江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终1012号 上诉人（原审原告第一顺序继承人）：林华香，女，1956年2月21日出生，汉族，住赣州市信丰县XXX，身份证号： 上诉人（原审原告第一顺序继承人）：朱炳申，男，1980年12月9日出生，汉族，住赣州市信丰县XXX，身份证号：XXX。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：张迪，北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201710867106。 被上诉人（原审被告）：万红军，女，1973年7月9日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 被上诉人（原审被告）：万菊根，男，1971年10月26日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 上诉人林华香、朱炳申因与被上诉人万红军、万菊根房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2017）赣0102民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林华香、朱炳申的委托诉讼代理人张迪到庭参加诉讼，被上诉人万红军、万菊根经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本案现已审理终结。 一审原告**贵于2019年3月12日死亡，上诉人林华香（**贵之妻）、上诉人朱炳申（**贵之子）作为第一顺序继承人，申请作为本案上诉人参加本案诉讼，本院予以准许。 林华香、朱炳申上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判万红军、万菊根向林华香、朱炳申付清购房款40万元，并支付逾期利息（按月息两分，自2015年5月1日起直至付清购房款为止）；2.请求依法判决本案一、二审诉讼费全部由万红军、万菊根承担。事实和理由：1.**贵有权将案涉房屋过户给万红军、万菊根，双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，**贵履行交房义务后，万红军、万菊根依法应向**贵的继承人林华香、朱炳申支付购房款。2.一审法院认为案涉房屋未过户至**贵名下，双方没有签订书面的房屋买卖合同，且**贵未收到以物抵债裁定书，**贵未取得房屋所有权，**贵与万红军、万菊根之间不存在房屋买卖合同关系。林华香、朱炳申认为上述认定没有依据，**贵将以物抵债获得的案涉房屋出售给万红军、万菊根，万红军、万菊根支付部分购房款后，仍欠**贵40万元未支付，其向**贵出具欠条，承诺将案涉房屋出售后，向**贵支付剩余购房款，该房屋买卖行为是双方的真实意思表示。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持林华香、朱炳申的上诉请求。 万红军、万菊根未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。 **贵向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令万红军、万菊根立即向**贵付清购房款40万元，同时支付逾期付款的利息（按月息两分自2015年5月1日计算至偿还全部房款之日止）；二、本案诉讼费用由万红军、万菊根承担。 一审法院经审理查明：2010年2月2日，坐落于江西省南昌市红谷滩新区丰和南大道XXX室的房屋产权登记至钟厚文名下。**贵（申请执行人、甲方）与安徽正冠建筑陶瓷有限公司、钟厚文、王悦（被执行人、乙方）申请执行一案在江西省赣州市章贡区人民法院执行。执行中，双方于2014年3月27日签订一份《执行和解协议》，主要约定：“根据江西省高级人民法院（2013）赣民一终字第32号民事判决，乙方欠甲方借款960万元及判决书确定的利息，甲方已经申请执行，为了更好的落实该判决，经平等协商，达成以下执行和解协议；乙方钟厚文、王悦用江西省南昌市红谷滩新区XXX室（房产证号：洪房权证红字第××、10××99），总面积216.67平方米，以每平方米1万元的单价抵偿甲方借款，抵偿总价款216.67万元；剩余欠款在本协议签订半年内付500万，在一年内还清。2014年6月6日，赣州市章贡区人民法院作出协助执行通知书，请求南昌市住房保障局协助执行：将被执行人钟厚文位于红谷滩丰和南大道XXX室分别过户给杨希、许娟、万菊根。2014年6月19日，南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单显示：坐落于江西省南昌市红谷滩新区丰和南大道XXX室的房屋产权（洪房权证红字第××），由卖房人钟厚文转移至买房人万红军、万菊根名下(备注为协助执行)；2014年8月19日，南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单显示：卖房人万红军、万菊根与李昕签订《存量房买卖合同》，以单价1000元每平方米将该房屋产权转移至买房人李昕名下。2015年1月29日，万菊根出具一份欠条，载明：“今欠到**贵人民币60万元，此款为**贵出售绿湖豪城503室房款，余款于2015年4月底付清给**贵。2015年5月7日，万菊根作出一份承诺书，载明：“本人万菊根承诺在售完联发广场写字楼1404室后归还**贵绿湖豪城503室房款共计人民币40万元整”。 2017年4月26日，**贵以万红军、万菊根欠其购房款40万元为由诉至本院。 一审法院认为：欠条、承诺书，作为一种债权结算凭证，不能孤立地表明双方当事人之间真实的基础法律关系、债权的性质。根据**贵的陈述，**贵与万红军、万菊根未签订书面的房屋买卖合同；对于坐落于江西省南昌市红谷滩新区丰和南大道XXX室的房屋，**贵作为申执行人亦未取得以物抵债裁定书，仅凭执行和解协议不足以证明其是该房产的所有权人。该房产在过户至万红军、万菊根之前仍属于被执行人钟厚文名下的可供执行财产，未发生物权变动至**贵名下。该房产依据协助执行通知书等法律手续，由钟厚文过户至万红军、万菊根，系司法机关处置、变现可供执行财产的行为，属于强制执行行为，而不是个人之间的纯粹买卖行为。**贵未取得相应的执行变现款，与本案无关。综上，**贵与万红军、万菊根之间不存在房屋买卖法律关系。**贵提出的购房款给付之诉，证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回**贵的诉讼请求。本案受理费9720元，由**贵承担。 本院二审期间，经林华香、朱炳申申请，本院向南昌市不动产档案信息中心调取了赣州市章贡区人民法院（2013）章执字第331-6号执行裁定书一份、协助执行通知书一份，执行裁定书写因申请人**贵与被执行人钟厚文、王悦、安徽正冠建筑陶瓷有限公司达成了协议，同意将被执行人钟厚文所有的房屋位于江西省南昌市红谷滩新区丰和南大道XXX室的房屋产权（洪房权证红字第××抵给第三人万菊根，后南昌市住房保障和房产管理局根据上述材料，于2014年6月19日将案涉房屋从钟厚文协助过户至万红军、万菊根名下。林华香、朱炳申对该证据三性均无异议。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，欠条、承诺书，作为一种债权结算凭证，不能孤立地表明双方当事人之间真实的基础法律关系、债权的性质。案涉房屋依据赣州市章贡区人民法院（2013）章执字第331-6号执行裁定书及协助执行通知书由被执行人钟厚文名下过户至第三人万菊根、万红军名下，该过户行为系司法机关处置、变现可供执行财产的行为，属于强制执行行为，而不是个人之间的纯粹买卖行为。且**贵与万红军、万菊根未签订书面的房屋买卖合同，亦其未向法院提交交易流水，仅凭欠条、承诺书，不足以证明**贵与万红军、万菊根就案涉房屋存在房屋买卖关系，故对于林华香、朱炳申要求万红军、万菊根支付剩余购房款40万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，上诉人林华香、朱炳申的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9720元，由上诉人林华香、朱炳申负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 周中瑞 二〇一九年十二月十七日 法官助理 钟 情 书 记 员 史雅文