呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4805号上诉人（原审被告）：内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：林春梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建平，内蒙古铭川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田巧兰，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘福成，内蒙古蒙特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文平，内蒙古蒙特律师事务所律师。原审第三人：中共内蒙古自治区委员会办公厅行政处，住所地呼和浩特市。负责人：史永前，该处处长。委托诉讼代理人：张健，爱德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昊楠，爱德律师事务所实习律师。原审第三人：田兰忠，住呼和浩特市。上诉人内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司（以下简称泰戈公司）因与被上诉人田巧兰、原审第三人中共内蒙古自治区委员会办公厅行政处（以下简称党委办公厅行政处）、原审第三人田兰忠房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初5620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理完毕。泰戈公司上诉请求：请求改判驳回田巧兰的诉讼请求或发回重审。事实和理由：2000年2月，泰戈公司接受原鑫泰公司建设的自治区党委家属区和平北路一带危旧平房进行改造。房屋建成后，泰戈公司安排拆迁范围内的12户住户，并且按照约定泰戈公司再给自治区党委办公厅3套住房。因此，三套房屋是泰戈公司给自治区党委财产，属于国有资产。自治区党委将三套房屋的其中一套卖给了田巧兰的父亲田德跃（田巧兰的父亲田德跃，并不是泰戈公司拆迁范围内的拆迁户）。后田德跃夫妻先后去世，田巧兰居住该套房屋。泰戈公司与田巧兰之间没有签订过《商品房买卖合同》，泰戈公司与田巧兰不存在任何房屋买卖关系，不是合同的相对方，故泰戈公司没有义务为田巧兰办理房屋产权证。党委办公厅行政处与田巧兰的父亲田德跃及田巧兰之间是另外一个法律关系，与本案不是一个法律关系。然而一审法院竟然判决泰戈公司在判决生效起15日内协助田巧兰办理产权证书，故一审判决认定事实不清，适用法律错误。泰戈公司认为，一审判决泰戈公司直接给田巧兰办理房产转移手续，违背了国家有关房屋产权过户的程序，损害了国家的利益。泰戈公司与田巧兰之间不存在房屋买卖法律关系，泰戈公司作为本案被告不适格。泰戈公司没有义务为田巧兰办理产权证书。理由如下：首先，三套房屋是泰戈公司给党委办公厅行政处的补偿，三套房屋属于国有资产，不是给田巧兰的补偿。泰戈公司与田巧兰之间不存在房屋买卖法律关系，泰戈公司作为本案被告不适格。其次，泰戈公司与田巧兰之间没有签订过《商品房买卖合同》，泰戈公司与田巧兰不存在任何房屋买卖关系，不是合同的相对方，故泰戈公司没有为田巧兰办理房屋产权证的义务。第三，田巧兰的父亲田德跃不是泰戈公司拆迁回迁户，是田巧兰的父亲田德跃购买了党委办公厅行政处所有的房屋，卖方是党委办公厅行政处。党委办公厅行政处与田巧兰的父亲田德跃及田巧兰之间是另外一个法律关系，与本案不是一个法律关系。第四，田德跃夫妻去世后田巧兰继承房产需要在田德跃有房产证书的基础上，还需向有关部门缴纳有关税费办理产权转移手续方可办理房屋产权证书。所以泰戈公司只有给党委办公厅行政处办理转让房屋手续的义务，且党委办公厅行政处还需履行未尽义务。一审判决要求泰戈公司直接协助田巧兰办理产权证书，是隔着锅台上炕的行为，是认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，是严重的枉法裁判，呈请法院撤销一审判决，改判驳回田巧兰的诉讼请求或发回重审。田巧兰辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；二、一审判决已经查明，根据党委办公厅行政处和鑫泰公司签订的协议书和补充协议，最终由泰戈公司承接了权利义务。田巧兰的父亲就是党委的员工，最早危房改造的过程当中，没有住房，之后才有了党委办公厅行政处给分的房，一审法院也认定了这个事实，然后判决让泰戈公司直接办理到田巧兰名下，是符合法律规定的。泰戈公司的上诉请求没有相应的证据予以证实。党委办公厅行政处述称：1、本案中，行政处被列为第三人，诉讼主体不适格；2、一审判决由泰戈公司为田巧兰办理房屋产权证书，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1995年11月13日，行政处和田德跃签署协议，行政处同意田德跃集资回迁楼房一套，之后集资款3万元和合同约定的剩余房款全部交清。1997年3月，行政处与内蒙古鑫泰建筑工程公司达成协议，行政处将内蒙古党委家属区危房改造事宜交由鑫泰公司负责，鑫泰公司在该建筑用地上所建楼房竣工后，给付行政处三套住宅作为本片建设用地的补偿。1999年11月30日，行政处与鑫泰公司达成协议，鑫泰公司用涉案楼房一套抵顶欠付行政处的水、暖增容费用，同时约定产权手续由鑫泰公司办理，住户按时交纳该小区统一规定的物业管理费。2000年2月18日，行政处、鑫泰公司和泰戈公司签署《协议书》，三方同意将上述协议中鑫泰公司享有的权利和义务全部交由泰戈公司承担。而房屋竣工验收完成后，泰戈公司认可分配方案并直接将房屋交付田德跃居住使用。故上述房屋办理产权手续的责任主体应是泰戈公司。再者，内蒙古旧党委大院开发改造前，田德跃居住的旧院天启恒巷宿舍6号是单位分配居住使用的房屋，党委旧院开发改造时，由行政处统一负责与开发主体签署《协议书》，目前涉案房屋的权利主体是田巧兰，涉案房屋并不属于国有资产。关于办理过户登记时涉及到房产局的办理程序和相关税费交纳问题，依据内蒙古人民政府《关于妥善解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的意见》，程序上可以完成。而且田巧兰在本案中一直承诺愿意按照国家相关规定交纳相关费用，故一审判决由泰戈公司给田巧兰办理房屋产权，认定事实清楚，适用法律正确，也不会损害国家利益，应当予以维持。田兰忠坚持一审意见，未发表新的意见。田巧兰向一审法院起诉请求：1、判令泰戈公司立即协助田巧兰办理呼和浩特市新城区北马神庙街泰戈小区3号楼3层西北户房屋权属证书；2、本案诉讼费用由泰戈公司承担。一审法院认定事实：1997年3月18日，党委办公厅行政处（甲方）与内蒙古鑫泰建筑工程公司（以下简称鑫泰公司）签订《协议》，约定：甲方将其所属家属区和平北路东侧，满族幼儿园西侧（南北长约69.9米至党委宿舍院南侧，东西22.9米）的建筑用地交由乙方进行改造，并约定：1、该建筑用地上所有建筑物产权由乙方全权处置；2、按拆迁政策负责该地皮所有建筑物的搬迁拆迁事宜；3、在该建筑用地上所建楼房竣工后，给付甲方三套住宅，作为甲方本片建设用地的补偿。1999年11月30日，党委办公厅行政处（甲方）与鑫泰公司（乙方）签订《协议书》，约定：乙方向甲方交纳水、暖增容费用合计255295元。同日，双方签订了《补充协议》，约定：1、乙方应向甲方交纳水、暖增容费用合计255295元；2乙方应扣甲方的款合计179782.8元；3、乙方应交甲方款项为75512.2元；4、乙方用楼房一套（新城区和平北路建房合作住宅3号楼3层西北户，145798.4元）抵顶应交甲方款项75512.2元之后，甲方应退乙方款项70286.2元；5、产权手续由乙方办理，费用按国家规定承担，甲方住户按时交纳该小区的统一规定的物业管理费。1999年12月17日，鑫泰公司向党委办公厅行政处出具《收据》一张，书写：今收到党委办公厅行政处交来满幼西侧3号楼3层西北户房款人民币145798.4元。2000年2月18日，党委办公厅行政处（甲方）与鑫泰公司（乙方）、泰戈公司（丙方）签订《协议书》，约定甲乙双方于1997年3月18日和1999年11月30日所签协议中乙方所享有和承担的权利和义务全部由丙方承继。2000年8月14日，党委办公厅行政处向梁淑珍出具《证明》一张，证明：梁淑珍于2000年8月14日以成本价购现住××宿舍，购房款36461.64元。另查明，田德跃与梁素珍系夫妻关系，婚生子女为田巧兰、田兰忠。庭审中，田兰忠明确表示放弃涉案房屋享有的权利。一审法院认为，党委办公厅行政处与鑫泰公司签订的《协议》、《协议书》、《补充协议》，及党委办公厅行政处与鑫泰公司、泰戈公司签订的《协议书》，均系当事人的真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效；根据协议约定，泰戈公司承继了鑫泰公司的权利和义务，对涉案房屋所在的小区进行开发建设，按照党委办公厅行政处与鑫泰公司签订的《补充协议》的约定，涉案房屋产权手续由鑫泰公司办理，费用按国家规定承担，泰戈公司作为鑫泰公司的权利义务承继人，应按照补充协议约定，为涉案房屋办理产权手续；泰戈公司辩称协议系与党委办公厅行政处签订，应将涉案房屋的产权办理在党委办公厅行政处名下，根据党委办公厅行政处与鑫泰公司签订的《协议》、《补充协议》的规定，鑫泰公司划分给党委办公厅行政处的三套房屋，及抵顶欠款的涉案房屋，仅规定了房屋的具体位置，双方未签订《商品房买卖合同》，且《补充协议》约定党委办公厅行政处“住户”按时交纳小区的物业管理费，结合党委办公厅行政处的主体性质，一审法院认定签订协议时，双方对于包括涉案房屋在内的四套房屋，由党委办公厅行政处认定的房屋购买人办理房屋产权证，系明确认可的；现党委办公厅行政处认可涉案房屋的购买人为田德跃、梁淑珍，因二人因病去世，田巧兰与田兰忠为其合法继承人，在田兰忠明确表示放弃涉案房屋权利的情况下，泰戈公司应按照党委办公厅行政处的指示，为田巧兰办理涉案房屋的产权手续，故对于泰戈公司的此抗辩理由，一审法院不予支持；对于田巧兰请求泰戈公司协助办理涉案房屋的权属证书的诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：被告内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内协助原告田巧兰办理位于呼和浩特市××区西北户房屋的权属证书。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，泰戈公司通过与党委办公厅行政处、鑫泰公司签订《协议书》的方式，承继了党委办公厅行政处、鑫泰公司约定的有关涉案小区开发、建设的所有权利、义务，即涉案项目对外系以泰戈公司作为开发主体。相对于普通购房者或住户来说，在明确了涉案房屋开发主体的情况下，无需详细了解泰戈公司、党委办公厅行政处、鑫泰公司之间的内部约定，依据上述法律规定，购房者或住户有权要求房地产开发企业依法履行协助义务，而本案田巧兰的购房资格已由泰戈公司认可的权利人党委办公厅行政处予以确认，故田巧兰以泰戈公司作为被告并要求其协助办理房屋权属证书的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，泰戈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古泰戈房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十二月三十日法官助理 乌 日 汗书 记 员 刘 东 升