河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初24546号原告韩守森，男，1965年7月15日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托代理人薛文杰，河南华凌律师事务所律师。一般代理。被告张春香，女，1963年2月13日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托代理人丁彦安，河南双翼律师事务所律师。特别授权。被告郭鑫，女，1989年3月10日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。原告韩守森与被告张春香、被告郭鑫房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告韩守森及其委托代理人薛文杰、被告张春香及其委托代理人丁彦安、被告郭鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖合同；2、被告限期将位于郑州高新技术产业开发区××小区××楼××单元××房屋以及附属地下停车位（××区××号）办理手续给原告。事实与理由：原告因陪读在郑州××新区万丰慧城小区租房居住，被告母女也曾在该小区居住。原告通过房屋中介公司得知被告母女欲出售位于该小区9号楼1单元13层170号的房屋以及附属的地下停车位，在中介公司人员与被告张春香、郭鑫取得联系后，由中介公司人员带领原告与郭鑫一起看了房子。后在被告郭鑫出示了被告张春香的卖房委托书、张春香本人身份证原件及复印件、购房合同原件、购房发票、停车位购买收据、郭鑫本人身份证原件复印件后，原告与郭鑫于2015年1月26日签订了《房屋购买合同书》，由原告购买被告张春香名下位于郑州高新区××小区××楼××单元××房屋及附属××地下停车位（××区××号）。合同签订后，原告支付了55万元购房款，并约定待该房屋的房产证下发后办理房屋过户手续的同时，原告再支付剩余房款5万元。被告随后将该房屋交付给了原告，原告居住至今。几个月后，被告郭鑫称要办理房产证需要购房发票等手续，将购房发票等手续要走。2016年初，被告张春香取得了该房屋的房产证。2017年初被告张春香起诉原告侵权。原告认为，原告与被告张春香委托其女儿郭鑫签订的房屋买卖合同并非恶意串通，是按照市场价进行对价交易的正常买卖关系，合法有效，依法应予保护。被告张春香在原告居住该房屋两年之久后，谎称不知情、不同意出卖房屋既不符合生活常理，也不符合逻辑，其拒不办理房屋过户手续违背了诚信交易原则。被告张春香辩称，一、被告与原告之间不存在任何房屋买卖合同关系，被告也从没有授权他人出卖涉案房屋，也从没将涉案房屋通过中介对外出售，也从没有售房的想法，因此原告要求被告履行房屋买卖合同没有任何事实与法律依据。原告在其起诉状中陈述“原告通过房屋中介公司得知被告母女欲出售本小区9号楼1单元13层170号的房屋一套以及附属地下停车位，在中介公司人员与被告张春香及郭鑫取得联系后，由中介公司人员带领与郭鑫一起看了房子。”完全虚假，根本不存在。第一、被告从没想过出卖房屋，何来通过中介对外出售，且涉案房屋当时一直由被告出租给他人使用。第二、由中介人员与被告联系，请问是那个中介公司，哪个经纪人与被告联系，被告的联系电话是多少。此外，被告还编造出由郭鑫出示了被告的卖房委托书、身份证原件及复印件，购房合同原件，购房发票等的虚假事实，被告从没想过卖房之事，何来的卖房委托书，且其所说的以上材料原件一直都由被告持有，而原告的相关证据均系复印件，均是从被告诉原告侵权纠纷一案中复制而来，反过来却作为原告自己的证据。二、在起诉状中，原告自认“2015年1月26日，原告与郭鑫签订《房屋购买合同书》”被告认为，即使原告与郭鑫之间的合同存在，原告与郭鑫签订的《房屋购买合同书》也系无权处分，根据《合同法》第51条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。而本案被告从没有授权任何人出售房产，对郭鑫出售被告名下的房产完全不知情，且发现后积极采取法律措施追讨房产，根本也不存在追认的情形。因此郭鑫与原告之间的房屋买卖合同对被告没有任何效力。虽然郭鑫之前系被告养女，也不能理所当然的认为其有权出卖被告的房产，房产属于价值巨大的不动产财产，在《物权法》规定的物权法律保护层面，就算郭鑫是被告的亲生子女，其在没有得到被告即所有权人明确委托的情况下，也没有任何权利将他人名下的房产以自己的名义出售。三、原告在诉状中要求被告给其办理过户手续，更没有任何事实与法律依据。从事实上讲，被告与原告没有任何合同关系。从法律上讲，根据《物权法》106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权，一是受让人受让该不动产时是善意的，二是以合理的价格转让，三是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。从本案来看，任何一条都不符合，第一、原告非法购买被告房产明显系恶意，而非善意。第二、涉案房产加上车位共计才60万元，完全是以不合理的价格转让，被告仅购买车位当时就花费了126000元。第三、涉案房屋被告早已取得房屋所有权证书，且将户籍迁至此处，被告是不可能将此非法买卖的房屋过户给原告。原告是恶意的，从以下几个方面足够说明，第一、在原一审庭审中，原告自述是通过中介公司得知被告要卖房子，并认识被告和郭鑫的，既然认识被告，为何在整个房产交易中甚至于房产交易后都未与被告联系核实，其自称郭鑫提供的有《商品房买卖合同》，而《商品房买卖合同》第一页就清晰地显示有被告的名字、联系方式，而且被告在小区物业处也留有联系电话，在当今通讯如此发达的今天，原告故意避开与房屋产权人的被告联系，完全存在恶意串通损害被告利益的行为。第二、在原一审被告提交的第二次证据目录中，原告自述2015年1月24日房产买卖协议书因其没有亲眼所见原告签字，才与2015年1月26日又与郭鑫签订了房屋买卖协议书，以上可以看出，原告应该是一个十分谨慎的人。如此谨慎的人，自称是通过中介居间介绍的，为何又不通过中介买卖房屋，因为对双方都有安全保障。问其为何，原告说是郭鑫提出私下交易，可以省中介费，众所周知，房产买卖都是有买家支付中介费，原告作为买家，怎么会是郭鑫提出私下交易，十分矛盾。第三、2015年1月原告与郭鑫私下买卖的时候，郭鑫不过25岁，刚刚走上社会，而原告已50多岁，且开办有厨师培训学校，应该说社会阅历十分丰富。如此谨慎的人，在有被告联系方式的情况下不予联系、在应该通过中介交易保障安全而没有让中介参与，这些暂且都不说，但是直接把购房款转给郭鑫，这就从根本上说不过去了，购房款的支付作为房屋买卖的关键部分，更应把购房款直接支付给房屋所有权人。第四、从原告恶意购买房产至被告提起侵权诉讼，原告从未与被告联系过房屋买卖及办理房屋过户手续，在等到原一审判决未生效的情况下就提起诉讼要求过户，如果系正常房屋买卖，肯定会理直气壮的要求产权人办理过户手续，是不是也很奇诡。房屋买卖在当今作为一个家庭的大事，在购买时肯定应尽到谨慎审查注意义务，而原告都没有，以上都说明原告的购买行为是恶意的，而非善意。四、原告在诉讼中的相关陈述自相矛盾，一会认为系有权处分，一会认为系表见代理。在起诉状中最后一段第一句“原告与被告张春香委托其女儿郭鑫签订的房屋买卖合同并非恶意串通”可看出，其认为系被告委托出卖，系有权处分，在举证中又没有任何证据能够证明有委托关系。而在本案上诉状中第一条理由中又认为系表见代理，而表见代理的理由又和其起诉状中“2015年1月26日，原告与郭鑫签订《房屋购买合同书》”陈述相矛盾，因表见代理的前提是以被代理人名义签订合同。综上，被告认为，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，原告与郭鑫之间恶意、私自签订的房屋买卖合同严重侵犯了产权人即被告的合法权益，系无权处分，被告为捍卫自己权益，已经通过法院解除了与郭鑫的养子女关系。望法院依法查清本案事实，正确适用法律，驳回原告的全部诉讼请求。被告郭鑫辩称：1、该房屋是原告与我私自买卖的，我不是产权人，对此原告知情，房屋买卖协议签订日期2015年1月26日，是原告自己写的，并且原告告知如办理不了产权证明，原告退房，被告郭鑫退钱，现因原告女儿上学急住。2、该房屋产权在我养母张春香名下，购房合同发票和手续均是由张春香保管，当时我只有房屋买卖合同复印件，原告同意与我签订合同并收取复印件。3、原告所述售房委托书我没有提交，张春香并不知道卖房一事。因当时房产在租赁中，原告告诉我房子卖给他可以正常支付房租，假装房子仍在出租，所以我一直支付房租给张春香。4、该房屋是我在中介挂牌并没有告诉张春香，其后中介打电话说要看房。5、当时我有一个小餐厅想要扩大，并把此事告诉了原告，当时原告每天给我打电话说要买房并给我现金，所以就与原告签订了合同，收了钱。所有房款55万元我自己使用未给张春香。6、原告提交落款时间为2015年1月24日的购房合同是我手写的，但当时此合同是草稿没有签字和落款，1月26日原告写的合同，签订地点在万丰汇城楼下中国银行的取款机内进行。经审理查明：2010年2月25日，被告张春香作为买受人，河南万丰置业有限公司作为出卖人，签订合同编号为000009000845的《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买位于高新技术产业开发区银屏路25号9幢1单元13层东北户170号的房屋，建筑面积为74.72平方米，总房款为311598元，付款方式为按揭。被告张春香于2016年1月18日取得了该房屋的所有权证，房产证号为郑房权证字第××号。2014年2月19日，被告张春香作为受让人（乙方），河南万丰置业有限公司作为出让人（甲方），签订《地下停车位使用权转让协议》一份，约定甲方将其开发建设的万丰慧城小区地下停车位B23号车位转让给乙方，总价款为126000元。万丰慧城销售部并出具有《更换车位情况说明》一份，称张春香、韩龙彪于2011年7月5日购买万丰慧城B区B28、B29号车位，现更换为B区B23号车位。原告提交有落款时间为2015年1月24日的《房屋购房合同》一份，该合同载明：房屋坐落于万丰慧城9#13层170户，带地下停车位B23。房屋总金额为60万元整。付款方式为买方首付款55万元，并于过户日将剩余尾款5万元交纳。该合同出卖方处签有“张春香”。被告张春香称该签名系伪造，被告张春香申请对原告提交的2015年1月24日合同中出卖方处所签的“张春香”是否是其本人所签进行笔迹鉴定。上海东南鉴定科学研究所司法鉴定所于2019年1月18日出具上海东南（2018）文鉴字第472号司法鉴定意见书，认定送检《房屋购房合同》上落款签名字迹“张春香”与样本1至样本15上样本字迹“张春香”不是同一人所写。2015年1月26日，被告郭鑫作为出卖方，原告作为买受方，就位于郑州市××新区银屏路万丰慧城9号楼第13层170号的房屋再次签订《房屋购买合同书》一份。原告于同日向被告郭鑫支付了55万元购房款，被告郭鑫并将该房屋钥匙交付给原告。庭审中，被告郭鑫称2015年1月24日合同是原告让被告郭鑫拟定的，上面没有落款没有日期，只是草稿，2015年1月26日的合同是原告与被告郭鑫在银行ATM机旁边现场写的，不可能有张春香的落款。被告郭鑫收到原告转账的55万元被告都投入到餐馆赔掉了。另查明，被告张春香向本院提交河南省安阳市北关区人民法院于2016年8月5日作出的（2016）豫0503民初29号民事判决书一份，证明郭成林、张春香与郭鑫解除了收养关系。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告张春香从河南省万丰置业有限公司处购买位于郑州高新技术产业开发区银屏路××单元××东北××号的房屋，该房屋并登记在其名下。原告提交的2015年1月24日房屋购房合同上出卖人处所签的“张春香”并非由被告张春香本人所签，其提交的2015年1月26日的房屋购买合同书上仅有被告郭鑫作为出卖人予以签字。庭审中原告称被告郭鑫的行为构成表见代理，但未向本院提交有效证据，原告明知涉案房屋所有权人为被告张春香仍与被告郭鑫作为出卖人签订房屋买卖合同，该行为存在重大瑕疵，且被告张春香对郭鑫该出卖行为亦不认可，故原告据此请求被告张春香为其办理该房屋的产权变更手续及地下室的物业变更手续，其该请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩守森的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告韩守森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  樊永鸿人民陪审员  黄 达人民陪审员  张长有二〇一九年十二月九日书 记 员  司文娟