安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3179号 上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽中金驾驶员培训有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区经济技术开发区金海五路9号，统一社会信用代码91341300060815201F（1-1）。 法定代表人：韦中红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙云鹏，安徽君光律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：九江银行股份有限公司合肥望江西路支行，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路159号黄山花园1幢102、204-207室，统一社会信用代码913401005901804692。 负责人：孙晓君，该支行行长。 委托诉讼代理人：丁守娟，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏敬弟，该公司员工。 上诉人安徽中金驾驶员培训有限公司（以下简称中金培训公司）因与上诉人九江银行股份有限公司合肥望江西路支行（以下简称望江西路支行）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初8127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中金培训公司上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判；诉讼费由望江西路支行承担。事实和理由：1、中金培训公司在2014年与安徽桑铌钢结构公司（以下简称桑铌公司）签订租赁合同，2017年望江西路支行通过诉讼执行取得桑铌公司享有的土地所有权，根据“所有权变动不破租赁原则”，望江西路支行应承受其与桑铌公司签订的租赁合同的权利义务。2、自2014年开始，中金培训公司按照协议约定向桑铌公司支付租金，2018年租金已经支付，2019年刚过来一半，不应全额支付。且，中金培训公司仅租赁土地，地上附属设施不归望江西路支行所有，一审判令中金培训公司支付2018、2019两年租金共计1,000,000元错误。 望江西路支行答辩称：1、中金培训公司要求继续履行租赁合同无事实依据，租赁合同是无效协议，租赁的房屋未取得建设用地许可证属于违法建筑，本案合同属于无效合同。2、中金培训公司称已经支付了2018年及以前的租金没有事实依据，中金培训公司未能提供相应的转账凭证，一审时提交的票据也是关于工程款的票据与支付租金无关，中金培训公司仅以代开发票作为证据证明其已经履行了支付租金的义务与法律规定及事实不符。 望江西路支行上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回中金培训公司诉讼请求，确认中金培训公司与桑铌公司签订的《租赁协议》为无效合同；2、改判中金培训公司返还所占用的望江西路支行所有的土地、房屋，并向望江西路支行支付占有使用费600,000元（暂计算至2018年11月，直至中金培训公司返还之日）；3、中金培训公司负担本案一、二审本诉和反诉费用。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、中金培训公司与桑铌公司2012年10月8日签订的《租赁合同》为虚假合同，中金培训公司在签订合同时尚未成立。2、案涉土地抵押权成立于2014年9月5日，早于中金培训公司与桑铌公司2014年12月20日签订的《租赁合同》，租赁权不能对抗其抵押权。3、中金培训公司没有提供支付租金的付款凭证，一审认定中金培训公司支付了至2017年的租金义务错误，且自2017年11月案涉土地抵押给望江西路支行至今，中金培训公司未向望江西路支行支付租金，也未依法提存，构成租金支付违约。4、中金培训公司除租赁案涉土地外，还租赁使用其土地使用权上没有任何合法建设手续的办公楼，根据法律相关规定，案涉租赁合同属无效合同。5、张海为九江银行合肥支行的工作人员，一审认定张海为律师错误。二、一审判决适用法律错误。中金培训公司与桑铌公司签订的第一份租赁合同系虚假合同，第二份合同晚于望江西路支行的抵押权，依法不能对抗望江西路支行的抵押权，且中金培训公司没有依约支付租金构成违约，且租赁的房屋无合法建设手续，中金培训公司与桑铌公司签订的租赁合同属无效合同，一审没有认定合同无效属适用法律错误。三、一审认定合同的性质与效力，与望江西路支行认定的合同、性质不一致，但未向望江西路支行履行释明义务，违反法定程序。 中金培训公司答辩称：望江西路支行仅仅取得本案案涉土地使用权，对于地上附属物设施及办公用房建筑物等没有使用权。望江西路支行要求按照原来租赁合同支付租金没有事实依据，中金培训公司租赁的不仅是土地使用权，还包括地上附属物设施，共计548,000元，望江西路支行的诉讼请求没有事实依据。中金培训公司于2013年开始赁案涉土地及附属设施，中金培训公司与桑铌公司约定了租金给付方式是用于各种建设抵扣租金，中金培训公司支付2018年之前的租金有明确依据，一审判决按照原协议履行忽略了地上附属物，计算给付租金问题错误，请求法院依法判决驳回望江西路支行的上诉请求及一审诉讼请求。 中金培训公司一审法院起诉请求：一、中金培训公司与望江西路支行继续履行租赁合同；二、案件受理费由望江西路支行负担。 望江西路支行向一审法院提出反诉请求：一、确认中金培训公司与桑铌公司签订租赁协议为无效合同；二、中金培训公司向望江西路支行返还土地和房屋，并向望江西路支行支付暂计算至2018年11月占有租赁物使用费600,000元和自2018年12月始至返还租赁物为止占有使用费，直至中金培训公司返还之日；三、本案的反诉费用由中金培训公司负担。 一审法院认定事实：中金培训公司在设立时，因需要经营场所，方可办理工商登记注册，2012年10月8日，中金培训公司与桑铌公司签订《租赁合同》用于在工商部门登记备案，中金培训公司、桑铌公司为少缴纳相关费用，在该合同中约定每年租金200,000元，租赁期限暂定30年自2012年10月8日至2042年10月7日，签订该合同后，桑铌公司按照约定于2012年10月8日将租赁物交付给中金培训公司使用。2014年12月20日，桑铌公司作为甲方与中金培训公司作为乙方重新补签订《租赁协议》约定的主要内容为：甲方将部分土地及房屋租赁给乙方使用，该土地为工业用地，租赁面积为40455平方米，位于该地块西南角（见详图）；本合同租赁期暂定10年自2013年1月8日至2023年1月7日；租赁期满仍继续租赁的，乙方需提前一个月申请，经双方协商可续签合同；租赁费为548,000元/年，合计人民币5,480,000元（该租赁费为税后价，如需开发票，乙方承担费用）；本合同签订之日起，乙方预付定金500,000元作为第一年的租金，待验收通过开业之日起七个工作日内支付第二、三、四、五年的租金，以后年度一年一交；场地租金500,000元/年，办公用房租金为48,000元/年，办公用房2014年可投入使用，租金自使用日起计算；本合同自有效期满之日终止（其他内容详见合同），签订合同后，中金培训公司按照于2014年12月20日补签合同中约定每年租金548,000元向桑铌公司全面履行支付截止2017年度的租金义务（详见支付凭证和发票），中金培训公司并未履行支付自2018年始的租金义务。 另查明，望江西路支行与桑铌公司签订最高额抵押合同约定，桑铌公司用其所享有的宿国用2006第066086号坐落于宿州市经济技术开发区支行连续借款提供最高额本金限额为15000000元抵用担保。2014年9月5日，桑铌公司、望江西路支行前往宿州市国土资源局办理抵押登记手续，抵押权人为望江西路支行。2016年10月6日，安徽省合肥市蜀山区人民法院作出（2015）蜀民二初字01450号民事判决，望江西路支行对桑铌公司提供抵押担保物折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。2017年11月28日，安徽省合肥市蜀山区人民法院作出（2017）皖0104执恢57号之一民事裁定，将登记在桑铌公司名下位于安徽省宿州市经济技术开发区金海五路西侧工业用地及1＃生产车间作价21404460元交付给望江西路支行抵偿合肥中海成品油有限公司所欠债务，而中金培训公司并未租赁1＃生产车间。 一审法院认为，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权人实现抵押权，在租赁合同有效期内对受让人继续有效。本案中，从桑铌公司与中金培训公司在工商部门备案登记的《租赁合同》和双方于2014年12月20日补签《租赁合同》以及桑铌公司、望江西路支行在于2014年9月5日在宿州市国土资源局办理抵押登记手续来看，可以认定存在虽桑铌公司与中金培训公司签订两份租赁合同约定的租金数额和租期不同，但从中金培训公司提供的支付租金发票和相关支付凭证载明的数额具体分析，可以看出存在自2012年10月8日始中金培训公司与桑铌公司存在租赁合同关系，将原租赁期限暂定30年变更为租赁期限暂定10年和中金培训公司均按照于2014年12月20日补签合同约定租金数额548,000元，向桑铌公司支付截止2017年10月7日的租金以及该租赁物抵押登记时间晚于中金培训公司与桑铌公司存在租赁关系时间的情形，并且租赁合同系桑铌公司与中金培训公司在自愿基础上所达成的，体现双方真实意思自治原则，内容并不违反法律法规强制性规定，为有效合同，为此，中金培训公司请求继续履行合同的诉讼请求，理由成立，于法有据，予以支持。同上述理由，望江西路支行与桑铌公司办理抵押登记时间晚于中金培训公司与桑铌公司，望江西路支行在租赁期限内对租赁物实现抵押权，并不影响租赁合同效力，望江西路支行并未提供相关证据证明租赁合同存在其他无效的法定情形，为此，望江西路支行请求确认中金培训公司与桑铌公司签订租赁合同无效的反诉请求，理由不能成立，证据不足，不予以支持。 根据安徽省合肥市蜀山区人民法院作出（2017）皖0104执恢57号之一民事裁定，望江西路支行于2017年11月28日对抵押物（涉案租赁物）实现抵押权发生在中金培训公司与桑铌公司之间租赁关系期限内，因中金培训公司并未租赁1#生产车间，中金培训公司应按照合同约定每年土地租金500,000元标准向望江西路支行支付租赁金，为此，望江西路支行请求中金培训公司每年支付租金600,000元超出100,000元部分的反诉请求，理由不能成立，不予以支持。综上所述，中金培训公司与桑铌公司签订租赁合同为有效合同，应继续履行；在租赁期限内，望江西路支行对租赁物实现抵押权后，并不影响租赁合同效力，中金培训公司应向望江西路支行承担支付租金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、中金培训公司与望江西路支行继续履行中金培训公司与桑铌钢公司于2014年12月20日签订《租赁合同》；二、中金培训公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向望江西路支行支付2018年和2019年两年租金合计1,000,000元；自2020年度始至租赁期限届满的租金，中金培训公司按照协议约定支付时间和方式向望江西路支行履行支付租金的义务；三、驳回望江西路支行其他反诉请求。一审案件受理费80元，反诉费4,900元，中金培训公司负担1,980元，望江西路支行3,000元。 本院二审期间，中金培训公司向本院提交如下证据：证据一，租赁协议，证明其租赁桑铌公司墙外场地，面积15655平方米， 每年租金30,000元，租期自2014年9月10日至2024年9月1日。证据二，2017年6月15日中金培训公司与桑铌公司签订的补充协议，证明中金培训公司支付桑铌公司建设费用工程款1,380,000元用于抵扣场地租金及办公楼租金。3、银行承兑汇票一组，证明1,380,000元租金给付方式是由中金培训公司替桑铌公司支付的各项建筑工程款。望江西路支行对上述证据质证意见为：三组证据都不是一审以后发生的新证据，不符合证据规则，不属于新证据；对租赁协议、补充协议的三性不予认可；对代付工程款抵扣租金票据三性均不予认可，票据收款人并不是桑铌公司，收款人大多数为个人收款。六张发票没有转账凭证仅仅是税务局代开发票，中金培训公司一审作为原告起诉，如果证据真实其理应在一审时一并提交。本院认证意见为：证据一、二真实性无法确认，证据三多张银行承兑汇票出票人、收款人均系案外人。三组证据均不属于新证据，不能证明本案争议事实，本院对三组证据的证明效力均不予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实，本院予以确认。二审中，中金培训公司向本院提出撤回一审诉讼请求及上诉请求，以后另行诉讼。望江西路支行明确表示不同意。 本院认为，归纳当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、中金培训公司与桑铌公司签订租赁协议的效力应如何确认；2、中金培训公司实际交付的租金数额应如何确认；3、望江西路支行要求安徽中金培训公司返还占用土地房屋并要求支付占用土地费用应否获得支持。 （一）关于争议焦点1 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。中金培训公司与桑铌公司签订《租赁协议》约定桑铌公司将部分土地及房屋租赁给中金培训公司使用，该土地为工业用地，租赁面积为40455平方米，位于该地块西南角。该合同涉及租赁内容为两部分，土地及房屋，其中约定场地租赁费为500,000元/年，办公用房租赁费为480,000元/年。中金培训公司租赁桑铌公司案涉土地主要用于开办驾校。案涉《租赁合同》系桑铌公司与中金培训公司在自愿基础上所达成的，体现双方真实意思自治原则，内容并不违反法律法规强制性规定，即使望江西路支行认为案涉租赁房屋因违法行政审批程序而无效，并不影响合同其他部分效力。望江西路支行上诉提出中金培训公司与桑铌公司签订的合同属无效合同的理由不能成立，本院不予支持。 （二）关于争议焦点2 按照桑铌公司在2014年12月20日与中金培训公司签订《租赁协议》约定，合同租赁期自2013年1月8日至2023年1月7日，租赁费为548,000元/年；合同签订之日起，中金培训公司预付定金500,000元作为第一年的租金，待验收通过开业之日起七个工作日内支付第二、三、四、五年的租金，以后年度一年一交；场地租金500,000元/年，办公用房租金为48,000元/年，办公用房2014年可投入使用，租金自使用日起计算；中金培训公司一审提供的租赁费支付凭证显示2014年其共向桑铌公司缴纳六次租赁费共计2,740,000元。该数额与双方合同约定的缴纳五年租赁费（2013年至2017年）的数额相吻合，且中金培训公司作为原告提起本案诉讼，一审庭审中，中金培训公司主张其“提出诉讼就是要求支付2018年的租金，继续履行租赁合同”。因此，一审法院认定其未交付2018年的租金正确。现中金培训公司关于案涉租金已经交付至2019年的上诉主张，依据不足，本院不予采信。 （三）关于争议焦点3 本案中金培训公司与桑铌公司的租赁关系形成在先，望江西路支行与桑铌公司办理抵押登记在后，望江西路支行在租赁期限内对租赁物实现抵押权，并不影响租赁合同效力。中金培训公司与桑铌公司签订的租赁合同对望江西路支行继续有效，中金培训公司有权要求土地受让人望江西路支行继续履行原租赁合同。原合同约定的土地租赁费为500,000元/年，办公用房租金为48,000元/年。因望江西路支行并未取得原合同中办公用房所有权。因此，一审法院判决中金培训公司以每年500,000元支付望江西路支行案涉土地租金正确，本院予以维持。望江西路支行要求中金培训公司返还土地、房屋，并按600,000元/年标准支付至中金培训公司返还之日的租金，无法律依据，对此节上诉理由，本院不予支持。 另，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十八条第一款规定，在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判。本案中，中金培训公司二审期间曾向本院申请提起撤回上诉和一审起诉，要求另行诉讼的申请。中金培训公司撤回起诉的目的是另案诉讼，而非单纯的撤回上诉，对此望江西路支行当庭明确表示不同意。依据上述法律规定，本院对中金培训公司的该项申请未予准许。 综上所述，中金培训公司与望江西路支行上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由安徽中金驾驶员培训有限公司负担80元；九江银行股份有限公司合肥望江西路支行共同负担80元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 许劲松 审判员 欧阳顺 二〇一九年十二月二十三日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。