江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初16638号 原告：武冬冰，男，1991年2月15日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：梁晓兵，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱士军，江苏勤辉律师事务所律师。 被告：江苏宝裕置业有限公司，统一社会信用代码91321322071069275X，住所地沭阳县康平路北侧八一路西侧。 法定代表人：汪同芹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:陶新龙,江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘尚飞,江苏铭云律师事务所律师。 原告武冬冰与被告江苏宝裕置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁晓兵、被告委托诉讼代理人陶新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武冬冰向本院提出诉讼请求：判令被告给付逾期交房违约金（以已付购房款540000元为基数，自2019年1月1日起按日万分之1计算至涉案房屋通过综合验收并实际交付之日止）、逾期办证违约金（自2019年4月1日起按照5元/天计算至原告取得涉案房屋权属登记证书之日止）。事实和理由：2017年2月，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的沭阳县帝景华府小区4幢1803室房屋，总房款为540000元。根据合同第八条约定，被告应当在2018年12月31日前将综合验收合格的商品房交付原告。合同第九条约定，如逾期交付，自最后期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一承担违约金。原告已向被告履行了支付全部购房款的义务，被告未按合同约定将房屋交付原告，构成违约，请求支持原告诉讼请求。 被告辩称，沭阳县帝景华府小区为被告开发，原告购买涉案房屋属实。原告已于2018年12月12日领取涉案房屋，不同意原告逾期交房违约金的诉讼请求。涉案房屋所在的4号楼已于2019年11月27日办理初始登记。涉案小区曾因政府的大气污染防治政策被政府要求停工，2015年因阳光绿洲小区及帝景佳园小区事务被沭阳县住房和城乡建设局发文要求涉案小区停工、销售以及预售，于2018年5月11日经政府相关领导同意涉案小区工期顺延5个月，上述停工期限应当扣除。原告主张的逾期办证违约金标准过高。 本院经审理查明如下事实：原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2017年2月13日），合同载明原告的地址及联系电话，约定原告购买被告预售的沭阳县帝景华府小区4号楼1803室房屋，房款约定为540000元，首付162000元，贷款378000元。该合同首页第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2、该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交房交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：买受人收到出卖人书面通知15日内，未与出卖人办理交付手续的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、买受人不退房，出卖人按照过日期每天5元支付违约金，政府和买受人原因除外。原告已向被告支付合同约定的全部房款。 原、被告于2018年12月12日办理涉案房屋交接手续。涉案房屋所在的4号楼于2019年8月23日取得《工程竣工验收备案表》，于2019年11月27日完成初始登记，原告于2019年11月29日办理不动产权利证书。另原告认可逾期办证违约金计算至涉案房屋完成初始登记之日止。 本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告于合同约定的交付期限前明知被告未提供可证明涉案房屋符合交付条件的相关证明材料的情况下，仍与被告办理了涉案房屋的交接手续，原告的上述行为应视为其对被告交付尚未达到约定条件房屋的行为予以认可，被告已实际履行了交付义务，故本院对原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求依法不予支持。涉案房屋已于2018年12月12日交付使用，根据合同约定，被告应当在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记由被告提供的材料报产权登记机关备案，但涉案房屋于2019年11月27日完成初始登记，已构成违约，故原告要求被告给付逾期办证违约金有事实和法律依据，被告应自2019年3月14日起按照每日5元支付违约金至2019年11月27日止为1295元（共259天）。 关于被告辩称涉案小区曾因政府的大气污染防治政策被政府要求停工，以及因阳光绿洲小区及帝景佳园小区事务被相关部门要求停工，停工期限应按照合同约定从逾期办证违约金计算天数中予以扣除。本院认为，虽然双方签订的合同第十五条约定支付逾期办证违约金的除外因素，但被告所提交的关于因政府的大气污染防治政策被政府要求停工，以及因阳光绿洲小区及帝景佳园小区事务被相关部门要求停工均系建筑施工阶段发生，且被告协助办证义务系在商品房交付使用后才产生，故被告辩称的上述事由仅影响涉案工程工期，并不影响权属登记的办理，故被告要求将其提供期限从逾期办证违约金计算期限内扣除无事实和法律依据，本院对被告上述辩解理由不予采纳。 关于被告辩称合同约定的逾期办证违约金标准过高，要求予以调整。本院认为，逾期交房的违约方是开发商，开发商对房地产市场的预估能力及损失预见能力都要远远强于一般购房消费者，买卖双方签订的商品房买卖合同中关于违约金条款也是开发商预先设定，且违约金兼具补偿性和惩罚性，本案双方约定的逾期交房违约金标准并不明显偏高，故本院对被告要求调整违约金计算标准的辩解意见不予采纳。 综上，被告应向原告承担逾期办证违约责任，给付原告逾期办证违约金1295元，对原告超出该部分的诉讼请求依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏宝裕置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告武冬冰逾期办证违约金1295元； 二、驳回原告武冬冰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费239元，减半收取120元（已由原告武冬冰预交），由原告武冬冰负担95元，被告江苏宝裕置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费239元。 审判员 葛 蕾 二〇一九年十二月三十一日 书记员 刘晓云 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。