湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11598号上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘娟，湖南东方阳光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹波，男，1982年11月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：李征，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思怡，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1976年8月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：孙华隆，湖南君卓律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：湖南新金非融资性担保有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路528号建鸿达现代华都家园1903房。法定代表人：张刚，该公司总经理。上诉人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）因与被上诉人曹波、陈勇、湖南新金非融资性担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2018)湘0121民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回曹波对其全部诉讼请求；2、由被上诉人共同负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院认定上诉人系办理案涉房屋产权证的被委托人错误，该委托事项实际已经转委托给案外人韩行，且上诉人应当承担的为过户义务，非办证义务；2、一审法院认定上诉人违约错误。上诉人履行了案涉《房屋买卖合同》约定的合同义务，不存在违约行为；3、一审法院认定案涉房屋应按621平方米计算错误，案涉房屋违建部分无法流通、无法办理权证，无市场价值，不应计算房屋价款；4、一审法院认定曹波存在购房损失错误：（1）、一审认定曹波从2017年9月18日至2018年3月4日期间的租房费用为曹波为本次交易支出的成本损失系认定事实错误；（2）、一审认定曹波存在重置价值损失149006元属事实认定错误，鉴定费用也不属于曹波的损失；（3）、一审法院认定曹波为履行合同而办理贷款手续所支付的45000元服务费系上诉人违约造成的属事实认定错误。上诉人并不存在违约行为，按照正常的房屋交易程序，曹波也需要支付按揭费用，且陈勇在取得房屋产权证后，合同可以继续履行的情况下拒绝交易，系陈勇违约。上诉人提供了居间服务，至今未收到一分钱居间费，上诉人不存在违约；二、一审法院适用法律错误。1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条的规定，韩行办理权证一事的责任应当由曹波和陈勇承担，一审法院未适用该条法律规定错误；2、曹波隐瞒自己重置房屋的事实，在明知自己无资格再继续履行合同的前提下，故意要求继续履行合同而不能，造成对方违约的假象，获得不应有的赔偿。陈勇故意隐瞒已经取得房屋产权证的事实，明知可以继续交易，却拒绝继续履行合同。两被上诉人都没有遵循诚实信用原则，不按照合同约定履行义务，擅自解除合同。一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定属适用法律错误；3、上诉人认为曹波不存在租房损失和重置损失，除去这两项费用后，曹波因本次交易实际支出的成本远远低于合同约定的违约金，一审法院违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定调高违约金错误；4、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，陈勇隐瞒取得房屋权证的事实，拒绝继续履行合同，构成违约，根据定金罚则，其应当双倍返还定金，一审法院只判决陈勇返还定金10万元及支付银行同期贷款利息属适用法律错误；三、陈勇于2018年2月14日取得权证，至2018年4月8日曹波另购房屋，这两个月的时间交易完全可以进行，上诉人的义务只是居间义务，合同是否继续履行不是上诉人应当承担的后果。曹波辩称：1、陈勇委托上诉人办证，后上诉人委托陈勇找的韩行办理，均与答辩人无关；2、案涉房屋的面积签订合同时为621平方米，一审法院以621平方米确定均价并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。陈勇辩称：1、答辩人不认可上诉人关于案涉《房屋买卖合同》只约定了过户，没有约定办理权证的观点。补充协议约定上诉人需办理权证、贷款、过户等，在一审庭审中三方均予以了认可；2、案涉《房屋买卖合同》签订时三方对房屋现状是明知的，对案涉房屋办证以及交易过户的风险是明知的；3、根据合同约定，上诉人应当承担未在合同约定的180天内办证过户的违约责任；4、答辩人不认可上诉人关于转委托的陈述。尽管韩行是答辩人介绍的，但答辩人没有指示或者强烈要求将已委托给上诉人的事项转委托给韩行，且转委托并不必然导致上诉人丧失代理权，上诉人在知道韩行无法按期将权证办成的情况下，完全可以通知买卖双方重新变更合同或终止合同，也可以另外自行办理或找人办理；5、在第二份补充协议中，上诉人工作人员于2017年5月5日再次向曹波出具书面承诺，保证在签订买卖合同之日起180天内办理房屋过户手续，上诉人关于其不存在违约行为的上诉理由不能成立；6、至于违法建筑是否有市场价值及损失是否应得到认定与答辩人无关，答辩人已经承担退还定金及支付利息的责任，其自身亦遭受了损失。综上，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。湖南新金非融资性担保有限公司辩称：陈勇没有终止委托事项。曹波向一审法院起诉请求：1、判令解除案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》及《合同编号为0260156.0260157的补充协议》；2、判令陈勇向其返还购房定金100000元；3、判令陈勇及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司共同赔偿其向湖南新金非融资性担保有限公司支付的服务费45000元、房屋增值损失800000元、房屋租金13670.14元；4、由陈勇及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月21日，曹波（买方）与陈勇（卖方）、新环境公司（居间方）签订《房屋买卖合同》（编号0260156）一份，约定：陈勇将位于长沙县房屋出卖给曹波；该房屋合法建筑面积521平方米，加建部分100平方米（违法面积）；房屋成交价格3300000元；该合同居间费用为50000元，由买方曹波承担；合同一方未按合同约定履行义务，每逾期一日由违约方向守约方支付100元／天的违约金，违约行为超过双方约定时间十日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付本合同定金数目相同的违约金。同日，三方还签订了一份《补充协议》（编号0260157），约定：曹波、陈勇作为买卖双方，共同委托新环境公司办理交易标的房屋的产权手续；从签字之日起计算180天之内不能正常办理过户手续则视为新环境公司违约，由新环境公司承担违约责任。合同签订当日，曹波向陈勇支付了购房定金100000元，陈勇为办理标的房屋产权手续，则向新环境公司交付了建设用地批准书、建设工程规划许可证、私人住宅建设工程规划审批单等手续材料，新环境公司签收人为吴准。同日，曹波因筹措买房资金，还与湖南新金非融资性担保有限公司签订了《购买方委托办理协议》一份，委托湖南新金非融资性担保有限公司办理银行按揭贷款手续，并支付了45000元服务费用。2017年5月5日，新环境公司向曹波出具一份《合同编号0260156.0260157的补充协议》，明确从签订买卖合同之日起180天内办理过户手续，该份补充协议上加盖了新环境公司合同专用章，签字人为周用、梁小旦。同年6月20日，曹波为解决买房过程中的居住问题，签订租房合同，租金为1800元／月。庭审中，经各方当事人确认，按照合同约定的“合同签订后180天”期限，标的房屋的产权登记及过户手续应当在2017年9月17日之前完成。上述合同签订后，新环境公司吴准、梁小旦等有关员工遂着手办理标的房屋不动产登记事宜。其中包括通过再次委托案外人韩某办理相关手续。履行至2017年10月期间，已超过三方约定的2017年9月17日履行期限，新环境公司仍在联系案外人韩某办理手续，曹波、陈勇均未提出解除合同。2018年3月4日，新环境公司员工吴准以微信形式联系陈勇，陈勇表示“时间过了，不卖了”。同年3月5日，新环境公司员工再次联系案外人韩某，韩某表示因标的房屋存在违法加建情形，无法办证，相关规划、用地手续均已退还给陈勇。新环境公司遂将陈勇不再出卖房屋的意思表示告知曹波。陈勇实际在2018年2月14日已经取得标的房屋的不动产登记。同年4月8日，曹波得知陈勇不愿出卖房屋之后，另行签订购房合同。同年5月2日，曹波向陈勇发出手机短信，表示仍可继续交易，要求其在2018年5月4日之前办理过户手续。双方最终未能履行该次房屋交易。曹波遂于2018年6月继续履行另行购房的合同，并因而成讼，诉至法院。本案审理过程中，曹波、陈勇及新环境公司均同意于2018年8月15日解除合同。曹波在本案中申请对标的房屋进行价值鉴定，该房屋评估单价为每平方米5600元，建筑面积521.13平方米，评估总价2918328元，鉴定费用27500元。一审法院认为：本案合同系新环境公司、曹波、陈勇三方在平等、自愿的前提下签订，标的房屋在缔约时虽未登记设立不动产权，但在本案受理前已经办理合法面积部分的产权登记，故此本案合同中关于合法面积部分的521.13平方米的部分应属有效；三方在签订合同时，均明知标的房屋上存在100平方米违法加建面积，该部分合同无效。从本案合同履行的实际情况来看，标的房屋的合法面积部分实际可以办理产权登记，而2017年9月17日之前，新环境公司未能完成约定的产权登记及为买卖双方办理房屋过户的合同义务，按照合同约定，超过约定期限十日即至2017年9月27日后，守约方有权解除合同；此后至2018年2月14日，陈勇才实际登记取得房屋所有权，本案合同才具备继续履行的条件，2018年3月4日，陈勇首次表达“时间过了，不卖了”的意思表示，具备行使约定的合同解除权的法律意义；在该解除权上，各方当事人并未约定行使期限，从间隔的时间看，陈勇行使解除权符合合同约定，亦在合理期限之内。故此，一审法院认为陈勇在本案中虽未明确告知曹波、新环境公司已取得房屋所权，但其根据自身权益评估后，行使合同解除权并不能视为不当，不应承担违约责任。曹波在本案中的损失包括下列项目：一是房屋增值的差价。从2017年3月21日买卖合同来看，房屋上存在的违法加建面积亦被作为交易标的计算价值，则三方认可的成交单价应当按照总价3300000元、621平方米计算，折合单价约为5314元；至本案诉讼中，该房屋单价升至5600元/平方米，每平方米差价为286元；按照合同有效面积521平方米计算，则曹波承担了重置价值损失149006元；曹波为履行本次买卖合同而办理贷款手续，向湖南新金非融资性担保有限公司交纳了45000元服务费用，新环境公司亦知悉依据合同约定，该服务费无法退还，因此应视为曹波的损失；曹波在合同履行期间租赁房屋，其中2017年6月20日至2017年9月17日期间属于必然发生的居住费用，从2017年9月18日至2018年3月4日期间的租房费用，亦应视为曹波为本次交易支出的成本损失，按照每月1800元的租金标准计算五个半月，为9900元；曹波为证实自身损失所支付的鉴定费用27500元，亦应视为损失。故此，一审法院认定曹波在本次交易中的损失合计为231406元。新环境公司数次向曹波、陈勇承诺在180天内完成房屋交易，但实际并未如约履行义务，应当认定为本次房屋交易失败的主要原因，因此，对于曹波的损失应当承担违约责任；2017年3月21日合同中对于违约责任约定为“违约方向守约方支付本合同定金数目相同的违约金”，本案中定金数额为100000元，远低于曹波的损失，故此，新环境公司应当按照231406元的数额向曹波承担违约责任。另外，2018年3月4日，陈勇作出解除合同的意思表示后，已经收取的100000元购房定金，应及时退还，但至本案审结时，曹波已经另行购房，本案合同显然无法继续履行的情况下，陈勇仍未主动退还，应按照人民银行同期贷款利率年息4.35%的标准，承担一定的资金占用成本。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，判决：一、解除曹波与陈勇、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》（编号0260156）、《补充协议》（编号0260157）、《合同编号0260156.0260157的补充协议》；二、限被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效后三日内向曹波赔偿损失231406元；三、限陈勇在本判决生效后三日内向曹波退还定金100000元，并支付资金占用利息（利息以100000元为基数，按照年息4.35%的标准，从2019年3月5日起算至实际付清之日止）；四、驳回曹波其他诉讼请求。案件受理费6694元，财产保全费5000元，合计11694元，由曹波承担7650元，陈勇承担1220元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司承担2824元。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点为：一、曹波的损失包括哪些项目；二、陈勇是否应当对曹波的损失承担责任。关于争议焦点一，案涉《房屋买卖合同》明确载明案涉房屋合法建筑面积521平方米，违法面积100平方米，房屋成交价格3300000元。那么应认定房屋成交价格3300000元不止包含合法建筑面积部分的价值。故一审法院把违法面积100平方米计入案涉房屋面积计算房屋单价，从而计算出重置价值损失并无不当；案涉45000元服务费系曹波为了完成案涉房屋交易所支出的费用，其提供了《购买方委托办理协议》及收款收据，一审法院将该项费用认定为损失并无不当。关于租金损失，案涉《房屋买卖合同》与《补充协议》约定交房时间为陈勇收到全款之日，但并未明确具体的日期，房屋只有交付后才可能产生租金损失，故一审法院将曹波所主张的租房费用列入损失范围错误。综上，一审法院关于曹波损失的认定除租金损失不应计算外，其他项目都有事实和法律依据，本院据此计算出曹波的损失为221506元；关于争议焦点二，虽然案涉补充协议约定上诉人应当在合同签订之日180天内为陈勇办好不动产登记，但即使上诉人未在约定时间内完成该义务，也不必然导致案涉房屋交易不成功，故导致案涉房屋交易未能成功的主要原因不在上诉人，理由如下:1、导致案涉不动产登记未在约定期限内办妥的原因主要在陈勇，系其向上诉人介绍的韩行，后上诉人根据其介绍将案涉委托事项交由韩行办理；2、根据韩行的陈述导致案涉房屋未能尽快办理不动产登记的原因系案涉房屋存在违法建筑，需补交相关费用；3、陈勇在办妥案涉不动产登记后，存在隐瞒该事实的故意；4、在曹波知晓该事实要求陈勇继续履行合同时，陈勇予以拒绝。一审法院关于导致案涉房屋买卖未能成功的原因全部在上诉人的事实认定错误，上诉人关于陈勇应当对案涉损失承担责任的上诉理由成立。陈勇应当对因案涉房屋交易给曹波造成的损失承担主要赔偿责任，赔偿132904元（221506元×0.6=132904元），上诉人对此承担次要责任，赔偿88602元（221506元×0.6=132904元）。综上，新环境公司的上诉请求部分成立，一审判决部分事实认定错误，导致实体处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院(2018)湘0121民初4755号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省长沙县人民法院(2018)湘0121民初4755号民事判决为：限湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决生效后三日内赔偿曹波损失88602元；三、限陈勇在本判决生效后三日内赔偿曹波损失132904元；四、驳回曹波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6694元，财产保全费5000元，合计11694元，二审案件受理费6694元，以上共计18388元，由曹波2388元，陈勇负担9600元，湖南新环境房地产经纪连锁有限公司6400元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇一九年十二月三十日书记员  曾知畅