河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异351号 案外人：王某宇，男，1987年11月13日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 委托代理人：马新辉，河北金利达律师事务所律师。 申请执行人：武某秀，女，1944年9月11日出生，汉族，现住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司），住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室，统一社会信用代码911305005619725986。 法定代表人：贺某强，董事长。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 被执行人：贺某强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托代理人：张勇，北京高润律师事务所律师。 在本院执行武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人王某宇于2019年12月4日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王某宇称，申请执行人武某秀与被执行人福麟公司、被执行人贺某强，在河北省石家庄市中级人民法院执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决书的过程中，贵院查封了位于邢台市桥西区。案外人依法提出执行异议。请求事项：请求法院依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对该房产的查封。事实与理由：案外人于2014年11月24日与福麟公司签订《福麟小区认购书》，购买由福麟公司开发的位于邢台市桥西区的福麟小区的项目御景良城7号楼3单元1601号房产。并支付了全部购房款，贵院在武某秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小区7号楼3单元1601号房产，因贵院在查封该房产之前，案外人已与福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，该房产系用于居住且案外人名下无其他用于居住的房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定。现提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向贵院提出执行异议申请，请求贵院依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武某秀答辩称，案外人王某宇的异议理由不成立，请求依法驳回。 被执行人福麟小镇、贺某强答辩称，因该房屋还登记在被执行人福麟公司名下，但福麟公司确实已经将该房产出售给案外人，应按照最高院关于执行异议和执行复议的司法解释第29条规定，解除对案外人的房屋的查封。 案外人向本庭提交如下证据： 证据一：王某宇及其母亲李志敏的居民户口本常住人口登记卡一份，拟证明王某宇与另一购房者（购买的是另一套房屋）李志敏为母子关系； 证据二：2014年11月24日王某宇与福麟房公司签订的福麟小区认购书一份，位于邢台市，房屋交付时间是2015年6月30日，总价款为1891257元（包含地下车位）。2014年11月25日，李志敏与福麟公司签订的福麟小区认购书一份，位于邢台市，房屋交付时间2015年6月30日，总价款为3108743元（包含地下车位）两处房产的总价款为500万元，拟证明王某宇在房产被查封前已与福麟公司签订了有效的书面合同，明确了所购的房产的位置、面积、购房价款，同时证明王某宇与其母亲在同一时间段在同一小区购买房产的事实。 证据三：2014年11月24日王某宇转款200万元两份、2014年11月25日李志敏向刘铁（福麟公司财务）转款300万元，两笔合计500万元，此数额和案外人与其母亲所购买房屋的价格相符，证明案外人已经按合同约定如期如数履行了合同义务； 证据四：2014年11月24日7-3-1601房款收据1,651,257元、2014年11月24日-1568号、-1569号车位款收据24万元； 证据五：2014年11月25日7-3-101房款收据2,868,743元、2014年11月25日-1566号、-1567号车位款24万元；以上证据四和证据五拟证明是福麟公司财务向王某宇和李志敏出具的收据四份，案外人已经全额缴付购房款； 证据六：2019年12月10日邢台市房管局出具的房屋交易与产权管理信息查询证明，证明王某宇有0套已归档的住宅房屋信息，有0套已归档的非住宅房屋信息，此证明查证了案外人王某宇名下无其他用于居住的房屋，所购房产用于自己居住。 申请执行人武某秀对以上证据的质证意见为： 证据一，户口本复印件真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可。 证据二，《福麟认购书》1、真实性、合法性不予认可。房屋认购日期、认购书签订时间及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形，因此真实性不予认可。2、关联性、证明目的不予认可。认购书与本案无关。对案外人的证明目的没有证明力，认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜；解决争议的办法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，因此该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此认购书不能证明案外人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 证据三，1、账户历史明细清单（王某宇）真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该份证据是复印件，没有银行盖章，不能证明案外人王某宇向被执行人支付购房款的事实。2、农业银行查询回复单对真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不认可。该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。其只能证明李志敏与刘铁银行账户发生变动，不能证明刘铁是被执行人的工作人员，也不能证明案外人李志敏向被执人支付购房款的事实。 证据四，0004572＃、0004573＃收据（被执行人向王某宇出具）真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。收据是福麟公司单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理的证明付款或收款行为实际发生。 证据五，0004527＃、0004526＃收据（被执行人向李志敏出具）真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。收据是福麟公司单方法律行为，不认可收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理的证明付款或收款行为实际发生。 证据六，《房屋交易与产权管理信息查询证明》。1，对真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可。2，该证明不能证明王某宇在邢台市没有房屋，因为该证明已经列明因早期房产档案中未收取身份证件等资料等各种历史原因，部分电子档案未录入身份，故不确定的信息未计算在内。综上，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下。案外人王某宇没有证据证明在法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋，并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外人王某宇不是合法权利人，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行。其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，王某宇的异议不成立。请求人民法院裁定驳回异议，以维护申请执行人的合法权益。 被执行人贺某强、福麟公司对以上证据的质证意见为：对案外人提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的没有异议。 本院查明，武某秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺某强民间借贷合同纠纷一案，在执行河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，福麟公司名下区福麟小区部分房产，其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇7号楼3单元1601号房屋。 另查明，王某宇与福麟公司签订【福麟小区】认购，载明，购买位于邢台市自由巷以西、规划加密路以北【福麟小区】项目（御景良城）7号楼3单元1601号房，该房屋销售层数为16层，建筑面积为238.69平方米，认购书中约定双方确认该房屋于2015年6月30日前交付，房款为1651257元，地下车位（车库）240000元，总价1891257元整，一次性付清。同时，案外人母亲李志敏也在该小区购买另套房产，总房价为3108743元。2014年11月24日，王某宇622208040600168950账号向名为刘铁的账户62×××73转入200万元，同日，福麟公司为王某宇出具0004572＃收据：房款7-3-16011651257元、0004573＃收据：车位款2个-1568号-1569号24万元；2015年11月25日，其母李志敏账户62×××67向刘铁账户62×××72转入300万元，同日，福麟公司向李志敏出具0004527＃收据：房款7-2-1012868743元、0004526＃收据：车位款2个-1566号-1567号24万元，以上二套房产、四个车位共计500万元。案外人名下在邢台市无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人向本院提供的证据能够证明其与其母亲同时在福麟小区购买房屋两套（含四个车位），房款共计500万元，王某宇和其母亲共向福麟公司支付500万元，福麟公司为王某宇和其母亲出具了收款收据。案外人提出的异议请求符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其权利能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台市桥西区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王珊珊 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇一九年十二月十九日 书记员  郭智芳 书记员  张佳丽