河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终13229号上诉人（原审被告）：武X，男，1980年X月28日出生，汉族，住石家庄市藁城区。委托诉讼代理人：李晓娜，河北文源律师事务所律师被上诉人（原审原告）：石家庄桓焱商贸有限公司，住所地石家庄市桥西区石铜路与新石南路交口西北志诚华府小区8-2-2301。法定代表人：李术芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩立伟，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯X，男，1980年X月23日出生，汉族，住石家庄市高邑县。被上诉人（原审被告）：石家庄青秧海鲜餐厅，住所地石家庄市桥西区时光街苑东市场A区34号。执行事务合伙人：侯X。原审被告：赵X利，男，1977年X月28日出生，汉族，住石家庄市藁城区。上诉人武X因与被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司、侯X、石家庄青秧海鲜餐厅（以下简称青秧餐厅）、原审被告赵X利房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初5365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人武X委托诉讼代理人李晓娜、被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司委托诉讼代理人韩立伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。武X上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）石家庄桓焱商贸与侯X、赵X利签订的房屋租赁合同系无效的，一审法院判决解除是错误的。本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。按照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，该租赁合同是无效的。因此，不应当产生合同解除的情形。（二）上诉人在本案欠款纠纷发生之前，就已经退出合伙，不应当作为石家庄青秧海鲜餐厅的合伙人对本案所涉租金再承担偿还责任。通过一审时上诉人方的证人证言能够证实，上诉人在2017年3月份就已经退出合伙，不再参与餐厅的经营管理。庭审中，虽然侯X出于个人利益对此事实未予认可，但是其自认青秧餐厅自2017年3月份起就由其个人经营管理的事实，也能够证实上诉人所主张的事实。而工商登记所载信息只是一种对外的公示，不能证实青秧餐厅的实际经营管理情况，故不能作为认定上诉人仍为青秧餐厅合伙人的依据。（三）石家庄桓炎商贸主张的租金数额的计算标准并无确实充分的证据予以证实。1、桓焱商贸根据侯X出具的欠条主张青秧餐厅在2018年6月30日前所欠的租金，证据并不充分。侯X出具欠条的时间为2018年3月27日，但是欠条中所裁欠款却是截止至2018年6月30日的欠款。对于未曾发生的欠款事实而出具的欠款证明，明显不具有证明效力。而且一审庭审时，作为该欠条出具人的候强对欠条所载的欠款数额也并不认可。2、桓焱商贸主张其于2018年5月31日向侯X送达了通知书，通知侯X限期缴纳房租，按照该通知书中所述，侯X在收到该通知书后3内，即2018年6月3之前不交纳租金，其即可按照合同约定收回房屋另租他人。但是其却主张是在2018年12月30日才将涉案房屋收回另租他人。因此，对于2018年6月3日至2018年12月30日期间发生的租金，是因桓焱商贸个人原因而产生的租金，属于其自行扩大的损失，按照法律规定，不应当由上诉人承担。3、桓焱商贸并未提供将涉案房屋收回及另租他人的具体时间证据，仅仅为其个人的单方陈述，故其所主张的租金的计算起止时间并不明确，证据并不充分，对此，上诉人及侯X在一审时也均已经明确指出。4、根据上诉人之前参与青秧餐厅经营管理的经验认为，桓焱商贸主张的租金数额的真实性是有疑异的。首先，青秧餐厅的水电卡一直由桓焱商贸保管，一且出现欠费情形，桓焱商贸就会通知餐厅交纳。而若是出现欠房租情形出现，恒焱商贸更是会以断水、断电为由，督促餐厅交纳房租。所以在上诉人参与经营期间，房租一直没有拖欠过。而在上诉人退伙后，恒焱商贸却主张自2017年4月11日至2018年12月30日，长达20个月、629天的时间里，餐厅一直存在拖欠房租情形。但是，期间桓焱商贸却未曾通过任何途径以追回租金、避免损失，却仍然放任拖欠租金事实存在，置合同中约定的“超过20日未交清全部租金的，甲方有权单方终止合同”一条中所明确赋予的权利不予行使，导致损失达到45万余元，桓焱商贸的行为让人难以理解。而且桓焱商贸所诉事实与其提供的证据之间存在重大矛盾，其所诉事实并无确实充分的证据予以证实。（四）一审时，青秧餐厅的实际经营管理人侯X陈述，青秧餐厅内尚有诸多设备、设施、家具等财物，对此桓焱商贸也是认可的。因此，在查实青秧餐厅所欠桓焱商贸具体租金数额的情况下，餐厅内的财物作为青秧餐厅的财产应当优先折抵租金。石家庄桓焱商贸有限公司辩称：一、答辩人与被答辩人签署的《苑东市场房屋租赁合同书》合法有效。一审法院已经查清答辩人是接受中国人民解放军32152部队委托，运营管理石家庄市桥西区时光街商业门脸，答辩人与中国人民解放军32152部队签有协议书，并依法取得了《军队房地产使用许可证》，完全符合《中国人民解放军房地产管理条例》的有关规定，商户能够正常办理营业执照等经营手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的是以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效，本案中出租的商业门脸属于合法建筑，否则无法取得《军队房地产使用许可证》。二、被答辩人主张其在2017年3月已经退伙，但其在一审时并未提供充分的证据证明该事实，证人证言的效力显然低于工商登记公示的内容，工商登记显示武X仍为合伙人，因此，一审判决其承担责任正确。三、租金计算问题：1、答辩人与侯X签订的《苑东市场房屋租赁合同书》约定的上交租金。即签订合同时交纳第一年租金，年末交纳下年度租金，实际履行合同中租户可以按季缴纳，2018年3月底时侯X就应缴纳下季度即2018年6月30日前的租金。侯X无力缴纳，在2018年3月27日出具6月份之前的欠款欠条合情合理。2、侯X及被答辩人迟迟不交房租也不腾房，答辩人在2018年5月31向侯X发出书面通知，但其将房门上锁拒不交房也不缴纳租金。于是答辩人在2018年6月开始准备起诉。2018年7月12日桥西法院正式立案受理。案件审理期间因侯X涉嫌刑事案件被羁押而中止审理，答辩人为减少损失，避免损失进一步扩大就积极寻找租户，在2019年1月才将房屋正式出租出去。2018年6月至12月是侯X及被答辩人经营餐厅实际占用期间，被答辩人无证据证明房屋已经交付给答辩人，就应承担相应的租金损失。答辩人一直是诚实信用的履行合同，理解商户经营不易，青秧餐厅长期拖欠大额租金，但一直坚持经营，答辩人也希望其生意好转，并未强行将其赶走，在餐厅锁门后因有桌椅餐具等物品在房屋内，答辩人怎能立刻强行开门腾房。答辩人起诉主张权利合情合理。在得知侯X涉嫌刑事案件被羁押案件会被无限期拖延后，为防止损失进一步扩大才另行出租，已经尽到了合理的注意义务，被答辩人的理由明显不能成立。3、房屋内物品问题，依据双方签订的《苑东市场房屋租赁合同书》第十条约定，甲方即答辩人在单方终止合同后，乙方不搬出的视为自动放弃财产所有权，答辩人有权另行出租。被答辩人折抵租金的说法没有合同和法律依据。请求：维持一审判决。石家庄桓焱商贸有限公司向一审法院起诉请求：解除原、被告于2016年1月25日签订的《苑东市场房屋租赁合同书》；判令被告支付自2017年4月11日起至2018年12月30日租金，共计458942元，物业费5288元；诉讼费、保全费由被告承担。一审查明的事实：2002年3月10日，中国人民解放军66440部队（出租方）与石家庄新宇豪商贸有限公司（建设方）签订《投资开发建设苑东市场合同书》。2003年1月18日，中国人民解放军66440部队（出租方、甲方）、石家庄市开发区金业商贸有限公司（建设方、乙方）签订《补充协议》，约定：2002年3月10日甲方与石家庄新宇豪商贸有限公司签订的《投资开发建设苑东市场合同书》，因资金问题，新宇豪商贸有限公司同意撤出市场，并转让给石家庄市开发区金业商贸有限公司（乙方）,乙方将承担原石家庄新宇豪商贸有限公司与甲方签订的《投资开发建设苑东市场合同书》中所有条款约定的一切权利和义务。2016年12月27日，66440部队出具证明，载明：“我部与石家庄开发区金业商贸有限公司于2003年1月2日签订的有关时光街场地出租《协议书》，现由石家庄桓焱商贸有限公司承继，场地内所建房屋及固定设施在合同期内由其使用管理对外出租”。2016年1月25日，石家庄开发区桓焱商贸有限公司（以下简称“甲方”）与青秧餐厅的合伙人侯X、赵X利（以下简称“乙方”）签订《苑东市场房屋租赁合同书》，双方约定：乙方租赁位于时光街A区第34号，总建筑面积489.6平方米，乙方向甲方交纳房屋租金自2016年2月1日开始，至2021年1月31日终止；租金为734.4元/日，本合同签定三日内，乙方交纳押金伍仟元；不履行本合同的一方视为违约，违约一方赔偿守约一方经济损失；补充协议为装修期一个月，交费从3月1日开始第一年每平方按1.4元，从2017年2月1号每平方米按1.5元交费，房屋租赁费按市场价上下浮动。乙方超过20日未交清全部租金，甲方有权单方终止合同。青秧海鲜水俊城系被告石家庄青秧海鲜餐厅成立前期适用的名称，被告青秧餐厅系普通合伙企业，最初工商登记时显示合伙人为被告侯X、武X、赵X利。现工商登记显示合伙人为被告侯X、武X。2017年11月2日，中国人民解放军32152部队（出租方）与被告（承租方）签订《投资开发建设苑东市场合同书补充协议》，约定：变更出租方信息为中国人民解放军32152部队。2018年5月18日，被告（乙方）与中国人民解放军32152部队（甲方）签订《时光街委托管理项目专项整治整改协议书》，主要约定：“甲乙双方分别于2002年3月10日、2005年10月26日、2007年4月3日、2007年4月12日签订（继承）的《投资开发建设苑东市场合同书》、《补充协议》、《租赁合同》中，合同（协议）终止日期同意调整为2022年3月9日。待国家和军队全面停止有偿服务委托管理实施办法出台后，双方必须按相关政策、规定执行”。2018年3月27日，被告侯X出具《欠条》，载明：“青秧老成一锅至2018年6月30日欠时光物业房租叁拾贰万陆仟染佰伍拾元正（不含物业）”。2018年5月31日，原告石家庄桓焱商贸有限公司向被告侯X出具《通知》，向其催缴所欠的房费、物业费合计332234元。另查，本案涉案房屋由原告投资建设，已于2019年6月12日接受中国人民解放军32152部队的委托管理河北省石家庄市桥西区时光街商业门脸，并取得相应的军队房地产使用许可证。一审法院认为，原告提交的《投资开发建设苑东市场合同书》、《补充协议》、军队房地产使用许可证、部队证明等证据表明原告受中国人民解放军32152部队委托合法享有本案所涉房产的使用权，其与被告侯X、赵X利于2016年1月25日所签《苑东市场房屋租赁合同书》合法有效。被告侯X称原告所提交合同上的“侯X”非本人所签，但其就所欠房租向原告出具欠条，表明其对租赁事实知情，该辩解理由不能作为否定合同效力的依据。被告侯X、赵X利作为青秋餐厅合伙人，出具欠条、签订合同均系职务行为，对应的相应权利义务应由被告青秧餐厅承担。被告青秧餐厅实际占用涉案房屋用于餐饮经营，应依法向原告支付拖欠的租金。关于原告主张租金数额及要求解除房屋租赁合同问题，原告称，自2017年4月11日起被告不再交纳租金，直至2018年12月30日原告另租给他人，四被告对此并未提出异议，故被告青秧餐厅拖欠房租的期间应为2017年4月11日至2018年12月30日（共计629天）结合房屋租赁合同中日租金734.4元计算，拖欠房屋租赁费用为461937.6元。现原告仅主张租金数额为458942元，视为对自己权利的处分，本院予以准许，被告青秧餐厅应按此标准进行支付。被告青秧餐厅逾期支付租金，违反了租赁合同第十条的约定，原告主张解除合同，于法有据。本院予以支持。关于物业费。现原告主张按按1.8元/月/平方米计算2018年1月至6月期间的物业费，被告均否认存有物业费约定的事实，因《房屋租赁合同》中并未对物业费及收费标准、收费主体进行明确约定，原告并未提交证据证明四被告确已交纳过物业费并实际收到催缴的书面通知，故对原告的该项诉求，本院不予支持。关于合伙人应承担的责任。首先，《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条规定，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。本案中被告赵X利经石家庄市冀城区人民法院(2017)冀0109民初3164号民事判决书、石家庄市中级人民法院(2017)冀01民终11134号民事判决书确认其已于2016年12月退伙，而本案所涉租金产生在退伙之后，被告赵X利对原告主张的房屋租金无需承担偿还责任；被告武X主张其已于2017年3月中旬退伙，但其提交的证人证言不足以证实其已退伙的事实成立，且工商登记信息中记载的被告青秧餐厅的合伙人仍为侯X与武X、故对被告武X的该项辩解意见，本院不予采信。其次，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条规定，合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。本案，被告侯X、武X现作为被告青秧餐厅合伙人，若该合伙企业即被告青秧餐厅不能清偿上述拖欠的房屋租金，应当承担无限连带责任。一审判决：一、解除原被告于2016年1月25日签订的《苑东市场3112房屋租赁合同书》；二、被告石家庄青秧海鲜餐厅（普通合伙）于本判决生效之日起十日内向原告石家庄桓焱商贸有限公司支付所欠房屋租金458942元；三、被告侯X、武X对本判决第二项在被告石家庄青秧海鲜餐厅（普通合伙）以全部财产清偿之后的不足部分承担无限连带偿还责任；四、驳回原告石家庄桓焱商贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6280元，保全费2270元，共计8550元，由被告石家庄青秧海鲜餐厅（普通合伙）、侯X、武X共同负担。二审中，被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司出示《苑东市场房屋租赁合同书》，用以证实被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司于2019年1月1日将涉案房屋重新起租，2018年6月至12月期间的房租损失应由上诉人武X承担。上诉人武X质证认为：对该合同书的真实性有异议，该合同书是桓焱商贸自己提供的，其中虽然有承租方的签字，但是承租方作为合同书中的签字方以及证人并没有出庭作证证实该合同书的真实性。根据证据规则，该合同书形式上存在瑕疵，真实性无法得到证实，而且该合同书桓焱商贸一审时未提交，二审时又提交的证据，也不属于新证据，上诉人不予认可。经审理查明，2016年5月12日石家庄青秧海鲜餐厅（普通合伙）成立，2017年1月6日合伙人赵X利、侯X、武X变更为武X、侯X，2017年1月6日执行合伙企业事务的合伙人赵X利变更为侯X。对一审查明的其它事实，予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，均应依约履行。第一，关于2016年1月25日《苑东市场房屋租赁合同书》是否应当解除。首先，租赁的房屋并非违建，被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司承继取得使用管理对外出租的权利，有部队证明、军产使用许可证及投资开发协议、补充协议等相关书证能够证实，予以认定；其次，被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司与侯X、赵X利2016年1月25日签订的《苑东市场房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规规定的无效的情形，当属有效。再者，侯X、赵X利承租房屋后实际用于青秧餐厅经营，且侯X、赵X利系青秧餐厅的合伙人，因此，青秧餐厅应当依约给付租金。事实上，自2017年4月11日开始未再给付租金。基此，被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司诉请主张解除合同，符合双方合同第十条的约定，应予支持。第二，关于租金数额。自2017年4月11日开始欠付至2018年12月30日另行出租，按双方合同第七条每日租金约定，尚欠租金为461937.6元（629天×734.4元），该事实清楚。第三，关于责任主体。首先，根据另案生效判决认定的事实，赵X利2016年12月退伙，其后，产生本案所涉的欠付租金；其次，企业工商执照信息显示，侯X、上诉人武X系青秧餐厅合伙人，该登记对外具有公示效力，被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司有充分信赖的正当理由。上诉人武X未提交有效证据证实于2017年4月11日前退伙的事实来足以对抗被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司。因此，对青秧餐厅对外欠付租金的债务，青秧餐厅以全部财产清偿之后的不足部分，上诉人武X作为青秧餐厅登记合伙人之一，应与侯X承担无限连带偿还责任，符合《合伙企业法》的相关规定。第三，关于优先折抵租金。根据双方合同第十条的约定并结合本案案情，被上诉人石家庄桓焱商贸有限公司有权对承租方财产进行处置并将房屋另租他人。上诉人武X关于设备、设施、家具等财务应当作为青秧餐厅的财产优先折抵租金的主张，理据不足，不予采信。综上所述，武X的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元，由上诉人武X负担。本判决为终审判决。审判长  史兆宏审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇一九年十二月二十四日法官助理吕鹏飞书记员杨岚