河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0728民初6558号原告：马胜军，男，汉族，1965年5月24日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：时永聪，长垣县阳光法律服务所法律工作者。被告：夏乐，女，汉族，1983年5月29日出生，住河南省长垣县蒲西区。委托诉讼代理人：贺学方，河南弘治律师事务所律师。委托诉讼代理人：段志鹏，男，汉族，1982年10月10日出生，住江苏省扬州市开发区。原告马胜军与被告夏乐房屋买卖合同纠纷一案，马胜军于2019年11月27日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，后依法向夏乐送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票。本院于2019年12月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，马胜军的特别授权委托诉讼代理人时永聪，夏乐及其特别授权委托诉讼代理人贺学方、段志鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马胜军向本院提出诉讼请求：1.请求解除马胜军与夏乐于2019年11月10日签订的《购房定金协议书》及同日夏乐为马胜军出具的《收据》；2.请求判令夏乐返还马胜军定金40000元；3.本案诉讼费用由夏乐承担。事实和理由：2019年11月10日马胜军与夏乐在长垣县万达房产信息咨询部的介绍下签订了《购房定金协议书》，同日马胜军向夏乐支付购房定金20000元，夏乐向马胜军出具定金收据一份，双方约定于2019年11月17日签订《房屋买卖转让合同》，后夏乐以各种理由拒不签订《房屋买卖转让合同》，马胜军要求夏乐按照《购房定金协议书》的约定双倍返还定金，夏乐拒不返还，特请法院依法判决，支持马胜军诉请。夏乐辩称，同意解除《购房定金协议书》以及《收据》；但夏乐在《购房定金协议书》的履行过程中不存在违约情形不同意返还定金40000元。具体理由为1.马胜军请求夏乐返还定金40000元事实依据。首先，夏乐于2019年11月10日只收取马胜军购房定金20000元，而非40000元。有《购房定金协议书》和微信转账记录为证；其次，马胜军在起诉书中称“马胜军要求按照《购房定金协议书》的约定双倍返还马胜军”，该请求不符合《购房定金协议书》中关于违约责任的条款。其所称《购房定金协议书》为格式条款，系中介提供，《购房定金协议书》第六条规定违约事项为“买卖双方不得随意终止交易和更改总房价，不得违反上述约定”三种情形，夏乐不存在以上三种情形，不承担违约责任。相反，马胜军不积极磋商，消弭争议，促成交易，反而直接起诉，以实际行动单方终止交易，违背交易精神，构成现实违约，根据有关司法解释精神，该20000元定金应不予返还。2019年11月10日，夏乐在外地办事期间，中介负责人赵玲通过微信转给夏乐2000元，称是房产的买卖定金。因事起仓促，为谨慎起见，夏乐称先不要转账，要和买房人见面谈拢后再付定金。逐约定17时在中介商谈。当晚18时许夏乐到中介办公场所，中介负责人赵玲提供协议书模板并由三方签字签章，并通过微信交付其余定金18000元整。三方在商谈买卖协议时，首付款金额一直未达成合意。夏乐出售房产是为了偿还此前在该房产上的借款、担保而产生的连带债务,提出签订协议时首付款额要多给。马胜军称只能拿三十多万，具体金额定不下来。夏乐不同意，余款不知何时能付。中介赵玲说，她在银行方面有认识的人做做工作，让贷款放款快一点，一个半月，余款放款下来给夏乐，首付多少以后再谈，就不要写到《购房定金协议书》上了。第二天早上9点开始，夏乐就意识到可能被忽悠了，《购房定金协议书》签了，首付款额没有明确，如果马胜军称没有钱只给三十多万元，逼着夏乐签卖房协议，后期贷款迟迟办不下来，夏乐资金不能及时回拢，将在其他经济活动中产生违约。夏乐随即联系中介赵玲，要求把首付款额明确为500000元。其后，夏乐又向银行咨询，根据马胜军的年龄、职业、收入等情况，可贷款额度和放贷年限都很低（银行咨询电话、住房按揭贷款管理办法）。因此，夏乐深感不安，夏乐根据马胜军贷款能力提出首付700000元。事实证明，马胜军一直笃定用三十多万元买夏乐的房屋，不愿就《购房定金协议书》未载明的争议事项与夏乐协商，不具备真实、合法的交易意思表示。在交定金后至约定签买卖合同的7天期间内，夏乐多次通过中介向马胜军提出商定首付款额的请求，马胜军一直未出面商谈（夏乐与中介赵玲微信聊天记录为证）,直至《购房定金协议书》约定的签订合同期限的前一天16日，中介赵玲将马胜军恐吓的话转达给夏乐母亲，称400000元首付签合同，否则就把夏乐告到法院（夏乐通话记录为证）。后三方约到中介办公地点商谈，不欢而散。17日也就是《购房定金协议书》约定的买卖合同签约日期，中介赵玲说马胜军要求400000元签合同，夏乐说协商没达成致，不能强买强卖。18日，马胜军放弃磋商，违背买卖协议精神单方面终止交易，将夏乐告上法院（与中介赵玲的聊天记录及起诉书为证），夏乐要求高首付额度是有理由的，促成交易所做的努力也是真实的，分歧产生后，在《购房定金协议书》的框架内，夏乐就争议事项多次通过中介欲与马胜军协商，但马胜军非但没有磋商意愿，反而妄图利用法律，以起诉为要挟，胁迫夏乐放弃权利、违背意愿与之签订合同，这是违反民法精神的。2.马胜军请求夏乐返还定金40000元法律依据。首先，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”。根据《购房定金协议书》约定内容，夏乐没有违反任何条款，不承担违约责任。相反，马胜军在首付款额存在分歧时，不仅没有积极磋商、消弭争议、促成交易，而是以起诉为要挟，追求违约罚金，在约定签约日期的次日即向法院提起诉讼，以实际行动表明拒绝签订主合同，根据相关法律法规精神，马胜军无权要求返还定金。其次，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在原告履行之前有权拒绝其履行要求，一方在原告履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。根据《购房定金协议书》第四条规定“甲乙双方商定，预定期为7个日历日，双方于11月17日签订（房屋买卖转让合同）交付首付款”。马胜军在约定签买卖合同日之前，未支付双方合意的款额，夏乐拥有同时履行抗辩权，夏乐有权不与其签订房屋买卖合同。再者，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。买卖双方在签订主合同时，对首付款额产生分歧，此时双方本应进入磋商阶段，但马胜军不经协商即向法院提起诉讼，以实际行动表明了拒绝签订主合同，用行为表明放弃催告期、不履行应尽义务，已形成单方解除合同，应承担违约责任。最后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第四条第二款规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。退一万步讲，即便买卖合同未能签订的事由，不能归责于马胜军，也只是退还其定金。但夏乐无故成为被告，因此遭受到的间接经济损失，马胜军应予补偿。综上所述，夏乐认为买卖双方在合同首付款额、付款时间等主要事项存在争议的情况下，马胜军即刻放弃磋商，单方面追求高额违约金，以诉讼的形式终止合同，违反交易精神，存在违约行为，应依法承担违约责任。马胜军提出的返还40000元定金请求，既无事实依据，也无法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本院归纳如下争议焦点：马胜军请求判令夏乐返还马胜军定金40000元有无事实及法律依据。针对本院归纳的争议焦点，马胜军向本院提供的证据材料有：1.不动产权登记记载表一份、2.《购房定金协议书》一份、3.《收据》一份、4.夏乐与中介聊天记录截图打印件六张，据此证明1.夏乐作为涉案房屋所有权人于2019年11月10日与马胜军签订《购房定金协议书》，双方对房屋总价款以及签订房屋买卖合同的日期均有明确约定；2.证明夏乐收到马胜军给付的定金20000元；3.证明马胜军与夏乐约定首付款为400000元，但夏乐多次变更首付款数额故应按照协议约定以及法律规定双倍返还。5.李聪证人证言一份，据此证明马胜军与夏乐在签订合同时已将首付款数额400000元进行确定。经庭审质证，夏乐对马胜军提供证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明夏乐并未出售该房屋，目前仍在其名下，没有出现协议约定中的违约情形。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据对双方已经明确的事项予以书面确认，唯独对首付款未形成书面确认，《购房定金协议书》中首付款是重要内容，缺失首付款的合同效力待定。该协议涉及中介，合同履行过程中存在的过错主要由中介造成，中介在服务过程中存在服务不到位情况。对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅能证明夏乐收取定金20000元。对证据4有异议，认为证据形式不合法，无证据原始载体不能确认聊天记录中双方身份。该证据恰恰说明签订《购房定金协议书》后双方仍处于首付款的协商过程。如聊天记录的一方为中介，中介同意提高首付款额，但并未促成马胜军与夏乐达成一致意见，中介所说400000元首付款亦为中介的单方陈述，聊天记录不连贯不能显示完整的聊天过程。对证据5有异议，认为该证人并不能证明其到过签约现场，既没有听说过夏乐的名字也不认识夏乐，其证人证言不具有真实性。证人与马胜军有亲属关系，其证言证明力较弱，其并没有参与签订合同过程，证言不具有客观性。针对本院归纳的争议焦点，夏乐向本院提供的证据材料有：1.夏乐与中介赵玲的微信聊天记录一份，据此证明夏乐与中介关于首付款这一未确定事项，反复进行协商，中介在微信中答应并一直要求马胜军提高首付，但一直协商未果。2.《中原银行个人住房按揭贷款管理办法》打印件一份，据此证明马胜军不符合中原银行个人住房贷款标准，其已年满54周岁，距离退休年龄仅6年时间不符合该贷款管理办法中“第十条借款人准入条件”及“第十二条贷款期限（二）贷款期限与借款申请人年龄相加，不得超过70年”之规定，即马胜军并不能获得银行高额贷款，其不支付较高首付款额，根本无法完成本次房屋正常交易。3.张香勤证人证言一份，据此证明张香勤参与《购房定金协议书》的签订过程，多次与中介及马胜军进行协商，但中介与马胜军均消极应对，其合同未签订的原因在于马胜军。经庭审质证，马胜军对夏乐提供的证据1的真实性无异议，认为该证据多处聊天记录与马胜军提交证据吻合，根据双方之间聊天记录可以看出马胜军与夏乐在签订《购房定金协议书》时已将首付款400000元予以确定，不存在首付款不确定一直协商的情形。该证据显示夏乐一直将首付款数额从400000元追加至500000元后又追加至700000元，按照交易习惯首付款为总价款的40%左右，马胜军与夏乐约定的400000元已经超总价款的40%符合交易习惯。对证据2的关联性有异议，认为马胜军购买房屋并非只能从中原银行贷款，如真有需要夏乐提交的该证据第十条第一款第一项也规定马胜军符合贷款条件。根据现行贷款条件夏乐出具的证据不能证明马胜军不符合贷款条件及获得除首付款以外剩余房款的贷款额度。对证据3有异议，认为张香勤与夏乐系母女关系，证人证言应认定为无效不应采信。经综合审查，马胜军向本院提交的证据4系打印件且与夏乐提交的证据1对比内容存在节选，夏乐对此不予认可，本院不予采信。马胜军向本院提交的证据5证人证言证明力较弱，证人不仅与马胜军是熟人，从庭审过程看证人证言多处存在漏洞，其不认识夏乐也未参与签订《购房定金协议书》过程，本院不予采信。马胜军向本院提交的其他证据来源合法，形式客观真实，内容与本案相关联，本院予以采信；夏乐向本院提供的证据1来源合法，形式客观真实，内容与本案相关联，本院予以采信。夏乐向本院提交的证据2系打印件且马胜军对此不予认可，本院不予采信。夏乐向本院提交的证据3因证人与夏乐具有利害关系，该证人证言的证明力较弱，对该证据本院不予采信。根据上述有效证据及到庭当事人的庭审陈述，本院可以确认以下案件事实：2019年11月10日马胜军与夏乐签订《购房定金协议书》一份，双方约定夏乐将长垣县御景龙苑4-2-502室房屋（建筑面积137.70平方米）卖给马胜军，房款成交总价款为910000元（此价格不包含房产过户时发生的各项税费和居间服务费等由马胜军交纳）。马胜军在签订本协议同时支付定金20000元作为此后订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，马胜军支付的定金转为房款，剩余房款通过银行贷款方式交纳。预定期为7个日历日，双方于11月17日签订《房屋买卖转让合同》交付首付款。交过定金后买卖双方不得随意终止交易和更改总房价，不得违反上述约定，如夏乐违约应赔偿定金的双倍给马胜军，如马胜军违约所交定金不退还。如其中一方有违约，定金里面或违约金里面包含定金总额的50%中介居间服务费。同日马胜军将定金20000元交给夏乐，夏乐为其出具《收据》一份。因双方签订的《购房定金协议书》并未约定首付款具体数额，自2019年11月10日起，夏乐多次就首付款事项通过中介与马胜军进行沟通，直至马胜军将夏乐诉至法院，双方一直没达成一致意见。庭审中夏乐表示同意解除马胜军与夏乐于2019年11月10日签订的《购房定金协议书》及同日夏乐为马胜军出具的《收据》。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。马胜军诉请解除马胜军与夏乐于2019年11月10日签订的《购房定金协议书》及同日夏乐为马胜军出具的《收据》，夏乐同意其诉讼请求，此诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。马胜军与夏乐签订的《购房定金协议书》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法、有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。马胜军向夏乐支付定金20000元，夏乐为其出具《收据》一份。但因双方在《购房定金协议书》中并未约定首付款的具体金额，故双方就首付款事项一直未达成一致意见，这一点在夏乐与中介的微信聊天记录中得以体现。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。故马胜军虽已经依照合同约定履行了向夏乐交付定金的义务，且双方约定如夏乐违约应赔偿定金的双倍给马胜军，如马胜军违约所交定金不退还。但根据庭审过程双方诉辩及提交的证据可以确认最终《房屋买卖转让合同》没能签订以及产生本案纠纷的原因不可全部归责于当事人一方，又因双方之间的房屋买卖交易已经无法继续进行，本院酌定夏乐返还马胜军购房定金20000元。对于马胜军要求适用定金罚则，夏乐双倍返还定金的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第一百零四条之规定，判决如下：解除马胜军与夏乐于2019年11月10日签订的《购房定金协议书》及同日夏乐为马胜军出具的《收据》；夏乐于判决生效之日起十日内支付马胜军定金20000元；驳回马胜军其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由马胜军负担200元，由夏乐负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  王美荣二〇一九年十二月二十五日书记员  原 雪