广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2449号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地：珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号1栋物业管理用房。法定代表人：王庆芬。委托诉讼代理人：胡悦，女，系公司员工。被告：邱湛明，男，1990年1月24日出生，汉族，住广东省云浮市云安县，原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚物业公司）诉被告邱湛明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案。因被告邱湛明下落不明，本院依法适用普通程组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡悦到庭参加了诉讼，被告邱湛明经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告忠诚物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年2月份至2017年9月份拖欠的物业服务费1472.4元、公共维修基金294.48元、公摊水电费203.07元、二次加压水电费17.4元；2.判令被告向原告支付违约金，违约金按照每日千分之一的标准，从逾期之日计算至实际付清之日。事实与理由：被告曾是位于珠海市金湾区忠信丽雅苑1栋1单元201房的业主，双方签订了《前期物业管理服务协议》，与原告形成了物业服务合同关系，《前期物业管理服务协议》约定的物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米1.5元，未按时交纳物业服务费的，按每日千分之一收取违约金。公摊水电按照实际使用分摊、公共维修基金按照每平方米0.3元的标准计收。被告拥有的物业面积为122.7平方米，每月应缴纳的物业费为184.05元，每月应交纳的公共维修基金为36.81元，被告共计欠付2017年2月至2017年9月物业服务费1472.4元、拖欠公共维修基金294.48元、拖欠公摊水电费203.07元、拖欠二次加压公摊电费17.4元。上述房屋于2017年8月份被拍卖，买受人为王琅。本院于2017年9月21日作出（2017）粤0404执恢31号民事裁定，裁定买受人王琅可持该裁定到登记机构办理产权过户登记手续。案涉房屋拍卖过户前的上述欠付费用，理应由被告邱湛明承担，原告遂提出如上请求。原告忠诚物业公司向本院提交了如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.物业管理合同；3.违约金计算表；4.公摊电费明细；5.二次加压用电公摊电费明细；6.广东电网有限责任公司珠海供电局发票；7.忠信丽雅苑小区公共用电分摊明细；8.忠信丽雅苑小区二次加压用电分摊明细；9.照片；10.执行裁定书；11.涉案房屋淘宝网司法拍卖情况；12.物业服务企业资质证书；13.珠海市物业服务企业登记备案证明；14.不动产权登记表两份。被告邱湛明未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2009年8月28日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定：原告为位于珠海市金湾区红旗镇广安路383号丽雅苑提供前期物业管理服务；合同约定小区竣工交付业主后，住宅物业管理费按1.5元/月每平方收取，商铺按照2.5元/月每平方收取，原告还可根据物价上升指数，每两年调整一次管理服务收费标准，但每次调整不得超过20%；保修期满，按照0.3元每平方每月的标准收取维修基金。2012年9月11日，原告忠诚物业公司与被告邱湛明签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为位于金湾区红旗镇广安路383号忠信丽雅苑的物业服务单位，被告购买的忠信丽雅苑1栋1单元201房建筑面积为122.70平方米，双方对物业服务约定如下：住宅物业管理费按1.5元/月每平方收取，每月10日前缴纳当月物业服务费；可视对讲按照每台每月6元收取，公共部分的水费、电费，由业主按照其所拥有的物业建筑面积的份额承担；维修基金按照每月每平方米0.3元计收；如逾期缴费的，从逾期之日起每天按千分之一的标准向原告支付违约金，合同尾部甲方一栏加盖了原告的公章，乙方一栏有被告的签名。被告拥有的房屋面积为122.70平方米，按照双方合同中约定的标准，被告每月应当缴纳的物业服务费为184.05元、维修基金为36.81元、可视对讲维护费为6元，公摊水电按照实际支出进行分摊。原告称，被告从2017年2月份至2017年9月份欠缴上述费用，欠缴物业费金额共1472.4元；欠缴维修基金共计294.48元；原告提供了实际缴纳的公摊水电费发票，按照被告所拥有的住房面积分摊计算，被告欠付的公摊水电总金额合计203.07元、二次加压公摊电费17.4元；上述费用，原告称每月均有公示，并有向被告门口张贴催缴通知单，被告曾口头承诺支付，但实际未予支付，按照合同约定，被告逾期支出物业服务费，应当向原告支付违约金。另查明，本院在执行朱沛鑫与邱湛明、曾红梅合同纠纷一案中，依法于2017年8月19日拍卖了被告邱湛明名下位于珠海市金湾区红旗镇广安路383号1栋1单元201房，即案涉房屋，买受人为案外人王琅，王琅于2017年10月份开始入住案涉房屋，并于2017年10月份开始缴纳案涉房屋的物业等各项费用。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。被告应当如约缴纳在其占有、使用案涉房屋期间的物业费用。《前期物业管理服务协议》明确约定物业管理费为每平方米1.5元，被告购买的忠信丽雅苑小区1栋1单元201房，建筑面积为122.70平方米，按照合同中的约定，被告每月应当向原告缴纳的物业服务费为184.05元、公共维修基金为36.81元每月，按照实际支出的公摊水电费、二次加压电费，被告亦欠付未缴。按照原告主张的欠付期间，被告欠缴物业服务费共计1472.4元、缴维修基金共计294.48元、公摊水电费合计203.07元、二次加压公摊电费17.4元，被告未予反驳，也无证据表明其有支付前述费用，原告要求被告支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金问题，被告迟延支付物业服务费，应按约定向原告支付违约金。原告要求按照合同中约定的每日千分之一的标准计算违约金，超出法律规定的限额，也过分高于原告因被告逾期交纳物业服务费而产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，本院酌情予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。关于违约金的起算时间，《前期物业管理服务协议》明确约定，每月10日前缴纳当月费用，因此逾期缴纳的物业费，违约金应从当月11日开始计算，均计至原告起诉之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告邱湛明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付下列费用：物业服务费1472.4元、公共维修基金294.48元、公摊水电费203.07元、二次加压水电费17.4元；二、被告邱湛明于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：从2017年1月份至2017年9月份，以每月应缴物业服务费人民币184.05元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自每月的11日起计至2019年7月8日）；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告邱湛明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐 有人民陪审员  周敏琪人民陪审员  宋 涛二〇一九年十二月十一日法官助理王安乾书记员黄秋燕