五指山市人民法院民事判决书（2019）琼9001民初643号原告：海南珠江格瑞物业管理有限公司，住所地海口市世贸西路6号诚田国际商务大厦22层BC座。法定代表人：万昌金，该公司总经理。委托代理人：董爱武，该公司职员。委托代理人：冯博，该公司职员。被告：邱晓敏，女，1963年3月7日出生，汉族，户籍登记住址浙江省金华市，现联系地址浙江省金华市安泰会计师事务所八一北路118号八楼。原告海南珠江格瑞物业管理有限公司（以下简称珠江格瑞公司）与被告邱晓敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，并于2019年11月12日公开庭审理，原告珠江格瑞公司的委托代理人董爱武、冯博到庭参加诉讼，被告邱晓敏经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告珠江格瑞公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告向原告支付位于海南省五指山市××区，自2012年4月1日至2019年5月31日的物业管理费6247.04元，合计6247.04元；2.请求判令被告支付截止2019年5月31日的逾期支付物业管理费的违约金16304.77元，根据物业服务合同违约金按逾期金额每日千分之二支付，直至付清之日止。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告房产位于海南省五指山市××区，建筑面积为72.64平方米。2012年3月31日业委会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告负责五指山翡翠花园的物业服务，物业服务收费为1.00元月平方米。原告于2012年7月25日经五指山市物价局备案，其中住宅的收费标准为1.00元平方米。2017年5月3日，五指山市往房保障与房产管理局作出《关于翡翠花园小区物业合同自动延期的回复》，回复中说明根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条规定，物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定缴纳延续期间的物业服务费用。被告邱晓敏位于椰风家园7栋607房面积72.64平方米，物业管理费为1元/平米/月。每月物业管理费为72.64元，自2012年4月1日至2019年5月31日的物业管理费为6247.04元，根据原告与业委会签订的《物业服务合同》约定，逾期支付物业管理费，应按逾期支付金额每日千分之二支付违约金，截止2019年5月31日止，被告应向原告支付违约金16304.77元。物业管理费和违约金合计22551.81元。欠费期间，原告多次致电或致函被告催讨，但被告仍无理拖欠至今，为维护原告的合法权利，特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告邱晓敏辩称：一、被告愿意按照50%的标准支付物业管理费3123.52元；至于违约金和诉讼费问题，责任不在被告，应由原告承担。二、事实和理由：（一）开发商和首任物业公司交接不清影响被告办理房产证。由于开发商和首任物业公司交接不清，致使被告椰风家园7栋607室至2018年初一直无法申请办理房产证，其他同事购买的业主都办妥了房产证，期间被告曾多次交涉无果，最后向12345投诉热线投诉。（二）当初物业承诺没有居住可减半缴纳物业费。交房时首任物业管理公司承诺没有居住仅需按标准的50%缴纳，被告椰风家园7栋607室一直没有入住，应减半缴纳物业费，空房的物业费打折也是物业管理的惯例。（三）更换物业公司没有征求被告的意见也没有告知，现任物业公司没有履行交接和告知业务。被告椰风家园7栋607房门钥匙交由物业公司保管，被告也不清楚何时更换物业管理公司。一是更换物业公司既没有征求被告的意见，也没有通知被告，被告也没有与其签署过协议，二是接任的海南珠江格瑞物业管理有限公司没有与前任物业公司办妥交接，致使被告椰风家园7栋607室房门钥匙丢失。（四）物业管理公司不尽职没有尽到通知缴费详情的责任，而且工作人员的态度很差。现任物业公司工作人员态度很差，来过一次电话要被告交物业费，电话说“倪马上过来交物业费，否则就法院见”，既没有告知被告交多少、什么标准、交费期限等，也没有通知被告具体收款人户名、账号和开户银行，被告认为作为物业管理公司是不尽职的，没有尽到通知详情的责任。（五）服务质量差，没有尽到责任。物业公司服务质量差，电梯不能正常使用，小区内脏乱差，2017年为交涉办理房产证，被告到小区来过一次，楼道内堆满杂物不能开门，被告是爬着进门的，没有尽到物业应尽的质证，不能令人满意。基于以上情况，被告愿意按照50%的标准支付物业管理费3123.52元，至于违约金和诉讼费问题责任不在被告，不应由被告承担。如果是一个合格、负责任的物业公司，被告认为可以通过协商解决，也完全不必再给本已十分繁忙的法官增加工作量了。为了证明其诉讼主张，原告珠江格瑞公司向本院提交如下证据：证据1、合同，证明物业服务合同；证据2、翡翠花园小区物业合同自动延期的回复，证明翡翠花园小区物业合同自动延期的回复；证据3、收费备案，证明物业服务收费备案；证据4、短信催收记录，证明被告短信记录；证据5、物业费催收函存根及拍照，证明物业管理费及水电费催收函；证据6、物业费违约金计算表，证明物业费及违约金明细表。被告邱晓敏对原告珠江格瑞公司提交的证据未发表质证意见。被告邱晓敏未向本院提交证据。本院认证情况如下：对原告珠江格瑞公司提交的证据，经本院核对原件，对该证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述、举证、质证以及本院对上述证据的分析认证，可以确定如下事实：原告珠江格瑞公司2012年3月21日与五指山市翡翠花园业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定原告为五指山翡翠花园小区住宅、别墅、商铺提供物业服务，别墅住宅1.5元/月×平方米，普通住宅1元/月×平方米，商业铺面待物价部门批复后确定，此前暂按1.4元/月×平方米收取。合同还约定如业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之二的标准向物业公司支付违约金。该合同期限自2012年4月1日起至2017年3月31日止。五指山市住房保障与房产管理局2017年5月3日作出回复，因业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，由原告按合同继续提供物业服务至新品物业服务企业正式接管时为止，业主应该按照原合同约定缴纳延续期间的物业服务费用。被告2010年1月25日与五指山福安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发的坐落于五指山市××区）第7幢607房，房屋建筑面积为72.64㎡。2018年6月29日，被告取得了该房的不动产权属证书。该房属于五指山市翡翠花园小区的住宅，属原告物业服务范围。被告购房后，未缴纳2012年4月1日至2019年5月31日共计86个月期间的物业管理费，每月：72.64㎡×1元/月=72.64元，86个月共计：86月×72.64元=6247.04元。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工单尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告作为五指山市海榆中线北侧翡翠新区内（椰风家园）第7幢607房的不动产权人，应承担该不动产的物业管理费用。原告要求被告支付从2012年4月1日起至2019年5月31日的物业管理费6247.04元，在该期间被告作为涉诉房产的业主，应按《物业服务合同》的约定交纳物业费。关于被告辩称开发商和首任物业公司交接不清影响被告办理房产证、更换物业公司没有征求被告的意见也没有告知，现任物业公司没有履行交接和告知业务、物业管理公司不尽职没有尽到通知缴费详情的责任，而且工作人员的态度很差、服务质量差，没有尽到责任这几项问题，不属于本案物业服务合同纠纷的抗辩事由，被告可向相关责任人主张责任。关于被告辩称当初物业承诺没有居住可减半缴纳物业费的问题，原告对此不予认可，被告也没有相应的证据加以证明，本院对被告的该项抗辩主张不予支持。因此，对原告要求被告支付从2012年4月1日起至2019年5月31日的物业管理费6247.04元的诉求，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交纳物业管理费违约金的问题，根据原告与五指山市翡翠花园业主委员会签订《物业服务合同》，逾期交纳物业管理费的，应按每日千分之二的标准支付违约金。被告作为业主，根据《物业管理条例》，其负有交纳物业管理费的义务，因其未按期交纳物业管理费，应承担支付违约金的相应责任。被告从2012年4月1日起未交纳物业费，应从次月起承担相应的违约金，现原告要求被告支付截止2019年5月31日的逾期支付物业管理费的违约金16304.77元，并要求被告按《物业服务合同》的约定支付逾期金额每日千分之二的违约金，直至付清之日止，实际是要求被告支付从2012年5月1日起至2019年5月31日止的违约金及之后继续产生的违约金，根据原告提交的违约金计算明细表，其计算天数有误，经本院核对，截止2019年5月31日，被告2012年4月物业费违约2587日，5月物业费违约2556日，6月物业费违约2526日，7月物业费违约2495日，8月物业费违约2464日，9月物业费违约2434日，10月物业费违约2403日，11月物业费违约2373日，12月物业费违约2342日；2013年1月物业费违约2311日，2月物业费违约2283日，3月物业费违约2252日，4月物业费违约2222日，5月物业费违约2191日，6月物业费违约2161日，7月物业费违约2130日，8月物业费违约2099日，9月物业费违约2069日，10月物业费违约2038日，11月物业费违约2008日，12月物业费违约1977日；2014年1月物业费违约1947日，2月物业费违约1918日，3月物业费违约1887日，4月物业费违约1857日，5月物业费违约1826日，6月物业费违约1796日，7月物业费违约1765日，8月物业费违约1734日，9月物业费违约1704日，10月物业费违约1673日，11月物业费违约1643日，12月物业费违约1612日；2015年1月物业费违约1581日，2月物业费违约1553日，3月物业费违约1522日，4月物业费违约1492日，5月物业费违约1461日，6月物业费违约1431日，7月物业费违约1400日，8月物业费违约1369日，9月物业费违约1339日，10月物业费违约1308日，11月物业费违约1278日，12月物业费违约1247日；2016年1月物业费违约1216日，2月物业费违约1187日，3月物业费违约1156日，4月物业费违约1126日，5月物业费违约1095日，6月物业费违约1065日，7月物业费违约1034日，8月物业费违约1003日，9月物业费违约973日，10月物业费违约942日，11月物业费违约912日，12月物业费违约881日；2017年1月物业费违约850日，2月物业费违约822日，3月物业费违约791日，4月物业费违约761日，5月物业费违约730日，6月物业费违约700日，7月物业费违约669日，8月物业费违约638日，9月物业费违约608日，10月物业费违约577日，11月物业费违约547日，12月物业费违约516日；2018年1月物业费违约485日，2月物业费违约457日，3月物业费违约426日，4月物业费违约396日，5月物业费违约365日，6月物业费违约335日，7月物业费违约304日，8月物业费违约273日，9月物业费违约243日，10月物业费违约212日，11月物业费违约182日，12月物业费违约151日；2019年1月物业费违约120日，2月物业费违约92日，3月物业费违约61日，4月物业费违约31日，5月物业费违约0日。上述各月份违约天数累计共计111195日，每日应按该月应交纳的物业费72.64元的千分之二支付违约金，即：111195日×72.64元×0.2%=16154.41元，原告主张从2012年5月1日至2019年5月31日止的违约金16304.77元，本院支持16154.41元。关于原告要求被告支付该期间之后的违约金，根据查明的事实，被告在2019年5月31日后仍未交纳2012年4月1日止2019年5月31日期间的物业费6247.04元，应按《物业服务合同》的约定继续支付该笔物业费的违约金，直至该笔物业费付清之日止。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告邱晓敏自本判决书生效之日起十日内，向原告海南珠江格瑞物业管理有限公司支付物业管理费6247.01元及违约金（2012年5月1日至2019年5月31日逾期违约金16154.41元；2019年6月1日起违约金以6247.01元为基数，按日千分之二计至付清之日止）；二、驳回原告海南珠江格瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费363元（原告已预缴）、公告费585元（原告已预缴），由被告邱晓敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 符旭辉人民陪审员 王海清人民陪审员 卓启新 二Ｏ一九年十二月一日书 记 员 黄忠和附：本案适用法律条文：