湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5249号上诉人（原审被告，反诉原告）:常振亚，男，1986年4月24日出生，汉族，住湖南省长沙县，现居住于上海市闵行区华东师范大学。委托诉讼代理人:王成，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）:苏利，女，1976年7月24日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：邹习武，汨罗市正言法律服务所法律工作者。原审第三人:王玲，女，1985年5月24日出生，汉族，住湖北省崇阳县。上诉人常振亚因与被上诉人苏利、原审第三人王玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初7942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人常振亚的上诉请求：依法发回重审或撤销一审判决，判决被上诉人违约并解除买卖合同。事实和理由：一、一审认为上诉人口头加价导致无法公证是错误的，且有无办理公证并非本案争议焦点；同时，被上诉人与新环境工作人员串通，推脱，不愿帮上诉人还贷，系真正的实质违约与合同违约，此外，被上诉人强制要求上诉人签补充协议及20年的租赁合同没有依据，上诉人有权拒绝。二、本案房屋买卖合同没有变更，应当按照合同约定的顺序履行，且上诉人一直在积极促进合同的履行；同时，一审法院认定被上诉人系行使不安抗辩权是错误的。三、一审法院在被上诉人违约金的情况下，判决合同继续履行是错误的，且对房屋增值部分没有进行各方当事人之间的利益平衡，不利于矛盾的平息；此外，一审法院未追加王玲为被告及未适用普通程序审理案件，属于程序违法。被上诉人苏利答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。苏利的一审诉讼请求：1、常振亚与王玲继续履行与苏利签订的房屋买卖合同；2、常振亚与王玲向苏利支付壹拾柒万元违约金；3、本案的全部诉讼费用由常振亚承担。常振亚的一审反诉请求：1、请求判令解除合同；2、请求判令苏利承担常振亚律师费损失10000元；3、请求人民法院判令本案全部诉讼费用由苏利承担。一审法院经审理查明：1、2017年4月22日，苏利（乙方）委托苏琴与常振亚（甲方）以及湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方，以下简称新环境公司）签订了《房屋买卖合同》（合同编号：492833265654）。合同约定：甲方将坐落于长沙县星沙街道星沙大道与望仙路交汇处蓝山郡三期B栋3009房出售给乙方，建筑面积为100.81平方米，房屋总价为85万元；乙方应于2017年4月22日支付甲方购房定金4万元，并由丙方指定账户托管；乙方帮甲方提前还贷，并在办理手续时支付甲方购房首付款24万元，双方最迟应于2017年8月25日之前办理该手续；甲方应于2017年4月25日前向涉案房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息的申请，且最迟应于2017年9月30日前办理完毕解除抵押登记的手续；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款45万元，由贷款银行直接放款至甲方指定账户；乙方在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房款11万元；交房时，乙方支付甲方交房尾款1万元；合同签订当日甲方支付丙方居间服务费8500元；该房屋甲方需要乙方提供首付款用于银行提前还贷，甲乙双方必须做全权委托公证到丙方指定人名下。2、合同签订后，苏利支付了4万元定金，并交由新环境公司指定账户托管，新环境公司扣除常振亚应当支付的居间费8500元后，将剩余定金31500元转账至常振亚银行账户。合同签订后第二天，卖方提出加价，无法办理合同约定的公证。为了保护买方的资金安全，新环境公司提出由买卖双方签订《补充协议》和《房屋租赁合同》，但双方就交房时间未协商一致，故没有签订《补充协议》和《房屋租赁合同》，《房屋买卖合同》也未继续履行。3、涉案房屋系常振亚与王玲的夫妻共同财产，王玲虽未在合同上签名，但其知晓房屋买卖事宜。一审法院认为，一、王玲虽未在合同上签字，但其知晓房屋买卖事宜，故对于其“对于房屋买卖合同的基本内容和信息都不清楚”的答辩意见不予支持。二、依法成立的合同，对当事人均具有约束力。常振亚与苏利于2017年4月22日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同双方应当按上述合同约定全面履行各自义务。卖方在合同签订后提出加价，致使无法办理公证，违约在先。之后双方就签订《补充协议》和《租赁合同》的事宜未协商一致，故苏利拒绝先提供资金帮常振亚还贷系行使不安抗辩权，不属于违约。常振亚以苏利未提供资金还贷为由主张解除合同并要求苏利承担其支付的律师费10000元不能成立，不予支持。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，苏利主张常振亚支付170000元违约金过高，明显超出其损失，酌情支持5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、常振亚、王玲继续履行与苏利签订的《房屋买卖合同》（合同编号：492833265654）；二、常振亚、王玲于本判决生效之日起五日内向苏利支付违约金5000元；三、苏利于本判决生效之日起十日内向常振亚、王玲支付购房款240000元用于偿还银行贷款；四、常振亚、王玲于苏利履行第三项判决后五日内还清银行贷款，并向不动产登记中心提交解除房屋抵押登记的申请；五、苏利于房屋抵押解除后两日内向常振亚、王玲支付购房款560000元；六、常振亚、王玲于苏利履行第五项判决后两日内将房屋过户给苏利，过户需缴纳的税费由苏利承担；七、苏利于新产权证收讫之日向常振亚、王玲支付剩余房款10000元；八、常振亚、王玲于苏利履行第七项判决后两日内将房屋交付给苏利；九、驳回苏利的其他诉讼请求；十、驳回常振亚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取1850元，反诉费25元，共计1875元，由苏利承担875元，由常振亚承担1000元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，常振亚与苏利签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效。本案中，房屋买卖合同签订后，常振亚一方提出加价，同时，全权委托公证未办理，且之后双方就签订《补充协议》和《租赁合同》的事宜亦未协商一致，因此，在此情况下，苏利拒绝先提供资金帮常振亚还贷具有正当理由，故一审认为常振亚以苏利未提供资金帮其还贷为由提出解除合同的诉请不能成立，《房屋买卖合同》应当继续履行，并无不当。但本案中，常振亚提出加价的行为属于要约，并不构成违约，故一审判决其承担违约责任不当，应予纠正。综上，上诉人常振亚的部分上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初7942号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第十项；二、撤销湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初7942号民事判决第二项、第九项；三、驳回苏利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1875元，二审案件受理费3700元，共计5575元，由常振亚负担3975元，苏利负担1600元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十二月十六日书记员 肖佳敏