福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4600号 原告：卓佳佳，女，1989年12月24日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：黄金炎，涵江区国欢法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：周炀（系卓佳佳丈夫），男，1987年4月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：何志成，男，1968年11月18日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 被告：陈斐琳，女，1969年10月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 第三人：莆田市城厢区中意荔中房产代理中心，住所地福建省莆田市城厢区。统一社会信用代码。 原告卓佳佳与被告何志成、陈斐琳、第三人莆田市城厢区中意荔中房产代理中心（以下简称“中意房产代理中心”）因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓佳佳的委托诉讼代理人黄金炎、周炀、被告何志成到庭参加诉讼。被告陈斐琳、第三人中意房产代理中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓佳佳向本院提出诉讼请求：1.何志成、陈斐琳支付给卓佳佳逾期交房违约金（1340000×0.001×29＝38860元）；2.何志成、陈斐琳退还给卓佳佳房屋租金1800÷30×29＝1740元；3.本案的诉讼费用由何志成、陈斐琳承担。事实和理由：何志成与陈斐琳为合法夫妻关系。陈斐琳作为何志成的代理人，于2019年3月29日连同何志成与卓佳佳在房屋买卖合同书上签名确认，将座落于莆田市荔城区xxxx（房产证号为莆政房权证荔城区字第××号）的房地产转让给卓佳佳。第三人中意房产代理中心作为居间方一并在房屋买卖合同书上签字确认。合同第四条约定：“成交总价款为人民币（大写）壹佰叁拾五万元整（￥1350000）”。卓佳佳依合同约定，在签订合同的当日（2019年3月29日）支付给何志成、陈斐琳购房定金壹拾万元整，午2019年5月10日分三次分别汇给何志成、陈斐琳34万元、38万元、52万元计124万元，又于2019年6月8日在办理水电门牌证过户手续当天交付1万元整。至上述五笔共付给何志成、陈斐琳购房款计135万元，有何志成出具给卓佳佳的收据为凭。根据合同约定，何志成、陈斐琳应当于2019年5月10日交房。但何志成、陈斐琳违约不予交房。经多次催促，于2019年6月8日才完成交房手续。何志成、陈斐琳的行为己构成违约，应承担逾期交房的违约责任（即1340000×0.1%×29天＝38860元）。并依约退还一个月的租金1740元于卓佳佳。 何志成辩称，1.驳回卓佳佳的所有诉讼请求;2.本案所有诉讼费用由卓佳佳承担。理由如下：一、卓佳佳说逾期交房纯属出尔反尔、歪曲事实。2019年3月底，卓佳佳交付10万元购房定金前夕，何志成的家属陈斐琳曾告知卓佳佳，该房子目前己经出租，按照出租协议约定如果卓佳佳购房后不愿继续出租必须提前一个月告知租客，如果卓佳佳购房后希望继续出租则在过户交房后由卓佳佳收取租金，否则可能造成何志成方违约，何志成方不同意售房也不会收取购房定金。卓佳佳当时没有提出意见，仍然支付10万元购房定金，此事证人肖某可以作证。2019年5月10日下午，何志成方按照合同约定把房产证和土地证过户给卓佳佳，在当晚收取剩余72万元购房款前，何志成再次表态双方没有立即清退租户的约定。当时卓佳佳、中意房产代理中心店长和何志成等在场，尔后卓佳佳继续支付72万房款并约定第二天一起通知租户退租，即日起房租由卓佳佳收取。以上事实说明，双方在合同之外是有口头协议的。卓佳佳在无异议的情况下继续交付了10万定金和72万购房款，即同意提前一个月在2019年5月11日向租户通知退租事宜。二、卓佳佳已实际收取当月房租1740元。双方合同约定在2019年5月10日前办理房产过户手续且当日卓佳佳应支付124万元房款，但卓佳佳以种种理由拖延到5月10日深夜办理过户手续，逾期1天，按照合同约定应支付违约金1240元。2019年5月11日至2019年6月7日，卓佳佳应支付何志成方水费213.5元、电费58.79元、物业费89.3元，合计361.59元。2019年5月11日至2019年6月7日，卓佳佳应收房租1040元（每月按1200元计）。以上合计，卓佳佳应得房租扣除水电费、物业费及违约金后尚欠561.59元（1200-1240-361.59＝-561.59元）。上述结算单据，何志成方于2019年6月8日13:31通过微信发给证人肖某，在2019年6月8日20:00前已经转达对方，可见卓佳佳己实际收取房租。综上所述，何志成方按照合同以及口头约定，率先履行了不动产过户手续并支付卓佳佳应得房租，恪守承诺。而卓佳佳出尔反尔，借口不履行支付尾款的义务，恶意索赔，其主张没有法律依据，请求予以驳回。从2019年6月8日收尾款后到租客搬走后时间是20天，卓佳佳先签订的合同，有通知一个月搬离，他提前20天搬离，是合理的。 陈斐琳不作答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 中意房产代理中心不作答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 卓佳佳围绕诉讼请求依法提交了如下证据：居民身份证2份，《房屋买卖合同书》1份，莆政房权证荔城区字第××号1份，闽（xx）莆田市不动产权第xxx号1份，收据5份，房产／土地使用权权属转移涉税证明1份，税收完税证明2份，福建增值税普通发票1份，闽（xx）莆田市不动产权第xxx号1份，收据3份、通话记录打印件1份，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。何志成围绕诉讼请求依法提交了如下证据：居民身份证1份，该证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证；证人证言1份、微信聊天记录3份，因微信聊天记录中证人肖某对何志成所陈述内容的回复系“大体上跟我听到一样”，未对相关事实进行明确，且庭审中证人肖某当庭作证的证言表明签订合同前何志成方告知卓佳佳涉案房屋已出租，但双方没有明确是否续租，此证言与微信聊天记录中何志成的陈述不完全一致，另，卓佳佳对证人肖某当庭作证的证言事实部分无异议，故本院对证人肖某当庭作证的证言予以确认，对微信聊天记录3份不予确认；光盘刻录视频1份，该视频内容可以体现2019年5月10日卓佳佳要求何志成清退并交付涉案房屋，何志成称待支付购房款后会给其一个说法，但没有体现双方的协商结果，亦不能证明何志成主张的证明对象，故本院不予确认；微信聊天记录截图4份，因何志成与证人肖某微信聊天记录中的结算单据系何志成单方制作，且证人肖某的证言表明其代何志成向卓佳佳转达该结算单据后卓佳佳提出异议，与何志成所主张的证人肖某向卓佳佳转达该结算单据后卓佳佳没有异议的说法互相矛盾，故本院不予确认。 根据卓佳佳及何志成的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月29日，何志成（甲方）、陈斐琳（甲方代理人）与卓佳佳（乙方）及中意房产代理中心（丙方），签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：甲方将座落于莆田市荔城区xxx（房产证号为莆政房权证荔城区字第××号）的房产以总价款135万元转让给乙方所有。合同第五条房款支付及房屋交付约定：1.在本合同签订当日，乙方支付购房定金壹拾万元整（100000元）给甲方（定金可抵购房款）……。2.在2019年5月10日前，甲乙双方配合办理上述房屋的产权证和土地证过户手续，过户收件后当日内乙方付购房款壹佰贰拾肆元整（1240000元）给甲方……。3.在乙方取得乙方名下房屋的不动产权证后5个工作日内，甲乙双方配合丙方办理上述房屋的水、电、门牌证过户手续，过户当日乙方支付购房款壹万元整（10000元）给甲方……。4.房屋交付时间为：在甲方收到第五条第2款购房款后当日内，甲方交房给乙方。5.本房屋租金在过户交房前由甲方收取，本房屋租金在过户交房后由乙方收取。合同第八条违约责任约定：2.除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用或甲方逾期办理合同约定的应办手续，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的0.1％向乙方支付违约金……。合同签订当日，卓佳佳支付购房定金10万元，陈斐琳向其出具收据一份为凭。2019年5月10日，卓佳佳分三笔支付购房款34万元、38万元、52万元，何志成向其出具收据三份为凭，同日，双方将涉案房屋的不动产权证登记至卓佳佳名下。2019年6月8日，卓佳佳支付购房余款1万元，何志成向其出具收据一份为凭，同日，何志成将涉案房屋交付卓佳佳。另查明，《房屋买卖合同书》签订时何志成已将涉案房屋以每月1800元的租金出租，2019年6月涉案房屋的租户退租，该期间租金由何志成收取。案经审理，因何志成不同意调解，致无法调解。 本院认为，何志成与卓佳佳签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。该合同约定涉案房屋交付时间为何志成收到124万元购房款后当日内，卓佳佳于2019年5月10日支付124万元购房款，但何志成2019年6月8日方将涉案房屋交付卓佳佳，已构成违约，故卓佳佳请求何志成支付逾期交房违约金，有事实及法律依据，本院予以支持；因陈斐琳系作为何志成代理人与卓佳佳签订涉案合同，其并非合同当事人，涉案房屋出卖前亦仅登记在何志成名下所有，故卓佳佳请求陈斐琳支付逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。对于违约金的计算方式问题，虽《房屋买卖合同书》第八条约定如何志成未按本合同规定的期限交付房屋，每逾期一天按累计已付款的0.1％支付违约金，但该违约金的约定标准过高，何志成申请法院给予适当减少，且卓佳佳未能举证证明逾期交房对其造成的除租金收入以外的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定逾期交房的违约金以何志成出租涉案房屋的租金为标准、按逾期交房期间可预期租金收入的130％计算,即1800元×29/30天×130％=2262元。何志成辩称与卓佳佳口头协议涉案房屋的租户于2019年6月11日前退租、房租由卓佳佳收取，但其提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果，且事实上房租系由何志成作为承租人收取，与何志成的上述辩解相互矛盾，故本院对该辩解不予采纳；何志成辩称卓佳佳尚欠其逾期一天支付购房款的违约金及涉案房屋水电费、物业费等，应在何志成应支付款项里予以抵扣，因何志成未提起反诉，故本院不予审理。何志成辩称违约金过高应予调整，具有事实和法律依据，本院予以采纳。卓佳佳请求退还逾期交房期间的房租，因本院已对卓佳佳请求何志成支付逾期交房违约金的诉求予以允准，故本院对该重复请求不予支持。经本院合法传唤，陈斐琳、中意房产代理中心无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、何志成应在本判决生效之日起十日内支付给卓佳佳逾期交房违约金2262元； 二、驳回卓佳佳对何志成、陈斐琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费815元，减半收取计407.5元，由何志成负担25元，由卓佳佳负担382.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年十二月十八日 法官助理  黎曦   书记员  陈赛芬   附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。