黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民初297号原告（执行案外人）：闫成玉，男，1962年10月18日出生，汉族，住黑龙江省安达市。委托诉讼代理人：闵惠，黑龙江美惠律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区元建委办公楼。法定代表人：马硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明，女，1985年6月12日出生，汉族，该公司员工，住大庆市龙凤区。原告闫成玉与被告大庆国高房地产开发有限责任公司（以下简称国高公司）、第三人大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫成玉及其委托诉讼代理人闵惠、被告委托诉讼代理人刘文佰、第三人委托诉讼代理人王明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫成玉向本院提出诉讼请求：1．停止执行大庆市××岗区红岗新城19号楼2单元1501室房屋并解除查封；2．确认大庆市××岗区红岗新城19号楼2单元1501室房屋归原告所有；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：贵院受理的国高公司申请执行金地公司民间借贷纠纷一案，以（2015）庆商初字第212号民事裁定书查封了原告购买的大庆市红岗新城19号楼2单元1501室。该房屋是原告于2014年6月以空心砖款抵账480,360元，在金地公司购买的。原告于2015年2月5日办理入住手续，已经实际入住。原告入住后多次找金地公司办理房屋产权证，因金地公司行政审批手续问题，至今不能办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，原告实际占有案涉房屋并已支付全部价款，没有办理产权过户是由于开发商的原因，原告不存在过错。国高公司辩称，一、关于案涉房屋的开发主体。案涉房屋的开发主体为被执行人金地公司，案涉房产自开发后一直未办理房屋产权过户登记及物权期待权登记，房屋所有权一直未发生转移。1、原告所主张权利的房屋为金地公司开发所有,并非案外人河南华盛建设集团有限公司（以下简称华盛公司）所有的房产,产权一直归金地公司所有。其对于华盛公司一无所知,与本案争议的房产没有任何关联性。2、大庆市中级人民法院在查封案涉房屋时，已调查清楚房屋所有权仍归金地公司所有，是在被告提供足额担保的情况下进行的依法查封,故该查封行为合法有效。二、案外人及原告对案涉房屋不具有物权所有权。根据《物权法》第九条、第十四条及相关法律规定,房屋所有权转移必须以产权过户登记为必要的法定要件。案涉房屋没有办理所有权的过户登记，案外人及原告如欲使案涉房屋所有权发生转移,仍要依法履行过户登记手续。在未履行并完成产权过户登记手续之前,不具有合法的物权所有权。最高人民法院在《孙宝刚与葫芦岛市中业房地产开发有限公司、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司案外人执行异议之诉案》[(2016)最高法民申3620号]指导案例中明确指出:“没有履行过户登记手续的以物抵债协议不能优先于一般债权的物权期待权,以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式”，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称《执行规定》)所规定的基于买卖所产生物权期待权具有基础性的区别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权,以物抵债协议产生的权利未超出债权之维度,并无任何物权属性。此处的“基础性区别”,即指“没有履行过户登记手续的以物抵债协议”中“物的交付”的“债权”性质与《执行规定》中基于买卖而产生的“物权期待权”的区别,实质上仍是指“债权”与“准物权”即“物权期待权”的区别。三、案外人及原告对案涉房屋未依据《物权法》第二十条之规定,履行物权期待权的预告登记,同样不具有法律所保护的物权期待权。《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(下称《规定》)第28条、第29条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。其中,第29条是专属于商品房买卖合同纠纷物权期待权案件法律适用的专属条款。本案应该依法适用该条规定内容来审核、评判原告的诉求是否合理合法。按照原告的诉状陈述内容,无论“置换”,还是“抵款”均为“以房抵债”，并非正常的商品房买卖,案外人及原告不属于《消法》第二条所规定的消费者主体资格，案外人对案涉房屋不具有所有权,无权处分案涉房屋。依据《物权法》第二十条,案外人及被告针对案涉房屋没有在政府房产过户主管部门办理网签等相关登记的前提下，亦无法取得法律所保护的物权期待权。就原告在购房时对案涉房屋的了解,仅限于房屋清单及案涉房源转出审批单等证据看,其未了解清楚所购房的所有权主体,其自身存在明显过错。在能办理物权期待权预告登记的情况下,未申请并进行预告登记，过错明显。故案外人、原告的情形均不符合《规定》第29条对商品房一般买受人及消费者物权期特权的保护,其诉求不应得到支持。四、贵院(2019)黑06执异96号执行裁定书,认定事实清楚,适用法律正确,应该予以维持。本案争议的焦点为原告的异议能否排除执行。贵院在执行异议程序中已经明确查明并认定，案外人及原告均不符合《消法》第二条之规定,并非正常房屋买卖关系中的消费者。被告在执行异议程序中向贵院提交的房款收据证实收款方式为“抵款”，且原告在异议申请中亦主张案涉房产系通过置换方式取得,而该“抵款”及“置换”均非《消法》所规定的消费者“商品房买卖”之意。根据本案上述事实,贵院已经认定，原告的异议既不符合《最高院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条,也不符合第29条规定，并依据该两条规定依法驳回原告的异议诉求。故该裁定认定事实清楚,适用法律正确,应该予以维持。五、原告没有充分的事实和合法有效证据支持其异议主张。此前类似执行异议案件已经查明，案外人河南华盛公司与金地公司系以房抵债关系,金地公司与第三人系以房抵债关系,根本不存在河南华盛公司购买被告案涉房屋之事。综上,请求法院查明事实,依法驳回原告的全部诉讼请求。金地公司辩称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分别进行认定。原告闫成玉提交如下证据：证据一、营业执照复印件一份、原告身份证复印件一份，证明闫成玉自2011年7月起经营安达市隆达预制构件厂，具备诉讼主体资格。国高公司质证称，对证据的真实性无异议，对原告主体有异议。金地公司无异议。本院对该证据予以采信。证据二、证明二份，证明2013年闫成玉向华盛公司送空心砖，华盛公司将红岗新城19号楼2单元1501室抵顶给闫成玉。国高公司质证称，对证据的真实性无法确认，对合法性和证明的问题有异议。构件厂与华盛公司之间的买卖关系应该以买卖合同、来往财务凭证及双方结算文书的方式来体现。证明是证人证言的性质，华盛公司应该出庭作证，接受质询。这两份证明的内容看不出与金地公司有何关系，证明的事实还是一种债权债务，并非商品房买卖。金地公司无异议。本院对证据综合予以认定。证据三、黑龙江省大庆市中级人民法院（2019）黑06执异96号执行裁定一份，证明原告提出的执行异议申请被驳回。国高公司质证称，对证据的真实性和证明的问题均无异议。该裁定证实法院的查封程序合法，内容有效，应该继续强制性执行。法院查封之前应该签订合法有效的书面合同，置换房源转出审批单、房源清单等材料并非法律规定上的商品房买卖合同，这一观点在本院审理的系列案件中也有体现。金地公司无异议。本院对该证据予以采信。证据四、房源清单一份、交款收据一份、房款收据一份、置换房源转出审批单一份、交房承诺书一份，证明2014年12月6日华盛公司向金地公司交购房款480，360元。2014年12月6日闫成玉购买金地公司的案涉房屋，交款方式是抵账。闫成玉在2015年2月5日办理入住，此房屋是经过金地公司、华盛公司、大庆市智联物业服务有限公司多个部门负责人签字同意的，均在2015年2月5日以前。金地公司与华盛公司双方确认将案涉房屋抵账给闫成玉。国高公司质证称，对置换房源审批单、房源清单的意见同证据三的意见。对于收据的真实性、合法性均有异议，收据并非税务部门的正规手续，内容体现的也是以房抵顶款项的性质，而非正常的购房交款行为，这组证据不符合规定28条规定要求，不能认定为双方具备书面的买卖合同。交房承诺书所涉及的房屋所在工程因为验收合格依法不能交付，此情形下的任何交付行为均属于非法交付行为，华盛公司并非案涉房屋的所有人，所做的承诺也不具有法律效力。金地公司无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、入住通知单一份、装修垃圾运费收据一份、2014物业费电梯费收据一份、2015物业费电梯费收据一份，2016年物业费电梯费收据一份、房屋现状光碟一份（视频拍摄于2019年10月25日），证明闫成玉于2015年2月5日办理了案涉房屋入住手续，已经实际入住该房屋。其向大庆市智联物业服务有限公司交装修垃圾运费233元，其于2015年1月6日向大庆市智联物业服务有限公司交2014年2月至2014年12月的物业费、电梯费2,438元，交2015年全年物业费、电梯费2,868元，交2016年全年物业费、电梯费2,461元。国高公司质证称，光盘拍时间是2019年10月25日，即使内容真实，也只能证明拍摄时候的状况。原告对案涉房屋的占有一直是非法占有的状态，不具有合法性。入住通知因案涉房屋所在工程尚未验收合格，不具备交付入住条件，交付行为非法无效。相关的物业费、电梯费收据即使内容真实，原告也是非法占有的状态。金地公司无异议。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、安达市不动产登记中心查档证明一份，证明闫成玉在安达没有住房。国高公司质证称，对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，只能证明原告在安达市房产局没有住房登记内容，并不能证明原告没有合法居住的房屋。该内容中也明确提示不包括辖区以外的乡镇登记，原告起诉状中自认的住址与查档的住址都是是德本村四屯44号，其并未在案涉房屋居住。证实原告除了案涉房屋之外尚有其他房屋居住，且自认没有在案涉房屋中居住。金地公司无异议。本院对该证据的真实性予以确认。第三人金地公司提交其与华盛公司签订的建设工程施工合同一份。原告质证称无异议。国高公司认为该合同不是原件，不清楚金地公司和华盛公司之间的关系。本院对该证据的真实性予以确认。被告国高公司未举示证据。本案经审理认定法律事实如下：大庆市××岗区红岗新城19号楼2单元1501室房为金地公司开发建设。2012年11月8日，金地公司与华盛公司签订建设工程施工合同，将红岗新城项目发包给华盛公司施工建设。华盛公司施工红岗新城工程期间，闫成玉向华盛公司供应空心砖，货款共计480，745元。金地公司因拖欠华盛公司工程款，将包括案涉房屋在内的11处红岗新城的房屋抵顶给华盛公司，双方在2014年2月26日签订房源清单。2014年12月22日，金地公司出具置换房源转出审批单，华盛公司同意将案涉房屋转出置换给闫成玉，置换金额480，360元。2015年2月5日，华盛公司出具交房承诺书，金地公司将案涉房屋提前交付给闫成玉，因此产生的一切责任均由华盛公司负责，金地公司向闫成玉发出入住通知单。闫成玉提交金地公司及华盛公司出具的抵款收据两份、物业电梯费收据、装修垃圾清运费收据，证明其实际接手使用案涉房屋的情况。涉案房屋至今未办理产权过户手续。另查明，国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案,本院于2016年7月1日作出(2015)庆商初字第212号民事判决,判决如下:(一)金地公司于本判决生效后十日内偿还国高房公司借款本金2,000万元;(二)金地公司于本判决生效后十日内偿还国高公司借款利息270万元(截止至2014年7月30日),自2014年7月31日起至判决生效之日止以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息;(三)驳回国公司的其他诉讼请求。该案审理过程中,2015年12月10日,本院依国高公司申请作出(2015)庆商初字第212号民事裁定,查封金地公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3，600万元的财产。次日，本院作出(2015)庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局,请其协助查封金地公司名下位于红岗新城的房屋包括案涉房屋。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具(2015)庆商初字第212号协助执行通知书(回执)，证实预查封大庆红岗新城项中房屋。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的19号楼2单元1501室房产。判决生效后,国高公司向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日,本院作出(2016)黑06执200号执行裁定,以该案被执行人住所地财产所在地系红岗区管辖,为便于执行,裁定本案由红岗区法院继续执行，红岗区法院于2016年11月14日立案执行。2018年11月5日（红岗区法院作出(2017)黑0605执恢152号执行裁定,续封被执行人金地公司位于大庆市××岗区红岗新城共计108套房产,查封期限三年。该执行裁定书及相应协助执行通知书于同日送达至大庆市房产管理局。该查封裁定及协助执行通知书续查封了案外人所提异议的19号楼2单元1501室房产。异议审查期间,案外人向本院提交置换房源转出审批单、交房承诺书、房源清单、入住通知书、房款收据复印件各一份。本院于2019年9月12日作出（2019）黑06执异96号执行裁定书，裁定驳回闫成玉的异议请求。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为原告闫成玉的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、金地公司将红岗新城项目发包给华盛公司施工，并以包括案涉房屋在内的房屋抵顶部分工程款，双方因工程承包而发生以房抵债关系，且因华盛公司以480，360元的价格将案涉房屋再次抵债给闫成玉而完成了履行行为，该行为有建设工程施工合同、房源清单、置换房源转出审批单及金地公司、华盛公司分别向闫成玉出具的抵款收据予以证实。依据闫成玉提供的置换房源转出审批单及交房承诺书等证据，可证实金地公司将案涉房屋出售给闫成玉系双方真实意思表示。置换房源转出审批单虽然名称不是“房屋买卖合同”，但其实质是为了确认双方之间的房屋买卖合同关系而签订的协议，应当视为是房屋买卖合同的一种变换形式，其效力等同于房屋买卖合同。关于华盛公司与闫成玉之间的债权债务关系问题。双方之间是空心砖买卖合同关系，有双方之间签订的两份证明可以认定，并且置换房源转出审批单也有明确记载，华盛公司与金地公司均签字及盖章确认，能够相互印证，本院予以确认。二、依据置换房源转出审批单、房源清单及两份收据，可以证明闫成玉已经以抵账的形式缴纳了全部房款。三、依据闫成玉提交的交房承诺书、入住通知书、装修建筑垃圾清运费收据、物业费电梯费收据，证实闫成玉于2015年2月接手使用涉案房屋，即在本院2015年12月10日对案涉房屋查封前，已实际占有该房屋。四、因金地公司相关手续未完备，故现无法办理产权过户手续，闫成玉并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，闫成玉对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本院予以支持。综上所述，闫成玉的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行大庆市红岗新城19号楼2单元1501室房屋。案件受理费8，505元，由被告大庆国高房地产开发有限公司、第三人大庆市金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑06执异96号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年十二月十八日法官助理姜海涛书记员刘婷附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。