四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1011民初2256号 原告：刘昌彬，男，1969年5月2日出生，汉族，内江市东兴区人，住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：陈世全，系四川朴治律师事务所律师。 被告：四川省内江浩盛建设有限责任公司，住所：四川省内江市经济技术开发区汉晨路888号8幢。 法定代表人：邱华南，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰，系四川沱江律师事务所律师。 原告刘昌彬与被告四川省内江浩盛建设有限责任公司（简称“内江浩盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昌彬及其委托诉讼代理人陈世全、被告内江浩盛公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘昌彬向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行合同，向原告交付房屋，并为原告办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金869400元（以原告购房的成交金额1400000元为基数，按照每日万分之五计算，暂定自2016年1月1日起至2019年5月26日共1242天，违约金的计算金额最终以被告交付商品房为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月28日，原告与被告签订了《商品房认购书》，约定原告购买被告开发的坐落于内江市市中区商品房（面积均为79.5平方米，单价17610.06元／平方米），成交金额2800000元。双方约定原告首期支付购房总价款的50%，余下50%购房款依法办理按揭贷款支付，原告于2014年10月28日支付购房款200000元，2014年11月28日支付购房款1200000元。按合同该约定被告应于2016年5月30日前向买受人交付商品房，但被告又签署同意原告提前至2016年1月1日交房用于装修的申请书，因此原告的实际交房日期应当为2016年1月1日。但被告至今未交房，被告的行为已构成违约。被告应按每日万分之五向原告支付违约金，到交付商品房时为止。原告多次向被告主张无果。为维护自己的合法权益，原告特诉到法院提出上述请求。 被告内江浩盛公司辩称：1、本案合同在签订时被告没有取得商品房预售许可证，被告在2018年1月4日取得商品房预售许可证后合同才有效，之前合同无效；2、在本案被告未取得商品房预售许可证期间，内江市住建局和内江市房管局向广大市民发出商品房预售提示告知书，原告与被告签订商品房买卖合同是知道被告未取得预售许可证的，双方具有同等过错；3、被告曾根据市住建局和市房管局的要求向购房户发出通知告知他们可以退房；4、被告迄今为止只支付了一半购房款，尚有140万元购房款未支付，也未按约到被告处签订符合规定的商品房买卖合同，违反合同约定；5、在本案所涉房屋竣工并符合交房条件后，被告通知所有业主前来交房，但由于原告本身原因尚未接房；6、原告要求被告承担违约责任，即使有部分成立，但由于自身有违约行为，因此关于违约责任的请求也过高，请求调整违约金为以商品房预收款为基数按照日万分之一计算。 经审理查明：2014年11月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》两份（合同编号：0096、0097，约定：第三条、买受人购商品房的基本情况。坐落于内江市市中区（暂定号）营业商品房屋两间，面积均为79.50平方米。第五条、计价方式与价款。单价均为17610.06元／平方米，总房款为每套房屋1400000.00元。第六条、付款方式及期限。3、贷款方式支付。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。第十一条、交付条件。（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付商品房。第十三条、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款每日万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起一日内向买受人支付违约金。合同并约定了其他相关内容。在签订合同后的当天，原告向被告支付了购房款（购房诚意金）合计1400000.00元，原告按约合计支付了购房首付款1400000.00元，即总房价款的50%。2018年1月4日，被告取得上述房屋等的商品房预售许可证。被告于2018年8月29日、2018年9月11日公告通知原告等来接房，因原告不同意被告收回本案所涉合同并另行签订《商品房买卖合同》，导致房屋交接无果，双方另多次协商而未达成一致，被告至今未交房。原告也未交纳房屋剩余50%的房款或办理房屋按揭贷款等。为维护自己的合法权益，原告特诉到法院提出上述请求。 以上事实，有两份《商品房买卖合同》、收据、银行交易流水、商品房预售许可证、照片、公告、原、被告当庭陈述予以证实。以上证据经庭审核实，其证据来源客观、合法、与本案相关联，依法采信作为本案的定案证据。 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，而本案事实系商品房在预售过程中产生的纠纷，其案由应为商品房预售合同纠纷。 依法成立的合同，受法律保护。 关于原告请求法院依法判令被告继续履行合同，向原告交付房屋，并为原告办理房屋所有权证的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告于2018年1月4日已取得上述房屋等的商品房预售许可证，本案原告起诉的时间为2019年6月11日，原、被告双方经平等、协商一致签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，受法律保护，应当严格遵守。原告已按约支付房屋首付款，被告也应按约履行。被告逾期未交房，在具备了交房条件的情况下，因原告仍然希望被告继续履行合同，且合同并未约定原告须交清房款被告才交付房屋，故原告要求被告继续履行双方于2014年11月28日签订的两份《商品房买卖合同》及交付房屋的请求成立，本院予以支持。因原告尚未交清购房款等，被告为其办理房屋所有权证的条件不成立，故原告现要求被告办理房屋所有权证的请求不成立，待完备相关款项等条件后，原告可另行主张。 关于原告请求被告向原告支付逾期交房的违约金（自2016年1月1日起，以已交纳房款1400000.00元为计算基数，按每日万分之五计算违约金，计算到被告交付房屋为止）的问题。《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付商品房。”及“约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款每日万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起一日内向买受人支付违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”且根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条关于“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”之规定，对于约定的违约金，被告提出了请求法院依法调低违约金的请求，在签订上述《商品房买卖合同》时，原、被告双方明知预售房屋未取得商品房预售许可证仍签订合同，双方均存在过错。本案房屋至今未交付，主要原因系被告欲变更本案《商品房买卖合同》相关内容等而未取得原告的一致意见所致，原告亦未提供证据证明上述逾期交房行为对原告产生较大的实质影响及造成明显的损失，本院综合被告的违约行为，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，对违约金进行调整，以案涉房屋原告已交纳房款1400000.00元为计算基数，自2016年5月31日起，按每日万分之一标准计算违约金，计算到被告交付房屋之日止。对于原告主张从2016年1月1日开始计算违约金的问题，原告在庭审中未向法庭提供足以证明原、被告双方对合同约定的交房日期进行了更改的证据，因此原告应承担举证不能的法律后果。对原告的该项主张，本院依法不予支持。对于原告主张的超出部分违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川省内江浩盛建设有限责任公司继续履行双方于2014年11月28日签订的两份《商品房买卖合同》，并于本判决生效之日起十日内向原告刘昌彬交付房屋； 二、被告四川省内江浩盛建设有限责任公司在向原告刘昌彬交付房屋之次日起向原告支付逾期交付房屋的违约金（自2016年5月31日起，以房款1400000.00元为计算基数，按每日万分之一标准计算违约金，到被告四川省内江浩盛建设有限责任公司交付房屋之日止）； 三、驳回原告刘昌彬的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费36155.00元，由原告刘昌彬负担16155.00元，被告四川省内江浩盛建设有限责任公司负担20000.00元。本案受理费已由原告预先交纳，被告在向原告支付上述款项时一并付清自己应当负担的受理费20000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判长 王 杰 审判员 田 茜 审判员 李远春 二〇一九年十二月六日 书记员 朱 瑶