吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5660号上诉人（原审被告）:晏勤，女，1973年12月12日生，汉族，住长春市。委托诉讼代理人：张顺，男，1970年12月18日生，汉族，住长春市。与晏琴系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：长春鑫德物业服务管理有限公司，住所地长春市汽车开发区。法定代表人:高志军，该公司经理。委托诉讼代理人：韩东旭，吉林翔韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂林，吉林翔韵律师事务所律师。上诉人晏勤因与被上诉人长春鑫德物业服务管理有限公司（以下简称鑫德物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初4055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫德物业向原审法院提出诉讼请求：1.晏勤给付鑫德物业物业费6600元（2016年4月25日至2019年4月25日）；2.晏勤支付违约金462.56元，自2019年4月26日起（以6000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算至给付之日止）；3.本案诉讼费由晏勤承担。事实与理由：2016年4月26日，鑫德物业与晏勤所在的业主委员会签订了《超达家园物业服务合同》，合同期限为五年。合同签订后，鑫德物业按照约定为全体业主提供了尽职尽责的物业服务，然而，晏勤一直拖欠物业费及逾期违约金28281元。对于上述欠费，虽鑫德物业多次以电话及上门服务方式进行催收，但晏勤置之不理。故诉至法院。晏勤在原审时辩称：一、鑫德物业提交的民事诉状中对晏勤张冠李戴，诉讼请求与所提事实自相矛盾。二、鑫德物业依据2016年4月26月签订的《超达家园物业服务合同》系虚假合同。三、截止目前为止，业主委员会从未有任何人就物业费进行过催交。四、本案中鑫德物业的起诉依据就是案涉物业合同，鑫德物业需提供相关证据证明案涉物业合同为真。鑫德物业并不能证明案涉物业合同为真，说明案涉物业合同是鑫德物业与部分业委会成员采取恶意串通手段制造的虚假合同，该合同对业主没有法律约束力，且侵犯了业主的知情权、决定权、接受良好服务的权利等多项权益。因此，该合同因违反法律规定而无效，鑫德物业无权据其向晏勤主张物业服务费。综上所述，鑫德物业通过恶意串通手段伪造虚假合同、虚构事实，仅仅凭一份签订时间在业委会物业选聘公告和业主自荐之前的虚假合同，起诉晏勤欠缴物业费，其民事起诉状所写诉讼请求与理由自相矛盾，该诉讼请求于法无据，与事实不符。原审法院认定事实:2016年4月25日，为超达小区提供物业服务的物业公司物业服务合同到期，超达家园业主委员会委托鑫德物业为小区提供物业服务。2016年5月初，经过公示、告知、社区指导和监督、竞聘等一系列程序，鑫德物业成为超达家园小区的物业服务企业，并与超达小区业主委员会签订物业服务合同。合同期限为五年。合同约定：物业管理服务费1元∕月·平方米，电梯费0.3元/月·平方米，垃圾处理费7元∕月/户。晏勤系该小区12栋1102室业主，房屋建筑面积135.79平方米。自2016年4月26日至2019年4月26日止，晏勤未向鑫德物业交纳物业费、电梯费及垃圾处理费。根据鑫德物业与超达家园小区签订的《超达家园物业服务合同》的相关规定，晏勤应缴纳2016年4月26日至2019年4月26日期间的物业费1元∕月·平方米×135.79平方米×36个月=4888.44元、电梯费0.3元/月·平方米×135.79平方米×36个月=1466.53元、垃圾清理费7元∕月/户×36个月=252元，以上合计6606.97元。另外晏勤陈述了鑫德物业在该小区物业服务中存在瑕疵等情况。原审法院认为：鑫德物业系超达家园的物业服务企业，晏勤系超达家园小区的业主，晏勤虽对超达家园业主委员会与鑫德物业签订的《超达家园物业服务合同》有异议，但鑫德物业是经过超达家园小区业主委员选聘程序选聘的物业服务企业，与业主委员会签订了物业服务合同，且鑫德物业确实在2016年4月26日之后提供了物业服务，双方之间形成了物业服务合同法律关系，故对鑫德物业主张的物业费及其他费用合计6600元，予以支持。对于鑫德物业主张违约金的诉讼请求，由于鑫德物业为超达家园小区业主提供的物业服务中确实存在服务瑕疵等情况，对于鑫德物业主张晏勤支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：一、晏勤给付鑫德物业2016年4月26日至2019年4月26日期间拖欠超达家园小区12栋1102室房屋的物业费、电梯费、垃圾处理费合计6600元；二、驳回鑫德物业其他诉讼请求。案件受理费50元，由晏勤负担。宣判后，晏勤不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.鑫德物业返还侵占所有、属于晏勤的不当得利；3.鑫德物业在小区业主群里向晏勤道歉；4.一、二审诉讼费用由鑫德物业承担。事实及理由：1.案涉物业服务合同系虚假合同。物业选聘工作发生在2016年5月，但案涉物业服务合同却在2016年4月26日签订，故案涉合同系虚假合同。2.案涉物业服务合同系无效合同。首先，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，2016年4月26日前，超达家园未召开过业主大会选聘鑫德物业，案涉物业合同也未经业主大会批准。其次，案涉物业合同上甲方处只有5人签字，其中赵品正并非业委会委员，签字人数不足业委会人数一半，且业委会成员都是不合法的，其在合同上签字不具备法律效力。再次，业委会任期一般三年，原业委会2013年2月选举产生，任期到2016年2月届满，过期的业委会无权代表业主大会与物业公司签订物业服务合同。此外，案涉合同有效期5年，超出一届业委会任期，显失公平。最后，业主委员会未就案涉物业服务合同进行过公告，小区业主并未知悉案涉物业服务合同的内容。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。鑫德物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。物业与小区业主委员会签订的合同是双方真实意思表达，鑫德物业依法收取物业服务费，是其权利，不存在不当得利，故晏勤增加的上诉请求依法不能成立。道歉问题，由于鑫德物业没有重大过失，不存在道歉问题。一二审诉讼费由晏勤承担。二审中，为证明其主张，晏勤向本院提交如下证据：证据一：2013年3月25日在朝阳区房管局物业办备案的《朝阳区超达家园业主大会议事规则》第八条、《超达家园业主委员会备案登记表》、2013年2月7日《超达家园业主委员会选举情况统计表》，证明：2016年4月25日签订合同时，业委会到期已没有资格与鑫德物业签订合同。鑫德物业质证意见：这个属于规范性文件，规范的是业主与业主委员会之间的关系，与物业公司没有关系。证据二：朝阳区前进街道办事处出具的,超达家园业主委员会聘请物业公司的情况说明，证明2016年5月13日晚上17:30分，李书记与赵壮副书记等5人前往投票现场监督投票，因街道与社区无保存档案的职责，故告知业委会与鑫德物业所有材料必须到住建局物业办存档。鑫德物业质证意见：证据的真实性没有异议。证明的问题有异议。证明上写到通知物业将材料到住建局物业办存档，我方没有收到通知。此证明属于单位出具证据资料的情况，根据民诉法及民诉法解释，单位出具证明材料应当由负责人签字或盖章并由经办人签字，否则不具有证据效力。本情况说明都没有。此份证据证明鑫德物业被选聘为物业服务公司是在有关部门监督下进行的，程序合法，物业服务资格合法，物业服务合同是真实有效的。证据三：朝阳区住建局出具的关于朝阳区超达家园物业服务合同未在我局备案的情况说明。证明：鑫德物业说的在街道、物业办等备案是虚假的。两份证明都是通过政府信息公开申请的，手段合法，出具证据有效，两份证据具有关联性。鑫德物业质证意见：对该证据真实性没有异议。我方认为备案并不是物业服务合同成立生效的条件，因此，该证据不能证明晏勤不交物业费成为法定的理由。此证明属于单位出具证据资料的情况，根据民诉法及民诉法解释，单位出具证明材料应当由负责人签字或盖章并由经办人签字，否则不具有证据效力。物业服务合同已经实际履行，晏勤交纳物业服务费是物业管理条例第七、四十一条法定义务及合同的约定义务。本案经二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，超大家园业主委员会于2019年8月28日出具《超达家园物业服务合同情况说明》，内容为：在2016年4月25日前期物业公司服务合同期到期，没有竞聘新物业公司为超达家园服务的这段时间，超达家园业主委员会委托鑫德物业为小区暂时服务，并在社会和小区业主推荐物业公司进行竞聘。鑫德物业也可以参加，如果竞聘成功，签订合同时，合同签订日期从2016年4月26日起，经过公示、竞聘等工作（社区工作人员在场监督），鑫德物业竞聘成功，所有服务合同签订日期是2016年4月26日。本院认为：关于业主委员会与鑫德物业签订的《超达家园物业服务合同》的效力，及晏勤应否给付物业费等费用的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”超达家园业主委员会作为全体业主选聘的执行机关与鑫德物业签订的《超达家园物业服务合同》，对全体业主具有拘束力。晏勤主张业委会已经任期届满、非依法成立，对外签订物业服务合同未经业主大会同意，应为无效合同,理由不成立。首先，业委会签订物业服务合同是履行其职责，根据晏勤提供的竞聘物业服务企业时多方竞聘的过程，及朝阳区前进街道办事处出具的超达家园业主委员会聘请物业公司的情况说明来看，能够认定鑫德物业是通过公开程序中标，全程有街道人员参与监督。程序符合法律规定。其次，业委会当时是否已到任期、成员身份是否经过业主大会选举，鑫德物业无法进行实质审查，备案与否并不影响《超达家园物业服务合同》的效力。因此，在晏勤不能提供证据证明业委会与鑫德物业存在恶意串通损害其利益的情况下，应认定合同合法有效。业委会签订合同时是否经过业主大会同意、是否损害晏勤利益，其可通过另诉处理，不属于本案物业合同纠纷审理范围。现鑫德物业已经按照合同约定对超达小区提供了物业服务，超达家园业主委员会出具的情况说明也对合同中约定的服务期早于竞聘时间做出了解释，符合多方竞聘时小区无人提供服务的客观实际。故原审法院判决晏勤从2016年4月26日起支付物业费、电梯费、垃圾处理费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。苗立波的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人晏勤负担。本判决为终审判决。审 判 长 白业春审 判 员 闫 冬审 判 员 于小依二〇一九年十二月十七日法官助理 尤文汇书 记 员 王 建