河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终8700号上诉人（原审原告）：宋佳琴，女，1966年4月11日生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：董苏宁，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐山市通华房地产开发有限公司，住所地唐山市站前路与南新道交叉口东行200米富丽国际底商。法定代表人：曹国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑祖旺，河北威远律师事务所律师。上诉人宋佳琴因与被上诉人唐山市通华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初3700号民事判决，向本院上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人宋佳琴委托诉讼代理人董苏宁，被上诉人唐山市通华房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑祖旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋佳琴上诉请求：1、请求依法撤销河北省唐山市路北区人民法院作出(2019)冀0203民初3700号民事判决书或发回重审；2、请求依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。（1、依法解除原告与被告唐山市通华房地开发有限公司于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告唐山市通华房地产开发有限公司返还原告首付款226083元、备案费129元、维修基金10266元、共计236478元及利息（利息以226083元为基数自2017年3月17日起计算至实际返还日）；3、被告承担本案诉讼费用。）3、本案的两审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为，“本案中，被告提交银行的两份证明，证明原告不能办理按揭贷款的原因系其自身原因，而非不可归责于当事人双方的事由。即原告无法办理贷款要求解除合同，系其自身履约能力的预见不足，原告作为违约方要求解除合同及返还相关费用，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定”属于认定事实不清、适用法律错误。上诉人在双方签订《商品房买卖合同》后，依约缴纳完相关款项，并按照被上诉人的指定，到与其合作的两家银行先后办理涉案房屋贷款手续。经两家银行审查，上诉人个人征信无问题，仅因不符合该行政策为由，未予办理贷款手续。银行政策受国家调控政策、金融贷款政策、房地产市场等诸多因素影响，具有多变性、不可预测性，非普通购房者能提前预见。上诉人已经履行付款义务，并提供办理贷款的相关手续、证件，应视为履约且无过错。未能办理贷款手续，仅因贷款银行政策所致，该原因不属于上诉人自身原因范畴。一审法院以此为由，不支持上诉人原审诉讼请求属于认定事实不清、适用法律错误。综上所述，上诉人认为，一审法院判决认定的事实不清、适用法律错误，请求贵院依法改判或发回重审。因此，上诉人为维护自身的合法权益，根据我国《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起上诉，望法院判如所请。补充事实与理由：一、未能办理贷款手续，仅因贷款银行政策所致，该原因不属于上诉人自身原因范畴。二、原判决遗漏两个贷款银行作为本案当事人，属于原判决遗漏当事人应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。三、被上诉人提交两份银行证据不能作为认定案件事实的依据。唐山市通华房地产开发有限公司辩称：1、上诉人的上诉理由不应成立，上诉人的三个上诉理由，l有关未办理贷款的原因，我方认为未办理贷款的原因就是由于上诉人自身的因素，由于上诉人自身的因素不能办理贷款，而且上诉人在合同当中也承诺在不能办理银行贷款时以现金方式交清余款，因此无论是办理贷款的原因还是不能办理贷款的后果均不能成为上诉人解除合同的理由。2有关遗漏当事人问题，上诉人将两家审查贷款资料的银行误列为商品房买卖合同的当事人是错误的，上诉人与被上诉人构成的是商品房买卖合同法律关系，即使上诉人符合贷款条件，与贷款银行构成借贷法律关系，这两者的关系也没有重合的地方，因此在解决上诉人与被上诉人房屋买卖法律关系时不应将贷款银行列为案件的当事人。3有关一审法院认定证据的情况，在一审案件审理时，一审法院在调查上诉人不能贷款的原因时，被上诉人向一审法院做了事实陈述，当时上诉人的代理人要求被上诉人出具相关的证明，同时一审法院也向被上诉人作出说明应提交相应的证据，当时被上诉人同意将不能贷款的原因证明在庭后提交，一审法院在征求上诉人代理人意见时，上诉人的代理人明确表示不需要再开庭，因此一审法院依据两家银行所出具的证明来认定不能贷款的原因是依法有据的，况且上诉人也没有其他证据能证实其不能贷款的原因不属于其自身的因素，因此上诉人的三点上诉理由均不能成立。2、一审判决事实清楚，适用法律正确，因此被上诉人请求二审法院查明本案事实，依法作出二审判决。宋佳琴向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告于2017年3月17日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告首付款226083元、备案费129元、维修基金10266元，共计236478元及利息（利息以226083元为基数自2017年3月17日起计算至实际返还日）3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月15日，宋佳琴向唐山市通华房地产开发有限公司定购位于××区住宅一套，价值736083元。并于当日交纳定金50000元。2017年3月17日，宋佳琴向唐山市通华房地产开发有限公司交纳房款176083元，与前述定金50000元合计226083元作为该套房产的首付款，同日交纳维修基金10266元、备案费129元并签订了《商品房买卖合同》。余款510000元以银行按揭方式付款。该《商品房买卖合同》于2017年3月28日在唐山市房地产交易中心登记备案。2018年12月21日，唐山市通华房地产开发有限公司发出《关于3号楼贷款手续未审批的通知》，内容为：“尊敬的宋佳琴业主：你所购买的唐山富丽国际花园小区3-1-1702房屋，现已接到贷款银行的通知，你所办理的贷款手续不符合银行要求，不能办理银行贷款，根据双方所签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的规定，你应该在接到本通知之日起15日内以现金的方式向我公司支付剩余房款。如超出15日仍未支付剩余房款，我公司将你所购买的房屋另行出售，待该房屋出售且购房款到账后，扣除因更名发生的费用后无息退还，并追究你的违约责任。此致本通知。”宋佳琴于2019年年初收到该通知。庭审后，唐山市通华房地产开发有限公司提交两份银行证明，一份由中国建设银行股份有限公司唐山分公司裕华道支行个贷中心出具，内容为“兹有我行个人住房贷款客户宋佳琴（身份证号：×××）,因客户流水不够，不符合我行贷款政策，未予以贷款。”另一份由中国工商银行股份有限公司唐山车站支行出具，内容为“兹有我行房贷客户宋佳琴（身份证号：×××），因房贷客户年龄大且单身，考虑到还款能力，审批人要求添加共同还款人，但因共同还款人名下负债多，不符合我行政策，我行未予以贷款。”宋佳琴认为按揭贷款系客观因素非宋佳琴本人原因，双方对此分歧较大不能协议。另，涉案房产因已在唐山市房地产交易中心登记备案，不可以再另行出售。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定合法有效，对双方具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告提交银行的两份证明，证明原告不能办理按揭贷款的原因系其自身原因，而非不可归责于当事人双方的事由。即原告无法办理贷款要求解除合同，系其对自身履约能力的预见不足。原告作为违约方要求解除合同及返还相关费用，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告宋佳琴的全部诉讼请求。案件受理费2618元，由原告宋佳琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交上诉人的个人信用报告，证明上诉人在2次向贷款银行申请办理涉案房屋贷款手续时，个人征信良好，无任何不良征信不良记录，无法贷款的原因是银行政策原因，不属于上诉人自身原因范畴，被上诉人质证意见为，我方认为信用证明只是贷款的其中之一，不是贷款条件的全部，仅凭一份信用良好的证明并不能证明上诉人自身符合银行的贷款条件，证明不了是其非自身原因导致的不能贷款，而且这份证据也不属于新证据。本院二审查明事实与原审法院一审查明事实一致。本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人办理按揭贷款并未约定被上诉人负有相关义务，且亦无法定义务，故上诉人对于其未能办理按揭贷款的责任归责于被上诉人，理据不足，原审法院未支持上诉人诉讼请求并无不妥，本院对上诉人主张不予支持。综上所述，宋佳琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5236元，由宋佳琴负担。本判决为终审判决。审判长 郑国勇审判员 李木子审判员 杨鹏章 二〇一九年十二月十二日书记员 刘 杨