北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初14883号原告（反诉被告）：北京柴发机械设备有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号-V175，实际经营地北京市房山区窦店镇板桥村村委会南。法定代表人：吴晓阳，董事长。委托诉讼代理人：刘维昭，北京市安博律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟斌，北京市安博律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会，住所地北京市房山区窦店镇板桥村。负责人：王权，村主任。委托诉讼代理人：蒋志伟，男，1970年3月17日出生。委托诉讼代理人：李艳，北京市博维律师事务所律师。原告（反诉被告）北京柴发机械设备有限公司（以下简称柴发机械公司）与被告（反诉原告）北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会（以下简称板桥村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴发机械公司的委托诉讼代理人刘维昭、孟斌，被告板桥村委会的委托诉讼代理人蒋志伟、李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柴发机械公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告之间的《农村集体资产租赁经营合同书》无效；2、判令被告赔偿原告经济损失329293元；3、判令被告赔偿原告律师代理费2万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，柴发机械公司变更诉讼请求为：1、请求确认原被告之间的《农村集体资产租赁经营合同书》无效；2、判令被告赔偿原告经济损失289529元（包括租金138000元和已建工程费用151529元）；3、判令被告赔偿原告鉴定费用6000元；4、判令被告赔偿原告律师代理费2万元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月5日，原告与被告签订《农村集体资产租赁经营合同书》，被告将6亩土地出租给原告，建造厂房。该土地紧邻原告实际经营地，具体位置是城坡西至环村西路50米，北从徐林家前路南往南至环村南路80米。租赁期限为2017年9月1日至2042年8月31日，共25年。租金标准每亩每年23000元，年租金为138000元。每年度上缴租金，于每年9月1日前交付。合同签订当日，原告代表人徐林向被告代收单位北京市板邯建材销售中心交付了2017年9月1日至2018年9月1日的租金138000元。合同签订后，原告开始清除该土地上的杂草、垃圾，并建造厂房。在建造过程中，当地政府部门告知原告，该土地属于农业用地，未经审批，不得建造厂房。于是该工程被停止。原告认为，既然政府部门已经告知该土地属于农业用地。不得建造厂房。原被告之间的《农村集体资产租赁经营合同书》违反法律的强制性规定，应属无效。原告基于对被告的信任投资建厂。造成了重大损失。被告作为集体土地的管理者和出售者，理应知道该土地的性质和用途。但是被告隐瞒事实真相，应当赔偿柴发公司的损失。被告认为，原告应继续缴纳租金，该合同合法有效。原被告双方为此发生争议。为维护自身合法权益，特诉至法院，请依法判决。板桥村委会辩称，原告与我方签订的合同真实合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、原告与我方签订合同系双方当事人真实的意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形，该合同合法有效。二、原告诉请求没有事实依据。1、原告诉称“被告将6亩土地出租给原告，建造厂房。”该诉称与事实不符。事实是：徐林系板桥村村民，在原告处工作。2017年4月，经徐林介绍原告欲承包我方位于城坡西至环村西路50米，北从徐林家前路南往南至环村南路80米的土地，该地块位于徐林家宅院100米左右。因该地块土地处于闲置状态，没有人承包。故我方召开村民代表大会，决议通过将本案诉争土地发包给原告使用。原告与我方于2017年9月1日签订《合同书》。但我方从未同意原告在诉争土地上建造房屋。2、原告诉称“合同签订后，原告开始清除土地上的杂草、垃圾，并建造厂房。在建造过程中，当地政府部门告知原告该土地属于农业用地，未经审批，不得建造厂房。于是该工程被停止。”该诉称不是事实。事实是，《合同书》签订前，徐林作为原告的代表就已经知道承包土地为农用地。而且无论承包土地为农用地还是建设用地，建设房屋均需申请和审批手续。合同签订后，我方依约履行交付义务，原告对承包土地进行使用，并在承包土地内放置可移动彩钢房及电缆、沙土、停放汽车及其他物品。原告在徐林家办公。原告在承包土地上建造厂房，我方自始至终均不知情更从未同意。三、原告诉请没有法律依据，《合同法》第53条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中原告与我方签订的合同为双方当事人真实的意思表示，不存在任何违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此根据《合同法》第8条的规定，该合同合法真实有效，双方当事人应当遵守。综上所述，我方认为原告的诉请无任何事实和法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求。板桥村委会向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人于2017年9月1日签订的《租赁合同》。2、请求法院判令被反诉人向反诉人给付租金（承包费）138000元，并支付违约金5万元；3、请求法院判令被反诉人将承包土地恢复原状。四、本案反诉费由被反诉人负担。反诉理由：被反诉人诉反诉人租赁合同纠纷一案，贵院已经受理。因被反诉人未按照合同约定履行给付租金的义务，经反诉人多次催缴至今仍未缴纳。故反诉人根据《民事诉讼法》的规定向被反诉人提起反诉请求，请法庭予以裁判。柴发机械公司对板桥村委会的反诉辩称，该合同属于无效合同，违反法律的强制性规定，不存在解除的情形，由于合同无效我方也没有义务支付租金和违约金，土地恢复原状由于我方施工建设厂房是经过被告同意的，所以我方也没有义务对土地恢复原状。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，板桥村委会作为出租方（甲方）与柴发机械公司作为承租方（乙方）签订《农村集体资产租赁经营合同书》，双方约定甲方将位于北京市房山区窦店镇板桥村的城坡西至环村西路50米，北从徐林家前路南往南至环村南路80米，面积6亩，租赁给乙方。租赁期限自2017年9月1日起至2042年8月31日止，共计25年。租金标准每亩每年23000元，年租金共计壹拾叁万捌仟元整。租金交付办法：每年度上缴租金，于每年9月1日前交付。甲方的权利和义务：1、对出租的资产拥有所有权。2、对乙方不按规定用途使用租赁资产有纠正制止权。3、保护乙方的正常生产经营活动，维护乙方的合法权益。4、按时向乙方交付所租赁资产，按时收取租金。乙方的权利和义务：1、按约定用途享有租赁资产的使用权。2、不经甲方同意，对租赁的资产不得擅自转租。3、依法经营，独立核算，按时交付租金及各种税款。4、租赁期间，不得以任何形式抵押所租资产。5、妥善保管好承租资产，租赁期满如数交回所租资产。违约责任。合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款，均视为违约，违约方应向对方支付违约金5万元，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。关于资产的处置合同约定：租赁期间，乙方对甲方提供的资产要负责维修、保管。合同期满后交付甲方所有，由乙方投资形成的，为乙方所有；乙方在租赁期间未经甲方同意，形成的不动产，如甲方不同意购买乙方需要在合同期满后6个月内全部清除恢复地貌。否则视为自动放弃。在租赁期内，如遇国家占地，乙方无条件服从。甲方退给乙方相应的租赁费。国家给予甲方的占地费归甲方所有，乙方投资形成的地上物补偿归乙方所有。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，柴发机械公司的代表徐林给付板桥村委会的代收单位北京市板邯建材销售中心2017年9月1日—2018年9月1日的租金138000元。板桥村委会向柴发机械公司交付了出租的6亩土地。此后，柴发机械公司在租赁的土地上陆续建设围墙，安置彩钢房等设施，并准备建造库房。在建设施工过程中，2017年10月左右，经有关政府部门通知，柴发机械公司停止了施工。但此后，柴发机械公司未将承租的土地交还板桥村委会并占有至今，也未交付2018年9月1日至2019年9月1日的租金。2019年5月28日，板桥村委会向柴发机械公司的法定代表人吴晓阳发出书面通知，要求柴发机械公司支付2018年9月1日至2019年9月1日整年租金。2019年6月4日，柴发机械公司诉至本院。在诉讼过程中，经柴发机械公司申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案承租土地上其所建围墙工程费用进行了评估，经评估，国宏信价格评估集团有限公司于2019年10月11日出具价格评估报告，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为：151529元，其中非争议项价格为11339元。价格评估明细表-非争议项载明：围墙评估总价14326.88元，措施项目费396.85元，规费940.32元，税金534.14元，合计16198.19元，综合成新率70%；争议项价格为140190元，价格评估明细表-争议项载明：围墙58178.26元，混凝土砖基础116084.76元，回填方6827.52元，措施项目费3984.06元，规费8593.27元，税金6604.07元，合计200271.94元，综合成新率70%。2019年8月左右，柴发机械公司在承租土地上建设的围墙等设施被部分拆除。审理中，板桥村委会提交了2017年8月20日村民代表会议记录一份，板桥村委会召开村民代表会议，讨论通过了村委会与柴发机械公司签订合同事项，会议记录中对柴发机械公司承租的6亩土地记载为建设用地。但根据庭审后板桥村委会提交的北京市房山区窦店镇人民政府2019年11月18日出具的证明，涉案出租的土地规划用途为一般农用地。上述事实，有双方当事人陈述，柴发机械公司提供的《农村集体资产租赁经营合同书》、收据、照片、通知、发票、发货单、微信记录；板桥村委会提供的《农村集体资产租赁经营合同书》、会议记录、证明及本院委托评估的价格评估报告等在案作证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《土地管理法》相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，双方签订的《农村集体资产租赁经营合同书》虽系板桥村委会及柴发机械公司真实意思表示，但所涉出租6亩土地性质为农用地。《农村集体资产租赁经营合同书》中虽未明确约定租赁土地的用途，但柴发机械公司的经营范围并不涉及农业种植、养殖方面，且合同中又有“乙方在租赁期间未经甲方同意，形成的不动产，如甲方不同意购买乙方需要在合同期满后6个月内全部清除恢复地貌”的表述，合同签订后柴发机械公司也未进行农业种植、养殖，而是准备建造库房，本院综合以上情况可以认定双方签订合同的目的并非用于农业种植等，即诉争合同目的实质改变了农用地的土地用途，将农村建设用地用于非农建设，合同应属无效。又诉争《农村集体资产租赁经营合同书》约定的土地租赁期限为25年，亦远超出合同法中关于租赁合同期限不得超过20年的法律规定，超出部分应属无效。因此，柴发机械公司请求确认双方之间的《农村集体资产租赁经营合同书》无效的请求，本院予以支持。板桥村委会认为合同有效的意见，本院不予采信；因合同无效，板桥村委会要求解除合同及要求柴发机械公司支付违约金的反诉请求，已没有合同依据，故本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于造成合同无效，板桥村委会对外出租农用地给柴发机械公司用于非农业建设经营，存在过错，应承担主要责任；柴发机械公司未慎重审核承租土地的性质即签订合同并进行非农业建设，也存在一定过错，应承担次要责任。合同无效后，确实给柴发机械公司造成围墙建设费用等损失，故板桥村委会应当按照其自身过错责任赔偿柴发机械公司的围墙费用损失。柴发机械公司要求板桥村委会赔偿其经济损失289529元，其中包括租金138000元和已建工程费用151529元的诉讼请求，因柴发机械公司在被有关部门通知停止施工时就已知道涉案土地为农用地，就应知晓其公司已不能将承租土地用于非农业建设经营，但其在此情形下未将承租的土地退还板桥村委会，地上物至其提起本案诉讼时仍未清理，故应视为其停工后一直占有使用承租土地，亦应按实际使用天数支付给板桥村委会土地占有使用费用，土地占有使用费标准应参照合同的租金标准确定。因此，柴发机械公司要求赔偿第一年的租金138000元，本院不予支持；关于柴发机械公司主张的已建围墙工程费用损失部分，本院酌情参照涉案围墙工程价格评估报告的价格评估明细表中的评估总价及措施项目费确定为其围墙工程费用损失，并考虑双方过错责任酌情确定损失为119879元。因涉案围墙不是正规建筑施工企业建设施工，故价格评估明细表中的规费、税金不应计算。关于板桥村委会反诉要求柴发机械公司要求支付第二合同年度租金的138000元的诉讼请求，虽然合同无效，板桥村委会主张租金已无合同依据，但柴发机械公司应按实际使用天数支付给板桥村委会土地占有使用费用。柴发机械公司应支付的土地使用费，本院酌情按照围墙2019年8月左右被拆除确定为土地终止使用期限，并参照合同的租金标准确定使用费标准计算确定。因律师代理费不是合同无效造成的直接损失，而且律师代理费不是合同无效必然发生的费用，柴发机械公司要求赔偿的律师代理费的请求，本院不予支持。因合同无效后柴发机械公司应将土地返还板桥村委会并将地上物清除，板桥村委会要求柴发机械公司将土地恢复原状的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京柴发机械设备有限公司与被告（反诉原告）北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会签订的《农村集体资产租赁经营合同书》无效。二、被告（反诉原告）北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会于本判决生效后7日内赔偿原告（反诉被告）北京柴发机械设备有限公司围墙损失119879元；三、原告（反诉被告）北京柴发机械设备有限公司于本判决生效后7日内给付被告（反诉原告）北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会土地占有使用费126500元；四、原告（反诉被告）北京柴发机械设备有限公司于本判决生效后30日内将位于北京市房山区窦店镇板桥村的城坡西至环村西路50米，北从徐林家前路南往南至环村南路80米，面积6亩的土地范围内的围墙等地上物全部清除，恢复土地原状。五、驳回原告（反诉被告）北京柴发机械设备有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3016元，由原告北京柴发机械设备有限公司负担1870元（已交纳）；由被告北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会负担1146元（判决生效后7日内直接给付原告北京柴发机械设备有限公司）。反诉案件受理费2030元，由被告北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会负担664元（已交纳）；由原告北京柴发机械设备有限公司负担1366元（判决生效后7日内直接给付北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会）。评估费6000元，由被告北京市房山区窦店镇板桥村村民委员会负担（判决生效后7日内直接给付原告北京柴发机械设备有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 路 军二〇一九年十二月十八日书记员 李文秀