广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1185号 上诉人（原审原告，反诉被告）：何威，男，1978年10月24日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：沈大海，男，1985年10月29日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 上诉人何威因与被上诉人沈大海租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2018）桂1102民初1555号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人何威上诉请求：1、撤销一审判决的第二项、第四项、第五项、第六项和第七项，并且在查清事实的基础上依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被告承担。事实及理由：第一、一审判决认定上诉人出租给被上诉人的土地包括彭丽君、余秋凤名下的土地，并且出租的土地面积达到800平方米属于认定事实错误。依据上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》第一条约定可以确认以上事实：涉案租赁场地系案外人何某的，地点仅在贺州市八步区土地范围内，场地内有房屋一栋，房间6个。但该场地租赁并不包括被上诉人所谓的厨房功能区即案外人彭丽君、余秋凤、何新亮等村民名下的土地。但是一审法院仅仅认为场地四至界限存在争议，就认定场地面积包括彭丽君、余秋凤名下的土地，并且土地面积扩张到800平方米没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条之规定，如果合同约定的场地四至界限不能确定土地范围的，可以根据合同的其他条款确定出租的场地范围。从《租赁协议》第一条可以确定，上诉人租赁给被上诉人的场地不包括彭丽君、余秋凤名下的土地。此外，彭丽君在2018年6月8日不是在新的地界线重起砖墙，而是在原有的旧泥墙地界地起高了新建水泥砖围墙，所以一审判决对场地的认定出现错误。第二、一审判决认定上诉人将位于彭丽君场地内的厨房功能区一并转让给被上诉人证据不足，属于事实认定错误。上诉人并没有将厨房功能区一并转租给沈大海使用。一审判决认定的厨房功能区实际上是“城市音乐餐吧”的厨房功能区，并不是被上诉人经营的“快乐山庄”的厨房功能区。虽然在被上诉人承租场地后，被上诉人同意其使用所谓厨房功能区，但是上诉人认为允许其使用的行为是上诉人诉赋予被上诉人的权利，并不是涉案《租赁协议》中约定的上诉人应尽的义务，且被上诉人使用所谓厨房功能区的土地是免费的，没有租金的。这与被上诉人在反诉状中陈述的其从2017年4月开始就支付案外人彭丽君场地租赁的事实不相符合。第三，一审判决认定被上诉人交付租金的时间、交付租金的形式和支付租金的数额不符合客观事实。2018年1月20日，沈大海并没有按照合同约定的时间内交付租金，并且没有支付完2018年上半年租金85800元，还欠5000元，沈大海在2018年的5月8日才交纳3000元，（有微信记录）还剩下的2000元到现在还未支付，沈大海巳经严重违约。上诉人在一审要求被上诉人沈大海出示所帮上诉人已经支付给村民何仕良的租金收条（4300元）、支付给村民何某租金收条（5000元）、支付给村民彭丽君的租金收条（1500元）、及代何威所支付货款4890元的收条证据和货款欠单原件，及所支付给上诉人的现金收条、收据，否则上诉人不能确认沈大海已经在租金支付方式上确认已经支付过给所有人，但是被上诉人在一审并没有出示上述证据材料，无法证明被上诉人在2018年1月20日前已经支付完2017年12月1日至2018年5月30日（2018年上半年租金）合计的人民币85800元。一审认定被上诉人已经向上诉人支付了租金人民币85800元没有事实依据。第四、余秋凤、彭丽君要求沈大海续租或者收回场地，是因为上诉人与被上诉人沈大海签订的合同约定的场地不包括余秋风、彭丽君的场地在内。上诉人在2017年的6月与被上诉人沈大海两人协商好并在被上诉人持有的那份合同原件最后一页补充签订了一条协议并签字画押、内容为：（因为八步区南山路134号（彭丽君、余秋凤场地）不在合同签订的使用范围内，只给沈大海免费使用至2018年4月30日止）。为了公平、公正和查明本案的客观事实，上诉人请求二审法院要求被上诉人沈大海必须出示合同原件，只有出示上诉人与沈大海补充签订的协议，才能真实体现使用日期为2018年4月30日止，彭丽君的场地已经到期。所以上诉人和余秋风、彭面君是否续租跟上诉人和沈大海所签订的合同没有任何关系，上诉人根本不存在违约行为。第五、案外人何新亮、何仕良，何元光（村民）三人向被上诉人沈大海发出的通知并不是因为上诉人违约行为造成的结果。2018年6月2日，何新亮、何仕良，何元光（村民）三人向被上诉人沈大海发出的通知是因为上诉人与余秋凤、彭丽君签订的租赁合同约定场地有纠纷，后来他们达成共识，之后上诉人支付的场地租金是他们五五平分至2018年4月30日合同到期止（有收据）。就因为这一点上诉人就不打算与彭丽君一方续租,（因为关系太复杂），这才有了他们共同发通知这一点。此事并不能说明上诉人在出租场地给沈大海的事情上存在违约行为。第六、关于电费拖欠这一点，根据上诉人与被上诉人沈大海签订的《租赁协议》约定，在经营期间所产生的水、电费相关经营费用由乙方（被上诉人）负责交纳。到现在止，被上诉人沈大海在2018年6月、7月、8月所欠下的电费还未交纳，导致甲方（上诉人）的电表已被剪线停电，本人请求法院按照合同上签订的协议由沈大海全部支付结清直至恢复用电（欠费原件巳交到一审法院）。综上所述，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人沈大海答辩称，1、上诉人认为提高租金的行为就是彭丽君那边行为，他说没有违法，因为我一开始的时候，是跟彭丽君说清楚了，与我无关，是他自己出租的场地。2、对方上诉赔偿的违约金过高。实际上我投资饭店除装修之外，前期要维护客源，也要搞很多活动，开支出去营业进行都比较高，刚好一年了，一审判决是正确的。3、既然厨房功能区已经被取缔了，作为经营饭店，没有生产区是无法经营的，后面上诉人也有对我们说补偿，一开始我同意了，结果受到城管局阻拦，一直到现在，我们无法经营。我没有反诉主张解除合同是因为他说给我补偿。我投资的所有装修、投资一年半了，剩下的时间开始收获，所以我就没有主张解除合同。上诉人称我们不按时约定交付租金不是事实。还有四至界限问题，我租房的时候中间就没有墙的。 上诉人何威一审诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年11月28日签订的租赁协议已解除。2、判令被告支付场地占用费（2017年尚欠租金2000元，2018年全年（2018年6月1日至2019年5月30日为止）租金为188760元，2019年6月1日至7月12日止即一个半月租金为23595元，共计214355元），直到被告归还场地之日止。3、判令被告在判决书生效后立即将场地、设备和设施归还原告。4、本案诉讼费用由被告承担。 被上诉人沈大海一审反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿停业经济损失（以1000元/天计算，暂从2018年6月1日起算至2019年7月12日停业经济损失为406000元，暂计406天，之后计算至法院判决合同实际解除之日止）；2、判令反诉被告向反诉原告支付解除违约金100000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿解除合同造成的装修费用损失50915元；4、判令反诉被告向反诉原告支付可期待利益损失396679.5元（以每月9444.75元起算至，计42个月）；5、判令反诉被告向反诉原告退还押金35000元；6、本案诉讼费用由反诉被告负担。 一审法院查明事实：2013年5月1日，原告何威与案外人余秋凤、彭丽君签订租赁合同，约定余秋凤、彭丽君将位于贺州市八步区的房屋（点灯寨××号）及周边的场地出租给何威使用，租期为五年。同年5月21日，何威与案外人何某签订房屋出租合同，约定何某将位于贺州市八步区房屋前后的用地出租给何威使用，租期为至国家征收强制拆迁为止。八步区南山路南厦3-2点灯寨1号房屋的场地与八步区南山路134号房屋（点灯寨××号）的场地相邻连接。2016年11月份以前，原告何威利用两处的房屋和场地经营餐饮服务—狼山鸡山庄，厨房功能区设在点灯寨××号余秋凤、彭丽君出租的场地（八步区南山路134号房屋周边的空地）范围内，饮食区设在点灯寨1号何某出租的房屋及周边的场地范围内。 2016年11月28日，原告何威与被告沈大海签订一份租赁协议，原告将其在何某处承租的贺州市八步区场地转租给被告使用经营，何某也在租赁协议上签名同意原告的转租行为。租赁协议约定的主要内容有：一、何威（甲方）同意将其原承租的贺州市八步区场地转租给沈大海（乙方）使用经营，该场地面积约600平方米，内有房屋一栋（楼面不在租用范围），房间六个（具体四至界限是，东至大路；南到小路边；西至墙边；北至共用阶梯），甲方保证享有该产业的处置权，可以出租给乙方经营。二、双方约定租赁期为5年，即2016年12月1日起至2021年11月30日止。三、租赁形式为：甲方提供场地、房屋及现有设施、设备，乙方自主经营、盈亏自负。四、租金支付方式为：租赁期间第一年租金为156000元；以后每年的租金在上年度的租金基数上递增百分之十，即第二年租金为171600元，第三年租金为188760元，以此类推。租金为每半年支付一次（在每年的5月30日前和11月30日前支付），先交付租金才使用场地。如果乙方超过10天不交付租金，甲方有权收回设施、设备和场地，不退还押金。五、乙方于签订合同之日一次性向甲方缴纳租赁风险保证金（押金）人民币35000元，保证金在乙方全面履行本合同条款至合同期满之日或者是经双方协商提前解除本合同的，甲方须在两天内如数退还给乙方，不计利息。若乙方违约，甲方不退还乙方的保证金，归甲方所有。六、本合同签订三日后，甲方将租赁物交付给乙方使用，交付当日双方对出租的设施、财产进行清点，并列出详细清单附于本协议内（租期届满，乙方按照该清单归还甲方物品）；若乙方重新装修，则新装修的设施归甲方所有。……十、甲方保证在乙方承租期间能依法顺利使用经营场地和设施、设备，如因该饭馆的场地、房屋使用权、租赁事宜、水电等原因产生纠纷，由甲方出面进行处理，如3天内甲方未处理完毕上述事宜导致乙方停业的话，每超出一天，则甲方支付乙方停业经济损失1000元/天，并乙方有权单方解除协议的权利，解除合同后甲方则再需向乙方支付违约金10万元。在合同正常营业期间如遇支付执法部门干涉，与甲方无关。十一、乙方保证按照上述约定履行，如乙方未按本合同第四条约定支付租金则视为违约，甲方不予退还押金；本合同终止或解除时，乙方必须清理出租经营期间的债权债务和其他费用等，同等条件下乙方有优先承租权。期满或者协商解除本协议时，乙方新添的办公室设备和饭店设施（新添的大件的可带走的设施，比如空调、冰箱、冰柜等比较大件的电器，小件的乙方不带走、装修不能破坏）由乙方处置。十二、因不可抗力因素或者遇政府征地拆迁事宜导致合同无法履行或者无法完全履行时，视为双方没有违约（租金按照实际租用天数给付，甲方应按约定退还押金），如遇政府拆迁、征用等补偿问题与乙方无关。 签订租赁协议后，原告何威按照约定将场地及相关设施、设备交付给被告沈大海使用。2016年11月30日，沈大海向何威交付了租用场地押金35000元。沈大海利用南山路南厦3-2点灯寨1号场地和南山路134号房屋（点灯寨××号）周边的场地经营餐饮服务，并于2016年12月15日在贺州市工商行政管理局八步分局办理了个体户营业登记，字号名称为贺州市八步区快乐山庄，经营场所登记为贺州市八步区南山路灵峰大桥南岸右侧（何某房屋）。沈大海经营快乐山庄时，厨房功能区仍设在点灯寨××号的场地，饮食区设在点灯寨1号何某出租的房屋及周边场地范围内。在何威原来使用的部分设施、设备基础上，沈大海对何威原来使用的厨房功能区进行了部分修缮，对厨房进行吊顶、公厕进行装修、新建鱼池，在饮食区添置部分餐桌、椅子后，沈大海对快乐山庄进行正常营业。 营业期间，于2017年4月，沈大海对饮食区何某房屋的右侧搭设一个锌铁管框架透明采光瓦棚，后门进行地面硬化、搭设一个锌铁钢架棚；添设快乐山庄广告牌、宣传牌、LED显示屏；2018年3月，沈大海对饮食区何某房屋的六个包厢墙面部分贴装饰墙纸，包厢门进行免漆板包门及包门框等，进行了部分装修。 快乐山庄正常营业后，从2016年12月1日至2017年11月30日期间，沈大海按时缴纳了第一年度租金共156000元。2017年12月1日至2018年5月30日（2018年上半年）的租金，沈大海支付租金的方式有多种,其中有：抵扣何威办酒席的费用10110元，代何威支付给村民何仕良的租金4300元、支付给村民何某租金5000元，支付给村民彭丽君的租金1500元，代何威的支付货款4890元，现金支付、微信转账给何威共计60000元，以上合计85800元。沈大海最后一次支付租金的时间为2018年1月20日（微信转账）。 2018年4月30日，彭丽君等人口头通知沈大海，称其与何威的租赁合同已经到期，问沈大海是否直接与其确定租赁关系？因沈大海与何威的租赁合同没有到期，沈大海要求何威出面解决此事，何威认为有部分场地是其向彭丽君等人承租的，其享有租赁优先权，要求彭丽君给一个月时间考虑。在该一个月期间，何威在其承租的另外一块空地上动工建设厨房，计划不再使用在彭丽君场地范围内的厨房。后来因住建部门的阻止，建设厨房的计划不能完成。何威再次找彭丽君商谈租赁场地的事宜，未果。 2018年6月2日,何新亮、何仕良、何元光（村民）三人向沈大海发出通知，称快乐山庄经营饮食有部分场地的租期已到，限在2018年6月8日前将室内的物件撤出。沈大海多次要求何威出面解决，何威予以推诿，无法解决。快乐山庄因此开始停业。 2018年6月8日,彭丽君在其场地与南山路南厦3-2点灯寨1号场地相邻的界限处修建一条围墙,将快乐山庄经营使用的厨房、公厕和鱼池与饮食区完全隔离，造成快乐山庄无法正常营业。 2018年6月26日,何威向沈大海发出解除租赁协议通知书，何威与沈大海因此发生纠纷。原告何威于2018年6月27日向该院提起诉讼。 本案诉讼受理后，被告沈大海于2018年8月20日提出司法鉴定申请书，请求法院委托司法鉴定机构对快乐山庄投入装修费用和月平均经营收益进行评估鉴定。该院对本案启动了委托司法鉴定程序，委托正意价格评估集团有限公司进行评估鉴定。2019年6月21日，正意价格评估集团有限公司形成价格评估意见书，其价格评估意见为，快乐山庄在评估基准日的装修及添置的物品价格为人民币50915元；2018年2月-5月期间的每月平均经营收益值分别为￥-4770元、￥231元、￥16048元、￥26270元。司法鉴定费用发生6500元。 诉讼中，被告沈大海确认自行处置的物品为：LED显示屏1个、玻璃桌面及底座1套、玻璃旋转底座3个、三位座椅16张、二位座椅1张、摇摇椅1张。以上物品根据价格评估意见书评估的价值合计为10130元。 该院认为，本案为履行租赁合同中发生的纠纷，双方争议的焦点为：1、在履行租赁协议过程中双方是否存在违约行为？2、本案的租赁合同是否事实上已经解除，解除的时间如何确定？3、原告的诉讼请求是否有事实依据和法律依据？4、被告的反诉请求是否有事实依据和法律依据？对此，结合双方当事人的各方面诉辩意见，综合双方在本案中的相应举证情况，分别从以下几个方面发表评述意见。 第一，本案租赁协议的效力问题。租赁协议相对方为原告何威与被告沈大海，双方在租赁协议上签字，是双方真实的意思表示，原告何威将贺州市八步区房屋及场地转租给被告沈大海的行为，也得到原出租人何某的签字确认，合法有效，双方应按租赁协议的内容全面履行各自的义务。 第二，租赁协议的场地及四至界限问题。租赁协议中写明转租南山路南厦3-2点灯寨1号场地面积约600平方米，具体四至界限是：东至大路；南到小路边；西至墙边；北至共用阶梯。诉讼中，东、南、北三个方向的界限双方是没有争议的，有争议的是“西至墙边”的墙边，到底是哪条墙的墙边？庭审中，原告称“西至墙边”是指彭丽君在2018年6月新建那条墙的墙边。签订协议当时的现状是,西边是彭丽君出租场地外有一条墙，彭丽君新建那条墙当时未存在，何来墙边？明显可知，原告辩称不符合客观事实，“西至墙边”是指彭丽君出租场地外那条墙的墙边。由此可知，租赁协议中转租的场地包括了彭丽君出租给何威使用的部分场地。租赁协议中转租场地面积的表述有误，仅南山路南厦3-2点灯寨1号场地面积已超过600平方米，约800平方米，租赁协议中转租场地面积约600平方米的表述是不准确的，不符合客观事实。因此，该院确认，彭丽君出租的场地内何威修设的厨房功能区是作为设施、设备一并转租给被告沈大海使用的。 第三，在履行租赁协议过程中双方是否存在违约行为？根据查明的事实，被告沈大海在2017年12月1日至2018年5月30日半年的租金，没能严格按照租赁协议约定的时间支付，按照租赁协议双方的约定，先交租金才使用场地，被告沈大海已存在违约行为，期间原告何威没有按照租赁协议的约定向沈大海主张违约责任。至2018年1月20日，沈大海已交付完2018年上半年的租金85800元，双方一直在履行租赁协议。至2018年4月30日，余秋凤、彭丽君与何威签订的租赁合同到期，彭丽君出面要求沈大海向其续租或收回部分场地，沈大海即根据租赁协议要求何威出面协调解决，在一个多月时间内，何威无法与彭丽君方达成协调意见，彭丽君方于2018年6月8日在其场地界限边新建一条砖墙，将快乐山庄的厨房功能区与饮食区完全隔离阻断，致使快乐山庄无法正常经营。按照租赁协议第十条的约定，原告何威已构成违约。 第四、本案的租赁合同是否事实上已经解除，解除的时间如何确定？根据查明的事实，彭丽君方于2018年6月8日在其场地界限边新建一条砖墙，将快乐山庄的厨房功能区与饮食区完全隔离阻断，致使快乐山庄无法正常经营。至此，本案的租赁协议已经不能继续履行，事实上已经解除。 第五、原告的诉讼请求处理问题。原告何威主张被告沈大海支付场地占用费（2017年尚欠租金2000元，2018年全年从2018年6月1日至2019年5月30日计租金为188760元，2019年6月1日至7月12日止即一个半月租金为23595元，共计214355元），直到被告归还场地之日止。根据被告沈大海的举证材料以及原告何威举证的解除租赁协议通知书的表述内容进行综合分析,该院确认被告沈大海于2018年1月20日前已支付完毕2018年上半年（至2018年5月30日）的租金，在租赁协议未解除期间（2018年5月31日至6月8日）共8天，被告沈大海实际还在占用场地，应当支付8天的租金为3813元（171600元/年÷12月÷30天×8天），对原告主张过高部分，该院不予支持。在本案判决生效后，根据租赁协议的约定，被告沈大海应当将场地及有关的设备、设施返还给原告何威。被告沈大海装修添置的大件物品（沈大海已确认：LED显示屏1个、玻璃桌面及底座1套、玻璃旋转底座3个、三位座椅16张、二位座椅1张、摇摇椅1张）可自行带走处置。 第六，反诉原告沈大海的反诉请求处理问题。该院认为，本案租赁协议达成的前提是何威在转租场地开办了餐厅，何威原来开办餐厅所修设的厨房功能区，是由何威一并转租给沈大海使用的,租赁协议的内容实际是餐厅的转租行为。出现租赁协议履行不能是由于餐厅转让后餐厅的厨房功能区被彭丽君新建砖墙隔离阻断，导致快乐山庄不能正常经营而停业，何威无法协调解决厨房功能区的问题，最终导致租赁协议履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，由此产生的责任应由何威承担。（一）反诉原告沈大海主张反诉被告何威赔偿停业经济损失（1000元/天），有协议约定为依据，损失应以实际停业的天数计算为6天（2018年6月2日至6月8日），赔偿数额为6000元。对沈大海主张赔偿过高部分不予支持。（二）反诉原告沈大海主张反诉被告何威赔偿解除合同造成的装修以及添置物品经济损失，应以实际损失计算，扣减沈大海可自行带走处置部分物品的价值10130元，即何威应赔偿沈大海装修以及添置物品经济损失40785元，对主张过高部分不予支持。（三）根据租赁协议第四、五条的约定，若乙方（沈大海）违约，甲方（何威）不退回保证金。在履行租赁协议过程中，沈大海存在不按时支付租金的违约行为，对沈大海要求退回保证金35000元的主张，该院不予支持。（四）租赁协议第十条的约定，甲方（何威）保证在乙方（沈大海）承租期间能依法顺利使用经营场地和设施、设备，如因该饭馆的场地、房屋使用权、租赁事宜、水电等原因产生纠纷，由何威出面进行处理，如3天内何威未处理完毕上述事宜导致沈大海停业的话，每超出一天，则何威支付沈大海停业经济损失1000元/天，并沈大海有权单方解除协议的权利，解除合同后何威则再需向沈大海支付违约金10万元。反诉原告沈大海主张反诉被告何威支付解除合同违约金10万元,有合同为依据,该院予以支持。（五）反诉原告沈大海主张反诉被告何威支付可期待利益损失396679.5元（每月9444.75元计42个月）。餐饮服务业是有风险的，有投入以及付出劳动才可能有收益。因本案的租赁协议于2018年6月8日事实上已经解除，快乐山庄也已经停业，沈大海对快乐山庄没有投入和经营，也不存在可期待利益损失。对反诉原告沈大海此项主张，该院不予支持。 判决如下：一、确认原告何威与被告沈大海于2016年11月28日签订的租赁协议已于2018年6月8日解除；二、被告沈大海尚应支付原告何威场地占用费3813元；三、本案判决生效后十天内，被告沈大海应将贺州市八步区场地、房屋（何某房屋）及房屋内有关的设施、设备返还给原告何威；四、驳回原告何威其他的诉讼请求。五、反诉被告何威应赔偿反诉原告沈大海停业经济损失6000元；六、反诉被告何威应赔偿反诉原告沈大海装修以及添置物品经济损失40785元；七、反诉被告何威应向反诉原告沈大海支付解除合同违约金100000元；八、驳回反诉原告沈大海其他的诉讼请求。 上诉人何威对一审查明以下事实有异议：1.对“2016年11月份以前，原告何威利用两处的房屋和场地经营餐饮服务……饮食区设在点灯寨1号何某出租的房屋及周边的场地范围内”有异议，并没有拿何某的出租的房屋及周边场地作为营业范围，只是租下来，还没有装修使用；2.对“签订租赁协议后，原告何威按照约定将场地及相关设施、设备交付给被告沈大海使用……沈大海对快乐山庄进行正常营业”有异议，虽然厨房设在134号，但是并不在租赁范围内，只是给被上诉人免费使用至2018年4月份；3.对“代何威支付给村民何仕良的租金4300元、支付给村民何某租金5000元，支付给村民彭丽君的租金1500元，代何威的支付货款4890元”有异议，我方与何仕良的案件法院已经确认了我方租金已经支付到2018年10月份，不需要被上诉人沈大海代我们支付；支付给何某的只有3000元，剩余的2000元由我方支付给何某；支付货款4890元也不是事实，是何威自己支付的；4.对“2018年4月30日，彭丽君等人口头通知沈大海，称其与何威的租赁合同已经到期……何威再次找彭丽君商谈租赁场地的事宜，未果”有异议，我方已经明确告知2018年4月30日以后跟彭丽君的合同就到期了，由于彭丽君要求租金翻倍，我方没有跟彭丽君续约，我方已经要求被上诉人搬走、清东西；建设厨房的计划不是不能完成，也没有证据可以证实搭建后相关的部门进行了阻止，现场勘查可知现在实际上已经搭建好了一个厨房，有两个灶头可以使用。被上诉人沈大海对一审查明事实没有异议。 上诉人何威向本院提交以下证据：1.《租赁合同》一份，证实2017年、2018年都是由何威自己交租金给何仕良的；2.《微信聊天记录》、何某出具的收条复印件一份，证明一审认定沈大海支付的5000元钱中有2000元是何威支付的，何某出具了相应的收条。3.《照片》6张，证明彭丽君所在的土地与何某所在的土地中间是隔着一道墙，是以一道墙来隔开这道墙，就是与我方跟被上诉人签订的租赁合同上确定的西墙。被上诉人沈大海对上诉人提交的证据不予认可，何某出具的收条是假的。关于西墙，一审认定事实清楚。被上诉人沈大海向本院交以下证据：1.吴美玲出具的《收条》一份，证明被上诉人已经交清何某的房租；2.《图片》三张；证明何威叫何某伪造证据。上诉人何威认为收条没有显示现金是什么时候支付的，而且收租金一直都是何某来收取的。即使该证据是真实的，也已经严重超期，证明被上诉人没有如期缴纳租金。 上诉人何威申请证人何某出庭作证,何某对于收到沈大海5000元租金的事实予以认可，且其陈述其1号房子与134号房子之间在何威租给沈大海的时候没有围墙。 对当事人提交的证据，本院结合庭审查明的事实综合认定。结合查明的其他事实，本院对沈大海代何威支付5000元租金的事实予以确认。对于协议约定的西至墙边指的是哪里的问题。本院认为，从签订协议当时的现状分析,西边彭丽君出租场地外有一条墙，彭丽君新建那条墙当时未存在，“西至墙边”是指彭丽君出租场地外那条墙的墙边。签订协议以后，何威亦将彭丽君出租给何威使用的部分场地交给沈大海使用。对上诉人何威主张租赁的房屋不包括彭丽君134号房的意见不予采信。对于上诉人何威对事实的其他异议，一审沈大海均提交了相应的证据予以证实。综合全案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，何威与沈大海签订的租赁协议内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据协议的约定履行自己的义务。从签订协议当时的现状分析,西边彭丽君出租场地外有一条墙，彭丽君新建那条墙当时未存在，“西至墙边”是指彭丽君出租场地外那条墙的墙边。签订协议以后，何威亦将彭丽君出租给何威使用的部分场地交给沈大海使用。对上诉人何威主张租赁的房屋不包括彭丽君134号房的意见不予采信。彭丽君方于2018年6月8日在其场地界限边新建一条砖墙，将快乐山庄的厨房功能区与饮食区完全隔离阻断，致使快乐山庄无法正常经营，双方签订的合同不能继续履行，故一审判决解除双方签订的合同并无不当。出现租赁协议履行不能是由于餐厅转让后餐厅的厨房功能区被彭丽君新建砖墙隔离阻断，导致快乐山庄不能正常经营而停业，何威无法协调解决厨房功能区的问题，最终导致租赁协议履行不能。双方合同约定甲方（即何威）保证在乙方（即沈大海）承租期间能依法顺利使用经营场地和设施、设备，如因该饭馆的场地、房屋使用权、租赁事宜、水电等原因产生纠纷，由甲方出面进行处理，如3天内甲方未处理完毕上述事宜导致乙方停业的话，每超出一天，则甲方支付乙方停业经济损失1000元/天，并乙方有权单方解除协议的权利，解除合同后甲方则再需向乙方支付违约金10万元。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，判决何威赔偿沈大海停业经济损失6000元，以及解除合同造成的装修以及添置物品经济损失40785元、违约金10万元并无不当。同时，一审法院根据本案查明的事实以及双方合同关于租金数额的约定，判决沈大海在租赁协议未解除期间应当向何威支付的租金数额为3813元（171600元/年÷12月÷30天×8天）正确，本院予以确认。故上诉人何威上诉主张应支持其一审全部诉讼请求理据不足，本院不予支持。关于电费问题，一审时何威与沈大海并未主张，二审不宜直接处理，可由双方另行处理。 综上所述，上诉人何威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4515元，由上诉人何威负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏少勋 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 侯美妃 书 记 员 李海燕