文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初6043号原告：唐颖杰，男，1975年8月17日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人（特别授权）：唐明清，男，1947年3月6日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：重庆市万州金鼎物业开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥安顺路72号，统一社会信用代码915001017116029644。法定代表人：程地方，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伟，重庆凯豪律师事务所律师。被告：重庆市万州区镇桥商贸有限公司，住所地重庆市万州区五桥安顺路72号8-12层，统一社会信用代码9150010176270967M。法定代表人：谭地云，职务董事长。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伟，重庆凯豪律师事务所律师。原告唐颖杰与被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司（以下简称金鼎公司）、重庆市万州区镇桥商贸有限公司（以下简称镇桥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐颖杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告金鼎公司签订的商品房买卖合同；2.判令二被告退还原告购房款45035元；3.判令被告向原告支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；4.判令二被告赔偿原告损失140700元；5判令二被告支付原告违约金54000元；6.判令二被告承担一房二卖赔偿责任562800元；7.鉴定费3000元及本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃了第5项诉讼请求，并变更第6项诉讼请求金额为45035元。事实和理由：被告自2006年签订国贸广场×层A×区12×号房屋买卖合同起，不履行办证义务；不执行生效裁判文书载明的义务；违反划拨土地的相关法律规定；并且虚构事实，一房二卖，欺诈原告，致使原告合同目的不能实现。请依法支持原告的诉讼请求。被告金鼎公司辩称，本案属于重复起诉，应驳回原告的起诉。原、被告已在（2011）万民初字第4245号一案中达成调解协议，原告自愿放弃其他诉讼请求。原告曾于2013年起诉要求被告赔偿损失，重庆市万州区人民法院以（2013）万法民初字第08410号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告现提出要求被告支付利息、违约金、欺诈损害赔偿等请求，与2011年起诉要求被告承担违约金及损失属同一诉讼请求，不应得到支持。被告无欺诈行为，未曾一房二卖。被告金鼎公司将二层商业房E过户至镇桥公司系因为考虑金鼎公司有其他债务，担心其他债权人通过诉讼程序将该房屋处置了。政府让金鼎公司将产权登记到镇桥公司名下。二被告所签订的房屋买卖合同不是双方的真实意思。原告将所购房屋对外出租，收取了多年的租金，不存在利息损失，利息和违约金都不应支持。原告对所购房屋为摊位而非独立商业门面的事实是明知的。被告也不构成一房二卖。故被告不存在欺诈。如果判决解除合同，那么被告也只需退还购房45035元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。原告的其他诉讼请求不应支持。综上，请驳回原告的起诉或诉讼请求。被告镇桥公司辩称，镇桥公司不是房屋买卖合同的当事人，在本案中不存在与被告金鼎公司恶意串通。镇桥公司与原告仅有租赁关系。请驳回原告对镇桥公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下：1999年2月2日，重庆市万州百货采购供应站（以下简称万州百货站）取得位于五桥百安村×组的移民迁建用地使用权，批准用地面积15.63亩，用途为修建营业大楼。按万州区国土局2001年的国有土地使用证（临时），万州百货站的该宗土地面积10420平方米，其土地使用权性质为划拨。2000年6月6日，被告金鼎公司（乙方）与万州百货站（甲方）签订《联合开发协议书》，约定“在万州区五桥纵三路与上海大道交汇处西侧（原百安村三组）联合开发建设万州国贸广场综合楼工程。土地以上海大道西侧与纵三路道路中心线为基准，其规划用地14650平方米（约合21.98亩），由甲方负责办理拆迁事宜。建筑总面积（不含国贸大厦）在41000平方米以上，由乙方统筹建设，纳入总体方案。合作方式：甲方以14550平方米划定红线内减除国贸大厦用地后的土地为注入资本；乙方筹集工程概算资金2050万元，负责联建的全部建设资金和费用，负责工程管理、技术管理、质量管理，工程质量和盈亏由乙方负全责。销售中发生的增值税、土地出让金等，由甲、乙双方按所分得财产的产权份额承担。分配方案：甲乙双方按验收后的实际建筑面积分配产权，甲方分得31％，乙方分得69％；若竣工完成面积不足41000平方米，则按41000平方米的基数，保证甲方分配面积。销售：甲方分得的份额内产权，如需上市销售，由甲方委托乙方配合完成销售换现；乙方分得的份额内产权，如需上市销售，由乙方负责”等内容。联建合同签订后，国贸广场项目于2001年2月28日被万州区五桥计划委员会批复立项。国贸广场综合楼于2003年12月3日取得建设工程规划许可证，载明建设单位为重庆市万州区百货站和重庆市万州金鼎物业开发有限公司。被告金鼎公司对国贸广场综合楼部分商业用房进行自主编号后分零对外销售。2006年2月8日，原告唐颖杰（乙方、买方）与被告金鼎公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容为：“第一条，本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目的土地使用权为出让方式取得，并进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为万国土[×]临用字第×号，万建规（97）37号。该地块土地面积为10420㎡，规划用途为综合用地；第三条，乙方所购商品房的基本情况，坐落地址为万州区×层×区×#，套内建筑面积12.42㎡，套内单价3626元/㎡，用途为商用；第四条，计价方式与价款。1.按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为45035元整；第五条，付款方式及期限。2006年2月8日付房款35035元。余款10000于2006年2月15日付清；第六条，交房期限及交付条件。属于预售商品房的，甲方应当在2006年2月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经综合验收合格的该商品房交付买受人使用。第十五条，关于合同登记和产权登记的约定。属于预售商品房的，自本合同签订之日起10日内向所在地的房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品交付使用后60日内，应办理《房地产权证》。如因甲方的责任，致使乙方不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3向处理……3.该商品房综合验收合格后90天内开始办理房地产权证。”双方还就逾期付款、逾期交房、面积差异处理等问题进行了约定。签订合同时，被告金鼎公司向原告出具了国贸广场×层平面图，并明确标注了×区×号商铺的位置。原告唐颖杰于2006年2月8日向被告金鼎公司支付购房款13468元；于2006年2月9日向被告金鼎公司支付了购房款31567元，共计45035元。原告与被告金鼎公司签订商品房买卖合同的同日，另行与被告镇桥公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将万州区×层×区×号房屋租赁给镇桥公司；租期13年，从2006年2月10日起至2019年2月9日止；年租金3468元。2014年8月12日，被告金鼎公司与被告镇桥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告金鼎公司将包含案涉房屋在内的重庆市万州区×号国贸大厦×层×号房（建筑面积1776.67平方米）出售给被告镇桥公司。2016年1月22日，重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所作出五桥国贸广场面积测算报告书，载明国贸广场综合楼第二层×商业用房×建筑面积为1776.67平方米。经原、被告确认，被告金鼎公司在其向原告出具的国贸广场×层平面图中载明的A×区×号房屋包含于国贸广场面积测算报告书第二层平面图载明的商业用房E之中。2016年8月17日，五桥国贸广场综合楼办理初始产权登记[渝（×）万州区不动产权第×号]，权利人为万州百货站，坐落于万州区安顺路72号，土地使用权性质为划拨，房屋建筑面积51235.93平方米。本院在审理其他商业用房购房人与被告金鼎公司商品房预售合同纠纷系列案件期间，发现被告金鼎公司存在改变国贸广场商业部分基本单元，进行自主编号后分零出售的情况，于2019年8月9日向重庆市万州区不动产登记中心致函，就国贸广场商业部分产权登记信息及国贸广场商业部分产权登记能否办理到分零出售后的买受人名下等问题提出征询。2019年8月19日，重庆市万州区不动产登记中心复函，载明“根据渝办发（2009）320号、渝国土房管（2014）117号规定：开发建设单位申请非住宅进行分割的，由开发建设单位向规划部门提出分割图等相关材料，由规划部门会同建委、消防部门对分割图进行审查批准。审查批准后，开发企业按照批准分割图进行施工，并根据规划批准图纸办理相关销售手续。我中心按照规划、建设、消防等部门的批准文件办理房屋登记手续。”该复函附国贸广场商业部分产权登记信息表，载明安顺路×号二层附×号（国贸广场综合楼×-商业用房×）登记产权人为被告镇桥公司。2019年6月13日，原告申请对交易商铺的市场价值进行评估。本院委托重庆铂码房地产土地资产评估有限公司对位于重庆市万州区×号五桥国贸广场综合楼×层×区12×号商铺（套内建筑面积14.42平方米）进行市场价值评估。2019年10月16日，重庆铂码房地产土地资产评估有限公司出具房地产估价司法鉴定估价报告[铂码（2019）房鉴（评）渝第0124号]，估价结果为：市场价值14.07万元。原告为此预交评估费3000元。原告曾于2011年提起诉讼，要求被告办理国贸广场×层A×区×号商用房的房屋所有权证，并要求被告支付违约金及损失145000元。该案经本院主持调解，双方达成如下调解协议：“被告金鼎公司于2012年2月1日前为原告唐颖杰办理国贸广场×层×区×号商用房一间的房屋所有权证；原告唐颖杰自愿放弃其他诉讼请求”。2013年12月3日，原告唐颖杰提起诉讼，请求被告金鼎公司赔偿因未能办理国贸广场×层×区×号商用房房屋所有权证，导致原告不能将该房屋转移登记产生而产生的损失136620元。本院于2014年2月20日作出（2013）万法民初字第08410号民事判决书，判决“驳回原告唐颖杰的诉讼请求。”2018年，原告再次提起诉讼，要求被告交付国贸广场×层×区×号商用房，并支付逾期交房违约金。本院作出（2018）渝0101民初6048号民事判决书，判决“驳回原告唐颖杰的全部诉讼请求”。原告不服该判决，提起上诉。重庆市第二中级人民法院以（2018）渝02民终2327号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”本院认为，本案争议的焦点为：一、原告是否构成重复起诉；二、被告是否构成一房二卖；三、案涉合同应否解除及合同解除的法律后果；四、责任主体。结合已查明的事实及当事人的诉、辩意见，本院分析评判如下：一、关于原告是否构成重复起诉的问题。原、被告曾于2011年通过诉讼达成调解协议，主要内容为被告金鼎公司于2012年2月1日前为原告唐颖杰办理案涉商铺的所有权证。该调解协议实为对办理产权证的期限作了变更约定，但原告并未放弃合同解除权。调解协议载明的履行期限届满后，被告仍未履行办理产权登记的义务。原告后又通过诉讼要求被告承担未交房，未办理产权登记的违约责任。后五桥国贸广场综合楼于2016年8月17日才办理初始产权登记。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十一条规定“非住宅需改变原登记的基本单元进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。”同时房地产行政主管部门业已明确，办理案涉房屋产权证需重新审批并施工后方可办理。而被告并未进行相应审批和施工。在此种情况下，案涉商品房买卖合同并不适宜强制履行。原告无法通过执行程序完善办理产权登记事宜。且案涉商铺在内的房屋产权已整体登记至被告镇桥公司名下。原告唐颖杰与被告金鼎公司签订的商品房买卖合同及达成的调解协议在现有条件下，无法实际履行。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”；第二百四十八条规定“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”原告之前提起的诉讼，请求均为要求被告继续履行合同及承担未履行合同的违约责任。其诉讼请求与本案并不相同。同时，案涉商品房买卖合同出现了实际不能履行的新事实。原告并不构成重复起诉。对被告称本案构成重复起诉，应驳回原告起诉的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于被告是否构成一房二卖的问题。二被告于2014年8月12日签订《重庆市商品房买卖合同》。被告金鼎公司将包含案涉商铺在内的国贸大厦×层×号房整体出售给被告镇桥公司，并办理了产权转移登记。被告金鼎公司在与原告签订商品房买卖合同后，又将该商铺出卖给第三人，构成一方二卖。对被告方提出二被告签订商品房买卖合同，并非其真实意思表示的抗辩意见，因其未提供证据予以证明，本院不予采纳。三、关于案涉合同应否解除及合同解除的法律后果问题。因原、被告签订的商品房买卖合同不能履行，致使原告的合同目的不能实现。被告的行为已构成根本违约。原告可以请求解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”对原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；要求被告返还购房款45035元；要求被告支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款45035元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；要求被告另行支付已付购房款一倍（45035元）赔偿金的诉讼请求，本院予以支持。原告同时主张要求被告赔偿损失140700元，按照上述规定，原告可以要求被告赔偿损失。该损失应当包括合同履行后，原告可获得的利益。理应包括案涉商铺现行市场价值与原购买价格的差价损失（增值价值）。因该增值价值应以案涉商铺的现行市场价值为基础进行计算，原告为此启动司法评估，并垫付评估费3000元。该评估费，应当由被告承担。对原告要求被告支付评估费3000元的诉讼请求，本院予以支持。经司法评估，案涉商铺的现行市场价值为140700元。其增值价值95665（140700-45035）元，被告应当向原告进行赔偿。原告主张的赔偿金额为案涉商铺的现行市场价值，在确定被告应返还已付购房款的情况下，该部分金额不能重复主张。对原告该项诉讼请求中超过的金额45035元，本院不予支持。四、关于责任主体问题。因与原告签订商品房买卖合同的当事人为被告金鼎公司。被告镇桥公司并非该合同的当事人。根据合同的相对性原则，被告金鼎公司应为本案的责任主体。被告镇桥公司不应在本案中承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和合同法》第二条第一款、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告唐颖杰与被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于2006年2月8日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐颖杰已支付的购房款45035元；三、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐颖杰支付自2006年2月9日起至2019年6月13日止以已付购房款45035元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息；四、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告唐颖杰房屋差价损失95665元，并另行支付原告唐颖杰赔偿金45035元；五、被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐颖杰支付评估费3000元；六、驳回原告唐颖杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5258元，由被告重庆市万州金鼎物业开发有限公司负担4582元。其余部分由原告唐颖杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 刘 彦人民陪审员 何 涓人民陪审员 易良刚二〇一九年十二月五日书 记 员 熊 贤书 记 员 向 琪