四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14858号 原告：陈一，女，1989年8月24日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨浩月，四川发现律师事务所律师。 被告：周洪兰，女，1982年1月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马强，泰和泰律师事务所律师。 原告陈一与被告周洪兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告陈一的委托诉讼代理人杨浩月，被告周洪兰及其委托诉讼代理人马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈一向本院提出诉讼请求：1.解除陈一与周洪兰之间签订的《房屋租赁合约》；2.周洪兰向陈一赔偿违约金75590元，周洪兰赔偿陈一因无法正常转租该房而赔偿租客的违约金3948元；3.周洪兰返还租赁押金1100元、返还预付租金4480元、返还预缴电费143元、返还已付物业费1873元。事实与理由：2016年4月30日，周洪兰与陈一签订了《房屋租赁合约》，将其拥有的坐落于成都市高新区新成大道119号中德英伦世邦（现名为“中德苹果跃层”）L区房屋出租给陈一使用。根据租赁合约，周洪兰交房后，陈一对该房进行了装修，并对外转租。2019年9月24日，应周洪兰的要求，物业对涉案房屋停止水电气供应，陈一与物业协调无果后，立即向中和派出所报警，但周洪兰对警察及陈一不予理睬。2019年9月29日，陈一再次联系周洪兰，并告知停水停电事宜，周洪兰不予解决。现，该房已无法正常使用，租客亦搬离，周洪兰的行为已根本违约，并导致合同无法履行。为维护自身合法权益，根据相关规定诉至法院。 周洪兰答辩称，1.双方的租赁合同已经在2019年9月18日解除，解除的原因是由于陈一擅自改变了房屋办公性质的用途，将房屋转租给第三人用于住宅使用，在周洪兰多次催告陈一恢复房屋为办公用途的情况下，陈一均拒绝恢复。因此，周洪兰依据法律规定行使法定解除权，并在2019年9月18日向陈一发送了解除函以及解除租赁合同的短信；2. 假如周洪兰不享有法定解除权，但周洪兰停水停电的行为是为了纠正陈一违法使用房屋的行为，陈一不因此而享有法定的解除权；3.假如周洪兰无解除权而陈一享有解除权，陈一所主张的违约金明显过高，应当依法进行调减；4.关于返还押金的问题，周洪兰确实是收了1100元的押金，在合同解除后，也认可返还；5.关于返还预付租金的问题，陈一要求返还预付租金4480元，返还的期间为2019年10月1日至2019年12月31日，按照合同约定的租金标准计算，即便要返还也只应当返还4200元。截至到本案开庭时，涉案房屋仍然在陈一的控制之下，并且在2019年11月4日已经恢复了供水供电，因此，不应返还该租金；6.关于返还预付电费的问题，如果电表上有这么多，合同解除后该返还就返还；7.租赁期间的所有的物业费，均是由周洪兰缴纳，不存在需要返还的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年4月30日，陈一（承租人）与周洪兰（出租人）签订《房屋租赁合约》，约定：1.周洪兰将位于成都市高新区房屋出租给陈一；2.建筑面积57.88平方米；3.该物业为清水状态；4.租赁期为5年，从2016年7月1日至2021年6月30日至；5.每月租金1300元，租金每3个月一期支付；6.陈一须于2016年4月30日向周洪兰支付押金1300元；7.陈一使用该物业时，不得擅自改变物业结构和用途。在合同最后备注处，手写内容：周洪兰同意陈一隔断装修并出租、分租、转租此房，租金每月1300元，含有物管费。陈一、周洪兰双方在五年租房期内提前收房或退房，则违约方需赔偿守约方违约金50000元。租金前三年1300元，后两年1400元。 当日，陈一向周洪兰支付押金1100元。 签订合同当日，周洪兰还向陈一出具委托书，委托陈一全权办理房屋的装修相关全部事宜，同意陈一在户内的所有装饰装修行为并授权，如因装修行为引起的系列邻里纠纷及赔偿行为，均由业主装修负责人承担，业主承担连带责任。（如：客厅阳台安置洗衣机，装修时管道内产生建渣，导致楼下业户排水管泛水……）。 2018年5月14日，陈一向案涉房屋所在物业公司缴纳了2018年4月2日至2018年6月30日期间的物业费622.32元，2017年1月1日至2017年2月28日的垃圾处置费16元、2017年6月1日至2018年12月31日的垃圾处置费152元，以及水费81.81元，合计872.13元。 2018年7月6日，陈一向案涉房屋所在物业公司缴纳了2018年7月1日至2018年12月31日期间的物业费1250.88元和水费33.33元，合计1284.21元。 2019年9月18日，周洪兰的丈夫魏鑫向陈一发出告知，内容大概为：我于今年5月27日前才发现你租下房子后，改变房屋结构，不合理地进行隔断装修，并改变房屋的办公用途，分租给几户人家做住房使用，存在严重安全隐患，违背了租赁合同的约定。我于2019年5月27日通过微信告知你上述情况，要求你一周内整改完成，……，时至今日，你仍然未进行任何整改，严重违约，今日即解除此房租赁合同，请你立即搬走可移动物品，恢复房屋原样，我将于9月23日申请停供我房的水电气。 2019年9月26日，周洪兰的丈夫魏鑫向案涉房屋所在物业申请关停案涉房屋的水电气。并承认其本人已经自行关闭了房屋的水电总阀。 2019年9月15日，陈一向周洪兰支付租金4200元。 另查明，案涉房屋现处于空置状况，对于租客搬走的时间，陈一在庭审中陈述是10月初，具体时间不确定。同时提供了2019年10月5日陈一向其中一位租客转账支付违约金及租金的记录。目前房屋钥匙尚在陈一处。房屋已经于2019年11月4日开通水电气。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合约》、转账记录、告知书、收据以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。结合本案审理查明的事实以及当事人的陈述，本案的争议焦点为：1.合同履行过程中，谁存在违约，谁具有合同解除权，合同能否解除；2.陈一的各项诉请是否能得到支持。 一、谁存在违约，谁具有合同解除权，合同能否解除 本案中周洪兰于2019年9月18日向陈一发出了解除合同的通知，其认为陈一擅自对房屋进行隔断装修，改变了房屋作为办公的用途，违反了双方合同的约定，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，周洪兰在要求陈一恢复房屋用途后，陈一拒不恢复，周洪兰据此可以解除合同，因此合同已经于9月18日解除。本院认为，合同解除权是根据法律规定或者双方通过合同约定给予守约方减少损失、惩戒违约方的一种手段，行使者应该是合同履行过程之中无过错的守约方，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。因此本案中首要讨论的问题是周洪兰向陈一发出的解除通知是否能发生解除合同的效力。即需要明确：1.陈一对房屋的装修与使用，是否违反合同约定；2.陈一的装修行为是否属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的情形。 首先，根据双方租赁合同的约定，周洪兰将案涉房屋进行隔断装修并出租，并向陈一出具授权，全权委托陈一对房屋进行装饰装修，并自愿承担责任，其中包括客厅阳台安置洗衣机导致楼下业户排水管泛水的问题。由此可以看出，对于陈一承租房屋后进行隔断装修，以及安装洗衣机等居住用品周洪兰是知晓的，并同意陈一进行相应的操作，因此陈一的装修行为并未违反双方合同的约定。 其次，周洪兰明确陈一改变房屋结构的具体行为是将屋内的消防喷淋设施进行了拆除，存在安全隐患。本院认为，消防喷淋设备并非属于房屋建筑主体和承重结构，并且周洪兰也自认消防不属于主体结构和承重结构。因此周洪兰不能根据此条司法解释规定解除合同。 综上，周洪兰解除合同通知中的解除事由均不成立，故在陈一不存在违约事由的情况下周洪兰向陈一发出的解除通知不能发生解除合同的效力。与此同时在合同正常的履行期间，周洪兰将案涉房屋的水电阀门关闭，导致房屋从2019年9月26日至11月4日，长达1个多月停水、停电、停气，无法正常使用，该行为已经严重违约，足以表明其不再履行租赁合同项下己方主要义务。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈一可以要求解除合同，本案载有解除合同意思的起诉状副本于2019年11月18日送达周洪兰，故双方的租赁合同于此时解除。 二、陈一的各项诉请能否得到支持 （一）违约金79538元 陈一认为，根据合同约定，周洪兰提前退房，应向其支付约定的违约金50000元，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”。陈一认为，约定的50000元违约金不足以弥补其损失，故要求增加违约金金额，具体增加的金额包括陈一无法继续履行与次承租人的租赁协议而遭受的违约金以及其他损失。本院认为，违约金金额的确定是以造成的实际损失为参考标准，本案中陈一所主张的实际损失为陈一赔偿给次承租人的违约金3948元、陈一无法与次承租人继续履行协议而遭受的损失25590元，以及本案诉讼的律师费10000元，合计39538元，除此之外未提供证据证明其他损失的存在。而双方合同约定，周洪兰提前收房的，应赔偿守约方陈一违约金50000元，因此，约定的违约金金额已经足以弥补其实际损失，并且还存在多余，因此对于陈一依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定要求调高违约金的主张本院不予支持。与此同时，周洪兰认为陈一主张的违约金金额过高，要求调整。对此本院认为，租赁合同提前解除，陈一确会损失与次承租人的租赁合同无法继续履行而赔偿的违约金以及后续租金，至于陈一主张的律师费，双方合同并未约定，也不是解决纠纷所必需的费用，因此不考虑进入损失范围，故根据本案的实际履行情况、前述论述的陈一的损失情况、周洪兰的过错程度等综合因素考量，本案双方在合同中约定的违约金确实较高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本院对于周洪兰主张对违约金予以调整的主张予以支持，将违约金调整为35000元。 （二）返还押金1100元 对于收取陈一的押金1100元，以及在合同解除后应该返还的问题，周洪兰均予以认可，本院对陈一的此项主张予以支持。 （三）返还预付的租金 本案中陈一支付租金至2019年12月31日，但周洪兰在2019年9月26日便向物业公司发出申请，陈述其已经关闭了水电阀门，房屋自此便无法正常使用，因此陈一要求周洪兰退还9月26日之后租金。本院认为，水电被关闭后，租客搬离，此后陈一因周洪兰的违约行为而无法使用房屋，因此周洪兰应退还此后的租金。对于租客搬离的具体时间，陈一只记得租客于10月初搬离，具体时间不确定，同时根据其提供的对租客的转账记录，显示为10月5日。由于搬离时间的确定，关系到租金返还的时间，搬离时间越早对陈一越有利，因此，对搬离时间早于2019年10月5日这一事实的证明责任在于陈一。现陈一未提供证据证明租客搬离时间早于2019年10月5日，应承担证明不力的责任。故，本院将租客搬离的最后时间确定为2019年10月5日，因此10月6日至12月31日的租金周洪兰应予以退还，按照每月1400元的租金标准计算金额为4013.33元。至于9月27日至10月5日陈一可收而未能收到的租金损失，本院已经在违约部分予以综合考虑。 （四）返还预缴的电费143元 陈一提出此项主张依据是将电卡插入电表而显示的剩余额度，但是其只向本院提供了一张照片，无法看出具体的拍摄时间，并且也无法确定目前剩余电费的情况，因此对此项诉请本院不予支持。 （五）返还物业费1873元 根据双方合同的约定，租赁期间的物业费是包含在租金中的，陈一无需另行承担。但是在2018年期间，因物业催收物业费，陈一两次进行垫付，共计垫付1873.2元物业费，对此周洪兰应该予以返还，故对于陈一主张的1873元物业费予以支持。至于周洪兰抗辩称，租赁期间的物业费是由周洪兰缴纳，并提供周洪兰缴纳的2019年物业费的单据，同时抗辩称，由于开发商存在逾期交房问题，存在免交物业费的问题，因此不需要陈一缴纳物业费。本院认为，至于案涉房屋是否需要缴纳物业费的问题不在本案的审理范围之内，但是陈一代周洪兰缴纳了物业费是确定存在的事实，而根据双方租赁合同的约定，该费用应该由周洪兰承担，因此周洪兰应该返还，如其认为物业公司不该收取，其可另行处理。故对周洪兰的此项抗辩不予认可。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、原告陈一与被告周洪兰签订的位于成都市高新区房屋的《房屋租赁合约》于2019年11月18日解除； 二、被告周洪兰于本判决生效之日起十日内向原告陈一支付违约金35000元； 三、被告周洪兰于本判决生效之日起十日内向原告陈一返还押金1100元； 四、被告周洪兰于本判决生效之日起十日内向原告陈一返还租金4013.33元； 五、被告周洪兰于本判决生效之日起十日内向原告陈一返还物业费1873元； 六、驳回原告陈一的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1210元，由被告周洪兰负担590元，原告陈一负担620元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十二月三十日 书记员  曾娜