沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0102民初20158号原告：高玉彬，男，1956年7月31日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李师光，辽宁正直律师事务所律师。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：巴信杰，辽宁申扬律师事务所律师。原告高玉彬与被告辽宁三利房地产实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张伟担任审判长，与人民陪审员董秀坤、赵淑媛组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告高玉彬诉称，2014年4月19日原告给付被告定金1000元，2004年11月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于沈阳市和平区砂山街65-6号2-2-1即三利和平湾小区三期37号楼2-2-1室的商品房房屋一套（面积为120.65平方米，总房款333573元整），约定被告应当于2005年8月12日前交付该商品房。合同签订后，原告完全履行了合同约定的付款义务，被告向原告出具商品房准住通知单，准住日期为2005年8月12日。2005年8月12日，被告将合同约定的商品房交付原告使用，原告付清相关费用（水电、管网、电梯、物业、采暖费）。原告装修前按被告要求又交给被告装修保证金1000元。从约定的商品房交付原告使用至今己经14年时间，但被告至今未按照合同约定为原告办理该商品房屋权属证书。虽经原告多次催促，但被告以各种理由推托至今。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任。买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行。综上所述，被告未能按照合同约定履行义务，其行为己经构成违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理沈阳市和平区玉屏路65-6号2-2-1即三利和平湾小区37号楼2-2-1室商品房的不动产权证；2、判令被告支付2004年8月12日至2019年9月12日逾期办证违约金17000元；3、判令被告归还原告装修保证金1000元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求。被告辽宁三利房地产实业有限公司辩称，一、三利公司未履行移交义务，管理人请求延长举证期限。管理人接受指定后积极开展工作，但由于三利公司并不十分配合管理人工作，截至目前仅向管理人移交了2002年至2005年的财务凭证、工商营业执照、公司公章、公司财务专用章，三利公司就财务账簿、资产、协议文件、销控表、售房合同等相关重要资料至今未向管理人移交，三利公司亦未就售房情况作全面具体说明，管理人现正督促要求三利公司全面履行接管法定义务。由于管理人目前对三利公司房屋销售等情况掌握有限，现只能就目前掌握的信息和相关法律规定发表意见，为有利于案件的审理，管理人请求适当延长举证期限。二、关于原告诉请要求三利公司协助办理房产证问题。根据双方商品房买卖合同的约定以及相关法律规定，三利公司对所出卖的房屋在具备办理产权登记的情况下，有协助购房人办理产权登记的义务。三利公司进入破产清算程序后，据管理人目前了解因三利公司所销售的房屋涉及到联建、抵押、欠缴税款以及未备案等影响办理产权登记的问题和纠纷较多，情况异常复杂，导致部分业主未及时取得房屋产权证。管理人本着负责任的态度处理三利公司购房人要求三利公司协助办证问题，如果原告能够提供办理房屋产权证所需要的全部证据材料，同时也符合房产部门要求的办证条件，管理人将积极予以配合。三、关于原告诉请违约金问题。根据原告与三利公司之间签订的商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行。在原告购房人身份真实合法的前提下，如果完全因三利公司的原因导致原告没有在规定的期限内取得产权证书，三利公司应承担相应的违约责任。但违约责任也应当以原告起诉日向前推算三年，超过部分已经超过了诉讼时效，不应得到支持。经审理查明，2004年11月20日，原告高玉彬与被告辽宁三利房地产实业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区玉屏路65-6号2-2-1房产，建筑面积120.65平方米，总房款333573元。关于付款方式及期限，第六条约定“买受人按下列第1种方式一次性付清全款。关于交付期限，第八条约定“出卖人应当在2005年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5.该商品房单体验收合格，水、暖、电通”。关于产权登记，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。被告分别于2004年4月19日、2004年11月20日为原告开具了总房款333573元的专用收款收据，于2005年8月12日为原告办理进住手续。另查，依据2011年8月22日和平区三利和平湾棚改小区第二批拟办产权证房屋情况的公示，沈阳市和平区玉屏路65-6号（37号楼）2-2-1号业主高玉彬房屋已可办理房屋所有权证。再查，2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有原告向法庭提供的商品房买卖合同、专用收款收据、入住手续、不动产查询证明、报纸公告等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。本案中，原告已履行付款义务，被告应依约协助为原告办理房屋所有权证书。因被告未按合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能如期取得房屋权属证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担合同约定的违约责任，故原告主张要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付逾期办证违约金问题，因原、被告已在合同中对违约金给付标准作出约定，故从其约定。原告于2005年8月12日办理入住，被告应在2006年8月7日前履行合同义务，故违约金应从2006年8月7日起计算至解遗文件下发前一日（2011年8月21日）。关于被告提出的诉讼时效意见，依照《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。现原告于2019年9月16日起诉至法院，该债权已超诉讼时效保护期间，本院不予支持。关于原告提出的房产确权问题，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告高玉彬办理位于沈阳市和平区玉屏路65-6号2-2-1房屋的所有权证；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6574元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  董秀坤人民陪审员  赵淑媛二〇一九年十二月二十日书 记 员  郭潇月本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。