安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初7308号原告：李红涛，男，1983年2月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：马忠明，男，汉族，1985年7月10日出生，住安徽省临泉县，系李红涛妹夫。被告：单亚辉，男，1980年2月16日出生，汉族，住安徽省临泉县。被告：孙毓擎，女，1977年9月12日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：王全，安徽鸣理律师事务所律师。原告李红涛与被告单亚辉、孙毓擎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月27日作出（2018）皖1221民初5671号民事判决，原告李红涛提起上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2019年6月3日作出（2019）皖12民终1194号民事裁定，将本案发回重审。本案于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告李红涛的委托诉讼代理人马忠明、被告孙毓擎及其委托诉讼代理人王全到庭参加诉讼，被告单亚辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红涛向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告共同返还原告已交付购房款220000元；并支付原告违约金1380000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月8日原告委托马忠明与被告签订房屋买卖合同。合同约定：原告购买被告所有坐落在临泉县建设路东侧幸福路南侧同运凯旋名门小区第2幢11层1102号房屋，购房总金额为460000元。同时约定原告于2018年3月14日前先向被告支付房款220000元，余款240000元待被告在2018年5月份之前拿到房屋钥匙之后一个星期内，交付房屋并办理房屋过户后一次性支付给被告。另双方还约定若被告到期不能将该房产过户到原告名下，则构成违约并赔付三倍总房款等。合同签订后，原告通过马忠明的银行账户于2018年2月9日、2018年2月12日、2018年3月9日向被告支付购房款220000元，但被告一直未向原告交付房屋并办理房屋产权过户手续。故向法院起诉。原告李红涛为支持其诉讼请求，向本院举出证据如下：第一组：原告身份证复印件，证明原告本案的诉讼主体资格。第二组：原告和二被告、孙晓艳之间房屋买卖合同及银行交易流水一份，证明：1、原被告之间的买卖合同是事实，包括付款方式、房屋的面积，价格等均是客观事实；2、证明原告已经按照该房屋买卖合同约定的时间之内履行购房款22万元的事实。第三组：各被告的身份证复印件及孙晓艳和阜汽集团签订的《商品房买卖合同》原件，证明：被告具有本案的诉讼主体资格。各被告在签订买卖合同时提供的复印件的事实。第四组：被告孙毓擎和马忠明的短信聊天截屏（时间为2018年3月1日晚10时58分；通话双方号码分别为被告手机号码为158××××1788，马忠明号码为17176588888），证明：本案被告孙毓擎对本案的房屋买卖合同及合同内容完全知悉，且完全知道已经支付22万元的事实即内容反映其向原告代理人继续索要购房余款的客观事实。被告单亚辉没有答辩。被告孙毓擎辩称，1、原被告签订的房屋买卖合同没有成立，也没有生效，因为当时签订合同时，在签订第一份合同之后，被告孙毓擎发现该合同内容有问题，当时就终止了双方的买卖合同，并明确告知原告的委托代理人该房屋是被告孙毓擎所有，单亚辉对该房屋没有任何的所有权和支配权，原被告签订的买卖合同没有成立；2、原告给付的购房款也没有交付给被告孙毓擎，被告孙毓擎没有理由返还购房款及赔偿违约金；3、原告诉求的交付22万元购房款给单亚辉缺乏证据支持；4、原告诉求的违约金过高，其不能证明损失的数额，其违约金的计算应当参照同期银行贷款利率或者参照民间借贷司法解释中的关于资金占用期间的利息损失年利率6%进行计算；5、本案中作为原告代理人马忠明与被告单亚辉在发生房屋买卖合同之前，就已经存在民间借贷纠纷，所以双方之间存在恶意串通行为，不排除本案涉及刑事诈骗犯罪，所以，我们要求移送公安机关侦查或驳回原告诉讼请求；6、本案第一项诉求是原告要求判决要求解除双方的买卖合同，没有任何法律依据，因为合同的解除权属于形成权，而不是法院判决所能干涉的范围，就此而言，也应驳回原告诉求。被告孙毓擎为支持其抗辩意见，向本院举出证据如下：第一组：被告孙毓擎身份证复印件，证明被告的自然状况及诉讼主体资格。第二组：二被告及孙晓艳和原告签订的房屋买卖合同，证明在签订合同时，孙毓擎发现合同有问题，就明确表示不再出售该房屋。该合同上乙方没有签字。第三组：以孙晓艳名义向同运公司交付的银行转账、首付款收据及同运凯旋门仁和佳苑物业出具的收据三张、阜阳汽运集团同运房地产开发有限公司出具的交房通知书，证明被告孙毓擎以孙晓艳的名义购买了涉案房屋。第四组：孙晓艳的徽商银行卡一张及孙晓艳和孙毓擎聊天信息8张、中国建设银行个人活期交易明细共20张（2017年8月23日-2018年12月3日），证明涉案房屋一直由被告孙毓擎在按期支付房贷。第五组：原告代理人马忠明与被告孙毓擎的短信记录截屏4张，证明：1、在2018年2月8日，签订合同当时原告代理人对整个签订合同的过程进行录音录像，而根据被告孙毓擎提供的证据二，由于被告孙毓擎当时对房屋价款提出质疑，结果合同没有签完，这是被告孙毓擎坚称合同没有成立的直接原因，鉴于该证据在原告处保管，原告有举证义务，否则应当作出对原告不利的认定，即合同没有成立的认定；2、在2018年2月8日至2018年3月1日期间，被告孙毓擎一再声明其是房屋的产权人和出卖方，并对转款事项向原告代理人提出抗辩，而原告代理人依然在2018年3月9日向被告单亚辉转款17万元，充分说明原告代理人与被告单亚辉存在恶意串通行；3、作为被告孙毓擎已向原告代理人声明不再售卖房屋，该法律后果作为原告代理人是明确知悉。第六组：失信被执行人名单及被告单亚辉被列为失信被执行人的具体原因。证明：1、原告代理人自2017年7月2日开始向被告单亚辉出借巨额资金，双方存在利益勾连；2、在2018年3月9日，原告代理人向被告单亚辉银行转账10万元已经作为民间借贷案件诉讼，且已经法院判决生效，该10万元与本案中原告代理人举证的发生于2018年3月9日，其向被告单亚辉转款17万元存在重复诉讼，这也是被告孙毓擎代理人坚持本案存在刑事诈骗的原因。本院经审理认定事实如下：2018年2月8日，原告李红涛委托马忠明与单亚辉、孙毓擎、孙晓艳签订房屋买卖合同。合同约定：“一、甲方（单亚辉、孙毓擎、孙晓艳）房屋（如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让房屋的一致同意）坐落临泉县建设路东侧幸福路南侧同运凯旋名门第12幢11层1102号房，该房屋的实际所有人是单亚辉，因单亚辉买了多处房产，这套房为了少付首付，把户名上到孙晓艳名下。因孙晓艳这段时间患上重病，特委托孙晓艳的姐姐孙毓擎来处理该房产，孙毓擎提供孙晓艳的身份证原件和购房合同来签此买卖合同。以上信息由单亚辉和单亚辉的老婆刘敏以及孙晓艳的姐姐孙毓擎保证真实有效，否则视为甲方违约，违约的代价甲方赔付乙方三倍购房款，且构成诈骗。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若不能按时过户，甲方赔偿乙方三倍的房价损失。该房建筑面积91.6平方米，房屋用途为住房。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额￥46万元整。…三、乙方于2018年3月14日，先向甲方支付款贰拾贰万元整。四、该房产现乙方付给甲方贰拾贰万元整，到该房产交付钥匙后，乙方把剩余款贰拾肆万元整，一次性交给单亚辉。单亚辉保证该房产顺利过户给乙方。不管单亚辉和孙晓艳及孙晓艳的姐姐孙毓擎之间怎样协调，都要保证房产顺利过户到乙方名下。否则视为甲方违约，赔付乙方三倍房价。交钥匙时间约为2018年5月份之前。在交钥匙之后的一个星期内，甲方保证该房屋过户到乙方名下。否则视为甲方违约。…”合同签订后，原告分别于2018年2月9日、2018年2月12日、2018年3月9日，通过马忠明的银行账户向被告单亚辉转款人民币220000元。由于被告未按合同约定交付房屋，原告向本院提起诉讼。在案件审理过程中，由于孙晓艳病逝，原告于2018年10月26日向本院申请撤回对孙晓艳的起诉。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，系有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告李红涛已按合同约定预付了购房款，但被告单亚辉、孙毓擎未按约定交付房屋，且孙毓擎已入住该房屋，导致合同无法继续履行，合同目的不能实现，原告李红涛要求解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋买卖合同在履行过程中，原告李红涛委托马忠明将220000元购房款全部转入被告单亚辉的银行账户，通过原被告双方签订的房屋买卖合同第一条可以看出，单亚辉系案涉房屋的实际所有人，但商品房买卖合同载明的买受人是孙晓艳，孙晓艳已死亡，该房屋的实际所有人是否为单亚辉事实不清，被告孙毓擎虽是房屋买卖合同中的卖方，但其未实际获得购房款，也无充分证据证明孙毓擎是案涉房屋的共有人，故原告李红涛要求被告孙毓擎承担退还购房款的还款责任的诉求，本院不予支持。因双方约定的违约金过高，原告同意违约金按照购房款的年利率24%计算直至还清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除原告李红涛与被告单亚辉、孙毓擎于2018年2月8日签订的房屋买卖合同；二、被告单亚辉于本判决生效之日起十日内返还原告李红涛已付购房款人民币220000元；三、被告单亚辉于本判决生效之日起十日内支付原告李红涛违约金83600元（以220000元为基数，按照年利率24%计算，自2018年5月1日起暂计算至2019年11月30日止，以后的违约金另行计算至还清之日止）；四、驳回原告李红涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告李红涛负担11978元，被告单亚辉负担7222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  胡曙光审 判 员  刘雪玲人民陪审员  崔裕付二〇一九年十二月二十五日书 记 员  庞 涛附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。