浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初4735号 原告：杭州共辉房地产营销策划有限公司，住所地：杭州市拱墅区祥园路39号4幢4楼432室。 法定代表人：李伟。 委托诉讼代理人：刘伟，江苏当代国安律师事务律师。 委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务律师。 被告；嵊州市华夏置业有限公司，住所地：嵊州市经济开发区经三路88号。 法定代表人：林樟全。 委托诉讼代理人：王江，浙江三维律师事务所律师。 第三人：陈红兵，男，1966年7月27日出生，汉族，住南京市玄武区。 原告杭州共辉房地产营销策划有限公司（以下简称共辉营销策划公司）与被告嵊州市华夏置业有限公司（以下简称华夏置业公司）、第三人陈红兵合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告共辉营销策划公司的委托诉讼代理人刘伟、张静、被告华夏置业公司的委托诉讼代理人王江、第三人陈红兵到庭参加诉讼。在第二次庭审中被告华夏置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 共辉营销策划公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即履行义务将嵊州市交警大队西侧东城名苑1-1-103、10-1-201、10-1-402、车位（6、245、246）、一期车棚341号交付并过户至第三人陈红兵名下。2019年9月5日变更为判令被告返还原告保证金2600000元。并自2018年2月15日起按银行贷款利率支付利息。事实和理由：原告与被告之间原系合作关系。2017年11月24日，原、被告就嵊州市东城名苑项目的营销代理事宜签订《嵊州东城名苑项目营销代理合同》，确定具体代理事项。2018年2月15日双方另行签订《解除〈嵊州东城名苑项目营销代理合同〉协议书》，协议书约定双方解除《嵊州东城名苑项目营销代理合同》，原告已经交纳的3000000元保证金，其中400000元作为违约金扣除后，剩余的2600000元以被告所有的商品房按均价6600元/平方米抵退，并将抵退的所有房屋过户至第三人陈红兵名下，双方明确抵退房源为房号1-1-103、10-1-201、10-1-402、车位（6、245、246）、一期车棚341号，同时约定了被告应于2018年6月30日前办理完所有过户事宜。上述协议签订后，被告于2018年5月22日与第三人陈红兵办理嵊州市交警大队西侧东城名苑一期1幢1单元103室房屋的网签，以及车位（6、245、246）的购置协议，但却无故拒绝办理过户事宜。原告多次催促被告办理过户手续及交付上述房屋和车位，均未果。由于被告陈述本案无法继续履行合同约定，故当庭变更诉讼请求。 华夏置业公司辩称：原告陈述的事实与基本事实不符。原、被告双方通过签订合同构成合作关系，后来解除了合同，但解除合同与陈红兵购买商品房不能混为一谈。原告主张的这几套房屋已经作了抵押，抵押的事实原告是知道的，通过签订买卖合同的方式交付商品房已无法实现。签订合同双方都有过错，被告已无权履行房屋交付义务。故请求驳回原告对房屋交付给陈红兵的诉讼请求。 陈红兵述称：向第三人交付房屋与车位并过户至他名下，当时是华夏置业公司的林总承诺的，并且其中101号房的网签手续已经办理，另外两套房子等通知。但后来经他再三催促，被告一直没有办理交付手续。车位、车棚当时也签署了买卖合同。他甚至还另外缴纳了维修基金。所以要求被告继续履行交付义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 1.《嵊州东城名苑项目营销代理合同》一份，证实被告曾经委托原告代理销售房屋，原告向被告交付3000000元保证金。华夏置业公司质证认为：代理合同是事实。陈红兵质证认为没有异议。 2.《解除〈嵊州东城名苑项目营销代理合同〉协议书》及清单各一份，证明原、被告协商一致解除原来的代理合同，并对解除合同后的债权债务处理作了安排。华夏置业公司质证认为：对证据的三性无异议。陈红兵质证认为没有意见。 3.律师函、寄件面单以及物流信息各一份，证明原告发函催促被告履行交付义务的事实。华夏置业公司质证认为：从律师函内容看，按照原先协议抵退房子的约定，是被告过户给原告，但没有指明过户到陈红兵名下，所以与第三人陈红兵无关。陈红兵质证认为：解除协议上的房号与他购买的房号都是一致的，他每次与林樟全商讨是如何办理相关房屋的过户手续，这都证明房屋就是过户至第三人名下。 4.嵊州市不动产查明证明及附件，证明案涉三套房屋无抵押，但均被查封，且被多起案件查封。华夏置业公司质证认为：对证据的真实性没有异议，被告当初误解是抵押。证据显示查封时间是2019年4月，但是双方解除合同是2018年，中间隔了一年时间，查封之后无法过户，而且即使过户也是过户至原告名下。在这一年时间里，原告没有提供证据证明被告方有怠于办理过户手续的行为，只能说明原告也存在疏忽，以至于没有办理过户手续。陈红兵质证认为：该组证据在起诉之后才拿到查询证明，原告也不知道房屋被查封的事实。 5.《合作协议》一份，证实原告与第三人之间存在合作关系。华夏置业公司质证认为：对合同的真实性无异议，关联性有异议。这份协议只表明双方的合作意向，原告与被告签订抵退房屋协议，房屋是抵退给原告的，二不是抵给第三人。陈红兵质证认为：协议是真实的。 6.录音光盘一份，通话人是原告公司与被告公司的法定代表人，即李伟和林樟全，主要证实两位老总电话沟通如何尽快将房屋过户至第三人名下的有关问题。陈红兵质证认为：这充分证明华夏置业公司的林樟全对第三人所作的承诺，将约定房屋过户至第三人名下。 7.陈红兵提供房屋买卖合同、车位购置协议、交房流转单、合同备案证明、收款收据，垃圾费、维修基金等等，证明被告与第三人初步办理相关手续后，被告不再配合第三人继续办理手续的事实。共辉营销策划公司质证认为：对证据的三性均予认可。华夏置业公司质证认为：房屋买卖合同是成立的，但证明不了是本案的第三人。 8.陈红兵提供录音光盘一份，证实第一次开庭后，林樟全打电话给第三人协商如何处理房屋过户事宜，从而证实第三人在法庭的陈述均是事实。共辉营销策划公司质证认为：真实性无异议。 本院认证认为：（一）原告提供的证据1、2、3、4、5经其他当事人质证，均未对其真实性、合法性提出异议，故本院对该五组证据的真实性、合法性予以认定，至于与本案的关联性将在下文另行分析阐述。（二）原告提供的证据6即录音光盘，从其内容来看确与本案的争议标的有关，第三人对其真实性亦未提出异议，故本院对其真实性予以认定。（三）陈红兵提供的证据7即房屋买卖合同等，经质证其他当事人对其真实性、合法性均未提出异议，故本院对其真实性和合法性予以认定，至于与本案的关联性将在下文另行分析阐述。（四）陈红兵提供的证据8即录音光盘，从其内容来看确与本案的争议标的有关，原告对其真实性亦未提出异议，故本院对其真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月24日，原告共辉营销策划公司与被告华夏置业公司签订《嵊州东城名苑项目营销代理合同》一份，合同约定：被告委托原告全程代理营销嵊州市东城名苑全部住宅房屋，合同有效期至2018年7月31日止，并由原告向被告支付3000000元履约保证金。11月27日，原告与第三人陈红兵签订《合作协议》一份，协议约定上述代理销售合同由双方按比例共同履行。11月29日，原告向被告支付保证金3000000元。后因原告未能完成合同约定的销售目标，经原、被告双方友好协商于2018年2月15日签订了《解除〈嵊州东城名苑项目营销代理合同〉协议书》一份，协议书约定：原代理销售合同解除；原告交纳的3000000元保证金中400000元作为违约金扣除，其余2600000元以被告所有的大套商品房按6600元/平方米均价抵退；具体抵偿房屋的房号为：1-1-103、10-1-201、10-1-402，包括车位3个及一期车棚341号1个。 因第三人陈红兵与原告之间有合作关系，在原、被告双方商议解除营销代理合同时，第三人亦在现场参加商谈，在协议方案谈成后，三方口头约定由被告向第三人履行交房义务，交房方式为被告与第三人签订房屋买卖合同。2018年5月22日，华夏置业公司与陈红兵签订商品房买卖合同，并向嵊州市房地产管理委员会办理了备案手续。 经查询，房号为1-1-103、10-1-201、10-1-402号的房屋在本院办理的其它案件中均已本院查封，被告亦在庭审中明确表示无法办理过户手续至陈红兵名下。原告亦因此变更了诉讼请求。 本院认为，原告共辉营销策划公司与被告华夏置业公司之间签订的《嵊州东城名苑项目营销代理合同》及《解除〈嵊州东城名苑项目营销代理合同〉协议书》，双方意思表示真实，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。原告变更了诉讼请求后，本案的法律关系只涉及如何履行《解除〈嵊州东城名苑项目营销代理合同〉协议书》的问题，该协议的主要内容是被告应返还原告2600000元保证金，并采用以物抵债的方式履行付款义务，现客观上以物抵债的“物”即双方约定的房屋被告已无法交付，被告自己亦明确作了无法交付房屋的意思表示，故原告要求以支付货币方式清偿债务的诉讼请求应予支持。在原告资金被占用期间合理的利息损失应由被告赔偿。 综上所述，本院对原告提出的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 嵊州市华夏置业有限公司应返还杭州共辉房地产营销策划有限公司保证金2600000元，并赔偿该款自2018年2月15日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。款限本判决生效后十日内付清。 若被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27600元，保全费5000元，合计32600元，由嵊州市华夏置业有限公司负担（款限本判决发生法律效力后十日内向本院付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  商红军 人民陪审员  王国金 人民陪审员  全佳音 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  马胜男