广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3756号 上诉人（原审被告）：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市高新技术开发区6号小区1栋6-1号，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：桂林市临桂东源物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道世纪东路66号金源·新城福邸嘉园，统一社会信用代码：91450322765809469P。 法定代表人：李金鹏。 委托诉讼代理人：韦甘霖，广西金桂律师事务所律师。 上诉人桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）因与被上诉人桂林市临桂东源物业服务有限责任公司（以下简称东源公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富鑫公司的法定代表人李仁彬，被上诉人东源公司的委托诉讼代理人韦甘霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人富鑫公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初1910号民事判决；2.改判驳回被上诉人一审诉讼请求。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与上诉人约定由上诉人向门面使用人（租赁人）收取物业费的条款无效。上诉人与被上诉人签订的协议书约定，对属于被上诉人原受托管理的门面2012年12月和2013年1月物业费16389元，由被上诉人垫付给上诉人，“乙方同意在2013年12月30日前找门面使用人（租赁人）收回代付该笔物业费后扣除甲方已代收的物业费后30天内乙方把余下款项不计利息退回给甲方，”该约定属于无效的约定，物业费本身就是业主的支付责任。物业公司与业主（开发商）有物业合同关系，与实际使用人没有合同关系，物业公司向使用人主张物业费与法律规定不符。法律明确规定，物业公司即便主张物业费也得向业主与使用人一起主张，使用人与业主承担连带清偿责任。但物业公司绝不能单独向使用人主张物业费。因此，协议书关于物业公司收到16389元后单独向使用人收取物业费该条款约定是无效约定，物业公司也无法完成。在上诉人与被上诉人及东源房产公司（2018)桂0312民初1636号生效判决书支持了由业主（开发商）向物业公司支付物业费，而非由使用人向物业公司支付物业费也间接印证了该事实。二、上诉人与被上诉人约定的支付条件属于附条件的约定,但本案支付物业费的条件并未成就。约定上诉人同意在2013年12月30日前找门面使用人（租赁人）收回代付该笔物业费后扣除被上诉人已代收的物业费后30天内把余下款项不计利息退回给被上诉人。由于涉案门面的租赁人已向东源房产公司交纳租金时包括了该笔16359元的物业费，上诉人是无法向租赁人收取该笔款项的。至今为止，被上诉人也没有提供证据证明上诉人收到了门面使用人的物业费。因此返还物业费的约定前提条件没有成就，故不存在返还给被上诉人之说。三、门面使用人支付的物业费包含在业主租金中，使用人无需再行支付。从涉案门面使用人（租赁人）的交费凭证可以证实物业费与租金一并交给了业主（即东源房产公司）且物业费包括在租金当中，使用人无需再另行支付，从而导致上诉人无法向使用人催收。被上诉人作为前期的物业公司（即东源房产公司的关联公司），受托代管东源房产公司的门面，其名为代承租人向上诉人垫付2012年12月和2013年1月的物业费16359元，但该笔费用实际应由东源房产公司交纳，被上诉人的代交行为实为代东源房产公司交纳，因此上诉人无需返还。四、被上诉人的诉请已过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的协议书约定,对属于被上诉人受托管理的门面2012年12月和2013年1月物业费，由被上诉人付给上诉人后，上诉人同意在2013年12月30日前找门面使用人（租赁人）收回代付该笔物业费后扣除被上诉人已代收的物业费后30天内把余下款项不计利息退回给被上诉人。因此诉讼时效应从2014年2月1日起开始计算至2016年1月31日止，被上诉人应在此时间段内主张权利。然而被上诉人是在2019年5月29日才向法院起诉,早已超过了二年诉讼时效，故应依法驳回其诉讼请求。基于上述事实，特提出上诉，请求贵院查清事实，依法予以改判，支持上诉人的请求。 被上诉人东源公司答辩称，一、关于双方约定上诉人向门面使用人收取物业费条款的效力问题。作为提供物业服务的企业，可以向业主收取物业费，也可以向房屋或者门面使用人收取物业费。这在法律和实践中都是允许的，所以双方约定被上诉人先向上诉人垫付，在上诉人向门面使用人收取租金后再返还，这个约定没有违反法律禁止性规定，因此，该约定有效。二、上诉人认为返还16000元的条件没有具备。按照双方签订的协议书，约定了被上诉人为支持上诉人入住该案涉小区，被上诉人先行垫付物业费，上诉人在收到之后返还，但上诉人始终坚称未收到这九十余户的物业费，被上诉人是在得知上诉人已向法院起诉主张该九十余户物业费并且已经获得执行之后才提起的诉讼，上诉人支付物业费的条件已具备。三、上诉人提出租金中包含物业费，这个是不同的性质的费用，一审判决中也已经明确说清了。四、关于诉讼时效问题。被上诉人向上诉人垫付物业费的时候，约定上诉人在2013年12月30日前找使用人收取物业费，但是没有约定什么时候收到，同时约定收到后30日内必须返还，因为上诉人始终坚称没有收到，那么诉讼时效没有起算点。另外，上诉人与金源太阳城业主委员会一直有争议，所涉及的4万元保证金一直没有定论，因此不能认定已经超过诉讼时效。 被上诉人东源公司向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告代付物业服务费16389元；2.被告承担本案诉讼费。 一审法院确认以下法律事实：原告东源公司原是金源太阳城小区的物业管理公司。2012年11月26日，被告富鑫公司与金源太阳城业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定被告对金源太阳城小区进行物业管理，期限为60个月，自2012年12月1日起至2017年11月30日止。2013年1月10日，原告与被告签订协议书，对属于原告委托管理的门面2012年12月和2013年1月物业费16389元，由原告付给被告，被告同意在2013年12月30日前找门面使用人(租赁人)收回代付该笔物业费后扣除原告已代收的物业费后30天内把余下款项不计利息退回给原告。如果被告到时收回这笔款不退回给原告，原告可以从被告交金源太阳城业委会的4万元保证金款中代扣。2013年6月1日，被告从金源太阳城小区撤走，为此被告与金源太阳城业主委员会发生争议并诉讼，一审法院2014年6月6日(2014)临民初字第12号民事判决书和桂林市中级人民法院2014年11月24日(2014)桂市民四终字第458号民事判决书已作判定。被告与金源太阳城业主委员会因4万元保证金发生争执并诉讼，被告于2018年7月10日起诉原告支付2013年2月至5月的物业费，一审法院2018年12月17日(2018)桂0312民初1636号民事判决书已认定原告不是物业业主。2019年5月29日，原告诉至一审法院，要求被告返还垫付物业费16389元。法庭召集双方当事人调解，调解未成。 一审法院认为:原、被告所签订的协议书是双方真实意思表示，双方应按协议约定履行各自的义务，原告按约先行支付给被告2012年12月和2013年1月委托管理的门面的物业费16389元是事实，有收款收据为凭，被告应按协议约定在2013年12月30日前向门面使用人(租赁人)收回物业费后退回款项给原告。本案中，被告至今未向门面使用人(租赁人)主张2012年12月和2013年1月的物业费，且被告与金源太阳城业主委员会的违约争议在2015年10月15日才有定论，被告与金源太阳城保证金4万元争议在2018年12月25日桂林市中级人民法院（2018）桂03民终3756号民事裁定书已作出认定，且该保证金4万元涉他人权利，原、被告双方均不能减扣，原告要求被告返还先行给付物业费16389元，是其有该权利的主张，不能等待由被告收回再返回，原告在被告不主张向门面使用人(租赁人)收回物业费和4万元保证金无法代扣的情形下，主张权利未超过诉讼时效。对原告要求被告返还代付物业费16389元的诉讼请求，理由充分、证据确实，一审法院予以支持。对被告提出该物业费16389元已由门面使用人(租赁人)交给原告，原告起诉不符合事实和原告起诉已超过诉讼时效的主张，与一审法院认定事实不符，不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：被告桂林富鑫物业服务有限公司在本判决生效之日起10日内返还原告桂林市临桂东源物业服务有限责任公司代付的物业服务费人民币16389元。案件受理费210元，依法减半收取105元，财产保全费184元，合计289元，由被告桂林富鑫物业服务有限公司负担。 二审期间，被上诉人提交金源太阳城业主委员会出具的《关于富鑫物业公司所交保证金使用的说明》，拟证明被上诉人在2014年及2017年两次向业委会要求从上诉人所交的4万元保证金中代扣被上诉人垫付的物业费。 上诉人对该证据不予认可。 本院认为，被上诉人二审提交的该证据一审中已经提交，本院不再重复认证。 综合诉辩双方意见，对一审法院查明的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一、双方当事人签订的《协议书》中关于代收物业费条款是否有效？二、本案是否已经超过诉讼时效？三、上诉人是否应当退还被上诉人垫付的物业费？ 本院认为，一、协议条款效力问题。案涉《协议书》系本案双方当事人在平等自愿的基础上所签订，内容未违反国家法律、法规强制性规定，该协议合法有效。上诉人主张协议约定由上诉人向门面使用人收取物业费的条款因主体不适格而无效，本院认为，其一，国家法律、法规并未明确禁止物业管理企业不得向门面使用人收取物业管理费，上诉人的该主张无法律依据；其二，从该条款签订的目的和意思表示分析，被上诉人所表达的是在上诉人收取到物业费后向被上诉人返还垫付费用，而未特定或限定只能向使用人收取，故该条款应为有效。上诉人关于条款无效的主张不能成立，本院不予支持。 二、诉讼时效问题。根据双方协议的约定，被上诉人取回垫付物业费有两种途径，一是由上诉人返还，二是从上诉人向金源太阳城业委会支付的保证金中代扣。被上诉人通过上述任何方式主张其垫付款均应视为提出履行请求或主张权利，产生法律规定的诉讼时效中断的法律效果。被上诉人已经提交证据证明其曾于2014年和2017年两次向案外人金源太阳城业主委员会主张从保证金中代扣垫付费用，视为被上诉人已提出履行请求和权利主张，诉讼时效中断。另外，本案上诉人与案外人金源太阳城业主委员会之间存在物业服务合同纠纷且在诉讼中，该纠纷涉及协议约定的用于代扣的4万元保证金，因此，被上诉人垫付费用能否从中代扣处于不确定状态，直至该案终审判决生效各方权利义务才予明确，故被上诉人的起诉未超过诉讼时效。 三、上诉人是否有退还义务。如前所述，被上诉人垫付费用可直接由上诉人返还，或从上诉人向金源太阳城业委会交纳的保证金中代扣。现上诉人未能如期收回款项退还给被上诉人，上诉人向金源太阳城业委会交纳的保证金已因双方之间物业服务合同纠纷败诉而冲抵违约金。在此情况下，被上诉人要求上诉人返还其垫付的物业费16389元，理由充分，于法有据，应予支持。关于上诉人提出的门面使用人支付的物业费已包含在业主租金中，无证据证明，本院不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费210元（上诉人桂林富鑫物业服务有限公司已预交），由上诉人桂林富鑫物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十二月三十日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华