文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初4104号原告：周兴位，男，1966年12月28日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。被告：重庆太鲁阁房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道文庙社区（外河坝）；统一社会信用代码：9150024367610837XY。法定代表人：胡显权，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂洪波，重庆渝东律师事务所律师。原告周兴位与被告重庆太鲁阁房地产开发有限责任公司（以下简称太鲁阁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告周兴位和被告太鲁阁公司的委托诉讼代理人聂洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周兴位向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告2010年3月6日签订的《购房协议书》合法有效；2.由被告太鲁阁公司给原告周兴位签订商品房买卖合同；3.由被告太鲁阁公司承担本案诉讼费。事实及理由：被告太鲁阁公司于2010年开发了彭水县XX街道XX社区XX坝二期工程D、E栋商品房。2010年3月6日，被告太鲁阁公司与原告周兴位签订《购房协议书》，约定被告太鲁阁公司将其开发的X栋X层五号房屋（面积约110平方米）以单价1800元/平方米出售给原告周兴位，具体以国土局办理房屋产权证的面积计算房屋总价，并约定大修基金和契税由原告周兴位承担，营业税和过户费由被告太鲁阁公司承担，原告周兴位缴纳选位费1万元。2010年7月20日，被告太鲁阁公司电话通知原告签订正式合同，并通知若急需用房即可装修。原告周兴位遂按照协议支付了首付款，被告太鲁阁公司提出之后再补签正式商品房买卖合同。原告已装修入住至今，被告在收取首付款之后，一直拒不补签正式合同，理由是被告亏本要求加价。故，原、被告签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，协议应属有效，被告已经实际收取了原告的首付款，双方的事实行为表示已经实际履行合同，所以应当按照合同法的规定继续履行合同，给原告签订正式的商品房买卖合同，被告在收取原告的购房款后强行加价收费，拒绝签订正式商品房买卖合同，明显是一种欺诈行为，严重侵犯了原告的合法权益。被告太鲁阁公司辩称，原、被告没有签订商品房买卖合同，原告周兴位诉称的协议仅仅是认购书而已，被告没有义务与原告签订商品房买卖合同；原告诉讼请求属于重复起诉，请求人民法院驳回原告周兴位的诉讼请求或起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年被告太鲁阁公司开发彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区（XX站）XX坝二期工程D、E栋商品房，分别于2010年8月18日、2011年10月17日取得彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局商品房预售许可登记。被告太鲁阁公司的法定代表人胡显权作为甲方与原告周兴位作为乙方于2010年3月6日签订《购房协议书》，该协议约定：“经甲乙双方协商达成协议，甲方将彭水县XX站二期工程X栋X层五号，约110平方米，出售给乙方，单价1800元/平方米，以国土局办理房屋产权证的平方计算总价，大修基金和契税由乙方缴纳，营业税和过户费由甲方承担，乙方缴纳选位费壹万元。”2010年7月20日，原告周兴位缴纳了55000元房款给太鲁阁公司（其中包括已缴纳的选位费10000元）。后因太鲁阁公司对房屋增加隔热层和安装变压器导致成本增加，与周兴位对付款方式及房屋价格等问题未能达成一致，故未签订正式购房合同，《购房协议书》也未解除。原告周兴位于2011年农历冬月进入涉案房屋进行装修，2012年农历6月份装修完毕并入住。被告太鲁阁公司于2012年8月23日向本院提起诉讼，要求原告周兴位一家搬出涉案房屋并排除妨碍、恢复原状，本院经审理后作出（2012）彭法民初字第02319号民事判决书，判决驳回了太鲁阁公司的诉讼请求。判决作出之后太鲁阁公司不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，后在二审中撤回了一审起诉。2013年8月12日，太鲁阁公司再次向本院提起诉讼，要求周兴位及其家庭成员搬出涉案房屋并停止侵害、排除妨害、恢复原状，本院审理后作出（2013）彭法民初字第02211号民事判决书，判决周兴位及其家庭成员搬出涉案房屋并排除妨害。周兴位等人不服，上诉至重庆市第四中级人民法院，重庆市第四中级人民法院在审理后作出（2014）渝四中法民终字第00378号民事判决书，该判决书认定《购房协议书》系商品房认购书，该协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，故双方之间的商品房买卖合同未成立，周兴位不能依据该《购房协议书》而占有使用涉案房屋，重庆市第四中级人民法院据此判决驳回周兴位的上诉，维持原判。被告太鲁阁公司于2015年1月27日向本院申请强制执行，在执行过程中，因查明判决确认周兴位等人应搬出的房屋系其唯一住房，故本院2015年7月17日作出（2015）彭法民执字第00128号执行裁定书，裁定终结该案的该次执行程序。周兴位于2017年11月14日向本院起诉要求太鲁阁公司给原告办理《购房协议书》所涉房屋产权过户手续，本院经审理后作出（2017）渝0243民初字第4259号民事判决书，判决驳回周兴位的诉讼请求。周兴位不服，上诉至重庆市第四中级人民法院，重庆市第四中级人民法院在审理后作出（2018）渝04民终377号民事判决书，判决驳回周兴位的上诉，维持原判。周兴位曾于2018年11月12日向本院起诉太鲁阁公司要求太鲁阁公司给原告签订商品房买卖合同，其后自行撤回起诉。庭审中，被告太鲁阁公司提出，如果原告能够满足被告所提出的条件（在原总价19.8万元的基础上，再加价16.7万元），则可以经协商订立商品房买卖合同，但原告明确表示不同意被告提出的条件（坚决不同意加价）。经本院释明原告是否变更诉讼请求主张缔约过失责任，原告明确表示不变更诉讼请求，即不要求被告太鲁阁公司承担缔约过失责任，而仍然坚持要求被告与原告签订商品房买卖合同。本院认为，虽然本案《购房协议书》系太鲁阁公司的法定代表人胡显权与周兴位所签，但周兴位主张胡显权是代表太鲁阁公司与其签订协议，原、被告双方对该《购房协议书》的签订主体系太鲁阁公司与周兴位这一事实均无异议，因此太鲁阁公司与周兴位系该《购房协议书》的主体，本院对此予以确认。该《购房协议书》的性质已经由重庆市第四中级人民法院作出的（2014）渝四中法民终字第00378号生效民事判决书确认系商品房认购书，而不能认定为商品房买卖合同，并认定了周兴位与太鲁阁公司之间的商品房买卖合同未成立。该《购房协议书》系双方自愿签订，其内容不违反法律法规规定，《购房协议书》当然有效。本案的争议焦点在于原告诉请要求被告太鲁阁给原告周兴位签订商品房买卖合同是否应当得到支持。《中华人民共和国民法总则》第五条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”意思自治原则是民法的基本原则之一，也是合同法的一项基本原则。意思自治又叫合同自愿或契约自由原则，就是指在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，合同能完全体现当事人自己的意志，任何单位和个人不得非法干涉。《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”本案中，原、被告所签订的《购房协议书》仅系商品房认购书，若要签订正式的商品房买卖合同，尚需双方当事人对商品房买卖合同所涉条款进一步磋商，而该磋商过程体现当事人意思自治，司法权无法介入。因原告明确表示不同意被告提出的协商订立商品房买卖合同的条件，故对于原告诉请要求被告太鲁阁公司给原告周兴位签订商品房买卖合同这一诉讼请求，本院碍难支持。另外，《中华人民共和国合同法》第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”庭审中，经本院向原告释明并询问其是否变更诉讼请求主张缔约过失责任，原告明确表示不予变更诉讼请求，故应由原告自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，判决如下：一、被告重庆太鲁阁房地产开发有限责任公司与原告周兴位签订的《购房协议书》有效；二、驳回原告周兴位的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（原告周兴位已预交40元），由原告周兴位自行承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  刘双宏二〇一九年十二月十二日书记员  张白中