北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27539号原告（反诉被告）：北京星光拓诚投资有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北兴路（东段）2号。法定代表人：陈洋，经理。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晋，北京乾同律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈明，男，1974年7月18日出生，汉族，户籍地河北省廊坊市广阳区，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。原告(反诉被告)北京星光拓诚投资有限公司（以下简称星光公司）与被告（反诉原告）陈明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。星光公司委托诉讼代理人王汉民、董晋，陈明委托诉讼代理人马雪炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星光公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈明支付应补足的房屋租金270267.3元；2.判令陈明支付违约金194592.46元；3.本案诉讼费由陈明负担。事实和理由：2018年7月30日，星光公司与陈明签订《商铺租赁合同》，约定由陈明承租星光公司所有的位于北京市大兴区春和路39号院三号楼4单元102A房屋用于商业经营。星光公司于2018年8月13日将上述房屋交付陈明。2019年6月25日，陈明向星光公司递交退租申请，星光公司告知陈明不同意其退租申请，并告知其单方解除合同应当承担的违约责任，但是陈明擅自停业并于2019年7月12日腾空房屋。陈明擅自解除合同违反合同约定，应承担违约责任。由于陈明一直未向星光公司支付相应款项及付违约金，故诉至法院。陈明辩称，不同意星光公司的诉讼请求，陈明与星光公司协商一致解除合同，陈明不应向星光公司支付违约金。2018年7月31日，陈明按照约定支付了2018年8月13日至2019年7月12日的租金及押金共计454589.58元，后星光公司将房屋交付陈明，陈明在涉案房屋处注册北京华信浩南餐饮管理有限公司，以“碗叔”为商号经营。陈明经营的“碗叔”开业后，经营状况一直不好。2019年5月，陈明与星光公司协商解除《商铺租赁合同》，星光公司告知陈明需向其提交《房屋租赁合同提前退租解约申请》，并将房屋恢复至原始状态，方可提前解除双方租赁关系。陈明于2019年6月25日向星光公司提交退租解约申请，并于2019年7月10日将注册在涉案房屋处的公司注销，于2019年7月11日将涉案房屋恢复原状。2019年7月12日，星光公司委托北京天诚嘉业有限公司验收涉案房屋并出具《租赁房屋验收表》由星光公司各部门签字，查验结果均为正常，费用总计处空白。虽然星光公司不同意陈明的退租申请，但根据星光公司出具的《租赁房屋验收表》可知，双方已经协商解除租赁关系，陈明已按约定将涉案房屋交还给星光公司，故陈明没有违约行为，无需向星光公司支付违约金。另外，星光公司主动给陈明5个月的免租金期，因此不同意补足租金。陈明向本院提出反诉请求：1.判令星光公司返还陈明履约保证金108106.92元；2.本案诉讼费由星光公司负担。事实和理由：2018年7月30日，星光公司与陈明签订《商铺租赁合同》，定由陈明承租星光公司所有的位于北京市大兴区春和路39号院三号楼4单元102A房屋用于商业经营。陈明于2018年7月31日向星光公司支付房租及押金共计454589.58元。合同履行过程中，因涉案房屋地处偏僻，人流较少，陈明经营的餐厅营业额逐渐减少。2019年5月，陈明与星光公司口头协商解除合同，星光公司告知陈明需向其提交退租申请。陈明于2019年6月25日提交退租申请并于2019年7月11日按星光公司要求将涉案房屋恢复原状并腾空房屋。2019年7月12日，陈明腾退涉案房屋，但星光公司未退还全部押金，故提起反诉。星光公司针对反诉辩称，不同意陈明的反诉请求，陈明违约事实清楚，依据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，星光公司不需要返还押金。本院经审理认定事实如下：2018年7月30日，星光公司（出租方、甲方）与陈明（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：租用房屋坐落于北京市大兴区春和路39号院三号楼4单元102A商铺，建筑面积177.71平米；房屋权属状况：甲方为房屋所有权人；租赁用途：该商铺租赁用途仅限作为乙方按照其营业执照规定的经营范围内以“碗叔”为商号经营之用，不得用于其他经营；租赁期限：该商铺租赁期8年，自2018年8月13日起至2026年8月12日止。第一租赁年度指自起租日开始起算至次年当日的前一日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满；装修免租期：其中装修免租期为5个月，自2018年8月13日至2019年1月12日止，装修免租期内，乙方仅免付租金，但需要支付物业管理费及其他费用；该商铺租金按照建筑面积计算，第一租赁年度日租金单价为10元/日·㎡，即第一租赁年度首月租金总计54053.46元，其中租金51479.49元，税金2573.97元；第三租赁年度月租金56756.13元，其中租金54053.46元，税金2702.67元；第五租赁年度月租金59593.94元，其中租金56756.13元，税金2837.81元；第七租赁年度月租金62573.64元，其中租金59593.94元，税金2979.7元；递增方式：两年5%；租金支付方式：乙方应每次以转账或其他支付方式向甲方支付租金。首期租金自本合同签订之日起的五日内支付，之后应于每一使用期限到期前15日向甲方支付下一使用期限的租金，具体的支付时间及租赁期限：1.合同签订起5日内，支付2018年8月13日至2019年7月12日的租金346482.66元，2.2019年6月28日前，支付2019年7月13日至2020年1月12日的租金324320.76元；3.2019年12月29日前，支付2020年1月13日至2020年7月12日的租金324320.76元……履约保证金：为第一租赁年度两个月租金，即人民币108106.92元。租赁关系终止时，由甲乙双方共同对承租的商铺进行交接验收，如没有拖欠任何应付的租金及其他费用，在合同确定的截止日期办理完毕腾退手续，甲方应在乙方交还该房屋之日起30个工作日内无息退还剩余履约保证金；乙方确认甲方在计算首年租金时已给予乙方一定的优惠相应折扣计算的首年租金，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违约解除本合同导致乙方实际租期少于合同约定的租赁期间的，乙方应向甲方返还优惠租金（暨应补足的房屋租金），1.实际租赁期限满一年不足两年的，应享有免租期0月，应补足房屋租金270267.3元，2.实际租赁期限满两年不足三年的，应享有免租期0月，应补足房屋租金270267.3元，3.实际租赁期限满三年不足四年的，应享有免租期1月，应补足房屋租金216213.84元，……乙方违约单方解除合同的，乙方支付的履约保证金和已缴纳的租金不予退还，且有权要求乙方按照合同约定补足相应款项（包括但不限于：优惠租金、应付未付租金、能源费、物业管理费等费用），此时同时甲方有权要求乙方按照第二租赁年度的年度租金的30%支付违约金。双方当事人均认可，星光公司于2018年8月13日向陈明交付涉案房屋，陈明于同日签署房屋验收确认单，并实际占有使用涉案房屋。陈明向星光公司支付了2018年8月13日至2019年7月12日期间的租金和免租金期的物业费共计346482.66元，免租金期内的租金未付；另外还交纳履约保证金108106.92元。2019年6月25日，陈明向星光公司提交《房屋租赁合同提前退租解约申请》，载明：本人于2018年7月30日与贵司就坐落于北京市大兴区春和路39号院4单元102A签订《商铺租赁合同》，租赁期限为2018年8月13日至2026年8月12日，现该合同租赁期限尚未到期，本人因客流太少，无法经营下去原因提前退租，需申请租赁合同解除。本人承诺遵守租赁合同之约定，贵司可扣除已付的房屋租赁保证金及剩余租金。到期未腾退产生的费用由我方承担。请予以办理。落款处由陈明签字及按捺手印，落款日期为2019年6月25日。星光公司回函称：其不同意陈明提交的退租申请，并要求继续履行租赁合同；如陈明坚持单方解除租赁合同，星光公司有权要求陈明支付租金、扣留租赁保证金、支付违约金、补足优惠租金。陈明陈述，《房屋租赁合同提前退租解约申请》是在其与星光公司协商解除合同的过程中，按星光公司要求所提交，其于2019年7月10日将注册在涉案房屋处的北京华信浩南餐饮管理有限公司注销，于2019年7月11日将涉案房屋恢复原状并腾空。2019年7月12日，星光公司委托北京天诚嘉业物业服务有限公司对涉案房屋进行验收并出具《租赁房屋验收表》，由星光公司各部门签字，查验结果均为正常，费用总计处空白，可以证明双方已经协商解除租赁合同。星光公司认可《租赁房屋验收表》真实性，但主张该验收表的验收单位是北京天诚嘉业物业服务有限公司，并非星光公司，并且是在陈明搬出房屋后对房屋现状的验收，并非是双方协商一致解除租赁合同的行为，只能证明陈明腾退时没有对房屋及设备造成损害，与双方租赁合同违约解除无关。星光公司主张，其多渠道通知过陈明不同意退租申请，同时表明，如果陈明坚持单方解除合同，其将依据租赁合同的约定，追究其相关责任。根据合同约定，双方原本租赁期限是8年，在租赁8年的基础上给予陈明5个月的免租金期，现在陈明合同不满一年就退租了，根据《商铺租赁合同》的规定，实际租赁期限不满3年的，不享有5个月的免租金期，所以陈明要补足5个月的租金，陈明单方提前退租，根据《商铺租赁合同》的规定，星光公司有权不退还履约保证金同时要求陈明支付第二年度年租金30%的违约金。陈明主张，其不存在违约行为，其签合同时星光公司并没有让其逐页翻看就签字了，不同意支付免租金期的租金，亦不同意支付违约金。诉讼中，双方当事人均一致认可，双方签订的《商铺租赁合同》于2019年7月12日解除，陈明已将涉案商铺腾退给星光公司。本院认为，星光公司与陈明基于双方签订的《商铺租赁合同》成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方当事人均应依约履行各自义务。诉讼中，双方当事人均认可《商铺租赁合同》于2019年7月12日解除，关于合同解除的原因，陈明认为系双方协商解除，而星光公司认为系陈明单方违约造成。对此，本院认为，根据陈明提交的房屋租赁合同提前退租解约申请、星光公司的回函以及双方当事人的当庭陈述，《商铺租赁合同》解除的原因为陈明因经营不善而向星光公司提出提前退租解约申请，并非双方协商一致解除合同，因此陈明未到合同约定的租期而提前退租的行为构成违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商铺租赁合同》，陈明应当补足房屋租金270267.3元，同时星光公司有权要求陈明按照第二租赁年度的年度租金的30%支付违约金（54053.46元*12个月*30%），故星光公司据此要求陈明补足房屋租金270267.3元并支付违约金194592.46元，有合同依据，本院予以支持。关于反诉，陈明陈述其与星光公司系协商解除合同，星光公司应当退还全部履约保证金，但其现有证据不能证明双方系协商一致解除合同，陈明提前退租并解除合同的行为构成违约，应就此向星光公司承担违约责任。根据双方合同约定，违约单方解除合同的，支付的履约保证金和已缴纳的租金不予退还，故陈明无权要求星光公司退还履约保证金。对陈明的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陈明于本判决生效之日起十日内给付北京星光拓诚投资有限公司房屋租金270267.3元；二、陈明于本判决生效之日起十日内给付北京星光拓诚投资有限公司违约金194592.46元；三、驳回陈明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4136元，由陈明负担（于七日内交纳）。反诉案件受理费1231元，由陈明负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 晶二〇一九年十二月二十五日书记员 曾晨威