广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初243号 原告：广西北海大唐星启房地产有限公司，住所地广西北海市银海区广东南路257号大唐听海居营销中心二楼，统一社会信用代码：91450503588607136G。 法定代表人：郝胜春，总经理。 委托诉讼代理人：刘英，该公司员工。 被告：李连翠，女，1980年8月8日出生，汉族，住云南省邵通市邵阳区。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行，住所地广西北海市北部湾中路19号，统一社会信用代码：91450500759797561E。 负责人：施发，行长。 原告广西北海大唐星启房地产有限公司（以下简称大唐公司）与被告李连翠、第三人中国工商银行股份有限公司北海市南珠支行（以下简称工行北海市南珠支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序后转普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告大唐公司的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼，被告李连翠、第三人工行北海市南珠支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告大唐公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的合同编号YS00009683《商品房买卖合同》；2、被告于合同解除之日起10日内协助原告撤销大唐听海居1幢1206号商品房网签合同及注销商品房销售合同备案登记（登记编号：201512090815）；3、被告于合同解除之日起10日内协助原告注销大唐听海居1幢1206号商品房的预购商品房预告登记（登记编号：N北房预2015字第008541号）及预购商品房抵押权预告登记（编号：N北房预2015字第009956号）；4、被告支付违约金51096.6及原告代被告额外支付的款项19584.5元。事实和理由：2015年，原告与被告就原告开发的坐落于北海市大唐听海居1幢1206号商品房签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00009683），合同约定的商品房总价为510966元，付款方式为按揭贷款：即被告须先支付首期房价款160966元，剩余350000元向贷款机构申请贷款支付。合同签订后，被告向原告支付了首期款160966元，原告对所签订的额合同进行了商品房预售合同登记备,登记编号为201512090815。被告与第三人于2015年12月15日签订《个人购房借款/担保合同》，借款合同签订后，被告将贷款金额350000元转入原告账户，2015年12月30日，被告与第三人就商品房设定了抵押权人为第三人的预购商品房抵押权登记。被告获得按揭贷款后，不依约按期偿还借款，导致第三人依据借款合同的约定，在2017年3月-2018年8月期间分别从原告保证金账户中扣划本息合计37331.51元；第三人于2018年9月5日向原告发送《提前收回贷款通知函》要求提前扣收全部贷款本息，截止2018年9月14日第三人已从原告保证金账户中扣划本息合计369584.5元，结清了被告的所欠贷款本息。原告收到第三人发送的《提前收回贷款通知函》后，根据补充协议的约定于2018年9月10日向被告邮寄发送《解除合同通知书》。原告承担保证责任后，多次催告被告配合办理相关合同解除后续事宜、承担相关违约责任并赔偿相应损失，但被告不予理会。为维护原告合法权益，故诉至法院解决。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有： 1、原告营业执照、被告身份证、第三人企业信息登记，拟证实原、被告的主体资格及第三人的身份信息； 2、商品房买卖合同（预售）及相关附件，拟证实：（1）原、被告就位于大唐听海居1幢1206号商品房买卖合同关系及合同总价款作约定；（2）原告在收到第三人的代偿申请时享有合同解除权； 3、不动产统一发票，证明被告向原告支付购房首付款160966元； 4、商品房预售合同登记备案证明（登记编号：201512090815），拟证实原、被告间的商品房买卖合同已进行备案登记； 5、预售商品房预告登记证（登记编号：N北房预2015字第008541号），拟证实本案商品房已进行预告登记。 6、按揭贷款业务合作协议，拟证实原告与第三人就大唐听海居的按揭贷款合作关系。 7、个人购房借款/担保合同（编号为：A字信购字北海分行南珠支行2015年1308号），预购商品房抵押权预告登记（编号为：N北房预2015字第009956号），拟证实：（1）被告向第三人借款350000元用于支付商品房按揭贷款；（2）商品房已进行预告登记。 8、不动产统一发票，拟证实原告收到被告通过按揭方式支付的350000元。 9、扣划凭证及银行业务回单，拟证实第三人因被告逾期还款而在原告保证金账户扣划款项合计369584.5元。 10、提前扣收贷款通知函、贷款结清证明，拟证实：（1）因被告多次未按约定还款，第三人向原告函告要求提前还款并直接进行扣划；（2）原告已代被告结清银行贷款。 11、解除合同通知书，EMS邮寄单、投递记录，拟证实原告因第三人向原告要求提前支付被告的全部贷款本息，原告根据合同约定行使合同解除权；（2）原告向被告寄送合同解除通知书。 被告李连翠未到庭参加诉讼且未作书面答辩，在举证期限内亦未提交证据。 第三人工行北海市南珠支行辩称，1、第三人于2015年12月15日与原、被告签订《个人购房借款/担保合同》，在完善抵押登记手续后于2016年1月4日实际发放贷款350000元。从2017年3月起，被告不再履行归还贷款的合同义务，已构成严重违约。从2017年3月至2018年9月，原告代被告偿还拖欠第三人的贷款本息合计369584.5元，结清该笔购房贷款。2、第三人对上述贷款业务的事实及金额予以确认，对原告证据请单中所涉及第三人银行业务的证据予以确认，但对其他证据，因与第三人无关，第三人不予质证。3、第三人同意根据生效的判决，协助解除涉案抵押房产的预抵押登记手续。 第三人为其述称向本院提供的证据有：借据历史处理明细本地查询，拟证实从2017年3月起，被告不再履行归还贷款的合同义务，已构成严重违约。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李连翠经本院合法传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告及第三人提交的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告大唐公司与被告李连翠签订一份《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：YS00009683），双方约定：被告购买原告开发的位于大唐听海居1幢12层1206号房，商品房建筑面积共85.54平方米，商品房总价款为510966元；被告采取银行按揭付款的方式付款，2015年10月27日前支付首期房价款160966元，余款350000元向贷款机构申请贷款发放；双方还在《商品房买卖合同》附件十一第二条第（5）款中约定，在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告主张担保权利，无论原告是否代为偿还贷款，自原告收到银行主张担保权利的通知起，原告有权解除《合同》，收回该商品房另行处理。《合同》因此解除的，原告有权代被告清偿其所欠银行贷款本息，被告应按合同总价款的10%向原告支付违约金，并放弃《合同》项下的一切权利，且应配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案、预告登记等相关手续。《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告向原告支付首付款160966元，并于2015年12月15日与第三人工行北海市南珠支行签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定：被告向工行北海市南珠支行贷款350000元，期限为25年。《个人购房借款/担保合同》签订后，第三人于2016年1月4日将贷款350000元支付给被告，被告用于支付涉案商品房的购房款。原告与第三人于2015年11月20日签订一份《按揭贷款业务合作协议》，约定：由第三人作为大唐·听海居项目的按揭贷款办理银行；在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交第三人收押之前，原告同意为借款人（购房人）提供贷款本息的阶段性连带责任保证。2018年9月5日，工行北海市南珠支行向原告发出提前扣收贷款通知函，告知被告连续多次未按合同约定的时间和金额每月等额还款，已构成严重违约，要求原告承担保证责任，随后工行北海市南珠支行从原告银行账户中共划扣369584.5元。 2015年12月10日，原告为上述商品房预售合同办理备案登记手续，预售备案登记编号：201512090815，并于同年12月14日办理了预购商品房预告登记，登记编号：N北房预2015字第008541号，于同年12月30日办理预购商品房抵押权预告登记，登记编号：N北房预2015字第009956号。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：YS00009683）系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。本案中，被告未能按《商品房买卖合同（预售）》的约定偿还第三人的银行贷款，导致原告承担阶段性保证责任并向第三人偿还被告贷款本息369584.5元，被告的行为已构成违约，依法应承担违约的民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，以及双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第二条第（5）款的约定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：YS00009683），并要求被告配合办理注销上述商品房网签合同、预售备案登记手续及预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”以及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”的规定，原告要求被告承担违约责任，按照总房价款510966元的10%即51096.6元支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告因承担保证责任而代被告偿还第三人的贷款本息共计369584.5元，相比被告原贷款350000元，原告已多偿还19584.5元，故原告请求被告偿还其额外支付的贷款19584.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告广西北海大唐星启房地产开发有限公司与被告李连翠签订的《商品房买卖合同（预售）》（销售合同编号：YS00009683）； 二、被告李连翠于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产开发有限公司撤销位于大唐听海居1幢1206号商品房网签合同及办理注销商品房预售合同登记备案手续（预售备案登记编号：201512090815）； 三、被告李连翠于本判决书生效之日起十五日内协助原告广西北海大唐星启房地产开发有限公司办理注销大唐听海居1幢1206号商品房的预购商品房预告登记（登记编号：N北房预2015字第008541号）及预购商品房抵押权预告登记（登记编号：N北房预2015字第009956号）； 四、被告李连翠向原告广西北海大唐星启房地产开发有限公司支付违约金51096.6元； 五、被告李连翠向原告广西北海大唐星启房地产开发有限公司偿还原告额外支付的贷款19584.5元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费1567元，公告费520元，二项合计2087元，由被告李连翠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  吴宗富 二〇一九年十二月九日 法官 助理  庞丽芬 书 记 员  何怡燕 附本判决书引用的法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。