四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8035号 原告：成都河图房地产营销策划有限公司，住所地成都高新区紫竹北街85号。 法定代表人：李浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴增蕊，四川致高律师事务所律师。 被告：成都佳盛置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇五龙路88号3栋3层。 法定代表人：付玉平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岳茂旭，该公司员工。 原告成都河图房地产营销策划有限公司（以下简称河图策划公司）与被告成都佳盛置业有限公司（以下简称佳盛置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理，依法由审判员陈永珑适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告河图策划公司的委托诉讼代理人吴增蕊到庭参加诉讼，被告佳盛置业公司的委托诉讼代理人岳茂旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河图策划公司向本院提出诉讼请求：1.判令佳盛置业公司向河图策划公司返还履约保证金411539元；2.判令佳盛置业公司向河图策划公司支付利息25086.73元（利息按照年利率4.75%计算，暂自2018年5月7日计算至2019年8月12日，实际应支付至全部购房款退还完毕之日）；3.判令佳盛置业公司向河图策划公司支付违约金600000元（违约金自2018年8月1日起至2019年8月1日止）；以上三项合计1036625.73元；4.判令由佳盛置业公司承担本案的诉讼费、保全费。在庭审过程中经本案释明，河图策划公司明确其诉讼请求：1.判令佳盛置业公司向河图策划公司返还履约保证金411539元；2.判令佳盛置业公司向河图策划公司支付利息，以411539元为基数，按照年利率4.75%，自2018年5月7日起计算至实际全部保证金退还完毕之日止；3.判令佳盛置业公司向河图策划公司支付违约金600000元（违约金自2018年8月1日起至2019年8月1日止）；4.判令由佳盛置业公司承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：河图策划公司与佳盛置业公司于2017年12月27日签订《项目合作书》一份，约定由河图策划公司包销佳盛置业公司开发建设的“三佳·悦都”项目累计103套商铺。根据该份合同之约定，河图策划公司于2017年12月28日、2018年1月5日分三笔向佳盛置业公司支付了2000000元履约保证金。依据该份合同第七条第2款之约定，上述2000000元保证金佳盛置业公司应当在河图策划公司履行完毕95%销售任务时全部退还给河图策划公司。同时，依据该份合同第二条第8款之约定，佳盛置业公司应“协调华西施工方在2018年4月30日前外立面进入施工阶段（做外墙涂料或外墙砖），并应按时按本项目《商品房销售买卖合同》的约定按时交房，如外立面未进入施工阶段或未按时交房，视为乙方（河图策划公司）销售任务免责。”但事实上，佳盛置业公司外立面施工工作直至2018年8月份仍未进入施工阶段，同时佳盛置业公司亦未按照约定及时交付项目房屋，且由于佳盛置业公司对外欠款，导致大量原委托给河图策划公司包销的房屋被用于工程抵款或被司法查封，事实上导致河图策划公司无法继续进行销售。由此，根据合同相关约定，河图策划公司的销售任务已完全免责，佳盛置业公司应当及时向河图策划公司退还全部2000000元履约保证金，并应根据合同第八条第1款之约定，按月向河图策划公司承担违约责任。但截至2018年5月7日，经河图策划公司多次催讨后，佳盛置业公司仅以其未售物业抵偿部分购房款的方式向河图策划公司退还1588461元履约保证金，剩余411539元至今未予退还，亦未按约定向河图策划公司支付违约金。综上，为维护河图策划公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 佳盛置业公司答辩称：1.对于河图策划公司所陈诉的合同相关内容没有异议，但河图策划公司未完成合同约定的回款任务；2.河图策划公司推荐的客户有出现信访和纠纷情况，因为河图策划公司私自收取双方合同未约定的其他费用；3.河图策划公司销售的房屋有三户要求退房，并均已进入诉讼程序；4.现在佳盛置业公司没有付款能力，希望等到所有购房户的问题解决之后再进行付款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审质证情况，结合庭审调查情况，本院认定如下事实： 2017年12月27日，佳盛置业公司（甲方）与河图策划公司（乙方）签订《项目合作书》一份，合作书中包含“三佳悦都全案独家营销包销合同”。关于履约保证金，该合同第七条第2款约定：“乙方向甲方缴纳保证金2000000元，本项目完成销售70％以上（含70％）的指标，甲方在一周之内退还保证金的50%（人民币：1000000）到乙方指定账户，本项目完成销售90%以上（含70%）的指标，甲方在一周之内退还保证金的20%（人民币400000）到乙方指定账户，本项目完成销售95%以上（含95%）的指标，甲方在一周之内退还保证金的30%到乙方指定账户。”关于佣金，合同第六条第1款约定：“经甲乙双方友好协商决定，1栋独立商业及1栋住宅6套底商销售结算总价为40221283元，超出部分归乙方所有作为本项目的销售代理佣金，由乙方收取。”关于销售回款，合同第七条第3款约定：“乙方从进场销售之日起至2018年3月30日前如未完成11500000元的销售回款任务，则乙方在七天内补足11500000元，至2018年6月30日前完成23000000元回款任务，如未完成则乙方七天内补足差额，乙方补足的金额甲方给予乙方以相等计算金额商业作为抵扣，甲方提供一次更名机会。”关于违约金，合同第八条第1款约定：“甲方已具备销售条件、积极配合乙方销售，均是乙方开展销售的前提条件，如甲方原因不能正常销售，客户不能正常签约、工程质量问题、不能按时交房等情况，进而导致乙方进场后无法开展销售的，此情况出现期间甲方应按每月50000元的标准赔偿乙方因此产生的各种损失，包括误工、人员工资、营销费用、运作费用、交通费用及正常销售下的可期待利益损失。”关于河图策划公司销售任务免责情形，合同第二条第8款约定：“在乙方履行阶段性兜底任务前提下，甲方协调华西施工方在2018年4月30日前外立面进入施工阶段（做外墙涂料或外墙砖），并应按时按本项目《商品房销售买卖合同》的约定按时交房，如外立面未进入施工或未按约定按时交房，视为乙方销售任务免责。” 合同签订后，河图策划公司分别于2017年12月28日向佳盛置业公司转账200000元；于2018年1月5日分别向佳盛置业公司转账1000000元和800000元，三次转账共计2000000元，系河图策划公司向佳盛置业公司支付的履约保证金。 又依据该款约定，佳盛置业公司以其未售物业抵偿部分购房款的方式向河图策划公司退还1588461元履约保证金，并收回了原来出具的2000000元保证金的收据，于2019年5月7日根据未退还的保证金的金额411539元，向河图策划公司重新出具了一张保证金收据。 另查明： 一、庭审中佳盛置业公司称河图策划公司未完成销售回款任务，但其并未提交证据证明其主张。河图策划公司认为因佳盛置业公司未按合同第二条第8款约定，在2018年4月30日前进入外立面施工阶段，故依据该约定河图策划公司免除销售回款任务的责任。为此，河图策划公司提交证据，证明其曾向四川省成都市成都公证处就佳盛置业公司拖延建设进度申请公证，公证人员与在场人员孟玉佳于2018年8月6日下午三点四十分到达成都市新都区蓉都大道“三佳悦都”，并对在场人所称的“三佳悦都”商业部分建筑外观进行了拍照，以证明“三佳悦都”商业部分建筑在拍照当时仍未进入外立面施工阶段。佳盛置业公司对该证据的真实性予以认可，但佳盛置业公司称因河图策划公司未完成销售回款任务，才导致公司缺乏资金拖延了工程进度。 二、关于双方合同履行情况。佳盛置业公司表示河图策划公司的销售人员于2019年3月左右才撤场退出销售，且至今在现场留有一名销售人员；“三佳悦都”项目的房屋已经于2019年9月销售完毕。而河图策划公司称2018年8月河图策划公司的销售人员撤场退出销售，河图策划公司现场一名留守人员的职责主要是处理与其相关的房屋销售合同善后事宜。 以上事实，有当事人提交的《项目合作书》、转账凭证、《收据》、《公证书》、《报告》、《情况说明》、《收款明细》、《原合同明细表》、各方当事人陈诉及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为，本案的争议焦点，一是退还保证金的条件是否成就；二是佳盛置业公司是否违约，并应向河图策划公司支付违约金，以及违约金支付的起止日期。对上述问题分述如下： 关于保证金退还问题。虽然双方对于合同解除时间表述不一致，但因双方均未提供证据证明，且解除时间并不影响本案的处理，故本院认定双方的合同已经协商解除。双方合同约定的最后一笔退还条件为“……本项目完成销售95%以上（含95%）的指标，甲方在一周之内退还保证金的30%到乙方的指定账户。”佳盛置业公司于2019年5月7日向河图策划公司出具的保证金收据也没有注明退换时间，但根据佳盛置业公司关于河图策划公司于2019年3月撤场、案涉项目于2019年9月销售完毕的自认，结合双方合同约定，以及本院认为双方就最后剩余保证金的退还时间约定不明，但河图策划公司起诉时已符合退还保证金的条件，故本院支持河图策划公司要求佳盛置业公司退还411539元保证金的请求，对利息损失仅支持自河图策划公司主张权利之日（2019年8月15日）起，按照年利率4.75%计算至保证金付清之日止的利息损失。 关于佳盛置业公司是否构成违约的问题。从河图策划公司提供的公证书等证据看，案涉项目在2018年8月6日时仍未进入外立面施工阶段，但双方合同约定中，将外立面未进入施工仅约定为河图策划公司免除回款责任的条件。双方就违约金的支付条件仅限定于“如甲方原因不能正常销售，客户不能正常签约、工程质量问题、不能按时交房等情况，进而导致乙方进场后无法展开销售的”，但外立面未进入施工并非不能销售的原因，也不会必然触发前述违约条件的达成，故本院认为佳盛置业公司的违约行为，不属于双方约定的支付违约金的情形，故本院对河图策划公司要求支付违约金的请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都佳盛置业有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付成都河图房地产营销策划有限公司411539元，并支付该款资金占用利息（以411539元为基数，自2019年8月15日起，按照年利率4.75%，计算至款项付清之日止）； 二、驳回成都河图房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7065元（已因适用简易程序而减半收取），由成都河图房地产营销策划有限公司自行承担3265元，由成都佳盛置业有限公司承担3800元（此款成都河图房地产营销策划有限公司已垫付，执行时一并履行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈永珑 二〇一九年十二月二日 书记员  吴 洋