浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初3323号 原告：陈珂，女，1991年7月8日出生，汉族，住金华市金东区。 原告：何文虎，男，1986年7月26日出生，汉族，住金华市金东区。 被告：沈军荣，男，1975年11月19日出生，汉族，住武义县。 原告陈珂、何文虎与被告沈军荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理，依法适用简易程序审理，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈珂、何文虎，被告沈军荣到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 陈珂、何文虎向本院提出诉讼请求：一、判令沈军荣赔偿损失100000元（具体损失以财产损失鉴定为准）；二、判令沈军荣退回2017年支付的房租27000元；三、本案诉讼费用由沈军荣承担。事实与理由：2017年9月1日，陈珂、何文虎承租了沈军荣位于武义县的房屋（以下简称案涉房屋），利用沈军荣原有的厨房设备开办农家乐，双方约定租赁期限从2017年9月1日至2022年8月31日止，年租金为27000元。后，陈珂、何文虎对案涉房屋进行了装修，支付装修费用约200000元。2018年12月26日，沈家村村主任告知案涉房屋属不能用于经营的建筑。2018年12月27日，武义县村民委员会（以下简称沈家村委会）组织人员将案涉房屋内的装修强行拆除。拆除期间，陈珂、何文虎及农家乐工作人员与拆除人员发生了争执。至此，陈珂、何文虎不能继续经营农家乐。沈军荣隐瞒了案涉房屋属不能出租、不能用于经营的建筑，仍出租给陈珂、何文虎开办农家乐，致使其遭受重大损失。案涉房屋属违章建筑，根据法律规定双方签订的房屋租赁合同应属无效合同。陈珂、何文虎多次要求沈军荣赔偿损失，但沈军荣均予以拒绝。为维护自身合法权益，现提起诉讼，望支持陈珂、何文虎的诉讼请求。 沈军荣答辩称：一、双方约定案涉房屋用于经营农家乐，但陈珂、何文虎擅自改变用途，用于饲养宠物狗；二、陈珂、何文虎并未对案涉房屋进行装修，而是在院子里搭建狗屋，搭建狗屋并未征得沈军荣同意，也未向相关部门进行审批；三、因饲养大量宠物狗，而严重扰乱了村民的日常生活，导致狗屋被拆除与其无关，损失应由陈珂、何文虎自行承担。请求驳回陈珂、何文虎的诉讼请求。 陈珂、何文虎为证明其主张，提供下列证据： 证据一、武义县茭道镇人民政府答复意见一份、武义县自然资源和规划局政府信息公开答复书一份，证明案涉房屋属于违章建筑，不能用于经营农家乐的事实。经质证，沈军荣无异议。本院予以认定。 证据二、录音光盘一份，证明案涉房屋系违章建筑，导致陈珂、何文虎经营的农家乐被拆除的事实。经质证，沈军荣有异议，认为录音系谁与谁的对话、以及何时录音，均不清楚。本院认为，具体录音时间无法确认，故本院对真实性不予认定。 证据三、录音光盘一份，证明陈珂、何文虎对案涉房屋系违章建筑的事实不知情。经质证，沈军荣有异议，认为录音系何时录音不清楚，且被录音的当事人系陈珂的舅妈，与陈珂、何文虎存在利害关系，不应采纳。本院认为，具体录音时间无法确认，故本院对真实性不予认定。 证据四、收款收据八张、销货清单一张，证明陈珂、何文虎装修案涉房屋所花费部分费用的事实。经质证，沈军荣有异议，认为不能证明收款收据、销货清单上载明的物品用于装修案涉房屋。本院认为，根据沈军荣在庭审中的陈述“陈珂、何文虎在案涉房屋的院子里搭建了玻璃作为围栏的钢棚狗屋”，以及沈军荣提供的录音视频资料，可以认定落款时间为2018年7月20日的收款收据载明的内容符合事实，本院对该收款收据的真实性予以认定，认定陈珂、何文虎为搭建狗屋花费26000元的事实。其他收款收据、销货清单的真实性本院不予认定。 何文虎为证明其主张，提供下列证据： 证据一、2017年5月份拍摄的案涉房屋照片一组，证明案涉房屋出租前已装修好，并可以开办农家乐的事实。经质证，陈珂、何文虎无异议。本院予以认定。 证据二、2018年12月份拍摄的照片、视频一组，证明拆除的建筑是陈珂、何文虎搭建的狗屋的事实。经质证，陈珂、何文虎对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对真实性予以认定。 证据三、录音视频光盘一份，证明陈珂、何文虎未按约定开办农家乐的事实。经质证，陈珂、何文虎对真实性无异议，对证明目的有异议。本院对真实性予以认定。 证据四、沈家村委会会议记录一份、情况说明一份、沈家村村民关于要求取缔何文虎养狗斗狗场的意见一份，证明陈珂、何文虎对养狗未尽管理义务导致狗屋拆除的事实。经质证，陈珂、何文虎对真实性、证明目的有异议。本院认为，上述证据来源合法，且加盖了沈家村委会公章，本院对真实性予以认定。 证据五、协议一份，证明陈珂、何文虎尚欠房租12113元，及需对案涉房屋恢复原状的事实。经质证，陈珂、何文虎对真实性无异议，对证明目的有异议，认为协议是受胁迫签订的，不是陈珂、何文虎的真实意思表示。本院对真实性予以认定。 根据对上述证据的质证和认证情况，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2017年9月1日，陈珂、何文虎向沈军荣承租了沈军荣所有的位于武义县的房屋，利用房屋内原有的厨房设备开办农家乐，租期自2017年9月1日起至2022年8月31日止，每年租金为27000元。2018年7月20日，陈珂、何文虎花费26000元购买玻璃、钢管在案涉房屋的院子里搭建了狗屋。2018年12月19日，武义县召开村两委成员会议，会议表决通过请求政府及相关部门配合和支持拆除何文虎搭建的狗屋。2018年12月27日，沈家村委会、武义县交道镇人民政府等部门一起对陈珂、何文虎搭建的狗屋予以拆除。后沈军荣与陈珂、何文虎签订协议一份，双方确认：1、租赁期间为2017年9月1日至2019年2月18日止；2、陈珂、何文虎尚欠2018年9月1日至2019年2月18日止的房租12113元；3、陈珂、何文虎承担对租赁房屋及附属物恢复原状的义务。 另查明，陈珂、何文虎已支付自2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金27000元。 再查明，案涉房屋属于沈军荣未经合法审批手续建造的违章建筑，没有建设规划许可证和房屋产权证。在一审法庭辩论终结前，案涉房屋一直未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，本案可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》处理。本案中，案涉房屋在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故沈军荣与陈珂、何文虎之间的房屋租赁合同无效。陈珂、何文虎可以请求赔偿因合同无效受到的损失。本案中，陈珂、何文虎提出要求沈军荣赔偿100000元损失的主张，并提供款收据八张、销货清单一张用以证明其损失。对此本院认为，除本院认定的搭建狗屋花费26000元外，其他损失陈珂、何文虎并未提供证据予以证明，也未申请对损失进行鉴定，应承担对已不利的后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。陈珂、何文虎搭建的狗屋未办理合法建设审批手续，且沈军荣在庭审中明确表示，不同意陈珂、何文虎搭建狗屋饲养宠物狗。故搭建狗屋所花费的26000元应由陈珂、何文虎自行负担。陈珂、何文虎提出要求沈军荣退还2017年9月1日至2018年8月31日止的房租27000元的主张。对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。2017年9月1日至2018年8月31日期间，陈珂、何文虎已实际占有使用案涉房屋，现陈珂、何文虎要求退还房租27000元的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，陈珂、何文虎的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈珂、何文虎的诉讼请求。 案件受理费1420元（已减半），由原告陈珂、何文虎负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 潘饶赟 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 廖 韵