房产（证号0130006507）。一审法院认为，原、被告所签协议不违背法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面、严格履行合同所约定义务，任何一方违约应当承担违约责任。从原、被告签订的协议书内容看，原、被告转让的目的是让被告开发房地产，如原告购买被告开发的房产，即享受协议约定的优惠购房价，并没有约定是否开发成功为享受优惠购房的条件，因此被告主张是附条件的合同理由不成立；原告要求按优惠价格与现在的房产市场价的差价400多万元进行赔偿，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，该条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原、被告签订协议后房地产市场行情是不可预见的，而签订协议时房地产价格是可确定的，优惠价格与当时的市场价格的差价是可预见或者应当预见到的损失，被告将涉案土地及地上附着物转让他人，违反了协议约定的被告应当进行房地产开发的内容，致使合同不能履行，被告应当承担违约责任；赔偿原告损失，应按2010年签订协议时房地产市场价与优惠价的差价计算赔偿数额，符合上述《合同法》的规定，因此，被告应按该差价进行赔偿。根据原、被告双方签订协议约定的房屋、门市价格，结合双方当事人签订合同时的涉案土地周边的房屋及门市市场价格的均价，应确定为市场价格，该价格减去约定的优惠价格即原告可预期获得的利益，门市（4284元/m2－3500元/m2）×250m2＝196000元，住宅（1816.63元/m2－1500元/m2）×250m2＝79157.5元，车库[50100元－（2500元/m2×20m2）]×2个＝200元，地下室（828.67元/m2－500元/m2）×22.14m2/个×2个＝14553.08元，总计为289910.58元；由于被告田军保违约转让给第三人，从转让之日起，被告田军保应赔偿原告可获得的预期利益的利息损失，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。被告田军保所提原告没有配合被告田军保续签与西长寿村委会协议的理由，因在原告与西长寿村委会租赁协议未期满前，被告田军保将租赁的土地及附着物转让他人，本院不予采信。第三人开发的争议地块上的房地产与原被告之间租赁合同转让不存在合同法律关系，其不应当承担本案的法律责任。判决：一、限被告田军保自本判决生效之日起三十日内日赔偿原告可预期利益289910.58元及利息损失（利息自2012年1月31日起至履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告对第三人河北鑫硕房地产开发有限公司的诉讼请求。原告预交案件受理费38800元，应收取5648元，退还原告预交案件受理费33152元；案件受理费5648元、保全费5000元由被告田军保负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审法院审理查明的案件事实与原审查明的事实一致。本院认为，首先，关于合同效力问题，上诉人李志国与上诉人田军保于2010年6月24日签订的《协议书》中约定李志国将涉案租赁土地及地上附着物转让给田军保进行房地产开发，因李志国对涉案土地仅享有承租权，不享有所有权，故协议中关于李志国与田军保约定将租赁土地转让给田军保进行房地产开发的内容违反了相关法律规定，应为无效。因李志国对地上附着物享有所有权，故协议中关于转让地上附着物的内容有效。其次，关于损失问题，依据合同法第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李志国作为涉案土地的承租人，无权对土地进行处置，田军保作为自然人，不具有进行房地产开发的主体资格，故此双方均有过错。因地上附着物已经拆除，田军保也依约定针对地上附着物部分对李志国进行了赔偿，故没有相互返还的必要。因李志国和田军保签订协议时，还剩2年零3个月的承租权，田军保签订协议后又以160万元的价款再次转让，其实际获利10万元。综合合同履行情况及双方的过错程度，田军保应将实际获利的10万元赔偿给李志国。关于李志国主张田军保因违约给其造成的可预期利益损失，李志国主张的该部分损失成立的基础是田军保未按约定进行房地产开发产生，因协议中该部分约定为无效，故李志国依据无效的协议主张可预期利益损失无合同及法律依据，故不予支持。再次，关于李志国主张原审第三人河北鑫硕房地产开发有限公司应当承担连带赔偿责任的问题，因双方所签协议关于房地产开发的约定无效且原审第三人与李志国及田军保之间不存在任何法律关系，故原审第三人不应承担与本案有关的法律责任。综上，上诉人李志国的上诉请求理据不足，不能成立；上诉人田军保的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初3557号民事判决第二项；二、撤销河北省新乐市人民法院（2018）冀0184民初3557号民事判决第一项；三、田军保自本判决生效之日起三十日内日赔偿李志国损失100000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5648元，二审案件受理费11296元，共计16944元，由上诉人田军保负担5760元，由上诉人李志国负担11184元。一审案件保全费5000元，由李志国负担。本判决为终审判决。审判长  郝东霞审判员  岳桂恒审判员  李 莉二〇一九年十二月二十日书记员  董 冉