河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1628民初4943号原告：河南华谊中信医院管理有限公司，统一社会信用代码91410100MA3XBJF937，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）商都路北、站南路西2幢2单元13层1319号。法定代表人：王幸之，该公司董事长。原告：王幸之，男，汉族，1980年11月10日出生，住河南省郑州市金水区。二原告共同委托代理人:周胜豪、盛经邦，河南辰中律师事务所律师。被告：鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司，统一社会信用代码914116285934060999，住所地河南省鹿邑县鸣鹿办事处刘堂村。法定代表人：房寿松，该董事长。被告：北京中棉新农投资有限公司，统一社会信用代码9111010256210993XM，住所地北京市西城区宣武门外大街甲1号6层606室。法定代表人：李法旺，该公司董事长。二被告共同委托代理人：石慧杰、王文静，北京市瑞律师事务所律师。原告河南华谊中信医院管理有限公司（以下简称河南华谊公司）、王幸之与被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司（以下简称鹿邑中棉公司）、北京中棉新农投资有限公司（以下简称北京中棉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院2019年6月28日作出（2019）豫1628民初2710号民事判决。原告河南华谊公司、王幸之不服判决，上诉河南省周口市中级人民法院，周口市中级人民法院2019年9月9日作出（2019）豫16民终3346号民事裁定:撤销原判，发回重审。本院于2019年10月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南华谊公司、王幸之共同委托诉讼代理人周胜豪、被告鹿邑中棉公司、北京中棉公司共同委托诉讼代理人石慧杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》；二、请求判令被告双倍返还购房定金计6000000元，支付逾期债务利息1000000元；三、本案的诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。事实与理由：2017年10月18日，二原告与被告鹿邑中棉公司签订《商品房认购协议书》，约定原告认购被告位于河南省志元大道路鹿邑县农副产品物流交易市场项目中的1号楼1-9层201-918号（户）房屋，该房屋总价款4000万元人民币，协议约定原告向被告支付房屋认购定金人民币300万元，双方签订《商品房买卖合同》时一并计入买方购房款中。被告北京中棉公司是被告鹿邑中棉公司的控股股东，被告鹿邑中棉公司涉案项目的财务由其直接管理使用。认购协议书签订后，原告按照约定向鹿邑中棉公司付款，时任鹿邑中棉公司的法定代表人宋某指定原告将该笔款项直接转入北京中棉公司账户，（北京中棉新农投资有限公司工商银行北京和平门内支行0200215809200045090），两原告将300万元购房定金转至被告指定银行账户后，被告拒绝签署《商品房买卖合同》，且已将该涉案房产登记在鹿邑中棉公司名下，已构成根本违约。被告鹿邑中棉公司辩称，1、本案诉讼主体不完全适格，北京中棉公司不应当成为本案当事人。原告方是基于《商品房认购协议书》之民事权利和法律关系而向法院主张，而该认购协议书的签约合同主体仅有原告王幸之和被告鹿邑中棉公司双方，但本案的原、被告却列出了四方当事人，违背了“合同的相对性”这一基本原则。2、原告陈述不属实，被告违约情形不存在。截止目前，该商品房未进行销售，亦未发生抵押或转移登记等情形，且空置未出租或自用，仍然处于适合出售状态。由于商品房买卖条款未治谈明晰的原因所致，原告未主动到被告处中请签署《商品房买卖合同》，但双方也均未向合同相对方明确提出或发出过解除合同的书面通知，重要的是在认购协议书第三条第1款中对于签订正式合同的期限“日”处空格留白未明确约定时间，原告在立案提交的证据中提交的认购书系空白，没有确定多少日签订正式商品房买卖合同，但庭审中提交的系原告擅自填写的“100日”，故原告诉称的“被告拒绝签署《商品房买卖合同》”不属实。3、原告主张双倍返还定金没有事实和法律依据，应依法驳回原告的诉请。关于定金惩罚条款，双方再认购书第三条第3款明确做了被告承担责任的约定:“出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将本协议项下的该商品房约定物业面积另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还认购定金。”但本案中，该情形并未出现，商品房并未另行出卖，或被告故意拒绝出卖情形，故原告的无理诉求应予驳回。4.当前情形下，原告方以起诉方式要求解除合同，系正式表达了拒绝履行合同的意思表示，被告同意解除河南华谊公司、王幸之与鹿邑中棉公司之间签署的商品房认购协议书。基于双方友好关系并为化解矛盾减少诉累，被告同意给付原告定金300万元及占用期间的债务利息（利息自款项支付日至实际返还日期可按照同期银行贷款利率标准计算）。被告北京中棉公司辩称，1、被告并非合同主体，不是本案适格的当事人。原告是基于《商品房认购协议书》的民事权利和法律关系主张的诉请，而《商品房认购协议书》的签约合同主体仅有原告王幸之和鹿邑中棉公司双方，原告将北京中棉公司为共同被告违背合同相对性原则，应依法驳回原告对被告的诉请。2、本合同解除条件不成立，作为项目主体鹿邑中棉公司的控股股东，被告认为合法生效的合同应以履行为原则，以解除为例外。目前，商品房仍在适售状态，原告应拿出解决购房资金可行方案，继续履行协议，现原告诉请无法律与事实依据，应驳回原告诉求。原告围绕诉讼请求提交以下证据：一、河南华谊中信公司营业执照，河南丰泰医疗器械销售有限公司营业执照，王幸之身份证复印件各一份；2.被告鹿邑中棉公司企业信用信息公示报告一份；3.被告北京中棉公司企业信用信息公示报告一份；4.企业基本注册信息查询单一份；证明原、被告均是本案适格的合同法律关系主体；原告方基本信息证明王幸之既是原告河南华谊中信医院管理有限公司法定代表人，亦是河南丰泰医疗器械销售有限公司法定代表人；两被告企业信息查询单可以证明北京中棉公司系鹿邑中棉公司的法人股东，且拥有鹿邑中棉公司80%的股权，为鹿邑中棉公司的实际控股股东；企业基本信用信息查询单证明宋某曾经为鹿邑中棉公司法定代表人。二被告质证：对证据真实性无异议，但是被告的企业信息无法达到原告的证明目的。经审查，本院对该证据真实性予以认定。二、《商品房认购协议书》一份，证明300万元购房定金为立约定金，作为原告与鹿邑中棉公司签订《商品房买卖合同》的担保，适用定金罚则；证明2017年10月18日原告与鹿邑中棉公司签订《商品房认购协议书》，商品房认购协议书中约定购房款总价4000万元，原告支付300万元购房定金后，双方适用定金罚则解决纠纷，双方约定在签订本认购书后100日内，双方另行签订《商品房买卖合同》，并交付购房首付款或所选择付款方式下的应付首期款。二被告质证：该协议上第三大条的第一小条上的空格被填上了100天，我们在法院领取的认购协议上是空白的，没有确定多少日签订商品房买卖合同，除了对手填部分的100日异议外，对合同本身无异议，且签订该协议的时候是没有填写日期的，该协议是商品房认购协议书，到商品房买卖合同还需双方协商，合同第三条的第四小条约定的有与买卖合同的不同，合同第七条的第二小条，贷款的责任在原告，不在被告。经审查，本院认为被告异议成立。三、1.北京中棉公司中棉投人资字【2017】003文件一份；证明北京中棉公司中棉投人资字【2017】003文件关于张某同志的聘任通知证明张某担任北京中棉公司副董事长，自2017年7月10日起，试用期1年，至2018年7月10日，负责北京中棉公司及鹿邑中棉公司的全面管理。且该文件抄送鹿邑中棉公司，对鹿邑中棉公司有效。2.北京中棉公司会议纪要一份证明1、鹿邑中棉公司的法定代表人宋某，鹿邑中棉公司高管林勇均列席北京中棉公司的2017年7月10日的关于张某同志担任副董事长职务任命的工作会议，北京中棉公司全体参会人员针对鹿邑中棉公司项目发展进行会议讨论，北京中棉公司与鹿邑中棉公司名为两家公司，实际上只有一套人马，财务与管理均为北京中棉公司工作人员，鹿邑中棉公司的管理人员均为北京中棉公司指派。2.鹿邑中棉公司的法定代表人宋某为北京中棉公司的副总经理，鹿邑项目支撑着北京中棉公司的发展，北京中棉公司派驻宋某对鹿邑中棉公司进行管理，两被告公司财务及管理人员高度混同，人格不独立，应当对原告的损失承担连带责任。二被告质证：该组证据没有原件，真实性无法核实，被告不予认可且与本案无关联性。经审查，本院认为被告异议成立。四、张某情况说明两份、宋某情况说明一份，证明2015年6月2日至2019年5月16日期间，即在原告与鹿邑中棉公司签订《商品房认购协议书》及原告交纳认购定金时，宋某为鹿邑中棉公司的法定代表人，经与北京中棉公司协商，要求原告将300万元购房定金转账给北京中棉公司；两被告要求原告将购房定金300万转入北京中棉银行账户，并说明原因。二被告质证：对该证据的真实性无异议，但是证明目的有异议，鹿邑公司有独立的法人资格，收到原告款鹿邑公司认可，但是宋某说明不客观真实，因被告不是金融机构，也无法给原告办理贷款，且宋某已经离职。本次该证人没有出庭作证。经审查，本院对该证据真实性予以认定。五、中国银行转账付款回单两份、付款委托函一份、中国银行转账付款回单两份，证明2017年10月18日双方签订《商品房认购协议书》时，王幸之指派其所属河南丰泰医疗器械销售有限公司向鹿邑中棉公司指定账户（北京中棉公司账户）支付认购定金200万元，2018年1月19日原告再次向鹿邑中棉公司指定账户（北京中棉公司账户）转账100万元，共计300万元，定金合同于2018年1月19日生效，原告履行完毕《商品房认购协议书》约定的义务。2017年10月原告委托河南丰泰医疗器械销售有限公司转入北京中棉公司指定账户（北京中棉公司账户）认购定金200万元。二被告质证：对该组证据银行付款的事实被告认可。经审查，本院对该证据真实性予以认定。六、证人宋某出庭证明：2017年任鹿邑中棉公司的法定代表人，2017年国庆节前后与二原告签订了认购协议证人知道这个情况，但是该协议不是鹿邑中棉公司签的，是北京中棉公司签过之后，然后由鹿邑中棉公司盖的章，章是我盖的，法定代表人章是财务盖的，签订房屋买卖合同期限应该是三个月左右。没有签订买卖合同的原因证人不知情，原告也一直催签订合同，但是北京中棉公司一直没有答复。二原告无异议。被告异议认为，1.证人证言无法达到原告的证明目的。2.对100天的期限是原告代理人诱导性提问产生的，应以合同书写的内容为准的，且该协议我们在法院领取的时候是100天是空白的，是原告后来填写上的。经审查，本院对原告河南华谊公司、王幸之与被告鹿邑县中棉公司于2017年10月签订《商品房认购协议书》的事实予以采信。七、证人张某出庭证明，鹿邑中棉公司是北京中棉公司的控股公司，中棉新农公司上面还有一个主管单位，签这个协议的时候我知道，但是后来领导为什么不让弄了我现在也搞不清。关于后期的付款方案公司有没有委托我，但是我私下给王幸之谈过。原告、被告均无异议。经审查，本院认为，张某既不是鹿邑中棉公司人员，也不是北京中棉公司的经办人员，对其证言本院不予采信。八、《违约通知函》、顺丰邮寄单、签收记录各一份，证明2018年8月13日上诉人公司金海涛通过顺丰快递（单号448023436357）将违约通知函邮寄给被上诉人法人宋某，该函件于2018年8月14日送达，这点能够与一审宋某出具的被上诉人违约的证言相互印证。二被告质证：对该证据的真实性不予认可，宋某的证言是没有提到这个违约通知函的，这个事实没有发生过，《商品房认购协议书》第六条，讲了双方邮寄送达的地址，该邮寄地址不属于双方约定地址，我们公司是商务楼，没有收发室，不能确定该邮件被谁收走了，顺丰速递单没有收件人签字，也没有显示派件员是谁，顺丰速递邮寄信件业务不合法《邮政法》第五十五条有规定，《邮政法》实施四条有详细解释。经审查，本院认为被告异议成立。九、通话记录截屏、邮箱截屏、通话录音两份，证明在一审判决后，金海涛通过拨打顺丰客服，要求查询单号448023436357送达情况，顺丰客服通过邮件形式将前述邮寄单、签收记录发送到金海涛邮箱。二被告质证：通话记录无法核实通话人的通话是谁，法庭应当不予采信。经审查，本院认为被告异议成立。二被告为支持其抗辩理由提供以下证据：1.商品房预售许可证，证明2016年12月26日获得该房屋销售的许可，基于该销售许可证，被告可以与王幸之进行房屋买卖交易。2.不动产登记证书，证明该房屋登记在鹿邑中棉公司名下，如果原告与被告讨论好付款方式，被告完全可以给原告办理过户登记。二原告质证：对该证据1-2的真实性无异议，但是对证明目的异议认为，被告不能证明没有迟延签订房屋买卖合同的事实，被告因自身管理的原因，迟迟没有给原告签订商品房买卖协议，造成根本违约的事实。该证据也能证实被告拒不签订购房合同不是客观原因，是故意不履约。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月18日，原告河南华谊公司、王幸之与被告鹿邑县中棉公司签订《商品房认购协议书》，约定原告认购被告位于河南省志元大道路鹿邑县农副产品物流交易市场项目中的1号楼1-9层201-918号（户）房屋，该房屋预售测绘面积14477平方米，负一层地下室建筑面积1994平方米，以上面积最终以产权登记部门实测面积为准，该房屋总价款为4000万元人民币，协议约定原告向被告支付房屋认购定金人民币300万元，双方签订《商品房买卖合同》时一并计入买方购房款中。被告已取得经依法批准的有房屋预售许可证，证号为周房预售证第41272520161226001。《商品房认购协议书》第三条第一项：认购人同意于签订本认购书后100日内，携带本认购书及身份证或公司证明文件到出卖人指定地点：甲方售楼处签署《商品房买卖合同》并交付购房首付款或选择付款方式下的应付首期款。该项中的“100日”系原告在2019年5月28日立案后填写。第四条规定“该定金正式签订《商品房买卖合同》时一并计入买方房款之中”。认购协议书签订后，原告按照约定向鹿邑中棉公司付款，时任鹿邑中棉公司的法定代表人宋某指定原告将该笔款项直接转入北京中棉公司账户，（北京中棉新农投资有限公司工商银行北京和平门内支行0200215809200045090），两原告将300万元购房定金转至被告指定银行账户后，原、被告至今没有就商品房买卖事宜达成一致意见。本院认为，商品房预约合同纠纷，是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。关于被告北京中棉公司是否是适格的当事人的问题，被告鹿邑中棉公司是依法成立的，具有民事权利能力和民事行为能力，对外以其所有的资产独立承担民事责任。北京中棉公司不是合同的相对人，故北京中棉公司不是本案适格的当事人。关于原告的请求是否应予以支持问题。1、商品房认购协议书应否解除，现被告的房屋已建设完毕，并办理了房屋预售许可证及房屋所有权证，双方签订的《商品房认购协议书》第三条第一项约定：“认购人同意于签订本认购书后100日内，携带本认购书及身份证或公司证明文件到出卖人指定地点：甲方售楼处签署《商品房买卖合同》并交付购房首付款或选择付款方式下的应付首期款。”。但该项中的“100日”系原告在2019年5月28日立案后填写，被告提供的《商品房认购协议书》中并未填写“100日”，没有确定多少日签订商品房买卖合同，现双方未能签订商品房买卖合同，至今仍未达成一致意见，原告未按规定时间签订商品房买卖合同，存在一定过错，但被告亦同意解除商品房认购协议，因不可归责于当事人双方的事由,故，原告请求解除商品房认购协议，本院准予。2.原告请求判令被告双倍返还购房定金计6000000元、支付逾期债务利息1000000元应否支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案双方当事人就商品房买卖合同条款未能达成一致意见，原因系双方签订的《商品房认购协议书》第三条第一项约定签订商品房买卖合同时间不明，至今仍未达成签订《商品房买卖合同》意见，属不可归责于当事人双方的事由，不适用定金罚则，故,被告鹿邑中棉公司应将定金3000000元返还原告。3.关于原告请求债务利息问题，该协议第四条规定“该定金正式签订《商品房买卖合同》时一并计入买方房款之中”，因双方没有签订商品房买卖合同，原告支付被告的定金3000000元，被告应支付原告占用期间的债务利息。自2017年10月18日起至2018年8月19日按照本金3000000元及中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2018年8月20日起至2019年5月27日按照本金3000000元及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告河南华谊中信医院管理有限公司、王幸之与被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司于2017年10月18日签订的商品房认购协议书；二、被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司于判决生效之日起十日内返还原告河南华谊中信医院管理有限公司、原告王幸之定金3000000元及占用期间的债务利息（自2017年10月18日起至2018年8月19日按照本金3000000元及中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2018年8月20日起至2019年5月27日按照本金3000000元及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。）。三、驳回原告河南华谊中信医院管理有限公司、王幸之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由二原告承担承担28044元，被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司承担32756元。保全费5000元，由二原告承担承担2400元，被告鹿邑县中棉农副产品物流交易有限公司承担2600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  李 勇人民陪审员  王士钊人民陪审员  窦永太二〇一九年十二月三十一日书 记 员  张 松