天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7154号上诉人（原审被告）：康进发展有限公司，住所地香港九龙尖沙咀漆咸道南39号铁路大厦28楼。法定代表人：周震戈，董事。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市立达信和物业服务有限公司，住所地天津市南开区卫津南路78号立达公寓C-9、10、11号。法定代表人：高振钢，总经理。委托诉讼代理人：王世章，男，该公司行政助理。委托诉讼代理人：李维，男，该公司行政助理。上诉人康进发展有限公司因与被上诉人天津市立达信和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初357号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。康进发展有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人一次性给付被上诉人2016年1月8日至2016年7月18日的物业管理服务费66179.85元；2.一、二审诉讼费根据判决结果予以调整。事实和理由：1.一审判决认定上诉人应当承担的物业管理服务费标准为每月每平方米3元有误，根据被上诉人的物业服务情况，上诉人认可按照每月每平方米2.5元的标准再乘以80%计算上诉人应当支付的物业管理服务费；2.一审判决关于诉讼时效的认定是错误的，各期物业管理服务费履行期限届满后，均为独立债务，依法应按各期物业管理服务费分别计算诉讼时效，因被上诉人于2019年1月8日提起本案诉讼，本案的诉讼时效应从2016年1月8日起计，上诉人至多承担2016年1月8日至2016年7月18日合同终止期间的物业管理服务费。天津市立达信和物业服务有限公司辩称，被上诉人在一审期间提交的催缴函能够证明被上诉人诉讼时效的延续，涉诉房屋配备了一系列不可分割的设施、设备，一审法院判决上诉人按照80%的标准补交拖欠的物业管理服务费，已经充分考虑上诉人的实际情况，请求驳回上诉，维持原判。天津市立达信和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令康进发展有限公司交纳自2014年7月18日至2016年7月18日所欠的物业管理服务费376200元；2.本案诉讼费由康进发展有限公司承担。一审法院认定事实：康进发展有限公司系天津市河北区金纬路312号嘉海花园小区6号楼底商的产权人，该房屋建筑面积为5225平方米。2014年9月30日，天津市河北区光复道街道爱琴海社区居委会（代行业委会职责）作为甲方，天津市立达信和物业服务有限公司作为乙方，签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定甲方代表全体业主将嘉海花园委托乙方进行物业管理服务；物业管理服务期限为两年，自2014年7月19日起至2016年7月18日终止；商业的物业管理服务费用按照建筑面积每月每平方米2.5元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元。天津市立达信和物业服务有限公司在物业服务合同约定的履行期限内对天津市河北区嘉海花园小区提供了物业管理服务，因康进发展有限公司未交纳物业管理服务费，天津市立达信和物业服务有限公司诉至法院，要求康进发展有限公司给付物业管理服务费，康进发展有限公司则以辩称理由进行抗辩。案经调解，但未获协议。另查，天津市立达信和物业服务有限公司曾于2018年6月7日向一审法院起诉嘉海花园小区业主要求给付物业管理服务费，一审法院于2018年6月13日作出（2018）津0105民初4262号民事判决书，认定天津市立达信和物业服务有限公司与天津市河北区光复道街道爱琴海社区居委会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，并认为天津市立达信和物业服务有限公司尽到了物业服务主要义务，但是在服务过程中仍存有瑕疵，因此，对于业主应交纳的物业管理服务费酌情减免20%，天津市第一中级人民法院以（2018）津01民终5930号民事判决维持了一审法院（2018）津0105民初4262号民事判决。一审法院认为，参照住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，嘉海花园小区在未选举产生业主委员会的情况下，该小区所属的天津市爱琴海社区居委会有权代行业委会职责与天津市立达信和物业服务有限公司签订《天津市住宅物业服务合同》，且该合同已经生效判决确认合法有效，故该合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。天津市立达信和物业服务有限公司已按照合同约定的服务期限向天津市河北区嘉海花园小区提供了物业服务，康进发展有限公司作为该小区业主，应向天津市立达信和物业服务有限公司支付物业管理服务费。但已有生效判决中认定天津市立达信和物业服务有限公司在提供物业服务的过程中存在服务瑕疵，同时考虑本案案涉房屋并未配备电梯，康进发展有限公司未能享受相应的电梯运行、维护服务，故对于康进发展有限公司应交纳的物业管理服务费酌情予以减免20%为宜。关于康进发展有限公司提出的诉讼时效的抗辩，因物业服务合同属于继续性合同，物业服务合同期限内，每月物业管理服务费是基于同一合同和相同的法律关系产生，本案所涉的物业管理服务费属于同一债务分期履行的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，天津市立达信和物业服务有限公司最后一期物业服务的履行期限应截至2016年7月18日，距其起诉之日并未超过三年诉讼时效，故对康进发展有限公司提出的诉讼时效的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：“本判决生效之日起十日内，被告康进发展有限公司一次性给付原告天津市立达信和物业服务有限公司2014年7月19日至2016年7月18日的物业管理服务费376200元的80%即300960元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6943元，由原告天津市立达信和物业服务有限公司负担1388.6元，被告康进发展有限公司负担5554.4元。”二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人履行的《天津市住宅物业服务合同》系涉诉小区所属的天津市爱琴海社区居委会有权代行业委会职责与被上诉人签订，被上诉人向上诉人主张物业管理服务费的诉讼时效，应从合同期内最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案《天津市住宅物业服务合同》的物业管理服务期限至2016年7月18日终止，被上诉人于2019年1月8日起诉，被上诉人的诉讼请求并未超过诉讼时效。在被上诉人已经为涉诉小区提供物业服务的情况下，上诉人应当向被上诉人支付相应的物业管理服务费。关于上诉人应当支付的物业管理服务费的数额问题，上诉人虽主张应当按照每月每平方米2.5元的标准再乘以80%计算上诉人应当支付的物业管理服务费，但其主张与物业服务合同的约定不符，且一审法院对被上诉人主张的物业管理服务费整体按照80%的比例予以支持，已经充分考虑了被上诉人物业服务的瑕疵情况，并无不妥，本院对上诉人的此项主张不予支持。综上所述，康进发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4821.70元，由上诉人康进发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨宝华审判员  李会芝审判员  刘建奇二〇一九年十二月十九日书记员  韩 鹏