呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4628号上诉人（原审原告）：郝良玉，男，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：郝忠，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娜，内蒙古辩证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张亮亮，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：段占元，男，住呼市。委托诉讼代理人：任建伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨日平，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审第三人）：薛建清，男，住呼和浩特市。上诉人郝良玉因与被上诉人张亮亮、段占元、杨日平、薛建清排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝良玉的委托诉讼代理人郝忠、赵娜，被上诉人张亮亮，被上诉人段占元的委托诉讼代理人任建伟，被上诉人杨日平，薛建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝良玉上诉请求:1、判令撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2018)内0104民初3011号民事判决,依法改判；2诉讼费用由张亮亮、段占元、杨日平、薛建清承担。事实与理由：1、该案在一审中缺少必要当事人。本案在一审中,法院认定的事实是“2007年8月10日,甲方张亮亮与乙方郝良玉签订一份《天府家园商品楼认购书》,在该认购书甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章。郝良玉支付张亮亮购房款后,由张亮亮出具了由其签字并加盖兴光公司新建小区售楼部印章的收款收据。”由此可以得出,内蒙古兴光房地产开发有限责任公司是天府家园小区的开发者。作为涉案房屋的开发者,理应将内蒙古兴光房地产开发有限责任公司列为该案当事人,但一审法院只将张亮亮列为该案当事人,实属错误。2、一审法院没有对段俊峰与薛建军、杨日平签订的《天府家园商品楼认购书》的效力进行认定,属于事实认定错误。段俊峰系段占元之子,并没有向薛建军、杨日平出售该房屋的权利,段俊峰与薛建军、杨日平签订的《天府家园商品楼认购书》没有法律效力,自始无效。张亮亮辩称，一审法院没有按照法律依据进行判决。天府家园小区是兴光房地产开发的小区，物权是应该属于兴光房地产，只有兴光房地产有处置权利，物权归兴光房地产，张亮亮是唯一代理人，张亮亮认可郝良玉购买房屋是合法的。段占元是工程的施工方，没有权利处置房屋，没有诉讼权，物权归兴光房地产和张亮亮。请求法院依据事实查明事实。天府家园小区没有手续不是事实。段占元施工后没有给交付工程，不能卖房。段占元辩称,郝良玉诉讼主体不适格，其没有诉权，起诉应当予以驳回。郝良玉的房屋认购书违反法律强制性规定，属于无效。涉案房屋和小区没有手续，属于不能销售的房屋，房屋认购书是无效的。郝良玉所陈述的侵权事实不成立。段占元是小区的施工方，也是合作开发方，施工方小区没有建设完成，不具备出售条件，对诉讼请求予以驳回。杨日平辩称,2008年9月份买的涉案房屋，买完就入住了，后来郝良玉说是他的房子。薛建清辩称,2008年买的案涉房屋，2009年装修住到现在，薛建清也有房屋认购书，其上有兴光房地产和张亮亮的公章。郝良玉向一审法院起诉请求：责令段占元退还占位于××区中户，2号楼3单元6层西户的房屋交付于郝良玉。一审法院认定事实：2007年10月20日，甲方张亮亮与乙方郝良玉签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司（以下简称兴光公司）新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章，兴光公司将位于呼和浩特市××区中户，2号楼3单元6层西户房屋出售给郝良玉，具体情况分别为1号楼3单元4层中户房屋，建筑面积73.35平方米，每平方米1700元，合计124695元；2号楼3单元6层西户房屋，建筑面积80.57平方米，每平方米1650元，合计132940元。两套房屋价款总计257635元。该合同除了上述房屋的位置、单价外，还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光公司预计本楼1、2号楼于2007年10月30日交付使用。郝良玉共计支付张亮亮购房款257635元，由张亮亮出具了由其签字并加盖兴光公司新建小区售楼部印章的收款收据。郝良玉持有上述《天府家园商品楼认购书》和收款收据后至今没有对上述房屋实际装修入住。2008年11月27日甲方段文（段占元之子）与乙方薛建清签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章及经办人段文个人签名，兴光公司将位于呼和浩特市××区中户一套房屋出售给薛建清，1号楼3单元4层中户一套房屋，建筑面积73.35平方米，每平方米1300元，合计95875元。合同还就房屋付款的期限、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光公司预计本楼1、2号楼于2007年12月31日交付使用。薛建清在同日一次性支付段文购房款95875元，由段文出具了由其签字的收款收据。薛建清于购房的第二年对房屋进行了装修，装修完成后居住至今。2008年9月3日甲方段俊峰（段占元之子）与乙方杨日平签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章以及经办人段俊峰个人签名，兴光公司将位于呼和浩特市××区西户一套房屋出售给杨日平，2号楼3单元6层西户一套房屋，建筑面积78.42平方米，每平方米1300元，合计101946元；合同还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定，其中兴光公司预计本楼于2007年12月31日交付使用。杨日平在同日一次性支付段俊峰购房款126000元，由段俊峰出具了由其签字并加盖兴光公司新建小区售楼部印章的收款收据。杨日平买上该房屋即进行了装修，装修完毕后居住至今。另查明，2004年3月19日呼和浩特市玉泉区城建局作出玉城建规管字（2004）17号关于沟子板村建设“十星级小康文明示范村”规划许可的批复，同意在沟子板村建设“十星级小康文明示范村”。在呼和浩特市××村《建设用地规划许可证》规定的土地范围建设六层住宅楼三栋。涉案房屋所在的土地系呼和浩特市××区民委员会的集体土地，土地用途为农村宅基地，其与兴光公司于2005年11月8日签订了一份征地合同，约定该土地使用权转让给兴光公司，兴光公司办理了建设工程施工许可证进行开发。2006年6月9日，兴光公司授权张亮亮为沟子板村新建小区的法人，承担该小区的一切伤亡及债权债务。一审法院认为，郝良玉提出的诉讼请求是责令段占元腾退涉案两套房屋交付于郝良玉，所诉请的案由为排除妨害，属于侵权之诉。既然主张了排除妨害，则前提郝良玉依法对涉案房屋享有合法的权利，其次他人以不合法的形式侵占了涉案房屋，合法权利人才能有权排除他人妨害，返还被侵占的房屋。对此，郝良玉负有对涉案标的物具有合法权利的证明义务。根据本案的证据和查明的事实，郝良玉和薛建清、杨日平所享有的权利均是基于商品楼认购合同和付款收据，所形成的合同权利本质上属于债权，为合同请求权，而非侵权之诉所必须具有的权利类型。因合同而形成请求权是否成立涉及合同的效力问题,是合同纠纷，该院不予评判。郝良玉签订合同支付房款后从未占有使用涉案房屋，即没有对涉案房屋占有使用权，其主张排除妨害没有权利的基础，排除对象不存在，侵权的基础权利缺乏事实根据。另郝良玉明确了排除对象为段占元，但是段文、段俊峰代表段占元签订合同，收取房款后，实际房屋的占有使用人为薛建清、杨日平，而非段占元，故郝良玉诉请对象为段占元属于主体错误。综上所述，郝良玉的诉讼请求缺乏侵权之诉所必须的权利前提，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告郝良玉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郝良玉负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为郝良玉请求段占元停止侵害、排除妨害是否有事实和法律依据。本案为侵权之诉，郝良玉与张亮亮签订《天府家园商品楼认购书》，合同表明兴光公司将位于呼和浩特市××区中户，2号楼3单元6层西户房屋出售给郝良玉，其后房屋没有交付使用。2008年9月3日段俊峰（段占元之子）与杨日平签订一份《天府家园商品楼认购书》，兴光公司将位于呼和浩特市××区西户一套房屋出售给杨日平，杨日平装修后居住至今。2008年11月27日段文（段占元之子）与薛建清签订一份《天府家园商品楼认购书》，在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章及经办人段文个人签名，兴光公司将位于呼和浩特市××区中户一套房屋出售给薛建清。案涉房屋现由杨日平、薛建清占有使用，经庭审核实，郝良玉的诉讼请求为请求段占元退还案涉房屋，停止侵害，但郝良玉没有证据证明段占元实施了占有使用房屋的侵权行为或侵权事实。故对其上诉请求本院不予支持。郝良玉上诉认为一审法院应当追加兴光公司列为本案当事人,但一审法院只将张亮亮列为该案当事人,实属错误。本院认为，基于民事案件不告不理原则，郝良玉一审起诉状中列明被告为张亮亮、段占元，诉请为段占元退还房屋，案由为排除妨害纠纷，一审法院没有追加兴光公司为本案当事人并无不当。郝良玉基于《天府家园商品楼认购书》享有基于合同产生上的债权，可以另行请求兴光公司承担基于合同产生的义务。综上所述，郝良玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郝良玉负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇一九年十二月二十七日书记员 韩 晶