江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初140号原告：王士兵，男，1969年12月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：甘璐，国浩律师（南京）事务所律师。被告：先声再康江苏药业有限公司，住所地南京市玄武区花园路12号。法定代表人：冯洪刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙发隆，该公司法务人员。委托诉讼代理人：贾俊富，江苏新高的律师事务所律师。第三人：南京我德广告传媒实业有限公司，住所地南京市鼓楼区大方巷11号。法定代表人：QINGQINGZHU，该公司董事长。委托诉讼代理人：石睿，江苏华昕律师事务所律师。原告王士兵与被告先声再康江苏药业有限公司（以下简称先声药业公司）、第三人南京我德广告传媒实业有限公司（以下简称我德广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王士兵及其委托诉讼代理人甘璐、被告先声药业公司的委托诉讼代理人孙发隆、贾俊富、第三人我德广告公司的委托诉讼代理人石睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王士兵向本院提出诉讼请求：1.被告先声药业公司腾空房屋，并向原告王士兵交还房屋；2.被告先声药业公司从2018年5月18日起至实际搬出房屋止，按4274元/天的标准支付房屋占有使用费（按租赁合同约定的日租金标准的1.3倍暂计算至2018年12月24日，抵扣其已支付的80万元，剩余应支付140280元）；3.被告先声药业公司向原告王士兵支付违约金30万元；4.被告先声药业公司开具2014年5月18日至2018年5月17日的房屋租赁发票支付的税费280605.47元；5.被告先声药业公司向原告王士兵支付律师费50521元。事实和理由：2017年5月18日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告王士兵将位于南京市鼓楼区房屋交由被告先声药业公司承租，租赁期限从2017年5月18日起至2018年5月17日，房屋年租金为120万元等等。租赁合同到期后，原、被告之间未能就续租事宜协商一致，故原告王士兵委托律师于2018年4月4日发函给被告先声药业公司通知其到期后不再续约，并要求其于2018年5月18日前完成房屋迁出手续。但被告先声药业公司至今未腾空、返还房屋。另，原、被告之间从2014年5月18日起至2018年5月17日期间就上述房屋签订了四份租赁合同，均约定由被告先声药业公司承担所有税费，现原告王士兵开具了四年的房屋租赁发票，支付了合计280605.47元的税费，故根据合同约定该税费应当由被告先声药业公司承担。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告先声药业公司辩称，1.原告王士兵不是本案适格主体。被告先声药业公司与原告王士兵签订租赁合同十余年期间，从未见过原告王士兵本人，一直都是第三人我德广告公司与被告先声药业公司接触，且第三人我德广告公司亦从未出具过授权委托书。2009年之前，被告先声药业公司均与南京湖南路山西路地区建设管理服务中心签订合同，直至本次诉讼，方得知存在所谓的管委会与我德广告公司。2.原告王士兵不能证明其对出租房屋享有转租的权利，因此原、被告之间的租赁合同无效，故其主张违约金和律师费等诉讼请求无合同依据。3.出租房屋登记所有权人为南京市鼓楼区商业网点建设办公室。被告先声药业公司认为包括南京市鼓楼区商铺在内的37处商铺存在严重的国有资产流失问题。南京湖南路山西路地区管理委员会（以下简称湖南路管委会）直接与第三人我德广告公司签订了长达15年的租赁合同，与国家政策法规严重不符。根据目前国有资产出租管理规定，应当每3年指定一次价格，重新确定招标程序。因此，湖南路管委会所与第三人我德广告公司订立的37处商铺的租赁合同无效。4.被告先声药业公司已向第三人我德广告公司表达了续租意愿，故应当由被告先声药业公司与第三人我德广告公司之间签订租赁合同。5.税务问题不属于人民法院受案范围，法院不应当审理原告王士兵关于要求被告先声药业公司支付税费的诉讼请求。即便按照合同约定，亦是由被告先声药业公司自行开具有关税收票据。而非由原告王士兵自行开票后要求承租方承担税费。此外，2014年、2015年、2016年签署的租赁合同期限早已届满，原告王士兵应当另案诉讼。6.原告王士兵主张房屋占有使用费的标准及违约金标准均过高，且系同时主张，不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告王士兵的诉讼请求。第三人我德广告公司述称，第三人我德广告公司从2008年起与湖南路管委会签订了租赁合同，对于本案所涉房屋拥有经营和转租的权利。后第三人我德广告公司将房屋转租给原告王士兵，同时赋予原告王士兵再行转租的权利。因此，原告王士兵是本案的适格原告。本院经审理认定事实如下：位于南京市鼓楼区房屋（建筑面积174.4平方米）登记所有权人为南京市鼓楼区商业网点建设办公室（以下简称鼓楼商业网点办公室），制证日期为1993年10月27日。2008年11月3日，案外人湖南路管委会（甲方）与本案第三人我德广告公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲方将包含南京市丁家桥房屋（使用面积174.4平方米，以下简称案涉房屋）在内的共计37处商铺出租给乙方从事经营管理活动，并同意乙方以自己（乙方）名义将商铺对外租赁或自营，租赁期限为15年，从2008年11月10日起计算至2023年11月9日止等等。2008年11月10日，湖南路管委会出具授权委托书，载明：为了能长期稳定的发展，实现有序经营，规范统一管理、湖南路管委会决定将下属鼓楼区商业网点建设办公室（即前述鼓楼商业网点办公室）、南京湖南路山西路地区建设管理服务中心所属商业网点房屋委托第三人我德广告公司经营管理。上述事实中有关湖南路管委会与第三人我德广告公司签订的《商铺租赁合同》以及湖南路管委会出具的《授权委托书》的内容等事实已经类似案件中已发生法律效力的（2017）苏01民终7410号、（2017）苏01民终394号、（2018）苏0106民初1694号民事判决认定其真实性、合法性。2009年5月8日，被告先声药业公司（乙方）与第三人我德广告公司（甲方）签订了一份《承包合同》，约定甲方将案涉房屋提供给乙方，乙方每年向甲方交纳376704元的承包费；承包期限为1年，从2009年5月18日起至2010年5月17日止，承包费每半年交一次，乙方向甲方交纳押金25000元等等。2010年5月1日，原告王士兵与第三人我德广告公司签订一份房屋租赁合同，约定第三人我德广告公司将案涉房屋出租给原告王士兵，并同意原告王士兵将房屋对外租赁或自营；租赁期限自2010年5月18日起至2023年11月9日止，年租金为37.6万元等等。2010年5月18日起，原告王士兵就案涉房屋与被告先声药业公司签订租赁合同，此后每年签订一次租赁合同。原、被告就案涉房屋分别于2014年5月18日、2015年4月15日、2016年3月22日签订的三份租期皆为一年的租赁合同中均约定原告收取的租金为净得价，房屋租赁发票由被告先声药业公司自行到相关部门开具，所需缴纳的房产税、营业税、个人所得税等税费均由被告先声药业公司承担等内容。原、被告于2017年5月18日签订的最后一份《房屋租赁合同》约定，甲方（即原告王士兵）将案涉房屋出租给乙方（即被告先声药业公司），房屋租赁期限为2017年5月18日至2018年5月17日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租的书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，若在租赁期满前三个月，乙方未向甲方提出续租的书面要求，则视为乙方不续租，租赁期限届满后，乙方应立即搬出；房屋年租金为120万元，本条所约定租金为甲方净得价，房屋租赁发票由甲方开具，甲方将发票开出后，乙方立即支付税金，乙方应按时向甲方缴纳税金，甲方收到税金后将发票交付给乙方；租金每年支付一次，先付后用；乙方应在本协议签订之日以现金方式一次性向甲方支付租房保证金80万元；除合同另有约定外，甲方应在本合同到期时，房屋无损坏、各项费用（包括违约金、损害赔偿金等）结清且乙方利用该房住址所注册公司迁离该房地址后三日内将租房保证金无息返还给乙方；合同到期届满的，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋；如合同提前解除的，乙方应在收到甲方解除合同通知后三日内返还房屋；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日应按本协议约定日租金的三倍计算房屋占有使用费向甲方支付；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，均构成违约，违约方应向守约方支付三个月租金作为违约金，且与本合同约定的其他违约条款同时适用；如守约方采取诉讼或其他方式向违约方主张权利的，由此发生的一切费用均由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、评估费等等。上述租赁合同签订后，被告先声药业公司向原告王士兵支付了押金7.5万元，原告王士兵对此出具了由其本人签名的确认函。原告王士兵另称第三人我德广告公司另将被告先声药业公司支付的押金2.5万元转给原告王士兵，故原告王士兵实际收取被告先声药业公司支付的押金10万元。被告先声药业公司对于实际支付的10万元押金数额不持异议，但辩称据此可以得出原告王士兵并非案涉房屋租赁合同的出租人，其仅是受第三人我德广告公司的委托代为出租案涉房屋。原、被告签订的最后一期租赁合同期限届满后，原、被告之间未续签租赁合同。2018年4月4日、12月4日，原告王士兵委托律师先后两次向被告先声药业公司发函，以租赁合同期满后，原、被告双方就续签合同事宜未能协商一致为由，要求被告先声药业公司交还案涉房屋。但案涉房屋目前仍由被告先声药业公司占用至今。被告先声药业公司从与原告王士兵签订的第一期租赁合同起至最后一期租赁合同期限届满，均按照合同约定向原告王士兵银行账户支付租金。2019年4月12日，被告先声药业公司向原告王士兵发出书面回复函，称被告先声药业公司于2019年4月8日收到原告王士兵委托律师所发律师函，被告先声药业公司认为原告王士兵从未要求被告先声药业公司联系发票事宜，同时称被告先声药业公司系增值税一般纳税人，仅接受增值税专用发票等等。因被告先声药业公司未开具2014年5月18日至2018年5月17日期间因租赁案涉房屋所需发票，亦未缴纳相应税费。原告王士兵于2019年6月28日自行前往税务部门开具了该期间的增值税普通发票，并据此缴纳了个人所得税、增值税等各项税费合计280605.47元。根据原告王士兵提交的完税证明等证据以及本院前往南京市鼓楼区税务局调查的情况，确认上述税费系原告王士兵因出租案涉房屋收取的2014年5月18日至2018年5月17日期间租金而应缴纳的税费。庭审中，被告先声药业公司就原告王士兵是否系案涉房屋租赁合同的履行主体提出以下怀疑：其认为其最早先于2008年5月17日与南京市鼓楼区湖南路山西路地区建设管理服务中心签订租赁合同，后于2009年5月8日与第三人我德广告公司签订了租赁合同。此后一直与原告王士兵签订租赁合同。被告先声药业公司认为在长达九年的时间里，原告王士兵从未出现，而是由第三人我德广告公司的前法定代表人与被告先声药业公司联系案涉房屋租赁合同事宜，且第三人我德广告公司与原告王士兵之间的租赁合同所约定的租金标准13年不变，不符合常理及市场行情。而被告先声药业公司仅就最后一期租赁合同就支付原告王士兵120万元的年租金。对此，被告先声药业公司认为第三人我德广告公司放弃收取高标准的租金，而仅从原告王士兵处收取37.6万元的年租金，亦不符合常理。故被告先声药业公司认为原告王士兵仅是挂名，而第三人我德广告公司才是案涉房屋的实际出租人。但被告先声药业公司未能提交证据证明原告王士兵系受第三人我德广告公司委托代为出租案涉房屋。原告王士兵对于被告先声药业公司的上述意见，回应如下：原告王士兵于2010年5月通过朋友介绍与第三人我德广告公司的法定代表人朱庆庆联系、协商后，从第三人我德广告公司处承租了案涉房屋在内多处房屋。之后按照第三人我德广告公司的要求，将案涉房屋出租给被告先声药业公司，租赁合同均是由第三人我德广告公司与被告先声药业公司协商一致后，由第三人我德广告公司工作人员将租赁合同交由原告王士兵签字。原告王士兵认为其通过第三人我德广告公司与被告先声药业公司协商租赁合同有关事宜，并不违反法律规定，不能据此认为第三人我德广告公司与被告先声药业公司存在租赁合同关系。对于被告先声药业公司的上述意见，第三人我德广告公司认为其与原告王士兵之间租赁合同约定的年租金标准系双方真实意思表示，并不违反法律规定。第三人我德广告公司亦未委托原告王士兵将案涉房屋进行出租。被告先声药业公司现仍占用房屋，并从2018年5月18日起，仍然按原最后一期租赁合同约定的租金标准每两个月向原告王士兵支付房屋占有使用费20万元。截至2019年11月15日，被告先声药业公司共计向原告王士兵支付2018年5月18日至2019年11月15日期间的房屋占有使用费200万元，按原租赁合同约定的租金标准所对应租期截止至2020年1月17日。为了便于本案审理及判决的确定性。原、被告均同意在本案中以2019年11月15日为被告先声药业公司支付房屋占有使用费的时间节点，即被告先声药业公司已支付的200万元房屋占有使用费在本案原告王士兵主张的房屋占有使用费中进行抵扣。该时间节点之后，被告先声药业公司继续支付房屋占有使用费，双方另行结算。另，原告王士兵因本案纠纷提起诉讼已支付律师费50521元。经本院调查，案涉房屋目前所在地段同类房屋租金标准为15元至20元每平方米每天。原、被告对本院调查的该事实均无异议。以上事实，有各方当事人陈述、原、被告之间的房屋租赁合同、原告王士兵与第三人我德广告公司之间的房屋租赁合同、房屋权属登记资料、律师函、委托代理合同、增值税普通发票、完税证明及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间的争议焦点在于被告先声药业公司承租案涉房屋所订立的租赁合同的相对方是否是原告王士兵。对此，本院论述如下：首先，原告王士兵基于其与被告先声药业公司存在租赁合同关系，进而依据双方之间订立的租赁合同提起本案诉讼。对此，原告王士兵提交了其与被告先声药业公司之间的多年来不同时期的租赁合同。被告先声药业公司从2010年5月起至双方最后一期租赁合同均向原告王士兵本人支付租金，且在本案审理期间，被告先声药业公司仍然在向原告王士兵支付房屋占有使用费。因此，原告王士兵就其与被告先声药业公司之间存在租赁合同关系已提交了充足证据予以证明。被告先声药业公司对于其租赁合同相对方系原告王士兵明知，并据此履行租赁合同近十年。其次，依据生效法律文书已经确认了湖南路管委会就包含案涉房屋在内的37处商铺出租给第三人我德广告公司而签订的《商铺租赁合同》依法成立并生效。被告先声药业公司辩称该租赁合同造成国有资产严重流失、第三人我德广告公司以极低价格出租给原告王士兵，涉嫌偷、漏税，但其均未能提交相应证据予以证明，故对此抗辩意见，本院不予采纳。据此，第三人我德广告公司经湖南路管委会同意将案涉房屋转租给原告王士兵，原告王士兵又经第三人我德广告公司同意转租给被告先声药业公司，该一系列行为未违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定，故上述租赁合同均依法成立并生效。再次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。被告先声药业公司辩称其与第三人我德广告公司之间就案涉房屋存在租赁合同关系，但其未能提交证据证明该法律关系存在，应当承担举证不能的法律后果。最后，我国合同法关于委托合同关系或我国民法总则关于委托代理的法律规定，要求委托合同或委托代理当事人之间就委托或代理事项具有进行委托或代理的明确合意。本案中，原告王士兵与第三人我德广告公司均否认二者之间存在委托合同关系。原告王士兵亦非第三人我德广告公司员工。被告先声药业公司辩称原告王士兵仅是代表第三人我德广告公司出租案涉房屋。但被告先声药业公司庭审中陈述的内容均是基于其所产生的怀疑及推测，并无证据证明原告王士兵系受第三人我德广告公司委托对外出租案涉房屋。虽然，原告王士兵在庭审中陈述其将案涉房屋出租给被告先声药业公司系按第三人我德广告公司的要求，合同内容亦均是第三人我德广告公司与被告先声药业公司进行协商，但不能据此否认原告王士兵并非租赁合同的主体。且无法律规定转租方不能依据出租方的要求将房屋出租给出租方指定的次承租人，也无法律规定，据此可以否认转租方与次承租人之间的租赁合同关系。相反，根据原告王士兵的陈述，反而存在第三人我德广告公司受原告王士兵委托与被告先声药业公司协商案涉房屋租赁事宜的事实。综上，原告王士兵将案涉房屋出租给被告先声药业公司，双方签订书面租赁合同，被告先声药业公司向原告王士兵支付租金，原告王士兵将案涉房屋交由被告先声药业公司使用，该事实符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义。基于上述分析，原告王士兵与被告先声药业公司就案涉房屋存在租赁合同关系。本院据此就原告各项诉讼请求，评判如下：关于腾空、返还房屋的问题。原、被告之间的租赁合同期限已届满，双方未能就续签事宜协商一致。故原告王士兵基于合同约定要求被告先声药业公司返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋占有使用费的问题。被告先声药业公司在租赁期限届满后仍然占用案涉房屋至今，构成违约，故其应当按照合同约定向原告王士兵支付房屋占有使用费。租赁合同约定的房屋占有使用费标准为每逾期一日按日租金的三倍计算，原告王士兵主动降至日租金的1.3倍即4274元/天，降低后的房屋占有使用费计算标准超出原租赁合同约定租金的部分实际上仍具有违约金性质。被告先声药业公司认为该标准过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，虽然被告先声药业公司仍在占用案涉房屋，但其在租期届满后持续按原租金标准向原告王士兵支付房屋占有使用费，未给原告王士兵造成严重的经济损失，且案涉房屋同地段类似房屋租金标准为15元至20元每平方米每天。故本院依据公平原则，结合被告违约程度及案涉房屋目前市场租金价格，酌定被告先声药业公司按照每日3600元的标准向原告王士兵支付房屋占有使用费。鉴于，被告先声药业公司在租赁合同期限届满后至2019年11月15日共计支付房屋占有使用费200万，原、被告双方均同意该笔款项可从被告先声药业公司应支付的房屋占有使用费中予以扣除，故本院对此予以确认。关于原告王士兵要求被告先声药业公司支付违约金30万元的问题。前述关于被告先声药业公司应当承担房屋占有使用费计算标准超出原租金标准的部分已具有违约金性质，故原告王士兵再行要求被告先声药业公司支付违约金30万元系重复主张，违反了公平原则，本院对此项诉讼请求，不予支持。关于原告王士兵要求被告先声药业公司支付税费的问题。虽然原告王士兵与被告先声药业公司此前于2014年、2015年、2016年签订的租赁合同均已履行完毕，但鉴于原、被告之间就案涉房屋形成租赁合同关系的连续性，以及被告先声药业公司始终未按合同约定代为缴纳税费亦具有连续性，故原告王士兵要求在本案中一并处理税费问题，不违反法律规定，亦利于减少当事人诉累。原、被告之间约定原告王士兵收取的租金为净得价，相应税费由被告先声药业公司承担，不违反法律规定，亦属于合同约定内容，故被告先声药业公司应当按照约定履行该项合同义务。被告先声药业公司未按约定前往税务部门开具发票，缴纳税费，原告王士兵于2019年6月28日自行缴纳了相应税费。税务部门对于税种及税费金额均出具了完税证明及相应票据。故原告王士兵要求被告先声药业公司支付2014年5月18日至2018年5月17日期间税费280605.47元的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费的问题。本案纠纷系应被告先声药业公司在租赁期限到期后拒绝返还案涉房屋所引发，故原告王士兵作为守约方要求被告先声药业公司承担律师费50521元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。另被告先声药业公司支付的租房保证金10万元，现因租赁合同已到期终止，故原告王士兵应当将租房保证金予以返还，该款项按照合同约定可冲抵上述房屋占有使用费。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告先声再康江苏药业有限公司于本判决生效之日起十日内腾空南京市鼓楼区房屋（174.4平方米），并将该房屋返还给原告王士兵；二、被告先声再康江苏药业有限公司于本判决生效之日起十日内按每日3600元的标准向原告王士兵支付从2018年5月18日起至实际返还上述房屋期间的房屋占有使用费（截止2019年11月15日，被告先声再康江苏药业有限公司已支付了200万元，被告已支付的押金10万元可从中予以抵扣）；三、被告先声再康江苏药业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王士兵支付2014年5月18日至2018年5月17日期间的税费280605.47元；四、被告先声再康江苏药业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王士兵支付律师费50521元；五、驳回原告王士兵的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11514元，由原告王士兵负担4478元，被告先声再康江苏药业有限公司负担7036元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周 磊人民陪审员  张丽萍人民陪审员  朱 锐二〇一九年十二月二十四日书 记 员  杨 艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。