呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3859号原告：马艳军，男，无固定职业，住呼和浩特市委托诉讼代理人：周海涛，内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婕，内蒙古上都律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告马艳军与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马艳军的委托诉讼代理人周海涛和肖婕、被告蒙拓公司的委托诉讼代理人锡林图雅、刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马艳军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告交付原告所购买的位于呼市××路将汇处西南角内大翡翠城9号楼604号房屋；2、请求判令被告支付逾期交房违约金74057.19元（违约金从2014年9月1日起暂计至2019年9月1日，诉讼期间按已交付房款金额为基数，依据银行同期贷款利率双倍计算至实际交房时止）；3、请求判令被告赔偿装修费用及家电损失共计42136元（装修费用按每平米800元计算，家电损失按1万元计算）。事实和理由：原告于2012年3月28日购买由被告开发的位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城精装房屋一套，双方签订《内部认购协议》约定原告购买的房屋为9号楼604号，房屋面积40.17㎡，房屋总价款276748元，付款方式为首付款146748元，剩余房款办理银行按揭，交房时间2014年8月31日。另双方约定原告所购买的房屋为精装修，约定由被告提供房屋地面、墙面、吊顶、厨房、卫生间等装修及家电的配置。原告在签订协议当日按照约定履行了付款义务，但被告迟迟未能按照约定时间交付房屋，直到2019年4月原告接到被告交付房屋的通知，但由精装交房变更为毛坯交房。现根据《合同法》及《商品房销售管理办法》的相关规定，原、被告双方签订的《内部认购协议》已具备商品房买卖合同的主要内容，双方应按协议约定履行权利与义务。而被告在协议签订后未能如期交付房屋，且现所交付的房屋与并非当初约定的精装修房屋，其应承担违约责任。综上所述，原告为保护自己的合法权利，现向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。·被告蒙拓公司辩称1、就与本案案件事实基本一致的蒙拓公司系列案件，呼和浩特市中院已作出生效判决，故被告同意向原告交付房屋（但前提是原告将剩余款项付清）；按每平米800元的标准赔偿其房屋装修损失，并以已付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付其利息损失。原告马艳军向本院提交了如下证据：第一组：《内部认购协议》、收据。证明：1、原告于2012年3月28日购买由被告开发的位于呼和浩特市××路交汇处西南角“内大·翡翠城”LOFT公寓9号楼604号房屋一套，建筑面积40.17㎡，房屋单价6889.42元，总金额276748元。合同约定付款方式为按揭，交房日期为2014年8月31日，原告在与被告签订合同的当天向被告支付了146748元的首付款。2、根据协议约定原告未按约定支付房款违约需向被告按万分之8支付违约金，而被告未按时交付房屋仅向原告按日万分之0.1支付违约金。根据《民法通则》第五条规定的公平原则，原告在起诉时将违约金调整为按日万分之2.6。被告蒙拓公司质证意见为真实性认可，证明的目的不予认可。本院对该组证据的真实性予以采信，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。第二组：委托装修协议、装修标准。证明：1、根据合同约定原告购买的房屋交付条件为精装房屋，装修范围应包括：地面、墙面、吊顶、房间隔墙、卫生间、卫生洁具、门及家电（电视、冰箱、洗衣机、电磁炉）。现被告没有对房屋按照合同约定的标准进行装修，此部分装修损失应由被告承担。第三组：判决书。证明：与本案相同的案件已经有生效的判决书作出认定，被告应当交付房屋并承担逾期交房的违约责任，同时应向原告支付未按约定交付装修后房屋的装修损失。被告蒙拓公司对第二组、第三组证据的质证意见为真实性认可，关于每平米800元的装修损失予以认可。家电损失已包含在委托装修及改定协议中的附件装修标准中，原告请求赔偿其装修损失已将家电涵盖在内，再主张属重复计算。逾期交房违约金不是贷款利率的双倍。本院对该组证据予以采信。被告蒙拓公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月28日，出卖人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司与买受人马艳军签订《内部认购协议》，原告马艳军认购了位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城9号楼604室，建筑面积40.17平方米，单价为每平方米6889.42元，总金额为276748元；付款方式约定为：买受人须在签订本合同之日付款146748元；剩余房款130000元办理银行按揭贷款。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付乙方使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.1。乙方不能按约交付房款，甲方有权享有延迟交房。合同签订后，马艳军向蒙拓公司支付了购房款146748元，剩余房款约定以银行按揭贷款方式付清。庭审经核实，涉案房屋具备交付可能，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。同日双方签订《委托改造及装修协议》，原告马艳军委托被告蒙拓公司对案涉房屋进行改造及装修，附内大翡翠城loft公寓装修标准，双方均在装修协议及装修标准上签字确认。本院认为，原告马艳军与被告蒙拓公司签订的《内部认购协议》已就公寓的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时，结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以履行《内部认购协议》为基础，签订《内部认购协议》是双方真实意思的表示，为维护市场交易秩序的稳定，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告马艳军与被告蒙拓公司所签《内部认购协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。对于原告马艳军的诉讼请求能否成立的问题。首先，依据双方签订的《内部认购协议》约定，该房屋暂定2014年8月31日前交付原告马艳军使用。被告蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应违约责任。且本案的涉案房屋已经具备了交付条件，故被告蒙拓公司应当向原告马艳军交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，应予以调高，故本院支持按中国人民银行同期同类贷款年利率调整，即被告蒙拓公司应向原告马艳军支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款146748元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。被告蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故原告马艳军的该项诉讼请求本院予以支持。原告马艳军请求装修费用按照每平米800元计算，被告蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，依据生效法律文书确认的事实，本院对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积40.17平方米，故被告蒙拓公司应当赔偿原告马艳军房屋装修损失32136元(800元/平方米×40.17平方米)。最后，原告马艳军请求蒙拓公司赔偿家电损失1万元，因在“内大翡翠城LOFT公寓装修标准”中原被告双方确认其装修标准中含有家电部分，家电包含电视、冰箱、洗衣机、电磁炉，故应认定装修损失中包含了家电部分，不应重复计算，故对于原告马艳军主张的家电损失不予支持。综上，原告马艳军的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条规定，判决如下：一、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告马艳军交付位于呼和浩特市××路交汇处西南角内大翡翠城9号楼604号房屋。二、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告马艳军支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（以已付房款146748元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告马艳军房屋装修损失32136元。四、驳回原告马艳军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3597元（原告马艳军已垫付），由原告马艳军负担25元，被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担3572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二〇一九年十二月十六日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。