安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖民申1327号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：白鹭苑小区业主委员会（第三届），住所地合肥市梅山路38号。负责人：李展开，该委员会主任。委托诉讼代理人：刘洁，该委员会副主任。被申请人（一审被告、二审上诉人）：安徽饭店物业发展有限责任公司，住所地合肥市梅山路18号。法定代表人：康斌，该公司总经理。再审申请人白鹭苑小区业主委员会（以下简称白鹭苑业委会）因与被申请人安徽饭店物业发展有限责任公司（以下简称安徽饭店）业主共有权纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017)皖0104民初2792号民事判决及安徽省合肥市中级人民法院（2018)皖01民终3862号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。白鹭苑业委会申请再审称:1、一审判决适用法律错误，认定事实不清，超出诉讼请求判决。（1）适用法律错误。《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理条例》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》等一系列法律明确规定共有部位是以房屋规划的用途和属性为定性标准，本案诉争房屋完全符合上述法律中关于共有部位的定性特征，一审法院仅仅以一份技术规范《房屋测量规范》否认案涉房屋的法定性质，将共有部位是否列入公摊等同于房屋性质，且以安徽饭店提供的一份真伪难辨的《房屋面积复审报告》为依据，导致判决结果错误。（2）一审判决采信证据错误，且超出了诉讼请求。一审法院采信开发商提供的没有日期的《建筑工程消防设计自审表》，否定“地下室平面图”的真实性，将“B座地下设备用房”表述为“B座地下物业用房”，认定《建筑工程消防设计自审表》是对“地下室平面图”的变更，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中关于“物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”的规定。《白鹭苑小区物业用房接收记录》是前期物业及金龙的证人证言，其与开发商本就是利益共同体，一审法院采信这份证言亦违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。白鹭苑业主委员会的诉请仅涉及设备管理用房，并不涉及其他，因此，一审法院将法定的地下5号设备管理用房定性为物业管理用房，既无任何依据，也超出了白鹭苑业主委员会的诉讼请求。（3）认定事实错误、证据审查错误。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，任何个人和单位未经法定程序规划审批，无权更改房屋性质。一审法院以现场勘验图纸的临时编号为依据，将不可分割B座地下设备用房人为区分成不同号码区域，并予以不同的定性及处理，显属错误。法定归档的规划资料应该作为定性的根据，勘验结果仅能证明现状与规划不符，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的法律规定，应作为处罚而非判决的根据。2、二审法院将《合肥市房地产产权监理处测绘队房屋面积复审报告》和现场勘验图作为主要定案标准，违反《民事诉讼法》以事实为根据、以法律为准绳的基本原则。（1）现场勘验图仅能证明违法现状，不具备可以对房屋定性的法律效力。（2）安徽饭店提交的《合肥市房地产产权监理处测绘队房屋面积复审报告》的落款时间是2002年8月22日，早于建设工程规划许可证颁发日期2002年11月9日，显然不合逻辑，不应采纳。其他几栋楼的面积表均是一栏一行数字，而B栋面积表的表头总建筑面积、套内建筑面积、总公摊建筑面积、每平方米公摊系数这几项关键性指标外，在原有数据上凭空多出来一行数字，与地下室栏次填写的管理用房及相应数据对应，但与整张表格没有任何逻辑关系，显然不合常理。在二审判决下达之后，白鹭苑业委会将A、C栋、B栋、地下车库几张附属面积测算表中的总建筑面积（不含B表中的虚增栏数字）相加，结果等于预售许可证申请审批书主表中填写的总建筑面积21656.27平方米，证实这份证据是伪造的。3、白鹭苑业委会新提交如下证据：（1）合肥市规划局规划建设方案审查意见通知书（合规审【2002252】号）及相关单位审查意见书等一组资料，证明安徽饭店提供的《建筑工程消防设计自审表》内容的不实。（2）安徽饭店西区住宅楼规划设计总平面图，证明小区的坐落位置和整体规划，且此图明确载明物业管理用房的位置，与地下设备用房无关。（3）B座工程竣工验收材料一组（落款日期为2004年9月2日），证明一审判决书中认定的“B楼工程己于2004年9月3日通过竣工验收，现场勘验原被告双方确认B楼地下室现分布中的部分设备设施明显与地下室平面图记载的存有差异，故地下室平面图不能作为地下室确权的唯一和最终依据”，逻辑不能成立。（4）2015年11月8日，前期物业退出时的移交清单（原件），证明在前期物业公司撤出时，该公司负责人金龙仅就保安室、四部电梯及一些小区业主日常生存必须的设备泵房，除此之外，按规定应该移交的相关物业资料没有移交，更没有一审判决书第7页中所称的“2015年11月7日，安徽饭店物业管理有限公司退出时，将其物业管理用房85平方米移交于原告”的事实。（5）2015年11月25日下午召开的白鹭苑小区与开发商协商会议的会议记录表一张（原件），会议内容载明“地下设备用房需要尽快交还，地下设备（用房）是配套为小区服务的房间，没办法作为物业用房使用”、区住建局专家认为“从规划图看，小二层楼（即为开发商通过伪造国家法定规划许可证骗取房产局的预售许可证，继而非法出售的规划为物业用房的那栋楼）应是物业用房”等相关字样，在场与会人员均签字认可，然而开发商事后否认。（6）合肥市人民政府法制办的复议决定书【2017】107号（原件），证明安徽饭店伪造国家公文的违法事实，已经触犯了刑法第二百八十条之规定。4、安徽饭店长期以来惯用篡改文件文书作伪证等手段来实现其侵权的目的。（1）其在房产局办理综合楼项目预售证时，提交的建造规划许可证将原件里的规划用途"办公管理”改为了“办公商业”，骗取了房产部门的预售许可证。后经申诉至合肥市法制办调查，合肥市法制办在行政复议决定书（合复决【2017】107号）明确认定递交资料与原件不符，即属于虚假资料；（2）其在办理住宅楼项目预售许可证时，提交的B座面积测算表进行了伪造，正是这份伪造的面积测算表被当成关键性证据采信，致使本案认定事实错误。综上所述，再审申请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条、第二百条第一项、第二项、第四项、第六项、第十一项之规定,申请再审，请求判令：1、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017)皖0104民初2792号民事判决及安徽省合肥市中级人民法院（2018)皖01民终3862号民事判决，对本案进行再审；2、改判合肥市梅山路支巷38号白鹭苑小区13座地下室为小区配套设备管理用房，系共有部位，产权归全体业主共有；3、改判安徽饭店向白鹭苑业委会移交其占用的位于B座地下室的所有区域；4.由安徽饭店承担本案一、二审及再审诉讼费用。本院经审查认为，小区业主对共有部分的共有权是指建筑物区分所有人（业主）依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。案涉工程竣工交付时间是2004年，应当适用当时的相关法律规定，白鹭苑业委会再审申请所依据的《中华人民共和国城乡规划法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律及司法解释系在此之后颁布实施，不应适用于本案。案涉房屋交付时，因我国没有直接规定小区内除业主专有部分之外的建筑设施归属的法律、法规，且相关管理及规定不规范，故应当结合房屋现状、实际履行情况、相关证据以及当时的政策规定做出综合判断。关于案涉B座地下室是否全部计入公摊、应否归属白鹭苑小区业主的问题。经查，案涉地下室共计629平方米，安徽饭店举证的落款日期为2002年8月22日的《合肥市房地产产权监理处测绘队房屋面积复审报告》载明：B座地下室管理用房套内建面299.14平方米、公摊建面6.95平方米，合计306.09平方米，而B栋面积表的表头载明：B座住宅用房（住宅用房四个字系手写）总建筑面积9739.12平方米，在该数字之上载明手写数字306.09平方米及对应的性质为地下室。白鹭苑业委会申请再审认为，其一、二审及申请再审期间提供的缴纳物业费面积统计表、预售许可证申请审批书等相关证据，足以证明B座住宅用房总建筑面积9739.12平方米，包括《合肥市房地产产权监理处测绘队房屋面积复审报告》所载明的地下室306.09平方米，主张该306.09平方米已经计入公摊面积，应属于该小区全体共有。经本院向出具该报告的相关行政部门核实，B座总建筑面积合计为10045.45平方米而非9739.12平方米。B栋面积表载明的建筑面积9739.12平方米，不包含B座地下室的面积306.09平方米，该306.09平方米未计入公摊面积。据此，白鹭苑业委会主张包括该306.09平方米在内的全部地下室均计入公摊面积、归其所有，依据不足，不予采信。《合肥市房地产产权监理处测绘队房屋面积复审报告》的落款日期虽为2002年8月22日，早于B楼建设工程规划许可证取得的时间2002年11月19日，但因案涉工程发生于2002年，相关行业规范及管理规定并不完善，且白鹭苑业委会未提供充分证据否认该复审报告的真实性，故不应当排除《合肥市房地产产权监理处测绘队房屋面积复审报告》作为地下室确权依据。据上，白鹭苑业委会主张案涉B座地下室已全部计入公摊，均应归属白鹭苑小区业主，缺乏事实及法律依据，不予采信。现场勘验图系一审法院组织本案双方勘验现场后确认所制，目的是为了区分案涉B栋地下室各部位的具体位置，以便于表述，并未作为认定该地下室各部位的性质及权利归属的依据，应当作为本案定案依据。关于现场勘验图所载明的1号房、8号房权利归属及5号房的权利归属及性质认定问题，本院评析如下：关于1号房的权利归属问题。白鹭苑业委会提交的施工图及竣工图虽标注1号房位置为高压配电房，但在一审期间，双方均已确认高压配电房已在小区地下车库西面，且白鹭苑业委会亦未举证证明该1号房已经计入公摊面积，白鹭苑业委会认为1号房仍应作为设备用房，依据不足，不予采信。关于8号房的权利归属问题。白鹭苑业委会认为根据地下室平面图记载，应为消防控制室和东边管理用房，且管理用房是为设备用房服务，主张8号管理用房应属于全体业主所有。经一审法院现场勘验，消防控制室和东边管理用房建造为一体，但东边管理用房的面积远大于消防控制室面积，白鹭苑业委会无证据证明8号房屋已经计入公摊面积，所举证据亦不足以证明该8号房应属于业主所有，故对其此项主张，不予采信。关于案涉5号房，相关图纸虽标为低压配电房，但经一审法院现场勘验房内无配电设备，白鹭苑业委会所举证据不足以证明该房已经计入公摊面积，且安徽饭店已经将该房屋作为物业用房移交白鹭苑小区前期物业管理公司，该公司亦在《白鹭苑小区物业用房接受记录》上签字。白鹭苑业委会以该公司与安徽饭店存在利益关系为由，对该接受记录的真实性不予认可，但在本案一、二审期间，均未申请对该接受记录签章时间的真实性申请鉴定，亦未提供其他证据证明该接受记录内容失实，故对于其此项异议不予采信。据此，一、二审法院结合案涉工程开发建设时相关管理及规定不规范的客观事实，综合考量双方所提供的证据以及本案实际，对该5号房权利归属的认定及判令安徽饭店移交该5号房，并无明显不妥。综上，白鹭苑业委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回白鹭苑小区业主委员会的再审申请。审判长  汪绍平审判员  陶宝定审判员  余乃荣二〇一九年十二月六日法官助理杨福来书记员江亚芸