北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87650号原告：郭新新，女，1988年6月5日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王杜(郭新新之夫)，男，1983年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：李永治，男，1955年12月16日出生，汉族，北冰洋食品公司退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡伟，北京高文律师事务所律师。原告郭新新与被告李永治房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭新新的委托诉讼代理人王杜，李永治及其委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭新新向本院提出诉讼请求：判令李永治赔偿郭新新向第三方支付的逾期迁出户口违约金60000元、诉讼费2295元。事实与理由：2015年1月11日，郭新新与李永治签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉合同），李永治将位于北京市朝阳区107号房屋（以下简称107号房屋）出卖给郭新新，房屋总价款100万元，李永治承诺2年内将107号房屋内的户口迁走。但李永治至今仍未将户口迁出。2015年9月23日，郭新新作为出卖人与案外人张某作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，后将107号房屋过户给张某。但因李永治的户口迟迟未迁走，张某向北京市朝阳区人民法院及北京市第三中级人民法院起诉，要求郭新新赔偿因未迁户口造成的损失。经审理，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终5094号民事判决，判决郭新新支付张某逾期迁出户口违约金6万元。2019年5月29日，郭新新向张某支付了逾期迁出户口违约金6万元，一审案件受理费765元，二审案件受理费1530元，共计62295元。因李永治的过错，给郭新新造成损失，现郭新新多次找李永治协商迁出户口事宜，但李永治均不予配合，故诉至法院。李永治辩称，不同意郭新新的诉讼请求。具体理由为：1.签订合同时，郭新新对李永治的户口在107号房屋内是明知的，且双方对户口迁移问题已达成一致，郭新新表示其将长期持有107号房屋，也无需用于孩子上学，故李永治的户口可以不迁出。2.涉诉合同中没有对户口迁移作出任何约定，郭新新要求李永治承担因户口未迁出的违约责任缺乏依据。3.房屋上存在户口并不影响房屋买受人落户。4.郭新新向张某承担违约金是基于二人之间的约定，违约金的多少、有无完全由郭新新与张某决定，故郭新新的损失并非因涉诉合同产生的直接损失，要求李永治承担缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月11日，郭新新作为买受人与李永治作为出卖人签订涉诉合同，约定郭新新购买李永治所有的107号房屋，建筑面积41.72平方米，房屋成交价100万元，定金5万元，郭新新拟贷款90万元。庭审中，双方均确认于2015年2月26日将107号房屋转移登记至郭新新名下。2015年9月23日，郭新新作为出卖人与张某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某购买郭新新所有的107号房屋，房屋总价款138万元；107号房屋现有郭新新自己的户口和前业主户口，业主承诺在过户一年半内把所有户口迁走，否则承担房屋总价款10%违约金并继续履行户口迁出义务。签约后，107号房屋于2015年11月25日转移登记至张某名下。2018年12月，张某以房屋买卖合同纠纷为由起诉郭新新，要求郭新新将107号房屋内户口迁出并支付违约金13.8万元。本院经审理作出（2018）京0105民初103302号民事判决：一、郭新新支付张某至2019年1月16日的逾期迁出户口违约金20000元；二、驳回张某的其他诉讼请求。张某不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年4月12日作出（2019）京03民终5094号民事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初103302号民事判决；二、郭新新支付张某逾期迁出户口违约金6万元；三、驳回张某的其他诉讼请求。另，郭新新应负担一审案件受理费765元、二审案件受理费1530元。2019年5月29日，郭新新向张某支付上述判决款项及一、二审案件受理费，合计62295元。经询，李永治与其姐李某的户口至今仍在107号房屋内。郭新新认可已知李永治的户口在107号房屋内，主张双方在签订涉诉合同时已达成口头协议，李永治承诺在房屋产权转移登记后2年内将户口迁出107号房屋，并提交如下证据佐证：1.时某的证人证言。时某系涉诉合同中所载居间机构北京京铁汇缘房地产经纪有限公司的经纪人。时某到庭陈述：李永治欲出售107号房屋，到我就职的中介公司报盘，我知道郭新新正想买房，就在中间牵线搭桥，并未收取中介费，后续二人交涉及签订涉诉合同的过程，我都没有参与。房屋过户后，我从郭新新口中得知他们约定两年内迁出户口；我与郭新新于2010年认识，她是我公司员工，2013年她就离职了，后来还保持联系，但联系不多。2.郭新新之夫王杜与李永治的微信聊天记录的截图，显示：5月27日（郭新新自述年份为2017年），王杜发“李先生，我是王杜买您新源里房子的客户，请问您的户口怎么还没迁走行？”，李永治答“我一直在英国，估计年底可回，回去后处理此事”；7月25日（郭新新自述年份为2018年），王杜发“李先生，您房子里面好像只有您姐姐的户口在里面，能不能让您姐姐来办理一下呢，因为房子我已经转手给别人了，现在距离咱们的约定的时效已经到了，新业主也是按照您给的时间在等，现在您这边要能联系您姐姐来办理一下是最好的了，就不用等您年底回来了，现在新业主落不进户口，要起诉，所以好希望您这边想想办法”，李永治答“杜先生，我姐在加拿大，回不来，只能等我回来再想办法，因为我在北京没有房产了，我回来要拖朋友找地落户口”，王杜回“好吧，您姐姐也在国外呢，我在和对方解释一次吧，您能确保年底回来办这个事情么”，李永治答“我年底可回。关键是要托人把户口迁到朋友家，要拖人找派出所的人。我回去尽量抓紧”。郭新新称因手机丢失，无法出示上述微信记录的原始载体。经质证，李永治认可证人证言的真实性，并称证人自述并未参与签约过程；不认可微信记录的真实性。经询，李永治否认曾向郭新新表达过会尽力配合将户口迁出。另查涉诉合同文本，除对107号房屋基本情况及成交价款予以明确约定外，在“房屋的交付”“违约责任”“权属转移登记”等主要条款中，需填写双方关于款项支付时间、房屋交付时间、权属转移登记时间、违约金金额等具体合意内容的空格处，均以手划的“／”符号代替，包括“出卖人应当在该房屋权属转移登记之日起／日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付／元的违约金”。对此，郭新新解释称因签约过程比较愉快，故双方未对合同内容进行过多确认；李永治表示不清楚为何未具体约定。本院另询如下：1.关于为何郭新新明知李永治户口仍在107号房屋内，仍与张某约定迁出户口违约金，郭新新陈述因李永治承诺将户口迁出，且其与张某约定的迁出户口期限也与李永治承诺的迁出期限一致；2.关于郭新新与张某签订房屋买卖合同时，是否再次与李永治确认或催告户口迁出事宜，郭新新陈述没有。本院认为，本案的争议焦点在于：第一，郭新新与李永治是否对迁出户口事宜存在明确合意；第二，如未有约定，李永治是否仍负有迁出户口的义务，是否应对郭新新向第三人承担的未迁出户口违约金承担违约责任以及承担责任的具体金额。针对第一个争议焦点。首先，从涉诉合同文本的签订情况来看，虽然在“户口迁出”条款中的迁出户口日期以及违约金处均标注了“／”符号，通常可理解为删除，但考虑到涉诉合同的其他主要条款中亦以同样方式标注，按照合同整体解释原则，不应解释为双方之间存在“李永治无需将户口迁出”的合意，故本院对李永治的该项抗辩意见不予采纳。其次，郭新新主张双方达成了“李永治应于两年内迁出户口”的口头协议，对此提交证人证言及微信记录截图用以佐证。但是，时某作证称其并未参与合同签订过程，仅系听闻郭新新所述；微信记录已无原始载体，李永治亦不认可其真实性，且微信记录内容也未体现李永治认可曾承诺于两年内迁出户口，本院认为现有证据不足以证明双方之间存在相关口头协议，故对郭新新的该主张亦不予采信。现双方均未能提交优势证据，本院认为，就迁出户口事宜应视为双方对此没有约定。针对第二个争议焦点。当事人应当遵照诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。虽然涉诉合同中并未明确约定迁出户口事宜，本院认为，迁出户口可以视为房屋买卖合同中出卖人的一项附随义务，理由简述如下：首先，北京市建设委员会于2007年推行的《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版和经纪成交版）示范文本中即包含了关于迁出户口事宜的条款，由此可见，出卖人迁出户口，符合一般人的合理预期和认知，属于一种交易习惯；其次，从北京市二手房交易市场来看，房屋上有无户口以及户口能否迁出，在客观上对房屋价款具有一定影响，迁出户口具有维护买受人固有利益不受损害的功能，按照诚实信用原则，出卖人亦应负有户口迁出义务。因此，李永治负有将户口迁出107号房屋的义务，现因李永治未将户口迁出造成了郭新新的损失，李永治应承担一定违约责任。就具体金额，考虑到郭新新主张的损失系其向第三人承担的违约金，并非因李永治违约所造成的直接损失，郭新新在未与李永治就能否迁出户口事宜进行确认并合理催告的情况下，即与张某约定了房屋总价款10%的迁出户口违约金条款，可以认定，郭新新未就避免和减少向第三人承担违约责任尽到了审慎、全面的注意义务和减损义务，存在一定过错，本院综合本案案情与双方当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，判决李永治赔偿郭新新30000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李永治于本判决生效后七日内赔偿原告郭新新30000元；二、驳回原告郭新新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费679元，由原告郭新新负担404元（已交纳），由被告李永治负担275元（原告郭新新已预交，被告李永治于本判决生效后七日内支付原告郭新新）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇一九年十二月三十日书记员 慕婷婷