贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11293号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，营业场所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：申忱，职务：行长。委托诉讼代理人：王文林，男，系该工作人员。被告：梁兰，女，1976年1月16日出生，布依族，住贵州省望谟县。原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告梁兰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林及被告梁兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告梁兰偿还原告借款本金688508.41元及截止2019年10月26日欠付的利息11157.19元、罚息64.56元、复利49.93元，合计699780.09元，并支付自2019年10月27日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告梁兰提供的位于贵阳市云岩区房屋的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.要求被告取得位于贵阳市云岩区房屋的房屋产权证后五日内办妥抵押登记手续。5.案件受理费、保全费、公告费由被告梁兰负担。事实和理由：2014年4月17日，被告与贵阳万科劲嘉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于贵阳市云岩区房屋，并向原告申请了住房按揭贷款。2014年6月18日，原告与被告及贵阳万科劲嘉置业有限公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告贷款920000元，期限15年，以等额本息还款方式还款。后原告于2014年6月23日向被告指定的账户（贵阳万科远通房地产开发有限公司）交付了贷款本金920000元，被告在借款借据上签字捺印进行确认，贷款发放后，截止2019年10月26日，被告共计偿还448969.54元（其中本金230189.56元、利息218370.43元、罚息246.93元、复利162.62元），尚欠本金688508.41元、正常利息11157.19元、罚息64.56元、复利49.93元。因被告未按期还款，构成违约，原告遂诉至本院。被告梁兰辩称，被告因购买贵阳市云岩区房屋向原告贷款，现尚欠借款本金688508.41元，现在没有能力还款，而且房屋已经因其他案件被其他法院查封。本院经审理查明的事实如下：一、借款合同约定情况。1、合同签订情况：2014年6月18日，原告（贷款人/抵押人）与被告梁兰（借款人）、贵阳万科劲嘉置业有限公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。2、借款本金：920000元。3、借款用途：购买位于贵阳市云岩区房屋。4、放款时间：2014年6月23日，农行小河支行向被告指定的贵阳万科劲嘉置业有限公司账户发放了借款本金920000元。5、借款期限：从2014年6月23日至2029年6月21日。6、借款利率：浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后次年1月1日起调整。7、还款方式：每月等额本息还款，分期还款，每月23日还款。8、违约责任：借款人未按期偿还本金的，自逾期之日起在借款利率基础上上浮50%加收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息（含罚息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。9、还款及逾期本息情况：借款后，被告梁兰从2019年6月28日开始未按时还款，截至2019年10月26日，已产生逾期本金16672.14元、正常利息11157.19元、逾期罚息64.56元、复利49.93元。尚欠借款本金余额688508.41元。二、担保情况。被告用案涉所购买的房屋进行抵押担保，原告于2014年8月19日取得案涉房屋的抵押权预告登记证，但因案涉房屋并未办理不动产登记手续，原告并未取得案涉房屋的他项权登记证。另，原告就本案向本院申请诉前财产保全，经本院作出（2019）黔0111财保182号民事裁定书裁定：冻结被申请人梁兰名下的银行存款人民币699780.09元或查封、扣押、冻结被申请人相当于人民币699780.09元的其他等值财产。上述事实，有原告陈述、营业执照、被告身份证、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、还款明细、欠款清单、抵押权预告登记证等与本案相关的证据材料收集在卷，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，被告向原告借款920000元，原告履行了发放贷款的义务。被告取得贷款后自2019年6月28日起未按照合同约定足额偿还借款本息，其行为已构成违约，原告农行小河支行按照合同约定要求被告一次性归还剩余借款本金688508.41元，并按合同约定的等额本息标准支付利息及相应罚息、复利的请求，本院予以支持。利息金额计算如下：截止2019年10月26日，欠正常利息11157.19元、逾期罚息64.56元、复利49.93元。2019年10月26日之后至实际清偿之日期间，继续按原被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的等额本息标准计付利息及相应罚息、复利。关于原告对案涉房屋主张优先受偿权的请求，因抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此农行小河支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对系争房屋享有现实抵押权，故对农行小河支行起诉要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。关于原告主张确认抵押预告登记有效的请求，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，本院对上述请求不予支持。关于原告要求被告在取得案涉房屋产权证后协助办妥抵押登记手续的请求，因被告尚未办理案涉房屋产权证，房屋尚不具备办理抵押登记的条件，故原告请求被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告梁兰于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还借款本金人民币688508.41元及截至2019年10月26日的欠付利息11157.19元、罚息64.56元、复利49.93元，合计699780.09元，2019年10月27日之后至实际清偿之日期间，继续按原被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的标准计付利息及相应罚息、复利。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5399元（已减半收取）及保全费4019元，由被告梁兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十日书记员  李 蓉