湖北省神农架林区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂9021民初326号原告：神农架三特置业有限公司，住所地：湖北省神农架林区木鱼镇，统一社会信用代码：91429021764108097K。法定代表人：王鸣，总经理。委托诉讼代理人：刘会敏，女，1990年2月10日出生，汉族，该公司员工，住湖北省天门市。一般授权代理。委托诉讼代理人：陈超然，男，1991年11月26日出生，汉族，该公司员工，住湖北省武昌区。一般授权代理。被告：神农架鹏辉旅游投资开发有限公司，住所地：神农架林区木鱼镇迎宾大道76号，统一社会信用代码：914290210995676718。法定代表人：张鹏辉，总经理。委托诉讼代理人：焦继领，男，1971年3月6日出生，汉族，该公司员工，住河南省西平县。特别授权代理。原告神农架三特置业有限公司（以下简称三特公司）与被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司（以下简称鹏辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告三特公司委托诉讼代理人刘会敏、陈超然，被告鹏辉公司委托诉讼代理人焦继领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三特公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》或判令被告支付所欠购房款4909312元；2、请求判令被告立即向原告支付违约金1777405元（暂计算至2019年6月20日，请求判决计算至实际清偿之日止）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，支付香溪街第A6幢3层6-7号房屋使用费1107000元，并腾退房屋（暂计算至2019年6月20日，请求判决计算至实际腾退房屋之日止）；2、请求判令被告向原告支付违约金147279.36元。事实与理由：被告鹏辉公司与原告三特公司于2014年8月14日签订了《商品房买卖合同》，约定鹏辉公司购买三特公司开发的位于神农架林区木鱼镇香溪街的A6幢××号商品房，房屋面积1025.5㎡，总房款6870850元。按照合同约定，鹏辉公司应在2015年1月支付100万元，3月支付100万元、4月支付100万元、5月支付100万元，2015年6月27日前付清尾款2870850元。协议第七条约定逾期付款的违约责任为：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的次日起至实际付清止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。三特公司已于2014年12月将上述房屋交付鹏辉公司，鹏辉公司一直使用至今，并于2017年2月16日缴纳购房款1961538元后，截止到2019年6月20日止，鹏辉公司尚欠三特公司购房款4909312元，在此期间，三特公司多次催缴，鹏辉公司一直未能支付，按照合同约定，鹏辉公司已构成严重违约。被告鹏辉公司辩称，1、鹏辉公司请求继续履行合同，下欠的合同价款金额较大，鹏辉公司正在积极筹款，因资金暂时周转困难，不能及时履行，关于具体支付时间，双方可以再行协商；2、合同对于逾期付款违约金约定明确，对于三特公司主张的逾期付款违约金亦无异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月2日，原告三特公司与被告鹏辉公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，鹏辉公司购买三特公司开发的位于神农架林区木鱼镇香溪街的A6幢××号商品房，建筑面积共计1281.86㎡，总价款8588462元，鹏辉公司已经付清全部房款。同日，三特公司与鹏辉公司签订了另外一份《商品房买卖合同》，合同约定主要内容：一、买受人（被告鹏辉公司）向出卖人（原告三特公司）购买第A6幢3单元6-7号商品房，用途为商铺，面积1025.5㎡,合同价款6870850元；二、合同约定分期付款时间为：买受人鹏辉公司于2015年1月付款100万元、3月付款100万元、4月付款100万元、5月付款100万元、6月27日前付款2870850元；3、买受人逾期付款违约责任：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订当日，案涉房屋交付给鹏辉公司，鹏辉公司于2015年2月2日支付11538元、2015年5月20日支付50万元、2015年5月27日支付5万元、2015年6月30日支付50万元、2015年12月28日支付30万元、2016年2月29日支付30万元、2017年2月16日支付30万元，上述支付金额合计1961538元，下余合同价款4909312元至今未付。经三特公司多次催要，鹏辉公司因资金周转困难，至今一直未能支付下欠合同价款。另查明，鹏辉公司购买的1-5号楼已办理了房屋权属证书，因A6幢6-7号楼未付清房款，尚未办理房屋权属证书。鹏辉公司将上述购买的A6幢1-5号楼及A6幢6-7号楼打通，装修为采菱大酒店，并一直经营至今。鹏辉公司承认三特公司诉请的合同价款4909312元及逾期付款利息147279.36元，但请求继续履行合同，承诺及时支付合同价款并愿意支付逾期付款利息。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鹏辉公司与三特公司明确约定了合同价款分期支付时间点，鹏辉公司应当积极履行支付义务，截止2017年2月16日，仍下欠合同价款4909312元，至今尚未支付。根据合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”合同约定，鹏辉公司逾期付款超过60日后，三特公司有权解除合同。三特公司于2019年8月6日起诉至法院,并在庭审中明确主张要求解除合同，收回房屋，视为给了鹏辉公司合理的催告期限，鹏辉公司仍未及时履行合同，故三特公司主张解除双方于2014年11月2日签订的编号为GF-201-0171《商品房买卖合同》（第A6幢3单元6-7号房）并收回房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉房屋于2014年11月2日交付鹏辉公司，鹏辉公司已实际占用、经营使用至今，在买卖合同解除后，根据法律规定，三特公司有权向鹏辉公司主张房屋占用使用费，但原、被告签订的合同未就房屋占用费标准进行约定，根据合同法的相关规定，可以按照订立合同时履行地的市场价格履行。按照三特公司与江西天顺投资有限公司签订的《香溪街商铺租赁合同》的约定，江西天顺投资有限公司租赁三特公司A1-2栋楼层，租金标准为40元/㎡/月，三特公司与苏兴明签订的《香溪街商铺租赁合同》约定，苏兴明租赁三特公司C2栋楼层，租金标准为20元/㎡/月。本案中，三特公司以20元/㎡向鹏辉公司主张房屋占用费，符合合同履行地市场交易价格和交易习惯的,本院予以确认。关于三特公司主张的逾期付款利息问题。鹏辉公司与三特公司合同约定，付款逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。鹏辉公司尚下欠三特公司合同价款4909312元，违约金即为147279.36元（4909312元×3%），鹏辉公司亦对三特公司主张的违约金及其金额无异议，本院认为，三特公司主张的违约金符合法律规定和合同约定，鹏辉公司对此亦无异议，本院予以确认。本案审理中，多次组织三特公司与鹏辉公司进行调解，未能达成一致调解意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：一、原告神农架三特置业有限公司与被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司于2014年11月2日签订的编号为GF-201-0171《商品房买卖合同》（合同案涉房屋位于神农架林区木鱼镇香溪街第A6幢3单元6-7号房）已于2019年8月6日解除；二、被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于神农架林区木鱼镇香溪街第A6幢3单元6-7号房屋，将房屋交还原告神农架三特置业有限公司；三、原告神农架三特置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司返还购房款1961538元；四、被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告神农架三特置业有限公司支付上述房屋占用费（自2014年11月2日起至被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司实际腾退房屋之日止，以房屋面积1025.5㎡为基准，按20元/㎡/月为标准，以实际使用房屋天数据实计算）；五、被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告神农架三特置业有限公司支付逾期付款利息147279.36元；六、驳回原告神农架三特置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58607.02元，由被告神农架鹏辉旅游投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  王 维审 判 员  郭 伟人民陪审员  蔡家海二〇一九年十二月十九日书 记 员  赵青山