苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初1525号原告（反诉被告）：王文平，男，1990年4月25日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州广南县。原告（反诉被告）：徐洪丹，女，1987年7月19日生，汉族，住海南省琼海市，现住浙江省嘉兴市秀洲区。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：钟伯英，嘉兴市秀洲区长虹法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏运朋酒店有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇流虹路18号。法定代表人：龚建会，执行董事。委托诉讼代理人：江勇，江苏江太律师事务所律师。原告王文平、徐洪丹与被告江苏运朋酒店有限公司（以下简称运朋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2019年3月19日进行了证据交换；被告运朋酒店于2019年3月25日提起反诉，后因案情复杂依法转为普通程序审理。本院于2019年6月5日、2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文平、徐洪丹及二人的委托诉讼代理人钟伯英、被告（反诉原告）运朋公司的委托诉讼代理人江勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文平、徐洪丹向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告所签《租赁合同》。2、判令被告返还原告租金75902元（面积短少300平方米按六个月租期计算的相应租金）、押金116700元，小计192602元。3、判令被告赔偿原告经济损失1016383元（包括装修费用468690元、营业损失259221元、员工工资288472元）。事实与理由：2018年初，原告王文平、徐洪丹就筹资拟在苏州地区选址开办水果大卖场。2018年7月3日，原告王文平（同时代表徐洪丹）与被告运朋公司签订《租赁合同》，被告运朋公司将位于²的房屋租赁给二原告用于商业营运。被告运朋公司在合同中承诺：租赁房屋前广场作为二原告合法化停车使用。协助二原告在流虹路上开门。合同签定后，二原告依约支付了房租及押金。二原告办理了苏州星果星水果有限公司《营业执照》，并进行装修，然后进行营业。随后发现被告运朋公司出租面积与实际面积不符，且被告运朋公司无法履行合同义务，由此造成二原告巨大经济损失。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求支持诉请。被告运朋公司辩称，第一，二原告诉请解除双方签订的租赁合同无事实依据：1、合同中约定的830平方米是建筑面积而非实际占用面积。在签订合同前双方共同确定了出租的界址，共同确认了上述出租面积。原告签订合同后经过长达一个月的装修及半年多的营业，直至本案诉讼前从未对出租面积提出过异议。另外，合同第六条第1项也明确表述“在本租赁合同履行期内，承租方已经清楚了解房屋的所有状况”。因此根据诚实信用原则，原告该主张不应得到认定。2、原告主张被告无法履行合同义务与事实不符。合同第八条第7项约定“甲方将乙方承租房屋正门前广场做为乙方合法化停车使用”，被告从未反对过原告将该处用于停车，至于路边上的柱子（自行车、电动车可自行进入，汽车无法进入）在双方签合同时就已存在，柱子是政府相关部门立的，非由被告控制。若去掉柱子需跟政府相关部门沟通，被告也一直在积极与政府相关部门沟通。合同中也未明确该项约定的完成时间，这表明在签订合同时双方已考虑到了与政府相关部门沟通协调需要时间且无法确定。经过协调，在本案开庭前（即2019年3月19日前），政府相关部门已经去掉了三根柱子，汽车进出已没有问题，被告已经完全履行了合同义务，不存在无法履行合同义务的事实。第二，二原告诉请解除租赁合同无法律依据。行使法定解除权必须有法定事由。本案中被告依约将原告承租的房屋交付给其使用，履行了合同的主要义务，原告经过装修后也将水果店开业经营至今，其合同目的已实现，不存在不能实现合同目的的情况。综上，原告解除租赁合同的诉请不应得到支持，其余以解除合同为前提的诉请更不应得到支持。请求驳回原告的全部诉请。反诉原告运朋公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告王文平、徐洪丹继续履行与反诉原告运朋公司签订的租赁合同，立即支付2019年2月18日至2019年8月17日的应付租金人民币375000元，并承担逾期付款违约金自逾期之日（2019年1月18日）起至实际付款之日止，按616元/天（日租金750000元/365天=2054元/天的30%）计算。2、反诉费用由反诉被告王文平、徐洪丹承担。后反诉原告变更诉讼请求为：1、判令反诉被告王文平、徐洪丹支付合同期内自2019年2月18日至2019年3月27日的租金78000元（按年租金人民币375000元计算）；2、判令反诉被告赔偿因违约导致合同终止的经济损失375000元（按年租金人民币750000元计算六个月）。事实与理由：2018年7月,王文平、徐洪丹向运朋公司承租了位于的房屋，租期为14.5年，年租金为75万元，前三年租金不变，后每三年递增6%，租金支付方式为半年一支付，除首期外，每期租金到期前提前30天支付下期租金。计租日自2018年8月18日起算，首期半年应于2019年2月17日到期，而第二期租金应于2019年1月17日支付。但王文平、徐洪丹不但没有支付租金，还要借故与运朋公司解除租赁合同。运朋公司认为，合同一经双方签订，即具有法律效力的，双方应当严格履行。更何况双方的租赁合同已确实在实际履行，运朋公司已按约将房屋交付给王文平、徐洪丹使用，而王文平、徐洪丹亦实际使用了所承租的房屋。因此，王文平、徐洪丹应当按照合同的约定支付房屋租金。因王文平、徐洪丹已于2019年3月19日将涉案房屋的钥匙交还给反诉原告，并口头表示不再续租，反诉原告也表示同意，故提起反诉，要求反诉被告赔偿相应损失。反诉被告王文平、徐洪丹辩称，租金已交至2019年3月18日，双方约定首期六个月租金35万元，因运朋酒店对于门前广场作为合法化车位使用没有绝对的把握，故自愿延期，免除一个月租金，承租方已交的首期六个月的租金是2018年8月19日至2019年3月18日期间的租金，出租方要求自2019年2月18日至2019年3月27日的租金78000元没有事实依据。对于经济损失，因出租方违约，承租方无法正常经营故要求解除合同，出租方的反诉无理，请求不予支持。经审理查明：2018年7月1日，徐洪丹出具委托书，载明“本人委托王文平在苏州地区选址共同办理水果批发超市的房屋租赁、办理营业执照、签订租赁合同等相关事宜”。徐洪丹在委托书的授权委托人处签字。2018年7月3日，运朋公司（甲方、出租方）与王文平（乙方、承租方）签订租赁合同，载明：一、租赁房屋坐落、使用面积及租赁用途1、租赁房屋坐落于部分。2、租赁面积：830平米。3、租赁用途：商业，出租方应保证此房屋的合法有效，并保证产权共有人同意出租。二、租赁期限：自2018年7月3日起至2032年11月6日止，合计14.5年。三、交付及租金：1、交付时间为：2018年7月4日（交付日），正式开始计算租金时间为：2018年8月18日（计租日），先付款再使用。2、计租日以前为装修期，装修期免收租金；除房租以外的所有费用由承租方承担。3、本租赁房屋年租金为：人民币柒拾伍万元整（月租金为62500元），本合同签订之时支付租金人民币375000元，押金人民币125000元。4、前三年租金不变，后每三年递增6%，每期租金到期前提前30天支付下期租金（以房租起算日为准）。本租金不包含物业费。本租金包含开具房租发票。六、转让、转租、分租、续租：1、在本租赁合同履行期内，承租方已经清楚了解房屋的所有状况，土地性质及产权性质无异议，若因市场或行业状况、房屋产权属性等导致承租方不能继续经营，则退回给出租方，出租方不承担任何赔偿与损失。出租方书面同意的前提下，承租方可转让、转租、或分租给其他自然人和法人。出租方不承担任何赔偿损失。八、出租方权利及义务：7、甲方将乙方承租房屋正门前广场做为乙方合法化停车使用。8、甲方协助乙方在流虹路上开门。九、承租方权利及义务：5、在本租赁合同履行期内，若因市场或行业状况导致承租方不能继续经营，在不影响出租方利益的情况下，在征得出租方同意的情况下承租方可转让或转租。十、合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合安全条件，经维修后仍无法使用的。（2）接到乙方要求维修的书面通知后，甲方未尽房屋主体结构修缮义务，使乙方无法使用的。该合同的违约责任处理条款还约定：1、乙方逾期交付租金的，应及时如数补交外，每逾期一天，应按合同当日租金的5倍向甲方支付违约金，直至交清为止。4、违约条款：如甲方在中途无法定理由或不可抗力不租；乙方无法定理由或不可抗力不退租，则违约方应向另一方支付违约金人民币壹拾万圆整，且实际造成的经济损失另行按实计算。6、甲方在乙方经营期间无任何违约条件收回房屋损害乙方利益的，赔偿所有加盟损失，装修投入及其他损失。同日，运朋公司（甲方）与王文平（乙方）签订合同补充协议，载明甲乙双方于2018年7月3日签订的苏州市吴江区流虹路18号一楼部分实际年租金为人民币70万元，不含租赁发票。2018年7月4日，运朋公司出具的房屋租赁租金收条显示:今收到王文平支付江苏省苏州江区流虹路18号一楼商铺2018年8月19日至2019年3月18日，共计陆个月，租金人民币叁拾伍万元整（小写：￥350000）。同日，运朋公司出具的房屋租赁押金凭条显示:今收到王文平支付江苏省苏州江区流虹路18号一楼商铺租赁押金人民币壹拾壹万陆仟柒佰元整(小写:￥116700元)。租赁合同签订后，王文平、徐洪丹对租赁的房屋进行装修，并注册成立了苏州星果星水果有限公司，从事水果店经营。2019年1月16日，王文平、徐洪丹向本院提交诉状，要求解除租赁合同。2019年3月18日，王文平与运朋酒店的法定代表人龚建会短信沟通，龚建会要求王文平出具书面同意书，同意甲方即运朋酒店挂牌招租。3月19日，王文平向龚建会发送了手机短信，短信主要内容如下：“因为我们每月亏本，损失巨大，所以在3月18日经其他股东协商，于第二天就已经清空租赁店面，我也把钥匙交还你们了。现在就按你短信上说的，挂牌出租吧。”庭审中，王文平、徐洪丹一方称于2019年3月19日至20日期间将承租店面的钥匙交还给运朋酒店，运朋酒店认可于2019年3月19日接收了钥匙。后运朋酒店在原租赁店面外张贴了“旺铺招租700平方米”的告示，并于2019年9月与案外人签订了面积为384平方米的租赁合同。以上事实，有王文平、徐洪丹提供的租赁合同复印件、合同补充协议复印件、委托书复印件、租金收条复印件、押金凭条复印件、营业执照及食品经营许可证复印件、手机短信打印件、招租广告照片(拍摄时间为2019年4月4日)，运朋酒店提供的与案外人的租赁合同等证据证实，双方对上述事实均无异议。原告王文平、徐洪丹主张其承租后发现出租面积只有530平方米，且出租方运朋酒店未能按合同约定履行租赁房屋前广场作为其合法化停车使用及协助其在流虹路上开门的义务，故要求解除租赁合同，并要求赔偿损失。为此原告王文平、徐洪丹提供了以下证据：1、照片二份，证明目的为承租的房屋门前广场上有水泥桩，汽车无法进入停泊；承租的房屋靠流虹路一侧有窗，无法开门；因此运朋酒店未履行合同约定。2、录音光盘及相应文字材料1份，证明目的为运朋酒店原来法定代表人王学华向王文平要求转账2万元，称是为了承租房屋广场石桩问题，约城管喝茶送红包，后王文平转给王学华2万元。3、装修清单复印件、工资单复印件、身份证复印件、月报表复印件等，证明目的是其为经营水果店，对承租的房屋进行了装修，装修费用468690元；在2018年9月至11月发放工人工资288472元；2018年9月至12月经营损失259221元。对于租赁合同约定的甲方将乙方承租房屋正门前广场做为乙方合法化停车使用。被告运朋酒店认为，广场上的水泥桩是城管所设，后经与城管部门协商，已有部分水泥桩被取走，车辆可以自由进出，并提供了2019年3月19日拍摄的照片为证。对于水泥桩的去除主体，庭审中运朋酒店陈述是城管部门所为；王文平一方称是运朋酒店为应付本案第一次开庭（质证），在深更半夜让人把水泥桩拔松，想要证明水泥桩是可以去掉的，在开完庭后又把它按上去了。水里店外有监控，其在发现后还报了警，公安部门也把监控视频拷贝了。对于租赁合同约定的甲方协助乙方在流虹路上开门。被告运朋酒店认为，甲方仅是协助义务，应由乙方自行完成，故不能认定为出租方违约。对于出租面积。被告运朋酒店认为，运朋酒店可以提供房产测绘成果备案表复印件，一楼的总面积超过出租的830平方，而且出租面积是指建筑面积，包括了一楼的过道、卫生间等附属设施，招租广告写的700平方米不等于就是出租给王文平的面积。庭审中，双方确认王文平、徐洪丹承租的是一楼的部门面积。综上，被告运朋酒店认为，原告王文平、徐洪丹提出的单方解除合同无理，其主张的损失赔偿等赔偿不应予以支持。现考虑到实际情况，运朋酒店同意将涉案房屋钥匙收回再招租。本院认为，王文平、徐洪丹与运朋公司于2018年7月3日签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。首先，关于王文平、徐洪丹主张涉案房屋出租面积与实际出租面积不符，认为运朋公司实际出租面积为530平方，其张贴在租房屋门的旺铺招租启示显示招租面积为700平方米也能证明不到830平方米。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。租赁合同中明确载明在合同租赁期内，承租方已经清楚了解房屋的所有状况；承租方王文平、徐洪丹在装修过程中及经营的大半年时间从未向出租方运朋酒店提出过面积有短少；在本案诉讼中王文平、徐洪丹也未提供测绘报告等证明其主张；运朋酒店对出租的一楼存在分割出租的情况，故招租广告上的面积也不能等同于王文平、徐洪丹承租的面积。综上几点，本院对王文平、徐洪丹提出的面积短少的意见不予采纳，对于王文平、徐洪丹主张的要求按缺少面积计算的租金75902元不予支持。其次，关于王文平、徐洪丹提出的运朋公司未能将房屋前广场做为其合法化停车使用以及未能按约定协助在流虹路上开门，未履行合同义务，故有权单方解除合同的主张。本院认为，上述理由不符合双方在租赁合同中约定的出租方可单方行使合同解除权的情形，故王文平、徐洪丹行使的解除权不是约定解除权。承租方在签订合同时已明知涉案房屋的所有状况，当然也包括涉案房屋正门前广场有水泥柱及房屋靠流虹路一面有窗的情况。对于“甲方将乙方承租房屋正门前广场做为乙方合法化停车使用”的相关约定，本院认为该约定不够明确，第一,“合法化停车使用”，合同中未明确是否特指汽车停车使用，门前广场的水泥柱不影响自行车、电动车的自由出入；第二，如果门前广场并非运朋酒店所有，水泥柱为城管部门设置，则能否合法化停车使用不属于运朋酒店的权利范围，需向城管部门申请，由城管部门审批，其结果具有不确定性，“合法化”到底是何含义，如果做到，在合同中约定不明；第三，即使该条款的本义是要求运朋酒店向城管部门申请移除水泥桩，增设汽车停车位，双方也未明确该约定完成的时间节点，以及如果城管部门不批准产生的后果如果承担。对于在流虹路一侧开门的约定，双方明确约定是出租方的协助义务，庭审中，王文平、徐洪丹陈述其向城管部门申请过，但未获批准，故开门未获批准不能认定为是运朋酒店的违约行为。王文平、徐洪丹于2018年7月承租涉案房屋后开设水果店并经营至2019年3月，也说明上述停车问题、开门问题并非影响合同能否继续履行的决定因素。王文平、徐洪丹以上述两项理由要求解除合同，不符合合同法九十四条规定“因一方违约行为致使不能实际合同目的”的法定解除条件，本院不予支持。王文平、徐洪丹基于单方解除合同而要求运朋公司赔偿经济损失1016383元的相关诉请，本院也因此不予支持。王文平、徐洪丹提起诉讼单方要求提前解除合同不发生合同解除的法律效力，但在本案诉讼过程中，王文平、徐洪丹已腾退了水果店，并于2019年3月19日将钥匙交还给了运朋酒店，运朋酒店接受了钥匙，双方达成了由运朋酒店再行出租的一致意见，故本案租赁合同已于2019年3月19日终止。2019年12月9日庭审中，王文平、徐洪丹称其搬走时，还剩有六台空调、80平方米的冷库、两台收银机及两台电脑等物。后双方确认，还有六台空调遗留在运朋酒店内，运朋酒店表示愿意折价接收利用，其余物品不知所踪。运朋酒店还表示，其于2019年9月17日向徐洪丹以特快专递形式发函，内容为2019年9月20日有下家要租一楼，要求王文平在五日内将一楼水果店内的设备撤除掉；2019年9月20日龚建会又给王文平发短信，告知其给徐洪丹发函，函件内容是要求在9月25日前把店里有用的东西拆除，如果不回复就默视同意处理，以后不能追究赔偿损失。王文平回复，法院没有判下来，其是不去的，有什么事情与其的律师说；并称里面的东西设备清单提交给了法院，其有底单，运朋公司也有的。对于六台空调，王文平、徐洪丹提供的空调报价单（包括空调设备及安装材料）为60220元。本院根据空调已使用的年限，酌定折价50000元。对于其他物品，王文平、徐洪丹未提供其腾退涉案房屋交钥匙时仍留在租赁房屋内的相关证据，且上述物品均系可移动物品，理应由承租人在退房时自行处置，运朋酒店对上述物品也不予认可，故对于王文平、徐洪丹提出的赔偿要求，本院不予支持。关于运朋公司提出的要求王文平、徐洪丹支付自2019年2月18日至2019年3月27日的租金78000元的诉请，本院认为，房屋租赁租金收条显示已收到2018年8月19日至2019年3月18日共计六个月的租金350000元。按合同约定，承租方应于每期租金到期前提前30天支付下期租金（以房租起算日为准），但运朋酒店未提供其按合同约定在2019年1月后催讨第二期租金的任何证据，而王文平、徐洪丹陈述在合同履行中运朋酒店因水泥桩问题自愿减免一个月租金，有一定的合理性，故本院对运朋酒店提出的租金收条书写的日期为笔误的意见不予采纳，王文平、徐洪丹已支付了截至2019年3月18日的租金。因双方合同于2019年3月19日终止，王文平、徐洪丹尚未应给付1天的租金即1918元（按年租金700000元折算）。双方合同已终止，运朋酒店应返还王文平、徐洪丹押金116700元。关于运朋公司诉请王文平、徐江丹赔偿因违约导致合同终止的六个月租金损失375000元，考虑到王文平、徐洪丹开店的水果店周边是否有汽车停车位及多个进入门户对水果店的经营有较大影响，双方在订立合同时也考虑到了上述因素，故本院酌情支持三个月的租金175000元作为王文平、徐江丹提前解除合同的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、被告江苏运朋酒店有限公司应返还原告王文平、徐洪丹押金116700元，并给付空调折价款50000元，合计166700元。二、驳回原告王文平、徐洪丹其他诉讼请求。三、反诉被告王文平、徐洪丹给付反诉原告江苏运朋酒店有限公司租金1918元，并应赔偿损失175000元，合计176918元。四、驳回反诉原告江苏运朋酒店有限公司的其他诉讼请求。上述第一款与第三款相抵扣后，由王文平、徐洪丹赔偿江苏运朋酒店有限公司损失10218元，于本判决生效后十日内履行。如王文平、徐洪丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费84800元，由本诉原告王文平、徐洪丹负担83454元，由本诉被告江苏运朋酒店有限公司负担1346元。反诉案件受理费减半收取4048元，由反诉原告江苏运朋酒店有限公司负担2467元，由反诉被告王文平、徐洪丹负担1581元。两项相抵后，由王文平、徐洪丹应给付江苏运朋酒店有限公司235元，于本判决生效后十日内履行。以上王文平及徐洪丹应给付江苏运朋酒店有限公司共计10453元，于本判决生效后十日内履行（开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行；账户：苏州市吴江区人民法院；账号62×××62）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。审 判 长  沈黎红人民陪审员  吴巧珍人民陪审员  张芹芳二〇一九年十二月二十六日书 记 员  吴 昊书 记 员  徐 霞附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。