河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终13973号 上诉人（原审被告）：石家庄永熹房地产开发有限公司，住所地广安大街15号官鲤公寓1号2号公寓式酒店商业2-413。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，河北友高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广瑞，男，1979年6月23日生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘占欣，男，1968年5月15日出生，汉族，农民，住无极县。 委托诉讼代理人：吴艳超，河北姜钟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路63号睿和中心写字楼13层1304室。 法定代表人：郝新辉。 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司（以下简称永熹公司）、刘占欣因与石家庄荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘占欣的上诉请求：1、撤销原判，依法改判：二被上诉人继续履行0001600号《北城山水售房合同》，向上诉人交付北城山水小区9号楼2单元2103号房屋；判令二被上诉人协助上诉人办理网签备案手续、住房按揭贷款手续和不动产登记手续；判令二被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金18791.91元；2、本案一二审案件受理费及保全费由二被上诉人承担。事实和理由：荣远公司已经将北城山水项目转让给永熹公司继续开发。永熹公司既然收取了上诉人购房款，双方就形成事实上的商品房买卖合同关系，其作为项目承接方概括承受了荣远公司的权利和义务，应按照原《北城山水售房合同》约定履行义务，按照合同约定的时间向上诉人交付房屋，逾期交付的应当承担违约责任。网签备案工作需要由房屋买卖合同当事人双方共同配合才能完成，永熹公司作为合同当事人有义务协助上诉人办理网签备案手续。协助购房人办理不动产登记手续是房地产企业的法定义务。另外，办理按揭贷款手续也离不开房地产企业提供相应的证明材料，属于附随义务，应当得到法院支持。 永熹公司的上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人刘占欣的诉讼请求；2、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、永熹公司与荣远公司之间没有法律上的承接关系。被上诉人与荣远公司签订的售房合同无效，应当由荣远公司承担合同无效的法律后果。永熹公司通过土地拍卖程序取得土地使用权，并以永熹公司的名义办理了一系列手续。原审法院不能凭我公司继续完成了荣远公司未完工程的建造，办理了预售手续就认定我公司与荣远公司存在承接关系；2、二被上诉人始终未与永熹公司就商品房买卖一事达成一致的意思表示，不能确定双方存在商品房买卖合同关系。二被上诉人未向永熹公司交纳房款，也未申请办理该套房产的银行按揭贷款手续，永熹公司无义务向其交付商品房；3、永熹公司已经通知二被上诉人签订《商品房买卖合同》，二被上诉人收到通知后怠于履行，原审法院未判决二被上诉人签订合同、交纳房款的义务，判令我公司单方履行交付商品房的义务属于认定事实错误。 刘占欣的一审的诉讼请求：1、判令二被告继续履行0001600号《北城山水售房合同》，向原告交付北城山水小区9号住宅楼2单元2103号房屋；2、判令二被告协助原告办理网签及登记备案手续，协助原告办理住房按揭贷款手续及不动产登记手续；3、判令二被告向原告支付逾期交房违约金18791.91元；4、判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费等。 一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下2010年11月12日，原告刘占欣（乙方）与被告荣远公司签订《北城山水售房合同》约定“第一条甲方建设的房屋位于石家庄市环交汇处西北角，暂定名北城山水。第二条乙方购买的房屋为第9幢2单元）21层03号房，建筑面积136.47平方米。每平方米肆仟伍佰玖拾零元，总金额陆拾贰万陆仟参佰玖拾染元。第三条该房屋面积以产权登记面积为准，由此导致房款有出入的，多退少补。第四条付款方式与期限…3、按揭付款：首套房于2010年11月12日付房款总额的30%，即人民币壹拾玖万陆仟参佰玖拾染元（含认购定金），余款建拾参万以银行按揭方式支付：第七条房屋交付期限甲方应当在武零壹武年拾贰月参拾壹日前，将验收合格的房屋交付乙方…如甲方未按合同约定期限交房，甲方向乙方支付乙方已付房款佰分之参的违约金，合同继续履行…第九条在签订本合同时乙方对甲方开发、销售手续尚未完备的情况知悉。待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止…。2018年11月16日，北城山水小区9号住宅楼取得《石家庄市商品房预售许可证》2018年12月5日，被告永熹公司（出卖人）与原告刘占欣（买受人）签订《北城山水小区转签商品房基本情况确认单》载明“一、买受人基本情况：姓名：刘占欣…二商品房基本情况：买受人购买北城山水小区9号楼2单元2103室房屋，该商品房按约定建筑面积134.55㎡…，三、计价方式与价款：按建筑面积算，该商品房单价4590元／㎡…，总金额至617585元“四、付款方式：买受人按下列第3种方式按期付款…3、其他方式买受人于本确认单签订之日交清首付款197585元，剩余房款￥420000元整由甲方协助乙方办理银行按揭。五、号交付期限出卖人在—年—月—日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验证合格的商品房交付买受人使用。同日，被告永熹地产公司出具《收据》二张，载明收到房款196397元、1188元。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告荣远公司在签订《北城山水售房合同》时，被告荣远公司对涉案房产至起诉前未取得商品房预售许可证明，故原告与被告荣远公司签订的《北城山水售房合同》应认定为无效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2018年12月5日，原、被告永熹公司签订《北城山水小区转签商品房基本情况确认单》，2018年11月16日，被告永熹公司作为开发企业取得涉案房产的《石家庄市商品房预售许可证》具备交付房屋条件，且被告永熹公司已对该号住宅楼部分住户办理了交房手续，故被告永熹公司应向原告交付北城山水小区9号住宅楼2单元2103号房屋。关于原告的第二项诉讼请求，原告与被告永熹公司签订的《北城山水小区转签商品房基本情况确认单》中，仅约定被告永熹公司协助原告办理银行按揭，对办理网签、登记备案及不动产登记手续未进行约定，合同内容应尊重双方当事人意思自治原则，对双方未约定的上述内容达成一致意见后可自行办理网签等手续，故对原告的第二项诉讼请求，本院仅支持被告永熹公司协助原告办理银行按揭贷款手续，其他请求不作处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当是承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告荣远公司明知诉争房产未取得商品房预售许可证仍向原告出出卖，其行为存在过错，原告作为买受人在购买房屋及签订《北城山水售房合同》时也明知被告荣远公司开发、销售手续尚未完备，原告亦存在一定过错，原、被告双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，且原告与被告永熹公司签订的《北城山水小区转签商品房基本情况确认单》中未约定交房日期，也未提交其他证据证明被告永熹公司存在其他违约行为，故对原告要求二被告支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。被告石家庄荣远房地产开发有限公司未到庭，未向本院主张其诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘占欣交付位于石家庄市。二、被告石家庄永熹房地产开发有限公司在原告刘占欣办理银行按揭时应予以协助。三、驳回原告刘占欣其他诉讼请求。案件受理费10252元，保全费3746元，原告刘占欣负担6999元，被告石家庄荣远房地产开发有限公司负担6999元。 本院二审期间，刘占欣提交处罚决定书一份，永熹地产公司提交告知书一份。二审查明的其他事实同一审。 本院认为，2011年11月12日，刘占欣与荣远公司签订的《北城山水售房合同》是双方当事人真实的意思表示且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。虽然荣远公司对涉案房产未取得商品房预售许可证，但该项目后来由永熹公司开发建设并取得了商品房预售许可证，刘占欣起诉时涉案项目已经取得商品房预售许可证，一审法院认定《北城山水售房合同》无效系适用法律错误，应当予以纠正。永熹公司虽称“被上诉人始终未与永熹公司就商品房买卖一事达成一致的意思表示，不能确定双方存在商品房买卖合同关系”，但是其于2018年12月5日向刘占欣出具《收据》二张，载明收到房款196397元、1188元，共计197585元，说明其按照《北城山水售房合同》收取的购房款。另，永熹公司提供的公证书中自称“您购买的位于石家庄市环交汇处西北角的北城山水项目以下房屋：业主名字刘占欣，房屋9号楼2单元2103室。现上述房屋已经具备办理签订正式合同、办理网签、备案等手续。...逾期不来办理，视为您拒不履行合同义务，并视为放弃购买该房屋，我公司将另行处置，...”。由此可知，永熹公司自认其与刘占欣存在房屋买卖合同关系即应当受《北城山水售房合同》的约束，其关于双方不存在房屋买卖合同关系的主张本院不予支持。双方合同约定，于2010年11月12日付房款总额的30%计196397元，余款430000元以银行按揭方式支付。刘占欣已完成了前期付款义务。刘占欣如符合办理银行按揭贷款的相关条件，永熹公司应当协助其办理银行按揭贷款以便履行支付剩余房款的义务。双方合同约定2012年12月31日前将验收合格的房屋交付给刘占欣，一审判决永熹公司交付房屋并无不妥。永熹公司提供了石家庄市住房和城乡建设局的《告知书》载明：北城山水小区项目在石钢公司高炉及煤气柜等危险源卫生防护距离内，在石钢公司停产前不得安排入住。房屋交付是永熹公司的义务，房屋交付与入住并非同一概念。永熹公司不得以此《告知书》对抗履行合同义务，其可先将房屋交付，待相关部门同意后再通知业主入住。双方合同虽然未约定对合同进行网签备案，但双方均提出进行网签，本院予以确认。永熹公司至今未将验收合格的房屋交付给刘占欣使用构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。双方合同约定“未按合同约定期限交房，甲方（永熹公司）向乙方（刘占欣）支付已付房款百分之三的违约金”。刘占欣已经交付房款197585元，永熹地产公司应当支付违约金的数额为197585元＊3%＝5927.55元。刘占欣诉请按照总房款计算违约金数额无事实和法律依据，本院不予支持。双方合同未就不动产登记手续事宜进行约定，本院对刘占欣此项诉求不予处理，待双方另行约定或法律法规规定永熹公司应当办理不动产登记手续时可另行起诉。 综上所述，永熹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；刘占欣的上诉请求部分成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 维持石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2822号民事判决第一项； 撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初2822号民事判决第二项； 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司协助上诉人刘占欣办理涉案房屋银行按揭贷款手续，并办理网签备案手续； 上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向上诉人刘占欣支付逾期交房违约金5927.55元； 驳回上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司的上诉请求； 驳回上诉人刘占欣的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10252元、保全费3746元，由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担13000元，上诉人刘占欣负担998元，二审案件受理费20504元，由上诉人石家庄永熹房地产开发有限公司负担18454元，上诉人刘占欣负担2050元。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张佳丽