安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3247号 上诉人（原审原告）：李二凯，男，1987年8月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）：刘春艳，女，1989年7月25日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告）：宿州元一公园道房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区银河一路建设大厦（市建委）东二层，社会统一社会信用代码91341302055766257C。 法定代表人：赵萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦朴，安徽三联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐天翼，安徽三联律师事务所实习律师。 上诉人李二凯、刘春艳因与被上诉人宿州元一公园道房地产开发有限公司（以下简称元一公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李二凯、刘春艳上诉请求：撤销一审判决第一、三项，并依法改判支持其诉请；诉讼费由元一公司承担。事实与理由：1．一审对违约期限认定错误。其一审提交的元一公司公告三份及媒体转载文章两份载明逾期交房违约金自合同交房次日至2018年4月30日止，证明元一公司房屋没有验收合格，不符合交付条件，元一公司自愿承担逾期交房违约金。2．元一公司逾期交房长达三年，且至今未办理房产登记，其发布公告自认违约至2018年4月30日止，一审未支持其主张的2016年4月10日之后的逾期交房违约金错误。 元一公司辩称，一、一审法院认定事实正确。现有证据能够证明李二凯在2016年4月10日接受房屋并实际入住，其占有使用的权能不受影响，且元一公司在一审法院开庭前已经取得涉案房屋经过环保、规划、消防、城建等部门出具认可性意见的《竣工验收报告》，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条、第五条规定，李二凯以其所购房屋不符合交付条件主张逾期交付违约金的诉讼请求不应得到支持。二、元一公司张贴的公告并不能作为认定案件事实的依据，也不能构成自认。该公告仅为元一公司与当事人庭外和解所用，元一公司在2019年9月23日也张贴公告对2019年4月12日、2019年5月23日张贴的两份公告进行澄清，再次申明对不能自愿达成和解协议的业主不具有法律效力。 李二凯、刘春艳向一审法院起诉请求：1．判决元一公司支付李二凯、刘春艳自2016年4月1日起三年的逾期交房违约金127,948元；2．判决元一公司支付李二凯、刘春艳自2016年4月1日起至房屋符合交付条件且实际交付时止的逾期交房违约金（以交付房款584,239元为基数，按照日利率万分之二计算）；3．元一公司支付逾期办证违约金584元；4．诉讼费由元一公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月31日，李二凯、刘春艳与元一公司签订商品房买卖合同。该合同约定，买受人（李二凯、刘春艳）购买出卖人（元一公司）开发建设的元一公园道一号小区第9幢1单元501号房，房屋建筑面积142.3㎡；单价4,104.24元/㎡，总金额584,239元；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，李二凯、刘春艳支付了购房款。2016年4月10日，李二凯、刘春艳领取了涉案房屋钥匙并入住至今。2019年3月22日，李二凯、刘春艳诉至本院，请求判令：1、元一公司支付李二凯、刘春艳自2016年4月1日起三年的逾期交房违约金127,948元；2、元一公司支付李二凯、刘春艳自2016年4月1日起至房屋符合交付条件且实际交付时止的逾期交房违约金（以交付房款584,239元为基数，按照日利率万分之二计算）；3、元一公司支付逾期办证违约金584元。另查明，本案法庭辩论终结前，元一公司提供了完整的涉案工程竣工验收报告。 一审法院认为，李二凯、刘春艳与元一公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，李二凯、刘春艳已支付了全部购房款，元一公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付李二凯、刘春艳。根据合同约定，元一公司应于2016年3月31日前将验收合格的房屋交付给李二凯、刘春艳使用，但李二凯、刘春艳于2016年4月10日领取到涉案房屋钥匙，元一公司逾期交房的行为构成违约，应每日按照李二凯、刘春艳已交付房价款的万分之一向李二凯、刘春艳支付自2016年4月1日起至2016年4月10日期间的逾期交房违约金584元（584,239元×0.0001×10天=584元）。在法庭辩论终结前，元一公司提供了完整的《工程竣工验收报告》证明公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构已经对涉案房屋出具了认可性意见，且宿州市建设工程质量监督站加盖了公章，故，对李二凯、刘春艳要求元一公司承担自2016年4月10日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不具合理性，不予支持。 根据合同约定，因出卖人的责任，在商品房交付使用后90日内，买受人未取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，2016年4月10日元一公司将涉案房屋交付李二凯、刘春艳使用，截止李二凯、刘春艳2019年3月22日起诉，已超出约定期限，故对李二凯、刘春艳主张元一公司支付逾期办证违约金584元的诉讼请求，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、元一公司于判决生效后十日内支付李二凯、刘春艳自2016年4月1日至2016年4月10日期间的逾期交房违约金584元；二、元一公司于判决生效后十日内支付李二凯、刘春艳逾期办证违约金584元；三、驳回李二凯、刘春艳的其他诉讼请求。案件受理费2,871元，减半收取1,436元，由李二凯、刘春艳承担1,410元，元一公司负担26元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。元一公司提交了证据2019年9月23日公告一张，以证明早期张贴的公告对不与元一公司达成和解协议的业主不具有法律效力。李二凯、刘春艳认为该公告没有张贴，不能采信。本院认证意见为：因该公告张贴时间不明，不能起到公示效力，本院对该证据证明力不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，元一·公园道一号9号楼于2019年3月15日经宿州市建设工程质量监督站加盖公章确认。元一公司因案涉工程逾期交付房屋问题于2019年5月21日、2019年5月23日向元一·公园道一号8、9、13、15号楼业主发出公告，载明“经公司研究决定逾期交房违约金截止日期定于，自合同交房次日至2018年4月30日止；违约金赔付方式分为三种：1、公司拿出可售的有产权的车位、储藏室抵付延期交房违约金，差价多退少补；2、公司拿出人防位置无产权车位、储藏间以租赁使用权形式抵付逾期交房违约金，差价多退少补；3、如有部分业主不接受第一和第二种违约金偿付方式及抵付车位储藏间过后剩余违约金的，公司承诺可与业主签订违约金偿付协议，24个月内分期付款的形式分批偿付。”。 本院认为，商品房买卖合同纠纷案件中，如果双方当事人在房屋买卖格式合同中约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，在规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的情况下，不宜以建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定“该商品房经验收合格”的依据，但如买受人接受了房屋，规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门亦出具认可性意见的，买受人再行主张违约责任的，一般不予支持。本案双方当事人约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，交付的时间为2016年3月31日前，而涉案商品房所在的9#楼于2016年3月21日经过了建设、监理、施工、设计单位验收合格，城建档案管理部门系环保、公安消防、规划、城建档案管理等专门管理部门最后一个出具认可性意见的部门，出具时间为2019年3月15日，故，案涉房屋符合交付条件的时间宜认定为2019年3月15日。按合同约定，元一公司应在2016年3月31日前将房屋交付李二凯、刘春艳，但直到2016年4月10日元一公司才向李二凯、刘春艳给付房屋钥匙，故元一公司已经构成违约，应承担逾期交房违约责任。李二凯、刘春艳于2016年4月10日接受案涉房屋钥匙的行为系对房屋的转移占有，该日期为双方对案涉房屋的交付日期，故，元一公司应当按照合同约定支付李二凯、刘春艳要求承担2016年4月1日起至2016年4月10日的逾期交房违约金；至于李二凯、刘春艳主张2016年4月10日之后的违约金，因元一公司提供了案涉房屋的竣工综合验收报告，依法不应支持。虽元一公司为处理逾期交房违约金问题，以张贴公告的形式，对元一·公园道一号8、9、13、15号楼业主发出公告，并公示解决逾期交房违约金赔付方案，但李二凯、刘春艳没有接受该公告方案，采取诉讼的方式解决，其二人现在要求按照公告方案予以处理不予支持。一审法院根据李二凯、刘春艳实际收到钥匙时间确认元一公司逾期交房时间，判决元一公司赔付李二凯、刘春艳逾期交房违约金584元适当，本院予以维持。 综上所述，李二凯、刘春艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,871元，由上诉人李二凯、刘春艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 欧阳顺 审判员 许劲松 二〇一九年十二月六日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。