河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终4037号 上诉人（原审被告）：李书魁，男，1959年5月14日出生，汉族，住邢台经济开发区。 委托诉讼代理人：马永安，河北周行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邢台世通汽车配件有限公司，住所地邢台市开发区江东三路。 法定代表人：崔省花，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志辉，河北张航律师事务所律师。 上诉人李书魁因与被上诉人邢台世通汽车配件有限公司（以下简称世通公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李书魁委托诉讼代理人马永安、被上诉人世通公司委托诉讼代理人李志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李书魁上诉请求：依法撤销河北省邢台经济开发区人民法院作出的（2019）冀0591民初682民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。2018年3月31日双方签订的两份租赁合同系无效合同，根据《中华人民共和国城乡规划法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。被上诉人在长安建材城所承建的用于商业用途的商铺自始至终未取得建设工程规划许可，属于法律定义上的违章建筑，以违章建筑为标的物订立的租赁合同，因违反合同法第五十二条的规定，违反法律强制性规定，属无效的合同，故一审法院在合同效力上认定错误。二、一审判决上诉人向被上诉人交付租赁场地及支付场地使用费没有法律依据，涉案场地中包含上诉人投资装修已经形成附合的装饰装修物，该部分已经无法搬离，上诉人装饰装修物的损失应当与本案纠纷一并解决后才涉及腾房义务，在租赁房屋内涉及装修部分不动产权属未明确前，判决由上诉人交付租赁门市，是对上诉人财产权利的侵害；场地占有费不应当支付，该场地被上诉人已经停水停电，停止经营，不具备任何经营条件，无法实现租赁的目的，并且根据合同法及相关司法解释的规定要求承租人支付场地使用费没有法律依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，望二审法院审查后，依法支持上诉请求。 世通公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，而应当适用《中华人民共和国合同法》的规定，且涉案《租赁合同》仅是场地租赁，不包括地上建筑物，因此不应因地上建筑物属于违章建筑导致涉案租赁合同无效。涉案租赁合同明确约定被上诉人将场地出租给上诉人，不包括地上建筑物，合同仅涉及土地。虽然从常理来讲，被上诉人将涉案土地租赁给上诉人经营也不可能仅是空地，租赁合同应该包括土地和地上建筑物。但是，从《租赁合同》名称和内容分析，该合同标的物仅指土地，不包括地上建筑物，具体理由如下：首先，《租赁合同》中约定将面积698.17平方米场地租赁给上诉人使用，对租赁面积未区分土地面积与地上建筑物面积各是多少。其次，在《租赁合同》中约定，“本合同终止（或解除）后，乙方应将所租场地及附属设施、物品交还甲方，并应保证所交还的场地及附属设施、物品完好”。由此可以看出，该合同中的“场地”与“附属设施”是并列概念，“场地”并不包括建筑物在内的附属设施。因此上诉人主张涉案《租赁合同》包括地上建筑物，进而主张涉案《租赁合同》无效，与合同约定不符，不应予以支持。综合上述分析，被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》不包括地上建筑物，合同所涉土地均在建设用地上，《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原审法院认定双方自愿签订的《租赁合同》受法律保护属于认定事实与适用法律正确。二、涉案的两份《租赁合同》均已于2019年3月31日到期终止，被上诉人与上诉人也没有再续签合同，上诉人应当向被上诉人返还租赁场地，但是上诉人至今仍占用被上诉人的场地而拒绝返还，因此被上诉人要求上诉人返还其占用的场地并支付其占用期间的场地使用费有事实及法律依据，应当予以支持。 世通公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离原告位于邢台市开发区长安路以东（长安建材城西厅1.2.3.13.15.16号）的场地，并将上述场地交还原告。2、判令被告按《租赁合同》约定租金及费用标准向原告支付自2019年4月1日始至2019年4月30日的场地占用费8119元及自2019年5月1日始至被告实际搬离之日止的占有使用费。3、判令被告按应付场地占有使用费的3%／日向原告支付自2019年4月1日始至2019年4月30日的违约金7307元及自2019年5月1日始至被告实际搬离之日止的违约金。 一审法院认定事实：2018年3月31日原被告签订了两份租赁合同，一份租赁范围是建设东大街与长安路交叉口东北角长安建材城西厅1－13－3号场地，总面积284.34平方米，租赁期为1年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金为每月每平方米12元，每月共计3412.08元。另一份合同租赁范围是长安建材城西厅2－15－16号场地，总面积413.83平方米，租赁期限同第一份合同，租金为每月每平方米10元，每月共计4138.3元，上述两份合同均约定：本合同终止后，被告应将所租赁的场地及附属设施、物品归还原告，如被告未退还场地的，被告除应按本合同之约定及实际占用场地时间，向原告支付场地费外，还应每天按应交场地费的3%支付违约金。该两份合同于2019年3月31日已到期，双方没有再续订合同。被告租赁原告场地后进行了装修和搭建钢结构附属设施。现原告经营的长安建材城大部分租户已搬走，已停电。上述事实有原告提交的租赁合同和庭审笔录予以证实。 一审法院认为，原被告双方自愿签订的租赁合同受法律保护，现该两份租赁合同均已到期，原告不同意续订租赁合同，被告应按合同约定向原告返还租赁场地。对于原告诉请的占地使用费和违约金，因被告租用的长安建材城大部分租户已搬走，且已停电，已无法正常经营，但被告在合同到期后仍占用原告的场地，故被告应向原告适当支付场地使用费，违约金不予支持，本院根据现状认为不宜按照合同约定的价格支付占地使用费，酌定按每平方米5元计算。针对租赁期间形成的添附物，被告如果认为原告应当赔偿，可以另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告李书魁于本判决生效后三个月内将位于邢台经济开发区场地返还给原告邢台世通汽车配件有限公司，并支付场地使用费，场地使用费按698.17平方米，每平方米5元自2019年4月1日起计算至实际搬走为止。二、驳回原告邢台世通汽车配件有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，减半收取计93元，由被告李书魁负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。被上诉人世通公司提交关于关闭建材市场、租户搬迁的通知，拟证明租赁合同到期后被上诉人已经给予上诉人充足的搬离时间，以及被上诉人关闭商场是在2019年6月份以后。上诉人李书魁质证意见：对证据真实性无异议，是世通公司出具的，但对其证明目的有异议，该证据中明确记载2019年7月1日起正式关闭商场，不再对外经营。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，李书魁与世通公司之间签订的租赁合同已到期，并且世通公司经营市场已关闭，不再营业，双方的租赁合同已无续约可能，故李书魁继续占有租赁的场地于法无据，一审判决李书魁返还租赁的场地并无不妥。李书魁上诉主张双方签订的两份租赁合同违反国家强制性规定，属无效合同。对于合同效力问题，李书魁已另案向河北省邢台经济开发区人民法院起诉，并且经营市场已关闭，双方签订的合同是否有效与李书魁返还租赁场地之间并无直接关联，故本案对于合同效力问题不予处理。李书魁上诉主张租赁场地包含其投资形成附合的装饰装修物，该部分已无法搬离，对于装饰装修物的损失应当与本案纠纷一并解决。一审期间李书魁对于装饰装修物的损失并未提起反诉，一审法院认为对该部分损失李书魁可另行主张并无不妥,故本案不予处理，李书魁可另行主张。李书魁上诉主张场地已停水停电，停止经营，无法实现租赁目的，一审法院判决支付场地租赁费没有法律依据。本院认为，世通公司2019年3月21日发出关于关闭建材市场、租户搬迁的通知，要求租户自2019年4月1日至6月30日搬迁,在此期间市场基本保持经营状态，一审法院酌定按照每月每平方米5元支付场地使用费并无不妥。自2019年7月1日起市场正式关闭，停止营业，此时按照每月每平方米5元支付场地使用费过高，本院依据市场经营状况、承租人占用场地的用途、出租人损失等情况，酌定按照每月每平方米3元支付场地使用费。综上所述，李书魁占用两个场地的面积为284.34平方米+413.83平方米=698.17平方米，2019年4月1日至6月30日，李书魁每月应支付世通公司场地使用费为698.17平方米×5元／平方米=3490.85元；2019年7月1日至实际返还场地之日止，李书魁每月应支付世通公司场地使用费为698.17平方米×3元／平方米=2094.51元。 综上所述，李书魁的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初682号民事判决第二项：二、驳回原告邢台世通汽车配件有限公司其他诉讼请求； 二、变更河北省邢台经济开发区人民法院（2019）冀0591民初682号民事判决第一项为：一、原审被告李书魁于本判决生效后三个月内将位于邢台经济开发区场地返还给原审原告邢台世通汽车配件有限公司，并支付场地使用费（自2019年4月1日起6月30日止按照每月3490.85元计算；自2019年7月1日起至实际返还场地之日止按照每月2094.51元计算）。 一审案件受理费186元，减半收取计93元，由李书魁负担；二审案件受理费186元，由上诉人李书魁负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕建军 审判员  邓永胜 审判员  史勤书 二〇一九年十二月五日 书记员  张姿巍