湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13744号上诉人（原审被告）：湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司，住所地：长沙市望城区高塘岭镇郭亮北路140号。法定代表人:杨华，总经理。委托诉讼代理人：奉满霞，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马翔，男，1967年6月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：彭俊兴，湖南海天律师事务所律师。上诉人湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司（以下简称浅水湾公司）与被上诉人马翔商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浅水湾公司上诉请求：1.依法撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1062号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、2012年3月26日，被上诉人、上诉人、施工方、物业公司四方就房屋漏水问题形成了《会议纪要》，一致同意由施工方在2012年5月31日前维修好。施工方根据《会议纪要》进行修复后，被上诉人直到2017年6月23日，才反映房屋还存在渗水现象，期间从未提出过渗水问题，因此早已过了保修期限，上诉人依法不再承担保修责任。二、被上诉人主张赔偿损失没有事实和法律依据，依法不应支持。首先，被上诉人没有提供证据证明其存在实际损失；其次，被上诉人已将案涉房屋转让给了他人，并办理了权属登记。三、本案已过诉讼时效，原审法院未予查实认定，依法应予纠正。施工方根据《会议纪要》于2012年5月31日前进行修复后，被上诉人直到2017年6月23日才反映房屋还存在渗水现象，期间从未主张其权利。马翔答辩称：一、上诉人强调2012年5月31日前已经维修好是没有依据的，当时的物业公司就是上诉人的全资子公司，如果有维修记录、验收记录，应当由上诉人进行举证。被上诉人承认在2015年农历年前与上诉人进行过协商，达成的共识因上诉人的人事变动，新的负责人不同意，导致最终没能达成一致，被上诉人一直在向上诉人主张权利，所以不存在已过诉讼时效的问题；二、上诉人销售给被上诉人的房屋因严重漏水，导致被上诉人不能使用，对被上诉人出售给他人房屋的价值造成严重影响，给被上诉人造成了重大损失。马翔向一审法院起诉，请求判令：1.浅水湾公司参照逾期交房违约责任标准赔偿原告损失523197元（174399元×3）；2.浅水湾公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：马翔于2007年10月18日与浅水湾公司签订了三份《商品房买卖合同》，浅水湾公司将中新?森林海项目9栋603号、604号、605号3套房屋出售给马翔，约定：每套房屋的房款均为244873元，交房日期为2008年6月30日，逾期交房的，以已付房款为基数，按每日万分之二的标准承担逾期交房的违约责任。合同签订后，马翔依约履行了房款支付义务。马翔收房后，发现房屋存在严重渗漏现象,即与浅水湾公司交涉。2008年11月7日，经马翔、浅水湾公司和物业公司三方查看并书面确认了渗漏的地方，其中603房有主卧卫生间、南向卧室、北向卧室、客厅、厨房，604房有南向卧室、北向卧室、客厅、厨房，605房有南向卧室、北向卧室、客厅、厨房，每个房间均存在多处渗漏点。浅水湾公司对渗漏现象进行修复整改后，2009年3月3日，经马翔与物业公司查看后再次书面确认，仍有603房南向卧室、起居室、北向卧室、厨房，604房南向卧室、北向卧室、厨房、餐厅、起居室，605房起居室、主卫生间、北向卧室存在多处渗漏问题。此后，马翔多次找浅水湾公司、物业公司交涉。2012年3月26日，浅水湾公司为甲方、建设单位上海海地建设工程公司为乙方、马翔为丙方、物业公司为丁方形成了一份会议纪要，内容为：丙方购买甲方房屋至今，三套房屋均多次维修，但至今仍外墙渗水多处未维修好，时间已长达四年，给丙方带来了巨大的精神及物质损失。甲方责成乙方于2012年5月31日前维修好，如维修不好由甲方与丙方谈赔偿事宜。此后，房屋渗漏问题始终未能解决。马翔曾于2015年年底、2016年，年初左右向浅水湾公司提出按每套房屋2万元进行赔偿的调解意向，但浅水湾公司未能接受。2017年6月23日、6月28日，经马翔、浅水湾公司及物业公司人员查看后，又书面确认马翔的三套房屋均存在多处漏水问题。2018年4月，马翔将涉案3套房屋均出售给了他人。一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，马翔从浅水湾公司购买的3套房屋在交房后均存在严重的漏水问题，虽然浅水湾公司在保修期内进行了多次修复行为，但仍未能解决房屋渗漏问题；马翔虽然没有自行修复，没有直接发生修复费用，但房屋渗漏问题长时间存在，客观上必然影响房屋的使用功能和舒适程度，将给马翔造成一定物质和精神上的损失，在马翔出售房屋时，也将一定程度影响房屋出售价格；对此，马翔可以要求浅水湾公司予以赔偿。浅水湾公司对马翔的赔偿请求提出诉讼时效抗辩，一审法院认为马翔的房屋渗漏问题一直持续，且马翔一直坚持向浅水湾公司或物业公司主张权利，马翔的起诉在诉讼时效期间内，故对浅水湾公司的抗辩理由不予支持。关于损失金额的确定。马翔提出参照逾期交房的违约金标准计算房屋渗漏造成的损失，该主张既没有合同约定，也不符合法律规定，一审法院不予支持。鉴于马翔因房屋质量瑕疵造成的损失客观存在，从公平原则考虑，一审法院在审理中向双方当事人释明后，双方当事人均同意授权法院对马翔的损失金额酌情认定。一审法院据此根据房屋的渗漏程度及时间跨度、将给居住使用造成的影响大小、双方就纠纷自行协调的处理意见等因素综合判断，酌情认定马翔的经济损失为9万元（每套房屋3万元），由浅水湾公司予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由浅水湾公司于判决生效后十日内赔偿马翔经济损失90000元；二、驳回马翔的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4516元，由马翔负担3740元，由浅水湾公司负担776元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人从上诉人公司购买的涉案房屋在交房后均存在严重的漏水问题，虽然浅水湾公司在保修期内进行了多次修复行为，但房屋渗漏问题长时间存在，马翔要求浅水湾公司对其损失予以赔偿，应予支持。上诉人上诉称涉案房屋已过保修期限，但上诉人未提供在签署会议纪要后已修复好房屋的证据。相反，上诉人在2017年又重新确认漏水的事实，故对其上诉理由不予支持。鉴于马翔因房屋质量瑕疵造成的损失客观存在，一审法院据此根据房屋的渗漏程度及时间跨度、将给居住使用造成的影响大小、双方就纠纷自行协调的处理意见等因素综合判断，酌情认定经济损失为9万元（每套房屋3万元），较为合理，本院对此予以维持。上诉人浅水湾公司主张本案已超过诉讼时效，由于房屋的漏水问题并未修好，被上诉人一直在主张权利，故对上诉人的该项上诉理由不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人浅水湾公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9032元，由上诉人湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十二月二十三日书记员 陈仪静