湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13475号上诉人（原审被告）：夏日榕，男，1967年6月22日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：阳安平，男，1976年7月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审第三人）：湖南泉华贸易有限公司，住所地长沙市芙蓉区新桥安置小区2-8栋105房。法定代表人：柳泽龙，总经理。委托诉讼代理人：李可人，湖南环海律师事务所律师。上诉人夏日榕因与被上诉人阳安平、湖南泉华贸易有限公司（以下简称泉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。夏日榕上诉请求：1、请求二审法院撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2196号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由阳安平、泉华公司承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案《房屋租赁合同》的承租人为夏日榕、出租人为阳安平系错误认定，本案租赁合同的承租人应为泉华公司、出租人为阳安平；二、夏日榕在租赁合同上的签字系代表泉华公司履职的行为，且阳安平对该事实系知晓并认可，应当由泉华公司承担责任；三、泉华公司系按照合同约定与阳安平办理交接、返还房屋手续，一审法院认定未按照合同约定支付房租和返还房屋系错误认定。阳安平辩称，合同是其与夏日榕签订的，本案中夏日榕称其为泉华公司的员工并未提供证据证明，且我只向夏日榕收取租金。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。泉华公司辩称，涉案租赁合同的当事人是夏日榕与阳安平，夏日榕与泉华公司之间不存在委托代理关系，其行为不是公司行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。阳安平向一审法院起诉请求：1.夏日榕支付房屋租金9800元（2018年9月17日至2019年1月17日）；2.夏日榕支付合同违约金10000元；3.夏日榕承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年3月18日，阳安平（出租方，甲方）与夏日榕（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方坐落于长沙市芙蓉区居住，租赁期限自2018年3月18日至2019年3月18日，租金2500元／月，三月一付，每次应提早一个月支付下季度房租；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3000元；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及附属设施，双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字；乙方不支付或者不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋；乙方需提前退租的，应提前30日书面通知甲方，经甲方书面同意后，押金不退，并按剩余租金支付违约金给甲方；乙方不按约定支付租金，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按人民币壹万元标准支付违约金。合同签订后，夏日榕将从泉华公司领出的三个月租金和押金交给阳安平，所租房屋安排了泉华公司人员使用。夏日榕在2018年4月19日前为泉华公司股东和法定代表人。此后，夏日榕退出泉华公司，告知阳安平租金向泉华公司的人员收取。泉华公司注册地址于2018年5月31日至2019年4月19日变更为长沙市芙蓉区东郡路振湘园小区4栋3单元606房。泉华公司转账给阳安平2018年6月18日至9月17日租金7500元。泉华公司于2018年8月底自行搬离，但未与阳安平联系和办理交接手续。此后，阳安平向泉华公司人员催租，未获明确退租表示。一审法院认为，阳安平与夏日榕签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行。夏日榕作为承租人在合同上签字，其声称系代表泉华公司签约，未获泉华公司和阳安平确认，一审法院对此不予采信。泉华公司无须直接向阳安平履行合同义务。阳安平向夏日榕主张履行合同义务，符合法律规定。阳安平既然认定夏日榕为承租人，在未收到租金的情况下，应及时向夏日榕进行催收，其未及时向夏日榕催收租金，就扩大的租金损失，无权向夏日榕主张。按照合同约定，提前退租，应提前30日进行书面通知，夏日榕未履行通知手续，应向阳安平支付一个月的租金。夏日榕未按约定支付租金和返还房屋，依约应向阳安平支付违约金一万元。故对于阳安平的诉讼请求，一审法院支持其符合合同约定的部分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，原审法院判决如下：一、夏日榕于判决生效之日起三日内向阳安平支付房屋租金2500元；二、夏日榕于判决生效之日起三日内向阳安平支付违约金10000元；三、驳回阳安平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费295元，由夏日榕负担。本院二审期间，夏日榕提交了如下证据：证据一、原泉华公司会计刘星通过微信出具的情况说明，拟证明夏日榕在泉华公司的任职情况，公司也是在涉案房屋内办公；证据二、工资发放明细截图，拟证明夏日榕工资发放的具体金额与时间；证据三、在工商局备案的房屋租赁合同复印件（有泉华公司的公章），拟证明夏日榕是为泉华公司租赁办公场地，也不存在转租行为；证据四、社区居委会对涉案房屋出具的证明，拟证明泉华公司当时在涉案房屋内办公。阳安平质证称：对证据一、二不知情，与其无关；对证据三合同的真实性无异议，上面泉华公司的公章应该是后面加盖的，其并不知情；对证据四的真实性、合法性无异议，当时告知阳安平是因为公司要办证才需要物业公司出具证明，具体情况其也不知道。泉华公司质证称：对证据一的三性均有异议，不能核实刘星的身份，无法核实真实性；对证据二的真实性、合法性无异议，该记录只有最后两张注明是工资，其他的款项性质不明确；证据三是泉华公司从夏日榕处转租房屋后为了办理工商登记加盖的公章，并非涉案租赁合同签订时加盖的公章，且阳安平不认可泉华公司系合同的相对方；证据四是2018年5月28日出具的证明，证据三的印章也是在该时间段加盖的，可以证明泉华公司不是租赁合同的当事人。本院认为，上述证据可以认定泉华公司系案涉房屋的实际使用方。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，泉华公司系案涉房屋的实际使用方。本院认为，本案争议的焦点在于：夏日榕是否系代表泉华公司与阳安平签订案涉《房屋租赁合同》，其是否应向阳安平支付一个月的租金及违约金。一、夏日榕在案涉《房屋租赁合同》中的承租人栏签字，虽然其声称系代表泉华公司签约，但其并没有泉华公司出具的相关委托的书面材料，且也未获泉华公司和阳安平的确认，故无法认定夏日榕系代表泉华公司签约，泉华公司无须直接向阳安平履行合同义务；二、按照合同约定，提前退租应提前30日进行书面通知，夏日榕未履行书面通知手续，应向阳安平支付一个月的租金，且夏日榕未按约定支付租金和返还房屋，依约应向阳安平支付违约金一万元；三、根据二审查明的事实，案涉房屋的实际使用人系泉华公司，因此夏日榕在向阳安平履行支付一个月租金及一万元违约金的义务后，可另行向湖南泉华贸易有限公司主张上述款项。综上所述，夏日榕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费295元，由夏日榕负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月十一日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。