西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2017)陕0103民初7319号原告（反诉被告）:西安街角咖啡餐饮服务有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：张继军，该公司经理。委托诉讼代理人：崔贵山，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦素敬，陕西静远新言律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西海孚家春秋实业发展有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：朱伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩，陕西博硕律师事务所实习律师。原告西安街角咖啡餐饮服务有限公司（以下简称街角咖啡）与被告陕西海孚家春秋实业发展有限公司（以下简称家春秋公司）房屋租赁合同合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告街角咖啡向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告退还履约保证金58630元；2、依法判令被告向原告赔偿装修损失1822830.7元。3、依法判令被告赔偿原告物品损失830636.05元，经营损失203800元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年原被告签订《租赁合同》，约定其承租被告位于本市XX路XX号XX中心XX层XX号，承租面积1066平方米，自2014年12月28日至2018年4月30日止，租金为55元/㎡、70元/㎡、73.5元/㎡，同时缴纳履约保证金58630元。合同签订后其支付保证金及租金，自2016年10月房屋开始漏水，另因被告自身原因导致其无法正常经营，被告拒绝给其售电，2017年2月28日被告单方擅自将租赁房屋前、后门上锁，导致其无法正常使用承租房屋。合同目的无法实现，2017年3月22日被告发函要求解除合同，27日其同意解除合同，并要求被告退还保证金并赔偿原告全部损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告家春秋公司辩称，1、原告长期拖欠房屋租金及物业费，已经严重违约，故其有权不予退还原告履约保证金。2、原告主张装修损失缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。3、原告主张营业损失没有事实法律依据，亦应当予以驳回。同时反诉：1、依法判令被反诉人向反诉人支付2017年1月16日至2017年3月27日的房屋租金177005.61元；2、依法判令被反诉人向反诉人支付2016年5月1日至2017年3月27日的物业费50412.16元；3、依法判令被反诉人向反诉人支付自2017年3月28日至2017年7月27日的房屋占有使用费318495.45元；4、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金（以拖欠的房屋租金、物业费总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准自2017年4月6日计算至实际支付之日）；5、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告街角咖啡针对反诉辩称合同履行中，被告存在限购电，拒绝售电，并对承租房屋加锁，张贴封条等违约行为，造成自2016年10月其无法正常使用承租房屋。因被告不愿继续履行合同，导致合同解除。产生一切法律后果由被告承担。且按照生效法律文书，被告不具有出租人资格，无权主张租金、房屋占用费及违约金，另被告在2016年1月1日将经营管理权抵偿案外人，已经构成根本违约，反诉原告主张租赁费房屋使用费物业费及违约金没有事实法律依据。经审理查明，涉案的本市碑林区XX路XX号XX层XX楼系西安彩虹电器工业有限责任公司（以下简称彩虹公司）所有。2007年3月18日彩虹公司与家春秋公司签订《房屋租赁合同》，彩虹公司将地上四层（局部五层）、地下一层（部分）框架结构的商业用房承租给家春秋公司，租赁期限为20年。2015年元月6日家春秋公司（甲方）与张海松（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁本市XX路XX号XX中心XX层XX号，承租面积1066平方米。租赁期限自2014年12月28日至2018年4月30日。甲方应于2014年12月28日将租赁房屋交付乙方使用。同时约定2014年12月28日至2016年4月30日房屋租金为945897.30元（55元/㎡）、2016年5月1日至2017年4月30日租金为940212元（70元/㎡）、2017年5月1日至2018年4月30日租金为1034233.2元（73.5元/㎡）。乙方应缴纳履约保证金58630元。同时合同约定甲方负责商场物业管理。第六章约定甲方提供乙方正常装修条件（包括水、电），乙方单独计量使用并按规定交纳相关费用。第七章约定乙方应按合同约定及时缴纳各项费用。第九章违约责任约定乙方应在收到甲方通知之日起15日内清偿所欠全部租金、物业费及其他费用，否则，每逾期一日，按同期银行贷款利率的四倍标准由乙方向甲方支付违约金。甲方加盖家春秋公司合同专用章，乙方由张海松签字捺印。2016年10月6日双方签订《协议》：3、鉴于改造及经营实际情况，商场给予街角咖啡4个月免租期进行支持，免租期由2016年9月16日至2017年元月15日。2017年1月6日街角咖啡给家春秋公司出具《工作联系函》：2016年12月21日我司就贵司限制（拒绝）向我司售电事宜向贵司致函，希望贵司及时解决购电一事，但贵司收到我司函件后，依旧不向我司售电。……目前我司店面后厨已经停止运营。请贵司立即履行售电义务，保证我司正常用电，如贵司仍拒绝售电的，由此造成的一切后果及损失全部由贵司承担。2017年3月22日家春秋公司向街角咖啡发出《解除房屋租赁合同通知书》：……我司正式通知贵方《房屋租赁合同》自本通知书发出后立即解除，贵方需在2017年3月31日前与我司办理交接手续……。同年3月27日街角咖啡出具回函：……贵司前述种种违约行为，已经明确表明贵司不愿继续履行《合同》，1、我司同意解除双方签订的《租赁合同》；2、请贵司立即打开我司承租房屋返还扣押我司相关财产；3、请贵司立即退还我司履约保证金并赔偿由此给我司造成全部经济损失……。另查，街角咖啡物业费交至2017年5月。2014年12月25日街角咖啡给家春秋公司交履约保证金58630元。2017年2月28日家春秋公司将街角咖啡承租房前后门上锁，导致街角咖啡无法正常经营。再查，经生效法律文书确定，高俊山自2015年取得涉案商业用房12年的经营收益权，家春秋公司丧失对涉案商业用房的承租权及经营收益权。本案在审理中，原告申请对房屋装修残值进行鉴定，2018年1月23日陕西方正和资产评估有限公司给本院出具《退件函》：评估人员会同双方当事人已完成现场勘查工作，但双方当事人对大部分涉案资产项目达不成一致，我公司暂无法进行评估工作，故将该案件退回。在本案审理中，原告申请撤回要求被告赔偿装修损失1822830.7元的诉讼请求。以上事实，有庭审笔录、2007年3月18日《房屋租赁合同》、2015年元月6日《租赁合同》、协议、解除《房屋租赁合同》通知书、回函、陕西省高级人民法院（2018）陕民终958号民事判决书、房屋所有权证、履约保证金收款收据等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各种的义务。双方当事人已经自行解除合同。现原告要求被告返还履约保证金58630元，依法应予准许。对于原告要求被告支付装修损失，本案在审理中，原告撤回该项诉请，本院予以准许。至于原告要求被告赔偿原告物品损失830636.05元，经营损失203800元，因本案系房屋租赁合同纠纷，原告应当另案处理。对于被告反诉要求原告支付房屋租金177005.61元、支付2016年5月1日至2017年3月27日的物业费50412.16元及支付自2017年3月28日至2017年7月27日的房屋占有使用费318495.45元、支付违约金，因2015年起案外人已经取得涉案商业用房12年的经营收益权，被告丧失对涉案商业用房的承租权及经营收益权，故被告不是反诉的适格主体，本院不予支持。依照 《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下:一、被告陕西海孚家春秋实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告西安街角咖啡餐饮服务有限公司履约保证金58630元。二、驳回原告西安街角咖啡餐饮服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告陕西海孚家春秋实业发展有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费17932.11（案件受理费13230元、反诉费4702.11元）由原告街角咖啡餐饮服务有限公司负担13180元，被告陕西海孚家春秋实业发展有限公司负担4752.11元（此款原告已垫付13230元，被告在给付上述款项时支付原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审 判 长      刘  彧审  判  员       梁  媛人民陪审员     姚爱琴   二〇一九年十二月二十八日  书  记  员       冯亚楠 1