山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初11283号 原告：中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部，住所地临沂市兰山区沂蒙路211号，统一社会信用代码913713001682688445。 主要负责人：潘浩，主任。 委托诉讼代理人：孙耿明，男，1970年12月24日生，汉族，该行员工。 被告：李保学，男，1975年10月24日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 被告：乔继艳，女，1972年3月6日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 被告：临沂嘉顺置业有限公司，住所地临沂市平安路与新华路交汇（香港时代阳光大厦1号楼），统一社会信用代码91371300769748157F。 法定代表人：张坤，执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部（以下简称农行临沂分行营业部）与被告李保学、乔继艳、临沂嘉顺置业有限公司（以下简称嘉顺置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行临沂分行营业部的委托诉讼代理人孙耿明到庭参加诉讼；被告李保学、乔继艳、嘉顺置业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行临沂分行营业部向本院提出诉讼请求：1.判令被告李保学、乔继艳偿还原告贷款本金76400元及利息；2.判令原告对被告李保学、乔继艳抵押的财产优先受偿；3.判令被告嘉顺置业公司对上述款项承担连带保证责任；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2007年6月19日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定被告李保学为购置临沂市兰山区香港时代阳光大厦1号楼1单元1507室房产，向原告借款9.6万元，借款期限自2007年6月19日至2027年6月18日，被告李保学、乔继艳以其所购买的上述房产对上述债务提供抵押担保，并办理抵押登记。被告嘉顺置业公司自愿为被告李保学在原告处的贷款提供担保。同日，原告如约发放借款9.6万元。后被告未按约定偿还借款，原告经多次催收未果，特依法起诉。 李保学、乔继艳、嘉顺置业公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告均未提交证据。依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月19日，原告农行临沂分行营业部（贷款人、抵押权人）与被告李保学（借款人、抵押人）、乔继艳（抵押人）、嘉顺置业公司（保证人）签订编号为37105200700017003的《个人购房担保借款合同》。合同约定，借款金额为9.6万元，借款用途为购买房产；借款期限自2007年6月19日起至2027年6月18日止；借款利率在中国人民银行公布的人民币贷款基准利率7.2%的基础上下浮15%，执行年利率6.12%；自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人嘉顺置业公司的账户；还款方式为等本递减还款法；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人嘉顺置业公司提供阶段性保证担保，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，本项约定的保证责任终止情形出现之前，阶段性保证人的保证期间为借款人每期债务期限届满之日起两年，借款人与贷款人达成每期债务期限变更协议的，阶段性保证人继续承担保证责任，保证期间自协议变更后的每期债务期限届满之日起两年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下全部债务提前到期的，保证期间为自贷款人确定的债务提前到期之日起两年，除本条第3项外，本合同其他约定均适用于本项约定的保证人；借款人提供了抵押担保的，保证人愿先于抵押担保对所担保债务履行保证责任；抵押人自愿以所购房产设定抵押，抵押物为房地产抵押清单列明的位房产；担保范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；发生借款人连续三期未足额偿还借款本息等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。 另查明，2007年6月12日，被告乔继艳向原告出具《共同还款责任承诺书》。承诺书载明，被告乔继艳和借款人李保学是夫妻关系，因借款人购买位于时代阳光大厦1号楼1单元1507室房产，向原告申请购房贷款9.6万元，其本人作为借款人的共同还款成员，承诺当借款人不按期偿还贷款本息时,其对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。 合同签订后，双方于2007年6月19日就抵押的位于时代阳光大厦1号楼15层1507室的房产进行了预购商品房贷款抵押登记，商品房预售合同号YS003646，抵押权人为原告农行临沂分行营业部，抵押登记证明受理编号为804043。同日，原告农行临沂分行营业部依约向被告李保学提供贷款9.6万元。借款借出后，因被告未按约定履行还款义务，引起诉讼。 另查明，截至2019年11月21日，被告李保学欠原告借款本金76400元、利息25705.53元（含罚息）。 本院认为，原告农行临沂分行营业部与被告李保学、乔继艳、嘉顺置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，及被告乔继艳向原告出具的《共同还款责任承诺书》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认，各方应当按约全面及时履行。合同签订后，原告依约履行了合同义务，支付借款9.6万元。《个人购房担保借款合同》约定，发生借款人连续三期未足额偿还借款本息等情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。本案中，被告李保学未按约定偿还借款本息，系违约行为，应承担合同约定的违约责任。被告乔继艳作为共同还款人，向原告出具《共同还款承诺责任书》，应当与借款人李保学共同承担偿还借款本息的责任。被告李保学、乔继艳以所购房屋为借款设立抵押，并进行了预购商品房贷款抵押登记，原告据此对抵押物享有优先受偿权。被告嘉顺置业公司作为借款人李保学的保证人，合同中对其保证责任的约定为“自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止”。本案中，借款人虽办理了预购商品房贷款抵押登记，但尚未取得房地产权利证书，故被告嘉顺置业公司应在保证范围内承担相应的民事责任。虽然本案中同时存在主债务人自己提供的抵押担保，但双方已约定“借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任”，故被告嘉顺置业公司应依约承担保证责任，并在承担相应的责任后，有权向被告李保学、乔继艳追偿。被告李保学、乔继艳、嘉顺置业公司未到庭参加诉讼，应视为其对质证权、答辩权等一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李保学、乔继艳于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部剩余借款本金76400元，并支付利息、罚息、复利（截至2019年11月21日，利罚息25705.53元；自2019年11月22日起至实际给付之日止，按双方订立的《个人购房担保借款合同》约定的标准执行）； 二、被告李保学、乔继艳如果在本判决第一项确定的期限内不履行还款义务，原告中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部有权对被告李保学、乔继艳抵押的位于兰山区时代阳光大厦1号楼15层1507的房产（商品房预售合同号YS003646）行使优先受偿权，对该房产进行拍卖、变卖，从所得的价款中对本案所确定的债权及案件受理费的负担优先受偿； 三、被告临沂嘉顺置业有限公司对本判决第一项所确定的给付义务和案件受理费的负担承担连带清偿责任； 四、被告临沂嘉顺置业有限公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的向被告李保学、乔继艳追偿的权利。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1710元，由被告李保学、乔继艳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  李新广 人民陪审员  侯 强 人民陪审员  尚小星 二〇一九年十二月二日 书 记 员  刘 迪