河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3462号 上诉人（原审被告）：张庆英，女，1983年1月1日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：武志杰，邢台县天平法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：胡勇国，邢台县天平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘丽花，女，1966年3月7日出生，汉族，住邢台市桥东区。 上诉人张庆英因与被上诉人刘丽花房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张庆英及委托诉讼代理人武志杰、胡勇国，被上诉人刘丽花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张庆英上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回刘丽花的诉讼请求，确认双方的房屋买卖协议有效；二、本案一审、二审全部诉讼费用由刘丽花承担。事实和理由：一、一审判决对适用法律条文理解错误，一审判决认定涉案合同无效的理由是违反《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土管法）第63条的规定，该条文明确的是农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设；强调的是集体所有农业用途的土地“不得用于非农业建设”。而本案涉案房产土地原为邢台县建材预制厂，于1989年已由农业用地变更为建设用地，证号为邢市集建（1989）字第130503331-2001号集体土地建设用地使用证，后用于房产开发，并于2005、2006年期间在相关行政部门相继办理了建设项目选址意见书、固定资产投资项目核准证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建设工程施工许可证等证件，涉案房屋也已由邢台县房管部门为刘丽花办理了房产证（刘丽花也非西董村村民）。土管法63条但书部分明确规定“但是。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，一审法院以《房地产买卖协议》违反土管法63条的规定，适用合同法52条，以《房地产买卖协议》违反法律、法规强制性规定，确认合同无效，无法律依据。二、《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，刘丽花对此无任何异议，且该协议已实际履行，购买该房屋后，张庆英投资10万余元对房屋进行了装修，张庆英已在所购买房屋居住一年半之久，买卖双方目的都已达到。一审法院简单判决确认合同无效，并要求张庆英腾退房屋，对给张庆英造成的装修损失及房屋增值等项损失未做任何处理，对不讲诚信的一方一审法院也未给予其应有的正当评价，该判决显失公正。且协议签订时，双方都知道该房屋当时不能过户，房产具体过户日期由政府通知，刘丽花权益并没有受到侵害，刘丽花要求确认合同无效，无任何道理。现涉案房屋所在小区的不动产登记事宜，邢台市国土资源局2017年10月14日的报告中也给出了解决建议：由桥西区政府牵头解决该小区的集体土地问题。 刘丽花答辩称，第一、一审判决认定事实清楚，适用法律准确无误，从认定事实适用法律上都十分正确，应依法判决维持原判。第二，上诉人所述与事实严重不符，理解法律错误，应依法驳回上诉请求。 刘丽花向一审法院起诉请求：1、确认原告、被告签订的合同无效；2、被告腾房并恢复原状，原告退还被告已付房款32万元。3、被告按租房租金每月1,600元给付原告，共18个月，计28,800元。 一审法院认定事实：2017年7月22日，刘丽花与张庆英签订承诺书一份，载明鉴于刘丽花房产证丢失并已挂失，刘丽花应保证该房权属明确清晰，确属刘丽花个人所有，无其他权属争执，无抵押或其他他项权争议，刘丽花应确保在该房屋取得权属证书之日起配合张庆英过户，否则刘丽花赔偿张庆英违约金，并继续履行过户义务。2017年8月7日，刘丽花与张庆英签订《房地产买卖协议书》一份，约定刘丽花自愿将坐落在邢台市桥西区白云路景河西区房屋和附属设施出售给张庆英，该房地产权证书号Ｓ200511150016。双方协定上述房地产成交价为550000元，为保证双方权利义务的正常履行，张庆英向刘丽花交付购房首付款320000元。经双方商定刘丽花于2017年8月10日将上述房产正式交付给张庆英，刘丽花应在正式交付房屋前搬出该房屋。本协议双方签字后生效。不得中途违约，如有违约，违约方将承担违约金600000元及中介费。其他注意事项：即日张庆英付清刘丽花320000元，剩余230000元在房产过户时结清；房产具体过户日期由国家政府通知；房产过户时双方积极配合中介过户；由于刘丽花房产证丢失即日起刘丽花开始办理房产证补证手续。合同签订后，张庆英于2017年8月7日向刘丽花转账310000元。同日，刘丽花出具收据，载明今收到张庆英、左明星购买白云路景河西区3号2单202室购房首付320000元。双方在庭审中确认自协议签订后房屋由张庆英居住使用。刘丽花提交的邢合县房权证001字第××号房产证（复印件）显示，颁证机关为邢台县人民政府，房屋所有权人为刘丽花，房屋坐落邢台市桥西区白云路景河西区。刘丽花提交邢市集建（1989）字第130503331-2001号集体土地建设用地使用证（复印件）显示，土地使用者为西董村村委会。庭后刘丽花提交邢台市国土资源局关于景河西社区土地房产有关问题的报告显示，景河西社区位于运河以西，不属于城市市区范围内土地；小产权房暂不能办理不动产登记业务；集体土地上房屋只能分配给本村村民，抵押时应经村委会同意。 一审法院认为，土管法第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据刘丽花提交邢市集建（1989）字第1305033312001号集体土地建设用地使用证及其邢台市国土资源局关于景河西社区土地房产有关问题的报告，涉案房屋占用的土地性质为集体土地，农民集体所有的土地的使用权不得转让。该条规定系法律规范中的效力性强制性规定。本案中，刘丽花与张庆英于2017年8月7日签订的《房地产买卖协议书》，违反了该条规定，符合《合同法》第五十二条规定的情形，即违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。又根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘丽花要求确认双方签订的合同无效，张庆英腾房，退还张庆英已付购房款320,000元，予以支持。另，刘丽花作为出卖方，对房屋产权状况真实合法及协助张庆英办理过户手续负有相关义务，张庆英在购买房屋时也应当对房产的产权状况尽到相应审查义务，考虑刘丽花因房屋升值所获利益，张庆英因房屋现值与原买卖价格的差异所造成的损失以及双方的过错责任，刘丽花应当按照中国人民银行同期贷款利率向张庆英支付已付购房款的资金占用损失，同时张庆英于2017年8月7日入住至今，刘丽花要求张庆英按月1,600元支付租金，因两者价值相当，酌定双方互不支付。一审判决：一、确认刘丽花与张庆英于2017年8月7日签订的《房地产买卖协议书》无效；二、张庆英于本判决生效之日起十五日内搬离并腾退房屋；三、刘丽花于本判决生效之日起十五日内返还张庆英已付购房款320,000元；四、驳回刘丽花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,530元，减半收取计3,265元，由刘丽花负担1,632.50元，张庆英负担1,632.50元。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的《房地产买卖协议书》是双方真实意思表示，刘丽花对此无任何异议，故协议合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，依据有效合同而交付不动产之后，买受人因此享有的占有权应予受到保护。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就发生效力。不动产登记并不是买卖合同的生效要点，而是其履行行为的组成部分。如果没有办理登记手续，房屋所有权虽然尚未发生移转，但买受人基于有效合同而占有权仍然受到保护，违约的一方应该承担责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求其赔偿损失，故即使合同成立之后没有办理登记，或者出卖人拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，出卖人应承担相应的违约责任。现本案双方所签协议已实际履行，涉案房屋已经交付使用，张庆英投资对房屋进行了修缮，张庆英已在所购买房屋居住一年半之久，买卖双方目的都已达到，双方可在条件成熟能够办理产权登记证书时办理过户手续。一审判决认定涉案合同违反土管法第63条的规定，而该条但书部分明确规定“但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案涉案房产土地原为邢台县建材预制厂，于1989年已由农业用地变更为建设用地，证号为邢市集建（1989）字第13050331-2001号集体土地建设用地使用证，后用于房产开发，涉案房屋已由邢台县房管部门为刘丽花办理了房产证，而刘丽花也并非西董村村民。因此，一审法院以双方的《房地产买卖协议》违反土管法63条的规定，适用合同法52条以涉案《房地产买卖协议》违反法律、法规强制性规定，确认合同无效，并要求张庆英腾退房屋，属于适用法律不当。综上，涉案《房地产买卖协议》是双方的真实意思表示，且在签订该协议时被上诉人刘丽花在邢台县房管局办理有房产证，协议签订后上诉人按协议约定履行了自己的义务，并且已入住房屋一年半之久，且对房屋进行了装修，刘丽花称涉案房屋是其从开发商手里买的，既然刘丽花并非西董村村民能够从开发商处购买并由邢台县人民政府办理了房产证，得到了政府的许可，证明涉案房屋是可以买卖的，刘丽花能够购买涉案房屋，他人也是可以买卖涉案房屋的，可见刘丽花主张房屋不能买卖的理由不成立，刘丽花的原审诉讼请求应予驳回。 综上所述，张庆英的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 撤销河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初558号民事判决； 驳回刘丽花的原审诉讼请求。 一审案件受理费6,530元，减半收取计3,265元，由刘丽花负担；二审案件受理费6,530元，由刘丽花负担。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇一九年十二月二日 书记员  张姿巍 ——