四川省广元市昭化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0811民初1333号 原告：何运波，男，1989年2月5日出生，汉族，四川省剑阁县人，住广元市利州区。 被告：广元空港房地产开发有限公司，住所地成都市双流机场四川蓝天房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9151080206445516XF。 法定代表人：胡卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 原告何运波与被告广元空港房地产开发有限公司（简称空港公司）房屋买卖合同纠纷一案，广元市利州区人民法院立案后于2019年1月18日报请指定管辖，广元市中级人民法院于2019年3月20日作出(2019)川08民辖4号民事裁定，裁定本案由本院审理。本院于2019年6月25日作出(2019)川0811民初542号民事判决，被告广元空港房地产开发有限公司提起上诉，广元市中级人民法院于2019年8月12日作出(2019)川08民终1297号民事裁定，裁定撤销(2019)川0811民初542号民事判决，发回本院重审。本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何运波、被告空港公司的委托诉讼代理人刘钟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何运波向本院提出诉讼请求：1.判令被告办理房屋产权转移登记；2.支付逾期未办理房屋产权转移登记的违约金4万元；3.被告承担诉讼费用。在庭审中，原告当庭撤回请求被告办理房屋产权转移登记的诉讼请求，将请求被告支付违约违约金4万元的诉讼请求变更为请求支付逾期未办理产权登记的违约金16800.00元与承担逾期办证从2019年2月1日起至2019年6月28日期间按每月每平方米1.50元计算的物业费。事实和理由：原告于2015年3月20日签订购房合同，购买被告开发的广元市利州区万源胤国路的天悦府小区2号楼住宅一套，并支付首付款151196元，剩余22万房款通过银行按揭方式支付。2015年7月5日，原告从被告处接房，合同约定被告应于交付房屋之日起540日之内向原告办理并交付不动产登记证，被告未按约定时间为原告办理不动产登记，于2018年10月18日承诺在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，逾期未办理则承担相应的物业费和违约金。 被告空港公司辩称：一、原告的产权证已于2018年12月29日办理。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定,原告应提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费，因原告一再不履行义务，导致办证延迟，其自身应承担后果；二、即使被告违约，按《补充协议》的约定，被告应按已付房款0.1%/年向原告支付违约金，原告要求被告承担物业费理由不成立，因为合同中没有约定，另外2018年10月18日的承诺书也不是合同内容；三、不动产登记证书办理以后，原告不迟迟履行办理抵押登记义务，导致被告不能将产权证书交与原告；四、由于“天悦府”增加容积率，广元市政府没有履行会议纪要内容，遇到了不可抗力，也是导致逾期办证的原因之一。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《承诺书》，该承诺书上盖有被告的公章，张贴承诺书位置图片上也显示有“天悦府物业服务公示牌”，与原审中被告提交的2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴的《承诺书》照片一致，被告未提供相反证据予以反驳，且在原告提供的业主聊天记录中含有承诺书的内容，故对该《承诺书》本院予采信；原告提交的业主群聊天记录，其中关于契税发票在开发商处的内容与被告提交的契税明细表及契税发票原件收取登记表能相互印证，聊天记录中关于承诺书的内容与原告的陈述能相互印证，证明原告等业主知晓被告作出的承诺，故对该业主群聊天记录本院予以采信；原告提交的信访件，该信访件系原告从网上下载，内容与本案查实部分矛盾，故本院对该证据的真实性予以确认，但对原告的证明目的不予采信。2.被告提交《商品房买卖合同补充协议》，原告认为在该补充协议上书写的时间不是自己亲自书写，但未提出相反证据予证明，本院予以采信；被告提交的交房登记表、交房公告、交房流程、图片中的通知、公证书中的业主QQ群中通知业主领取契税发票以及2栋契税明细表及契税发票原件收取登记表等证据，原告仅对证明目的提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信；被告提交空白不动产申请书样表有异议，该证据系空白的文本，与本案没有关联性，故对该证据本院不予以采信；被告提交的广元市城乡规划委员会会议纪要，该会议纪要系复印件，内容上未显示开会时间，无参会人员签名，内容不完整且与被告拟证明的事实无关，故本院对其关联性不予采信；被告提交的广元市人民政府关于天悦府项目增加容积率事项的批复、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权出让合同变更协议，因该组证据系被告与案外相关部门签订，不能达到被告欲用该组证据证明其逾期办证系遇不可抗力的证明目的，故本院不予以采信。 根据庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院认定以下案件事实： 2015年2月28日，原告向被告支付购买天悦府商品房定金1万元。 2015年3月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《天悦府商品房买卖合同补充协议》。双方约定，被告将其开发修建的位于广元市利州区建筑面积为88.38ｍ²（套内面积71.52ｍ²，公摊面积16.86ｍ²），套内面积商品房单价5190.10元，总价款371196.00元的住宅一套出售给原告。合同还约定了付款方式、交房时间、办理房屋产权登记证、违约责任等多个事项。根据合同约定，被告应当在2015年8月20日前向原告交付该商品房，代原告办理房屋转移登记手续，并在商品房交付后540日内办妥房屋所有权登记；原告应在协议约定或出卖人通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费；被告逾期办证则每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金；原告逾期交税、费，逾期提交办证所需要资料，则每天200.00元向被告支付违约金。 2015年3月20日，原告向被告支付商品房首付款151196.00元（包括2015年2月28日支付的10000.00元定金和银行刷卡141196.00元）。2015年6月10日原告与中国工商银行股份有限公司广元分行签订了个人购房借款/担保合同，办理了银行按揭贷款220000.00元向被告支付了下余商品房尾款。2015年7月5日，原、被告办理了商品房交接手续，并填写了交房登记表，登记表中注明了资料未交齐，在庭审中，被告特别授权委托诉讼代理人承认原告在接收房屋时向被告交纳了除契税票据外的其他全部资料。在交接房屋的同时原告向被告支付了由被告代收代缴的契税、维修基金、工本费、手续费等共计12213.60元（其中契税为3711.96元），同时原告缴纳了半年物业服务费796.30元。 2016年7月14日被告代原告向广元市地方税务局缴纳契税3711.96元。2017年7月31日、2017年8月1日、2017年11月30日、2017年12月1日被告在QQ群发“领取契税税收证明”公告。2018年10月18日被告作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于办证时限我公司承诺：2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1.承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2.承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次，2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3.如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证，公积金放款后交房。”2018年10月19日，被告作出《关于办理不动产证的通知》，通知要求各业主在10月24日前提供办理不动产证的各项资料，“逾期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内”。 2018年10月24日原告在2栋契税明细表“领取人签字”一栏签名，“领取日期”一栏填写为“2018.10.24”，在2栋契税发票原件收取登记表“业主签字”一栏签名，“日期”一栏填写为“2018.10.24”。2018年12月29日被告为原告办理了房屋转移登记。被告于2019年5月8日为原告房屋按揭贷款办理了抵押登记。2019年6月26日被告短信通知原告领取不动产登记证，双方确认原告领取不动产权登记证的时间为2019年6月26日。在开庭审理过程中，原告当庭撤回判令被告办理房屋产权转移登记的诉讼请求。 另查明，2015年3月20日原告与成都泓济物业服务有限责任公司广元分公司签订了《天悦府前期物业服务协议》，约定物业公共服务收费面积为《商品房买卖合同》约定的测绘面积，收费标准为高层住宅2.00元/平方米·月（自本物业正式交付使用起，前36个月按1.50元/平方米·月标准收费）。2017年10月19日广元市人民政府作出广府复〔2017〕56号《关于天悦府项目增加容积率事项的批复》同意将天悦府项目东侧和西侧宗地拉通计算，并将容积率由不大于3.0调整为不大于3.5，2018年5月17日被告与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，协议将被告受让的土地计容面积增加，并对补交土地出让金的金额，缴款期限进行了约定。 本院认为，合法有效的合同应受法律保护，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违法法律禁止性规定，合法有效。 本案争议焦点一，被告逾期为原告办证是否购成违约？本案中，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定的交房时间为2015年8月20日前，被告于2015年7月5日将房屋交付于原告，根据“出卖人应当在商品房交付后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记”的约定，被告应当于2017年1月4日前为原告办理房屋所有权登记。而被告于2018年12月29日被告为原告办理了房屋转移登记，故被告逾期为原告办理房屋产权登记的行为构成违约。 争议焦点二，被告逾期办证是否系原告未及时提交相关材料导致及被告是否应当承担违约责任？根据双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，双方约定“买受人应在本协议约定或出卖人通知的时间（以先到者为准）内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或者未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其房地产权属证书的责任”，根据本院查明的事实，原告在接收房屋当日，已向被告提交了办理房屋转移登记所需的除契税发票外的其他资料，同时向被告交纳了由被告代收的办理房屋权属转移登记所需缴纳的契税、维修基金、工本费、手续费等相关费用，被告又于2016年7月14日向税务机关代缴了契税，加之根据被告提交的公证书中被告多次在业主QQ群中通知业主领取契税发票以及2栋契税明细表等能相互印证，证明被告代原告缴纳契税的发票一直在被告处，没有必要将该契税发票要求原告及其他业主领取又交回被告处。故被告辩称的被告逾期办证系原告未提交办证所需资料的理由不成立；另外，被告认为因天悦府项目因增加容积，系广元市人民政府没有履行会议纪要内容，遭遇了不可抗力原因，导致逾期为原告办证。本院认为，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据被告提交的证据证明广元市人民政府对天悦府项目增加容积率的批复时间为2017年10月19日，被告2018年5月17日与原广元市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，并不影响双方约定的2017年1月4日前为原告办证，被告在2018年10月18日在作出承诺时，应当考虑到前述事项是否会影响办证，且被告与政府之间的相关事宜系另一层法律关系，与本案被告为原告办理不动产登记一事无关。因此，被告的该答辩理由不成立，被告应当承担违约责任。 争议焦点三、被告承担违约责任的组成？被告于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴了《承诺书》，虽然该《承诺书》不是合同的内容，但被告作出公开承诺后，原告积极按被告的要求于2018年10月24日在被告提供的2栋契税明细表、2栋契税发票原件收取登记表上签字确认，系对被告承诺的认可，被告应当按照《承诺书》的内容履行义务，否则应当按承诺内容承担责任。在该《承诺书》中，被告向业主承诺于2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。被告已于2018年12月29日为原告办理了的不动产转移登记，未向原告交付不动产权证的原因，被告辩称系因为根据原告与银行签订的个人购房借款/担保合同，办理抵押登记是原告的义务，因原告未亲自办理，故被告因代原告办理抵押登记导致未在承诺的时间将房屋不动产权证交与原告，逾期交付房屋产权证系原告造成的。经查，原告与中国工商银行股份有限公司广元分行签订的人购房借款/担保合同，被告为该合同的保证人，该合同约定原告在获得房屋所有权证书后，应在30天或者贷款人要求在合理时间内办妥正式抵押登记手续，并未约定抵押登记由被告代为办理。因此，被告的该答辩理由不成立。故被告应当按照《承诺书》内容承担违约责任。根据《承诺书》内容，违约责任的承担内容及方式：关于物业费，在《承诺书》中“……二、违约责任承担1.承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。”被告于2018年12月29日为原告办理了的不动产转移登记，但未向原告交付不动产权证，被告应当按照此条款承担物业费，故对原告诉请被告承担2019年2月1日至2019年6月28日期间的物业费的请求本院予以支持，物业费为662.85元（88.38㎡×1.5元/㎡×5个月）；2.关于延期办证的违约金。关于违约金，《承诺书》中“……二、违约责任承担2.承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次，2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。”根据此承诺内容，被告应当在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，而被告已于2018年12月29日为原告办理了的不动产转移登记，被告未违反该承诺，故被告仅应当按照购房合同的约定按已付房款0.1%/年，向原告支付2017年1月4日至2019年1月31日期间的违约金，即742.00元（371196元×0.1%×2年）。 另外，在审理过程中原告以被告已将不动产证发放给原告为由当庭撤回要求被告办理房屋产权转移登记的诉讼请求，系其真实意思表示，且案涉房屋的不动产权证被告已实际办理并交付原告，故本院予以准许。 综上所述，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告何运波支付违约金742.00元； 二、被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告何运波赔偿物业服务费662.85元； 三、驳回原告何运波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费236.00元，由原告何运波负担136.00元、被告广元空港房地产开发有限公司负担100.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  田仁剑 审 判 员  李廷安 人民陪审员  袁泽文 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  陈小霞