贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初6435号原告：胡兰军，男，1980年3月29日出生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。原告：何香芬，女，1983年11月22日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：金开丹，贵州威驰律师事务所律师，特别代理。被告：贵州利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路66号。法定代表人：李修平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师，特别代理。原告胡兰军、何香芬与被告利尔房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告胡兰军、何香芬委托代理人杨青、金开丹与被告利尔房开委托代理人钟俊杰到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告共同向本院申请了三个月的庭外和解时间，本案现已审理终结。原告胡兰军、何香芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于花溪区房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期履约违约金人民币44654元（暂从2015年10月31日计算至2019年6月30日，直至实际办理房屋产权登记证书为止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买一套位于月半湾小区房屋，合同约定购房款总价为333993元被告应当在2015年10月31日前协助原告办理案涉房屋的不动产权证书，现原告如约向被告支付了房款，被告也已经按照合同向原告交付了房屋，但却未按照合同约定向房屋登记管理部门提交房屋初始登记申请，亦未办理商品房转移登记，致使原告合法权益受到损害。根据《商品房买卖合同》约定，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，赔偿金额应自2015年10月31日起算，暂计至2019年6月30日共计1337天。时至原告起诉之日，被告仍未为原告办理不动产权证书，原告合法权益受到损害，为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告利尔房开辩称，第一，合同并没有约定被告有为原告办理不动产权证的义务，被告作为房开公司也没有职权办理产权证；第二，原告诉请的是被告未按照合同约定完成初始登记及交付转移登记相关文书的违约责任，而合同约定该义务完成时间应为2015年10月31日，原告到现在才起诉已经超过诉讼时效；第三，被告未能办理初始登记是因为公司法人涉及刑事案件，牵涉月半湾小区，公安机关扣押了关于小区的全部资料，该刑事案件至今没有结果，被告亦未能找到资料，故未能办理初始登记，也未能将转移登记的资料交给原告，这不是被告的过错，系客观原因造成，被告不应该承担责任。（注：与本案原告起诉相同被告的同类案件中，诉讼请求与事实理由均一致，因开庭时间不同且利尔房开在每个案件中陈述的不同，本院进行了综合）。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于花溪区房屋出售给原告,总价款为333993元。该合同第八章第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年10月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。另，双方在附件十二《补充协议》中约定：“本合同约定的通知优先以书面方式送达，以书面方式无法送达的，可由通知方选择以电话、短信及报纸公告送达。报纸公告送达的，以一次为限，自报纸公告之日起满三日即视为通知已送达对方”。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的全部房款。现原告因被告未能按照合同的约定取得初始登记并交付办理转移登记的相关文书，遂提起诉讼，诉请如前。庭审中，原告还提交了贵阳经济技术开发区建设管理局文件《信访事项处理意见书》（筑经开建复（2019）01号），证明被告因和施工方有纠纷，至今无法办理产权证。该文件载明：“……1.关于反映房产证至今没有办理的问题。由于项目业主方与施工单位存在工程费用诉讼纠纷，暂时不能办理不动产权证。经开区已于2017年4月27日召开专题会议商议并明确相关问题，建议业主走司法程序进行维权。本着业主无过错原则，且已实际入住，建议不动产登记部门按照相关文件精神，参照历史遗留问题解决……”。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。关于协助办理不动产权证书问题，被告在庭审中已明确表示案涉房屋现无法办理初始登记（即大产权证），故原告的该项请求现因客观条件属于法律规定的事实上履行不能和不适合强制履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本院对此不予支持。关于被告逾期办理房屋初始登记违约责任问题。现被告未按照合同约定的时间即2015年10月31日前取得初始登记并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，且已超过180日，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持，即被告应当以已付房款333993元为基数，从2015年11月1日起，按照每日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金，直至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止。另，关于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，原告于2019年7月8日向本院提起诉讼，故原告的权利保护范围应从2016年7月8日开始计算，对于被告抗辩合理部分，本院予以采纳。即本案的违约金的起算时间为2016年7月8日。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州利尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告胡兰军、何香芬支付以购房款333993元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年7月8日计算至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告胡兰军、何香芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币558元（已减半收取），由被告贵州利尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年十二月十八日书记员  胡兰