广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初5138号原告：程超，男，汉族，1980年10月23日出生，户籍地四川省江安县。被告：徐智，男，汉族，1988年6月15日出生，户籍地四川省江安县。第三人：惠州市浩胤实业有限公司，住所地惠东县巽寮新港村海滨公路上侧。法定代表人：罗远球。委托诉讼代理人：何国忠，男，1982年9月22日出生，系惠州市浩胤实业有限公司工作人员。原告程超与被告徐智、第三人惠州市浩胤实业有限公司（以下简称浩胤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程超及第三人浩胤公司的委托诉讼代理人何国忠到庭参加诉讼，被告徐智经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程超向本院提出诉讼请求：1、判令确认2016年5月26日被告徐智与出卖人惠州市浩胤实业有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号:HT0026634)之买受人方的权利和义务由原告承继；2、判令被告徐智立即办理惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）1号楼16层15号房的申请办证手续；3、判令办出渉案房产的不动产权证后,被告有义务将涉案房产办理过户登记到原告名下；4、判令被告将租赁渉案房产从2017年3月21日至2019年7月1日止的租金款项共45725.86元立即归还原(另外惠东县怡景湾物业管理有限公司待返回租金20494.54元)；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月26日，被告主动向原告提出,由原告出资以被告徐智的名义购买涉案房产,并承诺办理出不动产权证后再过户登记到原告名下。原告同意后，被告徐智于2016年5月26日作为买受人与出卖人惠州市浩胤实业有限公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:HT0026634)。原告先后为涉案房屋支付了全额款项、维修基金、契税等一切购房费用，所有缴费发票、收据均由原告收执。自2017年3月21日开发商交房后，涉案房产的物业管理费等一直由原告缴付，后以被告的名义租给惠东县怡景湾物业管理有限公司（详情见出租委托服务协议书）。现涉案房产已经具备面签办证的条件,但被告却逃避办证后将房产过户给原告的义务,百般推诿不肯办理面签办证手续。为维护原告合法权益不受侵害，特提起诉讼。被告徐智未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人浩胤公司答辩如下：一、我方多次要求当事人前来提供办证资料，当事人一直以各种理由推诿，办证资料是由被告本人携带身份证到楼盘现场进行刷卡，其他的办证资料均已提供。二、被告已经收楼了，已经达到返租条件，我方已经按照《出租委托服务协议书》向被告支付了租金到2019年7月23日，一共支付了6期，每季度一期，共支付了54922.57元，全部款项均转入了协议中约定的账户。三、对原告的其他诉请没有意见，由法院依法判决。原告程超围绕其诉讼请求依法向本院提交了以下证据：1.原告程超身份证；2.被告徐智身份证复印件、第三人浩胤公司企业登记信息；3.商品房买卖合同、商品房认购书；4.购房发票、收据、付款凭证、银行流水单；5.入伙通知书；6.房屋无偿赠予合同；7.房屋所有权声明；8.个人授权委托书；9.房产出租委托服务协议书；10.物业费交款单；11.被告收到房租转账给原告的电子回单；12.电话通话录音翻译；13.电话通话录音光盘；14.物业返租清单；15.短信聊天记录。被告徐智未向本院提交证据材料。第三人浩胤公司围绕其答辩意见依法向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.与原告的微信聊天记录；3.涉案房屋所有楼盘竣工验收备案表；4.授权委托书、询问记录、不动产权籍调查成果表、契税发票、申请办理不动产登记的审批表及不动产清单；5.账户明细查询清单。本院组织法事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合审查当事人所提交的上列证据及庭审陈述，本院认定事实如下：第三人浩胤公司系成立于2001年8月2日的有限责任公司，经营范围为房地产开发、酒店管理、不动产租赁等。2016年3月27日，原告程超（认购人）与第三人浩胤公司（出卖人）签订《商品房认购书》，该认购书约定的主要内容如下：“一、认购人自愿认购出卖人开发建设的伴山伴海度假公寓项目的1栋16层15号房，建筑面积为87.13平方米。二、本认购书签订当日，认购人须向出卖人支付定金15000元，作为双方订立《商品房买卖合同》及补充合同的立约担保；双方签订正式的《买卖合同》后，认购人已付的定金自动转为该商品房价款的一部分。三、认购人选择按照银行按揭付款方式向甲方支付购房款，即：1.银行按揭优惠折扣后总价为766056元，单价为8792.1元/平方米；2.签订认购书7日内（须于2016年4月5日前）付清首期款236056元（含定金），付清该款之日签订《买卖合同》；3.余款530000元，认购人于签订《买卖合同》当日交齐首付款，并向银行申请贷款。四、认购有效期为7天，自本认购书签订之日起到2016年4月5日止，认购人应于上述认购有效期内持本认购书、定金收据，如申请贷款的付款方式则需携带申请贷款所需资料到销售现场，签订《买卖合同》及其所有补充协议等法律文件。五、经出卖人书面同意，认购人的直系亲属（三代以内）可在《买卖合同》上转名或增减名，上述直系亲属须向出卖人出示有效证明文件方可专名或增减名，因转名或增减名所产生的费用由认购人承担。六、该项目1-1615房屋的认购人在签署本认购协议的同时，已经同意并确认：在签订《买卖合同》时应与惠东县怡景湾物业管理有限公司签订《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，《买卖合同》自以方签订该协议书之日起生效。七、本认购书在经双方签字盖章之日起生效，双方未在本认购书有效期内签订《买卖合同》或双方签订的《买卖合同》生效后，本认购书终止”。上述认购书的尾部备注有以下内容：“1、第一年酒店返租从签订合同中扣除；2、贷款额以银行最终审批为准；3、准时签约享受0.98折，逾期则回收；4、即最终成交价750734元”。原告程超于签订上述认购书当日即向第三人支付了15000元定金。尔后，原告又向第三人支付了35000元，并于2016年4月10日向第三人支付了购房款181688.2元。以上原告已支付第三人的款项（含定金）共计231688.2元。2016年5月26日，原告程超（乙方）与被告徐智（甲方）签订《房屋所有权声明》，双方一致同意：“乙方同意使用甲方的名字购买惠东巽寮湾《伴山伴海公寓》1栋16层15号房屋一套，购买该房屋所有款项由乙方出具，房屋所有权归乙方。房屋价值和产生的增值收入归乙方所有，非甲方使用的水电费一切房屋产生的费用由乙方负责。甲方经乙方同意后拥有优先使用该房屋的权利。未经乙方同意甲方不得私自将房屋出售、转让、出租、抵押贷款等。今后房屋如需变更、出售、租借或办理其他手续，甲方无条件协助乙方办理。双方签字即表示同意以上声明”。同日，被告徐智（买受人）与第三人浩胤公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：HT0026634、、）及相关附件，该合同约定的主要内容如下：“买受人购买的房屋为惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）1号楼16层15号房，建筑面积87.13平方米；该商品房单价为8442.2元/平方米，总价款为735569元;签订本合同签，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作购房款；买受人应在2016年5月26日前一次性支付该商品房全部价款；出卖人应当在2017年1月1日前向买受人交付该商品房，并在交付之日起365日内办理房屋所有权证书”。签订该合同当日，原告程超向第三人支付了510349元【含剩余购房款503881元（总房款735569元—上述已付的231688元）、住房维修基金5228元及办证费1240元】。2016年6月23日，上述合同在房管部门办理了预售备案登记手续。同日，被告徐智（委托方、甲方）与案外人惠东县怡景湾物业管理有限公司（受委托方、乙方）签订《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》及相关附件，该协议书约定的主要内容如下：“一、在本协议有效期内，甲方将其所购买的位于巽寮新港村海滨公路上侧1栋16层15号房出租并委托给乙方进行酒店式公寓经营服务；二、乙方管理该房产进行酒店式出租服务、收取营业收入，乙方支付甲方租金，甲方须缴纳物业管理的相关费用、乙方须承担营业期间的相关经营费用。三、以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付（物业管理费由甲方承担）。本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金，第二年为合同总价的5%（支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）；第三年为合同总价的6%（支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）。四、甲方收取税后租金的指定账户的户名：徐智；开户银行：中国银行深圳公园大地支行；账号62×××77”。2017年1月1日，原告程超（受赠人，乙方）与被告徐智（赠与人，甲方）签订《房屋无偿赠与合同》，主要内容如下：“一、甲方自愿将涉案商品房无偿赠予给乙方，甲方保证赠与给乙方的是上述房屋的全部所有权，并免遭任何第三人追索；二、上述赠与房屋交接时间：自交房之日起，赠与房屋交接前的债权债务由甲方负责，赠与房屋交接后的债权债务由乙方负责；三、乙方自愿接受上述房屋全部产权，并保证在交房后或房屋取得房产证后，甲方根据乙方确定的时间30日内无偿协助办理房屋产权变更登记手续，办理上述房屋产权变更登记的税及相关费用由乙方负责；四、该房屋实际由程超出资，以徐智名义购买，所以在房屋产权名称变更之前，乙方代表甲方办理下列事项：房屋验收、物业费缴纳、房屋入住、房屋出租、房屋租金收取、房屋出售、房屋装修等房屋管理、房屋代理、房屋装修改造相关事宜，其行为可以代表甲方行为；五、本协议公证后生效，如任何一方违约，违约方依法赔偿守约方因此造成的实际损失”，落款处有原告程超、被告徐智的签名及捺印，并有见证人黄某的签名确认，及加盖了有“深圳市睿弘网络有限公司”及“深圳市榜中榜计算机有限公司”的公章。2017年3月21日，第三人将涉案房屋交付被告使用。2017年4月21日，原告向税务部门缴纳涉案房屋的买卖契税7005.42元。2018年1月1日，被告徐智（委托人）与原告程超（受托人）签订《个人授权委托书》，主要内容如下：“兹委托程超全权代表人办理涉案房产的下列事项：房屋验收、物业费缴纳、房屋入住、房屋出租、房屋租金收取、房屋出售、房屋装修等房屋管理、房屋代理、房屋装修改造相关事宜；由此产生的一切责任和后果由本人承担，与贵（单位或部门）无关，代理人在其授权范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。授权有限期：房产证所有权人变更之前或2018年1月1日-2028年1月1日；委托人声明：伴山伴海1栋16层15号楼房是由程超出资，以徐智名义购买，所以受托人的行为可以代表本人行为，双方有签订《房屋无偿赠与合同》，特此申明”。涉案房屋交由受托人惠东县怡景湾物业管理有限公司出租后，受托人按照《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》的约定向被告徐智的上述指定银行账户支付了下列租金：于2018年5月21日支付8933.22元（第二年第一季度）；于2018年8月17日支付8671.83元（第二年第二季度）；于2019年1月30日支付8410.44元（第二年第三季度）；于2019年2月3日支付8410.44元（第二年第四季度）；于2019年5月17日支付10249.37元（第三年第一季度）；于2019年7月23日支付10247.27元（第三年第二季度），合共支付租金54922.57元。庭审中，第三人称其向被告支付的上述租金已经扣减了物业管理费，原告亦自认被告已向其支付了第一期租金8933.22元。根据第三人提交的证据材料显示，涉案房屋于2018年6月25日办理了竣工验收备案，于2018年7月27日办理了新建商品房首次登记（大确权，不动产单元号：441323108211GB10006F00010909）,并已取得不动产权籍调查成果表，符合办证条件，且第三人有根据合同约定多次要求当事人前来配合办理不动产权证。2019年8月7日，原告向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。关于原告为何以被告名义向第三人购买涉案房屋的问题。经本院询问，原告称其与被告系亲戚关系，亦系同事关系，因在深圳市已购买一套住房，考虑再以自己名义购买涉案房屋会缴纳房产税，且被告亦希望小孩能在涉案房屋所在地读书，故最终才以被告名义购买涉案房屋。本院认为，被告徐智经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面的答辩和质证意见，应视为其放弃对原告诉请的抗辩及对证据进行质证的权利。本案中，原告程超作为涉案房屋的实际出资人，委托被告徐智出名与第三人浩胤公司签订涉案《商品房买卖合同》、《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》及相关附件材料，该事实有原告提交的认购书、购房发票、收据、付款凭证、《房屋无偿赠予合同》、《房屋所有权声明》、《个人授权委托书》等证据予以证实，本院予以确认。原、被告之间存在上述借名购房的法律关系，现被告依据该事实向被告主张权利，本案立案案由定为商品房预售合同纠纷不当，因最高人民法院《民事案件案由规定》中并没有规定借名购房合同纠纷，故本院案由应为合同纠纷。根据当事人诉请及庭审答辩意见，本案争议焦点如下：一、被告徐智应否协助原告办理涉案房屋的不动产转移登记手续及如何办理的问题；二、被告应否向原告返还涉案房屋的租金。关于被告徐智是否应协助原告办理涉案房屋的不动产转移登记手续及如何办理的问题。本院认为，原告作为实际出资人委托被告出名与第三人浩胤公司签订正式的《商品房买卖合同》及相关附件，双方之间的行为并未违反法律法规的相关规定，合法有效。结合原、被双方所签订的《房屋所有权声明》、《房屋无偿赠与合同》的内容可知，被告有根据原告需要协助原告办理房屋产权转移登记的义务。因涉案房屋目前已办理了新建商品房首次登记（大确权），且已具备办证（小确权）条件，而第三人亦未对此提出异议抗辩，故原告诉请依次办理涉案房屋的所有权转移登记的依据充分，本院予以支持。据此，作为涉案《商品房买卖合同》相对方的被告与第三人，应先协助原告将涉案房屋转移登记至被告名下（小确权），尔后再由被告协助原告将涉案房屋转移登记至原告名下。对于原告诉请确认被告与第三人签订的涉案《商品房买卖合同》之买受人权利义务由其承继的主张，本院认为，因合同权利义务的转移原则上应以双方当事人的意思自治为原则，涉案合同既不存在约定转让和法定转让的情形，故原告的上述主张依据不足，本院予以驳回。原告可待取得涉案房屋所有权后另行行使其作为物权所有人的相关权利。关于被告应否向原告返还涉案房屋的租金问题。本院认为，诚如以上所述，原告作为实际出资人委托被告出名与第三人浩胤公司签订正式的《商品房买卖合同》及相关附件，涉案房屋的相关收益依法应由原告实际享有，鉴于涉案房屋已委托案外人惠东县怡景湾物业管理有限公司出租经营，故被告根据涉案《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》而获得的租金收益应及时给付原告。外人惠东县怡景湾物业管理有限公司自2018年5月21日至2019年7月23日止，共向被告账户五次转账合共支付了涉案房屋的租金54922.57元，扣除被告已向原告支付的第一笔租金8933.22元，被告仍应向原告返还租金45989.35元。现原告诉请被告返还的租金款为45725.86元，低于被告应实际返还的租金数额，且截至本案辩论终结前仍未提出变更诉请主张，系原告对其自身诉讼权利的处分，本院予以照准。至于后续的房屋租金，原告可另行主张。被告徐智经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理，依法可作缺席判决。综上所述，原告诉请的有理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐智、第三人惠州市浩胤实业有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告程超将涉案位于惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）1号楼16层15号房（不动产单元号：441323108211GB10006F00010909）转移登记（小确权）至被告徐智名下。二、被告徐智于完成上述第一判项的不动产转移登记手续（小确权）后的30天内，协助原告程超将涉案房屋转移登记至原告程超名下。三、被告徐智于本判决生效之日起7日内向原告程超返还涉案房屋的租金收益45725.86元。四、驳回原告程超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费944元（原告已预交），由被告徐智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  王雪良人民陪审员  林亮程人民陪审员  黄文青二〇一九年十二月十五日法官助理杨良志书记员陈威权