辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0522民初2049号原告：迟英兰,女,1969年1月10日出生，汉族,系个体工商户，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：迟英军，男，1964年7月7日出生，汉族，系职员，住辽宁省桓仁满族自治县。被告:本溪意胜房地产综合开发有限公司，住所地桓仁县桓仁镇正阳街。法定代表人:王成功,系该公司经理。被告：董金艳，女，1962年9月5日出生，汉族，系教师，住辽宁省桓仁满族自治县。被告：中国工商银行股份有限公司桓仁支行，住所地桓仁满族自治县桓仁镇莲沼街。负责人：吴旺林，系该行行长。原告迟英兰与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司、董金艳、中国工商银行股份有限公司桓仁支行确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟英兰及其委托诉讼代理人迟英军，被告本溪意胜房地产综合开发有限公司的法定代表人王成功，被告董金艳到庭参加诉讼。被告中国工商银行股份有限公司桓仁支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迟英兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告董金艳与被告中国工商银行股份有限公司桓仁支行签订的住房抵押贷款合同无效，房屋抵押登记无效；2、判令原告与被告本溪意胜房地产开发有限公司的商品房买卖合同有效；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2001年9月14日，原告购买了被告本溪意胜房地产综合开发有限公司开发的位于正阳花园住宅楼，面积108.14平方米（其中楼房面积100.36平方米，每平方米单价1150元，阳台面积7.78平方米，每平方米600元）。共交付购房款120064元。买卖双方签订了商品房买卖合同，并出具了收款收据，该房屋一直居住至今。原告去房产管理部门办理房产证时，调档发现该房屋在产权部门已办理了银行贷款抵押，抵押人系被告董金艳，抵押权人为中国工商银行股份有限公司本溪桓仁满族自治县支行。贷款发放日是2001年10月25日，贷款金额为8.4万元，贷款期限180个月。该笔贷款已于2014年3月29日全部还清贷款本息但没有办理解押。故请求法院判令原告的商品房买卖合同真实有效。本溪意胜房地产综合开发有限公司辩称，董金艳是顶我们公司名贷款。不管是买房还是以物抵债，我对这件事情都认可。董金艳辩称，这个房子我是顶名贷款，当时我在被告本溪意胜房地产综合开发有限公司上班。抵押合同是我和工行签署的，贷款8.4万元，给被告意胜公司用了。中国工商银行股份有限公司桓仁支行未到庭，其书面辩称，本溪意胜房地产综合开发有限公司于2001年至2002年在我行共办理个人商用房贷款2笔，个人一手房贷款10笔。其中，董金艳、潘述有贷款金额8.4万元，贷款期限180个月，现未偿还贷款本息合计为9.4万元。答辩人不同意原告人迟英兰要求被告董金艳、潘述有与答辩人签订的住房抵押贷款合同无效、房屋抵押登记无效并承担诉讼执行等相关费用的诉讼请求。意见如下：一、董金艳、潘述有与答辩人签订的住房抵押贷款合同是董金艳、潘述有为向银行贷款与答辩人及本溪意胜房地产综合开发有限公司签订的，是合法有效的。答辩人是在双方签订住房抵押贷款合同，在取得抵押物优先受偿的条件发放的贷款。借款人、本溪意胜房地产综合开发有限公司收到了贷款并使用，答辩人已完全履行了贷款合同，现借款人及本溪意胜房地产综合开发有限公司未偿还完毕全部贷款及相关费用已侵犯答辩人的合法权益。住房抵押贷款合同，房屋抵押登记是答辩人实现债权的保障，如当时董金艳、潘述有、本溪意胜房地产综合开发有限公司不与答辩人签订住房贷款抵押合同、保证合同，不办理抵押登记，答辩人是不会贷款给董金艳、潘述有的。依据董金艳、潘述有、本溪意胜房地产综合开发有限公司提供的贷款材料显示，董金艳、潘述有为房屋购买人，保证人为本溪意胜房地产综合开发有限公司。本溪意胜房地产综合开发有限公司作为开发商(房屋所有权人)提供证据证明董金艳、潘述有为房屋购买人并保证，答辩人不存在任何过错，如原告认为自己的合法权益受到侵犯应向董金艳、潘述有、本溪意胜房地产综合开发有限公司主张权益，无权要求判令董金艳、潘述有与答辩人签订的住房抵押贷款合同无效，房屋抵押登记无效，无权要求答辩人承担诉讼执行等相关费用。答辩人认为董金艳、潘述有与答辩人签订的住房抵押贷款合同合法有效，房屋抵押登记有效；二、答辩人不应承担本案的诉讼费、执行费等相关费用，上述费用应由董金艳、潘述有、本溪意胜房地产综合开发有限公司来承担。本案的发生，完全是因董金艳、潘述有、本溪意胜房地产综合开发有限公司虚构事实、隐瞒真相欺诈答辩人及原告而造成的，答辩人尚有贷款及相关费用未收回，董金艳、潘述有、本溪意胜房地产综合开发有限公司的行为给答辩人造成了巨大经济损失，答辩人也是受害人，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告迟英兰与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司签订售房合同书，购买被告本溪意胜房地产综合开发有限公司开发的位于建筑面积100.36平方米住宅楼一处，约定总价款为120064元。售房合同书显示签订时间为2001年9月14日。被告本溪意胜房地产综合开发有限公司出具收款收据两张，一张金额为120064元，收款项目收房款，另一张金额为94050元，出具人均为被告本溪意胜房地产综合开发有限公司的现金出纳孙振华，收据时间均为2001年9月14日。经原告迟英兰与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司确认，签订售房合同时,原告迟英兰实际交房款94050元，余款26014元以双方之前欠款抵顶。房屋交付后，该房一直由原告迟英兰居住至今。2001年10月23日，潘述有、被告董金艳与被告中国工商银行股份有限公司桓仁支行签订个人购房借款合同，约定：贷款金额为84000元，以借款人购房款名义将贷款分一次划入售房者本溪意胜公司在贷款人处开立的账户，贷款期限为15年，自2001年10月23日起至2016年10月22日止，并办理了抵押登记。抵押房屋为被告本溪意胜房地产综合开发有限公司出售给原告迟英兰的住宅房屋。被告本溪意胜房地产综合开发有限公司偿还了部分借款本金及利息，潘述有、被告董金艳未偿还该住房抵押借款亦未对该房屋主张权利。现原告迟英兰诉至本院，要求确认被告董金艳与被告中国工商银行股份有限公司桓仁支行签订的住房抵押贷款合同及房屋抵押登记无效、原告与被告本溪意胜房地产开发有限公司的商品房买卖合同有效。上述事实，有原告陈述、被告答辩，售房合同书、收款收据、个人购房借款合同、录音资料等证据材料在卷佐证，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）依法成立的合同，受法律保护。原告迟英兰与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司签订的售房合同系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按约定各自履行义务。在原告迟英兰按约定支付房屋价款并居住后，被告本溪意胜房地产综合开发有限公司作为出卖人亦应按约定履行义务。对原告迟英兰要求确认其与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司买卖合同有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；（二）潘述有、被告董金艳以其名义与被告中国工商银行股份有限公司桓仁支行签订个人购房借款合同，所得贷款给被告本溪意胜房地产综合开发有限公司使用，并对诉争房屋办理了抵押登记，双方之间房屋买卖合同关系系虚假意思表示，该意思表示因被告本溪意胜房地产综合开发有限公司未能全部偿还借款，侵犯了原告迟英兰的合法权益，该借款合同无效，进而以该房产进行抵押的行为一并无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告迟英兰与被告本溪意胜房地产综合开发有限公司于2001年9月14日签订的售房合同书有效；二、被告董金艳与被告中国工商银行股份有限公司桓仁支行签订的个人购房借款合同无效，该房屋抵押登记无效。案件受理费2701元(原告迟英兰预交)，由被告本溪意胜房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员 姜 帆二〇一九年十二月二十日书记员 韩苗苗附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）（四）损害社会公共利益；（五）（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。