北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24480号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道×花园3区108栋101-01室，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：马雪玲，女，1986年8月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。被告：李若愚，女，1987年9月20日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭娜，北京汇讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁泉，北京汇讼律师事务所律师。原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）与被告李若愚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信卫物业公司的委托诉讼代理人马雪玲、赵博，被告李若愚之委托诉讼代理人郭娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2016年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费113927元人民币;2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2018年11月30日该违约金为3554元人民币）;3.判令被告支付律师费2000元人民币；4.判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系北京市顺义区×镇×村×花园的物业管理公司，被告系北京市顺义区×镇×村×花园×号房屋业主。2008年12月9日，被告与北京市顺义区×镇×村×花园开发商北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）包含附件七《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。原告依《前期物业服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2016年7月1日起至2019年6月30日期间的物业管理服务费，共计人民币113927元。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业服务合同》第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2018年11月30日，该违约金为3554元人民币。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对×花园小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益和×花园小区全体业主的整体利益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。被告李若愚答辩称：认可房屋坐落，房屋面积、物业费计算方式，认可欠缴物业费的时间。不同意缴纳物业费及违约金，理由为原告未经过未经业主大会通过选聘，原告收取的物业费均未经过相关审批，而且不值7.9元每平每月，因为原告的物业服务不到位，小区门禁不严，随便进出。小区绿化带上垃圾无人清理，小区虽然按照监控设备，但是设备长期不开。因原告收取的物业费包括地库的费用，但是原告均未打扫看管，正当雨季只要下雨就会积水，而且无人清理。本案的被告与原告并未签收物业服务合同及前期管理规约，原告无权要求被告支付相关的物业费，因原告在物业服务的过程中存在重大瑕疵，给我方带来重大损失，也和原告核实，原告也认可事实发生。1层-2层挑空，由于小区内其他户业主在装修的过程中，导致挑空整个掉落，砸伤家里的阿姨及钢琴等损失，被告要钱原告到家中处理此事，原告均不理财，导致我方产生维修费用。被告家里的车库发生严重积水，原告未履行协助义务，积水导致水淹到电表箱，导致家里所有大功率设备全部损毁，给被告造成十万余元的损失，综上所述，原告给被告造成的损失早早超过物业费及违约金，我方也和原告做过沟通，原告也对该事情知情，说让我跟原告的管家沟通此事，但是原告的管家多次变更，管家还破口大骂业主，这不是一个物业公司该发生的事情，我方拒绝交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年12月9日，出卖人长乐公司与买受人覃业龙签订《商品房预售合同》（合同编号为×），约定由覃业龙购买涉诉房屋。其中第二十四条前期物业服务规定出卖人依法选聘的物业服务企业为信卫物业公司。物业服务收费价格为人民币7.9元每月每平米。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。合同附件《前期物业服务合同》为长乐公司（甲方）与信卫物业公司（乙方）签订，第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条约定：2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元/平方米/月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。合同附件《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。同日，赠与人长乐公司与受赠人覃业龙签订《车库赠与协议》载明：鉴于双方已经签署了合同编号为×的《商品房预售合同》，根据前述《商品房预售合同》等文件之规定，受赠人自愿向赠与人购买坐落于北京市顺义区×镇×村×花园×组合体×号的房屋，长乐公司将位于北京市顺义区×镇×村×花园×地下车库赠与受赠人使用。该协议第二条记载，该车库的预测建筑面积共120.95平方米；第十条约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取，首年收费标准为人民币7.9元/月/建筑平方米。受赠人须于每半个缴费年度的第一天或之前向物业服务企业预缴下一个半年的该车库的物业管理费。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区×花园×区×栋×层×，建筑面积为278.95平方米，于2015年5月7日登记在李若愚名下。产权登记坐落为顺义区×花园×区×幢-1层×的商品房，规划用途为车库，建筑面积为121.64平方米。2015年8月4日，李若愚签署了物业管理确认函，确认认可长乐公司与信卫物业公司签署的《前期物业服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。承诺遵守信卫物业公司根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》而制定的全部管理规则和管理制度。同意承担违反上述管理规则和管理制度、《前期物业服务合同》的法律责任。信卫物业公司提交发票及缴费凭证证明李若愚缴纳物业服务费截止到2016年6月30日。提交律师函以及缴费通知书证明其已经向李若愚催收物业服务费。信卫物业公司明确其主张的物业费期间为2016年7月1日至2019年6月30日（含车库管理费）合计113927元。信卫物业公司明确其主张的违约金为3554元，计算方式为自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算，自2016年9月1日计算至2018年11月30日。信卫物业公司提交律师委托代理合同及增值税专用发票证明其为追讨涉诉物业费所支出的律师费为2000元。李若愚除了对房屋产权登记信息的真实性予以认可，对原告提交的其他所有证据的真实性均不认可。对物业管理确认函中的本人签字认可真实性。诉讼中，李若愚提交照片以及视频证明房屋屋顶倒塌，导致家里的物品损毁，对家人造成损失。车库积水，导致家里的电器损毁，物业不作为。有人挖地下室，把地下管挖坏了，因为不制止，没有任何提前通知，把所有户给停水了。信卫物业公司对证据的真实性认可，但是认为是房屋质量问题，法律规定可以向相关部门追责。上述事实，有信卫物业公司提交的《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《车库赠与协议》、房屋产权登记信息等证据，被告李若愚提供的照片视频及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，信卫物业公司依约为李若愚提供了相应物业服务，李若愚作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》、缴纳物业费凭证以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋及车库的建筑面积以及收费标准，李若愚亦认可欠缴期间为2016年7月1日至2019年6月30日。针对李若愚的抗辩理由：一、李若愚辩称没有合同证明原告与被告有物业服务依据。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据长乐公司与信卫物业公司签订的《前期物业服务合同》第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。据此，本院认定由长乐公司、信卫物业公司签订的前期物业管理服务合同对业主李若愚具有约束力。李若愚据此提出抗辩，本院不予支持。李若愚对商品房预售合同、前期物业管理服务合同的真实性有异议，因其未提交鉴定申请，故本院对该辩解意见不予采纳；二、李若愚辩称商品房预售合同因非其本人签订，故《前期物业服务合同》及《临时管理规约》对其没有约束力。因李若愚已于2015年8月4日签署物业管理确认函，该确认函明确其认可《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的内容，故本院对该项辩解意见不予采纳；三、针对车库物业费的收费标准，根据信卫物业公司提交的证据，李若愚已经缴纳2015年7月1日至2016年6月30日的物业费中包含了车库的物业费，经计算为每月每平米7.9元。在李若愚未提交相反证据证明车库的物业费标准的情况下，本院采纳信卫物业公司的意见；四、针对李若愚辩称房屋倒塌、漏水、积水等问题。综合本案以及其他案件中业主提供的证据，原告在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，本院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。对于信卫物业公司主张的违约金，综合庭审中双方当事人的举证以及陈述，本院认为李若愚迟延交纳物业费并非恶意拖欠，故本院对信卫物业公司主张的违约金部分不予支持。针对信卫物业公司主张其为追讨物业费而支付的律师费，有明确的合同依据，本院予以支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李若愚给付原告北京信卫物业管理有限公司2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业费111648元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告李若愚向原告北京信卫物业管理有限公司支付律师费2000元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告李若愚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345元，由原告北京信卫物业管理有限公司负担59元（已交纳），由被告李若愚负担1286元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇一九年十二月二十日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行