黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初920号原告：大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇东郊路北段货运市场对门4楼。法定代表人：辛志龙，职务经理。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：夏艳平，女，1987年3月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：**，男，1971年1月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司（以下简称鑫龙公司）与被告**、夏艳平、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）申请执行人执行异议之诉，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月12日公开开庭进行了审理，原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司诉讼委托代理人杨志、被告夏艳平、被告**、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令许可对位于肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXXX室房屋的执行，案涉房屋价值11万。事实与理由：（2019）黑0622执异25号执行裁定书认定的事实错误，证据采信不当，仅以被告夏艳平向法院提交的2015年9月10日缴纳涉案房屋的物业费、电梯费、自来水二次加压费就认定视为夏艳平对涉案房屋已经实际占有，显然是错误的。首先我看一下这些所谓证据的来源，均来自于本案涉案的当事人，《认购书》是被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司出具的，物业费、电梯费、自来水二次加压费也是实际开发人**出具的，作为负有执行义务的被告人始终抵触执行行为，为执行设置障碍，他们完全有能力编造虚假的买卖行为来对抗执行行为。《认购书》不是购房合同书，更不是房产部门登记备案的机打合同，如果认定被告夏艳平已经全部缴纳了房款，就应该审查被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司的账务账目，在进行上述房屋销售时是否出具正式销售发票，上述房款是否进账到户，进账到户的时间与收款时间是否一致，否则就无法认定该房屋买卖行为的真实性和有效性。其次如果认定为实际占有，那么是什么时间竣工后交付给被告夏艳平的，如果交付了实际居住和使用，这期间是否产生了水、电费用和取暖费用，为什么在提出执行异议时没有向法院提交。其三在人民法院查封该房屋时，该房屋是空置的毛坯房屋，如果交付了那么为何一直闲置不进行装修和居住。以上几点都能充分证明，被告夏艳平提供的《认购书》是不真实的，无效的，交款行为也没有任何有效的证据予以证实，更不存在交付和实际占有的情形。因此，依据相关法律规定，请求人民法院依法判令许可对位于肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXXX室房屋的执行，希望能够判如所请。被告夏艳平辩称，房子是2016年5月24日我购买的，法院查封的日期在我购买房屋时间之后，当时我已经入住了，现在也一直居住。今年我办理不动产证的时候发现的这个问题。被告**辩称，房屋是通过我卖出去的，这个房子是什么时候卖掉的我不清楚。原告鑫龙公司以欠税金的名义扣押涉案房屋，我不同意原告诉讼请求。被告宇龙公司缺席无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告鑫龙公司为证实其主张，出示了以下证据：证据一、肇源县人民法院（2016）黑0622民初2312号民事判决书及生效证明书各一份及肇源县人民法院（2016）黑0622民初2312号民事裁定书一份。欲证明判决书认定被告人**应该缴纳税款2545856.72元，养老保险费用1494880.58元，同时按照缴纳通知的要求支付滞纳金，被告宇龙公司在欠款范围内承担连带给付责任。该判决于2017年1月6日生效，有生效证明予以佐证。鑫龙公司于2016年6月29日向法院申请对涉案房屋进行了保全。被告夏艳平质证称，真实性没有异议。我们认为该保全裁定损害了被告夏艳平的合法权益，鑫龙公司与**达成的调解协议是他们二人的约定，实际税务机关并没有向鑫龙公司执行该税款，在此种情况下，其进行执行，我们认为不合法。而且在实际没有承担税款的情况下保全被告房屋也是错误的。原告的保全裁定下发时，没有张贴公告，也没有给被告**送达，被告方均不知情。在执行该案件时应该查明属于被执行人的财产，而不是将案外人夏艳平的房屋进行保全。虽然该证据真实，但不合法，且侵犯了被告夏艳平的合法权益。被告**质证称，保全裁定书我并没有收到，判决书收到了。税款是应该由税务机关收取而不是由鑫龙公司收取。上一个案件我要进行申诉，因为我认为上一个案件有错误，而且鑫龙公司现在仍在欠税，这个钱款没有交给税务局。被告宇龙公司缺席无质证意见。上述证据系本院的裁判文书，且已发生法律效力，对该组证据本院予以采信。证据二、肇源县人民法院（2019）黑0622执异25号执行裁定书一份、送达回证一份。欲证明被告夏艳平以案外人身份对涉案房屋提出执行异议，法院裁定中止对涉案房屋的执行，原告不服，在法定期限内向本院提出执行异议诉讼。被告夏艳平对该证据无异议。被告**对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。上述证据系本院的裁判文书，且已发生法律效力，对该组证据本院予以采信。庭审中，被告夏艳平出示证据如下：证据一、房屋认购书一份、买房收据两张、房屋验收单一份。欲证明在2016年5月24日大庆市宇龙公司将诉争房屋出售给王丽丽，并于当日对该房屋情况进行了交接验收，王丽丽于2016年1月16日将该房屋出售给本案被告夏艳平，双方到开发商处办理了更名手续，现在开发商处底案名字是被告夏艳平。原告质证称，对真实性存在异议。被告所提供的认购书是无效的，更不能等同于商品房买卖合同，该认购书出卖方是宇龙公司，其中第七条明确约定该合同生效条件是经双方签字盖章后生效，该认购书上既没有被告本人签字，也没有王丽丽签字，也没有宇龙公司加盖公章，因此该认购书生效条件不够。所以此合同是无效的。该收款收据并不是开发企业的财务专用章，如果被告要证实自己尽到了交付房款义务，就应该据实交付房款的资金来源以及资金是如何缴纳到开发企业账户的，应该出具正规收据，因为不动产销售应该缴纳税费，因此该白条既没有加盖财务专用章，又没有其他证据佐证，而是一张白条不能作为被告夏艳平交付房款的证据采纳。既然被告人诉称夏艳平是在王丽丽处转让后获取的该房屋，那么原始收据应该为王丽丽，而并非夏艳平。在更名时，该房屋已经被查封扣押，以生效裁定于2016年6月29日就作出，被告**与开发企业在查封期间处分扣押房屋已经违反了该裁定的法律义务，该行为不会产生物权变更效力，原告认为被告夏艳平自始至终没有获取该房屋，因为被告没有合法合同，对该房屋享有期待物权。验收单存在异议，没有开发企业和被告人签字盖章予以确认，该验收行为不真实。被告**质证称，对真实性没有异议。确实是我把房子卖给王丽丽，王丽丽后来转手卖给夏艳平。在我处将购房款收据及销售合同均更名到夏艳平名下。房屋买卖合同真实有效。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据二、王丽丽和夏艳平之间的房屋买卖合同一份及银行汇款凭条一张。欲证明2017年1月16日王丽丽和韩玉伟将自己购买所得房屋卖给夏艳平，当天夏艳平将购房款208000元通过银行汇款给韩玉伟，双方于当日到开发商处办理了更名手续，办理时没有任何裁定表示将该房屋进行了保全。原告质证称，这份房屋买卖合同是无效的，因为王丽丽、韩玉伟并没有取得该房屋的产权证，根据相关法律规定，韩玉伟和王丽丽无权处分该房屋。虽然被告夏艳平以转让的形式于2017年1月16日为韩玉伟转款208000元，但不足以证实该款项即是购房款。因为该合同所确认的价款与王丽丽和开发企业之间所签订的认购书认购的价款并不一致。王丽丽认购该房屋时的价款是318717元，不可能在一年后以折损价值11万元另将该房屋出售，显然不符合常理，因此该房屋买卖行为是虚假的不真实。被告**对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院对证据的真实性予以确认。证据三、实际入住费票据17张、自来水卡复印件一份、实际入住照片一张，欲证明被告缴纳水电费、物业费、取暖费等费用，本案夏艳平确实实际占有该房屋，原告公司保全没有查明实际情况，错误将被告房屋进行保全。原告质证称，对真实性有异议。除了2016年9月9日出具的收据能够体现2016年期间报停热水费700元，这份证据与执行裁定最相近的日期形成的与该房屋有关的凭证，这也是发生在人民法院查封房屋之后，本案被告没有提供出一份证据能够证实在查封之前，本案被告人实际占有使用该房屋。照片的真实性没有去考证，我们认为作为一个资料的照片应该提供照片拍摄人员、时间、地点、见证人等，如果没有以上佐证，任何人都无法分辨这是在查封之前被告实际入住还是在查封之后入住。因此我们认为这份证据不足以证实在人民法院查封前被告人就已经实际占有该房屋。本案被告既然想要排除人民法院强制执行，就应当出示合法有效的合同，缴纳一半以上房款的正规票据，以及自己名下除此之外没有其他任何有效并可居住房屋，还应该提供居住期间正常生产生活产生的必要的水电费票据，但通过本案被告人举证证明不了以上问题，根据最高院第二十九条第二项之规定，被告人提出的执行异议行为不足以排除执行行为。本案被告人根据案情看是属于查封后的占有，且是非法占有。被告**对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据四、中共黑龙江省委办公厅厅字（2018）XX号文件复印件一份，欲证实文件中第二条(二)解决不动产权证办理信访问题四中有规定，消费者应优先办理产权登记。原告质证称，这份文件适用的前提是信访案件关于抵押房办理产权登记的问题，与本案是没有关联的。法律和政策发生冲突时应当以法律为准。被告**对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院将结合其他证据对该证据予以确认。被告**出示证据如下：证据一、肇源县人民法院（2018）黑0622民特13号民事裁定书一份，欲证明天泽官邸的一切事宜都由被告**承担，与被告宇龙公司无关。原告质证称，对真实性没有异议。对被告**欲证明事实有异议，房地产开发企业和其内部人员的约定，不足以对抗第三人，也对本案的原告方不产生任何约束力，因为该裁定下发时间是2018年9月5日，是在法院查封扣押被执行人宇龙房地产公司之前的行为，而此时宇龙公司已经具有强制执行的法定义务，不能通过内部约定，转嫁和规避相关责任。况且自然人无法承担法定代表人应该承担的法律责任，因此我们认为这份协议与本案无关联，其内部人员约定应当无效。被告夏艳平对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院对证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本案认定事实如下：原告鑫龙公司与宇龙公司、**确认合同效力纠纷案，2016年12月20日本院作出（2016）黑0622民初2312号民事判决，判决被告**缴纳税款和养老保险费用5040737.3元，宇龙房开公司承担连带给付责任。2016年6月29日，本院经原告申请依法查封肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXXX室楼房。判决生效后，原告申请执行期间，被告夏艳平以案外人身份向本院提出执行异议申请，理由是该楼房由其购买并入住。2019年1月22日本院作出（2019）黑0622执异25号民事裁定书，中止对位于肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXXX室房屋的执行。原告鑫龙公司不服该裁定，在法定期间向本院提起执行异议之诉。另查明，2016年5月24日，案外人王丽丽以318717元价款认购涉案楼房，交纳全部房款。该认购书出卖方加盖肇源县天泽官邸公章，收据上亦加盖肇源县天泽官邸公章。2016年5月24日，天泽官邸物业管理处将房屋交付给案外人王丽丽。王丽丽交纳了2016年取暖费并办理热费报停。2017年1月16日，案外人王丽丽与被告夏艳平签订案涉房屋买卖合同，将案涉房屋出售给被告夏艳平，并于当日向王丽丽的丈夫韩玉伟账户转入购房款208000元。同时王丽丽与宇龙公司签订的房屋认购书及购房款收据均更名为夏艳平。夏艳平交纳2017年至2018年取暖费、水电、物业等相关费用，对房屋进行装修入住至今，但一直未办理房屋产权登记手续。上述事实有《天泽官邸认购书》、房屋交款收据及汇款凭证、被告入住期间发生的取暖费等票据在卷证实，本院予以确认。2018年7月16日，被告**与宇龙公司达成调解协议，第七条约定：授权给**使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司天泽官邸售楼处”章给所有住户办理产权证，宇龙公司不再承担任何责任，由此印章产生的一切后果由**承担责任。2018年9月5日经本院（2018）黑0622民特13号民事裁定书确认该调解协议有效。本院认为，被告**挂靠宇龙房开公司开发建设肇源县天泽官邸小区建设工程，**对外销售楼房，被告宇龙房开公司未提出异议，并于2018年7月16日授权**为住户办理产权证，证明被告宇龙公司对**售楼行为予以追认。因此，2016年5月24日被告**以天泽官邸名义将涉案楼房出售给被告夏艳平，应是代表宇龙房开公司，该买卖合同已实际履行，房屋交付使用，双方形成买卖合同关系。且被告夏艳平支付房款并交纳入住期间的取暖费、物业费等有关费用。被告未签订房产备案的机打合同，但认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。未办理物权登记，不影响合同效力，故该买卖合同客观、真实、合法有效。原告鑫龙房开公司认为被告人之间编造虚假的买卖事实对抗执行，只是推测，并无证据证实。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告申请法院查封涉案房屋之前，已由案外人王丽丽买受取得，之后王丽丽与开发公司将认购书中王丽丽更名为夏艳平，并盖有天泽官邸印章，能够认定认购书约定的权利义务转移给夏艳平，夏艳平享有该认购书的权利，同时承担该认购书约定的义务。夏艳平已支付全部购房价款并占有使用涉案房屋至今，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，原告鑫龙房开公司无证据推翻被告夏艳平买受该房的客观真实性，其诉讼请求许可对肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXXX室的执行，本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司诉讼请求。案件受理费2500元，由原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  魏艳琦人民陪审员  黄永波人民陪审员  张连竞二〇一九年十二月三十日书 记 员  吴 楠附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。