重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0154民初7608号 原告：席永权，男，1991年1月3日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：王本国，重庆市开州区云枫法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：席永红，女，1992年7月13日出生，汉族，住重庆市开州，系原告席永权妹妹。 被告：傅孝芬，女，1981年6月13日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：陈联，重庆弘全律师事务所律师。 被告：重庆市开州区众之家房产经纪有限公司，住所地重庆市开州区云枫街道宝华社区江北街262号，统一社会信用代码91500234MA5U7PBY82。 法定代表人：羊晓燕。 委托诉讼代理人：廖光红，女，1983年8月27日出生，汉族，住重庆市开州区。 第三人：邓世文，男，1968年5月1日出生，汉族，住重庆市开州区。 原告席永权与被告傅孝芬、被告重庆市开州区众之家房产经纪有限公司(以下简称众之家公司)，第三人邓世文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日第一次公开开庭进行了审理，原告席永权的委托诉讼代理人席永红、王本国，被告傅孝芬的委托诉讼代理人陈联，第三人邓世文到庭参加诉讼，被告众之家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，于2019年11月14日第二次公开开庭进行了审理，原告席永权的委托诉讼代理人席永红，被告傅孝芬的委托诉讼代理人陈联，被告众之家公司的委托诉讼代理人廖光红到庭参加诉讼，第三人邓世文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告席永权向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与二被告签订的《房屋买卖(居间)合同》；2、请求判决二被告返还赔偿原告已支付的房屋价款348000元返还已支付的房贷款16716元，返还中介费3000元，共计367716元；3、请求判决二被告承担违约金110000元，由第三人对上述款项承担连带支付责任。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告席永权在被告众之家公司的撮合下，于2019年2月10日与二被告签订了《房屋买卖(居间)合同》，以被告傅孝芬的名义将位于重庆市开州区x号房屋一套出卖给原告席永权，之后，原告席永权向被告傅孝芬支付了房屋价款348000元；后又向被告傅孝芬及第三人邓世文支付了房屋按揭款16716元，向被告众之家公司支付中介费3000元。后经查明，上述房屋系第三人邓世文在银行办理按揭抵押贷款的房屋，现房屋产权属第三人。房屋买卖后，原告席永权至今无法入住，事实是，由于原、被告交房时为冬末春初，气候干燥，未能发现渗水质量问题，后进入春雨季节时，却发现该房屋地面、墙壁多处渗水，但查不到渗水源头。由于渗水时间已久，造成原装修物件多处腐烂，四周墙壁被水侵蚀，产生霉菌，满屋散发霉气，湿气逼人，经通知物业管理委员会检查，也对此束手无策。被告傅孝芬出卖房屋时故意隐瞒该房屋的质量瑕疵，导致原告无法使用该房屋，致使原告的利益严重受损。况且，案涉房屋的出卖人并未取得房屋所有权，且房屋已在银行进行抵押贷款，被告根本不能，更无权为原告席永权办理产权转移登记。显然，二被告在出卖房屋时存在欺诈性，房屋的标的物存在权利瑕疵和质量瑕疵，现经多次协商退房无果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告傅孝芬辩称，被告傅孝芬于2018年11月15日与第三人邓世文签订《重庆市存量房屋买卖合同》，被告傅孝芬与张吉平共同购买了第三人邓世文位于重庆市开州区x号房屋，并按照合同约定向第三人邓世文支付了房款，按月支付了该套房屋的按揭费用。2019年2月10日，原告席永权与被告傅孝芬经被告众之家公司介绍，签订了定金合同，2019年2月12日签署了房屋买卖合同，约定以638000元的价格将该套房屋出售给原告席永权，原告席永权签订合同时支付348000元，向银行申请贷款245000元，产权过户之日另行支付45000元，原告席永权需向银行贷款，并以银行通知为准确定过户时间，过户产生的税费由原告席永权承担，过户之前的月供由原告席永权按月支付。合同签订后，被告傅孝芬当即将房屋交付给原告席永权使用，原告席永权按月支付了一段时间的月供，2019年7月左右，原告席永权通过中介提出不要房屋，要求退还房屋，双方未能达成一致意见，原告席永权因此拒绝继续支付月供，现被告傅孝芬已垫付月供两个月。原告席永权认为该房屋存在质量问题，其事实不存在，交房前不存在渗水，渗水也并不能导致合同的解除，同时本案房屋不存在不能过户问题。因此，原告席永权的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告众之家公司辩称，不存在任何欺瞒，签合同原告席永权知晓按揭和满两年过户的事情。过户满两年和不满两年中间存在一笔钱，我们当时给他们看了房产证复印件的。 第三人邓世文辩称，我买房子刚好一年我的孩子说房子小了，我也没有居住该房屋，就委托中介公司卖房子，卖给谁不知道，买房子看了很多次，我没有居住，没看到什么毛病，只是房子小没居住。为什么今年过户因为他说满一年还是两年过户费要少些，上次我催他过户，他在银行去预约时间说要一个多月后，他们后面谁住谁交易我一概不知。我买房卖房有权利，我不是一房多卖也不是欺诈。买家看到没有毛病才买，以后产生的毛病第三人邓世文就不知道了，第三人邓世文就不负责。 经审理查明：2018年11月5日第三人邓世文作为出卖人与张吉平作为购房人、被告傅孝芬作为共同购房人签订《重庆市存量房屋买卖合同》，购买第三人邓世文所有的位于重庆市开州区x号房屋，合同约定该房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司开州支行，房屋价格为571800元，付款方式为商业贷款，收到首付款当日将房屋交与张吉平和被告傅孝芬。其后第三人邓世文作为甲方、张吉平和被告傅孝芬作为乙方签订《补充协议》约定：“……二、房款支付1、乙方于2018年10月30日向甲方支付定金人民币20000.00元(大写：贰万元整)，该定金在支付首笔房款时，将作为房款的一部分扣除。2、乙方于2018年11月5日向甲方支付购房款人民币：282024.14元(大写：贰拾捌万贰仟零佰柒拾玖元伍角壹分)。3、购房款人民币260000.00元（人民币大写：贰拾陆万元整）乙方完全知晓甲方原购买该房屋是向中国建设银行股份有限公司开州支行申请的个人购房贷款，截止2018年11月末偿还本金余额为人民币249775.86（人民币大写：贰拾肆万玖仟柒佰柒拾伍元捌角陆分），故乙方自愿承担偿还甲方原购买该房屋时向中国建设银行股份有限公司开州支行申请的个人购房贷款，未偿还部分来冲抵本房屋剩余房款，并从2018年11月5日起由乙方承担偿还该贷款的本金及利息（还款账户继续以户名：邓世文，卡号：xxxx，每月偿还本金及利息额约为：2387.93元整（实际缴纳额度以银行计算的为准），每月还款时间为24号之前）。4、甲方办理该房屋产权过户手续到乙方指定人名下之日。乙方支付甲方剩余购房款人民币：20000.00元（大写：贰万元整）。……”。同日第三人邓世文将房屋交付给张吉平与被告傅孝芬。 2019年2月10日被告傅孝芬作为售房人(简称甲方)与原告席永权作为购房人(简称乙方)、被告众之家公司作为经纪人（简称丙方）签订《房屋买卖定金（居间）合同》，合同约定，被告傅孝芬自愿将坐落在开州区x号约68平方米的房屋出售给原告席永权，原告席永权对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋并交付购房定金；房屋成交价格为638000元；原告席永权于2019年2月10日向被告傅孝芬支付定金20000元，于2019年2月12日前交付该房屋的首付款328000元，并签订房屋买卖正式合同，剩余房款270000元由原告席永权接交银行按揭，尾款20000元由产权证满两年过户当日结清全部房款。合同签订当日原告席永权向被告傅孝芬支付定金20000元。2019年2月12日被告傅孝芬作为售房人（简称甲方）与原告席永权作为购房人（简称乙方）、被告众之家公司作为经纪人（简称丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》约定：“……第一条：房屋基本情况坐落在开州区x号，房屋所有权号渝2017开州不动产权第x号。第二条：成交价格以及费用支付甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币陆拾叁万捌仟元整（小写：￥638000.00元），该房屋产权变更时所发生的所有费用由乙方承担（税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准）。第三条：付款约定（本条各款项均不计利息）……（2）银行按揭付款1、甲、乙双方约定，乙方在2019年2月12日支付该房的购房首付款（包含定金）人民币（大写：￥叁拾肆万元整）（小写：￥348000.00元），剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款。2.乙方在产权过户当日付清购房首付款余款人民币：大写：￥肆万伍仟元整（小写：45000.00元），剩余房款由乙方向银行申请按揭贷款。3.甲、乙双方应在签订本合同后提交真实完整的贷款所需相关资料，并以银行通知的过户时间为准，到产权所在地相关部门办理过户手续。4.乙方向银行申请贷款贰拾肆万伍仟元整（小写：￥245000.00元）。5.按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于产权过户当日同时支付给甲方。第四条：佣金支付甲方按照总房款的1.5%支付给丙方为中介费。乙方按照总房款的1.5%支付给丙方为中介费。第五条：相关事宜1.丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲、乙双方办理产权过户及银行按揭手续，甲、乙双方须提供相应的合法证件。2.甲方于合同签订之日将房屋权属证明交给丙方，并承诺于过户当日腾出该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲、乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、物业管理等的过户手续及相关费用的交接事宜（甲方在腾出房之前所产生的水、电、天然气、有线电视、物业管理等费用由甲方支付，所有产生的过户费由乙方支付）。3.甲方必须无条件配合乙方办理过户手续（无论产权证下来的时间长短）。……第六条：违约责任1.甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切法律和经济后果及本合同违约责任。……5.如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的25%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且需赔偿丙方房屋成交价的3%作为中介服务费。6.丙方作为促成交易的中介方，只为甲、乙双方提供交易机会，甲、乙双方间的权利、义务系甲、乙双方的约定，其约定对甲、乙双方有效，丙方不承担违约及连带责任。……第八条：约定其它事宜1、甲乙双方约定每月月供必须在每月23日前结清，月供由乙方结清。”，合同签订当日原告席永权支付购房首付款328000元。被告傅孝芬出售该房屋时征得了共同购房人张吉平的同意，张吉平同意将案涉房屋出售给原告席永权，对原告席永权与被告傅孝芬签订的该合同无异议，并对被告傅孝芬出售该房屋的行为予以追认。合同签订后被告傅孝芬将房屋交付给原告席永权。原告席永权于2019年2月17日、2019年3月19日、2019年4月19日、2019年5月19日、2019年6月18日、2019年7月18日、2019年8月19日分别向被告傅孝芬支付房屋按揭款2388元，共计16716元，由被告傅孝芬转入第三人邓世文的银行卡上，偿还银行的按揭贷款。至今原告席永权还未办理银行按揭贷款，未付清所有购房款。2018年8月19日后原告席永权停止向被告傅孝芬支付房屋按揭款。2019年11月1日被告傅孝芬将剩余的房屋按揭贷款一次性向银行偿清，解除了案涉房屋上的抵押权，并于2019年11月4日取得了案涉房屋的所有权。原告席永权向被告傅孝芬购买房屋时进行了看房，看房时房屋没有问题。 上列事实，有原、被告、第三人的身份证明材料、《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋买卖定金(居间)合同》、《房屋买卖(居间)合同》、收条、收据、土地房屋权属登记信息查询结果证明、照片、微信转账记录、银行流水、收款收据、张吉平关于对房屋买卖协议的说明、房屋产权证及个人还贷凭证、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告席永权与被告傅孝芬、被告众之家公司是完全民事行为能力人，三方在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖(居间)合同》是三方的真实意思表示、不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同法定无效的情形，该协议合法有效。在该合同中三方对于合同解除的条件未进行约定，原告席永权与被告傅孝芬就该合同的解除也达不成一致意见，因此原告席永权要求解除《房屋买卖(居间)合同》，需要符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中虽然原告席永权诉称，案涉房屋存在漏水，造成其无法居住，被告认为漏水系他人侵权造成。原告席永权并无证据证明造成案涉房屋漏水的原因，无证据证明被告傅孝芬交付的房屋因房屋本身的质量问题存在根本违约的情况。对于原告席永权诉称，被告傅孝芬未取得案涉房屋的所有权，无法为原告席永权办理产权转移登记的问题，本院认为，现被告傅孝芬已取得案涉房屋的所有权，原告席永权诉称的该理由不成立。原告席永权诉称的要求解除合同的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告席永权的诉讼请求。 案件受理费8466元，减半收取4233元，由原告席永权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 向祥 二〇一九年十二月六日 法官助理 沈建 书 记 员 周欢