贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初94号原告：贵州大西南房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路富力中心A2栋20楼，统一社会信用代码91520000577125262X。法定代表人：李思廉，男，汉族，1957年1月24日生，住广东省从化市，系公司董事长。委托诉讼代理人：崔辰，女，汉族，1988年1月13日生，住沈阳市铁西区，系贵州大西南房地产开发有限公司职工，特别代理。被告：胡菊，女，穿青族，1968年9月15日生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201711110774，特别代理。委托诉讼代理人：聂梅，贵州合敬律师事务所律师，执业证号15201201911078174，特别代理。原告贵州大西南房地产开发有限公司（以下简称大西南房开公司）与被告胡菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，与本院受理的（2019）黔0115民初93号、（2019）黔0115民初95号、（2019）黔0115民初96号、（2019）黔0115民初97号、（2019）黔0115民初98号案件合并公开开庭进行了审理。原告大西南房开公司委托诉讼代理人崔辰，被告胡菊的委托诉讼代理人陈明凤、聂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大西南房开公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告所欠房款3410000元；2、请求法院判决被告支付逾期付款违约金以3410000元为基数，按日万分之五计算，自2016年8月12日至实际履行之日止，截止2018年7月31日，暂计违约金1224190元；3、上述第1条、第2条请求共计人民币4634190元；4、请求法院判决被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：2016月4月12日，被告与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议购买位于观山湖区××号房屋，总房款为6822375元，首付款3412375元，余款3410000元应于2016年8月12日之前以银行按揭方式支付，截至起诉之日，被告已交纳首付款3412375元，仍欠付购房款3410000元，原告曾多次催告被告支付所欠购房款，但至今仍未履行付款义务。《商品房买卖合同》是原、被告真实意思表示，系合法有效的合同，双方应当遵守履行。根据法律规定，被告欠付购房款余款的行为已经构成违约，同时，合同第十条约定未按照约定时间付款应支付违约金。综上，请求法院保护原告合法权益，判令被告支付剩余房价款及逾期付款违约金。被告胡菊辩称，对于尾款并没有达到合同约定的支付时间，其次，合同约定以银行按揭支付，被告之所以没有办理好银行贷款手续系原告原因，以及银行政策原因导致，且原告指定的银行不能办理商业贷款手续，故被告无任何违约行为，相反，原告并按约定的时间交付房屋，构成违约，并承担违约责任，所以，被告不应向原告承担违约责任。对于本案原告主张首付款违约被告并未违约，是按照合同约定时间支付首付款。本院经审理认定事实如下：2016年4月12日，原告大西南房开公司（作为出卖人）与被告胡菊（作为买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（编号Ｂ6-164），合同主要约定：1、被告胡菊购买原告开发的位于贵阳市观山湖区××号房屋，该房屋规划用途为商业，建筑面积545.79平方米，套内建筑面积363.08平方米；该商品房按照套内建筑面积计算价款，单价每平方米18790.28元，总价款为6822375元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款3412375元，余款3410000元以银行按揭支付。2、买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起15日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在／日内支付不足款项。合同第十条约定：逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起即日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同……本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。3、合同第十一条约定：交付时间和条件约定：（一）出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。4、附件十二补充协议，第4条双方同意将本合同第八条付款方式变更及补充如下：4.1认购定金人民币5万元，买受人已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除，买受人选择按揭付款，并按以下选择条款时间付清首付款项，均以人民币计算货币。4.1.1第一期楼款：买受人须于本合同签订之日按成交价的50%缴付，金额3412375元。4.1.2：买受人须于2016年6月12日前，前往甲方指定的银行签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办妥购房抵押借款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币341万元。如因买受人原因逾期未办理者，原成交价余款总额须由买受人于2016年8月12日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的其他费用由买受人支付。4.1.4买受人自行办理按揭贷款手续的，如买受人选择自办贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知之日起3日内领取本合同（逾期视为已经领取，以出卖人办妥预告登记之日作为买受人领取合同之日），在领取本合同之日起60日内办妥贷款手续，并将房屋余款全额打入出卖人指定账号（不限于以贷款方式或自筹资金的方式支付），逾期视为违约。买受人必须在本合同约定日期内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行按揭所需全部真实资料，否则视为逾期，买受人按本合同第十条之约定承担逾期付款的违约责任。4.2买受人申请银行贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行最终审批之日起三日内付清，否则，视为逾期付款，买受人同意按本合同第十条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使出卖方解除合同的，则买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金并承担解除合同所产生的全部费用，并在合同解除后五日内协助出卖人到相关部门办妥注销备案等手续，且承担相应手续费，在买受人支付完毕违约金且所有相关手续办妥完成后60日内出卖人将买受人所付的房款全数退还。4.5出卖人在买受人支付全部购房款的前提下，应在合同约定的交房时间将商品房交付买受人使用。如果买受人未全部支付购房款（包括逾期付款的违约金），出卖人有权拒绝将商品房交付买受人，且不承担逾期交房的违约责任。如出卖人选择不解除合同的，则出卖人在买受人支付全部房款（包括逾期付款的违约金）后60日内将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在签订上述合同当日，原告大西南房开公司向被告胡菊出具了3张《预收款凭证》，分别载明：收到胡菊认购大西南富力中心××号房大定金50,000元及房款1,374,125元、房款1,988,250元，上述被告共计向原告支付房款3,412,375元。贵州乾民律师事务所受原告大西南房开公司委托，于2018年6月21日制作并通过中国邮政快递向被告胡菊发送《律师函》一份，要求被告胡菊在接受律师函后五日内及时向大西南房开支付所欠购房款；次日，中国邮政快递向被告妥投。现因被告至今未支付所欠购房款，原告遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、预收款凭证等证据予以证实，并经庭审举证、质证及本院核实，本院予以确认。本院认为，原告大西南房开公司与被告胡菊签订的《商品房买卖合同》系双方真实意义表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务。关于原告主张被告向其支付房款3,410,000元及支付逾期付款违约金（以3,410,000元，按日万分之五计算从2016年8月12日至实际之日止）的诉讼请求。经查，原、被告于2016年4月12日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购房余款341万元银行按揭支付，被告须于2016年6月12日前，前往甲方指定的银行签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办妥购房抵押借款，以偿还被告欠原告的成交价余款341万元。如因被告原因逾期未办理者，原成交价余款总额须由被告于2016年8月12日前直接交至原告指定的账户否则按违约处理。庭审中，原、被告均辩解系对方原因导致被告未能获得银行按揭贷款，但均未能举证证实系对方原因导致，故本院认定被告未能办理银行按揭贷款系非归责于双方的原因。原、被告双方虽在《商品房买卖合同》第八条中约定了非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款，买受人应支付不足款项，但未对支付期限进行约定。原告于2018年6月21日向被告邮寄《律师函》要求被告收到《律师函》五日内支付购房款视为其对该支付期限的明确。被告在次日收到《律师函》后即未办理银行按揭贷款向原告支付所欠的购房款或与原告进行协商补充约定，且在履行期限届满后未以其他方式向原告支付所欠的购房款。因此，被告于2018年6月27日起构成违约，故被告应向原告支付房屋尾款341万元及从2018年6月27日起向原告支付违约金。关于违约金支付标准的问题，被告认为违约金过高，请求本院予以调整。本院认为，被告未能按时支付房屋款项给原告造成了资金占用的损失。双方在合同中约定逾期付款违约金按每日万分之五的标准即相当于年利率18.25%，该标准未明显过高，故被告要求对违约金进行调整的请求，本院不予支持。因此，被告应以每日万分之五的标准向原告支付违约金。故被告应以341万元为基数，从2018年6月27日起按照每日万分之五的标准计算向原告支付房屋尾款逾期违约金至该款项履行完毕止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告胡菊在本判决生效之日起三十日内向原告贵州大西南房地产开发有限公司支付所欠房款3,410,000元以及违约金（违约金以3,410,000元为基数，按日万分之五的标准，从2018年6月27日起计算至该款项履行完毕止）；二、驳回原告贵州大西南房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43,873元，由被告胡菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  惠艳琳人民陪审员  刘 犟人民陪审员  倪云跃二〇一九年十二月三日书 记 员  韩安州