重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初7074号 原告：金科物业服务集团有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区盘溪路484号附2号，统一社会信用代码9150010532234333XF。 负责人：赖华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永梅，该公司员工，特别授权。 被告：程万娟，女，1986年2月13日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 被告：程湘涛，男，1986年3月25日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司（以下简称“金科物业公司重庆分公司”）与被告程万娟、程湘涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金科物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人刘永梅、被告程万娟到庭参加了诉讼，被告程湘涛无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金科物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告程万娟、程湘涛向原告金科物业公司重庆分公司支付2017年9月1日至2019年6月30日期间欠缴的物业服务费4322.6元；2、判令被告程万娟、程湘涛支付原告金科物业公司重庆分公司物业服务费的违约金（按总金额的每日千分之三的标准，从违约之日起算至付清为止，暂计算至2019年6月30日为3957.7元）；3、本案的诉讼费、公告费等（均以实际产生为准）由程万娟、程湘涛承担。事实和理由：原告是金科星辰小区的物管公司，原告与重庆金科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》中对物业服务费、公摊水电费等费用的支付方式、金额、标准和逾期支付责任均作了详细规定。自入住该小区以后，原告一直按合同约定提供物业管理服务，该小区业主应当按约向原告支付物业服务费用。被告是小区1期4幢x-x的业主，其应按约定向原告支付物业服务费等相关费用。原告多次催告无果，后向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，我方确实没有交物管费，但是欠费的原因是原告的物业服务并未达到合同约定的标准即超四星级物业服务，如果物业费标准下降至2元以下，我同意继续缴纳物业费用。 经审理查明：2015年11月9日，重庆金科房地产开发有限公司通过招投标方式，将金科星辰小区物业项目委托给金科物业公司重庆分公司进行前期物业管理，并经重庆市大渡口区房屋管理局备案。2016年2月16日，金科物业公司重庆分公司（作为乙方）和重庆金科房地产开发有限公司（作为甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1、本合同期限为该项目物业首次交付购房业主之日起至本项目业主委员会正式成立并与乙方或者另行选聘的物业服务企业签订物业服务合同时止；2、物业服务收费按包干制方式，高层住宅按建筑面积2.7元/平方米·月（是否含电梯费、公摊水电费）；3、业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳当月费用的义务；4、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额的千分之三的标准向乙方支付违约金等。 2016年3月23日，程万娟、程湘涛作为乙方与重庆金科房地产开发有限公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定程万娟、程湘涛购买大渡口区八桥镇梓塘路27号金科星辰小区4幢x-x号房屋，房屋建筑面积为75.05平方米；另双方在《重庆市商品房买卖合同补充协议》中约定：乙方所购房屋的物业服务费按每月每平方米2.7元收取，公用水电费按实际分摊收取。同日，程万娟、程湘涛签订《承诺书》，声明：已详细阅读拟定的金科业主临时管理规约，同意遵守临时规约中的相关责任及义务等。《金科星辰临时管理规约》中约定：物业服务企业为本物业开发建设单位通过前期物业招投标选聘的金科物业服务集团有限公司重庆分公司；物业服务收费高层住宅按建筑面积2.7元/平方米·月标准收费（包括电梯费、水电公摊费），共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊的方式向业主或使用人另行计收；物业服务费按月或按季缴纳，按月缴纳的，每月物业服务费在该月的15日前由业主向物业服务企业收费前台缴纳；从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起，由业主按物业服务收费标准全额缴纳物业服务费用；业主（使用人）违反本规约或前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额的千分之三向物业服务企业支付违约金等。2017年3月11日，程万娟、程湘涛签署《接房手续书》，确认于2017年3月11日在金科星辰物业管理处办理完毕接房手续，并按高层2.7元/平方米预付六个月的物业服务费。 金科物业公司重庆分公司入驻金科星辰小区后为小区提供物业管理服务，因该小区一直未成立业主委员会，金科物业公司重庆分公司一直继续为该小区提供物业服务。2017年9月至2019年6月，程万娟、程湘涛未向金科物业公司重庆分公司交纳物业服务费，经金科物业公司重庆分公司催收，程万娟、程湘涛仍未交纳。 上述事实，有原、被告陈述、《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、《金科星辰临时管理规约》、《接房手续书》、《前期物业服务合同》、EMS邮单、照片等证据为证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，金科物业公司重庆分公司和重庆金科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对被告程万娟、程湘涛具有约束力，被告应按照合同的约定履行相应的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，根据《前期物业服务合同》约定，业主应于购买本物业售房合同约定的接房之日起交纳物业服务费用。对于程万娟、程湘涛举示照片、录音及视频等证据，拟证明金科物业公司重庆分公司提供的清洁、安保、维修等服务不到位。因金科物业公司重庆分公司的物业服务包括小区物业公用部分、共用设施、设备的日常维修、养护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，其提供的物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，被告所举示的照片等证据虽能反映金科物业公司重庆分公司服务过程中的一些瑕疵和不足，但不足以证明金科物业公司重庆分公司提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；另小区的共用部分、共用设施属于全体业主使用，需要全体业主共同维护小区的卫生及共用设施，程万娟、程湘涛举示的部分证据能看出部分业主对共用设施存在着不当利用，金科物业公司重庆分公司作为管理方，需要进一步加强管理和提醒。故对程万娟、程湘涛提出的拒缴物业服务费的理由，于法无据，本院依法不予采纳。2017年9月至2019年6月，被告应交纳的物业服务费为4322.6元，被告未对缴费金额提出异议，故本院对金科物业公司重庆分公司要求程万娟、程湘涛支付拖欠物业服务费4322.6元的诉讼请求，本院依法予以支持。此外，金科物业公司重庆分公司作为物业服务企业，也需自省自查，对于程万娟、程湘涛反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。被告虽至今仍未交纳相关物业服务费，但事出有因，非恶意拖欠，故本院对金科物业公司重庆分公司关于按总金额的每日千分之三的标准，从违约之日起算至付清为止主张违约金的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告程万娟、程湘涛于本判决生效之日起五日内向原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司支付物业服务费4322.6元； 二、驳回原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 若被告程万娟、程湘涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费25元（已由原告金科物业服务集团有限公司重庆分公司预缴），由被告程万娟、程湘涛负担（在支付上述款项时一并迳付原告）。 本判决为终审判决。 自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  郑宇鸣 二〇一九年十二月二十二日 （院印） 书记员  朱羽君