江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏08执复73号复议申请人（异议人、被保全人）：淮安九龙投资开发有限公司，住所地淮安市。法定代表人：朱秀明，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：许胤熠，江苏凯仕曼律师事务所律师。申请保全人：陈伦雨，男，1978年9月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：顾逸民，淮安市大成法律服务所法律工作者。复议申请人淮安九龙投资开发有限公司（以下至裁定主文前简称九龙公司）不服淮安市清江浦区人民法院（以下至裁定主文前简称清江浦区法院）（2019）苏0812执异41号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。清江浦区法院在执行陈伦雨与江苏盐城二建集团有限公司（以下简称盐城二建）、九龙公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，异议人九龙公司认为清江浦区法院超标的保全，提出异议请求：1.解除对九龙公司在昆山农村商业银行淮阴支行开立的基本存款账户的冻结措施；2.解除对九龙公司超标的额部分的房产的查封措施。事实和理由：2018年7月13日，清江浦区法院作出（2018）苏0812民初6843号民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结九龙公司及盐城二建名下价值1400万元的财产。该裁定执行过程中，法院查封了九龙公司名下房屋26套，价值2210.273716万元；同时冻结了九龙公司在昆山农村商业银行淮阴支行开立的基本存款账户内的存款9.306883万元。被查封、冻结的财产总价值2219.580599万元。九龙公司认为，裁定书确定的保全金额为1400万元，而在执行过程中查封的九龙公司名下房产总价超过裁定金额810.273716万元，故无需对九龙公司的基本存款账户再实施冻结措施，该冻结措施也严重影响了申请人的正常经营活动。法院查封的九龙公司名下的房产总价值也超过裁定金额810.273716万元，属明显超标的查封，违反法律规定。申请保全人陈伦雨辩称，应驳回九龙公司的异议请求。理由为：一、陈伦雨诉讼请求的数额为1353.06574万元，自2018年2月13日起，截至2019年3月27日，经计算相应利息为278.7315万元，另有保全费5000元、案件受理费10.3万元、评估费55万元，合计为1697.5972万元，而保全的数额是1400万元，差额有297.5972万元。如果涉及从起诉后到款项付清期间的利息，各项费用加起来会更多，保全数额已不足以保障债权实现。二、根据《建设工程施工合同》第12.4.1条的约定，房价应按8500元/㎡执行。现法院保全房屋26套，面积1663.72㎡，总价为1414.162万元，与保全金额基本相一致。三、现在房地产行情处于“有价无市”的局面，如果进行司法拍卖，价格还会下滑，成交价将会更低，故解除银行账户和部分房产的查封措施，会影响陈伦雨债权的实现，直接损害陈伦雨的合法权益。清江浦区法院审查查明，该院于2018年7月11日受理陈伦雨与盐城二建、九龙公司建设工程施工合同纠纷一案。依据陈伦雨的财产保全申请，清江浦区法院作出（2018）苏0812民初6843号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结盐城二建、九龙公司名下价值1400万元的财产。保全实施过程中，清江浦区法院于2018年7月20日查封了九龙公司名下九龙国际大厦614室、615室、616室、617室、701室、702室、703室、704室、705室、706室、707室、708室、709室、710室、711室、712室、713室、714室、715室、716室、717室、2004室共22套房屋，清江浦区法院于2018年7月26日查封了九龙公司名下九龙国际大厦817室、917室、1017室、1301室共计4套房屋，清江浦区法院还于2018年7月24日冻结了九龙公司在昆山农村商业银行淮阴支行的3080272012012000000100基本存款账户，截至2019年4月8日，九龙公司在上述基本账户中的已冻结金额为93176.46元。另查明，2014年4月15日，九龙公司与盐城二建签订《建设工程施工合同》，双方就九龙国际大厦工程施工及有关事项达成协议，其中载明陈伦雨系驻现场项目副经理，第12.4.1付款周期约定：“a、基础至＋0.000时付合同价15%，1-4层主体框架结构完成付合同价10%，5-11层主体完成付合同价10%，12-18层主体完成付合同价10%，19-23层主体完成付合同价10%，主体全部验收付合同价5%，装饰工程完工付合同价5%，竣工验收合格付合同价的5%，审计结束后付至85%，承包人工程款现金或银行转账支票付到85%以后，承担合同价10%工程款抵扣公寓房（房价按8500元/㎡，按套扣抵；公寓房楼层、位置由承包人自行选择）或现金，保证金留款合同价5%作质保金。”再查明，根据不动产登记簿信息查询结果显示，清江浦区法院对上述总计26套房屋均系首封。根据淮安冲浪宜居网信息显示，九龙国际大厦614室、615室、616室建筑面积均为63.48㎡，备案价格均为634800元；617室建筑面积为75㎡，备案价格为750000元；701室建筑面积为61.53㎡,备案价格为646065元；702室、703室、704室、705室、706室、707室、708室、709室、711室、712室、713室、714室、715室、716室建筑面积均为59.4㎡，备案价格均为623700元；710室建筑面积为61.38㎡，备案价为644490元；717室建筑面积为70.18㎡，备案价格为736890元；817室、917室、1017室建筑面积为70.18㎡，备案价格均为877952元；2004室建筑面积为84.57㎡，备案价格为846461元。此外，1301室建筑面积为78.48㎡，1301室虽无备案价格，但经查询，与1301室同等面积的1401室的备案价为811326元。上述被查封26套房屋备案价相加总值为17678762元。九龙公司另提供公司与他人签订的商品房买卖合同以佐证房屋价值，合同载明九龙国际大厦1602室的建筑面积72.22㎡，销售价格为736000元。清江浦区法院查封的九龙公司名下26套房屋中除了1301室、2004室系毛坯房外，其余均已装修，用于酒店经营。九龙国际大厦5-11层九龙公司用于经营桔子水晶酒店。九龙公司提供了酒店装饰装修合同等证据材料，认为装修总价为18871834.5元，按装修总面积6401.46㎡计算，装修单价为2948元/㎡，结合本案被查封的房屋面积，得出24套被查封房屋的装修总价值为4423975.16元。清江浦区法院认为，本案的争议焦点在于查封、冻结被申请人九龙公司的财产是否明显超标的额。具体分析如下：一、人民法院采取的保全措施是基于申请保全人的申请，保全裁定载明金额为1400万元，即应以1400万元作为保全实施的依据，陈伦雨认为应以诉讼请求数额等为依据，作为确定保全标的额的依据，无法律依据，不应采信。二、在没有进行正式评估的情况下，对于查封房产价值的判断，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定。本案中，九龙公司提供了相应房屋备案价、可类比同类型房屋销售价、装修价值折算等证据材料作为房屋价值的参考，按照九龙公司的计算方法，26套房屋的总价值为22102737.16元。对此，清江浦区法院认为：（1）《建设工程施工合同》中确实约定了合同价10%工程款抵扣公寓房的，房价按8500元/㎡，按套扣抵，而且公寓房楼层、位置可自行选择；（2）关于装修部分，因装修合同大都是整体大框架的，装修合同中的一些内容并不完全适用于本案查封房屋，九龙公司针对涉案查封的房屋相应的装修价值计算方法并不精准；（3）已查封房屋大多用于酒店经营，需要兼顾司法拍卖变现过程中的多重因素。故已查封的26套房屋并不存在明显超标的额。三、关于九龙公司基本账户是否应当解除冻结。因保全不同于执行，从平等保护申请保全人和被保全人利益角度考量，当被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，应当选择对被保全人生产经营活动影响较小的财产进行保全。本案中，根据申请人陈伦雨的申请，法院冻结了九龙公司的银行账户，现账户已经冻结金额为93176.46元。综合上述第二点的分析，结合该账户系九龙公司的基本存款账户，该院认为在将上述账户已冻结金额93176.46元划扣至法院后，对该账户应解除冻结。综上，清江浦区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款、第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第二项、第十七条之规定，裁定：一、划拨九龙公司在昆山农村商业银行淮阴支行3080272012012000000100账户存款93176.46元至法院账户后，解除对九龙公司上述账户的冻结措施；二、驳回异议人九龙公司的其他异议请求。九龙公司向本院申请复议称，请求撤销异议裁定第二项的内容，裁定解除对于超标的额部分房屋的查封措施。事实与理由：原审法院以建设工程施工合同中关于工程款的支付方式的约定，作为认定涉案房屋市场价值的依据，而涉案房屋的价值应以其实际价值作为计算依据。复议申请人为九龙国际大厦装修投入了数千万元，分摊至被查封的房屋亦有数百万元，该装修显然对涉案房屋形成了价值添附，该部分投入使得涉案房屋价值得以提升。复议申请人按面积分摊涉案房屋的装修价值并无不妥，原审法院以复议申请人的计算方法不够精准而无视房屋的装修价值，无事实和法律依据。涉案房屋地处闹市区，地段极佳，溢价成交的可能性极大，原审对涉案房屋的价值进行折价计算，无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，可保全的不动产的整体价值不得明显高于保全裁定载明的金额，原审法院无视复议申请人已经举证证明被查封的房屋的价值远远超过财产保全裁定载明的金额，超出金额达810.273716万元的事实，异议裁定应予撤销。被申请人陈伦雨辩称，建设工程施工合同中载明了房产价格为每平方米8500元。被保全的房产仍在正常经营状态，对复议申请人经营没有任何影响。复议申请人自行装修的行为所造成的损失，应当由其自己承担。异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。本院经审查，对异议裁定查明事实予以确认。本院另查明，九龙公司认为该公司被查封冻结的财产总价值超出裁定金额为810.273716万元，请求解除对如下房产的查封：1.九龙国际大厦1301室房屋，价值78.78万元；2.九龙国际大厦2004室房屋，价值85.3267万元；3.九龙国际大厦710室房屋，价值81.6697万元；4.九龙国际大厦614室房屋，价值78.7756万元；5.九龙国际大厦615室房屋，价值78.7756万元；6.九龙国际大厦616室房屋，价值78.7756万元；7.九龙国际大厦817室房屋，价值108.2012万元；8.九龙国际大厦917室房屋，价值108.2012万元；9.九龙国际大厦1017室房屋，价值108.2012万元。以上房产合计806.7068万元。再查明，保全执行中，清江浦区法院于2018年7月19日作出（2018）苏0812民初6843号协助执行通知书，查封九龙公司名下位于九龙国际大厦2004室等22套房屋，于2018年7月26日作出（2018）苏0812民初6843号协助执行通知书，查封九龙公司名下位于九龙国际大厦817室等4套房屋。本院认为，本案争议焦点为：一、测算被保全房屋的价值是否应当考虑装饰装修对房屋价值的影响；二、衡量被保全房屋价值明显超标的是否需要考虑后续财产处置时的降价因素；三、如何确定本案保全超标的的合理范围。关于争议焦点一，本案中，清江浦区法院查封登记在被保全人九龙公司名下的26套房屋时，其中24套房屋已被九龙公司装饰装修并投入使用。异议复议审查中，九龙公司提供了九龙国际大厦装饰装修合同及相应费用凭据等证据材料，作为房屋装修增值的参考。考虑到执行法院查封被保全房屋时，被保全人已对涉案房屋进行了装饰装修，相应添附行为已经使房屋产生了增值，故在衡量被保全房屋价值时，应当考虑装饰装修对房屋价值的影响，复议申请人九龙公司所主张的装饰装修费用可以作为装修增值的参考。关于争议焦点二，本院认为，生效法律文书执行实践中，执行标的物的处置价低于市场价确实在一定范围内存在，但据此以财产处置可能降价，作为认定诉讼保全是否超标的的考量因素，并不妥当。理由在于：（1）被保全财产尤其是房产将来的价值波动存在不确定因素，房屋溢价成交的情况并非少见，不应当只考虑一种情形；（2）诉讼保全不同于生效文书执行中的查扣冻措施，财产保全时，申请保全人的相应请求能否得到法律支持尚不确定；（3）保全担保财产的价值一般不高于保全裁定载明的金额，如果过分超标的，在造成被保全人损失时，有担保财产难以弥补损失之虞；（4）如果考虑后期财产处置时的降价情形，将为超标的保全行为找到“合理”解释，保全标的的范围将有失控的风险。因此，本案中，被保全房屋价值的测算，应当以保全时房屋的价值为准，不应考虑后期可能存在的价值波动。关于争议焦点三，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。对银行账户内资金采取冻结措施的，人民法院应当明确具体的冻结数额。”依据上述规定，人民法院依据财产保全裁定保全的不动产的整体价值不得明显高于保全裁定载明的金额。本案中，清江浦区法院保全裁定载明的保全金额为1400万元，被保全人九龙公司提供的房屋备案价、可类比同类型房屋售价及相应房屋装饰装修费用凭证等，可以作为被保全房屋价值的参考，本院保全的九龙公司房屋的价值已经超过保全金额的50%，属于上述规定中的“明显高于”保全裁定载明的金额。为平衡保全当事人利益关系，本院酌定保全房屋的价值应不超过裁定载明金额的20%，超出部分属于“明显高于”，应当解除对于相应价值部分房屋的查封措施。故复议申请人九龙公司的复议请求部分成立，应予支持；异议裁定结果错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：一、维持淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812执异41号执行裁定第一项；二、撤销淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812执异41号执行裁定第二项；三、撤销淮安市清江浦区人民法院2018年7月19日（2018）苏0812民初6843号协助执行通知书对于淮安九龙投资开发有限公司名下九龙国际大厦2004室房屋的查封；四、撤销淮安市清江浦区人民法院2018年7月26日（2018）苏0812民初6843号协助执行通知书对于淮安九龙投资开发有限公司名下九龙国际大厦817室、917室、1017室、1301室房屋的查封。五、驳回淮安九龙投资开发有限公司的其他复议请求。本裁定为终审裁定。审判长  孙亚平审判员  庞海涛审判员  刘玉娟二〇一九年十二月三十日书记员  王 霄