山西省阳泉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋03民终918号 上诉人（原审原告）：李钢，男，1960年6月30日出生，汉族，现住阳泉市。 委托诉讼代理人：杨慧，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阳泉市佳通物业服务有限公司。 法定代表人：赵兰红，经理。 委托诉讼代理人：张义龙，山西硕明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯俊明，山西硕明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阳泉市城市建设开发总公司。 法定代表人：霍文元，经理。 委托诉讼代理人：李亚东，系该单位副经理。 上诉人李钢因与被上诉人阳泉市佳通物业服务有限公司（以下简称佳通物业）、阳泉市城市建设开发总公司（以下简称城建总公司）执行异议之诉一案，不服阳泉市郊区人民法院（2019）晋0311民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李钢及其委托诉讼代理人杨慧、被上诉人佳通物业的委托诉讼代理人冯俊明、张义龙、城建总公司的委托诉讼代理人李亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原判查明，2016年12月30日，原告李钢与被告城建总公司签订了借款协议，被告向原告借款130万元，期限为6个月，月利率为2%，原告按照协议约定于2016年12月30日将130万元打入被告指定帐号，借款到期后被告分文未还，原告于2018年4月3日向本院提起诉讼，并于2018年4月9日向一审法院提出财产保全申请。要求1、冻结被告银行存款250万元；2、查封被告位于阳泉市××街（房产证号：××）。一审法院于2018年4月9日作出（2018）晋0311民初335号民事裁定书，查封被告位于阳泉市××街（房产证号：××），查封期限为三年。2018年5月18日原告李钢与被告城建总公司借款合同纠纷一案，一审法院作出（2018）晋0311民初335号民事判决书，判决被告偿还原告借款本金130万元及利息39万元（利息计算至2018年3月29日，之后仍按本金130万元，按年利率24%计算利息，至本息付清为止）。判决生效后，原告李钢于2018年8月6日向一审法院申请执行，在执行过程中，一审法院决定该案与申请执行人阳泉商行、被执行人城建总公司借款合同案件合并执行，于2018年8月20日作出（2018）晋0311执485号执行裁定，裁定拍卖被执行人城建总公司所有的位于阳泉市××街。2018年12月20日一审法院给案外人佳通物业下发（2018）晋0311执485号通知书，通知该公司限期将承租房屋腾空并搬出，其在限期内进出书面异议。2019年1月16日一审法院作出（2019）晋0311执异3号执行裁定书，裁定1、撤销一审法院作出的（2018）晋0311执485号通知书；2、异议人佳通物业与被执行人城建总公司的房屋租赁合同继续履行；3、驳回异议人佳通物业的其它异议请求。本案原告提起执行异议之诉。 另查明，2016年12月6日，贷款人阳泉商行南庄路支行与城建总公司签订了《固定资产借款合同》，借款金额为3600000元，借款期限为一年，借款用途为借新还旧。同日，双方又签订了《抵押合同》，将本案中的涉案房产及土地设立了抵押权并于2016年12月27日到相关部门进行了抵押权登记，抵押权人为阳泉商行南庄路支行。2018年3月6日，阳泉商行因借款合同纠纷一案将城建总公司列为被告向一审法院提起诉讼，2018年4月11日，一审法院作出了（2018）晋0311民初271号民事判决书，判决结果为：“被告城建总公司于本判决生效之日起三十日内归还原告阳泉商行借款本金3600000元及截止2018年2月20日的利息223426.15元，并支付从2018年2月21日起至借款本金全部归还之日的利息。”判决生效后，阳泉商行向一审法院申请执行，一审法院将该案与李钢申请执行案件合并执行，并下发了（2018）晋0311执485号执行裁定书、（2018）晋0311执485号通知书、（2019）晋03113执异3号执行裁定书，阳泉商行另案提起执行异议之诉。一审法院在审理原告李钢与被告佳通物业、被告城建总公司执行异议之诉一案中，双方对以下事实没有异议。2014年9月19日，出租方城建总公司与承租方建行阳泉分行签订了《房屋租赁合同》，将位于阳泉××办公楼一栋，房屋面积1432.22平方米租赁给建行阳泉分行开办金融业务，租赁期限为2014年9月1日起至2017年8月31止，年租金450000元，同时还对其他权利义务进行了约定，合同生效后租赁届满前，2016年10月10日，出租方城建总公司与承租方佳通物业签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：“第一条……3、该房屋目前有第三方承租，甲方（出租方）负责最迟在2017年8月31日前由第三人承租人搬离出租房屋，交付乙方（承租方）使用。如第三方承租人提前搬离，乙方将按照实际入租时间开始履行租赁合同。第二条：租赁时间、用途1、该房屋出租期限为10年，自甲方腾空房屋交付乙方开始计算，甲方给于乙方3个月的装修期，装修完成后租赁合同即时生效。2、租赁期满人，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交回。乙方如要继续经营，在同等条件下有优先经营权，经甲方后，重新签订租赁合同。第三条：租金及交付方式1、该房屋每年租金268000元。2、房屋租金按年支付，租金支付时间为每年合同履行时间前两个月……。第十条其他约定事项：1、如遇政策拆迁，甲方应确保优先偿还乙方的装修费用、停业损失。2、在租赁过程中，甲方如欠抵押权人借款本金及利息，乙方有权以上交款替甲方让偿还借款本息，以确保租赁合同的合法履行，如待命抵押权而处置该房屋时，乙方在同等条件下有优先购买权。第十二条：本合同自双方各自签字或盖章后生效。”2016年12月31日，佳通物业向城建总公司缴纳房屋租金10万元，城建总公司法定代表人霍文元将10万元从公司财务取走，并安排财务人员将此10万元暂不计入公司财务帐，安排公司财务人员通知佳通物业公司将原出具的10万元房租收据交回城建总公司，由其本人重新手写了收条，加盖了公司的公章，交给佳通物业，至此该10万元租金一直未计入城建总公司财务帐。建行阳泉分行与城建总公司《房屋租赁合同》于2017年8月31日到期后，于2017年11月10日又与出租方佳通物业签订《房屋租赁合同》，租期为2017年9月1日至2018年3月31日，月租金为37500元（年租金为450000元）。到期后，建行阳泉分行又续租至2018年6月31日，后该房屋交付本案被告佳通物业。2018年6月10日，佳通物业与阳泉市益恒鑫装饰有限公司签订了《装修工程施工合同》。建行阳泉分行搬离承租房屋后，佳通物业开始装修并实际占有涉案房屋。 原判认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，2016年10月10日，本案被告佳通物业与被告城建总公司即签订了《房屋租赁合同》，将本案涉案房产出租给被告佳通物业，合同中第十二条明确约定：“本合同自各方签字或盖章后生效。”该约定不违反法律规定，故该合同生效时间一审法院确认为2016年10月10日。而该房产设立抵押权的时间为2016年12月27日晚于二被告已签订《房屋租赁合同》的生效时间，故依据上述法律规定原租赁关系不受该抵押权的影响，本案一审法院实际查封上述房产的时间2018年4月9日，而该时间出租方佳通物业已与承租方建行阳泉分行签订了《房屋租赁合同》，租期为2017年9月1日至2018年3月31日，月租金为37500元，到期后建行阳泉分行又续租至2018年6月30日，在此期间，被告佳通物业已实际占有、使用并收取上述房产租金，故根据上述法律规定，原告诉请不予支持；关于原告主张的二被告签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通逃避执行的嫌疑其提供的证据不能证明原告的主张，故不予采信。综上，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决为：驳回原告李钢的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李钢负担。一审送达后，李刚不服，向本院提起上诉。 上诉人李钢上诉请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人佳通物业、城建总公司在案涉房屋办理抵押登记前、被司法查封前并未签订有合法、有效书面租赁合同。二被上诉人虽于2016年10月10日签订租赁合同，但该合同约定“租赁合同自城建总公司腾空房屋交付佳通物业后，给予三个月装修期，装修期完成后租赁合同即时生效”、“城建总公司负责最迟在2017年8月31日前由第三方承租人办理交付使用，佳通物业按照实际入租时间履行租赁合同”。按此约定，该租赁合同为附条件生效合同，生效条件成就时，合同才发生法律效力，故该合同生效时间最早为第三方于2018年6月30日腾退房屋后三个月，而城建总公司与阳泉市商业银行股份有限公司就该房屋办理抵押登记的时间为2016年12月27日，根据《物权法》第一百九十条之规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。一审法院认定该租赁关系不受抵押权影响系认定事实、适用法律错误；2、佳通物业在房屋抵押登记前、被司法查封前，并未实际合法占有该房屋；3、二被上诉人订立租赁合同未经抵押权人同意，该合同属效力待定合同。在抵押权人未予追认的情形下应认定无效；4、二被上诉人签订的租赁合同有恶意串通、逃避执行之嫌，且佳通物业在明知案涉房屋抵押查封情况下，采取装修方式对抗执行，由此导致的相关不利后果应由被上诉人自行承担。 被上诉人佳通物业辩称，1、李钢无权以租赁合同是否侵犯抵押权人阳泉商业银行股份有限公司抵押权为由作为上诉理由；2、租赁在前、查封在后，不存在侵犯李钢权益；3、佳通物业在查封前已实际占有租赁物并使用、收益，且佳通物业装修后执行法院也未通知租赁物被查封，直至2018年8月15日佳通物业才收到执行法院协助执行通知书，要求提取租赁费。故佳通物业不存在规避执行的行为。根据买卖不破租赁的原则，该租赁物不论以何种方式处置，佳通物业会积极配合，协助将租赁费支付权利人。 被上诉人城建总公司辩称，我方不了解具体情况。 二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系执行异议之诉，人民法院应对案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。上诉人李钢二审中，以阳泉市商业银行股份有限公司享有抵押权主张案外人佳通物业的租赁权不足以排除强制执行，不属本案审查范围。本案仅就以下当事人争议的焦点进行审查：1、案涉房屋被司法查封前，佳通物业与城建总公司是否签订合法有效的租赁合同；2、佳通物业与城建总公司是否存在恶意串通、逃避执行的行为。 一、关于二被上诉人在案涉房屋被司法查封前，是否签订合法有效的租赁合同本案中，1、2016年10月10日佳通物业与城建总公司签订书面《房屋租赁合同》，由佳通物业租赁城建总公司的案涉房屋，该合同第一条第三款“该房屋目前有第三方承租，甲方负责最迟在2017年8月31日前由第三方承租人搬离出租房屋，交付乙方使用。如第三方承租人提前搬离，乙方将按照实际入租时间开始履行租赁合同”、第二条“租赁时间、用途：1、该房屋出租期限为10年，自甲方腾空房屋交付乙方开始计算，甲方给予乙方3个月的装修期，装修期完成后租赁合同即时生效”的约定，是对租赁房屋交付时间、租赁期间、租期和租金的起算时间的约定，并非该《房屋租赁合同》生效的时间；2、佳通物业与城建总公司签订《房屋租赁合同》中第十二条明确约定“本合同自各方签字或盖章后生效”，双方在合同中的签字、盖章时间为2016年10月10日，因而该《房屋租赁合同》自2016年10月10日起发生法律效力。3、城建总公司与建行阳泉分行签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日到期后，建行阳泉分行未能立即腾出，由佳通物业与建行阳泉分行签订《房屋租赁合同》将案涉房屋出租给建行阳泉分行，结合交付租金情况以及佳通物业、城建总公司的陈述等在案证据，能够证实佳通物业于2017年9月1日至2018年3月31日期间实际占有、使用并收取案涉房屋的租金。至今，该案涉房屋仍由佳通物业占有使用，而执行法院对案涉房屋查封时间为2018年4月9日，故佳通物业占有并使用案涉房屋的时间在法院查封之前。综上，李钢上诉主张“佳通物业、城建总公司之间在案涉房屋被司法查封前并未签订有合法、有效书面租赁合同”，佳通物业、城建总公司予以否认，李钢提供的在案证据亦不能证实该《房屋租赁合同》并非佳通物业与城建总公司的真实意思表示，不能证实该《房屋租赁合同》违反法律法规强制性规定，因而该《房屋租赁合同》在案涉房屋被司法查封前已发生法律效力，合法有效，李钢的该上诉理由不能成立。 二、关于“恶意串通、逃避执行之嫌”的问题。对于案涉房屋的租赁费用，虽然建行阳泉分行交纳租金为45万元/年、佳通物业交纳租金为26.8万元/年，但对比两份《房屋租赁合同》条款。可知，佳通物业比建行阳泉分行多承担经营产生的税费、煤气、卫生、消防设施等其他费用，结合租赁时间、租赁期间、市场行情变化等因素，在案证据不能证明佳通物业与城建总公司约定的案涉房屋租金明显偏低。李钢上诉主张“佳通物业、城建总公司签订的《租赁合同》有恶意串通、逃避执行之嫌”，但提供的在案证据不能证实其主张，故李钢的该上诉理由不能成立。 综上，李钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由李钢负担。 本判决为终审判决。 审判长  张瑞文 审判员  田志国 审判员  陈 亮 二〇一九年十二月二十日 书记员  李海旭