贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11474号原告：陈桂灿，男，1984年7月14日生，住贵州省兴义市。原告：郭娟，女，1989年10月3日生，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：黄勋，贵州知其律师事务所律师。被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层N-022号，统一社会信用代码915223010738902438。法定代表人：包永财，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。原告陈桂灿、郭娟与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告陈桂灿及陈桂灿、郭娟的共同委托代理人黄勋,被告华联房开的委托代理人方世长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂灿、郭娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2016年10月21日起至2019年10月21日的逾期交房违约金38999元；2、判令被告支付原告从2017年12月30日起至2019年10月20日的逾期办证违约金22438元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年1月14日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的华联城X幢X单元XX号商品房出售给原告。合同约定建筑面积为118.76平方米，房屋总价为356161元，交房时间为2016年6月28日前，交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。同时约定被告承诺在2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。合同签订后，原告向被告支付购房首付款107161元。同时通过按揭贷款，向被告支付房款249000元。至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。原告于2017年4月15日接收房屋后，多次催促被告将合同约定的符合交房条件的相关资料交付给原告，但是被告至今没有提供符合交房条件的相关文件资料。同时根据法律规定及合同约定，自交房之日起90日内被告应当对涉案楼盘办理大产权初始登记。然而被告至今均未办理大产权初始登记。被告的行为已违约，给原告带来了较大的经济损失，根据合同约定被告需支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。2016年10月21日起至2019年10月21日期间的逾期交房违约金为356161元×1‱日/天×逾期天数1095天=38999元。2017年12月30日起至2019年10月20日期间的逾期办理房屋权属登记违约金为356161元×1‱日/天×逾期天数630天=22438元。为维护原告的合法权益，根据法律规定，特向人民法院提起诉讼。华联房开辩称：一、双方签订的商品房买卖合同属实，目前有关商品房的竣工合格证明文件正在办理中，2017年4月15日原告与被告已实际交房，对于已交房的逾期交房违约金的原告与被告签订了《贵州华联城一期延期交房补充协议》，双方对延期交房的违约金已作出处分，该协议是合法有效的，应当按双方协议执行，故对原告所提出的第1项诉讼请求不应支持。因双方约定交房时间是2016年6月28日前交房，原告是2019年10月23日才向人民法院提出起诉，故原告的第1项诉讼请求也超过了三年诉讼时效，也不应支持。二、对原告的第2项诉讼请求，因办理有关商品房的竣工合格证明文件涉及多个部门，被告在积极协调办理中，具体时间不能确定，请求对逾期办证的违约金依法处理。本案争议焦点是：1、原告关于逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效；2、原告诉请的违约金是否过高，应否进行调减。围绕争议焦点，陈桂灿、郭娟向本院提交了身份证、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》复印件各一份，华联房开向本院提交了营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证、《物品领取签收表》、《贵州华联城一期延期交房补充协议》各1份等证据在卷佐证。经本院审查并结合双方到庭陈述，认定法律事实如下：2015年1月14日，陈桂灿、郭娟与华联房开签订合同编号为2015000320的《商品房买卖合同》，购买华联房开开发并取得预售许可的兴义市XX城第X幢X单元XX层XX号房，建筑面积118.76平方米，房屋总价款356161元。合同第八条约定“付款方式为买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款小写计107161元，余款小写249000元以银行按揭支付”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件……”，第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，……（1）逾期超过90日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。陈桂灿、郭娟按约定方式支付了全部购房款，并于2017年4月15日收房入住。同日，陈桂灿与华联房开签订《贵州华联城一期延期交房补充协议》，约定华联房开按1:1.2的比例将截至2017年4月30日止的逾期交房违约金充抵物业管理费，但该协议至今未履行。华联房开至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护。华联房开在取得商品房预售许可后，与陈桂灿、郭娟所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，陈桂灿、郭娟已按合同约定全面履行了付款义务，并于2017年4月15日接收房屋，华联房开至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和大产权初始登记系客观存在的事实。关于本案逾期交房违约金的诉讼时效，首先，涉案合同约定逾期交房违约金的计算方式为“出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该违约金的计算方式为按日计算的继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，陈桂灿、郭娟系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，陈桂灿、郭娟于2019年10月23日向本院提起诉讼，向华联房开主张权利，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2016年10月23日，故陈桂灿、郭娟在2016年10月23日之前的违约金诉请已过诉讼时效。本案中，华联房开应向陈桂灿、郭娟承担逾期交房违约责任的期间为2016年10月24日至2019年10月21日。关于本案逾期交房违约金的计算，首先，虽然双方于2017年4月15日签订补充协议，约定用物业管理费充抵部分逾期交房违约金，但该协议并未实际履行，即未发生法律效力，故本案仍应适用双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定；其次，双方合同约定华联房开应于2016年6月28日前交付房屋，并明确约定交付条件为“已取得建筑工程竣工合格证明文件”等，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，华联房开至今未取得涉案楼盘竣工验收备案，依法应向陈桂灿、郭娟支付逾期交房违约金；再次，对本案逾期交房违约金的计算标准，双方约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已交付房价款的万分之一的违约金”，该约定是当事人的真实意思表示，并不明显过高或者过低，亦与本市同地段同类房屋目前市场租金标准接近，予以支持；但因陈桂灿、郭娟收房入住后已不存在租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准予以减少”，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院即按双方约定违约金的30%计算陈桂灿、郭娟接收房屋后华联房开应付的逾期交房的违约金；最后，因陈桂灿、郭娟关于2016年10月23日前的违约金诉请已过诉讼时效，故在本案中，华联房开应支付陈桂灿、郭娟的逾期交房违约金依法分段计算为：【356161元×1‱×172天（2016年10月24日至2017年4月14日）】+【356161元×1‱×919天（2017年4月15日至2019年10月21日）×30%】=15945.33元。关于本案逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理陈桂灿、郭娟房屋权属证书的前提条件，华联房开未如期完成该项合同义务，即已构成违约，陈桂灿、郭娟诉请华联房开支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，对购房者而言，居住系购房的主要目的，陈桂灿、郭娟按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形；再次，涉案商品房买卖合同约定，华联房开应在“2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记”，华联房开至今未取得涉案商品房初始登记，已构成违约，故本案华联房开依法应支付陈桂灿、郭娟逾期办证的违约金。对本案逾期办证违约金的计算标准，双方约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该约定亦系双方真实意思表示，并不明显过高或者过低，予以支持。故在本案中华联房开应支付陈桂灿、郭娟的逾期办证违约金依法计算为：356161元×1‱×659天（2017年12月30日至2019年10月20日）=23471.01元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈桂灿、郭娟2016年10月24日起至2019年10月21日止的逾期交房违约金15945.33元；二、由贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付陈桂灿、郭娟2017年12月30日起至2019年10月20日止的逾期办理房屋权属证书违约金23471.01元；三、驳回陈桂灿、郭娟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1336元，减半收取668元，由陈桂灿、郭娟承担241元，由贵州华联房地产开发有限公司承担427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周祥红二〇一九年十二月二十五日法官助理 舒其琪书 记 员 曾光翠