吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初3002号 原告：沈阳乾嘉投资管理有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路375-2号(1-5-2)。 法定代表人：胡禹光，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张俊，辽宁华峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宏伟，辽宁华峰律师事务所实习律师。 被告：沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区吉林大街215号。 法定代表人：李建平，该公司董事长。 原告沈阳乾嘉投资管理有限公司（以下简称乾嘉投资公司）与被告沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司（以下简称铁凇集团公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乾嘉投资公司的委托诉讼代理人张俊、刘宏伟到庭参加诉讼，被告铁凇集团公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 乾嘉投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》；2、判令被告支付原告直接经济损失667495元（包括返还租金158000元，返还保证金15800元，共计173800元；装修费233200元、装修材料电缆费29198元、装修设计费21600元、厨具33920元、咖啡机等85857元、计算机及软件9030元、展示柜33600元、培训费16000元、会计服务费3708元、住宿费26782元、其他（信息服务费）800元，共计493695元）；可得利益损失3276000元(按照原告关联公司的经营利润参照计算，最终以鉴定为准)，合计3769695元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年7月13日签订《场地租赁合同》并于当日生效。合同约定被告将位于吉林市昌邑区重庆路1号吉林站二层候车厅商岛东起3号位场地，租赁给原告使用。用于经营咖啡驿站，使用面积36.4平方米，租赁期限为2018年8月1日至2023年7月31日止，租期共5年，按年支付租金，年租金15.8万元，5年共计79万元。原告已按合同约定，于签订后的三日内向被告支付第一年的租金158000元及租赁保证金15800元，并取得发票和收据。在支付上述款项后，被告多次要求原告提前备货，但在原告备货后又迟迟不允许原告人员进站装修及运送装修材料。被告的违约行为，导致原告迟迟不能进入站内进行装修，造成第一次装修损失共计53000元。之后，原告为了保持良好的合作关系，积极沟通协调解决问题。被告于2019年4月1日召开施工会，通知原告可以进场施工，并再次要求原告提前备货及限定施工期限为进场后的15天内完工。原告与装修公司再次确定新的装修方案并签订了装修工程合同，合同金额为340000元。原告于2019年4月3日晚进场施工，但在施工的3天后，即2019年4月6日被告方工作人员口头通知原告停止施工。2019年6月27日被告召开施工会议，提出将在6月30日对原告的装修进行强拆。由签合同部门、铁路警察和车站方在现场，共同监督拆除。结果在6月30日，被告随便带几个工人就要拆除，原告阻止了被告的拆除行为。结果7月9日晚，在原告毫不知情的情况下，被告私自拆除了原告的装修，导致原告第二次装修损失180200元。至此，被告的违约行为导致合同无法履行，原告已无法实现合同目的。原告在提前支付一年租金和租赁保证金的情况下，被告的屡次违约行为，造成原告一年无法经营，造成直接损夫667495元(含两次装修损失，具体详见证据清单)，第一年合同期的预期可得利益损失655200元(已经过)和后期四年合同期的预期可得利益损失2620800元，损失共计3943495元。综上，被告的行为已经构成根本违约，根据《合同法》第四十九条第（四）款的规定，原告有权解除合同。同时，依据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者覆行合同义务不符合约定，给对方造成损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。…”因此，被告应赔偿原告的损失。原告与被告多次协商未果，为维护原告合法权益，维护诚实守信的营商环境，维护公平正义，现起诉至法院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 铁凇集团公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据材料。 本院经审理认定事实如下：2018年5月，乾嘉投资公司在沈阳铁路局官网上发现吉林火车站二层候车厅商岛东起3号位场地对外租赁的招标信息后参加竞标。乾嘉投资公司中标后，于2018年6月13日，与锦州景越装饰工程有限公司（以下简称景越装饰公司）签订吉林站工程合同书，约定承包方式为包工包料；建造面积为36.45平方米；工程造价为固定总价280000元；付款方式为合同签订后支付140000元预付款（付款比例50%），工程进度中支付112000元（付款比例40%）；施工完毕经验收合格后十日内支付剩余28000元（付款比例10%），并约定了其他条款。 2018年5月30日，铁凇集团公司将与乾嘉投资公司签订的吉林站场地租赁合同，向上级部门请示合同调研论证报告，并于2018年7月4日获得审批。 2018年7月12日，乾嘉投资公司向铁凇集团公司支付租赁保证金15800元。2018年7月13日，出租人铁凇集团公司为甲方，承租人乾嘉投资公司为乙方签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于吉林市昌邑区重庆路1号吉林站二层候车厅商岛东起3号位，使用面积36.4平方米的场地租赁给乙方用于经营咖啡驿站；租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日止，租期共5年；按年支付租金，年租金为15.8万元，5年共计79万元；签订合同后的三日内向甲方支付第一年的租金158000元及租赁保证金15800元；甲方提前收回场地，须在1个月内书面通知乙方；对违约责任约定：（―）甲方违约责任：1.甲方因不能提供本合同约定的场地而解除合同的,应支付乙方年租金额10%的违约金；2.由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急,乙方组织维修的,甲方应支付乙方费用或折抵租金,但乙方应提供有效凭证；3,甲方违反本合同约定，无正当理由提前收回场地的,应按照合同年租金额的10%向乙方支付违约金。（三）乙方违约责任：1.租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权解除合同,收回该场地,乙方应按照合同年租金额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意,将场地转租、转借给他人使用、进行抵押或任何形式的债务担保的；(2)未经甲方书面同意,拆改变动场地结构或损坏房屋；（3)改变本合同规定的租赁用途或利用该场地进行违法活动的；（4)拖欠租金累计1个月以上的。2.在租赁期内,乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的(包括但不限于场地租金、物业管理费、电费等）,每逾期一日,则应按上述逾期交纳费用总额的10%支付甲方违约金。3.在租赁期内,乙方未经甲方同意,中途擅自退租的,乙方已支付的租金，甲方不予退还;同时乙方应该按合同年租金额10%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的,乙方还应承担赔偿责任。4.租赁期满,乙方应如期腾退并归还场地。乙方逾期归还,每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍作为违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。（五)乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担,该等费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等费用。 合同签订当日，铁凇集团公司向乾嘉投资公司交付场地，并由乾嘉投资公司向铁凇集团公司支付第一年的租金158000元。 期间，乾嘉投资公司申请办理了用电许可及营业执照等手续，并由景越装饰公司按施工图制作咖啡驿站构架。 后因铁凇集团公司的原因未能按期施工，至2019年3月末通知施工后，于2019年4月1日，乾嘉投资公司与景越装饰公司签订吉林站工程合同书，并按照铁凇集团公司的要求重新设计咖啡驿站方案。双方约定建造面积为36.5平方米；承包方式为包工包料；工程造价为34万元；付款方式为合同签订后支付170000元（50%）预付款，工程进度中支付136000元（40%），施工完毕经验收合格后十日内支付剩余尾款34000元（10%）；工期为2019年4月1日至2019年4月30日止。 景越装饰公司按合同约定进场施工。2019年6月30日，因铁凇集团公司要求拆除已建的咖啡驿站问题与乾嘉投资公司发生争执，2019年7月9日，铁凇集团公司在未通知乾嘉投资公司的情况下，将尚未竣工验收的咖啡驿站全部拆除。 因赔偿问题商量未果，乾嘉投资公司与锦州景越装饰工程有限公司进行结算，并支付2018年6月13日签订合同后的建筑服务及装修工程款5.3万元，及2019年4月1日签订合同后实际施工的装修费180200元、装修材料电缆费29198元、装修设计费21600元、展示柜33600元、住宿费26782元、其他（信息服务费）800元等，合计345180元。 乾嘉投资公司为了经营该咖啡驿站，按设计图购买了厨具33920元、计算机及软件9030元、咖啡机等85857元，并已投入培训费16000元、会计服务费3708元，合计148515元。 另查明：乾嘉投资公司经营或参股经营的哈尔滨西站玛咖朵餐饮管理有限公司的2018年总营业额为1039284元，扣除总支出404770.2元后的总盈利为634513.8元，实际使用面积为33.8平方米，折算后每年每平方米净利润约18772.5元；锦州南站经营的锦州市松山新区玛咖朵咖啡厅的2018年总营业额1376445元，扣除总支出500749.4元后的总盈利为875695.6元，实际使用面积为59.1平方米，折算后每年每平方米净利润约14817.1元。 再查明，乾嘉投资公司与铁凇集团公司因赔偿问题协商未果，向本院主张权利，本院于2019年9月5日立案受理。 认定上述事实的证据有：原告乾嘉投资公司的当庭陈述及其提交的场地租赁合同、吉林站工程合同书两份、光盘、造价预算单、第一次装修损失及造价结算明细、造价预算单与第二次装修损失造价结算明细、照片、发票与支付凭证和损失汇总表、可得利益损失参照数据表及账簿与凭证和可比车站数据、营业执照等。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。乾嘉投资公司系合法竞标，并由铁凇集团公司及其主管部门审核后签订了租赁合同，应认定为双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，该租赁合同合法有效。双方应按合同约定履行。在合同履行期间，因铁凇集团公司的原因乾嘉投资公司未能按期施工并经营案涉咖啡驿站，且无正当理由的情况下，乾嘉投资公司按合同建造的构造物由铁凇集团公司自行全部拆除，致使合同目的无法实现。因此，乾嘉投资公司主张解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。在本案中，铁凇集团公司具有完全过错，应承担违约责任。 一、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，乾嘉投资公司主张的对下列赔偿事项，本院予以支持：1、因铁凇集团公司的完全违约，致使合同目的无法实现，因此，铁凇集团公司应当返还由乾嘉投资公司已经支付的租赁费158000元及租金保证金15800元，合计173800元；2、乾嘉投资公司与铁凇集团公司签订租赁合同后，为了实现合同目的与景越装饰公司签订吉林站工程合同书，该合同具有真实性与客观性，应认定为合法有效。因铁凇集团公司的违约，由景越装饰公司实际施工并与乾嘉投资公司结算后支付的2018年6月13日签订合同后的建筑服务及装修工程款53000元，及2019年4月1日签订合同后实际施工并由铁凇集团公司自行拆除的建造物的装修费180200元、装修材料电缆费29198元、装修设计费21600元、展示柜33600元、住宿费26782元、其他（信息服务费）800元等，合计345180元，客观真实，属于乾嘉投资公司的实际损失，应由铁凇集团公司赔偿；3、乾嘉投资公司主张的培训费16000元、会计服务费3708元，合计19708元，系为了实现合同目的已实际投入，本院予以支持；4、乾嘉投资公司为了经营该咖啡驿站，按设计图购买了厨具33920元、咖啡机等85857元、计算机及软件9030元，合计价值128807元，虽然上述物品存在残值，但上述物品系为了经营案涉咖啡驿站按设计图纸购买，且对其而言已经失去了实际的利用价值，应认定为对乾嘉投资公司造成的实际损失，故本院予以支持。 二、关于乾嘉投资公司主张的可得利益损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。结合本案，根据双方签订的租赁合同中约定租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日止的五年，因铁凇集团公司的完全违约未能履行，故本院予以支持至乾嘉投资公司向本院主张权利的2019年9月5日止的可得利益损失。在庭审中，乾嘉投资公司提供了其经营或参股经营的哈尔滨西站咖啡驿站及锦州南站咖啡厅的营业额账本，该营业账本系完整的账簿，应视为客观、真实，合法有效，本院予以采信。乾嘉投资公司主张参照该两个咖啡驿站每年每平方米净利润的折算作为可得利益损失的诉讼请求，本院予以支持。即按每年每平方米可得利益损失16794.89元〔（18772.6元+14817.18元）÷2〕计算，案涉场地面积为36.4平方米，自2018年8月1日起至2019年9月5日止为1年1个月4天，折算为669760元，本院予以支持。铁凇集团公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第一款第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除沈阳乾嘉投资管理有限公司与沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司于2018年7月13日签订的场地租赁合同； 二、沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司于本判决生效之日起五日内向沈阳乾嘉投资管理有限公司返还租金158000元、租金保证金15800元，并赔偿实际损失546695元及可得利益损失669760元，合计1390255元； 三、驳回沈阳乾嘉投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38348元，由沈阳乾嘉投资管理有限公司负担21035.71元，由沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司负担17312.29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  南相禄 人民陪审员  于耀香 人民陪审员  卢会娟 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  李 晓