广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11416号原告:邹家栋，男，1980年5月12日出生，汉族，住广西壮族自治区贺州市八步区。委托诉讼代理人：杨惠娴，系广东朗锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡佩儿，系广东朗锐律师事务所律师。被告：罗佩卿，女，1977年5月19日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：中山市建新地产中介有限公司，住所地广东省中山市东凤镇民乐社区厚德路56号1卡。法定代表人：卢兰芳。原告邹家栋与被告罗佩卿、第三人中山市建新地产中介有限公司（以下简称建新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告邹家栋及其委托诉讼代理人胡佩儿、第三人建新公司法定代表人卢兰芳到庭参加诉讼，被告罗佩卿经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还购房定金10万元；3.判令被告向原告支付违约金246000元（计算方式：82万×30%）；4.判令被告向原告返还因购房支付中介费用15000元；5.判令被告向原告支付律师费24000元。事实与理由：2017年11月28日，原告通过第三人建新公司居间介绍下与被告签订《房屋买卖合同》，约定以82万元购买被告名下位于中山市东凤镇××佛××阳光花园××房的房地产，建筑面积为101.73平方米（销售备案合同编号：HTN2015006253）。另双方约定原告于合同签订时支付3万元定金，2017年12月1日前支付7万元定金，被告须在收取定金后三日内向抵押银行申请提前还贷手续，如被告在收取定金后超过7天不去办理提前还贷手续须承担全部责任并赔偿原告因此带来的经济损失。合同签订后，原告依约向被告支付了定金，均有被告签名确认收取上述定金，但其后被告并未依约向抵押银行办理申请提前还贷手续，经原告及中介多次催促无果，后被告明确向第三人建新公司表示不再履行与原告上述房屋买卖合同，并会再次将案涉房屋另行出售。经查，案涉房屋已被平安银行申请诉讼立案并进行保全查封措施。根据双方签订的《房屋买卖合同》第二条、第六条约定，因被告一直怠于履行双方签订的房屋买卖合同并表示明确拒绝继续履行，现案涉房屋亦处于被查封保全状态，原告因被告上述严重违约行为已带来经济损失且双方无法继续履行合同，为维护原告合法权益特诉至法院。被告未到庭，也未提供任何证据或答辩意见。第三人称，赞同原告诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件的证据和事实，本院认定如下：2017年11月28日，被告作为卖方、原告作为买方、第三人建新公司作为中介方签订了《房屋买卖合同》，约定：第一条、中山市东凤镇××佛××阳光花园××房建筑面积101.73平方米，套内面积82.07平方米，该物业是以现状按套售予买方，该套物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。该物业现状是指吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约）。第二条、卖方持有销售备案登记表合同编号为HTN2015006253。卖方保证对该物业享有完整处分权，并应在交易过户完成前将有关物业的产权纠纷、债务等事项处理完毕，并保证交易过户时该物业没有产权纠纷和债权债务纠纷房产查封等状态，以及交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则由卖方承担全部责任并赔偿买方因此带来的经济损失。另卖方不得在交易前存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为，如因卖方有此类事情导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部经济损失（赔偿按下列第六大条的第4小条执行）。第三条、买卖双方同意该物业成交价格为人民币820000元，卖方不再承担此次交易产生的任何费用。买方除支付卖方全额楼价款外，另支付人民币15000元给中介方作为此次交易中介费用……第五条、合同双方就楼价款的交付方式及交易过户达成以下一致协议，并按下列涂销抵押按揭付款方式处理：（1）签订本合同时买方支付人民币30000元给卖方作为定金。另外买方在2017年12月1日前一次性支付给卖方人民币70000元作为此次楼款的剩余的定金。买方并支付人民币10000元给中介方作为此次交易的中介费用。（2）卖方收取定金后三日内须向抵押银行申请提前还贷款手续，办理时间应按银行实际的规定时间办理。如卖方在收取买房的定金后超过七天内不去办理银行申请提前还贷款手续的即卖方须承担全部责任并赔偿买方因此带来的经济损失。卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续拿到新证之日起7天内与买卖中介三方至房管部门办理交易过户递件手续，提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。涂销抵押登记及归档手续必须在签订本合同之日起70天内完成……（4）首期楼款（不含定金）人民币150000元买方应不迟于过户后当天支付卖方，买方并支付人民币5000元给中介方作为此次交易的中介费用余额。（5）人民币5000元于出到买方新的房产证水电物业过户由买方一次性支付给卖方作为此次楼价的尾款。（6）人民币565000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款之间差额由买方以现金支付……第六条、因买方或卖方违反本合同约定和如拒不配合提供交易所需资料（签合同起7天内交齐）或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则：1.逾期未超过十天，违约方每逾期一日须向守约方按总房价8‰支付违约金如此类推。2.逾期超过十天仍未履行的，守约方可以解除合同，并有权要求违约方承担定金责任和支付超过十天后起逾期的违约金为总楼价30%的赔偿款，守约方有权要求违约方赔偿因本次交易而支出中介服务费等全部损失及因追究违约方违约而支出的律师费等全部费用。3.若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价8‰支付违约金。4.此合同生效时因各种原因不能进行此次交易时（1）买方原因的：卖方有权没收其收取所有定金，并有权要求违约方支付等额于总楼价30%的违约金，另外买方需支付给中介方作为此次交易的违约金按总楼价10%赔偿。卖方并有权将此物业另行出售或出租等等，可追讨违约方相关的违约法律责任。（2）卖方原因的：必须双倍赔偿买方所支付的定金，并有权要求违约方支付等额于总楼价30%的违约金，另外卖方需支付给中介方作为此次交易的违约金按总楼价10%赔偿。买方并有权追讨违约方的相关法律责任……合同卖方签名处显示有被告签名及捺印，买方签名处显示有原告签名及捺印，中介方处显示有第三人盖章。同日，原告向被告支付30000元定金。2017年12月1日，原告再向被告支付70000元定金。中山市不动产登记资料查询结果载明，中山市东凤镇××佛××阳光花园××房权利人为罗佩卿，备案合同号HTN2015006253；抵押权人为中国工商银行股份有限公司中山东凤支行，抵押登记时间是2015年7月21日，权属状态为现势；2019年7月11日，被中山市第一人民法院查封，申请执行人为平安银行股份有限公司中山分行。再查，原告与广东朗锐律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由该所代理本案民事纠纷，并约定律师费为24000元；2019年10月29日该所出具价税合计24000元的广东增值税普通发票。庭审中，原告方明确主张要求适用违约责任条款。本院认为，原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方应按合同约定全面履行自己的义务。该《房屋买卖合同》系复合合同，包含原告与被告之间的房屋买卖合同，又包含原被告双方与建新公司之间的居间合同。本案中，原告提交的业主定金收款证明及转账凭证证实其已按约向被告支付定金，被告应按照合同约定履行向抵押银行申请提前还贷款手续及涂销抵押登记等义务，案涉房屋抵押登记权属状态为现势，可见被告并未履行上述义务。此外，案涉房屋现被法院司法查封，被告向原告转移案涉房屋所有权在法律上也已不能履行，被告的行为已构成根本违约，合同约定的解除的条件已成就，因此原告要求解除其与被告签署的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖合同关系部分，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金246000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择是适用违约金或者定金条款。”因被告违约，原告主张适用违约金条款要求被告按合同约定总价款的30%支付违约金（82万×30%＝24.6万），有合同约定为据，本院予以支持。因原告选择适用违约金条款，原告已支付的10万元定金应视为已履行的合同价款，被告依法应予返还。关于原告主张的中介费15000元，双方在合同中约定违约方须赔偿本次交易支出的中介服务费用，合同约定的中介费用为15000元，故原告要求被告赔偿中介费用15000元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的律师费24000元，因被告违约导致本案诉讼发生，且双方约定违约方须承担守约方的律师费损失，而原告业已支出该费用，因此原告要求被告赔偿律师费24000元，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权、质证权，但不影响本院依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告邹家栋与被告罗佩卿于2017年11月28日签订的《房屋买卖合同》中双方房屋买卖合同部分的法律关系；二、被告罗佩卿于本判决生效之日起三日内向原告邹家栋返还购房定金100000元；三、被告罗佩卿于本判决生效之日起三日内向原告邹家栋支付违约金246000元；四、被告罗佩卿于本判决生效之日起三日内向原告邹家栋赔偿中介费15000元；五、被告罗佩卿于本判决生效之日起三日内向原告邹家栋赔偿律师费24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7076元，减半收取计3538元，诉讼保全费2445元，以上合计5983元，由被告罗佩卿负担（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起三日内直接向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄宏图二〇一九年十二月二日书记员  梁少玲张艺达