湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0781民初723号 原告：徐元珍，女，1974年1月12日出生，汉族，住津市。 委托诉讼代理人：赵文，湖南金厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴利思，湖南金厚律师事务所律师。 被告：湖南宝悦置业有限公司，住所地常德市津市市三洲驿办事处柏枝林社区九澧大道（ERZ）9栋1-3层。 法定代表人：周桉平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师。 原告徐元珍与被告湖南宝悦置业有限公司（以下简称宝悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，于2019年10月22日组织证据交换，2019年10月30日召集庭前会议，2019年11月13日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐元珍的委托诉讼代理人赵文、戴利思、被告宝悦公司的委托诉讼代理人张银鄂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐元珍向本院提出诉讼请求：①宝悦公司支付未按合同约定交付商品房的违约金22221.34元；②宝悦公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金2192.46元；③宝悦公司返还已收取办证费（后变更为按揭担保费）2805元；④宝悦公司继续履行合同义务，提供机动车停车泊位数622个；⑤宝悦公司支付因改变规划设计，未按合同约定提供架空层、停车泊位等公共设施的违约金5000元；⑥宝悦公司交付符合合同约定标准的房屋，对房屋阳台进行统一封闭，或者由徐元珍自行封闭、宝悦公司按300元/平方米标准支付费用9000元（按30平方米计算，以法院查明为准）；⑦宝悦公司赔偿因其虚假宣传给徐元珍造成的损失2000元；⑧宝悦公司赔偿因其违约致徐元珍未能享受津市市购买新建商品房奖励政策的损失7419.48元，上述合计50638.28元。事实和理由：①徐元珍受宝悦公司持续宣传影响，于2015年1月25日与宝悦公司签订《津市市商品房买卖合同》，合同约定：徐元珍购买宝悦公司开发建设的宝悦乐城第1幢2021号房屋，房价款总额370974元；宝悦公司于2016年10月30日前交付房屋，并应取得《商品房交付使用证明书》，且交付的房屋经有关部门竣工验收合格；房屋权属证书登记办理时间为交付之日起60日内（最长不超过90日）；房屋阳台由宝悦公司统一进行封闭，所需费用计入房屋销售价格。此外，合同还对双方的违约责任、房屋所在小区的配套设施、公共设施等进行了约定；②合同签订后，徐元珍向宝悦公司交付了购房款，缴纳了契税、物业维修资金等，但宝悦公司未在合同约定的时间内取得津市市房管局签发的《商品房交付使用证明书》向徐元珍交付经政府有关部门竣工验收合格的房屋，也未按合同约定时间办理房屋权属证书；③上述房屋买卖合同订立时，正值津市市人民政府2014年第14次专题会议纪要相关购房奖励政策执行之时，因宝悦公司未按约履行交付房屋及办理房屋权属证书义务，致徐元珍未能享受所交契税50%的奖励；④徐元珍应宝悦公司要求支付按揭担保费，合同并无约定，且根据案涉合同第八条第二款约定，宝悦公司不得向徐元珍收取房价款之外的任何费用；⑤案涉房屋所在楼盘（小区）建成后地面停车泊位仅为数十个，入户大堂面积缩减，小区内无可供休息休闲的架空层公共空间，导致案涉房屋品质降低；⑥宝悦公司未按合同约定，对案涉房屋阳台进行统一封闭；⑦订立合同时，宝悦公司未进行必要的解释、说明，且在宣传材料中虚假宣传，误导徐元珍签订合同。 宝悦公司辩称：①宝悦公司已按合同约定竣工验收合格房屋，不存在违约行为，不应当承担逾期交房的违约责任；②对于逾期办证的违约金，请求对按揭付款业主的违约金减少为零，因为逾期办证对按揭付款业主造成损失为零，请求对一次性付款业主按合同约定的标准自业主实际接收房屋日期往后延长8个月起至实际办证之日计算违约金，且应当冲减物业管理费；③驳回按揭担保费的诉讼请求；④宝悦公司已提供宝悦乐城小区地上、地下机动车停车泊位622个；⑤宝悦公司未擅自改变规划设计，架空层存在，机动车停车泊位数为622个；⑥根据双方签订的合同，按水平投影半面积进行房屋所有权登记，宝悦公司不能封闭阳台，且无封闭阳台的规划设计，封闭阳台费用9000元无证据证实；⑦宣传资料不是合同要约，仅是要约邀请，不属于合同内容，且无证据证实虚假宣传损失2000元存在；⑧宝悦公司于2017年1月31日前已将《津市市商品房买卖合同》到津市市房管局备案，徐元珍未享受购买新建商品房奖励政策与宝悦公司无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依当事人申请或依职权调查收集了证据。上述证据，本院组织当事人进行了质证，本院认证如下： （一）关于徐元珍提交证据 1.《津市市商品房买卖合同》，拟证明：①徐元珍购买宝悦公司开发建设的宝悦乐城房屋；②合同约定房屋面积、价款、交付时间、权属证书办理时间、合同备案时间、前期物业服务公司、房地产开发项目品质、交付标准、违约责任等内容；③合同真实有效，双方应受其约束。宝悦公司质证认为：该合同不完整，应当还有五个附件；《商品房使用说明书》不需要津市市房管局签发，由开发商自行印制。对该证据，双方当事人无争议，本院审查确认其证明效力。 2.湖南省物业专项维修资金费用收据、税收缴款书、湖南省地方税务局统一代开发票、收据等，拟证明①徐元珍按合同约定履行了全部付款义务；②徐元珍支付按揭担保费2805元。宝悦公司质证对上述证据的真实性无异议，但认为《湖南省物业专项维修资金专项收据》载明的日期就是《商品房买卖合同》的备案日期，因为合同备案时必须当日缴纳专项维修资金，同时，收据是双方对合同有关条款的变更，是双方的合意。对上述证据，本院审查确认证据证明徐元珍支付相关费税事实的效力，但对宝悦公司“收据是双方对合同有关条款的变更是双方的合意”的质证主张，应综合本案其他事实和证据予以认定。 3.津市市建设工程竣工验收意见汇总表、建设工程消防验收意见书、住宅工程质量分户验收汇总表，拟证明：①宝悦乐城建设项目住宅楼分户验收时间是在2016年10月8日至2017年8月10日，2018年5月24日专项验收部门（住建委、质安站、燃气办、绿化办）同意验收，2017年3月1日，消防复验合格，竣工验收备案时间是在2018年6月22日。依据《中华人民共和国消防法》第10条、《中华人民共和国环境保护法》第26条之规定，未经消防、环境验收或者经验收不合格的，不得交付使用。依据《湖南省建设厅关于〈湖南省住宅工程分户验收管理办法〉的通知》第二条之规定，住宅工程竣工验收前应进行分户验收，分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收；②宝悦公司未按照合同约定的交付条件即取得《商品房交付使用证明书》履行交房义务，且宝悦公司至今也未取得《商品房交付使用证明书》，故案涉房屋的交付时间应以工程竣工验收时间即2018年6月22日作为按约交房之日。 宝悦公司质证认为：①对该组证据的关联性提出异议，该组证据证明的是政府职能部门对开发商履行的行政管理措施，与徐元珍无关；②对该组证据证明目的提出异议，该组证据不能证明开发商迟延交房。因为房屋的质量责任是由建设、监理、施工、设计、勘察五方主体单位来承担，而不是由政府职能部门来承担的，所以商品房的五方主体责任单位竣工验收合格，符合合同附件三、四约定的要求，就可以交房。购房者主观上认为房屋小区的环境不具备交付的条件，而拒绝收房或者起诉开发商违约是不成立的，因为小区道路和环境的建设是需要过程的。 对上述证据，本院审查确认证据证明案涉建设工程竣工验收、消防验收、分户验收等事实的效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他证据和事实认定。 4.不动产证书复印件、不动产中心的证明，拟证明宝悦公司未在合同约定的时间内办理房屋所有权的转移登记，存在逾期办证的违约行为。宝悦公司质证对不动产中心证明的证明目的提出异议：①按揭付款的房产证自办证之日起就办理了抵押登记；②业主手中只有他项权证。对上述证据，本院审查确认证据证明案涉房屋不动产登记事实的效力，但对双方的举证、质证主张综合本案其他证据和事实认定。 5.津市市人民政府2014年第14次专题会议纪要、津市市人民政府办公室关于废止津市市人民政府2014年第14次专题会议纪要中相关购房奖励政策的通知、政府网站留言，拟证明：①2017年1月31日前，将购房合同到市房管局备案的购房者可享受契税50%奖励；②《商品房买卖合同》第十一条约定，宝悦公司应在合同签订之日起30日内办理合同备案，本案合同备案应在2016年，徐元珍依约缴纳了契税等，因宝悦公司逾期交房、办证等违约行为致徐元珍未能享受奖励。宝悦公司质证对该组证据的证明目的提出异议：①宝悦公司已经在2017年1月31日前将业主的商品房买卖合同到津市物业专项维修资金专用收据为证），不妨碍业主获得奖励；②津市市房管局附加奖励限制条件，与宝悦公司无关。对上述证据，本院审查确认证据证明津市市新购商品房奖励政策实施、废止等事实的效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 6.平面图、小区地面停车位照片、乐玺楼东、西单元入户大堂照片等，拟证明：①宝悦公司擅自变更规划设计，宝悦乐城建设项目内的地面停车位仅有十个左右；②宝悦公司擅自变更规划设计，入户大堂面积缩小，乐玺楼入户大厅被擅自改变割裂成凹字型、出租给商户进行经营；③宝悦公司存在虚假宣传，严重误导徐元珍。宝悦公司质证对该组证据的证明目的提出异议：①这组证据不能证明宝悦乐城小区的机动车停车泊位仅有十个左右。宝悦乐城的地面机动车停车泊位数、摩托车停车泊位数、地下停车场机动车停车泊位数，加起来足足有622个；②这组证据不能证明宝悦公司擅自变更了规划设计。宝悦乐城小区的设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司于2016年10月20日在宝悦乐城《竣工验收备案表》上签署了“符合设计和现行规范标准要求，同意合格验收”的意见；③这组证据不能证明宝悦公司存在虚假宣传，误导了徐元珍。对上述证据，本院审查确认证据证明宝悦乐城小区局部区域相关建筑物、停车位、入户大堂现状事实的效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 7.“2015年宝悦置业幸福回家”、“2014520招商签约仪式”及“宝悦龙城繁华城央六星官邸”宣传图册、“龙城·人中杰城中藏”招商材料、悦玺楼栋单元入户大堂照片、商场概况照片、前期物业服务合同等，拟证明：①宝悦公司通过宣传资料、工作人员推介、网上公布招商引资项目介绍“宝悦乐城”建设项目11万平米打造的约1000套“乐享华宅”升值潜力巨大，1万多平米的空中立体花园、入户花园庭院、大型空中游泳池、情景戏水喷泉、欧式文化雕塑小品、休闲运动场地、五星级入户大堂（有水晶吊灯、沙发等），以及品牌物业深圳科技园物业、迅达电梯等等，要铸就津市最高端“华宅”标杆；②现商品房的入户大堂面积缩小，里面没有任何设施设备（水晶吊灯、沙发等），乐玺楼入户大厅被割裂成凹字型，出租给商户进行经营，小区内也没有游泳池、喷泉等配套设施等，空中花园也仅是稀疏的草木，物业公司被替换成宝悦公司自己的物业公司；③商铺街道人流稀少、荒废萧条等等，与宝悦公司当初宣传有天壤之别。宝悦公司存在虚假宣传，严重误导徐元珍。宝悦公司质证对该组证据中销售广告和宣传资料的证明目的提出异议，认为销售广告和宣传资料是销售代理商的行为，没有宝悦公司的署名，更没有加盖宝悦公司公章，且上述广告和宣传只是要约邀请，并非合同内容。对上述证据，本院审查认为，案涉广告和宣传资料即便是销售代理商所为，亦应由委托方宝悦公司承受事实和法律后果。故应确认上述证据证明宝悦公司就宝悦乐城进行销售宣传事实的效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 8.小区房屋整体、局部照片、户型图、部分业主装修费用凭证，拟证明宝悦公司未按合同约定封闭房屋阳台。宝悦公司质证认为：①装修费用凭证未提交原件，不予认可；②不能封闭阳台是规划设计的要求，且业主自愿选择对阳台按水平投影半面积进行房屋所有权登记。对上述证据，本院审查确认证据证明宝悦公司未对案涉房屋统一封闭事实的效力；装修费用凭证无证据原件，宝悦公司不予认可，本院不予确认其证明效力。对宝悦公司的其他质证主张综合本案其他事实和证据认定。 9.宝悦乐城一层平面图与绿化平面图，拟证明宝悦公司擅自改变原有规划设计，将入户大堂变更为商铺，将绿化变更为道路的事实。宝悦公司质证认为：①平面图只是示意图，并不是具体的设计图纸，不具体反映房屋的结构和建筑规模、面积；②该组证据不能证明宝悦公司擅自改变了规划设计，宝悦乐城的房屋于2016年10月20日全面通过了设计单位验收，结论为“符合设计和现行规范标准要求，同意合格验收”。宝悦公司是否改变原有规划设计，只能由原设计单位作出认定。对上述证据，本院审查确认证据直接载明相关内容的证明效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 10.宝悦乐城商品房业主陆韵竹、彭华、傅绍明与宝悦公司签订《津市市商品房买卖合同》的附件（共五份，包括商品房屋平面图、商品房项目总平面图、房地产开发项目品质和交房标准承诺书、关于装饰装修及相关设备标准的约定、补充协议）。宝悦公司对上述证据质证无异议。双方亦确认包括徐元珍在内的业主签订的《津市市商品房买卖合同》均包括上述附件。对上述证据，本院审查确认证据证明效力。 11.津市电视台的微信公众号文章、公众号账号主体截图、微信朋友圈截图等，拟证明案涉房屋在2017年7月22日尚未通过全面验收，消防通道、燃气管道、临时用电存在重大安全隐患，不符合居住使用的条件，宝悦公司交付的房屋不符合法定和合同约定条件。宝悦公司质证认为微信公众号文章不具备民事诉讼证据的基本属性；公众号账号主体截图内容属于社会舆论，不能证明宝悦公司延迟或交房不符合约定，但恰恰证明宝悦公司2016年11月就全面通知了业主接收房屋；微信朋友圈截图不能证明来源的合法性。对上述证据，本院确认证明宝悦乐城住户就小区临时用电接线等主张诉求及宝悦公司于2016年11月份起通知业主收房的事实，对双方的其他举证、质证主张结合本案其他事实和证据认定。 （二）关于宝悦公司提交证据 1.《津市市商品房买卖合同》附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》，拟证明合同约定的交房标准。 徐元珍质证对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，但对其证明目的有异议：①该《承诺书》并不能全面完整地佐证合同约定的交房标准，相应的交房标准除《承诺书》约定以外，还应结合《商品房买卖合同》约定的主合同内容；②宝悦公司的履约行为也违反了该《承诺书》的规定，存在明显地未按合同约定标准交房。具体理由如下：首先，《商品房买卖合同》第四条第（三）款载明“本合同未列明的该商品房项目其他事项以《房地产开发项目和交房标准承诺书》为准”，合同主文内容明确约定该份《承诺书》仅仅是对于主合同内容的补充、完善，而并非单独以《承诺书》约定的标准为准。另外从该《承诺书》的内容来看，《承诺书》也未涵盖合同主文内容约定的交付房屋经政府部门验收合格以及交付手续办理等内容。其次，该《承诺书》第十条约定提供公共车位622个，以及第十五条约定前期物业服务企业为具有一级资质的深圳科技工业园物业服务有限公司，第七条约定绿地率达到审批的比例的承诺，宝悦公司在这些配套公共设施及服务的提供中均未按约履行。再次，根据该《承诺书》“在项目竣工验收时达到品质标准”的内容，时间节点是“项目竣工验收时”，宝悦公司在交房后尤其是在本案诉讼程序开始后作出的有关附属设施、服务添设、改进均不影响对宝悦公司未按约提供商品房这一客观违约事实的认定。 2.《津市市商品房买卖合同》附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，拟证明合同约定的交房装饰标准。 徐元珍质证对该份证据的真实性、关联性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为该份装饰装修约定仅对徐元珍所购房屋的专有部分室内装饰装修主材作出部分约定而已，并未对业主共有部分的公共用房装饰装修质量与品质标准作出明确约定，该约定不能全面、完整地反映合同约定的交房装饰标准。宝悦公司举证目的中所谓“附件四未约定的不属于交付标准（如阳台、入户大堂）”的说法，完全是断章取义，宝悦公司未能准确界定附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》的真实含义与概念外延，也违背合同整体性解释原则，有关阳台封闭在《商品房买卖合同》第二十四条第四款中明确约定房屋阳台由出卖人统一封闭，且所需费用计入房屋销售价格，该约定体现在主合同条款中并未区分所谓的精装房或毛坯房，即宝悦公司在订立《商品房买卖合同》中明确知晓其交付的房屋为毛坯房仍为业主约定封闭阳台由出卖人负责，宝悦公司的举证抗辩显然与合同约定不符也违背诚实信用原则。另外对于入户大堂属于公共用房部分，宝悦公司作为开发商在宣传广告中对于内部装饰装修成果约定显然是明确具体的，该宣传广告内容依法应视为要约，对业主订立合同以及确认购房价格具有重大影响，显然不能以所谓的附件四未约定即视为无需按此标准交付。 3.《津市市商品房买卖合同》附件五《补充协议》，拟证明：①在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知买受人，不因调整承担赔偿责任（如游泳池、喷泉、阳台、入户大堂）；②如果买受人未收到交房通知的，均以约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点；③买受人给予出卖人超过约定时间交房的谅解期为60个工作日，谅解期内出卖人无需承担违约责任；④房屋交付时间晚于合同约定的，以实际交付时间为起点计算产权办理时间；⑤买受人给予出卖人超过约定时间办证的谅解期为120个工作日，谅解期内出卖人无需承担违约责任；⑥买受人未按照约定时间付清房款的，出卖人有权推迟交房、延迟办证；⑦合同项下的商品房系非全装修的，按毛坯交付，装饰装修仅按照附件四的约定交付，未约定的不属于交付标准（如阳台、入户大堂）；⑧买受人确认：出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或限制双方责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容；⑨本补充协议系双方平等自愿、协商一致确定的，其解释优先于《商品房买卖合同》。 徐元珍质证认为：对该份《补充协议》的真实性、关联性没有异议，但对其证明目的以及《补充协议》中不合理减轻、免除宝悦公司的责任或加重徐元珍负担的格式条款的合法性持有异议。首先，《商品房买卖合同》第二十七条明确约定补充协议是对主合同未约定或约定不明的内容再订立补充协议予以完善，对于主合同已明确约定的事项，补充协议不得任意变更。主合同第二十七条第二款也明确载明“补充协议中含有不合理减轻或免除约定由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任的仍以本合同为准”，故对于《补充协议》中诸如不影响房屋质量与使用功能可在不通知买受人前提下做局部调整以及交房时间等变更约定，明显属于减轻宝悦公司开发商责任情形，该补充协议由开发商以格式文本形式呈现，且未以合理方式提醒对方注意，并存在减轻或免除自身责任情形，应当认定为无效格式条款，对业主不产生约束力，《补充协议》中的上述不合理减轻、免除宝悦公司责任条款当属无效条款；其次，有关交房时间的认定，《商品房买卖合同》第五条第(一)款约定交付房屋的质量应经政府有关部门竣工验收合格，《环境保护法》第二十六条以及《湖南省住宅工程质量分户验收管理办法》第二条均明确约定未经消防、环境有关政府部门验收的不得交付使用，本案中在原告自身提供的证据材料明确显示相关政府部门验收合格的截止日期是2018年6月22日，故即便业主实际收房，但宝悦公司交付的房屋未达到合同约定及法定的交付条件，不得视为已交付房屋，交付房屋的时间应以经政府有关部门验收合格之日才能视为实际交房，故针对宝悦公司举证抗辩的房屋交付时间以合同约定时间或实际交付时间为准均不符合相关法律的强制性规定，有关《补充协议》中对所谓交房时间迟延、办证时间迟延以及所谓的谅解期抗辩均不符合法律规定，该部分条款不具有合法性，不应采信。再次，所谓的《补充协议》第十一条约定针对补充协议中的条款免除或限制双方责任作出了特别提示，买受人已充分理解并同意内容，表示出卖人已尽到合理、谨慎注意及提示义务，对于该条款明显属于对业主不利的格式条款，该条款宝悦公司并未以合理的方式(加黑、加粗、特别字体)提醒原告特别注意，也未在《补充协议》中针对减轻或免除开发商责任的相应条款作出特别说明或提醒原告方注意，上述文本由宝悦公司提供且明显导致徐元珍利益处于改变主合同条款的不利状态，因此该条概括性格式条款应当认定为无效条款。其陈述的《补充协议》优先于《商品房买卖合同》主合同不具有合法性。 对上述宝悦公司提交的证据1、2、3，本院审查确认证据证明约定事项的效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 4.《津市宝悦乐城商业综合体工程竣工验收备案表》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，拟证明：①津市宝悦乐城住宅楼五方责任主体竣工验收日期为2016年10月20日，结论为合格；②各单位工程质量经五方责任主体竣工验收均符合规定要求。 徐元珍质证对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，认为该竣工验收表不能完整、全面客观地反映宝悦公司对于交付房屋符合《商品房买卖合同》约定以及相关法律强制性规定对于开发商向业主交付分户房屋的法定验收交房条件。首先，该竣工验收表及验收记录，是开发商作为建设单位对施工单位的施工质量进行的单方组织五方主体验收，其验收合格的证明目的仅仅是表明施工单位按照施工图纸及工艺完成了相应施工任务，但在开发商与业主的房屋买卖交易中，开发商交付的房屋除施工单位验收合格外，还必须满足有关环保、消防、人防、地震、燃气、园林等众多涉及业主分户房屋以及小区整体配套设施的综合验收，从徐元珍向津市市住建委调取的宝悦乐城住宅区的房屋质量验收的相关材料可知，宝悦公司通知徐元珍收房时，宝悦公司尚未办理分户验收，更未取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》，相关消防验收也未采取等，宝悦公司抗辩举证提出的该份五方竣工验收不符合法律规定，若其交付房屋时房屋质量合格并经过了相关部门的验收，时隔两年之久再取得其提交的住建委通过的竣工验收备案的文件也不符合常理；其次，宝悦公司提交的此份竣工验收备案表及验收记录既不是交房的法定条件，也不是约定条件，根本达不到宝悦公司拟证目的。双方订立的《商品房买卖合同》明确约定宝悦公司提供的房屋需经政府有关部门竣工验收合格，显然双方在《商品房买卖合同》中对于交付质量的验收条件作出了明确约定，另外根据徐元珍提交的住建委竣工验收备案材料也能反证，案涉宝悦乐城小区房屋通过相关部门验收合格的时间实际为2018年6月22日，很显然达到交付条件的验收合格时间应为2018年6月22日，而并非宝悦公司所称的2016年10月20日。 对上述证据，本院审查确认证据证明宝悦乐城竣工验收相关事实的效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 5.55名业主与宝悦公司签订的《宝悦乐城房屋交接书》，拟证明：①55名业主在合同约定的谅解期内接收了房屋；②宝悦公司能够在合同约定的谅解期内交房。 徐元珍质证对该55户业主房屋交接记录单的真实性、关联性无异议，但对其合法性与证明目的持有异议，认为《补充协议》约定的所谓谅解期系无效格式条款，对上述所涉55名业主不应产生推迟开发商交房期限的法律后果，即使业主在交接书载明的时间收房，但并不代表宝悦公司交付符合约定及法定的交房条件，在交付房屋不具备交房条件的情况下，即便业主收房也仅仅是佐证上述具体时间节点宝悦公司违法地将不符合交房条件的房屋与业主办理了交接手续而己，无法达到宝悦公司抗辩所称在所谓谅解期按约交房的拟证目的。 对该证据，本院审查确认证据证明55名业主接收房屋事实的效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 6.《日历表》，拟证明合同约定的谅解期60个工作日截止日，已到腊月，时近年关，徐元珍延迟接收房屋的时间条件是成立的。徐元珍质证对该份证据的真实性无异议，但对其关联性、合法性与证明目的持有异议，异议意见同前述第五组证据质证意见，此外，所谓的接近年关即证明迟延交接收房是条件成就的完全缺乏事实与法律依据，不能免除宝悦公司按约依法交房的主合同义务。对该证据，本院审查认为证据与本案无关联，不予确认其证明效力。 7.照片6张，拟证明宝悦乐城小区有欧式文化雕塑小品、架空层、空中花园、空中篮球场、空中网球场、中央大道。徐元珍质证对该组证据的真实性、关联性、合法性以及证明目的均持有异议，认为上述照片无法真实反映小区内业主公共用地、用房及配套设施的真实建设情况，有关拍摄时间无法核实，即使拍摄时间真实也仅仅反映在拍摄时间节点上的部分设施存在，与双方《商品房买卖合同》约定的在竣工验收以及实际交付房屋时达到合同约定的公共设施标准不符，据现场目击当事人陈述其图片中的部分设施均是在本案诉讼程序启动后开发商为应付诉讼而象征性添设而己，此外图片显示内容也根本未达到合同约定以及房屋销售宣传广告中陈述的商品房项目品质标准。对上述证据，本院审查确认证据证明宝悦乐城小区相关配套设施事实的效力，但对质证主张综合本案其他事实和证据认定。 8.照片三张，拟证明宝悦乐城小区的机动车停车泊位数有622个。徐元珍质证对组证据的真实性、关联性、合法性以及证明目的均持有异议，认为该照片无法真实反映小区车位建设状况，规划图纸上显示的622个车位均为机动车即小汽车车位，其中地下498个，地上124个，图片无法反映车位数量符合规划要求。对上述证据，本院结合现场勘查笔录等证据综合认定宝悦乐城小区机动车停车泊位数。 9.湖南省非税收入一般缴款书，拟证明办理房产证登记费80元/次，一次性付款的登记费80元，按揭付款的登记费320元（其中预告登记费80元/次，抵押登记费80元/次、不动产权证登记费80元/次、不动产证转他项权证80元/次）。徐元珍质证对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，该证据无法体现宝悦公司实际支付的登记费，该缴款书上的收费金额与本案无关，且即便按照宝悦公司自认的80元标准计算，也足以说明，宝悦公司向徐元珍收取按揭担保费无任何事实依据，且金额偏大，依法应当返还并支付相应资金占用费用给徐元珍。对该证据，本院确认证据关于住宅房屋登记费80元的证明效力，但对双方的其他举证、质证主张综合本案其他事实和证据认定。 10.《住宅前期公共性物业服务收费审核（备案）登记表》，拟证明前期物业费收取标准为1.2元/月·平方米。徐元珍质证对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性与证明目的有异议，认为该组证据系反映物业公司就有关部分物业收费项目向相关政府部门报备的情况而己，与本案争诉标的无关，且也不能真实反映物业公司向业主的实收物业费状况。对该证据，本院审查认为与本案无关联，不予确认其证明效力。 11.《商品房使用说明书》样本照片6张，拟证明：①《商品房使用说明书》是津市市房管局监制，宝悦公司印制，无须津市市房管局签发；②《商品房使用说明书》给每个业主都发了。徐元珍质证对该组证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均有异议，认为《商品房使用说明书》并不是合同约定的《商品房交付使用证明书》，该份证据并不能代表宝悦公司按约履行了相应合同义务，该证据材料与本案无关，且《商品房使用说明书》无房管局的盖章，宝悦公司也未举证证明《商品房使用说明书》经津市市房管局审批同意。该材料也无法体现宝悦公司已向徐元珍发放了该份材料，更未举证证明该材料的发放时间等。对该证据，本院认为，该《商品房使用说明书》属津市市房管局监制、宝悦公司统一印制的格式文本，宝悦公司虽未提交证据证实该文本向徐元珍发放，但就宝悦公司提供该文本的义务，徐元珍可随时向宝悦公司主张，宝悦公司也无不履行该项义务的意思表示，就此，本院确认该证据的证明效力，但就该《商品房使用说明书》与合同约定的《商品房交付使用证明书》是否属同一事实，综合本案其他事实和证据认定。 12.宝悦公司对65名业主房产证办理情况的说明（含附件），拟证明部分业主已取得房产证，未能办证是因为业主自身原因所致。徐元珍质证对不动产权属证书无异议，对未能办证的原因说明不予认可。本院确认该组证据中不动产权属证书的证明效力，对双方的其他举证、质证主张综合本案其他证据和事实认定。 （三）关于本院调查收集证据 1.宝悦公司根据本院的通知提交宝悦乐城建设规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房质量保证书、商品房使用说明书。徐元珍质证对建设规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证无异议，对商品房质量保证书和商品房使用说明书真实性和合法性无异议，但认为该二份证据是宝悦公司单方制作，无制作时间、交付业主的证明等。对上述证据，本院审查确认证据的证明效力。 2.本院对宝悦乐城的勘查笔录。徐元珍质证对勘查笔录描述的事实无异议，但认为空中花园的文体设施是宝悦公司在本案诉讼期间添置的，地面停车泊位属于市政设施，入户大堂未达到宝悦公司宣传的五星级大堂效果，架空屋未提供娱乐设施，也未达到宣传所称的四米高度。宝悦公司质证无异议，但补充说明空中花园的文体设施不是诉讼期间添置的。对该证据，本院审查确认证据的证明效力。 3.国家发展和改革委员会和财政部发改价格规（2016）2559号文件《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》。徐元珍质证对该文件的真实性、合法性、关联性无异议，并据此认为宝悦公司收取的按揭担保费与文件规定标准相差甚远，应予退还。宝悦公司质证无异议。本院确认该证据的证明效力。 4.本院对津市市住房保障服务中心副主任罗斌的调查笔录。徐元珍质证对该证据的真实性、关联性、合法性无异议，但认为宝悦公司未按合同约定及法律规定交付房屋。宝悦公司质证无异议。本院确认该证据的证明效力，对徐元珍的质证主张结合本案其他证据和事实认定。 5.本院对宝悦乐城的补充勘查笔录。徐元珍和宝悦公司质证均无异议。对该证据，本院审查确认证据的证明效力。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 宝悦公司成立于2013年6月20日，经营范围为房地产开发经营，物业管理经营等。2014年10月11日，宝悦公司取得宝悦乐城商住楼建设项目建设工程规划许可证，规划许可项目建设规模分别为1#栋商业用房36654.7㎡，物管、业主用房1825.5㎡，乐玺楼23456.7㎡，龙玺楼24126.6㎡，悦玺楼24052.5㎡；2#、3#栋商业用房16422.7㎡，宝玺楼22660.2㎡，公寓式酒店13313.2㎡。同日，宝悦公司取得该建设项目建筑工程施工许可证。2015年1月14日和2015年6月25日，宝悦公司取得上述建设项目中864套住宅的商品房预售许可证。 2015年1月25日，徐元珍与宝悦公司签订《津市市商品房买卖合同》，双方约定相关内容：1.徐元珍所购商品房为宝悦乐城第1幢2021号，房屋预测建筑面积104.8平方米；2.商品房项目基本情况……机动车停车泊位数622个……开放式架空层、避难房、结构转换房、设备技术屋或设备间等公共空间和设备归项目建筑区域内全体业主共有……本合同未列明的该商品房项目其他事项以《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》为准（见合同附件三）；3.商品房质量出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准……质量争议的处理该商品房未达到本合同第五条（前述规定）约定要求的，出卖人承诺：及时整改维修，确保买受人正常使用，如给买受人造成损失的，应承担相应的赔偿责任；维修后经房屋建筑质量监督管理部门（机构）认定仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。给买受人造成损失的，出卖人还应承担相应的赔偿责任，因此而发生的相关费用由出卖人承担；4.规划变更的处理，本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单位方案；5.配套设备设施建设违约的处理出卖人违反本合同约定，存在下列情形：①未按约定提供广场、架空层、文体活动场地等公共空间以及其他商业服务配套设施，致使减少投资，降低该商品房项目品质的；②未按约定提供停车泊位、道路、绿化景观等公共设施，致使减少投资，降低该商品房项目品质的；③未按约定提供业主活动、物业服务等公共用房；未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设备。存在以上第①②种情形的，出卖人按要求整改，经整改仍难以达到约定要求的，双方协商处理，出卖人对降低品质损害买受人权益的行为承担如下违约责任：届时根据建设、交付情况双方协商处理。存在以上第③种情形的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。6.付款及付款方式房价款总金额为370974元，按揭方式付款；7.合同备案出卖人应当自本合同签订之日起30日内到津市市房地产管理局办理该商品房买卖合同登记备案手续。出卖人逾期未办理的，买受人可以单方申请合同登记备案，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.05的违约金，造成买受人损失的应赔偿损失；8.营销广告和宣传出卖人就该商品房项目的营销广告和对外宣传资料中有关项目开发建设范围及规模、建筑用材、施工质量、公共用房、公共空间、设备设施、物业服务等涉及该商品房及相关设备设施的表述和允诺的具体内容为要约，作为本合同内容。营销广告和宣传资料中的其他广告内容为要约邀请。营销广告和宣传资料以津市市房地产管理局预售许可和现售备案时收集的资料为准。出卖人应将该商品房项目的营销广告和宣传资料全面、真实的报送津市市房地产管理局备案；9.交付出卖人在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具津市市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》。买受人对照合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。除本合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.5的违约金。逾期超过60日的，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。10.所有权登记出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日）办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记，并在该商品房交付之日起60日内（最长不超过90日），双方共同（×）委托出卖人（×）向津市市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户所有权证。因出卖人责任，买受人未能在本合同约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.1的违约金；11.前期物业管理出卖人依法选聘的物业服务企业为深圳科技工业园物业服务有限公司；12.销售和使用承诺房屋阳台由出卖人统一封闭，所需费用计入房屋销售价格。除统一封闭阳台之外，买受人不得再自行封闭其它阳台、露台和通道等空间。买受人自愿选择对阳台按水平投影半面积进行房屋所有权登记。出卖人按水平投影半面积计收房价款；13.其他本合同自双方签字或盖章之日起生效。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见本合同附件五）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 双方签订上述合同包括五个附件：《所购商品房屋平面图》、《商品房项目总平面图》、《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》、《关于装饰装修及相关设备标准的约定》、《补充协议》。其中，《商品房项目总平面图》载明机动车位622辆（地上车位124辆，地下车位498辆）；《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》载明宝悦公司保证在项目竣工验收时达到包括容积率、建筑密度、门厅和大堂、公共用房和空间、交通组织与车位、前期物业服务等方面的相关品质标准；《关于装饰装修及相关设备标准的约定》就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行约定，涉及阳台载明：天花刷外墙涂料，地面水泥砂浆找平，墙身刷外墙涂料；《补充协议》中，双方约定订立相关条款作为对合同修改和补充的内容，包括：①联系方式和通知出卖人按合同第二十五条约定的任一方式进行的联络，均视为送达完成……③规划变更在不影响买受人所购商品房质量和使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知（买受人因调整遭受直接损失除外）……④房屋交付本合同项下的商品房约定交付时间为2016年10月30日，在上述时间届满前，如条件达到后，买受人可申请提前交付。在约定交付时间之前，出卖人可以短信/电话/邮寄/登报等方式中的任一方式通知办理交付手续。不论以何种通知买受人办理交付手续，如果买受人未收到通知的，均以约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。鉴于工程建设复杂、交付时间紧，买受人给予出卖人房屋交付一定的谅解期，但时间不超过60个工作日，且谅解期内出卖人无需承担逾期交付责任……⑤预告、产权登记……产权登记期限房屋交付早于合同第十三条约定的时间交付的，以约定时间为起点计算产权办理时间；房屋交付时间晚于合同约定的，以实际交付时间为起点起计算产权办理时间。出卖人将积极按照合同第十九条约定的时间（90天内）向有关部门申请开始办证，但鉴于产权办理复杂、手续繁琐，买受人给予出卖人办证（含初始登记）期限一定的谅解期，但不超过120个工作日，且谅解期内出卖人无需承担延期责任……⑦其他约定……合同项下的商品房系非全装修的，按毛坯交付，装饰装修仅按照以附件四的约定交付，未约定的不属于交付标准……买受人确认：出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制双方责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。签章后即视为买受人已经充分了解了合同内容，出卖人已经尽到了合理、谨慎注意及提示义务……本协议是双方签订的本合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。本补充协议系双方平等自愿、协商一致确定的，其解释优先于《商品房买卖合同》（本协议违背法律与规范相冲突除外）。 上述合同及附件签订后，徐元珍支付了购房款，交纳了物业专项维修资金（交纳时间2015年4月20日），并支付按揭担保费2805元，交纳契税14838.96元。 2016年10月20日，宝悦公司牵头勘查、设计、监理等单位和人员就宝悦乐城建设项目进行竣工验收，勘查单位湖南省常德工程勘查院、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、监理单位常德市旺城建设监理有限公司、建设单位宝悦公司在《工程竣工验收备案表》中均签署同意验收的意见，签署时间为2016年10月20日。2016年10月18日至2017年8月10日，宝悦乐城商业综合体、住宅楼进行住宅工程质量分户验收，建设单位宝悦公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、监理单位常德市旺城建设监理有限公司、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司在上述分户验收汇总表上签字盖章，其后，津市市住房和城乡建设局建筑业管理股和城镇建设管理股、津市市建设工程质量安全监督管理站、津市市城市燃气热力管理办公室、津市市城市园林绿化管理办公室在上述分户验收汇总专项验收部门意见栏分别签字盖章。2017年3月1日，湖南省常德市公安消防支队出具宝悦乐城建设项目工程验收复验合格的意见书。2018年3月至5月份，津市市国土资源局执法监察大队、津市市住房和城乡建设局规划管理股等部门就宝悦乐城建设项目在《津市市建设工程竣工验收意见汇总表》上签署同意验收的意见。2018年6月22日，津市市建设工程竣工验收备案管理办公室同意津市市宝悦乐城住宅楼竣工验收备案。 2016年11月份起，宝悦公司通知宝悦乐城房屋买受人收受房屋。宝悦公司尚未与徐元珍办理房屋交付手续。2016年11月至2017年1月，宝悦公司先后与宝悦乐城其他房屋买受人肖世兰、谢剑、戴红剑、陈鑫、刘辉、刘成鹏、朱琳、黎红、徐杰、宋志（杜**）、黄宏飞、方园媛、鲁志洪、胡玉蓉、涂芳、晏华雄、李沛沛（洪静）、彭晟、杜治秀、朱海花、雷志斌（刘乐英）、朱峰、杨夏莉、张洁、毛涛、罗君、单长农、梁振华、胡琴、刘欢、王小玲（马腾飞）、黄世珍、向涛、郭金华、周凯、王春燕、黄群、黄英、刘琴、向龙华、左天华、王承格、周小容、汤琼、李跃、杨孟千、陈放群、王银连、曹罡华、曾育华（胡桂斌）、王劲松、吴艳、甘元平签订房屋交接书。 2018年9月12日，津市市不动产登记中心就徐元珍购买的案涉房屋颁发不动产房地产权证。在此之前，宝悦公司于2015年3月13日向津市市房地产管理局缴纳住房登记费3280元（数量41）、非住宅房屋登记费550元（数量1），合计3830元。就不动产登记事项，2016年12月6日，国家发展和改革委员会和财政部联合发布发改价格规（2016）2559号文件，规定住宅所有权及建设用地使用权一并登记，收取一次登记费。根据该文件规定，案涉徐元珍房屋所有权及其建设用地使用权首次登记、抵押权登记，收费标准为每件80元。 宝悦乐城建设项目建设过程中，宝悦公司建设营销体验中心，发布营销宣传广告若干次，广告内容包括“宝悦龙城繁华城央六星官邸”、“10000平米空中花园，25000平米智能地库，4000平米架空层，星级入户大堂，10万平米商业配套，一级物管深圳科技园物业，超高赠送户型，城市心中之心，国际一线品牌电梯”、“人中杰城中藏”、“城市龙脉之上，8大极致创新，津澧地区首席ARTDECO风格大盘，津市唯一动静分离社区，津市唯一社区城市公园，津市最奢华架空层，津市唯一五星入户大堂，津市唯一零分摊户型王，津市唯一全智能安防社区”等。 2014年4月12日，津市市人民政府就津市市房地产市场优惠政策落实情况进行专题研究，形成第14次《专题会议纪要》。纪要包括相关内容：从2014年4月1日起实施购买新建商品房住宅奖励的优惠政策（按购房款所缴契税50%给予奖励，以签约缴税时间为准）。2017年1月25日，津市市人民政府办公室发布《关于废止津市市人民政府2014年第14次专题会议纪要中相关购房奖励政策的通知》。该通知载明：决定废止津市市人民政府2014年第14次专题会议纪要中对购房者按其所缴契税50%给予奖励的购买新建商品房奖励政策，2017年1月31日以前未将购房合同到市房管局备案的购房者不再享受该政策。 诉讼中，本院对宝悦乐城项目进行现场勘查，查明宝悦乐城住宅楼共包括宝玺、悦玺、龙玺、乐玺共四栋。一至三层为商业设施。三层以上与住宅商品房之间有架空层，架空层高度在2.9m至3.35m之间。各楼栋三层以上连接部分为空中花园，空中花园可见篮球场、网球场等文体设施和绿化地带。入户大堂中，乐玺入户大堂通道较为狭窄，其余楼栋入户大堂面积较大。地下停车场机动车停车泊位572个。地面停车泊位若干，其中住宅小区内机动车（小汽车）停车泊位6个，电动车摩托车停车泊位26个（单边数量，中间设有广告栏，两边均可停放），小区外围机动车（小汽车）停车泊位62个，临街机动车（小汽车）停车泊位17个，非机动车停车泊位97个。小区内商家若干，包括步步高超市、麦当劳餐厅、屈臣氏超市、万利隆饼屋、潇湘影城、维也纳国际酒店等。2019年12月16日，本院就宝悦乐城地面机动车停车泊位进行补充勘查，查明在前述机动车停车泊位基础上，宝悦公司新增机动车（小汽车）停车泊位7个，电动车、摩托车停车泊位53个。 本院认为，徐元珍与宝悦公司签订《津市市商品房买卖合同》后，主张宝悦公司未按合同履行应承担相应民事责任，宝悦公司亦就合同履行是否违约进行抗辩，故本案应为房屋买卖合同纠纷。双方除签订《津市市商品房买卖合同》外，还签订包括《补充协议》在内的五份附件。就本案合同及附件的法律效力，徐元珍主张《补充协议》中第三条关于规划局部调整不通知买受人、第四条中关于交房谅解期、第五条中关于办证谅解期及第七条中关于免除或限制双方责任作特别提示的内容属于无效格式条款。本院认为，《补充协议》关于规划局部调整不通知买受人及交房谅解期、办证谅解期的内容确属格式条款，但《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定所涉及“责任”应当理解为法律上原本规定其的主要义务，本案双方就规划局部调整不通知买受人及交房谅解期、办证谅解期的补充约定并不属法律法规特别规定的事项，不符合无效的情形；《补充协议》关于免除或限制双方责任作特别提示的内容是双方笼统、概括性约定，并未就免除或限制双方责任的具体情形作出约定，该条款亦未在本案合同争议事项上予以适用，徐元珍主张该条款无效的主张本院亦不予采信。就此，本院确认双方签订的合同及附件合法有效。 就本案合同履行的争议焦点，主要包括以下几个方面：案涉徐元珍购买房屋是否按合同约定取得《商品房交付使用证明书》并经政府有关部门竣工验收合格、办理房屋权属证书、提供架空层及机动车停车泊位是否符合合同约定或法律规定；宝悦公司收取徐元珍按揭担保费理由是否成立，实际支出是否合理；宝悦公司是否为徐元珍享受购买新建商品房奖励政策履行合同义务；房屋阳台封闭的义务主体及费用确定；涉案广告宣传是要约还是要约邀请；徐元珍诉讼请求涉及违约金和损失的计算方式及数额是否符合合同约定和法律规定。 关于宝悦公司是否就徐元珍购买房屋按合同约定取得《商品房交付使用证明书》并经政府有关部门竣工验收合格，是否应承担逾期交房违约责任。 徐元珍主张宝悦公司未在合同约定的交房时间内取得津市市房管局签发的《商品房交付使用证明书》向其交付经政府有关部门竣工验收合格的房屋，应承担逾期交房的违约责任，该主张涉及双方签订的《津市市商品房买卖合同》第五条和第十四条约定条件，合同第五条约定：“商品房质量（一）出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。房屋装修质量符合国家和地方的强制性标准……”，该条款归属于合同关于商品房质量的约定内容。合同第十四条约定：“交付条件出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得津市市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》”，该条款归属于合同关于交付条件的约定内容。徐元珍还主张宝悦公司交付房屋不符合《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条的规定。 根据本案审理查明的事实，包括徐元珍购买房屋在内的宝悦乐城住宅楼工程于2016年10月20日由建设、勘查、设计、施工、监理单位完成竣工验收。2017年3月1日，常德市公安消防支队出具宝悦乐城建设项目工程验收复验合格的意见。2016年10月18日至2017年8月10日进行分户验收。其后，津市市住房和城乡建设局、津市市国土资源局等相关部门签署同意验收的意见，2018年6月22日，津市市建设工程竣工验收备案管理办公室同意津市市宝悦乐城住宅楼竣工验收备案。《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规规定，建设单位应当将建设工程竣工报告和规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报备案。据此，于双方约定的交付房屋日期2016年10月30日及其后的交房谅解期内，宝悦公司虽完成竣工验收，但尚未取得政府有关部门对交付房屋的行政认可。 关于《商品房交付使用证明书》。本院审理查明案涉《津市市商品房买卖合同》系相关职能部门统一印制下发的格式文本，该合同文本中津市市房地产管理局签发《商品房交付使用证明书》从未实施，相关职能部门也不以签发该证明书作为房地产开发项目交付的条件，故双方当事人就此交付条件的约定并无实际履行内容。 双方签订的《津市市商品房买卖合同》涉及质量争议处理约定：“该商品房质量未能达到本合同第五条约定要求的，出卖人承诺：1.及时整改维修，确保买受人正常使用，如给买受人造成损失的，承担相应赔偿责任……”，上述约定内容并未涉及合同约定第十七条逾期交房违约责任。故在宝悦公司履行交付房屋通知义务情形下，虽然宝悦公司未在约定的房屋交付时间届满前完成由政府有关部门对交付房屋进行行政认可的事务，但并不按合同约定的逾期交房违约责任承担责任。 （二）关于宝悦公司是否按合同约定办理房屋权属证书的问题 徐元珍主张，根据双方签订合同的约定，宝悦公司应当自合同约定房屋交付之日再加上90日内办理房屋权属证书。宝悦公司抗辩，根据合同附件《补充协议》第五条约定，房屋交付时间晚于合同约定的，以实际交付时间为起点计算产权办理时间，同时，鉴于产权办理复杂、手续繁琐，买受人给予出卖人办证期限一定的谅解期，但不超过120个工作日，且谅解期内出卖人无需承担延期责任。本院认为，合同附件《补充协议》中关于产权登记的约定事项是对合同所有权登记约定内容的补充，据此，确定本案宝悦公司是否按合同约定办理房屋权属证书应当自交付房屋之日起8个月[合同约定办证期90日，谅解期120工作日（折算实际时间超过5个月，宝悦公司自认5个月）]计算确定。现宝悦公司尚未与徐元珍办理交付房屋手续，而宝悦公司已为徐元珍办理房屋权属登记手续，故对徐元珍主张宝悦公司未按合同约定办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 （三）关于宝悦公司是否按合同约定提供架空层和机动车停车泊位的问题 根据双方签订的合同，宝悦乐城建设项目包括开放式架空层及机动车停车泊位622个。此外，合同附件《商品房项目总平面图》中载明机动车车位622个包括地上车位124个和地下车位498个。本院现场勘查查明：宝悦乐城建设项目包含开放式架空层、地下停车场机动车停车泊位572个、地面机动车（小汽车）停车泊位92个，另有地面电动车、摩托车停车泊位105（其中小区内公告栏处单边数量26个，两边均可停放）。徐元珍提交的证据未能证实宝悦公司改变规划设计，未按约定提供架空层。关于机动车停车泊位，考虑电动车、摩托车泊位情形下，地面机动车停车泊位已超过124个。不考虑电动车、摩托车停车泊位情形下，地面机动车（小汽车）停车泊位虽未达到《商品房项目总平面图》载明的124个标准，但连同地下机动车停车泊位572个，机动车停车泊位总数已超过合同及附件约定的622个，地面机动车（小汽车）停车泊位数量的不足通过地下停车泊位数量的增加得到了改善，未对宝悦乐城所有业主的停车环境产生根本性的不良影响。同时，因双方签订合同并未对未按合同提供停车泊位承担违约金作出约定，故对徐元珍关于宝悦公司改变规划设计、未按合同约定提供架空层及停车泊位支付违约金的主张，本院不予支持。对徐元珍要求宝悦公司继续履行合同，提供机动车停车泊位622个的主张，本院亦不予支持。 （四）关于宝悦公司收取徐元珍按揭担保费的依据及支出是否合理问题 关于宝悦公司收取的按揭担保费，宝悦公司辩称包括办证费。案涉合同第八条第5项（二）款明确约定：出卖人不得向买受人收取房价款之外的任何费用。本院认为，虽然《补充协议》第五条第一款、第二款、第五款约定买受人应当交纳办理产权证照的有关费用，但该约定应当理解为如不动产登记部门等收取的符合规定的项目和数额。宝悦公司收取徐元珍的按揭担保费没有合同和法律依据。当然，宝悦公司代徐元珍办理不动产登记事项，相关职能部门收取或应当收取的登记费160元（包括房屋所有权及其建设用地使用权首次登记费80元、抵押权登记费80元）应由徐元珍本人负担，除此之外，宝悦公司未提交其代徐元珍支付其他合理费用的证据。抵除徐元珍应当负担的登记费，宝悦公司多收取的按揭担保费应当予以返还。 （五）关于宝悦公司是否为徐元珍享受购买新建商品房奖励政策履行合同义务 2014年，津市市人民政府出台购买新建商品房住宅奖励的优惠政策，根据该项政策所涉及的《专题会议纪要》，明确从2014年4月1日起按购房款所缴契税50%给予奖励。2017年1月25日，津市市人民政府办公室发布通知，宣布废止上述购买新建商品房奖励政策，2017年1月31日以前未将购房合同到市房管局备案的购房者不再享受上述奖励政策。双方当事人在诉讼中均确认徐元珍缴纳物业专项维修资金时间即为双方房屋买卖合同在市房管局备案时间。据此，宝悦公司已在2017年1月31日以前完成合同备案义务，徐元珍是否享受购买新建商品房奖励政策与宝悦公司并无关系。 （六）关于房屋阳台封闭的义务主体及费用数额确定的问题 就房屋阳台封闭，双方当事人对合同第二十四条第（四）项约定“房屋阳台由出卖人统一封闭，所需费用计入房屋销售价格……买受人自愿选择对阳台按水平投影半面积进行房屋所有权登记。出卖人按水平投影半面积计收房价款”内容产生争议，就本条款内容的理解，涉及对该条款为格式条款及合同附件中《关于装饰装修及相关设备标准的约定》中阳台装饰装修标准的考量。此外，《补充协议》还约定：合同项下的商品房系非全装修的，按毛坯交付，装饰装修仅按照以附件四（即《装饰装修及相关设备标准的约定》）的约定交付，未约定的不属于交付标准。据此，本院认定封闭阳台不在宝悦乐城交付房屋的装饰装修范围之列。在本院认定宝悦公司不是案涉房屋阳台封闭的义务主体之后，本案无需确认房屋阳台封闭的费用。 （七）关于涉案销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请的问题 经审理查明，宝悦公司就宝悦乐城房屋销售采取委托销售的方式进行。销售过程中，代理销售商发布相关销售广告和宣传资料。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案宝悦乐城所涉销售广告和宣传资料表述内容大多没有明确具体的质量指标，属商业吹嘘夸大的范围，即便个别宣传如关于架空层层高的内容等与实际不符，但对宝悦乐城的所有业主的根本性利益不构成严重影响，本院对于涉案销售广告和宣传资料认定为要约邀请。在此基础上，本院对徐元珍要求宝悦公司赔偿因虚假宣传致其损失2000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，对徐元珍要求宝悦公司返还已收取按揭担保费的诉讼请求，本院予以支持，但返还按揭担保费的数额应剔除徐元珍应负担的登记费。对徐元珍要求宝悦公司支付未按合同约定交付商品房的违约金、支付逾期办理房屋权属证的违约金、提供机动车停车泊位622个、支付未按合同约定提供架空层和停车泊位的违约金、对房屋阳台进行统一封闭或支付封闭费用、赔偿虚假宣传损失、赔偿未享受购买新购商品房奖励政策损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案经审判委员会研究决定，判决如下： 一、湖南宝悦置业有限公司返还徐元珍按揭担保费2645元，于本判决生效后三十日内对徐元珍付清； 二、驳回徐元珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1066元，由徐元珍负担766元，湖南宝悦置业有限公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  于海燕 审 判 员  阿 毅 审 判 员  宋叔庆 人民陪审员  周 辉 人民陪审员  汪晓庆 人民陪审员  杨 毅 人民陪审员  谢 淳 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  贺 博 附：本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： …… （四）返还财产； …… （九）支付违约金 …… 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。