黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0811民初1151号原告（执行案外人）：李松泽，男，1986年5月25日出生，汉族，现住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：刘英哲，黑龙江航迪律师事务所律师。被告（申请执行人）：景雪峰，男，1979年9月7日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。第三人（被执行人）：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区滨江东路17号。法定代表人：董影，公司董事长。委托诉讼代理人：王金龙，行政法务部经理。第三人（被执行人）：赵宏，男，1986年9月9日出生，汉族，现羁押于黑龙江省香兰监狱。原告李松泽与被告景雪峰、第三人佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称巨丰公司）、第三人赵宏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告李松泽委托诉讼代理人刘英哲、被告景雪峰委托诉讼代理人贾丽、第三人巨丰公司委托诉讼代理人王金龙、第三人赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李松泽向本院提出诉讼请求：1、要求法院不执行位于佳木斯市唐人中心B-1-23-2、房屋面积为137.4平方米、产籍号为3-0001-040-122302号房屋；2、确认原告与巨丰公司商品房买卖合同有效，并确认该房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年2月末，原告在巨丰公司选定房屋，交纳了20000元定金。2011年3月27日，原告与巨丰公司签订商品房内部认购协议书，购买“唐人中心”B-1-23-2号、面积为137.4平方米、产籍号为3-0001-040-122302号房屋，并向巨丰公司转款135847元及80000元购房款。2012年12月1日，原告在巨丰公司购买地下负一层E区040号（面积为16.2平方米）、E区026号（面积为17.4平方米）两处商铺，共付款325971元，因巨丰公司不能给原告办理产权证，两处商铺迟迟不能交付，原告于2016年与巨丰公司协商，将两处商铺的房款转为购买B-1-23-2号房屋房款，故原告累计支付房款561818元。2019年4月，原告得知该房屋被郊区法院查封，原告依法提起异议申请，经法院审查做出（2019）黑0811执异45号裁定，驳回了原告的异议申请。景雪峰辩称：1、原告与被告于2011年3月27日签订协议中标明买卖房屋是三江国际商品房，而本案争议房屋为唐人中心房屋，两者之间的关联需要原告予以证实。2、原告与巨丰公司签订的《“三江国际”商品房内部认购协议书》是预约合同，不属于最高法院关于执行异议和复议规定第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”。3、原告未支付全部价款，且原告支付的购房款不足总价款的50%，不符合最高法院关于执行异议和复议规定第二十九条第三款规定。4、原告并未实际占有使用房屋，举证期间原告未提交占有使用房屋的证据，查封之前执行局粘贴公告时，该争议房屋处于未进户状态。综上，原告在与巨丰公司签订认购书后，距今有8年时间，该房屋所在楼盘已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，认购书是否已经解除不能确定。原告至今未交付全部购房款，因其未支付全部购房款，巨丰公司不可能允许其进户，因此原告不具备排除执行的条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。巨丰公司辩称：巨丰公司与原告之间系房屋买卖合同关系，2011年3月27日双方签订《三江国际商品房内部认购协议书》，原告交付了部分房屋价款，同时原告购买了巨丰公司开发的商铺，其母亲也购买了商铺。因巨丰公司没有按照约定时间交付商铺，双方签订协议，将原告及其母亲的商铺款转为原告购房款。根据执行异议和复议规定，巨丰公司与原告签订合同在法院查封之前，原告已经交付50%以上房款，且该房屋系原告名下唯一住宅，没有办理产权登记是因为巨丰公司土地被查封，故符合执行异议和复议规定的二十九条规定，原告有对案涉房屋排除执行的法定事由，请法院给予支持。赵宏辩称:其已偿还完景雪峰的借款，2013年10月，其用价值700余万元的工程机械偿还了景雪峰，其与景雪峰是个人借贷关系，与巨丰公司及原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的原告身份证复印件、2011年3月27日原告与巨丰公司签订的“三江国际”（即唐人中心，本案诉争房屋工程前期名称）商品房内部认购协议书1页、2011年3月2日由巨丰公司给原告出具的155847元现金收据1张（此笔收据中包含2月27日交付2万元订金）、2011年3月27日巨丰公司给原告出具的8万元现金收据1张、2011年3月2日建设银行135847元转账凭条复印件1张、2011年3月27日农村信用社8万元转账回单复印件1张及客户简易明细账流水1张，证明原告早在2011年就已经与巨丰公司签订认购书，认购了本案诉争房屋，且在认购后一个月内分三笔从银行转款交纳了235847元房款。经庭审质证，景雪峰对认购协议有异议，认为该协议不是法律要求的书面房屋买卖合同，而是购买房屋的预约合同，因此原告无权依据预约合同要求排除被告执行。155847元的收据对应的建设银行转账凭条金额为135847元，两者金额不符，另转账凭条的对象为自然人刘影，与巨丰公司无关，付款方为文莉，不是本案原告，8万元收据显示也是文莉账户支取，体现不出支付给巨丰公司。照片真实性无法确认，不予质证。即使原告支付了235847元，也不足房屋总价款的50%，不符合法律要件。巨丰公司对于原告所持三江国际认购协议书及总价235847元的两张收据真实性无异议，与巨丰公司财务存档资料一致，需要说明三江国际与唐人中心项目系同一房地产开发项目，对于原告所举的复印件中文莉转给刘影及刘影的收款存根，在公司财务档案中保存。通过以上证据可以证明原告与巨丰公司于2011年3月27日签订认购协议书，并支付了235847元房屋价款。赵宏认为与巨丰公司质证意见一致。本院经审查认为，该组证据中认购协议系原告与巨丰公司签订，房款收据系巨丰公司为原告出具，原告提供了银行取款凭证及流水等证据证明购房款资金来源，因巨丰公司对该组证据及原告欲证明的问题均无异议，故本院对此组证据予以采信。2、原告提供的2012年12月1日原告与巨丰公司签订的唐人中心地下商业广场商铺认购协议复印件1份、2012年12月1日巨丰公司给原告出具的219588元现金收据复印件1张、建设银行对私活期交易明细流水1份、2012年12月1日文莉（原告母亲）与巨丰公司签订唐人中心地下商业广场商铺认购协议书复印件1份。2012年12月1日巨丰公司给原告出具1万元及3万元现金收据各1张、2012年12月29日巨丰公司给原告出具的66383元现金收据复印件1张、建设银行对私活期交易明细查询单2张、2016年10月12日巨丰公司与原告签订协议1份、2016年10月12日巨丰公司给原告出具的325971元转款收据1张。证明1、2012年12月1日原告预订了巨丰公司开发的地下商业广场商铺并通过建设银行转款交付购买商铺款219588元，原告母亲在同时预定了巨丰公司开发的地下商业广场商铺，并分三次缴纳了共计106383元商铺款，但因巨丰公司不能交付商铺，导致原告购买商铺的目的无法实现。原告在2016年10月12日与巨丰公司协商，经过巨丰公司同意，将原告与其母亲文莉所交纳的两个地下商铺款转为原告的购房款。至双方达成协议后，原告的购房款总额达到了516818元，远远超出诉争房屋实际购房款的一半。2.结合上一组证据中商品房认购协议书，可以明确商品房认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，对买卖房屋的位置、面积、价款等都作出了相关约定，且因此组转款进一步证实原告与第三人巨丰公司对本案诉争房屋已从认购协议转化为商品房买卖。但因巨丰公司原因，导致原告一直无法办理产权过户登记手续。经庭审质证，景雪峰对该组证据有异议，认为协议书及收据是复印件，2016年10月12日协议及收据有异议，商铺的购房款是否转为案涉房屋的购房款，景雪峰不是当事人，无法确定真实性。巨丰公司认为原告所举的地下商铺认购书2份及相关收据，其原件保存在巨丰公司财务档案中，原件与复印件一致，原告所举对私活期交易明细查询单无异议，与巨丰公司财务档案中为了证明原告支付的价款所留存的存根是一致的，对于原告与巨丰公司签订的2016年10月12日协议书记收据与巨丰公司留存的一致。赵宏认为与巨丰公司质证意见一致。本院经审查认为，该组证据中认购协议系原告与巨丰公司签订，收据系巨丰公司为原告出具，原告提供了银行取款凭证及流水等证据证明购买商铺资金来源，因巨丰公司对该组证据及原告欲证明的问题均无异议，故本院对此组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月27日，原告因欲购房屋向巨丰公司交纳20000元购房定金，巨丰公司为其出具收据。2011年3月2日，原告母亲文莉通过建设银行向巨丰公司转款135847元，巨丰公司为原告出具房款收据。2011年3月27日，原告与巨丰公司签订《“三江国际”商品房内部认购协议书》，购买巨丰公司开发的“唐人中心”B-1-23-2号、预测面积为141.87平方米房屋，房屋总价款为755847元。随后原告母亲文莉通过农村信用社向巨丰公司指定的刘影账户转款80000元，以上合计235847元。巨丰公司为原告出具房款收据。2012年12月1日，原告在巨丰公司购买其开发的地下负一层E区026号、面积为17.4平方米商铺，并向巨丰公司支付了购房款。同日，原告母亲文莉购买了E区040号、面积为16.2平方米商铺，并支付了购房款。2016年10月12日，原告与巨丰公司签订协议，原告购买的案涉房屋面积经测量后为137.4平方米，因巨丰公司未交付房屋和商铺，约定将两处商铺的房款325971元转为购买案涉房屋的房款。以上款项视为原告合计向巨丰公司支付案涉房屋购房款561818元。2019年7月22日，通过佳木斯房产档案馆查询，原告无住房所有权登记信息。景雪峰与巨丰公司、赵宏民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决书，判决赵宏偿还景雪峰借款本金300万元及利息，并判决巨丰公司对300万元借款本息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司不服，上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案件生效进入执行程序后，本院于2019年1月11日作出（2018）黑0811执56-4号执行裁定书，裁定查封本案争议的房屋。李松泽向本院提出执行异议，本院于2019年6月5日作出（2019）黑0811执异45号执行裁定书，驳回了李松泽的异议请求。李松泽不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告主张不应对案涉房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据以上规定，原告作为商品房买受人，其提出的执行异议只有完全具备前述条件才能够排除对案涉房屋的强制执行。本院认为，其一，原告与巨丰公司签订《“三江国际”商品房内部认购协议书》，就商品房买卖合同的主要内容进行了约定，且该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，具备了商品房买卖合同的要件，故应视为商品房买卖合同。该认购书于2011年3月27日签订，而该案涉房屋于2019年1月11日查封，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其二，原告于2019年7月22日，通过佳木斯房产档案馆查询，其无住房所有权登记信息，故符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。其三，原告与巨丰公司签订认购书中约定房款总价款755847元，后因巨丰公司未交付房屋及原告及其母亲购买的商铺，故双方商定将原告及其母亲购买商铺的价款转为购房款，即原告交纳购房款共计561818元。故符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，故原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张确认该案涉房屋归原告所有，本院认为，因原告未按照合同约定向巨丰公司交纳全部购房款，故该合同尚未履行完毕，对原告要求确认案涉房屋的所有权的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行佳木斯市唐人中心B号楼1单元23层02室房屋（产籍号为3-0001-040-122302）；二、驳回原告李松泽的其他诉讼请求。案件受理费11083元，由被告佳木斯巨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2019）黑0811执异45号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王环宇人民陪审员  何英韬人民陪审员  刘姝彤二〇一九年十二月二十八日书 记 员  芦 琦