沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初6341号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：大东区东顺城街113号。负责人：张识，系行长。委托代理人：解婷婷，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：辛冰，男，1977年6月12日出生，汉族，住址：辽宁省沈阳市于洪区。被告：张坤，女，1981年8月13日出生，锡伯族，住址：辽宁省沈阳市于洪区。被告：沈阳雍森房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区西江北街111-3号。法定代表人：高书颖，系董事长。委托代理人：于晨，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：成玉婷，系辽宁恒信（沈阳）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称“建行大东支行”）与被告辛冰、张坤、沈阳雍森房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行大东支行委托代理人解婷婷，被告沈阳雍森房地产开发有限公司委托代理人于晨、成玉婷均到庭参加了诉讼。被告辛冰、张坤经本院合法传唤，未到庭应诉，按缺席审理，本案现已审理终结。原告建行大东支行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告偿还贷款本金余额321544.79元，罚息66.66元，违约金1597.86元，共计327792.66元（其中利息、罚息、违约金暂计至2019年4月4日。之后的按照合同约定给付至实际清付之日止）；3、判令被告按合同约定给付律师费18028；4、判令原告对被告辛冰、张坤抵押给原告的房产（位于于洪区享有优先受偿权；5、判令沈阳雍森房地产开发有限公司承担连带偿还责任；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费等一切相关诉讼费用。事实与理由：2016年6月14日，原告、被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币34万元整，借款期限为300个月，即2016年6月14日至2041年6月14日，被告以位于于洪区房屋提供抵押，借款人采用等额本息委托扣款的方式还款，每月归还本息金额为1967.85元，还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有按照借款发放日的对应日期的，则当月最后一日为对应日。等额贷款利息自划款之日起计算，按日计息（每月的计息天数按30天计算）。借款期限内，贷款利率执行浮动利率。借款人未能在约定还款日前一日柜面终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国银行系统开立的任何账户中扣划应还款项。本合同项下的借款预期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%。合同项下担保方式为抵押和最高额保证。被告辛冰、张坤以位于于洪区房屋提供抵押担保，抵押担保范围为本合同金借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，双方于2016年6月22日办理了预告抵押登记，抵押权设立。如果借款人违约，不按合同约定按时足额偿还借款本金或其他应付款项的违约情形，贷款人有权停止发放合同项下的借款或宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款人本息及相关费用。2016年，原告与沈阳雍森房地产开发有限公司签订了《最高额保证合同》，保证最高额为3亿元，担保的主债权为2016年5月23日至2021年5月23日期间原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该债权包括贷款本金、产生的利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项，原告为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证，保证期间未该笔债务履行期限届满之日起两年止。合同签订后，原告于2016年6月24日按照合同约定向被告支付34万元贷款，而被告并未按照合同约定履行还款义务。经原告多次催收，被告仍未偿还借款本息，继续逾期还款，综上原告诉至法院。被告辛冰、张坤未到庭未答辩。被告沈阳雍森房地产开发有限公司辩称：不同意被告承担连带保证的诉请。被告虽然与原告签署了阶段性担保的保证合同，但阶段性保证的设立初衷在与降低因正式产权登记未完毕所导致的债权清偿风险促使开发商即使完成项目开发建设，积极协调办理产权登记手续。如过程中开发商存在怠于或未尽责违约的情况，可就此承担民事义务和责任。本案中被告早已在2017年5月4日取得了新建商品房初始备案登记，后两年时间被告以各种方式反复频繁敦促买受人办理房屋产权登记，本案涉及商品房未能及时办理产权登记的原因是辛冰等拒绝履行自身义务行为造成，并非被告违约及过错。请查明事实被告不存在违约及过错行为。原告提供了商品房买卖合同、支付凭证、最高额保证合同、房屋电子登记查询证明、欠款明细、照片，被告沈阳雍森房地产开发有限公司提供了商品房屋首次登记证明、照片截屏、等证据佐证。被告未向法院提供证据。原告与被告辛冰、张坤于2016年6月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告购买坐落于于洪区房屋，向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民币34万元，借款期限为300个月，借款期限为自2016年6月14日至2041年6月14日止；借款利率为浮动利率。借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%。被告辛冰、张坤以其购买的上述房屋设定抵押，并于2016年6月22日，在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。附记中记载，该房屋在办理商品房转移登记的同时设立抵押权，抵押权设立后，此《预告登记证明》效力等同于《房屋他项权证》。被告沈阳雍森房地产开发有限公司为被告辛冰、张坤的上述借款提供连带责任保证。保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，原告于2016年6月24日向被告辛冰、张坤发放了个人住房贷款人民币34万元，被告辛冰、张坤未按约定还款，出现多次逾期，现尚欠原告贷款本金321544.79元、截止2019年4月4日利息4583.35元和罚息66.66元计4650.01元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人享有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和申请调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告辛冰、张坤经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告辛冰、张坤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告沈阳雍森房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告辛冰、张坤未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。原告主张违约金，未提供证据证明，本院不予支持。关于原告主张给付律师费的问题。因原告未提供证据予以佐证，本院不予支持。关于原告主张沈阳雍森房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳雍森房地产开发有限公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告辛冰、张坤的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条之二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告辛冰、张坤于2016年6月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告辛冰、张坤于本判决发生法律效力后10日内返还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金321544.79元、利息和罚息计4650.01元（截止2019年4月4日），共计326194.8元；三、被告辛冰、张坤于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息及罚息（自2019年4月5日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、建行的相关规定执行）；四、被告沈阳雍森房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任;五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6488元，保全费2249.10元，公告费800元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  关威审判员  程姣审判员  陈梅二〇一九年十二月十六日书记员  鲁楠