湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初2922号 原告：朱伟凡，男，1954年7月14日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人：谭忠良，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为谈判、调查取证，代为起诉、立案、移交、接收法律文书、参与诉讼等。 被告：安居置业有限公司，住所地株洲市天元区。 法定代表人：涂棋伍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：委托诉讼代理人：肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：郭艳群，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲市亚泰物业管理有限公司，住所地为湖南省株洲市荷塘区。 法定代表人：涂棋伍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，签收法律文书等。 委托诉讼代理人：郭艳群，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为一般代理。 第三人：易泽群，男，1952年1月17日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 第三人：易成，男，1975年1月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 第三人：高晗，女，1976年9月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。 第三人易成、高晗共同委托诉讼代理人：易泽群，男，1952年1月17日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。代理权限为特别授权，即代为提起诉讼、承认放弃、变更诉讼请求，进行调解、签收法律文书等。 第三人：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地娄底市娄星区。 法定代表人：邱月雄，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：龙奖彪，男，1990年5月8日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省涟源市。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：胡桂凤，女，1993年9月16日出生，汉族，系该公司法务，住湖南省**瑶族自治县。代理权限为一般代理。 原告朱伟凡与被告株洲新安居置业有限公司（以下简称“新安居置业公司”）、株洲市亚泰物业管理有限公司（以下简称“亚泰物业公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法由审判员王丹适用简易程序分别于2019年9月26日公开开庭进行了审理。2019年10月11日，依朱伟凡申请追加易泽群、易成、高晗、湖南金鼎控股集团有限公司（以下简称“金鼎公司”）为本案第三人参加诉讼，于2019年11月27日、2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告朱伟凡的委托诉讼代理人谭忠良，被告新安居置业公司、亚泰物业公司的共同委托诉讼代理人肖淑蓉、郭艳群，第三人易泽群(易成、高晗的共同委托诉讼代理人)，第三人金鼎公司的委托诉讼代理人胡桂凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱伟凡向本院提出诉讼请求：1．判令两被告向原告支付房屋占用费177,700元（从2015年9月1日起至2019年7月30日止，每月每平方米38元，此后的占用费另计）；2．判令被告立即为原告办理不动产权利凭证；3.被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告为案涉房屋（商铺）的继受购买人，享有案涉商品房销售合同的合同权利，继而享有案涉房屋（商铺）的所有权；2.被告立即为原告办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证；3.确认原告自2015年9月1日起享有案涉商品房销售合同所约定的应向被告收取的案涉房屋（商铺）收益的权利。事实和理由：2006年8月-12月，易泽群因投资需要向原告借款人民币240万元，约定年利率24%。2014年10月17日，因易泽群未偿还借款本息，原告向娄底仲裁委提起仲裁，该案经娄底仲裁委员会调解，易泽群及儿子易成、儿媳高晗同意以其购买被告新安居置业公司的位于株洲市天元区新安居建材大市场5栋1138、1139、1140、1141、1142、1143、1144、1145共8个门面计99.52㎡的房屋（商铺）进行抵债的协议。随后，娄底仲裁委员会以娄仲调字12号调解书加以确认。此后，原告申请株洲市中级人民法院执行，在申请执行过程中，被告提出异议，但未得到法院支持。至今，该抵债的案涉房屋（商铺）虽已登记在原告名下，但由于被告的过程至今未办理不动产权利凭证。 第三人易泽群原为湖南金鼎控股集团有限公司股东，2012年9月，由于被告新安居置业公司开发本案诉争房屋（商铺）时拖欠了湖南金鼎控股集团有限公司项目借款，新安居置业公司即以本案诉争房屋（商铺）一批共870余平方米房屋抵偿该债务。2013年8月，易泽群从金鼎集团及其子公司退股，金鼎集团即以该870平方米的房屋（商铺）作价直接抵债给易泽群的股权转让金。2013年11月，由被告新安居置业公司为出卖人，直接与易泽群及指定的易成、高晗等人签订了多份《株洲市商品房预销售合同》，该合同除了约定了房屋（商铺）价格，争议解决办法等之外，还在条款中约定“在签订本合同时，甲方已明确告诉乙方：自2012年9月1日至2015年8月31日，乙方所购商铺应交由株洲红星商业管理有限公司进行管理。该期间属于市场培育期。乙方在该期间不享有收益权，管理权。”这就清楚的表明了该房屋（商铺）从2015年9月1日后的使用收益权归乙方即易成、高晗所有。实际上，该房屋（商铺）新安居置业公司先是交由株洲红星商业管理有限公司对外出租并获得收益，从2015年4月起，新安居置业公司就将该房屋（商铺）交由被告亚泰物业公司对外出租并获取利益至今，并一直拒绝向原告支付房屋（商铺）收益款，也没有实际向原告交付房屋（商铺）实物。 原告认为本案诉争的房屋（商铺）是被告新安居置业公司于2012年以抵债形式抵给金鼎公司及其股东的，抵偿的债务就是购买该房屋（商铺）所支付的对价。2013年，被告新安居置业公司与易成、高晗等签订《株洲市商品房销售合同》，进一步明确了该房屋（商铺）的权利归易成、高晗等购买方，以及被告方应从2015年9月1日起向购买方支付房屋（商铺）收益金，或者将房屋（商铺）实物交回给购买方进行管理。2014年底，原告方与易成、高晗等通过仲裁达成的以房抵债协议，已经表明了原告已经受让取得了该房屋（商铺）购买方易成、高晗的实际权利，享有该房屋（商铺）从2015年9月1日起所带来的收益，两被告长期占用该房屋（商铺）并对外出租获取收益理应向原告支付房屋（商铺）占用费。另外，该房屋（商铺）虽然通过人民法院强制执行后，在不动产登记部门办理了登记，但由于被告拖欠他人债务土地被冻结，加上被告方拖欠有关费用未向有关部门缴纳，致使原告方无法办理不动产权利凭证，被告其行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告新安居置业公司辩称：原告无权向答辩人就案涉房屋（商铺）无权主张任何权利，事实和理由如下：一、原告不是本案适格的原告主体。1.原、被告双方没有设立物权协议，答辩人不同意将本案房屋（商铺）转让原告；2.第三人易成、高晗未经答辩人同意，将案涉房屋（商铺）买卖合同的合同权利转让给原告的行为（仲裁调解书）对答辩人不具有法律约束力；二、案涉房屋（商铺）的收益权由答辩人享有，原告不享有案涉房屋（商铺）自2015年9月1日起的收益权，且该项请求属于重复起诉；三、原告不能取得案涉房屋（商铺）买卖合同的合同权利，更不能取得案涉房屋（商铺）的所有权；四、原告不能请求对案涉房屋（商铺）进行确权；五、第三人易成、高晗的房屋买受人身份已被通知解除，本案已愈时效；六、仲裁调解书不能作为答辩人设定义务的依据。综上，答辩人的物权依法应受法律保护，敬请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告亚泰物业公司辩称：一、本案属重复起诉。原告诉答辩人房屋占用费（租金）纠纷一案，原告于2016年曾诉至法院，法院作出了生效判决（原告未上诉），驳回了原告的诉讼请求，判决驳回的理由就是原告没有权利来源和基础，即原告对本案房屋（商铺）不享有任何物权；二、答辩人对本案房屋（商铺）的管理行为是代理行为，法律后果由委托人承担。答辩人管理本案房屋（商铺）系受房屋物权人新安居置业公司的委托，是代理行为，代为出租和收租，所有代理行为法律后果均由委托人新安居置业公司承担；三、办理房屋权证与答辩人无关。根据不动产登记簿信息记载：现行房屋（商铺）物权人为新安居置业公司，房屋预售登记于案外人易成、高晗名下，原告主张办理房屋（商铺）权证与答辩人无关，亦无据可依。综上所述，原告对答辩人的起诉无任何事实和法律依据，且属重复起诉，敬请法院依法驳回其诉讼请求。 第三人易泽群陈述：株洲新安居建材市场是株洲新安居置业有限公司(以下简称“新安居置业”)开发的一个烂尾楼，株洲市政府于201O年作为招商引资项目引进湖南金鼎控股集团（以下简称“金鼎集团”）投资继续开发，于2012年9月完成建设，2012年9月22日全面营业。新安居置业与易成、易世锋签订购房合同的时间是2013年元月。从2010年10月至2013年7月新安居置业的工商登记是廖玉平占股90％。至2012年3月，金鼎集团收购廖玉平的全部股权后，（见包干式股权转让协议）是新安居置业100％股权的实际控制人，但工商登记在廖玉平名下尚没有变更。因市场开发完毕，2013年7月9日，金鼎集团与涂棋伍签订《株洲新安居置业有限公司股权转让协议》把新安居置业100％的股权转让到涂棋伍名下，其内容显示，金鼎集团是新安居置业的实际控人，也是新安居建材市场项目的投资、开发与销售人。涂棋伍是以非承债式、零价款受让新安居置业股权，以变更日为界，各自承担经营期的债权债务。所以，涉案房屋（商铺）以抵债付款的方式出卖给易成、易世锋是前任股东的公司行为，且该市场出售商铺给1000多户，都是金鼎集团作为股东时销售的，2013年7月9日接任的股东涂棋伍对该目没有投资开发与销售，不承担盈亏责任，所以，也就没有经济上的利害关系。一、支付购房款问题。金鼎集团因投资开发新安居建材市场短缺资金，向股东邱月雄借款，后因新安居建材市场销售状况不佳，剩余3亿元房产未售出，新安居置业对金鼎集团的投资不能偿还，故以新安居市场商铺抵付金鼎集团转还邱月雄借款后再抵付易泽群的退股金，易泽群将该房产网签备案到儿子易成、易世锋名下，经金鼎集团与新安居置业在价格和财务上协调核算，并经新安居置业认可并履行，将原按揭购房变更为一次性付全款的方式，并由新安居置业开具了全额收据，故该抵债付购房款是合规合法的，新安居置业又将合同在房产局网签登记备案，证明是新安居置业的真实意愿表示，依法应视为已经支付了全额购房价款；二、新安居置业有初始登记总证问题。开发商的初始登记总证是行政机关认定开发项目合法，可以向社会销售的合法依据，其房产权随着买卖合同的签订、开发商在规定时间内为购房人办理房产证而自动转移，但由于新安居置业向银行贷款将该楼盘的土地使用证抵押在银行，至今未解除抵押，所以一直未给1000多购房人办理房产权证，房产证未办理到购房人名下是新安居置业违约造成。开发商违约不办房产证进而以初始登记总证对抗《购房合同》强行收取房租的行为不应得到支持，易成、易世锋所购商铺已支付全额购房款，应依法确认易成、易世锋房产权与租金收取权。现经株洲中级人民法院强制执行到吴桂容等六人名下，吴桂容等六人应继承易成、易世锋的房产权；三、按揭购房合同没有变更成全款购房合同的问题。2013年10月，易成、易世锋与新安居置业办理完商铺一次性付款结算手续后，要求新安居置业将原按揭购房合同变更为一次性付款购房合同。但此时是股东变更交替时，新安居置业的公章由新老股东共管，新接任股东涂棋伍心存侵占该房产的不良企图，拒不办理合同变更。作为出卖房屋的公司主体，不管股东如何变更，均无权单方面推翻前任股东代表公司所签订的合同及变更决定，而且有义务履行完相关手续。所以，购房人易成、易世锋改变了购房付款方式而合同文本未变更，是新安居置业新任股东恶意造成，应由其负全部责任；四、没有履行交房手续的原因。新安居建材市场的商铺规划为小格子铺销售，但经营是大面积经营，买卖合同中约定销售后五年市场实行统一出租，统一管理，前三年租金归新安居置业所有，故新安居置业没有实施对全部购房人交房这一程序，直接由物业公司统一出租管理。该涉案商铺是金鼎集团作为新安居置业的全资股东时开发并销售的，本案的几个焦点问题，金鼎集团均作了详细的说明，开发时段的法人代表廖玉平也作了书面证明，与本人陈述的情况完全一致。本人是金鼎集团二个股东之一，2013年6月将集团及下属子公司的股权全部转让给另一股东邱月雄。2011年至2012年因借朱伟凡等六人约1200万元用于开发新安居建材市场，后因项目销售不佳，无钱偿还，经委底仲裁委员会调解达成仲裁调解协议，以转让金鼎集团股权所得登记在我儿子易成、易世锋名下位于新安居建材市场5栋1楼的商铺抵付偿还六人借款。2015年2月经株洲中院裁定执行，执行过程中新安居置业以案外人的身份提出执行异议被驳回后又提起执行异议之诉，异议之诉被驳回后又上诉至省高院，其上诉又被驳回。2018年10月经株洲中院执行，将该涉案商铺从易成易世锋名下更名至朱伟凡等6人名下，该6人已取得替代易成易世锋的权力，现该6人向贵院主张房产权与房租收取权。 综上，易成、易世锋以抵债方式支付了案涉房屋（商铺）的全额购房款，也是当时买卖双方的真实意愿表示，新安居置业所提出的理由均不能成立，所以请求法院依法确认易成、易世锋对所购新新安居建材市场5栋1楼共40个商铺（房号见明细）享有房产权与租金收取权，依法确认吴桂容等六人替代易成、易世锋享有房产权与租金收取权，以维护社会公平正义与法律尊严。 第三人易成、高晗共同陈述：同意原告的诉请，其已支付购房款，应当取得房屋买卖的权利及房屋所有权，且已经与原告达成仲裁调解协议，应该进行网签变更登记。 第三人金鼎公司陈述：易泽群、易成、高晗陈述属实。2010年10月，金鼎公司与新安居置业公司原法定代表人廖玉平合作开发烂尾楼“新安居建材大市场”项目。2011年1月12日金鼎公司受让涂棋伍在新安居置业公司的全部股权，2012年3月10日金鼎公司收购廖玉平在新安居置业公司的全部股权，但未进行工商变更登记。至此，新安居置业公司名下资产应归金鼎公司所有，“新安居建材大市场”项目1栋至11栋项目的商铺销售等经营决策、运行均由金鼎公司全面负责，自负盈亏。易成、高晗已经支付了案涉房屋（商铺）的全额购房款，新安居置业公司不能否认金鼎公司以新安居置业公司名义的销售行为。 本院经审理查明：朱伟凡与易泽群、易成、高晗因民间借贷纠纷一案，湖南省娄底仲裁委员会于2014年9月20日作出娄仲调字（2014）12号调解书，其调解内容如下：一、被申请人易成、高晗以其共同购买的（已在株洲市房地产管理局网签）、位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号、1142号、1143号、1144号、1145号共八个商业门面，建筑面积为99.52平方米，按每平方米建筑面积外铺26,000元计价2,587,520元代替易泽群偿还申请人朱伟凡的借款。被申请人易成、高晗自收到本调解书之日起七日内协助申请人朱伟凡办理好网签更名登记手续，办理网签更名的费用由被申请人承担，办理网签更名之后的费用由申请人朱伟凡承担；二、上述以房抵债未偿还部分由申请人朱伟凡与被申请人易泽群另行签订还款计划；三、本案仲裁费3,000元，由被申请人易泽群承担。该仲裁调解书生效后，朱伟凡于2014年11月24日向株洲市中级人民法院申请执行，株洲市中级人民法院于2015年1月30日作出（2015）株中法执字第110号执行裁定书，裁定将易成、高晗共同购买的已网签的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号、1142号、1143号、1144号、1145号共八个商业门面依法分别变更至朱伟凡名下。2015年2月3日，株洲市中级人民法院向株洲市房产局送达协助执行通知书，内容为：将被执行人易成、高晗网签的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号、1142号、1143号、1144号、1145号共八个商业门面依法过户至朱伟凡名下。株洲市房产局至今没有执行株洲市中级人民法院的裁定，上述商业门面网签合同的购买人仍为易成、高晗，且至今未办理房产证分户，商业门面的登记所有人仍为新安居置业公司。该案件在执行过程中，被告新安居置业公司以其拥有涉案门面所有权为由，提出执行异议。株洲市中级人民法院于2017年7月19日作出（2017）湘02执异40号执行裁定书，驳回新安居置业公司的异议。2017年8月24日，新安居置业公司又向株洲市中级人民法院提起执行异议之诉。株洲市中级人民法院于2018年1月25日作出（2017）湘02民初196号民事裁定书，认为新安居置业公司起诉不符合执行异议之诉的起诉条件，裁定驳回新安居置业公司的异议。新安居置业公司不服，提起上诉，湖南省高级人民法院于2018年6月19日作出（2018）湘民终243号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。至此，原告认为自己系案涉房屋（商铺）的继续购买人，应享有案涉商品房销售合同的合同权利，继而享有案涉房屋（商铺）的所有权，且被告新安居置业公司提出的所有异议，均未得到法院支持，为了维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 另查明，2016年5月12日，原告曾向本院提起两案诉讼，其中一案请求判令：1、被告向原告返还位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号共四个商业门面；2、被告向原告支付占用门面的占用费21,496.32元（49.76平方米×48元/平方米×9个月）（暂从2015年9月1日算至2016年5月31日，之后的占用费按上述标准计算至实际返还门面之日止）；另案请求判令：1、被告向原告返还位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1142号、1143号、1144号、1145号共四个商业门面；2、被告向原告支付占用门面的占用费21,496.32元（49.76平方米×48元/平方米×9个月）（暂从2015年9月1日算至2016年5月31日，之后的占用费按上述标准计算至实际返还门面之日止）。本院认为，根据我国《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生法律效力，未经依法登记，不发生法律效力。原告依据上述《仲裁调解书》要求返还涉案房屋也没有权利来源和基础。故，原告要求被告返还涉案房屋的证据不充分，本院不予支持。同理，原告要求被告支付上述房屋从2015年9月1日开始计算的占用费亦无事实与法律依据。本院便于2017年6月22日作出（2016）湘0211民初1033号民事判决书、（2016）湘0211民初1032号民事判决书，两案均判决驳回原告朱伟凡的全部诉讼请求，该判决已生效。 再查明，2010年10月，金鼎公司与新安居置业公司原法定代表人廖玉平合作开发烂尾楼“新安居建材大市场”项目。2011年1月12日，金鼎公司（甲方）与涂棋伍（乙方）签订了一份《株洲新安居置业有限公司承包协议书》，双方确认甲乙双方均为新安居置业公司的投资人，并协商同意由甲方承包开发经营该“新安居建材大市场”项目。承包期间，乙方股份全部转让至甲方名下。并约定：乙方将其于2010年10月14日与廖平玉签订的“新安居项目合作合同”中持有的49%的股权承包给甲方，由甲方全权经营新安居公司；承包期限为新安居建材市场项目开发建设完成，验收交付使用后，本协议终止，双方不再清算承包金及承包利润，但甲方应无偿的将股权全部变更为乙方；甲方在承包经营期间，实行自负盈亏，不得给新安居公司带来任何债务。2012年3月8日，双方又签订了一份《补充协议书》，约定：甲方将12＃栋按现状发包给乙方，12＃栋甲方已经施工的工程及已施工12＃栋的各项配套工程所需费用由甲方承担，交接以后的由乙方承担。第三人易泽群作为甲方授权代表在协议上签了名。 2012年3月10日，金鼎公司（甲方）与廖玉平（乙方）签订了《株洲新安居建材大市场项目包干式股权转让协议》，双方约定：登记在廖玉平名下的新安居置业公司90%的股权，甲乙双方实际各占一半。甲方受让乙方股权后，乙方将登记在其名下的新安居置业公司的股权全部转让给甲方，新安居置业公司股份归甲方所有……。从本协议签字生效后，乙方不再是新安居置业公司股东，不得再参与新安居置业公司的经营决策，不享受新安居置业公司的盈利，也不承担亏损。金鼎公司法定代表人邱月雄及股东易泽群作为甲方授权代表在协议上签了名。 2013年6月13日，邱月雄（甲方）与易泽群（乙方）签订了一份《退股协议》，双方约定：甲、乙双方原系金鼎公司股东，甲方占股56.52%、乙方占股43.48%，乙方所占股份43.48%按股本作价为4,348万元退出并转让甲方。2013年8月底首付1,500万元，阴历2013年12月底支付500万元人民币，余款2,348万元从新安居公司未销售部分中除抵扣给华融资产管理公司外剩余部分资产中等额交付房产冲抵，具体计算价格按2011年7月项目开盘价和开盘时三年返租金24%在总价中一次扣除，其中开盘时未定价的5#栋价格按4#栋2011年7月开盘时同层均价计算，如有不足部分甲方在华融资产管理公司抵扣房产中从2013年8月开始网签合同进行销售补足，房产证由甲方与新安居置业公司办理。乙方获得以上房产，均以新安居置业公司的名义对外销售等协议内容。 2013年6月24日，金鼎公司（甲方）与涂棋伍（乙方）、廖玉平（丙方）、邱月雄（丁方）签订《株洲新安居置业有限公司股权转让协议书》，四方约定：甲方同意将其实际控制的在工商部门注册登记在丙方名下的新安居置业公司90%股权无偿转让给乙方，同时将公司法定代表人变更为涂棋伍。2013年7月9日，公司法定代表人进行了工商变更登记，由原法定代表人廖玉平正式变更为法定代表人涂棋伍。但是，金鼎公司至今与涂棋伍双方并未就“新安居建材大市场”项目进行全面结算。 2013年8月30日，金鼎公司法定代表人邱月雄（甲方）与易泽群（乙方）签订了一份《退股补充协议书》，双方约定：乙方以易世锋、周春芳、刘波、李凤文等四人网签的5栋1楼69间商铺873.02平方米抵偿原退股协议第二项第二款甲方应交付给乙方的2,348万元的商铺，且乙方还向甲方支付利息150万元。甲方同意乙方自行组织销售，乙方必须与涂棋伍协商一致后方可销售等事项。2013年9月26日，新安居置业公司又向易成、易世锋出具加盖了公司财务专用章的购铺款收据各一张，两张收据金额共计6,467,461元（收据No.0920422、今收到易成5＃栋1001—1014、1074—1079、1081购铺款3,205,333元，收据No.0920424、今收到易成5＃栋1119—1121、1131—1135—1145、1146—1149购铺款3,262,128元），并注明：该款项是金鼎集团邱月雄退还易泽群的股本金。2013年10月30日，新安居置业公司作为（甲方）与易成、高晗作为（乙方）通过网签签订二份《株洲市商品房预销售合同》（合同号分别为：9000181649、9000181670），编号为9000181649的合同约定，乙方向甲方购买《新安居建材批发大市场》株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1142号、1143号、1144号、1145号，房屋建筑面积为49.76平方米，其中套内建筑面积为41.16平方米，公用分摊面积为8.6平方米，该房屋建筑层高为5.8米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币35,534.99元，该房屋总价为1,768,221元。编号为9000181670的合同约定，乙方向甲方购买《新安居建材批发大市场》株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号，房屋建筑面积为49.76平方米，其中套内建筑面积为41.16平方米，公用分摊面积为8.6平方米，该房屋建筑层高为5.8米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币35,535.01元，该房屋总价为1,768,222元。 再查明，2012年12月26日，新安居置业公司向易世锋、易成出具包含首付购买案涉房屋（商铺）在内的购铺款票据共11张，共计金额8,324,577元，票据上加盖了新安居置业公司的发票专用章。2013年10月30日，新安居置业公司作为（甲方）与易成、高晗作为（乙方）通过网签签订二份《株洲市商品房预销售合同》（合同号分别为：9000181649、9000181670），编号为9000181649的合同约定，乙方向甲方购买《新安居建材批发大市场》株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1142号、1143号、1144号、1145号，房屋建筑面积为49.76平方米，其中套内建筑面积为41.16平方米，公用分摊面积为8.6平方米，该房屋建筑层高为5.8米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币35,534.99元，该房屋总价为1,768,221元。编号为9000181670的合同约定，乙方向甲方购买《新安居建材批发大市场》株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号，房屋建筑面积为49.76平方米，其中套内建筑面积为41.16平方米，公用分摊面积为8.6平方米，该房屋建筑层高为5.8米；乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币35,535.01元，该房屋总价为1,768,222元。两份合同均约定在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；双方约定自本合同向房地产登记机构办理备案手续之日起90日双方共同向房地产登记机构申办理预购商品房的预告登记。双方还对商品房质量、交付及其他违约责任等事项进行了相应的约定。2013年10月30日，双方已在株洲市房地产管理局办理了网签备案预告登记。 还查明，第三人易成、高晗及原告朱伟凡至今亦未与被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司签订了《委托经营协议书》，委托被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司代为出租案涉房屋（商铺）、代为收租。 还查明，新安居置业公司于2008年6月3日注册成立，原法定代表人多有变更。2010年10月23日至2013年7月8日期间法定代表人为廖玉平，出资720万元人民币，实际为个人资本。2013年7月9日至今，法定代表人为涂棋伍，出资720万元人民币，实际为个人资本。 2015年2月6日，新安居置业公司办理了位于株洲市天元区湘山路39号新安居建材大市场5栋的房屋产权登记，房屋所有权为株房权证株字第1000486011号，房屋状况总层数两层，建筑面积4,830.86平方米，套内建筑面积3,675.05平方米。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、株洲市商品房预销售合同及销售不动产统一发票、收据、《株洲新安居置业有限公司承包协议书》及《补充协议书》、《株洲新安居建材大市场项目包干式股权转让协议》、《退股协议》、《株洲新安居置业有限公司股权转让协议书》及《退股补充协议书》、仲裁调解书、执行裁定书、民事裁定书、（2016）湘0211民初1032号民事判决书、（2016）湘0211民初1033号民事判决书、情况说明等证据予以证明，足以认定。 本院认为，根据原告在庭审过程中所变更的具体诉讼请求的内容，确定本案案由系债权转让合同纠纷。本案的争议焦点为：1．原告的诉讼主体是否适格；2．本案诉讼是否属于重复起诉；3．案涉《株洲市商品房预销售合同》是否依法成立、有效；4.本案原告能否依据娄仲调字（2014）12号调解书取得案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利，从而继续取得案涉房屋（商铺）的所有权；5.能否确认原告自2015年9月1日起享有案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的应向被告收取的案涉房屋（商铺）收益权；6.被告是否有义务协助原告办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证。现就本案的争议焦点具体分析如下： 一、关于原告的诉讼主体是否适格的问题。经查明，原告朱伟凡与第三人易泽群、易成、高晗因民间借贷纠纷一案，于2014年10月20日在湖南省娄底仲裁委员会主持调解下，双方达成了协议即娄仲调字（2014）12号调解书。从该调解书的内容来看，该调解书实质上系合同权利转让，即第三人易成、高晗将其于2013年1月10日与被告新安居置业公司所签订的案涉《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000181670、9000181649）所约定的合同权利、义务均转让给原告朱伟凡，且抵消第三人易泽群所欠原告朱伟凡的借款本息。因此，原告朱伟凡依法有权以自己名义，根据娄仲调字（2014）12号调解书及案涉《株洲市商品房预销售合同》约定提起诉讼，向被告新安居置业公司主张权利，符合民事诉讼法所规定的起诉条件，故原告朱伟凡具备诉讼主体资格，系本案适格当事人主体。 二、关于本案诉讼是否属于重复起诉的问题。如何判断案件是否构成重复诉讼，尚需要结合当事人诉讼请求的依据及行使处分权的具体情况进行综合判断。从《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百四十七条第一款“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”规定来看，应当从当事人、诉讼标的、诉讼请求三个方面来综合判断是否构成重复起诉。经查明，原告朱伟凡曾于2016年5月12日向本院提起两案诉讼，其中一案请求判令被告新安居置业公司返还位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号共四处商业门面，并支付占用门面的占用费21,496.32元；另案请求判令被告新安居置业公司返还位于天元区昆仑山路新安居建材大市场5栋1142号、1143号、1144号、1145号共四处商业门面，并支付占用门面的占用费21,496.32元。本院于2017年6月22日作出（2016）湘0211民初1033号民事判决书、（2016）湘0211民初1032号民事判决书，确认该案系物权保护纠纷，该案诉讼请求为给付之诉，而本案诉讼系债权转让合同纠纷，本案诉讼请求为确认之诉。后诉与前诉所针对的诉讼标的不是同一法律关系客体，当事人前后两次诉讼的具体诉讼请求不同，且相互不能涵盖，故本案诉讼不属于重复起诉。 三、关于案涉《株洲市商品房预销售合同》是否依法成立、有效的问题，经查，案涉新安居建材大市场项目工程1栋—11栋系第三人金鼎公司全资投资开发建设，且被告新安居置业公司原法定代表人廖玉平与第三人金鼎公司明确约定第三人金鼎公司投资开发建设案涉项目工程时系以被告新安居置业公司名义建设并对外销售案涉房屋（商铺），自负盈亏。被告新安居置业公司于2013年1月10日与第三人易成、高晗所签订的《株洲市商品房预销售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。被告新安居置业公司辩称第三人易成、高晗未支付案涉房屋（商铺）的购买对价款项，但作为被告新安居置业公司的合作投资方第三人金鼎公司在庭审中认可该购房款系以金鼎公司应偿还给第三人易泽群的借款及应退给第三人易泽群的部分股本金作为抵销，根据被告新安居置业公司与第三人金鼎公司之间约定，应视为第三人易成、高晗已向被告新安居置业公司支付了案涉房屋（商铺）的购买对价款项，因此对被告新安居置业公司该项辩称的事实不予采信。至于被告新安居置业公司与第三人金鼎公司就案涉房屋（商铺）的购房款如何结算属于其合作内部事项，不在本案审理范围内。 四、关于本案原告能否依据娄仲调字（2014）12号仲裁调解书取得案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利，继而取得案涉房屋（商铺）的所有权，及被告是否有义务协助原告办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证的问题。原告朱伟凡与第三人易泽群、易成、高晗因民间借贷纠纷一案，于2014年10月20日在湖南省娄底仲裁委员会主持调解下双方达成了协议即娄仲调字（2014）12号调解书，该调解书具有法律约束力，且原告朱伟凡已向株洲市中级人民法院申请执行，株洲市中级人民法院于2015年1月30日作出（2015）株中法执字第110号执行裁定书，裁定将易成、高晗共同购买的已网签的位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号、1142号、1143号、1144号、1145号共八个商业门面依法分别变更至朱伟凡名下。在执行过程中，被告新安居置业公司亦提起过执行异议及执行异议之诉，均被驳回。可见被告新安居置业公司已知晓娄仲调字（2014）12号调解书的内容，即知道第三人易成、高晗已将其于2013年1月10日与被告新安居置业公司签订的案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利转让给原告朱伟凡，因此，娄仲调字（2014）12号调解书的效力应及于被告新安居置业公司，应依法确认本案原告朱伟凡系房屋买卖合同的权利受让人，可作为案涉房屋（商铺）的买受人取得案涉《株洲市商品房预销售合同》的所约定的合同权利及义务。 关于本案原告朱伟凡能否取得案涉房屋（商铺）的所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”规定，我国房屋所有权的变动原则上采用登记生效主义，商品房预销售合同的出卖人不仅负有向买受人交付商品房的占有使用之义务，而且还应当承担转移商品房的所有权于买受人并协助买受人办理商品房的所有权证书之义务。也就是说，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。上述条款包括以下两层意思：第一，基于法律行为转移物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权目的，如未完成公示方法，也不可能移转物权；第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或转移。因此，物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件，合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果，要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人（买受人）就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权性质决定的。就商品房预销售合同而言，物权变动的原因即是商品房买卖合同，而商品房所有权的移转即是这一原因的结果。商品房买卖合同是在双方当事人合意基础上建立债权债务关系，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，商品房买卖合同即产生约束力即债权法上的约束力，作为房屋买受人就只享有请求出卖人交付不动产并协助办理确权手续的债权请求权，但法律赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的物权效力，而物权变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权、绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后方产生对世的效果。 综上，既然案涉《株洲市商品房预销售合同》及仲裁调解协议系双方当事人自愿所签，遵循了等价有偿原则，为合法有效合同（协议），作为当事人被告新安居置业公司理应遵循诚实信用原则，按约全面履行自己的义务。由于案涉房屋（商铺）未经不动产登记管理部门办理确权登记手续，故作为案涉《株洲市商品房预销售合同》的合同权利受让人即买受人原告朱伟凡对案涉房屋（商铺）并不享有所有权这一物权，但依法享有请求出卖人即被告新安居置业公司交付不动产并协助办理确权手续的债权请求权，作为出卖人被告新安居置业公司亦不仅负有向买受人原告朱伟凡交付案涉房屋（商铺）的占有使用之义务，而且还应当承担转移案涉房屋（商铺）的所有权于买受人并协助买受人办理案涉房屋（商铺）的所有权证书之义务。因此，原告朱伟凡诉请依据娄仲调字（2014）12号调解书取得案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的合同权利，从而要求被告新安居置业公司协助其办理案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证，于法有据，与理相符，事实清楚，证据充分有效，本院予以支持。 五、关于原告能否自2015年9月1日起享有案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的应向被告收取的案涉房屋（商铺）收益权的问题。因案涉《株洲市商品房预销售合同》并未约定第三人易成、高晗可享有向被告新安居置业公司、亚泰物业公司收取案涉房屋（商铺）租金等收益权，且第三人易成、高晗及原告朱伟凡至今亦未与被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司签订了《委托经营协议书》，委托被告亚泰物业公司或株洲红星商业管理有限公司代为出租案涉房屋（商铺）、代为收租，而被告新安居置业公司至今亦未将案涉房屋（商铺）交付给第三人易成、高晗及原告朱伟凡，故原告朱伟凡要求确认其自2015年9月1日起享有案涉《株洲市商品房预销售合同》所约定的应向被告新安居置业公司、亚泰物业公司收取案涉房屋（商铺）的收益权的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 六、关于本案的诉讼时效问题，因原告朱伟凡与被告新安居置业公司自2014年10月20日仲裁调解起至湖南省高级人民法院2018年6月19日作出（2018）湘民终243号民事裁定书(裁定驳回上诉，维持原裁定)期间，原、被告双方一直在进行诉讼维权，属于诉讼时效中断的法定事由，故原告朱伟凡于2019年9月10日提起本案诉讼，并未超过民法总则所规定的三年诉讼时效期间。 综上所述，本案经本院组织调解未果，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告朱伟凡依据湖南省娄底仲裁委员会于2014年10月20日所作出的娄仲调字（2014）12号仲裁调解书，取得被告株洲新安居置业有限公司与第三人易成、高晗于2013年1月10日签订的案涉《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000181670、9000181649）所约定的合同权利； 二、被告株洲新安居置业有限公司应协助原告朱伟凡办理位于株洲市天元区二十五区昆仑山路新安居建材大市场5栋1138号、1139号、1140号、1141号、1142号、1143号、1144号、1145号共八个案涉房屋（商铺）的不动产权利凭证； 三、驳回原告朱伟凡的其他诉讼请求。 本案案件受理费10,357元，减半收取5178.5元，由原告朱伟凡承担2589.25元，被告株洲新安居置业有限公司承担2589.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 王   丹 二〇一九年十二月十日 法官助理 实习欧小晶 书 记 员 董   星 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。