黑龙江省佳木斯市郊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0811民初675号 原告:薛瑞英，女，1969年6月20日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。 委托诉讼代理人：丁伟，系黑龙江中东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张升和，系黑龙江永正法律服务所（佳木斯）法律工作者。 被告：佳木斯市国联房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区光复西路780号。 法定代表人：于鸿伟，执行董事。 委托诉讼代理人：方德军，系国联公司法律顾问。 委托诉讼代理人：孙红艳，女，系该公司经理。 原告薛瑞英与被告佳木斯市国联房地产开发有限公司（以下简称国联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛瑞英及委托诉讼代理人张升和、丁伟、被告国联公司的委托诉讼代理人孙红艳、方德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛瑞英向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付房屋（2套）。2.判令被告按贷款年利6.55%计算，赔偿原告逾期未交付房屋的5年的违约金198657元。3.判令被告承担本次诉讼的全部费用。本案审理过程中，薛瑞英书面申请撤回对J1楼1单元401室的诉讼请求。事实及理由:2012年10月21日、2012年12月3日，原告分别购买了被告佳木斯市国联房地产开发公司开发的盛世华都小区两套房屋，交付房款307967元和298620元。约定2013年11月30日前，被告向原告交付房屋，至今被告以各种理由未交付房屋，现原告维护合法权益，提起诉讼。 国联公司辩称：1.双方不存在真实买卖关系，原告没有在被告处购买房屋的客观事实及有效的证据证明。原告没有实际履行的证据证明，没有向被告交付该款项的证据，故不存在法律效力。2.原告本诉之中提供的证据证明都是虚假的，所以被告方要求做司法鉴定。3.既然双方不产生权利义务关系，被告没有义务交付房屋。4.从国联公司账上没有看到国联公司收到这笔现金，原告说两笔钱在被告账上不能体现，实际没有收到，故没有实际履行证据支持。5.如果是顶账关系，也需要原告举证，需要交费第三方的履行证据，跟确认与第三方交易的协议书或其他证据。需要还原与第三方的交易依据。6.被告方与原告方没有必然的直接联系，在公司查不到与原告的任何联系。7.顶账方不同意顶账房屋入户，数位顶账方都不认。8、被告主体不适格，建议驳回诉讼请求。9.如果姜建华认可并出具工程款收据，在第三方入户手续履行齐全的前提下，即可同意原告入户。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 葛书志原系国联公司法定代表人。2012年7月13日，国联公司与哈建工集团佳木斯分公司签订《建设施工合同》，约定哈建工集团佳木斯分公司（省三建九分公司）为国联公司承建盛世华都住宅小区J＃楼。双方同时约定了相关权利、义务。甲方处加盖国联公司合同专用章、国联公司盛世华都项目部公章。葛书志在甲方处签字。乙方处加盖黑龙江省三建建筑工程有限责任公司第九分公司财务专用章、合同专用章及项目部公章，姜建华在乙方处签字。后因案外人李殿全为省三建第九分公司送钢材，省三建第九分公司将盛世华都J1楼一单元1403室房屋抵账材料款给李殿全。李殿全又将该房屋卖给原告薛瑞英，薛瑞英将房款300000元交付给李殿全的弟弟李殿武。2012年10月21日，薛瑞英与国联公司签订《预定房协议书》一份，约定薛瑞英认购国联公司开发的盛世华都项目J1楼1单元1403号的住宅，总房款为307967元，薛瑞英一次性付清，此协议落款处加盖国联公司公章。2012年10月25日，国联公司为薛瑞英出具收据一份，载明“盛世华都小区J1楼1单元1403号抹账省三建九分公司”。2013年5月，李殿武、李殿全与薛瑞英补签了房屋买卖协议书，2013年8月22日，李殿武、李殿全为薛瑞英出具了后补的300000元收条。2017年国联公司时任法定代表人葛书志为薛瑞英出具“关于抹账房屋情况说明”一份，确认国联公司将盛世华都J1号楼1单元401室、1单元1403室和J3号楼1单元302室，共三户房屋以顶账方式抹账给黑龙江省三建公司佳木斯市第九分公司，并由其分公司负责人姜建华签字接收，抹账记录在国联公司2012年10月25日财务账目明细可见。姜建华将此房屋以顶账形式卖给薛瑞英2户（J1楼1单元401室）和1403室和国广金（J3楼1单元302室），并由国联公司开具了收款的收据。此项缴款记录在国联公司2012年10月25日财务账上有体现。本案审理过程中，国联公司申请对《预定房协议书》中国联公司的印章，及《收据》中国联公司的财务印章真伪进行鉴定。2019年10月29日佳木斯市中医院司法鉴定所作出不予受理说明：因申请方国联公司无法提供其公司财务专用章鉴定样本，我所决定不予受理。 另查明，薛瑞英于2019年11月11日与供热公司签订的《城市居民供用热合同》，为案涉房屋缴纳了供热费。 上述事实，有薛瑞英提供的预定房协议书一份、收据一份、收条一份、房屋买卖协议书一份、情况说明一份、建设施工合同、视听资料、不予受理说明一份、供热费票据一份，本院对葛书志所作笔录、本院院调取的工商登记表一份，及双方当事人当庭陈述在卷证实，本院予以确认。 本院认为，本案案涉房屋虽为顶账房，是薛瑞英在李殿武处购买，但经国联公司追认，薛瑞英与国联公司签订书面《预定房屋协议》。该协议系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。协议中明确了房屋的位置、面积、单价等主要事项，国联公司据此为薛瑞英出具了房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，双方签订的协议应认定为商品房买卖合同，故双方买卖合同关系成立，并合法有效，国联公司应承担继续履行合同，向薛瑞英交付房屋的民事责任。国联公司提出抗辩称，葛书志与国联公司为利害关系人，仅是盛世华都项目的法定代表人，担任期间出现很多问题，国联公司账上没有此款项，葛书志虽当过国联公司法定代表人，但其个人行为不能代表国联公司。案件审理中，本院依职权到佳木斯市莲江口监狱对葛书志进行询问，葛书志承认自己是当时的法定代表人，亦承认薛瑞英购买抹账房及付款事实，对其签字的“关于抹账房情况说明”也予以认可。本院认为，本院依法调取的国联公司工商档案，本案买卖合同成立时，葛书志为时任法定代表人。薛瑞英作为善意的购房者有足够理由相信葛书志的行为是代表国联公司行使权力，国联公司内部问题不能对抗普通购房消费者，其抗辩理由不能够对抗薛瑞英购买房屋的事实，故对被告以上抗辩观点，本院不予支持。本案审理中，国联公司数次申请对公司的财务专用章真伪鉴定，根据佳木斯市中医院司法鉴定所作出不予受理说明“因申请方国联公司无法提供其公司财务专用章鉴定样本，我所决定不予受理。”本院认为预定房协议及收据上加盖的相关印章不是本案审理的中心焦点，上述印章的真伪系国联公司与葛书志的另一法律关系，国联公司抗辩葛书志曾担任法定代表人，在任期间涉嫌违法犯罪侵害公司权益，公司账上没有此购房款等，均系其公司内部问题，不能以此法律关系对抗第三人。 综上，国联公司应按照双方签订的买卖合同履行交付房屋的义务。对薛瑞英要求国联公司交付盛世华都小区J1楼1单元1403号房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于薛瑞英主张国联公司赔偿逾期未交付房屋的5年违约金198657元，其未提交相关证据加以证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、佳木斯市国联房地产开发有限公司于本判决生效后，立即向薛瑞英交付盛世华都小区J1楼1单元1403号房屋； 二、驳回薛瑞英其他的诉讼请求。 案件受理费5927元，由佳木斯市国联房地产开发有限公司负担100元，由薛瑞英负担5827元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。 审判员  王环宇 二〇一九年十二月二十五日 书记员  曹国真