广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1190号 原告：防城港市汇金小额贷款有限公司，住所地：广西防城港市港口区金花茶大道52号。 法定代表人：陆钟武，董事长。 委托诉讼代理人：张伟勤，广西海港律师事务所律师。 被告：林贵爵，男，汉族，1964年9月30日出生，住广西防城港市港口区。 被告：廖某，女，汉族，1972年3月10日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：阮廷亮，广西幸程律师事务所律师。 被告：黄月琪，女，壮族，1998年1月29日出生，住广西防城港市港口区。 被告：黄某，男，壮族，2008年6月2日出生，住广西防城港市港口区。 法定代理人：廖某，系黄某的母亲。 原告防城港市汇金小额贷款有限公司（以下简称汇金公司）诉被告廖某、黄月琪、黄某、林贵爵申请执行人执行异议之诉，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告汇金公司的委托诉讼代理人张伟勤，被告廖某的委托诉讼代理人阮廷亮到庭参加诉讼，被告黄月琪、黄某、林贵爵经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告汇金公司向本院提出诉讼请求：撤销防城港市防城区人民法院作出的（2019）桂0603执异7号执行裁定书，驳回异议人的执行异议。事实和理由：原告与被告、林贵爵（被执行人）执行异议纠纷，防城区人民法院作出了(2019)桂0603执异7号执行裁定书。原告认为，该裁定认定事实及适用法律错误，裁决错误，应予撤销。理由如下：一、在人民法院查封之前，被告与林贵爵没有签订合法有效的书面买卖合同。理由是根据我国《城市房地产管理法》第三十八的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不能转让，而被告与林贵爵签订买卖合同时，林贵爵并没有取得房屋权属证书，所以他们之间签订的房屋买卖合同不是合法有效的。二、在人民法院查封之前，被告没有合法占有该房屋。原裁定认定“本院查封涉案房屋时间为2017年12月1日”，却没有任何证据证明该事实；其次，被告占有该房屋之前，东兴市人民法院己查封该房屋；再次，原审法院也没有查清异议人占有该房屋的时间。综上，被告提出的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原审法院作出的裁定认定事实不清，裁决错误，严重损害了上诉人的合法权益。为维护自己的合法利益，特依法提起上诉，请人民法院依法裁定。 被告廖某辩称，1.根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定未依法登记领取权属证书的房屋不能转让，这只属于管理性规定，根据《最高人民法院关于适用合同法的解释》（二）和《物权法》的规定，本案的《房屋转让合同》有效；2.原告的债权在2013年5月21日向防城区人民法院起诉，法院于2014年10月13日作出判决，而房屋转让合同是在2013年2月3日签订，原告的申请执行、查封是在签订《房屋转让合同》之后是无可争议的事实；3.廖某已交付了大部分房款，余下的房款因无法联系林贵爵和支付条件未成就而无法支付，但愿意将剩余房款按法院的要求交付执行，而且被告已经装修入住，尚未办理房屋过户登记不是被告廖某的原因；4.原告在诉状中提到的查封时间的问题，诉称没有证据证实此事实，根据法律规定已经由法院判决、裁定确认的事实，是无须举证的。因此，（2019）桂0603执异7号的民事裁定正确，应驳回原告的诉讼请求。 被告林贵爵、黄月琪、黄某未作答辩，在举证期限内未提交证据。 本院经审理认定事实如下：原告汇金公司与被告林贵爵借款合同纠纷一案，本院于2014年10月13日作出（2014）防民初字第934号民事判决书，判决：被告林贵爵偿还原告防城港市汇金小额贷款有限公司借款本金50000元及利息（利息按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率四倍计，从2013年5月21日起计至本案生效判决确定履行期限最后一日止）。以上法律文书生效后，被告林贵爵不履行生效裁判确定的法律义务，汇金公司向本院申请执行，本院已立案受理。本院在执行申请执行人汇金公司与被执行人林贵爵借款合同纠纷一案中，于2017年12月1日作出（2017）桂0603执恢166号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人林贵爵名下位于防城港市港口区，期限为三年。二、评估、拍卖、变卖被执行人林贵爵名下位于防城港市港口区。案外人廖某、黄月琪、黄某对此不服，向本院提出异议。本院于2019年3月21日作出（2019）桂0603执异1号执行裁定书，裁定：撤销本院2017年12月1日作出的（2017）桂0603执恢166号执行裁定书，撤销对金海湾小区C1组团第10幢1单元603号房屋的查封执行。申请执行人汇金公司不服（2019）桂0603执异1号执行裁定，向防城港市中级人民法院申请复议。防城港市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）桂06执复11号执行裁定书，裁定：一、撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603执异1号执行裁定；二、发回防城港市防城区人民法院重新审查。本院在审理查明事实的基础上，于2019年8月2日作出（2019）桂0603执异7号执行裁定书，裁定：中止对防城港市港口区屋的查封执行。 另查明，黄伟斌系被告廖某的丈夫，系被告黄月琪、黄某的父亲。黄伟斌已于2017年12月31日去世。 还查明，黄伟斌与被告林贵爵于2013年2月3日签订《房屋转让合同》，购买位于防城港市港口区，建筑面积157.27平方米，转让价格为350000元，付款方式分三期：第一期为签订合同后三个工作日内支付购房款320000元，在交付房屋全部钥匙同时，应支付购房款10000元；剩余房款20000元在房屋产权证办理到名下后一次性支付。合同签订后，黄伟斌于2013年2月8日向被告林贵爵（账号：62×××15）银行转账290000元，且另行向被告林贵爵支付30000元。被告林贵爵在收到购房款后向黄伟斌出具了《收据》，《收据》载明：“今收到黄伟斌购买金海湾小区C1组团第10幢1单元603号房屋转让款320000元。”林贵爵同时将购房合同及购房发票原件均交予黄伟斌。购买房屋后，黄伟斌于2015年期间对涉案房屋进行装修，并且与家人已经入住，并于2014年4月始按期交纳涉案房屋的物业费。因涉案房屋位于金海湾小区，该小区属于防城港市公务员小区，由于小区配套手续问题，金海湾小区的房屋均未能办理房产证，故目前被告林贵爵无法取得涉案房屋的房产所有权证。同时，被告林贵爵无法将涉案房屋过户登记给被告廖某、黄月琪、黄某。 以上事实，有原告汇金公司提供的（2014）防民初字第934号民事判决书、（2019）桂0603执恢6号执行案件受理通知书、询价异议通知书、不动产拍卖参加价格询价函复函、（2019）桂06执复11号执行裁定书、（2019）桂0603执异7号执行裁定书，被告廖某提供的《房屋转让合同》、《身份证》、《收据》、建行转账凭证、收据、结婚证、居民死亡医学证明、证明、装修许可证明、保证金收款收据、康居物业收款收据、微信转款单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、活期个人交易明细查询房屋、照片，以及原告汇金公司、被告廖某的庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为被告廖某、黄月琪、黄某是否享有足以排除汇金公司申请对涉案房屋强制执行的民事权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，上述条款中四种情形必须同时具备方可具有排除强制执行民事权利。首先，黄伟斌与林贵爵于2013年2月3日签订《房屋转让合同》，本院查封涉案房屋的时间为2017年12月1日。虽然涉案房屋尚未依法登记领取权属证书，但双方签订的《房屋转让合同》是双方当事人真实意思表示，不存在损害国家、社会以及第三人合法权益等无效情形，至于其后期能否顺利办理权属证书或过户手续不影响合同效力，本院认定该《房屋转让合同》为合法有效的。其次，黄伟斌已向被告林贵爵支付大部分的购房款，剩余未支付的30000元购房款因无法联系到林贵爵且合同约定的支付条件未成就，而造成实际支付不能。被告廖某、黄月琪、黄某愿意按照法院要求直接将剩余购房款支付执行。同时，被告廖某、黄月琪、黄某在查封之前已经合法占有涉案房屋。黄伟斌于2013年2月8日向被告林贵爵支付购房款320000元后，林贵爵将涉案房屋的购房合同原件和购房发票原件交付予黄伟斌，黄伟斌与廖某于2015年间已装修涉案房屋，并自2014年4月始按时交纳物业管理费用，上述证据可形成完整的证据链证实廖某、黄月琪、黄某在查封之前已经合法占有涉案房屋的事实。另外，涉案房屋位于金海湾小区，该小区属于防城港市公务员小区，由于小区配套手续问题，金海湾小区的房屋均未能办理房产证，导致被告林贵爵无法取得涉案房屋的房屋所有权证，从而无法将涉案房屋过户给被告廖某、黄月琪、黄某。因此，涉案房屋无法过户登记并非被告廖某、黄月琪、黄某的过错。综上，被告廖某、黄月琪、黄某享有足以排除汇金公司申请对涉案房屋强制执行的民事权利。 综上所述，原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，裁定如下： 驳回原告防城港市汇金小额贷款有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告防城港市汇金小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 长  蒋艳蓝 人民陪审员  唐国立 人民陪审员  许美邦 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  唐燕飞 书 记 员  韦玉洁 附本判决所适用的法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。