广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初3405号 原告：柳江县居安物业服务有限公司，住所地广西柳州市柳江区新兴工业园兴福路2号。统一社会信用代码：91450221322658614W。 法定代表人：赵国立，该公司经理。 委托诉讼代理人：李炳田，广西华恒信律师事务所律师。 被告：谢宗论，男，1965年10月6日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：罗力榕，男，1983年3月8日出生，瑶族，住广西柳州市柳江区。系公民代理。 委托诉讼代理人：韦瑞旗，男，1980年4月5日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。系公民代理。 原告柳江县居安物业服务有限公司（以下简称居安公司）与被告谢宗论物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日、12月4日两次公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告居安公司委托诉讼代理人李炳田、被告谢宗论及其委托诉讼代理人罗力榕、韦瑞旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居安公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付给原告物业服务费1560.48元及违约金390.12元（该费用从2017年8月计算至2019年7月，违约金按月利率2%计算）；二、判决被告支付给原告生活垃圾清运费184元及违约金44.16元（该费用从2017年9月计算至2019年7月，违约金按月利率2%计算）；三、判决被告支付给原告加压供水电费115.41元及违约金29.02元（该费用从2017年8月9日计算至2019年8月5日，违约金按月利率2%计算）；四、判决被告支付给原告公共照明电费104.85元及违约金25.7元（该费用从2017年9月9日计算至2019年8月5日，违约金按月利率2%计算）；以上违约金均计算至2019年8月31日；五、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系兴福小院小区业主，与原告签订有《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，住宅物业服务费按0.6元/月/平方米交纳，二次加压水电费、公共水电费、公共照明费按实均摊到户，生活垃圾费按环卫部门标准代收。协议签订后，原告依约为被告提供了相应的物业服务，但被告未依约支付相应费用。原告经催收后，被告仍未交纳，原告遂诉至法院，并提出上述诉请。 原告居安公司对其陈述事实向法庭提交如下证据： 1、《前期物业管理服务协议》，拟证明原、被告签订物业管理服务协议的事实，被告应依约支付相应费用给原告； 2、欠费明细，拟证明被告尚欠原告的各项费用及违约金明细； 3、《兴福小院钥匙签收表》，拟证明被告接收房屋及小区其他业主接收房屋的时间； 4、物业服务费等费用公示图片，拟证明原告对相关的收费标准进行公示的事实； 5、《催缴欠费通知单》、《业主欠费统计表》及图片，拟证明原告通过在小区公告栏张贴公示通知的方式，对小区欠费业主进行催收欠费的事实； 6、《兴福小院缴费通知书》及通知书张贴在业主门口的图片，拟证明被告尚欠原告相应物业费用未支付，原告进行催收的事实； 7、《协议书》、《进账单》及《收据》，拟证明原告已向南塑房开公司归还垫付的加压供水电费及公共照明电费的事实； 8、《关于生活垃圾清运费的公示》、公示图片、《兴福小院生活垃圾清运协议》、《生活垃圾清运费签收表》、《收据》及《情况说明》，拟证明原告通过公示程序聘请韦东欢清运垃圾并付费的事实； 9、业主申请二次加压供水登记表，拟证明部分业主要求进行二次加压供水的事实及加压供水的具体户数； 10、关于电表用途的证明两张，拟证明电表为兴福小院公共用电计量仪表的事实； 11、加压供水电费统计表、关于结算户号的证明、关于抄表建档时间的情况说明、加压供水电费通知单27张、转账凭证及发票28张，拟证明原告已向供电公司支付加压供水电费和抄用电表的建档时间； 12、公共照明电费统计表、关于结算户号的证明、关于抄表建档时间的情况说明、公共照明电费通知单27张、转账凭证29张及发票28张，拟证明原告已向供电公司支付公共照明电费和抄用电表的建档时间。 被告谢宗论辩称，一、因购房时房开公司承诺小区不产生加压供水电费，故不同意支付加压供水电费，若法院认定被告应支付加压供水电费，则对原告提交的《欠费明细》及《加压供水电费统计表》中列明的加压供水电费欠费区间、计算标准、计算方式及欠费数额均无异议。二、原告提供的物业服务质量不合格，表现在马蜂窝不及时清理，亦不配合消防部门清理；存在在停车位烧垃圾现象；将消防通道规划成停车位；绿化未修剪；夜班保安睡觉等，故不同意按0.6元/月/平方米交纳物业服务费。三、小区内确实有人清运垃圾，同意按8元/月/户的标准支付生活垃圾清运费。四、对原告提交的欠费明细中列明的物业服务费、生活垃圾清运费的欠费区间无异议。五、对原告提交的《欠费明细》及《公共照明电费统计表》中列明的公共照明电费欠费区间、计算标准、计算方式及欠费数额均无异议。 被告谢宗论对其陈述事实向法庭提交如下证据： 1、房开售房时的广告宣传牌图片，拟证明房开公司销售房屋时，承诺小区不产生加压供水电费； 2、视频光盘及文字说明，拟证明原告提供的物业服务质量不合格； 3、物业管理公约，拟证明原告没有遵守物业管理公约的规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案证据及庭审中双方当事人的陈述据实予以认定，并在说理部分予以阐述。 审理中，为查明本案事实，以便真实反映兴福小院小区的物业服务情况，本院在不提前通知双方当事人到场的情况下，于2019年11月19日18时30分依职权到兴福小院小区进行拍照现场勘查，并制作现场勘查笔录一份。该笔录经听取双方当事人的意见后，依法将作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告系位于柳州市柳江区新兴工业园兴福路2号兴福小院4栋1单元3层4室房屋业主，于2016年8月12日接收房屋，房屋建筑面积为108.37平方米。兴福小院小区目前尚未成立业主委员会。原告系由自然人投资或控股设立的有限责任公司，其经营范围为物业管理、道路清洁、园林绿化、水电维修、家政服务，其物业服务级别为二级。 2016年8月12日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容及标准、物业管理服务费用、违约责任等条款作出了约定，其中住宅物业服务费按0.6元/月/平方米收取，二次加压供水电费、公共水电费、公共照明电费按实均摊到户，生活垃圾清运费按环卫部门标准代收；相关费用于每年6月30日前交纳，每12个月预收一次；业主逾期交纳相关费用的，从逾期之日起按每天千分之三的标准支付违约金。 协议签订后，原告依约为兴福小院小区提供相应的物业管理服务，被告依约交纳物业服务费至2017年7月31日，交纳生活垃圾清运费至2017年8月31日，交纳公共照明电费至2017年9月8日，交纳加压供水电费至2017年8月8日，后不再交纳。原告于2019年9月24日对被告欠缴的服务费进行催收，但被告仍未交纳，原告遂诉至本院，并提出上述诉请。 另查明，因柳江区环卫部门业务未覆盖至柳江区新兴工业园片区，故至今园区内各企业生活垃圾由柳州市柳江区经济开发区管理委员会委托有资质的环卫公司负责清运，但周边居民小区（包括兴福小院、祥兴●汇南国际等）的生活垃圾由小区的物业服务企业自行聘请企业或个人进行清运。为此，原告自行聘请韦东欢为兴福小院小区清运生活垃圾，且将生活垃圾清运费按8元/月/户的标准收取在兴福小院小区公告栏公示，并支付了相应的生活垃圾清运费给韦东欢。审理中，被告认可小区内有人清运生活垃圾，且对生活垃圾清运费按8元/月/户的标准收取无异议。 又查明，兴福小院公共照明用电户名原为柳州南塑房地产开发有限公司（以下简称南塑公司），用电客户编号为0402010014045439，后于2019年3月13日过户到原告居安公司名下。电表过户前小区的公共照明电费由南塑公司垫付，后原告于2019年9月18日将南塑公司垫付的小区公共照明电费支付给南塑公司，电表过户后小区的公共照明电费由原告垫付。审理中，原告主张兴福小院小区内各业主应承担的公共照明电费按小区每月实际产生的公共照明电费数额均摊到户，被告对原告主张的公共照明电费的计算方式无异议，并确认从2017年9月9日计算至2019年8月5日，均摊到该户的公共照明电费合计为104.85元。 再查明，南塑公司在销售兴福小院小区房屋时，制作了对外宣传广告牌，内容为：兴福小院是南塑集团倾力打造的商住宜居小区，整个小区住宅为6+1层多层设计，公摊面积比带电梯设计的商品住宅小区少，得房率高，在日后生活中不产生电梯维护费用、加压水费、加压电费，物业管理费低，为业主节省生活成本。但因新兴工业园片区地势标高为116.6米，远高于柳州市区地势标高95米，现水压不能满足园区及周边居民小区用水要求，兴福小院小区三楼以上用户供水须进行二次加压，故小区业主收房后，三楼以上住户生活用水均是经过二次加压，部分一、二楼业主为方便生活，亦向原告申请二次加压供水，实际产生了加压供水电费。 兴福小院加压供水电费用电户名原为柳州南塑房地产开发有限公司（以下简称南塑公司），用电客户编号为0402010014045426，后于2019年3月13日过户到原告居安公司名下。电表过户前小区的加压供水电费由南塑公司垫付，后原告于2019年9月18日将南塑公司垫付的小区加压供水电费支付给南塑公司，电表过户后小区的加压供水电费由原告垫付。审理中，原告主张兴福小院小区内各业主应承担的加压供水电费按小区每月实际产生的加压供水电费数额均摊到户，被告对原告主张的加压供水电费的计算方式无异议，并确认从2017年8月9日计算至2019年8月5日，均摊到该户的加压供水电费合计为115.41元，但被告认为其不应支付加压供水电费。 审理中，本院于2019年11月19日18时30分依职权到兴福小院小区进行拍照现场勘查，并制作现场勘查笔录一份。经现场勘查，兴福小院小区大门处设置有智能识别车牌进出系统及行人智能识别进出系统，保安室内有保安值班，保安值班时对进出车辆做好登记及交接班登记，保安室内有监控系统总控制电脑，屏幕上显示小区内各区域的实时监控画面；小区内道路整洁干净，车辆停放有序，各路段设置有相应的指示牌及标志，目测主要道路均可正常通行消防车辆，勘查时未发现消防通道堵塞的情况；小区楼栋下铺设有人行道，人行道上有少量草皮，种植有树木，树木均经过适当修剪，勘查时未发现马蜂窝未清理情况，小区绿化情况良好；小区内设置有监控摄像头若干，均正常工作，各楼栋均设有单元门禁，均正常工作；小区内有路灯若干，均正常工作；小区楼栋下道路两旁放置有垃圾桶若干，无垃圾堆放情况；小区内摆放有供业主健身及休闲娱乐的设施设备，均可正常使用；小区内设置有专门停放非机动车的停车场。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告要求被告依约支付物业服务费、生活垃圾清运费、公共照明电费的诉请是否有事实及法律依据；二、被告是否应支付加压供水电费；三、原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，根据庭审中双方当事人的陈述及本院依职权到兴福小院小区进行现场勘查的情况分析，该小区干净整洁、秩序良好、有一定的绿化、共用部位及共用设施设备大部分正常运行，表明原告已依约提供了相应的物业服务，在原告已进行书面催收后，被告亦应依约支付相应的服务费。据此，按合同约定，从2017年8月1日计算至2019年7月31日（计24个月），住宅物业服务费为1560.53元（108.37平方米×0.6元/月/平方米×24个月=1560.53元），原告仅诉请1560.48元，属自行处分其权利，本院予以准许，故被告应支付给原告住宅物业服务费1560.48元，本院对此予以支持。此外，被告已实际享受了垃圾清运服务，且对生活垃圾清运费的欠费区间及计算标准均无异议，故从2017年9月1日计算至2019年7月31日（计23个月），被告应支付的生活垃圾清运费为184元（8元/月/户×23个月=184元），原告该项诉请，合法有据，本院予以支持。被告已实际享受了公共照明服务，且对原告主张的公共照明电费的欠费区间及计算方式无异议，并确认从2017年9月9日至2019年8月5日，按实均摊到该户的公共照明电费合计为104.85元，故被告应支付给原告公共照明电费104.85元，原告该项诉请，合法有据，本院予以支持。关于被告主张的原告提供的物业服务质量不合格的抗辩意见，未能提供充足的证据证实，且被告陈述的小区环境脏、乱、差的情况与本院现场勘查的实际情况亦不相符，故对被告该抗辩意见，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，南塑公司与原告各自具有独立的法人资格，南塑公司在销售房屋时作出的“不产生加压水电费”的广告宣传，系为促使被告成功购房所采取的商业促销手段，该行为不对原告产生约束力。在原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定了加压供水电费的收取，且被告亦实际享受了二次加压供水服务的情况下，被告应依约支付加压供水电费给原告。被告对原告主张的加压供水电费的欠费区间及计算方式无异议，并确认从2017年8月9日至2019年8月5日，按实均摊到该户的加压供水电费合计为115.41元，故被告应支付给原告加压供水电费115.41元，原告该项诉请，合法有据，本院予以支持。 关于争议焦点三，本院认为，根据涉案合同约定，被告逾期交纳有关费用的，应承担相应的违约责任，但合同约定的违约金计算标准过高，本院依法予以调整。综合考虑被告逾期交纳相关费用的天数及违约程度，本院酌情确定以被告欠付的总费用的5%计算逾期付款违约金。据此，被告应支付给原告逾期付款违约金98.2元[（1560.48元+184元+104.85元+115.41元）×5%=98.2元]（该违约金计算至2019年8月31日），本院对此予以支持，原告诉请超出部分，本院不予支持。 最后，本院认为，小区物业管理是针对整个小区进行的，目标是为全体业主服务，运行状态良好将有益于被告及其他全体业主，即使原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，被告亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采取拒绝支付物业服务费的方式使矛盾扩大，该方式不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是小区全体业主的利益。原告作为物业服务企业，应增强服务意识，对业主反映的问题，亦应及时与其沟通，寻找解决的方案，提高服务质量，更多的赢得业主对物业服务的理解与支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢宗论支付给原告柳江县居安物业服务有限公司住宅物业服务费1560.48元（该物业服务费从2017年8月1日计算至2019年7月31日）； 二、被告谢宗论支付给原告柳江县居安物业服务有限公司生活垃圾清运费184元（该费用从2017年9月1日计算至2019年7月31日）； 三、被告谢宗论支付给原告柳江县居安物业服务有限公司公共照明电费104.85元（该费用从2017年9月9日计算至2019年8月5日）； 四、被告谢宗论支付给原告柳江县居安物业服务有限公司加压供水电费115.41元（该费用从2017年8月9日计算至2019年8月5日）； 五、被告谢宗论支付给原告柳江县居安物业服务有限公司逾期付款违约金98.2元（该违约金计算至2019年8月31日）； 六、驳回原告柳江县居安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取计25元（原告柳江县居安物业服务有限公司已预交），由原告柳江县居安物业服务有限公司负担4元，由被告谢宗论负担21元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于柳州市中级人民法院，并预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郏鹏洁 二〇一九年十二月九日 书记员  马洁华