黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3851号原告：白晏萍，女，1984年1月5日出生，汉族，大庆油田力神泵业有限公司职工，住黑龙江省大庆市萨尔图区，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西，统一社会信用代码912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙畅，女，该公司员工。原告白晏萍与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称唐人公司）委托合同纠纷一案。本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告白晏萍、被告唐人公司的委托诉讼代理人孙畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白晏萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告2017年度6月28日至2019年9月28日的租金，共计71,419.86元及向原告支付按照协议约定支付租金日期到实际给付租金之日止，按银行同期贷款利率计算的违约金；2.被告承担案件诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年签订了《委托经营管理协议》，原告将自己购买的位于大庆唐人中心室内步行街××号商铺委托被告经营管理，被告按季度给付原告租金，被告不履行合同欠原告2017年第三季度、第四季度、2018年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度、2019年第一季度、第二季度、第三季度的共计9个季度的租金共计71,419.86元未给付原告。经原告多次催要被告拒不给付，为了维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令。被告唐人公司辩称，原告和被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告欠原告租金属实，同意给付原告租金，但应扣除代扣代缴的四项税费，原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按照实测面积进行租金核算，多退少补。据此被告尚应给付原告2018年第一季度至2019年第三季度租金共计60,000元，扣除房产税3,600元，土地使用税127.93元，个人所得税600元，印花税30元，被告应给付原告租金55,642.08元。因为实测面积发生变化，现涉案商铺的实测面积为14.62平方米，按照最新税率进行计算2015年第三季度到2017年第一季度实际给付53,821.18元，按照实测面积应给付52,500元，多给付1,321.18元、2017年第二季度实际给付6,383.54元，按照实测面积应给付6,047.71元，多给付335.83元；2018年4月26日给付2015年第三季度至2017年第一季度按照合同约定面积少给付的款项4,732.82元；2019年6月14日至2019年7月2日分四次给付原告2017年第三季度至2017年第四季度共计10,271.64元，按照实测面积应给付13,905.95元，少给付3,634.31元，因此截止至2017年第四季度被告多给付原告租金2,755.52元。按照协议约定租金按照实测面积进行核算，多退少补，因此应给付原告2018年第一季度至2019年第三季度52,886.56元。原告白晏萍为主张自己的诉讼请求，向法庭提交了证据如下：证据一、商品房买卖合同复印件一份（与原件核对一致），欲证明原告于2014年5月30日与案外人大庆立天唐人置业有限公司签署了商品房买卖合同，购买大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服公寓楼2层C24号商铺，建筑面积16.3平方米，购买价款为334,476元，原告为房屋合法所有人，有权对房屋进行处分。经质证被告无异议，本院予以采信。证据二、委托经营管理协议复印件一份（与原件核对一致），欲证明原告与被告于2014年6月16日签署了委托经营管理协议一份，原告将其购买的唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服公寓楼2层C24号商铺委托被告经营管理，委托期限自本协议签订之日起至2035年6月27日止，从2015年6月28日开始计算租金，支付租金标准是前三个租赁年度为每平方米2,052元即相当于商铺售价的10%，第四至第七个租赁年度为每平方米2,462.40元即相当于商铺售价的12%。被告质证称，对真实性无异议，该证据能够证明被告给付租金应按照实测面积并代扣代缴相关税费进行给付，根据协议约定被告给付租金应最终按照实测面积进行结算，多退少补，被告在涉案房屋未经实际测量，被告按照合同约定的面积16.3平方米，已给付原告款项75,209.18元，现涉案房屋经实际测量是14.62平方米，根据合同约定被告之前多付的租金2,755.52元，应在本次诉讼中应付租金中予以抵销，被告实际应给付原告租金52,886.56元。经审查，该证据客观真实与本案具有关联性，本院对该证据的真实性予以采信。证据三、交通银行个人客户交易清单一份，欲证明自2015年6月28日起至2017年第四季度止收到被告给付租金67,273.64元。被告质证称，对真实性无异议，对证明问题有异议。2015年第三季度的款项是通过定额存单形式给付原告7,935.54元、2015年第四季度至2017年第四季度的款项是以银行转账的形式向原告给付67,273.64元。经审查，该证据客观真实与本案具有关联性，本院对该证据的真实性予以采信。被告唐人公司向法庭提交证据如下：证据一、大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表复印件一份（与原件核对一致），欲证明涉案房屋实测面积为14.62平方米。经质证原告无异议，本院予以采信。证据二、国家税务总局大庆市税务局稽查局出具的庆税稽处〔2018〕7号税务处理决定书复印件一份、大庆市龙凤区税务局出具的税收完税证明复印件一份（与原件核对一致）、个人所得税稽查计算记录复印件一份，欲证明涉案商铺2017年第二季度的个人所得税已缴纳，税款为980.26元。经质证原告无异议，本院予以采信。依据原、被告的陈述及有效证据，本院确认下列案件事实：2014年5月30原告白晏萍与案外人大庆立天唐人置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告白晏萍购买案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C24号房（建筑面积16.3平方米），该商品房价款金额为334,476元。2014年6月16日原告白晏萍与被告唐人公司签订《委托经营管理协议》一份，合同约定委托人原告白晏萍将大庆唐人中心室内步行街2层商铺C24号房委托受托人被告唐人公司经营管理，包括实施该商铺的招租工作，代为签订和执行该商铺的租赁合同，以及在委托期限内对承租商户、品牌及经营业态不时进行调整，并提供物业服务等；委托期限自本协议签订之日起至2035年6月27日止；租金起算日自2015年6月28日起开始计算租金，租金起算日至次年当月当日的前1日为第一个租赁年度，其他租赁年度均依次类推；租金计算面积按照建筑面积计算，该商铺建筑面积约为16.3平方米；委托期限内，受托人拥有该商铺除产权外的全部使用权和经营权、出租权、招商全、管理权等所有权益，并将独立处理一切与该商铺经营管理的有关的事物；委托期限内，前三个租赁年度，每个租赁年度的租金应达到每平方米2,052元（即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的10%），第四至第七个租赁年度，每个租金年度的租金应达到每平方米2,462.4元（即相当于商铺买卖合同项下该商铺销售单价的12%），如承租商户支付的租金达不到前述标准，差额部分由受托人给予补贴，如承租商户支付的租金超过前述标准的，超出部分作为受托人接受委托的报酬以及受托人实施商场运营管理所发生费用的补偿，归受托人所有；在此期间内，该商铺因租赁发生的全部税费（包括但不限于房产税、营业税及附加、印花税等），以及委托人应缴纳的所得税均由委托人自行承担，受托人有权从应付委托人的租金内直接代扣代缴；每个租赁年度的租金（暂按本协议第二条第3项约定面积确定，最终根据实测建筑面积调整，多退少补）均按季度支付，即受托人应在每个季度第二个月开始后的15日内向委托人支付当季度租金；如委托人延期付款超过30工作日，则视为委托人违约，本协议继续履行，受托人应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向委托人支付违约金；委托人应在开发商通知其接受该商铺后7日内接收该商铺，并在接收同时将该商铺移交给受托人，委托人逾期接收该商铺的，受托人有权代委托人接收该商铺。被告唐人公司向原告白晏萍支付租金合计75,209.18元，并向大庆市龙凤区税务局代缴2017年5月至2017年12月原告个人所得税980.26元。另查，大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表载明大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C24号房建筑面积为14.62平方米。本院认为，原、被告签订的委托经营管理协议，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告已按约定将涉案商铺交给被告经营管理，被告亦应按协议约定的租金数额和期限向原告支付租金。被告唐人公司未按协议约定向原告支付涉案房屋的租金已构成违约，应当承担违约责任。本案的争议焦点：一是涉案房屋的面积如何确定；二是被告是能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除。关于涉案房屋的面积如何确定，由于涉案房屋在大庆市国土资源局登记确认的建筑面积为14.62平方米，应认定涉案房屋实测建筑面积为14.62平方米，故被告唐人公司抗辩按照协议约定租金按照实测面积进行核算多退少补的意见，本院予以支持。关于被告能否依照协议约定对代扣代缴的税款从应付租金中扣除，因被告提交的证据证实已向税务机关代缴原告个人所得税980.26元，故被告唐人公司抗辩在租金中扣除代扣代缴税款980.26元的意见，本院予支持；其他代扣代缴的税款由于被告未提供合法有效的证据证明其已经实际代缴，且税款金额会因税收政策调整而发生变化，被告代扣代缴的税款金额无法确认，故对被告唐人公司抗辩在租金中扣除代扣代缴其他税款的意见，本院不予支持。涉案房屋2015年6月28日至2017年9月28日期间按实测建筑面积计算的租金为135,001.08元（2,052元/平方米×14.62平方米×3年＋2,462.4元/平方米×14.62平方米÷12个月×15个月），被告已支付原告涉案房屋租金75,209.18元及向税务机关代缴原告2017年5月至2017年12月个人所得税980.26元。被告尚欠原告2018年第一季度租金为6,311.22元（2,052元/平方米×14.62平方米÷4-1,188.84元）、2018年第二季度租金为7,500.06元（2,052元/平方米×14.62平方米÷4）、2018年第三季度租金为9,000.072元（2,462.4元/平方米×14.62平方米÷4）、2018年第四季度租金为9,000.072元（2,462.4元/平方米×14.62平方米÷4）、2019年第一季度租金为9,000.072元（2,462.4元/平方米×14.62平方米÷4）、2019年第二季度租金为9,000.072元（2,462.4元/平方米×14.62平方米÷4）、2019年第三季度租金为9,000.072元（2,462.4元/平方米×14.62平方米÷4），合计58,811.64元。根据协议约定涉案房屋的租金均按季度支付，在每个季度第二个月开始后的15日内向原告支付当季度租金，故原告白晏萍主张被告唐人公司给付其2018年第一季度至2019年第三季度的租金58,811.64元的诉讼请求，本院予以支持。根据协议约定被告延期付款超过30工作日，则视为违约，应自第30个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向原告支付违约金，故原告白晏萍主张被告唐人公司支付以6,311.22元为基数自2018年4月3日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以7,500.06元为基数自2018年6月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2018年9月26日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2018年12月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2019年4月4日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2019年6月27日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2019年9月27日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告白晏萍的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于判决生效后十日内给付原告白晏萍2018年第一季度至2019年第三季度的租金58,811.64元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司于判决生效后十日内支付原告白晏萍以6,311.22元为基数自2018年4月3日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以7,500.06元为基数自2018年6月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2018年9月26日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2018年12月27日起至实际给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2019年4月4日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2019年6月27日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金、以9,000.072元为基数自2019年9月27日起至实际给付之日按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；三、驳回原告白晏萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取794元，原告白晏萍负担114元，被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  杨跃龙二〇一九年十二月十三日书记员  马莎莎附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。