黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初1194号原告王鹤，男，1990年3月20日生，满族，住哈尔滨市平房区。委托代理人于贵彬，黑龙江哈西律师事务所律师。被告哈尔滨宇光投资置业发展有限公司，统一社会信用代码91230199571932311F，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区闽江路昆仑庄园6栋。法定代表人高彦春，该公司总经理。委托代理人朱慧玲，黑龙江冯铁山律师事务所律师。被告史延军，男，1970年1月21日生，汉族，哈尔滨宇光投资置业发展有限公司实际负责人，户籍所在地哈尔滨市道里区，现住哈尔滨市平房区。委托代理人朱慧玲，黑龙江冯铁山律师事务所律师。原告王鹤与被告哈尔滨宇光投资置业发展有限公司（以下简称宇光置业公司）、被告史延军房屋买卖合同纠纷一案，原告王鹤于2019年5月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年6月24日公开开庭审理此案。原告王鹤的委托代理人于贵彬、被告宇光置业公司的委托代理人朱慧玲、被告史延军的委托代理人朱慧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹤诉称：2015年10月12日，王鹤与宇光置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同》（合同编号152××××0270）。合同约定：王鹤向宇光置业公司购买位于哈南工业新城第五大道、南城九路东北侧18栋1单元6层601室房屋，建筑面积共80.34平方米，房屋总价款473853元，宇光置业公司应于2016年7月1日前交付房屋。合同签订后，王鹤在2015年10月9日交付房款94853元，2016年3月17日又支付379000元，至此王鹤已按照合同约定付清全部购房款，但宇光置业公司一直未将房屋交付给王鹤使用，宇光置业公司的行为已构成违约。宇光置业公司直到2017年7月16日才发布书面解决方案，王鹤所在的18号楼在2017年9月15日之前完工进户，如未能在最后日期前进户，违约金将于2017年9月16日起按总房款万分之二计算，此前产生的延期交付违约金以购房合同标明的内容为准。但宇光置业公司在安排进户工作上没有实质性进展，2018年5月31日，宇光置业公司实际负责人史延军提出以个人连带担保的形式再次给予宇光置业公司宽限期，并发布承诺保证书，宇光置业公司、史延军承诺2018年8月1日前业主未能正常进户使用所购买的房屋，承诺人保证按照各业主缴纳全部购房款的日万分之三支付违约金，同时承诺，由此给业主造成的一切损失包括律师费、咨询费、有关部门的收费等均由承诺人承担。现王鹤诉讼请求判令：1.宇光置业公司支付王鹤逾期交房违约金人民币88468.3元（自2016年7月2日起至2017年9月15日止，以473853元为基数×440天×日万分之一；自2017年9月16日起至2018年8月1日止，以473853元为基数×319天×日万分之二；自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以473853元为基数×263天×日万分之三）；2.宇光置业公司自2019年4月23日起以473853元为基数按照日万分之三支付违约金至实际入住日，史延军承担连带支付责任；3.史延军连带支付逾期交房违约金37387元（自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以473853元为基数×263天×日万分之三）；4.宇光置业公司、史延军承担律师费2000元；5.本案诉讼费由宇光置业公司、史延军承担。被告宇光置业公司辩称：一、王鹤错列了被诉主体，史延军是宇光置业公司的负责人，其对外包括对王鹤做出的承诺是依职权做出的职务行为，依法律规定，法人或工作人员对外做出的承诺后果由法人承担，因此史延军不应当对本案做出的承诺承担个人的责任，请求法庭依史延军的身份判令其不承担民事责任；二、王鹤所述案件事实真实性宇光置业公司不持异议，但在如何履行合同及承诺的问题上存在着相当的困难，由于外界因素（包括政府原因）导致宇光置业公司资金严重困难，造成了案涉房产不能按约定进户，尽管宇光置业公司做出了相应的承诺，但仍无法履行。对此请求王鹤给予谅解，同时也请求人民法院在裁判当中给予充分考虑，避免造成更多的诉讼结果无法执行，也避免更多的业户无法入住。三、王鹤的诉讼请求及计算方式、依据，宇光置业公司均认可。经本院审理查明：2015年10月12日，王鹤与宇光置业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同》（合同编号：152××××0270），约定：王鹤向宇光置业公司购买位于哈尔滨市平房区哈南工业新城第五大道、南城九路东北侧四期第18栋1单元6层601号房，建筑面积共80.34平方米，房屋总价款为473853元。2016年7月1日前交付房屋。王鹤2015年10月9日交付房款20%，即94853元；2015年10月23日交付80%即379000元。买受人需要交付房款后五个工作日内到公积金办事处提交贷款资料，否则按逾期付款承担违约责任。出卖人应当在2016年7月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，王鹤于2016年3月17日交付剩余购房款379000元。至此，王鹤已按合同约定付清全部购房款。但宇光置业公司未按合同约定的期限交付房屋。2017年7月16日，宇光置业公司公布关于宇光万和城四、五期业主延期交房的解决方案：四期18、19号楼在2017年9月15日之前完工进户；如未能在最后日期前进户违约金将于2017年9月16日起至实际进户日按每天总房款万分之二计算。2017年9月16日之前产生的延期交付违约金以购房合同标明的内容为准。2018年5月31日，宇光置业公司又出具承诺保证书，承诺2018年8月1日未能正常入住，宇光置业公司按月向各业主支付违约金按购房总金额的日万分之三支付，如承诺人未按上述内容履行义务，由此各业主造成的损失，包括律师费、咨询费、有关部门的收费等，均由承诺人承担。史延军在承诺人处签名按手印。案涉房屋宇光置业公司已于2019年11月5日交付，王鹤办理了入户手续。王鹤因本案已支付律师费2000元。上述事实，有哈尔滨市商品房买卖合同书、购房发票、关于宇光万和城四、五期业主延期交房的解决方案、承诺保证书、企业信用信息公示报告和（2016）黑0110民初3320号判决书、民事案件委托合同和黑龙江增值税普通发票及当事人的陈述等证据载卷为证，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。案涉商品房屋买卖合同，系双方在平等、自愿的基础上签订的，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。王鹤已按合同约定向宇光置业公司交付了全部购房款473853元，但宇光置业公司直至2019年11月5日才向王鹤交付案涉房屋，已构成违约。宇光置业公司做出的解决方案及承诺保证书是对案涉合同中支付违约金计算标准的变更，视为新的承诺，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定；当事人可以约定一方违约产生的损害时赔偿额的计算方法。宇光置业公司理应按照新的承诺履行自己的义务。现王鹤主张宇光置业公司给付逾期交房违约金的诉求本院予以支持。违约金的计算应自2016年7月2日起至2017年9月15日以473853元为基数按日万分之一计算；2017年9月16日起至2018年8月1日止，以473853元为基数按日万分之二计算，自2018年8月2日起至2019年4月22日止，以473853元为基数按日万分之三计算。关于王鹤主张自2019年4月23日起以473853元为基数，按照日万分之三支付违约金至实际入住日的问题。王鹤已于2019年11月5日办理了入户手续，故王鹤所主张的逾期进户违约金的截止时间为2019年11月5日，本院对王鹤的该项诉求予以支持。关于史延军是否应当承担连带支付责任的问题。史延军虽然在出具承诺书之时已经不再担任公司法定代表人职务，亦未在公司担任其他职务，但其是受公司委托出面与业主协商相关事宜，对于该项抗辩主张，史延军及宇光置业公司均未向法院提供证据证明史延军是受委托人，对此应当承担举证不能的不利责任，史延军在承诺保证书上签字的行为并非职务行为或受托行为，根据承诺保证书的内容可以看出责任主体应当是房屋买卖合同的相对人宇光置业公司，史延军在承诺人处签字捺手印的行为符合担保法中保证的特征，应当认定为保证行为。其次，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，承诺保证书并未写明保证方式，因此史延军应当承担连带保证责任。再次，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，本案中，原告于2019年4月29日向法院起诉请求史延军承担连带保证责任，已经超过承诺书约定的履行期限即2018年8月1日满六个月，故史延军不再承担连带保证责任。故王鹤主张史延军承担连带责任的诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨宇光投资置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告王鹤逾期进户违约金（自2016年7月2日起至2017年9月15日止，以473853元为基数×440天×日万分之一；自2017年9月16日起至2018年8月1日止，以473853元为基数×319天×日万分之二；自2018年8月2日起至2019年11月5日止，以473853元为基数×461天×日万分之三）。二、被告哈尔滨宇光投资置业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告王鹤已支付的律师费人民币2000元。三、驳回原告王鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2858元（原告王鹤已预交），由被告哈尔滨宇光投资置业发展有限公司负担，此款于本判决生效后十日内给付原告王鹤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判长 冯 凯审判员 车 晓审判员 张 鑫二〇一九年十二月二十八日书记员 荣甜甜