广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9711号原告：广州市致楷房地产咨询有限公司，住所地广州市越秀区白云路48号1106房自编A房。法定代表人：谢燕文，职务：执行董事兼经理。委托诉讼代理人：余家亮，男，1962年5月8日出生，汉族，该司职员，联系地址。被告:广州市志燊物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区康王北路903号负一层。法定代表人：张振夫，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘飞，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被告：广州市华康地空开发有限公司，住所地广州市荔湾区康王北路903号。法定代表人：余秀萍，职务：董事长。被告破产管理人：北京市中伦（广州）律师事务所，地址广州市天河区.委托诉讼代理人：郑慧颖，北京市中伦（广州）律师事务所律师。原告广州市致楷房地产咨询有限公司（以下简称：致楷公司）诉被告广州市志燊物业管理有限公司（以下简称：志燊公司）、广州市华康地空开发有限公司（以下简称：华康地空公司）物业服务合同纠纷一案，致楷公司在2019年6月5日向广东省广州市中级人民法院提起（2019）粤01民初643号诉讼。广东省广州市中级人民法院请示并经广东省高级人民法院（2018）粤民辖235号文批准，指令本院管辖本案。本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭审理。原告致楷公司委托诉讼代理人余家亮，被告志燊公司的委托诉讼代理人刘飞，被告华康地空公司的委托诉讼代理人郑慧颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致楷公司的诉讼请求：1、请求变更被告广州市志燊物业管理有限公司与被告广州市华康地空开发有限公司于2008年8月1日签订的《前期物业服务合同》第7条第1点约定：“本物业的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米48元的标准向业主或物业使用人收取。”恢复收费标准为按建筑面积每月每平方米19元的标准向业主或物业使用人收取。2、判令被告广州市志燊物业管理有限公司对本物业的公摊水电费恢复按法律法规规定按实合理收取。3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：华康地空公司作为康王商业城建设单位与广州市康王物业管理有限公司（现名：广州市志燊物业管理有限公司），分别于2003年3月1日签署《物业管理委托合同》、2008年3月1日签署《前期物业服务合同》、2008年8月1日签署《前期物业服务合同》，并在2003年12月17日取得广州市物价局《关于康王商业城物业管理服务收费标准的批复》：康王商业城的物业管理费收费标准定为19元/平方米作为收费上限，公共水电费按实际用量合理分摊。被告志燊公司分别于2004年9月6日、2006年2月12日与负一层3320业主和负一层7315业主签署物业《物业管理协议》，于2007年1月10日诉负一层7315号业主、2010年志燊诉广东兴业投资有限公司欠缴物业管理费房屋均按广州市物价局核定的每平方米19元的标准计算，志燊公司所提供的收费依据也是广州市物价局批文。2006年12月30日测字号：11010796501，测绘成果报告显示康王商业城总建筑面积51986.5397平方米。2006年法院裁定华康公司抵债给农信社（现为广州市农商银行）的物业4938.4424（其中负层一占2041.9638平方米，负二层2896.4784平方米），2007年登记字号：1141649号，华康公司申请确权转移，己销售面积21724.5527平方米，两项合计26662.9949平方米。己超过全部总建筑面积的一半，也即是2008年所签署的两份合同，华康地空公司作为建设单位己无权代表业主去定价，根据当年物业服务收费管理办法，志燊公司必须依照相关法律法规取得合法合理的收费标准或获得业主大会议定的价格去收取管理费，但康王商业城是在没有任何法律依据的情况下由两被告私定价格为48元去向业主或物业使用人收取，不符合《国家价格法》的公平公正合理的原则和《物业管理条例》。从以上各种证据材料显示，可见志燊公司是清楚康王商业城的物业管理收费标准合法合规合理的应该是按建筑面积每月每平方米19元，而不是48元。另外广州市物价管理局批文穗价函367号规定康王商业城的公共水电是按实合理分摊，那么就不是由开发商或者物业公司可以私下按16元或者多少元为依据，而必须以缴费单据或缴款发票为事实依据。被告志燊公司辩称：一、2008年8月1日《前期物业服务合同》合法有效，对原告亦具有约束力。2008年8月1日《前期物业服务合同》业经（2016）粤0103民初5026号和（2016）粤01民终19459号民事判决书确认合法有效，对原告亦有约束力。二、原告应当按每月每平方米48元的标准支付物业服务费，其主张按19元的标准收取，缺乏法律依据，应予驳回。至于志燊公司是否与业主另外签订物业服务合同，实际上并不影响其收费的合理性。三、原告主张对物业的公摊水电费恢复按法律法规规定按实合理收取，其该项诉讼请求既不明确具体，也缺乏事实和法律依据。我方没有收取原告公摊水电费。所谓的公摊水电费包含在综合物业费之中，没有另外收费。被告华康地空公司辩称：我司在本案诉讼中没有需要承担的责任和义务，不应当作为被告当事人，也不应承担本案诉讼费。经审理查明：2003年3月1日，广州市康王物业管理有限公司与华康地空公司签订一份《物业管理委托合同》，约定华康地空公司座落在广州市荔湾区康王北路903号物业由广州市康王物业管理有限公司管理，用地面积30227平方米，建筑面积48160平方米，期限自2003年3月1日至2008年2月28日止；非住宅房屋的物业管理费按建筑面积每月每平方米48元计等。2003年12月19日，广州市物价局办公室印发穗价函[2003]367号《关于康王商业城物业管理服务费标准的批复》，载明：康王商业城商场物业管理服务费每月每平方米建筑面积为19元，公共水电费按实际用量合理分摊，此收费标准为最高限价，允许适当下浮；上述标准试行一年，请向业主做好收费公示工作，执行中出现的情况应及时告知我局；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业商定物业管理服务收费标准，报我局备案等。2006年6月27日，广州市白云区人民法院作出（2005）云法民执字第4403-4406号民事裁定，查明广州市荔湾区中山七路地铁站至西华康王地下商业城负一层A区1108-1112、1320、1502、1507、1519-1521、1535、1205、1207、1209-1211、1220-1123、1225、1226、1313、1315、1317、1336、1512、1513、1515-1518、1522、1523、1525-1532、负一层D区7822、7823、7825、7826、7828号商铺合计面积1508.94平方米，裁定：将华康地空公司位于广州市荔湾区中山七路地铁站至西华康王地下商业城负一层A区1108-1112、1320、1502、1507、1519-1521、1535、1205、1207、1209-1211、1220-1123、1225、1226、1313、1315、1317、1336、1512、1513、1515-1518、1522、1523、1525-1532、负一层D区7822、7823、7825、7826、7828号商铺作价17247301.4元抵债给申请执行人广州市黄石农村信用合作社。2006年9月，广州市白云区人民法院作出（2006）云法民执字第23号民事裁定，裁定：将华康地空公司位于广州市荔湾区中山七路地铁站至西华康王地下商业城负二层F9401-F9420号抵债给申请执行人广州市黄石农村信用合作社。2008年8月1日，华康地空公司（甲方）与广州市康王物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务》，约定：甲方聘请乙方对广州市荔湾区康王北路903号康王商城（建筑面积：48160平方米）提供前期物业管理服务事宜。物业管理范围包括：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共有设施设备的日常运行、维修、养护和管理包括共用的上下水管道、落水道、共用照明、天线、中央空调、水泵房、消防设施设备、电梯、电话机房、强遇设备、弱电设备、通讯设备；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；商场内公共经营秩序的维护管理；公共秩序维护和安全防范，包括安全监控、巡视、执勤、闭路电视监控系统；物业档案资料管理等。物业管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米48元的标准向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人应于每月10日前交纳当月物业管理费；合同期限自2008年8月1日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；在合同期限内，业主委员会在依法成立后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止等。合同签订后，志燊公司继续对约定的物业进行管理。2018年1月19日，致楷公司（受让方）、广州农村商业银行股份有限公司羊城支行（转让方）和广州产权交易所（交易机构）签署《成交确认书》，载明：兹因广州产权交易所受转让方委托，通过公开市场方式转让康王商业城（交易编号：GZ2017DG100461）,并于2018年1月18日组织了该项目的公开竞价活动，三方共同确认，在本次交易中受让方以20294100元受让交易标的。受让方承诺自签订本《成交确认书》次日5个工作日是内与转让方签订《转让协议》等。2018年1月25日，致楷公司（受让方，乙方）和广州农村商业银行股份有限公司羊城支行（转让方，甲方）签订《转让协议》，约定甲方将甲方总行持有的抵债资产康王商业城按照资产现状有偿转让给乙方，转让对价为20294100元；乙方完全同意甲方按照现状交付该资产，该资产在交付给乙方前所产生的所有欠费（包括但不限于水、电、空调、物业管理等欠费）及交付给乙方后产生的所有费用均由乙方承担等。2018年2月28日，广州农村商业银行股份有限公司羊城支行通过邮寄方式向广州市恒懋旺物业经营管理有限公司发出《关于康王商业城商铺转让交接告知函》，载明：我行持有的广州市荔湾区中山七路地铁站至西华康王地下商业城负一层A区1108-1112、1320、1502、1507、1519-1521、1535、1205、1207、1209-1211、1220-1123、1225、1226、1313、1315、1317、1336、1512、1513、1515-1518、1522、1523、1525-1532、负一层D区7822、7823、7825、7826、7828和负二层F9401-F9420号商铺已于2018年2月5日经广州产权交易所挂牌整体转让至致楷公司，2018年2月13日（含）前我该资产享有权益并承担义务，2018年2月14日起致楷公司对该资产享有权益并承担义务，故从2018年2月14日起该资产的管理及缴交费用的责任由致楷公司承担，资产的租金及费用的收缴方式由致楷公司与贵公司进行协商处理，我行将不再承担有关的责任和费用等。广州市恒懋旺物业经营管理有限公司于2018年3月5日签收。2018年10月29日，广州市荔湾区住房和建设局向案外人朱小雯作出荔住建依申请公开[2018]77号《政府信息公开申请的答复书》，载明：未有查阅到志燊公司办理康王商业城物业管理招投标备案的资料，但有办理柏德莱商业城项目备案的资料。附件内容为《广州市物业服务项目备案回执》和志燊公司、华康地空公司于2008年8月1日签订的《前期物业服务合同》。《广州市物业服务项目备案回执》由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2010年11月16日向志燊公司出具，载明：备案主要内容为三级资质等级，承接项目名称是广州柏德来商业城，选聘单位是广州市华康地空开发有限公司，物业服务合同期限由2008年8月1日至业委会成立。该《前期物业服务合同》与前述《前期物业服务合同》内容一致。志燊公司在庭审中解释该份志燊公司实际上与签订日期为2003年3月1日的《物业管理委托合同》的内容一致，只是标题不同，因要去房管局备案，故签订了该份《前期物业服务合同》，该份《前期物业服务合同》是跟业主实际履行的合同。经查，广州市志燊物业管理有限公司由广州市康王物业管理有限公司变更名称而来，其经营范围包括：物业管理；房地产咨询服务；场地租赁等。庭审中，原告致楷公司陈述案涉商铺所在的康王商业城未成立业主大会和业主委员会，案涉商铺正在办理产权证，从未缴纳过物业管理费，但向志燊公司支付了保证金，志燊公司没有向原告主张过公摊水电费。志燊公司陈述有个别商户或业主的物业管理费比前期物业管理合同标准低是因为前期招商给个别商户或自营业主的优惠，现在所有的商户或业主绝大部分都是按照前期物业管理合同的收费标准收取物管费；少数与被告单独签订物业服务协议的业主也是按48元/平方米/月的标准支付物业管理费；当然也仍然存在原来因为招商签订过合同，合同期未到仍然延续招商时的优惠价格的情况，但这是我方对自己权利的处分；不能普遍适用于原告或其他要求调整的业主；志燊公司至今都认为原告是产权人，因为只有原告来主张这几间商铺。原告另提交广州市荔湾区住房和建设局办公室针对案外人朱小雯、吴明华反映的问题于2019年5月30日印发的荔住建函[2019]785号《广州市荔湾区住房和建设局关于康王城商场前期物业招标和占用公共部位问题的回复》（复印件），内容如下：康王城商场在《前期物业管理招标办法》发布前已取得《广东省广州市商品房预售许可证》，因此，2008年华康地空公司组织的康王地下城项目物业管理招投不属于前期物业合同招投标等。志燊公司对真实性、合法性予以确认，但认为与本案无关，不能证明原告的证明内容。华康地空公司表示没有原件，不发表质证意见。志燊公司提交（2016）粤0103民初5026号民事判决书和（2016）粤01民终19459号民事判决书，拟证明2008年8月1日签订的前期物业服务合同经一、二审判决确认有效，故就48元/平方米的物业管理费标准经过一、二审判决确认，原告主张19元/平方米的标准缺乏事实和法律依据。（2016）粤01民终19459号民事判决为（2016）粤0103民初5026号民事判决的终审判决，认定2008年8月1日《前期物业服务合同》合法有效，华康地空公司和志燊公司均应切实履行合同；志燊公司向案外人收取物业管理服务费标准低于每月48元/平方米是志燊公司对自身权利的处分，华康地空公司主张志燊公司应按其向案外人收取物业服务费的标准向华康地空公司收取物业费，缺乏法律依据，不予采纳，对志燊公司要求华康地空公司按48元/平方米/月的标准计算物业管理服务费的诉讼请求予以支持等。原告对两份判决的真实性予以确认，但认为前期服务合同由两被告签订，该案由志燊公司起诉，存在猫腻。华康地空公司对真实性、合法性予以确认，但因华康地空公司后来进入了破产程序，志燊公司曾经申报关于物业管理费的破产债权，不清楚现在是否有履行判决内容。本院认为：对于原告要求变更每月48元/平方米的物业管理费标准的诉请，本院分析如下：第一，志燊公司具有物业管理的经营范围，其与华康地空公司于2008年8月1日签订的《前期物业服务合同》被已经发生法律效力的（2016）粤0103民初5026号民事判决和（2016）粤01民终19459号民事判决认定合法有效，在该生效判决中亦确认了物业管理费标准为每月48元/平方米。第二，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。由此可见，《物业管理条例》并未规定商用物业的建设单位必须通过招投票的方式选聘物业服务企业，也未规定未经招投标而签订的物业服务合同无效，若违反该条例第二十四条的规定，主要是从行政处罚的角度予以处理，该条例第二十四条并非效力性强制性规定。第三，广州市物价局的《关于康王商业城物业管理服务费标准的批复》于2003年12月19日作出，已明确说明每月每平方米建筑面积19元的标准试行为一年。现已超过该批复确定试行的时间，原告要求适用该批复确定的标准，依据不足。第四，志燊公司承认现案涉商铺所在的康王商业城有些业主或商户的物业管理费标准低于每月每平方米48元，但这属于志燊公司对自身权利的处分，原告主张志燊公司应按其向案外人收取物业服务费的标准向原告收取物业费，缺乏法律依据。综上，致楷公司以华康地空公司没有通过招投标的方式选聘物业管理企业为由，要求变更物业管理费收费标准为每月19元/平方米，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。至于原告要求志燊公司对其物业的公摊水电费恢复按法律法规规定按实合理收取的诉请。首先，该诉请不明确；其次，志燊公司并未向原告主张过公摊水电费，而且志燊公司在庭审答辩中已明确每月每平方米48元的物业管理费标准已包含了公摊水电费，不会另行收取公摊水电费。原告的该项诉请没有事实根据，本院不予支持，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州市致楷房地产咨询有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广州市致楷房地产咨询有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邱思陵人民陪审员  林穗青人民陪审员  伍少琴二〇一九年十二月九日书 记 员  吴 帆卢健华