甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终1002号上诉人（原审原告）:李永合，男，1973年2月6日出生，汉族，个体户。委托诉讼代理人：郭新柱，甘肃方家律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:庄浪县城市建设投资有限责任公司。法定代表人：郝理论，系公司总经理。委托诉讼代理人：王辉，该公司副经理。委托诉讼代理人：梁满珠，甘肃方家律师事务所律师。上诉人李永合因与被上诉人庄浪县城市建设投资有限责任公司（以下简称庄浪城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服庄浪县人民法院（2018）甘0825民初1428号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李永合上诉请求：1.依法撤销庄浪县人民法院（2018）甘0825民初1428号民事判决，判决房屋买卖合同无效；2.判令庄浪城建公司返还李永合40万元首付款及利息损失197515元（从2013年5月9日计算至2018年8月1日，此后利息损失计算至清偿日止）；3.判令庄浪城建公司支付李永合违约金10万元；4.本案诉讼费由庄浪城建公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.原审认定庄浪城建公司无法履行交房义务的事实错误。2.原审认定庄浪城建公司履行了通知义务的事实错误。3.原审认定庄浪城建公司没有出租房屋于他人错误；二、原审判决适用法律错误。1.该房屋买卖合同属于无效合同。2.原审在认定合同解除方面适用法律错误。3.延迟交付房屋及其违约金适用法律错误。4.审判程序方面存在瑕疵。庄浪城建公司辩称：1.原审法院判决认定本案的主要事实客观、公正，并且有证据证实，没有错误之处；2.原审法院适用法律完全正确；3.原审在审判程序方面不存在任何问题和瑕疵，至于如何判决，原审法院按照法律规定的程序进行审理和判决，没有不妥之处。李永合向一审法院提出的诉讼请求：1、解除李永合、庄浪城建公司之间的房屋买卖合同；2、判处庄浪城建公司退还李永合交付的房屋买卖款400000元及利息损失200000元；3、判处庄浪城建公司向李永合支付违约金100000元；4、庄浪城建公司承担诉讼费用。庭审中李永合当庭增加诉讼请求：要求庄浪城建公司赔偿李永合400000元的损失。庄浪城建公司向一审法院提出的反诉请求：1、请求法院依法确认房屋买卖合同有效，并判令李永合继续履行合同；2、请求法院判令李永合立即支付拖欠房款201680元及附属款15480元；3、请求法院判令李永合拖欠房款利息损失89856.34元（从2014年1月1日至2018年8月底，此后利息损失计算至清偿日至）；4、本案受理费、反诉费等诉讼费用由李永合承担。一审法院认定事实：2013年5月9日，李永合与原庄浪县城市建设有限责任公司（办公地址位于庄浪县太平洋超市楼上）就正在修建的商业门店达成口头买卖协议，约定：李永合购买原庄浪县城市建设有限责任公司建设的庄浪县南城区翠庭一期二层裙楼一层1号门店，建筑面积为50.14平方米，每平方为12000元，共计601680元，当时李永合交购门店款400000元，且原庄浪县城市建设有限责任公司给李永合出具了收据；房屋交付时间为2013年年底或者2014年5月9日之前。双方没有签订书面合同，也没有就延迟交付房款及房屋的违约责任进行约定。2013年11月12日，原庄浪县城市建设有限责任公司报告庄浪县住建局竣工验收后，对建设的庄浪县南城区翠庭一期二层裙楼交付使用。2014年正月，原庄浪县城市建设有限责任公司曾在庄浪县太平洋超市楼上房地产公司宣传栏张贴催款通知单，要求相关购房户尽快交款。2016年1月19日后，原庄浪县城市建设有限责任公司变更为庄浪县城市建设投资有限责任公司，差别是原庄浪县城市建设有限责任公司由住建局管理，变更后由县政府管理，人员、组织结构、债权债务都没有变化。2016年3月，办公地址搬迁到庄浪县统办大楼一楼，2017年12月，办公地址又搬至庄浪县南城区南城花园5号楼，办公到至今。2018年5月31日，李永合发现其购买的门店贴有庄浪县城市建设投资有限责任公司催款通知后联系了庄浪县城市建设投资有限责任公司相关工作人员。2018年6月，李永合看门店时，发现其购买的门店内堆放有杂物，李永合遂告知庄浪县城市建设投资有限责任公司如果房子其他人已经在使用，就要求解除合同，退还房款，或者要求减少价款，致双方发生纠纷。对于当事人双方有争议的事实及证据，原审分析认定如下：1、关于李永合是否将电话号码预留给原庄浪县城市建设有限责任公司，庭审中，虽然李永合提交了中国电信、移动查询单一份，证明李永合的两个号码从开户至今一直在使用。但庄浪县城市建设投资有限责任公司质证认为：因系复印件且无法达到证明目的。原审质证后认为：该证据仅能证明李永合使用该电话号码，但证明不了其将电话号码预留给庄浪县城市建设投资有限责任公司；2、关于庄浪县城市建设投资有限责任公司是否履行交房义务，且将该门店交于他人使用或出租，一审中，虽然李永合提交了U盘一份，内容为视频和录音，陈虎代、李保平、李永平的证言，但庄浪县城市建设投资有限责任公司提出异议，原审质证后认为：上述证据仅能证明在该门店内堆放有杂物且李永合因此和庄浪县城市建设投资有限责任公司产生了纠纷，李永合要求解除合同，退房款，或者减少房款。但证明不了庄浪县城市建设投资有限责任公司不履行交房义务，且将该门店交于他人使用或出租的事实；3、李永合提供的和庄浪县城市建设投资有限责任公司工作人员短信记录复印件，庄浪县城市建设投资有限责任公司提出异议，原审质证后认为：即使真实也仅能证明李永合向庄浪县城市建设投资有限责任公司工作人员陈述他人占用该门店。4、李永合提供的经营店铺的营业执照复印件，证明其有固定的经营场所。庄浪县城市建设投资有限责任公司认为：仅能够证明李永合自己有固定的营业场所，李永合当时是否给原庄浪县城市建设有限责任公司说的是该经营的场所。原审质证后认为：该组证明无法证明李永合告知原庄浪县城市建设有限责任公司其固定的经营场所；5、李永合提供的信用社手写单据一份，证明银行同期的利率，庄浪县城市建设投资有限责任公司提出异议，原审质证后认为：不符合证据的形式要件，不予采信；6、庄浪县城市建设投资有限责任公司提供的《翠庭花园一期二层裙楼门店销售表》，证明城投公司所有购房户基本交清购房款，只有李永合没有按照约定交清购房款的事实。李永合质证认为：真实性无异议，但与本案缺乏关联性。原审质证后认为：与该案有关联性，能够证明购房户中有36户交清购房款。7、庄浪县城市建设投资有限责任公司提供《平凉市商业银行贷款凭证》（回单），李永合质证认为：与李永合的主张无关，原审质证后认为：与该案缺乏关联性，不予采信。8、蒙锦祥与庄浪县城市建设投资有限责任公司签订的房屋租赁合同一份、现金缴款单，李永合对合同的真实性有异议。原审质证后认为:与蒙锦祥的询问笔录能够印证，可以采信，能够证明与李永合购买门店相邻的该门店租金为每年每平方米为350元。一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。李永合与原庄浪县城市建设有限责任公司在平等、自愿的基础订立的合同依法成立并生效，双方当事人应依约履行义务。2016年1月19日后，原庄浪县城市建设有限责任公司变更为庄浪县城市建设投资有限责任公司，该公司名称变更仅引起管理机关的变化，但其人员、组织结构、债权债务都没有变化，故原庄浪县城市建设有限责任公司债权债务应该由变更公司名称后的庄浪县城市建设投资有限责任公司继承。关于李永合提出的原庄浪县城市建设有限责任公司向社会出售房屋，没有商品房预售许可证问题，商品房预售许可证的设立是由于预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设中，房屋的所有权还没有经登记设立，为维护交易秩序，保障购房者合法权益，保证购房者在支付房屋价款后能够实现取得商品房及办理合法不动产权登记的预期目的。虽然该案中，庄浪县城市建设投资有限责任公司没有提供商品房预售许可证，但是案涉房屋已建成，并经相关组织验收，39户中的36户已交清房款并使用，且李永合已交购房款400000元，因此商品房预售许可证所要保障的购房人在支付房款后取得商品房并办理不动产权登记的预期目的已能实现，李永合与原庄浪县城市建设有限责任公司签订的《商品房买卖合同》无效的情形已消失，为维护交易稳定，对李永合提出的该理由，不予采信。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该案中，虽然李永合已经给付庄浪县城市建设投资有限责任公司400000元购房款，但按照双方的约定尚有201680元剩余房款未付，庄浪县城市建设投资有限责任公司也没有向李永合交付房屋，李永合和庄浪县城市建设投资有限责任公司属互负给付义务。庭审中，李永合提出由于公司名称及住所的变更，致其无法找到变更公司名称后的庄浪县城市建设投资有限责任公司，作为在庄浪县长期经商的个体户，有悖常理，且同一地段、相同地方的绝大多数门店购买户已交清房款并使用，加之，公司办公地址的变动是在2016年3月，故对李永合提出的该理由，不予采信。至于李永合提出庄浪县城市建设投资有限责任公司将其购买的门店交付他人使用或出租他人，证据不足，不予采信。根据本地房屋买卖交易习惯，购房户需在交清房款后或在交清房款的同时，开发商才向其交付钥匙并交付房屋，且原庄浪县城市建设有限责任公司曾早在2014年在庄浪县太平洋超市楼上房地产公司宣传栏张贴催款通知单，要求相关购房户尽快交款，因李永合未交清余款，2018年5月，庄浪县城市建设投资有限责任公司在该门店张贴缴费通知单要求其交清下欠房款，持相关银行回单到其公司办理手续理由正当。加之，双方也没有就延迟交付房款及房屋的违约责任进行约定。故李永合诉请的理由不足，对其诉请应予以全部驳回。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。故对庄浪县城市建设投资有限责任公司反诉请求依法确认房屋买卖合同有效，并判令李永合继续履行合同的请求，予以支持；买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。故李永合应依约向庄浪县城市建设投资有限责任公司支付购房款201680元；庄浪县城市建设投资有限责任公司作为出卖人应当向李永合交付案涉房屋并按照交易习惯向李永合交付办理房屋登记产权手续的资料并协助李永合办理产权登记；关于庄浪县城市建设投资有限责任公司反诉请求李永合支付附属款15480元的请求，因无合同约定和相应证据，不予支持；关于庄浪县城市建设投资有限责任公司反诉请求判令李永合支付拖欠房款利息损失89856.34元（从2014年1月1日至2018年8月底，此后利息损失计算至清偿日至），因该房尚未交付李永合且无合同约定，故不予支持；原庄浪县城市建设有限责任公司作为房地产开发企业，没有尽到必要的注意义务，预留李永合的联系方式，在公司人员变动、张贴催款通知单的形式通知李永合无效的情况下，无法通过电话等方式直接联系李永合交剩余房款、交付符合使用条件的商品房，故根据公平原则反诉费用由庄浪县城市建设投资有限责任公司自行负担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百五十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：1、驳回李永合的全部诉讼请求。2、李永合与庄浪县城市建设投资有限责任公司之间房屋买卖合同有效，继续履行合同；3、李永合支付庄浪县城市建设投资有限责任公司房款201680元；4、庄浪县城市建设投资有限责任公司交付李永合庄浪县南城区翠庭一期二层裙楼一层1号门店，并向李永合交付办理房屋登记产权手续的资料、协助李永合办理产权登记；5、驳庄浪县城市建设投资有限责任公司的其他反诉请求（上述3、4项于本判决书生效后10日内履行完毕）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由李永合负担；反诉案件受理费5905元，由庄浪县城市建设投资有限责任公司负担。二审中双方均未提交新证据。本院认为，李永合起诉称，2013年5月交款时，房屋为半成品。双方均认可未签订商品房买卖合同，仅有交纳部分购房款的收据，收款事由为：翠庭一期裙楼一层1号门店款。2018年5月23日，庄浪城建公司对李永合同的缴款通知主要内容为：李永合购买的翠庭小区1号楼门面房，建筑面积、成交总价、已交房款、下欠房款、下欠附属工程款、下欠合计应交款等，通知李永合于2018年5月31日前缴清所欠房款，不按期交款视为违约，应承担违约责任或收回房屋另行出售。庄浪城建公司向李永合出具的购房款收据上，付款时间为2013年5月9日，庄浪城建公司申请竣工验收时间是2013年11月12日，则庄浪城建公司销售为预售，而非现房销售，且一、二审中，城投公司均未提交商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人仅有一张收款收据（占总房价近2/3），该收据并不能证明当事人约定了房屋面积、价款、交付时间等，所交的款项为本约合同签订时的抵扣房款，需要达到签订本约合同条件时，再签订属于本约合同的商品房买卖合同，庄浪城建公司未提交预售许可证，故仅凭收据，只能证明当事人之间形成了商品房预约合同，当事人尚未签订商品房买卖的本约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，李永合在预约合同签订后，称未找到庄浪城建公司，该理由与其长期生活居住在庄浪县城、相同地段购房户绝大部分均交纳了房款，并收到房屋，2018年5月庄浪城建公司张贴通知后，李永合即知晓催款事项，李永合长达五年时间未主动联系庄浪城建公司，与普通人的理解不符，与情理相悖，实质上属于消极懈怠，不追求预约合同的履行，放任该状态的持续，不积极主动履行预约协议，怠于行使自己的权利。庄浪城建公司同样不主动寻找和直接通知李永合本人，不通过相关救济途径解决问题，不积极履行自己的义务，怠于行使自己的权利。双方当事人均有过错。本案中，李永合主张解除合同，而庄浪城建公司在2018年5月23日的缴款通知单中，提出了选择性条件，即在李永合不缴款时，可以要求李永合承担违约责任或者收回房屋另行出售。收回房屋另行出售即为解除合同的处理方式，该通知李永合已知悉。故李永合解除合同主张与庄浪城建公司通知解除合同相符合，意思表示相一致，应予准许。庄浪城建公司的反诉请求继续履行合同与其发出的解除通知不相符，应以在先发出的解除通知为准。其要求继续履行合同的请求不能成立。庄浪城建公司在收取李永合的预付房款后，未签订本约合同，未交付房屋，但却占有使用该笔资金，该笔资金产生的孳息（利息），其无权取得，应当作为李永合的损失，归还给李永合，利息应以中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算向李永合支付。李永合要求庄浪城建公司承担其他责任的请求，不能成立。李永合超标的诉讼请求，应由李永合负担。李永合一审要求解除合同，二审要求确认合同无效的主张，超出一审诉请范围，也无事实及法律依据。综上所述，李永合一审要求解除合同的请求成立，应予支持，其他请求及庄浪城建公司的反诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决不当，二审应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二、第三项规定，判决如下：一、撤销庄浪县人民法院（2018）甘0825民初1428号民事判决；二、解除李永合与庄浪县城市建设投资有限责任公司签订的商品房预订合同；三、庄浪县城市建设投资有限责任公司向李永合返还40万元预购房款，并以该40万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算，向李永合支付自2013年5月9日起至退还该款期间的利息；四、驳回李永合的其他诉讼请求；五、驳回庄浪县城市建设投资有限责任公司的反诉请求。一审本诉案件受理费5800元，由李永合负担2800元，由庄浪县城市建设投资有限责任公司负担3000元；一审反诉案件受理费5905元，由庄浪县城市建设投资有限责任公司负担。二审案件受理费11705元，由李永合负担6705元，由庄浪县城市建设投资有限责任公司负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 吕长录审 判 员 曹海荣审 判 员 李 艳 二○一九年十二月二十六日法官助理 晁 超书 记 员 冯海燕