沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初14947号原告：彰武柒田物流有限公司，住所地彰武县兴柳街33号，统一社会信用代码91210922564600378X。法定代表人：姜大为，系该公司股东。委托代理人：王惊涛，男，1956年5月28日出生，汉族，住辽宁省彰武县，系该公司经理。被告：沈阳恒长源商务咨询有限公司，住所地沈阳市沈河区南顺城路63-2号422室，统一社会信用代码91210100793181955E。法定代表人：曲运鹏。被告：王希竹，女，1963年11月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告彰武柒田物流有限公司与被告沈阳恒长源商务咨询有限公司、王希竹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲担任审判长，与人民陪审员荆立群、刘光珍组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告彰武柒田物流有限公司委托代理人王惊涛到庭参加诉讼，被告沈阳恒长源商务咨询有限公司、王希竹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告彰武柒田物流有限公司诉称，2017年4月10日，原、被告签订《房屋买卖协议》拍卖竟得位于沈阳市和平区的房产5032.1平方米房屋所有权，房屋总成交价1400万元，原告应先支付定金200万元。原告于2017年4月11日支付定金200万元。协议第四条约定“应在协议签订40天内办理完更名过户手续，否则视为甲方违约”，但时至今日，被告没有履行应履行的义务，现原告诉至法院。诉讼请求：1、判令解除房屋买卖协议并判令被告双返定金400万元；2、判令被告偿还垫付的物业费、水电费139790.03元;3、判令二被告承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费用。被告沈阳恒长源商务咨询有限公司、王希竹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经审理查明，2017年4月10日，沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（甲方/卖方，原名沈阳恒长源房地产开发有限公司）与陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、张国庆、孙仲波（乙方/买方）签订《房屋买卖协议》一份，载明甲方于2010年12月20日通过拍卖竞得位于沈阳市和平区的房产5032.10平方米所有权，约定甲方将上述房屋转让给乙方，转让价款为人民币1400万元，分两期支付，本协议签署第二日，乙方支付给甲方指定账户定金人民币200万元，甲方收到200万元定金后本协议方可生效，在甲、乙双方办理完房屋更名过户手续乙方取得房屋所有权证后，一次性支付剩余转让款给甲方指定账户，甲方承诺本协议签订后40天内办理完更名过户手续。……该协议落款处，甲方处有沈阳恒长源商务信息咨询有限公司的法定代表人王希竹的签名，并盖有该公司的公章，乙方处有陈科萍、陈健的签名及捺印，其他人均为代签。同日，原告彰武柒田物流有限公司作为甲方与作为乙方的张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站签订《协议书》一份，内容如下：经甲方和乙方的六人协商，甲方以乙方的名义，购买沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（原名：沈阳恒长源房地产开发有限公司）位于沈阳市和平区青年大街386号的房产，5032.10平方米，此房的实际购买人与产权人是彰武柒田物流有限公司，合同内容与另外一份（乙方六人、沈阳恒长源商务信息咨询公司所签的）合同内容一致，该房子的付款手续纳税均由甲方负责，今后因该房产产生的一切债务纠纷由甲方负责，与乙方六人无关，特此立议。该协议落款处，原告彰武柒田物流有限公司加盖公章，六个自然人亦签名予以确认。2017年4月11日，原告彰武柒田物流有限公司支付王希竹购房定金200万元，并占有使用前述房屋至今。庭审中，原告提交了其2017年7月10日押金收条、2017年8月7日和2018年5月10日四张增值税发票联。另查明，2019年3月26日，大连佰优教育科技有限公司以张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、彰武柒田物流有限公司为被告以物权保护纠纷案由诉至本院，本院作出（2019）辽0102民初7832号民事判决书，判决正文审理查明部分载明“2018年9月10日，沈阳恒长源商务咨询有限公司（甲方/卖方）与刘羽（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》一份，载明交易标的位于沈阳市和平区，面积共计5032.10平方米，目前抵押于李会杰，抵押金额本金为1500万元，利息585万元，甲方为抵押人，李会杰为抵押权人。约定交易价格2145万元，本次交易产生的全部税金（包括营业锐、增值税、城建、教育税附加，印花税，地方教育税等），由乙方承担。第二条第3款交易方式约定：乙方为甲方代为偿还甲方抵押本协议标的所产生的对李会杰欠款，其中本金1500万元，利息585万元，剩余60万元作为本次交易购房尾款。双方商定购房款分三次缴付，1、乙方于签订本协议1日内，乙方缴付甲方指定账户50万元；2、签订本协议10日内，乙方将2085万元人民币直接缴付标的物抵押权人李会杰指定账户；3、剩余10万元乙方在甲方完成交房后2日内付清，支付与甲方，全部房款结清。……双方还就其他事项进行了约定。该合同落款处，甲方处有盖有沈阳恒长源商务咨询有限公司的公章及法定代表人王希竹的印章，乙方处有刘羽的签名及捺印（诉讼中，原告佰优公司出具情况说明，证明刘羽为其员工，受公司委托与沈阳恒长源商务咨询有限公司签订该）。合同签订后，原告佰优公司于2018年9月11日、9月13日四次向王希竹指定账户汇款2135万元，于2018年9月13日缴纳涉案房屋的税款，并于2018年9月14日办理涉案房产的不动产权属证书。不动产权属证书载明权利人为大连佰优教育科技有限公司，单独所有，房屋面积5032.10平方米。现原告佰优公司诉至法院，要求七被告腾退前述61间房屋。诉讼中，原告佰优公司称其在交易之前到房产局查询，涉案房屋没有任何抵押、查封，也到涉案房屋所在地实地考察，所有房间均上锁。庭审中，原告佰优公司主张被告柒田物流支付房屋使用费，包括租金、物业费、水、电费，并要求按照当地写字间的平均租金计算，根据网上调查1元-3元/平方米，按照最低1元计算，房屋面积5032.10平方米，租金5032元/天，从2018年9月14日计算至起诉之日2019年3月19日共计187天，总计940984元；物业费及水、电费的金额尚不确定。另查，根据沈阳市公安局和平分局的卷宗记载，被告张国庆于2019年4月30日代理公司到沈阳市公安局和平分局报案，称公司在购房时被人骗，购买的房产位于沈阳市和平区，并称公司于2017年4月10日与房屋所有者王希竹签署的买卖协议……”。上述事实，有房屋买卖协议、协议书、拍卖成交确认书、收据、华阳大厦5032.1平方米钥匙移交明细表、收条、发票联以及本院调取的民事判决书、法庭审理笔录以及原告的当庭陈述笔录、张国庆、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站询问笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院对原告提供的证据进行审查认定案件事实。关于2017年4月10日沈阳恒长源商务信息咨询有限公司与陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、张国庆、孙仲波签订的《房屋买卖协议》，涉案六个自然人系原告彰武柒田物流有限公司的员工，其与沈阳恒长源商务信息咨询有限公司签订《房屋买卖协议》系履行职务行为，其行为后果应由原告彰武柒田物流有限公司承担。根据《物权法》第9条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，谁就依法取得了该房屋的所有权。本案属于一房二卖的情形，大连佰优教育科技有限公司于2018年9月14日办理了诉争房屋不动产权属证书，即取得诉争房屋的所有权，现沈阳恒长源商务信息咨询有限公司不仅未依照2017年4月10日签订的《房屋买卖协议》“甲方承诺本协议签订后40天内办理完更名过户手续”履行过户义务，其后续与大连佰优教育科技有限公司签订合同、配合过户等一系列行为已构成根本违约，应承担违约责任，故对于原告主张解除房屋买卖协议、定金双返的诉求，本院予以支持。鉴于被告王希竹系被告时任法定代表人，其在2017年4月10日与陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、张国庆、孙仲波签订的《房屋买卖协议》、2017年4月11日签写《收据》系履行职务行为，原告亦未提供证明王希竹需承担连带责任的相关证据，其行为后果应由被告沈阳恒长源商务咨询有限公司承担，故在本案中不应承担民事责任。关于原告主张的物业费、水电费，庭审中原告表示“2017年4月11日交接房屋时，物业要求其缴纳被告之前欠付的物业水电费用，否则不予交付房屋，被告让其垫付，在支付尾款时结算”，为此原告仅提交了2017年7月10日押金收条、2017年8月7日和2018年5月10日四张增值税发票联，本院认为，原告所提供的票据缴费时间与其陈述“2017年4月11日实际垫付时间”不一致，不能说明其缴纳款项的发生时间段，且双方对于原告所述的垫付款项并无约定，原告对此亦未举证予以证明，其要求被告给付物业费、水电费无事实及法律约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2017年4月10日被告沈阳恒长源商务信息咨询有限公司与陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、张国庆、孙仲波签订的《房屋买卖协议》；二、被告沈阳恒长源商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彰武柒田物流有限公司返还双倍定金合计400万元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费39918元，公告费800元，由原告彰武柒田物流有限公司负担1348元，由被告沈阳恒长源商务咨询有限公司负担39370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  荆立群人民陪审员  刘光珍二〇一九年十二月九日书 记 员  王 琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。