湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民初139号原告：张茂彬，男，1955年1月15日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：包世恩，安陆市府城法律服务所法律工作者。被告：湖北鹏程建设工程有限公司。住所地：湖北省孝感市开发区。法定代表人：胡浩浩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柳晓丽，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高飞，上海市锦天城（武汉）律师事务所实习律师。第三人：安陆振威投资开发有限公司。住所地：湖北省安陆市法定代表人：夏启明，该公司总经理。委托诉讼代理人：栾飞飞，该公司员工。原告张茂彬与被告湖北鹏程建设工程有限公司（以下简称鹏程公司）与第三人安陆振威投资开发有限公司（以下简称振威公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月17日、2019年11月11日两次公开开庭进行了审理。原告张茂彬的委托诉讼代理人包世恩，被告鹏程公司的委托诉讼代理人柳晓丽、高飞到庭参加了诉讼，第三人振威公司指派委托诉讼代理人栾飞飞到庭参加了2019年10月17日的庭审，未参加2019年11月11日的庭审。本案现已审理终结。张茂彬向本院提出诉讼请求：1.依法确认张茂彬、鹏程公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判决解除张茂彬购买的位于安陆市××大道南××安陆××广场××单元××室的查封；3.本案诉讼费由鹏程公司承担。庭审中，张茂彬当庭放弃第一项诉讼请求。事实与理由：2017年7月7日振威公司与张茂彬签订了编号为AL1700XXX的《商品房买卖合同》，约定将安陆市凤凰城市广场X幢X单元XXX号房屋出售给张茂彬，总房款为236000元；张茂彬分别于2017年7月5日、2017年7月6日向振威公司支付购房款合计236000元，交房日期为2017年6月30日前。按照合同约定，振威公司应在房屋交付使用后180日内（即2017年12月30日前）为张茂彬办理房屋产权证书。同时，振威公司于2017年7月6日又收取了张茂彬公共维修基金4720元，现房屋已经交付并实际居住，张茂彬对该房产具有合法的权利。2017年12月鹏程公司申请财产保全，孝感市中级人民法院将张茂彬已经购买的上述房产裁定查封，所作出的（2017）鄂09民初110号民事裁定书及（2017）鄂09执保34号之一协助执行通知书也未送达张茂彬，侵害了张茂彬的财产权益，张茂彬为此提出执行异议后，孝感市中级人民法院做出（2017）鄂09执异105号执行裁定，驳回张茂彬异议请求，张茂彬对此不服，遂诉至法院，请求依法支持张茂彬的诉讼请求。鹏程公司答辩称，1.张茂彬的起诉超过法定期限，应予以驳回。2.张茂彬提供的证据不足以证明其支付超过50%的购房款。3.张茂彬提供的证据不足以证明涉案房屋是其名下唯一住房。综上，应驳回张茂彬的诉讼请求。振威公司述称，一、振威公司与张茂彬之间已签订真实、有效书面《商品房买卖合同》，依法应受保护。二、张茂彬在合同签订后已支付相应购房款，房屋已实际交付占有，张茂彬已装修入住。三、张茂彬提供的相关手续与此前向法院提出执行异议并由法院作出“中止对安陆振威投资开发有限公司开发的凤凰城市广场房屋的执行”其他申请人购房的情形基本一致，提供证据也基本一致，能够证明张茂彬与振威公司之间的商品房买卖合同符合交易习惯。四、合同签订后至今不能办理不动产登记，并非张茂彬自身原因：1.鹏程公司作为建设工程的施工人，至今没有完成8、10、11、12栋房屋的竣工验收，导致涉及商品房至今无法办理房产登记。2.因安陆市政府对振威公司目前存在的问题，严格控制合同备案及登记，导致部分房屋的《商品房买卖合同》不能备案和登记。五、张茂彬的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，应当中止对张茂彬房屋的执行，请法院解除对张茂彬房屋的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，张茂彬提交五份证据，鹏程公司未提交证据，振威公司提交一组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张茂彬提交的证据如下：证据一：张茂彬的身份证复印件。拟证明：张茂彬的身份和诉讼主体资格。证据二：《商品房买卖合同》。拟证明：合同约定的权利义务。张茂彬已按照合同约定履行了义务，振威公司没有按照合同约定履行义务。证据三：购房定金、购房全款收据。拟证明：张茂彬付清了购房款。证据四：公共维修基金收款收据。拟证明：振威公司已收取公共维修基金。证据五：一本通取款凭证、张勤和王义文的证明、张勤和王义文的银行交易记录、门牌号、水电费明细、水费预收收据、拿钥匙通知书。拟证明：张茂彬购房资金的来源；张茂彬在法院查封前已实际占有该房屋。鹏程公司质证意见：证据一、证据二的真实性均无异议。证据三、证据四、证据五不足以证明张茂彬向振威公司支付了全部购房款，证据五也不能证明涉案房屋是张茂彬的唯一住房。振威公司质证意见：对张茂彬提交的证据无异议。振威公司提交的证据：《施工许可证》、《预售许可证》、《建设规划许可证》。拟证明：振威公司对所售商品房在销售之前拥有产权，振威公司与张茂彬签订的《商品房买卖合同》合法有效。张茂彬质证意见：对该证据无异议。鹏程公司质证意见：真实性无异议，但是涉案房屋仍然属于在建工程。本院对张茂彬提交的证据认证意见：证据一、证据二当事人无异议，本院予以采信。对于证据三、证据四、证据五，因振威公司对张茂彬已足额支付房款的事实无异议，本院对该事实予以确认。本院对振威公司提交的证据认证意见：当事人对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性确认。经审理查明，2017年7月7日，张茂彬与振威公司签订《商品房买卖合同》，约定振威公司将其开发的XXXX广场X幢X单元XXXX号建筑面积为64.33平方米的商品房出售给张茂彬，商品房单价为每平方米3668.58元，总房款236000元；买受人于2017年7月7日一次性付清房款236000元；出卖人应当在2017年6月30日前将已验收合格的房品房交付买受人使用等内容。合同签订后，张茂彬支付了房款，振威公司自认张茂彬已支付全部房款236000元。2018年1月15日，该小区物业公司通知张茂彬领取了房屋钥匙。张茂彬遂交纳物业费、垃圾清运费，并开通燃气、水电后装修入住。另查明，鹏程公司诉振威公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月28日作出（2017）鄂09民初110号民事裁定，对“被申请人振威公司的银行存款在5000万元范围内进行冻结，或者查封、扣押该公司其他等值财产”。2017年12月12日，本院作出（2017）鄂09执34号之一协助执行通知书，对安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场的166套房产予以查封，其中包括8幢1单元1605号房。为此，张茂彬向本院提出执行异议，请求解除对安陆凤凰城市广场8幢1单元1605号房屋的查封。本院审查后作出（2019）鄂09执异105执行裁定，驳回张茂彬的异议请求，并于2019年7月30日向张茂彬送达。张茂彬不服，于2019年8月14日向本院提起本案诉讼。再查明，安陆市XXX广场8#楼A区已于2015年4月16日取得《建设工程规划许可证》，于2015年5月11日，取得《建筑工程施工许可证》，于2015年6月30日，取得《湖北省商品房预售许可证书》。截止诉前，安陆市安陆XXXX广场X幢X单元XXXX号房仍登记在振威公司名下。本案系案外人张茂彬对申请人鹏程公司请求人民法院查封的被申请人振威公司开发的案涉房产主张其独立的实体权利，请求人民法院解除查封而提起的诉讼，应定性为案外人执行异议之诉。张茂彬因不服本院作出的（2019）鄂09执异105号执行裁定，于该裁定送达之日起15日内向本院提起案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条之规定，张茂彬提起本案诉讼符合法律规定，诉讼主体适格，本院亦具有管辖权。本案争议焦点：张茂彬对争议房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，鹏程公司诉振威公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月28日作出（2017）鄂09民初110号民事裁定，对振威公司的5000万元银行存款或等价值财产予以查封，2017年12月12日，本院作出（2017）鄂09执34号之一协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的安陆市太白大道南50号安陆凤凰城市广场的166套房产予以查封。而本案中，振威公司于2018年1月15日通知张茂彬收房，振威公司在明知该房屋已被人民法院查封后仍向张茂彬交付房屋，其行为已违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第三项、第六项的规定，属于违法行为，其交付不发生法律效力，张茂彬亦未合法有效占有该房屋。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，张茂彬未提交有效的证据证明，其对执行标的即案涉房屋，享有足以排除执行的民事权益，故其关于“解除安陆市××大道南××安陆××广场××单元××室房屋的查封”的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，经合议庭评议，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第三项、第六项、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下:驳回张茂彬的诉讼请求。案件受理费100元，由张茂彬负担。如不服本判决，可在本送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：17×××69-1（预交诉讼费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年十二月十七日书记员  陈 旭附相关法条：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。