天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6718号上诉人（原审被告）：天津市洪强房屋信托有限公司，住所地天津市和平区多伦道159号。法定代表人：于默，董事长。委托诉讼代理人：李鑫，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆靖尧，天津汇川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凤菊，女，1957年4月11日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李家栋，李凤菊之兄，住天津市和平区。委托诉讼代理人：赵文慧，天津得安律师事务所律师。上诉人天津市洪强房屋信托有限公司（以下简称洪强公司）因与被上诉人李凤菊房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2019)津0102民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。洪强公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉请或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人作为案涉房屋托管单位，受案涉房屋的产权所有人天津市正房屋拆迁中心的委托管理案涉房屋，案外人蔺焕萍持其与天津市东正房屋拆迁中心的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》与被上诉人一起至上诉人处办理房屋置换手续，现亦无证据表示该《天津市房屋拆迁安置补偿协议》为虚假，上诉人已经尽到相关的合理审查义务，不应承担赔偿责任。请求二审法院判如所请。李凤菊辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。李凤菊向一审法院起诉请求：1.法院依法确认李凤菊同洪强公司于2015年6月18日签订的《天津市房屋租赁合同》无效;2.法院依法判令洪强公司赔偿李凤菊各项经济损失共计2218745.3元(房屋价值、装修残值以评估价为准，具体赔偿明细附后)；3.本案的诉讼费由洪强公司承担。一审法院认定事实：2015年6月，李凤菊通过中介天津市鸿韵地产徐爱英介绍以73万元的价格从案外人蔺焕萍处购买了坐落天津市河东区王串场一号路华腾里5号楼1门104-106号房屋（以下简称案涉房屋），洪强公司与李凤菊就案涉房屋于2015年6月18日签订了《天津市房屋租赁合同》，合同载明的出租人为洪强公司，承租人为李凤菊，每月租金157.7元。洪强公司收取了李凤菊置换费2万元，将《天津市公有房屋缴租凭证》上承租人处的蔺焕萍更改为李凤菊。之后李凤菊搬入案涉房屋居住。之后其补交了原房屋承租人欠欠供热费16497.3元。2018年9月，案外人沈华、魏颖、魏长生、魏国生、魏萍作为原告于一审法院以李凤菊、洪强公司作为被告，天津市河东区美东房地产开发公司（以下简称美东房地产）作为第三人提起返还原物之诉。一审法院审理后作出(2018)津0102民初8856号民事判决，洪强公司在该案中辩称其只是托管案涉房屋然后收取出租费用，其他情况不了解。未能提供其取得托管权利的证据。一审法院查明王英因原房屋拆迁安置取得案涉争房屋所有权，系房屋的所有人，沈华等五人系王英继承人，案涉房屋为五人共有。李凤菊、洪强公司之间的租赁合同及其抗辩理由均不能对抗五人的所有权，遂判令李凤菊将案涉房屋腾空返还给沈华、魏颖、魏长生、魏国生、魏萍。该案当事人均未提起上诉，判决已生效并进入强制执行阶段。诉讼过程中一审法院传洪强公司委托诉讼代理人来院询问其取得托管权利的情况，其回答为房屋是美东房地产托管的，有一套拆迁手续，但因刑事案件被公安机关拿走，其只有租赁合同及内部收费卡片。(2018)津0102民初8856号案件中已查明本案案涉房屋不涉及刑事案件。经李凤菊申请，一审法院委托天津永正房地产土地评估咨询有限公司对案涉房屋市场价值进行评估，其出具的《房地产估价报告》记载案涉房屋市场价值为2139400元。评估费7848元由李凤菊支付。李凤菊就其主张的装修残值，撤回了评估申请，也未提供其装修支出的证据。李凤菊就其主张的中介费，未能提供证据。一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，案涉房屋实际权利人沈华等五人通过返还原物之诉要求李凤菊返还案涉房屋，其以明示的方式拒绝追认李凤菊与洪强公司签订的租赁合同，则李凤菊与洪强公司签订的租赁合同无效。从房屋来源来看，洪强公司作为房屋管理机构，未能提供其接受案涉房屋管理委托的证据，没有尽到作为第三方房屋管理机构严格妥善审核代管房屋相关情况的义务，造成李凤菊置换案涉房屋后需要腾空房屋给实际权利人，洪强公司存在重大过失，应当对李凤菊的损失承担赔偿责任。从合同相对性来看，洪强公司收取房屋置换费用并与李凤菊签订《天津市房屋租赁合同》，洪强公司作为《天津市房屋租赁合同》记载的房屋出租人，应当保证房屋不存在权属方面的风险，同时应当保证李凤菊对案涉房屋的居住权，现因案涉房屋权属问题致使《天津市房屋租赁合同》无效，李凤菊无法居住案涉房屋，洪强公司作为房屋出租人亦应当对李凤菊的损失承担赔偿责任。从蔺焕萍与李凤菊的置换交易来看，李凤菊购买案涉房屋的关键，在于李凤菊能够与洪强公司签订《天津市房屋租赁合同》，此点使李凤菊在置换的过程中未对案涉房屋权属产生怀疑，进而使得蔺焕萍与李凤菊的合同全部得以履行，洪强公司作为合同制定者应当对李凤菊承担赔偿责任。综上，不论是从房屋来源、合同相对性还是从李凤菊的合理信赖来看，洪强公司均应当对李凤菊的损失承担赔偿责任。对于李凤菊损失，现分析如下：关于房屋价值损失，李凤菊为案涉房屋的承租付出了房屋价款，现房屋无法居住，其主张按照房屋市场价值计算其损失，符合法律规定，一审法院予以支持。关于装修残值损失，李凤菊未能提供此项损失的合理数额的证据，一审法院不予支持。关于房屋置换费，该费用为洪强公司因房屋置换收取的李凤菊费用，现因房屋权属问题，李凤菊无法居住房屋，该费用应当由洪强公司赔偿。关于置换房屋中介费，因李凤菊未能提供此项损失的证据，一审法院不予支持。关于其前欠供热费，系其替蔺焕萍垫付的费用，不属于合理损失范围，一审法院不予支持。关于评估费，属于合理损失范围，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“一、李凤菊与天津市洪强房屋信托有限公司于2015年6月18日就坐落天津市河东区王串场一号路华腾里5号楼1门104-106号房屋签订的《天津市房屋租赁合同》无效；二、本判决生效之日起十日内，天津市洪强房屋信托有限公司赔偿李凤菊房屋损失2139400元、房屋置换费损失2万元、评估费7848元，共计2167248元；三、驳回李凤菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24972元，减收12486元，由李凤菊负担417元，天津市洪强房屋信托有限公司负担12069元。”二审审理中，上诉人向本院提交：证据1、《天津市房屋拆迁安置补偿协议》及编号为（2015）津河东证字第117号《公证书》，蔺焕萍购房款收据；证据2、《承诺书》；证据3、《单位自管产房屋委托管理协议书》，均拟证明案涉房屋系上诉人的托管产，亦根据相关材料办理托管手续。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。经合议庭评议认为，上述证据不属于二审新证据范畴，本院对此不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：双方签订的《天津市房屋租赁合同》的效力问题；上诉人应否对被上诉人相关损失承担赔偿责任。上诉人主张其受天津市东正房屋拆迁中心委托代管案涉房屋，其作为代管人与被上诉人签订的合同应为有效，但上诉人就案涉房屋的权属问题并未向本院举证证明，本院对此不予采信，现案涉房屋的实际权利人已经通过诉讼的方式，拒绝追认双方签订的租赁合同的效力，现双方签订的租赁合同应属无效，一审法院认定并无不妥。上诉人作为房屋代管单位，对于代管房屋有核实来源及权属的义务，但其截至二审庭审中亦无法向本院详述房屋来源及相关情况，上诉人对案涉房屋的管理过程中存在重大过失。而被上诉人基于对被上诉人的信任与其签订《天津市房屋租赁合同》，其有理由相信案涉房屋由被上诉人管理，不存在权属争议，但现生效判决确认案涉房屋系案外人所有，造成被上诉人重大财产损失，上诉人对此应承担赔偿责任。一审法院基于房屋评估价格、上诉人收取的房屋置换费以及相关评估费票据确认被上诉人的损失数额并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24138元，由天津市洪强房屋信托有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇一九年十二月九日书记员 李珊珊