安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初5928号 原告：马鞍山市成功物业管理有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：汤伦祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛善俊，安徽华冶律师事务所律师。 被告：李其宏，男，1973年8月5日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区，现住安徽省马鞍山市花山区东方明珠。 被告：占传花,女，1976年10月24出生，汉族，住址同上。 被告：李某，男，2002年3月17日出生，汉族，住址同上。 法定代理人：李其宏（系李某父亲）。 原告马鞍山市成功物业管理有限公司（以下简称成功物业公司）与被告李其宏、占传花、李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告成功物业公司的委托诉讼代理人葛善俊、被告李其宏、被告李某的法定代理人李其宏到庭参加诉讼，被告占传花经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成功物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告支付原告物业费12902.9元（自2017年1月起至2019年5月份的物业费，计算方法为：555.16㎡×0.8元/月㎡×29个月）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：三被告购买了位于马鞍山市花山区金汇城市花园1-104室、1-333室、1-332室房屋一套，建筑面积分别为458.75平方米、45.53米、51.88平方米。该小区目前的物业管理公司系原告。约定按照每平方米每月0.8元计算物业费。但三被告至今未缴纳自2017年1月起至2019年5月份止的物业费。现向法院提起诉讼，望判如所请。 李其宏、占传花、李某共同辩称：一、成功物业公司与马鞍山市花山区金汇城市花园业主委员会（以下简称金汇花园业委会）所签物业合同为无效合同或违法合同，理由为：1、选举程序非法无效、公示期未满15日；2、业主代表涉假，选举结果不具有真实性；3、选举时拿钱买票，当晚只要去参会的人都给30元钱，即花小钱买选票；4、选举秩序混乱、选举方式不合法；5、按照业主委员会公告第四条规定：业主（代表）大会后三十日内，成功物业与金汇城市花园业主委员会完成签订合同工作，逾期服务合同不签视为放弃，责任由放弃方负责；6、签订合同服务时间和选票及公告九时间不符，公告为2年，合同为2+1年；7、选举结束后第三天下午金汇商务港业主李其宏、戚柳伟到江东社区，向社区负责人反映选举非法事宜及物业管理混乱、甚至没有服务等情况；8、物业公司和业主签订合同为假合同；9、物业服务合同签订后应和业主大会召开内容一并公示15日以上，成功物业公司至今没有公示合同内容。二、成功物业公司没有对被告房屋所在的金汇商务港（金汇城市花园小区以外的商务办公楼）进行物业服务，理由为：1、金汇商务港是一栋独立的商务办公楼，离金汇城市花园小区有一条城市二级道路相隔，金汇城市花园小区和金汇商务港唯一通道常年锁门；2、金汇商务港是一栋独立的商务办公楼，计4层，应设保安人员值班，然而该商务港常年一直无人值班看护，更谈不上物业管理；3、金汇商务港大厅是全体业主进出办公的公共场所，其建筑面积有全体业主公摊购买，理应归全体业主使用；4、金汇商务港为4层结构，底商1-2层系开发商连体出售给8户业主，3-4层为分间出售。底商系业主自己负责安全卫生、车辆停放维持；5、成功物业公司进驻以来从未对商务楼进行消防设施检查，更没有检查记录；6、金汇商务楼楼边空地变成了露天摆放货场，无人管理，造成办公环境恶劣，3楼办公室多间常年租不出去，严重损害业主利益；7、金汇商务港是办公场所，多人出入，理应有监控设施，至今没有安装监控录像设备；8、金汇商务港3-4层原为共有水表，后物业公司收取每间1000元分户水表改装费，因部分业主未交物业费不给供水，严重损害业主使用水的权利；9、金汇商务港333号业主（李其宏）车辆停放在一楼，晚上车辆玻璃被砸，车内钱物被盗，因小区门口没有监控无法查证，更没人值班，给业主带来损失；10、2018年春节前后马鞍山下雪后冰冻很厚，给小区业主出行带来不便，清除积雪都是花山区环卫工人组织实施，何谈物业服务；11、金汇商务港4楼楼梯口成了流浪人的家园，何谈物业服务和办公环境；12、市建委物业管理科几年前对金汇城市花园小区检查考核进行通报，考核不合格；13、金汇城市花园小区东大门建筑垃圾很长时间不及时清运；14、金汇商务港1-2楼下水管漏水，致使业主无法办公，业主找到物业公司时该公司说，让自己花钱修，物业公司只有收费的权利没有维修的义务；15、金汇商务港业主自愿组织进行物业服务满意度调查，调查面为90%，2/3以上业主不同意也不满意物业服务。三、成功物业公司应有有效期资质才能进行物业管理经营。业主交纳物业费是义务，理应享受物业服务的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的营业执照、不动产登记信息，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据本院认定如下：1、成功物业公司提交的物业服务合同，证明该公司与被告之间存在物业服务合同关系，该组证据形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定；2、李其宏提交的金汇花园业委会的公告和选举样票照片、戚柳伟的证言、录音、资质证书等，证明金汇花园业委会选举程序非法及成功物业公司资质过期，与本案无关联，本院不予认定。3、李其宏提交的照片打印件、报警记录、公证书等，成功物业公司对该组照片的真实性无异议，但认为无法证明物业公司未履行义务。本院认证认为该组照片可以反映成功物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，对该组证据予以认定。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李其宏、占传花、李某系马鞍山市花山区金汇城市花园1-104室、1-333室、1-332室房屋的共同所有人，该三室房屋的建筑面积分别为458.75平方米、45.53平方米、51.88平方米。2015年4月1日，金汇花园业委会与成功物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：金汇业委会选聘成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业管理服务，合同有效期自2015年4月1日起2018年3月31日止；物业费按多层住宅0.5元/月×平方米收取、高层住宅按0.7元/月×平方米收取、商业物业按0.8元/月×平方米收取。2018年11月8日，金汇花园业委会与成功物业公司又签订《前期物业服务合同》一份，约定：金汇花园业委会选聘成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业管理服务，合同有效期自2018年1月1日起2020年12月31日止；物业费按多层住宅0.5元/月×平方米收取、高层住宅按0.7元/月×平方米收取、商业物业按0.8元/月×平方米收取。合同中另就双方权利义务及物业管理服务的内容进行了约定，包括房屋及共用设备管理、公共设施及绿化管理、环境卫生、安保、消防等多方面。后，成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业服务。李其宏、占传花、李某作为该小区商业物业业主，未交纳2017年1月起至2019年5月的物业费，因成功物业公司催要未果，形成诉讼。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。成功物业公司与金汇花园业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，李其宏、占传花、李某系金汇城市花园小区业主，该合同对成功物业公司及李其宏、占传花、李某具有约束力。成功物业公司在合同签订后，实际为金汇城市花园小区提供了物业服务，李其宏、占传花、李某作为业主应当按合同约定支付相应的物业管理服务费用，未支付，已构成违约。因成功物业公司在提供物业服务过程中存在公共设施维护、环境卫生清扫、车辆秩序维护、安保等工作不完善等问题，该公司提供的物业服务与合同中约定的服务内容存在一定差距，故本院酌情对案涉物业管理服务费标准予以降低，即按建筑面积每月每平方米0.52元收取。李某虽系案涉房产的业主之一，但其系未成年人，李其宏、占传花系李某的法定监护人，对案涉房产享有所有权且是案涉房产的使用人，是物业服务费缴纳的责任主体。故成功物业公司要求李某支付物业费的诉请，本院不予采信。综上，李其宏、占传花应向成功物业公司支付2017年1月至2019年5月日物业管理服务费用8386.9元（0.52元×458.75平方米×29个月+0.52元×45.53平方米×29个月+0.52元×51.88平方米×29个月），成功物业公司诉请中超出此范围的部分，本院不予支持。物业服务的质量关乎小区业主的生活品质及整个城市的文明建设。因此，本院建议成功物业公司应积极改进，完善物业管理服务。业主委员会成立程序所涉及的法律关系与本案所涉物业服务合同关系并非同一法律关系，故本院对李其宏、占传花、李某提出的相关抗辩意见不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李其宏、占传花于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市成功物业管理有限公司自2017年1月至2019年5月的物业管理服务费8386.9元； 二、驳回原告马鞍山市成功物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计61元，由被告李其宏、占传花负担40元，由原告马鞍山市成功物业管理有限公司负担21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  刘明荣 二〇一九年十二月二十七日 书记员  朱爱琴