重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初25490号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区华润路2号，统一社会信用代码915101047559578126。法定代表人：蒲滨，公司董事长。委托诉讼代理人：荆晓燕，女，公司员工。委托诉讼代理人：刘雪娇，女，公司员工。被告：任家荣，男，1975年8月10日出生，汉族，住重庆市江北区。法定代理人（任家荣前妻）：尹光珍，住重庆市江北区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告任家荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人荆晓燕，被告任家荣及其法定代理人尹光珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年9月1日至2019年6月30日期间的物业管理费5714.61元、公摊水电费562.65元；2.判令被告支付因延迟缴纳物业管理费所产生的违约金，按月分段计算，以当月未交物业服务费为基数，从当月15日起按日千分之三的标准计算至该月物业服务费付清之日止。事实及理由：被告系华润置地重庆华润中央公园的业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。原告与小区开发商签订前期物业服务合同后一直为小区提供物业服务，但被告却无故拖欠物业服务费，原告多次催收无果。被告任家荣辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.被告房屋存在漏水问题，开发商整改多次后向被告承诺将赔偿物业服务费，并承诺再出现问题可以由物业协助维修。但原告在得到被告通知后并未履行维修义务，现房屋漏水问题已经导致被告房屋无法入住。2.物业未尽到合同约定的物业服务义务，服务不到位。小区门禁系统是坏的，原告未进行维修。3.原告主张的违约金标准过高，如果法院认定被告需要承担违约责任，也请求对违约金标准进行调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的重庆市江北不动产登记中心不动产登记信息查询结果、《华润·中央公园一期前期物业服务合同》及前期物业服务合同备案证明、吸收合并协议、准予注销登记通知书、重庆日报吸收合并公告、2014年-2018年年度物业服务报告、照片等证据，本院予以确认并留卷为证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的2012年-2018年公摊水电使用公示均为原告自行制作，根据合同约定公摊费用已经包括在物业服务费中，故本院对该证据证明目的不予采信；2.原告举示的EMS快递单虽为原件，但仅有EMS快递单，并没有相应的快递送达记录，无法证明原告主张的催费事实；3.被告举示的照片及通话记录截图为原件，能够证明被告房屋存在破损情况，但被告并未举示证据证明其主张的应由原告对房屋受损部分进行维修的事实，无法达到被告的证明观点。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆华润二十四城物业服务有限公司与华润·中央公园一期的建设单位重庆天拓置业发展有限公司签订《华润·中央公园一期前期物业服务合同》，合同约定：由重庆华润二十四城物业服务有限公司为华润·中央公园一期的高层住宅提供物业管理服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；节日装饰布置；公共秩序维护等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案管理等。合同期限为5年，自2010年8月15日起至2015年8月14日止；合同期届满前三个月内，建设单位作出续聘或选聘的决定，在建设单位与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费为2.2元/月/平方米，商业的物业服务费为6元/月/平方米，停车场（管理费）80元/月/个。物业服务费含业主共用部位、共用设备设施（如楼道照片、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费用。业主应从接房之日起交纳物业服务费用。业主的空置房（经重庆华润二十四城物业服务有限公司与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例缴纳。重庆华润二十四城物业服务有限公司因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由重庆华润二十四城物业服务有限公司承担相应责任。重庆华润二十四城物业服务有限公司违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求重庆华润二十四城物业服务有限公司清退，并由重庆华润二十四城物业服务有限公司按多收取费用的3倍给予业主或物业使用人赔偿。建设单位、业主或物业使用人，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金。前述合同于2010年8月30日在重庆市江北区房屋管理局取得备案。合同签订后，原告为被告房屋所在的华润·中央公园一期夏鸥提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。被告系重庆市江北区大石坝一村X号X幢X单元X-X号房屋的权利人，房屋建筑面积为85.26平方米。原告提供物业服务期间，被告均按照物业服务费2元/月/平方米，公摊水电费0.2元/月/平方米交纳费用。另查明，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司签订《吸收合并协议》，协议载明双方同意由原告吸收重庆华润二十四城物业服务有限公司，重庆华润二十四城物业服务有限公司解散并注销，吸收合并后原告的名称仍为华润置地（成都）物业服务有限公司；吸收合并后，重庆华润二十四城物业服务有限公司所有债权债务均由原告承继；自交割日起，重庆华润二十四城物业服务有限公司对外承接的物业管理服务项目由原告继续承接。协议签订后，重庆华润二十四城物业服务有限公司于2018年4月25日注销登记。原告另于2018年1月25日在重庆日报登报刊登了吸收合并公告，并通知相关债权人申报债权。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司的吸收合并程序符合法律规定，原告有权承接重庆华润二十四城物业服务有限公司原承接的物业管理服务项目进行，因此，重庆华润二十四城物业服务有限公司与华润·中央公园一期的建设单位重庆天拓置业发展有限公司签订的《华润·中央公园一期前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，原告应当督促涉讼小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进涉讼小区机构、人员的合理配置。综上，被告作为涉讼小区业主之一，仍应按照《华润·中央公园一期前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。被告虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。即便原告提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为被告拒交或少交物业服务费的正当理由。被告虽提出原告提供的物业服务存在不足之处，但其举示的证据并不能完整反映物业服务的整个过程，且被告反映的问题属于房屋质量问题，应系被告与房屋开发商之间的房屋买卖关系，与本案并无直接关联。此外，虽然《华润·中央公园一期前期物业服务合同》并未就公摊水电费另行约定，但原告收取物业服务费的标准实际系按照合同约定将公摊水电费和物业服务费进行了分解，被告也一直是按照前述标准进行费用缴纳。因此，本院对原告分别按照2元/月/平方米和0.2元/月/平方米主张物业服务费和公摊水电费的诉讼请求予以支持，根据查明事实，本院对原告主张的2016年9月1日至2019年6月30日的物业服务费5714.61元、公摊水电费562.65元诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约责任问题。本院认为，原告主张的合同依据系《华润·中央公园一期前期物业服务合同》，但该合同期限已经届满，原告仍以该合同作为依据向被告主张违约责任缺乏事实依据，本院不予支持。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第三条规定，判决如下：一、被告任家荣自本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付2016年9月1日至2019年6月30日的物业服务费5714.61及公摊水电费562.65元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告任家荣负担。本判决为终审判决。审判员  黄涛二〇一九年十二月二十三日书记员  贾欢