广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1265号上诉人(原审原告)：阙立仁，男，1944年3月4日出生，汉族，现住广东省乐昌市。上诉人(原审原告)：周惠英，女，1955年3月4日出生，汉族，现住广东省乐昌市。委托诉讼代理人：阙立仁，身份事项同上，系周惠英丈夫。上诉人(原审被告)：乐昌市碧桂园房地产开发有限公司。住所地：广东省乐昌市乐城河南石子坑乐昌碧桂园销售中心内102室。法定代表人：兰毅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈植林，该公司职员。委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。上诉人阙立仁、周惠英因与上诉人乐昌市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“乐昌碧桂园”）商品房销售合同纠纷一案,不服广东省乐昌市人民法院（2018）粤0281民初1609号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人阙立仁、上诉人乐昌碧桂园委托诉讼代理人陈植林、卓友陆到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。阙立仁、周惠英上诉请求：一、关于乐昌碧桂园凰鸣翠岭三街1座108房（以下简称108号步梯房），1.维持一审判决第一项；2.返还阙立仁、周惠英案件受理费5483.8元；3.由乐昌碧桂园承担诉讼费用。二、关于乐昌碧桂园凰鸣翠岭33街19号别墅（以下简称19号别墅），1.改判乐昌碧桂园在判决下达之日起，三个月内将违法铺设的公共排污管道系统移出阙立仁、周惠英的私人花园领地，且在移出施工时，不得损坏阙立仁、周惠英私人花园领地的地貌及相应的设施，如有损坏按实际损坏情况向阙立仁、周惠英赔偿损失。若乐昌碧桂园实施上述做法存有困难，可与阙立仁、周惠英协商采取租赁相应部分土地方式将上述设施留在私人花园领地，租赁价格由阙立仁、周惠英和乐昌碧桂园协商解决；2.改判乐昌碧桂园支付阙立仁、周惠英租金22500元。因乐昌碧桂园未征得阙立仁、周惠英许可，非法占用阙立仁、周惠英19号别墅私人花园领地，即有地面污水井盖、污水井及地下20余米的地下公共排污管道系统，按每月租金500元计算，计至本案终结时，乐昌碧桂园应支付阙立仁、周惠英租金22500元；3.返回阙立仁、周惠英案件受理费5483元；4.乐昌碧桂园承担诉讼费用。事实与理由：一、从阙立仁、周惠英提供的现场图片可证明，公共排污管道系统和公共排水系统穿越了业主们的私人花园领地。二、对于19号别墅的诉讼请求，阙立仁、周惠英有充足的理由，且与108号步梯房情况基本一致。108号步梯房私人花园领地上是公共化粪池，19号别墅花园领地上是公共排污管道系统，这确定无疑。根据乐昌市自然资源局2019年3月29日作出的《关于市人民法院（2018）粤0281民初1609号函》答复可看出，公共设施属于业主共有的范畴，公共化粪池、公共排污管道系统和公共雨水管道系统理应属于公共设施范围内，不属于业主私有。乐昌碧桂园在筹划碧桂园开发项目时，就知道乐昌市住建局并不要求其报建地下隐蔽工程，故乐昌碧桂园就按部就班实施该侵权行为。事实上，乐昌碧桂园要阙立仁、周惠英放弃108号步梯房花园和19号别墅房花园的部分所有权，明显违反了《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条的规定。一审法院驳回阙立仁、周惠英对19号别墅房的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以改判。乐昌碧桂园口头答辩称：对第一项诉求，乐昌碧桂园认为一审法院判决退回花园的转让款是没有事实和法律依据的。对于第二项诉求，乐昌碧桂园认为法院的判决较为准确，阙立仁、周惠英的上诉主张不应得到支持。乐昌碧桂园上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决，依法改判驳回阙立仁、周惠英的全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审全部案件受理费由阙立仁、周惠英承担。事实和理由：审判人员对房地产规划、设计、施工、不动产权登记等专业知识不熟悉，违背了证据反映的客观事实，忽视乐昌碧桂园庭审意见，导致案件基本事实认定不清，适用法律错误。一、涉案108号步梯房花园属于个人所有，不属于业主共有绿地。首先，一审法院要求乐昌碧桂园提交涉案房屋所在小区内清晰明确且经相关行政部门备案的公共绿地及排水排污管道规划图。乐昌碧桂园在规定的期限提交了涉案房屋所在小区的《总平面图及竖向规划图》、《污水管道平面图》。《总平面图及竖向规划图》明确显示涉案108号步梯房花园属于私家花园，不属于业主共有绿地。其次，2019年3月29日，乐昌市自然资源局对一审法院的复函中，提及2007年1月5日乐昌市公共资源管理中心（甲方）、张家界高骏投资有限公司（乙方）的《合作开发合同书》附件五：地块出让条件第八条：……可将开发的多、高层楼房的首层商品房附带花园占地面积只摊给首层建筑物，而不摊给二层以上建筑物，该首层附带花园建筑物及带花园住宅的买受人可以办理花园占地面积的土地使用权属登记等有关手续。再者，《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。涉案房屋的花园属于上述规定的“明显属于个人的”情形。因此，涉案房屋的花园属于个人所有。二、一审法院以“物”的权属性质，从而推断其他“物”或“地”的权属性质，论理逻辑错误。房地产开发大致经过“拿地-规划-设计-建设-销售”顺序阶段，应遵循先有“地”，后有“物”的逻辑。涉案房屋花园占用范围内的土地使用权，规划时已经明示属于私人。即使私家花园地下埋设有公用设施化粪池，也不能就此改变花园的性质以及改变私家花园占用土地使用权的权属人。一审法院混淆“土地使用权”、“花园”、“化粪池”，化粪池埋设私家花园地下，并不改变化粪池的权属，化粪池仍然属于业主共有。相反，也不因本身属于个人所有的花园，由于埋设公共化粪池，而改变整个花园的私人权属性质。因此，一审法院认为乐昌碧桂园“将花园有偿转让给阙立仁、周惠英，侵犯了其他业主的公共利益”，违反《合同法》第五十二条规定，显然是认定事实、适用法律错误。三、涉案房屋属于现房出售，化粪池按照批准的设计图纸施工，出售涉案房屋时，已经施工完毕。合同附件十一已明确记载：“买受人在出卖人的告知下，已充分知悉该商品房所在项目的规划设计及公共设施、市政配套设施的安置，对此没有异议”。因此，阙立仁、周惠英购买时，花园内现时存在排污管线、井盖、化粪池等设施的客观事实，相关设施不是出售后建设，阙立仁、周惠英对设施安置情况明知。四、涉案房屋花园的价款、面积是确定的，化粪池与花园面积比例微小，且埋设在花园地下。因此，花园的价格为总价减去套内面积单价乘以套内面积。二审庭审中，乐昌碧桂园补充上诉意见认为：一、一审法院没有对涉案房屋的花园土地使用权仍然登记在阙立仁、周惠英名下而作出处理的情况下，判决由乐昌碧桂园返还土地转让款没有事实和法律依据。如果阙立仁、周惠英认为国土部门颁发的土地使用权证错误，其应当通过另案起诉的方式申请撤销已经颁发的国有土地使用权证，只有在该土地确认不归阙立仁、周惠英所有的情况下，其才享有收回支付花园购房款的依据。二、根据现有证据材料可以充分证实涉案房屋周边的花园属于阙立仁、周惠英所有，主要有六个方面。1.乐昌碧桂园提交的规划图证明花园的专属用地部分；2.双方签订的认购书记载了阙立仁、周惠英购买的物业范围包括了花园；3.双方签订的买卖合同附件十二的补充协议也明确了阙立仁、周惠英购房范围包括了花园；4.阙立仁、周惠英支付的房款中，经双方确认也包含了土地使用权转让的价款；5.花园实际上由阙立仁、周惠英占用使用，成为其专属使用区域；6.经国土部门确认，颁发了土地使用权证。以上几点均证明涉案房屋的花园属于阙立仁、周惠英的不动产。三、关于花园与化粪池的关系问题，一审法院没有做出分析。乐昌碧桂园认为涉案房屋的花园已经通过转让方式转让给阙立仁、周惠英所有并取得了花园的使用权证，作为花园里的化粪池，是阙立仁、周惠英及其楼上业主共同使用的附属设施，化粪池的所有权属于业主共有。花园与化粪池两个物权之间的关系是地役权关系，即阙立仁、周惠英与楼上业主是区分建筑物所有权的需役地，而花园本身是供役地。在建筑化粪池时，不论是花园还是建筑物的所有权和使用权，均由乐昌碧桂园享有。乐昌碧桂园使用花园建筑化粪池是自主处分的行为，房屋和花园土地经过初始登记后，乐昌碧桂园向阙立仁、周惠英及其楼上的业主进行转让，使化粪池和花园属于不同的权利人。四、退一步说，即使乐昌碧桂园需要将花园的使用价款退回给阙立仁、周惠英，一审判决亦无依据。阙立仁、周惠英和乐昌碧桂园在2015年4月15日签订的乐昌碧桂园认购书第一条中，已将房产的房款和花园的房款做了区分，在花园房款具体明确的情况下，一审法院参照其他花园款对本案进行处理是为错误。五、涉案108号步梯房的化粪池占用土地面积仅是花园面积很小的一部分，且相关设施是埋设在花园地表之下，日常生活并不会受到影响。一审法院在对花园的性质认定错误的情况下，进一步对花园的价款以及化粪池占用的花园面积比例错误的等同进行认定。阙立仁、周惠英共同口头答辩称，涉案108号步梯房，是一个五层的步梯房。若主体建筑没有了附属用地，主体建筑无法使用。主体建筑必然要有管道，这个管道就是化粪池。乐昌碧桂园的合同影响到一楼到五楼应该享有的设施，是为侵权。阙立仁、周惠英向一审法院提出诉讼请求：一、关于108号步梯房，1.判令乐昌碧桂园向阙立仁、周惠英支付违约金，即按违约天数，乐昌碧桂园按日向阙立仁、周惠英支付全部房价款万分之二（从2015年4月22日至判令下达之日暂至2018年4月30日约89700元）；2.判令乐昌碧桂园在判令下达之日起，三个月内将上述房屋内的化粪池及排污管道系统移出阙立仁、周惠英的私人花园领地；3.判令乐昌碧桂园在移出占用阙立仁、周惠英花园领地的化粪池等物时,不得损坏阙立仁、周惠英私人花园领地的地貌及相应的设施,如有损坏按实际损坏情况赔偿损失；4.判令乐昌碧桂园承担诉讼费用。二、关于19号别墅，1.判令乐昌碧桂园向阙立仁、周惠英支付违约金，即按违约天数向阙立仁、周惠英支付全部房价款万分之二(从2015年5月10日至判令下达之日,暂至2018年4月30日约25.39万元)；2.判令乐昌碧桂园在判令下达之日起，乐昌碧桂园三个月内将上述排污管道系统移出阙立仁、周惠英的私人花园领地；3.判令乐昌碧桂园在移出前述占用阙立仁、周惠英花园领地的排污管道时，不得损坏阙立仁、周惠英私人花园领地的地貌及相应的设施，如有损坏按实际损坏情况赔偿损失，合计34.36万元；4.乐昌碧桂园承担诉讼费用。一审诉讼过程中，阙立仁、周惠英变更诉讼请求：一、关于108号步梯房，1.判令乐昌碧桂园向阙立仁、周惠英支付违约金，即按违约天数，乐昌碧桂园按日向阙立仁、周惠英支付全部房价款万分之二（从2015年4月22日至判令下达之日止，但违约金总数不超过购房总价的20%，即82000元）；2.判令乐昌碧桂园应阙立仁、周惠英要求，退回108号步梯房私人花园市场价100424.40元；3.判令乐昌碧桂园退回阙立仁、周惠英自2015年4月22日至判令下达执行日止所交纳的花园管理费及相应发生的利息，合计为2198元；4.判令乐昌碧桂园承担诉讼费用。二、关于19号别墅，1.判令乐昌碧桂园向阙立仁、周惠英支付违约金，即按违约天数，乐昌碧桂园按日向阙立仁、周惠英支付全部房价款万分之二（从2015年5月10日至判令下达之日止，但违约金总数不超过购房总价的20%，即23.8万元）；2.判令乐昌碧桂园在判令下达之日起，乐昌碧桂园在三个月内将违法铺设的排污管道系统移出阙立仁、周惠英的私人花园领地，且在移出施工时，不得损坏阙立仁、周惠英私人花园领地的地貌及相应的设施，如有损坏按实际损坏情况向阙立仁、周惠英赔偿损失。若乐昌碧桂园实施上述做法存有困难，可与阙立仁、周惠英协商采取租赁部分土地的办法将上述设施留在私人花园，但租赁价格由阙立仁、周惠英与乐昌碧桂园协商解决；3.乐昌碧桂园未征得阙立仁、周惠英许可，非法占用阙立仁、周惠英19号别墅私人花园领地，计有地面污水井盖、污水井及地下20余米的地下排污管道系统，计至案件终结时，时间跨度达45个月，按每月租金500元计，乐昌碧桂园应支付阙立仁、周惠英租金22500元；4.判令乐昌碧桂园承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2015年4月22日，阙立仁、周惠英与乐昌碧桂园签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：0000139081958），阙立仁、周惠英以41万元的价格向乐昌碧桂园购买位于乐昌市碧××号步梯房，建筑面积为68.97㎡、套内建筑面积61.56㎡、分摊面积7.41㎡、商品房单价为5717.16元/㎡，该合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方按照下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件十二补充协议第六条约定。该合同的附件十一约定：买受人在出卖人的告知下，已充分知悉该商品房所在的项目的规划设计以及公共设施、市政配套设施的安置，对此没有异议。附件十二《补充协议》第二条第3项约定：对花园拥有产权或只拥有排他使用权的买受人对花园的使用，除可建筑经出卖人批准的庭园绿化工程外，不得在建造建筑物、构筑物或挪作其他用途，且自愿同意出卖人在其花园地下或者地面铺设或设置经有关部门批准的、因建设乐昌碧桂园需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护。第六条约定：逾期交付责任。按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人有权要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。合同签订后，乐昌碧桂园于2015年5月25日将房屋交付给阙立仁、周惠英。2015年11月17日，阙立仁、周惠英取得108号步梯房的《房地产权证》（粤房地权证乐字第××号）。2016年6月22日，阙立仁、周惠英取得108号步梯房（花园）用地的《国有土地使用证》[乐国用（2016）第028102000196号]（使用权面积106㎡）。2015年5月28日，阙立仁、周惠英再与乐昌碧桂园签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：0000241083483），阙立仁、周惠英以119万元向乐昌碧桂园购买位于乐昌市碧××号别墅的房屋，该合同第十三条及附件十一和附件十二（补充协议）约定，与双方签订的购买108号步梯房的合同内容一致。合同签订后，乐昌碧桂园于2015年6月将房屋交付给阙立仁、周惠英。2016年8月11日，乐昌市国土资源局（现名乐昌市自然资源局）发文[乐国土资（行审）字[2016]286号]同意乐昌碧桂园依法随19号别墅转让其中的分割土地使用权面积301.5㎡给阙立仁、周惠英。2017年5月19日，阙立仁、周惠英取得19号别墅的《不动产权证书》[粤（2017）乐昌市不动产权第0003111号]（宗地301.5㎡/房屋181.22㎡）。2018年3月28日，阙立仁、周惠英以乐昌碧桂园刻意隐瞒上述两房屋的花园地下存在化粪池或排污管道的事实为由，起诉至该院。一审庭审中，阙立仁、周惠英表示：1.108号步梯房花园用地为一楼到五楼业主共同所有，是主体建筑的辅助用地，该花园产权也有问题，其根本不知道108号步梯房花园下面是公共化粪池；2.其要求退回花园，乐昌碧桂园返还花园价款，花园价格参考周边房屋即可，周婷购买的花园单价881.42元/㎡，周慧购买的花园单价1013.38元/㎡，取平均值作为108号步梯房花园单价947.40元/㎡[（881.42元/㎡+1013.38元/㎡）/2]，那么108号步梯房花园价格为100424.4元，不需要委托第三方评估花园价值；3.乐昌碧桂园应支付花园管理费及相应利息，碧桂园小区内私人业主花园管理费为40元/㎡/月，从2015年4月22日至2019年4月21日（暂计48个月）的管理费为2035.20元，利息则为162.8元（2035.2元×2年×4%），本息暂合计2198元。乐昌碧桂园表示：1.108号步梯房花园土地用途是住宅花园用地，面积106㎡，土地使用权人是阙立仁、周惠英，也说明乐昌碧桂园当时按照政府政策对花园有处分权；2.阙立仁、周惠英主张108号步梯房花园是其个人所有，又主张花园是五层业主共有、公共绿地，相互矛盾；3.对阙立仁、周惠英主张的108号步梯房花园定价不认可，不愿意按照其他周边的几套房取中间值，应按照合同约定，合同总价格减去房屋面积价格（即主合同约定的建筑单价为5717.16元，套内建筑面积61.56㎡）就是花园价格58051.63元，不需要委托第三方评估花园价值；4.花园内的管线设施符合国家设计规范要求。2019年1月4日，该院就“108号步梯房花园的国有土地使用证[乐国用（2016）第028102000196号，用地使用权面积106㎡]的登记颁发是否存在瑕疵”的问题向乐昌市自然资源局发函征询意见。2019年3月29日，乐昌市自然资源局作出答复：“一、早在市碧桂园项目公司签约时，根据2007年元月5日乐昌市公共资产管理中心(甲方)和张家界高骏投资有限公司(乙方)的《合作开发合同书》附件五:地块出让条件第八条:‘八、土地竞得者在诚实告知业主的前提下:1.可将开发的多、高层楼房的首层商品房附带花园占地面积只摊给首层建筑物，而不摊主合二层以上的建筑物，该首层附带花园建筑物及带花园的住宅的买受人可以办理花园占地面积的土地使用权权属登记等有关手续。’根据该约定，我局在2016年5月前陆续为碧桂园首层花园颁发了土地使用权证书。二、我市于2016年6月内全面颁发不动产权证书。根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》(从2016年1月1日起执行)第三十六条‘办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让’的规定，因此，洋房所处的首层花园，是建筑区划内的绿地，属业主共有。因此，我局于2016年3月30日和2016年5月19日复函乐昌市碧桂园房地产公司，停办了首层花园房地产权证的业务，乐昌市碧桂园房地产公司也于2016年4月22日回复同意不再办理。综上所述，对于涉案花园的国有土地使用权证[乐国用（2016)第028102000196号，用地使用权面积106㎡]的登记发证问题，是历史原因造成的，建议由双方协商解决或由贵院裁处”。阙立仁、周惠英对乐昌市自然资源局的复函没有意见，乐昌碧桂园则不认可乐昌市自然资源局的复函，规划区内土地属于什么性质（是否属于绿地）不是由自然资源局确定，而是由规划局确定，自然资源局的职权范围只是对不动产进行登记，乐昌市自然资源局适用法律错误，乐昌市城乡规划局作出规划批复，明确了108号步梯房花园属于私人花园，不属于公共绿地。另查明，2011年6月15日及2013年6月19日，乐昌碧桂园分别将包括108号步梯房在内的工程即乐昌碧桂园东片二区（1-7#楼）工程以及包括19号别墅在内的工程即乐昌碧桂园东片别墅续建工程（144#-148#）验收合格后，进行了竣工验收备案登记。再查明，2007年9月7日，108号步梯房周边花园规划成私人花园，乐昌市城乡规划局批复同意按图在红线内施工。2008年11月11日，乐昌碧桂园将化粪池规划在108号步梯房花园内。一审法院经审理后认为：关于108号步梯房的诉讼请求。一、阙立仁、周惠英诉求退回花园款的问题。108号步梯房周边花园虽先规划成私人花园，但乐昌碧桂园后期将公共化粪池规划在该花园处，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，公共化粪池属公用设施，应为业主共有，公共化粪池在108号步梯房所在楼房兴建之初就已作规划，即在108号步梯房花园处，那么公共化粪池所用地也应作为公共用地，由整幢楼房的全体业主共有，但案件中乐昌碧桂园将花园有偿转让给阙立仁、周惠英，侵犯了其他业主的公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，乐昌碧桂园出卖花园的合同行为无效，不影响108号步梯房屋买卖的效力，现阙立仁、周惠英仅要求退回花园款有事实与法律依据，该院予以支持。至于花园价款问题，阙立仁、周惠英与乐昌碧桂园对此争执不一，阙立仁、周惠英提出参考周边花园售价的中间值并提交了两份案外人（周婷、周慧）与乐昌碧桂园签订的且明确载明花园单价的认购书及补充协议，乐昌碧桂园则提出花园价款为58051.63元[即房屋总价410000元减去套内建筑面积价351948.37元（5717.16元/㎡×61.56㎡）]。该院认为，合同载明的108号步梯房建筑面积为68.97㎡、套内建筑面积61.56㎡、分摊面积7.41㎡、商品房单价为5717.16元/㎡及总价款为410000元，花园是108号步梯房买卖的重要组成部分，也影响商品房的定价，乐昌碧桂园的花园计算方式未考虑公摊面积和花园实际效能问题，不符合实际，也显失公平，因此，在合同未明确约定花园单价和双方均不委托第三方评估的情况下，参考周边花园售价的方式较为合理，该院对阙立仁、周惠英的花园定价方式予以确认并计算该花园价值为100424.40元{[（881.42元/㎡+1013.38元/㎡）/2]×106㎡}。二、阙立仁、周惠英诉求违约金和退回花园管理费及相应利息的问题，首先，阙立仁、周惠英认为合同已约定逾期交楼的违约责任并要求乐昌碧桂园从2015年4月22日（购房之日）起每天按房价万分之二支付违约金（违约金总数不超过购房价的20%，即82000元），但108号步梯房系现房，乐昌碧桂园已依约交付阙立仁、周惠英，不存在逾期交付的违约问题；其次，阙立仁、周惠英从收楼之日起，实际上已将花园作为私人绿地使用至今，乐昌碧桂园也对花园进行了相应的物业管理，因此，阙立仁、周惠英上述诉求无事实与法律依据，该院不予支持。关于19号别墅的诉讼请求。依法成立的合同受法律保护，合同双方应按约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。19号别墅所在的工程，已竣工验收备案，阙立仁、周惠英购买的19号别墅系现房，相关排污管道在别墅兴建之初就已作规划，且阙立仁、周惠英与乐昌碧桂园在签订的相关合同中明确买受人自愿同意出卖人在其花园地下或者地面铺设或设置经有关部门批准的、因建设乐昌碧桂园需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护，因此，乐昌碧桂园在19号别墅花园地下，建设排污管道等相关配套设施并无不当。另，乐昌碧桂园已将19号别墅依约交付给阙立仁、周惠英，不存在逾期交付的违约问题，阙立仁、周惠英要求乐昌碧桂园支付违约金、将排污管道系统移出其私人花园并支付相关租金，无事实与法律依据，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、乐昌碧桂园应在判决发生法律效力之日起五日内，一次性退回108号步梯房的花园价款100424.40元给阙立仁、周惠英；二、驳回阙立仁、周惠英的诉讼请求。一审案件受理费7391.5元，由阙立仁、周惠英负担5483.8元，由乐昌碧桂园负担1907.7元。本院二审审理期间，乐昌碧桂园提交了其与阙立仁、周惠英于2015年4月15日签订的《乐昌碧桂园认购书》，该《乐昌碧桂园认购书》约定：涉案的108号步梯房建筑面积为68.97平方米（其中套内建筑面积61.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.41平方米），花园面积106平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）；合同套内建筑超标单价5717.16元，合同花园超标单价547.66元；108号步梯房认购价为410000元。阙立仁、周惠英对该《乐昌碧桂园认购书》的真实性予以确认。另查明，根据阙立仁、周惠英向一审法院及本院提出的诉讼请求，其要求乐昌碧桂园支付违约金的同时亦要求退还购置涉案花园款项。二审庭询后，本院征求双方当事人的意见，阙立仁、周惠英表示基于涉案108号步梯房花园内下设共公化粪池，其同意解除涉案合同中关于花园部分。乐昌碧桂园亦表示同意解除涉案108号步梯房花园的合同。阙立仁、周惠英主张应按现行市场价格退还；而乐昌碧桂园则认为应以原合同价格进行支付。同时，要求阙立仁、周惠英返还案涉土地。本院对一审判决认定的事实部分予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院只围绕阙立仁、周惠英和乐昌碧桂园的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、对于一审法院判决乐昌碧桂园一次性退回涉案108号步梯房的花园价款100424.40元给阙立仁、周惠英是否正确的问题。二、是否支持阙立仁、周惠英关于19号别墅的诉讼请求。一、对于涉案108号步梯房的花园价款如何认定问题。双方当事人基于涉案108号步梯房花园下设公共化粪池的事实，均同意解除双方签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：0000139081958）中关于花园部分的买卖合同，本院对此予以确认。因双方未就涉案108号步梯房花园返还价款达成共识，均请求人民法院确认，对此，本院作如下分析：本案中，涉案《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：0000139081958）未约定花园的价款，但从乐昌碧桂园向本院提交的《乐昌碧桂园认购书》中载明：涉案108号步梯房建筑面积为68.97平方米（其中套内建筑面积61.56平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.41平方米），花园面积106平方米（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）；合同套内建筑超标单价5717.16元，合同花园超标单价547.66元；108号步梯房认购价为410000元。因此，从上述数据得出涉案花园购买价款为58051.96元（547.66元×106平方米）。至于阙立仁、周惠英主张涉案花园存在升值的问题。一审庭审中，阙立仁、周惠英及乐昌碧桂园均未就案涉花园现时价值申请第三方鉴定。阙立仁、周惠英主张按周边房屋花园价格的平均值来确定相应的价格。为此，阙立仁、周惠英向一审法院提交案外人周婷的《乐昌碧桂园认购书》，经查，因案外人周婷所购房屋与阙立仁、周惠英不在同一地段，房屋结构和花园面积均不相同，不存在可比性。且涉案花园返还后亦不存在再次出售获利的可能性。阙立仁、周惠英亦未举证证明其因公共化粪池的存在造成其损失。故本院认为一审法院酌情计算涉案花园价格缺乏依据。双方当事人应在原价款基础上相互返还。由乐昌碧桂园一次性退回108号步梯房花园款58051.96元元给阙立仁、周惠英。周惠英；阙立仁、周惠英应将案涉花园土地返还给乐昌碧桂园。二、是否支持阙立仁、周惠英关于19号别墅的诉讼请求的问题。阙立仁、周惠英与乐昌碧桂园签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：0000241083483）购买19号别墅时，19号别墅属于现房，已经竣工验收合格且向行政主管部门备案。该合同亦明确约定买受人自愿同意出卖人在其花园地下或者地面铺设或设置经有关部门批准的、因建设乐昌碧桂园需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护。如阙立仁所述，其作为土建施工工程师，退休前在国内上市公司（房地产开发公司）担任中上层管理岗位，对房地产开发管理及土建施工具有相当的资历和经验，其不存在对该约定的误读。因此，乐昌碧桂园在19号别墅花园地下建设排污管道等相关配套设施并无不当。对阙立仁、周惠英上诉主张将排污管理移出19号别墅花园、赔偿损失、支付租金不予支持。因此，一审判决驳回阙立仁、周惠英关于19号别墅的诉讼请求并无不当，予以维持。至于阙立仁、周惠英上诉中称要求退回案件受理费5483.80元一节。根据《诉讼费用交纳办法》第二条“当事人进行民事诉讼、行政诉讼，应当依照本办法交纳诉讼费用”、第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，一审判决仅支持阙立仁、周惠英的部分诉讼请求，故由阙立仁、周惠英承担部分诉讼费用并无不当。综上所述，阙立仁、周惠英的上诉请求不能成立，不予以支持；乐昌碧桂园的上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持；一审法院认定事实略有不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省乐昌市人民法院（2018）粤0281民初1609号民事判决第二项；二、变更广东省乐昌市人民法院（2018）粤0281民初1609号民事判决第一项为：乐昌市碧桂园房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性退回乐昌市碧桂路3号乐昌碧桂园凰鸣翠岭三街1座108房的花园价款58051.96元给阙立仁、周惠英；周惠英；阙立仁、周惠英返还桂园凰鸣翠岭三街1座108房花园土地给乐昌市碧桂园房地产开发有限公司；三、驳回阙立仁、周惠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7391.5元，由阙立仁、周惠英负担6333元，由乐昌市碧桂园房地产开发有限公司负担1058.5元；阙立仁、周惠英预缴的一审案件受理费7391.5元，由一审法院退回1058.5元；乐昌市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳诉讼费1058.5元。二审案件受理费2770.98元，由阙立仁、周惠英负担1312.5元，由乐昌市碧桂园房地产开发有限公司负担1458.48元；乐昌市碧桂园房地产开发有限公司预缴的二审案件受理费2308.48元，由本院退回850元；阙立仁、周惠英于本判决生效之日起七日内向本院缴纳诉讼费850元。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 赖凯文审判员 李飞洲二〇一九年十二月十九日法官助理张燕书记员刘韵雯