广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4618号 上诉人（原审原告）：覃某，女，1970年12月9日出生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审被告）：柳州恒大金碧置业有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：郭鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱雪梅，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娆，广西众维律师事务所律师。 上诉人覃某因与被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人覃某，被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司的委托诉讼代理人朱雪梅、张娆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人覃某上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令被上诉人向上诉人支付违约金24770.7(以总房价1238535元为基数，按每日万分之一，从2018年9月1日计至2019年6月25日止；但实际按照房屋总价2%计算）；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院认定被上诉人于2018年8月15日通过“五方单位”验收合格并于2019年6月25日取得竣工验收备案登记，事实不清，证据不足。被上诉人并没有向法庭提交上述有关证据，未经举证、质证，一审判决在缺乏证据佐证的情况下，违背客观事实，错误认定被上诉人2019年6月25日取得了备案登记，应予以纠正。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房预售买卖合同》约定交付条件为“取得竣工验收备案证明”，并非“竣工验收”，一审判决不但违反合同自治原则，而且适用法律错误。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起至15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”以及《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交以下条件：（一）竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告”本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定交付条件为取得竣工验收备案证明而不是竣工验收。“竣工验收备案证明”与“竣工验收”是不同的概念，取得竣工验收仅仅是被上诉人满足向有关部门进行竣工验收备案登记的条件之一，并不能将竣工验收备案简单的等同于竣工验收备案证明！因此，一审判决在被上诉人没有取得住建部门竣工验收备案证明的情况下，适用《中华人民共和国建设法》认定涉案房屋通过竣工验收即符合法定交付条件，已严重违背了合同自治原则，导致作出错误裁判，应予以纠正。三、竣工验收备案是强制性规定，被上诉人在明知未取得竣工验收备案证明的条件下，仍然通知上诉人验收房屋，其行为不能视为对房屋交付条件重新达成约定。根据《房屋建设和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条规定“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内来办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”因此，竣工验收备案是具有强制性规定，并非行政审核和登记的过程。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”被上诉人明知未符合约定的交房条件仍向上诉人邮寄的《收（验）楼通知书》，在签收《收楼物品确认书》时也没有出示竣工备案证明。且从被上诉人《收（验）楼通知书》的通知内容仅对房款、维修基金、办理不动产登记所需材料等进行了告知，并未就《商品房买卖合同》中的交付条件作出变更，也没就尚未取得竣工备案证明进行提示与合理说明。因此上诉人在不知情的情况下接收房屋不能视为对房屋交付条件重新达成了约定。综上，上诉人认为，依法签订的合同应受法律保护，本案涉案房屋交付条件为合同约定的取得竣工验收备案证明，并非竣工验收，应当遵循合同自治原则。此外，上诉人在《收楼物品确认书》上签字并不能证明对交房条件重新达成了约定。恳请二审法院另行公正裁判。 被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持，案涉翡翠龙庭1、2#于2018年8月15日已经五方验收合格，达到法律法规交付标准。2018年8月底业主接收房屋时已取得五方验收合格，但尚未备案证明是明知的。被上诉人不存在隐瞒和欺诈，在此情况下业主自愿接收房屋，即是对恒大房屋质量的认可，同时也代表被上诉人交付行为已经完成。上诉人自2018年8月底陆续收房后，即获得了对房屋占有、使用、收益的权益且自收房至今已经一年多，并没有对房屋的质量提出任何异议，从客观事实层面印证了被上诉人所交付的房屋质量经得起检验，是合格的商品房。竣工备案仅为建设行政主管部门对于房屋建筑工程和市政基础设施工程质量管理的行政行为，并不影响房屋交付。从《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规看，只要商品房验收合格即可交付使用。上诉人的上诉请求与一审请求在计算时间和总金额上有出入，上诉请求已经超出了二审审理的范围。上诉人认为该项权利受到侵害，应另行起诉主张该项权利。根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条，上诉人如果认为逾期超过180日的，逾期交房违约金的比例最高不得超过房屋总价的2%。被上诉人一审时已提交证据，包括2018年8月15日的《质量工程竣工验收意见书》、2018年8月20日《建设工程消防竣工验收意见书》、2019年6月25日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，充分证明一审判决认定的事实是具有客观依据的。 覃某向一审法院起诉请求：1.柳州恒大金碧置业有限公司向覃某支付逾期交房违约金36536.7元（违约金的计算：以总房价1238535元为基数，按每日万分之一，从2018年9月1日计至2019年6月25日）；2.本案诉讼费用由柳州恒大金碧置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2016年1月14日，覃某与柳州恒大金碧置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：覃某向柳州恒大金碧置业有限公司购买位于柳州市翡翠龙庭2栋1单元29-2号房屋一套；建筑面积为136.78平方米，总价款为1238535元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第五条对该合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。覃某向柳州恒大金碧置业有限公司付清了购房款。 2018年8月15日柳州恒大金碧置业有限公司建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，2019年6月25日，柳州恒大金碧置业有限公司到建设行政主管部门办理了翡翠龙庭小区1#、2#楼竣工验收备案登记。2018年8月31日，覃某在《收楼物品确认书》上签字，确认收到前期物业协议、翡翠龙庭业主手册、住宅质量保证书等资料及房屋钥匙、门卡等。 现覃某认为柳州恒大金碧置业有限公司在未取得竣工验收备案证明的情况下交付房屋，其交付行为不符合合同的约定，应承担逾期交房的违约责任，覃某为此诉至一审法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，覃某与柳州恒大金碧置业有限公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：······（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；······建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋于2018年8月15日经五方单位验收合格，符合法定的交房条件。至于建设单位办理竣工验收备案，只是建设行政主管部门基于对房屋建筑工程和市政基础设施工程质量管理的行政行为。虽然柳州恒大金碧置业有限公司向覃某交付房屋时尚未办理房屋建设工程竣工验收备案，但已经五方单位验收合格，具备法定交房条件。柳州恒大金碧置业有限公司在房屋验收合格并达到法定交房条件后通知覃某收房，覃某亦于2018年8月31日实际签领房屋钥匙及相关资料，是对达到法定交付条件的房屋予以确认接收，也可视为双方对房屋交付条件重新达成了约定，因此一审法院认定柳州恒大金碧置业有限公司于2018年8月31日向覃某履行了合同约定的交房义务，所交付的房屋也已经达到法定的交房条件，因此覃某要求柳州恒大金碧置业有限公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，一审法院判决：驳回覃某的诉讼请求。案件受理费713元（覃某已预交574元），减半收取356.5元，由覃某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下： 被上诉人二审期间提交的：1.恒大翡翠龙庭1、2#施工形象进度表复印件一份；2.1、2#楼工程完成时间表复印件一份；3.场地移交单复印件一份；4.竣工验收申请报告及环保局核准证明；5.《建设工程消防验收意见书》；6.单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表；7.地基与基础验收报告；8.主体结构验收报告；9.建筑装饰装修验收报告；10、建筑屋面验收报告；11、建筑给水、排水及采暖验收报告；12.建筑电气验收报告；13.竣工图；14.案涉工程的建设、勘察、设计、施工、监理五单位盖章的《情况说明》。本院认为,证据1-13虽可证实涉案各项子项目验收合格的完成时间，但子项目属于分部工程，是进行整个项目验收的前提条件，子项目的合格不等于整个项目质量竣工验收合格，本院对证据的真实性予以确认，对其证明目的不予采信。 被上诉人提交的案涉工程的建设、勘察、设计、施工、监理五单位盖章的《情况说明》反映的竣工验收时间与《竣工验收备案表》载明的竣工验收时间为2019年6月14日不一致，因上述时间的查明系本案的关键问题，本院依职权到柳州市城建档案馆调取了如下证据：1.2018年8月23日《工程竣工预验收会议纪要》；2.2018年8月24日《工程竣工预验收整改报告》；3.2018年8月14日《竣工验收申请报告》；4.勘察单位勘察文件及实施情况检查报告；5.设计单位设计文件及实施情况检查报告；6.工程竣工验收方案；7.2019年6月14日《工程竣工验收会议纪要》；8.2019年6月17日《工程竣工验收整改报告》；9.竣工验收存在问题整改通知书；10.施工单位工程竣工报告；11.监理单位工程竣工质量评价报告；12.单位（子单位）工程质量竣工验收记录汇总表；13.建设工程质量竣工验收意见书。 虽然从一审被上诉人提交的《建设工程质量竣工验收意见书》反映在2018年8月15日时进行过案涉工程的竣工验收。但从当事人的陈述来看，由于规划原因，备案未通过，遂再次组织了验收，本案中，最后一次验收的材料作为备案存档并被本院调取的证据，被上诉人亦不能否认本院调取证据中载明的时间、工作开展情况的真实性，本院调取的证据中反映2018年8月23日建设、监理、施工三家单位开了工程竣工预验收会议，2018年8月24日形成了《工程竣工预验收整改报告》，2018年9月6日形成工程竣工验收方案，2019年6月14日开了工程竣工验收会议并出具《建设工程质量竣工验收意见书》《竣工验收存在问题整改通知书》，2019年6月17日形成《工程竣工验收整改报告》。上述证据均保存于柳州市城建档案馆，有原件核对，均为有效的法律文件，已形成完整的证据链，可证实自2018年8月23日起案涉工程开始进入预验收阶段工作，2019年6月14日完成五方验收，本案的《建设工程质量竣工验收意见书》的时间应为2019年6月14日，本院对该事实予以确认，并以上述证据作为定案证据。 综上分析，一审判决查明的除《建设工程质量竣工验收意见书》出具时间应为2019年6月14日外，其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与柳州恒大金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定和行政性强制性规定，系有效合同。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定了交房条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，但根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件……建筑工程经验收合格的，方可交付使用”。本案案涉房屋的施工、勘察、设计、监理、建设单位均于2019年6月14日签署了质量合格意见，符合《建设工程质量管理条例》规定，故柳州市恒大金碧置业有限公司在通过竣工验收合格之后即符合法定交房条件。根据二审查明的事实，本案案涉房屋取得《建设工程质量竣工验收意见书》的时间为2019年6月14日，故柳州市恒大金碧置业有限公司在该日期之后方可交房，根据一审事实，柳州市恒大金碧置业有限公司在2018年8月31日前即向上诉人发出收楼通知书提前将不符合合同及法律规定的房屋向上诉人交房，属于违反法规的行为，上诉人实际的收房日期不能视为交付完毕，被上诉人的违约天数应计至2019年6月14日。但双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第五条对合同逾期交房违约责任作出了补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”在附件四中在首页已备注：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件时仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”。上诉人在该附件四中签名，系对该附件四合同补充协议条款的确认，应受该合同补充协议的约束，因本案从2018年8月31日至2019年6月14日逾期已超过180日，按照补充协议第五条的约定，柳州恒大金碧置业有限公司应向上诉人支付逾期交房违约金24770.7元（总房款1238535元×2%）。上诉人主张超出的违约金部分，本院不予支持。 综上所述，上诉人覃某的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，因二审中出现新证据，本院补充查明事实，对一审判决予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初3233号民事判决； 柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向覃某支付逾期交房违约金24770.7元； 三、驳回覃某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费356.5元（上诉人覃某已预交），二审案件受理费419元（上诉人覃某已预交），一、二审案件受理费共计775.5元（由上诉人覃某负担248.2元，由柳州恒大金碧置业有限公司负担527.3元）。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  覃永慧 代书记员  黄习家