福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初10119号 原告：福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区恒亿花园D栋2层，统一社会信用代码913508006893586186。 法定代表人：刘远英，总经理。 委托诉讼代理人：钟盛旺、罗舒颖，该公司员工， 被告：郑艳菲，女，1988年6月15日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：刘光海，福建天岩律师事务所执业律师。 原告福建城市花园物业服务有限公司（以下简称城市花园公司）与被告郑艳菲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城市花园公司的委托诉讼代理人钟盛旺、被告郑艳菲的委托诉讼代理人刘光海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市花园公司向本院提出诉讼请求：要求郑艳菲向城市花园公司支付2018年5月9日至2019年12月31日期间的物业服务费33,010.5元、违约金4,969.9元，合计37,980.4元。事实与理由：城市花园公司于2016年9月1日与龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同签订后，城市花园公司依约为龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主提供物业管理服务。郑艳菲系龙岩市新罗区金茂领秀城小区201-02#店的物业使用人（承租人），该套房面积计836.05平方米，物业费每平方米2元，自2018年5月开始拖欠物业服务费，截止2019年12月31日累计37,980.4元（包含违约金）。经城市花园公司多次催缴，郑艳菲仍不予缴交。为此，城市花园公司诉至法院，请求判如所请。 郑艳菲辩称：物业服务合同收费标准与签订事宜未得到业主大会的授权，未按物业管理条例流程进行公告与签署，业主不清楚有该份物业服务合同。郑艳菲代表龙岩踏歌行文化传播有限公司与房东曾金叶签订租赁合同，实际使用人是龙岩踏歌行文化传播有限公司用于经营芭蕾舞培训学校。城市花园公司未对商场提供物业服务，无权收取物业服务费。郑艳菲未收到相关的催缴函，违约金不予认可。要求驳回城市花园公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对城市花园公司与郑艳菲双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2016年8月30日、2018年6月5日，城市花园公司与龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会二次签订《物业服务合同》，约定城市花园公司对金茂领秀城小区提供物业管理服务，其中第三条约定的物业服务包括以下内容：1、根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程序技术资料、承接查验资料等；2、负责本物业所有共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业所有共用设施设备的日常维修、养护和管理；4、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；7、其他服务事项。第七条约定商业的物业服务费2元／月／平方米、每月10日前支付物业服务费。第十六条约定经书面缴催，未按时足额支付物业服务费，应按日千分之二支付违约金。约定服务期限至2021年8月31日。2018年5月9日，郑艳菲与曾金叶签订房屋租赁合同，约定曾金叶所有的坐落于龙岩市新罗区金茂领秀城2层201商场出租给郑艳菲，建筑面积为836.05平方米，租赁期限2018年5月9日至2024年6月30日，租赁期间的物业服务费由郑艳菲负担。 龙岩踏歌行文化传播有限公司的成立日期为2016年4月7日，郑艳菲系该公司法定代表人。2018年7月30日，龙岩市工商行政管理局颁发的该公司营业执照上载明类型为有限责任公司（自然人独资）、住所为登高西路301号金茂领秀城2层201。从2018年5月9日起至今，郑艳菲、龙岩踏歌行文化传播有限公司均未向城市花园公司支付物业服务费。 双方的主要争议焦点是：1、本案讼争区域的物业服务费支付义务人是郑艳菲，还是龙岩踏歌行文化传播有限公司？2、物业服务费标准是否应按每月每平方米2元计算？3、城市花园公司是否提供了物业服务合同约定的管理服务？4、城市花园公司是否有权要求支付违约金？城市花园公司提供照片2张、微信截图4张，证明向郑艳菲送达了催缴通知，要求支付2018年6月1日至2019年10月31日期间按月利率2%计算的违约金4,969.9元。郑艳菲提供照片3张，证明龙岩踏歌行文化传播有限公司员工对一楼公共部分进行清洁，因城市花园公司未进行清洁。经庭审质证，郑艳菲认为城市花园公司提供的照片不能确定拍摄时间，不能证明送达了催缴通知。城市花园公司对郑艳菲提供的照片的真实性无异议，但认为属郑艳菲专有区域，不是公共区域，不应由城市花园公司负责清洁。 本院认为，城市花园公司有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会有权与城市花园公司签订物业服务合同，委托城市花园公司对其物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。城市花园公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向城市花园公司交纳物业服务费。郑艳菲与曾金叶签订的房屋租赁合同中明确约定由其负担租赁期间的物业服务费，因此，郑艳菲作为物业使用人，应限期交纳物业服务费33,010.5元。至于郑艳菲与龙岩踏歌行文化传播有限公司之间的关系，不属本案审查范围，双方如有纠纷可另行提起诉讼。城市花园公司要求从2018年6月1日起按月利率2%计算违约金，但其提供的2张照片与4张微信截图不能证明在2018年6月1日前已书面催缴，不符合物业服务合同约定的起算违约金的条件。郑艳菲提供的3张照片，不能证明城市花园公司未负责清洁。 综上所述，城市花园公司的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、郑艳菲应于本判决生效之日起十日内向福建城市花园物业服务有限公司支付2018年5月9日至2019年12月31日期间的物业服务费33,010.5元。 二、驳回福建城市花园物业服务有限公司要求郑艳菲支付违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费750元，减半收取计375元，由福建城市花园物业服务有限公司负担50元、郑艳菲负担325元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  淑  玲 二〇一九年十二月二十七日 书记员 温丽芳（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。