北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初31330号原告:北京温尔馨物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区燕丹乡海青落村。法定代表人：吕卉，总经理。委托诉讼代理人：王欢，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。被告：郭崧，男，1980年3月12日出生，汉族，北京同创中天科技有限公司职员。原告北京温尔馨物业管理有限责任公司（下称温尔馨公司）与被告郭崧物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温尔馨公司委托诉讼代理人张明哲、王欢，被告郭崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温尔馨公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付原告物业管理费8520.86元；⒉判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系未来假日花园二期1号楼611号房业主,于2009年9月7日入住枫竹苑二区。原告与被告签订了一份《物业管理委托合同》,由原告为其提供物业服务。期间原告为被告提供了良好的物业服务,但被告却拖2015年1月1日至2016年9月30日的物业费用8520.86元。故起诉至人民法院,要求被告缴纳物业费,望予支持。被告郭崧辩称：不同意原告诉讼请求。理由：1.本案已过诉讼时效。原告主张2015年1月1日至2016年9月30日的物业费用,依据《民法总则》第一百八十八规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告本次向人民法院提起诉讼的时间是在2019年6月份以后,故原告主张2015年1月1日至2016年6月份期间的物业费用已经明显的超过三年的法定诉讼时效；2.被告是原告所在小区的前任物业公司,早在2016年4月就因为长期不提供物业服务、侵占业主公共区域而被业委会开除,属地街道办事处对此有备案；3.原告没有提供基本的物业服务,有重大过错,严重违反了与答辩人缔结的《前期物业管理服务协议》、《物业管理条例》,被告拒交物业费是基于正常理由的。原告将答辩人所在大厦的一楼大堂擅自隔成商铺对外出租、将小区公共绿地硬化成停车场对外出租,将业主共有的仓库、地下室对外非法出租,不能提供基本的物业服务;4.原告采取诉讼的目的是为了阻止原告当选新一任业委会的主任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：《未来假日大厦前期物业管理服务协议》、工商查询报告、不动产登记查询结果。对涉及本案焦点的争议事实和证据，本院认定如下：1.关于温尔馨公司提交的北京市丰台区名流未来大厦业主委员会与美好幸福物业服务有限公司签订的《北京市丰台区名流未来大厦物业服务合同》，用以证明温尔馨公司的撤场时间是2016年9月30日。郭崧不认可其真实性，认为没有形成业委会决议，关联性不认可。本院认为，温尔馨公司提交了该份书证的原件，而郭崧在无其他证据予以反驳的情况下不予认可，缺乏依据，本院对该证据的真实性予以确认。2.关于郭崧提交的业主代表证明，用以证明温尔馨公司因自身过错，已经于2016年4月被终止提供物业服务，同时证明温尔馨公司服务期间存在违规出租、侵占仓库有和地下室等行为。温尔馨公司不予认可。因证人未出庭作证，本院无法核实证据的真实性，本院对该证据不予认可。3.关于郭崧提交的规划图，用以证明小区的露天区域主要规划用于娱乐休闲使用，所有人是包括其在内的全体业主，而不是被温尔馨公司强占后改成面向社会的公共收费停车场，楼宇内的大厅是无阻隔的公共区域而不是隔成房屋对外出租、公共用房属于大家而不是被霸占对外出租。温尔馨公司对该证据的真实性不能确定，证明目的也不予认可。本院认为，郭崧未能提交规划图原件，该图纸的形成时间无法确定，亦未经有关规划设计部门予以确认，本院对该证据不予确认。本院经审理认定事实如下：2009年9月8日，郭崧（甲方）与温尔馨公司丰台分公司（乙方）签订《未来假日大厦前期物业管理服务协议》，约定：1.1物业指未来假日大厦，位于丰台区角门18号枫竹苑二区1号楼的建筑。2.2物业用途：商用写字楼。3.物业管理服务，3.1制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、业户档案与竣工验收材料等；3.2房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：盖楼、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道；……4.物业管理服务质量标准，4.1乙方提供的物业管理服务质量标准按附件一执行。5.物业管理服务费用及其他费用，5.1写字楼物业费由甲方按3.5元/平方米·月向乙方按季缴纳（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）……8.违约责任，8.1乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；8.2甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；8.3乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用；8.4甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。《未来假日大厦前期物业管理服务协议》附有前期物业管理服务质量标准，对基本要求、房屋管理、公用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等做出了约定。2012年7月30日，北京名流未来置业有限公司与温尔馨公司签订《前期物业管理服务合同》，对委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务要求和标准、物业管理服务费用、委托服务期限和违约责任等进行了约定。2016年10月1日，北京市丰台区名流未来大厦业主委员会与美好幸福物业服务有限公司签订的《北京市丰台区名流未来大厦物业服务合同》，并有业委会成员邢国栋、钱闻名、陈召广、卢中东、聂金侠签字。郭崧系北京市丰台区角门18号枫竹苑二区1号楼6层611号房屋的产权人，房屋建筑面积115.93平方米。因郭崧未交纳2015年1月1日至2016年9月30日的物业费，温尔馨公司诉至法院。本院认为，温尔馨公司与郭崧签订的《未来假日大厦前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：1.温尔馨公司实际提供物业服务的期限；2.温尔馨公司提起的诉讼是否超过法律规定的诉讼时效期间；3.温尔馨公司提供的物业服务是否存在质量瑕疵。关于焦点一，根据温尔馨公司提交的《北京市丰台区名流未来大厦物业服务合同》等证据，该公司的离场时间应为2016年10月。而在2015年1月1日至2016年9月30日期间，郭崧认可涉案房屋由其实际使用，其亦为所有权人，故在接受物业服务后应依约交纳物业服务费用。其虽辩称温尔馨公司2016年4月即被小区业委会解聘，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。关于焦点二，《未来假日大厦前期物业管理服务协议》中约定“写字楼物业费由甲方按3.5元/平方米向乙方按季缴纳”，鉴于温尔馨公司在诉争时间段内持续为郭崧提供物业服务，结合物业服务本身的特点，应认定诉讼时效期间应从物业服务合同终止即2016年10月1日起算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，温尔馨公司的起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，郭崧的相关抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点三，郭崧提供的业主证词、照片、规划图用以证明原告服务存在质量瑕疵，因业主未能出庭、图片形成时间及地点无法确认，规划图涉及内容与本案的关联性无法确认，本院认为郭崧的上述抗辩不足以达到减免物业服务费收费标准的程度。郭崧辩称温尔馨公司的其他侵权的意见，与本案非同一法律关系，可另行主张。综上，温尔馨物业主张郭崧交纳物业费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：被告郭崧于本判决生效后七日内给付原告北京温尔馨物业管理有限责任公司二○一五年一月一日至二○一六年九月三十日期间的物业费8520.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭崧负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇一九年十二月十九日书记员  宋如超