北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初3360号原告：北京泛海东风置业有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路105号2号楼10层1101-1103。法定代表人：黄翼云，董事长。委托诉讼代理人：苏荣建，北京市中银律师事务所律师。被告：欧阳洁，女，1992年5月5日出生。委托诉讼代理人：徐晶晶，上海金茂凯德（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王悦，上海金茂凯德（北京）律师事务所律师。原告北京泛海东风置业有限公司（以下简称泛海公司）与被告欧阳洁商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泛海公司的委托诉讼代理人苏荣建、被告欧阳洁的委托诉讼代理人徐晶晶、王悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泛海公司向本院提出诉讼请求：判令欧阳洁支付因逾期向贷款人提供所需材料产生的违约金2164019.81元及逾期利息（以2164019.81元为基数，从2015年12月31日开始计算至实际付清之日止，按照日万分之二的标准计算）。事实和理由：2015年4月13日，泛海公司与欧阳洁签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定欧阳洁购买位于北京市某某号房屋，房屋总价款为42266012元，欧阳洁采取按揭贷款的方式支付购房款，《预售合同》附件五约定“买受人应在签署预售合同之日起10个工作日内向选定的按揭银行提交符合要求的全部贷款资料，并签署相关贷款文件”。《预售合同》附件十二《贷款补充协议》第二条第2款约定：“买受人应当于本协议签订之日起5日内，向贷款人或贷款人指定的代办机构提交贷款所需要的全部资料及费用。买受人未按本条约定提供相关资料和费用的，按以下方式处理：（1）逾期在10日之日（含10日），自本协议规定的截止日之次日起至实际提供相关资料、支付相关费用之日止，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。”《预售合同》签订后，欧阳洁未按照合同约定期限向贷款人提交相应材料，直至2015年12月31日才签署了贷款合同。欧阳洁的行为违反了合同，应当向泛海公司支付违约金2164019.81元及逾期利息。经与欧阳洁多次协商未果，故泛海公司诉至本院。欧阳洁辩称：不同意泛海公司的诉讼请求，第一，涉诉房屋的贷款资料都是按时提交的，从贷款审批流程看，是银行先告知我方具体需要提交什么材料，我方再根据银行的要求提供，银行对于贷款的审批需要一个周期，审批结束后签订贷款合同的时间是2015年12月31日，该时间并非我方提交材料的时间，泛海公司未能举证证明我方存在逾期提交贷款所需材料的情形，应承担举证不能的法律后果；第二，假定欧阳洁存在逾期提交贷款资料的情形，逾期的情形也发生在2015年10月1日前，泛海公司关于违约金的主张已经超过了诉讼时效；第三，双方签订的《预售合同》是泛海公司提供的格式合同，合同中关于逾期提交贷款资料的条款是格式条款，上述条款的权利义务设定不公平，不合理的加重了我方的责任，且泛海公司未尽到提示义务，上述条款应当是无效条款，对我方不具有法律约束力；第四，关于违约金的条款，违约金标准过高，合同约定将房屋总价款作为计算违约金的基数，显然是不合理的；第五，退一步讲，合同中约定了泛海公司应当协助我方办理贷款手续，但是泛海公司未告知我方，即使欧阳洁存在逾期提交贷款资料的情形，泛海公司也未尽到提醒义务，其本身也有过错；第六，关于泛海公司主张的逾期利息，《商品房预售合同》中并未约定违约金的利息，且本案诉讼之前，泛海公司从未向我方索要过违约金，无权主张违约金的利息，且泛海公司应当对违约金和利息数额的增加承担减损义务，避免累计金额的继续扩大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月13日，泛海公司作为出卖人，欧阳洁作为买受人，签订《北京市商品房预售合同》，约定：该商品房屋坐落于某某。该房屋用途为普通住宅，该房屋预测建筑面积共计460.67平方米，其中套内建筑面积368.61平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米114664元，总价款肆仟贰佰贰拾陆万陆仟零佰壹拾贰元整。付款方式和期限的约定见附件五。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。该合同附件五约定，买受人选择下列方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定的合同总价款：商业按揭贷款，（1）该商品房总价款及人民币肆仟贰佰肆拾陆万陆仟零壹拾贰元整（小写42266012，其中认购定金1000000元抵作首期商品房价款；（2）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首期价款共计人民币壹仟贰佰陆拾捌万陆仟零壹拾贰元整（小写12686012）；（3）该商品房价款的余额即人民币贰仟玖佰伍拾捌万元整（29580000）。买受人应在签署预售合同之日起10个工作日内向选定的按揭银行提交符合要求的全部贷款资料，并签署相关贷款文件。该合同附件十一第五条“关于预售合同第十六条的补充约定”约定，买受人因未付清应付购房款，违约金和其他应付费用，包括但不限于物业管理费及与物业有关的其他费用（租用或购买车位后则含车位管理费等费用）、取暖费、委托代办产权的产权代办费（如有）、测绘费（即小产权整出图费）、产权登记费、应由出卖人代收的专项维修基金等其他应由买受人承担的费用而导致无法办理房屋交接手续的，买受人应按照其未付清款项的金额，参照主合同有关逾期付款的条款，承担逾期付款的违约责任。附件十二贷款补充协议约定，买受人已经于本协议签订前了解贷款人发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料），买受人应当于本协议签订之日起5日内，向贷款人或贷款人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用，买受人未按本款约定提供相关资料和费用的，按以下方式处理：（1）逾期在10日之日（含10日），自本协议规定的截止日之次日起至实际提供相关资料、支付相关费用之日止，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但买受人应按日向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。买受人应保证向贷款人或贷款人指定的代办机构提交一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款人审批贷款的要求。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款人要求提交完全、真实相关资料的，应按主合同逾期付款的相关条款承担违约责任。买受人选择按揭贷款付款的，买受人应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向出卖人认可的按揭银行申请按揭贷款支付。买受人应及时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在本合同签订后10个工作日内签署《借款合同》。出卖人协助买受人办理按揭贷款手续，但相关责任及费用由买受人自行承担。2015年12月31日，某行（以下简称某行）作为贷款人（抵押权人），欧阳洁作为借款人（抵押人），泛海公司作为保证人（开发商），签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，约定，本合同项下贷款用于购买坐落于朝阳区某某号房产，该房产性质为住宅，购置价格42266012元，贷款币种为人民币，金额为贰仟玖佰伍拾捌万元整，贷款期限360个月，实际放款日（由北京银行在放款后填写）为2016年1月8日。借款人欧阳洁。2017年11月2日，欧阳洁取得涉案房屋的不动产权证书。庭审中，泛海公司表示欧阳洁未按照约定时间向贷款银行提供贷款所需全部材料，违反了合同的约定，欧阳洁对此不予认可，表示已经按照约定提供了贷款资料。关于提交贷款资料一节，庭审中，欧阳洁申请本院向某行（以下简称某行）调取其递交的申请贷款的相关材料，根据本院调取的相关材料显示，欧阳洁向某行出具《家庭成员情况申报表》以及签署《征信授权书》和《个人消费贷款申请书》的时间为为2015年9月25日，贷款资料表上显示的面签时间为2015年9月25日。欧阳洁还提交了其他材料，提交的材料中最晚的落款时间显示为2019年12月29日，材料名称为某2公司出具的同意为欧阳洁的贷款承担连带责任担保的股东会决议。某行个人贷款审批中心批复时间为2015年12月31日。泛海公司表示按照双方签订的《预售合同》的约定，欧阳洁应当于签订合同之日起5日内向银行递交贷款资料，但是欧阳洁直至2015年12月29日才提供完毕所有资料，故其行为违反了上述约定，并主张其应当按照《预售合同》附件十二的约定按日支付房屋总价款万分之二的违约金。欧阳洁对此不予认可，表示《预售合同》中关于该条的条款是格式条款，且泛海公司未尽到提示义务，故上述条款应当无效。并表示因面签时间为2015年9月25日，说明其在9月25日已经按照规定提交了贷款资料，而提交贷款资料的过程中，银行会根据情况要求其补充材料，银行要求补充材料的情形不属于合同约定的情形，后续某行决定给予其基准利率下调15%的优惠并要求其补充担保材料，并非在其之前能预想的范围之内，不应当视为逾期提交，故提供完毕全部贷款资料的时间是2015年9月25日，泛海公司将逾期时间计算至12月29日不合理。另外，欧阳洁表示泛海公司应当协助办理贷款手续，其未尽到提醒义务，亦有一定过错。庭审中，泛海公司表示欧阳洁未按期支付违约金，应当按照《预售合同》附件五第八条和《预售合同》主合同第十一条第二款的约定支付逾期支付违约金的利息，欧阳洁对此不予认可，表示上述上述合同条款的约定适用于延期付款导致交房手续延误的情形，而欧阳洁并不存在上述情形，故不应当适用此条款。另，欧阳洁表示即使假定其存在逾期，泛海公司的诉讼请求也超过了诉讼时效，泛海公司对此不予认可，表示在当时向欧阳洁发送过邮件，催促其尽快办理银行按揭贷款，否则承担相应的违约责任，欧阳洁对此不予认可，表示并未收到上述函件，并表示即使发送了函件，上述函件的发送时间为2015年8月份，按照法律规定，在起诉时也超过了诉讼时效。经询，泛海公司表示上述文件被退回。庭审中，欧阳洁表示泛海公司主张的违约金过高，且以房屋总价款作为计算违约金的基数不合理，并表示如法院认定其存在违约行为，要求法院对违约金予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现泛海公司与欧阳洁签订的《北京市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方均应当按照合同履行各自的义务，泛海公司按照合同约定向欧阳洁交付了该房屋，欧阳洁应当按照合同约定履行付款义务。该合同及其附件中明确约定了逾期提交贷款资料的违约责任，现欧阳洁主张上述条款为格式条款，应当无效，对此，本院认为，该合同虽属泛海公司提供的文本，但系双方的真实意思表示，且合同内容清晰明确，欧阳洁自愿签署合同后应受合同条款的约束，且欧阳洁选择以贷款方式付款，关于贷款资料的提交时间会间接影响泛海公司收到款项的时间，该条款并不符合《合同法》关于格式条款无效的规定，现欧阳洁主张上述条款为格式条款，本院对其抗辩意见不予采纳。双方签订的《预售合同》附件十二中明确约定在买受人应当于本协议签订之日起5日内，向贷款人或贷款人指定的代办机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。现根据本院查明的事实可知，欧阳洁于2015年12月29日才提交全部贷款资料，并于2015年12月31日签署《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，明显超过了合同约定的时间，欧阳洁抗辩后续的资料系根据银行要求进行补充，不应当视为其逾期。对此，本院认为，《预售合同》载明了买受人已经于本协议签订前了解贷款人发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料）并约定了买受人应当在约定时间内提交全贷款所需的全部资料，欧阳洁签署了《预售合同》，应受上述条款的约束，并应在签订合同前对贷款政策进行了解，即使按照银行的要求进行补充材料，也出现了未在约定时间内提交全部贷款资料的事实，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。现欧阳洁出现了逾期提交贷款资料的情形，故应当按照合同约定承担逾期提交贷款资料的违约责任。关于欧阳主张的泛海公司未尽到提醒义务，本身亦有过错一节，《预售合同》虽约定泛海公司协助办理贷款手续，但是对于欧阳洁提交贷款材料的时间，泛海公司无法控制，且泛海公司表示对欧阳洁进行了催促，故对于欧阳洁该项抗辩意见，本院不予采纳。关于诉讼时效一节，泛海公司表示欧阳洁自2015年4月19日开始逾期，欧阳洁表示泛海公司的主张超过了诉讼时效，虽然泛海公司表示其向欧阳洁进行过催要，但是催要的时间为显示2015年8月，且上述邮件并未被欧阳洁签收。另外，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始施行，根据相关法律规定确定的规则，2015年10月1日之前的违约金应当适用两年的诉讼时效的规定，2015年10月1日之后的违约金适用三年的诉讼时效的规定，而泛海公司直至2017年12月才向本院提起诉讼，故泛海公司主张的2015年10月1日之前的违约金超过了诉讼时效。关于违约金的计算，现泛海公司主张按照房屋总价款的日万分之二计算，庭审中，欧阳洁主张上述标准过高，要求本院予以调整，因欧阳洁已经支付了部分购房款，且并非恶意拖延提交贷款所需材料，本院结合泛海公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额为30万元。关于泛海公司主张的要求欧阳洁支付逾期支付违约金的利息的诉讼请求，其主张适用《预售合同》中的附件11第五条的约定，因上述约定系针对《预售合同》第十六条交接手续的约定，不适用于本案的情形，故泛海公司的该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告欧阳洁于本判决生效之日起七日内向原告北京泛海东风置业有限公司支付逾期向贷款人提交材料的违约金30万元；二、驳回原告北京泛海东风置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25708元，由原告北京泛海东风置业有限公司负担19908元（已交纳），由被告欧阳洁负担5800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇一九年十二月六日书记员  张 晨