广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初1623号 原告：姜忠和，男，1951年11月1日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：韦德光，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凌，广西同望律师事务所律师。 被告：防城港市宝龙房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市防城区防城镇防钦路。 法定代表人：林碧容。 委托诉讼代理人：许家华，广西南港律师事务所律师。 原告姜忠和与被告防城港市宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，于2019年12月10日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜忠和及其委托诉讼代理人韦德光、周凌，以及被告宝龙公司的委托诉讼代理人许家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜忠和向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还双倍定金200000元整，并赔偿损失36066元；2.判令被告向原告支付资金占用费2078.33元（暂计至2019年10月31日，定金100000元到账之日即2019年5月12日起以中国人民银行同期贷款利率4.35%计付利息至被告实际清偿之日止）；3.判决被告向原告补偿原告因购房、洽谈退款事宜、聘请律师所支付的差旅费与律师费共14038.5元；4.判令本案诉讼费、执行费等由被告承担。事实和理由：被告宝龙公司销售人员向原告介绍，称宝龙·大儒尊府在售商品房为住宅性质，拥有70年产权。故原告于2019年5月12日与被告约定原告全款预购宝龙·大儒尊府物业一套（8号楼1单元16层1503号房）。原告提出要先看《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）再付款，但销售人员表示原告为全款购房，只有交完全款才能看《合同》，另因该物业备案价格较低，故要另收30000元的外收费。原告当场给付130000元后与被告签订了《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》一份，认购书约定：原告自愿认购被告开发的宝龙·大儒尊府府项目8号楼1单元16层1503号房，建筑面积120.22m2，单价5078.53元/m2，总价610541元；向被告支付100000元定金，于认购之日起七天内交付首期房款300000元，于2019年6月30日前付完剩下余款310541元。2019年5月17日，原告向被告的中国银行61×××47的账户汇入170000元，于2019年6月26日汇入310541元，于2019年6月27日汇入30000元。原告共计向被告支付了640541元，其中有30000元的外收费是以防城港市森燊置业有限公司的名义收取的。被告收到全部购房款后于2019年6月29日向原告邮寄《合同》。7月3日原告收到《合同》后才发现涉案物业并非拥有70年产权，而是仅拥有40年产权的商业土地，土地使用权终止日期为2043年2月12日。经原告向有关部门投诉后，被告答应将全部购房款退还给原告。但原告于2019年8月20日仅收到被告退回的房款540541元，尚有100000元未退回。被告表示此100000元为定金，不属于购房款，故不予退还。原告认为被告违反了如实告知消费者商品真实情况的义务，为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告宝龙公司辩称：被告不存在违约行为，相反违约的是原告，原告的各项诉讼请求缺乏法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定以下法律事实：2019年5月12日，原告姜忠和（乙方）与被告宝龙公司（甲方）签订《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》（认购书编号：0000196）。该认购书约定：一、认购物业。乙方自愿认购甲方开发的宝龙·大儒尊府项目8号楼1单元16层1503号房（以下简称物业）。该物业建筑面积120.22平方米（最终以产权登记机关核定结果为准），标准单价6660.09元/平方米，标准总价300676元整，折后单价5078.53元/平方米，折后总价610541元整。……二、付款方式。约定：……（2）分期付款。乙方在签订本认购书时向甲方交付购房定金100000元整；……2、乙方若选择分期付款方式，须于认购之日起七天内交付首期房款300000元整（含定金）。并于支付日与甲方签署《商品房买卖合同》，余款310541元整于2019年6月30日前付清。……4、付款认定：乙方签订本认购书时必须支付定金，在约定之日到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，付清剩余房款，递交按揭所需相关有效资料（如需要），如逾期，视为违约行为，甲方有权解除本认购书，并有权将该物业另行出售，且无需退还乙方定金。乙方定金及各期房款及付款时间以刷卡或甲方指定账户到账时间为准。……三、其他约定事项。1、乙方对本认购书条款和设计的定义表示已知悉其涵义并予以确认，不因为本认购书涉及格式条款、情势变更、重大误解、显失公平等撤销解除本认购书。2、乙方同意签订本购书前已详细阅读、充分了解即将与甲方签订的《商品房买卖合同》，并对《商品房买卖合同》内容无异议，双方在签订本认购书后乙方所付定金不再返还，在双方签订《商品房买卖合同》后转为房款（首期/全款）的一部分；3、乙方必须按约定的付款方式和期限内到宝龙·大儒尊府售楼部支付房款并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方违规，乙方已付定金甲方不予退还，甲方有权另行处理该物业，无需另行通知乙方。认购书另对其他事项予以约定。认购书签订当日，原告姜忠和按照约定向被告宝龙公司支付了定金100000元。并于2016年5月17日向被告转账支付购房款170000元，于2019年6月26日向被告转账支付购房款310541元，于2019年6月27日向被告转账支付购房款30000元。原告共计向被告支付610541元，已按照认购书约定支付完涉案商品房的全部购房款。 2019年6月29日，宝龙公司通过顺丰速运向姜忠和邮寄《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2019103384），并应原告所要求，将姜忠和、姜鑫（姜忠和的孙子）作为共同买受人载明至《商品房买卖合同（预售）》内。2019年7月3日，原告姜忠和收到《商品房买卖合同（预售）》，经查看合同，发现合同载明其所购商品房所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2043年2月12日。姜忠和无法接受其所购商品房的土地使用权仅为24年并非70年，便于2019年8月16日向宝龙公司书面申请退房退款。经宝龙公司相关部门负责人审批，宝龙公司同意为姜忠和办理退房退款手续，并于2019年8月20日向姜忠和银行转账退回房款共计510541元，剩余100000元作为认购定金未退回。经原、被告双方协商无果后，至纠纷成讼。 案件审理过程中，宝龙公司向本院提供证照，表示其在销售现场将商品买卖合同样本、建设用地规划许可证、土地使用权证以及预售许可证等证照上墙公开展示。土地使用权证显示，被告以出让方式取得坐落于冠小区地块的建设用地使用权证，该地块的土地使用权终止日期为2043年2月12日，即在原、被告签订《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》时，土地使用权剩余年限已不足24年。 以上事实，有原告提供的被告企业信用信息公示报告、《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、置业计划表、顺丰快递单、原告给被告汇款票据、投诉登记表、被告退回房款流水、涉案楼盘网上信息，以及被告提供的证件公示照片、特殊情况申请表，以及原、被告庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2019年5月12日签订的《防城港【宝龙·大儒尊府】物业认购书》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，协议双方应当按照协议的约定全面履行各自的权利义务。本案原、被告双方在签订认购书后最终未能按约定订立《商品房买卖合同》的原因，在于涉案房屋所在楼盘所附地块的土地使用权剩余年限已不足24年，而这一重要事实原告在签订涉案认购书时并不知情。原告作为普通购房者，在购买商品房前，其了解购买商品房信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开、销售人员的介绍，二是通过正规房地产信息网站展示的涉案楼盘的信息。原告与被告签订认购书时，被告作为房屋出卖人，有义务也有能力将房屋的基本信息情况明确告知买受人，但本案没有证据显示被告已经尽到明确告知的义务，而正规房地产信息网站显示的涉案楼盘的信息为涉案房产产权为70年，因此原告在与被告签订认购协议书时不知道涉案商品房所附的土地使用权剩余年限的相关情况，实属正常。尽管《中华人民共和国物权法》第一百四十九条明确规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但续期时是否需要补交土地出让金及相关税费，现行法律法规并未作出明确规定，因此，基于土地使用权到期后是否免费自动续期具有不确定性，普通购房者在选购商品房时仍会在意商品房所涉土地使用权的年限，商品房所涉土地使用权年限的长短对于商品房的销售价格有重要影响。故宝龙公司作为开发企业，在对商品房进行销售时，理应对其房地产的土地使用年限不足70年仅余不足24年的重大事实告知买受人，而原、被告签订的认购书虽然载有“商品房基本情况“，但对于商品房土地使用权年限的问题只字未提。导致原、被告双方在认购书签订时出现了误解，在准备签订正式的《商品房买卖合同》之前，双方对于存在争议的土地使用年限的问题不能协商一致，最终导致合同未能签订。另一方面，原告依照认购书的约定，已全额支付完毕购房款，表明原告确有与被告签订《商品房买卖合同》的意思表示，而非被告所述称的违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案应属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，被告应向原告返还定金100000元。 本案原、被告无法订立商品房买卖合同的原因并非是被告违约，因此原告诉请被告双倍返还定金并赔偿资金占用利息，没有事实与法律依据，本院不予支持。至于原告主张的因本案纠纷支出的律师代理费、差旅费等损失费的问题，因没有合同约定和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告防城港市宝龙房地产开发有限公司向原告姜忠和返还定金100000元； 二、驳回原告姜忠和的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在判决生效十日内履行完毕，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案案件受理费5082元，减半收取2541元，由原告姜忠和负担1391元，由被告防城港市宝龙房地产开发有限公司负担1150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 蒋艳蓝 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 唐燕飞 书 记 员 韦玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。