天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8280号上诉人(原审原告)：天津市恒华物业管理有限公司，住所地天津市河西区闽侯路恒华公寓底商2-506。法定代表人：姚佳，总经理。委托诉讼代理人：齐莉莉，女，该公司项目经理。委托诉讼代理人：王娟,天津坤鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：田金凤，女，1965年7月25日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。上诉人天津市恒华物业管理有限公司因与上诉人田金凤物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初8998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市恒华物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持天津市恒华物业管理有限公司的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由田金凤承担。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。天津市恒华物业管理有限公司依据《天津市住宅物业服务合同》为涉诉小区提供物业服务，一直较好地履行物业服务义务，但一审法院仅依据田金凤一方的证据认定上诉人物业服务存在瑕疵，减免15%的物业费，属于认定事实不清。在本案之前，一审法院针对天津市恒华物业管理有限公司主张的同小区物业费请求，曾作出过支持90%物业费的判决，本案中的情况与之前的案例相同，属于适用法律错误，请求二审法院判如所请。田金凤辩称，不同意天津市恒华物业管理有限公司的上诉人请求，天津市恒华物业管理有限公司的物业服务不到位，我方不应当交纳物业费。田金凤上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回天津市恒华物业管理有限公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由天津市恒华物业管理有限公司承担。事实和理由：1.涉诉房屋楼顶漏水、中央空调损坏，涉诉小区未安装摄像头、杂草丛生、存在大量违章建筑，天津市恒华物业管理有限公司并未尽到管理职责；2.业主交纳物业费系按月交纳，诉讼时效应当按照每期物业费的履行期限计算，天津市恒华物业管理有限公司主张的部分物业费超过诉讼时效；3田金凤拿钥匙时交给了天津市恒华物业管理有限公司5000元，天津市恒华物业管理有限公司至今未退还，应当从物业费中扣除。天津市恒华物业管理有限公司辩称，天津市恒华物业管理有限公司已经依约为涉诉小区提供物业服务，田金凤应按照法律规定及合同约定交纳物业费；物业服务合同是典型的继续性合同，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，天津市恒华物业管理有限公司的起诉并未超过诉讼时效。天津市恒华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请判令被告支付天嘉湖花园灏澜苑81-3号房屋，2015年7月1日至2019年6月18日的物业费39984元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月10日，原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告为该小区提供物业服务，别墅物业费标准为每月每平方米3.5元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理等费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳，合同期限自2015年6月23日至2017年6月22日。合同到期后，因业委会到期，未能选举出新的业委会进行换届，故原告未续签合同，但在镇政府的协调下，原业委会成员与物业公司人员、镇政府召开联席会议，由原告继续服务，服务内容、服务标准、收费标准不变。后原告在该小区继续提供服务，直至2019年6月19日零点，原告正式撤出天嘉湖小区。庭审中，被告田金凤提出原告的部分主张已过诉讼时效。原告就被告提出的部分问题进行了答复：业主反映摄像头的情况，可能刚建成的时候有摄像头，原告是该小区第三个物业，2015年7月我们进入这个小区，小区的摄像头的使用年限已经到达上限，当时基本上已经是不能使用的状态，我们需要动用维修基金，需要业主三分之二的签字，小区大部分业主不在小区居住，结果维修基金没有启动，所以摄像头问题搁置了。小区绿化河道清理问题，这是定期清理的，物业公司已经做到了定期维护，不存在不维护的情况。另查明，被告系天津市津南区八里台镇天嘉湖花园灏澜苑81-3号房屋的业主，该房屋建筑面积为240.04平方米。原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2015年7月1日至2019年6月18日的物业费39984元。经原告催要未果，故原告呈讼。一审法院认为，本案中，《天津市住宅物业服务合同》明确约定：“按建筑面积每月每平方米3.5元由业主交纳，业主于每月开始前十天交纳”，故本案原告以每月每平方米3.5元向被告主张物业费，符合合同约定。原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，但结合被告反映的路灯、河道环境问题及其他业主反映的情况，一审法院认为，原告物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其要求全部物业费的主张，一审法院不予支持。对于被告抗辩的房屋漏雨问题，被告未提交证据证明漏雨系原告造成，亦未提交证据证实原告应履行维修义务，原告亦否认其应承担维修责任，且产生以上问题的原因复杂多样，可能涉及多方主体责任，被告可另案主张权利。对于押金问题，被告未提交证据证明，原告亦未认可，本案不予涉及。对于被告抗辩诉讼时效的问题，因物业服务合同属于债务分期履行的合同，其诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算，根据原告和该小区的业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，物业服务终止日期为2017年6月22日，至原告起诉时并未超过诉讼时效期间，故被告应支付原告自2015年7月1日至2019年6月18日期间的物业费。根据原告提交的证据，原告提供的物业服务在2016年度天津市住宅小区物业服务等级化考评中，其管理服务等级为合格，结合其他业主反映的情况，原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，综合考虑后，对原告所主张的2015年7月1日至2019年6月18日的物业费，一审法院酌情予以支持85%，经核算，计33986.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决：“一、被告田金凤于本判决生效之日起十日内给付原告天津市恒华物业管理有限公司2015年7月1日至2019年6月18日的物业费33986.4元。二、驳回原告天津市恒华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告天津市恒华物业管理有限公司负担60元，由被告田金凤负担340元。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人对物业服务费的数额及诉讼时效问题产生争议。关于本案诉讼时效的问题，本案的《天津市住宅物业服务合同》系天津市恒华物业管理有限公司与天津市津南区八里台镇天嘉湖花园小区业主大会签订，天津市恒华物业管理有限公司向田金凤主张物业管理服务费的诉讼时效，应从合同期内最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，合同约定的物业服务期限为2015年6月23日至2017年6月22日，天津市恒华物业管理有限公司的诉讼请求并未超过诉讼时效，上诉人主张天津市恒华物业管理有限公司主张的部分物业费超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予支持。上述合同到期后，到期后经各方协商，确定由天津市恒华物业管理有限公司继续为该小区提供物业服务至2019年6月19日零点。在天津市恒华物业管理有限公司已经为涉诉小区提供物业服务的情况下，田金凤作为涉诉小区内业主应履行给付物业费的义务。同时，根据在案证据及当事人陈述，能够证明上诉人的物业服务存在一定瑕疵，一审法院综合考虑涉诉小区实际情况、物业服务考核结果等，对田金凤欠交的物业费酌情减免15%，并无不当，本院予以维持。天津市恒华物业管理有限公司虽对此提出异议，但未能提出证据予以证明，其主张缺乏依据，本院不予支持。田金凤虽主张应当驳回天津市恒华物业管理有限公司的全部诉讼请求，但其并未提供充足证据予以证明，本院对此不予支持。关于5000元押金的问题，因田金凤在一审期间未提起反诉，本院不予审理，其可另行解决。综上所述，上诉人天津市恒华物业管理有限公司、上诉人田金凤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1457.76元，由上诉人天津市恒华物业管理有限公司负担799.6元，由田金凤负担658.16元。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  曹静审判员  庞艺二〇一九年十二月二十五日书记员  韩鹏