安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1363号 上诉人（原审被告）：叶冬至，男，1962年12月22日出生，汉族，户籍地安徽省泾县，现住安徽省泾县。 上诉人（原审被告）:王满英，女，1963年5月24日出生，汉族，户籍地安徽省泾县，现住安徽省泾县。 被上诉人（原审原告）：泾县房管物业经纪有限公司，住所地安徽省泾县苏红西路。 法定代表人：闻霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴梦勤，安徽泾川律师事务所律师。 上诉人叶冬至、王满英因与被上诉人泾县房管物业经纪有限公司（以下简称泾县房管物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院(2018)皖1823民初1524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 叶冬至、王满英上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回泾县房管物业公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由泾县房管物业公司承担。事实和理由：1.叶冬至家庭是住房保障对象，于2007年底在泾县房管物业公司申请办理了住房租赁补贴登记和领取住房补贴签字等相关手续。泾县房管物业公司单方面用补贴冲减租金进行默示操作是违反规定的。2.2016年6月，泾县南街棚户区改造，案涉房屋在征迁范围。泾县房管物业公司为了剥夺叶冬至对该房屋的承租权和居住使用权，虚构事实，向一审法院起诉。3.泾县房管物业公司所陈述的拒付租金的事实不存在，无人证或物证证明叶冬至拒付租金。4.叶冬至户住房补贴是否被取消的事实没有查明。按照2012年度泾县政府的文件，叶冬至仍然系领取住房补贴保障的对象。5.一审法院自泾县相关部门调取的证据系伪造、篡改，不真实的，不能作为认定本案事实的依据。6.一审法院审理本案系程序违法，并且事实认定错误。 泾县房管物业公司辩称，1.叶冬至、王满英对于一审程序提出的上诉意见无事实及法律依据，不能成立。2.叶冬至、王满英提出的享受住房补贴问题与本案不具有关联性。住房补贴的发放主体是泾县房地产管理中心，而本案是租赁合同关系，其是否享受住房补贴不能影响其按约支付租赁费。3.叶冬至、王满英所称征收补偿也与案涉租赁合同的解除无关，案涉房产征收时间为2016年6月，而泾县房管物业公司提起诉讼的时间为2018年8月。叶冬至、王满英基于其他原因未能签订补偿协议，与泾县房管物业公司无关。4.案涉房屋已纳入征迁范围，周边房屋已全部拆除并新建为公园，已不适合居住。同时，双方之间在租赁合同期满后形成不定期租赁关系，泾县房管物业公司可随时解除合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 泾县房管物业公司向一审法院起诉请求：1.解除泾县房管物业公司与叶冬至于2005年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令叶冬至向泾县房管物业公司返还其承租的案涉房屋；3.判令叶冬至向泾县房管物业公司支付自2012年1月1日起拖欠至今的房屋（按76元/月计算）。 一审法院审理查明：2005年4月27日，泾县房管物业经纪有限公司与叶冬至、王满英户签订《房屋租赁合同》一份，约定叶冬至、王满英承租泾县房管物业公司所有的位于泾县住房一套，租金76元／月，租赁期限自2005年5月1日至2007年4月30日止，约定租金一年一付，并约定了违约责任等。到期后双方未继续签订租赁合同，但叶冬至、王满英一直租住在该房屋至今，自2012年起至今为止叶冬至、王满英未付租赁费。2016年6月27日，泾县2016年棚户区改造（城南片区域）补偿安置方案公告，案涉的租赁房屋在棚户区改造拆迁范围之内。双方为搬迁事宜发生争议，泾县房管物业公司诉至法院。另查明叶冬至与王满英于2011年9月5日登记离婚。一审法院认为，泾县房管物业公司与叶冬至、王满英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定并不违反国家法律、法规的禁止性规定，故合法有效，虽然《房屋租赁合同》的期限自2005年5月1日至2007年4月30日止，后双方未继续签订租赁合同，但叶冬至、王满英一直租住该房屋至今，亦形成了不定期的租赁关系，双方当事人均应按该有效约定履行各自的义务。泾县房管物业公司在按约向叶冬至、王满英交付房屋后，即履行了合同的主要义务，叶冬至、王满英应按约及时支付租金。自2012年起至今，叶冬至、王满英未付租金，已经违约。另外现案涉房屋被划定在泾县2016年棚户区改造拆迁范围之内，即将面临全部征迁，该情形属于不可抗力,已影响到双方签订的租赁合同目的的实现。依据《中华人民共和国合同法》的规定，泾县房管物业公司有解除合同的权利，故对泾县房管物业公司请求解除合同、返还租赁房屋及支付租金的诉讼请求，依法予以支持。但泾县房管物业公司要求叶冬至、王满英支付自2012年起至今的租金的请求因本案案涉房屋的租金约定一年一付，2015年度以前的租金请求已经超过诉讼时效，支持自2016年至实际搬离该房屋止按76元／月计算的租金，2015年度以前的租金请求不予支持，予以驳回，叶冬至关于诉讼时效的辩解意见予以采纳。叶冬至关于有关部门以其原有住房不符合享受廉租住房租赁补贴的条件，取消了其享受补贴的资格错误及其系棚户区改造范围之内，应当予以赔偿、补偿安置的意见，不属于本案审理的范围，其可以向有关主管部门申请解决。叶冬至关于其已经起诉泾县住房和城乡建设局、泾县房地产管理局不履行住房信息公开法定职责行政诉讼案，本案必须以行政诉讼案件的结果为依据，申请本案中止诉讼的意见，因为本案系平等主体之间的房屋租赁合同纠纷，且叶冬至已经申请一审法院到泾县房地产管理局调取了有关证据，本案的审理不需要以其提起的行政诉讼案件审理结果为依据，对于关于中止审理的申请予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除泾县房管物业公司与叶冬至、王满英于2005年4月27日签订的《房屋租赁合同》；二、叶冬至、王满英于判决生效后六十日内腾空租赁的泾县房屋交还给泾县房管物业公司；三、叶冬至、王满英于判决生效后六十日内付清所欠泾县房管物业公司自2016年1月1日起至实际让出房屋之日止，按每月76元计算的租金；四、驳回泾县房管物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由叶冬至、王满英负担。 二审中，叶冬至、王满英为证明其主张举证如下： 1.泾县农商行存折一份（叶冬至）、低保城市居民城市最低生活保障证一份（叶冬至）、泾县低保户住房个人申请表复印件（王满英）一份，拟证明王满英在2011年以低保户的身份申请住房，而非2008年申请住房补贴；叶冬至在2007年年底申请住房补贴的时候还不是低保户，系以困难家庭申请住房补贴。房管部门误将王满英在2011年申请公房作为住房补贴申请明显错误。 2.泾县廉租住房补贴申请表一份（该申请表中部分内容由社区工作人员填写），拟证明叶冬至于2007年年底向相关部门申请住房补贴，同时证明租房保障对象必须要办理补贴申请登记手续。 沈燕珠租赁协议及租赁住房补贴协议复印件各一份、沈燕珠中国银行存折一份，拟证明沈燕珠的住房补贴是相关部门将补贴款直接汇入其银行账户里。 4.房管部门提供泾县低收入家庭住房补贴发放明细表复印件5页（系行政案件中泾县房管局提供）、2008-2012年度住房补贴发放情况统计表复印件一份（泾县房管局向叶冬至提供），拟证明房管局提供的资料发放情况不一致、部分数据伪造，叶冬至户补贴申请人被篡改为王满英。 5.文件复印件2份（2009年和2012年泾县廉租房住房租赁补贴发放工作方案），拟证明泾县房管局违反政府规定，将本该打入个人账户的住房租赁补贴在承租户办理相关手续后直接打入房管局账户，却以叶冬至和王满英拒付房租为由在目前棚户区改造时不对其进行补偿、安置。 6.个体工商户营业执照复印件、中国邮政银行小额信贷分期还款计划表、房屋买卖合同复印件各一份，拟证明叶冬至当时经济困难，借款买房做生意后因经济困难又将所购房屋出售。 7.关于叶冬至名下房产的情况说明一份（自书材料），证明叶冬至名下的住房在其申请住房补贴之前已经转让，房管部门关于叶冬至拥有住房的证明不属实。 泾县房管物业公司对上述证据的质证意见为：证据1的真实性没有异议，叶冬至的低保证书是以户为单位发放的，该户内包括王满英，故王满英作为申请人申请住房补贴符合规定。证据2的真实性、合法性及关联性均有异议，表格空白，无法达到其证明目的。证据3的真实性没有异议但与本案没有关联性，沈燕珠承租的并非公房，其住房补贴直接向其本人支付符合规定。证据4的真实性没有异议，2008年叶冬至申请住房补贴时王满英为该成员，故补贴发放表以王满英名义制作符合规定；该表数额并非伪造，仅系数据项目不同。证据5的真实性没有异议，但住房补贴的审核并非泾县房管物业公司的职责，泾县房管物业公司仅收取房租，且叶冬至、王满英自2012年开始未缴纳房租是客观事实。证据6的真实性没有异议，恰证明叶冬至、王满英在拥有住房的同时违规享受住房补贴。证据7系叶冬至单方陈述，但该陈述也表明叶冬至户在转让其购入房屋之前即已享有住房补贴。 本院对上述证据审查认为：证据1的真实性泾县房管物业公司无异议，但该组证据显示叶冬至系以低保户身份申请公租房，达不到叶冬至相应的证明目的。证据2系空白表格达不到相应的证明目的。证据3中沈燕珠承租的房屋系个人房屋而非公房，其住房补贴发放方式亦与叶冬至、王满英住房补贴的发放方式不同，与本案无关联性，不予采信。证据4系泾县房管部门自行制作并保管的住房补贴发放统计表，可以证明2008年至2012年叶冬至户的住房补贴发放情况，对于2008年6月份住房补贴数据统计中的不一致之处，因泾县房管物业公司并非补贴发放主体和数据统计主体且已作出合理解释，该组证据与一审中泾县房管物业公司提供的相关表格数据基本一致，予以认定。证据5的真实性泾县房管物业公司没有异议，从两份文件的相关规定并结合证据4来看，叶冬至、王满英户系与房管部门签订相关协议后租赁补贴方发放至二人廉租房专用账户，对该份证据予以采信。证据6的真实性泾县房管物业公司无异议，证明叶冬至、王满英在享受政府租赁补贴的同时购置房屋，予以认定。证据7系叶冬至单方陈述，对其自述曾购买房屋的内容结合其他证据予以认定。 经对一、二审证据的综合审查，结合当事人陈述，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：叶冬至于2004年8月购得房改房一套并于2007年6月售出，又于2007年7月购得房改房一套并于2010年12月售出。2012年，泾县房地产管理局核查叶冬至户在享有住房补贴期间于2007年7月至2010年10月拥有房产，遂中止该户住房补贴的发放。后叶冬至户未向泾县房地产管理局提交租赁补贴申请。叶冬至户住房补贴的发放方式为：叶冬至或王满英在泾县房地产管理局办理相关手续后，该局将该户的住房补贴直接发放至为提供公房租赁服务的泾县房管物业公司的相应账户。 本院认为：本案二审的争议焦点为案涉泾县房管物业公司与叶冬至、王满英之间的《房屋租赁合同》应否予以解除。根据已查明的事实，泾县房地产管理局核查叶冬至户在享受地方政府提供的租房补贴的同时拥有房产，后停止了该户住房租赁补贴的发放。而提供公房租赁的泾县房管物业公司也自2012年起未再收到房管部门向其支付的叶冬至户住房补贴。按照双方《房屋租赁合同》的约定，叶冬至户连续三个月未交房租或累计拖欠房租六个月以上的，泾县房管物业公司可以解除合同并收回房屋。本案中，叶冬至户虽将其所购买的房屋再次出售，但其出售房屋后未再向社区及其他相关部门提交住房补贴申请，其已经中断的住房租赁补贴也未自行恢复，其也未自行向泾县房管物业公司交房租，故叶冬至户未交付房租租金的事实客观存在。泾县房管物业公司据此解除案涉《房屋租赁合同》具有事实依据和法律依据。一审法院在判令解除双方签订的《房屋租赁合同》前提下，对合同解除后双方的权利义务进行清理，判令叶冬至、王满英交还房屋并支付一定数额的相应租金，亦无不当。 综上，叶冬至、王满英的上诉请求不能成立，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人叶冬至、王满英负担。 本判决为终审判决。 审判长  周宏韬 审判员  赵 萍 审判员  李 娜 二〇一九年十二月三十一日 书记员  刘佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……