北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初18913号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：卢振宇，男，1974年2月1日出生，汉族，该公司项目经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，1983年8月13日出生，汉族，该公司法务。被告：吴江帆，男，1990年12月8日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡海清，河北锦厦律师事务所律师。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告吴江帆物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司之委托诉讼代理人吴桐、被告吴江帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴江帆向世茂公司支付2018年物业服务费10464元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：吴江帆所有的世茂维拉小区X号楼X单元X室房屋（建筑面积为177.95平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向被告收取4.9元／月·平方米的物业服务费。吴江帆拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费10464元。世茂公司多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。吴江帆辩称，一、被告与原告之间没有签订书面合同，原告收取4.9元每月每平方米物业服务费没有依据。二、涉案小区是一个物业管理区域，场地、公共设施都是共用的，区别收费没有依据。三、物业服务企业应该加强装饰装修活动的巡查、监督。但原告不按照法律、法规的规定提供服务，没有制止违建行为，系能为而不为，造成小区存在违建，危及小区房屋安全，影响小区品质和价值提升，给被告造成损失。2018年12月11日，房山区五个政府部门根据业主反映，向业主发出了行政违法《告知书》，要求对违法建筑进行整改。四、原告提供的服务不符合相关法律、法规的规定，未按照《物业服务收费管理办法》《北京市物业管理办法》的规定明码标价和公示。五、原告擅自允许老年代步车占有消防通道，给小区带来事故隐患。综上，原告4.9元的收费标准没有依据，亦未按照规定提供物业服务，在未依法纠正其错误行为、消除影响前，依法不应当收取物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司向本院提交如下证据：1、前期物业服务合同；2、物业服务照片；3、承诺书；4、被告与开发商签订的房屋预售合同及附件七前期物业服务合同；5、前期物业服务费用评估报告摘要；6、房屋交接确认单；7、保安巡查记录；8、名称变更通知；9、2018年缴费的情况说明。吴江帆对世茂公司提交的证据2至9的真实性予以认可；对证据1的真实性和关联性均不予认可。本院对证据1至8的真实性不持异议；证据9是原告陈述，本院不作为证据予以认定。被告向本院提交如下证据：1、房山区五部门联合张贴的行政违法告知书；2、照片；3、被告与开发商签订的房屋预售合同中关于前期物业服务合同的附件。世茂公司对证据2、3的真实性认可，对证据1质证称物业履行了相关义务，并告知了政府。本院对上述证据的真实性予以认可。庭后，世茂公司补充提交了房山区五部门联合发布的《告知书》及张贴情况照片，《告知书》内容与被告提交的一致，张贴情况照片与被告陈述的内容一致，本院对上述证据的真实性予以认可。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司（甲方）与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对涉案房屋所在小区提供前期物业服务；服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。吴江帆系北京市房山区拱辰街道艺林北街X号院X号楼X单元X室房屋的所有权人，该房屋建筑面积为177.95平方米，尚未交纳2018年1月至2018年12月期间的物业服务费用。2018年12月11日，房山区查处违法建设办公室、房山区人民政府拱辰街道办事处、《北京市规划和国土资源管理委员会房山分局、北京市房山区住房和城乡建设委员会、北京市房山区城市管理综合行政执法监督局联合在涉案小区发布《告知书》载明：该小区部分业主存在违法建设行为，不仅给居民住宅造成了损害，更危及房屋安全，并侵犯了全体业主的公共利益；望存在上述行为的业主，积极配合相关部门进行整改，拒不整改的，相关部门将采取暂停办理房屋登记手续、违法行为录入个人征信系统、依法强制拆除等行政措施。另查明，2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，世茂公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，吴江帆已经实际享受了物业服务，其应当按照相关规定支付物业费。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，和吴江帆与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准一致，现世茂公司要求吴江帆按照4.9元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据。吴江帆关于双方未签订前期物业合同、收取4.9元每月每平方米物业服务费没有依据、整个小区不应区别收费、未明码标价和公示的辩称，本院不予采纳。吴江帆称其不同意交纳物业费的原因是世茂公司不履行相应义务，楼栋存在违规私建情况，给其造成了损失。通过法庭调查及双方的举证质证，本院认为，世茂公司在履行物业服务和管理时存在不到位之处，但并不构成重大瑕疵，并不能认定业主因此丧失了物业服务合同应有之利益，故吴江帆以此作为拒交物业费的抗辩，本院不予采纳。吴江帆关于原告擅自允许老年代步车占有消防通道，给小区带来事故隐患的辩称，其现有证据无法证明系世茂公司未履行相关义务，对其辩称，本院不予采信。世茂公司主张的诉讼请求，本院经核算后，合理部分予以支持。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对妨害物业服务与管理的行为，世茂公司应更加积极主动地履行相应职能。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吴江帆于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费10463.46元；二、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由吴江帆负担（已由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司预交，吴江帆于本判决生效后七日内向世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司支付上述费用）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 宁人民陪审员 朱 刚人民陪审员 付林海二〇一九年十二月十二日书 记 员 于 淼