河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异321号 案外人：张某松，男，1973年7月2日出生，汉族，现住河北省石家庄市长安区。 申请执行人：王某奎，男，1972年4月10日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 委托代理人：孙鹏飞，河北三和律师事务所律师。 委托代理人：王胜利，河北三和律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所：石家庄市高新区天山大街266号004-303，统一社会信用代码9113010058691276XF。 法定代表人：苏某昆，总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 本院在执行申请执行人王某奎与被执行人河北迎尚房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，案外人张某松对本院执行行为提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张某松向本院提出异议称，请求：一、依法撤销（2018）冀01执保25号协助执行通知书中，关于不动产登记号20170003605号项下3-2-101房产的协助执行事项；二、依法解除对前述房屋的查封措施。事实与理由： 根据人民法院2019年8月27日公告，上述房屋因被执行人河北迎尚房地产开发有限公司未履行生效判决义务而被保全查封。 不动产登记号20170003605号项下3-2-101房产已于2014年10月28日出售给申请人。申请人已付清房款，并居住至今。 2014年10月28日，河北迎尚房地产开发有限公司与河北六合房地产经纪有限公司签订《房款抵付代理费协议》双方约定，将前述房产抵付河北六合房地产经纪有限公司的代理费。河北六合房地产经纪有限公司凭协议和委托书可将房屋转让给任何自然人，并与河北迎尚房地产开发有限公司签订《商品房销售合同》。当日，河北六合房地产经纪有限公司将上述房产转售申请人，申请人亦与河北迎尚房地产开发有限公司签订了《弘达明尚定购协议书》随后，申请人向河北六合房地产经纪有限公司支付了房屋全款。 2015年，河北迎尚房地产开发有限公司交房。2015年10月，申请人正式入住至今。（2018）冀01执保25号协助执行通知书所依据的（2018）冀01民初11号民事裁定书生效时间为2018年1月29日，远晚于申请人购房、付款及实际占有前述房屋的时间。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，河北迎尚房地产开发有限公司已将前述房产出卖给申请人，申请人已支付全部价款并实际占有该房产。同时，申请人对未办理过户手续毫无过错，依法人民法院不应查封、扣押、冻结。 申请执行人王某奎方答辩称案外人张某松与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称迎尚公司）签订的《弘达明尚定购协议书》并非合法有效的书面买卖合同，其与迎尚公司不存在直接的房屋买卖合同法律关系，案外人不具备申请执行异议的主体条件。河北六合房地产经纪有限公司（以下简称六合公司）于2014年10月28日与迎尚公司签订了《房款抵付代理费协议》，案外人根据上述协议与迎尚公司签订了涉案不动产的《弘达明尚定购协议》，上述合同性质并非房屋买卖，而是抵偿六合公司的代理费，且涉案不动产尚未取得商品房预售许可证明，案外人亦未提供涉案不动产取得商品房预售许可证明。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其与迎尚公司签订的认购协议无效，同时，案外人与迎尚公司亦不存在直接的商品房买卖合同法律关系，其不具备申请执行异议的主体条件。 二、案外人未提供证据证明涉案不动产系其用于居住的唯一房屋，应依法认定涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋。据案外人签署的异议申请书和送达地址确认书显示，案外人张某松的住址是石家庄市长安区，异议申请书及送达地址确认书以已经证实涉案不动产不是其用于居住的唯一房屋，且案外人未提供其他证据证实涉案不动产系其用于居住的唯一房屋。人民法院应当依法认定涉案不动产不是其用于居住唯一房屋。 三、案外人没有将购房价款支付给被执行人迎尚公司，应依法认定为案外人未向迎尚公司支付购房款。据案外人提供的《房款抵付代理费协议》及款项支付凭证显示，案外人是根据六合公司与迎尚公司的《房款抵付代理费协议》与迎尚公司签署的购房合同，款项支付给了马源和谢利彬个人，并没有直接向迎尚公司支付购房款，故依法不能认定案外人已经支付了购房款。虽然迎尚公司向案外人出具了收据，但案外人和迎尚公司的上述行为直接导致迎尚公司的偿债能力下降，还可能存在逃避国家税款的违法行为，并直接侵害了其他债权人的合法权益。案外人和迎尚公司对此均存在严重过错。案外人的支付行为不应受到法律保护。综上所述，案外人作为买受人对登记在迎尚公司的涉案不动产提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院员办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第29之规定，其权利不能排除被申请人的执行，请求人民法院依法驳回案外人的异议申请。 被执行人河北迎尚房地产开发有限公司答辩称：迎尚公司曾与河北六合房地产经纪有限公司签订抵代理费协议，该房产已经抵给六合公司，六合公司又向案外人出售房产，购房款693,796元已经交付给六合公司，迎尚公司只是配合案外人所签订了购房协议。 案外人张某松向本院提交了如下证据： 证据一、2014年10月28日案外人与河北迎尚房地产 开发有限公司签订的《弘达明尚定购协议书》一份； 证据二、2014年10月28日房款收款收据一张（房号3-2-101、693,796元）； 证据三、2015年11月12日，交了三年的宽带费（总共1,640元），拟证明其已经入住该房屋，大概是2015年10月份入住的； 证据四、2014年10月28日，河北迎尚房地产开发有限公司与河北六合房地产经纪有限公司前述的房款抵付代理费协议； 证据五、案外人提交的用户购水详情复印件（三张）； 证据六、案外人提交的用户购电信息复印件（两张）； 证据七、案外人提交的2016、2017、2018年三年的供热费复印件（三张），以上证据拟证明其从2015年一直居住至今。 申请执行人王某奎对以上证据质证称： 对证据一至证据四的真实性没有异议，对上述证据的合法性有异议。案外人系基于迎尚公司与六合公司签订的《房款抵付代理费协议》与迎尚公司签订的《弘达明尚定购协议书》，其真实的法律关系是迎尚公司用包括涉案不动产在内的房地产抵付六合公司的代理费，虽然案外人与迎尚公司签订了涉案不动产在内的房产抵付买卖合同，但其并非是从迎尚公司购买的房产，而是从六合公司购买，其价款也是向六合公司的个人支付的，故不应认定案外人向迎尚公司支付了购房款，所以案外人不具备申请执行异议的主体资格。同时涉案不动产因未取得商品房预售许可证明，案外人与迎尚公司签订的房屋买卖合同无效。六合公司与迎尚公司签订的抵付代理费协议亦属无效，且该协议涉嫌个别清偿，侵害了其他债权人的利益，该协议不应受到法律保护。 对证据五到证据七，请求人民法院核对上述证据的真实性，依法予以认定。同时，上述证据不足以证实其权利可以排除申请执行人的执行。 被执行人迎尚公司对以上证据质证称， 一、对于证据一《定购协议》的真实性、合法性、关联性均无异议。但案涉房屋系迎尚公司抵顶给河北六合房地产经纪有限公司的抵代理费房源。《定购协议书》是为了配合案外人所签订。 二、对于证据二“房款收款收据”的真实性、合法性、关联性均无异议，但案涉房屋系迎尚公司抵顶给河北六合房地产经纪有限公司的抵代理费房源。该房屋的款项系案外人直接交付给六合公司，我方未收取案外人的房款。 三、对于证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 四、对于证据四的真实性、合法性及关联性均无异议。 五、对于证据五、证据六、证据七的真实性、合法性及关联性均无异议。 本院经审查查明，王某奎与河北迎尚房地产开发有限公司因借款合同纠纷一案，本院2018年5月23日作出（2018）冀01民初11号民事判决，判决：被告河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还王某奎借款本金2577.4万元及截至2018年1月4日的利息11535682.67元。（2018年1月4日之后的利息，按照年利率24%计算至本判决履行完毕之日止）。案件受理费192800元，由被告河北迎尚房地产开发有限公司负担163607元，原告王某奎负担29193元。该民事判决已经发生法律效力并已经进入执行程序。本院在执行本案过程中，于2018年12月26日作出（2018）冀01执883号之一执行裁定书和协助执行通知书，裁定：一、查封被执行人河北迎尚房地产开发有限公司名下位于弘达明尚小区4号楼3单元102、103、105、107、108、202、204、206、207、208、301、308、401、501、505、507、704、707、801、803、906、907、1001、1003、1006、1101-1104、1106、1107、1201、1204、1205、1207、1302、1305、1401、1405、1406、1408、1501、1502、1504、1505、1507、1508、1602、1604、1607、1701、1702、1704-1706、1708、1804-1808号房产；二、查封期限三年。2018年2月8日，本院作出（2018）冀01执保25号续行保全财产告知书向王某奎进行了送达，告知其本院依据2018月1月29日作出的（2018）冀01民初11号民事裁定书，保全中查封了被申请人河北迎尚房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区弘达明尚小区不动产登记证号为20170003603号项下1-1-101、1-2-102、1-1-104、1-2-101，不动产登记证号为20170003604号项下2-1-103、2-2-101、2-2-102、2-2-103、2-2-104，不动产登记证号为20170003605号项下3-1-103、3-2-101、3-2-102、3-2-103，不动产登记证号为20170003609号项下7-3-2603号房产。查封期限三年（自2018年2月8日至2021年2月7日）。 另查明，2014年10月28日，经河北迎尚房地产开发有限公司（甲方）与河北六合房地产经纪有限公司（乙方）签署《房款抵付代理费协议》作为支付乙方代理费，由乙方进行处置。又依据该份协议，案外人与河北迎尚房地产开发有限公司签署了《弘达明尚订购协议书》，购买位于石家庄市高新技术产业开发区房屋，一次性已足额房款方式汇入河北六合房地产经纪公司指定的收款人账户，迎尚公司配合河北六合房地产经纪有限公司为案外人出具了房款收据，并由案外人入住至今。 案外人张某松于2019年12月5日向本院递交了石家庄市不动产登记中心出具的不动产查询证明，证明张某松在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：无房屋登记；房屋网签合同备案情况为：无网签备案。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封之前签订了《弘达明尚订购协议书》，支付了全部购房款，且案外人已实际占有该房屋，非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下位于石家庄市高新技术产业开发区弘达明尚小区不动产登记证号为20170003605号项下3-2-101房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十二月九日 书记员  郭智芳 书记员  白娟娟