河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1137号上诉人（原审被告）：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司,住所地：河南省南阳市人民北路。法定代表人：冯居朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭建敏，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马胜利，河南达圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐海奇，男，1965年2月21日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审原告）：柳忠伟（又名刘中伟），男，1964年9月5日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郝春全，河南南都律师事务所律师。上诉人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（以下简称淯阳公司）因与被上诉人徐海奇、柳忠伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫13民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人淯阳公司之委托诉讼代理人马胜利、被上诉人柳忠伟及二被上诉人之共同委托诉讼代理人郝春全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。淯阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判认定淯阳公司与徐海奇、柳忠伟之间属于借款关系和欠货款关系；2.依法改判淯阳公司支付柳忠伟的借款本息5029995.00元；3.驳回徐海奇、柳忠伟要求淯阳公司承担违约金的诉讼请求；4.改判诉讼费按照败诉比例分别承担。事实和理由：（一）淯阳公司与柳忠伟签订的《房屋抵债买卖合同》实际上是对柳忠伟借款和所欠南阳市盛宛建材公司（以下简称盛宛公司）的52万元货款的担保，一审法院将合同认定为以物抵债的有效合同错误。1.《房屋抵债买卖合同》第九条约定：“甲方提出回购时，乙方不得拒绝，甲方将回购款支付给乙方的次日，乙方无条件将上述商业用房还给甲方，其所有权仍归甲方所有。”这个约定是以买卖合同作为担保的典型形式。2.《房屋抵债买卖合同》签订以后，柳忠伟又于2013年4月23日从淯阳公司领取75万元利息，于2013年10月31日领取100万元。如果双方存在以物抵债房屋买卖关系，淯阳公司是不可能再支付给柳忠伟款项的。3.涉案的“淯龙苑”商业用房地处南阳市黄金商业位置，在2015年经过评估机构评估每平米价格为6.3万元，双方在《房屋抵债买卖合同》中约定每平米16000元远低于市场价格，由此可见该合同属于担保借款的性质。4.自2015年5月以来，淯阳公司多次用公告的形式宣布，所有与淯阳公司以房屋买卖合同形式签订的担保均没有效力，涉及财产统一按照评估价按比例分配给所有的债权人，柳忠伟从来没有对此提出过异议。综上，淯阳公司与柳忠伟签订的《房屋抵债买卖合同》属于担保借款的性质，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应按照借款纠纷予以处理。一审法院按照以物抵债的房屋买卖合同进行审理，并判令淯阳公司向徐海奇、柳忠伟支付本金1525万元和违约赔偿金1303万元错误。（二）根据淯阳公司账上记载的借款和还款情况，截止2013年4月23日签订《房屋抵债买卖合同》时，淯阳公司只欠柳忠伟借款本金326万元，按照2分利息从柳忠伟每笔借款开始用利滚利的方法计算，利息3519995.00元。总共欠款数额为6779995.00元，减去淯阳公司在合同签订后支付给柳忠伟的75万元和100万元，淯阳公司的欠款数额为5029995.00元。一审判决判令淯阳公司向支付徐海奇、柳忠伟1525万元实属不公。（三）淯阳公司不同意盛宛公司将52万元材料款转让给徐海奇。52万元材料款是淯阳公司欠盛宛公司的，而非欠徐海奇个人的款项，淯阳公司从来没有收到过盛宛公司将52万元债权转让给徐海奇的通知。淯阳公司与盛宛公司之间不仅仅只存在52万元的债权，还涉及开具购货发票、材料质量证明等合同义务，按照合同法的规定，涉及合同权利义务的转让，必须征得相对方的同意。因此，徐海奇无权就52万元材料款直接向淯阳公司追偿，一审判决判令淯阳公司直接向徐海奇支付该款项对淯阳公司不公。（四）柳忠伟借款转让给徐海奇不能成立，徐海奇作为原告起诉淯阳公司主体不适格。淯阳公司与柳忠伟的借款数额需要计算清楚，且债权转让需通知淯阳公司，该债权转让不符合以上程序故不能成立。（五）徐海奇、柳忠伟提供的《房屋抵债买卖合同》公证书，是在没有经过冯居朝、田子京两人委托的情况下，由柳忠伟的利害关系人岳七行代表淯阳公司到公证处进行公证的，由此证明本案涉及的借款数额必须经过算账，单纯按照合同上的1600万元予以判决是错误的。综上，淯阳公司依法提起上诉。徐海奇、柳忠伟辩称，（一）双方签订的《房屋买卖抵债合同》不是民间借贷的担保形式，淯阳公司关于本案应当按照民间借贷予以审理的上诉理由不能成立。本案淯阳公司与柳忠伟前期确实是民间借贷关系，当时并没有签订《以房抵债买卖合同》，在淯阳公司不能清偿2003年以来的多次借款，以及淯阳公司尚欠盛宛公司材料款的情况下，2013年4月23日双方经过清算确定了淯阳公司所欠款项总额为1600万元，并签订了《房屋抵债买卖合同》。该合同加盖了淯阳公司的公章并由淯阳公司的法定代表人冯居朝及经理田子京签字、摁指印，然后做的公证。从整个过程可以看出，双方在清算后签订《房屋抵债买卖合同》时，原来的债权债务关系已经灭失，将借款和材料款合并转化成购房款，形成了一个新的房屋买卖的法律关系。因此，本案《房屋抵债买卖合同》不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的“作为民间借贷合同的担保”，双方之间存在真实的房屋买卖合同关系（二）对淯阳公司的上诉状中的有关问题予以说明：1.关于2013年4月25日的75万元领款单。该75万元是双方在清算（即4月23日）前淯阳公司应当支付给柳忠伟的利息，包含在《房屋抵债买卖合同》所确定的1600万元之内。在4月25日办理公证时，柳忠伟将未付货款手续、全部借款手续原件交给淯阳公司，并补办了4月23日前应当支付的75万元利息手续后，淯阳公司为柳忠伟出具了1600万元的收款收据。该75万元并不是淯阳公司在《房屋抵债买卖合同》签订后另行给付柳忠伟的款项。2.关于淯阳公司2013年10月31日支付的100万元。2013年4月23日签订的《房屋抵债买卖合同》第八条明确约定涉案房产在六个月内办理房产证，但淯阳公司违约，未将涉案房产交付给柳忠伟，并将房产卖给他人，依法应当承担相应的违约责任，一审法院认定此100万元在违约金中扣除是正确的。（三）徐海奇具有本案的诉讼主体资格。徐海奇在一审中提交了债权转让协议2份、债权转让通知书1份、短信截屏1份，证明了盛宛公司将对淯阳公司的52万元债权转让给徐海奇，及柳忠伟将对淯阳公司的738万元债权转让给徐海奇的事实。且该债权转让已经告知了淯阳公司，该债权转让依法已经发生效力。在一审庭审中，淯阳公司对以上证据进行了质证，对徐海奇一审原告的诉讼主体资格并无异议，因此徐海奇诉讼主体资格适格。（四）关于《房屋抵债买卖合同》的公证问题。《房屋抵债买卖合同》是经过双方清算后达成的协议，有淯阳公司的公章、该公司法定代表人冯居朝及经理田子京签字摁指印，并出具的有加盖公司财务印章的收款收据，公证机关依照公证程序查明后出具了“《房屋抵债买卖合同》双方当事人的签名、指印及印章属实”的公证意见符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，淯阳公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。徐海奇、柳忠伟向一审法院起诉请求：1.依法确认徐海奇、柳忠伟与淯阳公司签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令淯阳公司继续履行合同并交付房屋，协助徐海奇、柳忠伟办理房屋过户手续（房款1600万元）；3.判令淯阳公司赔偿徐海奇、柳忠伟逾期履行合同违约金1472万元（自2013年10月23日起以本金1600万元按月息2分计算至2017年8月23日）；4.本案诉讼费、保全费由淯阳公司承担。在举证期限届满前，徐海奇、柳忠伟于2019年4月12日将诉讼请求变更为：一、依法判决淯阳公司返还徐海奇、柳忠伟借款本金1600万元，支付自2013年4月23日起按月息2%计算至2017年2月23日利息共计1472万元，合计3072万元。2017年2月23日以后利息至本金还清之日止；二、本案诉讼费、保全费由淯阳公司承担。在庭审前，徐海奇、柳忠伟请求仍按照其申请立案时主张的诉讼请求，同时将第二项诉讼请求由“判令淯阳公司继续履行合同并交付房屋，协助徐海奇、柳忠伟办理房屋过户手续”变更为“要求淯阳公司返还徐海奇、柳忠伟房款1600万元”。一审法院认定事实：自2003年以来，淯阳公司多次向柳忠伟借款。2013年4月23日，柳忠伟、淯阳公司经过对账清算后，淯阳公司作为甲方与柳忠伟作为乙方签订了《房屋抵债买卖合同》，该合同约定“鉴于甲方拖欠乙方债权和南阳市盛宛建材公司材料款共计1600万元的具体情况，为保障乙方的权益，双方经过友好协商，签订《房屋买卖合同》，供双方共同遵守。第一条乙方享有债权本息共计1600万元（包括柳忠伟1548万元和南阳市盛宛建材公司材料款52万元）的真实性；甲方予以确认，并同意乙方上述款项。为此甲方确认现欠乙方款项总额为人民币1600万元。第二条甲方同意将自己所有的位于“淯龙苑”商住小区1#楼商业部分一层5-6单元自北向南40米，自东向西25米，共计1000㎡的商业用房（光武路与人民路西北角）出卖给乙方所有。第三条该房屋的综合价格为16000元/㎡折合人民币1600万元整（不包含维修基金及办证费用）。第四条乙方以享有的1600万元债权抵偿上述房款，不再另行支付房款。乙方应将债权凭证原件上交甲方后，甲方为乙方开具收到房款的收款收据，待办证时根据需要甲方为乙方置换正规发票。第五条由于该房涉及整体商业布局，乙方承诺在甲方回购期前，乙方不得单独使用，回购期满甲方违约乙方使用该房时，乙方不得影响甲方整体布局。第六条本合同项下约定的房屋产权自本合同第四条约定的手续办理后之次日发生转移，双方对此均不以任何理由提出异议。第七条本合同约定的建筑面积是按图纸计算的面积，具体以房管部门实测为准，当误差超过3%时，以实测面积按本合同价格为准，多退少补。第八条甲方承诺尽力完善该房审批手续，加快工程进度，力争在六个月内投入使用，并在六个月内办理产权证件，逾期按日万分之八计付迟延履行金。第九条为使商业部分能够整体利用，达到利益最大化，甲方有意在三个月内对该商业用房进行回购，回购时的价格不再另行评估，仍按本合同价格+利息（月息2.5分）计算回购价格。利息从本合同签订之日起到甲方回购之日止。甲方提出回购时，乙方不得拒绝。甲方将回购款支付给乙方的次日起，乙方无条件将上述商业用房退还给甲方，其所有权仍归甲方所有。第十条由于该商业用房的审批手续正在办理中，为此甲方承诺上述商业用房不存在产权争议，也未向第三方出卖、抵押、以物抵债等瑕疵情况，如有违反，自愿承担刑事诈骗责任。第十一条本合同约定的价格是指签订时该商业用房的现状，已包括现行装修等现状，若有争议由甲方负责解决并承担费用。第十二条未尽事项，另行协商，在新协议未达成前，仍按本协议执行。第十三条本合同经双方签字盖章后生效。双方同意在南阳市公证部门办理公证手续。”淯阳公司在合同落款处甲方加盖公章，冯居朝、田子京签字，柳忠伟在合同落款处乙方签字摁指印。2013年4月25日的《收款收据》显示，今收到柳忠伟人民币壹仟陆佰万元整，附注抵房款。收款单位加盖淯阳公司财务专用章，收款人岳小春签字。2013年4月25日，南阳市宛都公证处做出的（2013）宛市证民字第5483号《公证书》显示，申请人：甲方（卖方）南阳市淯阳房地产开发有限责任公司，乙方（买方）柳忠伟。公证事项：房屋抵债买卖合同，甲、乙双方于2013年4月25日向本处申请办理《房屋抵债买卖合同》公证。经查，甲、乙双方经协商一致订立了《房屋抵债买卖合同》。双方当事人在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订《房屋抵债买卖合同》的意思表示真实，内容具体、明确。依据上述事实，兹证明甲方南阳市淯阳房地产开发有限责任公司的法定代表人冯居朝与乙方柳忠伟于2013年4月23日签订了前面的《房屋抵债买卖合同》，合同上双方当事人的签名、指印及印章属实。2013年4月28日，柳忠伟作为甲方与徐海奇作为乙方签订的《关于共同购买淯阳公司门面房的协议书》约定“甲方在淯阳公司享有债权1548万元，南阳盛宛建材公司在该公司享有债权52万元，现因淯阳公司流资困难，而甲方又急于用款，乙方同意支持甲方，为此就以房抵债的有关问题签订如下协议：一、双方同意由甲方出面以甲方名义与淯阳公司签订以门面房抵债协议，抵债时包含乙方（盛宛建材公司）的债权52万元一并处理。二、乙方同意甲方与淯阳公司洽谈的综合价格16000元/㎡和位置。三、乙方同意在本协议签订后三个月内分期向甲方支付738万元（优惠拾万元）后，甲乙双方对该门面房各自有50%的产权。四、甲方与淯阳公司所签的以房抵债协议中所涉及的权利、义务及责任，由甲乙双方共同享有和承担，对甲乙双方具有约束力。五、若淯阳公司将来无力回购该门面房，需要办理产权证件时，由甲方负责协调将该房按各自50%分割办理在甲乙双方名下，费用双方各半承担。”柳忠伟与徐海奇均在协议落款处签名，田淀代书。2019年1月3日，柳忠伟作为甲方（转让方）与徐海奇作为乙方（受让方）签订的《债权转让协议书》约定“甲方对南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（简称淯阳公司）享有债权1548万元，现甲乙协商，达成以下协议：一、甲方同意将上述债权中的738万元转让给乙方，乙方同意接受。三、本协议签订后三日内甲方需将该债权转让情况通知淯阳公司并保留相关证据，告知乙方，向乙方提交该证据。四、本协议生效后，甲方对淯阳公司债权减少柒佰叁拾捌元，乙方对淯阳公司增加柒佰叁拾捌元。同时，加上淯阳公司所欠南阳市盛宛建材公司的52万元以房抵债，经协商，淯阳公司抵偿给甲乙所有的房产双方各占50%。柳忠伟与徐海奇分别在协议落款处的甲方、乙方后面签名，摁指印。2019年1月3日，南阳市盛宛建材公司（以下简称盛宛公司）作为甲方（转让方）与徐海奇作为乙方（受让方）签订的《债权转让协议书》约定“甲方对南阳市淯阳房地产开发有限责任公司（简称淯阳公司）享有债权52万元，截止本协议签订时淯阳公司未偿还。现甲乙双方协商，达成以下协议：一、甲方同意将上述债权转让给乙方个人，转让价格为52万元，乙方同意接受。二、本协议签订后三日内甲方需将淯阳公司出具给甲方的债权凭证交给乙方，乙方需将转让款支付至甲方指定账户。三、本协议签订后三日内甲方需将该债权转让情况通知淯阳公司并保留相关证据，告知乙方，向乙方提交该证据。四、本协议生效后，乙方享有对淯阳公司上述债权，甲方不再享有。南阳市盛宛建材公司与徐海奇分别在协议落款处的甲方、乙方后面盖章，签名摁指印。同日，盛宛公司的《债权转让通知书》显示：南阳市淯阳房地产开发有限责任公司欠我公司加气砌块货款52万元整，现将此债权转让给徐海奇持有，由徐海奇持《债权转让协议书》和本通知书向你公司主张权利，我公司与你公司再无纠纷。另查明，2013年4月25日《领款单》显示，柳忠伟从淯阳公司领款75万元；2013年10月31日《领款单》显示，柳忠伟从淯阳公司领款100万元。一审法院根据双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为1.《房屋抵债买卖合同》是否有效；2.淯阳公司是否应当返还徐海奇、柳忠伟1600万元；3.淯阳公司是否违约，违约金如何计算；4.淯阳公司抗辩理由是否能够成立。一审法院认为，一、徐海奇、柳忠伟认为其2019年4月12日变更诉讼请求主张的民间借贷法律关系与其提供的证明房屋买卖关系民事行为效力的证据不一致，在开庭前要求仍按照其2019年3月1日申请立案时主张的诉讼请求，同时变更第二项请求。经询问淯阳公司对原告变更后的诉讼请求是否要求延长举证期限，淯阳公司称开庭以前的答辩期限、举证期限充分，不需要延长举证期限，同意开庭。故原告变更诉讼请求的理由正当，符合法律规定，应予以准许。二、虽然徐海奇不是其起诉淯阳公司所依据的《房屋抵债买卖合同》的相对人，但徐海奇提供其与柳忠伟签订的《关于共同购买淯阳公司门面房的协议书》、《债权转让协议书》以及其与盛宛公司签订的《债权转让协议书》证实，徐海奇享有淯阳公司与柳忠伟签订的《房屋抵债买卖合同》约定的债权，且淯阳公司对徐海奇作为原告的诉讼主体资格并无异议，故徐海奇是本案适格的原告。三、关于《房屋抵债买卖合同》是否有效的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，柳忠伟与淯阳公司于2013年4月23日经过财务对账核算后，签订了《房屋抵债买卖合同》，被告的法定代表人冯居朝及其常务副总经理田子京不仅在该合同落款处签字确认，而且加盖淯阳公司公章，并经南阳市宛都公证处公证“合同上双方当事人的签名、指印及印章属实”。该合同不仅约定了淯阳公司所出卖房屋的具体位置、房屋面积、每平方米单价、房屋总价款，而且约定了房屋的交付、办证时间、违约责任等，符合房屋买卖合同的基本特征。因此，该合同是双方在意思表示真实的情况下签订，并不违背法律规定，双方之间的合同合法有效，依法应受到法律的保护。徐海奇、柳忠伟请求确认该合同合法有效的理由证据充分，本院予以支持。四、关于淯阳公司是否应当返还徐海奇、柳忠伟1600万元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据该合同第一条柳忠伟享有淯阳公司“债权本息共计1600万元”的明确约定，和该合同第四条“乙方以享有的1600万元债权抵偿上述房款，不再另行支付房款。乙方应将债权凭证原件上交甲方后，甲方为乙方开具收到房款的收款收据”的明确约定，结合淯阳公司已向柳忠伟开具了收到抵房款1600万元收款收据的事实，不仅证实柳忠伟已按照合同约定向淯阳公司支付了购房款1600万元，而且证实柳忠伟陈述的已将其享有债权的债权凭证原件交还给淯阳公司的理由，与合同约定一致，应予以采信。淯阳公司辩称1600万元购房款不属实，实际借款本金为618.9万元的理由，与该合同第四条约定及淯阳公司开具的收款收据相悖，也未提供有效证据加以证实，不予支持。尽管淯阳公司提供了第2组证据，据以证实其已偿还柳忠伟款项情况。但上述证据载明的时间均发生在2013年4月23日双方签订的《房屋抵债买卖合同》之前，且柳忠伟认为其签字后并未领款，仍放在淯阳公司，已包含在该合同约定的债权1600万元中。因为该1600万元债权是双方在2013年4月23日对账清算后淯阳公司确认的，故淯阳公司辩称柳忠伟在2013年4月23日之前的领款应从该1600万元中扣减的理由，不符合常理，不予采信。淯阳公司辩称该1600万元中包含田淀、鲍霞各200万元没有实际支付，柳忠伟称该400万元是通过柳忠伟转款给淯阳公司，已经包含在该1600万元中。柳忠伟的陈述有《房屋抵债买卖合同》和《收款收据》为证，淯阳公司未能提供证据予以印证，故该辩称理由证据不足不能成立。虽然原、被告双方之前存在民间借贷关系，但自2013年4月23日双方经过对账核算并签订《房屋抵债买卖合同》后，徐海奇、柳忠伟认为双方的民间借贷关系已被房屋买卖关系所替代而灭失，符合客观实际和交易习惯，应予以采信。徐海奇、柳忠伟提供的《房屋抵债买卖合同》、《收款收据》证实，徐海奇、柳忠伟以其享有被告1600万元的债权转化为向淯阳公司支付了购房款，淯阳公司同意并向柳忠伟开具了收到购房款1600万元的《收款收据》。徐海奇、柳忠伟提供证据证实淯阳公司已将《房屋抵债买卖合同》中约定出卖给柳忠伟的房屋另卖他人，淯阳公司对此予以认可并称现已无法向徐海奇、柳忠伟交付房屋，故徐海奇、柳忠伟请求淯阳公司返还购房款理由正当，应予支持。对徐海奇、柳忠伟在双方对账清算后于2013年4月25日领取的75万元，虽然柳忠伟称其签字后没有领款，淯阳公司不予认可，柳忠伟也没有提供证据加以证实，故淯阳公司辩称该75万元应从1600万元中扣减的理由成立，应予支持。1600万元扣减75万元后，淯阳公司应返还徐海奇、柳忠伟1525万元。五、关于淯阳公司是否违约，违约金如何计算的问题，本案中，徐海奇、柳忠伟已按照合同约定支付了购房款，淯阳公司应按照合同约定交付房屋，转移产权并协助办理房屋产权证。根据《房屋抵债买卖合同》第六条和第八条的约定，淯阳公司应自2013年4月25日其向柳忠伟开具收款收据的次日起按照合同约定将房屋产权转移给柳忠伟，并在六个月内办理产权证件，而淯阳公司至今未能转移房屋产权给柳忠伟并为柳忠伟办理产权证件，且已将柳忠伟购买的房屋出卖给他人，淯阳公司亦认为不能履行合同约定的交付房屋义务，故淯阳公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，淯阳公司应当承担合同约定的违约责任。柳忠伟与淯阳公司在合同中虽然约定为迟延履行金，但实际为违约金，且不违背《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，因此，淯阳公司应当按照该合同第八条“逾期按日万分之八计付迟延履行金”的约定支付违约金。徐海奇、柳忠伟请求淯阳公司赔偿逾期履行合同违约金，既有事实依据，又有法律依据，应予支持。以淯阳公司应返还的1525万元为基数计算违约金每天为12200元，一个月按30天计算，一个月的违约金为366000元。徐海奇、柳忠伟起诉请求从2013年10月23日至2017年8月23日46个月计算违约金，符合合同第八条约定，即46个月违约金共计16836000元。而按徐海奇、柳忠伟请求的月息2分计算，以1525万元为基数，一个月的违约金为30.5万元，46个月的违约金共计1403万元。所以，徐海奇、柳忠伟请求按月息2分计算的逾期违约金低于合同上述约定的违约金计算标准，也减轻了淯阳公司支付违约金的负担，一审法院予以准许。徐海奇、柳忠伟同意其于2013年10月31日领取的100万元在其起诉的违约金中予以扣减，扣减后，淯阳公司应向徐海奇、柳忠伟支付违约金1303万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、原告柳忠伟与被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司于2013年4月23日签订的《房屋抵债买卖合同》为有效合同。二、被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还原告徐海奇、柳忠伟1525万元并赔偿原告徐海奇、柳忠伟违约金1303万元。案件受理费195400元，原告徐海奇、柳忠伟负担26320元，被告南阳市淯阳房地产开发有限责任公司负担169080元。本院二审期间，淯阳公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.淯阳公司债权人登记笔录及三份债权人会议签名，证明淯阳公司与柳忠伟之间是借款关系，不是房屋买卖关系；2.淯阳公司记账凭证复印件，证明淯阳公司共收取柳忠伟款项618万元，其余均是利滚利计算出来的；3.对冯居朝、田子京的调查笔录各一份，证明双方之间应当按照借款关系进行核算，冯居朝没有委托岳七行去办理公证，柳忠伟2004年存入淯阳公司的51万元本金已经在2006年用两套房子抵偿了。4.岳七行的银行流水一份，认可2011年4月收到柳忠伟的109万元款项。5.公证档案一份，证明岳七行进行公证没有经过淯阳公司的授权。徐海奇、柳忠伟对以上证据的质证意见如下：1.对证据1的真实性无异议，但柳忠伟在债权人登记笔录中明确说明要求交付房屋；2.证据2均是复印件，且记账凭证不完善，无法证明借款的实际数额；3.对冯居朝、田子京的调查笔录不符合法定程序，且冯居朝是淯阳公司的法定代表人，田子京是淯阳公司的股东，该两份调查笔录仅是当事人的陈述，其内容也不真实。4.证据4显示柳忠伟支付了109万元款项，淯阳公司予以认可。5.公司委托员工去进行公证很正常，公证书内容真实。本院对以上证据认证如下：1.淯阳公司债权人登记笔录及三份债权人会议签名仅显示柳忠伟去进行了债权登记，柳忠伟在债权人登记笔录中要求以物抵债，因此，该证据不能证明双方系借款关系；2.证据2均是复印件，且记账凭证是否完善不清楚，无法证明双方之间的实际借款数额；3.冯居朝是淯阳公司的法定代表人，田子京是淯阳公司的股东，该两人均与本案具有利害关系，且其陈述内容无其他证据予以佐证，本院不予采信；4.证据4系淯阳公司的自认，双方均无异议，本院依法予以采信；5.《房屋抵债买卖合同》上有冯居朝、田子京的签字，并加盖有淯阳公司的公章，该合同是否经过公证并不影响其合同效力，因此，证据5与本案事实的认定不具有关联性。本院二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，根据淯阳公司的上诉理由及徐海奇、柳忠伟的答辩意见，本案双方争议的焦点为：1.《房屋抵债买卖合同》的性质及淯阳公司与柳忠伟之间的法律关系问题；2.淯阳公司实际欠款的数额及应否支付违约金问题；3.盛宛公司与徐海奇以及柳忠伟与徐海奇之间的债权转让是否成立问题。一、关于《房屋抵债买卖合同》的性质及淯阳公司与柳忠伟之间的法律关系问题。1.在2013年4月23日之前，柳忠伟与淯阳公司之间存在民间借贷的法律关系，对此双方当事人均不持异议。2013年4月23日，柳忠伟与淯阳公司在对之前的借款进行对账清算后，签订了《房屋抵债买卖合同》。在该《房屋抵债买卖合同》中，淯阳公司确认欠柳忠伟本息共计1600万元，并同意用其所有的1000㎡的商业用房来抵销该1600元债务，同时对该1000㎡商业用房的位置、单价及办证时间做出了明确约定。合同签订以后，柳忠伟将其持有的债权凭证全部交付给了淯阳公司，淯阳公司为柳忠伟出具了收款收据。根据以上事实，一审判决认定柳忠伟与淯阳公司之间在消灭原债权债务关系的基础上建立了新的房屋买卖的法律关系具有事实和法律依据。双方虽然在《房屋抵债买卖合同》第九条中约定了淯阳公司对该1000㎡商业用房可以回购的事宜，但该约定是以柳忠伟与淯阳公司之间成立房屋买卖合同关系为前提的，并没有改变双方之间房屋买卖的合同关系。淯阳公司依据该回购条款主张双方之间实际成立的是一种担保关系不能成立。2.关于淯阳公司在《房屋抵债买卖合同》签订以后向柳忠伟支付款项的问题，（1）淯阳公司在一审时提供了2013年4月25日的领款单一份，证明其于2013年4月25日向柳忠伟付款75万元。对于该75万元，柳忠伟在一审质证时辩称已包含在《房屋抵债买卖合同》所确定的1600万元中，淯阳公司当日并未实际向其支付该75万元款项。淯阳公司对于柳忠伟的该项辩解理由当庭明确表示“属实，75万含在合同约定的1600万中。”二审时，淯阳公司对该75万元表示“以一审笔录为准”。因此，淯阳公司在2013年4月25日未实际向柳忠伟支付该75万元。（2）淯阳公司在一审时提供了2013年10月31日的银行支付业务回单一份，证明其于2013年10月31日向柳忠伟付款100万元。柳忠伟对收到该100万元予以认可，但辩称该100万元系淯阳公司未按合同约定办证支付的违约金。结合双方在《房屋抵债买卖合同》第八条中确实约定了淯阳公司在六个月内办理产权证件，逾期按日万分之八计付迟延履行金的相关内容，而淯阳公司支付该100万元款项的时间也刚好是在双方签订《房屋抵债买卖合同》的六个月后，因此，一审判决对柳忠伟的该项辩解理由依法予以采信并无不当。综上，淯阳公司以柳忠伟在签订《房屋抵债买卖合同》后又从淯阳公司领取款项为由否认双方之间以物抵债的房屋买卖关系不能成立。3.淯阳公司称双方在《房屋抵债买卖合同》中约定的房屋价格远低于市场价格，对此，淯阳公司没有提供相应的证据予以证明，且《房屋抵债买卖合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，淯阳公司认为显失公平，也未在法律规定的期限内行使撤销权。因此，淯阳公司以《房屋抵债买卖合同》约定的价格显失公平为由否定双方之间的房屋买卖合同关系也不能成立。4.淯阳公司上诉称其曾多次以公告的形式宣布所有以与淯阳公司签订房屋买卖合同的形式设立的担保均没有效力，首先，淯阳公司没有提供证据证明其曾发布过公告；其次，淯阳公司与柳忠伟之间并不存在以签订房屋买卖合同的形式设立担保的事实；再次，淯阳公司单方发布的公告对相对人并不必然产生法律效力。因此，淯阳公司依据其单方发布的公告来否定双方签订的《房屋抵债买卖合同》的效力不能成立。5.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”本案中，柳忠伟与淯阳公司是在对前期借款本息进行对账结算的基础上签订的《房屋抵债买卖合同》，双方的民间借贷法律关系在签订《房屋抵债买卖合同》时已经终结，本案并不存在签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形。且柳忠伟也没有依据《房屋抵债买卖合同》要求淯阳公司交付房屋，因此，本案不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的适用条件，淯阳公司依据该条法律规定主张本案应按照借款纠纷予以处理的上诉理由不能成立。综上，一审判决依据《房屋抵债买卖合同》认定淯阳公司与柳忠伟之间成立房屋买卖合同关系具有事实和法律依据，淯阳公司关于一审判决对双方之间的法律关系认定错误的上诉理由不能成立。二、关于淯阳公司实际应承担的欠款数额及违约金问题。如上所述，在2013年4月23日双方经对账清算签订《房屋抵债买卖合同》以后，淯阳公司与柳忠伟之间的民间借贷法律关系已经终结，双方之间成立了新的房屋买卖的合同关系。在实际履行过程中，淯阳公司未能按照合同约定及时履行交付房屋的合同义务，且已将涉案房屋另行出卖给他人，导致双方的《房屋抵债买卖合同》在实际上已无法履行。在此情况下，柳忠伟要求淯阳公司返还房款，并支付违约金具有事实和法律依据，一审判决予以支持并无不当。关于购房款的数额，双方在《房屋抵债买卖合同》中作出了明确约定，是以柳忠伟所享有的1600万元的债权抵偿购房款，同时，淯阳公司也向柳忠伟出具了收到柳忠伟1600万元的收据，因此，柳忠伟要求淯阳公司返还购房款1600万元于法有据，应予支持。淯阳公司上诉称，截止2013年4月23日双方签订《房屋抵债买卖合同》时，淯阳公司实际只欠柳忠伟本息共计6779995元。因淯阳公司在签订《房屋抵债买卖合同》后从柳忠伟处收回了所有的债权凭证原件，导致现已无法查明淯阳公司实际欠款的数额。淯阳公司的该项上诉理由无证据予以证实，且与其在《房屋抵债买卖合同》中明确认可欠柳忠伟本息共计1600万元的陈述及其给柳忠伟出具1600万元收款收据的事实相矛盾，故本院对淯阳公司的该项上诉理由不予支持。三、关于徐海奇与盛苑公司、柳忠伟之间的债权转让是否成立问题。1.在2013年4月23日的《房屋抵债买卖合同》中，淯阳公司对其欠盛苑公司52万元材料款的事实明确予以认可。在此情况下，盛苑公司于2019年1月3日与徐海奇签订《债权转让协议书》，将该52万元债权转让给徐海奇符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权转让只需要通知债务人即可，不需要经过债务人同意，淯阳公司关于其不同意盛宛公司将52万元材料款转让给徐海奇的上诉理由不能成立。2.在2013年4月23日签订《房屋抵债买卖合同》时，柳忠伟与淯阳公司对双方之前的借款进行了对账清算，双方共同确认柳忠伟对淯阳公司享有债权本息共计1600万元。现淯阳公司以其与柳忠伟之间的借款数额需要计算清楚为由，主张柳忠伟与徐海奇之间的债权转让不成立与事实不符。综上，徐海奇与盛苑公司、柳忠伟之间的债权转让合法有效，徐海奇依据以上债权转让的事实依法具有本案原告的诉讼主体资格。综上所述，淯阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169080元，由南阳市淯阳房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春娥审判员  蒋瑞芳审判员  辛季涛二〇一九年十二月九日法官助理王一鸣书记员刘慧蒙