湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1224民初2721号原告:张海雁，女，1976年10月12日出生，土家族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：黄剑英，湖南高剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹芳琳，湖南高剑律师事务所律师。被告：舒福梅，女，1974年7月21日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：罗荣豪，湖南民海律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯恒彬，湖南民海律师事务所实习律师。被告：向景舜，男，1951年11月5日出生，土家族，住湖南省溆浦县。原告张海雁与被告舒福梅、向景舜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海雁及其委托诉讼代理人黄剑英、邹芳琳，被告舒福梅及其委托诉讼代理人罗荣豪，被告向景舜均到庭参加诉讼。审理期间，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告张海雁向本院提出诉讼请求：一、依法确认2019年11月3日的解除《房屋租赁合同》通知无效，并由二被告继续履行《房屋租赁合同》；二、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年9月20日，第一被告舒福梅与舒勇、舒军推选第二被告向景舜作为出租房代表与原告签订《房屋租赁合同》，合同中对房屋的基本情况、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了具体的约定。2019年11月3日，被告向景舜向原告发出解除《房屋租赁合同》通知，理由是原告从2019年10月2日起将承租的门面空置并停止营业，违反了《房屋租赁合同》第二条第二款第二项之规定，被告单方终止合同，限原告在2019年11月7日之前腾空房屋，交还钥匙。现二被告已将门面强行关闭，并正在进行装修。事实上原告当时是准备将门面改成服装店，不存在空置门面停止营业。二被告擅自解除合同时明显的违约行为，且其行为造成了原告的经济损失，保留向二被告主张赔偿损失的权利。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告舒福梅辩称，《房屋租赁合同》已经解除，希望法院驳回原告的诉讼请求。被告向景舜辩称，2018年本人已经与原告终止了合同，并将押金条退还了原告，起初是由本人作为法人代表与承租人签订合同，但后来都是由房主与承租人自己签订合同，与本人无关。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.房屋租赁合同1份，拟证明2014年9月20日，舒福梅与舒勇、舒军推选向景舜作为出租房代表与原告签订《房屋租赁合同》，合同中对房屋的基本情况、租赁期限、租金及支付方式、违约责任等进行了具体的约定；2.解除《房屋租赁合同》通知1份，拟证明2019年11月3日被告向景舜向原告发出解除《房屋租赁合同》通知，理由是原告自2019年10月2日起将租赁的门面空置并停止营业，被告以原告违背了《房屋租赁合同》第二条第二款第二项之规定，被告单方终止合同，限原告在2019年11月7日前腾空房屋，交还钥匙；3.原告与被告舒福梅的微信记录1份，拟证明2019年10月11日，被告舒福梅拒收原告通过微信转账的2020年门面租金29775元；4.原告与女装供货商微信语音聊天音频及翻译文字1份，拟证明2019年10月10日，原告通过微信与某女装供货商的聊天记录，原告已准备将门面改成服装店；5.原告与广告牌制作方的微信聊天记录1份，拟证明2019年11月5日原告定制的女装广告牌已做好，2019年11月14日原告通过微信向广告牌制作方转账100元定金；6.女装广告牌现场照片1份，拟证明2019年11月5日广告牌制作方将已制作好的女装广告牌摆放到原告门面位置并拍照，因原、被告门面发生纠纷，广告牌未能挂上去。被告舒福梅围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》1份，2.光盘1张、照片1组，拟证明合同中约定承租方欠租金一个月或空关一个月，出租方可以解除合同；3.舒某另行出租给王国强的《房屋租赁合同》1份，拟证明原告已将100至106号门面退回出租方，舒某于2019年10月1日已将门面又重新出租给黄某，黄某已装修并使用的事实；4.舒某与黄某的微信聊天记录1份，拟证明黄某的租金和租房押金，舒某指示黄某退回原告张海雁1万元租房押金、收回押金收条的事实；5.黄某的证明1份，拟证明原告的保证金已于2019年10月3日退回；6.解除《房屋租赁合同》通知1份，拟证明因原告空关门面1个月以上，符合《房屋租赁合同》约定的解除条件；7.证人舒某的当庭证言，拟证明2014年六个门面是整体出租，在舒某与黄某另行签订租赁合同，原告领回租房押金后。2014年签订的房屋租赁合同已经终止，因原告将门面上锁，才会给原告发了解除《房屋租赁合同》的通知。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告舒福梅对原告提交的证据1.2.3无异议，对证据4提出异议，因无法确认微信对方的身份，真实性合法性不予认可，证据5.6来源不合法，且微信聊天记录的时间是发出解除通知后，与本案无关联性。被告向景舜对原告提交的证据1.2无异议，对证据3.4.5.6其不知情。原告对被告舒福梅提交的证据1无异议，对证据2的证明目的有异议，原告没有空关停业，是在为改行做准备，证据3.4.5与本案无关联性，该租赁合同不包括本案中的106号门面，证据6无法达到被告舒福梅的证明目的，原告没有空关停业，是在为改行做准备，证据7与本案无关联性，因为证人与黄某签订的合同上的门面不包括原、被告之间有争议的门面，原、被告签订的租赁合同并未终止。被告向景舜对被告舒福梅提交的证据发表综合意见，其认为2014年签订的房屋租赁合同六个门面是一个整体，现在其中的五个门面已经租赁给他人，应当视为2014年签订的合同终止，原告与被告舒福梅应当另行签订合同。对于原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据4无法确定对话双方的身份，不能达到原告的证明目的；证据5.6从时间来看，发生在被告向原告发出解除《房屋租赁合同》通知后，且原告在庭审中陈述其在溆浦金辉全球也承租了门面，证据上的行为是否与本案有关联性根据现有证据无法认定。被告舒福梅提交的证据2原告对于其空关门面是无异议的，只是认为其是在为改行做准备，故对空关门面的事实予以认定；证据3.4.5能够证明原告在2014年租赁的门面除案涉门面外已经另租赁给他人，并且原告已经领回押金条，原告对上述事实亦予以认可，对上述事实予以认定；证据6被告向原告发出解除《房屋租赁合同》通知的客观事实是存在的，对该事实予以认定。本院经审理认定事实如下：2010年被告向景舜、舒福梅、证人舒某以及其他几个人合资在溆浦县修建门面，门面建成后登记在各个合资人名下，为了便于门面统一出租，合资人商议由向景舜担任法人代表对外签订租赁合同。2014年9月20日甲方（出租方代表人向景舜）与乙方（原告张海雁）签订房屋租赁合同，合同约定了门面位置为溆浦县100、101、103号门面，共计6间，租赁期限为10年，自2014年11月5日起至2024年11月5日止，并且在《房屋租赁合同》第二条第二款第二项规定乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2.拖欠租金1个月或空关1个月的。同时合同对租金和租金交纳期限、违约责任、免责条件、争议解决方式等进行了约定。原告签订的租赁合同中的6个门面其中有5个门面系证人舒某所有，1个门面（案涉门面）系被告舒福梅所有。2018年因合资人就出租事宜无法达成一致意见，就决定以后由门面所有权人与承租人签订租赁合同，向景舜不再担任法人代表。2019年因生意经营效益不好，原告与证人舒某商议，让他人来承租舒某的5个门面，舒某表示同意。2019年10月1日，舒某与黄某签订了房屋租赁合同，由黄某承租其名下的5个门面，租赁期120个月，自2019年11月5日起至2019年11月5日止。舒某与黄某签订合同后将原告以前交纳的押金退还了原告，在舒某与黄某另行签订合同后，被告舒福梅要求原告与其另行签订合同，原告不同意，要求继续按照2014年签订的合同履行案涉门面的租赁事宜。在舒某与黄某签订合同后，原告将案涉门面关门，2019年10月11日，原告将2020年的租金通过微信转账给被告舒福梅，被告舒福梅未领取。2019年11月3日，被告向原告送达解除《房屋租赁合同》通知，并告知原告解除《房屋租赁合同》的原因是因为原告违背了2014年签订的《房屋租赁合同》第二条第二款第二项之规定，通知原告2014年签订的租赁合同终止，要求原告在2019年11月7日之前，腾空房屋，交还钥匙。案涉门面已由被告舒福梅另行租赁给他人，现已完成基本装修。后原、被告就解除租赁事宜协商未果，诉至本院。原告庭审自述案涉门面空关是为了筹备让门面重新装修改行事宜，是因为其在溆浦金辉全球门面的装修耽误了案涉门面的装修事宜，才会导致案涉门面一直空关。并在辩论阶段引用《全国法院民商事审判工作会议纪要》47.【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中原告空关门面是合情合理的，因为原告需要时间将门面进行装修，准备货源等，且原告按时向被告交租金，只不过被告拒收，原告空关行为根本不影响合同目的的实现，被告一直想找各种理由与原告解除合同，在原告还没有空关门面1个月时便拒收租金，被告的行为违反了民法的诚实信用原则。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题有二：一、舒某与黄某签订房屋租赁合同后，被告退还了原告的押金，原告未与被告舒福梅另行签订合同，2014年签订的《房屋租赁合同》是否已经终止；二、被告向原告送达解除《房屋租赁合同》通知后，2014年签订的房屋租赁合同是否已经解除。关于上述两个问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。本案中虽然原告承租的6个门面中的5个门面由其他人承租，由承租人与房主另行签订的租赁合同，且退还了原告交纳的押金，但这并不是法律规定的合同终止的情形，而本案中能够导致合同终止的情形就是要判定原、被告签订的合同是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告在2014年签订的《房屋租赁合同》第二条第二款第二项规定原告将门面空关1个月，被告可以终止合同。被告在原告将门面空关一个月后依据房屋租赁合同的约定向原告送达了解除《房屋租赁合同》的通知，此行为是有效的，也符合法律规定，至此2014年签订的房屋租赁合同已经解除。虽然原告违约程度轻微，但是被告现已将门面租赁给他人，且已完成基本装修，原告要求被告继续履行合同的目的已无法实现。综上所述，原告要求本院确认2019年11月3日解除《房屋租赁合同》通知无效，二被告继续履行《房屋租赁合同》的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条之规定，判决如下:驳回原告张海雁的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张海雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  何红玲二〇一九年十二月二十日法官助理蒋珊代理书记员  罗辉辉