河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6078号上诉人（原审原告）：李建华，女，1956年8月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张洪超，男，1978年11月2日出生，汉族，住北京市西城区，系李建华之子。委托诉讼代理人：李红伟，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵贵生，男，1982年8月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告）：三河市顺心置地房产经纪有限公司。住所地河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南，统一社会信用代码：91131082557660129U。法定代表人：宋润姬，董事长。委托诉讼代理人：于永超，男，1991年9月4日出生，满族，住河北省承德市平泉县，系该公司员工。上诉人李建华因与被上诉人赵贵生及被上诉人三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂县人民法院（2018）冀1028民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李建华上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审法院未予支持上诉人李建华本案诉请的解除涉案房屋买卖、补充协议缺乏事实及法律依据；原审法院未判令赵贵生返还李建华已付购的房款及利息，亦未判令顺心置地公司返还中介费6万均缺乏事实及法律依据。原审法院未查明涉案买卖合同是否能继续履行。原审判决认定事实亦有误。被上诉人顺心置地公司亦有违约之行为。顺心置地公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。赵贵生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。李建华向一审法院诉请：1、解除与被告赵贵生签订的房屋买卖合同、补充协议，被告赵贵生应向原告返还已付房款800000元及银行利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，给付自2017年1月8日至实际给付之日止）；2、被告返还60000元购房款及银行利息（按照10%标准计算，自2017年4月14日起至实际给付之日止）；3、被告顺心公司返还中介费60000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院查明：2017年1月18日，在被告顺心公司的居间服务下原告代理人张洪超与被告赵贵生签订房屋买卖合同、居间服务合同、授权网签委托书、交易服务代理合同、补充协议各一份。房屋买卖合同约定原告购买被告赵贵生所有的位于河北省大厂回族自治县房屋，总价款为2250000元，建筑面积87.76平方米，签订合同当日支付定金800000元，拟贷款金额为1450000元；补充协议约定，原告分别于2017年1月8日、1月13日、2月17日向被告赵贵生支付定金20000元、80000元和700000元，买卖合同签署时，该定金则视为首付款的一部分，同时约定在办理房屋所有权转移登记手续时，被告赵贵生无条件配合原告李建华过户到其指定的第三方名下；交易服务代理合同约定，原告向被告顺心公司支付居间服务费45000元，过户服务费3000元，贷款服务费3000元，评估服务费11250元。合同签订后，原告向被告赵贵生支付首付款800000元，向被告顺心公司支付居间服务费用62250元；被告赵贵生将房屋交付原告。2017年4月14日，在被告要求下，原告向被告赵贵生支付60000元，作为首付款一部分，被告赵贵生承诺此款按照10%给付原告利息。另查明，本案发回重审后，原告向大厂回族自治县房产管理局调取双方合同备案登记情况，并要求该单位对限政策出台后相关政策实施进行信息公开，该单位向原告出具了政府信息公开内容，内容为：“1.《大厂回族自治县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康的实施意见》。2.《大厂回族自治县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康的实施意见》后，对于网签、交易遗留问题无后续解决方案和文件。《大厂回族自治县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康的实施意见》出台后发生的交易，严格执行政府限购政策；在此以前发生的交易按照限购前政策执行。3.大卫城易园16-1-304房屋，有过登记记录，但无资料。卖方：赵贵生；买方：李建华。大厂回族自治县房产管理局（加盖公章）2019年1月7日”。2019年2月19日，原告以该公开信息不符合其要求为由将大厂回族自治县住房和城乡建设局（原大厂回族自治县房产管理局合并单位）向本院提起行政诉讼，本院依法驳回原告李建华的诉讼请求，原告李建华不服该判决上诉于廊坊市中级人民法院，廊坊市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）冀10行终208号行政判决书，判决驳回原告李建华的上诉，维持原判。再查明，2016年4月，廊坊市政府就出台了《关于完善住房体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称廊九条），其中第四条明确规定：“包括在大厂回族自治县区域内实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且首付款比例不低于30%。”2017年6月，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定“非大厂回族自治县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。本县户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本县购买住房。”原告户籍地为北京市，其户籍家庭在大厂县区域内无其他房产。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《授权网签委托书》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》、《告知书》《交易双方信息表》、银行汇款凭证、收条、收据、大厂回族自治县房产管理局出具的政府信息公开函件、（2019）冀10行终208号行政判决书，被告赵贵生提供的《房屋买卖合同》、《授权网签委托书》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》、《补充协议》及原告与被告赵贵生、被告顺心公司的当庭陈述在案为凭。一审法院认为：合法的买卖关系应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯等按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告李建华与被告赵贵生签订的《房买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，原、被告的买卖行为不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告与被告赵贵生双方于2017年1月签订的房屋买卖合同后，大厂县于2017年6月才出台限购政策对区域内商品房市场交易对不符合条件的购房当事人进行了限购。但每一个政策出台一般情况下是对出台后的行为产生政策性约束力，除非政策对当事人在政策出台前的行为在政策中另有特别规定的除外。本次出台的限购政策对出台前的交易行为并未进行特别的规定，但大厂回族自治县房产管理局向原告出具的政府信息公开内容已明确“限购政策出台后对于网签、交易遗留问题无后续解决方案和文件，对限购政策出台后发生的交易，严格执行政府限购政策；在此以前发生的交易按照限购前政策执行。”原告虽非大厂县本地户籍，但其未提供证据证明其家庭户在大厂县区域内已拥有其他的房产，因此双方房屋买卖行为亦不受2016年4月廊坊市出台的限购政策影响。故2017年6月限购政策出台后对原告与被告赵贵生在限购政策出台前签订的合同的履行应不受该限购政策的约束。且在限购政策出台前，被告赵贵生已将涉案房屋交付给原告，原告亦向被告赵贵生支付了部分购房款，双方就合同的部分权利、义务已履行完毕。原告与被告赵贵生双方签订的房屋买卖合同在限购政策出台之前就已成立并生效，双方并已按照合同约定履行了部分义务，为了维护社会交易的稳定，双方的买卖合同不宜解除，原告李建华、被告赵贵生双方应按照合同约定继续履行房屋买卖合同的义务。关于原告诉称的合同约定原告可以将涉案房屋过户至其指定的案外人名下，现原告曾指定的案外人李浩然（音）因不符合限购政策无法办理过户亦应解除合同的意见，因原告未提交其指定的案外人李浩然（音）任何个人信息资料，无法确定案外人李浩然（音）的任何信息身份，无法认定原告与案外人李浩然（音）间存在亲属关系，原告将其从被告赵贵生处购买的房屋直接过户至与其没有任何关系的案外人名下，该行为可能回避了国家在二手房交易中的国家相前税收政策，对这种交易行为，法律不予支持。即使原告可以指定将涉案房屋过户至案外人名下，因合同中未明确约定特定的案外买受人，如何选择符合法律法规及政策规定的过户条件的案外人系原告的权利及义务，并非是被告的义务，其指定的第三人不符合过户的相关规定，应由原告自行承担责任。且大厂回族自治县房产管理局向原告出具的政府信息公开内容中，已明确双方签订的房屋买卖合同已在房管部门进行了登记，登记买方为原告李建华，卖方为被告赵贵生。原告以其指定的案外人不符合限购政策无法过户为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，亦是理据不足。综上，原告单方解除合同既无合同依据亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除的情形，故对原告要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并返还购房款的诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赵贵生退还60000元购房款及利息（按10%支付利息）的诉讼请求，因双方均认可该款项系为支付的购房款，现合同不能解除，原告要求退还该笔购房款无法律依据，至于双方对该笔款项的利息约定，双方可以在继续履行合同过程中协商解决，亦可以按照其他的法律关系另行处理。关于原告要求被告顺心公司退还中介费60000元的诉讼请求，因三方已单独签订了居间服务合同，中介费收取及退还应由居间服务合同约定及居间合同的相关法律规定进行调整，与本案买卖合同不属于同一法律关系，双方间因居间合同发生的纠纷，应另行依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告李建华的诉讼请求。案件受理费13000元，财产保全费5000元，共计18000元，由原告李建华负担。二审中，上诉人李建华欲提交六组新证据。即证据1（《大厂县政务服务中心查询登记号》及照片、大厂县政务服务中心房产管理局分中心现场咨询录音及录音文字整理材料、河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028行初9号行政判决书）、证据2三方商谈合同录音及录音文字整理材料、证据3《河南省长葛市坡湖镇坡李村村委会证明》及李浩然身份证复印件、证据4（张洪超与中介马海棠微信聊天记录、张洪超与中介马海棠的通话录音及录音文字整理材料、赵贵生与张洪超微信聊天记录、大厂回族自治县法院庭审笔录）、证据五张洪超与廊坊市房屋交易中心工作人员通话录音及录音文字整理材料、证据六微信聊天记录，欲证明李建华诉请解除房屋买卖合同具有事实及法律基础。根据证据的形成时间和记载内容及来源，对于上诉人提交的第1、2、4、6组证据，二被上诉赵贵生和顺心置地公司均认为该证据形成于一审法院开庭前，不属于二审中的新证，对此不予质证。经本院释明后，上诉人对于其逾期举证亦未作出合理合法的解释。上诉人对于上述四组证据的逾期举证存在重大过失，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条之规定，本院对于该四组证据不予采纳。对于上诉人二审中提交的证据3和5，二被上诉人赵贵生和顺心置地公司对此质证称，对于该两组证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不认可；且对上诉人证明目的亦不予认可。结合各方当事人对该证据的发表的意见及在案的其它相关证据，本院对于该第3组和第5组证据与本案的关联性及证明目的均不予认定。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，上诉人李建华诉被上诉人赵贵生及被上诉人顺心置地公司之间房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人与上诉人及居间方所签订的《房买卖合同》和《居间服务合同》及《补充协议》系其真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。故各方当事人均应依约全面履行涉案房屋买卖合同。涉案房屋买卖合同的签订早于限购政策的出台，且结合涉案房屋合同的签订、定金交付、首付款交付、房屋交付的履行来看，双方均对合同积极的予以了履行。故此，上诉人以政府出台房屋限购政策，上诉人不具备购房资格为由，请求解除合同返还房款和利息及中介费，但均未提供有效的证据予以佐证，缺乏事实基础，亦不符合法律之规定。原审法院对于本案所涉纠纷的裁判亦无不当之处，上诉人李建华诉请解除涉案房屋买卖合同的法定事由和约定事由均不具备，故上诉人的本案诉请均理据不足，故本院对于其相关主张亦均不能予以支持。对此，本院予以维持。综上所述，上诉人李建华的上诉理由不能成立，其相应的上诉主张本院亦不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由上诉人李建华负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年十二月三十日法官助理马占书记员吕娜