广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0923民初2875号 原告：广西博白县锦绣商业广场有限公司。住所地：广西博白县博白镇锦绣东路商业广场F栋。 法定代表人：冯丽桦，经理。 委托诉讼代理人：林旺，广西顺运律师事务所律师。 被告：王强，男，1991年6月21日出生，汉族，住广西博白县。 被告：梁旭，男，1982年10月22日出生，汉族，住广西博白县。 被告：管衍锋，男，1983年1月15日出生，汉族，住广西博白县。 被告：庞利生，男，1979年8月14日出生，汉族，住广西博白县。 被告：李卫东，男，1984年3月20日出生，汉族，住广西博白县。 五被告共同委托诉讼代理人：王腾顺，博白县法律服务所法律工作者。 原告广西博白县锦绣商业广场有限公司与被告王强、梁旭、管衍锋、庞利生、李卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告广西博白县锦绣商业广场有限公司委托诉讼代理人林旺，被告王强、李卫东、庞利生及王强、李卫东、梁旭、管衍锋、庞利生共同委托代理人王腾顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西博白县锦绣商业广场有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2017年4月20日签订的《租赁经营合同书》；二、判决被告支付原告商铺租金、公摊费、管理费共502311元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月20日，原、被告签订了《租赁经营合同书》，约定由原告将自己所有的位于博白县店铺出租给被告经营儿童游乐园，合同的期限为三年半，自2017年6月1日至2020年11月30日止，及约定商铺租金和物业管理费的计算方式。合同签订后，原告已按合同的约定履行了交付商铺给被告使用和进行物业管理的义务，但由于被告经营不善，从2017年8月至2019年9月，被告共拖欠原告的租金、公摊费、管理费共502311元。原告多次催缴未果。 被告王强、梁旭、管衍锋、庞利生、李卫东辩称，原告诉请缺乏事实依据。1、《租赁经营合同书》是一份格式合同，有免除和减轻己方、加重对方责任的不平等情形。2、原告严重违约造成被告不能正常营业，损失由原告承担。双方于2017年4月20日签订《租赁经营合同书》，不到一年就有天花顶裂痕漏水，无法正常经营，王强多次通过电话、微信等告知原告经理，要求尽快维修。一直没有维修。由于天花顶漏水，造成被告无法正常营业，生意亏本。原告行为已是根本违约，被告不能按时缴交租金是原告的过错，原告应负全部责任。特别是原告又于2019年2月4日停水停电，被告无奈被迫于2019年5月1日辞退员工，关门走人。3、原告计算租金及各项费用错误，原告不但违约造成被告损失，还于2019年2月4日停水停电，从停水停电起至2019年9月30日，期间8个月房租和其他费用257560元，且被告正常营业平均每天收入500元，共损失120000元。真正拖欠的款项也就124751元，减除不合理的节赞费、入场赞助费2600元，实欠122157元。 经审理查明：2017年4月10日，被告王强、梁旭、管衍锋、庞利生、李卫东5人签订《合伙经营协议书》一份，决定合伙租赁位于广西博白县商铺经营儿童游乐园，店名为：奥乐奥新一代乐教园。2017年4月20日，王强代表王强、梁旭、管衍锋、庞利生、李卫东5人与原告签订《租赁经营合同书》一份。合同主要内容约定：第一条：甲方（原告）将位于广西博白县商铺（毛坯未装修场地）租给乙方（被告）经营。第二条：合同期限为叁年半。第三条：经营方式：租赁。第四条：费用及缴纳方法1、租金、设备维修费、公摊费合计43629.30元/月。2、租金、设备维修费在第三年起逐年递增8%。3、产生的二次水电费按实际发生收取。4、人员管理费每人每月50元。5、每年一次节庆赞助费1800年/年。6、开业赞助费800元。7、租金、公摊、设备维修费、人员管理费、水电费每月一缴，先缴费后使用等。第五条：合同签订之日支付履约保证金29086.20元（1个月租金及设备维修费等），合同期满无息退还。第八条：甲方（原告）义务：1、甲方（原告）应保证所出租房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修。第九条：甲方（原告）责任：1、乙方（被告）享有免租期4个月（从2017年6月1日起至2017年9月30日止，含租金及设备维修费，公摊费、水费、电费和人员管理费不变）；4、不按合同内条款规定修缮房屋的，导致乙方（被告）停业的，甲方（原告）应免除停业期间的应缴费用。第十一条：违约责任：5、不影响甲方（原告）其他权益的前提下，如乙方（被告）未按合同规定时间缴交应付款项，应向甲方（原告）支付每日千分之五的滞纳金（计算方式：应缴费用×5‰×逾期天数）；6、若乙方（被告）未经甲方（原告）同意中途撤场，乙方（被告）已交履约保证金不予退还外，乙方（被告）并向甲方（原告）作出相应的赔偿；9、乙方（被告）拖欠甲方（原告）租金及其他费用达一个月或一年累计拖欠两个月的，经甲方（原告）书面催促后十天内仍拒付的，甲方（原告）有权解除合同，并收取滞纳金。 合同签订后，被告依法向原告缴纳了合同履约保证金并进行装修营业。2018年4月份，被告发现天花顶裂痕漏水，向原告经理反映，要求尽快维修，但一直没有修复，每到雨天都会有漏水现象。2019年4月22日，原告以被告逾期支付租金为由，向被告发出《告知书》，主要内容为：被告王强从2017年10月至2019年4月止，共欠租金317043元；共欠物业管理费24293元，合计341336元。即于2019年4月29日前缴清，逾期将采取停水停电措施。2019年5月1日起，被告关门停业。由于被告一直未向原告缴清所欠租金，原告遂诉至本院，请求处理。 另查明，从2017年10月至2018年2月，经双方认可，租金按合同5折收取。从2018年3月后，按合同约定的6折收取。至2018年12月31日止，被告陆续向原告支付各项费用共319146.30元。 又查明，原告广西博白县锦绣商业广场有限公司是经工商行政管理部门核准登记的法人。 以上事实有原告提交的营业执照、身份证、租赁经营合同书、催费通知单、租金明细表、告知书、照片，被告提交的被告身份证、合伙经营协议书、照片、录像、微信聊天记录、证人证言及本院现场勘验笔录及照片等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，被告王强、梁旭、管衍锋、庞利生、李卫东5人合伙，并以王强的名义与原告于2017年4月20日签订的《租赁经营合同书》一份，该合同是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，依法应受法律保护。依法成立的合同，当事人应严格遵守合同约定，履行各自权利义务。 关于被告是否应支付租金、公摊费、管理费的问题。根据合同第九条约定，被告享有从2017年6月1日起至2017年9月30日止4个月的免租期（含免除租金及设备维修费，公摊费、水费、电费和人员管理费不变）。再者，根据原告提供的《告知书》及被告陈述，结合证人证言可认定原告于2019年4月底停水停电，被告已无法营业。因此，本院认定被告经营期间应是从2017年6月起至2019年4月止。因原告已停水停电，合同无法继续履行，原告主张被告应付租金应计算至2019年9月份止，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称停水停电是从2019年2月4日开始，未能提供相应证据予以证实，本院不予采信。综上，被告应支付期间为2017年10月至2019年4月，应支付原告租金317043元、公摊费305403元，人员管理费4200元合计626646元，减除已付租金319146.3元，尚欠307499.7元。故原告请求被告支付租金、公摊费、管理费，事实清楚，证据充足，理由充足，本院依法予以支持。关于商铺漏水问题，原告对该问题予以认可，但认为不影响正常经营。而被告提供的视频可见，在雨天部分天花顶漏水非常严重。经本院组织双方现场勘验、拍照，在无灯光情况下，仍清晰可见有水印处多达14处，且有部分设施损坏。根据日常生活经验，作为面向儿童提供游乐的场所，从安全角度考虑，出现漏水无疑会严重影响被告的正常经营。据此，被告主张因此造成的经营及设备损失，理由充分，本院予以采纳，但其主张经营损失120000元过高，结合当地消费水平、历年来的下雨天数及有设施损坏等情形综合考虑，酌情支持40000元。至于节赞费、入场赞助费问题，有合同约定，并已履行，被告主张减除，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告还应支付原告租金、设备维修费、公摊费、人员管理费共267499.7元（307499.7元-40000元）。另，原告已于2019年4月底停水停电，被告5月1日撤场，行为上已构成解除合同的合议。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条的规定，判决如下： 解除原告广西博白县锦绣商业广场有限公司与被告王强于2017年4月20日签订的《租赁经营合同书》； 被告王强、梁旭、管衍锋、庞利生、李卫东应于本判决生效之日起三十日内支付商铺租金、公摊费、管理费共267499.7元给原告广西博白县锦绣商业广场有限公司。 案件受理费4411.55元（已减半收取），由原告广西博白县锦绣商业广场有限公司负担2062.55元，被告王强、梁旭、管衍锋、庞利生、李卫东负担2349元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效法律文书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  王 戈 二〇一九年十二月三十日 法官助理  邱先梅 书 记 员  吴尚远 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位 和个人不得非法干预。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当 事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习 惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的。 债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向 债权人承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可 以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权 人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔 偿损失等违约责任。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出 租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可 以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租 人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。