湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13766号上诉人（原审原告）：湖南颐而康保健连锁股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园湖南省科研成果转化中心厂房4栋一楼。法定代表人:周春国。委托诉讼代理人：李小东，湖南海川律师事务所律师。委托诉讼代理人：马忠鹏，湖南海川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄一鸣，男，1963年9月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人:郑周全，湖南五湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁伟平，男，1981年9月29日出生，汉族，住湖南省邵东县。上诉人湖南颐而康保健连锁股份有限公司（以下简称颐而康公司）与上诉人黄一鸣、被上诉人宁伟平房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。颐而康公司上诉请求：一、依法撤销（2018）湘0104民初9923号民事判决，改判支持颐而康公司的诉讼请求；二、请求判令黄一鸣、宁伟平承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为颐而康公司与黄一鸣之间尚未达到合同解除条件，认定的依据不足，法律适用错误；二、一审法院就是否支付租金、违约金认定的事实不清、法律适用错误；三、黄一鸣已经使用了房屋、水电、燃气用于饭店经营，产生了物业费、水电、燃气费，应按照合同约定支付上述费用。黄一鸣辩称，一、租赁合同虽然是黄一鸣和宁伟平共同与颐而康公司签订的，但签订后所有的经营活动都是黄一鸣负责，宁伟平也没有任何投资，相关民事责任应由黄一鸣一人承担；二、黄一鸣未交租金系因案涉房屋严重漏水，漏水部位是楼上的厕所，漏到了饭店大堂，严重影响饭店的经营，停业前黄一鸣向物业公司和颐而康公司反映过，但一直没有解决，所以黄一鸣停交租金是履行抗辩权，并没有违约；三、本案系房屋租赁纠纷，颐而康公司没有提供任何案涉房屋的产权证明。黄一鸣上诉请求：依法撤销（2018）湘0104民初9923号民事判决，依法改判。事实和理由：一、颐而康公司未在一审法定举证期内提交其拥有房屋产权或租赁权的相关证据供法庭质证，应承担举证不能的法律后果；二、一审法院未充分考虑黄一鸣的损失，酌情减少的房屋租金无法弥补黄一鸣的损失，并应减免黄一鸣停业期间的房屋租金；三、一审法院判决诉讼费全部由黄一鸣承担有失公平。颐而康公司辩称，一：宁伟平也是签订合同的一方，也应承担相应法律责任；二、租赁房屋必须按合同约定，准时支付租金，黄一鸣长期不支付房租，其行为属于严重违约，理应承担违约责任。黄一鸣主张的漏水等问题相应的损失是没有客观证据及依据的，而且其未支付房屋租金的违约行为在先，一审法院的判决明显不当；三、黄一鸣租赁期间发生的物业费和水电费用应由其承担，一审法院以未提供相应的票据而未予认定水电费是不合适的，应判令黄一鸣向物业公司缴纳。宁伟平未发表答辩意见。颐而康公司向一审法院起诉请求：1、解除颐而康公司与黄一鸣、宁伟平之间签订的《房屋租赁合同》，黄一鸣、宁伟平向颐而康公司支付解除合同违约金50000元；2、黄一鸣、宁伟平返还租用的房屋；3、黄一鸣、宁伟平向颐而康公司支付2018年1月10日至2018年11月9日所欠租金306326.8元及后续租金（后续租金按合同约定标准计算至实际返还房屋之日）；4、黄一鸣、宁伟平向颐而康公司支付截止2018年11月21日的违约金625409.24元及后续违约金（后续违约金计算至实际履行之日）；5、黄一鸣、宁伟平支付使用承租房屋产生的物业费12288元（暂计至2018年11月9日，实际要求计算至返还占用房屋之日）；6、黄一鸣、宁伟平支付使用承租房屋产生的水电费、燃气费等费用33041元（暂计至2018年11月21日，实际要求计算至返还占用房屋之日）；7、黄一鸣、宁伟平支付本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月8日，颐而康公司（出租方、甲方）与黄一鸣、宁伟平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：第一条、租赁房屋基本情况：1.甲方房屋（以下简称“租赁房屋”）坐落于长沙市，房屋结构为框架，建筑面积512平方米。第三条、租赁期限：本合同租赁期为九年零三个月零九天，自2014年7月10日至2023年10月19日止。第五条、租金、物业管理费及其支付方式：租金标准：甲方要求乙方支付租金为52元／月／平米（不含税），从第三年起（即从2016年7月10日起）租金在上年度租金基础上递增6%，每年递增一次直至租赁期满，租金详见附件二《季度租金表》，房屋租金按季度支付，实行“先付后用”的原则，在交房之日起七个工作日内，乙方向甲方预交3个月的租金，以后乙方应在每季度第一个月的5日前预交清本季度的全部租金；物业管理费为每月2.4元／平米，该房屋的物业管理费由乙方向甲方支付，并由甲方代乙方向物业管理方支付。第八条、乙方权利义务：…4.在房屋租赁期间，乙方必须按月按量按水电部门标准缴纳水、电费。甲方向乙方提供80ＫＷ电力负荷。因使用租赁房屋所产生的一切费用由乙方支付，包括但不限于水电费、煤气费、物业管理费、有线电视费、电话费、网络通信费及相关税费等，并承担延期付费的责任。第十一条、合同的解除：1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金人民币伍万元。（2）违反本合同约定，延迟支付房屋租金达15日的。第十三条、违约责任：如乙方延迟支付房屋租金，每延迟一日按应付而未付金额的1%向甲方支付违约金。颐而康公司依约交付租赁房屋之后，黄一鸣、宁伟平将租赁房屋用于经营“相约回家呷饭”餐厅。后因案涉房屋出现漏水、下水道堵塞、渗漏等情况，导致黄一鸣、宁伟平餐厅经营受损。黄一鸣、宁伟平于2018年1月10日后未再支付房屋租金，故诉至一审法院。另查明，一、黄一鸣、宁伟平与颐而康公司签订了《房屋租赁合同》，黄一鸣在租赁的房屋内开了“长沙市相约回家呷饭餐厅”，宁伟平实际上未投资饭店、参与饭店经营等，宁伟平并未使用涉案房屋。黄一鸣目前仍然占有使用租赁房屋，正在重新装修准备经营茶楼。二、黄一鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，给其经营造成较大影响，黄一鸣多次向颐而康公司发函要求解决漏水问题，但未得到根本解决。一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》的解除问题。颐而康公司与黄一鸣、宁伟平于2014年7月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，颐而康公司与黄一鸣、宁伟平均应严格按照合同的约定履行各自义务。签订合同后，颐而康公司向黄一鸣交付了涉案房屋，黄一鸣自2018年1月10日起拖欠租金，现颐而康公司主张解除《房屋租赁合同》。黄一鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，给其经营造成较大影响，黄一鸣多次向颐而康公司发函要求解决漏水问题，但未得到根本解决。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即房屋的出租人负有瑕疵担保责任，应当在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，黄一鸣有权基于租赁关系要求颐而康公司承担瑕疵担保责任，出租人的瑕疵担保责任仅在瑕疵是由承租人导致时可以免除。颐而康公司在合同履行过程中，亦存在相应的违约行为。虽然《房屋租赁合同》约定黄一鸣延迟支付租金颐而康公司有权解除合同，但因颐而康公司亦存在相应的违约行为，且黄一鸣现尚处于经营之中，故一审法院认为本案尚未达到合同解除条件，对颐而康公司诉请解除《房屋租赁合同》，不予支持。二、关于颐而康公司要求黄一鸣支付租金及违约金的问题。颐而康公司作为出租人已经履行向黄一鸣交付租赁房屋的义务，黄一鸣作为承租人应当履行支付租金的义务。黄一鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，影响黄一鸣对房屋的使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。赋予承租人根据实际情况请求减少租金权利。黄一鸣有权向颐而康公司要求减少租金，租金减少的具体数额，由一审法院根据案件的具体情况酌情确定。黄一鸣的经营活动一直持续进行至今，参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，自2018年1月10日至2019年7月10日止，一审法院酌定减少后的租金标准为29000元/月，即应付租金为29000元/月×18个月=522000元。2019年7月10日之后的租金（包括租金计算标准），双方另行依据《房屋租赁合同》另行结算。对于颐而康公司主张的违约金，因颐而康公司在合同履行过程中亦存在相应的违约行为，故一审法院对该项诉请不予支持。三、关于物业费、水电费等费用的支付问题。当事人对自己所提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在双方签订的《房屋租赁合同》中约定物业管理费由黄一鸣向颐而康公司支付，并由颐而康公司代黄一鸣向物业管理方支付；水电费、燃气费等费用由黄一鸣向相关部门缴纳。颐而康公司要求黄一鸣支付物业管理费、水电费、燃气费，但是并未提供相关缴纳票据证明其已代黄一鸣支付，可取得相应票据后另行主张。宁伟平实际上未投资饭店、参与饭店经营等，宁伟平并未使用涉案房屋，相应的责任应当由黄一鸣承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、限黄一鸣于判决书生效之日起三日内向湖南颐而康保健连锁股份有限公司支付2018年1月10日至2019年7月10日止的租金522000元。二、驳回湖南颐而康保健连锁股份有限公司的其他诉讼请求。如果黄一鸣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7022元，由黄一鸣负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点在于：一、案涉《房屋租赁合同》是否解除的问题；二、宁伟平是否应承担相应责任的问题；三、黄一鸣向颐而康公司支付租金的问题；四、物业费、水电费等费用支付的问题。颐而康公司与黄一鸣、宁伟平签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，颐而康公司与黄一鸣、宁伟平均应严格按照合同的约定履行各自义务。签订合同后，颐而康公司向黄一鸣交付了涉案房屋，黄一鸣自2018年1月10日起拖欠租金，而黄一鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，给其经营造成较大影响，黄一鸣多次向颐而康公司发函要求解决漏水问题，但未得到根本解决。根据相关法律规定颐而康公司在合同履行过程中，亦存在相应的违约行为。虽然《房屋租赁合同》约定黄一鸣延迟支付租金颐而康公司有权解除合同，但因颐而康公司亦存在相应的违约行为，故一审法院认为本案尚未达到合同解除条件，对颐而康公司诉请解除《房屋租赁合同》不予支持的意见并无不当。宁伟平实际上未投资饭店、参与饭店经营等，也没有证据证明宁伟平实际使用了涉案房屋，相应的责任应当由黄一鸣承担。黄一鸣经营饭店期间，房屋内多次出现渗水漏水问题，影响黄一鸣对房屋的使用、收益，根据相关法律规定黄一鸣有权向颐而康公司要求减少租金，一审法院根据案件的具体情况酌情减少后确定的租金数额并无不当。《房屋租赁合同》中约定物业管理费由黄一鸣向颐而康公司支付，并由颐而康公司代黄一鸣向物业管理方支付；水电费、燃气费等费用由黄一鸣向相关部门缴纳。颐而康公司要求黄一鸣支付物业管理费、水电费、燃气费，但是并未提供相关缴纳票据证明颐而康公司已代黄一鸣支付，颐而康公司可取得相应票据后另行向黄一鸣主张。综上所述，湖南颐而康保健连锁股份有限公司、黄一鸣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7022元，由湖南颐而康保健连锁股份有限公司负担3511元、黄一鸣负担3511元。本判决为终审判决。审判长 曹 彦审判员 旷学瑛审判员 刘 舸二〇一九年十二月十日书记员 赵 翔附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。