北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初50293号原告：曲大健，男，1964年11月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝立，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳，北京市君商律师事务所律师。被告：北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区温泉镇杨家庄村南山67号112号，实际经营地北京市海淀区知春路太月园1号楼泰跃商务中心7层。法定代表人：罗迪烺，董事长。委托诉讼代理人：张起淮，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斯涵，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告曲大健与被告北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃公司）商品房预售合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曲大健之委托诉讼代理人郝立与被告泰跃公司之委托诉讼代理人王斯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲大健向本院提出诉讼请求：1、判令泰跃公司支付逾期交房违约金363387元、逾期办理房屋初始登记违约金111473元、逾期办理房屋转移登记违约金137702元；2、判令泰跃公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2006年9月14日，曲大健（买受人）同泰跃公司（出卖人）就北京市海淀区厢白旗住宅小区x号楼x层x单元x层x号房屋（以下称涉案房屋）买卖事宜签订合同编号为xxx的《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。合同约定：出卖人（曲大健）应当在2007年10月25日前向买受人交付涉案房屋，出卖人逾期交付的，出卖人承担支付逾期交房违约金的责任；合同还约定：出卖人应当在2008年10月25日办理涉案房屋的初始登记，出卖人应当在商品房交付之日起540日内办理涉案房屋的产权转移登记，逾期办理涉案房屋初始登记及逾期办理涉案房屋产权转移登记的，出卖人均应向买受人承担支付逾期违约金的责任。2007年11月29日，曲大健同泰跃公司另行签订《褐石园商品房购房补充合同》，就泰跃公司逾期交付涉案房屋及逾期办理涉案房屋产权登记所应承担的责任进一步作出了规定。2010年6月29日，泰跃公司逾期向曲大健实际交付房屋并向曲大健发出《褐石园入住通知书》，该通知书确定泰跃公司应向曲大健支付逾期交房违约金人民币607860元，但泰跃公司至今尚欠曲大健逾期交房违约金人民币363387元。另，因泰跃公司逾期未办理房屋初始登记及未协助曲大健办理房屋所有权转移登记，曲大健对泰跃公司提起民事诉讼。经法院审理后作出判决，认定泰跃公司办理涉案房屋初始登记的时间为2017年9月6日；并判令泰跃公司协助曲大健办理涉案房屋的产权转移登记手续。现该判决书已生效，曲大健认可涉案房屋的产权转移登记手续完成之日以2017年12月31日为准。根据上述事实，曲大健为了保护自己的合法权益免受侵害，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决，支持原告诉讼请求。泰跃公司辩称，第一、曲大健自认泰跃公司至迟2010.10向曲大健交付房屋，交房至今长达9年时间，此期间曲大健并未向泰跃公司提出过支付逾期交房违约金的主张，因此，曲大健要求泰跃公司支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效；第二、曲大健并未因泰跃公司行为遭受损失，曲大健在本案中主张泰跃公司支付的逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金等款项数额过高。已经过分高于其可能遭受实际损失，请法院予以适当减少，对于其中超过诉讼时效部分即逾期交房违约金全部不予支持。第三、泰跃公司原实际控制人自2006年7月已经被羁押，原法定代表人因病去世，泰跃公司未履行非主观故意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.曲大健提交于2006年9月14日与泰跃公司签订的《北京市商品房预售合同》及于2007年11月29日与泰跃公司签订的《褐石园商品房购房补充合同》各一份，泰跃公司对《北京市商品房预售合同》、《褐石园商品房购房补充合同》中泰跃公司所盖公章的真实性不认可。本院认为，该证据形式上符合证据要求，泰跃公司亦未就该证据提出相反证据予以反驳，故本院对该证据予以确认；2.曲大健提交泰跃公司于2010年6月29日出具的《褐石园入住通知书》一份，证明泰跃公司于2010年6月29日实际交付房屋。泰跃公司对该证据予以认可，本院对该证据予以确认；3、曲大健提交违约金计算表一份，其中记载了违约天数及违约金额，关于该证据来源，曲大健表示系泰跃公司自行制作，与《褐石园入住通知书》同时送达。泰跃公司以违约金计算表中未加盖公章为由对该证据的真实性不予确认。本院经核对该违约金计算表后认为，该违约金计算表系泰跃公司制作完毕后与《褐石园入住通知书》统一发放至各业主手中，应属《褐石园入住通知书》之附件，故本院对该证据予以采信；4.曲大健提交民事判决书一份，证明法院于2017年11月3日出具判决书，判令泰跃公司协助其办理涉案房屋产权登记手续，该判决现已生效。泰跃公司对判决书不持异议，故本院对该判决书予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年9月14日，曲大健与泰跃公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：曲大健向泰跃公司购买位于海淀区厢白旗住宅小区x号楼x层x单元x层x的商品房，泰跃公司（出卖人）应于2007年10月25日前向曲大健（买受人）交付房屋，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付相当于全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付上述违约金。2007年11月29日，曲大健（乙方）与泰跃公司（甲方）签订《褐石园商品房购房补充合同》，约定：甲方应在实际交房之日起12个月内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果因甲方的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明止，甲方应每日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起10日内由甲方向乙方一次性支付全额违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因甲方的责任，乙方未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，乙方不退房的，合同继续履行，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方应每日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起10日内由甲方向乙方一次性支付全额违约金。2010年6月29日，泰跃公司向曲大健交付了涉案房屋，并出具《褐石园入住通知书》、《违约金计算表》各一份，其中载明：关于违约金赔付问题，我司将以地下车库的销售款抵偿您的部分或全部违约金，具体车位价格将以同品质同档次小区的车位价格为参照，剩余违约金日后我司将逐步予以解决。2017年，曲大健起诉泰跃公司，要求泰跃公司协助办理涉案房屋产权登记手续。法院于2017年11月3日出具判决书，支持了曲大健的诉讼请求，该判决现已生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，泰跃公司与曲大健签订的《商品房预售合同》、《褐石园商品房购房补充合同》系当事人真实意思表示，内容与形式均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。泰跃公司以公司实际控制人在《北京市商品房预售合同》、《褐石园商品房购房补充合同》签订前后被羁押为由，主张涉案合同无效，但泰跃公司作为独立法人，在依法存续期间，其公司内部人员变动不足以否定加盖有公司印章的合同之效力，故本院对泰跃公司该项辩称不予采信。关于曲大健在本案中主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间问题，本院认为，曲大健在本案中主张的逾期交房违约金系基于泰跃公司逾期履行交房义务的违约行为而产生，双方在《北京市商品房预售合同》中约定了违约金的支付时间为涉案房屋实际交付之日起10日内，根据本院查明事实，泰跃公司于2010年6月29日向曲大健交付房屋，按照合同约定，泰跃公司应于2010年7月9日支付逾期交房违约金，但泰跃公司并未支付违约金，故曲大健于2010年7月10日就应当知道其权利受到侵害，其向泰跃公司主张逾期交房违约金的诉讼时效期间亦应从此日起计算。依照《中华人民共和国民法通则》的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而曲大健直至2019年6月才向本院提出本案诉讼主张逾期交房违约金，显然已经超过二年的诉讼时效期间。曲大健虽提出曾一直向泰跃公司以及相关政府部门主张权利，构成诉讼时效中断，但其未提交证据予以证明，故本院认定曲大健主张逾期交房违约金已经超过了诉讼时效期间，对泰跃公司的相关辩称予以采信。关于曲大健在本案中主张逾期取得初始登记违约金及逾期办证违约金问题，根据法院查明事实，泰跃公司因自身原因未取得涉案房屋初始登记进而逾期办理涉案房屋权属登记手续，已构成违约，理应承担支付违约金的违约责任，曲大健主张的违约金起止时间在合理范围内，本院予以确认。就违约金计算标准，合同中约定逾期办理初始登记及逾期办证违约金的计付标准均为已付房款的日万分之一，庭审中，泰跃公司主张两项违约金相加数额过高，要求法院酌减。本院认为，法律规定违约金性质主要是补偿性，兼具惩罚性。本案中泰跃公司违约，导致曲大健未能及时取得房屋所有权证，但曲大健未举证证明泰跃公司的违约行为给其造成的实际损失，而逾期进行初始登记以及逾期办理房产证并不影响房屋价值或房屋的实际使用，故本院根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对泰跃公司应支付违约金的数额予以酌定。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京泰跃房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付曲大健违约金70000元；二、驳回曲大健其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9926元,由曲大健负担8792元，已交纳；由北京泰跃房地产开发有限责任公司负担1134元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  常晓明人民陪审员  董福利人民陪审员  刘长生二〇一九年十二月二十五日书 记 员  刘 波