四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1293号 上诉人（原审原告）：聂虹，女，1982年12月12日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：李进，四川明炬（泸州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川省同汇房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区滨江路四段七号，统一社会信用代码：91510500689915090U。 法定代表人：刘文。 委托诉讼代理人：颜宁，男，1992年6月29日生，汉族，系公司员工。 上诉人聂虹因与上诉人四川省同汇房地产开发有限公司（以下简称“同汇房地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2018）川0502民初6219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，于2019年11月29日公开开庭进行了审理，上诉人聂虹及其委托诉讼代理人李进，上诉人同汇房地产的委托诉讼代理人颜宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂虹的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判同汇房地产支付违约金，以667290元为基数，按每日0.3‰的标准从2018年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止。事实和理由：聂虹按约支付购房款后，同汇房地产交付房屋存在严重质量问题，户型与合同不符，严重损害聂虹的合法权益，双方合同约定逾期交房违约金为已付房款的每日0.3‰为标准计算，一审法院调整为每日0.1‰没有依据。 同汇房地产辩称：房屋虽然存在瑕疵，但并不影响居住，不构成逾期交房，即使法院认定房屋瑕疵同汇房地产应当承担违约责任，计算标准应当予以维持。 上诉人同汇房地产的上诉请求：1、将一审判决第一项改判为同汇房地产于本判决生效之日起六十日内按照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》【证书编号：川建（检）字第354号】要求，并参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（ＤＢＪ51／015-2013）对位于江阳区房屋进行整改；2、驳回聂虹的其他诉讼请求。事实和理由：案涉房屋不具有严重影响居住使用的质量问题，一审法院认定上诉人构成逾期交付属于认定事实不清、适用法律错误，同汇房地产交付的案涉房屋已经通过政府主管部门的各项验收并取得了《竣工验收备案书》、《规划核实合格证》。即使一审法院认为案涉房屋整改期间较长，同汇房地产应当赔偿购房户损失，也应当是整改期间的损失赔偿责任而非预期交付违约责任。无论一审法院认定同汇房地产应当承担的是逾期违约责任或是整改期间的赔偿责任，均应当依据双方合同之约定，确定赔偿金额的上限，即已支付房款的10%为上限。 聂虹辩称：案涉房屋装修存在质量问题，同汇房地产已经构成违约，应当承担违约责任，一审法院调整违约金标准过低，应当改判，请求驳回同汇房地产的上诉请求。 聂虹向一审法院起诉请求：1.同汇房地产按照《四川省成品住宅装修工程技术标准》对位于江阳区房屋进行整改；2.判令同汇房地产向聂虹交付整改后的房屋；3.判令同汇房地产向聂虹支付违约金暂计66862元（实际违约金从2018年1月1日起以667290元为基数按每日万分之三的标准支付至实际交付合格房屋时止；4.判令同汇房地产承担未收房期间的物业费、水电等相关费用；5.判令同汇房地产承担本案诉讼费、律师费、房屋鉴定费等。 一审法院认定事实：2016年7月14日，同汇房地产与聂虹签订《商品房买卖合同》，约定：由聂虹购买由同汇房地产开发的位于泸州市江阳区房屋，房屋面积127.23平方米，单价每平方米5244.75元，总价款667290元，聂虹采取公积金贷款方式付款；房屋交付条件：同汇房地产应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》：1.该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；逾期交房责任：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交付商品房。该合同附录四《泸州市碧桂园生态城小洋房货量交付标准（1412版装修标准）》对涉案商品房的交付标准进行了约定。 合同签订后，聂虹按约支付完毕购房款667290元。2017年12月31日前，同汇房地产通知聂虹接房，聂虹查验房屋时，发现卧室墙面、厨房等有漏水情况，水电路安装不规范等，聂虹遂未办理交付验收手续。 一审法院另查明，涉案房屋所涉工程已于2017年12月29日竣工验收备案。该房屋的屋面防水、房间和外墙面防渗漏保修期为5年。2018年，同汇房地产委托四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司对涉案的房屋进行成品房装饰装修部分隐蔽工程施工质量进行鉴定。2018年6月29日，四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论【证书编号：川建（检）字第354号】：主卧卫生间二次排水口偏高、管道安装门口水管有混接现象、门口管接头渗漏迹象，不符合要求，等位线导管为软管。不符合要求；公共卫生间二次防水口偏高，等位线导管为软管，不符合要求；入户花园及通道的线管距离热水管平行距离偏小，交叉距离偏小，不符合要求等等。建议：1.对卫生间沉箱二次排水口偏高排水不畅进行维修;2.对等位线导管为软管进行更换;3.对卫生间门洞口处地面、墙面防水进行延伸加强处理；4.若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，浴室与其他室内空间相邻墙面的防水层应至少延伸至浴室吊顶高度以上50mm;5.若参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）相应规范，应对线路距离热水管的平行距离、交叉距离过小情况进行整改，若整改中难度大且不影响后续使用安全，建议可不作处理。 一审法院认为，聂虹与同汇房地产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反相关法律禁止性规定，属有效合同，应按照诚实守信原则履行各自义务。 本案争议的焦点为：一、同汇房地产按照合同约定的时间通知聂虹接收房屋，是否视为完成了交付；二、若同汇房地产存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定。针对上述争议焦点，一审法院作如下评判： 一、关于同汇房地产按照合同约定的时间通知聂虹接收房屋，是否视为完成了交付的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。根据举重以明轻的原则，房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，买受人有权拒绝接受房屋。买卖合同中，买受人获取标的物使用价值是其购买该物的基本用意，标的物能够使用是其价值赖以存在的基础，因而作为房屋出卖人交付能够正常居住使用的房屋亦系其基本义务。本案中，涉案商品房作为精装修预售商品房，在交付时，更应达到基本的入住条件。然而根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司于2018年6月29日依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论可以得知，该房屋现在存在的问题已经严重影响房屋的正常居住使用功能，虽经聂虹要求整改，但并未引起同汇房地产足够的重视，涉案房屋现在存在的问题依然存在。综上，因同汇房地产未能向聂虹交付符合基本入住条件的房屋，应视为未能按约交房，故同汇房地产应按照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》【证书编号：川建（检）字第354号】要求，并参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋进行整改，整改合格后，向聂虹出具由相应资质的机构出具的合格验收报告。同时，因同汇房地产在庭审过程中未对线路距离热水管的平行距离、交叉距离过小情况提出有整改难度，故也相应进行整改。同时，涉案房屋的保修时间从交付合格房屋之日起计算。 二、如上所述，同汇房地产已经存在逾期交付合格房屋的行为，应按约承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算标准的问题。同汇房地产存在违约交房的行为，违约金的计算标准如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。一审法院兼顾合同履行情况、同汇房地产的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金每日按已交付房款总额的0.1‰计算较为合理，具体计算时间为2018年1月1日起至整改合格交付完毕之日止，即同汇房地产应支付聂虹逾期交房的违约金为：以购房款667290元为基数，按每日0.1‰的标准从2018年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止。关于聂虹主张的物业费、水电费等，因聂虹并未举证其已经实际支付上述费用，故对此项诉请一审法院不予支持。 据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内按照四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司作出的《鉴定报告》【证书编号：川建（检）字第354号】要求，并参照《四川省成品住宅装修工程技术标准》（ＤＢＪ51／015-2013）对位于江阳区房屋进行整改，整改合格后将房屋交付聂虹，房屋的保修时间从交付合格房屋之日起计算；二、四川省同汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内支付聂虹逾期交房违约金，违约金以667290元为基数，按每日0.1‰的标准从2018年1月1日起计算至整改合格交付完毕之日止；三、驳回聂虹的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取736元，由四川省同汇房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点系同汇房地产是否构成逾期交房的违约责任，以及违约金应当如何计算的问题。根据同汇房地产与聂虹签订的《商品房买卖合同》约定，同汇房地产应当在2017年12月31日前向聂虹交付房屋，在该日期前，同汇房地产虽通知聂虹接房，但根据四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司依据《四川省成品住宅装修工程技术标准》（DBJ51／015-2013）对涉案房屋作出鉴定结论【证书编号：川建（检）字第354号】，同汇房地产交付的房屋存在质量问题，不符合合同约定的交付标准。因此，一审法院认为没有交付合格房屋视为没有交付的认定并无不当，本院予以维持。关于同汇房地产上诉称，即使同汇房地产承担违约责任，也应当根据双方合同约定，确定赔偿金额上限为已付购房款的10%，以及聂虹认为应当按每日按已交付房款总额的0.3‰计算逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任第2项第二款“买受人根据本条第1中方式第（2）款约定故要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的10%”虽然约定了逾期交房的违约金不超过已支付房价款的10%，但一审法院结合同汇房地产的违约情况、案涉房屋整改的进展情况，已经将逾期交房违约金从双方合同约定的每日按已交付房款总额的0.3‰计算调整为按每日0.1‰计算，已经降低同汇房地产违约责任的承担，在降低违约金计算标准的基础上，如同汇房地产仍然不能对案涉房屋整改合格并交付给买受人，给逾期交房违约金设定上限，将可能导致同汇房地产怠于整改并交付房屋。因此一审从公平原则出发，在调低逾期违约金计算标准的同时，不设定违约金上限更有利于合同的履行以及双方权利的保护，本院认为并无不妥。 综上所述，上诉人聂虹以及上诉人同汇房地产的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1472元，由上诉人聂虹负担736元，上诉人四川省同汇房地产开发有限公司负担736元。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年十二月五日 书记员 毛 林