北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48237号原告：靳晓明，男，1974年2月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：吴晓飞（兼靳晓明委托诉讼代理人），女，1974年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：清华大学，住所地北京市海淀区清华园。法定代表人：邱勇，校长。委托诉讼代理人：赵亚春，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁高斌，北京天驰君泰律师事务所实习律师。原告吴晓飞、靳晓明与被告清华大学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓飞兼原告靳晓明之委托诉讼代理人，被告清华大学之委托诉讼代理人赵亚春、袁高斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴晓飞、靳晓明向本院提出诉讼请求：1.要求清华大学履行北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区×号住房的交房手续；2.要求清华大学支付我们逾期交房违约金12万元；3.清华大学承担本案的诉讼费。事实和理由：我们二人系夫妻关系，均为清华大学的教职工，靳晓明已在清华大学工作满15年。2015年4月，清华大学实施教师人事制度改革，此次改革只是针对教师，职工改革尚未开始。此时靳晓明已在清华大学工作近12年，清华大学要求必须参与改革。此次改革将教师分为教研、研究和教学三个系列，规定教研系列若未获得长聘职位，不得转教学、研究系列，但对于能否转职工队伍并未提及。双方废除原来签订的聘用合同，签订新的教研系列教师聘用合同。2018年5月，软件学院没有批准靳晓明的长聘职位申请，于是靳晓明联系了两个清华大学校内管理岗位职位，双方都同意接收，但清华大学人事处以靳晓明选择研究系列为由不同意转任何职位，要求必须离职。但这一点在签订教研系列聘用合同之前并未明确告知老师。由于压力过大，靳晓明于2018年7月中旬被诊断出抑郁症，医生建议休假至今。靳晓明于2014年9月15日与清华大学签订了《清华大学双清苑职工住宅售房合同》，约定靳晓明以1993314.26元购买清华大学位于北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区中的×号住房一套。靳晓明按照该合同约定支付了合同款项，清华大学应按照合同约定履行为靳晓明办理房屋交付及登记的义务。2018年9月开始，清华大学已经向该批次购房教师发放钥匙，但未向我们发放。依据靳晓明与清华大学签订的第五期《清华大学聘用合同书》第23条第（1）款规定，2018年9月至今，靳晓明与清华大学之间的聘用合同及人事关系并未解除。涉案房屋本应于2018年9月26日交房，截止2019年5月15日清华大学不履行交房义务216天，应支付我们逾期交房违约金12万元。清华大学不履行交房义务，严重侵害了我们的合法权益，因此向法院提起诉讼，恳请支持我们的诉讼请求。清华大学辩称,第一，本案不属于法院主管工作范围，请求法院驳回二原告的起诉；双清苑教职工住宅小区属于清华大学利用用自有土地建设的教职工住宅项目，项目建设经过教育部及国家机关事务管理局批复配售给符合条件的教职工，配售价格仅按照建设成本审定。靳晓明原来是我校职工，取得购房资格，本案不是一般意义上的商品房买卖合同纠纷，是学校内部建房、分房纠纷，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，应当依法驳回二原告的起诉。第二，我校拒绝交付房屋并无不当，二原告陈述与我校的人事关系与事实不符，靳晓明与我校的聘用关系至2018年7月31届满，2018年6月7日我校书面通知靳晓明聘用期满后不得续聘，但靳晓明拒绝签收，反而在2018年7月18日突然向我校提交休假证明。我校认为，聘用合同期满后的医疗期不同于正常的聘用关系，双方间的聘用关系将于2020年1月17日终止。《售房合同》约定，入住后聘期未能延续五年应当退还房屋，因双方间聘用关系在医疗期满即终止，我校已明确告诉二原告不予交付房屋且通知靳晓明与学校办理终止《售房合同》、退还购房款等手续，二原告未按学校要求办理，且其家人强行占房，违反售房合同约定。第三，交付房屋将产生不良影响。我校建房、分房根本目的是解决在岗职工急迫的住房需求。内部建房、分房纠纷不属于法院受理范围，且我校不再续聘靳晓明，故请求法院驳回。第四，本案案由是房屋买卖合同纠纷，按合同主体是靳晓明和我校，吴晓飞作为原告不恰当，故应当驳回其起诉，其不是适格主体。第五，我校不存在延期交房的问题，故不存在违约金；若法院审理后认为存在违约金，违约金无合同约定，应当全部驳回。故我校不同意吴晓飞、靳晓明的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。靳晓明与吴晓飞系夫妻关系，靳晓明系清华大学软件学院教师。2014年9月15日，清华大学（售房方、甲方）与靳晓明（购房方、乙方）签订《清华大学双清苑职工住宅售房合同》（以下简称《售房合同》），《售房合同》约定：第一条，乙方自愿购买的房屋位于北京市海淀区双清路双清苑教职工住宅小区中的×号（以下简称×号房屋）二居室住房一套，建筑面积为123.79平方米。第二条，本住房按照建筑面积计价，单价15864元/平方米……乙方应向甲方交付的总购房款为1993314.26元……乙方同意一次性交纳上述总购房款，具体交款方式如下：1.首付款953314.26元，其中定金30000元……2.贷款支付购房款1040000元……第五条，（三）若乙方入住前离开清华大学，或者入住后5年内离开清华大学，或者入住时间虽满5年但是在清华大学工作时间未满10年的，应将本住房交回甲方，甲方按原价并考虑折旧因素返还购房款。第六条，甲方负责为乙方办理《房屋所有权证》，乙方负有相应的协助义务，若因乙方原因造成不能取得《房屋所有权证》的，甲方不承担任何责任。后靳晓明通过交纳定金、首付款、办理房屋贷款等方式交纳购房款。另查，根据清华大学软件学院（甲方授权单位）与靳晓明（乙方）于2015年4月8日签订的《清华大学聘用合同书》（以下简称《聘用合同》），靳晓明合同准聘期为3年，聘期从2015年4月1日至2018年7月31日。2018年7月18日，靳晓明经北京回龙观医院诊断为抑郁状态、焦虑状态，北京回龙观医院出具多份《休假证明书》，靳晓明目前处于医疗期。2018年9月，双清苑教职工住宅小区开始交付使用。因靳晓明不具备办理入住手续的条件，清华大学通知靳晓明前来办理合同终止、退还购房款等相关手续，但靳晓明、吴晓飞持有异议，拒绝办理。诉讼中，清华大学人事处出具《证明》，“靳晓明与我校的聘用合同签订至2018年7月31日。经学校研究决定，靳晓明与清华大学的聘用合同到期后不再与其续签聘用合同，学校于2018年6月7日以书面形式通知靳晓明本人聘用合同到期后不再续签。自2018年7月18日起，靳晓明开始提交医院开具的《休假证明书》，目前处于医疗期，医疗期将于2020年1月18日结束。根据事业单位人事管理相关规定，靳晓明医疗期结束之日起，其与清华大学的聘用关系即行终止”。本院认为，靳晓明与清华大学签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容与形式未违反相关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。靳晓明与清华大学签订的《售房合同》是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，靳晓明亦按照合同约定支付了购房款，虽然本案涉及的双清苑教职工住宅小区属于清华大学利用自有土地建设的教职工住宅项目，含有特定的教职工权益，但是房屋性质、用途的特殊性并没有改变合同的性质，因此靳晓明与清华大学在履行《售房合同》中产生的纠纷属于人民法院受理案件的范围。靳晓明在婚姻存续期间与清华大学签订《售房合同》并支付购房款，系对于夫妻共同财产的处分，故吴晓飞作为共有权人参与本案诉讼并无不当。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。《售房合同》约定，若购房方入住前离开清华大学，或者入住后5年内离开清华大学，或者入住时间虽满5年但是在清华大学工作时间未满10年的，应将×号房屋交回清华大学，故清华大学与靳晓明就房屋交付进行了附条件约定。根据清华大学与靳晓明签订的《聘用合同》，以及人事处证明，靳晓明医疗期满，其与清华大学的聘用关系即行终止，清华大学有权收回房屋。故清华大学在明知靳晓明聘用期满将不续签的情况下未向靳晓明交付×号房屋，系清华大学行使不安抗辩权的行为，故清华大学未交房的行为具有法律依据。现靳晓明、吴晓飞起诉要求清华大学交付房屋、赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，判决如下：驳回靳晓明、吴晓飞的全部诉讼请求。案件受理费1350元，由吴晓飞、靳晓明负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇一九年十二月二十日书记员 秦芳芳