广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初6830号原告：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区葵蓬穗盐路3号。负责人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。被告：娄学玉，女，1974年5月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社与被告娄学玉物权保护纠纷一案，本案于2019年8月9日立案后，适用普通程序组成合议庭进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社委托诉讼代理人钟旭杰，被告娄学玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社起诉时诉讼请求：1、被告立即迁出位于穗盐路7号西区D2-6厂房，将该厂房全部腾空退回给原告；2、被告向原告一次性清缴2018年12月1日至搬迁清离完成期间的场地占用使用费（参照原租赁合同2018年月租金2690.24元）；3、本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1、被告向原告一次性清缴2018年12月1日至2019年8月31日的场地占用费（参照原租赁合同2018年月租金2690.24元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告和广东粤联企业管理有限公司签订了商铺租赁合同，广东粤联企业管理有限公司将广州市荔湾区穗盐路7号西区D2-6铺位出租给被告使用，租赁期限为2015年11月15日起至2019年8月23日。2017年11月15日，广州市荔湾区人民法院出具民事调解书，确认原告可立即申请强制执行要求广东粤联企业管理有限公司、高国河交回经营管理权。2018年11月22日，广州市荔湾区人民法院发出执行告知书和公告，法院于当日依法强制执行，将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权已交还原告。原告收回穗盐路5号、7号场地经营管理权后，广东粤联企业管理有限公司丧失经营管理权，其已无权继续租赁给被告，双方的租赁合同已丧失基础权利。原告与被告多次沟通协商，要求被告应当重新与原告签订租赁合同并按照不高于被告与广东粤联企业管理有限公司签订的商铺租赁合同2018年租金2690.24元，月的租金标准向原告缴纳租金。被告拒绝与原告签订新的租赁合同，拒绝向原告繳纳租金，并且占用原告场地拒不归还。被告娄学玉答辩：一、我方在2019年9月1日已经和原告签订了新的租赁合同，并按时缴纳租金，故原告要求我方搬离涉案商铺没有依据。二、对于场地占用费问题：1、我方依据与案外人广东粤联公司签订的《物业租赁补充协议》，承租了D2-5铺、D2-6铺，两个铺合签一份合同。后由于7号场是违章建筑，不能继续使用，我将其中D2-5铺退回给粤联公司，双方签订了协议书，确认了我将D2-5铺退回并且全部缴纳了D2-6铺全部租金，租赁期限变更为从2015年11月15日至2019年8月23日。我将D2-5铺退回后，原合同被粤联公司收回，我没有保留。原告向法庭提供的D2-6铺的租赁合同不是我签署的。粤联公司出具了盖有公司财务专用章的收据予以确认。我方支付款项后便开始使用涉案场地至今，并一直按照合同约定按时支付管理费等其他费用。2、我方与粤联公司签的《物业租赁补充协议》是基于原告授权给粤联的合同范围而签订的，原告授权给粤联公司的租赁期限是2025年，所以我和粤联公司的合同是合法有效的，原告对我方和粤联公司的合同是清晰知晓的，也是承认的。原告即使收回了场地经营权，也应作为新的经营管理人继续履行租赁义务。3、（2017）粤0103民初7163号民事调解书是原告与案外人广东粤联企业管理有限公司、高国河作出的，严重侵犯我方这类次承租人的合法权益，不应对小租户发生效力。且此调解书并未通知各小租户参与协商，严重剥夺各小租户作为次承租人的合法权益。4、原告与案外人的纠纷导致我方作为小租户处于不平等的地位，违反了公平原则。现由于原告疏于管理和审查投资经营管理人的义务，造成我方要无端承担巨额损失。综上所述，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求，维护我方合法权益。经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。被告使用的D2-6铺位在7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开[2016]404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协[2017]254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，原告和高国河签订《物业租赁合同》，约定原告将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，原告与广东粤联企业管理有限公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与原告和高国河于2014年6月25日签订的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有广东粤联企业管理有限公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2018年4月8日，广东粤联企业管理有限公司（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《协议书》，约定：乙方将2015年7月13日签订（合同编号为D1-6铺）和（合同编号为D2-5铺、D2-6铺）中的D2-5铺按现状移交给甲方所有。双方确认D2-6铺合同延期至2019年8月23日，乙方租金管理费已缴清等。2017年11月15日，本院就原告与广东粤联企业管理有限公司、高国河涉A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书。该民事调解书对案件当事人之间关于广东粤联企业管理有限公司、高国河拖欠原告租金、管理费、电费数额及支付所做的约定进行了确认，同时还确认了如下内容：广东粤联企业管理有限公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日原告与高国河签定的《物业租赁合同》及2014年12月30日原告与广东粤联企业管理有限公司A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，广东粤联企业管理有限公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，本院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社，告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与经济联社协商解决。经济联社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与经济联社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；经济联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由经济联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户将相关凭证交到经济联社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，经济联社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司、大部分租户到会并签名。2019年9月10日原告与被告签订了《荔湾区经济联合社商铺租赁合同》，约定原告将葵蓬穗盐路7号D2-6铺出租给被告使用，租赁期限自2019年9月1日至2020年2月29日，月租金为2384元。庭审中，原告提供了一份2015年7月13日粤联公司与被告签订的《物业租赁补充协议》（复印件），该协议约定粤联公司将D2-6铺出租给被告使用，租期为2015年11月15日至2019年8月23日，租期内的总租金管理费为121061元。被告对上述证据不予确认，认为其与粤联公司就D2-5铺、D2-6铺仅签订了一份合同，并没有单独就D2-6铺签订过合同。D2-6铺的面积是120.5平方米，每月每平方米的租金及管理费是21元，被告愿意按照此标准支付2019年8月24日至8月31日期间共8天的使用费674.8元。庭审中，被告为证明已经支付案涉铺位2015年11月15日起至2019年8月23日期间的租金，提交了广东粤联企业管理有限公司于2015年7月13日向被告出具的收据。该收据显示广东粤联企业管理有限公司收取娄学玉交来中联茶文化创意园西区D2-5、D2-6首期预交租金110808元。原告认为收据真实性由法院核实，对其合法性、关联性不予确认，该收据金额无法与合同金额对应，且不能对抗原告向被告主张的物权关系以及场地占用费。本院认为，原告是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。关于被告是否需要支付占用费问题，本院于2018年11月22日向涉案场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社于该日收回场地经营权，但被告在此之前与粤联公司签订补充协议中已确认被告支付了D2-6铺全部租金，本案并无确实、充分的证据证明被告事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，被告并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，被告不需再向葵蓬经济联社支付2019年8月23日之前的占用费。对于2019年8月24日至8月31日期间的占用费，因被告使用了原告的物业，同时不存在已付使用费的情形，故原告要求被告支付该期间的占用费符合法律规定，本院予以支持。因原告提供的D2-6铺的《物业租赁补充协议》为复印件，且被告不予确认，故本院对该《物业租赁补充协议》的真实性不予确认。鉴于被告同意支付2019年8月24日至8月31日期间的占用费数额674.8元与原告提供的《物业租赁补充协议》租金管理费标准相近，故应付占用费的数额以被告确认的为准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告娄学玉向原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社支付自2019年8月24日至2019年8月31日期间的场地占用费674.8元。二、驳回原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社的其他诉讼请求。本案受理费355元，由原告广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马文洁人民陪审员  李文姬人民陪审员  姚冬湖二〇一九年十二月二十日书 记 员  李 婷黄慧敏