重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终10188号上诉人（原审原告）：刘熠，男，汉族，1983年10月25日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：钟冬蕾，中豪律师事务所律师。上诉人（原审原告）：高艺，女，汉族，1985年2月19日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：钟冬蕾，中豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区余溪路137号附16号2-1，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：LEEYANGYEN。上诉人刘熠、高艺与被上诉人重庆中华置业有限公司（以下简称中华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初18286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月4日对本案进行了审理，上诉人高艺以及刘熠、高艺的委托诉讼代理人钟冬蕾，被上诉人中华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席询问。本案现已审理终结。刘熠、高艺上诉请求：一、请求撤销原审判决，改判：（一）判令中华公司协助办理渝北区房屋的不动产权证书并交付刘熠、高艺；（二）判令中华公司支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房款26万元为基数，以每日万分之0.5为标准，从2018年9月27日起计算至全部违约金付清为止）；或者发回重审；二、本案一、二审诉讼费由中华公司承担。主要事实和理由：1.一审法院认为刘熠、高艺要求中华公司为其办理不动产证书的条件不具备为由驳回诉讼请求，系认定事实错误；2.一审未查清中华公司未按约提交办理商品房合同登记备案的原因，径直认定中华公司不能履行合同，属事实未查清。中华公司未到庭进行答辩，也未向本院递交书面答辩意见。刘熠、高艺向一审法院提出诉讼请求：1、请求中华公司协助刘熠、高艺办理渝北区房屋的不动产权证书并交付刘熠、高艺；2、请求判令中华公司向刘熠、高艺支付逾期办理不动产权证书的违约金；3、本案的诉讼费由中华公司承担。事实和理由：2018年5月3日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定刘熠、高艺购买位于渝北区，房屋总价款为26元。该房实际于2018年9月27日交付刘熠、高艺。合同签订后，中华公司未按合同约定为刘熠、高艺办理房屋不动产权证，刘熠、高艺作为房屋购买人，有权要求中华公司继续办理房屋不动产权证及根据《商品房买卖合同》第二十条第一款、第三款约定支付违约金。一审法院认定事实：2018年5月3日，中华公司作为出卖人，刘熠、高艺作为买受人签订了《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买位于渝北区预售商品房，合同总价款为26万元。合同第二条载明：买受人购买的商品房为预售商品房。合同第十三条产权登记中约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。关于逾期处理：逾期超过180日后，乙方有权解除合同......乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2018年5月3日，中华公司中华公司出具收据，载明收到刘熠、高艺购买案涉房屋的款项26万元。2019年10月14日经一审法院在重庆市渝北区不动产权登记中心核实，重庆市渝北区不动产权登记中心至今未收到本案涉案房屋的不动产权登记申请，且涉案房屋所在楼栋至今未能办理产权证，故涉案房屋亦无法办理不动产权证。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于办理不动产证书。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”。本案中，刘熠、高艺支付了购房款，中华公司中华公司亦将案涉房屋交付给刘熠、高艺，其本应按合同约定为刘熠、高艺办理案涉房屋的产权证，但案涉房屋所处楼栋尚未办理产权证，在这种情形下，中华公司无法未刘熠、高艺办理产权证，即现尚不具备办理房屋产权登记的条件，此属法律规定的不能履行的情形，故现刘熠、高艺要求中华公司为其办理案涉房屋的不动产证书，一审法院不予支持。关于逾期办理不动产证书的违约金。合同约定，买受人在商品房交付之日起60日内取得房屋所有权证书。案涉房屋虽然已交付给刘熠、高艺，但案涉房屋暂不具备办理房屋产权登记的条件。同时，合同约定“甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.5的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，即逾期办理不动产证书的违约金的支付时间和条件为“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”，现案涉房屋暂不具备办理房屋产权登记的条件，刘熠、高艺也因此实际未取得登记受理单，故刘熠、高艺主张的逾期办理不动产证书的违约金的支付条件并未成就，一审法院不予支持。刘熠、高艺可在条件成就后另行主张。据此，一审法院判决：“驳回刘熠、高艺的诉讼请求。案件受理费80元，已减半收取40元，由重庆中华置业有限公司负担。”二审中，刘熠、高艺对一审查明的事实提出异议，认为不动产登记中心没收到申请是事实，楼栋没办理产权证也是事实，但并非因为这些导致不能办理产权证；原审第三页第一段倒数第五行“至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”是格式条款，且对其不利，该条款无效。刘熠、高艺未举示新证据。二审查明的事实与一审查明的基本一致。另查明，一审法院于2019年10月14日向渝北区不动产权登记中心询问笔录中记载：“吴：经查询我中心并未收到该房屋的办证申请。郭：该房屋是否达到办证条件呢？吴：该房屋所在的楼栋尚未办理产权证，即未办理大证，故小证是无法办理的。郭：大证没有办理的原因。吴：不清楚了。”本院认为，刘熠、高艺与中华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行义务。关于协助办理不动产证书的问题。刘熠、高艺已按约支付了房款，中华公司也已交付案涉房屋，按照合同第十三条第二款约定，中华公司应当在实际交付之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理案涉房屋《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。但是，根据一审法院向渝北区不动产权登记中心核实的情况，该登记中心称未收到案涉房屋的办证申请，且认为房屋的楼栋没有办理产权证，所以案涉房屋也不具备办证条件。一审法院由此认定前述情况系属法律规定的不能履行的情形并无不当，故刘熠、高艺提出一审认定该事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办理不动产证书违约金的问题。刘熠、高艺明确其主张违约金的依据是案涉合同第十二条第三款第二项。其一，根据该条款约定，违约金的起算时间是自约定中华公司向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日，止算时间是中华公司实际提交资料并取得该机构出具的登记受理单之日，支付时间和条件是中华公司实际取得该机构出具的登记受理单之日起30日内。因案涉房屋暂不具备办理产权登记的条件，中华公司未取得登记受理单，故违约金的支付条件不成就，一审判决并无不当。刘熠、高艺可在条件成就后另行主张。其二，刘熠、高艺二审时提出该条款中“至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止”对其不利，系无效的格式条款的理由。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”依此，格式条款应为一方当事人未经协商事先拟好的反复使用的条款。经审查，双方所签订的案涉《重庆市商品房买卖合同》系重庆市土地和房屋管理局2018年期间印制的重庆市房屋买卖合同示范文本，故前述条款不能认定为当事人为了重复使用而预先拟定的条款，刘熠、高艺主张该条款是格式条款的理由不成立，不予支持。综上所述，刘熠、高艺的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘熠、高艺负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  刘 毅审 判 员  乔 艳二〇一九年十二月二十日法官助理  庞端端书 记 员  陈 胜