昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初9946号原告：杨朝斌，男，1974年12月8日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：李晓莉，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告：毛思懿，女，1981年8月4日出生，汉族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。第三人：官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部，住所：昆明市官渡区太和街道双龙桥社区塘双路244-3号。经营者：李程，男，1986年2月20日出生，彝族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。原告杨朝斌与被告毛思懿以及第三人官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告杨朝斌及其代理人李晓莉到庭参加诉讼。被告毛思懿经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后无正当理由不到庭，第三人官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部经本院依法传唤，无正当理由不到庭，本院依法对被告毛思懿及第三人官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨朝斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决原被告解除《房产交易买卖合同》的房屋买卖部分；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金人民币170000元;3、请求法院依法判决被告返还原告购房定金人民币80000元；4、判令被告承担本案的诉讼费和保全费。事实和理由：经第三人官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部居间协调，2019年3月15日，原被告双方签订了《房产交易买卖合同》，被告甲方毛思懿自愿以人民币88万元的价格将位于昆明市盘龙区穿金路云波片区云南映象主题文化小区桂花苑87幢2单元11层1102号的房屋转让给原告乙方杨朝斌，房屋建筑面积92.83平方米。合同签订之日，原告乙方杨朝斌支付8万元定金，被告赎出房产证做委托公证之日，原告再向被告支付购房款60万元，剩余的20万元购房款于2019年6月30日前由原告向被告一次性付清。双方约定办理房屋产权转移登记手续的时间为2019年4月15日前，如任意一方逾期将向守约方支付罚金人200元/天，逾期超过20天，按合同第七条第一款执行，即由违约方向守约方支付房款的20%即人民币17万元。居间服务费17000元由原告乙方承担，若乙方需要贷款，乙方须向第三人丙方支付担保费17000元。被告甲方保证拥有上述房屋的完全所有权，并且无任何权利瑕疵，双方约定被告甲方的交房时间为2019年4月20日之前。第三人官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部在居间方处加盖印章。同日，被告收取了原告8万元购房定金。2019年3月18日，原告、被告及第三人就乙方购买甲方坐落于昆明市盘龙区穿金路云波片区云南映象主题文化小区桂花苑87幢2单元11层1102号的房屋达成补充条款：被告在办理过户手续之前，保证涉案房屋是被告的唯一住房，被告赎证时间为2019年4月20日之前；房屋的成交价变更为人民币87万元，购房定金仍为原告己支付的8万元，剩余79万元购房款的支付时间为被告拿出房产证做委托公证之日，由原告以现金方式向被告支付购房款77万元，剩余2万元购房尾款于过户之日一次性结清。交房时间变更为办理委托公证5个工作日内。另外，房屋信息查询摘抄表上显示，涉案房屋的所有权人为毛思懿，无共有人，但房屋处于抵押查封状态，2019年4月19日、2019年5月7日被昆明市盘龙区人民法院查封。根据原被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，双方约定办理过户的时间及被告承诺赎证的时间早已届满，但涉案房屋仍没有完成过户，致使原告购买房屋的目的不能实现。据此，为维护自己的合法权益，原告根据合同法第94条、第97条、第114条之规定，向本院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告毛思懿未到庭，亦未进行答辩。第三人官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的《房产交易买卖合同》及补充协议、不动产权登记证、不动产登记信息、购房款定金收条，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的昆明市盘龙区房屋交易走势图，非正式机关发布的走势图，本院不予采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年3月15日，原告与被告在第三人的居间下签订《房产交易买卖合同》，约定被告将坐落于昆明市穿金路云波片区云南映像主题文化小区桂花苑87幢2单元11层1102号房屋出售给原告，房屋面积92.83平方米，房屋总价款880000元，2019年3月15日原告应向被告支付定金80000元，在被告赎出房产证做委托之日原告向被告支付600000元，剩余尾款200000元在2019年6月30日前付清。房屋应当于2019年4月20日前交房。若被告拒绝出售此房，须按房款的20%赔偿原告17万元，若原告拒绝购买此房，须按房款的20%赔偿被告17万元。2019年3月18日，原、被告签订《补充协议》约定：1、被告应于2019年4月20日之前赎证完毕；2、房屋总价款由880000元变更为870000元，定金已支付80000元，剩余尾款790000元，在被告赎出房产证做委托公证之日，原告以现金支付770000元，剩余20000元在被告过户之前结清；3、交房时间变更为办理公证5个工作日内。经审查，原告杨朝斌于2019年3月15日通过案外人岳林账户向被告毛思懿支付80000元定金，被告毛思懿向原告杨朝斌出具收条。另查，涉案房屋处于抵押状态，于2019年4月19日、2019年5月7日被盘龙区人民法院依法查封。本院认为，针对原告主张解除《房产交易买卖合同》的房屋买卖部分的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定：解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋于2019年4月19日、2019年5月7日被法院依法查封，被告的其他违约行为导致房屋被查封而不能进行正常的过户交易，该阻碍事由致使原告购买房屋的目的无法实现，故原告有权解除《房产交易买卖合同》的房屋买卖部分，因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，被告于2019年11月26日公告送达收到原告诉状，故《房产交易买卖合同》的房屋买卖部分于2019年11月26日解除。合同解除后，被告应当向原告返还定金80000元。针对原告主张违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张违约金的请求权基础为《房产交易买卖合同》中关于违约责任的约定：若被告拒绝出售此房，须按房款的20%赔偿原告17万元，若原告拒绝购买此房，须按房款的20%赔偿被告17万元。但原告未提交证据证明被告有明确拒绝出售该房屋的意思表示，故原告主张的请求权基础不能直接适用。本案中的违约金应当根据造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度予以考虑，还需兼顾公平原则、诚实信用原则进行综合衡量。本院分析如下：其一，关于损失，本案中，原告提交证据中可以看出实际损失为80000元定金及其产生的占用费；其二，关于合同履行情况，本案中，合同履行至支付完定金后，因被告的其他行为导致房屋被查封不能进行正常交易，此时部分履行合同的利益对债权人而言明显低于与未履行合同的利益；其四，关于过错程度，本案中，被告的行为足以证明可归责性在于其一方。综合上述四方面，本院认为，在部分履行合同的利益明显低于未履行合同的利益情况下，完全可归责于被告自身的行为，导致本案中的合同履行客观上无法进行过户登记，基于公平原则、诚实信用原则和合同履行情况的综合衡量，本院酌情予以支持违约金50000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告杨朝斌与被告毛思懿及第三人官渡区华晟房地产经纪信息咨询服务部签订的《房产交易买卖合同》房屋买卖部分于2019年11月26日解除；二、被告毛思懿于本判决生效之日起十日内向原告杨朝斌返还定金80000元；三、被告毛思懿于本判决生效之日起十日内向原告杨朝斌支付违约金50000元；四、驳回原告杨朝斌的其他诉讼请求。案件受理费5050元，保全费1770元，由被告毛思懿负担4396元，由原告杨朝斌负担2424元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 崔 秀 荣人民陪审员 孙  静二〇一九年十二月三十一日书 记 员 金 玉 洁