福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初1969号 原告（反诉被告）:林新基，香港特别行政区居民，男，1961年5月10日出生，汉族，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：郑阳春，福建大涵律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：林丽红，女，1968年8月22日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：陈叶，福建骁腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林国宝，男，1970年1月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，系林丽红丈夫。 原告林新基诉被告林丽红农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序。本案审理过程中，林丽红提出反诉，本院受理后决定将反诉与本诉合并审理，于2019年6月19日、7月10日公开开庭进行了审理。林新基的委托诉讼代理人郑阳春，林丽红及其委托诉讼代理人陈叶、林国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林新基向本院提出诉讼请求：1、判令林丽红立即支付给林新基购房款余款800000元，并自2016年4月27日起至还清之日止按照人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计算逾期付款违约金；2、本案诉讼费由林丽红承担。庭审时，林新基变更诉讼请求为：1、依法判令林丽红立即支付购房款余款750000元并自2016年9月9日起至还清之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮50%计算逾期付款违约金。2、本案诉讼费由林丽红承担。事实与理由：林新基因房屋翻建取得使用面积为170.63平方米的荔集用（2000）字第01**09号集体土地使用证，2015年林新基在该集体土地上建设八层楼房屋，同年10月21日，林新基与林丽红在案涉土地上房屋已建成，但尚未装修时签订了《房屋买卖合同书》一份。合同约定林新基将正车路97号房产［土地证号：荔集用（2000）字第01**09号］共8层转让给林丽红，房屋转让价款为5800000元。林丽红在签订合同七日内支付1000000元作为订金，待工程全部完工后，经双方按合同商定的条件验收合格后，林丽红在15天内将余款4800000元付清给林新基。林新基把土地证交给林丽红并将房屋交付使用。合同还对房屋交付使用的标准及违约责任等作了约定。合同签订后，林丽红于2015年10月22日支付给林新基购房订金1000000元。2016年4月12日，林新基将涉案土地上的楼房（康平西路*号、康平西路*号1*4室、康平西路*号2*4室、康平西路*号3*4室、康平西路*号4*4室、康平西路*号5*4室、康平西路*号6*4室、康平西路*号7*4室）交付给林丽红接收。林丽红在接收房屋时要求林新基对其购买的所有楼层的房屋大门按其要求进行更换，林新基亦根据林丽红的要求更换房屋大门并将钥匙交给林丽红保管，双方完成房屋交付。2016年4月27日，林丽红支付购房款1000000元，截至2016年9月9日，林丽红又陆续支付购房款3000000元。此后林丽红以一楼公用楼梯占用其土地使用面积为由无理取闹，没有按照合同约定付清余款800000元，还四处举报林新基销售给其的房屋为违章建筑。 林丽红辩称，1、林丽红尚欠林新基的购房款是750000元，按照合同约定购房款是5800000元。合同约定，其中入户门及3楼砌砖拉磨由林丽红自己做，共计50000元，涉案的购房款支付5000000元后，剩余750000元。2、林丽红尚未接手房屋，无需支付剩余购房款。林新基陈述已经交付房屋与事实不符，林新基开办的房地产公司在2016年9月-2017年6月左右在涉案房产侧门修建了绿化带。如果林新基主张在2016年6月已经交付房屋，又怎么会在侧门修建绿化带，堵了林丽红的侧门。林丽红多次要求林新基配合办理水电立户，但是林新基均置之不理，现在房屋连基本的水电都没有。涉案房产的现状完全没有符合交付条件，林丽红无需支付剩余房款。涉案房屋在交付时均未安装门，且合同约定是林新基交付20000元给林丽红自行安装门。合同约定是按照土地证上的面积进行交易的，林新基应该将足额的土地面积交付给林丽红，而涉案房屋的现状是明显林丽红无法完全拥有通道的使用权。林新基要求林丽红支付余款800000元于法无据，请求驳回林新基的诉讼请求。 林丽红向本院提出反诉请求：一、请求林新基立即对涉案房屋按合同约定进行整改并向林丽红交付房屋（1、屋顶做隔离带；2、2-3层要参照7-8层砌墙打底；3、一楼的通道要界线分清楚；4、北面墙体外要建有铁件的护栏，长度为1.8米，高度为2.2米；5、林新基立即协助林丽红办理水电立户；6、请求林新基向林丽红支付已付购房款5000000元资金占用期间的费用，自支付之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，暂计至反诉之日为1108625元。事实与理由：2015年10月21日，林新基与林丽红签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定林新基将坐落在正车路*号的一处房产［土地证号：荔集用（2000）字第01**09号］共8层转让给林丽红。合同就付款方式进行了约定，“1、乙方（即林丽红）在签订本合同七日内交壹佰万元人民币作为订金（甲方开具收条）。2待甲方（即林新基）工程全部完工后，经双方按本合同商定的条件验收合格后，乙方15天内将余款肆佰捌拾万元人民币付清给甲方，甲方把土地证交给乙方并交付使用。”合同签订后，林丽红按约履行，于2015年10月22日向林新基支付人民币1000000元作为订金。根据合同付款方式的约定，林丽红在验收合格后才支付购房款余款，但期间林新基一直向林丽红催付购房款，说其目前手上没钱，涉案房屋部分工程未完工需要费用，林丽红为了使涉案房屋尽快完工并交付，故在未验收交付的情况下仍然提前支付了大部分购房款。具体付款时间为：2016年4月27日，支付2000000元；2016年9月9日，支付2000000元。林丽红已经提前支付大部分购房款，但林新基至今未按合同约定整改涉案房屋的相关工程，并拒不配合林丽红进行水电立户，导致林丽红至今未正式接收该房产。 林新基向本院提交如下证据： 1、林新基与林丽红的身份证复印件、林丽红的户籍信息各一份，拟证明林新基与林丽红的诉讼主体适格； 2、集体土地使用证一份，拟证明2000年9月林新基因房屋翻建取得涉案房屋所在宗地的集体土地使用证； 3、房屋买卖合同书一份，拟证明2015年10月21日，林新基与林丽红签订《房屋买卖合同书》，林新基将正车路97号房屋共计八层以5800000元的价格转让给林丽红，双方对付款方式及房屋交付标准作了约定； 4、中国建设银行涵江支行银行转账凭证四份，拟证明林丽红于2015年10月22日支付给林新基购房订金1000000元，在接收房屋后的2016年4月27日，再支付购房款1000000元，此后林丽红陆续付款，截至2016年9月9日，共计支付购房款5000000元（含订金），尚欠购房款余款800000元未支付； 5、移交材料清单一份，拟证明林新基在2016年9月9日，将门牌××楼钥匙、店面遥控器、电梯验收合格证据复印件交给林丽红，林丽红验收完成后接收房屋； 6、电梯设备合同及安装合同、电梯监督检验报告、有机房曳引驱动电梯监督检验报告各一份，拟证明涉案房屋的电梯在2016年5月安装，2016年8月5日完成验收。 林丽红质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，林新基的身份为香港居民，其取得土地使用权证是否合法由法庭依法审查，根据土地证可以证明林新基在交付涉案房产时，应将使用面积完整无纠纷交付给林丽红；对证据3的真实性、合法性无异议，可以证明双方对房屋交付做了明确约定，合同第2点的约定交付条件并未达到，所以涉案房产并未交付，林丽红无需支付剩余房款，且合同第3点明确约定，入户门由林丽红自行购买安装，予以抵扣20000元，所以涉案的购房款总价要扣除20000元；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，已经支付的5000000元的购房款是2015年10月22日支付1000000元，2016年4月27日支付1000000元，2016年4月27日前后在澳门用港币现金支付1000000元，2016年9月银行转账2000000元，至于林新基提供的2016年的9月6日的500000元应该是购买车位的费用，与本案无关。对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，从清单上可以看到林新基只是移交部分钥匙，每一楼层林新基还有钥匙，若房产已经交付，林新基应该将涉案房产钥匙全部交给林丽红，无需留有钥匙，因为涉案房屋未完工，只是林新基提前交付部分钥匙，交付部分钥匙不能证明林新基将涉案房产交付给林丽红的事实。林新基交给林丽红的电梯设备合同及安装合同、电梯监督检验报告、有机房曳引驱动电梯监督检验报告都是复印件，从电梯安装的时间可以看出林新基陈述的交房时间不实，也不能证明涉案房产已经交付的事实。电梯买卖合同签订时间是2015年10月22日，本案房屋买卖合同是2015年10月21日，该电梯合同签订的时间不是真实的，合同是造假的。 本院经审查认为，林新基提交的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 林丽红向本院提交如下证据： 1、房屋买卖合同书一份，拟证明合同明确约定交付时在房屋北面墙体向外1.8米做一道铁件护栏，并安装一个门，但现状并没有，涉案房屋现状并未达到合同约定的交付条件； 2、现场照片一份，拟证明2016年9月至2017年11月，涉案房产东边的状况，与合同约定的交付条件不符，房产现并未交付的事实； 3、郑国新出具的证明一份，拟证明（1）2016年9月双方对涉案房产的现状及整改作了约定，明确约定入户门扣减20000元，2－3层内隔拉磨由林丽红自己请人做，预估造价为22000元，后按包干价30000元，故只欠购房款750000元；（2）林新基也明确表示对于1.8米的通道其尚未按约定修建，林丽红可以预留押金，押金数额由林丽红自己定。故林丽红将尾款750000元当作押金预留，林丽红无需现在就支付剩余购房款750000元。 林新基质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，1.8米的护栏是因为林丽红觉得影响美观，要求不安装，林丽红在房屋交付后才陆续支付大部分购房余款；对证据2的形成时间有异议，这是在涉案房屋交付之前的，该草坪没有影响林丽红出行，在买卖合同中也没有约定不可以做草坪，在房屋交付时，因为林丽红不喜欢，所以交付之时也已经铲除；证据3超过举证期限，不予质证；附条件质证如下：没有书写人郑国新签名，不能证明书写人是谁，也不能证明林新基授权郑国新与林丽红商谈并达成相关内容。 本院经审查认为，林丽红提交的证据1的真实性可以确认，该份证据可以作为认定本案事实的依据；证据2与目前现场情况不符，无法证实林丽红的主张；证据3系证人证言，证人未出庭作证，该证言的真实性无法确认，不予采信。 本院经审理认定事实如下：2000年9月，原莆田县人民政府向林新基颁发集体土地使用证一本，该土地坐落于，用途为住宅，使用面积为170.63平方米。2015年，林新基在上述土地上建造一幢八层房屋。2015年10月21日，林新基作为出卖人（甲方），林丽红、林金垒、李志明作为购买人（乙方），签署《房屋买卖合同书》一份（乙方处仅有林丽红签名并加盖指印，林金垒、李志明未签章）。合同约定：甲方同意将坐落在正车路*号的一处房产（土地证号：荔集用（2000）字第01**09号）共8层转让给乙方，并达成以下几点共识：一、成交总价为5800000元人民币；二、付款方式：1、乙方在签订本合同七日内交1000000作为订金。2、待甲方工程全部完工后，经双方按合同商定的条件验收合格后，乙方15天内将余款4800000元付清给甲方，甲方把土地证交给乙方并交付使用。…三、房屋交付使用的标准：1、楼梯道和电梯前室为公共公用部分，由甲方负责完善后交付使用：①墙体漆涂料②阶梯用大理石、不锈钢扶手③电梯前室：大理石门套，墙体贴瓷砖、地面铺地板砖④入户门和顶层防盗门，由甲方出资20000元包干给乙方自己购买并安装⑤公共部分安装照明线路、灯光。2、屋内墙体砌墙打底（按现有的4-7层样本做）。3、外墙按现有的南面样本施工。4、水电由乙方立户，假如乙方有需要，甲方可以帮忙解决。5、电梯品牌为三洋。6、屋顶：防水、保温、铺砖。四、其他要求：1、围栏：北面自墙体向外1.8米做一道铁件护栏，并安装一个门。2、甲方负责安装、完善外墙体及所有入户门窗。…4、今后乙方若需要办理房屋变更、过户及其他相关手续，甲方应无条件协助。…五、小区出口可供乙方出入。…合同签订后，林丽红在自2015年10月22日起至2016年9月，先后向林新基支付购房款5000000元。2016年9月9日，林新基向林丽红移交了门牌××登记户名为林新基）、店门遥控器、各楼层房门锁匙、电梯监督检验报告（复印件）、电梯合格××复印件）。后林丽红以林新基交付的房屋不符合合同约定的条件为由，拒不支付剩余购房款致纠纷。另查明，林新基建造上述房屋未取得相应的建设规划许可。 本院认为，林丽红以本人及案外人林金垒、李志明的名义与林新基签订房屋买卖合同，现有证据无法证实林金垒、李志明有委托李丽红购买房屋或者事后追认林丽红有代理权，且林丽红庭审时陈述林金垒、李志明只是挂名买房，不是真实意思要买房，而是其怕单独买房面积太大而加上另外两个人的名字，因此，林丽红无权代理林金垒、李志明签署房屋买卖合同，其代理行为对林金垒、李志明无效。结合本案合同的签订以及履行情况，本案的房屋买卖合同当事人双方应为林新基与林丽红。林新基虽取得涉案房屋的土地使用权，但其在在集体土地上建造八层房屋，该建造行为未取得建设规划许可，林新基因建造房屋的行为不合法而未取得涉案房屋的物权。林新基转让的涉案房屋因不属于合法建造的房屋，其与林丽红签订的房屋买卖合同书因违反法律强制性规定而无效。现林新基要求林丽红支付剩余的购房款及逾期付款违约金，该主张于法无据，应予驳回。林丽红要求林新基交付房屋及办理水电立户的反诉主张缺乏依据，不予支持。林丽红以林新基违约为由要求林新基支付已付购房款的资金占用费，该主张不予支持。林丽红可另行基于合同无效提出相应的主张。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国建筑法》第二条、第七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条规定，判决如下： 一、驳回林新基的诉讼请求； 二、驳回林丽红的反诉请求。 案件受理费14142元，由林新基负担；反诉受理费7389元，由林丽红负担。 如不服本判决，林丽红可以在判决书送达之日起十五日内，林新基可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  俞 杰 人民陪审员  李天荣 人民陪审员  王 岚 二〇一九年十二月三日 书 记 员  郑丹丹 附：与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国建筑法》 第二条在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。 本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。 第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。 按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。 第四十一条在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。