浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10294号 上诉人（原审原告）周朝锋，男，1989年4月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 上诉人（原审原告）林璐易，女，1990年12月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 上诉人（原审被告）杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤街道向阳村骆家塘78号二楼。 法定代表人赖立疆，董事长。 委托诉讼代理人郭银霞、马昌波，均系该公司工作人员。 上诉人周朝锋、林璐易因与上诉人杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿亿贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初7715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2015年5月6日，周朝锋、林璐易与杭州亿丰亿贤置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定周朝锋、林璐易购买位于杭州市余杭区商铺，交付总价为2312140元，交房时间为2016年12月31日。同日，周朝锋、林璐易与上亿亿贤公司签订了《亿荟城委托经营管理合同》1份，周朝锋、林璐易将案涉商铺委托上亿亿贤公司经营，管理合同主要约定：1.第二条约定，委托期限为商场正式开业之日起十年，上亿亿贤公司承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算。2.周朝锋、林璐易将委托开发商将托管商铺交付上亿亿贤公司，并与上亿亿贤公司办理商铺交接手续，如因周朝锋、林璐易原因而导致开发商逾期与被告办理托管商铺的交接手续，则上亿亿贤公司无须向周朝锋、林璐易支付逾期期间的租金。3.委托期限内前2年，由于处于商场起步阶段，周朝锋、林璐易同意将商铺免费交予上亿亿贤公司经营，商铺营业收入全部归上亿亿贤公司所有；委托期第3年，上亿亿贤公司支付周朝锋、林璐易一年的保底租金，保底租金计算方式为：购房款总额*9/85。租金半年一付，在每半年度的第一个月内的最后一个工作日前以现金或者转账形式（周朝锋、林璐易指定账户）支付租金。4.除合同另有约定外，本合同为不可撤销的委托合同，双方均无权单方中途终止或解除本合同。若因一方违约导致本合同不能履行或不能完全履行的，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式：按300元/月×产权面积（建筑面积）×未履行期限的月数。后开发商杭州亿丰亿贤置业有限公司与周朝锋、林璐易于2018年2月1日办理完毕商铺交接手续；案涉商铺所在商场于2018年9月28日开业。周朝锋、林璐易于2019年4月诉至原审法院，请求判令：1.解除管理合同；2.上亿亿贤公司支付至2019年1月至3月的租金61339元（此后租金按合同约定标准计付至上亿亿贤公司实际腾退并交还商铺之日止）；3、上亿亿贤公司支付违约金65322元；4.本案诉讼费由上亿亿贤公司承担。 原审法院认为，周朝锋、林璐易与上亿亿贤公司签订的《亿荟城委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定的有效合同，当事人各方应当按约全面履行各自义务。前述合同履行中，上亿亿贤公司未能按约支付租金，从而导致本案纠纷，责任在于上亿亿贤公司，上亿亿贤公司应承担相应的民事责任。（一）关于合同解除问题，根据原审法院已确认事实，“亿荟城”所有商铺均已交付并对外招租，及上亿亿贤公司已经履行的部分合同义务，故案涉合同目的并非不能完全实现，且考虑到商铺经营具有长期性、整体性的特点，并结合管理合同对双方合同解除权作出了限制的事实，周朝锋、林璐易要求解除合同的依据不足，原审法院不予支持。（二）关于支付租金起始期限，关于案涉商铺租金起算时间，本案双方签订的《亿荟城7号楼委托经营管理合同》约定“乙方（上亿亿贤公司）承诺于2017年1月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从2017年1月1日起算；如因甲方（周朝锋、林璐易）原因导致开发商逾期与乙方办理托管商铺交接手续，则乙方无须向甲方支付租金”，上述合同条款就案涉商铺租赁委托期起算时间、上亿亿贤公司可以免于支付租金的情形作了具体约定，双方均应受此约束。而根据已查明事实，案涉商铺延期开业原因系开发商逾期交房所致，而非业主自身原因，故应根据约定委托期起算时间即2017年1月1日计算委托期，扣除2年免租期相应租金亦应从2019年1月1日开始计算。故周朝锋、林璐易主张2019年1-3月租金61203.71元，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。（三）关于违约金问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案合同约定违约金计算标准过高，周朝锋、林璐易亦提出相应抗辩意见，故原审法院酌情按照拖欠租金金额的30%予以调整，即18361.11元。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于判决生效后十日内支付周朝锋、林璐易2019年1月至3月租金61203.71元及2019年4月之后租金（按《亿荟城委托经营管理合同》约定另行计付）；二、杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于判决生效后十日内支付周朝锋、林璐易违约金18361.11元；三、驳回周朝锋、林璐易的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1417（已减半收取），由周朝锋、林路与负担622元，由杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司负担795元。周朝锋、林璐易于判决生效后十五日内向原审法院申请退费；杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司于判决生效后七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，周朝锋、林璐易与上亿亿贤公司均不服，本别向本院提起上诉。周朝锋、林璐易上诉称：本案双方签定的系《亿荟城委托经营管理合同》，一审认定《亿荟城7号楼委托经营管理合同》不当。根据浙江省商品房买卖合同，案涉商铺为住宅底商，有独立产权，与整个商场整体经营未有冲突，且非不可分割主体。上亿亿贤公司确认商铺已经于2018年出租，但至今未支付周朝锋、林璐易租金，违约故意明显。截至2019年10月31日，上亿亿贤公司已经拖欠10个月租金204012元及违约金217740元（截止10月底）。综上，上诉人周朝锋、林璐易请求二审法院撤销原判第一、二项，发回重审或依法改判解除合同并支付租金、违约金至判决解除之日，一、二审诉讼费、保全费由上亿亿贤公司承担。 针对周朝锋、林璐易的上诉，上亿亿贤公司答辩称：不同意解除合同，委托经营合同第十条明确规定合同不能解除。关于租金的支付方式，购房款抵掉了前两年的租金，被上诉人还没有到支付租金的时间，商场2018年9月正式开业，根据委托合同约定租金是要从这一日开始抵扣两年，所以租金还不应开始计收。 上亿亿贤公司上诉称：上亿亿贤公司在合同履行中不存在过错，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，做出裁判。从本案客观实际出发，公正判决能够实现法律效果和社会效果有效统一，否则不利于社会稳定。案涉项目因各种原因经历多年，在政府介入后才顺利完工并交付，涉及业主多达几百人，因前期开发商逾期交付、逾期办证等问题，业主已经上访，给社会造成负面影响。因开发商逾期交房导致上亿亿贤公司无法依约履行义务从而导致本案诉讼。综上，上诉人上亿亿贤公司请求二审法院撤销原判第二项，发回重审或依法改判上亿亿贤公司根据周朝锋、林璐易的实际损失数额承担赔偿义务，本案诉讼费由周朝锋、林璐易负担。 针对上亿亿贤公司的上诉，周朝锋、林璐易答辩称：要求按照合同约定的委托期，从2019年1月1日计算租金。 双方在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明，《亿荟城委托经营管理合同》约定的案涉商铺的委托期限为商场正式开业之日起五年，一审存在笔误。本院经审理查明的其他事实与原审经审理查明的其他事实一致。 本院认为，案涉《亿荟城委托经营管理合同》系本案双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行。根据该合同约定，委托期从2017年1月1日起算，免租期2年，因周朝锋、林璐易原因导致开发商逾期交房的，上亿亿贤公司有权拒付租金。现上亿亿贤公司无证据证明系周朝锋、林璐易原因导致开发商逾期交房，故委托期应从2017年1月1日起算，扣除2年免租期，上亿亿贤公司应依约支付自2019年1月1日起的租金。上亿亿贤公司虽未依约支付租金，但周朝锋、林璐易于2019年4月即以上亿亿贤公司违约支付为由要求解除合同缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。周朝锋、林璐易起诉主张的2019年1-3月及之后的租金亦系以合同解除为前提，但因一审判决上亿亿贤公司支付2019年1月至3月的租金后，上亿亿贤公司亦未提起上诉，故本院予以维持，2019年4月1日起的租金周朝锋、林璐易可另行主张。2019年1月至3月的租金依约已届履行期，现上亿亿贤公司对一审判决其支付该期间租金亦无异议，故结合合同约定的违约金，一审予以相应调整并无不当。综上，本案双方的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实基本清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2834元，由周朝锋、林璐易和杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司各半负担，并分别于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇一九年十二月二十五日 书记员 万丹丹