安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1525民初2444号 原告：陈洁，男，1967年7月13日出生，汉族，住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：刘锦虎，安徽径桥律师事务所律师。 被告：霍山县万基房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市霍山经济开发区，企业信用代码91341525669461319U。 法定代表人：程永崇，执行董事。 委托诉讼代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所律师。 陈洁诉霍山县万基房地产开发有限公司（以下简称霍山万基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。陈洁及其委托诉讼代理人刘锦虎，霍山万基公司的委托诉讼代理人李冀骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洁向本院提出诉讼请求：1、请求判令霍山万基公司赔偿因违约给陈洁造成的损失共计人民币117.73万元，其中装修费用48.61万元；经营损失69.12万元（从2017年3月起计算至2019年10月30日）；2、请求判令霍山万基公司支付陈洁代为支付的供电费用5.6138万元；3、诉讼费用由霍山万基公司承担。事实与理由：2017年陈洁与霍山万基公司签订《霍山凤凰城大厦房屋租赁合同》合同约定，霍山万基公司将该大厦九楼租赁给陈洁经营宾馆，同时合同约定房屋位置面积、期限、租金、履约保证金及支付方式、场地装修管理等双方权利义务；合同终止、解除和续约、违约责任等。合同签订后，霍山万基公司本应按照合同约定将整个楼层租给陈洁，但其又将九楼东南面901、902室相邻的房屋又租给他人，截止起诉时止，霍山万基公司也没有按照合同约定提供租赁物的相关资料、房产证、图纸等。应在装修完毕准备经营时，发现交付的房屋墙体开裂，外墙贴面脱落，配套存在严重的安全隐患，电梯也无法正常使用。由于霍山万基公司疏于物业管理，经常欠付电费，造成整栋大楼停电，致使应装修好房屋仍然无法正常经营。由于霍山万基公司对整个大楼缺乏有效的物业管理，造成大厦广场环境肮脏混乱，霍山县经济开发区管委会接管该大厦，管委会接管后设置围墙、门禁等，给应经营宾馆客人出入造成很大不便，严重影响宾馆的客源，装修好准备经营的宾馆无法正常经营，给应造成巨大经济损失。 霍山万基公司辩称：一、案涉租赁合同已因陈洁违约，经法院依法确认解除，应要求霍山万基公司支付装修费用没有事实和法律依据。1．双方合同履行期间，因拒付租金，霍山万基公司依据合同约定行使解除权，并于2019年6月18日向陈洁送达了《解除合同通知书》，业经霍山县人民法院确认案涉房屋租赁合同因原告违约解除；2．根据合同第十一条第6项约定：“因乙方原因导致本合同提前终止或解除的，乙方所缴纳的履约保证金、租金及相关费用不予退还，装潢不准拆除且不予补偿”。现该合同因陈洁违约解除，根据上述约定，陈洁无权要求霍山万基公司支付装修费用。二、陈洁装修时未经过霍山万基公司同意，依法无权要求霍山万基公司承担装修费用根据合同第七条第3项约定：“乙方有权对经营场地进行装潢，并且遵守本合同第四条第一款的规定，但装潢方案须经甲方书面确认，方可进行装潢”。陈洁租赁房屋后，并未依据合同约定将装修方案报经霍山万基公司认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，陈洁未经霍山万基公司同意擅自进行装修，依法无权要求霍山万基公司支付装修费用。三、霍山万基公司在合同履行期间并未违约，亦没有给陈洁装修造成损坏，陈洁要求霍山万基公司支付装修费用没有事实和法律依据。霍山万基公司依约将案涉房屋出租给陈洁，虽案涉房屋所在的凤凰城大厦局部外立面存在脱落，但房屋主体结构、防水均性能良好，并未造成陈洁装修装饰的破坏，亦没有影响陈洁正常使用，因此陈洁要求霍山万基公司支付装修费用没有事实和法律依据。四、合同履行期间，案涉房屋均能正常使用，陈洁要求霍山万基公司支付经营损失没有事实和法律依据。案涉租赁合同履行期间，虽大厦局部外立面存在脱落，但并不影响房屋正常使用。根据合同第七条乙方义务第2项约定：“乙方应按时缴纳场地租金、物管、水电等由乙方承担的相关费用”。陈洁应当按照合同约定自行缴纳产生的电费，因其拒缴电费造成停电的，相应责任应由其自行承担。另，陈洁主张因管委会设立围墙门禁，导致其客人无法正常出入，影响其经营，故应当依据侵权责任法及物权法向管委会主张权利。综合上述，霍山万基公司在合同履行期间并不存在违约，也没有影响原告的正常经营，陈洁要求霍山万基公司支付经营损失没有事实和法律依据。五、陈洁使用案涉房屋期间，依约应承担其产生的电费，且并不存在垫付问题，陈洁要求霍山万基公司支付垫付的电费没有事实和法律依据。根据合同第七条乙方义务第2项约定：“乙方应按时缴纳场地租金、物管、水电等由乙方承担的相关费用”。陈洁应当按照合同约定自行缴纳产生的电费，且陈洁并未提供其垫付电费的证明，即便存在垫付电费，因该电费并非为霍山万基公司垫付的，陈洁应当向不当得利义务人主张权利，其要求霍山万基公司支付垫付电费没有事实和法律依据。六、陈洁在租赁房屋后，因未支付租金，导致违约而被解除合同，业已经霍山县人民法院审理终结。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对陈洁递交的身份信息资料、霍山凤凰城大厦房屋外墙及九楼实景图照片一组，短信内容截屏照片打印件四份、户名霍山万基公司机打电费发票五十六张，舒城安泰资产评估事务所《资产评估报告书》，以及霍山万基公司递交的（2019）皖1525民初1517号《民事判决书》、（2019）皖15民终2614号《民事判决书》、《霍山凤凰城大厦房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》的合法性、真实性、与本案的关联性予以确认。经审理查明：2017年初，陈洁与霍山万基公司签订《霍山凤凰城大厦房屋租赁合同》，合同约定，霍山万基公司将该大厦九楼903、904、905、906、907、908、909、910租赁给陈洁经营宾馆，由霍山万基公司指定的物业公司对所出租的房屋进行物业管理与服务。租赁期限自2017年4月20日起至2021年7月1日止。租金标准为人民币9元/平方/月，结算面积748.66平方米，年租金80855元，该合同第六条规定霍山万基公司应保证出租房屋良好，配置的设施能正常使用，保证出租房屋的正常运营，但日常的维护、维保以及不可抗力造成的临时运营受阻除外。合同第八条规定陈洁拖欠房租及相关费用超过一个月的，霍山万基公司有权解除合同，并可以要求对方承担违约责任和赔偿损失。合同签订后，陈洁对所租9楼房屋进行了装潢，想与其自己购买的10楼房屋一起从事宾馆服务经营。在经营活动中，由于缺乏物业管理，该楼经常因业主欠付电费而被供电部门停电，造成电梯无法正常使用，影响宾馆经营，陈洁多次与霍山万基公司联系未果。为减少损失，迫于无奈，陈洁为霍山万基公司户号8132240178和8132240224垫付电费27765.14元。2017年度，陈洁向霍山万基公司反映，相关单位为了加强管理，在楼房前面广场设置门禁，影响客源，请求万基公司出面协处，对此万基公司没有回应。陈洁以霍山万基公司违约为由，拒付房租。霍山万基公司于2019年6月18日通知陈洁因拒不缴纳房租，解除房屋租赁合同。7月12日向本院提起诉讼，本院（2019）皖1525民初1517号民事判决书判决确认双方签订的《霍山凤凰城大厦房屋租赁合同》已解除，判决陈洁应支付房屋租金175185元及逾期付款违约金16340元。2019年11月12日陈洁向本院提起诉讼。 另查明，陈洁所装潢的9楼资产投入经舒城安泰资产评估事务所评估为48.62万元。 本院认为，陈洁与霍山万基公司之间所签订的《霍山凤凰城大厦房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。该合同约定由霍山万基公司指定的物业公司对所出租的房屋进行物业管理与服务，但在合同履行期间，因物业不作为和后期没有物业，致使该楼房因电费无人收取，并被经常停电、停水，以及电梯无法运行，对陈洁的宾馆经营造成一定影响，霍山万基公司对此应予适当赔偿。因陈洁所递交的证据，不能证明由此造成损失的具体金额，本院酌定该损失为陈洁应付房屋租金的30%；对于陈洁垫付户号8132240178号和8132240224号电费27765.14元，霍山万基公司应予返还。该款返还后，霍山万基公司有权向实际用电客户追偿。因双方签订房屋租赁合同第十一条第6项约定：“因乙方（指陈洁）原因导致本合同提前终止或解除的，乙方所缴纳的履约保证金、租金及相关费用不予退还，装潢不准拆除且不予补偿”。现该合同因陈洁未交房租，造成违约而被解除，根据上述约定，陈洁无权要求霍山万基公司支付装修费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条第二款，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、霍山县万基房地产开发有限公司于本判决书生效后三日内赔偿陈洁经营损失52555.5元（175185元×30%），返还陈洁垫付电费款27765.14元，合计80320.64元； 二、驳回陈洁的其他诉讼请求。 上述款项交本院转付权利人，账户名称：霍山县人民法院立案庭，开户行：中国建设银行股份有限公司霍山支行，账号：34×××10。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15900元，减半收取7950元，陈洁负担6150元，霍山万基公司负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  柯东升 二〇一九年十二月三十一日 书记员  黄海东 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。