贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6271号上诉人（原审被告）：贵州亿佰汇置业有限公司。住所地:贵州省遵义市湄潭县绿色食品工业园区。法定代表人：董宏顺，公司董事长。委托诉讼代理人：董宏江，公司副经理。委托诉讼代理人：程普权，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄兴强，男，汉族，1963年7月23日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：陈啟珍，女，汉族，1961年8月15日出生，住贵州省遵义市红花岗区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：苟青青，贵州舸林律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：商明云，贵州舸林律师事务所律师。上诉人贵州亿佰汇置业有限公司（以下简称亿佰汇公司）因与被上诉人黄兴强、陈啟珍房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。亿佰汇公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人于2018年4月3日签订的三份《签约流转单》，系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的规定，系合法成立的合同关系。被上诉人购买的系商业用房，结构为框架，三间商铺均具有独立使用空间，不动产权也系独立产权，二楼商铺也可以独立使用，并非与一楼购买的商铺系整体。一审法院将具有独立使用空间的商铺视为一个整体背离物权法建筑物区分所有权的基本规则。2.上诉人并未将被上诉人购买的商铺出售他人，亦未办理产权登记，被上诉人购房目的可以实现，不存在落空的情形。3.原审法院认定A4-206号商铺与A4-221号商铺平行相邻是错误的。涉案A4-206号商铺位于二楼，其门口即为二楼的楼道，可独立进出。该商铺与A4-221号商铺不存在平行相邻关系，而是相错比邻的关系。4.双方在流转单中并未约定违约金的计算方式，即便流转单可以解除，上诉人收取房款能够给二上诉人造成的损失也仅表现为银行存款利息损失。司法实务中，人民法院对于未约定违约金的情况，通常是按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算损失，原审法院按照年利率24%计算违约金没有依据。黄兴强、陈啟珍辩称，房屋是现房销售，被上诉人购买的系实地标注为A4-124号的商铺，但该商铺在住建部门登记的系A4-125号。住建部门登记的A4-124号商铺并非被上诉人购买的商铺，实地标注为A4-124号的商铺即被上诉人签约购买的商铺已经另行出售，如果按照住建部门登记的A4-124号商铺进行交易，将不能达到与其余两间商铺形成整体使用的目的，被上诉人购买商铺的合同目的将不能实现，所以双方合同应予以解除。一审法院对违约金的认定标准并无不当，如二审法院调减违约金将对被上诉人不公平。黄兴强、陈啟珍向一审法院起诉请求：1.判令解除黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司签订的《贵州亿佰汇商铺定金合同》，并判令亿佰汇公司双倍返还黄兴强、陈啟珍依据合同交纳的保证金60000元；2.判令解除黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司双方签订的关于购买A4-124、A4-221、A4-206的《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》，返还陈啟珍、黄兴强依据上述流转单支付的各项款项共计423087元，并判令亿佰汇公司赔偿黄兴强、陈啟珍违约金（按年利率24%自2018年4月4日起计算至付清全部款项止）；3.本案诉讼费由亿佰汇公司承担。一审法院认定事实：黄兴强、陈啟珍系夫妻关系；亿佰汇公司系依法登记的企业法人，其经营范围为房地产开发销售等。2018年3月31日，黄兴强与亿佰汇公司签订《贵州亿佰汇商铺定金合同》，约定黄兴强认购房号A4-124,建筑面积95.83平方米，合同单价7095.90元/平方米，合同总房款680000元；签订合同时，黄兴强自愿支付每套定金30000元，签订《商品房买卖合同》后，黄兴强支付的定金转为房价款等内容；同时，双方还约定，签订该定金合同之日起七日内到亿佰汇博览城营销中心付清房款并签订《商品房买卖合同》。2018年4月3日，黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司的销售人员分别签订了《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》，分别载明：购买房号：A4-124，建筑面积：44.17㎡，合同单价8150元，合同总价360000元，付款方式为分期，首付款180000元，按揭款180000元，按揭期限3个月，预告登记费550元，物业维修基金2650元；购买房号：A4-221，建筑面积：51.66㎡，合同单价6194元，合同总价320000元，付款方式为分期，首付款160000元，按揭款160000元，按揭期限3个月，预告登记费550元，物业维修基金3100元；购买房号：A4-206，建筑面积：35.70㎡，合同单价5421.43元，合同总价193545元，付款方式为分期，首付款103545元，分期90000元，按揭期限3个月，预告登记费550元，物业维修基金2142元；黄兴强分别在三份《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》客户确认处签名捺印。同日，黄兴强向亿佰汇公司支付了A4-124号房屋购房款180000元、物业维修基金2650元、预告登记费550元，A4-221号房屋购房款160000元、物业维修基金3100元、预告登记费550元，A4-206号房屋购房款103545元、物业维修基金2142元、预告登记费550元。之后，因黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司对A4-124号房屋的具体位置发生争议，双方未签订《商品房买卖合同》，对于案涉三间房屋，亿佰汇公司向湄潭县不动产登记事务中心进行了预售签约登记，权利人为黄兴强、陈啟珍，但未进行房屋预告登记。经过现场勘查，案涉的A4-124号房屋现场地面喷涂为A4-124号商铺，系“德国科诺”品牌店铺，与亿佰汇公司提供的《A区一层平面图》以及《商品房买卖合同》（合同编号：201802664）中的《一层平面布置图1:200》中A4-124号房屋位置存在不一致，现场标识的A4-124号房屋位置即《A区一层平面图》、《一层平面布置图1:200》中A4-125号房屋位置；A4-221号房屋系“德国科诺”品牌店铺一楼门面上的二楼商用房，该房只能从“德国科诺”品牌店铺一楼门面通行。A4-206号房屋与A4-221号房屋系平行相邻且现并未隔开的房屋，属二楼。《A区一层平面图》、《一层平面布置图1:200》中A4-124号房屋位置即现场喷涂的A4-123号“莱茵阳光”品牌店铺房屋位置；《A区一层平面图》中A4-124号房屋的面积与预售签约登记的A4-124号房屋的面积一致，即44.08㎡。另查明，庭审中，亿佰汇公司自认该房屋为现房出售，案涉房屋现场实际喷涂的房号系亿佰汇公司自行喷涂，该房号与备案登记平面图标记的房号不一致。就现场勘查，A4-206号房屋与A4-221号房屋平行相邻，中间未进行隔断，可视为一个整体，A4-124号房屋在A4-221号房屋的楼下，要进入A4-221号房屋必须从A4-124号房中进入，因此，也可视为一个整体。现双方争议的A4-124号房屋已由亿佰汇公司出售他人并办理了登记。一审法院认为，民事行为应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司双方作为具有相应民事行为能力的行为人所签订的三份《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》，是双方的真实意思表示，且内容比较具体，因此该流转单在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方之间产生约束力。由于双方未签订《商品房买卖合同》，故应确定本案黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司双方所签订的《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》系本约合同还是预约合同，判断商品房买卖中的认购书、预购书、流转单等究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是确认双方签订的流转单是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的内容，即是否具备当事人名称、姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房借款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺、水电气讯配套等承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此，在实践操作中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积），单价、付款时间、方式，交付条件及日期，即可认定认购书已经具备了商品房买卖合同本约的条件。本案中，黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司签订的《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》，对于双方的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号和面积），单价，总价款，付款时间及方式进行了明确的约定。虽然双方未约定房屋交付的时间及条件，但根据亿佰汇公司的陈述，其出售的是现房，可以推定该房屋交付的时间和条件为签订商品房买卖合同之日，且黄兴强、陈啟珍已向亿佰汇公司交纳了部分房款，故本案争议的《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》的性质应为本约合同。由于亿佰汇公司工作的失误，造成其在备案登记机关登记的房号与其在房屋现场实际标注的房号不一致，致使黄兴强、陈啟珍购房的合同目的不能实现，应承担相应的法律后果。黄兴强、陈啟珍主张解除与亿佰汇公司签订的《贵州亿佰汇商铺定金合同》及三份《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》，由于双方争议的A4-124号房屋已经出售他人并办理了登记，故双方签订的该房屋的合同已无法履行，而A4-221、A4-206号房屋与A4-124号房屋系同一整体，故上述合同应一并解除。黄兴强、陈啟珍据此要求亿佰汇公司返还其已经交付的购房款423087元、预告登记费1650元、物业维修基金8692元，合计433429元，符合法律规定，原审法院予以支持。黄兴强、陈啟珍主张亿佰汇公司双倍返还依据《贵州亿佰汇商铺定金合同》交纳的定金60000元，经向黄兴强、陈啟珍释明，黄兴强、陈啟珍主张针对A4-124号房屋部分双倍返还定金，A4-221、A4-206号房屋部分，即252614元则要求亿佰汇公司按年利率24%支付违约金。由于亿佰汇公司的过失，造成合同不能履行，现黄兴强、陈啟珍要求亿佰汇公司双倍返还定金，符合法律规定，原审法院予以支持。黄兴强、陈啟珍主张亿佰汇公司按照252614元为基数，按年利率24%从2018年4月4日起至该款清偿之日止计算违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，双方在交付房款时产生纠纷，导致未能签订商品房买卖合同，而黄兴强、陈啟珍已向亿佰汇公司交付了购房款423087元、预告登记费1650元、物业维修基金8692元、定金30000元，扣除黄兴强、陈啟珍已经主张的定金部分的购房款，剩余购房款应为252614元（433429元-180815元），现黄兴强、陈啟珍主张按此金额计算违约金，原审法院予以支持，但双方未约定违约金的标准及计算方法，结合本案实际，本案违约金以年利率24%从2018年4月4日起计算至该款清偿之日为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除黄兴强、陈啟珍与贵州亿佰汇置业有限公司于2018年3月31日签订的《贵州亿佰汇商铺定金合同》；二、解除黄兴强、陈啟珍与贵州亿佰汇置业有限公司于2018年4月3日签订的关于A4-124号房屋、A4-221号房屋、A4-206号房屋的《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》；三、限贵州亿佰汇置业有限公司在本判决生效后六十日内一次性退还黄兴强、陈啟珍购房款423087元、预告登记费1650元、物业维修基金8692元，合计433429元；并以252614元为基数，按年利率24%，从2018年4月4日起支付违约金至该款清偿之日止；四、限贵州亿佰汇置业有限公司在本判决生效后六十日内一次性返还黄兴强、陈啟珍定金60000元（已按双倍计算）；五、驳回黄兴强、陈啟珍的其余诉讼请求。本案案件受理费11738元，由黄兴强、陈啟珍负担2738元，由贵州亿佰汇置业有限公司负担9000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案争议的焦点为黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司签订的《贵州亿佰汇商铺定金合同》及三份《亿佰汇建材家居五金博览城签约流转单》是否应予解除。如果应予解除，违约金如何计算。本案中，涉案房屋属于现房销售，黄兴强、陈啟珍与亿佰汇公司在定金合同与流转单中约定的房号是依照现场标注的房号来确定的。经查，案涉三间房屋在现场标注为A4-124号、A4-221号以及A4-206号，其中A4-124号商业房位于一楼，A4-221号、A4-206号房屋位于二楼。A4-124号房屋在A4-221号房屋的楼下，要进入A4-221号房屋必须从A4-124号房中进入，而A4-206号房与A4-221号房平行相邻，中间未进行隔断，故三间商业房可视为一个整体。由于亿佰汇公司的原因，导致案涉房屋的现场标注号与其在《A区一层平面图》以及《商品房买卖合同》中《一层平面布置图1:200》中的位置标号不一致，即案涉商业房的现场标注号与备案登记机关登记的房号不一致，亿佰汇公司出售给黄兴强、陈啟珍的A4-124号房屋并非现场标注为A4-124号的房屋，而现场标注为A4-124号的案涉房屋已被亿佰汇公司另行出售，故黄兴强、陈啟珍购买案涉A4-124号房屋的合同目的不能实现。由于案涉A4-124号房与A4-206号房、A4-221号形成一个整体，一审法院解除涉案三间房屋的定金合同与流转单符合本案实际，并无不当。对于一审法院判决亿佰汇公司双倍返还定金共计60000元，双方均未提出异议，本院予以确认。被上诉人总共向上诉人支付的款项为453087元，在扣除前述应返还的定金30000元后，剩余款项423087元（包含购房款413545元、预告登记费1650元、物业维修基金7892元），亿佰汇公司应向被上诉人返还。亿佰汇公司上诉认为一审法院按照年利率24%的标准计算违约金不当。本院认为，亿佰汇公司与被上诉人双方并未对违约责任进行约定，被上诉人亦未举证证明亿佰汇公司违约给其造成的损失情况，故一审法院以年利率24%的标准计算违约金确有不当。鉴于被上诉人将款项交给亿佰汇公司后，亿佰汇公司一直占有使用案涉款项确实给被上诉人造成了资金占用损失，故本院认定违约金以423087元为基数按照年利率6%的标准计算。综上所述，贵州亿佰汇置业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初673号民事判决主文第一项、第二项、第四项；二、撤销贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初673号民事判决主文第三项、第五项；三、限贵州亿佰汇置业有限公司在本判决生效后三十日内一次性退还黄兴强、陈啟珍购房款、预告登记费、物业维修基金共计423087元；并以423087元为基数，按年利率6%计算，从2018年4月4日起支付违约金至该款清偿之日止；四、驳回黄兴强、陈啟珍的其余诉讼请求。一审案件受理费11738元，由黄兴强、陈啟珍负担2000元，由贵州亿佰汇置业有限公司负担9738元。二审案件受理费11738元，由黄兴强、陈啟珍负担2000元，由贵州亿佰汇置业有限公司负担9738元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十二月二十七日法官助理朱桃书记员瞿春花