北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初2025号原告：北京市丰台第七中学，住所地北京市丰台区新村四里三号。法定代表人：刘君，校长。委托诉讼代理人：邵庆梅，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱嫄嫄，北京谦君律师事务所律师。被告：张涛，男，1959年11月20日出生，汉族，个体户，住北京市东城区。委托诉讼代理人：马辉，北京市宏欣律师事务所律师。原告北京市丰台第七中学（以下简称：丰台七中）与被告张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰台七中的委托诉讼代理人邵庆梅、朱嫄嫄、被告张涛及其委托诉讼代理人马辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丰台七中向本院提出诉讼请求：1、被告腾退位于北京市丰台区新村四里三号其占有使用的房屋并返还原告；2、被告向原告以每年35000元为标准支付自2014年1月1日起至实际腾退涉案房屋的占有使用费；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年9月5日，我单位与被告签订《联合建设教室协议书》，约定在丰台区新村四里三号建设补校教室，我单位提供建设用地，被告提供该项目所需的建设资金，并负责该项目的全部建设管理工作。同时协议书约定，教室产权归我单位所有，被告对总面积的50%有使用权。2003年6月9日，我单位与被告签订《联合建设教室协议书补充协议》，约定乙方使用已建设房屋，每年向我单位交纳管理费15000元，协议期限5年，该补充协议到期后，我单位和被告又分别签订了多份补充协议，对管理费和使用年限进行调整，2013年9月22日，我单位和被告最后一次签订补充协议，双方约定不管被告是否亏损每年都需要向我单位缴纳管理费35000元，协议期限自2013年1月1日至2013年12月31日。这份补充协议到期后，我单位与被告未再续签。近年来，北京市丰台区教育委员会及北京市丰台区教育发展服务中心等单位多次下发通知，要求我单位不再续租，并对涉案房屋进行腾退收回。我单位收到相关通知后，及时将腾退通知内容转达被告并多次催促被告腾退所占房屋，但被告一直占用至今，且未支付任何占有使用费。被告的行为严重侵害了我单位的合法权益。为维护自身合法权益，故我单位诉至法院。被告张涛辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉求没有事实和法律依据，请求驳回。我与原告签的协议书不是租赁合同关系，由我出资，丰台七中出地，双方合作建房，协议中明确约定建设两层，我分50%，有50年使用权，因原告办理审批手续出了问题，二层无法建成，我投入资金建设为了获得50年使用权，协议中二层未能建成，双方签订补充协议，约定二层建好管理费失效，当时收取管理费为折抵二层建设费用，不是租金，没有续约意味着补充协议失效，管理费收取无依据，原告无权要求我支付使用费和腾退。关于腾退通知书，我只是看了内容，不代表我认可内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市丰台区新村四里3号房屋所有权人为北京市丰台区教育局。1995年，经有关部门批准组建丰台区教育委员会，撤销文教办公室、教育局和成人教育局。2000年1月26日颁发的《建设工程规划许可证》载明，坐落于丰台区新村的教室建设单位为北京市丰台区教育委员会房管所，面积为211.4平方米。2000年9月5日，丰台七中（甲方）与张涛（乙方）签订《联合建设教室协议书》，约定：“甲乙双方经友好协商，本着互利互惠的原则，就联合建设位于丰台区新村四里三号《业余文化补习学校》教室，达成如下协议：一、项目情况：1、项目地点：丰台区新村四里三号；2、项目内容：建设《补校》教室，建设面积211.4*2平方米。二、合作方式：甲方提供建设用地，乙方提供该项目所需的建设资金，（三通一平费用除外），并负责该项目的全部建设管理工作。双方所建教室采用：5:5比例分成，即甲方分得总建设面积的50%，乙方分得总建筑面积的50%，具体位置为：楼房的第一层211.4平方米。乙方使用年限的起始日期为房屋支付日后的第六十日起至第五十年底后的第六十日终止。……四、乙方责任：1、负责建设项目所需的全部建设资金的投入。（三通一平费用除外）。2、负责建设项目的建设管理工作。3、负责支付该项目的前期工程发生的费用，如：工程设计费，“四源”费，（仅限于发生新建工程的供电、供暖、煤气、给排水工程），如涉及到甲方原有设施与改造，其费用由甲方自负。五、双方权利：教室产权归甲方所有，乙方对总面积的50%有五十年的使用权，甲方须为乙方办理合法有效手续，保护乙方利益。甲方如有意出租己方的50%，乙方有租用的优先权。六、违约责任：1、本协议签订后，双方应严格遵守，任何一方无权单方终止本协议的执行。如有违约，造成的经济损失有违约方赔偿。2、本协议履行期间，如遇到不可抗拒力，确使本协议不能履行，或不能完全履行时，不算违约。双方另行协商解决。（人力不可抗拒与自然灾害、其他事故，施工中遇到的异常困难和重大技术问题不能及时解决，等为不可抗拒力）。如属非自然原因造成协议不能履行（如国家占地需拆除房屋），给乙方造成损失，甲方需协调有关方面只对乙方所建房屋、财产、经营损失予以赔偿。……”该合同下方注：“学校投入资金十万元”。庭审中，双方均认可实际上所有建房资金都是被告所出的事实。2003年6月9日，丰台七中（甲方）与张涛（乙方）签订《联合建设教室协议书补充协议》，约定：“经双方友好协商在二层楼房未建好之前，乙方使用一层房屋，有关问题协商如下：……四、乙方在二层未建之前，使用一层经营，不管是否亏损都须向甲方交纳管理费，每年向学校交15000元。五、在2003年底前由乙方向上级主管部门申办二层建设的计划及一切手续，并由乙方投资建设，房屋建设期限为一年，截止2004年9月。若政策原因，二层建设无法进行，乙方则根据学校的要求，建设同等面积同等质量要求的平房，在二层或平房建好后，本协议中的第4、5条自行终止，按原《联建协议》的执行。此条款若未按期落实，一层的使用则按甲、乙双方5:5的比例分成享有使用权，乙方的使用则按一层面积的50%向甲方交纳租金。租金另行商议。六、本协议年限五年。备注：由于多种原因，使投资方近三年不能使用，另外房屋装修，以及工商局、环保局、园林局等部门有关手续的办理，还需很长时间。因此2003年9月至12月的管理费甲方不再收取。”2008年12月30日，双方再次签订《联合建设教室协议书补充协议》，约定：“经双方友好协商在二层楼房未建好之前，乙方使用一层房屋，有关问题协商如下：……四、乙方在二层未建之前，使用一层经营，不管是否亏损都须向甲方交纳管理费30000元。五、二层未建好之前，乙方则根据学校的要求，建设同等面积同等质量要求的平房，在二层或平房建好后，本协议中的第4、5条自行终止，按原《联建协议》执行。此条款若未按期落实，一层的使用则按甲乙双方5:5的比例分成享用使用权，乙方的使用则按一层面积的50%向甲方交纳租金，租金另行商议。六、本协议自2008年12月31日至2009年12月31日有效。”此后，双方又分别于2009年、2010年、2013年续签《联合建设教室协议书补充协议》，有效期分别为自2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2011年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日。其中，2013年《联合建设教室协议书补充协议》约定乙方应向甲方缴纳的管理费为35000元。2012年10月31日，北京市丰台区教育委员会发布《关于进一步规范出租房屋管理问题的通知》，载明：“1、对于2012年底到期或已到期未搬家的，各学校立即启动收回程序，原则上一律不再续租。2、对于2013年7月1日之前到期，现在开始和承租户谈并书面通知，到期原则上不再续租。3、对于2013年7月1日后到期，提前向承租户宣传，到期原则上不再续租。各有关学校写出情况说明，存在的困难和问题。4、对于2015年以后到期，提前向承租做好宣传工作，到期后原则上不再续租。5、对于签订20年以上的合同，视为无效合同。请各学校严格按照以上要求执行，未经区教委主任办公会研究同意，一律不得续签出租协议，对于未经区教委批准私自出租房屋行为，视为违规行为。对于已到期不搬家承租户，积极通过法律程序解决。”2013年9月22日，张涛在上述通知上签字并注明“已看过”。2015年1月1日，丰台教委房管所和教委装备处并入到丰台教育发展服务中心。2017年9月15日，丰台区教育发展服务中心向丰台七中发出《学校出租房屋腾退通知书》，载明：“教委要求立即收回你校由张涛承租的出租房屋，对不予腾退的承租人要积极通过司法程序解决遗留及难点问题，确保国有教育资产的安全、正常使用。”2017年9月19日，丰台七中签收该通知，张涛在该通知下方签字注明“张涛已看过”。庭审中，被告认可《联合建设教室协议书》、《联合建设教室协议书补充协议》等证据的真实性，但认为产权证书未体现涉案房屋，认为所有权人不是原告；现双方均认可涉案房屋产权人是丰台教委，但被告亦认可原告的主体资格。现原告以补充协议2013年12月31日到期后未再续签为由，要求被告腾退涉案房屋并按每年35000元的标准支付2014年1月1日至实际腾退之日的占有使用费；被告认可涉案房屋确由其一直占有使用的事实，但不认可双方之间系房屋租赁关系，认为系合作建设与使用的关系；认为后续签订的补充协议都是对二层未建成的临时约定、没有改变《联合建设教室协议书》的约定，其仍享有50年的使用权，但其亦认可2014年1月1日后未再交纳管理费的事实。双方亦均认可被告从未交过租金、只交管理费到2013年12月31日的事实。经本院现场勘验，涉案房屋坐落于丰台区新村四里三号内，丰台七中南门向西50米处红顶灰色外墙平房，现由被告用于存放个人私人物品，房屋只有一层，涉案房屋是一个规整的长方形，通过测量，该房屋室内尺寸为长19.33米，宽11.7米，中间线在长9.665米处。庭审中，被告认为涉案房屋50%的使用面积可以分出来；原告认为没有单独的门，不同意分割。本院认为，原告和被告签订的《联合建设教室协议书》和《联合建设教室协议书补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行。现原告以《联合建设教室协议书》无效，2013年补充协议已经到期终止，后续未再签订新的租赁协议为由要求被告腾退房屋，本院认为结合双方多年来签订合同的内容以及履行合同的情况可以认定双方对一层房屋的使用面积约定应为各占50%，2003-2011、2013年期间通过签订《补充协议》被告向原告承租的部分应为一层50%使用面积的部分，现该部分使用面积租赁期届满，被告理应腾退，故原告起诉该部分的请求，本院予以支持；因另外50%使用面积，尚未到期，故原告要求腾退该部分面积的请求，本院不予支持；对于占有使用费一项，虽然双方在《联合建设教室协议书补充协议》对租金的金额未有明确的约定，但双方约定了管理费，考虑被告确实自2014年1月1日起一直未向原告支付费用，故结合双方约定的管理费，本院酌定占有使用费为每年35000元的标准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告张涛于本判决生效之日起30日内将北京市丰台区新村四里三号丰台七中南门向西50米处红顶灰色外墙房屋50%面积（自东侧墙向西1/2处为界）腾退交予原告北京市丰台第七中学；二、被告张涛于本判决生效之日起30日内向原告北京市丰台第七中学支付占用使用费（自2014年1月1日起至房屋腾退交付原告北京市丰台第七中学之日止，按照每年35000元标准计算）；三、驳回原告北京市丰台第七中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3683元，由被告张涛负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  罗兆英人民陪审员  韩立敏人民陪审员  张静君二〇一九年十二月二十六日书 记 员  马姗姗