福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初4765号 原告：福建永嘉商业物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区东大路36号花开富贵1号楼A座24A，统一社会信用代码9135010057096264XW。 法定代表人：甘汉斯，经理。 委托诉讼代理人：王林杰，江西柴郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱小娟，福建道周律师事务所律师。 被告：郑莹，女，1982年11月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈潇君，福建粱峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晶晶（系郑莹嫂子），1984年03月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被告：陈国贤，男，1973年10月01日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：林金春，漳浦县金浦法律服务所法律服务工作者。 原告福建永嘉商业物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）与被告郑莹、陈国贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的委托诉讼代理人邱小娟、被告郑莹及其委托诉讼代理人陈潇君、徐晶晶、被告陈国贤及其委托诉讼代理人林金春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令郑莹支付物业服务费14246.94元，能源费9373.34元，并按日千分之三支付至被告付清之日止违约金（暂计至2019年4月30日为2450.47元），暂合计26070.75元。2．郑莹承担本案诉讼费用。审理中永嘉物业公司将诉讼请求1变更为“判令郑莹、陈国贤连带向永嘉物业公司支付物业服务费9491.33元，能源费10599.65元，并按日千分之三支付至被告付清之日止违约金（暂计至2019年4月30日为2450.47元），暂合计22541.45元”。事实和理由：郑莹向永嘉（漳浦）房地产开发有限公司购买永嘉天地7号楼D102单元的房产（属情景商业），2011年12月10日，永嘉物业公司与永嘉（漳浦）房地产开发有限公司（以下简称永嘉房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，期限自2011年12月10日起至项目委员会选聘新的物业公司并签订新的物业合同生效之日止，该合同约定永嘉物业公司为永嘉天地物业提供物业服务，情景商业（5至8号楼）每月按3.6元/㎡、商业物业费每月5.6元/㎡，逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。截止2019年10月31日，郑莹拖欠物业服务费9491.33元、能源费10599.65元，经多次催讨，至今仍未缴纳上述费用。 郑莹辩称，其系永嘉天地7号楼D102单元的房产业主，一直按合同约定缴交相关物业费用，在2017年7月1日将该房产出租给陈国贤实际使用，签订商铺租赁协议，该协议约定本案诉争房产物业服务费、公摊水电费等由陈国贤承担，郑莹在本案中不存在违约行为，诉争标的应由陈国贤支付。陈国贤多次向郑莹反映永嘉物业公司未能履行管理义务，经常无故停水、停电给陈国贤造成经济损失，据此，郑莹、陈国贤基于合同的先履行抗辩权，有权拒不支付物业管理费。与郑莹签订《前期物业服务合同》的是永嘉物业公司漳浦分公司，不是本案永嘉物业公司漳州分公司，永嘉物业公司不具有本案诉讼的适格主体资格，应驳回永嘉物业公司的诉讼请求。 陈国贤辩称，根据《前期物业服务合同》永嘉物业公司应按照合同约定提供相应的物业服务后方能收取物业服务费，陈国贤基于永嘉物业公司在平时的管理中未能及时清理垃圾、维修照明、疏通下水道、在陈国贤的店面前违规出租经营牟利影响陈国贤正常经营活动、违规悬挂广告影响通行等情况拒不支付物业服务费。而公摊水电费等因《前期物业服务合同》没有规定公摊分摊比例，陈国贤租赁的房产系独栋别墅，没有使用中央空调，该部分中央空调费用与陈国贤无关。请求驳回永嘉物业公司的诉讼请求。 永嘉物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：《前期物业服务合同》、业主、使用人基本情况登记表、交房流转单、建筑消防设施维护保养报告、福建永嘉商业物业有限公司漳州分公司发票、漳浦永嘉天地客户欠费明细单、增值税普通发票、费用催款函、公摊费用明细、照片一组等证明郑莹拖欠物业费、能源费和永嘉物业公司已经按照《前期物业服务合同》约定履行职责的事实；郑莹围绕其主张提供证据：《前期物业服务合同》、商铺租赁协议，证明本案诉争标的应由陈国贤承担和永嘉物业公司不具有本案诉讼主体资格的事实；陈国贤围绕其主张向提供证据：相片微信聊天记录一份14张、监控视频及手机视频一份证明永嘉物业公司未按《前期物业服务合同》约定履行职责的事实。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1．郑莹系漳浦县绥安镇龙湖大道西侧府永嘉天地7号楼D102单元房产的业主，房屋面积164.78㎡。2011年12月10日，永嘉物业公司与永嘉房地产公司签订了《前期物业服务合同》，期限自2011年12月10日起至项目委员会选聘新的物业公司并签订新的物业合同生效之日止，该合同约定永嘉物业公司为永嘉天地物业提供物业服务，情景商业（5至8号楼）每月按3.6元/㎡、商业物业费每月5.6元/㎡，能源费用（此费用包含公摊中央空调费、公摊水费、公摊电费），逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。2．郑莹自2018年7月1日起未交物业费、自2017年12月1日起未交能源费，截止2019年10月31日止郑莹拖欠物业服务费164.78㎡×3.6元/㎡×16=9491.33元、能源费10599.65元（包括能源费4050.29元，2019年8月至10月的电费6549.36元）。永嘉物业公司于2019年9月3日向本院提交起诉材料。3、郑莹与陈国贤于2017年6月26日签订商铺租赁协议，郑莹将永嘉天地7号楼D102单元房产租赁给陈国贤经营使用，协议约定租赁期间产生的所有与协议相关的所有税费、水、电、物业管理费等所有费用由陈国贤承担。 另查明，福建永嘉商业物业管理有限公司漳浦分公司经核准于2015年7月17日将名称变更为福建永嘉商业物业管理有限公司漳州分公司。福建永嘉商业物业管理有限公司漳州分公司系福建永嘉商业物业管理有限公司下设无独立法人资格的分公司。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。永嘉物业公司下设的永嘉物业公司漳州分公司与永嘉房地产公司签订了《前期物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。郑莹作为永嘉天地的业主之一，接受了永嘉物业公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但郑莹却未能按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”规定，陈国贤租赁郑莹的该房产，且双方租赁协议约定由陈国贤承担相应的物业管理费、公摊水电费等，据此，本案给付义务应由陈国贤承担，郑莹作为物业所有人应承担连带支付责任。但因陈国贤反映的事实客观存在，永嘉物业公司未能及时处理，致使该状况长期存在，影响业主对公共设施的合理使用，物业服务存在瑕疵，应承担10%责任。据此，陈国贤应交纳的物业服务费为8542.2元（9491.33元的90%）。能源费10599.65元中电费6549.36元为陈国贤实际使用费用，其余4050.29元系按住户分摊计算得出，且为实际发生的费用，陈国贤应当支付，永嘉物业公司的诉求予以支持。因永嘉物业公司未能提供证据证明因郑莹的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，永嘉物业公司管理服务的不到位给业主正常生活和基本居住利益造成了影响，导致业主因合理理由未能及时交纳物业服务费，故永嘉物业公司主张违约金不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、陈国贤应于本判决生效之日起十日内向福建永嘉商业物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费8542.2元、能源费10599.65元，共计19141.85元； 二、郑莹对上述款项承担连带清偿责任。 三、驳回福建永嘉商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费451元，由福建永嘉商业物业管理有限公司负担172元，由郑莹负担279元，应于判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  庄毅敏 人民陪审员  李艺华 人民陪审员  林智全 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  林 凤 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。