湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11800号原告：广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司，营业场所浏阳市关口办事处商会大厦8楼。负责人：齐鹏超。委托诉讼代理人：石峰，男，1982年4月17日出生，汉族，住浏阳市，系广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司项目总经理。委托诉讼代理人：雷丹，女，1986年10月16日出生，汉族，住浏阳市，系广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司员工。被告：李凡池，男，1965年3月23日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：陈志强，浏阳市正义法律服务所法律工作者。原告广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司（以下简称奥园物业公司）与被告李凡池物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥园物业公司的委托诉讼代理人石峰、雷丹，被告李凡池及其委托诉讼代理人陈志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令李凡池立即交纳所拖欠的物业费等费用合计11226.5元(2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费8227.56元、违约金2998.94元)；2、本案诉讼费由李凡池负担。李凡池的主要答辩意见：1.奥园物业公司非独立法人，不能从事物业服务；2.李凡池不具有签订物业服务合同的主体资格，原被告双方签订的物业服务协议因违法而无效；3.李凡池所购房产为第三层商铺门面，该层本设计有公共卫生间，且依图纸设计，李凡池所购房第三层两边有连廊与其他商业区互通，但实际交房时未建连廊，不具有商业区应有的功能，故只应按商品房住宅物业收费标准收费；4.奥园物业公司所提供的服务，没有达到基本要求；5.奥园物业公司按1.2元/月向李凡池等全体业主收取电费，违反了相关法律规定。综上所述，李凡池有正当理由拒交或者少交物业服务费。本院经审理认定事实如下：奥园物业公司系一家经批准从事物业管理服务的公司。2016年10月27日，李凡池与浏阳奥园广场房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》1份，购买了浏阳奥园广场房地产开发有限公司所有的位于浏阳奥园广场项目2栋312号商铺。浏阳奥园广场房地产开发有限公司于2017年8月15日向李凡池发出《收楼通知书》，内容包括：1、阁下购买的房屋已具备与我司签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，请在2017年8月30日前办妥接收手续及缴清相关费用；2、本通知书告知的收楼之日，房屋已符合交付标准，您应按约向广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司缴纳物业管理服务费。2018年1月21日，李凡池作为甲方，奥园物业公司作为乙方，签订《前期物业服务协议》，协议约定：1、甲方所购物业为该广场2栋312单元，面积为89.43平方米，物业类型为商铺；2、物业管理期限由2017年8月30日起至业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，甲方接受乙方为该广场的物业服务企业；3、物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、喷泉、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、外墙清洗、垃圾的收集和清运等；4、物业管理服务费按甲方单元的建筑面积计算，2017年9月1日至2019年8月31日期间按3元/月/平方米的标准向甲方收取；2019年9月1日起按5元/月/平方米的标准向甲方收取。每月物业管理服务费为人民币268.29元。不满一个月者，依日计算；5、每月度物业服务费及其他应缴费用等由甲方于该月度10日前向乙方缴付；6、甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算。合同还对其他事项进行了约定。另查明：1、浏阳奥园广场房地产开发有限公司（甲方）与奥园物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为浏阳奥园广场项目，甲方按照法律、法规和有关规定，采用议标方式，选聘乙方对本物业实施前期物业管理。2、奥园物业公司主张的涉案小区的物业服务收费标准已经相关部门审批通过。3、李凡池于2018年2月8日、6月19日各缴纳物业服务费5000元，合计缴纳10000元。因奥园物业公司起诉李凡池物业服务合同纠纷共计12案，分摊至本案的费用为804.87元（未在起诉时扣减）。诉讼中：1.奥园物业公司要求李凡池支付自2017年9月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费8227.56元。2.李凡池答辩称奥园物业公司非独立法人，不能从事物业服务；李凡池与奥园物业公司签订的前期物业服务协议无效；李凡池所购房产本设计有公共卫生间、第三层两边有连廊与其他商业区互通，但在交付时却没有公共卫生间及连廊，失去了商业区应有的功能，故只应按商品房住宅物业收费标准收费；奥园物业公司所提供的服务没有达到基本要求：包括物业区域内的停车场本属于公共使用区域，奥园物业公司却收取停车费；从1楼到3楼的排烟道密封不严，油烟味溢出导致三层无法居住、办公；3楼露天地面未采取防滑措施，3层无监控，存在安全隐患；物业区域内长期粘贴广告，影响小区形象；排水管道漏水；消防管道未通水，形同虚设；整栋的楼道、通道无照明灯光。李凡池认为其基于上述理由，可以拒交或者少交物业费。以上事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《浏阳市商品房买卖合同》、《收楼通知书》、明细、财务扣减明细、询问兼质证笔录、质证意见、照片、视频等证据证明，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据相关法律规定，依法设立并领取营业执照的法人的分支机构可以作为民事诉讼的当事人。本案中，浏阳奥园广场房地产开发有限公司与奥园物业公司签订的《前期物业服务合同》以及奥园物业公司与李凡池签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。奥园物业公司按照合同约定为浏阳奥园广场小区提供了物业服务，李凡池作为该小区业主，理应按合同约定向奥园物业公司交纳2017年9月1日至2019年11月30日期间的物业服务费用7780.41元。但李凡池提交了照片、视频等证实奥园物业公司的物业服务在一些方面存在瑕疵，本院依法酌情认定李凡池应缴纳物业服务费7780.41元的90%即7002.37元，核减已经缴纳的804.87元，李凡池还应缴纳物业费6197.5元。综上所述，对于奥园物业公司要求李凡池支付物业服务费6197.5元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出该部分的请求，本院不予支持。对于奥园物业公司主张的违约金诉请，虽然双方在《前期物业服务协议》中对此有约定，但李凡池提交了相关证据证实奥园物业公司的物业服务存在一定瑕疵，而并非故意拖欠，故对奥园物业公司的违约金请求，本院依法不予支持。诉讼中，李凡池称其所购房产本设计有公共卫生间、第三层两边有连廊与其他商业区互通，但在交付时却没有公共卫生间及连廊，失去了商业区应有的功能，因房屋设计及质量问题系李凡池与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费的交纳则属于李凡池与奥园物业公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。且浏阳奥园广场房地产开发有限公司与本案原告系两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，故对李凡池的该点抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李凡池于本判决生效之日起十日内支付广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司自2017年9月1日至2019年11月30日期间产生的物业管理服务费6197.5元；二、驳回广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司负担10元，由李凡池负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张园园二〇一九年十二月二十七日书记员  张 箫附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条：民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。4、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。