广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初889号 原告：金碧物业有限公司北海分公司，住所：北海市上海路88号恒大名都25幢。统一社会信用代码：914505005768291885。 法定代表人：徐元，经理。 委托诉讼代理人：王婷，女,1985年2月16日出生，壮族，系该公司员工，住南宁市。 委托诉讼代理人：张慧，女,1984年11月8日出生，汉族，系该公司员工，住南宁市江南区。 被告：兰星，男，1980年9月6日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市颖东区，现住北海市银海区。 被告：郑海玲，女，1974年5月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告金碧物业有限公司北海分公司与被告郑海玲、兰星物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月20日公开开庭进行审理，原告的委托代理人王婷，被告郑海玲到庭参加诉讼，被告兰星经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案。现已审理终结。 金碧物业有限公司北海分公司向本院提出诉讼请求：1.被告兰星向原告支付物业管理费25851.4元（计算方式：按每平方米5元/月，建筑面积272.12平方米计算，从2017年1月1日起至2018年7月30日，272.12平方米×5元/月×19个月=25851.4元);2.被告兰星向原告支付物业管理费违约金14108.06元（计算方式：以各月欠付物业费为基数，从2017年2月1日起，按每日1‰计算未支付物业服务费违约金，分段暂计至2019年4月30日，后续违约金计算至实际支付之日止）;3.被告郑海玲对诉讼请求1、2项承担连带责任；4.被告兰星向原告支付代收电费51907.7元。事实和理由：郑海玲购买位于北海市北海恒大御景半岛45幢2层208号商铺，建筑面积272.12平方米，商业用途。《前期物业服务协议》第八条的约定，原告为诉争商铺提供物业服务，物业服务费为每月每平方米5元（按建筑面积计收），交纳费用自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收。诉争商铺于2014年9月2日至2018年11月30日由被告兰星承租使用。期间，被告兰星共拖欠自2017年1月1日起至2018年7月30日物业服务费25851.4元及生活垃圾处理费665元。双方签订的《前期物业服务协议》中第四十四条约定：“甲方逾期缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴费用1‰)的标准向乙方支付滞纳金”，分段计算产生违约金14108.06元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六、七条的规定，业主对与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人拖欠的物业费承担连带责任的，故被告郑海玲作为诉争房屋的业主，应对被告兰星拖欠的物业费及违约金承担连带责任。此外，原告代收商铺电费，被告兰星共欠付2017年1月1日起至2018年7月30日电费共计51907.7元。上述费用，经过原告多次口头、书面催收，被告仍拒绝支付上述费用。依照《前期物业服务协议》第十五条的约定，“本协议在履行中如发生争议……可向物业所在地人民法院起诉”。为维护原告的合法权益，特依据法律规定向法院提起诉讼。 被告兰星未作答辩，在举证期限内亦没有提交证据。 郑海玲辩称，郑海玲在2014年10月23日签署房屋商品房买卖合同，并在当日与原告签署了委托代管服务合同。合同中说明了因为原告拥有自己专业商业管理团队，对市场进行统一专业科学的管理和经营。所以郑海玲将该商铺委托原告代管经营。代管期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日，代管期间，原告应保证依约按时向郑海玲支付租金，目前原告一直按照合同约定向郑海玲支付租金，郑海玲己经收到17期租金，共计：1091988元。合同约定郑海玲在代管期间只管收取租金，不干涉原告也不负责对诉争房屋进行招商、经营、管理等。原告经营该房产盈亏自负，多收益部分由原告所有，不足亏损部分原告自行承担。原告与兰星的房屋租赁协议中可以看到合同的签署时间为2014年9月2日，而与郑海玲的商品房买卖合同签署时间为2014年10月23日，且兰星是原告联系的，郑海玲在购买房产之日至今从未收到原告要求支付任何费用的书面或口头通知。兰星没有按时缴纳物业费与电费也从未告知郑海玲。郑海玲按照委托代管服务合同的约定没有干预与过问被答辩人的经营管理。综上，请求法院驳回原告对郑海玲的诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年10月23日，被告郑海玲经和北海南国天堂房地产开发有限公司（以下简称南国公司）购买位于北海市北海恒大御景半岛45幢2层208号商铺，建筑面积272.12平方米。同日，原告（乙方）与郑海玲（甲方）签订一份《北海?恒大御景半岛前期物业服务协议》，约定由乙方为涉案商铺提供物业管理服务，商业物业为5元/m2·月，物业服务费不包括公摊水电费；甲方空置物业的物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；逾期缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金等等。同时，原告（乙方，受委托人）与被告郑海玲（甲方，委托人）签订一份《委托代管服务合同》，约定：甲方委托乙方代管涉案商铺以及进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同；代管期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；乙方保证按期交租金给甲方；超出租金部分作为乙方的服务费收益，归乙方所有；不足部分由乙方赔偿差额部分；甲方承诺在代管期限内不干预乙方招商、经营、管理等权利。合同签订后，原告一直按照代管合同约定，按期交纳租金给郑海玲。之前的2014年9月2日，南国公司已和被告兰星签订《房屋租赁合同》，约定：南国公司把涉案商铺租给兰星作“美容、美发、美甲”用途；租赁期限自2014年11月1日起至2020年6月30日止；兰星向南国公司委托的物业管理公司支付物业管理费为5元/月/平方米；兰星负责自接收房屋之日起所产生的水费、电费等；使用前兰星应与南国公司委托的物业管理公司签订物业服务协议，就物业管理和服务的有关事项进行约定，并配合物业管理公司的物业管理工作；兰星应按时交纳租金和物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，兰星须按应交而未交金额的3‰向南国公司支付违约金等等。事后兰星交纳至2016年12月31日的物业费，从2017年1月1日起再没有交纳物业费,至2018年7月30日拖欠的物业费共计25851.4元。兰星还拖欠自租赁以来至2018年6月期间的电费共计51907.7元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《北海?恒大御景半岛前期物业服务协议》、《委托代管服务合同》、《房屋租赁合同》、《银行对账单》、《交款通知单》、《产权证》及原告和被告郑海玲的陈述证实。 本院认为，根据法律法规规定，物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案中，南国公司将涉案商铺出租给兰星，兰星是涉案商铺的实际使用人，按照《房屋租赁合同》的约定物业服务费为每月每平方米5元，兰星一直按照约定交付物业服务费，从2017年1月1日起再没有交纳物业费，原告诉请其支付有事实根据和法律依据，本院予以支持。兰星未能按约定向原告交纳物业费和电费，应承担法律责任。《房屋租赁合同》约定“使用前兰星应与南国公司委托的物业管理公司签订物业服务协议，就物业管理和服务的有关事项进行约定”，原告应和兰星协商，但原告没有提供相关证据证实，原告提供的《北海?恒大御景半岛前期物业服务协议》是和郑海玲签订的，并没有告知兰星，因此原告依据该协议主张违约金没有事实根据，但考虑到由于兰星拖延交费，确实造成原告的损失，该损失从原告起诉之日即2019年5月7日起，至2019年8月19日按中国人民银行的同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，超过部分不予支持。根据原告与被告郑海玲《委托代管服务合同》，约定“委托原告代管涉案商铺以及进行招商及运营管理……郑海玲承诺在代管期限内不干预原告招商、经营、管理等权利”及《房屋租赁合同》约定，涉案商铺已由原告代管，物业服务费应由租赁方承担，与郑海玲无关，因此原告诉请郑海玲承担连带责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。兰星在租赁期间，一直拖欠原告的电费，至2018年6月共拖欠电费51907.7元，应付给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 1、被告兰星支付给原告金碧物业有限公司北海分公司自2017年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费25851.4元及违约金（违约金以25851.4元为本金，从2019年5月7日至2019年8月19日按中国人民银行的同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计至实际清偿之日止）； 2、被告兰星支付给原告金碧物业有限公司北海分公司电费51907.7元； 3、驳回原告金碧物业有限公司北海分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2096元、公告费260元，共计2356元，由被告兰星负担1994元，原告金碧物业有限公司北海分公司负担362元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  吴 军 人民陪审员  梁少雄 人民陪审员  包绮静 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  冯 志 书 记 员  黄显婷 附：本判决书适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。