江西省分宜县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0521民初2105号原告：应燕舞，女，1976年2月8日生，汉族，住分宜县。原告：张庆（原告应燕舞之夫），男，1973年9月29日生，汉族，住分宜县。两原告委托诉讼代理人：周玉忠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李广安，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：江西定源投资股份有限公司，住所地：江西省分宜县城塘下路。法定代表人：郑龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘钢敏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：钟力，江西钤阳律师事务所律师。原告应燕舞、张庆与被告江西定源投资股份有限公司（以下简称定源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2019年10月9日裁定转为普通程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告张庆及两原告委托诉讼代理人周玉忠、李广安，被告定源公司的委托诉讼代理人刘钢敏、钟力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应燕舞、张庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告定源公司向应燕舞、张庆支付房屋收购差价款79万元及其利息（自2017年12月18日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中计算至2019年8月27日止利息为64，313.68元）；2.判令定源公司向应燕舞、张庆支付上述差价款的三倍罚金237万元及其利息（自2017年12月18日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，其中计算至2019年8月27日止利息为192,941.04元）；3.本案诉讼费由定源公司负担。事实和理由：应燕舞、张庆于2001年前后向所在单位交通银行分宜支行（以下简称分宜交行）购买该行家属楼房改房一套，建筑面积76.71平方米，该房屋产权登记在原告名下，产权证号为分城房权证（2002）改字第3653号。因该房屋位于定源公司计划开发的分宜沃尔玛商贸广场二期项目用地范围内，定源公司为推进该项目建设，自2014年起多次与应燕舞、张庆等业主协商房屋收购事宜。后应燕舞、张庆等六户业主在领取了定源公司现金奖励5万元的条件下，决定成为首批与定源公司签约的业主。为防止先签约业主吃亏的不公平情况出现，应燕舞、张庆等六户业主提出定源公司需在收购协议中承诺，若出现后签约业主的房屋收购价较高情形，定源公司应通知应燕舞、张庆等业主并补齐差价，否则按差价加倍予以惩罚性赔偿，定源公司对此完全同意。2017年9月16日，定源公司与应燕舞、张庆签订交通银行家属院房屋收购协议（以下简称房屋收购协议）。协议约定，定源公司以65万元的价格收购应燕舞、张庆房屋后进行拆除并注销登记，房款分三次每次20万元支付，在应燕舞、张庆配合注销房产证后支付尾款5万元。协议第八条规定，定源公司需保证该栋房屋其他业主的总收购款不高于68万元，如有高于此价款的，定源公司应在七日内主动向应燕舞、张庆补齐差价，否则视为定源公司违约并按差价的十倍支付罚金。收购协议签订后，定源公司支付了应燕舞、张庆60万元收购款。为注销涉诉房屋产权，定源公司曾于2019年6月向分宜县人民法院起诉应燕舞、张庆等六户业主，后定源公司申请撤诉并拆除了涉案房屋，同时向应燕舞、张庆支付了尾款5万元。在上述案件审理过程中，应燕舞、张庆等六户业主发现定源公司向同栋房屋业主黄明收购房屋的总价款为147万元。应燕舞、张庆认为，房屋收购协议第八条的约定合法有效，根据该约定，定源公司与黄明于2017年12月10日达成房屋收购总价款147万元的房屋收购协议后，应在七日内即2017年12月17日前通知应燕舞、张庆并补齐差价79万元，但定源公司却一直隐瞒近两年，毫无诚信可言。《中华人民共和国消费者权益保护法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国食品安全法》《中华人民共和国民法总则》的相关规定以及最高人民法院颁布的典型案例对惩罚性赔偿均予以确认，定源公司本应向应燕舞、张庆支付差价79万元并按十倍差价支付罚金，但考虑当地经济发展水平等因素，应燕舞、张庆主张补齐差价并按三倍差价支付赔偿金或者违约金及相应利息完全合理，请求法院支持应燕舞、张庆的诉讼请求。被告定源公司辩称，1.定源公司先后与原告应燕舞、张庆等十一户业主签订了房屋收购协议，但在与应燕舞、张庆实际签约之前的洽谈过程中，定源公司为加快收购进度，给予应燕舞、张庆等六户业主现金奖励各5万元。在与业主黄明的协商过程中，其要求就近为其购买一套房屋并进行简单装修予以安置，为此定源公司与黄明于2017年12月10日签订了房屋收购协议，并于同日转付50万元给其选定的二手房中介人员用于黄明购买二手安置房。2018年1月11日，定源公司向黄明转付79万元并提出需扣减之前为其代付的50万元购房款时，黄明夫妇提出该50万元应作为安置房质保金暂时不能退还，如两年后房屋没有质量问题，质保金退还，对此定源公司予以妥协。因此，定源公司为收购黄明的房屋实际支付了房屋收购款68万元，另外预付了6万元过户费和5万元简易装修费，合计79万元。为还原事实真相，消除误解，黄明配偶蔡玉芳于2019年8月30日提前将该50万元质保金退还了定源公司，但言明如其安置房今后出现质量问题，定源公司需无条件负责处理。2.定源公司与应燕舞、张庆之间的房屋收购协议是双方真实意思表示，且签约时间早于定源公司与黄明之间的签约时间，涉及的十一户业主在协商过程中是相互联系统一对外的，不存在定源公司事前虚构情况或故意隐瞒真实情况，从而诱使应燕舞、张庆作出错误意思表示的行为，故定源公司与黄明签订收购协议的行为对应燕舞、张庆而言不构成欺诈，充其量为事后有所隐瞒。3.应燕舞、张庆诉状中引用的法律、司法解释规定及案例不适用于本案情形。本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释。房屋收购协议约定的十倍罚金，因民事法律无“罚金”规定，该约定无效，应视为无约定，应燕舞、张庆认为系违约惩罚性赔偿条款没有法律依据；即便认定为违约金条款，也应参照当地同一时段、地段二手房的销售价格，同时考虑应燕舞、张庆房屋与黄明房屋面积相差10余平方米的客观事实，公平合理对违约金进行调整。4.定源公司向应燕舞、张庆支付的房屋收购款接近8,500元/平方米，高于当地房地产交易行情，系含预期商业利益在内的高价收购，应燕舞、张庆不存在实际损失。综上，应燕舞、张庆房屋收购价与黄明房屋收购价实际差额为11万元，加上因黄明对装修不满意而支付的装修补偿也仅为15.9999万元，且都是基于安置所产生的费用。应燕舞、张庆主张黄明的房屋收购总价款为147万元系对黄明收购协议条款的错误理解，其要求定源公司支付79万元差价没有事实依据，其主张三倍罚金、差价款利息和罚金利息也均毫无合同依据和法律依据，请求法院驳回应燕舞、张庆的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：公有住房买卖审批表，房改售房登记发证审批表，应燕舞、张庆与定源公司签订的房屋收购协议，定源公司出具的房产证收条，定源公司总经理徐滔宏支付应燕舞、张庆房款银行明细，存量房买卖合同，起诉状，民事裁定书，沃尔玛商贸广场二期建设项目房屋征收决定，房屋拆除产权注销公告，房屋拆除注销表，工作联系函，关于成立沃尔玛商贸广场二期工程协调建设指挥部的通知。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.徐滔宏银行账户明细，应燕舞、张庆以其证明定源公司向黄明分别支付了购房款50万元、79万元、4.9999万元。定源公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明目的有异议，认为黄明实际得到的款项为83.9999万元，即合同约定的79万元和安置房装修补偿款4.9999万元，而支付给房产中介人员易春英的50万元则转为房屋质保金，双方约定两年后如安置房无质量问题黄明应退还定源公司。本院认为，上述证据系应燕舞、张庆的代理律师依据本院出具的调查令向相关银行调取，本院对其真实性、合法性及关联性予以确认，可以证明徐滔宏向易春英账户转款50万元、向蔡玉芳账户转款共计83.9999万元的事实。对上述款项的性质和用途，本院将在判决说理部分综合阐述。2.易春英、车进银行账户明细，应燕舞、张庆以其证明房产中介人员易春英向房屋出卖人车进支付房款共计48.86万元，购买安置房的所有款项已结算完毕。定源公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与其无关。本院认为，该证据虽然亦是应燕舞、张庆的代理律师依据本院出具的调查令向相关银行调取，但上述款项的金额、付款时间与黄明、车进之间的存量房买卖合同约定的购房款金额、付款时间完全不同，对其关联性本院不予认定。3.（2016）赣05刑终85号刑事判决书，应燕舞、张庆以证明定源公司原董事长徐某曾向原分宜县分管副县长陈某某行贿，定源公司诚信存疑。定源公司对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。4.淘宝网司法拍卖纪录，应燕舞、张庆以其证明同地段的商铺成交价高于评估价1.6倍以上，当事人通过市场选择的方式以高于评估价的价格交易涉案房屋是合理的。定源公司质证认为其真实性由法院核实，但该商铺的成交价格，与本案住房的收购价格不具有可比性，定源公司不可能以147万元的高价收购黄明的房屋。本院经审查认为，该证据的真实性、合法性可以认定，但其与待证事实缺乏关联性，本院不予采纳。5.定源公司与黄明于2018年1月11日签订备案的房屋收购协议，定源公司以其证明黄明的房屋收购款是68万元，该协议系参照其他业主的收购协议模式统一签订。应燕舞、张庆对该证据的真实性无异议，但认为该协议系定源公司与黄明为办理不动产注销手续的存档合同，并未实际履行，不具有关联性。本院经审查认为，该协议与黄明2017年12月10日的收购协议在付款金额、时间及其他合同义务上明显不一致，与定源公司向黄明实际履行付款的时间、金额和其他义务均不吻合，该备案协议不能反映双方的真实交易情况，对其证明效力不予确认。6.定源公司与黄明于2017年12月10日签订的房屋收购协议及转账79万元结算业务申请书，定源公司以其证明收购黄明房屋的收购款是68万元，预付了6万元过户费和5万元装修费，合计79万元。应燕舞、张庆质证认为定源公司不能提供协议原件，复印件不具有真实性，系定源公司与黄明为诉讼而制作。应燕舞、张庆亦提供了该协议复印件，以证明定源公司收购黄明房屋的总收购价为147万元，其中房款为68万元、额外货币补偿79万元。本院认为，定源公司作为该协议的一方当事人，应当持有并妥善保存了协议原件，但其不能提供协议原件，又未申请协议相对方黄明出庭作证，且其用于备案的协议与该协议不一致，应当承担举证不能的法律责任。应燕舞、张庆以此协议证明定源公司收购黄明房屋的总收购价为147万元，系对该协议的错误解释，本院不予采信。因此，该协议的证明效力本院不予确认。对于转账79万元的结算业务申请书，应燕舞、张庆对其真实性无异议，本院予以认定。至于该79万元款项的性质和用途，本院将在判决说理部分结合其他款项一并阐述。7.2017年12月11日徐滔宏向易春英转账50万元的结算业务申请书及黄明出具的收条，定源公司以其证明黄明确认收到徐滔宏代付的50万元是安置房质保金。应燕舞、张庆质证认为，该50万元结算业务申请书与上述79万元结算业务申请书的附加信息及用途栏中，均注明“房款”，签章栏还有定源公司工作人员特意标注的“黄明房款”“黄明”字样，可以认定该两笔款项均系定源公司向黄明支付的房屋收购款。关于收条，定源公司未提供原件，黄明虽在复印件上备注属实，但该证据属于证人证言，在黄明未出庭作证的情况下不能采信。本院认为，应燕舞、张庆对结算业务申请书的真实性未提出异议，且与徐滔宏、易春英之间的银行账户明细能够相互印证，本院对其真实性予以确认，可以证明徐滔宏于2017年12月11日向房产中介人员易春英转款50万元的事实。至于收条，定源公司不能提交该收条原件，亦未申请黄明出庭作证，其证明效力不予认定，定源公司不能据此证明该50万元系黄明安置房的质保金。8.2019年8月30日黄明配偶蔡玉芳向徐滔宏转账50万元的银行客户回执，定源公司以其证明黄明已偿还定源公司代其支付的安置房购房款。应燕舞、张庆对该证据的真实性无异议，但认为该证据系定源公司与黄明为本案诉讼特意所为，且不能改变之前定源公司向黄明支付购房款的真实意思表示。本院对该证据的真实性予以认定，但因本院对黄明出具收条的证明效力不予认定，故对该证据的关联性和证明目的不予确认。9.关于分宜县住宅房地产市场价值咨询报告，定源公司以其证明2017年分宜县二手房指导最高价为5,500元/平方米、指导均价为4,000元/平方米，一手房指导最高价为5,500元/平方米、指导均价4,800元/平方米，定源公司收购应燕舞、张庆房屋系高价收购。应燕舞、张庆对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关，房价高低以双方约定为准。本院对该证据的真实性予以认定，该证据可以证明定源公司以高价收购应燕舞、张庆的涉诉房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月7日，中共分宜县委办公室、分宜县人民政府办公室为加强对分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程建设的组织协调，统筹解决前期征地、拆迁、安置、报建以及建设管理等工作，积极推进项目建设，加快老城区复兴步伐，决定成立分宜沃尔玛-梦时代商贸广场二期工程协调建设指挥部，由县住建局负责规划设计、工程报建、施工质量安全的监管、工程进度的推进及分宜交行及该行家属楼的拆迁协调。原告应燕舞、张庆于2001年向所在单位分宜交行购买了该行家属楼房改房一套（即分宜县分宜镇府前路5号2栋1单元401室），建筑面积76.71平方米，该房屋产权登记在原告名下，产权证号为分城房权证（2002）改字第3653号。因分宜交行家属楼位于被告定源公司计划开发的分宜沃尔玛商贸广场二期项目用地范围内，为推进上述项目建设，定源公司自2014年起多次与该家属楼业主协商房屋收购事宜。此后，应燕舞、张庆等六户业主在领取了定源公司现金奖励5万元的条件下，决定成为首批与定源公司签约的业主，其中应燕舞、张庆与定源公司于2017年9月16日签订了房屋收购协议。该协议约定，应燕舞、张庆同意定源公司按总房款65万元的价格收购涉案房屋，定源公司于2017年8月18日前支付定金20万元，应燕舞、张庆移交给定源公司房屋产权证原件后七日内支付20万元，应燕舞、张庆交房并交钥匙给定源公司后七日内支付20万元，余款在应燕舞、张庆配合定源公司办理完相关手续后付清，但不得超过2018年8月18日，超过此期限视同定源公司违约，过户产生的相关费用均由定源公司承担，应燕舞、张庆应在2018年3月10日前将房屋钥匙及产权证原件等交给定源公司。协议第八条约定，定源公司须保证该栋房屋其他业主的总收购款不高于68万元，如有高于此价，定源公司应在七日内主动补齐差价，否则，视为定源公司违约，并支付超过部分十倍罚金。协议还对违约责任和其他事项进行了约定。定源公司分别于2017年8月15日、9月18日、11月10日向应燕舞、张庆支付了房屋收购款20万元、20万元、20万元，于2019年8月12日向应燕舞、张庆支付了房屋收购尾款5万元。另查明，定源公司与分宜交行家属楼另一业主黄明签订收购协议后，定源公司总经理徐滔宏于2017年12月11日从其账户转款50万元至为黄明购买安置房即二手房提供服务的房产中介人员易春英账户，并在银行结算业务申请书附加信息及用途一栏手写备注“房款”，定源公司工作人员刘钢敏在该申请书盖章栏手写备注“黄明房款”。同日，黄明、蔡玉芳夫妇与钟利民、车进签订存量房买卖合同，约定黄明、蔡玉芳购买钟利民、车进所有的位于分宜县保健路182号6栋1-201房屋，房屋转让款为31万元，房款定于2017年12月12日前全部付清。2018年1月12日，徐滔宏又从其账户转款79万元至蔡玉芳账户，同样在银行结算业务申请书附加信息及用途一栏手写备注“房款”，刘钢敏在结算业务申请书盖章栏手写备注“黄明”。同年7月12日，徐滔宏再次向蔡玉芳账户转款4.9999万元。2019年8月30日，蔡玉芳向徐滔宏账户转款50万元，附言为“偿还代付中介二手安置房款”。又查明，2019年1月3日，分宜县人民政府作出分府字[2019]2号关于沃尔玛商贸广场二期建设项目房屋征收的决定，征收范围为府前路以东、分宜镇政府办公楼以南、钤阳西路以北、原锦宜宾馆周边区域范围内所有房屋，涉案房屋位于该征收范围内。2019年6月25日，定源公司以应燕舞、张庆等六户业主不配合签字办理房屋注销手续为由向本院起诉，请求判令应燕舞、张庆等业主配合办理涉案房屋注销手续。8月12日，分宜沃尔玛-商贸广场二期工程协调建设指挥部向分宜县房地产交易所发出工作联系函，决定对沃尔玛商贸广场二期建设项目规划红线内建筑物实施征收、拆迁和注销，其中包括应燕舞、张庆的涉案房屋及黄明的房屋[权证号：分城房权证（2002）改字第3650号、面积：87.91平方米、性质：住宅]。同日，定源公司向本院提出撤诉申请，本院予以准许。8月14日，分宜县自然资源局发布关于分宜交行拆除产权注销公告，载明依据上述征收决定，对征收范围内国有建设土地及所有房屋使用权予以注销，应燕舞、张庆的涉案房屋及黄明的上述房屋均在列。本院认为，本案系因履行房屋收购协议而引发的房屋买卖合同纠纷。原告应燕舞、张庆与被告定源公司之间签订的收购协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容除罚金条款外均不违反法律规定，本院予以维护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1.案外人黄明的房屋收购价如何确认；2.原告应燕舞、张庆的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间的差价如何认定，被告定源公司是否应向应燕舞、张庆支付该差价；3.房屋收购协议的罚金条款是否有效，应燕舞、张庆主张三倍差价的罚金以及差价利息和罚金利息是否符合法律规定。一、关于案外人黄明的房屋收购价如何确认的问题。原告应燕舞、张庆认为，被定源公司与黄明的房屋收购协议及转账79万元结算业务申请书证明定源公司收购黄明房屋的总收购价为147万元，其中房款为68万元、额外货币补偿79万元，实际支付房屋收购款133.9999万元。定源公司认为，黄明的房屋收购价为68万元，即使将定源公司为安置黄明而支付的过户费6万元、安置房装修费5万元及装修补偿4.9999万元认定为房屋收购价，定源公司收购黄明房屋的总收购价亦仅为83.9999万元。本院认为，定源公司因收购黄明房屋而向黄明支付一笔79万元和一笔4.9999万元的事实清楚，各方不持争议，至于该79万元是否由房款68万元、过户费6万元、安置房装修费5万元组成，以及该款项的性质和用途如何，均不影响上述款项（包括装修补偿4.9999万元）均系定源公司为收购黄明房屋所付出的成本，该83.9999万元应当认定为房屋收购款。对于定源公司总经理徐滔宏向房产中介人员易春英账户转账50万元究竟系为收购黄明房屋的收购款，还是代付安置房款后转化为安置房质保金的问题。本院认为，首先，在本院责令定源公司提交其与黄明签订的房屋收购协议原件及向黄明支付房屋收购款的全部会计记账凭证的情况下，定源公司一直以没有找到原件为由仅提供其与黄明于2017年12月10日签订的房屋收购协议复印件和黄明2018年1月12日出具的收条复印件，定源公司作为从事商业活动的法人，其应当妥善保管合同原件、会计记账凭证等重要资料，其仅提供复印件却不能出示原件与常理不符，亦与其商事主体身份不符；其次，如果上述50万元是代付安置房款，则与安置房的合同价款31万元甚至实际价款均不符，其多出的款项去向不明，况且定源公司转账50万元的银行结算业务申请书和转账79万元的银行结算业务申请书上均备注了黄明房款，在无其他有效证据佐证的情况下，不足以否定该50万元系定源公司支付黄明的房屋收购款；再次，蔡玉芳于2019年8月30日向徐滔宏转账50万元的行为是否为还原事实真相缺乏有力证据支撑，故不足以否定此前50万元为支付黄明房屋收购款事实；最后，在定源公司未提交其与黄明之间房屋收购协议原件，亦未申请黄明出庭作证的情况下，其与黄明之间有关房屋收购的真实意思表示和真实交易情况均无从考证，对此，定源公司应当对此承担举证不能的法律后果。综上，定源公司总经理徐滔宏向房产中介人员易春英账户转账50万元用于黄明购买安置房，该50万元理应认定为定源公司支付黄明的房屋收购款。定源公司主张该50万元已转化为安置房质保金且黄明已提前返还的意见，与事实和常理不符，本院不予采信。应燕舞、张庆主张定源公司收购黄明房屋约定总收购价为147万元没有事实依据，本院不予确认，但其主张定源公司实际支付黄明的房屋收购款133.9999万元（79万元+4.9999万元+50万元）本院予以确认。二、关于原告应燕舞、张庆的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间的差价如何认定，被告定源公司是否应向应燕舞、张庆支付该差价的问题。应燕舞、张庆认为，根据房屋收购协议第八条定源公司须保证该幢房屋其他业主的总收购款不高于68万元，如有高于此价，定源公司应在七日内主动补齐差价的约定，该差价的计算与房屋面积无关。定源公司认为，计算差价，应当考虑房屋面积大小。本院认为，应燕舞、张庆等六户业主作为首批签约业主，其房屋面积均相同，故在房屋收购协议第八条约定的房屋差价未考虑房屋面积大小亦在情理之中，且作出该约定的目的就是为了实现业主之间收购价格的平衡，防止出现不公平的情形。但在房屋面积不同的情况下，根据市场交易习惯和公平原则，计算差价时应当考虑房屋面积大小，否则将造成各方利益明显失衡，出现新的不公平现象。据此，本院对应燕舞、张庆的房屋收购价与黄明的房屋收购价之间差价认定应根据面积进行认定。根据本院认定的事实，黄明的房屋收购款为133.9999万元，比协议约定计算基数68万元高出65.9999万元，因黄明的房屋面积比应燕舞、张庆的房屋面积多出11.2平方米，两者之间公平合理的差价为48.9279万元（65.9999万元-133.9999万元÷87.91平方米×11.2平方米）。应燕舞、张庆关于计算差价与房屋面积无关的意见有违协议约定初衷和公平原则，本院不予采纳。定源公司关于计算差价应当考虑房屋面积大小的意见符合事理和法理，本院予以采纳。房屋收购协议第八条明确约定了定源公司负有补齐差价的义务，定源公司应当向应燕舞、张庆支付房屋收购差价48.9279万元。三、关于房屋收购协议的罚金条款是否有效，原告应燕舞、张庆主张三倍差价的罚金以及差价利息和罚金利息是否符合法律规定的问题。应燕舞、张庆认为，房屋收购协议约定的十倍罚金条款实为违约惩罚性赔偿条款，合法有效，被告定源公司对应燕舞、张庆一直隐瞒其收购业主黄明房屋的真实价款，违反了房屋收购协议关于补齐房屋差价的约定，其行为构成欺诈和恶意违约，依法应当承担违约责任，应燕舞、张庆主张三倍差价的罚金支付赔偿金或者违约金及相应利息完全合理，符合法律规定。定源公司认为，民事法律无“罚金”规定，房屋收购协议的罚金条款无效，应视为无约定；即便认定为违约金条款，也应考虑定源公司高价收购和应燕舞、张庆无实际损失等客观事实对违约金公平合理进行调整。应燕舞、张庆主张定源公司存在欺诈行为没有事实和法律依据，所引用的法律、司法解释规定和案例均不适用于本案情形，其主张违约惩罚性赔偿于法无据。本院认为，应燕舞、张庆和定源公司均不否认房屋收购协议系双方真实意思表示，因定源公司与应燕舞、张庆的签约时间在黄明之前，定源公司不存在虚构情况或故意隐瞒与黄明的真实交易情况使应燕舞、张庆作出错误意思表示，故定源公司不存在欺诈行为。本案属二手房买卖合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款规定，法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。但《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对普通房屋买卖纠纷并无惩罚性赔偿责任的规定。原告提出适用《中华人民共和国消费者权益保护法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国食品安全法》的相关规定虽有惩罚性赔偿责任的规定以及典型案例，但有其专门的调整对象，而本案纠纷并不在其调整范围内。“罚金”系我国刑法的刑罚种类之一，我国民事法律并无“罚金”责任的规定。应燕舞、张庆与定源公司之间的房屋收购协议第八条关于定源公司未主动补齐差价视为违约并按差价支付十倍罚金的约定，实为违约惩罚性赔偿的约定，上文已阐述本案不适用违约惩罚性赔偿，故应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释有关违约责任的规定。应燕舞、张庆提出的诉讼请求虽然是三倍罚金及利息，但不否认其实际为赔偿金和违约金。定源公司未按约定向应燕舞、张庆补齐差价显然违约，定源公司迟延履行付款义务除造成应燕舞、张庆利息损失外，并无其他实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。该条第三款规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案的违约金明显高于损失，应燕舞、张庆主张三倍罚金同时又主张差价的利息和罚金的利息不符合上述规定。为保护守约方利益，制裁违约行为，本院应支持应燕舞、张庆要求支付违约金的请求。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，本院对违约金调整为在差价利息损失的基础上上浮30%。定源公司向黄明支付最后一笔款项的时间是2018年7月12日，截至该日才能确定黄明房屋最终的收购价格，故违约金应当以房屋收购差价48.9279万元为基数从2018年7月20日开始计算，自2018年7月20日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。该违约金已足以弥补定源公司迟延支付差价所造成的利息损失，故本院对应燕舞、张庆主张的超出部分差价利息及违约金利息不予支持。综上，房屋收购协议的罚金条款其性质实为违约责任条款，其效力应予维护，但对超出法律规定范围的违约金，人民法院可根据当事人的请求依法予以调整。定源公司关于调整违约金的意见符合法律规定，本院予以支持。综上所述，应燕舞、张庆要求定源公司向其支付差价48.9279万元并支付适当违约金的请求符合法律规定，本院予以支持，但超出该差价及违约金的部分诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西定源投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告应燕舞、张庆支付房屋收购差价款48.9279万元及违约金（以差价款48.9279万元为基数自2018年7月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至该差价款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回原告应燕舞、张庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,138元，保全费5000元，合计39138元（原告应燕舞、张庆已预付），由原告应燕舞、张庆负担32916元，被告江西定源投资股份有限公司负担6222元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  杨晓珍人民陪审员  张贵英人民陪审员  袁春梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  甘燕玲