黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初3423号原告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街北1号。统一社会信用代码912306007253284170。法定代表人：孙洪海，职务经理。委托诉讼代理人：于浩源，黑龙江龙跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶玲，黑龙江龙跃律师事务所律师。被告：周让，女，1985年7月20日出,住大庆市龙凤区。被告：大庆市倍力健身有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区东城领秀锦绣园N座商服内C-3618号、Z-001号。统一社会信用代码91230603MA18WFJA4P。法定代表人：周让，职务经理。委托诉讼代理人：陈攀，该公司员工。委托诉讼代理人：赵菁华，黑龙江司楠律师事务所律师。原告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称久隆公司）与被告周让侵权责任纠纷一案，本院于2019年4月19日作出（2018）黑0603民初2722号民事判决，被告周让不服判决，上诉至大庆市中级人民法院，大庆市中级人民法院作出（2019）黑06民终1876号民事裁定书，裁定撤销（2018）黑0603民初2722号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，久隆公司追加大庆市倍力健身有限公司（以下简称倍力公司）为被告，本院另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告久隆公司的委托诉讼代理人于浩源、叶玲，被告周让，被告倍力公司委托诉讼代理人陈攀、赵菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久隆公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告倍力公司立即腾出占有的大庆市龙凤区东城领秀居住区锦绣园N座商服，停止侵权；2．请求判令被告倍力公司赔偿逾期腾房的占有使用费，按年租金55万元标准计算，暂计100万元；3．请求判令被告周让对上述腾出占有房屋及给付占有使用费承担连带赔偿责任；4．被告承担案件受理费。事实与理由，被告承租的东城领秀居住区锦绣园N座商服系原告所有，原告于2015年1月1日出租给大庆奥特莱斯商业管理有限公司用于商业运营，租赁期限为10年。大庆奥特莱斯商业管理有限公司于2015年10月20日转租给被告从事商业经营。因大庆奥特莱斯商业管理有限公司违约没有按照合同约定交纳租金，原告将大庆奥特莱斯商业管理有限公司诉至法院，龙凤区法院作出（2017）黑0603民初824号民事判决，判令双方租赁合同解除。目前该判决已生效并进行强制执行程序。根据《城市房屋租赁管理办法》第31条规定，转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。现原告与大庆奥特莱斯商业管理有限公司的原租赁合同已经法院判决解除，那么大庆奥特莱斯商业管理有限公司与被告之间的转租合同应随之解除。被告应立即腾出所占有的房屋，但被告经原告多次催告后一直不予腾出，原告无奈诉至法院要求被告立即腾出占有的房屋，停止侵权，并依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第18条的规定，要求被告赔偿逾期占有房屋期间的使用费，自龙凤区法院作出（2017）黑0603民初824号民事判决书生效之日起计算。被告周让辩称，不认可承担责任，是倍力公司占有的房屋，不是周让个人使用的房屋，所以周让不应该承担责任。倍力公司的停业时间应该为2019年4月份至5月份左右。被告倍力公司辩称，因为原告在2018年6、7月份左右就陆续给涉案房屋停电，房屋一直没有使用，同意给付房屋租赁合同到期后至原告停电前到期的费用，房屋现在随时可以给原告腾出。原告要求二被告承担连带责任没有事实和法律依据。本案的被告应该是倍力公司，周让前期签订的合同是为了设立倍力公司使用，后期倍力公司与奥特莱斯公司签订的合同，是周让前期以个人名义签订的房屋租赁合同的变更，后期的合同是对前期合同吸收继承，前期合同不再具有法律效力。此时的租赁合同主体是倍力公司，实际的使用人也是倍力公司，因此本案的被告应为倍力公司。被告周让不具有诉讼主体资格。在工商注册信息上显示倍力公司是自然人独资公司，但公司存在隐名股东，特别是原告没有证据证明公司的股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任规避债务的事实，因此要求被告周让承担连带责任于法无据。被告对原告提出的赔付100万元逾期占有使用费的诉求有异议，被追加为本案的被告后才第一次知道原来倍力公司与奥特莱斯公司签订的租赁合同已经被撤销的事实，倍力公司在此愿意依据事实和法律承担逾期占房用使用费的责任。但原告没有通知被告腾房，致使本案拖延至今，并且原告采取极端卑劣的手段给被告公司造成停电损失（从2018年7、8月份至2019年5月初停电5、6次之多），致使倍力公司蒙受巨大的经济损失，本店附近的会员流失严重，最终导致公司无法正常营业，于2019年5月初被迫歇业，因此原告应该负责任。逾期占有使用费应该以实际占有计算，并以原来倍力公司和奥特莱斯公司签订的使用合同年租金55万元计算，实际倍力公司停业时间为2019年5月，实际占有期间为1年，此外，对于原告无故停电造成倍力公司的停业损失，倍力公司有权利向原告主张，建议从逾期占有使用费中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据原告久隆公司提交证据如下：证据一、大庆市房屋产权市场管理中心产权信息查询报告一份（复印件），欲证明涉案龙凤区东城领秀居住区锦绣园N座商服楼的产权归原告所有。经质证，二被告对该证据的真实性没有异议，认为倍力公司是从奥特莱斯公司处租赁的房屋。证据二、东城领秀商服租赁合同一份（复印件），欲证明原告与大庆奥特莱斯商业管理有限公司签订的商服租赁合同，具体权利义务见合同正文。合同中约定了原告与奥特莱斯公司的租赁期限及每年租金的数额，由于奥特莱斯公司未按约定缴纳租金，所以原告向法院起诉了奥特莱斯公司。经质证，二被告对证据的真实性和证明的问题均无异议。证据三、大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初824号民事判决书一份（复印件），欲证明证据二的租赁合同已被法院判令解除，法院同时判决奥特莱斯公司返还N座商服给原告。该判决已经于2018年5月29日发生法律效力。经质证，二被告均无异议。证据四、东城领秀商服租赁合同一份（复印件），欲证明被告与奥特莱斯公司签订的合同中约定租期为三年，年租金为55万元整，原告是按照合同中约定的租金标准计算的被告占有原告房屋期间的租金损失。经质证，二被告认为，对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该份合同是在倍力公司成立之前，周让与奥特莱斯公司签订的，之后又以倍力公司的名义签订过另一份合同，合同的主体已经变更。证据五、倍力公司企业信息打印件一份，欲证明倍力公司是一人独资公司，周让持股比例为100%。经质证，二被告均无异议。本院对该份证据予以采信。本院认为，上述证据一、证据二、证据三、证据五，被告均无异议，本院予以采信。证据四，结合原告变更后的诉讼请求及倍力公司的举证，能够证实倍力公司与大庆市奥特莱斯商业管理有限公司履行的虽然不是该份合同，但租金数额一致，故对租金数额55万元每年的问题予以采信。被告倍力公司提交证据如下：证据一、营业执照一份（复印件），欲证明倍力公司于2015年12月2日依法成立，应是本案的诉讼主体。尽管租赁合同签订在先，公司成立在后，倍力公司应该承担租金给付的义务。经质证，原告对证据的真实性没异议，对证明的问题有异议。被告周让转租案涉房屋后如何使用与原告无关，不能改变被告周让负有返还房屋义务的事实。周让无异议。本院认为，结合原告变更后的诉讼请求及其他证据，本院对该份证据予以采信。证据二、2015年12月16日倍力公司与奥特莱斯公司签订的协议一份（复印件），欲证明该协议中约定甲方即倍力公司出资15万元给乙方，由乙方处理龙凤区东城领秀久隆超级大副食现有经营业户的撤场工作，于2015年12月23日将久隆大副食一楼、二楼的经营面积交接给倍力公司。该协议证明倍力公司是本案的诉讼主体，尽管在本协议落款处没有加盖倍力公司的公章，但此时倍力公司已经依法成立，公章还没有刻制出。经质证，原告对证据的真实性有异议，该协议落款处没有倍力公司的印章，并且周让作为该公司唯一的股东和实际控制人对房屋如何使用与原告的诉求无关，请求法庭不予采信。被告周让无异议。证据三、龙凤区人民法院（2017）黑0603民初824号民事裁定书一份（复印件），欲证明久隆公司曾于2018年10月2日向奥特莱斯公司主张过权利，法院裁定倍力公司对奥特莱斯公司未付租金在60万元范围内予以停止支付。证明了原告曾请求法院作出裁定，被裁定的主体应为倍力公司，倍力公司应是本案的诉讼主体。经质证，原告对证据的真实性没异议，对证明问题有异议。原告诉求的期限是从（2017）黑0603民初824号民事判决书生效之后即2018年5月29日之后至被告实际返还占有房屋之日止的费用，与证据不是同一法律关系，不能作为被告抗辩的理由。被告周让无异议。证据四、房屋租赁合同复印件一份（申请法院调取），欲证明倍力公司与奥特莱斯公司于2016年2月25日签订了房屋租赁合同，所涉及的房屋为原告要求被告倍力公司腾出的房屋，该合同租赁的期间为2015年11月20日至2019年4月30日止。该份合同乙方有倍力公司的公章，证明该合同具有真实性，以前被告周让与奥特莱斯公司签订的租赁合同被此合同吸收继承。本案的诉讼主体应为被告倍力公司。经质证，原告对证据的真实性无异议，但该证据是在本案原告与奥特莱斯公司就涉案房屋诉讼之后才由奥特莱斯公司及倍力公司出示，此前原告并不清楚，不排除奥特莱斯公司与倍力公司及周让恶意串通签订合同损害原告权益的可能。另外，由于被告周让存在个人与公司财产混同的情形，不能免除周让的民事责任。周让对证据的真实性无异议，认为之前签订的合同是因为要注册公司，没有公章，公司注册之后，就以公司的名义签订了合同。这份合同周让丢失，但是在奥特莱斯公司有留存。证据五、行政处罚决定书一份、询问笔录三份（公安局调取）欲证明，1、陈攀的个人行为被行政治安拘留的事实能够证明原告多次停电致使倍力公司不能正常营业。倍力公司存在隐名股东，陈攀及刘志国是倍力公司的隐名股东。陈攀和刘志国分别持有公司30%的股份，周让持有40%的股份；2、在徐扬询问笔录中，只说明与倍力公司续签合同的事实，但没有谈及久隆公司与奥特莱斯公司解除合同的事宜，也没有告知倍力公司应该清退撤场。经质证，原告对真实性无异议，对证明的问题有异议。1、周让为倍力公司唯一的自然人股东，有市场监督管理局登记档案为证。陈攀与周让为夫妻关系，二者存在财产共有关系，因此，陈攀并非该公司的隐名股东。2、刘志国与倍力公司为劳动合同关系，倍力公司与刘志国关于公司待遇的规定受劳动法律的调整，刘志国并非倍力公司的隐名股东。3、关于要求被告腾出房屋的诉请，龙凤区法院执行局向被告下达过裁定书，被告曾就此向法院提出执行异议之诉，因此被告主张不知道应该清退撤场的观点与事实不符。被告周让认为刘志国在公安局的询问笔录中也认可其持有30%的股份，陈攀也是因为原告停电而被治安拘留，周让个人也因为停电无法经营被会员报案诈骗，被治安拘留。证据六、聘用合同复印件一份、利益分配表两份及刘志国的身份证复印件一份，欲证明刘志国与倍力公司之间实质上是股东利益分配的协议。合同中约定刘志国每月应该分得的利润。经质证，原告对证据的真实性有异议。1、倍力公司与其员工刘志国签署的协议的真实性无法核实。2、该合同为聘用合同，双方之间的关系受劳动法律调整，不能证明刘志国为该公司的隐名股东。3、该合同的第二条及第三条规定乙方刘志国在倍力公司处担任经理期间，甲方对健身房的资产拥有所有权，通过上述条款可以证实刘志国所享有分配利润的权利仅限于担任健身房经理期间，且该健身房资产的归属并未因此合同改变。因此，双方合作的性质为用人单位和劳动者之间的关系。周让认为，当时签订合同时没有考虑太多，是按照公司利润的30%以工资形式发放给刘志国的。证据七、情况说明一份及附表两份（2017年及2018年公司收益情况对比表），欲证明因原告在2018年6-8月份屡次停电致使倍力公司收益减少，并证明因停电造成倍力公司跑步机损坏14台，以上损失核算为90-120万元之间。经质证，原告认为该证据为被告公司单方制作，对证据的真实性和证明问题均有异议。被告周让无异议，认为不仅是跑步机损坏，当时还有顾客受伤，都是倍力公司进行赔偿的，对倍力公司的名义和利益均有损害。证据八、银行开户证明一份，开户许可证一份，发放工资表复印件一份，银行开户申请书一份，欲证明倍力公司账户与周让个人账户没有混同。经质证，原告认为，对开户申请书相关证据的真实性无异议，对工资表复印件的形式的真实性有异议。按照财务会计法律规定，设立公司必须要开户，但是不能证明公司唯一的自然人股东的财产与公司的财产分离，不能证明公司的每一笔收入都汇入了公司的账户，不能证明被告欲证明的问题。被告周让认为，公司员工都有自己的卡号，通过公司的账户发放的工资，有时也是以现金的方式进行发放。本院认为，上述证据一、证据二、证据三、证据四相互印证，能够证明倍力公司欲证明的问题，结合原告变更后的诉请请求，本院对上述四份证据予以采信。证据五、证据六、证据七、证据八不能证实久隆公司给倍力公司造成的损失及周让与倍力公司财产相互独立，本院对欲证明的问题不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月16日，久隆公司将东城领秀居住区锦绣园N座商服出租给案外人大庆奥特莱斯商业管理有限公司用于商业运营，租赁期限自2015年1月1日至2025年1月1日。2015年11月21日，大庆奥特莱斯商业管理有限公司与周让签订商服租赁合同，将其承租的东城领秀居住区锦绣园N座商服中的一部分即涉案房屋租赁给周让，使用性质为开办健身会馆。2015年12月2日，周让为法定代表人的自然人独资公司倍力公司成立。2016年2月25日，倍力公司与大庆奥特莱斯商业管理有限公司签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋租赁给倍力公司作为其经营健身场地，大庆奥特莱斯商业管理有限公司从2015年11月20日起将出租房屋交给倍力公司进行装修，自2016年5月1日计算租期，租期自2016年5月1日至2019年4月30日，年租金为55万元整。倍力公司自认，至庭审时向大庆奥特莱斯商业管理有限公司交付了二年的租赁费。2016年，久隆公司与大庆奥特莱斯商业管理有限公司因房屋租赁合同产生纠纷，将大庆奥特莱斯商业管理有限公司诉至法院。龙凤区法院于2017年12月2日作出（2017）黑0603民初824号民事判决，判令解除久隆公司与大庆奥特莱斯商业管理有限公司关于东城领秀居住区锦绣园N座商服的房屋租赁合同，并由大庆奥特莱斯商业管理有限公司返还房屋，给付至判决生效日的止的租金及违约金。该判决已于2018年5月29日生效并进行强制执行程序。倍力公司租赁的房屋一直由倍力公司占有，至庭审时一直未交付给久隆公司。久隆公司诉至本院，要求倍力公司腾出占有房屋并支付逾期腾房期间的费用，要求周让承担连带赔偿责任。本院认为，久隆公司将房屋租赁给大庆市奥特莱斯商业管理有限公司，久隆公司是房屋的出租人，大庆市奥特莱斯商业管理有限公司是房屋的承租人。倍力公司从大庆市奥特莱斯商业管理有限公司处转租涉案房屋，是房屋的次承租人。在出租人与承租人之间的房屋租赁合同被依法解除后，出租人久隆公司有权要求次承租人倍力公司返还房屋。倍力公司继续占有该房屋失去了合法依据，已经构成侵权，应当向久隆公司承担腾出房屋并承担支付逾期腾房期间占有使用费的责任。倍力公司逾期腾房侵犯了久隆公司对房屋的合法使用权，主要损失体现为涉案房屋的预期收益。因该房屋为商业性质，无论久隆公司是自营或者出租，该房屋的主要损失均可以参照预期租金收益进行计算。久隆公司要求以大庆市奥特莱斯商业管理有限公司与倍力公司签订的房屋租赁费每年55万元的标准计算损失，符合情理，本院予以采信。久隆公司与大庆奥特莱斯商业管理有限公司的房屋租赁合同的解除判决于2018年5月29日生效，至庭审日2019年12月18日，倍力公司占有该房屋1年6个月20天，按照上述标准计算，本院对该期间的占有费支持855555元。2019年12月18日至实际腾房期间的使用费，按照年租金55万元的标准予以支持。倍力公司辩称久隆公司多次对涉案房屋进行停电，导致其经济损失，要求在占房使用费中进行折抵及房屋的占有期间应计算至倍力公司停业之日。本院认为，倍力公司出示的证据不足以证实久隆公司进行停电的事实，且损失亦不明确，本院对该项辩解意见不予采信。倍力公司至庭审时一直未将房屋交回久隆公司，其是否停业与计算其占有期间没有直接的关系，本院对该项辩解意见亦不予采信。倍力公司是自然人独资公司，周让作为唯一的股东，在久隆公司认为其存在财产混同，要求其与倍力公司承担连带责任的情况下。根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财务独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，周让应当举证证明其财产独立于倍力公司，否则应当承担责任。针对久隆公司的诉请，周让既没有出示规范的财务报表及账册，也没有提供年度财务会计报告等相关证据，其出示的倍力公司设立的开户申请和一个月的工资发放情况证明不足以证实其财产独立于倍力公司，故其应当承担举证不能的责任。久隆公司要求周让与倍力公司承担连带责任与法有据，本院应于支持。二被告辩称倍力公司存在隐名股东，本院认为，二被告提供的证据不足以证实陈攀及刘立国是倍力公司的隐名股东，即使倍力公司存在隐名股东，也不能对抗善意的第三人的赔偿责任，故对该辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：（2019）被告大庆市倍力健身有限公司腾出占有的龙凤区东城领秀居住区锦绣园N座商服楼；（2019）被告大庆市倍力健身有限公司给付原告大庆久隆房地产公司自2018年5月29日至2019年12月18日期间的逾期腾房占有使用费855555元，2019年12月19日至实际腾房期间的占有使用费按照年租金55万元的额标准进行计算（以上两项的实际数额以100万元为限）；（2019）被告周让对判项一、判项二中确定的责任与被告大庆市倍力健身有限公司承担连带责任。上述判项一、判项二、判项三，均于本判决生效之日起的十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由被告大庆市倍力健身有限公司、周让共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  杨文华人民陪审员  申红梅人民陪审员  韩晓旭二〇一九年十二月二十三日书 记 员  张忠岩附适用的法律条款：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。