云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0302民初4673号 原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530300622604589J。 法定代表人邴荣纪，系该公司总经理。 住所地：云南省曲靖市南片区云玉路北侧与月雨路交叉口金座福成小区10幢1楼。 委托代理人李江，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。 被告胡芳丽，女，汉族，1989年1月29日生，住云南省曲靖市麒麟区，（未到庭） 第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行。 统一社会信用代码：9153030270988267X9。 负责人张辉，系该行行长。 住所地：云南省曲靖市麒麟东路3号。 委托代理人刘光玉、胡宏恩，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。 原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司诉被告胡芳丽、第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司委托代理人李江，第三人中国农业银行股份有限公司曲靖分行委托代理人刘光玉、胡宏恩到庭参加诉讼，被告胡芳丽经本院公告送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告诉称，2015年4月9日，被告胡芳丽与原告签订了《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，就被告购买原告开发的位于曲靖市南片区房屋相关事项达成合意，依据合同约定，该房屋总价款为355619元，被告选择按揭付款方式购买该房屋，首付款115619元，按揭贷款240000元，第三人为贷款人。2015年4月10日，该套房屋完成登记备案手续。2019年1月16日，第三人向原告发出了《回购通知》，称因被告连续逾期还贷，且经多次催收无果，要求原告进行房屋回购，偿还相应贷款本息及罚息等费用。后原告共计向第三人支付了253740.22元贷款本息及相应罚息、复利回购该套房屋。原告认为，被告胡芳丽未按时、足额清偿房屋贷款本息，导致原告承担保证责任的行为违反了双方的合同约定，已构成违约。现为维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2015年4月9日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》；2、被告返还“金座福城一期第8幢13A06号”房屋；3、被告向原告支付违约金17780.95元，回购房屋产生的逾期利息、罚息、复利22746.76元，合计40527.71元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告在第四项诉讼请求中增加了公告费400元。 第三人辩称，原告所诉属实，第三人确实收到原告代被告偿还的贷款本息253740.22元。 被告胡芳丽未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据： 第一组证据：营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的诉讼主体资格。 第二组证据：商品房购销合同复印件、商品房购销合同补充协议复印件各一份，用于证明：1、原被告于2015年4月9日签订合同，成立了商品房买卖关系的事实；2、购房合同及补充协议就双方权利义务进行了明确约定，被告应当依约按时、足额向贷款人还款的事实；3、依据补充协议约定，若被告不能履行还款义务，原告承担保证责任后，有权解除合同收回房屋的事实。 第三组证据：回购通知、中国农业银行个人贷款还款《业务凭证》四份，用于证明：1、2019年1月16日，第三人向原告发出《回购通知》，称因被告逾期还款，要求原告承担担保责任回购房屋的事实；2、因被告的违约行为，导致原告共计向第三人支付了253740.22元贷款本息、罚息等费用的事实。 经质证，第三人对原告提交的第一、三组证据三性无异议；第二组证据因不是合同当事人，无法核实真实性，不予质证。 被告胡芳丽未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 本院认为，原告提交的三组证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 第三人为支持其主张，依法向本院提交了以下证据： 第一组证据：营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明第三人的主体资格； 第二组证据：还款明细表、转账支票各一份，用于证明原告进行了代偿； 第三组证据：个人购房担保借款合同复印件一份，用于证明第三人和被告签订的借款合同中原告应承担担保义务的事实。 经质证，原告对第三人提交的三组证据三性无异议。 被告胡芳丽未到庭参加诉讼，视为放弃对第三人所举证据质证的权利。 本院认为，第三人提交的证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告胡芳丽未向本院提交相应证据。 经庭审和质证，本院确认以下法律事实： 2015年4月9日，原告与被告胡芳丽签订了《商品房购销合同》，合同约定：1、被告胡芳丽购买原告开发的位于曲靖市金座福城一期第8幢第14层13A06号房屋；2、房屋单价为每平方米3623.22元，总价款为355619元；3、被告首期支付购房总价款32.51%，即115619元，其余价款240000元向中国农业银行股份有限公司曲靖分行贷款支付；4、原告应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给被告。《商品房购销合同补充协议》约定若在依法办妥《房屋所有权证》之前，被告不能履行其与银行签订的借款合同中约定的还款义务，从而导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他违约金），同时，被告应向原告支付房价款5%的违约金。上述合同签订后，被告向原告支付了首付款115619元。2015年4月10日，原告将上述房屋办理了商品房购销合同登记备案。后原告、被告、第三人签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、借款金额为240000元；2、借款用途为被告购买房产；3、借款期限为300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；4、借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率6.15%确定；5、如被告未按约定期限归还借款本金，还应对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，还应支付复利；6、担保方式为阶段性保证加抵押，即由原告自借款发放之日起，至办妥以第三人为抵押权人的抵押预告登记手续之日止，承担连带保证责任，被告以其所购买的案涉房屋提供抵押担保。合同签订后，第三人依约发放了借款。但被告在履行《个人购房担保借款合同》过程中并未按约定归还借款本息，为此第三人于2019年1月16日向原告送达了《回购通知》一份，要求原告回购案涉房屋，并归还第三人贷款本息253740.22元。原告在收到上述回购通知后，于当日向第三人支付了253740.22元借款本息，其中借款本金为230993.46元。 另查明，案涉房屋约定的交付时间为2015年12月31日，但原告多次通知被告均未接房。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告因购买房屋，与原告签订商品房购销合同及补充协议，与原告、第三人签订了《个人购房担保借款合同》，两合同及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，合同双方应依照合同约定履行各自的义务，一方不履行或履行不符合约定的，应承担赔偿损失等违约责任。原告在签订合同后依约履行了商品房购销合同、补充协议约定的房屋交付义务及《个人购房担保借款合同》约定的保证责任，被告未按合同约定履行代偿款项的偿还义务，应承担违约责任，因此本院对原告依照法律规定及合同约定起诉要求解除商品房购销合同及补充协议，并要求被告返还案涉房屋，同时支付回购房屋产生的利息、罚息、复利22746.76元的诉请，本院予以支持。对原告诉请的违约金，原告并未就此提交相应证据证明其所产生的损失，因此本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司与被告胡芳丽于2015年4月9日签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》。 二、被告胡芳丽于本判决生效之日起三十日内返还原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司位于曲靖市南片区房屋。 三、被告胡芳丽于本判决生效之日起三十日内支付原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司代偿的借款利息、罚息、复利合计22746.76元。 四、驳回原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7242元、公告费400元，合计7642元，由原告曲靖宏鑫房地产开发有限公司承担2292元，被告胡芳丽承担5350元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  张朝波 人民陪审员  方秀娥 人民陪审员  杨云贵 二〇一九年十二月二十一日 书 记 员  崔 弘