河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0526民初9569号原告：付龙（执行案外人），男，1983年7月13日生，汉族，户籍地滑县，现住滑县。委托诉讼代理人：张建开，河南创诚律师事务所律师。被告：王美云（申请执行人），女，1954年4月13日生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：丁代为，河南百特律师事务所律师。被告：滑县中建置业有限公司（被执行人），住所地：滑县新区大三路（黄河路）中段。法定代表人：李祥胜，职务：总经理。被告：李祥胜（被执行人），男，1978年10月21日生，汉族，住滑县。二被告共同委托的诉讼代理人李卫斌，河南华昂律师事务所律师。原告付龙与被告王美云、被告滑县中建置业有限公司（以下简称滑县中建公司）、被告李祥胜执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月12日、2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告付龙及其委托诉讼代理人张建开、被告王美云的委托诉讼代理人丁代为、被告滑县中建公司及被告李祥胜共同委托的诉讼代理人李卫斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付龙向本院提出诉讼请求：1．判决不得执行中建怡园小区3号楼和5号楼之间编号为7号的上下2间房屋；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告付龙于2013年8月18日从被告滑县中建公司购买了中建怡园小区3号楼和5号楼之间编号为7号的上下2间房屋。上述房屋的房款于当天付清。该商铺于2014年收秋前后交付给原告。商铺交付给原告后，原告于2015年5月18日将商铺出租，最近租赁合同的租赁期限至2020年元月15日。上述房屋被查封的时间为2015年9月15日，购买时间、付款时间、交付时间均早于查封时间。原告享有足以排除强制执行的民事权益，原告曾提出执行异议申请，但被裁定驳回。现根据法律规定，依法提起诉讼。被告王美云的委托诉讼代理人辩称：原告依法不享有排除强制执行的权利，其诉请依法不能成立，应依法予以驳回。《物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；．．．。本案案涉房屋为滑县中建公司开发建设，房屋备案登记在该公司名下，该公司依法对该房屋享有权利。执行法院对被执行人滑县中建公司送达执行通知后，其未在法定期间履行判决书确定的义务，该院对其房产采取查封拍卖等执行措施并无不当。原告不能证明其对该房屋享有足以排除强制执行的权利，滑县人民法院裁定驳回其执行异议，认定事实清楚，适用法律正确。故滑县人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告滑县中建公司及被告李祥胜的委托诉讼代理人辩称：案涉房屋原告已经付清款项，原告已拥有房屋的所有权。被告王美云申请法院对该房屋进行查封明显错误，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。经审理查明：濮阳市华龙区的谢秀松与滑县中建公司借款合同纠纷一案，谢秀松于2015年7月28日向本院申请诉前保全，本院于同日作出（2015）滑民保字第327号民事裁定书，裁定对滑县中建公司位于滑县文明路与××交叉口东南角中建怡园小区价值1200万元的57套商住房产予以查封。滑县中建公司不服提出书面异议请求撤销该裁定，并提供101000元的现金及河南省奕隆机电有限公司价值1200万元的房地产作为反担保财产。本院于2015年8月10日作出（2015）滑民保字第327-1号民事裁定书，裁定解除对滑县中建公司位于滑县文明路与××交叉口东南角中建怡园小区价值1200万元的57套商住房产的查封。后经本院对滑县中建公司补充提供的价值评估报告审查，滑县中建公司提供的反担保财产价值不足1200万元，并根据谢秀松的申请，本院依法对滑县中建公司反担保不足部分的其他财产进行查封，于2015年9月15日作出（2015）滑民保字第327-2号民事裁定书，裁定对滑县中建公司位于滑县文明路与××交叉口东南角中建怡园小区西侧其中价值214万元的24间两层门面房予以查封。其中包括3号楼与5号楼之间的7号、8号上下四间商铺。本院对2015年8月25日立案受理的谢秀松与滑县中建公司、李祥胜借款合同纠纷一案，于2015年10月22日作出（2015）滑民二初字第356号民事调解书，该调解书确认滑县中建公司欠谢秀松本金1000万元及利息162.13万元共计1162.13万元。本院于2018年9月4日作出（2015）滑法执字第1571号之二执行裁定书，裁定续行查封滑县中建公司位于滑县文明路与××交叉口东南角中建怡园小区西侧其中价值214万元的24间两层门面房（查封期限三年）。因申请执行人谢秀松于2018年8月31日死亡，其子谢鑫、其女谢晖均明确表示放弃权利，本院依法将谢秀松之妻王美云变更为本案的申请执行人，于2018年11月23日作出（2018）豫0526执恢439号执行裁定书，裁定变更王美云为本案申请执行人。本院于2019年6月25日作出（2018）豫0526执恢439号之五执行裁定书，裁定拍卖被执行人滑县中建公司所有位于中建怡园小区3号楼和5号楼之间编号为7号和8号的上下4间商业房地产。后原告付龙以本案所涉的7号门面房系其购买为由向本院提出书面执行异议，要求解除对本案所涉7号门面房的查封、拍卖。本院于2019年8月19日作出（2019）豫0526执异27号执行裁定书，裁定驳回付龙的异议请求。付龙不服，于2019年9月2日诉至本院。另查明：2013年8月份左右，原告付龙至被告滑县中建公司设在滑县文明大道与道康路交叉口南100米的售楼部欲购买该公司开发的中建怡园的商铺，付龙在滑县中建公司的售楼部交纳了排号费50000元，售楼部向付龙出具了50000元的收据。后付龙接到滑县中建公司售楼部关于开始出售商铺的电话通知后，于2013年8月17日上午与案外人宋军伟（系付龙之兄付强的大舅哥，且与付龙系生意伙伴）结伴至滑县中建公司售楼部凭排号凭证选房，付龙选中了中建怡园3号楼与5号楼之间编号为7号的商铺（上下各一间，建筑面积约179.26m2，出售价格4861.85元/m2，房款约合871536元）；宋军伟选中了中建怡园3号楼与5号楼之间编号为8号的商铺（上下各一间，建筑面积约151.8m2，出售价格4744.80元/m2，房款约合720260元）。付龙于当日上午10时37分在该售楼部三楼用其妻子柳永珍的建设银行卡（卡号为62×××88）刷POS机420768元，并于次日上午10时02分在该售楼部三楼仍用该银行卡刷POS机700768元，付龙刷卡合计1121536元，加上已交的50000元排号费，付龙支付房款共计1171536元，其中超出其应交房款871536元的300000元系为宋军伟垫付的房款［宋军伟于2013年8月18日上午在该售楼部三楼用其农业银行卡（卡号为62×××11）分两次刷POS机300260元、70000元，两笔合计370260元，加上其已交的排号费50000元及付龙为其垫付的300000元，合计720260元］。付龙、宋军伟二人付清所购商铺房款的当日，滑县中建公司售楼部财务人员分别为二人开具了收据并加盖了滑县中建公司财务专用章。其中付龙的收据记载：“收据NO1515372入账日期：2013年8月18日交款单位付龙收款方式刷卡人民币（大写）捌拾柒万壹仟伍佰叁拾陆元整￥871536.00元收款事由中建怡园7号房购房款＜商铺一次性＞2013年8月18日孔×娟”。（宋军伟的收据记载内容略）上述财务人员在给付龙、宋军伟开具收据的同时收回了二人手中的排号凭证及排号费收据。付龙、宋军伟在选房、交付房款期间，二人在滑县中建公司售楼部并分别与滑县中建公司签订了《中建怡园商铺定购书》。2014年8、9月份，滑县中建公司售楼部的工作人员电话通知付龙接房，付龙到售楼部接受其与宋军伟所购的7号、8号商铺（受宋军伟之托）后，遂购买两把锁将该两间商铺玻璃门锁住，并扯上对外招租的条幅（因付龙、宋军伟二人将该两间商铺一起对外招租，条幅上仅写有付龙的手机号码：1893727115）。后富德生命人寿保险股份有限公司河南分公司（以下简称富德保险公司）的工作人员电话联系付龙问询租赁事宜，称富德保险公司欲租赁此处商铺办公，但仅7号、8号两间商铺有点小，问付龙能不能与相邻的6号商铺一起出租，付龙表示愿意与6号商铺一起出租，但称其不认识6号商铺的房主。后经富德保险公司与6号商铺的房主李治军联系并商定，李治军将其购买的6号商铺与付龙、宋军伟的7号、8号商铺一起租赁与富德保险公司使用，并委托付龙处理租赁事宜。付龙、宋军伟、李治军与富德保险公司商定租赁价格为：付龙的7号商铺租金按35000元/年计算，宋军伟的8号商铺租金按30000元/年计算，李治军的6号商铺（上下各一间，面积133.98m2）租金按25000元/年计算。2015年5月18日，宋军伟、李治军分别在富德保险公司提供的关于委托付龙处理二人的商铺租赁事宜的授权委托书上签了字；付龙并代表宋军伟、李治军二人以出租方（甲方）的名义与富德保险公司（乙方）签订了《房屋租赁合同（2013版）》，合同约定，合同标的物为上述6、7、8号商铺，合同租赁期间自2015年7月18日起至2018年7月17日止，其中2015年5月18日至2015年7月17日为甲方给乙方的装修期。该三间商铺含税租金为121600元/年（其中应交税额31600元为双方签订合同时预估的税额）。合同另约定，付龙向富德保险公司提供金额为121600元的正式发票后，富德保险公司将租金121600元转至付龙的邮政储蓄银行账户（账号为62×××45）。付龙收到121600元租金将其垫付的税款及其自己应得租金扣除后，再将剩余租金按对应的数额转给宋军伟、李治军，其中给宋军伟的租金在二人核算合伙生意账时与宋军伟结算；李治军的租金，付龙将之交至富德保险公司财务部门，再由财务人员转交李治军。第一年（2015年）付龙收取富德保险公司租金121600元，扣除其垫付的税款30886.40元、宋军伟的租金30000元、李治军的租金25000元，付龙实得租金35713.6元。后因税额逐年增加，但富德保险公司仍按121600元/年支付租金，合同到期（2018年7月17日）后，付龙不再与富德保险公司续租。双方的租赁合同终止后，付龙、宋军伟不再与李治军的6号商铺对外一起出租，付龙并将自己的手机号码（1893727115）写在商铺玻璃门上，将其与宋军伟的7号、8号商铺继续一起对外招租。后付龙于2018年12月14日将7号、8号商铺出租给经营“老人头汽车美容”门店的案外人李忠、董松涛，双方并签订了《房屋租赁协议》，合同约定租赁期限自2019年1月15日起至2020年1月15日止，租金为75000元/年，合同并约定在租赁期间，每两年为不变租金，满两年后每年递增4％。付龙于2018年12月14日预收对方一年的租金75000元，并向对方出具了收据。截止目前，非因付龙、宋军伟的自身原因未办理上述7号、8号商铺的过户登记。上述事实，有原告付龙提供的：1．案涉7号、8号商铺的定购书、滑县中建公司出具的收到付龙、宋军伟购房款的收据，付龙用其妻子柳永珍的建设银行卡两次刷POS机的记录及该银行卡的账户查询记录、付龙与柳永珍的结婚证复印件，宋军伟用其农业银行卡两次刷POS机的记录及该银行卡的账户查询记录；2．宋军伟、李治军分别对付龙出具的授权委托书，付龙与富德保险公司签订的《房屋租赁合同（2013版）》、富德保险公司将租金121600元转至付龙的中国邮政储蓄银行账户的转账记录及付龙交纳121600元租金的相关税款的发票；3．付龙与“老人头汽车美容”门店的经营者李忠、董松涛签订的《房屋租赁协议》、付龙出具收到租金75000元的收据、“老人头汽车美容”门店在经营期间交纳相关水电费的票据；4．付龙当庭出示的显示案涉7号、8号商铺玻璃门上写有招租电话号码（1893727115）的手机截图照片；被告王美云提供的：1．本院（2015）滑民保字第327号民事裁定书及中建怡园被查封财产清单（57套商住房产）、（2015）滑民保字第327-1号民事裁定书及中建怡园被解除查封财产清单（57套商住房产）、（2015）滑民保字第327-2号民事裁定书、（2015）滑民二初字第356号民事调解书及相关送达回证、（2015）滑法执字第1571号之二执行裁定书；2．本院（2018）豫0526执恢439号执行裁定书及王美云与谢秀松的结婚证复印件、（2018）豫0526执恢439号之五执行裁定书、（2019）豫0526执异27号执行裁定书等证据；以及原被告当庭部分陈述予以证实，以上证据经庭审质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：本案系案外人提起的执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的，案外人即原告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，2013年8月18日原告付龙与被告滑县中建公司之间签订的《中建怡园商铺定购书》就房屋的位置、面积、价款等主要内容进行了约定，且被告滑县中建公司按照约定收取了原告付龙全部购房款871536元并已实际交付房屋，应当认定双方之间签订了合法有效的商品房买卖合同。且在本院根据被告王美云之夫谢秀松的保全申请于2015年9月15日对上述房屋进行查封之前，原告付龙对该房屋已实际占有、管理和使用（于2015年5月18日已出租他人），且非因原告自身原因未办理该房屋的过户登记。综上所述，并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告付龙对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告提出的执行异议诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于滑县文明路与道康路交叉口东南角中建怡园小区3号楼和5号楼之间编号为7号的上下2间房屋（商铺）。案件受理费12515元，由被告王美云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。本院（2019）豫0526执异27号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  赵政凯审判员  李红伟审判员  刘国强二〇一九年十二月十九日书记员  郭欣欣