西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0103民初1282号原告：谢莉，女，1985年2月22日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：冯春华，陕西赢弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辛，男，个体经营户，住西安市碑林区（系原告之夫）。被告：西安爱铭物业服务有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：徐凤仙，经理。 被告：李幼福，男，1962年12月21日出生，汉族，无业，住武汉市矫口区。被告：徐伟，男，1967年6月28日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。共同委托诉讼代理人：彭林，陕西王炳森律师事务所律师。原告谢莉与被告西安爱铭物业服务有限公司（以下简称爱铭物业公司）李幼福、徐伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢莉委托诉讼代理人冯春华、王辛、被告爱铭物业公司、李幼福、徐伟共同委托诉讼代理人彭林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢莉向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还原告房屋租金64640元； 2、判令三被告赔偿原告损失120000元(装修损失30000元、另行支付的房租90000元)； 3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月26日原告与被告李幼福签订了租赁合同，由李幼福将被告西安爱铭物业服务有限公司所有的位于西安市XX街XX号XX号楼XX层的130平方米的商铺租赁给原告使用，合同约定房屋租金一年22万，装修免租期为2016年11月1日起45天，由原告在签订合同后三日内先交纳半年即11万的租金，原告按约向被告一的股东被告三徐伟支付了11万租金并花费10万元对房屋进行了装修后，却发现房屋面积总共不足四十平米，原告本想息事宁人，将与实际面积不符而多交的租赁费当做预交的租金使用，可2017年8月被告西安爱铭物业服务有限公司却用断电、断水等恶劣的方式逼原告搬离了涉案商铺。综上，原告使用了不足40平米的店铺却支付了130平米的租金，且原告在店铺装修中投入了大量的财力物力人力，却仅仅使用了数月便被迫搬离导致原告损失巨大，但多次与各被告协商均无法妥善解决，无奈，原告基于《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定诉至贵院，望法院支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。另，2016年10月26日，合同签订后，被告故意隐瞒涉案房屋存在产权纠纷，仍出租给原告，造成原告在未经营下，被法院强制执行，被告的行为违反合同第二条、第四条、第六条的约定，故被告应退还原告租金和赔偿损失，要求三被告承担连带责任，李幼福作为合同签订方应承担责任，徐伟收取了租金，合同履行过程一直是徐伟联系接洽，徐伟是爱铭物业的股东，占80%的股权，李幼福是爱铭物业保安部经理，故徐伟、爱铭物业应承担连带责任。被告爱铭物业公司辩称，其公司仅是小区的管理服务企业，与租赁合同无法律关系，不是租赁合同的相对方，且本案原告还欠物业费一万多，要求驳回要物业公司承担连带责任的请求。被告李幼福辩称，其已经将房屋交付给原告，该房屋交付时是130平方米，后来原告未使用成该房屋，是因该房屋的开发商--古迹岭开发建设公司与富盛机电公司因拆迁安置纠纷引发，与李幼福无关，其也是受害者，且原告已使用房屋一年多，所以其并未违反合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。被告徐伟辩称，其仅仅是受李幼福委托来处理房屋的租赁事宜并收取租金，不是合同的相对方，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月，原告经人介绍结识被告徐伟，后又经徐伟介绍与被告李幼福于2016年10月26日签订《租赁合同》，约定原告承租李幼福所有的位于西安市XX街XX号XX号楼XX层130平方米的房屋，租期1年，自2016年11月1日至2017年12月16日止，第一年租金为220000元，自合同签订后三个工作日交付半年租金110000元；李幼福为原告提供45天的无费装修期，原告进场装修后使用的水、电、物业费等由原告承担，其它费用根据实际使用量由李幼福按其统一标准收取；双方还对保证及责任、合同提前终止、违约责任、房屋的交还、争议解决方式、合同的生效及其它进行了约定。10月29日，原告按照指示向徐伟账户转款110000元。在双方办理完房屋交接手续后，原告开始装修，12月初装修完毕准备经营火锅店时，12月14日，本院对原告承租的两间房屋中的北侧房屋进行强制执行，在两房之间重新垒起砖墙，将火锅店一分为二，把北侧房屋腾交给西安富盛机电设备有限公司（以下简称富盛公司）。原告为继续经营火锅店，于2017年1月15日就被强制腾交的房屋与富盛公司重新签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租富盛公司所有的佳铭小区2号楼临街门面房1楼南轴线向北第6间，租赁期间为一年自2017年1月15日至2018年1月14日止；租金为每月10000元整，押金20000元；房屋租金一次交付一年，合计为120000元，合同到期，原告应如期原样交还房屋等等。原告分别于2017年4月10日、2017年7月10日向富盛公司各支付房租30000元。又查，李幼福与西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司签订《商品房买卖合同》，李幼福购买该公司开发的佳铭·尚领第2幢2单元1层自南向北170平方米房屋。原告承租的房屋就是李幼福名下部分房屋。另查，（2014）西中民二终字第01267号民事判决书第一项判决西安市碑林区古迹岭道路拓宽拆迁安置建设有限公司、西安佳铭置业有限公司、陕西佳铭置业有限公司于本判决生效后三十日内给富盛公司在本市东关佳铭小区2号楼南轴线向北安置：第一层第6间、第7间、第8间门面房，第2、3层各地10间、第11间、第12间门面房，共9间门面房，每间面积67.2平方米；2号楼2单元12-22层E户型（每套68平方米）房屋共11套，不足或超出面积部分依补充条款互找差价。判决生效后，上述三公司拒不自觉履行，富盛公司申请执行，本院遂对本案涉及房屋进行了强制执行。以上事实，有2016年10月26日的租赁合同、银行转款凭证、（2014）西中民二终字第01267号民事判决书、（2013）碑民一初字第00952号民事判决书、新闻报道截图、2017年1月15日房屋租赁合同、收款收据、商品房买卖合同等证据以及谈话笔录、庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告李幼福签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告、李幼福分别为为承租人和出租人，双方为租赁合同法律关系的合同相对方。爱铭公司为该房屋的物业管理公司，徐伟收取租金、办理交接事宜均为李幼福委托，二被告并非租赁合同的相对方，原告要求爱铭物业公司和徐伟承担连带责任，证据不足、理由不充分，依法不予支持。按照租赁合同第四条第1款、第5款中的约定：“甲方（李幼福）保证出租房屋真实有效，拥有合法转租权，符合国家有关法律、规定；……甲方保证该房屋无产权纠纷，有关抵押、债务及纠纷等均在交付场地前办妥，合同签订后有上述事宜未清，甲方承担全部责任。”李幼福应交付原告无产权争议的房屋，而在原告承租期间，租赁房屋中的一间67.2平方米房屋因法院强制执行，原告未能使用，故原告只需向李幼福支付其实际使用的62.8平方米房屋的租金。原告认为被告交付房屋未达到约定面积，并陈述其于2017年9月7日搬离，被告认为房屋实际交付面积大于约定面积，且原告是在合同期满后搬离，原告对其所述未提交有效证据证明，故认定双方交接时房屋面积为约定面积、原告承租期为一年。根据租赁合同约定，每平方米房屋月租金为140元（220000÷12÷130=140），原告应就实际承租的62.8平方米房屋向李幼福支付一年房租105504元，而原告实际支付房租110000元，李幼福应退还原告租金4496元。因李幼福未告知原告房屋存在产权纠纷，导致原告装修完毕后房屋被强制执行，李幼福已构成违约，租赁合同第六条约定：“若甲方（李幼福）擅自终止合同或不规定执行条款，即被认为违约，甲方应赔偿所有装修费及经济损失。”原告主张的财产损失120000元包括其向富盛公司支付的房租及装修费，房租系被强制腾交给富盛公司的北侧67.2平方米房屋的租金，原告实际使用了该房屋，就应支付相应的租金，此款非原告损失。强制执行对房屋装修造成损失属实，原告要求被告赔偿装修损失，与法不悖，应予支持，因原告未提交正规、完整的装修票据，法庭酌定被告赔偿原告12000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李幼福于本判决生效之日起三日内返还原告谢莉房租租金4496元。二、被告李幼福于本判决生效之日起三日内赔偿原告谢莉财产损失12000元。三、驳回原告谢莉要求被告西安爱铭物业服务有限公司、徐伟对上述款项承担连带责任之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费3993元，由原告谢莉负担3688元、被告李幼福承担305元（此款原告已预付，被告李幼福于支付上述款项时一并直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审  判  长      张  彬人民陪审员      刘英彧人民陪审员      单军田  二〇一九年十二月二十日书  记  员     姚  睿       1