贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0203民初2616号原告：陈富强，男，1974年12月30日生，汉族，住六枝特区。委托诉讼代理人：王博，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201210484819。委托诉讼代理人：吴永林，贵州瀛黔律师事务所律师实习律师。被告：六盘水源丰房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区人民中路173号，统一社会信用代码91520201714353828W。法定代表人：毛威，该公司执行董事。被告：贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区松坪路水城煤电办公楼8楼，统一社会信用代码9152020073664312H。法定代表人：翟纯孝，该公司执行董事。二被告委托诉讼代理人：李富荣，贵州崇实律师事务所律师，执业证号15202200910841295。原告陈富强诉被告六盘水源丰房地产开发有限公司（以下简称源丰房开公司）、贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司（以下简称太阳石房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈富强委托诉讼代理人王博、吴永林，被告源丰房开公司、太阳石房开公司委托诉讼代理人李富荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈富强向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告立即提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理位于贵州省六枝特区房屋的不动产权属登记证书；2、请求判令二被告返还原告因房屋面积误差而多收的房价款30000元（该数据为暂计，最终以具有资质的房屋测绘机构出具的测绘报告的结果为基数，按房屋出售单价计算），并以中国人民银行同期同类贷款利率为标准赔偿原告的资金占用损失，计算期间自2016年8月19日至前述房价款全部退还之日止，截止2019年8月19日，资金占用损失暂计为4334.38元。3、请求判令二被告共同向原告支付迟延办理不动产权属证书的违约金32300.38元（违约金以已付购房款总额174361元为基数，从2016年8月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算至涉案房屋转移登记至原告名下之日止，现暂计算至2019年8月19日）。事实和理由：2008年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告源丰房开公司开发的位于贵州省六枝特区房屋，房屋建筑面积为106.97㎡，总价款为174361元。该合同第十五条约定，被告源丰房开公司应当在商品房交付使用后60日内为原告办理房地产权属证书（《不动产登记暂行实施条例》实施后，该义务应为办理不动产权属登记证书）；被告源丰房开公司逾期办证的，应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同第五条还约定，商品房交付后产权登记面积和合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，采用多退少补的方式处理。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告源丰房开公司根据合同约定将该商品房交付给了原告使用，但被告源丰房开公司至今未能为原告办理房屋不动产权属证书。同时，原告在使用房屋期间发现，房屋实际面积与合同约定的建筑面积误差较大，面积误差比例远远超过3%。双方签订的合同合法有效，对双方具有约束力。被告源丰房开公司应当严格按照合同约定，为原告办理房屋不动产权属证书，但因被告源丰房开公司的原因，致使原告不能在约定期限内取得案涉房屋的不动产权属证书，严重损害了原告的合法权益。合同虽约定被告源丰房开公司逾期给原告办理房屋产权证书且原告不退房的，按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，但原告认为被告源丰房开公司逾期办证时间跨度较长，至今未能办理且短时间内亦不具备办证可能，导致原告无法以案涉房屋抵押获得贷款、无法出售或无法以产权房的价格进行出售等，客观上必然造成原告产生巨大损失。被告源丰房开公司依其出卖人的强势地位，将逾期办证违约金约定为按已付房价款的0.5%显然不足以弥补原告的损失，且不足以制裁和制止被告源丰房开公司的违约行为，故该格式条款应为无效，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。关于房屋面积误差问题，根据合同约定房屋面积存在误差时以产权登记面积为准，采用多退少补的方式处理，由于被告源丰房开公司一直未为原告办理房屋产权登记手续，须经委托具有资质的房屋测绘机构进行测绘方能确定面积误差，故原告暂要求被告退还房款30000元，待测绘机构出具测绘报告后据实增减。另，虽被告太阳石房开公司未与原告签订合同，但根据贵州省六盘水市中级人民法院（2018年）黔02民终190号民事判决书查明的事实，二被告系合作开发合同关系，故被告太阳石房开公司与被告源丰房开公司共同向原告承担前述相关责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告源丰房开公司辩称，涉案商品房A幢、B幢分别由二被告开发建设；六枝特区住建局书面许可向太阳石房开公司颁发商品房预售许可证，2011年11月29日经住建局批准，阳光花园A幢136套，具备预售条件，进行预售，该事实表明，涉案房屋由二被告建设。因涉案房屋的不动产证书正在办理之中，房屋状态不能确认，这是客观事实，被告对原告的第一项诉请不持有异议；涉及A幢的可以退房；由于涉案房屋至今未登记，状态至今未确定，但房屋早已交付使用，原告居住使用了多年，对房屋的所有权至今没有进行登记，只能说原告不是理论上的权利人，如果原告认为合同对违约金的约定无效，可以要求退房。关于房屋面积差的问题，因现在涉案房屋无产权证，房屋面积无法确定。被告认为，涉案商品房买卖合同对房屋面积处理等均有明确规定，是以产权证登记面积为准，现在涉案商品房尚未完成产权登记，房屋面积的差异无法确定，被告认为涉案房屋面积依法应由房屋测绘机关依法测量，原告主张本案房屋面积差异的事实不能成立，故原告诉请返还被告多收取的房款没有事实依据。房屋在确定了商品房的总价后，合同对于房屋面积差异的处理约定，只要属于没有超出正负百分之五的约定就可以；涉案合同无格式条款，不违反法律规定，是依法成立的合法有效合同，受法律保护。关于办证违约金，法律有规定按规定办理，当事人有约定按约定办理，无论是法律规定还是当事人约定都是有时间规定的，原告的该项诉请已经超过诉讼时效，且原告诉请不明确，涉案标的均为暂定。被告太阳石房开公司辩称，涉案的阳光花园第A幢房屋是被告源丰房开公司单独开发的，答辩意见与被告源丰房开公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的事实和证据，本院经审理认定如下：2008年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告源丰房开公司、太阳石房开公司开发的位于贵州省六枝特区房屋，房屋建筑面积为106.97㎡，总价款为174361元。该合同第十五条约定，被告源丰房开公司、太阳石房开公司应当在商品房交付使用后60日内为原告办理房地产权属证书。被告逾期办证的，应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同第五条还约定，商品房交付后产权登记面积和合同约定面积有差异的，以产权证登记面积为准，采用多退少补的方式处理。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告源丰房开公司、太阳石房开公司根据合同约定将该商品房交付给了原告使用，但被告源丰房开公司、太阳石房开公司至今未能为原告办理房屋不动产权属证书。原告提出在使用房屋期间发现，房屋实际面积与合同约定的建筑面积误差较大，面积误差比例远远超过3%。原告要求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，该合同合法有效。因此，原告要求二被告按照合同约定提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理房屋不动产权属登记证书的诉请，本院予以支持。关于原告请求二被告返还原告因房屋面积误差而多收的房价款30000元及资金占用4334.38元的诉请，因原、被告双方已在合同中对房屋面积误差处理有明确约定，以房屋产权证登记面积为准，现在涉案商品房尚未完成产权登记，房屋面积的差异无法确定，故对原告的该项诉请，本院在本案中不予处理，待办理房屋不动产权属登记证书，房屋面积核定后，原告可另行主张权利。合同中约定，被告逾期办证的，应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金即174361元×0.5%=871.81元，且原告未提供充分证据证明被告逾期办理房屋不动产权属登记证书是否对原告造成损失、损失的具体金额以及损失与逾期办证之间是否存在因果关系，因此，原告请求判令二被告共同向原告支付迟延办理不动产权属证书的违约金32300.38元的诉请，本院依法不予支持。被告至今未提供房屋办证材料到产权登记机关为原告办理房屋不动产权属登记证书，被告的违约行为处于持续状态，至今未结束，因此，原告的诉讼请求未超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限本判决生效之日起三十日内，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司、贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司提供房屋办证材料，协助原告陈富强办理位于贵州省六枝特区房屋的不动产权属登记证书。二、限本判决生效之日起十五日内，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司、贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司共同向原告陈富强支付逾期办理房屋不动产权属登记证书的违约金871.81元。三、驳回原告陈富强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费733元，诉讼财产保全申请费686元（原告已交纳），合计1419元，由原告陈富强负担819元，由被告六盘水源丰房地产开发有限公司负担300元，被告贵州水矿控股集团太阳石房地产开发有限公司负担300元（被告负担的部分于本判决生效之日起十五日内给付原告陈富强）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 邹 丹二〇一九年十二月十日书记员 周程程