贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终3116号 上诉人（原审被告）：胡居华，男，1969年2月8日生，汉族，住长顺县，现住惠水县（农委侧门）。 上诉人（原审第三人）：李桂蓉，女，1960年8月5日生，汉族，住惠水县。 被上诉人（原审原告）：罗浩，男，1989年10月14日生，汉族，住惠水县。 上诉人胡居华、李桂蓉因与被上诉人罗浩物权保护纠纷一案，不服惠水县人民法院（2019）黔2731民初7号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡居华上诉请求：撤销原判。主要事实与理由：1、我不是适格主体。本案所涉门面的实际占有人、受益人为李桂蓉，我只是租赁者，没有侵害他人权益；被上诉人罗浩主张物权，被告应是李桂蓉，将我列为被告无法律依据；2、我是善意取得房屋使用权。我是通过李桂蓉公布的出租房屋广告与李桂蓉商谈租房事宜，且此门面的水电户头是李桂蓉女儿名字，我由此认为此门面的所有人为李桂蓉符合常理；3、我不知罗浩有产权证，虽然罗浩于2016年3月办理了所有权变更登记，但没有公示，我并不知道门面的产权是登记在罗浩名下，一审以物权变更登记具有公示性，认定我不是善意取得，系认定事实错误。 李桂蓉上诉请求：撤销原判。主要事实与理由：1、一审认定涉案房屋为罗浩所有与事实不符。涉案房屋系罗浩的父亲罗贵生和王江惠共同修建，在修建前，此二人与我签订协议，将此房屋出售给我。2012年房屋建成后，罗贵生、王江惠将房屋交付给我，并办理了用水立户，上诉人出资对此房屋装修并出租收益，上诉人为该房屋的实际所有人。罗贵生违反合同约定，拒收原告购房款后，背着王江惠，与罗浩恶意串通，于2016年3月私自将此房赠与罗浩，并办理了产权转移登记手续，上诉人为此已向法院起诉，此案正在诉讼中。一审不顾此房屋仍存在争议的事实，仅凭罗浩持有产权证，忽略上诉人从2012年以为对该房屋的实际占有、使用、收益和处分，认定此房为罗浩所有，错误。2、胡居华不是适格主体。胡居华只是租赁者，不知道产权人是谁，是善意取得房屋的使用权，没有侵害他人权益，罗浩主张物权，被告应是上诉人。一审认定胡居华不是善意取得，系认定事实错误。 被上诉人罗浩二审辩称：1、水电户头登记与《协议书》不能对抗房屋所有权证书，被上诉人起诉前曾以房产权要求胡居华搬出商铺，被其拒绝，故被上诉人将胡居华列为被告，适格。如胡居华想继续租赁，我同意与其另行签订租赁合同。2、根据协议书的约定，2012年房屋建成时李桂蓉虽未支付房款，但罗贵生仍将房屋交付李桂蓉，房屋交付后李桂蓉出租房屋收益至今，却不支付协议约定的50%房款；罗贵生与王江惠多次催款，李桂蓉以先办理房证为由拒绝，罗贵生遂于2016年将房屋赠与被上诉人，罗贵生以自己的行为解除《协议书》中房屋买卖条款。现被上诉人为商铺的所有权人，列胡居华为被告，并无不当。请求：驳回上诉，维持原判。 原审原告罗浩向一审法院起诉请求：1、判令被告搬出惠房权证和平镇字第××号商铺；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年12月10日,案外人罗贵生、王江惠作为甲方，第三人李桂蓉作为乙方，双方签订《协议书》，约定：1、给予李桂蓉等户共计补偿37万元,并一次性付清，方可办理相关转让手续和动工；2、该幅土地有三分之一的面积归李桂蓉所有，经甲、乙双方协定，由甲方建房后，卖给李桂蓉住房一套，门面一个，宽3.4平方米（甲方建房的中套，住房如要大套，按原价补偿差价），购房价格为每平方米600元（按住房、门面实际面积计算）；3、甲方房屋建到三楼后，乙方付给甲方门面和住房总价的50％，余的部分待甲方办理好门面、住房使用权，房产证等相关手续给乙方，乙方认可后，乙方将余额部分全部付给甲方；4、建房由甲方罗贵生、王江惠共同修建，在修建过程中乙方不得参与；5、以上四条协议如有甲、乙双方任何一方违反，要给予造房总面积总价的50％的赔偿。协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字有效。上述房屋及门面建成后，案外人罗贵生、王江惠将产权登记在案外人罗贵生名下，同时案外人罗贵生又按协议将房屋及门面交付给第三人李桂蓉管理使用，第三人李桂蓉将该房屋及门面对外出租收取收益。2017年2月27日，被告与第三人就本案诉争商铺签订租赁协议，第三人将该涉案商铺出租给被告使用，租赁期限自2017年3月1日至2020年3月31日，每月租金3000元。2016年，案外人罗贵生、梁国翠与原告罗浩签订《赠与协议书》，约定案外人罗贵生、梁国翠将上述房屋及门面赠与给原告罗浩，双方到惠水县公证处办理了上述《赠与协议书》的公证，并于2016年3月28日办理了上述商铺及住房的所有权变更登记手续。2017年4月24日，原告罗浩将上述房产作为抵押物向惠水恒升村镇银行股份有限公司抵押贷款80万元，该笔贷款的贷款期限为2017年4月24日起至2020年4月23日，该笔贷款原告罗浩尚未偿还完毕。 一审法院认为，一、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案涉案房屋属于不动产，第三人李桂蓉虽然依据与案外人罗贵生等人签订的协议书取得涉案不动产物权的使用权，但因未经依法登记，不发生物权变动的法律效力，因此第三人李桂蓉并非涉案房屋的所有权人，原告提供的惠房权证和平镇字第××号产权证书载明的权利人为原告，因此本案涉案房屋的物权所有人为原告。二、至于第三人李桂蓉与案外人罗贵生等人因双方签订的协议书未能完全履行导致丧失涉案房屋的所有权，第三人可通过主张违约损失等方式获得救济。三、针对被告胡居华依据与第三人签订的租赁协议取得涉案房屋的租赁使用权，本院认为，首先，被告于2017年2月27日与第三人签订租赁协议，而在签订租赁协议之前，第三人与原告及案外人罗贵生等人因涉案房屋的权属多次到惠水县人民法院进行诉讼；其次，原告于2016年3月28日取得涉案房屋的所有权并办理了所有权变更登记手续，而物权变更登记具有公示性。从以上两点来看，被告胡居华在与第三人李桂蓉签订租赁协议之前，已经知道或者应当知道涉案房屋的所有权人并非第三人李桂蓉，因此，被告算不上法律上的善意。四、第三人李桂蓉在涉案商铺未发生物权变动至原告名下之前，其依据与案外人罗贵生等签订的协议书合法占有涉案商铺使用并无问题，但从涉案商铺的物权发生变动至原告名下之日起，第三人李桂蓉占有使用涉案商铺即丧失占有使用的合法性，这与房屋买卖合同过程中“一房二卖”的法理一致。综上四点，被告无权占有涉案房屋，原告作为涉案房屋的所有权人，其依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条的规定请求被告返还原物、排除妨碍，符合法律的规定。至于被告因租赁协议产生的损失，被告可与第三人协商解决或通过其他方式进行救济。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十五条之规定，判决如下：被告胡居华于本判决生效之日起三十日内搬出位于惠水县惠房权证和平镇字第××号商铺。案件受理费60元，减半收取30元，由被告胡居华承担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案为物权保护纠纷，即：被上诉人罗浩以其为涉案商铺的所有权人，上诉人胡居华无权占有其商铺为由，要求胡居华搬出占用的商铺。罗浩所举房产证证明其为此商铺的所有权人；而胡居华认为，其占有此商铺是因其与李桂蓉签订租赁协议，而取得涉案商铺的承租权，故2017年2月27日二上诉人所签租赁协议的效力问题是本案的争议焦点，即：胡居华是否取得涉案商铺的承租权。因此租赁协议的出租人为李桂蓉，其主张涉案商铺存在权属争议，其为商铺的实际所有权人，从本案事实看，李桂蓉在2010年12月10日与案外人罗贵生、王江惠签订《协议书》后，2012年罗贵生依协议将房屋与商铺交李桂蓉管理使用权，此后李桂蓉一直管理使用涉案商铺；在李桂蓉管理使用过程中，涉案商铺所有权于2016年3月变更登记在罗浩名下，进而导致相关利害关系人引发纠纷。胡居华在此租赁协议的签订履行过程中，其根据李桂蓉从2012年占有管理使用涉案商铺的事实，且从2017年2月签订合同后，对商铺长期管理使用，直至罗浩于2019年1月向其提起本案诉讼，这表明其在租赁协议的签订履行过程中有理由相信李桂蓉有权出租此商铺，其为善意的第三人。根据《中华人民共和国物权法》关于占有制度的规定，李桂蓉为占有人，且认为其为涉案商铺的所有权人，在罗浩未提出异议前有权管理使用此商铺，进而有权出租涉案商铺；同时根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，胡居华在此租赁协议中为善意的合同相对人，故二上诉人所签租赁协议自愿、公平，且已实际大部履行，依法成立有效，胡居华取依约取得涉案商铺的承租权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，涉案商铺在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这也说明本案商铺的权属争议不影响本案租赁合同的效力，故胡居华享有此商铺的租赁权，其有权对商铺的占有管理使用，罗浩要求胡居华搬出商铺的诉请无事实与法律依据。本案所涉商铺的所有权确认争议不是本案审理的范围，不予理处；相关利害关系人依法另行主张权利解决。一审判决适用法律错误，导致裁判错误，应予撤销；上诉人的上诉理由有事实与法律依据，应予采信。 综上所述，上诉人胡居华、李桂蓉的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销惠水县人民法院（2019）黔2731民初7号民事判决； 二、驳回被上诉人罗浩的一审诉讼请求。 一审案件受理费30元，上诉人胡居华、李桂蓉分别所交二审案件受理费60元，共计150元由被上诉人罗浩承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 李颖敏 二〇一九年十二月二十七日 书记员 肖淑君