天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民初280号原告（反诉被告）：黄世平，男，1970年3月29日出生，汉族，无职业，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈少鸿，男，1970年3月22日出生，汉族，无职业，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）：林蓬源，男，1970年3月15日出生，汉族，无职业，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）：李联，男，1969年6月24日出生，汉族，无职业，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）：吴晓波，男，1970年12月8日出生，汉族，无职业，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：高志诚，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽烟台道15号。法定代表人：李哉，经理。委托诉讼代理人：卢光荣，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霖逸，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波与被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波的委托诉讼代理人高志诚，被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司的委托诉讼代理人李霖逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《深圳湾金唐大厦购房协议》。2.依法判令被告返还原告已支付的购房款12325147元。3.依法判令被告赔偿原告相应损失：（1）利息损失，暂计算至2019年3月11日为：4155022元。（以购房款12325147元为基数，支付自2012年12月6日原告支付购房款起至被告实际给付之日止的利息）；（2）房屋增值差价损失暂计4524360元。4.依法判令本案诉讼费、评估鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2012年12月18日签订了《深圳湾金唐大厦购房协议》，约定原告购买被告位于天津市滨海新区房屋。房屋总建筑面积为2609.32平方米，总房款为23825147元，付款方式为三期＋贷款。协议签订后，原告已经支付完成三期共一半以上的购房款，总计12325147元。但经原告多次催告，被告一直不与原告签订正式的《天津市商品房买卖合同》，导致原告无法办理贷款。协商无果的情况下，原告于2019年2月13日向天津市住房和城乡建设委员会申请查询房屋情况，查询后得知房屋的实际面积与合同约定面积存在重大差异：其中，购买的三层四套房屋，合同约定的面积共计为1604.15平方米，而实际面积为2353.40平方米，实际面积超出合同约定约749平方米，面积误差比达到47%；其余三套房屋实际面积超出合同约定面积共计约86平方米，面积误差比接近9%。上述房屋面积误差比都已远超3%的比例。就上述房屋实际面积大幅度增加的情况，系由于被告多次设计变更导致，且被告亦未在法律规定的期限内通知原告，属于被告的根本违约，故请求法院在查明事实的基础上，判如所请。深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司辩称，驳回原告的全部诉讼请求。1.原告解除合同无事实依据。双方合同对此情况早有约定，合同第七条约定，商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积有差异的，双方约定如下：每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补，并由甲（乙）方将差额款于房屋所有权证核发之日起30日内返还乙（甲）方。该条说明双方同意不因房屋面积差异改变合同效力。2.原告解除合同无法律依据。因合同第七条约定不违反法律规定，故原告以房屋面积误差为由行使解除权，不符合法律规定，不应得到支持。3.即便原告可以行使解除权，也应受除斥期间限制。根据被告提交的双方往来邮件显示，原告在2017年2月26日即已知晓房屋面积与合同约定存在误差，而原告起诉解除合同时间为2019年3月，因此即便原告享有解除权，其解除权也因超过法律规定的一年除斥期间而消灭。3.房屋面积变化系双方明文约定在先，并非被告根本违约，因此被告没有责任承担占用购房款期间所产生的利息损失。同理，因原告缺乏合法解除事由，被告无违约行为，原告主张房屋增值差价缺乏权利基础，且涉案房屋也未增值。深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告立即给付反诉原告剩余房款11500000元。2.依法判令反诉被告按银行同期贷款利率，向反诉原告支付自2013年3月1日起至付清剩余房款之日止的逾期付款利息（暂计算至2019年4月25日为3980298.34元）。3.依法判令反诉被告以商品房总价23825147元为基数按日十万分之一的标准，向反诉原告支付自2013年3月1日起至付清剩余房款之日止的违约金（暂计算至2019年4月25日为535112.8元）。4.反诉案件受理费及相关诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年12月18日，反诉原、被告签订了《深圳湾金唐大厦购房协议》，约定反诉被告购买反诉原告位于天津市滨海新区房屋，总建筑面积为2609.32平方米，总房款为23825147元，交房时间为2014年4月30日前，购房款分三期一次性支付，剩余贷款支付。现反诉原告已如约履行合同义务，反诉被告却未支付第三期房款，存在逾期付款的违约行为。根据《深圳湾金唐大厦购房协议》第六条规定，乙方如未按本协议第四条规定的时间付款，协议继续履行。逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自协议约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，协议继续履行。甲方在向乙方追究应支付逾期付款及其利息（利息自协议约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算）的同时，乙方应每日按照商品房总价款的0.1‰向甲方支付违约金。黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波辩称，1.协议约定的房屋建筑面积为2609.32平方米，而房屋产权建筑面积约为3445.11平方米，超出合同约定面积约835平方米。产权面积与合同约定面积存在重大差异，已经远远超出法律规定的3%的比例，面积误差整体为32%以上，且需要补交面积差价房款约800万元，累计增加物业费约300万元，反诉被告无力承担，合同目的无法实现。上述房屋建筑面积大幅度增加的情况，系反诉原告多次设计变更导致，且反诉原告亦未在法律规定和合同约定的时限内通知反诉被告，属于反诉原告的根本违约。《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。2.原、被告双方于2012年12月18日签订了《深圳湾金唐大厦购房协议》，总房款为23825147元，付款方式为三期+贷款。协议签订后，反诉被告已经支付完成三期共一半以上的购房款，总计12325147元。但经反诉被告多次催告，反诉原告一直不与反诉被告签订正式的《天津市商品房买卖合同》，导致反诉被告无法办理贷款。由于反诉原告多次设计变更，合同面积大幅增加，导致合同无法继续履行。因此双方应解除协议并由反诉原告向反诉被告赔偿相应损失。3.反诉原告由于自身原因，无法继续履行合同，一直不让反诉被告缴纳剩余首付款50万元，且在解除合同中反诉原告属于违约方，无权主张违约金。合同解除，反诉被告无付款义更谈不上存在逾期付款的违约责任。4.未能办理贷款的原因系反诉原告与反诉被告未签署《天津市商品房买卖合同》，未签署原因系反诉原告责任所致，且反诉原告亦未向反诉被告进行过催告，所谓剩余1150万元房款尚未启动支付，无从谈及违约。反诉被告未付房款50万元，而反诉原告主张的本金及违约金数额相加约450万元，远远超过未付款金额，其计算违约金明显过高。根据上述事实和理由，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼主张提交了如下证据：证据1.购房协议，证明协议中对购房面积、设计变更的流程进行了约定。证据2.银行付款凭证及被告出具的收据，证明原告已按合同约定，支付了12325147元购房款，远远超过房款的50%。证据3.2016年10月9日，原告向被告工作人员发送的函件，要求尽快履行签署正式买卖合同并办理贷款。证据4.2019年1月，原告在被告项目售楼处拍摄的房屋销售信息，证明现在的房屋面积以及销售价格，与合同约定的面积相差40%以上。证据5.2019年2月13日，原告向住建委提出的查询房屋信息的网上申请，证明原告此时才知道房屋面积存在巨大差异。证据6.申请法庭调取的天津市国土资源测绘和房屋测量中心的图纸和测绘报告，证明房屋实际面积比合同约定的面积增加了835.75平方米，增加的原因系被告设计变更所致。证据7.中国银行网站个人商业用房贷款条件网页，证明原告具备中国银行规定的贷款条件。证据8.原告在购买涉案房屋以后，购买其他房产的银行贷款合同，证明原告具备贷款条件。被告为支持其抗辩，提供以下证据：证据1.电子邮件的公证书，证明原告早在2016年即知晓房屋面积扩大的事实，此后双方一直在协商。证据2.销售许可证，证明涉案房屋于2012年6月25日取得销售许可，具备网签条件。证据3.不动产登记簿，证明涉案房屋具备买卖条件。经质证，被告对原告提交的证据1、2、6的真实性没有异议。证据3系邮件，因不能证明已妥投，故不能证明原告曾要求被告网签合同的事实。证据4为照片，因无法核实，故对真实性不予认可。证据5网上申请，因无法核实，故对真实性不予认可。证据7不能证明原告具备贷款条件。证据8系复印件，真实性不予认可。原告对被告提交的证据真实性没有异议，但对证明目的不予认可。原、被告证据经审查后，本院认为，当事人对真实性没有异议的证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月18日，原、被告签订了《深圳湾金唐大厦购房协议》，约定原告购买被告位于天津市滨海新区房屋，房号及面积：1号楼10-301，建筑面积272.36平方米；1号楼10-302，建筑面积327.89平方米；1号楼10-303，建筑面积585.90平方米；1号楼10-304，建筑面积418平方米；三层整层总面积为：1604.15平方米，设计用途办公。1号楼10-502，建筑面积331.23平方米，设计用途办公；1号楼10-503，建筑面积607.68平方米，设计用途办公；1号楼1层6门，建筑面积66.26平方米，设计用途商业。商品房价款：1.1号楼三层整层、1号楼10-502、503总建筑面积2543.06平方米，每平方米价格人民币为：8782.45元，总房款22334297元。2.1号楼1层6门建筑面积66.26平方米，每平方米价格人民币为：22500元，总房款1490850元。上述房屋总建筑面积为2609.32平方米，总房款为23825147元，交房时间为2014年4月30日前。协议第四条，原告付款形式及付款时间：1.第一期房款人民币200万元，原告应于2012年11月30日前向被告一次性支付；2.第二期房款人民币400万元，原告应于2012年12月20日前向被告一次性支付；3.第三期房款人民币6825147元，原告应于2013年2月28日前向被告一次性支付；4.剩余房款人民币1100万元以贷款方式支付。协议第六条约定，原告如未按本协议第四条规定的时间付款，协议继续履行。逾期在90日内的，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自协议约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，协议继续履行。被告在向原告追究应支付逾期付款及其利息（利息自协议约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算）的同时，原告应每日按照商品房总价款的0.1‰向原告支付违约金。协议第七条约定，商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与被告销售建筑面积有差异的，双方约定如下：每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补，并由被告（原告）方将差额款于房屋所有权证核发之日起30日内返还原告（被告）方。协议第九条约定，原告应在签订本协议并支付50%首付款后七日内向银行提交贷款资料，办理贷款手续。本协议签订并支付50%首付款之日起90日（自然日）内，无论基于何种原因，原告所申请贷款未全额支付至被告指定账户的，原告应在本协议签订并支付50%首付款之日起95日（自然日）内一次性付清剩余房款或按照被告书面同意的其他方式支付剩余房款。不论原告选择何种方式付款，如未能按双方约定的方式付清购房款、税费等一切相关费用，并办理完毕合同备案、贷款手续的，被告有权拒绝按照商品房买卖合同约定的日期交接，且被告该行为不视为延期交付，不承担延迟交付的违约责任，同时自合同约定的交付之日起，商品房的风险责任以及与商品房有关的一切费用由原告承担。协议第十条约定，双方同意，在不影响原告所购房屋质量的前提下，经政府规划部门批准或设计单位同意，被告对原审计方案作出局部调整，无须通知原告，原告对此不持异议。如设计变更将导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化或因设计变更严重影响商品房质量或使用功能的，被告应当在变更方案确定之日起10日内书面通知原告，原告须于收到被告书面通知之日起15日内书面答复被告，若原告未在规定时间内做出书面答复的，视为接受变更，双方权利义务仍按合同及其附件及补充合同约定执行等内容。协议签订后，原告分四次向被告交纳房款12325147元，即2012年12月6日交纳200万元，2012年12月20日交纳400万元，2013年3月29日交纳500万元，2013年9月4日交纳1325147元。另查，涉案七套房屋发生如下设计变更：1号楼10-301，合同约定面积为272.36平方米，变更后的面积为399.29平方米，多126.93平方米；1号楼10-302，合同约定面积为327.89平方米，变更后的面积为480.68平方米，多152.79平方米；1号楼10-303，合同约定面积为585.9平方米，变更后的面积为859.53平方米，多273.63平方米；1号楼10-304，合同约定面积为418平方米，变更后的面积为613.9平方米，多195.9平方米；1号楼10-502，合同约定面积为331.23平方米，变更后的面积为358.59平方米，多27.36平方米；1号楼10-503，合同约定面积为607.68平方米，变更后的面积为657.88平方米，多50.2平方米；1号楼10-301，合同约定面积为66.26平方米，变更后的面积为75.24平方米，多8.98平方米；因双方对房屋面积变更，如何解决未能达成一致，双方至今没有网签商品房买卖合同。现原告诉至本院，要求判如所请。被告反诉也要求判如所请。诉讼中，原告申请法院委托评估机构对本案房屋的市场价格进行评估。后撤回评估申请。本院认为，原告黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波与被告深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司签订的《深圳湾金唐大厦购房协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议。上述协议签订后，原告依约支付大部分首付款，现双方因房屋面积发生设计变更成讼。经查，双方协议第十条约定，发生设计变更，被告应当在变更方案确定之日起10日内书面通知原告。房屋面积发生设计变更后，被告并没有按照协议约定的时间书面通知原告，且每套房屋面积误差比绝对值均超过3%，因合同对此没有约定，故应依法律规定予以评判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。因原告诉请解除协议，要求被告返还已付款及自给付之日起至实际返还之日止的利息符合上述法律规定，本院对此予以支持。因原告诉请的房屋增值差价损失依据不足，本院不予支持。因双方所签协议符合法定解除条件，故被告反诉要求继续履行合同，要求原告给付剩余购房款及利息，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波与被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司于2012年12月18日签订的《深圳湾金唐大厦购房协议》予以解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司返还原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波已付购房款12325147元及利息（利息自2012年12月7日起至实际返还之日止，以200万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2012年12月21日起至实际返还之日止，以400万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2013年3月30日起至实际返还之日止，以500万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2013年9月5日起至实际返还之日止，以1325147元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费146823元，由原告（反诉被告）黄世平、陈少鸿、林蓬源、李联、吴晓波负担36705.75元，被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司负担110117.25元；反诉费57296.4元，由被告（反诉原告）深圳市深福保（集团）天津投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  崔 军审 判 员  王 新人民陪审员  周树林二〇一九年十二月十日书 记 员  张宇尘