北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1595号原告：王爱明，女，1963年9月12日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：王云鹏，男，1987年8月2日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。被告：王爱玲，女，1957年10月14日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：王建国，男，1957年7月26日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：魏立，北京市博昌律师事务所律师。第三人：阴素芬，女，1939年10月11日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏立，北京市博昌律师事务所律师。原告王爱明、王云鹏与被告王爱玲、王建国及第三人阴素芬合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱明及二原告的委托诉讼代理人廖辉，被告王爱玲、王建国及二被告与第三人的委托诉讼代理人魏立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱明、王云鹏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决王爱玲将位于北京市昌平区西环里×号楼×单元×号房屋过户至王爱明名下；2.请求法院判决王爱玲、王建国承担本案诉讼费用。事实和理由：王爱明之夫王顺与王爱玲系姐弟关系，王云鹏系王爱明之子，王爱玲、王建国系夫妻关系。1998年王爱明之夫王顺为给儿子购房与姐姐王爱玲共同协商约定，由王顺全额出资，借用姐姐王爱玲名义购买位于北京市昌平区西环里×号楼×单元×号的房屋，且双方一起办理完购房手续后，再将房屋过户至儿子王云鹏名下。1998年3月23日我方以王爱玲之名与昌平区房管局签订了《出售现住直管公房楼房协议书》，由我方支付了全部购房款项（包括折旧费、电表费、维修费等），我方要求王爱玲、王建国出具由我方购买涉案房屋的付款凭证，并提出由自己保管房产证，王爱玲、王建国均以各种理由一直拖延交付房产证。办理完购房手续后，我们一家将房屋进行装修，自1998年3月入住至今。2000年王爱明之夫王顺去世，其子王云鹏多次向王爱玲、王建国提出办理房屋过户登记手续，其均拒不配合办理，为此起诉至法院。被告王爱玲、王建国辩称：一、借名买房是虚构的，根本不存在借名登记的合同约定。王爱明、王云鹏诉称，王顺为给儿子王云鹏买房与王爱玲协商约定，借用王爱玲名义购买涉诉房屋，购房之后再将涉诉房屋过户给儿子王云鹏纯属虚构。1998年，王顺的儿子王云鹏尚年幼，当时才十岁。真实情况是，最初1997年王顺提出来要居住王爱玲出租的房屋，理由就是他所居住的院子里孩子们经常打架，这个环境对孩子不好。后来，王顺又向王爱玲提出来要购买出租的这套房屋。王顺说，他在房管局有关系，能够把房屋登记在他名下。当时，王建国碍于面子没有表态。再后来，王顺告诉王爱玲，房管局说了，这套房屋是单位的福利分房，只有承租人有资格购买，他没有资格购买房改房。于是王爱玲就对王顺说，我来购买，我在银行的存款是定期的，你把钱借给我，我以后再还给你，我购房之后你先住着，等孩子大点再把房子还给我。二、借名买房是虚构的，根本不存在出资关系。王爱明、王云鹏称房屋由王顺全额出资，与事实不符。实际是王爱玲用借来的2万元交付了全部购房款项以及税费等其他款项，对方开具了相应的票据。三、借名买房是虚构的，涉诉房屋是福利分房，按照政策规定，只有承租人王爱玲能够购买，王顺根本没有购房资格。王爱玲、王建国购买涉诉房屋时享有了双职工65年工龄优惠的待遇，而这个优惠待遇王爱明、王云鹏是不能享有的。四、王爱明、王云鹏提交的《出售现住直管公房楼房协议书》的复印件，实际证据原件均在我方处。五、王爱明、王云鹏诉称，曾经要求王爱玲、王建国出具其付款凭证，曾经提出由其保管房产证纯属虚构，真实情况是，王爱玲、王建国支付了全部购房款项，付款凭证和房产证没有理由要给他人。六、王爱明、王云鹏诉称，1998年3月装修之后入住涉诉房屋，王顺去世之后王云鹏多次要求办理过户登记，纯属虚构。真实情况是，当时他们只是刷了大白，在1997年就住进去了。七、待王顺孩子王云鹏长大之后，王爱玲对其侄子曾经多次提出要求腾房。但是均遭到王爱明、王云鹏无理拒绝。从此之后，其侄子王云鹏就经常找到王爱玲索要机顶盒费、垃圾费等等。由于在王顺生前我方没有来得及偿还2万元借款，因此在王顺去世一年之后，王云鹏到王爱玲单位来玩，王爱玲就对王云鹏说起为他购买房屋的方案。二十年来，王爱明、王云鹏一直居住在涉诉房屋，暖气费用一直由我方支付，我方想出租涉诉房屋以补贴家用的目的也无法实现。八、王爱明、王云鹏有自己的住房，建筑面积为99.84平方米。综上所述，请求驳回其诉讼请求。第三人阴素芬述称，其意见同王爱玲、王建国的辩称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：王顺与王爱明系夫妻关系，王云鹏系王顺与王爱明之子。王顺于2000年5月31日去世，其去世时第一顺序继承人为王爱明、王云鹏、阴素芬（王顺之母）。王爱玲与王建国系夫妻关系，王爱玲与王顺系姐弟关系。坐落为北京市昌平县城区镇西环里小区×号楼×单元×层（×）房屋（以下简称涉案房屋）原系王爱玲、王建国单位福利分房。1998年3月23日，王爱玲与昌平县房地产管理局签订《出售现住直管公房楼房协议书》，约定由王爱玲按照标准价每建筑平方米846元购买涉案房屋，建筑面积33.19平方米，一次性付款，一次性缴纳每建筑平方米21元的房屋公用部位维修基金等。王爱玲当日支付房款16814元、房屋买卖手续费84元、托管费763元。1999年6月，王爱玲领取了涉案房屋的京房权证昌私字第XXXX号房屋所有权证，登记房屋所有权人为王爱玲。现王爱明、王云鹏称，1997年时王爱玲曾让王顺一家居住在涉案房屋处，当时商谈过由王顺购买涉案房屋，1998年3月20日王顺、王爱明取款2万元，之后由王顺和王爱玲一起去使用该2万元办理了涉案房屋购房手续，因使用了王爱玲夫妻工龄，故由王爱玲签订协议购房，王爱玲说后续要办房产证手续，故留下了购房票据原件，之后房产证由王爱玲领取，并由王爱玲保管房产证原件，2000年王顺去世后再找王爱玲索要房本原件并要求办理房屋过户手续时其一直推脱，直至2018年6月接到王爱玲电话要求其搬出涉案房屋，引发诉讼。王爱明、王云鹏现主张：王顺、王爱明作为买房人与王爱玲、王建国作为卖房人，双方存在有口头的房屋买卖合同关系，即王顺、王爱明以2万元房款从王爱玲、王建国处购买涉案房屋，因房屋至今未办理过户手续，故起诉至法院，要求将涉案房屋过户至王爱明名下，并提交购房资格核验单证明王爱明具备北京市购房资格。王爱玲、王建国对王爱明、王云鹏所述不予认可，其二人称1997年时王顺提出想搬入涉案房屋处居住，其居住一段时间后，王顺提出想购买涉案房屋，王顺曾于1998年3月23日去咨询购房手续，发现其无资格购买具有单位福利分房性质的涉案房屋，王爱玲就提出可以先借用王顺已取出的2万元房款，由王爱玲购得涉案房屋，然后将涉案房屋借给王顺一家居住，之后因王顺去世故一直未偿还借款，曾多次向王爱明、王云鹏提出腾退房屋，曾于2018年起诉王爱明、王云鹏等要求腾退房屋。王爱玲、王建国现主张：其与王顺、王爱明、王云鹏一家存在借款关系、借住关系，即王爱玲曾向王顺借款2万元，涉案房屋曾同意由王顺一家借住，未明确约定借住期限。原、被告均认可涉案房屋现由王爱明、王云鹏一家居住，涉案房屋的房屋所有权证及相关票据原件在王爱玲处，暖气费由王爱玲交纳，其他费用，包含水费、电费、物业费、垃圾费、有线电视费、网费等一直均由王爱明、王云鹏交纳。2010年王云鹏结婚时曾对涉案房屋进行了装修。王爱明、王云鹏称暖气费由王爱玲交纳是因为王爱玲称其单位可以报销，之后找王爱玲过户时提出支付其供暖费，王爱玲未收取。王爱玲、王建国称1998年购房时其二人有存款，但均为定期，故向王顺借款2万元；2010年同意王云鹏装修是考虑到亲情。本案审理过程中，王爱明、王云鹏提交证人证言三份，其中一份《证明书》内容为：“一、王顺和她姐办理完购房手续后，在回老家的时候和我说：他们用两万元钱给儿子买了西环里×号楼×单元×号这套房屋，手续都在大姐手里。二、我知道大姐一直没给过户的事，并知道曾找过她无数次，用各种理由推脱，至今也没有给过户。证明人：王某。2018年8月。”另两份《证明书》内容相同，均为：“一、王顺和她姐办理完购房手续后，在一次修车时和我们俩说：是他们俩用两万元钱为儿子买下了西环里×号楼×单元×号这套房，手续放在大姐那里，用了他们的工龄。二、2010年8月王云鹏准备结婚，找到二姑二姑夫说帮忙找人装修房子的事，于是我们俩商量此事，由郑某出面找到包工队，一次性大包，完成装修的事，用现金拾万元。三、我们知道大姐一直没有给过户的事，并知道无数次找她，至今也没有给过户。2018年8月。”落款处分别有郑某、王爱平签字。王某、郑某作为证人出庭作证。证人王某称其是王爱玲和王顺的弟弟，1998年曾听王顺说过花了2万元买了西环里的房子。证人郑某称其是王爱玲和王顺的姐夫，1996年至1998年期间曾听王顺说大姐的房子2万元卖给王顺了。上述事实，有结婚证、证明信、证明、房屋所有权证、出售现住直管公房楼房协议书、收费票据、证人证言及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为王顺、王爱明与王爱玲、王建国之间就涉案房屋曾达成何种约定，是王爱明、王云鹏主张的房屋买卖合同关系，还是王爱玲、王建国主张的借住、借款合同关系？现双方均认可的事实是王顺曾于1998年3月交付给王爱玲2万元，但该笔款项是王顺支付的购房款，还是王爱玲向王顺的借款，系本案认定事实的关键之处。对此，本院作如下分析：首先，1998年时双方因存在亲属关系，未订立书面的合同，就双方的口头约定内容，王爱明、王云鹏就其主张的房屋买卖合同关系，即支付该2万元系购房款的主张，提供有书面证言并有两位证人出庭作证。王爱玲、王建国就其主张的借款关系，并未提交任何证据予以佐证。其次，王爱明、王云鹏主张2万元系购房款，与1998年时房屋市场价相差不大，具有一定的可能性。再次，1998年时王爱玲、王建国其二人名下有不少于2万元的存款，其解释购房时向王顺借款2万元是因存款均为定期，手中无现钱，但考虑到借款后至今，在长达二十年的时间内，王爱玲、王建国并未主动提及偿还该笔借款，双方也未就借款、还款一事进行过沟通、协商等，并不符合常理。而且，根据王顺一家的经济条件，1998年时其在无多余存款的情况下，选择将2万元款项全部出借他人用于购房，未选择自己购房，并且多年来从不催要借款，也与一般常理不符。故综上分析，本院对于王爱明、王云鹏称王顺支付王爱玲的2万元系购房款的主张予以采信，对于王爱明、王云鹏主张王顺、王爱明与王爱玲、王建国之间存有房屋买卖合同关系的主张，本院予以确认。现王顺、王爱明已支付购房款，王顺去世后，王爱明作为共同购房人及王顺的继承人之一，其要求房屋过户至其名下，王顺的另一继承人王云鹏对此无异议，继承人阴素芬虽不认可存在房屋买卖合同关系的事实，但并未要求房屋过户至其名下，因此，本院对于王爱明、王云鹏要求王爱玲将涉案房屋过户至王爱明名下的诉讼请求予以支持。还需指出，因双方未订立书面的房屋买卖合同就过户应交纳的相关费用进行约定，但按照一般交易习惯并结合涉案房屋的交易价款、交易成本来看，涉案房屋涉及的过户的相关费用应由买方，即王爱明负担为宜。另需说明，涉案房屋中应属王顺的遗产部分，可另行继承处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：王爱玲于本判决生效后七日内协助王爱明办理坐落为北京市昌平县城区镇西环里小区×号楼×单元×层（×）房屋的所有权转移登记手续，登记房屋所有权人为王爱明。案件受理费300元，由王爱玲、王建国负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  赵惠云人民陪审员  李启忠二〇一九年十二月二十六日书 记 员  袁 满