山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初6839号原告：刘某1，男，1981年4月14日出生，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：班某，大同市平城区西街街道法律服务所法律工作者。被告：大同市华诚泰益房地产开发有限公司，住所地大同市平城区五里店村。法定代表人：刘某2，总经理。被告：大同市成通劳务服务有限公司，住所地大同市平城区马军营乡小站村云洲西城1号楼1号商铺。法定代表人：刘某3，总经理。委托诉讼代理人：常某，大同市鼎源法律服务所法律工作者。原告刘某1与被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司（以下简称华诚泰益公司）、大同市成通劳务服务有限公司（以下简称成通劳务公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托代理人班某，被告成通劳务公司的委托代理人常某到庭参加诉讼，被告华诚泰益公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,依法缺席审理，本案现已审理终结。原告刘某1向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告购房款及过户费198682元；2、判令二被告赔偿原告196717元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月26日，原告父亲刘某2与被告华诚泰益公司签订了《商品房认购合同》，购买位于大同市平城区马军营乡小站村云洲西城19楼2单元103号住房，并于当日全额一次性交纳了购房款196717元。2017年8月8日，原告在被告华诚泰益公司授意下向被告成通劳务公司交纳了1965元过户费，将原刘某2与被告华诚泰益公司签订的商品房认购合同买受人变更为刘某1。2019年5月，原告准备装修该房屋时，发现自称叫崔某的早已入住。原告遂向二被告提出异议，但二被告始终推诿，无奈之下原告以返还原物纠纷将崔某诉至贵院，经贵院开庭审理查明，被告华诚泰益公司在已出售给刘某2的情况下，又将该住房在2016年9月5日出售给郭某，且又于2016年11月9日补签了《商品房认购合同》。原告在与父亲刘某2办理变更买受人时是2017年8月8日，二被告明知该住房又另行销售，故意隐瞒事实，进行一房二卖。2018年11月8日，郭某又通过被告华诚泰益公司将购房收款凭证变更为崔某。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院,望判如所请。被告华诚泰益公司未作答辩，亦未提交证据。被告成通劳务公司辩称，答辩人收到并同意返还原告交纳的房屋更名手续费1965元，对于原告主张的购房款及损失赔偿，因答辩人并非商品房认购合同签订主体，故原告要求答辩人承担连带责任，于法无据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月26日，刘某2（买受人、乙方）与华诚泰益公司（出卖人、甲方）签订《商品房认购合同》。合同约定：乙方预购甲方开发的位于大同市云冈路两侧云州西城房屋，建筑面积约76.18㎡，单价2580元/㎡，房款总额196544元（优惠5%金额9827元），另加地下室10000元，乙方向甲方一次性付清房款总额186717元，甲方保证在2015年12月31日前将乙方所购房屋交付乙方使用。同日，华诚泰益公司为刘万有出具186717元购房款收据和10000元购地下室款收据各一份。2017年8月8日，刘某2将涉案《商品房认购合同》买受人更名为刘某1，另交纳过户手续费1965元。成通劳务公司为刘某1出具收款收据一份，载明：“今收到刘某1过户手续费（刘万有更换成刘某1）1965元。”庭审中，成通劳务公司对收到刘某1更名手续费1965元的事实不持异议，本院予以确认。2019年5月24日，原告刘某1以返还原物纠纷为由向本院提起诉讼，要求被告崔某腾出位于大同市云冈路两侧云州西城房屋。经审理本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变动、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记才发生效力，未经登记的不发生效力，现原告并未举证证明系诉争房屋的所有权人，故本院对其主张不予支持。2019年10月11日，本院作出（2019）晋0213民初3254号民事判决：驳回原告刘某1的诉讼请求。截止本案庭审结束时，华诚泰益公司未向原告交付房屋，亦未取得商品房预售许可证。上述事实，有原告提交的《商品房认购合同》、《收款收据》、（2019）晋0213民初3254号民事判决书以及当事人庭审陈述在案作证，本院予以确认。本院认为，?华诚泰益公司作为出卖人与买受人刘某1签订的《商品房认购合同》应为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告华诚泰益公司在出售涉案房屋及本案起诉前,均未取得商品房预售许可证，其与原告刘某1签订的涉案《商品房认购合同》应认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告华诚泰益公司返还购房款196717元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的过户手续费1965元，因成通劳务公司实际收取该项费用并自愿承担返还责任，故原告主张的该项费用应由成通劳务公司予以返还。关于华诚泰益公司是否应当赔偿原告196717元经济损失的认定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告主张因被告华诚泰益公司将涉案房屋出卖给他人而导致其合同目的不能实现，被告华诚泰益公司应当向其支付购房款一倍的赔偿。本院认为，合同目的实现必须以合同有效为前提，因涉案《商品房认购合同》无效，所以上述规定并不适用本案。原告诉求被告华诚泰益公司赔偿一倍购房款,目的系弥补其所遭受的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案合同性质及法律规定，被告华诚泰益公司应承担赔偿原告已付购房款的利息损失的法律责任。本院酌情参照中国人民银行同期贷款利息为计息标准，计算利息数额为：①从2015年7月26日至2019年11月21日45298元（196717元×5.25%/360天×1579天）；②从2019年11月22日起至实际返还购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于成通劳务公司是否应承担连带责任的问题。根据合同的相对性原则及连带责任的法定属性,原告与成通劳务公司之间没有法律上的合同关系,原告提交的证据亦不能证明成通劳务公司与华诚泰益公司存在人格混同情形并应由成通劳务公司承担连带责任的法律和合同依据。故原告要求被告成通劳务公司承担连带责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某1购房款196717元，并赔偿原告刘某1利息损失45298元（暂计算至2019年11月21日，从2019年11月22日起至被告实际返还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。二、被告大同市成通劳务服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某1过户手续费1965元。三、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3615元，由原告刘某1负担1384元，被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司负担2213元，被告大同市成通劳务服务有限公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东 二〇一九年十二月二十日书记员 李 洋