内蒙古自治区××区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0621民初3989号原告郝某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托代理人杨某，内蒙古盖伦律师事务所律师。被告王某1，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。第三人王某2，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。第三人刘某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告郝某诉被告王某1、第三人王某2、刘某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝某及其委托代理人杨某、被告王某1到庭参加了诉讼，第三人王某2、刘某经本院合法传唤未到庭。本案经缺席审理，现已审理终结。原告郝某向本院提出诉讼请求：1、停止对达旗树林召镇锦绣华庭10号楼2单元1102号房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月1日，王某2与内蒙古正鑫置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，以593921.16元价款购买该公司开发的锦绣华庭10号楼2单元1102房屋。2012年12月28日，王某2、王丽为甲方，刘某为乙方，李英女、王挨荣为丙方签订《顶账协议书》，约定丙方借乙方54万元，甲方用其认购的锦绣华庭房屋抵顶275110元人民币，2012年8月31日前的贷款由甲方负责偿还，2012年12月3日以后的贷款由乙方负责偿还。签订协议后三方在达旗公证处办理了（2012）鄂达证内民字第2519号公证书公证了上述事实。2012年12月30日刘某将上述房屋又顶给郝某。至2019年8月，郝某已还清全部购房贷款。2016年6月20日（2016）内0621执1039执行裁定查封了王某2名下的锦绣华庭××楼房屋。原告认为有以下理由应当解除对锦绣华庭10号楼2单元1102号房屋的查封。涉案房屋在2012年的时候就交付了原告。至提起本案诉讼时，原告已经还清了涉诉房屋的银行贷款。特别是涉诉房屋过户登记手续是由于开发商内蒙古正鑫置业有限责任公司房屋销售手续不齐备，小区所有小业主都无法办理房屋自开发商处至业主的过户登记。2019年开发商才通知业主可以办理过户登记。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告不能办理过户登记的原因是开发商，不是原告本人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告具备申请不得查封、扣押、冻结的全部条件：交清全部购房款、占有房产、不能过户没有过错。达旗树林召镇锦绣华庭10号楼2单元1102号房屋不能过户的原因是开发商不具备办理过户条件，不能过户不是房屋买受人的原因。为此，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告提供以下证据证明自己的主张：1、（2016）内0621执1039号执行裁定书、（2019）内0621执异92号执行裁定书。证明涉案房屋被达拉特旗人民法院查封，原告在提起诉讼前，向法院执行局提出执行异议申请，人民法院裁定驳回了原告的异议申请。被告王某1质证意见：对证据的真实性认可，无异议。2、涉案房屋房产登记信息一份，证明涉案房屋登记所有人是内蒙古正鑫置业有限责任公司，开发商的首次登记时间是2018年5月7日，在开发商首次登记之前，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第24条规定，未办理不动产首次登记的不得办理不动产其他登记。故涉案房屋未登记的直接原因是开发商首次登记之前其他登记包括过户，即本案王某2与原告之间的过户也是不允许的，过户不能的责任不在本案原告。被告王某1质证意见：对证据的真实性无异议，但是看不懂。3、《商品房买卖合同》一份、首付款收据两支，证明涉案房屋的开发商是内蒙古正鑫置业有限责任公司，第三人王某2于2010年12月1日购买了涉案房屋，王某2向开发商支付了涉案房屋首付款183921.16元，该笔款最后的实际交款人是本案原告郝某，剩余购房款为向工商银行达拉特旗支行办理的购房贷款410000元，开发商收到全部出售房屋的价款，王某2与工商银行达拉特旗支行形成借贷关系，每月向银行支付相应的借款本息。被告王某1质证意见：对《商品房买卖合同》的真实性认可，对2支交费收据不认可。4、《顶账协议》、《公证书》各一份，证明第三人王某2及其妻子王丽将涉案房屋所有权转让给了刘某。被告王某1质证意见：不认可。5、刘某与原告签署的《顶账协议》一份，证明刘某以抵账方式将涉案房屋所有权又转让给了原告。被告王某1质证意见：对证据的真实性认可，对证明内容有异议，不认可。6、中国工商银行达拉特旗支行出具的还款明细及调查令各一份，证明原告向工商银行达旗支行归还涉案房屋购房贷款本息，原告与工商银行达旗支行形成事实上的借贷关系，银行向涉案房屋开发商交付按揭贷款，开发商收到了全部的出售房屋价款，原告向银行支付贷款本息，且剩余月供不足18个月。被告王某1质证意见：对证据的真实性认可。7、原告交纳涉案房屋的物业费、有线电视费、水费、电费等的票据，证明原告早在2012年就占有使用涉案房屋，并支付了房屋的相关费用。被告王某1质证意见：对证据真实性认可，原告住房应该交费。8、第三人王某2证言一份，证明刘某结清了房屋买卖时的全部价款。被告王某1质证意见：不认可，王某2从来没有对我说过他把房卖了。9、证人李某出庭证明：大概在2011、2012年，王某2在其工作的内蒙古正鑫物业有限责任公司购买了一套商品房，该房在2018年5月份具备办证条件，第一批能办证的包括王某2，其入户通知办证时找不到王某2，见到的是郝某在该房上居住。被告王某1质证意见：对李某的证言没有意见。10、第三人刘某的妻子郝二女出庭证明：涉案房屋是郝某的。王挨荣、李英女和其儿子王某2在一起居住，他们有一套房子顶账给了刘某、郝二女，刘某、郝二女又将该房子顶给了郝某。具体时间记不清楚，双方当时去公证处公证过，公证有七、八年了。被告王某1质证意见：对郝二女的证言没有意见。被告王某1辩称，不认可原告的诉讼请求，（2016）内0621执1039号执行裁定书保全的是被执行人王某2的财产。王某2所欠答辩人133万元经贵院（2016）内0621民初字1454号民事判决确定，并进入执行程序，在债务人不能给付金钱的情况下，以物抵债符合法律规定。原告郝某与第三人刘某于2012年12月3日签订的《顶账协议》是伪造的，属于恶意转让、非法转让，不能产生法律效力。第三人王某2与第三人李英女、王挨荣以及刘某于2012年12月20日签订的《顶账协议》更是伪造的，是不产生法律效力的非法、恶意转让行为。第三人李英女、王挨荣、王某2与被告王某1的民间借贷时间是2011年2月24日，王某2与内蒙古正鑫置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》的时间是2012年12月1日。后期王某2、王丽、与刘某、李英女、王挨荣签订的《顶账协议》，刘某与郝某签订的《顶账协议》均未办理产权变更手续，按照不动产登记规则，涉案房屋还属于王某2的房产。依据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求立即执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的顶账协议是非法、恶意的转让财产，是非法占有不是合法占有，且根本不能办理过户手续。原告的顶账行为是非法转让恶意逃债的行为。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告王某1提供如下反驳证据：（2013）达民初字第2198号民事判决书、（2016）内0621民初1454号民事判决书，证明王某2欠被告款的事实。原告质证意见：对证据的真实性认可，只能证明他们之间债权债务关系，但是保全房屋是错误的。第三人王某2、刘某未到庭陈述。经审理查明，2010年12月1日，王某2与内蒙古正鑫置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，以593921.16元价款购买该公司开发建设的锦绣华庭××楼房屋。2012年12月28日，王某2、王丽为甲方，刘某为乙方，李英女、王挨荣为丙方签订《顶账协议书》，约定丙方借乙方540000元，甲方用其认购的锦绣华庭××楼房屋抵顶275110元，2012年8月31日前的贷款由甲方负责偿还，2012年8月31日以后的贷款由乙方负责偿还。并于2012年11月28日向内蒙古自治区××区公证处申请公证，达拉特旗公证处于2012年12月3日作出（2012）鄂达证内民字第2519号公证书，对上述顶账行为进行了公证。2012年12月3日，刘某为甲方，郝某为乙方，签订《顶账协议书》，约定甲方以其坐落于××旗房屋抵顶275110元，该房屋在中国工商银行的房屋贷款，2012年8月31日前的贷款由甲方负责偿还，2012年8月31日以后的贷款由乙方负责偿还。2013年1月1日起至2015年12月31日、2016年6月1日至2017年5月27日、2018年4月1日至2019年5月23日的还款明细表显示，王某2名义下的涉案房屋贷款一直由郝某向中国工商银行达拉特支行进行还款。2013年9月4日郝某与达拉特旗畅达天然气有限责任公司签订《天然气供用协议书》，用气地址为锦绣华庭××楼东户，天然气收费单显示用户姓名为郝某。2015年10月28日郝某与达拉特旗宏顺供暖有限责任公司签订《城市居民供用热协议》用**点为锦绣华庭10号楼2单元11层东户。其中用热方“郝某”被划掉改为王某2。从达拉特旗宏顺供暖有限责任公司出具的收款收据及对应的银行打款凭证显示，供热费交款人为郝某。从内蒙古丝绸之路供水有限公司出具的2012年5月28日至2019年3月22日的缴费列表显示，涉案房屋用水费用的用户名：郝某，通信地址：锦绣华庭10#二单元十一楼东户。从2012年12月3日鄂尔多斯市东胜区阔翔物业管理有限公司的收款收据显示，涉案房屋该时间段物业费和垃圾清运费交款人为郝某；2014年1月16日、2014年12月22日和2019年4月7日达拉特旗锦绣华庭业主委员会（收款人为党成）出具的收据显示该时间段物业费交款人为郝某。另查明，2013年7月31日，王某1以王挨荣、李英女、王某2、李党生为被告，向本院提起诉讼，本院于2015年5月25日作出【2013】达民初字第2198号民事判决，内容为：一、被告王挨荣、李英女于判决生效之日给付原告王某1借款本金200000元，给付从2011年7月25日起至起诉之日止（2013年7月31日）的利息95964元；二、从起诉之日至判决生效之日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、被告王某2、李党生对上述款项承担连带给付责任，被告王某2、李党生承担连带给付责任后有权向王挨荣、李英女追偿。2016年4月20日，王某1以王挨荣、李英女、王某2、陈城、白永平为被告，向本院提起诉讼，本院于2016年11月8日作出（2016）内0621民初1454号民事判决，内容为：一、被告王挨荣、李英女于本判决生效之日给付原告借款600000元，利息732000元。二、被告王某2、陈城、白永平对上述给付款项承担连带保证责任。上述两案进入执行程序，本院作出（2016）内0621执1039号执行裁定书，裁定查封被执行人王某2名下的的位××旗南（达五中对面）房产一套（产权证号：2010-9004199），于2019年5月13日作出续行查封的裁定。原告郝某向本院提出执行异议，本院于2019年9月9日做出了（2019）内0621执异92号《执行裁定书》，驳回了原告郝某的执行异议请求。郝某不服，提起本案诉讼。还查明，达拉特旗不动产登记中心查询表显示，涉案房屋首次登记日期为2018年5月7日。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。涉案房屋的来源系第三人王某2向内蒙古正鑫置业有限责任公司购买得来，王某2与其妻子王丽及其父母王挨荣、李英女又将涉案房屋顶账给了第三人刘某，三方签订《顶账协议书》；刘某又将涉案房屋抵顶给原告郝某并签订《顶账协议书》。上述合同及抵顶协议系双方真实意思表示，合法有效。根据庭审查明事实，涉案房屋在2016年6月20日被本院查封之前，已经被第三人王某2于2012年12月3日经过公证抵顶给了刘某。刘某又于同日将涉案房屋抵顶给了原告郝某。根据郝某提供的涉案房屋的水、电、暖、物业、有线电视等的费用票据，证实郝某于2012年即占有使用该房屋。根据涉案房屋的住房贷款打款凭证证实，郝某一直交纳该房的贷款本息。根据达拉特旗不动产登记中心查询表显示，涉案房屋首次登记日期为2018年5月7日。则在此日期之前，该房屋并不具备产权变更登记的条件。故未能办理产权变更登记的责任并不在原告郝某。被告辩称顶账协议的落款时间与公证书的落款时间存在矛盾，顶账系伪造、虚假的意见，本院认为，根据公证申请书、公证受理通知及权利义务告知书、公证谈话笔录及送达回证的时间以及公证书内容，此顶账协议的落款时间应为笔误，故对被告的答辩意见不予采信。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告郝某就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止对涉案房屋执行的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：停止对位于××旗南（达五中对面，产权证号：2010-9004199）房产的执行。案件受理费9200元，由被告王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  高白玲审 判 员  史瑞峰人民陪审员  李 娜二〇一九年十二月十二日书 记 员  范志强法条链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。