福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1758号 上诉人（原审原告）：陈友金，男，1957年11月5日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陈立昌，男，1985年10月20日出生，汉族，住福建省霞浦县，系陈友金儿子。 委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所地：福建省霞浦县松港街道东关工业桃源2号区裙楼北通口二、三层。 法定代表人：袁丽华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：欧阳昆钱，福建赛鸿律师事务所律师。 上诉人陈友金因与被上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称“鑫辉公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2019）闽0921民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈友金的委托诉讼代理人陈立昌、陈秋华，被上诉人鑫辉公司的委托诉讼代理人欧阳昆钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈友金上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈友金的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审认定事实不清、证据不足，应发回重审或改判。1.一审法院认定陈友金所建房屋并未在鑫辉公司合同所约定的地块上，由此作出判决驳回陈友金的诉讼请求。但是鑫辉公司提供的国有土地权证、规划图无法证明涉案土地不在鑫辉公司权属范围内。2.一审法院业已认定鑫辉公司将其开发的坐落于霞浦县东关工业桃源2号区闽东水产品市场一期项目中A8-17号的土地出售给林开言自行建房，林开言通过转让，最终陈友金购得该地块，陈友金与鑫辉公司签订了《商品房买卖合同》，并约定由鑫辉公司协助办理相关手续，鑫辉公司有义务协助陈友金办理相关建房及产权证。双方商品房买卖关系合法有效成立。陈友金支付价款后，鑫辉公司应当履行交付土地义务。一审法院既然认定陈友金所建房屋未在合同约定地块上，那么鑫辉公司出售给陈友金的地块在哪一审法院未予查明导致案件事实不清，侵害了陈友金的合法权益。3.陈友金根据《商品房买卖合同》起诉要求鑫辉公司履行合同约定义务，即闽东水产品市场一期项目中A8-17号土地房产变更过户手续，鑫辉公司认可双方买卖关系客观真实，那交付的地块必然在鑫辉公司权属范围内。二、一审遗漏第三人，程序违法，应发回重审。庭审过程中鑫辉公司明确提出转让给陈友金的地块被案外人兰桂明建房使用并主张追加兰桂明为被告以便查明事实。只有兰桂明到庭参加诉讼并提供其办理不动产权属原始凭证才能查清是否存在土地转换建房或是一房二卖情形及造成该情形的原因、过错责任等。本案处理结果与兰桂明有法律上利害关系，依法应追加兰桂明为第三人参与诉讼。 鑫辉公司辩称，陈友金一审诉请是要求鑫辉公司就陈友金现坐落于霞浦县房屋办理及交付商品房产权证书，问题是该房屋所涉地块不在鑫辉公司土地使用权证范围内。一审法院已向自然资源局核实过陈友金的房子确实不在鑫辉公司土地使用权范围内，即不在鑫辉公司规划红线内，该事实从鑫辉公司提供的规划设计总平图及土地使用权证即可看出。况且从陈友金的建房审批材料也能明确。一审判决对此认定正确。鑫辉公司一审陈述出售给陈友金、温丽英（另案）的地块应该是在鑫辉公司提交图纸标注的Ａ1、Ａ2位置，但陈友金、温丽英（另案）的147号、148号房屋是在Ｂ1、Ｂ2位置。至于鑫辉公司原出售给陈友金的地块具体位置不是本案争议事项。一审法院未追加兰桂明并无不当。鑫辉公司表态要了解清楚地块被置换的前因后果，必要时采取诉讼维护合法权益。陈友金也要查明办理相关建设许可的相关材料，落实土地权属情况，以维护自身合法权益。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陈友金向一审法院起诉请求：1.鑫辉公司办理及交付商品房产权证书；2.鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元；3.鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元。 一审法院认定事实：鑫辉公司将本应由其开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区A8后门楼一榴地皮出售给林开言进行建设。2005年5月15日，林开言又将上述地皮以238800元的价格转让给谢如全建房，并由谢如全与鑫辉公司签订协议书。2005年12月10日，谢如全与鑫辉公司签订协议书，约定鑫辉公司将上述地皮作价155000元给谢如全，谢如全于2004年11月26日至12月10日交付首付款14.5万元，余地款1万元在鑫辉公司将土地证、房产证办理完整后交付鑫辉公司；在办理土地证过户过程中一切费用由鑫辉公司负责，办理房屋产权证的一切费用由谢如全自理，鑫辉公司协助办理相关手续等。鑫辉公司亦向谢如全开具了收到A8后门楼榴地块款145000元的收款收据，并将收款收据时间注为2004年12月10日。后谢如全在转让地皮的旁边地块上建了一榴房屋。鑫辉公司于2012年3月30日收取了谢如全36000元用于办理房产权证，并在收据上注明房屋契税3%由谢如全自理。2016年10月10日，谢如全将其建好的榴房（现地址为东关永安弄147号）以126万元的价格卖给陈友金，并与鑫辉公司协商，由鑫辉公司与陈友金签订书面商品房买卖合同，并将合同签订时间倒签到2004年12月10日。鑫辉公司与陈友金签订的商品房买卖合同中未注明所购商品房的具体房号、位置。谢如全所建房屋的位置不在鑫辉公司开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区土地使用权范围内。鑫辉公司收取了陈友金购地款155000元，消防、测绘、检测、环保费9205元，交易费1824元、税金17472元、代收人防费6240元、契税9833元、维修基金6428元，其中消防、测绘、检测、环保费9205元，税金17472元，代收人防费6240元，合计32917元。 一审法院认为：鑫辉公司将其开发的坐落于霞浦县东关工业桃源2号区闽东水产品市场一期项目中A8-17号的土地出售给林开言自行建房，林开言通过转让，最终陈友金购得该地块，并与鑫辉公司签订了《商品房买卖合同》，鑫辉公司根据合同约定有义务协助陈友金办理房权证相关手续。根据庭审查明的事实，陈友金所购买的房产依附的土地并不在鑫辉公司与陈友金签订的合同所约定的地块上，且不属于鑫辉公司开发的闽东水产品市场项目土地使用权属范围，双方当事人亦无法提供相关政府部门文件证实当时土地发生置换且得到行政部门的确认，故本案房产在事实上导致鑫辉公司无法履行协助办理房权登记义务。本案房屋产权证系事实上无法办理，而非鑫辉公司自身原因故意拖延不予办理，故陈友金诉请鑫辉公司办理及交付商品房产权证书和诉请鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元，依据不足，不予支持。陈友金要求鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元的诉讼请求，现因案涉土地不在鑫辉公司的权属范围内，鑫辉公司无办证的可能，故陈友金要求鑫辉公司退还收取的消防、测绘、人防等相关费用32717元（扣除办证登记费200元）的主张，合法有据，鑫辉公司亦表示同意，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内退还陈友金办理产权登记的费用32717元；二、驳回陈友金其他诉讼请求。案件受理费689元，减半收取为345元，由福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担300元，陈友金负担45元。 二审中，当事人未提交新证据。针对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下:陈友金诉讼请求为要求鑫辉公司办理及交付房屋产权证书。二审庭审中双方当事人均确认陈友金主张的坐落于霞浦县松港街道东关永安弄147号房产所涉地块不在鑫辉公司土地使用权证范围内，一审法院据此认定鑫辉公司实际无法协助办理房屋权属证书并驳回陈友金相关诉讼请求并无不当。陈友金基于其与鑫辉公司签订的合同提起诉讼，兰桂明并非合同一方，一审法院未追加兰桂明程序并无不妥。 综上所述，本院认为，陈友金的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费116元，由上诉人陈友金负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 吴惠玲 二〇一九年十二月二十四日 书记员 林美娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。