湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初3337号原告：成先亮，男，1989年4月7日生，汉族，汉川市人，现役军人，住汉川市。委托诉讼代理人：刘春娣，女，1992年1月24日生，汉族，十堰市人，住汉川市人民大道53号澳林新都6栋1101室。系原告成先亮之妻。代理权限为签收法律文书、举证、质证、辩论、和解、上诉。原告：刘春娣，女，1992年1月24日生，汉族，十堰市人，幼师，住汉川市。委托诉讼代理人：李战雄，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道53号。统一社会信用代码：91420984090591747Q法定代表人：王奇龙，公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓云，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告成先亮、刘春娣与被告湖北太福堂置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序后转入普通程序，于2019年11月4日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告成先亮的委托诉讼代理人刘春娣、原告刘春娣及其委托诉讼代理人李战雄到庭参加诉讼，被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人李晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成先亮、刘春娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，交付符合合同约定的房屋；2.判令被告从2016年9月30日起，以房款454120元为基数，按照日万分之二向原告支付逾期交房违约金，计算至该房屋取得竣工验收备案合格证之日止（至2019年5月31日的违约金88371.752元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以房屋总价454120元，购买被告位于汉川市××××道澳林新都6栋1单元1101号商品房，交房日期为2016年9月30日，逾期交房按已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。两原告于合同签订当日向被告支付首付款144120元，余款310000元通过银行按揭方式支付。但截止原告起诉之日，被告不能出示竣工验收备案证，也不能向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，违反了合同约定。故向法院提起诉讼。原告成先亮、刘春娣为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一：燃气开户说明书。拟证明房屋不具备交付条件，承诺交房时间是2016年9月30日，通知燃气开户的时间是2017年10月24日；证据二：图片一组。拟证明消防设施没有安装到位；证据三：房屋买卖合同一份。拟证明原告按约履行义务，被告未按约交房；证据四：个人购房借款担保合同。拟证明原告以银行按揭向开发商支付了购房款；证据五：前期物业管理协议。拟证明原告按约履行协议；证据六：物业费收据。拟证明保证金未退还；证据七：购房增值税发票、首付款刷卡单据。拟证明根据合同约定支付了首付款；证据八：市委书记信箱网上答复。拟证明原告起诉后被告到现在都未申请办理不动产权证的手续；证据九：澳林新都前期业主起诉的判决书。拟证明该判决书判决交钥匙不代表交房。被告湖北太福堂置业有限公司辩称，1.2016年9月28日，张贴了交房通知书；2.原告领取了钥匙，交钥匙依据法律规定应视为交房；3.原告居住房屋至今，违约金不应支持。被告湖北太福堂置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：营业执照复印件。拟证明被告的基本情况；证据二：商品房预售许可证。拟证明被告具备商品房预售资格；证据三：开发商系列证照。拟证明被告开发建设手续合法；证据四：竣工验收备案证明书。拟证明被告办理竣工验收备案手续；证据五：交房通知。拟证明被告已通过电话、在小区醒目位置张贴公告通知所有业主交房的事实；证据六：判决案例。拟证明法院在审理同类纠纷时认定了交房时间为2016年10月1日；证据七：入住证明。拟证明房屋已经交付使用；证据八：判决案例。拟证明案外相关原告诉求关于违约金支付至其起诉时的主张未被支持。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认为，原告提交的证据一、二、五、六、八、九，被告提交的证据六、八与本案争议的焦点无关联性，本院不予采信；被告提交的证据五，不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明：2016年5月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告以房屋总价454120元，购买被告位于汉川市××××道澳林新都6栋1单元1101号商品房，交房日期为2016年9月30日，逾期90天交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同约定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担;合同还约定了其他相关条款。二原告于合同签订当日向被告支付首付款144120元，余款310000元通过银行按揭方式支付。2017年5月30日，原告领取住房钥匙，装修后于当年底入住。2019年9月20日，二原告以被告不能出示竣工验收备案证，也不能向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，违反了合同约定为由，向本院提出诉请：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》，交付符合合同约定的房屋；2.判令被告从2016年9月30日起，以房款454120元为基数，按照日万分之二向原告支付逾期交房违约金，计算至该房屋取得竣工验收备案合格证之日止（至2019年5月31日的违约金88371.752元）；3.诉讼费由被告承担。另查明，2019年6月13日，被告取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。本院认为，被告将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给二原告，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后,原告已支付了全部购房款给被告。综合双方当事人的诉辩意见,本案争议的焦点问题是被告湖北太福堂置业有限公司应否支付逾期交房违约金给原告成先亮、刘春娣。从原、被告双方提供证据来看,二原告已于2017年5月30日领取了所购房屋的钥匙，亦对涉案商品房进行装修使用。二原告主张涉案商品房未经验收合格,不具备交付条件,被告仍应承担逾期交房违约责任;被告则认为原告已接收涉案商品房,其请求支付逾期交房违约金缺乏依据。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同第十一条对商品房的交接明确约定“双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单……出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担”,本案被告在2017年5月30日时尚未办理竣工验收备案手续，既不符合法定的交付条件，也不符合双方合同的约定,但原告在2017年5月30日接收涉案商品房时已知道该房不符合法定和合同约定的交付条件,但原告仍然同意收房,已构成事实交付,即使该交付不完全产生符合法律规定的交付效果,亦不能否定原告已接收涉案商品房并装修入住的事实,只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。因此,二原告在已接收涉案商品房并装修入住的情况下又以涉案商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任,本院不予支持。但按照双方《商品房买卖合同》的约定,被告应在2016年9月30日前交付涉案商品房给二原告,而被告直至2017年5月30日才交付涉案商品房给二原告,被告未能提供证据证明双方对交房时间的变更达成合意,应认定其逾期交房，并承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2016年9月30日次日起至二原告接收涉案商品房2017年5月30日,被告共逾期交房的时间为241天,按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定,被告应支付逾期交房违约金21888.58元(454120元×0.0002×241天)。二原告诉请判令被告继续履行《商品房买卖合同》，交付符合合同约定的房屋，因二原告在庭审质证时对被告在2019年6月13日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》不持异议，且二原告已接收、装修并入住房屋，原告的该诉请实质上已于2019年6月13日实现，故本院已无判决该项诉请的必要。综上,二原告的诉讼请求部分成立,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款,《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成先亮、刘春娣支付逾期交房违约金21888.58元；二、驳回原告成先亮、刘春娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2009元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担497.6元，原告成先亮、刘春娣负担1511.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 力人民陪审员  晏艳君人民陪审员  汪文涛二〇一九年十二月十三日书 记 员  宋 高附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。