四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3192号 上诉人（一审被告、反诉原告）：朱立旺，男，1979年9月6日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 上诉人（一审被告、反诉原告）：徐金伟，男，1981年9月12日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：魏任忠，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：王军，男，1973年5月28日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：王倩，四川林志（绵阳）律师事务所律师。 上诉人徐金伟、朱立旺因与被上诉人王军房屋租赁合同纠纷一案，四川省三台县人民法院（2019）川0722民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年月日立案后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。上诉人徐金伟、朱立旺之共同委托诉讼代理人魏任忠、被上诉人王军的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐金伟、朱立旺上诉请求：一、请求撤销四川省三台县人民法院（2019）川0722民初1378号民事判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼法、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。（一）、关于消防通道堵死的问题。被上诉人在上诉人承租一年左右将消防通道堵死，造成上诉人无法正常经营，构成违约，从而导致上诉人搬离案涉场地。案涉合同因客观原因无法实际履行，理应解除。（二）、关于《商铺租赁合同》解除时间认定问题。第一、上诉人已于2018年3月以实际行动告知被上诉人，双方之间的合同已经解除。同时在2019年的庭审中上诉人也告知被上诉人双方之间的合同已经解除。2019年5月31日，上诉人给被上诉人发出《通知函》，要求解除合同，2019年6月2日送达被上诉人处，但被上诉人拒收。第二、根据合同法第九十六条的规定，双方之间的合同最早应当于2019年3月解除，最迟也应于2019年6月2日解除。第三、被上诉人于2019年5月20日变更诉请，要求解除双方之间的合同关系，此时双方已就合同的解除达到了合意，此时间点应当为双方当事人之间接触《商铺租赁合同》的时间点。而且，一审法院关于租金的计算方式也是错误的。（三）、关于赔偿损失的问题。一审判决所确认的损失缺乏事实及法律依据。一审判决既判决上诉人给付被上诉人解除合同时的租金，且上诉人所缴纳的保证金亦不予退还，还要求上诉人承担解除合同后4个月的租金，没有事实和法律依据，应该予以撤销并改判。且被上诉人在一审中主张损失是没有具体的请求，也没有提交证据，其该项诉请不能成立。（四）、对于上诉人在双方签订合同后，对案涉租赁物进行了装饰、装修，所产生的费用在双方解除合同时，被上诉人依法应当向上诉人进行补偿。二、一审法院判决适用法律错误，本案还应当使用《民法通则》第三、四条的规定，以维护上诉人的利益。 王军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一审判决对事实部分的分析很清楚，对上诉人所列事实不进行答辩。被上诉人认为一审认定4个月的损失是不足以弥补我方的实际损失，对该部分损失我方为了减少双方的讼累，所以没有上诉。 王军向一审法院起诉请求：一、请求二被告共同给付原告2016年3月19日至2018年3月19日的租金400000元，并按照年息24%承担相应利息；二、请求二被告共同给付原告2019年3月19日至2020年3月19日的租金200000元，并按照年息24%承担相应利息；三、本案的诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，王军变更第2项诉讼请求为：请求判令解除双方于2016年3月19日签订的《租赁合同》，并判令二被告赔偿原告的损失--从2019年3月19日起至该租赁物实际租赁给其他人为止，按照2019年3月19日至2020年3月19日238000元，之后每年在上年度租金上递增19%的标准给付，并给付该金额对应的利息，按照年利率24%计算。 一审法院认定事实：2016年3月19日，王军（甲方）与徐金伟、朱立旺（乙方）签订《商铺租赁合同》载明：乙方租用甲方地处景福商业城负一楼现状（KTV、公共楼道和疏散通道除外的所有用房）围砌的地方由甲方负责，经双方协商一致签订此合同；租赁期限为10年，自2016年3月19日起至2026年3月19日止；租金及付款方式、优惠政策，第一年租金贰拾万元整、第二租金贰拾万元整、第三年租金贰拾万元整，乙方在遵守合同的前提下免收第一年和第二年的租金，以后每年按19%递增房租，在签订合同时一次性付清第三年租金共计贰拾万元整（不含税），之后每年提前一年付清当年的租金，否则甲方有权整体收回商铺；乙方在租赁期间必须合法经营，不得整体转租或整体分租，乙方自有设备设施可另行转让；乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样；乙方租赁的负一楼以卷帘门为界，超出门外的一切装修、广告及促销搭建必须书面通知甲方，得到甲方书面通知后方可实施；乙方在与甲方签订合同时，向甲方交纳商铺水、电、气保证金20000元整，此保证金待合同期满时无违约、无欠费的情况下退还乙方。合同签订后，被告支付了第三年租金200000元，并交纳商铺水、电、气保证金20000元。2018年7月28日，被告朱立旺向原告转账支付了租金38000元。审理中，原告表示，被告存在严重违约，其所交纳的保证金不应退还或抵扣。 另查明，2016年5月1日，王军（甲方）与朱立旺（乙方）签订《房屋租赁合同》载明：甲方将座落在景福镇观射街的房屋，建筑面积663.7平方米，出租给乙方使用；租赁期共10年，从2016年5月1日起将此房屋交给乙方使用，至2026年4月30日止；甲乙双方议定年租金50000元，交纳方式为一年一付。 上述事实有原、被告的陈述，居民身份证复印件，《商铺租赁合同》，四川省农村信用社借记卡账户明细查询单，《好又多购物广场租赁合同》复印件，《房屋租赁合同》，微信聊天记录，照片，视频光盘等证据证实。 一审法院认为，原、被告于2016年3月19日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦无证据证明该合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，当属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。从查明的事实看，被告系按照《商铺租赁合同》交纳的租金、保证金，而《房屋租赁合同》中合同的相对方、租赁物及其位置、租金等合同内容与《商铺租赁合同》明显不同，亦无保证金之约定，因此，《房屋租赁合同》与本案不具关联性，对被告关于《商铺租赁合同》仅系双方的意向性意见、原告只能依据2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》主张权利的意见，不予采信。由于被告未按《商铺租赁合同》的约定给付第四年的租金，已构成违约，故对原告请求解除《商铺租赁合同》及由被告给付2016年3月19日至2018年3月19日的租金400000元的主张，予以支持。原、被告在《商铺租赁合同》中明确约定商铺水、电、气保证金20000元待合同期满时无违约、无欠费的情况下退还乙方，被告要求将20000元保证金予以退还或抵扣的意见，与约定不符，不予采纳。 关于《商铺租赁合同》的解除时间。本案第一次开庭审理后，原告提交了变更请求申请书请求解除《商铺租赁合同》，本院于2019年6月14日向被告进行了邮寄送达，2019年6月16日被告收到该申请书，故应认定《商铺租赁合同》的解除时间为2019年6月16日。被告以其曾三次提出解除合同即原告知晓其于2019年3月14日搬出该商铺未提出异议应视为默认解除、2019年4月29日二被告在庭审活动中告知原告解除、2019年6月2日原告拒收解除通知函为由，认为双方的租赁合同最迟应于2019年6月2日解除的意见，因其提交的证据既不足以证明原告存在根本违约，也不能证明双方就合同的解除达成了合意，故对被告的该辩称意见不予采信。被告应按照《商铺租赁合同》的约定向原告支付2019年3月19日至2019年6月16日欠付的租金21500.00元（238000元÷12月÷30天×90天-38000元）。由于《商铺租赁合同》的解除系被告违约所致，因此，原告要求被告赔偿合同解除后的相关损失，于法有据。一审法院综合本案情况，酌定由被告赔偿因《商铺租赁合同》解除给原告造成的损失79333.33元（238000元÷12月×4月）。原告的其余主张，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院遂作出如下判决：一、王军与徐金伟、朱立旺签订的《商铺租赁合同》于2019年6月16日解除；二、徐金伟、朱立旺于本判决生效后十日内向王军支付2016年3月19日至2018年3月19日的租金400000元；三、徐金伟、朱立旺于本判决生效后十日内向王军支付2019年3月19日至2019年6月16日欠付的租金21500.00元，并赔偿王军因《商铺租赁合同》解除所造成的损失79333.33元；四、驳回王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，保全费4520元，由王军负担2000元，朱立旺、徐金伟负担12320元（原告已垫付，由被告在履行本判决书确定的义务时直接支付给原告）。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院二审予以确认。 本院认为，依据双方当事人的诉辩主张及理由，本案的争议焦点为：一、导致案涉《商铺租赁合同》不能继续履行的归责问题。二、双方当事人解除《商铺租赁合同》的时间节点如何确定的问题。三、上诉人朱立旺、徐金伟是否应当承担赔偿责任。 首先，对于导致案涉《商铺租赁合同》不能继续履行的归责问题。双方当事人所签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的合同义务。本案中，在王军履行了出租义务的前提下，朱立旺、徐金伟依法应当按照合同的约定，履行自己的义务。依据收集在卷的有效证据可以认定，朱立旺、徐金伟没有按时交纳房租费是导致案涉《商铺租赁合同》不能继续履行的原因，且构成违约，其依法应当承担相应的法律责任。诉讼中，虽然朱立旺、徐金伟主张因王军堵死消防通道系导致案涉合同不能继续履行的主要原因，但其所提交的证据不能达到其证明目的，其依法应当承担举证不能的法律后果。 其次，对于双方当事人解除《商铺租赁合同》的时间节点如何确定的问题。依据收集在卷的有效证据可以认定，王军在2019年3月14日就应当知晓朱立旺、徐金伟已经撤离了案涉商铺，不再继续租赁该商铺，以实际行动表示要求解除双方签订的《商铺租赁合同》。此时间节点，双方当事人虽未形成解除合同的合意，但王军在2019年5月20日推出变更诉讼请求时，明确请求解除双方所签订的《商铺租赁合同》，故此时间节点双方当事人已就解除合同达成了合意，故本院确认2019年5月20日为双方当事人解除《商铺租赁合同》的时间，朱立旺、徐金伟依法应当按照合同的约定支付此前的商铺租赁费用。朱立旺、徐金伟还应当支付的租赁费用为401666.67元[（20万元×3年＋238000元÷12×2）－238000元]。 再者，对于上诉人朱立旺、徐金伟是否应当承担赔偿责任的问题。本案中，虽然导致《商铺租赁合同》不能继续履行归责于朱立旺、徐金伟，但一审法院在判令朱立旺、徐金伟全额支付了租赁期内的房租费用，并基于朱立旺、徐金伟的违约行为不予退还其缴纳的保证金，朱立旺、徐金伟已经承担了违约责任，且该保证金足以弥补王军的损失的前提下，加之王军在诉讼中亦没有提交证据用以证明其因解除案涉合同所遭受的损失客观存在，一审法院还判令朱立旺、徐金伟承担案涉合同解除之后的租赁费用不当，本院依法予以纠正。 综上所述，朱立旺、徐金伟的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销四川省三台县人民法院（2019）川0722民初1378号民事判决； 二、王军与徐金伟、朱立旺签订的《商铺租赁合同》于2019年5月20日解除； 三、徐金伟、朱立旺于本判决生效后十日内向王军支付租赁费用401666.67元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回王军的其他诉讼请求。 一审案件受理费9800元，保全费4520元，由王军负担4000元，朱立旺、徐金伟负担10320元。二审案件受理费8808元，由王军负担2000元，朱立旺、徐金伟负担6808元。 本判决为终审判决。 审判长  陈兴旺 审判员  田 苑 审判员  于红霞 二〇一九年十二月十六日 书记员  刘 凤