四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1390号 上诉人（原审原告）：汪云，男，1986年4月22日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王继飞，四川时代永嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区三洞桥路15号4楼。 法定代表人：罗平，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李苑红，女，公司员工。 上诉人汪云因与被上诉人四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初3549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。于2019年10月29日组织双方进行了听证，上诉人汪云及其委托诉讼代理人王继飞，被上诉人嘉联公司的委托诉讼代理人李苑红到庭参加听证。本案现已审理终结。 上诉人汪云的上诉请求：1、撤销（2019）川0502民初3549号民事判决第三项；2、判令嘉联公司赔偿汪云利息及损失205900.28元；3、二审诉讼费由嘉联公司负担。事实和理由：被上诉人嘉联公司构成根本违约，在双方签订《房屋买卖合同》时，该房屋已经处于被法院查封状态，在此情况下，上诉人仍然与被上诉人签订合同，违背了作为出卖人的法定义务以及诚实信用原则。上诉人汪云不存在违约行为，签订《房屋买卖合同》后，上诉人按约支付了首付款179492元，也提交了办理银行按揭的相关资料，未获得银行按揭贷款的准许系因房屋在2014年7月10日至2017年7月12日期间被司法查封的事实，并非上诉人原因造成。2015年12月15日，被上诉人在《泸州晚报》上刊登公告要求上诉人付清尾款以及相关税费、维修基金等，因房屋的司法查封状态未解除，不应当对上诉人产生法律效力。在案涉房屋解除司法查封后，被上诉人将房屋出售给案外人，已经构成根本违约，一审法院无视被上诉人嘉联公司的违约行为，严重损害了上诉人汪云的合法权益。 被上诉人嘉联公司辩称：汪云存在违约的客观事实，汪云被告知不能贷款后，被上诉人多次催告汪云变更付款方式，但其并不理睬恶意拖欠房款。2015年8月，泸州市房管局为解决业主的产权问题，通知上诉人汪云完善手续，上诉人汪云也一直未办理相关手续。 汪云向一审法院起诉请求：1、解除汪云与嘉联公司签订的《商品房买卖合同》；2、嘉联公司返还汪云购房款179492元及利息（利息按月利率1%从2014年7月18日起计算至付清之日止）；3、嘉联公司赔偿汪云损失100000元；4、诉讼费由嘉联公司负担。 一审法院认定事实：汪云与嘉联公司于2014年7月18日签订《房屋买卖合同》，约定：汪云购买江阳区学院中路6号1号楼2单元4层8号建筑面积82.75平方米的房屋，单价为每平方米5143元，总价款为425583元；抵押情况：该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均为设定抵押；逾期付款责任：逾期付款超过六十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部应付款。当日，汪云向嘉联公司缴纳了房屋价款175583元及3909元其它费用，剩余25万元采取贷款方式付款。合同另约定：“附件五：付款方式及期限的约定。……2.选择贷款方式付款的,若因买受人的原因或银行信贷政策变化不能办理按揭的,买受人应当在接到出卖人通知(包括但不限于电话、特快专递、泸州晚报刊登公告等等)之日起三十日内按一次性付款要求必须达到首付房款的90%，在交房时付清余款；……否则视为买受人违约,应按本合同第十条的约定承担违约责任。”同年，汪云未能在中国工商银行办理按揭贷款。2015年12月15日，嘉联公司在《泸州晚报》上刊登公告，通知汪云于2015年12月25日至嘉联房地产公司处核实并交清购房尾款和相关税费、维修资金。 因汪云仍未付清剩余的25万元房款，2017年1月20日，嘉联公司将本案涉讼房屋江阳区学院中路6号1号楼2单元4层8号（现已更改为：江阳区学院中路166号1号楼4层2单元402号）售卖给案外人刘霞，刘霞一次性支付了房屋全款，双方于2017年1月23日在泸州市房屋产权交易服务中心办理了商品房现售合同签约，即网签备案手续。2019年3月，汪云起诉至一审法院要求嘉联公司履行合同，并办理不动产登记手续，一审法院于2019年5月13日驳回了汪云的诉讼请求。 一审法院另查明，嘉联公司将案涉房屋于2014年5月6日办理抵押登记，抵押权人为渤海国际信托有限公司，于2014年6月25日办理了抵押注销登记；2014年7月10日，被泸州市中级人民法院查封，2017年1月12日解除查封；2016年7月20日，被泸州市中级人民法院轮候查封，2017年1月12日解除查封。 一审法院认为，根据（2019）川0502民初1635号已经生效的民事判决书，嘉联公司就该房屋已与案外人刘霞签订了房屋买卖合同，案外人刘霞支付了购房全款，双方办理了该房屋的网签备案手续，现汪云与嘉联公司签订的合同目的不能实现，汪云请求解除合同，一审法院予以支持。一审法院于2019年7月11日将起诉状副本送达嘉联公司，故双方签订的合同于2019年7月11日起解除。合同解除后，嘉联公司应将已经收取的购房款179492元返还给汪云。关于汪云诉请嘉联公司应支付利息及损失的问题。首先，案涉房屋于2014年6月25日已经办理了抵押注销登记，而双方签订合同的日期为2014年7月18日，故不存在将已经抵押的房屋出售给汪云的情形；其次，因办理按揭未成功后，汪云未按照嘉联公司的通知要求及时支付购房尾款，存在违约行为，故汪云要求嘉联公司支付利息及相关损失，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、汪云与四川嘉联房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》自2019年7月11日起解除；二、四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还汪云购房款179492元；三、驳回汪云的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3842元，由四川嘉联房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，上诉人汪云与被上诉人嘉联公司于2014年7月18日签订《商品房买卖合同》时，该房屋处于被人民法院司法查封状态，直至2017年1月12日解除对案涉房屋查封之日止，该案涉房屋权利存在瑕疵。在被上诉人嘉联公司提供的房屋存在权利瑕疵的情况下，上诉人汪云享有拒绝支付尾款的抗辩权，被上诉人嘉联公司也没有提供证据证明未能获得银行按揭贷款系因上诉人汪云的原因，同时考虑案涉房屋处于司法查封状态，因此不能认定未能办理房屋银行按揭贷款系上诉人汪云的原因造成。一审法院认为2014年6月25日案涉房屋已经办理抵押注销登记，不存在将已经抵押的房屋出售给上诉人汪云的情形，因此办理按揭未成功后，汪云未按约支付尾款存在违约的认定不当，本院予以纠正，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，本案系因被上诉人嘉联公司出售的商品房被人民法院依法查封，该房屋存在权利瑕疵导致合同无法正常履行造成，被上诉人嘉联公司应当赔偿上诉人汪云因此受到的损失，上诉人汪云主张被上诉人嘉联公司赔偿100000元，未提供证据证明该损失，结合本案的实际情况，本院酌定被上诉嘉联公司退还上诉人汪云购房款179492元，并从上诉人汪云支付购房款之日即2014年7月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退还之日止。 综上所述，上诉人汪云的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初3549号民事判决书第一项、第三项； 二、变更四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初3549号民事判决书第二项“四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还汪云购房款179492元”为“四川嘉联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还汪云购房款179492元，并从2014年7月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退还之日止”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取3842元，由被上诉人四川嘉联房地产开发有限公司负担；二审案件受理费7684元，由上诉人汪云负担4388元，被上诉人四川嘉联房地产开发有限公司负担3296元。 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 曹天全 审判员 张 勇 二〇一九年十二月三日 书记员 毛 林