北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30564号原告（反诉被告）：赵书英，女，1959年3月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：邢腊梅，女，1982年8月14日出生，汉族，中国平安保险公司职员，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：邢伟利，男，1984年5月8日出生，汉族，北京润德桓宇建筑工程有限公司职员，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：邢伟东，男，1987年8月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张力，北京市观澜律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京恭圣通健身中心（普通合伙），主要经营场所北京市丰台区造甲街110号2号平房（新村企业集中办公区）。负责人：王紫璐，经理。委托诉讼代理人：申鹏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨景屹，北京市北方律师事务所实习律师。原告（反诉被告）赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东与被告（反诉原告）北京恭圣通健身中心（普通合伙）（下称恭圣通健身中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东的共同委托诉讼代理人张力、被告（反诉原告）恭圣通健身中心的委托诉讼代理人申鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方于2017年1月1日签订的房屋租赁合同无效并要求恭圣通健身中心返还全部租赁物；2、要求恭圣通健身中心支付2017年1月1日至2019年10月31日期间的占有使用费290万元（2017年1月1日至2017年12月31日年租金100万元，2018年1月1日至2018年12月31日年租金110万元，2019年1月1日至2019年10月31日期间一共100万，恭圣通健身中心已经支付20万元，共290万元）。事实与理由：2017年1月1日，四原告的被继承人邢海青与恭圣通健身中心签订房屋租赁合同。邢海青将位于丰台区大红门西路远洋自然北侧、街心公园西侧、北侧共4000平方米建筑物及相应场地租赁给乙方使用。租期自2017年1月1日至2020年12月31日。年租金为2017年100万元、2018年110万元、2019、2020年为120万元。协议签订后，邢海青依约履行了合同义务，但恭圣通健身中心未按约定支付租赁费用。后邢海青病重，于2017年12月7日去世。经生效法律文书确认，邢海青的法定继承人为本案四原告。经多次催促租赁费用，但恭圣通健身中心至今未付。故诉至法院，请法院公正裁决。恭圣通健身中心辩称：合同效力法院依法认定。对四原告主张的占有使用费数额有异议，因为部分建筑是我方自建，且已经支付了70万元，其中20万元转账，50万元现金，应当予以扣除。同时我方提起反诉，请求：1、被反诉人赔偿经济损失1037663元（防水、修缮部分）；2、被反诉人赔偿停产停业3个月的经济损失60万元。我方经营期间因标的物楼顶漏水，经与出租人邢海青沟通无果，我方另行委托第三方对标的物屋顶进行防水作业，又对旧锅炉进行更换，对室内钢架结构夹层进行维修，后又进行了原屋面拆除、重新安装组合楼板、挂网、面层防水等作业。这些工程均由我方出钱找人施工，因此这部分损失需由对方予以赔偿。另外，在租赁期间，由于夹心材料不合格，经消防检查被勒令停止营业近3个多月的时间，标的物被查封无法正常营业，产生的营业损失应当由对方承担。赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东对恭圣通健身中心的反诉辩称，不同意恭圣通健身中心的反诉请求。依据双方签订的合同第二条第四款，且房屋是恭圣通健身中心使用期间发生的问题，其修缮正常，施工合同、买卖合同的真实性也无法核实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，邢海青（出租方，甲方）与恭圣通健身中心（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》约定：一、租赁合同基础条款。1.甲方将大红门西路远洋自然北侧街心公园西现有建筑物（原售楼处和西侧、北侧乙方自建建筑物共约4000平方米）租赁乙方使用。租赁场地：南至人行步道，东至现有建筑墙，北至北墙以北国槐树南（计20米），西至人行步道。2.乙方租赁期限同甲方与大红门街道办事处签署的租赁期限一致。3.本期合同第一年租金共为100万元。缴款方式为上交款。合同签订日缴纳50万元，自合同签订日起满6个月时缴纳剩余部分租金，计50万元。2017年至2018年每年租金为110万元。2019年至2020年每年租金为120万元。4.租赁场地用于体育健身项目及物业租赁……。二、双方权利与义务条款。1.甲方提供符合基础使用标准房屋给乙方，乙方接手时甲方完成合同交付义务。乙方根据经营的需要进行改动，不得影响房屋的整体结构并确保安全，否则由乙方承担全部责任。……4.甲方协助乙方解决租赁期间遇到的相关问题，费用由乙方负担，如因甲方原因使乙方不能正常经营及使用租赁物，甲方负责赔偿乙方因此造成的全部损失。5.乙方不得拖欠甲方房屋租金，拖欠或是缓交日期超过一个月未缴纳的，甲方视为乙方自动退租，乙方应在7日内搬离房屋，并支付搬离日前拖欠房租和违约金（违约金按照本合同2个月房租计算）……11.健身中心西侧、北侧经甲方认可后的现有房屋属于乙方自建建筑，如遇国家有关部门要求需拆除的，乙方应及时完成搬迁任务，甲方不承担拆除造成的任何责任，即使因拆除致使乙方租赁面积减少，房屋年租金不因此减少，乙方自行处理与其他各方的纠纷，且与甲方无关。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，邢海青依约交付租赁标的物，恭圣通健身中心于当日通过现金支付房租50万元，于2017年6月26日通过银行转账支付20万元，后未再支付相关费用。双方合同约定的租赁标的物现仍由恭圣通健身中心使用。2017年12月7日，邢海青去世，邢海青继承人为其妻子赵书英，女儿邢腊梅，儿子邢伟利、邢伟东。庭审中，恭圣通健身中心提起反诉，要求赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东赔偿其经济损失及停产停业损失。针对其主张，恭圣通健身中心向本院提交了如下证据：1、恭圣通健身中心与北京玉盛龙轻钢彩板有限公司于2018年9月20日签订的《施工合同》，欲证明其对租赁标的物的屋面顶进行了更换，将原屋面拆除，工程造价360000元；2、北京恭圣健身中心与北京昊腾暖通技术服务有限公司于2016年9月16日签订的《工业品买卖合同》，欲证明在其之前租赁涉案标的物的北京恭圣健身中心对场地内供暖锅炉进行了更换，花费208500元，其将该费用给付了北京恭圣健身中心；3、恭圣通健身中心与北京中建瑞斯防水施工中心于2017年6月29日签订的《防水工程施工合同》，欲证明对租赁标的物屋顶做了简单的防水，花费49163.81元；4、恭圣通健身中心与北京优易特建筑设计咨询有限公司于2016年4月15日签订的《工程合同书》，欲证明其进行室内钢结构加层，花费420000元；5、2018年8月30日的临时查封决定书（丰公消封字[2018]第0433号），显示查封北京恭圣健身中心，查封范围：采用夹心材料为聚苯乙烯搭建的所有房屋，查封期限：2018年8月30日14时至2018年9月28日14时，欲证明其因被查封存在停产停业损失。赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东均不认可，认为真实性无法核实，亦与本案无关，双方合同已经约定租赁物的维修、使用、收益都由恭圣通健身中心进行，尤其是自建部分，双方的租赁范围就是售楼处和范围内用地，用地由恭圣通健身中心自行使用，自建也由其自行决定，自建部分未收租金。恭圣通健身中心未就上述相关花费的必要性以及应由出租方负担进行举证，亦未就被查封、责令整改系因出租方原因导致及停产停业的实际损失提供证据。另查，2010年1月1日，邢海青（承租方，乙方）与北京市丰台区人民政府大红门街道办事处（出租房，甲方）签订《协议书》，约定甲方将位于远洋自然小区北面街心花园绿地交由乙方认养，面积约14000平方米，同时，甲方将位于绿地西侧的土地和建筑物租赁于乙方使。租赁物面积为900平方米。租赁期限从2010年1月1日起至2020年12月31日止。该合同还对其他内容进行了约定。恭圣通健身中心与邢海青于2017年1月1日签订的上述《房屋租赁合同书》系案外人徐长荣作为乙方负责人签署，乙方处盖有恭圣通健身中心公章。恭圣通健身中心当庭陈述其系从徐长荣处接手，之前租赁场地由北京恭圣健身中心承租，恭圣通健身中心与北京恭圣健身中心并非一单位。再查，双方均陈述不清楚涉案租赁标的物的产权情况及所占土地性质。经本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局函询，本案租赁标的物所涉地块所在宗地为国有土地，为原大红门住宅区及公建项目代征绿地，由中国石化集团北京石油有限责任公司、北京银帆基业房地产开发有限公司代征，已经取得2005规地字0219号《建设用地规划许可证》，未查询到建设工程规划许可证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，邢海清与恭圣通健身中心签署的《房屋租赁合同书》应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东要求恭圣通健身中心腾退租赁标的物并支付2017年1月1日至2019年10月31日期间占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。反诉请求一节，恭圣通健身中心未就相关花费的必要性以及应由出租方负担进行举证，亦未就被查封、责令整改系因出租方原因导致及停产停业的实际损失提供证据，故恭圣通健身中心的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京恭圣通健身中心（普通合伙）与邢海青与2017年1月1日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、北京恭圣通健身中心（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内将其与邢海青2017年1月1日签订的《房屋租赁合同书》中所涉租赁标的物腾退交付给赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东；三、北京恭圣通健身中心（普通合伙）于本判决生效之日起十五日内支付赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东2017年1月1日至2019年10月31日期间的房屋占有使用费共计2400000元；四、驳回赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东的其他诉讼请求；五、驳回北京恭圣通健身中心（普通合伙）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21400元，由赵书英、邢腊梅、邢伟利、邢伟东负担3689元（已交纳），由北京恭圣通健身中心（普通合伙）负担17711元（于本判决生效之日起十五日内交纳），反诉案件受理费9769元由北京恭圣通健身中心（普通合伙）负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李桂华二〇一九年十二月二十七日书记员  刘弘川