福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初13432号 原告：中国工商银行股份有限公司福州华林支行，住所地福州市鼓楼区华林路138号国发广场商住楼一层4-8号店面。 负责人：李岩斌，行长。 委托诉讼代理人：陈琳晖，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴婷婷，福建合伦律师事务所律师。 被告：高羚，女，汉族，1982年7月12日出生，住福建省福州市台江区。 被告：福州市万华房地产有限公司，住所地福州市台江区上海街道荷泽巷9号嘉福小区8号楼05店面。 法定代表人：李剑峰，总经理。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司福州华林支行（以下简称“工商银行”）与被告高羚、福州市万华房地产有限公司（以下简称“万华公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托诉讼代理人吴婷婷、被告万华公司的委托诉讼代理人李森到庭参加诉讼。被告高羚经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行向本院提出诉讼请求：1.依法判令高羚偿还工商银行贷款本金1913486.14元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2019年7月14日为7813.4元，实际应计至全部款项还清之日止）；2.依法判令工商银行对高羚提供的位于福州市台江区享有优先受偿权，并有权以该资产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先用于上述贷款本息（包括利息、复利和罚息）和相应费用；3.依法判令万华公司对高羚的上述还款承担连带保证责任；4.依法判令高羚、万华公司承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等实现债权的费用。 事实和理由：2013年8月9日，高羚与万华公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于福州市台江区。合同中对于买卖房产的价款、支付方式及双方的权利义务等内容均作出详尽约定。2013年8月21日，高羚依约向万华公司支付了909611元的首付款。 2013年12月31日，工商银行与高羚签订了一份编号为［闽］字［营业部］行［华林］支行［2013］年［一手房ＪＨ0015］号的《个人购房借款／担保合同》，借款金额为2090000元，期限30年，借款用途为购买位于福州市台江区，担保方式为：（1）由高羚以其所购的前述房产提供抵押担保，并于2014年1月9日在福州市房地产交易登记中心办理了抵押预登记，预告抵押登记证号为榕房预ＱＲ字第××号；（2）由万华公司提供阶段性连带责任保证担保，至前述房产正式抵押登记手续办理完毕，且工商银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日起，万华公司对借款人的到期债务免除保证责任。工商银行于2014年1月14日依约发放2090000元贷款。 目前，上述房产已可以办理正式抵押登记。万华房地产已依据合同约定告知高羚该房产可办理抵押登记的情况。高羚于2018年2月9日取走抵押预告登记证，但其表示，因资金困难暂时无能力办理产权证。自2018年5月14日起，高羚开始逾期还贷，原告多次向高羚催讨欠款，但高羚无法偿还拖欠的贷款本息。 截至2019年7月14日，高羚尚欠工商银行贷款本金1913486.14元及相应利息、罚息、复利7813.4元未偿还。 根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第14.2款之约定，若借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。据此，工商银行于2019年7月11日向高羚邮寄律师函，宣布上述借款全部提前到期；并同时向万华公司邮寄律师函，要求其对高羚尚未偿还的贷款本息承担连带清偿责任，但高羚、万华公司均未予以偿还。 根据《个人购房借款/担保合同》第十一条之约定，本合同履行过程中发生纠纷，若协商不成，按向贷款人所在地人民法院提起诉讼的方式解决。工商银行遂诉至法院，请求判如所请。 万华公司辩称，本案所涉房屋的所有权自始归万华公司，并未转移至高羚名下。万华公司与高羚于2013年8月9日签订《商品房买卖合同》，约定由高羚购买万华公司开发的位于台江区。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关规定，万华公司仅为高羚办理了《商品房买卖合同》备案手续及预告登记，并没有办理房屋所有权登记手续。众所周知，《商品房买卖合同》备案手续及预告登记只是一种行政管理手段，为的是避免一房两卖，但不具有物权变动的效力。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，本案所涉房屋的所有权并未进行物权变动、自始归万华公司，并未转移至高羚名下。 工商银行对本案所涉房屋的抵押权并未设立，对房屋折价、拍卖、变卖的所得价款不享有优先受偿权。如前所述，本案所涉房屋的所有权自始归万华公司，并未转移至高羚名下。高羚也仅拥有对房屋的预告登记权利，无权为房屋设立抵押权。工商银行提供的证据也证明涉案房屋办理的是商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，在未办理房屋抵押权登记之前，工商银行仅为该房产抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房产办理抵押权登记的权利，并非已对该房屋享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，本案工商银行主张的抵押权并未设立。因此，工商银行主张有权对高羚提供的抵押物即坐落于“福州市台江区宁化街道江滨西大道北侧万科金域花园1#307单元”房屋享有优先受偿权并有权对房屋折价、拍卖、变卖的所得款项优先清偿是没有法律依据的。 综上所述，本案所涉房屋的所有权自始归万华公司，工商银行办理的是案涉房产的抵押权预告登记，并不具有物权效力。因此，工商银行要求对案涉房产享有优先受偿权并有权对房屋折价、拍卖、变卖的所得款项优先清偿的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法予以驳回。 高羚未作答辩。 工商银行为支持自己的诉讼主张依法向本院提交了证据。万华公司未提交证据。高羚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为自愿放弃抗辩权利。经本院审查，工商银行提交的证据能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如工商银行所述。 另查明，《个人购房借款/担保合同》还约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮0%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按照合同约定的日期（包括宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定的贷款利率基础上加收50%确定；贷款人为实现债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费等由借款人承担；抵押担保的范围包括借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但抵押房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的保证期间为贷款提前到期之日起两年。案涉房产现已办理房屋首次登记。截至2019年12月9日高羚尚欠工商银行借款本金1903372.67元、利息（含罚息、复利）15720.15元。 本院认为，案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。工商银行依约向高羚发放贷款，已履行合同义务。高羚逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故工商银行要求高羚提前清偿全部借款本息，本院予以支持。 关于工商银行是否对案涉房产的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人万华公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至高羚名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但高羚怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故高羚有协助办理抵押登记的义务，万华公司应督促其办理。本院确定高羚应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记手续。 高羚若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理房产的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工商银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，高羚虽尚未办理案涉房产产权证，但该房产已具备物权登记条件，应认定为属于高羚财产，客观上应作为高羚责任财产进行处置。其二，案涉房产已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工商银行有权处分购房人高羚于商品房买卖合同项下的合同权利，而高羚取得房产所有权亦属于该权利范畴，故工商银行有权处置案涉房产。综上，案涉房产已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工商银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因工商银行与保证人万华公司约定，保证人对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，但抵押房产正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。因此，无论是案涉房产的抵押登记手续办妥，还是因高羚逾期未办理抵押登记，本院依法确认工商银行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，万华公司的保证责任均因抵押权成立而终止，对于抵押权成立之后新产生的到期债务万华公司不再承担保证责任。保证人万华公司在承担保证责任后，有权向债务人高羚追偿。高羚经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、高羚应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司福州华林支行借款本金1903372.67元、利息（含罚息、复利）15720.15元（利息、罚息、复利暂计至2019年12月9日，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计付至借款还清之日止）； 二、高羚应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司福州华林支行办理不动产［位于福州市台江区（预抵押登记号：榕房预ＱＲ字第××号）］抵押登记手续，福州市万华房地产有限公司应督促高羚并配合其办理抵押登记； 三、位于福州市台江区抵押登记办妥后，或高羚逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司福州华林支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、福州市万华房地产有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向高羚追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或因高羚的原因未办理抵押登记，但中国工商银行股份有限公司福州华林支行根据本判决第二、三项对前述房产享有优先受偿权之日起，对《个人购房借款/担保合同》项下新产生的债务不再承担保证责任； 五、驳回中国工商银行股份有限公司福州华林支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22091元，由高羚、福州市万华房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  王明亮 审判员  任建坤 审判员  黄宜财 二〇一九年十二月二十三日 书记员  林显亮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。