广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书（2019）桂1421民初2554号原告：广西金一里物业服务有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区英华路66号半岛?融园一期10号楼1单元10-1-1102号。统一社会信用代码9145010075371805X7。法定代表人:庞智远，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯赋，男，1974年9月20日出生，广西金一里物业服务有限责任公司职员。委托诉讼代理人：杨军，男，1977年4月9日出生，广西金一里物业服务有限责任公司职员。被告:梁家铭，男，1969年12月29日出生，壮族，住广西扶绥县。被告:梁转燕，女，1978年05月04日出生，住广西扶绥县。第三人:扶绥县东门国发投资有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号一楼。统一社会信用代码915451421574567882B。法定代表人:林平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘林，男，1987年9月6日出生，扶绥县东门国发投资有限公司职员。原告广西金一里物业服务有限责任公司（以下简称金一里物业公司）诉被告梁家铭、梁转燕、第三人扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称国发公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金一里物业公司的委托诉讼代理人冯赋、杨军、被告梁家铭到庭参加诉讼，被告梁转燕、第三人国发公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加本案的诉讼活动。本案现已审理终结。金一里物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令梁家铭、梁转燕向金一里物业公司支付所欠的物业服务费1371.49元，违约金564.53元，总计1936.02元；2、本案诉讼费用由梁家铭、梁转燕负担。事实与理由：金一里物业公司与第三人于2016年5月8日签订前期《物业服务合同》，约定“供销新城.国发中央广场”小区前期物业由金一里物业公司提供物业管理服务。第三人将房号为8-205的房屋卖给梁家铭、梁转燕，在该房交付给梁家铭、梁转燕时，三方在《临时物业管理规约》上签字和盖章，约定业主交纳物业服务费的标准为:天地楼房每月每平方米1元，多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米0.6元，商铺每月每平方米1.5元。电梯维护费每月每户25元。梁家铭、梁转燕的房屋属于高层住宅。金一里物业公司与梁家铭、梁转燕、第三人于2016年5月31日办理了交房手续。因逾期交房，第三人已代梁家铭、梁转燕向金一里物业公司支付了两年物业服务费。自2018年5月31陈怀锦日起至2019年10月31日，梁家铭、梁转燕共欠金一里物业公司物业服务费1371.49元，违约金564.53元，总计1936.02元。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》规定，“五、物业服务收费项目物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。”“房屋交付之日后的住宅物业服务费用，由业主承担。”“供水、供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，具备一户一表单独计量条件的，物业服务企业应按政府定价标准收取分表费用，合理分摊总分表之间的正常损耗；不具备单独计量条件的，由物业服务企业与业主自行协商分摊方式。”根据《物权法》中的第七十二条相关规定，“业主对私人建筑物之外的共同使用部分，应当享有权利，因此也应承担相应的义务；不能以任何理由放弃或而不履行义务”。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定，“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的,物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。”依前期物业服务合同的约定以及《物权法》、《物业管理条例》、《物业管理办法》、《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》的规定，梁家铭、梁转燕应向金一里物业公司支付欠费以及违约金1936.02元。梁家铭、梁转燕的违约行为给金一里物业公司造成了损害，望法院判如所请。梁家铭辩称，认为金一里物业公司的物业服务不到位，没有按照物业服务合同去履行职责，不认可金一里物业公司的诉讼请求，拒绝缴纳物业管理费。梁转燕、第三人国发公司未到庭，且在举证期限及答辩期限内未向本院提交书面答辩状及证据，视为放弃答辩、举证及质证的权利。经审理查明：梁家铭系“供销新城?国发中央广场”小区8号楼二层205号房的业主，房屋建筑面积为134.38平方米。2016年5月8日，第三人国发公司选聘金一里物业公司作为“供销新城?国发中央广场”小区前期物业服务企业并签订《供销新城?国发中央广场物业服务合同》，该合同第三章服务费用第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费采用包干制：……（1）天地楼为1.00元/平方米·月；（2）多层住宅为0.5元／平方米·月；（3）高层住宅为0.6元／平方米·月（不含电梯维护费）……；2、电梯维护费25.00元/月·户（2楼按含架空层20元/月·户），包含电梯年检费、维修费、日常维护，不含电费公摊……”；第七条约定：“业主和物业使用人应于将其所拥有的本项目委托以防进行物业管理服务之日（或双方在物业服务合同中约定的服务期）起交纳物业费用。1、物业服务费缴纳方式：①银行托收方式：每月25日为集中托收时间，乙方按时将费用清单发放给业主，业主或物业使用人如有异议，可向乙方查询；②现金缴费方式：业主或物业使用人若采用现金缴纳物业服务费，应在每自然月季年度10日前到乙方指定地点缴纳下月季半年年的物业服务费……”；第八条约定：1、“乙方向业主或物业使用人代收的自用水费和公用水电费及水电损耗的分摊方法如下：……（2）公用水（包括：小区绿化、保洁用水）、电费按当月实际发生据实按户分摊收取……”；第八章违约责任第二十八条约定：“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，每逾期一日应按欠费总额的1.5‰的标准向乙方支付违约金”。此外，合同还约定了其他内容，国发公司和金一里物业公司在合同上盖章。2016年5月31日，金一里物业公司与梁家铭、第三人国发公司共同签订了《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》，规约约定：本物业服务收费参考崇左市《住宅物业服务分等收费标准》的规定；天地楼：1.00元／平方米·月；多层住宅：0.50元／平方米·月，高层住宅0.60元／平方米·月（不含电梯维护费）；电梯维护费25.00元/月·户（2楼按含架空层20元/月·户），包含电梯年检费、维修费、日常维护，不含电费公摊；本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日其生效，至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。规约未约定业主缴纳物业费周期及期限。在规约买受人签字（名称、印鉴或名字、指纹）处梁家铭签字摁手印，金一里物业公司、第三人国发公司共同在该规约上盖章。同时，梁家铭向金一里物业公司及第三人国发公司出具了一份承诺书，确认已详细阅读第三人国发公司制定的“供销新城·国发中央广场临时物业管理规约”的相关内容并对内容表示认可，同时承诺同意遵守临时管理规约的约定并同意承担违反临时管理规约的相应责任。在承诺书承诺人签字处梁家铭签字摁手印。另查明，“供销新城·国发中央广场”小区至今未成立业主委员会。本案在审理过程中，金一里物业公司撤回对梁转燕的起诉。以上事实有金一里物业公司提供的《供销新城?国发中央广场物业服务合同》、《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》、承诺书等证据和法庭笔录在案佐证。本院认为,“供销新城·国发中央广场”小区至今未成立业主委员会，金一里物业公司与第三人国发公司签订的《供销新城?国发中央广场物业服务合同》以及金一里物业公司与梁家铭、第三人国发公司签订的《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》是双方自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。第三人国发公司作为建设单位与金一里物业公司签订的《供销新城?国发中央广场物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。2016年5月31日，金一里物业公司与梁家铭、第三人国发公司签订的《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》对各方具有约束力且梁家铭出具的承认书亦对临时物业管理规约的相关约定进行了确认。因此，金一里物业公司、梁家铭、第三人国发公司应按合同的约定履行各自的义务。金一里物业公司按协议约定向梁家铭所在的小区提供了公共服务，梁家铭作为业主，其应当缴纳相关的物业服务费用。《供销新城?国发中央广场物业服务合同》和《供销新城·国发中央广场临时物业管理规约》均约定高层住宅物业费按0.60元／平方米·月计算。根据协议，梁家铭住宅建筑面积为134.38平方米，故梁家铭每月应支付的物业费为0.60元／平方米·月×134.38平方米=80.63元。梁家铭从2018年5月31日至2019年10月31日，拖欠的物业服务费为80.63元／月×17个月=1370.71元，该项主张超出部分不予支持。梁家铭已构成违约，应承担支付拖欠物业费及违约金的违约责任。关于违约金的问题，根据双方的约定，逾期之日起按每天1.5‰交纳违约金，本院认为双方的违约金约定属于双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。按《供销新城?国发中央广场物业服务合同》的约定，梁家铭从2018年5月10日至2019年10月31日期间一直未缴纳相应的物业服务费，其应承担相应的违约责任，金一里物业公司在本案要求梁家铭向其支付违约金564.53元并未超出上述物业服务合同第七条的相关约定，故本院予以支持。金一里物业公司在本案中放弃对梁转燕的诉讼请求属于其民事权利处分行为，未违反法律法规的规定，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、梁家铭于本判决生效后十日内一次性支付广西金一里物业服务有限责任公司物业服务费1370.71元及违约金564.53元；二、驳回广西金一里物业服务有限责任公司的其它诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费25元（已减半收取），由梁家铭负担。本判决为终审判决。审判员  李庆新二〇一九年十二月三十日书记员  罗芹娟附加法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。