宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民再5号再审申请人（原审被告）：刘桂玲，女，生于1972年8月18日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市。再审申请人（原审被告）：张玉红，女，生于1969年12月5日，汉族，甘肃省陇西县人，小学文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市。被申请人（原审原告）：李学红，女，生于1972年10月16日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，个体户，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：张瑞，宁夏君元律师事务所律师。代理权限为特别授权。再审申请人刘桂玲、张玉红因与被申请人李学红债权转让合同纠纷一案,不服本院（2017）宁0502民初2908号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月4日作出（2019）宁0502民申1号民事裁定，再审本案。本院于2019年7月5日立案，依法另行组成合议庭于2019年9月12日公开开庭审理了本案。再审申请人刘桂玲、张玉红，被申请人李学红及其委托诉讼代理人张瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人再审称：1.撤销原判；2.依法改判驳回被申请人的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定“再审申请人在向被申请人转让出租房屋时，隐瞒所使用的房屋系两个房主所有房屋及租赁期限的事实，致使之后被申请人与房主发生的矛盾纠纷，不能实现店面经营的目的，造成被申请人对于转让房屋合同的履行存在重大误解”的事实缺乏证据证明。刘桂玲、张玉红与李学红就涉案房屋内的设备和装修签订《转让合同》时，刘桂玲、张玉红就将其与房主闫丽娟签订的《房屋租赁合同》交付于李学红，且李学红系涉案房屋的前任承租人，故刘桂玲、张玉红并未向李学红隐瞒涉案房屋系两个房主所有及租赁期限；一审中李学红并未提供证据证明李学红与房主发生矛盾纠纷，不能实现店面经营的目的，造成李学红对于房屋合同的履行存在重大误解。而且原审诉讼至2019年7月份李学红一直在经营荷塘月色酒吧，并不存在李学红不能实现店面经营的目的的事实。2.一审判决适用法律错误。刘桂玲、张玉红与李学红就涉案房屋签订的是转让合同，而非转租合同，且双方的转让合同针对的仅仅是涉案房屋内的设施设备及装修，而非涉案房屋；刘桂玲、张玉红转租涉案房屋内的设施设备及装修之前，告知过房主闫丽娟，闫丽娟是默许的。本案不存在《合同法》中合同无效的情形。故申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项之规定，请求撤销一审判决，再审驳回被申请人一审中的诉讼请求。被申请人李学红再审辩称：本案决定再审的理由是认为原审判决适用法律错误，原审判决认定事实清楚，只是适用法律时出现错误，因而启动了再审程序。对于再审申请人提出的闫丽娟与李学红签订的合同，在原审时已经查清，闫丽娟没有与李学红签订过任何租赁合同，原审提交的公证笔录已经证实。闫丽娟于2017年4月2日将104号房屋转让给张月秀，张月秀于2018年4月5日将104号房屋租赁给李全明，导致李学红的酒吧无法正常经营。再审申请人与被申请人所签订的转让合同并非是设备及装修的转让，在转让合同中已经记载转让的是房屋及房屋内附着物，且对租金也在转让合同中予以约定。根据查明的事实，再审申请人在明知不能转让房屋的情况下，未经房主的同意擅自处分他人房屋，且签订了转让合同系无权处分行为，后经过调查闫丽娟的笔录也能证实，闫丽娟已将该房屋出售，明确这个房屋不能再继续出租，因此无权处分人处分了财产所有权人的房屋，财产所有权人没有追认，因此转让行为系无效。李学红向本院起诉请求：1.依法确认原、被告之间转让合同无效；2.判令二被告向原告退还125000元转让费；3.判令二被告赔偿原告经济损失50000元（其中租金24000元，装修费20000元，人工工资5400元，公证费400元）；4.本案诉讼费由被告承担。本院原审认定案件事实：2015年，被告刘桂玲与闫丽娟签订《房屋租赁合同》一份，约定被告刘桂玲租赁闫丽娟所有的位于中卫沙坡头区向阳步行街商业房104号。租赁期限为2015年4月5日至2018年4月5日，租金随行就市，第一年租金26000元；该合同第七条约定：在租赁期间，乙方（刘桂玲）享有房屋的使用权，不得将房屋随意转让，更不得出售，如需转让须与甲方（闫丽娟）协商。该房屋在二被告租赁前，一直作为酒吧经营。二被告承租后，仍作为酒吧使用。2017年6月7日，经原告与二被告协商，将该酒吧转让给原告进行经营，双方于同日签订了转让合同，约定转让费125000元，原告向被告支付转让费125000元，被告将该店面以及店内使用的一些设施用品转让交给原告经营。因转让时闫丽娟未明确表态，在原告接手后，闫丽娟提出房屋已出售。另查明，该酒吧系闫丽娟和何志坚各自所有，两个房屋作为一个整体经营酒吧。原告于2017年7月10日向何志坚交付一年的租赁费22000元。本院原审认为：依法成立的合同，受法律保护。原告李学红与被告刘桂玲、张玉红自愿签订《转让合同》，双方合同成立并已部分履行，依据该合同的约定内容看，本案属于房屋租赁合同类型的债权转让纠纷。本案双方当事人争议的焦点为：一、原告与被告签订的《转让合同》是否有效；二、被告是否向原告退还转让费及赔偿经济损失及其数额。关于焦点一，本案中，原告与被告虽然自愿签订《转让合同》，但该合同约定的被告转让给原告向阳步行街荷塘月色酒吧店内所有设施所使用的房屋系闫丽娟与另一房主所有而出租给被告经营。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方转让店面的行为涉及房屋所有权人双方同意转租处分；被告虽然对其店内所有的设施用品享有转让的权利，而根据被告与房屋出租方闫丽娟的租赁合同约定，被告将其经营的房屋转租给他人须经出租方的同意认可。由于被告未经房主闫丽娟同意向原告转租店面房屋，房主闫丽娟不认可转租给原告，因此，被告的该转让房屋店面行为，违反了《合同法》第七十九条第（二）项“按照当事人约定不得转让”的规定，并依据《合同法》第五十二条（三）项“以合法形式掩盖非法目的，合同无效。”的规定，双方签订的转让房屋合同应认定为无效合同。另外，被告在向原告转让出租房屋是隐瞒所使用的房屋系两个房主所有的房屋及租赁期限的事实，致使之后原告与房主发生矛盾纠纷，不能实现店面经营的目的，造成原告对于转让房屋合同的履行存在重大误解。对此后果，被告应当承担相应过错的民事责任。故原告要求依法确认原被告之间转让房屋合同为无效合同的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对被告主张双方签订的转让房屋合同不存在法律规定的无效情形的意见，经核对其理由不能成立，本院不予采纳。关于焦点二，根据《合同法》第五十六条的规定，双方签订的合同自始没有法律约束力。根据第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方按照所签合同约定向原告移交了转让店面所租用的房屋及店面设施用品，原告向被告支付转让价款125000元，依法应当予以返还；对于原告依据合同取得被告移交的部分店面设施用品，依法应当返还给被告。但被告并没有提起反诉请求。对于原告主张的损失问题，因证据不足，不能认定，对此原告依法承担举证不利后果的，对原告的该部分请求本院依法不予支持。对被告主张应当驳回原告诉讼请求的意见，本院依法不予采纳。原审判决：1.确认被告刘桂玲、张玉红与原告李学红于2017年6月7日签订的《转让合同》无效；2.被告刘桂玲、张玉红于本判决生效后十日内向原告李学红返还转让款125000元；3.驳回原告李学红的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由原告李学红负担1058元，由被告刘桂玲、张玉红负担2842元。再审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被申请人提交的2018年7月9日李学红与何志坚签订的房屋租赁合同1份（原件）、向阳步行街103号商业房房产证1份（复印件）的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对再审申请人提交的有争议的证据，本院认定如下:1.2017年6月7日双方签订的转让合同1份，被申请人对该证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的提出异议，经审查，该合同约定李学红一次性支付刘桂玲、张玉红转让费125000元，虽然约定上述费用包括店面装修及不动产，但是按照常理店面转让时只可能转让店面的装修及设备，以及剩余租期内房屋的使用权，不可能转让房屋的所有权，而且涉案店面的房屋的价值也不可能是125000元，故该合同能够证明双方约定转让的是房屋内的设备及装修，房屋的租赁期限内的使用权，对其证明效力予以确认；2.通话录音2份，系2019年8月8日刘桂玲与陆秀珍、张晓亮（二人系啤酒供货商）间的通话录音，该2份通话录音达不到再审申请人的证明目的，对其证明效力不予确认；3.（2019）宁0502民初1046号民事调解书1份，能够间接证明2018年12月3日李学红仍在正常经营荷塘月色酒吧，而刘桂玲、张玉红向李学红转让的该房屋的剩余租期截止至2018年4月5日，故组证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。对被申请人提交的有争议的证据，本院认定如下:1.房屋租赁合同、房屋买卖协议（均系复印件），因该组证据系复印件，再审申请人对其真实性提出异议，在无其他证据相印证的情况下，对其真实性无法核实，故对其证明效力不予确认；2.房屋租赁合同1份（原件）、转让协议书1份，该组证据系2019年李学红就向阳步行街104号营业房与他人签订的租赁合同，而刘桂玲、张玉红向李学红转让的该房屋的剩余租期截止至2018年4月5日，故组证据与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认再审查明的事实：2017年6月7日，刘桂玲、张玉红经与李学红协商，将其二人经营的位于中卫市沙坡头区向阳步行街荷塘月色酒吧转让给李学红经营，双方于同日签订了转让合同，约定李学红一次性支付刘桂玲、张玉红转让费125000元，上述费用包括店面装修及不动产。李学红向刘桂玲、张玉红支付转让费125000元，刘、张二人将该酒吧以及店内使用的一些设施用品转让交给李学红经营。至2018年4月5日，该酒吧一直由李学红正常经营。另查明，该酒吧所使用房屋为中卫市沙坡头区向阳步行街商业房104号房和103号房，104号房系闫丽娟所有，103号房系何志方所有，由何志坚管理，两个房屋作为一个整体经营酒吧。2015年，刘桂玲与闫丽娟签订《房屋租赁合同》，约定刘桂玲租赁闫丽娟所有的位于中卫市沙坡头区向阳步行街商业房104号。租赁期限为2015年4月5日至2018年4月5日。该房屋在刘桂玲、张玉红租赁前，一直作为酒吧经营。刘桂玲、张玉红承租后，仍作为酒吧使用。刘桂玲、张玉红将103号房的租赁费交至2017年7月，将104号房的租赁费按照租赁合同交至租赁期满日2018年4月5日。李学红于2017年7月10日、2018年7月9日分别向何志坚交付了各1年的租赁费22000元。本院再审认为，依法成立的合同，受法律保护。李学红与刘桂玲、张玉红自愿签订《转让合同》，合同成立并已履行，依据该合同的约定内容看，本案属于房屋租赁合同类型的债权转让纠纷。本案争议的焦点为：双方签订的《转让合同》的内容及效力的问题。对此问题，再审申请人主张被申请人自签订《转让合同》后，一直正常经营酒吧至2019年7月，并不存在李学红不能实现店面经营目的的事实，而且双方签订的《转让合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形。而被申请人主张再审申请人将涉案店铺的房屋所有权转让给李学红，系无权转让行为，而该转让行为未得到房屋所有人闫丽娟的追认，该转让行为系无效行为。经审查，首先，李学红与刘桂玲、张玉红自愿签订《转让合同》，该合同约定李学红一次性支付刘桂玲、张玉红转让费125000元，虽然约定上述费用包括店面装修及不动产，但是按照常理在转让人租赁房屋经营的情况下店铺转让时只可能转让店铺的装修及设备，以及剩余租期内房屋的使用权，不可能转让房屋的所有权，而且涉案店铺的房屋的价值也不可能是125000元，故双方约定的转让内容应是房屋内的设备、装修以及房屋的租赁期限内（104号房屋的租期至2018年4月5日届满）的使用权，而不是房屋内的设备、装修以及房屋的所有权，故不存在再审申请人的转让行为无效的情形。其次，被申请人未提交证据证明双方签订的《转让合同》存在合同法所规定的无效情形。最后，再审中李学红陈述，2018年4月5日后因104号房屋房主将104号房屋租赁给他人导致其不能正常经营，据此能够认定在双方约定的租期内该酒吧属于正常经营，不存在李学红的合同目的无法实现的情形。综上，双方签订的《转让合同》系有效合同，且转让内容不包括店铺房屋的所有权。故对于被申请人请求确认双方签订的《转让合同》无效的诉讼请求不予支持。因涉案合同系有效合同且已履行，故对于被申请人请求再审申请人退还125000元转让费的诉讼请求不予支持。对于被申请人主张的损失问题，因证据不足，不予支持。故对于再审申请人的再审请求予以支持。原审确认双方所签转让合同系无效合同，并判令刘桂玲、张玉红向李学红返还转让款125000元属认定事实、适用法律错误，应予纠正。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用一、撤销本院（2016）宁0502民初2908号民事判决；二、驳回被申请人(原审原告)李学红的诉讼请求。原审案件受理费3900元，由被申请人李学红负担；再审案件受理费2842元，由被申请人李学红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋玉梅人民陪审员 雷春燕人民陪审员 赵 明 二〇一九年十二月二十七日书记员 黄 玲本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。