文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      (2017)粤1402民初1863号原告：罗月英，女，汉族，1965年2月3日出生，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：董亚民、蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所律师。被告：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码91441400053799311T,住所地梅州市梅江区学子大道2—1号东山谷美术馆3楼。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁宾，广东君路律师事务所律师。原告罗月英与被告梅州嘉应新天地有限公司车位纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的两位代理人，被告的两位代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《车位使用权转让合同》；被告退还原告架空层购车位款165600元，及支付逾期退款利息（暂计至立案起诉之日共745天的逾期退款利息14703元[购车位款165600元×2015年银行同期同类贷款利息年利率4.35%/365天×违约天数745天]，立案起诉之日后至法院作出生效判决之日止的逾期退款利息按上述标准另计）。2.被告承担原告已付购车位款一倍（即165600元）的赔偿责任。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年9月3日对外宣传销售壹江南商住小区架空层车位，故原告与被告于2015年9月6日签订了《车位使用权转让合同》，约定被告出售的位于壹江南商住小区架空层车位号码A—0256号的车位由原告购得，合同共价款为￥165600元整。签订合同后，原告已于2015年10月6日按合同约定缴清了购车位款等相关款项。后因壹江南商住小区业委会向市规划局、国土局、住建局查询核实得知，被告根本不是架空层车位的所有人，该车位的所有权人属于全体业主。住建局等相关部门曾多次要求被告无条件退还车位款，但经原告多次要求退款，被告仍不履行退款，还拿出所谓的产权证告知原告，其是有权买卖该车位的，如果原告要退款，除非原告愿意签订限制原告的不平等协议才能退款。至今，被告仍然态度强硬，不履行退款义务。根据我国相关法律法规规定，被告应向原告承担已付购车位款一倍的赔偿责任。综上，被告在未取得预售许可证明甚至并非权属人的前提下，向原告转让该车位，严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉提出上述诉请。被告辩称，诉争车位产权归答辩人所有，原告主张归全体业主所有，并要求解除《车位使用权转让合同》及由答辩人退款、赔偿，违背事实及法律，且证据不足，请求驳回原告全部诉讼请求。一、《车位使用权转让合同》合法有效，且已履行完毕，不存在解除事由。1.诉争车位归答辩人所有，答辩人依据《物权法》第三十九条对诉争车位有自主处分权。2.《车位使用权转让合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定。相反，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，答辩人转让诉争车位使用权给原告是符合《物权法》第七十四条第一款规定的“应当首先满足业主的需要”的行为。3.答辩人已于原告起诉前取得了《新建商品房权属登记通知书》，具备《广东省物业管理条例》第五十四条规定的前提条件，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定。4.答辩人取得上述权属登记通知书后便出示给了市住建局，符合《商品房销售管理办法》第八条和市住建局关于办理现房销售备案手续规定。5.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条，办理现房销售备案手续方可网签销售的规定，属于行政管理性规定，而非效力性强制性规定，所以答辩人是否办理现房销售备案手续，不能作为否定双方合同效力的依据，更不能视为双方合同的解除事由。6.答辩人收取原告车位使用权转让款后，依法开具了发票缴交税款，并将车位交付原告使用，足见答辩人转让行为合法，且双方合同已履行完毕。而原告无证据证明双方合同存在合法解除事由，应承担举证不能的法律责任。1.规划部门无不动产确权职能，也无权规定或限制产权人对不动产的处分权利和处分措施，所以市规划局的建字第13209号《建设工程规划许可证》不能作为认定架空层车位产权归属原告的依据，且该证关于“不得改作他用或作为出售、出租等商业用途”规定的本意，是不得将架空层改作非停车场地用途的“不得改作他用或作为出售、出租等商业用途”，而非禁止架空层车位出售、出租，否则也是越权违法无效的。2.市国土局的[2017]62号、67号《复函》第一点答复，均已被(2017)粤1481行初145号、146号《行政判决书》撤销，且该判决明确认定建字第13209号《建设工程规划许可证》中的公共用途不等同于公共部分，《复函》把架空层车位认定为业主共有的公共部分，与《新建商品房权属登记通知书》关于架空层车位的定义相互矛盾，明显不当。3.市住建局2017年8月11日作出的《梅州市房地产市场监管整改通知书》已被(2017)粤1481行初157号《行政判决书》撤销，且该判决明确认定《梅州市房地产市场监管整改通知书》证据和法律依据不足，内容明显不当。《关于壹江南项目有关问题的复函》仅是告知原告其4月12日作出了《暂停壹江南项目车位销售的通知》，但该通知已被《梅州市房地产市场监管整改通知书》取代，而该整改通知书被撤销足以证明上述复函和通知不具合法性。且该通知认定违规销售的事由为销售未确权车位，该事由因答辩人2017年6月15日取得《新建商品房权属登记通知书》已经消灭。因此，上述证据均不能证明《车位使用权转让合同》存在合法解除事由。二、诉争车位归答辩人所有，并已取得合法权属证明即《新建商品房权属登记通知书》。1.诉争车位系答辩人负责全部投资，利用(2013)第00017、00018、00019号用地，依据建字第13209号《建设工程规划许可证》兴建，经梅规核字2016-071号《建设工程规划条件核实合格通知书》规划验收合格，并办理竣工验收备案（详见《竣工验收备案表》）的规划车位，而不是非建筑物的其它场地或占用道路、其它场地等增设的停车位。2.诉争车位并未计入分摊面积分摊销售给各业主，也未通过其它任何形式约定归全体业主所有，相反答辩人与业主于2015年后签订的大部分商品房买卖合同均明确约定涉案车位归答辩人所有，且这些合同均已办理备案手续，并生效履行完毕。依据《物权法》七十四条第二款等规定，认定涉案车位归答辩人所有。3.不动产登记局已于2017年6月15日颁发《新建商品房权属登记通知书》，将答辩人登记为诉争车位产权人，且未将诉争车位列入只登簿不发证的业主共有物业范围。三、没有任何法律法规规定架空层或架空层车位应归业主共有，原告以建字第13209号《建设工程规划许可证》规定了架空层应“作为小区公共用途停车场地”等为由，主张涉案车位应归全体业主所有，违背事实与法律。1.如上所述，该规划许可证不是认定架空层车位产权归属的确权凭证。2.公共用途不等同于公共所有，小区公共用途停车场地不等同于小区业主共有的公共场所。这既是常识，亦被已生效的(2017)粤1481行初145号、146号《行政判决书》所确认，更系《物权法》第七十四条第一、二款规定的立法原意，该第一款规定了车位、车库均具公共用途功能，第二款又规定车位、车库权属应由当事人约定，足以说明具有公共用途功能的车位、车库不当然归业主共有。3.商住小区车位、车库均有《物权法》第七十四条规定的公共用途，假如原告关于公共用途等同于公共所有的主张成立，这明显与《物权法》的规定相悖。4.《物权法》第七十三条不应作为认定架空层车位归属业主共有的法律依据。该条是针对建筑区划内全部构筑物的区分共有作出规定的一般性条款，而针对建筑区划内的车位、车库归属认定，《物权法》第七十四条作出了特别规定，依据特别条款优先于一般性条款的法律适用原则，认定车位、车库归属，应适用第七十四条，而不能适用第七十三条。本院经审理认定事实如下：庭审中已质证的证据，排除不具有关联性的证据材料，对双方提供符合证据三性的材料，应作为认定本案事实的根据。2015年9月3日,原告得知被告销售壹江南商住小区架空层车位（以下简称“涉案车位”），双方于2015年9月6日签订《车位使用权转让合同》（以下简称“涉案合同”），合同约定：“一、车位情况：甲方（被告）同意将A—0256号涉案车位的车位使用权转让给乙方（原告）。甲方为上述停车设施的完全投资方，该车位未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移，该车位的所有权属于甲方。在签订本合同时，乙方已清楚车位的权属状况、位置、大小等相关情况，并清楚该车位适用自有车辆。二、车位使用权转让价款及支付时间：该车位使用权转让价格为￥165600元，……三、转让期限:该车位使用权转让期限与乙方所购套房使用期限一致。四、交付日期：1.乙方付清车位使用权转让款后，甲方必须于2015年10月6日前将该车位交付乙方使用；2.乙方须在此之前到甲方处办理交接手续，同意按现状交付。五、关于办理房地产权证的约定：乙方受让该车位使用权后，乙方无条件同意甲方不对该车位办理房地产权证，乙方仅拥有该车位的使用权。……”等主要内容。涉案合同签订后，原告已于2015年10月6日按约定缴清了所购涉案车位款等相关款项；被告也已按约定将涉案车位移交原告使用至今。后因案涉小区业主委员会与被告对涉案车位权属存在争议，在梅州市国土资源局分别于2017年7月13日作出62号《复函》，该《复函》载明：“一、建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房等建筑物纳入不动产登记总确权范围，依据规划该小区架空层架空部分（不计容面积）属小区公共用途停车场地，梅州嘉应新天地有限公司于2017年6月向我局申请不动产确权登记，因该小区架空层属公共部分，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途，所以架空层建筑面积只记载在不动产登记簿，不核发权属证书（确权登记资料见附件）。……”；2017年8月7日作出67号《复函》，该《复函》载明：“一、我局就架空层车位确权问题已于上次你委申请政府信息公开时已明确答复。依据《物权法》相关规定，建筑区划内的公共场所、公共设施和物业服务用房等建筑物纳入不动产登记总确权范围，你小区架空层车位属公共部分，与公共门厅、配电房等共同设施的房屋性质相同，属于房屋总确权范围，为全体业主共同所有，故只记载在不动产登记簿上，不核发权利证书。……”原告据上述2份《复函》曾多次要求被告退款，被告则以有权处分涉案车位拒绝退款而引发本案诉讼。原告提出上述诉请，被告则作出上述抗辩意见，案经本院调解无效。另查，2012年12月29日，被告取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第2012-021号）；2013年1月14日，被告取得《中华人民共和国国有土地使用证》(梅州市国用(2013)第00017号、第00018号、第00019号)；2013年9月29日，被告取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第13209号），其中载明：“五、一层架空层架空部分（不计容面积）作为小区公共用途停车场地，不得改作他用或作为出售、出租等商业用途”；2016年8月23日，梅州市城乡规划局向被告发出《建设工程规划条件核实合格通知书》梅规核字2016—O71号；2016年10月28日，涉案车位（含商业、架空层、地下室）已竣工验收备案。涉案架空层车位（包括但不限于原告A—0256号车位），系被告负责全部投资，被告利用(2013)第00017、00018、00019号用地，按《建设工程规划许可证》，经梅规核字2016-071号《建设工程规划条件核实合格通知书》规划验收合格，并办理竣工验收备案的规划车位，而不是非建筑物的其它场地或占用道路、其它场地等增设的停车位。该架空层车位并未计入分摊面积分摊销售给各业主，也未通过其它任何形式约定归全体业主所有。梅州市不动产登记局于2017年6月15日颁发的《新建商品房权属登记通知书》，其中载明：“产权人梅州嘉应新天地有限公司，……注：工具房、机房、楼梯、配电房、社区服务中心、物业管理用房、消防控制中心为只登簿不发证。架空层车位（不计容面积）按市城乡规划局《建设工程规划许可证》建字第13209号的规定使用”。将被告登记为涉案车位产权人，且未将涉案车位列入只登簿不发证范畴。生效的(2017)粤1481行初145号、146号《行政判决书》已分别撤销了梅州市国土资源局作出的62号、67号《复函》答复中的第一点；及在判决书中并已明确《建设工程规划许可证》（建字第13209号）中规定架空层架空部分作为小区的公共用途停车场的“公共用途”不等同于[2017]62号、67号《复函》中认定的“公共部分”，67号《复函》中认为架空层属公共部分为全体业主共同所有，与《新建商品房权属登记通知书》中关于架空层车位的定义相互矛盾。而生效的(2017)粤1481行初157号《行政判决书》中已明确梅州市住建局作出的《梅州市房地产市场监管整改通知书》，因存在主要证据不足、违反正当程序和明显不当的情形而被依法撤销。诉讼中，被告以本案应以已提起诉讼的(2017)粤1481行初145号、146号的审理结果为依据，而该两案尚未审结为由，向本院申请中止本案的诉讼；本院已依法作出(2017)粤1402民初1863号民事裁定书，中止本案诉讼。期间，本院于2018年3月29日立案受理(2018)粤1402民初678号关于涉案小区业主委员会与本案被告车库纠纷一案，该案曾因管辖问题上诉而被上级法院裁定案件移送本院处理，本院以(2018)粤1402民初1148号立案受理；但该案又因另案提起行政诉讼而当事人申请诉讼中止，本院亦对该案作出(2018)粤1402民初1148号民事裁定书，中止该案诉讼。据此，本院认为该案与本案同涉车位权属的诉争问题，且同在本院审理，所以在原中止事由消失、出现新的中止事由后，作出案件继续中止的决定。新的中止事由消失后，案件现恢复审理。本院认为，原、被告于2015年9月6日签订的涉案合同，是双方在平等、自愿、诚信基础上签订，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受到法律的保护。本案主要诉争的焦点为原告主张解除合同能否支持的问题。据此，原告提交了建字第13209号《建设工程规划许可证》、《梅州市国土资源局》的[2017]62号、67号两份《复函》和《梅州市房地产市场监管整改通知书》等证据，但上述证据均已分别被（2017）粤1481行初145号、146号、157号三份《生效行政判决书》（被告提交的证据）予以撤销；且原告并未就上述主张再提供其他充分的证据，原告对此应承担举证不能的法律后果。况且，被告自始至今在使用涉案车位，涉案合同中约定的权利义务，双方均已各自享有和履行完毕，并无出现合同目的无法实现的情形，也不存在有被告导致合同应予解除的相关法律事实。综上所述，原告的诉请，依据不足，于法不符，本院不予支持。被告的抗辩意见，证据充分，于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告罗月英的全部诉讼请求。案件受理费6488.54元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  郭亮生审判员  张炜健审判员  何仕珠二〇一九年十二月十六日书记员  陈 玲