广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初7786号原告：江门市新会区地总物业管理有限公司，住所地：江门市新会区会城镇玉湖别墅办公楼。法定代表人：冯彩芳。委托代理人：钟亮，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：刘倩敏，广东巨信律师事务所律师。被告：郑某，女，汉族，2005年7月16日出生，住江门市蓬江区，法定代理人：陈某，系其母亲。被告：郑颖欣，女，汉族，1988年10月12日出生，住江门市蓬江区，被告：郑彦志，男，汉族，1957年1月31日出生，住江门市蓬江区，被告：郑艳玲，女，汉族，1962年10月25日出生，住江门市蓬江区，原告江门市新会区地总物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告郑某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告地总物业公司的委托代理人钟亮、刘倩敏，被告郑某的法定代理人陈某到庭参加诉讼。本案审理期间，原告向本院申请追加郑颖欣、郑彦志、郑艳玲作为共同被告参加诉讼，本院依法转为适用普通程序于2019年12月3日公开开庭审理，原告委托代理人钟亮以及四被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与郑育强（现已故）就江门市蓬江区上城骏园66幢1401室物业签订了《上城骏园前期物业管理协议》，约定由原告为江门市蓬江区上城骏园住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费按建筑面积每月1.5元／月/㎡计算（物业服务费不包括公共水电费、电梯电费），本楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费由本楼业主按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按户平均分摊，及约定业主或物业使用人未能按时足额交纳上述物业管理费用及其他费用的，应每日按逾期缴纳金额的3‰的标准向原告支付违约金。原告按上述文件约定提供物业服务并计收上述物业服务费用，被告作为郑育强的法定继承人及物业使用人应在每月10日前缴纳其住宅物业服务费、上月公共水电费、电梯电费等费用，但被告自2017年6月开始没有按约缴纳物业服务费等服务费用，经原告多次催促仍未缴纳。截止2019年6月，被告仍拖欠物业服务费3650元（欠费时段自2017年6月至2019年6月，共25个月）及拖欠截止至2019年3月的电梯电费105.88元、楼宇照明电费17.31元、公共分摊水费65.23元、公共分摊电费136.97元。原告认为，原告已按约定提供相应的物业服务，被告为上述物业实际使用人并享受原告提供的物业服务，却欠付上述各项费用已构成违约，被告应向原告支付违约金2153.39元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，暂计至2019年4月30日为2153.39元）。贵院在生效的（2015）江蓬法杜民初字第1056号《民事判决书》中判决郑颖欣、郑某、江顺兼分别继承取得江门市蓬江区上城骏园66幢1401室物业的三分之一产权份额。且，继承人江顺兼已于2018年12月去世，而江顺兼的继承人为其两名子女，即被告郑彦志、郑艳玲等人，其应共同承担清缴涉案物业各项物业服务费用。综上，为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特具状诉至贵院，并于2019年11月5日提出变诉讼请求，请求判令：一、四被告共同支付江门市蓬江区上城骏园66幢1401室物业住宅物业管理费3650元、电梯电费105.88元、楼宇照明电费17.31元、公共分摊水费65.23元、公共分摊电费136.97元及上述各项费用违约金2153.39元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，自欠缴之日起计至被告全部清偿完毕之日，暂计至2019年4月30日为2153.39元），以上合计6128.78元；二、四被告共同承担本案的全部诉讼费用。原告为其起诉提供如下证据：一、常住人口个人信息表，上城骏园66幢1401室原业主郑育强现已身故，被告为郑育强的合法继承人；2、被告诉讼主体适格。二、服务收费公示，证明原告就上城骏园小区物业服务费用的收费标准已在江门市蓬江区物价局备案，涉案《上城骏园前期物业管理服务协议》约定的物业管理费具有合法收费依据。三、《不动产登记信息证明》，证明涉案江门市蓬江区上城骏园66幢1401室（下称“涉案物业”）为郑育强所有，被告作为郑育强的继承人应缴纳上述物业费。四、《上城骏园前期物业管理服务协议》，证明涉案物业服务费按1.5元每月每平方米计算且不包括公共水电费、电梯电费，被告应在每月10日前缴费及约定如被告逾期缴费的，应每日按欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。五、交款通知书，六、EMS邮寄快递单据凭证，七、快递单物流查询记录，证据五至七共同证明原告向被告法定代理人陈某催缴过涉案物业的物业服务费用及违约金。八、水、电费发票，证明原告一直为涉案小区代缴公共水电费。九、（2015）江蓬法杜民初字第1056号《民事判决书》，证明：1、经江门市蓬江区人民法院作出生效判决，江门市蓬江区上城骏园66幢1401室原业主郑育强的法定继承人为郑颖欣、郑某、江顺兼三人，该三人分别继承取得涉案物业的三分之一产权份额；2、被告郑颖欣诉讼主体适格。十、（2019）粤0703执异55号《执行裁定书》，证明1、江顺兼已于2018年12月去世，江顺兼的法定继承人为郑彦志和郑艳玲；2、郑彦志和郑艳玲诉讼主体适格。被告郑某答辩称：对原告主张的物业费、电梯电费、楼宇照明、公摊水电电费等没有意见，对违约金有意见，我方已经与原告沟通过我不缴纳物业费的原因是原业主已经身故，继承人尚未明确，而且我之前已经代缴过一次物业费，不存在违约。被告郑某为其答辩提供的证据有：一、广东省江门市蓬江区人民法院民事判决书（2015）江蓬法杜民初字第1056号，二、广东省江门市蓬江区人民法院民事判决书（2015）江蓬法杜民初字第1057号，三、广东省江门市蓬江区人民法院民事判决书（2015）江蓬法杜民初字第1058号，四、广东省江门市中级人民法院民事判决书（2018）粤07民终第1964号，五、广东省江门市中级人民法院民事判决书（2018）粤07民终2617号证据一至五共同证明涉案物业产权继承人员占有的份额比例。所有的继承人均应承担物业费。而且不是违约不缴纳，是等待法庭的判决处理涉案房屋再承担相应的物业费。六、广东省江门市蓬江区人民法院传票（2019）粤0703民初2823号，证明涉案物业产权继承人有权继承已故业主死亡抚恤金。被告郑颖欣、郑彦志、郑艳玲共同答辩称：原告的诉讼请求中物业管理费用及其他费用我方没有意见，对违约金有意见，原告说有通知过我方，但是他只是通知了郑某，并没有通知其他三个继承人，而且我有给原告留下了联系方式，但是原告并没有通知我。也没有收到原告贴的公示，所以我不认可原告主张的违约金。被告郑颖欣、郑彦志、郑艳玲为其答辩提供的证据有：一、（2019）粤0703执39.132.142号案执行笔录；二、（2019）粤0703执异54号裁定书；三、（2019）粤0703执异55号裁定书；四、申请执行书；五、（2018）粤07民终2617号民事判决书；证据一至五涉案物业费用需要等执行完毕才能偿还所有的债务。经审理查明：原告为涉案楼盘开发商聘请的前期物业公司，自2007年6月进场提供管理服务至今，上城骏园小区至今尚未成立业主委员会。郑育强（甲方）与原告（乙方）签订了《上城骏园前期物业管理协议》，选聘原告对上城骏园小区提供前期物业管理服务，合同约定：一、服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的维护管理，清洁卫生、绿化、交通秩序、公共秩序、安全防范、物业档案资料管理等；二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按每平方米每月1.5元计算，甲方物业位置坐落66幢1401室，每月应交住宅物业管理费146元；三、本楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费用由本楼业主按实按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按实按户平均分摊；四、甲方应在每月10日前缴清本月物业服务费及上月公共水电费、电梯费用，如未能按时足额交纳物业管理费及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3‰交付违约金；五、合同期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立，甲乙双方未能就延长合同期限达成协议，甲方又未在本合同期满前选聘新的物业管理企业的，本合同有限期顺延一年。上述合同签订后，原告一直为涉案小区、车位等提供相应的管理服务。原告主张涉案物业自2017年6月其存在欠交住宅物业管理费及公共水电费、电梯电费等费用，且经催收无果，原告诉至本院。另查明，涉案的江门市蓬江区上城骏园66幢1401室（以下简称涉案物业）登记权属人为郑育强，建筑面积为97.18平方米。再查明，2015年，郑某因法定继承纠纷以郑颖欣、江顺兼为被告提起诉讼【案号：（2015）江蓬法杜民初字第1056号】，本院经审理后作出民事判决书，判决如下：“一、郑某继承取得江门市蓬江区上城骏园66幢1401室……每套房屋的三分之一产权份额……三、被告郑颖欣继承取得江门市蓬江区上城骏园66幢1401室……每套房屋的三分之一产权份额……五、被告江顺兼继承取得江门市蓬江区上城骏园66幢1401室……每套房屋的三分之一产权份额……”。该判决生效后，郑某向本院申请执行。案件在执行期间，江顺兼去世。2019年6月20日，本院作出（2019）粤0703执异54号以及（2019）粤0703执异55号《执行裁定书》，载明：被执行人江顺兼于2018年12月21日死亡，现存法定继承人为郑彦志、郑艳玲，其二人在江顺兼死亡后，没有表示放弃对江顺兼遗产的继承，郑某以此为由申请变更被执行人为郑彦志、郑艳玲，本院根据以上事实及相关法律规定，裁定变更第三人郑彦志、郑艳玲为本案被执行人，应在其继承的财产范围内承担责任。目前涉案物业仍处于执行过程中。庭审中，原告陈述称车位电费的计算方式按照各车库电表产生的电量除于车位户数得出，电梯电费按照实际各栋电表产生的电量除以户数计算得出，楼宇照明的电费以每栋有公共照明的分表读数为准，计算方式和电梯电费计算方式一致。公共公摊水电费的分摊按照涉案物业总户数进行分摊。且上述费用的开支明细已在涉案小区进行公示。而涉案物业的公共费用一直由原告进行代缴，原告为此提交了相应的水电费发票予以证明。被告郑某、郑颖欣、郑彦志、郑艳玲经本院询问，均表示愿意继承涉案物业，且对本案产生的物业管理费用等相关费用数额没有异议，但各方之间未能就支付费用方案达成一致意见。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。上城骏园小区在验收后尚未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对上城骏园小区进行物业管理，郑育强作为业主与原告签订了《上城骏园前期物业管理协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，上述合同和协议是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于四被告是否应当支付物业管理费的问题。一、对于物业管理费，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，原告自进场一直为涉案小区提供管理服务至今，郑育强作为业主获得相应服务的同时应按照《上城骏园前期物业管理协议》约定支付物业费等相关费用。二、由于郑育强已经身故，根据生效文书（2015）江蓬法杜民初字第1056号民事判决书以及（2019）粤0703执异54号执行裁定书的内容反映，郑颖欣、郑某、郑彦志、郑艳玲为涉案物业的法定继承人，其中郑颖欣、郑某依法各取得三分之一的继承权，郑彦志、郑艳玲依法各取得六分之一的继承权。四被告继承权取得涉案物业的产权份额同时应承担支付涉案物业相关费用的义务。四被告作为业主，没有向原告支付相应的物业费用等已经构成违约。庭审中，四被告对原告主张的住宅管理费用、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费等费用数额及计算方式均没有异议，本院对此予以确认。综上，四被告应按照其取得的继承份额承担向原告支付物业管理费用3650元、电梯电费105.88元、楼宇照明费用17.31元、公摊水电费136.97元等费用的义务。关于原告要求被告支付违约金是否应予支持的问题。本案中，四被告逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。对于违约金的起算点，根据《上城骏园前期物业管理协议》中的约定，业主应当在每月10日前支付当月的物业及上个月的公共水电费、电梯费用。因此，2017年6月的住宅物业费违约金起算点届满日期的次日，即2017年6月11日，以此类推，现原告主张从再次月的1日起计算违约金属于其对自身合法权益的处分，本院予以支持。而2017年5月的公摊水电等公共费用应在2017年6月10日前交纳，故本院认为2017年5月产生的公共费用违约金起算点应为2017年6月11日，以此类推，现原告主张从次月的1日起计算违约金属于其对自身合法权益的处分，本院予以支持。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告起诉后主张按照每日1.75‰的标准向被告收取违约金，虽然被告对此计算标准未提出异议，但该标准相当于为年利率63.8%，显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，原告亦未提供其因被告逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此综合调整为以年利率24%计算为宜。综上，原告主张超出上述标准的部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郑某在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付物业服务费以及电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费等公共费用合计费用1325.13元及相应的违约金（物业服务费违约金以每月应交物业服务费的三分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年6月的违约金从2017年7月1日起计，2017年7月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止；而公共费用违约金以每月应交公共费用的三分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年5月的违约金从2017年7月1日起计，2017年6月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止）；二、被告郑颖欣在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付物业服务费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费合计费用1325.13元及相应的违约金（物业服务费违约金以每月应交物业服务费的三分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年6月的违约金从2017年7月1日起计，2017年7月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止；而公共费用违约金以每月应交公共费用的三分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年5月的违约金从2017年7月1日起计，2017年6月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止）；三、被告郑彦志在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付物业服务费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费合计费用662.565元及相应的违约金（物业服务费违约金以每月应交物业服务费的六分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年6月的违约金从2017年7月1日起计，2017年7月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止；而公共费用违约金以每月应交公共费用的六分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年5月的违约金从2017年7月1日起计，2017年6月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止）；四、被告郑艳玲在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付物业服务费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费合计费用662.565元及相应的违约金（物业服务费违约金以每月应交物业服务费的六分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年6月的违约金从2017年7月1日起计，2017年7月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止；而公共费用违约金以每月应交公共费用的六分之一为基数，按照年利率24%计算，2017年5月的违约金从2017年7月1日起计，2017年6月的违约金从2017年8月1日起计，以此类推，计算至付清之日止）；五、驳回原告江门市新会区地总物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告郑某、郑颖欣、郑艳玲、郑艳志共同负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  涂冬红人民陪审员  区少卉二〇一九年十二月二十六日法官助理谭彦君书记员林绮莹