贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6476号原告：王某某，男，1970年4月5日出生，汉族，贵州省黄平县人，住凯里市。委托诉讼代理人：王某1，男，1962年10月16日出生，汉族，贵州省黄平县人，住凯里市，系王某某之兄。代理权限为一般代理。被告：凯里东南村镇银行有限责任公司。住所地：凯里市凯凯运大道35号。法定代表人：杨义彬，董事长。委托诉讼代理人:张先荣,河南栗城律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人:王荣欢,女,1990年7月16日出生,苗族,贵州省剑河县人,凯里东南村镇银行有限责任公司职工，住剑河县。代理权限为特别授权。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地：凯里经济开发区香山别苑17栋2号。法定代表人：杨昌鑫，经理。第三人：张某某，男，1954年6月5日出生，回族，安徽省安庆市人，贵州大地联创房地产开发有限公司股东，住凯里市。第三人：龙某某，男，1986年11月20日出生，侗族，贵州省天柱县人，贵州大地联创房地产开发有限公司职工，住天柱县。第三人：乐某某，男，1965年12月29日出生，汉族，湖南省南县人，住湖南省南县。原告王某某诉被告凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称：东南村镇银行公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）、张某某、龙某某、乐某某案外人执行异议之诉一案，本院2019年9月11日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月15日公开开庭进行审理。原告王某某及其委托诉讼代理人王某1、被告东南村镇银行公司委托的诉讼代理人张先荣与王荣欢、第三人张某某到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司、龙某某、乐某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告王某某请求依法判决：1、立即停止对我购买位于凯里市房屋的中止执行，并解除查封；2、确认我购买第三人大地联创房产公司和张某某的“大地春城”小区3栋20楼2003号商品房买卖合同合法有效，产权归我所有；3、由第三人大地联创房产公司和张某某在两个月内为我购买的“大地春城”小区3栋20楼2003号房屋办理不动产权证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：“大地春城”小区3栋20层2003号住房是我2012年3月7日向第三人大地联创房产公司购买的商品房，购房款除预交订金1万元外，我还于2012年6月13日交纳首付款25万元。因之前股东张某某向我借款45万元为大地联创房产公司交纳土地保证金，故剩余的购房款已用大地联创房产公司所欠的借款本息抵清楚。我不仅领取房屋钥匙，而且装修入住多年。期间，我多次要求大地联创房产公司协助办理不动产权证书，其却以容积率超出规划和项目未能验收为由推拖。2015年，大地联创房产公司故意隐瞒事实真象，擅自将已出售给我的住房（“大地春城”3栋20楼2003号房）为龙某某、乐某某等股东向东南村镇银行公司贷款作担保，以致被凯里市人民法院执行查封。2019年7月15日，我依法向执行法院提出书面异议，法院却错误裁定驳回我的异议请求。我认为“大地春城”小区3栋20楼2003号商品房的产权没有过户登记至我的名下是事实，但我已依约支付全部购房价款，并实际占有该房屋至今。根据我国物权法和最高人民法院的相关司法解释，未登记的只是物权未设立而已，但并不影响商品房买卖行为的成立和合同的效力，我依法享有足以排除法院执行该房屋的民事权益。再说我在本案中并无任何过错，人民法院不应当对我实际享有的房屋进行查封。综上所述，为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告王某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明王某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、（2019）黔2601执11号《执行裁定书》复印件一份2页，拟证明法院已经查封涉案房屋（“大地春城”小区3栋20层2003号房屋）的事实。3、《执行异议申请书》复印件一份3页，拟证明王某某对法院查封涉案房屋的执行措施已经提出执行异议的事实。4、贵阳铁路运输法院的（2019）黔8601执27号《执行裁定书》复印件一份3页、贵阳铁路运输法院的（2019）黔8601执37号之十一《执行裁定书》及《送达回证》复印件各一份共7页，拟证明王某某曾向贵阳铁路运输法院提出执行异议，因该院解除对涉案房屋的查封执行措施，王某某撤回异议申请的事实。5、（2019）黔2601执异66号《执行裁定书》复印件一份4页，拟证明凯里市人民法院已裁定驳回王某某异议申请的事实。6、2018年11月28日的《公告》复印件一份1页，拟证明法院已向业主公告查封房屋的事实。7、2018年8月1日的《告知函》复印件一份1页，拟证明东南村镇银行公司已经书面告知王某某其对涉案房屋享有优先受偿权的事实。8、（2019）黔2601执11号《通知书》、《通知》复印件各一份1页，拟证明法院已通知提出执行异议业主的事实。9、《关于王某某定购大地春城Ｃ座2003室房屋一套有关事项的说明》复印件一份1页，拟证明大地联创房产公司曾向贵阳铁路法院书面说明涉案房屋已经抵偿给王某某的事实。10、2019年2月22日的《证明》复印件一份1页，拟证明房管部门已证明王某某除涉案房屋外，没有其他住房的事实。11、《证明》复印件一份1页，拟证明涉案房屋的具体地址在凯里市大地春城小区3栋20层2003号，原户主是张某某的事实。13、《收条》复印件一份1页，拟证明张某某收到王某某25万元购房款的事实。14、房屋室内装修的《工作牌》、原告的《住宅装修申请表》、《工地施工许可证》、2013年2月7日的《贵州广电网络高清互动业务登记表》、《高清电视服务发票》、《钥匙发放记录表》、《贵州省地方税务局通用机打发票》、《凯里供电局城区供电分局银行代收电费回执单》、《收款收据（装修服务费、物业费、水费）》复印件各一份共23页，拟证明王某某已装修并入住涉案房屋至今，并交纳相关的电视开户费、物业费、水费、电费的事实。被告东南村镇银行公司未递交书面答辩状，庭审中诉讼代理人口头辩称：一、原告王某某的第一项诉讼请求针对的是对执行标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。第二、三项诉讼请求是其与第三人之间的债权债务关系，与第一项诉讼请求不是同一个法律关系，依法不应当在同一个案件中进行审理。二、原告王某某认可涉案房屋是从张某某处通过抵债取得的，这与我的当事人东南村镇银行公司申请法院采取执行措施无关，纯属王某某与张某某之间的债权债务关系。三、（2018）黔2601民初1850号《民事判决书》已经发生法律效力，该判决书明确我的当事人对涉案房屋享有优先受偿权。综上所述，原告王某某的诉请理由不能成立，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。被告东南村镇银行公司在举证期限内未提供任何证据。为证明诉讼代理人的答辩理由成立，当庭提供的证据有：1、凯房权证字第××号《房屋所有权证》、房他证州字第××号《房屋他项权证》复印件各一份共4页，拟证明涉案房屋权属登记在大地联创房产公司名下，不仅抵押给东南村镇银行公司，而且办理了抵押权登记手续的事实。2、（2018）黔2601民初1850号《民事判决书》复印件一份12页，拟证明法院生效判决已明确东南村镇银行公司对涉案房屋享有优先受偿权的事实。3、（2019）黔2601执11号《执行裁定书》复印件一份3页，拟证明法院已对涉案房屋采取查封强制措施的事实。第三人张某某未递交书面述称意见，庭审中口头述称：第一、2006年，大地联创房产公司因交纳土地保证金要求每位股东自筹资金来交纳，我为此向原告王某某借款45万元。事后，因大地联创房产公司的资金周转问题未能及时偿还，经股东协商后用“大地春城”小区3栋20层2003号住房抵偿王某某的借款本息。第二、2012年，大地联创房产公司就将房屋钥匙交给王某某。2013年初，原告王某某便开始装修并入住至今。事后，因我个人原因未能协助办理涉案房屋所有权转移登记相关手续是事实。第三、2015年至2016年期间，大地联创房产公司将包括涉案房屋在内的其他房产向被告东南村镇银行公司抵押贷款我不清楚。因大地联创房产公司未能及时偿还贷款本息引起诉讼，经法院判决生效后进入执行程序，被告才申请法院查封涉案房屋（大地春城小区3栋20层2003号房屋）。我个人认为法院不应当执行这套房屋，因为在抵押前原告已经装修入住，且实际取得使用权。综上所述，过错责任在大地联创房产公司和东南村镇银行公司，请求人民法院依法作出判决。第三人张某某为证明述称意见成立，在举证期限内提供的证据有：1、2006年7月3日的《收据》复印件一份1页，拟证明大地联创房产公司收取张某某借款45万元的事实。2、2006年6月30日的《借款协议》、《借条》复印件各一份1页，拟证明张某某为大地联创房产公司筹资向王某某借款45万元的事实。3、2006年7月1日的《借款协议》复印件一份1页，拟证明大地联创房产公司向张某某借款45万元交纳“大地春城”项目保证金的事实。4、《关于同意用大地春城3栋20楼2003号商品房抵付公司所借王某某款项的决议》复印件一份1页，拟证明大地联创房地产公司的股东签字同意用涉案房屋（“大地春城”小区3栋20楼2003号商品房）抵偿张某某代表公司向王某某借款45万元及利息的事实。第三人大地联创房产公司、龙某某、乐某某既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告王某某系凯里市商品房业主。被告东南村镇银行公司系其他有限责任公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（吸收公众存款、发放短期、中期和长期贷款、办理票据承兑和贴现等）。第三人大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。第三人张某某、龙某某、乐某某均系大地联创房产公司股东。2006年6月至7月期间，大地联创房产公司以借款形式向股东筹集资金交纳“大地春城”项目保证金时，张某某向同乡王某某借款45万元，并转借给大地联创房产公司。事后，因大地联创房产公司未能偿还借款本息，公司股东杨光跃（时任法定代表人）、曾古桥（股东及项目经理）、张某某于2012年3月20日研究，决议将“大地春城”小区3栋20楼2003号商品房作价107万抵偿给王某某。同月28日，以大地联创房产公司为出卖人、王某某为买受人签订了一份《商品房买卖合同》，除2012年3月7日交纳的定金1万元外，剩余购房款用张某某与大地联创房产公司尚欠其借款本息冲抵。2013年初，王某某从大地联创房产公司领取涉案房屋的钥匙后，便开始装修并入住至今。2016年6月30日，龙某某以购买工程材料为由向东南村镇银行公司申请贷款410万，大地联创房产公司用登记在公司名下的七套商品房（含“大地春城”小区3栋20楼2003号在内）抵押给东南村镇银行公司，乐某某自愿为借款承担担保责任，为此各方共同签订了一份编号为Ｂ［经营］字［2016］年［044］号的《个人借款／担保合同》。借款／担保合同履行过程中，在龙某某未能偿还贷款本息情况下，乐某某也没有履行保证人的担保责任，东南村镇银行公司于2018年4月8日向凯里市人民法院提起诉讼。案经凯里市人民法院审理后，于2018年6月13日依法作出（2018）黔2601民初1850号《民事判决书》。该判决发生法律效力后，东南村镇银行公司在义务人龙某某和大地联创房产公司未自动履行还款义务的情况下，于2019年1月2日申请本院强制执行。执行过程中，本院于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号《执行裁定书》，裁定查封包括涉案房屋（“大地春城”小区3栋20楼2003号商品房）在内的78套商品房，王某某于2019年7月15日依法以案外人的身份提出执行异议。案经本院审查后，于2019年7月25日作出（2019）黔2601执异66号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人王某某解除对贵州省凯里市大地春城小区3栋2003号房屋查封的异议请求。”宣判后，王某某对裁定结果表示不服，并于2019年9月11日向本院提起案外人执行异议之诉。庭审中，因第三人大地联创房产公司、龙某某、乐某某未到庭参加诉讼，本院未能主持各方当事人进行调解。另查明：涉案房屋的购房款由定金（1万元）、借款本息（81万元）和张某某另行收取王某某的部分款项（25万元）组成。同时查明：经本案承办人实地查看，原告王某某已对涉案房屋进行装修并入住多年。再查明：原告王某某除涉案住房（“大地春城”小区3栋20层2003号）外，没有其他住房。上述事实，有原告王某某的起诉状、被告东南村镇银行公司诉讼代理人的口头答辩意见、第三人张某某的口头陈述以及各方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据原告王某某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从各方当事人所举证据来看，王某某不仅在设置抵押前与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且在法院查封涉案房屋前已经实际取得该房屋。作为买受人的王某某既全额结清购房款，又装修入住多年来。涉案购房款是以物抵债完成的是事实，虽然有可能损害其他债权人的利益，但已在设置抵押前形成事实，除本案被告外没有任何债权人提出异议。再说，买受人王某某对房屋至今未能办理产权过户登记手续没有任何过错责任。涉案房屋设置抵押权时，权属仍登记在第三人大地联创房产公司名下也是事实，第三人大地联创房产公司明知该房屋已经通过以物抵债方式出售给王某某，却故意隐瞒事实真相积极协助办理抵押登记手续。被告东南村镇银行公司作为专业发放贷款的金融机构也没有尽到实地查勘和认真审核的义务，是引起本案诉讼的主要原因，依法应当承担相应的责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、原告的诉讼请求是否可以一并审理？《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。原告王某某的第一项诉讼请求是停止对所购房屋（“大地春城”小区3栋20楼2003号商品房）的执行并解除查封，主张的是对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。而第二、三项诉讼请求主张却是涉案商品房的产权归其所有，并由第三人大地联创房产公司和张某某在两个月内为其购买的房屋办理不动产权证。本院认为商品房的产权是否归买受人所有不是司法权能解决的问题，办理不动产权证书是行政权的职责范围，故本案对第二、三项诉讼请求不予一并判决。第二、被告的优先受偿权与原告有无关联？（2018）黔2601民初1850号《民事判决书》已经发生法律效力，且判决明确东南村镇银行公司对涉案房屋享有优先受偿权，该优先受偿权系经营权，而王某某对该房屋的取得和占有系生存权，在两者发生矛盾时，人们的生存权优先于经营权。从表面上看来，原告王某某与第三人大地联创房产公司及张某某之间的债权债务与东南村镇银行公司没有关联，但就本案执行标的物而言，法院采取的执行措施均涉及双方的民事权益，故被告关于优先受偿权与关联性的答辩意见有悖于法律规定，本院依法不予采纳。第三、备案登记。王某某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告王某某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告东南村镇银行公司的答辩意见部分与庭审查明的事实相符，本院予以部分采纳。第三人张某某的述称意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。第三人大地联创房产公司、龙某某、乐某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的陈述权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行被告凯里东南村镇银行有限责任公司申请对原告王某某购买位于凯里市大地春城3栋20层2003号房屋的执行。二、驳回原告王某某的其余诉讼请求。案件受理费12900元，由被告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 彭    春人民陪审员 王  晓  明人民陪审员 肖  光  金二〇一九年十二月二十八日书 记 员 刘春香（代）