呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2019）内0103民初1523号原告：徐永旺，男，住呼和浩特市。。委托诉讼代理人：廖文娟、马云云，北京市炜衡（呼和浩特）律师事务所律师。（一般代理）被告：内蒙古丰大房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区14号502室。法定代表人：翟淑静，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：吴连峰、王宇辰，合星律师事务所律师。（一般代理）第三人:岳九斤，男，住呼和浩特市。第三人:张卫平，女，住呼和浩特市。与岳九斤系夫妻关系。第三人:翟奎，男，住呼和浩特市。原告徐永旺诉被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司（以下简称丰大公司）、第三人岳九斤、张卫平、翟奎民间借贷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐永旺及其委托诉讼代理人廖文娟、马云云、被告丰大公司委托诉讼代理人吴连峰、王宇辰、第三人岳九斤均到庭参加诉讼，被告翟奎经本院公告送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告偿还借款本金544万元；二、请求依法判令被告向原告支付借款本金544万元从2016年7月27日至2019年4月18日按月利率2%计算的利息361.216万元，2019年4月19曰以后的利息按月利率2%计算至本金实际给付之日；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月30日，原告与岳九斤、张卫平、被告及翟奎签订《借款协议》，约定原告向岳九斤、张卫平提供借款人民币500万元，借款利息按月利率3%计算，每月付息，借款期限从2014年7月30曰至2014年10月29曰止。被告翟奎为该笔借款提供连带责任保证担保，保证期间为两年。后被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司代岳九斤、张卫平向原告偿还借款本金100万元、利息120万元，还款方式系以其所有的呼和浩特市××区房（房屋面积153.14平方米）、S104号房（房屋面积201.95平方米）、S106号房（房屋面积105.01平方米）进行偿还。截止2016年7月27日，该笔借款尚欠借款本金400万元、利息137万元未还。2016年7月28日，原告与岳九斤、被告翟奎签署《证明》，约定:就2014年7月30日，岳九斤与张卫平夫妻向徐永旺借款人民币伍佰万元整并由被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司及翟奎担保的该笔借款，现由被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司用房产作价偿还本金和利息。被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司从岳九斤承包的工程款中扣除（细帐由岳九斤与被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司结算）。从此借款一事全部结清，再无纠纷。至此，根据《合同法》第八十四条之规定，岳九斤、张卫平欠原告的上述债务已经转移为被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司欠原告的偾务。2015年8月21日，原告向被告提供借款100万元，月利率为3%。截止2016年7月27日，该笔借款尚欠借款本金100万元、利息133万元未还。原、被告双方对上述两笔借款进行结算，结算总金额为670万元。双方约定将上述670万元款项均作为借款本金，并重新出具有关协议。据此，双方签署了四份《经济适用住房买卖合同》、《房屋收购协议》、出具《收据》，以此作为借贷行为的担保。因房屋面积不同，双方对上述670万元借款本金进行分摊，其中由原告与被告签署了一份《经济适用住房买卖合同》、《房屋收购协议》、出具《收据》（借款本金为126万元，月利率为2%)，已另案起诉；由原告妻子邢树青与被告签订三份《经济适用住房买卖合同》、《房屋收购协议》、出具《收据》（借款本金为544万元，月利率为2%）。由原告妻子邢树青与被告签订三份的《经济适用住房买卖合同》约定：被告将位于呼和浩特市××区(建筑面积303.56平方米）、1017号（建筑面积328.43平方米；)、1018号（建筑面积456.01平方米）商业房出售给邢树青，每平方米5000元，合计分别为：151.78万元、164.215万元、228.005万元（总计544万元）。同日，被告向邢树青出具《收据》，分别预收邢树青购房款151.78万元、164.215万元、228.005万元。同日，双方分别签订三份《房屋收购协议》，约定：被告向邢树青收购上述房屋，收购总价分别为169.9936万元、183.9208万元、255.3656万元，于2017年1月30日一次性向邢树青支付全额收购款，如逾期支付每月按购房款全额的2%向邢树青支付违约金。本案"名为房屋买卖，实为民间借贷"，双方以房屋买卖形式作为民间借贷的担保，双方约定的169.9936万元房屋收购价款实际为151.78万元借款本金与151.78万元借款本金按照月利率2%计算的截止至2017年1月30日（6个月）的利息18.2136万元之和；约定的183.9208万元房屋收购价款实际为164.215万元借款本金与164.215万元借款本金按照月利率2%计算的截止至2017年1月30日（6个月）的利息19.7058万元之和;255.3656万元房屋收购价款实际为228.005万元借款本金与228.005万元借款本金按照月利率2%计算的截止至2017年1月30日（6个月）的利息27.3606万元之和。由此可知，本案中双方约定的借款本金分别为151.78万元、164.215万元、228.005万元（合计544万元；），月利率为2%，借款期限自2016年7月27日至2017年1月30日，如逾期则按月利率2%继续计算利息。2018年8月30日，原告夫妻以《经济适用住房买卖合同》、《房屋收购协议》、《收据》为依据向贵院提起案由为房屋买卖合同纠纷的两案，期间均变更诉讼请求为民间借贷纠纷。其中以原告为主体提起诉讼一案（借款本金126万元），案号为（2018)内0103民初3169号；以原告妻子邢树青为主体提起诉讼一案（借款本金544万元），案号为（2018）内0103民初3275号。以邢树青为主体提起诉讼的案件，经贵院审理后认为：本案主张权利的主体应为徐永旺，邢树青在本案中主体不适格，裁定驳回了邢树青的起诉。综上，原告基于上述事实，针对以邢树青为主体提起诉讼被贵院裁定驳回的案件[案号为（2018）内0103民初3275号]，现另行提起本案诉讼，要求被告偿还其借款本金544万元，支付借款本金544万元从2016年7月27日起至实际给付之日按月利率2%计算的利息（截止2019年4月18日，借款利息为361.216万元）。上述款项，经原告多次催收，被告拒不归还。原告为维护自身合法权益，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条等规定，向人民法院提起诉讼。故此，请求人民法院依法判决，支持原告各项诉讼请求。此致呼和浩特市回民区人民法院。被告丰大公司答辩称：因被答辩人属于从事经常性的贷款业务，属于从事非法金融业务活动，所签订的民间借贷合同因违反强制性规定而无效。被答辩人贷款对象主体众多，答辩人通过裁判文书网粗略查询可见，除本案涉及的岳九斤、丰大公司外，被答辩人的贷款主体还包括2015年6月向岳建贵、刘俊仙、王月兴、李秀兰出借人民币40万元，约定月息3.5%；2014-2015年间向王有贵、田小平出借人民币30万元，约定月息3%；2013年向徐志燕、宋磊出借人民币50万元，约定月息2%；2011至2012年间向内蒙古鑫大房地产开发有限公司、杨永忠、田宇、武雅琴出借人民币1133万元，约定月息2.5%；2011年向张占禄出借人民币130万元，约定月息2%；2015年向宋世昌、王杏梅出借人民币20万元，约定月息2.5%；2010年向山东高唐建设集团有限公司出借人民币300万元，约定月息2%；此外2015-2016年间被答辩人以其个人及配偶亲属的名义向答辩人发放贷款13笔共计550万元，均约定了月息2%。答辩人认为，被答辩人未经金融管理部门批准，揎自从事经常性的贷款业务，通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性，借款目的具有营业性等特点，属于从事非法金融业务活动。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定"未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。"该强制性规定直接关系国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制规定。根据《合同法》第五二条、《适用合同法若干问题的解释（一）》第十条规定"当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。金融业务活动系国家特许经营业务，任何人在未经批准的情况下，以经营目的长期持续的不特定主体进行放贷的行为都是法律所禁止的行为。本案中，被答辩人长期从事放贷业务，根据上述法律的强制性规定，本案中案涉的《借款协议》、《证明》因违反法律的强制性规定应当认定为无效合同，答辩人为借贷提供的担保以及被答辩人主张的所谓债务转移因主合同的无效均应认定为无效合同。另外，案涉的544万元借款，被答辩人是否向岳九斤、张卫平提供，被答辩人应当就借款发生的原因、时间、款项来源、交付方式以及借贷双方经济状况等事实进行充分举证，由人民法院对借贷事实进行全面审查。综上所述，请求人民法院釆纳答辩人观点，依法裁判，维护答辩人合法权益。第三人岳九斤、张卫平答辩称：丰大公司开发的项目，我是施工的负责人，2014年签订合同，因为开发商一直拖欠农民工工资，是我和翟奎一起去找徐永旺借钱的，借了五百多万，用房产做的抵押。实际钱是丰大借的。现在和我没有关系，五百多万丰大已经从我这里面扣除了。第三人翟奎未提交答辩意见及证据：原被告针对自己的主张向法庭提交了证据，双方对证据进行了交换及质证，本院对当事人无异议的下列事实予以认定：1、原告徐永旺自2013年10月28日起至2014年7月31日止分六次向第三人岳九斤出借款项合计533.63万元。2014年7月30日，针对上述六笔借款，原告徐永旺与第三人岳九斤、张卫平、被告丰大公司及第三人翟奎签订《借款协议》，约定原告向岳九斤、张卫平提供借款人民币500万元，借款利息按月利率3%计算，每月付息，借款期限从2014年7月30日至2014年10月29日止。被告丰大公司、第三人翟奎为该笔借款提供连带责任保证担保，保证期间为两年。2、2016年7月27日，原告妻子邢树青与被告丰大公司签订三份《经济适用住房买卖合同》，约定：被告向邢树青出售下列三套商品房：呼和浩特市回民区小府路的××园房屋，建筑面积303.56平方米，单价每平方米5000元，价款1517800元；呼和浩特市回民区小府路的××园房屋，建筑面积328.43平方米，每平方米5000元，价款1642150元；呼和浩特市回民区小府路的××园房屋，建筑面积456.01平方米，每平方米5000元，价款2280050元。上述三套房屋总计款共计5440000元。同日，被告丰大公司向邢树青出具《收据》，分别预收邢树青上述三套房屋购房款1517800元、1642150元、2280050元。上述三套房屋的交付期限均约定为2017年1月31日前。同日，邢树青作为出售方与被告丰大公司作为收购方针对上述三套房屋分别签订三份《房屋收购协议》，约定：被告丰大公司向邢树青收购上述三套房屋，收购总价分别为1699936元、1839208元、2553656元。三份收购协议均约定：于2017年1月30日一次性向邢树青支付全额收购款，如逾期支付每月按购房款全额的2%向邢树青支付违约金。乙方即丰大公司在2017年4月30日前未按协议全额支付收购款及违约金，此协议作废。3、2016年7月28日，原告与岳九斤、被告丰大公司及第三人翟奎签署《证明》，约定:“就2014年7月30日，岳九斤与张卫平夫妻向徐永旺借款人民币500万元整并由被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司及翟奎担保。现由内蒙古丰大房地产开发有限责任公司，用房产作价偿还本金和利息。内蒙古丰大房地产开发有限责任公司从岳九斤承包的工程款中扣除（细帐由岳九斤与被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司结算）。从此借款一事全部结清，再无纠纷。徐永旺与丰大房地产只有房产买卖关系，无借贷关系。”对于当事人有争议的证据，即被告提供的20份民事判决书，均为复印件，不符合证据形式，本院不予认定。本院认为，本案系民间借贷纠纷。本案争议焦点有二，一是被告丰大公司应否向徐永旺承担还本付息的义务，二是被告丰大公司与原告徐永旺是否构成以房屋买卖作为民间借贷的担保的法律关系。针对焦点一，原告徐永旺与第三人岳九斤、张卫平发生了真实的借贷关系，被告丰大公司及第三人翟奎为该借款提供连带保证责任，该借贷及担保法律关系合法有效，借款人应当承担偿还本金支付利息的法律责任。在此之后，岳九斤作为债务人，与债权人徐永旺及被告丰大公司三方共同签订《证明》，依据该证明的约定内容，债务人岳九斤将其对徐永旺还本付息的义务转移给了丰大公司，由丰大公司用房产作价偿还本金和利息，原债务人岳九斤不再向原告承担还款责任，丰大公司由原先的担保人身份转换成为债务人身份，承接了原债务人岳九斤的全部债务即本金和利息，该约定符合《中华人民共和国合同法》第八十四条关于债务转移的法律规定，为合法有效，故被告丰大公司应当按照该约定向原告徐永旺承担还本付息的法律责任。针对焦点二，该《证明》中明确约定被告丰大公司用房产作价偿还本金及利息，结合丰大公司与徐永旺妻子邢树青签订《经济适用住房买卖合同》、《房屋收购协议》的时间及金额，可以认定，三份房屋买卖合同的总价款与该笔借款本金及结算至合同签订日期的利息之和相吻合，故该约定实际是一种“以房抵债”法律关系，本质上与房屋买卖法律关系无异，履行方式为债务人以向债权人交付房屋来免除其所负债务，房屋价款与债务金额等同，交付后则债务消灭。但本案中因双方以房抵债的标的物房屋系经济适用房，经济适用房的转让、抵押及抵债行为均受到限制，不能直接进行交易，故双方以房抵债实质上不能履行。对于该笔债务，被告应当以其他合法履行方式进行偿还。原告按照原法律关系即民间借贷主张其权利，符合法律规定，本院予以支持。原告请求的借款本金5440000元，与《证明》中各方确认的借款本金5000000元不相符合，且原告自认该数额含有利息，故本院认定借款本金为5000000元，并以此计算利息。依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条、第一百九十六条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：：一、被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内一次性偿还原告徐永旺借款本金5000000元；二、被告被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内一次性支付原告徐永旺借款利息，以5000000元为本金，从2016年7月28日起按照月利率2%计算至实际付清本金之日止；三、驳回原告徐永旺其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75160元，由被告内蒙古丰大房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 任子娇人民陪审员 李清秀人民陪审员 岑巧娥 二〇一九年十二月三十日书 记 员 赵 巍附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条【定义】借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。