湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初2403号原告：盛磊，男，1987年7月19日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：李卫波，湖北尚卓律师事务所律师。特别授权代理。被告：徐小锋，男，1989年11月17日出生，汉族，住武汉市东西湖区。第三人：武汉惠科地产经纪有限公司（原名：武汉茂中地产经纪有限公司），住所地：武汉市汉阳区五龙路60号名流公馆NK4地块4栋1层（4）商。法定代表人：于雷，该公司经理。委托诉讼代理人：姚为东，该公司员工。特别授权代理。原告盛磊与被告徐小锋及第三人武汉惠科地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法由审判员肖政担任审判长，与人民陪审员甘汉蓉、杨新甫组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盛磊及委托诉讼代理人李卫波、被告徐小锋、第三人武汉惠科地产经纪有限公司的委托诉讼代理人姚为东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人于2018年10月25日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令被告退还原告已付的购房定金100,000元；3、因被告原因导致解除合同，依法判令被告按合同约定承担第三人的信息咨询服务费21,200元（该款项已由原告支付给第三人），并向原告支付违约金212,000元，二项合计233,200元；4、本案的保全费5,000元、担保费500元、诉讼费6,289元由被告承担。事实和理由：被告系武汉市汉阳区××路××小区××单元××室房屋（建筑面积68.94平方米）业主。2018年10月25日原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定“乙方向甲方购买位于武汉市汉阳区××路××小区××单元××室房屋1套（建筑面积68.94平方米），房屋成交价为1,060,000元；本合同签订当日，乙方支付定金100,000元整给甲方，甲方交100,000元给第三人作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由第三人打入被告指定账户或以现金形式支付；乙方于过户当日，在见到已是乙方名下的不动产权证书收件单后当日内，将10,000元打入甲方指定账户；尾款950,000元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方打入甲方指定账户；乙方须向丙方支付信息咨询服务费21,200元整；甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.025%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的20%向乙方支付违约金”等内容。该合同签订前，原告即于2018年10月19日向第三人支付5,000元诚意金（后直接转为信息咨询服务费）。根据合同约定合同签订当日乙方须支付定金100,000元整给甲方，甲方交100,000元给第三人作为物业交接保证金，故合同签订当日原告经被告同意将应支付给被告的购房定金100,000元作为被告应支付给第三人的物业交接保证金，以及原告应支付给第三人的信息咨询服务费16,200元一并支付给第三人，第三人向原告出具终结服务费（信息咨询服务费）21,200元收据，被告向原告出具《收条》一份，注明“今收到盛磊购买本人位于汉阳区××路××小区××单元××室购房定金人民币壹拾万元整（￥100,000元，特此立据）”。2018年11月29日，武汉市硚口区人民法院在审理（2018）鄂0104民初6891号民事诉讼案件过程中对案涉房屋采取诉讼保全措施，交易冻结时间为2018年11月29日至2021年11月28日。因被告的原因导致《武汉市存量房居间（买卖）合同》的目的无法实现，故原告提起本案诉讼。由于原告经被告同意将应支付给被告的购房定金100,000元直接支付给第三人，故法院如果判决由第三人退还原告购房定金100,000元，原告亦无异议。被告徐小锋辩称：1、原告所述属实；2、同意解除双方于2018年10月25日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；3、购房定金100,000元已经根据合同约定由原告直接支付给了第三人，被告向原告出具了收条，故该款应该由第三人直接支付给原告。4、2018年11月26日被告已通知原告办理涉案房屋过户手续，因原告自身遗失身份证原因导致涉案房屋未能在被法院查封前办理过户手续，故本案违约责任在原告。5、原告要求被告支付的违约金、信息咨询服务费、诉前保全费、担保费及诉讼费金额过高，被告方无法接受。第三人武汉惠科地产经纪有限公司述称：原告所述属实。原告经被告同意，将100,000元购房定金直接支付给了第三人，根据合同约定，此款应该由第三人返还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系武汉市汉阳区××路××小区××单元××室房屋（建筑面积68.94平方米）业主，于2018年9月18日取得该房屋不动产权证书。第三人原名武汉茂中地产经纪有限公司，2018年9月18日经武汉市汉阳区行政审批局审批变更登记为武汉惠科地产经纪有限公司。2018年10月25日原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，约定“乙方向甲方购买位于武汉市汉阳区××路××小区××单元××室房屋1套（建筑面积68.94平方米），房屋成交价为1,060,000元；本合同签订当日，乙方支付定金100,000元整给甲方，甲方交100,000元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由第三人打入被告指定账户或以现金形式支付；乙方于过户当日，在见到已是乙方名下的不动产权证书收件单后当日内，将10,000元打入甲方指定账户；尾款950,000元于过户当日，在见到已是乙方名下的房产证收件单后当日，由乙方打入甲方指定账户；乙方须向丙方支付信息咨询服务费21,200元整；甲方因房屋产权、债权或租赁等原因不交付房屋或不过户给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.025%向乙方支付违约金；根本违约导致乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付全部费用，并按全部房款的20%向乙方支付违约金”等内容。该合同签订前，原告即于2018年10月19日看房时向第三人支付5,000元诚意金（后直接转为信息咨询服务费）。根据合同约定合同签订当日乙方须支付定金100,000元整给甲方，甲方交100,000元给丙方作为物业交接保证金，故合同签订当日原告经被告同意将应支付给被告的购房定金100,000元作为被告应支付给第三人的物业交接保证金，以及原告应支付给第三人的信息咨询服务费16,200元一并支付给第三人，第三人向原告出具终结服务费（信息咨询服务费）21,200元收据，被告向原告出具《收条》一份，注明“今收到盛磊购买本人位于汉阳区××路××小区××单元××室购房定金人民币壹拾万元整（￥100,000元，特此立据）”。2018年11月29日，武汉市硚口区人民法院在审理（2018）鄂0104民初6891号民事诉讼案件过程中对案涉房屋采取诉讼保全措施，交易冻结时间为2018年11月29日至2021年11月28日。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告主张2018年11月26日被告已通知原告办理涉案房屋过户手续，因原告自身遗失身份证原因导致涉案房屋未能在被查封前办理过户手续，故本案违约责任在原告，并为此提交微信聊天记录截图四份予以证明。原告对此不予认可。经审核，被告提交微信聊天记录截图中的内容不能充分证明2018年11月26日被告已通知原告办理涉案房屋过户手续，因原告自身遗失身份证原因导致涉案房屋未能在被查封前办理过户手续，故本院对被告上述主张不予采信。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案原、被告及第三人自愿签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，各方均应依约行使权利承担义务。《武汉市存量房居间（买卖）合同》签订后，原告按合同约定向第三人支付了信息咨询服务费21,200元，向被告支付了购房定金100,000元（此款原告经被告同意作为被告应支付给第三人的物业交接保证金直接支付给第三人），履行了合同约定的义务，但被告由于其自身债务使得案涉房屋被人民法院冻结交易，构成根本性违约，本案所涉合同亦因被告违约导致解除，被告应承担违约责任。故原告要求解除《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于原告经被告同意将应支付给被告的购房定金100,000元作为被告应支付给第三人的物业交接保证金直接支付给第三人，被告主张该款应该由第三人直接支付给原告，原告及第三人对此均表示同意，不违反法律规定，本院予以照准。关于违约金标准的认定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告仅向被告支付了定金100,000元，所付款项数额在总房款中占比较少，本院综合合同履行情况以及房价上涨幅度等因素，酌情将违约金调减至140，000元。故原告要求被告支付违约金212,000元的诉讼请求，本院按照140，000元予以支持，超过部分缺乏法律依据，本院不予支持。考虑到双方的履行情况，且原告未举证证明违约金140，000元不足以弥补其经济损失，故对原告要求被告赔偿其第三人的信息咨询服务费21,200元及担保费500元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告盛磊、被告徐小锋及第三人武汉惠科地产经纪有限公司（原名：武汉茂中地产经纪有限公司）于2018年10月25日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；第三人武汉惠科地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告盛磊购房定金100,000元；被告徐小锋于本判决生效之日起十日内向原告盛磊支付违约金140,000元；驳回原告盛磊的其他诉讼请求。如果被告徐小锋、第三人武汉惠科地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6，928元、诉讼保全费5,000元及公告费260元，由被告徐小锋负担（此款原告盛磊已预交，被告徐小锋于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告盛磊）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  肖 政人民审判员  甘汉蓉人民审判员  杨新甫二〇一九年十二月十八日书 记 员  蒋 娴