嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初4606号 原告：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司，住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼。 负责人：程文虎，经理。 委托代理人：盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 被告：嘉兴市钱旭娱乐有限公司，住所地：嘉兴市环城东路81号7幢。 法定代表人：卢宏鸣，执行董事。 第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：浙江省嘉兴市环城东路333号6楼。 破产管理人：浙江子城律师事务所。 原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（原名：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，下称“电信嘉兴公司”）因与被告嘉兴市钱旭娱乐有限公司（下称“钱旭公司”）、第三人浙江南湖投资有限公司（下称“南湖投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年6月2日立案受理原告与被告案件，适用简易程序进行审理，后本院追加南湖投资公司作为第三人参加诉讼，经审理后于2016年11月28日作出（2016）浙0402民初2670号民事判决（下称“2670号案件”）。原告不服判决，向嘉兴市中级人民法院提出上诉。嘉兴中院经审理，于2017年3月27日作出（2017）浙04民终141号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告不服一、二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审。省高院于2019年4月8日作出（2018）浙民再527号民事裁定，认为已生效民事判决解除了原告与南湖投资公司的房屋租赁合同，原次承租人（即被告）已失去依据原租赁协议占用案涉房产的依据，原告据此向被告主张腾退房产及收取房屋占用费，符合法律规定，故裁定撤销上述一、二审判决，发回本院重新审理。本院于2019年6月26日重新立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行审理。原告委托代理人盛洪伟、被告钱旭公司法定代表人卢宏鸣到庭参加诉讼。第三人南湖投资公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告电信嘉兴公司起诉称，被告现占有使用的坐落于嘉兴市环城东路81号7幢房屋（建筑面积约2100平方米），是原告与南湖投资公司于2012年4月11日，双方签订编号为JXCX-ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》后，被告向南湖投资公司转租而占有使用，双方签订有房屋租赁合同，因南湖投资公司没有按合同约定支付租金，原告于2016年1月28日向法院起诉，要求解除与南湖投资公司租赁合同、并由南湖投资公司归还配套设施设备、支付所欠租金和承担违约责任。法院同日受理该案，并于2016年3月17日作出（2016）浙0402民初575号民事判决（下称“575号案件”），解除原告与南湖投资公司的租赁关系。双方均未提出上诉，判决已生效。因此被告与南湖投资公司之间的转租合同已无法履行，次租赁合同随之解除。原告作为房屋的所有权人，有权要求被告返还租赁物，并有权要求其支付占用房屋期间的使用费。在575号案件诉讼过程中，原告不仅书面告知，还于2016年2月25日召集被告再次告知并征求意见，但被告对此没有任何抗辩。并且被告至今仍占用案涉房屋、场地等。故诉请判令：一、被告立即腾退原告所有的坐落于嘉兴市环城东路81号7幢房屋（建筑面积约2100平方米）；二、被告支付占有使用费暂计1461144.58元（自2016年4月6日起暂计至2019年5月31日，实际应计算至被告将房屋腾退原告之日）。 被告钱旭公司答辩称，原告与第三人之间的房屋租赁合同解除不影响被告与第三人之间的合同，两者相互独立，被告与第三人之间的合同继续有效。且租赁的面积为1500平，而非2100平。 第三人南湖投资公司未作答辩。 初审中，针对自己的主张，原告提供以下证据： 1.南湖投资公司与被告钱旭公司签订的房屋租赁合同一份，证明被告占有使用原告房屋及场地的事实。 2.575号案件民事判决书及法律文书生效函各一份，证明原告与南湖投资公司的房屋租赁合同已被判决解除，被告不能继续占有使用房屋。 3.授权委托书、房产证一组，证明原告受省公司委托有权签订涉案房产的租赁合同，原告主张权利的主体适格。 4.律师函及送达回证各一份，证明原告对其与南湖投资公司房屋租赁合同解除的事实已经告知了被告，原告对租赁物的腾退要求也已告知了被告。 被告质证认为，对证据1的真实性认可的，但对租赁的平方数不认可，被告仅认可1500平方，产证上也是1500平方；对证据2真实性认可，但是被告与第三人签合同时是有原告的授权书。其他没有异议。 被告提供了以下证据： 1.房屋租赁合同、委托书各一份，证明原告出具委托书全权委托第三人经营，双方形成代理关系及被告和第三人签订房屋租赁合同的事实。 2.房屋租赁补充协议一份，证明被告和第三人在2016年1月26日补充约定了新的租金标准和将原来的租赁保证金一并转归为房租，同时南湖投资公司确认收到被告2016年3月1日至2018年2月28日的租金。 3.收据两份、转账记录一份，证明被告于2012年3月8日支付保证金800000元，于2016年1月22日支付了租金920000元的事实。 原告质证认为，对证据1的真实性认可，但证据2、3的真实性不予认可，且被告的租金是通过银行汇款支付给朱启丰个人的，故不能证明被告的转账目的。 第三人未到庭质证，也未提供证据。 本院认证如下：原、被告的证据均予以认定。 经审理，本院认定事实如下：经浙江省电信实业集团公司授权，原告电信嘉兴公司与南湖投资公司于2012年4月11日签订了编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给南湖投资公司作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，南湖投资公司应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还南湖投资公司。关于违约责任，约定若逾期交付租金，每逾期一日，南湖投资公司按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，南湖投资公司仍需要支付违约金及赔偿损失。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许被告转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，原告将房屋场地等交付给南湖投资公司使用。 南湖投资公司取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给包括被告在内约二十户左右次承租人。2013年8月26日，南湖投资公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，将原南湖食府一、二层房屋约2100平方米（产证面积1521.9平方米）转租给被告使用，主要约定：租期为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止；2012年3月1日至2015年2月28日的年租金为110万元（其中第一年租金，给予四个月免费装潢期，即只须支付8个月，实际使用一年），自2015年3月1日起以初始租金110万元/年为基数，按每年5%递增；支付方式为每12个月支付一次，首期租金在合同签订即日一次性支付，其余每期租金应在每一承租期到达之日30日前如数支付；租赁保证金80万元，租赁期满后及时退还等等。2016年1月21日，第三人与被告签订了房屋租赁补充协议，约定将已支付的租赁保证金80万元转归为房租，并按照新的租金标准由被告再行支付92万元，合计172万元作为被告2016年3月1日至2018年2月28日的租金,被告于2016年1月22日向第三人的法定代表人朱启丰个人转账92万元。 2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定支付租金的违约行为，原告诉至本院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，即575号，本院审理后作出判决：1.解除原告与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，判决已于2016年4月5日生效。 后，原告于2016年6月2日提起本案诉讼。一、二审均被判决驳回诉讼请求后，原告又于2017年5月12日提起2785号案件，经本院一审判决南湖投资公司向原告支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间尚欠的租金（2016年4月6日之后为占有使用费）共计7028058元。 另查明，本院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对南湖投资公司的破产清算申请，该案尚在审理过程中。原告向破产管理人申报了575号、2785号案件中对南湖投资公司的租金（占有使用费）及违约金债权等共计11941891元，现管理人以原告主张的金额与尚在审理或者执行过程中的诉讼案件存在重复申报部分，并可能在未审结的案件中得到全部或者部分清偿为由，将其列为待定债权。本案被告于2019年10月14日搬离涉案房产。 本院认为，本案中，被告已经于2019年10月14日搬离了涉案房产，故原告无需要求判决腾退。关于占有使用费起算时间问题，转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。现原告与南湖投资公司租赁关系的解除判决于2016年4月5日生效，即日起被告通过租赁关系（转租）主张租赁权利也失去了依据，此时被告继续占用案涉房屋（场地等）即构成侵权，应当承担相应的责任，即支付占有使用费。被告在原告与南湖投资公司的租赁关系解除之前支付的租金，即使包含了4月5日之后的部分，也属于被告与南湖投资公司之前的合同关系，在原、被告均无过错的情况下，不能对抗原告行使物权保护的权利。关于2785号案件中南湖投资公司承担自2016年4月6日至2017年8月28日的占有使用费后，原告再向被告主张该期间的费用是否有法律依据的问题。承租人南湖投资公司与次承租人钱旭公司对腾退房屋和支付占有使用费的义务成立不真正连带责任的关系，即被告钱旭公司是最终承担者，南湖投资公司向原告承担责任后也可以向被告追偿。因此在南湖投资公司对2785号案件中的债权并未清偿的情况下，原告有权直接基于物权保护关系向被告主张权利。当然，其中一方向原告实际履行的部分，应当从另一方的责任中扣除。被告抗辩其租赁的房产系1500平方米而非2100平方米的问题，产证上显示的面积为1521.9平方米，剩余的578.1平方米不占产证面积，原告要求2100平方米均按照产证面积标准来收取占有使用费并无依据。原告虽并未提供证据证明578.1平方米的建筑系由其搭建，但被告在原告的产权房上使用上述建筑亦应向原告支付费用，该费用较产证面积中的费用应便宜些，故本院酌情确定578.1平方米的占有使用费为40000元一年。综上，被告需向原告支付2016年4月6日起至2019年10月14日期间（1285天）的占有使用费，即（3800000元×1521.9/20145.1+40000）÷365天×1285天=1151494元（取整）。倘若原告与南湖投资公司之间的房屋租赁合同不解除，被告与南湖投资公司之间的租赁合同延续至被告实际腾退之日，即使按被告与第三人补充约定的降价后的租金来算，被告亦需支付约一百三四十万的租金，比向原告支付的占有使用费的款项更多，因此原告的主张并未加重被告的负担。再则，被告向南湖投资公司或朱启丰交纳的2016年4月6日至2018年2月的租金，被告可向相对方另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告嘉兴市钱旭娱乐有限公司于判决生效之日起十日内支付原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司占用使用费1151494元； 二、驳回原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18493.86元，财产保全费5000元，共计23493.86元，由原告负担8388元，被告负担15105.86元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 前 人民陪审员  陆惠凤 人民陪审员  章建强 二〇一九年十二月十五日 书 记 员  徐佳凤