天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7281号上诉人（原审原告）：常恩慈，男，1959年5月17日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：张智慧，天津澍泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：天津融创汇杰置地有限公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号-8034。法定代表人：曾建伟，总经理。委托诉讼代理人：史玮，女，该公司职员。委托诉讼代理人：卞小月，女，该公司职员。被上诉人(原审被告)：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：汪孟德，总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，女，该公司职员。上诉人常恩慈因与被上诉人天津融创汇杰置地有限公司（以下简称“融创置地公司”）、融创物业服务集团有限公司（以下简称“融创物业公司”）建筑物区分所有权纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。常恩慈上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人对其所在别墅内共有部分享有使用权，判令被上诉人融创置地公司拆除上诉人所在别墅内一楼公共通道门前的遮挡物，且二被上诉人须同时向上诉人发放别墅内地上能够正常并长期使用的智能门禁卡；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院支持了上诉人对其所在别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等共有部分享有所有权，却没有判令二被上诉人排除上诉人正常出入一楼公共通道前的妨碍，一审法院仅依据二被上诉人答辩意见作出上诉人回家途径仅有两种的认定缺乏事实与法律依据；二被上诉人在其所在别墅的一楼公共通道前设置遮挡物和智能门禁，侵害了上诉人自由出入地上公共通道的合法权利，侵害了上诉人的物权使用权，一审法院认定该遮挡物归属于上叠业主属于认定事实不清，据此认定上诉人须负有容忍义务于法无据。一审法院不应在认定的上诉人所享有的共有权和使用权之前添加形容词“合理的”，这在客观上造成对法律层面上理解、维权和执行的困难。故一审法院判决驳回上诉人拆除遮挡物、领取门禁卡的请求有误，请求二审法院判如所请。融创置地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。融创物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。常恩慈向一审法院起诉请求：1．依法确认原告作为业主对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等共有部分享有法定共有权及使用权；2．依法判令被告融创置地公司拆除一楼公共通道门前的遮挡物；3.依法判令二被告共同向原告发放该别墅内地上及地下的正常并可以长期使用的门禁卡；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月18日，原告常恩慈与被告融创置地公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定其购买融创置地公司开发的、位于天津房屋（该别墅下叠），建筑面积231.72平方米，其中：套内建筑面积189.23㎡，公共部位分摊建筑面积42.49㎡；每平方米价格为21577.77元，房屋总价款为5000000元；融创置地公司在商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，于2016年12月30日前将商品房交付给原告使用。2016年10月18日，双方签订了《附件六：补充合同》，双方在第十二条第2款中约定，“在不降低买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，出卖人可自行进行规划变更或设计变更，包括优化总平面规划布局、调整非经营性配套公建建设方案，以及调整建筑细部”。在第十八条“关于特定空间的归属或使用约定”中约定，“1、根据房屋测绘报告未计入公摊建筑面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物，其所有权和／或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。前述建构筑物包括但不限于人防工程、会所、规划停车库位（产权已转让给业主的除外）、居住区配套公共服务设施（教育医疗卫生文化体育绿地社区服务行政管理商业金融市政公用），买卖双方约定的属于出卖人所有的其他设施设备用房项目以及它们应分摊的面积。2、出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或半地下室、空调位、设备平台、结构板、夹层、架空层、天井、花池、绿地、花园、小院等（前述统称为“特定空间”）提供给前述商品房的买受人独自使用。买受人认可购买附带特定空间商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权。3、购买附带上述特定空间商品房的买受人，不应改变特定空间的用途，不应改变特定空间原有的隔离方式，不应在特定空间内搭建违章建筑，不应妨害特定空间内公共设施的运行。4、享有上述特定空间使用权的业主应自行承担该等特定空间的维修养护事宜，否则应赔偿出卖人或第三方所遭受的损失。5、......”另，融创置地公司开发建造了涉案房屋所在的天津市海河教育园区天津大道以南、月牙河以西知香园，该小区为别墅项目，分为上、下叠。其中，下叠房屋为1、2层（带地下室）、上叠房屋为3、4层。关于原告要求融创置地公司拆除的一楼公共通道门前的遮挡物，系上叠业主小院的组成部分，由融创置地公司建造，但该遮挡物不在建筑规划范围内。原告办理收房手续时，融创物业公司受融创置地公司委托，向全体业主发放了入户门钥匙、室内钥匙、信箱钥匙、其他钥匙（电梯门／小院／地下室）、智能卡、业户手册、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《对讲使用说明》、保修卡及《临时管理规约》。其中，“其他钥匙”为地下室入户门钥匙，“智能卡”（门禁卡）使用范围为地下车库至公共通道间安全门。另查明，现原告回家途径有两种，一种为业主进入地下车库后，由地下室入户门进入自家房屋；第二种为从小区内部道路行至自家小院后，由小院门口进入自家房屋。庭审中，原告称收房时二被告确向其发放了智能卡，原告持该卡可由地下车库进入公共通道安全门，但由于人为设置使用权限，现已无法正常使用。二被告对该说法不认可，称其均未对智能卡的使用权限进行设置，如果无法正常使用，可重新更换。一审法院认为，关于原告方第一项诉讼请求，“依法确认原告对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等业主共有部分享有法定共有权及使用权”的主张，其中关于原告要求确认法定共有权部分，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼体、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）、......”。根据上述法律规定，结合一审法院从天津市国土资源测绘和房屋测量中心依法调取的相关证据材料，确认了原告所在建筑物的共有部分。庭审中，二被告均认可原告对该别墅内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等业主共有部分享有法定共有权，故一审法院予以确认。关于使用权部分，被告融创置地公司主张电梯及相应公共通道归上叠业主独自使用系原告知晓并认可这一事实，证据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》有关规定，原告对其所述电梯、楼梯、管井等共有部分应享有使用权。但根据上、下叠业主通行的现状及相邻关系中方便生活的原则，原告应享有合理的使用权。一审法院认为，被告融创置地公司应当向原告发放地下车库至公共通道安全门的门禁卡，以保证原告能正常从该门进出地下车库及使用电梯、管井。但根据通行现状，原告均可较为便利的进入自家房屋，无需通过上叠业主的院落绕行后回家；亦根据《中华人民共和国民法总则》中有关相邻关系的法律规定，原告对此亦负有适当容忍的义务。因此，一审法院不支持原告要求二被告向其发放地上使用的门禁卡的主张。庭审中，被告融创物业公司陈述，其未对地下车库进入公共通道安全门的门禁卡设置使用权限，如无法正常使用，可对该卡进行重新更换，对此，一审法院予以照准。关于原告要求判令二被告拆除一楼公共通道门前的遮挡围墙的主张，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、原告常恩慈对坐落于天津市海河教育园区天津大道以南、月牙河以西知香园68号楼内的电梯、楼梯、管井、一楼公共通道及地下公共通道等共有部分享有共有权及合理的使用权；二、如天津市海河教育园区天津大道以南、月牙河以西知香园68号楼2门地下车库至公共通道安全门的智能卡无法正常使用，在原告常恩慈提出后，被告天津融创汇杰置地有限公司与融创物业服务集团有限公司于30日内予以更换；三、驳回原告常恩慈的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告天津融创汇杰置地有限公司负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。与被上诉人融创置地公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。双方在上述合同中对于特定空间的归属或使用均进行了明确约定，出卖人有权将与相关商品房毗邻的露台、地下室或半地下室、空调位、设备平台、结构板、夹层、架空层、天井、花池、绿地、花园、小院等（前述统称为“特定空间”）提供给前述商品房的买受人独自使用，买受人认可购买附带特定空间商品房的买受人拥有相应特定空间的使用权。上诉人系叠拼别墅下叠房屋1、2层的业主（下叠业主），叠拼别墅的3、4层系叠上房屋，合同约定，下叠业主和上叠业主均拥有自己的“特定空间”，叠下房屋和叠上房屋所配置的小院即属于合同约定的“特定空间”，各买受人对该“特定空间”拥有相应特定空间的使用权。现上诉人要求融创置地公司拆除的一楼公共通道门前的遮挡物，系上叠业主小院的组成部分，属于“附带特定空间商品房”所附带的“相应特定空间”，按照合同约定，上诉人对此不享有使用权。上诉人主张该遮挡物属于违章建筑请求拆除的依据不足，本院不予支持。另，《中华人民共和国民法总则》中对于相邻关系有“适当容忍义务”的规定，根据通行现状，上诉人可较为便利地进入自家房屋，且被上诉人融创物业公司发放的门禁卡使用范围已经涵盖地下车库至公共通道安全门部分，一审法院综合考虑，亦判令被上诉人融创物业公司为无法正常使用的门禁卡的业主更换门禁卡，故一审法院的该项判定符合法律规定，本院予以维持。关于上诉人主张的一审法院判定上诉人对于共有部分享有共有权及合理的使用权，认为不应加“合理的”一词，本院认为，专有权是业主就其专有部分享有绝对的所有权，该专有部分业主可自由充分使用、收益和处分，并排除他人干涉，而共有权系全体业主对建筑物的共有部分享有一定的权益，业主在个人使用时定要合理使用，而非绝对性的排他使用，故一审法院对此的判定并无不当。上诉人的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人常恩慈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人常恩慈负担。本判决为终审判决。审判长 包 颖审判员 李会芝审判员 张静怡二〇一九年十二月六日书记员 韩 鹏