文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1710号原告：张柯，女，汉族，住址广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：吴惠文，广东通惠达律师事务所律师。被告：梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司，住所梅州市江北梅江碧桂园综合楼办公室02。统一社会信用代码91441402MA4UPET43N。法定代表人：姚舒扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞勋，该公司员工。委托诉讼代理人：陈梅，该公司员工。原告张柯与被告梅州市客天下碧桂园房地产开发有限公司（下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张柯的诉讼代理人吴惠文，被告碧桂园公司的诉讼代理人虞勋、陈梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张柯向本院提出诉讼请求：1.确认被告在预售过程中存在虚假宣传、隐瞒事实等欺诈行为，侵犯原告的知情权；2.确认被告交付的房屋实际坐落地址与合同约定地址不符，存在严重违约行为（如交房后存在其它违约行为则另行主张）；3.被告承担违约责任，具体承担方式为按房屋总价的20%一次性赔偿原告人民币126253.4元并按照中国人民银行同期利率加倍支付迟延履行的利息至全部履行之日止；4.被告在《梅州日报》等市级报刊上公开赔礼道歉；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于梅州市××镇××村××天下××天××街××房××商品房（××楼），双方约定的收房时间为2019年6月30日前。买方采取按揭方式付款，房屋总价款为人民币631267元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款（含按揭款）。2018年12月，原告持购房合同到三角镇三角派出所办理入户手续时，被告知由于房屋实际坐落于西阳镇××村，只能到相应辖区办理，被告交付的房屋实际坐落地址与合同约定地址不符，存在严重违约行为。此后，原告与其他业主多次与被告交涉，政府也要求被告牵头协调处理，但至今均未获得被告妥善处理结果。2019年5月9日梅州市自然资源局作出书面答复，认定原告在被告处所购买的房产实际坐落属于西阳镇。被告在当初办理预售手续时已经明知该土地属于西阳镇，却仍然按三角镇地址违规进行报建。此外，被告所发布的商业广告、售楼处摆放的沙盘以及公开承诺的函件等还对其开发小区内享有的教育、医疗、运动、商业等配套设施作出了明确具体的允诺，足以对原告订立该商品房的意思及房屋价格造成重大影响，现在却因地址位于西阳镇，无法享受三角镇相应的配套资源。根据《广东省商品房预售管理条例》第十九条，“预售人发布预售广告时，应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确，不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。”被告在预售过程中存在虚假宣传、隐瞒事实等欺诈行为，严重侵犯了原告的知情权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告存在利用信息不对称的优势地位对房屋买受人进行引诱、误导性的销售行为，严重违反了《合同法》《物权法》《城市商品房预售管理办法》《不动产登记暂行条例》等一系列法律法规之规定，应当承担违约责任。在双方签订的合同中，凡是涉及到原告的违约责任承担方式为最高赔偿房屋总价款的20%，但凡涉及到被告的违约责任承担方式就只是一句“双方另行协商”轻轻带过，严重违反了民事合同权利义务相对等的原则，属于显失公平。此外，依据《广东省商品房预售管理条例》第十条：“预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。”因此，原告请求法院判令被告按照房屋总价款20%承担违约责任合情合理，于法有据。鉴于多次与被告协商处理未果，原告无奈之下只得诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告碧桂园公司辩称，1.答辩人根据政府部门出具的涉案地块信息合法向原告预售商品房，答辩人不存在虚假宣传、隐瞒事实等欺诈行为。2016年5月9日，梅州市公共资源交易中心公布梅市公资土字(2016)第07号《梅州市国有建设用地使用权网上拍卖出让公告》，公开拍卖涉案地块。答辩人通过网络、问询政府部门等方式，查询到涉案地块××于梅州市××镇××村，其用地规划条件符合答辩人拟开发项目要求，遂参与竞拍并成功竞得涉案地块。此外原梅州市城乡规划局于2016年4月5日出具的《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》明确记载涉案用地位置为梅江区××镇××村（详见附图：G2016-025号）。随后答辩人与原梅州市国土资源局签订涉案地块《国有建设用地使用权出让合同》，且《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》作为该出让合同的附件之一附于出让合同中。此后答辩人开始对涉案地块按照规划要求开展开发建设工作，并办妥《广东省企业投资项目备案证》等资料后，向原梅州市城乡规划局申请办理了涉案地块《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》同样注明涉案地块用地位置为梅江区××镇××村。答辩人根据用地规划条件和用地证等资料向政府有关部门办理涉案地块不动产权证、《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，上述证件均明确涉案地块位于梅江区××镇××村。2.房屋实际坐落地址与合同约定地址不符非因答辩人原因导致，答辩人不存在任何违约行为。答辩人在预售商品房的时候，严格按照梅州市自然资源局和梅州市住房和城乡规划局向答辩人核发的证照信息向原告合法预售商品房，并于销售中心公示相关证照，涉案地块的地址是按照政府要求标注，并不是答辩人能随意确定的。如第l点所述，答辩人在取得涉案地块前地址就已经确定，原告对此情况明确知悉，而答辩人也正是在2018年年底及2019年年初陆续接到部分买受人的反馈后，方才发现涉案地块的房屋实际坐落地址与商品房买卖合同约定地址不符这一情况，但出现该情况非因答辩人的原因导致。在此之前，当地政府有关部门也一直认为涉案地块位于三角镇东升村，且核发给答辩人的有关证照标注的涉案地块地址一直都是梅江区××镇××村。2019年年初，政府部门陆续接到部分买受人反馈的这一情况后，亦积极协调答辩人予以配合向政府上一级部门申请调整梅州市梅江区三角镇与西阳镇部分行政区域界线，成立专门的社区居委会，由区民政局牵头，答辩人予以配合，全力做好选址、社区命名，启动等相关事宜，致力打造标杆社区。因此，从上述客观事实可知，房屋坐落地址与合同约定地址不一致非答辩人原因导致，也非以答辩人一人可以改变，答辩人从竞拍涉案地块到预售涉案房屋，均不存在任何提交虚假资料、虚假宣传等行为，且涉案房屋标注的地址亦是根据政府有关部门合法核发的证照要求据实填写，未作任何违法改动，更未隐瞒、欺骗原告，因此答辩人对原告不存在违约行为。3.该商品房满足正常的居住功能，且该商品房已经竣工验收合格，符合合同约定交付条件和交付标准，可随时交付给原告使用，双方的《商品房买卖合同》目的已实现。原告购买答辩人开发建设的涉案商品房，答辩人已按照买卖合同的约定办理了竣工验收，并于2018年12月25日取得了《竣工验收备案证》，该商品房符合合同约定的交付条件和交付标准，可随时交付原告使用，《商品房买卖合同》目的可以实现，答辩人不存在违约。因此，原告主张答辩人存在违约行为并主张违约金的诉请没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：被告为经营房地产开发及销售的有限责任公司。2017年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，向被告购买位于梅州市××镇××村××天下××天××街××房（××楼），原告付清了购房款。原、被告双方确认，涉案房产位于客天下碧桂园A-10地块。2016年5月31日，被告作为受让人，与出让人梅州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让坐落于梅江区××线以南（××新城××）的土地使用权，并约定了土地利用要求[其他土地利用要求详见附件3《梅州市江南新城东升片区A-10地块用地规划条件》],该附件标明用地位置为梅江区××镇××村（详见附图：G2016-025号）。梅州市城乡规划局于2016年7月7日就“客天下碧桂园（A-10地块）项目”发出地字第2016-018号《建设用地规划许可证》，许可客天下碧桂园（A-10地块）项目用地位置为梅江区××镇××村（××新城××）。梅州市国土资源局就坐落在梅江区××镇××村（××新城××）的国有建设用地使用权为被告颁发了粤（2016）梅州市不动产权第0007423号《不动产权证》。涉案房产相关的《建设工程规划许可证》载明建设位置为梅江区××镇××村，《建筑工程施工许可证》载明建设位置为梅江区××镇××村，《商品房预售许可证》载明项目坐落于梅江区××镇××村。涉案房产所在建筑工程经验收备案，备案工程地点为广东省梅州市梅江区××镇××村。另查明，被告于2016年7月10日与方远建设集团股份有限公司签订《建设工程施工合同》，将客天下碧桂园一期二标段总承包工程发包给方远建设集团股份有限公司，工程地点为梅江区××镇××村及西阳龙坑村内。涉案房产地理位置、空间位置未变动，行政区划实际属于梅江区西阳镇管辖。2019年7月24日，梅州市民政局作出《梅州市民政局关于申请调整梅州市梅江区三角镇与西阳镇部分行政区域界线的复函》，表示经省民政厅区划地名处答复支持客天下碧桂园楼盘A10、A11规划建设用地从西阳镇××村管辖划入三角镇东升村管辖，现该变更管辖手续正在办理过程中。原告确认，其依据合同关系提起本案诉讼。以上事实，有经过庭审质证的《国有建设用地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》《不动产权证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房买卖合同（预售）》《建设工程施工合同》《梅州市民政局关于申请调整梅州市梅江区三角镇与西阳镇部分行政区域界线的复函》等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，立案时本案案由定为房屋买卖合同纠纷，但经审理查明，本案合同为被告将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付房屋价款所签订的合同，现当事人就合同履行问题提起诉讼，应定为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性、强制性规定，合法有效，各方均应依约履行自己的义务。本案争议焦点为：1.被告销售涉案房屋是否构成误导性销售造成的违约。2.涉案房屋行政区划属梅江区西阳镇，被告是否构成违约及是否需要承担违约责任。关于焦点1，被告销售涉案房屋是否构成误导性销售造成的违约。原告主张，其因房产地址位于西阳镇而无法享受三角镇相应的配套设施，被告利用优势地位进行误导性销售，应承担违约责任。本案中，第一，被告与方远建设集团股份有限公司签订的《建设工程施工合同》中约定的工程地点为梅江区××镇××村及西阳龙坑村内，因工程地点同时包含三角镇东升村及西阳镇××村，不能据此认定被告明知道涉案房产位于西阳镇××村。第二，从涉案房产所在地块的《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房买卖合同（预售）》等房产证照来看，涉案房产所在地块的地点，梅州市机关部门均标注的是梅江区××镇××村。第三，被告在楼盘宣传时使用“普育小学”、“六大公交路线”等简单宣传文字，符合客天下碧桂园周边环境的基本事实，同时该宣传也不具有具体确定的内容，不构成对房产配套设施的承诺。因此，原告主张被告以三角镇东升村进行销售及使用“普育小学”、“六大公交路线”等宣传文字是误导性销售并进而要求被告承担违约责任的主张不成立。关于焦点2，涉案房屋行政区划属梅江区西阳镇，被告是否构成违约及是否需要承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当交付位于三角镇东升村的房产。因标的房产实际位于西阳镇××村，被告构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条有关“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现被告履行合同义务不符合约定，应依法继续履行交付属于三角镇东升村行政区划的房产给原告的义务。对于双方《商品房买卖合同（预售）》签订起至涉案房产行政区划归属至三角镇东升村止，因三角镇东升村和西阳镇××村行政区划管辖不同而给购房人造成的实际损失，被告应予以赔偿，本案中，原告未提供证据证明其因涉案房屋属于西阳镇管辖所造成的实际损失，故对其要求被告赔偿的请求不予支持。另外，原告未举证证明被告擅自变更涉案房产的设计，对其因此要求被告承担赔偿金及利息的请求，本院不予支持。原告根据双方合同法律关系提起本案诉讼，与原告要求确认被告侵犯知情权、赔礼道歉所依据的法律关系，不属同一法律关系，对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十二条之规定，判决如下：驳回原告张柯的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1412.53元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  王彩芳二〇一九年十二月二十三日书记员  陈 玲