贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民终2053号上诉人（原审原告）：李群，女，1970年7月27日生，汉族，住贵州省六枝特区。上诉人（原审原告）：谭贵发，男，1971年4月9日生，汉族，住贵州省六枝特区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周杨，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201810029928。二上诉人共同委托诉讼代理人：王卿，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201910097135。被上诉人（原审被告）：贵州中发地置业有限公司，住所地贵州省六盘水市六枝特区平寨镇南环路（鸿铭大厦2楼），统一社会信用代码91520203308830115Q。法定代表人：傅建澄，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：林向荣，男，1972年12月27日生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被上诉人（原审被告）：傅建澄，男，1977年12月3日生，汉族，住福建省连城县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：方辉，福建贝盈律师事务所律师，执业证号：13502201310572333。原审第三人：六枝特区农村信用合作联社，住所地：贵州省六盘水市六枝特区矿业北路，统一社会信用代码：915202032147220849。法定代表人：成勇，系该社理事长。委托诉讼代理人：韦志睿（该社职工），男，1990年11月22日生，布依族，住贵州省六枝特区。上诉人李群、谭贵发因与被上诉人贵州中发地置业有限公司（以下简称“中发地置业公司”）、林向荣、傅建澄及原审第三人六枝特区农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2019）黔0203民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李群、谭贵发上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案一二审诉讼费及保全费、保函费等费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判认定事实不清，所认定事实缺乏证据支撑。原判认定《六枝特区农贸市场迁建综合体项目（嘉年华商业广场）设计方案》中有包含有游乐场、摩天轮的设计，但原审中被上诉人提供的证据并不能支撑这一事实认定。二、原判适用法律错误，致使裁判结果错误。1、原判适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于商品房“一房二卖”欺诈的条款，但上诉人从未以此主张解除合同，也从未提出要求不超过购房款一倍的赔偿责任。原判适用该司法解释认为案涉房屋买卖合同未出现第八条规定的情况，从而排除上诉人的合同解除权，系法律适用错误。按原判逻辑，应当主动穷尽所有关于合同解除权的法律法规（包括关于逾期交房、逾期办证等情况）才能排除上诉人的合同解除权。原判该种判断方式逻辑不能自洽。2、上诉人行使解除权其请求权基础的法律适用来自于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的“根本违约”情况下的解除权。该解除权来自于被上诉人的“根本违约”，上诉人与被上诉人中发地置业公司之间签订的《商品房买卖合同》第二十六及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条皆明确了商品房销售广告和宣传资料中如对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，已经明确规定了该说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，违反即违约。上诉人在庭审中充分举证了被上诉人中发地置业公司对案涉房屋做所的宣传广告，其明显符合“房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的特征，同时上诉人亦举证了同一时期同地段具有可比性的商铺的售价，案涉商铺的售价高出一倍多，亦明显符合“对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响”的特征。即被上诉人中发地置业公司在售房时作出的“大型超市、摩天轮、游乐园”的宣传符合司法解释中可以作为要约的情形，可以视为合同内容，不论因为什么原因致使被上诉人中发地置业公司不能实现该内容，均可视作被上诉人中发地置业公司违约。此外，上诉人与被上诉人中发地置业公司签订案涉合同的行为即为承诺，即便如被上诉人所说因消防规范的原因不能修建摩天轮、游乐场，因要约承诺已经构成，未经上诉人同意，被上诉人中发地置业公司亦无法撤回要约。在被上诉人中发地置业公司违约事实既定的情况下，如被上诉人中发地置业公司构成“根本违约”致使合同目的不能实现，则根据《合同法》九十四条，上诉人有权主张解除合同并赔偿损失。原判机械适用《合同法》第一百三十条关于买卖合同的规定，认为本案中只要上诉人缴纳了房款，被上诉人交付了房屋即合同目的实现，该认定法律适用错误。该法条系《合同法》中对于十五类有名合同的特征阐述，是因为《合同法》区分了有名合同与无名合同，以此来归纳有名合同的特征，但绝非以此认定合同目的。所谓合同目的，应当是合同相对人在订立合同时对合同能实现目的的真实意思表示，即判断合同目的时需要结合合同相对人订立合同时的真实意思表示进行判定。案涉房屋系一个大型商业综合体，是纯商业性质的房屋，与住宅不同的是，对于购房者来说购买住宅的合同目的是为了居住，而购买商铺的合同目的是为了获得相应的价值，被上诉人中发地置业公司并未按照要约（即视为合同内容的宣传广告）进行建设本身就不符合合同约定，由此大大减损了案涉房屋的商业价值，应当认定为合同目的不能实现。原判认为只要开发商交付了面积、位置符合约定的房屋，即合同目的实现，如该认定成立，将造成房建市场的紊乱，不同的建设项目之间没有价值大小区别，开发商可以让虚假宣传大行其道。嘉年华广场的高售价亦能说明了其合同目的中包含应有的商业价值。因此，不论从案涉房屋的售卖价格还是宣传资料来看，案涉《商品房买卖合同》的合同目的应当包含购房人根据宣传资料产生的对基础商业价值的判断，即购房者花如此高价购买的不仅仅是一个物理上的建筑物，还包含了建筑物的配套设施、广宣服务和其他使案涉标的符合预期价值的设施服务。3、关于林向荣、傅建澄是否承担责任的问题，原判称“林向荣、傅建澄仅是被告中发地置业公司的法人，原告要求林向荣、傅建澄承担连带责任，无依据，依法应予驳回”。上诉人庭审提交了中发地置业公司的工商信息，其中明确记载了林向荣、傅建澄不仅是中发地置业公司的法定代表人，同时林向荣系案涉合同签订时中发地置业公司100％控股的股东，而傅建澄是现任中发地置业公司IOO％的控股股东，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。以及《公司法》第二十条的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中应当由被上诉人林向荣、傅建澄举证其财产独立于公司，否则应当承担责任，原判对此认定明显错误。综上，原判不仅事实认定错误，法律适用明显不当，缺乏逻辑，造成原判错误，对上诉人极为不公。三被上诉人中发地置业公司、林向荣、傅建澄辩称，1、上诉人关于保全费、保函费的上诉请求在一审中并无该诉讼请求，上诉人二审中提出新的诉讼请求不属于二审审理的范围，对该请求应依法驳回。2、林向荣、傅建澄并非本案适格的被告，上诉人主张林向荣、傅建澄承担连带责任没有事实依据和法律依据。3、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人六枝特区农村信用合作联社述称，无论上诉人与被上诉人的纠纷结果如何，均不能对第三人与上诉人之间的借款合同关系产生影响。李群、谭贵发向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原告与被告中发置业公司签订的《商品房买卖合同》，并返还原告已支付的首付款112185元，利息20729.29元（利息自2015年6月2日计算至2019年3月20日，之后产生的利息按同期贷款利率计算至款项付清为止），返还原告已支付的维修基金、契税、水电开户费等费用13529元，共计146443.29元；2、判决解除原告与第三人六枝信合联社签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告中发置业公司返还原告已支付的贷款本息66719.12元，支付余下贷款本金100863.79元（计算至2019年2月），并负担相应利息以及因提前解除合同产生的违约金，以上共计314026.2元；3、判决被告林向荣、傅建澄对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2015年1月7日经有关部门审查并通过了被告中发置业公司开发的《六枝特区农贸市场迁建综合体项目（嘉年华商业广场）设计方案》，中发置业公司即动工修建，并按设计方案进行广告宣传，该方案设计有“超市设置于A区商业二、三层，游乐场、摩天轮设置于A区商业三楼顶部”，在修建过程中，因2015年5月1日施行的《建筑设计防火规范》，该项目的游乐场、摩天轮消防不符合该规定，未能修建。2017年5月4日通过了六盘水市公安消防支队消防验收，于2017年8月竣工验收备案。2017年9月办理商品房交付使用备案。本案二原告李群、谭贵发系夫妻关系，李群于2015年6月2日与被告中发置业公司签订了《商品房买卖合同》，以252185元的总价款购买被告中发置业公司开发的嘉年华2-1-110号商铺，支付了首付款112185元，余款140000元向第三人六枝信合联社按揭贷款支付，并由被告中发置业公司代交了维修基金、契税、水电开户费等相关费用，李群于2018年7月19日领取了产权证，并于2019年3月8日领取了该商铺的租金20174元。另查明，被告傅建澄为被告中发置业公司现任法人，林向荣为前任法人。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，二原告与被告中发置业公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均有约束力，根据买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同定义，本案二原告已支付了全部价款，并领取了所有权证及标的物所产生的利益，二原告购买商铺的合同目的已经实现并已受益。二原告以被告中发置业公司作了虚假宣传，致使所购买的商铺不能“红红火火”做生意，违反了合同的第二十六条不能实现合同目的为由，向法院提起解除合同并返还所支付款项及利息的诉求。根据我国《合同法》规定，当事人解除合同除协商解除外，必须符合以下五个条件：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院的解释》第八条规定:“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案的二原告与被告中发置业公司在履行双方签订的《商品房买卖合同》过程中，均无以上情形。该合同第二十六条约定“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任”，该条约定也仅是承担违约责任，并非解除合同，怎样承担违约责任，双方没有约定，法律也没有规定。因此，二原告要求解除合同并返还购房款及利息和维修基金、契税、水电开户费、装修费，无事实和法律依据，不予支持；被告林向荣、傅建澄仅是被告中发置业公的法人，原告要求林向荣、傅建澄承担连带责任，无依据，依法应予驳回；二原告要求解除其与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同与本案是两个不同的法律关系，不属于本案的审理范围，故本案不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条,《最高人民法院的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于》第二条规定，判决：驳回原告李群、谭贵发的全部诉讼请求。案件受理费3005元、诉讼财产保全费2090元（原告已预交），由原告李群、谭贵发负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点是：案涉《商品房买卖合同》应否解除。如应解除，上诉人诉请的各项费用应否支持，林向荣、傅建澄应否承担连带责任。本院认为，上诉人李群、谭贵发主张被上诉人中发地置业公司未实现广告宣传中的“大型超市、摩天轮、游乐场”等配套设施，构成根本违约，不能实现合同目的，应解除案涉《商品房买卖合同》。经审查，对于摩天轮、游乐场问题。上诉人提交的六枝特区住房和城乡建设局印发的《关于唐立新信访事项处理意见书》（六住建信报［2018］40号）证实，《六枝新兴农贸市场迁建综合体项目（嘉年华商业广场）设计方案》存在摩天轮、游乐场、超市的规划设计，因国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014于2015年5月1日实施，原设计不符合消防规范，不能修建摩天轮、游乐场设施，故上诉人据此主张该公司构成根本违约，无事实及法律依据，本院不予采信；对于大型超市问题。上述文件证实，中发地置业公司与施宗强签订的《租赁合同》约定，施宗强于2017年6月1日租赁嘉年华商业广场A区第二层位置经营“超市”，租赁场所建筑面积约为2257.93平方米，定于2017年10月1日开始正常营业，后因该商场商业氛围不浓，施宗强决定待市场稳定后再启动超市的装修、运营，故“超市”未入驻系因施宗强的原因造成，中发地置业公司并不存在虚假宣传或过错，不应因此认定该公司构成根本违约。此外，购买商铺属于商业投资行为，本身具有一定的风险，各上诉人作为投资人应当具备相应的风险承受能力，且中发地置业公司在一审中已举证证明各上诉人购买商铺后已取得相应的产权证并已取得三年的租金，故上诉人现以不能实现合同目的为由主张解除合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人李群、谭贵发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6010元，由上诉人李群、谭贵发负担。本判决为终审判决。审判长  张丽审判员  林波审判员  杨梅二〇一九年十二月九日法官助理罗先勇书记员姚梦龙