中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申5246号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：侯树良，男，1964年11月29日出生，汉族，住山西省忻州市忻府区。 委托诉讼代理人：明阳，山西见证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王栋，山西见证律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘子明，男，1953年11月28日出生，汉族，住山西省定襄县。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张书梅，女，1954年10月8日出生，汉族，住山西省定襄县。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：定襄县神农百业房地产开发有限公司，住所地山西省定襄县团结路2号。 法定代表人：刘全堂，该公司经理。 再审申请人侯树良因与被申请人刘子明、张书梅、定襄县神农百业房地产开发有限公司（以下简称百业房地产公司）案外人执行异议之诉一案,不服山西省高级人民法院（以下简称山西高院）（2019）晋民终192号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 侯树良申请再审称，一、有新的证据足以推翻二审判决。由于一审期间定襄汇业投资咨询服务有限公司（以下简称汇业投资公司）涉嫌非法吸收公众存款罪案件尚在审理中，二审判决生效后，公安机关才依法返还汇业投资公司的财务账簿，现提交该会计账簿，拟证明百业房地产公司在2015年3月份之前欠汇业投资公司2853.7万元。由于汇业投资公司欠侯树良欠175万元，后通过签订三方协议，百业房地产公司承继了汇业投资公司该175万元债务，并抵销了对其汇业投资公司的等额债务。二审判决认定“汇业投资公司对侯树良的欠款175万元，由百业房地产公司一并承担，无相应证据佐证”的事实是错误的，该新证据足以推翻原判决。二、二审法院认定“侯树良与百业房地产公司、汇业投资公司的借贷关系事实不清，侯树良未足额支付购房款”缺乏证据证明。理由是：1.侯树良以现金方式出借百业房地产公司两笔合计85万元，该公司于2012年5月20日出具的收据显示收到侯树良现金35万元、月利率1.5%、结算39个月利息为20.475万元，2012年7月3日出具的收据显示收到侯树良现金50万元、年利率18%，结算3年1个月利息为27.75万元。上述两张收据符合民间借贷的基本要件。百业房地产公司欠侯树良本息合计133.225万元证据确凿。2.现有证据无法证明侯树良出借给汇业投资公司的175万元属于汇业投资公司非法集资的范畴，即使该175万元属于非法集资的范围，汇业投资公司仍然应当返还侯树良本金。侯树良依据三方协议取得了汇业投资公司对百业房地产公司175万元的债权，该部分应认定为侯树良购房款。3.百业房地产公司与侯树良商量以房屋抵顶借款时，坚决不同意以306万元抵顶房屋。侯树良为收回债权，接受了百业房地产公司按照单价5000元抵顶房屋的意见，并按照百业房地产公司的要求将差额30万元转至张国清的账户中，该30万元亦应认定为购房款。以上合计338.225万元应全部认定为侯树良的购房款。4.侯树良在法院查封前已经合法占有了案涉房屋。5.侯树良与百业房地产公司签订的《商品房买卖合同》已经备案，足以产生权利预告登记的法律效果。且由于百业房地产公司开发的整栋商品房未经竣工验收，无法办理过户登记，故本案并非因侯树良自身原因未办理过户登记。三、二审法院认定“侯树良不享有排除强制执行的权利”系适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第三款规定的立法本意是，支付部分价款的买受人只要按照法院指定的期限交清剩余价款也属于物权期待权的保护范围。本案中，侯树良对案涉房屋依法享有物权期待权和排除强制执行的民事权利。二审法院在认定侯树良与百业房地产公司《商品房买卖合同》真实性的前提下，即使认为部分已付购房款有争议，也应当询问侯树良是否同意将有争议的款项交付执行，不应当因部分款项存在争议直接剥夺侯树良的物权期待权。综上，侯树良的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定，请求本院再审本案，依法撤销山西高院（2019）晋民终192号民事判决，维持山西省忻州市中级人民法院（2018）晋09民初55号民事判决，本案诉讼费由被申请人负担。 本院经审查认为,《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房屋于2016年被人民法院查封，侯树良称其与百业房地产公司于2015年8月30日签订《房屋买卖合同》购买了案涉房屋，并用其以对百业房地产公司的借款债权抵顶了部分购房款。因侯树良与百业房地产公司签订《房屋买卖合同》内容是以房抵债，该案涉合同性质实质上是以物抵债协议。签订以物抵债协议的目的只是债务人履行债务的一种变通方式。在案外人执行异议之诉案件中，应当结合案件事实及《执行异议和复议规定》有关物权期待权保护的司法解释规定精神综合评判，若以物抵债协议的真实目的就是为了获得相应物权，就判别能否排除执行的民事权益而言，有进一步审查以物抵债协议的真实意思表示的必要。于本案而言，为确定双方以房抵债行为的真实意思表示，故需审查侯树良与百业房地产之间是否存在真实、确定的债权债务关系及债权是否到期等事实。另外，至案涉房屋被查封时，侯树良尚未办理房屋过户手续，未取得案涉房屋所有权，故本案还需审查侯树良是否符合上述司法解释规定的其他条件。 本院认为，原审法院认定侯树良不享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权，并无不当。具体理由是：一、侯树良主张“汇业投资公司欠侯树良175万元，百业房地产公司欠汇业投资公司2853.7万元，后通过签订三方协议，侯树良享有了汇业投资公司对百业房地产公司的175万债权。且侯树良出借给百业房地产公司85万元，本息合计133.225万元，百业房地产公司与侯树良协商双方以房屋抵顶借款时，侯树良又支付了30万元，以上合计338.225万，均为侯树良支付的购房款”。证明上述事实的证据尚不充分：（一）侯树良主张汇业投资公司欠其175万元，并主张以转账115万元，现金60万元的方式支付。但就如此大额现金支付，侯树良不能进行合理解释，也不能提供其他证据予以佐证。（二）侯树良主张在2015年3月份之前，百业房地产公司欠汇业投资公司2853.7万元。再审审查中，侯树良提交了汇业投资公司的会计账簿，拟证明存在上述事实。经查，该会计账簿系汇业投资公司单方制作，且载明户名为刘全堂，虽然刘全堂系百业房地产公司的法定代表人，但仅有其姓名不足以证明百业房地产公司与汇业投资公司之间的真实且具体的欠款事实。结合汇业投资公司法定代表人刘志文系百业房地产公司法定代表人刘全堂儿子，以及会计账簿上没有刘全堂签字确认或汇业投资公司加盖印章公章，也没有相应转账凭证印证的情况下，该会计账簿不足以支持侯树良主张并推翻原审判决结论，不能认定为本案再审申请新的证据。（三）侯树良主张其分两笔借给百业房地产公司85万元大额现金，虽然百业房地产公司出具了借条，但是结合一审中侯树良提供的百业房地产公司于2015年8月25日为侯树良出具的收据载明“交款单位侯树良，收款方式顶借款人民币3360000元”，2018年9月3日出具的《侯树良购买房产的说明》中载明“2015年初双方协商购物中心8楼（总面积677.92平方米、价格338.96万元）的抵顶事宜。2015年以前我公司欠侯树良本金加利息308.225万元，侯树良又于2015年4月30日转10万，5月5日转20万元，补齐338.225万元房款”，该公司一方面出具证明称该公司在2015年5月5日前即收到侯树良房款338.225万元，而在2015年8月25日的收据中载明收到侯树良顶借款3360000元，可见该公司出具凭证的随意性。在仅有该公司出具的两张收据而无相应转款凭证等其他证据佐证的情况下，侯树良关于其出借给百业房地产公司85万元现金的主张，尚缺乏证据证明。一审法院认定“仅凭百业房地产公司基于上述事实为侯树良出具的3389600元收据，不足以证明侯树良付清全部房款的事实”并无不当。 二、侯树良主张案涉《房屋买卖合同》签订后，百业房地产公司向侯树良交付房屋，2015年9月将房屋交付他人进行装修。侯树良提供的证据是2015年9月其与山西雅姿装饰工程有限公司签订的《房屋装修合同》，经查，该公司成立于2016年8月份，而案涉房屋于2016年6月5日即被人民法院查封，故现有证据不能证明侯树良在法院查封案涉房产之前占有了该房产。并且侯树良在再审审查中陈述“百业房地产公司开发的整幢商品房未经竣工验收，无法办理过户”，其至今也未能提供案涉房屋已经竣工验收的证据。因房屋未经竣工验收合格不具备交付条件，即使百业房地产公司将案涉房屋交付侯树良，也不应认定侯树良为合法占有案涉房屋。 综上，侯树良的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回侯树良的再审申请。 审判长 宁 晟 审判员 李相波 审判员 朱 燕 二〇一九年十二月二十六日 书记员 张晓旭