北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初54240号原告：薄中阳，男，1980年5月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：牛林凤，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董峻雨，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：王小一，女，1971年7月6日出生，汉族，东方岳山餐饮有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。原告薄中阳（以下简称原告）与被告王小一（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛林凤、董峻雨及被告，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方签订的《房屋租赁合同》于2017年9月21日解除；2.被告返还商铺转让费12万元；3.被告赔偿我装修损失37.9816万元及财产损失11.3万元。事实和理由：我于2016年9月2日与被告签订《房屋租赁协议》，约定我承租被告位于北京市朝阳区三源里北小街X号楼的商铺（以下简称涉案房屋），租期为五年，自2016年9月15日至2021年9月14日，商铺转让费为15万元，租金为每月4万元。合同签订后，我按照合同约定履行义务并对涉案房屋进行装修。装修后，我于2017年1月开始正式投入经营，并使用涉案房屋去工商登记管理部门办理营业执照，但因其为住宅性质，且被告已在涉案房屋登记注册，致使办理营业执照的申请被拒。2017年9月21日，涉案房屋被北京市朝阳区食品药品监督管理局（以下简称朝阳食药监局）查封，不能正常经营使用，致使合同目的不能实现。2017年12月，被告擅自进入已查封的涉案房屋，占有和破坏房屋内的设施设备，并将涉案房屋转租给第三人，给我造成了严重损失。因双方多次协商未果，故我诉至法院。被告辩称，双方所签合同的期限为五年，是原告提出不承租，我还问过两遍，原告自己说确定不做了，我就在2017年9月25日将多收的房租和原告交的押金都退还给原告了，所以我认为合同是2017年9月25日解除的，并且解除原因是原告表示不做了。合同对于商铺转让费除了约定是15万元之外没有别的约定了，按照原告的意思15万元是5年期限的转让费，每年3万元，其用了一年所以就想让我退剩下12万元，但这是原告自己的臆想，餐饮行业有不成文的规矩，我们行业的规矩就是转让费是一次性的，而且转让给原告的时候我自己在正常经营，是原告觉得我经营得好，才让我转让的，转让费也是原告自愿支付，我转让的对价就是一次性的。另外，经营就是愿赌服输，原告装修也是为了自己使用，不应该让我赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告签订《房屋租赁协议》（甲方为被告，乙方为原告），约定：原告承租涉案房屋，租期五年，期限为2016年9月15日至2021年9月14日，月租金为4万元，付款方式为押二付四，转让费为15万元；在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件；在租赁期内，如物价、劳动、消防、公安、卫生防疫、城管、工商等相关行政部门因乙方的原因做出行政处罚的，所产生的一切经济及法律责任，甲方不予承担。涉案房屋的房屋所有权证显示所有权人为“中华人民共和国交通部办公厅”，房屋用途为“住宅”。被告系名称为“北京某某餐饮有限公司”的公司（以下简称某某公司）的法定代表人，营业执照显示住所地为涉案房屋处，成立日期为2001年12月30日，营业期限为2001年12月30日至2021年12月29日。某某公司的食品经营许可证显示有效期至2021年11月10日。原、被告签订合同后，原告向被告支付转让费15万元，后涉案房屋于2017年9月21日被查封，原告实际经营至2017年9月21日，并于当日撤场。庭审中，双方均认可被告已将押金及预支付的租金退还原告，无需法院处理。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张其在涉案房屋处经营的饭店于2017年9月21日因没有办理食品经营许可证被朝阳食药监局查封，而其无法办理许可证的原因是涉案房屋为住宅性质，所以被查封也是因为被告的违约行为导致其无法实际经营，以至于合同无法继续履行，所以其主张合同于2017年9月21日解除。原告主张因为其支付了15万元的转让费，而合同期限为五年，所以每年的转让费应为3万元，其实际使用一年，所以要求被告返还四年的转让费12万元。被告主张依照餐饮行业的经营习惯，转让费系一次性支付，所以不同意返还12万元的转让费。被告主张其自己在涉案房屋处办理了营业执照及食品经营许可证，其已按照合同约定向原告提供了相关证明文件，也跟原告说了，按照相关规定，经营一家餐饮店使用一个证照，如果被告有途径能办理第二个证照，其也能配合原告，如果原告办不了证照，其与原告可以共用一个证照，当时的合同也是原告起草的，其觉得没什么问题就签了，而涉案房屋被查封与其无关，是朝阳食药监局所查封，说的是一个店不能做两种口味，其是做日料的，而原告是做中餐的，封的是做中餐的部分，其所经营的部分并没有被查封，做中餐的部分被查封是因为原告没有办理食品经营许可证，后来解封了，其将经营中餐与日料的厨房打通了，共用一个证照继续经营；另，被告称其是几十年前办理的证照，符合当年的国家政策规定，现在可能国家政策变更了，原告能不能办理证照也不是其能决定的。原告称其承租之后确实经营中餐，被告经营日料，在其承租之后被告的日料店一直持续经营。庭审中，原告主张双方口头约定对涉案房屋的用途是用于经营餐饮；被告称涉案房屋系其从交通部所承租，租期为10年，产权人也是交通部，其承租的时候就是用于经营餐饮，所有的证照其都有。关于涉案房屋被查封的原因。原告表示是因涉案房屋的房屋用途为住宅，而住宅是导致无法办理营业执照的直接原因，没有办理营业执照也就无法办理食品经营许可证，所以就被朝阳食药监局查封了。被告称被查封的原因系原告没有办理食品经营许可证。关于双方签订合同前，原告是否要求查看涉案房屋的产权证，是否知晓房屋用途为住宅。原告称当时是签订的房屋租赁转让合同，然后被告应允涉案房屋是可以办理一切证照，2017年初原告办理证照的时候准备的资料，却被相关工商行政管理部门驳回，告知涉案房屋用途为住宅，早就不能办理证照了。原告称其在签订合同时曾要求被告出示涉案房屋的产权证，但因被告也是承租人，并非产权人，所以当时签订合同时没有提供产权证，直到装修完毕申请办理营业执照时也就是2017年年初，原告才拿到了涉案房屋的产权证明，其在签订合同时不清楚涉案房屋的用途为住宅。被告称签订合同时其并不知晓国家有新的政策，原告也没有询问其涉案房屋的用途是否是住宅，故其并未告知，当时原告只是询问其是否有营业执照和食品经营许可证，其告诉原告有相关证照，原告未要求查看产权证，被告就提供了自己的营业执照和食品经营许可证，口头上承诺了如果原告有能力办下来营业执照及食品经营许可证，其可以提供有关涉案房屋的产权文件和资料配合原告办理证照，如果办不下来，双方也可以共用一个证照，原告当时也是认可的，后期在原告的经营过程中，其也为原告开具了某某公司的发票。关于办理工商登记的过程。原告称在承租涉案房屋并进行装修后，于2017年1月之前申请办理营业执照，被告向其提供了产权证，其拿着产权证去工商局办理登记时，工商局称涉案房屋用途为住宅，不能办理登记。庭审中，本院询问被告，按照正常流程，应当先办理证照再开始使用经营，为何原告没有办理完毕相关手续就开始装修并使用经营；原告称因为涉案房屋中还有其他经营餐饮的餐厅，其认为别人都在正常经营，自己也不会有问题，就进行了装修并经营。另，本院询问被告，按其主张其口头告知了原告不能办理证照的风险，为何不在合同中进行明确约定；被告称其当时并不知道国家的具体政策，只是提示原告相应风险，其当时口头承诺的是如果原告能办下证照就办，如果办不下来，原告可与其共用一个证照，原告当时对此也是认可的；原告称其当时并未同意共用一个证照。另查，本院向朝阳食药监局调查涉案房屋的查封情况，其工作人员告知称查封涉案房屋的原因是接到督导组反馈的投诉信息称涉案经营处无法经营，故查封；其未曾出具过处罚决定书，其亦未主动解封，系被告自行撕掉封条，因此后涉案房屋不再是被告经营，故未对相关情况进行处理。原告称据其所知，涉案房屋被查封确实是因为未办理食品经营许可证，其不清楚解封事宜；被告称查封之后第二天，原告就告知其不经营了，要求其退还剩余租金，其也已经与原告解除了合同，其认为其与朝阳食药监局之间的情况与本案无关，关于查封原因确实是因为原告未办理许可证，解封事宜也与本案无关，此后朝阳食药监局告知其如何改造，其进行了具体改造才解封的。2.原告称涉案房屋被查封后，其未再经营，被告也将其装修破坏，并占用其经营设备，故要求被告赔偿其装修损失及财产损失；原告主张其装修花费了共计37.9816万元，其中装修费为21.5305万元、品牌使用费13.8万元、装修工人工资7100元，另有装修配件、渣土和其他材料费用；财产损失包括购买厨房设备的款项5万元及定制家具的款项6.3万元，共计11.3万元，并称被告将其装修破坏后占用其经营设备。原告就其主张提交装修损失明细、相关票据、报价单、服务合同、家具定制合同、厨房设备订购合同及银行交易明细等证据，证明其装修房屋支付的费用、为涉案房屋定制家具花费的费用、订购厨房设备花费的费用。被告对上述证据的真实性均不认可，只知道原告装修了房屋。另被告称原告装修房屋经过其同意，而装修施工需要综合治安管理部门和城管部门等审批，这些审批流程都是其协助原告办理的。庭审中，本院询问原告对于装修损失是否申请鉴定。原告称被告已将其进行的装修拆除，已无法再进行鉴定；被告称其确实在原告撤场半年之后继续使用涉案房屋，并重新进行了装修。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实可以认定，被告系涉案房屋的第一手承租人，原告从被告处承租了涉案房屋，双方签订了租赁合同，而合同约定的内容符合法律规定，故合同应属合法有效。关于合同的解除，原告虽主张其无法继续使用涉案房屋进行经营系被告的违约行为所导致，但本院认为任何经营活动均存在风险，是否能办理证照亦属于经营者在开展经营活动时应承担的经营风险。本案中，原告承租涉案房屋系为经营餐饮活动，其在签订合同前应掌握并了解相应的国家政策，再依据现有政策寻找适合开展经营活动的场所，其在签订合同前也应合理评估可能存在的风险，而被告并未恶意隐瞒涉案房屋的用途，其自身亦通过涉案房屋办理了营业执照及经营许可证，国家政策的调整并非其所能预见及必然应当掌握的信息，故本院对原告关于被告存在违约行为导致合同解除的主张不予支持。现原告承租涉案房屋并开始经营后，商铺于2017年9月21日被查封，被告于9月25日将原告预交纳的租金及押金退还于原告，双方实际已协商一致解除了本案的租赁合同，故本院确认双方签订的合同于2017年9月25日解除。关于转让费。双方签订合同后，原告向被告支付了约定的转让费15万元，合同并未约定该笔转让费的数额系根据租赁期限所确定，故双方所约定的转让费应属转让商铺及其经营权的一次性费用，而合同对于转让费的返还并无约定，被告也不存在违反合同约定的行为，故原告基于租赁合同期限尚有四年而要求被告返还12万元转让费的请求并无依据，本院不予支持。关于装修的损失。双方对于合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，现因不可归责于双方的事由导致合同的解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院将按照公平原则予以分担，考虑到原告在未办理营业执照及经营许可证的情况下先行进行装修，本院将酌情对被告应返还的损失予以判决。关于财产的损失，原告主张其为涉案房屋定制了家具、订购了厨房设备，并支出了费用，其虽称被告占用其经营设备对其造成损失，但其提交的证据不足以证明被告对其财产造成了实际损失，故本院对此项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告薄中阳与被告王小一签订的《房屋租赁合同》于2017年9月25日解除；二、被告王小一于本判决生效后七日内支付原告薄中阳装修损失7万元；三、驳回原告薄中阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9928元，由原告薄中阳负担8378元（已交纳），被告王小一负担1550元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  白星晖人民陪审员  丁文心人民陪审员  丁苏会二〇一九年十二月三十日书 记 员  丁 楠