四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0704民初3298号 原告：杨松生，男，汉族，生于1965年10月22日，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：谭克兵，绵阳市涪城区南山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李青，绵阳市涪城区南山法律服务所法律工作者。 被告：四川丰泰金科投资有限公司，住所地：绵阳市游仙区游仙路99号。 法定代表人：何良敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王佑楠，系四川仁聚律师事务所律师。 原告杨松生与被告四川丰泰金科投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨松生及其委托诉讼代理人谭克兵、李青，被告四川丰泰金科投资有限公司的委托诉讼代理人王佑楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨松生向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付从2016年8月31日起至2019年10月7日止逾期办理4栋1-16-6号房屋产权证书的违约金84273.22元（合同备案号：174452）以及从2018年11月29日起至2019年10月7日止逾期办理12栋-1层575号车位用途房屋产权证书的违约金3693.4元（合同备案号：1706160041）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年3月4日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：174452），购买被告开发的“紫金城”小区4栋1-16-6号房屋，房屋总价款为371903元。后于2017年6月14日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：1706160041），购买被告位于“紫金城”小区12栋-1层575号的车位，总价款为59000元。合同第十九条第二款载明：买受人应当在取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书，否则出卖人向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。合同签订后,原告按约履行了合同义务,被告按约交付了房屋但未按约办理房屋权属转移登记。原告多次找到被告协商未果，为维护原告合法权益，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告四川丰泰金科投资有限公司辩称：1、违约金费用过高，应是补偿性违约金，根据相关法律规定不超过百分之三十，原告未举证证明被告违约行为给原告造成的明确损失，因此不应得到支持。2、目前被告面临巨额债务，案涉商品房买卖合同存在不能继续履行的可能，法院考虑以合同不能继续履行为由解除合同，但我方在本案中不提出反诉。 经审理查明：原、被告对以下事实没有异议：1、双方于2014年3月4日签订《商品房买卖合同》（备案号174452）并已备案登记，约定原告购买被告开发的位于绵阳市游仙区的房屋，房屋总价为371903元，付款方式为贷款方式付款，出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房。后双方于2017年6月14日签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：1706160041），购买被告位于“紫金城”12栋-1层575号的车位，总价款为59000元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该车位。合同约定出卖人应当在取得竣工备案证后90个工作日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；第十九条第二款二项关于转移登记的约定为“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起并取得该商品房所在楼栋的权属证明之日起120个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）出卖人从应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。”2、原告已付房屋总价款371903元（按揭贷款支付）和车位总价款59000元（一次性支付）；3、被告于2017年6月14日向原告交房，车位已交付；4、紫金城4栋房屋已于2016年5月7日办理了初始登记（即总证），车位所在12栋至今未办理楼栋权属登记；5.因被告所负债务，案涉商品房所附着地块被抵押或多轮次查封，现不符合办理产权过户登记条件；6、若被告应当承担逾期办证违约金，原、被告确认房屋产权证逾期办理的违约金起算截止时间为2016年10月28日至开庭之日即2019年12月6日。车位产权证逾期办理的违约金起算截止时间确认为2019年5月21日至开庭之日即2019年12月6日，以上事实本院予以确认。 被告主张其与按揭贷款购房的买受人均签订有《商品房买卖合同》补充协议，其中1.2.4条款：“因买受人未按期偿还银行按揭贷款本息或偿还银行按揭贷款严重违约，贷款银行要求出卖人承担连带保证责任的，并从出卖人提供的保证金中划扣相应金额款项或要求出卖人代买受人清偿银行债务时，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，并要求买受人承担总房款5%的违约金和出卖人代买受人偿付的银行借款本息”8.3.1条款“买受人所购房屋的权属证书及房屋抵押他项权证登记备案手续由出卖人代办”。 本院认为，本案争议焦点是：1、被告至今未给原告办理案涉房屋以及车位权属证书的理由是否成立，被告是否违约。2、如被告违约，违约金计算的标准。 一、《商品房买卖合同》第十九条第二项明确约定是房屋所有权转移登记的违约责任，约定了双方共同申请办理房屋所有权转移登记的时限，而买卖双方共同申请办理房屋转移登记的根本条件是出卖人已取得房屋所有权证书，否则无从提及申请办理一事，故该条约定应认定为出卖人应在约定取得楼栋权属证明之日起120个工作日取得房屋所有权证书。原告至今未能取得该套房屋所有权证书（不动产证书），被告属违约。 二、关于违约金标准，约定的违约金为日万分之二，换算为年利率即为7.3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，案涉合同约定的违约金不属过高，被告要求减少违约金的理由不成立。 三、关于违约金计算期限，原告诉请要求房屋逾期办理产权证的违约金计算的时间从2016年10月28日起至开庭之日即2019年12月6日，车位逾期办理的违约金计算时间从2019年5月21日至开庭之日即2019年12月6日。被告陈述在其确应承担违约责任的情况下，对原告主张的该起止时间予以认可。经核实合同相关约定及相应的时间依据，违约金起算时间应为商品房交付之日和取得所在楼栋权属证明之日时间在后者作为120个工作日的起算点。本案4栋取得楼栋权属证明的时间为2016年5月7日，再加120个工作日为2016年10月28日，故违约金计算期间应从2016年10月28日起至开庭之日即2019年12月6日。而车位所在12栋至今未取得楼栋权属证明，按合同约定应当在2018年2月14日取得楼栋权属证明，双方确认车位违约金起算时间为2019年5月21日符合约定及相关事实，应予确认。由于案涉房屋所在地块抵押，何时能办理案涉房屋的房屋权属过户登记手续尚不能确定，故本案办理房屋产权违约金计算到本判决作出之日即2019年12月6日止金额为84273.22元【计算方式：以购房款371903元为基数，自2016年10月28日起至2019年12月6日止按日万分之二计算为1133天】。本案办理车位产权违约金计算到本判决作出之日即2019年12月6日止金额为2336.4元【计算方式：以购车位款59000元为基数，自2019年5月21日起至2019年12月6日止按日万分之二计算】。之后如仍有违约金发生，原告可以新发生的事实为由另行主张。 综上，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下： 一、被告四川丰泰金科投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告杨松生未办理房屋产权违约金84273.22元。 二、被告四川丰泰金科投资有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告杨松生未办理车位产权违约金2336.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取诉讼费1000元，由被告四川丰泰金科投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  奂思宇 二〇一九年十二月六日 书记员  龚 苓