北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初19111号原告：黎善勇，女，1976年5月10日出生，汉族，北京金鑫太阳儿童艺术培训中心法定代表人，住江西省赣州市赣县。原告：北京金鑫太阳儿童艺术培训中心，经营场所北京市大兴区旧宫镇吉庆庄村旧宫西路南2条5号。经营者：黎善勇，董事长兼总经理。上列二原告共同委托诉讼代理人：武飞，北京市国乐律师事务所律师。被告：毕树义，男，1952年2月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋曼，北京天昇律师事务所律师。原告黎善勇、北京金鑫太阳儿童艺术培训中心（以下简称：金鑫艺术中心）与被告毕树义租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人武飞、被告毕树义的委托诉讼代理人蒋曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎善勇、金鑫艺术中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同（于2017年7月16日解除）；2、判令被告返还原告2015年4月6日到2015年12月31日的剩余租金123750元；3、判令被告赔偿原告停产停业综合补助费60万元；4、判令被告赔偿原告房屋装修损失费180万元；5、判令被告赔偿搬家补偿金48000元；6、判令被告赔偿原告其他财产损失594900元；7、案件受理费由被告承担。事实和理由：黎善勇与毕树义于2009年1月1日签订租赁协议，承租毕树义在北京市大兴区旧宫镇吉庆庄村旧宫西路二条5号房屋1200平米，承租期限至2019年12月30日止。原告2010年3月31日在涉案房屋注册了金鑫艺术中心。2015年4月6日，毕树义已经将房屋交于拆迁人并于2015年5月30日签署了拆迁安置协议，2017年7月16日，二原告不知情且正常经营的情况下涉案房屋被拆除。毕树义辩称，不同意原告诉讼请求。一、双方租赁合同已经于2016年1月16日因原告违约解除，且标的物已经不存在。2016年，原告未按照合同约定交纳租金，租赁合同约定，超过15日未交付房租的，被告有权收回房屋，合同自动终止。被告于2016年9月23日起诉原告要求解除合同，诉讼中房屋被拆除。二、原告无权要求退还房租，村委会早在2015年就通过公告方式通知拆迁，其间还停水停电，原告接到通知后已经另选经营场所，不在此经营。二原告明知拆迁拒绝腾退直至拆迁，反而应该向被告支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费。三、原告无权要求拆迁补偿。双方合同约定遇拆迁合同自动终止互不承担责任，且相关补偿均依据被告房屋取得，与原告无关。四、原告与拆迁没有因果关系。原告早知拆迁并早已另选经营地址，不存在营业损失。其遗留物品在拆迁时被拆除公司转移至吉庆庄大队，不存在财产损失。即使存在损失，亦是故意不腾退的自身原因导致，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，黎善勇与毕树义签订租赁合同，承租毕树义在北京市大兴区旧宫镇吉庆庄村旧宫西路二条5号房屋（宅基地）及其设施（家私、电器）1200平米作为幼儿教育娱乐用途，承租期限至2019年12月30日止。原告2010年3月31日在涉案房屋注册了金鑫艺术中心。租金每年15万元，合同签订后交付一年房租，每年递增1万，超过15日未交付房租的，为提前终止合同，被告有权收回房屋。租赁合同第五条第五项约定：如被告因客观因素中途收回房屋，应退回剩余房款，还应额外补偿因搬迁给原告造成的损失。另约定，合同期内被告收回房屋，除退回房租外还应赔偿原告损失（全部租金的30%）。第六条约定：如遇政府拆迁或乡村整体开发等其他变动导致合同无法继续，合同自动终止双方互不承担责任。被告退还剩余房租，地上建筑物归被告，搬运东西费用归原告。2014年12月28日，原告交纳了2015年房租165000元，自2016年开始没有支付房租，原告称因涉案房屋停水停电，系在履行同时履行抗辩权，但直到拆除前一天还在经营，用于照顾因拆迁无处可去的孩子。庭审中，原告主张停水停电日期为2015年5月，被告则主张为2015年8月，对此，涉案房屋所在村委会出具证明，证实村委会于2015年8月7日开始断水断电，是村委会统一行为，与村民住户无关。2015年3月13日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会在涉案房屋所在地区发布暂停事项公告，明确自公告之日至2016年3月12日在该区域内不得办理新建、审批宅基地、分户、注册营业执照等突击拆迁事宜。2015年4月8日，北京市大兴区旧宫镇人民政府和北京亦展有限公司联合下发涉案房屋所在地区房屋拆迁补偿实施细则。2016年10月17日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会发布拆迁公告，明确自2016年10月18日至2016年11月6日完成搬迁。2016年10月17日，北京市土地整理储备中心大兴区分中心向北京兴恒源拆迁公司下发房屋拆迁许可证。关于拆房的具体时间，经核实，毕树义的拆迁档案中拆房条显示交房时间为2015年4月6日，但原告提交拆房现场照片证据显示拆除现场的时间为2017年7月16日。2017年7月15日，毕树义书写承诺书，表示再次申请拆除涉案房屋并对所承诺事项承担责任，与第三人无关。涉案房屋拆迁档案显示，毕树义于2015年5月30日签署了拆迁安置补偿协议，北京亦展置业有限公司于2017年9月22日在协议书上签字。经核实，涉案房屋实际分别签订了三份拆迁协议，分别为毕树义、毕建辉、马树琴，其中毕树义获得搬家补助费4888元，移机费15015元，毕建辉获得搬家补助费4487元，马树琴获得搬家补助费1454元。2016年9月23日，毕树义曾作为原告起诉黎善勇、金鑫艺术中心解除租赁合同并要求返还房屋、支付占用费等，并提交证据在原告门口张贴了要求自2016年1月16日双方正式解除合同的通知。2017年10月27日，二原告曾起诉毕树义、北京亦展置业有限公司要求赔偿强制拆除造成的财产损失和拆迁补偿，法院以并非侵权法律关系予以驳回，告知其可按照租赁合同纠纷另行起诉。庭审中，原告提交装修图片和拆除现场照片，证实被告不当拆除造成的损失，从拆除现场来看，确有部分散落物品为幼儿园物品，原告表示由于物品和装修的证据都被埋在下面，应以原告提交的统计表明细为准，被告不予认可。被告称上一手承租人也是开办幼儿园的，原告没有装修，原告的可移动物品均被转移至村委会大队部，原告表示拆除当天现场被封锁，不让进去，所以没有办法拉走相关物品。本院认为，基于当事人真实意思签订的合同，对合同双方具有同等约束效力。本案中，双方签订合同符合法律规定，真实有效，本院予以认定。双方在合同中约定，遇到拆迁无法继续经营，合同自动终止双方互不承担责任，就该条件的成就时间，原告主张自始至终不知情，本院认为，拆迁行为从出台细则、张贴公告、入户清登、实施拆除等一系列行为，均向社会公开，且被告在2016年9月23日曾起诉原告要求解除合同，并在其门口张贴通知，在村委会停水停电的情况下，原告对此不知情的表述，本院不予采信。因此，本院认定原告张贴通知确定的日期即2016年1月16日为双方合同的解除时间。合同解除之前的租金，鉴于停水停电之后房屋使用价值有所降低，本院酌定该段时间的费用应该按照40%予以酌减，经核算，应退回租金金额约为23000元左右。按照合同约定，被告还应退还原告搬家费用，根据双方签订的合同，原告承租时被告提供的房屋即约定有电器一项，在不排除原告后续装修的情况下，原告应获得搬家和移机费用至多仅为25000元左右。合同解除后，原告继续占用房屋的，应该支付相应的占用费，根据原告陈述，其占用房屋至拆除之日，鉴于原告在合同解除之后的占有为无权占有，且延续至拆除之日，时间长达一年零七个月，应该交纳相应的占用费。本院考虑该段时间已经停水停电且房屋利用价值大大降低，综合考虑全案情况，对双方互相产生的应付费用予以折抵。综上，双方合同解除后，原告主张的租金和搬家费用损失均已折抵占用费，本院不再支持。关于原告主张的装修损失，因合同约定建筑部分的补偿归被告，本院不予支持。同理，关于拆迁现场显示的幼儿园物品，鉴于上述物品损失发生在2017年，此时双方的租赁合同已经解除，原告拒绝搬离导致损失扩大，应该自行承担责任，本院不予支持。关于原告主张的其他财产损失，未提交具体证据，如相关可移动物品仍然存在，原告可另行主张返还，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条、第九十七条、第九十九条的规定，判决如下：一、毕树义和黎善勇2009年1月1日签订的租赁合同于2016年1月16日解除；二、驳回黎善勇和北京金鑫太阳儿童艺术培训中心的其他诉讼请求。案件受理费16067元，由黎善勇和北京金鑫太阳儿童艺术培训中心负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李新亮二〇一九年十二月二十七日法官助理 张 振书 记 员 崔刘畅