云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云04民终1190号上诉人（原审被告）：云南怡道置业有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道江通路。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：姜敏燕，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：龚丽娟，女，1974年8月1日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：杨仕才，男，1973年12月10日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。上诉人云南怡道置业有限公司（以下简称怡道公司）因与被上诉人龚丽娟、杨仕才商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡道公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、被上诉人第一项诉讼请求为行使债权，而第二项诉讼请求为行使物权，并非同一法律关系，不应在本案中一并予以处理，故一审违反法定程序，理应发回重审。二、一审部分事实认定错误，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。虽然商品房买卖合同载明商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件等，但这不是上诉人真实意思表示，应按法定交付条件执行，本案中政策冲突致使不能及时取得工程竣工验收备案证明文件是客观存在的事实，故一审认定有失偏颇。2019年3月20日，上诉人已取得竣工验收备案证明，而被上诉人一直拒不接房，导致其损失扩大，上诉人不应承担2019年3月21日后的逾期交房责任。三、上诉人无须承担更换单层玻璃为中空玻璃、安装金属楼梯栏杆、楼梯间墙、顶板以及双飞粉工艺施工的责任。上诉人的真实意思是别墅临街面的窗采用双层中空玻璃，且已进行安装，根据建筑设计规范，单层普通玻璃已经能达到良好的隔音、隔热、节能等功能，被上诉人以合同中载明窗为铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），便认为涉案商品房的全部窗都采用双层中空玻璃为重大误解；无论是楼梯间的双飞粉还是楼梯金属栏杆都只是针对高层住宅，并非涉案商品房的交付标准。龚丽娟、杨仕才答辩称，同意驳回上诉，维持原判。龚丽娟、杨仕才向一审法院起诉请求：一、判令怡道公司赔偿逾期交房违约金：2019年1月1日至2019年4月1日计算为90天×10元/天=900元；2019年4月2日至顺利交房前一日的违约金按照该房屋总价款的0.02%乘以逾期天数，即购房价款×0.02%×实际违约天数计算支付；二、判令怡道公司全面履行合同：将房屋单层玻璃铝合金窗窗子更换为双层中空玻璃铝合金窗窗子；将商品房墙、顶板以双飞粉工艺施工；安装金属楼梯栏杆；将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门；三、诉讼费由怡道公司承担。一审法院认定事实：怡道公司于2016年以出让方式取得坐落于玉溪市江川城区地块的建设用地使用权，建设“怡道.云福山居（一期）”商品房。在取得预售许可后，龚丽娟、杨仕才与怡道公司协商购买该楼盘一期A18-06号房屋，双方于2018年1月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为：201802110031。并于2018年2月11日办理商品房买卖合同备案登记手续。《商品房买卖合同（预售）》第六条约定该商品房单价为每平方米6576.59元，总价款为1982644元。第七条约定的付款方式为公积金贷款支付首款982644元，余款1000000元向江川区农村信用合作联社营业部贷款支付。第八条约定买受人逾期付款的，逾期未超过90日的，买受人按每天人民币壹拾元向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人按应付未付款的0.02%乘以逾期天数向怡道公司支付违约金，且出卖人有权选择继续履行合同或单方面解除合同。第九条约定：商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、《房屋测绘报告》、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当自2018年12月31日前向买受人交付该商品房。商品房达到约定的交付后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定自合同约定的交房期限届满后的次日起至实际交付之日止，逾期90日以内的，出卖人按每天人民币壹拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，出卖人按每天人民币贰拾元向买受人支付违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同（预售）》合同附件六（关于装饰装修及相关设备标准的约定）第5条约定：楼梯：地面、踏步为水泥石屑地坪；顶板、墙面为双飞粉；楼梯栏杆为金属栏杆。第7条约定：窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃），第14条约定：入户门：品牌防盗门。合同签订后，龚丽娟、杨仕才按约定付清了房款。2018年12月28日，本案诉争房屋通过竣工验收合格，怡道公司通知龚丽娟、杨仕才接房，因怡道公司未取得建设工程竣工验收备案证，且该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》附件六约定的标准，即：楼梯间顶板、墙面未以双飞粉施工；楼梯金属栏杆未安装；将约定安装双层中空玻璃铝合金门窗更换为单层玻璃铝合金门窗；入户门约定为品牌防盗门，车库侧进户门安装的是玉溪思达门业有限公司生产钢质复合门，龚丽娟、杨仕才拒绝接房。怡道公司于2019年3月20日取得诉争商品房《建设工程竣工验收备案证》。2019年7月2日，龚丽娟、杨仕才收到怡道公司发出的接房催告函。2019年8月14日，龚丽娟、杨仕才向怡道公司接收了A18-06号商品房。一审法院认为，龚丽娟、杨仕才与怡道公司签订的《商品房买卖合同（预售）示范文本》是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方当事人应当全面履行合同约定义务。关于龚丽娟、杨仕才能否在本案一并主张诉讼请求的问题。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十六条及《附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定》对逾期交房应承担的违约责任、怡道·云福山居一期别墅包括窗户玻璃、墙、顶板、入户门等在内的交房标准以及不能达到约定标准时应承担的责任分别作了约定，故龚丽娟、杨仕才的诉讼请求均属在履行商品房预售合同过程中所产生的纠纷，可以在本案中进行处理。对于怡道公司认为龚丽娟、杨仕才没有接房则并非涉案商品房的所有人，不能主张逾期交房违约责任及要求更换双层中空玻璃铝合金窗窗子，将商品房楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆，将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门，无事实和法律依据，不予支持。关于怡道公司是否逾期交房及违约金的计算问题。本案中，龚丽娟、杨仕才依据合同约定向怡道公司支付了购房款，怡道公司应按照合同约定于2018年12月31日前向龚丽娟、杨仕才交付房屋，但怡道公司未能于2018年12月31日前将满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定交付条件即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付给龚丽娟、杨仕才，怡道公司逾期未能交付房屋，已构成违约，故应按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，自逾期之次日即2019年1月1日起，以逾期90日以内按每天10元及逾期超过90日按每天20元的标准向龚丽娟、杨仕才支付违约金。关于违约金的计算截止时间，怡道公司虽于2018年12月28日通过江川电视台发布了《交房通知》，通知龚丽娟、杨仕才到其公司办理接房手续，但该通知发出时本案诉争房屋尚不满足《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件。虽然龚丽娟、杨仕才是2019年8月14日办理的接房手续，但怡道公司在2019年3月20日取得《玉溪市江川区建设工程竣工验收备案证》满足了合同约定的交付条件后，于2019年7月2日履行了接房通知义务，故怡道公司向龚丽娟、杨仕才支付违约金的截止时间应确定为本案诉争房屋满足合同约定的交付条件且怡道公司履行了接房通知义务的时间，即2019年7月2日。对于怡道公司认为怡道·云福山居项目一期工程已于2018年12月28日经竣工验收合格，本案诉争房屋已具备法定的交付条件，而《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定属于云南省住房和城乡建设厅、云南省工商行政管理局制定的商品房买卖合同通用示范文本中不可以更改的条款内容，不是其公司的真实意思表示，也超出了法律的规定，房屋达到法定交付条件，其公司未违约的主张，因合同系双方自愿签订，故怡道公司的该项主张无事实和法律依据，不予采信。对于龚丽娟、杨仕才认为双方签订的合同中违约金约定显失公平，应调高标准即按其方违约标准要求怡道公司支付违约金的主张，因龚丽娟、杨仕才提交的住房公积金贷款合同、发票均为其为购房行为自愿与第三人签订合同后所支付利息，期数固定，并不是怡道公司逾期交房所产生，且龚丽娟、杨仕才未提交其他证据证实合同中违约金约定标准低于其实际产生的损失，故其主张，不予支持。关于龚丽娟、杨仕才要求怡道公司将单层铝合金玻璃窗更换为双层中空铝合金玻璃窗，楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆的问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案中，怡道公司未按照约定标准施工及安装相关设备的行为已构成违约，龚丽娟、杨仕才对本案不符合约定部分选择更换、重作的主张，有事实和法律依据，予以支持。关于龚丽娟、杨仕才要求怡道公司将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门的问题，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，《商品房买卖合同（预售）》附件六约定“入户门为品牌防盗门”，怡道公司在合同履行过程中，已在该商品房中安装了一道步阳牌防盗门，车库侧进户门安装了思达品牌门，因双方对入户门是前门还是后门未作具体明确约定，故根据合同约定及怡道公司安装防盗门等情况，确认怡道公司已依合同约定履行了相应义务，龚丽娟、杨仕才要求怡道公司将车库侧进户门由普通金属门更换为品牌防盗门的主张，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：“一、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后15日内支付原告龚丽娟、杨仕才2019年1月1日至2019年4月1日的违约金900元；2019年4月2日至2019年7月2日的违约金1840元；二、被告云南怡道置业有限公司于判决生效后30日内将原告龚丽娟、杨仕才购买的怡道.云福山居（一期）A18-06号房屋的单层铝合金玻璃窗子更换为双层中空铝合金玻璃窗子；将该房屋楼梯间墙、顶板以双飞粉工艺施工，安装金属楼梯栏杆；三、驳回原告龚丽娟、杨仕才的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新证据。经审理，本案二审查明的案件事实与一审认定事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，怡道公司与龚丽娟、杨仕才签订的《商品房买卖合同（预售）》真实且合法有效，本院予以确认。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”因本案双方合同明确约定，怡道公司应于2018年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给龚丽娟、杨仕才，但怡道公司至2019年3月20日才取得《建设工程竣工验收备案证》，此时房屋才具备交房条件，而现有证据表明，2019年7月2日，龚丽娟、杨仕才才收到怡道公司所发接房催告函，据此，自2019年1月1日起至2019年7月2日止为怡道公司迟延履行交房期间，怡道公司构成违约，应向龚丽娟、杨仕才支付违约金，原判按合同约定确定自2019年1月1日至2019年4月1日的违约金900元。并确定2019年4月2日至2019年7月2日的违约金1840元，符合本案事实，本院予以维持。怡道公司上诉主张其公司不存在违约行为，与查明的事实不符，本院不予支持。对于交付房屋窗子等是否符合条件的问题，因双方合同附件中约定“窗：铝合金玻璃窗（采用双层中空玻璃）”，“楼梯……顶板、墙面为双飞粉”，“楼梯栏杆为金属栏杆”等，上述约定明确、具体，而怡道公司交付的商品房上述争议部位，不符合约定，怡道公司已属违约，原判确定由怡道公司进行更换、重作并无不当，本院予以维持。怡道公司上诉主张合同对上述争议内容的约定系重大误解，不是公司的真实意思表示，该上诉主张因无任何证据证实，本院不予采信。对于怡道公司上诉认为一审违反法定程序，应发回重审的主张，经查，本案系商品房销售合同纠纷，龚丽娟、杨仕才一审所提诉讼请求均未超出该法律关系，其中要求更换窗子等诉求也属合同履行中承担违约责任的方式之一，并非上诉人所称行使物权，据此，原判程序并无不当，怡道公司该上诉理由不能成立，本院也不予采信。综上所述，怡道公司的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云南怡道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日书记员 王 珺