福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终6086号 上诉人（原审原告）：厦门福美莱物业管理有限公司，住所地厦门市思明区文屏路63号之五十六，统一社会信用代码91350200260084714R。 法定代表人：方红霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢显海，福建沐航律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何安全，男，1955年5月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：叶剑锋，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人厦门福美莱物业管理有限公司（以下简称福美莱公司）因与上诉人何安全房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初8750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福美莱公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判何安全腾空所租住的位于厦门市房屋一套，并将所租住房屋恢复原状后返还福美莱公司使用；2、改判何安全支付2018年12月1日起至返还福美莱公司房屋期间的占用费每月2500元。事实和理由：（1）福美莱公司接受产权人双民公司委托管理何安全所租住的房屋，福美莱公司与双民公司分别于2004年10月8日及2006年12月18日签订了《委托管理协议书》及《补充协议书》，产权人将案涉房屋的管理权包括承租人拖欠租金、转租等情形的合同解除权均委托福美莱公司行使。一审法院不顾福美莱公司与双民公司之间补充协议第二条规定“乙方在委托管理过程中若出现承租户有转租、转让、闲置、拖欠租金、承租期届满或者承租人已死亡等以上情形之一者，乙方可通过相关程序予以收回，收回的房屋乙方有权自行处置，所得款项归乙方所有＂的授权视而不见，草率的认定“且双民公司提供的《委托管理协议》中亦未授权福美莱公司解除租赁合同关系”与事实与证据不符。同时一审法院亦对福美莱公司与何安全之间签订的房屋租赁协议及履行情况同样视而不见，事实上福美莱公司在何安全拖欠租金违约后已经依据《合同法》的相关规定发出解除租赁合同的通知，通知到达后何安全未在法定期限内提出异议，该租赁关系在解除通知到达之日起就依法解除了。（2）何安全租住的房屋是双民公司的房屋，案涉房屋的产权证清楚明白的载明为100%私产，一审法院无视房屋产权证书及《物权法》的有关规定，不当且无法律依据的增加产权人的义务，限制产权人解除合同的权利，在承租人承租房屋违约时限制产权人及管理权人解除合同的权利，无异于剥夺了产权人对自有房屋的所有权及使用权的行使，一审法院认定了房屋的产权性质又限制权利人行使权利于法无据。（3）福美莱公司在一审提供了厦门市国土资源与房产管理局2013年6月2日的答复一份，该答复明确认定产权人也就是当时的拆迁人双民公司将拆迁的房屋7984.28平方米已经用产权调换方式补偿，该安置房已全部移交厦门市公房中心管理。案涉房屋系多增加的面积，为产权人100%的私房，据此可以认定何安全租住的房屋既不是公房更不是安置房，一审法院无视案涉房屋的性质，也无视福美莱公司与何安全之间的房屋租赁协议的约定，对何安全的违约行为视而不见，是对违约的鼓励和纵容。严重损害了产权人及管理人的合法权益。 何安全答辩称，其答辩意见与上诉事实与理由相同。 何安全上诉请求：撤销一审判决第一项，裁定驳回福美莱公司起诉或判决驳回福美莱公司一审全部诉讼请求。。事实和理由：一、福美莱公司不具备原告的诉讼主体资格。按照民事诉讼法的相关规定，民事诉讼权利是当事人享有的一项基本权利，在未经授权的情况下，任何一方不得擅自行使。本案中，双民公司与福美莱公司签订的《委托代理合同》仅包括“永久性全权委托”福美莱公司管理和向46户承租户收取租金，其中并未涉及委托福美莱公司有权就租金、管理等问题提起诉讼，因此，福美莱公司充其量只是一个“管家”的角色。诉讼权利作为民事上的基本权利，与当事人主体息息相关，在未授权的情况下，福美莱公司无权单独就此提起诉讼（诚如一审判决所说，《委托管理合同》未涉及租赁合同解除的问题，因此福美莱公司无权解除合同，同理，该合同未涉及授权福美莱公司提起诉讼的权利，福美莱公司也无权提起诉讼），本案当中，产权证上所载明的房屋所有权人是双民公司，并非本案的福美莱公司，本案的福美莱公司仅仅只有代为收取租金、代为管理的权利，它物权跨过双民公司提起包括解除合同在内的所有的物权上的权利，因此福美莱公司主体是不适格的。二、何安全和福美莱公司没有签订任何的书面协议，没有任何的租赁关系，福美莱公司无权向何安全收取租金。上诉人何安全虽曾经与福美莱公司于2006年签订租赁合同并交纳租金给福美莱公司，但并不代表何安全就认可了福美莱公司的代理人身份。因此，该公司无权向何安全收取租金。何安全同意且愿意将租金交给双民公司（现为信山置业（厦门）有限公司（下称信山公司）。三、福美莱公司和双民公司签订的《委托管理协议书》、《补充协议书》等严重损害了何安全等拆迁安置户的权利，系无效协议，应判决无效。该协议和补充协议双民公司将不能买卖的46户房产作价100万元卖给了福美莱公司，严重侵犯了各拆迁安置户的合法权益，明显违法，更何况，双民公司在2006年9月即注销，却在2012年5月2日出具收到100万元的收款收据，涉嫌伪造公章刑事犯罪。四、一审判决超出了一审福美莱公司主张的诉求范围，应予纠正。福美莱公司一审的诉求第二项为支付2017年1月1日至2018年11月的房租，但一审判决却判决了何安全应缴纳2017年7月1日至2019年6月30日的房租，超出当事人的诉求，审判明显违反了法律规定。 福美莱公司答辩称，一、关于房屋的市值，福美莱公司在本案的上诉过程已经陈述了是100%的私房，厦门国土局也明确的答复了。而且双民公司已经超面积进行了安置置换；二，合同的解除权的问题，福美莱公司在一审中提供了房屋租赁合同，可以确认双方之间有住宅租赁合同的租赁关系的。三、双民公司在被信山公司合并之前已经将讼争房子处理给福美莱公司。 福美莱公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.何安全腾空所租住的位于厦门市房屋，将所租住房屋恢复原状后返还福美莱公司使用；2.何安全将其户籍从文屏路97号4梯601室迁出；3.何安全支付拖欠的房租3611元（从2017年1月1日起至2018年11月30日，每月按照157元计算）；4.何安全按照每月2500元的标准支付2018年12月1日开始至清空房屋之日止的房屋占用费。 一审法院认定事实：因“新霞溪商城”建设需要，何安全与案外人李来春承租的厦门出入境检验检疫局单位自管房霞溪路115号201室房屋需予拆除。2003年7月20日，双民公司作为拆迁人，李来春、何安全作为被拆迁人，厦门厦经企业房屋拆迁工程处作为实施拆迁单位，三方订立《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：李来春、何安全承租的单位自管房，产权单位决定不实行产权调换，由双民公司负责安置，产权归双民公司所有。双民公司以原租赁房屋的房屋建筑面积79.55平方米，就近上靠85平方米的标准户型，因上靠标准户型增加的建筑面积不足7平方米，再上调壹档给予安置100平方米的标准户型，李来春、何安全要求额外增加租住面积，增加面积部分按安置房建安平方米造价收取费用，安置房的建筑面积共计166.27平方米。安置单元住房二套。李来春、何安全对该住宅房屋仅拥有承租权，并应按市政府的有关规定缴交房租。何安全安置房为文屏山庄文屏路97号之四601室（三房一厅，面积82.5㎡），李来春安置房为文屏山庄文屏路99号之三804室（三房一厅，面积83.77㎡），安置方式为就近安置。二人应向双民公司缴交安置分配费用48536.3元。合同还就双民公司应支付的房屋装修补偿款、搬迁补助费等进行了约定，综合各项费用，双民公司应收取何安全、李来春31571.8元。何安全、李来春依约支付了前述应支付款项，案涉房屋交付何安全使用，并由何安全支付租金。 2003年至2004期间，双民公司向何安全开具的厦门市地方税务局通用发票中记载的“经营或服务项目”均为“服务业——公房出租”。 2004年10月8日，双民公司与福美莱公司签订一份《委托管理协议书》，约定：双民公司委托福美莱公司管理和向46户承租户收取租金，1.双民公司永久性全权委托福美莱公司向承租“文屏小区”内的郑庭发等46户承租户收取租金和管理租赁房。2.租金按市政府有关部门规定的标准计收，如遇租金调整，应按调整后的新标准计收。3.双民公司授权福美莱公司在原承租合同期限届满后与上述承租户续签承租合同。4.若承租户愿意购买其承租房屋的使用权时，价格由福美莱公司直接与承租户商谈，并直接与承租户签订房屋使用权买卖合同，所收款项归福美莱公司所有。5.今后若市政府出台新的房改政策，允许拆迁安置购买承租房时，如承租户愿意参加房改，福美莱公司应为其办理房改手续，所收取的房款仍归福美莱公司所有。6.若上述承租户自动搬离承租房，该房屋由福美莱公司收回自行处理……《委托管理协议书》并未涉及租赁合同解除权行使等相关事项。 案涉房屋权属于2006年1月6日登记至双民公司名下。土地房屋权证（厦地房证第00428771号）记载房屋面积为83.9㎡，土地使用权类型为划拨，附记记载：2003年2月双民公司向新达利公司购买“文屏山庄”安置房278套，总房款35917705.34元，交纳契税1077531.16元。本单元系上述278套之一。附注：本单元经《“新霞溪商城”商品房建设用地拆迁补偿安置协议书确认表（私房承租、公房）》和厦门市双民房地产开发有限公司与承租人何安全于2003年7月29日达成承租安置协议，承租给何安全。 2006年9月11日，何安全与福美莱公司就案涉房屋承租事宜签订一份《住宅租赁合同》，约定每月租金157元，租赁期限为2006年1月1日至2007年12月30日止，如国家调整房屋，也随之调整。租赁期限届满后，双方续签租赁合同。2012年8月29日，何安全与福美莱公司签订《住宅租赁合同》，约定每月租金157元，在租赁期内，如遇政府调整租金，就按调整后的新标准计收。房屋租金的缴款方式为按季度交，交款时间为每季度前十天。逾期未交者福美莱公司将按有关规定每日加收应交房租千分之三的违约金，逾期三个月未交房租的，福美莱公司有权解除合同，并追回所欠的款项。租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日。合同第十二条约定，本合同约定与政府规定不一致的，以政府规定为准。福美莱公司有权根据新的政府规定，变更或终止本合同，且福美来公司不承担任何赔偿责任。2013年8月31日租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同。何安全按照每月157元的标准支付租金至2017年6月30日。 2018年12月1日，何安全签收了福美莱公司委托律师邮寄的解除合同律师函一份。 另查明，双民公司于2006年12月18日注销。审理中，福美莱公司提供一份落款为双民公司（甲方）与福美莱公司（乙方）的补充协议及落款日期为2012年5月2日的收据一份，补充协议内容主要为：一、乙方在委托管理过程中若出现承租户已不符合政府规定的公共房屋租赁条件的，乙方可以通过相关程序予以收回，收回的房屋乙方有权自行处理，所得款项归乙方所有……四、乙方向甲方一次性支付人民币100万元，日后该46户承租方的使用权和所有权以及相关的权利义务归乙方承担和享有，乙方在管理期间房屋所收租金不足支付维修管理费用的部分由乙方承担，与甲方无关。福美莱公司提供的收据加盖有双民公司公章，载明内容为“今收到厦门福美莱物业管理有限公司人民币壹佰万元整”。福美莱公司主张双民公司将包含案涉房屋在内的46套房屋的权利和收益转让给福美莱公司，福美莱公司已支付100万元的转让款。 何安全对前述证据质证认为，福美莱公司与双民公司就相关房产权利的转让并未告知或征得何安全的同意，公租房亦不能随意转让，该补充协议无效。双民公司已于2006年注销，福美莱公司提供的收据落款时间为2012年，合法性不予认可。 一审法院认为，（一）福美莱公司提供的其与双民公司签订的《委托管理协议》及相应《补充协议》，载明内容均为将双民公司就案涉房屋对承租户所享有的权利委托福美莱公司行使，不论福美莱公司与双民公司之间关于行使权利之后的利益归属如何约定，福美莱公司在对外关系上均系以双民公司代理人的身份行使权利。因此，福美莱公司权利的行使应受双民公司与何安全相关合同约定及双民公司自身权利的限制，亦不得超出双民公司所享有的权利范围。（二）双民公司作为案涉房屋的所有权人，将管理权及收取租金的权利委托给福美莱公司并未违反法律、行政法规规定。何安全在2006年之后亦与福美莱公司签订租赁合同并将房屋租金交付福美莱公司，表明其对于福美莱公司以双民公司代理人的身份收取租金并无异议，其现主张福美莱公司无权收取租金缺乏依据。（三）根据前述查明事实，案涉房屋系作为拆迁何安全原承租的单位自管房的安置房屋分配给何安全使用，双民公司作为拆迁人，负有提供出租房屋的义务，其作为出租人行使合同解除权应受到限制。双民公司就案涉房屋取得的权属证书中，已经明确案涉房屋存在权利的限制，即双民公司与何安全达成承租安置协议，承租给何安全。因此，双民公司虽然系案涉房屋的权属人，但其所有权的行使应符合相关部门关于拆迁安置的政策性规定及其与何安全订立的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》的约定。《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》并未约定双民公司具有解除租赁关系的权利，且双民公司提供的《委托管理协议》中亦未授权福美莱公司解除租赁合同关系，故福美莱公司主张房屋租赁合同已经解除并据此要求何安全腾空搬离案涉房屋的诉求缺乏依据，本院不予支持。综上，截止庭审之日，何安全应向福美莱公司支付截止至2019年6月30日的租金为3768元（157元/月×24个月），福美莱公司诉求超过部分，本院不予支持。福美莱公司有关何安全将户籍迁出案涉房屋的诉求，不属人民法院受理民事案件的范围，本院另行制作裁定书予以处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何安全于本判决生效之日起十日内支付原告厦门福美莱物业管理有限公司2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金3768元；二、驳回厦门福美莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费70元，由厦门福美莱物业管理有限公司负担50元，何安全负担20元。 二审经审理查明，除了何安全认为一审判决遗漏查明双民公司资产被信山公司合并外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审中，何安全提交1份新证据：厦门市国土资源与房产管理局《关于进一步加强历史拆迁项目租赁安置用房使用管理的通知》（厦国土房[2017]600号），证明租赁安置用房不得转让抵押等，福美莱公司转让拆迁安置用房严重违法，严重侵犯众多拆迁被安置人的合法利益。 福美莱公司质证认为，此是公开文件，与本案无关联性。 福美莱公司于二审中未提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕福美莱公司与何安全的上诉请求进行审理。 首先，福美莱公司与双民公司签订的《委托管理协议书》等系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，何安全认为协议等无效，不能成立。福美莱公司与双民公司签订的《委托管理协议书》中明确约定双民公司永久性全权委托福美莱公司向包括讼争房屋在内的46户承租户收取租金并就房屋进行管理，且2006年之后，何安全与福美莱公司直接签订租赁合同并向福美莱公司缴纳房租，因此，福美莱公司有权以自己的名义提起本案诉讼，何安全关于福美莱公司不具备原告的诉讼主体资格及无权向何安全收到租金的主张，本院不予采纳。其次，福美莱公司管理和收取讼争房屋租金的权利来源于其与双民公司签订的《委托管理协议》等，因此，福美莱公司权利的行使，亦应受限于双民公司本身的权利限制及双民公司与何安全之间的合同约定。讼争房屋产权权属人虽是双民公司，但该房屋系拆迁安置房，此有有关部门与何安全签订的《厦门市城市房屋拆迁补偿安置协议书》、讼争房屋产权证上“附记本单元系278套安置房之一”和“附注本单元经《‘新霞溪商场’商品房建设用地拆迁补偿安置协议书确认表（私房承租、公房）》和双民公司与承租人何安全于2003年7月29日达成承租安置协议，承租给何安全”、以及福美莱公司按厦门市政府有关部门规定的租金标准与何安全签订《租赁合同》并收取租金为证，因此，讼争房屋的租赁关系系因拆迁安置而来，系安置单位为保障承租人的居住权而进行的安置，在没有证据证明何安全系拒不缴纳租金，恶意拖欠的情况下，双方之间的租赁合同不得任意解除。福美莱公司诉求何安全腾退讼争房屋的诉求，本院不予支持。在双方租赁关系存在的情况下，一审法院判决福美莱公司诉求何安全支付的使用讼争房屋的费用均为租金，判决何安全缴纳至2019年6月30日的租金正确，并未超出当事人诉求。综上，福美莱公司与何安全的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费140元，由福美莱公司、何安全各负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十二月三十日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。