江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1283民初7620号 原告：浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司,住所地泰兴市鼓楼北路333号。 法定代表人：黄永玉，总经理。 委托诉讼代理人：刘亚，江苏福坤律师事务所律师。 被告：季明，男，1971年6月3日生，汉族，住泰兴市。 原告浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司（以下简称佳源物业公司）与被告季明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘亚到庭参加诉讼，被告季明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 佳源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令季明支付2017年1与1日至2018年12月31日的物业服务费4032元，滞纳金1056元（以2015元为本金，按照每日万分之四的利率，从2017年2月1日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年6月1日为672元；从2018年2月1日计算至实际支付之日止，暂计算至2019年6月1日为384元），公共能耗费800元，以上合计5888元；2、本案诉讼费由季明承担。庭审中，佳源物业公司变更第一项诉讼请求为要求季明支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4030元，滞纳金以2015元为本金按照每日万分之四计算从2017年、2018年逾期之日计算至2019年6月1日，公共能耗费400元/年计算。事实和理由：2011年7月15日佳源物业公司与泰兴市广源房地产开发有限公司签订了《威尼斯前期物业服务合同》。合同签订后，佳源物业公司已按合同约定为季明所在小区提供了物业服务，但季明未按合同约定支付物业费，已构成违约。佳源物业公司多次向季明催要未果。为维护自身的合法权益，故诉至法院。 季明辩称，佳源物业公司作为开发商自行成立的物业公司，对小区进行前期物业服务不是全体业主选择的结果，目前业主只能被动接受原告的物业服务，开发商自行选聘物业管理的最大弊端是物业公司不能很好的为业主服务，与全体业主沟通不畅，纠纷不断，存在诸多服务、管理不到位的情形，如公共设施未及时修复、绿化不到位、垃圾未及时清理、小区安全保卫工作不到位等情形，整个小区物业管理脏乱差，被告在小区停放的电瓶车曾多次被窃。被告多次向原告提出加强安全保卫工作和履行物业服务，但佳源物业公司的服务工作无任何提升。被告认为，佳源物业公司的物业服务达不到其在住建局及物价部门备案的五级服务标准，其按每月1.23元/㎡收费明显不符，同时小区内业主缴纳物业费的标准也各不相同，进一步说明佳源物业公司的物业服务是不到位的。综上，佳源物业公司要求被告按其备案的标准缴纳物业费没有事实和法律依据，被告请求驳回佳源物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：浙江佳源物业管理有限公司泰兴分公司经泰兴市市场监督管理局批准，于2011年7月14日成立，经营范围：受委托从事物业管理服务等。2018年11月15日经泰兴市市场监督管理局核准，浙江佳源物业管理有限公司泰兴分公司更名为浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司。佳源物业公司经泰兴市物价局备案，对泰兴市威尼斯城普通住宅实施前期物业管理公共服务。 季明是泰兴市威尼斯城3号21幢1303室业主，房屋面积为136.52平方米。2011年7月15日，佳源物业公司与泰兴市广源房地产开发有限公司签订《威尼斯城前期物业服务合同》一份,约定：泰兴市广源房地产开发有限公司选聘原告对位于泰兴市鼓楼北路333号威尼斯城提供前期物业管理服务事宜；物业服务收费采取包干制的方式，物业公共服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中：高层、小高层、多层为1.23元/㎡/月；物业公共服务费不包含物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水、电梯运行费，以及生活垃圾清运处置费、装修垃圾清运等费用；电梯运行费包括保持电梯正常运行的能耗和电梯日常维护保养费用；物业公共服务费和相关费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的物业费到期前15日履行交纳义务，按时向原告交纳次年的物业公共服务费和相关费用；未按时足额交纳物业公共服务费和相关费用的，应从逾期之日起按每天千分之三的标准向原告支付违约金。协议签订后，佳源物业公司按约为被告所在小区提供了物业服务，被告也缴纳了一定期限内的物业服务费，但自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费未能缴纳。 另查，佳源物业公司在提供物业服务时，存在服务不到位的现象。 本院认为，佳源物业公司是依法设立的具有相应物业管理资质的企业法人分支机构，其与泰兴市广源房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。季明作为业主，在接受佳源物业公司服务的同时，理应按约交纳物业服务费。结合本案具体情况，考虑到佳源物业公司虽然履行了一定的物业服务义务，但其提供的物业服务存在一定的瑕疵和不足，鉴于此，应适当减少被告应当缴纳的物业服务费，减少比例本院酌定为15%。被告的房屋建筑面积136.52平方米，其应当缴纳2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费3425.5元（136.52平方米×1.23元/平方米/月×12月/年×2年×85%）。公共能耗费属于代收代交性质，根据原告提交的电费发票、电梯维保费发票，经原告测算，2017年电费为246元/户、电梯维保费为37元/户，2018年电费为232元/户、电梯维保费为48元/户，被告应支付2017年1月1日至2018年12月31日公共能耗费563元。关于佳源物业公司主张的违约金，被告并非恶意欠缴物业服务费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。据此，被告季明应向原告佳源物业公司支付物业服务费3988.5元。季明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，本院依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告季明于本判决生效后十日内给付原告浙江佳源物业服务集团有限公司泰兴分公司2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3425.5元，公共能耗费563元，合计3988.5元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，原告负担16，被告负担34元（原告垫付的34元予以退回，被告于本判决生效后十日向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  赵 玮 人民陪审员  叶建生 人民陪审员  张岁耕 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  董小翠 书 记 员  刘 健 附：裁判所援引法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。