大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初7209号原告大连胜利商业管理有限公司，住所地大连市中山区胜利广场28号。法定代表人刘英华，系该公司董事长。委托代理人李梅，系辽宁慧之博律师事务所律师。被告崔丽婕，女，1974年2月19日出生，汉族，住大连市沙河口区，（未出庭）委托代理人白逸民，系辽宁卓政（大连）律师事务所律师。原告大连胜利商业管理有限公司诉被告崔丽婕物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法按简易程序由审判员范业强独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李梅和被告的委托代理人白逸民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系大连胜利购物广场B3FC079号店铺的所有权人，该店套内建筑面积为12.24平方米。被告崔丽婕就该店铺与原告签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，与原告形成物业服务关系。原告已按照约定履行提供物业服务的义务，但被告自2018年10月5日起至2019年7月20日止拒绝履行按照交纳物业管理费的义务。另，胜利广场开业至今已有二十载，共用部位、共用设备设施时间久远，且已超过保修期，如不及时修理或更新则对广场所有业主的利益产生不良影响。前期原告已投放大量资金对此进行改造升级，现维修基金利息已不足广场正常维修养护及更新之使用，为了更好的顺应市场经济的发展，保证所有业主持续稳定套内建筑，根据《物业管理条例》及《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》，需要广场所有业主共同分摊此专项维修资金我。根据原被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》的约定，被告应以套内建筑面积为计算依据，按当年收费标准向原告缴纳专项维修资金，但被告自2018年10月5日起至2019年7月20日止拒绝履行按时交纳专项维修资金铁义务。根据原被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》各年度各业种物业管理费收费标准及关于收取专项维修资金公告，但自2018年10月5日起被告开始拖欠物业管理及专项维修资金我，经原告多次催交，被告至今仍未履行交纳义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求1、判令被告向原告支付大连胜利广场B3FC079号店铺的物业管理费及逾期交纳物业管理费的滞纳金共计人民币14923元（其中应支付物业管理费12590元，期间为自2018年10月5日起至2019年7月20日止。应支付滞纳金2333元，期间为自2018年10月5日起至实际给付日止，暂计至2019年7月20日）；2、判令被告向原告支付大连胜利购物广场B3FC079号店铺的专项维修资金及逾期交纳专项维修资金的滞纳金共计人民币1576元（其中应支付专项维修资金我1330元，期间为自2018年10月5日起至2019年7月20日止。应支付滞纳金246元，期间为自2018年10月5日起至实际给付日止，暂计至2019年7月20日）；3、诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告要求答辩人支付物业管理费及滞纳金14923元没有事实和法律依据。首先，《公约》是由大连胜利广场物业管理有限公司单方面制作针对胜利广场上千名业主的文件，业主在签订时没有提出异议以及变更条款的机会，所以《公约》（二）物业管理费及其它税费为格式条款，原被告没有达成合意，对被告没有法律约束力。其次，退一步讲即使《公约》对被告有约束力，其中物业费收费标准原告与被告没有达成合意，属于约定不明。《公约》（二）（4）约定“管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业费用收支帐项，并制定出下一年度的收费标准。”原告从来没有向被告公布过“物业费用收支帐项”更未公布“下一年度收费标准”。原告诉讼请求的收费标准为原告单方面制定，没有经过被告认可，也没有通过任何方式向被告告知，不符合《辽宁省物业管理条例》第五十六条的要求。《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定物业服务企业擅自提高收费标准，业主有权拒绝。所以原告要求被告支付物业管理费及滞纳金14923元没有事实和法律依据。二、原被告对物业费收费标准属于约定不明的情况下，应当依据《合同法》第六十二条（二）应当按照市场价或者指导价执行物业收费标准。大连市物价局作出大价房字[1999]26号《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》要求胜利广场在业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准为每月每平方米使用面积不超过40元。至今，胜利广场未成立业主委员会，所以该文件的定价是政府定价，应当按照文件要求履行。另外，胜利广场作为合同履行地可以按照其周边市场价履行，周边同类商圈凯旋商城物业管理费执行36元每平每月的标准。三、原告没有向被告提供物业服务，不符合《辽宁省物业管理条例》第四十九条的规定，被告的店铺位于胜利广场地下三层，该区域已经无法经营破败不堪，电梯停止运行、店铺门锁被砸、天花板脱落漏水。物业服务最基本的内容是基础设备正常运行，安全保障义务、维修义务，这些原告都没有做到，应当认定原告未提供物业服务，所以被告不应缴纳物业费。四、关于原告主张被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金于法无据。被告不应当缴纳物业管理费，所以被告没有“逾期”，滞纳金没有支付基础。另外，原告没有通过任何方式向被告催收物业费，被告对原告主张物业费的数额并不知情所以不应当缴纳滞纳金。五、原告要求答辩人支付专项维修基金及滞纳金1576元没有事实和法律依据。《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》第十三条对专项维修资金的续费的程序作出明确规定，业主委员会和街道办事处在满足一定条件下，按照本法具体程序要求收取续交的专项维修资金，排除了物业服务管理公司收取专项维修资金的主体资格。所以原告不是收取专项维修资金的主体，所以原告要求答辩人支付专项维修基金及滞纳金1576元没有事实和法律依据。经审理查明：2005年12月8日，被告崔丽婕与大连胜利广场发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买了大连胜利购物广场B3FC079号店铺，店铺使用面积为12.24平方米。同日，被告与原告大连胜利商业管理有限公司（2015年4月7日由大连胜利广场物业管理有限公司变更现名称）签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，约定原告对被告店铺所在的购物广场实施物业管理服务。其中第二章第二项物业管理费及其他税费中的（1）款约定，物业管理费用根据甲方（原告）每年调整之收费标准收取；（2）款约定，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、水电费用、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费、各种设施设备的装修保养费、园艺绿化费、保险费、营业税及其他税费。（4）款约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。（5）款约定，被告（乙方）欠交物业管理费及其他税费，管理者应向（乙方）做出通告，详列所欠款项清偿期限，若逾期未缴，管理者可根据不同状况采取下列法律行动：A.收取未缴款项自应付之日起到甲方实际缴付日按日千分之一计算滞纳金；B.管理者有权停止欠费单元之供电、供水、空调，限制该欠款业主、用户使用……。第四章其他事项中的（2）款约定，若本公约任何条文在法律下成为无效、违法、或不能执行时，本公约其余条文之有效性、合法性和执行性并不因此而受损。该合同未约定原告收取费用的标准及具体时间。上述合同签订后，原告也未与被告再重新签订合同，该商场一直由原告进行物业管理服务。原告称其每年均按合同规定公布收支账项，并制定下一年度的收费标准。其中，原告对此提供了2017年度至2018年度的物业费执行标准的公示，但未能提供已经公示的相关证据。2018年7月，被告按照原告制定的收费标准缴纳了物业费和维修资金，即2017年的物业费每年每平方米1278元，维修资金每年每平方米125元，2018年的物业费每年每平方米1278元，维修资金每年每平方米135元。缴费期限自2017年10月1日至2018年9月30日，收费总额17236元。2018年10月至2019年7月20日，被告未缴纳物业费和维修资金。原告称已在被告的店铺张贴催缴费用的通知单，被告对此予以否认，原告未能提供何时已实际张贴的相关证据。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》、物业管理费报告及各年度收费标准以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料经本院审查，应予采信。本院认为：原告对被告购买的位于大连胜利购物广场内的店铺实施物业管理服务，并签订了《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，双方已形成了物业服务合同关系。双方应根据合同约定享有权利和履行义务。现原告已提供了物业服务，被告理应给付物业管理费，逾期给付应承担违约责任。关于双方争议的物业费收费标准问题，由于双方签订的合同未约定具体的物业费标准，应属约定不明。虽然被告已按原告制定的收费标准缴纳了2017年10月1日至2018年9月30日的相关费用，但不能因此证明被告已认可了2018年10月1日之后原告自行制定的收费标准，故应按照大连市物价局作出的大价房字[1999]26号《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》要求胜利广场在业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准为每月每平方米使用面积不超过40元，并结合涉案服务区域周边的收费标准等，确认物业管理费收费标准按每月每平方米使用面积40元为宜；被告自2018年10月1日至2019年7月20日的物业管理费至今未缴纳，被告对此未予否认，该事实本院予以认定。被告应按每平方米每月40元按被告店铺使用面积12.24平方米计算给付原告物业管理费，合计4,732.8元。关于原告请求的专项维修资金问题，因管理公约第二章（二）项（2）款约定，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、水电费用、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费、各种设施设备的装修保养费、园艺绿化费、保险费、营业税及其他税费。（4）约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费的收支账项，并制定出下一年度的收费标准。由于原告没有充分证据证明已制定出下一年度的收费标准，也没有与被告重新签订合同，即使已制定并进行了公示，也不能证明被告对新标准的认可，新的标准不能对抗原有合同的约定，且管理公约约定收取的物业管理费已包括了各种设施设备的装修保养等各种费用，因此，原告的该项请求无事实证据佐证和法律依据，本院不予支持。关于原告请求的物业费及维修资金的逾期滞纳金的诉讼请求，因双方合同未约定具体的缴费期限和具体的缴费项目，不能认定被告存在违约行为，故该项请求无事实和法律依据，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第2款，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告崔丽婕给付原告大连胜利商业管理有限公司2018年10月1日至2019年7月20日的物业管理费合计人民币4,732.8元。于本判决发生法律效力之日起十日内付清。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费210元，原告负担180元，被告负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  范业强二〇一九年十二月四日书记员  王 芳