北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9422号原告(反诉被告)：杜运建，男，1976年11月9日出生，汉族，西藏坎巴嘎布卫生用品有限公司北京市分公司董事长，住拉萨市城关区。委托诉讼代理人：张遥，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：曹务阳，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。被告（反诉原告）：陈玉芝，女，1939年7月6日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王杰（系陈玉芝之女），1963年4月23日出生，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告：王利，男，1960年6月10日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告：北京亦庄投资控股有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇荣华南路9号院亦城科技中心1号楼。法定代表人：白文，董事长。委托诉讼代理人：张振峰，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：许敬新，北京泓聚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杜运建与被告（反诉原告）陈玉芝、被告王利、被告北京亦庄投资控股有限公司（以下简称：亦庄控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杜运建及其委托诉讼代理人张遥、曹务阳；陈玉芝的委托诉讼代理人王杰、岳仁东，王利的委托诉讼代理人岳仁东，亦庄控股公司的委托代理人张振峰、许敬新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜运建向本院提出诉讼请求：1、解除杜运建与陈玉芝、王利双方于2009年5月4日签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议；2、陈玉芝、王利向杜运建返还押金5000元；3、陈玉芝、王利向杜运建支付违约金100000元；4、陈玉芝、王利赔偿杜运建停产停业补助费、装修损失费、设备损失费、原材料和产品损失费、停产停业损失费等各项损失合计6023405.79元，亦庄控股公司对上述费用承担连带责任。事实理由：2009年5月4日，杜运建与陈玉芝、王利签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定陈玉芝、王利将其所有的位于北京市大兴区瀛海镇同心庄的陈玉芝宅基地及地上建筑物一并租赁给杜运建作为产品生产、办公、居住等商业用途，租赁期限为20年，自2009年6月10日起至2029年6月10日止，前三年的租金为85000元每年，且之后每三年进行一次递增。2009年7月20日，杜运建与陈玉芝、王利又分别签订了《房屋装修许可协议》及《房屋转租许可补充协议》。之后杜运建投入了大量的资金用于房屋的装饰装修，并购买了相应的生产设备放置于租赁房屋内用于湿巾的生产加工，又购买了大量的原材料，开始了正常的生产经营活动。2012年王利又将其所有的旁边一块土地及地上建筑物租赁给杜运建使用，杜运建一并向其缴纳租金。2014年11月以来，瀛海镇政府、北京市经济技术开发总公司启动腾退还绿项目，我们租用的场地在此范围之内。自2015年开始，陈玉芝、王利分别以恶意起诉、注销收租账户等达到解除合同的目的。2017年3月17日陈玉芝、王利多人突然敲门砸锁，控制杜运建工人，非法控制杜运建工厂，致使杜运建千万财产失控，瀛海镇政府协调过程中，2017年4月30日凌晨，陈玉芝、王利不顾杜运建的阻拦，纠集多人强行拆除了租赁物，致使杜运建厂房内的机械设备严重损坏，原材料及产出的湿巾成品损毁，并使杜运建的生产经营活动不得不中断，陈玉芝、王利的严重违约行为给杜运建造成了巨大的经济损失。另外，在陈玉芝、王利与亦庄控股公司签署的相关拆迁协议中，涉及杜运建的相关利益，亦庄控股公司是受益者应当承担连带赔偿责任。事发后，杜运建多次找到陈玉芝、王利要求进行赔偿，但均协商无果，无奈之下，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，支持杜运建的诉讼请求。陈玉芝、王利辩称，不同意杜运建的诉讼请求。1、与本案相关的事实为2009年5月4日，陈玉芝（出租方，甲方）与杜运建（承租方，乙方）签订北京市房屋租赁合同，合同载明甲方将位于北京市大兴区瀛海镇同心庄村的陈玉芝的宅基地及地上所建楼房租赁与乙方使用；租赁期限为20年，自2009年6月10日起至2029年6月10日止，如遇国家征占土地，赔偿金归甲方所有；因乙方原因，提前终止本合同，乙方应按10万元的标准向甲方支付违约金；因甲方原因提前终止本合同，甲方应按10万元标准向乙方支付违约金；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议时，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方，其不接受双倍租金，甲方有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保菅的责任；如遇严重的自然灾害或政府征占土地等不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，甲乙双方互不承担责任，本合同自然终止。涉案房屋均为陈玉芝装修完毕，交接后杜运建可以直接使用。涉案房屋租金，杜运建交至2015年6月9日。上述宅基地使用权人为陈玉芝，涉案房屋准建证登记姓名为陈玉芝。2017年1月14日，陈玉芝依据合同约定向杜运建邮寄送达《解除租赁合同通知书》；2017年1月17日，杜运建签收。西藏坎巴嘎布卫生用品有限公司北京分公司于2016年7月12日起已不具备加工湿巾资质。2、根据上述事实，可以认定涉案房屋系陈玉芝所有，出租方为陈玉芝。因房屋租赁合同纠纷，应当依据合同相对性确定诉讼主体。本案中，系陈玉芝、杜运建于2009年5月4日就涉案房屋签订北京市房屋租赁合同，王利并非房屋租赁合同关系的当事人，其并非诉争法律关系的适合被告，故杜运建对王利所主张的各项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。关于杜运建第1项诉讼请求的意见陈玉芝认可为北京市房屋租赁合同及补充协议已于2017年3月17日解除，系因杜运建逾期支付租金，其行为构成违约，陈玉芝根据合同约定解除合同收回房屋。关于杜运建第2项诉讼请求的意见双方当事人之间的合同既然解除，陈玉芝同意返还杜运建押金5000元。关于杜运建第3项诉讼请求的意见。涉案合同系因杜运建逾期支付租金，其行为构成违约，陈玉芝依据双方合同约定解除合同，符合合同约定，杜运建应承担违约责任。所以，杜运建该项诉讼请求没有事实依据。关于杜运建第4项诉讼请求的意见。根据工商企业信息查询，及陈玉芝提交的影像资料，可以认定，在陈玉芝收回房屋之前杜运建就已不在涉案房屋内从事生产经营，且陈玉芝并未影响杜运建的经营，故杜运建不存在停产停业损失；且杜运建作为自然人，也不符合取得停产停业补助费的条件。根据以前的庭审笔录，及陈玉芝提交的照片、影像资料、装修证据等，可以认定杜运建对涉案房屋并未进行装修，且未提交有效证据证实该主张，所以杜运建并不存在装修损失。根据陈玉芝提交的照片、影像资料，陈玉芝依据合同约定解除合同收回房屋时，已将设备、原材料、产品妥善交由杜运建保管，未造成杜运建设备损失、原材料损失、产品损失。涉案房屋被列入拆除腾遐范围，杜运建逾期腾退已造成陈玉芝无法获得奖励款；又因杜运建未将房屋腾空，陈玉芝在收回房屋时，支出近5万元用于保护、搬运杜运建的设备、产品等；根据双方合同约定，如遇国家征占土地，赔偿金归陈玉芝所有。据此，杜运建向陈玉芝主张该项诉讼请求，于法无据；同时陈玉芝保留向杜运建主张损失的权利。综上所述，当事人对自己的主张应当提供相应证据，否则应承担不利的法律后果。本案中，杜运建对该主张未提供相应证据予以佐证，应予驳回。亦庄控股公司辩称，本案是合同纠纷，亦庄控股公司不是合同相对方，从杜运建的请求来看，其请求基础都是合同，与亦庄控股公司无关。杜运建损失主张应基于侵权，而与亦庄控股公司无关，故应当驳回杜运建的诉讼请求。陈玉芝向本院提出反诉请求：1.杜运建给付陈玉芝租金166244元（计算方法为：自2015年6月10日起至2017年3月16日止，按照每月7916元标准计算）；2.杜运建向陈玉芝支付违约金100000元；3.案件受理费由杜运建人承担。事实与理由：2009年5月4日，陈玉芝（出租方，甲方）与杜运建（承租方，乙方）签订北京市房屋租赁合同。合同载明甲方将位于北京市大兴区瀛海镇同心庄村陈玉芝的宅基地及地上所建楼房租赁给乙方，用于产品生产、办公、居住等商业用途；租赁期限为20年，自2009年6月10日至2029年6月10日，租金第1、2、3年为8.5万元，第4、5、6年为每年9万元，第7、8、9年为每年9.5万元;乙方应于每年6月10日、12月10日前向甲方支付未来半年的租金，如遇政府征占土地，赔偿金归甲方所有；因乙方原因，提前终止本合同，乙方应按10万元标准向甲方支付违约金；如遇严重的自然灾害或者政府征占土地等不可抗力，致使任何一方不能正常履行本合同，甲乙双方互不承担责任，本合同自然终止。陈玉芝认为，杜运建实际使用涉案房屋至2017年3月17日，应当支付相应的租金。杜运建自2015年6月10日起未向陈玉芝支付租金，经计算杜运建拖欠陈玉芝租金166244元。杜运建逾期支付租金的行为己构成违约，理应向陈玉芝支付违约金。基于以上事实，陈玉芝依据《民事诉讼法》第五十一条规定，提起反诉，请求人民法院查清案件事实，依法支持陈玉芝的反诉请求。杜运建针对陈玉芝的反诉请求辩称，不予认可反诉请求。1、租金没有交纳的原因是2015年6月份陈玉芝通过诉讼的方式，要求解除合同，杜运建行使的抗辩权。后来杜运建也向其之前提供的账户交纳租金，对方注销了;2、杜运建不存在违约行为，双方签订合同后，在合同履行过程中，没有看到任何政府拆迁文件，双方在没有达成任何协议的情况下，陈玉芝就合同解除起诉，后撤诉，在这种情况下陈玉芝纠结多人侵占杜运建财产、房屋，给杜运建造成损失。本院经审理认定事实如下：2009年5月4日，（出租方，甲方）陈玉芝、王利与（承租方，乙方）杜运建签订《北京市房屋租赁合同》，载明甲方将位于北京市大兴区瀛海镇同心庄村的陈玉芝的宅基地及地上所建楼房租赁与乙方使用；租赁期限为20年，自2009年6月10日起至2029年6月10日止，前三年的租金为85000元每年，且之后每三年进行一次递增。乙方于每年6月10日、12月10日前向甲方支付未来半年的租金；乙方向甲方缴纳押金5000元；如遇国家征占土地，赔偿金归甲方所有；因甲方或乙方原因，提前终止本合同，应按10万元的标准向对方支付违约金；本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议时，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方，其不接受双倍租金，甲方有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保菅的责任；如遇严重的自然灾害或政府征占土地等不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，甲乙双方互不承担责任，本合同自然终止。2009年5月4日，陈玉芝、王利出具收条，载明陈玉芝收到杜运建交来押金5000元。2009年7月20日，王利（甲方）与杜运建（乙方）签订《房屋装修许可协议》，载明乙方承租甲方房屋一处（大兴区瀛海镇同心庄同心街13号）用于生产、经营场地，由于原房屋结构不能满足乙方生产经营条件要求，为适应生产经营格局，经甲方同意，乙方将对房屋进行部分改动装修。具体装修改动计划如下：1、一楼结构改动计划：乙方将房屋的一层用作生产的厂房和库房。将一层北侧各个房间之间的隔断拆掉，使之汇成一间大的生产车间；隔断拆除时甲方现场指导，避免工人误拆造成意外。甲方指导的拆除方案确保不影响房屋的主体安全。乙方计划将一楼通往二楼的楼梯口旁边的一个窗户拆掉，在此处做成一个安全门，做隔断通道供车间工人出入。将一楼楼梯直对着的铝合金门用砖封住，并在楼梯西侧距楼梯1.5米左右的地方起一道墙，墙与楼梯平行，一楼天井封顶。2、楼梯：由于一、二层之间的楼梯不理想（走到中段时上面容易碰头），经甲方同意乙方将对楼梯进行修整，将中段做成一个小平台。楼梯的上半段重新建造。甲方现场指导，避免工人误拆造成意外。甲方指导的拆除方案确保不影响房屋的主体安全。3、三楼:乙方计划将三层用作办公与职工宿舍，由于原房屋是一个通透的大厅，无房间隔断，所以乙方将在三层用各种材料做隔断。以满足乙方的办公、住宿需要。另三楼有两个门洞多余乙方用砖封住。4、装修费用：此次改建、装修的费用由乙方承担，装修所购置的门窗、隔断、钢材等物品的所有权归乙方所有。在双方终止租赁时，乙方有全权处理权。同日，王利与杜运建签订《房屋租金减免协议》，约定因房屋改造，减免1个月房租。2011年6月10日，王利出具收条证明，其后载明杜运建修建升降平台等情况，王利对于收条中收款事项后内容不予认可。2012年1月1日王利出具证明，明确租金组成包括东边陈玉芝房屋、西边王利房屋和东边宅基地路边三间门面房。后四行对装修及补偿事项作出约定，对于该证明后四行内容，王利称签字时并未有，而是杜运建后补内容。杜运建提交建筑装饰装修合同、库存清单、受案回执、公证书等证据证明其损失数额及原因，陈玉芝、王利对此不予认可。杜运建将租金交至2015年6月10日。2017年1月14日，陈玉芝向杜运建邮寄《解除租赁通知书》，载明2009年双方签订了房屋租赁合同，承租北京市大兴区瀛海镇同心庄村陈玉芝的宅基地及所建楼房。因该地块房屋已于2014年列入政府拆迁范围，2014年11月18日村委会张贴搬迁通知。陈玉芝已经通知杜运建解除房屋租赁合同，并诉至法院。2015年6月9日后，杜运建再也没有支付过租金。现在，陈玉芝依据《合同法》第94条第（一)、（三)款的规定，再次通知杜运建《房屋租赁合同》早已经解除，并限杜运建于15日内将房屋腾空并补交拖欠的房租，否则所产生的一切不利后果将由杜运建承担。2017年4月3日，陈玉芝、王利将出租房屋全部拆除。另查明，陈玉芝宅基地面积为473平方米，2004年4月15日新建房屋取得准建手续，房屋面积共327.8平方米，房高3.1米。北京经济技术投资开发总公司（甲方）与陈玉芝（乙方）签订《搬迁腾退安置补偿协议》，约定乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于南宫村大兴区瀛海镇同心庄村同心路1宅基地面积554.28平方米，房屋合法建筑面积554.28平方米。搬迁腾退补偿金额包括：区位补偿价997704元；房屋重置成新价510360元；装修、附属物作价814792元；其他补偿费365910元；搬家补助费8314元；提前搬家奖励费2000元；停产停业综合补助费342027元；工程配合奖50000元。2014年12月23日，北京经济技术投资开发总公司（甲方）与王利（乙方）签订《搬迁腾退安置补偿协议》，约定乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于南宫村大兴区瀛海镇同心庄村三八巷1宅基地面积292.02平方米，房屋合法建筑面积292.02平方米。搬迁腾退补偿金额包括：区位补偿价525636元；房屋重置成新价252980元；装修、附属物作价429269元；其他补偿费154728元；搬家补助费4380元；提前搬家奖励费2000元；停产停业综合补助费185688元；工程配合奖50000元，其他费用3199元。本院认为：根据当事人陈述及王利出具的证明，可以确认杜运建实际租赁的房屋应为陈玉芝及王利的房屋，故王利应为出租人参加诉讼。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；出租方陈玉芝、王利与承租方杜运建之间所形成房屋租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。对本案所涉房屋租赁合同，在合同履行过程中，即2014年12月23日，因不可归责于双方当事人的原因而纳入拆迁范围并签署拆迁协议，导致合同目的无法实现，依据双方所签订的《北京市房屋租赁合同》的约定，该合同自然终止，赔偿金归出租方所有，双方互不承担责任。故依据该协议，无需确认合同解除情况，因政府征占土地，即导致合同终止。《房屋装修许可协议》虽系王利与杜运建签订，但杜运建亦对陈玉芝的房屋进行装修，陈玉芝以不作为的方式允许杜运建进行装修，故应视为陈玉芝亦认可该协议。故杜运建应享有其装修附属物之补偿，因房屋已经拆除，本院结合合同约定及相关证据，酌情给予杜运建装修、附属物补偿373218.3元。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故陈玉芝、王利向杜运建返还押金5000元。因导致该合同不能履行的原因不可归责与双方当事人，故双方当事人均无需向对方支付违约金。因合同中对于国家征占后赔偿金、搬离租赁物等事宜已进行了约定，同时又考虑到所涉房屋租赁合同系不可归责于租赁双方原因而终止，合同终止后，承租人应及时主动腾退房屋，杜运建未能及时履行腾退房屋义务。故本院认为对杜运建对设备损失费、原材料和产品损失费的主张不予支持，杜运建应给付陈玉芝房屋占有使用费，本院酌定为63000元。根据补偿事项及杜运建实际经营情况，本院认为应给予杜运建停产停业综合补助费，同时考虑出租方亦系经营活动，故本院酌情给予杜运建停产停业综合补助费263857.5元。杜运建对于亦庄控股公司的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈玉芝、王利于本判决生效后10日内共同退还杜运建房屋押金5000元；二、陈玉芝于本判决生效后10日内给付杜运建停产停业综合补助费171013.5元，装修、附属物补偿244437.6元；三、王利于本判决生效后10日内给付杜运建停产停业综合补助费92844元，装修、附属物补偿128780.7元；四、杜运建于本判决生效后10日内给付陈玉芝房屋占有使用费63000元；五、驳回杜运建的其他诉讼请求；六、驳回陈玉芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53963元，由杜运建负担50443元（已交纳），由陈玉芝、王利共同负担3520元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4852元，由陈玉芝负担4052元（已交纳），由杜运建负担800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  毕士臣审 判 员  李 辉人民陪审员  李秋生二〇一九年十二月三十日书 记 员  孙学博