南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初3070号原告：程雪明，女，汉族，1961年12月1日出生，住江苏省南京市鼓楼区。原告：杜昌胜，男，汉族，1961年5月20日出生，住江苏省南京市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：杜程娇子（系原告程雪明、杜昌胜的女儿），女，汉族，1983年11月18日出生，住江苏省南京市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：苏立春，辽宁大潮律师事务所律师。被告：曾秀华，女，汉族，住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘辉，江苏圣典律师事务所律师。被告：戴永茂，男，汉族，1960年9月2出生，住福建省福州市台江区。原告程雪明、杜昌胜与被告曾秀华、戴永茂华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告程雪明、杜昌胜的共同委托诉讼代理人苏立春，被告曾秀华的委托诉讼代理人刘辉到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序审理，因原告杜昌胜不服南京市中级人民法院（2017）苏01民终10644号民事判决，向江苏省高级人民法院提出再审。由于江苏省高级人民法院再审结果影响本案审理，故本案中止审理。此后，本院依法组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告程雪明、杜昌胜的共同委托诉讼代理人苏立春及原告杜昌胜，被告曾秀华的委托诉讼代理人刘辉到庭参加了诉讼，被告戴永茂经本院两次传票传唤，无正当理由，均未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程雪明、杜昌胜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还合同保证金10万元，并承担自2011年10月1日起至返还之日止的利息；2、两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两原告（系夫妻关系）与被告曾秀华签订《房屋租赁协议》，约定：被告将坐落于南京市栖霞区某某路XXX号的房屋租赁给两原告使用，租赁期自2003年10月1日至2011年9月30日止。原告按协议约定将房屋租赁保证金10万元交给被告，约定协议到期后返还（签订合同时两被告系夫妻，现两被告已离婚，房屋各占50%产权）。合同到期后，两被告应当将房屋租赁保证金10万元予以返还。经原告多次催要，两被告拒不返还。为维护自身的合法权益，两原告诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告曾秀华辩称：房屋租赁合同从2017年9月30日到期至今，原告起诉已经超过诉讼时效。原告曾经将房屋转租给第三方，违反了房屋租赁合同。关于原告提出续租的问题，原租赁合同中的押金不能顺延到续租合同中，新的续租协议在第三条另外约定了押金5万元，并实际履行。因此，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉请。被告戴永茂辩称，涉案合同发生在2003年10月1日至2011年9月30日，合同终止后，程雪明、杜昌胜最迟在2014年9月29日起诉返还保证金10万元，程雪明、杜昌胜今日起诉已超过3年诉讼时效。我与杜昌胜另案中已查明杜昌胜租赁期间多占用租赁物的事实，故杜昌胜的行为已经构成违约，故杜昌胜、陈某无权要求我和曾秀华返还10万元。本案租赁关系结束后，杜昌胜就租赁事宜继续与我签订租赁合同，并另外交纳押金，其以事实行为已经同意了我和曾秀华没收10万元。涉案的10万元实际上是由曾秀华收取，与我无关，我与曾秀华离婚诉讼的判决书[（2008）鼓民初字第2619号]中已查明。即使本案存在返还10万元的责任，也应当由曾秀华承担。我保留确认涉案的10万元押金中5万元归我所有，并要求曾秀华向我支付5万元的诉讼权利。经审理查明：程雪明与杜昌胜系夫妻,曾秀华与戴永茂原系夫妻。2003年8月5日，杜昌胜、程雪明与曾秀华签订了《房屋租赁协议》，协议主要内容为：曾秀华（甲方）将坐落于南京市某某桥某某路XXX号面积约2210平方米租赁给杜昌胜、程雪明（乙方）使用，租赁期限自2003年10月1日至2011年9月30日止；合同期满后，甲方房屋如不继续出租应提前三个月通知乙方，乙方如不继续承租，也应提前三个月通知甲方，在同等条件下，乙方有优先权；租金第一年为81万元，从第二年起每年递增5%，从第六年起每年递增10%；租金每半年付一次，先付后使用。乙方应每半年提前十天付清房租。每期（每半年）租金支付期限届满，如乙方未支付下期房租，则乙方应以已交的保证金10万元作为违约金支付给甲方，同时甲方有权解除本合同；协议签定之日起三日内乙方向甲方一次性交纳房屋租赁保证金10万元，协议方生效；2003年9月20日前支付房屋租金405000元（第一期租金）；保证金在本协议期满后，甲方验收房屋、消防等设施及乙方经营发生的一切费用结清后，甲方退还押金；未经甲方同意不得拆建，不得转租。此外，双方还就其他相关权利义务作了约定。2003年8月6日，程雪明向曾秀华交纳保证金10万元及预付金8万元，曾秀华向程雪明出具了收条1张。2003年8月30日，曾秀华取得某某路XXX号房屋的房屋所有权证。原被告在以往的诉讼中一致认可某某路XXX号房屋与《房屋租赁协议》中载明的南京市某某桥某某路XXX号房屋系同一房屋（以下均简称涉案房屋）。2004年6月起，曾秀华与戴永茂开始离婚诉讼。2009年8月9日，福州市鼓楼区人民法院经过审理，作出了（2008）鼓民初字第2619号民事判决书，判决曾秀华与戴永茂离婚。对于涉案房屋，经福建省福州市中级人民法院上诉审理和再审审理后，均作出了涉案房屋由戴永茂与曾秀华各占二分之一所有权的判决。2011年3月17日，杜昌胜与戴永茂签订了《房屋续租协议》，主要内容为：现有南京市某某路XXX号房屋一处，系甲方（戴永茂）与曾秀华共有，双方各占50%产权份额；合同乙方（杜昌胜）曾于2003年承租该房屋至今，原合同于2011年9月30日到期；现甲乙双方就甲方拥有的50%产权份额达成以下续租协议，续租期限为2011年10月1日至2017年9月30日，续租金额为2003年合同最后一年租金的一半即65.52245万元/年，租赁押金为5万元。协议签订后，杜昌胜按约向戴永茂支付了相关的租金及押金5万元。自2012年5月起，曾秀华、戴永茂与杜昌胜、程雪明之间就涉案房屋的租赁合同纠纷进行了多次诉讼，杜昌胜、程雪明也在相关的诉讼中向曾秀华、戴永茂主张返还《房屋租赁协议》中的10万元保证金。因主张曾秀华、戴永茂一直没有返还10万元保证金，故杜昌胜、程雪明诉至本院，要求处理。审理中，杜昌胜、程雪明认为10万元的租赁保证金应当由两被告返还，本案的租赁合同从2003年10月至2017年9月30日一直处于完全履行阶段，所以不存在诉讼时效超期的问题；无论本案的房屋是否存在转租行为，转租与返还10万元保证金没有必然的联系；房屋租赁协议中提到未经甲方许可不得转租，但是违约的条款不是必然没收10万元的保证金；根据相关法律规定，如果转租，被告方可以提出解除合同，但被告并没有提出解除合同，视为被告方同意原告转租；在房屋续租协议中，续租的协议是等同于对前房屋协议的补充条款，在其中第四条是被告方对原告的授权，原告方是有权转租的；被告方以存在转租行为，没收保证金，是没有任何合同依据，即使按照原合同，被告也没有权利没收保证金，故应当予以返还；根据九民纪要的规定，被告方应当按照同业银行间拆借中心公布的利率给付利息。曾秀华主张对原告违约转租的行为，其曾经通过通知、律师函等方式表达了异议，并且以诉讼方式请求解除与原告的房屋租赁合同，并非原告所述认可其转租行为；戴永茂于2011年3月17日与原告签订了房屋续租协议，是在原告转租行为之后，并不是对原告转租行为的许可；原告违反了房屋租赁协议的约定，其有权不予返还其保证金。戴永茂经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。因双方各持己见，致调解无效。另查明，在《房屋租赁协议》履行过程中，杜昌胜、程雪明将部分涉案房屋转租他人，戴永茂也收取了涉案房屋的部分租金。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋租赁协议》、收条、《房屋续租协议》、《三方协议》、(2008)鼓民初字第2619号民事判决书、(2011)鼓民再初字第33号民事判决书、(2017)苏0113民初342号民事判决书、（2015）宁民终字第3531号民事判决书、（2017）苏01民终10644号民事判决书、相关案件开庭笔录，本案庭审笔录等证据佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，曾秀华与杜昌胜、程雪明签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应当按照租赁合同的约定全面履行自己的义务。《房屋租赁协议》约定了“如乙方未支付下期房租，则乙方应以已交的保证金10万元作为违约金支付给甲方，同时甲方有权解除本合同；保证金在本协议期满后，甲方验收房屋、消防等设施及乙方经营发生的一切费用结清后，甲方退还押金；未经甲方同意不得拆建，不得转租”。对于杜昌胜、程雪明在租赁协议履行期内未按租赁协议的约定支付下期房租和损坏涉案房屋的设施设备及没有结清租赁期间相关费用的事实，曾秀华没有提供证据证实。虽然杜昌胜、程雪明在履行《房屋租赁协议》时存在将涉案房屋转租他人的行为，违反了租赁协议中“未经甲方同意不得转租”的约定，但租赁协议中没有约定该行为应承担的违约责任，也没有约定曾秀华有权不返还程雪明、杜昌胜已支付的10万元保证金。杜昌胜、程雪明自2012年5月起在之后的相关诉讼中多次向曾秀华、戴永茂表达了返还10万元保证金的主张，即使杜昌胜、程雪明未向曾秀华、戴永茂主张返还10万元保证金，也不能证实杜昌胜、程雪明放弃了要求曾秀华、戴永茂返还10万元保证金的权利。杜昌胜与戴永茂签订了《房屋续租协议》，并向戴永茂另行支付了押金5万元，但曾秀华、戴永茂无证据证实程雪明、杜昌胜就杜昌胜的上述行为同意其没收10万元保证金的事实。戴永茂主张杜昌胜租赁期间多占用租赁物，其行为已经构成违约，故杜昌胜、程雪明无权要求返还10万元保证金，而杜昌胜超面积使用涉案房屋的事实发生在《房屋续租协议》履行期间，且经法院判决，认定杜昌胜向戴永茂、曾秀华各赔偿相应的房屋使用费。因此，曾秀华应按照《房屋租赁协议》的约定，在《房屋租赁协议》期满后向程雪明、杜昌胜返还10万元保证金。戴永茂与曾秀华系涉案房屋按份共有的产权人，两人均对涉案房屋享有管理等权利，戴永茂也收取了涉案房屋部分租金，故戴永茂应和曾秀华共同负有向程雪明、杜昌胜返还10万元保证金的义务。因程雪明、杜昌胜怠于行使权利，故本院认定曾秀华、戴永茂从本案起诉之日起，即2018年5月31日至返还之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向程雪明、杜昌胜支付利息。综上所述，曾秀华、戴永茂主张程雪明、杜昌胜起诉超过法定诉讼时效、违约转租涉案房屋、与戴永茂签订《房屋续租协议》另行支付押金以事实行为已经同意了没收10万元，有权不予返还保证金10万元的抗辩意见，不符合法律规定和《房屋租赁协议》的约定，本院不予采纳。戴永茂经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，由此产生的法律责任应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告曾秀华、戴永茂于本判决生效后十日内向原告程雪明、杜昌胜返还保证金10万元并支付利息（利息自2018年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告曾秀华、戴永茂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  葛立正人民陪审员  谢庆云人民陪审员  王 倩二〇一九年十二月二十六日书 记 员  郑佳玲