浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初5124号 原告（案外人）：郑学迭，男，1954年6月17日出生，汉族，住天台县。 被告（申请执行人）：王文才，男，1949年9月29日出生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王微，浙江天城律师事务所律师。 第三人：蒋朱花，女，1935年10月3日出生，汉族，住。 第三人：谢方宣，男，1941年2月9日出生，汉族，住。 第三人：叶裕雷，男，1994年8月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告郑学迭与被告王文才、第三人蒋朱花、谢方宣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案后，原告申请追加叶裕雷为本案的第三人，本院予以准许。本案依法适用普通程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告郑学迭、被告王文才的委托诉讼代理人王微到庭参加诉讼，第三人蒋朱花、谢方宣、叶裕雷经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告郑学迭向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）浙1023执异30号民事裁定书；2.判决解除对坐落于天台县福溪街道幸福花苑32幢2单元104室不动产的查封并终止强制执行；3.本案诉讼费由被告负担。庭审中原告将诉讼请求变更为：1.要求停止对坐落于天台县产的执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2005年11月12日原告与叶万锦签订绝卖契约，约定叶万锦将坐落于天台县屋出卖给原告，原告一次性付清房款，叶万锦也将涉案的毛胚房、房产证、土地使用证交付原告，叶万锦同时出具保证书，保证涉案的房屋与他人没有纠葛，原告接收房屋后即入住，后陆续进行了装修，2005年12月30日有线电视用户证也办至原告的名下。由于叶万锦在城镇无其他房产，因政策原因致使房屋无法过户到原告名下。2019年7月发现自己的房屋被法院查封，为此原告提出执行异议，天台县人民法院于2019年10月10日作出（2019）浙1023执异30号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。综上所述，原告购买了诉争的房屋、并已付清房款、也已装修入住多年、未过户也不是原告的原因所致，故请求支持原告的诉讼请求。 被告王文才辩称：2005年天台的房价至少为2000元/平方米，诉争房屋的建筑面积为133.21平方米，市场价应为266420元；涉案房屋以168000元出售，而且168000元还包含了50000元的银行按揭贷款，在2009年11月前的银行贷款仍由叶万锦偿还，之后还有27916.93元欠款，实际的购房款仅为140380.07元，明显低于市场价的70%，系不合理对价。叶万锦自2003年起向被告王文才借款，而原告购买房屋发生在叶万锦向被告王文才借款之后，同时原告也是明知高山移民的房屋在五年内无法过户，故原告自身存在过错。即使五年期满可以过户，原告也要补足差价，而原告至今未补足差价款，故无法过户的原告在于原告自身。综上，原告并非善意取得，未完成过户也是原告自身的原因，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人蒋朱花、谢方宣书面答辩称：叶万锦去世后直到现在，我们从未继承或得到任何遗产，我们也原意无条件放弃叶万锦的任何遗产，也无意参与房产争夺，只希望能够安享晚年生活。最后愿法官明辩，做出合理的判决。 第三人叶裕雷书面答辩称：我父亲曾于2005年购买了天台县产，随后于同年卖出。当时我只有11岁，对买卖的细节并不知情，直至本案的诉讼，才知道自己拥有三分之一的共有产权。在父亲去世后，这些年里我并没有继承他任何形式的遗产，当时他的后事也不是由我打理的。另外我相信法律之下也有道德和诚信，所以我自愿无条件放弃该房产的继承权，有条件地放弃房产共有权，凭法院处置。条件如下：无论原告和被告赢了或输了诉讼，双方都不要再来追究我的责任，索要任何形式的补偿和打扰我的日常生活。最后，我只希望自己在这些诉讼中不受到伤害，做一个自由人。12月19日无法到庭，故作此答辩，恳请法官作出合理的判决。 原告郑学迭提供的证据有：1、2004年11月4日叶万锦与谢爱香的离婚协议书，证明购买诉争房屋在离婚之后；2、2005年4月20日叶万锦向天台县高山移民城关新区建设有限公司购买天台县产的认购合同，证明购买诉争房屋的具体时间和价款；3、天台县私有房屋所有权登记申请审批表，证明房屋的登记所有权人为叶万锦和叶裕雷二人；4、房权证天字第××号房屋所有权证、天台国用（2005）第1-3931号国在土地使用证，证明房屋的所有权人及发证时间；5、绝卖契约，证明叶万锦于2005年11月12日已将诉争房屋出卖给原告；6、收条、保证书各一份，证明叶万锦已收取了房款，并保证房屋权属清楚无争议；7、放弃遗产声明书，证明叶裕雷放弃继承其父亲叶万锦的遗产；8、幸福花苑房产共有权处理协议，证明叶裕雷放弃诉争房屋的共有权；9、2009年11月9日叶万锦的证明一份，证明自2009年11月原告支付给叶万锦尚欠按揭贷款，再由叶万锦支付银行贷款；10、幸福花苑社区居委会、老年人协会及陈永江的证明，证明原告购买诉争房屋，并于2005年11月12日起一直居住该房屋；11、天台广播电视台用户证、电费缴费存单，证明原告居住于诉争房屋的事实。被告王文才提交的证据有：零售贷款历史还款交易查询，证明银行的按揭贷款仍由叶万锦支付。 被告王文才对原告提供的1号、2号、3号、4号证据没有异议，认为5号证据对价款未约定，应为无效合同；对6号、8号、10号证据的真实性、合法性和关联性均有异议；对7号、9号、11号证据的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议。原告对被告提供的证据的真实性和关联性有异议，事实是开始时银行按揭贷款是由原告支付，到2009年11月原告支付给叶万锦剩余的按揭贷款后，后面的按揭贷款再由叶万锦支付。第三人蒋朱花、谢方宣、叶裕雷经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证和抗辩的权利。 经庭审质证，本院对原告提供的1号、2号、3号、4号证据，被告质证没有异议，并经本院审查符合证据的要求，本院予以采信；对原告提供的5号、6号、7号、8号、9号证据，被告质证虽有异议，但这些证据能互相印证，符合证据的要求，本院予以采信；对于10号证据中的幸福花苑社区居委会、老年人协会证明，符合证据的要求本院予以采信，对于陈永江的证明，因陈永江未到庭作证，对其真实性无法认定，故不予采信；对于11号证据，符合证据真实性、合法性和关联性的要求，本院予以采信。对于被告提供的证据的真实性和合法性予以采信，因与原告提供的9号证据不符，故对其证明对象不予采信。 根据采信的证据及当事人有陈述，确认本案事实如下：2005年4月20日叶万锦向天台县高山移民城关新区建设有限公司购得天台县屋，约定房款为人民币135509元，于2005年9月2日办理了房权证天字第××号房屋所有权证，于2005年9月21日办理了天台国用（2005）第1-3931号国有土地使用证，登记的共有权人为叶万锦和叶裕雷。2005年11月12日原告郑学迭与叶万锦签订绝卖契约，约定叶万锦将坐落于天台县屋（包括储藏室一间）出卖给原告郑学迭，叶万锦于当天出具收条一份，载明收到福溪街道幸福花苑32幢2单元104室房屋房款人民币168000元（包括银行按揭在内50000元），银行按揭由郑学迭支付，其余房款已清。自签订绝卖契约至2009年10月由原告郑学迭支付银行按揭贷款，原告支付银行按揭余款后，自2009年11月开始由叶万锦支付银行按揭贷款。2005年11月12日叶万锦出具保证书一份，保证出卖的房产共有权人为叶万锦和儿子叶裕雷两人，如有其他或离婚前妻登入，一切损失由本我负责，赔偿郑学迭一切损失。原告购买诉争房屋后就一直居住至今。第三人蒋朱花、谢方宣、叶裕雷无条件放弃叶万锦的继承权，第三人叶裕雷有条件放弃自己的共有权份额。 因叶万锦欠被告王文才借款未还，被告王文才向本院起诉并提出诉讼保全申请，本院于2019年2月2日作出（2019）浙1023民初692号民事裁定书，裁定查封第三人叶裕雷共有的坐落于天台县产。本院经审理后于2019年5月24日作出（2019）浙1023民初692号民事判决，判决由第三人蒋朱花、谢方宣在继承叶万锦的遗产范围内偿还被告王文才的借款本金28万元及利息。原告郑学迭对查封裁定不服，向本院提起执行异议，本院于2019年10月10日作出（2019）浙1023执异30号执行裁定书，裁定驳回原告郑学迭的异议。 又查明，第三人蒋朱花系叶万锦母亲，第三人谢方宣系叶万锦继父；叶万锦与谢爱香于1993年6月15日经登记结婚，于1994年8月25日生育儿子叶裕雷，2004年11月4日叶万锦与谢爱香经登记离婚；叶万锦于2013年7月因病死亡。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。本案原告郑学迭与叶万锦于2005年11月12日签订绝卖契约，按照天台县人民政府办公室出台的政策规定，在办理房产证之日起已满五年等条件的，可进行转让，在期限到时该绝卖契约即产生效力，显然签订买卖合同的生效时间在被告王文才民间借贷案件2019年2月2日查封之前。原告郑学迭提供的收条和2009年11月9日的证明，能够证明原告郑学迭已付清了全部购房款。原告郑学迭提供的幸福花苑社区居委会、老年人协会的证明，以及天台广播电视台用户证、电费缴费存单已足以证明原告已入住诉争房屋。未办理过户手续有叶万锦死亡和政策性的原因，不能完全归结于原告郑学迭的自身原因。综上所述，应停止对坐落于天台县产的执行。被告王文才辩称的明显不合理的对价没有事实依据，因叶万锦签订合同时的购买价格为135509元，时隔七个月，原告以168000元的价格购买，不存在不合理的对价，故对被告王文才辩称的理由本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 停止对坐落于天台县屋的执行。 本案受理费11800元，由被告王文才负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  褚天有 人民陪审员  徐国庆 人民陪审员  何潇妮 二〇一九年十二月二十五日 代书 记员  叶向阳