天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7922号上诉人（原审原告）：马永霞，女，1969年2月27日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：史孝明（经天津市津南化工燃料有限公司推荐），男，1962年3月31日出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审被告）：王振东，男，1969年11月22日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：王瑞卿，天津蓝天律师事务所律师。上诉人马永霞因与被上诉人王振东房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初8012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马永霞上诉请求：1.依法撤销天津市津南区人民法院（2019）津0112民初8012号民事判决，依法支持其在原审的诉讼请求；2.诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、王振东在原审提交了一份2019年1月14日的录音，该录音是在王振东拆改以后形成的，其中清楚地表明了上诉人对王振东擅自拆改房屋提出了异议，其解决办法就是要求提高租金。王振东在原审中提出的证人因系其雇员，与其有利害关系，理应不予采信。二、录音根本没有表现出上诉人在王振东拆改的时候是知情的。即使知情也不能构成擅自拆改的理由。按照双方约定，装修改造需要上诉人同意，知情不等同于同意。王振东辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求二审法院依法维持原判。在一审中，被上诉人已提供了足够的证据证实其改造行为是经上诉人同意后进行的。上诉人坚持其不同意改造，但没有提供任何证据。故从证据证明力看，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。马永霞向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告将津南区咸水沽镇惠苑里1号楼底商11号房屋恢复至租赁前状态；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，原、被告签订租赁合同，原告将涉诉房屋中的“洗浴部分”租赁给被告使用，租期5年，年租金20万元。租赁合同第五条约定：“乙方有权根据自己的经营需要，对所承租的房屋进行装修改造，但事先应当将装修改造方案通知甲方，并征得甲方的同意。乙方从事上述装修改造工程时，不得破坏房屋主体结构，或足以影响到房屋主体结构的安全。甲方交与乙方无偿使用的所有物品，乙方应保管完好。不能损坏。另有清单一份。”被告在试运营洗浴中心时，发生锅炉爆炸事故，处理完相关赔偿事宜后，被告欲将房屋改造成农贸市场进行经营，于2018年8月开始装修改造，2018年12月底农贸市场开业。庭审中查明，原告马永霞与案外人张喜权于1990年11月2日结婚，2007年6月20日离婚，离婚协议约定马永霞对涉案房屋“经营权、收益以及全部资产归马永霞，如果酒楼出售所得收益，双方平均分配。”另查明，2015年，案外人张砚凯起诉张喜权保证合同案件，并提出保全，津南法院查封了涉案房屋。2016年2月2日，该院作出（2015）南民三初字第1202号民事判决书，判令张喜权给付张砚凯借款1150万元。张喜权未履行义务，张砚凯申请执行。原告马永霞提出执行异议，被驳回后提出执行异议之诉，2016年12月3日，该院作出（2016）津0112民初3637号民事判决书，确认马永霞享有涉案房屋的50%所有权，该判决已生效。后张砚凯从淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得涉案房屋另50%的所有权。2018年12月3日，（2017）津0112执恢676号之二执行裁定书，裁定涉案房屋的50%所有权归买受人张砚凯所有，自裁定送达张砚凯时转移，张砚凯可持本裁定办理过户手续。双方有争议的事实为：被告对所承租的房屋进行装修改造并经营菜市场的行为是否经过了原告的同意？原告主张被告对浴池进行改造，没有经过自己的同意，对此提交了其向被告发出的“催告函”1张及邮寄回单1张，催告函内容为要求被告接到此催告函后30天内立即恢复原状，否则承担法律后果。日期为2019年3月29日（起诉日为2019年7月25日）。该院经审查认为，该证据具有真实性，但是该函系在涉诉房屋已被改造为菜市场后作出，不足以证明在改造完成前，原告反对进行改造。被告主张经过了原告同意才进行改造，对此提交了证1．2019年1月14日原、被告之间的谈话录音1份，证明原告对被告经营农贸市场是知情并同意的，且在被告装修期间原告去过涉诉房屋，了解了市场的经营规模，未提出反对意见。同时证明原告欲解除合同的原因系因商谈租金问题时二人发生冲突导致。2．证人于某出庭作证，证人称被告曾给原告打过电话，也去过原告家中一两次，在改造期间原告也去过涉诉房屋，未提出异议，证明就涉诉房屋改造成菜市场一事原告知晓并同意。该院经审查认为，录音中显示证人亦在场，该证人证言与录音证据相互佐证，能够证实证人于某证词的客观真实性。录音中主要提到被告经营摊位个数及摊位价格问题，并未涉及装修改造是否经过原告同意，以及要求解除合同问题。装修改造后才会出现菜市场摊位问题，从逻辑上讲原告应是知晓涉案房屋的装修改造事宜且未提出异议的。加之被告装修数月，原告居住在米兰阳光花园小区，与涉诉房屋距离较近，对于自己出租的房屋状况不可能不知晓，但原告无证据证明其有过不同意或者阻止的行为，故该院对原告主张的被告未经原告同意擅自装修改造、改变房屋用途之事实不予确认。一审法院认为，本案争议焦点为：原告主张的解除租赁合同的诉请是否符合法律规定的解除条件？通过庭审中双方当事人的陈述和被告提供的证据可以证实，被告装修改造房屋及改变房屋用途事宜系经过原告知晓并同意的，故原告基于合同法相关规定主张解除合同和恢复原状的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告马永霞的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告马永霞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的基本事实一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明，一审法院对原告张砚凯与被告马永霞、王振东、单培武所有权确认纠纷一案于2019年6月5日作出（2019）津0112民初2957号民事判决，认为，该院做出的生效法律文书确认涉诉房屋由张砚凯与马永霞各享有50%的所有权，张砚凯与马永霞应按照各自的份额对于涉诉房屋分享权利，分担义务。因此自2018年12月3日起由马永霞收取的租金由马永霞给付张砚凯50%，王振东及单培武在租赁期限内应交付的租金直接向张砚凯支付50%。马永霞已经收取的王振东交付的2018年4月1日-2019年3月31日的租金200000元，马永霞应给付原告2018年12月3日-2019年3月31日租金的50%即32602.74元（200000元/365天x119天x50%）；马永霞已经收取的单培武交付的2018年5月1日-2019年4月30日的租金80000元及2019年5月1日-2020年4月30日的租金70000元，马永霞应给付原告上述费用的50%即51328.77元（80000元/365天x149天x50%+70000元x50%），合计马永霞应给付原告83931.51元。王振东已经将2019年4月1日-2020年3月31日的租金200000元交至津南区人民法院，张砚凯享有此款的50%即100000元。2019年5月1日-2020年4月30日的租金单培武尚有10000元未付，此款的50%即5000元由单培武直接交付给原告。判决：一、被告马永霞于本判决生效后10日内将已经收取的租金的50%即83931.51元给付张砚凯。二、被告王振东交至天津市津南区人民法院的2019年4月1日-2020年3月31日的租金200000元由张砚凯享有50%即100000元。三、被告单培武尚未交付的2019年5月1日-2020年4月30日的租金10000元由张砚凯享有50%即5000元，单培武于本判决生效后10日内给付张砚凯。四、被告王振东在自2020年4月1日起算的租赁期限内将其所承租房屋应付租金的50%直接交付给张砚凯。五、被告单培武在自2020年5月1日起算的租赁期限内将其所承租房屋应付租金的50%直接交付给张砚凯。六、驳回张砚凯的其他诉讼请求。原审法院就本案马永霞提起的诉讼询问案外人张砚凯，张砚凯表示不参加诉讼，请法院依法判决，希望将涉案房屋继续租给王振东，不主张解除合同。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，对于涉案房屋，马永霞享有50%的所有权，张砚凯享有50%的所有权，二人按份共有。马永霞同王振东签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给王振东使用。通过原审法院询问，张砚凯对于出租给王振东并未提出反对。因此该《房屋租赁合同》合法有效。现马永霞提出解除租赁合同，但张砚凯明确表示不同意解除，希望继续租赁给王振东。因此，马永霞提出解除合同，并未得到占份额三分之二以上按份共有人的同意，其主张解除合同并恢复原状的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，上诉人马永霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马永霞负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十二月十九日书记员 邢 晨