山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1991号上诉人（原审被告）：山西远宁房地产开发有限公司，住所：太原市万柏林区和平南路237号金诺大厦6层。法定代表人：马小英，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张宇亭，山西均儒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：晋中中晟品源房地产开发有限公司，住所：晋中市榆次区南关路尧晨苑40号商铺。法定代表人：张天文，职务：董事长。委托诉讼代理人：冯翀，男，1978年3月2日生，汉族，系上诉人晋中中晟品源房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：张瑞红，男，1970年10月6日生，汉族，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：赵剑楠，山西胜日律师事务所律师。上诉人山西远宁房地产开发有限公司（以下简称“远宁公司”）、晋中中晟品源房地产开发有限公司（以下简称“中晟品源公司”）因与被上诉人张瑞华房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远宁公司上诉请求：1、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初909号民事判决第一项、第二项，改判驳回张瑞红对上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由张瑞红承担。事实和理由：一、原审判决认定张瑞红已经支付给上诉人409856元购房首付款，缺乏事实与法律依据。1、张瑞红在原审庭审中自认，其实际只向上诉人支付60000元购房首付款，剩余349856元首付款其未实际支付给上诉人，张瑞红称因于立华欠其款项，故该349856元由于立华代其支付。但张瑞红并未提供其与于立华的债权债务凭证，也未提供于立华承诺代其付款的证据，更未提供于立华已代其支付购房款的凭证。依据《合同法》第一百零七条的规定，张瑞红应当继续履行付款义务。2、本案应当由张瑞红举证证明其将409856元购房首付款支付给上诉人的事实，原审中张瑞红未提供相应证据，应由张瑞红承担举证不利的法律后果。因此，本案应当认定张瑞红仅支付给上诉人60000元购房首付款。原审判决由上诉人承担证明张瑞红没有足额履行付款义务的举证责任，适用法律不当。3、上诉人于2016年6月20日给张瑞红出具的收款收据上加盖的是公章，并非财务专用章。原审判决以财务专用章具有收讫功能认定张瑞红已向上诉人支付409856元购房款，缺乏事实与法律依据。二、张瑞红尚欠589856元购房款未支付，原审判决张瑞红仅需再付240000元，上诉人就需协助中晟品源公司为张瑞红办理本案房屋变更合同的手续，缺乏事实与法律依据。本案《商品房买卖合同》第四条第三款约定的付款方式为签订该合同时支付购房首付款409856元，剩余240000元向银行申请贷款支付，即本案购房总价为649856元。张瑞红仅支付给上诉人60000元购房首付款，还应支付共计589856元购房款。原审判决张瑞红仅需再支付240000元，上诉人就需协助中晟公司在不改变原《商品房买卖合同》的情况下为张瑞红办理变更合同的手续，缺乏事实与法律依据。三、原审判决超出了张瑞红诉讼请求的范围，应予纠正。张瑞红提出的“判令各被告协助原告办理该房屋的相关变更登记手续”诉讼请求不具体，不明确，不符合《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，依据《民事诉讼法解释》第二百零八条的规定，应当裁定驳回张瑞红的起诉。原审判决在张瑞红未增加、变更诉讼请求的情况下，判决上诉人协助中晟品源公司在不改变原《商品房买卖合同》主要内容的情况下为张瑞红办理本案房屋的变更合同手续，与张瑞红的诉讼请求不符，超出了张瑞红诉讼请求的范围。原审判决适用法律不当，应予纠正。中晟品源公司针对远宁公司的上诉辩称，无异议，同意远宁公司上诉意见。中晟品源公司上诉请求：1、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初909号民事判决第一项、第二项，改判驳回张瑞红对上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由张瑞红承担。事实和理由：1、张瑞红的第二项诉讼请求是“判令各被告协助原告办理该房屋的相关变更登记手续”，并未提出要求上诉人办理房屋变更《商品房买卖合同》手续的诉讼请求。原审判决违反了不告不理的原则，应予纠正。2、上诉人并未收到远宁公司支付的本案房屋409856元的购房首付款，故本案不具备办理变更《商品房买卖合同》的条件。因远宁公司仅收到张瑞红支付的60000元购房首付款，未收到张瑞红支付的剩余349856元购房首付款，远宁公司未将409856元购房首付款支付给上诉人，故上诉人并未承接张瑞红案，不应承担变更本案房屋买卖合同的义务。原《商品房买卖合同》约定的购房总价为649856元。原审判决上诉人仅有权向张瑞红收取通过银行按揭方式支付的剩余240000元购房款，就要在不改变原《商品房买卖合同》主要内容的情况下为张瑞红办理本案房屋的变更合同手续，必然会给上诉人造成409856元的直接经济损失，侵犯了上诉人的合法权益，应予纠正。远宁公司针对中晟品源公司的上诉辩称：1、对第一条上诉事实和理由不持异议。2、本案是张瑞红未按远宁公司与其签订的商品房买卖合同第四条第三项的约定足额支付购房款，导致远宁公司无法将合同约定的409856元购房首付款移交中晟品源公司，中晟品源公司因此拒绝办理张瑞红房屋变更合同的手续，本案是张瑞红违约在先，在张瑞红足额交付首付款前，远宁公司享有合同法第六十七条规定的先履行抗辩权，拒绝协助张瑞红变更合同的手续，远宁公司保留追究张瑞红违约责任的权利。被上诉人张瑞红辩称：1、答辩人己经将购房首付款409856元支付给了远宁公司。远宁公司成立于2013年11月21日，注册资本5100万元，股东有三人，马小英（持股比例64.51%）、于立华（持股比例33.33%)、刘志军（持股比例2.16%)。于立华因与答辩人之间存在业务往来，欠答辩人349856元，经过答辩人的多次催要，于立华以各种理由推诿拒不偿还，随后于立华提出以房顶账的要求，无奈之下答辩人答应了于立华的要求。2018年6月20日，在于立华的带领下，答辩人在远宁公司售楼处与远宁公司签订了《商品房买卖合同》，当日答辩人将于立华所欠款项的全部材料交付于立华，于立华领着答辩人到远宁公司财务部门通过刷卡支付了60000元，财务部门向答辩人出具了收款收据（收款金额为409856元），根据《商品房买卖合同》的约定，剩余240000元的购房款通过银行按揭的形式支付。所以无论是指示交付还是债务转让的角度，远宁公司对答辩人己经支付了409856元是认可的，否则也不可能向答辩人出具收款收据，简而言之，如果今天诉讼参与人在一分钱都不给远宁公司的情况下，无论让远宁公司出具多少钱的收款收据是断然不可能的。收款收据上明确记载：“兹收到张瑞红（刷卡60000元，剩余349856元）总收409856元”，既然远宁公司认可答辩人己经支付了409856元，答辩人就不存在继续举证的责任。如果远宁公司内部股东之间存在纠纷，那与答辩人是无关的。关于一审判决中称收据上加盖的是财务专用章，答辩人猜测应该属于笔误。众所周知公章的使用范围包含了财务专用章，也就是说公章是可以代替财务专用章的。如果收款收据上仅有于立华的签字，那答辩人是需要提供于立华代答辩人支付购房款的凭证，否则远宁公司不能将其内部的财务制度或流程要求答辩人举证。2、关于中晟品源公司称远宁公司没有承接本案的涉案房屋。根据其在2018年9月17日发出的公告称，其己经接收了晋韵澜庭项目并且正在办理相关的手续。涉案房屋也属于晋韵澜庭项目中的一户，中晟品源公司既然认可接收了该项目就必然也接收了涉案房屋，至于二上诉人之间是如何约定的，那就和答辩人无关了，晋韵澜庭项目的转让也没有与答辩人签订任何文书，系二上诉人之间的法律行为，对答辩人不具有约束力。关于中晟品源公司发布的公告，该公告仅有五分之一的内容是涉及此次转让后各业主的权利义务，其余内容均为辟谣，究竟是发生了什么事需要更换开发商，继任开发商又为何要为前手开发商辟谣，必然是发生了一些事情，发生了什么事情也只有知情人才知道。但不得而知的是答辩人是上诉人之间或者是上诉人与他人之间斗争与纠纷的牺牲者、受害者。3、答辩人的诉讼请求并非不具体、不明确。答辩人与远宁公司是在2018年6月20日签订的《商品房买卖合同》，也是在当日支付了合同约定的全部首付款即409856元。时隔不到三个月，远宁公司便将涉案项目转给了中晟品源公司，中晟品源公司在公告中称己经取得该项目的土地使用权，后续相关手续正在进一步办理之中，我们知道一个正规的开发商应当有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，中晟品源公司还缺少证书，诉讼不是在短期内就可完成的，应当是根据一审法庭辩论终结前涉案项目的状态来确定上诉人应当为业主办理何种手续，遗憾的是在一审审理期间，二上诉人也没有举证证明其是一个合格的开发商，是具备为业主办理何种登记手续的一个状态。所以答辩人也正是因为上诉人的“相关”手续不完备而采用了“相关变更登记手续”的字眼，但与涉案房屋相关的变更登记手续不外乎就是住建局备案的房屋买卖合同、不动产权证书。故，一审法院的判决没有超出答辩人的诉讼请求，反而驳回了答辩人确权的诉讼请求。张瑞红向一审法院起诉请求：1、依法确认位于晋中市××区××路与××处××小区××单元××号，面积为129.14平方米的房屋归张瑞红所有；2、远宁公司、中晟品源公司协助办理该房屋的相关变更登记手续；3、本案诉讼费用由远宁公司、中晟品源公司承担。一审法院认定事实：2018年6月20日，张瑞红购买远宁公司开发的位于晋中市××区××路与思凤街交汇处晋韵澜庭小区房屋，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定，张瑞红以649856元的价格购买该小区2幢2单元1401号，面积为129.14平方米的房屋一套。张瑞红首付款为房屋总价的63%，即409856元，剩余37%购房款通过银行按揭的形式支付。张瑞红通过转账的形式向远宁公司支付了60000元，张瑞红称，因远宁公司股东于立华欠张瑞红款项，所以剩余349856元首付款由于立华代张瑞红向远宁公司缴纳，当日远宁公司向张瑞红出具了收款收据，并在收据上加盖了远宁公司财务章。2018年9月17日，中晟品源公司发出公告，告知晋韵澜庭的所有业主晋韵澜庭小区的全部事宜由中晟品源公司承接，并要求在2018年9月3日前购买晋韵澜庭房屋的业主到达指定地点办理变更购房合同的事宜。张瑞红按照中晟品源公司的要求前往办理，但中晟品源公司称没有收到张瑞红的全部首付款不予为张瑞红变更合同。庭审中，张瑞红主张依法确认位于晋中市××区××路与××处××小区××单元××号，面积为129.14平方米的房屋归张瑞红所有；请求判令远宁公司、中晟品源公司协助张瑞红办理该房屋的相关变更登记手续。远宁公司、中晟品源公司认为虽然远宁公司出具了收据，但只收到60000元，其余款项并没有收到。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。张瑞红与远宁公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示。且不违反我国相关法律法规的规定，属有效合同。本案中远宁公司财务部门向张瑞红出具了加盖财务专用章的收据，因财务专用章不同于单位公章的特征在于财务专用章具有收讫的功能，并且该收据在大小写上均写明了收到款项的金额，案外人于立华系远宁公司股东，由其代张瑞红缴纳剩余首付款属于我国民法理论上的指示交付，故属于我国民法调整的范畴，所以该收据能够证明张瑞红已经履行了出资义务。远宁公司与中晟品源公司称没有收到合同约定的款项，但又未能提供相应的证据予以证明其主张，故对中晟品源公司与远宁公司的辩称不予认可。中晟品源公司既然承接了晋韵澜庭小区就应依法为张瑞红办理上述房屋的合同变更手续，张瑞红亦应依据合同约定将购房余款交付中晟品源公司：关于张瑞红主张涉案房屋归其所有一节，因该房屋未办理不动产登记手续，且张瑞红也未交清全部款项，故对此请求，依法难以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、限远宁公司于本判决生效之日起十日内协助中晟品源公司在不改变原《商品房买卖合同》主要内容的情况下为张瑞红办理位于晋中市××区××路与××处××小区××单元××号，面积为129.14平方米房屋的变更合同手续；二、限张瑞红于本判决生效后按照合同约定继续向中晟品源公司通过银行按揭的方式支付剩余购房款240000元。三、驳回张瑞红的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由远宁公司负担50元，张瑞红负担50元。二审中，上诉人中晟品源公司提交建设用地批准书、国有建设用地使用权不动产权证各一份。被上诉人张瑞红质证称，真实性无异议，但是张瑞红购买房屋是在2018年6月20日，当时开发商是远宁公司，合同上有远宁公司公章，通过建设用地批准书可以看出是2018年9月6日才变更成中晟品源公司，结合中晟品源公司在2018年9月17日发出的公告，中晟品源公司是全盘接受晋韵澜庭小区，所以应当承接远宁公司的全部权利义务。被上诉人张瑞红申请证人张某出庭作证，欲证明被上诉人张瑞红向于立华催收欠款、签订合同、支付首付款的经过。上诉人远宁公司质证称：1、该证据不属于民事诉讼法规定的新证据，一审中证人未出庭作证，也未提供书面证明，该证据不应组织质证，不能作为本案的定案依据，远宁公司陈述的意见不代表同意对该证言进行质证；2、对真实性有异议，理由是证人是张瑞红的妹妹，与张瑞红有利害关系；3、原审中张瑞红未陈述过证人当时在场的情况；4、证人陈述60000元是现金支付与事实不符；5、原审中张瑞红陈述于立华带张瑞红签订的合同，与证人陈述不符；6、张瑞红陈述其将于立华欠款的证据材料交付于立华，而证人陈述是给了工作人员；7、张瑞红未提供以房抵债的协议，没有提供于立华实际支付349856元首付款的凭证，不能证明张瑞红已足额支付购房首付款；8、对证人证言关联性有异议，张瑞红与于立华的债权债务关系与本案商品房买卖纠纷没有关联；9、于立华未支付349856元的购房款，张瑞红应当继续履行合同约定的付款义务。上诉人中晟品源公司质证称，张瑞红与于立华的债权债务纠纷与本案商品房买卖合同纠纷是没有关系的，于立华未支付349856元的购房款，张瑞红应当继续履行合同约定的付款义务。上诉人远宁公司、中晟品源公司均不同意对超出张瑞红诉讼请求的部分一并审理。本院认为，1、张瑞红向一审法院起诉请求判令确认案涉房屋所有权归张瑞红所有及远宁公司、中晟品源公司协助办理该房屋的相关变更登记手续，原判决驳回张瑞红主张的确认所有权的诉讼请求，双方均未上诉，予以确认。2、张瑞红起诉请求判令远宁公司、中晟品源公司协助办理案涉房屋的相关变更登记手续，诉讼请求不具体、不明确，原判决远宁公司协助中晟品源公司为张瑞红变更合同手续，不具有执行力，故对该项判决应予撤销。3、原判决张瑞红支付剩余购房款240000元，超出张瑞红的诉讼请求，张瑞红虽未上诉，但因涉及远宁公司、中晟品源公司权益，而远宁公司、中晟品源公司均不同意对超出张瑞红诉讼请求的部分一并审理，故对该项判决应予撤销。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初909号民事判决；二、驳回张瑞红的诉讼请求。一审案件受理费100元，由张瑞红负担；二审案件受理费200元，由张瑞红负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇一九年十二月十九日书记员  刘沂岷