广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15747号原告：中山市万泰物业管理有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇宝珠中路2号御隆廷三期A1幢101房，统一社会信用代码91442000731474680B。法定代表人：陈立影，公司总经理。委托诉讼代理人：罗娟，公司员工。被告：林昔健，男，1964年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：林卓芳，女，1968年12月10日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人：林泳媚（系被告林卓芳的女儿），女，1992年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，原告中山市万泰物业管理有限公司（以下简称万泰物业公司）与被告林昔健、林卓芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泰物业公司委托诉讼代理人罗娟、被告林昔健及被告林卓芳委托诉讼代理人林泳媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年2月至2019年3月期间共26个月的物业管理费13832元及违约金5187元（违约金计算方法：以每月物业管理费532元为基数，分别从欠费当月从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金）；2.被告支付2016年3月至2019年3月期间共37个月的车位服务费1110元及违约金599.40元（违约金计算方法：以每月物业管理费30元为基数，分别从欠费当月从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金）；3.被告支付2017年2月至2019年3月期间水费1223.58元。事实与理由：被告系广东省中山市东区岐关西路69号星光礼寓3幢1501房的业主。2014年11月10日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所有的上述物业提供物业服务，物业管理服务费由原告按住宅建筑面积每月每平方米3元向被告收取，每次收缴物业服务费的时间为每月5日前（法定节假日顺延），被告逾期未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按千分之一交纳滞纳金。被告于2014年11月10日办理上述物业收楼手续后，未支付自2017年2月起的物业服务费、水费及自2016年3月起的车位管理费，且经原告多次催收仍不支付。被告林昔健、林卓芳辩称：1.不确认原告主张所欠2017年2月起的水费及2016年3月起的车位费，因为被告与原告未签订书面合同；2.不确认原告提交的前期物业服务合同中代表业委会签字的五个人的身份，业委会及该五人未经过备案，且没有盖章；3.原告物业质量差，被告不应当支付物业服务费。确认有购买车位，但原告未对车位进行有效管理，放任装修和外来车辆随意停放，导致被告的小车被刮花；4.水费是二次供水所收取的费用，原告所主张的二次供水费收取标准过高，不符合国家规定收费，且物业服务合同没有约定二次供水的收费标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，星光礼寓小区第一届业主委员会（以下简称星光礼寓小区业委会）向中山市住房和城乡建设局申请备案，中山市住房和城乡建设局关于中山市东区星光礼寓小区第一届业主委员会备案的函[中建函（2018）238号]载明：中山市东区岐关西路69号星光礼寓小区业主大会筹备组于2017年8月组建成立，筹备组根据相关法律法规完成了各项筹备工作，于2019年1月9日召开业主大会会议，大会选举产生了郭×秋等5人为星光礼寓小区第一届业主委员会（任期自2018年1月9日起至2023年1月8日止）……现同意备案。中山市东区星光礼寓小区业主委员会（以下简称星光礼寓小区业委会）作为甲方与万泰物业公司作为乙方签订《物业服务合同》，双方约定：双方就星光礼寓物业实行物业管理的有关问题达成一致意见；甲方代表物业业主大会签订合同，物业全体业主和非业主使用人均应遵守合同，乙方为物业业主大会选聘提供物业管理的物业；物业管理区域内，供电、供水等单位，应当向最终用户收取有关费用；乙方按照住宅按建筑面积每月每平方米3元向业主或非业主使用人收取物业服务费，乙方应在合同生效之日开始实施物业服务工作，并按新标准计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5日前（法定节假日顺延）；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；已购买车位的，由乙方按已出售小车车位服务费30元/月的标准向车位使用人收取；服务期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止。合同还约定了其他事项。2014年11月10日，万泰物业公司与林昔健、林卓芳签订《前期物业服务协议》，协议中关于物业服务费用收取标准、交纳日期、逾期交费违约责任与前述《物业服务合同》约定一致，并约定服务期限至小区业主大会成立之日止。林昔健、林卓芳是广东省中山市东区岐关西路69号星光礼寓3幢1501房（物业建筑面积177.18平方米，产权登记时间2016年5月23日）及1-49幢地下车库309号小车位的业主。林昔健、林卓芳于2014年11月11日办理收楼手续后，未支付2017年2月至2019年3月期间共26个月的物业服务费及二次供水费，也未支付2016年3月至2019年3月期间共37个月的车位服务费，万泰物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案民事实体权利。万泰物业公司提供的物业管理台账反映其为案涉小区提供了安保巡查、设备维护、绿化养护、日常清洁等方面物业服务。另查：中山市供水有限公司出具的广东省中山市国家税务局通用机打发票、广东增值税电子普通发票及广东省政府性基金（资金）通用票据显示万泰物业公司已缴纳2017年2月至2019年3月期间的生活用水费。其中，2017年2月至2018年3月期间生活用水单价为1.6元/吨、2018月4月起生活用水单价为1.55元/吨，垃圾处理费0.31元/吨，污水处理费0.95元/吨。林昔健、林卓芳2017年2月至2019年3月期间共产生用水449吨（2017年2月至2018年3月期间生活用水272吨，2018年4月至2019年3月期间生活用水177吨）。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。万泰物业公司与林昔健、林卓芳签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行；星光礼寓小区业主大会成立后，选举产生星光礼寓小区业委会并经中山市住房和城乡建设局备案，根据《最高人民法院管理审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”星光礼寓小区业委会与万泰物业公司签订的《物业服务合同》，对包括林昔健、林卓芳在内的所有小区业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”，万泰物业公司为案涉物业提供了物业服务，林昔健、林卓芳未按时交纳物业服务费已构成违约，应按法律规定及合同约定，承担支付物业服务费的违约责任。经核算，林昔健、林卓芳应向万泰物业公司支付2017年2月至2019年3月期间物业服务费13820.04元[531.54元/月（177.18平方米×3元/月/平方米），共26个月）]及2016年3月至2019年3月期间的车位服务费1110元（30元/月×37个月）。关于违约金问题。万泰物业公司主张按每天千分之一利率自欠费之日起计收违约金，但该标准明显过高，万泰物业公司未举证林昔健、林卓芳未交纳物业服务费造成其经济损失或等于该约定标准，故根据公平公正原则，本院酌情将违约金调整为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，但自2019年8月20日起因中国人民银行取消该标准，故按其授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算。关于二次供水费问题。万泰物业公司已举证其已为林昔健、林卓芳代缴2017年2月至2019年3月期间的水费，根据《物业管理条例》第四十四条规定，林昔健、林卓芳应向万泰物业公司返还代缴的水费1275.29元[（1.6元/吨+0.31元/吨+0.95元/吨）×272吨+（1.55元/吨+0.31元/吨+0.95元/吨）×177吨]，万泰物业公司主张林昔健、林卓芳支付2017年2月至2019年3月期间的二次供水费1223.58元，系自愿处分自身民事权利，于法无悖，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林昔健、林卓芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2017年2月至2019年3月期间的物业服务费13820.04元及违约金（违约金计算方法：以每月物业服务费531.54元为基数，分别从欠费次月的1日起计收，其中2017年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；二、被告林昔健、林卓芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2016年3月至2019年3月期间的车位服务费1110元及违约金（违约金计算方法：以每月车位服务费30元为基数，分别从欠费次月的1日起计收，其中2016年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率为标准计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算）；三、被告林昔健、林卓芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市万泰物业管理有限公司支付2017年2月至2019年3月期间的二次供水费1223.58元；四、驳回原告中山市万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元（原告中山市万泰物业管理有限公司已预交），由被告林昔健、林卓芳负担并于本判决生效之日起七日内径付原告中山市万泰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  冯艳玲二〇一九年十二月十二日书 记 员  何惠怡书 记 员  黄靖雯