广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10347号原告：邓炼巧，女，1965年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告邓炼巧与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人林明堂、张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金50069.3元（以394869元为基数，按每日万分之二的标准自2016年4月8日起至2018年1月2日，共634天）。事实和理由：2013年3月2日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢1004房。合同第八条约定，被告应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告于2018年1月2日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，才具备合同约定和法定的交付条件，应以该日为交付时间。故被告构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。合同关于原被告违约责任的约定不对等，不公平，应予调整；合同约定的违约金过低，与被告的违约程度无法匹配，故请求法院予以调整增加。综上，为维护原告权益，原告特向法院提起诉讼。被告辩解，一、被告不存在逾期交楼的事实，原告要求被告承担逾期交楼的违约责任无事实和法律依据。1.双方在合同第八条约定的是交楼期限，并未约定将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交楼条件。2.原告已于2014年2月22日办理了收楼手续，商品房已经转移了占有，应视为交付完成。3.原告于2014年2月22日收楼，收楼后从未向被告提出过任何质量异议，也未提出过任何交付瑕疵的事由，其没有因为交付的商品房不符合合同约定在法定的两年诉讼时效期间内向原告主张任何权利，其权利不应受到法律的保护。4.原告在接收商品房时，对商品房的质量现状，以及是否符合合同约定的交付条件是清楚明白的，此后又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，没有法律依据。二、原告要求被告支付高额的违约金没有事实和法律依据。1.买卖双方在合同中已经约定违约金的计算方式，该条款的字体已经用加粗下划线的方式进行强调，被告完成了提示义务，故该条款对双方均具有约束力，原告应当遵从合同约定计算违约金。现原告选择要求继续履行合同而不选择解除合同，其一是因为房产已经升值，解除合同对其不利，其二是要求继续合同除享有升值利益以外，还可以要求违约金。既然原告选择继续履行合同，就应当按照继续合同的约定计算违约金而不应随意变更违约金的计算方式。2.违约金的性质属于补偿性质，双方合同已经约定了上限，该约定已经综合考虑了合同双方权利义务的均衡，合同双方均应当恪守，不应当随便予以调整。根据法律规定，违约金过低要求增加的只能以实际损失为限，原告没有证据证明其实际损失，实际上也没有损失，故其要求增加的违约金不符合法律规定。诉讼期间，原、被告进行庭外和解，期限届满，双方未能达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2013年3月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以394869元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭1幢1004的房屋；合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日（含60日），不作补偿，逾期超过60日而不足180日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第61日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第61日至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2014年2月22日，原告办理了收楼手续。2.2015年10月28日，贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程取得建设工程竣工验收报告。2018年1月2日，贝迪豪庭住宅小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”结合上述通知的规定，涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。故在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前，涉案商品房不符合法定交楼条件。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”根据前述法律规定，原告作为买受人依法负有一定的检验的义务，尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定或法定条件可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定或法定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2014年2月22日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定或法定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用原则。因此，逾期交房违约金应计算至2014年2月22日。逾期交房违约金的计算方式为按日持续累计计算，属于连续性债务，以按日形成的每个个别债权分别单独计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原告于2019年4月18日提起诉讼，则2016年4月17日前的违约金已逾诉讼时效，因此，原告主张的逾期交房违约金均已逾法定诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回原告邓炼巧的诉讼请求。案件受理费1052元，减半收取为526元，由原告邓炼巧负担（该款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十二月十二日书记员 詹绮婷王静