贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15399号 原告：葛瑶，女，汉族，1990年4月27日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理）、孙兰（一般代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，该公司总经理。 委托诉讼代理人:李静(特别授权代理),北京德恒律师事务所律师。 原告葛瑶与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理。原告葛瑶的委托诉讼代理人黄雪薇、孙兰，被告招商商置公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付房款328881为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年11月5日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的文书到办证部门并通知原告之日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年9月6日，原、被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的毕节市七星关区房，房屋总价款为328881元。双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋转移登记、违约责任等作了明确约定。原、被告就涉案房屋的不动产权证书成立事实上的委托代办关系，但原告至今未取得涉案房屋的不动产权证书，被告构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求被告立即为原告办理涉案房屋不动产权证书并交付原告。 被告招商商置公司辩称，在被告已具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄了关于办理房屋不动产权证的告知书，可以证明被告已经向原告披露、通知了涉案房屋符合办理转移登记的事实。故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。另根据《中华人民共和国民法总则》，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年11月21日起诉，从2016年11月21日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。综上，原告的诉讼请求均于法无据，应驳回原告的诉讼请求。 经审理，原、被告双方对下列要素事实没有异议：2014年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市城市南部新区（房号：Ｅ3-32-1），建筑面积92.99平方米，房屋总价款为328881元的住宅出卖给原告。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2016年3月30日前向原告交付了涉案房屋。《商品房买卖合同》约定被告承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。《商品房买卖合同》约定若被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款Ｘ的违约金。合同还约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。《补充协议》约定：若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。被告代为收取原告缴纳的公共维修基金等办证所需费用。被告于2018年8月23日具备办理商品转移登记条件后通过邮寄告知书的方式告知原告。 对上述双方无争议的要素事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：1、被告是否应为原告办理不动产权证；2、原告请求被告承担逾期办证违约金请求权是否部分超过诉讼时效；3、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定。 本案中，原告已按合同约定支付了全部购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费，被告应按合同约定取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。故对原告要求被告为其办理涉案房屋不动产权证书的诉请，本院应予支持。但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告未举证证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2019年11月21日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年11月21日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知了涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件，2018年8月23日，被告向原告邮寄送达关于办理产权证的告知函，原告予以认可，可视为被告已履行完毕合同约定的义务，故违约金计算时间应截止于2018年8月23日。结合前述诉讼时效的认定，本案被告应承担违约责任的期间为2016年11月21日至2018年8月23日。违约金应按照原告已付购房款328881元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题，逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加上30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款328881元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年11月21日计算至2018年8月23日。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告葛瑶提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起九十日内为原告葛瑶办理位于毕节市七星关区（房号：Ｅ3-32-1）商品房的不动产权证书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告葛瑶支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款328881元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2016年11月21日计算至2018年8月23日止）； 二、驳回原告葛瑶的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币357元，由原告葛瑶承担12元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 王 琦 二〇一九年十二月三日 书记员 余茂霞