辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初7252号原告：大连鸿霖房地产开发有限公司，住所地大连市中山区天津街x楼。法定代表人：周星誉，系公司经理。委托诉讼代理人：王建龙，辽宁晓余律师事务所律师。被告：闫景龙，男，1952年7月7日生，汉族，户籍地黑龙江省方正县，现住大连市中山区。被告：陈春英，女，1962年8月9日生，汉族，户籍地黑龙江省方正县，现住大连市中山区。二被告共同委托诉讼代理人：王俊杰，辽宁丰源律师事务所律师。原告大连鸿霖房地产开发有限公司诉被告闫景龙、陈春英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王建龙，二被告的委托诉讼代理人王俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令二被告立即支付大堂吧台租金359,800元（从2008年5月1日起算至2019年4月30日。2008年5月1日至2018年4月30日的每年的标准为31,800元，从2018年5月1日至2019年4月30日增加到41,800元。）。事实与理由：2007年12月2日原被告签订了房屋买卖合同的和解协议，该和解协议第四条约定：一楼大堂客房吧台租赁期限随产权期限走，甲方免去乙方2008年4月30日前租金。从2008年5月1日起计算至2017年每年的租金三万壹仟捌佰元整，每年的5月1日前交一次性付清租金。从2018年后每年租金递增为肆万壹仟捌佰元整，交付期限为每年的5月1日一次性付清租金。被告至今未向原告交付一分租金，原告每年都催促被告缴纳租赁费，但被告借口拖延不交，截止2018年4月30日，被告共欠缴租金359800元，为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉讼中所依据的和解协议书，即真实性、合法性、关联性被告方均予以认可，但是这份和解协议书绝不仅仅是就合同所涉及的大厦一楼右侧吧台的租赁，在此之前，原被告双方曾在2005年5月18日签订了一份补充协议，该补充协议约定被告购买鸿霖大厦三十七层房屋，用于经营酒店，并就酒店装修及在酒店一楼右侧酒店的前台以及该大厦内不允许经营第二家客房等事项进行了约定。2005年5月24日在前述的补充协议的基础上，原被告双方正式签订了鸿霖大厦商品房买卖合同，并依据该合同的约定被告购买了鸿霖大厦三十七层房屋，共计31套，2006年6月30日二被告与原告签订了商品房买卖合同的补充协议，该协议的第七项约定：原告承诺为二被告安装三十五层以上的电梯两部，但实际只安装了一部门，并就安装另外一套电梯一直不履行安装另一部的情况下，对违约责任进行了约定，如果到期不安装电梯，每年违约金500元。在上述约定原告均未履行的情况下，2007年10月2日原被告签订了本案原告起诉所依据的和解协议书，该协议书是附属于商品房买卖合同的，对于原被告双方而言，这是一份双务合同，并且对合同的履行约定了先后履行的顺序，协议的第一条约定：一楼大堂左侧华美商旅酒店自行安装的吧台在一个月内全部拆除，并做到任何其他单位在一楼大堂不再设客房吧台，这份协议签订的时间是2007年12月2日，该条约定原告的履行的时间是2008年1月2日，在2008年1月2日前应当拆除位于鸿霖大厦一楼大堂左侧华美商旅酒店的吧台；和解协议的第二条约定：原告方应当在2008年3月31日前开通三十五至三十七层另外一部电梯，明确约定了履行的期限；合同的第四条约定：一楼大堂的客房吧台租赁期限随产权期限走，（随着被告购买的三十七个房屋的产权走），原告方免去被方2008年3月之前的房屋，从2008年5月1日开始至2017年计算每年租金31800元，每月5月1日前一次性交付租金，被告方向原告方交租金的时间是2008年5月1日，原告方应当履行的拆除吧台的义务是在2008年1月2日以及开通三十五至三十七层电梯的时间是在2008年3月31日前，正是由于原告方没有按照和解协议履行其合同约定的义务，被告方根据合同法第67条的规定，行使后履行抗辩权，我们根据法律的规定有权拒绝原告方有关被告履行交付租金义务的要求，针对原告方至今没有拆除鸿霖大厦一楼大堂左侧华美商旅酒店的吧台，以及至今没有安装三十五层至三十七另外一部电梯，被告方曾就其违约行为向中山区人民法院提起了诉讼，中山区人民法院在2019年6月3日做出了（2019）辽0202民初317号民事判决书，该判决书认定了原告方在该案中认可其没有拆除鸿霖大厦一楼左侧的华美商旅酒店的吧台，认可其没有按照和解协议的约定安装并开通一部三十五至三十七层的专用电梯，这也就是说原告方已经认可其首先对和解协议形成了违约，被告在原告方构成违约的情况下依法享有后履行抗辩的权利，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。向法庭做一个申明有关本案诉讼的房屋租金，原告方从其没有按照和解协议约定拆除吧台以及开通三十五至三十七层另外一部电梯时，就没有向被告方主张过租金，在被告另案起诉原告时，在整个诉讼中，原告也没有向我方主张过租金，原告的本案的诉讼请求早已经超过诉讼时效。如果说被告方认可合同的有效性，并且认可其租金的数额的话，我们认为本案也应当参照被告诉原告的判决，从本案原告提起诉讼法院受理之日向前推算一年，因为《民法通则》规定房屋租金的诉讼时效是一年，虽然《民法总则》规定了诉讼时效三年的规定，但是《民法总则》并没有否定《民法通则》的效力，没有废除《民法通则》，诉讼时效是有规定的依据该规定，从本案原告提起诉讼法院受理之日向前推算一年的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年12月2日，大连鸿霖房地产开发有限公司（甲方）与闫景龙（乙方）、陈春英（乙方）签订《和解协议书》，内容为：1.一楼大堂左侧华美商旅酒店自行安装的吧台在一个月内全部拆掉，并做到其他任何单位在一楼大堂不再设客房吧台（两侧大厅除外）。甲方在2008年5月1日后如不能保证乙方正常使用吧台，则乙方在此之前所交纳的租金，甲方应无条件返还乙方。2.甲方在2008年3月31日前开通（35-37楼）另一部电梯。3…….4.一楼大堂的客房吧台租赁期限随产权期限走，甲方免去乙方2008年4月30日前的租金。从2008年5月1日开始计算至2017年每年的租金31800元，每年的5月1日前交一次性付清租金。从2018年后每年的租金递增为41800元，交付期限为每年的5月1日一次性付清租金。5.甲方同意给乙方另一部电梯安装迟延的补偿费68000元，从乙方所欠甲方的10万元购房款中抵减68000元。为此，乙方尚欠甲方32000元于2008年1月10日前一次性付清。否则，乙方承担双倍违约金给甲方。（如甲、乙双方任何乙方违约时，将每日按200元赔偿对方）。另查，闫景龙、陈春英向本院提起诉讼，要求大连鸿霖房地产开发有限公司、周泊霖共同履行《和解协议书》第一项、第二项、第五项。2019年6月3日，本院作出（2019）辽0202民初273号民事判决，判令1.大连鸿霖房地产开发有限公司、周泊霖于本判决发生法律效力之日起十日内拆除大厦一楼入户大堂左侧华美商旅酒店吧台；2.大连鸿霖房地产开发有限公司、周泊霖于本判决发生法律效力之日起十日内在大连鸿霖大厦安装并开通35-37层专用电梯；3.大连鸿霖房地产、周泊霖支付陈春英、闫景龙迟延履行违约金。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原、被告签订的《和解协议书》，系双方当事人平等协商一致的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方均依约享有合同权利，亦均应按约履行各自义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应违约责任。关于被告辩称其享有后履行抗辩权一节，《和解协议书》中关于双方权利义务的约定不存在履行先后顺序的差别，《和解协议书》中约定的为履行期限，而非原、被告双方的履行顺序。协议中没有“若原告不履行义务，被告有权拒绝缴纳租金”的字样，故被告此节抗辩，本院不予采纳，被告应当按照合同约定支付租金。关于被告辩称原告部分诉讼请求超过诉讼时效一节，《民法通则》第一百三十六条规定，下列的诉讼时效为一年……（3）延付或者拒付租金的……,原告未提供证据证明曾向被告主张过权利，故原告的起诉超过诉讼时效，应自原告缴纳诉讼费之日即2019年7月25日前一年，即2018年7月25日起至2019年4月30日，租金为41800÷12×9+41800÷365×5=31349.7+572.6=31922.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闫景龙、陈春英于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连鸿霖房地产开发有限公司大堂吧台租金31922.3元人民币；若被告逾期履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6220元，由原告负担5590元，被告负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘 璐人民陪审员  辛淑琴人民陪审员  孙亚芹二〇一九年十二月十七日书 记 员  兰美玉