福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽09民终1761号 上诉人（原审原告）：温丽英，女，1961年5月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：陈秋华，福建风岚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道东关工业桃源2号区裙楼北通口二、三层。 法定代表人：袁丽华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：欧阳昆钱，福建赛鸿律师事务所律师。 上诉人温丽英因与被上诉人福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称“鑫辉公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省霞浦县人民法院（2019）闽0921民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人温丽英及委托诉讼代理人陈秋华，被上诉人鑫辉公司的委托诉讼代理人欧阳昆钱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温丽英上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持温丽英诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定温丽英所建房屋未在鑫辉公司合同所约定地块上，由此判决驳回温丽英的诉讼请求。但鑫辉公司提供的国有土地权证、规划图无法证明涉案地块不在鑫辉公司权属范围内。2、一审业已认定：鑫辉公司将其开发的坐落于霞浦县东关工业桃源2号区闽东水产品市场一期项目中A8-18号的土地出售给温丽英自行建房，并由鑫辉公司协助办理相关手续，双方签订了《商品房买卖合同》，鑫辉公司有义务协助温丽英办理相关建房及产权证书。双方商品房买卖合法有效成立，买受人温丽英支付价款后，出卖人鑫辉公司应当履行交付土地义务。一审既然认定温丽英所建房屋未在其与鑫辉公司签订的合同约定地块上，那么鑫辉公司出售给温丽英的地块在哪，一审法院未予查明导致事实不清，侵害温丽英合法权益。3、温丽英根据《商品房买卖合同》起诉要求鑫辉公司履行合同约定义务，即闽东水产品市场一期项目中A8-18号的土地房产变更过户手续，鑫辉公司认可双方买卖关系客观真实，那交付地块必然在鑫辉公司权属范围内。二、一审法院遗漏应当追加的第三人，程序违法。一审中鑫辉公司提出转让给温丽英的地块被兰桂明建房使用并主张追加兰桂明为被告以便查明事实。土地是否存在转换建房或是一房二卖的情况，只有兰桂明参加诉讼，提供其办理不动产权属证书等原始凭证才能查清。本案处理结果与兰桂明有法律上的利害关系，应追加兰桂明为第三人。 鑫辉公司辩称，温丽英诉讼请求是要求鑫辉公司就温丽英现坐落于霞浦县房屋办理交付商品房产权证书，问题是该148号房屋所涉地块不在鑫辉公司土地使用权证范围内。一审法院已向自然资源局核实过，温丽英的房子确实不在鑫辉公司土地使用权范围内，即不在鑫辉公司规划红线内，从鑫辉公司提供的规划设计总平图、土地使用权证即可看出。从温丽英提供的建房审批材料也可明确该事实。一审对此认定没有错误。鑫辉公司一审陈述出售给陈友金（另案）、温丽英的地块应该是在当时鑫辉公司提交图纸标注的Ａ1、Ａ2位置，但陈友金、温丽英的147号、148号房屋是在Ｂ1、Ｂ2位置。至于鑫辉公司原出售给温丽英的地块具体位置不是本案争议事项。一审法院未追加兰桂明并无不当。鑫辉公司表态要了解清楚地块被置换前因后果，必要时采取诉讼维护合法权益。温丽英也要查明办理相关建设许可材料，落实土地权属情况，以维护自身合法权益。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 温丽英向一审法院起诉请求：1.鑫辉公司履行案涉商品房不动产权变更登记至温丽英名下的协助义务；2.鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元；3.鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元。 一审法院认定事实：鑫辉公司将本应由其开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区A8后门楼（18号）一榴地块，面积68平方米，直接出售给业主进行建设。2006年温丽英转手购得该地块，为办理产权证书，温丽英与鑫辉公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定了合同的相关权利义务，同时签订一份《协议书》，协议办理土地证过户过程中的费用由鑫辉公司负担，办理房屋产权证的费用由温丽英负担，鑫辉公司协助办理相关手续等。后温丽英在该转让地块的旁边地块上建了一榴房屋（现地址为东关永安路148）。温丽英所建房屋的地块不在鑫辉公司开发建设的闽东水产品市场一期项目中东关工业桃源2号区土地使用权范围内。鑫辉公司已收取温丽英交付的购地款155000元，消防、测绘费9205元，检测费1824元、交易费17472元、代收人防费6240元、契税9833元、维修基金6428元，其中消防、测绘费9205元、交易费17472元、代收人防费6240元，合计32917元。 一审法院认为：鑫辉公司将其开发的坐落于霞浦县东关工业桃源2号区闽东水产品市场一期项目中A8-18号的土地出售给温丽英自行建房，并由鑫辉公司协助办理相关手续，双方签订了《商品房买卖合同》，鑫辉公司有义务协助温丽英办理相关建房及房权证书，但根据庭审查明的事实，温丽英所建房屋并未在鑫辉公司合同所约定的地块上，且不属于鑫辉公司开发的闽东水产品市场项目土地使用权属范围，双方当事人亦无法提供相关政府部门文件证实当时土地发生置换且得到行政部门的确认，故本案房产事实上导致鑫辉公司无法履行协助办理产权义务。因本案房屋产权证系事实上无法办理，而非鑫辉公司自身原因故意拖延不予办理，故温丽英诉请鑫辉公司办理及交付商品房产权证书和诉请鑫辉公司支付逾期交付商品房产权证书的违约金4650元，依据不足，不予支持。温丽英要求鑫辉公司退还多收的产权登记费用32717元的诉讼请求，按规定商品房的买受人依法仅需支付契税、维修基金及办证登记费，但因温丽英实际向鑫辉公司购买的标的物为地块，双方约定办理土地证过户中的一切费用由鑫辉公司负担，办理房屋产权证的一切费用由温丽英负担，现因案涉土地不在鑫辉公司权属范围内，鑫辉公司无办证可能，故温丽英要求鑫辉公司退还收取的消防、测绘、人防等相关费用32717元（扣除办证登记费200元）的主张合法有据，鑫辉公司亦表示同意，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内退还温丽英支付的费用32717元；二、驳回温丽英其他诉讼请求。案件受理费689元，减半收取345元，由福建省霞浦县鑫辉房地产开发有限公司负担300元，温丽英负担45元。 二审中，当事人未提交新证据。针对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下:温丽英的诉讼请求为要求鑫辉公司履行商品房不动产权变更登记的协助义务。二审庭审中双方当事人均确认温丽英主张的坐落于霞浦县松港街道东关永安弄148号房产所涉地块不在鑫辉公司土地使用权证范围内，一审法院据此认定鑫辉公司实际无法协助办理房屋权属证书并驳回温丽英相关诉讼请求并无不当。温丽英基于其与鑫辉公司签订的合同提起诉讼，兰桂明并非合同一方，一审法院未追加兰桂明程序并无不妥。 综上所述，本院认为，温丽英的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费116元，由上诉人温丽英负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 吴惠玲 二〇一九年十二月二十四日 书记员 林美娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。