四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初4271号 原告:杨春玉，女，1965年3月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 原告：官跃东，男，1965年4月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：石国力，四川川高律师事务所律师。 被告：李欣，女，1975年12月14日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：付飞龙，四川新念律师事务所律师。 被告：眉山市东坡区荣嘉房产信息服务部（以下简称：荣嘉服务部），住所地：东坡区洗砚路203号。 经营者：王利英。 委托诉讼代理人：付建军，四川新念律师事务所律师。 原告杨春玉、官跃东与被告荣嘉服务部、李欣合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春玉、官跃东的委托诉讼代理人石国力，被告荣嘉服务部的委托诉讼代理人付建军，被告李欣的委托诉讼代理人付飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨春玉、官跃东向本院提出诉讼请求：1、判令被告李欣赔偿原告损失169000元（按照和李欣的合同总价与最后房屋成交的差价计算，已扣除定金6万元），并以此为基数从2018年11月12日起到损失款付清为止，按照每月2%的利率支付利息；赔偿原告中介损失11502元。2、判令被告荣嘉服务部对被告李欣应当赔偿原告的损失和利息等承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月12日，二原告在荣嘉服务部的介绍下与李欣签订了《售房合同》，约定将原告所有的位于眉山市的住房（含一个地下停车位）出售给李欣，总价款1285800元，李欣支付了定金6万元。约定2018年8月12日为购房付款期，但是在这期间眉山房价持续下跌，涉案房产下跌20多万，被告李欣就一直不履行《售房合同》，经原告催告仍不履行，并坚称单方终止合同。原告只能另行出售该房屋，但被告荣嘉服务部拒不将持有的原告的房产证等原件交付原告，且至今未交付，致使原告错过了最佳售房时机。最终原告于2019年7月12日与案外人另行签订了《房屋买卖合同》并出售了该房屋，成交价为市场价格1056800元。 至此，原告因被告的不诚信和违约行为，在该房屋出售时遭受损失229000元。被告荣嘉服务部在《售房合同》履行期间，收缴了原告的房产证和土地使用权证，致使原告无法在有利时机出售房产，因此应当对原告的损失承担连带责任。 被告李欣辩称，我已经承担了相应的违约责任，不应该再承担责任。双方签订的售房合同，约定了房款支付方式以及违约责任。2018年11月我向荣嘉服务部、原告提出了解除售房合同，愿意按照合同约定承担责任，不要求返还六万元定金，已承担违约责任，不应该再承担赔偿责任。原告与荣嘉服务部之间的证书保管行为是委托和居间服务合同，均与我无关，应该驳回其诉讼请求。 被告荣嘉服务部辩称，原告委托我方出售房屋，李欣和原告签订售房合同，约定付款方式违约责任等，李欣当日向原告支付定金，双方签订合同后原告自愿将房产证、土地使用权证原件给我方保管，并向原告出具了收件条，没有扣留行为。2018年11月李欣称不愿意购买房屋要求终止合同，我方告知情况给原告，要求其持收件条来领取证书并缴纳中介费，但是原告迟迟不到我方领取证书，也不愿意支付中介费。我方在2019年进行起诉，东坡区法院2019年8月作出了3292号判决书，判决原告支付中介费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 原告提交了如下证据：1、原被告身份信息，企业信息打印件。2、收件条复印件，收取原告房产证土地证，原件在3292号案件中已经提交。3、《售房合同》，二原告和李欣签订的。4、李欣和原告的短信沟通，李欣2019年5月29日短信表示中止合同。5、二原告2019年7月12日与第三人另行签订的房屋买卖合同，合同总价1056800元。6、3292号判决书，服务部起诉原告，证明双方交易过程。7、房产证复印件。 被告李欣质证意见：对证据1的三性认可，对证据2，因收件条不是自己出具，故真实性合法性无法确认。对证据3售房合同，真实性合法性关联性认可，证明目的不认可。该合同第六条约定了违约责任，李欣在2018年11月12日之前明确不再购房合同，且已经承担了违约责任。对证据4短信截图真实性不认可，该截图只是2019年5月29日之后的，从聊天记录内容可看出李欣从没收到过房产证。在应该支付尾款时原告已经知道李欣不再购买房屋。 对证据5房屋买卖合同，签订时间为2019年7月12日。但是按照原告陈述的事实提交的证据来看，此时原告仍然没有房产证和土地证原件，仍然进行了交易，补办房产证是在2019年8月5日，故是否有房产证土地证原件事实上不影响原告出售房屋。由此可见原告没有在2018年11月12日到2019年7月12日之间出售房屋不是因为没有房产证原件，是原告没有找到合适买家，故产生的房屋差价不应该李欣承担。对证据3292号判决书的真实性无异议，该份判决书还没有生效，该案的原告已经上诉。对证据7房产证、转让协议，是复印件，不符合举证要件，2019年8月5日是证书的补办时间，在出售房屋之后，故是否有原件不影响售房的事实。 被告荣嘉服务部质证意见：对证据1、2、3的真实性无异议。收件条表明收件，不是扣押，说明是原告主动将房产证土地证交由被告保管，并非被告强行扣押。售房合同双方当事人是李欣和原告，我方只是中介方；合同约定了不履行合同的违约责任，没有约定承担房屋差价的违约责任，所以要求二被告支付房屋差价没有约定也没有法律规定。该证据不能达到原告主张的目的。 对证据4短信记录，证据本身三性不认可。不是原始载体根本无法证明短信是原告和李欣之间的交往。从内容看，李欣也从没说过拿了他们证书，与诉状事实不符。 对证据5房屋买卖合同三性不认可，不是被告签订的，同时该合同与本案没有关联。但能够说明房屋买卖是在2019年7月签订，当时没有房产证也卖了房屋。证据6，判决书目前没有生效。 证据7不动产登记权证，是2019年8月5日颁发，结合原告提交的判决书能够说明其办理房产证的时间不到一个月，在没有办理房产证时候就已经出售房屋，所以其是否持有房产证和实际出售房屋没有实际影响，不能达到要求被告赔偿原告损失的说法。 被告李欣提交以下证据：1、庭审笔录，证明李欣在18年8月12日向原告支付六万元定金；原告在18年12月已经知道李欣解除合同事实。2、转款凭证、杨春玉出具的收条。证明原告收到李欣的6万定金，该6万元定金原告没有返还，李欣也没要求返还，双方就解除合同李欣承担违约责任事实上达成了一致意见。 原告质证意见：对证据1庭审笔录真实性认可，确认收到六万元定金。不能达到被告的证明目的。对证据2三性不认可，是打印件不符合证据要件。李欣至今没有明确对原告表示要解除合同，没有说要以什么方式承担违约责任，双方没有达成一致意见。 被告荣嘉服务部提交如下证据：1、庭审笔录，证明原告补办证书时间19年8月5日，再出售房屋是19年7月12日，所以房产证的是否补办对房屋出售没有影响。笔录中被告称7月9日申请补办，但证书在8月5日已经发放，充分说明补办时间只需要二十多天，不是二原告说的长达一年时间。二原告是在18年8月12日主动自愿将房产证交于我方保管。二原告在李欣没有交付尾款时候就已经知道李欣要解除合同。2、房管局补办流程指南，证明办理房产证的工作时间很短，事实上原告补办只需要二十天。 原告质证意见：庭审笔录与质证意见在前已经发表。房屋买卖合同2019年7月签订8月补办手续，不只是房产证扣押问题，只是一个主要原因，还有一个原因为当时客户难找。被告没有举证证明原告知道了李欣明确要解除合同的事实，不能到达被告证明目的。办事指南姑且认为真实有效，但是不能实际反应办证时间。被告至今没有将其称为保管的证书返还原告，至今都还在被告处。服务部在答辩状中评价原告补办证书行为，表明被告理解为中介费和返还房产证书有牵连，原告没有缴纳中介费之前被告不会返还原告的两证。 上列证据中，当事人对部分证据的真实性无异议仅否认部分证明目的，对其余部分证据三性不认可，但又认可该部分证据所表明的事实或使用该部分证据表明的事实，且双方当事人均认可在另案中对案涉事实的陈述，故本院对上列证据均予以确认并在卷佐证，对证明目的本院在其后另行评析。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定如下事实： 被告荣嘉服务部从事二手房交易中介服务业务，二原告拟出售其所有的眉山市的住房（含一个地下停车位）。经荣嘉服务部介绍撮合，2018年8月12日，原告（甲方）与李欣（乙方）签订《售房合同》约定：一、乙方购买该房屋，总价1285000元；二、乙方于2018年8月12日交定金60000元，余款在2018年11月12日之前付清。三、违约责任：1、乙方反悔购房，甲方不退预付款（含定金），协议终止；2、甲方反悔售房，终止协议，甲方须双倍返还乙方所付预付款（含定金）。甲方或乙方反悔约定的违约金由中介方和未违约方各得50%。3、甲方收到定金或房款，乙方已付定金或房款，视为中介成功，甲乙双方，方时各支付中介方房屋总售价1%的中介信息服务费等。第三条内容为预先打印形成。二原告、李欣在合同的甲方、乙方处签名并捺印，荣嘉服务部在中介方和盖印章。签订合同当日，李欣向原告支付了定金60000元，杨春玉向李欣出具了收条。为促使交易完成、方便过户及眉山通过中介进行二手房交易的习惯，按荣嘉服务部要求，当日原告将案涉房屋的房产证二本、土地使用权证一本交由荣嘉服务部保管，荣嘉服务部向杨春玉出具了收件条并加盖印章。2018年11月12日付款期到后，李欣未支付其余房款继续履行合同，二原告及荣嘉服务部在之前均知晓李欣已反悔不再购买原告房屋，双方未就终止合同形成书面协议，李欣也未要求原告退还定金，售房合同实际终止。其后，原告与荣嘉服务部在电话联系中互有“退证书，带收件条来领取，交中介费”的意思表示，但均未形成书面材料。原告没有提交自己曾到荣嘉服务部处退证书而荣嘉服务部拒不退还，或者因原告不交中介费而拒不退还证书的证据。 2019年3月4日，荣嘉服务部对本案原告提起诉讼，要求分得原告因李欣违约而获得的定金60000元的一半，发生法律效力的（2019）川1402民初1142号民事判决驳回其诉讼请求。 2019年5月29日，杨春玉在微信中询问李欣是否还买房并要求退还证书，李欣明确回答合同关系早就终止，自己已付出（承担违约定金）代价，没有拿原告房产证。 二原告于2019年7月12日与案外人陈某、杨某签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋再出售，合同价款1056800元，并于2019年8月5日补办了涉房屋的不动产权证。 2019年7月12日，荣嘉服务部再次对本案原告提起诉讼，要求其支付中介费12580元，本院于2019年8月23日作出（2019）川1402民初3292号民事判决，确定二原告应支付荣嘉服务部中介费11502元（已扣除补办证的交通、误工、代办费损失1356元）。 本院认为，二原告与二被告之间各自建立了不同的法律关系，应由此承担不同的法律后果。 原告与李欣之间形成的是房屋买卖合同关系，合同内容是双方真实意思表示，合同中有关原告和李欣的违约责任条款，虽是事先打印形成条款，但其内容不违背法律禁止性规定，更符合定金法则，具有法律效力，故应依双方的《售房合同》及法律规定来衡量相应的违约责任。在履行《售房合同》过程中，因李欣不履行付款义务已构成违约，应依双方约定承担违约责任，且李欣也自认违约并承担了不返还定金6万元的违约责任。至此，李欣已经以不履行付款义务的行为表明了不再继续履行合同，双方的合同履行事实上已终止，无需再明示或书面约定解除合同或终止合同。虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告有权在李欣承担违约责任的同时要求其赔偿损失，但依此规定，违约金的主要功用系弥补损失，损失与违约金大致相当，且该损失的范畴是因违约而已经产生的或必然产生的。原告事隔近一年再出售房屋，因属市场因素的差价，不因李欣违约造成，与李欣的违约行为没有必然的、直接的因果关系，不属于李欣违约造成损失的范畴。故原告要求李欣赔偿差价损失不符合法律规定，其诉讼请求本院依法不予支持。 关于原告主张李欣赔偿的中介费损失。原告是否支付中介费，依其与荣嘉服务部的居间合同而定，并不因李欣的违约而导致支付或不支付中介费的结果，两者间没有必然的因果关系，该中介费更不属于另赔偿损失的范畴，且即使应支付，也已为违约金涵盖。更何况是否支付，支付额度尚处于不确定状态。故原告该部分诉讼请求本院依法不予支持。 原告与被告荣嘉服务部形成的是居间合同关系。虽然双方未单独签订居间合同，但《售房合同》已体现相应的内容，双方事实上建立了居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，居间事务即完成，委托人应当按照约定支付报酬，除非双方另有约定。本案中，原告拟出售房屋而委托荣嘉服务部提供交易机会，因荣嘉服务部的撮合，原告与李欣签订《售房合同》并交付了定金，进入了合同履行期，荣嘉服务部的居间事项已经完成，仅因眉山的行业习惯，才在买卖双方交易完成后才支付中介费，或交易未完成，获益方支付一定的中介费用或委托方支付一定的中介活动费。即荣嘉服务部是否收取原告中介费与李欣是否违约无必然联系。 按常理，在双方均知晓购房人违约、不再继续履行售房合同、没有约定荣嘉服务部继续保管产权证的情况下，原告不可能不向荣嘉服务部要求退还产权证以便再次出售，故本院认定原告有向荣嘉服务要求退还证书的行为，事实上服务部也未退还。但即使因荣嘉服务部不退还房产证有过错侵犯了原告权益，造成原告损失（含差价和补办证），原告有权主张“返还原物，赔偿损失”，也与李欣之违约没有关联，不属于本案审查的范畴。本案中原告主张的是荣嘉服务部对李欣应当赔偿原告的差价、中介费损失承担连带赔偿责任，现李欣赔偿原告损失的前提已不成立，则原告相应的请求也不成立。何况原告在另案中就补办证损失已主张并得到处理。 综上，原告的证据不能证明自己的主张，其诉讼请求不符合法律规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告杨春玉、官跃东的诉讼请求。 案件受理费依法减半收取2257元，由原告杨春玉、官跃东负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  徐智新 二〇一九年十二月六日 书记员  钱欣瑶