广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5573号原告：蒋文功，男，1966年9月22日出生，汉族，住广州市海珠区。原告：谢惠玲，女，1973年6月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。两原告的共同委托诉讼代理人：陈东生、赖在勇，均系广东育资律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，所在地：广州市从化区江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨林森。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告蒋文功、谢惠玲与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢惠玲、原告蒋文功、谢惠玲的共同委托诉讼代理人赖在勇、被告的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付延迟交楼违约金，违约金以房屋总价2538888元为基数，按照每日万分之一的标准自2016年8月1日计算至起诉之日2019年10月31日止；二、被告支付延迟办理房地产证违约金，违约金以房屋总价2538888元为基数，按照每日万分之一的标准自2018年8月1日计算至起诉之日2019年10月31日止；三、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村路段“雅居乐名门半岛花园”三期一、二组团第98栋1层105号房：建筑面积289.68平方米：总金额为2538888元；原告以按揭贷款方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收告》：（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。签订合同后，原告已按照该合同约定向被告全额支付了购房款，被告向原告开具了购房款发票，但从被告通知原告收房之日至今，原告购买的房屋一直都是临时用电，不具备永久用电，并且房屋工程质量存在严重问题需要进行维修，没有达到交付条件，被告也未按合同约定在规定期限内为原告办理房产证。被告违反合同约定，严重损害了原告的合法利益。被告辩称，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。具体理由为：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案，涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原被告双方真实意思表示，签约前亦向原告解释说明，合法有效，也即原被告双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也已承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违痛契约精神。三、被告已在约定交楼时间前通知原告收楼，原告签收收楼通知书后又拒绝收楼，相应的责任应由原告自行承担。四、涉案小区正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。而且，涉案小区在2019年9月20日已经具备永久用电条件。五、即便要计算逾期交楼违约金，按照《广东省高级人民法院印发的通知》（粤高法【2017】191号）第四十七条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金………，若按日或者按月等时间累积计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间”，如果原告是2019年11月5日提起诉讼，意味着其2016年11月6日前的主张均已超过诉讼时效。六、根据《商品房买卖合同》第二十—条以及附件7《补充协议》第十一条的约定，被告办妥房地产权证的义务是在原告交齐楼款且办理收楼手续后730天内。然而，涉案房产因原告自身原因未收楼，尚不具备办理房产证的条件，故被告不应当承担逾期办证的违约责任。而且实际上，被告在2019年11月11日也已经寄发本院经审理认定事实如下：2015年12月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201512133765），约定原告购买被告开发的位于从化区沙贝项目雅居乐名门半岛花园三期二组团B型三联排98栋105房；建筑面积289.68平方米；总金额为2538888元；原告以按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的60.61%，金额1538888元；除首期款外，剩余房款金额100000元，须于2015年11月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2016年7月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。合同第十四条约定：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件七《补充协议》第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。附件七《补充协议》第十一条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款（详见本补充协议第九条）、办证费用；并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，甲方按乙方已支付房价款的日0.1‰的标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。上述合同签订后，原告依约支付全部购房款2538888元，被告向原告出具购房款发票确认收到上述款项。2016年7月，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2016年7月16日至2016年7月31日前往收楼。原告认为涉案房屋未达到交付条件，至起诉之日止尚未办理收楼手续。2019年11月8日，从化区不动产登记中心向被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司发出《广州市不动产首次登记告知通知书》（登记字号：19登记13335693），记载“你申请的位于广州市从化区漫华四街1-55号（单号）2-48号（双号）不动产的首次登记，我中心以19登记13335693号立案受理，现己核准登记并已记载于不动产登记簿。”2019年11月11日，被告向原告发出《办理通知书》（以下简称《办证通知书》），通知原告所购买的雅居乐名门半岛花园从化市沙贝项目三期二组团B型98栋105房（公安门牌号：广州市从化区街口街漫华四街53号）单位，可开展办理《不动产权证》的工作，并请原告于2019年11月13日至2019年11月20日期间来从化沙贝雅居乐小院流溪物业租售服务中心办证区办理相关手续等。原告确认于2019年11月21日收到该《办证通知书》。另查明，涉案房屋于2017年6月29日取得竣工验收备案表。被告提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电。该意见书中显示预计送电时间为2019年9月23日。本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案主要涉及以下两个问题：一、涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然雅居乐公司在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了购房人的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。故，即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，其主张涉案房屋已竣工验收备案即符合法定交付标准，与国家电力管理规定相悖。因而，涉案房屋在合同约定的收楼时间2016年7月31日尚不符合房屋交付标准。二、关于逾期交房违约金计算起止时间的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付责任由被告承担。现原告主张被告向其支付自2016年8月1日起至2019年10月31日止的逾期交房违约金，被告主张原告部分请求已超过诉讼时效。本案庭审过程中，原告、被告确认原告起诉之日为2019年11月5日，双方同意违约金起算时间为2016年11月6日，本院予以确认。被告作为《商品房买卖合同》的卖方，负有交付符合交房条件的房屋的义务，被告在认为涉案房屋已满足交付条件的情况下，并未通知原告前往收楼，应当承担违约责任。故原告在本案中主张2019年10月31日前的逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同第十四条第2点约定，违约金按已付房价款的日0.1‰支付。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金276484.90元（每日按照总房款2538888元的0.1‰标准自2016年11月6日起计至2019年10月31日止）。三、关于被告是否应支付延迟办理房地产权证违约金的问题。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十一条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款（详见本补充协议第九条）、办证费用；并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。根据上述约定，被告应在原告办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。本案中，由于合同约定的房屋不符合交房条件，原告尚未办理收楼手续，故原告主张被告承担逾期办理房产证违约金的要求不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金276484.90元给原告蒋文功、谢惠玲；二、驳回原告蒋文功、谢惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理3777元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担2723元，由原告蒋文功、谢惠玲负担1054元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求金额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁岸岚二〇一九年十二月二十四日书记员  胡 蔚