北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初47030号原告：吴昊旻，男，1984年7月24日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：郝焕成，男，1986年12月12日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：高楠，男，1985年4月19日出生，汉族，住北京市海淀区。三原告共同委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所。三原告共同委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所。被告：北京逸兴遄飞商业管理有限公司，住所地北京市海淀区学清路8号1号楼6层E区01室（东升地区）。法定代表人：李莹莹，经理。委托诉讼代理人：喻尧，北京市盈科律师事务所律师。原告吴昊旻、郝焕成、高楠与被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司（以下简称逸兴管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴昊旻、郝焕成、高楠及其共同委托诉讼代理人李燕、宋奎，被告逸兴管理公司之委托诉讼代理人喻尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴昊旻、郝焕成、高楠向本院提出诉讼请求：1、确认吴昊旻、郝焕成、高楠与逸兴管理公司签订的《物业租赁合同》无效；2、判令逸兴管理公司向吴昊旻、郝焕成、高楠返还房屋租金132.85万元、押金32.90万元，合计165.75万元；3、判令逸兴管理公司以132.85万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付2019年4月3日起至返还租金之日止的利息；4、判令逸兴管理公司承担吴昊旻、郝焕成、高楠支付的律师费10万元；5、诉讼费用由逸兴管理公司承担。事实和理由：2019年1月4日，吴昊旻、郝焕成、高楠与逸兴管理公司签订了《物业租赁合同》，约定逸兴管理公司将其位于北京市海淀区知春路xx号的“厚德高品质生活空间”里的11号地块、面积为361平方米的房屋租给吴昊旻、郝焕成、高楠用于经营餐饮。合同约定租赁期限为5年，暂定自2019年6月30日起算，交付日期为2019年6月1日。前两个年度每日固定租金为每平方米15元，年固定租金为1976475元，后每两年租金递增5％。合同签订前后吴昊旻、郝焕成、高楠按照逸兴管理公司要求共支付了165.75万元。在2019年3月下旬，吴昊旻、郝焕成、高楠接到逸兴管理公司通知，因逸兴管理公司对涉诉物业整体结构进行调整，逸兴管理公司无法向吴昊旻、郝焕成、高楠提供合同约定的位置及面积的房屋，租金也要从15元上调到23元，同时逸兴管理公司向吴昊旻、郝焕成、高楠提供了新的物业结构设计图纸。吴昊旻、郝焕成、高楠经审查后发现，该结构设计图相比合同约定的图纸发生了颠覆性变化，与吴昊旻、郝焕成、高楠当初订立合同的目的不符。吴昊旻、郝焕成、高楠多次找逸兴管理公司协商解决，逸兴管理公司同意退还吴昊旻、郝焕成、高楠支付的全部款项，但却一直拖延办理。被告逸兴管理公司辩称，不同意吴昊旻、郝焕成、高楠全部诉讼请求。第一，三原告长期经营餐饮服务，对不同物业性质商铺价格有清晰判断，在合同签订前我方已就物业性质向吴昊旻、郝焕成、高楠做出充分阐释说明，案涉双方作为商事主体，其所承担的注意义务应显著高于一般民事主体，对合同无效造成损失双方均负有过错；第二，合同无效是法律对合同效力的否定评价，虽合同自始无效，履行过程中仍应考虑合同约定的责任来判断双方过错，吴昊旻、郝焕成、高楠未按约定足额支付款项，致使逸兴管理公司工期延误形成本案争议，吴昊旻、郝焕成、高楠对合同无效负有更大过错，故即使合同无效后返还义务中也应参照合同约定违约金标准扣除押金部分；第三、合同无效情形下，律师费支出不能作为吴昊旻、郝焕成、高楠损失部分，且吴昊旻、郝焕成、高楠主张律师费计费标准显著高于行业一般水平，不合常理，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月4日，逸兴管理公司（甲方、出租方）与吴昊旻、郝焕成、高楠（乙方、承租方）签订物业租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区知春路xx号的“厚德高品质生活空间”项目，物业面积361平方米（11号地块）出租给乙方，物业用途为餐饮；起租日暂定为2019年6月30日，交付日暂定为2019年6月1日，装修期为30日；甲方对标的物进行物业外观整体升级，并统一装饰、装修、改制，甲方完成上述改制后，向乙方交付标的物业，乙方进场装饰、布置；租金计收采取递增方式，前两个年度租金不变，后每两年租金递增5％；前两个年度每天固定租金为每平方米15元，年固定租金总额为1976475元，第三、四个年度租金递增率为5％，即在第二年度租金基础上增加5％，每天固定租金为每平方米15.75元，年固定租金总额为2075298元；乙方按年付租金的形式于下一租赁年度开始前1个月支付下一年度应付租金，乙方应于合同签订之日起10日内一次性交纳首期12个月租金，并交纳履约保证金2个月租金，共计2300000元，乙方逾期支付上述款项的，甲方有权解除本合同；履约保证金于租赁期限届满或合同解除后，双方结清各自应当承担的费用确定无其他纠纷之日起10日内，由甲方无息返还至乙方；租金计算的起始日以起租日为准；任何乙方违反本合同的其他约定，均视为违约，违约方应就其违约行为给对方造成的全部损失承担赔偿责任，赔偿范围包括但不限于所遭受的实际损失、预期可得利益及为实现权利而支付的律师费等。合同签订后，吴昊旻、郝焕成、高楠陆续向逸兴管理公司支付租金1328500元和两个月押金329000元。2019年5月19日，吴昊旻、郝焕成、高楠与逸兴管理公司的代表谢飞和喻总（音）就合同的履行问题进行协商，在双方谈话内容中，谢飞和喻总（音）曾明确表示施工图纸进行了变更，原定出租给吴昊旻、郝焕成、高楠的物业“面积肯定是核不出来了”，且“价格确实有变化”，吴昊旻、郝焕成、高楠明确表示不同意变更租赁面积和提高租金，后双方就退款问题进行了协商，谢飞和喻总表示同意于2019年7月底之前退还1657500元。后逸兴管理公司未向吴昊旻、郝焕成、高楠退款。庭审中，逸兴管理公司表示涉案商铺在装修中，在2019年10月底可以交付，要求继续履行合同，但吴昊旻、郝焕成、高楠表示不同意继续租赁。另查，厚德高品质生活空间项目未在相关部门办理规划审批手续。本院认为，吴昊旻、郝焕成、高楠与逸兴管理公司签订的物业租赁合同系双方真实意思表示，但因为用于租赁的标的物未在相关行政机关办理规划审批手续，违反了国家法律和行政法规对城镇房屋管理的强制性规定，故该租赁协议应属无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，逸兴管理公司交付的标的物不属于合法建筑，对合同无效应承担主要过错，吴昊旻、郝焕成、高楠作为承租人未审查房屋合法性即签订租赁协议，亦存有主观过错。鉴于涉案标的物始终未交付，逸兴管理公司应将吴昊旻、郝焕成、高楠交付的房屋租金和押金予以返还，故对于吴昊旻、郝焕成、高楠主张逸兴管理公司返还房屋租金和押金的诉讼请求，本院予以支持。关于吴昊旻、郝焕成、高楠主张的利息损失，因吴昊旻、郝焕成、高楠在签订合同时应当明知该房屋没有经过相关部门的批准，其应对合同无效的后果负有相应的过错责任，现其要求逸兴管理公司按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，本院依法不予支持。关于吴昊旻、郝焕成、高楠主张的律师费损失，吴昊旻、郝焕成、高楠提交的证据能够证明其实际支出了10万元律师费，虽然律师费并非诉讼中的必要支出，但根据本案查明事实，逸兴管理公司应对合同无效负有主要责任，且在协商中原本同意于7月底之前退还全部款项，但至今未履行，继而引起本案诉讼，故本院结合双方过错程度，对其中9万元律师费损失予以支持，对超出部分不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告吴昊旻、郝焕成、高楠与被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司于2019年1月4日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告吴昊旻、郝焕成、高楠与房屋租金1328500元和押金329000元；三、被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告吴昊旻、郝焕成、高楠律师费损失9万元；四、驳回吴昊旻、郝焕成、高楠的其他诉讼请求。如果被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9859元，吴昊旻、郝焕成、高楠已预交，由吴昊旻、郝焕成、高楠负担1676元（已交纳），由被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司负担8183元，于本判决生效后七日内给付吴昊旻、郝焕成、高楠。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  叶舜尧二〇一九年十二月二十四日书记员  姚人琳