北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初1886号原告：刘某，男，1981年10月12日出生。被告：谢某1，女，1984年2月9日出生。被告：谢某2，男，1961年5月1日出生。被告：吕某，女，1962年8月10日出生。被告：谢某3（系被告谢某2、吕某之女，亦系被告谢某2、吕某之共同委托诉讼代理人），女，1989年7月8日出生。原告刘某与被告谢某1、谢某2、吕某、谢某3分家析产纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告谢某1、谢某2、吕某、谢某3（亦系被告谢某2、吕某之共同委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令坐落于北京市密云区X小区X号院X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）归被告所有，被告给付我房屋折价款328189.33元。2.案件受理费、评估费由被告承担。事实与理由：我与被告谢某1于2004年3月17日登记结婚，2016年3月18日经北京市密云区人民法院调解离婚。调解离婚时，涉案房屋因未办理产权证，故未进行分割，现该房屋具备了办理条件。婚姻关系存续期间，我与四被告就涉案房屋签订了《家庭房产分配协议》，明确约定此房产为谢某1的婚后财产，如我与谢某1离婚，我只能分总房款的三分之一的二分之一，因一直未予分割，故应当依照2019年市场价值计算我应分得的房屋折价款。现诉至法院，判如所请。被告谢某1辩称，原告所述不属实。因谢某2、吕某、谢某3的户口均在河北，不具有在北京市的购房资格，于是借用了我的名义购买了涉案房屋，准备我和我父母、谢某3三方轮着还贷款。正因为涉案房屋不是我与原告的，所以四方签订了《家庭房产分配协议》，该协议中记载的内容是真实的。起初，购买涉案房屋时约定首付由我和原告交纳，前两年贷款亦由我们负责偿还，之后的贷款由我父母和谢某3偿还。因购房时我和原告均无固定工作，原告亦有赌博恶习，故我二人应出资的部分均系从我娘家亲戚处借款，至今未还。2015年北京市密云区密云镇大唐庄村面临拆迁，原告怕我瓜分其拆迁利益，要求与我离婚，但我不同意。原告于2014年6月2日亲自手写了一份离婚协议表示涉案房屋与其无关。2014年11月29日，原告将我赶出家门，但双方最终未去民政局办理离婚事宜。2015年1月原告起诉要求与我离婚，在案件调解过程中，原告表示涉案房屋与其无关，我才同意调解离婚。故我认为涉案房屋与原告无关，且因打印错误，《家庭房产分配协议》约定的本意应为刘某分得744122元的六分之一，故不同意原告的诉讼请求。被告谢某2、吕某、谢某3辩称，与谢某1答辩意见一致，因我三人无购房资格，故借用谢某1的名义购买涉案房屋，该房屋与原告没有关系。经审理查明：被告谢某2与被告吕某系夫妻关系，二人育有两女，即被告谢某1和被告谢某3。谢某1与原告刘某原系夫妻关系，二人于2004年3月17日登记结婚，2016年3月18日经本院调解离婚。2012年9月25日，北京嘉云发房地产开发有限责任公司（出卖人）与谢某1（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》(合同编号Y1370631)，谢某1购买了坐落于密云县X小区X#住宅楼X层X单元-X1、预测建筑面积93.24平方米的房屋，房屋总价款75万元。2019年5月24日，北京嘉云发房地产开发有限责任公司（出卖人、甲方）与谢某1（买受人、乙方）签订了《补充协议》，约定：1.甲、乙双方于2012年9月25日签订的编号为：Y1370631号商品房预售合同中房屋坐落为：密云县X小区X#住宅楼X层X单元－X1，现变更为密云县X小区X号院X号楼X单元X；2.原房屋预测建筑面积为93.24平方米，现房屋实测建筑面积为92.51平方米……5.根据买卖合同第五条第1项原房屋合同价款为750000元，面积差为0.73平方米，甲方需向乙方退面积差价款5878元，现房屋合同价款为744122元；6.已开发票13224946、32949278“X#－X－X1”，现变更为“密云县X小区X号院X号楼X单元X”……另，谢某1表示补充协议约定的退面积差价款5878元，抵顶了三年的物业费用。依据北京嘉云发房地产开发有限责任公司出具的发票（机打号码13224946、32949278）显示：2013年1月9日，谢某1作为付款人交纳房款510000元；2013年11月13日，谢某1作为付款人交纳房款234122元。依据2013年1月4日《中国建设银行个人贷款客户提款通知书》显示：客户姓名为谢某1，贷款期限360月、贷款金额510000元。截至2019年12月4日，累计还本63689.51元，累计还息158107.33元，剩余本金446310.49元。现双方均认可涉案房屋尚未办理产权登记，由四被告及刘某、谢某1之女刘方圆共同居住。本案在审理过程中，双方均申请对涉案房屋2016年、2019年房屋价值进行评估。2019年4月12日，北京首佳房地产评估有限公司出具《关于申请撤回委托司法鉴定项目的说明》，表示其公司在搜集外部及内部资料后，由于仍缺乏市场成交案例，故难以对涉案房屋2016年市场价值进行评估，故申请撤回对涉案房屋2016年、2019年市场价值进行评估的委托。后本院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对涉案房屋2016年、2019年房屋价值进行评估，2019年6月21日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，确定估价对象房地产在价值时点2016年3月18日的市场价值为总价1547691元，在价值时点2019年5月14日的市场价值为总价1969136元。为此，刘某分别支付评估费6369元、7423元。2013年10月20日，甲方（父母方）谢某2、吕某，乙方（大女儿）谢某1，丙方（小女儿）谢某3，丁方（大女婿）刘某签订了《家庭房产分配协议》，约定：为促进家庭和谐，保持家庭和睦，防止家庭纠纷，甲、乙、丙三方座（坐）落于北京市密云县X号院X小区X号楼X单元X室房屋商贷财产；分配归属问题达成如下协议共同遵守：第一条：北京市密云县X号X小区X#住宅楼X层X单元X1，此房屋为商贷购房，房屋登记合同号为：Y1370631(注：因房本在三年内办理，现在本协议只能以合同号为准)，登记的房屋所有权为乙方（大女儿谢某1），房屋补偿分配如下：总面积92.51平方米；总房贷744122元（人民币）；首付234122元（人民币）；贷款510000元（人民币）；装修款79619元（人民币）；拿钥匙48169元（人民币）；其它（）（）。第二条：此房没写甲方的原因是因为甲方年龄大，没有固定工作，不能申请银行贷款，因为小女儿谢某3（丙方）非本市户口，来本市上保险未到5年，所以全家（甲方、乙方、丙方、丁方）都同意写房产产权人为乙方名下。（注：此房产为谢某1的婚后财产，如有一天谢某1与刘某离婚，刘某只能分总房款的三分之一的二分之一）。第三条：此房产由甲、乙、丙三方均摊，当甲方没有生活来源时，剩余贷款由乙方、丙方共同还剩余贷款，此房购买时因丙方（谢某3）还未结婚，所以属婚前财产。第四条：此款项均分成三份，甲、乙、丙均摊，其中甲方规定，乙方和丙方如有一方不赡养甲方，此房无论是升值还是贬值，均由赡养方所得，不赡养方将自动放弃此房财产。此房由甲方居住，此房无论是升值还是贬值，将父母养老送忠（终）后，此房由乙方、丙方均分二份，每人各一份……第六条：此房产权人虽为乙方，但是居住权和买卖权为甲方。乙方和丙方都不孝顺甲方，甲方享有此房的销售权……第七条：虽然产权人为乙方，虽为乙方、丁方婚后财产，但是乙方、丁方并没有买卖权……第十二条……自三方共同签名之日起成立。第十三条：本协议效力约定：除新的三方书面协议可以改变本协议约定内容之外，任何协议式单方指定均不得改变本协议内容，本协议法律效力高于除新的三方协议之外的任何协议及其它指定行为，包括公证书在内。甲方处有“谢某2”、“吕某”签名字样及按捺手印，乙方处有“谢某1”签名字样及按捺手印，丙方处有“谢某3”签名字样及按捺手印，丁方处有“刘某”签名字样及按捺手印。对此，刘某表示虽然其手中持有的《家庭房产分配协议》丁方处没有其签字，但是其认可该协议的效力，并要求依照该协议的约定主张六分之一的份额。四被告均表示认可，签字均系自己所签、内容亦属实，但当时签订协议的目的是因为涉案房屋登记在谢某1名下，怕刘某赌博将该房屋抵押出去，对家庭成员间相互牵制，签订时未说离婚的事情。另因打印错误，《家庭房产分配协议》约定的本意应为刘某分得总房款744122元的六分之一。另查一，2014年12月29日，刘某以离婚纠纷为由将谢某1诉至本院，要求与谢某1离婚，后被本院判决驳回诉讼请求。在该案的民事起诉状中事实与理由部分记载：2013年10月20日，被告（谢某1）利用原告（刘某）喝醉酒之机，欺骗原告在其事先准备好的家庭房产分配协议书上签字，并将其家庭夫妻共同财产与其父母及妹妹共同分割，故要求婚后购买的涉案房屋归其所有，由其按照实际付款额的二分之一补偿被告……2015年8月13日，刘某再次诉至本院要求与谢某1离婚，案号为（2015）密民初字第5797号，其中2015年9月19日调解笔录中刘某要求涉案房屋的二分之一归其所有，谢某1则表示涉案房屋系其父母给其购买的，且其与刘某之间关于涉案房屋签有协议。对此刘某认为协议是四方协议，当时其喝酒迷糊后签下三份，剩下一份看清楚后就没有签字，协议是无效的，且至今系其偿还贷款。2016年3月1日开庭笔录中记载：刘某：……另外X号院X小区X号楼X单元X1室楼房没有房本，不要求在本案中涉及。谢某1：X号院X小区X号楼X单元X1室楼房我要求在本案中解决清楚。上次调解的时候法官给了7天的时间让双方去起诉财产，原告方（刘某）没有起诉……该案承办法官表示X号院X小区X号楼X单元X1室楼房涉及他人财产，本案中不予解决。刘某、谢某1均表示清楚。3月18日调解笔录中，该案承办法官表示密云区X号院X小区X号楼X单元X1室因为原告（刘某）没有另案诉讼，本案中无法涉及，没有对产权进一步明确，双方可以另行通过法律途径解决。刘某、谢某1均表示清楚。关于财产分割问题，（2015）密民初字第5797号民事调解书记载：夫妻共同财产：桑塔纳牌轿车一辆（车牌号×××）归刘某所有；谢某1娘家陪送的被褥、结婚照等相册、音响一套、海尔牌电视一台、刘方圆的衣物和玩具归谢某1所有；刘某给付谢某1财产折价款三万元。双方婚姻关系存续期间外债六千元，由谢某1负责偿还。现四被告持答辩意见，不同意刘某的诉讼请求，为此谢某1提交了2014年6月2日刘某与谢某1签订的《离婚协议》，载明：双方有1女儿（刘方圆），由男方抚养，女方不用承担任何抚养方面的事情。女方1个月可以接走两回。因女方没有固定的生活来原（源），所（生）女儿（刘方圆）由父亲刘某抚养成人，抚养费女方（谢某1）不用承担，男方（刘某）同意，谢某1名下房产男方放弃，由女方（谢某1）自行处理，与男方没有任何债务上的纠纷。谢某1另表示双方打算前往民政局办理离婚时签订了该协议，协议由刘某书写，双方签字，后因其要车，刘某不同意且等不及，双方终未去民政局办理离婚，后刘某起诉至法院要求离婚。经询问，谢某1表示在离婚诉讼中，因无房本无法处理涉案房屋，且其想着有该协议，故未向法庭提交。谢某2、吕某、谢某3对该证据予以认可。刘某表示对以上协议的内容没有印象，但字迹确系其笔体，依据相关法律规定，签订该协议后，双方未办理离婚手续，故该协议未生效。另查二，对于涉案房屋出资情况，四被告表示2012年8月31日谢某3支付房屋定金50000元、2012年9月25日交付的首付款184122元系谢某1与刘某共同出资。后，装修时谢某3支付房屋装修款79619元，吕某支付拿钥匙时的各项费用48169元，谢某3出资30000元、吕某出资20000元购买家具家电。谢某3偿还房屋贷款105876.66元，吕某偿还房屋贷款105876.66元。为此，提交了北京市家具买卖合同、出库单、送货单、收条、发票、收据、支付宝转账账单详情截图、吕某北京农商银行交易对手信息等。对此，刘某表示其从事了两年的小区改造工程，挣了三四十万元，其有出资。谢某1与其商量说家里老人在老家、挣钱不多、妹妹还要上学，来密云需要租房，故家里有钱就买一处房子。通过其托关系对购房款予以优惠，手续由谢某1办理。其干活结回钱后给谢某1现金，但不清楚具体数额。签订购房合同是谢某1一人办理，贷款合同二人一起办理。其借他人的外债，谢某1直接要回，现在搞的关系都不好了。其盯着装修，装修找的小施工队，花费45000元，因砂石料是单买、找车装的，还更换了门窗，故其与谢某1婚后共同支付房屋首付款234122元、包括房屋装修款45000元在内家具、打隔断等共计79600元、拿钥匙时交纳48000余元，作为共同借款人在银行贷款并偿还房屋贷款直至离婚时止，还贷时其给付谢某1现金，谢某1偿还。其亦认可谢某3曾偿还过房屋贷款，吕某是否偿还过房屋贷款其不清楚。另刘某表示其与谢某1自其第一次起诉离婚后分居，但财产未独立，谢某1则表示二人于2014年8月分居，分居时财产独立。但刘某、谢某1均认可分居期间，刘某未给付谢某1钱款用于偿还贷款。刘某表示自离婚后其未偿还过涉案房屋的贷款，亦未在此居住。本案在审理过程中，谢某1另主张其与刘某在婚姻关系存续期间共同向其舅舅吕某1、三姨吕某2借款计524000元，用于支付涉案房屋定金、首付款、偿还房屋贷款及车辆贷款等，为此其向本院提交了由其签名的借条10张及其名下北京农商银行交易对手信息、中国农业银行借记卡明细对帐单。谢某1表示以上借条记载的债务均未偿还，因其认为刘某签订离婚协议表示放弃涉案房产，上述债务与刘某无关，故在离婚诉讼时未向法庭出示。如本案中认定涉案房屋与刘某无关，上述债务其不要求刘某承担，如认定涉案房屋与刘某有关，上述债务要求刘某一并承担偿还义务。刘某对以上证据均不予认可，其认为首先离婚诉讼时谢某1表示没有共同债务，其次其从未向吕某1、吕某2借款，再次借款人均系谢某1亲属。再查，庭审中，四被告表示各自份额不再进行区分。2019年12月23日，北京市规划和自然资源委员会出具查询结果：涉案房屋在密云区无房产登记信息。上述事实，有双方当事人陈述、家庭房产分配协议、（2015）密民初字第5797号民事调解书、调解笔录、查询结果、资金交易查询等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告刘某持其与四被告签订的《家庭房产分配协议》，要求依照该协议的约定享有涉案房屋总房款六分之一的份额，四被告对该协议均予以认可，并表示内容属实且系自己签字，故该协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照协议约定履行义务。现四被告持2014年6月2日《离婚协议》，主张刘某自行放弃了涉案房屋的相关权利，刘某对此不予认可，故本案的争议焦点为《离婚协议》的效力认定问题。根据《最高人民法院关于适用对于涉案房屋，《家庭房产分配协议》中明确约定，如谢某1与刘某离婚，刘某只能分总房款的三分之一的二分之一。依据该协议的约定，可以认定涉案房屋系家庭共有财产。虽然刘某与谢某1早已解除了婚姻关系，但离婚时尚未对涉案房屋进行实际分割，且离婚时刘某对涉案房屋的属性、协议的约定亦持不同意见，在此期间四被告亦未主张对涉案房屋进行分割，故涉案房屋仍属于共同共有状态，而在共有状态下确有增值。对家庭共有财产进行分割时，有协议的依照协议进行。故对刘某要求按照该约定分得六分之一的房产份额之诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。现四被告主张因打印错误，《家庭房产分配协议》约定的本意应为刘某分得总房款744122元的六分之一，不享有房屋增值利益，刘某对此不予认可，四被告亦未提交充分的证据予以证明，故本院不予采纳。因涉案房屋尚未办理产权证，不具备所有权确认及分割条件，待具备产权登记条件后，可另行主张权利。本案中四被告表示不再区分各自份额，对此本院不持异议。本院结合现有证据、房屋现居住状况、各自所占份额、共有关系丧失时的房屋价格等因素，确认房屋归四被告占有使用，剩余贷款由四被告偿还，由四被告给付刘某相应的房屋折价款。谢某1主张夫妻关系存续期间有共同外债，要求刘某一并承担，因对上述共同债务，刘某均不认可，谢某1亦未提交充分有效的证据予以证明，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用一、坐落于密云县X小区X号院X号楼X单元X房屋归被告谢某1、谢某2、吕某、谢某3占有使用，剩余贷款由被告谢某1、谢某2、吕某、谢某3负责偿还；被告谢某1、谢某2、吕某、谢某3于本判决生效之日起三十日内给付原告刘某房屋折价款共计二十五万三千八百零四元。二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费一万三千七百九十二元，由原告刘某负担六千八百九十六元，已交纳；由被告谢某1、谢某2、吕某、谢某3负担六千八百九十六元，限本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费六千二百二十三元，由原告刘某负担一千一百一十六元，已交纳；由被告谢某1、谢某2、吕某、谢某3负担五千一百零七元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  栗 茜人民陪审员  李凤明人民陪审员  王永玲二〇一九年十二月二十七日法官 助理  张东冉书 记 员  李 曼