贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11210号原告：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，营业场所贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。负责人：何曙华，系该分公司经理。委托诉讼代理人：秦疆飚，该公司工作人员，特别代理。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师，特别代理。被告：孙浩，男，1991年2月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，现住贵州省贵阳市花溪区。原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业公司）与被告孙浩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人彭婧、被告孙浩均到庭参加审理。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即交纳拖欠的物业服务费等费用共计5383.07元（其中物业费4742.79元，违约金640.28元）。2.诉讼费用由被告承担（包括但不限于送达文书的公告费、快递费等）。事实和理由：根据《万科金域华府前期物业服务合同》的约定，原告为万科金域华府小区提供物业服务。原告按约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。自2018年10月1日起至2019年12月31日拖欠物业费等费用共计5383.07元，其中物业费本金4742.79元，违约金640.28元。原告多次通过电话、书面告知被告履行交纳物业费的义务，但被告一直拒交，原告故诉至法院，诉请如前。被告孙浩辩称，被告不交纳物业费原因如下：第一，2019年5月被告楼上业主装修漏水，导致被告房屋及财产受损，被告将此情况向原告反映，原告承诺协调解决，但至9月时还存在漏水情况，与原告沟通多次，仍未得到妥善解决。第二，被告未违约，当时和原告说好漏水的问题解决后该交就交，但至今未解决，故未交纳。第三，被告不清楚《前期物业服务合同》，此前均为按年交纳物业费，并不知晓按季交纳的约定。本院经审理认定事实如下，原告万科物业公司依法成立于2010年10月14日，营业期限为2010年10月14日至长期，经营范围有：“物业管理、家政服务等”。本案所涉物业服务位于贵阳市花溪区小河万科金域华府C区。该小区是由贵阳万科劲嘉房地产有限公司开发建设。2014年8月15日，原告作为物业服务企业（乙方）与贵阳万科劲嘉房地产有限公司作为开发建设单位（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方委托乙方对万科金域华府C区提供前期物业服务事宜，物业服务内容主要为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管理疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业费档案资料管理等。合同期限为自2014年9月1日起至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。电梯洋房物业服务收费按建筑面积每月每平方2.6元交纳。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。该合同还对其他相关权利义务进行了约定。审理中，原告还提交了购房人为被告孙浩的商品房预售合同备案登记表，载明房屋坐落为万科劲嘉金域华府C1号楼5单元5-6-2，建筑面积为121.61平方米。被告于2017年2月15日对上述房屋入住相关钥匙及物品进行了签收。原告陈述，物业费系按照被告房屋建筑面积121.61平方米，标准2.6元每月每平方米，计算2018年10月1日至2019年12月31日共计15个月金额为4742.79元，违约金系按照欠费金额每日万分之五进行分期计算，金额为640.28元，小区未成立业主委员会，现实际仍由原告提供物业服务。被告认可入住后仅有原告提供物业服务，并认可2018年10月1日前的物业费已经交清，确系按照121.61平方米，每月每平方米2.6元的标准计算，但此后因答辩意见所述原因未再交纳。对于被告所称原告承诺协商解决楼上业主装修漏水导致被告房屋受损的情况，被告提交了漏水情况的照片、视频及原告工作人员出具的《承诺书》、楼上业主出具的《保证书》予以证实，其中《承诺书》载明：“因C1-5-702装修导致C1-5-602漏水，现经协调，C1-5-702交予物业5000押金，用于保证C1-5-702装修完毕后入住半年至三个月，期间C1-5-602再无漏水，现物业承诺。在到期前不会将押金退还C1-5-702（押金包含前期C1-5-702办理装修手续的3000押金，共8000元），若后期再漏水则8000元用于C1-5-602处理漏水问题。”原告予以认可，并表示的确在进行沟通协调，目前达成的意见为：由楼上住户交5000元到原告处，若再发生问题，就用该5000元解决，现该5000元仍在原告处。被告认为，上述问题经被告多次反复反映，原告在较长时间内并未给予妥善解决，故向原告提出将上述问题解决后再行交纳物业费。上述事实，有当事人陈述、原告营业执照、原告法定代表人身份证明及身份证、被告身份证、贵阳市商品房预售合同备案登记表、《前期物业服务合同》《承诺书》《保证书》、客户钥匙/物品签收单、照片、视频等与本案有关联的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与房屋开发建设单位贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告作为原告提供物业服务小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业管理费，无正当理由拒不交纳的，还应当按照约定赔偿违约金。原告于2019年11月4日向本院提起诉讼，根据上述合同关于“业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费”之约定，本院对原告主张被告交纳2018年10月1日至2019年12月31日的物业费4742.79元（121.61平方米×2.6元/平方米·月×15月）予以支持。被告辩称因楼上漏水问题导致原告财产受损，向原告反映后未得到解决。对于原告服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但以此为由拒交物业服务费超出合理限度。且被告提交的《承诺书》《保证书》对于因漏水问题导致的后续问题处置已经进行了明确，故对被告以此作为拒交物业费的理由，本院不予采纳。同时，原告陈述就上述问题一直在积极协调，但就被告提出的从5月份发生漏水至9月经数次反映未得到妥善处理的情况，原告对于上述期间内所做工作、进程及反馈情况未作出合理说明，亦未提交相应向被告催收的证据，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告孙浩于本判决生效之日起十日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司支付2018年10月1日至2019年12月31日的物业服务费4742.79元；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司负担3元，被告孙浩负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇一九年十二月二十七日书记员 方振华