吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4836号上诉人（原审原告）：长春恩思洁物业服务有限公司。住所：长春汽车经济技术开发区。法定代表人：李姝琪，总经理。委托诉讼代理人：常峪搏，职员。委托诉讼代理人：李娜，吉林坤山律师事务所律师。上诉人(原审被告)：马云红，女，1967年4月10日生，汉族，现住长春市绿园区。委托诉讼代理人：岳雪松，吉林显尊律师事务所律师。上诉人长春恩思洁物业服务有限公司（以下简称恩思洁物业）因与上诉人马云红物业服务合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恩思洁物业原审诉请：判令马云红向恩思洁物业支付物业费97105.7元，诉讼费用马云红承担。事实与理由：恩思洁物业与梧桐花园小区业主委员会于2016年1月15日签订《物业服务合同书》，并于2016年1月18日进驻该小区提供物业服务。吉林鸿吉物业服务有限责任公司于2014年至2016年期间为马云红提供物业服务，恩思洁物业与吉林鸿吉物业服务有限责任公司2016年1月18日签订《债权转让协议》受让其对马云红的债权，并通知马云红，且已于该协议签订前将上述债权转让款向吉林鸿吉物业服务有限公司足额支付完毕。合同约定按年计收,物业管理费为按建筑面积每平方米每月1.2元，商用房垃圾处理清运费按建筑面积每平方米每月0.5元收取。马云红马云红为梧桐花园业主,其中2-1-106室房屋建筑面积278.86平方米，欠缴的物业管理费为22755元；2-1-107室房屋建筑面积278.86平方米，欠缴物业费22755元；2-1-108室房屋建筑面积278.86平方米，欠缴物业费22755元；2-1-109室房屋建筑面积174.3平方米，欠缴物业费14222.9元；2-1-110室房屋建筑面积179.14平方米，欠缴物业费14617.8元。在2014至2017年期间共欠缴物业费97105.7元。经恩思洁物业多次限期催要，马云红至今拒不给付，故诉至法院。马云红原审辩称：马云红不同意交纳物业费。1.恩思洁物业不具备法律意义上的为小区提供物业服务的主体身份，因为依照我国关于审理物业服务司法解释的第一条，这条法律规定了物业服务企业必须要与业主大会之间建立选聘关系，然后由业主委员会代表业主大会签订。本案中恩思洁物业不是经业主大会选聘的物业服务企业，物业服务应当视为效力未定的物业服务合同，需经业主大会追认方产生法律效力，在此之前对业主不具有约束力。我国物业条例细则中第三十五条明确规定，业主大会有权利聘用物业服务企业，而不是业主委员会，所以，本案中恩思洁物业所出示的物业服务合同对马云红不产生约束力。2.马云红的所属的物业是独立的产权，与恩思洁物业所管理物业服务区域是两个分离的产权单位，马云红有多份证据证明，马云红与恩思洁物业的管理区域不是同一区域，同时，马云红有多份证据证明多年来，恩思洁物业从未为马云红提供过任何物业服务，依据事实恩思洁物业没有为马云红提供物业服务就没有收取物业费的权利，所以其诉讼请求法院应当予以驳回。经过两次审判恩思洁物业从未出示为马云红提供与物业服务相关的服务的证据，恩思洁物业没有证据证明为马云红提供物业服务，恩思洁物业应当证明其为马云红提供物业服务，方能行使讨要物业服务费的依据。原审法院审理查明：马云红系梧桐花园小区2-1-106、2-1-107、2-1-108、2-1-109、2-1-110业主，该房屋系临街商业用房。该小区系由长春市邦宇房地产开发有限责任公司开发承建。建成后先期物业由长春市梧桐物业管理有限服务公司管理，后由吉林省鸿吉物业服务有限责任公司进行服务。2015年该小区成立业主委员会。后经业主大会选聘恩思洁物业长春恩思洁物业服务有限公司为该小区提供物业服务，2016年1月15日恩思洁物业与梧桐花园业主大会签订物业服务合同，2017年1月14日恩思洁物业与梧桐花园小区业主大会及业主委员会签订梧桐花园物业服务合同，并于2016年1月18日进驻该小区提供物业服务至今。根据双方合同约定，商业物业管理费按建筑面积每平方米每月1.2元、商用垃圾处理清运费按建筑面积每平方米每月0.5元收取。涉案房屋建筑面积分别为278.86平方米、278.86平方米、278.86平方米、174.3平方米、179.14平方米。自恩思洁物业进入小区服务后马云红未交纳物业费。原审法院认为：一、关于恩思洁物业长春恩思洁物业服务有限公司是否具有诉讼主体资格的问题。经庭审调查，梧桐花园业主委员会系在梧桐社区居民委员会监督指导下在绿园区物业办备案成功，梧桐花园业主委员会成立后，也系在梧桐社区的监督指导下通过业主大会征集意见形式选聘了长春恩思洁物业服务有限公司进驻该小区服务，上记事实有长春市绿园区同心街道梧桐花园社区居民委员会出具的证明予以证明。恩思洁物业自2016年1月18日入该小区服务至今，故恩思洁物业具有诉讼主体资格。二、关于马云红是否应交纳物业费问题。(一)关于恩思洁物业主张其受让债权部分物业费问题。恩思洁物业称其入驻该小区时，与前期物业公司即吉林鸿吉物业服务有限责任公司签订《债权转让协议》，受让前期物业公司对马云红的债权，其已将受让款足额支付完毕，故现主张马云红交纳拖欠原鸿吉物业公司的物业费与其入驻后的物业费。本院认为，根据马云红提供的先期物业合同，该小区建成后开发商移交物业时，并未将底商与梧桐市场部分移交物业管理，后鸿吉物业进入该小区提供物业时，底商与梧桐市场部分是否进行物业移交未有证据证明，同时鸿吉物业是否为马云红进行物业服务也未有证据予以证明，故恩思洁物业主张其受让债权部分物业费本院不予支持。（二）关于恩思洁物业入驻该小区后马云红是否应交纳物业费的问题。该小区于2015年成立业主委员会，通过业主大会形式选聘了恩思洁物业进行物业管理。2016年1月15日梧桐花园业主大会与恩思洁物业签订了物业服务合同，2017年1月14日恩思洁物业与梧桐花园小区业主大会及业主委员会签订梧桐花园物业服务合同，将小区住宅147430.42平方米、商用面积7847.42平方米、车库5742.98平方米、幼儿园998平方米均交恩思洁物业进行物业服务管理，其中马云红系临街商业用房，包括在上述商用面积之内。《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第八条规定，“物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业由业主共同决定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据上述法律规定，恩思洁物业与马云红马云红所在小区的业主委员会及业主大会所签订了物业服务合同，可以证明二者之间成立物业服务合同关系，该合同对马云红具有约束力。恩思洁物业入驻后对该小区进行了物业管理服务，主张马云红应当交纳物业费，本院应予支持。经计算，2016年1月18日至2017年12月30日物业费为47406.42元。通过庭审调查，在恩思洁物业主张的物业管理服务期内，马云红在物业方面自行管理较多，使恩思洁物业对其服务工作量相应缩减，同时恩思洁物业在服务质量方面也应予以提高，故恩思洁物业收取物业费应当予以酌减，可按70%交纳，即33184.49元（47406.42元元×70%）。恩思洁物业作为物业服务提供方，以后应加强管理，提高服务水平，争取使业主满意，化解矛盾。马云红作为业主，也可向恩思洁物业提出对小区的可行性建议，共同努力将小区的物业方面管理好。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第八条、第十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，原审法院判决：一、马云红给付恩思洁物业自2016年1月18日至2017年12月30日期间物业费33184.49元。二、驳回恩思洁物业的其它诉讼请求。案件受理费2228元，由恩思洁物业承担1598元，由马云红承担630元。宣判后，恩思洁物业、马云红均不服，向本院提起上诉。恩思洁物业上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审;2.一审、二审诉讼费由马云红承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国物业管理条例》第9条规定:“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”因此恩思洁物业认为，开发商无权自主决定物业管理区域是否移交，按照城市规划，底商和梧桐市场是梧桐小区不可分割的部分，是物业管理区域。2.恩思洁物业提供的证据，足以证明马云红2014年、2015年所欠缴的物业费数额，恩思洁物业与吉林鸿吉物业服务有限公司于2016年1月18日签订《债权转让协议》，受让其对马云红的债权，该协议合法有效，因此该部分恩思洁物业的债权应得到法律保护。3.一审对恩思洁物业管理服务期内的物业费予以酌减，判令马云红按70%交纳没有任何事实及法律依据。马云红辩称：恩思洁物业的上诉意见不成立，对此我方也提出了上诉。马云红上诉请求：1.撤销原审判决，改判马云红不支付物业费；2.一、二审诉讼费由恩思洁物业承担。事实及理由：双方并未签订过物业服务合同。双方没有权利义务关系，恩思洁物业诉求于法无据。原审中马云红出具了大量证据，均证明马云红的房屋与恩思洁物业提供物业服务的梧桐花园小区是两个独立的产权单位，马云红的房屋从未与梧桐花园小区共同接受物业服务，并且马云红从未进入到梧桐花园小区业主委员会，虽然梧桐花园小区业主委员会与恩思洁物业有物业服务合同，但该合同服务范围不含马云红的房屋，业主委员会不能代表马云红接受恩思洁物业的物业服务。原审法院仅以业主委员会与恩思洁物业签订有物业合同，即认定双方形成物业服务关系明显错误，无法证明恩思洁物业完成了合同项下的义务。恩思洁物业辩称：马云红上诉意见不成立，根据最高院司法解释第一条规定，物业服务合同对业主具有约束力。物业管理条例第9条马云红没有权利划分物业服务区域。长春市物业管理条例第4条规定，物业管理是对小区的整体服务。本案经二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：一、关于马云红是否应向恩思洁物业交纳2014年1月至2015年12月物业费的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”吉林鸿吉物业服务有限责任公司承接的是长春市梧桐物业管理服务有限公司前期物业服务合同，该合同中不包括为案涉物业提供物业服务。恩思洁物业提供的债权转让协议及社区证明不能证明吉林鸿吉物业服务有限责任公司与马云红对案涉物业形成了物业服务关系并实际提供了物业服务，故应承担举证不能的后果。原审未支持恩思洁物业该部分诉讼请求并无不当。二、关于马云红应否交纳2016年1月至2017年12月的物业费，及数额问题。1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”梧桐花园小区业委会作为全体业主选聘的执行机关与恩思洁物业签订的物业服务合同，对全体业主具有拘束力。马云红所有的本案诉争房屋系梧桐花园小区1楼底商，与小区其他业主共用供热、供水等公用管网，不能因其为商业用房而改变其为梧桐小区一部分的性质。且2016年3月3日梧桐花园业主委员会出具的证明材料中，亦明确恩思洁物业为中标公司，对梧桐花园小区总建筑面积进行了明确，与业委会与恩思洁物业签订的物业服务合同中确定的住宅、商用、车库面积之和相一致，可见，本案诉争的底商面积属于业主委员会委托恩思洁物业进行物业服务的范围，马云红仅以业委会不能代表其个人接受物业服务为由拒交物业费，于法无据，本院不予支持。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原审法院经实地考察，因案涉物业使用性质，客观上减少了恩思洁物业物业服务的工作量，原审依据公平原则酌减马云红应交纳物业费的数额亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。恩思洁物业的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费785元，由上诉人长春恩思洁物业服务有限公司负担155元，由上诉人马云红负担630元。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  于小依二〇一九年十二月十二日书记员  郑 杰