文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0481民初10759号原告：刘芳，女。委托诉讼代理人：张铁良，湖南林邑律师事务所律师。被告：耒阳市大鸿运房地产开发有限公司，住所地湖南省耒阳市蔡伦中路299号新都康年大酒店802室，统一社会信用代码91430481553046834N。法定代表人：周克贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，男，1979年11月15日出生，衡阳市石鼓区北方法律服务所法律工作者。原告刘芳诉被告耒阳市大鸿运房地产开发有限公司（以下简称大鸿运公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理。依法由审判员朱田生适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘芳及其委托诉讼代理人张铁良、被告大鸿运公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求，请求判决：1、被告赔偿原告逾期交房违约金10000元（包括律师费2000元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的耒阳市西湖东路台北帝宝商品房一套，房屋面积96.67平方米，合同总价为217341元，其中合同约定，被告应当于2016年12月30日交付符合国家验收质量标准的商品房。原告按照合同约定及时支付了上述全部合同价款，但被告在没有综合验收备案的情况下，于2018年3月17日才将涉案房产交给原告，至今，被告也未能提交有关验收证明。根据合同约定，被告逾期交房时，应当按已交款的一定比例每日向原告支付违约金，经多次交涉，被告均以各种理由搪塞。为维护原告的合法权益，提起以上诉讼。被告辩称：1、被告一直在“积极组织施工”，导致延期交房均系客观因素造成，本身并不存在恶意违约行为：项目开工后，因小区附近供水、热管道实施改造工程，占用项目建设用地，严重影响开发商的施工进度；施工期间，由于项目周边村民集体闹事、阻挠项目施工，导致施工现场无法正常通行和供电，多次被迫停电、停工，停工时间累计长达6个月之久；受到强降雨和恶劣的风雪天气的影响，建筑施工作业无法正常进行，导致工期延误；近几年，耒阳市为了应付国家环保部门的检查，对耒阳市的房地产项目实施施工限制措施，从而导致项目停工达10个月之久。综上，本案讼争项目房屋无法按期交房的原因，并非被告的主观恶意，本身并不存在任何违约行为，故不应承担逾期交房的违约责任；2、退一万步讲，即使延迟交房有被告的原因，按买卖总价款的万分之二支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。原告是按揭购房，且未提出解除商品房买卖合同，故延期交房的行为对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。而日万分之二的标准不但过分高于原告的损失，也远远高于政府公布的同期房屋指导租金的标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而在事实上，耒阳市人民法院在处理被告所讼争的同类案件过程中，此前于2018年已经就被告讼争的同地段同面积的商品房的租金作出过“租金评估报告”[见耒阳市纸都房地产评估有限公司做出的“耒纸评字(2018)0077号房地产估价报告”]。因此，本案的违约损失认定应以该评估报告认定的同地段同面积的商品房的租金损失，作为被告应当承担的违约金标准；3、原告提出“关于要求被告承担律师费损失2000元”的诉讼请求，无事实和法律依据。原告要求将律师费开支作为损失列入违约金损失，首先，原、被告之间并未合同约定：应当由对方承担乙方支付的律师费用(尚无法知晓原告是否存在律师费开支，应依法提供委托合同、律师费发票及转账凭证)。因此，原告提出的诉请不符合合同约定；其次，被告针对原告主张的事实，一直是积极面对的，系因原告提出的要求不合理，才导致双方无法达成调解，就纠纷的发生，被告并无主观过错。因此，原告要求被告承担律师费开支，无事实和法律依据，应予以驳回。综上，被告积极履行了按国家和合同规定项目主体竣工和申请项目房屋验收的义务，并积极配合按揭银行、原告办理有关手续，主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。出现延迟交房的事实并非被告主观过错造成。依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定，被告不应承担任何违约责任。退一步，原告出要求承担的违约金亦过高，应依法予以核减。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明:2016年2月1日，原告与被告签订了《耒阳市商品房买卖合同》，其中约定：1、买受人（即原告，下同）购买出卖人（即被告，下同）开发的台北帝宝2号楼1006室住房一套[预售许可证：耒预许字（2015）第009号]，建筑面积共96.67平方米，总价款217341元。买受人于签订合同时，交付首付款117341元，余100000元以公积金方式支付。2、逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金；3、出卖人应于2016年12月30日前向买受人交付具备商品房住宅交付使用批准文件的商品房。逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内返还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告实际向被告支付了全部购房款217341元，被告向原告出具收款收据。合同约定的交房期限到期后，被告没有按约定交房，直到2018年3月17日才向原告交付了涉案房屋，原告接受了涉案房屋，但涉案房屋至今未作验收备案登记。2018年3月25日，在本院审理的段永金诉耒阳市大鸿运房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案[案号：（2017）湘0481民初3068号]中，经大鸿运公司委托，耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2018）0077号房地产估价报告，评定耒阳市台北帝宝1号楼商品房中建筑面积在96.58平方米的商业房，2018年3月25日（确定价值时点）的租金为439.44元/月。以上事实，有原、被告的陈述，有《耒阳市商品房买卖合同》、《收款收据》、（2017）湘0481民初3068号民事判决书等证据予以证实，上述证据经庭审质证属实，均予以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《耒阳市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告依据合同已向被告支付全部购房款，因被告未按商品房买卖合同约定的时间交付房屋，其延期理由不属于法律中的不可抗力，也无其他法定的免责理由，故被告行为构成违约，应当承担违约责任。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，是原告对其民事权利的合法处分，予以认可。被告逾期未交付房屋，应向原告支付违约金。关于逾期交房违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失，被告提供的证据可以证实涉案同地段同面积的房屋2018年度的租金为439.44元/月，故原告请求按日万分之二计算的逾期交房违约金1304.05元/月（217341元×2‱×30天），明显高于每月租金的30%[（1304.05元-439.44元）÷439.44元=197%]，应予调整。至2018年3月17日止，被告共逾期14.5个月交付房屋，故本案逾期交房违约金调整为8283.45元[439.44元×（1+30%）×14.5个月]。原告要求被告支付逾期交房违约金10000元中的8283.45元，符合法律规定，予以支持；过高部分不予支持。被告关于请求适当降低逾期交房违约金的反驳主张，符合法律规定，予以采纳。原告请求被告承担律师代理费的诉讼请求，因合同没有约定，亦无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第十六条、第十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、被告耒阳市大鸿运房地产开发有限公司向原告刘芳支付逾期交房违约金8283.45元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告刘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。原告已垫付25元，被告应在执行中清偿。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  朱田生二〇一九年十二月十六日代理书记员  刘李琼            校对责任人：朱田生                打印责任人：刘李琼