江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏08执异125号案外人：张军,男,1969年8月11日出生,汉族,住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。申请执行人：周志明，男，1954年12月29日出生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。被执行人：丁国铭，男，1958年1月29日出生，汉族，江苏怡华投资有限公司董事长，住江苏省扬州市。被执行人：江苏怡华投资有限公司，住所地江苏省扬州市。法定代表人：丁国铭，该公司董事长。本院在执行周志明与丁国铭、江苏怡华投资有限公司（以下简称怡华公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人张军提出书面异议，请求终止对沭阳县怡华苑小区17幢608室房屋的执行，并解除对上述房屋的查封措施，本院于2019年11月22日受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人张军提出异议称，2009年，张君才借用沭阳县兴邦建筑工程有限公司（以下简称兴邦公司）资质，与怡华公司沭阳分公司签订《工程承包协议书》，承揽怡华公司建设的沭阳县怡华苑小区16号、17号楼土建、水电工程，协议约定：以房屋抵冲工程款，楼层为4-6楼，房屋销售均价为每平方米1660元，阁楼每平方米650元。后张君才以兴邦公司名义与宋延春签订协议，将16号、17号楼粉刷工程分包给宋延春施工，约定以房屋折抵工程款。后怡华公司将涉案房屋折抵工程款，张君才又将涉案房屋折抵给宋延春。2010年5月，异议人计划以按揭贷款方式购买涉案房屋，因怡华公司系交易房屋的建设单位，故向怡华公司支付购房首付款54000元。2011年11月8日，宋延春向怡华公司出具收据，载明收到张军、宋丽芹购房款18万元（包括张军支付给怡华公司的54000元在内）。上述事实被宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2018）苏13民终1840号案件所确认。2018年11月，异议人向沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）起诉要求怡华公司办理不动产登记手续，审理过程中，经法院调查查明，贵院在执行周志明申请执行怡华公司、丁国铭民间借贷纠纷一案中查封了上述房屋。异议人认为，异议人系涉案房屋买受人，且已付清购房款并实际占有房屋，有足够排除他人执行的事实理由。据此，请求贵院解除对上述房屋查封并终止执行措施。申请执行人周志明和被执行人怡华公司未提交答辩意见。本院查明，周志明诉丁国铭、怡华公司民间借贷纠纷一案，本院于2013年1月11日作出（2012）淮中民初字第0122号民事调解书，调解书主文为：一、被告丁国铭共欠原告周志明借款本金340万元、利息54.6万元，合计394.6万元，该款于本调解书生效后三十日内给付原告周志明；二、双方一致认可被告丁国铭向原告周志明借款后，已付利息97.6万元，如日后被告方又找出向原告方支付利息的单据（不在97.6万元之中），由原告周志明退还给被告丁国铭；三、被告怡华公司对以上丁国铭债务承担连带还款责任；四、本案双方当事人债权债务纠纷全部解决，之前所有条据全部作废。因两义务人未能履行调解书确定的义务，周志明申请强制执行，本院于2013年3月28日立案，执行案号为（2013）淮中执字第0099号。2014年3月17日，本院裁定终结本案本次执行程序。2018年2月27日，周志明申请恢复执行。本院于2018年6月5日作出（2013）淮中执字第0099号执行裁定书，查封怡华公司位于沭阳县怡华苑小区共计16套房屋，其中包含涉案的17幢608室房屋。同日，本院向沭阳县不动产登记服务中心送达了执行裁定书和协助执行通知书，请该单位协助办理上述房屋的查封手续。另查明，2009年1月2日，怡华公司（甲方）与兴邦公司（乙方）签订《工程承包协议书》，约定怡华公司沭阳分公司将沭阳县怡华苑小区16号、17号楼的土建、水电工程发包给兴邦公司施工。合同第七条工程付款形式约定：工程总造价以乙方自建房抵冲工程款。楼层4-6楼，房屋销售均价为每平方米1660元，阁楼每平方米650元，自行车库每平方米1400元。不足房源由甲方在其他楼号中调剂，乙方收取款项时必须开单位的收款收据。该合同加盖怡华公司沭阳分公司、兴邦公司印章，张君才在乙方代表人处签名。同年11月13日，怡华公司沭阳分公司（甲方）与兴邦公司（乙方）签订补充协议。协议第一条内容为：甲方以开发的怡华苑小区商品房抵冲工程款，其中房屋销售均价为每平方米1660元，阁楼每平方米650元，车库每平方米1400元。（具体房源详见附表）。第三条内容为：乙方在出售房源的过程中，需备案的客户，由客户或乙方支付首付款。补充协议书附16号、17号楼抵冲工程款统计表，其中包括涉案的17幢608室房屋。后张君才以兴邦公司名义与宋延春签订工程承包协议书，约定兴邦公司将怡华苑小区16号、17号楼主体粉刷工程分包给宋延春，工程价款以每平方米59元的单价乘以施工图纸一层住宅房屋面积一次性包死等。付款形式为：工程总造价以怡华公司自建房抵冲工程款，所定抵冲房屋价格一次性包死，不受市场价格增减变动影响，住宅套型面积以承建实际面积为准。此工程款抵楼房、楼层为：六层楼套型价格为每平方米1600元，阁楼每平方米650元。异议人张军购买的17幢608室房屋及阁楼在此范围内。再查明，2010年5月13日，异议人张军向宋延春购买沭阳县怡华苑小区17幢608室房屋，并支付了首付款54000元，怡华公司于同日向张军出具收据，称收到张军涉案房屋首付款54000元，收款方式为转账。同年11月6日，宋延春出具收条，内容为：“今收到张军、宋丽芹‘怡华苑’小区17号楼4单元608室房屋购房款18万元（包括怡华公司转付的54000元在内）。包括阁楼在内，所有房款已付清！”2017年7月，怡华公司沭阳分公司诉张军排除妨害一案，沐阳法院于2017年12月14日作出（2017）苏1322民初12334号民事判决书，判决驳回怡华公司沭阳分公司的诉讼请求。该判决在“本院认为”部分称：“本案在审理过程中，经核实，案外人张君才及宋延春均认可张军已经向宋延春付清了涉案房屋的全部购房款。综上，怡华公司沭阳分公司、张军之间的房屋买卖合同具备了房号、价款等合同的主要内容，合同已经成立，并合法有效。”怡华公司沭阳分公司不服上述判决，向宿迁中院提起上诉，该院于2018年5月25日作出（2018）苏13民终1840号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议焦点为案外人张军所提异议能否排除本案执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因涉案房屋尚未登记在怡华公司名下，且案外人张军居民身份证住址为沭阳县，其在沭阳县城购买商品房系消费者，本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行审查。本案中，异议人虽未提供其与怡华公司签订的购房合同，但怡华公司向异议人出具了收到首付款的收据，该收据显示买卖行为发生在本院查封涉案房屋之前，且异议人张军与怡华公司之间房屋买卖行为得到沭阳法院生效判决的确认，故应认定双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。因异议人向怡华公司支付首付款后，已将剩余房款交付给宋延春，应视为异议人向怡华公司支付了涉案房屋的相应价款。异议人张军所提异议能够排除本案的执行。综上所述，案外人张军要求停止执行涉案房屋的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对沭阳县怡华苑小区17幢608室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  潘昌锋审判员  董国华审判员  刘玉娟二〇一九年十二月六日书记员  程 莹