陕西省甘泉县人民法院   民事判决书                                 (2019)陕0627民初1039号     原告康某某，女，1975年8月27日出生，汉族，陕西省甘泉县教师，住甘泉县内，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX   委托诉讼代理人赵某，陕西聚能律师事务所律师。   委托诉讼代理人王某，陕西聚能律师事务所实习律师。   被告延安某某（集团）房地产开发有限公司，住所地陕西省延安市宝塔区。   法定代表人白某某，该公司总经理。   委托诉讼代理人张某，男，1985年12月8日出生，汉族，该公司职工，住甘泉县内。   委托诉讼代理人刘某某，女，1990年2月1日出生，汉族，该公司职工，住甘泉县内。   第三人刘某程，男，1967年6月19日出生，汉族，陕西省甘泉县职工，住甘泉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX   原告康某某与被告延安某某（集团）房地产开发有限公司、第三人刘某程合同纠纷一案，本院2019816受理后，追加刘某程为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康某某及其委托诉讼代理人赵某、王某与被告延安某某（集团）房地产开发有限公司委托诉讼代理人张某、刘某某、第三人刘某程均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告康某某向本院提出诉讼请求：1、、请求依法判令被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付房屋；2、请求依法判令被告向原告支付未按合同约定日期交付房屋的违约金（按已交付房价款为基数，按日万分之一计算，从2016年1月1日起至实际交付房屋时间止）；3、依法判令被告向原告支付未按合同约定期限内取得房地产权属证书的违约金（已付房价款的1%）2642.46元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月4日，原告康某某与被告延安某某（集团）房地产开发有限公司在陕西省甘泉县签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告自己出资购买被告甘泉火车北站广场片区XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积：93.33平方米、单价为每平方米2831.309元、总金额为264246元。原告首付84246元，在农业银行甘泉支行办理了180000元按揭贷款。合同对房屋的交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、房屋的交接、产权登记等约定具体明确。   合同签订后，原告按照合同约定足额支付了首付款，并在农业银行甘泉支行办理了按揭贷款，至今按期还款。但被告自签订合同并收取购房款后，至今未按合同约定书面通知原告办理房屋交付手续，向原告履行交房义务。   后原告发现被告将原告所购房屋交付他人使用，立即到售楼部询问情况、查看交房资料并告知被告停止错误行为并改正，按照合同约定向原告交付房屋，但被告至今未向原告交付房屋。   综上，原告与被告签订了合法有效的《商品房买卖合同》，原告按照合同的约定支付了购房款并按期偿还按揭贷款，被告却未按照合同约定向原告履行交房义务，将房屋交予他人，故向本院提起诉讼。   被告延安某某（集团）房地产开发有限公司辩称，1、原告与丁某甲系夫妻关系，在购房、看房，以及办理物业相关手续时，均结伴而来。2019年3月11日，丁某甲携带购房合同、房款票据、康某某的身份证复印件前来接房，其公司将合同约定的房产通过丁某甲交付给了原告康某某，其公司认为，丁某甲的行为应当构成表见代理。故其公司于2019年3月11日已将涉案房屋交付给了原告康某某；2、其公司不应当向原告康某某承担违约金，其公司于2015年12月31日前，向阳光花园全体业主交付房屋，当时逐一给业主打电话，小区、物业门口均张贴了公告，由于原告迟迟未来接房，导致被告在2019年3月11日才交付房屋，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。同时被告开发的阳光花园小区除原告购买的房产外，其余房产均于2015年12月31日前已全部交付；3、被告不应当向原告承担未按合同约定取得不动产登记证书的违约责任，办理不动产登记的手续是由原告向被告提供材料，材料包括本人的身份证、户口本、婚姻状态证明、购房合同复印件、大修基金票据、契税票据，其公司通过小区大门口、物业门口张贴公告，要求业主提供办理不动产手续的材料，然而时至今日原告未向其公司提供材料，故其公司没有违约，不承担违约责任。综上，应当依法驳回原告的诉求；该房产在丁某甲代表原告接交以后，于2019年3月11日，以丁某甲的名义出卖给了案外人刘某程，出售价款为284000元，且经其公司查明，刘某程已经实际占有该房屋，其公司及物业公司从始至今认为原告系该房屋买受人的唯一主体。   第三人刘某程述称，2018年其与中介联系欲购买楼房，最后得知丁某甲有房出售，后其与丁某甲协商以284000元购买了涉案房屋。2019年农历2月11日，丁某甲拿着原告的身份证复印件、购房合同、业主流程表，在被告物业公司办理了手续。其分三次将购房款264000元打给原告儿子，剩余20000元协商等房产过户后付清。当时其与丁某甲签订合同时并不知道原告与丁某甲已离婚。2019年4月17日，其将房屋装潢好后，原告康某某来到涉案房屋称其与丁某甲已经离婚。其对涉案房屋装潢花费了120000余元，现已入住。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告及第三人对原告提交的身份证复印件、商品房买卖合同、个人购房担保合同、他项权利证及房产抵押登记、中国农业银行卡交易明细清单无异议，本院依法予以认定。   被告对原告提交的离婚证证明目的有异议，认为其公司在开庭前对原告与丁某甲离婚的事实并不知情，丁某甲有权代替原告收房；第三人对原告提交的离婚证证明目的有异议，认为其将房屋装潢好后，原告来到房子其才知道丁某甲与原告离婚。第三人对原告提交的移动客户语音清单有异议，认为原告早就知情涉案房屋由其买走,在6月7日才第2次报警，故不予认可。本院认为，原告提交的离婚证来源合法、客观真实，依法予以认定。原告提交的移动客户语音清单并不能证明与本案有关联性，依法不予认定。   原告对被告提交的商品房交接书、业主交流流转表、临时管理规约承诺书、装饰装修管理承诺书有异议，第三人对上述证据无异议。本院认为，被告在未审查业主（原告康某某）与案外人丁某甲关系的前提下，将房屋交予丁某甲，其提交的上述证据并不能证明将涉案房屋交予原告，故对被告提交的以上证据的证明目的不予认可。原告对第三人提交的购房买卖合同、身份证复印件有异议，认为第三人提供的证据正是其所丢失的，并不能证明谁持有该合同，就可以交易房屋；原告对第三人提交的打款单有异议，认为经与其子丁某乙了解，丁某乙称其一直不持有涉案银行卡。原告对第三人提交的与丁某甲签订的购房合同有异议，认为第三人与丁某甲签订的合同是无效合同，不予认可。被告对第三人提交的购房买卖合同的证明目的有异议，认为丁某甲持有原告的购房合同原件、身份证复印件，经其公司财务查询，原告不拖欠其公司房款，其公司有义务交付给原告，其公司没有做出丁某甲持有上述材料，就可以交易该房产的意思表示。被告对第三人提交的打款单、丁某甲与第三人的买卖合同无异议。本院认为，第三人刘某程提交的原告与被告之间的《商品房买卖合同》、原告的身份证复印件并不能证明丁某甲与原告系一家人，对其证明目的不予认定；对第三人提交的打款单、与丁某甲的买卖合同，证明其从丁某甲手中购买了涉案房屋、并将款项打入丁某甲儿子丁某乙账户的事实依法予以认定。   本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，原告康某某与案外人丁某甲办理了离婚手续。2014年6月4日，原告康某某与被告延安某某（集团）房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告位于甘泉火车北站广场片区XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积93.33平方米、单价为每平方米2831.309元、总金额为264246元。合同签订后，原告首付了84246元，在中国农业银行股份有限公司甘泉县支行办理了180000元按揭贷款。合同第8条约定，被告应当在2015年12月31日前将房屋交付原告使用；合同第9条约定，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限（2015年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续；合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。   2019年1月26日，案外人丁某甲与第三人刘某程签订了买卖合同，将涉案房屋以284000元的价格出卖给了第三人刘某程，后刘某程将264000元打入丁某甲儿子丁某乙的账户。2019年3月11日，丁某甲持有原、被告之间的买卖合同及原告康某某的身份证复印件等材料，找被告接收涉案房屋，被告认为丁某甲与原告康某某系夫妻关系，就给丁某甲办理了涉案房屋的交付手续，丁某甲在各种手续签名处均签了原告康某某的名字。同日，丁某甲将涉案房屋交给第三人刘某程。刘某程已装潢入住。现原告康某某以其与被告签订了商品房买卖合同，并按照合同约定支付了购房款、按期偿还按揭贷款，被告却未向其履行交房义务，将房屋交予他人，故诉至本院。   本院认为，原告康某某与被告延安某某（集团）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。原告康某某已按照合同约定付清了房款，被告应当按照合同约定及时给原告康某某交付房屋；原告康某某在购房前已与案外人丁某甲离婚，被告在交付房屋时未尽到谨慎审查义务，将涉案房屋交于案外人丁某甲，构成违约；涉案房屋被丁某甲出卖给第三人刘某程，刘某程也未审查丁某甲与原告康某某的婚姻状况、丁某甲是否有原告康某某委托而购买该房屋，存在过错；现原告康某某仍按月偿还按揭贷款，第三人刘某程虽然占有使用涉案房屋，但并不构成善意取得。故对原告要求被告交付房屋、支付未按合同约定日期交付房屋的违约金依法予以支持；关于原告要求被告支付未按合同约定期限内取得房地产权属证书的违约金（已付房价款1%）2642.46元，因该涉案房屋尚未交付，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。关于被告辩称，其公司认为丁某甲构成表见代理，涉案房屋已经交付给原告康某某的辩称意见无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告华龙（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，向原告康某某交付位于甘泉火车北站广场片区XX幢XX单元XX号房屋，第三人刘某程予以配合；   二、被告华龙（集团）房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，支付原告康某某逾期交房违约金（以已付房款264246元为基数，按日万分之一计算，从2016年1月1日算起至实际交付之日止）；   三、驳回原告康某某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。   本案案件受理费727元，由被告华龙（集团）房地产开发有限公司负担677元，由原告康某某负担50元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。             审判长  张桂林   审判员  王美丽   人民陪审员  惠延玲     二〇一九年十二月二日     书记员  李辛