北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初19624号原告（反诉被告）：北京市昌平新世纪商城，住所地北京市昌平区。法定代表人：李祺，总经理。委托诉讼代理人：于丹，北京市远东律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪金珠，女，1968年3月6日出生，住北京市海淀区。被告：北京星珠影业有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇霍营西2号1幢四层。法定代表人：阮道秀，执行董事。二被告委托诉讼代理人：韩少军，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京市昌平新世纪商城（以下简称新世纪商城）与被告汪金珠、北京星珠影业有限公司（以下简称星珠影业）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告星珠影业提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告新世纪商城的委托诉讼代理人于丹，被告汪金珠，星珠影业的委托诉讼代理人韩少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪商城向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同解除；2、责令被告缴纳所欠房租200万元；3、被告腾退房屋，并按照原租赁标准支付自2019年2月1日起至实际腾退之日止的房屋租金。事实和理由：2011年12月27日，原告与原承租人张雁签订《房屋租赁合同》编号：2011-20,合同约定租赁自2012年2月1日起至2018年1月31日止，并约定每年1月、7月张雁向原告缴纳整年租金的50%。2014年5月20日双方签订《补充协议》编号2014-025双方约定租期延长，自2018年2月1日起至2025年1月31日止。2015年1月8日，张雁将上述房屋转租给被告汪金珠，三方签订《补充协议书》，编号2014-01-070,协议明确约定即日起原承租人张雁的权利义务均由被告一方承担。被告一在2017年前以被告二的名义向原告履行过租金缴纳义务，但自2017年2月至起诉时止，拖欠原告租金、供暖费、电梯维保费共计205.6万元。综上，被告未按合同约定履行缴纳租金义务的行为违背了诚实信用原则，且给原告造成巨大的经济损失，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。星珠影业辩称，1、对原告起诉要求解除合同，我们双方租赁合同一直履行到2018.7.8日左右，被告已经没有办法在里面上班了。（1）因为原告把相关的电梯锁了不让进；（2）原告进行大范围装修；（3）漏雨相当严重积水到膝盖。事实上合同已经解除。2、对所欠的房租，我们统计了一下从2015年被告开始租用房屋以来累计已经支付了205万元。从2017年2月1日到2018年1月31日已经付款80万元，这个年度需要再付款30万元。2018年2月1日到2019年1月31日，在2018年7月8日被告已经无法继续承租原告房屋，同时被告2018年8月已经提出解除合同，在解除合同之后不能再计算我们租金，应该计算到2018年2月1日到2018年7月8日总共是5个月零8天，金额是52.7万元，我们应该付款82.7万元。3、对增加的房租和腾退房屋，解除合同后可以腾退，但是我们事实上已经不再那办公了，而且有些办公设施已经单独堆放到一个房屋内，其他房屋已经腾空，这些东西已经被盗丢失了。所以这部分租金也不同意支付。汪金珠辩称：汪金珠系代表星珠影业签订租赁合同及补充协议，其他答辩意见同星珠影业。反诉原告星珠影业诉称，1、请求判令反诉被告支付房屋漏雨维修费用394772元；2、赔偿因漏雨给反诉原告造成的物品损失84100元。事实与理由：反诉原告租赁被告的房屋，从2015年7月开始，屋顶每年都在漏雨，反诉原告也多次告知被告漏雨情况，要求其维修，但被告都置之不理。无奈反诉原告只能自己出资维修，至2018年3月，反诉原告前后六次找维修队进行维修，花费共计394772元，该费用应该由房屋出租方反诉被告承担。2018年7月中旬，北京下起了前所未有的大暴雨，房屋漏雨严重，整个办公室几乎全部积水，无法办公。紧接着8月份，反诉被告对整个大楼进行装修，电梯停运，楼梯堆满建筑垃圾，装修噪音此起彼伏，致使反诉原告员工无法正常工作，被迫放假，停止上班。2018年12月21日，在本案法院开庭之后，反诉原告担心房屋内散放在各处的物品丢失，当天就去所租房屋内，在被告保安的监视下，将包括电脑、投影仪、单反相机等所有物品全部搬到安装有防盗门的剧场房间内，反诉被告也将四楼出入门上锁。直到2019年7月30日，反诉原告随同案件评估机构的人员到房屋现场勘验时，才发现剧场房间的防盗门被撬，里面放置的所有物品丢失，丢失物品价值近130万元。对于该丢失物品，由于自2018年12月21日起，反诉被告将房屋所在的四楼前后两个出入门都上了锁，反诉原告无法进入，反诉被告对反诉原告物品的丢失应承担全部责任，对于所造成的损失应予赔偿。反诉被告新世纪商城辩称，1、关于漏雨缺乏证据佐证。2、自行维修，也不存在。说我们从来没有管过维修，也不属实。对被告的维修事实和维修数额我们不认可，维修没有通过房主。3、关于小剧场丢失物品损失问题，我也提到了，在诉讼期间，因为我们和涉案房屋诉讼有两个，我在2017年底就起诉的个人，后来因为涉及到公司又再次在2018年起诉，这个案子从2017年就已经在诉讼中，2017年起被告就拖欠房租，在诉讼期间我们认为被告在拖欠房租时候继续使用房屋，所谓的财物丢失保管职责，作为出租人是没有责任的。4、2018年被告将部分涉案房屋出租给第三人，也没有经过出租人同意，属于根本违约，他出租的就是小剧场，这个剧场有第三人在他的管理下出入，这个事实有昌平区人民法院判决书该判决已经生效在执行阶段。我们认为他说里面有价值120万元个人财产这个事实没有证据，也与我们没有关系，被告根本违约将存有财产的房屋出租给第三人，所以损失与我们没有关系。5、评估书，我们同意房屋漏水损失与本案没有关系，恢复是被反诉人的事情。至于说的因漏雨导致的字画损失，这个损失我们认为不值8万元损失，而且我们认为这个字画是否是在出租房屋内被泡进水的没有证据作证，也就是说字画被损坏与房屋漏雨缺乏因果联系，我们对字画的损失被告另一个代理人说值多少钱，我们认为缺乏直接证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2011年12月27日，北京市昌平新世纪商城与案外人张雁签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年2月1日至2018年1月31日止。2014年5月20日，新世纪商城与张雁签订《房屋租赁合同补充协议》，将房屋租赁期限延长至2025年1月31日。2015年1月8日，新世纪商城（甲方）与张雁（乙方）、汪金珠（丙方）签订《补充协议书》，将甲方商场第四层楼房变更承租方为丙方。协议主要约定：乙方承诺于2014年12月31日前将承租的房屋移交给丙方，且承租方正式变更为丙方，原乙方的权利、义务均由丙方享有；自2015年2月1日至2025年1月31日，丙方应缴纳租金总额1310万元，其中包括乙方欠缴甲房租金和各类费用计人民币110万元，丙方每租赁年度向甲方缴纳租金详见明细表。汪金珠称合同系代星珠影业签订。本案审理过程中，经星珠影业申请，法院委托首信（北京）国际资产评估有限公司对因漏水导致的财产损失价值进行了评估。评估机构接受委托后，于2019年9月17日出具评估报告书，室内物品项目为84100元，装修恢复工程项目为382456元。同时资产评估报告中注明，室内装修：漏水后，被告方已对涉案标的进行重新装修，现场勘验可见，办公房间及场地，瓷砖地面，瓷砖踢脚线，墙面刮腻子涂乳胶漆、喷涂硅藻泥涂料，顶面超长吊筋、U型轻钢龙骨、PVC板、矿棉吸音板、石膏板。剧场，墙面修补刮平、矿棉吸音板，化纤地毯地面，卷材地胶等。经询问鉴定机构装修恢复工程中是否包含尚未恢复部分价值，鉴定机构函复该部分评估价值为11828元。星珠影业陈述，为修复漏水费用，由北京佰艺日盛建筑工程设计有限公司多次对房屋进行维修，并提交维修合同及面额共计394772元的收据。新世纪商城认可2017年、2018年发生漏水后未予维修，原因为星珠影业未交纳租金，新世纪商城对星珠影业主张的维修费用不予认可。关于欠付租金数额，新世纪商城称2017年2月1日至2018年1月31日期间的房屋租金尚欠付80万元，2018年2月之后的房屋租金星珠影业未再交付。星珠影业称2017年2月1日至2018年1月31日期间欠付租金为30万元，有一笔50万元租金用现金交付，新世纪商城未开具发票。新世纪商城对此不予认可。本案庭审中，星珠影业称2018年夏季漏雨严重，且2018年7、8月份新世纪商城装修均导致租赁房屋无法使用。星珠影业称2018年年初新世纪商城将通往四层直梯停止，2018年12月21日直梯及楼梯间均上锁，之后无法进入涉案房屋。新世纪商城陈述，直梯系2018年年底上锁，楼梯间是在鉴定人员2019年7月30日入场后，为防止物品遗失而上锁，2018年8月17日至2018年9月28日商场确实进行了装修，但并未影响星珠影业经营。另查，汪金珠原系星珠影业的法定代表人。新世纪商城与星珠影业曾因租金给付问题发生争议，新世纪商城将星珠影业诉至本院，双方在该案件审理过程中达成调解协议，由星珠影业给付欠付租金。2018年12月4日，本院将新世纪商城要求解除合同的起诉状送达于星珠影业。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，新世纪商城与星珠影业达成的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，星珠影业未按照合同约定支付租金，新世纪商城有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，现星珠影业于2018年12月4日收到本院送达的起诉状，视为其已接到新世纪商城的解除通知，双方的合同于当日解除。星珠影业辩称房屋漏水、商城装修影响经营使用，但并未提供相应证据，本院不予采信。合同解除前，星珠影业应按合同约定的标准补足欠付的租金。星珠影业辩称2018年支付一笔现金50万元，但并未提供充分证据，本院对此不予采信。合同解除后，星珠影业已不再享有占有使用涉案房屋的法律基础，应将房屋腾退后返还给新世纪商城，并向新世纪商城支付房屋占用期间的使用费，本院考虑2018年底新世纪商城将直梯上锁，2019年7月30日将楼梯间上锁情形，对此期间的占有使用费酌情予以确定，对新世纪商城主张的过高部分不予支持。星珠影业主张2018年12月21日新世纪商城将楼梯间上锁，但并未提供相应证据，本院对此不予采信。在租赁合同履行过程中，新世纪商城对租金由星珠影业交付明知，并在租赁合同履行发生争议时，曾起诉星珠影业并与其达成调解协议，代表其认可租赁合同系与星珠影业缔结，星珠影业亦对此不持异议，故新世纪商城要求汪金珠共同承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。星珠影业自行对漏雨部位进行了装修，本院综合星珠影业提交的维修合同、鉴定机构的意见，对其合理的装修损失酌情予以认定。但星珠影业在装修过程中采用隔音棉等材料，系基于自己的经营需求，扩大了维修范围，该部分维修费用不应由新世纪商城负担，对于星珠影业主张的过高部分本院不予支持。星珠影业要求赔偿因漏雨造成的字画损失，因确系承租人提供的房屋发生漏水导致该项损失发生，此笔损失应由出租人赔偿，星珠影业的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、确认北京市昌平新世纪商城与北京星珠影业有限公司的房屋租赁合同关系于2018年12月4日解除；二、北京星珠影业有限公司于本判决生效之日起十日内将北京市昌平区东小口镇霍营村西的新世纪商城新晨商场第四层楼房腾退并交还北京市昌平新世纪商城；三、北京星珠影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市昌平新世纪商城至2018年12月4日的欠付租金1812903元；四、北京星珠影业有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京市昌平新世纪商城2018年12月5日起至2019年7月30日止的房屋占有使用费600000元；五、北京星珠影业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照每月55000元的标准，支付北京市昌平新世纪商城2019年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；六、北京市昌平新世纪商城于本判决生效之日起十日内支付北京星珠影业有限公司房屋漏雨维修费用350628元；七、北京市昌平新世纪商城于本判决生效之日起十日内支付北京星珠影业有限公司漏雨造成的物品损失84100元；八、驳回北京市昌平新世纪商城的其他诉讼请求；九、驳回北京星珠影业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23248元，由北京星珠影业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6983元，由北京市昌平新世纪商城负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  李 强人民陪审员  郝成宝二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王婵娟