黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1868号 原告：王志超，男，1987年10月1日出生，汉族，个体，住东宁市。 委托诉讼代理人：王军(原告的父亲），男，汉族，农民，住东宁镇。 委托诉讼代理人：孙艺瑄，东宁市大肚川法律服务所法律工作者。 被告：高玉珠，女，1963年3月10日出生，汉族，无职业，住东宁市大肚川镇。 委托诉讼代理人：董久震，黑龙江董久震律师事务所律师。 第三人：东宁市信诚房地产开发有限公司，住所地东宁市东宁镇。 法定代表人：刘文广，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：王振林，1967年9月21日出生，男，东宁市信诚房地产开发有限公司员工，住东宁市东宁镇。 原告王志超诉被告高玉珠、第三人东宁市信诚房地产开发有限公司（下称信诚公司）执行异议之诉一案，本院于2019年11月5日立案受理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王志超及其委托诉讼代理人王军和孙艺瑄、被告高玉珠的委托诉讼代理人董久震、第三人信诚公司的委托诉讼代理人王振林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王志超向本院提出诉讼请求如下：一、要求停止对东宁镇绿百合新区3单元403室住宅的执行；二、确认原告的商品房买卖合同有效，案涉房屋归原告所有；三、案件受理费由被告承担。事实及理由，2010年5月6日原告购买了由信诚公司开发建设的东宁镇绿百合新区3单元403室住宅，原告于当日交付全部购房款135888元。石井军系该小区的实际开发人，原告于2012年1月8日与其签订商品房买卖合同，石井军将房屋交付给原告占有使用至今。2016年5月5日，高玉珠申请法院作出（2015）东民初字第10号裁定书，查封了原告所有的位于东宁镇绿百合新区3单元403室住宅。该案进入执行程序后，法院于2018年9月17日作出（2017）黑1024执22号评估、拍卖预告。为此，原告提出执行异议申请，请求停止对案涉房屋的执行。2019年10月11日，法院作出（2019）黑1024执异74号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。 被告高玉珠辩称：原告陈述不是事实，2010年3、4月份石井军刚获得绿百合小区开发地块的土地使用权。2010年5月6日，绿百合小区并没有取得商品房预售许可，该房屋在此期间并没有出售。2012年1月8日，原告补充签订商品房买卖合同也是错误的，2011年11月28日石井军因私刻印章被判处有期徒刑1年，之后石井军被羁押，不可能在2012年1月8日补充签订商品房买卖合同，因此商品房买卖合同是虚假的。也不存在该时间将房屋交付的问题，所以原告所起诉的事实虚假。原告与石井军没有签订买卖合同，没有给付相应价款、石井军没有交付房屋，所以不能排除执行。2011年11月28日，法院对诉争房屋进行了查封，由此可见在查封时，原告并没有与石井军签订合法的买卖合同，没有交付全部价款，也没有交付房屋。因此，建议人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人信诚公司述称：当时的查封是石井军私刻公章的时候办理的，石井军也因私刻公章受到了刑事处罚。通过与房产局的沟通，房产局说只要法院告知办理的时候这个公章是假的，房产局就将撤销石井军办理的预告登记。法院查封是因为石井军与高玉珠之间的借贷，能够查封也因为房子当时做了登记，没有登记就不能查封。因此第三人对法院的查封不认可，有异议。 根据原告的起诉、被告的答辩和第三人陈述，法庭归纳本案争议焦点：原告要示停止执行案涉房屋是否应当支持？ 原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下： 证据一、商品房买卖合同和收据各1份。证明：原告王志超于2010年5月6日购买了由信诚公司开发建设的绿百合新区3单元403室混合结构的住宅（建筑面积61.54㎡），原告于当日交付全部购房款135888元，履行了支付购房款的义务。案外人石井军系该小区的实际开发人，原告于2012年1月8日与其补充签订商品房买卖合同，案外人石井军于2013年7月将房屋交付给原告，上述房屋由原告实际占有并使用至今。 被告质证称：对这个收据和商品房买卖合同均有意见，收据是一张白条不是正式发票，2010年5月6日绿百合小区正在拆迁没有建设，也没有预售许可，其所陈述的61.54平方米与现在相符，但是因为图纸面积和建设之后的面积会有误差，但是这里没有一点误差，所以这是建设完之后开具的票据；对于这个商品房买卖合同认为是虚假的；2012年1月8日这个期间石井军没有与任何人签订书面的商品房买卖合同，所以这份合同是虚假的。 第三人质证称：对于原告买房的真实性没有异议，石井军卖房子签的合同和收据的日期没有一致的，对于后补的合同没有意见。 证据二、绿百合新区业主委员会收据3张、供热费票据5张。证明：2013年至今原告实际占有使用案涉房屋的客观事实。 被告质证称：对供热费票据没有意见，对证明问题有意见，该住宅楼在2013年就已经供暖，如果石井军在2013年交付房屋就应该在2013年交付供热费，但是从提供的票据上，没有这期间的票据，因此原告并没有在查封之前收到该房屋，因此对这些证据不应当采信。2012年8月份该楼房并没有建设完成所以不存在交钥匙问题。绿百合小区入户的时间是2013年11、12月份。 第三人质证称：没有异议，房子是2013年的冬天交工的。当时因为没有接供热和电买房户上访，县政府出面给解决的供热和电，当时是找的石井军和高玉珠，把登记在高玉珠名下的两套房子解除登记，抵给了电业局和供热公司用于接电和供热，不够的费用由住户集资。 证据三、民事裁定书1份，民事判决书1份。证明：被告高玉珠与案外人石井军因民间借贷纠纷一案，依据被告高玉珠的申请东宁法院于2016年5月5日作出（2015）东民初字第10号民事裁定书，查封了原告所有的位于绿百合新区3单元403室住宅（建筑面积61.54㎡）。该案进入执行程序后，贵院于2018年9月17日作出（2017）黑1024执22号评估、拍卖预告。被告高玉珠向贵院提出金钱债权执行申请，贵院依据高玉珠的申请欲对本案所涉房屋进行拍卖，但所涉房屋在贵院查封、执行之前原告已于2013年7月实际取得所涉房屋，原告享有足以排除强制执行的民事权益。 被告质证称：对法律文书没有意见，对证明的问题有意见，案涉房屋于2012年11月28日就已经被查封，2016年是续封，而且房屋交付的时间是2013年末。第三人也承认房屋交付时间，所以原告并没有在2012年8月份取得案涉房屋，因此原告的请求不足以排除强制执行。 第三人质证称：2011年绿百合建设完成，2012年有很多住户拿到钥匙，没水没电也有人入住，从外面接的水电。 本院认为：原告的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告围绕争议焦点举证如下： 证据一、（2012）东立保字第55号民事裁定书复印件1份。证明：2012年11月28日东宁法院作出民事裁定书，查封了本案诉争的房屋。因此，原告没有得到该房屋时，被告已经申请法院查封。按照最高院关于审理执行异议和复议的有关规定，该房屋在没有交付时就查封了，所以原告的请求不应得到支持。 原告质证称：原告认为该查封裁定书不具有查封效力，2015年2月4日民事诉讼法以前不动产查封期限为2年，续封不得超过之前查封时限的二分之一，现依据2016年5月5日民事裁定书对案涉房屋进行查封，也就不存在续封的问题。 第三人质证称：没有意见。 本院认为：被告提供的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 第三人信诚公司未提交证据。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对证据的认证意见，确认本案事实如下： 2010年，石井军挂靠第三人信诚公司开发建设东宁镇绿百合新区住宅楼。石井军以绿百合新区售楼处的名义对外销售楼房。2012年11月30日，石井军因私刻公章罪被判处有期徒刑1年，羁押期限自2012年11月30日起至2013年11月29日止。2019年，石井军因病去世，其继承人石峰放弃继承。 2010年5月6日，原告向石井军交购房款135388元，购买东宁镇绿百合小区3单元403室。2012年1月8日，石井军以东宁镇绿百合小区售楼处名义为原告补签商品房买卖合同。2012年8月，石井军将案涉房屋交付原告占有使用。 因石井军欠高玉珠借款，2012年11月28日，依据高玉珠的财产保全申请，本院作出（2012）东立保字第56号民事裁定书，查封了本案案涉房屋。 2017年1月4日，本院立案受理了申请人高玉珠与被执行人石井军民间借贷纠纷一案的执行案件。在执行过程中，本院于2018年9月17日作出（2017）黑1024执22号评估、拍卖预告，决定对本案案涉房屋东宁镇绿百合新区住宅楼3单元403室进行评估、拍卖。原告提出案外人执行异议后，本院作出（2019）黑1024执异74号执行裁定书，驳回王志超的异议请求，王志超不服，提出案外人执行异议之诉。 本院认为,本案系案外人执行异议之诉。本案的关键问题是原告的权利主张是否能够阻却本院对案涉房屋东宁市东宁镇绿百合新区3单元403室的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，通过原告提供的证据和各方当事人的质证意见，以及本院调查的事实看，原告向石井军交付了案涉房屋的全部购房款，石井军将案涉房屋交付原告占有使用。原告的购房收据时间为2010年5月，原告庭审中对交款时间作出了合理的解释，是因为原告预购绿百合小区的房屋，其陈述符合客观实际，本院予以确认。2012年1月，石井军为原告出具了商品房买卖合同，该商品房买卖合同客观真实，信诚公司没有异议。该商品房买卖合同的签订时间早于高玉珠申请法院查封的时间，且石井军已于2012年8月向原告交付了房屋，原告对案涉房屋已合法占有使用。案涉房屋没有登记在原告名下并非因原告的原因所导致。因此，原告享有排除强制执行的民事权益。原告要求停止执行案涉房屋的请求，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 不得执行东宁镇绿百合小区3单元403室。 案件受理费3018元，由被告高玉珠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 本院（2019）黑1024执异74号执行裁定于本判决生效之日起自动失效。 审 判 长  蔡晓东 人民陪审员  冯伟丽 人民陪审员  李金岩 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  秦书凯