山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初5533号原告：郭某,男,1988年4月24日出生，汉族,居住地大同市。委托诉讼代理人：孙某，女，1989年9月16日出生，汉族，居住地大同市，系原告郭某妻子。被告：大同宝通房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区御河东路江鸿铂蓝郡B3栋2号。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：赵某，山西晋恒律师事务所律师。原告郭某与被告大同宝通房地产开发有限责任公司（以下简称宝通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某的委托代理人孙某，被告宝通公司的委托代理人赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金2883.1元及直至付清该违约金为止应付的银行同期贷款利息；2、判令撤销原、被告于2019年8月24日签订的《补充协议》3、判令被告支付原告建筑面积误差比绝对值超过3%部分的房价款16917.06元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年4月12日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》。合同约定:原告购买被告开发的位于大同市御东区永和路与重熙街交汇处“满庭芳”小区房屋,建筑面积169平方米,被告应当于2018年10月31日前交房。合同第12条约定逾期交房的,被告应按照日全部房价款的万分之0.1支付原告违约金。合同第5章关于面积差的处理明确约定建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由被告返还原告,绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。合同签订后,原告依约向被告支付购房款共计1206322元,履行了合同义务。但被告多处违约,首先交房日违约,未按照合同约定的2018年10月31日交房,而是逾期至2019年6月27日才通知交房。其次,被告交付房屋实测面积为161.56平方米,合同约定面积为169平米,误差7.44平方米。关于逾期交房的违约金,依据双方签订的合同第12条之约定,计算如下:房款总房价1206322元,每天的违约金万分之0.1为12.06322元,合同约定2018年10月31日交房,实际通知交房日期为2019年6月27日,晚交房239天,违约金共计2883.10958元及直至付清该违约金为止应付的银行同期贷款利息。关于误差面积的处理,建筑面积误差比4.4%(建筑面积误差比＝(实测建筑面积-预测建筑面积)*100%＝（161.56-169）/169*100%＝7.44/169*100%＝4.4%），依据双方签订的合同第13条第2项之约定，实际建筑面积小于预测建筑面积时,建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款,由出卖人双倍返还买受人。由于被告在原告交房时返还了7.44平米的房价款,超出面积为2.37平米即应双倍返还的部分。购房价款为7138元/平米,所以需额外支付价款为2.37*7138元＝16917.06元。另外,2019年8月24日被告实际交房时,以签订关于面积误差处理的补充协议才能交房为由,胁迫原告签订了严重违背双方合同约定的面积处理条款,且违背原告真实意思表示的补充协议。原告认为,该协议是原告在胁迫下签订,符合我国《合同法》第54条之受胁迫下签订的合同可撤销之情形,依法应予撤销。综上,原告认为,被告违约行为事实清楚,证据确凿,依法依约应向原告承担相应的违约责任。并撤销原、被告双方于2019年8月24日签订的补充协议。为维护自身合法权益,原告特依据《民事诉讼法》相关法律规定,向贵院提起诉讼,望能够查明事实后,判如所请。被告宝通公司辩称，1、我公司于2019年6月以报纸、微信、公众号、电话等多种方式向包括原告在内的业主通知于2019年6月15日受领房屋领取钥匙，原告迟延受领，属于自身原因造成，与答辩人无关；2、关于延期交房违约金，由于大同当地施工时间及气候的原因，不利于房屋质量，经与包括原告在内的业主协商一致，顺延了交房时间，交房时间至2019年6月15日，并且被告也以建筑用沙给予全体业主进行补偿；3、原告受领房屋与答辩人签订了补充协议，该协议是双方真实意思的表达，且原告已向答辩人处领取了面积差额部分的款项，已不存在撤销法定情形和事实依据，鉴于以上事实，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对存有争议的证据，本院在判决书争议焦点认定事实和理由部分综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月11日，宝通公司（出卖人）与郭某（买受人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告以1206322购买被告开发的位于大同市御东区永和路与重熙街交汇处“满庭芳”小区房屋，预测建筑面积161.74㎡；单价7458.4元/㎡，总价款1206322元，付款方式为商业贷款；交房期限为2018年10月31日；逾期交付在90天之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；该商品房交付时，出卖人向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同另对备案登记、前期物业管理、其他事项等进行了约定。庭审过程中，被告对原告已付购房款1206322元的事实不持异议，本院予以确认。2018年4月12日，宝通公司（甲方）与郭某（乙方）签订《商品房买卖补充合同》。合同约定：乙方在签订《商品房买卖合同》前，经甲方明确告知并同意，合同第三条4款中由大同市福天房屋测绘所预测乙方所购房屋建筑面积161.74㎡与实际设计、施工面积存在差异并造成购房款存在变动，其不作为履行合同约定房屋面积、单价及总房价款内容，现乙方同意并认可所购房屋面积、单价、总价应依2018年3月18日签订的《商品房内部认购合同》及本补充合同约定的建筑面积约169㎡、单价7138元、总房款1206322元为准并据实进行结算，本补充合同约定面积与最终产权登记面积存在差异的，以产权登记面积为准并据实结算。2019年8月24日，宝通公司（甲方）与郭某（乙方）签订《补充协议》。协议约定：乙方于2018年3月18日购得甲方所开发位于大同市“满庭芳”小区房屋并签具《房屋买卖合同》。现由于政府政策调整原因，以致房屋面积发生差异，根据大同市住房和城乡建设局所出具的实际面积测量报告，乙方所购买的房产实测面积为161.56㎡，误差7.44㎡，依据甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》第13条关于房屋面积及面积差异处理的约定，经双方协商一致同意按以下方式进行面积误差处理：1、由甲方向乙方依7138元/㎡退还实际误差7.44㎡款项，共计53107元。2、甲乙双方同意前条之内容为面积误差的最终处理方式，各方放弃诉权且不得另行提起主张。本协议是《商品房买卖合同》的有效组成部分，具有同等法律效力。本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章生效。同日，宝通公司依照《补充协议》约定，向郭某退还面积误差款53107元。上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《补充协议》、《收款收据》以及当事人庭审陈述在案作证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告主张被告承担延期交房违约金是否具有合同及法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》确定了双方的权利义务，原告依约履行付款义务后，被告逾期交房已超过90日，其应按照合同约定向原告承担违约责任。被告虽抗辩其与业主协商一致顺延了房屋的交付时间，但其提交的证据不能证明双方具有协商一致的意思表示，故被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。其次，关于本案是否存在因气候原因导致交房时间顺延的情形及逾期交房违约金的起算时间问题。本案中，被告虽抗辩其所开发的"满庭芳"项目因大同当地气候的原因不利于房屋质量导致其逾期交房，但是被告作为开发商，在确定交房期限时对可能影响工程施工进度的各种因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和施工条件下，遭遇低温天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而被告未举证证明出现了该种情形。故被告的抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告应自约定交房日之次日即2018年11月1日起承担逾期交房的违约责任。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期超过90日，出卖人向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金”，该约定为双方真实意思表示，且符合法律规定，故本院认定被告应支付原告逾期交房违约金为2871元[1206322元×0.01‰×238天（2018.11.1～2019.6.27]。因原、被告双方对迟延支付逾期交房违约金的利息没有约定,故原告要求被告对逾期交房违约金再行支付利息的诉请，无合同和法律依据,本院不予支持。二、关于原告请求撤销《补充协议》并返还面积误差款的认定问题。首先，原告未举证证明《补充协议》订立时存在重大误解或显失公平，也没有证据证明订立合同时具有欺诈、胁迫或者乘人之危之情形。其次，《补充协议》第2条明确约定：“双方同意前条之内容为面积误差的最终处理方式，各方放弃诉权且不得另行提起主张。”该约定系当事人意思自治，亦未违反法律规定，且双方当事人已按照《补充协议》约定内容履行完毕，应当确认原、被告就面积误差事宜不再存有争议。综上，原告请求撤销《补充协议》并返还面积误差款的主张，没有事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告大同宝通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭某违约金2871元。二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取148元，由原告郭某负担126元，被告大同宝通房地产开发有限责任公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东 二〇一九年十二月六日书记员 李 洋