贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初5104号原告：贵州绿地物业管理有限责任公司，住所贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际金融中心（14）1单元15层5号，统一社会信用代码91520100755374983T。法定代表人：雷勇，董事长。委托诉讼代理人：孙宋、廖保松，贵州绿地物业管理有限责任公司员工，代理权限为特别授权代理。被告：黄德贵，男，1973年10月23日出生，汉族。原告贵州绿地物业管理有限责任公司（以下简称绿地物管公司）与被告黄德贵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行了审理，原告绿地物管公司的委托诉讼代理人孙宋、廖保松、被告黄德贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告绿地物管公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即支付贵州省贵阳市清镇市御景华府X-X-X和X-X-X号房物业管理费共5216元，违约金1564.8元，合计6780.8元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。实事及理由：被告为贵州省贵阳市清镇市御景华府X-X-X和X-X-X号房的业主。原告与被告于2013年12月30日签订了前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平米0.8元，被告两房建筑面积均为119.3平方米，逾期未按时足额交纳物业管理服务费应按每日千分之五的比例计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年12月20日起停止交纳两房物业费，截止于2018年4月1日，欠费月数为27个月零10天。据此，被告欠缴物业费共计5216元，同时，为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于使用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求1564.8元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额共计6780.8元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至贵院，望贵院判如所请。被告黄德贵辩称，拒缴物业费的原因是服务质量不好,家中被盗三次，卫生也没搞好，绿化和设施也是坏的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月26日，绿地物管公司（乙方）与案外人贵州源兴房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定由绿地物管公司为贵州源兴房地产开发有限公司开发的“清镇御景华府”提供物业管理服务事宜，合同期暂定为3年，即2013年9月1日至2016年8月31日（或本物业业主委员会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止，如合同期满仍未成立业主委员会甲乙双方另行协议）。被告黄德贵因清镇市御景华府X-X-X号、X-X-X号两套房屋（建筑面积均为119.3平方米）与原告贵州绿地物业管理有限责任公司签订《前期物业服务协议》,约定：物业管理服务内容：1．房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构和部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、户外面、门厅、楼梯间、走廊通道等；2．房屋共用设施设备及其运用的维护和管理，公用设施设备是指共用的上下管道、落水管、公共供电线路、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井；3．环境卫生，物业公司设有专职人员负责本大厦的公共环境卫生工作；定时将垃圾放到指定位置的垃圾清运点；生活水池、排污等清洗；4.保安，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；定期对大厦公共区域进行巡逻；5.交通秩序与车辆停放，建立良好的交通秩序和车辆停放秩序，停放按本大厦规定实行有偿服务，未交费车辆，甲方不承担责任；6.装饰装修管理，详见《房屋装饰装修管理规定》。本物业服务费用标准：电梯房1.35元/平方米·月、商铺2元/平方米·月、步梯房0.8元/平方米·月。绿地物管公司与贵州源兴房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》后即入场管理，至2018年4月1日退出清镇市御景华府步梯房的物业服务。黄德贵交纳了部分物管费后，于2015年12月20日起停止交纳物业费，截止2018年4月1日，欠费时间为833天，欠缴物业费共计119.3平方米×0.8元/平方米/月×12月÷365天×833天×2套=5227.5元。本案起诉之前，原告申请财产保全，交纳了保全费87元。本院作出（2019）黔0181财保785号民事裁定，在(2019)黔0181执保754号案件中,冻结了被告黄德贵的银行存款6780.8元，冻结期限至2020年6月19日。本院认为，双方签订的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照合同履行。本案争议的焦点问题是被告黄德贵是否应当向原告交纳2015年12月21日至2018年4月1日期间的物业费。对此，本院评析如下:首先，物业服务合同虽然约定了服务的内容，但是因为物业服务涉及的内容较多、较具体，不同的人对服务的质量标准有不同的理解，实务中业主与物业公司往往存在认识上的分歧，物业公司认为已经尽力的按照物业服务合同约定履行了义务，而业主方则认为物业服务存在质量问题。在双方存在分歧的情况下，应本着诚实信用原则，善意的履行合同。其次，物业服务带有公共性，物业服务企业提供物业服务依赖于业主交纳的物业服务费，在部分业主拒交物业费的情况下，往往会进一步影响到物业服务企业的服务质量，形成非良性循环，进一步的影响服务质量，也导致一些小区的公共环境、公共秩序质量下降，影响全体业主的共同生活环境质量。因此对拒交、少交物业费应慎重处理。第三，物业服务涉及的业主众多，物业服务内容包含卫生、安全、相邻关系以及公共秩序的维护等诸多方面，点多、面广，难免出现轻微瑕疵。存在轻微瑕疵的情况下，物业公司对服务管理的漏洞应当及时进行整改，业主亦有权监督物业服务企业改进服务方式、提升服务质量，在必要时可循市场化方式寻求更好的服务，但不应以此为由拒交物业费。仅以物业服务企业提供的物业服务具有轻微瑕疵为由拒交物业费，不仅存在滥用“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，亦会使得物业服务企业用于物业服务的投入减少，影响服务质量，最终导致整个小区物业服务水平的下降，使得小区全体业主的利益受损，故业主应当具有一定的“容忍”义务。原告提供了基本的物业服务，被告应当按照约定交纳物业服务费，如果被告认为原告提供的物业服务具有重大瑕疵导致其损失，可就其遭受的损失另行主张。关于被告辩称服务质量不好故拒缴物业费。经查，原告提供的证据证明原告履行了基本的服务内容，被告提供的证据显示原告履行物业服务虽然存在一定的瑕疵，但这种瑕疵尚不足以否定原告提供的基本物业服务，故被告以服务不到位为由认为不应交纳物业服务费，本院依法不予采纳。综上，被告应支付原告物业费5227.5元，原告诉请5216元，本院从其自愿。鉴于本案的实际情况，原告诉请要求被告交纳违约金，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告黄德贵于本判决生效之日起五日内支付原告贵州绿地物业管理有限责任公司2015年12月21日至2018年4月1日期间的物业服务费5216元；二、驳回原告贵州绿地物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，保全费87元，合计112元，由原告贵州绿地物业管理有限责任公司负担26元，被告黄德贵负担86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  张文涛二〇一九年十二月十四日书记员  郑智升