广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初31140号原告：胡伟，男，1989年10月22日出生，汉族，身份证住址江西省瑞金市，委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。被告：王友林，男，1975年6月16日出生，汉族，身份证住址湖北省潜江市，被告：何青，女，1976年9月24日出生，汉族，身份证住址湖北省潜江市，上述两被告共同委托诉讼代理人：周剑威，广东广信君达白云律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈超凡，广东广信君达白云律师事务所实习律师。第三人：周志辉，男，1964年9月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：周国杰，男，1991年8月15日出生，汉族，系第三人周志辉的儿子。委托诉讼代理人：高凌养，广东骏森濠律师事务所律师。原告胡伟与被告王友林、何青与第三人周志辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡伟及其委托诉讼代理人陈凤仪，被告王友林、何青的共同委托代理人周剑威、陈超凡，第三人周志辉的委托诉讼方代理人高凌养到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡伟向本院提出诉讼请求，1、请求判决确认原告与被告王友林、何青转让广州市白云区鹤边西周街××楼的口头转租协议无效；2、请求判决被告王友林、何青共同向原告返还转让费249470元；3、请求判决被告王友林、何青共同向原告支付2018年12月水费665元、电费2621元、卫生费350元；4、请求判决被告王友林、何青共同向原告支付住户押金14640元；5、请求判决王友林、何青共同向原告支付退房退还购买床垫费用130元；6、请求判决第三人周志辉对上述第二至五项诉讼请求承担连带责任；7、本案诉讼费由被告王友林、何青、第三人周志辉共同承担。事实和理由：被告王友林与被告何青是夫妻关系。2019年1月，两被告将其承租的广州市白云区鹤边西周街12号楼（二至七层楼房，共35套房，其中二、三、四楼的单间作为日租房来经营）以251000元的价格转让给原告，原告实际支付转让费249470元后，被告将涉案房屋交付给原告承租。2019年1月9日，原告与第三人重新签订《租屋合同》，租赁期限从2019年1月1日至2022年12月31日止（租赁期限为四年）。签订合同当天，第三人说两被告还有2018年的12月水费665元、电费2621元、卫生费350元未结清，并要求原告支付，原告找两被告，要求两被告先结清费用，但两被告不同意支付，原告无奈，只能自己出钱为两被告支付。原告接手承租后，原租客要求退租，要求原告退回原有租房押金，因这些原有的租户押金是由王友林、何青收取的，被告王友林、何青撤场时，并没有将这些租户的押金交给原告，以便原告将来退回给这些租户，原告又只能自己掏钱退回这些租户的押金，共退押金14240元，退房退还购买床垫费用130元。2019年3月初，第三人周志辉及其妻子“玲姐”多次与原告沟通，要求原告与他们一起共同改造涉案房屋的内装修及加装电梯期间，第三人的妻子告诉原告，在被告王友林、何青将涉案房屋转让给原告前，他们就己经决定要对房屋进行整改，但被告王友林要求他们对原告进行隐瞒，所以原告一直被被告王友林、何青及第三人蒙骗。后来，原告一直不同意并阻止第三人的改造方案，为此,2019年5月19日，第三人以原告在因无证经营日租房被派出所行政拘留五天为由，起诉到白云区人民法院要求解除合同。在法院的审理过程中，法院要求第三人出具涉案房屋的产权证明时，第三人拿出了涉案房屋的宅基地使用证，后法官追问涉案房屋共有10层，是否都履行了相关的报建手续，第三人答复说没有报建，后法院发函到广州市规划和自然资源局白云区分局，得到的答复是“查不到相关的《建设工程规划许可证》”，原告才知道涉案房屋无任何报建手续，属于违章建筑，法院认为原告与第三人签订的《租屋合同》无效，原告需要返还涉案房屋给第三人，原告与被告王友林、何青的转让行为自然也是无效的。原告一直认为涉案房屋是有合法产权证明的，才会与被告王友林、何青转让涉案房屋，才会与第三人重新签订《租屋合同》，原告为转让涉案房屋而支付的转让费、为两被告垫付的水、电费、卫生费、租户押金等无法收回，而且预期收益也得不到任何回报，原告损失惨重。原告的这些损失是由被告王友林、何青第三人共同造成的，应由被告王友林、何青、第三人共同承担。为维护原告的合法权益，特向本院提起诉讼，请判如所请。被告王友林、何青共同辩称，1、原告与两被告系转让合同法律关系，不存在租赁转让合同关系，且双方已履行完毕。双方的转让费实际上指的是将房屋装修费、家私家电、设备等涉案物业的整体权益。2、被告认为原告与租客之间的租赁关系与被告无关，原告诉请退还的住户押金没有事实及法律依据。原告提供的21份租赁合同出租方大部分不是被告，被告并非合同主体，无需承担返还押金义务。且租赁合同租期大部分在三年以上，该部分租赁合同租期尚未届满，退还押金义务尚未满足。原告亦未提供退还押金凭证，该部分押金并未实际退还。3、原告在诉讼请求三提到的水电费及卫生费，在经其与被告商议后由原告承担。关于床垫费，因原告未举证证实实际发生，故该四项费用均不应有被告承担。四、原告与第三人之间存在租赁合同关系，与被告并无转让租赁合同关系。第三人周志辉述称，首先，第三人周志辉并非本案的一个权利义务承担人，没有介入原被告之间的交易关系，也没有收取原被告之间的转让关系的任何利益。就关于原告所提出的转让费、水电费，还有押金、床垫费等费用，是原告与被告之间的交易，与第三人无关，所以第三人没有收取原告提出的上述费用，不应当承担本案的支付或者履行义务。其次，根据合同相对性的一个原则，该转让关系是原告与被告之间的一个交易关系，第三人并未参与，所以不应该将周志辉列为第三人，最后根据最高人民法院关于在经济审判工作中，严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定第九条涉诉人民法院对与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连，不负返还或者赔偿等义务的人，不得作为无独立请求的第三人通知其参加诉讼。所以恳请法院依法驳回原告对第三人周志辉的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据结婚登记申请书、微信聊天记录、收据、转账证明、租房合同、租屋合同、支付明细及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王友林、何青系夫妻关系，并于1998年2月4日登记结婚。结合原告与被告王友林的微信聊天记录及被告何青于2019年1月7日出具的《收据》可知，原告与两被告之间就阳光公寓存在口头转让协议，且原告已向被告支付转让定金2万元。根据转账记录显示，原告分别于2019年1月9日向被告何青转账110000元、9470元，于2019年1月10日向被告何青转账110000元，共计249470元。2019年1月9日，原告（乙方）与第三人周志辉（甲方）签订《租屋合同》，约定：甲方将位于白云区鹤边西周街××楼，二、三、四、五、六、七楼（以下简称涉案物业）给乙方作出租房使用。租期四年，自2019年元月1日至2021年元月1日止，每月租金13300元。另查，涉案物业无《建设工程规划许可证》，属于违法建筑。第三人曾就涉案物业属于违法建筑，向本院提起诉讼【案号为：（2019）粤0111民初21752号】，要求确认原告与第三人签订的上述《租屋合同》无效。本院于2019年11月7日作出（2019）粤0111民初21752号民事判决书，判决原告与第三人签订的上述《租屋合同》无效，原告需向第三人返还涉案物业。庭审中，原告提供：1、2018年12月第三人出具的《水费专用收据》，拟证实原告代两被告支付拖欠阳光公寓2018年12月水费665元；2、微信聊天记录，拟证实原告代两被告支付拖欠阳光公寓2018年12月电费2621元；3、部分《租房合同》，拟证实原告代两被告向实际承租人退回押金14640元；4、《收据》，拟证实原告为被告垫付了床垫费130元。被告称，对证据1的关联性不予确认，该《收据》无法证明原告缴纳的涉案物业的水费；对证据2的三性不予确认，被告不是微信里的相对方，且无法证实转账金额是12月电费；对证据3中被告所签订合同的关联性不予确认，原告提交的租赁合同不能证明其已经向承租人退还租赁合同中所缴纳的押金数额；对证据4关联性不予确认，无法证实原告实际已经退还130元床垫费。再查，两被告称，两被告曾于2017年11月21日与第三人签订书面的《租赁合同》，承租涉案物业2-5层，租期自2015年至2022年。两被告于2018年3月2日与第三人又签订《租赁合同》，承租涉案物业6-7层，租期自2018年3月至2022年1月。本院认为，结合原告与被告王友林的微信聊天记录、被告何青于2019年1月7日出具的《收据》及两被告陈述，原被告之间就涉案物业即阳光公寓存在转租关系。鉴于涉案物业即阳光公寓属于违法建筑，原告与第三人周志辉签订《租屋合同》属于无效合同，同理，原告与两被告之间的转租关系亦属无效，故原告主张确认其与两被告之间的口头转租协议无效于法有据，本院予以支持。根据无效后的相互返还原则，被告应将收取原告的转让费249470元返还给原告。结合原告与第三人2019年1月9日签订的《租屋合同》、被告何青于2019年1月7日出具的《收据》及2018年12月第三人出具的《水费专用收据》、2019年1月9日原告与第三人微信聊天记录等证据可知，原告与第三人签订《租屋合同》的时间为2019年1月9日，而原告向第三人支付665元水费的时间为2018年12月，同时在签订合同当天支付了第三费2621元，从时间逻辑及常理上看，原告在签订合同之前不会产生水费及电费，而原告又是从两被告处转租涉案物业，之所以其向第三人缴纳水费及电费，应为代两被告垫付拖欠的费用，本院采信原告的陈述。对于卫生费，虽未有证据证实，但结合原告及第三人陈述，原告已向第三人缴纳卫生费350元，第三人亦承认收到该笔费用，故本院采信原告所陈述的事实。关于原告主张被告赔偿其退还租户押金14640元的诉请，根据原告提供了部分由被告王友林与小租户签订的《租房合同》，虽被告王友林自认收到上述租户的押金，但因原告未举证证实其已向小租户退还由被告王友林收取的部分押金，应承担举证不能的法律后果，现原告要求被告赔偿其退还小租户押金14640元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。待日后原告举证证明其代被告退还了上述押金，可另案起诉主张。同理，关于支付退还床垫费用130元，因仅有被告何青于2018年3月1日出具的《收据》，载明：“床垫1个，退房时退还130元”，并无其他证据证实由原告代为退还该笔费用，应承担举证不能的法律后果，对于原告该诉请，本院亦不予支持。鉴于两被告系夫妻关系，对其中一方债务应承担连带责任。故两被告共同向原告支付转让费249470元及水费665元、电费2621元、卫生费350元。关于第三人是否承担连带清偿责任的问题。因收取转让费的主体及原告代为垫付费用的对象均为两被告，并非第三人，且原告已就其与第三人之间的租赁关系已另案起诉，原告可在另案中向第三人主张其权益，故本案中将不再予以调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告胡伟与被告王友林、何青就转让位于广州市白云区鹤边西周街1号楼的口头转租协议无效；二、自本判决生效之日起三日内，被告王友林、何青共同向原告胡伟返还转让费249470元；三、自本判决生效之日起三日内，被告王友林、何青共同向原告胡伟支付水费665元、电费2621元及卫生费350元；四、驳回原告胡伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2659元，由原告胡伟负担146.61元，由被告王友林、何青负担2512.39元并于本判决生效之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十二月九日书记员  陈春燕