江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0923民初6871号原告（案外人）：周思荣，男，1951年6月9日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告（申请执行人）：徐荣江，男，1980年3月13日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告（被申请执行人）：阜宁县安康房地产开发有限公司，住所地阜宁县阜城镇西大街7-8号。法定代表人：许志兵，该公司总经理。被告（被申请执行人）：许志兵，男，1963年3月13日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告（被申请执行人）：王远芳，女，1963年3月24日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告（被申请执行人）：中纺联阜宁制衣有限公司，住所地阜宁县阜城街道石字路115号。法定代表人：陈治将，该公司董事长。被告（被申请执行人）：陈治将，男，1971年2月10日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告（被申请执行人）：刘晓平，女，1972年10月24日出生，汉族，居民，住阜宁县。原告周思荣与被告徐荣江、阜宁县安康房地产开发有限公司(以下简称安康公司)、许志兵、王远芳、中纺联阜宁制衣有限公司（以下简称中纺联公司）、陈治将、刘晓平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告周思荣、被告徐荣江到庭参加诉讼，被告安康公司、许志兵、王远芳、中纺联公司、陈治将、刘晓平经本院依法传唤，无正当理由，未有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周思荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除对安康公司名下的位于阜宁县室房屋的查封，并不得执行（房屋价格43.8万元）。2.确认原告周思荣对安康公司名下的位于阜宁县室房屋享有所有权。3.判令被告徐荣江承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年4月6日，安康公司在其王成龙与签订《房屋认购书》上签注：“804套房由王成龙转让给周思荣。见证2012.4.6”，并加盖了安康公司印章。当时是口头草签的协议，因周思荣未有筹到房款，2013年9月，周思荣向王成荣支付了房款，并行物业交付2013年9月至2015年9月的物业费。后周思荣入住案涉房屋，2013年12月18日，周思荣与王成荣补充签订了房屋交易协议，约定：安康公司开发的位于阜宁县是房屋以43.8万元出售给周思荣。房屋认购书、房屋交易协议中的内容，均是买卖双方真实意思的表示，双方那个也按照合同中约定的内容进行了履行。徐荣江与安康公司、许志兵、王远芳、中纺联公司、陈志将、刘小平民间借贷纠纷一案，盐城市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）盐民初字第0184号民事判决书，判决：安康公司偿还徐荣江借款本金7700000元，利息1232000元及本金7700000元自2013年8月1日起至偿清之日按月利率2%计算的利息；二、徐荣江对上述安康公司应偿还借款本金及利息有权就阜宁县阜城石字路115号恒基公寓主楼M1室至M13室门市（阜房建阜城字第20130014号至20130024号《在建工程抵押登记证明》）拍卖、变卖的价款优先受偿”。判决发生法律效力后，根据徐荣江的申请，盐城市中级人民法院于2014年12月16日对被执行人安康公司名下的恒基公寓804室房屋进行查封。2017年4月10日，盐城市中级人民法院出具《移送函》，将该案移送阜宁法院执行。2017年10月27日，因徐荣江撤回执行，阜宁法院终结执行。2018年11月21日，阜宁法院恢复执行，并于2019年1月29日发出公告，载明”本院依法查封了恒基公寓502室、803室、804室、805室、1001、1303室房产。本院责令该房屋占有人在2019年2月15日前搬出上述房屋，逾期本院将依法强制执行。”周思荣提出执行异议，2019年9月30日阜宁法院作出（2019）苏0923执异47号执行裁定书，驳回周思荣的异议请求。周思荣认为根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）…。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效有书面买卖合同；《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》二十九条、三十条对不动产查封时限的规定；江苏省高院《执行异议及执行异议之诉案件审理之南（二）》第八条的规定，对审理执行异议和执行异议之诉均作出了明确地规定。本案中，首先，周思荣在徐荣江民间借贷纠纷一案诉讼前、法院查封前就有购房合同，并交付了全部房款，居住至今。其次，徐荣江据以执行的是金钱债权，对案涉房屋不具有优先受偿权，仅对主楼M至M13室门市有优先权；再次，2014年12月16日，盐城市中级人民法院对案涉房屋的查封，周思荣不知情，无法提起执行异议，在本案听证程序中，周思荣也没看到查封裁定书。2017年4月10日，盐城市中级人民法院将该案移送阜宁法院执行，此时盐城市中级人民法院的2014年12月16日的查封裁定已失效。此后法院再也没有查封的法律文书。再次，2019年1月29日，阜宁法院发出公告，裁明“本院依法查封了恒基公寓502室、803室、804室、805室、1001室、1303室房产。本院责令该房屋占有人在2019年2月15日前搬出上述房屋逾期本院将依法强制执行”，2019年1月29日前，阜宁法院未有查封案涉房屋。周思荣虽然提出执行异议，但周思荣并没收到和见到本院依法查封的法律文书。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，周思荣就执行标的（涉案房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院判决不得执行该执行标的（涉案房屋）；判决确认周思荣对安康公司名下的位于阜宁县室房屋享有所有权。被告徐荣江辩称，首先，盐城市中级人民法院作出（2013）盐民初字第0184号民事判决书后，被执行人未能履行还款义务，故徐荣江向盐城市中级人民法院申请强制执行，该院于2014年12月16日对安康公司名下的位于阜宁县恒基公寓502室、803室、804室、805室、1001室、1203室、1303室房屋进行了查封，并于2016年12月12日进行了续封，到期日为2019年12月12日。该案件在执行过程中，由盐城市中级人民法院依法移交至阜宁县人民法院执行，阜宁县人民法院依法对上述房产公告拍卖，其中502室、803室已拍卖成交，余下5间由于进入执行异议审查程序而暂停拍卖。截至目前为止，被执行人尚欠本人执行款35000000元左右。案件移交是法院系统内部分工要求，有完整的卷宗移交记录，不存在查封失效的问题。相关查封等手续均由两级法院承办法官到有关部门办理，合法有效，所有程序均记录在案件卷宗里，其他任何人无权干涉和质疑，在贵院（2019）苏0923执异47号执行裁定书中也有相关说明。其次，周思荣未提供网签合同、不动产销售发票、房款支付凭证，故其所称的房屋购销行为不合法、不成立。因为购买商品房需要签署阜宁房产综合业务管理平台生成的《商品房买卖合同》（俗称的网签合同），房地产开发公司开具的不动产销售发票，房款支付凭证。周思荣均未提供上述材料，且盐城市中级人民法院查封上述案涉房产时，上述案涉房产仍然登记在安康公司名下，如果当时已被他人合法买受，则在房管局系统中就无法实现查封，进一步说明了周思荣对于案涉房屋提出的所谓房屋买卖行为不合法、不成立。再次，渐渐名所谓的房屋买卖是“形式上的买卖，实质上的抵押”，这一点在其提供的相关证据中得到了证实，同时在2019年9月26日贵院进行的执行异议听证中也调查过，周思荣也认可其是王成龙利用所谓的房屋买卖作为借款抵押的事实。上述事实由周思荣提供的《房屋认购书》买方“王成龙”、备注“冲抵借款，陈治将33万元”予以证实。综上，徐荣江认为周思荣提出的所谓房屋买卖仅仅是其与王成龙、被执行人双方关于借款设定抵押担保的约定，亦或是周思荣、王成龙在被执行人债务违约后，与被执行人协商的补救方案，无论是哪种情形，均不受法律保护。周思荣忽略了一个基本常识，无论是房屋买卖还是设定抵押担保，都应该到相关部门办理规范的权利登记，才能保障自己的合法权益，反之，就只能承担由此引起的风险及不利后果。且周思荣不应无故干扰本人依法向贵院申请强制执行的诉求，请求贵院驳回周思荣的诉讼请求。被告安康公司、许志兵、王远芳、中纺联公司、陈治将、刘晓平均未作述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐荣江与安康公司、许志兵、王远芳、中纺联公司、陈治将、刘晓平民间借贷纠纷一案，盐城市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）盐民初字第0184号民事判决书，判决：“一、安康房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还徐荣江借款本金7700000元、利息1232000元及本金7700000元自2013年8月1日起至偿清之日按月利率2%计算的利息；二、徐荣江对上述阜宁县安康房地产开发有限公司应偿还借款本金及利息有权就阜宁县阜城石字路115号恒基公寓主楼M1室至M13室门市（阜房建阜城字第20130014号至20130024号《在建工程抵押登记证明》）拍卖、变卖的价款优先受偿；三、中纺联阜宁制衣有限公司、陈治将、刘晓平、许志兵、王远芳对拍卖或变卖上述抵押房产不足清偿徐荣江的债权承担连带清偿责任。中纺联阜宁制衣有限公司、陈治将、刘晓平、许志兵、王远芳承担保证责任后，有权向阜宁县安康房地产开发有限公司追偿。”判决发生法律效力后，根据徐荣江的申请，盐城市中级人民法院于2014年12月16日对被执行人安康公司名下的恒基公寓804室房屋进行查封。2016年12月12日，盐城市中级人民法院对案涉804房屋进行了续封。2017年4月10日，盐城市中级人民法院出具《移送函》，将该案移送本案执行。2017年4月26日，本院立案执行。2017年10月27日，因徐荣江撤回执行，本院终结执行。2017年11月6日，本院再次立案执行，又于2018年5月4日终结执行。2018年11月21日，本院恢复对本案的执行，并于2019年1月29日发出公告，载明“本院依法查封了恒基公寓502室、803室、804室、805室、1001室、1203室、1303室房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，本院责令该房屋占有人在2019年2月15日前搬出上述房屋，逾期本院将依法强制执行”。案外人周思荣提出执行异议，认为恒基公寓804室房屋归其所有，要求解除查封，停止执行。本院作出（2019）苏0923执异47号裁定书，驳回周思荣的异议请求。另查明，2012年、2013年、2015年、2017年、2018年、2019年阜宁县人民法院对案涉恒基公寓804室进行了查封。案外人周思荣向本院提交了安康公司与王成龙于2011年9月23日签订的房屋认购书，载明销售金额425739元，买方与卖方应签订阜宁县商品房买卖合同，未能及时签订买卖合同及补充合同的，事先未征得卖方书面同意的，无权要求卖方返还收取的认购金，卖方拒绝或高于本人购书约定的价格签署买卖合同的，将双倍返还乙方所付认购金。本认购书的买方姓名不得更换，否则视为违约，卖方可拒绝与买方签署人认购房屋的买卖合同，并且要求买方无权要求卖方返还收取的认购金。合同未有注明：认购金的金额。备注：冲抵借款陈治将33万元正。后安康公司在上述合同加盖印章并备注了：“804套房由王成龙转让给周思荣，见证2012.4.6”。周思荣向本院提供其与王成龙签订的日期为2012年3月22日、2013年12月18日房屋交易协议2份，出售价格为43.8万元。周思荣自认才向王成龙支付房款363520元，自认2014年2月入住案涉房屋。周思荣向本庭提供：1.编号为2291482的收据载明：2013-2015年9月20日，物业费2620元，13.9至15.9删改为14.3.10-16.3.10；2.编号为2291483的收据载明：2016年1月20日，物业费1310元，15.9-16.9.20删改为14.3.10-17.3.10；3.编号为2291484的收据载明：2016年1月28日进户费6000元。上述3份收据编号相连。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”徐荣江与安康公司、许志兵、王远芳、中纺联公司、陈志将、刘小平民间借贷纠纷一案的民事判决书发生法律效力后，安康公司、许志兵、王远芳、中纺联公司、陈志将、刘小平未履行该判决所确定的义务，徐荣江有权申请人民法院强制执行安康公司、许志兵、王远芳、中纺联公司、陈志将、刘小平的财产，2014年12月16日，2016年12月12日，盐城市中级人民法院依法查封了恒基公寓804室，2017年4月10日，盐城市中级人民法院将案涉纠纷移送阜宁法院执行，阜宁法院对案涉房屋进行了续封。另本院自2012年起也对案涉案涉进行了查封。依据法律规定，金钱债权执行中，执行法院对被执行人为房地产开发企业名下的商品房采取强制措施，商品房买受人以其为消费者为由提起案外人异议及由此依法执行异议之诉的，同时符合以下条件，应与支持：（1）案外人与被执行人在案涉房屋被查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同（含网签）且已办理商品房预售登记；（2）案外人签订房屋买卖合同的相对方为房地产开发企业；（3）案外人所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；（4）案外人已支付的价款超过合同个约定的总价款50%。本案中，首先，王成龙与作为房地产开发公司的安康公司虽于2011年9月23日签订了房屋认购书，但双方并未有依据合同约定阜宁县商品房买卖合同，该房屋认定书性质上只能认定为双方具有购买和、出售房屋的意思表示，只能作为一种意向书，并非真实的房屋买卖合同。其次，案涉房屋周思荣未有提供王成龙已经向安康公司交纳款项的收款收据、税费发票，也未有提供周思荣已向王成龙交纳了案涉全部房款的相关证据。再次，周思荣向本院提供了日期分别为2012年和2013年的房屋交易合同各1份，用以证明房屋的购买情况，同时提供了3份连号的收据，证明房屋交付的情况，但上述进户费、物业费实际的交纳费用时间为2016年1月，周思荣提供的上述证据不能证明在2014年已经占有案涉房屋，也不能证明在2012年法院初始查封之前，其已经签订了买卖房屋合同，周思荣使用、占有案涉房屋，并非善意第三人。综上，周思荣不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却法院对该房屋的执行，故对其要求停止对案涉房屋的强制执行诉讼请求，并确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告周思荣的诉讼请求。案件受理费7870元，由原告周思荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  吴菊兰人民陪审员  何爱国人民陪审员  刘玉萍二〇一九年十二月十八日法官 助理  刘 洁书 记 员  吴 迪