广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1816号原告：黄银良，男，汉族，1962年7月9日出生，住广东省东莞市万江区。委托诉讼代理人：李晨，广东国悦律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街禾仓村，统一社会信用代码：91440101618436340C。法定代表人：胡玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。原告黄银良与被告从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月27日公开开庭进行审理。原告黄银良的委托诉讼代理人李晨、被告国泰公司的委托诉讼代理人殷锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄银良向本院提出诉讼请求：一、被告立即将位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房(房屋地址：从化市江埔街河东南路388号11栋501房)交付原告；同时交付购房合同、备案证明书、购房发票、住宅使用说明书、住宅质量保证书、钥匙等相关购房资料及交房手续交付给原告；二、被告按原告已付购房款787399元从2015年6月30日起按日万分之五向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（暂计至2019年2月28日违约金为527557.31元）；三、被告立即为原告办理地址位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房（房屋地址：从化市江埔街河东南路388号11栋501房）房地产权证书／不动产权证书并交付给原告，办理房产证所产生的一切费用由被告承担；四、被告以原告已付购房款787399元为基数，以日万分之五为标准，从2016年5月4日起向原告支付逾期交付房地产权属证书／不动产权证书的违约金至实际交付房地产权属证书／不动产权证书止（暂计至2019年2月28日，违约金为405904.19元）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月14日，原告通过以房抵债的方式从被告处购得涉案房屋，并签订了编号为201401183344的《广州市商品房买卖合同（预售）》。但被告一直不肯交房及办理房产证，原告遂向广州市从化区人民法院起诉。经两级法院审理，最终认定原、被告双方之间签署的房屋买卖合同合法、有效，且原告已经足额支付了购房款；但因案涉房屋被告未取得办理商品房确权（初始登记），最终未支持原告的诉求。现经原告了解，案涉房屋被告已经完成了确权手续，已经符合交付房屋以及办理房产证的条件。原告多次要求被告履行交房及办理房产证的合同义务，但被告一直不予理会。依据双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条的规定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；逾期每日被告应按商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。依据该合同第十三、十四条的规定，被告应当在2015年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用；逾期每日被告应按商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。被告国泰公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.我方及广东濠盈投资有限公司（以下简称濠盈公司）均没有收到原告支付购房款或者以房抵债形式的收款。因为濠盈公司经理肖志伟是向原告借款，而同时肖志伟也是挂靠吴川市建筑安装工程公司（以下简称吴川建筑公司）施工我司的工程，因此在牵涉到本案以房抵债的事项时濠盈公司报案称肖志伟利用职权侵占濠盈公司资产，由此导致肖志伟和陈始华涉嫌犯罪而被判刑，目前濠盈公司已经破产清算，均没有发现与原告存在以房抵债的事实。2.濠盈公司与我司于2014年8月9日签订解除合作合同，我司与吴川建筑公司进行工程款结算也没有提到有原告以房抵债的事实，吴川建筑公司在（2013）东中法民二初字第15号判决书中也否认有与原告存在以工程款抵购房款的事实。综上，本案不存在原告诉称的以吴川建筑公司的工程款抵本案原告购房款的事实，该判决书是在抵房事实发生8个月后出具的，可以证实确实没有发生以上事实。3.根据（2017）粤0184民初321号的判决书认定的事实，原告至今没有向我司口头或者书面申请办理房地产权证，也没有向我司支付代交税费和提供应该办证的身份证、户口本等其他需要办证的一切文件，因此原告主张本案办证逾期违约金由于没有具备上述条件，其诉请没有事实和法律依据。经审理查明：2014年1月14日，原告（作为乙方和买方）与被告（作为甲方和卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201401183344），该合同第四条约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的御景绿洲花园一期11、12第11栋5层501号房（下称该商品房），房屋地址：从化市江埔街河东南路388号11栋501房。该商品房合同约定建筑面积共121.7平方米，其中，套内建筑面积99.51平方米，共有分摊面积约22.19平方米。第七条约定：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额787399元。第八条约定：付款方式为一次性付款，在2014年1月14日前支付全部房价款，总金额：787399元。第十三条、十四条约定：甲方应于2015年6月30日前将房屋交付乙方使用。甲方逾期交房，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十一条约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金。第二十六条约定：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按照规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。原告在合同尾部买受人处签名并捺手印，出卖人签章及法定代表人签字处为空白。合同附件七补充协议第四条约定：甲方延期交楼的处理不适用《商品房买卖合同》的约定，甲方交房逾期超过180日，乙方要求继续履行合同的，甲方自《商品房买卖合同》约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，每日按总房价的0.01%的标准向乙方支付违约金。第八条约定：甲乙双方一致同意变更《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条关于“产权登记的办理方式”、“迟办产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式、违约责任按以下内容履行：（一）乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3事宜：1、办理、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；2、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；3、办理乙方所购商品房的预售合同抵押备案登记。（二）乙方自愿同意甲方在下列条件同时具备之日起的180工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定购房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起180工作日内未向房地产登记机关递交权属登记材料的，每逾期一天甲方应向乙方支付100元的违约金。（四）因办理商品房房产权证的相关事项产生应由乙方承担的税费，乙方同意只是预付给甲方，由甲方向有关部门代缴，在本协议约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的。乙方均应按政府部门的有关规定履行，如乙方不履行而引起的任何后果均由乙方自行承担。协议尾部乙方处有黄银良签名，甲方签名盖章及代表签字处为空白。2017年1月10日，原告曾就涉案房屋商品房预售合同纠纷一案向本院起诉被告及第三人濠盈公司，本院于2017年9月30日作出（2017）粤0184民初321号民事判决书，后原告不服上诉，广东省广州市中级人民法院于2018年2月2日作出（2017）粤01民终21138号民事判决书，确认原告与被告就上述合同签订的网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议具有法律效力，认定黄银良已支付了案涉房屋的房款787399元，被告有交付案涉房屋给黄银良的义务。该民事判决书同时载明：1.因案涉房屋尚未取得办理商品房确权（初始登记），原告与被告均无其他证据证明已竣工验收，案渉房屋尚未符合交付条件，故未支持原告要求被告交付房屋的请求。2.因案涉房款并非由黄银良直接交付国泰公司，黄银良无证据证明濠盈公司已告知国泰公司黄银良已履行了付款义务，同时亦无其他证据证明国泰公司知道或应当知道黄银良已通过上述形式支付了案涉房款。且由于濠盈公司认为“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”为肖志伟擅自制作且并非其公司的收款专用章，在未加盖濠盈公司的公章及未有濠盈公司的授权的情况下，仅凭加盖了“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”的御景绿洲花园收款收据、以及陈始华出具的《售楼款提取证明》，不足以令国泰公司在本案判决前确信上述行为是濠盈公司的真实意思表示，故亦未支持原告要求被告承担逾期交房违约金的请求。3.因原告尚未具备补充协议约定的办证条件，被告依补充协议约定尚未有办证义务，故未支持原告要求被告办证及支付逾期办证违约金的请求。另查,广东省广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终21138号民事判决书已于2018年2月11日发生法律效力。庭审中，原、被告均确认原告尚未对涉案房屋进行收楼。原告提交的时间显示为2019年6月27日的由证人陈某、金某出具的证言，内容为：陈某、金某是原告申请执行被告案件的委托代理人。自2018年3月份作为原告的代理人向从化区人民法院申请执行以来，多次到被告处要求其交楼、办理房产证，但对方一直不肯交楼，并拒绝办理房产证。后经法院执行，被告才将涉案房屋交付给原告，原告已备齐办证所需的户口本、身份证及相关办证费用，但被告以各种理由不肯依约代为办理房产证。另，根据本院到广州市从化区城市建设档案馆调取的涉案房屋的档案资料显示，涉案自编名城·御景绿洲居住小区一期工程2幢（11#、12#楼）已于2017年4月1日取得《建设工程规划验收合格证》，根据涉案房屋的《商品房产权证明书存根》可知，从化市江埔街河东南路388号11栋501房登记产权人为国泰公司。本院认为，已生效的（2017）粤01民终21138号民事判决书认定原告与被告的网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议具有法律效力，双方均应依约全面履行。并认定黄银良已支付了案涉房屋的房款787399元，被告有交付案涉房屋给黄银良的义务。关于原告主张的要求被告立即将位于从化市江埔街禾××绿洲花园××、××房交付给原告的问题。由于原告已履行了支付房款的义务，故被告有交付案涉房屋给原告的义务。现案涉房屋已办理了商品房确权（初始登记），产权人为被告，而原告又愿意接收案涉房屋，故对于原告主张被告交付房屋的请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告支付自2015年6月30日（买卖合同约定的交楼时间）起至实际交付之日止的逾期交房违约金的问题。虽原、被告双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，但该合同并非成立之后立即生效，而是生效民事判决书（广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终21138号民事判决书）判决确认其具有法律效力，从而对原、被告双方产生约束力，据此得以明确被告具有向原告交付涉案房屋的义务。故原告主张的要求被告自合同约定的交房之日开始计付逾期交房违约金依据不足，本院不予支持，本院认为逾期交房违约金从广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终21138号民事判决书生效之日（即2018年2月11日）开始计付较为合适。因被告实际交付房屋之日并不确定，故本院仅支持逾期交房违约金计至本案起诉之日，之后的逾期交房违约金原告可与被告另行协商或另案处理，本案不予处理。依据合同约定，逾期交房违约金每日按总房价的0.01%的标准支付，故本院确认，被告每日按总房价787399元的0.01%的标准从2018年2月11日起至2019年4月23日止向原告支付逾期交楼违约金。关于原告主张的要求被告立即办理涉案房屋房地产权证并予以交付以及支付办证产生的费用、逾期办证违约金的问题。根据涉案合同补充协议第八条的约定，原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起的180个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交房地产权登记机关，并将被告向原告代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门，包括原告向被告付清《商品房买卖合同》及其附件约定的税费及其它应付款等一切款项，按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等），已接受所购商品房等，由于原告尚未具备上述条件，被告依补充协议约定尚未有办证义务，故对于原告要求被告办证及支付办证产生的费用、逾期办证违约金的请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第五款、第一百零七条，第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于从化市江埔街禾仓村御景绿洲花园一期11、12栋第11栋5层501号房（房屋地址：从化市江埔街河东南路388号11栋501房）交付给原告黄银良；二、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄银良支付逾期交房违约金（该违约金以787399元为基数，按每日0.01%的标准从2018年2月11日起计至2019年4月23日止）；三、驳回原告黄银良的其他诉讼请求。本案受理费13135元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担484.18元，原告黄银良负担12650.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 建人民陪审员 李 妍人民陪审员 高晓群二〇一九年十二月五日法官助理谭小婧书记员谢妍