巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0802民初4032号原告（反诉被告）韩某，个体户，住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。原告（反诉被告）朱某，住赤峰市，公民身份号码×××。原告韩某、朱某委托诉讼代理人李某，内蒙古大法扬律师事务所律师。被告（反诉原告）巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司。法定代表人白某。委托诉讼代理人郑某，内蒙古扬阳律师事务所律师。韩某、朱某与巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司(下称国泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱某及其与韩某的委托诉讼代理人李某、国泰公司的委托诉讼代理人郑某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩某、朱某诉称，2007年5月25日，我们与国泰公司签订了售房协议，约定，我们购买国泰公司开发的位于临河区金泰园综合楼110底层门店，面积80.46平方米，总价款1413640元，首付713644元，剩余价款699996元由国泰公司协助我们办理银行抵押贷款。合同签订当日，我们向国泰公司交纳首付713644元，2007年10月份左右国泰公司将涉案门店交付我们。国泰公司曾于2006年3月21日将涉案门店抵账给木某（案外人），2007年11月中旬该门店被法院查封，导致无法办理网签及过户，致使剩余699996元购门店款未能办理银行抵押贷款，后国泰公司用其一楼底店向法院提供反担保，我们才得以正常使用该门店。国泰公司与木某进行了十几年的诉讼，至2018年4月4日，经判决木某将涉案门店过户在其名下。此后，我们多次与国泰公司协商，国泰公司建议我们通过法律途径解决。国泰公司与木某签订《售房协议》将涉案门店抵顶给木某后，又将涉案门店出售我们的行为属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项的行为，我们作为买受人可以要求国泰公司返还已付门店款、赔偿损失、承担不超过已付购门店款一倍的赔偿责任。涉案门店已经过户在木某名下，国泰公司已不具备继续履行合同的可能性，因国泰公司违约，我们要求解除合同，国泰公司赔偿我们经济损失等。朱某为解决此事从赤峰市大板县赶往临河，产生食宿费交通费1000元左右应由国泰公司支付。现请求判令：1、解除我们与国泰公司签订的售房协议；2、请求判令国泰公司返还购门店款713644元并赔偿利息损失，利息从2007年5月26日起至返还购门店款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。3、请求判令国泰公司赔偿经济损失2207060元。经济损失以现在金泰园综合楼购买80.46平米门店的市场价格（即与涉案门店同一地段相同面积的市场价标准计算，现同地段门店市场价每平米4.9万元左右，按照4.5万元计算）减去1413640元；4、请求判令国泰公司支付713644元惩罚性赔偿；5、请求判令国泰公司支付朱某为解决此事支出的1000元交通费食宿费；6、请求判令国泰公司承担本案的一切诉讼费用。国泰公司辩称，内蒙古自治区高级人民法院做出的（2016）内民再177号民事判决书确认，关于涉案门店的售房协议，应为工程项目内部分包合同中以房抵顶工程款条款的具体落实，双方没有真实的交付房款行为，售房合同只是为了明确抵顶房屋的位置、抵顶金额等事项，故本案应为建设工程施工合同纠纷。我公司虽将涉案门店以抵顶工程款的形式抵顶给了木某，但该抵顶行为仅是作为支付工程款的一种形式，抵顶金额不能直接计入已付工程款范围，在没有与木某进行工程款结算的情况下，木某还不具有向我公司主张工程款的权利，对涉案门店不享有债权，所有权仍属我公司。我公司在与木某建设工程施工合同纠纷案件中，我公司向法庭递交了与韩某、朱某签订的《售房协议》、《收款收据》等证据，并一直强调与木某存在建设工程施工合同纠纷，因木某的违约行为，才收回涉案门店，我公司认为涉案门店所有权不存在任何瑕疵才出售给韩某、朱某。韩某、朱某在本案的事实与理由部分明确陈述，“2007年10月份左右将门店交付原告，2007年11月中旬法院将上述门店查封，后被告用国泰房地产公司一楼底店向法院提供反担保，原告才得以正常利用该门店”。内蒙古自治区高级人民法院做出的（2016）内民再177号民事判决书第11页确认，“韩某于2007年7月份就已经开始装修涉案门店，巴彦淖尔市中级人民法院于2007年10月17日查封了涉案门店”。通过上述陈述及判决书确认，可认定韩某、朱某在2007年10月份就已明知涉案门店存在纠纷，但在2019年才开始主张权利，韩某、朱某自身也存在重大过错，故对于其损失也存在一定责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故我公司与韩某、朱某签订的售房协议，形成的是房屋买卖合同。我公司与木某签订的售房协议，形成的是建设工程施工合同纠纷。我公司不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的出卖人，木某也不属于该解释中的买受人或消费者，我公司与木某之间的纠纷不适用商品房买卖合同解释。我公司与木某的抵顶行为及韩某、朱某的买卖行为与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项中房地产开发企业恶意以非法占有为目的的一房二卖有本质的区别，韩某、朱某依据该解释要求我公司赔偿经济损失及支付惩罚性赔偿属适用法律错误，我公司从始至终不存在欺诈的故意，故本案不适用商品房买卖合同解释第九条第三项的规定。朱某主张的交通食宿费1000元没有事实依据和法律依据，我公司不予认可。我公司同意解除双方签订的售房协议，返还韩某、朱某已付的购门店款713644元，不同意支付利息，不同意赔偿经济损失2207060元、惩罚性赔偿713644元、交通费食宿费1000元。国泰公司反诉称，2007年5月25日，我公司与韩某、朱某签订了《售房协议》，约定，我公司将涉案门店出售给韩某、朱某，总价1413640元。同日，将涉案门店交付韩某、朱某，并由其二人使用至2018年7月1日。现因韩某、朱某要求解除《售房协议》、返还购房款，故请求判令韩某、朱某支付2007年5月25日至2018年6月30日占用门店的使用费1708414元并承担反诉费用。韩某、朱某辩称，国泰公司所述签订《售房协议》、交付涉案门店属实，售房协议合法有效，我们基于合法有效的合同对涉案门店是合法占有，对涉案门店享有占有、使用和收益的权利。涉案门店因被查封导致无法过户，如果国泰公司将涉案门店过户在我们名下，我们作为涉案门店的所有权人从2007年至今对涉案门店享有占有使用和收益的权利，国泰公司履行了上述交付涉案门店的合同义务，所以我们才未提出国泰公司支付12年来逾期交付房屋期间的经济损失，应驳回国泰公司的反诉请求。本院查明的事实，2007年5月25日，国泰公司与韩某、朱某签订了《售房协议》1份，约定，韩某、朱某购买国泰公司位于金泰园综合楼底层XX号门店，面积80.46元，房价每平方米17400元，应交房款1413640元，交工时间2007年8月31日，韩某、朱某向国泰公司一次性交购房款713644元，欠房款699996元由韩某、朱某协助国泰公司办理贷款。同日，韩某、朱某向国泰公司交付房款713644元，国泰公司出具了收据。木某与国泰公司建设工程施工合同纠纷一案，2018年4月4日内蒙古自治区高级人民法院作出（2016）内民再177号民事判决，该案认定的事实，2006年2月19日，国泰公司与木某签订《工程项目内部分包合同》，同年3月21日，又签订了《补充协议》，约定由木某承建国泰公司开发的金泰园A6＃、A7＃楼等建设工程，同时约定，国泰公司用金泰园新建门店、公寓和住宅抵顶所有工程款和其他费用。同年3月21日，国泰公司与木某签订《售房协议》，约定，木某愿意购买国泰公司位于金泰园综合楼底层XX号门店，面积162.58平方米，房价每平方米9310元，房款1513620元一次性交清，交工时间2006年12月30日。2006年3月20日，国泰公司为木某出具收到购房款1513620元收据1张。巴彦淖尔市房屋产权交易登记中心档案科于2015年11月10日证实，2008年11月9日国泰公司申请办理了金泰园综合楼的初始登记，截至2015年11月10日，国泰公司未申请办理金泰园综合楼XX号的转移登记。金泰园A6＃、A7＃楼工程总价款为8140004元，核减国泰公司抵顶木林包括涉案的XX门店在内的20套住宅、门店等款项，国泰公司欠木某工程款52261.31元。金泰园A6＃、A7＃楼竣工并已投入使用。经木某申请对房屋租金损失进行鉴定，结论为，2009年12月份租金为14000元，2010年、2011年租金各为173600元，2012年1月1日至12月3日租金为165754元，2013年租金150000元，2014年租金135000元，2105年租金120000元。2007年12月11日，内蒙古济丰房地产价格评估有限责任公司出具的《关于胜利路光明东街新建综合楼门店（周大生珠宝）租金的情况说明》中载明，涉案XX号门店2007年租金为170000元。该案审理认为，木某以其个人名义与国泰公司签订了《工程项目内部分包合同》、《补充协议》、《售房协议》，《工程项目内部分包合同》、《补充协议》因违反法律规定无效，但木某所承建的工程已竣工验收合格，根据上述三份协议的内容木某依据合同约定，主张国泰公司继续履行合同，交付已经抵顶给木某的位于金泰园综合楼XX门店的请求应予支持。根据上述三份的内容，交房时间的确认还应结合诉争的相关工程款的结算时间确定，国泰公司给付木某尚欠工程款及逾期利息从2008年1月24日计算，木某主张的2007年租金损失不予支持。2009年12月1日至2105年12月30日木某的租金损失为931954元。判决，维持巴彦淖尔市中级人民法院法院（2015）巴民再初字第4号民事判决第一项即国泰公司于本判决生效后十日内向木某交付位于金泰园综合楼XX门店，并协助木某办理产权变更手续；国泰公司赔偿木某涉案XX门店2009年12月1日至2105年12月30日的租金损失931954元。木某与国泰公司建设施工合同纠纷一案，2019年5月16日本院作出了（2018）内0802民初4492号民事判决，判决国泰公司赔偿木某XX店2016年1月1日至2018年7月1日期间租金损失335502元。2018年9月26日巴彦淖尔市中级人民法院作出（2010）巴民二终字第166号民事判决，判决国泰公司赔偿木某2007年12月31日至2009年12月31日逾期交房损失314500元。诉讼中，经韩某、朱某申请，本院委托内蒙古惠峰价格评估有限责任公司对涉案门店价格进行鉴定，鉴定该门店的市场价值为2532467元，朱某交纳鉴定费15000元。庭审后，韩某认可国泰公司对其交房时间为2007年7月20日，国泰公司将反诉请求中韩某、朱某支付占用门店的使用费的起算时间从2007年5月25日变更为2007年8月1日。2018年7月1日涉案门店的交付木林并办理了过户手续。本院认为，国泰公司先与木某以抵顶工程款的形式签订了涉案门店《售房协议》后，又与韩某、朱某签订了涉案门店《售房协议》，现涉案门店经判决已经交付木某并办理了过户手续，因此，国泰公司对不能履行与韩某、朱某签订的《售房协议》应承担违约责任。韩某、朱某与国泰公司均同意解除双方签订的《售房协议》，应予准许。合同解除后，应各自返还依据合同取得的财产，违约方还应承担违约责任。涉案门店已经交付木某并办理了过户手续，故韩某、朱某无需返还。国泰公司应返还韩某、朱某购门店款713644元并赔偿占用该款期间的利息损失及经济损失，利息损失承担从2007年5月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至还清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。涉案门店的现市场价值经鉴定为2532467元，经济损失即合同履行的可得利益应以现市场价值2532467元核减合同价款1413640元为1118827元。本案国泰公司赔偿的损失足以弥补给韩某、朱某造成的损失，韩某、朱某请求判令国泰公司支付713644元惩罚性赔偿的请求不予支持。朱某请求判令国泰公司支付其为解决此事支出的交通费食宿费1000元，但未能提供证据证明，亦不予支持。韩某、朱某与国泰公司无租赁关系，双方签订的《售房协议》对占用门店的费用未作约定，国泰公司反诉要求韩某、朱某支付占用门店的使用费1708414元无法律依据。不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除韩某、朱某与巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司的《售房协议》；二、巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司返还韩某、朱某购门店款713644元并赔偿占用该款期间的利息损失，以713644元为基数从2007年5月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，自2019年8月20日起至还清款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；三、巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司赔偿韩某、朱某经济损失1118827元；四、驳回韩某、朱某请求判令巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司支付惩罚性赔偿的诉讼请求；五、驳回朱某请求判令巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司支付交通费食宿费1000元的诉讼请求；六、驳回巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司请求判令韩某、朱某支付占用门店的使用费1708414元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35874元，由韩某、朱某负担16144元，由巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司负担19730元。鉴定费15000元、反诉费20176元由巴彦淖尔市国泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  杨利文人民陪审员  杨丽霞人民陪审员  屈惠平二〇一九年十二月二十七日书 记 员  曲 扬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。