北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53346号原告（反诉被告）：北京益农植物医院，住所地北京市朝阳区大郊亭（原北京市朝阳区农业综合技术服务中心）院内1、2号平房。法定代表人，付新安，经理。委托代理人：李英宣，北京市国振律师事务所律师。委托代理人：赵致冉，北京市国振律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司，住所地北京市朝阳区大郊亭（农业综合技术服务中心）院内第5栋。法定代表人：徐涛，总经理。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦霞，河北法众律师事务所律师。原告（反诉被告）北京益农植物医院（以下简称益农医院）与被告（反诉原告）北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司（以下简称天汇佳旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。益农医院的委托诉讼代理人李英宣、赵致冉，被告的委托诉讼代理人赵强、李彦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益农医院向本院提出诉讼请求：1、天汇佳旺公司将其自行加盖的玻璃房及与该玻璃房相连的西侧两层玻璃房、东侧与门卫室相连的一层平房以及东门门口附近两处种植了瓜果蔬菜的空地腾空并交还给益农医院；2、天汇佳旺公司按照《房屋（资产）租赁合同》的标准支付自2017年3月1日至实际腾退期间的占有使用费用1773333.33元（暂计算至2019年6月31日）；3、本案律师费48000元由天汇佳旺公司承担。事实和理由：2016年3月1日，益农医院与天汇佳旺公司签订《房屋（资产）租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区大郊亭的房屋（房屋建筑面积1930.5平方米)，租赁期一年，自2016年3月1日起至2017年2月28日止，租金共计76万元。同时，合同对双方的权利义务、违约责任、合同生效、变更、解除、终止等事项进行了约定。合同签订后，益农医院依约将上述房屋及相关设施、设备交给被告使用，双方的租赁合同已于2017年2月28日到期终止。合同到期后，双方未再签订租赁合同，益农医院亦明确向天汇佳旺公司表示双方不再续租，要求天汇佳旺公司按照合同约定，将承租房屋及时腾退并交还益农医院，天汇佳旺公司知悉后，并未按照益农医院要求及时腾退交还房屋，故益农医院起诉至法院。被告辩称并反诉称，不同意益农医院的全部诉讼请求，要求确认双方于2016年2月29日签订的《房屋（资产）租赁合同》无效。第一，益农医院主体不适格，无权要求腾退自建房屋及支付占有使用费；天汇佳旺公司自2008年就开始承租位于北京市朝阳区大郊亭的房屋，此前的合同甲方都是案外人北京市朝阳区植物保护检疫站，涉案房屋所有权人及国有土地使用证的土地使用者为北京市朝阳区农业综合技术服务中心（以下简称朝阳农技中心），并非益农医院，益农医院并非涉案房屋的所有权人，即便天汇佳旺公司需要支付占用费，也应向产权人支付。第二，天汇佳旺公司已将涉案房屋腾空，租期内租金已全部支付；双方签订的租赁合同中，租赁标的物的面积并不包含天汇佳旺公司自建部分，2017年3月6日益农医院向天汇佳旺公司发出合同到期不再租赁的告知函，天汇佳旺公司已将标的物1930.5平米全部腾空，现天汇佳旺公司仅占有自建房屋中的一间50平米的平房；双方合同在2017年2月28日到期后至9月天汇佳旺公司腾退前，此期间因房屋已不能实际经营，希望法院对占用费予以酌减。第三，益农医院提交的房屋所有权证面积为659.4平方米，该部分面积一直由产权人使用，天汇佳旺公司承租的房屋并不在此范围，即并没有相关审批规划手续，加之益农医院提交的产权证书的权利人并非原告，故双方于2016年2月29日签订的《房屋（资产）租赁合同》无效。益农医院针对反诉辩称，不同意天汇佳旺公司的反诉请求。租赁合同是双方的真实意思表示，双方应本着诚实信用原则遵照履行。天汇佳旺公司知晓涉案房屋状态，并且认可益农医院的出租人地位，涉案合同已经按照合同期限履行完毕。天汇佳旺公司基于租赁合同占有使用租赁标的物，并向益农医院缴纳租金，视为认可房屋租赁合同的效力，合同是否有效不影响天汇佳旺公司的腾退义务，以及益农医院要求其支付占有使用费的权利。根据《中华人民共和国合同法》第58条，天汇佳旺公司具有返还租赁标的的法定义务；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条，益农医院可要求天汇佳旺公司支付占有使用费。综上，无论合同是否有效，天汇佳旺公司均应当向益农医院腾退涉案房屋以及支付房屋占有使用费。本院经审理认定事实如下：北京市朝阳区种植业养殖业服务中心原名北京市朝阳区农业综合技术服务中心，系朝阳区大郊亭7767.53平方米土地的土地使用者，系该面积中659.4平方米土地的所有权人。2009年2月28日，天汇佳旺公司（乙方）与北京市朝阳区植物保护检疫站（以下简称植保站）（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭，房屋面积1500平方米；租期自2009年3月1日至2012年2月底。2010年2月28日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭，房屋面积1300/1916平方米；租期自2010年3月1日至2015年2月28日。2013年2月28日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭，房屋面积1916平方米；租期自2013年3月1日至2014年2月28日。2014年3月1日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭的房屋，房屋面积2013.5平方米；租期自2014年3月1日至2015年2月28日。该次合同后附示意图显示，出租区为序号为1-9的9处房屋，后附统计表显示9处房屋面积合计2013.5平方米。2015年3月1日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭的房屋，房屋面积2013.5平方米；租期自2015年3月1日至2016年2月28日。该次合同后附示意图显示，天汇佳旺公司所使用房屋的位置与面积同上次合同一致。2016年2月29日，天汇佳旺公司（乙方）与益农医院（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭的房屋，房屋面积1930.5平方米（以下简称涉案房屋）；租期自2016年3月1日至2017年2月28日；合同租赁期内，租金共计76万元。该次合同后附示意图显示，出租区为序号为1-9的9处房屋，后附统计表显示出租房屋共10处，面积合计1930.5平方米。经询，双方均认可实际中并没有统计表中的第10处房屋，只有1-9处。另，此次后附示意图中用虚线标示出了天汇佳旺公司的自建部分150平方米，该面积未计入后附的出租房屋统计表中。涉案合同到期后，益农医院发函告知天汇佳旺公司不再续租，后天汇佳旺公司自统计表中标示的出租房屋腾退。关于腾房时间，益农医院称为2017年11月，天汇佳旺公司在第一次庭审中自认为2017年11月1日，后又在提交的代理词中称腾房时间为2017年9月。庭审中，益农医院另提交如下证据：1、《授权委托书》一份，证明北京市朝阳区种植业养殖业服务中心授权益农医院办理大郊亭房屋、土地及院落的对外出租事宜，天汇佳旺公司不认可该证据的真实性，称公章和签字都是新的，是后补的，且此前双方签订合同时从未见过该授权。2、照片，证明天汇佳旺公司仍占用院落南门的自建玻璃房、与一层门卫室相连的自建平房以及种植了瓜果蔬菜的院落；天汇佳旺公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，称图片中的自建房确实由天汇佳旺公司的工人居住，但院落中的瓜果李桃是原有的东西，并非天汇佳旺公司占用的。庭审中，关于天汇佳旺公司自建房的由来，天汇佳旺公司称：在最初与植保站签订租赁合同后，因为房屋太破旧，天汇佳旺公司就陆陆续续修整原房屋、扩建新房屋，虽然植保站没有书面同意其修整、扩建，但双方就在一个院子里办公，如果对方不同意，天汇佳旺公司根本不可能完成施工，且双方租赁合同一直续签，出租方也没有计算天汇佳旺公司自行扩建部分的面积。关于天汇佳旺公司自建房的由来，益农医院称：不清楚天汇佳旺公司扩建房屋的具体时间，但益农医院与天汇佳旺公司签订租赁合同前扩建的房屋就已经存在了，益农医院与植保站的工作人员核实过，对方称确实是天汇佳旺公司扩建的，当时阻止过但天汇佳旺公司没听；天汇佳旺公司与植保站的租赁合同到期后，因为双方合作时间比较长了，而且益农医院方面也需要一些收益，就又与天汇佳旺公司续签了合同；续签的合同就是按照此前合同签的，天汇佳旺公司自行扩建的部分也没有作为出租的面积。另，经询，益农医院无法就其出租给天汇佳旺公司的1930.5平方米房屋提交产权证明。上述事实，有《房屋（资产）租赁合同》、国有土地使用证、房屋所有权证、《授权委托书》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据现有证据，涉案房屋系未经主管部门批准建设的临时建筑，益农医院亦未在一审法庭辩论终结前向本院提交涉案房屋已经批准建设的相关手续，故本院确认益农医院与天汇佳旺公司于2016年2月29日签订的《房屋（资产）租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方均认可天汇佳旺公司自2017年3月1日起未支付涉案房屋的占有使用费，天汇佳旺公司于庭审中自认其于2017年11月1日腾退涉案房屋，后又在庭审结束后反言，但并未就其反言举证，本院对其反言不予采纳。本院确认，天汇佳旺公司应向益农医院支付2017年3月1日至2017年11月1日期间的房屋占有使用费，本院将参照涉案合同约定的租金标准确认占有使用费标准。关于益农医院要求天汇佳旺公司腾退其自行加盖的玻璃房及与该玻璃房相连的西侧两层玻璃房、东侧与门卫室相连的一层平房以及东门门口附近两处种植了瓜果蔬菜的空地并支付使用费的诉讼请求，根据本案查明的事实及双方当事人陈述，益农医院诉请的天汇佳旺公司自己扩建部分并非涉案合同约定的租赁标的，亦非在涉案合同履行期间建设，涉案合同约定的1930.5平方米房屋天汇佳旺公司已于2017年11月1日腾退；现益农医院并非诉请面积的合同相对方，亦非该面积的相关权利人，其以自己名义要求天汇佳旺公司腾退并支付占有使用费的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。该部分区域的腾退及使用费问题，相关土地的权利人可另案解决。关于律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京益农植物医院与被告（反诉原告）北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司于二〇一六年二月二十九日签订的《房屋（资产）租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京益农植物医院房屋使用费五十万六千六百六十六元七角；三、驳回原告（反诉被告）北京益农植物医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10866元，由原告（反诉被告）北京益农植物医院负担6433元（已交纳），由被告（反诉原告）北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司负担4433元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）北京益农植物医院负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  崔振长人民陪审员  王国贤二〇一九年十二月二十五日法官 助理  李 青书 记 员  刘 欢