四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1423民初1513号 原告：王良，男，1987年1月21日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：田思，四川齐协律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐洁，四川法派律师事务所律师。 被告：洪雅置地房产开发有限公司，住所地洪雅县月珠南街89号。 法定代表人：龚志刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：符怡雯（该公司员工），女，1989年3月31日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。 原告王良与被告洪雅置地房产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。除被告法定代表人龚志刚和委托诉讼代理人符怡雯未到庭外，原告王良及其委托诉讼代理人田思、徐洁，被告委托诉讼代理人苏群英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王良向本院提出诉讼请求为：1、依法判决被告立即双倍返还原告购房定金20万元及利息（利息从起诉之日起以本金20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清时止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由： 2019年5月15日，原、被告签订了一份《商品房认购协议》，协议约定，原告以1886475元的价格认购被告开发的位于“时代帝景”项目4幢3楼1层的商铺一套（面积251.53平方米）。原告于当天支付了被告购房定金10万元，双方约定的购买方式为：银行按揭付款。按照《商品房认购协议》第三条之约定，被告最晚应在2019年9月30日与原告签订正式《商品房买卖合同》及有关文件。2019年9月29日，原告联系被告签订合同以及交首付款一事，双方商定在9月30日签订合同并办理相关手续。2019年9月30日，原告前来被告处办理签订合同以及有关手续时，被告又告知原告因签订合同的主管不在，因此不能办理，随后被告又告知需要在2019年10月1日才能办理签订合同及相关手续，但10月1日被告又以各种理由一再推脱不愿意办理购房手续。2019年10月8日，被告却突然发函告知原告，要求解除双方签订的《商品房认购协议》，并表明不再履行应负的合同义务。 原告认为，被告在收取原告10万元购房定金后，本应在协议约定的期限内与原告签订正式的《商品房买卖合同》，被告至今未与原告签订合同的行为已经构成违约。且被告还发函要求解除与原告签订的《商品房认购协议》，被告已经用行为表明不再履行自身合同，经双方协调未果故诉来法院。 被告辩称，1、被告与原告2019年5月15日签订了《商品房认购协议》，该协议约定：签订协议时，原告自愿向被告交付认购定金10万元作为立约担保，该定金在正式签订《商品房买卖合同》时自动转为房款；选择银行按揭付款，原告应在签订《商品房买卖合同》时付清首付款；并于2019年9月30日前（含当日）到被告指定签约现场即被告售楼部交清首付款（一次性付款的为购房全款）、签订《商品房买卖合同》及相关文件、原告须携带的相关资料参见附件三、签约交款时间不再另行通知。同时约定：若原告未能在约定时间交清应付款并与被告签订《商品房买卖合同》的，则视为原告自愿放弃本物业的认购权，被告有权解除本协议并可另行出售且无需通知原告，原告所交定金不予退还。但原告在上述约定时间内均未办理以上相关手续，致使被告无法按《商品房认购协议》的约定与原告签订《商品房买卖合同》；2、被告于2019年10月8日委托律师向原告发函，向原告提出解除合同并不退还定金是基于原告已经违约，致使双方无法按约定签订合同的后续行为，且涉案合同早已过了履行期限，所以涉案合同至今未签订系原告违约造成。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2015年5月15日，原、被告双方签订《商品房认购协议》，该协议主要载明：第一条1：乙方（即本案原告，下同）自愿认购甲方（即本案被告、下同）开发建设的时代帝景项目4幢3楼1号商铺（简称该物业）；2、该物业按套计价总套价为1886475元；3、该物业的建筑面积约为251.53平方米；第二条付款方式1：定金签订本协议之时，乙方自愿向甲方支付认购定金100000元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的立约担保，该定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时自动转为房款；2、乙方选择银行按揭付款，应在签订《商品房买卖合同》时付清首付款；第三条1：乙方须按照本协议第二条约定在2019年9月30日前（含当日）到甲方指定签约现场即置地房产时代帝景售楼部（樱花巷19号）交清首付款（一次性付款的为购房全款），并签订《商品房买卖合同》及有关文件、乙方须携带的相关资料参见附件三、本款约定的乙方签约交款时间甲方不再另行通知；2、除甲方原因所致，若乙方未能在约定时间交清应付房款并与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方自愿放弃本物业的认购权，甲方有权解除本协议，将该物业另行出售且无需通知乙方，同时乙方所交定金不予退还；6、付款方式为银行按揭贷款的，在签订《商品房买卖合同》时，乙方须提交齐全按揭贷款银行所需的真实、全面、有效的全部资料（详见附件三），且须在甲方规定时间内成功办理完毕按揭贷款手续（即买受人与按揭贷款银行签订借款合同、抵押贷款合同及完成银行达到放款条件的全部手续）；该《商品房认购协议》尾部同时载明附件一：乙方身份证复印件；附件二：时代帝景相关信息了解确认单；附件三：签署购房合同须携带的资料。原告和被告客户服务部经理符怡雯在该《商品房认购协议》签名并加盖被告公司印章。但原告向本院提交的证据即《商品房认购协议》中，无附件三。 《商品房认购协议》签订后同日，原告向被告交纳定金10万元，被告向原告出具的《收款收据》上载明：交款单位王利梅、收款事由定金、收款方式银行转账5万元转票5万元、备注4号楼3层商铺。 从2019年7月起，原告与被告公司工作人员双方就合同事宜进行协商。2019年9月30日，原告来到被告处，双方就原告交款、被告要求原告提交附件三要求的资料等事项进行协商，直至2019年10月7日双方均未达成一致意见。 2019年10月8日，被告向原告发出《律师函》，该《律师函》主要内容载明为：“因原告王良未能在合同约定的时间内向被告交付约定的购房首付款和相关的文件资料，以至被告无法按《商品房认购协议》的约定与原告签订《商品房买卖合同》。原告构成违约现致函原告：一、解除被告与原告2019年5月15日签订的《商品房认购协议》，且原告所交的10万元订金不予退还；二、《商品房认购协议》所涉的房屋被告将按约定另行出售等内容。” 2019年10月17日，原告向被告发出《律师函》，该《律师函》主要内容载明为：“按照《商品房认购协议》的约定，被告最晚应该在2019年9月30日与原告签订《商品房买卖合同》及有关文件。2019年9月29日，原告联系被告置业顾问要求办理签合同以及交首付一事，双方商定次日（9月30日）签订合同并办理相关手续，但在9月30日被告置业顾问又告知因签订合同的主管不在不能办理。随后又告知在2019年10月1日才能办理。10月1日被告又以各种理由不愿意与原告签订合同和办理购房手续。2019年10月8日却发函告知原告要求解除《商品房认购协议》，不再履行合同义务。原告认为，《商品房认购协议》是双方的合意，具有法律约束力。被告在合同指定的期限内不与原告签订合同，且发函告知解除协议，系以自己的行为表明不再履行与我方签订《商品房买卖合同》的主要合同义务，已经构成违约，违反合同法的规定和诚实信用原则。故提出如下意见：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，请被告在接此函后三日内双倍退还原告定金10万元，合计20万元等内容。”因双方此后仍未协议一致，故原告诉来本院。 庭审中同时查明：1、王利梅系原告王良之妻，王利梅向被告交纳定金10万元的行为，根据夫妻家事代理权原则，可以认定为原告王良所为； 2、原告提交的《商品房认购协议》缺失附件三，而被告提交的《商品房认购协议》（原件）有附件三，庭审中，本院要求原告在指定的期限内提交附件三，但原告逾期未提交； 3、对原告提交的聊天记录，因被告提出异议，原告亦未申请鉴定，同时该微信记录不能反映被告公司工作人员的回复内容，是代表个人还是代表公司的职务行为，故本案中暂不予认定； 4、庭审中本院提出，现被告要求解除双方签订的《商品房认购协议》，向原告征询意见。原告同意解除双方签订的《商品房认购协议》，但同时提出，被告要求解除合同不符合法律规定。 上述事实，有原告提交的《商品房认购协议》《收款收据》《原告与王利梅结婚证复印件》《律师函》《聊天记录》和被告提交的《商品房认购协议》《律师函》等证据证实。 本院认为，本案争议焦点问题为：原、被告双方是否存在违约行为和被告是否应当向原告双倍返还定金20万元？被告提出原告所交纳的10万元定金不予退还的抗辩理由是否应当支持？对此本院分析认定如下： 定金是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先支付给对方的款项。双倍返还定金必须适用的条件为：1、定金合同合法成立，采用书面形式并实际交付定金之日起生效，数额不得超过合同标的额的20%；2、必须有违约行为存在；3，必须有合同目的落空的事实；4、违约行为与合同目的落空之间有因果关系。 原、被告双方签订《商品房认购协议》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，且书面合同中明确约定定金为10万元，亦未超过合同标的总额的20%，该《商品房认购协议》合法有效。 本案中，原、被告是否存在违约行为？ 2019年9月30日，原、被告双方未按《商品房认购协议》的约定签订正式《商品房买卖合同》是事实，但双方对未按约签订正式《商品房买卖合同》的理由不同。原告认为，自己按约在2019年9月30日带着相关资料和购房款来到被告处，因被告的原因如被告公司主管人员不在等才导致未签订正式《商品房买卖合同》，系被告违约；被告认为，原告一是未按约交纳首付款，二是未按《商品房认购协议》中载明的需提交的附件三的全部资料等，三是基于上述原因导致无法按《商品房认购协议》的约定签订正式《商品房买卖合同》，故其原因在于原告违约。 对此本院认为，原、被告双方的上述行为，均不是怠于履行《商品房认购协议》，诉讼中，双方对对方存在违约行为的要件，均没有提交充分有效的证据予以证实。如原告无证据证实自己到被告处带齐了附件三应当具备的资料和购房款项、结婚证、银行流水账等，被告不予接受；以及被告擅自改变付款方式即由银行按揭付款变为一次性付清购房全款，以及原告不向法庭提交《商品房认购协议》附件三的真实目的等证据，故不能因此便认定被告存在违约行为。 结合本案上述情况，因本案原、被告双方签订的是《商品房认购协议》，系双方为签订正式房屋买卖合同而签署的一种预约合同，被告支付10万元定金属立约定金，其目的是为保证买卖双方按照《商品房认购协议》的约定签署正式房屋买卖合同。虽然本案原、被告双方并未在约定的2019年9月30日前签订正式房屋买卖合同，即原、被告之间最终并未形成房屋买卖合同关系。但现有证据表明原、被告双方均没有根本性违约行为。 参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，因定金罚则只适用于合同一方当事人的违约情形，而本案双方根据现有证据，不能认定双方存在根本性违约行为，故对原告要求被告双倍返还定金20万元的诉讼请求，不予支持。 同时，被告提出，原告原向被告交纳的定金10万元因原告违约不应当退还，正如前述，本案现有证据表明原、被告双方均没有根本性违约行为，为减少当事人讼累，则原告向被告交纳的定金10万元，被告应当返还原告。因被告2019年10月8日向原告发出《律师函》，提出解除合同后，未返还原告所交纳的定金10万元，则对原告而言，受到资金占用利息损失，该损失应当由被告赔偿原告，利息的计算方式为：以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月22日起计算至实际返还定金10万元之日止。 最后，因原、被告双方均同意解除《商品房认购协议》，则合同的目的已经不能实现，因原、被告双方不存在根本性违约行为，与合同目的落空之间没有因果关系。故对该《商品房认购协议》予以解除。 综上所述，因本案中不能认定原、被告双方均存在违约行为导致合同未履行，则不能适用定金法则。同时，被告提出对原告所交纳的10万元定金不予返还的抗辩理由，不予支持，应当予以返还。因原、被告双方均同意解除《商品房认购协议》，则本案案涉的《商品房认购协议》可以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百一十五条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告王良与被告洪雅置地房产开发有限公司于2015年5月15日签订的《商品房认购协议》； 二、由被告洪雅置地房产开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告王良交纳的购房定金10万元和利息（利息的计算方式为：以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月22日起计算至实际返还定金10万元之日止）； 三、驳回原告王良要求被告洪雅置地房产开发有限公司双倍返还定金20万元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为2150元，由原告负担1075元，被告负担1075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  岳志祥 二〇一九年十二月二十四日 书记员  王 菲