江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初8636号原告：南京在水一方体育文化发展有限公司，住所地南京市江北新区大桥北路9号16幢旭日华庭金棕榈弘阳大厦1单元1722室。法定代表人：胡海，执行董事。委托诉讼代理人：陈超林，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：江苏蓝海体育管理有限公司，住所地南京市秦淮区平江府路162号。法定代表人：曾策。原告南京在水一方体育文化发展有限公司（以下简称在水一方公司）与被告江苏蓝海体育管理有限公司（以下简称蓝海公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告在水一方公司的委托诉讼代理人陈超林到庭参加诉讼。被告蓝海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在水一方公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年3月16日签订的《游泳馆承包合同》；2.判令被告蓝海公司退还承包费300000元、保证金400000元；3.判令被告蓝海公司退还原告在水一方公司代缴的水电费78498.26元；4.判令被告蓝海公司支付违约金600000元；并由被告蓝海公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年3月16日，原告在水一方公司与被告蓝海公司签订《游泳馆承包合同》，约定原告承包被告实际租赁且使用的南京市秦淮区平江府路162号秦淮体育中心第一层及底下层建筑面积共约2000平方米的房屋，承包期限为两年（自2018年4月1日起至2020年3月31日止），承包费用为1200000元/年，保证金400000元。合同签订后，原告即开始与被告办理交接手续、对案涉场地进行整改和运营，且原告向被告支付了承包费1500000元、保证金400000元、2018年4-9月份物业费和5-6月份水电费74929元。2018年4月12日起，南京市铂鑫资产经营管理有限公司（以下简称铂鑫公司）在案涉场地张贴公告，称解除其与被告之间的租赁合同。后据原告向铂鑫公司核实，被告因拒不支付场地租金、水电费、物业费等，铂鑫公司已与被告解除租赁合同。因被告拒不向铂鑫公司支付租金，使得铂鑫公司张贴公告持续多日，导致大量现有消费者退卡和不敢续卡、潜在消费者不敢办理新卡，原告无法正常营业，遭受巨额财产损失。此外，因被告拒不缴纳2018年1-6月水电费，铂鑫公司将案涉场地断水断电，在原告与铂鑫公司协商下，由原告代被告缴纳了案涉场地2018年1-6月水电费85984.98元后，原告才能正常经营。2018年6月8日，铂鑫公司对南京三盟投资有限公司（以下简称三盟公司）、蓝海公司提起诉讼，要求确认铂鑫公司与三盟公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除、三盟公司和蓝海公司支付租金和违约金等。南京市秦淮区人民法院于2018年11月20日依法裁判，支持了铂鑫公司的诉讼请求，该判决已生效。2019年4月，原告与铂鑫公司协商，由原告按照900000元/年标准向铂鑫公司支付场地使用费，否则铂鑫公司即关停案涉场地。自此，原告按约向铂鑫公司支付场地使用费。因三盟公司与铂鑫公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，故被告无权再让原告承包案涉场地。因被告未能按时向铂鑫公司支付房租、水电费、物业费等，导致铂鑫公司张贴公告、断水断电，严重影响原告正常经营，且原告在已缴纳至2019年6月30日止的场地承包费后还需向铂鑫公司支付场地使用费，给原告造成巨大财务压力，致使原告无法正常拓展业务和正常经营，被告应按照《游泳馆承包合同》的约定向原告支付违约金。故原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告蓝海公司未答辩，亦未向法庭提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了（2018）苏0104民初5710号民事判决书、（2019）苏01民终5846号民事裁定书、游泳馆承包合同、收条两份、网上银行电子回单十五份、情况说明两份、水电费统计表、备忘录，被告未到庭质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月16日，原告在水一方公司（乙方）与被告蓝海公司（甲方）签订《游泳馆承包合同》一份，约定：甲方将位于南京市秦淮区平江府路162号秦淮体育中心第一层及底下层建筑面积共约2000平方米的房屋，承包给乙方，承包前，甲方将所属游泳馆及所有硬件以及附属配套设施翻新后，按照可正常运转状态承包给乙方自主经营，自负盈亏，合同期间甲方不得以任何形式收取承包费之外任何费用，乙方享有自主经营权、管理使用权和合同规定的受益权；承包期限两年，即自2018年4月1日至2020年3月31日；年承包费1200000元，两年共计2400000元；承包期满后，如甲方仍获有场馆租赁权，在同等条件下，乙方有优先承包权。该合同第四条“财务结算”还约定：1.2018年4月1日-2019年3月31日乙方支付承包费方式为，甲乙双方合同签订后次日，乙方支付甲方承包费1000000元，甲方交付场馆后、乙方进场前支付甲方承包费600000元，其中200000元作为补足第一年租金，400000元为保证金，合同期满如甲乙双方不继续合作，甲方在五个工作日内将押金无息返还乙方，乙方需结清合同终止日前所有水电、物业费，如乙方原因导致设备损坏，乙方按照该设备现有市场价格赔偿或更换同等规格设备，甲方不得无故不退还保证金；2.2019年6月30日-2019年12月31日前乙方支付承包费为，2019年6月30日前支付300000元，2019年8月31日前支付300000元，2019年10月31日前支付300000元，2019年12月31日前支付300000元；3.乙方场地所使用的电费、水费、燃气费以及物业费由乙方承担，按照实际使用量和缴费要求缴纳；4.甲方收款账户信息为收款单位（人）马仲威，开户银行招商银行南京分行汉中门支行，银行账号62×××68。该合同第五条“违约责任”约定：1.合同期内甲乙双方非因法定理由不得单方面提前终止合同，否则违约方须支付对方违约金1000000元；2.甲方无故干扰或阻止乙方正常营业，视为甲方违约，乙方有权终止本合同，并可按照合同法追究甲方的经济责任，并按合同承包总额的50%支付乙方合同违约金。上述合同签订后，原告经办人沈廷峰分别于2018年3月19日、3月23日向被告指定的马仲威个人银行账户网银转账200000元、800000元，合计1000000元。原告进场前又由沈廷峰分别于2018年4月29日、5月2日向马仲威转账200000元、400000元，合计600000元。后沈廷峰分别又于2018年7月1日、7月9日、7月11日向马仲威转账70000元、30000元、200000元，合计300000元，均备注为游泳馆2019年5月以后租金。以上累计，原告共向被告支付1900000元。另查明，2007年8月6日，南京市秦淮区体育局（以下简称秦淮体育局）与南京格兰云天投资实业有限公司（以下简称格兰云天公司）签订《房屋租赁合同》，约定秦淮体育局将位于南京市秦淮区平江府路162号秦淮体育中心第一层楼及底下层建筑面积约4000平方米的房屋出租给格兰云天公司经营使用，租期自2008年1月1日起至2019年12月31日止。该《房屋租赁合同》履行过程中，格兰云天公司于2008年9月27日更名为三盟公司，且三盟公司与其关联公司蓝海公司共同以出租方之名将部分租赁房屋转租、并向出租人支付部分房屋租金；秦淮体育局根据政府相关文件，于2016年11月16日将上述房屋移交给铂鑫公司。2017年4月21日，铂鑫公司向三盟公司、蓝海公司发函催缴2017年上半年租金，后三盟公司、蓝海公司于2017年7月缴清。2018年1月18日和30日，铂鑫公司两次向三盟公司、蓝海公司发函催缴欠付的2017年10月1日至2018年6月30日的租金和2017年11月至12月的水电费，但三盟公司、蓝海公司一直未缴费。2018年4月9日，因蓝海公司、三盟公司等欠款纠纷案件涉诉，南京市鼓楼区人民法院将铂鑫公司出租给蓝海公司、三盟公司的部分房屋查封。2018年4月27日，三盟公司委托律师发函称：2018年，因铂鑫公司委派相关人员擅自对三盟公司经营场所大门安装锁具，并实施断水断电，导致其无法正常经营；2018年4月12日后，铂鑫公司不顾三盟公司员工多次劝阻，连续多日委派有关人员在游泳馆门口张贴公告，导致大量会员办理退卡……对铂鑫公司擅自对经营场所大门加装锁具、断水断电、张贴公告等导致的损失，三盟公司保留追究的权利。2018年5月8日，铂鑫公司委托律师发函予以回复，并要求自2018年5月9日起解除与三盟公司及关联公司之间签订的《房屋租赁合同》，三盟公司返还侵占的房屋并支付拖欠的房租及水电费，妥善处理好已办卡群众退卡事宜。2018年6月8日，本院受理铂鑫公司起诉三盟公司、蓝海公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理，于2018年11月20日作出（2018）苏0104民初5710号民事判决：一、铂鑫公司与三盟公司所签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除；二、三盟公司于本判决生效之日起十五日内将房屋腾空返还铂鑫公司，并向铂鑫公司支付2017年10月1日至2018年6月30日的房屋租金700000元、2017年11月至12月份的水电费113898.47元及房屋占有使用费（按照960000元/年的标准自2018年7月1日起计算至实际腾房返还之日止）；三、三盟公司于本判决生效之日起十五日内给付铂鑫公司违约金288000元；四、蓝海公司对三盟公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任。三盟公司不服该判决，提起上诉，南京市中级人民法院受理后，于2019年7月22日作出（2019）苏01民终5846号民事裁定：本案按上诉人三盟公司自动撤回上诉处理；一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。再查明，2018年7月24日，原告经办人沈廷峰向被告指定收款人马仲威网银转账74929元，备注为“4-9月物业费、5、6水电费”。但被告收到此款后并未将2018年5至6月份的水电费支付给铂鑫公司。2018年9月6日，沈廷峰向铂鑫公司网银转账166443.12元，其中包含2018年1月水电费18787.26元、2月水电费928.8元、5月水电费24082元、6月水电费34701元。2019年4月29日，铂鑫公司（甲方）与在水一方公司（乙方）就秦淮体育中心游泳馆运营事宜签订《备忘录》一份，约定：虽然甲方对乙方与格兰云天公司私下转租行为不予认可，但考虑乙方已投入大量资金用于游泳场馆运行，目前运行良好，并有意洽谈后续运营事宜，双方经协商确定在2019年4月1日至2019年12月31日期限内，由乙方继续经营，并向甲方支付实际占用使用费675000元；乙方向甲方缴纳保证金200000元；在过渡期间，甲方为加强对乙方场馆运营的监督，维护广大群众和消费者利益，双方一致同意，甲方委派出纳一名在乙方场馆上班，上班期间服从双方管理，并及时向甲方汇报场馆财经情况，其人头经费（按照甲方工资标准）在场馆经营收入中列支，并计入成本，期间委派出纳的工资由乙方分三次支付给甲方等。本案审理过程中，原告陈述，根据《游泳馆承包合同》的约定，被告应向原告承担两年合同期内总额2400000元的50%违约金，考虑到合同履行了一年，故按一年承包费1200000的50%主张违约金600000元。本院认为，原告在水一方公司与被告蓝海公司签订的《游泳馆承包合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。原告已按约向被告支付了承包费，被告亦应按约向原告提供游泳馆场所供其正常经营。但被告及其关联公司三盟公司未按时向游泳馆场所的出租人铂鑫公司缴纳房租及水电费，导致《房屋租赁合同》于2018年6月30日被解除、房屋被铂鑫公司收回，原告签订《游泳馆承包合同》的目的不能实现，被告的行为干扰了原告的正常营业，已构成根本违约，原告依法有权解除合同，故对原告主张解除《游泳馆承包合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《游泳馆承包合同》因被告的根本违约行为被解除后，被告应当退还原告已交纳的保证金400000元。至于原告向被告交纳的2019年4月1日至6月30日的承包费300000元，因为被告此时并不享有游泳馆场所的承租权，原告已与出租人铂鑫公司直接签订《备忘录》开始承租该场所，故相应期间的承包费300000元，被告应退还原告。关于原告主张的水电费，因原、被告双方的承包关系自2018年4月1日开始，对于此前发生的2018年1月水电费18787.26元和2月水电费928.8元，应由被告自行承担，交纳给铂鑫公司；对于承包期内实际发生的2018年5月水电费24082元和6月水电费34701元，应由原告承担，原告已按约支付给被告，被告亦应交纳给铂鑫公司，上述四个月水电费合计78499.06元，被告实际未向铂鑫公司交纳，而由原告向铂鑫公司交纳，现原告在78498.26元范围内主张被告支付代垫水电费，合法有据，本院予以支持。《游泳馆承包合同》约定被告存在无故干扰或阻止原告正常营业的违约行为时，应按合同承包总额2400000元的50%支付违约金，现被告自愿按实际未履行的一年承包费1200000元的50%主张违约金600000元。本院认为，鉴于原告与铂鑫公司另行签订的《备忘录》约定2019年4月1日至12月31日游泳馆场所使用费按675000元计算、且原告需支付铂鑫公司委派的一名财务人员工资，而正常履行《游泳馆承包合同》的情况下，原告应向被告支付承包费900000元，被告违约被解除合同致使原告少交了部分承包费，参照损益相抵原则，并综合考虑《游泳馆承包合同》的履行情况、被告的违约程度及原告正常经营的预期利益等因素，本院酌定被告按一年承包费1200000元的30%向原告支付违约金360000元。被告蓝海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳原告主张的证据，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下:一、解除原告南京在水一方体育文化发展有限公司与被告江苏蓝海体育管理有限公司于2018年3月16日签订的《游泳馆承包合同》。二、被告江苏蓝海体育管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京在水一方体育文化发展有限公司退还承包费300000元、保证金400000元。三、被告江苏蓝海体育管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京在水一方体育文化发展有限公司支付代缴水电费78498.26元。四、被告江苏蓝海体育管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京在水一方体育文化发展有限公司支付违约金360000元。五、驳回原告南京在水一方体育文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17274元，公告费600元，合计17874元，由原告南京在水一方体育文化发展有限公司负担3112元，被告江苏蓝海体育管理有限公司负担14762元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  常 乐人民陪审员  蒋一如人民陪审员  梁贵红二〇一九年十二月三十日见习书记员  夏晨璐