福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初5310号 原告：福州市晋安区市场监督管理局，住所地福州市晋安区华林路304号，统一社会信用代码11350111335733871M。 法定代表人：赵**，局长。 委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 被告：郑世凯，男，1970年6月22日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：周荣烈，福建凯峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐星星，福建凯峰律师事务所律师。 原告福州市晋安区市场监督管理局（以下简称晋安市场监督局）与被告郑世凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋安市场监督局的委托诉讼代理人陈成，被告郑世凯的委托诉讼代理人周荣烈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋安市场监督局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将位于福州市晋安区XX街第六间店面腾空后交还给原告；2.判令被告向原告支付自2018年5月1日起至实际交还给原告之日止的房屋占有使用费（以评估机构的评估结论为准，暂按合同约定租金标准每月2130元计至2019年9月30日为36210元）及相应的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2019年9月30日为3148.61元）；3.判令本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：福州市晋安区XX街房产系原告鼓山工商所的办公场所，包含三层混砖楼房及楼前连排房。2007年5月18日，原告与案外人林X英签订《经营场所租赁合同》，约定：原告将其位于福州市晋安区XX街第六间店面出租给案外人林X英使用；租赁期限自2007年11月1日起至2014年7月31日止（共81个月）；每月租金2130元，81个月租金共计172500元；租金分二次交付，即合同签订后于2007年11月30日之前支付租金22500元，2008年6月30日前支付租金150000元；原押金5000元转为本合同押金，合同期满在承租人不违约的情况下，出租人退还押金；如有违约，出租人有权将押金作为违约金予以抵扣；承租人无正当理由逾期不搬迁的，出租人有权向人民法院起诉和申请执行，出租人因此所受损失由承租人负责赔偿。合同签订后，原告于2007年11月1日将上述店面交付案外人林X英使用。2010年11月5日，案外人林X英将承租的店面转租给被告郑世凯，双方约定转租协议生效后，《经营场所租赁合同》的权利义务一并转移给被告。租赁期限届满后，被告继续使用该店面。2017年11月20日，原告向被告发出《收回出租公房通知》，告知被告因双方签订的租赁合同已于2014年7月31日到期，原告不再与被告续签租赁合同，原告将于2018年1月5日起正式将该房屋无条件收回。被告收到该通知后拒绝腾空搬离店面，原告遂于2018年3月21日再次向被告发出《收回出租公房通知》，要求被告开始清理租用房屋，妥善处置个人资产，限期交还房屋；清理期限自2018年3月21日起至2018年4月21日0时止，原告将于2018年4月22日起正式将该房屋无条件收回。但被告至今未腾空搬离案涉店面，且自2018年5月起未支付任何房屋占有使用费。租赁期限届满后，被告作为实际承租人继续使用该店面，双方的租赁期限为不定期，原告有权随时终止租赁合同，要求被告立即腾空交还案涉店面并支付自2018年5月1日起至房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费以及相应的逾期付款违约金。请求判如所请。 郑世凯辩称，案涉店面无产权证明，且未取得建设工程规划许可证，也未经消防验收，案涉租赁合同应认定无效，原告主张逾期支付违约金，于法无据。自2018年5月起，原告因机构改革，案涉店面无人过问，被告不知道该向谁缴纳租金，故即便原租赁合同有效，原告主张逾期付款违约金，也缺乏事实根据。近几年受电商影响，商业店面的租金持续下滑，并且案涉店面周边已拆迁，人流量少，租金也应下降，由于案涉标的较小，同意参照原合同约定的租金标准支付占有使用费，因此不存在对占有使用费进行评估的必要性。案涉租赁合同认定无效后，原告应返还被告缴交的5000元押金或将5000元押金抵扣房屋占有使用费。被告同意交还租赁物，但需要一段时间方能腾房交还。 本院经审理认定事实如下：2007年5月18日，福州市晋安区工商行政管理局（以下简称晋安工商局）与福州市晋安吉顺市场开发中心作为出租人与案外人林X英签订《经营场所租赁合同》，合同约定：出租人将位于福州市晋安区XX街（原鼓山工商所东面）由南至北第六间店面出租给林X英使用；租赁期限自2007年11月1日起至2014年7月31日止（共81个月）；租金每月2130元，81个月租金共计172500元；租金分二次交付，即合同签订后于2007年11月30日之前支付租金22500元，2008年6月30日前支付租金150000元；原押金5000元转为本合同押金，期满在无违约的情况下，出租人退还押金；如有违约，出租人有权将押金作为违约金予以抵扣；承租方擅自将场所转租、转让或转借的，出租方可以终止合同、收回场所。合同订立后，出租人依约将上述店面交付林X英使用。2010年11月5日，林玉英与被告郑世凯签订《转租协议》，约定：林玉英将案涉店面转租给被告经营管理；转租协议生效后，该店面相应的权利义务由被告承接；该协议自2010年11月5日起执行至林X英与晋安区工商局签订的租赁合同期满为止。案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用该店面，原告未提出异议，双方按原合同约定继续履行。 2015年7月18日，根据福州市晋安区人民政府办公室印发《福州市晋安区市场监督管理局主要职责、内设机构和人员编制规定》的通知，福州市晋安区食品药品监督管理局、福州市晋安区工商行政管理局、福州市晋安区质量技术监督局三局合并，设立福州市晋安区市场监督管理局（即本案原告）。 2017年11月20日，原告发出《收回出租公房通知》，载明案涉租赁合同已到期，原告将于2018年1月5日起正式将该房屋无条件收回。被告收到通知后，并未腾空搬离案涉房屋。2018年3月21日，原告再次发出《收回出租公房通知》，载明原告将于2018年4月22日起正式将该房屋无条件收回，并要求承租人将2018年4月22日之前产生的房屋使用费按原合同规定的租金标准缴清。被告至今未腾空搬离案涉店面，且自2018年5月1日起未再向原告支付占有使用费。 另查明：福州市晋安吉顺市场开发中心于2002年4月16日成立，系个人独资企业。2009年8月25日，福州市晋安吉顺市场开发中心被注销。 本院认为，案涉房屋租赁合同及转租协议虽为双方当事人的真实意思表示，但案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，原告也未提供证据证明在一审法庭辩论终结前案涉租赁物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，原告主张被告腾空并返还租赁物，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，原告未提供证据证明2018年5月起案涉租赁物的租金标准与合同约定的标准出现大幅变化，其申请对案涉租赁物的租金标准进行评估，本院不予采纳。原告主张的占有使用费可以参照合同约定的租金标准计算支付，故被告应按2130元／月的标准向原告支付自2018年5月1日起至实际返还案涉店面之日止的房屋占有使用费，暂计至2019年11月30日止的房屋占有使用费为40470元（2130元／月×19月）。租赁合同无效，原告主张逾期付款违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告基于无效合同收取的押金应当返还被告，鉴于被告尚欠原告房屋占有使用费，故押金可抵作等额的房屋占有使用费，扣减押金5000元后，被告应向原告支付自2018年5月1日起至2019年11月30日止的房屋占有使用费为35470元（40470元-5000元）。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郑世凯应于本判决生效之日起十日内将位于福州市晋安区XX街（原鼓山工商所东面）由南至北第六间店面腾空，并返还给原告福州市晋安区市场监督管理局； 二、被告郑世凯应于本判决生效之日起十日内向原告福州市晋安区市场监督管理局支付自2018年5月1日起至实际返还案涉店面之日止的房屋占用使用费（截至2019年11月30日的房屋占有使用费为35470元，此后的房屋占有使用费按2130元／月的标准计付）； 三、驳回原告福州市晋安区市场监督管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费783元，减半收取计391.5元，由被告郑世凯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  周成潭 二〇一九年十二月二十四日 书记员  潘珊珊 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。