河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初2906号 原告：朱俊花，女，1988年2月10日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：付清稳，河北九策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁明伟，河北九策律师事务所律师。 被告：张锦彪，男，1965年11月26日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：余平，女，1966年10月22日出生，汉族，住邯郸市邯山区。系张锦彪妻子。 委托诉讼代理人：王利伟，河北国尚律师事务所律师。 第三人：张志伟，男，1967年2月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王月霞，女，1966年12月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区。系张志伟妻子。 原告朱俊花与被告张锦彪、第三人张志伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱俊花及其委托诉讼代理人付清稳、被告张锦彪及其委托诉讼代理人余平、王利伟、第三人张志伟委托诉讼代理人王月霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱俊花向本院提出诉讼请求：1.请求判决张锦彪将赵都新城泰和园4号楼2单元2层201号房屋产权登记过户到朱俊花名下；2.请求判决张锦彪承担违约责任，支付违约金144000元；3.请求判决张志伟在张锦彪应当承担责任范围内与张锦彪承担连带责任并配合张锦彪履行过户义务；4.本案诉讼费用由张锦彪承担。事实和理由：2012年5月第三人张志伟购买邯郸市龙瑞房地产开发有限公司开发的赵都新城泰和园4号楼2单元201号房屋。2017年4月张志伟与张锦彪签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋卖给张锦彪。协议签订后，张锦彪依约履行付款义务，张志伟将房屋转移占有并将《商品房买卖合同》原件、首付款发票等所有原始购房凭证交付给张锦彪。张锦彪于2017年6月20日与朱俊花签订《房屋买卖协议书》，约定朱俊花以分期付款方式购买涉案房屋，房屋总价款720000元，剩余尾款60000元待房屋过户到朱俊花名下当天支付给张锦彪。协议同时约定张锦彪在物业通知办理或能办理产权登记之日15天将产权证办理完毕，办完产权登记15天内与张锦彪办理产权过户手续，否则视为违约，违约金为房屋出售价的20%。2017年10月19日前朱俊花依约将660000元交付给张锦彪，张锦彪将房屋转移占有并将《商品房买卖合同》原件、首付款发票等所有原始购房手续交付给朱俊花，朱俊花在涉案房屋内居住至今。2018年10月份涉案房屋所在小区已经具备办理不动产权证书条件，经朱俊花多次催促张锦彪，张锦彪多次催促张志伟，张志伟均拒绝办理房屋产权登记证并拒绝进行过户。朱俊花为维护合法权益，故诉至法院，诉请如前。 张锦彪辩称：张锦彪没有违约，不应承担违约责任。根据合同法的相关规定，违约是指能履行而不履行合同义务的行为。而本案，如朱俊花诉状中自认：“张锦彪多次催促张志伟，张志伟均拒绝办理房屋产权登记证并拒绝进行过户”可知，张锦彪积极协助朱俊花，督促张志伟办理相关手续，涉案房产未办理过户手续系张志伟所致。张锦彪非房主，客观上不具备办理过户手续的主体资格，不能办理过户手续，而非不办理过户手续，故张锦彪不存在违约行为，不应承担违约责任。张锦彪与张志伟、朱俊花与张锦彪签订的《房屋买卖协议书》第7条，分别约定了张志伟办理相关手续的期限为30日，张锦彪办理的期限为15日。可知张锦彪的履行期限远少于房主张志伟应履行的期限，加重了张锦彪的责任，张锦彪客观上履行不能。截止今日，本案确因张志伟未履行协议，导致张锦彪协议履行不能。张锦彪不应承担违约责任。我与张志伟签订合同中，将62万元已经支付给张志伟，张锦彪已经按照约定履行了协议，张志伟应当按照约定履行过户义务。 张志伟辩称：张志伟请求解除与张锦彪的房屋买卖合同，合同解除后，张志伟和张锦彪按照协议的约定该承担什么责任就承担什么责任。 当事人围绕诉讼请求及争议焦点提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 朱俊花提交如下证据：1.朱俊花身份证复印件1份，证明朱俊花的身份主体。2.张锦彪身份证复印件1份，证明张锦彪的身份主体。3.朱俊花与张锦彪的房屋买卖协议1份、银行流水及收条4张、中介服务费收款收据1张、物业收款收据1张，证明朱俊花和张锦彪于2017年6月20日签订房屋买卖合同，约定总价款72万元；朱俊花依约向张锦彪支付66万元，剩余6万元待房屋过户后支付；张锦彪未依约履行合同，应当支付出售房价的20%违约金144000元；朱俊花已实际占有使用涉案房屋。4.张锦彪与张志伟房屋买卖协议1份、商品房买卖合同1份、销售不动产统一发票1张、非税收入一般缴款书、住宅专项维修资金收据2张、担保费发票1张、前期物业服务协议1份、业主临时管理规约1份、收楼物品移交清单1张、装修管理规定1张、钥匙保管委托书1张、物业费收据3张、购电卡复印件1份、热用户交费信息卡复印件1张、城市燃气民用供气合同1张、移交单1张，证明张志伟为涉案房屋初始登记人；张志伟将房屋出卖给张锦彪，后张锦彪将涉案房屋出卖给朱俊花，并将购房原始材料移交给朱俊花；朱俊花系合法占有使用涉案房屋；张锦彪和张志伟签订的合同合法有效。5.公告复印件1份，证明涉案房屋早已具备办理房屋产权证书的条件，张锦彪及张志伟均存在违约行为。 张锦彪的质证意见为：对证据1、2无异议。对证据3中房屋买卖协议真实性无异议，该协议第七条约定张锦彪办理相关手续的期限为15天，远少于原房主张志伟的办理相关手续的期限，导致该条款客观上不能履行，加重了张锦彪的责任，且该条款仅约定视为违约的情况，并未对违约的比例责任进行约定，朱俊花主张20%的违约金无事实和法律依据；协议书尾页手写部分（对于手写收款数额部分是认可的）并非朱俊花和张锦彪书写，对双方不发生法律效力。证据4中，张锦彪与张志伟的房屋买卖协议书第七条约定张志伟作为房主为张锦彪办理相关手续的期限为30日，张锦彪为朱俊花办理过户的期限远少于张志伟为张锦彪办理过户手续的期限，印证朱俊花和张锦彪之间的协议书关于办理过户手续的约定客观上不能，对于目前涉案房产未办理过户并非朱锦彪的原因，张锦彪不存在违约，也不应当承担违约责任。对证据5无异议，客观证实张锦彪非业主，在张志伟未履行将涉案房产过户名下之前，张锦彪客观上不能履行协议书中约定的为朱俊花办理过户手续的约定。本案房产未办理过户并非张锦彪原因，公告发出之后，张锦彪第一时间多次通知张志伟和中介公司，协调张志伟办理过户手续，对此事实，朱俊花在其诉状中也认可。 张志伟的质证意见：对证据均无异议。 张锦彪提价如下证据：1.张锦彪的身份证及结婚证复印件各1份，证明张锦彪的主体身份和代理人的身份。2.张锦彪与张志伟签订的房屋买卖协议书1份、中国工商银行转账流水两页，用于证明张锦彪按照协议约定向张志伟履行了支付购房款620000元（其中600000元是转账，20000元是现金。）此数额经张志伟确认，剩余房款6万元，协议约定张志伟待将涉案房产过户至张锦彪名下，当天支付。后张志伟违约，未履行办理过户，现涉案房产未能办理过户系张志伟原因。 朱俊花的质证意见：均无异议，说明张锦彪有权处分，朱俊花和张锦彪之间的合同合法有效。 张志伟的质证意见：均无异议 张志伟未提交证据。 对于双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，本案经审理查明并对以下事实予以确认：2012年5月21日，张志伟（买受人）与邯郸市龙瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，张志伟以公积金贷款方式购买邯郸市龙瑞房地产开发有限开发的位于邯山区房屋，房屋建筑面积共计92.32平方米，每平方米3821.40元，总金额为叁拾伍万贰仟柒佰玖拾贰元整。张志伟支付首付款152792元，并取得销售不动产统一发票。 2017年4月5日，张志伟（出受人、甲方）与张锦彪（买受人、乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议主要约定：甲方自愿将坐落于邯郸市邯山区房屋出售给乙方，所在楼层2层、总高33层、建筑面积为92.6平方米。房屋居住状况为自住，抵押状况为抵押。房产的交易价格为陆拾捌万元整（680000元）。付款方式为：一次性付款，乙方于2017年5月15日之前将全款陆拾万元整（600000元）交于甲方，剩余购房尾款陆万元整（60000元），待该房产过户当天支付给甲方。甲方出售房屋为合同房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知情。甲方承诺，甲方在物业通知办理或能办理产权登记之日的30日天将产权证办理完毕，不得以任何借口拖延。甲方办理完产权证30天内前去与乙方办理过户手续，乙方需在甲方通知乙方办理产权证转移之日30天内，和甲方约定日期办理产权转移，甲、乙双方不得无故拖延，否则视为违约。本协议签订后，甲乙双方应按照本合同约定条款执行，今后房屋的升值与贬值都不得影响该合同的履行，不按照条款履行的，视为违约，违约金为该房产出售价的20%，由违约方向守约方支付，除支付违约金外，因该房产交易给守约人带来的其他经济损失，一并由违约方承担。合同签订当天，张锦彪支付张志伟20000元定金。2017年5月17日，张锦彪通过其妻子余平的账户（账号62×××74）向张志伟的账户（账号62×××05）转账350000元，2017年5月18日，张锦彪通过其妻子余平的账户（账号62×××74）向张志伟的账户（账号62×××05）转账250000元。2017年5月18日，张志伟在双方签订的《房屋买卖协议书》尾页写明：“收到张锦彪泰和园4-2-201号房款，合计陆拾贰万元整（620000）,其中包括定金贰万元整。张志伟，2017年5月18日”。张志伟将其与邯郸市龙瑞房地产开发有限签订的《房屋买卖合同》、销售不动产发票、收款收据交付给张锦彪。 2017年6月20日，张锦彪（出受人、甲方）与朱俊花（买受人、乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议主要约定：甲方自愿将坐落于邯郸市邯山区房屋出售给乙方，所在楼层2层、总高33层、建筑面积为92.6平方米（该面积不能确定为办理房产证时的面积）。房屋居住状况为良好，抵押状况为无。房产的交易价格为柒拾贰万元整（720000元）。付款方式为：分期付款，乙方于2017年7月30日之前将首付款伍拾壹万元整（510000元）交于甲方，乙方于2017年10月20日前将第二批款项人民币壹拾伍万元整（150000元）支付给甲方，剩余购房尾款陆万元整（60000元）待甲方将该房屋过户至乙方名下当天支付给甲方。甲方出售房屋为商品房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知情。甲方承诺，甲方在物业通知办理或能办理产权登记之日的15天将产权证办理完毕，不得以任何借口拖延。甲方办理完产权证15天内前去与乙方办理过户手续，乙方需在甲方通知乙方办理产权证转移之日10天内，和甲方约定日期办理产权转移，甲、乙双方不得无故拖延，否则视为违约。本协议签订后，甲方必须保证该房屋的产权无任何权属争议及纠纷，如房屋产权权属有争议及纠纷时，甲方应立即负责清理，清理不成构成甲方违约。本协议签订后，甲乙双方应按照本合同约定条款执行，今后房屋的升值与贬值都不得影响该合同的履行，不按照条款履行的，视为违约，违约金为该房产出售价的20%，由违约方向守约方支付，除支付违约金外，因该房产交易给守约人带来的其他经济损失，一并由违约方承担。合同签订后，朱俊花于2017年6月20日交付张锦彪定金20000元。2017年8月2日，朱俊花将490000元转至余平的银行账户（账号：62×××75）。2017年10月19日，朱俊花将150000元购房款转至余平的银行账户（账号：62×××75）。2017年10月19日，张锦彪在双方签订的《房屋买卖协议书》尾页写明：“已经收到房款660000元（陆拾陆万元整，其他事宜按合同执行），张锦彪，2017年10月19日。”后张锦彪将张志伟与邯郸市龙瑞房地产开发有限签订的《房屋买卖合同》、销售不动产发票、收款收据交付给朱俊花。朱俊花自2017年10月在涉案房屋中居住至今。 2018年10月朱俊花接到小区物业公司的通知，得知其所居住的房屋已经可以办理产权登记，后其多次催促张锦彪办理产权登记及过户手续、张锦彪多此催促张志伟，因张志伟拒绝办理房屋产权登记并拒绝进行过户，导致纠纷成讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，受法律保护。本案中，朱俊花和张锦彪签订的《房屋买卖协议书》、张锦彪与张志伟签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方严格按照协议约定履行。庭审中，张志伟辩称其要求解除和张锦彪签订的《房屋买卖协议》，但未能提交证据证明解除合同符合约定或法定的解除条件，且张锦彪已经按照约定履行了主要义务，张志伟于2017年5月18日也对张锦彪支付的购房款进行了确认，本院对张志伟的辩称不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中，房屋买受人张锦彪、朱俊花支付了房屋价款，履行了应尽的义务；房屋出卖人张志伟、张锦彪虽然交付了涉案房屋，但是没有履行转移房屋所有权的义务，应当按照约定全面履行自己的义务。张志伟和张锦彪签订的《房屋买卖协议书》约定了张志伟有义务在物业通知办理或能办理产权登记之日的30天将产权证办理完毕，不得以任何借口拖延，并在办理完产权证30天内与张锦彪办理过户登记手续。朱俊花和张锦彪签订的《房屋买卖协议书》约定了朱锦彪有义务在物业通知办理或能办理产权登记之日的15天将产权证办理完毕，不得以任何借口拖延并在办理完产权证15天内与朱俊花办理过户登记手续。朱俊花要求张锦彪及张志伟协助办理房屋产权登记并转移产权登记的主张，合法有据，应予支持。出卖方张志伟、张锦彪应按照协议约定的期限办理产权证并办理产权转移登记登记。另按照协议的约定，购买方应当将购房尾款60000元在房屋产权手续完成转移登记的当天支付给出卖方,为减轻当事人诉累，本案一并予以处理。关于朱俊花要求的违约金问题，庭审查明，张锦彪未能协助朱俊花办理产权过户的原因系张志伟拒绝办理产权证并协助张锦彪办理房屋产权过户手续，故张锦彪未能协助朱俊花办理产权过户并非张锦彪怠于履行义务或其他可归责于其个人原因所致，故朱俊花要求张锦彪承担违约责任支付违约金144000元，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下： 一、第三人张志伟在邯郸市邯山区房屋具备办理产权登记条件之日起的30天内办理该房屋产权登记证书，并在房屋产权登记证书办理完毕之日起30天内协助被告张锦彪将该房屋产权转移登记到被告张锦彪名下。被告张锦彪在该房屋产权转移登记至其名下当日将购房尾款60000元支付给第三人张志伟。 二、被告张锦彪在取得邯郸市邯山区房屋产权登记证书之日起15日内协助原告朱俊花将该房屋所有权转移登记至原告朱俊花名下。原告朱俊花在该房屋产权转移登记至其名下当日将购房尾款60000元支付给被告张锦彪。 三、驳回原告朱俊花其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3260元，减半收取计1630元，由被告张锦彪承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  户全民 二〇一九年十二月二十五日 法官助理李慧铭 书记员靳子阳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。