贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初2638号原告：贵州乌当农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段164号附9号臣功新天地15幢，统一社会信用代码9152010021459000XG。法定代表人：韩迪，该银行董事长。委托诉讼代理人：**陶，该银行员工。被告：李建华，男，1971年6月28日出生，汉族，身份证住址贵阳市南明区，现住贵阳市南明区。被告：胡晓，女，1972年3月10日出生，汉族，现住址同上。委托诉讼代理人：庄樑，贵州民贵律师事务所律师，执业证号15201199810969803，特别授权代理。被告：贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云峰大道97号金泰大厦14楼，统一社会信用代码915201137228465J。法定代表人：林泉，该公司经理。委托诉讼代理人：江为兰，该公司员工，特别授权代理。原告贵州乌当农村商业银行股份有限公司（以下简称乌当农商行）与被告李建华、胡晓、贵阳市白云区宏泰房地产开发有限公司（以下简称白云宏泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乌当农商行的委托代理人**陶，被告李建华，被告胡晓的委托诉讼代理人庄樑，被告白云宏泰公司的委托诉讼代理人江为兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乌当农商行向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告李建华、胡晓立即偿还所欠原告贷款本金325310.90元及欠付的利息、罚息、复利（截至2019年6月12日欠付利息28496.11元、罚息106781.60元、复利27539.31元，之后应付利息、复利、罚息按照合同标准计算至本金及利息还清之日）；2．依法判令被告白云宏泰公司对前述第一项债务承担连带清偿责任；3．依法判令原告对被告李建华提供的位于贵阳市白云区，12层1号，12层2号（产权证号：筑房预白云字第××号、筑房预白云字第××号、筑房预白云字第××号；不动产登记证明号：筑房预白云字第××号）的抵押财产拍卖、变卖所得价款在上述诉请第一项范围内享有优先受偿权；4．本案受理费、保全费、查询费、公告费等相关费用由前述被告共同承担。事实和理由：2011年6月29日，李建华作为借款人与抵押人、胡晓作为借款人，白云宏泰公司作为保证人与乌当农商行作为贷款人与抵押权人签订了《个人购房借款合同》（编号：［野鸭］农信［借］字［2011］年第［079］号），合同约定：李建华、胡晓向乌当农商行借款1170000元用于购按揭住房，贷款期限为60个月，实际放款日与到期日以借款借据为准，贷款月利率为7.759‰。合同第八条约定，如未按约定时间归还贷款本息，贷款人将按照该合同约定的贷款利率基础上加收50%的利息作为对逾期贷款计收利息。合同第九条约定，借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。合同第十七条约定，抵押人保证以其合法拥有的本合同第二条规定之房产（即本合同所附《抵押物清单》列示财产）的全部权益抵押给贷款人（即抵押权人），作为偿还本合同借贷条款项下之借款的担保，并保证承担法律责任。合同第十八条约定，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计的复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。合同第二十七条约定，保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务。合同第二十八条约定，保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的复利）、违约金、赔偿金实现债权的费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。2011年7月5日，李建华依约为其所有的位于贵阳市白云区，12层1号，12层2号（产权证号：筑房预白云字第××号、筑房预白云字第××号、筑房预白云字第××号）房屋办理了抵押登记，不动产登记证明号：筑房预白云字第××号。2011年7月7日，乌当农商行依约向李建华发放贷款1170000元，李建华、胡晓在《借款借据》上签字盖章进行了确认，《借款借据》载明的到期日为2016年7月6日。贷款发放后，截止至2019年6月11日，李建华、胡晓共计偿还款1136276.89元（其中偿还本金844689.10元，利息291587.79元）。原告认为,李建华、胡晓与乌当农商行签订的上述合同成立且生效，双方均应诚实信用的履行合同。乌当农商行已按约定向被申请人发放了贷款，而李建华、胡晓却未按约定偿还贷款本息。案涉保证人自愿为该贷款提供连带责任保证担保，对贷款负有连带偿还义务。经过多次与被告协商未果，请求贵院依法判决如前所请。被告李建华、胡晓辩称，1．我们是在2011年买的房子，因为白云宏泰公司一直没有办理产权证，所以和房开扯皮，导致期满以后未还款；2．这个情况已经在当时告知过乌当农商行；3．对于原告方的诉讼请求，我方认为是因为白云宏泰公司导致未还款，所以要求白云宏泰公司承担利息、复息、违约金等，对于本金的金额无异议，我方只同意还本金325310.90元；4．因为是公司在使用这套房子，这笔本金还款责任由李建华独自承担，胡晓不承担还款责任。被告白云宏泰公司辩称，1．房子是被告李建华、胡晓两个人在使用，我们已经交房给他们使用了，对于贷款本金及利息等我方不应该还；2．我方不应当承担连带责任，房子已经交付了，收益是李建华、胡晓拿到的，至于没办到产权证是另外的法律关系，和本案无关。本院经审理认定事实如下：2011年4月8日，李建华与白云宏泰公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告李建华购买白云宏泰公司开发建设的位于贵阳市白云区房屋,房屋总价款为2371533元，其中首付款1201533元，购房余款1170000元由被告李建华采取银行按揭贷款方式支付给白云宏泰公司。同年6月29日，胡晓、李建华作为借款人，李建华作为抵押人，白云宏泰公司作为保证人与贵阳市乌当区农村信用合作联社野鸭信用社（以下简称野鸭信用社）签订了《个人购房借款合同》，约定借款金额为1170000元，月利率为7.759‰,利息从放款之日起计算并按月结息，如遇中国人民银行调整法定利率，利率的适用执行“一年一定”，重新定价期为一年，即贷款在贷款合同约定期间内，贷款人执行原约定利率每满半年后，再按当时相应档次的法定利率和本合同约定的浮动幅度确定下一阶段利率计算利息，执行利率调整后贷款人不再另行通知借款人、抵押人、保证人；借款期限为60个月，实际放款日与到期日以借款借据为准；李建华、胡晓授权野鸭信用社以借款人李建华、胡晓购房款名义将贷款一次性以转账形式划入白云宏泰公司银行账户；李建华、胡晓采取按月等额本息还款法还款，还款日为每月20日。双方还约定，借款人李建华、胡晓未按合同约定时间偿还贷款，野鸭信用社有权按合同约定的贷款利率基础上加收50%作为对逾期贷款计收利息，直至借款人李建华、胡晓清偿本息为止；借款人李建华、胡晓未按期偿还贷款利息，野鸭信用社有权对借款人李建华、胡晓未支付的利息计收复利；贷款发放后，借款人李建华、胡晓与售房者就该房产有关质量、条件、权属或者其他事宜发生纠纷，均与贷款人野鸭信用社无关，合同正常履行，借款人李建华、胡晓按照约定归还贷款本息。对于抵押，合同约定，李建华以其购买的案涉房屋的全部权益抵押给野鸭信用社，作为偿还案涉借款的担保，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用，抵押期间从抵押登记之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年止，即从2011年6月29日起至2018年6月28日止，抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日将该抵押物的他项权利证书或者抵押登记证明交存于抵押权人保管。对于保证人白云宏泰公司的保证责任，合同约定，白云宏泰公司自愿为借款人提供连带责任保证，即对合同项下贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年，在保证期间，保证人白云宏泰公司应当承担连带保证责任，若保证人不按合同履行保证责任，野鸭信用社有权从其账户直接扣收相关款项，或向保证人行使追索权利；白云宏泰公司承诺其承担保证责任或者合同义务时不以先行处置或执行抵押物为先决条件。合同还约定，抵押房屋一旦竣工验收办理《房屋产权证》后，自动转为持证抵押，换持证抵押后，《房屋他项权证》交抵押人（贷款人）执管；借款人、贷款人办理抵押房产的正式抵押登记手续时，抵押人、担保人应当予以协助，由此产生的费用由借款人、抵押人或担保人承担。另查明，2011年7月5日，李建华以其购买的涉案房屋作为抵押，办理了预购商品房抵押权预告登记，野鸭信用社取得贵阳市白云区住房和城乡建设局颁发的证号为筑房预白云字第××号登记证书，该证书载明房屋坐落为白云区，预告登记权利人为野鸭信用社，预告登记义务人为李建华。贷款手续完善后，2011年7月7日，野鸭信用社按约向李建华发放了贷款1170000元，李建华、胡晓均在该信用社出具的借款借据中签名捺印。借款借据载明借款金额为1170000元，借款用途为购办公用房，借款月利率为8.05‰，借款金额为1170000元，借款日期为2011年7月7日，借款到期日为2016年7月6日。同日，根据李建华、胡晓的授权，野鸭信用社按约将该款分两笔转入白云宏泰公司的银行账户。履行借款合同过程中，李建华、胡晓并未按约履行全部的还款义务，截止借款到期日的2016年7月6日，李建华、胡归还了借款本金855689.10元、利息290160.66元、复利865.70元，但尚有借款本金325310.90元、利息28496.11元未归还给野鸭信用社。之后，李建华、胡晓因向白云宏泰公司购买的案涉房屋无法办理房屋产权证，二人遂从借款期限届满之日拒绝向野鸭信用社归还借款本息，截至2019年6月12日，除借款本金325310.90元、借期内的利息28496.11元未支付外，该期间还产生了罚息106781.60元、复利27539.31元。同时，由于贷款期间利率有所调整，案涉贷款现在执行的罚息利率为9.2025‰。还查明，2015年9月23日，贵阳市乌当区农村信用合作联社经核准后，将名称变更为贵州贵阳乌当农村商业银行股份有限公司，2016年10月25日，贵州贵阳乌当农村商业银行股份有限公司又将名称变更为乌当农商行，贵阳市乌当区农村信用合作联社野鸭信用社亦相应将名称变更为乌当农商行野鸭支行。本院认为，乌当农商行野鸭支行是乌当农商行的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，乌当农商行野鸭支行从事商业贷款活动所产生的民事责任由其上级法人单位乌当农商行承担；基于民法的权利义务对等原则，乌当农商行承担了其分支机构野鸭支行从事民事活动所产生的民事责任，也应享有野鸭支行从事民事活动所享有的民事权利。因此，乌当农商行作为原告提起本案诉讼主张案涉贷款债权，主体资格适格。依法成立的合同受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。乌当农商行下属野鸭支行与李建华、胡晓、白云宏泰公司签订的《个人购房借款合同》是三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，李建华、胡晓在取得贷款后未能履行按期足额还本付息的合同义务，在还款期限届满时亦未按约将贷款本息全部结清，且从借款期限届满时起至今未再履行还款义务，其行为已经构成违约。审理中，本院已查明李建华、胡晓尚有借款本金325310.90元未偿还，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。……。”的规定，乌当农商行诉讼李建华、胡晓偿还借款本金325310.90元于法依据，本院予以支持。对于乌当农商行诉请李建华、胡晓支付利息的请求。李建华、胡晓未按照借款合同约定的时间将贷款结清，根据《中华人民共和国合同法》第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，乌当农商行诉请李建华、胡晓支付借款利息于法有据，本院予以支持。对于利息，根据中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十一条“中长期贷款（期限在一年以上）利率实行一年一定。贷款（包括贷款合同生效日起一年内应分笔拨付的所有资金）根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后（分笔拨付的以第一笔贷款的发放日为准），再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。中长期贷款按季结息，每季度末月二十日为结息日。对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改接罚息利率计收复利。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%；……。”的规定，逾期偿还借款，除了要支付借款期限内应付而未付的利息之外，还应当支付复利及逾期罚息，但复利的计算基数为合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。对于本案罚息利率，根据《个人购房借款合同》约定，借款逾期后，罚息月利率为在合同约定利基础上加收50%，该上浮比例符合前述规定，由于借款期限内中国人民银行对贷款利率进行过调整，根据原、被告在《个人购房借款合同》中的约定，利率调整时乌当农商行可不通知三被告，直接执行调整后的利率，而在利率调整后，执行的罚息月利率为在执行的月利率6.135‰基础上上浮50%即9.2025‰，该标准未超过年利率24%，符合法律规定，应予采纳。因本院已查明截至2019年6月12日，李建华、胡晓除借款本金325310.90元未归还外，还有借期内的利息28496.11元未支付，罚息106781.60元、复利27539.31元也未支付，因双方对利息、罚息、复利的支付及计算标准有明确约定，故乌当农商行诉请李建华、胡晓支付截至2019年6月12日的利息28496.11元、罚息106781.60元、复利27539.31元，本院予以支持。至于2019年6月13日之后的罚息、复利，其中罚息应以借款本金325310.90元为计算基数，按罚息月利率9.2025‰计算至该本金清偿完毕时止；复利应以借期内的欠息28496.11元为计算基数，按罚息月利率9.2025‰计算至该欠息清偿完毕时止。关于被告白云宏泰公司如何承担责任的问题。根据《个人购房借款合同》约定，白云宏泰公司为被告李建华、胡晓的案涉贷款提供连带保证责任担保，其保证期间为该合同生效之日起至该合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。根据借款借据，案涉借款到期日为2016年7月6日，而根据借款合同约定，白云宏泰公司的保证期间应为2016年7月7日至2018年7月6日，乌当农商行提起本次诉讼时已经超过了白云宏泰公司的保证期间。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，白云宏泰公司在本案中的保证责任免除。对于乌当农商行诉请对李建华提供的位于贵阳市白云区，12层1号，12层2号的抵押财产拍卖、变卖所得价款在其第一项诉请范围内享有优先受偿权的请求。本案中，就案涉借款，李建华同意以其购买的案涉房屋作为前述借款的抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。本院认为，虽然李建华与乌当农商行就案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但预告抵押权登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，乌当农商行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人房屋的处分权，但并非对房屋享有现实的抵押权。因案涉房屋办理的并非是现实的抵押权登记，抵押权尚未设立，乌当农商行要求本院确认其对案涉房屋处置后所得价款享有受偿权的请求，本院不予支持。但是，在李建华、胡晓清偿完毕所欠乌当农商行的借款本金及相应利息后，乌当农商行应及时注销涉案房屋的预告抵押权登记手续，在李建华、胡晓未偿还完毕前，乌当农商行可拒绝办理注销涉案房屋的预告抵押权登记手续，以保障其债权的实现。关于被告李建华、胡晓在庭审中的答辩意见。虽然案涉房屋未办理房屋产权证是事实，但李建华可另案主张白云宏泰公司承担逾期办证的违约责任，不能以此作为拒绝偿还银行贷款本息的理由。同时，因案涉借款是李建华、胡晓的共同借款，应由二人共同偿还，胡晓关于案涉房屋系公司在使用、借款本金应由李建华独自偿还的理由于法无据，本院不予采纳。对于乌当农商行诉请的除案件受理费之外的保全费、查询费、公告费等相关费用，因本案中除案件受理费之外并未产生保全费、查询费、公告费等费用，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条的规定，判决如下：一、被告胡晓、李建华于本判决生效之日起七日内偿还原告贵州乌当农村商业银行股份有限公司借款本金人民币325310.90元；二、被告胡晓、李建华于本判决生效之日起七日内偿还原告贵州乌当农村商业银行股份有限公司利息、复利、罚息，其中截至2019年6月12日借期内的欠息为28496.11元、罚息为106781.60元、复利为27539.31元；其后的罚息以借款本金325310.90元为计算基数并以罚息月利率9.2025‰为标准计算至该本金清偿之日止，复利以借期内的欠息28496.11元为计算基数并以罚息月利率9.2025‰为标准计算至该欠息清偿之日止；三、驳回原告贵州乌当农村商业银行股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8622元，由原告贵州乌当农村商业银行股份有限公司负担100元，被告胡晓、李建华负担8522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  梁国辉人民陪审员  彭正先人民陪审员  舒 静二〇一九年十二月十二日书 记 员  王礼斌