重庆市忠县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0233民初4103号 原告：熊群英，女，1973年12月24日出生，汉族，住重庆市忠县。 原告：谢从海，男，1971年11月5日出生，汉族，住重庆市忠县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）事务所律师。 被告：罗洪华，男，1957年1月3日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告：母顺琼，男，1957年1月3日出生，汉族，住红旗手忠县。 二被告共同委托诉讼代理人：谭祥军，重庆泰源（忠县）律师事务所律师。 原告熊群英、谢从海与被告罗洪华、母顺琼合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后适用简易程序审理。诉讼过程中，因本案案情复杂，本案转为普通程序，由审判员王香琼担任审判长，与人民陪审员张绍炳、谭明和组成合议庭，共同负责案件的审判。并于2019年9月26日、2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告熊群英及二原告委托诉讼代理人刘先军、被告罗洪华及二被告委托诉讼代理人谭祥军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告分别于2017年6月14日、2019年7月1日签订的两份《购房协议合同》无效；2、判决两被告返还原告购房款人民币36万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告与两被告分别为夫妻关系。2017年6月14日两被告与两原告签订《购房协议合同》，约定被告将忠州镇的自建小产权房一楼门面房作价106万出售给原告，同时约定该房屋产权尚未办好，以后在办理过程中被告予以协助，费用由原告承担。协议签订当日，原告按照约定支付了购房款106万元。之后原告发现该房屋实际属于违法建筑，根本无法办理房屋产权。2019年7月1日，被告提供了一份与前面内容版本一模一样的《购房协议合同》让原告签署，退回了原告购房款70万元。余下的36万元，经原告多次主张，被告拒不予以退还。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得出让。该规定属于专项特别法规的禁止性规定。根据《合同法》第五条第（五）款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据《合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故起诉至本院。庭审中，原告变更诉讼请求，只要求确认2017年6月14日签订的《购房协议无效》，两被告返还原告购房款36万元及利息（利息从2017年6月14日起至2019年7月1日以70万元未基数按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年6月14日起至付清时止以36万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）。 被告罗洪华、母顺琼辩称：1、要求裁定驳回原告的诉讼，本案不属于民事审判范围，涉案标的的相关权利义务尚未定论，即便属于受案范围，也应当依法驳回原告的诉讼请求，本案属于有效合同，且原告已经不享有涉案标的；2、原告诉状中陈述的一楼门面房屋作价106万出售原告不属实，除了门面，还包括一套房子，同时双方的房款实际交易价格只有97万；3、原告陈述该门面及房屋属于违法建筑不属实，原告适用相关法律法规错误，不属于效力性的强制规定，仅属于管理性的强制规定。 本院经审理查明：2017年6月14日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《购房协议合同》，约定：1、乙方所购房屋位于忠县房屋中间地块；2、甲方自有资金修建该房屋，本房屋位于本栋楼层的临街四间门面和门面下底楼住房一套，成交总价为人民币¥106万元（大写：壹佰零陆万元整）；3、房屋的产权是小权产，门面前面的地坝只有使用权没有产权，坝上面的铁棚如果国家拆迁与甲方无关；4、由于该房屋产权尚未办好，以后在办理产证过程中甲方积极协助配合义务，办各种证件费用乙方自付甲方无关；5、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字当日，熊群英向罗洪华账号打款105万元。2017年6月16日，熊群英向罗洪华转款100000元，罗洪华当日向熊群英转款90000元。2017年6月16日，罗洪华向熊群英出具收条一张：今收到熊群英新桥3组高山旁门面款1060000（壹佰零陆万元整）。收款人罗洪华，并在签名“罗洪华”上捺印。之后，原被告交付了门面及底楼住房，原告将门面装修用于瓷砖销售。2017年8月1日，谢从海将底楼住房作价82000元卖给方义莲。2019年6月26日，方义莲将底楼住房作价55000元卖给冉瑞英。2019年7月1日，原被告双方又签订了《购房协议合同》，原告谢从海、熊群英将四间门面退还给罗洪华，罗洪华于2019年7月2日向谢从海账户打款695000元，谢从海于当日出具收条一张：今收到罗洪华门市款柒拾万（高三饭店门面4间），小写700000元整。收款人:谢从海2019、7、2。2019年8月8日，被告将门面中的一间半出租给邓光，租金为每年叁万伍仟元。2019年10月9日，被告罗洪华向本院提交鉴定申请书，申请对购房协议合同中的底楼住房进行价值评估鉴定。其后，被告罗洪华未向本院提供施工合同、施工设计图、竣工验收资料及相关房屋修建材料价款，致使鉴定因缺少关键的材料，无法启动鉴定程序。 另查明：涉案门面及住房位于忠县，其土地性质为集体土地，案涉整栋房屋系熊道兴修建，其所属土地的使用权为村民熊安文，涉案门面和住房系罗洪华从熊道兴处购买。涉案门面及房屋没有建设规划许可证、国有土地许可证。 再查明，熊群英、谢从海、罗洪华、母顺琼均为城镇户口，熊群英、谢从海、罗洪华、母顺琼、熊道兴均不是忠县村民。 上述事实，有原被告及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述、购房协议合同、打款凭证、收条、证明、房屋买卖协议、门面租赁合同、询问笔录等证据材料在案佐证，足以认定。 本院认为，依照现行“房地一体原则”，出卖农村房屋的，宅基地使用权也应当转移。宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是宅基地所在农村集体经济组织的成员，有特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。同时，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。表明国家对农村宅基地和房屋施行严格的登记管理制度，农村房屋修建于农民的宅基地，其房屋买卖必定受到法律、行政法规的严格控制。因此，农村集体经济组织成员违反相关法律、行政法规规定将附有宅基地的农村房屋转让给本农村集体以外的农村户口及城镇户口人员的行为应属无效。本案中，案涉房屋土地原系案外人熊安文所有，案外人熊道兴修建之后卖给被告罗洪华，罗洪华再该房屋出售给原告。根据上述规定，本院认为，原、被告均非案涉房屋忠县的集体经济组织成员，被告将案涉房屋转让给非农村集体经济组织成员的行为既侵害了案涉房屋所在农村集体经济组织的权益，又违反了法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定，本案原、被告双方签订的《购房协议合同》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。由过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中，有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。现原告已将底楼住房转卖给他人，底楼住房已属于返还不能。原被告双方经过协议，原告将四间门面退还给被告，被告退还原告70万元。根据双方在庭审中的陈述，2019年7月1日原被告双方签订的购房协议书系退房行为。双方在履行互相返还义务时，应当已考虑了底楼住房价格和原告将门面用于瓷砖经营达2年多的租金费用。原被告双方已就2017年6月14日的购房协议合同互相履行了返还义务。现原告在收到退房款70万元，想通过法院诉讼行为，要求被告退还购房差价36万元，违背了诚实信用原则。故对原告要求退还36万元购房款及资金利息不予支持。关于被告辩称的购房款实际只有97万元，不是106万元，结合原告提供2017年6月30日的对私客户明细及2017年6月16日的收条内容，其实际购房款应为106万元，故对被告的该辩称不予支持。 综上，依据、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条、第六十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条之规定，判决如下： 原告熊群英、谢从海与被告罗洪华、母顺琼于2017年6月14日签订的《购房协议合同》无效； 驳回原告熊群英、谢从海的其他诉讼请求。 案件受理费14340元，由原告熊群英、谢从海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  王香琼 人民陪审员  张绍炳 人民陪审员  谭明和 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  杨磊磊 书 记 员  张 霞