宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院   民事判决书   （2019）宁0205民初2524号   原告（执行案外人）：哈某，女，1986年3月10日出生，回族，住石嘴山市惠农区。   委托诉讼代理人：马振林，宁夏金林律师事务所律师，特别授权代理。   被告（申请执行人）：西藏昌都市交通有限责任公司，统一社会信用代码：91540300MA6T1FEMXK。   法定代表人：赵某。   委托诉讼代理人：韩某，宁夏善知律师事务所律师，特别授权代理。   第三人（被执行人）：石嘴山市登峰房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市惠农区惠安大街904号，统一社会信用代码：91640200564143648T。   法定代表人：王某，石嘴山市登峰房地产开发有限公司总经理。   原告哈某与被告西藏昌都公司（以下简称西藏昌都公司）、第三人登峰房产公司（以下简称登峰房产公司）案外人执行异议之诉一案,本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告哈某及其委托诉讼代理人马振林，被告西藏昌都公司的委托诉讼代理人韩某到庭参加了诉讼，第三人登峰房产公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   哈某向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行惠农区永盛花园小区1-2-802号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，哈某将第一项诉讼请求变更为：判决不得执行惠农区永盛花园小区1-2-801号房屋。事实及理由：2008年至2012年期间，登峰房产公司的法定代表人王某因进行惠农区永盛家园小区建设项目筹建向哈某的父母哈忠明、田金莲借款560000元，支付方式为现金400000元及紫色皮卡车一辆，后又陆续借款210000元，共计770000元。后经哈忠明、田金莲催要，登峰房产公司于2012年5月10日与田金莲签订了《房屋拆迁协议》，约定给付永盛家园小区4层3单元100每平米住宅两套抵顶债务。在××园完工后，登峰房产公司和田金莲于2015年7月24日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，登峰房产公司实际向田金莲交付永盛家园小区1-2-904号房屋。同时，田金莲要求登峰房产公司将永盛家园小区1-2-801号房屋直接备案和交付给哈某。哈某交纳房屋装修保证金4000元并装修居住至今。哈某对永盛家园小区1-2-801号房屋享有权利，惠农区人民法院作出（2019）宁0205执异48号执行裁定裁定驳回哈某的执行异议请求，侵害了其的合法权益。现哈某诉至法院，请求判如所请。   西藏昌都公司辩称，石嘴山市惠农区人民法院做出的执行裁定书正确。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对于案外人是否系权利人，应当依据上述规定中第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，根据不动产登记管理中心登记记载，涉案房屋产权产籍至今登记在登峰房产公司名下。因此，根据法律规定，涉案房屋权利人系登峰房产公司并非哈某，案外人执行异议不符合法律规定，请求不能成立，应当依法驳回哈某的诉讼请求。哈某对永盛花园小区1-2-801号房屋不享有足以排除强制执行的权益。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，哈某虽然提供房屋拆迁补偿安置协议书等材料，但本案中并不存在房屋拆迁补偿这一事实，该房屋拆迁补偿安置协议实属以合法形式掩盖非法目的，不能证明哈某已实际享有涉案房屋的所有权。即使哈某以顶账等形式对该涉案房屋享有债权，仅存在普通债权效力，不具有和拆迁户一样的特殊债权，其普通债权不享有足以排除强制执行的权益。二是哈某不能证明已经在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，哈某提交的暖气费等发票是在向人民法院申请异议之后缴纳。因此，哈某提交的证据不能证明在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。三是登峰房产公司对涉案房屋已经办理了预售许可，均可办理备案手续，但哈某迟迟未办理，导致人民法院查封，且哈某陈述为了以后出售方便，避免撤销备案麻烦和不缴纳税费，故没有办理备案手续。因此，哈某自身存在过错。综上所述，哈某对涉案房屋不享有排除执行的权利。依据《民事诉讼法司法解释》第三百一十一条之规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。哈某应当对其是否享有排除执行的权利承担充分的举证责任，对于西藏昌都公司的存疑、抗辩应当进一步承担举证责任，如未能达到相应的证明力度，应当承担举证不能的不利后果。哈某诉请法院停止对惠农区永盛花园小区房屋执行的诉讼请求不应当被支持。综上，为维护西藏昌都公司的合法权益，请求人民法院依法判决驳回哈某的诉讼请求。   登峰房产公司未到庭，但庭前提交了答辩状中述称，2008年3月，登峰房产公司法定代表人王某因拆迁开发永盛家园小区需要启动资金向哈某父母哈忠明、田金莲借现金400000元及一辆皮卡汽车，后2011年至2012年期间又陆续向哈忠明、田金莲借款210000元，以上共计770000元。2012年5月10日，登峰房产公司与田金莲签订房屋拆迁协议，约定登峰房产公司向田金莲抵顶两套住宅房用于返还借款。2015年7月24日，登峰房产公司与田金莲签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，其中永盛家园小区1-2-904号房屋安置在田金莲名下，永盛家园小区1-2-801号房屋安置在哈某名下，这两套房屋哈某及田金莲装修入住至今。综上，哈某诉讼请求及理由属实，登峰房产公司对其诉讼请求无异议。   哈某为证明其诉讼主张，提交了如下证据，西藏昌都公司进行了质证。   证据一、（2019）宁0205执异50号执行裁定书一份，证明哈某提出本案诉讼符合法律规定，主体适格。   西藏昌都公司对该证据无异议。   证据二、中国农业银行交易明细清单一份、借款抵账说明一份、《房屋拆迁安置补偿协议》一份（以上证据原件核对无异议后退还）、《房屋拆迁协议》复印件一份、亲属关系证明复印件一份（原件存于（2019）宁0205民初2519号民事卷宗内），证明哈某系哈忠明、田金莲的女儿，2008年-2012年期间登峰房地产公司及其法定代表人王某向原告父母哈忠明、田金莲陆续借款共计七十七万元。王某、登峰房地产公司以拆迁安置补偿的××园、1-2-904室住宅楼房抵顶欠款，登峰房产公司依哈某父母的意愿将1-2-801室备于哈某名下。   西藏昌都公司对中国农业银行交易明细清单的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的不予认可，该账户户主为哈忠明并非哈某，且流水中只是本人存取款的记录，并没有向王某支付；对借款抵账说明的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，登峰房产公司未到庭，该证据的真实性无法核实，且该证据中陈述是王某向哈某和哈忠明借款，并非登峰房产公司向哈某借款；对《房屋拆迁安置补偿协议》及《房屋拆迁协议》复印件的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，登峰房产公司未到庭，该证据的真实性无法核实，且根据哈某陈述其并非真实拆迁户，不具有签订该协议的权利；对亲属关系证明复印件无异议。   证据三、收据七张、宁夏国税局通用机打发票一张、宁夏增值税电子普通发票三张、购电明细一张，证明2015年7月24日登峰房地产公司向哈某收取房屋装修保证金4000元并交付1-2-801号房屋，哈某装修入住后陆续缴纳水、电、气、采暖费等费用。   西藏昌都公司对该组证据不予认可，收据因登峰房产公司未到庭，真实性无法核实，且哈某提交的该组证据无法证明其已经居住且使用。   庭审后，哈某向本院提交了以下证据，本院再次组织双方进行质证：   证据四、银行卡存款及取款凭条各一份（原件存于（2019）宁0205民初2519号民事卷宗内），证明王某于2008年向哈忠明、田金莲借款的事实。   西藏昌都公司对该证据的真实性及合法性无异议，但对关联性和证明目的不予认可,认为该证据没有显示该笔转账是否为借款。登峰房产公司经本院依法传唤，未到庭进行质证。   西藏昌都公司、登峰房产公司未提交证据。   本院对于哈某提交证据的认定意见为：1、证据一，因西藏昌都公司无异议，故本院予以采信；2、证据二、三，客观真实、相互印证，形成完整的证据链，故本院予以采信；3、证据四，因西藏昌都公司对其真实性及合法性无异议，故本院予以采信。   本院经审理认定事实如下：哈忠明、田金莲系哈某的父母。石嘴山市惠农区永盛花园小区即为石嘴山市惠农区永盛家园小区。2008年至2012年期间，登峰房产公司的法定代表人王某因开发建设位于石嘴山市惠农区永盛花园小区项目筹集资金为由向哈忠明、田金莲借款。后经双方协商，哈忠明、田金莲同意登峰房产公司以抵顶永盛花园小区两套房屋的方式还款。2012年5月10日，登峰房产公司与田金莲签订《房屋拆迁协议》，约定登峰房产公司提供永盛小区商住楼4层面积100㎡三单元住宅楼两套作为拆迁安置房屋。2015年7月24日，登峰房产公司与田金莲签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定将永盛家园小区1-2-904号房屋（面积：122.68平方米）作为田金莲的拆迁安置房屋。同日，登峰房产公司应田金莲的要求与哈某签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定永盛家园小区1-2-801号房屋（面积：122.68㎡）作为哈某的拆迁安置房屋。协议签订后，登峰房产公司将上述两套房屋交付给田金莲及哈某，该两套房屋未进行登记备案。哈某为永盛花园小区1-2-801号房屋交付了装修保证金、水费、电费、卫生费、暖气费，并开通了燃气。2019年10月9日，王某、登峰房地产公司出具借款顶帐说明，证实王某、登峰房地产公司在2008年至2012年期间，因开发建设位于石嘴山市惠农区永盛家园小区项目向哈忠明、田金莲770000元。2015年7月通过拆迁安置形式将永盛家园小区1号楼2单元801室、904室两套房屋抵顶借款，将801室备于哈某名下，将904室备于田金莲名下，此房自2015年装修入住至今。   同时查明，绵阳兆源房地产开发有限公司与登峰房产公司合同纠纷一案，经宁夏回族自治区高级人民法院作出的（2018）宁民初18号之一民事判决书，判决：一、登峰房产公司于判决生效之日起十日内，偿还绵阳兆源房地产开发有限公司投资款2000万元；二、登峰房产公司于判决生效之日起十日内，支付绵阳兆源房地产开发有限公司自2013年8月12日起，按照6%的年息计算，至判决实际履行之日止的利息。案件受理费168867元，保全费5000元，由登峰房产公司负担。因登峰房产公司未履行生效法律文书确定的义务，绵阳兆源房地产开发有限公司于2018年9月18日申请宁夏回族自治区高级人民法院强制执行。2018年9月25日，宁夏回族自治区高级人民法院于作出（2018）宁执69号执行裁定书指定本院执行。2018年10月8日，本院以（2018）宁0205执1292号执行裁定书裁定：对登峰房产公司名下有位于石嘴山市××区套房产进行预查封，并在永盛花园小区张贴执行裁定书及查封清单。西藏昌都公司于2019年3月25日向本院申请变更该公司为本案申请执行人，本院于2019年3月26日作出（2018）宁0205执1292号之一执行裁定书变更西藏昌都公司为本案申请执行人。在执行过程中，案外人哈某就其为惠农区永盛花园小区1-2-801号房屋实际权利人向本院提出执行异议，本院于2019年9月26日作出（2019）宁0205执异50号执行裁定书，裁定驳回哈某的异议请求。哈某于2019年10月23日向本院提起诉讼。   本院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。哈某作为提起案外人执行异议之诉的主体应当举证证实其对该执行标的享有实体权益、该实体权益足以排除强制执行，被执行人登峰房产公司对案外人的权利主张表示承认的，亦不能免除案外人的举证证明责任。本案中，登峰房产公司将其位于××园、1-2-904号两套房屋抵顶给哈某及田金莲用于返还哈忠明、田金莲的借款，后双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，虽然哈某并非真实的拆迁户，但是哈某通过顶账的方式取得了涉案房屋，双方形成了房屋买卖合同法律关系，并已经履行了合同主要义务。在惠农区人民法院预查封涉案房屋之前，哈某实际占有控制了涉案房屋，并交纳了与涉案房屋有关的装修保证金、水、电、暖、燃气、卫生等费用。同时，也无证据证明哈某在收房时知晓涉案房屋被查封、执行等情形。登峰房产公司将涉案房屋交付给哈某后，应向房屋管理部门申请备案，涉案房屋因未备案而被查封的责任不能归责于哈某，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，故哈某对永盛花园小区1-2-801号房屋享有所有权且有权排除西藏昌都公司对该房屋的执行。西藏昌都公司辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，但根据本院查明的事实，哈某对涉案房屋主张权利均符合上述规定，故本院对西藏昌都公司该辩解意见不予采纳。登峰房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃陈述、答辩、举证、质证的诉讼权利，由此产生的相应法律后果由其承担。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   停止对石嘴山市惠农区永盛花园小区（即永盛家园小区）1-2-801号房屋的执行。   案件受理费2300元，由西藏昌都市交通有限责任公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。   在上诉期限届满后七日内凭判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。   如一方当事人未按判决书内容履行义务，另一方当事人应在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。   审判长 徐小燕   人民陪审员 闫红莉   人民陪审员 丁 静     二○一九年十二月十八日   书记员 郭 丹   附相关法律条文：   1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻   结财产的规定》   被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。   2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：   （一）案外人是否系权利人；   （二）该权利的合法性与真实性；   （三）该权利能否排除执行。   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   3、《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   4、《最高人民法院关于适用的解释》   第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。   第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。   第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：   （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；   （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；   （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。   人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。   第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   法律监督条款   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。