北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58538号原告中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司。法定代表人马耀扬，经理。委托代理人马延鹏，男，1977年3月2日出生，汉族，中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司高级渠道主管，住山东省泰安市泰山区。委托代理人陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被告北京三九八科技产业有限公司，住所地北京市朝阳区王四营乡马房寺398号D栋一层101室。法定代表人王宝声，负责人。委托代理人周军，北京宝法律师事务所律师。委托代理人彭敬曼，北京宝法律师事务所实习律师。原告中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司（以下简称中耀盛世公司）与被告北京三九八科技产业有限公司（以下简称三九八公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金宏独任审判，公开开庭进行了审理。中耀盛世公司的委托代理人马延鹏、陈伟，三九八公司的委托代理人周军、彭敬曼到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。中耀盛世公司诉称：2018年8月4日，中耀盛世公司与三九八公司签订《398产业园项目招商代理委托合同》。之后，中耀盛世公司依约为三九八公司的上述项目招商出租提供了前期策划顾问及独家代理工作，但三九八公司于2019年4月15日向中耀盛世公司送达《解除通知书》，以不实理由无故解除中耀盛世公司对该项目的独家代理权。三九八公司解除合同给中耀盛世公司造成前期投入及后期收益的巨大损失，同时三九八公司还拖欠中耀盛世公司顾问费及代理费未付。现中耀盛世公司起诉，请求法院判令：一、三九八公司支付代理费214900.44元；二、三九八公司支付逾期支付代理费的滞纳金（以214900.44元为基数，按每日0.5%计算，自2018年12月15日起至付清代理费之日止）；三、三九八公司支付顾问费8万元；四、三九八公司支付逾期支付顾问费的滞纳金（以8万元为基数，按每日0.5%计算，自2019年1月22日起至付清顾问费之日止）；五、三九八公司支付违约金945000元；六、三九八公司承担诉讼费用。三九八公司辩称：中耀盛世公司索要的代理费数额有误。中耀盛世公司索要的滞纳金，因三九八公司没有违约行为，滞纳金也不是合同法中规定的当事人承担违约责任的概念，故不同意支付。中耀盛世公司没有提供顾问服务，所以不同意支付顾问费。三九八公司没有违约，所以不同意支付违约金。经审理查明：2018年8月4日，三九八公司（甲方）与中耀盛世公司（乙方）签订《398产业园项目招商代理委托合同》，约定就甲方全权授权委托乙方独家进行营销策划及招商代理甲方所开发项目有关事宜。达成如下条款：项目名称398科创园，项目性质商业办公，项目位置北京市朝阳区王四营乡马房寺398号，建筑面积约15000平方米，代理范围共计约15000平方米；本项目采取独家驻场营销代理的代理模式，即由乙方全权配合甲方完成本项目的营销事宜；乙方的服务范围：在本合同有效期内，为项目提供营销代理服务；完成市场调研、物业定位、营销推广；向甲方提供项目区域市场调研、市场动态及分析，当出现突发的政策调整及市场急速激变的情况，及时提供专业分析及对策建议；编制项目的营销方案和项目营销计划、策略；项目营销方案确定后，协助甲方组织相关机构如广告公司、模型公司执行营销实施；招商团队的组建及招商前准备工作；招商实施及管理；编制媒体发布计划及楼盘推广相关资料；合同期限自2018年7月9日起至2019年12月31日止；甲方有权对乙方提交的市场研究与产品策划等报告文件提出不同意见，并要求乙方在指定时间内完成修改；甲方审定并最终确定项目营销方案与计划、招商策略、招商价格、付款方法及楼盘推广相关资料制作等，甲方对上述工作有最终决定权；甲方负责为乙方开发并提供的相关客户信息进行确认，并签署书面客户确认书，乙方因本项目所开发、接待电访的客户、其他自有客户，甲方均视为乙方有效客户；甲乙双方结算代理费的依据仅限于甲方盖章、甲方法定代表人、甲方总经理或持有甲方书面授权委托书的负责人签字以及其他指定员工的签字；甲方指定的现场负责人为刘钢，客户确认书负责人为刘钢，指定负责人发生变动的，甲方应以书面形式知会乙方，自乙方收到甲方知会文件后产生变动的效力，甲方委派的代表人员所作出的意思表示视为甲方的真实、有效的意思表示，甲方所委派的代表人员签署的书面函件效力等同于甲方加盖印章的效力；乙方的义务：……乙方从策划和招商角度为甲方提供专业意见和和建议，进行市场及客户调研、招商推广研究，向甲方提报项目市场、客户调研报告，项目招商及推广策略，在项目招商过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量管理和监督；乙方负责以项目招商部名义对外招商，负责招商中心行政管理规章制度、业务管理规章制度、业务操作流程及基础性支持业务文件与表格的制定与实施；乙方对市场数据进行相关监测，若因市场反应、招商状况及客户分析等市场变化须进行营销策略及价格调整建议，乙方须及时与甲方进行沟通并由双方书面确认相关事宜，以便对外统一宣传；乙方负责客户的开发、接待与谈判，并与甲方配合，协助完成客户签约、结算、物业交割等工作，保证招商过程真实，对客户不作未经甲方允许之任何形式的承诺；代理期间，乙方应协助甲方与租赁者洽谈《房屋租赁合同》、催促租赁客户在《意向协议》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《房屋租赁合同》、补充协议及相关文件，督促租赁客户交纳租赁款，并协助甲方与客户办理交房手续；乙方仅对甲方、甲方法定代表人、甲方总经理及甲方指定负责人负责，乙方为甲方提供的每次工作以甲方盖章、甲方法定代表人、甲方总经理或甲方指定负责人的签字为执行依据和确认依据，乙方可以不执行甲方其他人员的工作指派而无需承担不利后果；乙方应承担自身员工工资、酬金、工装及相应行政办公费用，该费用包括：乙方人员的工资、招商代理费提成及各类保险费，招商人员的服装配置（着正装），乙方因本项目所发生的应缴税款；乙方应全力以赴提高招商进度，保障甲方的权益；项目合作形式为驻场招商代理，乙方客户与甲方签约成交便视为乙方收取甲方代理费初步依据，代理费结算以客户与甲方签订《房屋租赁合同》并交纳首付款为充要条件、最终依据；自合同签约之日起至2018年12月31日前乙方按照实际招商月租金之2倍作为代理费收取基础标准；自合同签约之日起至2019年1月30日如乙方完成招商面积占全部可招商面积的90%以上，则乙方按照全部招商面积按照月租金之2.5倍作为代理费收取基础标准，差额部分在2019年2月15日前支付佣金时一次性补齐；以上作为核算代理费结算标准的时间节点，是依据2018年8月1日招商中心样板间施工完毕为基础，如因甲方工期原因导致延期，则以上时间营销节点均顺延；策划顾问服务内容及顾问费标准：服务内容：项目前期定位建议、项目整体营销策略、项目推广建议、招商启动方案、阶段性营销计划、各类活动方案及执行、季/月总结、渠道拓展计划、线上营销体系搭建建议；收费时间：项目自签订合同起4个自然月；收费标准：8万元每月；代理费按月结算，乙方须于每招商月的次月1-3日提交代理费结算明细申请即《月度代理费结算表》，甲方须在签收后当月7日前完成账目核对并予以确认，除本合同另有约定外，在该本月15日前向乙方结清上月相应之招商代理费，乙方收到招商代理费同时给甲方开具正式有效发票；顾问费每月结算，每月10日即为付款日期，甲方于每月15日前支付给乙方，乙方收到顾问费的同时给甲方开具正式有效发票；甲方由于自身原因超过7天仍未向乙方支付代理费及顾问费，每延迟一天，乙方有权要求甲方支付应付费用的千分之五作为违约金，延迟超过15天时，乙方有权要求解除本合同；若双方合同签署后，甲方无正当理由，单方提出终止合同，应对乙方正常代理招商前提下的应付代理费总额与已结代理费的差额及其他相关费用予以一次性支付；甲方如不能按合同约定向乙方支付代理费，每逾期一日，应按应付金额的千分之五向乙方支付滞纳金，逾期超过15天乙方有权单方终止合同。2019年4月15日，三九八公司向中耀盛世公司发出《解除合同通知书》，内容为：我司与贵司于2018年8月4日签订的398科创园项目的《招商代理委托合同》，合同约定了贵司的义务，约定贵司策划服务内容包括：项目前期定位建议、项目整体营销策略、项目推广建议、招商启动方案、阶段性营销计划、各类活动方案及执行、季/月总结、渠道拓展计划、线上营销体系搭建建议。合同签订后我司依约向贵司支付了代理费及三个月的顾问费，但是贵司并没有按照合同约定履行义务，未向我司提供顾问服务并且贵司的招商进度缓慢，未保障我司的权益。鉴于贵司未履行合同义务，已构成违约，为了减少我司的经济损失，保障我司合法权益，特通知贵司：于即日解除与贵司签订的《招商代理委托合同》，终止贵司在398科创园项目上的独家代理权。若贵司不同意解除，则我司将通过法律途径追究贵司的违约责任，并承担我司因此造成的一切经济损失。诉讼中，中耀盛世公司主张三九八公司应支付代理费214900.44元，具体为承租人为华强伟业（北京）投资管理有限公司（以下简称华强伟业公司）的代理费107735.84元、承租人为北京苏宁物流有限公司（以下简称苏宁物流公司）的代理费91164.6元、承租人为驰众广告有限公司（以下简称驰众广告公司）的代理费16000元。三九八公司认可应当支付中耀盛世公司承租人为驰众广告公司的代理费16000元，支付时间为2019年5月15日，但因为中耀盛世公司已提起本案诉讼，故三九八公司未支付。中耀盛世公司提交三九八公司分别与华强伟业公司、苏宁物流公司签订的《租赁合同》。中耀盛世公司与华强伟业公司签订的《租赁合同》约定，华强伟业公司承租506平方米，2018年11月15日至2020年11月14日的每月租金为53867.92元；华强伟业公司应于2018年12月15日支付三九八公司从2018年12月15日至2019年3月14日的首期租金161603.76元及首期物业服务费12144元；华强伟业公司应于2018年12月15日将租金保证金161603.76元、物业服务费保证金9108元一次性缴付给三九八公司作为保证金；签订本合同华强伟业公司应于2018年11月15日交付定金10万元，交齐首期款后自动冲抵保证金的全部或部分。中耀盛世公司与苏宁物流公司签订的《租赁合同》约定，苏宁物流公司承租454.12平方米，2019年2月1日至2021年1月31日的每月租金为45582.3元；苏宁物流公司应于本合同签订10个工作日内向三九八公司支付定金96614.04元，保证金96614.04元，剩余首期租赁费用（含物业费）144921.06元应于苏宁物流公司收房之日起7个工作日内支付。三九八公司主张华强伟业公司仅支付了定金10万元，苏宁物流公司仅支付了定金和保证金合计193228.08元，均未支付全部首付款，依据《398产业园项目招商代理委托合同》的约定，三九八公司不应支付代理费。诉讼中，中耀盛世公司主张三九八公司已经支付了三个月的顾问服务费，故要求三九八公司支付一个月的顾问服务费8万元。三九八公司认可其已支付三个月的顾问服务费，并不同意支付其余一个月的顾问服务费8万元，理由是中耀盛世公司并未提供顾问服务。中耀盛世公司提交名为“王四营项目前期定位建议”的资料，以及电子版的策划顾问及推广工作资料，用以证明其提供了顾问服务。三九八公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可，主张中耀盛世公司不能证明已向三九八公司交付该资料，亦无法证明三九八公司已确认该资料，而且从内容看也与398项目不符，电子版的资料中部分内容修改时间在委托合同签订之前。诉讼中，中耀盛世公司主张经双方确认的带看客户总需求为61000平方米，而398项目总面积15000平方米，故项目代理费应为3.5元/天/平方米×60天×15000平方米=315万元，违约金减按代理费总额的30%计算为945000元，故要求三九八公司支付违约金945000元。中耀盛世公司提交138份“客户首访确认表”，用以证明中耀盛世公司开发的客户实地考察398项目并经三九八公司确认，中耀盛世公司进行渠道拓展及招商工作并具备良好成果。三九八公司主张其中30份“客户首访确认表”没有三九八公司人员的签字确认，真实性不予认可，另外108份真实性无法核实，“客户首访确认表”是中耀盛世公司代理过程中，为实现潜在客户与三九八公司达成合作进而如满足代理费的支付条件后以便从三九八公司获得代理费为目的而设置的初始业务操作流程之一，并不能证明中耀盛世公司的任何成果，也与中耀盛世公司获得代理费的支付条件无关。中耀盛世公司提交57份“客户登记确认书”，用以证明中耀盛世公司与三九八公司对招商客户沟通进行确认，中耀盛世公司的招商工作优秀，客户登记需求面积超过12万平方米，是398项目以及三九八公司委托中耀盛世公司进行招商的另一项目亮马茶城项目总面积的6.5倍，后期成交预期很高。三九八公司主张其中14份“客户登记确认书”没有三九八公司的签字盖章，真实性不予认可，其余43份真实性无法核实，“客户登记确认书”是中耀盛世公司代理过程中，为实现潜在客户与三九八公司达成合作进而如满足代理费的支付条件后以便从三九八公司获得代理费为目的而设置的初始业务操作流程之一，并不能证明中耀盛世公司的任何成果，而且对于登记的客户后期是否会与三九八公司签约，存在极大不确定性。中耀盛世公司提交其对外签订的多份服务协议，用以证明其为三九八公司的项目耗费大量人力、物力及时间成本进行渠道开拓，成功签署大量渠道公司合作协议。三九八公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可。中耀盛世公司提交两个租户发给三九八公司的函件，用以证明398产业园项目存在注册等各种问题，致使中耀盛世公司的招商工作存在障碍。三九八公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可。中耀盛世公司提交一份录音证据，主张是樊云龙、马延鹏、王中华的会议录音，以此证明三九八公司违反合同约定，间接聘用中耀盛世公司招商团队的人员为其进行招商，恶意解除合同。三九八公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可，主张中耀盛世公司不能证明录音中讲话人的身份，讲话内容的意思表示也不明确。中耀盛世公司提交微信截图，用以证明三九八公司违反合同约定，在提出解除合同后，继续聘用中耀盛世公司的人员为其进行招商。三九八公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可。诉讼中，中耀盛世公司提交其制作的“398项目已成交面积明细”，主张中耀盛世公司招商的面积为2769.99平方米。三九八公司对承租人为华强伟业公司、苏宁物流公司、驰众广告公司的成交面积予以认可，对其他租户的成交面积主张与本案无关。上述事实，有《398项目产业园项目招商代理委托合同》、《解除合同通知书》、顾问费支付凭证、三九八公司分别与华强伟业公司、苏宁物流公司签订的《租赁合同》、中耀盛世公司提交的“王四营项目前期定位建议”及电子版资料、“客户首访确认表”、“客户登记确认书”、服务协议、函件、录音、微信截图，及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：中耀盛世公司与三九八公司签订的《398产业园项目招商代理委托合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。2019年4月15日，三九八公司以中耀盛世公司未提供顾问服务和招商进度缓慢为由解除该合同，关于三九八公司提出的中耀盛世公司未提供顾问服务的理由，在诉讼中虽然中耀盛世公司提供项目策划资料，但中耀盛世公司并不能证明其将策划资料交付三九八公司，中耀盛世公司在诉讼中提交的资料也不能证明其全面履行了顾问服务；关于三九八公司提出的招商进度缓慢的理由，合同有效期自2018年7月9日至2019年12月31日，招商总面积15000平方米，根据中耀盛世公司的成交明细表，至三九八公司提出解除合同时，成交面积为2769.99平方米，根据上述情况，中耀盛世公司主张三九八公司无故解除合同，本院不予采信。关于中耀盛世公司主张的代理费和滞纳金。承租人为驰众广告公司的代理费16000元，三九八公司认可应当于2019年5月15日前支付，故中耀盛世公司要求三九八公司支付该16000元代理费的诉讼请求，本院予以支持。中耀盛世公司要求支付该16000元代理费的滞纳金的诉讼请求，当事人承担合同责任的法律概念中并没有滞纳金，虽然合同中约定的称谓是滞纳金，但根据合同条款的意思表示，该滞纳金即是逾期付款违约金，本院对中耀盛世公司索要该16000元代理费的逾期付款违约金的诉讼请求予以支持。承租人为华强伟业公司、苏宁物流公司的代理费，三九八公司主张合同约定代理费的支付条件是签订《租赁合同》并交纳首付款，而华强伟业公司、苏宁物流公司仅支付了定金、保证金，并未支付全部首付款，所以支付代理费的条件尚未成就，鉴于华强伟业公司、苏宁物流公司已签订《租赁合同》并支付定金、保证金，三九八公司已解除与中耀盛世公司的合同，中耀盛世公司无法继续协助三九八公司催要剩余首付款，故三九八公司应当给付中耀盛世公司承租人为华强伟业公司、苏宁物流公司的代理费，中耀盛世公司要求三九八公司支付承租人为华强伟业公司、苏宁物流公司的代理费的滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于中耀盛世公司主张的顾问费及滞纳金。如前所述，中耀盛世公司并不能证明其全面履行了顾问服务义务，对于中耀盛世公司主张的顾问费及滞纳金，本院不予支持。关于中耀盛世公司主张的违约金945000元。由于三九八公司提出解除合同并非中耀盛世公司所主张的无故解除，合同也未约定三九八公司解除合同应当支付违约金，另外中耀盛世公司计算的违约金数额也缺乏依据，故对中耀盛世主张的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百一十条的规定，判决如下：一、被告北京三九八科技产业有限公司于本判决生效后十日内给付原告中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司代理费二十一万四千九百元四角四分及违约金（以一万六千元为基数，按每日千分之五计算，自二○一九年五月十六日起至实际支付之日止）；二、驳回原告中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千六百三十五元，由原告中耀盛世（北京）房地产顾问有限公司负担六千三百七十二元（已交纳），由被告北京三九八科技产业有限公司负担二千二百六十三元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  金宏二〇一九年十二月十二日书记员  李洁