北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31531号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：裴嘉欣，女，1994年7月3日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省抚远市抚远镇中心社区。被告：张亚杰，女，1978年7月5日出生，汉族，住河北省涿州市。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告张亚杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告万科物业公司委托诉讼代理人裴嘉欣，被告张亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计10026.6元、滞纳金1000元，以上共计11026.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告拖欠2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费，根据相关规定，缴纳物业费是业主的义务，被告违反业主义务，妨害物业管理秩序，损害业主共同利益。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告张亚杰辩称其不同意原告的诉讼请求，因为涉案房屋其没有入住，原告不应收取物业费。本院经审理查明如下：北京首开万科置业有限公司作为建设单位（甲方）与原告万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托协议》，委托原告万科物业公司对涉案小区进行物业管理，第五条关于“委托物业服务期限”约定：本协议期限自2017年3月15日起，至甲方与业主签订的《前期物业服务合同》（附件六）终止，本协议自动终止。但是：5.1协议期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。5.2如协议到期，未出现1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：5.1.2.1乙方同意继续履行本合同；5.1.2.2未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订行的物业服务合同。第十条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，住宅为4.35元/月.平方米（建筑面积），别墅为6.8元/月.平方米（建筑面积），办公楼为6.8元/月.平方米（建筑面积），商业物业为8.48元/月.平方米（建筑面积）。第十一条第三款约定：物业服务费按年交纳，业主办理交付手续时，需预交一年（12个月）的物业服务费用。业主、物业使用人、甲方应当在每年首月10日前交纳当年物业服务费。2014年12月24日，张亚杰（买受人）与北京首开万科置业有限公司（出卖人）就位于北京市通州台湖镇4-1-005地块F3其他类多功能用地项目4-1-005地块XX#楼X层XXX号房屋签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，第三条约定：房屋预测建筑面积为48.91平方米。第十二条交付条件约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第十六条约定：交接手续（二）查验该商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接受商品房。除前款约定之外的质量问题（含装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交房违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。合同附件十二《补充协议》第十六条对合同第十六条第（一）款、第（二）款、第（三）款、第（四）款的补充约定：16.1若买受人在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书，则以合同约定的交付截止日为实际交付日，房屋所在地为交付地，买受人应按照约定的时间和地点前来接收房屋。如买受人在合同约定交付截止日内仍未收房，则视为甲方已履行合同项下商品房的交付义务（以下简称“视为交付”）。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后该商品房发生的所有费用（包括但不限于水费、电费、供暖费、物业服务费）全部由买受人承担。买受人超过交付使用期6个月仍未收房的，出卖人有权解除合同，买受人需向出卖人支付合同总价款10%的违约金。……二十三、对合同第二十三条前期物业管理第二款的补充约定：……办公用房：6.8元/月·平方米。2014年12月24日，张亚杰作为业主（甲方）与北京首开万科置业有限公司作为建设单位（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，第七条约定：经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【办公楼】：高层6.8元/平方米·月。第十四条约定：业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。附件八补充协议第三条约定：前期物业服务费自乙方向甲方交付其所购商品房，或者根据双方签署的《北京市商品房预售合同》及其附件约定的视为乙方向甲方交付其所有商品房之日起计算。第四条第三款约定：前期物业服务费按年收取，自届满后首月10日内交纳。第九条第1款约定：甲方同意乙方选聘北京万科物业服务有限公司提供物业服务。合同还对其他内容进行了约定。2017年5月25日，北京新兴环宇测绘有限公司出具《房屋面积测算技术报告书》，涉案房屋的建筑面积为49.15平方米。庭审中，原告称开发商通知其去收房，其发现房屋落地窗户边框有裂纹，因为房屋属于精装修，其就没有办理入住，该处瑕疵不能算作主体有问题。经核实，被告张亚杰未缴纳2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务费10026.6元。以上事实，有前期物业服务合同及物业服务委托协议、物业催缴函、催缴函照片、律师函、EMS快递单及万科管家通过微信、季度服务报告、预售合同、测绘报告及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，被告张亚杰与北京首开万科置业开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《北京市前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方争议的焦点为被告张亚杰应当缴纳物业费的起算时间。本案中，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《北京市前期物业服务合同》约定了买受人在办理房屋交付手续过程中，房屋装修存在瑕疵不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，且自交付（或视为交付）之日起，该房屋发生的所有费用（包括但不限于水费、电费、供暖费、物业服务费）全部由买受人承担。开发商通知收房验收的日期是于2017年6月30日前，期间被告张亚杰因窗户边框等非房屋地基基础和主体结构质量问题未收房。本院认为，根据合同及补充协议的约定，涉诉房屋在办理交付手续过程中虽存在装修瑕疵但并未出现拒收房屋的约定情形，被告张亚杰实际办理收房时间为2017年7月1日，并不影响对房屋交付或视为交付时间的认定，故原告万科物业公司要求房屋交付后即2017年7月1日为起算点计算物业费的意见，合理正当，本院予以支持。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，即使被告张亚杰未实际入住，亦不构成其免交物业费的理由。现被告张亚杰自2017年7月1日至今一直未交纳物业费，且相关物业服务合同约定了“当年物业服务费于该年度首月前10日前交纳”，故原告万科物业公司要求被告张亚杰支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业费的主张，于法有据，对此本院不持异议。关于违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张亚杰给付原告北京万科物业服务有限公司2017年7月1日至2019年12月31日物业费共计10026.6元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元，由原告北京万科物业服务有限公司负担26元（已交纳），由被告张亚杰负担50元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京万科物业服务有限公司。公告费260元，由被告张亚杰负担，于本判决生效之日起七日内给付原告北京万科物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张金孝人民陪审员  赵志友人民陪审员  谈华典二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张依晴