福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6031号 原告：林清风，女，1965年6月16日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告：瑞祺堂（福建）药业有限公司，住所地：漳州市龙文区朝阳工业集中区朝盛路322号，统一社会信用代码：913506007463725138。 法定代表人：林清风，职务：执行董事兼总经理。 两原告共同委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王雅斌，福建华闽南方律师事务所实习律师。 被告：蔡志惠，女，1986年4月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈少凡，福建泾渭明律师事务所律师。 原告林清风、原告瑞祺堂（福建）药业有限公司与被告（蔡志惠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林清风、原告瑞祺堂（福建）药业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认或判令原、被告签订的2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》解除终止；2、判令被告在合同解除终止之日起三日内腾空并归还址在漳州市芗城区.2平方米（以实际为准）房屋，由被告承担从逾期之日起按合同所规定的租金标准双倍支付租赁房屋占用费至实际归还房屋之日，暂按月租金11378.4元双倍计算房屋占用费为22756.8元，并由被告承担税费7395.96元给原告。事实与理由：本案原、被告就址在漳州市芗城区的房屋租赁等相关事宜，由原告林清风作为出租方（甲方），被告蔡志惠作为承租方（乙方）签订了2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》，该协议载明“一、房屋的基本情况及用途1、甲方出租给乙方的房屋为市尾村市美13号仓库3层，该房屋产权面积共948.2平方米。乙方承租该承租房屋用于办公。二、租赁期限、租金及支付方式1、经甲、乙双方确认，乙方租用该房屋的租赁期为拾年。自2018年11月11日至2028年11月10日止，其中2018年11月11日至2023年11月10日，每月租金为11378.4元整；每年租金为136540.8元整；2023年11月11至2028年11月10日，每月租金为12326.6元整，每年租金为147919.2元整……6、本协议签订之日，乙方即应交纳一个月房租11378.4元整作为押金。合同终止或解除时，在乙方交清租金及水、电、电话、物业费等相关费用后，甲方无息退还押金……三、双方权利义务……4、租赁期满，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。垃圾废物由乙方负责清空，否则甲方将从押金里扣除清空费用。5、租赁期满或提前终止合同的，乙方对房屋的装修不得拆除（包括新增固定的围墙，窗、灯具、线路、门、室外广告架等）全部归甲方所有，造成甲方房屋损坏的乙方应负责修复、赔偿。甲方不予任何赔偿。四、违约责任……3、租赁期间满或本协议解除后，乙方应于届满之日或主张解除之日起三日内腾空及交还房屋，否则每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准双倍向甲方支付该服务占用费至实际腾房之日止。五、其他……2、如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出，双方按实结算租金，待乙方结清所有水电等费用后，甲方无息退还乙方租金和押金，双方互不承担违约责任。房屋因政府行为（如征迁、拆迁）取得的所有赔偿、补偿款（包括不限于土地使用权、房屋、房屋附属物赔偿、补偿款，房屋装修补偿、搬迁费用、停业过渡补助费等）全部归甲方享有，与乙方无关。3、本合同项下发生的争议，由甲方双方当事人协商解决；协商不成的，可向芗城区人民法院提起诉讼……”等条款，协议签订后，原告已按本案《房屋租赁协议书（市尾）》约定将本案租赁房屋交付给被告租赁使用，履行了合同义务。由于漳州市芗城区人民政府于2019年4月16日发布《关于益民片区征地拆迁的通告》（简称《通告》）载明“一、征地拆迁人：漳州市芗城区人民政府。二、征地实施单位：漳州惠民房屋征收有限公司。三、征地拆迁范围：牛庄以东、腾飞路以南、广电路以西、胜利东路以北地块（具体范围以规划用地红线图为准）。四、征地拆迁期限：1、征地期限：自2019年4月16日至2019年7月30日止。2、拆迁期限：自2019年4月16日至2019年9月15日止……九、被拆迁人（房屋产权人、承租人）应当服从项目建设需要，在征地拆迁期间内完成搬迁”等征迁通告规定，将本案租赁房屋列入征地拆迁范围。就此，根据原被告签订的本案《房屋租赁协议书（市尾）》第5.2条“如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出……房屋因政府行为（如征迁、拆迁）取得的所有赔偿、补偿款（包括不限于土地使用权、房屋、房屋附属物赔偿、补偿款，房屋装修补偿、搬迁费用、停业过渡补助费等）全部归甲方所有，与乙方无关”等约定，本案租赁房屋属按合同约定遇政府征迁，被告应当无条件搬出的情形。故原告已根据本案《房屋租赁协议书（市尾）》约定和法律规定，依法向被告送达《关于解除通知书》（简称《通知书》），通知被告“双方签订的2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》于送达你方时解除终止；你方应按协议约定在合同解除终止之日起三日内腾空并归还租赁的房屋，否则应由你方承担从逾期之日起按合同所规定的租金标准双倍支付租赁房屋占用费至实际归还房屋之日，以及应由你方承担违反合同和政府《通告》造成损失等产生的全部法律责任”。据此，由于被告至今仍拒不按合同约定和政府《通告》规定等履行相应合同和法律义务，应由被告承担由此产生的相应法律责任。由于址在漳州市芗城区市尾村市美13号房产包括本案租赁合同所涉租赁房产，实际系原告林清风与其配偶施飞跃夫妻共有房产，而登记在夫妻共同享有100%股权的瑞祺堂（福建）药业有限公司名下。该公司由原告林清风担任法定代表人，设立本案租赁合同是公司同意并确认由原告林清风作为2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》的出租方（甲方）与被告签订本案租赁合同，由原告作为本案2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》的出租方（甲方）行使和履行租赁合同的权利义务，并与公司依法享有和承担本案租赁合同产生的权利义务；且根据本案2018年11月11日《房屋租赁协议书（市尾）》载明的出租方（甲方）为原告林清风，承租方为被告的合同主体，故公司同意由林清风作为原告，并以承租方作为被告提起本案诉讼。据此，本案租赁合同合法有效，鉴于本案的相关事实，根据有关法律规定，原告已申请依法追加瑞祺堂（福建）药业有限公司作为共同原告或第三人参与本案诉讼，并按原告的诉讼请求依法裁决，以维护原告的合法权益。 被告蔡志惠答辩并提起反诉称，请求驳回林清风对蔡志惠的全部诉讼请求。一、瑞祺堂（福建）药业有限公司（下称“瑞祺堂”）并非本案适格当事人，林清风要求追加瑞祺堂为本案原告缺乏事实与法律依据。首先，原告方应明确瑞祺堂究竟是以第三人身份还是以原告身份加入诉讼。另外，原告在多个关联案件中陈述其系以个人名义与合同相对人签订案涉《房屋租赁合同》，而并非公司行为。再者，本案不符合共同原告追加条件。案涉租赁房屋归属于瑞祺堂，而并非瑞祺堂与林清风共有。按原告之表述并结合其诉讼逻辑施飞跃作为房产共有权人也应追加为共同原告。若案涉合同权利义务由公司享有和承担，则意味着林清风在签订合同时系基于法定代表人身份那么林清风即不具备原告资格，本案应直接以公司作为本案原告，而并非追加公司为本案原告。最后，公司诉讼策略并不赋予林清风诉讼主体资格。瑞祺堂错误选择诉讼主体，以林清风为原告提起诉讼并不赋予林清风诉讼主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”亦即，追认是基于无权处分行为。而林清风作为公司法定代表人其依法代理公司法人的对外行为，如果林清风是基于法定代表人身份签订《房屋租赁合同》，则当然有效毋需追认。此时，应以公司作为本案原告。若为其个人行为，则公司显然并非本案适格原告。同时，因林清风行为符合职务侵占罪构成要件应认定合同无效而并非效力待定也不存在追认问题。因此，若本案当中林清风自认其并非适格主体，应先行撤诉，在以瑞祺堂名义起诉而并非在诉讼过程中直接追加瑞祺堂作为本案原告。二、若林清风为合同相对人，则案涉《房屋租赁协议书》依法不具有法律效力。首先，案涉房屋及其孳息依法属于瑞祺堂财产。而结合原告代理人的陈述、林清风以其个人名义作为本案诉讼主体等事实，足以表明案涉《房屋租赁协议书》的签订是林清风个人行为。因此，林清风违法出租瑞祺堂财产并将租金据为己有的行为依法不具备法律效力。林清风出租公司房产所收取的房租应归属于公司。其违法出租公司房产并侵占资金的行为违反《中华人民共和国公司法》第一百四十七条第二款董事、监事、高级管理人员不得侵占公司财产的强制性规定。因此，应认定林清风为侵占公司财产而与蔡志惠签订的《房屋租赁协议书》符合《中华人民共和国合同法》五十二条所规定的无效情形，应认定合同无效。另外，基于案涉租赁合同无效，林清风要求原告给付双倍租金缺乏依据不应予以支持。三、即使认定案涉合同有效，原告的诉求也缺乏依据。蔡志惠不存在违约行为，要求蔡志惠支付双倍租金不应予以支持。本案当中蔡志惠不存在第四条中违约责任所述之违约行为。再者，按双倍租金标准给付违约金前提是协议解除后承租人拒不搬出，而本案中协议解除仅仅是原告单方意思表示，案涉租赁协议尚未解除，不适用该条款。1、原告要求蔡志惠无条件腾退房屋。根据合同约定，无条件搬出的前提是政府行为，而《关于益民片区征地拆迁的通告》仅仅是通知并未实际行为。因此无条件搬出之前提未成就。同时，从原告所提供的《通告》体现：拆迁期限自19年4月16日至9月15日。目前《通告》中期限未届满，拆迁工作并未实际开始实施。因此，原告要求蔡志惠腾退房屋缺乏依据。故林清风的诉讼请求缺乏依据不应予以支持。 原、被告于2018年11月11日签订《房屋租赁协议书》双方约定租期10年，前5年租金每月11378.4元；每次支付租金12个月；押金11378.4元；甲方提前用房，应提前15天告知并赔偿一个月租金等。签约后被告依约向林清风指定账户汇款一年期租金及押金，合计147919.2元。被告自装修完毕后仅经营数月，原告便以政府征迁为由，单方要求反诉原告腾退租赁房屋。双方多次就损失赔偿事宜协商未果，故请求判令1、两反诉被告向反诉原告返还租金及押金147919.2元；2、判令两反诉被告向反诉原告赔偿损失暂计10万元。 本院经审理认定事实如下： 2018年11月11日，林清风（出租方、甲方）与蔡志惠（承租方、乙方）签订了《房屋租赁协议书（市尾）》，该协议书约定（摘要）：1、甲方出租给乙方的房屋为市尾村市美13号仓库3层，该房屋产权面积共948.2平方米，乙方承租该承租房屋用于办公；2、经甲、乙双方确认，乙方租用该房屋的租赁期为拾年，自2018年11月11日起至2028年11月10日止，其中2018年11月11日至2023年11月10日，每月租金为11378.4元整；每年租金为136540.8元整；2023年11月11至2028年11月10日，每月租金为12326.6元整，每年租金为147919.2元整；3、本协议签订之日，乙方即应交纳一个月房租11378.4元整作为押金，合同终止或解除时，在乙方交清租金及水、电、电话、物业费等相关费用后，甲方无息退还押金；4、租赁期满，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，垃圾废物由乙方负责清空，否则甲方将从押金里扣除清空费用；5、租赁期满或提前终止合同的，乙方对房屋的装修不得拆除（包括新增固定的围墙，窗、灯具、线路、门、室外广告架等）全部归甲方所有，造成甲方房屋损坏的乙方应负责修复、赔偿，甲方不予任何赔偿；6、租赁期间满或本协议解除后，乙方应于届满之日或主张解除之日起三日内腾空及交还房屋，否则每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准双倍向甲方支付该服务占用费至实际腾房之日止；7、如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出，双方按实结算租金，待乙方结清所有水电等费用后，甲方无息退还乙方租金和押金，双方互不承担违约责任。房屋因政府行为（如征迁、拆迁）取得的所有赔偿、补偿款（包括不限于土地使用权、房屋、房屋附属物赔偿、补偿款，房屋装修补偿、搬迁费用、停业过渡补助费等）全部归甲方享有，与乙方无关。 2019年4月16日，漳州市芗城区人民政府发布《关于益民片区征地拆迁的通告》，该通告载明：1、征地拆迁人：漳州市芗城区人民政府；2、征地实施单位：漳州惠民房屋征收有限公司；3、征地拆迁范围：牛庄以东、腾飞路以南、广电路以西、胜利东路以北地块（具体范围以规划用地红线图为准）；4、征地拆迁期限：征地期限：自2019年4月16日至2019年7月30日止；拆迁期限：自2019年4月16日至2019年9月15日止；5、被拆迁人（房屋产权人、承租人）应当服从项目建设需要，在征地拆迁期间内完成搬迁。 另查明，涉讼的芗城区市尾村市美13号房屋的不动产权所有人为瑞祺堂（福建）药业有限公司，林清风是该公司的法定代表人。蔡志惠已支付12个月的租金及押金合计147919.2元。 本院认为，涉讼房屋为瑞祺堂（福建）药业有限公司所有，林清风作为该公司的法定代表人代表法人行使职权,其履行职务行为所产生的民事责任应由法人承担，产生的权益归公司所有，因此，林清风与蔡志惠订立《房屋租赁协议书（市尾）》的行为是其履行瑞祺堂（福建）药业有限公司法定代表人职责的职务行为，合同的双方当事人应确定为瑞祺堂（福建）药业有限公司与蔡志惠。双方当事人签订的《房屋租赁协议书（市尾）》系当事人的真实意思表示,符合租赁合同的构成要件,且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,应认定原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效。漳州市芗城区人民政府发布《关于益民片区征地拆迁的通告》，决定对涉讼房屋所在的益民片区进行征地拆迁，导致本案合同不能继续履行,原告依照上述文件精神请求解除与原告的房屋租赁合同并返还房屋,本院予以支持。合同约定“如遇政府行为（如征迁、拆迁），则乙方应无条件搬出，双方按实结算租金，待乙方结清所有水电等费用后，甲方无息退还乙方租金和押金，双方互不承担违约责任。”本案双方当事人依合同约定解除合同，均不存在违约行为，无须承担违约责任，原告主张按双倍租金的标准支付占用费没有事实和法律依据，本院不予支持；蔡志惠已支付的十二个月的租金及押金147919.2元可以抵抗十三个月的租金，即自2019年12月12日蔡志惠没有支付租金。蔡志惠主张返还租金及押金147919.2元及赔偿损失10万元，但没有在本院限定期限内交纳反诉费，按撤回反诉处理。原告主张由被告承担税费7395.96元，是否缴纳税费及如何缴纳税费是行政机关的职权，本院对此不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除瑞祺堂（福建）药业有限公司与蔡志惠于2018年11月11日签订的《房屋租赁协议书（市尾）》； 二、蔡志惠应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离漳州市芗城区市尾村市美13号3层的租赁房屋并将该租赁房屋交还瑞祺堂（福建）药业有限公司； 三、蔡志惠应自2019年12月12日起按每月11378.4元计算标准向瑞祺堂（福建）药业有限公司支付房屋占用费至其向瑞祺堂（福建）药业有限公司交还上述房屋止； 四、驳回瑞祺堂（福建）药业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回林清风的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16950.42元，减半收取8475.21元，由原告瑞祺堂（福建）药业有限公司负担33.28元，由被告蔡志惠负担8441.93元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  许艳斌 二〇一九年十二月二十七日 法官助理梁玉婷 书记员林晓红 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。