广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初2288号原告（反诉被告）：肇庆市新黄河置业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区太和北路21号名门花园售楼中心二楼，统一社会信用代码91441200776238673H。法定代表人：何少斌，该公司经理。委托诉讼代理人：麦耀星、黎展雄，均系广东余黎张律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市端州区盛航贸易有限公司，住所地广东省肇庆市端州区太和北路21号名门花园第2幢二层203卡商铺，统一社会信用代码91441202MA4WNDJ05L。法定代表人：黄振林，该公司经理。被告（反诉原告）：云浮市宏奥贸易有限公司，住所地广东省郁南县都城镇一环东路9号首层商铺，统一社会信用代码914453223041298747。法定代表人：蔡杭甫，该公司总经理。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：谢炳洪，广东禅正律师事务所律师。原告肇庆市新黄河置业有限公司（以下简称新黄河公司）与被告肇庆市端州区盛航贸易有限公司（以下简称盛航公司）、（原第三人）云浮市宏奥贸易有限公司（以下简称宏奥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，于同年9月20日公开开庭进行审理。新黄河公司的委托诉讼代理人麦耀星，盛航公司与宏奥公司共同委托代理人谢炳洪到庭参加诉讼。之后，因新黄河公司变更诉讼请求，盛航公司与宏奥公司在答辩期间提起反诉，本院于同年11月15日公开开庭对本、反诉进行合并审理。新黄河公司的委托诉讼代理人麦耀星、黎展雄，盛航公司与宏奥公司共同委托诉讼代理人谢炳洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新黄河公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新黄河公司与盛航公司于2017年6月23日所签订的肇庆市端州区太和北路21号（名门花园）第2幢首层01、02、03、04、05、06卡及第二层201、202、203卡商铺的九份《广东省商品房买卖合同》，确认该九处商铺不动产归新黄河公司所有；2.判令盛航公司将位于肇庆市端州区太和北路21号（名门花园）第2幢首层01、02、03、04、05、06卡及第二层201、202、203卡商铺合计九处不动产，协助新黄河公司办理变更登记手续，直至九处不动产恢复登记于新黄河公司名下；3.判令盛航公司赔偿新黄河公司因办理九处不动产而产生的增值税567401.37元、印花税5957.71元、城建税39718.10元、教育费附加17022.04元、地方教育附加11348.03元、土地增值税25714.29元，合计667161.53元；4.判令盛航公司向新黄河公司支付违约金1191542.9元，计算方式：按九份合同的总金额11915429元计10%；5.判令盛航公司承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2017年6月23日，盛航公司购买属新黄河公司所有的位于肇庆市端州区太和北路21号（名门花园）第2幢首层01、02、03、04、05、06卡及第二层201、202、203卡商铺，共计九处不动产，并分别签署了九份《广东省商品房买卖合同》，约定盛航公司应于取得不动产权证之日前分两期支付商品房全部价款。2017年9月，新黄河公司对该九处不动产办理了不动产权证，并登记于盛航公司名下，但盛航公司至今未向新黄河公司支付任何购房款。新黄河公司曾多次就盛航公司如何支付购房款等问题进行协商，未果。2019年4月23日，新黄河公司向肇庆市端州区人民法院申请查封冻结登记于盛航公司名下的，位于肇庆市端州区太和北路21号（名门花园）第2幢首层01、02、03、04、05、06卡及第二层201、202、203卡商铺合计九处不动产，肇庆市端州区人民法院与2019年4月24日依法作出了（2019）粤1202执保101号《民事裁定书》，查封了该九处不动产。新黄河公司认为，盛航公司未履行合同约定，至今仍未支付购房款，是根本违约行为，新黄河公司有权依法解除与盛航公司之间的合同法律关系，并将九处不动产恢复变更登记于新黄河公司名下。诉讼中，经本院释明，新黄河公司变更诉讼请求为：1.盛航公司、宏奥公司向新黄河公司支付购房款余款7915429元；2.盛航公司、宏奥公司向新黄河公司支付违约利息1424777.22元，违约利息以7915429基准按年利率6%自2016年9月20日起暂计算至2019年9月19日，但违约利息应当连续计算至付清欠款之日止；3.判令盛航公司、宏奥公司承担本案的诉讼费用。被告盛航公司、宏奥公司对新黄河公司变更后的诉讼请求作如下答辩：一、新黄河公司违反《铺位买卖协议》的特别约定条款，构成合同的根本性违约,盛航公司、宏奥公司要求解除合同。根据《铺位买卖协议》第三条特别约定第2项“4#楼商铺甲方应在2017年8月30日前确权并且具备办理房地产权证条件”的规定，这条条款是双方约定的特别约定条款，也是盛航公司、宏奥公司在签订《铺位买卖协议》要求新黄河公司承诺做到的前提条件。因为盛航公司、宏奥公司是将购买的2#楼商铺、4#楼商铺作为一个投资整体来考虑和决策的，缺少4#楼商铺的确权办证，将会直接影响盛航公司、宏奥公司的整体运营和资金运作。而新黄河公司在此约定的期限内，并未能完成4#楼商铺的确权和具备办理房地产权证条件。根据新黄河公司出具的《（2019年）1202民初2288号案件回复函》?确认，4#楼商铺完成确权的时间为2018年3月15日，并不是特别约定条款约定的2017年8月30日前。因而，新黄河公司己构成合同的根本性违约，该违约行为造成盛航公司、宏奥公司签订和履行《铺位买卖协议》所要达到的合同目的无法实现，现盛航公司、宏奥公司要求解除与新黄河公司签订《铺位买卖协议》，且新黄河公司应对解除合同造成的损失和费用承担全部责任。二、新黄河公司应退还购房款4353250元给盛航公司、宏奥公司。新黄河公司为盛航公司、宏奥公司办理2#楼商铺的房地产权证后，并没有通知盛航公司、宏奥公司，也未实际交付商铺给盛航公司、宏奥公司使用，按新黄河公司向法院出具的《（2019年）1202民初2288号案件回复函》，新黄河公司确认收到盛航公司、宏奥公司购房款4353250元已是事实。因此，在新黄河公司违约，盛航公司、宏奥公司要求解除合同的情况下，盛航公司、宏奥公司要求新黄河公司退还己收到的购房款4353250元是合理合法的。综上所述，新黄河公司变更诉讼请求要求盛航公司、宏奥公司支付购房款余款及违约金、利息的诉讼请求是没有事实根据和法律依据的。新黄河公司违反《铺位买卖协议》的特别约定条款，已构成合同的根本性违约。为此，盛航公司、宏奥公司反诉要求新黄河公司返还购房款4353250元。反诉原告盛航公司、宏奥公司向本院提出诉讼请求：1.解除新黄河公司与宏奥公司在2017年4月25日签订的《铺位买卖协议》及其后签订全部的《商品房买卖合同》；2.新黄河公司返还房款4353250元给宏奥公司。事实和理由：一、新黄河公司违反铺位买卖协议的特别约定条款，构成合同根本性违约。二、根据第一次法庭调查，新黄河公司确认和接受2017年6月12日的委托确认书的，即余款由宏奥公司承担，并待办妥上述房产证后向银行办理抵押贷款时付清这一意思表示，这意思表示是对付款设定了条件，到目前为止这条件并未成就，合同无法履行。三、新黄河公司已经承认收到购房款4353250元，因此在新黄河公司合同违约，解除合同的情况下，新黄河公司应当退还宏奥公司已经支付的房款。反诉被告新黄河公司辩称：一、盛航公司、宏奥公司的反诉没有理由和依据，根据我司与宏澳公司签订的铺位买卖协议第二条的约定，相关款项的支付是有先后顺序，当宏奥公司支付定金400万元之后，财务状况严重恶化，第二条第2款约定的首期款790万元已经不能支付，因此宏奥公司才在2018年2月2日及2018年5月9日分两笔分别向我司支付逾期付款违约金12万元，即确认了违约的是宏奥公司。我司根据合同的约定，拥有先履行抗辩权，另外当盛航公司、宏奥公司财务状况严重恶化，既不能筹集资金，也不能通过融资的方式支付款项的情况下，我司拥有不安抗辩权，因此我司不存在违约行为；二、关于盛航公司、宏奥公司提供的《委托确认书》，只是宏奥公司单方面出具，只能看作是宏奥公司所作出的承诺，我司没有签署确认，不能视为对合同条款的变更。三、盛航公司、宏奥公司所支付的款项中，其中400万元是定金，2笔12万元合计24万元是逾期付款违约金，另外113250元是属于9卡商铺的维修基金，这个在银行回单中已经清楚列明，并非盛航公司、宏奥公司所主张的全部是购房款。因此我司认为盛航公司、宏奥公司主张整体解除铺位买卖协议及理由是不成立的，其中重要一点是2号楼9卡商铺已经办理了房产证过户，并且交付给盛航公司，该部分房产买卖不应该解除，也没有理由解除，但我司同意解除其余未履行部分的房产交易。同样道理盛航公司、宏奥公司主张退还购房款也没有理由和根据，但该400万元定金，我司同意冲抵购房款的部分，余款由盛航公司、宏奥公司继续支付。本院经审理认定事实如下：位于肇庆市端州区太和北路21号名门花园项目由新黄河公司开发建设。2017年4月25日，新黄河公司(甲方、卖方)与宏奥公司(乙方、买方)就名门花园2号楼和4号楼的首层及二层商业铺位共22间（2号楼已确权共9间建筑面积1470.7724㎡，4号楼预售共13间建筑面积2441.44㎡）的买卖事宜签订了一份《铺位买卖协议》，约定乙方向甲方购买其名下位于端州区太和北路21号端州名门2#楼和4#楼的首层及二层商业铺位共22间共3912.2124㎡，售价为2#楼按均价8100元/㎡（其中首层约11200元/㎡，二层约5000元/㎡），4#楼按均价8300元/㎡计算，乙方合共应支付给甲方金额人民币32177208元，办证费用甲乙方按规定各自支付，甲方按规定开具商品房销售发票，此外还约定了付款方式、特别约定、其他约定、违约责任等。其中，第二条付款方式：⑴双方签订本协议时乙方向甲方支付400万元定金；⑵甲方通知乙方领取房产证起计30天内付清790万元首期款，付款后乙方才能领取房产证；⑶在乙方领取2#楼商铺的房地产权证后的15天内支付二期款100万元；⑷在4#楼办好确权后10天内支付500万元，同时办理4#楼商铺的网签合同及办理房地产权证手续，办证税费各付，该房产证约地乙方网签备案及缴交办证费用后1个月内全部办妥；⑸甲方通知乙方领取房产证的30天内全部付清余款。第三条特别约定：因需要，乙方购买的商铺产权并不是办理到乙方名下需要另行以他人或公司名义持有，甲方充分理解并同意按此办理，现特别约定1.2#楼商铺地签订本合同且乙方支付定金后30天内，由乙方出具委托书并提供实际持有人办理网签手续及办理房地产权证……2.4#楼商铺甲方应在2017年8月30日前确权并具备办理房地产权证条件；3.甲方同意并协助乙方在出具委托书下更改本合同及网签合同的购买方，在符合规定下办理并证。第五条违约责任：1.乙方逾期支付的按每月利息1.5%计算至付清止；2.超过2个月逾期支付的当乙方违约处理，由于甲方已为乙方办好房产证，乙方负责协助将该房产证过户给回甲方，费用由乙方负责；3.如一方违约，定金不索回或双倍退还，违约方要另外赔偿给守约方的违约金按总金额的20%计算。上述《铺位买卖协议》签订当日，新黄河公司向宏奥公司出具一份《转款委托书》，委托宏奥公司将购房款转入以下账户（收款人莫冬梅，开户行郁南农村信用社，账户62×××48），新黄河公司出具收据确认。宏奥公司亦于当日向新黄河公司支付定金400万元。2017年6月12日，宏奥公司向新黄河公司出具一份《委托确认书》，确认将向新黄河公司购买的22间商铺中2号楼9间商铺产权人转为盛航公司所有，盛航公司应付给新黄河公司的全部购铺款由宏奥公司支付（即在宏奥公司支付给新黄河公司的款转付作其购铺款），宏奥公司作为盛航公司的担保方以确保欠款全部还清止；其他商铺暂不变，由宏奥公司继续持有。2017年6月23日，新黄河公司与盛航公司就太和北路21号名门花园2号楼的9间商铺（101号、102号、103号、104号、105号、106号、201号、202号、203号商铺）分别签订了9份《广东省商品房买卖合同》，分别约定各间商铺的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等。其中，101号商铺的价款为2081270元，首期款1041270元在签合同当天前支付，尾款1040000元在取不动产权证当天前支付；102号商铺的价款为1203245元，首期款603245元在签合同当天前支付，尾款600000元在取不动产权证当天前支付；103号商铺的价款为861838元，首期款431838元在签合同当天前支付，尾款430000元在取不动产权证当天前支付；104号商铺的价款为2078625元，首期款1039625元在签合同当天前支付，尾款1039000元在取不动产权证当天前支付；105号商铺的价款为1194505元，首期款597505元在签合同当天前支付，尾款597000元在取不动产权证当天前支付；106号商铺的价款为912500元，首期款456500元在签合同当天前支付，尾款456000元在取不动产权证当天前支付；201号商铺的价款为935410元，首期款468410元在签合同当天前支付，尾款467000元在取不动产权证当天前支付；202号商铺的价款为1178152元，首期款589152元在签合同当天前支付，尾款589000元在取不动产权证当天前支付；203号商铺的价款为1469884元，首期款735884元在签合同当天前支付，尾款734000元在取不动产权证当天前支付。9份《广东省商品房买卖合同》对于买受人逾期付款的违约责任均约定，买受人未按合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……9份《广东省商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第4点均约定，如遇下列情况，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议……4、合同生效后，因买受人原因造成本合同及补充协议解除，买受人应按本合同约定的房屋总价的10%向出卖人支付违约金并承担因本合同的解除所发生的一切费用。上述《广东省商品房买卖合同》签订后，新黄河公司分别开具了增值税发票。2017年9月20日，盛航公司取得上述9间商铺的不动产权证。新黄河公司因盛航公司、宏奥公司没有履行约定的付款义务，遂向本院提起诉讼。诉讼中，盛航公司、宏奥公司均确认盛航公司是名门花园2号楼的9间商铺（101号、102号、103号、104号、105号、106号、201号、202号、203号商铺）的显名权属人，宏奥公司是隐名权属人。新黄河公司与盛航公司、宏奥公司存在以下争议：（一）甘婉仪分别于2017年7月27日、2018年2月2日、2018年5月9日向莫冬梅在农行的62×××13账号、在建行的62×××57账号转款共353250元，其中2017年7月27日转账113250元的银行回单附言“盛航名门商铺维修资金”。盛航公司、宏奥公司举证署名为甘婉仪出具的《委托转款证明》，认为该款是向新黄河公司支付名门花园2号楼101号、102号、103号、104号、105号、106号、201号、202号、203号商铺和购房款。新黄河公司公司则认为该款中2017年7月27日支付的113250是上述9间商铺的维修基金，2018年2月2日、2018年5月9日支付的240000元是逾期付款违约利息。署名为甘婉仪出具的《委托转款证明》内容：兹有本人账户转给莫冬梅2017年4月25日的400万元、2017年7月27日的11.325万元、2018年2月2日的12万元、2018年5月9日的12万元，合计435.325万元，是本人受宏奥公司委托转给新黄河公司的购房款及物业维修基金，与本人无关。（二）宏奥公司支付给新黄河公司的定金400万元，宏奥公司认为根据其2017年6月12日向新黄河公司出具的《委托确认书》所载，该款已转为盛航公司向新黄河公司支付的购买2号楼9间商铺的购铺款。新黄河公司则认为《委托确认书》为宏奥公司单方出具，其内容新黄河公司不予认可，并认为该款是定金不是购房款，但同意冲抵部分购房款，余款由宏奥公司、盛航公司继续支付。（三）新黄河公司公司同意与宏奥公司解除尚未办理过户的13间商铺的买卖合同关系。盛航公司、宏奥公司则认为22间商铺的买卖合同关系应全部解除。（四）肇庆市端州区太和北路21号名门花园4号楼于2017年6月5日建成，2018年3月15日确权至新黄河公司名下。盛航公司、宏奥公司认为新黄河公司没依《铺位买卖协议》的约定在2017年8月30日前完成确权构成根本性违约。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，新黄河公司与宏奥公司于2017年4月25日签订的《铺位买卖协议》，以及新黄河公司与盛航公司于2017年6月23日签订的9份《广东省商品房买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。（1）关于解除合同的问题。宏奥公司与新黄河公司于2017年4月25日签订的《铺位买卖协议》涉及名门花园2号楼和4号楼的首层及二层共22间商业铺位，其中2号楼的9间商铺（101号、102号、103号、104号、105号、106号、201号、202号、203号商铺）已过户至宏奥公司指定的盛航公司名下，余下4号楼的13间商铺尚未办理过户。首先，对于尚未办理过户的13间商铺，新黄河公司、宏奥公司在诉讼中均同意解除双方之间关于名门花园4号楼尚未办理过户的13间商铺的买卖关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同“的规定，本院对此予以照准。其次，对于已经办理过户的2号楼9间商铺，新黄河公司根据宏奥公司出具的《委托确认书》将该9间商铺过户至盛航公司名下，其作为出卖人的义务已经履行完毕，9间商铺过户的所有权已转移至盛航公司，新黄河公司自办理过户手续的一刻起已失去对商铺的控制权，故宏奥公司、盛航公司请求解除已经办理过户的该9间商铺的买卖合同关系依据不足，本院不予支持。综上，宏奥公司、盛航公司反诉请求解除宏奥公司与新黄河公司签订的《铺位买卖协议》，其中对解除尚未办理过户的4号楼13间商铺的买卖合同关系部分的请求予以支持；对解除已办理过户的2号楼9间商铺的买卖合同关系部分的请求予以驳回。宏奥公司、盛航公司基于解除合同而反诉要求新黄河公司退还购房款的诉讼请求，本院不予支持。（1）关于新黄河公司要求盛航公司、宏奥公司支付购房款余款791549元的诉讼请求。如上所述，名门花园2号楼101号、102号、103号、104号、105号、106号、201号、202号、203号商铺已为盛航公司所有，盛航公司理应向新黄河公司履行付款义务。根据新黄河公司与盛航公司所签订的9份《广东省商品房买卖合同》所载，该9间商铺的应付房款为11915429元。根据宏奥公司出具的《委托确认书》，宏奥公司确认盛航公司应付给新黄河公司的全部购铺款由其支付并同意作为盛航公司履行付款义务的担保方，故9间商铺的房款11915429元应由盛航公司、宏奥公司共同支付。根据查明的事实，宏奥公司共向新黄河公司支付了4353250元，其中：1.定金400万元，宏奥公司与新黄河公司均同意以定金冲抵部分购房款，故该400万元视为宏奥公司已支付的房款。2.2017年7月27日支付的113250元，银行回单附言为“盛航名门商铺维修资金”，宏奥公司与盛航公司举证转款人甘婉仪出具的《委托转款证明》也证实其账户转给莫冬梅的款项中包括宏奥公司转给新黄河公司的购房款及物业维修基金，故本院采纳新黄河公司的意见，确认该113250元是宏奥公司向新黄河公司缴交9间商铺的维修基金。3.2018年2月2日支付的120000元和2018年5月9日支付的120000元，新黄河公司认为该2笔款项为宏奥公司逾期付款的违约利息，根据《铺位买卖协议》约定，首期款790万元在甲方通知乙方领取房产证起30天内付清，二期款100万元在领取2#楼商铺的房地产权证后15天内支付，乙方逾期支付的按月1.5%计算利息；同时又约定4#楼商铺甲方应在2017年8月30日前确权并具备办理房地产权证条件。本案中，2号楼的9间商铺在2017年9月20日办理了过户手续，宏奥公司理应于2017年10月5日前支付首期、二期房款共890万元，同样新黄河公司也应于2017年8月30日前办妥4号楼商铺的确权使之具备办理房地产权证的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，即宏奥公司在2018年3月15日前有权拒绝履行其付款义务。而且仅凭银行回单也不能证实该款为支付逾期利息。因此，新黄河公司认为2018年2月2日和2018年5月9日支付的两笔款项均是逾期利息的意见，本院不予以采纳。该240000元应认定为宏奥公司向新黄河公司支付的房款。综上，2号楼9间商铺的总房款为11915429元，扣除已付房款4240000元后，盛航公司、宏奥公司还需向新黄河公司支付房款7675429元。黄河公司要求盛航公司、宏奥公司支付购房款余款7915429元的诉讼请求，其合法有理部分，本院予以支持。三、关于新黄河公司要求盛航公司、宏奥公司自2016年9月20日起至付清之日止以7915429元为基数按年利率6%计付利息的诉讼请求。如此所述，宏奥公司在2018年3月15日前有权拒绝履行其付款义务，故盛航公司、宏奥公司逾期付款的利息损失应自2018年3月16日起参照中国人民银行同期贷款利率计算。新黄河公司主张按年利率6%为计息标准没有合同依据，本院不予采纳。盛航公司、宏奥公司应以欠付房款7675429元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月16日起向新黄河公司计付利息至其付清房款之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日起的利息计算标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。新黄河公司关于利息的请求其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：（1）被告肇庆市端州区盛航贸易有限公司、云浮市宏奥贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告肇庆市新黄河置业有限公司支付房款7675429元及利息（利息起止日期自2018年3月16日起计至付清房款之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。（1）解除反诉原告云浮市宏奥贸易有限公司与反诉被告肇庆市新黄河置业有限公司于2017年4月25日签订的《铺位买卖协议》中尚未办理过户的肇庆市端州区太和北路21号名门花园4号楼13间商铺的买卖合同关系。（1）驳回原告肇庆市新黄河置业有限公司的其他诉讼请求。（1）驳回反诉原告肇庆市端州区盛航贸易有限公司、云浮市宏奥贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费93293元，由肇庆市新黄河置业有限公司负担9729元，肇庆市端州区盛航贸易有限公司、云浮市宏奥贸易有限公司负担83564元。本案反诉受理费46646.29元，由肇庆市端州区盛航贸易有限公司、云浮市宏奥贸易有限公司负担46346.29元，肇庆市新黄河置业有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  程艳连二〇一九年十二月二十七日书 记 员  梁思颖