四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13412号 原告：肖庆玲，女，1972年6月26日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：余欢，四川公生明律师事务所律师。 被告：许翠，女，1987年11月5日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：郭敏，四川合文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡林，四川合文律师事务所律师。 原告肖庆玲与被告许翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告肖庆玲的委托诉讼代理人余欢，被告许翠及其委托诉讼代理人郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖庆玲向本院提出诉讼请求：1.解除肖庆玲与许翠关于南城都汇1栋1单元102号住房的《房屋租赁合同》；2.许翠向肖庆玲返还承租的房屋并恢复房屋原状（拆除改变房屋结构的装修、恢复房间户型至三室两厅两卫）；如许翠逾期履行前述义务，肖庆玲可自行将房屋恢复原状，产生费用由许翠承担；3.许翠支付拖欠肖庆玲的房屋租金28000元（房屋租金按4000元/月的标准，自2019年2月15日起暂计算至2019年9月15日，实际计算至合同解除之日止）、利息（利息以未付房屋租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2019年2月15日起计算至实际付清之日）、拖欠的物业费、水电费、垃圾费、合同解除后许翠逾期腾房的占有使用费等，暂合计28000元。事实与理由：2018年8月15日，许翠、肖庆玲签订了《房屋租赁合同》，约定：肖庆玲将坐落于南城都汇1栋1单元102号住房出租给许翠使用，该出租房屋为3*2*2室清水房，使用性质为住宅；租赁期限为74个月，自2018年8月15日至2024年10月15日止。2018年9月12日，肖庆玲到房屋检查时发现，许翠在未经肖庆玲同意的情况下，擅自改变房屋主体结构，采取拆改部分墙壁方式改变房屋户型，将三室两厅两卫的房屋改造成七室，对房屋安全构成严重影响。肖庆玲于当日告知许翠停止装修并恢复房屋原状。2018年9月15日，肖庆玲向许翠以及租赁居间方成都南创房地产经纪有限公司送达告知书，书面通知许翠在收到通知书后停建，并拆除所建材料。但是许翠至今仍未恢复房屋原状。后成都市城市管理行政执法机关发现了许翠的违法行为，并送达了《行政处罚听证告知书》，限期自行拆除上述违法建筑物，恢复原状，但许翠至今未恢复。根据合同第8.4条的约定以及租赁有关法律的规定，许翠擅自改造房屋的行为已经违反法律规定以及合同约定，肖庆玲有权诉请解除合同并要求许翠恢复原状，同时支付欠付的租金、水电、物管费等费用。 许翠答辩称，1.双方签订的租赁合同已经解除，许翠无需支付肖庆玲诉请的租金。在合同履行过程中，是经过肖庆玲同意后进行的装修，装修过程中，肖庆玲通知停止装修，是肖庆玲违约，想单方面解除合同，后双方口头协商解除合同。并且在2018年肖庆玲向法院起诉的时候，也是协商解除合同，因此合同已经在2018年9月15日解除，之后的租金许翠不用支付；2.许翠没有改变房屋的建筑主体和承重结构，只是进行了隔断，不损害房屋的任何使用性质。肖庆玲要求停止装修是其违约，许翠不应当对房屋恢复原状，也不应支付之后的租金及物管费等费用；3.许翠是作为成都南创房地产经纪有限公司的员工，代表公司和肖庆玲签订的合同，签订合同之后的事宜，都是公司在安排，许翠并不知情，即使要承担费用，也是公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年8月15日，肖庆玲（出租方）与许翠（承租方）在案外人成都南创房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋租赁合同》，约定：1.房屋位置：南城都汇1期1栋102号房，租赁用途：住宅，房屋套型：3*2*2，配套设施：清水；2.租赁期限为74个月，自2018年8月15日至2024年10月15日；3.租金为每月4000元，每6个月支付一次租金，且每次付租提前15日支付下次租金；4.租赁期间使用房屋所发生的水、电、气、通讯、设备、物业管理等有关费用由许翠承担；5.许翠如要增加设备或其他装修须与肖庆玲共同协商，费用及归属由双方自行约定。在未经肖庆玲同意下，许翠不得擅自对房屋的装修状况或结构进行改动或增加；6.许翠逾期半个月支付租金的，肖庆玲有权书面通知许翠后解除租赁合同。合同尾部手写补充约定：2018年8月15日至2018年9月15日为第一个月空置期。 合同签订后，许翠支付了除去一个月空置期后的5个月租金，即支付租金至2019年2月14日。之后的租金未再支付。 2018年9月15日，肖庆玲向许翠及成都南创房地产经纪有限公司发出《告知书》，陈述在2018年9月12日肖庆玲到房屋现场见许翠对房屋装修进行改变，便告知许翠停止此装修并恢复房屋原状况。许翠否认收到过此告知书，但是认可收到过口头告知。 2019年3月4日，成都高新技术产业开发区环境保护与城市综合管理执法局向肖庆玲作出《行政处罚事先告知书》，载明，因在高新区房屋外修建建（构）筑物，违反了相关规定，拟作出以下行政处罚：限你于2019年3月15日24:00前自行拆除上述违法建（构）筑物，恢复原貌。同时作出的还有《行政处罚听证告知书》。 根据案涉房屋物业服务中心出具的清单，从2018年9月至2019年12月，案涉房屋共计产生物管费3930.56元，垃圾处理费120元，电费33.8元，水费54.54元，滞纳金397.59元，共计4536.49元。肖庆玲未向物业公司缴纳。 审理过程中，本院2019年12月24日到案涉房屋现场进行查勘，房屋确实存在改造，案涉房屋位处第一层，存在将各屋外公共绿地和阳台搭建成房间的情况，将原来的三室违规改成七室，并增设多间厕所，且房屋现尚未装修改造完成，处于停工状态。双方均不知晓房屋钥匙所在何处，房屋大门现属于可随意打开的状态。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、房屋照片与视频、《行政处罚事先告知书》、《行政处罚听证告知书》、收费信息以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 结合审理查明的情况以及当事人的陈述，本案首要解决的问题是租赁合同相对方是谁。庭审中，许翠抗辩称，其是成都南创房地产经纪有限公司的员工，代表公司签订的租赁合同，之后的事宜均由公司处理，其并不知情。本院认为，合同载明的出租人为肖庆玲，承租人为许翠，合同落款也由其二人签字，而成都南创房地产经纪有限公司只是作为居间方存在于租赁合同之中。而许翠提供的成都南创房地产经纪有限公司法人向其转付所谓工资的微信转账记录，只能证明两人之间存在转账行为，除此之外，并不能达到其主张的公司曾授权其代表公司进行签字的证明目的，同时也无其他证据显示其签订租赁合同的行为是履行职务的行为，因此许翠应对其此项抗辩承担举证不能的责任，因此本院认定，租赁合同的相对方为肖庆玲与许翠，由此产生的责任也应由许翠承担。 本院认为，本案的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，依法应属合法有效，对各方当事人均具有约束力。双方合同约定，在未经肖庆玲同意下，许翠不得擅自对房屋的装修状况或结构进行改动或增加，现许翠在房屋外修建构筑物，将租赁房屋由三室改造成七室，并未经得肖庆玲的同意。虽许翠抗辩称，其装修行为是经由肖庆玲同意，但是肖庆玲对此并不认可，故在许翠未能提供证据证明许翠同意其进行如此装修的情况下，本院对其此项抗辩不予认可。同时，许翠作为案涉房屋的承租人，应当按照约定的方法或租赁物的性质妥善的使用租赁物，正如本案所争议的房屋，其作为清水状态的住宅用房，作为承租人的许翠如欲对其进行装修使用，除依据合同约定征得出租人同意之外，还应该确保其进行的装修行为符合房屋这个建筑物本身的性质，而许翠侵占屋外公共绿地，在其上搭棚，并与拆除外墙的阳台合并，将原有的三室房屋改造成七室，改变了原有房屋的格局，且增加了隔断墙体，已不能算是为满足房屋居住使用功能而进行的一般装修，属于对建筑物的扩建行为。并且该行为受到了行政主管部门的违法行为处罚告知，可知其对房屋进行扩建并未得到城市规划行政主管部门的批准与认可，该行为势必会对出租房屋造成损害，并且在肖庆玲告知其停止装修、恢复原状之后，仍未恢复原状，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”的规定，肖庆玲有权解除合同，因此对于肖庆玲主张解除合同的诉请本院予以支持。双方租赁合同于载有解除合同意思表示的起诉状副本送达许翠之日即2019年10月30日解除。至于许翠提出的双方合同在2018年9月15日便协商解除的抗辩，其并未提供证据证明双方就解除合同事宜在本案诉讼之前已经达成一致意见，本院对其抗辩不予认可。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”肖庆玲有权在合同解除后根据履行情况和合同性质要求许翠在返还房屋时对其扩建的违章建筑予以拆除，以恢复租赁房屋的原状。结合房屋装修的现状，本院给予15天恢复原状的期间。另，对于许翠逾期不恢复，肖庆玲自行恢复产生的费用问题，因尚未实际发生，属于不确定的费用，本院在本案中不予处理，如其后确实发生，双方协商不成，可另行诉讼。 关于合同解除前的租金，通过审理查明，肖庆玲在2018年9月便得知房屋的装修状况，并于2018年9月15日向许翠进行了告知，要求许翠立即停止装修。此后，双方未就房屋的装修以及返还问题达成一致，未办理房屋的交接手续，根据现场查勘情况来看，案涉房屋已经停止装修，并处于尚无法居住使用的状态，双方均不能明确何时停止的装修，许翠亦称并不知晓房屋钥匙所在何处，而现在房屋处于随时可以出入的状态，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”规定，本案中，肖庆玲作为房屋所有权人，在得知房屋被许翠擅自进行了不符合法律规定以及合同约定的改造后，就应该及时处理，虽其在2018年9月15日向许翠进行了告知，要求其停止装修，但是对于后续的情况并未及时进行跟进处理，怠于行使其作为房屋所有权人的权利，使房屋一直处于无人监管的状态，放任了损失的扩大，根据上述法律规定，对于放任扩大的损失，肖庆玲不得要求许翠进行赔偿，故综合合同履行情况、合同解除原因、双方当事人过错、房屋实际情况、法院现场勘查情况，本院酌定肖庆玲合理止损期为其2018年9月15日发出告知书之后6个月，即至2019年3月15日，其后的损失为自行扩大，不予支持。故对于2019年3月15日之前的租金予以支持，扣除许翠已经支付的，许翠还应支付的租金金额为4000元。另，对于肖庆玲主张的逾期腾房的占有使用费不予支持。 对于水电费、物业费、垃圾处理费，根据双方合同的约定，应由许翠承担。但是上述费用的收费主体为物业公司，肖庆玲只有在已经垫付的情况下才能要求许翠向其支付，本案中肖庆玲并未进行垫付，因此对其要求许翠向其支付上述费用的主张不予支持。 关于利息，根据双方合同中对租金支付方式的约定，许翠每6个月支付一次租金，每次提前15天支付，即2019年2月15日至2019年8月14日期间的租金应在2019年2月1日前支付，而许翠并未支付，就应该承担违约责任，因此对于肖庆玲主张的从2019年2月15日开始计算此部分利息予以认可，以上述论述的欠付租金4000元为基数，至于利息标准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、原告肖庆玲与被告许翠签订的关于成都高新区房屋的《房屋租赁合同》于2019年10月30日解除； 二、被告许翠于本判决生效之日起十五日内将上述房屋内的装修进行拆除并恢复原状，同时将房屋返还给原告肖庆玲； 三、被告许翠于本判决生效之日起十日向原告肖庆玲支付拖欠的租金4000元； 四、被告许翠于本判决生效之日起十日向原告肖庆玲支付欠付租金的利息，以未付租金4000元为基数，从2019年2月15日开始计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 五、驳回原告肖庆玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取250元，由被告许翠负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十二月二十七日 书记员  曾娜