天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6733号上诉人（原审被告）：赵诗洋，男，1986年9月9日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张颖颢，天津耀达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何声远，天津耀达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津蒂芙美容服务有限公司，住所地天津市河西区吴家窑大街与卫津路交口君禧华庭配建4-130号底商。法定代表人：马立亚，总经理。委托诉讼代理人：路娟，天津津瑞律师事务所律师。上诉人赵诗洋因与被上诉人天津蒂芙美容服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初10985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定不开庭进行审理。本案现已审理终结。赵诗洋上诉请求：1.撤销原判第二、三项，改判驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：原审查明2018年7月23日发生的大暴雨，导致租赁物内物品受损，然对漏水的原因拒不审查。庭审中，上诉人出具的照片显示工程质量导致。因此原审法院应追加开发商参加诉讼或传其到庭接受调查。正因遗漏当事人，致使原审未能查清案件事实。双方虽然存在租赁合同关系，但引起双方法律关系发生变化的事实，却是因隐蔽工程不合格，因此本案的法律关系不是合同纠纷。原审遗漏当事人。此外，原审判决适用法律错误。天津蒂芙美容服务有限公司辩称，要求驳回上诉，维持原判。天津蒂芙美容服务有限公司向一审法院起诉请求：1.解除2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2.赵诗洋退还自2018年7月25日起至2018年10月10日的租金31672元以及押金12500元；3.赵诗洋支付合同违约金12500元；4.赵诗洋赔偿财物损失187762元；5.赵诗洋赔偿装修损失174614元；6.赵诗洋赔偿营运损失370985.70元；7.赵诗洋支付鉴定费用10600元；8.本案诉讼费用由赵诗洋承担。一审认定事实,河西区吴家窑大街与卫津路交口君禧华庭配建4-130号底商的房产证登记在赵诗洋名下。2018年3月10日天津蒂芙美容服务有限公司（承租方，合同乙方）与赵诗洋（出租方，合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于天津市河西区吴家窑大街与卫津路交口君禧华庭配4-君禧华庭130号底商一层出租给乙方使用，出租房屋（一层）建筑面积50平方米（另附带地下室）。合同还约定，房屋租赁期限为两年，从2018年3月10日至2020年4月9日，每月租金12500元，此外在首次支付租金的同时支付押金12500元。关于房屋的修缮与使用，合同第7条明确，在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方使用不当造成房屋毁损的，乙方负责修缮；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，注意电器和底层使用安全，如因使用不当造成危险导致损害，乙方自行负责，发生人身伤害、被盗、失火、地下室渗水等损失损害，由乙方自行负责，甲方不承担任何连带法律责任和补偿责任。关于甲方违约责任，合同第12条显示，甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方12500元违约金。合同签订后，赵诗洋将上述房屋交付给天津蒂芙美容服务有限公司使用。2018年7月23日20时至7月24日20时天津降雨量为199.80mm，达到大暴雨级别，租赁物发生漏水被浸泡，导致租赁物内物品受损。2019年1月14日，赵诗洋、天津蒂芙美容服务有限公司对诉争房屋进行了交接，并在《承租房屋退还交接证明》上签字确认，该证明显示，“采暖费：自2018年采暖期至合同解除日未结，房租交至日期：2018年10月10日，房屋钥匙3把”等。依天津蒂芙美容服务有限公司申请，本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对物品损失进行评估，2019年2月11日该鉴定部门作出《价格评估报告书》，损失价格为187762元。鉴定费10600元已由天津蒂芙美容服务有限公司交纳。一审法院认为，当事人合法的民事权益应予保护。本案中，天津蒂芙美容服务有限公司与赵诗洋签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合同成立生效。关于合同解除问题，赵诗洋、天津蒂芙美容服务有限公司2019年1月14日已经办理房屋交接手续并在《承租房屋退还交接证明》上签字确认，应视为双方协商一致在2019年1月14日解除合同。关于租金及押金问题，《承租房屋退还交接证明》确认房租交至2018年10月10日，房屋交接日期为2019年1月14日，天津蒂芙美容服务有限公司表示2019年1月14日天津蒂芙美容服务有限公司搬离承租房屋，但是还有部分物品仍在房屋中存放。赵诗洋关于房屋使用时间超过了2018年10月10日，不应当退还租金，而且实际使用时间也超过了冲抵押金的租赁期限，所以押金也不应该予以退还的抗辩成立，予以支持。关于违约金问题，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由于租赁物存在使用安全隐患，天津蒂芙美容服务有限公司的该项诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于财物损失问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，根据价格评估报告，因房屋漏水，给天津蒂芙美容服务有限公司造成财物损失187762元，赵诗洋应当对该项损失予以赔偿。关于装修损失、营运损失问题，天津蒂芙美容服务有限公司未提交充分有效证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告天津蒂芙美容服务有限公司、被告赵诗洋2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告赵诗洋支付原告天津蒂芙美容服务有限公司合同违约金12500元；三、本判决生效之日起七日内，被告赵诗洋赔偿原告天津蒂芙美容服务有限公司财物损失187762元；四、驳回原告天津蒂芙美容服务有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11806元，原告天津蒂芙美容服务有限公司负担8814元，被告赵诗洋负担2992元。鉴定费10600元，由被告赵诗洋负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点，1.原审判决是否遗漏当事人；2.上诉人是否承担违约赔偿责任。对此本院认为，双方系房屋租赁关系，依《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，租赁期间，上诉人作为出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务。现房屋进水，导致被上诉人财产受损，因上诉人认可房屋进水系房屋质量问题所致，在此情况下，被上诉人有权依合同法向上诉人主张违约赔偿，也可以依侵权法向侵权人主张损害赔偿。鉴于被上诉人依合同关系向上诉人主张违约赔偿并不违反法律规定，因此原审法院没有追加开发商并无不当。因房屋存在质量问题，给被上诉人造成损失，故原审法院依评估数额判令上诉人赔偿并无不当。因上诉人交付的房屋存在质量问题，构成违约，故原审法院判令上诉人承担违约金因符合合同及法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11806元，由上诉人赵诗洋负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十二月六日书记员 张宇尘