安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2802号 上诉人（原审原告）：桐城市城北物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市兴尔旺大市场A3-2楼4室。 法定代表人：叶松，公司经理。 委托诉讼代理人：方国栋，公司工作人员。 上诉人（原审被告）：项玲，女，汉族，1981年12月12日出生，住安徽省桐城市。 上诉人桐城市城北物业管理有限公司（以下简称城北物业）与上诉人项玲物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省桐城市人民法院（2019）皖0881民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人城北物业委托诉讼代理人方国栋、上诉人项玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城北物业上诉请求：撤销原判，改判项玲支付上诉人2009年1月至2018年12月期间的10年物业费4760.00元，公摊电费300元，物业费及其他费用的滞纳金2340.00元，合计7400.00元；一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人自2009年10月入住桐城市兴尔旺南园10号楼310室，一直享受城北物业公司提供的保洁清扫、二次供水及公共设施的更换与维修等物业管理服务，这些服务人员工资及维修的费用一直都由物业公司垫付。二、被上诉人拖欠的物业管理费用，致使小区老化的运行设备得不到及时的维修和更换，同时也侵害了己交纳物业费业主的合法权益，侵占了己交费业主所享受的物业服务，在广大业主中造成了极大的负面影响。三、物业费是服务于小区公共区域的设施、设备的维护与维修。如业主都不交纳物业管理费用，将导致小区垃圾无人清理，无生活用水，污雨水管道堵塞，公共道路设施损坏无法维修等情况，将直接导致小区瘫痪，影响每位业主的生活。 项玲辩称，我们与城北物业公司没有物业合同；我们小区根本没有物业服务，没有绿化，是开放式小区，楼下是商铺，没有任何公共设施和公共场所，之前我们的卫生费用交给居委会，后来统一交到水费里面，现在是由北京环卫统一清扫卫生，楼道卫生都是我们自己清扫，楼道灯坏了都是自己更换，小区里面的监控是开发商安装的，一直不能使用，偷盗事件屡有发生。我们小区的最高层是6层，有增压泵，高层供水费用我们可以承担，但是需要提供发票。我们多年未交物业费，到今年才在自家门口发现张贴有物业费催缴单，这是不符合生活常理的；从2011年我们还在向兴尔旺大市场物业管理有限公司缴纳电费，后来电费由我们自己交到供电局；我们与城北物业不存在合同关系。从购房合同看，我们与开发商约定的是由兴尔旺大市场管理，城北公司成立于2009年11月2日，而其与开发商签订的合同是2009年10月31日。在一审中，对方提供的物业服务合同是复印件且缺页，合同的真实性、关联性、合法性我们都是不认可的；对方称城北物业属于居委会，那就应该有村务公示，但一直没有公示。 项玲上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由:一、原审案件是2019年6月20日前立案，2019年10月23日判决，超出法定审限，应转为普通程序审理，适用简易程序审理违反法律规定。二、一审认定上诉人与被上诉人城北物业存在物业服务合同关系错误。1.被上诉人与华尔诺房产公司签订合同没有原件，且合同缺页，没有加盖骑缝章，该合同不具有真实性，签订合同的时间及城北物业公司成立时间相矛盾；2.对于上诉人与开发商签订购房合同及补充协议约定的“服从桐城市大市场物业管理公司”的约定及向大市场物业管理公司缴付的物业费、电费收据没有依法作出认定；3.该小区十几年就是这样，业主丢过摩托车、电瓶车、房屋漏水等等，都是业主自己处理的，没有根据小区具体实际情况和生活常识审理案件。三、关于电费，被上诉人没有向上诉人提供任何依据。该小区仅楼梯间有灯，没有亮化工程，即使有少许电费，上诉人也会向大市场物业公司缴纳，与被上诉人无关。 城北物业辩称，物业合同是真实、合法、有效的，一直具有法律效力，小区内公共区域公共设施等都是物业公司在进行维护；物业费催缴通知单每年的12月份都会张贴到业主的门上；因为对方长期不缴费，所以他们的楼道灯等出现问题都没有打电话到物业公司要求服务；因为对方购买的商住楼且是开放式小区，所以没有绿化，摩托车、电瓶车属于私有财产，私有财产应当自己管理，丢失与物业公司没有关联；兴而旺小区地势较高，都是二次供水，供水费用较高；小区内的监控开发商移交后，所有的维护费用都是物业公司支出的；小区建好后就没有安装路灯，现在已经在部分安装。 城北物业向一审法院起诉请求：一、判令被告立即支付拖欠的十年物业费4760元；二、判令被告立即支付拖欠的公摊电费300元；三、判令被告立即支付物业等费用的违约金2340元；四、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告项玲于2007年10月购买兴尔旺二期南园D10幢310号房屋，成为该小区业主。2009年10月31日，开发商安徽华尔若房地产有限公司（已注销）选聘从事物业服务的原告为其开发的兴尔旺大市场约13万平方米的综合房产项目提供物业管理服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，标准为多层住宅0.4元/月/平方米；合同期限自2009年11月1日起至开发商开发房产结束。合同签订后，原告开始向该小区提供物业服务至今，其管理区域内的公共照明、二次供水、业主共用楼道电费等应由业主支付的公摊费用均由原告垫付。2019年4月，原告张贴通知，催告业主交纳所欠的物业服务费和共摊电费，被告仍未缴纳，原告遂向法院提起诉讼。本案审理中，原、被告双方经多次调解未达成一致意见。另查明，被告所有的兴而旺大市场南园D10幢310号房屋，建筑面积99.17平方米。被告入住后，于2008年2月29日向桐城市兴而旺大市场有限公司（已注销）交纳一年物业服务费476元，于2010年2月2日向桐城市兴而旺物业管理有限公司（已注销）交纳自己住户电费817.4元。2009年11月至2018年12月物业费4363.48元（99.17平方米*0.4元/平方米*110）及公摊电费未予交纳。该小区业主至今未成立业主委员会，亦未选聘其他企业进行物业管理。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、开发商与原告签订的《前期物业服务合同》对业主是否有约束力，原告是否为被告提供物业服务；2、被告是否应当交纳所欠的物业服务费和公摊电费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告和开发商安徽华尔若房地产有限公司签订了前期物业服务合同，对该小区全体业主均具有约束力。虽然合同约定期限是自2009年11月1日起至开发房产结束，但是在房地产开发结束后，该小区业主并未选聘其他物业公司替换原告，兴而旺小区仍由原告继续提供物业服务、垫付公摊电费等。被告居住的小区虽不是封闭式小区，但并不表示不需要物业服务，小区物业共用部分的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通、绿化养护和管理、安全防护等均属物业公司提供服务的范围，被告以无需接受相关物业服务的抗辩理由不能成立。原告为兴而旺小区提供物业服务，被告项玲作为业主，应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用和公摊电费。关于被告是否应当交纳所欠的物业服务费和公摊电费问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十二条规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。被告自2009年11月即未交纳物业费，原告虽陈述其每年向被告催交，但未提供证据予以证明。因此，原告要求被告交纳2016年-2018年的物业服务费1428元和支付2010年-2018年的公摊电费270元，符合法律规定，本院予以支持。被告以超过诉讼时效抗辩不履行交纳2016年之前的物业费义务的理由成立，但被告应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件，拒绝交纳物业费将导致降低服务质量的恶性循环，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益，即使物业公司提供的物业服务有瑕疵，未完全尽到维护、修缮、服务与管理的义务，亦不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因未提供相关证据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告项玲于本判决生效之日起三日内支付原告桐城市城北物业管理有限公司2016年1月至2018年12月期间的物业服务费1428元、公摊电费270元，合计1698元；二、驳回原告桐城市城北物业管理有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告桐城市城北物业管理有限公司负担10元，由被告项玲负担15元。 二审中，当事人没有提交新的证据，未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原审程序是否存在违法情形；一审法院判令项玲支付桐城市城北物业管理有限公司2016年1月至2018年12月期间的物业服务费1428元、公摊电费270元是否正确。 关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。经查，原审适用简易程序审理，双方当事人未提出异议，且均同意协商解决纠纷，一审法院庭审后也进行了调解工作，故项玲该项上诉理由不能成立。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。城北物业和开发商签订了前期物业服务合同，与2010年4月27日桐城市物价局桐价〔2010〕36号批复文件相印证，且本案业主与开发商签订的补充协议约定“凡购买营业用房者，……买受人须接受市场管理公司的有关规定”，因此项玲主张《前期物业服务合同》不应采信的理由不能成立，该合同对小区全体业主均具有约束力，本案双方之间存在物业服务合同关系。该解释第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。城北物业主张的物业服务费和公摊电费系用于该小区物业共用部分和共用设施设备的运行、维修、养护和管理，且项玲提交的证据虽能证明城北物业提供的物业服务存在瑕疵，但不足以证明存在长期性、实质性的问题导致合同目的不能实现，故项玲应当按照合同约定向城北物业交纳物业服务费用和公摊电费；该解释第六条同时还规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。而城北物业虽主张项玲自2009年11月即未交纳物业费，其每年催交，但未提供充分证据予以证明，故一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条的规定，支持项玲以超过诉讼时效抗辩不履行交纳2016年之前的物业费义务的理由，结合本案实际判令项玲向城北物业交纳2016年-2018年的物业服务费1428元和支付2010年-2018年的公摊电费270元，并无不当。 综上所述，城北物业、项玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由桐城市城北物业管理有限公司负担50元，项玲负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 陈铜林 审判员 陈庆中 二〇一九年十二月六日 书记员 吴文慧