广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7737号 原告：陈立铿，男，1952年5月10日出生，汉族，户籍所在地：广西桂平市西山镇县，现住南宁市兴宁区。 被告：南宁市东森市场投资有限公司，住所：广西壮族自治区南宁市兴宁明秀东路83号5楼，统一社会信用代码：914501007717128580。 法定代表人：林子翔，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 案由：租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2019年10月30日 开庭时间：2019年12月26日 当事人到庭情况： 原告陈立铿：本人到庭。 被告南宁市东森市场投资有限公司（以下简称“东森公司”）：委托诉讼代理人叶茂昌到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1.被告向原告支付赎回商铺款141547元；2.被告支付原告逾期付款违约金（以84928元为基数，自2018年11月30日起至2019年3月1日止，违约金为22930元。以141547元为基数，从2019年1月31日起至清偿之日止，均按每天千分之三计算，其中至起诉之日止违约金为114652.8元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月向被告承租了虎邱综合农贸市场铺面，并于4月份起委托被告指定的公司经营管理，约定每月给付原告租金收益。2018年9月10日，因被告无力向原告支付租金回报，经双方友好协商，被告决定分三次将283094元退回原告，但被告至今尚欠141547元未退。故原告诉至法院并提出前述诉讼请求。 被告答辩要点 被告东森公司辩称，一、对原告主张未付款数额141547元没有异议，但原告主张按每日千分之三标准计付违约金过高，已超出法律规定，应当予以调整；二、原告诉请的141547元中有10%是利息，利息不应当继续计息，应该以付款额的90%作为计算滞纳金的基数。 认定事实及法律适用 一、事实认定 经审理查明，位于南宁市兴宁区明秀东路地号为0306979号宗地〔集体土地使用证号：南宁集用（2012）第702491号〕属于南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会所有，地类（用途）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积4690.18㎡。 2010年10月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第201042891742号），载明：“建设项目名称：虎邱家居精品中心；建设位置：明秀东路北六里99号；建设规模：1层地下室、地面5层”。经原、被告一致确认和本院调查查明，该《建设工程规划许可证》上载明的建设项目名称“虎邱家居精品中心”与虎邱综合农贸市场坐落均为南宁市明秀东路北六里99号，虎邱综合农贸市场系虎邱家居精品中心一楼。涉案虎邱商贸城一层实际为虎邱综合农贸市场。 2010年5月27日，被告东森公司的法定代表人林子翔（乙方）与案外人南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村委（甲方）订立《协作建设经营协议书》，主要约定：甲、乙双方本着互利互惠原则，经充分协商和村民委员会会议一致通过，决定共同建设位于南宁市明秀东路北六里99号权属南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村委会的集体建设用地，由乙方投资建设经营，协作期间，该宗地所有权属于甲方，使用权属于乙方。期限为四十年，即从2010年7月1日起至2050年6月30日止，乙方从本协议签订生效之日起即可注入资金进入场地建设、经营。乙方在2010年7月1日至2012年6月30日前必须向甲方缴纳40年期限内的协作费用共计15000000元。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，甲方不投资，不参与经营管理，乙方在经营过程中所发生的债权、债务与甲方无关，并承担该宗地和房屋在经营过程中所产生的各项税费。乙方不得把本协议整体转让或转租给第三者，如需整体转让或转租，需征得甲方书面同意，否则协议无效，但在协作期间对闲置的场地、房屋等资产在不超过本协作期限的前提下可以部分转租经营。协议还就其他事项作出约定。 2016年12月15日，原告陈立铿（乙方）与被告东森公司（甲方）订立《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》，主要约定：乙方承租甲方开发的位于广西南宁市明秀东路北六里99号“虎邱综合农贸市场”项目的商铺，商铺结构为框架，位于本项目一层8-9号，面积为12.63㎡（含公摊）；甲方于2016年6月1日前将约定的商铺摊位交给乙方，交付方式为甲方通知乙方办理接收手续之日起；商铺租赁期限为20年，即自2016年6月1日起至2036年5月31日止；租期前5年，乙方自愿承租给甲方或甲方指定公司承租管理经营，5年总承租租金为租赁总价的75%，由承租公司支付，第6年起由乙方自主经营至租赁期满；在承租期满前60日甲方书面通知乙方，乙方应当在租赁期满前30日内书面答复按第（1）种方式“前5年承租期满后，乙方享有该商铺剩余租期的使用权、经营权及收益权，乙方交纳的全部租金甲方不予退还，双方继续履行本合同”或按第（2）种方式“前5年承租期满后双方终止本合同，铺面由甲方收回，甲方在十日内一次性通过转账方式返还乙方所交纳的全部租金（不含前5年返租租金）”履行或终止合同，如承租期满后乙方未作出书面答复的，视为乙方同意以方式（1）履行合约；在签订本合同之日，乙方向甲方一次性付清该商铺20年的总租金297265元；乙方同意后，由甲方委托南宁市华夏远基市场管理有限公司与乙方签订物业管理协议，对商铺/摊位进行统一物业管理，按物业管理协议首付。甲方逾期交付商铺的，每逾期一日，甲方同意按乙方已付租金的万分之四向乙方支付违约金；逾期超过90日的，乙方有权单方解除合同，甲方退还乙方已付的租金外，还应按乙方已支付的租金总额的10%支付违约金。乙方违约单方解除合同的，经甲方同意后，按本合同约定租赁期限内总租金金额的20%向甲方支付违约金，甲方扣除违约金后退还剩余租期部分的租金，且甲方对乙方装修、搬迁等各项投入不予赔偿。协议还就其他事项作出约定。 2016年12月15日，原告（乙方）与被告（甲方）双方又签订一份《补充协议》，载明：“乙方如选择本合同第三条第2项第（1）款的约定，且中途未经转让，甲方承诺，合同到期后，乙方可继续使用该商铺/摊位五年，从2036年6月1日到2041年5月31日止，乙方无需再缴纳租金费用。”协议后附商铺平面图一份。合同签订后，原告依约向被告东森公司支付297265元。 2016年12月15日，原告陈立铿（委托人、甲方）与案外人南宁华夏远基市场管理有限公司（受委托人、乙方，以下简称“华夏公司”）、被告东森公司（担保人、丙方）签订《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》，约定：第二条、委托租赁商铺/摊位坐落于广西南宁市明秀东路北六里99号“虎邱综合农贸市场”第一层第8-9号摊位、商铺，建筑面积为12.63平方米。第三条、甲方自愿在本合同约定期限内，将该物业不可撤销地全权委托给乙方统一经营管理，甲方不参与管理，并委托乙方提供下列服务：以乙方名义对商铺经营管理（由乙方自行确定，调整商铺的经营范围及经营模式、经营收益权、租赁权及转租权）；在约定委托期限内代管该摊位、商铺并全面处理一切与摊位、商铺经营有关的内外事务；寻找承租人并以乙方名义与承租人签订摊位、商铺租赁合同；代为对商铺进行装修，代理交接房屋、附属设施及设备等。第四条、委托租赁期限为5年，自2017年3月16日起至2022年3月15日止，甲方承诺在委托期限内本协议约定的委托事项为独家委托。第五条、（一）乙方按照下列标准向甲方支付摊位、商铺的实收租金（即经营收益金）：1、自2017年3月16日至2018年3月15日止，月经营收益金为3220元；2、自2018年3月16日至2019年3月15日止，月经营收益金为3468元；3、自2019年3月16日至2020年3月15日止，月经营收益金为3716元；4、自2020年3月16日至2021年3月15日止，月经营收益金为3964元；5、自2021年3月16日至2022年3月15日止，月经营收益金为4211元；甲方自行承担个人所得税；（二）租金按月支付（即乙方每月向甲方支付一次），每月10日前支付上月租金；（三）租金乙方统一以银行汇款方式一次性支付给甲方，原则不支付现金（甲方需在乙方指定银行设立租金汇入账号），如甲方需现金方式支付的，则甲方向乙方提出书面申请备案，并于支付日至乙方指定地点领取现金。第六条、乙方每年收益为经营管理摊位、商铺收益扣除支付甲方摊位、商铺的年租金部分，除乙方应得的收益外，乙方为完成委托事项已支出的必要费用，由乙方自行承担。第七条、（一）甲方的权利义务包括：在租赁期内，对甲方委托经营管理的摊位、商铺，乙方不得将商铺违法转让、抵押等行为；甲方有权按照本合同取得约定的摊位、商铺租金，但不得干涉乙方的经营管理行为，对乙方经营摊位、商铺的盈亏均由乙方自行负责等；（二）乙方的权利义务包括：在租赁期间，乙方有权自主决定摊位、商铺的经营范围和经营模式（包括转租等），并有权根据经营需要对摊位、商铺进行分割、布局装饰装修；在租赁期间，乙方以自己的名义进行一切经营活动，并承担由此产生的后果等；（三）丙方的权利义务为丙方自愿为乙方在本合同项下的全部义务提供担保。第八条、乙方逾期向甲方支付摊位、商铺租金，甲方有权要求乙方实际履行，并按逾期未付款的实际金额、实际逾期时间、每日万分之五支付逾期付款违约金，逾期超过3个月，在5年返租收益不变的前提下，乙方须额外承担该摊位、商铺年租赁总额5%的违约责任；因一方过错导致本协议解除、提前终止的，过错方应承担违约责任向对方赔偿因此而造成的损失。第十条、遇有不可抗力、不可归责于乙方的原因，或甲方原因造成的商铺损坏或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任，若乙方认为实际情形已致使无法继续履行合同的，则本合同终止。合同还就其他事项作出约定。 2018年9月25日，原告陈立铿（乙方）与被告东森公司（甲方）经协商后签订《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回协议》，约定：一、签订本协议后两个月，由甲方负责处理（包括重新出售、出租等）乙方的铺面摊位，若在两个月内顺利处理完毕，则由甲方支付给乙方费用，原合同终止；若在两个月内无法处理该铺面摊位，则仍由乙方继续使用，原合同继续有效。赎回物业款项自签订协议之日7个月内五次性由甲方付款给乙方赎回该物业。二、赎回金额：（1）抵扣已向乙方支付款项后的剩余本金；（2）原合同金额×10%。本协议签订后即刻生效，原合同及单据仍由乙方保管，赎回款项由乙方签字确认或银行转账流水确认后原合同终止。 2018年10月11日，原告陈立铿（乙方）与被告东森公司（甲方）签订《付款协议》，约定：一、乙方须先签署《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回与付款协议》本协议方可生效。二、甲方同意归还乙方原合同本金和利息总额283094元（备注：归还金额计算公式＝合同本金*（1+10%）－已付经营收益金），甲方承诺6个月内分三次支付给乙方：2018年10月30日付56619元；2018年11月30日付84928元；2019年1月31日付141547元；甲方应付乙方的款项安全到账后，双方就原合同的债权债务关系就此解除，甲乙双方互不承担责任。三、甲、乙双方达成协议后，如甲方逾期支付的，从逾期支付之日起，甲方每日应按总金额的3‰（每日千分之三）向乙方支付滞纳金。协议还就其他事项作出约定。 案外人华夏公司代被告东森公司于2018年10月11日向原告支付了56619元，于2019年3月1日向原告支付了84928元，至今尚欠141547元未付，原告遂向本院提起诉讼，并提出前述诉请。 以上事实，有《虎邱综合农贸市场物业租赁合同书》及补充协议、《虎邱综合农贸市场委托经营管理合同》、《虎邱综合农贸市场物业租赁合同赎回协议》、《付款协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地登记卡、南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会声明及当事人陈述等证据予以证实。 二、法律适用 本院认为，原、被告于2018年10月11日达成的《付款协议》是双方就“虎邱综合农贸市场”项目一层8-9号商铺租赁赎回事宜经协商一致达成的处理方案，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同，双方均应恪守履行。庭审中，被告对其尚欠原告141547元没有异议，本院予以确认。根据《付款协议》，被告应分三期向原告付款，现被告仅履行了两期付款义务，原告要求被告退还尚欠的第三期应付款项141547元，于法有据，本院予以支持。 至于原告诉请的逾期付款违约金。原告明确主张涉案协议约定的滞纳金性质实际应为逾期付款违约金。现被告未按约定付款，已构成违约，原告诉请其承担违约责任，理据充分，本院予以支持。原、被告双方协议约定违约金的计算标准为每日3‰，但该标准相当于年利率109.5%，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金过分高于损失的情形，故被告东森提出违约金过高的理由成立，本院予以采纳。违约金性质以补偿性为主、惩罚为辅，本院根据本案当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考量，将违约金调整为按年利率24%计算较为合理，故被告应向原告支付的违约金计算为：以84928元为基数，从2018年12月1日起计至2019年3月1日止（共91天），为5081.72元；以141547元为基数，从2019年2月1日起至被告实际清偿之日止，按年利率24%计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下： 1被告南宁市东森市场投资有限公司向原告陈立铿退还租金本金及利息共计141547元； 1被告南宁市东森市场投资有限公司向原告陈立铿支付违约金（计至2019年3月1日为5081.72元，后续违约金以141547元为基数，自2019年2月1日起至被告南宁市东森市场投资有限公司实际清偿之日止，按年利率24%计付）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费2571元，由原告陈立铿负担844元，被告南宁市东森市场投资有限公司负担1727元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇一九年十二月三十日 法官助理 曹畅 书 记 员 刘艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。