河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0791民初425号原告：张继东，男，1978年4月15日出生，汉族，公务员，住张家口市桥西区。委托诉讼代理人：陈晓丹，河北国器律师事务所律师。被告：王玉峰，女，1974年11月11日出生，汉族，住张家口经济开发区。被告：***，男，1972年6月8日出生，汉族，住张家口经济开发区。二被告共同委托诉讼代理人：王晓丽，河北经华律师事务所律师。原告张继东与被告王玉峰、***房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年4月23日公开开庭进行了审理，后本案转换为普通程序，依法组成合议庭，并于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告张继东的委托诉讼代理人陈晓丹律师、被告***及二被告的共同委托诉讼代理人王晓丽律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张继东向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告房屋征收补偿款1533645元及违约金；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其主张的违约金系按照购房款的10%计算为42000元。事实与理由：原被告双方系朋友关系，被告由于生活经营所需，为了筹建到钱，同时也想出售自己的房屋，被告找到原告协商，希望原告可以购买自己的房屋，以解决自己资金问题和达到出售房屋的目的。原告出于双方系朋友关系，且该房屋有投资空间，同时考虑到房屋可能会出现拆迁、被告反悔的可能性，经过原被告的充分协商，双方分别于2016年6月18日签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告自愿将其所有的位于张家口市经济开发区的房屋出售给原告，房屋占有土地的土地使用证编号为张东集用（2004）第091577号，房屋面积144.90平方米，房屋出售总金额为420000元。并约定“如遇政府征占此房屋或土地时，甲方应积极配合乙方办理相关手续。征占赔偿及升值款项（包括房屋院落及土地）均与甲方无关，一切赔偿所得归乙方享受”。同时约定，“本合同因法律法规政策等除甲乙双方意愿导致无效或被撤销，甲方承诺在双方返还的基础上另需给付乙方该房屋及附属院落在合同解除时的升级款项，如遇房屋拆迁或被征收则甲方承诺给付乙方全部补偿或赔偿款……”合同签订后，原告按合同约定将购房款交付给被告，被告将房屋交付给原告，二被告系夫妻关系。现在，张家口市人民政府对棚户区改造房屋征收，房屋征收工作已经结束，即二被告私自以二被告的名义与拆迁办签订了房屋拆迁协议，且以房屋买卖合同无效为由拒绝将房屋补偿给付原告，二被告的行为是妄图通过违约的行为获得大额的拆迁款。原告认为，原被告双方签订的《房屋买卖合同》虽然因原告非集体成员而无效，但在合同中约定了无效的责任承担，既关于征收拆迁款的给付问题的相关条款内容是双方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效条款，且适用该条款的前提就是合同若被判定为无效合同时，发生征收补偿等情况关于征收补偿款的归属问题，属于合法有效的约定，依据意思自治原则约定大于法定，依法应该支持原告的诉讼请求，故二被告应该按照合同约定给付原告房屋征收补偿款，请求支持原告的诉讼请求。被告王玉峰、***辩称，双方签订的合同无效，宅基地买卖的行为违反了土地管理法的相关法律规定，所以合同无效，合同的相关条款也均为无效条款。原被告于2016年6月份签订的房屋买卖协议，被告的母亲一直在房屋内居住至拆迁，双方签订协议的原因也是因为被告欠原告的欠款一时无力偿还，而且原告给被告的购房款中其中有25万元是抵顶了一辆车，所以双方房屋买卖协议也并非被告真实的卖房意愿，而且原告购买房屋也并不是居住的需要。原告为国家公务人员，是城市户口，原告非常明确国家的相关法律规定，也明知自己不能购买宅基地房屋，购买该房屋也是因为拆迁利益的驱使。因为双方签订的合同为无效合同，本案不存在违约行为，原告主张的违约金没有法律依据，拆迁款是基于宅基地被占用而补偿给居民的，所以不应该由原告取得。经审理查明：2016年6月18日，被告王玉峰、***（甲方）作为出卖人与原告张继东（乙方）作为买受人签订房屋买卖合同，该合同的相关内容载明“第一条本合同签订的前提为甲乙双方系朋友关系，因甲方确急需用钱，乙方基于朋友情谊购买该房屋以解甲方燃眉之急。第二条甲方自愿将其位于张家口经济开发区的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。房屋座落于张家口市经开区。该房占用土地为集体土地，土地使用证编号：张东集用（2004）第091577号。使用面积144.90平方米。原土地使用权人为王玉峰。第四条该房屋总出售金额为420000元，一次性付清，付款方式为转账，支付时间2016年6月18日。第五条如遇政府征占此房屋或土地时，甲方应积极配合乙方办理相关手续。征占赔偿及升值款项（包括房屋院落及土地）均与甲方无关，一切赔偿所得归乙方享受。征占、拆迁及赔偿所需费用与甲方无关，由乙方承担。如因甲方不予配合致使乙方无法取得赔偿款项，甲方除应继续配合乙方获得赔偿外另需给付乙方全部购房款的10%的违约金，如乙方因此发生诉讼等维权行为甲方另需赔偿乙方因此承担的相关费用包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。如本合同因法律法规政策等除甲乙双方原因导致无效或被撤销，甲方承诺在双方返还的基础上另需给付乙方该房屋及附属院落在合同解除时的升值款项，如遇房屋拆迁或被征收则甲方承诺给付乙方全部补偿或赔偿款……”二被告认为该房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。诉讼中，原告为证明其支付购房款的情况，提供银行卡对账单、个人汇款凭证及证明等证据。对此，二被告陈述“真实性无异议，原被告两处房产买卖共计80万元，其中有25万元是抵顶了吕东旭名下的大众帕萨特轿车一辆，有12万元为张继东为***担保银行借款而直接偿还银行，剩余43万元为银行转账付款”。另查明：原告提供集体土地使用证一份，欲证明上述房屋买卖合同所涉房产的土地使用权情况，该集体土地使用证号为张东集用（2004）第091577号，土地使用权人登记为王玉峰，座落为老鸦庄镇宁远村，使用权面积144.90平米，发证日期为2004年9月23日。二被告对该土地使用证不持异议。诉讼中，原告为证明二被告的身份情况，提供二被告身份证、户口薄复印件等证据，二被告对此不持异议，并陈述“王玉峰是老鸦庄镇的村民，***原来是该村村民，后来因上班迁出，但仍居住在”。二被告为夫妻关系，于1997年5月13日登记结婚。原告陈述其为城市户籍，并非村民。诉讼中，被告***陈述“涉案房屋已经被征收，2018年11月份左右由我与拆迁公司签订了拆迁补偿协议，拆迁款现在还在拆迁办，由原告申请保全了”。诉讼中，经本院调取，张家口高新城市房屋拆迁有限公司出具涉案房屋的征收补偿明细一份，显示征收补偿项目、数量及金额为：批准宅基地面积162.85㎡×6000元/㎡=977100元；过渡费54.5㎡×12元/㎡×6个月=3924元；搬迁费1363元；地下室3250元；渗水井1000元；装修补助10900元；热水器200元；暖气2000元；电讯费358元；公摊面积补贴45000元；签约阶段奖励162.85㎡×3000元/㎡=488550元。其他补偿项目及款项均为0元。上述征收补偿款项合计为1533645元。对于该征收补偿明细，原被告均不持异议。上述事实有原告提供的房屋买卖合同、集体土地使用证、二被告的户籍信息、身份信息、银行卡对账单、汇款凭证、证明及张家口高新城市房屋拆迁有限公司出具的涉案房屋的征收补偿明细等证据及本案庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。即农村宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区，如在试点地区，可按照国家政策及相关指导意见处理，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同应认定无效。本案所涉房屋买卖合同签订时，标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，二被告将房屋转让给非本集体经济组织成员的张继东，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中双方所签房屋买卖合同被确认无效，但合同所涉宅基地使用权及房屋却因国家征收丧失了返还条件，并以征收补偿款等形式价值量化，因该征收补偿款的补偿标准已考虑了土地、房屋等不动产的价值以及装修、搬迁、奖励等费用，另考虑到买受人支付房款后亦对合同标的即征收标的行使了一定的使用权、享受了一定的使用价值，且征收补偿款中亦在一定程度上体现了征收标的市场价值及增值部分，故对于合同无效后涉及房屋已被征收拆迁的情形，宜根据双方的过错程度、标的物使用年限、附属物增添情况、征收补偿项目种类及款项等因素统一在征收补偿款中予以分配处理，本案中，结合原被告双方的过错程度、标的物使用年限、附属物增添情况及征收标的的补偿项目，对于其中过渡费3924元、搬迁费1363元、签约阶段奖励488550元应属对需搬迁人的定向补偿与奖励，应由买受人即本案原告享有。对于宅基地补偿款、地下室、渗水井、公摊面积补贴等其他基于不动产或附属设施而产生的补偿款项1039808元，买受人与出卖人宜按7:3的比例分配较为合理，即原告享有1039808元×70%=727865.6元，二被告享有1039808元×30%=311942.4元。上述双方享有的款项双方从征收补偿款中结算，向征收补偿款的发放单位领取。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告张继东与被告王玉峰、***于2016年6月18日签订的《房屋买卖合同》无效；二、征收补偿款项目中的1221702.6元由原告张继东享有，311942.4元由被告王玉峰、***享有；三、上述款项由原被告从征收补偿款中结算，向征收补偿款的发放单位领取；四、驳回原告张继东的其他诉讼请求。本案案件受理费18603元，由被告王玉峰、***承担14819元，原告张继东承担3784元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于张家口市中级人民法院。审 判 长  吴 夺人民陪审员  张晓舟人民陪审员  唐 忠二〇一九年十二月三十日书 记 员  李燕茹附相关法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。