河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3045号上诉人（原审原告）：杜娜，女，汉族，1979年11月10日出生，住开封市鼓楼区，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：郑文亮，男，汉族，1948年10月1日出生，住河南省开封市鼓楼区，系杜娜公爹。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：谢宁宁，女，汉族，1986年6月2日出生，住河南省开封市禹王台区，现住开封市金明区。被上诉人（原审被告）：谢天志，男，汉族，1965年1月26日出生，住河南省鹿邑县。谢宁宁、谢天志委托诉讼代理人：谢远远，北京大成（合肥）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：开封市化轻总公司，住所地开封市惠济桥西街145号。诉讼代表人：李嘉然，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李嘉然、李枫（实习），河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人杜娜因与被上诉人谢宁宁、谢天志、开封市化轻总公司租赁合同纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初第785号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜娜上诉要求：1、撤销开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初785号判决中谢宁宁、谢天志无需向杜娜支付2018年租金，仅支付2019年租金16239元判决；2、判令谢宁宁、谢天志支付杜娜自2018年2月14日至2020年7月1日的租金，且租金价格按照每年29937元计算。事实和理由：1、2018年的《收据》和《补充协议书》缺乏真实性、合法性和有效性，该收据上明确显示“内部使用、对外无效”且上面的印章为开封市化轻总公司财务科，对外使用无效。另开封市化轻总公司资产移交后，对外行使权力的无效。2、房客与原房主恶意串通损害新房主合法权益的。涉案的《收据》落款时间为2018年1月19日，但实际时间应在2018年3月1日之后，因为杜娜于2018年2月向谢宁宁、谢天志催要房租时，其二人并未提及此收据，禹王台人民法院执行局于2018年3月1日向谢宁宁、谢天志催要证据时，其二人也未提及此收据。杜娜在2018年2月14日取得涉案房屋后，房客再向原房主交纳2018年一年的房租属不正常行为。3、2018年2月，杜娜向谢宁宁、谢天志出示执行裁定书并商讨房租一事时，其二人分文不交，并称其向原房主交纳了2017年1月1日至2019年12月31日三年的房租，并出具的“收款收据”，但当禹王台区人民法院执行局调查“收款收据”的真实性时，谢宁宁、谢天志拒不配合。经查“收款收据”属于分文未交的虚开收款收据。而李小英又开出的2018年收据是上述“收款收据”的延续，均是双方恶意串通，损害杜娜合法权益的行为。4、补充协议书是无效的。上述协议书是在空白纸上先盖章后填写内容的形式的，证人张某当庭认可“是使用的空白介绍信”。另开封市化轻总公司在公章封存后，已失去再签订补充协议的权利。且2018年3月1日，禹王台区人民法院执行局收到的仅为商铺租赁合同，并没有补充协议书。谢宁宁、谢天志答辩称，一审判决并无不当，请求驳回杜娜的上诉请求，维持原判。开封市化轻总公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。杜娜向一审法院起诉要求：1.解除开封市化轻总公司（以下简称“化轻总公司”）与谢天志于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》；2.判令谢宁宁、谢天志立即腾出位于开封市滨河路中段化轻总公司院内西侧1号楼底层营业房自东向西第一、第二自然间房屋，并将房屋交给杜娜；3.判令谢宁宁、谢天志支付杜娜自2018年2月14日起至将房屋交付杜娜之日止的租金，租金按照每年29937元计算；4.本案诉讼费由一审各被告承担。一审法院查明，2017年1月1日，开封市化轻总公司与谢天志签订《商铺租赁合同》，化轻总公司将位于开封市滨河路中段化轻总公司院内西侧1号楼底层营业房自东向西第一、第二自然间（合同显示面积为75.60平方米）房屋租给谢天志用于液压配件经营，租赁期限自2017年1月1日至2020年1月1日，共计3年整；租金按年支付，年租金29937元，于合同签订生效之日支付；未支付或者不按约定时间支付租金达30日以上的，甲方有权解除合同。2017年10月10日，开封市化轻总公司与谢天志签订《补充协议书》，鉴于开封市政府“六河一渠”的治理工作，需将甲方营业房门前道路挖开，严重影响商户进出货物困难，双方本着互谅原则，签订本补充协议：甲方将房租由原33元/平方米降至18元/平方米；降价期限暂定为一年；道路通行后，租赁价格恢复原价；其余事项按原签订合同执行。2018年2月，杜娜通过司法拍卖取得上述租赁房屋所有权。谢天志和谢宁宁系父女关系，谢天志租赁化轻总公司的上述房屋从事液压配件经营，名称为禹王台区天志液压配件门市部，系个体工商户，经营者为谢宁宁。2017年1月20日，谢天志、谢宁宁向开封市化轻总公司交纳2017年（2017.1.1—2017.12.31）的租金29900元；2018年1月19日，谢天志、谢宁宁向开封市化轻总公司交纳2018年的租金16329元。另查明，2018年6月29日，开封市化轻总公司以企业不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务为由，向开封市中级人民法院申请破产清算。开封市中级人民法院于2018年6月29日裁定受理化轻总公司的破产清算申请，2018年8月31日裁定指定一审法院审理。一审法院认为，谢天志与开封市化轻总公司签订的《商铺租赁合同》、《补充协议书》符合平等自愿原则，且不违反我国法律、法规的相关规定，合同有效。杜娜通过司法拍卖获得诉争房产所有权时，谢天志、谢宁宁与化轻总公司的租赁关系已经存在，依照相关法律规定，租赁合同效力不因产权变更而受影响。合同中约定的开封市化轻总公司的权利义务由杜娜继受。《补充协议书》签订于2017年10月10日，此时开封市化轻总公司尚未向法院申请破产清算，故一审法院对杜娜所称《补充协议书》是在化轻总公司进入破产程序后签的，公章已封存，是在空白盖章的纸上签的，协议无效的意见不予采纳。关于杜娜要求解除租赁合同、腾出房屋、支付租金的诉请。2018年1月19日，谢天志、谢宁宁将2018年的租金按《补充协议书》约定的18元/平方米，年租金计16329元支付给了开封市化轻总公司，其在杜娜取得该房屋之前已按合同约定履行了义务。杜娜拍得该房后，要求谢天志、谢宁宁按照《商铺租赁合同》约定的29937元/年交纳租金，谢天志、谢宁宁认为应按照《补充协议书》约定的16329元/年交纳租金，双方对租金数额存在争议，谢天志、谢宁宁未按期交纳2019年的租金的行为，不属于合同约定的违约情形，故杜娜要求解除开封市化轻总公司与谢天志签订的《商铺租赁合同》、腾出房屋的理由不能成立，不予支持。谢天志、谢宁宁已将2018年的租金交给开封市化轻总公司，杜娜请求谢天志、谢宁宁再按29937元/年向其交纳2018年的租金，无事实及法律依据，不予支持。杜娜在本案处理中不要求开封市化轻总公司返还其2018年的租金，故有关2018年的租金杜娜可另行主张。2019年的租金因市政施工尚未完成，影响仍然存在，故杜娜与谢天志、谢宁宁应继续按《补充协议书》约定的18元/平方米，即年租金16329元履行。杜娜要求谢天志、谢宁宁按照29937元/年交纳2019年租金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、谢天志、谢宁宁向杜娜支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金16329元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回杜娜要求解除谢天志与开封市化轻总公司所签订合同的诉讼请求；三、驳回杜娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由谢宁宁、谢天志共同负担208元，杜娜负担465元。二审中，谢宁宁、谢天志提交房屋租赁合同和收据各一份，证明与涉案商户在同一位置的商铺租金仅为10元每平米，因此，一审法院判决商铺租赁费的收取按照每平米18元计算并无不当。杜娜质证意见为，上述证据与本案无关。开封市化轻总公司称没有意见。杜娜向本院要求开封市化轻总公司提供0010362和0010761两份收款收据的各前一张票据和后一张票据，以证明涉案收据的真实性。开封市化轻总公司提交了记账凭证和现金账，证明2018年1月19日的，谢宁宁和谢天志确实交纳了2018年的租赁费，记账凭证和现金账中均记账了该笔款项的收入。杜娜质证意见为，上述证据是虚假的，我方不予认可。开封市化轻总公司称收款收据的存根公司是不留存的，上述证据证明公司确实收到了谢宁宁、谢天志2018年的房租。本院对上述证据做以下确认：杜娜对谢宁宁、谢天志提交的房屋租赁合同和收据的真实性未提出异议，仅称与本案无关，但房屋租赁合同涉及的房屋与本案争议房屋的房屋地理位置相同，可以作为参考。开封市化轻总公司提交的记账凭证与现金账相互印证，可以证明2018年1月29日谢宁宁和谢天志交纳了2018年度租赁费的事实，杜娜称记账凭证和现金账是虚假的没有事实依据。二审法院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为，谢天志与开封市化轻总公司于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律规定，属于有效合同。2017年10月10日签订的《补充协议书》的前提是房屋门前道路挖开，严重影响租赁户经营。在此情况下，双方充分考量各方利益签订的补充协议并不违反法律规定，且符合市场行情和本案涉及的实际情况，故一审法院认定《补充协议书》系有效合同并无不当。杜娜上诉称《补充协议书》系进入破产程序、公章移交封存后，先盖章后填字填写的，但其并未提交证据予以证明。加之该《补充协议书》的签订时间为2017年10月10日，开封市化轻总公司进入破产程序的时间为2018年9月27日，即《补充协议书》签订时，开封市化轻总公司还未进入破产程序，公章并未封存，故杜娜该上诉理由没有事实依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。杜娜上诉称谢天志提交的2018年1月19日由开封市化轻总公司出具的收据系虚假的，谢天志、谢宁宁存在与开封市化轻总公司恶意串通、损害新房主合法权益的行为，但其并未提交确切证据予以证明。经本院核实，开封市化轻总公司提交的记账凭证和现金账，两者相互印证可以证明2018年1月19日，开封市化轻总公司收到了谢天志、谢宁宁交纳的2018年度租赁费的事实。从该交纳的时间和交纳的数额上印证了《补充协议书》的真实有效。综上所述，杜娜的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1297元，由上诉人杜娜负担。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  张燕喃审判员  张 震二〇一九年十二月二十七日书记员  张居怡