广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8661号原告（反诉被告）：帅方敏，女，1982年6月15日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：范迎春，男，1974年5月14日出生，与原告系夫妻关系。被告（反诉原告）：曾钰淇，女，1975年7月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曾鲲鹏，男，1980年4月8日出生，与被告系姐弟关系。原告帅方敏诉被告曾钰淇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法由审判员邱思陵适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告帅方敏及其委托诉讼代理人范迎春、被告曾钰淇及其委托诉讼代理人曾鲲鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帅方敏向本院提出诉讼请求：1、被告合同违约，并按合同约定，以房地产成交价的10%即10.8万元向原告支付违约金。2、被告支付本人由此产生的误工费（原告的日薪976元/日/人×3日×误工2倍）共5860元；3、被告支付原告一年半无法购房导致的租房损失（按每月2000元租金×18个月）共3.6万元；4、被告支付本次诉讼费用。事实和理由：本人是广州市户口且长期在荔湾区租房居住，被告主动将房产委托第三方链家出售，因此在链家经纪人的介绍下，原、被告、第三方链家于2018年3月6日晚签订了广州市荔湾区鹤盛路255号611A房的买卖合同。按照链家经纪人介绍的二手房买卖通行做法，108万元的总价商品房，购房定金一般为1-5万元，但由于被告说她当时急需用钱，强烈要求本人将购房定金提升至10万元，本人诚心想购买涉案房屋，且本着给被告方便的考虑，于是同意。并于2018年3月11日向被告支付完成10万元定金。但是被告在收到定金之后一再拖延办理贷款按揭的时间，在本人的一再催促下，链家于2018年3月底才与被告约到办理按揭时间，于是四方（原告、被告、链家经纪人、广州亿达按揭服务有限公司代理人）约定2018年4月12日前往广发银行办理按揭手续。然而4月12日被告告知链家经纪人，说“她的资金周转过来了，不去办理按揭了”，于是贷款按揭未能如期完成。链家与本人于2018年4月16日分别向被告邮寄催促函，催促被告履行合同，配合办理按揭及完成购房等手续。但被告拒绝卖房且拒绝与链家沟通，因此合同一直未能继续执行。2019年9月6日，被告向法院起诉本人，要求解除购房合同及网签合同，本人鉴于被告一直不愿意卖房，而且合同违约事实已经发生，遂同意解除购房合同并协助办理解除网签，但被告需依法参照合同约定向本人支付房地产成交的10%即10.8万元的违约金。由于被告违约，导致本人由此产生了误工费5860元，以及租房居住的经济损失3.6万元。特提起诉讼。被告曾钰淇答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。原告在诉状中的事实和理由完全不成立，事实上是原告违约，原告与我方于2018年3月6日在链家鹤洞营业部签订了存量房买卖合同，合同附件约定原告须在2018年3月6日支付定金10万元给我方，原告当晚一直没有支付足额定金给我方。合同约定原告应于2018年3月31日前完成商业贷款手续，若因原告的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，原告逾期支付的，则属违约，我方有权追究违约责任和解除合同。但原告已拥有两套房产，原办理贷款的银行查明原告第二套在深圳的房产有贷款未还清，根据征信和购房政策，原告购买我方的房产不能再办理贷款购房，原告担心已交的定金不能返还，要求地产经纪吕其崇继续寻求其他银行尝试通过变相的高息商业消费贷款，我方表示不同意，地产经纪吕其崇为达成业绩一直继续寻求其他银行办理违规变相贷款，最后到了4月12日才找到广发银行愿意尝试发放高息的商业消费贷款，但已经过了原告和我方双方约定的最后付款期限2018年3月3日。我方不同意接受违规操作，原告连最初承诺的2018年3月6日支付10万元定金也是一再拖延。原告对承诺的佣金亦反悔。我方于2018年4月13日将10万元定金返还给原告并告知因原告违约合同取消，但原告一直不配合我方解除该存量房买卖合同，于2018年11月22日发短信侮辱我方。期间吕其崇离职，纠纷由链家客服工号1063人员继续跟进。在我执行荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6309号法院生效证明，链家客服工号1063人员于2019年10月16日办理解除网签手续时，明确告知我，原告虽然有购房资格，但没有贷款购房资格，事实上是原告违约。故提起反诉：1、要求原告按该房地产成交价的10%即108000元向被告支付违约金。2、本案的诉讼费用由原告承担。3、因原告违约对被告造成的误工费（被告的日薪1066元/日/人×3日×误工2倍）共6396元。原告帅方敏针对被告反诉辩称：不同意被告的反诉请求，被告所述不是事实，是被告违约，不同意支付误工费。而且被告的反诉请求在之前案件中已经提出过，后被告撤回。本院经审理查明：2018年3月6日,曾钰淇（甲方、卖方）与帅方敏（乙方、买方）签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，约定：甲方将广州市荔湾区鹤盛路255号611A房（案涉房屋）出售予乙方，该房屋建筑面积37.122平方米，总金额1080000元；本次交易该房地产之流程、付款方式详见《存量房买卖合同附件》所载按揭付款（物业无抵押适用），甲乙双方按该附件所载方式办理产权转移登记等相关手续。乙方已知悉物业所在地政府现行限购政策及银行贷款规定，确保可提交符合相关规定的真实、有效的所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。甲乙双方任一方出现逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天、明确表示拒绝购买，出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格或甲方将该房屋出售给第三方（包括与第三方订立买卖合同、网签等具备买卖意向之行为）等情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任。甲方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方己付的全部款项。乙方根本违约的，应按该房地产成交价的10%向甲方支付违约金；甲方已收之购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起五天内扣除违约金后的购房款余款退还乙方。甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款，交付物业、迁出户口等），逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任；合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。买卖双方确认通过案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司居间介绍成交本交易，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司根据本合同之条款拟定网签手续文件；甲乙双方在签订本合同后五天内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易，如需调整网签合同条款而须重新拟定网签手续文件的，甲乙双方应当自按揭机构或满堂红（中国）置业有限公司广州分公司通知之日起五日内配合完成，否则视为拒绝调整，按揭机构将按当时至状况安排后续交易手续，如因而导致交易障碍或增加交易风险的，由拒绝调整一方承担相应责任；《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准，等等。双方在该合同附件中有对按揭付款的详细约定。同日，原、被告双方签订《存量房买卖合同附件》和《广州市房地产调控政策告知书》。《存量房买卖合同附件》约定：定金100000元乙方须在2018年3月6日支付给甲方(根据法律规定：定金金额交付不应高于总楼价的20%)；首期楼款（不含定金）660000元，乙方于递件成功当天支付甲方。乙方应于2018年3月31日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括且不限于公证、按揭等费用）。按揭的方式为商业贷款；甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料。乙方拟定贷款金额为320000元。甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内由网签机构根据房屋交易登记机关指定方式进行预约，并根据预约的时间到相应的房屋交易登记机关办理申请买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行指定开设的帐户内。若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方。乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。甲乙双方于签订本合同后10天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续。《广州市房地产调控政策告知书》载明：本市户籍居民家庭限购2套住房；居民家庭在本市拥有1套住房且国内有住房贷款未还清的，购买普通商品住房可按交易价格30%申请贷款等。2018年3月15日，曾钰淇（甲方、卖方）、帅方敏（乙方、买方）与满堂红（中国）置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）就案涉房屋签订了《存量房买卖合同》，即网签合同，约定：房地产按整套出售并计价，总金额1080000元，签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款方式按期付款；首期款乙方应于递件成功当天向甲方支付房款760000元，剩余房款320000元由乙方于2018年3月31日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请或银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额由各方当事人同意以甲乙双方另行协商方式处理。甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。双方承诺遵守住房限购政策有关规定，买方承诺购房信息申报真实准确，并承担因不实申报所引致的相关责任；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件以办理过户及贷款手续等等。上述合同中满堂红（中国）置业有限公司广州分公司没有盖章，案外人郭润添在丙方经纪人处签了名。上述合同签订后，帅方敏于2018年3月6日通过银行柜员机向曾钰淇支付了定金2万元，曾钰淇同日出具《收款证明》，载明：本人曾钰淇收到帅方敏承购案涉房屋的定金，2018年3月6日晚上21：00后收到柜员机现金2万元和柜员机转账5万元（24小时后才确认是否到账），余下3万元于3月7日转账，2018年3月8日最后确认10万元是否全额到账。2018年3月11日，帅方敏向曾钰淇一次性转账定金8万元。2018年4月11日，经纪人吕其崇通过微信群聊通知原、被告和按揭公司星期五（2018年4月13日）到广发银行面签按揭，曾钰淇当天在群聊中回复：“那我直接坐地铁到区庄，哪个出口？”2018年4月12日，曾钰淇向吕其崇微信：“吕生，你好！因为买家办按揭拖太长时间了，我的资金紧张已周转过来，明天我不过去了，谢谢。”吕其崇即时回复曾钰淇询问其意思，曾钰淇明确表示“不过去了”。2018年4月13日，帅方敏通过邮政特快专递向曾钰淇邮寄《通知》，载明：因2018年3月28日签署的按揭合同未能获得银行批准，现在三方同意经过中介推荐其他银行进行办理贷款手续，并约定于2018年4月13日前协助买方办理按揭贷款手续。我作为买方，为保障您的合法权益，现敦促阁下于接此通知后三日内联系我并与中介方上述手续，以保证上述交易过户手续能够顺利进行。如果因此延误按揭手续导致的一切后果均由阁下承担等等。同日，曾钰淇认为帅方敏已超合同约定的贷款期限且没有购房资格故没有协同被告办理银行按揭贷款手续，将定金10万元退回帅方敏账户。2018年4月16日，满堂红（中国）置业有限公司广州分公司通过邮政特快专递向曾钰淇邮寄《通知》，载明：因2018年3月28日签署的按揭合同未能获得银行批准，现在三方同意经过中介推荐其他银行进行办理贷款手续，并约定于2018年4月13日前协助买方办理按揭贷款手续。我司作为比方，为保障买卖双方的合法权益，现敦促阁下于接此通知后三日内联系我司并办理上述手续，以保证上述交易过户手续能够顺利进行等等。曾钰淇表示收到上述两份《通知》。2018年11月3日，曾钰淇通过邮政特快专递向帅方敏邮寄《通知》，载明：我与你于2018年3月6日签订的存量房买卖合同，因为你迟交定金，链家的中介吕其崇告知我你不符合商业贷款购房资格，我于2018年4月13日已退还10万元定金给你，告知你双方解除合同，要求约你出来双方解除合同。链家总部近期多次催促我们双方出来协商解除合同，你均不配合，我打你手机你拒接，发短信你拦截。现敦促你接到此通知后三日内联系我并与链家中介办理协商解除2018年3月6日签订的存量房买卖合同。如果因此延误办理解除合同导致的一切后果均由你承担等等。帅方敏表示收到该《通知》，但认为是曾钰淇违约，所以没有理会。后曾钰淇向本院提起民事诉讼，要求：1、解除曾钰淇、帅方敏签订的存量房买卖合同，被告配合原告解除该房地产的网签手续；2、判令帅方敏按该房地产成交价的10%即108000元向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。曾钰淇在庭审中，撤回第二项诉讼请求。帅方敏在该案中答辩表示不会再买案涉房屋，同意解除合同。本院经审理后在2019年9月19日作出（2019）粤0103民初6309号民事判决，判决解除曾钰淇与帅方敏就买卖广州市荔湾区鹤盛路255号611A房的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》与《存量房买卖合同》，帅方敏、广东链家房地产经纪有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，协助曾钰淇办理解除广州市荔湾区鹤盛路255号611A房网签的手续。该判决已发生法律效力。庭审中，原告承认其在深圳有一套房产，有贷款170万元，在广州有一套房产，但没有贷款；并提交《个人名下房地产登记情况查询证明》、帅方敏及其配偶范迎春的《个人信用报告》、帅方敏与吕其崇的微信聊天记录、帅方敏的工资条以证明其主张的事实和诉请。其中《个人名下房地产登记情况查询证明》的打印时间是2018年3月26日，记载帅方敏与范迎春名下有一套位于天河区盈溪路××房的住宅，登记字号为2017登记字9003296。帅方敏及其配偶范迎春的《个人信用报告》请求时间是2018年5月2日，报告时间是2018年5月2日，显示：帅方敏名下无个人住房贷款笔数，无货款逾期情况，名下贷记卡有1笔最长1个月逾期总额为133元的贷记卡逾期情况，但截止报告日的贷记卡账户状态均正常；范迎春名下有个人住房贷款笔数两笔，其中一笔是2016年6月17日中国银行深圳市分行发放的1350000元个人住房贷款，共324期，按月归还，2043年6月17日到期，每月应还款7135元；另一笔是2010年5月11日中国银行广东省分行发放的570000元个人住房贷款，240期，按月归还，截至2016年4月15日，账户状态为“结清”，范迎春名下贷记卡现无逾期还款情况。帅方敏与吕其崇的微信聊天记录发生时间是2018年3月14日至2018年3月22日，显示帅方敏在此期间向吕其崇预约时间交材料并催促吕其崇预约贷款事宜。帅方敏的工资条为打印件，名称为《行政科研工资收入单》，显示2019年9月份应发工资为21564.61元，2019年10月份应发工资为26333.01元，2019年11月份应发工资为19282.71元。曾钰淇对《个人名下房地产登记情况查询证明》的真实性予以确认，但认为原告是在发生纠纷后将名下房屋转让后才具有购房资格，而且原告征信过不了，第二套房屋有银行贷款未还清，不能贷款；对帅方敏及其配偶范迎春的《个人信用报告》的真实性予以确认，但认为与本案无关，帅方敏及其配偶的征信没有问题，案涉房屋是帅方敏夫妻购买的第三套房屋，需全额支付房款，无法办理贷款；对帅方敏与吕其崇的微信聊天记录表示不予确认，表示其已于2018年3月份明确如果过了2018年3月31日原告仍无法办理按揭手续，原告就是违约，被告不去配合原告办理按揭；对帅方敏的工资条不予确认，认为没有加盖原告公司公章。被告另提交链家买卖双方交易资料说明、链家的客服电话以及社保记录以证明其主张和反诉请求。其中社保记录显示曾钰淇2019年3月至2019年9月每月社保的缴费基数为9400元。原告对这些证据均予以确认。本院认为：《存量房买卖合同（链家满堂红版）》和《存量房买卖合同》是原、被告双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行合同。原、被告双方经本院（2019）粤0103民初6309号民事判决解除上述合同，被告亦已向原告退还定金10万元。本案的争议焦点在于上述合同解除的过错方和违约方问题。本院作如下分析：第一，《存量房买卖合同（链家满堂红版）》合同于2018年3月6日签订。在该合同中，约定了网签合同与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准，同时约定了本合同作为调处各方权利义务之唯一依据，补充协议与本合同具有同等法律效力。因此，双方在签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》时已明确知悉该《存量房买卖合同（链家满堂红版）》就是双方在本次交易中需要实际履行的合同。签订合同后，原告已向被告支付定金100000元。被告亦应依约履行其合同义务，协助原告办理按揭贷款手续。第二，《存量房买卖合同（链家满堂红版）》附件约定原告应于2018年3月31日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；根据原告和案外人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司发给被告的两份《通知》和微信群聊记录，原告曾于2018年3月28日签署按揭合同，但未能获得银行批准，原被告及中介方遂约定于2018年4月13日到广发银行办理按揭贷款手续，但被告在2018年4月12日表示当天不会到场，亦未到场协助原告办理按揭并于2018年4月13日向原告退还定金10万元。根据《存量房买卖合同（链家满堂红版）》附件的约定，若因原告原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由原告于递件成功后与首期楼款一并支付给被告，逾期支付的，则属违约。因此，根据上述合同约定，贷款申请未获批准或贷款额度不足并不构成违约，在原告逾期支付银行实际贷款额与应付楼价余款差额和首期楼款时，原告才属违约。第三，根据本院查明的事实，在原告第一次银行按揭未办妥时，被告于2018年4月12日向经纪人表示因原告办按揭拖太长时间，其资金紧张已周转过来，不去协助办理按揭并在2018年4月13日向原告退还了定金，而非与原告协商剩余房款的支付问题。由此可见，被告在退还定金时的真实意思表示应是不想再出售案涉房屋，而非原告未能办妥银行按揭贷款或原告的购房资格或征信有问题。第四，根据原告提供的原告本人及其配偶的《个人信用报告》和《个人名下房地产登记情况查询证明》，原告在本市及深圳市各有一套住宅，其中只有深圳市房产的贷款暂未还清，每月还款额度为7135元，并不存在逾期还款情况，被告亦确认原告的征信没有问题。因此，原告属于在本市拥有1套住宅且在国内有住房贷款未还清的情形。根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》[穗府办函（2017）50号]的规定，居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%，居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%；商业银行、小额贷款机构、互联网金融机构、信托投资公司等各类金融业务经营者，不得对购房首付款发放贷款或变相发放贷款。政府部门并未禁止银行等各类金融服务经营者对本市居民在本市购买第二套普通商品住房发放贷款。因此，被告认为原告购买案涉房屋无法办理贷款的理由不成立。第五，被告退还定金时及现在均无证据证明原告无法办妥银行按揭贷款或无能力支付剩余房款；被告主张中介公司客服及工作人员曾告知被告原告无法贷款，但是中介公司客服及其工作人员并非认定原告是否具备贷款资格的主体。被告主张原告无法办理按揭贷款的依据不足，本院不予采纳。综上，在原告暂无法办妥按揭贷款时，原、被告应协商剩余房款的支付问题，或按合同的约定由原告在递件时与首期房款一并支付；被告采取退回定金的方式拒绝履行合同，有违合同约定，其拒绝出售房屋的理由不成立且已构成根本违约，被告是合同解除的过错方。对于原告要求被告按合同约定的成交价10%支付违约金10.8万元的诉请。该诉请虽有合同依据和事实根据。但考虑到案涉存量房买卖合同并未进入到实质履行阶段，原告并未向被告支付首期房款，被告亦未向原告交付案涉房屋；原告在履行案涉存量房买卖合同时未能与被告协商好剩余房款的支付问题，亦存在过失。本案违约金应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定处理为宜。因此，本院酌定被告应向原告支付的解约违约金为10万元。至于被告认为原告迟延支付定金违约在先的意见，本院认为，原告虽迟延支付定金，但该迟延履行行为并非导致合同无法履行的根本原因，迟延支付定金亦非解除合同的约定情形，故对被告的这一意见，本院不予采纳。至于原告要求被告支付的误工费，因原告的举证不足以证明该费用是否实际产生以及损失的数额，本院对此不予支持，依法予以驳回。对于原告要求被告支付租房损失的诉请，因原告在广州市另有房产，租房并非其必要支出，而且原告并未举证证明租房费用的实际支出情况，故对原告的该项诉请，本院不予支持，依法予以驳回。因本院已认定被告是导致合同解除的过错方，因此，对于被告的反诉请求，本院均不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告曾钰淇向原告帅方敏支付解约违约金100000元。二、驳回原告帅方敏其它诉讼请求。三、驳回被告曾钰淇的全部反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1649元，由原告帅方敏负担499元，被告曾钰淇负担1150元；反诉受理费1294元，由被告曾钰淇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十二月十日书记员  吴 帆卢健华