重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初30077号 原告:重庆嘉逊地产开发有限公司，住所地:重庆经济技术开发区经开园金开大道1111号，统一社会信用代码91500000753096828T。 法定代表人:崔恒忠，董事长。 委托诉讼代理人:杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文潇，重庆百君律师事务所律师。 被告:苟元贵，女，汉族，1944年12月4日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：石晓冬，重庆睿尚臻律师事务所律师。 第三人:唐君，男，汉族，1976年1月17日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：石晓冬，重庆睿尚臻律师事务所律师。 第三人:中国四海控股有限公司，住所地：北京市海淀区建材城西二里23号楼1层商业09-11，统一社会信用代码91110108100008958D。 法定代表人:高建军，董事长。 委托诉讼代理人：熊敏，公司员工。 委托诉讼代理人：曲家宏，北京市华尔泰律师事务所律师。 原告重庆嘉逊地产开发有限公司与被告苟元贵、第三人唐君、第三人中国四海控股有限公司（下称四海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，双方争议较大，依法转为普通程序，由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员范娅、王应碧组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨艳红、黄文潇，被告的委托诉讼代理人石晓冬，第三人唐君及其委托诉讼代理人石晓冬，第三人四海公司的委托诉讼代理人熊敏、曲家宏到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。 原告重庆嘉逊地产开发有限公司的诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告于2014年11月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告立即协助原告办理撤销(或注销)上述商品房买卖合同的网上签约手续；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2014年11月30日，原告重庆嘉逊地产开发有限公司与被告苟元贵签订了《重庆市商品房买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)，约定:被告向原告购买位于重庆市江北区大石坝组团B分区B3-2地块41幢48-7的预售商品房，合同约定的总房款为395920元整(大写:叁拾玖万伍仟玖佰贰拾元整)。被告与原告签订上述房屋买卖合同的原由是:被告的儿子唐君曾以中国四海控股有限公司项目负责人的身份与原告协商，拟以房抵款，即四海公司向原告承包的“龙湖・江体B3-4地块平场土石方工程、龙湖・江体三期幼儿园平场土石方工程、龙湖・江体一期一组团景观种植土供应工程”(以下简称“案涉工程”)结算后的剩余工程款，无需直接支付，而由四海公司自行或指定其他主体作为购房人，与原告签订商品房买卖合同，购买原告开发的非住宅商品房，以上述结算后剩余未付工程款冲抵所购房屋的房款。为此，唐君选定了原告“源著”项目中的八套非住宅房屋(本案房屋系其中之一)，并指定其母亲苟元贵与原告就每套房屋分别签署了商品房买卖合同，并进行了网签，以此锁定抵款房源。其后，因涉案工程在较长时间一直未完成结算，其剩余未付工程款金额不明，所以“以房抵款”协议迟迟没有签订，该商品房买卖合同也一直未实际履行。2018年1月，涉案工程才完成结算，但原告与四海公司之间“以房抵款”的协议仍未能够完成签署。2018年7月，四海公司向原告来函，明确作出了不同意按“以房抵款”方式支付剩余工程款的意思表示，要求原告将剩余未付工程款直接支付到四海公司账户。鉴于四海公司该意思表示，显然唐君此前代表四海公司与原告商谈的“以房抵款”方式不可能再实施；进而，原告与被告签订的包括本案房屋在内的八套房屋的买卖合同已失去订立的基础和继续履行的基础。同时，由于该商品房买卖合同中的买方苟元贵又不愿意另行向原告支付购房款，因此原告与被告就案涉房屋签订的买卖合同，已不可能再得到继续履行。综上所述，原告与被告签订并“网签”的包括原告另案起诉被告的七个案件中涉及到的共八份《重庆市房屋买卖合同》的目的是准备以案涉房屋之房款与四海公司承建的涉案工程结算后所产生的应付工程款进行相应金额的冲抵，即“以房抵款”。四海公司在与原告就涉案工程进行结算后，已明确表示不愿意“以房抵款”，现在“以房抵款”已不具备实施的可能性，所以，原告与被告签订涉案房屋买卖合同的合同目的已无法实现，同时，被告也不愿意另行以其他方式支付购房款，故涉案房屋买卖合同已无实际履行的可能，依法应予以解除。另，因涉案房屋已进行网签，在合同解除后需要被告配合办理撤销网签的相关手续。故原告为维护自身合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告苟元贵辩称：不同意原告诉请，本案是以房抵款，双方事实已经成就，且已经实际履行了。唐君是案涉抵款的实际施工方，作为实际施工人，本身有权利就有关工程价款向业主即本案原告进行主张，因此原告在欠付工程款范围内向实际施工人进行抵款，唐君与原告达成以房抵款协议无须被挂靠的一方即四海公司同意。本案中，唐君与被告与四海公司实际达成了抵款协议，在抵扣协议书中明确了四海公司将案涉工程项目的款项对原告享有的债权在被告向原告所购商品房价款范围内转让给被告，从而达到以房抵款的目的。我方认为，原告与被告达成的以房抵款的买卖合同已经成就且实际履行，被告与原告已经网签了买卖合同并已经履行了交房手续，且被告在龙湖的居间情况下将八套案涉房屋已经卖给案外人，且已经签订了合同，收取了部分价款，如在此情况下，解除双方以房抵款的合同，影响交易安全，造成不必要的损失，请求驳回原告诉请。 第三人唐君陈述，与被告意见一致。 第三人四海公司陈述，同意原告诉请，解除原告与被告签订的买卖合同。唐君不是我公司的员工或者项目实际负责人，也并未与我公司有以房抵债的协议或授权，我公司不认可被告与原告的买卖合同用于该房屋抵扣工程款的以房抵债的协议。 经审理查明：2014年11月30日，原被告分别签订了八份重庆市商品房买卖合同，约定，被告购买原告位于重庆市江北区大石坝组团B分区B3-2地块41幢48-1、48-2、48-3、48-4、48-5、48-6、48-7、48-8号等八套办公用房，总成交金额为3060800元。其中，编号为CQ-590××的合同约定，原告将位于重庆市江北区大石坝组团B分区B3-2地块41幢48-7号房屋出售给被告，房屋用途属于办公用房，建筑面积49.49平方米，总成交金额为395920元，交房时间为2015年12月31日前。合同签订后，2015年8月10日，原告就上述买卖合同所涉房屋向被告发出入住通知书，8月17日，原告向被告发出房屋面积实测结算通知。2017年7月27日，被告缴纳了上述所有房屋的转移登记费及内业测绘费，后被告缴纳了所有房屋的印花税和契税，2017年9月20日，被告缴纳了物业专项维修资金。2018年2月11日，被告为出卖人、王仕建为买受人、龙湖物业集团服务有限公司春森租售中心为居间方签订存量房屋买卖及居间服务合同，被告将上述案涉房屋全部出售给王仕建。 被告苟元贵系第三人唐君的母亲。根据原被告及第三人唐君的陈述，原被告签订买卖合同的原因为：四海公司承包了原告龙湖・江体B3-4地块平场土石方工程、龙湖・江体三期幼儿园平场土石方工程、龙湖・江体一期一组团景观种植土供应工程（下称案涉工程），唐君陈述其为实际施工人，属挂靠四海公司。案涉工程未结算，唐君与原告协商，拟以房抵款，遂唐君指定其母苟元贵与原告签订上述八份买卖合同，案涉工程结算后剩余未付工程款冲抵所购房屋的房款，多退少补。 2014年11月28日，被告苟元贵与四海公司就上述八份房屋买卖合同签订了八份抵扣协议书，四海公司加盖有数字编码的印章。明确抵扣金额为2497981元。 2018年1月26日，原告方签字、四海公司盖章（有数字编码）、邓钢在承包单位处签字形成案涉工程三份工程财务结算表，载明，案涉工程尚欠工程尾款2497981元。四海公司表示，对工程财务结算表真实性无法确认，无法核实是否是四海公司盖章，对结算金额和项目认可，双方已经结算，实际结算的金额与结算表上的金额是一致的。2018年7月3日，四海公司向原告发出关于不同意以房抵款的声明，载明：我司承建贵司“龙湖﹒江体B3-4地块平场土石方工程、龙湖﹒江体三期幼儿园平场土石方工程、龙湖﹒江体一期一组团景观种植土供应工程”，贵司对我司负有支付工程款的义务。现我司向贵司声明并确认：我司不同意以房屋对应的购房款冲抵上述工程结算后的剩余工程款，请贵司将剩余应付我司工程款直接以货币方式支付给我司；同时声明张秀琪、唐君、苟元贵无权代表我司与贵司签订任何协议，也无权代表我司收取工程款及出具任何手续。我司委托熊敏为代表全权处理工程款结算事宜。原告收到声明后，原被告就履行案涉房屋买卖合同产生争议。 审理中，原告举示了案涉工程的施工合同及补充协议，分别为：2011年1月7日，原告与四海公司签订的龙湖﹒江体B3-4地块平场土石方工程施工合同，2011年6月、9月又签订两份补充协议，原告将龙湖﹒江体B3-4地块平场土石方工程发包给四海公司施工；同年双方签订龙湖﹒江体一期一组图景观种植土供应合同，原告将龙湖﹒江体一期一组图景观种植土供应工程发包给四海公司施工；上述两份合同及补充协议四海公司加盖的公章没有数字编码。2012年2月23日，原告与四海公司签订的龙湖﹒江体三期幼儿园土石方工程合同，原告将龙湖﹒江体三期幼儿园平场土石方工程发包给四海公司施工，该合同四海公司加盖的公章有数字编码；2012年9月原告与四海公司就上述龙湖﹒江体B3-4地块土石方平场工程签订补充协议三，协议中四海公司加盖的公章有数字编码。四海公司认可龙湖﹒江体三期幼儿园土石方工程合同。 庭审中，四海公司陈述，案涉工程是四海公司重庆分公司承包的，与原告签订的合同不在了；张秀琪曾承包过四海公司重庆分公司，案涉工程是张秀琪承接，不知道是谁在具体施工，谁结算，但工程已经完工；重庆分公司没有四海公司的印章；四海公司不清楚工程的事情，在2018年开具发票的时候四海公司才知道；收取工程款是原告转款到分公司账户，分公司转到张某某名下，张某某不是分公司的员工，是张秀琪自己公司的员工。 审理中，第三人四海公司申请对8份抵扣协议上加盖的“中国四海控股有限公司”公章与四海公司的公章的一致性进行鉴定，申请书载明，四海公司公章自正式启用以来，使用至今，从未变更。鉴定样本为现使用的同名公章印文。重庆市公信物证司法鉴定所作出渝公信[2019](文)鉴字第001号司法鉴定意见书,鉴定意见为：八份检材《抵扣协议书》上盖印的“中国四海控股有限公司”公章印文与同名样本公章印文不是同一枚印章所盖印。四海公司交纳鉴定费17180元。被告提起两份鉴定申请：1、申请对原告与四海公司于2012年2月23日签订龙湖﹒江体三期幼儿园土石方工程合同中四海公司的公章与八份抵扣协议中四海公司的公章进行比对鉴定。重庆市公信物证司法鉴定所作出渝公信[2019](文)鉴字第013号司法鉴定意见书,鉴定意见为：八份检材《抵扣协议书》上盖印的“中国四海控股有限公司”公章印文与同名样本公章印文不是同一枚印章所盖印。被告交纳鉴定费17180元。2、申请对2014年11月28日八份抵扣协议中四海公司加盖的公章与2018年1月26日的龙湖﹒江体项目一期工程平场土石方工程财务结算表中加盖的四海公司公章是否一致进行司法鉴定。重庆法正司法鉴定所作出渝法正[2019]文痕鉴字第201号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：认定签署时间为2014年11月28日8份《抵扣协议书》上加盖的8枚“中国四海控股有限公司”公章印文与办理时间为2018年1月26日两份《龙湖﹒江体项目一期工程平场土石方工程财务结算表》上加盖的两枚“中国四海控股有限公司”公章印文是同一枚公章印文。被告交纳鉴定费16000元。 为证明案涉工程项目的实际施工方为第三人唐君，被告还举示以下证据： 1、工程施工内部承包协议，内容为：四海公司重庆分公司将承建的龙湖﹒江体B3-4地块平场土石方工程以包工、包料、包质量、包工期、包安全文明施工的形式承包给邓钢，重庆分公司收取管理费。四海公司不认可。 2、邓钢出具的情况说明，载明：关于嘉逊地产开发有限公司发包给中国四海控股有限公司承建的龙湖﹒江体B3-4地块平场土石方工程、龙湖﹒江体三期幼儿园平场土石方工程、龙湖﹒江体一期一组团景观种植土供应土工程，我，邓钢于2011年1月8日与中国四海控股有限公司重庆分公司签订《工程施工内部承包协议》，约定上述工程由我作为实际施工方全面负责工程施工，承担工程成本及相关费用，并按工程结算总价在四海公司重庆分公司扣除1%的综合管理费后享有工程价款。该内部承包协议虽然是以我名义签订，但上述所列的所有工程项目实际均为唐君负责承建施工，唐君才是实际施工人。上述工程项目实际工程价款的一切权利义务均由唐君享有并承担。庭审中，邓钢认可该情况说明为本人出具，并陈述案涉工程于2012年完工。 审理中，唐君出具承诺书，载明，案涉工程实际施工方为唐君，有关案涉工程的责、权利都由唐君享有和承担，与名义挂靠方中国四海控股有限公司无关。同时承诺，如果以工程款抵扣房款成立，总计尚欠房款562819元，于办理过户手续时补足，如原告要求先行补足房款，也同意先行支付。 上述事实，有原被告及第三人的陈述、商品房预售许可证、买卖合同、视频资料、工程财务结算表、不同意以房抵款的声明、律师函、工程施工内部承包协议、邓钢出具的情况说明、抵扣协议、发票、二手房房屋买卖合同、鉴定报告、施工合同及补充协议、收据、完税证明等证据在案佐证。 本院认为：原被告签订签订八份商品房买卖合同（包括本案争议的商品房买卖合同）后，被告按约支付了所购房屋的转移登记费、内业测绘费、印花税、契税、物业专项维修资金。原告就上述买卖合同所涉房屋向被告发出入住通知书，就案涉工程形成工程结算表后，被告将所购房屋转售他人，根据上述行为及原被告和唐君陈述的购房原因分析，原被告签订的上述购房协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同履行中，原告以四海公司明确表示不同意以工程款抵扣购房款，从而不能实现合同目的为由，要求解除商品房买卖合同，对此本院认为，1、根据原被告及第三人的陈述，案涉工程由四海公司承接，四海公司陈述所签工程合同不在了，而原告举示了案涉工程的施工合同，对此，予以采信。合同中，四海公司加盖的单位公章包括有数字编码的公章和没有数字编码的公章，说明在案涉工程中，四海公司使用了不同的公章。对工程施工内部承包协议，四海公司不认可，但未举示相关证据。2、按照四海公司的陈述，四海公司不清楚案涉工程由谁具体完成、谁结算、工程款的支付明细，其重庆分公司收取工程款也仅是过账，收款的最终去向亦不清楚。即四海公司承接工程后未负责具体施工等。而根据案涉工程结算表、内部承包协议等证据证明，证人邓钢一直参与案涉工程，其证明唐君为案涉工程实际施工人，对此，原告未反驳，四海公司虽不认可，但未举示相应证据，结合唐君的陈述及在以房抵款中相关行为，应认定唐君是案涉工程的实际施工人。3、根据四海公司以及被告申请鉴定的鉴定报告证明，八份抵扣协议上四海公司的印章与四海公司提供的样本印章不一致，而八份抵扣协议上四海公司的印章按鉴定结论与案涉工程的工程结算表上四海公司的印章一致，如前所述，在案涉工程中，四海公司使用了不同的公章，因此，四海公司申请鉴定的鉴定报告并不足以否定八份抵扣协议。综上，应认定案涉工程的工程款实质由唐君收取，其与原告协商以房抵款成立，原告以不能实现合同目的为由要求解除合同的理由不成立，对于以房抵款后房屋差价款，被告表示愿意补足，故对原告的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告重庆嘉逊地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费7240元，由原告重庆嘉逊地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长 陶 立 人民陪审员 范 娅 人民陪审员 王应碧 二〇一九年十二月十七日 书 记 员 叶小丫