连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0707民初9879号原告：莫智强，男，1998年8月24日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：王康、梅洪柳，江苏瑞里特律师事务所律师。被告：江苏点石置业集团有限公司。住所地：连云港市赣榆区青口镇华南二路。法定代表人：黄庆磊，总经理。委托诉讼代理人：孙宜波，江苏四季青律师事务所律师。原告莫智强与被告江苏点石置业集团有限公司（以下简称点石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫智强的委托诉讼代理人王康、梅洪柳，被告点石公司的委托诉讼代理人孙宜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫智强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款641786元及利息损失（自2018年3月1日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；2.判令被告支付延期交房违约金6417.86元；3.判令被告退还购买车库预付款70000元；4.判令被告退还代收的维修基金2252元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的金陵世家小区3幢1单元1-902室期房一套，总价款为641786元，交房日期为2019年5月31日前。被告口头承诺买顶层送阁楼，且小区沙盘中顶楼也有阁楼。原告按合同约定交纳了首付款并办理银行按揭贷款。原告于2018年2月3日向被告交纳了2252元的公共维修基金和20000元的车位预付款，同年8月30日又交纳了车位尾款50000元。原告于2019年8月22日收到被告的交房通知，但发现所购买的房屋与阁楼之间缺少一层现浇钢筋混凝土楼板，导致原告所购买的房屋没有阁楼，房顶为斜面且层高为3-6米不等，不具备保温隔热功能，不适合居住，更不符合交房条件，也违反合同第三条关于楼房层高为2.9米的约定。原告于2019年9月3日向被告递交了退房及退车位申请书。另根据合同第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人还需支付1%的违约金。现双方因退房事实协商不成，遂诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告点石公司辩称:1.答辩人按照《商品房买卖合同》的约定通知原告交房，且交付的房屋符合合同的约定，除交付迟延外，答辩人没有其他违约行为。2.原告主张解除买卖合同的理由均不能成立。原告诉称答辩人口头承诺买顶层送阁楼不是事实。按照规划部门审定的设计图纸，原告购买的住宅位于楼房的顶层，该顶层是挑高坡面设计，部分屋顶是坡面，并没有独立的阁楼，但是其上部空间可以在不影响房屋结案的情况下予以改造利用。原告诉称小区沙盘中顶楼有阁楼也与事实不符。小区沙盘只是整个小区楼房的外观形象，不能体现内部结构，更没有显示顶层有带楼板的独立阁楼，而且沙盘中也文字明确表明本模型系规划方案设想的现实，仅供参考，以政府部门核准文件及双方合同约定内容为准。原告诉称其购买的房屋不具备保温隔热功能，不适合居住，不符合交房条件，也与事实不符。根据施工图纸和施工记录，顶层的斜坡面屋顶均有保温层，可以起到保温隔热的作用。楼房已顺利通过竣工验收，也足以证明房屋具备交付条件，可以满足住宅的使用条件。原告诉称答辩人交付的房屋违反合同关于2.9米层高的约定，是对层高的误解。根据《住宅设计规范》第六节关于层高和净高的规定，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸，即是建筑结构的高度。合同约定的层高2.9米不能理解为房屋的每一处都是2.9米。原告购买的房屋屋顶部分为平顶，部分为斜坡屋面，平顶部分的上下高度完全满足2.9米层高的要求，斜坡屋面部分的高度远大于2.9米，只要稍加改造即可利用，对购房者明显有利，而且系图纸的本来设计，不应认为层高违约。另外，从原告购房价格及购房时间来分析，原告完全应当知道其所购买的顶层房屋系坡面屋顶，没有独立阁楼。原告购买房屋的价格为5700.2元每平方，低于其楼下房屋的价格。答辩人也是考虑到顶层的具体情况与具有独立阁楼的顶层房屋不同，在备案销售价格和实际销售价格上予以调整。如果顶层是带楼板的具备独立空间的阁楼，按照相关规定，高度超过2.2米的部分是要计算建筑面积的，也是要计算价格的。从购买时间来看，原告购买房屋时，小区内与原告购买的房屋所在楼房结构相同的其他楼房已封顶，原告正常早已实际查看了顶层房屋的状况。购买房屋是家庭重大投资和支出，在签订购房合同前，原告方肯定是做了反复对比和综合考虑才决定购买的，因此，原告对所购买房屋是部分斜坡屋面及不存在独立阁楼的情况是知情的。商品房买卖合同约定的交房时间是2019年5月31日，答辩人于2019年8月19日向原告发出交付通知，原告也认可是8月22日收到交房通知，答辩人逾期只有83天，没有达到90天，房屋没有交付是原告以房屋不符合交付条件等理由拒绝接收造成，因此，原告以逾期交房为由请求解除房屋的理由也不能成立。3.原告主张的逾期交房违约金过高，根据合同约定及逾期天数，原告应得的逾期交房违约金应为2599元。4.原告要求退还车库预付款也没有依据，双方系自愿签订地下停车位的转让合同，原告按约定交纳了预付款。答辩人没有任何违约行为，原告要求退款于法无据，于理不合。综上，原告的诉讼请求除部分逾期交房违约金可以支持外，其余均不能成立，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年2月22日，原告莫智强与被告点石公司签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于赣榆区房屋。合同约定房屋建筑面积为112.59平方米，房屋单价为5700.2元/平方米，总房价为641786元，首付款为212786元，余款429000元办理银行按揭。合同另约定出卖人应当在2019年5月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人。逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳了首付款，余款办理了银行按揭贷款。原告另于2018年2月3日向被告交纳了公共维修基金2252元和车位预付款20000元，同年8月30日又交纳了车位尾款50000元。2019年8月20日，被告向原告发出《交房通知书》，原告于8月22日收到通知书，通知书载明原告购买的房屋已通过工程竣工验收，交房时间为2019年8月20日至8月30日。2019年9月3日，原告父亲莫永坤向被告送达《退房及退车位申请书》，以房屋层高与合同约定的2.9米严重不符，且缺少一层楼面，对保洁隔热装修及使用中的能源浪费巨大等理由要求退房、退车位。经原、被告确认金陵世家小区第3幢1单元1－902室的房屋现状为部分平顶，部分挑高坡面屋顶，挑高高度约为3－6米。庭审中，原告明确其他诉讼请求系以解除商品房买卖合同为前提。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告购买的金陵世家小区第3幢1单元1－902室房屋是否应有独立的阁楼。原告主张其在购买房屋时被告的销售人员口头承诺买顶层送阁楼，但被告交付的房屋确没有独立的阁楼。原告为证明其主张，提交金陵世家小区沙盘视频一份及小区效果图照片一组，证明沙盘及效果图中均显示原告购买的顶楼房屋与阁楼之间存在一层楼板面的事实。被告对上述证据的真实性无异议，但对原告的证明目的不予认可，辩称沙盘及效果图不能证明原告购买的顶楼房屋存在独立的阁楼，而且沙盘上有明确的文字表述，即房屋的状况应以政府审批的文件和合同约定的为准，效果图只是小区楼房外观效果，不能作为双方合同的依据。被告为证明原告购买的房屋不存在独立阁楼的事实，提交了案涉房屋所在楼房的施工图纸一份，证明房屋的现状与施工图纸相符，即为部分平顶、部分高挑坡面层顶，且顶层屋面均有保温功能。该图纸的审定时间为2016年11月29日。原告对图纸的真实性无异议，但辩称原告购买时，被告并未提供施工图纸，而且图纸在建设过程中随时可以更改，不一定是最终的施工的图纸。原告对施工图纸存在变更的事实未举证证明。本院经审查认为，小区沙盘及效果图仅为小区布局及楼房外观结构的表现，不能证明房屋的内部结构。房屋内部结构应以施工图纸为准，施工图纸与房屋的现状相符，因此，原告关于其购买的顶层房屋应当有独立阁楼的主张不能成立。二、原告购买的房屋是否具备交付条件。原告主张被告拟交付的房屋不具备保温隔热功能，不适合居住，且层高违反合同的约定，因此，不符合交房条件。被告对原告的主张不予认可，辩称房屋符合交付条件，并提交案涉房屋所在楼房的《单位工程竣工验收证明书》及质监站的工程质量监督抽查记录，以证明楼房已通过竣工验收，符合交付条件。验收证明书载明金陵世家3#楼开工时间为2017年6月20日，竣工日期为2019年1月1日，验收日期为2019年8月19日，验收意见为本工程验收合格，符合设计和规范要求。证明书有施工单位、监理单位、建设单位、设计单位、勘察单位签章确认。质监站的抽查记录为竣工验收时的抽查记录，抽查结论为合格。原告对竣工验收证明书的真实性无异议，但辩称房屋符合交付条件应以竣工验收备案为准。对抽查记录的真实性不予认可，辩称该材料为内部文件，与本案无关联性。本院经审查认为，《单位工程竣工验收证明书》可以证明被告开发的金陵世家3#楼已通过竣工验收，符合原、被告签订的商品房买卖合同约定的交付条件，是否通过竣工验收备案不影响房屋的交付。原告购买的房屋虽然结构上具有一定的特殊性，但总体高度并未低于2.9米，房屋的内部格局亦与施工图纸相符，因此，原告认为房屋不符合合同约定的层高要求的理由不能成立。质监站的抽查记录为复印件，原告对其真实性不予认可，本院依法不予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意见表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告主张其购买的房屋应有独立的阁楼，但被告不予认可，原告亦未提供充分证据证明，因此，对原告的主张本院依法不予采信。案涉房屋已通过竣工验收，符合合同约定的交付条件，原告关于房屋不符合交付条件的理由不能成立。原告在收到交房通知后，未及时办理交接手续，系自身原因造成。被告虽逾期通知交房，但未超过90日，按合同约定原告无权以逾期交房为由解除买卖合同。因此，原告要求解除商品房买卖合同的请求不能成立，本院依法不予支持。原告明确其他诉讼请求系以解除合同为前提，因此，在解除合同的诉讼请求不能成立的情况下，本院对原告的其他诉求亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告莫智强的诉讼请求。案件受理费11085元，减半收取5542.5元，由原告莫智强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费11085元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。审判员 李 虎二〇一九年十二月三十日书记员 徐雪妮法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。