河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终13555号上诉人（原审原告）：张某东，男，1984年8月25日出生，汉族，唐山程远化妆学校校长，住河北省唐山市路南区。委托诉讼代理人：刘宏宇，河北佳诚信和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石家庄天元纵发信息科技有限公司，住所地石家庄市桥西区中山西路93号天元名品五层588-2号。法定代表人：王峥，该公司总经理。上诉人张某东因与被上诉人石家庄天元纵发信息科技有限公司（以下简称“天元纵发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初5449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张某东委托诉讼代理人刘宏宇、被上诉人天元纵发公司法定代表人王峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某东上诉请求：1.请求撤销（2019）冀0104民初5449号判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院应按照《房屋租赁合同》约定，认定上诉人的损失范围。虽然上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》因出租房屋属于违建而被一审法院认定为无效合同，但目前没有任何相关法律规定合同无效，必然导致合同中的违约责任也属无效。《合同法》第98条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，违约条款属于“合同中结算和清理条款”，因此，即便租赁合同解除，违约条款也继续有效。被上诉人应当按照违约条款承担违约责任。《房屋租赁合同》第6.1条明确写明了如果涉案房屋出现产权问题，或者因为违建被拆除，被上诉人应承担违约责任，并赔偿全部损失。该条款的设定，就是在房屋出现产权问题的时候，确定赔偿责任及赔偿损失的范围。因此，既然民法领域中“意思自治”为主，而上诉人与被上诉人双方也都认可《房屋租赁合同》第6.1条的约定，一审法院在认定合同无效时，就应当按照上诉人与被上诉人的约定，确定上诉人损失范围，判决被上诉人赔偿上诉人全部的经济损失。二、一审法院既然依据《合同法》第58条的规定作出判决，就应当判决被上诉人赔偿上诉人全部经济损失。《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，正是因为《房屋租赁合同》第61条的约定，被上诉人书面保证了涉案房屋无产权纠纷或者属于违建，否则给予上诉人全部赔偿的承诺。并结合上诉人承租涉案房屋前，该房屋并非闲置，而是已经有其他商家正常经营。上诉人出于对被上诉人的信任，才没有强制要求被上诉人出示相应权属证书。但一审法院不能将上诉人对被上诉人的信任认定为上诉人的过错。相反，正是被上诉人的虚假承诺，诱使上诉人对其信任，交纳租金，并进行装修以及聘用教师，按照办学要求逐步进行，但却因房屋是违建而无法办学。这明显是被上诉人的过错。因此，一审法院应当按照双方认可的合同条款来审理案件，按照《合同法》第58条的规定，一审法院应当判决被上诉人存在过错，并返还上诉人全部租金，给上诉人造成的损失也应当承担赔偿责任。退一步讲，即便按照一审判决所述，上诉人在合同签订时未尽到审查房屋权证手续的注意义务，但需要明确的是，并不是因为上诉人未尽到审查义务导致合同无效，导致合同无效的根本原因是涉案房屋属于违建，是被上诉人的过错。一审法院认定上诉人承担50%责任无任何事实和法律依据。再退一步讲，如按照50%的责任比例，也应该是上诉人全部损失的50%，而不仅仅是装修部分的50%。既然涉案房屋属于违建，一审法院却判决被上诉人享有全部房屋租金，这就是认定了被上诉人没有过错，一审法院故意偏袒被上诉人的行为，不仅损害了法律的公信力，当事人的信任，也损害了上诉人的经济利益。三、上诉人的证据足以证明上诉人因办学支出的全部费用。一审时，上诉人多次向审判庭解释开办学校的条件和流程，但审判庭并未考虑。根据石家庄市《民办教育培训学校设置和管理暂行办法》相关规定，开设民办学校必须提供办学地址，达到相应的办学条件，配备相应师资规模，提交相关部门备案审核无误后才会颁发执照，赋予办学资格。所以上诉人承租房屋、装修办公场所、招聘教师、置办教学物品是取得办学资质的前提条件。这不同于一般的承租房屋，没有上述前提条件，无法取得办学资质，更不用提招收学员，获得利益。本案中，虽然上诉人承租了房屋，也进行了装修，但并没有达到办学的目的，该房屋的价值并未体现，只有上诉人按照办学流程逐一完成后，才能正常经营办学，这也是上诉人签订长达八年租期的原因。但上诉人按照流程正逐步办理过程中，却因案涉租赁房屋系违章建筑，无合法审批手续，致使上诉人无法取得办学资质，上诉人前期投入的资金亦付之东流。因此上诉人的经济损失与被上诉人的过错之间存在必然的因果关系，并且上诉人每笔花费均有证据加以佐证，是上诉人的实际损失。一审法院不予认定该部分损失，不仅显示公平，也严重损害了上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为原审法院未查明案件事实，证据不足，适用法律错误。严重侵犯了上诉人的合法权益。故上诉人请求二审法院查明案件事实，撤销原判，依法改判或发回重审。石家庄天元纵发信息科技有限公司答辩称，尊重一审结果，我觉着上诉人的上诉理由是不成立的，是无理的。我和一审陈述是一样的。对方一个非常正常的自然人，而且经营学校多年，对租赁场地的要求也非常的清晰。而且在经营一年以后提出了他所谓的这些补偿要求，我觉得是无理取闹。我非常遵从一审判决的结果，具体就判决结果的赔偿结果我服从一审判决结果，根据他的票据我核实后会服从法庭的判决。张某东向一审法院起诉请求：1、依法解除张某东、天元纵发公司之间签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决天元纵发公司向张某东返还房屋租赁费150000元、并赔偿张某东实际经营损失156208元，两项共计306208元；3、本案诉讼费用由天元纵发公司承担。。一审法院认定事实：张某东与天元纵发公司签订《房屋租赁合同》，天元纵发公司将天元名品东配楼出租给张某东使用，张某东承诺仅作为学校使用，租赁期限自2018年6月1日至2026年5月31日。天元纵发公司的法定代表人王铮在合同上签字，并加盖天元纵发公司公章。租赁合同第6.1条约定“甲方应当保证对出租房屋具有完全的所有权，因出租房屋出现产权纠纷或出租房屋被认定属于违章建筑被拆除给乙方造成损失的，甲方应当退还租金、承担违约责任并赔偿乙方的全部损失。”合同约定第一年房租15万元，于2018年5月31日前交纳。张某东于2018年5月9日向王峥通过银行转账2万元，于2018年5月20日和2018年5月21日各支付王峥房租5万元，于2018年5月24日向王峥转账3万元，张某东共支付第一年租金15万元。张某东租用天元纵发公司的房屋进行使用，于2019年5月底搬走撤场。关于天元纵发公司出租的房屋，是由车棚改建的钢架结构的临时建筑，未取得批准建设的相关手续。天元纵发公司称该建筑系其法定代表人王铮投资建设，王铮代表天元纵发公司租赁给张某东使用。张某东称在签订合同时没有审查天元纵发公司出租的房屋有无产权证、有无合法审批手续等相关证件。张某东称在办理消防证件的过程中得知涉案房屋系违章建筑，消防验收亦不合格，导致张某东无法取得办学资质，无法正常经营，故在2019年5月搬离了涉案房屋。张某东主张为了开办学校前期投入了大量资金，要求天元纵发公司返还租金15万元及经营损失156208元，经营损失包括对承租房屋进行装修的费用26500元、招聘教师的工资124647元，水、电、物业费5061.8元。天元纵发公司辩称签合同之前已经明确告知了张某东涉案房屋是临时建筑，没有消防设施设备，张某东是知情的，但张某东继续招生经营并找关系推进办学，张某东办学校非常有经验，熟知办学校需要的建筑条件和手续，张某东正常经营了一年，不应返还其房租，其所主张的经营损失是经营过程中产生的费用，是张某东个人行为，与租赁没有关系。上述事实，有双方陈述、房屋租赁合同、银行流水、工资表、收据等证据予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中天元纵发公司向张某东出租的房屋，系未经批准建设的临时建筑，故张某东、天元纵发公司之间的租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中房屋租赁合同无效，但张某东应向天元纵发公司支付房屋的占有使用费，具体标准可以参照租金标准。根据合同约定，张某东向天元纵发公司交纳的15万元系第一年的房租，张某东实际占用房屋的时间亦为一年。张某东支付的租金与应当向天元纵发公司支付的房屋占有使用费相当，故张某东要求对方返还15万元租金，没有法律依据，不予支持。张某东主张天元纵发公司违反了租赁合同第6.1条的约定，应当由天元纵发公司返还房租、承担违约责任并赔偿张某东损失。一审法院认为由于该租赁合同被确认无效，该合同约定的违约条款亦应确认为无效，故张某东以此为由，要求天元纵发公司返还房租并赔偿经营损失156208元，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋是由车棚改建的未经批准的临时建筑，张某东在签订合同前自认没有审查，未尽到相应的审慎义务，天元纵发公司明知是未经批准的临时建筑仍进行出租，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。张某东未取得学校资质，其主张天元纵发公司赔偿教师工资损失124647元，不能证实其真实性和合理性，故不予采信。张某东主张天元纵发公司赔偿水电物业费5061.8元，该费用属于张某东占有使用房屋的正常成本，不予支持。张某东主张装修费26500元，提供了银行流水为证，天元纵发公司亦认可张某东进行了装修装饰，故天元纵发公司承担50%即13250元为妥。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：天元纵发公司于本判决生效后十日内赔偿张某东装修费损失13250元。案件受理费5894元，由张某东负担5763元，由天元纵发公司负担131元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，被上诉人天元纵发公司向上诉人张某东出租的房屋系未经批准建设的临时建筑，且在一审法庭辩论终结前未得到主管部门审批，《根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，原审法院认定上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效，妥当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效时，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持，故原审法院判令被上诉人享有涉案合同约定租金标准的房屋占有使用费，于法有据。同时基于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；导致合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被上诉人明知涉案房屋是未经批准的临时建筑仍进行出租，上诉人在签订合同前未尽到相应的审慎义务，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。上诉人主张其损失包含支付教师工资124647元、水电物业费5061.8元以及装修费26500元，但上诉人并未取得办学资质，不能证实支付教师工资的合理性以及与租赁涉案房屋的关联性，而水电物业费用属于上诉人占有使用涉案房屋的正常成本，原审法院对上诉人前述两项的损失主张不予支持，并无不妥；上诉人主张的装修费，有相关票据及银行流水佐证，被上诉人亦认可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，原审法院依据上诉人与被上诉人各自过错判令双方平均分担装修费损失，不失公允。双方未举证证实发生该合同6.1条约定的因产权纠纷、因涉案房屋属违章建筑被拆除致使上诉人不能对租赁房屋使用的情况，故上诉人主张被上诉人应按涉案房屋租赁合同6.1条承担违约责任，理据不足，不予支持。综上所述，上诉人张某东的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,894.0元，由上诉人张某东承担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  杨根山二〇一九年十二月九日法官助理梁阔书记员刘建烨