河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终8827号 上诉人（原审原告）：孙青引，女，1955年1月17日出生，汉族，住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：可娇莎，河北冀华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安文志，男，1955年7月2日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩青伯，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：袁树芬，女，1961年7月25日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：李健，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 上诉人孙青引因与被上诉人安文志、袁树芬案外人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙青引的委托诉讼代理人可娇莎，被上诉人安文志及其委托诉讼代理人刘强、韩青伯,被上诉人袁树芬的委托诉讼代理人李健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 孙青引的上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2019）冀0104民初392号《民事判决书》：2、依法发回重审或依法改判；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人及其女儿与袁树芬在100万元借款事实前后的经济往来与本案100万元借款及房屋买卖的事实无关。案外人执行异议之诉，人民法院审查范围为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。虽然上诉人及其女儿与袁树芬存在多笔经济往来，但上述事实与本案100万元借款及房屋买卖的事实无关。另外，在安文志提交的证据里显示，2014年9月16日，上诉人向袁树芬出借100万元，同日，袁树芬把该笔借款分别转给安文志和王丽娜（其中，转给安文志325000元，转给王丽娜583000元），即袁树芬将本案中的100万元用于偿还安文志等债权人的款项。该资金的流向恰恰证明了本案100万元借款的真实性。虽然上诉人与袁树芬是亲戚，但也正因为是亲戚关系，上诉人才会将大额款项出借给袁树芬，但不能因此而怀疑本案所涉的出借事实及房屋买卖事实的真实性。二、上诉人交付了水、电、暖气、物业费、垃圾清运费等费用，并收到房产钥匙，争议房产处于上诉人的实际控制之下，上诉人已经实际占有该房产2018年1月27日，上诉人向河北德融房地产开发有限公司支付了购房差价款、地下室款、燃气管网建设费、暖气管网建设费、维修基金、契税、产权登记费，同时又向石家庄安悦物业服务有限公司支付了临时出入证费、2018-2019年度取暖费、水费、电费、物业费、垃圾清运费、建设设施备保证金后，从物业处取得争议房产房屋钥匙。后上诉人向物业办理装修备案．准备装修入住。但由于该小区相关配套设施不完备，高楼层住户始终处于临水临电的状态，无法进行装修。2018年7月20日，上诉人将争议房产委托中介公司出租并装修。物业公司将房屋钥匙交给上诉人即表示已经交付房产，上诉人作为房屋所有权人，对房屋已具有实际控制权和管理权，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于上诉人是否实际入住并不是房屋占有的必要条件。根据最高人民法院(2016)最高法民申2736号民事裁定书中的阐述：没有在房屋里居住，并不意味着房屋所有权人对该房产没有实际占有，占有不以实际居住为条件。故,因需要偿还债务，袁树芬将其所有的需要办理过户登记的房产抵给上诉人，上诉人已经支付全部购房款并实际占有争议房产，争议房产已经归上诉人所有。 安文志答辩称，一、被答辩人孙青引与被上诉人袁树芬没有真实的房屋买卖关系。涉案房屋的买卖以及孙、袁之间的借款事实没有真实性。二、涉案房屋在被执行人名下，属于袁树芬所有；孙青引没有实际占用该房屋。三、孙青引与袁树芬之间存在亲戚关系，双方是为逃避对涉案房屋的执行，刻意制造虚假债务，试图通过以房抵债的方式转移房屋所有，逃避执行。综上，孙青引、袁树芬为转移被执行房产，签订了虚假的《房屋买卖合同》，又因缺乏履行买卖合同的证据，为满足法律要件，从众多资金往来中有针对性地选择一笔伪造为借贷关系，制造“以房抵债”的法律关系，意在逃避执行。二审法院应当驳回孙青引的上诉，维持一审判决。 袁树芬答辩称，一、上诉人与袁树芬之间存在真实的借款关系；二、经和上诉人对账，尚欠上诉人300余万元，用房抵顶了其中的100万元；三、当时抵顶房屋是属于拆迁安置的房屋，无法办理产权变更和合同变更，房屋已实际交付上诉人；四、房屋交付以后，由于开发商的原因，只能配合开发商办理相关事宜；五、第三人还欠上诉人200余万元。 孙青引向一审法院起诉请求：请求判令：1、终止对石家庄市新华区红星街红星里小区1-1-2301号房屋的执行并解除相关执行措施；2、确认石家庄市新华区红星街红星里小区1-1-2301号房屋归原告所有；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本院曾立案受理安文志诉袁树芬民间借贷纠纷一案，本院依法作出（2015）西民初字第02260号民事判决书，判决：一、袁树芬于本判决生效之日起十日内偿还安文志借款本金32.3万元及利息（自2015年7月13日起至付清日止，以5万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2015年3月15日起至付清日止，以27.3万元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回安文志的其他诉讼请求。因袁树芬未履行判决书的给付义务，安文志向本院申请强制执行。本院2016年2月29日作出（2016）冀0104执148号执行裁定，查封袁树芬名下位于石家庄市桥东区（石房权证东字第××）。后原告孙青引提出执行异议，本院于2018年11月29日作出（2018）冀0104执异196号执行裁定：驳回案外人孙青引的执行异议。原告孙青引收到裁定后不服提起诉讼称，2014年9月16日原告借给第三人袁树芬100万元，到期袁树芬无法偿还借款，同年12月16日原告与第三人签订《房屋买卖合同》，后原告付清全部尾款。原告在被告与第三人成讼之前就已经与第三人完成了该房屋的买卖交易并已实际交付使用，虽未办理物权登记但不影响效力。 关于原告与第三人袁树芬的债务问题，根据袁树芬的银行流水显示：2013年12月至2014年9月，第三人袁树芬向原告孙青引转款320余万元。2014年9月16日，第三人袁树芬向原告出具借条，载明：“今借到孙青引现金1000000元，壹佰万元整，借期3-6个月，到期一并归还”。同日，孙青引向袁树芬尾号为58460的账户转款100万元。自第三人向原告出具借条至2015年1月，第三人袁树芬向原告孙青引转款26余万元、向闫建玲（孙青引之女）转款80余万元。对上述转款原告称，袁树芬有时借用原告的钱（原告借给第三人款项有时通过闫建玲账户进行转款）给自己倒账，因原告孙青引与第三人袁树芬的亲戚关系就没有让袁树芬付息；其女儿与袁树芬曾为同一单位同事，袁树芬曾为单位借调资金，为偿还其他人借款向闫建玲借钱用以偿还其他人的款项。 关于涉案房产，2013年12月29日，石家庄市土地储备中心（拆迁人、甲方）、第三人袁树芬（被拆迁人、乙方）、河北德融房地产开发有限公司（拆迁实施单位、丁方）签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，主要约定：以袁树芬坐落于石家庄市桥东区，并补产权调换差价款147137元。2014年12月16日，孙青引（买受人、乙方）与袁树芬（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：交易房屋具体情况：房屋座落于新华区；每平米8112元，该房屋的交易总额为100万元整；乙方应于本合同签订之日起五日内将上述购房款全部支付于甲方（甲方开户行为：农行、户名袁树芬，账号：62×××10）；甲方应于本合同签订之日起五日内将该房屋产权调换协议书原件交付乙方；……。原告称，因第三人袁树芬未能偿还其2014年9月16日的借款100万元（约定借期3-6个月），袁树芬以其拆迁调换的新华区房产抵顶前述的100万元债务，因此双方签订了上述《房屋买卖合同》。2018年1月27日，孙青引向河北德融房地产开发有限公司交付房屋尾款135311.85元（当日袁树芬之女于海飞向孙青引转款35320元、孙剑涛向孙青引转款10万元）。原告称，35320元是其向于海飞的借款并进行了偿还，未能提供于海飞的联系方式；孙剑涛转款10万元为给付的货款。2018年7月20日，原告孙青引就涉案房产与河北房咖房地产经纪有限公司签订了《房屋委托租赁合同》。原告称，因房地产开发商、物业公司只认可原房主及拆迁协议，因此，所有收、交房的手续均由袁树芬所签。根据被告提交的照片显示：2019年5月14日涉案房产入户门贴有石家庄市裕华区人民法院的封条及查封公告，水表、电表均为零。涉案房屋尚未取得相关手续。关于本院（2015）西民初字第02260号民间借贷案件中涉及的债务，被告安文志与第三人袁树芬的债务发生在2014年8月-12月期间。关于原告与第三人的关系，原告称其女儿嫁给了袁树芬的外甥、袁树芬是其女儿婆婆的妹妹。 一审法院认为，本案属案外人执行异议之诉，审查范围仅限于判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。本案中，原告称其与袁树芬之间经济往来系袁树芬向其借款用于倒账、在交付房屋尾款时向袁树芬之女借款，但均未提交相关的证据予以证实；据银行流水显示袁树芬在出具100万元借条前、后均向原告及其女儿转款多笔且数额较大；又因袁树芬未到庭，原告应进一步提供证据证实其与第三人之间的债务纠纷及房屋买卖的事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。虽原告与房地产经纪公司签订了《房屋委托租赁合同》，但原告称所有收、交房的手续均由袁树芬办理及签署，因此，原告提交的证据不足以证实其对涉案房屋进行了实际控制和管理。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条：“查封、扣押、冻结的财产灭失或毁损的，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款……”的规定，法院对涉案房产进行强制执行并无不当，因此原告要求终止对涉案房产执行并解除相关执行措施的主张不具备排除强制执行的合法理由。原告主张确认涉案房产归其所有，理据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告孙青引的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告孙青引负担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据，证据一，装修人员出入证，证明当时要进行装修，但是零水零电不能装修。证据二，上诉人和房产经纪公司工作人员的微信聊天记录以及该公司工作人员向上诉人支付物业费等费用银行流水，银行流水和聊天记录要证明房产经纪公司租我方房屋，当时我方已经给过物业费，所以房产经纪公司要支付我方物业费。 安文志发表质证意见：证据一，对真实性、合法性和关联性不予认可，证据没有原件，不符合民诉法对证据要求，同时该证据中没有说明产权人是何人，仅凭该证据不能证明上诉人取得了涉案房屋，并且该证据中连施工人员的基本姓名和照片也没有不具有真实性。对证据二，对于微信聊天记录真实性、合法性和关联性不予认可，通过该证据不能确定谈话双方的主体身份，并且上诉人所称的委托租赁合同的主体房产经纪公司 并没有参与到微信聊天记录，聊天的主体和合同的主体不一致，从证据的内容上看应当属于证人证言性质，按照民事诉讼法的规定证人应当出庭作证接受法庭的询问，证据不合法；对于银行流水，所提供的农业银行转账记录对真实性无异议，但对关联性不认可，从证据上看，向孙青引转账的主体是邵光伟，与微信聊天记录中的主体小谢明显不是一个人，该笔转账属于何种性质、何种用途无法确定，不能证明上诉人所称的物业费。另外，即便双方存在真实的交付物业费的行为，也不能证明上诉人对房屋的所有权，只有上诉人证明了自己拥有合法产权，才能证明该转让行为的合法性、有效性，用该证据来证明上诉人对房屋的所有权违反了证明逻辑。 袁树芬对上诉人提交证据的真实性、关联性认可。 安文志提交新证据：证据一：袁树芬与孙青引及孙青引的女儿闫建玲之间的银行转账流水；证明袁树芬与孙青引存在诸多的经济往来，2014年9月16日之前袁树芬就向孙青引转账了321万元，2014年9月16日以后又向孙青引转账过47万元，同时在此前后向孙青引的女儿闫建玲转账过85万元，而且这只是袁树芬所提交的白2013年5月份至2015年1月份之间部分转账记录，该证据证明了本案孙青引所称与袁树芬存在100万元借款事实是虚假的。证据二：袁树芬办理入户手续、入伙装修文件、领取涉案房屋钥匙签订的承诺书及领取表；证明2018年1月27日袁树芬本人就涉案房屋签订了入伙装修文件，接受了房屋钥匙，而不是上诉人代理了该事项，房屋的所有人是袁树芬。 上诉人质证意见为：对证据一，银行流水的真实性无异议，该证据恰恰证明了上诉人与袁树芬存在多笔经济往来，但该银行流水并不完整，不能完整证明上诉人转给袁树芬更多的借款，只证明了袁树芬的还款情况未证明上诉人转款情况。基于这份不完整的证据，不能由此推出上诉人与袁树芬100万元的借款是虚假的。对证据二，真实性不认可，因安文志无法提供证据原件，无法核实该证据的真实性，因此不能证明该证据是袁树芬所签，退一步讲，即使是袁树芬的签字，也是由于开发商的原因不能办理房产过户且应开发商的要求必须由房屋登记的本人过来签字才能办理交房等相关手续，因此，上诉人只得要求袁树芬配合办理交房手续。 袁树芬质证意见：对证据一，对银行转账流水与被上诉人的证明结果不相符，用局部的银行转账流水证明全部的法律事实不符合证据的证明要件，其证明力不足，与其证明的事实无关联。对证据二，这是我方配合办理交房手续的合同义务，这个合同指的是我和孙青引之间的买卖合同，签完字后钥匙是由孙青引拿的。 袁树芬提交证据：2013年10月份至2014年农行卡号为8110的农行卡和农行卡号为8460的农行卡与孙青引、闰建玲之间的转款记录，孙青引和闫建玲共向袁树芬转款总额750万元，袁树芬向闫建玲和孙青引转款总额为360万元，中间的差额为380万余元。这是双方之间真实的资金往来情况，在这380万元的欠款中我们用房屋抵顶了其中的100万元。 上诉人质证意见为：对真实性认可。 安文志的质证意见为：对于银行转账真实性无异议对关联性和证明目的不认可，1、袁树芬提交的仅是其中一部分的转账记录，刚才安文志已经提交到2015年，袁树芬提交的该证据仅到2014年所以袁树芬陈述的数据不完整；2、袁树芬关于该证据陈述的是袁树芬与孙青引和闫建玲两人之间的经济往来，无法确定袁树芬与孙青引个人的债权债务金额，同时袁树芬认为向上诉人和闫建玲转款360万元，上诉人和闫建玲向其转款750万元，数据不真实，仅仅是安文志提供的流水就已经证明了袁树芬已向上诉人和闫建玲转款453万余元，因此该证据没有真实性。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。本案中，涉案房屋系被上诉人袁树芬拆迁原有房产调换所得，系涉案房产的所有权人。上诉人孙青引主张因袁树芬欠其借款，遂在2014年12月16日与袁树芬签订《房屋买卖合同》，袁树芬以涉案房屋抵顶孙青引100万元的欠款；但双方在《房屋买卖合同》中未约定双方存在以房抵债的合意，而是约定孙青引应按合同约定的期限将100万购房款打入袁树芬在农行开具指定账户。根据上诉人提供的证据，其未按房屋买卖合同约定时间和方式付款，其《房屋买卖合同》真实性存疑。孙青引与袁树芬在《房屋买卖合同》签订时间前后均有多笔资金往来，上诉人主张袁树芬以涉案房屋抵顶其中100万元债务的主张，证据不能足以认定。上诉人后续提供的一系列证据中，均显示是以“袁树芬”的名义办理的涉案房屋的各项手续，2018年1月27日的转账记录虽显示是从孙青引银行账户向石家庄锐松商贸有限公司缴纳135311.85元，但开发商有关该笔款项出具的各项收款收据中显示交款单位亦为“袁树芬”，仅凭该转款记录和交纳物业费的相关证据，不能证明上诉人系涉案房屋的合法所有权人，上诉人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的情形，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，孙青引的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人孙青引负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年十二月九日 书记员  张佳丽