山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初8230号原告：青岛众磊房地产开发有限公司，住所地山东省胶州市李哥庄镇李哥庄村，统一社会信用代码9137028157576663XA。法定代表人：修伟刚，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨学奎，山东康裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小青，山东康裕律师事务所律师。被告：姜书岱，男，1980年6月24日出生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：徐江涛，山东瑞文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵树，山东瑞文律师事务所律师。原告青岛众磊房地产开发有限公司（以下简称众磊地产）与被告姜书岱商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众磊地产的委托诉讼代理人杨学奎、杨小青，被告姜书岱的委托诉讼代理人徐江涛、赵树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众磊地产向本院明确诉讼请求：1、请求依法撤销原被告双方2016年4月29日签署的《鑫都合苑商品房认购补充协议》；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告依法开发建设位于胶州市的鑫都合苑小区，由于前期合作伙伴之间发生争议，导致建设资金短缺。为了缓解资金压力，解决应付施工队伍工程款事宜，原告法定代表人和施工队负责人李占军协商，希望其通过关系筹措部分资金，可以用建设中的商品房作为担保，李占军安排其手下项目经理王常毅办理此事。王常毅经过和被告沟通，在收取被告20万元人民币后，告诉原告需要签署一份认购协议，作为将来还款的担保，于是原告在王常毅拿来的协议书签字盖章。由于原告经营困难至今没有归还被告款项，被告手持前述协议，要求原告履行购房义务，并声称王常毅就是告诉的出售房屋。原告认为原被告签署协议时，因没有直接沟通，对所签署协议的性质发生了重大误解，导致双方的权利义务严重失衡，现双方无法通过友好协商解决此事，望判如所请。被告辩称，众磊地产所诉没有事实及法律依据，双方签订的房屋认购补充协议是双方真实意思的表示，合法有效，且姜书岱已经按照约定履行了大部分付款义务，众磊地产也应当按照协议约定继续履行该认购补充协议。因此应当依法驳回众磊地产的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并记录在卷。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、收款收据复印件一份。2、认购补充协议复印件一份。3、原告要求调取胶州市人民法院（2017）鲁0281民初7848号案件中询问王常毅、李占军的笔录，证明王常毅是李占军施工队的工人，而被告提交的收款收据收款人是王常毅，所以被告声称其不认识王常毅与事实不符。由原告向该案的原告支付钢材款，原告再和施工队结算工程款，该案之所以原告急于达成和解，是因为该案的原告查封了原告土地使用权，经过胶州市委、青岛市中院多方努力协调即墨法院审理的案件解封土地使用权，解封土地使用权的目的落空，所以才达成这样的调解协议。以上证据共同证明：虽然姜书岱手中持有众磊地产法人签字并盖章的认购补充协议，但是姜书岱一直都是和王常毅进行联系，姜书岱按照王常毅的安排将款项交付给李立夫，王常毅所在施工队的会计，并不是众磊地产的人员，众磊地产与姜书岱签订认购补充协议的目的是为王常毅从姜书岱处借款提供担保，并不是真正的要和姜书岱签订商品房认购协议。所以，由于王常毅对众磊地产所表述的青岛商品房认购协议的性质与姜书岱所理解的该协议的性质不一致，双方存在重大误解，所以应当依法予以撤销。4、原告申请涉案工程的施工队负责人李占军出庭作证，证明是由李占军安排他的工人王常毅联系被告以房屋抵押的形式进行借款的过程，同时李占军可以证实被告所支付购房款的几个收款人的身份，其中王军是李占军的小舅子，李立夫是李占军的儿子，收款人陈德环是李占军施工队的会计，收款人于淑琦，李占军不认识。被告质证称：对证据1、2、3证据的真实性没有异议，但姜书岱与众磊地产签订合同时是与众磊地产法人修伟刚在其办公室签订，并且加盖了公司的公章，姜书岱并不认识王常毅，与众磊地产签订认购协议就是买房子，不存在众磊地产所述的借款行为，是按照公司法人的要求签订合同，并且在众磊地产的安排下到银行进行了付款，付款后众磊地产出具了收款收据。本案诉的案件是商品房买卖合同纠纷，而原告调取的案件是买卖合同纠纷（货款的问题），两个案子从本质上看不是一个法律问题；在询问王常毅的笔录中，法官问王常毅在销货单上的签字是代表的哪个公司，王常毅的回答是不清楚，但都适用于鑫都合苑小区，再加上众磊地产的质证意见和案件的调解结果，可以清楚的看出众磊地产内部的管理是有问题的，基于其内部的问题众磊地产也承担了相应的法律责任，因此更加印证了原被告之间签订的房屋认购补充协议及收款收据的真实性，因此众磊地产应当承担对应的法律责任。对申请的证人出庭作证称不同意证人出庭，违背了证人出庭的时间规定，上述人员被告均不认识，证人跟原告存在相应的利害关系，其证人证言也不应该被采信；被告已经按照开发商的要求履行了相应的付款义务，原告也出具了收款收据并且加盖了公章，相关人员也签字认可，至于原告把该款项用于何处是其内部行为。被告向本院提交的证据：1、认购补充协议原件及复印件各一份、付款凭证，证明：原、被告于2016年4月29日签订该认购补充协议，协议中，明确约定了被告从原告处购买鑫都合苑项目6栋2单元1002号房屋，约定了房屋单价、房屋的建筑面积及首付款，该份协议中有法人签名及公司公章。2、银行账户交易明细原件及复印件各一份，证明：被告在2016年4月29日签订协议后，按照约定向原告支付15万元，2016年5月30日支付5万元，2016年6月6日支付8万元，共计28万元购房首付款。。3、收款收据原件及复印件各二份，证明：被告在与原告签订协议并收到被告支付的首付款后于2016年4月29、6月5日分别向被告出具收款收据，两份收据并且加盖有公司公章。4、案外人宋见顺与原告签订房屋认购补充协议及收款收据、房屋调整方案复印件各一份，证明宋见顺的房屋认购协议与本案被告与原告签订的补充协议为同一模板，同一事实情况，签订的时间相近，案外人宋见顺的房屋已经签订了网签合同，已经按照补充协议实际履行。5、被告等十人于2017年10月27日下午两点去原告众磊地产售楼处与售楼处负责人协商换房的现场手机录像原始载体、刻录光盘及书面整理资料，因为房屋交付不了，原告公司同意给调换房屋，证实双方之间是真实的商品房买卖关系。原告众磊地产质证称：对证据1、2、3的真实性没有异议，对被告主张的证明事项有异议，虽然被告手中持有原告法人签字并盖章的《认购补充协议》，但是被告一直都是和王常毅进行联系，原告与被告签订认购补充协议的目的是为王常毅从被告处借款提供担保，并不是真正的要和被告签订商品房认购协议。对证据4的真实性无法确认，因是复印件不予质证。但可以看出被告的收款收据与案外人的收款收据是完全不同的，即使真实，从侧面可以证实涉案的认购过程与正常的对外出售房屋的交易是不同的。对证据5的真实性不予认可，理由是被告声称该视频的拍摄时间是2017年10月27日，但根据视频中所指，如果已经签好认购协议并且办理网签手续的是宋见顺的房子，但根据被告提交的宋见顺的认购协议，签订时间是2017年11月2日，这前后矛盾的时间可以否认该视频的真实性；对视频的证明事项不认可，不能证实参与人员的身份，其中只有姜书岱和售楼处工作人员可以看到脸部，其余人员无法确认，对话中没有一句话能够证明被告主张，无法证明是原告安排人员带他们到售楼处调换房子，对话中售楼处的工作人员所拿的那份已经签好的认购协议，无法确认其上的内容，所以无法确认是宋见顺的认购协议，根据对话可以确认的事实是一群人到售楼处了解房子什么时间可以办理网签手续事宜，但是售楼处经过调查，确认他们手里所持认购协议不是通过售楼处取得，所以有部分房屋产生重号的情况，根据对话可以确认一群人手里所持有的认购协议是通过工程方购买，因为通过工程方的房子都便宜，这可以证实被告他们的房子是通过工程方联系的，这就推翻了被告自述的是直接和原告法定代表人修伟刚直接协商、购买的说法，被告从工程方处联系买房，但是原告与工程方是借款用于支付工程款项，涉案认购协议也仅是借款抵押的性质；被告提供的该视频不能证实原告已经同意调换房屋的事实，相反可以证实被告的房屋是通过工程方联系的，这也与被告的收款收据、收款方的人员都是工程方人员相吻合；同时关于涉案认购协议并未实际履行，被告没有确实证据证明其签订协议、支付款项是通过原告进行的，原告未收到被告的相关款项，并且认购协议并非是正式的房屋买卖合同，原告基于工程借款及房屋担保的事实，签订的认购协议属于重大误解，依法有权予以撤销。本院对原被告提交的证据认定如下：被告对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议，故本院确认原告提交的证据1、2、3为有效证据。原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，本院确认为有效证据；原告对被告提交的证据4的真实性无法确认，对该证据的认定，本院将在查明事实及本院认为中予以阐述；原告对被告提交的证据5的真实性和证明事项均不认可，因被告提交了证据5的原始载体，对其真实性本院予以确认，对其证明事项本院将在查明事实及本院认为中予以阐述。关于原告申请的证人出庭作证，因原告未能提交原被告之间借款的书面借款合同或担保合同和其他任何证明双方存在借款或担保关系的任何书面材料或录音录像电子视听资料等相应客观的证据，因此待原告能够提交相应客观的证据以证人证言作为辅助的证据时，再予以申请。根据当事人提交的无争议证据、质证意见及庭审陈述，本院确认如下事实：2016年4月29日，原告众磊地产与被告姜书岱签订《鑫都合苑商品房认购补充协议》一份，甲方为原告众磊地产，乙方为被告姜书岱。甲乙双方就购买甲方开发的位于胶州市鑫都合苑商品房事宜达成如下补充：第一条约定，乙方自愿购买鑫都合苑项目6栋西单元1002号房，商品房暂测建筑面积191平方米（最终房屋建筑面积以房管部门实测的建筑面积为准）。第二条约定，原合同单价3900元/平方米，现一次性支付比例达到总价的50%及以上，采用优惠价格3300元/平方米。第三条约定，上述订金280000元，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的银行首付房款，余款同样执行上述优惠单价价格（3300元/平方米）。自本协议签订后，不得与第三方签订该房屋《商品房认购协议书》或《商品房买卖合同》，并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。（享受和售楼处所说的送：地暖、天然气免初装费等待遇）。如甲方违反上述约定，需向乙方五倍返还订金，同时本协议自动失效。鑫都合苑商品房认购补充协议与鑫都合苑商品房认购书具有同等的法律效力。余款在售楼许可证下来后一个月内付清。2016年4月29日，原告为被告出具收据，载明：交款单位姜书岱，人民币15万元，收款事由购房定金,会计杨德喜，经手人王常毅。2016年6月5日，原告为被告出具收据，载明：交款单位姜书岱，人民币13万元，收款事由购房预付款,会计杨德喜，经手人王常毅。被告提交的银行账户交易明细载明2016年4月29日通过被告账户转支15万元，2016年5月30日通过被告账户转支5万元，2016年6月6日通过被告账户转支8万元。原告在本案其他同类同批次庭审中称，对该批次被告所述的合同签订过程及款项的支付过程不予认可，相关的收款收据及合同都是王常毅找修伟刚办的。被告一致否认其不认识王常毅并且陈述是原告公司安排其进行付款，但没有一个被告讲明或者是确认其是通过原告公司的哪一个工作人员联系的购买房屋，又是原告公司的哪一个工作人员让其支付款项。原告认为原被告之间不存在房屋买卖合同、协议，不同意继续履行双方签订的商品房认购补充协议。被告在庭审中称被告在修伟刚办公室（联谊大街众磊地产办公楼三楼）和修伟刚本人签订的，并由修伟刚本人签字确认并加盖公章，修伟刚安排他的工作人员带着被告到银行进行付款，每笔付款都是修伟刚安排工作人员带着被告到银行进行操作的。另查明，涉案房屋位于鑫都合苑小区，2017年9月23日，该小区2、4、6、7号楼办理了预售许可证，2018年7月份，该小区1、3、5、8号楼办理了预售许可证，涉案房屋未网签给别人，未交付，被告保全了涉案房屋，未被他人查封。本院认为，根据原被告双方签订的商品房认购补充协议第三条的约定，上述订金280000元在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时抵作该房屋的银行首付房款……并承诺在乙方携本协议与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款（享受和售楼处所说的送：地暖、天然气免初装费等待遇）。原告众磊地产与被告姜书岱于2016年4月29日签订的《鑫都合苑商品房认购补充协议》仅对涉案商品房的坐落、价款、面积等进行初步约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，并且订立商品房买卖合同的目的在于房地产开发企业向买受人转让其所建设开发的商品房所有权，但纵观本案案情，原、被告签订的认购书的目的仅在于在将来订立商品房买卖合同时原告享有优惠价格和送地暖、天然气免初装费等待遇，因此原、被告签订的该认购书应当认定为预约合同而并非商品房买卖合同。该认购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当依约履行合同约定的义务。原告诉称双方之间所签合同是借款所作的担保，并不是买卖房屋，双方签订合同是重大误解，应当予以撤销，但未提交原被告之间借款的书面借款合同或担保合同和其他任何证明双方存在借款或担保关系的任何书面材料或录音录像电子视听资料等相应客观的证据，因此对被告的主张本院不予采信，其主张应当予以驳回。且被告已经另行主张涉案纠纷，因此本院驳回原告要求撤销原被告双方签订的认购协议的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告青岛众磊房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告青岛众磊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  匡建玲审判员  泮晓朋审判员  陈 敏二〇一九年十二月二十日书记员  鹿 翔