四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1361号 上诉人（原审原告）：吕玉莲，女，汉族，1970年3月8日生，住四川省泸州市龙马潭区。 上诉人（原审原告）：秦海滨，男，汉族，1967年10月26日生，住四川省泸州市龙马潭区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李进，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码：91510500689915090U。 法定代表人：刘文。 委托诉讼代理人：颜宁，男，1992年6月29日生，汉族，系公司员工。 上诉人吕玉莲、秦海滨因与上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称“同汇房地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初6218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行审理，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，上诉人吕玉莲及其与秦海滨的共同委托诉讼代理人李进，上诉人同汇房地产的委托诉讼代理人颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕玉莲、秦海滨的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判同汇房地产支付违约金，以716355元为基数，按每日0.3‰的标准从2017年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止。事实和理由：吕玉莲、秦海滨按约支付购房款后，同汇房地产交付房屋存在严重质量问题，户型与合同不符，严重损害吕玉莲、秦海滨的合法权益，双方合同约定逾期交房违约金为已付房款的每日0.3‰为标准计算，一审法院调整为每日0.1‰没有依据。 同汇房地产辩称：房屋虽然存在瑕疵，但并不影响居住，不构成逾期交房，即使法院认定房屋瑕疵同汇房地产应当承担违约责任，计算标准应当予以维持。 同汇房地产的上诉请求：驳回吕玉莲、秦海滨的全部诉讼请求。事实和理由：2019年7月29日，同汇房地产与吕玉莲、秦海滨就房屋整改事宜达成一致意见，并已经开始实际履行，按照双方约定，同汇房地产不再负责对案涉房屋进行整改恢复。案涉房屋不具有严重影响居住使用的质量问题，一审法院认定上诉人构成逾期交付属于认定事实不清、适用法律错误，同汇房地产交付的案涉房屋已经通过政府主管部门的各项验收并取得了《竣工验收备案书》、《规划核实合格证》。即使一审法院认为案涉房屋整改期间较长，同汇房地产公司应当赔偿购房户损失，也应当是整改期间的损失赔偿责任而非预期交付违约责任。无论一审法院认定同汇房地产公司应当承担的是逾期违约责任或是整改期间的赔偿责任，均应当依据双方合同之约定，确定赔偿金额的上限，即已支付房款的10%为上限。 吕玉莲、秦海滨辩称：案涉房屋装修存在质量问题，同汇房地产已经构成违约，应当承担违约责任，一审法院调整违约金标准过低，应当改判，请求驳回同汇房地产的上诉请求。 吕玉莲、秦海滨向一审法院起诉请求：1、同汇房地产按照《四川省成品住宅装修工程技术标准》对位于江阳区房屋进行整改；2、判令同汇房地产向吕玉莲、秦海滨交付整改后的房屋；3、判令同汇房地产向吕玉莲、秦海滨支付违约金暂计150219元（实际违约金从2017年1月1日起以716355元为基数按每日万分之三的标准支付至实际交付合格房屋时止；4、判令同汇房地产承担未收房期间的物业费、水电等相关费用；5、判令同汇房地产承担本案诉讼费、律师费等；6、判令该房屋保修时间从实际收房之日开始计算。 一审法院认定事实：2016年4月23日，吕玉莲、秦海滨与同汇房地产签订《商品房买卖合同》，约定主要内容有（一）、由吕玉莲、秦海滨购买由同汇房地产开发的位于泸州市江阳区精装房屋，房屋面积126.68平方米，单价每平方米5654.84元，总价款716355元，吕玉莲、秦海滨采取公积金贷款方式付款；（二）、房屋交付条件，同汇房地产应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（三）逾期交房责任，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；（四）商品房质量、装饰、设备标准的约定，出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求……，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币贰拾元补偿买受人使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任……。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。该合同在附录四《泸州市碧桂园生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》中，还对涉案商品房的结构、内外墙、地面、阳台、户门、厨房、卫生间等具体项目的交付标准进行了约定。 合同签订后，吕玉莲、秦海滨按约按揭贷款支付完毕购房款716355元及维修基金、登记费等其他费用。2016年12月30日前，同汇房地产通知吕玉莲、秦海滨接房，吕玉莲、秦海滨查验房屋时，发现阳台墙面、电线安装、卫生间排水、水电路安装规范等方面均存在问题，吕玉莲、秦海滨遂未办理交付房屋验收手续，同时要求同汇房地产进行整改。经同汇房地产整改后，2017年9月吕玉莲、秦海滨委托网众验房，发现仍然存在诸多装修质量问题。 2018年4月2日，吕玉莲、秦海滨致信四川省信访局反映案涉房屋存在的装修质量问题，泸州市建设工程质量监督站作出“泸建质监复字（2018）9号”《信访事项处理意见书》，1、对涉及水电安装施工排管布线混乱、精装修房装修工艺粗糙，施工质量差，墙体内的电线未穿管而是使用早已在行业内停止使用的黄蜡管，卫生间、阳台防水施工不合格的问题要求同汇房地产在60天内按《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ5/015）的要求对存在的质量问题进行彻底整改完善，整改完善后同汇房地产出具合格报告，通知业主验收合格后办理交房手续；2、涉及房屋渗水、漏水的问题，由同汇房地产安排技术人员对业主室内管道进行打压和通水试验，对有防水要求的厨房、阳台、厕所进行泼水或蓄水检查，合格后及时与业主进行交接，交接时应进行打压和泼水（蓄水）检查。经多次交涉，同汇房地产委托四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司对涉案的房屋进行成品房装饰装修部分隐蔽工程施工质量进行鉴定。2018年6月29日，四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出【证书编号：川建（检）字第354号】《鉴定报告》，结论：1、主卧卫生间沉箱底未设二次排水口、浴室未设等电位；2、公共卫生间沉箱底未设二次排水口、浴室等位线未接通；3、入户花园及通道线管距离热水管平行间距偏小，交叉距离偏小不符合要求；4、阳台墙面未剔除；5、厨房窗框轻微变形、刮花。建议：1、对卫生间沉箱未设二次排水口进行增设和整改;2、对未连接的等位线增加导线、导管进行连接;3、对卫生间个别管穿墙洞口进行膨胀混凝土＋聚氨酯涂膜防水进行处理；4、对卫生间门洞口处地面、墙面防水进行延伸加强处理；5、对厨房窗框变形进行维修，墙面轻微表面裂缝进行维修；6、若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，浴室与其他室内空间相邻墙面的防水层应至少延伸至浴室吊顶高度以上50mm。之后，由于双方在整改方案、整改期限等方面未达成一致，吕玉莲、秦海滨遂诉至一审法院。 案件审理过程中，2019年5月5日经一审法院主持，双方对案涉房屋应当整改的范围进行了明确，即1、裸露的线重新装管；2、等电位接地线；3、厨房插座开关中线头做挂锡处理；4、阳台墙面空鼓部分剔除、重新处理；5、室内线路做颜色区分；6、电灯线黄蜡管换为PVC管；7、水电预埋按照水电标准走向（距热水管道平行距离不应小于100㎜，在其上方为150㎜，交叉距离不应小于100㎜）；8、墙面裂纹剔槽、恢复；9、卫生间防水高度高过吊顶50㎜；10、卫生间增加二次排水。双方同意按照确定的上述十项内容在三个月内进行整改维修，但同汇房地产一直未整改完成。 一审法院另查明，涉案房屋所涉工程已于2016年11月21日竣工验收备案。该房屋的屋面防水、房间和外墙面防渗漏保修期为5年。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。由于双方在履行合同中因房屋装修是否符合相关技术标准、同汇房地产按照合同约定的时间通知吕玉莲、秦海滨接收房屋是否视为完成了交付、同汇房地产是否存在违约交房的行为、违约金的计算标准如何确定等问题产生分歧。针对上述争议焦点，一审法院作如下评判： 一、关于同汇房地产按照合同约定的时间通知吕玉莲、秦海滨接收房屋，是否视为完成了交付的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司于2018年6月29日依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论可以得知，该房屋现在存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经吕玉莲、秦海滨要求整改，但并未引起同汇房地产足够的重视，涉案房屋现在存在的问题依然存在。综上，因同汇房地产未能向吕玉莲、秦海滨交付符合基本入住条件的房屋，应视为未能按约交房，故同汇房地产应按照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》【证书编号：川建（检）字第354号】要求，并参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋进行整改，同汇房地产整改完成后，应向吕玉莲、秦海滨出具由相应资质的机构出具的合格验收报告，并将整改合格的房屋交付吕玉莲、秦海滨。同时，涉案房屋的保修时间从交付合格房屋之日起计算。 二、如上所述，同汇房地产已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任，违约金的计算标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。一审法院兼顾合同履行情况、同汇房地产的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理，具体计算期间为2017年1月1日起至整改合格交付完毕之日止，即同汇房地产应支付吕玉莲、秦海滨逾期交房的违约金为：以购房款716355元为基数，按每日0.1‰的标准从2017年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止。关于吕玉莲、秦海滨主张的物业费、律师费等，因吕玉莲、秦海滨并未举证其已经实际支付上述费用，且在合同中并无此项约定，故对吕玉莲、秦海滨此项诉请一审法院不予支持。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内按照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》【证书编号：川建（检）字第354号】要求以及双方于2019年5月5日在本院确定的整改范围，并参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（ＤＢＪ51／015-2013）对位于江阳区房屋进行整改，整改合格后将房屋交付吕玉莲、秦海滨，房屋的保修时间从交付合格房屋之日起计算；二、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付吕玉莲、秦海滨逾期交房违约金，违约金以716355元为基数，按每日0.1‰的标准从2017年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止；三、驳回吕玉莲、秦海滨的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1652元，由四川省同汇房地产开发有限公司承担。 二审诉讼过程中，吕玉莲、秦海滨提交了微信聊天截屏、视频拟证明同汇房地产未按约定提供全部主材。同汇房地产提交《18-2-206隐蔽工程检测整改恢复事宜》拟证明在一审庭审后，双方就隐蔽工程检测恢复事宜达成一致意见，由吕玉莲、秦海滨自行恢复。对双方当事人提供的证据本院予以确认。 本院经二审审理查明，一审庭审后判决前，吕玉莲与同汇同房地产保修中心工作人员于2019年7月27日签订《18-2-206隐蔽工程检测整改恢复事宜》约定“保修中心与18栋2单元206业主现场协调隐蔽工程检测整改恢复由保修中心提供主材（2期墙地砖、淋浴屏、马桶、洗菜盆等）辅材由业主自行解决（注：部分辅材由第三方万达建业提供：腻子、石膏线、开关面板），隐蔽工程恢复周期由业主自行控制，保修中心对业主自行恢复隐检工程提供技术支持与指导。业主自行恢复费用由第三方万达建业支付共计：28000元（贰万捌仟元）”吕玉莲确认已经收到28000元，但应当由同汇房地产提供的主材尚未全部提供。 本院认为，根据同汇房地产与吕玉莲、秦海滨签订的《商品房买卖合同》约定，同汇房地产应当在2017年12月31日前向吕玉莲、秦海滨交付房屋，在该日期前，同汇公司虽通知吕玉莲、秦海滨接房，但根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论【证书编号：川建（检）字第354号】，同汇房地产公司交付的房屋存在质量问题，不符合合同约定的交付标准。因此，一审法院认为没有交付合格房屋视为没有交付的认定并无不当，本院予以维持。关于同汇房地产上诉称，即使同汇房地产承担违约责任，也应当根据双方合同约定，确定赔偿金额上限为已付购房款的10%，以及吕玉莲、秦海滨认为应当按每日按已交付房款总额的0.3‰计算逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任第2项第二款“买受人根据本条第1中方式第（2）款约定故要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%”虽然约定了逾期交房的违约金不超过已支付房价款的10%，但一审法院结合同汇房地产的违约情况、案涉房屋整改的进展情况，已经将逾期交房违约金从双方合同约定的每日按已交付房款总额的0.3‰计算调整为按每日0.1‰计算，已经降低同汇房地产违约责任的承担，在降低违约金计算标准的基础上，如同汇房地产仍然不能对案涉房屋整改合格并交付给买受人，给逾期交房违约金设定上限，将可能导致同汇房地产怠于整改并交付房屋。因此一审从公平原则出发，在调低逾期违约金计算标准的同时，不设定违约金上限更有利于合同的履行以及双方权利的保护，本院认为并无不妥。 在一审庭审后，双方当事人就隐蔽工程的整改恢复事宜于2019年7月27日签订了《18-2-206隐蔽工程检测整改恢复事宜》，已经达成新的合意，并且吕玉莲当庭承认同汇房地产已经部分履行，双方当事人应当按照《18-2-206隐蔽工程检测整改恢复事宜》的约定继续履行，因当事人达成的新协议，已经不是一审审理之诉，故对新的合意，本院不作审理，如在履行新协议时发生争议，可以另案主张。 综上所述，上诉人吕玉莲、秦海滨以及上诉人同汇房地产的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3304元，由上诉人吕玉莲、秦海滨负担1652元，上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担1652元。 本判决为终审判决。 审判长  李 杰 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年十二月十六日 书记员 毛 林