贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6155号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：贵州省凯里市永乐路3、5号。负责人：刘志勇，该分行行长。委托诉讼代理人：彭育鋆，贵州七律律师事务所律师。被告：李忠贵，男，1979年9月14日出生，苗族，住贵州省台江县。被告：黔东南州华伟置业房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市经济开发区翁义村，统一社会信用代码：915226206927432851。法定代表人：颜台伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾汉业，男，1975年8月28日出生，汉族，住贵州省凯里市，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：建行黔东南分行）与被告李忠贵、黔东南州华伟置业房地产开发有限公司（以下简称：华伟置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。因被告李忠贵下落不明，本院于2019年10月12日刊登公告，向其送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书及开庭传票，公告期满，本院依法定于2019年12月30日公开开庭进行审理，原告建行黔东南分行的委托诉讼代理人彭育鋆，被告华伟置业公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼，被告李忠贵未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告建行黔东南分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告李忠贵签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告李忠贵立即偿还原告贷款本金174,198.81元，暂支付至2019年7月29日的利息、罚息等12,920.70元，并按借款合同约定的借款利率、罚息利率支付自2019年7月29日至付清本息之日止的借款利率、罚息；3.判令被告李忠贵承担原告为实现债权而发生的律师费7,838.95元；4.判令被告华伟置业公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带担保责任；5.判令原告对被告李忠贵提供的抵押物，即位于凯里经济开发区中昊大道6号华伟中央城×××号房享有优先受偿权；6.判令二被告承担本案诉讼费（庭审中，原告以计算与证据所载不一致为由，将其第二项诉求中的暂支付利息部分调整为至2019年7月24日的利息、罚息等11,161.16元，2019年7月25日起的贷款利息、罚息等依据双方签订的《个人购房借款及担保合同》约定计算至结清贷款本息时止）。事实及理由：2011年1月28日，被告李忠贵为购买凯里经济开发区中昊大道6号华伟中央城×××号房屋，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额217,000.00元、期限240个月、还款日期采用按月还本付息还款法、还款方式委托扣款方式、还款方法等额本息、贷款利率在基准利率水平上上浮15%及违约责任，并约定以其所购房屋作为此笔借款提供抵押担保并办理了凯房预州市字第×××82号预告抵押证书；原告则于2012年1月4日发放了贷款，但被告多次未按期履行还款义务，已构成违约，经原告多次催收，其依旧未履行还本付息义务。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告华伟置业公司辩称：李忠贵所购房屋的房产证已于2015年2月3日办理完毕，且已经交付给李忠贵，根据我方与银行所签担保合同第四条约定，已经超过2年保证期间，故我公司不应承担连带清偿责任。被告华伟置业公司当庭提交凯房权证州开商字第×××号房屋权属证书，用以证明李忠贵房产已办理房产证。被告李忠贵未进行答辩，也未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：为购买被告华伟置业公司开发的位于凯里市经济开发区第一工业园区八号路西侧华伟中央城×××号房屋，2011年10月20日，以原告为贷款人、被告李忠贵为借款人和抵押人签订合同编号为××××××的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：一、借款：借款金额为21.7万元，借款期限自2012年1月4日至2032年1月4日，若合同所载起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整、贷款支付凭证为合同组成部分；二、利率：贷款利率为浮动利率，即在基准利率上上浮15%，借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；三、还款：采用等额本息按月还本付息方法，由贷款人在借款起始日在每月的对日自借款人账号为622×××460的账户中扣除，合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为1,829.62元，若借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户中扣划应还款项，还款首先用于偿还约定的应由其承担而由贷款人垫付的各项费用及贷款人实现债权的费用，再按照先还息后还本、息随本清的原则偿还，若本金或利息逾期超过90天仍未收回或法律、法规、规章另有规定的，则按照先还本后还息的原则；四、担保：担保方式为抵押加最高额保证，以借款人所购房屋作为借款抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应当向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；五、违约责任：借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项即为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本金和自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按照约定计算的逾期罚息、复利及相关费用，亦有权解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。合同签订后，原告即按约于2012年1月4日将款项发放至李忠贵所有的520×××429账户中，随后又将该款自该账户转汇入被告华伟置业公司的账户中，李忠贵则开始还款；2011年12月23日，原告与李忠贵就担保财产办理了抵押权预告登记，取得了凯房预州字第×××号证书，证书记载：“预告登记权利人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行、预告登记义务人李忠贵、房屋座落凯里经济开发区中昊大道6号华伟中央城×××号、附记登记原因：预购商品房抵押权预告登记债务人：李忠贵贷款金额：贰拾壹万柒仟元整抵押期限：2011-12-23至2031-12-23预购人：李忠贵预告证号：×××共有情况：单独所有”。该笔贷款自2018年7月即开始出现逾期，原告催要未果则诉至本院。截至2019年7月24日，李忠贵共计偿还借款本金42,801.19元、利息88,446.23元，尚欠本金174,198.81元及利息10,357.05元、罚息804.11元。另查明，2011年7月14日，以被告华伟置业公司为保证人（甲方）、原告为债权人（乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定“一、甲方为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；二、债务人系指因购置座落于凯里市经济开发区中昊大道右侧‘华伟中央城一期3、4、6、7栋’项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；三、被保证的债权是指自2011年7月13日至2014年7月13日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一些列债权，其最高额为人民币贰仟万；四、甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不能债务人的个数；五、尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；六、甲方提供连带责任保证；七、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日后两年；八、保证期间，乙方根据主合同的约定，宣布债务提前到期的，乙方有权要求甲方在该提前到期日起5个银行工作日内承担保证责任，甲方同意按乙方要求承担保证责任。”再查明，被告李忠贵所购买的位于凯里经济开发区中昊大道6号华伟中央城×××号房屋已经办理权属登记，证号为凯房权证州开商第×××号，后李忠贵于2015年2月3日自被告华伟置业公司处领取了该权属证书。上述事实，有原告的起诉状、被告华伟置业公司的答辩、本院采纳的原告及被告华伟置业公司所举证据材料、庭审记录等在卷佐证，经庭审举证质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，李忠贵为购买华伟置业公司开发的商品房，向原告申请房屋按揭贷款，并与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，而华伟置业公司则就其所开发的商品房按揭贷款在其向李忠贵出售房屋之前即与原告签订了《个人住房借款最高额保证合同》，两份合同均系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，真实合法有效，各方均应按约履行各自的权利义务。合同签订后，原告按约发放了借款，华伟置业公司收到了借款，并向李忠贵交付了房屋，李忠贵也按约偿还了部分借款本息，合同内容已实际履行，故原告与李忠贵之间的借款合同关系、华伟置业公司对双方之间的该笔借款的担保责任均成立，则李忠贵应按约偿还借款本息，华伟置业公司则应在李忠贵未履行还款义务时承担连带保证责任；现原告以李忠贵未按时足额偿还原告贷款本息为由，要求解除所签《个人购房借款及担保合同》，根据该合同第十六条、第十七条约定，李忠贵未按时足额偿还贷款本息时，原告可解除合同，故对原告的该项诉求，本院予以支持；另，根据《中华人民共和国合同》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，《个人住房（商业用房）借款合同》因满足约定解除条件被解除后，原告可要求李忠贵偿还借款本息：原告要求被告偿还尚欠本金174,198.81元及截至2019年7月24日的利息10,357.05元、罚息804.11元及以本金174,198.81元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》中关于利息、罚息的约定自2019年7月25日起计算至还清贷款之日止的利息、罚息，并提交了李忠贵的还、欠款情况予以证实，故本院确认被告李忠贵尚欠原告借款本金174,198.81元及截至2019年7月24日的利息10,357.05元、罚息804.11元，自2019年7月25日起则依照《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的利息、罚息计算至还清贷款之日止，但利息应遵守《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中对利率的限定，即以不超过年利率24%为限；对于原告要求以抵押财产即位于凯里经济开发区中昊大道6号华伟中央城×××号房屋承担抵押担保责任的诉请，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，李忠贵自愿用其所购房屋作为贷款抵押担保，双方办理了抵押预告登记，以李忠贵所有的位于凯里经济开发区中昊大道6号华伟中央城×××号的商品房作为借款担保，设立了抵押物权，李忠贵为担保人，原告为抵押权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”的规定，在李忠贵未予清偿的情况下，原告作为抵押权人对抵押物享有优先受偿权；对于原告要求华伟置业公司承担连带担保责任的诉请：如前所述，华伟置业公司系李忠贵向原告借款的连带责任保证人，根据合同约定其对该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等承担连带担保责任；对于被告华伟置业公司提出李忠贵所购房屋的房产证已于2015年2月3日办理完毕，且已经交付给李忠贵，其保证责任已超过2年保证期间，其不应承担连带清偿责任的抗辩意见，根据华伟置业公司与原告所签《个人住房借款最高额保证合同》约定“保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日后两年”内容，该两年的起算时间为华伟置业公司办妥房地产权证后将抵押物的他项权证书、抵押登记文件及其他权利证书交付原告时，现华伟置业公司仅就抵押房屋办理了权属证书，未办理他项权证书或抵押登记手续，更未发生交付原告情形，则该两年尚未起算，故其该项抗辩意见不能成立，其仍应当根据约定承担连带保证责任。但鉴于该笔贷款上既有抵押物权，又有保证，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，华伟置业公司在抵押物不足以清偿原告职债务时，对剩余债务承担连带保证责任。对于原告要求被告支付律师费7,838.95元，各方当事人在合同中约定了因李忠贵未按约履行还款义务时，由李忠贵、华伟置业公司承担原告为实现债权所支出的包括律师费在内的费用，故原告的该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告李忠贵于2011年10月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李忠贵于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金174,198.81元、律师费7,838.95元、利息（含利息、罚息）11,161.16元及以174,198.81元为本金，按2011年10月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率自2019年7月25日计算至本息还清之日止的利息（含罚息、复利），不得超过年利率24%；三、若被告李忠贵逾期未履行前述第二项义务，原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行可先以凯里经济开发区中昊大道6号华伟中央城×××号商品房优先受偿以实现其担保物权；仍不足以清偿时，则由被告黔东南州华伟置业房地产开发有限公司承担连带清偿责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,480.00元，由被告李忠贵、黔东南州华伟置业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：××××××；开户行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。审 判 长  田 蓉审 判 员  陈礼华人民陪审员  胡晓慧二〇一九年十二月三十日书 记 员  贺星星