杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初476号原告：陈明坚，男，1963年5月6日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。原告：潘素芬，女，1966年11月2日出生，汉族，住浙江省泰顺县。二原告共同委托代理人：夏前生，浙江聿兴律师事务所律师。被告：杭州马客创业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道荆长路768号6幢109-1室。法定代表人：胡和平，执行董事。委托代理人：谷延飞，浙江裕丰律师事务所律师。原告陈明坚、潘素芬（下称二原告）为与被告杭州马客创业服务有限公司(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人夏前生及被告的委托代理人谷延飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称：2017年11月6日，原、被告签订了《小微创业园租房协议书》，约定被告将位于杭州市余杭区五常街道荆常路768号顺帆科技园6幢109-4室的房屋（下称案涉房屋，建筑面积80平方米）出租给原告使用。协议签订后，原告进行了装修并支付了协议约定的全部费用。2018年11月，原告先后收到杭州未来科技城资产管理有限公司及案涉房屋所有权人杭州顺帆实业有限公司的告知函，告知被告的租赁权于2018年11月19日终止。原告认为，因被告无权出租房屋且原告无法正常经营，双方租赁协议已无法履行，被告已经构成违约，应该赔偿原告的所有损失。后经多次协商，被告拒绝赔偿。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令被告退还原告房租2640元，押金3000元；3、判令被告赔偿原告装修损失192000元；4、判令被告赔偿原告履约押金38000元；5、判令被告赔偿原告营业收入损失1022616元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令被告退还原告房租2640元；3、判令被告赔偿原告装修损失88446.3元；4、判令被告赔偿原告履约押金38000元；5、判令被告赔偿原告营业收入损失149415元；6、判令被告赔偿原告重新租房而增加的租金损失102198.36元；7、判令被告承担本案全部诉讼费用。二原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、小微创业园租房协议书、打款凭证截图一组，证明原、被告存在租赁关系，签订租房协议书且原告支付全部费用的事实。2、告知函三份、告顺帆全体租户书、关于致顺帆全体租户书各一份，证明被告于2018年11月19日已无案涉房屋租赁权导致原告无法经营，已构成违约的事实。3、装修损失清单及付款凭证（部分）一组，证明被告违约造成原告装修损失的事实。4、资金往来结算票据一组，证明被告违约造成原告保证金、押金损失的事实。5、福利彩票系统截图、中国体育彩票时段报表、彩票销售员聘用协议一组，证明被告违约造成原告营业收入损失的事实。6、商铺转租协议、农业银行交易截图各一份，证明原告被迫解除合同另外租房多支付租金的事实。7、装修清单、装修凭证各一组，证明原告支付部分装修费的事实。8、《浙江省电脑型福利彩票代销合同》、《中国体育彩票代销合同》各一份，证明原告开设彩票店铺支付押金以及销售收入的事实。被告答辩称：1、原、被告签订合同时约定三年为一个租房周期，但所谓的周期仅是代表了期限内租金不变，并不是指被告要确保二原告享有三年租期。双方的租赁合同为一年一签，这是合同中已经明确的。2、被告从房屋所有权人顺帆公司处承租案涉房屋时，曾与顺帆公司签订租房意向书，约定在一定条件下被告享有优先续租的权利。该意向书具有法律效力，被告有权出租案涉房屋。案外人未来科技城公司和顺帆公司要求二原告清退案涉房屋，是对二原告的侵权行为，不应由被告承担相应责任。3、原、被告对案涉房屋约定租期截至2018年11月19日，二原告已经实际使用届满，被告并未违约。且二原告实际使用案涉房屋到2019年2月22日，超期占用案涉房屋，未支付相应费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。4、针对原告诉请的装修费用损失、装修期租金损失、营业损失等内容，被告均有异议。请法院查明事实，驳回原告的诉请。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据材料：1、《租赁意向书》一份，证明杭州马客创业服务有限公司与案涉房屋产权人杭州顺帆实业有限公司于2017年3月16日签订的优先租赁意向书，2018年11月19日以后被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效，原告单方面解除合同违背合同和客观实际的事实。2、《最后通告》一份，证明截至2019年2月22日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效，原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。3、《告知函》一份，证明截止2018年11月28日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效，原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。4、《告知函》一份，证明截止2018年11月28日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。5、《彩民朋友》海报一份，证明截止2018年12月21日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效，原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。6、《致杭州顺帆实业有限公司的函》一份，证明截至2019年2月20日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：对二原告提交的证据，被告对证据1三性没有异议，对证明内容有异议，合同的有效期只有一年且被告实际已保证租赁关系合法有效进行下去；对证据2真实性合法性没有异议，关联性有异议，杭州顺帆实业有限公司已经把房屋租赁给被告了，被告享有承租权利；对证据3、4、5，被告认为没有违约，原告的损失与被告没有关系；对证据6协议真实性没有异议，关联性有异议，租金与被告无关。对交易凭证，二原告提交部分的回避了2018年10月份的收入，且原告的损失与被告无关。对证据7、8，与被告无关。经本院审查后认为，原告提供的证据1-8对本案待证事实有证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实。对被告提交的证据，原告对对证据1，三性有异议，租房意向书仅仅代表意向；对证据2，三性有异议，但是可以证明被告与涉案房屋的上一级出租人没有建立合法有效的租赁关系；对证据3，三性无异议；对证据4，三性没有异议；对证据5真实性无异议，但原告后续对案涉房屋的使用不受原、被告之间租赁合同的解除影响；对证据6，三性以及证明内容均有异议。经本院审查后认为，被告提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实。本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，查明本案的事实如下：杭州市余杭区五常街道荆常路768号顺帆科技园6幢109-4室房屋的所有权人为案外人顺帆公司。被告自案外人未来科技城公司处承租了上述房屋。2017年3月16日，被告与顺帆公司签订《租房意向书》，约定如未来科技城公司与顺帆公司不续签租房合同，则顺帆公司愿意将案涉房屋以市场价格优先继续租给被告。2017年11月6日，二原告与被告签订了《小微创业园租房协议书》，约定被告将案涉房屋（建筑面积80平方米）出租给二原告使用，约定租赁期限为一年，“自2017年12月1日至2018年11月31日”，且约定“本合同一年一签合同，三年为一个租房周期，租金周期内不变”。二原告承租案涉房屋后，开设彩票店铺。2018年11月，二原告先后收到未来科技城公司及顺帆公司的告知函，告知被告的租赁权于2018年11月19日终止，并要求二原告限期搬离。2018年12月21日，二原告承租房屋被断水断电。后二原告陆续将案涉房屋腾空，并另行承租房屋。二原告认为，因被告的行为导致原告无法正常使用案涉房屋经营，双方租赁协议已无法履行，被告已经构成违约，应该赔偿原告的所有损失。后经多次协商，被告拒绝赔偿。为此，原告诉至法院，请求上判。本院认为：原、被告就案涉房屋签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。现本案争议焦点有如下几点：其一，被告与房屋所有权人顺帆公司签订的《租房意向书》是否代表被告对案涉房屋享有实际承租权利。本院认为，上述《租房意向书》虽然赋予被告在一定条件下的优先租赁权，但因被告最终并未与顺帆公司签订房屋租赁合同，故该优先权并未产生实际法律效果。被告以此意向书认为享有对案涉房屋的承租、转租权利，无事实及法律依据，本院不予支持。其二，对于二原告所受损失被告应承担何等责任。二原告诉称被告承诺租赁以三年为一个周期并保证三年内的租赁权利，但该主张与双方合同约定内容不符，且被告对此表示否认，故二原告的该主张本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，原、被告的房屋租赁合同中约定租期为一年，但被告承租案涉房屋的期限于2018年11月19日终止，故2018年11月19日之后原、被告之间的房屋租赁约定应属无效。二原告要求确认双方租赁合同关系自2018年11月20日解除的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。对于合同部分无效的结果，被告应承担主要责任，二原告在签约时未能详细了解被告的承租权利情况，亦负有次要责任。对于二原告遭受的损失，被告应进行合理赔偿。被告无权收取2018年11月19日后的租金，已经预收的，应当退回。二原告主张的其他赔偿项目及金额，经本院审核，应作如下处理：装修费部分，原告提供了部分人工及材料购买费用的凭据，但考虑到租期未履行部分仅11天，本院酌情支持2000元；装修期租金损失部分，无合同依据，本院不予支持；履约押金损失部分，原、被告租赁合同的无效，与二原告与案外人之间彩票代销合同的继续履行无直接关联，故本院不予支持；营业收入损失部分，因二原告受到断水断电措施并腾空房屋，确在一定时段内影响其收入，根据二原告提供的经营情况，本院酌情支持10000元；重新租房而增加的租金损失部分，因重新租房的行为系二原告自主选择，非原、被告签订本案合同时所能预见，故本院不予支持。其他超出部分，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州马客创业服务有限公司退还原告陈明坚、潘素芬房租2640元，于本判决生效后十五日内履行。二、被告杭州马客创业服务有限公司支付原告陈明坚、潘素芬各项赔偿金共计12000元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告陈明坚、潘素芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7182元，由原告陈明坚、潘素芬负担6962元，由被告杭州马客创业服务有限公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  周新宇人民陪审员  徐卫民人民陪审员  方 慧二〇一九年十二月三十日书 记 员  吴佳佳