贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6267号上诉人（原审被告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。法定代表人：王敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：丁俊，男，汉族，1968年11月5日生，住贵州省毕节市。系上诉人的工作人员。委托诉讼代理人（特别授权）：刘俊涛，女，汉族，1975年2月19日生，住址：贵州省毕节市七星关区。系上诉人的工作人员。被上诉人（原审原告）：张义，女，汉族，1977年1月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：星城公司）因与被上诉人张义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告张义起诉请求：1.判决被告支付原告截止2019年6月30日的逾期办理商品房转移登记的违约金193659元（2015年10月30日到2016年4月30日按购房款总价以万分之一计算，2016年4月30日到2019年6月30日按日以购房总价万分之三计算，2019年6月30日之后的违约金计算至实际交付商品房转移登记文书之日止）；2、被告承担本案诉讼费。一审法院查明以下事实：2015年9月10日，原告与被告星城公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买星城商住楼二期（锦星苑）第1幢2单元第8层2号房屋（房号为1-2-8-2），该商品房建筑面积为157.19平方米，套内建筑面积131.54平方米，商品房总价款531302元，买受人以贷款方式付款，买受人应于合同签订之日交付首付款161302元，余款370000元银行按揭贷款方式支付；交付时间和条件：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房。转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年9月10日、12日两次支付被告购房首付款161302元；且于2015年10月20日与中国建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》向建设银行借款370000元支付购房款，合计支付购房款531302元。原告于2015年1月4日支付维修基金、登记费、契税、交易费等合计34731元（其中契税双方存在交付后退回又再交付的情形）。2018年2月4日，被告取得黔（2018）毕节市不动产权第××号不动产权证书，载明：坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路星城商住楼二期（锦星苑）Ａ幢。涉案房屋已具备办证条件，被告取得不动产权证书后，于2019年5月底通知原告办理涉案房屋不动产权证。一审法院认为：综合原、被告的诉辩，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及支付时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和相关办证费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，因系委托办证，故被告应办原告办理房屋不动产权属证。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，转移登记：出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该合同对违约金的计算有相应约定，根据该约定，被告应在2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。可被告于2018年2月4日才取得不动产权证书，已构成违约。因此，被告应支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金；对支付时间问题，支付违约金时间应从被告违约次日起计算，被告履约时间为2015年10月30日，故应从2015年10月31日起至其取得不动产权证书并通知原告之日止，即计算违约金的时间应从2015年10月31日起计算至2019年5月30日止。对被告主张原告诉请已超过诉讼时效问题。对被告的该主张，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》3年诉讼时效期间的规定。本案中，原告于2019年6月20日向本院提起诉讼，按3年诉讼时效的规定，2016年6月20日之前，原告不能举证证明其向被告主张权利，没有诉讼时效中止、中断、延长等情形，故应认定确已超过诉讼时效，原告主张从2015年10月31日至2016年6月19日期间的违约金，已超过诉讼时效；从2016年6月20日后的违约金未超过诉讼时效，本院应予以支持，故本院支持从2016年6月20日至2019年5月30日期间的违约金，原告诉请超过该时间的违约金，本院不予以支持。对被告提出诉讼时效的抗辩事由，予以部分采纳。对违约金的计算标准问题，被告主张违约金约定过高，要求调整为同期银行贷款利率的1.3倍计算。因双方合同约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。根据合同的约定和被告的主张，从2015年10月31日起至2016年6月19日，已超过180日，该期限内的违约金不受法律保护，原告主张的该诉请，本院不予支持。故本院支持的违约金应以原告已付购房款为基数531302元为基数，按日0.03%的标准，从2016年6月20日起计算至2019年5月30日，共计1075天，违约金为171344.90元（531302元×0.03%×1075=171344.90元），原告诉讼请求，超过部分本院不予以支持。对被告主张违约金赔偿应以损失存在为前提。因双方合同已有明确的约定，该约定不违反法律法规的规定，故对被告的该主张，本院不予以支持；对被告主张原告未按约定支付办证的相关费用，该主张不影响原告诉请违约金的支付，且原告提供证据证明已履行，故本院不予以支持。综上，对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院支持171344.90元；对原告的其余诉讼请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告星城公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张义逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金171344.90元；二、驳回原告张义的其他诉讼请求。案件受理费2087元，由原告张义负担250元，被告星城公司负担1837元。星城公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人未能按时交付办理涉案商品房转移登记有关文书系不可抗力因素所致。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记工作进行了系统性调整和改革，从2016年6月起，不动产登记部门全面暂停了被告开发建设项目的房屋权属登记工作。后毕节市人民政府于2016年9月19日发布了《关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》（见毕节日报），决定自2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据合同法第一百一十七条之规定，《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整属房地产开发企业（含上诉人）不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上诉人不能如期向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，上诉人具有法定免责事由，故一审判决上诉人承担违约责任属认定事实错误。此外,因买卖而申请不动产登记的，应由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记并非上诉人的单方行为所致，应结合该客观事实分担违约责任，一审判决简单归责于上诉人承担完全违约责任错误。二、被上诉人负有缴纳相关税费的义务，只有被上诉人缴纳了相关税费并将依据交付上诉人，上诉人才具备履行办证义务的条件，被上诉人缴纳税费的时间是2018年5月份，本案违约金的起算时间错误。三、违约金条款的设置以填平损失为原则，被上诉人诉请上诉人支付违约金，是以被上诉人能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而上诉人未能举证该损失存在，一审判决支持违约金于法无据。第一、上诉人与被上诉人之间形成委托办证关系，上诉人无需将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给被上诉人，只需依据被上诉人的委托将上述有关文书提交到办证部门，而《商品房买卖合同》仅就上诉人不能在约定期限内将有关文书交付给被上诉人的情形约定了违约金，而就上诉人逾期办证即未将有关文书交到办证部门的情形未约定违约金，故上诉人诉请的违约金无计付依据。第二、是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。本案被上诉人购买的住宅并不因上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，未给其造成损失，被上诉人未在一审庭审中举证证明存在损失，故被上诉人诉请违约金不具备支付前提。四、在上诉人承担违约责任的前提下，本案违约金约定过高，应当调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付，一审判决按每日万分之三的标准计付不具有正当性。参照（2017）黔0502民初4602号判决，应以上诉人主张的标准计算违约金才公平合理。被上诉人二审未进行答辩。本院审理本案期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依据双方当事人在《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当于2015年10月30日前办理完成案涉商品房的初始登记，并应当于该期限内向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。关于上诉人的上诉理由一，本院认为，从上诉人的上诉理由看，上诉人陈述毕节市暂停办理权属登记的时间是在2016年6月，合同约定上诉人办理相关文书的截止期限在2015年10月30日，可见，政策变化对上诉人产生的不利影响系上诉人逾期履行合同义务产生的风险，其后果自然应当由上诉人自行承担，上诉人所举证据不能证明其违约系因不动产登记规范的调整，故本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。关于上诉人的上诉理由二，无论被上诉人是否拖延缴纳办证税费或者迟延提交需由买受人提交的办证资料，均与上诉人能否完成商品房初始登记、交付（提交）需由其提供的办理商品房转移登记的文书资料无涉，上诉人履行前述义务，不以被上诉人积极缴纳办证税费和提交办证所需资料为条件，上诉人的该上诉意见，于法无据，本院亦不予采纳。对于上诉人的上诉理由三和四，本院认为，上诉人的违约事实清楚，不再赘述，违约金兼具填补损失和惩罚双重功能，双方约定的日万分之三的违约金并未明显过高，故对上诉人的该理由不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4174元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇一九年十二月十二日书记员 陈思印