广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民再478号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王一茗，女，1984年4月20日出生，汉族，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：杨越然，男，1981年11月2日出生，汉族，户籍所在地新疆温泉县，现住新疆哈密市伊州区。系王一茗的丈夫。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：广西龙叶贸易有限公司。住所地：广西防城港市防城区防城镇群星路319号盛景苑F栋第六单元第十一层。统一社会信用代码：91450600593228990T。 法定代表人：黄福光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：广西荣申博投资有限公司。住所地：广西南宁市青秀区民族大道136-2号南宁华润中心西写字楼2402号。统一社会信用代码：91450100680140970Q。 法定代表人：徐铭蔓，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宁，广西南国雄鹰律师事务所律师。 再审申请人王一茗因与被申请人广西龙叶贸易有限公司（以下简称龙叶公司）、广西荣申博投资有限公司（以下简称荣申博公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服防城港市中级人民法院（2018）桂06民终101号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月9日作出（2018）桂民申3944号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王一茗申请再审称，（一）王一茗在和荣申博公司签订合同的过程中，有很多原始录音，可以证明实际情况与荣申博公司、龙叶公司二审庭审陈述不一致，录音作为新的证据可以推翻荣申博公司和龙叶公司的主张。录音证据清楚表明王一茗签署的《声明》是避税款声明，不是选房服务费声明，服务费73416元就是避税款。录音证据反映荣申博公司负责人让其签避税款部分的声明，并说这部分不能开发票，王一茗当时核对钱款数额，说了个“3416”，和服务费73416元吻合。避税款有时也被荣申博公司称为代收款，其负责人称如果开龙叶公司的收据就避不了税，避税款按荣申博公司陈述是600元/平方米。《声明》不结合录音证据不能代表王一茗的真实意思表示。王一茗提交的《恒富广场换签备忘及审核表》复印件载明73416元是现金部分，就是因为不能出现避税款字样。对该份审核表的复印件，龙叶公司和荣申博公司在住建委调解时承认其真实性，只是声称为内部使用。荣申博公司没有与王一茗签订居间合同，龙叶公司在另案提交了其与荣申博公司是代理关系的合同。该合同约定荣申博公司可以向客户收取佣金报酬，龙叶公司放任荣申博公司乱收费的行为，违反了相关法律规定。（二）王一茗与龙叶公司及其代理商荣申博公司签订的两份合同都约定首付款30%，余下70%银行贷款。二审法院认定王一茗没有提高首付款至总价款的40%，构成违约，判决继续履行合同。但是，按照《商品房买卖合同》附件四第三条第1点约定，首付款164949元（30%），余款382000元（70%）应于接到通知7日内到银行办理按揭。龙叶公司不能随意提高首付款比例。按照第5点“因买受人原因贷款数额加首付不足总价款的”中的“买受人原因”约定不明确。结合录音证据，所谓的“买受人原因”就是指王一茗征信是否有问题，是否有其他房屋或者是否被列入黑名单等。（三）录音证据能证实王一茗提交了大部分按揭材料，因王一茗不符合贷款买房条件，荣申博公司为王一茗做了大部分按揭材料，为此王一茗额外交了5300元。面签的贷款银行也是荣申博公司指定的。（四）与王一茗情况类似的业主有两批，先后向一审法院起诉，同样理由和证据的业主，判决结果迥异。综上，请求：撤销二审判决，维持一审判决。 龙叶公司辩称，龙叶公司认可《恒富商业广场销售代理合同》的真实性，其与荣申博公司系居间合同关系。荣申博公司按销售代理合同向客户收取佣金系其与客户之间的关系，如为服务费也已告知了客户。至于荣申博公司如何开具收据，是其与客户之间的关系，与龙叶公司无关，只有待荣申博公司与客户谈好后，才由客户与龙叶公司签订正式的购房合同。龙叶公司已经按合同约定向银行提交了相关的贷款审批材料，因王一茗未补足提高的首付款比例，目前处于拒贷的状态。龙叶公司愿意与王一茗解除所签订的《商品房买卖合同》并返还已收取的购房款，但不应对由荣申博公司收取的选房服务费承担责任。请求：维持二审判决。 荣申博公司辩称，从王一茗与荣申博公司于2013年5月13日签订的《恒富商业广场缴款确认书》可以证明双方就购买房屋的金额达成一致，其中549005元是购房款，73692元是合同外的现金款项。王一茗分别于2013年5月13日和同月15日向荣申博公司发出两份《延期付款申请》，证明王一茗确认应付款项总额中包含了选房服务费。王一茗于2013年12月15日签字认可的《恒富商业广场换签备忘及审核表》，证明王一茗在签订商品房买卖合同时确认了购房款项及现金部分的款项，同时王一茗本人出具的《声明》证明现金部分款项为选房服务费。前述证据均共同证实王一茗对荣申博公司收取选房服务费进行了书面约定。龙叶公司与荣申博公司签订的《恒富商业广场销售代理合同》，约定荣申博公司的佣金直接向客户收取，亦通过前述证据向客户进行了说明。之所以当时未表述为选房服务费而是现金部分，主要是荣申博公司与龙叶公司还未就该款项由谁收取协商确定，对企业缴纳税费会产生一定的影响。在最终决定由荣申博公司收取后，表格未进行相应的修改。之所以一部分客户所持收据注明该笔费用为购房款，是由于龙叶公司本打算自行收取后交付给荣申博公司作为佣金，但龙叶公司考虑会增加企业税费，而决定由荣申博公司直接收取。之后的客户所持收据均注明为服务费，对之前收据注明为购房款的客户，会通知其到现场补写该费用为服务费的声明。鉴于荣申博公司向客户收取的选房服务费基本都分配给了当时的业务员，公司并未取得这些款项。故荣申博公司的法定代表人或者股东均不可能向王一茗返还已经收取的选房服务费。请求：维持二审判决。 王一茗向防城港市防城区人民法院起诉请求：1.判令解除合同编号为HF062号《商品房买卖合同》;2.判令龙叶公司返还王一茗购房款164949元及利息29690元（从2013年12月10日起暂计至2017年7月3日按同期银行借款年利率5%计算，其余计至龙叶公司、荣申博公司返还房款为止）；3.判令荣申博公司返还王一茗服务费73416元及利息13200元（从2013年12月11日起暂计2017年7月3日按同期银行借款年利率5%计算，其余计至龙叶公司、荣申博公司返还王一茗服务费为止）；4.龙叶公司和荣申博公司对第三项诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费用由龙叶公司和荣申博公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月10日，王一茗与龙叶公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HF062)，合同约定王一茗购买龙叶公司开发的位于防城区群星大道恒富商业广场第2幢第13层1309号住宅，建筑面积122.36平方米，每平方米4470元，总价546949元，王一茗选择银行按揭付款方式向龙叶公司支付首期按揭款164929元。在交付房款时，还向荣申博公司交付服务费73146元。2014年8月，荣申博公司告知王一茗要求提高首付款，王一茗不同意并要求退房，龙叶公司和荣申博公司至此不再帮助王一茗办理相关的购房手续，也未交付房屋给王一茗。2016年6月1日，王一茗与龙叶公司、荣申博公司因退购房款的问题在防城区住建局的主持下进行协调解决，但一直协调不下，防城区住建局建议王一茗走司法程序。另查明，荣申博公司与龙叶公司系代理销售关系，荣申博公司代理龙叶公司销售恒富商业广场项目。 一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。王一茗与龙叶公司于2013年12月10日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王一茗请求解除涉案商品房买卖合同、龙叶公司返还购房款164949元及赔偿相应利息的问题。该院认为，本案商品房买卖合同合法有效，双方均应按约定履行各自义务。王一茗按照合同约定交付30%的购房首付款164949元，并将银行按揭贷款相关材料提交龙叶公司、荣申博公司，但龙叶公司、荣申博未能为王一茗办理按揭贷款。2014年8月，荣申博公司告知王一茗要提高购房首付款至40%，后王一茗不同意。龙叶公司因王一茗未按照荣申博公司的要求多交10%的购房首付款，龙叶公司时至王一茗起诉之日都未交付房屋给其，致使王一茗交付了30%的购房首付款，也一直未能占有使用该商品房。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因龙叶公司、荣申博公司违反合同约定提高购房首付款，致使王一茗与龙叶公司、荣申博公司签订的商品房买卖合同不能实现，王一茗请求解除合同编号为HF062的《商品房买卖合同》，该院予以支持。而龙叶公司既不交付房屋给王一茗，也不退还王一茗交付的购房首付款，一直占有使用该资金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本案中，王一茗主张龙叶公司返还购房首付款164949元，该院予以支持。因王一茗与龙叶公司、荣申博公司双方没有约定逾期利率，王一茗主张的利息，应以164949元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年8月14日起计。关于王一茗请求荣申博公司返还服务费73416元及利息问题。该院认为，本案中荣申博公司系龙叶公司销售房产的代理商，已作为受托人参与到龙叶公司与王一茗签订商品房买卖合同事宜中，荣申博公司收取的所谓服务费73416元应认定为其基于龙叶公司房产销售代理商身份而代龙叶公司收取的涉案商品房的购房款。合同解除后，荣申博公司应将该笔购房款予以返还并赔偿该笔房款即73416元的利息损失，利息损失应以73416元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年8月14日起计。龙叶公司在恒富商业广场房产销售过程中是荣申博公司的被代理人，对荣申博公司的上述债务承担连带责任。龙叶公司、荣申博公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。 一审法院判决：一、解除王一茗与龙叶公司签订的合同编号为HF062的《商品房买卖合同》；二、龙叶公司返还给王一茗购房款164949元及赔偿利息损失（利息损失以164949元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年8月14日起计）；三、龙叶公司与荣申博公司连带返还王一茗购房款73416元及赔偿利息损失（利息损失以73416元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从起诉之日即2017年8月14日起计）。案件受理费5519元，由龙叶公司、荣申博公司负担。 龙叶公司不服一审判决，向防城港市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案诉讼费用由王一茗承担。 荣申博公司亦不服一审判决，向防城港市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案诉讼费用由王一茗承担。 一审判决查明事实除“2013年12月10日，王一茗与龙叶公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HF062)”有误，应为“2013年12月16日，王一茗与龙叶公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HF062)”外，其余事实属实，二审法院予以确认。另查明，王一茗于2013年12月15日向荣申博公司出具《声明》，主要内容为王一茗自愿向荣申博公司交付现金73416元作为涉案的选房服务费。王一茗与龙叶公司签订《商品房买卖合同》附件四第三条第5点约定，因买受人原因贷款数额加首期房款不足总房价款的，买受人对不足部分应在接到电话、信函通知之日起7日内补足余额，逾期未补足的，按本《商品房买卖合同》第七条约定追究买受人的违约责任。附件四第七条第二款约定，交付使用条件：出卖人取得本合同规定的有关证明文件，即视为出卖人已达到商品房交付条件。在买受人未按约定交清全部应缴纳房款前，出卖人有权不交付该商品房。 二审法院认为，关于王一茗请求解除涉案《商品房买卖合同》，龙叶公司返还购房款164949元及赔偿相应利息有无事实和法律依据的问题。王一茗与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，出卖人于2014年8月告知王一茗要提高购房首付款至总购房款的40%，王一茗至今未补足。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第5点：“因买受人原因贷款数额加首期房款不足总房价款的，买受人对不足部分应在接到电话、信函通知之日起7日内补足余额，逾期未补足的，按本《商品房买卖合同》第七条约定追究买受人的违约责任”以及附件四第七条第二款：“交付使用条件：出卖人取得本合同规定的有关证明文件，即视为出卖人已达到商品房交付条件。在买受人未按约定交清全部应缴纳房款前，出卖人有权不交付该商品房”的约定，王一茗构成违约;龙叶公司有权不交付该商品房,并未违约。依照《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，王一茗以龙叶公司违约为由，请求解除涉案《商品房买卖合同》、龙叶公司返还购房款164949元及赔偿相应利息，无事实和法律依据，应予驳回。一审判决解除王一茗与龙叶公司签订的合同编号为HF062的《商品房买卖合同》并判令龙叶公司返还给王一茗购房款164949元及赔偿利息损失错误，该院予以纠正。关于王一茗请求荣申博公司返还73416元及赔偿相应利息、龙叶公司对此债务承担连带责任有无事实和法律依据的问题。王一茗认可涉案《声明》中的签名系其本人所为，而《声明》的内容明确载明其自愿向荣申博公司交付现金73416元作为涉案房屋的选房服务费。王一茗作为完全民事行为能力人，理应知晓出具《声明》的法律后果，其向荣申博公司出具该《声明》并交付该73416元；荣申博公司也相应的出具了《收据》，表示收到王一茗支付的73416元服务费。本案中，王一茗出具的《声明》与荣申博公司出具的《收据》吻合，表明王一茗认可荣申博公司向其收取的73416元的性质属于服务费，且系其自愿向荣申博公司支付该款项。根据诚实信用原则，王一茗要求荣申博公司返还73416元服务费及赔偿相应利息，缺乏法律依据，该院不予支持。据此，龙叶公司亦无需承担连带责任。一审判决荣申博公司与龙叶公司连带向王一茗返还73416元及赔偿相应利息错误，该院予以纠正。 二审法院判决：一、撤销防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1153号民事判决；二、驳回王一茗的诉讼请求。一审案件受理费5519元，由王一茗负担。二审案件受理费5519元（龙叶公司、荣申博公司均已预交）,由王一茗负担。 再审中，王一茗及荣申博公司分别提交《恒富商业广场换签备忘及审核表》复印件各一份，王一茗拟证明荣申博公司为避税款而以选房服务费的名义收取其73416元。荣申博公司则拟证明其与王一茗对选房服务费进行了书面约定，王一茗知道其中所载“现金部分”即为选房服务费，与其本人出具的《声明》意思表示一致。本院认为，王一茗与荣申博公司提交的《恒富商业广场换签备忘及审核表》虽然均为复印件，但经审查记载内容完全一致，对该份证据的真实性、合法性予以认可。至于与本案是否有关联性，因涉及本案争议焦点的认定，将在裁判理由中予以论述。 本院再审对二审查明的案件事实予以确认。 另查明，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条按揭购房付款方式约定：1.买受人须在《商品房买卖合同》签定时付清首期购房款合计人民币：壹拾陆万肆仟玖佰肆拾玖元整（小写：¥164949元）；余款合计人民币：叁拾捌万贰仟元整（小写：¥382000元）。应于接到通知之日起7日内到银行办理按揭手续。2.买受人须在签定《商品房买卖合同》之日一并提供完整的银行按揭所需的证明材料交由出卖人提交按揭银行，申请办理按揭手续。3.买受人须在接到按揭银行或出卖人通知之日起7日内与按揭银行签定相关贷款合同，并缴清所需费用，按揭手续所发生的费用由买受人自行承担……4.买受人选择银行按揭贷款方式支付房款的，买受人的付款时间以银行实际放款日期为准，若买受人逾期未按约定时间付款的，按本《商品房买卖合同》第七条约定追究买受人的违约责任。 再查明，《恒富商业广场换签备忘及审核表》在购房资料一栏载明“认购单价（元/㎡）5070.00，现金单价（元/㎡）600.00，现金总价（元）73416.00，合同单价（元/㎡）4470.00，认购总价（元）620365.00,……合同总价（元）546949.00”。 还查明，龙叶公司与荣申博公司于2012年12月5日签订的《恒富商业广场销售代理合同》第六条销售权限及佣金方面的约定：在项目销售期限内，甲方（龙叶公司）授权乙方（荣申博公司）收取该物业的销售定金、佣金（包括：诚意金、预约金、小定金、佣金等），乙方收取的销售定金于次日转交甲方财务，并做好交接工作；甲方不支付乙方任何佣金报酬，关于乙方的佣金，甲方要求乙方自行向客户收取。 综合各方当事人的诉辩意见，本案再审的争议焦点是：1.王一茗请求解除案涉《商品房买卖合同》，龙叶公司返还购房款164949元及赔偿相应利息有无事实和法律依据；2.王一茗请求荣申博公司返还73416元并赔偿相应利息，龙叶公司对此承担连带责任有无事实和法律依据。 本院再审认为，关于王一茗请求解除案涉《商品房买卖合同》，龙叶公司返还购房款164949元及赔偿相应利息有无事实和法律依据的问题。王一茗与龙叶公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿达成、表意真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同成立后对双方当事人均有法律约束力，合同双方应当按约全面履行各自义务。龙叶公司提起上诉时主张王一茗没有向其提交办理银行按揭所需要的证明材料，才导致其不能将房屋交付给王一茗；再审时又辩称因王一茗未按通知补交首付款至总房价的40%，才导致其未能办理按揭贷款。但是，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，王一茗以按揭贷款方式购房，由其交付按揭贷款所需材料给龙叶公司，龙叶公司提交至按揭银行，申请办理按揭手续。以按揭方式购房涉及的地方政策和银行内部规定较为复杂，普通购房者难以全面掌握，一旦按揭不成，容易导致购房者无力履行购房合同。龙叶公司作为专业的房地产开发商，在售房时应充分了解购房者的个人详细信息，充分评估是否符合贷款条件，如实告知选择银行按揭贷款支付购房方式存在的风险。故在龙叶公司既未提供充分证据证明其已尽到以上注意提示义务，亦未举证证明存在王一茗提供的按揭贷款所需材料不齐全、首付款比例不符合按揭银行的要求导致无法办理按揭贷款的情况下，二审法院径行认定王一茗未补足首付款比例构成违约，显然与前述合同约定内容不相符。龙叶公司自2013年12月10日收取王一茗164949元购房款至今，因银行未批准贷款，龙叶公司未向王一茗交付所购房屋。故一审法院认定双方签订的《商品房买卖合同》目的无法实现，对王一茗提出解除该合同并由龙叶公司向其返还164949元购房款并赔偿相应利息予以支持，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以请求解除合同和赔偿损失……”的规定，并无不当。二审法院未予支持王一茗提出的解除合同、返还购房款及赔偿相应利息的请求，是错误的，应予纠正。鉴于王一茗与龙叶公司在《商品房买卖合同》中未约定逾期利率，一审法院对王一茗主张的利息损失，以应返还的购房款为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从起诉之日起计算，亦无不当。 关于王一茗请求荣申博公司返还73416元并赔偿相应利息，龙叶公司对此承担连带责任有无事实和法律依据的问题。虽然龙叶公司和荣申博公司提起上诉时，对一审法院查明“荣申博公司与龙叶公司系代理销售关系，荣申博公司代理龙叶公司销售恒富商业广场项目”的事实有异议。但是，龙叶公司和荣申博公司再审阶段均对双方签订的《恒富商业广场销售代理合同》予以认可。荣申博公司既未提交证据证明其与王一茗签订了居间服务协议或就此进行过协商，也未提交证据证明其与龙叶公司在《恒富商业广场销售代理合同》中关于由荣申博公司直接向购房者收取佣金的约定，向王一茗告知并获得其认可。而在案证据则充分反映出荣申博公司是为龙叶公司销售房产的代理商，其作为受托人参与到龙叶公司与王一茗签订、履行案涉《商品房买卖合同》的过程中，不符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定的“居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬”的居间合同特征。虽然如二审法院分析所述，王一茗认可《声明》中的签名是其本人所签，而《声明》的内容确实载明其自愿交付现金73416元作为案涉房屋的选房服务费。但是，荣申博公司与王一茗再审均向本院提交的由荣申博公司置业顾问填写并经王一茗签名确认的《恒富商业广场换签备忘及审核表》，并无选房服务费这一内容的记载，而是按现金单价600元/㎡计算73416元为现金总价。该审核表表明荣申博公司认可了73416元是作为王一茗购房款的组成部分，而非选房服务费。如前所述，王一茗并非龙叶公司与荣申博公司签订的《恒富商业广场销售代理合同》的一方当事人，龙叶公司与荣申博公司均无权在该合同中为王一茗增设义务。故二审法院仅依《声明》所载内容，即认定王一茗自愿向荣申博公司支付选房服务费73416元，未予支持王一茗提出的返还该笔款项及赔偿相应利息的请求，与本案客观事实不符，应予纠正。荣申博公司收取的所谓选房服务费73416元，实为其基于龙叶公司销售代理商身份代龙叶公司收取的案涉商品房购房款。一审法院据此认定荣申博公司并非有权收取购房款的案涉商品房的出卖人，在龙叶公司与王一茗签订的《商品房买卖合同》被解除后，其应向王一茗返还该笔购房款73416元并按前述损失的计算方法赔偿相应的利息，并无不当。虽荣申博公司收取的73416元未转交给龙叶公司，但鉴于荣申博公司系龙叶公司的房产销售代理商，龙叶公司应对荣申博公司的代理行为承担民事责任。一审法院据此判令龙叶公司对荣申博公司的上述债务承担连带返还责任，亦无不当。 综上所述，二审法院虽认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，本院依法予以纠正。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条的规定，判决如下： 一、撤销防城港市中级人民法院（2018）桂06民终101号民事判决； 二、维持防城港市防城区人民法院（2017）桂0603民初1153号民事判决。 一审案件受理费5519元，二审案件受理费5519元，合计11038元，由广西龙叶贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程丽文 审判员  陈 丹 审判员  万晓敏 二〇一九年十二月二十九日 书记员  罗 誉