辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初19350号原告：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街65号。负责人：程清亮，系该行行长。委托诉讼代理人：张琳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：常艳杰，女，1977年7月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被告：陈伟东，男，1969年8月22日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被告：沈阳华锐置业有限公司，住所地沈阳市于洪区汪河路115号法定代表人：周成斌，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱国会，男，1982年9月11日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告常艳杰、陈伟东、沈阳华锐置业有限公司金融借款合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人张琳、被告沈阳华锐置业有限公司委托诉讼代理人朱国会到庭参加诉讼，被告常艳杰、陈伟东经本院公告送达未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告常艳杰、陈伟东、沈阳华锐置业有限公司于2016年9月28日签订的《个人购房/车位借款及担保合同》；2.请求法院判令被告常艳杰、陈伟东偿还原告贷款本金599365.12元、逾期利息32168.29元、逾期罚息3351.87元，合计634,885.28元（以上本金及利息截止日为2019年6月14日）,并自2019年6月15日起，按《个人购房/车位借款及担保合同》约定的计息办法给付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、复利至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告常艳杰、陈伟东名下位于沈阳市于洪区阳光路92-6号1-9-1，建筑面积：110.74平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳华锐置业有限公司在对被告常艳杰、陈伟东应支付上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告常艳杰、陈伟东、沈阳华锐置业有限公司赔偿原告律师费2000元；6.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2016年9月28日，原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告常艳杰、陈伟东、沈阳华锐置业有限公司签订了《个人购房/车位借款及担保合同》[编号：个房贷字第××号）；2.主债务：债权本金64万元（摘自合同第2页第1条）；3.贷款期限：2016年9月28日至2037年9月28日（摘自合同第2页第2条）4.合同执行利率：（1）固定利率：年利率4.15%（摘自合同第3页第4.1.2条）；5.逾期利率标准：按约定利率上浮50%收取，违约罚息按约定利率上浮100%收取（摘自合同第4页第6条、第7条）；6.还款方式：按月等额本息还款法；每月还款日为15日（摘自合同第3页第8.4、9条）；7.担保范围：丙方（沈阳华锐置业有限公司）自愿依本合同的约定为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任。（摘自合同第16页第23条）8.抵押物：沈阳市于洪区阳光路92-6号1-9-1，建筑面积：110.74平方米的房产；（摘自合同第6页第17.1.2条）9.抵押登记手续：2016年11月28日，经沈阳市房屋登记中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，编号为：沈房预中心字第××号；10.欠款情况：截止至2019年6月14日，被告常艳杰、陈伟东尚欠原告贷款本金599365.12元、逾期利息32168.29元、逾期罚息3351.87元；二、其他情况：原告委托系北京大成（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费2000元。被告常艳杰、陈伟东未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。被告沈阳华锐置业有限公司辩称：一、对于被告常艳杰、陈伟东欠付原告的各项款项，我公司仅应在处置抵押物后，对不足部分承担连带清偿责任。原告与我司于2016年签订了《按揭业务担保合作协议》，协议第六条第8款中约定：购房者拖欠贷款本息的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分再向答辩人请求承担连带清偿责任。根据《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因此，原告应优先处置涉案房屋，我司仅对不足部分承担连带责任。二、我公司不应对被告常艳杰、陈伟东连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等承担连带保证责任。《按揭业务担保合作协议》第五条第3款第4项约定：“如甲方（即银行）逾期书面通知乙方（即我司）的，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息等不承担连带责任保证。”本案中，原告未按协议约定，将被告常艳杰、陈伟东拖欠贷款情况书面通知我司，因此我司不应对拖欠第五期（含第五期）起的贷款本息、逾期利息承担保证责任。三、《个人购房/车位借款及担保合同》与《按揭业务担保合作协议》约定不一致的，应以《按揭业务担保合作协议》为准。协议第十三条第2款第1项约定了日后签订的《个人购房/车位借款及担保合同》不视为对《按揭业务担保合作协议》的修改《按揭业务担保合作协议》效力优于《个人购房/车位借款及担保合同》。因此，即便《个人购房/车位借款及担保合同》中没有约定银行的通知义务，我司也不应对第五期（含第五期）以后的贷款本息、逾期利息承担保证责任。根据原告提供的还款流水，可以看出原告起诉后被告个人仍有还款行为，银行也没有拒收，因此原告与被告个人之间通过继续还款的方式默认借款合同继续履行，原告起诉时，所要求解除合同的客观情况发生了重大变化，解除条件已通过双方继续履行合同行为消失，请法院在考虑合同稳定性及后续有可能引起当事人失去住房，为社会造成不安性影响等原因判决合同继续履行，驳回原告诉讼请求。综上，我司仅应在原告处置抵押物后，就不足清偿部分，对前四期贷款本息、逾期利息承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2016年9月28日，原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行（贷款人、抵押权人、乙方）与被告常艳杰、陈伟东（借款人、贷款人、甲方）、被告沈阳华锐置业有限公司（保证人、丙方）签订了《个人购房/车位借款及担保合同》，约定乙方提供给甲方贷款64万元，用于购买丙方开发的位于沈阳市于洪区建筑面积110.74平方米的房屋，贷款期限252个月，自2016年9月28日至2037年9月28日，贷款利率中国人民银行公布的同期贷款基准利率下浮15%，逾期利率为在本合同的贷款利率基础上加收50%，罚息利率为在本合同的贷款利率基础上加收100%，还款方式：按月等额本息还款法，每月还款日为15日。甲方以其购买的房产作为抵押房产，抵押担保的范围为借款的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利的费用（包括但不限于处分抵押财产的费用、律师费、差旅费等）。丙方自愿依本合同的约定为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及甲方应付的其他款项承担连带保证责任，保证期间为本合同签订之日起至本合同项下房产及/或车位办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予乙方之日止。甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，乙方有权停止继续发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任，要求甲方赔偿乙方因其违约所遭受的其他经济损失，要求甲方承担适用的其他违约责任。2.2016年11月28日，被告常艳杰、陈伟东用位于沈阳市于洪区建筑面积110.74平方米房屋在沈阳市房屋登记中心办理预购商品房抵押权预告登记手续，权利人为原告。3.被告常艳杰、陈伟东自2018年2月15日开始逾期，截止至2019年12月6日，被告尚欠原告贷款本金599307.98元、利息43671.63元、罚息6150.77元。4.原告委托系北京大成（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费2000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告常艳杰、陈伟东经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对其到所述的案件事实予以认定。原告与被告签订的《个人购房/车位借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告未按前述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据上述合同约定，甲方连续三个月或累计六个月未能按本合同约定还本付息，乙方有权停止继续发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，依法处分担保物并优先受偿，或要求保证人履行保证责任，要求甲方赔偿乙方因其违约所遭受的其他经济损失，要求甲方承担适用的其他违约责任。现被告常艳杰、陈伟东自2018年2月15日开始逾期，故原告有权宣布贷款提前到期即解除《个人购房/车位借款及担保合同》，要求被告常艳杰、陈伟东偿还全部借款本息，要求保证人被告沈阳华锐置业有限公司承担连带保证责任，要求被告承担律师费。关于原告主张行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于被告沈阳华锐置业有限公司仅对前四期逾期承担连带责任。因其未能提供相关证据的原件证明其主张，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行与被告常艳杰、陈伟东、沈阳华锐置业有限公司于2016年9月28日签订的《个人购房/车位借款及担保合同》；二、被告常艳杰、陈伟东于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行借款本金599307.98元、利息43671.63元、罚息6150.77元（以上本金及利息、罚息截止至2019年12月6日）；并自2019年12月7日起按《个人购房/车位借款及担保合同》约定的计息办法给付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳华锐置业有限公司在沈阳市于洪区建筑面积110.74平方米房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予中国民生银行股份有限公司沈阳分行之日前对被告常艳杰、陈伟东应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告常艳杰、陈伟东追偿；四、被告常艳杰、陈伟东、沈阳华锐置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国民生银行股份有限公司沈阳分行律师费2000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10169元、保全费3704元，由被告常艳杰、陈伟东、沈阳华锐置业有限公司负担；公告费400元，由被告常艳杰、陈伟东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李 珮人民陪审员  张志福人民陪审员  宁 丽二〇一九年十二月十九日法官助理姜宇航书记员安姝本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。