山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终1617号上诉人（原审被告）：高贵平，男，1978年5月17日生，汉族，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：王保芳，山西正名律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：张伟，男，1988年4月5日生，汉族，住晋中市榆次区。被上诉人（原审原告）：李文萍，女，1954年9月16日生，汉族，住晋中市榆次区。委托诉讼代理人：吴非，山西丰汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁娟鹏，山西丰汇律师事务所律师。上诉人高贵平、张伟与被上诉人李文萍房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初4428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高贵平上诉请求：1、依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初4428号民事判决，改判驳回李文萍的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李文萍承担。事实和理由：一、一审判决所认定的基本事实错误。1、根据上诉人与晋中市东升经济适用房发展有限公司签订的编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》的第一条和第八条的规定，本案诉争房屋的性质为经济适用房，属于保障性住房，并非普通的商品房，一审判决对该诉争房屋的基本性质未做审核和认定。2、上诉人与李文萍关于诉争房屋签订的《房屋买卖合同》本质上是以房抵债协议，李文萍对上诉人的债权实际上是经案外人转让所得的，因债权到期后，上诉人无力偿还到期债务，被迫与李文萍签订了本案诉争房屋的《房屋买卖合同》，且一审判决认定的《房屋买卖合同》实际签订于2018年5月份，只是签订该合同时上诉人应李文萍的要求把签订时间提前到了2017年8月21日。但是一审判决既未依法对李文萍与上诉人签订的《房屋买卖合同》产生的基础以及性质进行审查，也未对购房款的实际支付方式和数额进行认定。3、一审判决关于上诉人向李文萍交付房屋的履行情况的相关事实认定错误。一审判决认定“协议签订后直至2018年6月被告才将房屋交付给原告，原告开始装修。装修期间，被告又将此房出售给第三人张伟，并与张伟于2018年2月2日又签订了一份房屋转让协议将此房以430000元的价格出售给第三人。并于2018年7月将此房钥匙交给第三人张伟，张伟准备入住时才知道此房被被告一房两卖”，根据上述认定，2018年6月上诉人才将房屋交付给李文萍，李文萍开始装修，并且在装修期间上诉人将房屋出售给张伟，但是又认定上诉人与张伟签订房屋转让协议的时间为2018年2月2日，显然上诉人与张伟签订房屋转让的协议明显不在李文萍装修房屋期间，一审判决关于上诉人向张伟和李文萍履行交付房屋的时间认定存在逻辑错误，也与事实严重不符。本案的实际情况为上诉人与张伟于2017年下旬开始口头协商本案诉争房屋的买卖事宣，张伟筹足购房款后双方于2018年2月2日签订了《房屋转让协议》，并于当日张伟向上诉人以现金方式支付了430000元购房款，上诉人向其出具了收条一份，并将该房屋钥匙以及备案合同一并交付于张伟，约定2018年3月份上诉人为张伟腾房，后因自身疾病住院没有按约腾空房屋，2018年6月份上诉人被迫又向李文萍交付了一把该房屋的钥匙，但是一审判决对上述事实未审查认定。二、一审判决对法律的理解和适用错误。1、因经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定的具有社会保障性质的商品住宅。根据《经济适用房管理办法》第三十条的规定“购买经济适用房住房不满5年，不得直接上市交易”，又根据相关规定“住满5年是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的”，本案上诉人与李文萍签订《房屋买卖合同》时该房并不符合住满5年的条件，所以根据《合同法》第五十二条“损害社会公共利益的合同为无效合同”的规定，上诉人与李文萍签订的《房屋买卖合同》为无效合同。2、本案李文萍与上诉人签订的《房屋买卖合同》在法律性质上实际为以房抵债协议，关于该协议的效力，最高院民一庭在载于《民事审判指导与参考?指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。根据该意见，本案诉争房屋的产权未转移至李文萍之前，上诉人不同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》时，法院应驳回李文萍的诉讼请求。3、一审判决上诉人向李文萍承担20000元的违约金无事实和法律依据。根据《合同法》第一百一十四条的规定违约金的成立前提是以约定为前提的，但本案李文萍在起诉状中要求上诉人承担的违约金双方并无约定。三、上诉人不应承担一审案件受理费2820元，保全费3250元。根据《诉讼费用缴纳办法》的相关规定，一审案件受理费2820元是以李文萍在一审阶段的诉讼请求中的违约金126000元计算得来的，但是一审判决结果为要求上诉人向李文萍承担的违约金实际为20000元，并不是126000元，所以依据一审判决，上诉人负担的案件受理费应为300元。张伟针对高贵平的上诉辩称，依法判决。张伟上诉请求：1、依法撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初4428号民事判决，依法改判驳回李文萍的诉讼请求；2、上诉费由李文萍承担。事实和理由：1、经上诉人了解，李文萍与高贵平签订的《房屋买卖合同》本质上是以房抵债协议，李文萍与高贵平实际是债权债务法律关系，且李文萍对高贵平的债权实际上是经案外人转让所得的，因债权到期后，高贵平无力偿还才被迫与李文萍签订了《房屋买卖合同》。关于该协议的效力，最高院民一庭在载于《民事审判指导与参考?指导性案例》中的《债务清偿期届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》一文中发表意见为：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。根据该意见，本案诉争房屋的产权在未转移至李文萍之前，高贵平如果不同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》时，法院应驳回李文萍的诉讼请求。但是一审判决未对《房屋买卖合同》的性质以及李文萍向高贵平支付购房款的方式和金额进行审查认定，所以其对法律的理解和适用也必然存在错误。2、一审判决对上诉人与高贵平和李文萍与高贵平关于签订房屋买卖合同以及履行情况的事实认定错误。一审判决认定“协议签订后直至2018年6月被告才将房屋交付给原告，原告开始装修。装修期间，被告又将此房出售给第三人张伟，并与张伟于2018年2月2日又签订了一份房屋转让协议将此房以430000元的价格出售给第三人。并于2018年7月将此房钥匙交给第三人张伟，张伟准备入住时才知道此房被被告一房两卖”，根据上述认定，2018年6月高贵平将房屋交付给李文萍，李文萍开始装修，在装修期间高贵平将房屋出售给上诉人，但是又认定上诉人与高贵平签订房屋转让协议的时间为2018年2月2日，存在明显的逻辑错误，也与事实严重不符。本案的实际情况为：上诉人与高贵平实际于2017年下旬就开始了口头协商本案诉争房屋的买卖事宜，但因上诉人资金不足，所以直到2018年2月2日上诉人筹足购房款后双方才签订了《房屋转让协议》，并于当日上诉人向高贵平以现金方式支付了430000元购房款，高贵平也于当日向上诉人出具了一份收条，并将该房屋钥匙以及备案合同一并交付于上诉人，约定2018年3月份高贵平为上诉人腾空房屋，2018年6、7月份上诉人对该房屋的墙壁进行了粉刷等重新装修后随即入住该房屋至今，并且在居住期间为该房屋补交了2017年至今的物业费和暖气费等相关费用，但在上诉人入住该房屋后李文萍却不知何时从高贵平处获得一把钥匙严重扰乱了上诉人的正常生活秩序，一审判决对上述事实却未予审查认定。根据上诉人与高贵平和李文萍与高贵平分别签订的房屋买卖协议的性质的不同以及合同履行和房屋交付情形，上诉人认为本案实质上并非普通的“一房二卖”情形，高贵平与李文萍签订的《房屋买卖合同》本质上是以物抵债协议，是实践性合同，在物权变动之前具体到本案中就是在房屋产权手续未过户至李文萍名下之前，该合同并不发生法律效力，但上诉人与高贵平签订的房屋转让协议则是合法的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，并且高贵平也及时向上诉人交付了房屋，履行了合同，应受法律保护。高贵平针对张伟的上诉辩称，依法判决。被上诉人李文萍辩称：1、一审判决认定事实清楚，逻辑清晰，高贵平与张伟是在2018年2月2日签订的协议，2018年7月交付的房屋，先签订协议后交付房屋，不存在逻辑紊乱，而且不论高贵平和张伟何时签订协议、何时交房都是在答辩人之后，事实上是答辩人先签订协议、先占有房屋，在毫不知情的情况下发现高贵平将房屋出售给张伟。2、合同法第五十二条释意中明确表示损害社会公共利益的合同是指违反公序良俗或者公共道德、公共秩序的合同，本案双方合意签订合同并未违反规定，而且合同明确约定了待可以办理过户手续时办理房屋过户手续，《经济适用房管理办法》规定的五年内不得上市交易也不是强制性规定，最高院以及各地法院判例也认定经济适用房是有效的，所以一审法院适用法律正确。3、答辩人和高贵平签订的以物抵债协议自签订时生效，双方已经将债权债务关系转化为房屋买卖关系，在本案的一审审理中高贵平明确表示答辩人要求其腾房，其经要求积极配合腾房，表明高贵平承认双方买卖合同关系，而且高贵平将房屋的房产证原件、身份证、结婚证复印件交付于答辩人保管，并写下承诺书及时交付房屋，如果高贵平拒绝履行合同，其是以欺骗的方式骗取财物，又将房屋出卖，属于一房二卖，该案属于刑事案件，建议移交公安处理。4、关于违约金问题，双方签订的合同明确约定了违约金，答辩人体谅高贵平经济条件以及法律规定，不加重高贵平责任，主张了126000元的违约金，一审判决20000元的违约金，答辩人也不认可，但是为了减少诉累，答辩人也没有上诉。5、一审高贵平败诉，应当承担全部诉讼费，如果对法院收取诉讼费不服，应当向做出决议的人民法院申请复核，诉讼费并不是审理范围。李文萍向一审法院起诉请求：1、李文萍、高贵平于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》真实有效，高贵平与张伟签订的购房合同无效；2、高贵平完整交付房屋，排除张伟妨碍；3、高贵平支付违约金126000元；4、高贵平在符合过户条件时协助办理过户手续；5、本案的保全费、诉讼费、律师费用由高贵平承担。一审法院认定事实：2017年8月21日李文萍、高贵平双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定将高贵平位于榆次区外贸巷1号3幢1单元1层10102室以445000的价格出售给李文萍，李文萍在合同签订之日起先支付给高贵平420000元，剩余的25000元待房屋过户后再全部付清，同时还约定了违约责任。同日高贵平为李文萍出具了收条一份。协议签订后直至2018年6月高贵平才将该房屋将付给李文萍，李文萍开始装修。装修期间，高贵平又将此房出售给张伟，并与张伟于2018年2月2日又签订了一份房屋转让协议，将此房以430000元的价格出售给张伟。并于2018年7月将此房钥匙交给张伟，张伟准备入住时才知道此房被高贵平一房两卖。为此，李文萍诉来一审法院，要求确认与高贵平所签房屋买卖合同为有效合同，该房屋归李文萍所有。对此，高贵平则称暂时无力退款，请求法院调查清楚后进行裁决。张伟则称由人民法院依法裁决。一审法院认为：依法成立的合同，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，违约方应承担违约责任。本案中，李文萍、高贵平之间签订的《房屋买卖合同》先于张伟与高贵平之间的《房屋买卖合同》，根据我国相关法律规定，应当以签订在先的合同优先得到履行。故李文萍、高贵平双方于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》不违反法律规定，为有效合同，予以确认。李文萍要求高贵平履行合同，并排除张伟妨碍、支付违约金的主张，高贵平与张伟均不予认可，但高贵平与张伟亦无相关证据提供，故予以支持，但违约金约定较高，应当酌情支付。高贵平在与李文萍签订了房屋买卖合同后，又与张伟于2018年2月2日重新签订房屋转让协议，高贵平的行为违反了法律规定，故不予支持。关于张伟的权益，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第一百一十四条、第一百一十六之规定，判决如下：一、李文萍与高贵平于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、高贵平于本判决生效后十日内将房屋交付李文萍，协助办理过户手续，并给付李文萍违约金20000元。如未按本判决规定的履行义务期间给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2820元，保全费3250元，共计6070元，由高贵平负担。二审中，上诉人高贵平提交太原市城镇居民基本医疗保险诊疗手册一本，欲证明：高贵平被诊断为脑梗，高贵平把房屋卖给张伟的目的是要把张伟交付的购房款用来偿还李文萍，但是因脑梗住院花掉了该购房款。上诉人张伟质证称，无意见。被上诉人李文萍质证称：真实性有异议，章看不清，高贵平是榆次区居民，这是太原医疗手册，是否为本人有异议，与本案无关，不能以高贵平有疾病就实施一房二卖的行为，一审中高贵平、李伟均认可李伟的购房款是借款，所以他们之间的买卖合同也是以物抵债的合同，高贵平向李文萍出具承诺，承诺交给李文萍全权处理，不能证明高贵平要把购房款偿还李文萍。上诉人张伟提交晋中市瑞阳热电联产供热有限责任公司热用户停暖协议两份、收据两支、取暖费票据两支及物业费收条，欲证明：张伟交的2017年停暖的逾期费用、2018年的取暖费用及2018年7月至2019年6月的物业费。上诉人高贵平质证称，认可。被上诉人李文萍质证称：对取暖费票据、收据真实性认可，但取暖卡原件在李文萍手上，所有案涉房屋的证件及卡全在李文萍手上，但是高贵平不管是谎称还是欺骗张伟说卡丢失了，故张伟补办了第二张取暖卡，才形成了张伟去交取暖费这一事实；对物业费收条真实性不认可，只是纸条，没有收款人、证明人、公章，2018年的物业费已经由李文萍交纳，有物业的相关票据；张伟所举证据是争议发生之后补的证据，不属于新证据，建议不予采纳。被上诉人李文萍于二审中陈述“一开始秦瑞珍和我老公一起做生意的，高贵平欠的钱了，八九年我们分文未取。因为生意资金周转，又因我儿子结婚用房子，秦瑞珍帮我们联系到高贵平，后面我认为房子也不太好，但我们急需要这个房子，后边是秦瑞珍打的款，给了我们，我们给的高贵平，陆续给的。”但被上诉人李文萍对秦瑞珍把款项打到何人账户、向上诉人高贵平付款的形式、是否用家庭自有资金等均表示不清楚。本院认为，本案二审的争议焦点：1、案涉《房屋买卖合同》的效力；2、上诉人高贵平是否应当向被上诉人李文萍交付案涉房屋，并协助被上诉人李文萍办理过户手续，支付被上诉人李文萍违约金20000元；3、本案诉讼费如何负担。评判如下：1、依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”李文萍主张其与高贵平就案涉房屋买卖签订《房屋买卖合同》，双方为房屋买卖合同关系，高贵平则主张该《房屋买卖合同》实为以物抵债协议。房屋买卖合同关系系当事人基于买卖房屋的意思表示形成的法律关系，而以物抵债在于消灭原有债权债务关系。综合考虑李文萍二审的答辩意见及关于支付购房款的陈述举证，应当认定高贵平的主张成立。现案涉房屋的所有权尚未变更登记为李文萍，高贵平反悔不履行该协议，李文萍亦未提交其与高贵平原有债权债务关系的相关证据，对李文萍请求判令案涉《房屋买卖合同》有效并判令继续履行合同，应予驳回。2、依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”相应的诉讼费，李文萍应予负担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2018）晋0702民初4428号民事判决；二、驳回李文萍的诉讼请求。一审案件受理费2820元、保全费3250元，共计6070元，由李文萍负担；二审案件受理费400元，由李文萍负担。本判决为终审判决。审判长  杨姣瑞审判员  胡 睿审判员  元晓鹏二〇一九年十二月十三日书记员  刘沂岷