吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5568号上诉人（原审被告）：何英华，女，1979年5月2日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：刘剑，男，1974年6月18日生，汉族，住长春市南关区。系何英华丈夫。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司长春分公司。住所：长春市高新区。代表人：吴平岩，该公司助理总经理。委托诉讼代理人：耿文辉，该公司职员。委托诉讼代理人：于明磊，吉林创一律师事务所律师。上诉人何英华因与被上诉人家利物业管理（上海）有限公司长春分公司（以下简称家利物业长春分公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何英华的委托诉讼代理人刘剑，被上诉人家利物业长春分公司委托诉讼代理人耿文辉、于明磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家利物业长春分公司在原审诉称：家利物业长春分公司具有物业服务企业资质，与和记黄埔地产（长春）有限公司（以下简称和黄地产公司）签订了《御翠园•长春前期物业服务合同》，约定家利物业长春分公司自2007年6月20日起为御翠园•长春提供物业服务，物业服务费标准是人民币4.80元/月/平方米。何英华系御翠园•长春B2-2幢商品房业主，其房屋建筑面积为349.96平方米。和黄地产公司、家利物业长春分公司于2012年5月4日向何英华发送《交付使用通知书》、《收费通知单》，通知何英华在2012年5月9日前收房，物业服务费从2012年6月1日开始计收。但何英华直至2018年10月16日才办理收房手续，拖欠2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费109187.52元。家利物业长春分公司已如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，何英华应支付物业服务费及违约金。经多种方式催收无果，家利物业长春分公司诉至本院，请求判令：1.何英华支付2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费109187.52元及违约金117485.77元，合计226673.29元；2.本案诉讼费由何英华承担。何英华在原审辩称：1.何英华主体不适格，家利物业长春分公司不应该向何英华主张权利，物业管理条例第42条规定，以竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案开发商没有向买受人交付，家利物业长春分公司应向开发商主张权利。因此何英华不应支付物业费。2.何英华所购房屋为独栋别墅，该独栋别墅没有竣工验收证明，所以何英华没有收房，过错在开发商，家利物业长春分公司和开发商从来没有将何英华别墅的钥匙交给何英华，等于没有将该别墅交付何英华使用，何英华没有使用权，因此何英华不应支付物业费。3.何英华购买的别墅没有达到入住条件，何英华购买后曾经和开发商去看房，发现房屋内漏雨、墙壁开裂，前后阳台开裂，前后阳台长年长满绿苔，阳台地面沙化，雨排常年被堵，前后花园垃圾遍地，树木枯死，何英华曾向家利物业长春分公司和开发商提出维修，家利物业长春分公司与开发商不履行维修维护义务，导致何英华至今不能入住；4.何英华别墅四周私搭滥建严重，居住环境已经被改变，由其是别墅前面，前面的业主私自搭建三层小楼，导致通透性不好，家利物业长春分公司未经管理和服务的义务，我方不能支付物业费。5.由于家利物业长春分公司没有尽到物业服务义务，家利物业长春分公司服务企业在广大业主强烈要求下被换掉，足以说明家利物业长春分公司服务企业服务水平极差，服务水平及服务质量太差。6.开发商交付别墅时间为2018年10月16日，此前何英华没有入住，没有得到家利物业长春分公司的物业服务，家利物业长春分公司的服务没有服务对象。收房之前的物业费我方不应支付。7.家利物业长春分公司从来没有向我方催缴过物业费，只是催促我尽快收房。何英华同时也向家利物业长春分公司和开发商主张尽快将房间内漏雨、墙壁开裂，前后阳台开裂，前后阳台长年长满绿苔，阳台地面沙化，雨排常年被堵，前后花园垃圾遍地，树木枯死等问题尽快解决，并和家利物业长春分公司和开发商约定维修好以后通知我验房，但是我一直没有收到交付使用通知书、缴费通知书。8.家利物业长春分公司收取物业费已经过了诉讼时效，因为过错在家利物业长春分公司和开发商，请法庭驳回家利物业长春分公司的诉讼请求。原审法院经审理查明：2010年9月15日，何英华与案外人和黄地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定何英华购买建筑面积为349.96平方米的案涉房屋，和黄地产公司应于2011年11月30日前将完成竣工验收备案手续的商品房交付使用，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米，依据合同发出的通知应采取书面形式，按双方列明的通讯地址及联系电话发出，何英华的通讯地址是长春市朝阳区永寿街7号。和黄地产公司于2012年4月24日向何英华邮寄送达《交付使用通知书》，其中载明案涉房屋具备交付条件，可于2012年4月28日交付使用，要求何英华在2012年4月29日前办理入户手续，物业服务费自2012年6月1日起算。何英华以案涉房屋存在缺陷为由未收房。2018年10月16日，经与和黄地产公司协商，何英华办理入住手续。在原审法院审理的（2019）吉0194民初936号案件中，何英华与和黄地产公司确认案涉房屋于2012年4月28日开始交付使用，已逾期交房150天。另查明；案外人和黄地产公司是御翠园·长春小区的开发商，家利物业长春分公司与和黄地产公司签订《御翠园·长春前期物业服务合同》，约定：和黄地产公司聘请家利物业长春分公司对御翠园·长春小区进行前期物业管理服务；服务期限自2007年6月20日起至首届业主大会成立，且业主大会选举产生的业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；前期物业服务费自物业交付日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米。因何英华一直未支付物业服务费，家利物业长春分公司分别于2013年10月24日、2014年3月18日、2015年12月18日、2016年3月28日、2016年12月16日向何英华邮寄送达催缴函，要求其支付物业服务费。家利物业长春分公司于2017年10月31日停止物业服务。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案外人和黄地产公司与家利物业长春分公司家利物业长春分公司签订的《御翠园·长春前期物业服务合同》，对何英华具有约束力。何英华与和黄地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，已经生效判决确认为合法有效合同，则《商品房买卖合同》及补充协议对何英华亦有约束力。《御翠园·长春前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》的补充协议均明确载明物业服务费标准是4.80元/月/平方米，则何英华应按照约定标准向家利物业长春分公司支付物业费。根据家利物业长春分公司主张的期间，物业服务费应是109187.52元（4.80元/月/平方米×65个月×349.96平方米）。家利物业长春分公司根据何英华预留的通讯地址及联系方式向何英华送达关于物业服务费的催缴函，时间连续，则诉讼时效因家利物业长春分公司提起主张而中断，对何英华提出的时效经过的抗辩意见不予采纳。何英华以案涉房屋存在诸多问题为由拒绝收房，并要求和黄地产公司、家利物业长春分公司进行维修，根据另案庭审笔录中和黄地产公司的陈述，何英华与和黄地产公司直至2018年10月16日才协商一致，何英华才正式接收房屋，案涉房屋存在问题至今仍未全部解决，何英华尚未入住，根据上述情况，对家利物业长春分公司主张的违约金不予支持，对物业服务费酌情支持71000元。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、何英华自判决生效之日起十日内给付家利物业管理（上海）有限公司长春分公司2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费71000元；二、驳回家利物业管理（上海）有限公司长春分公司的其他诉讼请求。案件受理费4700元，减半收取2350元，由何英华负担740元，家利物业长春分公司负担1610元。宣判后，何英华不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回家利物业长春分公司诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由家利物业长春分公司承担。理由：一、事实认定不清。1.物业费收取时间认定不清。入伙手续和房屋入住手续是两个不同的法律概念，上诉人认为只有办理了房屋入住手续，也就是说，只有收房了，才能缴纳物业服务费用，不能是要求办理入伙后，就开始物业服务费，就认定上诉人应该自2012年6月1日起算缴纳物业服务费。这种认定没有任何法律依据。根据《物业管理条例》第四十二条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。依据上述条例，上诉人认为只有收房后，只有将房屋交付买受人后，买受人才能开始缴纳物业服务费，而上诉人恰恰是2018年10月16日，经与和房地产协商，上诉人才办理入住手续。而物业费也应该从2018年10月16日开始缴纳。因此被上诉人主张的物业费及违约金应由开发商缴纳，上诉人不应支付。2.上诉人没有收到过催缴函。原审法院认定家利物业长春分公司邮寄了催缴函，上诉人就一定收到了催缴函，这一认定是错误的。家利物业长春分公司的催缴函，上诉人没有收到，家利物业长春分公司也没有证据证明上诉人收到催缴函，其催缴函的送达没有上诉人的签字，同样不能证明上诉人收到。3.家利物业长春分公司的主张已过诉讼时效。二、适用法律错误。家利物业长春分公司到现在为止，没有证据证明，上诉人收到了所谓的书面催缴函，原审法院适用法律错误。家利物业长春分公司辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分。根据上诉人与案外人和黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面形式通知买受人，办理交付使用该商品房手续，若买受人未按照出卖人书面的交付通知的要求办理交付使用该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期次日起，视为出卖人将该商品房正式交付给买受人，买受人并应从此时起承担相应的物业管理服务费。并且(2012)吉长证信证经字第686号公证书证明案外人于2012年向何英华邮寄了交付使用通知书、收费通知单。交付使用前买受人与出卖人应结活的款项，业主办理入伙手续须知，要求上诉人按时办理入伙手续，交清各项费用，物业服务费自2012年6月1日起计收。并且在一审法院审理的(2019)吉0194民初936号案件中，上诉人确认案涉房屋于2012年4月28日开始交付使用，家利物业长春分公司一直采取多种方式要求上诉人缴纳物业费，并向其预留的通讯地址及联系方式向其送达催缴函敦促其缴费，但是上诉人一直未缴纳相关费用。二、一审适用法律准确。家利物业长春分公司已经按照约定履行了保安、保洁、管理车辆、维修等全部的物业服务义务，并已经提供充足证据予以证实。上诉人应当按照法律规定及时足额的缴纳物业费。本案经二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：何英华与家利物业长春分公司对2018年10月16日何英华办理了案涉房屋入住手续的事实均无异议，从此时起何英华承接了案涉《御翠园·长春前期物业服务合同》的权利义务，即从此时起何英华应按合同约定支付物业服务费。在何英华没有办理入住手续前，前期物业服务合同对何英华不具有约束力。关于家利物业长春分公司主张和黄地产公司于2012年4月24日向何英华邮寄送达了《交付使用通知书》，要求何英华支付2012年6月1日至2017年10月31日期间物业服务费的问题。案涉房屋如何交付系何英华与和黄地产公司之间在商品房买卖合同及补充协议中的约定，根据合同相对性原则，对合同之外的人不具有拘束力。也就是说，家利物业长春分公司视为何英华于2012年4月29日收到房屋没有事实依据，不能成立，故其要求何英华支付2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费事实依据不足，本院不予支持。此期间的物业费，家利物业长春分公司可依据《御翠园·长春前期物业服务合同》向和黄地产公司主张权利。如何英华存在逾期收房的违约行为，和黄地产公司可依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议主张违约损失。原审适用法律不当，本院予以纠正。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1103号民事判决；二、驳回被上诉人家利物业管理（上海）有限公司长春分公司诉讼请求。一审案件受理费4700元，减半收取为2350元，二审案件受理费1575元，均由被上诉人家利物业管理（上海）有限公司长春分公司负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  常 菁二〇一九年十二月二十日书记员  王 建