广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初12022号原告：甘水清，男，1989年6月10日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：骆炳桃,广州市花都区炭步镇法律服务所法律工作者。被告：钱光新，男，1968年2月3日出生，汉族，住广州市花都区，被告：甘忠伟，女，1970年10月23日出生，壮族，住广州市花都区，两被告的共同委托代理人：梁静霞、张萍，均为广东谨然律师事务所律师。第三人：广州市共和房地产代理有限公司第四分公司，住所地广州市花都区花城街叶榕街1号之五十七1号之五十七101房，统一社会信用代码91440101MA5AM0FP5D。负责人：沈海东。第三人：汤日荣，男，1987年4月23日出生，汉族，住广州市花都区，原告甘水清诉被告钱光新、甘忠伟，第三人广州市共和房地产代理有限公司第四分公司（以下简称共和公司第四分公司）、汤日荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告甘水清的委托诉讼代理人骆炳桃，被告钱光新、甘忠伟的共同委托诉讼代理人梁静霞、张萍，第三人共和公司第四分公司的负责人沈海东，第三人汤日荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘水清向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原告（汤日荣代签）、被告与第三人广州市共和房地产代理有限公司第四分公司于2019年10月12日签订的《房地产买卖合同》及2019年10月14日签订的《房屋买卖补充协议》中原告与被告之间的房屋买卖合同关系；2、请求两被告返还原告已支付的定金20000元正；3、请求两被告向原告支付违约金268000元正。以上合计：288000元；4、请求法院判两被告承担本案的诉讼费用及财产保全费。事实和理由：原告委托第三人汤日荣购房，于2019年10月12日，汤日荣、钱光新、甘忠伟与广州市共和房地产代理有限公司第四分公司签订《房地产买卖合同》。被告向原告出售位于花都区新华街××房，建筑面积127.71平方米，商品房总价为2680000元。该合同第四条第2款约定：买方需于2019年10月18日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。第九条第1款约定:卖方不能按本合约定将该物业售予给买方，或者因违约而无法将该物业售予给买方，应向买方支付该物业成交价10％作为违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。第十四条的备注约定:买方向银行贷款金额贰佰贰拾万元小写（2200000元）。过户当天买方不须支付首期楼款。卖方在收到该笔买方的银行贷款贰佰贰拾万元后，须退回人民币捌拾捌万元小写（880000元）给买方。至此卖方实收楼款为人民币壹佰叁拾肆万元，剩余壹佰叁拾肆万元小写（1340000元）楼款，买方须在交楼前支付给卖方。买方指定甘水清(身份证号码：)为该房的买受人，办理相关按揭手续。根据该合同第十四条的备注约定，原告甘水清是合同的相对方，是实际买受人，第三人汤日荣是受委托代为签订该合同的。故合同签订当天原告以汤日荣的名义向被告支付定金20000元，合同签订后，第三人广州市共和房地产代理有限公司第四分公司及其员工多次以电话、微信等方式催促被告协助原告办理银行按揭手续，但被告不予理会。在原告、第三人广州市共和房地产代理有限公司第四分公司及其员工多次催促下，被告于2019年10月19日明确表示拒绝履行合同。后于2019年11月1日原告委托法律服务所向被告发《催促函》，督促被告配合原告办理银行按揭手续，但均未果。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院判允原告上述诉求。被告钱光新、甘忠伟答辩称，1、我方对程序上有意见，我方认为第三人共和房地产不具备法人资格，不能单独列为当事人参加诉讼，根据公司法第十四条规定，民事行为应由广州市共和房地产代理有限公司承担，原告没有把总公司作为当事人，是因为分公司存在私下接单的行为，2、关于实体方面，我方不同意解除合同退还定金，原告不符合解除合同条件，原告提起解除合同的行为无效。2019年10月12日签订买卖合同后我方已于2019年10月13日到广州市良策房地产代理有限公司签署一系列按揭合同文件，我方不存在原告所称的不配合办理按揭手续事宜，我方在合同履行过程中因发现买卖合同存在违反政策情形，同时经业界人士提醒，我方在良策签署的按揭贷款合同文件基本都是空白文件，同时其中一份客户信息确认表上列明买方将网签报价为315万，比双方签订合同的实际总房款高出47万，因此我方多次通过中介寻求协商沟通，并一再要求按照正常程序履行合同，但中介一再强调没有问题，还说他们办过很多成功案例，2019年10月16日，我方在百度搜索到合同约定零首付的按揭贷款方式违反国家政策的，当天也查实到了中介汤逸强和买家汤日荣竟然在2017年因居间合同纠纷，在清远清城区作为共同被告起诉，同时汤逸强还因欠钱不还被起诉，他们的不良信用记录，让我方对合同关于房款支付方式，极度不安，担惊受怕无法休息，我方卖房是为了还治病欠的外债，且卖家的女儿残疾，所以需要医疗费用。3、涉案合同本身存在约定不明的情形，如未约定网签时间和过户时间，且经纪人也不履行告知义务以及其他居间义务，甚至在合同设置违反国家政策条款，在合同履行过程中也未协调双方工作，导致双方在合同履行过程中有种种障碍。4、原告不符合解除合同情形下，直接向法院起诉解除合同，以其自己的实际行动解除合同，构成根本违约，我方要求原告承担违约责任，在2019年11月1日原告向我方发函表明要继续履行合同，并提出我方在2019年11月7日协助其办理银行按揭手续，首先函件内容存在不明确，导致我方无法配合的问题，且事实是2019年10月13日我方已到良策公司签署一系列按揭贷款文件。我方不清楚原告为何还要我方再次办理按揭贷款资料，其次根据合同约定办理按揭贷款是买家的主要合同义务，我方仅仅是配合，但原告发函没有具体说明我方要具体办理哪些事情以及如何配合；根据买卖合同第九条违约责任第一点，该条款可以看出关于买方有权单方解除合同，并要求违约金10%的情形有两种。回到双方实际履行的情况，2019年11月1日向我方发出催促函要求继续履行合同，并提出我方在2019年11月7日协助其办理按揭贷款手续，截止原告在2019年11月12日提起本案诉讼并要求解除合同，即使催促函能够明确履行，我方就迟延了五天，达不到合同约定的根本解除的条件，而原告单方解除合同，其以实际行为表明其不想履行买卖合同，构成根本违约，应当向我方承担违约责任，应向我方支付违约款268000元，我方在2019年12月10日向买方发出要求继续履行合同的告知函，函件内容是我方继续履行合同，同时在2019年12月17日，分别向原告发出手机信息我方不愿意解除合同，要求继续履行合同，同一时间，我方也向经纪人汤逸强发出要求履行合同催告函，也让汤逸强转告给原告。第三人共和公司第四分公司、汤日荣对于原告甘水清的起诉无异议。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街××房，权属人是钱光新、甘忠伟。2019年10月12日，钱光新、甘忠伟（卖方）、汤日荣（买方）与共和公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定由买方以268万元的价格向卖方购买涉案房屋。合同第四条约定，该房地产转让成交价为268万元，付款方式如下：（一）定金2万元为第一部分楼款。支付方式为以下第（1）种：1、买方须于签署本合同时向卖方一次性交齐全部定金。（二）266万元为第二部分楼款。付款方式为第（2）种：2、银行按揭付款：首期楼款46万元按以下第（C）种时间支付……C、其他：见备注。该处原先填写的为按A种时间即在递件当日支付，后将A划掉修改为C。楼价余款：买方申请银行按揭贷款220万元（具体贷款金额以银行同意贷款书为准）支付给卖方。在银行出具同意贷款书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产权证原件并注销抵押登记之日）起7日内，双方须签署《广州市房地产买卖合同》并办理交纳税费及递件手续。且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。待新房地产权证办出，买方领取新房地产证当日，须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。第六条卖方须在2022年6月31日前时将该房地产交予买方使用。第九条违约责任1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付物业成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。第十四条备注：经买卖双方友好协商同意签订此合同并遵守以下条款，买方向银行贷款金额220万元，过户当天买方不须支付首期楼款，卖方在收到该笔买方的银行贷款220万元后，须退回88万元给买方。至此卖方已实收楼款为134万元，剩余134万元楼款，买方须在交楼前支付给卖方。买方指定甘水清（身份证号：）为该房的买受人，办理相关按揭手续。合同还对各方的其他权利义务进行了约定。同日，汤日荣向钱光新支付定金2万元。钱光新向汤日荣出具收到2万元定金的收据。2019年10月13日，钱光新、甘忠伟与甘水清在广州市良策房地产代理有限公司办理按揭手续。在《客户信息确认表》中注明涉案房屋交易实际成价268万元，已付定金2万元，网签报价为315万元。买方向工商银行申请220万30年贷款。该《客户信息确认表》落款处买方由甘水清签名，卖方由钱光新、甘忠伟签名。钱光新、甘忠伟与甘水清还在一系列空白文件，如首期收据、二手楼购房合同、免责声明书、个人不动产信息查询和使用授权书、承诺书等上签名。2019年10月14日，钱光新、甘忠伟（卖方）与汤日荣（买方）签订《房屋买卖补充协议》，约定买方同意2020年3月10日前再支付部分楼款36万元给卖方，剩余楼款尾款98万元在交楼时支付。双方约定卖方交楼时间为2022年7月。卖方提前一个月通知买方交楼时间。汤日荣陈述，其是受甘水清的委托才签订涉案合同，且涉案合同亦约定涉案房屋要过户给甘水清。钱光新、甘忠伟与甘水清均确认涉案合同的相对方为钱光新、甘忠伟与甘水清。钱光新、甘忠伟陈述，因上述《客户信息确认表》中注明网签价为315万元，与涉案合同约定的价款不符。钱光新、甘忠伟怀疑甘水清存在故意提高评估价以骗取贷款的行为。故此后，钱光新、甘忠伟多次与此次房产交易的中介人员汤逸强联系，要求通过合法合规的方式履行合同。钱光新在与汤逸强的微信沟通中表示“这房我真不能卖，也无权卖！”甘水清据此主张钱光新拒绝履行合同。钱光新、甘忠伟表示，其现在可以继续履行合同。但甘水清认为钱光新、甘忠伟出尔反尔，不同意继续履行涉案合同。甘水清委托广州市花都区炭步镇法律服务所于2019年11月1日向钱光新、甘忠伟发出《催促函》，要求钱光新、甘忠伟在2019年11月7日前主动联系甘水清并办理银行按揭手续，否则将采取进一步法律行动。钱光新、甘忠伟于2019年12月10日向汤逸强通过EMS快递发送《告知函》，提出汤日荣存在通过“高评高贷”的方式骗取银行贷款以达到“零首付”购房的目的，要求汤日荣1、提供有购房资格的相关证明资料；2、将合同付款方式进行调整直至合法合规合理；3、我方将在合规合理范围内最大限度的配合你方办理按揭贷款，并继续履行房地产买卖合同。钱光新、甘忠伟再次于2019年12月17日向汤逸强通过微信发出《再次要求继续履行合同的催告函》，表示不同意解除合同，要求继续履行合同。后钱光新、甘忠伟又向甘水清发送短信，要求继续履行合同。因钱光新、甘忠伟要求按照268万元的价格办理网签手续，涉案合同至今未办理网签手续。在本院于2019年12月17日开庭审理本案并组织双方进行调解时，双方均表示同意解除合同，只是就何方需承担违约责任未达成一致意见。诉讼中，甘水清向本院提出财产保全申请，请求查封、冻结钱光新、甘忠伟288000元的财产，并由甘水清的担保人中国平安财产保险股份有限公司广东分公司出具保单保函进行担保。本院依法作出（2019）粤0114民初12022号民事裁定书，查封了钱光新、甘忠伟名下所有的价值288000元的财产。甘水清为此支出诉讼保全费1960元。本院认为：涉案合同系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，各方均应恪守合同约定。根据双方的约定，在涉案房屋过户之前，甘水清仅需向钱光新、甘忠伟支付定金2万元。涉案房屋过户至甘水清名下，钱光新、甘忠伟在收到银行贷款220万元后，还需要返还88万元给甘水清。该约定明显与一般民事主体之间的正常房地产交易习惯不符。且双方签名确认的《客户信息确认表》中明确约定了网签价为315万元，与实际交易价格不符。钱光新、甘忠伟提出要求按照合同约定的268万元办理网签手续，拒绝配合甘水清以315万元办理网签及按揭手续，并未违反合同约定。甘水清据此以钱光新、甘忠伟违反合同约定为由，要求解除合同，本院不予支持。但基于甘水清已无意继续履行涉案合同及补充协议，钱光新、甘忠伟亦在调解阶段同意解除涉案合同及补充协议。故本院确认涉案合同及补充协议中的房屋买卖合同关系于2019年12月17日由双方协商一致解除。钱光新、甘忠伟应退回已收取的甘水清支付的定金2万元。甘水清要求钱光新、甘忠伟退回定金2万元，本院予以支持。甘水清以钱光新、甘忠伟违反涉案合同为由，要求钱光新、甘忠伟承担违约责任，向其支付违约金268000元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告甘水清与被告钱光新、甘忠伟于2019年10月12日签订的《房地产买卖合同》及2019年10月14日签订的《房屋买卖补充协议》中的房屋买卖合同关系于2019年12月17日解除；二、被告钱光新、甘忠伟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甘水清返还20000元定金；三、驳回原告甘水清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2810元，由原告甘水清负担2613.3元，由被告钱光新、甘忠伟负担196.7元；诉讼保全费1960元，由原告甘水清负担1822.8元，由被告钱光新、甘忠伟负担137.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年十二月二十五日书记员  利文智