湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1201号上诉人（原审被告）：湖北元泰房地产开发有限公司。住所地：仙桃市沙嘴办事处黄金大道中段88号。法定代表人：黎昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘火原，湖北神鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴定帮，男，1988年2月5日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。上诉人湖北元泰房地产开发有限公司（以下简称湖北元泰公司）因与被上诉人吴定帮房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北元泰公司上诉请求：1.撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1771号民事判决，改判驳回吴定帮的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由吴定帮负担。事实和理由：一、一审法院认定吴定帮请求湖北元泰公司支付逾期交房违约金的诉讼时效从2016年5月29日起算错误。涉案《商品房买卖合同》约定，湖北元泰公司应当于2015年9月30日前交付房屋，因吴定帮逾期交纳房款以及行政机关变更等原因，湖北元泰公司未按期交付，故吴定帮应当于2015年9月30日就知晓自己的权利受损。吴定帮于2019年4月19日主张权利，已超过诉讼时效。二、一审法院认定吴定帮对涉案《会议纪要》不知情，也未授权他人处理相关事宜，属事实认定错误。首先，涉案《会议纪要》是在沙嘴办事处和九十墩社区协调下，全体业主共同推选的业主代表经与湖北元泰公司就延期交房问题协商一致，达成和解后形成，应当对全体业主产生法律约束力。其次，湖北元泰公司已经依照《会议纪要》的约定履行了支付管理费、电费、水费以及重新装修入户大厅的义务，且全体业主予以接受，即全体业主已经从行为上认可了《会议纪要》的协议效力。因此，应当依法认定湖北元泰公司与吴定帮已经就延期交房问题达成和解协议，且湖北元泰公司已经依照协议履行了全部义务，吴定帮无权再就逾期交房问题主张权利。三、一审法院认定湖北元泰公司主张吴定帮违约在先的抗辩不成立，属事实认定错误。涉案《商品房买卖合同》约定，吴定帮应于2014年4月12日前向湖北元泰公司付清首付款113000元，剩余房款260000元于2014年4月28日前办理完银行按揭，若吴定帮逾期30日之内未支付房款，则应当每日按逾期应付款的万分之一向湖北元泰公司支付违约金，合同继续履行；若逾期超过30日，则湖北元泰公司有权解除合同，吴定帮应当按累计应付款的3％向湖北元泰公司支付违约金；若湖北元泰公司同意继续履行合同，则吴定帮应当每日按逾期应付款的万分之二向湖北元泰公司支付违约金。合同签订后，吴定帮于2014年7月10日才办理200000元按揭贷款，后又于2014年11月30日向湖北元泰公司支付了60000元现金，吴定帮的该行为属于延期交纳房款，已构成违约。湖北元泰公司依约有权解除合同，若湖北元泰公司同意继续履行合同，则吴定帮应当支付违约金。吴定帮违约后，未承担相应违约责任，故湖北元泰公司有权行使抗辩权，拒绝交付房屋。四、一审法院认定湖北元泰公司主张因政府职能变更导致其延期交房的抗辩不成立，属事实认定错误。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，因政府主管部门原因，或遇到重大技术问题而导致开发建设延长的，开发商可以据实延期交房。在办理验收过程中，由于消防验收单位由仙桃市公安局消防大队变更为仙桃市建设工程质量安全监督站，导致验收期限延长，因此依照合同约定，湖北元泰公司不应当承担违约责任。五、一审法院认定湖北元泰公司应当依照《商品房买卖合同》第九条约定向吴定帮支付违约金，属事实认定错误。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，湖北元泰公司未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则需承担逾期交房的违约责任。本案中，湖北元泰公司与吴定帮已经办理了房屋交接手续，且房屋一直由吴定帮控制、使用，因此吴定帮无权依照该约定向湖北元泰公司主张违约责任。吴定帮辩称，一、一审法院认定本案没有超过诉讼时效正确。涉案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年9月30日前，但湖北元泰公司的实际交房时间为2016年5月29日。吴定帮虽然知道自己的权利在2015年9月31日就已受损，但涉案房屋至今未通过验收，没有获得相关主管部门颁发的工程竣工验收备案证明书，湖北元泰公司的违约行为一直持续，吴定帮在此期间提起诉讼，符合法律规定，没有超过诉讼时效。二、一审法院认定涉案《会议纪要》对吴定帮不产生效力正确。吴定帮没有在《会议纪要》上签字，对《会议纪要》毫不知情，也未委托任何人处理与湖北元泰公司的商品房买卖合同纠纷。湖北元泰公司陈述《会议纪要》是全体业主共同推选的业主代表与湖北元泰公司协商一致的结果，但业主代表不是业主委员会，不能代表吴定帮，且吴定帮的电费、水费都是自己交纳，管理费依法应当由湖北元泰公司承担，装修入户大厅也是湖北元泰公司的义务，与《会议纪要》无关，所以涉案《会议纪要》对吴定帮不产生效力。三、吴定帮未能及时交纳购房款是湖北元泰公司导致，湖北元泰公司的抗辩权已经消灭，不能拒绝交付房屋。1.吴定帮未能及时交纳的购房款是公积金贷款260000元，按照商品房买卖的交易习惯，该贷款应由湖北元泰公司负责办理，吴定帮协助提供资料，涉案小区作为仙桃市第一个能够用公积贷款的房地产项目，因湖北元泰公司的员工对贷款流程及贷款金额缺乏了解、导致吴定帮的贷款没有及时足额发放，造成逾期付款，湖北元泰公司应该承担相应责任；2.即使吴定帮要承担逾期交纳购房款的责任，湖北元泰公司也应该通过催讨或者诉讼的方式主张权利，但其从未主张。吴定帮已于2014年11月30日支付了全部购房款，截止今日，湖北元泰公司的合同解除权、违约责任赔偿请求权均已超过诉讼时效，所以湖北元泰公司的抗辩权消灭，不能拒绝交付房屋。3.吴定帮逾期交纳购房款与湖北元泰公司逾期交房、逾期办理房产证无因果关系，不能因此免除湖北元泰公司的违约责任。四、政府职能变更不是湖北元泰公司未按期办理房产证的免责事由。湖北元泰公司未提供证据证明政府相关职能部门存在变更，即便有变更，也不代表相关业务不能办理，更不能证明变更与未能办理房产证之间存在因果关系。五、湖北元泰公司应当依照合同约定和法律规定向吴定帮支付违约金。1.湖北元泰公司逾期交房是事实，且该房屋直到吴定帮起诉之日也不具备交房条件。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，取得建筑工程竣工验收备案证。湖北元泰公司不能提供该备案证，因此涉案房屋未经验收合格。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国消防法》第九条、第十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条等法律规定，房屋未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法律规定均属强制性规定，虽然不是合同内容，却是商品房买卖合同必不可少的条款。湖北元泰公司将未经验收的房屋交付给吴定帮，应视为未交付。因此，湖北元泰公司应根据涉案《商品房买卖合同》第八条的约定承担逾期交房违约金。2.湖北元泰公司未办理房屋产权证是事实，湖北元泰公司应该承担未按期办证的违约责任。由于湖北元泰公司至今未办证，导致涉案房屋价值大幅下降，涉案合同约定湖北元泰公司对此只需一次性支付吴定帮746元违约金，与造成的实际损失差额太大，应该按照法定标准予以调整。吴定帮曾于2017年将涉案房屋挂在网上出售，但因为没有房屋产权证，不能买卖。一审法院虽然驳回了吴定帮撤销逾期办理房屋产权证违约条款的诉请，但撤销该条款与调整违约金不是一个整体，即使违约条款不撤销，违约金也应该因与造成的损失相差较大而予以调整。正因如此，一审法院虽然驳回撤销诉请，但支持了吴定帮调整违约金的诉请。吴定帮向一审法院提出诉讼请求：1.湖北元泰公司依照合同约定赔偿逾期交房的违约金40880.80元（以每天37.30元，按照竣工验收报告确定的时间计算，暂时计算至2018年9月30日止）；2.撤销《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项的规定，湖北元泰公司赔偿延期办理房产证的违约金72735元（以取得房产证的时间为准，暂计算至2019年3月28日止）；3.湖北元泰公司承担自2015年10月1日起至交房之日止的物业管理费2240元（以每月131.80元计算，暂时计算至2018年9月30日止）；4.一审诉讼费用由湖北元泰公司承担。一审法院认定事实：2014年4月12日，吴定帮与湖北元泰公司签订了合同编号为XT14006408的《商品房买卖合同》，合同约定，吴定帮购买由湖北元泰公司开发建设的元泰未来城A4-1-1602号房屋，房屋建筑面积109.83平方米，单价3396.16元，总金额373000元。买受人于2014年4月12日之前付清首付款113000元，剩余房款260000元于2014年4月28日之前办理完银行按揭。合同第八条约定，湖北元泰公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房验收合格交付吴定帮使用；合同第九条第一款第二项约定，湖北元泰公司逾期超过120日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，湖北元泰公司按日向吴定帮支付已交房价款万分之一的违约金，湖北元泰公司如未按合同规定的期限将该商品房交付吴定帮使用，按逾期间分别处理：（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，湖北元泰公司按日向吴定帮支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，湖北元泰公司按日向吴定帮支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第九条第一款第2项约定，因吴定帮或银行按揭延付的原因而导致湖北元泰公司逾期交房的，湖北元泰公司不承担违约责任。第十五条关于产权登记约定，湖北元泰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由湖北元泰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因湖北元泰公司的责任，吴定帮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、吴定帮不退房，湖北元泰公司按已付房价款的0.2%向吴定帮支付违约金。合同签订后，吴定帮除已付清首付款113000元外，又于2014年7月10日在中国建设银行仙桃江汉分理处办理20万的购房贷款，同年11月30日向湖北元泰公司支付现金60000元，共计金额373000元，湖北元泰公司收到上述购房款后，分别为吴定帮出具销售不动产统一发票。合同约定的交付时间到期后，湖北元泰公司因故未能交付房屋。2016年5月29日，吴定帮接收涉案房屋签收了收楼确认书并已装饰。2017年4月27日，湖北元泰公司与有关单位及相关人员就“元泰未来城A2小区入住相关事项”签署了一份《会议纪要》，该纪要载明由湖北元泰公司支付相关业主（含吴定帮）一定期间的物业费、水电费作为延期交房的补偿，但吴定帮没有在该纪要上签名。涉案房屋于2018年11月9日取得工程竣工验收备案证明书。吴定帮以湖北元泰公司未在合同约定时间内交房、办理房产证并拒绝按约赔偿为由，向该院提起诉讼。一审法院认为，吴定帮与湖北元泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且合同的内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。吴定帮支付了全部购房款，湖北元泰公司应按约将“验收合格”的房屋交付给吴定帮。针对本案争议的问题，该院分别评判如下：一、关于湖北元泰公司辩称吴定帮要求其赔偿延期办理房产证违约金，支付物业管理费已超过诉讼时效的问题。湖北元泰公司于2016年5月29日将房屋交付吴定帮，该涉案纠纷发生于2017年10月1日民法总则实施之前且未满二年，应适用民法总则规定的三年诉讼时效之规定，吴定帮于2019年4月19日向仙桃市人民法院提起诉讼，应适用民法总则三年的诉讼时效之规定。故吴定帮的起诉并未超过诉讼时效。二、湖北元泰公司辩称吴定帮违约在先，其有权依法行使抗辩权，拒绝或者延期交付房屋以及延期是因政府职能部门变更而导致了验收期限延长，依照合同约定，湖北元泰公司不应当承担违约责任。因湖北元泰公司既未向吴定帮提出过异议或主张权利也未能提供有利于自己的主张的证据，其抗辩理由不能成立，该院不予支持。三、关于在仙桃市沙嘴办事处、九十墩社区居委会的主持下，吴定帮与湖北元泰公司双方已就延期交房的有关问题达成了协议（即会议纪要）。因吴定帮对该会议纪要毫不知情，也没在上面签字，更没有授权他人处理相关事宜，故该会议纪要不能对吴定帮产生约束力。四、关于对本案《商品房买卖合同》第八条中约定的“验收合格”的理解问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”这是国家对商品房买卖合同的强制性规定。湖北元泰公司于2018年11月9日才获取涉案房屋的工程竣工验收备案证明书。五、关于吴定帮要求按每天37.30元标准向吴定帮赔偿逾期交房的违约金40880.80元。按照竣工验收报告确定的时间计算，暂计算至2018年9月30日止应否支持的问题。由于合同约定的是2015年9月30日之前交付“经验收合格”的房屋，而实际交付房屋的时间是2016年5月29日，湖北元泰公司违约逾期交房，该段时间的违约金应按照合同约定的日万分之一向吴定帮支付；吴定帮接收了未办理“验收合格”的房屋，其合同目的已实现，如仍以逾期交房而主张全额违约金的请求，有失公平，该院不予全额支持，只能按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至案涉房屋竣工验收合格证明之日止。六、关于请求撤销双方的商品房买卖合同第十五条第一款第二项的约定。该合同于2014年4月12日签订，至今已经五年。吴定帮行使撤销合同条款的时效已过，且吴定帮无权撤销该条款。七、关于吴定帮请求赔偿延期办理房产证的违约金72735元（以取得房产证的时间为准，暂计算至2019年3月28日止）应否支持的问题。湖北元泰公司实际交房是2016年5月29日，获取工程竣工验收备案证明时间为2018年11月9日，合同约定按房价款的0.2%向吴定帮支付违约金明显过高，也只能按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至案涉房屋竣工验收合格证明之日止。八、关于湖北元泰公司承担自2015年10月1日至交房之日止的物业管理费2240元。属另一民事法律关系，吴定帮可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、湖北元泰公司赔偿吴定帮逾期交房违约金（逾期交房违约金按两个时间段分段计算，第一段以373000元为基数按日万分之一从2015年10月1日起计算至2016年5月28日止，第二段以373000元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2016年5月29日起计算至2018年11月9日止）；二、湖北元泰公司赔偿吴定帮逾期办证违约金（以已付购房款373000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2015年10月1日至2018年11月9日止）；三、驳回吴定帮其他诉讼请求。上述具有金钱给付内容的事项，于该判决生效之日起十日内履行完毕。如未按该判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2618元，减半收取1309元，由湖北元泰公司负担。本院二审期间，湖北元泰公司与吴定帮围绕上诉请求均提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于湖北元泰公司提交的不动产登记单元明细表1份，只能证明涉案房屋所在楼栋已经办理了“大证”，但不能证明涉案房屋的具体竣工验收时间及涉案房屋已办理不动产登记，本院依法不予采信；对于吴定帮提交的从仙桃房网截取的元泰未来城小区6号楼业主已经办理的不动产登记证图片打印件2张，因图片系网上截取，吴定帮未提供其他证据证明该证据的真实性，本院依法不予采信。二审查明，湖北元泰公司一审提交的工程竣工验收备案证明书副本载明的工程名称为元泰未来城A2地块6号楼，并非涉案房屋所在的A2地块4号楼，该备案证明书载明的发证日期为2018年11月9日。涉案《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任条款中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2.因买受人或银行按揭延付的原因而导致逾期交房的出卖人不承担违约责任。”湖北元泰公司收到吴定帮银行按揭贷款200000元的时间为2014年7月2日。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审从2016年5月29日起算吴定帮请求逾期交房违约金的诉讼时效是否得当；2.涉案会议纪要是否对吴定帮具有效力；3.一审判决认定的违约金标准是否符合双方约定和法律规定。对前述争议焦点，本院分析评判如下：一、关于一审从2016年5月29日起算吴定帮请求逾期交房违约金的诉讼时效是否得当的问题湖北元泰公司与吴定帮在《商品房买卖合同》第八条中约定：湖北元泰公司应当在2015年9月30日前向吴定帮交付经验收合格的房屋；第九条中约定：湖北元泰公司逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，湖北元泰公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。吴定帮的实际收房时间为2016年5月29日，此时湖北元泰公司已经逾期交房超过120日，吴定帮的收房行为表示其要求继续履行合同。因湖北元泰公司未按合同约定交付经验收合格的商品房是一个持续性行为，吴定帮在收房时才能确定湖北元泰公司逾期交房已发生的实际天数，故一审以吴定帮的收房时间作为其请求湖北元泰公司支付逾期交房违约金诉讼时效的起算日符合相关法律规定和本案实际情况。本院对湖北元泰公司提出一审法院认定吴定帮请求逾期交房违约金的诉讼时效从2016年5月29日起算错误的上诉意见，依法不予采纳；对吴定帮的相应答辩意见，依法予以采纳。二、关于涉案会议纪要是否对吴定帮具有效力的问题由于吴定帮没有在该《会议纪要》上签字，也没有委托他人签字，且其不认可该《会议纪要》上的相关条款，故该《会议纪要》对吴定帮不具有约束力。本院对湖北元泰公司提出的该会议纪要应当对吴定帮有效的上诉意见，依法不予采纳；对吴定帮的相应答辩意见，依法予以采纳。三、关于一审认定的违约金计算标准是否符合双方约定和法律规定的问题根据一、二审查明的事实，湖北元泰公司对吴定帮购买的涉案商品房确实存在逾期交房和逾期办理房地产权属证书的违约行为，应当按照约定承担相应的违约责任。首先，关于逾期交房违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同》约定湖北元泰公司需于2015年9月30日之前交付“经验收合格”的房屋，而该公司实际交付房屋的时间为2016年5月29日，该段时间的违约金应根据合同约定的每日按吴定帮已交付房价款万分之一的标准计算。吴定帮接收房屋后，因湖北元泰公司未按合同约定交付经验收合格的房屋，仍属违约，但该违约并未从根本上影响合同目的的实现，在此情形下，若仍按合同约定支持吴定帮的违约金请求，有失公平，应予部分支持，本院酌情每日按吴定帮已交付房价款万分之零点三的标准计算。关于该违约金的计算截止时间。一审将湖北元泰公司提交的其他楼栋的工程竣工验收备案证明书载明的竣工验收备案时间2018年11月9日认定为涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案时间有误，吴定帮在二审对此亦提出异议，但因吴定帮未就此提出上诉，二审遵循民事诉讼“不告不理”的原则，对其提出的该异议不予审理，本院仍将2018年11月9日视为涉案房屋的竣工验收备案时间。因此，吴定帮收房后的逾期交房违约金应计算至2018年11月8日止。综上，湖北元泰公司应支付的逾期交房违约金具体金额为19030.46元（以373000元为基数，自2015年9月30日起按日万分之一计算至2016年5月28日止；自2016年5月29日起按日万分之零点三计算至2018年11月8日止）。一审按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算吴定帮收房后的逾期交房违约金不当，本院依法予以纠正。其次，关于逾期办证违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：湖北元泰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由湖北元泰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因湖北元泰公司的责任，吴定帮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如吴定帮不退房，湖北元泰公司按已付房价款的0.2%支付违约金。该约定系双方真实意思表示，对双方均有约束力。在湖北元泰公司逾期办证，吴定帮选择不退房的情况下，湖北元泰公司应按该约定标准向吴定帮支付违约金746元（373000元×0.2%）。一审判决调整该违约金计算标准没有依据，本院依法予以纠正。关于吴定帮辩称因湖北元泰公司未按期办证导致其房屋价值大幅下降，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金与其实际损失相比差额太大，应依法予以调整的意见，因吴定帮未提供证据证明其因湖北元泰公司逾期办证遭受了损失及损失的实际金额，且在本案起诉前吴定帮对该条款一直未向湖北元泰公司提出异议，也未请求变更或在法定期间申请撤销，本院依法不予采纳。关于湖北元泰公司提出一审法院认定其主张系因政府职能变更导致延期交房及吴定帮逾期付款违约在先，其有权拒绝或延期交付房屋的抗辩均不成立错误，其不应该承担违约责任的上诉理由。首先，湖北元泰公司未举证证明其逾期交房系因政府职能变更所致；其次，湖北元泰公司已于2014年7月2日收到吴定帮的银行按揭贷款200000元，吴定帮于2014年11月30日付清了购房尾款60000元，虽然吴定帮认可其存在未按合同约定期限付款的行为，但湖北元泰公司在吴定帮起诉前一直未提出异议，亦未提供证据证明系因吴定帮未按约付款导致延期交房。本院对该上诉理由依法不予采纳。一审判决驳回吴定帮请求撤销涉案《商品房买卖合同》第十五条第一款第二项的诉请，适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条第二款有误，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十五条，本院依法予以纠正。综上所述，湖北元泰公司的上诉请求虽不成立，但一审法院认定事实、适用法律有误。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初1771号民事判决；二、湖北元泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴定帮逾期交房违约金19030.46元；三、湖北元泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴定帮逾期办证违约金746元；四、驳回吴定帮的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2618元，减半收取计1309元，由湖北元泰房地产开发有限公司负担223.50元，吴定帮负担1085.50元；二审案件受理费2618元，由湖北元泰房地产开发有限公司负担447元，吴定帮负担2171元。该判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十二月二十五日法官助理丰永闯书记员胡灵