北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初29438号原告:北京海腾装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信地区东海洪村，统一社会信用代码91110113102548245T。法定代表人：邓连秋，经理。委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务所律师。委托诉讼代理人：田智明，北京市狄克律师事务所实习律师。被告：北京新兴思达国际物流有限公司，北京市顺义区后沙峪镇枯柳树环岛北1000米，统一社会信用代码91110113757736343N。法定代表人：李帅，总经理。委托诉讼代理人：梁会军，男，1982年11月3日出生，汉族，北京新兴思达国际物流有限公司员工，住北京市顺义区。原告北京海腾装饰工程有限公司（以下简称海腾装饰公司）与被告北京新兴思达国际物流有限公司（以下简称新兴思达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张蕾独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海腾公司之委托诉讼代理人张凤霞、田智明，被告新兴思达公司之委托诉讼代理人梁会军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海腾装饰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告所签订的《租赁协议》于2019年3月18日解除；2、判令被告立即支付原告租金472500元（截止于2019年3月15日)、水电费74253元(2019年1月、2月、3月份未计入）、房产税64800元（2018年下半年），共计611553元，并自2019年3月6日起按同期同类银行贷款利率支付原告利息损失至付清之日止；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年9月1日协商一致签署《租赁协议》，由被告承租原告所有的房屋及场地，租赁期间为2013年12月1日至2023年11月30日止，并于每月5日前支付当月租金。合同订立后，被告将租赁标的部分转租，部分自用，其在2018年12月前一直能如期支付租金。因租赁标的未经规划，经政府多方工作，于2019年3月18日着手拆除。至拆除日，被告共计拖欠原告租金、房产税及水电费611553元（2019年3月份的未计入）。该款经原告多次口头、书面及委托律师事务所发出律师函催要，被告均称资金紧张，无法支付拖欠的租金及相关费用。现原告为维护自身权益，依据双方所签订《租赁协议》第四条、第五条、第十五条、补充协议第一条约定，提起诉讼，请依法判决。被告新兴思达公司辩称，我方不同意支付甲方房租、电费及房产税，由于我方承租的房屋为违章建筑，本合同为无效合同，但甲方在订立合同前并未告知我方其房屋为违建，合同中也明确表示了房屋产权归甲方所有，甲方对此存在过错，应承担合同无效的缔约过失责任，因履行此合同对我方产生的损失，甲方应予以补偿，对上述损失，我方将另行起诉，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对海腾装饰公司提交的《土地租赁合同》、《租赁合同》、《补充协议》、收据、银行交易明细清单、收条，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：顺义区xxx镇xxx村村民委员会与北京海腾金属制品有限责任公司（现为海腾装饰公司）于2003年5月1日签订《土地租赁合同》，约定北京海腾金属制品有限责任公司承租村北庙东的场地一宗，总面积为20010平方米，折合30亩，供乙方搞门窗加工企业使用，承包期限为25年，即从2003年5月1日起至2028年4月30日止。北京海腾金属制品有限责任公司生产所需厂房、设施等由北京海腾金属制品有限责任公司自行解决。2013年，海腾装饰公司（出租方、甲方）与新兴思达公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方租赁位于xxx镇xxx村东顺沙路北450米处，其中:1、车间7600平方米；2、二层办公楼660平方米，均为钢结构、铝合金门窗，总租赁面积为8260平方米，土地使用权为集体所有制租赁性质，剩余期限还有35年有余，房屋产权归甲方所有；上述租赁物规划用途为：办公、厂库房等项经营；租赁期限为十年整，自2013年12月1日起至2023年11月30日止；2013年9月1日至2013年11月30日三个月为乙方的建设期和免租期；承租方在租赁期满后，出租方同意承租方对租赁房屋有优先续租权，租金另议；租金及付款方式为第一年至第三年均为1550000元/年，先付款后使用，按每月预付，第四年至第六年均为1620000元/年，先付款后使用，按每月预付，第七年至第十年均为1750000元/年，先付款后使用，按每月预付；租金交付方式：合同生效之日起首付第一年第一个月租金，以后在每月5日前付清当月房租金，直至合同期满；甲方院内有综合变电器250千伏安一台，使用方按国家标准向甲方交纳（乙方自行装表），水费按国家向甲方交纳（乙方自行装表）；租赁期间，因乙方租赁所产生的税费均由乙方负担（包括水、电、供暖、通信费、卫生垃圾清理费），甲方负责承担房产税、土地税，变压器维护费乙方承担三分之一；租赁期间内甲方允许对租赁物转租给第三方对外经营管理活动，转租引发的一切法律责任与甲方无关，均由乙方独自承担任何权利和义务；甲方有权按时收取租金；合同还约定了其他权利义务。2016年10月28日，双方签订《补充协议》，约定根据国家最新政策，北京市人民政府关于进一步落实《中华人民共和国房产税暂行条例》有关规定的通知，双方友好协商决定关于房产税达成以下协议：按每年当年的房租总金额乘以12%计算是房产税，甲方负责交纳房产税的1/3，乙方负责交纳房产税的2/3，乙方负担的房产税税额全年分两次缴纳给甲方，缴纳期限为每年4月1日至4月15日、10月1日至10月15日，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效，自双方签字盖章之日起生效。上述协议签订后，双方按约履行，海腾装饰公司称租赁给新兴思达公司的房屋系其公司于十年前出资建造，建房时未办理建设规划许可手续。新兴思达公司称其承租后在涉诉土地上建造一圈围墙，在库房西侧通道的北边临时搭建100平方米左右的彩钢房，在通道南侧搭建临时棚子，新兴思达公司将房屋转租给第三方后，第三方于2017年左右装修了一间房间。在合同履行过程中，海腾公司收到拆违通知，涉诉土地上建筑物即将被拆除，海腾装饰公司于2019年3月16日通知新兴思达公司搬离，2019年3月20日，涉诉土地上的所有建筑物被拆除完毕。新兴思达公司称海腾公司于2019年3月16日通知其在2019年3月17日搬走，涉诉土地上房屋将于2019年3月18日被拆除，其公司存在库房的货物无法在一天内办理，拆迁公司强制拆除时砸坏了仪器、配件，产生了大量的搬家费、仓储费、违约金等损失约100多万元。本案中，海腾装饰公司要求新兴思达公司给付2018年12月1日至2019年3月15日期间的租金共计472500元，新兴思达公司对该数额认可，但称未按时支付租金的原因是海腾装饰公司提供的房屋消防不符合规定，其在2017年年底、2018年年底受到处罚，造成其损失，其和海腾装饰公司协商消防改造事宜，因此没有交纳上述租金。关于海腾装饰公司主张的水电费74253元，新兴思达公司表示认可。关于海腾装饰公司主张的房产税64800元，新兴思达公司称其是在无奈之下签订的《补充协议》，其如果不签订补充协议的话，海腾装饰公司就要求其搬走，对于其已经支付的房产税不要求海腾装饰公司退还，不同意继续向海腾装饰公司支付房产税。经查，涉诉土地系海腾装饰公司自北京市顺义区xxx镇xxx村村民委员会承租，承租期限为2003年5月1日至2028年4月30日止，海腾装饰公司称不清楚土地性质，其在2013年与新兴思达公司签订《租赁协议》时未将涉诉土地性质及房屋规划手续明确告知新兴思达公司，原因是当时大家普遍对土地规划性质及房屋规划手续都不重视。经本院释明，海腾装饰公司表示关于双方签订的《租赁协议》的效力，由法院判决，如果法院认定《租赁协议》无效，其要求新兴思达公司支付的租金变更为占有使用费。新兴思达公司主张《租赁协议》无效，关于造成其公司的损失，其另行解决。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止本案法庭辩论终结前，海腾装饰公司不能提供证据证明涉诉土地上的房屋具有相应的建设规划及审批手续，海腾装饰公司就涉诉房屋与新兴思达公司签订的《租赁合同》及《补充协议》应属无效。上文司法解释第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然涉诉《租赁合同》被确认无效，但在新兴思达公司占有使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，双方一致认可2018年12月1日至2019年3月15日期间的占有使用费为472500元，本院对此不持异议，新兴思达公司应支付海腾装饰公司占有使用费472500元。双方均认可欠付水电费金额为74253元，本院对此予以确认，对海腾装饰公司的该项诉讼请求，本院予以支持。海腾装饰公司已经实际交纳2018年下半年的房产税64800元，新兴思达公司应予支付。关于海腾装饰公司主张利息的合理部分，本院予以支持，利息计算时间参照双方签订的《租赁合同》及《补充协议》确定。对于水电费的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告北京海腾装饰工程有限公司与被告北京新兴思达国际物流有限公司于二〇一三年签订的《租赁合同》及二〇一六年十月二十八日签订的《补充协议》无效；二、被告北京新兴思达国际物流有限公司给付原告北京海腾装饰工程有限公司占有使用费四十七万二千五百元及二〇一九年三月十六日起至二〇一九年八月十九日的利息八千八百四十元九角三分及二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止的利息（以四十二万五千元为基准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起七日内执行；三、被告北京新兴思达国际物流有限公司给付原告北京海腾装饰工程有限公司水电费七万四千二百五十三元，于本判决生效之日起七日内执行；四、被告北京新兴思达国际物流有限公司给付原告北京海腾装饰工程有限公司房产税六万四千八百元及二〇一八年十月十六日起至二〇一九年八月十九日的利息二千三百七十八元六角及二〇一九年八月二十日起至实际付清之日止的利息（以六万四千八百元为基准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告北京海腾装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百五十八元，由被告北京新兴思达国际物流有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇一九年十二月二十六日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟