福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽01民终7140号 上诉人（原审被告、周云强）：周云强，男，1964年11月30日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审原告、福清清融辉置业有限公司）：福清融辉置业有限公司,住所地福建省福清市宏路街道机关大院内。 法定代表人：董晟，经理。 委托诉讼代理人：陈静、陈燕，福建拓维律师事务所执业律师。 上诉人周云强因与上诉人福清融辉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周云强和上诉人福清融辉置业有限公司委托诉讼代理人陈静、陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周云强上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持周云强的全部诉讼请求；2、一、二审的反诉案件受理费均由福清融辉置业有限公司承担。事实与理由：一审判决认定的部分事实和法律错误。一、一审认定福清融辉置业有限公司有通知周云强云办理产权证是错误的。交房后至诉讼期间，周云强从未收到福清融辉置业有限公司关于材料齐全可以办理产权证的任何通知，补充协议是不公平的无效的格式条款。二、由于福清融辉置业有限公司未在合同期限内为周云强办理相关房屋产权证书，已构成根本违约，依法应承担违约责任。三、关于诉讼时效问题。周云强从交房到2017年5月份装修期间不断向福清融辉置业有限公司过问办问题，福清融辉置业有限公司一直推辞可以办证会通知，周云强直到被福清融辉置业有限公司起诉到法院才知道逾期办证的事情，诉讼时效并未超过。 福清融辉置业有限公司辩称：一、商品房买卖合同附件六第10条第3款明确约定本合同条款合法有效，不存在周云强主张的显失公平或格式条款等合同无效的事由。二、周云强主张福清融辉置业有限公司违约的情况，福清融辉置业有限公司认为已经履行完毕产权办理义务，反而是因为周云强违约的原因才导致本案的发生。三、一审法院对于本案已超过诉讼时效的认定是正确的，依法应予以维持。 福清融辉置业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决关于“由于福清清融辉置业有限公司未尽到有效通知之责，致使办证迟延，已构成违约，应当承担逾期办证违约责任”的认定，并依法认定福清融辉置业有限公司不存在未履行通知义务的逾期办证违约行为；2、依法判决周云强承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费）。事实与理由：福清融辉置业有限公司已经依照《商品房买卖合同》及其附近的约定通过在小区张贴公告通知的方式通知业务办理产权证，已经履行了合法有效的通知业主办证义务，一审法院已查明福清融辉置业有限公司于2014年5月4日和2015年3月30日在小区发布办证公告，却又认定福清融辉置业有限公司未尽有效通知义务，一审的该项认定与一审查明的事实自相矛盾，该认定有误。 周云强辩称：补充协议附件六，是强行要求业主接受不合理、不合法的条款。周云强从未收到福清融辉置业有限公司关于材料齐全可以办理产权证的通知。福清融辉置业有限公司违约应承担逾期办证违约金。 周云强向一审法院提出反诉请求：1.判令福清清融辉置业有限公司立即为周云强办理福清市金辉华府6幢10层1001号房产的完整不动产权证书；2.判令福清清融辉置业有限公司承担逾期办证违约金，以已付房款1408940元为基数，按日0.01%自2015年4月2日起至福清清融辉置业有限公司履行协助办理该房屋权属证书义务之日止；3.本诉与反诉的案件受理费均由福清清融辉置业有限公司承担。在诉讼过程中，周云强变更诉讼请求：1.判令福清清融辉置业有限公司承担逾期办证违约金，以已付房款1408940元为基数，按日万分之五自2014年3月10日起至2019年3月8日止，计人民币1285657.75元；2.本诉与反诉的案件受理费均由福清清融辉置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2011年5月23日，周云强与福清融辉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及其附件，约定周云强向福清融辉置业有限公司购买位于福清市金辉华府6号楼1001单元号房，房产总价1408940元；合同第八条约定，福清融辉置业有限公司应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付周云强使用；合同第十四条约定，福清融辉置业有限公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预告登记，并将办理权属登记需由福清融辉置业有限公司提供的资料交付周云强。如因周云强原因，周云强不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，周云强不退房，福清融辉置业有限公司自逾期之日起每日按周云强已付款的0.01%支付违约金；合同附件六补充协议第七条约定，本项目产权总登记后，由福清融辉置业有限公司通知（以小区公告为准）周云强办理产权证，周云强应在福清融辉置业有限公司通知规定的期限内携带办证必须提交的材料及费用前来办理，逾期办理的，每日按贷款总额的万分之五（0.5‰）向福清融辉置业有限公司支付违约金。双方还签订《补充协议》，协议第一条约定，本次提早交房时间为2013年12月10日；第二条约定，本次提前交房的时间不作为福清融辉置业有限公司办理产权登记的时间依据。福清融辉置业有限公司办理产权登记的时间仍以合同约定的2014年12月31日后的60日为准。2013年12月10日，福清清融辉置业有限公司向周云强交付房产，2014年4月2日，福清清融辉置业有限公司办理完成房屋初始预告登记，5月10日办理取得土地使用权证，2014年5月4日和2015年3月30日，福清清融辉置业有限公司在小区发布办证公告。2019年1月9日，福清清融辉置业有限公司向本院起诉，诉请判令周云强办理房产权证并支付逾期办证违约金，庭审当日因福清清融辉置业有限公司未到庭参加诉讼，本诉案件按撤诉处理。同年3月8日，周云强办理了不动产权证。 一审法院认为，周云强与福清清融辉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，内容合法，意思表示真实，为合法有效合同，对双方均有法律约束力。按照合同约定，福清清融辉置业有限公司应于双方确定的交房日即2014年12月31日后90日内协助周云强办理不动产权证。由于福清清融辉置业有限公司未尽有效通知之责，致使办证迟延，已构成违约，应当承担逾期办证违约责任。但是，违约金属于合同之债，应当受诉讼时效约束。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”反诉原、被告签订合同及补充协议就办证时间进行了约定，本案的办证期限应截至2015年3月31日，周云强行使权利的诉讼时效期间自2015年4月1日起至2017年4月1日止。本案事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前诉讼时效期间已经届满，周云强在办证期限届满后二年内未向人民法院起诉，也没有证据证明在此期间发生诉讼时效期间中止、中断或者延长的情况。现周云强向人民法院提起诉讼，已超过了法定的诉讼时效期间。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：驳回反诉原告周云强的诉讼请求。反诉案件受理费8186元，由反诉原告周云强负担。 本院二审期间，双方围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本案现有在案证据，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，周云强与福清清融辉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。按照合同约定，福清清融辉置业有限公司应于双方确定的交房日即2014年12月31日后90日内协助周云强办理不动产权证。案涉合同附件六补充协议第七条约定，本项目产权总登记后，由福清融辉置业有限公司通知（以小区公告为准）周云强办理产权证，周云强应在福清融辉置业有限公司通知规定的期限内携带办证必须提交的材料及费用前来办理。2014年5月4日和2015年3月30日，福清清融辉置业有限公司在小区发布办证公告，据此，可以认定福清清融辉置业有限公司已经按约履行通知周云强办证的义务，周云强逾期办证并非福清清融辉置业有限公司所致，故周云强诉求福清清融辉置业有限公司承担逾期办证违约金的请求，本院不予支持。一审法院认定福清清融辉置业有限公司未尽有效通知之责，致使办证迟延，已构成违约有误，但鉴于一审法院判决驳回周云强的诉讼请求的结果并无不妥，故本院对一审判决的结果予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8186元，由周云强负担。 本判决为终审判决。 审判长 缪 羽 审判员 庄彩虹 审判员 唐宇恒 二〇一九年十二月十日 书记员 张仪琴