江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0311民初3882号 原告：耿秋，女，1981年10月25日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：陈顺利，江苏苏旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李倩，江苏苏旭律师事务所律师 被告：李芳，女，1985年12月20日生，汉族，自由职业，住徐州市。 被告：李猛猛，男，1988年2月22日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王朝威，江苏金朝阳律师事务所律师。 第三人：徐州恒融立信房产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区淮海天地商住区五街区S1号楼1-103室。 法定代表人：周继长，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙金秋，男，1990年7月6日生，汉族，该公司区域经理，住江苏省新沂市。 原告耿秋与被告李芳、李猛猛、第三人徐州恒融立信房产经纪有限公司（以下简称恒融房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，又于2019年11月27日再次公开开庭进行了审理。原告耿秋及其委托诉讼代理人陈顺利、李倩、被告李猛及其与被告李芳的共同委托诉讼代理人王朝威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿秋向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还购房款265000元并赔偿损失244700元；2.判令两被告赔偿原告耿秋购房佣金8000元；3.两被告承担本案的诉讼费用及保全费用。事实和理由：2017年11月20日，原告耿秋经第三人恒融房产公司居间介绍，与被告李芳、李猛猛签订了购买位于徐州市泉山区房屋的《房地产买卖居间合同》。合同签订当日，原告耿秋向两被告支付了定金5000元。三日后，原被告之间再次签订补充协议，约定在签订居间合同后三个月内将案涉房屋买卖合同过户变更至原告耿秋名下，原告耿秋先向两被告支付100000元，待变更商品房买卖合同至原告耿秋名下后，另支付170000元，签订补充协议当日，原告耿秋再次向两被告支付定金95000元，两被告向原告耿秋出具了定金收据。之后原告耿秋基于对两被告的信任，陆续又向两被告支付170000元。原告耿秋共计向两被告支付270000元，两被告承诺无条件变更商品房买卖合同至原告耿秋名下。原告耿秋在此期间多次要求两被告尽快履行合同，两被告一直以种种理由推脱。2019年4、5月份，原告耿秋找到案涉房屋的开发商，了解到因被告李芳欠付开发商的购房款，开发商准备解除与被告李芳的商品房买卖合同，更不同意将商品房买卖合同的买房变更为原告耿秋，导致原告耿秋无法购买案涉房屋。原告耿秋担心购房款无法收回，迫于无奈与两被告签订了附条件的解除协议，只要两被告如数退还购房款，原告耿秋同意解除买卖居间合同，不追究两被告的违约责任。但在解除协议签订后，原告耿秋多次向两被告讨要购房款，两被告仍不退还购房款，甚至不接原告耿秋电话。两被告的违约行为还导致原告耿秋失去以合适价格购买房屋的机会，给原告耿秋造成了巨大的经济损失。原告耿秋为维护自己合法权益，特诉至法院。 被告李猛猛、李芳共同辩称，原告耿秋主张的244700元的赔偿及佣金无事实及法律依据。原被告于2017年11月20日签订房地产买卖居间合同，当时约定三个月内将涉案房屋买卖合同变更至原告耿秋名下，但原告耿秋因为申请经济适用房的原因向两被告提出延期办理，因为原告耿秋的原因迟迟没有办理房屋买卖合同变更手续，被告李芳的房屋也不存在原告耿秋所述无法过户的情形，被告李芳的房屋在2019年6月10日房产证已经颁发，2019年6月5日原被告双方及第三人恒融房产公司三方均在场的情况下三方达成了解除协议，约定由被告李芳在2019年6月15日前退还原告耿秋已支付的房款265000元，第三人恒融房产公司退还交房押金5000元，原房屋买卖合同解除，双方同意且无异议，之后三方无任何纠纷。综上，被告李芳愿意退还原告耿秋265000元购房款，但原告耿秋诉请的损失赔偿及购房佣金无事实依据，请求依法驳回。 第三人恒融房产公司陈述，解除协议是真实的，金额是双方在第三人恒融房产公司的见证下达成的，第三人恒融房产公司保管的5000元当时已经退还了原告耿秋，原告耿秋也已经出具了收条。中介费8000元是原告耿秋交的，没有退还原告耿秋，因为按照合同约定谁违约由谁支付中介费，因为不是第三人恒融房产公司的原因导致合同解除的，所以中介费不退。 经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对基本无争议的事实确认如下： 2017年11月20日在第三人中介机构恒融房产公司的居间下，被告李芳（甲方、出售方，代理人李猛猛、黄莉）、原告耿秋（乙方、买受方）与第三人恒融房产公司（居间方、丙方）之间签订《房地产买卖居间合同》（以下简称《买卖合同》），内容包括：房屋地址星雨华府Ax-x-xxx幢x单元xxx室，建筑面积82.60平方米；房屋总价伍拾肆万元整（￥540000元整）；合同签订当日，乙方支付定金贰拾万元整（签约当日支付￥伍仟，余款壹拾玖万伍仟在3日内付清），该定金由丙方保管，甲方将商品房买卖合同原件交丙方保管；甲方承诺包改合同至乙方名下，乙方支付房款至甲方名下；甲乙双方按全部由乙方承担的方式承担上房税费；甲方逾期履行房屋抵押或其他权利限制注销手续、房屋所有权证、土地使用证、产权过户、房屋交付或户口迁出等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价的万分之五向乙方支付违约金；逾期履行前述事项超过20天或者有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，甲方应按房屋总价款的20%的比例向乙方支付违约金，乙方有权解除本协议；乙方逾期履行过户、贷款或支付房款等约定义务的，每逾期一天，按房屋总价款的万分之五向甲方支付违约金；逾期履行前述事项超过20天或者有其他严重违约行为，导致本协议无法履行的，乙方应按房屋总价款的20%的比例向甲方支付违约金，甲方有权解除本协议；甲乙双方均同意佣金支付方为乙方；本合同成立后，若付佣金方违约，佣金照常收取，若对方违约，应赔偿付佣金方佣金损失，若甲乙双方在未经居间方书面同意的情况下共同终止合同履行的，佣金照常收取；甲方承诺此房包改商品房买卖合同至乙方名下，乙方支付贰拾万定金，待房屋商品房买卖合同更改完成，丙方将定金贰拾万转于甲方，乙方将尾款柒万元整交付于甲方。 同日，黄莉出具《定金收据》一份，载明：今收到耿秋为购买位于徐州市房屋而交来的购房定金伍仟元整。 次日，原告耿秋向第三人恒融房产公司支付8000元佣金，第三人恒融房产公司向原告耿秋出具8000元收据一份。 2017年11月24日，被告李猛猛（甲方）与原告耿秋（乙方）签订《补充协议》一份，内容为：由徐州市恒信不动产居间的星雨华府Ax-x-xxx栋x单元xxx室（合同编号：xxxxxxx）现甲乙双方协商约定：甲方承诺自该合同签订后三个月内将此房包改商品房买卖合同至乙方名下，乙方须共计支付给甲方贰拾柒万元整（￥270000元整），并于2017年11月24号先支付给甲方壹拾万元整（￥100000元整）其中伍仟元整丙方保管，剩余壹拾柒万元整（￥170000元整）在甲方将此房屋更改至乙方后当场付清给甲方。李猛猛（身份证：）有权代理姐姐李芳（身份证：）办理关于此房屋的商品房买卖合同更改手续。其余事项按原合同执行。 同日，被告李猛猛出具《定金收据》一份，载明：今收到耿秋为购买位于徐州市房屋而交来的购房定金玖万伍仟元整。 2018年8月12日，被告李猛猛（甲方）与原告耿秋（乙方）再次签订《补充协议》一份，内容为：甲乙双方经友好协商就2017年11月20日在徐州恒融立信（恒信行不动产）签署的雨润新城（星雨华府）Ax-x-xxx栋x单元xxx室房地产买卖居间合同（合同编号：HRLXxxxxxx），做出如下补充：1、乙方前期共计支付房款贰拾叁万元整（￥230000.00）,2018年8月12日追加房款肆万元整（￥40000.00）共计支付房屋首付款贰拾柒万元整（￥270000.00）剩余房款部分乙方依据商品房买卖合同标的额办理贷款支付。2、甲方承诺无条件包改商品房买卖合同至乙方名下。3、其余事宜按原合同执行，甲乙双方认可。 同日，被告李猛猛出具《定金收据》一份，载明：今收到耿秋为购买位于徐州市雨润新城（星雨华府）Ax-x-xxx栋x单元xxx室房屋而交来的购房定金肆万元整。 2018年10月17日，原告耿秋与徐州康乐房屋开发经营公司签订《徐州市市区经济适用住房买卖合同》一份，约定原告耿秋购买位于房屋一套，并于2018年11月2日办理了不动产登记审批。 2019年5月22日，原告耿秋与被告李猛猛曾发生如下对话：（耿秋）该怎么弄怎么弄，你最起码得接电话。我给你弹语音弹视频，你说你给你姐打电话，我说你抓紧，我等你回电话，然后你没回。我晚上给你打电话，你说你吃饭来，马上给你姐打电话。后来再给你打电话你就不接了。（李猛猛）还有一点就是我把发票交给中介了，中介给弄丢了。（耿秋）发票弄丢不弄丢这都不是关键，关键是咱把这个发票补来不就行了嘛，正好你姐也在。（李猛猛）人家那边不愿意，这个发票不是人家让咱来补，是人家财务上来补。（耿秋）不是你那天咨询过了吗？（李猛猛）现在是不能补…… 后，原被告双方发生纠纷，2019年5月29日在徐州市火花派出所民警的见证下，原告耿秋与被告李猛猛签订《退购房款协议》一份，内容为：今与李芳之委托人李猛猛的购房一事，因时间跨度较长，我本人耿秋提出退房款贰拾柒万元（其中伍仟元整由我与李猛猛一起到恒信行房产中介要伍仟元的押金费），限（现）双方协商李猛猛与（于）2019.6.15之前退还耿秋贰拾柒万元整，退还贰拾柒万元整后李芳委托李猛猛的购（卖）房一事，再无债务纠纷，并退还李猛猛购房合同。 2019年6月3日，原告耿秋与被告李芳、李猛猛再次签订协议一份，内容为：李芳，女，身份证，有雨润新城住房一套Ax-x-xxx栋x单元xxx室，后经李猛猛代理卖上述房产，李猛猛，男，身份证，后因某些原因，耿秋，女，身份证，放弃购买此房产，三方都无异议，现返还李芳购房合同、发票等相关材料。 2019年6月5日，原告耿秋与被告李猛猛在第三人恒融房产公司的见证下再次签订《解除协议》一份，内容为：兹有出售方黄莉李芳李猛猛（xxxxxxxxxxxxxxx）与买受方耿秋（xxxxxxxxxxxxx）通过徐州市恒信行不动产居间的关于星雨华府Ax-x-xxx栋x单元xxx室（合同编号xxxxxxx），现甲乙双方协商约定：甲方在2019年6月15日前退还乙方已支付的购房款人民币贰拾陆万伍仟元整（265000元整），丙方退化代保管交房押金人民币伍仟元整（5000元整），佣金不退。原合同解除，双方同意且无异议。之后甲乙双方与丙方无任何纠纷。 随后第三人恒融房产公司向原告耿秋退还了其代为保管的押金5000元。 2019年6月21日，原告耿秋以诉称理由起诉来院。被告李芳、李猛猛、第三人恒融房产公司则以辩称理由予以反驳。经调解无效。 关于原被告之间多次签订合同、协议及最后发生纠纷的过程，原告耿秋陈述，其原来的住房面积小才申请的经济适用房，因为申请经济适用房的条件是人均住房面积不能超过15平方，其符合申请经济适用房的条件。其2017年6月份提交的经济适用房申请，直至2017年10月也没有动静，其母亲才建议其另外买套房子住，所以2017年11月份其通过中介定了一套雨润的房子，就是本案中被告李猛猛和李芳要卖的这套房子。其和被告李猛猛、李芳签订完本案房屋买卖合同后，其申请的经济适用房有消息了，然后其就和被告李猛猛协商双方之间的房屋买卖合同履行时间推迟一下，被告李猛猛同意等其申请的经济适用房下来后，再履行双方之间房屋买卖合同的义务。2018年10月7日其申请的经济适用房下来后，其就通知被告李猛猛更改过户雨润房子到其名下，但是被告李猛猛以各种理由推迟就是不更改商品房买卖合同的相对方，直至2019年5月份其和杨xx一起去雨润了解情况，才知道被告李猛猛、李芳购买的雨润房子一直没有交首付款，并且雨润不愿意将房子卖给被告李芳、李猛猛了，要把房子收回，其才报警。在火花派出所被告李猛猛和雨润的老总都去了，三方照面，并有两个民警在场，在派出所里雨润老总说他不愿意把房子卖给被告李芳，并且要起诉被告李芳。其当时听到这个消息以为他们之间的官司会打很久，所以其本着自己的好意想让被告李猛猛把房款退还给其，然后其和被告李猛猛在火花派出所签订的《退购房款协议》，该协议的内容是一位民警拟草。 关于原被告双方最后为何签订《退购房款协议》、《解除协议》，被告李猛猛陈述，双方之间本来约定三个月之内将涉案房屋变更至原告耿秋名下，但因为原告耿秋申请经济适用房提出延期办理，所以才迟迟没有将涉案房屋变更。直至2019年4月份原告耿秋才向被告李猛猛提出房屋过户，被告李猛猛也和原告耿秋一起到了雨润办公室，当时雨润说这个房子产生违约金9万余元，被告李猛猛当时说9万多元是因为原告耿秋申请经济适用房造成的，只要原告耿秋承担9万多元的违约金，被告李猛猛仍然同意将房屋过户给原告耿秋，但原告耿秋不同意，所以双方僵持并报警。在火花派出所双方签订了解除协议，当时也约定6月15日前把房款退还原告耿秋，但在2019年6月12日左右原告耿秋又打电话给被告李猛猛要求补偿，因为产生这些争议，2019年6月15日，被告李猛猛才没有将房款退回原告耿秋。 原告耿秋另提供了录像1份，证人证言1份，拟证明：2019年8月3日，原告耿秋到案涉房产售楼处了解到被告李猛猛于2019年6月将房屋全款支付给开发商，从原被告之间签订居间买卖合同到被告李芳、李猛猛向开发商付款之间长达一年半的时间，被告李芳、李猛猛怠于付款，却在与原告耿秋签订解除协议后立即支付了全款，被告李芳、李猛猛显然通过恶意违约行为获利。 被告李芳、李猛猛质证认为，证据1录像的真实性不认可，不符合形式要件。录像中的人员被告李芳、李猛猛不清楚是何人，不能证明原告耿秋的证明目的。对证据2的证人证言不认可，首先，证人与原告耿秋是朋友关系，所作证言不属实，其中购房合同是在原被告签订《退购房款协议》之后，原告耿秋才将商品房买卖合同退还给被告李猛猛的，而不是证人所说的早就把商品房买卖合同还给被告李猛猛了。 本院认为，原被告之间2017年11月20日签订的《房地产买卖居间合同》、2017年11月24日签订的《补充协议》、2018年8月12日签订的《补充协议》、2019年5月29日签订的《退购房款协议》及2019年6月5日签订的《解除协议》，是双方当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。 原被告之间于2017年11月20日签订《房地产买卖居间合同》后，因原告耿秋购买经济适用房的原因原被告双方分别于2017年11月24日、2018年8月12日签订了两次《补充协议》对原《房地产买卖居间合同》进行了变更。原告耿秋购买完经济适用房后要求两被告履行双方之间的《房地产买卖居间合同》，原被告双方在此期间发生纠纷，后在徐州市火花派出所民警的见证下，原被告双方达成《退购房款协议》，约定被告李猛猛于2019年6月15日前向原告耿秋退还购房款贰拾柒万元，原告耿秋向被告李猛猛退还购房合同，双方之间关于被告李芳委托被告李猛猛卖房一事再无债务纠纷。从内容上来看，该《退购房款协议》实质为原被告之间对解除双方之间买卖房屋合同的一种合意，且明确约定双方之间关于卖房一事再无债务纠纷。随着原被告合意解除双方之间的买卖房屋的合同之后，原告耿秋于2019年6月3日向被告李猛猛返还了购房合同、发票等相关材料，在2019年6月5日双方又至第三人恒融房产公司处退回了第三人恒融房产公司保管的50000元押金并再次签订一份《解除协议》，原被告双方以实际行为履行了解除合同的义务。因此，原被告之间于2017年11月20日签订的《房地产买卖居间合同》及随后于2017年11月24日和2018年8月12日签订了两份《补充协议》已被双方之间于2019年5月29日签订的《退购房款协议》解除。故，原告耿秋现无权再以《房地产买卖居间合同》及随后的两份《补充协议》向被告李猛猛、李芳主张违约责任及损失赔偿，其主张的房屋差价损失244700元及佣金损失8000元无合同依据，本院不予支持。 庭审中，被告李猛猛、李芳同意退还原告耿秋购房款265000元，为减少当事人的诉累，原告耿秋要求两被告退还购房款265000元的诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李芳、李猛猛应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告耿秋返还购房款265000元； 二、驳回原告耿秋的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9030元，由原告耿秋负担8000元；被告李芳、李猛猛负担1030元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。保全费3170元，由原告耿秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王亚群 人民陪审员  梁文平 人民陪审员  陈 玲 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  李 曼