安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0406民初3452号 原告：卢秀云，女，1962年6月8日出生，个体工商户，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勇，安徽百大律师事务所律师。 被告：韩小群，男，1964年11月5日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市八公山区，现住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：盛吉洪，安徽源则律师事务所律师。 被告：尤艳玲，女，1964年7月2日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县，现住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：盛吉洪，安徽源则律师事务所律师。 第三人：陈涛，男，汉族，1986年6月4日出生，个体经营户，住安徽省淮南市潘集区。 原告卢秀云诉被告韩小群、尤艳玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日作出（2019）皖0406民初949号民事判决书。宣判后，卢秀云不服，上诉至安徽省淮南市中级人民法院。安徽省淮南市中级人民法院于2019年7月23日作出（2019）皖04民终780号民事裁定书，裁定：撤销本院（2019）皖0406民初949号民事判决；本案发回本院重审。本院于2019年9月2日立案重审，依法适用普通程序，另行组成合议庭进行了审理。在审理中，经韩小群、尤艳玲申请，本院依法追加陈涛为第三人参加诉讼。本院于2019年10月24日依法公开开庭进行了审理，原告卢秀云及其的委托诉讼代理人王猛、张勇，被告韩小群、尤艳玲及其委托诉讼代理人盛吉洪，第三人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢秀云向本院提的诉讼请求：1、确认双方于2015年3月3日签订的“商铺买卖协议”无效；2、判令韩小群、尤艳玲返还购房款47万元并赔偿利息损失124550元（以47万元为基数，以年息6%为准，暂计算自2015年3月3日至2019年8月3日），以上金额共计594550元，并要求计算至韩小群、尤艳玲实际退还47万元之日止；3、本案诉讼费用、保全费用由韩小群、尤艳玲承担。事实与理由：卢秀云诉韩小群、尤艳玲房屋买卖合同纠纷一案,经两次开庭审理,现发现双方房屋买卖合同应该属于无效合同。具体理由如下:双方《商铺买卖合同》第2条虽然约定:“本协议系商铺买卖,卖方应将商铺钥匙及相关商铺手续原件交给乙方,后应积极的协助乙方办理商铺变更登记手续,但甲方的商铺过户给乙方所需契税、工本费等费用由乙方承担。”同时,韩小群、尤艳玲提交的与其前手的买卖合同仅是一个简单的《房屋订购协议》,也就是说韩小群和尤艳玲并无正规的房屋买卖合同,《房屋订购协议》上加盖的亦是一个公司项目部的印章,而非合法的开发商。韩小群、尤艳玲在庭审中亦辩称案涉房屋“目前正在办理审批手续”,说明案涉房屋从2011年7月17日交房至今已有8年之久,尚未办理审批手续。况且在房地产行业没有先动工建设，后取得审批手续的道理。说明该房地产项目根本就没有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、开工许可证、预售许可证等合法手续，案涉房屋属于违章建筑，双方购房协议为无效合同。特申请变更诉讼请求。同时，由于韩小群、尤艳玲承诺能够办理房产证，应承担全部过错。因合同无效，卢秀云的损失包括两部分，一是错失购买同类同地段房屋的机会，而今房价上涨，卢秀云另购其他房屋的损失需增加的费用。另一部分是利息损失。为便于计算，卢秀云主动降低标准，仅要求韩小群、尤艳玲支付利息损失。 韩小群、尤艳玲辩称：1、涉案房屋实际买受人是卢秀云的儿子陈涛，卢秀云诉讼主体不适格；2、原被告签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法有效的；3、陈涛已经书面承诺不以任何理由退房，本次诉讼违反诚信原则，不应得到支持；4、卢秀云诉请要求确认无效属于确认之诉。要求返还购房款属于给付之诉，不应在同一诉讼中一并主张；5、本案已经超过诉讼时效。 陈涛述称：对卢秀云的诉请无异议。其不是实际买受人，是其母亲卢秀云，是她拿的钱。其书写的不得以任何理由退房，是其于2013年10月份租的韩小群、尤艳玲的房屋，租期为10年，其付了2年的房租6万元，到2015年10月份到期。2015年3月2日上午，韩小群找到其，主动要把房屋卖给其。韩小群找的法律工作者做协调工作，法律工作者让其写的这个承诺。其不能代替卢秀云，因为其还有哥哥。韩小群、尤艳玲没有把7个月的房租全部退给其，只退了7000元。 卢秀云为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1、卢秀云的身份证一份。证明原告的基本情况和诉讼主体资格。 韩小群、尤艳玲的质证意见：对真实性无异议，但是只能证明其基本情况，不能证明其主体适格。 陈涛的质证意见：无异议。 2、2015年3月3日卢秀云与韩小群、尤艳玲签订的商铺买卖协议一份。证明卢秀云符合诉讼主体资格；双方协商约定的是商铺买卖；协议第二条约定，卖方协助买方办理商铺变更登记手续；协议约定了商铺转让的总价款是47万元。 韩小群、尤艳玲的质证意见：协议书是其双方签的，对其真实性无异议，对证明观点有异议；虽然买方是卢秀云签字，但是其并不是实际购房人；该协议写明卖方仅仅是协助买方办理商铺变更登记手续，至于是否办理成功，卖方并没有承诺；该协议系双方真实意思表示，买方有识别涉案房屋是否能办理房屋产权的义务。 陈涛的质证意见：无异议。 3、韩小群出具的收条一份。证明韩小群、尤艳玲在2015年3月3日收到了卢秀云给付的商铺款47万元。 韩小群、尤艳玲的质证意见：对真实性无异议。对证明观点有异议。47万元是陈涛付的，陈涛才是实际买受人。 陈涛的质证意见：无异议。 4、中太建设集团股份有限公司潘集区项目部的收据一份、韩小群与尤艳玲的结婚证和身份证复印件各一份。这是韩小群、尤艳玲提供给卢秀云的作为购房依据，证明房屋的开发商不具有合法的建设及开发资质；韩小群、尤艳玲的身份信息和关系。 韩小群、尤艳玲的质证意见：对其真实性无异议，对证明观点有异议；收据系中太建设集团股份有限公司向韩小群、尤艳玲出具的，恰恰证明韩小群、尤艳玲的房屋来源合法，根据企业信息公示网也显示该公司具有房产开发和建设的资质。 陈涛的质证意见：无异议。 5、财产保全申请费票据一张。证明本案中卢秀云为了主张权利申请财产保全交纳的费用。 韩小群、尤艳玲的质证意见：对真实性无异议。根据民事诉讼法规定，保全错误应当赔偿损失。所以韩小群、尤艳玲在这里保留另案起诉卢秀云保全错误造成损失的权利。 陈涛的质证意见：无异议。 韩小群、尤艳玲为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、韩小群及尤艳玲的身份证各一份、卢秀云及陈涛的户籍证明各一份、泥河派出所出具的证明一份。证明原被告及陈涛的基本情况，符合民事诉讼的基本条件；陈涛和卢秀云是母子关系，陈涛系涉案房屋的实际买受人。 卢秀云的质证意见：对真实性无异议，对证明观点有异议，证明不了实际的买受人是陈涛。案涉房屋的实际买受人应该以合同为准。 陈涛的质证意见：对真实性无异议。实际买受人就是卢秀云。 2、企业基本信息单一份。证明涉案房屋用于潘集区夹沟乡海阔商店经营，经营者登记系陈涛，陈涛是涉案房屋的实际买受人。 卢秀云的质证意见：对其真实性和合法性无异议，对证明观点有异议。营业执照与本案没有关联性，仅表示陈涛在案涉房屋之间存在一种经营的关系。但是案涉房屋的所有权人以及买受人是谁应该根据买卖合同的性质来确定。本案中商品房买卖合同的买受人系本案的卢秀云。 陈涛的质证意见：真实性无异议。现在的商店还在经营，经营的地址在矿北门，从2010年就开始经营了，与本案没有什么关系。 3、2015年3月3日卢秀云与韩小群、尤艳玲签订的商铺买卖协议、陈涛出具的收条各一份。证明陈涛系涉案房屋的实际买受人；陈涛与卢秀云已经向韩小群、尤艳玲承诺不以任何理由退房，放弃了退房权利，卢秀云的本次诉讼违反诚信原则。 卢秀云的质证意见：对真实性无异议。收条写的是房租，本案审理的核心合同是买卖合同，房租与商品房买卖之间没有任何必然联系。不以任何理由退房，署名是陈涛，陈涛与关于卢秀云虽然系母子关系，但是在法律上是独立的民事法律主体，在没有卢秀云特别授权的情况下，陈涛无权代理。陈涛签名内容不代表卢秀云的意思表示。此外，没有附卢秀云的特别授权委托书。陈涛所作出的任何法律行为，均与卢秀云没有关联性。 陈涛的质证意见：其书写的承诺是在收7000元房租的时候，在调解员周淮新的诱导下写的。 4、韩小群与中太建设集团股份有限公司签订的售房合同书一份。证明涉案房屋是合法取得的。 卢秀云的质证意见：没有任何证据指向本案合同的销售方是中太建设集团有限公司。该售房合同书出卖方写的是中太建设集团股份有限公司，但是中太建设集团有限公司从来没有在该售房合同书上签名，合同中只看到公章是由中太建设集团有限公司的潘集项目部，作为项目部是不具有出卖资格的。因此这个合同是不真实，是不合法的。该售房合同书也明确了办理产权的时间也就是两年内。 陈涛的质证意见：无异议。 5、电费缴费单三张、照片一张、龚诉虎出具的情况说明（附龚树虎的身份证复印件一份）。证明卢秀云涉案房屋附近购有一套有与涉案房屋性质相似的房屋，他们在购买被告房屋时对房屋的性质是清楚的。 卢秀云的质证意见：对交费单真实性由陈涛核实，与本案无关联性。对情况说明的三性均有异议。首先该情况说明人应当是证人证言，证人未出庭作证。其证明内容也仅能证明陈涛对其说过，购买了案涉的房屋，并不能说明就是陈涛所购买。因为陈涛与本案卢秀云系母子关系。其对外的陈述也符合人之常情。达不到证明该商铺的购买人为陈涛的证明目的。 陈涛的质证意见：电费是从其户头的电表箱拉到这个店里用的，所以是其名字。对龚树虎的情况说明，2012年其向开发商买的房子，没有房产证，但是其现在找不到开发商。 根据当事人陈述及举证质证，经本院审理，本院确认证据如下： 卢秀云所举证据1、2、3、4、5，韩小群、尤艳玲对此组证据的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。 韩小群、尤艳玲所举证据1、2、3，卢秀云对此组证据的真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认；证据4，系售房合同书，韩小群、尤艳玲拟证明案涉房屋为合法取得，卢秀云虽对真实性及证明观点提出异议，但该合同书与卢秀云提交的证据4收据及双方当事人的陈述可以相互印证，本院对其真实性予以确认；证据5，陈涛本人未提出异议，本院对其真实性予以确认。 根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实： 卢秀云与陈涛系母子关系，韩小群与尤艳玲系夫妻关系。2014年前，陈涛租用韩小群、尤艳玲的位于潘集区房屋一套用于经营。后卢秀云、陈涛希望购买该租赁的房屋，经过卢秀云、陈涛与韩小群、尤艳玲协商，2015年3月3日，以韩小群、尤艳玲为卖方（甲方），以卢秀云为买方（乙方），双方签订了一份《商铺买卖协议》，协议约定：两甲方有位于淮南市潘集区，同乙方在诚实信用的基础上协商就买卖商铺达成如下协议：1、两甲方自愿将上述商铺卖给乙方，双方自签订协议之日起，乙方一次性将购买商铺款共计47万元付给两甲方，两甲方收款后出具收款收据一份；2、本协议系商铺买卖，卖方应将商铺钥匙及相关商铺手续原件交给乙方，后应积极的协助乙方办理商铺变更登记手续，两甲方的商铺过户给乙方所需契税、工本费等费用由乙方承担；3、本协议生效后，买、卖双方应严格遵守，不得违约，违约者按照法律承担违约责任；4、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议经双方签定后生效共同遵守。协议落款处甲方（卖方）有韩小群、尤艳玲签名，乙方（买方）有卢秀云签名。协议签订后，卢秀云向韩小群、尤艳玲支付了购房款47万元。房屋买卖后，陈涛因该房屋租赁期限未满就房屋租金退还问题找韩小群、尤艳玲协商。2016年12月14日，陈涛与韩小群、尤艳玲通过中间人周淮新居间调解，双方就房屋租金退还问题达成一致意见，韩小群、尤艳玲退还陈涛房屋租金7000元，陈涛向韩小群、尤艳玲出具了收条，收条上载明“今收到韩小群退2015年半年房租7000元整”，调解人周淮新在该收条上注明“双方无其它任何纠纷”，同时，陈涛在韩小群、尤艳玲持有的上述《商铺买卖协议》上写明了“代理人特别授权：陈涛”“不得以任何理由退房”。 另查明：2011年7月17日，韩小群（购买方、乙方）与中太建设集团股份有限公司潘集区项目部（出卖方、甲方）签订一份《售房合同书》，合同约定：乙方购买甲方坐落潘东矿矿南门第二栋商铺第一套；房屋面积113.636平方米，每平方米2200元，房屋总价25万元；乙方于2011年7月17日付清房款，甲方于2011年7月17日将房屋交付乙方；甲方在搬迁安置区总体竣工验收合格后2年内帮助乙方办理产权证，否则甲方承担相应的法律责任，办证费用由乙方支付。合同签订后，韩小群支付了房款，并取得房屋。 再查明：本案案涉房屋至今不能办理产权证。 2012年11月12日，安徽省人民政府作出皖政地（2012）695号安徽省人民政府建设用地批复，批准潘集区夹沟镇王咀村的部分集体土地转为建设用地并征收为国有的土地。庭审后，根据韩小群、尤艳玲的申请，并征得卢秀云、陈涛同意，本院委托淮南嘉禾土地登记代理服务有限公司对涉案房屋占用土地进行坐标测量，所测房屋占用土地位于上述批复征收为国有土地的范围。 根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、双方于2015年3月3日签订的“商铺买卖协议”是否有效；2、原告要求被告返还购房款47万元并赔偿利息损失124550元是否有事实和法律依据。 针对上述争议焦点，合议庭评判如下： 一、关于双方于2015年3月3日签订的“商铺买卖协议”是否有效。本院认为，卢秀云与韩小群、尤艳玲签订的《商铺买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，属有效合同。 对于卢秀云提出涉案房屋所涉土地系集体性质，房屋买卖违反法律强制性规定，应属无效合同的主张。经查，安徽省人民政府于2012年11月12日作出的皖政地（2012）695号安徽省人民政府建设用地批复，批准将涉案房屋所占用土地转为国有建设用地。本院认为涉案土地已经安徽省人民政府批准转为国有建设用地，虽然未办理国有土地使用权证，也不影响其土地权属性质转为国有的事实。该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 对于卢秀云提出的涉案房屋的性质属违法建筑，房屋买卖合同因标的违法、建造行为违法无效的主张。本院认为，认定房屋是否属于违章建筑，属于国家有关行政机关的职权范围，本案系民事诉讼案件，人民法院不宜对涉案房屋是否属于违章建筑进行评判。该主张无法律依据，本院不予支持。 对于韩小群、尤艳玲提出的涉案房屋实际买受人是卢秀云的儿子陈涛，卢秀云诉讼主体不适格的辩解意见。本案中，在《商铺买卖协议》上签字的是卢秀云，陈涛也认可购买商铺的是卢秀云，韩小群、尤艳玲所举证据不足以证明其主张，该辩解意见，本院不予采纳。对于韩小群、尤艳玲提出的双方签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，是合法有效的辩解意见，本院予以采纳。对于韩小群、尤艳玲提出的卢秀云诉请要求确认无效属于确认之诉。要求返还购房款属于给付之诉，不应在同一诉讼中一并主张；本案已经超过诉讼时效的辩解意见，无法律依据，本院不予采纳。 综上，对于卢秀云提出的要求确认双方于2015年3月3日签订的《商铺买卖协议》无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于卢秀云要求韩小群、尤艳玲退还购房款47万元，并赔偿利息损失124550元，是否有事实与法律依据。本案中，卢秀云与韩小群、尤艳玲签订的《商铺买卖协议》合法有效，现卢秀云要求确认房屋买卖协议无效本院不予支持，故卢秀云要求韩小群、尤艳玲退还购房款47万元，并赔偿利息损失124550元，缺乏事实和法律依据，其该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回卢秀云的诉讼请求。 案件受理费13200元，财产保全申请费2020元，测量费3400元，由卢秀云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  钱 峰 人民陪审员  平纯鼎 人民陪审员  潘小琴 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张 洁 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《商品房销售管理办法》 第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。