大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初5519号原告：大连众和房地产开发有限公司。住所地：大连市西岗区北海街19号301室。法定代表人：信炳开，系该公司总经理。委托诉讼代理人：侯瑞品，系辽宁澄宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：任重任，系北京德恒律师事务所律师。被告：战玉芹，女，1962年9月12日出生，汉族，住大连市中山区。被告：战玉娟，女，1972年12月19日出生，汉族，住大连市中山区。二被告共同委托诉讼代理人：冷树杰，男，1966年1月22日出生，汉族，住大连市沙河口区。第三人：大连伟鹏景观绿化工程有限公司。住所地：大连市中山区春海街89号2单元1层2号。法定代表人：陈伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晶晶，系广东普罗米修（大连）律师事务所律师。第三人：大连顺和商业地产有限公司。住所地：大连市西岗区北海街19号305室。法定代表人：王为康，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李升斌，系上海市协力（大连）律师事务所律师。原告大连众和房地产开发有限公司诉被告战玉芹、战玉娟、第三人大连伟鹏景观绿化工程有限公司（以下简称伟鹏公司）、大连顺和商业地产有限公司（以下简称顺和公司）返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连众和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人侯瑞品、任重任，被告战玉芹、战玉娟的共同委托诉讼代理人冷树杰，第三人伟鹏公司的委托诉讼代理人杜晶晶，第三人顺和公司的委托诉讼代理人李升斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连众和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告战玉芹、战玉娟将位于大连市中山区改造项目工程东港印象A5号楼1单元-1层15号、建筑面积122.61平方米的房屋立即腾退给原告；2、被告战玉芹、战玉娟共同支付2016年3月20日至实际腾退之日止的案涉房屋占有费用25万元（暂计算至2019年5月20日）；3、诉讼费用由二被告与第三人伟鹏公司共同承担。事实和理由：原告从2007年开始，开发建设了中山区春山巷改造项目工程，其中A区5号楼（房地号2-34-34)的1单元1层15号公建房屋（建筑面积122.61㎡，即案涉房屋），属于原告所有。然而，第三人伟鹏公司却擅自将案涉房屋于2016年4月5日以135万元的价格转让给被告战玉芹、被告战玉娟，二被告实际占用案涉房屋至今。原告多次要求二被告返还房屋，但二被告拒不返还。故依据《物权法》第三十四条的规定，原告为维护自身的合法权益，依法诉至法院，请求法院依法裁判。被告战玉芹、战玉娟共同辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋我方已经购买，且原告已经签订了《说明书》，原告需要我方腾退，应该举证证明案涉房屋归原告所有。第三人伟鹏公司称：不同意原告的诉讼请求。根据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权的设立应当依照法律规定登记，原告并不具备案涉房屋的所有权证书，不能证明其享有案涉房屋的所有权，故原告不具备起诉的主体资格。案涉房屋系我方合法取得，二被告不应该予以腾退。案涉房屋自抵顶给我方已经达8年之久，而原告起诉的时间为2019年5月29日，已经超过了法定的诉讼时效。第三人顺和公司称：同意原告的诉讼请求，对原告的陈述没有异议。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2007年7月10日，原告取得中山区春山巷两侧土地的土地使用权。2007年8月27日，原告取得春山巷两侧旧区改造项目的建设工程规划许可证。2007年10月24日，原告取得春山巷两侧旧区改造项目A-1#至A-7#的建筑工程施工许可证。2008年7月7日，原告取得中山区春山巷东港印象的商品房预售许可证。2011年3月28日，原告委托大连市房地产测绘中心对坐落于大连市中山区改造项目工程A区5号楼（房地号：2-34-34）的房屋面积进行了测绘，大连市房地产测绘中心出具《房屋面积测绘成果报告》，载明A区5号楼1单元-1层15（公建）号房屋建筑面积为122.61平方米。2015年11月23日，第三人顺和公司向第三人伟鹏公司出具《说明书》，载明“东港印象公建A5#号楼1单元-1层15号房屋（无产权）为大连顺和商业地产有限公司做为工程款抵顶给大连伟鹏景观绿化工程有限公司，以房抵款手续待以后办理”。2016年4月5日，第三人伟鹏公司（甲方）与被告战玉芹、战玉娟（乙方）签订《协议》，载明“甲方将位于中山区东港印象公建A5号楼1-1-15号（半地下公建无产权）出售给乙方。此房总面积为122.61平方米，总价格为135万元整。甲方已于2016年3月20日将该房交付给乙方，现由乙方使用。甲方于2016年4月8日已经收到乙方全部购房款135万元整。甲方保证在2016年12月30日将该房手续办理给乙方名下。陈伟留有房证一本（地址：大连普湾新区石河街道云景小区12号2单元18层3号），如在2016年12月30号以前办完三方协议，即返还陈伟房证。”。案涉房屋自2016年3月20日起由二被告占有使用至今。本院认为，本案首先要确认的是原告是否对案涉房屋享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，原告是案涉房屋所在小区的开发商，依法取得了案涉小区的土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，虽案涉房屋现至今未办理产权登记，但并不影响原告对案涉房屋享有占有、使用和支配的权利。第三人伟鹏公司与第三人顺和公司签订的《说明书》虽约定用案涉房屋抵顶工程款，但第三人顺和公司与原告均系独立的公司法人，不能因公司的法定代表人相同就认定原告与第三人顺和公司之间公司人格混同，故第三人顺和公司无权处分案涉房屋。且该《说明书》未明确约定抵款金额、抵款所涉工程等具体事项，同时又载明了“以房抵款手续待以后办理”的语句，第三人伟鹏公司亦未向本院提交证据证明此后实际办理了以房抵款手续，故仅凭上述《说明书》无法认定案涉房屋的物权已变动至第三人伟鹏公司名下。综上，本院认定原告对案涉房屋享有相应的物权。本案争议的另一个焦点是二被告是否构成善意取得而合法占有案涉房屋。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，二被告并未向本院提交购房款已实际给第三人伟鹏公司的凭证，且从二被告与第三人伟鹏公司签订的《协议》中载明的内容来看，在二被告购买案涉房屋时，对第三人伟鹏公司并不具有案涉房屋的处分权是明知的，故二被告并不够成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。综上，被告战玉芹、战玉娟无权占有案涉房屋，原告要求二被告腾退房屋的诉求，本院予以支持。二被告并应自占有房屋之日起向原告支付占有使用费。原告虽未申请对案涉房屋在二被告占有期间的房屋租金进行鉴定，但其向本院提交的《房屋租赁合同》及58同城网站上相同小区相似面积的房屋租赁价格作为参考，本院认为原告主张按照每年8万元支付案涉房屋的占有使用费，具有合理性，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条、第十五条之规定，判决如下：一、被告战玉芹、战玉娟于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于大连市中山区改造项目工程东港印象A5号楼1单元-1层15号、建筑面积122.61平方米的房屋腾退给原告大连众和房地产开发有限公司；二、被告战玉芹、战玉娟于本判决发生法律效力之日起十日内按照每年8万元的标准共同向原告大连众和房地产开发有限公司支付自2016年3月20日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费（截至2019年5月20日，暂计为25万元）。如果未按本判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告战玉芹、战玉娟共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张加兴人民陪审员  董 艺人民陪审员  韩 丽二〇一九年十二月二十五日书 记 员  袁秀娜