苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初9831号原告：李娟，女，1976年3月7日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：张世玉，江苏均锐律师事务所律师。被告：姜力，男，1984年11月10日出生，汉族，住江苏省南京市高新技术开发区。被告：**，女，1985年11月20日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告李娟与被告姜力、**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告李娟及其委托诉讼代理人张世玉，被告**到庭参加诉讼。被告姜力经本院公告送达，现公告期届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1、原告与两被告之间的《苏州康林房产买卖契约》解除；2、两被告返还原告购房款7万元；3、两被告赔偿原告违约金21万元；4、两被告返还原告代付的物业费353.5元；5、本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年3月5日，原告与两被告签订《苏州康林房产买卖契约》，约定两被告将位于吴江区万元出售给原告。原告已按约支付首笔购房款7万元。2019年6月10日，双方办理网签手续时，发现该房屋尚有抵押权，且被吴江区人民法院查封，后原告得知两被告已经将该房屋出卖给第三人。现约定的办理过户日期已过，由于两被告的原因导致中止，两被告构成违约，应当承担违约责任。被告**辩称，涉案房屋买卖合同由我签字，合同上写的时间为2019年3月5日，但实际签订于2019年4月26日。涉案房屋于2019年3月18日已被吴江法院查封。我与姜力于2019年3月20日协议离婚，约定涉案房屋归姜力所有，我在合同上签字仅是为了义务协助姜力完成过户，房屋买卖合同的全程我都没有参与，定金7万元也是姜力收取。因此，我没有违约，相关责任应该由姜力个人承担。本院经审理认定事实如下：2019年3月5日，被告姜力（甲方、出让方）与原告李娟（乙方、受让方）经苏州市康林房产中介服务部居间签订苏州康林房产买卖契约一份，约定甲方将吴江区黎里镇康力大道588号月亮湾大花园X幢XXX室出让给乙方，房价总额114万元，约定签约后第一次支付定金7万元，第二次于2019年6月10日前去房地产交易中心过户签字后即付28万元，第三次付款由银行贷款支付79万元；约定甲方必须保证该房屋产权清楚、无旧欠、无产权争议，如发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，由此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿；约定甲乙双方在履行本合同时，任何一方中止撤销合同均属违约，违约方应向中介提出书面申请，办理解约手续，违约方应支付签约金或赔偿21万元给对方，并向中介交纳房屋总价的2%作为中介费；备注约定7万元定金需在4月30日前打到中介账号作乙方首付资金。当天，李娟将7万元定金转账至中介（潘文琴）。2019年3月25日，潘文琴将上述7万元转账至姜力银行账户。2019年4月8日，李娟支付2019年3月1日-2019年4月30日房屋物业费353.5元。2019年4月26日，被告**在该契约甲方处签字摁印。另查明，涉案房屋于2018年10月16日登记于**、姜力名下，权证号为苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9XXXXX7号。2018年10月23日，设定一般抵押，他项权利人周文红，债权数额90万元。2019年3月19日，涉案房屋被本院（2019）苏0509民初3512号案件查封，2019年10月18日，涉案房屋被常熟市人民法院（2019）苏0581执6610号案件轮候查封。（2019）苏0509民初3512号李建、赵萍诉姜力、**房屋买卖合同一案中，经本院委托，证实涉案房屋于2019年3月12日的市场价值为138.67万元。还查明，李娟自2018年5月至2019年4月在苏州市吴江区参保，个人社保编号6XXXXXX6，参保单位吴江区黎里镇灵明食品经营部。再查明，2012年6月7日，姜力与**登记结婚，2019年3月20日，姜力与**协议离婚，约定由夫妻婚后共同出资购买的涉案房屋价值130万元，所有权归男方所有，同时给予女方补偿房款20万元，由夫妻共同出资购买的位于上海市嘉定区万元，所有权归女方所有，未还清房贷由女方负责还款。审理中，经李娟申请，中介负责人潘文琴到庭陈述：1、涉案房屋于2019年3月5日由姜力一人签订，后因房屋属于姜力和**共有，于2019年4月26日到上海找到**补签。2、涉案房屋上原有抵押，姜力称成交后可立即还清，因此没有将贷款情况写进合同；3、涉案房屋上有5年出租，每年租金2万元，5年后才能交付房屋，因此成交价为114万元。以上查明事实，由原告提供的苏州康林房产买卖契约、农业银行苏州分行账户交易流水、定金收据、物业费收据、个人参保证明、不动产登记簿查询记录，被告**提供的离婚协议书，本院调取的（2019）苏0509民初3512号民事判决书及当事人陈述、证人证言在卷佐证。本院认为，被告姜力、**与原告李娟建立的房屋买卖合同关系，合法有效，双方均应按约履行各自义务。因出卖人原因，致涉案房屋上已设定的抵押权未能及时涤除，后因债务纠纷被法院查封，且根据限购政策目前李娟已不具备购房资格，故涉案房屋买卖合同事实上已无法继续履行，原告李娟依法有权解除合同。其于起诉状中明确要求解除合同，涉案起诉状副本于2019年10月27日送达被告姜力、**，房屋买卖关系于该日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议焦点为被告**是否应承担违约责任。本院认为，涉案房屋买卖事宜由原告李娟和被告姜力磋商洽谈，于2019年3月5日达成协议，由被告姜力收取中介转付的定金7万元，现并无证据证明被告**知晓或参与合同的订立和履行。2019年3月20日，被告姜力、**协议离婚后，约定涉案房屋归男方姜力所有，按照通常理解，被告**的认知应为其对涉案房屋在夫妻内部不再拥有相关权益。2019年4月26日，因涉案房屋仍登记为被告姜力、**共同共有，为促成交易，当事方特意前往上海，要求被告**补签协议，被告**的补签行为，其主观意图并非作为共有权人出卖房屋，而是作为名义上的登记权利人协助完成合同订立，不能等同于一般房屋买卖关系中的出卖人，其并无作为出卖人行使权利履行义务的意思表示，也没有积极的履行行为，更没有相应的违约行为，合同无法继续履行的责任完全在于姜力一人，故应由被告姜力承担违约责任，被告**不应承担违约责任。因此合同解除后，被告姜力应返还李娟已收取的定金7万元及由李娟代付的物业费353.5元。关于原告李娟违约金的诉讼请求，涉案房屋于2019年3月实际市场价值为138万余元，成交价为114万元，差额超过20余万元，原告李娟根据合同约定主张违约金21万元，与原告李娟因被告姜力违约行为产生的实际损失相当，本院认定被告姜力应支付原告李娟违约金21万元。原告李娟对被告**的全部诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告姜力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提供相反证据，视为其对本案相应诉讼权利的放弃，由此所产生的不利法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、原告李娟与被告**、姜力签订的苏州康林房产买卖契约于2019年10月27日解除；二、被告姜力应返还原告李娟购房款7万元、物业费353.5元，支付违约金21万元，合计280353.5元，于本判决生效后十日内履行。以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部；账号：62×××65）；三、驳回原告李娟对被告**的诉讼请求。案件受理费15060元、保全费1922元，合计16982元，由被告姜力负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告李娟预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  厉昱中人民陪审员  管凤兰人民陪审员  刘俊兵二〇一九年十二月十二日书 记 员  庄 纯相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：厉昱中联系电话：0512-63183705