广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初20819号原告：龙定国，男，1970年6月27日出生，中国香港特别行政区居民，住广东省广州市天河区金穗路723号1702房。委托代理人：徐炼，广东国道律师事务所律师。被告：刘志丹，男，1985年11月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：谢长庚，男，1970年2月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告龙定国诉被告刘志丹相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年1月21日公开开庭进行了审理，原告龙定国的委托代理人徐炼到庭参加诉讼，被告刘志丹经本院合法传唤未到庭应诉。此后本院依法追加谢长庚作为共同被告参加诉讼，并另行组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告龙定国的委托代理人徐炼、被告刘志丹及被告谢长庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙定国诉称：2018年1月，原告发现被告房屋向下渗水，位置在于原告工人房天花吊柜处。原告首次向被告反映其房屋向下渗水一事后，长达数月时间，被告均以各种理由推托。中海观园管理处工作人员在原告催促下，于2018年4月10日委派工程部工作人员分别进入上述中海观园8栋1702房、1802房（原告及被告房屋）现场勘查，在各方保留勘查视频、照片的同时，己当场明确渗水责任在于被告。2018年6月27日，原告发现除上述工人房天花吊柜处之外，入户大门对面的客厅内玄关柜也出现渗漏，并导致天花发黄、照明电路短路。2018年6月28日，中海观园管理处委派工程部工作人员进行检测，在此确认为被告房屋的热水管渗漏。之后原告及管理处多次催促被告维修，被告均置之不理。鉴于被告的侵害行为毫无终止迹象，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告恢复原告位于广州市天河区金穗路723号中海观园8栋1702房部分建筑、装修、财产原状（因被告房屋渗水损毁）；2、被告承担本案诉讼费。被告刘志丹辩称：我方会承担该我方承担的责任。被告谢长庚辩称：原告房屋漏水与我方无关，我方购买的是二手房，收楼后没有改动过地面装修，也没有重力敲打地面。本案是原告在装修时用冲击钻打穿楼板防水层，轻微的打破水管，导致漏水。经审理查明：龙定国是广州市天河区金穗路xx房（住宅，建筑面积246.11平方米，简称1702房）的登记权属人，刘志丹是广州市天河区金穗路xx房（住宅，建筑面积246.11平方米，简称1802房）的登记权属人，谢长庚是1802房的实际使用人。龙定国诉称其分别在2018年1月、2018年6月发现其1702房的工人房天花吊柜位置、入户大门对面的客厅玄关柜吊顶位置出现渗漏，向1802房住户反映并经物业公司现场勘查认定，但1802房住户借故推脱，在协商未果的情况下提起本案诉讼。龙定国对其主张的事实提供：1、落款时间2018年7月10日、落款人中海物业管理广州有限公司中海观园管理处（简称中海观园管理处）出具的《关于xx栋1702房漏水情况的跟进说明》。《关于中海观园B栋1702房漏水情况的跟进说明》载明：x栋1702房（即金穗路723号1702房）于2018年1月反映工人房天花吊柜处有渗水发霉，后来适逢农历新春期间，于是业主提出在3月再进行检查维修。3月到场检查时，管理处维修人员初步排查可能为楼上1802房（即金穗路xx号1802房）的卫生间渗水所致，于是管理处物业管家将渗漏情况告知1802房住户，并告知卫生间防水己过房屋保修期（房屋为2007年交付使用），请其赶紧安排专业工程队进行工人房卫生间的检查和维修，此期间在管理处的协调下也在4月10日下午约请1802房谢太太到1702房共同查看检查情况。2018年6月27日中午，B1702房业主向管理处反映入户门对面柜子上方的天花发黄、天花筒灯滴水无法照明。管理处当天即安排维修人员上门检查，发现天花筒灯孔处有滴水，于是通过电话和微信联系楼上B1802房谢先生、谢太太，告知相关情况，经沟通后在6月28日下午管理处到B1802房进行给水管渗漏检测，初步判定为热水管渗漏，物业管家立即向B1802房住户谢太太反馈检查情况，请住户赶紧人员检测水管，如有渗漏应抓紧时间开展维修。从6月28日至7月10日，管理处期间以上门拜访、电话、微信等形式多次联络B1802房住户，告知漏水情况愈加严重，请住户从房屋安全、邻里关系考虑，且也告知1702房住户己上报街道派出所和居委会寻求解决，不排除以法律诉讼方式解决，提醒其尽快安排漏水原因检查和维修工作，但一直未收到该住户的维修回复。2、现场照片及视频光盘。刘志丹、谢长庚对上述证据无异议。因双方当事人未能共同确认1702房的漏水原因，龙定国向本院申请司法鉴定，本院经摇珠确定广东建准检测技术有限公司（简称建准公司）作为鉴定机构。2019年8月22日，本院会同建准公司及双方当事人到涉案1702房、1802房现场勘查。建准公司经现场勘查后出具《房屋安全鉴定报告》，该报告载明：一、主要检查情况综述。1702房客厅入户大门的天花吊顶有泛黄、渗水、呈多个椭圆形的痕迹；经拆开吊顶检查，顶板有渗水痕迹，且该位置的吊顶螺杆有白色结晶，现为湿润状态，其他顶板和吊顶螺杆位置未发现渗水痕迹：工人房顶板沉池有渗水现象，且有水珠悬挂，侧边木板有渗水痕迹。二、鉴定结论。根据上述检查情况，结合委托方提供的资料分析，1702房在2014年进行了装修，顶板A2号位置的渗水如果是由于装修时顶板因挂吊顶所需打的孔碰到了1802房的水管引起，那么早就应该发现了渗水痕迹，并不是等过了三、四年后在2018年6月才发现渗水痕迹，因此可判断该处渗水并非由于1702房装修时打穿楼板碰到1802房的水管引起，该处渗水主要是1802房的主人卫生间或公共卫生间防水措施不足，水通过地板砂浆层渗漏至A2位置，刚好该位置打了孔较为薄弱，水沿着孔渗下引起，而A1位置吊顶渗水是A2位置的水沿着吊顶螺杆渗下引起；1702房B号位置渗水主要是对应位置的1802房卫生间沉池防水措施不足，卫生间的日常用水通过防水不足处渗下引起。三、处理建议。1、应对1802房卫生间做好防水处理，再对1702房渗水位置做修复处理；2、聘请有资质的公司进行安全文明施工。针对上述《房屋安全鉴定报告》，龙定国、刘志丹均未持异议。谢长庚不认同上述报告，认为1702房的漏水原因是龙定国装修时用冲击钻打穿楼板防水层，轻微的打破水管，导致漏水，与其无关。建准公司对此作出复函，复函称：1802房地板的水管是埋在地板的砂浆层里，而1702房装修时在楼板上打孔装天花也不会打破1802房的水管，因为中间相隔了约12公分厚的楼板，且如果是因打孔碰到1802房的水管，水管的水量较大，那么水应该在短时间内会渗下，而不会等过了三、四年后再渗下，因此1702房A2位置的渗水不是因装修打孔碰到水管引起；房屋的防水层会随着房屋使用年限的增加而慢慢的出现老化等现象，从而引起渗水的可能，且1702房的渗水时间与其装修时间不匹配，因此1702房的渗水与其装修没有因果关系。谢长庚亦不认同上述复函。鉴于谢长庚对上述《房屋安全鉴定报告》及复函持有较大异议，综合本案案情，为审慎起见，2019年12月12日本院会同建准公司及双方当事人到1702房、1802房现场复查。建准公司经现场复查后坚持其鉴定结论，不作变更。本院认为：本案为不动产相邻纠纷。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的的财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。”本案中，根据本院委托的建准公司作出的《房屋安全鉴定报告》，龙定国的1702房工人房天花吊柜位置、入户大门对面的客厅玄关柜吊顶位置两个地方渗漏原因均是1802房卫生间防水措施不足所致，刘志丹作为1802房的登记权属人及谢长庚作为1802房的实际使用人，依法均应承担相应法律责任。根据上述《房屋安全鉴定报告》，刘志丹、谢长庚应委托有资质的施工单位对其1802房卫生间（包括主、客卫生间及工人房卫生间）做好防水处理，对1702房的渗水问题作修复处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起30日内，被告刘志丹、被告谢长庚根据广东建准检测技术有限公司作出的《房屋安全鉴定报告》，委托有资质的施工单位对广州市天河区金穗路723号1802房卫生间（包括主、客卫生间及工人房卫生间）作防水处理，并对广州市天河区金穗路723号1702房的渗水问题作修复处理。本案受理费100元，由被告刘志丹、被告谢长庚负担。鉴定费18000元，由被告刘志丹、被告谢长庚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  张黛乔人民陪审员  张丹丹二〇一九年十二月二十六日书 记 员  梁炎梅梁怡筠陈世彬秦爽