辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初15555号原告：沈阳豫园商城置业有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路118号。法定代表人：茅向华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马红娜，该公司员工。被告：吴洋，女，1976年12月1日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告沈阳豫园商城置业有限公司与被告吴洋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告沈阳豫园商城置业有限公司委托诉讼代理人马红娜到庭参加诉讼。被告吴洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳豫园商城置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方租赁合同自2018年8月1日解除；2、请求依法判决被告支付租金71243.92元，管理费71243.92元；3、请求依法判决被告支付逾期支付违约金至实际给付日，其中至2018年8月31日前的违约金97835.71元；4、请求依法判决被告支付因合同提前终止而给予的免费装修期的租金损失35621.96元；5、请求依法判令被告无权要求返还保证金86726元；6、请求依法判决被告支付场地占用费至返还止，其中计算至2018年8月31日占用费用为250000元；7、请求依法判决被告支付本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年8月22日，原、被告签订《沈阳豫珑城商铺租赁合同》，由其承担豫珑城商场编号为W134/W135/W223-1/W224的商铺，面积为638.8平方米，用于经营山水概念婚纱摄影，租赁期限为2017年12月1日至2019年11月30日止，其中第一年租金为8905.49元/月，管理费为8905.49元/月，租金及管理费的交付方式均为先付后用，每2个月支付一次，同时原告还给予了被告122天的免费装修期，即2017年8月1日即将商铺交付给被告，被告在前期商户周大福珠宝遗留装修基础上进行装修装饰后即营业。但在合同履行过程中，被告仅在原告多次催缴后才交纳合同保证金86726元，对于合同履行内租金及管理费分文未交，原告于2018年7月以EMS方式告知自2018年8月1日期解除双方合同，并要求其缴清欠费，但被告仍未交纳，现原告为了维护自身合法权益诉至法院。被告吴洋未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，原告沈阳豫园商城置业有限公司（出租方）与被告吴洋（承租方）签订《沈阳豫珑城商铺租赁合同》，被告租赁编号为W134/W135/W223-1/W224的商铺，使用面积为638.8平方米。租赁期限为2年，自2017年12月1日至2019年11月30日。承租方需要在租赁期满后续租的，应提前至少九十日向出租方书面提出续租要求的，在同等条件下乙方有优先续租权。合同第4条约定“装修期：甲方将同意给予乙方122日免费装修期，自2017年8月1日起至2017年11月30日；第5.2条约定租金为第一年月租金为8905.49元，支付周期为每两个月支付；租赁期内承租方应向出租房缴纳管理费，管理费金额为第一年8905.49元/月，第二年为8905.49元/月；5.5乙方应按本合同约定的时间支付租金及本合同规定的其他费用。逾期支付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之贰向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至第三十日期间，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之五向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。逾期支付超过三十日的，则甲方有权按照本合同第13.2条的约定解除合同、没收合同保证金并要求乙方支付拖欠的租金及相应滞纳金、违约金及赔偿损失；第11.1条约定在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及该商铺各部分的要是交还甲方。为经甲方书面同意逾期占用该商铺的，且未能在上述约定5日的交还期限内搬离该商铺的（一）每逾期一日，乙方应按日租金、管理费之和的两倍或人民币10000元（二者取其高）向甲方支付场地占用费，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共事业费…；第13.2条约定除本合同另有约定外，若乙方出现下列情形之一的，甲方无需催告乙方且有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之合同保证金及其他费用并还应赔偿甲方的直接经济损失。”（一）乙方未按甲方书面通知的日期办理该商铺的交付手续及/或进场装修及/或开业的，逾期达三十日；（二）逾期不支付租金、管理费、保证金或其他费用累计超过三十日…，上述甲方损失的范围（三）甲方基于乙方完全履行本合同考虑二给予乙方享有免租期或租金优惠的损失。签订租赁合同后，原告向被告交付了商铺用于经营，但被告并未依约及时、足额交纳租金，原告于2018年1月10日，2018年6月20日向被告送达《中街豫珑城租费催缴函》，要求被告支付欠缴的费用。后原告于2018年8月6日向被告发出解约告知函“根据《租赁合同》及《物业合同》关于租金及物业费的相关约定，贵方应及时向我司交纳上述费用（上述费用的交纳方式为月付，先付后用），但截至本函发出之日，贵方已欠缴我司自2017年12月1日起至2018年7月31日期间的欠缴我司租金71243.92元，管理费71243.92元，物业费204416元，合计346903.84元。截至本函发出前，贵方已符合《租赁合同》约定的解约条件，先正式函告贵方：1、自2018年8月1日解除与贵方的《租赁合同》及《物业管理协议》；2、贵方尚欠我司费用346903.84元，请于2018年8月31日前将上述款项交至我司。同时将商铺装修保持原样交还我司，如故贵方未能如期交还，则我司有权自行收回房屋…”。本院认为，原告与被告之间的租赁合同合法成立，依法有效。双方应按照合同约定履行权利义务。关于原告主张解除双方签订的《租赁合同》，并支付租金71243.92元，管理费71243.92元的诉讼请求，根据原告提供的合同约定租金为每月租金为8905.49元，管理费为每月管理费为月租金为8905.49元。因被告未缴纳租金及管理费符合合同约定的解除条件，故原告向被告发出的解约告知书，双方于2018年8月1日解除合同并要求被告支付2017年12月1日至2018年7月31日的租金71243.92元（8905.49元/月×8个月），管理费71243.92元（8905.49元/月×8个月）。原告的该项请求符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于原告主张场地占用费250000元，因原告已向被告发出催缴函，告知被告双方签订的租赁合同于2018年8月1日解除，故自2018年8月1日起，该诉争租赁房屋在原告控制下，原告向被告主张2018年8月1日起的占地占用费没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告无权要求返还保证金86726元的请求，本院认为合同约定被告违约，原告有权没收合同保证金的条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”原告约定有权没收合同保证金系排除被告主要权利，该条款属于无效条款，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告要求的逾期缴纳租金的违约金，因被告未按照合同约定支付租金，故原告根据合同约定有权要求被告支付违约金，但根据合同约定计算的违约金数额过高，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院综合考量酌定被告应以被告未支付的租金、管理费等实际损失的百分之三十作为违约金53432.94元｛（71243.92+71243.92+35621.96）×30%｝。关于原告要求被告免费装修期的租金损失35621.96元，根据合同约定被告享有免租期或租金优惠的损失属于原告的直接损失，被告出现违约情形是应当予以赔偿，故被告应赔偿原告装修期间即2017年8月1日至2017年11月30日的租金35621.96元（8905.49×4），本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳豫园商城置业有限公司与被告吴洋于2017年8月22日签订的《沈阳豫珑商铺租赁合同》；二、被告吴洋于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳豫园商城置业有限公司自2017年12月1日至2018年7月31日期间的租金71243.92元，管理费71243.92元；三、被告吴洋于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳豫园商城置业有限公司的违约金35621.96元；四、被告吴洋于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳豫园商城置业有限公司装修期的租金损失35621.96元；五、驳回原告沈阳豫园商城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9926元，公告费800元，由被告吴洋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  罗 强人民陪审员  吕洪芹人民陪审员  佟明坤二〇一九年十二月十七日法官 助理  刘 丽书 记 员  杨舒平