天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7484号上诉人（原审被告）：周立，男，1962年10月18日出生，汉族，天津中机天检进口设备技术服务有限公司职员，住天津市河西区。被上诉人(原审原告)：天津万科物业服务有限公司，住所地天津市河北区中山路292号假日广场5楼。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：秦阳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：赵时语，女，该公司职员。上诉人周立因与被上诉人天津万科物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初9055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周立上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院认定上诉人应当支付2016年1月1日至2019年6月30日的物业费的时间有误，根据《民法通则》规定，诉讼时效为两年，故2016年1月1日至2017年6月30日的诉讼请求已超出诉讼时效，一审判决无法律依据；其次，一审判决认定上诉人所提证据与本案无关有误，《物业服务合同》第二条第一款约定,被上诉人有“对房屋共有部位和公用设施设备的维修、养护管理责任”，上诉人房屋漏水，被上诉人未履行该项维修养护责任，给上诉人造成了财产损失，上诉人系依法行使先履行抗辩权；第三，一审判决认定事实有误，一审法院根据被上诉人提供的《天津市小型建设工程施工合同》认定被上诉人对房屋进行了维修，但该合同系2016年之后签订，本案被上诉人不履行合同的违约事实是在2015年，时间不符，一审法院依据《天津市物业管理住宅小区物业服务的等级化考核结果》认定被上诉人履行了《物业服务合同》的约定，但被上诉人在实际履行合同过程中，存在诸如擅自改变物业管理用房获利、公司管理混乱、小区卫生和安保不到位等问题，故该考核结果不具有实际证明力，请求二审法院判如所请。天津万科物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。天津万科物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付物业服务费14887.32元，违约金6047.03元，上述费用共计20934.35元;2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：天津万科物业服务有限公司于2011年11月16日与天津市河西区万科水晶城业主会签署《天津市住宅物业服务合同》，合同约定原告自2011年12月1日起为该小区提供物业管理服务。合同约定服务期限自2011年12月1日至2015年12月31日，合同约定物业收费标准为：花园洋房按建筑面积每月每平米1.4元由业主缴纳；2012年12月16日，双方签订补充合同，约定自2013年1月1日至2015年12月31日物业收费标准为：花园洋房按建筑面积每月每平米1.9元由业主缴纳，业主或者开发建设单位逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的万分之五比例缴纳违约金。合同到期后，双方续签合同，约定服务期限自2016年1月1日至2020年12月31日，合同约定物业收费标准为：花园洋房按建筑面积每月每平米1.9元由业主缴纳，业主或者开发建设单位逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的万分之五比例缴纳违约金。周立系本市河西区解放南路水晶城依云园10-403房屋产权人，房屋建筑面积186.56平方米。周立自2016年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费未缴纳。经查，2016年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级考核，该小区被评为优秀等级。另查，本案曾由原告于2018年6月27日向天津市河西区诉前联合调解人民委员会申请诉前调解。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区水晶城小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就上述合同的法律效力依法予以确认。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时缴纳物业管理费，业主大会或者业主委员会的约定对业主具有约束力。本案中，原告按照物业服务合同的约定对被告所在小区进行物业管理，且依照2016年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级考核，该小区被评为优秀等级，被告作为业主理应按照约定及物业管理的规定按时缴纳物业管理费，其未按约按时缴纳应承担的相应民事责任。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，虽然物业服务合同约定业主逾期缴纳物业服务费应缴纳违约金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付违约金的主张，一审法院不予支持。关于被告抗辩房屋漏水造成经济损失，因与本案不属同一法律关系，一审法院不予支持。关于被告辩称物业服务不到位的情况，于法无据，故其主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告周立给付原告天津万科物业服务有限公司2016年1月1日至2019年6月30日物业服务费14887.32元；二、驳回原告天津万科物业服务有限公司要求被告周立给付违约金6047.03元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161.5元，由被告周立承担114.67元，由原告天津万科物业服务有限公司承担46.83元。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审期间的争议焦点是：上诉人在欠交物业费期间是否应向被上诉人支付物业费及支付比例。被上诉人与天津市河西区水晶城小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人提供了物业管理服务，上诉人应履行给付物业管理服务费的义务。上诉人主张2015年因涉诉房屋漏水，被上诉人未履行维修义务，故不应交纳物业服务费，对此，本院认为，被上诉人起诉上诉人交纳物业费的期间为2016年1月1日至2019年6月30日，该期间与上诉人主张的房屋漏水期间不同，且房屋漏水与本案不属于同一法律关系，故上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。关于上诉人主张2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业费已过诉讼时效一节，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被上诉人于2018年6月27日向天津市河西区诉前联合调解人民委员会申请诉前调解，故引起诉讼时效的中断，经审查本案诉讼请求未过诉讼时效，且上诉人在一审时亦未提起诉讼时效抗辩，故上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张被上诉人物业服务存在诸多瑕疵要求不支付物业费，但其并未提供充足的证据予以证明，故对该上诉主张，本院不予支持。一审判定符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人周立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172.18元，由上诉人周立负担。本判决为终审判决。审判长 崔 军审判员 王 新审判员 苏美玉二〇一九年十二月十二日书记员 宋楠楠