云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7231号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所:昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人胡斌，董事长。委托代理人杨炀、谢雨静，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告冉明杰，男，土家族，1990年4月29日生，身份证住址云南省昆明市宜良县，现住昆明市官渡区。被告鲁智慧，其他不详。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理后，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院申请撤回对被告鲁智慧的起诉，经核实，原告该撤诉申请系其真实意思表示，故本院予以准许。本院依法由审判员郭虹担任审判长，人民陪审员**宏、黄文组成合议庭，于2019年10月8日公开开庭进行了审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人杨炀到庭参加诉讼，被告冉明杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称,2016年10月14日原告作为出租方与被告冉明杰签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），鲁智慧作为共同承租人与被告冉明杰承租位于昆明市官渡区，面积69.79平方米的公共租赁住房，月租金907.30元，合同期限为2016年11月1日至2019年10月31日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年5月1日起一直拖欠房屋租金，截止2019年9月23日共计人民币16331.4元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按照月租金的5%（45.4元）为标准向原告支付违约金。自2018年3月15日起截止至2019年9月23日，被告应承担的违约金暂时计算为23136.2元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现被告已拖欠租金累计达到6个月，原告向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告冉明杰之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告冉明杰在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市官渡区公共租赁住房；三、被告冉明杰向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金907.3元为标准，自2018年5月1日起暂计算至2019年9月23日拖欠的租金为人民币16331.4元）；四、被告冉明杰按每逾期一日按月租金的5%（即人民币45.6元）为标准，向原告支付自2018年5月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂计算至2019年9月23日的违约金为23136.2元）；五、原告有权不予退还被告冉明杰缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告冉明杰应承担的违约金；六、被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。被告冉明杰未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。原告针对其诉讼主张向本院提交如下证据：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，共同证明：原、被告之间存在租赁关系的事实，租赁合同对租金、租金交纳方式及违约责任和履约保证金等进行了约定。2、云南省地方税务局通用机打发票、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据（收据款），证明：被告交纳过房租和履约保证金的事实。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的证据形式合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2016年10月14日，原告（出租人、甲方）与被告冉明杰（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市官渡区公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积69.79平方米，月租金907.30元；租赁期限为36个月，自2016年11月1日起至2019年10月31日止；租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日乙方向甲方缴纳履约保证金5443.80元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日租金的两倍计算标准支付违约金；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋；乙方如有违约，由承租人及共同承租人承担连带责任。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由承租人使用，承租人向原告交纳了履约保证金5443.80元，并交纳了至2018年4月30日的租金。被告自2018年5月1日起至今未按约支付租金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对原告第一项诉请，双方合同约定拖欠租金累计到6个月的，原告有权解除合同，本案被告拖欠原告自2018年5月1日起至今的租金，故原告依法享有合同解除权，但双方合同约定的租期已于2019年10月31日届满，现被告仍占有、使用本案诉争的房屋，依照上述法律规定，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时解除合同，故第一项诉请本院予以支持。对第二项诉请，原、被告双方的租赁期限为不定期，本案原告作为出租人可以随时解除合同，原告于2019年6月17日向本院提起诉讼，视为原告解除合同的意思表示,且原告主张给与被告30日的腾退期限，故原告第二项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。对第三项诉请，按照双方合同约定及前述论述，本院支持由被告支付原告自2018年5月1日起至实际腾退之日止按月租金907.3元计算的租金。对第四、五项诉请，本院按照双方合同约定及法律规定，结合公租房的社会保障属性，本院支持以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，原告无须退还被告保证金。被告冉明杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告冉明杰于2016年10月14日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号：昆公租房盛字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告冉明杰于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告冉明杰于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年5月1日起至被告冉明杰腾还上述房屋时止按907.3元每月计算的租金；四、被告冉明杰支付原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的履约保证金5443.8元与本案违约金相互抵销，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费786.69元，由被告冉明杰承担512元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担274.69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 郭 虹人民陪审员 黄 文人民陪审员 **宏二〇一九年十二月十八日书 记 员 陈 鑫