贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6688号上诉人（原审原告）蔡琴，女，1984年8月1日出生，汉族，初中文化，个体户，贵州省威宁县人，住威宁县。委托诉讼代理人黄燕江，贵州草海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贵州奥力房地产开发有限公司，住所地贵州省威宁县沿河路2号房，统一社会信用代码915200005609066875。法定代表人程升普，该公司董事长上诉人蔡琴与被上诉人贵州奥力房地产开发有限公司（下称奥力公司）确认合同无效纠纷一案，奥力公司不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2016）黔0526民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院作出（2017）黔毕中民终字第1575号民事判决后，奥力公司向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2018）黔民申1489号民事裁定，指令本院再审。经再审，本院作出（2019）黔05民再12号民事裁定，裁定撤销一、二审民事判决，发回贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院重审。重审后，上诉人蔡琴不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人蔡琴上诉请求：依法改判。事实及理由：1.最高人民法院关于租赁房屋纠纷司法解释第二条明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证建设的房屋与承租人签订的租赁合同无效，但在一审辩论结束前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。故本案被告未按时举证是否取得规划许可证，也未提供主管部门批准建设的文件，应当按该司法解释认定合同无效。一审判决适用法律错误。二、消防法是特别法，且是全国人大常委会制定，位阶高于最高人民法院关于合同法的司法解释，一审法院没有考虑该建设工程二万五千多平方，有商场娱乐场所宾馆等，不经过消防验收工程竣工验收，安全隐患极大。一旦纵容未按消防验收，工程验收的房屋租赁使用，会对人民财产生命安全造成危害，与立法目的不合。被上诉人奥力公司未作答辩。原审原告蔡琴起诉请求：1.判决双方于2015年9月29日签订的奥体花园D区商铺租赁合同无效，由被告赔偿原告损失56233.00元，退回押金8853.00元、租金8853.00元；2.本案诉讼费、评估费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年9月29日签订奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同，原告依约装修入住、经营。装修用去78000.00元。但被告未依约招商，又引进了饮食业，导致被告承诺的市场无法实现，现人迹罕见，成了标准的停车场，入场商家基本没有营业收入。后经了解，被告招商不成功是因为缤纷城商铺整个项目未通过消防验收，导致多个入驻企业、商家被消防处罚且没有经营租赁的许可范围。被告的行为严重侵害原告的利益，一审认定事实：原、被告于2015年9月29日签订奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同，约定由奥力公司将位于奥体花园D区2-1-22号商铺租赁给蔡琴用于商业经营。商铺建筑面积49.19平方米，用于经营服装、鞋类。交房时间为2015年9月30日，装修时间为2015年10月1日，2015年10月31日前完成装修工程，并应于2015年11月1日前开业。该商铺租赁时间为5年，即2015年9月30日到2020年9月30日。该商铺租金为60.00元/月/㎡,免租期（含装修期）为6个月，第二年前3个月为免租期。合同签订后，原告蔡琴依约向被告交纳第一季度租金8853.00元，保证金8853.00元。原告从被告处接手租赁房屋后即对承租房屋进行装修，并在装修完毕后入驻商铺开始经营服装类生意。后原告以被告未按约招商、消防设施不完善、租赁场地未经消防部门验收等，无法进行经营为由起诉。在诉讼中经被告申请一审委托贵州皓天价格评估司法鉴定所鉴定，原告蔡琴承租的门面装修鉴定价格为63973.00元，其中固定部分为56233.00元，可移动部分为7740.00元（木衣架252个、模特6个、衣服货架8个），奥力公司支付鉴定费6000.00元。被告对其出租的房屋及土地取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证等（原文）。威宁奥体花园D区（缤纷城）总建筑面积为25671.23平方米，于2017年11月16日取得消防验收合格证。本案在一、二审终结后，经原告申请执行，被告已履行完毕（2017）黔毕中民终字第1575号民事判决书所判决的内容。本次审理中，一审向原、被告进行释明，原告坚持以确认原、被告所签订的租赁合同无效、赔偿损失为由主张诉讼。被告奥力公司撤回了反诉。一审认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案系房屋租赁合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。该解释已明确因房屋使用条件导致房屋无法使用所引起的后果为解除合同而非认定合同无效。而《中华人民共和国消防法》中并未明文规定，若未通过消防验收及竣工验收将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。因此，消防验收未通过属于对房屋使用条件的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。本案原告蔡琴以涉案商铺未经消防验收，主张租赁合同无效，但原、被告双方签订了《商铺租赁合同》后，被告奥力公司依约向原告交付了合同标的物，原告也实际占有商铺并装修使用，双方均依约履行。该《商铺租赁合同》的签订系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，因此该租赁合同应为有效合同，原告的主张不能成立。且本案所涉房屋已于2017年11月16日通过了消防验收，该租赁物已处于适租状态。本案在诉讼过程中，一审依法向原告进行了释明可将诉讼请求变更为解除合同，但原告坚持自己的主张不予变更。被告奥力公司在诉讼中撤回反诉是对自己权利的处分。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法。第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决驳回原告蔡琴的诉讼请求。案件受理费875.00元由原告蔡琴承担，反诉费84.00元,由被告贵州奥力房地产开发有限公司负担。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：案涉租赁合同的效力认定。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定可知，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。该司法解释确立了认定城镇房屋租赁合同效力的基本原则，限定了无效合同的范围。《中华人民共和国消防法》规定的消防验收，即属于对房屋使用条件的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，案涉商铺租赁合同签订时未经消防验收的情形，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，不必然导致租赁合同无效。从本案实际情况看，在案涉《商铺租赁合同》签订后，奥力房开依约向蔡琴交付了合同标的物，蔡琴也实际占有商铺并装修使用，双方均在依约履行，且奥力公司奥体花园D区2号楼建设工程已于2017年11月16日通过消防验收。因此，案涉《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故案涉租赁合同应认定为有效合同。蔡琴以案涉租赁合同违反法律、行政法规强制性规定应认定为无效合同而提起权利主张，《中华人民共和国民事诉讼证据若干规定》第三十五条第一款的规定，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。一审根据前述规定向蔡琴作出释明，蔡琴坚持不变更诉讼请求，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人蔡琴的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650.00元，由上诉人蔡琴承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十二月十日书记员  曹晶