河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7461号上诉人(原审原告)：房月侠，女，汉族，生于1955年11月22日，住西峡县。委托诉讼代理人：李晓鹏，河南宇洋律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人(原审被告)：李静，女，汉族，生于1978年7月7日，住西峡县。委托诉讼代理人：张毅，安徽天联天律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人房月侠与上诉人李静租赁合同纠纷一案，不服河南省西峡县人民法院（2019）豫1323民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人房月侠及其委托诉讼代理人李晓鹏，上诉人李静及其委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房月侠上诉请求：1.请求二审法院改判被上诉人李静增加赔偿上诉人房月侠损失24345.06元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人李静承担。事实和理由：一、一审法院认为“粉刷宾馆8900元及LED灯箱更换1500元，均属于原告自愿投资的支新行为，灯箱属自然废旧，非人为损坏，不应计算在宾馆维修物品的范围”显属不当。二、一审法院认为“2019年1月1日以后至9月的电费1183.16元，被告没有使用不应承担”错误。三、一审法院认为“双方在履行过程中已经对宾馆年租金4万元进行变更”缺乏依据。被上诉人李静在履行前两年宾馆租赁合同期间，双方相处尚可，其以宾馆生意不好，好言好语让我减免当年的租金，我出于好心减免了当年的租金，双方有情有义，并没有减免后期租金。但被上诉人李静在2018年年底，擅自解除租赁合同，并不辞而别，我多次向被上诉人李静提出继续履行合同等，其不守信誉，胡搅蛮缠，张贴公告恶意诋毁我宾馆商誉，所作所为，令人闹心，我为何还要减免其租金？四、一审未支持我诉请被上诉人李静恶意诋毁宾馆商誉损失不当。被上诉人李静在清心宾馆卷闸门、大门口柱子及其他显眼位置张贴包含“清心宾馆死过人、隐瞒真相”内容的告知，大肆宣扬，误导街坊邻居及宾馆潜在不特定的客户，猜测、疑虑，误认为我清心宾馆曾经有旅客非正常死亡，对清心宾馆产生不安全、不吉利的阴晦心理，被上诉人李静诋毁我清心宾馆的商业信誉，严重影响宾馆今后客房的宾客入住率，故而，被上诉人应当赔偿我宾馆商业信誉损失。五、一审法院未支持我诉请第二次庭审后发现损坏遗失的被褥、浴霸、磁卡钥匙、营业执照遗失声明公告费等共计1994元物品不当。综上所述，一审法院判决部分错误，请求二审法院依法予以改判被上诉人李静增加赔偿我墙体粉刷、广告牌、第二次庭审后发现损坏物品损失、电费、商誉损失、租金损失费用共计24345.06元。李静辩称，1.房月侠要求增加赔偿损失没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求。2.一审法院对房月侠的部分请求不予支持完全正确并无不当。3.请求二审法院查明本案事实，对一审法院处理正确的事实予以维持，不正确的予以改判。李静上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。3.增加一点上诉请求，上诉人赔偿被上诉人的各项损失比例应确定为30%，上诉人不予赔偿被上诉人租金损失19232.88元。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误，且一审判决书判决上诉人李静赔偿被上诉人房月侠各项损失合计13821.85元明显过高！1、2019年5月下旬，上诉人曾专门组织人员对被上诉人登记确认的物品损坏清单进行了大部分的维修，因被上诉人严重过错导致维修不能继续进行，由此造成的损失应当由被上诉人承担主要责任。2、被上诉人自行安排维修的维修清单价格虚高，有部分超出损毁物品确认登记清单。宾馆常用物品属于低值易耗物品，上诉人交纳了两年的租金，且在上诉人租赁之前宾馆的物品也存在着折旧和自然老化的情况，原审法院对被上诉人新购及物品损坏维修费用，统一酌定由上诉人承担70%过高，明显不合理。3、上诉人接手宾馆之前的卫生清扫费用均由上诉人自己负担，被上诉人并未从支付的租金中扣除。且2018年12月28日，上诉人在给被上诉人达成解除宾馆租赁合同意向前，己对宾馆内部做了基本保沽，并不影响宾馆的正常经营。2019年1月1日之后，宾馆的实际管理控制者就由上诉人变更为被上诉人，不排除被上诉人故意增大损失以博取法官同情的可能性，故该项费用应由被上诉人承担。二、原审法院事实认定不清，上诉人并非单方要求终止合同，不应当承担合同解除前给被上诉人造成的损失。2018年12月28日，上诉人与被上诉人己经达成了解除宾馆租赁合同的意向，且随后对宾馆内部大件物品进行了盘点交接。2019年1月1日，上诉人曾明确通知被上诉人及时完成清点工作。但被上诉人出尔反尔，无故毁约，故意拖延时间，致使宾馆盘点交接手续没有完成，其有不可推卸的责任，有明显过错！一审中，上诉人提交的证人证言、微信聊天记录、以及被上诉人手写的物品清点清单，均能证明被上诉人己就解除宾馆租赁合同关系一事，与上诉人达成了合意，并非上诉人单方要求终止合同。因此，上诉人不承担合同解除前，租赁费用的赔偿责任。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审人民法院依法查明事实后，予以改判或发回重审。房月侠辩称，一、上诉人李静诉称一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决赔偿费用明显过高的观点及理由不能成立。1、上诉人李静诉称“因被上诉人严重过错导致维修不能继续进行，由此造成的损失应当由被上诉人承担主要责任”的理由明显是推卸责任，倒打一耙。2019年5月下旬，上诉人李静维修少部分毁损物品后，在准备维修宾馆201/301客房破洞的隔断墙时，双方接连找了几个维修师傅到现场查看，维修师傅均提到破洞的隔断墙系石膏板在钉木条中空墙壁，无法直接修补，且不只是一处毁损，必须完全拆除，重新建造隔断墙，并非简单的仅修补破洞即可，上诉人李静及其搞装修的哥哥见到破洞的隔断墙维修方案费事、费用大，另外加上水路物品损坏严重，抽满的储水罐不到两个小时水全部漏完，还需查找水路的漏水点、维修水路物品，5月27日，上诉人李静即自行决定停止中断维修。并非上诉人诉称的因被上诉人的严重过错，导致维修不能进行下去。上诉人李静中断维修后，经法官做工作其仍然拒绝继续维修。2、上诉人李静诉称“宾馆常用物品属于低值易耗品，存在折旧及自然老化的情况，一审法院对被上诉人新购及物品损坏维修费用，统一酌定上诉人承担70%过高，明显不合理。”的理由违反双方租赁协议的约定，一审法院未判决上诉人李静承担100%责任，己照顾、偏袒了上诉人。答辩人与上诉人李静双方签订的宾馆租赁协议其中三、4约定：“宾馆电器等硬件和财物（见清单），由双方当面清点交付，并出具证据；财物如有人为毁损、遗失，则由乙方（即上诉人李静）负责赔偿，且乙方必须及时维修，至双方终止合同时确保正常使用；在租赁期间，乙方必须爱惜甲方（即答辩人）的房屋，若房间墙壁财物脏坏，乙方必须及时整修或更换。”该租赁协议并没有约定赔偿需扣减折旧，修复物品按照修理行业惯例不存在扣减折旧或者老化部分，故上诉人李静修复租赁经营答辩人宾馆期间毁损物品或者赔偿宾馆遗失物品是合同约定的责任与义务。3、上诉人诉称“（其）己对宾馆内部做了基本保洁，不影响宾馆的正常营业，2018年1月1日之后，宾馆的实际控制人变更为被上诉人”等观点是大睁眼说瞎话。上诉人李静租赁经营答辩人宾馆期间，造成答辩人宾馆客房隔断墙破洞、墙皮脱落、墙壁鞋印、厨房油污、大厅及值班室乱涂乱画、水路漏水、部分洁具损坏等，答辩人拆除隔断墙废料、维修、粉刺墙壁及清除宾馆脏乱污垢，必然产生建筑垃圾，加上答辩人清理上诉人李静经营期间厨房、房间等处堆积的污垢，也是宾馆审证重新开业必备条件。故上诉人李静承担答辩人雇人清理清扫宾馆；清运垃圾等费用合情合理。其次，直到2019年5月24日开庭当天，在法官建议下，上诉人李静才向答辩人交付宾馆钥匙，其诉称自一月一日答辩人成为宾馆实际管理人明显为大睁眼说瞎话。二、上诉人诉称“原审法院事实认定不清，上诉人并非单方要求终止合同，不应当承担合同解除前给被上诉人造成的损失”纯属强词夺理，无理狡辩。答辩人在履行双方签订的宾馆租赁协议中，没有任何违约行为。从上诉人与答辩人双方的手机微信、张贴告知书文字内容和第二次庭审答辩人提交的双方通话录音光盘看，双方在2018年年底并没有达成宾馆租赁协议解除的合意，上诉人李静租赁宾馆经营不善效益不佳，在没有任何合同约定解除或者法定解除条件的情况下，上诉人李静单方擅自提出解除宾馆租赁协议，属于恶意违约。上诉人李静诉称“2018年12月28日，上诉人与被上诉人已达成解除宾馆租赁合同的意向，且随后对宾馆内部大件物品进行了盘点交接”不属实，上诉人所谓的大件物品清单是空调售后免费维修期即将届满，我好心为上诉人李静提供售后维修师傅电话，以减少上诉人李静维修空调开支，双方并没有达成解除宾馆租赁协议的合意。上诉人李静一审提供的所谓的证人证实其是入住该宾馆的旅客，见到双方口头协议约定解除宾馆租赁合同等证言全部是谎言，答辩人现在提供上诉人李静书写记录的旅客住宿登记簿中，在2018年12月17日以后，根本没有旅客入住，而且上诉人李静住宿登记簿中12月1日—16日期间，所谓的证人王某1、姚某、步某、杜某、王某2没有一个人入住清心宾馆，足以证实上诉人李静与证人串通一气说假话，证人的陈述为谎言。上诉人李静在一审答辩、质证中自认其单方违约，且上诉人李静对其租赁经营宾馆期间显而易见已毁损、遗失的物品，没有自行维修、添购，更没有经答辩人验收后将宾馆及所附的物品交付给答辩人，上诉人李静擅自单方解除宾馆租赁协议，关闭宾馆，造成答辩人宾馆2019年1-9月份停业租金损失，上诉人李静依法应当予以赔偿。综上所述，上诉人李静诉称的上诉理由及观点、违背客观事实及法律依据，均不能成立。答辩人敬请二审法院依法驳回上诉人李静的上诉。房月侠向一审法院起诉请求：1.要求解除与被告李静的房屋租赁合同；2.要求被告李静赔偿原告各项损失合计63322.66元。一审法院认定事实：2016年12月28日，原告房月侠与被告李静签订一份宾馆租赁协议，房月侠将其私家宾馆，清心宾馆出租给李静经营。具体协议约定：“一、租赁范围，西峡县东环路水泵厂对面清心宾馆后一楼至五楼（前一楼大厅共同使用，但双方互不得影响宾馆和生意）。二、租赁期限、租金、押金和付款方法：1．承租期限：乙方承租五年，自2017年1月1日至2022年1月31日。2．租金支付：每年（肆）万元整，租金每年提前三月一次付清，逾期不支付租金和违反合同规定，甲方有权终止合同。3．租赁期间宾馆的水、电、电话、光纤、数字电视等费用按相关部门标准依据乙方（李静）使用数量自行缴纳，不得拖欠，否则罚款甲方概不负责。4．乙方在经营期间内的工商管理费用、税务等一切费用按照国家相关规定自行缴纳，如不及时缴纳造成损失的，甲方概不负责。5．宾馆租赁期间所有证件年审及更换，甲方只负责协助乙方，一切费用均由乙方自行承担。”等条款。租赁协议签订当日，原被告又办理了“清心宾馆物品清单”，双方在清单上签名，确认移交物品内容、数量及所在楼层。2017年7月20日，原被告又签订了“关于宾馆使用期间相关安全问题补充协议书”，对防火、防盗、防破坏、防损坏事宜作了约定，按照“谁使用，谁负责”、“谁经营，谁负责管理”的原则，确定责任归属。被告李静接受宾馆后一直经营至2018年12月下旬，被告李静向原告房月侠提出宾馆盘点、终止合同，房月侠未同意，李静于2018年12月27日、28日将自己物品搬走，并通过微信告知房月侠在2019年1月1日对宾馆物品清单交接。李静把宾馆钥匙塞进宾馆门缝内，并用微信告知房月侠后离开所租赁的清心宾馆。为清点宾馆物品及解除合同事宜，原被告多次通过微信交涉，但均未形成一致意见，房月侠曾向李静发送信息：“你应该按我给你发的告知条例进行，承包清心宾馆的李静，鉴于你私自单方违约解除五年承包合同的行为，我已报警。现通知你应按合同办事，在十日内把我所要申理的手续证件和宾馆所有损坏的物品及我交给你时配备的一切设施都完善和恢复原样，然后进行清点、验收和下一步的程序。希望你给予合理的配合。因你的单方解除合同我没同意，故我们没有正常交接盘点，门市所产生的一切费用还有你本人承担，特此告知，若不按此办理，后果由你自负。公告人，清心宾馆房东房月侠，2019年2月14日。”2019年4月9日，原告房月侠向一审法院提起诉讼，请求：1．要求被告李静继续履行2016年12月28日与原告房月侠签订的宾馆租赁协议；2．要求被告李静支付原告房月侠2019年租金4万元及利息1000元（按同期银行贷款利率至2018年10月1日计算至付清之日止）；3．要求被告李静承担本案诉讼费用。本案在第二次开庭时经法院释明，根据被告现状继续履行租赁合同无现实意义，之后原告又变更诉请：“1．要求解除租赁合同，要求被告2019年6月30日前给损坏原告的所有物品（以接手时清心宾馆物品清单为准），恢复原状（以2019年5月23日在法庭主持下双方认可的毁损清单为准，修复一楼值班室墙体，201墙体，402门门口广告箱），并接通水电网络，完善经营宾馆的手续，营业执照，特种行业许可证，卫生许可证等。年审完毕，将上述证件正副本交付原告；2．要求被告赔偿原告2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金2万元及利息（按照同期银行贷款利率自2018年10月1日起计算至被告付清之日止）；3．要求被告支付原告垫支的2017年网费1200元，2017年公安网上传费720元，2019年元月至2019年6月30日期间电费600元，并交付三个电费本，要求被告李静承担宾馆1-5楼清扫费用1800元，要求被告赔偿损坏清心宾馆商誉损失5000元。因被告李静在维修宾馆物品过程中，维修人员与原告发生分歧，被告李静放弃维修，原告接通水电后又发现有部分物品损坏。经原被告代理人协商同意，由原告自行维修，维修后原告又变更诉请为原告最终确认的诉讼请求。1．被告李静在承租宾馆期间已交清了2017年、2018年度两年房租，因被告李静租赁宾馆生意不好，经原告协商同意，2017年被告交房租30000元，2018年交房租26000元。2019年元月至今，原被告双方因是否解除合同及物品清单维修等引起诉讼，因此被告李静没有向原告房月侠交付过房租。2．在第二次开庭过程中，原被告协商，限期由被告负责维修水电网及其他物品。庭审结束后，被告维修好部分物品，经原被告到庭对维修物品清单进行了确认，还有部分物品。被告称，因为原告与维修人员意见分歧，没有维修，经法庭组织双方代理人协商同意，由原告找人维修，另因水电网接通后，新发现有部分物品损坏，原告共同维修后提供了损坏物品照片、维修人员收据，并提交了损坏物品维修清单。一、“2019年5月24日庭审双方认可补充物品损坏清单”显示：（1）一楼值班室墙皮脱落污渍，宾馆整体粉刷（含103房间墙皮脱落、污渍）8900元；（2）一楼厨房推拉门（推不动）拆除、翻修费200元；（3）墙壁破洞201、301房间拆除工时费1975元＋墙板等材料费2153元＋58元＋10元＋760元；（4）402房间门被砸坑变形，拆除翻修费200元。合计14256元。二、“清心宾馆通水后检查物品损坏清单”显示更换电热水壶、水龙头、开关、水箱、网络机顶盒等及其他维修费用4332.50元。三、“法庭清点清心宾馆物品损坏、缺失清单”显示的“宾馆物品损坏、缺失清单”，包括部分缺失及损坏物品等，计款8617元，该表备注：“清点时间：2019年5月23日下午，审判员贾莹，书记员申振，原被告双方代理人。（1）当天清点电脑网络未交费，网络不通，电脑及网络使用情况未检查，（2）当天清点水路不明，电热水壶、洁具、太阳能是否损坏、漏水等使用情况未检查，（3）床上用品未清点（4）被告李静2019年5月底自行维修物品部分本表已扣除。”。一审法院认为，原告房月侠与被告李静之间订立的房屋（宾馆）租赁协议双方自愿且不违反强制性法律规定属有效合同，双方均应遵照执行，被告李静在合同未到期情况下单方要求终止合同，不符合法律规定解除合同的情形，应承担合同解除前给原告造成的经济损失。本案争议的焦点为：1．租赁合同是否应当解除；2．对租赁合同解除前宾馆内物品丢失及维修费用应如何承担？清心宾馆在2019年元月一日以后的电费、网络检修、维护费、垃圾清扫费应如何承担？3．被告李静张贴清心宾馆死过人的广告，是否损害该宾馆信誉，应承担什么责任？4．对合同解除前租赁费应如何确定，责任如何承担？一审法院认为：1．被告李静在2018年12月下旬多次与原告协商要求解除合同，在原告起诉后，经法庭示明继续由李静履行合同已不可能情况下，原告变更诉讼请求解除合同一审法院应予照准。2．对于清心宾馆除被告李静已经维修的部分物品，原被告双方认可确认外，原被告双方代理人协商，其他损坏物品由原告自行维修，未确认相关物品的损失。原告自行维修后确认的损失为：27205.50元（14256元＋4332.50元＋8617元），其中：原告对宾馆粉刷8900元及LED灯箱更换（制作）1500元，均属原告自愿投资的更新行为，灯箱属自然废旧，非人为损坏，不应计算在宾馆维修物品的范围，被告不应承担。故维修及丢失物品重购的金额应确定为16805.50元，鉴于宾馆常用物品属低值易耗物品，物品本身也存在折旧和自然老化情况，全部由被告李静承担有失公平原则，故对丢失新购及物品损坏维修费用统一酌定，由被告承担70％为宜，即16805.50元×70％=11763.85元。对于2019年元月一日以后的电费，被告没有使用不应承担（1183.16元），对于清心宾馆的旅馆业维护费600元级网络检修维护费400元，合计1000元。虽然被告已于2018年离开宾馆并未使用和享受该维护费带来的利益，但因宾馆物品维修及租赁合同解除问题，造成原告宾馆不能正常营业，故一审法院酌定被告承担70％即700元。对于垃圾清扫费1800元及清运费140元合计1940元，属于宾馆正常的保洁行为，虽然被告没有享受保洁的利益，但被告离开宾馆即使解除合同也有义务对宾馆的卫生进行一般性的打扫和清理，故一审法院酌定被告承担宾馆打扫保洁费用为70％即1940元×70％=1358元3．对于李静张贴清心宾馆死过人的广告问题，无论该广告内容是否虚假都会给宾馆正常经营带来不良影响，但原告对张贴广告的时间地点及带来的影响及构成的损害后果应当承担相应的举证责任，原告没有完成该项举证，因此要求被告赔偿5000元的请求，一审法院不予支持。4．对于租赁合同解除前租赁费应如何确定，由谁承担问题，一审法院认为，虽然原被告订立的书面租赁合同确定的租赁费年租金4万元，但在履行过程中已实际进行了变更，第一年30000元，第二年26000元，固2019年度仍应参照2018年度年租金26000元为宜，即每天71.23元计算。根据原告计算租赁的期限，应计算至2019年9月30日，金额为19232.10元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、解除原被告之间的宾馆租赁协议。二、被告李静于本判决生效后十日内赔偿原告房月侠物品丢失及损坏维修等损失11763.85元、赔偿宾馆旅馆业维护费及网络检修费损失700元、宾馆垃圾清扫及清运费1358元合计13821.85元。三、被告李静于本判决生效后十日内赔偿原告房玉侠租金损失19232.88元。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1384元（原告已预交），由被告李静承担722元，由原告房月侠承担662元。本院二审期间，房月侠向法庭提交了如下证据：第一组：2019年1月到9月的电费缴费本，拟证明李静应承担上述期间的电费。第二组：2018年李静经营宾馆期间的入住旅客登记簿，拟证明李静一审时出庭的证人都某是宾馆入住的旅客，全都是作伪证。第三组：2019年5月31号房月侠和李静的微信聊天记录以及短信记录，拟证明李静营业期间当时的营业执照副本丢失了，李静应当承担这些费用。李静的质证意见为：第一组证据，我从2019年1月1日后我就离开旅馆了，我不应该承担这些费用，与我无关。第二组证据真实性无异议，2018年我都在交接，没怎么营业，但是还开着门，有人去住了也让住，但是旅馆已经濒临停业状态，就没有登记，不过我拿着他们的身份证都上传公安系统里了。第三组证据微信聊天记录和短信记录，我没有见过营业执照副本，与我无关。LED灯箱之前都被城管强行拆除了，与我们无关，我们不应该承担赔偿责任。上述证据，李静未对真实性提出异议，对其真实性，本院予以确认。经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：原审法院对本案事实的认定是否清楚？对损失的判赔是否正确？根据本案证据情况，双方在发生争议后诉至一审法院，并在一审法院的主持下多次确认了物品损坏清单，双方对损失情况均予以认可，故一审对损失数额的认定正确；李静于2018年12月27日、28日从所租赁的宾馆搬离，房月侠起诉后在一审法院释明下将诉讼请求变更为解除合同，故一审认定双方合同解除正确；关于损失情况，考虑物品在租赁过程中有部分自然折旧，一审法院判令承租人李静承担70%的费用，剩余费用由出租人房月侠承担，符合实际情况，判赔并无不当，李静的该上诉理由不能成立；关于粉刷墙壁及维修灯箱的费用，因刷新墙壁后的受益人为房月侠，且房月侠未能举证证实灯箱的损坏是李静人为原因造成，故该部分费用，应当由房月侠负担；关于2019年的电费负担问题，因李静已于2018年12月搬离，之后的电费，应当由出租人房月侠自己负担；关于房月侠要求李静赔偿损害其信誉的损失，因房月侠未对张贴广告的时间、地点及带来的影响及构成的损害后果进行举证，原审对该请求不予支持正确，房月侠可待证据充分后另行主张权利；关于双方的房租变更问题，系双方在合同实际履行中协商一致变更，原审按照变更后的房租计算损失并无不当。因此，一审法院对于本案事实的认定清楚，判赔正确，双方当事人的上诉理由均不能成立。综上所述，房月侠、李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由上诉人房月侠负担409元，上诉人李静负担409元。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员**审判员李晓伟二〇一九年十二月二十日书记员 李      壮      壮