广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民再654号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李庆华，男，1946年11月25日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黎德周，广西鼎颂律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：玉雅萍，女，1975年5月18日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 一审第三人：南宁市桂鑫置业有限公司。住所地：广西南宁市青秀区云景路33号凤岭名园C区地下室B2005号房。统一社会信用代码：91450103315828056C。 法定代表人：刘国韬，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：施黎明，男，汉族，住广西南宁市兴宁区。系该公司员工。 再审申请人李庆华因与被申请人玉雅萍，一审第三人南宁市桂鑫置业有限公司（简称桂鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院（2018）桂01民终6936号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月12日作出（2017）桂民申1340号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李庆华及其委托诉讼代理人黎德周，被申请人玉雅萍及其委托诉讼代理人韦津津，一审第三人桂鑫公司的委托诉讼代理人施黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李庆华申请再审称，请求：撤销二审判决，维持一审判决。（一）玉雅萍违约在先，在双方没有达成解除合同的合意及玉雅萍没有退回定金给李庆华的情况下，玉雅萍擅自将案涉房屋再次出售房屋给案外人，构成根本违约，二审改判玉雅萍不承担违约责任是错误的。在三方约定到银行办理解押手续时，玉雅萍没有去银行而是要求施黎明带李庆华的代理人陈某到案涉房屋，并提出要李庆华额外承担4000元贷款利息，李庆华没有同意。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，贷款还款产生的费用由玉雅萍负担。且因玉雅萍也未向李庆华提供转款账号，才导致首付款无法交付。2017年5月14日，李庆华已经同意额外支付两个月利息希望将合同继续履行下去，但玉雅萍再次拒绝，可见玉雅萍提出要求李庆华额外支付4000元利息是个借口，玉雅萍只是见房价上涨，想以高价出售给他人，本案合同无法履行是因为玉雅萍违约。（二）合同不能继续履行的原因是被申请人将房屋出售给案外人，而非二审认定的双方磋商不成不可归责于双方的原因。玉雅萍在双方没有达成解除合同合意也未退回定金的情况下，擅自将案涉房屋出售给案外人，导致合同无法继续履行，是玉雅萍违约。一审陈某的证人证言所证明的事实与陈某的银行卡流水相互印证，且与施黎明的陈述相互印证，形成证据链，能证明李庆华已做好交付40万元首付款的准备，并在接到通知后委托陈某到银行办理支付首付款的手续。二审法院否认陈某的证人证言是错误的。（三）二审中玉雅萍提交的证据并非新证据，李庆华不予质证。2017年5月21日施黎明向李庆华转达玉雅萍解除合同即退回定金，及2017年5月22日施黎明向玉雅萍转达李庆华同意退回定金后再签订解除合同协议等行为，均是中介方协调双方的行为，不能完全代表双方的最终意见。2017年6月23日施黎明和玉雅萍的微信聊天说明定金没有原路退还就没有解除合同，二审判决认定合同已于2017年5月22日解除是错误的。（四）二审判决将三方于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》写成2017年5月12日签订是错误的。 玉雅萍辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）在合同履行过程中，是李庆华违约在先，没有按照合同约定支付首付款，同时由于各种客观原因导致合同不能继续履行的情况下，双方通过施黎明作为中间人沟通，已于2017年5月22日达成解除合同的合意。玉雅萍与施黎明的微信聊天记录记载2017年5月3日李庆华通过施黎明向玉雅萍提出交付房款的时间能不能延期到2017年8月，证明李庆华称已经准备好40万元首付款并准备交付的主张没有事实和法律依据。2017年5月22日施黎明与玉雅萍之间的微信聊天记录也证明李庆华同意解除合同，双方还针对退还定金的问题进行协商。李庆华主张玉雅萍违约以及玉雅萍拒不提供银行账户没有事实依据。一审中李庆华提供的证人证言与李庆华有利害关系，且其证人证言与书面证据前后矛盾，二审法院不采信证人证言并无不当。玉雅萍在双方同意解除合同之后将案涉房屋出售给案外人并不构成违约。（二）玉雅萍不能退回定金是因为李庆华不配合导致。施黎明前往河池办理退还定金手续时，未能按照玉雅萍的要求出示李庆华的授权委托书，出于交易安全考虑，玉雅萍才拒绝将定金支付给施黎明，该做法并无不当。此后玉雅萍多次直接与李庆华联系，要求其确认授权委托的真实性时，李庆华一直不予理睬，导致定金至今无法退还。（三）玉雅萍二审提交的微信聊天记录是黑白打印的，无法显示聊天时间，为了能完全向法庭展示案件事实，现将微信聊天记录彩色打印交给法庭，作为补强证据。请求维持二审判决。 桂鑫公司辩称，（一）作为中介方，桂鑫公司只负责协调沟通，不能为双方做决定。（二）李庆华的首付款40万元确实已经准备好，且委托陈某支付。按照行规应该是三方到银行办理解押的时候支付到指定还款账户，但玉雅萍要求多支付4000元利息，所以未能支付首付款。之后施黎明亲自去河池协商，玉雅萍称施黎明不是代理人，不信任他，因此又未能达成一致意见。 李庆华向一审法院起诉请求：1.解除李庆华、玉雅萍及桂鑫公司于2017年2月28日签订的合同编号为：0000188的《房屋买卖合同》；2.玉雅萍退回李庆华已支付的50000元定金；3.玉雅萍向李庆华支付违约金68000元（计算方式：按物业成交价680000元的10％计算）；4.玉雅萍赔偿李庆华已支付给桂鑫公司的6800元的房产咨询及房产中介服务费；5.本案诉讼费用由玉雅萍承担。 一审法院认定事实：案涉房屋位于民族大道199号第一大道·尚城街区R18号楼2单元305号。玉雅萍系案涉房屋商品房预售合同备案登记的买受人。2017年2月28日，李庆华、玉雅萍及桂鑫公司就李庆华购买案涉房屋签订《房屋买卖合同》（编号：0000188），约定：一、物业成交价为680000元。二、付款方式为：签订本合同时支付定金50000元；首付款为40万元，由李庆华在玉雅萍银行还款当日直接支付给玉雅萍。三、桂鑫公司就该物业为玉雅萍、李庆华提供中介服务，且已促成玉雅萍、李庆华双方签订本合同，玉雅萍、李庆华双方同意，李庆华于本合同签订之日向桂鑫公司支付6800元作为咨询及中介费。四、玉雅萍不能按本合同约定将该物业售予李庆华，或者因违约无法将该物业售予李庆华的，应向李庆华支付该物业成交价的10％作为违约金。五、李庆华不能按本合同约定买入该物业或者因违约无法买入该物业的，应向玉雅萍支付该物业成交价的10％作为违约金，逾期30天的玉雅萍有权不再出售该物业。六、玉雅萍、李庆华确认桂鑫公司与李庆华或玉雅萍签订的任何协议，或者桂鑫公司出具的任何声明、承诺书必须加盖桂鑫公司公章方可生效。七、本合同一式三份，李庆华一份、玉雅萍一份、桂鑫公司一份，各份具有同等法律效力，本合同自三方签署（盖章）之日起生效。八、经三方协商一致，本套房为合同更名，更名费由李庆华负责，玉雅萍贷款还款产生的费用由玉雅萍自行负责。合同三方各持有一份《房屋买卖合同》，三份合同尾部均有李庆华、玉雅萍及桂鑫公司工作人员施黎明的签字捺印确认，其中李庆华及桂鑫公司持有的合同尾部经纪方处加盖有桂鑫公司印章，玉雅萍持有的合同尾部经纪方处未加盖有桂鑫公司印章。 2017年2月28日，桂鑫公司向李庆华出具收据确认收到案涉房屋的居间费6800元。2017年3月1日，李庆华向玉雅萍转账支付50000元，同日玉雅萍向李庆华出具收据确认收到案涉房屋的购房定金50000元。2017年5月12日，李庆华的代理人陈某与施黎明前往案涉房屋与玉雅萍协商支付首付款事宜，但协商未果，李庆华并未向玉雅萍支付首付款40万元。2017年5月21日，玉雅萍向施黎明发送微信信息，提出解除协议并将定金退给李庆华，施黎明询问是否退回定金50000元，玉雅萍回复称退46000元。一审庭审中，关于2017年5月12日的磋商情形，李庆华陈述称:李庆华委托陈某代为办理首付款事宜，并将委托情形提前告知玉雅萍，但因玉雅萍当场单方要求李庆华另行支付4000元利息，李庆华不同意，因此没有支付首付款。玉雅萍则辩称：玉雅萍没有要求李庆华另行支付4000元利息，之所以协商未果是因为没有听说过李庆华委托陈某，且希望李庆华先支付首付款40万元后再办理银行提前还款手续。桂鑫公司对李庆华的上述陈述予以确认。证人陈某陈述称：我方受李庆华委托交40万元房款给玉雅萍，但由于玉雅萍要求多支付4000元，李庆华不同意，所以没有谈成。关于案涉房屋的现状问题，玉雅萍自认案涉房屋已经另行出售给案外人。 一审法院认为，李庆华、玉雅萍及桂鑫公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人在平等协商的基础上达成的真实意思表示一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。综合现已查明的事实及各方陈述，应认定李庆华依约向玉雅萍支付了定金50000元，并按合同约定的时间委托代理人陈某与桂鑫公司一同前往案涉房屋处欲履行首付款支付义务，但玉雅萍未经双方协商单方要求李庆华另行支付合同以外的4000元利息，导致李庆华无法按照合同约定履行支付首付款义务，合同最终未能依约履行，且玉雅萍一审庭审中自认案涉房屋已经出卖给案外人，合同已无法实际履行，玉雅萍的行为已构成根本违约，导致李庆华的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，李庆华有权解除合同，故应认定案涉合同于玉雅萍收到一审法院送达本案应诉材料之日即2018年4月8日解除，根据案涉合同关于违约责任的约定，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，李庆华要求玉雅萍退回定金50000元、支付违约金68000元并赔偿中介费6800元于法有据，应予以支持。 一审法院判决：一、确认李庆华、玉雅萍、桂鑫公司于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》已于2018年4月8日解除；二、玉雅萍应向李庆华退回定金50000元；三、玉雅萍应向李庆华支付违约金68000元；四、玉雅萍应向李庆华赔偿中介费6800元。一审案件受理费2796元，由玉雅萍负担。 玉雅萍不服一审判决，向南宁市中级人民法院上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回李庆华要求玉雅萍退还定金50000元及赔偿违约金68000元、中介费6800元的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由李庆华承担。 对当事人二审争议的事实，二审法院认定如下：玉雅萍对一审查明事实“2017年5月12日，原告的代理人陈某与施黎明前往案涉房屋与被告协商支付首付款事宜”有异议，认为应为协商解除案涉《房屋买卖合同》的事宜，对此，玉雅萍二审提供了微信聊天记录为证。经审查，该聊天记录并不能证明2017年5月12日各方当事人协商的是解除合同的事宜，且玉雅萍一审庭审中亦认可该日各方当事人是就首付款支付事宜进行了协商，故二审法院对其上述异议不予采纳。二审法院对一审判决查明的事实予以确认。 二审另查明，玉雅萍与桂鑫公司员工施黎明的微信聊天记录记载，施黎明于2017年5月14日发信息称“玉姐，麻烦你谅解一下！客户愿意付两个月利息把合同进行下去！我也尽力了”，玉雅萍回复“只付两个月利息我不考虑”；2017年5月21日，施黎明发信息“玉姐，我回来又看了合同！这个确实没法界定谁违约了，是政策原因！我也主动沟通你们双方多次，但是最终意见在你们双方手里，我只能协助你们！我作为中介方双方知情自愿签订协议，所以大家协商解决最好！12号三方共同到场未能到银行还款达成一致真的很遗憾”，玉雅萍回复“解除协议吧，我定金退给买方”，施黎明回复“退给5万？”，玉雅萍回复“退4.6万元”，后施黎明并未表示同意；2017年5月22日，施黎明发信息“李叔同意退款，就看看您什么时候方便交接一下！他委托他侄仔李康富过来我们三方一起办理”，后各方当事人就应退还的定金数额及退款手续的办理事宜并未能协商一致。 二审法院认为，玉雅萍、李庆华、桂鑫公司于2017年5月12日签订的《房屋买卖合同》，是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，二审法院予以确认。根据诉辩双方的主张，本案二审当事人争议的是案涉《房屋买卖合同》未能继续履行的过错在于哪一方。根据合同约定，第二部分房款40万元是买方在卖方银行还款当日直接支付给卖方。上述条款内容约定了双方的权利义务为：玉雅萍向银行提出提前还贷申请，银行同意提前还贷后，在办理还款解押手续当天李庆华应将40万元支付给玉雅萍。根据查明的事实，各方当事人约定于2017年5月12日到银行办理还款解押手续及首付款的支付事宜。李庆华、桂鑫公司主张当日因玉雅萍提出要求另行支付4000元利息导致首付款未能支付，对此，一审中李庆华申请了证人陈某出庭作证，但证人陈某与李庆华曾为同事关系，李庆华、桂鑫公司对其上述主张并未能提供其他证据佐证，玉雅萍对此亦不予认可，故二审法院难以采信。根据玉雅萍与桂鑫公司工作人员施黎明的微信聊天记录，施黎明于2017年5月14日发信息称李庆华愿意付两个月利息把合同进行下去，玉雅萍回复只付两个月利息其不予考虑；2017年5月21日，施黎明发信息表示就合同履行问题希望各方能协商解决，玉雅萍则提出解除合同，其向李庆华退回定金；2017年5月22日，施黎明发信息称李庆华同意退款，并约定三方一起办理相关手续，后各方当事人就应退还的定金数额及退款手续的办理事宜未能协商一致。由此可见，2017年5月12日各方当事人虽然未能依约办理还款解押及首付款支付的手续，但各方亦对继续履行合同进行了协商，最终基于各自利益考虑无法达成一致意见，因此，应认定是双方磋商不成，合同解除属于不可归责于双方的原因。玉雅萍于2017年5月21日提出解除《房屋买卖合同》以及退回定金，而李庆华于2017年5月22日通过桂鑫公司的员工施黎明转达其同意玉雅萍退回定金的意思表示，尽管双方对退还的定金数额有分歧，但可以认定玉雅萍、李庆华均同意解除合同，故案涉《房屋买卖合同》应于2017年5月22日解除。一审认定合同于2018年4月8日解除欠妥，二审法院予以纠正。因《房屋买卖合同》的解除不可归责于双方，故玉雅萍应向李庆华退回定金50000元。李庆华诉请玉雅萍支付违约金68000元，没有事实和法律依据，二审法院不予支持。签订《房屋买卖合同》当日，李庆华已将中介费6800元支付给桂鑫公司，因合同解除不可归责于双方，该费用应由玉雅萍、李庆华各负担一半，玉雅萍应将其所负担的3400元支付给李庆华。一审判决玉雅萍向李庆华赔偿违约金68000元及中介费6800元欠妥，二审法院予以纠正。 二审法院判决：一、维持南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初1802号民事判决第二项；二、撤销南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初1802号民事判决第三项、第四项；三、变更南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初1802号民事判决第一项为：确认李庆华、玉雅萍、桂鑫公司于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》于2017年5月22日解除；四、玉雅萍应向李庆华支付中介费3400元；五、驳回李庆华的其他诉讼请求。一审案件受理费2796元（李庆华已预交），由玉雅萍负担1196元，李庆华负担1600元。二审案件受理费2796元（玉雅萍已预交），由玉雅萍负担1196元，李庆华负担1600元。 再审庭审中，李庆华认为原审法院遗漏查明2017年6月23日玉雅萍与施黎明的微信聊天记录，2017年6月23日的微信聊天记载：玉雅萍说“你按法律流程拿相关的手续来什么时候都可以解除合同退钱，我不能直接退钱给你的”，证明玉雅萍认可合同还没有解除，也没有退定金。本院审查认为，对李庆华认为遗漏查明的事实，将补充查明。 本院再审对原审查明的案件事实予以确认。 另查明，玉雅萍与桂鑫公司员工施黎明的微信聊天记录记载，玉雅萍于2017年6月23日发信息称“你把我的购房合同、发票和相关的收据退回来给我”，施黎明回复“玉姐，我希望你理解，你把李叔的钱退给他我才能都给你”，玉雅萍回复“可以，你按法律流程拿相关的手续来什么时候都可以解除合同退钱”；玉雅萍于2017年6月27日发信息称“解除合同呀”，施黎明于2017年6月27日将李庆华微信名片发送给玉雅萍，让玉雅萍加李庆华微信，并回复“解约资料你可以通过微信发给他，既然同意解约，那双方就拿出诚意来解决”，之后各方当事人就解除《房屋买卖合同》事宜并未能达成一致意见。 本院再审认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案再审的争议焦点是：案涉房屋买卖过程中谁违约。 玉雅萍、李庆华、桂鑫公司于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》系各方自愿达成、表意真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同成立后对各方当事人均有法律约束力，合同各方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。根据玉雅萍再审庭审中的陈述，玉雅萍于2017年3月20日通过微信告知施黎明可以支付首付款，之后在施黎明的协调下，三方于2017年5月12日到场一起协商支付首付款40万元的事宜，但因玉雅萍提出要求李庆华多支付4000元利息，以分担部分因李庆华未能在2017年3月20日支付首付款40万元，导致玉雅萍要多承担银行还款利息的损失，李庆华不同意，故40万元首付款未能如约支付。根据《房屋买卖合同》约定，李庆华应在玉雅萍银行还款日支付40万元首付款，但根据现有证据无法证实玉雅萍或施黎明已经告知李庆华可以于2017年3月20日支付首付款，因此未能按约支付40万元首付款的责任不可归责于李庆华，且《房屋买卖合同》约定贷款还款产生的费用由玉雅萍自行负责，因此玉雅萍要求李庆华多付4000元利息以及之后在退还定金50000元时要求扣减4000元没有依据。因对交付首付款的事宜双方未能协商一致，在施黎明的协调下，李庆华与玉雅萍对解除《房屋买卖合同》、退还定金50000元的事宜进行了协商，从施黎明与玉雅萍2017年6月23日以及2017年6月27日的微信聊天记录可以看出，双方一直到2017年6月依旧在对解除合同的事宜进行协商，但依旧未能达成一致意见，故《房屋买卖合同》未能解除。二审认定《房屋买卖合同》于2017年5月22日解除不当，应予以纠正。在《房屋买卖合同》未解除的情况下，玉雅萍将案涉房屋出售给案外人，导致合同目的无法实现，构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，李庆华有权解除合同，因此《房屋买卖合同》于李庆华到一审法院送达本案应诉材料之日即2018年4月8日解除。 本案中，玉雅萍在与李庆华协商期间，将房屋卖给他人，导致合同目的无法实现，玉雅萍应承担违约责任。根据《房屋买卖合同》对违约责任的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，李庆华要求玉雅萍退回定金50000元、支付违约金68000元并赔偿中介费6800元于法有据，应予支持。 综上所述，二审判决认定事实有遗漏，致实体处理和适用法律错误，应予纠正。李庆华申请再审的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南宁市中级人民法院（2018）桂01民终6936号民事判决； 二、维持南宁市青秀区人民法院（2018）桂0103民初1802号民事判决。 一审案件受理费2796元（李庆华已预交），二审案件受理费2796元（玉雅萍已预交），共计5592元，由玉雅萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  唐 菁 审 判 员  陈 丹 审 判 员  万晓敏 二〇一九年十二月十七日 法官助理  田丽霞 书 记 员  罗 誉