重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终7747号上诉人（原审被告）：王莉，女，1963年11月25日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：李讯讯，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文婷，重庆格林威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:重庆大江工业有限责任公司，住所地重庆市巴南区鱼洞大江西路601-1号，统一社会信用代码915001137842021875。法定代表人：贾立山，董事长。委托诉讼代理人：文贤波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱朝银，男，该公司员工。上诉人王莉因与被上诉人重庆大江工业有限责任公司（以下简称大江公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初6375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王莉的委托诉讼代理人李讯讯、杨文婷，被上诉人大江公司的委托诉讼代理人文贤波、朱朝银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉上诉请求：1.撤销原判，改判驳回大江公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由大江公司负担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误，原告主体错误，主张4倍利息错误。1.合同到期后，王莉曾多次要求续租及要求大江公司收回门面，大江公司不续租且拒绝接收，又不退还保证金。大江公司对涉案门面放任管理，双方未形成续租合意，实际是允许王莉无偿使用该门面。2.大江公司将房屋交巴南区政府后，对涉案门面没有所有权和管理权，不能与王莉续签合同，无权收取租金。3.2016年1月1日起王莉已没有占有涉案门面，一审判决给付租金无事实依据。4.大江公司请求给付2016年1月之后的租金已过诉讼时效。5.大江公司不积极主张权利，王莉不应承担扩大部分的损失及4倍利息。即使王莉应承担租金，考虑合同无效双方过错及门面的适租性，不应参照合同约定的租金标准计算。大江公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。大江公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方于2015年8月17日签订的《商业门面租用合同书》；2.判令被告停止侵害，归还原告X号（临时）门面（面积101.8平方米）并恢复原状；3.判令被告支付自2016年1月1日起，按合同第二条约定的月租金标准计算至被告归还门面之日止的门面占用费；4.判令被告支付以87780元为基数，自起诉之日起至被告归还门面之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算的利息。一审法院认定事实：2015年8月17日，原告大江公司（甲方）与被告王莉（乙方）签订《商业门面租用合同书》，约定甲方将X号临时门面（面积101.8㎡）出租给乙方经营餐饮使用，租用期自2015年7月1日起至2015年12月30日止；甲方向乙方收取租用门面月租金2310元；签订合同时，乙方一次性向甲方付清抵押金和一个季度租金，以后每季度预交租金，即上季度末的10日内付清下一季度应交费用，逾期交款者，每日按租金标准的千分之三加收滞纳金，逾期两个月以上拖欠或拒交租金等费用者，甲方有权解除合同，所欠费用从抵押金中扣除，门面由甲方收回另行安排；租用期间，由乙方自行负担门面的水、电等消耗费用；门面内设施供乙方经营使用，并由乙方负责维修或更换，费用由乙方自行承担；在合同执行期内，甲方根据生产经营需要及资产使用需要有权随时解除该合同并收回门面，但甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在接到书面通知30日内应当无条件退房，甲方不给予任何经济补偿；在合同期内，若乙方因故需要提前解除合同，应提前一个月书面通知甲方，经甲方同意可提前解除合同，其租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，若有剩余租金，甲方不予返还；合同期满，乙方应在合同期满后2日内返还门面给甲方，合同提前解除的，乙方应当在接到甲方通知后30日内或在乙方提出申请后30日内返还门面给甲方，逾期返还，乙方按合同租金的双倍向甲方支付租金；返还门面前，乙方应当撤除自有物品，保持或恢复门面原貌，并通知甲方派员验收，经甲方工作人员认可接收并结清全部应付款后，甲方退还乙方所交抵押金；合同期满而未重新签订租用合同，视为乙方放弃优先租用权，按自然终止合同处理；该合同终止或提前解除后，乙方应恢复租用门面原状。嗣后，被告王莉支付了涉案门面保证金2000元，2015年7月至同年12月30日的租金已付清。合同到期后，双方未续签合同。庭审中，被告王莉陈述原告大江公司拒绝续签合同、拒收租金，原告大江公司予以否认；原告大江公司认可其于2018年12月24日对门面断电，至今未恢复供电；原、被告双方一致认可被告王莉于2015年8月支付2015年7-9月的租金，2015年9月底支付2015年10-12月的租金，以此类推。在审理过程中原告大江公司自愿放弃要求被告王莉停止侵害和恢复原状的诉讼请求，并明确其第四项诉讼请求中计算利息的基数87780元是按照从2016年1月1日起至2019年2月28日止共计38个月的未付租金计算得出的利息计算基数。一审另查明，涉案门面未取得建设工程规划许可证，系临时门面。一审法院认为，涉案门面未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，以及上述解释第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原告大江公司与被告王莉签订的《商业门面租用合同书》系无效合同，即不需要解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，《商业门面租用合同书》到期后，被告王莉继续占有、使用涉案门面，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。原告大江公司诉请被告王莉支付自2016年1月1日起至被告归还门面之日止的门面占用费，被告王莉抗辩该诉请已过诉讼时效。经审查，原、被告双方签订的原始租赁合同约定上季度末的10日内付清下一季度应交租金，原、被告双方在庭审中一致认可被告王莉于2015年8月支付2015年7-9月的租金，2015年9月底支付2015年10-12月的租金，以此类推。本案租赁合同约定分期履行租金的情况下，每期门面占有使用费具有独立性，不依赖于其他各期门面占有使用费是否到期而可以单独请求支付，即诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起计算，出租人在当期门面占有使用费应当支付时，即可以请求对方支付，诉讼时效应从权利人可以行使权利时开始计算诉讼时效。又因被告王莉应于2016年9月底支付2016年10-12月的门面占有使用费，且民法总则关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定于2017年10月1日起施行，故原告大江公司诉请的2016年的门面占有使用费已超过诉讼时效，故对原告大江公司诉请被告王莉支付2016年1月1日至同年12月31日的门面占有使用费的主张不予支持。因原告大江公司于2018年12月24日对涉案门面断电且至今未恢复供电，合同约定租金结算办法为不足半月按半月，超过半月按全月计算，被告王莉应当支付原告大江公司从2017年1月1日起至2018年12月24日的门面占有使用费共计55440元（2310元/月*24月），并支付以55440元为基数，自起诉之日即2019年4月18日起至被告王莉归还门面之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍（以不超过年利率24%为限）计算的利息。被告王莉陈述原告大江公司拒收租金，原告大江公司予以否认，因被告王莉对上述主张未举示充分证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不成立。对于被告王莉要求原告大江公司应就门面漏水事宜进行赔偿及退还保证金的抗辩意见，因系另一法律关系，本案的审理并不影响其依法享有的权利，故在本案中不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告王莉在本判决生效后十日内归还原告重庆大江工业有限责任公司位于重庆市巴南区门面；二、被告王莉在本判决生效后十日内支付原告重庆大江工业有限责任公司门面占有使用费55440元，并支付以此为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍（以不超过年利率24%为限）计算自2019年4月18日起至归还门面之日止的利息；三、驳回原告重庆大江工业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1994元，减半收取计997元，由被告王莉负担（此款已由原告重庆大江工业有限责任公司垫付，被告王莉在履行上述义务时迳付原告重庆大江工业有限责任公司，本院预收案件受理费不作清退）。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明：2015年12月21日，重庆市巴南区土地整治储备中心与大江公司签订《土地收购储备协议书》。2017年3月21日重庆市人民政府作出渝府地【2017】291号《重庆市人民政府关于重庆市巴南区土地整治储备中心储备土地的批复》。根据庭审中双方陈述，以上两个文件涉及本案涉案门面所占土地。庭审中，大江公司陈述收储协议虽签订但因需上级批准等，暂未履行，土地尚未移交。另《土地收购储备协议书》约定：若涉及司法强拆的，由大江公司作为法律主体并按法律规定程序组织实施。大江公司土地移交条件为：“收购储备的每宗土地上的建构筑物、附着物等全部拆除，所涉地块无权属争议纠纷……。”还查明，王莉承租涉案门面后，该门面经营呱呱鱼等餐饮。用电卡号20×××54电表用电显示，2017年-2018年期间，商业用电每月500度左右。二审中，王莉提交与大江公司原物业收费负责人周国庆的通话录音，拟证明其合同到期后向大江公司续租交租金，周国庆以政府准备收储土地而未收取租金。大江公司对通话录音真实性无法确认，但承认周国庆当时是大江公司收门面费的人员。因收储行为随时可能进行，门面不允许占用也不可能出租，故大江公司未续签合同，也未再对门面进行管理。王莉另提交李福星与夏有星2017年8月1日《门面转用》协议1份，拟证明其已将涉案门面转由夏有星使用，应由夏有星承担相关费用。大江公司质证认为，该协议真实性无法确认，且王莉没有转租的权利。王莉还提交涉案门面周边照片数张，拟证明大江公司未管理涉案门面，门面已无法经营。大江公司提交《关于限期搬离的通知》及张贴录像，认为门面已无法经营是在2018年12月24日断水、断电之后，之前门面正常经营。本院认为，涉案门面未取得建设工程规划许可证，为临时门面。按照我国相关法律规定，大江公司与王莉签订的《商业门面租用合同书》无效。但王莉实际占有使用了大江公司的临时门面，故王莉应当向大江公司支付门面占有使用费，具体支付标准参照合同约定的租金标准。王莉主张应根据双方过错及门面适租情况调减租金标准，没有充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。王莉上诉称合同到期后未占用涉案门面及已将门面转让他人使用，但大江公司提供的证据足以证明涉案门面在断水断电前仍在作为商业门面使用，且王莉是基于之前的租赁关系而继续占有涉案门面，无论王莉是否将涉案门面转让给案外人经营，大江公司均有权根据合同相对性原则，向王莉主张涉案门面占有使用费。另，王莉主张大江公司拒绝接收自2016年1月之后的租金及门面钥匙，但王莉并未举证证明其曾向大江公司交还钥匙；王莉提交的与周国庆交流的录音证据，大江公司不予认可，且并不影响王莉占有使用涉案门面的事实，故本院对王莉的该上诉意见不予采纳。关于大江公司是否有权收取2016年1月之后的门面占有使用费问题。根据大江公司在二审审理中的陈述，虽然大江公司就涉案门面所占土地于2015年12月与重庆市巴南区土地整治储备中心签订了《土地收购储备协议书》，但该土地在协议签订后并未实际交付给重庆市巴南区土地整治储备中心，大江公司有权根据《商业门面租用合同书》及《土地收购储备协议书》的约定，就涉案门面向王莉主张权利。一审判决王莉向大江公司支付自2017年1月1日起至2018年12月24日大江公司对涉案门面断电之时止的门面占有使用费,并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍支付相关利息，符合我国相关法律规定，大江公司主张该期间的门面占有使用费也未超过诉讼时效，本院对此予以确认。综上所述，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1994元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇一九年十二月二十七日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽