浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3079号 上诉人（原审被告）：王宏宇，男，1970年3月20日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：潘文奇，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：邢煜辉，国浩律师（宁波）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：章顺德，男，1945年7月31日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：陈林平，浙江台信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐志方，女，1971年7月17日出生，汉族，住台州市路桥区。 上诉人王宏宇因与被上诉人章顺德、徐志方房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初5349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王宏宇上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人章顺德针对上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《干部购建房权转让协议书》是无效合同，原审判决认定为有效缺乏事实及法律依据。（一）该协议未经上诉人追认，系无效合同。涉案房屋系上诉人与被上诉人徐志方婚内共有财产，被上诉人章顺德与徐志方同为台州市路桥区政府机关干部，不可能不知道徐志方已婚事实，被上诉人徐志方出售涉案房屋的行为属无权处分，且章顺德存在重大过错，合同应为无效；（二）该协议书违反有关法律法规的强制性规定，系无效合同。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。《经济适用住房管理办法》第三十三条规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，满5年后可以交易，但应按一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体比例由城市人民政府确定。本案合同违反了上述规定，系无效合同；二、上诉人非原审适格被告，被上诉人将上诉人列为被告错误，被上诉人无权要求上诉人协助其办理涉案房屋的不动产登记及变更登记手续。上诉人并未在协议上签字，被上诉人也无证据证明其办理相关手续需要上诉人予以协助。 章顺德答辩称：一、本案协议虽未经王宏宇签字，章顺德有理由相信徐志方能代表王宏宇签字。被上诉人建造房屋并使用十多年，上诉人均未主张权利，说明上诉人对协议书是认可的。当时转让的不是房屋，而是徐志方享有的集资建房的权利；二、上诉人认为该协议违反法律法规强制性规定，《城市房地产管理法》第四十条规定没有禁止划拨土地流通和交易。经济适用住房管理办法在本案并不适用，本案并非经济适用房，而是集资建房。即使适用经济适用房，满五年以后也是可以交易的。三、签订转让协议的时候，上诉人与被上诉人徐志方系夫妻关系，将上诉人列为被告是符合法律规定的。现在要办理变更登记的时候，上诉人与被上诉人应当协助办理。法院判决要求上诉人协助办理变更登记手续，只要上诉人协同章顺德和徐志方一起去办理登记手续就可以。综上，请求驳回上诉，维持原判。 徐志方答辩称，原审判决不以事实为依据，凭推定想象判决，对原审原告恶意购买、恶意侵权违约只字不提，适用法律错误，显失公平合理，严重侵害了答辩人利益。经济适用房五年可以转让的规定，是指产权证办出来五年后才合法。要求撤销一审判决，由原审原告承担本案一、二审诉讼费用。 章顺德向一审法院起诉请求：一、判令两被告立即协助原告办理座落在台州市路桥区不动产权登记及变更登记手续（价值800000元）；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1999年5月8日，原告章顺德与被告徐志方签订《干部购建房权转让协议书》，约定被告徐志方将其由路桥区计生局报批的一套（含架空层）干部购建房权转让给原告（房址坐落在，即新安小区，光电处购建房前幢），购建房权转让金为22500元人民币，并且约定被告徐志方在取得房产权证后，须协助原告办理房屋过户手续，过户费由原告方负责。协议签订后，原告将购建房权转让金以及相应的建房款均交付给被告徐志方，案涉房屋于2001年建成，原告将房子装修后，于2003年入住至今。2012年，路桥区住房保障管理办公室出具“路住房【2012】1号”文件，将案涉房屋（路桥区路桥新安社区新安小区5幢302室）确认为被告徐志方个人全部产权，原告凭此文件以及被告徐志方提供的证件对案涉房屋办理了国有土地使用权证（路国用（2012）第05191号），土地使用权人登记为徐志方。另查明，被告徐志方与被告王宏宇于1995年4月12日登记结婚，于1998年7月19日生育一女，于2010年1月27日登记离婚，双方在离婚协议书中并没有对案涉房屋的产权进行分割。 一审法院认为，原告章顺德与被告徐志方签订的《干部购建房权转让协议书》，双方意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告王宏宇辩称被告徐志方将单位福利分到的购建房权转让违反法律法规强制性规定，但没有提供相应的法律依据，该院不予采纳。被告王宏宇辩称其并非转让协议书中的合同相对人，故作为被告主体不适格，但由于讼争的房屋系两被告在婚姻关系存续期间的夫妻共有财产，故被告王宏宇作为共同被告，符合法律规定。被告王宏宇辩称其对于被告徐志方转让购建房权一事不知晓，且没有在协议上签字，但其在转让购建房权之时与被告徐志方尚为夫妻，且刚生育一女不满一年，其在当时作为家庭重要成员，对于转让购建房权一事完全不知晓，不符合常理。两被告于2010年1月27日登记离婚，距离被告徐志方转让购建房权已经十年有余，且原告建成案涉房屋并实际使用多年，在此期间，被告王宏宇均没有提出异议，在两被告离婚之时也没有将案涉房屋作为夫妻共同财产进行分割，可以推定被告王宏宇对案涉的《干部购建房权转让协议书》予以认可。根据《干部购建房权转让协议书》的约定内容，两被告应当协助原告办理案涉房屋不动产权的登记及变更手续。另一方面，即使被告王宏宇不知晓被告徐志方转让购建房权一事，但该案涉房屋的购建房权系被告徐志方个人单位的福利，原告章顺德有理由相信被告徐志方有处分的权利，且根据路桥区住房保障管理办公室出具“路住房【2012】1号”文件上记载案涉房屋确认为被告徐志方个人全部产权，国有土地使用权证上登记的土地使用权人为被告徐志方一人，故在此种情形下，虽然被告徐志方以其个人的名义向原告转让了购建房权，但不应适用无权处分的规则，原告有权要求两被告协助办理不动产权的登记及变更手续。综上，原告的诉讼请求，合理合法，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告徐志方、王宏宇于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告章顺德办理坐落于路桥区路桥新安社区新安小区5幢302室不动产权登记及变更登记手续。案件受理费11800元，依法减半收取5900元，由被告徐志方、王宏宇负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点在以下两个方面：一、本案干部购建房权转让协议书是否无效。上诉人认为协议无效有两个方面的理由，本院经审查认为，上诉人的两条理由均不能成立：1、关于协议是否因未经上诉人追认而无效问题。被上诉人章顺德与被上诉人徐志方签订的协议书，系双方真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定。本案协议涉及购建房权利的转让，被上诉人徐志方自愿将其享有的相关权利转让给被上诉人章顺德并获得了一定的转让款，双方协议是在平等协商基础上达成，应为有效协议。本案协议签订时，上诉人与被上诉人徐志方系在夫妻关系存续期间，且路桥区住房保障管理办公室出具的证明将案涉房屋确认为被上诉人徐志方的个人全部产权，故本案协议不因上诉人不予追认而无效；2、关于协议是否因违反法律法规强制性而无效问题。本院审查认为，本案协议涉及购建房权利的转让，并非房屋的转让，故对协议效力的审查，应从权利本身是否属于法律禁止转让的方面进行审查，本案协议并不存在违反土地管理法第四十条的情形。本案协议不涉及经济适用住房的转让，故《经济适用住房管理办法》也不能作为认定协议无效的法律依据；二、上诉人是否为适格主体，是否负有协助办理房屋产权变更登记手续的义务。本院审查认为，本案被上诉人章顺德与徐志方签订协议时，上诉人与徐志方处于夫妻关系存续期间，故被上诉人章顺德将上诉人列为被告，符合法律规定。被上诉人章顺德与徐志方签订的《干部购建房权转让协议书》第二条约定了徐志方负有配合章顺德取得房产权证的义务，故被上诉人徐志方应协助章顺德办理相关不动产的登记及变更手续，基于上诉人与徐志方在本案协议签订时系夫妻关系的事实，上诉人亦负有协助协助章顺德办理相关不动产的登记及变更手续的义务。 综上所述，王宏宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由上诉人王宏宇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇一九年十二月二十四日 代书记员 包菲菲