河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0922民初4252号原告：李进奎，男，1963年4月26日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：刘相义，男，1958年10月15日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：姚英强，男，1975年6月6日出生，汉族，住河南省清丰县。被告：庞新芳，男，1967年7月5日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。第三人：濮阳市洪泰房地产开发有限公司。住所地：濮阳市中原路中段路南。统一社会信用代码：91410900668899132D。负责人：崔景相，该公司总经理。委托诉讼代理人：范朝阳，河南依言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜晓红，河南依言律师事务所律师。原告李进奎与被告庞新芳、第三人濮阳市洪泰房地产开发有限公司（以下简称“洪泰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李进奎的委托诉讼代理人刘相义、姚英强，被告庞新芳，第三人洪泰公司委托诉讼代理人杜晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李进奎向本院提出诉讼请求：1.解除对位于清丰县××西××小区××房产的查封,2.不得执行位于清丰县××西××小区××房产；3.案件受理费用等诉讼费用由被告和第三人承担。事实及理由：被告与第三人洪泰公司房屋买卖合同纠纷一案，清丰法院作出（2019）豫0922执异23号执行裁定书，查封了原告位于清丰县××西××小区××房产。因该房归原告所有，故提起诉讼。理由如下：一、根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除至此能够的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2017年9月30日，原告与第三人签订的《关于工程款转房款的协议书》即为买卖合同的表现形式，第三人将清丰县××西××小区××房产卖给了原告，该协议合法有效。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；被告请求法院查封前，该房屋的钥匙一直在原告手中，实际上原告已经实际占有了案涉房屋；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第三人由开具了案涉房屋房款发票，证明原告已经付清了全部房款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案涉房屋未办理备案登记是第三人不履行义务的客观原因，并非原告所致。二、根据最高院民事证据规定，已为人民法院生效裁判确认的事实，当事人无需举证证明。清丰法院审理的原告与第三人建设工程合同纠纷一案中，认定了双方签订的《关于工程款转房款的协议书》合法有效，案涉房屋归原告所有。濮阳中院二审中也作出了同样的事实认定。综上，清丰法院对原告房产的查封侵害了原告的合法权益，请求依法解除。被告庞新芳辩称，1.原告提起诉讼适用的法律条款错误，本案应该适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条；2.原告提起诉讼的理由不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告没有在查封前签订有效的商品房买卖合同，原告所购房屋不是用于居住且买受人名下多套房屋。原告并没有实际支付商品房价款。3.原告提起的诉讼也不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。原告诉状中所称交付案涉房屋实际是交付的未竣工验的在建工程。案涉房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用，否则构成违法交付。本案中原告是基于违法交付占有的房屋，不是合法占有。原告没有办理过户登记有自身原因，具有重大过错责任。原告与第三人签订协议时已经具备了签订《商品房买卖合同》及网签备案的条件，到法院查封时已经过去8个多月。因原告怠于登记造成了该房屋所有权仍归第三人所有的事实。原告利用便利条件拥有该商品房及整栋房屋的钥匙实属正常，不属于合法的交房，不等于合法占有该房屋。4.原告提供的一、二审判决也不能阻却人民法院的执行。一、二审判决只是认定了原告与第三人之间的债权债务关系，并没有确定案涉房屋归原告所有，不能阻却法院执行。第三人洪泰公司称，2017年9月30日本公司已与原告签订了关于工程款转房款的协议书，已将该房屋的所有权交于原告以抵偿工程款。（2018）豫0922民初2122号民事判决书以及（2019）豫09民终564号民事判决书已经确认涉案房屋为原告所有，本公司对该部分事实予以认可。本院经审理认定本案事实如下：原告李进奎与第三人洪泰公司、案外人河南开宇建筑有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经本院、濮阳市中级人民法院两级法院审理后，先后作出（2018）豫0922民初2122号民事判决书、（2019）豫09民终564号民事判决书判处。生效判决查明，2017年9月30日原告李进奎与第三人洪泰公司达成了《关于工程款转房款的协议》，协议约定第三人洪泰公司用自己开发的清丰县黄河路熙龙湾小区包括本案争议的7-2-17A01房产在内的五套房产以总价款2259710元由原告李进奎购买，并将2259710元购房款计为第三人洪泰公司已支付给原告李进奎工程款8321017元中的一部分。2017年9月30日，原告李进奎与第三人洪泰公司签订了《〈熙龙湾〉房屋认购书》，双方约定了认购本案争议的7-2-17A01号房产的位置、房号、房款和建筑面积等。2017年10月1日，第三人洪泰公司向原告李进奎出具收据证明收到7-2-17A01号房产购房款431620元。第三人洪泰公司在尚不具备交房条件下将7-2-17A01号房产钥匙交于原告李进奎，由原告李进奎占有了7-2-17A01号房产。另查明，被告庞新芳与第三人洪泰公司房屋买卖合同纠纷一案，被告庞新芳向本院申请财产保全，本院于2018年6月5日作出（2018）豫0922民初1941号民事裁定，裁定查封了第三人洪泰公司名下的本案争议的7-2-17A01号房产，并于2018年11月6日作出（2018）豫0922民初1941号民事判决书，判决第三人洪泰公司于判决生效后十日内支付被告庞新芳购房款402692元，案件受理费7340元，保全费2020元由第三人洪泰公司负担。判决生效后，被告庞新芳于2019年3月5日向本院申请执行，本院2019年5月21日作出（2019）豫0922执350号执行裁定书续封了第三人洪泰公司名下本案争议的7-2-17A01号房产，并于2019年5月27日作出（2019）豫0922执350号之二执行裁定书，裁定将登记在第三人洪泰公司名下位于清丰县黄河路西段路南熙龙湾小区本案争议的7-2-17A01号房产予以拍卖。原告李进奎向本院提出执行异议，本院于2019年9月25日作出(2019)豫0922执异23号执行裁定书，驳回了李进奎的执行异议。本案成讼。以上事实有原告身份证、熙龙湾房屋认购书、（2018）豫0922民初2122号民事判决书、（2019）豫09民终564号民事判决书、(2019)豫0922执异23号执行裁定书、房款收据等在卷予以证实并已经庭审质证，可以作为本案定案的依据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为原告李进奎在本案中是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，首先，原告李进奎与第三人洪泰公司于2017年9月30日达成了《关于工程款转房款的协议》，双方约定将工程款转化为房款并由原告李进奎购买案涉房屋，双方于2017年9月30日补签了《〈熙龙湾〉房屋认购书》，该认购书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且第三人洪泰公司已经开出房款收据并将案涉房产钥匙交于原告李进奎，应认定本案查封案涉房屋前双方即签订了合法有效的商品房买卖合同并已支付了全部购房价款；其次，法律对房屋的占有非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际掌握之中即属实际占有。当事人如能提供房屋准住通知单、房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。本案中，案涉房屋在本院查封前尽管未达到交房条件，但第三人洪泰公司已经将案涉房屋钥匙交于原告李进奎，原告李进奎取得对案涉房屋的实际控制并不违反相关法律规定，应认定原告李进奎已合法占有了案涉房屋；第三，因案涉房屋尚未达到交付条件，故原告李进奎未办理过户有外在客观原因，非原告李进奎本人原因。综上，本院认为，原告李进奎请求排除对案涉房屋的强制执行依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：解除对清丰县黄河路西段路南熙龙湾小区7-2-17A01号房产的查封并不得强制执行。案件受理费7340元，由原告李进奎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。本院(2019)豫0922执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王瑞启审 判 员  邵高冲人民陪审员  刘现锋二〇一九年十二月二十三日书 记 员  和会铭