北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53341号原告：邬欣雷，男，1992年10月28日出生，汉族，华盖创业投资管理有限公司投资经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王晔，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅璠，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：刘龙，男，1980年10月20日出生，汉族，北京洞鉴咨询服务有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周晓姗，北京市宝盛律师事务所律师。原告邬欣雷（以下简称原告）与被告刘龙（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王晔、张雅璠，被告及其委托诉讼代理人周晓姗均到庭参加诉讼。被告于第三次庭审时经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告被告之间签订的（自行成交版）房屋租赁合同于2019年6月11日解除；2、被告支付原告违约金8000元；3、被告退还原告押金10000元及剩余租金17333．33元。事实和理由：2019年4月23日，原被告续签《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区向军北里街道办事处10号楼810室房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期自2019年5月16日至2020年5月15日，租金为每月8000元；支付方式为押一付三，押金为1万元；租赁期内，被告需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，被告还应退还相应的租金。合同签订后，原告向被告支付房租共计24000元（由于租赁房屋为续签，原告已于首次签订房屋租赁合同时支付房租押金10000元)，被告按时交房。2019年6月5日，屋内水龙头断裂出水，当日原告一边协助邻居积极解决此事，一边与被告沟通事故的后续处理方法。沟通期间，由于双方未能达成一致意见，6月7日，被告带人到原告处向原告单方出具解除通知，并要求原告三日内将物品收拾妥当、尽快腾空房屋。6月11日，被告带物业和保安人员强行进入原告租住的房屋，原告被迫腾退房屋。被告上述行为构成根本违约，故原告起诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉请。原被告之前系房屋租赁合同关系，并于2019年4月23日续签《房屋租赁合同》，协议签订后，被告一直认真履行自己的义务，尽最大限度的保证原告方便使用房屋。原告之前已租赁该房屋，对于房屋的状况非常了解，但是在原告租赁使用房屋期间，存在不当使用房屋设备设施的情况，直接导致房屋的水阀漏水，致使被告的房屋及周围邻居的房屋毁损严重，原告一直不予配合进行维修。原告的行为给被告造成了巨大损失。被告已于2019年6月7日给原告发了解除通知书，原告当天给了我们几把钥匙，但是原告都留着备用钥匙，因为当时他并未搬走。直到6月13日，被告才迫于房屋维修压力进入房屋，才知道原告已经搬走了。被告实际收回房屋的时间是2019年6月13日，6月11日和12日两天的房屋使用费原告应当支付，不同意扣除。本院经审理认定事实如下：原被告原系租赁合同关系，原租赁合同到期后，原被告于2019年4月23日续签了《北京市房屋租赁合同》，约定原告（乙方）承租被告（甲方）涉案房屋，租期自2019年5月16日至2020年5月15日，共计1年；租金每月8000元，支付方式为押1付3；押金10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、上网费等由乙方承担；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告支付了首期租金。2019年6月5日，涉案房屋连接洗衣机的水龙头脱落，导致涉案房屋跑水。庭审中，原告另提交《解约声明》及双方的微信对话记录，证明被告于2019年6月7日向原告发出解除通知，要求原告三日内腾房。经核，微信对话记录显示，2019年6月5日，被告微信告知原告涉案房屋跑水，要求原告回去处理；2019年6月10日，原告表示其仍住在涉案房屋，被告可向该地址邮寄相关文书。经询，双方均认可漏水时涉案房屋内无人。关于水龙头断裂的原因，原告曾申请鉴定，承办人与多家鉴定机构就现有证据可否达到鉴定条件进行询问，鉴定机构均表示如能提供断裂的两部分即可对断裂原因进行鉴定，但如仅有一段则无法鉴定。后承办人将前述情况释明原被告，原告表示断裂的两段中水龙头部分由其保管，可以提交；被告当庭表示需要回去找一下，后提交书面说明称另一端不在被告处。后原告撤回鉴定申请，并表示被告主张水龙头系原告原因导致断裂，应由被告进行举证，原告无需举证明己方无过错。关于腾房时间，原告称其于2019年6月9日搬离，6月11日被告进入涉案房屋并与原告通了电话。另，被告认可双方合同已于2019年6月11日解除；双方均认可原告已交纳押金10000元，租金已交至2019年8月15日。上述事实，有《房屋租赁合同》、转账记录、微信对话记录及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制规定，合法有效，双方均应遵照执行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据双方《房屋租赁合同》约定，室内设施维修费由被告承担，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗由被告负责维修。本案中，连接洗衣机的供水端水龙头属于室内设施，除非原告故意损坏，否则产生损坏需要维修时应由被告负责，且维修期间还需相应减少租金或延长租赁期限。根据本案已查明的情况，脱落的水龙头位于水槽下方，正常情况下并非经常、反复使用的位置，事发当时原告并不在家中；现被告主张水龙头系因原告不当使用导致脱落，被告应对其主张进行举证。现有证据无法证明水龙头脱落系原告造成，被告应对其主张承担举证责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，双方均认可租赁合同已于2019年6月11日解除，本院对此不持异议。关于租金，原告搬离涉案房屋时仍有部分租金尚未使用，现原告要求被告退还剩余租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于退还的租金数额，双方并未进行腾房交接，被告认可其于2019年6月13日进入涉案房屋时原告已经搬离；原告虽主张其于2019年6月9日搬离但并未就此提交证据，结合原告提交的微信对话记录，截至2019年6月10日其仍表示居住于涉案房屋；故本院确认租金计算至2019年6月12日（含）。原告要求被告退还押金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，租赁期限尚未届至，原告亦已按期缴纳租金，被告提前收回房屋，根据合同第九条第二款的约定，被告应向原告承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告于第三次庭审时经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邬欣雷与被告刘龙于二〇一九年四月二十三日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年六月十一日解除；二、被告刘龙于本判决生效之日起七日内退还原告邬欣雷押金一万元及剩余租金一万六千七百八十九元；三、被告刘龙于本判决生效之日起七日内支付原告邬欣雷违约金八千元；四、驳回原告邬欣雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683元，由原告邬欣雷负担13元（已交纳），由被告刘龙负担670元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 蒙 镭人民陪审员 李 祥人民陪审员 何劲梅二〇一九年十二月二十四日法官 助理 李 青书 记 员 刘 欢