河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初7905号原告（案外人）：丁小兵，男，回族，1980年11月27日出生，住址河南省邓州市。原告（案外人）：张薄，女，回族，1979年9月16日出生，住址河南省邓州市。被告（申请执行人）：陈学广，男，汉族，1954年5月22日出生，住址南阳市卧龙区。第三人（被执行人）：沈凡，女，汉族，1984年10月5日出生，住址南阳市卧龙区。第三人：邱红军，男，汉族，1980年2月23日出生，住址河南省宝丰县。第三人：巴申武，男，回族，1966年3月12日出生，住址南阳市宛城区。第三人：赵小梅，女，回族，1967年4月14日出生，住址南阳市宛城区。原告丁小兵、张薄与被告陈学广、第三人沈凡、邱红军案外人执行异议之诉纠纷一案，原告丁小兵、张薄于2019年9月4日诉至本院，本院同日作出受理决定。2019年9月25日，二原告向本院提交书面申请，申请追加巴申武、赵小梅作为第三人参加诉讼,本院予以准许。2019年10月25日，二原告向本院提交书面申请，申请撤回对邱红军的起诉，本院予以准许。2019年10月25日，本院适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告丁小兵、张薄，被告陈学广、第三人沈凡到庭参加诉讼。第三人巴申武、赵小梅经本院合法传唤，因在外地未到庭，本院依法缺席进行了审理。庭后，巴申武、赵小梅到庭陈述了诉讼意见。本案现已审理终结。原告丁小兵、张薄向本院提出诉讼请求：1.确认原告丁小兵、张薄与巴申武、赵小梅签订的《转让协议》有效，确认巴申武、赵小梅与沈凡签订的《房屋买卖协议》有效；2.解除对原告所有的位于南阳市××区车站北路东侧东方电力花园××楼××单元××室房屋的查封和执行；3.案件受理费被告承担。事实与理由：第三人巴申武系原告丁小兵的舅舅。2015年6月1日丁小兵借给巴申武47万元，后因巴申武无力偿还，与丁小兵协商将其于2013年11月21日从沈凡处以40万元价款购买的南阳市车站北路东方电力花园6号楼2单元602室房屋（以下简称“案涉房产”）以60万元价款转让丁小兵，抵扣47万元借款后，丁小兵再给巴申武13万元。双方2018年3月19日在中间人巴申武、巴振禹、马胜阳的见证下，签订《转让协议》。丁小兵当日付清了13万元房款，巴申武将关于房屋的所有手续交予丁小兵。2018年4月丁小兵开始装修该房产并购买家具家电，2018年6月入住。2019年7月4日，丁小兵见到南阳市卧龙区人民法院张贴的公告才知道案涉房产因陈学广与邱红军、沈凡民间借贷纠纷一案，于2014年7月18日被法院查封保全。原告认为，该保全行为发生在巴申武、赵小梅购买房屋之后。本案中,巴申武、赵小梅已经按照协议约定的房屋价值交付了购房款,在被告陈学广申请查封前已与沈凡签订合法有效的《房屋买卖协议》,在查封前已实际占有该房屋。丁小兵、张薄与巴申武、赵小梅签订《转让协议》全额交付购房款并已入住,足以证明二原告对该房屋享有合法有效的实体权利,且该权利足以排除法院的强制执行。因此，卧龙区人民法院(2019)豫1303执异113号执行裁定书驳回丁小兵、张薄的执行异议错误,为维护自身合法权益,原告向法院提起案外人执行异议之诉。被告陈学广辩称，原告所诉不实，其提供的《房屋买卖协议》弄虚作假、银行账单与事实不符，并且协议、账单发生在法院保全期间。以弄虚作假的手段进行的买卖，是违法行为，应追究法律责任。2014年3月28日，陈学广在案涉房产所在的东方电力花园小区找到沈凡，因协议还钱不成，2014年4月2日向法院起诉，法院于2014年7月18日将案涉房产查封保全，于2017年5月8日对陈学广起诉的民间借贷纠纷作出判决。沈凡提供的买卖协议虚假，表现在：1.时间不符；2.购房款注明一次性付清，却又出现一份补充协议；3.账单没有注明是购房款，况且是多次付款，前后矛盾；4.丁小兵提供的买卖协议签订于2018年3月19日，在法院查封保全期间，是违法行为；5.丁小兵提供的协议中称经双方协商，成交价为60万元，一次付清，但提供的银行账单是2015年6月1日，时间不符，另一笔是16万元，数额不符；7.法院于2019年7月11日受理丁小兵提出的异议申请，2019年8月21日作出(2019)豫1303执异113号执行裁定书，驳回丁小兵、张薄的异议请求合理合法。综上，被告认为法院应继续执行案涉房产。第三人沈凡述称，沈凡大概于2011年11月份购买案涉房产，购房支出三十多万元，是婚前购房。因为开发商擅自加高房子楼层，并且该小区有一房多卖、手续不完善的情况，所以没有房产证，价钱也比较便宜。沈凡与邱红军2011年11月30日领取结婚证、2012年7月举办婚礼，婚后支持邱红军经商。婚礼一星期后邱红军外出做生意，直至2013年大年初一回来，2013年阴历正月十五又外出做生意，两三个月后，再也联系不上。在此期间，邱红军经营所需向别人借钱，出借人催要，沈凡和沈凡的父母遂商量将案涉房产卖掉还账。2013年挂出了卖房信息。沈凡对亲戚们说过卖房的事情，沈凡的一个远亲表姨（沈凡小时候的保姆）的外甥马胜阳给别人说了沈凡卖房的事。巴申武、赵小梅觉得价钱比较合适，10月底11月初，双方协商案涉房产按48万元的价格成交。2013年11月下旬，巴申武、马胜阳一起到沈凡父母家，与沈凡签订了书面买卖协议。巴申武当时开的养牛场，有一个小女儿，经济条件比较好，买房是为女儿提供生活保障。由于沈凡的父母帮邱红军借的有钱，想用卖房的钱还账，沈凡急着还钱所以要求支付现金。本来协商一次性把钱付清，但巴申武说现金不足，还有一笔尾款年底的时候才能收回，所以分成三次付款。因为马胜阳作为中间人联系的巴申武，所以让马胜阳在补充协议上签字做担保。沈凡从打算卖房后就搬回了娘家居住。巴申武第一次付款是把钱送到沈凡父母家里，最后一次付款是过年前，沈凡和沈凡的母亲一起到刘庄市场一个卖牛肉的店里，巴申武将最后一笔尾款用报纸包着交给了沈凡。协议签完之后，沈凡就把房子钥匙给了巴申武一把，因为东西没有搬完，沈凡自己留的也有钥匙。巴申武将钱付完之后，沈凡把东西全部搬走了，正式交接了房子。由于当时房子已经网签到沈凡名下，无法更名，双方协商等需要办房产证时双方与开发商一起去直接把房产证办给巴申武。房子给巴申武之后，因为巴申武家在白河镇，没有住房需求，所以有很长时间没有住，马胜阳租住了几个月。沈凡交房之前的物业费、水电费都按时交纳，当时物业不完善，水电费都是简单的收据，户头只标房号没有登记人名。电费有一个小本，水费有一个号，都是过一段时间一收费，不交电费就停电。沈凡卖房后一直没有通知物业，卖房后才由正式的物业公司接手。交房之初，由于没有清偿物业、水电费，物业为此给沈凡打过电话，马胜阳入住后直接往物业上缴费。马胜阳不租后，房子又空了一段时间，巴申武因在附近经营牛肉汤锅，在房里居住了大概有半年的时间。沈凡把房子卖给巴申武后与巴申武不再有联系，巴申武和丁小兵后续的关系沈凡不清楚。房子查封于沈凡卖给巴申武之后，沈凡没有看到保全裁定，不知道房子被法院查封，所以没有给巴申武说。该小区的房产证至今也没有办理，沈凡从来没有以任何形式承诺将房子给陈学广。第三人巴申武、赵小梅未到庭、未答辩。二人在庭后接受询问时称，巴申武是养殖户，马胜阳是巴申武的外甥女婿。2013年巴申武听马胜阳说他姨家亲戚有房子要卖，买房原因是沈凡的爱人把钱卷上跑了，沈凡上当受骗，家里为她爱人做生意借了钱，债主要账，所以急着卖房子还钱。案涉房子面积160多平方米，价格48万元。巴申武有两个儿子一个姑娘，大儿子已经结婚了，二儿子在韩国上大学，小闺女还小。当时打算二儿子的房子由他自己买，给小闺女买个房子做保障。巴申武觉得沈凡的卖房价格还可以，但由于手头没有那么多现金，就与沈凡协商先给定金，到年根儿巴申武卖牛之后房款结清，所以在签订买卖协议之后，又签了一个补充协议。实际上两份协议是一并签的，但由于间隔时间长，起草人是谁、签订地点在哪儿均记不清了，不是在刘庄，就是在沈凡父母家里写的。两份协议签订后，巴申武支付了8万元定金（由巴申武从银行卡上提出来转给马胜阳，马胜阳经手把钱给沈凡）。购房款共分三次支付：一次8万元（阳历11月份支付，先给钱再出条还是先出条再给钱记不清）、一次10万元（给的应该是现金，准确的记不清），最后一次30万元（春节前给的现金，是从家里拿的卖牛钱，钱在家里放了多长时间记不清，是提前为了支付房款准备的。当时马胜阳在刘庄市场做生意卖肉，钱拿到刘庄给沈凡，可能用报纸包着）。没有以转账的方式支付购房款是因为巴申武是生意人，钱经常来回拿，对转钱不精通也不习惯，经常采取现金交易。沈凡卖房时已搬回娘家。巴申武买房时在院子里打听过，产权是整个院子一个大证，没有分户证，沈凡说以后办证时直接办成巴申武的名。正式交付房子是在48万元支付后，交房的时候里面的家具几乎都没有了，只有墙上自带的两个柜子、灯具和厨房里面的一点小东西、抽油烟机。买房后的两三年巴申武没有居住，也没有交物业费等费用。后来因为马胜阳自己的房子装修，所以借住了一段时间，因为是亲戚，又是他联系买的房，所以没有要租赁费，具体住了多久记不清。马胜阳不住以后，巴申武2017年10月份在电力花园西大门对面车站路上开了一个牛肉汤店，所以2017年下半年在房子里住了一段时间。经营了几个月，生意不好停止经营，回了老家。巴申武从2015年或者2016年因为手头资金紧张陆续借外甥丁小兵50万元，偿还了一部分后，下欠40多万元未还。2018年年初，丁小兵催巴申武还款，称要买房子。巴申武没钱偿还，双方协商把案涉房产以60万元的价款转给丁小兵。抵偿借款后，丁小兵又给巴申武补了十几万元。借钱时因为是舅甥关系没有打条，也没有说利息，但说过不白用。巴申武48万元购入案涉房产，比较便宜，过了几年以60万元卖给丁小兵，也不算挣钱。巴申武出售房子时，不知道该房产已被法院查封。原告丁小兵、张薄为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、2013年11月21日沈凡与巴申武、赵小梅的房产买卖协议、补充协议各一份（均为原件）、2013年11月21日沈凡给巴申武出具的8万元定金收据一份（原件）；2013年12月18日沈凡给巴申武出具收条一份（原件，10万元）；2014年1月13日沈凡给巴申武出具的30万元放款收条一份（原件）；证明巴申武与沈凡之间的房屋买卖属实。2、巴申武的银行流水（原件）。证明巴申武银行取现支付房款。3、2018年3月19日巴申武、赵小梅与丁小兵、张薄转让协议一份（原件）。4、2015年6月1日丁小兵转给巴申武47万元的银行流水（原件），证明丁小兵当日向巴申武出借47万元。5、2018年3月16日丁小兵账户取款16万元的银行流水（原件），证明支付巴申武的购房款用了13万元，自用了3万元。6、2018年3月19日巴申武出具的60万元房款收条（原件），证明房款全额支付，并证明出具房款收条当日交房。7、2018年4月10日房屋装修合同书一份（原件），证明丁小兵接收房屋后对房屋进行了装修。8、购货支出凭证票据4张（原件）、5张手机支付装修款截图。9、2019年向物业交纳电费、物业费的收据9张（原件）、显示2018年支出物业费的手机微信截图。10、巴申武交付房屋门锁钥匙的照片（一张）。11、沈凡的购房合同信息备案摘要一份（原件）及房款收据（原件）。巴申武交给丁小兵的，证明向巴申武购房属实。被告陈学广对二原告证据的证明方向有异议，认为证据反映的内容与客观事实不符。第三人沈凡对二原告证据的真实性均无异议。第三人巴申武、赵小梅对二原告提交证据的真实性均无异议。被告陈学广为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：1、（2014）宛龙民二初字第75号民事裁定书及2016年9月1日协助执行通知书底稿、同日送达回执。证明查封沈凡案涉房产的时间。2、（2018）豫1303执2号之一执行裁定书及2019年7月18日执行通知书底稿、同日送达回执，证明对沈凡的案涉房产进行了续封。3、民事判决书一份。4、沈凡、邱红军在执行阶段与陈学广签订的协议。5、2019年7月份陈学广手机拍摄的东方电力花园1号楼物业费明细表及6号楼物业费明细表。明细表中显示收取的物业费是2014年5月1日起至2015年4月30日，沈凡缴费从表中看出是半年一交，上半年交了一次，下半年交了一次，后面打的有对勾，说明2014年沈凡还在交纳物业费，证明沈凡2013年买房协议时间不属实。原告丁小兵、张薄对被告陈学广提交的证据发表如下质证意见：1、法院查封的时候房子已经卖给了巴申武，丁小兵、张薄二人是从巴申武手里买的房子。买房时巴申武将所有的购房手续原件都给了丁小兵。2、对陈学广出具的物业费表有异议，丁小兵、张薄交的物业费用的是沈凡的名字，名字没有更改不能证明物业费是沈凡交的。第三人沈凡对被告陈学广提交的证据发表如下质证意见：1、第三人沈凡没有见到法院的民事裁定书（保全），不知道房子被保全。2、沈凡居住的时候没有交过物业费，物业上的名字（包括水费、电费户头）至今没有去变更，所以物业交费表不能证明是沈凡本人交的物业费。第三人沈凡为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.沈凡留存的把房子卖给巴申武的买卖协议。2、南阳市东方电力物业服务有限公司举证日一周前出具的巴申武在涉案小区居住的证明。解释落款时间虽然是2015年11月7日，但这个时间实际是用来表示巴申武（实际居住人马胜阳）在这个房子里居住到2015年11月7日。3、2019年7月19日邱红军出具的《关于所借原告陈学广48万本金及约定送达地址等相关情况的说明和确认》。4、五张借条（其中两张是沈凡父母为邱红军向亲戚借钱出具给亲戚的借条，三张是邱红军向沈凡父母出具的借条）。5、与李四鑫签订的房屋买卖合同。证明2011年8月30日邱红军向担保公司借钱，担保公司指定以案涉房产做抵押，邱红军模仿沈凡的笔迹与李四鑫签订签了实际为抵押的房屋买卖合同。担保公司索要款项，沈凡将巴申武支付的部分房款给了担保公司。6、证人王某出庭作证。王某称，王某与马胜阳是夫妻。听马胜阳的一个姨说由她带大的沈凡被人骗了，欠了很多钱，所以沈凡要卖房子还账。王某同情沈凡，就和马胜阳去看房子好帮助卖房。二人看了以后觉得房子很合适，就想借点钱把房子买下来，王某为此去找王某的亲姨夫巴申武借钱，巴申武知道此事后也来看房子，也看中了，就把房子买了下来。当时沈凡房子卖多少钱记不清了，巴申武多少钱买的房子王某也不知道。巴申武买房以后大半年一直在闲置。王某于2013年3月份生了第二个孩子，巴申武就是在当年年里头买的房子。到第二年热天赵小梅说王某离得近，让王某和马胜阳先去住，因为是自己人没要房租。2013年还是2014年记不清了，可能是2014年，当时二孩一岁或者是一岁多，王某为表达心意，有时候给赵小梅几百块钱或者给赵小梅、巴申武买点东西。王某和马胜阳住进房子之后开始交物业费，听说这个院子之前都没有物业费。物业费是马胜阳去交的，每次交600多元还是800多元记不清，不知道每次是交一年还是交半年，居住期间王某安装过护窗。巴申武买房子时说过是想留给小女儿（当时才几岁）。让王某和马生阳住的时候说只管住就行了，等巴申武女儿长大结婚需要房子了再还给他们，但后来因为孩子嫌楼高，住一年多就不住了。上述证据均用于证明沈凡卖房的目的是还债。原告丁小兵、张薄对第三人沈凡提交的证据发表如下质证意见：对第三人沈凡提交的所有证据均无异议，能证明陈学广说的先查封后卖房不属实。被告陈学广对第三人沈凡提交的证据发表如下质证意见：对沈凡提交的证据均有异议，均为弄虚作假。第三人巴申武、赵小梅未举证、质证。本院认证意见为：1.卧龙区法院的裁判文书可证实案件的由来及执行异议形成过程，本院予以采信。3.对原、被告提交的其他证据，本院将综合原、被告双方的陈述及举证、质证情况进行综合分析认证。结合原、被告的陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：本院在审理原告陈学广与被告沈凡、邱红军、沈峰、李书平、宋卫东民间借贷纠纷一案中，于2014年4月27日作出（2014）宛龙民商二初字75号民事裁定书，并依据该民事裁定于2014年7月18日保全查封了案涉房产（合同号11471644），民事裁定书及协助执行通知书均送达给了南阳市房管局。2015年11月23日，本院作出（2014）宛龙民商二初字75号民事判决书，沈凡不服提起上诉。南阳市中级人民法院审理后，发还本院重审。2016年9月1日，本院续行查封了案涉房产。2017年5月8日，本院作出（2016）豫1303民初3757号民事判决书，判决沈凡、邱红军共同偿还陈学广借款本金443397元及相应利息。该民事判决书生效后，因沈凡、邱红军未履行判决义务，陈学广向法院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年7月份再次续行查封了案涉房产。案外人丁小兵、张薄以案涉房产归其所有为由，提出执行异议，要求中止对案涉房产的执行并解除查封。本院审查后作出（2019）豫1303执异113号执行裁定书，裁定驳回丁小兵、张薄的异议请求。二人不服，向本院提起案外人执行异议之诉。关于案涉房产，本院查明以下事实：涉案房产为沈凡的婚前财产，沈凡结婚时装修入住。沈凡交房款于2009年5月9日（房款222656元、大修基金17344元）。2011年6月3日，沈凡与南阳市东方房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》。该房屋网签在沈凡名下。因小区存在违规建设，整个小区至今未办理房产证。涉案房屋先后转让给巴申武、赵小梅夫妇和丁小兵、张薄夫妇。沈凡、巴申武、丁小兵对涉案房屋的转让作如下表述：（一）沈凡与邱红军结婚后，邱红军做生意需要借款、沈凡父母帮助借款导致负债。债主上门催债，沈凡无奈案涉房产出售还债，为此不得不搬回娘家居住。（二）巴申武、赵小梅夫妇为了让小女儿成年后的生活有保障，出资买下了沈凡的房子。该买卖经双方的亲戚马胜阳（巴申武的外甥女婿，马胜阳的姨是沈凡的远亲表姨）介绍。双方从2013年10月份开始协商房产价格。沈凡急于还账，要求现金支付购房款，但巴申武手头现金不足，不能一次性付款。经协商，2013年11月21日，沈凡与巴申武、赵小梅签订《房产买卖协议》一份，约定成交价48万元。同日，沈凡与巴申武、赵小梅、担保人马胜阳签订《补充协议》，载明巴申武、赵小梅于2013年11月21日（协议签订之日）付购房定金8万元，下余房款分两次付清（2013年12月付10万元、2014年1月31日春节前付30万元），马胜阳对欠款提供担保。巴申武称自己是养殖户，对银行转账不精通，习惯现金交易，故签约当日银行取现8万元交给马胜阳由马胜阳交给了沈凡，余款40万元按约定时间支付了房款，其中30万元是提前备好放在家中的卖牛款，另外10万元咋给付的记不清了。沈凡称巴申武说现金不足，还有一笔尾款年底的时候才能收回，所以分成三次付款。丁小兵称余款40万元巴申武分别于2013年12月18日银行取现10万元、2014年1月7日银行取现10万元和2014年1月13日银行取现20万元两次共计30万元支付了房款。沈凡向巴申武出具的三张收条中，2013年12月18日的收条用铅笔书写，2014年1月13日收条未写收款人姓名。（三）巴申武交付8万元购房定金后，沈凡交给巴申武一把房屋钥匙。巴申武将全部购房款支付完毕后，沈凡将房屋内的大部分家具、家电搬走，将房屋交付给了巴申武。（四）因涉案房产网签在沈凡名下，无法办理过户，双方因此没有去物业办理更名。巴申武接收房屋后，因家在白河镇，所以一直没有入住。房屋闲置到2014年夏天，巴申武、赵小梅将房产借给亲戚马胜阳、王某夫妇居住。关于出借原因，沈凡、巴申武称由于马胜阳家里装修，王某作证称因巴申武、赵小梅的女儿年幼用不上，马胜阳、王某的住处离房子近，赵小梅因此让马胜阳夫妻无偿住到其女儿长大结婚用房时再还。马胜阳夫妻入住该房屋后，缴纳了物业费、水电费。（四）关于物业等费用的缴纳，沈凡2019年10月25日庭审中称，其居住时按月向物业缴纳物业费、水电费，2019年11月21日沈凡变更陈述称自己居住时一直没有交过物业费。王某2019年11月21日出庭作证时称，自己居住之前该小区没有收取物业费，自己居住时才开始收取物业费。居住一年多后，孩子小嫌楼层高，于是搬回自家居住。（五）为证实房屋的转让、居住情况，沈凡于2019年11月21日提交加盖有“南阳市东方物业服务有限公司”公章的《居住证明》一份，内容：沈凡于2013年11月21日将案涉房产卖于巴申武，落款时间为2015年11月7日。沈凡称该证明出具于2019年11月上、中旬，落款时间2015年11月7日是马胜阳居住离开的日期。并解释称马胜阳、王某搬走后，房屋闲置到2017年下半年。2017年10月份，巴申武在东方电力花园小区西大门对面车站路上开了一个牛肉汤店，于是搬进案涉房屋居住。几个月后生意不好，搬回了老家。2018年，因巴申武欠外甥丁小兵47万元借款未还，由丁小兵另外支付13万元，以60万元的价格将房屋抵给了丁小兵。（六）关于巴申武向丁小兵的借款及房屋转让，巴申武称2015年或者2016年向丁小兵借款本金50万元，欠四十多万未还。丁小兵称2015年6月1日转账借给巴申武47万元，后来丁小兵想买房子，催巴申武还款。巴申武无力偿还，提议将其从沈凡手中购买的房产作价60万元冲抵47万元借款，再由丁小兵支付其13万元。2018年3月19日，巴申武、赵小梅夫妇为甲方、张薄、丁小兵夫妇为乙方签订《转让协议》，载明甲方将案涉房产的售房合同及房款收据交予乙方、成交价60万元一次性付清。巴申武、巴振禹、马胜阳作为担保人在《转让协议》上签字捺印。同日，巴申武出具《收条》，载明收到张薄、丁小兵房款60万元。2018年4月10日，丁小兵与丁红星签订《建筑住宅室内装饰装修工程施工合同》，对案涉房产进行装修后入住。丁小兵提交的物业缴费收据最早始于2019年1月15日、与物业的微信缴费记录最早始于2018年9月18日。丁小兵称，2019年7月其看到卧龙区法院张贴的查封公告，才知道案涉房产被法院查封，遂提出执行异议。陈学广对原告及第三人的陈述不予认可，认为有关陈述多处前后矛盾，银行流水时间与合同时间不符、交易时间矛盾，为虚假陈述，且房屋已被查封，不允许转让。2019年11月21日，本院至东方电力花园南阳市合意物业服务有限公司（以下简称“合意物业公司”）办公室调查，并对该公司客户服务人员李静进行了询问。查明，该公司自2014年开始在东方电力花园小区服务，李静于2016年冬季开始在该小区工作，有据可查的小区物业费收据记录自2014年5月开始。2019年4月29日，该公司由“南阳市东方物业服务有限公司”更名为“南阳市合意物业服务有限公司，更名后，启用“南阳市合意物业服务有限公司”的印章，原印章不再使用。小区业主如果出售房产，只要买卖双方持买卖合同等交易手续告知物业公司，物业公司就会将业主名称进行变更。案涉房产在物业公司登记的业主名称至今仍是沈凡，沈凡、丁小兵等人没有到物业公司请求过更名，物业公司不清楚该房产的转让情况，近两年缴费的是丁小兵。关于沈凡提交给法院的加盖有“南阳市东方物业服务有限公司”公章的《居住证明》，李静称，不久前，沈凡持沈凡、巴申武签名并注明“无异议”的《房产买卖协议》及已经打印好的一份《证明》（内容为“兹证明沈凡于2013年11月21日将案涉房产卖于巴申武，2014年4月起马胜阳一家在此居住，直至2015年11月。巴申武于3月19日将房屋转让给丁小兵、张薄夫妇。特此证明2019年11月7日”）到物业办公室要求盖章，物业公司不同意，后经沈凡与物业公司的一个经理商量后，李静简化内容出具了《居住证明》，并交由沈凡找领导盖章。为什么加盖的是已经不使用的“南阳市东方物业服务有限公司”的公章，李静不清楚。本院当场就《居住证明》的出具情况、案涉房产业主、居住情况电话询问该公司的经营负责人高经理（手机号码178××××9799），高经理称自己去年才到该小区工作，不知道案涉房产的业主变更、出售和居住情况，并称不知道《居住证明》是否是合意物业公司出具，物业公司于2019年4月份更名后就不再用“南阳市东方物业服务有限公司”的印章。沈凡认可《居住证明》是自己打印好后拿到物业公司去盖章，物业公司开始不同意盖章，因此找了几个老人帮助说明情况，并找了物业公司的经理，物业公司才同意以沈凡打印的《居住证明》为据出具《居住证明》并加盖了印章，至于印章为什么加盖的是“南阳市东方物业服务有限公司”的公章，自己不清楚。本院认为，本案的争议焦点是丁小兵、张薄对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人丁小兵、张薄提出对执行标的排除强制执行的请求，故应当举证证明其对涉案房屋享有合法真实的权利，足以排除强制执行。关于丁小兵、张薄就涉案房产是否为权利人的问题，在卷证据显示，2018年4月10日以来，丁小兵、张薄在沈凡原装修的基础上改造装修后入住，并交纳物业费用至今，因此，丁小兵、张薄对涉案房产具有一定的民事财产权利。关于丁小兵、张薄对涉案房产的权利能否排除执行的问题，本院从以下几个层次分析：（一）沈凡、巴申武均称购房款全部为现金支付，但在房款来源上，巴申武的陈述与沈凡、丁小兵的陈述存在矛盾，不符合常理。沈凡转让房款的原因是急于变现还债，但双方的交易持续了几个月，与常理不符。另外，双方距离较远，转账付款更为安全便捷，却因不习惯转账因而屡次大额取现送款，此与巴申武的年龄、阅历、从业经验不符。再则，无证据证明房款是所取款项的唯一用途。（二）巴申武花费巨额资金购置房屋，系家庭重大开支事项，房屋所在的小区存在违规建设，能否办理产权手续、何时能办理产权过户，情况不明，意味着交易手续需要长期保存。此种情况下，沈凡出具的三张购房款收据，一张使用铅笔写书，一张不签署收款人姓名，不符合产权交易习惯，不符合家庭对重要资料的出具要求和保存意识；（三）沈凡、巴申武、王某均称巴申武购房后由马胜阳、王某夫妇居住了一段时间，关于居住原因，沈凡、巴申武称是由于马胜阳自己家里在装修，王某出庭作证称是由于巴申武、赵小梅为小女儿购房，但因女儿年幼，马胜阳、王某夫妇离房子近，所以提供给马胜阳夫妻住到女儿长大需要时再还给巴申武，双方的陈述存在较大出入。按照王某的陈述，巴申武购买案涉房产后，自己不使用也不对外出租，却让马胜阳、王某无偿长期居住（从女儿还小住到女儿长大需要时归还），与常理不符；（四）丁小兵、巴申武均称丁小兵以60万元总价向巴申武购买了案涉房产，房款构成为：借款债务抵冲房款47万元、现金补充房款13万元。关于丁小兵向巴申武的出借数额，巴申武称借款50万元，还了一部分，剩下47万元；丁小兵称其向巴申武出借47万元，双方的陈述不一致，不符合情理；（五）巴申武、丁小兵明知沈凡及其父母因为邱红军负债且债主上门催要急于还款才出卖案涉房产，所在小区的违规建设遗留问题导致无法办理产权手续，案涉房产网签在沈凡名下无法办理过户，根据生活经验，为避免风险，买卖双方会采取公证、物业更名或备案以保障自身权益。但根据本院向合意物业公司的调查，案涉房产物业上登记的业主至今仍为沈凡，就涉案房产一直无人告知物业已转让，一直无人要求物业进行业主更名。合意物业公司称，小区业主转让房屋后，只要买卖双方持买卖合同等交易手续告知物业并交由物业备案，物业公司即对业主进行更名登记。按沈凡所述自2014年1月向巴申武转让房屋，按巴申武所述自2018年3月向丁小兵转让房屋，但沈凡、巴申武均未到物业办理更名，物业一直不知道涉案房屋存在转让。综上所述，涉案房屋的转让，疑点较多，证据链不完整。结合沈凡、巴申武、丁小兵之间的亲戚或其它特殊的亲情关系，房屋转让的真实性不足以确认。沈凡称，其一直不知道房屋被查封的事实，该陈述与其文化程度、被告身份、到庭参加诉讼的情况不符，不予采信。陈学广对沈凡提起诉讼、进入执行至今，沈凡在履行债务上一直态度消极，不排除沈凡与亲朋串通，逃避财产执行的可能性，因此，对巴申武、丁小兵相继购买涉案房屋的合法性不予认定。综上，本院确认，就案涉房产，丁小兵、张薄的权利不足以排除陈学广的执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照上述法律规定，判决如下：驳回原告丁小兵、张薄的诉讼请求。案件受理费9800元由原告丁小兵、张薄承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  刘红艳审判员  张芳芳审判员  刘 路二〇一九年十二月五日书记员  王 晨