文书内容重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初10614号原告：重庆创途置业有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都小区5号楼（负二层1-6、负一层1-5号），统一社会信用代码915001135779682948。法定代表人：郑亮，总经理。委托诉讼代理人：宋道兰，重庆三大律师事务所律师。被告：重庆市美之瑞商贸行，地址重庆市巴南区东城大道256号附16号（华南城），统一社会信用代码91500113MA5U73JG1J。负责人：吴健平。原告重庆创途置业有限公司(以下简称创途公司)与被告重庆市美之瑞商贸行（以下简称美之瑞商贸行）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告创途公司委托诉讼代理人宋道兰到庭参加诉讼，被告美之瑞商贸行经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告创途公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》；2.要求被告向原告支付租金19876.6元；3.要求被告支付违约金（以当期欠付租金为基数，按照日万分之五的标准，从欠付之日起计算至实际付清之日止）。诉讼中，原告当庭变更第二项诉讼请求为要求被告支付其租金7707.09元。事实与理由：2016年9月21日，原、被告双方签订《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》，约定原告将位于重庆市巴南区南彭公共租赁住房21-2-3-4（面积为43.34平方米）、21-2-3-5（面积为36.77平方米）号房屋出租给被告使用，租赁期限从2016年9月21日至2021年9月20日，合同租赁期限最少为1年，租金为每月每平方米8元，后经核定租金确定为7.6元每平方米每月，即月租金608.84元，租金按季度在第一个月的10日前交纳。若被告累计拖欠租金3个月以上，原告有权解除合同，收回房屋，被告需从逾期之日起按当期租金的日万分之五支付逾期付款违约金，并按月租金的3倍支付违约金。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告实际使用21-2-3-5号房屋至2018年5月2日，但截至目前，被告仅支付了该房屋99元租金，保证金883元，被告实际使用21-2-3-4号房屋至2017年11月2日，但截至目前，被告仅支付了该房屋116元租金，保证金1041元，抵扣后被告尚欠原告2016年9月21日至2018年5月2日期间的租金7707.09元未付，被告的行为已构成违约，经原告多次催收未果，故诉至法院提出如上诉讼请求。被告美之瑞商贸行未到庭，无答辩意见。原告创途公司围绕其诉讼请求向本院提交了《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》、客户资料发放登记表、重庆市国土资源和房屋管理局出具的查询证明、重庆市物价局关于百合佳园公共租赁住房租金标准的复函、租金收条以及保证金收据各2份、重庆锦轩物业公司南湖水畔管理处出具的南彭公租房部分房屋情况说明、重庆华南城有限公司出具的关于委托退还商户保证金的函，被告未到庭质证，亦未提交证据。原告举示的前述证据真实、合法且与本案有关联性，本院审查后予以确认并在卷佐证。根据原告的到庭陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，原告创途公司与被告美之瑞商贸行签订了《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》，约定由原告将位于重庆市巴南区南彭街道南彭公共租赁住房21-2-3-4、21-2-3-5号，租赁总面积为80.11平方米的房屋出租给被告使用，租赁期限为2016年9月21日至2021年9月20日，即租赁期限为5年（合同租赁期限至少为1年），租金按照每月每平方米8元计算（待市物价局批复后，以市物价局批复的价格进行最终结算，并签订补充协议），即月租金640.88元。租金按季度交纳，在合同签订后五日内交纳该季度租金，此后在每季度第一个月的10日前交纳当季租金，合同期内，不足一个月的承租时间按实际天数（按每月30天计）收取租金。被告需交纳1924元的住房保证金，若被告无违约事项和其它损害事由，原告在被告腾退房屋并经验收合格后7日内退还保证金。被告拖欠租金累计3个月以上的，原告有权解除合同。被告逾期支付租金，每逾期一日，应支付从逾期之日起每日按当期租金的万分之五计算的违约金，累计拖欠租金3个月以上的，还需按月租金的3倍向原告支付违约金。合同签订当日，原告将房屋交付给被告，重庆华南城有限公司代原告收取了被告美之瑞商贸行交纳的21-2-3-5号房屋2016年9月21日至2016年9月30日的房屋租金99元和住房保证金883元以及21-2-3-4号房屋2016年9月21日至2016年9月30日的房屋租金116元和住房保证金1041元。被告从2016年10月1日起未再向原告支付租金。原告按合同约定履行了义务，被告未按约履行，故起诉来院，诉请如上。2019年8月25日，重庆锦轩物业公司南湖水畔管理处出具了情况说明一份，载明：案涉两房屋现为空置状态，21-2-3-4水使用的截止日期为2017年11月2日，21-2-3-5水使用的截止日期为2018年5月2日，被告未将案涉两房屋钥匙退还。此外，重庆华南城有限公司亦在2018年10月16日向原告出具关于委托退还商户保证金的函，载明：案涉房屋保证金没有退还给被告。另查明，重庆锦轩物业公司南湖水畔管理处是巴南区南彭街道南彭公共租赁住房的物业服务单位。经重庆市物价局核价，南彭公租房的租金标准为每月每平方米7.6元。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。原告将21-2-3-4、21-2-3-5号房屋出租给被告使用，被告应当按照合同约定按期足额的交纳租金。现被告从2016年10月1日起未再向原告支付租金，其违约行为已构成拖欠租金累计3个月以上，原告有权诉求解除合同，故原告起诉要求解除与被告签订的《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，被告实际使用21-2-3-5房屋至2018年5月2日，故被告在2016年9月21日至2018年5月2日的应付原告租金5421.37元（36.77平方米×7.6元×19个月12天），现已支付租金99元，抵扣已交纳的保证金883元，尚欠原告4439.37元；被告实际使用21-2-3-4房屋至2017年11月2日，故被告在2016年9月21日至2017年11月2日的应付原告租金4424.72元（43.34平方米×7.6元×13个月13天），现已支付租金116元，抵扣已交纳的保证金1041元，尚欠原告3267.72元，被告共计欠付原告租金7707.09元。现原告诉请要求被告支付其欠付的租金7707.09元，符合法律规定，本院予以支持。被告逾期支付租金，应承担合同约定的违约责任。租赁合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，应支付从逾期之日起每日按当期租金的万分之五计算的违约金，累计拖欠租金3个月以上的，还需按月租金的3倍向原告支付违约金。现原告诉请要求被告支付以欠付的租金为基数，按照日万分之五的标准支付从逾期之日起至款项付清时止的违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。即被告在2016年9月21日至9月30日的应缴租金为202.95元（80.11平方米×7.6元×10天），被告已交纳215元，多交纳了12.05元；被告在2016年10月11日应交纳2016年10月1日至2016年12月31日的租金为1826.51元（80.11平方米×7.6元×3个月），被告已交纳12.05元，尚欠1814.46元；2017年1月11日欠付2017年1月1日至2017年3月31日的租金为1826.51元（80.11平方米×7.6元×3个月）；2017年4月11日欠付2017年4月1日至2017年6月30日的租金为1826.51元（80.11平方米×7.6元×3个月）；2017年7月11日欠付2017年7月1日至2017年9月30日的租金为1826.51元（80.11平方米×7.6元×3个月）;2017年10月11日欠付2017年10月1日至2017年12月31日的租金为1189.69元（43.34平方米×7.6元×1个月2天+36.77平方米×7.6元×3个月）；2018年1月11日欠付2018年1月1日至2018年3月31日的租金838.35（36.77平方米×7.6元×3个月）；2018年4月11日欠付2018年4月1日至2018年5月2日的租金298.08（36.77平方米×7.6元×1个月2天）；即被告需支付原告从每季度逾期付款之日起至全部款项付清之日止，以当期欠付租金为基数，按照日万分之五计算的违约金。（详见表一）（表一）            逾期付款之日              当期欠付租金              违约金                  2016年10月11日              1794.16元              从2016年10月11日起至款清时止，以1794.16元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2017年1月11日              1826.51元              从2017年1月11日起至款清时止，以1826.51元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2017年4月11日              1826.51元              从2017年4月11日起至款清时止，以1826.51元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2017年7月11日              1826.51元              从2017年7月11日起至款清时止，以1826.51元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2017年10月11日              1189.69元              从2017年10月11日起至款清时止，以1189.69元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2018年1月11日              838.35元              从2017年10月11日起至款清时止，以838.35元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止                  2018年4月11日              298.08元              从2017年10月11日起至款清时止，以298.08元为基数，按日万分之五的标准计算至款清时止      被告经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应承担不到庭，不举证等相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆创途置业有限公司与被告重庆市美之瑞商贸行签订的《重庆市巴南区南彭公共租赁住房租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告重庆市美之瑞商贸行于本判决生效之日起十日内支付原告重庆创途置业有限公司租金7707.09元；三、被告重庆市美之瑞商贸行于本判决生效之日起十日内支付原告重庆创途置业有限公司从每季度逾期付款之日起至全部款项付清之日止，以当期欠付租金为基数，按照日万分之五计算的违约金（金额详见表一）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由被告重庆市美之瑞商贸行负担，该费用已由原告重庆创途置业有限公司在立案时垫付，被告重庆市美之瑞商贸行在支付上述款项时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 郭 静人民陪审员 徐 静人民陪审员 张仁华二〇一九年十二月二日法官 助理 侯华贞书 记 员 李 吉