贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5477号上诉人（原审被告）刘贵别，男，1985年2月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人陈丽梅，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人王丽，贵州神兽律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）毕节亿安居市场管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码91520500590758849J。法定代表人柳良仑，该公司董事。委托诉讼代理人陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人刘贵别因与被上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（下称亿安居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。、上诉人刘贵别委托诉讼代理人陈丽梅、王丽，被上诉人亿安居公司委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘贵别上诉请求：1.撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定租期错误，租期并非一审认定的17个月，而应为19个月；2.一审判决上诉人向被上诉人交付的租金中未抵扣上诉人交纳的保证金、押金、诚意金，故一审判决存在计算错误。被上诉人亿安居公司答辩称：1.一审认定事实清楚，合同约定的租赁期限届满后上诉人仍然继续占有该商铺，直到2019年8月16日上诉人才将该商铺交还被上诉人；2.一审中已抵扣上诉人交纳的相关费用。原审原告亿安居公司起诉请求：1.判决解除原、被告租赁合同；2.判决被告支付2017年10月1日起至2018年9月30日租金49778.00元、物管费4715.00元共计54493.00元，并以该数额从2018年9月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至履行完毕之日止；3.判决被告支付万丰国际商贸城36栋201号、214-215号三个商铺2015年9月9日至2016年9月8日租金3143.00元，并以该数额为基数从2016年9月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至履行完毕之日止；4.判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告取得万丰国际商贸城商铺业主阮倩、曹启亚授权委托，于2017年3月13日与被告刘贵别签订《商铺租赁合同》，将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城36号楼四层201、214-215号共计3间商铺130.96平方米出租给被告从事门业经营使用。合同约定：租期为1年，即从2016年10月1日起至2017年9月30日止；年租金为37313.00元，物管费为每月2.00元／平方米。合同签订后，被告一直未向原告支付租金和及物业管理费，原告多次催收无果。一审认定事实：原告取得万丰国际商贸城商铺业主阮倩、曹启亚等授权委托，于2017年3月13日与被告刘贵别签订《商铺租赁合同》，将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城36号楼四层201号、214-215号共计3间商铺130.96平方米出租给被告从事门业经营使用。合同约定：租期为1年，即从2016年10月1日起至2017年9月30日止；年租金为37313.00元，物管费为每月2.00元／平方米。合同签订前，被告分别于2014年9月2日、2014年9月9日两次向原告预付租金8292.00元、开业保证金8000.00元、商铺押金2000.00元、诚意金3000.00元、年物管费3143.00元、年广告费800.00元。合同签订后，因涉案商铺漏水，被告以预交租金费用扣抵就不再向原告支付租金和及物业管理费。商铺业主得知后，于2018年7月就强行收回商铺并封锁涉案商铺。原告多次催收所欠租金、物管费无果。一审认为：依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，当事人应当全面而适当地履行。原告经业主委托授权，交付涉案商铺给被告经营使用，被告就应当支付租金、物管费给原告。本案业主与原告委托期限10年，即从2013年10月1日起至2023年5月30日止。原、被告签订的《商铺租赁合同》租赁期限是2016年10月1日起至2017年9月30日，但是原告从2016年10月1日经营至2018年5月31日，该期间原告、业主均无异议，被告应当支付租金及费用。经计算此期间租金37313.00元/年÷12月×17月=52860.08元；物管费2.00元/平方米/月×130.96平方米×17月=4452.64元；被告在签合同前预交可退抵租金21292.00元、物管费3143.00元，经扣抵被告实际欠原告租金31568.08元、物管费1309.64元。因被告多次向原告反映商铺漏水，原告未作处理，被告不再申请续租，业主得知后于2018年7月将涉案商铺封锁。本案原、被告都有违约情形，导致合同未能完全履行，但是双方对违约责任未明确约定，故对原告主张所欠租金、物管费按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，因无事实依据和法律依据，不予支持；原、被告2017年3月13日签订的《商铺使用合同》已经终止，无需解除，故对原告主张解除原、被告租赁合同，无事实依据和法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘贵别于本判决生效之日起十日内支付原告毕节亿安居市场管理有限公司商铺租金31568.08元、物业管理费1309.64元，两项合计32877.72元；二、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取620.00元，由原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告刘贵别各负担310.00元。二审中，被上诉人亿安居公司提交如下证据：《拆场物品搬移清退》两张，用以证明刘贵别占有使用该商铺直至2019年8月16日，该清单上签字的“漆文立”是刘贵别的委托人。经质证，上诉人刘贵别认为：1.该证据为复印件，无原件核对，对真实性有异议；2.即便有原件，该文件上签字的业主并未出庭作证，根据民诉法的规定，证人应出庭作证，并且据该证据中“2019年8月10日上诉人使用该商铺经营”的内容不真实。即使上诉人于2019年8月10日才将商铺交还被上诉人，原因也是2018年7月商铺被业主封锁，导致上诉人未实际占用使用商铺，导致拖延至2019年8月才迁移商铺的原因。合同的终止时间是2018年7月而非2019年8月。经审查，亿安居公司起诉请求的租金计算期间为2017年10月1日起至2018年9月30日，至于2018年9月30日之后刘贵别是否占有使用案涉商铺，对本案的处理结果不具有实质意义，对亿安居公司提供的该组证据及举证目的，本院不予采信。综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.上诉人刘贵别主张的租金如何认定；2.上诉人刘贵别主张的诚意金、保证金、押金应否抵扣租金。本院认为：上诉人刘贵别与被上诉人亿安居公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定，享有合同权利、恪守合同义务。亿安居公司已依约向刘贵别交付商铺，在刘贵别正常管理使用案涉商铺期间，理应依合同约定按期向亿安居公司支付租金和交纳相关管理费用。而刘贵别未按合同约定的时限向亿安居公司支付租金及物业管理费用，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，一审根据当事人陈述和采信的证据认定刘贵别欠付租金的时间以及租赁合同约定的计算标准，计算刘贵别应给付亿安居公司的租金、物业管理费用额度，并无不当。刘贵别上诉主张一审判决认定的租赁期间错误，事实依据不足。同时，一审判决认定的刘贵别在签订合同前预交的可退抵的租金21292.00元即为刘贵别预付租金8292.00元、开业保证金8000.00元、商铺押金2000.00元、诚意金3000.00元之和，一审在确定刘贵别应付租金额度时已作扣减，刘贵别主张未予扣减，与客观事实不符。综上所述，上诉人刘贵别的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240.00元，由上诉人刘贵别承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十二月十日书记员  曹晶