广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初23546号原告：黎翠影，女，1966年9月27日出生，汉族，身份证地址广东省肇庆市端州区，委托诉讼代理人：陈侃，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。被告：侯思渝，女，1982年7月7日出生，汉族，身份证地址广州市白云区，委托诉讼代理人：张玉珍，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶萌，广东银沐律师事务所律师。原告黎翠影与被告侯思渝合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎翠影的委托诉讼代理人陈侃、董石荣，被告侯思渝的委托诉讼代理人叶萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎翠影向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告赔偿涉案房屋的损失6181100元；2.判令被告承担本案全部评估费、诉讼费用。事实与理由：原告于1999年购买了广州市天河区龙口西路龙盛街38号302房（简称涉案房屋）并登记在原告名下，后因个人原因，原告与被告协商一致，由被告暂代原告持有涉案房屋，由此原告于2004年6月29日将涉案房屋过户登记在被告名下，但是涉案房屋仍由原告一直实际居住至今。2007年6月26日，为保障原告权益，原、被告双方就被告为原告代持涉案房屋及另一辆车辆相关事宜签订《协议》，双方确认：被告为原告代挂名的物业有两宗，分别为涉案房屋及一辆汽车，这两宗物业的全部权益属于原告。如原告需要，被告必须随时配合原告处置、买卖、转名、签名等手续。被告不得以任何名义、方式、理由处置、出让、转借、抵押、担保、出租该两宗物业。但被告没有遵守《协议》的约定，不仅将涉案房屋先后抵押给了中国平安财产保险股份有限公司、张恩国，而且涉案房屋因被告个人债务被法院多次查封并正在被强制执行。原告在多次依法提出执行异议、诉讼均不能收回涉案房屋所有权的情况下，特向法院提起诉讼，要求被告就原告不能收回涉案房屋所有权而遭受的损失进行全额赔偿。请法院依法判决。被告侯思渝辩称：原告的诉讼请求并无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1.被告并未给原告造成实际损失，被告不应当承担赔偿责任。被告对涉案房屋进行抵押并未降低涉案房屋的市场价值。被告与原告签订的《协议》有效，原告仍是涉案房屋的实际权利人，被告也愿意配合原告办理过户手续。涉案房屋只是被查封无法办理过户，涉案房屋的权属认定无争议，原告仍有救济途径排除涉案房屋的执行拍卖。2.即使被告应当承担赔偿损失的违约责任，赔偿损失的数额不应以评估机构作出的评估结果为准。根据《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，原告现未提供证据证明实际损失，涉案房屋并未拍卖，原告的损失未实际发生。即使涉案房屋最终被拍卖了，实际拍卖价格才是因违约造成的损失。原告主张以评估机构作出的评估结果为准来认定损失，实际是以其可得利益主张损失。原告在于被告签订涉案房屋代持协议时已预见可能存在的风险，原告怠于办理涉案房屋的过户，且对涉案房屋的登记情况未尽到注意义务，未及时行使救济权利，具有一定过错责任，应综合考虑过失相抵原则。被告对涉案房屋的购买有一定的贡献，应酌情考虑冲抵被告对原告造成的一定损失。当初，正是被告提供个人购买资格名额，原告才得以取得购买涉案房屋、居住在涉案房屋以及享有涉案房屋升值带来的权益。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。经审查，本院对原告提交的购房发票、物业费发票、协议、广州市不动产登记查册表、（2018）粤0106民初18284号《民事裁定书》、（2018）粤0105民初9790号《民事判决书》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经本院确认的证据，本院查明事实如下：2007年6月26日，黎翠影（甲方）与侯思渝（乙方）签订《协议》。约定乙方为甲方代挂名物业有两宗，分别为奔驰S350轿车一辆（车牌号码为粤Ａ-×××××）、商住房一套（广州市天河区龙口花苑龙盛街38号302房）；甲方全权拥有以上二宗物业权益；若甲方需要，乙方必须随时配合甲方处置、买卖、转名、签名手续；乙方不得以任何名义、方式、理由处置、出让、转借、抵押、担保、出租甲方以上二宗物业。2018年7月4日，黎翠影以侯思渝为被告，杨子艺作为第三人起诉至广州市天河区人民法院，该院以（2018）粤0106民初18284号受理该案。黎翠影在该案中诉讼请求为：1.请求确认原、被告双方于2007年6月26日签订的《协议》有效；2.被告依法履行上述协议，将广州市天河区龙口西路龙盛街38号302房过户至第三人名下；3.诉讼费由被告承担。广州市天河区人民法院在该案中查明：“2007年6月26日，黎翠影（甲方）与侯思渝（乙方）签订《协议》。约定乙方为甲方代挂名物业有两宗，分别为奔驰S350轿车一辆（车牌号码为粤Ａ-×××××）、商住房一套（广州市天河区龙口花苑龙盛街38号302房）；甲方全权拥有以上二宗物业权益；若甲方需要，乙方必须随时配合甲方处置、买卖、转名、签名手续；乙方不得以任何名义、方式、理由处置、出让、转借、抵押、担保、出租甲方以上二宗物业。根据《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2017登记字1059925号）显示，涉案房屋的产权人为侯思渝；广州市海珠区人民法院于2018年5月24日以（2018）粤0105执保569号、（2018）粤0105财保455号协助执行通知书及民事裁定书查封了涉案房屋；广州市海珠区人民法院于2018年6月13日以（2018）粤0105执保676号，（2018）粤0105财保486号协助执行通知书及民事裁定书查封涉案房屋。”该院认为：……黎翠影要求确认《协议》有效，并要求侯思渝将案涉房屋过户登记至杨子艺的名下。但由于涉案房屋已被法院依法查封处理，根据相关的法律规定，黎翠影应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼。该院于2018年11月15日作出（2018）粤0106民初18284号《民事裁定书》裁定：驳回黎翠影的起诉。该裁定书现已发生法律效力。2018年7月20日，黎翠影以秦雅婷、侯思渝、黄荣登、岑蝶飞、黄伊诺为被告向广州市海珠区人民法院提起执行异议之诉。广州市海珠区人民法院以（2018）粤0105民初9790号案受理该案。黎翠影在该案中提出诉讼请求：1.停止对涉案房屋的执行；2.确认原告享有对涉案房屋的所有权；3.诉讼费由被告承担。广州市海珠区人民法院在该案中查明“秦雅婷诉侯思渝、黄伊诺、黄荣登、岑蝶飞民间借贷纠纷的（2018）粤0105民初5638号一案，因秦雅婷申请诉前财产保全，本院于2018年5月22日作出(2018)粤0105财保455号民事裁定书。之后，本院以(2018)粤0105执保569号立案执行，查封了被保全人侯思渝所有的位于广州市天河区龙口西路龙盛街38号302房。本案原告黎翠影向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封措施。本院于2018年7月9日作出（2018）粤0105执异241号执行裁定书，驳回本案原告黎翠影提出的异议请求。原告黎翠影不服，遂提起本案执行异议之诉。另查：1998年12月9日原告与广州市天河区城镇房地产开发总公司签订《房地产预售契约》，约定原告以640980元价格向广州市天河区城镇房地产开发总公司购买涉案房屋，房管部门并于1999年12月核发房地产证给原告。2004年6月18日原告与被告侯思渝签订《广州市房地产买卖合同》，约定原告以38万元价格将涉案房屋转让给被告侯思渝，同月将涉案房屋产权变更登记至被告侯思渝名下。……涉案房屋至今由原告实际居住及缴纳物业费、水电费等费用。”广州市海珠区人民法院认为：即使原告与被告侯思渝之间关于涉案房屋代持有事实真实存在，双方协议约定只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定原告是不动产物权的所有权人，且原告对房屋登记在他人名下本身具有过错，原告以此要求停止执行及确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。该院并于2019年3月8日作出（2018）粤0105民初9790号《民事判决书》，判决驳回原告黎翠影的全部诉讼请求。该判决已于2019年3月28日发生法律效力。另查，根据广州市房地产档案馆于2019年8月5日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋登记产权人为侯思渝，建筑面积为117.7346平方米。2018年5月24日，广州市海珠区人民法院（2018）粤0105执保569号、（2018）粤0105财保455号协助执行通知书及民事裁定书查封了涉案房屋。2018年6月13日，广州市海珠区人民法院（2018）粤0105执保676号，（2018）粤0105财保486号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封涉案房屋。2019年6月26日，广州市天河区人民法院以（2019）粤0106财保150号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封涉案房屋。此外，2017年11月8日，侯思渝在涉案房屋上为案外人中国平安财产保险股份有限公司设定抵押权并已进行抵押登记，权利面积为117.73平方米。该抵押权于2018年4月27日涂销抵押；2018年5月2日，侯思渝在涉案房屋上为案外人张恩国设定抵押权并已进行抵押登记，权利面积为117.73平方米，担保的债权数额为4500000元。被告侯思渝为张恩国在涉案房屋上设立抵押权未经过原告黎翠影的同意。涉案房屋上涉及的广州市海珠区人民法院的两个查封对应的两件民事诉讼案件为（2018）粤0105民初5638号，债权人为秦雅婷，该案中判决被告侯思渝承担还本付息：本金为359095元以及律师费10772.85元；（2018）粤0105民初6765号，债权人为王超，该案中判决被告侯思渝在继承遗产范围内清偿本金467149元及利息以及律师费14014.47元。目前该两案正在强制执行阶段。另查明，湛江仲裁委员会于2019年6月6日受理案外人张恩国与黄志丰、侯思渝民间借贷纠纷案[（2019）湛仲字第1407号]，张恩国的仲裁请求为：1.请求裁决两被申请向申请人偿还借款本件450万元以及暂计违约金62.2万元；2.请求裁决申请人对涉案房屋在抵押权范围内享有优先受偿权；3.请求裁决两被申请人承担一切费用。张恩国另向湛江仲裁委员会提出财产保全申请，请求对涉案房屋采取财产保全措施。湛江仲裁委员会于2019年6月12日将该申请提交广州市天河区人民法院处理。广州市天河区人民法院立案受理，案号为（2019）粤0106财保150号，并于2019年6月26日，以（2019）粤0106财保150号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封涉案房屋。2019年8月28日，本院依原告黎翠影的申请委托深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司广州分公司对涉案房屋现值就行评估。该公司于2019年9月30日出具《房地产估价报告》[深国资源穗终（2019）字第E09012号]，估价结果为涉案房屋现值为6181100元。原告黎翠影预缴评估费17953元。本院认为，原告黎翠影与被告侯思渝签订的《协议》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应恪守履行。黎翠影要求侯思渝按照房屋评估价值赔偿其损失，实质就是要求解除双方签订的《协议》并要求侯思渝赔偿其损失。关于黎翠影能否要求解除双方的《协议》的问题，《协议》约定黎翠影全权拥有涉案房屋的权益，侯思渝只是挂名持有涉案房屋，并且需要随时配合黎翠影处置、买卖、转名等，不得处置、抵押、担保涉案房屋。现侯思渝未经黎翠影的同意，擅自将涉案房屋抵押给案外人张恩国以担保450万元的债权债务，已构成违约。同时，侯思渝因自身债务导致涉案房屋已被人民法院采取多轮查封。侯思渝的上述行为致使客观上已经无法将涉案房屋过户至黎翠影或者黎翠影指定的第三人名下，即黎翠影无法依照双方《协议》约定全权拥有涉案房屋的权益。另外根据已经生效的（2018）粤0105民初9790号《民事判决书》，已经确认了黎翠影无法通过执行异议之诉来排除对涉案房屋的强制执行。黎翠影通过《协议》让侯思渝代持涉案房屋的目的已经无法实现，黎翠影现要求解除双方签署的《协议》应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，黎翠影要求侯思渝赔偿其损失的诉讼请求应予以支持。关于损失数额的问题，黎翠影主张其遭受的损失为涉案房屋市场现值损失本院予以确认。侯思渝抗辩称涉案房屋实际拍卖价格才是最终的损失数额。对此本院认为，《合同法》第九十七条规定的“损失”是指当事人实际遭受的损失，本案中黎翠影因侯思渝违约导致合同解除而遭受的损失是其失去了对涉案房屋享有的权益。涉案房屋的市场现值就是黎翠影对涉案房屋享有的权益的一个具体的体现。而司法拍卖中因人民法院希望尽快将房屋拍卖以获得房款终结执行程序，所以司法拍卖价格一般情况下会低于市场价值。因此司法拍卖价格并不是涉案房屋真正价值的体现。因此本院对侯思渝抗辩意见不予采纳。对于黎翠影要求侯思渝以评估的现值6181100元赔偿其损失，本院予以支持。对于侯思渝还提出黎翠影怠于办理涉案房屋的过户，对涉案房屋的登记情况未尽到合理的注意义务，未及时行使救济权利，故存在一定过错，要求适用过失相抵原则冲抵被告对原告造成的一定损失的抗辩意见。对此本院认为，黎翠影在发现涉案房屋被查封后已经通过提起案外人异议及案外人异议之诉纠纷的方式来维护自身权益，本案并不存在《合同法》第一百一十九条因一方当事人未采取适用措施致使损失扩大的情况，也不存在《合同法》第一百二十条规定的当事人双方都违反合同的情况，黎翠影提出的要求冲抵损失的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，被告侯思渝向原告黎翠影赔偿损失6181100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费55067.7元（原告已预交62550元），由被告侯思渝负担（被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳）。评估费17953元由被告侯思渝负担（评估费已由原告黎翠影预交，被告侯思渝应当在履行本判决时将应负担的评估费用同时支付给原告黎翠影）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  黄志华人民陪审员  陈侃俊二〇一九年十二月二日书 记 员  林嘉仪