天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7901号上诉人（原审被告）：王庆，男，1956年9月29日出生，汉族，天津旅游汽车公司退休职工，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈莹（与上诉人系夫妻关系），女，1957年11月20日出生，汉族，天津市一轻党校退休教师，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：天津市龙盈物业服务有限公司，住所地天津市津南区辛庄镇商业街鑫旺里69号1-283室。法定代表人：刘娜，经理。委托诉讼代理人：李福英，天津华盛理律师事务所律师。上诉人王庆因与被上诉人天津市龙盈物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初10140号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王庆及委托诉讼代理人陈莹，被上诉人天津市龙盈物业服务有限公司的委托诉讼代理人李福英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王庆上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审，判令被上诉人按30%标准收取物业费；2、对超过诉讼时效的部分依法重新认定；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:被上诉人进驻盛瑞公寓是区物业办和街居委会违规操作的结果，并不是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，签订的物业服务合同对业主没有约束力。2、2015年3-9月份物业费已超过诉讼时效，不应予以支持。3、依据物业管理服务标准，被上诉人按二级管理和服务收费，但其做到服务只有10%-20%，且服务质量存在各项问题，一审按照80%标准判决物业费依据不足。天津市龙盈物业服务有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。天津市龙盈物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令王庆给付拖欠的物业服务管理费8010.24元;2.本案诉讼费用由王庆承担。一审认定事实：原告与天津市河西区盛瑞公寓业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定2015年3月1日起至2017年2月28日，为该小区提供物业管理服务；期满后，双方又签订第二份物业服务合同，约定原告自2017年3月1日起至2020年2月28日，为该小区提供物业管理服务。合同约定物业收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米0.7元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.5元由业主交纳。被告系河西区绍兴道盛瑞公寓2号楼4门403房屋产权人，房屋建筑面积139.07㎡，被告拖欠自2015年3月1日至2019年2月28日期间的物业服务管理费。经查，原告于2018年6月21日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出诉前调解。一审法院认为，原告与天津市河西区盛瑞公寓业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，该合同对其具有法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应依约履行交纳相应的物业服务管理费用的合同义务。故一审法院就原告要求被告给付物业服务管理费的主张依法予以支持。被告抗辩原告部分诉讼请求超过法律规定的诉讼时效，经查，本案曾由原告于2018年6月21日向天津市河西区诉前联合人民调解委员会申请诉前调解。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第四项规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”，应当认定原告因申请诉前调解的事由对被告产生诉讼时效中断的效力，即自2018年6月22日起重新计算诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，对于原告主张的自2015年6月23日至2019年2月28日期间的诉讼请求，一审法院应予支持。对于超出诉讼时效的部分诉讼请求，不予支持。被告抗辩原告无法提供第一份物业服务合同原件，经一审法院与原件核对无误，故不予支持。被告抗辩原告在小区内物业服务不到位的情况，结合一审法院实地调查，原告物业合同履行存在一定瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，鉴于该小区实际情况，故对被告应交物业服务管理费的数额予以酌减20%（除配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费），即被告应给付原告2015年6月23日至2019年2月28日物业服务管理费6525.52元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“自本判决生效之日起十日内，被告王庆给付原告天津市龙盈物业服务有限公司自2015年6月23日至2019年2月28日的物业服务管理费6525.52元；驳回原告其他诉讼请求。如果被告王庆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告天津市龙盈物业服务有限公司负担4.63元，由被告王庆负担20.37元。”二审期间，上诉人提交证据一、232户业主签字，证实上述业主对物业服务予以差评；证据二、涉案小区物业管理整改意见，证实2019年3月前物业公司管理服务存在的问题，物业公司认可上述问题并同意整改但至今未予整改；证据三、天津市普通住宅小区管理服务和价格标准，证实物业公司收费没有依据；证据四、物业合同复印件一份，证实被上诉人提供的物业合同涉嫌造假；证据五、照片，证实涉案小区物业服务存在问题。被上诉人对上述证据一、二、五的真实性不予认可，证据三、四证明目的不予认可。经合议庭评议后认为，上述证据无法证实上诉人主张的应以30%标准支付物业费及被上诉人提交的物业合同存在造假的证明主张，故本院对其证明目的不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。对于上诉人主张物业合同涉嫌造假一节。二审庭审中本院组织双方再次对2015年2月28日、2017年2月28日签订的两份《天津市住宅物业服务合同》的原件进行核对，与被上诉人一审期间提交的复印件一致，一审法院以被上诉人提交的两份《天津市住宅物业服务合同》确定双方权利义务并无不当，上诉人主张被上诉人提交的《天津市住宅物业服务合同》存在严重瑕疵，缺乏依据，本院不予支持，故被上诉人与涉诉小区业主大会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，应为合法有效，该合同对上诉人具有约束力。现被上诉人对上诉人所在小区提供了物业服务，上诉人作为该小区业主应按照约定交纳物业费。因被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，未达到合同约定的全部标准，一审法院在综合考虑被上诉人物业服务管理不到位情况，并结合实地调查的实际情况，对上诉人应当交纳的物业服务管理费数额酌减20%（除配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费），并无不当，本院予以维持。上诉虽主张其应当按照30%的比例交纳物业服务管理费，但其并未提供充足的证据予以证明，本院不予支持。此外，上诉人主张的一审判决物业服务费已超过诉讼时效问题，经审查，被上诉人曾于2018年6月21日向天津市河西区联合人民调解委员会申请诉前调解，按照法律规定，应当认定该诉前调解事由产生诉讼时效中断的法律后果，故一审以2015年6月23日起算，判令上诉人支付至2019年2月28日的物业费并未超过诉讼时效，故对上诉人该项主张，不予支持。望，被上诉人作为物业服务企业，应本着服务广大业主的初衷，提升物业服务水平，以为广大业主创造良好的生活环境而努力。综上，上诉人王庆的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王庆负担。本判决为终审判决。审判长 哈 欣审判员 包 颖审判员 张静怡二〇一九年十二月二十七日书记员 李佳琳