北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初16666号原告：高英凯，男，1973年9月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋盼，北京联慧律师事务所律师。被告：北京弘涛伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑四区3号楼1层1单元102。法定代表人：王东，经理。被告：张绪涛，男，1986年3月26日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：滕召平，北京市中策律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。原告高英凯与被告北京弘涛伟业房地产经纪有限公司（以下简称弘涛伟业公司）、张绪涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高英凯的委托诉讼代理人蒋盼，被告弘涛伟业公司、张绪涛的委托诉讼代理人滕召平、牛烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高英凯向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告弘涛伟业公司于2016年3月9日签订的《房屋出租委托合同》已于2019年4月1日终止；2、判决弘涛伟业公司立即腾退房屋，将房屋返还原告；3、判决弘涛伟业公司赔偿原告房屋装修损失30万元；4、判决弘涛伟业公司支付原告房屋租金53000元及从2019年4月1日计算至被告返还房屋之日止的房屋占用费，每月按10000元计算；5、张绪涛对弘涛伟业公司的上述债务承担连带责任；6、本案诉讼费由两被告承担。案件审理过程中，高英凯将第三项诉讼请求变更为要求二被告恢复房屋原状，后在庭审中撤回恢复原状的诉讼请求，同时不申请装修损失的鉴定。事实和理由：2016年3月9日，原告与弘涛伟业公司签订了《房屋出租委托合同》，合同约定原告将位于北京市昌平区回龙观×的自有房屋委托该公司对外出租，租金按年支付，委托期限36个月，即2016年4月1日至2019年4月1日。合同签订后，原告依约将房屋交付给了弘涛伟业公司，但该公司未经原告同意擅自将房屋增加隔断，变成群租房，严重破坏了房屋的装修。现合同约定的委托期限已经届满，但该公司在委托期内尚拖欠原告租金53000元没有支付，且一直恶意占有使用房屋，原告多次要求腾退并返还房屋，该公司拒不腾退，给原告造成了巨大的损失，故应自委托期限届满之日至实际腾退、返还原告房屋之日，支付原告房屋占用费每月10000元。张绪涛作为弘涛伟业的唯一股东，股东资产和公司资产混同，应当对公司的债务承担连带责任。综上，根据《合同法》第二百二十六条、二百三十五条，《物权法》第三十七条、《公司法》第六十三条之规定，特依法提出上述诉讼请求，请求贵院判如所请。北京弘涛伟业房地产经纪有限公司、张绪涛辩称：不同意高英凯的诉讼请求。一、原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》的委托期限为2016年4月1日至2020年3月31日，而非至2019年4月1日，且被告已经全部支付了委托期间的租金，完全履行了该合同的义务，故该合同并未于2019年的4月1日终止，而应该于2020年5月1日自动终止。原、被告于2016年3月9日签订了《房屋出租委托合同》，合同初始约定如下：委托期为自2016年4月1日至2019年4月1日止。委托期结束后，甲方同意将委托期延长30日。甲方委托乙方出租房屋的租金标准为85000元每年，房租支付的方式为按年缴付。被告于2016年3月10日按照合同约定，将第一年的租金85000元以银行转账的方式支付给原告指定银行账户。同年8月份，原告找到被告，以资金短缺为由，要求被告提前支付委托期的租金，于是就本案涉案房屋双方签订了一份补充协议，变更了合同的相关内容，约定如下：方式一：1、原合同租金标准及付款方式调整为三年一次性支付，租金金额共计为十九万元整，第一次付款日期为2016年3月10日，支付85000元，第二次付款日期为2016年8月11日，支付110000元，甲方同意给予乙方免租期365日（免租期为2016年4月1日至2017年3月31日）。方式二：1、甲方向乙方提前预支房屋租金11万元整，甲方承诺于2016年9月10日前偿还乙方本金及利息共计12万元整，如未按期足额偿还乙方本金及利息，甲方按照本协议方式一履行合同。还约定，本协议作为原合同的附件与原合同具有同等效力，本协议与原合同冲突的以本协议为准。该补充协议签订当天，弘涛伟业公司就按照合同约定支付给原告11万元，但是高英凯至今都未按照合同约定时间偿还12万元本息，故双方应按照该协议的方式一履行合同，根据方式一约定，公司已经按照合同约定全部履行了合同义务，一共支付给原告195000元的租金，比双方约定的租金还多支付了5000元，应当返还。公司还享有365日的免租期（免租期为2016年4月1日至2017年3月31日）,故双方的实际合同期限也变更为免租期一年加委托期，再加上延长的30日，故实际合同期限为2016年4月1日至2020年5月1日，而被告已经将租金支付至2020年4月1日。故原告的第一项、第二项、第四项诉讼请求与事实不符，请贵院依法驳回原告上述诉讼请求。二、被告并未破坏房屋的装修，未造成原告30万元的损失，故请法院驳回原告第三项请求。综上，原告所述与事实不符，没有法律依据，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年3月9日，高英凯（甲方）与弘涛伟业公司（乙方）签订了《房屋出租委托合同》。该合同约定，高英凯将位于北京市昌平区回龙观×室房屋委托弘涛伟业公司对外出租，该房屋为5居室，建筑面积201平方米；租金按年支付，委托期限36个月，即2016年4月1日至2019年4月1日；委托期结束偶，甲方同意将委托期自动延长30日；租金第一年为85000元，第二年为90000元，第三年为95000元。合同第四条约定，甲方授权乙方对房屋进行装修、添置家具、添置设备、处置甲方废弃物品；合同终止后，乙方添置的家具设备等归乙方所有。合同还约定了其他内容。合同签订后，弘涛伟业公司于2016年3月10日通过张绪涛名下尾号3067的银行账户支付高英凯第一年租金85000元，高英凯将房屋交付弘涛伟业公司。2016年8月11日，高英凯与弘涛伟业公司签订补充协议。该补充协议约定：因甲方资金短缺，就涉案房屋租赁事宜，双方友好协商如下：方式一，1、原合同租金标准及付款方式调整为三年一次性支付，租金金额共计为十九万元整，第一次付款日期为2016年3月10日，支付85000元；第二次付款日期为2016年8月11日，支付110000元；甲方同意给予乙方免租期365日（免租期为2016年4月1日至2017年3月31日）。备注：免租期作为乙方装修期和乙方承接租户所占用的时间，在免租期内产生的房屋租金收入作为乙方佣金，不计入甲方租金收入。2、此房屋乙方装修投入为人民币五万叁仟元整。3、在合同期内任何一方违约的，除向乙方赔偿装修款外，违约方应向守约方支付租金总额200%的违约金，并承担对第三方（租户）造成的损失及连带责任。方式二，1、甲方向乙方提前预支房屋租金11万元整，甲方承诺于2016年9月10日前偿还乙方本金及利息共计12万元整，如未按期足额偿还乙方本金及利息，甲方同意按本协议方式一履行合同。补充协议载明，本协议作为原合同的附件与原合同具有同等效力，本协议与原合同冲突的以本协议为准。该补充协议签订当天，弘涛伟业公司再次通过张绪涛名下银行账户向高英凯指定账户汇款11万元。2019年11月15日,本院组织原被告双方前往涉案房屋进行勘验。经现场勘验，未发现房屋室内结构发生改变，未发现存在隔断。房屋内目前有他人居住，张绪涛称居住人为公司员工及张绪涛的朋友。另查，弘涛伟业公司的股东及法定代表人原为张绪涛，张绪涛持股比例100%。在案件审理过程中发生变更，股东及法定代表人由张绪涛变更为王东，持股比例仍为100%，变更日期为2019年8月1日。关于补充协议内容是否变更了原合同租期，高英凯与弘涛伟业公司持有不同意见。高英凯认可补充协议真实性，也认可双方已按照补充协议第一种方式履行，但认为该条内容仅是对租金支付标准和支付方式的变更，没有变更租赁期限；同时认为原合同的自动延长委托期限30日不是双方当事人的真实意思表示，原合同也没有约定延长30日期间的租金，故认为实际合同到期日仍应为2019年4月1日；高英凯还主张第一种方式第2条中约定的装修投入53000元，已经作为免租期租金在全部租金中进行了扣减，且高英凯实际扣减的租金已达75000元，而弘涛伟业公司实际没有对房屋进行装修，故弘涛伟业公司应将扣除的53000元租金予以重新支付。弘涛伟业公司认为补充协议第一种方式第一条内容实际延长了租赁期限，加之免租期365日和自动延长的委托期限30日，合同应到2020年5月1日；关于自动延长的委托期限30日，弘涛伟业公司认为此条约定系双方的真实意思表示，虽然没有约定租金，但因为还没有到约定此期间租金的日期，到时自会与高英凯进行协商，现同意按照补充协议的约定计算自动延长委托期30日的租金；关于是否装修的问题，弘涛伟业公司主张签订补充协议时已是2016年8月，此时双方已对装修金额进行了确认，并从租金中进行了扣减，现不同意再行支付。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。高英凯与弘涛伟业公司签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但实际为租赁合同法律关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。高英凯与弘涛伟业公司现对补充协议第一种履行方式是否变更了合同租赁期限存在争议，根据该条内容的文义解释，并结合原合同关于租赁期限的明确约定，不能得出双方已将原合同租期进行变更的结论，弘涛伟业公司关于在免租期之外再行计算租赁期限的抗辩意见，本院不予采纳；因此本院认定补充协议第一种履行方式是对原合同租金标准和支付方式的变更，未涉及租赁期限的延长；第一种履行方式中虽约定三年租金金额共计19万元，但根据该方式下具体载明的支付明细以及弘涛伟业公司实际履行的情况，应确认租金总额为19.5万元。同时，原合同中明确约定合同到期后自动延长委托期限30日，故该合同到期日应为2019年5月1日。高英凯关于自动延长委托期30日不是双方当事人真实意思表示的主张，本院不予采信。合同到期后，弘涛伟业公司理应将房屋予以腾退并将房屋返还给高英凯，高英凯的该项诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于高英凯要求弘涛伟业公司支付租金53000元的诉讼请求，双方已在补充协议明确弘涛伟业公司装修涉案房屋花费53000元，且已作为免租期内的租金予以免除，高英凯要求弘涛伟业公司再行支付该笔租金，已无依据，本院不予支持。现弘涛伟业公司在2019年5月1日后，未将房屋腾退返还高英凯，且租金也只支付至2019年4月1日，故弘涛伟业公司应将2019年4月2日至2019年5月1日的租金以及2019年5月2日之后至实际向高英凯返还房屋之日止的占有使用费，因补充协议实际变更了租金标准，本院故高英凯要求弘涛伟业公司支付占用使用费的标准，本院参照变更后的租金标准酌定为每月8000元。弘涛伟业公司关于租金多付了5000元，要求高英凯返还的请求，本院不予支持。弘涛伟业公司关于合同租期变更至2020年5月1日的抗辩，依据不足，本院不予采纳。弘涛伟业公司系一人有限公司，张绪涛作为该公司唯一股东，不能举证证明其个人财产未与公司财产混同，应当对其股东身份变更前该公司的债务承担连带责任，故张绪涛对弘涛伟业公司自2019年4月2日至2019年7月31日（股东身份申请变更的审批日期）之间的债务承担连带责任；关于2019年8月1日起的公司债务，高英凯再行要求张绪涛承担连带责任，已无依据，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认高英凯与北京弘涛伟业房地产经纪有限公司2016年3月9日签订的《房屋出租委托合同》于2019年5月1日终止；二、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司自本判决生效之日起五日内腾退北京市昌平区回龙观×室，将房屋返还高英凯；三、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司按照每月8000元的标准，自本判决生效之日起五日内支付高英凯租金及房屋占用费，自2019年4月2日起至实际腾退房屋之日止；四、张绪涛对上述北京弘涛伟业房地产经纪有限公司自2019年4月2日至2019年7月31日的租金及房屋占用费的支付义务，承担连带责任；五、驳回高英凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，由北京弘涛伟业房地产经纪有限公司负担1400元，于本判决生效之日起七日内交纳；剩余案件受理费1560元，由高英凯负担，已交纳。保全费2885元，由北京弘涛伟业房地产经纪有限公司负担865元，于本判决生效之日起七日内交纳；由高英凯负担2020元，已交纳；如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月三十一日书 记 员  姚东方