湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4261号原告：代先超，男，汉族，1981年9月21日出生，住址：湖北省仙桃市。原告：黄四萍，女，汉族，1980年3月26日出生，住址：湖北省孝感市开发区。上列二原告的委托诉讼代理人：邓万杰、黄露，湖北今天律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，调解，签收法律文书等。被告：孝感保丽房地产开发有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南区长征路23号。统一社会信用代码：91420900667692164W。法定代表人：冯芬芬。委托诉讼代理人：夏同欢，湖北自强律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖北孝感农村商业银行股份有限公司，住所地：湖北省孝感市长征路21号。统一社会信用代码：91420900309736921U。法定代表人：钟红涛。委托诉讼代理人：王超，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告代先超、黄四萍与被告孝感保丽房地产开发有限公司、湖北孝感农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告代先超及原告代先超、黄四萍的委托诉讼代理人黄露，被告孝感保丽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人夏同欢，被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王超均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告代先超、黄四萍的诉讼请求：1.确认原告与被告孝感保丽房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2019年9月21日解除；2.解除原告与被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；3.判令被告孝感保丽房地产开发有限公司向原告返还房屋首付款209807元及支付利息80269.14元（自2017年8月30日暂计至2019年9月21日，剩余利息以669807元为基数，按年利率6％自2019年9月22日支付至清偿之日止）;4.判令被告孝感保丽房地产开发有限公司向原告支付至判决生效之日止原告已向被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司归还的贷款本息（暂计至2019年8月20日为70246.79元）;5.判令被告孝感保丽房地产开发有限公司向原告支付违约金6698.07元；6.判令被告孝感保丽房地产开发有限公司向被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司支付原告自判决生效之日起尚未归还的贷款本息；7.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月30日，原告与被告孝感保丽房地产开发有限公司签订编号为XG17013545的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”)，合同约定原告购买被告孝感保丽房地产开发有限公司开发的位于北京路××××路交汇处保丽公馆1＃预测1幢0803号、建筑面积84.62平方米之房屋，房屋总价款为人民币669807元。合同同时约定被告孝感保丽房地产开发有限公司应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。2017年8月30日，原告支付了房屋首付款209807元。2017年，原告与被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：贷款本金为46万元，借款期限240个月，按等额本息还款法偿还贷款本息，还款日为每月的20日。贷款合同签订后，被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司发放了贷款46万元，并支付给了被告孝感保丽房地产开发有限公司。截止2019年8月20日，原告已向被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司归还贷款本息共计70246.79元。原告已按合同约定履行了付款义务，但被告孝感保丽房地产开发有限公司未按照合同约定向原告交付房屋，且逾期交房已超过60日。因被告孝感保丽房地产开发有限公司未按约履行义务，原告特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，以维权益。被告孝感保丽房地产开发有限公司（后简称保丽公司）辩称：1.原告要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，该合同不可解除；2.原告的诉讼请求不能支持；3.原告请求答辩人偿还湖北孝感农村商业银行贷款本息，无事实根据，且与本案不属同一法律关系，不可合并审理。综上所述，原告的诉讼请求既没有事实证明，又没有法律依据。答辩人恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司辩称：1.原告与被告1签订的买卖合同和与我方签订的按揭合同是独立的两份合同，房屋买卖合同解除与否不是解除按揭合同条件之一，原告主张解除与我方的按揭借款合同没有事实与法律依据，应依法予以驳回；2.原告并无行使借款合同解除权的权利，按照司法解释第二十四、二十五条规定，借款合同的解除权的权利人是担保权利人也就是银行，与合同法第九十四条相对应，在本案中，我方已经按照合同约定向原告发放了货款，履行了自己义务，并无违约，故原告主张的前提条件不成立，故原告主张应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日，原告代先超、黄四萍与被告保丽公司签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，买卖合同约定：1.原告代先超、黄四萍购买被告保丽公司开发的位于北京路××××路交汇处保丽公馆1＃预测1幢0803号房、建筑面积84.62平方米的房屋，房屋总价款为669807元；2.第八条“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告”；3.第九条“出卖人逾期交房的违约责任:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）,(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。补充协议约定：3.本合同所指的“告知”、“通知”、“书而通知”，系指出卖人向买受人发出挂号信、短信，或出卖人在孝感日报、晚报等发布的公告行为；4.买受人的通讯联络方式以本合同所载明的电话、传真、通讯地址为准，买受人应保证上述通讯地址的真实性，出卖人向买受人发出挂号信，短信应视为已通知买受人；5.买受人在出卖人发出交房公告之日起15日内，未按买卖合同的约定办理交房手续的，自公告通知办理交房手续的时间起，视为本合同项下的商品房已交付。同日，原告代先超、黄四萍支付了房屋首付款209807元。2017年9月30日，原、被告签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定：借款人（购房人、抵押人）代先超、黄四萍，贷款人（抵押权人、债权人）湖北孝感农村商业银行股份有限公司，保证人（房屋出售人）孝感保丽房地产开发有限公司，借款人申请贷款本金为46万元，贷款期限为240个月，按月等额本息还款法偿还贷款本息，还款周期为每月的20日。合同签订后，被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司发放了贷款46万元，并支付给了被告孝感保丽房地产开发有限公司。截止2019年8月20日，原告代先超、黄四萍已向被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司归还贷款本息共计70246.79元。2019年9月16日，原告代先超、黄四萍向被告出具了《解除合同通知书》。原告代先超、黄四萍认为其已按合同约定履行了付款义务，被告孝感保丽房地产开发有限公司未按照合同约定向原告代先超、黄四萍交付房屋，且逾期交房已超过60日。原告代先超、黄四萍为维护其合法权益，诉至法院，请求依法裁决。另查明，2019年1月至4月期间，涉案工程通过规划验收并取得测绘报告、通过消防验收、地下室验收、园林绿化验收、工程质量验收、竣工验收、取得了住房质量保证书和住宅使用说明书等，2019年4月28日，被告保丽公司向备案机关孝感市孝南区住房和城乡建设局提交《房屋建筑工程竣工验收备案表》，2019年9月17日，备案机关审批通过并向被告保丽公司出具了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年6月30日前后，被告保丽公司向业主交房，后因受孝感市城市管理执法委员会的处罚于2019年7月10日发布公告暂停交房。2019年10月15日，被告保丽公司在《孝感日报》登报公告重新开始交房。本院认为，原告代先超、黄四萍和被告保丽公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，是合法有效的。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告代先超、黄四萍依约履行了支付全部购房款的义务，被告保丽公司作为出卖人未按合同约定的时间及交房条件向原告代先超、黄四萍交付涉案商品房，已构成违约，应当承担违约责任，但该迟延履行的违约责任不属根本违约，不影响本案购房合同目的的实现。涉案合同第八条约定，涉案商品房交付时应当符合两个条件，即已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告,被告保丽公司在2019年6月30日交房时并未提交涉案《备案证明书》，原告代先超、黄四萍以此认为被告保丽公司不具备交房条件，因此拒绝收房，但依据被告保丽公司提交的证据一，其在2019年4月底前已将相关工程竣工验收备案证明文件等向备案机关孝南区住房和法城乡建设局提交备案，在原告代先超、黄四萍起诉之前，2019年9月17日，备案机关已审批通过并向被告保丽公司出具了《备案证明书》，已符合交房条件，被告保丽公司迟延取得《备案证明书》构成违约，但该违约程度显著轻微，不属根本违约，即被告保丽公司不存在《合同法》第94条规定的法定解除的情形。2019年7月10日，被告保丽公司受孝感市城市管理执法委员会处罚发布暂停交房公告导致交房延迟至9月底，该迟延交房行为构成违约，虽然合同第九条约定，被告保丽公司延期交房超过60日，原告代先超、黄四萍可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，根据诚实信用原则和审慎适用合同解除制度的原则看，被告保丽公司迟延交房行为属显著轻微违约，不影响原告代先超、黄四萍购房这一合同目的的实现，故对原告代先超、黄四萍要求依约解除《商品房买卖合同》的诉请，本院依法不予支持。基于《商品房买卖合同》解除而导致的原告代先超、黄四萍与被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司之间借款合同的解除、返还购房首付款及利息、归还原告向被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司已偿还的贷款本息以及向被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司支付尚未偿还的贷款本息等的诉请，亦不予支持。原告代先超、黄四萍诉请保丽公司承担逾期交房的违约责任的诉讼请求成立，依据《商品房买卖合同》第九条约定，合同继续履行的，被告保丽公司按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，故该违约金计算方式如下：669807元×0.0003×天数（天数自2019年7月1日起至2019年10月30日止）。综上所述，原告代先超、黄四萍的诉讼请求，本院部分支持；被告孝感保丽房地产开发有限公司的辩论意见，本院部分采纳；被告湖北孝感农村商业银行股份有限公司的辩论意见，符合法律规定，本院采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孝感保丽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起向原告代先超、黄四萍支付违约金（违约金计算方式如下：669807元×0.0003×天数，天数自2019年7月1日起至2019年10月30日止）；二、驳回原告代先超、黄四萍的其他诉讼请求。案件受理费12070元，由原告代先超、黄四萍负担11070元，被告孝感保丽房地产开发有限公司负担1000元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  刘国英人民陪审员  李斌桥二〇一九年十二月三十一日书 记 员  田 蜜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍为履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。