重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7307号上诉人（原审被告）：刘小勇，男，汉族，1985年11月2日生，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：高清文，男，汉族，1966年3月15日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：舒伦杰，重庆钜沃律师事务所律师。原审被告：龚江玲，女，汉族，1987年3月26日生，住四川省邻水县。上诉人刘小勇因与被上诉人高清文、原审被告龚江玲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初15748号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘小勇上诉请求：一、依法改判原审判决第二项，即刘小勇向高清文返还购房款368000元；二、撤销原审判决第三项，改判刘小勇无需向高清文支付违约金287600元。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.刘小勇已经向高清文返还的购房款为190000元，尚欠金额为368000元；2.2018年4月30日前高清文的银行贷款审批未通过，根据合同约定，双方当事人与中介方均免责，刘小勇并不存在违约的情形，不应向高清文支付违约金287600元。被上诉人高清文答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。原审被告龚江玲未作答辩。高清文向一审法院起诉请求：1.判决解除高清文与刘小勇之间签订的《重庆房地产买卖合同》；2.请求判令刘小勇、龚江玲返还高清文购房款428000元，并支付从2018年4月25日开始至付清时止的资金占用利息（按中国人民银行贷款利率计收）；3.请求判令刘小勇、龚江玲支付高清文违约金287600元；4.诉讼费由刘小勇、龚江玲承担。一审法院经审理查明：2018年2月3日，高清文作为乙方，刘小勇作为甲方，龚江玲代刘小勇与高清文签订《重庆房地产买卖合同》，约定：刘小勇将其名下位于重庆市九龙坡区石桥铺南华街66号附X号房屋以1438000元的价格出售给高清文；该房屋建筑面积为228.68㎡，套内面积为204.8㎡，该房屋抵押于工商银行杨家坪支行，抵押金额为600000元，乙方首付款帮甲方解押；2018年2月3日乙方支付50000元购房定金作为成交总价的一部分；甲乙双方约定于2018年2月28日前签订银行按揭贷款合同，乙方的贷款申请金额暂定为870000元，最终以银行审核为准，甲乙双方约定在银行按揭贷款审批通过且该房屋办妥赎楼还款并注销抵押登记后5个工作日内办理过户手续；乙方在按揭贷款通过后，在银行通知甲方还款当日支付508000元整给甲方作为购房款用于解押，尾款10000元，乙方于交房当日支付给甲方；双方于甲方收齐全部房款后60日内办理房屋物业交割手续；房屋交易过程中的税、费由乙方承担，甲方承诺上述房屋已满2年且是唯一住宅，无继承或赠与情况，如因继承或赠与等情况导致税、费等费用增加，则由甲方承担；甲乙双方从签订本协议之日起，如一方未按本协议约定内容履行，经守约方短信、电话、书面等形式催告后10个工作日内违约方未予答复的，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，除前述违约责任外，因甲方违约导致本交易未成功的，应双倍返还乙方已交购房定金，因乙方违约导致本交易未成功的，甲方有权不退还乙方已交购房定金。合同备注约定：如因银行政策原因，导致乙方于2018年4月30日前按揭未通过，则三方免责，甲方退还乙方定金，中介方不收取任何费用。合同签订后，高清文于2018年2月3日支付了定金50000元，龚江玲向高清文出具《定金收条》一份载明收到购房定金伍万元。2018年4月25日，高清文与刘小勇、房屋中介工作人员一起前往位于重庆市江北区观音桥的工商银行协助刘小勇办理提前还款。高清文向刘小勇账户转账508000元，刘小勇向高清文出具《定金收条》，载明：“今刘小勇收到高清文现金伍拾万零捌仟元整（508000元整）作为购房屋石桥铺南华街66号附X号的定金款。此款508000元作为定金。”该收条上有刘小勇的签名捺印。高清文申请证人陈涛出庭，陈涛为中介方就该涉案房屋的具体经办人。陈涛陈述：高清文的按揭贷款手续由其同事欧耀云负责办理，具体由担保公司在负责处理；高清文的按揭贷款在中国建设银行南坪支行申请，高清文、刘小勇签完合同后在2018年2月份之内就前往银行进行按揭贷款申请面签；2018年4月24日，担保公司回复高清文的贷款申请已经初审通过，仅差银行领导签字，需要拿到银行的批复函才算审批通过；2018年4月25日，买卖双方及中介工作人员前往银行办理解押手续；2018年4月30日陈涛致电担保公司询问，担保公司回复银行尚未通过贷款审批。高清文申请证人欧耀云出庭，欧耀云为中介方工作人员，负责就该涉案房屋交易中办理贷款资料交接等后续事宜。欧耀云陈述：欧耀云告知刘小勇高清文的按揭贷款前期流程全部通过只差银行领导签字，刘小勇知道高清文按揭贷款的审核进度，同意高清文代还银行贷款，并表示高清文按揭通过后就过户；2018年4月25日，欧耀云及刘小勇、高清文双方一起到位于观音桥的工商银行还款，刘小勇同意高清文所支付的508000元变为定金，如未过户就双倍赔偿；高清文按揭实际通过的时间为2018年5月8、9号；涉案房屋挂牌价200万至210万，成交价在180万元左右。一审另查明，2018年5月14日，将涉案房屋过户登记至第三人名下，2018年5月底，刘小勇返还高清文13万元购房款。一审庭审中，经一审法院询问，高清文不申请对涉案房屋的现值进行鉴定。一审审理中，高清文自愿撤回要求刘小勇、龚江玲赔偿损失558000元的请求和要求刘小勇、龚江玲双倍返还定金100000元的请求。高清文举示了二手房交易网站上涉案房屋同户型房屋的售房信息，拟证明涉案房屋现售价为190万，要求以签订合同时约定价款和现售价的差额为实际损失调高第五项请求的违约金。一审法院认为，刘小勇、龚江玲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，是对自己诉讼权利的放弃，一审法院可以依据审理查明的事实，依法缺席作出判决。高清文与刘小勇之间签订的《重庆房地产买卖合同》系其双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应全面履行该合同。关于高清文请求法院判决解除高清文与刘小勇之间签订的《重庆房地产买卖合同》。一审法院认为，合同备注“如因银行政策原因，导致乙方于2018年4月30日前按揭未通过，则三方免责，甲方退还乙方定金，丙方不收取任何费用”，此约定为双方合同的约定解除条件，虽高清文在2018年4月30日前未能按揭通过，但一审法院认为高清文未在约定时间内取得贷款审批并非银行政策性原因，合同并未达到解除条件，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，刘小勇没有证据证明高清文按揭审批通过时间晚于2018年4月30日系由于银行政策原因导致；其次，证人证言均证实高清文的按揭审批进度仅欠缺最后的银行领导签字，若因政策原因未能通过，则高清文的银行按揭申请最初即会被拒绝，不会在2018年4月30日时仅剩最后的审批流程；最后，双方合同约定，高清文在按揭贷款通过后，银行通知刘小勇还款当日支付508000元整给刘小勇作为购房款用于解押，2018年4月25日高清文按揭贷款申请尚未通过，但刘小勇却实际收取了高清文支付的解押款508000元，一审法院视为刘小勇通过其收款行为认可高清文能够通过按揭贷款申请；综上，双方合同并未达到约定解除条件，双方仍应继续履行合同。因刘小勇在2018年5月14日将涉案房屋过户至案外人，致使高清文、刘小勇之间的合同无法继续履行，刘小勇的行为业已构成根本违约，现高清文请求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。关于高清文请求判令刘小勇、龚江玲返还高清文购房款428000元，并支付从2018年4月25日开始至付清时止的资金占用利息（按中国人民银行贷款利率计收）。一审法院认为，合同解除后，刘小勇收取的房款558000元（含定金）应予退还高清文。高清文陈述刘小勇已经返还房款13万元，故高清文要求刘小勇返还房款428000元的请求，一审法院予以支持。高清文主张资金占用损失，双方没有约定，亦无法律依据，且高清文已经主张了违约金，故对资金占用损失的请求不予支持。关于高清文请求判令刘小勇、龚江玲支付高清文违约金287600元。一审法院认为，根据合同约定，如一方未按本协议约定的内容履行，守约方有权解除合同，同时违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金。刘小勇将涉案房屋过户给他人的根本违约行为致使合同解除，现高清文有权请求刘小勇按合同约定支付违约金，合同约定房屋成交价为1438000元，故违约金为287600（1438000元*20%）。高清文要求调高违约金，由于高清文举示的售房信息致使在二手房网站上的挂牌价格，并非实际交易价格，证人欧耀云陈述的房屋现值也系自行陈述而无其他佐证，且经一审法庭询问后仍未申请对涉案房屋价值进行评估，一审法院认为高清文陈述损失超过违约金的证据不足，故对高清文要求调高违约金的请求不予支持。关于高清文请求刘小勇、龚江玲共同承担责任的问题。一审法院认为，龚江玲虽在合同上代刘小勇签字，但其签字的行为系代理行为，合同的相对方应为刘小勇，依照合同的相对性原则，高清文无权要求龚江玲承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除高清文与刘小勇于2018年2月3日签订的《重庆房地产买卖合同》；二、刘小勇于一审判决生效后3日内返还高清文购房款428000元；三、刘小勇于一审判决生效后3日内支付高清文违约金287600元；四、驳回高清文的其他诉讼请求。一审案件诉讼费为17162元，由高清文负担5162元，由刘小勇承担12000元。二审中，高清文与刘小勇均认可已返还的购房款为190000元，刘小勇尚欠高清文的购房款金额为368000元。本院二审查明的其余事实与一审查明的一致，本院予以确认。本案的争议焦点为刘小勇是否应当向高清文支付违约金287600元。本院认为，刘小勇上诉称高清文于2018年4月30日前按揭未通过，则三方免责，其不应当承担违约责任。本案中，双方当事人签订的合同约定：“如因银行政策原因，导致乙方于2018年4月30日前按揭未通过，则三方免责，甲方退还乙方定金，丙方不收取任何费用”。现根据查明的事实，高清文的银行按揭未能在2018年4月30日前通过审批。因此，本案的关键在于按揭贷款未能审批通过的原因是否属于银行政策原因。本院认为，刘小勇并未举示证据证明高清文按揭审批通过时间晚于2018年4月30日系由于银行政策原因导致；且从一审中证人证言可以看出，高清文的银行按揭审批在2018年4月30日之前仅缺最终银行领导签字。故按揭未能在约定的时间之内通过审批并非银行政策原因导致，合同并未达到解除条件。另外，根据合同约定，高清文应在按揭贷款通过后，银行通知刘小勇还款当日支付508000元作为购房款用于解押。而根据查明的事实，刘小勇于2018年4月25日高清文按揭贷款申请尚未通过时实际收取了高清文支付的解押款508000元，此应视为刘小勇通过其收款行为认可高清文能够通过按揭贷款申请并同意继续履行合同。但之后在涉案合同并未解除的情况下，刘小勇于2018年5月14日将涉案房屋过户给案外人的行为直接致使合同目的不能实现，已经构成根本违约，理应承担违约责任。因此，刘小勇的该项上诉理由不成立，一审对此认定并无不当。关于已返还购房款的问题，二审中双方当事人均认可刘小勇已经返还高清文的购房款为190000元，尚欠购房款金额为368000元。故本院二审基于当事人的自认，依法予以改判。综上，刘小勇的上诉理由部分成立，本院二审基于查明的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初15748号民事判决第一项、第三项；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初15748号民事判决第二项、第四项；三、由刘小勇在本判决生效后三日内返还高清文购房款368000元；四、驳回被上诉人高清文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17162元，由高清文负担5162元，由刘小勇负担12000元；二审案件受理费17162元，由高清文负担1716元，由刘小勇负担15446元。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  张泽兵审 判 员  苏 渝二〇一九年十二月十六日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯