广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13169号原告：邓某坚，男，1955年3月17日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁建强，广东鹏瑞律师事务所实习人员。被告：广州市番禺区某某房地产开发公司，住所地广东省广州市番禺区某某镇。法定代表人：梁某某，职务经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师。原告邓某坚与被告广州市番禺区某某房地产开发公司（以下简称某某地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓某坚的委托诉讼代理人刘焱、梁建强，某某地产公司的委托诉讼代理人梁泳婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓某坚向本院提出诉讼请求：1.判决某某地产公司支付逾期办理不动产权证书的违约金142131.13元（违约金以房款总价1269028元为本金，自2017年3月28日起按照每日0.05%计算至2017年11月7日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月28日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告出卖番禺区某某镇某某路XX号X座XX号房给原告，房屋建筑面积90.6441平方米，房屋总价1269028元；《广州市商品房买卖合同》第21条：“产权登记2约定，甲方（即被告）应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为乙方（即原告）办妥产权登记并将房产权证交予乙方（即原告）”；第22条：“迟延办理产权登记的违约责任2约定，如甲方（即被告）逾期办妥《房地产权证》的，应从逾期之日起按房屋总价0.05%标准每日向乙方（即原告）支付违约金”。另甲方（即被告）提供格式版本的《补充协议》第13条2约定：“甲方（即被告）应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产权证。”上述合同签订后，原告依约履行了交付房款及有关费用的义务，被告也依《广州市商品房买卖合同》第13条约定日期在2015年3月28日交付了房屋给予原告，但2017年11月7日被告才为原告办妥《房屋产权证》。综上，被告应在交楼给原告210天之内为原告办妥《房地产权证》，但其又单方面以格式合同形式确认在730天内为原告办妥《房地产权证》。现被告在交房后730天内，仍逾期办证。为了保障原告的合法权益，现根据民事诉讼法等有关规定，提出上述请求事项，请求法院支持原告诉请。被告某某地产公司辩称,不同意邓某坚的全部诉讼请求，请求法院驳回其全部诉讼请求，本案的受理费由邓某坚承担。一、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定将《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更如下为本条内容，原《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条已经没有约束力。变更后《本合同补充协议》第十三条的第2点约定“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”。即从收楼和交齐房价款均已满足，应从两者最后（包括补房差）时间次日起计算，而不是邓某坚所主张从收楼次日起计算，实际上应从最后交齐房屋价款的时间（即办证的起算时间）。二、《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力。现邓某坚依据变更前已没有约束为依据进行主张显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时邓某坚主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。三、《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条全面变更为本条内容，变更后第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730条内办妥房产证……”，办妥产权证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，至于登记部门延误发证的责任与某某地产公司无关。四、退一步而言，就算不考虑补房差的情况，由于涉讼房屋是属于某某地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求），是某某地产公司无法预计。并且当时在2016年年初，某某地产公司要求进行该小区4、5座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向某某地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间，所以无论是否存在超过合同约定的办证时间，均不能归责于某某地产公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经开庭审理，查明事实如下：2013年10月28日，某某地产公司作为甲方（卖方）与邓某坚作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区某某镇某某路XX号X座XX房（以下简称涉讼房屋），合同约定建筑面积共90.6441平方米，套内建筑面积77.4375平方米，共有分摊面积约13.2066平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16387.77元，总金额1269028元；甲方同意乙方以分期付款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的25.22%，即320000元，第二期在2013年10月28日前支付全部房价款26%即330000元，第三期在2013年12月29日前支付全部房价款的48.78%即619028元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。邓某坚向某某地产公司支付涉讼房屋购房款的情况如下：2013年9月29日支付预售定金20000元；2013年10月8日支付首期款300000元；2013年10月28日支付首期款330000元；2017年5月15日的发票显示尾期款603463元，总款1253463元。2015年3月21日，某某地产公司向邓某坚发出《“金沙湾花园”四区商住小区收楼通知书》，通知其于2015年3月28日前办理涉讼房屋的收楼手续。2015年5月7日，邓某坚办理在《金沙诚筑收楼验房意见表》中提出房屋维修项目内容，包含客厅地砖补缝、大阳台栏杆位补白灰、厕所门顶和厕所柜门花、主人房衣柜门太紧等等，该表载明邓某坚于2015年6月19日对房屋进行复验。该意见表同时载明：“特别提示”，《房地产买卖合同》约定，卖方拟交付的房屋坐落位置、户型、测绘面积、附属设施设备与本合同预定相符，且卖方完成竣工验收，符合交付条件，卖方应按前款规定办理入伙手续，若房屋存在质量问题，买方应一次性书面提出，且有权要求卖方在《质量保证书》规定的保修期内承担报修责任，但无权拒绝办理入伙手续，卖方不因此承担延期交楼的违约责任。双方于庭审中确认沙湾公司未因邓某坚提出房屋质量问题而承担违约责任。2017年9月24日，番禺区不动产登记中心出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知番禺区某某镇某某路263-279号（单）、XX号16梯～23梯、XX号4座、5座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。2017年10月25日，番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记。2017年11月7日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，载明涉讼房屋权利人为邓某坚。另查明，因涉讼房屋存在面积差异，邓某坚与某某房地产公司签订了《购房面积误差补充协议》，载明涉讼房屋建筑面积误差为-1.1118平方米，某某房地产公司需退回房款差额15565元，购房总款1253463元。某某房地产公司确认已收到全部房款。诉讼过程中，双方的争议焦点在于某某地产公司是否存在逾期办证的问题。邓某坚主张根据《广州市商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》约定，某某地产公司应在2015年3月28日前交付房屋，730天内即2017年3月27日前，某某地产公司应为其办妥房产证，事实上某某地产公司于2017年11月7日才为其办妥房产证，故逾期办证违约金应自最迟办妥房产证之日的次日即2017年3月28日起计算至其领取房产证的最后限期即2017年11月7日。而某某地产公司则抗辩认为涉讼房屋并不存在逾期办证的情形，《补充协议》第十三条对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十条、第二十二条关于办理产权登记期限的约定进行了变更，变更为“交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”，即满足交齐房价款和办理收楼手续两个条件，方才计算办证的期限。涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1269028元及面积差价款15565元。邓某坚于2015年5月7日验收房屋并提出异议，并在房屋修复后于2015年6月19日实际收楼，且某某地产公司于2017年5月15日退回面积差价款，即便不从补缴房款价差日起计，也应从2015年6月19日实际收楼日起计730天办证时间；且涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日某某地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，某某地产公司于次日交款完毕，涉讼房屋所在小区于2017年9月24日取得产权初始登记，涉讼房屋亦于2017年10月25日在广州市番禺区不动产登记中心申请办理增量房转移登记，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。对此，某某地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》、《告知函》、《土地出让金缴款通知单》、《广州市非税收缴款通知书》、《初始登记告知书》及《受理回执》予以证明。邓某坚对某某地产公司的答辩事由不予确认，认为《补充协议》约定的交齐房价款的时间应以合同约定的缴交1269028元房价款时间为准，未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于某某地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，其已按合同约定时间缴清房款，但因房款有退款，故尾款发票在某某地产公司收回发票后再于2017年5月15日重新开具；另其于2015年5月7日前往收楼，房屋已于该日交付使用；某某地产公司承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任，应依合同约定的交楼时间730天即2017年3月28日起计算房地产权证办妥之日2017年11月7日止。本院认为：邓某坚与某某地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案的争议焦点为某某地产公司应否承担违约责任以及违约金的计算方式：第一，某某地产公司对于因政府审批延误导致迟延办证的抗辩，未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，而其作为房地产开发企业，亦应对国土部门审批期间有相应的预期。因此，其仍应按合同约定于邓某坚交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证。第二，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1269028元，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况，故本院认定合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。鉴于邓某坚已于2015年5月7日接收了涉讼房屋，其主张已按合同约定支付房款，因发生面积差退款才于2017年5月15日重新出具房款尾期发票，某某地产公司未对邓某坚交款时间提出异议，也未举证证明邓某坚存在延期交款的行为，本院对邓某坚的主张予以采信，故某某地产公司应在2015年5月7日起计730天内办妥涉讼房屋的不动产权证书，逾期办证期间应从2017年5月6日起计至国土部门核发产权证当天即2017年11月7日，现邓某坚主张违约金从2017年3月28日起算，对于超出部分，本院不予支持。综上，某某地产公司逾期办理房地产权证的行为已构成违约，应向邓某坚支付违约金，该违约金应以1269028元为本金，按0.05%/天的标准（即每日634.514元），从2017年5月6日起计算至2017年11月7日止为118019.6元（634.514元/天×186天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区某某房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓某坚支付迟延办理不动产权证书的违约金118019.6元；二、驳回原告邓某坚的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1571元，由原告邓某坚负担,241元，由被告广州市番禺区某某房地产开发公司负担1330元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇一九年十二月十九日书记员  杜嘉华