湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13441号上诉人（原审被告）：长沙鑫尊公寓管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区朝阳街道韶山北路81号君临大厦423房。法定代表人：王娟。委托诉讼代理人：高阳，男，1986年5月17日出生，汉族，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：赵春龙，男，1988年5月12日出生，汉族，住内蒙古通辽市。被上诉人（原审原告）：罗艳，女，1979年11月3日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：罗汉才，男，1947年12月2日出生，汉族，住长沙市天心区。上诉人长沙鑫尊公寓管理有限公司（以下简称鑫尊公司）因与被上诉人罗艳房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。鑫尊公司上诉请求：1、依法撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8954号民事判决，驳回罗艳的诉讼请求；2、请求二审法院判决罗艳承担鑫尊公司所投入及维修等相关费用；3、一、二审诉讼费用由罗艳承担。事实和理由：1、罗艳未按合同约定交付正常可居住的房屋；2、鑫尊公司不认可一审判决的第五项；3、鑫尊公司已在案涉房屋安装空调，应不予返还安装空调费用；4、2019年7月25日鑫尊公司就提出了提前解除合同的相关事宜，罗艳一直拖延；5、案涉房屋业主委员会“应急维修公示”造成鑫尊公司所寻客源无法正常入住。罗艳辩称，1、罗艳与鑫尊公司签订房屋租赁合同时对案涉房屋内所有家电设备门窗等进行了当面验收交接，完全可以正常使用；2、签合同时手写的其他约定事项是鑫尊公司签合同的经理亲手写的，这也是租期不满三年，应将前三个月免租期的租金补足的约定，该6000元应当予以认可；3、关于空调安装费，鑫尊公司在一审庭审时已当庭陈述未给案涉房屋安装空调；4、鑫尊公司提出的提前解约事宜，罗艳并未同意确认；5、“应急维修公示”对案涉房屋的入住并没有影响。罗艳向一审法院起诉请求：1.判令鑫尊公司向罗艳支付房屋租金6000元；2.判令鑫尊公司退回罗艳空调款1200元；3.判令鑫尊公司支付罗艳违约金13440元；4.判令鑫尊公司支付罗艳房屋工作期租金赔偿及空置费6000元；5.本案全部诉讼费由鑫尊公司承担。后当庭变更诉讼请求第一项为“1.判令鑫尊公司向罗艳支付房屋租金8670元（时间为2019年5月1日至2019年10月10日，扣除已支付的1个月2000元，以实际租金每日67元计算结算至实际退房日为准）”；增加一项诉讼请求为“6.判决租赁合同立即解除，鑫尊公司当庭交还罗艳房屋钥匙、电卡、燃气卡，并将完好无损的房屋交还给罗艳，损坏或丢失的设施照价赔偿，若鑫尊公司拖延交还房屋则按原定合同的租金继续计算并支付20%的违约金”。一审法院认定事实：2019年4月21日，罗汉才代表罗艳（甲方）与鑫尊公司（乙方）签订了《长沙市房屋出租委托代理合同》及《房屋委托代理书》，就罗艳名下位于长沙市天心区房屋出租委托代理有关事宜达成协议，约定甲方委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜，乙方代甲方向承租方收取租金、有线电视费、卫生费和水、电、燃气费等；房租租赁期自2019年5月1日至2022年5月1日，甲方应于2019年4月21日将房屋按约定条件交付给乙方；房屋租金为每月2000元，租金总计67200元，甲方同意第一年预留60个工作日作为乙方接洽承租的工作期，工作日后从2019年7月1日开始计算租金，即委托日3年乙方给甲方共计33个月的房租，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的佣金；甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金，租金按季支付，提前5天付下一次房款，租金支付日期为第一次2019年4月21日2000元，第二次2019年7月25日6000元，第三次2019年10月25日6000元，以此类推；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方合同总金额的20%为违约金；甲方同意乙方在房屋客厅内做简易隔断出租，甲方承担物业费；第三年房租每月为2100元，第二年第一次付甲方房租4200元（第一次付房租2000元，减去1200元空调费用，实付800元整），如乙方不租满三年，乙方补甲方房租三个月6000元，双方还对其他权利义务作出了具体约定。合同签订当日，罗艳向鑫尊公司办理了交接手续，交付了房屋钥匙、电卡、燃气卡并签署了《房屋附属设备交接清单》作为合同附件一；鑫尊公司支付罗艳租金800元，由罗汉才代罗艳出具《收条》，载明“今罗汉才收到长沙鑫尊公司交来租金大写捌佰元整，小写800，地址韶山南路168号星语林名园9栋2单元1105（2019年5月1日至2019年8月1日）”。2019年7月23日，鑫尊公司工作人员微信与罗汉才联系，后又于2019年7月26日通过电话联系罗汉才，表示房屋不好出租希望协商退房。此后，长沙鑫尊公司于2019年8月4日向罗汉才发送《退房协议》称经双方协商一致自今日起双方合同解除，甲乙双方不承担该房屋任何连带责任及经济法律纠纷。但该《退房协议》上“甲方”处未予明确主体名称亦未有签名，乙方长沙鑫尊公司未加盖公司印章。同日长沙鑫尊公司工作人员电话再次联系罗汉才表示涉案承租房屋不好出租，希望退租返还房屋后双方两清。2019年8月27日，鑫尊公司工作人员又通过微信向罗汉才发送内容为“双方互相没有经济责任，乙方无权再有此房屋使用权限，合同及时终止甲方收回房屋使用权”的信息。最终，双方协商未果，遂酿成纠纷诉至本院。另查明，鑫尊公司当庭陈述其未为涉案房屋安装空调。一审法院认为，罗艳与长沙鑫尊公司签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据双方约定，罗艳给予长沙鑫尊公司60个工作日的免租期即2019年5月1日至2019年6月30日，长沙鑫尊公司于2019年4月21日向罗艳支付了租金2000元（抵扣长沙鑫尊公司安装空调费用1200元后实际支付800元），故鑫尊公司已将租金支付至7月底。鑫尊公司虽于2019年7月25日前后提出希望协商解除合同，但双方并未达成一致意见且其此后仍实际占有涉案房屋，双方合同亦约定“甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准按时向甲方交付租金”，故其仍应继续支付租金，现其拖欠第二季度租金且经罗艳催告后至今尚未支付，罗艳有权依法解除合同。合同解除后，鑫尊公司应将房屋返还罗艳并自2019年8月1日起按照2000元／月的租金标准支付其实际占用涉案房屋期间的租金或房屋占用费。另鑫尊公司当庭认可其在第一次支付租金时抵扣空调费用1200元但并未安装空调，该笔款项未用于约定用途，应予退还罗艳。对于罗艳要求鑫尊公司赔偿涉案房屋内损坏或丢失的设施的诉讼请求，因涉案房屋尚未交接，是否存在损坏或设施丢失的情况尚未能确定，一审法院在此不予处理，罗艳可在损害实际发生后再行主张权利。对于罗艳主张的违约金13440元及租金赔偿空置费6000元，根据双方合同约定，鑫尊公司提前退租应赔偿罗艳合同总金额的20%为违约金，另约定鑫尊公司不租满三年需补偿原告罗艳三个月房租6000元。本案中鑫尊公司虽曾于2019年7月25日前后提出希望协商解除合同，但其实际并未能退租成功，罗艳在本案中亦以其迟延支付租金为由主张权利，故本案中不应适用“鑫尊公司提前退租应赔偿罗艳合同总金额的20%为违约金”条款，但合同确系因鑫尊公司迟延履行主要债务而导致解除，其应按照合同约定向罗艳支付未租满三年的补偿费用6000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，原审法院判决如下：一、解除罗艳与长沙鑫尊公寓管理有限公司于2019年4月21日签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》；二、长沙鑫尊公寓管理有限公司于判决书生效之日起十日内向罗艳返还长沙市天心区房屋及钥匙、电卡、燃气卡；三、长沙鑫尊公寓管理有限公司于判决书生效之日起十日内返还罗艳空调安装费1200元；四、长沙鑫尊公寓管理有限公司于判决书生效之日起十日内支付罗艳租金或房屋占用费（按照2000元／月的标准自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止）；五、长沙鑫尊公寓管理有限公司于判决书生效之日起十日内支付罗艳补偿费6000元；六、驳回罗艳的其他诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取案件受理费233元,由罗艳负担100元，长沙鑫尊公寓管理有限公司负担133元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于：一、罗艳是否按合同约定交付了正常可居住的房屋；二、合同约定如鑫尊公司不租满三年，鑫尊公司补偿罗艳房租三个月6000元的条款是否有效；三、鑫尊公司是否应返还安装空调费用1200元；四、案涉房屋业主委员会“应急维修公示”是否造成鑫尊公司所寻客源无法正常入住。罗艳与鑫尊公司签订的《长沙市房屋出租委托代理合同》中明确约定如鑫尊公司不租满三年，鑫尊公司补偿罗艳三个月房租6000元，该约定应认定有效。合同签订当日，罗艳向鑫尊公司办理了交接手续，交付了房屋钥匙、电卡、燃气卡并签署了《房屋附属设备交接清单》作为合同附件一，鑫尊公司对案涉房屋能否正常可居住并未提出异议，应视为罗艳按合同约定向鑫尊公司交付了正常可居住的房屋。鑫尊公司在一审庭审时当庭陈述未为案涉房屋安装空调，故应返还安装空调费用1200元。鑫尊公司未提供证据证明案涉房屋业主委员会“应急维修公示”造成鑫尊公司所寻客源无法正常入住的事实。综上所述，长沙鑫尊公寓管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由长沙鑫尊公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月十一日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。