山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2539号上诉人（原审原告）：路志香，女，1959年6月15日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：宋世强，山东胶东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：张宇石，山东泰祥律师事务所律师。上诉人路志香因与被上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路志香上诉请求：撤销一审判决并依法改判。一、二审诉讼费由广信公司承担。事实与理由：1.涉案房屋是路志香与广信公司出于买卖房屋的目的进行的交易，只是交易的形式与一般的房屋买卖略有不同，路志香提交的所有证据均可证明房屋买卖系双方的真实意思表示，不能仅以路志香与广信公司签订了《还款承诺书》即片面认定路志香并非《中华人民共和国消费者权益保护法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者。且路志香与广信公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，办理了合同的网签、备案手续，并支付了涉案房屋的所有价款，根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释的规定，路志香对涉案房屋享有物上优先权。此外，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条关于特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产的规定，路志香已经选定所购涉案房屋，并且已完全支付房屋对价，路志香可以请求对涉案房屋享有消费者优先权。2.路志香购买涉案房屋是善意的合法行为，不存在低价或无偿转让的行为，不属于《中华人民共和国企业破产法》规定的个别清偿行为。广信公司书面答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.路志香与广信公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》系因广信公司与路志香之间的借款本金及利息无法偿还，双方协商以物抵债，其真实意思表示系基于借贷关系产生，以消灭金钱债务为目的，且路志香并未实际支付涉案两套房产的购房款项。2.广信公司于2016年6月29日被威海市中级人民法院裁定破产，而涉案房屋在该时间节点并未竣工，尚不具备交付条件。依据《中华人民共和国物权法》第23条的规定，涉案房产属于破产财产，且并不具备向路志香交付的条件。3.根据《中华人民共和国企业破产法》第18条的规定，对于双方均未履行完毕的合同，管理人依法享有解除权。本案中，路志香并未实际交付购房款项，而广信公司在客观上也无法完成交付房屋的义务，广信公司依法有权解除与路志香之间的涉案两套商品房买卖合同。4.广信公司制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，均认定在百度城以户为单位拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定为消费者优先权。路志香本案中共计要求两套房产，不符合消费者条件，依法不应予以优先保护。5.继续履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，将构成《中华人民共和国企业破产法》第32条规定的个别清偿，损害其他债权人的合法权益。路志香向一审法院提出诉讼，请求判令：1.确认路志香对编号201600019761号、201600007118号《商品房买卖合同（预售）》项下的位于百度城-1C-1209号、百度城-1C号-3713号房屋享有消费者优先权；2.本案诉讼费用由广信公司承担。一审法院认定如下事实：2015年12月10日，路志香、广信公司签订《还款承诺书》，约定，截至2015年12月10日，广信公司尚欠路志香人民币50万元，利息128000元，因广信公司逾期未能还本付息，为保障路志香的合法权益，签订承诺书对借款事实作一说明并对还款计划作出承诺；还款范围包括借款本金50万元及利息128000元，也包括2015年12月10日后50万元借款本金至实际还款日产生的利息及实现债权的全部费用；还款计划如下：广信公司在恒丰银行有四处已抵押房产现已售出，现急需解押资金人民币633000元，解押后房产解封即可由客户于中国银行贷款人民币1473000元购买该房产，该笔中国银行贷款可还清路志香之前借与广信公司本金加利息和之后垫付的解押资金；四处解押房产按顺序每次解押一套，直至全部还清所欠路志香全部欠款为止；四处房产的信息为：1.百度城2期1C-1311、解押资金10.8万、可放贷款26万，2.百度城2期1C-1009、解押资金18.5万、可放贷款45.6万，3.百度城2期1C-1209、解押资金18.5万、可放贷款46万，4.百度城2期1C-3905、解押资金15.3万、可放贷款29.7万；声明：解押房产如有变动，双方可协商更换，直至还清所欠路志香全部借款为止，路志香所借与广信公司的解押资金不得作为除了解押该四笔房产之外的其他用途，且所解押的房产的贷款资金必须全部用于偿还所欠路志香的借款，不得因各种理由挪作其他用途。2016年3月14日，路志香、广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由路志香购买涉案百度城二期1C-3713号房产，面积109.82平方米，单价每平方米5800元，总购房款为636956元。同日，广信公司向路志香出具收款收据，金额为636956元，收款事由为百度城二期房款（1C-3713）。2016年5月10日，路志香、广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由路志香购买涉案百度城二期1C-1209号房产，面积72.81平方米，单价每平方米5800元，总购房款为422298元。同日，广信公司向路志香出具收款收据，金额为422298元，收款事由为百度城二期房款（1C-1209）。2016年6月29日，威海市中级人民法院裁定广信公司破产重整。2017年12月27日，广信公司管理人向路志香出具《通知书》，载明：管理人认为，涉案房产在广信公司破产时不具备房产交付条件，依法仍属于广信公司的破产财产；路志香对涉案房产并不享有物权，也不属于消费者购房人；广信公司破产后，管理人对于尚未履行完毕的合同依法具有解除权；如向路志香交付房产，属于一种个别清偿行为，将损害广信公司其他债权人的合法权益。管理人决定不再向路志香交付该房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。一审法院认为，案件的争议焦点为：路志香就百度城二期1C-1209号、1C-3713号房屋是否享有消费者优先权。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据上述规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。本案中，2015年12月10日路志香、广信公司双方签订的《还款承诺书》内容证实，截至2015年12月10日，广信公司欠付路志香借款本息62.8万元，路志香作为广信公司的债权人，在广信公司无力偿还其借款的情况下，签订涉案2份《商品房买卖合同（预售）》，双方的真实意思表示为消灭债务，确保路志香债权获得清偿，并非为生活需要而购买商品房。对于涉案2份《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，路志香仅支付1C-3713号房屋原买受人定金11039元，广信公司出具收款收据的行为及路志香提交的付款情况表仅能证明，其余房款系以广信公司欠付路志香的借款本息及解押款抵顶，路志香并未向广信公司实际支付，因此路志香就涉案百度城-1C-1209号、1C号-3713号房屋所享有的权利并非基于消费关系，因此路志香并非上述法律和司法解释规定的消费者，故路志香不享有消费者权利，其请求确认其对编号201600019761号、201600007118号《商品房买卖合同（预售）》项下的位于百度城-1C-1209号、百度城-1C号-3713号房屋享有消费者优先权的诉讼请求，不符合法律规定。综上，路志香的诉讼请求于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决：驳回路志香的诉讼请求。案件受理费100元，由路志香负担。本院二审期间，路志香提交了证明书及身份证复印件各一份，拟证明路志香与广信公司关于涉案的《还款承诺书》并未实际履行，路志香2015年12月10日之后所付的款项为购房款。广信公司出具书面质证意见称，对该证据的真实性有异议，且姚书诚的证言内容违背基本的事实逻辑，也与其签字的一审证据《签呈》的内容相矛盾，不能达到路志香的证明目的。本院认为，证明书系姚书诚个人出具，因广信公司对其真实性不予认可，在姚书诚本人未出庭接受双方当事人质询的情况下，本院对该证据不予采信。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：路志香对百度城1C-1209号、百度城1C号-3713号房屋是否享有消费者优先权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，路志香主张其与广信公司签订了《商品房买卖合同（预售）》并支付了全部房款，故其对涉案房屋享有消费者优先受偿权。但路志香提交的山东农村商业银行270000元的交易明细、23000元收款收据以及162000元收款收据载明的日期为2015年12月21日，均在路志香与广信公司涉案《商品房买卖合同（预售）》签订日期2016年3月14日、2016年5月10日之前。根据路志香、广信公司于2015年12月10日签订的《还款承诺书》中关于截至2015年12月10日广信公司欠付路志香借款本息62.8万元的这一事实以及双方关于解押房屋还款的约定，可以认定路志香购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，结合路志香的资金出借人身份，本院认为，路志香不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定所保护的消费者购房户，不享有房屋消费者物权期待权，就涉案房屋不享有优先受偿权利。一审法院认定路志香不属于上述规定所保护的商品房消费者并无不当。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，因涉案商品房买卖合同属于法律上或者事实上不能履行的合同，路志香作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。综上所述，路志香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由路志香负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  于军波审判员  柳维敏二〇一九年十二月十六日法官助理陈庆亮书记员闫旭冉