沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初7620号原告：辽宁芒果房地产代理有限公司，住所地：沈阳市沈河区沈洲路181号。法定代表人：韩志伟，系该公司总经理。委托代理人：张雪，女，1991年8月12日出生，汉族，系该单位员工，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：王冬梅，女，1989年9月18日出生，蒙古族，系该单位法务人员，住址：沈阳市于洪区。被告：经东煜，女，1974年11月24日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：郭红丽，系辽宁大宸律师事务所律师。第三人：耿敬哲，男，1986年10月21日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市大东区。原告辽宁芒果房地产代理有限公司与被告经东煜、第三人耿敬哲债权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张雪、王冬梅、被告经东煜及其委托代理人郭红丽、第三人耿敬哲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽宁芒果房地产代理有限公司诉称:2012年1月8日，被告通过原告居间介绍与房屋买受人耿敬哲签订《房屋买卖合同》，被告将位于沈阳市大东区的房屋出售给买受人，买受人于合同签订当日向被告交付定金人民币15万元，向原告支付居间服务费人民币2万元。合同签订后，被告未按合同约定履行更名手续，因涉嫌合同诈骗被公安机关带走，经与公安机关了解，被告无权出售该房屋。根据合同第二条第1款，被告保证是该房屋的合法拥有人，如因房屋产权问题导致交易失败或引起法律纠纷的，责任全部由被告承担。被告的行为已构成根本违约，根据合同第七条第3款及第八条第2款，被告应承担返还第三人定金15万元及赔偿第三人中介费2万元的责任。但经多次催要，被告拒绝返还定金及赔偿。现原告本着客户利益至上的原则，替被告先行垫付了其应返还给第三人的定金15万元及赔偿给第三人中介费2万元，为此原告与第三人签订了《债权转让协议》及《收条》，第三人将基于合同对被告享有的上述全部债权转让给原告。1、请求贵院判令被告返还定金人民币15万元及利息暂计58424元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从债权转让之日起计算至实际给付之日止）；2、请求贵院判令被告赔偿原告中介费损失人民币2万元；3、请求判令诉讼费用、公告费用由被告承担。被告经东煜辩称：一、本案不符合《民事诉讼法》关于起诉条件的规定，请求人民法院依法驳回被答辩人的起诉。《民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件，（一）原告与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉法院管辖”。第一，本案案由错误，本案不属于房屋买卖合同纠纷，应属于债权转让纠纷，因此本案不属于专属管辖，不应由贵院管辖，应由被告所在地人民法院管辖。被答辩人在诉状中称其与第三人耿敬哲签订了《债权转让协议》及《收条》。第三人将《买卖合同》中的全部债权转让给了被答辩人，被答辩人是基于《债权转让合同》提起的本次诉讼，根据《民事诉讼法》及《合同法》的规定，由合同产生的纠纷应由被告所在地或合同履行地管辖。贵院既不属于被告所在地又不是合同履行地，不应由贵院管辖，所以说被答辩人的起诉不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第四款的规定。即使本案案由正确，那么被答辩人不属于《房屋合同书》中的当事人，根据合同的相对性，被答辩人无权依据《房屋买卖合同》提起诉讼，也与本案没有直接利害关系。因此，被答辩人的起诉同样不符合《民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定。二、被答辩人与第三人签订的《协议》及《收条》对答辩人不发生法律效力，被答辩人要求答辩人返还定金及赔偿中介费没有事实和法律依据。《合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。被答辩人与第三人耿敬哲2012年2月22日及6月26日签订的《协议》答辩人均不知晓此事，也无人通知答辩人。因此，对答辩人不发生法律效力，被答辩人以此要求答辩人承担返还及赔偿责任，没有事实和法律依据。三、本案已超过诉讼时效，被答辩人丧失胜诉权，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。2012年2月及6月被答辩人与第三人耿敬哲签订《协议》后，没有以任何形式要求答辩人承担返还及赔偿责任，时过7年之久，才向人民法院提起诉讼。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《协议》签订于2012年2月及6月，也就是说2012年2月及6月被答辩人就应当知晓其权利义务被侵害，根据当时《民法通则》适用于两年诉讼时效，时至今日早已过诉讼时效。因此，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。四、本案涉及刑事诉讼，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。答辩人也是本案受害人之一。2011年底，答辩人受丈夫舅舅之委托，考虑丈夫及舅舅情面答应帮助舅舅朋友陈雅君出卖陈雅君名下几处顶账房屋，因是顶账房屋，陈雅君不愿以自己的名义出售，便要求以答辩人名义出售顶账房。出于帮助，答辩人便以自己的名义以买房人签订房屋买卖合同，收取的定金也全部转给了陈雅君，陈雅君向答辩人出具了收条。后公安机关找到答辩人，告知陈雅君涉及诈骗，答辩人才知晓自己被陈雅君利用，被陈雅君欺骗。有公安机关笔录为证。目前为止，该刑事案件尚未审结，根据先刑事后民事原则，如此事陈雅君诈骗罪成立，被答辩人及第三人的损失完全可通过刑事案件得到赔偿，无需单独提起民事诉讼。因此，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。被答辩人要求承担中介费用，没有事实和法律依据，本案被答辩人及第三人均存在过错。中介费用是被答辩人与第三人之间因居间合同产生的费用，与《房屋买卖合同》没有关系，不属于债权转让《协议》中转让的债权，通过证据显示，该笔费用也没有实际发生。因此，答辩人不应当承担此责任。之所以发生本案，被答辩人及第三人均存在过错。《房屋买卖合同书》第三条明确约定，乙方耿敬哲已实地看过该房屋，自愿买受该房屋，但实际中无论是被答辩人还是第三人均没有到实地看过此房屋，就签订了《房屋买卖合同》，因此，两方均存在过错。综上所述，被答辩人要求答辩人承担返还定金及中介费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的起诉。第三人耿敬哲陈述：我于2012年1月8日通过原告介绍与被告签订房屋买卖合同，购买大东区运河湾3号1-2-5号房屋，当时由于原告的撮合，支付15万元定金给被告，并支付给原告2万元中介费，后第三人多次催促原告、被告为第三人办理过户手续，没有任何答复，后通过原告得知，被告因涉嫌诈骗被拘捕，第三人将被告和原告诉至大东区人民法院要求对第三人的行为进行赔偿，返还购房款和中介费损失，法庭上原告当庭向第三人请求和解，并同意垫付赔偿，第三人考虑原告的处理态度，保留了对原告侵权行为的追偿，在收到原告退回给我的15万元定金和2万元中介费，原告要求第三人签署债权转让合同，第三人予以配合，此款项的损失被被告拿走，至于被告是否被其他人所欺骗，与第三人无关，本人购买房屋，合同签订后向被告支付了定金，有收条为证，有被告签字，至于定金的去向由被告交给谁和第三人无关，我只是和被告签订合同，因此产生的纠纷属于民事纠纷。经审理查明：原告辽宁芒果房地产代理有限公司与被告经东煜、第三人耿敬哲于2012年1月8日签订《房屋买卖合同书》，约定：被告经东煜将位于沈阳市大东区房屋出卖给第三人耿敬哲，建筑面积124.14平方米，房屋价款115万元。双方商定第三人耿敬哲于2012年1月8日给付被告经东煜定金15万元，双方办理更名备案手续下发当日，结清房款100万元。在签订合同时，第三人耿敬哲应支付原告中介费2万元。如买卖双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担。原告提供的中介服务为：提供中介信息服务、促成双方达成合同、协助双方办理过户、协助房屋交接。第三人耿敬哲于合同签订当日向被告经东煜交付购房定金15万元，被告经东煜给原告出具定金收条。第三人耿敬哲向原告支付中介费2万元。合同其他内容未履行。原告辽宁芒果房地产代理有限公司与第三人耿敬哲于2012年2月22日签订《协议》，约定：第三人耿敬哲胜诉且法院判决生效后，如出卖人不主动履行判决，则第三人耿敬哲应在法定期限内申请强制执行。耿敬哲申请强制执行后，从法院立案执行之日起，叁个月内该案件未能执行终结，原告在七个工作日内可先行一次性全额垫付耿敬哲该笔定金，共计15万元。若原告垫付该笔定金后，将不再支付此合同有关的其他任何费用，且耿敬哲须无条件积极地配合原告向出卖人追缴该笔定金，并保证为原告提供追缴该笔定金的合法授权。协议签订后，原告于2012年6月26日给付第三人耿敬哲定金15万元。同时耿敬哲给原告出具一份收条。原告辽宁芒果房地产代理有限公司与第三人耿敬哲于2012年6月26日又签订一份《协议》，原告定于2012年6月26日先行垫付出卖人应返还的定金人民币15万元给耿敬哲，中介费2万元，原告将于60个工作日内支付给耿敬哲。第三人耿敬哲于2018年7月5日给原告出具一份收款收条，居间方已依约履行通知领取支付的居间服务费人民币贰万元的义务，但因本人个人原因导致未及时领取。现本人依据与居间方签署的《协议》，收到居间方支付的居间服务费人民币贰万元整。至此，本人承诺与居间方之间居间合同关系解除，原合同作废，双方再无任何经济纠纷，不再追究居间方的任何经济及法律责任。第三人耿敬哲于2019年8月以手机短信方式通知被告经东煜双方于2012年1月8日签订《房屋买卖合同书》因被告不是房屋所有权人致使合同目的无法实现而解除。本案在审理中，被告经东煜于2019年8月12日向本院申请到公安机关调取陈雅君涉嫌诈骗罪一案卷宗。因陈雅君是否涉嫌诈骗罪与本案无关，故本院未予调取。上述事实，有原告提供的房屋买卖合同、转账凭证、定金收条、收据、协议、收条、光盘、合同通知解除函、第三人耿敬哲提供的购房定金收条、收款收据、房屋买卖合同及庭审笔录经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为:原告辽宁芒果房地产代理有限公司与被告经东煜、第三人耿敬哲于2012年1月8日签订《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，应认定合法有效。本案在审理中，第三人耿敬哲于2019年8月以手机短信方式通知被告经东煜解除《房屋买卖合同书》，故双方签订的《房屋买卖合同书》已解除。因被告经东煜无权处分位于沈阳市大东区房屋，造成三方签订的《房屋买卖合同书》不能继续履行，是解除合同的根本原因，故被告经东煜是违约方，应向原告支付中介费。原告提供的中介服务为：提供中介信息服务、促成双方达成合同、协助双方办理过户、协助房屋交接。因签订合同后，原告未完成协助双方办理过户、协助房屋交接服务，故被告应向原告支付合同约定的50%中介费即1万元。因被告根本违约行为致使《房屋买卖合同书》不能继续履行，原告为避免第三人耿敬哲损失将定金15万元、中介费2万元给付第三人耿敬哲，同时第三人耿敬哲授权原告向被告追偿定金的权利，原告取得对被告债权，故原告向被告主张定金，符合法律规定，故被告经东煜应给付原告辽宁芒果房地产代理有限公司定金15万元。关于原告主张利息的诉请，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于被告抗辩原告诉讼已超过诉讼时效。第三人耿敬哲于2018年7月5日给原告出具一份收到居间方支付的居间服务费人民币贰万元整收款收条，此时开始计算诉讼时效，故原告诉讼未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第七十九条、第八十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告经东煜于本判决生效后七日内给付原告辽宁芒果房地产代理有限公司定金15万元；二、被告经东煜于本判决生效后七日内给付原告辽宁芒果房地产代理有限公司中介费1万元；三、驳回原告其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4727元，由被告经东煜负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长 张 鑫审判员 张 品审判员 郭福强二〇一九年十二月十三日书记员 杜云丽