西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终896号上诉人（原审被告、反诉原告）：四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司，住所地西藏拉萨市柳梧新区北京大道以东团结路以北，统一社会信用代码91540195064696596C。负责人：梁军，系该分公司负责人。委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西措姆，西藏伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:旦尼，男，1971年6月5日出生,藏族，现住西藏康马县。委托诉讼代理人：李登强，西藏本创律师事务所律师。上诉人四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司（以下简称长兴公司西藏分公司）因与被上诉人旦尼商品房预售合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2018）藏0103民初1078号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人旦尼及委托诉讼代理人李登强，被上诉人长兴公司西藏分公司的委托诉讼代理人常凤龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长兴公司西藏分公司向本院提出上诉请求：一、撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2018）藏0103民初1078号民事判决第一项、第三项，支持长兴公司西藏分公司全部反诉请求，驳回旦尼关于敷设燃气管道并承担相应安装费的诉求并支持长兴公司西藏分公司全部反诉请求；二、本案一审、二审的诉讼费由旦尼承担。事实和理由：一、在《商品房（预售）买卖合同》中，未约定由长兴公司西藏分公司完成燃气管道铺设并与城市燃气管网连接保证燃气供应及安装费的承担，且案涉房屋所在区域没有相应燃气规划，无法铺设安装燃气管道，一审法院推定错误；二、旦尼尚欠案涉房屋购房款未付清，系先履行义务未完成，长兴公司西藏分公司有权解除合同；三、旦尼未付清购房款应当承担违约金责任。旦尼辩称，关于案涉购房款未付清情况，已经多次去长兴公司西藏分公司交过房款，一直被长兴公司西藏分公司拒绝接受，所以责任不在旦尼，且客观事实证明，长兴公司西藏分公司是不能按照《商品房（预售）买卖合同》在2016年12月31日交房，存在违约情况。旦尼向一审法院提起诉讼请求：一、请求判决长兴公司西藏分公司按照《商品房(预售)买卖合同》的约定自判决生效之日起15日内,交付约定房屋并履行相关合同义务；二、判决长兴公司西藏分公司承担违约金132957元；三、请求判决长兴公司西藏分公司将燃气管道安装到户,并承担安装燃气管道产生的相关费用;四、请求判决长兴公司西藏分公司承担本案诉讼费。长兴公司西藏分公司向一审法院提出反诉请求：一、请求人民法院依法判令解除长兴公司西藏分公司与旦尼签订的《商品房(预售)买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、请求人民法院依法判令旦尼向长兴公司西藏分公司支付违约金人民币1985.76元；三、由旦尼承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年1月17日，本案当事人双方签订《商品房（预售）买卖合同》，约定旦尼以591829元的价格从长兴公司西藏分公司处购买××区房屋，房屋总面积122.67平方米。该合同第十一条明确约定长兴公司西藏分公司应当于2016年12月31日前将涉案房屋交付给旦尼,第十二条第二款对逾期交付责任进行了约定，即旦尼继续履行合同的，合同继续履行，长兴公司西藏分公司按日计算向旦尼支付全部房款万分之四的违约金,同时合同第二十五条约定：“任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递的方式送达对方”。旦尼已交纳房款542185元，尚欠房款49644元。扣除国庆节的优惠5%，旦尼尚欠20052.55元，故长兴公司西藏分公司在本案中提起反诉。另查明，2017年3月30日，长兴公司西藏分公司登报公告，声明“长兴国际小区住宅已具备交房条件，业主可于2017年3月31日开始办理交房手续。”再查明，被告已取得《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地许可证》、《不动产权证》、《商品房销售许可证》，并于2017年3月20日通过竣工验收，取得《竣工验收报告》。一审法院认为，2015年1月17日，本案当事人双方签订《商品房（预售）买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规等强制性规定，依法成立并生效。对此，当事人应全面履行合同约定的义务。按照合同约定交纳购房款是购房者的主要义务，且属于在先履行义务。在本案中旦尼尚欠长兴公司西藏分公司购房款20052.55元。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：“当事人互负债务，由先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求。一方在对方履行不符合债务不符合约定的，后一方有权拒绝其相应的履行要求。”故在旦尼未交纳全部房款前，长兴公司西藏分公司有权拒绝履行交付房屋的义务，故一审法院对旦尼要求按照合同约定交付约定房屋并履行相关合同义务的诉求不予以支持。至于长兴公司西藏分公司请求解除《商品房（预售）买卖合同》及其补充协议的诉请，依据合同约定，旦尼应在2016年12月31日交纳全部房款，逾期超过30天的，长兴公司西藏分公司有权解除合同，但考虑旦尼已履行了合同约定的大部分房款，若解除合同，有失公平原则，且不利于市场交易的稳定有序进行。为维护双方当事人的权益，故一审法院对长兴公司西藏分公司的该项诉求不予支持。对于旦尼要求长兴公司西藏分公司向其支付逾期交房的违约金132957元的诉求，其主张从2016年12月31日计算至2017年8月8日。一审法院认为，鉴于旦尼在本案中尚欠购房款20052.55元，该款项应在2016年12月31日交纳，且属于在先履行义务，至今未付，构成违约,而长兴公司西藏分公司应于2016年12月31日交房，也未能如期交房，亦构成违约。鉴于双方当事人均存在违约，且过错程度基本相当，故一审法院对旦尼的违约金132957元的主张不予支持。对于长兴公司西藏分公司要求旦尼支付违约金1985.76元的诉请，鉴于长兴公司西藏分公司本身也存在违约行为，故对其主张的违约金亦不予支持。对于旦尼要求长兴公司西藏分公司将燃气管道安装到户，并承担安装产生的相关费用，长兴公司西藏分公司辩称，堆龙区没有燃气规划，故无法安装，合同中并没有约定长兴公司西藏分公司支付相关费用。一审法院认为，依据合同第十条第四项之规定，交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接保证燃气供应。因交付时完成室内燃气管道的铺设，虽未约定明确费用承担，但能够推定该笔费用应由长兴公司西藏分公司承担。故一审法院对旦尼的该项诉求予以支持。但考虑燃气本身危害性，长兴公司西藏分公司应在条件允许的情况下，在征得相关部门同意下进行统一铺设。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：一、长兴公司西藏分公司在条件允许的范围内应为旦尼铺设燃气管道，并承担相应的安装费用；二、驳回旦尼的其他诉讼请求；三、驳回长兴公司西藏分公司的全部反诉请求。本案诉讼费2959.11元（旦尼已预交），由旦尼负担。反诉费50元（长兴公司西藏分公司已预交），由长兴公司西藏分公司负担。本院二审期间，被上诉人旦尼向本院提交了《邮政快递单》、《入住通知书》、《收条》三份证据，欲证明旦尼收到入住通知的邮件快递时间是2017年6月份，而《入住通知书》记载的办理接房手续的截止时间为2017年4月2日，上诉人长兴公司西藏分公司有欺诈行为，损害了购房者的权益。上诉人长兴公司西藏分公司认为该三份证据不属于新证据，应当在一审时就提交，同时也证明接房通知于2017年3月就发出，是被上诉人旦尼恶意拖欠购房款，上诉人长兴公司西藏分公司无过错。本院认为，该三份证据形成于一审法院立案前，且被上诉人旦尼未能说明在一审期间不能向法院提交的原因，不能认定为二审新证据，本院对该三份证据均不予采信。二审审理查明的事实及所依据的证据与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人在一审提交的证据和二审查明的事实，本案的争议焦点为：一、是否应当解除双方当事人之间的购房合同；二、长兴公司西藏分公司是否应当承担案涉房屋内燃气管道铺设（安装）的问题。对此本院评析如下：一、关于是否应当解除双方当事人之间的购房合同的问题。首先，根据双方签订的《商品房（预售）买卖合同》记载，购房者支付案涉房屋全部价款的约定时间和卖房者交付房屋的约定时间同为2016年12月31日，由此，案涉双方当事应当在上述时间期限内履行完成约定的合同义务。本案中，被上诉人旦尼和上诉人长兴公司西藏分公司均未能在合同约定的期限履行约定的各自义务，均存在过错，一审法院以双方当事人均存在违约情况，对双方当事人主张违约金的诉求，不予支持，并无不当，本院予以支持。其次，在被上诉人旦尼已经履行合同大部分款项的情况下，按照公平原则，亦不应当解除合同，且在二审庭审时，被上诉人旦尼要求继续履行合同，并愿意支付尚欠的购房款20052.55元，上诉人长兴公司西藏分公司表示在被上诉人旦尼付清购房款后，愿意履行交房手续。故对于上诉人长兴公司西藏分公司要求解除合同的诉请，本院不予支持。二、长兴公司西藏分公司是否应当承担案涉房屋内燃气管道铺设（安装）的问题。根据本案《商品房（预售）买卖合同》第十条约定，上诉人长兴公司西藏分公司应当完成案涉房屋室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。二审庭审时，上诉人长兴公司西藏分公司以案涉房屋所在区域目前无城市燃气管网，且《商品房（预售）买卖合同》第十条约定买受人自行办理开通手续为由进行抗辩。本院认为，案涉房屋室内燃气管道敷设和办理开通手续系两个行为，其抗辩理由不成立。上诉人长兴公司西藏分公司应当按照《商品房（预售）买卖合同》关于室内燃气管道敷设并与城市燃气管网连接的约定，履行合同义务。如若目前案涉房屋区域无城市燃气管网，即客观条件不允许，那么也应在交付案涉房屋时按照相关安装燃气管道的要求和条件完成室内燃气管道的敷设，并在与城市燃气管网连接的条件成熟时，完成合同约定。一审法院认为，依据《商品房（预售）买卖合同》的约定，上诉人长兴公司西藏分公司在交付案涉房屋时应完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接保证燃气供应，同时承担敷设燃气管道费用，故一审法院对旦尼的该项诉求予以支持并无不妥，本院予以支持。综上，一审法院认定事实清楚,适用法律准确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（四川省射洪县长兴房地产开发有限责任公司西藏分公司已预交），由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 德吉卓嘎审 判 员 四朗多杰审 判 员 尼玛卓嘎二〇一九年十二月二十七日书 记 员 次仁达娃