安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1723民初2587号 原告（反诉被告）：汪国付，男，1975年2月6日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 原告（反诉被告）：张萍，女，1978年2月13日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 被告（反诉原告）：合肥杭晟商业投资发展有限公司，住所地合肥市。 法定代表人：张建平，该公司总经理。 原告汪国付、张萍与被告合肥杭晟商业投资发展有限公司（以下简称杭晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告汪国付、张萍，被告杭晟公司的法定代表人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪国付、张萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令杭晟公司支付2019年2月25日到2020年2月24日租金，金额为肆万伍仟零贰拾陆元整（￥45026元）；2.请求判令由杭晟公司提供2020年2月25日至2022年2月24日租期租金的担保或提前支付租金；3.判决由杭晟公司承担诉讼费用。事实与理由：我方与杭晟公司于2015年11月21日签订了商铺经营管理合同，合同第三条明确写出杭晟公司自行利用商铺开展经营，2016年2月25日至2019年2月24日租金我方免收，2019年2月25日至2022年2月24日租金杭晟公司须按年支付，支付日期为每年2月18日，截至目前我方多次通过各种方式催收，但未收到租金。另根据杭晟公司目前经营状况，我方严重怀疑其2020年至2022年履约能力即支付租金能力，故请求该公司提供财产保全或提前履约，支付未到期所有合同规定的租金壹拾万零贰仟玖佰壹拾陆元整（￥102916元）。 案件审理过程中，汪国付、张萍当庭撤回第2项要求杭晟公司提供2020年2月25日至2022年2月24日租期租金的担保或提前支付租金的诉讼请求。 杭晟公司辩称，1.杭晟公司和亿达房地产公司于2015年9月1日达成了亿达广场委托运营管理合同，在合同第七条第四款明确规定亿达房产公司销售给汪国付、张萍商铺的返租租金在亿达项目第四年即2019年由亿达房产开发商支付到杭晟公司账号,并承诺给杭晟公司每月20万运营费用。但亿达房产于2018年1月8日进入破产程序，该《亿达广场委托运营管理合同》被破产管理人废止，导致原来其所承诺的返租租金无法兑现，并连原来亿达承诺给杭晟公司每月20万的运管费用也没了着落，实际上这已经导致杭晟公司和汪国付、张萍签订的商铺租赁合同无法继续实施履行。但杭晟公司为了维护广大业主的合法权益，一方面继续想方设法招商运营亿达广场，另一方面向破产管理人替业主申报了返租租金这一债权。目前一期已申报3100多万返租租金，二期申报了5000多万返租租金。杭晟公司为了保证商场的正常营业，在没有了亿达每月支付的20万运管费的情况下多次借钱给员工发工资，但杭晟公司因无其他收入，目前已陷入无法维持的地步。2.一期业主基本上在2019年2月底租期到期，如果继续履行《商铺经营管理合同》，那么在亿达房产已经进入破产的情况下，其在卖商铺时承诺的高额返租由杭晟公司承担是完全不合理、不公平的事情，所以为了解决这一问题，县政府指定住建局李晓东主任出面协调，于2019年6月4日会同一期业主筹委会和我们达成了一致意见，筹委会发函委托杭晟出面通知商户将返租期的租金支付给业主筹委会指定的业主代表黄启珍账户上，现已经收取了2019年3月到6月的租金，并陆续收取2019年7月份到10月份的租金，已经收取80万左右，都有收据。3.亿达为了销售商铺，承诺给业主的返租租金是其销售金额的7、8个点，高出青阳县城平均市场租金水平的1至3倍，有些甚至更高，所以如果没有亿达房产承诺的第四年全额返租的保障，这种返租租赁合同是完全不可能履行的。最主要的就是双方合同所成立时依赖的基础就是亿达所承诺的全额返租条件和经营费用承担条件，现在都因为亿达房产破产而不复存在，双方已经没有了继续履行合同的基础和保障，而且该事件的发生是双方当事人都无法预料的，如果对该合同不进行协商变更，我公司只能根据合同法情势变更原则和公平原则申请解除或者终止合同。4.一期所有的商铺都有漏水、冒臭气的问题，导致招商进来的商户因此统一拒绝付租金，最终关店撤场，相当一部分店铺已关停，这也是造成提前终止解除合同的一个重要原因。 本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对杭晟公司向本院提交的《租赁合同签约委托书》、《青阳亿达广场委托运营管理合同》、债权申报材料，汪国付、张萍质证意见为：不清楚，与本案无关联性；对杭晟公司提交的《告承租商通知书》、租金收据、微信聊天记录表，汪国付、张萍质证意见为：对真实性没有异议，但截至2019年6月杭晟公司已经收取了200多万租金，却只有80多万打到业主委员会；对杭晟公司提供的房屋质量问题造成的损失递交的清单，汪国付、张萍质证意见为：不属实，我方的三间商铺不存在漏水、冒臭气的问题。本院经审查认定如下：杭晟公司提交的因房屋质量问题造成损失递交的清单系承租户“牛太郎”的申请，与本案无关联性，本院不予采纳；对其他证据的真实性予以确认。根据上述认定的证据，经审理查明：杭晟公司原名称为安徽杭晟商业投资发展有限公司，2016年8月2日变更公司名称为杭晟公司。2015年2月2日，亿达公司向杭晟公司出具《租赁合同签约委托书》，委托杭晟公司和亿达广场租赁商户签订租赁合同。2015年9月1日，亿达公司和杭晟公司签订《青阳亿达广场委托运营管理合同》，亿达公司委托杭晟公司独家运营管理“青阳亿达广场”项目中全部由亿达公司所有商业面积并代为收取因商业运营管理产生的收益。合同第七条双方对运营收益分配约定：亿达公司每年根据商户缴纳实际租金的20%提取作为杭晟公司的委托管理费用，自第四年开始，亿达公司所销售商铺的返租租金，在项目完工前一次性支付到共管账户上，所得利息收益归亿达公司所有。青阳县蓉城镇亿达广场商业1号楼3115、3116、3117铺属汪国付、张萍所有。2015年11月21日，汪国付、张萍作为甲方、杭晟公司作为乙方，双方签订《商铺经营管理合同》，合同约定：甲方将所购的青阳县蓉城镇滨湖东路东侧九子路南侧（地点）亿达广场A座（栋）三层3115-3117号，共计3间商铺交由乙方经营，经营期限为6年，自2016年2月25日起至2022年2月24日止；经营方式为乙方根据实际情况自行选择决定以下任一方式开展经营活动：1、由乙方利用商铺自行经营；2、由乙方将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，乙方在经营过程中的权限为特别授权代理，即（1）乙方有权代理甲方与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，在经营期内，乙方全权代理甲方与第三方商定收费标准并收取相关费用……；经营期间收费标准及结算方式：如乙方自行利用商铺开展经营，第一、第二、第三年租金甲方免收，第四到第六年租金乙方按年支付甲方，支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），第四年总租金为45026元，第五年总租金为51458元，第六年总租金为51458元，如乙方选择将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，双方约定按下列标准收取相关费用：1、收费标准、合作条件等出租方权利义务由乙方与第三方商定，甲方不予干预。2、乙方收费由以下两部分内容组成：租金、物业费、运管费。3、不论乙方与第三人约定的收费高低，经营所得均归乙方所有，乙方均无需向甲方支付任何费用。4、第一、第二、第三年度租金甲方免收，第四到第六年租金与第三条第一项乙方自行经营一致。双方还就其他事项进行了约定。2019年1月8日，因亿达公司被宣告破产，包括涉案商铺在内的亿达广场商铺的业主向杭晟公司催要租金，杭晟公司向亿达公司破产管理人就包括涉案房租在内的返租租金申报了债权5343万元。2019年6月4日，业主筹委会和杭晟公司向亿达一期承租商发送《告承租商通知书》，内容主要为一期业主共同推举代表将与杭晟公司人员共同向承租商催讨应收房租，要求承租商将所有应收房租及费用交至户名为黄启珍的银行账号，收款后由杭晟公司开具发票。后经营青木台、福娃娃等商户分别向业主筹委会缴纳了部分房租。因杭晟公司未能依照合同约定支付房屋租金，汪国付、张萍于2019年11月17日诉至本院，遂成此讼。诉讼过程中，杭晟公司于2019年11月4日向本院提起反诉，要求解除与汪国付、张萍签订的《商铺经营管理合同》，2019年12月19日，杭晟公司申请撤回反诉，本院依法另行裁定予以准许。 本院认为，汪国付、张萍和杭晟公司签订的《商铺经营管理合同》，系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定汪国付、张萍将所购的上述商铺交由杭晟公司经营，经营方式为杭晟公司自行选择自行经营或对外招商、与他人合作经营、出租给他人经营，杭晟公司有权代理与他人签订招商合同、租赁合同等有关合同，且根据亿达公司和杭晟公司签订的《青阳亿达广场委托运营管理合同》，杭晟公司系统一经营管理亿达广场的所有商铺面积，故杭晟公司的经营方式并非仅为占有租赁物开展经营，而是可以自行选择经营方式。因汪国付、张萍与杭晟公司签订的《商铺经营管理合同》约定，无论是杭晟公司自行利用商铺开展经营，还是杭晟公司选择将商铺对外招商、与他人合作经营或出租给他人经营，第四年到第六年租金均由杭晟公司按年支付给汪国付、张萍，支付日期为每年2月18日（经营期限起始日前7天），根据合同中的经营期限2016年2月25日起至2022年2月24日，第四年的租金的支付时间应为2019年2月18日前，现杭晟公司未能按照其与汪国付、张萍签订的合同约定向汪国付、张萍支付租金，显属违约，应承担相应的民事责任，故对汪国付、张萍要求杭晟公司立即支付第四年租金45026元的诉讼请求，本院予以支持。杭晟公司辩称其和亿达公司签订的委托运营管理合同中约定第四年房租由亿达公司支付，该辩解不影响杭晟公司向汪国付、张萍承担违约责任，故本院不予采纳；杭晟公司辩称双方合同成立时所依赖的基础就是亿达公司承诺的全额返租和承担经营费用，因亿达公司破产，导致涉案合同不能继续履行，其公司已对涉案租金申报债权，且商铺承租商已将租金交付亿达业委会筹备委员会，上述辩解均不能抗辩汪国付、张萍要求支付租金的请求。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 合肥杭晟商业投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付汪国付、张萍商铺租金45026元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费926元，减半收取计463元，由合肥杭晟商业投资发展有限公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  吴文清 二〇一九年十二月二十日 书记员  汪云逸 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。