山西省中阳县人民法院   民事判决书   （2019）晋1129民初503号   原告（反诉被告）：太原振浩房地产开发有限公司，所在地太原市小店区龙城南街98号。   法定代表人：相某，职务董事长。   委托诉讼代理人：时某，女，1990年4月16日生，汉族，山西省清徐县孟封镇东罗村富裕路9号，现住太原市杏花岭区胜利东街7号电力中心，身份证号码×××。系公司法务。   被告（反诉原告）:赵奴莲赵某，女，汉族，山西省中阳县下枣林乡上罗侯村49号。   委托诉讼代理人：高某，山西宏文律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘某，山西宏文律师事务所律师。   原告（反诉被告）太原振浩房地产开发有限公司与被告（反诉原告）赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告太原振浩房地产开发有限公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告协助原告办理合同网签手续的解除事宜；3.判令被告向原告支付违约金116440.2元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月20日，原被告签订了《商品房买卖合同》，被告向原告购买富力尚悦居12号楼2单元102号房屋，总价款1164402元。合同签订后，被告未按照合同约定支付价款。经原告多次催要仍迟迟不予支付。根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求支付违约金。因此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。   被告赵某辩称：1.被告已经按合同约定向原告支付了定金、首付款、公共维修基金共计242880元；2.原告没有催要，所诉多次催要不是事实，双方一直就继续维系合同的履行进行协商，在协商过程中就收到了起诉状副本，因此原告所说解除合同的事实与理由不能成立，应予驳回全部诉讼请求。   反诉原告赵某向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人退还全部收款项234402元，向反诉人支付案涉房屋现价与合同价款的差额（现价金额以人民法院委托第三方鉴定结论为准）；2.本诉与反诉的诉讼费用判由被反诉人承担。反诉原告赵某在庭审中变更诉讼请求1为：判令被反诉人向反诉人退还已支付款项214402元和维修基金8478元并承担此款项被实际占用期间的银行同期贷款利息、双倍返还定金4万元。事实与理由：反诉人与被反诉人之间的商品买卖合同，反诉人依约支付了定金和首付款，且向被反诉人提交了按揭贷款的全部资料手续。因被反诉人既不完善按揭贷款事宜，也不依约向反诉人交付房屋，且突然起诉要求解除房屋买卖合同，该行为构成根本违约，给反诉人造成巨大的经济损失。谁都知道，太原房地产现价与2017年的房价不可同日而语。反诉人也同意解除该买卖合同，但此差价损失应当由被反诉人承担，并由其足额退还已收款项。望判如所请。   反诉被告太原振浩房地产开发有限公司针对反诉原告的反诉请求辩称：1.关于第一项反诉请求，既然被告同意解除合同，那么原告会将扣除违约金后的全部已付款项退还被告，包括首付款及公共维修基金；2.关于双倍返还定金的反诉请求，根据我国法律有关定金罚则的规定，双倍返还定金仅存在于一方守约对方违约的情形，即开放商一房多卖或五证不全的情况，而本案是被告未按照合同约定支付价款，违约在先，其无权要求返还定金；3.关于要求支付资金占用期间银行同期贷款利息的请求，被告支付此款项是为了占有涉案房屋，而截至目前为止，该房屋仍由被告占有，导致原告无法另行出售，被告请求该利息没有事实与法律依据，应予驳回；4.关于贷款，开发商是作为担保人、被告作为借款人，开放商并不附有发放贷款的义务，而在贷款过程中，开发商仅负有担保义务，由银行实际考量借款人自身的征信及借款资质来决定是否放款，开放商在本案中已向银行交纳保证金，履行了相关的义务，并不存在违约情形，而是由于被告个人自身原因导致银行按揭无法办理；5.关于催要，原告已经向被告邮寄律师函，告知其付款的期限及违约责任。   原告太原振浩房地产开发有限公司针对其诉讼请求向本院提供证据有：一、房屋认购书、承诺书、客户交款通知单，证明2017年10月20日，被告认购原告开发建设的涉案房屋一套，并承诺付款方式及相关违约责任。二、被告身份证复印件，证明被告主体适格。三、商品房买卖合同，证明：1.2017年11月20日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定总房款为11664402元，除首付款外，其余款项付款方式为银行按揭，贷款金额为93万元；2.截止本诉，被告未按照合同约定办理银行贷款，依据合同附件四第六条之约定，原告有权解除合同，并要求被告支付房款总价10%的违约金。四、涉案房屋网签情况，证明涉案房屋在房地局网站已网签，解除涉案合同后，被告有义务履行解除合同之附随义务，协助原告办理解除网签手续。五、律师函及快递签收情况，证明2018年11月5日原告委托山西华炬律师事务所向被告发出律师函，通知其于2018年11月16日前向原告一次性付清全部房款，否则承担相应违约责任，被告于2018年11月8日签收该函。   被告赵某的质证意见为：1.对认购书的真实性无异议，从内容来看第二页第3条7款及第4条明确乙方须带办理按揭的资料内容，约定了被告只有向甲方提供有关申办按揭资料的义务，具体和哪家银行及怎么办理按揭是原告的义务；2.承诺书中第二条尽管约定了如因个人原因无法办理，在银行通知之日起七个工作日内更改付款方式，但是至现在按揭办不下来，不是被告的个人原因，银行也没有通知让变更付款方式，因此也不存在违背承诺的事实；3.客户通知单没有异议，我们已经按通知交清全部款项；4.房屋买卖合同没有异议，但是合同附件4明确了双方的义务，第四条也约定了贷款所需的全部资料和费用被告只有提供的义务，该义务我们已经全部履行完毕，认购书中第三条第七项也是只有提供资料的义务，附件4的第六条约定了原告的义务，办理按揭的材料和通知是原告的义务，被告不存在违约的情形；5.网签情况，由于被告没有进行核实，对真实性不予认可；6.律师函我们没有收到，对被告没有任何法律上的效果。综上，被告没有违约，是原告违反了办理按揭和通知的义务，没有办理按揭的原因至今不清楚，也没有通知，是原告形成的违约。   被告赵某向本院提交的证据有：一、支付凭证，包括转账凭证2支、公共维修费收据1支共计8478元、购房款増值税票一支共计234402元、违约金增值税票一支1143.81元，证明反诉人依约支付给被反诉人购房款的全部款项共242880元。二、微信聊天记录截图（附电子版光盘一张）：1.反诉人与贷款银行-太原民生银行的聊天记录，证明自购房办理贷款以来，银行以各种理由拖延放贷，至今未放；2.反诉人与被反诉人“富力尚悦居陈斌”聊天记录，证明因为被反诉人方原因致使反诉人的银行货款一直不能发放。2018年5月份开始反诉人多次要求退房退款，被反诉人刚开始称会给反诉人换一家银行重新办贷款，但一直未果。2018年6月份被反诉人同意退款，并已经按公司规定进行退款流程安排公司财务办理退款，直到2018年12月份被反诉人依然没有给反诉人办理退房款，又称可以转卖换户名，直到2019年1月份，反诉人再次催促被反诉人退回首付款但至今未果。   原告太原振浩房地产开发有限公司的质证意见为：1.第一组证据支付凭证真实性予以认可，但被告支付违约金的税票可以证明被告知晓违约条款及交款通知单中约定的未按时付款应按日万分之二支付违约金，超过60日后出卖人有权解除合同，并要求其支付10%的违约金；2.第二组证据，微信聊天记录截图，由于电子证据的可篡改性，故对该证据的要求也比较高，原告对被告提交的该组证据真实性不予认可，该证据不符合证据规范，从聊天记录中无法确认双方的身份，且一直是称刘姐，不能证明是本案的被告与银行的聊天记录，聊天记录只截止到2018年3月，但是后续该项目的所有款项都正常发放了，作为原告来说，也是希望客户能办理正常按揭，这样公司才能正常回款，原告没有理由阻碍被告贷款的办理。综上，原告对被告的证明目的不予认可。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定事实如下：2017年10月20日，原被告签订了《太原富力尚悦居商品房认购书》，协议约定被告赵某向原告认购富力尚悦居12号楼2单元102号房屋，总价款1164402元。认购书签订后，被告赵某交纳定金20000元。   2017年11月20日，被告赵某签署承诺书，第（2）条约定：如因个人原因无法办理按揭贷款，承诺在银行通知之日起7个工作日内更改付款方式，否则视为逾期付款，如逾期本人同意按每逾期一日承担应付款总额日万分之二的违约金，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，并承担解除合同的所有费用。   2017月11月20日，原告与被告赵某签订了《商品房买卖合同》，双方约定购房位置、户型、房屋价款。被告赵某当日交纳首付款214402元及公共维修基金8478元。   合同第六条第3款确认被告赵某共交纳购房款234402元（含定金），剩余购房款930000元被告赵某以银行按揭贷款的形式支付。合同附件四第4条约定：买受人应于签署本合同之日起5日内，提供合同备案所需全部资料及贷款所需全部资料和费用，签妥贷款所需的全部文件，否则视为买受人逾期付款。买受人每逾期一日需承担应付款总额日万分之二的违约金，并应承担本合同第七条关于逾期付款的违约责任同时需承担解除合同的相关费用；出卖人应当在合同约定的时间内接收买受人提供的资料，并积极办理合同备案，出卖人无正当理由拒不接受资料的，应当承担违约责任，每延迟一日应承担万分之二的违约金，买受人有权解除合同，出卖人应当承担商品房价款10%的违约金，并承担解除合同的相关费用。合同附件四第6条约定：如果由于买受人的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内日一次性付清全部房款。否则，自第11日起视为买受人逾期付款，买受人每逾期一日须承担应付款总额日万分之二的违约金。出卖人要求买受人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金，同时应承担逾期付款的违约责任。   合同签订后，被告赵某按照合同约定提供了有关申办按揭贷款的资料。同时被告赵某与贷款银行-太原民生银行业务员吴某微信联系要求办理按揭贷款，银行以按揭贷款停办等理由一直未给被告赵某办理按揭贷款，被告赵某与原告方业务员陈某微信联系要求退还房款，业务员答复已上报公司，公司走流程，要求被告等公司通知。   上述事实有房屋认购书、承诺书、客户交款通知单、商品房买卖合同、公共维修费收据、购房款増值税票、微信聊天记录及当事人陈述予以佐证。以上是为本案事实。   本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。2017月11月20日，原告与被告赵某签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，被告按约支付首付款234402元（含已付定金20000元）、公共维修基金8478元并向被告提供了有关申办按揭贷款的资料，履行了合同约定的义务，被告赵某虽向原告签署承诺书，第（2）条约定：如因个人原因无法办理按揭贷款，承诺在银行通知之日起7个工作日内更改付款方式，合同附件四第6条约定：如果由于买受人（被告）的原因导致银行未批准买受人的贷款申请，则买受人应于收到出卖人通知之日起10日内日一次性付清全部房款，但被告赵某均未收到银行及原告（出卖人）的通知，原告也未提供证据证明通知到被告赵某。因此，原告不能证明未能办理按揭贷款是被告赵某（买受人）个人原因造成的，被告赵某没有违约情形。故原告要求被告支付违约金116440.2元的请求，本院不能予以支持。   原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，被告也同意解除，本院应尊重双方意见，其请求本院应予支持，同时被告应协助原告办理合同网签手续的解除事宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此被告反诉要求原告返还购房款总计242880元的诉讼请求，本院应予支持，因原告长期占用资金未及时退还，给被告造成损失，被告反诉请求按年利率6%支付资金占用期间利息的请求，符合法律规定，本院应予支持。   综上所述，原、被告签订的《商品房屋买卖合同》，双方同意解除，符合合同的解除条件，本院予以解除。被告应当配合原告办理合同解除后的网签手续解除事宜。同时，原告应当返还被告赵某定金、购房款、公共维修基金共计242880元及资金占用期间利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、解除原告太原振浩房地产开发有限公司与被告赵某于2017月11月20日签订的《商品房屋买卖合同》。   二、被告赵某于本判决生效之日起十五日内协助原告太原振浩房地产开发有限公司办理合同网签手续的解除事宜。   三、原告太原振浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告赵某已交付的定金、购房款、公共维修基金共计242880元及利息（利息计算期限从2017年11月21日起至本判决书指定履行之日止，利率按年利率6%计算）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费2629元，由原告太原振浩房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费4816元，由反诉被告太原振浩房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于山西省吕梁市中级人民法院。   审 判 长 任仲平   人民陪审员 高林凤   人民陪审员 任军军     二〇一九年十二月十一日   书 记 员 闫二霞