贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14917号 原告:高枝会，女，汉族，1957年6月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈燕（特别授权代理）,女，汉族，系原告高枝会之女。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），男，汉族，系该公司工作人员。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年12月17日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人陈燕、被告之委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告未按合同约定提供办理房屋所有权证所需文书违约金，违约金以已付房款268576.00元为基数，按每日万分之二从2013年6月30日起计算至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止，截止2019年8月26日共计58818.14元；2.本案诉讼费用、保全费用由被告负担。 事实与理由：原告于2011年8月17日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于毕节市房屋，房屋总价款268576.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期和条件、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中附件十二第三条约定:房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同约定交房日期为2012年12月30日，根据合同约定,被告应于房屋交付之日后180个有效工作日即2013年6月30日之前办理产权证。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，原告也因为被告迟迟没有办理不动产登记证书多次要求被告支付违约金，但被告至今仍未支付。 被告辩称，1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或者上浮50%计算，原告要求按已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算”。最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一、万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求违约金计算时间从2013年6月30日开始计算超过诉讼时效期限。 本院经审理查明，2011年8月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋总价款为268576.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告高枝会按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款。被告于2013年1月12日向原告交付涉案房屋，2019年8月13日，毕节市不动产登记中心向被告出具《振华商贸大厦Ａ幢首次登记审查意见》，同意为涉案项目办理不动产登记。2019年8月26日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权证书，并于2019年9月21日交付原告。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了涉案房屋的购房款，被告亦应按合同约定于房屋交付之日（2013年1月12日）后180个有效工作日为原告办理产权证，而被告于2019年8月26日为原告办理涉案房屋的不动产权证书，已远远超过2013年1月12日之后的180个工作日，故被告的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中未约定逾期办证违约金的问题，按照有约定从约定，无约定从法定的原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应2013年1月12日之后的180个工作日亦即2013年10月10日前取得涉案房屋不动产权证书，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2013年10月11日起计算违约责任；由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年11月11日）往前倒推三年即2016年11月11日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年11月11日起计算;因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。同时，因原、被告在合同附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，但本案中被告并未提供相应的证据予以证明其何时履行通知义务，故应以被告取得涉案房屋不动产权证书的时间作为计算被告违约的截止时间，即2019年8月26日。故，本案违约金计算方式为：以原告已付购房款268576.00元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月11日起计算至2019年8月26日，共计46300.48元。对于原告诉请的其余部分违约金，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内支付原告高枝会逾期办证违约金46300.48元； 二、驳回原告高枝会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币635.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十二月二十日 书记员  邓 頔