北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初64号原告：张某1(兼左某的委托诉讼代理人，系左某之孙)，男，1986年2月11日出生，满族，住北京市延庆区。原告：王某1，女，1963年6月15日出生，汉族，住北京市延庆区。原告：左某，女，1949年12月9日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：卢某，女，1970年11月13日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：周某1，女，1995年10月28日出生，汉族，住北京市延庆区。二被告委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。第三人：王某2，男，1955年年10月8日出生，汉族，住北京市延庆区。原告张某1、王某1、左某与被告卢某、周某1、第三人王某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依职权追加周某3的继承人周某1、周某2作为本案被告，追加王某2作为本案第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周某2向本院明确表示放弃本案诉争房屋的继承利益，不同意参加诉讼。张某1，王某1，左某，卢某、周某1的委托诉讼代理人冉德志到庭参加诉讼，第三人王某2经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张某1、王某1、左某向本院提出诉讼请求：请求依法确认张某2（现已去世）与周某3（现已去世）双方于1996年就北京市延庆区××村××号院房屋签订的《房屋买卖协议》无效。事实与理由：王某1与张某2系夫妻关系，左某系张某2之母，张某1系张某2之子。卢某与周某3系夫妻关系。1994年，延庆县人民政府发放集体土地建设用地使用证，登记在张某2名下。1996年，张某2将其名下坐落在北京市延庆区××村××号房屋卖给了周某3，并签订了房屋买卖协议。张某1、王某1、左某认为，周某3户籍不在延庆区××村集体内，无权享受本村集体土地权利，周某3、张某2签订的协议违反法律强制性规定，应属无效，故诉至法院，请求法院支持张某1、王某1、左某的诉讼请求。卢某、周某1辩称，不同意张某1、王某1、左某的诉讼请求，理由如下：1．在2016年卢某已将诉争房屋卖给了××村村民王某2，故诉争房屋与本案无关，张某1、王某1、左某起诉没有依据，应予驳回；2．1999年之前的法律不禁止城镇居民在农村买卖房屋，故张某2与周某3于1996年签订的买卖合同是有效的；3．张某1、王某1、左某不是××村集体经济组织成员，不具有××村集体经济组织成员的诉讼主体身份。另外，诉争宅基地缺少宅基地审批手续，没有诉争宅基地的使用权，张某1、王某1、左某基于宅基地保护的理由起诉是没有依据的。综上所述，不同意张某1、王某1、左某的诉讼请求。王某2未到庭答辩，但庭后向本院表示，认可其与卢某之间签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），并表示双方签订买卖协议是因听闻拆迁公司不与非本村村民签约，所以卢某要将房子卖给王某2，等拆迁之后王某2留一套安置房，剩余安置房卖了之后再把购房款给卢某。另外，王某2自述当拆迁公司组织签订拆迁协议的时候，王某2是因在外地无法赶回而委托卢某代为签约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：王某1与张某2系夫妻，二人育有一子张某1，左某系张某2之母，张明系张某2之父，张明于2015年10月7日去世，张某2于2017年6月15日去世。周某3与卢某系夫妻，二人育有一女周某1，周某2系周某3之父，曹某系周某3之母，曹某于2002年去世，周某3于2011年7月22日去世。1996年7月25日，张某2与周某3签订《房屋买卖文约》，该文约载明：“立卖房文约人：张某2，愿将产权私有的两层小楼住宅一所（上下共四间加楼道）卖给周某4为业，经中证人王某3介绍、买卖双方协商，本宅院房价为伍万玖仟元整（人民币）。房屋坐落在××村村北端，小楼区的二排、西数第二栋、西门，本宅院四至分明：北至道、南至道、东至张姓、西至董姓，本宅院内有南房三间加过道，西有放煤棚一个。该楼西侧有厕所一个，此院东西院墙为伙墙（修建时工料均为两家平摊）、电线、灯具、土暖气不动，留给买主使用。此文约，自签订之日起生效，双方不得反悔，买主周某4同中证人在场，一次付清房价人民币伍万玖仟元整，概不短欠。恐空口无凭，特立此文约为证。本文约一式三份，双方各执一份，给本村村委会一份。落款处有张某2、周某4的签字及捺印，中证人及代笔人签字，落款日期为1996年7月25日。”经查，该协议中约定的房屋即为本案诉争房屋，协议中“周某4”与周某3系同一人。后来，卢某、周某1（甲方）与王某2（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在北京市延庆区××村××号房屋院落出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给与乙方；二、该院落相关的附属物同时全部转让；三、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为850万元，自合同生效之日起三个月内乙方向甲方支付50万元，六个月内支付第二笔款100万元，余款700万元乙方在合同生效三年内付清；四、甲方应在乙方第一笔款交付后十日内将房屋交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押，无人居住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等；五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付万分之一违约金；六、合同生效后如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）全部归乙方所有。甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务。落款处有甲方卢某和周某1、乙方王某2、见证人王某4签名，落款日期是2016年12月16日。之后，卢某、周某1（甲方）与王某2（乙方）又签订了《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2016年12月16日签订坐落在北京市延庆区××村××号房屋《房屋买卖合同》后，该村已经开始征地拆迁工作，经甲乙双方友好协商达成以下补充：一、因乙方在本村有其他宅地基房屋，为此，乙方委托甲方并以甲方名义办理相关拆迁手续，包括签订拆迁协议、领取拆迁补偿款、回迁选房等自拆迁开始至拆迁协议履行完毕之日止的各项手续，但该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）仍全部归乙方所有；二、甲方收到的拆迁补偿款（以实际发生为准）转为乙方支付的购房款，甲方扣除并不再向乙方支付，乙方应在回迁前向甲方支付剩余全部购房款。落款处有甲方卢某和周某1、乙方王某2、见证人王某4签名，落款日期是2017年8月10日。另查，王某2与王某4系亲兄弟，王某2与王某4的母亲系卢某的姑姑。本院为查明诉争房屋的拆迁情况，依职权前往××公司调取了《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》、《安置房购买协议》、《宅基地结果认定单》、《测绘成果图》、《宅基地认定复核单》、《承诺书》、《房屋搬迁估价报告》、《北京市房屋估价调查登记表》、《入户调查登记表》、身份证及户口页、照片，上述材料均由卢某本人签署或确认。张某1、左某、王某1对上述证据真实性认可，但认为卢某系居民，不是××村集体经济组织成员，不能作为宅基地权利人签署协议，该份协议无效，张某2才是合法权利人。卢某、周某1对证据真实性认可，但认为是根据王某2与卢某签订的《补充协议》，卢某受王某2委托才与拆迁公司签订拆迁协议，拆迁利益应归王某2所有。上述证据系本院依职权调查取得，本院对该证据的真实性予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：卢某、周某1认为其与××村村民王某2签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，已经将诉争房屋卖给了本村村民，并未违反法律的强制性规定，是合法有效的。张某1、左某、王某1对上述合同真实性均不认可，认为卢某、周某1与王某2之间不存在真实的买卖关系，合同亦没有实际履行，且作为利益相关人的王某2也未积极应诉，不符合常理。另外，拆迁签约公示表及拆迁协议的签约人是卢某，说明卢某在拆迁时仍然是诉争房屋的权利人，王某2在该村已有两处宅地基，卢某把房屋卖给王某2，王某2也不具有签约资格。上述事实有当事人陈述、《房屋买卖文约》、签约公示表复印件、《房屋买卖合同》、《补偿协议》、本院依职权调取的拆迁档案材料等证据在案佐证。本院认为，农村私有房屋在多次买卖后最终买受人为本村人员的，可以认定为有效，但合同有效应以最终买卖双方间的买卖关系成立为前提。本案中，诉争房屋由张某2出售给周某3，后卢某（周某3之妻）主张该房屋又由其出售给王某2，属于农村私有房屋“连环买卖”，因此关于张某2与周某3之间合同效力问题，本院应对最终的买卖关系及买受人身份予以审查。本案中，卢某为证实与王某2之间存在买卖关系提交了双方在2016年12月16日签订的《房屋买卖合同》及2017年8月10签订的《补充协议》，但本院在审查过程中注意到以下问题：1．《房屋买卖合同》及《补充协议》订立于拆迁之际，双方均知晓诉争房屋即将被拆迁；2．《房屋买卖合同》中约定，王某2应在合同生效后三个月内给付卢某第一笔购房款50万元，卢某在第一笔款交付后十日内将该房屋交付给王某2。但实际上，双方在签订合同后卢某并未对房屋进行实际交付，王某2亦未按合同约定履行给付义务，且双方均认可是为避免拆迁方不与非本村村民签订拆迁合同而订立的《房屋买卖合同》，因此探知双方订立合同的本意在于变相获得拆迁利益而非房屋买卖。3．本院从××公司调取的2017年7月28日的《测绘成果图》、《北京市房屋估价调查登记表》、《入户调查表》中记载的被搬迁人仍为卢某，且有卢某本人的签字确认。2018年1月11日，卢某又以宅基地使用权人的身份与××公司签订了《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》，领取了拆迁款项并交纳了安置房的购房款。虽然卢某主张其是基于《补充协议》中王某2的委托而代为签订《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》并领取相关拆迁利益，但《补充协议》的订立时间与《测绘成果图》、《北京市房屋估价调查登记表》、《入户调查表》中记载时间及王某2本人述称的因签《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》时其在外地无法赶回而委托卢某代为签约的陈述明显不符。4．王某2作为最终买受人同意由卢某签署《宅基地房屋搬迁补偿安置协议》，并由卢某办理并领取包括购买安置房在内的拆迁利益，不符合一般房屋买卖的正常交易规律，亦不符合逻辑及常理。卢某及王某2均未对此作出合理解释。5．卢某与王某2、王某4存在近亲属关系。综合以上五点考量，卢某仅以与王某2之间订立了《房屋买卖合同》及《补充协议》为由证明其与王某2之间存在真实的房屋买卖关系，在无其他证据予以佐证的情况下，本院对“待证事实存在具有高度可能性”无法形成确信，故本院对该组证据及待证事实不予采信。我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，是因宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。周某3与张某2达成的房屋买卖协议的标的物虽为房屋，但必然会对与诉争房屋相对应的宅基地使用权进行处分。周某3及其家人自购买房屋之日起直至辩论终结前未获得延庆区××村集体经济组织成员身份。周某3与张某2订立的房屋买卖协议违反法律、行政法规的强制性规定应属无效，本院予以确认。合同无效后，关于买卖双方间赔偿问题的处理，双方可另行起诉解决。另外，卢某、周某1提出两点抗辩意见，一是主张在签《房屋买卖文约》时张某2一家均为非农户口，法律保护的是农村村民的宅基地使用权，张某1、左某、王某1起诉的主体资格不适格；二是1999年之前的法律不禁止城镇居民在农村买卖房屋，张某2与周某3之间的《房屋买卖文约》是有效的。关于第一点意见，本院认为，本案中农村房屋买卖合同被确认为无效是因违反法律、行政法规的强制性规定将农村宅基地流转至城镇居民，是属绝对无效，不因起诉主体是否具有农业户口而受影响，故本院对该抗辩意见不予采纳。关于第二点意见，本院认为1999年之前法律虽未明确禁止农村的房屋向城市居民流转，但城镇人购买农村房屋，其宅基地使用权需通过村、乡（镇）人民政府及县级人民政府三级审批，履行合法审批手续的可以认定为有效。除此以外，在1999年1月1日前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定合同有效，本案中卢某、周某1未向本院提交其使用诉争宅基地的相关合法审批手续，亦不属于符合回乡落户人员范围，故本院对该抗辩意见亦不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条、一百四十四条之规定，判决如下：确认张某2与周某3于1996年7月25日签订的《房屋买卖文约》无效。案件受理费1275元，由张某1、王某1、左某负担890元（已交纳），由卢某、周某1负担385元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  施青云人民陪审员  王岩峰人民陪审员  王惠民二〇一九年十二月三十日法官 助理  王映雪书 记 员  夏昕光