辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0681民初5898号原告：王绍骏，男，1979年6月6日出生，汉族，无职业，现住大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王恒仁，辽宁仁正律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔增平，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：东港好美房地产开发有限公司。住所地东港市孤山镇中大街255号。法定代表人：唐国华，经理。委托诉讼代理人：初兴瀚，辽宁中天律师事务所律师。第三人：孟爱，女，1976年5月9日出生，户籍地天津市南开区，现下落不明。原告王绍骏与被告东港好美房地产开发有限公司（以下简称“好美公司”）、第三人孟爱房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年12月5日作出（2017）辽0681民初3835号民事判决书。宣判后，原告王绍骏提起上诉。丹东市中级人民法院于2018年7月19日作出（2018）丹民终字第621号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年3月13日开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王恒仁、被告好美公司的委托诉讼代理人初兴瀚到庭参加了诉讼；第三人孟爱经公告送达开庭传票，期满未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、撤销被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》中回迁楼高层楼1101-1103、1001-1004、901-904、801-803、701-702、602、501、401-402室、步梯楼505、405、305-306室的部分合同内容；二、判决原告对上述房屋优先取得所有权。事实与理由：被告为开发建设溪河御园小区，拆迁原告所有的815平方米房屋及其他建筑，并占用了原告1669.14平方米土地。2013年10月8日，原、被告签订拆迁安置补偿协议，被告以产权调换方式为原告安置2000平方米房屋。2015年9月6日，原、被告又签订了《关于西河花园房屋征收拆迁安置、修改补偿协议书》，将原协议中回迁安置楼房变更在3号楼，具体房号见第一项诉讼请求，其中另有车库170平方米。因该楼尚未建成，房屋至今未交付。后原告得知被告与第三人签订了《商品房买卖合同（预售）》，将包括上述房屋在内的75套住宅房屋、8套门市一并出售给了第三人，并在房管部门办理了买卖预售备案登记。因房屋未建成，第三人未取得房屋及所有权证书，也未依约交付房款。原告认为，被告将用于安置原告的房屋出售给第三人，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，侵害了原告的权益。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：优先第三人取得东港市河园小区3号楼高层1101室、1102室、1103室、1001室、1002室、1003室、1004室、901室、902室、903室、801室、802室、803室、701室、702室、602室、501室、401室、402室，步梯楼505室、405室、305室、306室。被告好美公司辩称：被告好美公司的现任股东在2016年接手好美公司时，对原告主张的动迁安置情况并不知情。被告开发的溪河御园小区二期工程中只有另39户动迁户和相应的动迁协议、房产证、土地证，如原告在起诉状所陈述的815平方米房屋及1669.14平方米土地要履行回迁安置，必须拿出合法的手续证明其可能性，并且履行法定程序，原告的回迁安置必须符合公司法及合同的相关规定。拆迁时，原告为被告的法定代表人，现被告认为拆迁协议都是原告自己制作的。即使原、被告存在动迁安置补偿关系，但原告已于2012年7月26日将涉案被动迁房屋和土地的动迁补偿款共计110万元，与另一位股东董永兰取走，双方的动迁安置补偿协议已履行，不存在再用2000平方米房屋安置一说，不同意原告诉讼请求。第三人孟爱未答辩。经审理查明：1998年，位于东港市港市摆线减速机厂（以下简称“摆线厂”）等若干家企业进入改制范围。2008年1月4日，原告王绍骏通过竞拍，购买了摆线厂约575平方米厂房（房照号为东县房执字第××号）、2272.52平方米土地及地上附着物，另有机械设备15台。2008年5月，原告王绍骏与案外人李兰生共同出资设立了被告好美公司，原告王绍骏占60%股份，李兰生占40%股份。2008年6月11日，东港市人民政府作出东政地字（2008）15号《关于东港好美房地产开发有限公司受让国有土地使用权的批复》，批准被告好美公司以出让方式使用东港市孤山镇中大255号国有土地603.38平方米。被告在该地块建设了西河综合楼。2009年3月5日，东港市人民政府为综合楼颁发东港国用（2009）第25128号国有土地使用权证及房权证东字第××号房屋所有权证。2009年5月28日，被告好美公司向东港市人民政府提出《关于尽快解决原东港摆线减速机厂在企业改制中遗留下问题的请示》，请求购买摆线厂未进入拍卖程序的240平方米房屋（房产执照号为东县房执字第××号，登记的所有权人单位为孤山房产管理所）。2018年12月10日，东港市人民政府批示企改办与孤山镇协调解决，按当时评估价或当时企改文件规定办理。2010年5月17日，被告好美公司给付东港市孤山房产管理所73000元，购买了该房屋，东港市孤山房产管理所为被告好美公司出具了《专用收款收据》（NO.0046503），载明收款事由为“手续费”。2011年1月24日，案外人董永兰（原告王绍骏母亲）受让李兰生的40%股份，成为被告好美公司股东。因东港市人民政府拟挂牌出让位于河桥东侧的8302.7平方米土地，东港市财政局对该地块动迁补偿进行了现场核实，并按照补偿标准进行了测算。2011年4月15日，东港市财政局向东港市人民政府提交了东财[2011]88号文件《关于孤山规划区10－44地块动迁安置补偿测算情况的报告》。在该报告第三条“动迁核量中发现的问题及建议”中载明“该宗地涉及的原东港市摆线减速机厂的土地2272.52平方米及仓库车间815（240+575）平方米，因企业改制已由东港市摆线减速机厂于2007年10月19日委托东港市拍卖行有限公司以120万元的成交价拍卖给王绍骏（东港市好美房地产开发有限公司法定代表人）；该公司于2008年在此2272.52平方米土地上占有603.38平方米，盖起一栋综合楼（该楼不在此次动迁范围内），本次只针对余下的1669.14平方米及地上房屋（不含综合楼）测算。”东港市财政局一并制作了《孤山镇规划区10－44地块动迁安置补偿核量测量汇总表》，载明原告王绍骏应获得房屋优惠搬家安置费704700元，土地征地费398924.46元，合计1103624.46元。嗣后，被告好美公司取得该8302.7平方米的国有土地使用权，开发溪河御园小区。2012年7月21日，丹东国地资源局大孤山经济区分局给付被告好美公司动迁费580万元。2012年7月22日，被告好美公司向董永兰账户汇入现金2070551.08元，董永兰于2012年7月26日出具《收条》一份，载明“收到现金2070551.08元——土地150万元（－110万元）、菜农等款372643元、税金19790.85元、包括董永军80万元”。2013年9月22日，被告好美公司（甲方）与张万祥、韩丽凤（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方将位于东港市河桥东南侧255号占地面积为8302.7平方米的土地使用权转让给乙方，价格900万元、动迁费200万元，共计1100万元。同时约定甲方所持有的减速机厂动迁前原有房照815平方米，动迁后乙方归还建筑面积2000平方米给甲方。同是2013年9月22日，被告好美公司（甲方）与张万祥、郭继广（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定内容与上份合同一致。庭审中，原告王绍骏解释，两份合同签订时间相差一年，因笔误写成相同的时间。2013年10月8日，原告王绍骏与被告好美公司签订《西河花园房屋征收拆迁补偿协议书》，主要内容为：被告好美公司为建设西河花园小区（即溪河御园小区）二期工程（相对西河综合楼而言称为二期工程），拆除原告王绍骏拥有的坐落在，房照编号为880850和880593号，建筑面积815平方米、车库99平方米，甲方以产权调换方式将乙方安置在西河花园1号楼301、302、303、304,建筑面积合计337.98平方米；换建门市1号、18号、17号、20号、21号，合计654.12平方米（用住宅2平方米顶1平方米门市，总计抵顶面积1308.24平方米）；车库21.45平方米、33.25平方米、23平方米、20平方米（计车库99.7平方米）。2号楼住宅（电梯）88.33平方米、80.33平方米、88.66平方米（计256.08平方米），总：换建面积抵顶住宅2000平方米。该协议书上甲方处盖有被告好美公司公章、法定代表人原告王绍骏名章，乙方处由原告王绍骏签名。同日，原告王绍骏与被告好美公司签订《换建补充协议》，内容为：“减速机厂原房照815平方米，仓库170平方米，停车库99平方米，总计换建2000平方米，（包括7个车库），如要门市，用还建面积2平方米顶1平方米，如要钱，顶700万元。换建给乙方王绍骏个人。”董永兰在该《换建补充协议》上签写“同意”，并签名。2015年3月12日，原告王绍骏、董永兰与张万祥、李广庆签订《股权转让合同》，原告王绍骏、董永兰将所持的被告好美公司股份转让给张万祥、李广庆。2015年3月19日，被告好美公司法定代表人由原告王绍骏变更张万祥，投资人由王绍骏、董永兰变更张万祥、李广庆。2015年9月5日，被告好美公司在张万祥就医的丹东市中心医院召开股东会议，并形成《股东会议决议》，主要载明张万祥将其持有的好美公司60%股权转让给李荣绵，股东李广庆不变，决定委托董永军到工商局等有关部门，全权办理股权变更的全部有关事宜。2015年9月6日，张万祥在丹东市中心医院病房内为原告提供了《关于西河花园房屋征收拆迁安置、修改补偿协议书》，内容为：由情况的变化，将2013年10月8日，好美公司与王绍骏签的动迁协议、动迁位置变更为3号楼，动迁面积2000平方米面积不变，其中车库为170平方米左右，具体回迁楼号为：高层：1101：78.121102：76.111103：76.111001：87.451002：78.521003：78.52901：87.45902：78.52903：78.52801：87.45802：78.52803：78.52701：87.45702：78.521004：87.45501：87.45602：78.52904：87.45401：87.45402：78.52步梯楼：505：67.54305：67.54405：67.54306：62.54206：72.71，总面积为1974.04平方米此协议一式三份，交房管部门一份和其它动迁户一样。”该协议上加盖了被告好美公司公章及张万祥印章，原告王绍骏在乙方处签字。落款为2015年9月6日（有改动的痕迹）。2015年9月8日，张万祥因肝癌去世。2015年12月16日，李荣绵经工商登记成为被告好美公司法定代表人。2016年1月5日，被告好美公司股东由李广庆、李荣绵变更为李广庆、刘茂利，法定代表人由李荣绵变更为刘茂利。2016年3月25日，被告好美公司股东由李广庆、刘茂利变更为唐国华、李志岭，法定代表人由刘茂利变更为唐国华。2016年7月21日，被告好美公司与第三人孟爱签订《商品房买卖合同（预售）》，将被告好美公司将西河园小区75套住宅房屋，预售给第三人孟爱，约定价款25157455.40元，并办理了备案登记。该75套房屋中包括原告王绍骏于本案中主张的西河园小区3号楼高层1101、1102、1103、1001、1002、1003、1004、901、902、903、801、802、803、701、702、602、501、401、402，步梯505、405、305、306。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、东港市企业改制领导小组会议纪要、委托拍卖合同、拍卖成交确认书、收款收据、请示报告、东县房执字第××号、88××68号房产执照、换建补充协议、东财（2011）88号文件、溪河花园房屋征收拆迁安置补偿协议书、关于溪河花园房屋征收拆迁安置修改补充协议书、土地使用权转让合同、营业执照、好美公司工商档案材料等证据在卷为凭，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：本案争议焦点为：一、涉案815平方米房屋（东县房执字第××号575平方米厂房及东县房执字第××号240平方米房屋）的购买者是原告王绍骏，还是被告好美公司？二、被告好美公司承诺回迁原告王绍骏2000平方米房屋是否是真实意思表示？三、2015年9月6日，张万祥为原告王绍骏出具的《关于西河花园房屋征收拆迁安置、修改补偿协议书》效力；四、董永兰于2012年7月22日，自被告好美公司领取的110万元（包含于2070551.08元中）的性质。根据《拍卖成交确认书》和2008年1月7日《专用收款收据》显示，东县房执字第××号575平方米厂房购买人为原告王绍骏，而此时被告好美公司尚未成立，故原告王绍骏应为该房屋的购买人。根据2009年5月28日的《关于尽快解决原东港摆线减速机厂在企业改制中遗留下问题的请示》及2010年5月7日的《专用收款收据》显示，购买东县房执字第××号240平方米房屋的主体为被告好美公司，但原告王绍骏解释之所以以被告好美公司名义请示购买和交款，是因为当时该房屋所在宗地已经作为被告好美公司的开发项目，以被告好美公司名义购买，是为减少程序上的繁琐。根据2011年4月15日，东港市财政局制作的《关于孤山规划区10－44地块动迁安置补偿测算情况的报告》记载，该240平方米房屋的购买人为原告王绍骏，补偿主体也为原告王绍骏。在2013年9月22日，被告好美公司与张万祥、韩丽凤以及被告好美公司与张万祥、郭继广签订的《土地使用权转让合同》中，均单独列明一条，即“甲方所持有的减速机厂动迁前原有房照815平方米，动迁后乙方归还建筑面积2000平方米给甲方”，根据合同理解该条中的“甲方”为被告好美公司，但基于原告王绍骏系被告好美公司时任法定代表人，其将个人也称为“甲方”具有合理性。从另一角度看，如果该815平方米房屋系被告好美公司的财产，则不需在二份转让合同中均作此特别约定。故此，应认定东县房执字第××号240平方米房屋的购买人为原告王绍骏。2013年10月8日，原告王绍骏与被告好美公司签订《西河花园房屋征收拆迁安置补偿协议》《换建补充协议》，约定原告王绍骏的815平方米房屋回迁安置房屋的位置及面积，被告好美公司另一股东董永兰在《换建补充协议》上签字认可。原告王绍骏虽系被告好美公司法定代表人、股东，但其位于被告好美公司开发区域内房屋被被告好美公司拆迁，理应得到补偿。2013年时，被告好美公司的股东仅有原告王绍骏与董永兰，既然股东董永兰同意以换建方式补偿原告王绍骏，可以认定原告王绍骏的行为并未损害公司利益，原告与被告好美公司签订的《西河花园房屋征收拆迁安置补偿协议书》系真实意思表示。2015年3月12日，原告王绍骏与董永兰将被告好美公司的股权转让给张万祥、李广庆，并将法定代表人变更登记为张万祥。2015年9月5日，张万祥将其持有的被告股权全部转让给李荣绵，2015年9月6日，张万祥为原告出具《关于西河花园房屋征收拆安置、修改补偿协议书》，将原告王绍骏回迁安置房屋进行了部分变更，虽然此时张万祥已将股权转让给李荣绵，但张万祥仍是好美公司法定代表人，协议上也加盖了被告好美公司公章，故被告好美公司应对张万祥的行为承担法律责任。2012年7月26日，董永兰从被告好美公司领取了2070551.08元，被告好美公司辩称该款中包括东港市财政局核算的原告王绍骏搬家安置费及土地征地费110余万元。原告王绍骏辩称该款系政府返还董永兰交的土地挂牌保证金，与动迁安置没有关系。经审查，董永兰领款时间为2012年7月26日，而被告好美公司与原告王绍骏签订《西河花园房屋征收拆迁安置补偿协议》《换建补充协议》时间为2013年10月8日，被告好美公司在后与原告王绍骏签订的拆迁安置补偿协议可以佐证董永兰领取的110余万元与原告王绍骏的房屋回迁安置无关。被告好美公司为开发西河花园小区，拆迁原告王绍骏的房屋，但被告好美公司并非房屋征收主体，其与原告王绍骏签订的《西河花园房屋征收拆迁安置补偿协议书》《关于西河花园房屋征收拆安置、修改补偿协议书》应为无效。合同虽然无效，但被告好美公司已经占有使用了原告王绍骏的房屋，且无法返还，故可按拆迁安置补偿协议的约定对原告王绍骏进行对价补偿。就部分相同的房屋，被告好美公司已承诺安置补偿给原告王绍骏，后又与第三人孟爱签订《商品房买卖合同（预售）》，另行出售给第三人孟爱，侵犯原告的合法权益。原告基于回迁安置补偿请求优先第三人孟受取得上述房屋合理，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：原告王绍骏优先第三人孟爱取得东港市河园小区3号楼高层1101室、1102室、1103室、1001室、1002室、1003室、1004室、901室、902室、903室、801室、802室、803室、701室、702室、602室、501室、401室、402室，步梯楼505室、405室、305室、306室。案件受理费60800元，公告费560元，原告预交，由被告东港好美房地产开发有限公司承担，于本判决生效后10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  石建君人民陪审员  王 栋人民陪审员  唐瑜秀二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王翠娇