山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初17770号 原告:李月华，男，1964年9月6日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:李飞，山东星阔律师事务所律师。 委托诉讼代理人:范成凤，山东星阔律师事务所实习律师。 被告:郭建峰，男，1976年8月26日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人:张瑞时，山东环佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王伟堂，山东环佑律师事务所律师。 原告李月华与被告郭建峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李飞、范成凤，被告郭建峰及委托诉讼代理人张瑞时到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李月华向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付2018年12月29日至2019年3月15日的房屋租赁费384657.5元及违约金；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2017年9月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定:原告将位于临沂市××区××村327国道北的楼房出租给被告，第一、二年的租金分别为180万元，签订后每年的8月31日前为下一年度的租金缴纳日。在约定到期后，原告多次向被告催缴，被告却迟迟未向原告支付租金。为此，原告提起诉讼，兰山区人民法院于2019年3月12日作出(2018)鲁1302民初18235号民事判决，判决:确认李月华与郭建峰于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除；郭建峰于判决生效之日起十日内偿付李月华自2018年10月1日至2018年12月28日的房屋租赁费438904元及违约金(以438904元为基数，自2018年10月1日计算至实际付清之日止，按年利率6%计算)；郭建峰于判决生效之日起十日内向李月华返还财产保全申请费5000元。被告提起上诉，临沂市中级人民法院于2019年9月23日作出(2019)鲁13民终5548号民事判决，驳回上诉，维持原判。但被告直到2019年3月15日才将涉案房屋交付给原告，至今未支付该期间的租金。 被告郭建峰辩称：1.原告所诉与事实不符，双方的租赁合同关系已经判决解除，不存在原告主张的租赁费问题，也不存在违约金问题。2.一审判决解除租赁合同后，我方上诉，临沂市中级人民法院判决驳回上诉维持原判，虽然判决于2018年12月28日解除租赁合同，但理应给予双方一个合理的期间便于交接。3.我方已于2019年1月16日将涉案房屋交付原告，原告实际控制经营的临沂兰山华康医院于同日收治患者，原告2019年1月20日因用电拉砖砌墙用于电压器的安装，双方于2019年2月13日将库存的药品交接完毕。综上，请求法院依法裁决。 原告李月华围绕诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一、李月华身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格； 证据二、房屋租赁合同，用以证明原、被告于2017年9月3日签订《房屋租赁合同》，双方存在租赁事实； 证据三、(2018)鲁1302民初18235号民事判决书、(2019)鲁13民终5548号民事判决书，用以证明原告曾针对租赁合同纠纷提起诉讼，法院判决自2018年12月28日解除租赁合同，而被告在合同解除后仍占据涉案楼房，侵犯了原告的权益，被告应支付非法占用期间的租赁费用； 证据四、原、被告2019年3月15日的通话录音，用以证明在通话之前被告仍未向原告交接涉案楼房。 被告郭建峰发表如下质证意见：对证据一无异议。对证据二、证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议，租赁合同解除后，我方已在合理期限2019年1月16日交付涉案房屋给原告。对证据四原告提供的录音不能证明原告的主张，我方已经明确表示涉案房屋的钥匙早就交付完毕，不存在原告主张的直至2019年3月15日未交付的情况，该录音不能作为定案依据。 被告郭建峰为支持其抗辩主张，向法庭提交如下证据： 证据一、原告工作人员张建凤与被告工作人员宋金华签字确认的药品交接清单，用以证明被告将涉案房屋交付完毕后，于2019年2月13日将药品全部交付原告。 证据二、被告投资购买的DR主机使用记录，用以证明原告在2019年1月16日使用被告投资购买的DR主机接收治疗患者，被告将涉案房屋及原告实际经营的医院交付原告的事实。 原告李月华发表如下质证意见：对证据一有异议，根据民事判决书的认定，与郭建峰签订聘用合作经营协议书的主体为临沂华康医院，与本案房屋租赁合同并非同一主体，并且适用的法律关系也不同，被告与华康医院合作经营纠纷已由临沂仲裁委受理，该份证据与原告没有关联性。对证据二有异议，被告无法证明该组证据的合法来源，也不能证明清单中所列患者系由临沂华康医院进行接诊，既然被告在该段时间能够获取清单，可见此时并未向原告交付相应房屋。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 1.2017年9月3日，原告李月华（甲方、出租方）与被告郭建峰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定郭建峰承租李月华位于临沂市××区××村327国道北的楼房[南楼（负一楼至六楼）、北楼（负一楼至六楼）、餐厅、锅炉房、北楼七楼]，用于经营医院。对租赁期限、租金及付款时间的约定如下:南楼（负一楼至六楼）、北楼（负一楼至六楼）、餐厅和锅炉房租赁时间从2017年10月1日至2032年9月30日，租赁期限为15年；北楼七楼租赁时间2020年10月1日至2032年9月30日，租赁期限为12年。第一、二年年租金180万元，自第三年开始，每年租金在上一年的基础上递增9万元，当年租金递增至270万元时停止递增，后续年租金不变，直至本协议到期解除。租金实行按年交纳，均不含税，先交后用。首年租金在本合同实施前一次性交清，其后每年8月31日前为下一年度的租金缴纳日。乙方如不按时缴纳，则由甲方按日加收当期租金1%的滞纳金，当超期15日乙方仍未缴纳的，甲方除有解除合同外，视为乙方自愿放弃其他任何权利。乙方首次交租金时，应先向甲方交纳10万元，作为场地楼房租赁保证金。当租赁关系终止时，甲方检验房屋状况无损后交接完成1月内全部无息归还乙方。 上述《房屋租赁合同》签订后，被告郭建峰交付2018年9月30日前的租赁费，但未向原告交纳第二年的租赁费。 2017年9月3日，临沂兰山华康医院作为聘用方（甲方）与受聘方郭建峰（乙方）签订《聘用合作经营协议书》，约定：临沂兰山华康医院聘用郭建峰管理，郭建峰交纳管理费后经营，聘用合作经营的时间自2017年10月1日至2032年9月30日。同时约定该协议与双方签署的《房屋租赁合同》相辅相成，其中任一合同或协议违约或终止，合同和协议条款共同执行。后双方在协议履行过程中产生纠纷，郭建峰向临沂仲裁委员会申请仲裁。 原告李月华于2018年10月9日向本院提起（2018）鲁1302民初18235号民事诉讼。本院审理后认为，原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方当事人具有约束力，合同双方均应按照合同的约定履行各自的义务。临沂兰山华康医院与郭建峰签订的《聘用合作经营协议书》的合同主体并非本案原告李月华，协议书中虽约定该协议与双方签署的《房屋租赁合同》相辅相成，其中任一合同或协议违约或终止，合同和协议条款共同执行，但该约定也并非附解除条件的约定，并不影响原告提起涉案诉讼。 涉案租赁合同约定租金实行先交后用，于每年8月31日前缴纳下一年度租金。当超期15日被告仍未缴纳租金，原告有权解除合同。被告在按合同约定交纳了第一年度的租金后，对于第二年度的应缴租金未能按时交纳，已超过合同约定的15日期限，被告的该行为违反了租赁合同的约定，属于违约行为，且被告郭建峰在2018年12月28日庭审时亦同意解除租赁合同，故本院对原告要求解除涉案租赁合同的主张予以支持，确定《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除。 关于原告主张的自2018年10月1日起至被告全部搬离房屋之日的租金，因无法确定被告全部搬离涉案房屋的日期，故仅对被告自2018年10月1日至本院确定的合同解除之日（2018年12月28日）期间内的租金作出处理。根据双方合同约定，2018年度租金为每年180万元，经计算，2018年10月1日至2018年12月28日共计89天，租金应为438904元。 双方在房屋租赁合同中约定，如乙方不按时缴纳租金，应按日加收当期租金1%的滞纳金。滞纳金在法律上虽不属于民事行为之间的约定，但结合交易习惯，其实际应系对违约金的约定，双方在合同中约定的违约金比例明显过高，本院酌情调整为按实际所欠租金数额的年6%计算。 本院于2019年3月12日作出民事判决：一、确认李月华与郭建峰于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月28日解除；二、郭建峰于本判决生效之日起十日内偿付李月华自2018年10月1日至2018年12月28日的房屋租赁费438904元及违约金（以438904元为基数，自2018年10月1日计算至实际付清之日止，按年利率6%计算）；三、郭建峰于本判决生效之日起十日内向李月华返还财产保全申请费5000元；四、驳回李月华的其他诉讼请求。 郭建峰不服一审判决，提出上诉。临沂市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）鲁13民终5548号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2.因被告郭建峰未交付2018年12月29日至搬离涉案租赁场所前的租赁费，李月华于2019年11月13日向本院提起本案诉讼，要求郭建峰支付自2018年12月29日至2019年3月15日的租赁费384657.5元及违约金。 原告李月华为支持其诉讼请求，向法庭提交2019年3月15日与郭建峰的手机通话录音。李月华（以下简称李）：我想和你说的是，判决书已经出来了，你把房间的钥匙都给我吧？郭建峰（以下简称郭）：房间钥匙可以给你，都可以给你。李：什么时候给我？郭：明天交接，明天全部给你。李：哦，明天交接。郭：现在我怕的是房租，我给这些人不好交代。今天晚上给你也行。李：明天咱正式交接呗。郭：可以啊，没问题。李：把钥匙交给我，咱看看怎么弄。郭：嗯。钥匙给你了。李：没有。郭：能用的房间钥匙给你了。李：还没给。郭：收款室给你了，门诊室给你了，手术室给你了，病房给你了，你说还有什么东西没给你？厕所没给你？李：咱明天交接呗。郭：一些东西早就交接完了，一些东西过完年的时候就给你交接了。李：那咱明天交接一下呗。郭：已经和你交接了。李：不是，其他房间的钥匙都还没交接，都还锁着呢。郭：哪些锁着？能给的都给你了。李：现在都还锁着呢。郭：哪些东西锁着？你说哪些东西锁着？李：现在都锁着。郭：药房、收款室、急诊室、病房都给你了，就还一间宿舍没给你。李：不，那些房间都还没有。郭：都给你了好不好啊！住宿房间也给你了，你的物品已经接收了。李：你现在钥匙还没交给我。郭：钥匙过年的时候就给你了。 被告郭建峰为支持其抗辩主张，向法庭提交2019年2月13日的药品交接清单，该清单显示被告方将麻醉药品交付原告方。被告郭建峰还向法庭提交由其投资的DR主机的使用记录，证明原告经营的华康医院在2019年1月16日即使用该DR主机服务患者，被告将涉案的房屋在此前已交付原告。 本院认为，原、被告之间的租赁合同纠纷，业已经过本院及临沂市中级人民法院审理并作出判决，所涉租赁合同已被确认于2018年12月28日解除，并就2018年10月1日至2018年12月28日的租赁费438904元及违约金（以438904元为基数，自2018年10月1日计算至实际付清之日止，按年利率6%计算）作出处理。对于其他租赁费，因无法确定被告全部搬离涉案房屋的日期，（2018）鲁1302民初18235号民事判决对合同解除后的租赁费未作处理。原告提起的本案诉讼，系主张2018年12月28日后的租赁费及违约金，在确定涉案房屋的交付日期后，被告郭建峰作为承租人或场所实际占有人应支付该段时间内的租赁费及占用费用。 双方当事人就本案的争议是涉案房屋的交付时间。 根据民事诉讼举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有提供证据加以证明的义务，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 原告的提供的录音证据，被告郭建峰系主叫方，原告李月华系被叫方。综合整个录音内容，可以判断被告联系原告的目的是协商租赁费数额，“现在我怕的是房租，我给这些人不好交代”。而原告自始就要求被告正式交接，要求交付全部房间钥匙，被告在通话的起始阶段痛快答应，根据通话的后半段内容可以判断其认为是交还3月15日前尚未交付的房间钥匙，“房间钥匙可以给你，都可以给你”。随着通话的进行，被告听原告一再强调交钥匙，屡次反问原告，“能用的房间钥匙给你了”、“收款室给你了，门诊室给你了，手术室给你了，病房给你了，你说还有什么东西没给你？厕所没给你？”、“一些东西早就交接完了，一些东西过完年的时候就给你交接了。”而李月华开始并不作明确回答，屡次应答“那咱明天交接一下呗”。郭建峰强调：“已经和你交接了”。李月华表示：“不是，其他房间的钥匙都还没交接，都还锁着呢。”郭建峰质问：“哪些锁着？能给的都给你了”、“哪些东西锁着？你说哪些东西锁着？”李月华在通话的后半段应答：“现在都还锁着”。郭建峰：“药房、收款室、急诊室、病房都给你了，就还一间宿舍没给你”。综合上述内容进行判断，郭建峰的陈述更直接、更有底气，李月华反复围绕“交钥匙”谈话，给人的印象是：录音的目的是期望达到没交全部钥匙就是没交接的效果。在被告郭建峰的质问下，原告才应接“其他房间的钥匙都还没交接”，这说明涉案医院主要科室的钥匙在通话前早已交付原告方，未交付的仅限于部分宿舍等非租赁物主体的房间。原告是华康医院的实际经营者，被告方向原告方交付麻醉药品的时间是2019年2月13日，即春节后乙亥年正月初九。结合被告与原告的通话内容，本院认定双方当事人在该时间节点就解除租赁合同后的收款室、门诊室、手术室、病房等场所及物品交接已达尾声。一间甚或几间宿舍的钥匙未及时交还，不影响原告及华康医院对涉案房屋整体效能的使用，不宜按照所有租赁物的标准主张租赁费。 原告李月华在与被告就医院合作经营发生纠纷后实际控制着华康医院，其完全有条件和能力提供更加直接的证据来证明被告在2019年2月13日后仍继续占用涉案房屋，比如拍照录像，申请公证见证等，但其除向法庭提交2019年3月15日的手机录音外并未向本院提供证明被告拒绝与其交接的其他证据，原告李月华应承担举证不充分的法律后果。 综合双方当事人提供的证据，分析双方争议的案件实际情况及过程，本院认定以2019年2月13日作为返还涉案房屋的时间。在房屋租赁合同被解除后，被告郭建峰应给付原告2018年12月29日至租赁物返还之日的租赁费及占用费用，费用参照原租赁合同的租赁费标准4931.5元/天。 综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告郭建峰于本判决生效后十日内给付原告李月华2018年12月29日至2019年2月13日的租赁费及场所占用费用合计194180.5元（4931.5元/天*47天）； 二、驳回原告李月华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3535元，由原告李月华负担1443元，由被告郭建峰负担2092元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而在提出上诉七日内不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审判员  胡乃江 二〇一九年十二月十九日 书记员  齐海慧