贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6083号上诉人（原审原告）龙贵华，男，1970年5月21日出生，穿青人，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）龙从江，男，1972年9月19日出生，穿青人，住贵州省毕节市。二上诉人共同委托诉讼代理人张齐龙，七星关区市西街道办事处安家井社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）张科技，男，1979年4月19日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人龙贵华、龙从江因与被上诉人张科技房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人龙贵华、龙从江及委托诉讼代理人张齐龙，被上诉人张科技参加二审质询。上诉人龙贵华、龙从江上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.判决被上诉人支付上诉人水费66.00元、电费631.00元、清洁费1880.00元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定事实不清，没有法律依据。一审认定了2017年9月30日至2018年9月30日续约事实，但同样的情况却不认定2018年9月30日至2019年9月30日期间的租金费用。在2016年10月20日双方签订的租赁合同期限届满后被上诉人继续使用案涉房屋，2017年到2018年的租金费用已经支付的，我们现在主张的是2017年9月30日到2018年9月30日的租金和水电费、清洁费。张科技在2017年9月30日到2018年9月30日期间继续使用案涉房屋，并在此期间继续产生水电费，按照合同约定，若不使用房屋，应当提前一个月通知我们，并且打扫干净后交还房屋，这样合同才终止，但是张科技一样也没有做，这期间造成的租金损失应当由张科技承担。直到2019年4月25日我才将房屋租给案外人郭越，并且和郭越签了租赁合同。2.被上诉人使用房屋期间未结清的水电费及我方自行打扫卫生产生的清洁费应当由被上诉人支付给我们。被上诉人张科技答辩称：2017年9月30日到2018年9月30日的租金我是交清的，我在2018年2月就没有用这个房子做生意了，剩余的已交清租金的租期是由我的合伙人李强来使用这个房屋，李强还和龙从江商量把房屋租出去的事。后来在2018年七八月份的时候龙从江打电话给我，我给他说我不用房子了。原审原告龙贵华、龙从江起诉请求：1.判令被告支付2018年9月30日至2019年9月30日的租金38880.00元；2.判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：二原告于2016年9月30日将坐落于七星关区安康路（安家井医院公司对面）门面一间租给被告，租金每年38880.00元，并于2016年10月20日签订《房屋租赁合同》。2017年9月30日期满后，被告于2017年10月继续租用原告门面并支付了房租费38880.00元，合同延用2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》。时至今日，被告未支付2018年9月30日至2019年9月30日的房租费和水电费用，原告催过几次都无果。综上，被告违反了《中华人民共和国合同法》，严重侵害了原告的合法权益，因此，原告具状前来所诉，以维护原告的合法权益。一审认定事实：原告龙贵华、龙从江于2016年9月30日将坐落于七星关区安康路（安家井医院公司对面）门面一间，约贰佰多平方米，以38880.00元一年租给被告张科技使用，双方于2016年10月20日签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为2016年9月30日至2017年9月30日。2017年9月30日房屋租赁期满，被告继续使用原告门面至2018年约4月份并支付了2017年9月30日至2018年9月30日的房租费38880.00元。一审认为：本案系租赁合同纠纷，双方签订的租赁合同合法有效，应根据双方签订的租赁合同调整双方的权利义务关系，本案中，二原告出具的《房屋租赁合同》约定租期为2016年9月30日至2017年9月30日；房屋租赁届满后被告继续使用该房屋并给付了第二年的租金，应视为对原合同的延续，但合同延租期届满后，双方的权利义务关系即终止，原告也没有证据证明被告有继续租用2018年9月30日至2019年9月30日期间门面的要约、承诺情形，且被告也未实际占用该房屋，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告所举证据不能证明与被告有2018年9月30日至2019年9月30日房屋租赁关系事实，故二原告要求被告继续履行合同并给付2018年9月30日至2019年9月30日租金的请求，不予支持。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告龙贵华、龙从江的诉讼请求。案件受理费386.00元（以按简易程序减半收取），由原告龙贵华、龙从江承担。二审中，上诉人龙贵华、龙从江向本院提交如下证据：第一组证据为14张照片，用以证明：1.由于被上诉人未支付2018年9月30日以后的租金，2018年12月7日我们只得在出租房屋门上贴字条，要求张科技支付租金；2.张科技没有按照合同约定将房屋卫生打扫干净交还给我们，我们在2019年4月一审判决之后将房屋打扫干净另行租给案外人郭越。经质证，被上诉人张科技认为从照片看，外观确实是案涉房屋，但是我在2018年2月份就没有使用案涉房屋做生意了。第二组证据为自制单据三张，用以证明张科技欠付的水电费。2018年1月刘发菊收取的水费，但是都是三四个月这样的收水费，后面就找不到找张科技，直到2019年4月份才去拍摄水、电表数据。经质证，被上诉人张科技认为2018年1月前的水电费都是交清的，后面我没有用房子了我也不清楚。第三组证据为房屋租赁合同一份，用以证明2019年4月25日我们已将案涉房屋出租给第三人。经质证，被上诉人张科技认为这个合同与其无关。经审查，被上诉人张科技对上诉人龙贵华、龙从江提交的14张现场照片的真实性不持异议，且该组照片能证实出租赁房屋的客观状态，本院予以采信；上诉人龙贵华、龙从江提交的三张单据系其自行制作，属于其能力范围可控制的单方证据，上诉人未提供其他证据予以佐证，对上诉人提交的自制单据，不予采信；房屋租赁合同系上诉人与案外人郭越签订，与本案租赁合同之间不具关联性，不予采信。二审审理查明：2016年10月20日，龙贵华、龙从江（甲方）与张科技（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方位于七星关区安康路（安家井医院公司对面）的门面以每年38880.00元的租金价格出租给张科技，租赁期为2016年9月30日至2017年9月30日。合同第三条约定：“若乙方不再租用甲方房屋时，应提前一个月通知甲方，并在房屋租赁期满之前结清所有水、电费用后按甲方房屋原状打扫干净交还甲方。”租赁期限届满后，张科技仍继续租用案涉门面，并向龙贵华、龙从江支付了2017年9月30日至2018年9月30日期间的租金38880.00元。因张科技未支付2018年9月30日期间的租金，龙贵华、龙从江起诉至一审法院，请求张科技支付租金38880.00元。二审中，张科技陈述原租赁门面的钥匙在其租赁期间遗失于2017年10月更换新锁，2018年2月其就未使用门面做生意，也未清扫租赁房屋卫生，在未经龙贵华、龙从江的同意下，张科技将租赁门面交给案外人使用。2018年12月7日，因清收租金未果，龙贵华、龙从江在案涉门面处张贴告示，催促张科技支付租金。2019年4月25日，龙贵华、龙从江将案涉门面出租给他人使用。本案二审争议焦点：1.龙贵华、龙从江主张的2018年9月30日至2019年9月30日期间的租金38880.00元如何认定；2.二审中龙贵华、龙从江提出的水电费、卫生清洁费用如何处理。本院认为：关于焦点一，龙贵华、龙从江主张的2018年9月30日至2019年9月30日期间的租金38880.00元如何认定的问题。龙贵华、龙从江与张科技签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，对合同当事人具有约束力。租赁合同签订后，龙贵华、龙从江将案涉门面交给张科技管理使用，张科技应当按照依约支付租金费用。租赁合同约定的一年期租赁期间届满后，张科技继续使用案涉门面，依照合同法二百一十五条的规定，双方形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁期间，张科技按原租赁合同标准向龙贵华、龙从江支付了2017年9月30日至2018年9月30日期间的租金。从2018年9月30日至龙贵华、龙从江2019年4月25日另行租赁他人期间的租金，张科技以其自2018年2月起未使用案涉门面及已通知龙贵华、龙从江自己不再使用门面为由拒付，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”张科技的举证不足证实其自2018年2月起未使用案涉门面，而根据张科技在二审中的陈述可知，其在租赁期间更换门面钥匙，并未正常将更换的门面钥匙交给龙贵华、龙从江二人，至龙贵华、龙从江二人将门面清洁另租他人前，案涉门面实际由张科技控制支配。因此，张科技应当向龙贵华、龙从江支付其实际控制案涉门面期间的租金，自2018年9月30日至2019年4月25日（6个月25天）以年租金38880.00元标准计算为22103.00元。上诉人龙贵华、龙从江请求的2019年4月25日至9月30日期间的租金，其已将门面另行出租他人，不得重复计算该段期间的租金。关于焦点二，龙贵华、龙从江二审中提出的水电费、卫生清洁费用如何处理。上诉人龙贵华、龙从江在一审中并未提出水电费及卫生清洁费用的诉讼请求，属于二审中新增加的诉讼请求，二审调解未果，龙贵华、龙从江可根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，另行起诉。综上所述，上诉人龙贵华、龙从江的上诉理由，部分有理，对有理部分，本院予以支持。一审认定的基本事实不清，适用法律错误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初713号民事判决；二、被上诉人张科技于本判决送达生效之日起十日内一次性支付上诉人龙贵华、龙从江租金22103.00元；三、驳回上诉人龙贵华、龙从江的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务的利息。一审案件受理费386.00元，原审原告龙贵华、龙从江承担166.00元，原审被告张科技承担220.00元；二审案件受理费772.00元，上诉人龙贵华、龙从江承担333.00元，原审被告张科技承担439.00元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十二月二十日书记员  曹晶