河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初16730号原告：郭国江，男，1968年6月9日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：张兰涛，男，1967年3月7日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：苏程，河南国川律师事务所律师。被告：闫卫民，女，1965年7月13日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：苏程，河南国川律师事务所律师。第三人：张玲，女，1971年8月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李国锋（张玲丈夫），住郑州市金水区。原告郭国江与被告张兰涛、闫卫民、第三人张玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第三人张玲在案件审理过程中申请作为第三人参加诉讼。原告郭国江，被告张兰涛、闫卫民的共同委托诉讼代理人苏程，第三人张玲及其委托诉讼代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭国江向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付原告购房款200000元；2.依法判令二被告支付原告逾期违约金60000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。庭审中原告变更第1、2项诉讼请求为：1.要求二被告支付购房款200000元给第三人，并按照日3‰的标准支付自2015年6月5日至实际还款之日止的利息；2.要求二被告向原告支付违约金60000元。事实与理由：2015年6月5日，二被告与原告签订《存量房交易合同》。合同约定，原告将位于河南省郑州市××区××院××单元××号房屋转让给二被告，该房屋成交价格为370000元。二被告只向原告支付房屋价款170000元，尚欠200000元房款至今没有支付。经原告多次催要未果，为维护自身权益，诉至法院。张兰涛、闫卫民辩称：1.2005年8月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定原告将郑州市城东路217号院3号楼8单元111号房产出卖给被告，房款为170000元，被告将房款已交付给原告，房屋也已经在2005年就交付给被告居住至今。同时约定，该房屋因在抵押中无法过户，待该房屋解押后办理过户手续。2015年4月30日，该房产注销抵押登记，2015年6月5日原告为被告办理了过户登记手续。2015年6月5日原、被告签订《存量房交易合同》是原告为了给被告完成过户，履行2005年8月28日《房屋买卖合同》约定的待房屋解押后为被告办理过户的义务的行为。因买卖时是2005年初，过户时是2015年6月份，前后相差十年，商品房价格上升较大，考虑到按照真实的170000元价格房管局不肯办理过户，所以原、被告才虚拟了370000元的价格。房管局和税务局在办理过户时还是按照郑州市评估价格579461元缴纳的契税并办理过户。因此双方的房屋买卖合同法律关系形成于2005年8月28日，应当按照2005年8月28日《房屋买卖合同》的约定行使权利、履行义务。2015年6月5日原、被告签订《存量房交易合同》只是为了办理过户的形式上的合同，并非双方真正需要履行的合同。2.2017年2月15日，原告曾针对2015年6月5日原、被告签订的《存量房交易合同》起诉被告要求退还房产。2017年5月3日，郑州市管城回族区人民法院作出（2017）豫0104民初1234号民事判决，已经查明并作出认定：“原告、被告双方在合法自愿的基础上于2005年8月28日就本案争议的位于郑州市××区××楼××单元××号的房屋签订了《房屋买卖协议》，被告在该协议中自认房款170000元已付，又因诉争房屋处于抵押状态，原告郭国江和被告张兰涛、闫卫民在2015年4月30日该房屋的抵押注销后于2015年6月合法自愿履行了物权的过户登记程序。”故已生效的法院裁判已经认定，双方买卖合同法律关系成立于2005年8月28日，应当以2005年8月28日签订的《房屋买卖协议》为依据。3.涉案房产不属于第三人与原告的共同财产。第三人依据其与原告之间的《协议书》向被告主张债权没有事实及法律依据。《协议书》属于合同，合同具有相对性，被告不是《协议书》上各方的相对方，故第三人无权依据《协议书》向被告主张任何权利。另外原告已经于2005年将房产出售给被告，并于2015年为被告办理了过户手续，原告对涉案房产已经不享有物权。故原告与第三人于2016年1月签署的《协议书》对房产的约定应当属无效。4.2005年8月28日，原告将其名下涉案房产出售给被告时，房产登记在原告一人名下，原告出售房产为有权处分，被告后取得房屋所有权完全合法，第三人无权向被告主张任何权利。5.本案属于合同纠纷，第三人请求确认其为涉案房屋所有人之一的诉讼请求为确认之诉，不应当予以审理。综上，请求依法驳回原告、第三人的全部诉讼请求。张玲作为第三人向本院提出诉讼请求：1.第三人为原告所出售的郑州市××区××院××单元××号房屋房产权利人之一；2.被告闫卫民、张兰涛所欠房款及利息应归第三人所有，判令被告闫卫民、张兰涛按《房屋买卖合同》中约定向第三人支付逾期违约金200000元及自2015年6月5日至实际支付之日的利息；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中第三人变更第1、2项诉讼请求为：要求二被告向第三人支付剩余购房款200000元，并按照日3‰的标准支付自2015年6月5日至实际还款之日止的利息。事实与理由：第三人与被告张兰涛系表兄妹关系。第三人与原告于2015年8月26日登记离婚，郑州市城东路217号院8单元111号房产系第三人与原告共同出资购买。第三人与原告于2016年1月10日已签订协议，将出售的涉案房屋剩余未收购房款及利息归第三人所有，并于2019年1月9日续签了协议。2005年8月28日，原告与被告张兰涛签署房屋买卖协议意向，将涉案房屋出售给被告张兰涛，协议价170000元。被告闫卫民因当时房屋处于抵押状态，不同意购买，故被告闫卫民没有在该协议上签字。该协议第四条注明“该房屋因抵押中无法过户，待该房屋解押后办理过户手续”。2006年4月27日，该房屋解押后，已告知被告张兰涛，让他赶紧办理房屋过户手续，但他因为当时房价波动下调及其妻被告闫卫民不同意购买，所以未进行过户。因此，涉案房屋又于2006年5月30日再次设定了抵押。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，该协议已于再次设定抵押之日即2006年5月30日法定解除。2015年房价上涨，二被告急着想购买过户涉案房屋。但因房屋均价已是2005年的十多倍，即使是亲戚关系，也不可能还以2005年时的价格转让过户。所以在双方共同协商后，最终确定房屋转让价格为370000元，并于2015年6月5日签订了正式的购房合同。被告辩称2015年6月过户时考虑到按真实的170000元价格房管局不肯办理过户，才虚拟了370000元的价格，纯属无稽之谈。无论合同价格是多少，房管局都是可以办理过户的。缴纳契税时，如果签的合同价格比税务系统价格高，税务系统按合同价格收税，如果签的合同价格低，税务系统会自动按照税务系统上给的价格收税。370000元的合同价格，二被告既不是为了虚报抬高成交价格进行套取贷款，也不是为了虚报降低成交价格避税。而且，在合同签订后，二被告也并没有再与原告签订补充合同或协议对该合同中签订的370000元进行补充说明。二被告作为完全民事行为能力人，理应对已生效的具有法律效力的合同中签字承担相应的法律责任和后果。合同中所签订的370000元，并非双方虚拟，是真实的的合同价款，是双方要真正履行的合同。原告因二被告拖欠200000元未付房款一事，曾于2017年2月15日起诉二被告，但因为原告缺乏相关法律知识，诉讼请求错误要求二被告返还房产，也没有收集充足证据证明该协议已于2006年5月30日法定解除。（2017）豫0104民初1234号民事判决只是对房屋交易中已付的170000元进行了认定，并没有对二被告未付的剩余房款200000元及原、被告签署的370000元合同价款进行查证。该民事判决也已经查明并作出认定：“原告郭国江和被告张兰涛、闫卫民于2015年6月合法自愿履行了物权的过户登记程序”，所以，也就是认定了2015年6月5日三人签订的《房屋买卖合同》是合法签署有效的。因当时原告要求二被告退还该房产，属诉求错误，才判决驳回原告的诉讼请求。但当时因原告提供的证据不足，所以该判决其他部分是依据已法定解除的、无效的协议作出的认定，是有悖于法理的。综上，原告与二被告于2015年6月5日签署的《房屋买卖合同》才是双方合意的真实意思表示，是合法有效的真实合同，二被告所欠剩余房款200000元及其自2015年6月5日至实际支付之日的利息（日息3‰），应归第三人所有。本院经审理认定事实如下：原告与第三人于1995年9月20日登记结婚，于2015年8月26日登记离婚。在二人婚姻关系存续期间购买位于郑州市××区××楼××单元××房屋××套，该房屋于1999年2月2日登记至原告名下。被告张兰涛与第三人系表兄妹关系。2005年8月28日，原告（甲方）与被告张兰涛（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：甲方拥有郑州市管城回族区城东路217号院3号楼8单元111号房屋一套，甲方将该房屋于2005年8月卖给乙方，价格为170000元，该房款已付；该房屋因在抵押中无法过户，待该房屋解押后办理过户手续。协议签订后，原告将房屋交付给二被告居住使用至今。因涉案房屋在当时存在抵押，双方于2005年并未办理房屋产权过户手续。涉案房屋被两次抵押，第一次权利人为案外人毛秀珍，设定日期为2004年12月16日，约定期限至2005年12月15日，注销日期为2006年4月27日；第二次权利人为案外人焦建堂，设定日期为2006年5月30日，约定期限至2006年11月29日，注销日期为2015年4月30日。2015年6月5日，原告（甲方、卖方）与二被告（乙方、买方）签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定：1.甲方自愿将其房屋出售给乙方，房屋坐落于郑州市××区××楼××单元××号。2.经双方协商确定，该房屋成交价款为370000元，房款的支付方式和支付时间为：乙方于2015年5月7日前向甲方支付房款370000元。其余合同内容为房管局提供的制式合同内容，对于价款支付方式、违约金计算标准、办理房屋所有权转移登记的日期等关键内容，双方均未进行明确约定，涉及的数额及日期内容均是空白。同日，涉案房屋产权过户至被告张兰涛、闫卫民名下。庭审中原告称：2006年4月27日房屋解押后，其让第三人通知被告张兰涛办理房屋过户手续，但因当时市场房价有回落，被告张兰涛不想购买，就未再过户。二被告对此不予认可，称其当时对于2006年4月27日第一次房屋解押一事并不知情，二被告曾多次催促原告办理房屋过户手续，原告一直推脱未予办理。2016年1月10日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：甲乙双方共同生活期间，共同出资购买了位于郑州市××区××院××单元××号的房产，该房屋于2015年6月5日甲方以370000元出售，170000元房款归甲方所有，剩余房款及利息归乙方所有。2019年1月9日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《续签协议》一份，主要约定：因涉案房屋出售至今，甲方没有收到剩余房款200000元及利息，甲乙双方同意，原协议有效期自诉讼有效期满之日起延长，即自2019年1月9日起至甲方收到该房屋剩余200000元房款及利息止。2017年2月15日，原告曾针对涉案房产起诉二被告至本院，请求判令二被告退还涉案房产。原告的诉状中在事实和理由部分称：二被告在2015年初以为孩子上学办理户口为由，请求原告将涉案房产过户至二被告名下，原告同意并配合过户，二被告未向原告退还房产亦未支付370000元房款，存在欺诈，故诉至法院。本院作出（2017）豫0104民初1234号生效民事判决，认为：原、被告双方在合法自愿的基础上于2005年8月28日针对涉案房屋签订《房屋买卖协议》，原告与二被告在房屋抵押注销后办理了房屋过户；对于已经登记的物权，被告张兰涛和闫卫民依法享有相应的法定权利，法律应予以保护；原告诉称其未收到房款及涉案房屋的过户是基于二被告为孩子上学办户口的诉讼请求，证据不足，应予驳回。本院认为，依法成立的买卖合同关系受法律保护。2005年8月28日，原告与被告张兰涛签订《房屋买卖协议》，约定原告将位于郑州市管城回族区城东路217号院8号楼111号房屋以170000元的价格出售给被告张兰涛，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应依约履行。该协议载明被告已支付了170000元房款，协议签订后，原告依约将涉案房屋交付给被告张兰涛居住使用至今。《房屋买卖协议》中显示，因该房屋当时处于抵押状态无法过户，双方约定待房屋解押后办理过户手续。涉案房屋的抵押权于2015年4月30日进行注销，于2015年6月5日登记至二被告名下。至此，原告与被告张兰涛已履行完毕2005年8月28日《房屋买卖协议》的买卖合同义务。房屋过户当日，原告与二被告签订了《郑州市存量房买卖合同》。针对该合同，原告称系与二被告针对涉案房屋达成的新的买卖合意，二被告应当另行支付房屋价款200000元。二被告对此不予认可，称该合同仅是为了办理过户手续而签订的形式合同，并非当事人的真实意思表示。根据原告与二被告签订的《郑州市存量房买卖合同》显示，合同签订时间为2015年6月5日，约定的支付房款时间是2015年5月7日前，同时合同对价款支付方式、违约金计算标准、办理房屋所有权转移登记的日期等关键内容，均未进行明确约定，涉及的数额及日期内容均是空白。根据原、被告提交的证据，结合当事人的庭审陈述，综合考虑涉案房屋交易、过户的具体过程及《郑州市存量房买卖合同》约定的具体内容，本院认为，《郑州市存量房买卖合同》的签订不符合正常的交易习惯，不能确认是双方的真实意思表示。被告辩称，该《郑州市存量房买卖合同》系为办理房屋过户手续而签订的形式合同，并非双方当事人的真实意思表示，理由正当，本院予以采信。原告及第三人依据《郑州市存量房买卖合同》要求二被告支付购房款200000元、违约金、利息的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告郭国江的诉讼请求；二、驳回第三人张玲的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取计2600元，由原告郭国江负担2600元；申请费2600元，由第三人张玲负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吕璐璐二〇一九年十二月二十七日法官助理任翔书记员段方园