江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初3990号原告：贺华平，男，1984年9月7日生，汉族，住上海市。被告：王建文，男，1986年7月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市宝山区。被告：曹丹，女，1987年2月2日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王建文（系曹丹丈夫），男，1986年7月23日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市宝山区。被告：马小俊，男，1986年11月24日生，汉族，户籍地江苏省如东县。被告：凡彩桃，男，1994年4月24日生，汉族，户籍地江苏省兴化市。被告：谢泽锐，男，1990年7月17日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。被告凡彩桃、谢泽锐共同委托诉讼代理人：周松标，启东市民主法律服务所法律工作者。原告贺华平与被告王建文、曹丹、马小俊、凡彩桃、谢泽锐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，马小俊因另案被刑事侦查，故原告贺华平申请撤回对其的诉讼。原告贺华平的申请符合法律规定，本院口头裁定予以准许。原告贺华平、被告王建文、被告谢泽锐及被告凡彩桃、谢泽锐的共同委托诉讼代理人周松标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺华平向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款36.268万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告贺华平与被告王建文、曹丹经马小俊、凡彩桃、谢泽锐作为中介方，于2017年购买启东市恒大威尼斯113栋01室房屋，总价256万元。原告分多笔合计支付了256.768万元，首笔款115万元通过马小俊、凡彩桃、谢泽锐支付给被告王建文、曹丹，第二笔138万元通过启东市农业银行贷款支付，最后一笔3.768万元由原告转账支付给被告王建文、曹丹，但被告王建文、曹丹却称没有收到35.5万元尾款，原告询问马小俊、凡彩桃、谢泽锐，其声称已将房款转付给被告王建文、曹丹。被告王建文、曹丹通过各种途径一再向原告索要，原告无奈之下不得不再次向被告王建文、曹丹支付35.5万元。原告认为，被告多收原告购房款35.5万元及尾款3.768万元，无法律依据，构成不当得利，应予返还，故诉至法院。王建文、曹丹辩称，我们与原告间的房屋买卖关系及35.5万元的尾款已经法院作出生效判决，我们胜诉并已执行完毕；案涉35.5万元是原告支付的中介费用；3.768万元是我们垫付的物业费、水电煤费、房屋维修基金费等费用，相关发票已给了原告。凡彩桃、谢泽锐辩称，其没有向原告收取任何费用，与原告之间不存在任何法律关系，原告诉请凡彩桃、谢泽锐返还购房款36.268万元没有任何事实依据和法律依据；案涉纠纷已在其他法院作出处理和裁判，一事不再理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理查明事实如下：王建文、曹丹系夫妻。2016年7月15日，曹丹与启东市鑫华置业有限公司签《商品房买卖合同（预售）》，购买位于江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯113幢101室房产，该房产于2017年3月13日登记至曹丹名下。2017年1月10日，曹丹作为甲方（出售方）、凡彩桃作为乙方（代售方）、陆渊作为丙方（居间方）签订《不动产代售合同》，约定甲方自愿将江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯113幢101室房屋交于乙方代为销售，甲方自愿以250万元出售此不动产；乙方支付甲方代售保证金20万元。同日，曹丹出具收条，收到凡彩桃代售房保证金20万元（其中确认凡彩桃转账13.5万元、由谢泽锐代凡彩桃转账6.5万元）。马小俊于2017年1月26日分2次向被告谢泽锐转账10万元，于2017年3月9日分4次向被告凡彩桃转账计16.5万元。本案审理中，原、被告均确认凡彩桃、谢泽锐向曹丹支付的20万元保证金已由马小俊向凡彩桃、谢泽锐支付。2017年3月8日，曹丹（卖方）与贺华平（买方）签订《房屋买卖合同》，约定交易价格325万元，其中首付款115万元，贷款金额210万元；买方已于2017年1月26日支付卖方定金20万元，于2017年3月8日前支付首期房款95万元；过户所产生的税费及费用由卖方承担，买方自己办理产证费用自行承担。2017年3月22日，王建文、曹丹（卖方）与贺华平（买方）签订《房地产买卖合同》，约定交易价格300万元；费用由买方支付。双方确认该合同系向不动产登记中心申请办理递件过户手续时所签订合同。另查明，2017年1月26日，贺华平向马小俊转账20万元，于2017年3月8日2次分别向马小俊转账5万元（光大银行）、50万元（招商银行），于2017年3月9日向马小俊转账30万元（光大银行，转账附言：贺华平买房首付款），同日又向马小俊转账10万元（招商银行），以上合计115万元。2017年3月8日，马小俊向曹丹转账40万元。2017年4月20日，王建文、曹丹就涉诉房产向税务机关缴纳税费19.5万元。贺华平另于2017年3月22日向王建文转账物业费37680元，于2017年3月31日向马小俊转账4.7万元。又查明，2017年4月28日，案涉江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯113幢101室房屋登记至贺华平名下。2017年6月14日，王建文、曹丹（卖方）与贺华平（买方）签订《关于购房款安排协议》，约定涉诉房产作价256万元出售，买方已将首付款80万元支付卖方，后期买方又支付给卖方2018年及2019年两年物业及水电费2.5万元，故最终买方应付给卖方173.5万元购房尾款，该尾款买方通过申请住房贷款形式支付，2017年6月26日17：30之前将尾款支付给卖方；对于案涉房产，双方签署的其他合同及其他中介合同都作废，以此合同为最终交易为准。曹丹出具收条，载明：收到贺华平首付款115万元，购买案涉房产。收条落款时间原为2017年6月14日，后改为2017年3月9日。还查明，2018年1月24日，王建文、曹丹起诉来院要求贺华平支付剩余房款47万元。期间贺华平提出管辖权异议。本院准许后将该案移送广州省深圳市南山区法院管辖。该院经审理后认为曹丹与贺华平2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效。王建文、曹丹与贺华平于2017年3月22日签订的《房地产买卖合同》系办理递件过户手续时所签，该合同并非双方实际履行的合同，涉诉房产交易价格应为325万元，首期款115万元，贷款210万元。双方于2017年6月14日签订的《关于购房款安排协议》，明确涉诉房产交易价格为256万元，应视为对2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》的合意变更。贺华平已向王建文、曹丹委托帮助销售涉诉房产的开发商销售人员马小俊支付了首期款115万元。虽曹丹向贺华平出具了首期款115万元的收条，但王建文、曹丹主张其并未实际收取115万元全数。根据查明的事实，双方于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》约定买方已于2017年1月26日支付卖方定金20万元，王建文、曹丹亦予确认；马小俊向曹丹转账了40万元并按照王建文、曹丹的意见从贺华平已付款项中取出20万元缴纳税费。贺华平与王建文、曹丹的微信聊天记录以及2017年6月14签订的《关于购房款安排协议》均明确王建文、曹丹收到首期款80万元，故王建文、曹丹主张其并未实收首期款115万元予以采信。且贺华平已向王建文、曹丹委托的收款人马小俊支付了首期款115万元，但贺华平在2017年6月13日的微信聊天记录中自愿表示其中35万元不计入王建文、曹丹的收款，并承诺以银行贷款的方式再向王建文、曹丹支付尾款180万元，应视为当事人意思自治，王建文、曹丹表示同意，双方合意达成。《关于购房款安排协议》签订于微信聊天之后，应视为双方当事人对于购房尾款的再次变更，且《关于购房款安排协议》约定：双方签署的其他合同及其他中介合同都作废，以此合同为最终交易，故双方权利义务应依该协议来确定。故截至2017年6月14日，双方确认贺华平所欠的购房尾款173.5万元。该协议签订后，王建文、曹丹于2017年6月22日收到银行发放的贺华平申请的贷款35.5万元，故王建文、曹丹诉请贺华平支付购房款35.5万元予以支持。在以微信达成的合意中，双方已确认税费由王建文、曹丹负担，故其诉请贺华平支付税费19.5万元不予支持。广州省深圳市南山区法院于2018年8月14日作出（2018）粤0305民初11349号民事判决，判决贺华平向王建文、曹丹支付购房款35.5万元。贺华平不服，向广州省深圳市中级人民法院提起上诉。该院认为争议的焦点为贺华平向王建文、曹丹支付的首付款是80万元还是115万元。贺华平在《关于购房款安排协议》中列明，涉诉房产作价256万元出售，贺华平已将首付款80万元支付给卖方，贺华平支付给卖方2018、2019年两年物业及水电费25000元，故贺华平应付卖方173.5万元购房尾款；且双方微信聊天记录中称贺华平首付115万元，王建文、曹丹实得60万元，另外20万元王建文、曹丹支付了税费，中介吞了35万元，该35万元就不记在王建文、曹丹头上了。因此，贺华平向建文、曹丹支付的首付款应为80万元。故贺华平还应支付给王建文、曹丹35.5万元（256万元-80万元-2.5万元户-138万元）。广州省深圳市中级人民法院于2019年4月22日作出（2019）粤03民终858号民事判决书，判决驳回贺华平的上诉。判决生效后，王建文、曹丹已申请执行并已执行完毕，广州省深圳市南山区法院于2019年7月5日作出（2019）粤0305执5099号之三执行裁定书。再查明，马小俊因2019年2-3月份收取南通星光域10名客户购房意向金于2019年9月28日被启东市公安局涉嫌诈骗立案侦查。上述事实，由结婚证、广州省深圳市南山区法院作出的（2018）粤0305民初11349号民事判决书、（2019）粤0305执5099号之三执行裁定书、广州省深圳市中级人民法院作出的（2019）粤03民终858号民事判决书、银行交易明细、情况说明、启东市公安局立案决定书、受案登记表及到庭当事人的庭审陈述等证据相佐证。本院认为，公民合法财产受法律保护。本案系房屋买卖引起的返还财产纠纷。贺华平结欠王建文、曹丹购房余款35.5万元的事实业经深圳市两级法院生效的民事判决书所确认，故原告贺华平要求被告王建文、曹丹给付35.5万元的诉请，本院不予支持。贺华平于2017年3月22日向王建文转账物业费37680元，被告王建文辩称该款发票均已交付原告，而原告认为只收到2016年的收据。本院认为，深圳市两级法院的民事判决书中对此已作处理，本院不再理涉。被告凡彩桃、谢泽锐向被告曹丹支付的20万元保证金已包含于原告贺华平首付款中，而原告贺华平、被告王建文、曹丹于2017年3月8日签订《房屋买卖合同》中约定过户所产生的税费及费用由卖方承担，买方自己办理产证费用自行承担，且广州省深圳市南山区法院认定马小俊系王建文、曹丹委托的中介人员，故马小俊收到的款项应为原告贺华平购房款，除了给付凡彩桃、谢泽锐20万元（凡彩桃13.5万元+谢泽锐6.5万元）外后应全部支付给被告王建文、曹丹，但马小俊擅自截留并向被告凡彩桃支付3万元（16.5万元-13.5万元）、被告谢泽锐支付3.5万元（10万元-6.5万元），被告凡彩桃、谢泽锐身为恒大销售部工作人员，其收取案涉6.5万元好处费，无法律依据，应予返还。因马小俊被刑事侦查，原告贺华平撤回了对其诉讼，故马小俊返还部分，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条之规定，判决如下：一、被告凡彩桃于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告贺华平人民币3万元；二、被告谢泽锐于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告贺华平人民币3.5万元；（上述款项汇入原告贺华平名下光大银行上海市静安区新闸路支行银行账户，账号62×××25）三、驳回原告贺华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6740元（原告已预交），由原告贺华平负担5532元，被告凡彩桃负担558元，被告谢泽锐负担650元；保全费2295元（原告已预交），由原告贺华平负担1884元，被告凡彩桃负担190元，被告谢泽锐负担221元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6740元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  陈春花人民陪审员  王 辉人民陪审员  庞素珍二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈琳琳