黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0811民初1413号原告（执行案外人）：魏海霞，女，1976年6月12日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：孙福臣，佳木斯市向阳区向阳法律服务所法律服务工作者。被告（申请执行人）：景雪峰，男，1979年9月7日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被告（被执行人）：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区滨江东路17号。法定代表人：董影，公司董事长。委托诉讼代理人：王金龙，行政法务部经理。被告（被执行人）：赵宏，男，1986年9月9日出生，汉族，现羁押于黑龙江省香兰监狱。原告魏海霞与被告景雪峰、佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称巨丰公司）、赵宏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告魏海霞委托诉讼代理人孙福臣、被告景雪峰委托诉讼代理人贾丽、被告巨丰公司委托诉讼代理人王金龙、被告赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏海霞向本院提出诉讼请求：1、要求停止执行佳木斯市郊区法院（2018）黑0811执56-4号执行裁定书；依法解除佳木斯市唐人中心项目B-2-20-1号、产籍号为3-0001-040-130901号房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：本案争议房屋系被告巨丰公司以抵账形式抵给黑龙江金世旅游公司金双江。因金双江与常丽敏有借贷关系，2014年9月6日，金双江与常丽敏达成还款计划，约定常丽敏以购买的方式购买唐人中心B栋2单元20楼1号房屋，总价款为904445元，但该房屋实际所有人为原告丈夫李树长。同时约定该购房款由金双江支付，并作为金双江偿还常丽敏的借款本金。巨丰公司与李树长签订了商品房认购协议书1份，并出具房款收据1张，注明该房屋系折抵金世饭店房屋租金。2015年3月17日，李树长向巨丰公司要求将房屋更名为原告，原告与巨丰公司重新签订了商品房认购书。巨丰公司为原告办理了住宅工程质量分户验收表，原告向巨丰公司交纳了物业费、水电费、燃气费、垃圾费、供热费、装修押金及装修管理费等，原告对该房屋已经实际入住并占有。原告认为本院依据被告景雪峰申请将该房屋查封是错误的，现原告诉讼至法院，要求停止执行佳木斯市郊区法院（2018）黑0811执56-4号执行裁定书；依法解除佳木斯市唐人中心项目B-2-20-1号、产籍号为3-0001-040-130901号房屋的查封。景雪峰辩称：原告与巨丰公司是以房抵账法律关系，由于三次抵账行为直接涉及到原告的执行利益，所以法院应对三次涉及四方之间的抵账法律关系的合法性进行审查。依据现有证据分析，巨丰公司是否与金世饭店存在欠付租金的事实，除了被告巨丰公司的认可，还应提交租赁协议等其他履行证据证实；金世饭店与常丽敏之间的债权债务关系，原告陈述与证据不能一一对应，形成不了证据链条。虽原告与巨丰公司之间签订了认购书，并载明抵账，但仍需要证实期间每次抵账行为有事实依据并符合法律规定，不能对抗答辩人的强制执行，请求法院驳回原告的诉请。巨丰公司辩称：其与魏海霞之间是基于巨丰公司拖欠金世饭店房屋租金，巨丰公司将该房屋抵账给金世饭店后，金世饭店又将该房屋转移给魏海霞的关系。巨丰公司自将争议房屋交付给金世饭店后，双方再无经济纠纷。法院查封行为属于查封错误。该争议房屋在申请执行人申请执行前就已经抵偿给金世饭店，且该争议房屋已经被实际占用，没有办理不动产登记的原因是因为开发单位的土地被查封，原告有法定排除执行的事由，应当得到支持。赵宏辩称:其已偿还完景雪峰的借款，2013年10月，其用价值700余万元的工程机械偿还了景雪峰，其与景雪峰是个人借贷关系，与巨丰公司及原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的唐人中心顶账明细表复印件1份,证明2014年本案的涉案房屋由唐人中心顶账给金世饭店，总价款为904445元，该抵账过程发生于2014年9月6日。该明细表证明了李树长将房屋过户给魏海霞，得到巨丰公司的认可。该证据原件存于巨丰公司电脑。经庭审质证，景雪峰对该证据的真实性有异议，认为要证实巨丰公司将案涉房屋抵账给金世饭店，需要原告向法庭提交两者之间存在债权债务关系以及两者最终以房抵账的书面证据，该明细表不能证实上述问题。巨丰公司认为确实存在2014年与金世饭店之间抵账事实，并以案涉房屋总价904445元作为抵账价款，该证据没有原件。赵宏认为其质证意见与巨丰公司意见一致。本院经审查认为，巨丰公司作为唐人中心项目开发公司，其对本案诉争房屋抵账给金世饭店的事实无异议，故本院对此证据的真实性予以采信。2、原告提供的还款协议一份，证明金世饭店法定代表人金双江与常丽敏签订的还款协议约定将案涉房屋抵账给常丽敏，该协议约定将此房屋直接落户到李树长名下。李树长与常丽敏的丈夫是亲兄弟，李树长对金双江与常丽敏的债务有一部分投资，该证据的形成是在法院查封之前。经庭审质证，景雪峰对该证据的真实性有异议，认为因其不是还款协议的当事人，不能确定该协议的真实性，另外据原告陈述，常丽敏是与金双江之间存在债权债务关系，但案涉房屋系巨丰公司抵给金世饭店，主体上并不一致，该还款协议记载的大致内容系常丽敏与李树峰夫妻购买案涉房屋，购房款由金双江支付，体现不出本案原告魏海霞与李树长夫妻与金世饭店、金双江或者常丽敏与李树峰夫妻间的债权债务关系。据原告陈述，李树峰与常丽敏夫妇对金双江享有债权，应提交相应证据予以证实，本还款协议无法证明原告想要证明的观点。巨丰公司对该证据的真实性无异议，认为原告与其公司之间的最终商品房认购协议的合同相对人名称与该证据没有关联性，原告应举出与其权利义务相匹配的合同来证明原告的诉讼权利。赵宏认为其质证意见与巨丰公司意见一致。本院经审查认为，结合原告提供的唐人中心认购协议书、顶账收据等证据，可以认定原告欲证明的事实，故对该证据予以采信。3、原告提供的佳木斯市中级人民法院（2018）黑08民初113号民事判决书一份，证明常丽敏与金世饭店及金双江之间借贷由法院判决认定；该判决是再审判决。经庭审质证，景雪峰对该证据的真实性无异议，认为该判决形成于2018年12月26日，生效于2019年1月14日，金世饭店及金双江将案涉房屋抵账给常丽敏，是否系偿还判决书中所述债权，原告应提交相关证据予以证实，判决书中载明债权人系常丽敏，常丽敏与本案原告之间存在何种债权债务关系需要原告进一步举证证实，无论是再审还是原审，认购书上没有体现出抵账日期，因此确认不了。巨丰公司对该证据的真实性无异议，认为在没有终审判决或申请再审裁定的基础上，该证据可以认定。赵宏认为其质证意见与巨丰公司意见一致。本院经审查认为，该证据系由佳木斯市中级人民法院出具，且被告、第三人对此证据的真实性无异议，故对该证据的真实性本院予以采信。4、原告提供的商品房认购书复印件一份，证明涉案房屋已由常丽敏与金世饭店代表顶账协议，约定内容将此房过户给李树长。李树长依据该协议与巨丰公司签订了商品房认购书（原件存于巨丰公司）。经庭审质证，景雪峰对该证据有异议，认为该认购书上未标明日期，故金世公司是在什么时间将案涉房屋抵账给李树长不能确定，根据原告所举常丽敏判决书显示常丽敏对金世饭店享有债权，生效日期在2019年1月14日，现在确认不了案涉房屋的抵账是与常丽敏、金双江、金世饭店的债权债务有关。案涉房屋依据本认购书是登记在李树长名下，常丽敏、金双江、金世饭店与李树长之间存在何种债权债务关系应进一步举证。巨丰公司认为该复印件与其公司所持原件一致，该认购书是基于巨丰公司与金世饭店因房屋租金产生的以房抵债的行为，受金世饭店指示，与李树长签订的商品房认购书。赵宏认为其质证意见与巨丰公司意见一致。本院经审查认为，该商品房认购书系原告丈夫李树长与巨丰公司自愿签订，且巨丰公司对该证据的真实性无异议，故对此证据本院予以采信。5、原告提供的李树长书面说明、魏海霞与巨丰公司签订的商品房认购书复印件各一份、收据复印件两份，证明李树长将涉案房屋过户给原告，向巨丰公司提交说明；2015年3月17日，魏海霞与巨丰公司签订商品房认购书，该认购书注明该房屋时本案涉案房屋，价款与金世饭店折抵给常丽敏的价款是一致的；该证据形成时间是法院查封之前；2015年3月17日巨丰公司为魏海霞出具收据一份，证明房屋的款项是涉案房屋的全部房款，巨丰公司予以确认。经庭审质证，景雪峰对该组证据有异议，认为原告受让案涉房屋的上一手系常丽敏，依据本证据注明的日期可以推断常丽敏抵给李树长的日期是在2015年3月17日之前，但根据原告提供的常丽敏判决书显示原审调解书是2015年1月16日作出，所以在债权没有经过法院确认的情况下，常丽敏与金世饭店的抵账不可能发生，所以本认购书也不成立。巨峰公司认为，经委托诉讼代理人与公司财务核实，该组证据与巨丰公司所持原件一致，情况说明没有原件。赵宏认为其质证意见与巨丰公司意见一致。本院经审查认为，该组证据中商品房认购书系原告与巨丰公司自愿签订，收据系由巨丰公司为原告出具，因巨丰公司对该组证据的真实性无异议，故对此组证据的真实性本院予以采信。6、原告提供的收据12张，物业服务合同1份，证明魏海霞已实际向物业公司缴纳了自2015年开始的入户费用，该房屋已经由原告实际占有，该证据证明实际占有房屋的时间在法院查封之前。经庭审质证，景雪峰对该组证据有异议，认为服务合同是空白的，未记账房屋的使用人是谁，2019年7月17日收据证实缴费时间在人民法院查封之后，其他票据均是交给巨丰公司的一些费用，并不能证实房屋现被原告实际占有使用。巨丰公司对该组证据的真实性无异议，认为与其公司所持原件一致，原告和巨丰公司之间履行了商品房买卖合同，交付了房屋。另外，物业合同中的惠泽物业公司系政府指定的物业公司。赵宏认为其质证意见与巨丰公司意见一致。本院经审查认为，该组证据均由巨丰公司、惠泽物业公司出具，且巨丰公司对该组证据的真实性无异议，故对该组证据本院予以采信。7、景雪峰提供的（2019）黑08执35号执行结案通知书，证明在本案的抵债链条中，金世饭店、金双江与常丽敏之间的债权债务关系以及以案涉房屋抵账之间从通知书记载的判决生效日期与抵账房屋的认购书记载的日期不相符合，证明不了案涉房屋抵的是常丽敏与金世饭店、金双江的债权，该通知书中载明113号民事判决书已经执行完毕，需要原告举证证实，执行完毕的款项中包含了本案的以房抵债。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，认为该证据的结案时间为2019年3月15日下发，但不能证明常丽敏与金世饭店金双江之间的债权债务的形成时间，常丽敏与金双江的债权债务得到法院最原始的调解时间是2015年1月16日，调解书与判决书具有同等效力，2015年该调解书生效后，金双江将房屋抵账给常丽敏，是合法有效的，该证据证明对原审判决的重审判决，重审期间该调解书已经发生法律效力。巨丰公司对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为本案的基础法律关系是房屋买卖，以房抵债，符合最高院司法解释的规定，并且对于抵账事实有原告、巨丰公司及金世饭店的确认，无论该证据所表述的法律事实都不影响巨丰公司已经履行了与金世饭店之间抵账事实，该组证据与本案无关联性。赵宏认为其质证意见与巨丰公司意见一致。本院经审查认为，该证据系由佳木斯市中级人民法院作出，故对该证据的真实性本院予以采信。因被告欲证明的问题原告及第三人均不认可，故本院对原告欲证明的问题不予采信根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月6日，案外人李树峰与金双江签订还款协议书，约定金双江将坐落于唐人中心B栋2单元20楼1号房屋以总价款901500元（以实际交易合同、发票为准）抵偿金双江拖欠李树峰的借款，并约定该房屋登记到李树长名下，李树峰妻子常丽敏在该协议中签字确认。据此，李树长与巨丰公司签订了《佳木斯唐人中心商品房认购书》，约定李树长以抵账方式购买该房屋，房屋价款为904445元。同日，巨丰公司为李树长出具房款收据1张，并载明“顶金世饭店房屋租金”。2015年3月17日，李树长向巨丰公司出具情况说明，要求将本案诉争房屋更名为其妻子即本案原告魏海霞。同日，魏海霞与巨丰公司签订佳木斯唐人中心商品房认购书，约定魏海霞以抵账方式购买该房屋，房屋价款为904445元，巨丰公司向魏海霞出具房款收据1张，并载明“顶金世饭店房屋租金”。2017年6月20日，魏海霞向巨丰公司交纳了物业费、供热费、装修垃圾清运费、装修管理服务费、装修押金、电梯使用费、水电费等，并与佳木斯惠泽物业管理有限公司签订了物业服务合同。2019年7月17日，原告再次向佳木斯惠泽物业管理有限公司交纳物业费。景雪峰与巨丰公司、赵宏民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决书，判决赵宏偿还景雪峰借款本金300万元及利息，并判决巨丰公司对300万元借款本息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司不服，上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效进入执行程序后，本院于2019年1月11日作出（2018）黑0811执56-4号执行裁定书，裁定查封本案争议的房屋。魏海霞向本院提出执行异议，本院于2019年7月22日作出（2019）黑0811执异54号执行裁定书，驳回了魏海霞的异议请求。魏海霞不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，案外人常丽敏与金双江的借贷纠纷已由佳木斯市中级人民法院2015年1月16日作出的（2014）佳商初字第34号民事调解书确认，后由于该案件当事人向黑龙江省高级人民法院申诉，黑龙江省高级人民法院于2018年4月4日作出（2018）黑民再61号民事裁定书，将（2014）佳商初字第34号民事调解书撤销，发回佳木斯市中级人民法院重新审理。2018年12月26日，佳木斯市中级人民法院作出（2018）黑08民初113号民事判决书，判决金双江偿还常丽敏借款本息，该判决书于2019年1月14日发生法律效力。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告主张不应对案涉房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，其一，原告与巨丰公司于2015年3月17日签订商品房认购书，就商品房买卖合同的主要内容进行了约定，且该合同不违反法律、行政法规禁止性规定。通过本院查明的事实，购房款通过抵账的方式交付，故具备了《商品房买卖合同》的要件，应视为在人民法院查之前签订了《商品房买卖合同》。其二，原告取得该房屋，系因其以债权取得，购房款亦以抵账方式交纳。巨丰公司与案外人金双江存在债务关系，其以本案案涉房屋抵偿与金双江的租金，又因金双江与案外人常丽敏、李树峰存在借贷关系（已经佳木斯市中级人民法院判决书确认），金双江将该房屋抵偿给常丽敏、李树峰，并按照常丽敏、李树峰要求，将该房屋落在李树峰弟弟李树长名下，即以李树长名义同巨丰公司签订商品房认购书。巨丰公司为李树长出具房款收据。后李树长将该商品房认购书买受方更名为其妻子即本案原告魏海霞，魏海霞与巨丰公司重新签订《商品房认购书》，巨丰公司再向魏海霞出具房款收据。因巨丰公司对上述债权债务关系予以确认，故本院认为原告以顶账方式交纳全部购房款的行为符合法律规定，本院予以认可。其三，巨丰公司交房后，原告于2017年6月20日办理房屋入户手续，并与物业公司签订物业服务合同，交纳了物业费、水电费、供热费等，已对该房屋实际占有使用。而景雪峰在其与巨丰公司、赵宏借贷纠纷案件裁判文书生效后，本院于2019年1月11日作出（2018）黑0811执56-4号执行裁定书，裁定查封本案争议的房屋，故原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。其四，该房屋未办理过户登记手续，系因巨丰公司开发的土地被查封，查封期间不可以办理产权登记，而非原告自身原因未予办理。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行佳木斯市唐人中心B号楼2单元20层01室房屋（产籍号为3-0001-040-130901）。案件受理费12845元，由被告佳木斯巨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2019）黑0811执异54号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王环宇人民陪审员  何英韬人民陪审员  刘姝彤二〇一九年十二月二十八日书 记 员  芦 琦