河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终8238号上诉人（原审原告）：肖明利，男，1948年5月28日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：李志芳，河北纳达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少辉，河北雪梅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖光辉，男，1964年12月24日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金岩，河北刘立杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯淑玲，女，1966年12月1日出生，汉族，住正定县。委托诉讼代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄金岩，河北刘立杰律师事务所律师。上诉人肖明利因与被上诉人肖光辉、侯淑玲确认合同效力纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖明利上诉请求：1、撤销河北省正定县人民法院（2019）冀0123民初636号民事判决，查清事实依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人父亲肖年生名下宅基地上三间房屋系由上诉人出资所建，该事实《调查笔录》为证，即使按照物权法第九条规定，登记为准，那么该涉诉宅基地房屋应当由上诉人父母共同共有，而宅基地房屋转让《协议》中仅有上诉人父亲肖年生的签字。上诉人父亲单方与被上诉人签订的协议为买卖协议，并非赠与，被上诉人是否实际已经支付款项的事实也不能确定。二、无论房屋由谁出资建设，土地性质仍为集体建设用地，协议中交易的标的物仍属宅基地房屋，上诉人的父亲肖年生无论是否为集体经济组织成员，其未依法转让宅基地均属违法无效；宅基地属于集体所有，转让宅基地使用权应当遵守法律和国家规定。土地管理法规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。并且参考国务院下发的相关文件，明确禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设；改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理。禁止城镇居民在农村购置宅基地。作为受让人的被上诉人其不具备集体经济组织成员资格，不享有集体建设用地使用权，因此，城镇居民违反法律规定、国家政策及公共秩序要求，购买农民宅基地不动产所签订的合同，应认定为无效合同。综上所述，被上诉人肖光辉与侯淑玲均系城镇居民，均非涉案不动产所在地的农村集体经济组织成员，其就涉案宅基地房屋所签订的《协议》为无效合同。肖光辉、侯淑玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、上诉人主张其系父亲肖年生名下宅基地上三间房屋的出资建设人不属实，并且其提供的证据无法证明其出资的事实。2、无论从涉诉宅院的来源还是涉诉宅基地的物权登记来看，涉诉宅院均为上诉人父亲肖年生合法所有。而在上诉人父亲肖年生与肖光辉签订协议之日，上诉人的母亲亦在场，并且被上诉人给付的2万元现金也是当着见证人李某的面给了上诉人的父亲和母亲。对于该事实，有2018年4月26日对李某的《律师询问笔录》为证。3、石家庄市中级人民法院经过调研作出的石中法【2013】62号《石家庄市中级人民法院关于印发的通知》，其中关于非同一集体经济组织成员之间买卖房屋的效力问题，认为下列两种情形，可以考虑认定为有效，第二种情形便是对于1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办【1999】39号）出台之后订立的城镇居民购买农村房屋合同，如果有特定情况发生，也应认定合同有效。具体包括如下几种情形：……（3）出卖人在订立合同时已经是城镇居民，或者当时虽非城镇居民，但在起诉前已经成为城镇居民的；……（5）买受人虽然为城镇居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织的成员，在购买房屋时系家庭成员共同出资、共同居住，应当认定为家庭共同购房的。本案中，上诉人的父亲肖年生在签订协议之时系石家庄市居民，而被上诉人肖光辉的母亲张梦兰在签订协议时系正定县村民，并且一直生活居住在，本案涉诉宅院也系肖光辉和母亲共同购房、共同居住。因此，上诉人父亲与肖光辉签订的协议书应当认定为有效。4、本案涉及到诚信诉讼，涉及到维护经济交易秩序的稳定。上诉人父亲与被上诉人签订协议至今已有近20年时间，在此期间上诉人及其家人均未提出任何异议。现在涉诉宅院上原三间旧房已经灭失、2008年被上诉人夫妇翻建的新房也在2017年被正定县人民政府征收，涉诉宅院已不复存在。上诉人现在提起诉讼，违反了禁止反言原则、诚实信用原则，也不利于经济交易秩序的稳定。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。肖明利向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判决确认肖年生与肖光辉签订的《协议书》无效；二、判令被告肖光辉、侯淑玲返还宅基地及房屋征收补偿款1万元；三、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告肖明利与肖年生（已故）系父子关系，被告肖光辉与肖年生系叔（伯）侄关系，被告肖光辉与被告侯淑玲系夫妻关系。原告父亲肖年生2005年去世，原告母亲2001年去世。原告父亲肖年生生前在正定县有宅基地一处，宅基地上有三间北屋，1992年8月1日，正定县人民政府给其颁发了正定集建（宅）字第441号《集体土地建设用地使用证》。2000年元月八日，在见证人李某的见证下，肖年生与被告肖光辉签订《协议书》，内容为：“肖年生，男，现年81岁，现自愿将在老家正定县的三间北屋及整块宅基地（现状如土地证所述）给其侄子肖光辉。肖光辉给其大伯肖年生养老金贰万元整，肖年生的子女今后不得以任何理由予以干涉。空口无凭，立字为证。此书一式三份，肖年生、肖光辉、见证人各一份。立字人：肖年生、肖光辉。见证人：李某。2000年元月八日。”协议签订当天，被告肖光辉给付肖年生现金贰万元，肖年生将《集体土地建设用地使用证》交付被告肖光辉。2008年，二被告将涉诉宅基地上原三间北屋拆除并翻建新房。2017年正定县人民政府为保护正定古城丰富文化遗产，做好古城风貌恢复工作，提升城市形象，决定对2017年古城保护项目范围内的房屋进行征收。案涉宅基地及房屋在正定县城门征收范围内，并且已被征收。另查明，原告肖明利及其父母均为石家庄市户籍。涉诉宅基地系原告父亲肖年生在老人分家时分得的祖宅。被告肖光辉、侯淑玲均为正定县城镇户籍。一审法院对查明的上述事实，有《正定县宅基地使用证登记表》、《集体土地建设用地使用权证》、《干部履历表》、肖年生骨灰存放证明、《协议书》、北关村委会出具的证明、正定县人民法院（2018）冀0123行初21号行政裁定书、石家庄市中级人民法院（2018）冀01行终526号行政裁定书以及原、被告当庭陈述予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告父亲肖年生2000年元月八日与被告肖光辉签订《协议书》，处分涉诉宅基地上的原北房三间是否系无权处分。二、原告父亲肖年生与被告肖光辉签订的《协议书》是否应确认无效。关于第一个焦点问题，即原告父亲在签订《协议书》时是否系无权处分。原告主张，登记在其父亲肖年生名下的涉诉宅基地上的三间北屋是其出资建设，并提供了《调查笔录》和张某和的证明予以证实。该两份证据从证据的种类上看均属于证人证言，而该二人均未到庭作证，其内容的真实性无法查明，原告亦无其他证据佐证，故难以采信。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。物权的设立以登记为准，本案涉诉宅基地登记的权利人为原告父亲肖年生，宅基地上房屋在没有其他证据证明系原告所建的情况下，根据房地产一体主义的原则，涉诉的原三间北屋的所有权人亦应为原告父亲肖年生。故，肖年生作为涉诉宅基地上原房屋的所有权人，与被告肖光辉签订《协议书》的行为系有权处分。关于第二个焦点问题，即原告父亲肖年生与被告肖光辉签订的《协议书》是否应确认无效。确认合同是有效还是无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据，只有存在该条规定的五种无效情形之一的，合同依法应认定为无效。本案原告主张涉案《协议书》无效的理由是，被告肖光辉不是村集体成员，是城镇居民，依法不能购买使用宅基地，其购买行为违反了《土地管理法》等相关法律，应确认无效。而我国现行的法律中，并未明确禁止农民转让农村的住宅，《土地管理法》第六十三条虽然规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但该条文针对的也仅是农民集体所有的土地使用权，不涉及农村房屋。法律之所以禁止农民转让宅基地是考虑到现阶段，农村社会保障体系还不完善，宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质。然，本案原告父亲肖年生在出售宅院时早已转为石家庄市区居民，该宅院作为其分家取得的祖宅，对其社会保障作用已不具备。纵观《协议书》的内容：“现自愿将在老家正定县的三间北屋及整块宅基地（现状如土地证所述）给其侄子肖光辉，肖光辉给其大伯肖年生养老金贰万元整，肖年生的子女今后不得以任何理由予以干涉”。可见，肖年生是将祖宅以赠予的方式给了侄子肖光辉，肖光辉作为受赠人接受了赠予，并给付大伯养老金贰万元。这是双方真实意思的表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，并且协议履行完毕至今已十九年有余，原告和其他兄弟姐妹在协议签订后至提起诉讼前，均未提出异议。而现在涉诉宅基地上原三间北屋已灭失，二被告2008年翻建的房屋及占用的宅基地亦被正定县人民政府征收。故，结合法律规定及综合考虑本案实际情况，原告要求确认其父亲肖年生与被告肖光辉签订的《协议书》无效的诉讼请求一审法院不予支持。一审判决：驳回原告肖明利的诉讼请求。案件受理费用50元，减半收取计25元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，2000年1月8日，上诉人父亲肖年生与肖光辉签订《协议书》，肖年生将位于间老屋给肖光辉，肖光辉给肖年生养老2万元。该协议系当事人的真实意思表示，且已经履行完毕。肖明利称房屋由其出资所建，并在二审申请证人张某和出庭作证，但肖明利仅提供了证人证言，未提供其他证据，且肖光辉家庭自2000年取得房屋后长期在此居住，并于2008年进行了翻建，故肖明利称其为房屋权利人的陈述与常理不符，本院不予采信。2017年3月10日，正定县正定镇民委员会出具证明信，证明肖光辉在有一处平房，是肖光辉在2008年拆除了从其大伯肖年生手中购买的三间旧北屋的基础上，独自翻建的。四至清楚，四邻无争议。后正定县住房和城乡建设局将肖光辉所建房屋列入征收范围，并于2017年3月18日与侯淑玲签订《北城门修缮工程项目房屋征收产权调换协议》。上述两个单位的行为应视为有关部门对肖光辉家庭房屋权属的认定，肖明利称肖光辉无权购买房屋的主张缺乏事实依据，本院不予采信。二审中，肖光辉提供正定县正定镇民委员会于2016年6月16日出具的证明信，证明该村村民张梦兰，女，1932年生人，系肖光辉母亲，2014年因病去世，在去世之前张梦兰一直生活在该村。故此，肖年生虽与肖光辉签订《协议书》，但肖光辉家庭中包含村民，不符合非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的情形，并未违反法律强制性规定。因此，肖明利称《协议书》无效的主张缺乏事实及法律依据，其上诉请求不应得到支持。综上所述，肖明利的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖明利负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 宋广道二〇一九年十二月二十六日书记员 许晓琳