重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝05执异685号案外人：重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市九龙坡区杨家坪直港大道17号建设大厦，统一社会信用代码11500107009292855T。法定代表人：代江，主任。委托诉讼代理人：王志刚，重庆海外律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴强，重庆海外律师事务所律师。申请执行人：重庆建工第八建设有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥正街21号，统一社会信用代码91500000203137250B。法定代表人：郭可，董事长。被执行人：重庆无极房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路76号第22层，统一社会信用代码91500108057759579W。法定代表人：邓昊，执行董事。被执行人：重庆一帆房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区健康路46号8-8#，统一社会信用代码915001037748741310。法定代表人：刘英华，执行董事兼总经理。本院在执行重庆建工第八建设有限责任公司（以下简称建工八建公司）申请执行重庆无极房地产开发有限公司（以下简称重庆无极公司）、重庆一帆房地产开发有限公司（以下简称重庆一帆公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人重庆市九龙坡区住房和城乡建设委员会（以下简称九龙坡住建委）对执行位于重庆市九龙坡区中梁山X村X号5幢1-3、1-6、2-3、5-2、13-3号和3幢2-7、3-6、5-6、9-10号共9套房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人九龙坡住建委称，1、查封的案涉9套房屋系征收安置房，位于重庆市九龙坡区中梁山X村X号，属于X家园小区。该小区为2006年重庆市经济适用住房项目，实施单位为重庆一帆公司等。根据相关行政文件，X家园项目建成后，用作征收安置房源，不得对外销售。2013年9月29日和11月，原重庆市九龙坡区房屋管理局（以下简称九龙坡房管局）作为征收实施单位与重庆一帆公司签订了两份《危旧改安置房委托代建协议》，约定九龙坡房管局向重庆一帆公司购买X家园182套住宅用作征收安置房源。项目竣工后，重庆一帆公司将182套安置房交付给了房管局，其中已经实际安置178套。查封的9套房屋中有5套已与被征收人签订了安置协议，其余4套纳入征收安置房源待被征收人选择。2、案外人系被查封房屋的实际权利人。案外人按照上述代建协议的付款约定，于2018年之前已经支付全部购房款，房屋交付后，一直由案外人实际占有使用并交纳物管费。另根据重庆市危旧房改造政策，应由开发商直接办证给安置户，未办理过户登记手续非案外人自身原因所致。综上所述，法院查封上述9套房屋之前，案外人已经和重庆一帆公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，占有使用了案涉房屋，未办理过户登记系安置房的特殊用途及政策要求。因此，请求解除对上述9套房屋的查封并中止执行。本院查明，2018年5月3日，本院作出（2017）渝05民初690号民事判决，主要内容为：由重庆无极公司支付建工八建公司工程款161,709,778.92元及利息；重庆无极公司返还建工八建公司保证金1950万元及利息；建工八建公司在工程款161,709,778.92元范围内对重庆X大厦工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；重庆一帆公司承担连带保证责任等。判决生效后，重庆无极公司、重庆一帆公司未履行义务，建工八建公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年4月24日作出（2019）渝05执632号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人重庆一帆公司所有的位于九龙坡区中梁山X村X号的房产，案涉9套房屋包含在内。查封期限为三年。另查明，2011年重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称重庆市国土房管局）关于同意延长九龙坡区建立X家园安置房项目行政确认有效期的通知（渝国土房管［2011］497号），载明：重庆一帆公司和重庆重变电器有限责任公司负责实施的“建立X家园项目”建成后，除原地拆迁安置外，剩余房源由区政府统一回购用作征收安置房源，不得对外销售。2013年9月29日，九龙坡房管局（甲方）与重庆一帆公司（乙方）签订《危旧改安置房委托代建协议》，主要约定：为配合我区危旧房改造实施步伐，落实好被征收户安置房源储备，就甲方委托乙方建设的建立X家园安置房项目ABCD部分住宅作为征收安置房源事宜，签订以下协议条款：甲方委托乙方代建住宅房屋坐落中梁山X村1号，总建筑面积7157.56平方米，总套数100套，代建房屋单价按建筑面积3450元/平方米计价，预计代建房总价款2469.3582万元。同年11月，双方再次签订《危旧改安置房委托代建协议》，就甲方委托乙方建设的建立X家园安置房项目E栋住宅作为安置房源签订协议，主要约定：总建筑面积5933.65平方米，总套数82套，代建房屋单价按建筑面积3450元/平方米计价，预计代建房总价款2047.109万元。之后，九龙坡房管局委托代建的182套安置房，最终测绘面积为13180.76平方米，按上述协议约定的单价计算，总金额为45,473,622元。九龙坡房管局从2012年到2018年期间，向重庆一帆公司付清了上述房款。X家园项目竣工后，重庆一帆公司将上述182套房屋移交给了九龙坡房管局。案涉的9套房屋（九龙坡区中梁山X村16号5幢1-3、1-6、2-3、5-2、13-3和3幢2-7、3-6、5-6、9-10号共9套房屋）包含在上述182套房屋之中。建立X家园小区原房屋楼栋的编号为A、B、C、D、E栋,现已改为1、2、3、4、5栋。其中，5栋13-3号房系2015年8月18日九龙坡房管局与被征收人刘泽伦签订的《渝黔客运线建设工程（九龙坡北段工程）房屋征收项目产权调换协议书》中约定安置给被征收人的房屋；5栋5-2号房系2015年3月8日九龙坡房管局与被征收人刘平均签订的《渝黔铁路客运线建设工程（天灯堡节点工程）房屋征收项目产权调换协议书》中约定安置给被征收人的房屋；3栋3-6号房系2015年12月17日九龙坡房管局与被征收人袁祖云签订的《玉清寺新增储备片区房屋征收项目产权调换协议书》中约定安置给被征收人的房屋；3栋5-6号房系2014年12月10日九龙坡房管局与被征收人袁剑、袁淑蓉签订的《轮胎厂家属区旧城改建房屋征收项目房屋征收补充安置协议书》中约定安置给被征收人的房屋；3栋9-10号房系2013年11月8日重庆市九龙坡区土地整治储备中心与被拆迁人殷本明签订的《房屋拆迁安置协议书》中约定安置给被拆迁人的房屋。另外4套房屋系2013年11月九龙坡房管局与重庆一帆公司签订的《危旧改安置房委托代建协议》中委托代建的82套房屋中的4套，作为九龙坡房管局的征收安置房源供被征收人选择。再查明，2019年9月24日，重庆贝安物业管理有限公司出具“情况说明”，称其司于2012年和重庆一帆公司签订物业服务合同，其司入驻小区提供物业服务时，小区有182套房屋系九龙坡住建委（原九龙坡房管局）的安置房，已安置的178套房屋，被安置人均交纳了物管费，未接房的安置房物管费全部由九龙坡住建委交纳。又查明，根据2008年4月2日重庆市人民政府《关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》（渝府发［2008］37号文），载明：“被拆迁人取得安置房申请土地房屋权属登记除工本费外，免相关契税和规费。由政府和储备机构统一购买用于拆迁安置的房屋，安置被拆迁人后，其两次转移登记实行并案办理，免相关契税和规费”。重庆市国土房管局2014年7月11日《关于群众房屋办证有关问题的意见》（渝国土房管[2014]443号），也明确“对安置房涉及多次转移登记的，实行并案办理，并免除之前各次转移登记的相关契税和规费”。现案涉的其中5套房屋安置给被征收人后，重庆一帆公司一直未给被征收人办理房屋产权过户手续。另外4套未被选定，仍登记在重庆一帆公司名下。还查明，根据2019年1月22日中共重庆市九龙坡区委机构改革协调小组办公室《关于区级部门机构和人员转隶的实施意见》（九龙坡委机改办［2019］1号），原区房屋管理局机关行政人员等整体转入区住房和城乡建委。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人九龙坡住建委在法院查封案涉房屋之前与被执行人重庆一帆公司签订了两份《危旧改安置房委托代建协议》，该委托代建协议具备房屋买卖合同的构成要件，可以认定双方的委托代建协议实为原九龙坡房管局向重庆一帆公司购买房屋182套作为征收安置房源（案涉9套房屋包含在内），该买卖合同合法有效，且案外人已按约定付清全部房款，并合法占有了案涉房屋，现房屋未办理产权过户登记手续，非案外人自身原因所致。故案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对重庆市九龙坡区中梁山X村X号5幢1-3、1-6、2-3、5-2、13-3号和3幢2-7、3-6、5-6、9-10号共9套房屋的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 蒋晓亮二〇一九年十二月十九日书记员 吴 娅