四川省广元市朝天区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0812民初1022号 原告：绵阳风物房地产营销策划有限公司，住所地绵阳市涪城区。 法定代表人：周涛，总经理。 委托诉讼代理人：马勇，公司职工。 被告：广元天朝文化旅游发展有限公司，住所地广元市朝天区。 法定代表人：梁小蓉，执行董事。 委托诉讼代理人：郭友强，公司职工。 委托诉讼代理人：吴金燕，四川捷哲律师事务所律师。 原告绵阳风物房地产营销策划有限公司与广元天朝文化旅游发展有限公司服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人周涛和委托诉讼代理人马勇，被告的委托诉讼代理人郭友强、吴金燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绵阳风物房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告支付原告费用和承担损失共计2535183.27元（审理中变更为2152340.00元）。 事实和理由：原、被告就被告在曾家山开发的五坊街项目的全程营销策划工作、平面广告设计工作和销售执行工作全由原告完成达成一致意见。原、被告于2018年1月22日签订了全程营销策划及销售合同，双方并加盖了公章和法定代表人印章。 合同约定：1.按销售总额的1.8%给原告计提基础服务费用。2.销售每平方米的平均单价超出双方共同确定的保底均价部分为溢价。3.溢价部分原、被告按7:3的比例分成，被告占70%，原告占30%。4.被告对外抵出的房屋或由被告关系销售的房屋以及被告自用的房屋需全部给乙方计提费用。5.被告因自身原因造成销售任务完成的推迟被告应承担原告所产生的所有费用。 同年2月原告积极组织策划部门和设计部门开展工作，积极组织工作人员带薪培训和安排工作人员食宿，同年5月原告工作人员正式进入五坊街项目的售房部。第一次由被告总经理组织的三方会议（原告、被告、推广单位），被告确定了达到预售条件的时间为同年7月，要求所有工作都按此时间节点安排并推进，但由于被告自身的各种原因一直推至于同年的12月才达到预售条件。 合同履行期间，原告法定代表人和现场管理人员以及原告现场工作人员都给被告实际投资人郭万和与被告总经理反映，“以前给客户承诺样板房与实际装修及材质完全一致，但现在实际施工有很大变动。另外合同的交房时间从合同约定的2019年12月推至2020年5月”，这些影响客户利益的行为原告坚决要求被告依据与客户的购买合同约定履行，但被告实际投资人郭万和大骂原告管理人员“方脑壳，被客户牵着鼻子走等”就此被告实际投资人郭万和对原告极其不满。支付2019年6月，被告总经理在售房部以当众宣布和微信的方式告知原告的员工“解除与原告公司的合同，到被告公司报到”。7月被告又单方将实际销售价每一平方米提高1000.00多元人民币，部分涨幅达到30%。被告持续实施这些不利于顺利推进销售工作的行为，处心积虑的想逼迫原告提出解除合同，两个目的（1）装修和交房时间变动不会再有单位提意见（2）按现在的销售情况原告除要提基础费用外还要提取一定比例的溢价被告是不愿支付。在此期间被告总经理电话和短信通知原告必须在2019年8月15日撤离五坊街售房部。8月15日10时左右，五坊街项目实际投资人郭万和代表甲方通过朝天区人民政府一位姓（鄢）的工作人员通知原告法定代表人周涛到广元谈判解除合同事宜。被告单方解除合同，被告应承担原告的经济损失部分，被告实际投资人不同意。原告要求继续履行合同，被告实际投资人说：“必须解除协议今天必须撤场新团队要进场，我违约我承担违约责任，你到人民法院告去，判决该承担多少我给多少”，最后原、被告不欢而散。2019年8月15日17时左右被告的总经理和被告的财务人员到曾家山五坊街售房部要求原告撤场，原告法定代表人和被告的总经理进行了磋商。1.被告承认单方违约，愿意承担由此给原告导致的一切经济损失，2.被告承诺凡在2019年8月15日前签订的网签协议客户、定房客户、按揭未回款客户、分期支付客户都全部按原合同约定支付溢价和1.8%的基础服务费用。原告基于被告执意单方违约且按以上商量承担违约责任，为了防止原、被告矛盾升级造成不良的社会后果，故原告通知在场工作人员办理财产等交接手续并离场。 离场后原告工作人员马勇多次找被告总经理郭友强要求结算并支付应该支付的费用和损失，被告一推至今。 综上所述：被告无视法律无视合同，没有一点合同意识和诚实守信的商业基本道德，单方恶意不履行强行违约给原告造成了一定的经济损失，为了维护当地和谐的商业氛围和原告利益不受损失，望请人民法院依据民事自治原则及民事诉讼法和合同法的相关规定判决被告承担的原告的损失。 被告辩称，1.答辩人不应承担违约责任。（1）本案的法律关系应为委托合同关系，答辩人行使法定解除权基于《中华人民共和国合同法》第140条之规定于法有据，原告无权要求答辩人承担违约责任。（2）答辩人不存在任何违约情形，不应承担违约责任，而非原告诉称的单方解除合同的违约。2.答辩人仅需向原告支付费用计652833元加上7、8月份基础服务费用，目前已经支付702833元，销售溢价费用0元，超额部分不予支付。3.未执行的费用148万余元，因2019年8月1日双方已经解除了合同，因此这部分逾期费用是不予支持的。4.至于后面的人员工资、餐费、租房等费用，在双方合同的第四条第二项已经约定，是原告方承担。最后，有9份相关的合同在原告方，希望返还给答辩人。 原告举证：第一组：1.原、被告公司的营业执照；2.2018年1月22日原、被告双方签订的《全程营销策划及销售合同》。证明（1）原、被告合同主体适格，合同有效；（2）原告在该项目主要工作内容是：全程营销策划、推广策划、平面广告设计、销售策略的制定及执行、销售渠道的建立。（3）合同总金额按项目总销售额的1.8%计算。（4）项目实际销售均价超过原、被告双方共同确认的保底均价部分为溢价，溢价对外抵出的房屋或由被告关系销售的房屋，以及被告自用的房屋需向原告计提基础服务费用。综上，证明合同应为综合性服务合同而不是委托销售合同。 第二组：附件1.《四川省商品房买卖合同（预售）》；附件2.《曾家山·五坊街商品房认购书》、合同审批表；附件3.被告总经理郭友强出具的购房合同收条。证明该项目的销售工作由被告总经理郭友强把关实施，从给客户确定销售价格至合同在房管部门备案再到银行办理按揭手续，全由被告自行完成，而不是原告代理完成。 第三组：附件4.《五坊街截止2019年8月15日销售明细表（不含排号收款）》。证明（1）原告服务期间的销售总面积和销售总金额，明细表第5页第16行，已销售总面积8245.05平方米，已销售总金额45951553.00元；（2）实际均价超过了原、被告约定的保底均价每平方米5501元（45951553.00÷8245.05＝5573.23）。 第四组：附件5.《曾家山生态康养文化旅游中心推广策略提案》、附件6.《曾家山五坊街2018年营销方案》、附件7.《曾家山五坊街设计资料》。证明原告全面履行了合同，完成了对本项目的全程营销策划、推广策划、平面广告设计等。 第五组：附件8.被告向原告出具的委托书、解除函、提成承诺书、撤离情况说明、交接清单。证明（1）原告在无违反法定条件和约定的情况下，被告无故单方解除合同的违约行为；（2）被告自愿承担因单方解除合同导致的经济损失；（3）2019年8月15日前签订的网签协议客户、定房协议客户、按揭未回款客户、分期支付客户约定支付溢价和1.8%的基础服务费用。 第六组：附件9.五坊街项目整体价格策略、一期价格表。证明保底均价为每平方米5501元。 第七组：10.《定期客户明细表》、《按揭客户表》、《分期客户明细表》、《全程付清客户明细表》。证明在合同履行期间因原告建立的销售渠道实现的销售，被告没履行支付基础服务费用。 第八组：附件11-15.原告收取基础服务费的手续即《五坊街项目销售佣金提成结算统计表》。证明原告在2019年8月15日前积极履行合同约定，项目客户蓄水策划、排号活动策划、开盘策划和销售渠道建立并实现了销售，被告依据约定支付基础服务费，这也是对原告工资的认可。 第九组：附件16-17.销售前期员工工资损失表。证明原告在五坊街项目销售前期所支付的工资共计314050.00元。 第十组：附件18.原告解除员工劳动合同的通知及损失表。证明因被告解除合同导致原告解除员工劳动合同和依据劳动法规定应给员工补偿共计21000.00元。 第十一组：附件19-20.租房合同。证明原告为了履行合同在曾家山租赁员工宿舍，费用共计25000.00元。 第十二组：附件21.误餐费用表。证明原告在五坊街销售前期为员工支付误餐费用16287.00元（没有发票）。 第十三组：附件22.申请人民法院调取的证据《商品房预售方案》和《项目信息》。证明（1）2019年8月15日前五坊街项目可销售的住房房源；（2）不是代理销售方式。 被告举证：第一组：《全程营销策划及销售合同》。证明本案法律关系为委托合同纠纷，被告享有合同法第140条法定解除权，不存在违约。第二组：《五坊街项目销售佣金结算统计表》（2018年12月至2019年6月）；第三组：预付账款明细账共计八张。第二组和第三组证据证明被告按照原告的销售情况统计，向原告支付了服务费702833.00元。第四组证据：《说明》一份。证明商品房合同有九份在原告处，希望交付给被告。第五组证据：《解除合同通知书》。证明被告的法定代表人周涛拒收通知书，此案涉案合同应当解除。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对真实性、合法性无异议的原告第一、二、三、五、六、七、八、九、十、十一、十三组证据，以及被告第一、二、三、五组予以确认并在卷佐证。对原告第四组证据，能够佐证系原告为了完成与被告签订的合同义务所做的工作成果，予以确认；对原告第十二组证据，被告的质证意见成立，不予确认；对被告第四组证据，庭审中已经明确该9份合同在原告处，原告也承认可以交付被告，予以确认，在审理中不再表述。予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原、被告就被告在曾家山开发的“曾家山·五坊街”项目的全程营销策划、平面广告设计和销售执行委托给原告达成一致意见，双方于2018年1月22日签订《全程营销策划及销售合同》，双方并加盖了公章和法定代表人印章。 合同约定：1.原告的主要工作内容：全程营销策划、推广策略的制定、平面广告设计、销售策略的制定及执行、销售渠道的建立。2.合同期限，从本合同签订之日起至完成约定销售任务日止，尾盘的销售可协商续签合同。3.销售任务及销售进度：在合同的有效期限内，通过原告全程营销策划 和销售执行完成本项目可销售的住宅总建筑面积的95%，为考核原告完成工作的数据指标；原告应当在进场后每月向被告提供市场分析情况；销售开始后每周提供销售报表；及时向被告反馈销售工作信息，被告也可以随时了解销售情况。4.费用的承担，（1）被告承担的费用：本合同约定的应付给原告的全程营销策划、平面广告设计、销售执行费用及溢价分成费用以及商品房销售税金、规费等；（2）原告承担的费用：策划费、平面广告设计费、人员薪资（原告派驻项目销售人员的住宿、工资、福利、社保及业绩提成费用）、管理费（项目的推广及异地宣传差旅费、交通费等各类宣传管理费用）、顾问费、行销费用（行销人员工资、住宿、生活、交通、补助等费用）、销售道具费用、户籍手册、计价单、纸杯、网费、电话费、活动小礼品与销售相关的办公耗材。5.被告（甲方）权利和义务：（1）享有对本项目投资、总体方案、分期开发计划的决策权；（2）享有本项目的独立开发权与收益权，并有本项目的销售定价权；（3）对原告（乙方）的工作内容和进度有知情权和监督权；……（10）甲方派驻财务人员专门负责商品房销售财务工作；（11）甲方负责产权总证、土地使用证总证和分户等资料及相关手续的准备和办理；（12）甲方按合同约定如期支付乙方全程营销、推广、销售执行服务费用。6.原告（乙方）权利和义务：（1）乙方根据本合同约定向甲方收取服务费用；（2）乙方必须严格按照双方制定的价格体系进行销售，在确保本项目销售底价的基础上，享有定价权利、调整销售价的权利、制定优惠政策的权利；……（9）乙方须按照甲方的要求认真地在委托权限内开展工作。未经甲方书面授权或批准，不得超出甲方授权范围向客户许愿、承诺或对销售合同中条款擅自改动；在销售过程中，不得以任何方式向客户收取现金和打白条；……7.全程营销策划和销售执行服务费用计提方式：（1）基础服务费用为1.8%，计算公式为：基础服务费用＝销售价格×销售面积×1.8%，销售面积以成交的《商品房买卖合同》载明的建筑面积为准，以上费用按本标准实行包干使用制，超节乙方自理，商业部分另行约定。（2）销售溢价部分的分配方式：超出双方约定的销售基价部分为溢价，溢价部分原、被告按7:3的比例分成，即被告占70%，原告占30%（超出销售均价的部分不计提1.8%基础服务费用），销售溢价费用＝（成交销售价格－销售基础价格）×销售面积×30%。如果市场行情发生变化，区域市场对本协议销售基础价有严重抗性，甲、乙双方约定的市场销售价格低于约定的销售基础价，乙方不对溢价部分分成。（3）甲、乙双方共同商量给予客户的房款优惠，收取诚意金、排号费所优惠的房款，不向乙方计提基础服务费和溢价销售费用，应计入乙方的销售计价。被告对外抵出的房屋或由被告关系销售的房屋，以及被告自用的房屋需向原告计提基础服务费用。（4）全程营销策划和销售执行服务费用＝基础服务费用＋销售溢价费用。（5）被告在本项目收取的服务费用由被告提供发票。8.特别约定：（1）全程营销策划和销售执行期限内完成全部商品房销售95%为乙方全部履行合同；（2）全程营销策划和销售执行期限满未完成全部商品房销售95%时，乙方不享受溢价分成部分。9.违约责任：（1）如双方任何一方违约，违约方向守约方承担由此导致的损失；（2）由于不可抗力原因影响工期或销售，甲、乙双方均不承担责任，合同顺延。10.其他：合作期间内，乙方可在本项目的宣传资料（包括楼书、手袋、报纸平面稿件等）上面印上乙方公司名称和标识，包括“全程营销策划”等字样。 原告为了完成与被告签订的合同义务，原告派驻工作人员在曾家场镇从事营销策划以及销售工作，自行编制了《曾家山生态康养文化旅游中心推广策略提案》、《曾家山五坊街2018年营销方案》、《曾家山五坊街设计资料》三本宣传资料。在销售过程中，以被告名义与购房者签订的《曾家山·五坊街商品房认购书》以及合同审批表，均有被告总经理郭友强的签字，然后以被告名义与购房者签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。2018年11月26日，被告通知原告，一期住宅开盘在即，销售结算最低保底价格表以2018年10月30日郭友强签字确认的价格表为准，请原告参照执行。2018年12月至2019年2月、2019年3月、2019年4月、2019年5月、2019年6月，双方分别就原告销售佣金提成（全款销售部分）进行了五次结算统计，被告应付原告佣金提成分别为：372053.60元、159653.30元、24375.46元、34014.20元、62737.11元，合计金额652823.67元，被告已经向原告支付652823.00元。 2019年7月29日，被告以邮寄方式向原告法定代表人周涛发出《关于解除曾家山五坊街销售代理的函》，该函内容为“由于我公司对外开发的五坊街项目另有其他用途，现不对外销售，所剩物业将会自持。故解除与贵公司销售代理合作协议。特此函告﹗望贵公司给予理解支持。”该邮件周涛没有签收被退回，但是周涛庭审认可函件内容。2019年8月15日，被告向原告出具委托书，内容为“我公司特委托我公司总经理郭友强前来五坊街售房部通知解除与你公司的合作协议，并办理交接手续。特此委托。”同日，向原告发出解除双方签订《全程营销策划及销售合同》函，内容为“我公司于2018年1月22日与贵公司签订了曾家山五坊街项目全程营销策划销售合同，现因我公司需要更换你公司，请贵公司于接到该函件后立即撤出五坊街售房部，由于我公司单方解除合同给你公司导致的经济损失全由我公司承担。”同时，被告还向原告出具承诺，内容为“我公司于2019年8月15日解除与你公司的协议，我公司承诺凡是在2019年8月15日前签订网签协议的客户，签订房协议的客户，按揭未回款的客户，分期支付的客户，都全部按原来的协议约定支付溢价和1.8%支付基础服务费用。原合同约定的其他费用由双方协商解决。”原告在接到上述文件后，撤离了售房部现场，被告向原告出具了《情况说明》以及《交接清单》，《情况说明》内容为“2019年8月15日天朝文化旅游发展有限公司在曾家山五坊街项目售房中心要求绵阳风物房地产营销策划有限公司现场人员全部撤离。特此说明风物公司人员全部撤离。”《交接清单》内容为“售房中心原财产全部移交，无损坏无丢失，合同章一枚，法人章一枚。”在原告撤离之日，向被告提供了《五坊街美食城截止2019年8月15日按揭分期客户明细》，有原告统计的房号、面积（建筑面积、套内面积）、客户姓名、挂牌价格（建筑面积单价、原总价、共计优惠%）、合同成交总价、与开发商结算总价、合同成交建面单价、合同成交套内单价、付款方式，郭友强签字并注明“最终以双方核实为准。”但事后双方未进行核实。 在被告解除合同后的第二天，被告向原告支付佣金提成50000.00元，共计支付佣金提成702833.00元。 2019年8月15日前，“曾家山·五坊街”美食城住宅预售面积为：6号楼9套709.18㎡、8号楼196套9561.42㎡、9号楼76套3780.74㎡、10号楼71套3577.00㎡、11号楼2套217.62㎡、14号楼72套3483.16㎡、17号楼36套1735.20㎡，共计预售住房总面积23064.32㎡；已售住房总面积为8245.05㎡（含全款销售部分），总销售金额45951553.00元。双方约定保底均价为每平方米5501.15元，保底总金额为：8245.05㎡×5501.00元／㎡＝45356020.00元，按照约定计算：1.基础服务费用45356020.00元×1.8%＝816408.36元，被告已经支付702833.00元，还应支付113575.36元；2.溢价服务费用为：（总销售金额－保底总金额）×30%＝（45951553.00元－45356020.00元）×30%＝178659.90元。3.被告自己持有部分基础服务费用（预售住房总面积－已售住房总面积）×保底均价×1.8%＝（23064.32㎡－8245.05㎡）×5501.00元／㎡×1.8%＝1467374.47元。上述三项总计服务费用2462442.73元，扣减已经支付的702833.00元，还余1759609.73元。 本院认为，本案争议焦点之一，案由如何确定，即本案法律关系问题。被告辩称的本案系委托合同纠纷，所谓委托合同，即是受托人接受委托人委托，独立完成委托事项，收取一定报酬或者不计报酬的合同关系。而本案原告系在以被告为主导的情形下，从事房屋销售工作，按照原告完成的工作量计算报酬。故本案案由确定为服务合同纠纷适当，被告辩称的本案系委托合同纠纷理由不成立，不予采纳。 本案争议焦点之二，原告报酬的计算。依据双方合同约定，基础服务费用＝销售价格×销售面积×1.8%，以及销售溢价费用＝（成交销售价格－销售基础价格）×销售面积×30%，应由被告向原告支付。在被告单方解除合同的2019年8月15日前，被告应向原告支付已售住房总面积部分的基础服务费用816408.36元和溢价服务费用178659.90元；被告解除合同后，依据合同约定以及被告承诺，被告自持的房屋面积仍然应向原告支付基础服务费用1467374.47元。上述三项总计服务费用2462442.73元，扣减已经支付的702833.00元，被告还应向原告支付1759609.73元。 本案争议焦点之三，原告的其他损失是否应由被告承担。依据双方合同约定，原告派驻项目销售人员的住宿、工资、福利、社保及业绩提成费用，行销人员工资、住宿、生活、交通、补助等费用均由原告承担。虽然被告单方解除了合同，但是解除合同后被告自持的房屋面积依然给原告计算了基础服务费用，因被告单方解除合同给原告造成的损失已经计算。故对于原告主张的人员工资损失、工作人员误餐损失、租房损失、解除劳动合同损失等请求，不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求经审理成立的部分，本院予以支持，其余部分，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告广元天朝文化旅游发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告绵阳风物房地产营销策划有限公司服务费用1759609.73元； 二、驳回原告绵阳风物房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27081.00元，此款已经由原告绵阳风物房地产营销策划有限公司预交，由原告绵阳风物房地产营销策划有限公司6445.00元；由被告广元天朝文化旅游发展有限公司负担20636.00元，直接支付给原告绵阳风物房地产营销策划有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  赵晓燕 审 判 员  王 颖 人民陪审员  杨天喜 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  仇 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条:民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。