天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初9167号原告：天津农垦商业运营管理有限公司，住所地天津市南开区宾水西道南侧卫津南路西侧天津体育馆B馆。法定代表人：牛国跃，执行董事。委托诉讼代理人：刘畅，天津天章律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡桐，天津天章律师事务所律师。被告：天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店，经营场所天津市南开区宾水西道南侧、卫津南路西侧（B馆楼下）。经营者：王世磊，男，1989年8月9日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：甄佳波，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津撒椒叔叔餐饮有限公司，住所地天津市南开区宾水西道天津体育馆东侧院内天津农垦文化产业投资有限公司之津奥广场商业中心首层南侧B区。法定代表人：胡小宁，总经理。委托诉讼代理人：邵冀民，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：于雷，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津农垦商业运营管理有限公司（以下简称：农垦商业有限公司）与被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店（以下简称：塞纳左岸咖啡店）、被告天津撒椒叔叔餐饮有限公司（以下简称：撒椒叔叔公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农垦商业有限公司委托诉讼代理人刘畅，被告塞纳左岸咖啡店经营者王世磊及其委托诉讼代理人甄佳波，被告撒椒叔叔公司法定代表人胡小宁及其委托诉讼代理人邵冀民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农垦商业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方订立的《“津奥广场”商业中心场地租赁合同》于2019年7月15日终止，判令二被告腾空坐落在天津市南开区宾水西道天津体育馆东侧院内津奥广场商业中心部分区域商铺并交还原告（具体位置见附图，面积约600㎡）；2.请求依法判令二被告连带向原告支付拖欠的租金等各项费用共计：728942.28元（其中包括：租金611380.68元、电费105761.6元、停车费10000元、垃圾清运费1800元）。3.依法判令二被告连带向原告支付自2019年7月15日后至实际腾空房屋为止的房屋使用费及水电费，房屋使用费以每月56392.5元计算，水电费以实际发生为准；4.诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2015年11月27日，原告农垦商业有限公司（曾用名：天津农垦文化产业投资有限公司）与被告奥城塞纳左岸咖啡店签订《“津奥广场”商业中心场地租赁合同》约定，被告塞纳左岸咖啡店承租原告位于天津市南开区宾水西道天津体育馆东侧院内“津奥广场”商业中心部分区城（具体位置详见附图）,计租面积为600平方米，起租日为2016年3月10日，租赁期限10年。合同约定第一租赁年度至第三租赁年度，年度租金为657000万元，第四租赁年度至第六租赁年度，年度租金为676710元。合同另约定，被告塞纳左岸咖啡店经营实际发生的水电等相关费用由被告承担。在合同履行过程中，被告塞纳左岸咖啡店以经营需要为由，多次变更经营业态。截止到目前，被告塞纳左岸咖啡店共欠原告房屋租金、电费等各项费用共计728942.28元。原告多次向被告塞纳左岸咖啡店发函催缴未果。2019年5月，被告塞纳左岸咖啡店向原告出具了其与被告撒椒叔叔公司签订的《承包经营合同》并称其将店面经营权发包给被告撤椒权权公司。但原告审阅《承包经营合同》后认为，被告塞纳左岸咖啡店是将承租的店面擅自转租给了被告撒椒叔叔公司，原告不认可该转租行为。依据原告与被告塞纳左岸咖啡店签订的《“津奥广场”商业中心场地租赁合同》第十二条约定，其擅自转租原告有权终止合同并收回房屋。因此，原告认为租赁合同应该终止。现原告有权主张二被告腾空房屋并交还给原告并向原告支付拖欠的各项费用，及向原告支付自立案之日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费，被告塞纳左岸咖啡店已逾期多月未缴纳房屋租金，依据合同第11条约定，双方合同已终止，望判如所请。被告塞纳左岸咖啡店辩称，被告于2017年7月29日与案外人胡小宁签订承包经营合同，将左岸咖啡店的经营权承包给案外人胡小宁。后案外人胡小宁注册成立了被告撒椒叔叔餐饮公司，所以我方并未如原告所述，将涉案房屋转租给被告撒椒叔叔。关于原告要求腾房的诉请，我方认为现案外人胡小宁在取得承包经营权后一直在使用涉案房屋并且是实际控制涉案房屋，如果原告要求腾房，理应要求案外人胡小宁及其他使用人腾空房屋，被告塞纳左岸咖啡店无此义务。根据被告塞纳左岸咖啡店与案外人胡小宁签订的承包经营合同约定，应由胡小宁支付全部租金与各项费用，所以我方认为原告主张的租金及各项费用应由案外人胡小宁承担。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回原告全部诉请。被告撒椒叔叔公司辩称，请求驳回原告对撒椒叔叔公司的请求。我公司与被告塞纳左岸咖啡店签订的承包经营合同所涉及的转租行为是原告认可的。2017年7月29日被告塞纳左岸咖啡店与胡小宁签订了承包经营合同，并按承包经营合同约定，胡小宁可在涉诉房屋设立个体工商户或其他主体进行经营，所以撒椒叔叔公司是2017年9月22日才成立的，主要从事餐饮行业，按照经营合同的约定，被告塞纳左岸咖啡店有义务保证后续经营者对该店铺的正常使用，并且不受其他方的不利影响，否则被告塞纳左岸咖啡店应承担经营损失的补偿责任。并且在撒椒叔叔公司成立及装修、消防报审的过程中原告提供了一定帮助，否则相关手续无法办理。自2017年11月正式营业，直至2018年期间，被告撒椒叔叔公司多次以其对公账户名义向原告支付租金，因此并非是原告诉状中陈述的2019年5月份才知晓二被告之间店铺转租的过程。原告在知晓该转租行为六月之内未提出异议，按照相关司法解释，应视为原告对转租行为的认可，该行为合法有效。另外，基于合同相对性原则，原告无权要求被告塞纳左岸咖啡店向其承担任何付款及腾房义务，原告的全部诉请是基于其与被告塞纳左岸咖啡店签订的合同，但被告撒椒叔叔公司并非合同当事人，无合同义务，不受该租赁合同约束。原告主张的电费数额我方认为没有依据，在撒椒叔叔公司实际经营期间，原告收取电费极其随意，从未提供过任何电费使用计量依据，很多均是预收，并非据实收取，现提出的20余万元的电费，既无依据也不符合被告我公司实际用电量，20余万元的电费相对于计租面积600平米的使用费是不合理的。综上，请求驳回原告对被告撒椒叔叔公司的诉请。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在天津市南开区宾水西道天津体育馆东侧院内津奥广场商业中心首层部分区域商铺面积约600平方米商铺产权人为天津市人民政府（天津市体育局）。2010年9月3日案外人天津体育馆（甲方）与原告（曾用名：天津农垦文化产业投资有限公司）（乙方）联合签署《委托经营协议》，该协议约定，1.甲方是经天津市体育局授权的天津体育馆的使用和管理单位。为使天津体育馆B馆得以综合利用并提升和扩展其功能，提高运营效率，拟将天津体育馆B馆委托乙方经营管理。2.乙方是在天津市工商局登记注册的从事体育文化产业的企业，乙方同意接受甲方委托对天津体育馆B馆进行投资管理。4.甲方取得了上级政府主管部门就本项目委托经营管理并与乙方签署本协议的授权。2015年11月27日，原告（甲方）与被告奥城塞纳左岸咖啡店（乙方）签订《“津奥广场”商业中心场地租赁合同》合同第一条约定，本合同乙方所承租的场地坐落在天津市南开区宾水西道天津体育馆东侧院内天津农垦文化产业投资有限公司之“津奥广场”商业中心首层部分区城（具体位置详见附图）,建筑面积为600平方米，实际计算租赁费的建筑面积为600平方米。第二条，乙方同意只将上述场地作咖啡厅项目经营使用，乙方不得变更该场地使用用途，如需变更需经甲方书面同意后，乙方方可变更该场地使用用途。第三条租赁期限，甲方于2015年11月30日已将租赁范围内房屋交付乙方，乙方于此期间内进行装修，双方确定本租赁合同起租日为2016年3月10日。本合同租赁期限10年，即自2016年3月10日始至2026年3月9日止。第四条约定，1.本租赁合同租赁费为每天每平米3元人民币（包含物业费、空调末端出风口电费由乙方负责，具体物业服务范围见物业相关协议书，自第4个承租年开始递增，每三年一递增，递增率为3%。本合同约定的“承租年”指起租日起满十二个月为一个承租年。2.租金支付方式，甲乙双方约定租金按2016年-2018年第一租赁年度至第三租赁年度：年度租金为657000元。2019年-2021年第四租赁年度至第六租赁年度，年度租金为676710元。双方约定租金按季度支付，乙方应于每月7日前交付租金于甲方。第五条约定，3.乙方经营实际发生的水、电等相关费用，由乙方承担。第十条约定乙方权利义务：1.乙方应按本合同规定按期足额缴纳租金和其他费用。逾期一个月仍不缴纳视为违约；4.未经甲方书面同意，乙方不得全部或部分转让、转租或与他人互换使用或共同使用该场地。第十一条违约责任约定：1.乙方逾期交付本合同涉及的乙方应缴未缴各项费用（包括但不限于租金、保证金、水费、电费等）的，每逾期一日，由乙方按应缴未缴费用金额的5‰向甲方支付违约金。如乙方逾期拖欠缴纳租金，甲方可向乙方下达催缴款通知书，经甲方书面通知十个工作日内，乙方仍未向甲方缴纳，甲方有权停止对乙方售电、供水、提供空调和物业服务，拖欠各款项中的任一项达30天仍未向甲方缴纳欠款，双方租赁合同自动终止。乙方在三十日内未能腾房退承租场地，乙方需承担甲方为此发生的一切费用（包括但不限于律师费、法院诉讼费、场地租赁费等），由此造成的一切后果均由乙方承担。3.合同期满或因其他原因提前解除后乙方拒不搬迁拒不返还场地，将按本合同约定租赁费用标准计算至实际返还日的租赁费。第十二条合同变更终止约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并收回该房屋，因此而造成的损失，由乙方赔偿：1.将该场地擅自转租、转借或擅自与他人调换使用的；......。合同订立后被告塞纳左岸咖啡店交付原告保证金54750元。2017年7月29日，被告塞纳左岸咖啡店（甲方）与被告撒椒叔叔公司（乙方）签订的《承包经营合同》第一条约定：坐落在天津市南开区宾水西道天津体育馆东侧院内天津农垦文化产业投资有限公司之“津奥广场”商业中心首层部分区城,建筑面积为600平方米的左岸咖啡店店面所有与经营管理相关事宜，甲方同意乙方改变店面的营业态，可将咖啡店面改为其他品牌餐饮店面或做其他合法经营使用，故甲方需在本合同签订前征得房屋出租人的书面同意。第二条：承包经营的方式，甲方承包经营期限内将店面全部经营权发包给乙方。承包经营期间，由乙方独立核算，依法纳税、自主经营、自负盈亏。第四条：乙方承包经营期限从2017年10月12日起至2016年10月11日止，实际承包期于乙方实际进驻店面的第30日起算。第五条：承包期间固定承包费为670000元，该费用包含店面租金、物业费、冷暖空调费等原租赁合同所包含的费用......。其中房租由乙方代甲方直接向房屋出租人支付，乙方交纳房屋租金后剩余承包费支付甲方如下银行账户内。第八条：2.甲方负责协调与房屋出租人的关系，保证其他方不影响乙方正常经营，否则乙方可免缴受影响的承包费用，并要甲方补偿经营损失。3.甲方保证在本合同签订后15日内协助乙方办理各种正常经营所需的证照和行政许可，甲方保证该店面已通过消防验收合格。庭审中，原告表示2019年5月方知晓二被告之间转租关系。原告不认可该转租行为，因为在原告与被告塞纳左岸咖啡店订立的租赁合同中第12条第2款对转租行为有明确约定，被告塞纳左岸咖啡店已违反约定，同时被告塞纳左岸咖啡店已逾期多月未交纳房屋租金，故认为该租赁合同已终止，合同终止后被告塞纳左岸咖啡店已缴纳的保证金54750元，依合同约定应抵扣其拖欠的租金。另查，被告塞纳左岸咖啡店自2018年8月15日至2019年7月15日共计拖欠原告租金611380.68；电费105761.6元（自2018年3月23日更换新电表至2019年7月15日停电，电表欠费读数2610.8度*互感器倍率40倍*1.3元/度=135761.16元，扣除被告塞纳左岸咖啡店曾交的30000元电费）；停车费10000元（自2018年11月1日至2019年10月31日）；垃圾清运费1800元（自2017年1月至10月，2018年11月、12月，2019年1月至6月，共计18个月，每月100元的垃圾清运费）。原告于2018年11月21日、2019年2月19日、2019年6月6日分别向被告塞纳左岸咖啡店发送“催款函”催交其所欠租赁费、垃圾清运费、水费、电费。依据原告的申请，本院于2019年8月1日作出（2019）津0104民初9167号之一民事裁定书，冻结被告塞纳左岸咖啡店、王世磊、被告撒椒叔叔公司名下的银行存款共计873232元或其他等值财产。案件申请费4886元原告已预交。本院认为：原告与被告塞纳左岸咖啡店订立的《“津奥广场”商业中心场地租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。虽二被告间订有《承包经营合同》，但从该合同的内容及实质来看，该合同实为租赁合同。依据相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除租赁合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。本案中，二被告抗辩转租一事原告是知晓的，且被告撒椒叔叔公司曾以对公账户向原告支付过租金。经询，原告表示因被告塞纳左岸咖啡店此前也曾有他人代其交付过租金，所以原告以为被告撒椒叔叔公司也是替代被告塞纳左岸咖啡店交付租金，并非知道转租事宜。庭审中，法庭曾询问被告撒椒叔叔公司是否同意代被告塞纳左岸咖啡店向原告支付欠付的租金等费用，被告撒椒叔叔公司表示，如果其和原告重新建立租赁关系，同意支付。如果与原告无法达成和解，要求原告向被告塞纳左岸咖啡店主张权利。经询，原告表示不认可被告撒椒叔叔公司的该主张。对此本院认为，被告塞纳左岸咖啡店未按合同约定如期给付原告租金，违反了双方所订立《“津奥广场”商业中心场地租赁合同》的约定，已构成违约，假使二被告转租的抗辩理由成立，但因被告撒椒叔叔公司不同意代偿被告塞纳左岸咖啡店所欠费用，所以合同无法继续履行，合同目的也无法实现，故二被告的抗辩主张，本院不予采信。因被告塞纳左岸咖啡店欠付原告租金，原告于2019年7月15日将房屋停电，据此应认定双方合同已于该时间解除。现原告依合同约定要求终止与被告塞纳左岸咖啡店所订租赁合同并将房屋腾交原告及给付所欠相关费用的请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。另外，依据法律规定，出租人与承租人解除房屋租赁合同,次承租人与承租人的转租合同也随之终止,即次承租人丧失了继续使用房屋的依据,故出租人可基于物权请求次承租人返还房屋及支付自租赁合同解除之日起至腾房之日止的占有房屋使用费，因此2019年7月15日后的房屋使用费标准应在原合同约定的每月租金56392.5元标准的基础上酌情减免30%，每月支付39474.75元，由被告撒椒叔叔公司承担。对于原告主张的要求被告给付自2019年7月3日立案时至腾房止的水、电费，因电费原告已计算至2019年7月15日，但2019年7月15日后的电费及水费目前尚未发生，故本案不予涉及，可待实际费用发生后另行主张。关于原告主张被告塞纳左岸咖啡店已交付的保证金54750元，要求抵扣所欠租金一节，因双方订立的合同中对此已有明确约定，故原告该请求，本院予以支持。关于停车费问题，因原告与被告塞纳左岸咖啡店订立的合同已于2019年7月15日解除，故该费用应自2018年11月1日计算至2019年7月15日由被告塞纳左岸咖啡店给付。关于原告要求被告撒椒叔叔公司承担欠费连带责任的问题，根据合同相对性原则及连带责任的认定标准，原告该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、原告天津农垦商业运营管理有限公司与被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店订立的《“津奥广场”商业中心场地租赁合同》订立的租赁合同于2019年7月15日解除；二、本判决生效后三十日内，被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店与被告天津撒椒叔叔餐饮有限公司共同将坐落在天津市南开区宾水西道天津体育馆东侧院内“津奥广场”商业中心部分区城（具体位置详见附图）,建筑面积为600平方米（具体位置见租赁合同中的附图）房屋腾空并交还原告天津农垦商业运营管理有限公司；三、本判决生效后三十日内，被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店给付所欠原告天津农垦商业运营管理有限公司2018年8月15日至2019年7月15日的租金（所欠租金611380.68元减除原告已交付的保证金54750元）556630.68元；四、本判决生效后三十日内，被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店给付所欠原告天津农垦商业运营管理有限公司自2018年3月23日至2019年7月15日电费105761.6元；五、本判决生效后三十日内，被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店给付原告天津农垦商业运营管理有限公司自2018年11月1日至2019年7月15日的停车费7069.87元；六、本判决生效后三十日内，被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店给付原告天津农垦商业运营管理有限公司（自2017年1月-2017年10月，2018年11月，2018年12月，2019年1月-2019年6月，共计18个月）垃圾清运费1800元；七、本判决生效后三十日内，被告天津撒椒叔叔餐饮有限公司按每月租金39474.75元的标准计算给付原告天津农垦商业运营管理有限公司自2019年7月16日至实际腾房之日止的房屋使用费；八、驳回原告天津农垦商业运营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取6266元，保全费4886元，共计11152元，被告天津市南开区奥城塞纳左岸咖啡店各承担7806.4元，被告天津撒椒叔叔餐饮有限公司3345.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘建华二〇一九年十二月三十一日书记员  贺 玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。