山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0522民初268号 原告：孙直建，农民。 委托诉讼代理人：黄军霞，山西获泽律师事务所律师。 被告：阳城县润城镇王村村民委员会,住所地本村。 法定代表人：卫陆军，主任。 委托诉讼代理人：李根善，该村报账员。 委托诉讼代理人：张卫平，山西语智律师事务所律师。 原告孙直建与被告阳城县润城镇王村村民委员会（以下简称王村村委）买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙直建及其委托诉讼代理人黄军霞和被告王村村委委托诉讼代理人李根善、张卫平到庭参加诉讼。本案经扣除审限后现已审理终结。 原告孙直建向本院提出诉讼请求：1.判令被告根据鉴定结论赔偿原告房屋重建损失共计735759.28元（包括主体重建费用、装潢费用、搬迁费用和鉴定费用等）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2006年间因新农村建设需要，原被告签订《王村村民房拆旧购新协议书》，约定在原告旧房评估的基础上由被告出卖给原告本村新建B区6号楼1号的房屋1套。协议签订后，双方依约履行合同，被告将房屋交付原告，原告投资装潢装饰后入住。2013年开始，原告房屋出现裂缝并逐年加剧。2016年被告找来探测队进行测量，但被告未采取有效措施解决问题。现在原告房屋已成为危房，无法居住，故诉请如前。 被告王村村委辩称：第一，对原告房屋的维修双方已协商解决，被告支付维修费用47000元，原告承诺之后再出现任何问题由原告负责。第二，既然原告房屋现在不适于居住，鉴于房屋并未办理产权手续，建议原告将该房屋返还被告，被告可以按每平米价格716元的原价将本村新建搬迁的其他房屋折算卖给原告1套，完全公平合理。第三，本案应当追加房屋施工方为被告参加诉讼。第四，原告起诉已超出诉讼时效。 原告向本院提交以下证据：1.王村村民房拆旧购新协议书。双方约定房屋总价款为232813.41元，同时约定了原告旧房的评估价值以及双方在协议中的权利义务。可以证实原告购买了王村村委位于本村B区6号楼1号房屋一套；2.2007年12月31日阳城县村集体经济组织专用收款收据2支；3.原告房屋受损照片13张。 被告向本院提交以下证据：1.王村村拆旧购新实施方案；2.王村村民房拆旧购新协议书；3.孙直建购房承诺书；4.孙直建购房款收据；5.购房款明细表及记账凭证；6.2008年7月29日双方签订的协议书；7.2008年9月30日孙直建报告书；8.孙直建维修费用支出审批卡；9.孙直建维修费用记账凭证；10.2001年4月被告与王登明签订的建设工程施工合同等。 在案件审理过程中，经原告申请，对本案相关问题进行了3次司法技术鉴定。 （一）山西基斓工程检测有限公司于2019年4月12日作出《孙直建既有房屋损坏原因及受损程度鉴定意见书》。鉴定意见为：1.依据《民用建筑可靠性鉴定标准》(GB50292-2015)和《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2011)等相关标准，通过现场对鉴定对象进行检测和外观勘查，在鉴定对象地基基础、上部结构构件危险程度的严重性、孤立性和相关性分析鉴定基础上，结合鉴定对象的使用情况、环境影响以及发展趋势，全面分析，综合评定:原告孙直建既有房屋整体承载功能和使用功能已不满足正常使用要求，安全性等级评为D级，可靠性等级评为Ⅳ级，已属危险房屋。2.原告孙直建既有房屋产生裂缝的原因为房屋地基处理不当，地基下原土层面高差较大，回填土中含有煤屑且回填土厚度差别较大、密实度不足，回填土固结沉降差别较大，造成地基土承载力不均匀，沉降量差别大，基础及上部结构荷载受力不均匀，变形不一致，造成上部结构不均匀变形而产生裂缝。处理建议为：1.原告孙直建既有房屋质量评定已属危险房屋，不得用于人员居住。2.根据房屋损坏现状及原因，技术层面上可以考虑采用注浆法对地基进行加固，加固合格后对房屋裂缝进行修复及门窗洞口修正。但综合考虑所鉴房屋的损坏程度、变化趋势和房屋的适修性、适住性、美观性，以及注浆加固的深度、范围和裂缝修复、门洞口的修正等方案的经济成本和时间成本，全面分析综合考虑后，建议所鉴房屋停止使用或拆除后重建。本次鉴定，原告支付鉴定费13000元。 （二）河南英华咨询有限公司于2019年5月23日作出豫英基字〔2019〕442号《阳城县润城镇王村村孙直建既有房屋重建工程的工程造价鉴定意见书》。该次鉴定，对原告孙直建的房屋损失价值(不包括装修面层、洁具及门)采用定额计价模式，做出了工程（主体）总造价为447860.28元(详见鉴定项目报价汇总表)。本次鉴定，原告支付鉴定费8957元。 （三）山西晋城元恒资产评估有限公司于2019年6月17日作出晋元恒评报字（2019）第043号评估报告。评估结论为：阳城县润城镇润城村新建B区6号楼1号房屋的装潢费用为244589.00元。本次鉴定，原告支付鉴定费10000元。 2019年12月17日，根据本院要求，河南英华咨询有限公司回复称：1.装修面层指的是毛墙毛地以外的装饰工程，例如地板砖、涂料、门、门窗套等；2.本公司鉴定结论与晋元恒评报字（2019）第043号评估报告项目之间存在重复，重复项为卫生间防水重复（造价887.02元）和水电安装一部分重复（造价18591.25元），重复部分造价共计19478.27元；3.晋元恒评报字（2019）第043号评估报告中包括有“装修面层、洁具及门”部分。 根据庭审当事人陈述和举证、质证情况，以及本院调取的有关证据，本院认定如下事实：因新农村建设需要，被告王村村委决定对本村旧村进行搬迁。2003年12月14日，被告与王登明签订《建设工程施工合同》，约定由王登明承建王村新村A区、B区独立联排体住宅54套。2007年11月3日，原被告双方签订《王村村民房拆旧购新协议书》，原告以总房价232813.41元购得B区6号楼1号房屋1套。同年12月31日，原告支付被告房款，被告给原告出具了收据。随后被告将房屋交付原告，原告进行装潢装饰后入住。2008年7月29日，原被告双方对原告房屋出现的质量问题签订协议：关于新村B区6号楼1号房维修问题，共需一次性维修费47000元整，被告委托原告找工程队维修施工，负责质量监督和验收，并报被告施工方案；如若此房以后再出现任何问题，完全由户主负责。同年9月30日，原告书面通知被告：“依据2008年7月29日合同约定，我已找到工程队完成了B区6号楼西户所有修缮工程，工程队质量我也认可。并请有技术专长专家现场认可，我也同意验收结果。望给予结算。”2013年原告发现房屋又出现不同程度裂缝，并逐年增加。2017年1月，被告委托太原市晋广瑞岩土工程勘察检测有限公司对房屋进行地基勘探。该公司出具润城镇王村村B区岩土工程勘察结论及建议：“1.本次勘察区域的墙体开裂主要原因为回填土固结沉降；2.地基加固宜可采用注浆法；3.地基加固合格后，应对已开裂的房屋进行相应加固；4.在未加固前，房屋不得用于人员居住；5.注浆时和注浆结束一段时间内应对房层进行沉降观测，当有情况异常时，及时和相关单位联系，进一步分析处理解决问题；6.建议对房屋西侧的道路的填土地基也注浆加固处理”。后原被告双方协商未果，告诉在案。 综上事实，本院认为：根据鉴定结论，原告房屋损害的发生，是因房屋地基处理不当而引起，原告房屋已成危房、不得居住，需要拆除后重建，对此本院予以确认。原告向被告购买房屋，被告把不符合质量标准的房屋出卖给原告，原告即有权要求被告承担违约责任。因此，原告要求被告赔偿原告重建房屋费用，符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张原告在第一次维修后承诺房屋再有问题由原告负责的问题，因房屋质量及损害原因必须经过技术鉴定来确定，双方在技术鉴定之前的意思表示，不足以对抗法律规定的权利义务，故此答辩本院不予采纳。关于被告建议原告将房屋返还被告由被告按当时价格换1套房屋卖给原告的问题，因原告不同意接受，故不能实现。关于被告主张本案应当追加房屋施工方为被告参加诉讼的问题，不符合合同相对性原则，但被告对原告履行义务后可依法另行提起诉讼。关于被告主张的原告起诉超出诉讼时效的问题，因原告房屋的损害在持续地发生，原告起诉并未超出诉讼时效。关于被告应当赔偿原告房屋损害数额的问题：1.根据鉴定结论，本院对原告拆除重建主体工程造价为447860.28元，装潢费用扣除与主体工程重合部分后为225110.73元，予以确认；本院对于3次司法技术鉴定的鉴定费用总计31957元，予以确认；本院对于原告主张的搬迁费用，因其未提供相关证据，不予确认。2.自2007年底被告将诉涉房屋交付原告时起至2017年1月被告委托有关机构对房屋进行地基勘探时止，时间经过了9年，所以在确定被告赔偿责任时应当合理地考虑折旧因素；基于大众认识和通常理解，本院认为以房屋寿命70年、装潢寿命20年为总数，折旧扣除其中9年部分为宜。本案中的3次鉴定的鉴定费，应当由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百五十三条、第一百五十五条之规定，判决如下： 被告阳城县润城镇王村村民委员会在本判决生效之日起30日内赔偿原告孙直建房屋拆除重建费用390278.24元、装潢费用123810.9元、鉴定费用31957元，共计546046.14元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11157元，减半收取5578.5元，由原告孙直建承担948.5元，由被告阳城县润城镇王村村民委员会承担4630元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 焦二龙 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 尹耀东 书 记 员 冯芬芬