贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初14101号原告:胡萍，女，汉族，1987年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：聂萍（特别授权代理）,贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理）,贵州朗意律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月21日，本院公开开庭进行审理。原告，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司之委托诉讼代理人赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还已收取的二通费829元（电开户费529元，闭路电视开通费300元）及二通费实际占用期间的利息暂计5.84元（利息以829元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年3月6日起计算至所有二通费本息偿还完毕之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款308890.00元为基数，按日千分之一的标准从2017年10月31日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年1月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另合同还约定，被告应在2013年10月31日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。2014年3月6日交房时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了二通费829元。被告应在2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今拒不返还二通费和逾期办理房屋权属证书违约金。原告认为：(1)约定日期（2017年10月31日）起，逾期超过60日，合同继续履行。但出卖人须自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款百分之0.1违约金，截止至今已违约720日，要求被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（截止10月29日为222400.8元）。（2)关于二通费问题，原告认为被告收取上述二通费用的行为违法，该二通费属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条“开发产品计税成本支出的内容如下：(一）土地征用费及拆迁补偿费。（二）前期工程费。（三）建筑安装工程费。（四）基础设施建设费。开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费”及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容......(五）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故被告收取二通费系重复收费，已损害了原告的合法权益。另，双方签订的《商品房买卖合同》系格式合同，被告在签约前未对原告就二通费用进行说明，且《商品房买卖合同》中第十四条第（四）款第1项约定内容涉及上述水、电、闭路电视、燃气开户费，本应包含在房屋价格成本中，被告将上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。因此，被告收取上述二通费用缺乏合法有效依据，其收取原告资金的行为给原告造成了正常的利息损失，故被告应退还收取的二通费用并按人民银行同期同类银行贷款利率计算支付资金占用期间的利息。本案中，因被告消防设施验收未合格，使得原告未在合同约定的时间（即2017年10月31日前）办理房屋不动产权属证书，被告迟延向原告办理房屋不动产权属证书的行为构成违约，致使原告遭受巨大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条之规定，原告特要求增加贵院判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上所述，自《商品房买卖合同》合同签订后，原告依约履行向被告支付了全部购房款，但被告不仅违法向原告收取二通费用，且至今未办理房屋不动产权属证书，原告多次与被告协商仍未有结果。原告为维护自身合法权益，因此诉至本院。被告辩称，1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致，该国家政策的实施属不可抗力，被告享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款以填平损失为原则，是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，故原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则被告无支付义务。3、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担，法院应当据实精确计算。4、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，本案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。(1)根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件，因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用本条规定，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，才具有事实和法律依据。(2)实践中，其他诸多同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如：买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件（一审案号2017黔0502民初4602号、二审案号（2018)黔05民终1753号）,七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，毕节市中级人民法院予以维持原判。故基于“同一人民法院对同类案件应当同判”的原则，本案违约金计算标准也应按照上述标准计算才具有合理性。5、关于原告诉请的“两通费”问题：(1)该两项费用实际上并未包含在商品房价款中：《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项约定“买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳电开户费、闭路电视开通费等费用，原告也于2014年3月6日将该两项费用交至被告处，若原告认为两通费已经包含在商品房价款中，在订立合同或交付该费用时候便可提出，但其并未提出，表明在缴纳该费用之时其认可该费用系由买受人自行承担的费用的事实。(2)虽然原告称《贵州省房地产开发经营管理条例》等规定商品房价格应当包括水电等配套设施的建设安装费用，但该规定并非效力性规定，并未规定若房地产开发企业未将该费用列入商品房价款的情形下，可以免除买受人依法向有关部门缴纳上述费用的义务，且出卖人在收取该费用后，确已向电力和有线电视部门代缴完毕，原告也已实际使用，并未以收取方式占用该费用，原告诉请在退还及支付资金占用费无事实基础。(3)原告于2014年3月6日将该两项费用交至被告处，现诉请退还，系给付之诉，适用诉讼时效之有关规定，据诉状，其于2019年10月29日才向法院起诉，故其诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，应予驳回。本院经审理查明：2013年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第3幢7层1号商品房出售给原告，总房款308890.00元，付款方式为银行按揭贷款，首付92890．00元，余款216000．00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。合同约定的办证期限届满后（2017年10月31日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。另查明，涉案房屋至今未取得商品房备案证明书。再查明，2014年3月6日，被告收取原告电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元，共计829.00元。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2017年10月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告未按时完成涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。由于每日0.1%的计算标准过分高于被告逾期办证给原告造成的损失，故本院酌情予以调整，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍予以支持。由于涉案房屋暂不具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款308890.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月1日起计付至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于原告要求被告退还二通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：......供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费.....”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元，共计829.00元，理应退还原告。对于原告要求被告支付利息损失的请求，本院不予支持。理由为：双方合同未作约定。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡萍逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款308890.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月1日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告胡萍电开户费529.00元，闭路电视开通费300.00元；三、驳回原告胡萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2324.00元，由原告胡萍负担1544.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担780.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年十二月二日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初14101号原告：胡萍，女，1987年07月08日出生，汉族，住贵州省毕节市环城北路104-2号，居民身份证5224011987××××××××。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，。。胡萍与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年十二月五日书记员邓頔