沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初13293号 原告班韵淇，男，1991年3月8日出生，满族，住沈阳市浑南区。 委托诉讼代理人戴晨曦、郑伟，均系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。 被告郑峰，男，1987年9月9日出生，朝鲜族，住辽宁省辽阳市太子河区。 班韵淇诉郑峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理。依法由审判员庞舒亓适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴晨曦、郑伟到庭参加诉讼，被告郑峰经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告班韵淇诉称：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》并在判决之日起限期腾退涉案房屋；2、请求判令被告支付违约金41522.4元；3、请求判令被告支付房屋占有使用费29603.2元（暂计算至2019年8月31日，具体计算日期至判决之日止）；4、请求判令被告支付解除合同提前通知期间的租金34603.2元；5、请求判令被告支付原告已清缴的物业费13132元；6、请求判令被告支付原告已清缴的采暖费1181.44元；7、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年1月15日，被告租赁原告位于东陵区5门的房屋进行经营，并与案外人沈阳奥体万达广场有限公司签订编号为【B3-5】的的《沈阳奥体万达广场租赁合同》，租赁期限为三年，租期为2016年5月30日至2018年5月29日止。原告于2016年8月购买涉案房屋，并于9月1日办理房屋过户手续。2016年8月25日，原告、被告和案外人签订《三方协议》约定，出租人由案外人沈阳奥体万达广场有限公司变更为原告，被告继续承租涉案房屋。按照该合同的约定被告支付租期内的租金，原告给被告提供租金的完税凭证。2019年4月20日，原告与被告重新签订了《租赁合同》约定，被告继续承租B3#5的商铺，约定租期36个月，从2019年5月30日至2022年5月29日。第一年租金标准为每月每平方米90元，每月租金11534.4元，合计年租138412.8元。但被告在2019年8月7日起付了5000元租金以后一直拖欠租金至今。另，原告去核实店铺状况，发现被告从2018年5月起开始拖欠物业费至今，还拖欠2018年冬季的采暖费。综上，被告己经严重违反合同的约定，原告多次与被告协商租金和费用的问题，无果。为维护自身的合法权益诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求 被告郑峰在法定期限内未提交答辩意见，亦未到庭应诉。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了2016年8月28日签订的租赁合同、三方协议、原告在税务局开具的完税发票、房产证一份。 2019年4月20日签订的租赁合同、采暖费和物业费的收据、银行流水一份，经庭审审查，本院予以确认并在卷为证。 经开庭审理，结合当事人陈述及举证，本院确认本案事实如下： 2016年1月15日，被告租赁位于东陵区5门的房屋进行经营，并与案外人沈阳奥体万达广场有限公司签订编号为【B3#5】的《沈阳奥体万达广场租赁合同》，租赁期限为三年，租期为2016年5月30日至2018年5月29日止。原告于2016年8月购买涉案房屋，并于9月1日办理房屋过户手续。2016年8月25日，原告、被告和案外人签订《三方协议》约定，出租人由案外人沈阳奥体万达广场有限公司变更为原告，被告继续承租涉案房屋。按照该合同的约定被告支付租期内的租金，原告给被告提供租金的完税凭证。2019年4月20日，原《三方协议》及《沈阳奥体万达广场租赁合同》已履行完毕。原告与被告重新签订了《租赁合同》，约定被告继续承租东陵区5门的房屋即【B3#5】的商铺，约定租期36个月，从2019年5月30日至2022年5月29日。第一年租金标准为每月每平方米90元，每月租金11534.4元，合计年租金138412.8元。上述《租赁合同》第四条4.2约定，本合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第【12】各月最后一同期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算……4.3约定，本合同项下首期租金应于本合同刚签订当日支付，租金期间为【2019】年【5】月【30】日至【2020】年【5】月【29】日，应交租金为【138412.8】元。第六条6.1约定，合同签署当时，被告应当向原告支付10000元，作为租赁保证金……合同22.4条约定，本合同因被告违约提前终止的，原告有权没收租赁保证金。关于物业费，双方约定，被告应当自计租之日起向物业服务公司缴纳该房屋的物业服务费。关于能源费用及其他费用，双方约定自进场之日起，被告应当承担并支付案涉房屋的水、电、燃气、热力等能源费用。关于违约责任，双方在合同中约定，如被告未能在合同约定的期限内向原告支付首期租金、物业服务费，则自逾期支付第5日起，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当向原告支付相当于保证金、管理费、首期租金、物业服务费应付金额的违约金。合同签订后，被告继续租用案涉房屋，但其仅向原告支付了10000元租赁保证金及在2019年8月7日付了5000元租金，以后未再向原告支付其他租金，故原告诉至法院，要求解除租赁合同。 另查明，被告在租用案涉房屋时，拖欠物业公司2018年5月30日至2019年10月29日物业管理费9303.13元，拖欠2017年11月1日至2017年11月30日期间的采暖费1181.44元。本案原告已代被告清缴了上述费用。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案被告郑峰经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示、合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。另当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原告已将涉案房屋交付被告使用，故被告亦应履行合同义务，向原告支付租金，现被告拖欠租金已逾数月，达到合同约定的解除条件，故原告诉请解除案涉《租赁合同》并由被告腾退房屋，按照每月11534.4元标准支付欠付租金及房屋占有使用费于法有据，本院予以支持（总数中应减去被告已给付的5000元首月部分租金）。关于原告所诉要求被告支付由原告代缴的物业费及采暖费之诉请，因合同中确有约定应由被告支付上述费用，原告在被告欠缴的情况下予以清偿，故被告应向原告返还垫付的物业费9303.13元及采暖费1181.44元，本院对原告该诉请予以支持。关于原告所诉要求被告支付违约金的诉讼请求，虽双方在合同中已约定“原告解除合同的，被告应当向原告支付相当于保证金、管理费、首期租金、物业服务费应付金额的违约金”，然该约定并无具体数额及计算方式，属约定不明；另因原、被告在合同中约定了租赁保证金10000元，并约定因被告违约提前终止合同的情况下，原告有权没收租赁保证金。现在被告违约的情况下，上述保证金原告已予以扣留。故原告再次要求被告按照首期租金的30%标准向其支付违约金41522.4元，增加了承租人的责任，且于法无据，本院不予支持。关于原告所诉要求被告支付解除合同提前通知期间的租金34603.2元之诉请，因无事实及法律依据，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条二款、一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告班韵淇与被告郑峰于2019年4月20日签订的《租赁合同》于本判决生效之日立即解除，解除之日被告郑峰将位于东陵区5门房屋腾退给原告班韵淇； 二、被告郑峰于本判决生效之日起七日内向原告支付租金及房屋占有使用费，2019年5月30日至6月29日租金共计6534.4元，其余租金及占有使用费按每月11534.4元为标准，自2019年6月30日计算至房屋实际腾退之日。 三、被告郑峰于本判决生效之日起七日内向原告支付代偿物业费9303.13元； 四、被告郑峰于本判决生效之日起七日内向原告支付代偿采暖费1181.44元； 五、驳回原告班韵淇其他诉讼请求。 如果被告郑峰未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9153元，由被告郑峰承担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于沈阳市中级人民法院。 审判员  庞舒亓 二〇一九年十二月六日 法官助理张若竹 书记员刘伟