上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23176号原告：上海高力国际物业服务有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：邓懿君，董事长。委托诉讼代理人：龚红兵，上海市德尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树宁，上海市德尚律师事务所律师。被告：陈斌，男，1967年11月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海高力国际物业服务有限公司(以下简称高力公司)与被告陈斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告高力公司的委托诉讼代理人李树宁、被告陈斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高力公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈斌支付2012年4月至2016年12月期间的物业管理费17,916.81元；2.判令陈斌支付物业管理费滞纳金17,916.81元(陈斌逾期之日起，按每日千分之三计算，分段计算；每季度欠费本金，自下季度首日起计算，以此类推，计算至2019年4月30日止；因超过本金数额，故以本金金额为限)。事实和理由：高力公司自2001年11月起为位于上海市徐汇区虹桥路XXX号-XXX号的东方曼哈顿小区提供物业服务。2002年11月28日，高力公司与开发商签订《物业管理服务合同》，约定开发商将上海市徐汇区虹桥路XXX号-XXX号住宅楼、地下车库和商业会所物业委托高力公司进行物业管理。陈斌系上述物业西8号楼2701室的业主，按约应向高力公司缴纳2012年4月至2016年12月的物业管理费，但其一直拖欠，故高力公司起诉至本院。陈斌辩称，不同意高力公司的诉请。高力公司与第三方签订的合同，其并未参与，有问题高力公司应该找签约方。诉讼时效已过。高力公司主张物业费的期间，其没有居住在房屋内，没有收到过寄送的材料，且高力公司主张的物业费已经支付了。本院认定事实如下：上海东方海外徐家汇房地产有限公司(委托方、甲方)与高力公司(受委托方、乙方)签订《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同》，约定甲方将东方曼哈顿世纪豪庭完整小区(含东区和西区)委托乙方实行物业管理；物业类型为住宅楼、地下车库和商业会所；座落位置为上海市徐汇区虹桥路(街道)128-168号……计划入伙：西区第8、9座塔楼预计于2003年4月前后交付使；委托期限为2002年12月15日起至2004年12月31日止；管理费由乙方(每季度)按建筑面积按月收取，西区第3、4、5、6、8、9、10、11、12座所有单元，每月每平方米按RMB3.35元标准收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可自逾期之日起按应缴费用的千分之三按日加收滞纳金；本合同自2002年12月15日之日起生效。后，上海东方海外徐家汇房地产有限公司又与高力公司签订《东方曼哈顿世纪豪庭物业管理服务合同补充协议》，约定服务合同2005年1月1日起继续有效，其有效期限顺延至东方曼哈顿业主委员会成立后六个月为止……本协议与服务合同具有同等法律效力。2012年9月13日，上海市徐汇区东方曼哈顿业主委员会出具《证明》，证明高力公司自2005年1月1日起至东方曼哈顿小区业委会成立之日止为该小区提供物业管理服务，高力物业自该小区业委会成立，业委会授权高力物业作为该小区的物业服务管理公司，至今确实仍是在为该小区提供日常的所有的物业管理服务。上海市徐汇区东方曼哈顿业主大会、业委会与高力公司签订《协议书》，载明：高力公司于2001年11月起为上海市徐汇区东方曼哈顿小区提供物业管理服务……双方将于2016年12月30日解除物业管理服务委托关系，高力公司不再为“东方曼哈顿小区”提供物业管理服务。另查明，2003年10月14日，陈斌、喻洁、陈佳颖登记为上海市徐汇区虹桥路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，建筑面积为93.83平方米。为证明陈斌未支付2012年4月后的物业管理费，高力公司提供增值税普通发票、签购单，发票上机打“备注2011/4-2012/3，单位月，数量12，合计3771.96元”，手写“2016/10收6”的字样；签购单上持卡人签名为喻洁，时间为2016年10月9日，金额为3771.96元。对此，陈斌称，手写“2016/10”系高力公司收取物业费时，写的陈斌物业费支付到的时间。高力公司称，2016年10月9日，喻洁通过刷卡方式支付2011年4月至2012年3月期间的物业费，手写内容表示2016年10月收款凭证6号。本院认为，发票上机打的开票日期、金额及备注时间段均清晰明确，手写的日期也与喻洁实际付款的日期相吻合，故高力公司对发票内容的解释，合理有据，本院予以采纳。陈斌仅凭手写日期主张其已支付物业管理费至2016年10月，证据不足，对该意见本院不予采纳。为证明向陈斌催讨物业管理费的情况，高力公司提供了邮戳日期为2016年9月28日、2017年2月3日的“整付零寄交寄清单”，以及其于2018年12月向系争房屋地址寄送的律师函凭证。陈斌称，没有收到过上述催款单。本院认为，高力公司与开发商签订的物业服务合同内容于法不悖，应为合法有效，对陈斌及小区全体业主均有约束力。前期物业服务合同到期后，业委会继续授权高力公司作为小区的物业服务管理公司，该决定亦对全体业主具有约束力。陈斌作为小区业主，接受了高力公司对其物业提供的管理和服务，应当按照服务合同的约定向高力公司支付物业管理服务费用。根据我国法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。2016年9月28日、2017年2月3日、2018年12月，高力公司向陈斌邮寄了催款通知，应视为向陈斌主张权利，故诉讼时效重新计算。但并未有证据证明在2016年9月28日之前高力公司有过主张权利的行为，按照物业服务合同约定，物业管理费是按季缴纳，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施前两年诉讼时效已经届满的不适用新的时效规定，因此高力公司主张的2012年4月至2014年6月期间的物业管理费已超过两年诉讼时效，本院不予支持。高力公司主张的2014年7月起的物业管理费未过诉讼时效，受法律保护。陈斌逾期未付物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定滞纳金标准为日千分之三，过分高于高力公司因陈斌的逾期付款而遭受的损失，故本院结合合同履行情况等，酌情予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、陈斌于本判决生效后十日内支付上海高力国际物业服务有限公司2014年7月至2016年12月期间的物业管理费9430元；二、陈斌于本判决生效后十日内支付上海高力国际物业服务有限公司滞纳金6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，减半收取即348元，由上海高力国际物业服务有限公司负担200元，陈斌负担148元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡重洲二〇一九年十二月十六日书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……四、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。七、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。