云南省昆明市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）云01执异1713号异议人（被执行人）：刘燕萍，女，汉族，1971年11月17生，住云南省昆明市盘龙区。申请执行人：东方前海惠彬投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙），住所：浙江省杭州市上城区元帅庙后88号101室-47号。法定代表人：侯囡囡。被执行人：昆明吉汇商贸有限公司，住所：昆明市盘龙区董家湾东庄片区上东城16幢4层。法定代表人：刘燕萍。被执行人：云南泰兴隆房地产开发集团有限公司，住所：昆明市东风东路118号。法定代表人：汤秋云。被执行人：汤秋云，男，汉族，1953年8月26生，住昆明市五华区。本院在执行东方前海惠彬投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）与昆明吉汇商贸有限公司、云南泰兴隆房地产开发集团有限公司、刘燕萍、汤秋云借款合同纠纷一案中[执行依据:（2016）云01民初1531号民事调解书；执行案号：（2018）云01执恢1510号]，异议人向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘燕萍请求：对云鼎房咨字××号《房地产估价报告》不予采纳，依法认定该评估报告无效，并重新选定评估机构进行评估。事实和理由：一、估价报告存在规范性问题致真实性存疑。《房地产估价报告》只有结果报告没有技术报告，按照估价报告的规范要求，除非委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告，否则估价方法部分至少要说明估价测算的简要内容。云南鼎立房地产土地评估有限公司出具的云鼎房咨字××号房地产估价报告的方法部分，没有这一应该具有的内容。为此，异议人有充分理由对其是否进行测算的真实性提出置疑。二、估价结果错误与市场价值不符，造成被评估对象价值严重贬损。《房地产估价报告》采取比较法进行评估，但通览整份估价报告，即便评估公司在估价报告中强调：估价人员是在“进行实地查看，广泛收集估价对象相关资料及有关市场资料”后，全面分析才得出该估价结果，但是在本次估价报告书的附件中，除被评估对象的区位图和照片外，没有任何关于周边市场价格信息的任何数据，评估机构作出的对被估价对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。具体来说，异议人所有的是独幢别墅，面积405.30平方米，带有大花园，根据异议人多方查询市场资料得知，与异议人类似独幢、带有花园的别墅，甚至双拼的别墅的单价都在每平方米20000元以上，估价报告结果是每平方米12429元，评估公司如何计算出这样结果的。在整个报告中，没有任何数据，异议人仅看到的是一个简单的公式，可以这么说，评估机构所谓的比较法就是建立在空中楼阁的“基础”上的，也导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。三、估价过程没有进行认真查勘，工作走过场，危害异议人的合法利益。异议人装修别墅共计花费800万元，估价人员在没有进入室内，仅对外观进行勘查的情况下，在没有任何事实依据的情况下，便将别墅室内装修按中等装修计算，这样的做法是违反程序、弄虚作假的违规的行为。虽然其在估价结果中强调：估价人员是在“进行实地查看，广泛收集估价对象相关资料及有关市场资料，”事实上，估价人员仅只是到达了现场，象征性拍了几张照片，实地勘查仅限于外观及周边，对房间内部情况根本就一无所知。在不能掌握估价对象真实情况时，应当另行安排时间重新勘查，但评估公司草率出具了报告，这只能充分体现出其严重失职、弄虚作假的不良作风。四、估价报告要素不全。1、致估价委托人函中，缺乏估价对象，且估价对象坐落、权属未加应有的说明，上述内容缺失致报告缺乏应有的严谨性和专业性。2、估价师声明，是参与评估的所有房地产估价师对自己的估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽职的承诺和保证，估价报告中参加估价的估价师无此声明，异议人对此态度表示不能认同。综上所述，云南鼎立房地产土地评估有限公司出具的云鼎房咨字××号《房地产估价报告》作出的依据没有事实基础，不合理、不科学，估价人员严重失职、主观意断，已经严重违反客观性、公正性原则，估价报告存在重大错误，如不改正，不足以依此报告执行涉案资产，否则将严重损害异议人的合法利益。因此，特向法院提起执行异议之诉，请贵院公正审查，依法认定该评估报告无效，并重新选定评估机构进行评估。申请执行人东方前海惠彬投资管理（杭州）合伙企业（有限合伙）答辩称，1.异议人对评估报告提出异议已超过法定期限；2.评估报告中无技术报告不违反相关规定；3.根据评估对象同一小区最近成交案例，评估结果符合市场价；4.评估公司在查看现场之前，已与异议人电话预约，但异议人未能按照约定到达现场，敲门也无人应答，故评估公司未能进入室内，只能在周边查看，并非评估公司不尽职，由此产生的影响应当由异议人自行承担；5.评估报告要素完整。本院查明，依据本院作出的（2016）云01民初1531号民事调解书，申请人向本院申请强制执行，本院依法予以受理。执行中，本院依法委托云南鼎立房地产土地资产评估有限责任公司对被执行人汤秋云、刘燕萍名下位于昆明市呈贡区洛羊街道办事处海子村果林水库旁（世林国际别墅）D幢6号房产[产权证号：（2006）00921]的价值进行评估，评估公司于2019年9月29日出具云鼎房咨字××号《房地产估价报告》。本院于2019年10月16日向异议人送达了评估报告，并告知其如有异议应在2019年10月26日前提交书面异议申请。异议人在规定的期限内向本院提出异议，因本院部门间工作衔接的问题，未受理异议人的异议请求。后异议人再次向本院提出书面异议，本院依法立案予以受理。另查明，云南鼎立房地产土地资产评估有限责任公司具备房地产评估一级资质。针对异议人关于评估方法及结果等异议，该评估公司向本院出具回复函进行了说明。因异议人不予配合，评估公司未能进入室内查勘，但依据房屋已装修的实际情况，按照中等装修进行了估价。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本案中，评估公司已对异议人所提评估方法、结果等予以书面说明。异议人在规定期限内提出异议，法院内部原因导致异议未受理不能归责于当事人，申请执行人关于异议超过法定期限的答辩意见本院不予采纳。现本院仅对异议人关于评估程序违法的异议进行评判。经审查，本院依法委托具有评估资质的评估机构对案涉房产进行价值评估，评估机构依照法律规定及相关规范作出房地产估价报告。评估过程中估价人员没有进入室内，仅对外观进行查勘系异议人原因导致，评估报告已予以充分注意。故本案不存在评估程序严重违法的情形，异议人的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人刘燕萍的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审 判 长  冯丽萍人民陪审员  伍本才人民陪审员  秦本昆二〇一九年十二月十日法官助理李龙飞书记员杨敏智