辽宁省沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初1087号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：张识，职务：行长。委托诉讼代理人：齐玉杰，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：李永林。被告：刘海霞。被告：沈阳港联房地产开发有限公司，住所地：沈阳市苏家屯区丁香街192号。法定代表人：杨金国，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘露。原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李永林、刘海霞、沈阳港联房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐玉杰，被告沈阳港联房地产有限公司委托诉讼代理人刘露到庭参加诉讼，被告李永林、刘海霞未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告李永林、刘海霞之间的《个人住房（商业用房）买卖合同》，被告李永林、刘海霞向原告偿还本金282287.64元、利息3748.59元、罚息88.35元（利息、罚息暂计至2018年12月28日）；判令被告李永林、刘海霞按合同约定给付从2018年12月29日至被告实际结清之日止的利息和罚息；判令原告在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；判令被告支付原告本案律师代理费15813.59元；判令被告沈阳港联房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。事实与理由：被告于2015年7月8日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币32万元整，用于购买位于沈阳市苏家屯区之房屋，借款期限为216个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准，2015年7月20日原告向被告发放贷款32万元，借款期限自2015年7月20日至2033年7月20日止，被告将所购买的房产抵押给了原告，作为借款合同的担保，依法办理了抵押登记。被告沈阳港联房地产开发有限公司作为保证人，对被告李永林、刘海霞的借款承担连带保证责任。原告按照约定发放了贷款，但是被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。故原告起诉到法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告沈阳港联房地产开发有限公司辩称：二被告李永林、刘海霞现已具备办理房证的条件，已经办理了初始登记证明，我们随时可以配合原告及被告李永林、刘海霞办理产权证书。因被告已取得初始登记证明，故我公司不同意承担连带责任。原告请求支付律师费不应得到支持。保全费也不得到支持，因为没有作出约定。被告李永林、刘海霞未答辩，亦未提供任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预告登记证、最高额保证合同、对账单等证据材料佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告沈阳港联房地产开发有限公司于2015年7月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告李永林、刘海霞向原告申请个人住房贷款。借款金额为人民32万元，借款期限自2015年7月20日至2033年7月20日止；借款利率为浮动利率。被告李永林、刘海霞以其购买的位于沈阳市苏家屯区之房屋的房产设定预告抵押登记，并在沈阳市房产局办理了上述房屋的抵押预告登记备案。原告与被告沈阳港联房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：沈阳港联房地产开发有限公司为因购置坐落于沈阳市苏家屯区项目所属住房或商业用房而与原告发生的借贷关系提供最高额保证，保证金额为1亿元，保证期间为抵押人办理妥抵押物的房产证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日。保证方式为连带保证。借款合同签订后，原告依约发放了贷款人民币32万元。被告李永林、刘海霞应依约每月向原告偿还贷款。但被告李永林、刘海霞未能按约定还款，出现多次逾期，截至2018年12月28日，被告李永林、刘海霞尚欠贷款本金282287.64元，利息3748.59元，罚息88.35元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告李永林、刘海霞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告李永林、刘海霞签订的借款合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告依约履行了发放贷款的义务，而被告李永林、刘海霞未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息等相关费用。因此，对原告要求判令解除合同、偿还所欠贷款本金、利息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳港联房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告沈阳港联房地产开发有限公司在与原告签订的《个人住房借款最高额保证合同》约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，现原告的请求未超过保证期间，故本院对原告的上述主张应予以支持。关于原告主张的律师费用，因原告主张的利息、罚息足以弥补其损失，故本院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李永林、刘海霞于2015年7月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告李永林、刘海霞于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行借款贷款本金282287.64元，利息3748.59元，罚息88.35元（截止2018年12月28日）；三、被告李永林、刘海霞于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳大东支行利息及罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，时间自2018年12月29日起以本金282287.64元为基数至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳港联房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带给付责任，但沈阳港联房地产开发有限公司替被告李永林、刘海霞偿还原告上述款项后，有权向被告李永林、刘海霞追偿；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5850元，保全费2080元，公告费800元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 张 婷审判员 袁 玲审判员 李炳玲二〇一九年十二月十六日书记员 吕晨曦