四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0502民初5785号 原告：薄云鹏，男，1969年6月17日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：张巧，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何嘉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原告：杨静，女，1978年1月18日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：张巧，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何嘉，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码91510500689915090U。 法定代表人：吴伯棠，经理。 委托诉讼代理人：周平，男，被告公司员工。 委托诉讼代理人：颜宁，男，被告公司员工。 原告薄云鹏、杨静与被告四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称同汇房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薄云鹏、杨静的其委托诉讼代理人张巧，被告同汇房地产委托诉讼代理人周平、颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薄云鹏、杨静向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定及商品房住房质量标准向原告交付位于泸州市江阳区房屋；2.判令被告向原告支付违约金，从2017年12月30日起以1238379元为基数按每日万分之三的标准支付至实际交付合格房屋时止；3.判令被告向原告赔偿损失，实际损失从2017年12月30日起以房屋所在地区同时段同面积房屋租金每月3500元为标准支付至实际交付合格房屋时止；4.判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：二原告与被告于2016年3月2日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同书”），约定由原告购买被告位于泸州市江阳区房屋。合同签订后，原告依约通过办理按揭贷款方式支付购房款，完成付款义务。依约定，被告应于2017年12月30日将该房按照《合同书》约定交付原告。交房过程中，原告发现房屋存在严重的质量问题，即向被告提出整改等意见。被告面对问题，一直采取推诿态度。2018年3月15日，泸州市建设工程质量监督站经调查认定《合同书》所涉房屋质量存在问题，并下发泸建质监复字〔2018〕4号《泸州市建设工程质量监督站信访事项处理意见书》要求被告进行彻底整改并出具合格验收文件。同时，该文件对整改进度向业主汇报也做了具体要求。因被告毫无维修的诚意，原告所购房屋的质量问题至今没有解决。被告应当按照《合同书》的约定时间将合格的房屋交付原告。为了维护原告的合法权益，特依据法律法规向本院提起诉讼。 被告同汇房地产辩称：1.涉案房屋已经经主管部门验收合格，足以交付使用，原告提出的质量问题均为较小的瑕疵，不影响原告居住，并且原告也并未举证其已经实际产生该笔费用，故原告提出的租金损失不应得到支持；2.即使法院认定我方存在逾期交房行为，我方请求法院调减违约金，原告既主张房屋租金损失，又主张违约金，系对被告的双重追偿。 经审理查明：2016年3月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买由被告公司开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积209.25平方米，单价每平方米5918.18元，总价款1238379元，原告采取按揭贷款方式付款；房屋交付条件：被告应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；交接手续：验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。关于装饰和设备标准的约定以合同附件八补充协议附录四《泸州市碧桂园生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》为准。合同签订后，原告按约支付完毕购房款。 2017年12月3日，涉案房屋质量分户验收合格。2017年12月29日，涉案房屋经泸州市住房和城乡建设局验收，泸州市住房和城乡建设局同意竣工验收备案。 2017年12月28日，被告公司向原告邮寄了《收楼通知书》，通知原告接房。2018年1月6日，被告公司再次电话通知原告接房。原告查验房屋时，发现防水工程不符合标准，水电路安装不规范，多处渗漏水等，原告遂未办理交付验收手续。 2018年2月23日，原告致信四川省信访局反映碧桂园小区存在以下问题：房屋内水电气安装存在安全隐患，精装房偷工减料，施工存在严重安全问题，房屋漏水，水电线交叉铺设等问题。2018年3月15日，泸州市建设工程质量监督站于2018年3月15日出具〔2018〕4号《泸州市建设工程质量监督站信访事项处理意见书》，载明：1.关于房屋内水电安装存在安全隐患，防水施工质量不合格，精装房装修工艺差，偷工减料，达不到装修验收标准的问题：建设单位按《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015）的要求对存在的质量问题进行彻底整改，整改完善后出具合格验收文件。2.渗水、漏水问题：建设单位安排技术人员对业主室内管道进行打压；开水试验；对有防水要求的厨房、厕所、阳台关水试验，合格后及时交业主，开发公司提供施工过程影像资料交业主，让业主知道进度，让业主放心接收。 2018年4月14日，政府相关职能部门人员、业主代表及碧桂园项目代表人员召开涉案房屋装修质量协调会，会议中，碧桂园项目代表人员承诺对涉案房屋进行整改，整改期间不收取物业费。 诉讼过程中，原告向本院申请对上述涉案房屋装饰装修部分工程施工质量进行鉴定，本院依法予以准许。2019年11月22日，四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司出具编号为2019-HB312号鉴定报告，载明：涉案房屋不满足《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）的工程有：客厅地砖面层与下一层结合质量、局部表面平整度及接缝高低差，父母房实木复合地板板面缝隙宽度和相邻板材高差部分，男孩房实木复合地板板面缝隙宽度和表面平整度部分，女孩房实木复合地板板面缝隙宽度和相邻板材高差部分，阳台地砖面层表面坡度局部，主卧卫生间地砖面层与下一层结合质量部分，父母房卫生间地砖面层与下一层结合质量局部，客厅处卫生间面层与下一层结合质量部分，客厅墙面涂饰综合质量局部，主卧墙面空鼓局部，父母房阳角方正，男孩房墙面空鼓局部，女孩房阳角方正，厨房、主卧厕、父母房及客厅处卫生间饰面砖粘贴质量部分，阳台、主卧卫生间浴室墙面、父母房卫生间浴室墙面、客厅处卫生间浴室墙面的防水层，主卧卫生间沉箱底未发现二次排水孔、父母房卫生间和客厅处卫生间设有沉箱底和二次排水口发现个别缺陷，局部二次排水堵塞，三间卫生间局部等电位线为裸线，电气工程中玄关处个别线管接头处采用的是胶布粘贴，线管间局部过密，局部线管接头线路距热水管的交叉距离未大于100㎜，单相供电时室内的相线的颜色不统一，局部不符合规定。原告为此支付鉴定费合计13926.10元（含人工费1926.10元、鉴定费12000元）。 上述事实有原、被告在法庭上的陈述、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《竣工验收备案表》、〔2018〕4号《泸州市建设工程质量监督站信访事项处理意见书》、四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司鉴定报告、鉴定费发票等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。 本案争议的焦点为：一、被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付；二、若被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 一、关于被告按照合同约定的时间通知原告接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论可以得知，该房屋现在存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经原告要求整改，但并未引起被告足够的重视，涉案房屋现在存在的问题依然存在。综上，因被告未能向原告交付符合基本入住条件的房屋，应视为未能按约交房，故被告应对照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》（编号为2019-HB312号）中所涉及的项目，参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋进行整改，整改合格后将房屋交付原告。 二、如上所述，被告已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。被告存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理，鉴于被告的违约行为一直处于持续状态，导致原告不能正常入住，故计算时间为2017年12月31日起至整改合格交付完毕之日止，即被告应支付原告逾期交房的违约金为：以购房款1238379元为基数，按每日0.1‰的标准从2017年12月31日起计算至整改合格交付完毕之日止。关于原告主张房租损失等，因原告并未举证其已经实际支付上述费用，并且上述已经计算了逾期交房违约金，故对此项诉请不予支持。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》（编号为2019-ＨＢ312号）中所涉及的项目，参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（ＤＢＪ51／015-2013）对位于江阳区房屋进行整改，整改合格后将房屋交付原告薄云鹏、杨静； 二、被告四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告薄云鹏、杨静逾期交房违约金，违约金以1238379元为基数，按每日0.1‰的标准从2017年12月31日起计算至整改合格交付完毕之日止； 三、驳回原告薄云鹏、杨静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取8554元、鉴定费13926.10元，由被告四川省同汇房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 陈 刚 二〇一九年十二月十日 书记员 刘俊麟