福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3241号 原告：世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司，住所地福州市台江区广达路260号，统一社会信用代码913501035831316501。 负责人：秦淮，福建区域总经理。 委托诉讼代理人：孙伟鹏，福建熹龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘思涵，福建熹龙律师事务所执业律师。 被告：陈孝芬，女，1971年5月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司（以下简称“世茂物业公司”）与被告陈孝芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人孙伟鹏到庭参加诉讼。被告陈孝芬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年7月1日至2017年10月31日的物业管理服务费6431.76元及违约金（以拖欠的物业管理服务费为基数，按日万分之五的标准，自起诉之日起计算至拖欠款项实际还清之日止）。事实和理由：2012年12月28日，原告与案外人陈世兴签订《福州市前期物业服务合同》，就位于福州市台江区酒店公寓提供前期物业服务，房屋产权建筑面积为267.24平方米，其后，被告通过司法拍卖竞买取得上述房屋，协议书第四条第二项约定：酒店式公寓按建筑面积6月／平方米每月的标准收取物业管理服务费，第十条第四项约定，被告不按本协议约定收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并要求被告支付从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三计算的违约金。原告作为物业服务企业，已经履行了物业管理服务义务，被告作为涉讼房屋业主，接受了原告提供的物业服务。然而，被告无故拖欠自2017年7月1日至2017年10月31日的物业管理服务费及公共能源分摊费用，至今仍未缴纳，原告曾多次向其催讨，被告均置之不理。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 陈孝芬未作答辩。 世茂物业公司围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、福州市中级人民法院执行裁定书、不动产登记信息查询结果、增值税普通发票、欠费通知书、ＥＭＳ邮政快递面单及物流查询详情等证据。陈孝芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对世茂物业公司提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，上海世茂南京物业服务有限公司福州分公司（甲方）与陈世兴（乙方）签订《前期物业管理服务协议书》，约定由甲方为乙方所购买的位于世茂国际中心的面积267.24平方米的酒店式公寓提供物业管理服务。乙方缴纳物业费时间为按通知交楼日起计收，按时交纳，酒店式公寓按建筑面积6元／平方米每月收取物业费，首次收楼预缴纳3个月的公共能耗，按5元／平方米计，之后按物业实际公共耗能发生额，由乙方根据拥有物业所占区域建筑面积的比例进行分摊缴纳。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应缴管理费每天0.3%缴纳违约金。2015年11月23日，福州市中级人民法院作出（2015）榕执字第323-1号执行裁定书，裁定被执行人陈世兴、陈先女所有的位于福州市台江区所有权证、土地使用权证及他项权证等相关权证宣布作废，前述财产权利及相应其他权利归买受人陈孝芬竞买所有，现台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1＃14层01室的房屋产权人登记为陈孝芬。 另查明，上海世茂南京物业服务有限公司福州分公司于2015年3月24日名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司。2017年8月31日，陈孝芬通过福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司向世茂物业公司缴纳世茂国际中心1401室2016年8月至2017年6月的物业费17,637元。 诉讼中世茂物业公司陈述，陈孝芬通过司法拍卖竞买取得涉诉房屋，涉诉房屋在拍卖前签订并持续履行的《前期物业管理服务协议书》对陈孝芬具有约束力，陈孝芬欠缴2017年7月1日至2017年10月31日的物业费6413.76元，经催收仍未支付已构成违约。现世茂物业公司自愿降低违约金的计算标准，请求陈孝芬按照日万分之五的标准自起诉之日起给付逾期支付物业费的违约金直至付清为止。 本院认为，世茂物业公司与案外人陈世兴签订的《前期物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。世茂物业公司已依约提供了物业管理服务，陈孝芬作为涉诉房屋的业主，接受了世茂物业公司的物业服务，且其经世茂物业公司催缴，亦按照《前期物业管理服务协议书》约定的计算标准交纳2016年8月至2017年6月的物业费，应视为其对世茂物业公司与案外人陈世兴签订的《前期物业管理服务协议书》的追认，该协议书对陈孝芬具有约束力，陈孝芬应依约及时交纳物业费。世茂物业公司诉请陈孝芬按照其产权面积，按照每月6元/平方米的标准支付物业费具有法律和合同依据，本院予以支持。陈孝芬应向世茂物业公司支付拖欠的自2017年7月1日至2017年10月30日的物业费6413.76元。上述《前期物业管理服务协议书》虽未明确约定业主交纳物业费的具体时间，但陈孝芬经世茂物业公司催收，仍未支付物业费，已构成违约。世茂物业公司自愿降低违约金的计算标准，请求陈孝芬按照日万分之五的标准自起诉之日起计付逾期支付物业费的违约金，已臻于合理，本院予以支持。陈孝芬应当自世茂物业公司起诉之日起，以尚欠的6413.76元物业费为基数，按照日万分之五的标准，向世茂物业公司支付逾期支付物业费的违约金。陈孝芬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应负举证不能的责任，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，陈孝芬应向世茂物业公司支付2017年7月1日至2017年10月31日的物业费6413.76元及违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 陈孝芬应于本判决生效之日起十日内向世茂天成物业服务集团有限公司福州分公司支付2017年7月1日至2017年10月31日的物业费6413.76元及违约金（违约金以6413.76元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年7月17日起计至款项实际清偿之日止）。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈孝芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 明 人民陪审员  刘晓贞 人民陪审员  吴 鑫 二〇一九年十二月十三日 法官助理江含慧 书记员林小梅 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。