贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初11893号原告：文成，男，1992年2月20日生，住贵州省兴义市。被告：贵州炜煜房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办兴顶公路桔园段（桔园游泳馆右侧），统一社会信用代码915223016927487802。法定代表人：辛玉平，系该公司执行董事。原告文成与被告贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文成到庭参加了诉讼，被告炜煜房开公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文成向本院提出诉讼请求：1、请求判令炜煜房开公司赔偿原告逾期交房的违约金10805元，并从2019年9月18日起至炜煜房开公司交付符合约定条件的商品房之日按年利率3.65%计算违约金；2、判令炜煜房开公司赔偿原告逾期办理房屋权属证书违约金36017元，并从2019年9月18日起至炜煜房开公司为原告办理房屋权属证书之日止按年利率3.65%计算违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年6月16日，文成与炜煜房开公司签订了编号为2012-06100的《商品房买卖合同》，约定文成向炜煜房开公司购买位于贵州省×××单元××号房屋，建筑面积100.59平方米，套内建筑面积81.74平方米，该商品房总价328930元。合同约定：“第十一条交付时间和条件，（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条房屋登记：三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，文成向炜煜房开公司交付了首付款98930元，并办理了按揭贷款全部手续。炜煜房开公司提供的格式条款中约定的违约金为日万分之一。炜煜房开公司至今未向文成交付符合法定条件的商品房，未向文成交付办理商品房转移登记的有关文书。文成向兴义市国土局查询，才知道涉案楼盘不具有建设工程竣工验收备案表，涉案楼盘未办理所有权初始登记，根据双方签订的《商品房买卖合同》及相关法律法规的规定，炜煜房开公司应从2014年12月31日支付违约金。考虑诉讼时效问题，文成请求炜煜房开公司从2016年9月18日至2019年9月18日期间逾期交房的违约金：328930元×0.01%×365×3年×30%＝10805元，并从2019年9月18日起至炜煜房开公司交付符合约定条件的商品房之日按年利率3.65%计算违约金及逾期办理房屋权属证书违约金:328930元×0.01%×365×3年＝36017元，并从2019年9月18日起至炜煜房开公司为原告办理所购房屋权属证书之日止按年利率3.65%计算违约金。炜煜房开公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年6月16日，文成与炜煜房开公司签订了编号为2012-06100的《商品房买卖合同》，约定原告向炜煜房开公司购买位于贵州省×××单元××号房屋，建筑面积100.59平方米，套内建筑面积81.74平方米，该商品房总价328930元。合同约定：“第十一条交付时间和条件，（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(（1）、（2）不作累加）：（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。第二十二条房屋登记：三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，文成向炜煜房开公司交付了首付款98930元；并于办理了按揭贷款，剩余房款通过银行按揭贷款的方式进行支付。另查明，文成已于2016年8月装修入住至今。炜煜房开公司至今未向文成交付办理商品房转移登记的有关文书。文成于2019年11月8日向本院提起诉讼。本院认为，文成与炜煜房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，文成已按合同约定全面履行了付款义务，炜煜房开公司应当按照合同约定全面履行交付房屋、办理产权登记等义务，炜煜房开公司未在约定时间内交付房屋，也未按约定时间办理产权登记，应承担违约责任。关于逾期交房的违约责任问题，文成接收房屋后，已于2016年8月对该房屋进行装修，并入住至今，虽其提出炜煜房开公司交付的房屋不符合合同约定的交付条件，但其未向本院提供证据证实其主张，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，鉴于文成接收房屋后，正常使用至今，文成诉请的2016年9月18日之后其并未因逾期交房造成任何损失，故文成诉请的起诉之日向前推算三年的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期办证的违约责任问题，合同约定出卖人应于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。炜煜房开公司未如期完成该项合同义务，已构成违约，应承担继续履行合同并支付逾期办证违约金的责任。文成主张自向本院诉请之日（2019年11月8日）向前推算三年即2016年11月8日起三年的违约金，符合法律规定，本院予以支持。具体计算为328930元×0.01%×365×3年=36017元。诉请的本院受理之后的逾期办证违约金，因现该房屋产权证处于正在办理过程中，具体发证之日不固定，文成可待实际产生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限贵州炜煜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付文成逾期办证违约金36017元；二、驳回文成的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取485元，由文成负担112元，由贵州炜煜房地产开发有限公司负担373元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 吴 涛二〇一九年十二月二十七日书记员 何丽娟