安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1523民初5866号 原告：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇龙津大道268号。 法定代表人：聂成，总经理。 委托诉讼代理人：何声颖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张靖，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：朱诵树，男，1963年5月5日生，汉族，居民，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：黄礼平，女，1965年11月8日生，汉族，居民，住安徽省舒城县，系朱诵树之妻。 被告：黄涛，男，1988年3月3日生，汉族，居民，住安徽省舒城县，系朱诵树之子。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司与被告朱诵树、黄涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒城县鹏基物业管理有限公司委托诉讼代理人何声颖，被告朱诵树委托诉讼代理人黄礼平及被告黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒城县鹏基物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2014年12月19日至2019年10月25日期间的物业综合服务费6370元；2、判令被告向原告支付逾期付款利息2327元(从逾期之日起按每日万分之六点五计算，暂从2015年12月19日计算至2019年10月25日，此后顺延计算至款清止)；3、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告因拆迁安置于舒城县城关镇清溪园小区3幢904室住宅。2013年10月21日,舒城县建辉城市建设投资有限公司与原告签订一份《前期物业服务合同》，聘用原告为该小区物业服务公司。原告于2013年10月26日正式进驻该小区提供物业服务。合同约定了物业服务期限（2013年10月26日至2015年10月25日）、物业服务收费标准高层住宅为每平方米1.1元/月等、物业服务内容与质量、违约责任等。后双方又于2015年10月18日和相继续签协议，延长合作时间至2019年10月25日。原告按照合同约定提供物业管理服务，但被告却未能按约定向原告支付物业综合服务费6370元。原告多次催要未果，遂诉讼来院。 被告朱诵树、黄涛辩称，1、原告物业公司提供的物业服务存在诸多问题，没有提供对等价值的服务，违约在先，被告未按期缴纳物业费，系行使不安抗辩权。其中存在问题：无门禁系统，他人随意出入，无安全保障；无可靠的能正常使用的消防系统，业主的人身及财产得不到保障；地下车库堆放各种杂物，不能发挥其作用；小区内电表箱、监控设施隐患多；违法违章收取公用车棚停车等费用；电梯、楼道小广告泛滥，卫生保洁不规范，小区内脏乱差现象严重等；2、原告在收取物业费时，不同住户收取的费用不同，有失公平公正。同类型的住宅收费单价并不相同，物业存在乱收费现象。依据《合同法》第一百一十条、《物业管理条例》第四十条及同案同判原则，六安市中院按照约定的标准70%收费，由此看出原告收费不合理，而且服务质量不合格，存在过错导致核减了30%；故应当适用判决后认定的标准；3、原告诉称的逾期利息无事实与法律依据，原告服务质量存在严重瑕疵，有过错，不应当承担逾期利息和诉讼费。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告朱诵树、黄涛系清溪园小区3幢904室业主，该小区未成立业主委员会。2013年10月21日原告舒城县鹏基物业管理有限公司与舒城县建辉城市建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，成为舒城县城关镇清溪园小区的物业服务公司。并分别在2015年10月18日、2017年10月21日相继续签协议，延长期限至2019年10月25日。合同具体约定了物业服务的收费标准即舒城县物价局核定高层住宅每月每平方米建筑面积1.3元，原告执行高层住宅每平方米1.1元/月等；逾期不交每日加收2‰滞纳金。两被告自2014年12月19日至2019年10月25日拖欠物业服务费6370（99.51㎡×1.1元/㎡×58.2月）未交。以上事实由原告提供的原告、被告身份信息，《前期物业服务合同》、两份《清溪园小区物业管理服务合同》，舒城县物价局批复的《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》，《安置房选房确认单》，业主手册以及当事人陈述等在卷佐证，应予确认。两被告提供物业费收款凭证、图片、情况反映及本院（2018）皖1523民初546号和六安市中院（2018）皖15民终801号民事判决书复印件证明原告收费不标准，原告物业存在服务不到位，经判决后认定的物业费标准等，能够反映双方对物业服务瑕疵的有关争议，对此可以认定；但与调整收费标准关联性不足，不宜作为该定案依据。 本院认为，原告具有从事物业服务的资质，通过公开招标进入清溪园小区进行物业服务工作，被告系该小区3幢903室的业主，双方签订的（前期）物业服务合同合法有效。双方权利义务关系明确，原告提供物业服务，被告理应如数支付物业服务费。现被告多年未交已严重违反合同，应承担继续履行支付物业费义务。且原告在物价主管部门核定标准范围内收费并无不当。鉴于物业服务事务的繁琐性和业主委员会的缺失，考虑原、被告对服务费用与质量瑕疵存在过争议，故酌按每月每平方米1元标准计收两被告所欠物业费用，对原告支付滞纳金诉讼请求不宜支持。业主和物业公司属相互依存、相互监督、共同促进关系。物业争议双方均应本着互谅互让、友好协商，相互合作方能促进服务质量不断提高，使广大业主受益。过低的物业费既不能确保物业管理运行的基本成本要求，也严重影响物业服务的质量。物业费标准应当依照价格主管部门核定，人民法院审理案件中仅在收费标准基础上，结合双方履行合同过错情况作个案调整，并非改变物业费收费标准。被告无证据证明原告存在经营严重恶化、转移财产、或者丧失履行义务能力等情形，所谓不安抗辩权观点显然不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告朱诵树、黄涛于本判决生效之日后三日内给付原告舒城县鹏基物业管理有限公司2014年12月19日起至2019年10月25日期间的物业综合服务费5791.48元； 二、驳回原告舒城县鹏基物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告朱诵树、黄涛负担。 本判决为终审判决。 审判员  熊中生 二〇一九年十二月二十三日 书记员  汪良辰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。