江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初855号 原告：江西省林业厅机关后勤服务中心，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。 法定代表人：陈长平，系中心主任。 委托诉讼代理人：杨菁妮、齐兮语，北京市中银（南昌）律师事务所律师。 被告：袁增玲，男，1966年3月25日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：魏子红，江西瀛洪仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万清清，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被告：南昌市瑞玥宾馆有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区。 法定代表人：朱明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑勇刚、帅发强，江西宏正律师事务所律师。 被告：熊瑞琴，女，1972年4月9日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 被告：朱明，男，1986年9月19日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：郑勇刚、帅发强，江西宏正律师事务所律师。 原告江西省林业厅机关后勤服务中心（以下简称林业厅后勤服务中心）与被告袁增玲、南昌市瑞玥宾馆有限公司（以下简称瑞玥公司）、熊瑞琴、朱明租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林业厅后勤服务中心的委托诉讼代理人杨菁妮、齐兮语、被告袁增玲的委托诉讼代理人万清清、被告瑞玥公司委托诉讼代理人郑勇刚、帅发强（亦属被告朱明委托诉讼代理人）、被告熊瑞琴、被告朱明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林业厅后勤服务中心向本院提出诉讼请求:1.判令袁增玲、瑞玥公司、熊瑞琴、朱明向林业厅后勤服务中心支付2018年度租金人民币62425元整（现计算至2018年11月10日，从2018年11月10日至腾房之日止，仍按合同约定价格5675元/月，根据实际占用时间收取租金）；2.判令袁增玲、瑞玥公司、熊瑞琴、朱明根据合同约定向林业厅后勤服务中心支付逾期滞纳金人民币46195元整（现暂从2018年11月10日计算至起诉之日，从起诉之日起至付清租赁费为止，仍按日1%的滞纳金顺延计算，期间产生的新一季度租金如延迟支付的，仍按日1%的滞纳金顺延计算）；3.由袁增玲、瑞玥公司、熊瑞琴、朱明承担本案的诉讼费用。事实和理由：林业厅后勤服务中心将位于南昌市东湖区共计390平方米的招待所房一栋出租给袁增玲使用。租赁期限为七年，自2012年元月31日至2018年11月10日。租金为每平方米人民币15元，共计390平方米，每月租金人民币5850.00元，每月减3%的税金，实际租金人民币5675元，每年租金人民币68100元。根据合同约定，每个季度第一个月的前七天内缴纳该季度的租金，超过7天后每天加收1%的滞纳金。在协议的履行过程中，袁增玲已将该房屋转租给瑞玥公司，且自2018年开始就未向林业厅后勤服务中心缴纳租金。林业厅后勤服务中心曾多次要求尽快清理物品，缴清水电费，并积极配合办理店面到期回收手续，但都被置之不理，为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。 袁增玲辩称：1、本案中袁增玲作为瑞玥公司的法定代表人向林业厅后勤服务中心租赁涉案房屋，用于瑞玥公司的经营，并且其作为法定代表人代表瑞玥公司向林业厅后勤服务中心缴纳租金，后朱明又从袁增玲处取得瑞玥公司经营权（包括房屋租赁）。该转让也经林业厅后勤服务中心同意，合法有效。现袁增玲已经退出宾馆经营，并且也没有实际使用涉案房屋，不应当承担责任。根据最高人民法院关于城镇房屋租赁合同解释第十五条，超出原租赁期限的租赁合同部分是无效的，也就是说林业厅后勤服务中心对外签订的租赁合同到期后，到期日仍在使用的及后续使用的，使用人属于无权占有行为，应当由后续的实际占有人也就是瑞玥公司、熊瑞琴、朱明来承担返还以及支付无权占有期间的租金损失；2、袁增玲已经提供证据证明，其与朱明就2017年以后房屋租赁费用的承担达成协议，即由朱明来承担，并且由朱明直接向林业厅后勤服务中心缴纳，并且从2017年初到2018年初，期间房屋租金也均是由朱明向林业厅后勤服务中心直接缴纳，林业厅后勤服务中心也表示认可，足以表明朱明已经直接与林业厅后勤服务中心发生租赁关系，袁增玲已经退出经营，不应当承担责任。拖欠的2018年租金，应当由朱明承担，或者由瑞玥公司承担。3.袁增玲举证的转让协议是包括房屋租赁权的，朱明及瑞玥公司所述的转让协议与本案无关，无法律依据，应当在本案中一并查清楚。 瑞玥公司辩称：本案属于租赁合同纠纷，瑞玥公司与林业厅后勤服务中心之间并未签订任何合同、协议，不存在租赁合同关系，至于由瑞玥公司产生的其他转让协议、转让合同，仅对合同双方具有法律约束力，林业厅后勤服务中心以租赁合同纠纷起诉瑞玥公司，违背了合同相对性。另外，林业厅后勤服务中心没有任何的证据证明涉案房屋第四层其是产权人，既未提供土地使用证也未提供涉案房屋的房产证，无法证明涉案房屋系合法产权，且归林业厅后勤服务中心所有，其与袁增玲之间的租赁合同书，效力存疑。 熊瑞琴辩称:签订合同时，熊瑞琴对原租赁合同只剩1年4个月到期这一情况不知情，直接签订了6年的合同。熊瑞琴交付租金到2019年1月15日，并有6万元的押金在朱明处，可以冲抵租金计算到2019年4月5日。4月5日至5月底，朱明口头答应赔偿6万元，该笔款项冲抵租金及水电费。六月份熊瑞琴就从案涉房屋搬出来了。故熊瑞琴与朱明已经清算完毕，不欠租金。本案与熊瑞琴无关。 朱明辩称：1.林业厅后勤服务中心与袁增玲之间的租赁合同，效力存疑；2.林业厅后勤服务中心与朱明之间不存在任何协议或合同，林业厅后勤服务中心以租赁合同纠纷起诉朱明，没有事实及法律依据。朱明与袁增玲之间的转让协议及补充协议，系双方之间权利义务的约定，不具有对外效力，不适用于本案，且朱明与袁增玲之间的转让协议，转让的是宾馆的经营权、股权，而不是案涉房屋的转租，应当依法驳回林业厅后勤服务中心对朱明的各项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据如下：1.袁增玲对林业厅后勤服务中心举证的上坊路30号办公室用房租赁到期收回清单有异议，袁增玲认为其在上面签字只说明收到了该份清单，但没有承诺该租赁房屋由袁增玲负责收回。2.朱明对林业厅后勤服务中心举证的企业信息表、法定代表人信息复印件、公司变更通知书复印件有异议，朱明认为目前瑞玥宾馆法定代表人已不是朱明，现在的法定代表人为朱任珍。3.朱明对林业厅后勤服务中心举证的租赁合同书复印件的关联性有异议，朱明认为租赁合同书只能证实林业厅后勤服务中心与袁增玲之间建立的合同关系，朱明与林业厅后勤服务中心之间无任何书面协议。4.林业厅后勤服务中心对袁增玲举证的转让合同关联性有异议，林业厅后勤服务中心认为双方的签订时间及双方在合同中约定的使用期限，均在林业厅后勤服务中心与袁增玲签订的租赁合同期限内，超过林业厅后勤服务中心与袁增玲租赁期限的约定，与本案无关。5.林业厅后勤服务中心对袁增玲举证的补充协议关联性有异议，林业厅后勤服务中心认为双方签订的付款方式与林业厅后勤服务中心无关。6.瑞玥公司对袁增玲举证的转让合同及补充协议的关联性有异议，瑞玥公司认为转让合同及补充协议刚好证实了袁增玲并没有将房屋转租给瑞玥公司，而是转给朱明个人，与瑞玥公司无关。7.朱明对袁增玲举证的转让合同及补充协议的关联性有异议，朱明认为两份协议都是其与袁增玲之间关于宾馆转让的协议，仅对合同双方具有法律效力，不适用于本案。8.林业厅后勤服务中心及熊瑞琴均对瑞玥公司举证的宾馆出租协议有异议，林业厅后勤服务中心认为其与袁增玲的协议上明确约定是不可以转租的，但是现在已经形成了多次转租的法律事实；熊瑞琴认为其签订协议时对原租赁期并不知情，且在2019年6月已终止了对瑞玥宾馆的租赁，钱已交清，与本案没有关系。上述证据来源合法，与本案有关联，本院将结合案件事实及其他证据，综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：林业厅后勤服务中心与袁增玲于2012年2月22日签订《租赁合同书》，双方约定林业厅后勤服务中心（甲方）将位于南昌市东湖区租赁给袁增玲（乙方），租期自2012年元月31日起至2018年11月10日止，年租金68100元，租金按季支付，乙方须在每个季度第一个月的前七天内交纳该季度租金，逾期每日加收1%的滞纳金。合同约定乙方如要转租须取得甲方的同意。合同签订时，袁增玲为瑞玥公司法定代表人。2016年8月11日，袁增玲与朱明就瑞玥宾馆签订了《转让合同》，并就瑞玥公司营业执照的相关事宜进行了协商，双方约定在2018年11月份合同到期后，袁增玲（甲方）务必帮朱明（乙方）续签到之后的房屋租赁合同，未续签到合同乙方有权暂拒付房租，待甲方帮乙方签到后续合同后，乙方须补交上之前暂拒付的房租。2016年9月19日，双方就房租交付签订《补充协议》，协议约定从2017年1月份起，房租由朱明直接向林业厅后勤服务中心交纳，如未交付由朱明负责一切损失。2017年7月14日，瑞玥公司与熊瑞琴签订《宾馆出租协议》，双方约定将瑞玥宾馆的经营权租给熊瑞琴使用，租期自2017年7月25日至2023年7月25日，熊瑞琴交付了6万元押金，并约定合同期未满押金不退。2017年8月28日，瑞玥公司经南昌市市场和质量监督管理局办理变更登记，将法定代表人由袁增玲变更为朱明。林业厅后勤服务中心向本院提交的客户收付款入账通知中显示，案涉房屋租金由瑞玥公司直接支付。 另查明，上坊路100号办公及招待所用房仅具有土地使用证，未具备房产证，且土地使用权人是江西省林业厅林业工程稽查办公室，但依据江西省林业厅林业工程稽查办公室出具的情况说明，林业厅后勤服务中心具有使用上述办公用房或对外出租等权利。 本院认为，本案争议焦点在于：1.原被告之间是否存在租赁关系。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，林业厅后勤服务中心与袁增玲签订的《租赁合同书》虽仅具有袁增玲的签字，未加盖瑞玥公司的公章，但该租赁合同是袁增玲作为法定代表人为瑞玥公司的生产经营需要与林业厅后勤服务中心签订的，案涉房屋作为瑞玥公司的生产经营场所，且房屋租金由瑞玥公司直接向林业厅后勤服务中心交纳，瑞玥公司已经实际享有合同权利并履行合同义务，故应当认定实际承租人为瑞玥公司，应由瑞玥公司承担合同责任。林业厅后勤服务中心主张袁增玲未取得其同意就将房屋转租给朱明，应认定转租合同无效。本院认为，袁增玲与朱明之间签订的《转让合同》，其内容是就瑞玥公司的经营权进行转让，而非对案涉房屋进行转租，且之后瑞玥公司经南昌市市场和质量监督管理局办理了法定代表人及投资人的变更登记，故应认定袁增玲与朱明之间属于公司组织结构的变更，房屋承租人并未发生变更，仍为瑞玥公司。袁增玲与朱明签订的《转让合同》中约定，如未续签到合同朱明有权暂拒付房租，待袁增玲帮朱明签到后续合同后，再补交上之前暂拒付的房租，但此条款属于袁增玲与朱明之间的协议约定，不对外发生法律效力。因熊瑞琴与朱明签订的《宾馆出租协议》，双方约定的内容是将瑞玥宾馆整体承包由熊瑞琴使用，并非就案涉房屋进行转租，故熊瑞琴与本案租赁合同纠纷无关，朱明与熊瑞琴就宾馆承包费用的纠纷不在本案中予以讨论。故应当认定位于上坊路100号办公及招待所用房的四楼全层、五楼二间的承租人为瑞玥公司，并未发生过转租情况。2.是否应付租金，金额为多少。林业厅后勤服务中心主张承租人欠付租金62425元整（暂计算至2018年11月10日，从2018年11月10日至腾房之日止，仍按合同约定价格根据实际占用时间收取租金），但经查明，位于上坊路100号的案涉房屋仅具有土地证，并未具备房产证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”和第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，故瑞玥公司无须支付租金，但应参照合同约定租金支付房屋占有使用费，计算至2018年11月10日，瑞玥公司应付房屋占有使用费62425元（剩余房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准5675元/月，自2018年11月11日起计算至腾房之日止）。3.是否要支付滞纳金。《租赁合同书》中约定承租人须在每个季度第一个月的前七天内交纳该季度租金，逾期每日加收1%的滞纳金。本院认为，该条款约定的滞纳金数额过高，明显超出损失范围，应认定该条款无效。林业厅后勤服务中心因延迟交纳房屋占有使用费造成的损失，应自2018年1月8日起，以每季度欠缴房屋占有使用费17025元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算资金占用期间利息至付清房屋占有使用费之日止。位于上坊路100号的办公及招待所用房四楼全层、五楼二间，林业厅后勤服务中心具有占有、使用、收益的权利，依据《物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，现租赁期满，林业厅后勤服务中心主张承租人予以返还，与法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下： 一、由被告南昌市瑞玥宾馆有限公司于本判决书生效后十日内，支付江西省林业厅机关后勤服务中心房屋占有使用费62425元（剩余房屋占有使用费仍按合同约定的租金标准5675元/月，自2018年11月11日起计算至腾房之日止）； 二、由被告南昌市瑞玥宾馆有限公司于本判决书生效后十日内，赔偿江西省林业厅机关后勤服务中心因延迟交纳房屋占有使用费造成的损失（自2018年1月8日起，以每季度欠缴房屋占有使用费17025元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段累加计算资金占用期间利息至付清房屋占有使用费之日止）； 三、被告南昌市瑞玥宾馆有限公司于本判决书生效后十日内，交还江西省林业厅机关后勤服务中心位于上坊路100号的办公及招待所用房的四楼全层、五楼二间； 四、驳回原告江西省林业厅机关后勤服务中心的其他诉讼请求。 本案受理费2472.4元，由被告南昌市瑞玥宾馆有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员  宋赣平 人民陪审员  涂剑芳 人民陪审员  万国莲 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  丁文涛