河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5208号上诉人（原审原告）：马龙，男，1978年8月18日出生，汉族，现住三河市。被上诉人（原审被告）：三河市舒服家旅店，住所地三河市燕郊镇行宫村东。经营者：贾广辛。委托诉讼代理人：侯颖，河北霍振林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴宝成，男，1951年3月8日出生，满族，现住三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告）：吴志伟，男，1980年1月6日出生，满族，现住三河市燕郊开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张福昊，河北泰科律师事务所律师。上诉人马龙因与被上诉人三河市舒服家旅店以、被上诉人吴宝成及被上诉人吴志伟之间确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。马龙上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院未予确认2018年7月15日上诉人马龙与被上诉人贾广辛及被上诉人吴志伟签订《转让合同》无效，亦未判令被上诉人返还转让费27.5万元，返还房租补偿金3.92万元，返还经营投入1万元，返还房屋租金11万元，均理据不足；原审法院审理该案程序亦有违法之处。故原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及一百四十四条之规定驳回上诉人的本案诉讼请求，缺乏事实及法律依据。贾广辛辩称，上诉人马龙的上诉毫无事实及法律依据，应依法予以驳回。理由是：1、被上诉人贾广辛与上诉人马龙之间签订的转让合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，不具备无效之法律事由，应属合法有效。2、关于涉案转让合同的性质应属房屋租赁权的转让及旅店财产的转让，而并非经营权的转让。综上，被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吴宝成、吴志伟辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应维持原审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。事实及理由：1转让合同系三方的真实意思表示，内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应合法有效。原审法院对马龙诉请合同无效之裁判具有事实基础，亦符合法律之规定。2、房屋租赁协议未进行备案登记并不影响其合同效力。备案登记属于管理性规范，并非效力性规范，故房屋租赁协议是否备案登记并不会影响合同的效力。3、关于上诉人马龙请求的返还转让费27.5万元，返还房租补偿金3.92万元，返还经营投入1万元，返还房屋租金11万元，均没有理据，不应当予以支持。综上，请求二审法院驳回上诉人马龙的上诉请求。贾广辛向一审法院诉请：1、确认原告马龙与被告舒服家旅店、吴宝成、吴志伟签订的旅店经营权转让合同无效；2、判令被告舒服家旅店经营者贾广辛返还转让费27.5万元；3、判令被告舒服家旅店经营者贾广辛返还房租补偿金3.92万元；4、判令被告舒服家旅店经营者贾广辛返还原告经营投入1万元；5、判令被告吴宝成、吴志伟返还房屋租金11.5万元；6、诉讼费由被告承担。一审法院查明：被告吴宝成系被告吴志伟的父亲，二被告均系三河市的村民。被告吴宝成在有宅基地一处[土地证号：三集建（宅）字第1002-54号]，该宅基地上建有商业楼（建筑面积865.20㎡）一幢，登记的房屋所有权人为被告吴宝成。被告舒服家旅店注册于2012年11月30日，经营者为贾广辛。2012年7月15日，贾广辛与被告吴志伟签订《房屋租赁协议》，约定吴志伟将登记吴宝成名下的上述商业楼出租给贾广辛，租赁期限10年，自2012年9月20日起至2022年9月19日止。2018年7月15日，原告马龙与贾广辛、被告吴志伟签订《转让合同》，约定：被告吴志伟同意贾广辛将其自营的位于三河市燕郊镇行宫村东的三河市舒服家旅店（另名：嘉亿华连锁快捷酒店）相关证照使用权、房屋租赁使用权、经营权益及全套设备、附属搭建设施、相关网站预订平台的所有权及两侧门面房转租权转让给原告马龙，旅店建筑面积500平方米；转让费总计27.5万元，贾广辛已向被告吴志伟交纳房租费用至2018年9月20日，原告马龙需向贾广辛交纳2个月的补偿金3.92万元，贾广辛已收取的旅店及门面房房租，以2018年7月20日为起算时间，按实际到期日计算具体数额，从上述款项中抵扣；贾广辛与吴志伟签订了为期10年的房屋租赁合同，租期到2022年9月20日止，年租为23.5万元；转让费付款方式：转让费于马龙正式接收旅店经营权当日一次性支付完毕（此为扣除房租抵扣后最终结算数额），此后所有旅店收益及门面房转租收益归原告所有；转让费交付后，贾广辛应交清相关费用，包括员工工资、水电费、物业管理费及其他相关费用等。如有尚未完结的债务，均由贾广辛全部承担，马龙概不负责。马龙正式接收旅店经营权后所发生费用由马龙自行承担；贾广辛应当及时协助马龙将旅店的工商、税务、特种行业许可证、卫生等证照变更至马龙名下，因政策、法规等原因暂时无法完成前，贾广辛将登记在其名下的旅店的工商、税务、特种行业许可证、卫生证等交由马龙无偿使用，并保证相关证照合法有效。马龙如需年审年检时，贾广辛协助配合马龙办理，及时提供所需的证件，各项费用由马龙负责；马龙在正式接手经营后，吴志伟同意可对承租物业进行装修和改造，相关费用由马龙自理。签订合同当日，贾广辛按照合同约定将涉案商业楼及两侧门脸房以及其经营的舒服家旅店内的设备设施、相关证照等交付原告马龙。原告马龙向贾广辛支付269700元，贾广辛为原告出具收条一张，内容为“东侧门脸房：4.4万元/年，租金付至2018年11月10日西侧门脸房：6万元/年，租金付至2018年12月31日上述房租已由转让合同甲方收取，东侧返还13260元，西侧返还26240元，共计39500元。乙方应向甲方支付2018年7月20日至2018年9月20日房租39200元。抵扣后，甲方向乙方支付300元。转让款27.5万元，已支付定金5000元，还需支付27万元。抵扣后，乙方向甲方支付269700元（大写：贰拾陆万玖仟元正）。甲方现已全部收到上述款项”。原告受让旅店后，未办理营业执照的变更登记，至今仍在使用舒服家旅店的营业执照及其他相关证照。另，贾广辛曾挂牌经营嘉亿华连锁酒店，并曾将该酒店转让给案外人李建经营，李建经营几年后，由原告经营。上述事实，有双方当事人陈述、原、被告签订的《转让合同》、贾广辛出具的收条及吴宝成的房屋所有权证在卷佐证，本院予以确认。原告马龙主张其与贾广辛、吴志伟签订的《转让合同》并非单纯的财产买卖，而是财产与经营权的转让，贾广辛将其经营的舒服家旅店经营权作价275000元转让给原告，违反《个体工商户条例》第十条、第二十二条的禁止性规定，因此，双方签订的《转让合同》应当确认为无效合同。合同无效后，被告因该合同取得的财产，应当予以返还。针对上述主张，原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：一、《转让合同》复印件。该证据虽系复印件，但内容与原件一致，故本院对该证据的真实性予以认定，通过合同内容可以证明，被告吴志伟同意将原出租给贾广辛使用的涉案商业楼转租给原告使用，贾广辛将其经营的舒服家旅店相关证照使用权、房租租赁使用权、经营权益及全套设备、附属搭建设施转让给原告，并不包含原告所主张的酒店经营权，不能支持原告的证明目的；二、收条复印件。本院对该证据的真实性予以认定，能够证明原告向贾广辛实际支付269700元，而非原告主张的275000元；三、河北省场所行业治安检查登记簿。本院对该证据的真实性予以认定，能够证明在2018年8月26日，原告已是旅店的实际经营者；四、河北省国家税务局通用机打发票（B）复印件。本院对证据的真实性予以认定，但不能证明发票的开票人即为旅店的经营人或管理人；五、印模五枚。本院对舒服家旅店的公章及发票专用章的真实性予以认定，贾广辛亦认可系为了原告不中断经营而提供给原告使用的，对原告持有的其他印章，因原告未能举证证明印章来源，故本院对原告的证明目的不予支持；六、变更旅店业基本信息审批表。对证据的真实性本院予以认定，能够证明贾广辛与原告办理过工商证照的变更事宜；七、原告与贾广辛短信聊天记录截图复印件。贾广辛对该证据的真实性认可，本院予以认定，但该聊天记录多为原告自述，不能支持原告的证明目的，本院不予采纳；八、房租收据复印件。本院对该证据的真实性予以认定，能够证明原告马龙于2018年8月18日支付被告吴志伟涉案商业楼2018年9月20日-2019年9月19日的房租115000元。被告舒服家旅店主张原、被告之间签订的《转让合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；且涉案转让合同的性质应属房屋租赁权及旅店财产的转让，并非经营权的转让，双方均应当全面履行合同义务。对此，被告舒服家旅店向本院提交：证据1、《转让合同》。本院对合同的真实性予以认定，能够证明双方签订的转让合同是对房屋租赁权及财产权的转让；证据2、贾广辛与原告之间的短信记录。原告认可该证据的真实性，本院予以认定，该记录能够证明贾广辛与原告就旅店的相关证照的变更事宜进行了协商。被告吴志伟主张其是涉案商业楼的实际使用人，并认可涉案商业楼北侧的5层楼房系其在2016年10月份盖完的，在原告受让旅店之前就已存在。被告吴志伟向本院提交其与贾广辛签订的《房屋租赁协议》。本院对该《房屋租赁协议》的真实性予以认定，该协议载明被告吴志伟将涉案商业楼出租给贾广辛，租赁期限为十年，自2012年9月20日起至2022年9月19日止。贾广辛将涉案商业楼转让给原告系在租赁期限内，且经过被告吴志伟的同意。本院依据原告的申请，依法向三河市燕郊流动人口房屋租赁综合服务站（以下简称燕郊流动人口房屋租赁服务站）调取被告吴宝成与贾广辛签订的房屋租赁合同。燕郊流动人口房屋租赁服务站于2019年7月17日出具证明一份，内容为“经查询未查询到吴宝成（132921195103080517）与贾广辛（152123197810245410）办理的房屋租赁备案证信息”。该证明虽然具备一定的客观真实性，但燕郊流动人口房屋租赁服务站未查询到备案证信息不等同于贾广辛未办理房屋租赁合同的备案，且贾广辛经营的是旅店，属于特种行业，如对房屋租赁合同不进行备案，其无法办理旅店的工商登记及特种行业许可证。贾广辛与被告吴志伟于2012年7月15日签订《房屋租赁协议》承租了涉案商业楼，于2012年11月7日办理了备案登记，其经营的舒服家旅店注册于2012年11月30日，注册地址即为涉案商业楼坐落位置。从时间顺序上，亦符合舒服家旅店的办理流程。基于上述事实，燕郊流动人口房屋租赁服务站出具的证明无任何证明意义，本院不予采纳。一审法院认为,解决本案争议的前提是确认原告马龙与贾广辛、被告吴志伟于2018年7月15日签订的《转让合同》的合同性质。原告主张双方签订的《转让合同》是财产与经营权的转让，违反《个体工商户条例》的禁止性规定，应属无效。被告舒服家旅店的业主贾广辛主张《转让合同》的性质应属房屋租赁权及旅店财产的转让，并非经营权的转让。从《转让合同》的内容来看，合同第二条约定贾广辛将舒服家旅店相关证照使用权、房屋租赁使用权、经营权益及全套设备等转让给原告，合同第八条约定贾广辛应协助原告将相关证照变更至原告名下，在未变更前将“相关证照使用权”提供给原告无偿使用；且，从当地市场的交易惯例来看，原、被告就旅店的转让实际上是对旅店内所有设备、设施等财产的买卖以及房屋租赁使用权的转让，原告以合同中没有对财产价格进行约定，更无具体的财产清单及交接手续，主张贾广辛将舒服家旅店经营权作价275000元转让给原告，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的《转让合同》是对旅店财产和房屋租赁权及旅店经营权共同的转让，并不违反法律及行政法规的强制性规定。另，涉案的舒服家旅店注册登记的为个体工商户，根据《个体工商户条例》第十条的规定，个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。原告依据此规定即主张《转让合同》的内容违反法律及行政法规的强制性规定，显然是对合同中约定的“变更”的曲解，个体工商户并非不能变更经营者，只是在程序上应当先办理注销登记，而后由新的经营者重新申请办理注册登记，该条规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定；被告舒服家旅店的经营者贾广辛已明确表明愿意全力配合原告注销现有的营业执照；关于特种行业许可证，亦是贾广辛无偿提供给原告使用的，并未转让给原告，原告可在重新办理注册登记新的营业执照后向有关部门申领，原告受让旅店进行经营的合同目的并非不能实现。综上所述，原、被告签订的《转让合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法应当认定合法有效，故本院对原告要求确认《转让合同》无效的诉讼请求不予支持。双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原告马龙实际支付给贾广辛的转让费为269700元，该笔费用系双方约定的转让费275000元抵扣贾广辛已收取的涉案商业楼两侧门脸房的租金39200元及原告已支付的定金5000元后，由原告马龙最终支付给贾广辛的费用，抵扣并不等于支付，且支付转让费以及房租系原告马龙在履行合同约定的付款义务，其请求被告舒服家旅店的经营者贾广辛返还转让费275000元、房租补偿金39200元及被告吴宝成、吴志伟返还房屋租金115000元，于法无据，本院不予支持。本案原告作为完全民事行为能力人，在其投入大量财力受让舒服家旅店之前，应对市场风险有所评估和预判，并对相关证照的变更程序有所了解，实际上，本案原告在与贾广辛签订《转让合同》之前，对涉案旅店进行了实地考察，对涉案旅店的财产、经营状况已有一定的了解，原告如对旅店进行了投入，亦应自担经营风险，且原告马龙亦未提供证据证明其对涉案旅店的投入，故本院对原告请求被告舒服家旅店的经营者贾广辛返还其经营投入1万元的诉讼请求亦不予支持。被告吴宝成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告马龙的全部诉讼请求。案件受理费3944元，由原告负担。二审中各方当事人均未提交新证据，就一审中二被上诉人吴宝成、吴志伟庭后提交的证据房屋租赁协议、所有权证的证据组织质证，经本院释明后，在二审庭审上诉人马龙对此亦发质证意见。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，在上诉人马龙诉被上诉人贾广辛、被上诉人吴宝成及被上诉人吴志伟确认合同效力纠纷一案，上诉人马龙对于原审法院驳回其本案的诉讼请求不予认可。但就此上诉人在二审中亦未提供新证据证实其上诉主张。关于上诉人马龙主张的转让合同是否为无效的问题。上诉人马龙主张该转让合同无效，但就此其未提供有效的证据予以佐证，原审法院依据该转让合同记载的相关内容及在案的其他相关证据，未予支持马龙诉请转让合同无效之主张，亦具有实施基础，并不违反法律之规定，无不当之处，本院对此予以维持。基于原审法院未予支持马龙本案诉请的确认合同无效之裁判，原审法院亦未支持马龙诉请返还转让费27.5万元，返还房租补偿金3.92万元，返还经营投入1万元，返还房屋租金11万元，均符合法律之规定，且并无不当之处，本院对此予以维持。关于上诉人马龙上诉所称的程序性问题，马龙对此并未提供有效的证据予以佐证，经本院审查，原审法院审理该案程序亦无不当之处，对此，本院亦予以维持。综上所述，上诉人马龙的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7888元，由上诉人马龙负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年十二月二十日法官助理马占书记员路洁