四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14507号 原告：何廷均，男，1953年10月24日出生，汉族，住四川省夹江县。 原告：何兆宇，男，1983年8月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：梁丽萍，女，1988年11月10日出生，汉族，住四川省大竹县。 三原告共同委托诉讼代理人：何利均（何廷均之妹，何廷均与何兆宇系父子，梁丽萍与何兆宇系夫妻），住四川省夹江县。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 原告何廷均、何兆宇、梁丽萍与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何廷均、何兆宇、梁丽萍及其与何兆宇、梁丽萍的共同委托诉讼代理人何利均、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何廷均、何兆宇、梁丽萍向本院提出诉讼请求：1、中德红谷公司向何廷均、何兆宇、梁丽萍支付逾期交房违约金43358.80元（按已付房款每日万分之三的标准从2016年1月1日起计算至2017年1月24日止，总额不超过已付购房款的5%）；2、中德红谷公司支付逾期办理所在楼栋初始产权登记的违约金41620.80元（按已付房款每日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至2018年4月25日止）。事实与理由：2015年3月7日，何廷均、何兆宇、梁丽萍购买了中德红谷公司开发的位于高新区寺社区的“中德·英伦世邦”Ｋ区7幢1单元31层3107号房屋，总价款867176元。双方所签合同约定，中德红谷公司于2015年12月31日前交付取得面积实测报告和规划验收合格证的房屋，于2016年12月31日前办理该商品房所在楼栋的权属证明。何廷均、何兆宇、梁丽萍按约支付了全部购房款，但中德红谷公司未按期取得交付房屋和取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。中德红谷公司已构成违约，应当支付违约金。何廷均、何兆宇、梁丽萍为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，1、案涉房屋经过面积补差结算后实际房款金额为866260元，相应的计算违约金时应以该房款金额为基数。2、计算逾期交房违约金应自2016年1月2日计算至2017年1月24日，且已经超过了诉讼时效。3、逾期办理所在楼栋初始权属证明的违约金应自2017年1月1日计算至2018年4月25日。2、中德红谷公司的违约行为并未给何廷均、何兆宇、梁丽萍造成直接的经济损失，合同约定的违约金金额过高，请求法院酌情调低违约金的金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《商品房买卖合同》《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、购房票据、贷款合同、中德项目相关要素信息表；先行调解告知书、民事裁定书等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明,2015年3月7日，何廷均、何兆宇、梁丽萍作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内面积113.64平方米，单价7630.90元／平方米，总价款867176元。2、交付条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。4、初始产权登记：出卖人应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，何廷均、何兆宇、梁丽萍实际支付了全部购房款，经面积补差结算后，实际支付房款金额为866260元。2016年7月23日，中德红谷公司向何廷均、何兆宇、梁丽萍交付了案涉房屋。 2016年7月28日，中德红谷公司取得案涉房屋的面积实测报告，2017年1月24日，中德红谷公司取得案涉房屋的规划验收合格文件。2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼房屋的初始产权属登记证明文件。 2018年12月27日，何廷均、何兆宇、梁丽萍向本院提交起诉状，要求中德红谷公司承担违约责任。2019年2月25日，本院对该案立案受理，2019年3月3日，何廷均、何兆宇、梁丽萍向本院撤回起诉，本院裁定予以准许。 本院认为，何廷均、何兆宇、梁丽萍与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 现结合双方诉辩主张，对双方争议问题认定如下。 一、关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。案涉合同约定中德红谷公司交付房屋的期限为2015年12月31日，中德红谷公司未按期交付，何廷均、何兆宇、梁丽萍应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效，在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2018年12月31日届满。2018年12月27日，何廷均、何兆宇、梁丽萍向本院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期交付房屋的违约金的权利主张，引起诉讼时效中断，诉讼时效从何廷均、何兆宇、梁丽萍于2019年3月3日撤诉后重新起算，何廷均、何兆宇、梁丽萍于2019年11月12日再次起算，没有超过诉讼时效。故中德红谷公司提出的何廷均、何兆宇、梁丽萍提起诉讼已经超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 二、关于逾期交付房屋的违约金问题。按照合同约定，中德红谷公司应当在2015年12月31日前向何廷均、何兆宇、梁丽萍交付房屋，该房屋交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，而中德红谷公司于2017年1月24日才全部取得合同约定的面积测绘报告和规划验收合格证书，构成逾期，应当承担违约责任。按照合同约定，中德红谷公司未按照约定的期限、条件将该商品房交付给何廷均、何兆宇、梁丽萍的，何廷均、何兆宇、梁丽萍要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中德红谷公司按日计算向何廷均、何兆宇、梁丽萍支付全部已付款万分之三的违约金，中德红谷公司承担的违约赔偿责任总金额最高不超过何廷均、何兆宇、梁丽萍已付房价款的5%，故违约金应自2016年1月1日起算，按照已付房款866260元按每日万分之三计算，至2017年1月24日已超过购房款的5%，故违约金按照购房款的5%计算，合计43313元。何廷均、何兆宇、梁丽萍主张按照合同约定的购房款金额计算违约金，因中德红谷公司将部分房款已经返还何廷均、何兆宇、梁丽萍，计算违约金金额时应以实际支付的购房款为基数。 对于中德红谷公司要求对逾期交付房屋的违约金进行调低的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。中德红谷公司逾期交付房屋，对于何廷均、何兆宇、梁丽萍的损失主要为租金损失，另外造成逾期交付房屋的原因在于中德红谷公司，故本院认定合同约定的违约金金额不高，中德红谷公司的理由不能成立。 三、关于逾期办理初始产权登记的违约金问题。依照合同约定，中德红谷公司应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，何廷均、何兆宇、梁丽萍不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向何廷均、何兆宇、梁丽萍支付已付房款万分之一的违约金。中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，已构成逾期，应当承担支付违约金的责任。违约金自2017年1月1日起算至2018年4月25日合计逾期480天，违约金为41580.48元（866260元×0.0001×480天）。 对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，本案中，虽何廷均、何兆宇、梁丽萍逾期办理案涉房屋的产权登记的损失无法确定，但中德红谷公司逾期交付房屋的原因在其自身，且金额未超过以购房款金额为基数按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息标准。故本院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向何廷均、何兆宇、梁丽萍支付逾期交付房屋的违约金43313元； 二、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向何廷均、何兆宇、梁丽萍支付逾期办理所在楼栋初始权属证明的违约金41580.48元； 三、驳回何廷均、何兆宇、梁丽萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取962元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年十二月四日 书记员  刘苡辰