黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初633号原告（执行案外人）：李傅椿，男，1985年1月22日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：付云梅（原告母亲），女，1963年12月31日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。被告（申请执行人）：王维君，男，1963年10月20日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：彭广彬，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜诗瑶，黑龙江博润律师事务所律师。被告（被执行人）：王守国，男，1950年4月29日出生，汉族，无职业，现住址不详。委托诉讼代理人：谢玉兴，男，1960年3月14日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。被告（被执行人）：谢玉兴，男，1960年3月14日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。第三人：佳木斯市广厦房地产开发有限公司第一分公司。住所地佳木斯市向阳区。负责人：王守国，该公司经理。原告李傅椿与被告王维君、王守国、谢玉兴及第三人佳木斯市广厦房地产开发有限公司第一分公司（以下简称广厦第一分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年9月20日作出（2016）黑0803民初222号民事判决，原告李傅椿不服该判决上诉于佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2018年4月8日作出（2016）黑08民终1015号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，李傅椿向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2018年12月3日作出（2018）黑民申2916号民事裁定，指令佳木斯市中级人民法院再审本案。佳木斯市中级人民法院于2019年2月18日作出（2019）黑08民再2号民事裁定，撤销了该院（2016）黑08民终1015号民事判决和本院（2016）黑0803民初222号民事判决，本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，并另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李傅椿及其委托诉讼代理人付云梅，被告王维君及其委托诉讼代理人彭广彬、杜诗瑶、被告谢玉兴并作为王守国的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人广厦第一分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已缺席审理终结。李傅椿向本院提出诉讼请求：1.要求停止对佳木斯市向阳区西林路北育才组团（天富家园）DE栋10号，建筑面积152.36平方米的房屋（产籍号：1-0312-044-000110）强制执行，并解除查封扣押；2.确认佳木斯市向阳区西林路北育才组团（天富家园）DE栋10号，建筑面积152.36平方米的房屋（产籍号：1-0312-044-000110）归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，原告与案外人史成秋签订了购房协议书，史成秋将其于2010年9月17日从第三人广厦第一分公司处购买的位于佳木斯市向阳区西林路北育才组团（天富家园）DE栋10号，建筑面积152.36平方米的房屋（产籍号：1-0312-044-000110），以总价款1218880元的价格出售给原告，合同签订后原告支付了房款，实际占有使用该房屋至今。因争议房屋所在小区施工过程中需要资金，被告王守国及广厦第一分公司为被告谢玉兴出具了一份购房机打合同，将争议房屋登记在被告谢玉兴名下，用以在佳木斯市农村信用合作联社办理贷款，现贷款已还清，但被告谢玉兴并未实际购买争议房屋，也未实际取得房屋所有权。天富家园小区由于种种原因一直不能办理产权证照，案外人史成秋在2010年购买争议房屋时，第三人广厦第一分公司只为其出具了一份购房协议书。2013年案外人史成秋将争议房屋出售给原告时，因被告王守国、谢玉兴及第三人广厦第一分公司认可该买卖行为，故第三人广厦第一分公司按照案外人史成秋在2010年购买争议房屋时的价格1135000元为原告出具了正规机打发票。原告认为，原告交付房款并实际占有房屋，已取得了争议房屋的所有权。被告王维君无权对原告所购买的房屋查封及执行，故原告诉讼来院。王维君辩称，本案系虚假诉讼，应驳回原告的诉讼请求。原告未购买争议房屋，案外人史成秋只交付了一小部分购房款，未取得房屋所有权，其无权转让争议房屋。被告王守国于2010年4月10日向被告王维君借款2000000元时，将争议房屋抵押给被告王维君。2010年6月16日，被告王守国将争议房屋以每平方米6000元，总价款914160元出售给被告王维君充抵欠款，双方签订了房屋买卖协议且经法院生效判决予以认定。2010年9月17日，案外人史成秋在不清楚争议房屋已出售给被告王维君的情况下，交纳400000元购房款，尚欠一半购房款未交。原告母亲付云梅系被告广厦第一分公司会计，被告王守国向被告王维君借款并用争议房屋作抵押是公开的，付云梅作为会计应知情。原告提供的机打发票来源不合法、不真实，原告是从案外人史成秋处购买的房屋，故应由史成秋为其出据收据，而非被告广厦第一分公司为其出具机打发票，原告应向案外人史成秋主张权利。另外，争议房屋案外人史成秋曾起诉过广厦第一分公司，要求解除购房合同，该案经法院审理，已经下发2015向民初467号民事判决，判决解除了史成秋与广厦公司的购房协议，史成秋无权将争议房屋另行处置给原告，争议房屋仍然归属于广厦第一分公司及王守国所有，故王维君有权对王守国的财产进行执行，原告无权进行阻止，也无权确认该房屋归其所有。王守国辩称：原告不具备诉讼主体资格，应驳回原告的诉讼请求。争议房屋是广厦第一分公司开发建设的，案外人史成秋未全额支付房款，未取得房屋所有权，故无权处分争议房屋。即使史成秋足额支付购房款，再转让他人也必须经广厦第一分公司同意，办理转移登记手续，否则应属无效。付云梅系公司会计，其明知案外人史成秋未交纳购房款，在广厦第一分公司不知情的情况下签订的房屋转让协议是一种欺诈行为，该行为应属无效，被告王守国不清楚原告与案外人史成秋是否签订房屋买卖协议。法院（2014）向民商初字第299号民事判决已认定被告王守国欠被告王维君2000000元，于2014年6月16日签订了购房协议书，将争议房屋作为借款担保。因到期未还，被告王守国承诺将争议房屋抵给被告王维君。谢玉兴辩称：与被告王维君的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年9月17日，案外人史成秋与佳木斯市广厦房地产开发有限公司天富项目部（以下简称广厦天富项目部）及王守国签订《购房协议书》，约定广厦天富项目部（即后来的广厦第一分公司）将位于佳木斯市向阳区西林路北育才组团（天富家园）DE栋10号，总建筑面积152.36平方米房屋，即本案争议房屋出售给史成秋，房屋总价款1135000元，史成秋交付500000元，其余款项待贷款后缴纳。2013年8月29日，史成秋与原告李傅椿签订《购房协议书》，被告史成秋将争议房屋出售给原告李傅椿，房屋总价款为1218800元（其中贷款635000元，原告实际交款583880元）。当日，原告李傅椿给付史成秋583880元，其中80000元系装修材料款，剩余的635000元房款由原告李傅椿母亲付云梅以其对广厦第一分公司及王守国的部分债权抵偿支付。2013年8月29日，原告李傅椿与广厦天富项目部就争议房屋签订了《购房协议书》，约定广厦天富项目部将争议房屋出售给原告，房屋总价款1135000元。同日，广厦第一分公司为原告出具争议房屋的销售不动产统一发票。原告自史成秋出售其争议房屋后一直使用至今。原告因争议房屋曾存在借款抵押而未能办理房屋产权证照。另查明，王维君与王守国、谢玉兴民间借贷纠纷一案，本院于2014年12月11日作出民事裁定，裁定查封本案争议房屋。本院于2014年12月22日，作出（2014）向民商初字第299号民事判决，认定王守国系广厦第一分公司的负责人，因开发工程需要资金向王维君借款2000000元，并出具借据，双方约定还款期限，借贷关系成立，依法受法律保护。2014年6月16日，王守国与王维君签订《购房协议书》，将争议房屋以每平方米6000元，总价914160元卖给王维君，作为借款的担保，约定如未还款用争议房屋抵账。借款到期后，王守国承诺将天富家园F3单元11楼2号房屋抵给王维君，以上两处房屋未办理抵押登记手续。王维君明确表示放弃向王守国主张借款利息。故本院判决，一、王守国于判决生效后10日内给付王维君借款2000000元；二、谢玉兴对王守国应承担的给付款项负连带保证责任。该案在执行过程中，原告李傅椿对本院执行争议房屋不服，向本院提出书面异议，本院于2015年4月27日作出（2015）向法执异字第9号执行裁定，驳回了李傅椿的异议请求，李傅椿不服该裁定，故向本院提起了案外人执行异议之诉。又查明，史成秋与广厦天富项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月4日作出（2015）向民初字第467号民事判决，一、解除史成秋与广厦天富项目部签订的购房协议书；二、广厦天富项目部于判决生效后10日内，返还史成秋购房款500000元并赔偿违约金。同时史成秋将诉争房屋倒出交给广厦天富项目部。李傅椿不服该判决，向本院提出第三人撤销之诉，本院于2018年6月26日作出（2018）黑0803民初326号民事判决，撤销了本院（2015）向民初字第467号民事判决，该判决已发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人史成秋在购得争议房屋后，将争议房屋出售给原告，并收取原告李傅椿购房款583880元。原告又与广厦天富项目部协商，以其母亲付云梅对广厦天富项目部及王守国享有的债权抵偿争议房屋尚欠的购房款635000元。史成秋已将其购房协议约定的权利义务一并转让给原告，广厦第一分公司为原告出具不动产统一发票，证明广厦第一分公司对该合同转让事实予以认可。且本院作出的（2018）黑0803民初326号生效判决，已经撤销了（2015）向民初字第467号民事判决，原告已经取代史成秋，成为与广厦第一分公司签订《购房协议书》的相对人，原告自被告史成秋出售其争议房屋后一直占有使用至今。原告与广厦第一分公司系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了部分价款及用债权抵偿了余款，实际已经支付全额购房款，原告没有办理争议房屋产权证照系因该房屋曾存在抵押情况而不能办理，原告对此没有过错。故原告与广厦第一分公司之间的房屋买卖符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，李傅椿就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因原告及付云梅与王守国及广厦第一分公司之间债权债务关系尚未最后结算，且因争议房屋曾存在抵押等情况，故本案以不确定争议房屋所有权为宜。综上所述，李傅椿申请停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，缺席判决如下：一、不得执行位于佳木斯市向阳区西林路北育才组团（天富家园）DE栋10号，建筑面积152.36平方米（产籍号：1-0312-044-000110）的房屋；二、驳回原告李傅椿的其他诉讼请求。案件受理费15015元，由被告王维君、王守国、谢玉兴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2015）向法执异字第9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  马佳滨人民陪审员  崔光俊人民陪审员  王晓艳二〇一九年十二月三十日法官助理许云童书记员吴静波