柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初5686号 原告：广西柳工置业投资有限公司,住所地:柳州市柳太路1号，统一社会信用代码:914502007420600881。 法定代表人:梁园,董事长。 委托诉讼代理人：晏宜，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈必真，广西佑成律师事务所律师。 被告：柳州市精英体育发展有限公司,住所地:柳州市柳工大道1号颐华城35栋,统一社会信用代码:9145020433074546XB。 法定代表人:熊辉辉。 原告广西柳工置业投资有限公司诉被告柳州市精英体育发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告广西柳工置业投资有限公司的委托诉讼代理人晏宜、陈必真到庭参加诉讼。被告柳州市精英体育发展有限公司的法定代表人熊辉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间于2015年10月16日《房屋租赁合同》和2016年7月8日签订的《柳工.颐华城35#楼文体中心房屋租赁合同补充协议》。二、判令被告立即将位于柳工大道1号柳工.颐华城35#楼一层至四层面积约6608.67平方米的租赁场地交还给原告。三、判令被告立即支付房屋租金1004517.85元(暂计至2019年9月30日,以后房屋租金（场地占用费）按合同约定当年度租金标准计付到场地实际交付之日,租金标准按合同约定标准执行)。四、判令被告支付逾期支付租金违约金368260.55元(具体见逾期付款违约金计算表,以后逾期付款违约金以欠付租金为本金,从2019年10月14日起,按每日3‰的标准计算至款清之日止)。五、判令被告支付解除合同违约金504806.25元(按《房屋租赁合同》约定的最后三个月月租金计算)。六、判令原告无须向被告返还《房屋租赁合同》与《场地租赁合同》共同收取的租赁押金200000元;以上共计2077584.65。七、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2015年10月16日,原告与被告签订《房屋租赁合同》。原告作为合同甲方,为出租方,被告作为合同乙方,为承租方。原告将位于柳州市柳工.颐华城35#楼一层至四层共计7472.42平方米的场地租赁给被告。租赁期限为15年,自2016年3月1日起至2031年2月28日止。合同约定第1年和第2年月租金为14197.6元,第3年月租金为70987.99元,第4年和第5年月租金为141975.98元……,房屋租金采用先使用后交租金方式,即当季租金在下一季度开始的第一个月的5个工作日内付清。合同规定如乙方逾期超过30天缴纳租金,甲方有权提前解除或终止合同,同时违约金按照租期最后三个月的租金数额计算并且押金不退,每天的逾期付款违约金按欠款总额的千分之三计算。另查,本合同和双方另行签订的《场地租赁合同》约定共同缴纳租赁押金200000元。合同期限届满后或其他原因合同终止后,乙方对租赁房产的装修均无偿归甲方所有,乙方不得拆除并保持完好交还甲方。2016年7月8日,因被告提出退租柳工.颐华城35#楼三层共计863.75平方米的场地,经原告与被告协商一致,双方签订了《柳工.颐华城35#楼文体中心房屋租赁合同补充协议》,约定将计租面积从原合同约定的7472.42平方米减少863.75平方米,调整为6608.67平方米。合同租赁期限调整为17年,自2016年3月1日至2033年2月28日止。合同租金调整为:第1年和第2年月租金为12556.47元,第3年月租金为62782.37元,第4年和第5年月租金为125564.73元,合同最后三个月每月租金为168268.75元……,双方同时约定租金从2016年3月1日起按补充协议计租面积计算租金。自2019年1月起,被告开始拖欠租金。其中2018年10月至12月的租金188347.1元,被告于2019年3月至5月期间分5次延期支付给原告。另被告还拖欠原告2019年1月至2019年9月租金共计1004517.85元,其中2019年1月至3月租金251129.47元，2019年4月至2019年6月租金376694.19元,2019年7月至9月租金376694.19元。在此期间,原告多次联系被告要求尽快支付租金,但被告均借故推诿,被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益,原告决定终止与被告的租赁关系。综上所述,本案事实清楚,证据充分,被告严重违约,原告特向人民法院提起民事诉讼,请求判如所请。 被告辩称，对原告的诉请无异议。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2015年10月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于柳州市柳工.颐华城35＃楼及配套设施、设备，总建筑面积7472.42㎡，租赁期限自2016年3月1日起至2031年2月28日，当季度租金在下一季度开始的第一个月的5个工作日内付清，租金数额按照《场地租赁合同》所列表格执行。乙方应在合同签订后5个工作日内向甲方交付本合同租赁押金和另一合同《房屋租赁合同》租赁押金共200000元，押金在本合同和《房屋租赁合同》终止时，甲方应在结清乙方应付租金和未有任何拖欠费用(如物业管理费、水电费、卫生费、罚款、违约金等）后10个工作日内无息退还给乙方。乙方不按期交纳租金，每天按欠款总额罚千分之三滞纳金，逾期30天，甲方有权解除合同并有权要求乙方支付违约金，违约金按租期最后三个月的租金数额计算并且押金不退，乙方造成甲方损失的，还应承担赔偿责任。 2016年7月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《柳工颐华城35＃楼文体中心补充协议》（以下简称《补充协议》），约定对双方于2015年10月16日签订的《房屋租赁合同》进行调整，租赁面积调整为6608.67㎡，租赁期限调整自2016年3月1日起至2033年2月28日止，从2016年3月1日起按《补充协议》计租面积计算租金，租金调整为:第1年和第2年月租金为12556.47元,第3年月租金为62782.37元,第4年和第5年月租金为125564.73元……第17年每月租金为168268.75元。 庭审中，原告认可未向被告发过解除合同的通知，原告现诉请的租金从2019年1月1日至2019年9月30日为1004517.85元，之后的场地占用费按合同约定当年度租金标准计算到被告实际交还场地时止，被告迟延支付2018年第四季度的违约金，现诉请的违约金从2018年第四季度开始计算，原告认可被告支付了押金200000元。被告不同意解除合同，对原告诉请的租金认为无法确定实际欠付的租金数额，对原告诉请违约金按每日千分之三计算无异议，对原告提交的违约金的计算方式无异议，对原告诉请的解除合同的违约金予以认可，对原告诉请的房屋押金认为应当冲抵租金。原被告均认可原告起诉的（2019）桂0204民初5685、5686号两案共计收取押金200000元，同意在原告主张押金不退的主张得到支持的前提下，该押金在两案中平均处理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告共同签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是原被告真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行义务。原告诉请解除与两被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，本院认为，根据《房屋租赁合同》的规定，被告逾期交纳租金30天，原告有权解除合同。现被告未提交证据证明向原告按时交纳租金，故原告有权按照合同约定解除与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告于2019年11月7日签收本院邮寄送达的应诉材料，故解除合同的通知于2019年11月7日送达给被告，原告与被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》于2019年11月7日解除。在合同解除后，被告应当向原告交还租赁房屋，故本院对原告诉请被告交还案涉房屋予以支持。 关于原告诉请的租金一节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉请被告支付2019年1月1日至2019年9月30日的租金，并按合同约定当年度租金标准计付到场地实际交付时止。本院认为，被告未提交证据证明支付了合同解除前的租金，故应当支付2019年1月1日至2019年11月7日的租金，依照《补充协议》的约定及原告的自认，被告欠付2019年1月至3月租金251129.47元、2019年4月至2019年6月租金376694.19元、2019年7月至9月租金376694.19元，故2019年1月1日至2019年11月7日的租金共计为1159381元。原告诉请被告按合同约定当年度租金标准计算至场地实际交付之日止的场地占用费，本院认为，在《场地租赁合同》及《补充协议》解除后，原告诉请按合同约定的标准支付场地占用费于法无据，本院不予支持，该场地占用费应当参照《场地租赁合同》及《补充协议》解除前租金的标准每月125564.73元予以支付。 关于原告诉请的逾期支付租金的违约金一节。原告主张2018年10月1日至2019年6月30日的逾期违约金为368260.55元，被告同意按每天3‰的标准支付违约金，本院对此予以确认。根据《场地租赁合同》的约定，当季度租金在下一季度开始的第一个月的5个工作日内付清，原告自愿按2018年第四季度的租金的违约金从2019年1月10日起算，系当事人对自己权利的处分，本院予以确认。原告自认于2019年3月8日收到租金72760元、于2019年3月12日收到租金36280元、于2019年3月19日收到租金7276元，于2019年5月30日收到租金35541.15元，于2019年5月31日收到租金36389.95元，故被告欠付的违约金应以188347.1元为基数，按每天3‰的标准从2019年1月10日计算至2019年3月8日；以115587.1元（188347.1元-72760元）为基数，按每天3‰的标准从2019年3月9日计算至2019年3月12日；以79207.1元（115587.1元-36380元）为基数，按每天3‰的标准从2019年3月13日计算至2019年3月19日；以71931.1元（79207.1元-7276元）为基数，按每天3‰的标准从2019年3月20日计算至2019年5月30日；以36389.95元（71931.1元-35541.15元）为基数，按每天3‰的标准从2019年5月30日计算至2019年5月31日。以上金额共计51469元。 被告未支付2019年1月1日至2019年3月31日的租金251129.47元，原告自愿按从2019年4月10日起算违约金，故该违约金应以251129.47为基数，按每天3‰的标准从2019年4月10日计算至实际付清时止。被告未支付2019年4月1日至2019年6月30日的租金376694.19元，故该违约金应以376694.19元为基数，按每天3‰的标准从2019年7月6日计算至实际付清时止。被告未支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金376694.19元，故该违约金应以376694.19元为基数，按每天3‰的标准从2019年10月15日计算至实际付清时止。被告欠付2019年10月1日至2019年11月7日的租金为154863.2元，违约金应以154863.2元为基数，按每天3‰的标准从2019年11月8日计算实际付清时止。 原告诉请被告支付解除合同违约金504806.25元，被告对此无异议，本院对此予以确认。 关于原告诉请无需向被告返还押金200000元一节。原被告均认可《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》共同收取的押金为200000元，同意在本案中诉请的押金按100000元处理，本院对此予以确认。本院认为，押金是违约责任的承担方式。被告现对原告诉请不退押金提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中被告应向原告支付的违约金已经足以赔偿原告造成的损失，故本院对原告诉请无需向被告退还押金的主张不予支持。被告主张以押金抵扣租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”的规定，原告就其负担的应向被告返还押金的债务，与与被告负担的应向原告支付租金的债务，同属金钱债务，且均已达到履行期限。被告请求债务抵销，符合法定抵销权的行使要件，依法予以支持。故在用押金100000元与租金相抵销后，被告应当向原告支付2019年1月1日至2019年11月7日的租金应为1059381元（1159381元-100000元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 原告广西柳工置业投资有限公司与被告柳州市精英体育发展有限公司于2015年10月16日签订的《房屋租赁合同》及于2016年7月8日签订的《柳工颐华城35＃楼文体中心补充协议》于2019年11月7日解除。 被告柳州市精英体育发展有限公司向原告广西柳工置业投资有限公司返还位于柳州市柳工.颐华城35＃楼总建筑面积为6608.67㎡的房屋。 被告柳州市精英体育发展有限公司向原告广西柳工置业投资有限公司支付2019年1月1日至2019年11月7日的租金1059381元，之后的场地占用费以每月125564.73元为标准，从2019年11月8日计算至被告实际向原告返还租赁房屋时止。 被告柳州市精英体育发展有限公司向原告广西柳工置业投资有限公司支付违约金，2019年1月10日至2019年5月31日的违约金为51469元，另外的违约金分别以251129.47为基数从2019年4月10日、以376694.19元为基数从2019年7月6日、以376694.19元为基数从2019年10月15日、以154863.2元为基数从2019年11月8日，按每天3‰的标准，计算至被告实际付清时止。 被告柳州市精英体育发展有限公司向原告广西柳工置业投资有限公司支付解除合同的违约金504806.25元。 驳回原告广西柳工置业投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费170475元（原告已预交），适用简易程序减半收取85237.5元，由原告广西柳工置业投资有限公司负担18951.5元，由被告柳州市精英体育发展有限公司负担66286元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  刘娟 二〇一九年十二月三十日 书记员  潘妮 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007