辽宁省铁岭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1221民初2455号 原告李辉，女，1973年生，满族，住址辽宁省铁岭市银州区。 委托诉讼代理人孟庆红，系辽宁守衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人陈旺鑫，系辽宁守衡律师事务所律师。 被告天力（辽宁）置业有限公司，住所地铁岭市新城区金沙江路37号。 法定代表人陈乃玉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人刘晔，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 被告厦门国际信托有限公司，住所地厦门市思明区展鸿路82号厦门国际金融中心。 法定代表人洪文瑾，系该公司董事长。 委托诉讼代理人陈靖，男，1985年7月15日生，汉族，住福建省厦门市思明区，系厦门国际信托有限公司职员。 原告李辉与被告天力（辽宁）置业有限公司、厦门国际信托有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李辉及其委托诉讼代理人孟庆红、陈旺鑫到庭参加诉讼；被告天力（辽宁）置业有限公司委托诉讼代理人刘晔、厦门国际信托有限公司委托诉讼代理人陈靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李辉向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告天力（辽宁）置业有限公司签订的的《商品房买卖合同》有效，原告对案涉被告天力（辽宁）置业有限公司开发的天力城Ｃ区房屋享有物权所有权；2、确认被告天力（辽宁）置业有限公司与被告厦门国际信托有限公司签订的抵押合同无效；3、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年9月5日，原告与被告天力（辽宁）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告天力（辽宁）置业有限公司将自身开发的案涉天力城Ｃ区房屋（合同约定建筑面积222.97平方米）出售给原告，原告依照合同约定付清了房屋全款1,702,599.00元。按照合同约定，被告应于2015年10月31日前向原告交付房屋，但被告天力公司至今未交付房屋。2019年5月20日，原告到铁岭市不动产登记中心查询，才得知被告天力（辽宁）置业有限公司已经于2015年12月15日将案涉房屋抵押给被告厦门国际信托有限公司，原告的合法权益遭受侵害。依据《物权法》的规定，原告与被告天力（辽宁）置业有限公司之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；被告天力（辽宁）置业有限公司与厦门国际信托有限公司在原告购买涉案房屋之后达成的抵押协议，违反法律规定，侵害了原告的合法权益，自始无效。请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告天力（辽宁）置业有限公司辩称，请求法院依法裁判。 被告厦门国际信托有限公司辩称，1、按照物权公示原则和物权法对不动产物权登记效力的规定，原告对诉争房产所有权的主张不成立；2、厦门信托对讼争房产的抵押权合法有效，系善意取得；3、厦门市中级人民法院的生效判决确认了厦门信托对讼争房产依法享有抵押权；4、厦门市中级人民法院的生效裁定书驳回了原告对讼争房产的异议请求，进一步确认了厦门信托对讼争房产依法享有抵押权。综上，原告主张对讼争房产享有所有权和主张厦门信托抵押合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 双方当事人围绕案件事实和诉求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告提交如下证据证明其主张： 1商品房买卖合同及补充协议。证明（1）原告李辉与被告天力（辽宁）置业有限公司于2014年9月5日签订商品房预售合同;（2）房屋坐落天力城C区第C11-1，面积222.97平方米，总金额1,702,599.00元;（3）自本合同生效之日起30天内，由出卖人向铁岭市房产局申请登记备案等事实。被告天力（辽宁）置业公司无异议；被告厦门国际信托公司认为是原告与被告天力置业签订的，所以真实性无法确定。经本院审查，证据来源合法，客观真实，本院予以采信； 2收款收据。证明原告已交付购房款1,702,599.00元的事实。被告天力（辽宁）置业公司对该票据真实性没有异议，认为可该收款收据是其公司开具的；被告厦门国际信托公司认为该票据真实性无法确认，证明不了原告已经交付了全部房款。经本院审查，收款收据已经被告天力（辽宁）置业公司确认由其出具并加盖了财务专用章，该证据来源合法，客观真实，本院予以采信； 3内部认购审批单。证明在原告与被告天力（辽宁）置业有限公司正式签署《商品房买卖合同》前，以其丈夫李秀鹏名义于2014年7月10日与被告天力（辽宁）置业有限公司签署内部认购审批单，当时订购户别暂定为D11-1-1,定户姓名为李秀鹏，已交房款905,131.00元，其余款项原计划按揭贷款等事实。被告天力（辽宁）置业公司认为需要回公司核实；被告厦门国际信托公司认为真实性无法确认，合法性、关联性也不予确认。经本院审查，该内部认购审批单与《商品房买卖合同》互相印证，且有销售人员签字确认，被告没有相反证据证明该审批单为虚假。该证据来源合法，客观真实，本院予以采信； 4户口本、结婚证及身份证。证明原告李辉与李秀鹏为夫妻关系。两被告均无异议。经本院对该证据予以采信； 5抵押权登记信息查询单。证明原告于2019年5月20日得知所购买的案涉房屋被抵押的事实。被告天力（辽宁）置业公司无异议。被告厦门国际信托公司认为真实性、合法性无法确认，证明不了原告在2019年5月20日以前不清楚抵押的事实。经本院审查，上述证据真实、合法予以采信； 2014年7月16日铁岭日报公告。证明2014年案涉房屋所在楼盘商品房屋即将预售完毕的事实。被告天力（辽宁）置业公司对该证据真实性没有异议；被告厦门国际信托公司认为真实性无法确认，证明事实不予认可。经本院审查，上述证据真实、合法予以采信。 被告天力（辽宁）置业公司未提交证据。 被告厦门国际信托公司提交以下证据： 《借款合同》（2015）XMXT-ZY-LNZY(借)字第1001号。证明被告厦门国际信托公司与被告天力（辽宁）置业公司签订借款合同的事实及合同约定。原告对《借款合同》真实性无异议，对其合法性有异议，根据中国银行业监督管理委员会制定的《固定资产贷款管理暂行办法》和《流动资金贷款管理暂行办法》规定，《借款合同》项下的贷款属于流动资金贷款，被告厦门国际信托公司违背了中国银行业监督管理委员会《中国银监会关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号）“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款”的规定。被告天力（辽宁）置业公司对真实性没有异议。经本院审查，对《借款合同》的真实性予以采信； 《抵押合同》（2015）XMXT-ZY-LNZY(抵)字第1001-1号。证明二被告为确保《借款合同》的履行，签署了《抵押合同》。原告对《抵押合同》合法性有异议，认为该《抵押合同》应属于无效，理由是根据《城市房地产抵押管理办法》，在建工程抵押应向银行申请办理；根据《担保法》第37条第6项和《辽宁省在建工程抵押管理办法》第6条（5）项规定，二被告不应将已经销售给原告的房产办理抵押，被告天力（辽宁）置业有限公司隐瞒商品房已经预售的事实、为骗取流动资金贷款而设定抵押，属于恶意抵押；被告厦门国际信托有限公司违反国家规定向房地产开发企业发放流动资金贷款，在被告天力（辽宁）置业有限公司于2014年就已经取得预售许可证情况下，未尽审慎注意义务和调查义务将已经预见售完的商品房办理在建工程抵押，其行为并非善意；二被告恶意签署抵押合同，侵害了原告的基本生存权，抵押合同无效。被告天力（辽宁）置业公司对签署《抵押合同》的事实没有异议。经本院审查，对二被告签署《抵押合同》的事实予以确认，对《抵押合同》的是否有效应结合全案证据再行确认； 他项权利证、在建工程抵押登记证明。证明二被告在铁岭市房地产交易中心办理了在建工程抵押登记的事实。原告对合法性有异议，理由是二被告隐瞒涉案商品房已经预售的事实、恶意抵押，骗取的他项权利证和抵押登记证明；原告属于真实权利人。被告天力（辽宁）置业公司对办理抵押登记和取得他项权利证的事实没有异议。经本院审查，对该组证据真实性予以采信，但对于他项权利证、在建工程抵押登记证明的效力问题属于行政机关认证范畴，本院审理的是作为不动产登记基础的《抵押合同》是否有效的民事争议，故本院对该组证据不予审查确认； 借款借据及转账凭证。证明借款的数额及发放贷款的事实。原告对该证据真实性没有异议，但对于借款的合法性有异议，理由是被告厦门国际信托公司违反了中国银行业监督管理委员会《中国银监会关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号）“严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款”的规定。被告天力（辽宁）置业公司对真实性没有异议。经本院审查，对该组证据真实性予以采信； 厦门市中级人民法院（2018）闽02民初779号民事裁定书。证明法院对案涉房屋进行保全的事实。原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为只是诉讼过程中的措施和手段，并非是对二被告签署的《抵押合同》效力的确认，不能证明二被告签署的《抵押合同》合法有效。被告天力（辽宁）置业公司对真实性没有异议。经本院审查，该裁定书只是诉讼保全措施，不是针对基础法律关系的实体审理，与本案审理的确认之诉没有关联； 6、厦门市中级人民法院（2018）闽02民初779号民事判决书及生效证明。证明厦门国际信托有限公司对涉案房产享有抵押权，有权就该房产通过拍卖变卖优先受偿。原告认为该组证据虽然是真实的，但是该判决只是对借贷事实的确认和二被告之间债权债务的处理，并非是针对借贷关系的合法性、对《抵押合同》是否有效所进行的确认之诉；由于本案原告李辉不是该民事判决书的诉讼主体，被告天力（辽宁）置业有限公司未参加庭审，导致厦门中法对是否属于违规发放贷款和在建工程抵押的真实情况根本未予调查核实，判决书主文没有对《抵押合同》是否合法有效做出论述和确认，因此，该判决书不能成为被告对原告提起的合同效力确认之诉的抗辩，《抵押合同》是否合法有效仍属于待证事实。被告天力（辽宁）置业公司对该判决书真实性没有异议。经本院审查，该判决书只是针对二被告之间民间借贷的事实及违约责任的认定，并非是对本案《商品房买卖合同》及《抵押合同》是否有效的确认之诉，该判决并没有对《抵押合同》是否有效做出认定，原告的质证意见成立，本院予以采纳； 7、厦门市中级人民法院（2019）闽02执异141号执行裁定书。证明案外人李辉针对查封的涉案房产，不享有足以排除执行的权利，其相关异议请求予以驳回。原告对合法性、关联性有异议。理由是原告根本没有收到该裁定书，另外该裁定书案由并非是对《商品房买卖合同》、《抵押合同》是否有效的确认之诉，该裁定书与本案审理的确认之诉没有关联。被告天力（辽宁）置业公司对真实性没有异议。经本院审查，该裁定书并非是对本案涉及的基础法律关系的审查处理，与本案审理的确认之诉没有关联，原告的质证意见成立，本院予以采纳。 经审理查明，被告天力（辽宁）置业有限公司以挂牌出让方式取得位于铁岭市新城区天水河以东地块20739平方米住宅用地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名天力城C区，建设工程规划许可证号为建字第XXXXXXX号，施工许可证号为XXXXXXXXX，商品房预售许可证号为铁房预字（2014）第017号。原告李辉与被告天力（辽宁）置业有限公司正式签署《商品房买卖合同》前，通过丈夫李秀鹏交付两笔购房款，分别为2014年6月29日交付100,000.00元；2014年7月10日交付805,131.00元，当时订购户别暂定为D11-1-1,面积为222.97平方米，定户姓名暂定为李秀鹏，李秀鹏于2014年7月10日与被告天力（辽宁）置业有限公司签署内部认购审批单，除已交付的905,131.00元购房款外，其余款项797,468.00元原计划按揭贷款，之后原告夫妻双方决定全款购买，并于2014年8月9日补款287,468.00元，将原暂定的户别D11-1-1最后确定户别为C11#-1。2014年9月5日，李秀鹏、李辉夫妻以原告李辉名义与被告天力（辽宁）置业有限公司正式签订《商品房买卖合同》，约定被告天力（辽宁）置业公司将自身开发的天力城Ｃ区房屋（合同约定建筑面积222.97平方米）出售给原告夫妻所有，单价每平方米7636元，总价款1,702,599.00元，2015年10月31日前交付房屋。2015年1月12日，被告天力（辽宁）置业有限公司以应付李秀鹏为其样板间进行装修施工得款510,000.00元抵顶剩余房款。上述全部款项1,702,599.00元由被告天力（辽宁）置业有限公司为原告李辉、李秀鹏夫妻出具收款收据并加盖财务专用章予以确认，且有银行转账记录、《天力城样板区室内精装修工程合同》、装饰工程款债权转让《承诺书》、装饰工程款发票予以佐证。 2015年11月27日，被告厦门国际信托公司与被告天力（辽宁）置业公司签署编号为（2015）XMXT-ZY-LNZY（借）字第1001号《借款合同》，合同项下借款金额为人民币伍仟万元用于天力城项目的开发建设，可分笔发放，期限24个月，自2015年12月30日至2017年12月30日，年利率10%。还款担保采取保证和抵押方式。为确保天力（辽宁）置业公司与厦门国际信托公司签订的编号为（2015）XMXT-ZY-LNZY（借）字第1001号《借款合同》的履行，2015年12月11日，二被告签署了编号为（2015）XMXT-ZY-LNZY（抵）字第1001-1号《抵押合同》，被告天力（辽宁）置业公司以案涉房屋在内的26套别墅为《借款合同》提供抵押担保，二被告在铁岭市房地产交易中心办理了在建工程抵押登记。 原告于2019年5月20日向铁岭市不动产登记中心查询所购买房屋状况，得知所购买房屋被抵押的事实。 本院认为，原告李辉与被告天力（辽宁）置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，签订《商品房买卖合同》前被告天力（辽宁）置业公司已经取得铁岭市新城区房地产管理处颁发的商品房预售许可证（铁房预字【2014】第017号），原告李辉按照合同约定履行了付款义务，其所付款项与所定购房源及面积、单价一致，双方订立的转让不动产物权的《商品房买卖合同》，自合同成立时生效。根据《合同法》286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号），建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院已然在权属的保护顺位上赋予购房人权利优先于抵押权和其他债权，说明该权利已经具有一种物权的属性。据此，原告享有针对特定对象房源的物权请求权、基本生存权和获得将来利益的期待权，可以认定原告属于本案预售房产的真实权利人。 根据中国银行业监督管理委员会制定的《固定资产贷款管理暂行办法》和《流动资金贷款管理暂行办法》规定，二被告签署的《借款合同》项下的借款不属于固定资产贷款，而是属于流动资金贷款。本案中，被告天力（辽宁）置业公司没有按照建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定和《商品房买卖合同》第二十四条约定，在合同生效之日起30天内，向铁岭市房产局申请登记备案，反而为了取得流动资金贷款，隐瞒案涉房屋已经预售的事实，以欺诈手段骗取被告厦门国际信托公司贷款，将应当办理而未办理登记备案的预售房产恶意抵押；被告厦门国际信托公司违反中国银行业监督管理委员会发布的《中国银监会关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发【2008】265号）关于“信托公司严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款”规定，向被告天力（辽宁）置业公司发放流动资金贷款，未尽审慎注意义务和调查义务，将其应当预见售完的商品房办理在建工程抵押，其主观行为不能认定为善意。被告厦门国际信托公司庭审中出示的《借款合同》及借款借据、转账凭证等证据只能证明借款事实的发生；他项权利证、在建工程抵押登记证明等证据只能证明二被告办理了抵押的事实；厦门市中级人民法院的（2018）闽02民初779号裁定书、判决书的诉讼主体是本案的二被告及天力（辽宁）昌图房地产有限公司和林华建，未涉及本案原告，其案由是民间借贷纠纷，厦门市中级人民法院的生效判决只是针对原、被告双方的借贷关系及违约责任做出认定，并非是对《抵押合同》效力的确认之诉，更没有查清抵押房产已经预售的客观事实；厦门市中级人民法院（2019）闽02执异141号执行裁定书只是处理的案件执行中的程序问题，并非对《抵押合同》是否有效的实体审理，况且，被告厦门国际信托公司没有证据证明该裁定书已经送达本案原告。上述证据不能形成对原告提起的确认《商品房买卖合同》及《抵押合同》效力的确认之诉的有效抗辩。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）已经赋予了当事人基于不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议提起民事诉讼的权利。被告天力（辽宁）置业公司隐瞒案涉房屋已经预售的事实，以欺诈手段骗取被告厦门国际信托公司贷款，将应当办理而未办理登记备案的预售房产恶意抵押；被告厦门国际信托公司违反中国银监会规定向房地产开发企业发放流动资金贷款，没有遵循辽宁省在建工程抵押管理的相关规定、未尽审慎注意义务和调查义务将已经预见售完的商品房办理在建工程抵押，侵害了预售房产真实权利人的原告的合法权益。二被告的行为违背诚信、守法、公序良俗原则，其以合法形式掩盖非法目的所签订的《抵押合同》无效。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百五十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第一条、第二条之规定，判决如下： 一、确认原告李辉与被告天力（辽宁）置业有限公司签订的案涉《商品房买卖合同》有效； 二、确认被告天力（辽宁）置业有限公司与被告厦门国际信托有限公司签订的（2015）XMXT-ZY-LNZY（抵）字第1001-1号《抵押合同》中针对原告购买的案涉天力城Ｃ区房屋设立的抵押部分无效； 三、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告天力（辽宁）置业有限公司和被告厦门国际信托有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审判员  石福义 二〇一九年十二月十一日 书记员  李 颖