贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初10810号原告：贵州新起点物业管理有限公司（以下简称新起点公司），住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区第1栋（1）1单元11层14号房﹝花果园社区﹞。法定代表人：郭家红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崔仁贵，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。被告：宋玉兰，女，1971年11月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告：魏玉珍，女，1946年11月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市花溪区。原告新起点公司与被告宋玉兰、魏玉珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新起点公司委托诉讼代理人崔仁贵及被告魏玉珍参加了诉讼，被告宋玉兰经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新起点公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年11月1日至2019年9月30日的物业服务费2530.87元及逾期交费违约金（以2530.87元为基数，按月利率2%标准，从2018年11月1日计算至本息清偿之日，暂计至2019年9月30日为607.41元）。2.判令被告向原告支付律师费2000元。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月9日，原告新起点公司与贵阳亚青置业有限公司（以下简称亚青公司）签订《“小河国际动漫城”前期物业服务合同》，约定亚青公司将其开发建设的“小河国际动漫城”小区的前期物业管理服务事宜交由原告负责，该小区位于贵阳市经济技术开发区，并约定高层住宅每平方米（建筑面积）的物业服务费用为1.8元／月，合同生效之日起至房屋交付使用之前发生的物业服务费由建设开发方承担，房屋交付给买受人之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用由买受人承担；合同还约定，物业服务费用按年缴纳且业主或物业使用人应于每年12月31日前履行缴纳下一周期的义务。合同签订后，原告随即按照合同约定的服务标准为该小区提供物业服务至今，被告于2018年11月12日签署《收房确认单》接收房屋（Ｅ-1-4-4）至今，除亚青公司代为缴纳2018年10月31日之前的物业服务费用外，被告未曾向原告缴纳物业服务费。因多次催收无果，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告宋玉兰未到庭参加诉讼，亦为进行答辩。被告魏玉珍辩称，第一，案涉房屋系因征收置换的房屋，但至今被告未签订过案涉房屋的相关合同及手续。第二，原告未与被告签订有相关协议，且原告收取物管费的标准未获物价局批准，被告不认可，同时被告对于原告情况不知晓，对提供服务的人员是否为原告工作人员也不知情。第三，即便系由原告提供物业服务，其提供的物业服务质量不好，如存在小区路灯不亮、路面未修好、车辆乱停乱放、环境脏乱差、消防设施不完备、未安装门禁系统以及房屋的水、电也没有安装好等问题，故被告不愿缴纳物业费，若要缴纳也就按一个月50元缴纳。本院经审理认定事实如下：一、涉案房屋坐落：贵阳市花溪区小河黄河路314号小河国际动漫城E幢1单元4层4号，建筑面积117.17平方米。原、被告均认可“小河国际动漫城”与“亚青城”实为同一楼盘。二、房屋所有权人情况：原告提交有《亚青城房屋内部认购确认书》，载明甲方（出卖人）为贵阳亚青置业有限公司，乙方为宋玉兰，约定乙方决定认购甲方开发的“亚青城”项目E幢4层4号房，建筑面积为117.17平方米，乙方在签订《亚青城房屋内部认购确认书》后，待具备签订商品房买卖合同条件后，在接到甲方通知后到“亚青城”项目销售中心签署《贵阳市商品房买卖合同》。在该认购确认书甲方处加盖有贵阳亚青置业有限公司公章，被告宋玉兰在乙方处签字捺印。被告魏玉珍提出至今仍未签订商品房买卖合同。同时，原告提交备注有“12E-1-4-4魏玉珍国有搬迁”内容的《合同签约流程单》，用于证明被告魏玉珍也为购房人。原告以被告宋玉兰、魏玉珍为房屋共同购房人且为实际使用人为由，主张二被告共同承担责任。被告魏玉珍称女儿宋玉兰未在案涉房屋居住，从交房装修后系魏玉珍与丈夫共同居住。三、物业服务合同签订情况：2014年12月9日，原告作为乙方与小区开发建设单位贵阳亚青城置业有限公司作为甲方签订《“小河国际动漫城”前期物业服务合同》，约定原告为案涉小区提供物业服务，主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通，物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理，规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，物业档案资料管理，装饰装修管理服务；前期物业合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业费，由开发建设方承担，房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担；物业服务期限自2016年6月30日起至2017年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止，或加盖业主委员会公章，顺延生效；本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务管理企业；合同约定物业费按建筑面积交纳，高层住宅收取标准为1.8元每月每平方米；业主/使用人应于建设单位通知房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业费按年缴纳，每年12月31日前履行交纳下一周期的义务；未按时足额缴纳物业费的，应按1‰的标准向乙方支付违约金。四、签订物业服务合同后，原告为上述小区提供物业服务至今，并主张依据上述物业服务合同向被告收取物业费。为证明原告实际提供物业服务情况，原告还提交了亚青城巡逻签到表、月工作回顾等。五、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限为2018年11月1日至2019年9月30日，共计11个月。原告提交的《收房确认单》记载，被告收房时间为2018年11月12日，业主/代理人签署人处有被告宋玉兰的签字捺印。六、原告提交《委托代理合同》及律师费发票，用于证明原告因本案诉讼委托律师产生律师费2000元。上述事实，有当事人的陈述、原告营业执照、法定代表人身份证及身份证、被告身份证、《亚青城房屋内部认购确认书》《“小河国际动漫城”前期物业服务合同》《收房确认单》《合同签约流程单》《委托代理合同》、律师费发票、亚青城巡逻签到表、月工作回顾等与本案相关联的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告于2014年12月9日与贵阳亚青城置业有限公司签订《“小河国际动漫城”前期物业服务合同》，原告从签订该合同至今为案涉小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”之规定，原告与贵阳亚青城置业有限公司签订的《“小河国际动漫城”前期物业服合同》，对原、被告及所在小区的业主均具有约束力，原告实际提供了物业服务，被告应当支付物业服务费，故对于被告辩称其与原告不存在物业服务合同关系，本院不予支持。原告以二被告为房屋实际购房人、实际使用人为由主张由二被告共同支付物业服务费。对此，被告魏玉珍作为被告宋玉兰的母亲，其认可在案涉房屋实际居住，且愿意交纳其认可金额的物业服务费，本院对物业服务费由被告宋玉兰、魏玉珍共同承担予以支持。原告主张物业费从2018年11月1日起按1.8元每平方米每月标准计算至2019年9月30日，被告宋玉兰签署的《收房确认单》载明时间为2018年11月12日，故物业服务费的起算应当从2018年11月12日起算，根据合同关于物业费标准的约定，本院支持物业服务费金额为2109.06元（自2018年11月12日起按照建筑面积117.17平方米、1.8元每平方米每月的标准计算至2019年9月12日，1.8/㎡/月×117.17㎡×10个月=2109.06元）。被告魏玉珍辩称原告提供物业服务质量存在问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定和前期物业服务合同的约定，被告若认为原告提供的服务质量与合同约定不符，可以向其主张违约责任，而非拒绝缴纳物业费，本院对被告的上述意见不予采纳。原告与小区开发建设单位贵阳亚青城置业有限公司公司签订的前期物业服务合同中虽约定了物业费缴纳的时间以及违约责任，但本案中原告并未向本院举证向被告进行了催收，即该前期物业服务合同虽对被告具有约束力，但在原告或贵阳亚青城置业有限公司未向其披露合同内容的前提下，被告并不知晓物业费缴纳的期限，故对原告要求被告承担逾期违约金的主张，本院不予支持。关于原告诉请要求被告承担支付律师费的主张，原告提交证据未体现与本案的关联性，且合同并未约定，亦非原告主张权利必然产生的费用，故对原告要求被告支付律师费的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋玉兰、魏玉珍于本判决生效之日起十日内共同支付原告贵州新起点物业管理有限公司自2018年11月12日至2019年9月12日期间的物业服务费2109.06元；二、驳回原告贵州新起点物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州新起点物业管理有限公司负担15元，被告宋玉兰、魏玉珍共同负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇一九年十二月二十日书记员 方振华