安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0223民初4640号原告：安徽芜湖成诚物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区利华锦绣家园4#楼1-201。统一社会信用代码91340200667947454F(1-1)。法定代表人:胡德雷。委托诉讼代理人：俞亮贞，男，系原告职工。被告：银河(芜湖)房地产开发有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇香江花园办公楼四楼。统一社会信用代码91340200744878908K。法定代表人：江国城。委托诉讼代理人：黄其胜，男，系公司员工。委托诉讼代理人：王杰，安徽皖陵律师事务所律师。原告安徽芜湖成诚物业管理有限责任公司(下称成诚物业)与被告银河(芜湖)房地产开发有限公司(下称银河房产)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告成诚物业的委托诉讼代理人俞亮贞、被告银河房产的委托诉讼代理人王杰、黄其胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成诚物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2013年12月1日至2016年11月30日物业管理费49346元；2.判令被告支付违约金（按月利率0.9%计算，自2013年12月1日起至欠款实际清偿日止)；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：依据物业管理法律法规，原告与南陵县香江花园业主委员会签订了《香江花园物业管理委托合同书》，约定物业服务内容、时效、收费标准等事项。协议签订后，原告为包括被告在内的业主提供物业服务。但被告一直未履行交纳物业费的义务，拖欠2013年12月1日至2016年11月30日物业费49346元。原告数次催讨无果。被告银河房产辩称，1.原告的第一项诉请的时间与期限并不明确，按照原告的诉请是3年的期限，物业费清单上并没有对各个商户的具体欠费时间明确，原告没有提供催讨的证据，其诉请已过诉讼时效，请求判决驳回原告的诉请；2.原告提交的物业费清单第1-6项，第一次诉讼过程中已经体现，所以这次原告属于重复起诉。第7-11项已经租给他人且物业费已经缴纳，第十二项逸购超市早在2011年10月已经停业清空，后期2011年11月出租给城市花园咖啡会所，且已经于2016年停业，被告无法联系承租人，按照交易惯例，租赁期间的物业费都是由承租户缴纳，所以该部分的物业费是否已缴纳，被告无法举证。第13项所列房屋已经出手，应当由实际所有人缴纳，香江花园小区并没有原告所列清单上的第14项的房屋，所以被告无需缴纳该物业费。综上，案涉租户已经缴纳了物业费，原告再次起诉被告，按照交易惯例及被告与承租户之间的租赁合同的约定，承租户租赁期间的物业费全部都由承租户缴纳，若相关业主已经缴纳了物业费却未能保管好所缴纳的物业费单据，被告将面临二次缴纳物业费的风险，据被告向承租户了解，基本都已经缴纳了物业费，我公司没有收到原告任何书面或口头催讨通知。原告作为小区的物业服务公司，理应全部掌握了相关租户缴纳物业费的证据，在租户未能保管物业费缴费凭证的情况下，由被告举证证明已缴纳物业费，加重了被告的举证责任，据此，望法庭查明事实后，依法驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：一、原告系物业服务公司，2013年12月原告进驻香江花园小区提供物业服务，12月18日原告与南陵县香江花园业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定:1.物业服务区域、质量；2.物业服务费收费标准：多层住宅0.4元/月/平方米，小高层1.3元/月/平方米，联排别墅0.6元/月/平方米，商业用房0.7元/月/平方米，车库0.4元/月/平方米；3.物业服务费用按年交纳，业主应履行交纳义务，原告可预收12个月的物业服务费；4.物业的承接验收；5.业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，按应交数额1%日向原告支付违约金(三个月宽限期，自原告进驻催缴之日起算)；6.合同有效期为2013年12月1日至2016年11月30日。合同还约定了其他事项。二、2014年3月7日，经南陵县物价局备案，原告提供的住宅小区物业服务综合收费标准为：多层0.4元/㎡·月，高层0.7元/㎡·月(不含电梯和二次供水能耗费)。三、原告于2013年12月进驻香江花园小区提供物业服务至2016年11月30日。四、原告提交的被告所欠物业费清单显示：1.A7-9-（3）-181,52.06㎡；2.A7-9-（3）-182,77.06㎡；3.A7-9-（3）-191,48.3㎡；4.A7-9-（3）-192,59.16㎡；5.A7-9-（3）-201,82.8㎡；6.A7-9-（3）-202,100.28平方米，该六项均为商业用房，自2015年8月1日起-2016年11月30日的物业费未缴纳；该清单上所列7-10项物业费已缴纳；第11项香江花园会所（幼儿园）物业费缴纳至2016年6月30日；第12项物业费未交，第13项E22-5#（2F）已经于2009年出售给他人。五、原告于2018年3月曾向本院主张要求被告支付拖欠的物业费，并于2019年7月16日向本院提起诉讼要求被告银河房产支付拖欠的物业费，本院审理后于2019年9月23日以（2019）皖0223民初3661号民事判决书判决。上述事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、价格备案登记表、香江花园物业管理合同书、物业服务补充协议、（2019）皖0223民初3661号民事判决书、银河（芜湖）房地产开发有限公司欠费清单以及被告提交的部分租赁合同、缴费凭证、购房合同、物业费清单等在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点为被告应缴纳的物业费数额，首先，原告诉称的物业费明细中第1-6项被告辩称该房号并不存在，实际上该部分房产已经包含在原告前次诉讼中，原告也并未提供房产证明等证实相应房产真实存在，对原告诉请的该部分物业费本院不予支持，原告提供的物业费明细中的第11项香江花园会所（幼儿园）物业费缴纳至2016年6月30日，尚欠5个月物业费5231元（1494.7㎡*0.7元/㎡/月*5月），第12项香江花园会所（逸购超市）拖欠2013年12月1日—2016年11月30日的物业费，其中2013年12月1-2014年11月30日的物业费，被告提出诉讼时效抗辩，原告未提供在2年的诉讼时效内主张权利的证据，该部分已过诉讼时效，至于2014年12月1日-2016年11月30日的物业费，原告于2018年3月已经向本院主张过相应权利，故对上述期间的物业费本院予以支持，物业费为17811元（1060.2㎡*0.7元/㎡/月*24月）。第13项被告并非所有人，第14项被告辩称该房产不存在，原告也未提交相应产权证明，对该项的物业费不予支持。综上，被告应缴纳的物业费为23042元。关于原告诉称的违约金，因原告未提交证据证明其曾向被告进行过催讨，本院酌定违约金自原告起诉之日起按月利率0.9%计算至本判决确定的给付之日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条；《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：被告银河（芜湖）房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告安徽芜湖成诚物业管理服务有限公司物业费23042元，并支付以23042元为基数自起诉之日起至本判决确定的给付之日止按月利率0.9%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费517元，由原告安徽芜湖成诚物业管理服务有限公司负担300元，被告银河（芜湖）房地产开发有限公司负担217元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张道海二〇一九年十二月三十日书记员  陈先丽附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。