湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初15832号原告（反诉被告）：雷雪辉，男，1991年2月20日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告（反诉原告）：谢诚，女，1985年1月7日出生，汉族，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：唐安鑫，湖南邵文律师事务所律师。原告(反诉被告)雷雪辉与被告(反诉原告)谢诚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)雷雪辉、被告（反诉原告)谢诚及其委托诉讼代理人唐安鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)雷雪辉向本院提出诉讼请求：1.退还2019年8月25日至2019年11月25日（共计三个月）租金6300元及合同押金5000元，共计11300元;2.对2019年8月份在合同有效期内拒绝原告合伙人进场造成原告关门停业所造成的损失予以相应的赔偿;3.在诉讼处理结果双方未达成一致的情况下被告不得将门面出租或转让。事实和理由：2019年2月25日原告同被告签订门面租赁合同，将位于岳麓区望月湖社区六片26栋3号门面君诚茶叶店的一半租给原告使用，租期一年。租金2100元/月，一季度一付，押金5000元整。2019年8月份原告另开分店，准备将望月湖的店面交给朋友经营管理，并告知被告不改变经营性质（包括招牌、营业执照和营业范围）。当原告于8月25日前后安排人进场时遭到被告以不能换人为由拒绝，并要求与原告朋友重新签订一年以上合同且不予退还原告押金。原告与被告多次协商并请求社区和派出所调解均无果。无奈之下遂向贵法院提起诉讼。诉讼理由：1.原告与被告的合同内容并没有约定不能更换经营者;2.原告作为承租方在合同有效期内在不违反合同约定的情况下，应当拥有独立经营管理权和用人权，被告无权干涉;3.原告有权在合同租赁期内在不改变经营性质的前提下聘请他人经营管理，被告不得以任何理由阻挠原告进场；4.原告在合同租赁期内被告没有权利同第三方签订合同迫使原告退场。庭审中，原告补充，1、门面外面招牌是“国正品质生活馆”，营业执照注册的名字是“长沙市岳麓区雷雪辉百货店”，主要卖二类医疗器械如治疗仪制氧机等还有日用品净水器，是由我本人经营。2、2019年8月搬走部分的样品了，但是广告和营业执照包括布局我都没有动。因为我开了一家新店，我请‘王亚东’帮我做事。因为我新店需要，现在店里只有广告包括凳子和保健食品。3、我不打算继续租赁，我要求解除合同。我增加诉请“解除合同”。被告(反诉原告)谢诚辩称：1.租赁合同有明确约定承租方不得转让转租所涉门面。2.被告只是向当事人重申合同的约定及合同法的法律规定，并未要求原告退还门面，未阻止经营也未要求返还门面终止合同。3.该门面仍又原告暂用控制。不同意解除合同，我们要求原告继续履行合同义务。4.我没有阻止原告所说的第三方进场，只是向他讲原告拖欠水电费的事情，第三方是听说这个后自己走的，跟我没有关系。5.原告说第三方是雇员不是事实，因为原告把所有东西都搬走了只剩一把坏了的椅子在那里，新来的人也搬了东西进来。我们没有阻止新来的人进场，只是告知该门面不得转让。只要是原告经营包括他聘请的人，只要原告拿出他发给第三方工资的工资表我都同意原告经营。6.原告转租事实清楚，他将东西全部搬离了即终止了经营。从原告的起诉状明确了他更换了经营者，明显是转让的行为，且原告的行为违反了合同的规定。7.被告要求原告履行合同义务遵守法律规定合理合法，被告在整个过程中并没有阻止原告从事经营活动，包括第三方进场被告也没有阻止经营只是重申合同的约定。被告(反诉原告)谢诚向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付反诉人2019年11月26日至2020年2月10日租金总计5550元。2、请求法院判令被反诉人擦除租赁门面卷闸门门页上影响社会和谐的标语，恢复卷闸门原状，或由反诉人擦除并恢复原状由被反诉人承担全部费用。3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人谢诚与被反诉人雷雪辉于2019年2月25日签订门面租赁合同，合同约定：2019年度门面租金为2100元/月，一季度一付，下次租金提前十五天交付；2020年1月份每月租金2300元/月，由此类推，每年每月递增200元/月。依合同约定，2019年11月25日至2020年2月10日租金被反诉人应提前十五天于2019年11月10日前支付，然被反诉人以反诉人不同意被反诉人转租转让为由，拒绝支付，同时，被反诉人在卷闸门页上用油漆喷写“纠纷门面接手担责后果自负”标语，严重影响市容及社会和谐。现向贵院起诉，请求依法支持反诉人诉请。原告(反诉被告)雷雪辉辩称：1.第三季度的租金是我本人支付，但因被告跟我表明不得由第三人经营导致原告无法正常进场经营。2.被告的门面不是原始门面，也是租的，所以原告被迫在不得已的情况下只能阻止被告转租转让门面。本院经审理认定事实如下：2019年2月25日被告（反诉原告）将其租赁的位于岳麓区望月湖社区六片26栋3号门面君诚茶叶店的一半转租给原告（反诉被告）使用，谢诚（甲方）与雷雪辉（乙方）辉签订了《租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落于望月湖六片26栋3-1-2，租赁给乙方使用，即从2019年2月5日至2020年2月10日止。二、门面租金人民币2000元/月，交付方式为一季度一付，计6300元，另押金6000元。下次租金提前15天交付，合同期满后齑甲方无息全额退还押金。合同期满后，乙方有优先续租权。其租金乙方必须在开业前全额交清，不得拖欠，如有拖欠视为违约，甲方可以强行退房，并扣除全部押金。三、乙方有自主经营权，但必须遵守政府法规文明经商，如因乙方经营不善及防火、防盗不力，造成损失，全部由乙方承担责任。四、乙方在经营期内，要依法纳税，及有关商业性税和卫生费、物管费、水电费，全部由乙方按月付清。五、门面不可以转租、转让，装修遵循来修去丢的原则。六、如遇国家政策性征收，此合同自动解除，甲方无条件退还乙方全部门面押金和未使用完租金。七、协议签订后，双方必须共同遵守，任何一方不得单方面终止协议，如乙方在租赁期内要求终止合同，甲方可以不予退还乙方押金。合同签订后，雷雪辉依约向谢诚支付了押金及租金，并在经营期间已将租金交至2019年11月份。雷雪辉在租赁门面中以“国正品质生活馆”的招牌进行经营，其营业执照注册的名称是“长沙市岳麓区雷雪辉百货店”，雷雪辉本人在店里看店，主要卖二类医疗器械如治疗仪制氧机等还有日用品净水器等物品。2019年8月份原告另开分店，准备将望月湖的店面交给朋友经营管理，并告知被告不改变经营性质（包括招牌、营业执照和营业范围）。原告于2019年8月25日前后安排人进场，并将门面逐步搬空。被告随后前往涉案门面与原告安排的人“王亚东”进行交涉，并向其表明门面是出租给雷雪辉的，要换人要重新签订合同，雷雪辉现换人经营已经违约，押金不退。之后，原告在微信中向被告多次重申门面并未转让，只是更换店员，并向其出具了公司开具的证明，但被告始终不同意原告换人经营。原告遂将租赁门面关闭，并在门面上喷写“纠纷门面，接手担责，后果自负”。此后原告也未再继续缴纳房租，也未将门面钥匙交还被告，原被告双方就此多次协商并请求社区和派出所调解均无果，原告遂向法院提起诉讼。上述事实有当事人陈述、原告提交的门面租赁合同、押金及租金交易记录、第三季度租金转账记录、营业执照、公司证明、证词、社区出具的补充证明、国正健**活馆查询记录、被告提交的租赁合同、湘中社区居民委员会证明、微信记录、原告经营门店照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告雷雪辉与被告谢诚签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原、被告双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。首先，原告雷雪辉从2019年2月至2019年11月在被告谢诚提供的租赁房屋内实际上进行了经营，也已按约定按时支付了房屋租金。涉案门面的钥匙至今仍在原告手中，原被告双方并未办理退租交房手续，被告也表示只要原告没有转租，双方的租赁合同应继续履行，原告可以继续在涉案门面中经营，而双方签订的《租赁合同》也并不存在法定解除是由，故对原告要求解除《租赁合同》并要求被告退还2019年8月25日至2019年11月25日的租金及押金请求，本院不予支持。其次，原告承租被告的门面，应当按照合同的约定使用经营。原告在搬空门面换人经营时，应提前告知被告。原告虽未将门面再次转租，但其搬空门面并换人经营的行为已使被告产生了误解，而被告在此期间既未将门面再次转租也并未实际阻挠原告的门面经营，原告自行将门面关闭并在门面上喷涂的行为与被告无关。故对原告要求被告赔偿自2019年8月起关门停业造成的损失以及要求被告不得转租门面的请求，本院不予支持。最后，原被告双方签订的《租赁合同》继续有效，原告可以在合同约定的范围内自行经营使用涉案门面并依约支付房租，被告要求原告预支2019年11月26日至2020年2月10日房租的反诉请求，因该部分租金在起诉时并未实际发生，被告可待实际发生或租赁期限到期后，根据欠付情况，再另行主张权利。被告要求擦除租赁门面上字迹的反诉请求，因被告要求继续履行合同，也应待租赁到期或原告办理退房时一并处理。故对被告上述两项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）雷雪辉的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）谢诚的全部反诉请求。本案案件受理费减半收取41元，由原告（反诉被告）雷雪辉负担，反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）谢诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇一九年十二月五日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。