湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1198号上诉人（原审原告）：赵勇明，男，1986年10月30日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。委托诉讼代理人：李舍予，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张明玉，女，1988年10月2日出生，汉族，系赵勇明之妻，湖北省天门市人，住址同上。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：赵文真（系赵勇明之父），住仙桃市。被上诉人（原审被告）：湖北赫柏投资开发有限公司，住所地：仙桃市沔阳大道以南三号路以东（锦绣龙城1号楼）。法定代表人：郑成先，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙成文，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：刘瑜，男，该公司法律顾问。上诉人赵勇明、张明玉因与被上诉人湖北赫柏投资开发有限公司（以下简称赫柏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵勇明、张明玉上诉请求：撤销原判，改判赫柏公司向赵勇明、张明玉按已付房款的日万分之五支付从2016年12月31日起至实际交房日止的逾期交房违约金；2、判令赫柏公司继续履行房屋买卖合同，即以买受人名字到供电公司和自来水公司开户并将水电接入到户，拆除铁楼梯、制作钢筋混凝土楼梯，安装铁皮卷帘门，内墙批腻子粉，并按合同第十一条约定提交验收合格证签署交接单。赵勇明、张明玉在诉讼中，变更诉讼请求为撤销原判，改判赫柏公司向赵勇明、张明玉支付按已付房款1143798元为基数从2016年12月31日至实际交房之日止按日万分之五计算的违约金，并以赵勇明、张明玉的名字将涉案商铺用水、电开户安装到位，拆除铁楼梯、制作钢筋混凝土楼梯。事实和理由：赫柏公司与赵勇明、张明玉签订的商品房买卖合同，约定逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应按照买受人已支付价款的万分之五每日支付从约定的最后交房期限的第二日起至实际支付日止的违约金。赵勇明、张明玉在合同签订后已支付1143798元的房款，但赫柏公司2018年4月2日才向赵勇明、张明玉下达交房和办证的通知。但涉案房屋至今都不具备合同约定交付条件，赫柏公司也未办理交房手续。涉案房屋没有水、没有电、没有卷闸门、未经验收、没办理交房手续，赵勇明、张明玉没有实际占有装修使用。赫柏公司与赵勇明、张明玉签订的商品房买卖合同，约定逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应按照买受人已支付价款的万分之五每日支付从约定的最后交房期限的第二日起至实际支付日止的违约金。一审法院将违约金标准调整为日万分之三有误。赫柏公司与赵勇明、张明玉签订的商品房买卖合同，约定涉案房屋属钢筋混凝土结构，高达13.76米的三层楼房，房屋总建筑面积248.22平方米，每平方米按4800元计算房价，足以证明楼梯跟楼房是一体的。一审判决以合同没有约定为由放任赫柏公司用铁制楼梯代替钢筋混凝土楼梯有误，请求人民法院支持赵勇明、张明玉的上诉请求。赫柏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵勇明、张明玉的上诉请求，维持原判。赵勇明、张明玉向一审法院起诉请求：1、判令赫柏公司支付合同交房日即2016年12月31日至实际交房之日期间的逾期交房违约金；2、判令赫柏公司继续履行房屋买卖合同，拆除楼梯并制作混凝土楼梯、水、电以赵勇明、张明玉名义开户安装到户、安装卷闸门、内墙批腻子粉并提交验收合格证签署交接单。一审法院认定事实：2015年12月22日，赫柏公司作为出卖人与买受人赵勇明、张明玉签订了一份商品房买卖合同，约定赵勇明、张明玉购买赫柏公司开发的位于仙桃市××办事处××国道北侧××房，建筑面积共248.22平方米，该商品房的用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，房屋套内建筑面积为241.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.14平方米；商品房价格为1143798元，买受人应当于2016年2月29日前一次性付清；赫柏公司应当2016年12月30日前，依照国家的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，应按照买受人已支付价款的万分之五每日支付从约定的最后交房期限的第二日起至实际支付日止的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人应接到出卖人书面通知或公告约定的交接时间之日起10日内到出卖人指定地点办理商品房交接手续；出卖人交付使用的商品房装饰，设备标准应当符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内按照合同附件三的标准完善到位；出卖人承诺在交房时水、电安装到户，在户内各预留一个接口。该合同附件三约定了房屋的装饰设备标准为：外墙保温形式为外墙内保温，外墙面砖及涂料；内墙面为混合砂浆，内墙批腻子；顶棚批腻子；地面砼地坪；门为铁皮卷帘门；窗为中空铝合金窗；卫生间预留排水接口；走廊栏杆维护；基础、主体结构按照设计文件规定的合理使用年限，防水为五年，给排水为两年。上述合同签订后，赵勇明分别于2015年10月12日、2015年10月22日、2015年12月19日、2015年12月23日、2016年2月29日向赫柏公司付款40000元、160000元、401456元、200000元、342342元，共计1143798元。2017年11月14日，赵勇明、张明玉向赫柏公司申请将涉案商品房的后门改为卷闸门（后墙拆除），将门面招牌与售楼部统一，对房顶渗水问题进行维修。涉案建设工程于2016年8月24日进行了工程验收，并于2018年1月20日办理了竣工验收备案。赫柏公司于2018年3月28日发出通知，称涉案工程已经完成了各项验收手续，以及具备办理房产证的条件，告知未装修入住的业主，尽快到赫柏公司营销中心办理房屋交接手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、赫柏公司是否应当承担逾期交房的违约责任；二、赫柏公司是否已经履行了房屋交接义务；三、双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高而需要调整。一、关于赫柏公司是否应当承担逾期交房的违约责任的问题。赵勇明、张明玉与赫柏公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该商品房买卖合同中约定了赫柏公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用，但涉案的建筑工程于2018年1月20日进行验收备案，才使房屋符合合同约定的交付条件，据此，赫柏公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。赫柏公司认为因为涉案房屋为商业服务用房，业主会结合自身需求而对房屋进行不同程度的改造，涉及主体结构的改造会影响房屋的综合验收和分期综合验收，涉案房屋正是因为业主赵勇明、张明玉申请改造房屋从而影响了商铺的综合验收，但房屋在验收之前已经交付给业主实际占用，赫柏公司已经履行了合同义务，未构成违约，不应当承担违约责任。一审法院认为，因为双方在合同中约定了应当交付的是经验收合格的房屋，故即使涉案房屋已经由业主实际占有改造，但根据合同约定，赫柏公司不仅应当在2016年12月30日前向赵勇明、张明玉交付房屋，而且应当交付的是经验收合格的房屋，而涉案房屋直至2018年1月20日才满足验收合格的条件，故对赫柏公司的辩称理由不予采纳，赫柏公司应当承担相应的违约责任。二、关于赫柏公司是否已经履行了涉案商品房交接义务的问题。根据赫柏公司提交的证据，赵勇明、张明玉于2017年11月14日提出申请，要求对涉案商铺进行进一步的改造、装修，可见涉案商铺于2017年11月14日前已经交付给赵勇明、张明玉。即在涉案商铺验收备案之前，赵勇明、张明玉已经实际占有了涉案商铺。为了满足业主对涉案商铺的个性化需求，双方就商铺改造反复进行过协商，但此时该商铺没有经有权部门验收，不符合法律规定和合同约定的交房条件，该涉案商铺直至2018年1月20日才办理验收备案，故应当确定为2018年1月20日为赫柏公司的最终交房时间。至于2018年3月28日，赫柏公司发出的通知，该通知针对的是全部业主，且通知主要内容是通知办理产权证和未入住的业主办理交房手续。综上，应当以涉案商铺验收备案的时间作为赫柏公司的交房时间。三、关于双方于商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金是否过高而需要调整的问题。涉案商品房买卖合同第九条约定，赫柏公司逾期交房超过30日后，买受人若要求合同继续履行，出卖人应当按照买受人已支付全部价款的日万分之五支付自最后交付期限的第二日起至房屋实际交付之日止的违约金。赫柏公司辩称，根据相关法律规定，当事人一方在同时主张损害赔偿及违约金的前提下，二者的总和不应超过其遭受损失的1.3倍，因赵勇明、张明玉未举证证明其遭受的实际损失，其主张的违约金259061.18元已经远远超过赫柏公司出卖该房屋所获利润，其主张的违约金于法无据。本案中，赫柏公司在缔约过程中处于强势地位，其超过了约定的时间一年多以后才交付验收合格的房屋，明显构成违约，应当依照合同的约定支付违约金，但另一方面，赵勇明、张明玉主张的违约金259061.8元已经超过了涉案房屋总价款的五分之一，且涉案房屋在验收合格之前已经交由赵勇明、张明玉实际占有用于改造、装修，未给其造成过多损失，根据《中华人民共和国合同法》中规定的违约金性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，所以酌情对上述合同约定的违约金计算方式予以适当调整，按照赵勇明、张明玉已支付全部价款的万分之三从合同约定的最后交房期限的第二日即2017年1月1日计算逾期交房违约金至房屋验收备案之日止即2018年1月20日，据此，赫柏公司应当向赵勇明、张明玉支付的违约金为132108.67元（1143798元×0.0003×385天）。另外，根据涉案的商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人交房时水、电安装到户，在合同附件三中约定了内墙批腻子、门安装为铁皮卷帘门，故赫柏公司应当按照商品房买卖合同的约定履行供电开户安装到户，安装卷闸门、内墙批腻子粉并提交验收合格证签署交接单。因双方在合同中并未约定拆除楼梯后制作混凝土楼梯，故对赵勇明、张明玉的该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、赫柏公司于该判决生效之日起十日内向赵勇明、张明玉支付逾期交房违约金132108.67元；二、赫柏公司于该判决生效之日起三十日内按照合同约定的标准，完成对涉案房屋供电开户安装到户，安装铁皮卷帘门、内墙批腻子；三、驳回赵勇明、张明玉的其他诉讼请求。案件诉讼费5186元，由赵勇明、张明玉负担2541元，由赫柏公司负担2645元。本院二审期间，赵勇明、张明玉围绕上诉请求依法提交了证据，赫柏公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的赵勇明、张明玉所举的涉案商铺的照片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：赵勇明、张明玉所举的仙桃市规划局出具的规划设计效果图、赫柏公司与仙桃市亿泰实业有限公司签订的房产包销合同，拟证明涉案商铺屋顶未按要求建设完工，因赵勇明、张明玉一审诉讼请求未涉及涉案商铺的屋顶，故该证据与本案没有关联性，本院不予采信。二审查明，赫柏公司认可与赵勇明、张明玉签订的商品房买卖合同所约定的赫柏公司将具备验收合格的商品房予以交付，是指将竣工验收备案的商品房予以交付。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，赵勇明、张明玉与赫柏公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、赫柏公司应向赵勇明、张明玉支付违约金的期间及计算标准；二、赫柏公司是否应以赵勇明、张明玉的名字将涉案商铺用水、电开户安装到位并拆除铁楼梯、制作钢筋混凝土楼梯。分析评判如下：一、关于赫柏公司应向赵勇明、张明玉支付违约金的期间及计算标准的问题赵勇明、张明玉与赫柏公司签订的商品房买卖合同中约定了赫柏公司应当在2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给买受人使用，赫柏公司认可其应将竣工验收备案的商品房予以交付。涉案工程于2018年1月20日办理了竣工验收备案。赫柏公司于2018年3月28日向包括赵勇明、张明玉在内的业主发出通知，称涉案工程已经完成了各项验收手续，以及具备办理房产证的条件，告知未装修入住的业主，尽快办理房屋交接手续。赵勇明、张明玉属于未入住的业主，但未根据该通知与赫柏公司办理交房手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。赵勇明、张明玉在2018年3月28日拒不与赫柏公司办理交接手续，在此之后扩大的损失，赵勇明、张明玉无权向赫柏公司主张违约金。赵勇明、张明玉因其自身的原因未接收房屋，导致赫柏公司无法履行其交接义务，而不是赫柏公司不履行交接义务。此外，赵勇明、张明玉购买涉案商铺的目的是获得涉案商铺的使用权和所有权，即使赫柏公司未履行出示证明文件等附随义务也不影响赵勇明、张明玉合同目的的实现。根据赵勇明、张明玉与赫柏公司签订的商品房买卖合同中关于出卖人交付使用的商品房装饰，设备标准应当符合双方约定的附件三的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人在合理期限内按照合同附件三的标准完善到位的约定，故赵勇明、张明玉公司可以要求赫柏公司在合理期限内进行完善，并不影响与赫柏公司办理房屋交接手续。故赫柏公司逾期交付房屋，应承担从2016年12月31日至2018年3月28日期间的违约责任。赵勇明、张明玉与赫柏公司签订的商品房买卖合同第九条的约定，赫柏公司逾期交房超过30日后，买受人若要求合同继续履行，出卖人应当按照买受人已支付全部价款的日万分之五支付自最后交付期限的第二日起至房屋实际交付之日止的违约金。赫柏公司主张该商品房买卖合同约定的违约金计算标准日万分之五过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考虑赵勇明、张明玉于2017年11月14日提出装修、改造申请。赫柏公司按赵勇明、张明玉的要求完成了部分装修、改造工程，增加了赫柏公司的工程量，影响赫柏公司的工期，一审法院酌情对涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准调整到日万分之三，有相应的事实及法律依据，且符合公平合理原则，本院予以支持。故应按照赵勇明、张明玉已支付全部价款的日万分之三从合同约定的最后交房期限的第二日即2016年12月31日计算违约金至2018年3月28日，据此，赫柏公司应当向赵勇明、张明玉支付的违约金为155099.01元（1143798元×0.0003/天×452天）。二、关于赫柏公司是否应以赵勇明、张明玉的名义将涉案商铺用水、电开户安装到位并拆除铁楼梯、制作钢筋混凝土楼梯的问题赵勇明、张明玉与赫柏公司签订的商品房买卖合同第十四条约定，出卖人交房时水、电安装到户，在户内各预留一个接口，故赫柏公司应当按照该商品房买卖合同的约定履行将水、电安装到户，但合同并未约定是以赵勇明、张明玉的名义将涉案商铺用水、电开户安装到位，故赵勇明、张明玉要求赫柏公司以赵勇明、张明玉的名义将涉案商铺用水、电开户安装到位，没有合同依据，本院不予支持。赵勇明、张明玉与赫柏公司签订的商品房买卖合同并未约定楼梯为混凝土楼梯，故对赵勇明、张明玉关于拆除铁制楼梯后制作混凝土楼梯的请求，不予支持。综上所述，赵勇明、张明玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初1368号民事判决；湖北赫柏投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵勇明、张明玉支付逾期交房违约金155099.01元；湖北赫柏投资开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内按照合同约定的标准，完成对涉案房屋水、电安装到户、安装铁皮卷帘门、内墙批腻子粉；驳回赵勇明、张明玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费5186元，由赵勇明、张明玉负担2081元，由湖北赫柏投资开发有限公司负担3105元；二审案件受理费5186元，由赵勇明、张明玉负担2081元，由湖北赫柏投资开发有限公司负担3105元。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十二月二十日书记员 胡 灵