新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民事判决书（2019）新2325民初2495号原告：奇台县天恩房产销售有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县东关街DE商业中心5-55号。法定代表人：范静，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈紫郁，新疆航迪律师事务所律师。被告：孙艳，女，1972年7月7日出生，汉族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县泰和苑小区4号楼4单元601室，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。原告奇台县天恩房产销售有限公司（以下简称“天恩房产公司”）与被告孙艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天恩房产公司的委托诉讼代理人陈紫郁，被告孙艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天恩房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺租金14902.4元、物业费1724.8元、运营管理费22353.7元、冬暖费1240.7元，合计40221.6元；2、判令被告按照合同约定支付违约金12066.4元。事实和理由：2016年8月22日被告与案外人奇台县中诚物业服务有限责任公司（以下简称“中诚物业公司”就奇台县DE商业中心四层21、23号商铺租赁事项签订《租赁合同》，租赁面积为60.52㎡，租赁用途为女装销售，后中诚物业将相关的40221.6元的债权转让给了原告。原告多次与被告协商缴费事宜，被告均未给付，原告无奈诉讼至法院请求处理。被告孙艳辩称，1、合同第三年（2018年5月19日-2019年4月30日）中诚物业公司人员对所有商户承诺免交费用并没有提过缴费的事；2、在孙艳等人要搬出商场时经过协议已经签订了协议：押金5000元不退，抵2018年5月-2018年9月的费用（这个协议只有商场工作人员手里有，没有给商户）；3、商户和中诚物业公司签订合同，双方是平等关系，但中诚物业公司将合同转交给天恩房产公司，没有做任何形式的公示和通知，合同另一方对此事一概不知，原告的主体不是合同的相对方；4、中诚物业公司违约在前（在合同期间要求商户从四楼搬到二楼且将合同转给第三人而不公示给商户）；5、原合同标的四楼天恩房产公司已经租给了第三人；6、孙艳等2018年9月与商场签了两清协议后，原合同已经失去法律效力，和天恩房产公司没有任何法律关系。原告天恩房产公司围绕诉讼请求提供了：1、DE商业中心租赁合同、DE商业中心·数码港市场文明经营管理规定、DE商业中心·数码港施工单位进场装修细则各一份，拟证实被告与中诚物业公司签订合同并约定租赁位置、租赁期间及租金。被告孙艳对上述证据真实性无异议，认为是和中诚物业公司签订的合同，合同的相对方是中诚物业。本院证据的真实性予以确认。2、债权、债务转让协议一份、律师函一份。拟证实2018年1月1日中诚物业公司与原告将奇台现DE商业中心的债权转让给原告，2019年5月28日原告通过律师函的形势再次向被告通知了债权转让的事实。被告对该证据的真实性予以确认，但认为没有向商户告知。本院对证据的真实性予以确认。3、快递清单一份、签收底单打印件一份。拟证实被告已经收到表明转让债权事实的律师函。被告对证据的真实性予以确认，收到了快递，不承认债权、债务转让，合同已经终止了。本院对该证据的真实性予以确认。4、电子发票11张、新疆农村信用社网上银行交易详细一份。拟证实原告为商场正常运营管理支出费用为80710元，2018年6月为商场集体购买防火保险支出11400元。被告不认可该证据，认为合同已经终止，运营管理费是做促销的费用，签合同的时候已经包含在合同费用内，但这期间原告没有做促销活动。被告孙艳向本院提供证据如下：1、证明二份，拟证实合同没有履行下去，有群众和商户的签名。被告对该证据不认可，认为证人应当出庭作证，且证明人均是原告在另案中起诉的欠款人。本院认为证明人是DE商业中心商户，与原告具有利害关系，故对证明中双方均认可的事实予以确认，对双方有争议的事实不予确认。2、录音一份，拟证实商户和商场主管贾玉玲的通话内容。被告对该证据三性不认可，认为录音没有标明时间、地点也无法确定是不是贾玉玲声音且从内容看，对方也一直拖拖自己与此事无关，无法证明原告要证明的事实。本院认为该录音无法证明录音人，也无法证明来源，本院对该证据不予确认。3、证人李翠清、赵忠勇的证言，拟证实被告搬出商场的时间和被告搬离商场时和商场签订两清协议。被告认为证人证言前后矛盾，且证人也是DE商业中心的商户，与原告存在利害关系。本院认为证人系与原告有厉害关系的商户，该证言在没有其他证据佐证的情况下不足以证明案件事实，故对原、被告双方无争议的证言予以确认，有争议的不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，原告中诚物业公司与被告孙艳签订《DE商业中心租赁合同》、《DE商业中心·数码港市场文明经营管理》、《DE商业中心·数码港施工单位进场装修细则》，双方约定被告孙艳租赁DE商业中心四层21、23号商铺，商铺租赁面积60.52平方米，履约保证金以已于签订合同之日一次性付清5000元，租赁时间为2016年5月19日至2019年4月30日，前两个合同期双方均已履行完毕，第三个合同租赁期为2018年5月19日至2019年4月30日，物业费1724.8元，运营管理费22353.7元，商铺租金14902.4元，冬暖费1240.7元，合计40221.6元。若被告孙艳违约，需向中诚物业赔付本年度合同总金额30%违约金且履约保证金不予退还，并赔偿因此给中诚物业造成的一切损失，若中诚物业违约，需要孙艳赔付其本年度租金金额的30%。除此双方还约定了双方的合同权利与义务以及市场文明经营管理规定、装修中的权利与义务。2018年1月1日，案外人中诚物业公司与原告天恩房产公司签订债权、债务转让协议，协议约定中诚物业公司于2016年1月1日至2017年12月31日实际经营管理奇台DE商业中心，于2018年1月1日退场，中诚物业公司于2018年1月1日入场经营管理奇台县DE商业中心期间各驻场商户欠缴的商铺租金、物业费、水暖电费、空调费、运营管理费等各项费用及其他中诚物业公司在经营期间取得的债权由天恩房产公司享有，经营管理期间合法合理的经营管理行为所欠的且尚未归还的债务由天恩房地产承担。2019年5月28日，新疆航迪律师事务所律师陈紫郁以邮寄方式向被告孙艳邮寄律师函，律师函中告知了中诚物业将债权债务转让给天恩房产，被告孙艳收到了该律师函。另查明，2018年10月被告孙艳因为搬离商场向公安局两次报警，2018年10月14日，被告孙艳搬离DE商业中心。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否为适格主体？二、被告孙艳应当给付的租金为多少、物业费、暖气费如何认定？三、运营管理费如何认定？四、违约金如何计算？针对争议焦点一，原告与中诚物业公司签订的债权转让合同已通过邮寄的方式通知被告孙艳。根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中天恩房产公司已经将债权债务转让以邮寄的方式通知了被告孙艳，该债权转让有效，天恩房产公司有权向债务人孙艳主张债权，是本案适格主体。针对争议焦点二，原告诉称全年租金14902.4元，认为被告办理商场是其违约在先，应当给予租赁期内的全部租金。被告孙艳虽辩称其在搬离商场的时候双方签订了两清协议，但并未提供该协议，且原告在没有其他证据佐证的基础上仅提供与中诚物业同样具有合同关系并具有利害关系的证明及证人证言不足以证明双方解除租赁合同的事实，故对被告孙艳的辩解不予采信。对于租金给付，本院认为在没有解除合同的情况下，原、被告双方还应当继续履行合同义务。被告孙艳单方搬离商场的行为造成原告合同利益受损，其孙艳应当支付合同履行期内的租金，但被告重新招商鹿儿岭入驻商场四楼导致合同无法履行，对于合同履行终止时间，原告称是2019年4月1日将DE商业中心整体出租给王金良，并提供了双方签订的租赁合同供参考确定时间，被告也辩称是2019年3月鹿儿岭入驻商场，双方均确定是2019年3月鹿儿岭入驻，本院认定合同履行终止时间为2019年3月31日，故对2018年5月19日至2019年3月31日的租金认定为12943元（14902.4元÷365天×317日）。对2018年5月19日至2019年3月30日的物业费认定为1498元（1724.8元÷365天×317日）。对2018年10月15日至2019年3月31的暖气费认定为1137元（1240.7÷6个月×5.5个月），三项共计15578元。针对争议焦点三，运营管理费双方在合同中并未明确约定，原告天恩房产公司在庭审中表示运营管理费包含广告费、商业活动策划费、商场维修修缮费、商场主管及外聘安保人员工资、商场整体财产险和水费及在合同上没有注明的都在运营管理费内包含并带有租金性质，是预先固定的费用，并提供了购买保险的费用和费用支出的电子发票。被告孙艳辩称运营管理费是广告策划费和商场促销费，原告所称的之外的费用应该包含在物业费内。本院认为该项费用在合同中虽明确了数额，但未约定具体的内容，原告应当就该主张提供证据，其提供的电子发票只能证明公司账户支出了费用、购买了保险，但是否属于运营管理费的范畴不能确定，故对该主张本院不予支持。针对争议焦点四，被告孙艳在履行期内单方搬离商场的行为违反合同约定，应当承担违约后果。原告按照合同约定主张合同总额的30%共12066.4元，被告孙艳认为违约金的计算标准过高，原告也未提供其具体损失，本院酌定为未付款项的20%，即3115.6元（15578元×20%）。对于履约保证金5000元和本案违约金属同一性质，原告既主张不退还押金又主张违约金属于重复诉讼，故认为押金应当折抵违约金，多出的1884.4元（5000元-3115.6元）应当折抵被告应缴纳的费用。故被告孙艳应当支付的各项费用为13693.6元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八十条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告孙艳于本判决生效之日起十日内给付原告奇台县天恩房产销售有限公司给付租金12943元、物业费1498元、冬暖费1137元、违约金3115.6元，减去履约保证金扣减后剩余的1884.4元，共计给付13693.6元；二、驳回原告奇台县天恩房产销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1108元，减半收取554元，由原告奇台县天恩房产销售有限公司负担409元，被告孙艳负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员 韩 欢二○一九年十二月二十四日书记员 谢依达