四川省巴中市恩阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1903民初1667号 原告：李浩，男，生于1968年9月10日，汉族，大学文化，居民，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王晔，四川宏坤律师事务所律师。 被告：四川长恩商业管理有限公司，住所地：巴中市恩阳区登科街道义阳府第6栋。统一社会信用代码：91511903MA62D8766U。 法定代表人：冯龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗毅，该公司员工。 委托诉讼代理人：周黎明，四川宏坤律师事务所律师。 原告李浩与被告四川长恩商业管理有限公司（以下简称长恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月15日起诉来院。本院受理后，依法由审判员王显强独任审判，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告李浩的委托诉讼代理人王晔，被告四川长恩商业管理有限公司法定代表人冯龙的委托诉讼代理人罗毅、周黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李浩向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2018年9月20日签订的《恩阳义阳府第商铺租赁合同》；2、判令被告立即退还原告所交租金及保证金人民币351140元及利息；3、判令被告赔偿原告的各项损失（含装修费53.9428万元、室内消防设施10万元、消防楼梯材料费6万元、设施设备损失15万元、物管费2.1698万元）共计87.1126万元，并承担资金利息；4、本案的诉讼费被告承担。事实及理由：2018年9月20日，原、被告就原告租用被告经营管理的位于巴中市恩阳区义阳府第4栋2-3层1-8号商铺的相关事宜签订了《商铺租赁合同》。合同对租赁用途、租期、租金及支付方式等相关权利义务进行了约定。由于原告租赁商铺的用途为教育机构，根据相关规范，该商铺应有专用的消防通道原告才能开展正常的生产经营活动，被告知晓这一情况，也承诺会设置专用消防通道。正是基于被告的承诺，合同签订后，原告便按约定向被告支付了第一年的租金及租赁保证金。随后，原告安排人员对该商铺进行了装修，对室内安装消防设施，购置了增设消防通道所需的消防楼梯材料及其他相关设施设备。在此期间，被告方虽为增设消防通道出具了方案图，并到相关部门办理了变更规划等手续，但因被告的原因，导致该区域部分业主阻挠而迟迟无法增设消防通道，也就无法提供合格的消防验收报告等资料，造成原告在教育主管部门申请备案时不具备基本条件而无法通过主管部门审核。为此，原告数次找到被告协调，但至今无果。原告认为，被告所提供的租赁物无法达到约定的使用标准，其所承诺的整改也不到位，致使原告的合同目的无法实现。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告长恩公司辩称：1、原告诉称不实。首先，2018年9月20日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，就租赁用途、租期等均作了详细约定，合同并未对该商铺的消防设施等作专门的约定，也未针对消防设施作任何补充约定。被告在签订合同之初也未对原告作关于增设消防设施的任何承诺。试想，若原告在与被告签订《商铺租赁合同》时就认为被告提供的消防设施不符合原告的要求，原告怎能不在《商铺租赁合同》中作专门性约定呢？被告签订《商铺租赁合同》后，已完全按照合同的约定将租赁物交付给原告占有、使用、收益。其次，原告是在与被告签订《商铺租赁合同》后，在装修期间向教育主管部门申请教育机构营业执照时，才发现现有商铺的消防设施不符合开办教育培训机构的条件，遂与被告进行协商，请求增设消防设施。被告考虑到与原告的长期合作，且已向被告交付租金的情况下，同意配合原告的请求。因被告也无权修改消防设计图，遂出面请求开发商四川云鼎置业有限公司修改消防方案图。且约定在整个增设消防设施的过程中所产生的费用、施工等均与被告无关，由原告自行负责。由此可见，被告与原告在签订《商铺租赁合同》时，均未对增设消防设施等作专门约定，也未有增设消防设施属于被告应当履行合同义务之一的意思表示。2、被告并不存在任何违约行为，原告诉请于法无据。首先，被告与原告签订《商铺租赁合同》时，涉案房屋已符合交付使用条件，且涉案商铺的消防已经过相关部门予以验收合格。在签订《商铺租赁合同》前，原告也现场验收过涉案房屋，对涉案房屋的消防设施已做全面了解，且认定被告出租的案涉房屋完全符合原告开展教育培训机构所需才与被告签订了《商铺租赁合同》。其次，原告作为开展教育培训机构的专业人才，在选定教育培训场所之前已经熟知教育培训机构相关的法律、法规、政策规范等，也知悉开展教育培训机构应当需要怎样的消防标准。被告仅作为普通出租方，在原告提出租赁被告的商铺用于开展教育培训机构后，在将租金、租赁期限商谈好后，与之签订《商铺租赁合同》，并按约定将涉案房屋交付给原告使用，并不存在任何违约行为。第三、在签订《商铺租赁合同》之初的意思表示仅仅是被告交付符合《商铺租赁合同》约定下的租赁物，原告按照合同约定支付租金，占有、使用商铺的意思表示。因原告自身对开展培训教育机构所需条件缺乏了解，在装修后才发现现有消防设施不符合教育主管部门的要求，所产生的一切损失均归于自身，应由原告自己承担相应后果。被告已完全按照《商铺租赁合同》的约定提供了符合合同约定下的租赁物，被告不存在任何过错，也不存在任何违约行为。被告也不可能为原告自身不了解相关法律、法规、政策规范所造成的损失承担责任。且业主阻挠原告施工也于被告无关，被告的义务仅仅是按照《商铺租赁合同》的约定提供符合合同约定的租赁物。被告已按照约定提供了符合约定的租赁物。第四，原告诉请解除《恩阳义阳府第商品租赁合同》。其一，原告不符合解除《商铺租赁合同》的条件。根据《商铺租赁合同》约定，原告不享有根据《商铺租赁合同》的约定解除权；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，增设消防设施等并非合同约定义务，且原告也未在合理期限内予以催告，原告也不享有法定解除权。其二，原告请求解除《商铺租赁合同》，但原告已使用涉案房屋一年之久，租金不应当退还，且原告诉请提前解除合同，保证金也不应当退还。其三，因原告自身原告诉请在合同期限内解除合同的，属于因承租人违约导致合同解除的情形，原告主张损失无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除”、第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，应当由原告对未形成附合的装饰装修物拆除，对已形成附合的装饰装修物的残余价值被告不予赔偿，且应由原告恢复原状。综上，原告诉称不实，被告不存在任何违约行为，诉请于法无据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2018年9月20日，以出租方长恩公司为甲方，租赁方李浩为乙方，双方签订《恩阳•义阳府第商铺租赁合同》，载明：承租商铺位于巴中市恩阳区义阳府第4栋2-3层1-8号，该商铺为框架结构，水电配套设施齐全，建筑面积约为772.16平方米（为义阳府第各种费用的计算标准）。甲方同意将该商铺租赁给乙方作为经营教育培训使用，租赁期限6年，从2019年1月1日起至2024年12月31日止。租金标准（人民币）：32.5元／平方米／月。租金支付时间：第一年商铺租金为301140元，签订合同时一次性付清。第二、三年商铺租金为301140元，2019年11月30日前付清，2020年11月30日支付第三年租金，按年支付。第四年商铺租金为319208元，于2021年11月30日前付清。第五年商铺租金为319208元，于2022年11月30日前付清。第六年商铺租金为319208元，于2023年11月30日前付清。乙方承诺，于本合同签订时向甲方支付相当于第一租赁年度的两个月租金金额的租赁保证金共计人民币5万元。租赁保证金非预付的租金，仅作为乙方忠实履行本合同约定义务的保证。乙方确认本商铺以外的有效通讯地址是巴中市，联系人李浩等内容。 2018年9月5日、2018年9月21日、2018年9月22日，巴中市奥林匹克学校先后四次向长恩公司付款共计351140元。 原、被告签订商铺租赁合同后，原告李浩将租赁的房屋装修，预开办教育培训学习，于2018年9月28日与四川鼎盛美家装饰工程有限责任公司签订《房屋装修合同》，约定工程总价款539428元；于2018年10月8日与廖奎龙签订《消防系统工程合作协议》，约定包干价为160000元；于2018年11月14日与恩阳贝贝科技有限公司签订监控系统安装协议，器材总价为5530元；于2018年12月10日与他人签订空调前期预埋钢管协议，约定价格18800元；于2019年1月4日与他人签订防护栏订做合同，约定价格9500元；2019年8月9日购超白亚光玻璃白板一块，价格2870元；2019年7月30日，购价值2525935元的课桌椅。2018年10月22日，李浩向成都华居物业管理有限公司恩阳分公司缴纳物管费21698元。 2018年10月22日，巴中市恩阳区公安消防大队向巴中市恩阳区雅博教育培训学校发出《责令立即改正通知书》，载明：对单位进行消防监督检查，发现消防设施、器材消防安全违法，责令立即改正，具体问题：该场所安全出口、疏散通道数量不足。 2019年1月9日、2019年4月23日，四川云鼎置业有限公司向恩阳区人民政府、巴中市恩阳区自然资源和规划局递交《关于“义阳府第”小区增设消防应急疏散楼梯的请示》，载明：小区外围商铺二装投用，不能满足新的消防规范要求，需增设消防应急疏散楼梯，请求给予支持。2019年6月27日，巴中市恩阳区自然资源和规划局恩自然资规函〔2019〕143号关于《义阳府第四号楼增设消防疏散钢结构楼梯方案》专家审查意见的函，载明：规划批准的义阳府第4号楼建设工程项目为3层，其中1层为商业，2、3层为办公用房，图中仅设置一处疏散楼梯。因巴中市恩阳区消防大队在消防例行监督检查中发现该楼不能满足设计使用功能的消防和疏散需要，要求公司整改并增设疏散通道，应公司申请，我局于2019年6月20日，组织专家对你公司报送的《义阳府第四号楼增设消防疏散钢结构楼梯方案》进行了审查，形成审查意见如下：一、为满足《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）和《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等规范要求，原则通过该方案。二、该方案仍需对以下内容进行修改完善：（一）除开向室外疏散楼梯的乙级防火门外，疏散楼梯的水平方向2m范围内不应开设其它门窗洞口。（二）乙级防火门应开向疏散方向，且防火门在完全开启的情况下不应影响楼梯的疏散净宽度。（三）公司应充分论证，新设的疏散楼梯满足自身安全并对已有建筑不造成安全隐患的情况下，方可实施。三、请你公司通知设计单位按专家审查意见修改完善后，将修改的设计方案图纸及文字成果（含电子文档）报送我局审查通过后备案等内容。因业主阻拦，致增设消防疏散钢结构楼梯方案未实施。原告起诉来院。 上述事实，有原、被告陈述，身份证复印件，企业信用信息，商品租赁合同，现金缴款单，业务回单，房屋装修合同，消防系统工程合作协议，交易明细清单，购课桌椅发票，购超白亚光玻璃白板发票，防护栏订做合同，空调前期预埋钢管协议，监控系统协议，物管费发票，请示，钢结构安全通道施工图，巴中市恩阳区公安消防大队责令立即改正通知书，建设工程消防验收意见书，巴中市恩阳区自然资源和规划局函等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告李浩与被告长恩公司签订的商铺租赁合同，系双方达成的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。依照合同约定，被告长恩公司向原告李浩交付了租赁的房屋，并收取了原告李浩交付的保证金和第一年度的租金，双方已经各自履行了合同约定的义务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据该规定，出租人有义务保证租赁物符合约定用途，但此用途仅指该租赁物符合通常类的用途，并无义务保证承租人的具体用途，因为出租人对于租赁物以外的因素无法保证，并且具体用途所要具备的租赁物内用途以外的条件是针对使用者的。如果出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会加重出租方的责任，这明显违背公平原则。涉案租赁物系裙房，1层为商业用房，2-3层为办公用房，根据《建设工程消防设计审核意见书》（巴公消审字〔2015〕第0049号）和《建设工程消防验收意见书》（巴公消验字〔2018〕第0045号），该裙房消防工程已验收合格，表明该裙房符合设计的用途。原告李浩于2018年9月5日向被告长恩公司缴纳房租10万元，2018年9月20日与被告签订商铺租赁合同，在合同中明确约定了租房目的为经营教育培训使用，原告李浩作为开办教育培训机构的专业人员，知道或者应当知道开办教育培训机构的相关政策法律规定，亦应当对经营教育培训机构所必需的消防等规定和手续有充分的了解和预见，在其熟知租赁物的具体情况，和其租赁目的的情况下，与被告长恩公司签订租赁合同，而且未曾提出特别要求或约定，在取得租赁物并装修期间，因其预开办的场所达不到消防的要求而被责令改正，开发公司积极向主管部门申请调整规划，因业主的原因致不能实施，责任不在被告长恩公司，长恩公司已经完成了合同义务，不应承担不能办理消防许可证从而申领行政许可开办教育培训机构的责任。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告李浩租赁房屋的目的是开办教育培训机构，因消防通道不达标，不可能通过教育主管部门的审核，致原告不能实现合同目的，原告向法院起诉要求解除合同，通过法院向被告长恩公司送达起诉状副本、开庭传票等，可视为原告履行了通知义务，故，原告要求解除合同的主张，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，原告缴纳的保证金5万元应予退还，原告的装饰装修物能拆除的，由原告自行拆除，不能拆除形成附合的归被告长恩公司所有，鉴于原告为装饰装修租赁物用去较多费用，就原告要求返还所交租金301140元的主张，本院予以确认，其余费用，由原告自行负担。 综上，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十六条之规定，判决如下： 一、解除原告李浩于2018年9月20日与被告四川长恩商业管理有限公司签订的《恩阳义阳府第商铺租赁合同》，由原告李浩于本判决发生法律效力后及时将租赁的房屋腾空交与被告四川长恩商业管理有限公司。 二、由被告四川长恩商业管理有限公司于本判决发生法律效力后及时退还原告李浩所交租金及保证金共计人民币351140元； 三、驳回原告李浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3275元，由原告李浩负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  王显强 二〇一九年十二月二十六日 书记员  黎秋钰