天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8139号上诉人（原审被告）：李建华，男，1962年4月27日出生，汉族，天津市众泰集团有限公司执行董事，户籍地河北省霸州市，住天津市西青区。委托诉讼代理人：郭新伟，男，户籍地河北省霸州市，由天津市众泰集团有限公司推荐。被上诉人（原审原告）：天津市君怡物业管理有限公司，住所地天津市河西区黄埔南路宾水东道交口（万顺温泉花园内）。法定代表人：张群，董事长。委托诉讼代理人：张雄，天津亿杰汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖洁，天津亿杰汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津中富创盈投资管理有限公司，住所地天津市和平区西康路与成都道交口东北侧赛顿大厦3-1-1602。法定代表人：高猛，总经理。上诉人李建华因与被上诉人天津市君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业）、被上诉人天津中富创盈投资管理有限公司（以下简称中富创盈公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2019)津0103民初3686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李建华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回君怡物业要求上诉人承担连带责任的请求；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：君怡物业并未督促上诉人限期缴纳物业费，且无证据证明上诉人在收到督促后限期内仍未履行。君怡物业与天津市河西区国际经济贸易中心大厦业主大会签订的《天津市非住宅物业服务合同》未经上诉人同意，且业主大会并非物业服务合同的适格签约方，应为业委会，该合同应属无效。上诉人与中富创盈公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定中富创盈公司承担物业费缴纳义务，且已经在君怡物业进行转租备案，君怡物业对此明知，相关物业费应由中富创盈公司向君怡物业缴纳，与上诉人无关。请求二审法院判如所请。君怡物业辩称，不同意李建华的上诉请求，请求维持一审判决。中富创盈公司未发表答辩意见。君怡物业向一审法院起诉请求：1.二被告给付原告自2017年12月1日起至2018年2月28日止的物业费5284.41元；2.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2015年9月21日，原告与天津市河西区国际经济贸易中心大厦业主大会签订《天津市非住宅物业服务合同》，约定：原告为国际经济贸易中心提供物业管理服务，物业服务期限为三年，自2015年9月22日起至2018年9月21日终止。物业服务费收费标准为写字楼按建筑面积计算每月每平方米17.15元。原告提供物业服务至今，2015至2017年度被评定为AAA级物业服务企业。被告李建华系坐落于天津市河西区房屋的所有权人，房屋建筑面积102.71平方米。2015年11月23日，被告李建华与被告天津中富创盈投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告李建华将位于天津市河西区房屋租给被告天津中富创盈投资管理有限公司使用；租赁用途为办公；房屋建筑面积302.8平方米；租赁期限自2015年12月1日至2017年11月30日止；房屋租金每年400000元；在承租期间承租方除支付房租外还应支付物业管理费（含免租期）等相关费用。2015年11月30日，二被告在原告处完成了物业转租备案，被告天津中富创盈投资管理有限公司承诺支付租期内的物业管理服务费。2018年2月28日，被告天津中富创盈投资管理有限公司从涉案房屋搬离。二被告未支付原告自2017年12月1日至2018年2月28日的物业费。一审法院认为，原告与天津市河西区国际经济贸易中心大厦业主大会签订的《天津市非住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约提供了物业服务，被告天津中富创盈投资管理有限公司作为涉诉房屋承租人，事实上享受了原告所提供的物业服务，理应向原告支付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定,被告李建华应当对被告天津中富创盈投资管理有限公司欠付的物业费承担连带责任。二被告将房屋租赁事宜及双方对于物业费承担等约定内容向原告进行过备案，但不能据此认定原告与二被告以协议形式排除《物业管理条例》第四十二条第一款规定的适用。原告的主张符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。被告天津中富创盈投资管理有限公司经一审法院依法传唤，未到庭答辩和质证，系其自行放弃相应权利，故一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“自本判决生效之日起10日内，被告天津中富创盈投资管理有限公司给付原告天津市君怡物业管理有限公司2017年12月1日至2018年2月28日期间的物业管理服务费5284.41元，被告李建华对上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李建华、天津中富创盈投资管理有限公司负担。”二审中，当事人没有向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、君怡物业与天津市河西区国际经济贸易中心大厦业主大会签订的《天津市非住宅物业服务合同》的合同效力问题；2、君怡物业是否已经向上诉人进行物业管理服务费的催缴；3、上诉人应否对中富创盈公司应给付君怡物业的物业管理服务费承担连带责任。上诉人主张天津市河西区国际经济贸易中心大厦业主大会并非《天津市非住宅物业服务合同》的适格签订方，适格签订人应为业主委员会，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，以及第七十八条的规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”另根据《物业管理条例》第十五条的规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责”。业主大会有权与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会仅系对业主大会决定进行执行的机构，上诉人该项上诉请求，理据不足，本院不予支持。一审法院认定君怡物业与天津市河西区国际经济贸易中心大厦业主大会签订《天津市非住宅物业服务合同》合法有效并无不妥，本院予以维持。关于君怡物业是否向上诉人催缴物业管理服务费一节，君怡物业在一审审理中提交了其向上诉人进行催缴的邮寄凭证，上诉人对此表示认可，亦表示就该催缴函向君怡物业进行回函，说明缴费义务人应为中富创盈公司，说明君怡物业已经履行了物业管理服务费的催缴义务，上诉人此项主张，理据不足，本院不予采信。关于上诉人应否对涉诉期内的物业管理服务费承担连带责任一节，鉴于上诉人对于物业管理服务费的收费标准、欠费时间及中富创盈公司应承担该费用一节均无异议，本院对此予以确认，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”上诉人据此应承担上述物业管理服务费的连带给付责任，其该项上诉主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。一审法院认定并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李建华负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇一九年十二月二十日书记员 李珊珊