四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终1824号 上诉人（原审被告）：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地：四川省绵阳市三台县北坝镇东河路19号，注册号：510722000004881（1-1）。 法定代表人：谢先佑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐兰，四川齐飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋丹，四川齐飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋孝富，男，汉族，生于1967年10月20日，住四川省达州市达县。 委托诉讼代理人：李海威，四川众城律师事务所律师。 原审被告：朱刚，男，汉族，生于1975年9月12日，住四川省绵阳市游仙区。 上诉人绵阳浩源房地产开发有限公司（以下简称“浩源公司”）因与被上诉人蒋孝富、原审被告朱刚确认合同无效纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2019）川0704民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人浩源公司的委托诉讼代理人蒋丹、唐兰，被上诉人蒋孝富的委托诉讼代理人李海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浩源公司上诉请求：1、撤销（2019）川0704民初1107号民事判决，改判驳回蒋孝富对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为蒋孝富提交的《收据》上加盖了朱刚及紫阳家园项目部财务专用章，且朱刚认可该章的真实性，因此该《收据》能够证明蒋孝富实际缴纳了购房款，并认为即使案涉房屋系抵偿朱刚的个人债务，该债务现已通过抵偿方式清偿，故也可认定蒋孝富购房款已缴纳。上述认定明显错误，《收据》本身并不能证明蒋孝富已履行了付款义务，一审庭审中朱刚已经向法庭说明，其不认识本案被上诉人蒋孝富，并未收到蒋孝富支付的任何款项，而蒋孝富的代理人也对该笔款项的支付方式、支付对象等具体付款细节并不清楚，上诉人认为在朱刚明确否认收到上述款项的情况下，蒋孝富一方有义务进一步提交譬如现金来源等证据证明其已经支付了案涉款项。朱刚一审中说明案涉合同是由于在其他工程中欠付白学奎工程款，故将包括本案案涉房屋在内的六套房屋抵偿债务，一审也未否认该种情况存在的可能性，而蒋孝富的付款方式只可能有一种，若案涉房屋系抵偿朱刚个人债务，更与公司无关。二、上诉人已于2015年6月11日、13日通过绵阳晚报公开登报声明“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部公章、项目部财务专用章因业务终止作废”，即以通过登报声明的方式告知不特定公众印章已作废，而蒋孝富提交的《合资建房合同》与《收据》的时间均为2015年11月5日，此时公章已作废，上诉人不应当承担任何责任。蒋孝富未尽到合理审慎义务，造成的后果应当自行承担。 蒋孝富辩称，上诉人与被上诉人之间签订的合资建房合同是真实的，实为房屋买卖合同，违反法律法规强制性规定，系无效合同。蒋孝富已全款支付了购房款，虽然购房款是朱刚收取，但是朱刚履行职务的行为，责任应当由浩源公司承担。浩源公司主张蒋孝富并未实际交付款项，但没有证据证明，蒋孝富出具的是真实的浩源公司与朱刚出具的《收据》。虽然浩源公司公开登报进行了声明，但蒋孝富并未收到也不应当知晓其公章作废的公告内容，另外根据国务院的相关规定，如果要作废公章，还应向公安部门交回公章，但浩源公司并未向公安机关交回和销毁公章，而仅仅是登报，且该行为的效力也无法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告朱刚未到庭，未发表答辩意见。 蒋孝富向一审法院提出诉讼请求：1.判决双方于2015年11月5日签订的《合资建房合同》无效；2.判决被告立即返还原告缴纳的购房款180132元，并支付该款自给付之日（2015年11月5日）起至款付清之日止按照中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计付的资金利息；3.诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月5日，原告蒋孝富（乙方）与绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部（甲方）签订《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》。主要内容为：“……为解决乙方住房问题，经甲乙双方协商同意共同投资建房。经双方平等协商，达成以下协议：一、乙方已了解并确认合资建房的实际概况房屋位于绵阳市游仙区某社。该安置区甲方命名为“紫阳家园”，该房屋正在修建中。合资建房的土地使用性质为集体建设用地，房屋土地使用权在未转成国有土地使用权前进行市场交易将受到有关法律、法规、政策的部分限制，甲方就以上事实已经向乙方充分说明。乙方的合资建房行为是自己在对上述所有情况完全知晓并充分理解的前提下，自愿与甲方订立本协议。……三、投资金额及资金投入方式……2.乙方应支付的合资建房投资款总金额为：180132元……。3.乙方应在本协议签订后按以下第4种方式向甲方支付投资款：……（4）.于本协议签订之日一次性向甲方支付该款项。7.项目建设完毕后，甲方根据乙方合资建房投资额将该项目5幢7单元4楼号房屋一套以实物回报分配给乙方。建筑面积约为：105.96平方米。四、房屋交付期限：甲方需于2015年12月31日前，将符合本协议约定的住房交付给乙方使用.……六、权属办理约定：本项目竣工后，甲方在三年内为乙方到政府相关部门办理房屋的权属证明，因甲方原因到期未能办理，乙方有权提出退还投资款，甲方在接到退款申请三十日内按照原价退还乙方已付投资款，并承担乙方已付投资款的银行同期存款利息，同时收回已分配房屋。乙方应提供办理产权所需的全部资料。因乙方原因未能如期办理，则由乙方自行承担由此带来的一切后果。甲方协助乙方办理土地性质变更及房屋权属证明时，乙方应按其房屋建筑面积所分摊的土地面积支付相应的土地出让金。并由乙方承担该物业相关税、费。乙方按国家规定缴纳该房屋产权证办理的各项税、费后，甲方应协助乙方办理相关手续……”。合同加盖“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”印章，被告朱刚作为项目部负责人在该合同上加盖个人印章。原告蒋孝富当庭举证收据一张，载明：入账日期2015年11月5日，收到蒋孝富购房款180132元（5栋7单元4楼），经手人：罗亮。该收据上加盖“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”以及朱刚个人印章。被告浩源公司当庭举证授权委托书、浩源公司的遗失声明、报刊收据、绵阳晚报，《授权委托书》主要内容为：绵阳浩源房产公司授权委托朱刚为该公司委托代理人，以该公司的名义办理绵阳市小枧镇紫阳村统规建房（紫阳家园）的土地办证、开发、建设、商品房销售等相关事宜。该授权委托书加盖有被告绵阳浩源房地产开发有限公司的印章。2015年6月11日、6月13日绵阳晚报刊登的《遗失声明》主要内容为：“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部”公章、“绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”因业务终止，声明作废。拟证明被告浩源公司在原告签订合同前已经登报声明绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部印章、绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章失效，因此浩源公司不应承担责任。 上述事实，有身份证、《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》、收据、授权委托书、浩源公司的遗失声明、报刊收据、2015年6月11日、6月13日绵阳晚报缩印件、当事人陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，宅基地的所有权归农村集体经济组织所有，不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。原告与绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》、《关于采取贷款方式支付合资建房款的补充协议（附件三）》虽名为合资建房，但根据其内容显示实为房屋买卖合同；在房屋买卖过程中，房屋及该房屋的宅基地使用权须一并转让，原告蒋孝富户口在四川省达县，并非该房屋所在地集体经济组织成员，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告签订的合资建房合同，违反我国法律、行政性法规的强制性规定，系无效合同。原告蒋孝富当庭举证盖有绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部财务专用章”以及朱刚个人印章的《合资建房合同》、《收据》证明其向被告朱刚以现金的方式缴纳了购房款180132元，被告朱刚对涉案合同及收据上印章的真实性均不持异议，仅陈述该合同并非其本人与原告签订，系委托罗亮签订，一审法院认为合同及收据上加盖了朱刚及项目部的印章，即便是罗亮负责签订，也应视为罗亮履行职务行为；至于朱刚陈述原告购房款系抵偿之前的债务，原告并未实际缴纳的主张，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，在原告当庭予以否认的情况下，对于被告朱刚该主张不予采信。再者即便是案涉房屋确系抵偿被告朱刚个人债务，朱刚当庭陈述抵偿后原债权人再未向其主张债权，则该债务已通过抵偿方式清偿，也不影响对案涉房屋购房款已缴纳的认定。关于浩源公司认为其在原告签订合同之前已经登报声明上述公章作废故不应承担责任的主张，一审法院认为浩源公司虽然在2015年6月11日、6月13日绵阳晚报上刊登遗失声明，但该声明仅是其单方行为，其未举证原告蒋孝富知道或者应当知道该声明，被告朱刚系受被告绵阳浩源房地产开发有限公司委托对小枧镇紫阳村统规建房（紫阳家园）进行开发、建设及销售，且绵阳浩源房地产开发有限公司紫阳家园项目部的印章系被告绵阳浩源房地产开发有限公司申请制作，不管公章是否失效，蒋孝富都有理由相信朱刚签订合同的行为代表浩源公司，其行为后果应当由被告绵阳浩源房地产开发有限公司承担，被告朱刚在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告绵阳市浩源房地产开发有限公司应当向原告返还购房款180132元。原告主张的资金利息损失，因双方签订的《合资建房合同》明确载明案涉土地性质为集体建设用地，故该合同无效原告也应承担一定的过错，资金利息损失本院确定为自2015年11月5日起至该款返还完毕时止按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算。综上，判决如下：一、原告蒋孝富与被告绵阳市浩源房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》无效。二、被告绵阳市浩源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告蒋孝富购房款180132元并支付资金占用利息。利息计算方式为：以本金180132元为基数，自2015年11月5日起至该本金返还完毕时止按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算。三、驳回原告蒋孝富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费1951元，由被告绵阳浩源房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告绵阳浩源房地产开发有限公司在履行判决义务时一并支付给原告）。 本院二审期间,浩源公司向本院提交（2019）川0704民初1106号判决书一份，拟证明该案与本案系同一事实，开具收据不代表实际履行了相应的付款行为。蒋孝富质证称该案与本案不必然发生相同法律关系，事实也不必然为同一事实。而蒋孝富向本院提供银行流水一份，拟证明蒋孝富于2014年12月19日给罗亮转账10万元，该笔款项系本案18万元购房款的一部分，蒋孝富于2014年就履行了付款义务，后面才签订的合资建房合同。浩源公司质证称,十几万元的投资款不可能在2014年转款10万元，在2015年才出具合同和收据，该证据反而证明了收据上的款项并未实际履行。2014年12月19日的款项既不是打给浩源公司，也不是打给朱刚，也没有朱刚转款给浩源公司的情况，该笔款项是基于其他的法律关系转给罗亮的，与本案无关，证实了蒋孝富确未实际履行案涉购房款。合资建房合同与收据上的金额并非10万元而是18万元，交款即使是以现金方式也会有记录证明资金进行了交付，收据出具的时间与资金交易时间应当是匹配的。对于（2019）川0704民初1106号[二审案号为（2019）川07民终2075号]案件事实是否与本案具有关联性，本院将进行审查后予以说明；对蒋孝富提交的银行流水的真实性予以确认，认可蒋孝富于2014年12月19日向罗亮转款10万元。 除一审查明事实外，二审另查明：本案与（2019）川07民终2075号案件事实具有一定的关联性，两案中当事人均于2015年11月5日与朱刚签订了《合资建房协议》，收据的出具也同为该日，上均有罗亮的签名，蒋孝富向罗亮转款的日期与白学奎向罗亮转款15万元的日期为同一天，而白学奎在（2019）川07民终2075号案件一审中自认该15万元为与朱刚做工程的保证金，朱刚在电话录音中承认，其与白学奎签订的《商品房买卖协议》实际系以房抵债，而在本案一审中朱刚自述未收到蒋孝富的购房款，本案合同实际系以房抵债。经本院询问，罗亮也陈述了有关收取保证金的事实。 本院认为，一审判决双方所签《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》系无效合同，双方对此均无异议。结合争议双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、与蒋孝富签订《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》的相对方为朱刚还是浩源公司；二、浩源公司是否应当返还蒋孝富购房款。 关于争议焦点一，首先，虽然浩源公司在绵阳晚报上进行了公章作废的声明，但在之前已经发生过朱刚与他人签订合资建房合同而进行诉讼的事情后，其并未对自己声明作废的公章进行进一步收回或者销毁的措施，而蒋孝富在与朱刚签订合同时无从得知该公章已被声明作废。其次，从浩源公司出具的委托书看，朱刚具有商品房销售的代理权限，加之，紫阳公社项目是朱刚投资修建，因此，对蒋孝富而言，其有理由相信朱刚具有代理权限，与蒋孝富签订《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》的相对方应当被认定为浩源公司。 关于争议焦点二,首先，在一审中，蒋孝富声称购房款系以现金方式支付，但在朱刚本人否认收到蒋孝富缴纳的购房款的情况下，其并未提供类似现金支取记录等证据来进一步证明自己的主张；而在二审中，蒋孝富提供银行流水，声称案涉购房款在2014年即以银行转账的方式进行了10万元的交付，而后2015年补签了合同，出具了收据，案涉合资建房合同性质实为房屋买卖合同。而购房人先向非合同相对方交付购房款，在之后一年多才又签订合同的行为明显不符合交易习惯与常理。其次，根据前述分析及二审查明的事实，蒋孝富于2014年12月19日向罗亮转款的10万元性质为工程保证金具有高度盖然性，即蒋孝富提供的银行流水的10万元并非实际支付的购房款，而蒋孝富诉请的购房款作为一个整体，在《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》实质是为了以房抵债签订的情况下，无法认定为法律意义上的购房款，即蒋孝富并未实际履行支付购房款的义务。综上，浩源公司虽作为合同相对方，但并未收到蒋孝富所支付的购房款，因此在合同被认定无效后，浩源公司也不应当承担返还购房款的责任。至于案涉款项是否系蒋孝富与朱刚之间的个人债务，朱刚是否应当承担返还责任，与本案系不同的法律关系，本案不予处理，蒋孝富可另行主张。 综上所述，浩源公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1107号民事判决第一项，即“一、原告蒋孝富与被告绵阳市浩源房地产开发有限公司于2015年11月5日签订的《紫阳村统规统建紫阳家园项目合资建房合同》无效”； 二、撤销四川省绵阳市游仙区人民法院(2019)川0704民初1107号民事判决第二项、第三项，即“二、被告绵阳市浩源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告蒋孝富购房款180132元并支付资金占用利息。利息计算方式为：以本金180132元为基数，自2015年11月5日起至该本金返还完毕时止按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率的一半为标准计算”、“三、驳回原告蒋孝富的其他诉讼请求”； 三、驳回蒋孝富的其他诉讼请求。 一审案件受理费1951元，由蒋孝富负担1365元，绵阳浩源房地产开发有限公司负担586元。二审案件受理费3902元，由蒋孝富负担2731元，绵阳浩源房地产开发有限公司负担1171元。 本判决为终审判决。 审 判 长 兰大波 审 判 员 田 苑 审 判 员 陈兴旺 二〇一九年十二月三十日 法官助理 肖子熙 书 记 员 毛玉红