广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23504号上诉人（原审被告）：焦炜萍，女，1987年1月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：阳凡，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐培培，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈松，男，1990年4月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：严娟慧，广东卓建律师事务所律师。上诉人焦炜萍因与被上诉人陈松房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初21322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人焦炜萍上诉请求：撤销原判，改判驳回陈松的全部诉讼请求。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判，理由如下：一、涉案《房屋租赁合同》到底是谁签署的，原审法院不予查明，直接以上诉人未申请鉴定，就确认该合同的效力，属于认定事实不清。首先，原审法院从未告知上诉人是否需要对涉案《房屋租赁合同》上的签字申请鉴定以及未申请鉴定的法律后果；其次，上诉人已经提出，涉案《房屋租赁合同》是案外人张泽珊签署，原审法院采信被上诉人提交的微信记录和录音证据也确认涉案《房屋租赁合同》是案外人张泽珊签署，上诉人从未签署该合同，没有任何证据证明涉案《房屋租赁合同》是上诉人签署，原审法院直接以上诉人未申请鉴定，就认定该合同的效力，无法律依据。二、微信聊天记录要作为证据使用，被上诉人需证明该微信的使用人是否为本案的上诉人，微信聊天记录的双方是否为本案的当事人，所聊内容是否能够证明本案的事实。在本案一审庭审中，微信聊天记录没有提交原始载体，本身真实性就无法确认。此外，被上诉人既没有证明该微信的使用人是谁，也没有证明微信聊天记录的双方是谁，微信聊天记录中涉及本案的关键事实也存在多种不同的表述（比如何时签合同？合同签多久？“交押金才签合同”，“合同的期限到底是一年还是两年”等等均表述不清楚），在如此事实不清，证据不明的情形下，上诉人当然无法确认微信聊天记录的真实性、合法性和关联性，但是原审法院竟然在原始载体都没有查明，更谈不上经过任何查证的程序下，直接将被上诉人一审提交的微信聊天记录断章取义地照搬照抄，作为法院审理查明的事实，真是省事，上诉人无法理解原审法院这种不负责任的武断做法。三、录音证据要作为证据使用，被上诉人也应当证明该录音证据的来源是否合法，录音中谈话的双方是否为本案的当事人，录音中所谈内容是否能够证明本案的事实。在一审庭审中，被上诉人提交的两段录音，一段是两个案外人的录音，案外人并未出庭作证，就该录音的真实性，不知道原审法院是经过什么程序确认其真实性，上诉人不知晓；另一段录音，没有形成时间，不知道是何时在何地录制的，上诉人不清楚，原审法院也没有查明，该录音的原始载体存疑，上诉人对其真实性不予认可,在该证据的形成时间和来源都没有查清楚的情况下，原审法院就直接要求上诉人进行鉴定，否则承担不利后果，这是诱导，诱导上诉人去确认非法来源的证据，在被上诉人未完成此项证据的举证义务下，直接就把举证责任转移至上诉人，属于适用法律错误。此外，此段录音也无法证明本案的事实，包括涉案《房屋租赁合同》到底是如何签署的？房屋租赁的期限是多久？何时交房？押金如何支付？房租每月多少钱？房屋的业主是谁？谁有权利签署房屋租赁合同？这些事实录音证据都没有证实。因此，上诉人认为，原审法院认定事实不清。四、原审法院认定本案存在表见代理，属于适用法律错误。上诉人不是涉案房屋的业主，也从未向被上诉人提供过授权委托书，案外人张泽珊也未向被上诉人提供过授权委托书。即使是被上诉人提供的录音证据及其他证据中，上诉人也明确提出，被上诉人应当见到书面的授权委托书再签房屋租赁合同，签合同的时候应当缴纳两个月的押金。关于这一点，原审判决援引的被上诉人提交的微信聊天记录（原审判决第4页最后一行“交押金的时候就把合同签了”，但是被上诉人从未交过押金）和录音证据中（原审判决第6页第6行“我委托书都没有给你，你跟她签啥合同”，但是被上诉人从未见过委托书）均有这个内容，原审法院认定本案存在表见代理，明显理据不足，自相矛盾。五、实际上，本案上诉人和被上诉人并未达成房屋租赁合同的合意，包括谁出租，租多久以及房屋租赁合同的具体内容，双方均未予以确认。原审法院直接判定上诉人和被上诉人签订了房屋租赁合同，并确认其效力，属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人仅仅是向案外人张泽珊支付了2000元订金，并由案外人张泽珊出具了收款收据。该2000元订金应当通过案外人张泽珊退还给被上诉人，不应当由上诉人退还。被上诉人陈松二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。陈松向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2018年1月8日签订的租房合同；2.被告返还原告订金2000元；3.被告向原告支付违约1万元、经济损失1500元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实，原告提交了一份落款日期为2018年1月8日、甲方（业主）为被告、乙方（租方）为原告的《租房合同》。《租房合同》约定：被告将位于深圳市福田区××新村××103的房产（以下简称涉案房屋）出租给原告；租期从2018年2月1日至2020年2月1日止；租金为5000元/月，乙方以现金形式支付租金给甲方，当月租金支付时间为当月5日以前；乙方入住前支付租房押金1万元，租约解除，双方债务、物品结算清楚后，由甲方退还给乙方；租约期间，甲方不得随意增加房租，不得随意解除租约；如甲方原因违约，须支付1万元给乙方作为违约金，造成经济损失的另计；如乙方原因违约，须支付1万元给甲方作为违约金，造成经济损失的另计。原告还提交了一份日期为2018年1月8日收款人为张泽珊的收款收据，收据载明收到原告交来19栋103订金2000元。被告否认上述《租房合同》系被告本人签署，并表示未收到收据所涉的订金2000元。原告则称，《租房合同》是被告委托小妹张泽珊签署的，租赁合同甲方（业主）处的签字及落款甲方代表签字是否被告本人所签，原告无法确认，因签合同当天被告方委托小妹张泽珊拿着已经填好的合同与原告签署的，并委托张泽珊收取订金。原告为证明其主张，提交了微信记录。微信记录显示：原告与被告于2018年1月4日开始沟通租房事宜。2018年1月6日，原告通过微信询问定金交给被告还是交给小妹？被告回复14号开始交押金，租金从2月份开始交；原告问押金也交给小妹？被告回复交押金的时候直接交给她，她会给账号，然后交押金的时候就把合同签了，交接的时候直接跟她对接。2018年1月17日，原告通过微信发送一张银行卡照片给被告，问被告该卡是否被告的账户，被告回复户名是黄燕，并报手机号码；原告继而问：这不是你的账户是吗？这次先把现金给张小妹，正好换个押金条可好？被告回复“没问题，我嫂子收租，可以”。原告说：好，那我这次找时间就去找张小妹，给她现金。被告回复：好。2018年1月19日，被告通过微信告知原告园岭的房子可能会卖，所以让原告先不要交押金，被告先卖，如果到时候被告实在想租，就跟下一个业主谈；原告回复：好的，正好还没装修，准备放假了就装修，并表示因为签了两年期的合同，网络办好了，房间卫生也打扫了，原来所租的房子最近也到期了，不再去找其他房，希望被告卖房时把租房合约算在内；被告回复：你签一年的，当时我没说两年；原告表示合同是签了两年，并且是小妹一起签的；被告称那是她一起搞错了，我都跟她说了签一年的，要求重新签；原告表示不同意重新签，被告则说不租了，让原告去其他地方再租。2018年1月20日下午，原告再次发微信给被告，称涉案房屋进不去，小妹说被告把锁换了，并称原告的东西在涉案房屋内。但微信内容显示非对方好友，发送不成功。原告称被告将其微信拉黑。另查，原告庭审中称在签订涉案租赁合同后，张泽珊将涉案房屋的钥匙交付给原告。被告称张泽珊系其同事，在发生本案纠纷之前被告将涉案房屋钥匙交给张泽珊让其带租客看房，在发生本案纠纷后被告将门锁换了。原告还提交了两段录音，称其中一段是原告方亲属与被告的录音，另一段是原告及原告亲属与中介（大叔）的录音。原告所主张的原告方亲属与被告的录音中显示：被告说“那2000块钱退给你”、“2000块钱那个条你给小妹，完了小妹把2000块钱退给你”、“我当时是委托小妹给你签，你急急忙忙跑去签，我委托书都没有给你，你跟她签啥合同呢？”原告方亲属说：“我当时说，签合同，我有记录的……当时签合同是你让我找小妹的”，被告回答：“对，我让你找小妹”……被告：“我已经很明确了，你把押金条给小妹，2000块钱退给你，里面有什么东西你赶紧给我搬走”，原告方亲属：“那我们的合同呢？”被告：“合同作废，你钱都没交，说什么合同呢？你合同交钱了吗？”……被告：“你就交了2000块钱的订金对不对，等下退给你……”被告对该段录音真实性表示无法确认，但未对该录音申请鉴定。原告所主张的原告及原告方亲属与中介（大叔）的录音显示：原告：“上一次我们三个，小妹跟你签合同，中介费我也没跟你谈，我就1500就给你啦”；中介大叔：“对，反正我们就这样子”。原告提交与中介（大叔）的录音欲证明原告为承租涉案房屋支付了1500元的中介费用。又查，被告庭审中提交了涉案房屋房产证复印件，显示权利人为焦炜。被告称涉案房屋产权人焦炜将涉案房屋委托被告焦炜萍管理出租，但不愿透露焦炜与焦炜萍是否有其他关系。再查，2018年1月19日，原告在涉案房屋内安装了中国移动家庭宽带业务。一审法院认为，原告提交的涉案《租房合同》合法有效，对原、被告均有约束力，理由如下：1.《租房合同》甲方为被告，乙方为原告，合同落款处均有甲、乙方的签字，被告虽提出《租房合同》上被告的签名非其本人所签的意见，但其未申请鉴定。2.被告对原告提交的原告亲属与被告的录音真实性表示无法确认，但未对该录音申请鉴定，依法确认该录音的真实性。根据该录音内容，可以认定被告委托小妹（张泽珊）与原告签署涉案《租房合同》并收取了2000元订金的事实。根据我国《民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。在该录音中，被告承认委托小妹（张泽珊）与原告签署《租房合同》的事实，但提出还未给予书面委托书以及委托小妹签署的是一年租期的合同，而原告签署的是两年期的合同，表示签错了。关于这一点，一审法院认为，被告未举证证明在被告与原告洽谈过程中明确表示租期仅为一年，且未要求原告需见到书面委托书才可与其委托的代理人签署租房合同，原告有理由相信小妹（张泽珊）有权代理被告签署涉案租房合同并收取订金。小妹（张泽珊）与原告签署涉案租房合同并收取订金2000元的行为至少构成表见代理，该代理行为有效。故涉案《租房合同》对原、被告均有约束力。被告在双方签署租房合同、原告缴纳订金2000元、被告交付钥匙给原告后，因自身想卖房的原因，单方换锁致合同无法继续履行，违反诚信原则，已构成违约，原告有权要求解除合同并要求被告返还已收取的订金并承担违约责任。原告请求解除合同、被告返还订金2000元并支付违约金1万元，符合合同约定，予以支持。关于原告请求的经济损失1500元（原告向中介人员支付的1500元中介费）。一审法院认为，仅凭原告提交的录音资料，不足以证明原告已支付中介费用1500元。退一步讲，即使原告确已支付该1500元中介费用，根据本案的实际履行情况，被告向原告支付违约金1万元已足以弥补原告的损失。故对原告该项请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告陈松与被告焦炜萍之间的《租房合同》；二、被告焦炜萍应于判决生效之日起十日内返还原告陈松订金2000元；三、被告焦炜萍应于判决生效之日起十日内向原告陈松支付违约金1万元；四、驳回原告陈松的其余诉讼请求。一审案件受理费138元（已由原告预交），由原告负担38元，由被告负担100元。二审中，双方当事人均未向法院提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁纠纷。上诉人焦炜萍上诉提出其未与被上诉人陈松签订房屋租赁合同、未收取陈松2000元订金，故原判认定涉案《租房合同》合法有效明显错误，本院认为焦炜萍的上诉主张与事实不符，具体理由分析如下：一、焦炜萍与陈松在《租房合同》签订前就涉案房屋租赁事宜进行过沟通、协商；二、焦炜萍虽然对《租房合同》的签字不予认可，但从其与陈松微信聊天记录的内容来看，可以确认焦炜萍委托案外人张泽珊与陈松签订涉案租赁合同并收取订金的事实；三、涉案房屋的钥匙系张泽珊给陈松的，从常理分析，如果焦炜萍与陈松就房屋租赁事宜未达成一致，张泽珊亦不会将房屋钥匙交付给陈松；四、从陈松提供的录音证据来看，焦炜萍在录音中表示“当时是委托张泽珊给你签”、“2000元退给你”，焦炜萍虽对该份证据持异议，但并未提供相应证据予以反驳。故，陈松所提供的证据能够形成完整的证据链，证明其已与焦炜萍签订了《租房合同》，现焦炜萍单方违约，理应承担相应的违约责任。原判对此处理正确，本院予以确认。综上所述，焦炜萍的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人焦炜萍负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇一九年十二月十九日书记员 陈秀丽