黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3142号上诉人（原审被告）：大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区求实路131号。法定代表人：宁希春，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳婷，北京岳成（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷田，女，1997年3月26日出生，该公司员工，住黑龙江省尚志市。被上诉人（原审原告）：于豪杰，男，1968年4月19日出生，汉族，大庆市第35中学教师，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：赵玉清（被上诉人妻子），女，1971年4月11日出生，大庆市中西医结合医院医生，住大庆市大同区。委托诉讼代理人：徐祝庆，黑龙江峰衡律师事务所律师。上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司（以下简称佞金公司）因与被上诉人于豪杰房屋买卖合同纠纷一案，大庆市大同区人民法院于2014年11月12日作出（2013）同民初字第225号民事判决，原告于豪杰不服提出上诉。大庆市中级人民法院于2015年3月25日作出（2015）庆民一民终字第109号民事判决，驳回上诉，维持原判。于豪杰不服，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院于2017年9月30日作出黑检民（行）监［2017］23000000289号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民抗159号民事裁定，提审本案。2018年12月24日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民再360号民事裁定，撤销大庆市中级人民法院（2015）庆民一民终字第109号民事判决及大庆市大同区人民法院（2013）同民初字第225号民事判决，发回大庆市大同区人民法院重审。大庆市大同区人民法院于2019年7月29日作出（2019）黑0606民初257号民事判决，佞金公司不服，向本院提出上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人岳婷、雷田，被上诉人委托诉讼代理人赵玉清、徐祝庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佞金公司上诉请求：1．撤销原审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2．诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》证据不足，违背事实。1、双方之间买卖合同已经履行完毕。佞金公可已按合同的约定自2009年就将涉案房屋交付给于豪杰使用,并且办理房屋所有权登记,双方不得擅自解除此合同。且被上诉人起诉时早已超过一年的解除权行使期限,解除权已消灭。2、上诉人已就涉案房屋漏水问题积极履行了维修义务,房屋不存在根本质量问题,房屋漏雨完全可以通过继续维修解决。于豪杰在诉讼之前称要进行证据保全拒绝佞金公司对案涉房屋进行推修,在多次庭审时也多次拒绝上诉人提出的继续维修的要求,被上诉人房屋至今未维修好是被上诉人个人行为所致。3、一审法院判决仅依据被上诉人单方委托制作的空气质量报告认定房屋空气质量不合格,影响身体健康,采信证据错误。判断房屋是否存在空气质量不合格问题导致影响正常居住使用,应当在2013年当年通过法院委托有专业资质的鉴定机构进行鉴定确认。被上诉人单方鉴定程序违法,其空气质量不合格的原因不排除被上诉人故意封闭房屋,不进行房屋开窗通风,故意制造室内空气不合格的假象再进行单方鉴定,其鉴定结论无法证明是房屋漏雨导致的后果。该鉴定结论不应作为认定案件事实的依据。二、一审法院判决适用法律错误。由于上诉人已经积极履行了维修义务,房屋并不存在主体质量问题,故一审判决依照《合同法》第九十四条第四款,以及《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款的规定进行判决,系适用法律错误。三、一审法院无视被上诉人实际占有使用房屋多年的事实,直接判决解除合同,却没有判令被上诉人支付房屋使用费显失公平。于豪杰辩称，1、解除权行使期限并未超出法律规定，在质保期内出现质量问题上诉人一直未按照质量保证书的规定和法律规定履行保修义务，因此在我方最后一次要求其维修时候其拒不履行，从此事件节点才开始计算解除权限的期限；2、上诉人自己提供的竣工验收备案手续明确提现建设主管部门对涉案房产的验收时间晚于上诉人的交房时间，并非一审法院主观判断；3、证人证言在民事诉讼法中明确规定需结合其他证据来确定；4、上诉人在原审法院释明的情况下仍然放弃申请对空气质量进行鉴定，视为上诉人自愿放弃权利；5、上诉人在质保期内长期不履行保修义务，导致涉案房屋出现了影响居住的问题，这一行为符合合同法关于一方主体以自己行为明确表示拒不履行合同义务的行为相对方可以主张解除合同的规定。综上，一审法院认定事实清楚，请求维持原判。原审原告于豪杰向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的关于大同区阳光购物广场3-4-601室房产的商品房买卖合同；2.要求被告退还购房款279，388元、大修基金4，199元、契税8，381元、产权登记费80元、抵押登记费80元、公积金贷款利息30，434.59元、装修材料款168，328元，合计490，890.59元并以490，890.59元为基数自2009年1月9日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际给付完毕之日；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年11月22日，双方签订商品房买卖合同，约定于豪杰购买佞金公司开发的大同阳光购物广场3号底层车库住宅楼4单元040601号，建筑面积166.35平方米，总价275，054元，佞金公司应当在2008年12月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告于豪杰使用。同日，原、被告在《商品房买卖合同》补充协议（一）中约定，原告于豪杰于2008年7月20日交付房款84，054元，公积金提取41，000元，公积金贷款15万元，因佞金公司违约导致解除合同或退房的，佞金公司须在原告于豪杰解除合同或退房的通知送达之日起30日将合同约定的违约金、于豪杰已付首期购房款（包括定金）、于豪杰已经偿还的银行按揭贷款本金及其利息退还原告于豪杰。2008年12月29日，于豪杰办理住房公积金贷款15万。至2015年9月25日，于豪杰共偿还贷款本金15万元、利息30，434.59元。2009年1月9日，佞金公司为原告于豪杰购买的房屋出具了商品住宅质量保证书，承诺屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；在保修范围、期限内，如果出现非使用不当而产生的质量问题，于豪杰可到佞金公司或其委托的物业管理部门报修；接到报修后，佞金公司即到现场组织维修，保证小修不超过3天，如果当时解决不了的问题，向用户说明情况，并提出完成期限，保证尽快修复；报修地址为阳光物业客服部，报修电话为617×××9。2009年年初，原告于豪杰接收该房屋。2009年9月15日，大同阳光购物广场3#底层车库住宅楼竣工验收。2010年1月11日，大庆市建设局颁发了庆建备字2010021号建设工程竣工验收备案证。2010年4月15日，佞金公司为于豪杰开具了金额为279，388元的销售不动产统一发票。2010年6月4日，于豪杰交纳契税8381元、产权登记费80元、房屋抵押登记费80元、共用设施设备维修基金4，199元。2011年于豪杰向阳光物业公司报修房屋漏水，2011年暑假期间，阳光物业公司委派工程队到原告于豪杰家进行了维修。2011年11月3日，于豪杰交纳天然气初装费1，500元。2013年3月至2013年7月，于豪杰因房屋防水问题9次拨打佞金公司指定的报修电话617×××9，至2013年8月15日于豪杰起诉前，佞金公司一直未履行保修义务。2014年4月19日，哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司作出哈尔滨工大建设工程司法鉴定咨询有限公司[2014]建鉴字第037号鉴定意见书，鉴定意见为大庆市大同区阳光购物广场3号楼4单元601室房屋主体工程质量不存在问题，防水工程质量不合格，维修损失费用为11，649.06元。于豪杰花费鉴定费11，300元。2015年5月28日，于豪杰委托大庆中环评价检测有限公司对本案争议房屋的空气中菌落总数进行检测。2015年5月31日，大庆中环评价检测有限公司作出中环检字（2015）第150001号室内空气质量检测报告，检测结论为已检室内空气质量：菌落总数不符合国家（GB/T18883-2002《室内空气质量标准》）要求，不合格。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被告佞金公司辩称原告于豪杰自述2009年接房后就发现房屋出现漏雨，2013年8月才提起诉讼，早已超过一年的解除权行使期限。根据佞金公司出具的商品住宅质量保证书记载，于豪杰购买的大同阳光购物广场3号楼4单元601室的房屋防水工程、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，据此计算，保修期应自2009年1月9日计算至2014年1月8日。于豪杰在2013年8月6日的起诉状中自述2010年开春房屋出现墙体漏雨、2011年6月楼客厅漏雨，佞金公司进行了大修，2011年6月7日楼储藏间墙体漏雨，于豪杰报修，未修好。于豪杰的上述自述应视为佞金公司于2011年履行过保修义务，此时于豪杰尚不享有合同解除权。本案审理过程中，于豪杰提交的证据能够证明其2013年3月开始至2013年7月9次向佞金公司指定的报修电话报修，佞金公司提交的证据不足以证明其接到于豪杰的报修后即到现场组织维修已经履行了保修义务，应视为佞金公司在5个月的期限内一直迟延履行保修义务，故于豪杰应于2013年8月1日开始享有解除权，至原告于豪杰2013年8月15日起诉时，尚未经过一年，故对佞金公司关于于豪杰的解除权已经超过行使期限的答辩意见，本院不予采信。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案争议房屋的屋面防水虽曾于2011年由佞金公司进行过维修，但佞金公司自2013年3月未再履行保修义务后，本案争议房屋于2014年4月19日被鉴定为屋面防水工程质量不合格，于2015年5月31日被检测室内空气菌落总数不符合国家要求。于豪杰继续居住该房屋足以影响其身体健康，该房屋的防水质量问题已经严重影响本案争议房屋的正常居住使用，故对于豪杰要求解除大同区阳光购物广场3-4-601室商品房买卖合同、退还大修基金4，199元、契税8，381元、产权登记费80元、抵押登记费80元并支付自2009年1月9日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际给付完毕之日的请求，本院支持解除原、被告签订的商品房买卖合同，佞金公司赔偿于豪杰的大修基金损失4，199元、契税损失8，381元、产权登记费损失80元、抵押登记费损失80元，合计12，740元，支付以12，740元为基数自2010年6月5日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。双方约定因佞金公司违约导致解除合同或退房的，佞金公司须在于豪杰解除合同或退房的通知送达之日起30日将合同约定的违约金、于豪杰已付首期购房款（包括定金）、于豪杰已经偿还的银行按揭贷款本金及其利息退还于豪杰。于豪杰购买本案争议房屋实际支付购房款279，388元、公积金贷款利息30，434.59元，故对于豪杰要求佞金公司退还购房款279，388元、公积金贷款利息30，434.59元并支付自2009年1月9日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际给付完毕之日的请求，本院支持佞金公司退还于豪杰购房款279，388元，支付以279，388元为基数自2009年1月9日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，退还公积金贷款利息30，434.59元，支付以30，434.59元为基数自2015年9月26日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案审理过程中，于豪杰提交的证据仅能证明其在2011年11月3日花费天然气初装费1，500元，不能证明其余装修材料款数额，故对于豪杰要求佞金公司退还装修材料款168，328元并支付自2009年1月9日起按照同期银行贷款利率支付利息至实际给付完毕之日的请求，本院支持佞金公司赔偿原告于豪杰装修材料款损失1，500元，支付以1，500元为基数自2011年11月4日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。判决：一、原、被告签订的商品房买卖合同于本判决生效之日起解除；二、被告大庆市佞金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告于豪杰购房款本金279，388元及利息（以279，388元为基数自2009年1月9日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告大庆市佞金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告于豪杰公积金贷款利息30，434.59元及利息（以30，434.59元为基数自2015年9月26日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告大庆市佞金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告于豪杰大修基金损失4，199元、契税损失8，381元、产权登记费损失80元、抵押登记费损失80元，合计12740元及利息（以12，740元为基数自2010年6月5日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、被告大庆市佞金房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告于豪杰装修材料款损失1，500元及利息（以1，500元为基数自2011年11月4日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；六、驳回原告于豪杰其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，《合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。案涉房屋的屋面防水虽曾于2011年由佞金公司进行过维修，但佞金公司自2013年3月未再履行保修义务，此后案涉房屋于2014年4月19日被鉴定为屋面防水工程质量不合格，于2015年5月31日被检测为室内空气菌落总数不符合国家要求。于豪杰继续居住案涉房屋已经影响其身体健康，该房屋的防水质量问题也已经严重影响其正常居住使用，故对于豪杰要求解除案涉房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案因佞金公司原因导致合同解除，则于豪杰因购买案涉房屋而支出的房屋大修基金4，199元、契税8，381元、产权登记费80元、抵押登记费80元，天然气初装费1,500元及相应利息等损失，佞金公司应于赔偿。一审法院关于房屋大修基金、契税、产权登记费、抵押登记费、天然气初装费及相关利息的认定准确，本院予以确认。双方合同约定因佞金房公司违约导致解除合同或退房的，佞金公司须在于豪杰解除合同或退房的通知送达之日起30日将合同约定的违约金、于豪杰已付首期购房款（包括定金）、于豪杰已经偿还的银行按揭贷款本金及其利息退还于豪杰。于豪杰购买本案争议房屋实际支付购房款279，388元，并产生公积金贷款利息30，434.59元，应由佞金公司承担。一审法院对于豪杰退还购房款279，388元、公积金贷款利息30，434.59元并支付相应利息的诉请予以支持并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张的被上诉人解除权消灭问题。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案双方并没有约定合同解除权行使期限，佞金公司也未进行催告，故于豪杰的合同解除权并没有消灭，本院对佞金公司解除权消灭的抗辩理由不予支持。综上所述，佞金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，161元，由大庆市佞金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年十二月九日法官助理姜海涛书记员刘婷