广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17687号原告：中山市优尚物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区富康路一号17卡之二，统一社会信用代码9144200059896679XG。法定代表人：刘楚华，公司总经理。委托诉讼代理人：梁凯灵，公司员工。委托诉讼代理人：岑倩莹，公司员工。被告：余健辉，男，1987年3月19日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县，原告中山市优尚物业管理有限公司（以下简称优尚物业公司）与被告余健辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告优尚物业公司委托诉讼代理人梁凯灵、岑倩莹到庭参加诉讼，被告余健辉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优尚物业公司向本院提出诉讼请求：被告余健辉支付2015年8月1日至2018年12月17日期间的物业管理费14070.44元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每月物业管理费从每月10日起按每天1‰利率计算至清偿之日止，暂计至2019年4月1日为10294.35元）。事实与理由：被告与案外人中山市荔园房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买了位于中山市××区××北路××星××花园××房（建筑面积为138.91平方米。同日就该物业使用、维护、管理等事项，原告与被告中山市荔园房地产开发有限公司签订《业主临时管理规约》，约定自物业交付之日起被告应按建筑面积每月平方米2.5元向原告缴纳物业服务费。2015年7月22日，中山市荔园房地产开发有限公司向被告发出收楼通知书，但被告置之不理，后再次发出并限期于2015年10月31日前办理但仍未办理。后该商品房因被告涉及其他债务被法院依法拍卖处理，新买受人于2018年12月17日办理签收手续。原告认为被告无正当理由拒绝收楼，应当视为已经交付，故应当承担自2015年7月22日起至产权变更交付新业主之日前的物业服务费。被告余健辉在法定答辩期内未作答辩及提交反驳证据。本院经审理认定事实如下：2012年8月1日原告与案外人中山市荔园房地产开发有限公司就位于中山市××区××北路××号荔园悦享星醍花园的前期物业管理签订《前期物业服务合同》。约定，由原告对所涉小区物业进行前期物业管理服务，收费采取包干制，按建筑面积高层住宅（带电梯）每月每平方米2.5元收取，别墅每月每平方米3.5元收取，商铺每月每平方米3.5元。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交，以后每次收缴物业服务费时间为当月10日前。逾期缴纳的从逾期之日起按每天千分之一交滞纳金。服务期限自2012年8月1日起至物业业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同生效之日止。合同还约定了其他事项。被告余健辉于2014年6月23日与案外人中山市荔园房地产开发有限公司签订《中山市商品房买卖合同》，购买了案涉房产，合同第八条关于房屋交付期限约定，出卖人应当在2014年12月31日前办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付给买受人。同日，原告、被告及案外人中山市荔园房地产开发有限公司三方共同签名/签章确认《业主临时管理规约》，该规约包含物业使用、维修养护、业主共同利益、物业收费标准及期限、逾期缴纳滞纳金等与前述《前期物业服务合同》相一致的内容。2015年7月22日，案外人中山市荔园房地产开发有限公司向被告寄送收楼通知书及温馨提示，通知被告收楼，后因被告未来办理又于同年10月16日再次催收，并告知其于2015年10月31日前携带相关文件资料办理收楼手续。另查，原告提交的由中山市住房和城乡建设局颁发的“中山市建设工程竣工验收备案登记证”（中建验字2015年第5312号）显示，位于中山市××区××星××花园××期工程，于2015年7月21日验收备案。余健辉是广东省中山市××区××北路××星××花园××房的业主，物业建筑面积138.91平方米，根据上述前期物业服务合同约定，余健辉每月应交物业服务费为347.28元（138.91平方米×2.5元/平方米）。余健辉未办理上述物业实际收楼手续，亦未支付物业变更产权登记之前期间的物业服务费，优尚物业公司认为其应缴纳自通知收楼之日起的物业服务费，故诉至本院，主张本案实体权利。优尚物业公司提交通信网络覆盖合同、速递易合同协议、保洁服务合同、电梯保养合同、装修废料清运协议、会所及泳池合作经营合同、清洁、绿化养护外包服务合同等拟证明已将案涉小区涉及清洁、设施保养维护等服务分别委托外单位履行，但未提交各委托合同、外包合同实际履行的情况或物业管理公司查验检核的情况。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告优尚物业公司是建设单位选聘的物业公司，且签订了《前期物业服务合同》，余健辉作为案涉物业的原业主，前期物业服务合同对其具有约束力。原告提交的关于全面履行管理义务的证据虽不完整和存在一定瑕疵，但可以证明其为涉案物业所在小区提供了物业服务，余健辉未提出抗辩及反驳证据，故本院予以采信。依照《物业管理条例》第四十一条之规定及《前期物业服务合同》的约定，被告余健辉应自物业交付之日起交纳物业服务费。关于物业的交付时间，因被告未实际办理收楼手续，原告提交的由开发商向被告前后两次发出的催收楼通知并未显示已送达给被告或被告已经签收或知晓，但结合案涉《商品房买卖合同》关于房屋交付期限的约定，且开发商于2015年7月21日才取得竣工验收备案登记证，及第二次催收楼通知书指定的收楼期限，本院认定2015年10月31日为指定收楼的最后期限，自该期限届满，若被告无正当理由拒不收楼应视为已经交付。故自次日即2015年11月1日起应缴交物业服务费。原告要求自2015年8月1日起计收物业服务费理据不足，本院不予支持。余健辉未按前期物业服务合同约定交纳物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定及《前期物业服务合同》的约定，应承担支付物业服务费及违约金的违约责任。经核算，余健辉应向优尚物业公司支付2015年11月1日至2018年12月17日期间的物业服务费为13039.8元（347.28元/月×37个月+347.28元/月÷31天×17天）。滞纳金性质实为违约金，余健辉未按约定支付物业服务费，违反了诚信原则及合同的约定，《前期物业服务合同》约定每天按应交物业服务费的千分之一从逾期之日起计算违约金，该约定过高，且优尚物业公司未举证证明其实际损失等于或高于该约定标准，故本院不予全部支持，依法酌定按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率标准，以每月应缴物业服务费347.28元为基数，分别从每月11日起分段计算。余健辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告余健辉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市优尚物业管理有限公司支付2015年11月1日至2018年12月17日期间的物业服务费13039.8元及违约金（违约金计算方法：以每月应缴物业服务费347.28元为基数，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率，分别从欠费当月11日起分段计至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元（原告中山市优尚物业管理有限公司已预交），由原告中山市优尚物业管理有限公司负担190元，被告余健辉负担219元并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市优尚物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  李少娴二〇一九年十二月三日书 记 员  何惠怡书 记 员  黄靖雯