广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初31190号原告(反诉被告)：张水利，男，1965年9月17日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县，委托诉讼代理人：张少星，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾文慧，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市三本投资顾问有限公司，住所地广州市白云区黄石东路299号。法定代表人：黎润妹。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。第三人：广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社，地址广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李其汉。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。原告张水利（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市三本投资顾问有限公司（反诉原告，以下简称被告三本公司）、第三人广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张水利及其委托诉讼代理人张少星、曾文慧，被告三本公司的委托诉讼代理人周华、母丽慧，第三人广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社的委托诉讼代理人李伟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张水利向本院提出诉讼请求:1.确认我与被告签订的《租赁合同》无效；2.被告向我返还入场费85833元并支付资金占用利息（以50000为本金，按年利率6%的标准，自2017年8月3日起计至被告实际返还之日止；以35833元为本金，按年利率6%的标准，自2017年9月12日起计至被告实际返还之日止）；3.被告向我返还按金62400元并支付资金占用利息（以62400元为本金，按年利率6%的标准，自2017年8月3日起计至被告实际返还之日止）；4.被告赔偿我的装修损失574230元；5.被告赔偿我自2019年6月1日至2026年3月31日的经营利润损失820000元；6.第三人对第一至第五项诉讼请求承担连带清偿责任；7.本案的评估费15000元、诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由如下：2013年8月15日，我经被告同意，通过受让的方式取得位于星际宾馆（广州市星际旅业有限责任公司）的股权和经营权，我承租位于广州市白云大道北12号之一05号房屋以作旅业使用，租赁期限为2013年8月15日至2026年3月31日。我分别于2017年8月3日和9月12日向被告支付了入场费50000元和35833元，共计85833元，于2017年8月3日向被告支付了按金62400元。合同签订后，我对案涉房屋投入了大量的资金和物料进行装修和经营，并办理了相关证照，经营期间为盈利状态。2019年4月8日，黄石街拆违办公室出具《清拆通知》和《通知》，告知我街道将对广州市白云大道北12号之一05号的违法建设（即案涉房屋）进行清拆，并要求商户于2019年5月30日前清场撤离；2019年4月15日，黄石街环保办发布《通知》，向商户公示案涉房屋属于“散乱污”场所，要求商户于2019年5月30日前自行关停搬迁，否则采取强制关停水电的措施；2019年5月17日，黄石街拆违办公室发布《围蔽通知》确认包括案涉房屋在内的建筑物为无证建筑物，并公示拆违办将于2019年5月20日搬运围蔽材料进场，且将于2019年5月25日对清拆区域进行围蔽。案涉房屋目前已被围蔽和停水停电，无法经营，现已被拆除。后我通过向广州市白云区不动产登记中心查询案涉房屋的产权登记情况，被告知该房屋无相关的产权登记信息。经查，案涉房屋并不具备《建设工程规划许可证》。此外，第三人曾于2006年7月1日出具《房屋租赁证明》，确认其为案涉地块和房屋的权属人，并同意转租。第三人和被告将案涉的违法建筑出租，造成了我巨大的经济损失，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。对于被告三本公司的反诉请求，原告张水利辩称，我同意支付2019年4月5日至2019年4月30日的房屋占用费，但自2019年5月1日至2019年7月25日的房屋占有费我认为不需要支付。被告三本公司辩称，1.我司同意原告第一项诉请，《租赁合同》无效。2.我司不同意原告第二项诉请，入场费属于案涉房屋的装修使用费，是租金的一部分，自2017年9月1日至2019年7月25日的装修使用费，共计18958.32元，多余部分的入场费（装修使用费）66874.68元予以返还。原告主张资金占用利息损失没有法律依据，入场费是依据商业惯例预收取的，是自愿的，不是我司强占的。3.对于原告的第三项诉请，我司同意返还按金，但不同意支付资金占用利息。按金是我司依据《租赁合同》和商业惯例收取的，是自愿的，并非强占，并且《租赁合同》约定按金是无息的。原告主张资金占用利息没有法律依据。4.我司不同意原告第四项诉请，原告没证据证明进行了新装修，且书面通知被告经过被告书面同意装修的情况下，主张装修损失没有依据。原告没有证据证明，原告在2017年8月以后进行过任何装修和添附。另外，2007年《租赁合同》与2017年《租赁合同》是不连续的。根据原告的证据显示，案涉房屋于2008年进行过装修，原告在2013年继受2007《租赁合同》的权利义务，2017年8月30日合同期满履行完毕后，原告的合同目的及装修价值全部实现，不存在损失。原告在没证据证明2017年8月进行了新装修，且书面通知被告经过被告书面同意装修的情况下，主张装修损失没有依据。5.原告主张预期经营利润没有事实依据和法律依据。原告没有任何证据证明其预期经营利润损失，其主张没有事实依据，且预期经营利润损失与《租赁合同》的效力没有必然的直接关系，亦不属于合同无效的损失赔偿范围，合同无效的责任属于缔约过失责任，赔偿的范围仅限于信赖利益损失，预期经营利润损失属于合同履行的预期利益损失，不属于信赖利益损失，原告的主张没有法律依据。6.本案是租赁合同纠纷，第三人与我司有租赁合同关系，但与原告没有租赁合同关系，原告主张第三人承担连带责任没有依据。另因原告自2019年4月5日起，原告开始拖欠租金，但仍按时缴纳水电费。经多次催促后，原告仍不缴交租金，已严重侵害我司的合法权益，依法特向贵院提起反诉，请求判令：1.原告按每月32760元向我支付自2019年4月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费，共120120元。2.原告承担本案的诉讼费用。第三人广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社述称，我社不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.我社与三本公司之间是土地租赁关系，三本公司在建设房屋时是否有办理规划报建手续，与我社无关，我社在《房屋租赁证明》中亦无对该房屋有办理规划报建手续作出任何保证或承诺。2.本案是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解析的理解与适用》第五条规定“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解析第九条、第十三条、第十四条处理”。而本案中租赁合同的双方当事人是张水利和三本公司，我社不是租赁合同的相对方，亦没有收取张水利任何费用，在本案中的诉讼地位更只是第三人，原告要求我社承担连带清偿责任没有事实和法律依据。3.退一步说，即使合同无效，亦要对该合同双方即张水利与三本公司进行过错划分。4.即使合同无效，对于入场费处理，因租赁合同双方约定的租赁期限为2013年8月15日至2026年3月31日，应视该费用为张水利为使用涉案房屋9年而另行支付一笔占有使用费，故入场费的退还应按照实际租赁期间计算。而租赁按金根据合同双方原约定是无息退还的，即使合同无效亦应参照双方约定退还，不应计算利息。5.原告应自行对装修费用承担责任。根据租赁合同约定场地的内外装修必须书面知会出租方，并征得书面同意。另根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰或扩建发生的费用，由承租人负担。而本案中原告并未提供其已征得三本公司同意装修的证据，应自行承担相应的损失。无论房屋装修是否有征得三本公司同意，原告也未能举证其诉称的装修是发生在何时，而涉案房屋之上有两段租赁合同关系，原告现主张上一段租赁关系的装修费用，没有法律依据。根据原告提供的评估报告，是采用了不搬迁的评估方式，将一些没有形成附合的物品亦包含在内。三本公司并没有获得原告所诉称的装修。6.原告主张的经营利润并非必然发生，其要求赔偿没有依据。7.从原告提交的评估报告可以看出，现场勘验时间是2019年7月31日，足以说明涉案房屋至2019年7月31日仍未拆除，仍在使用。另我社确认涉案租赁场地于2019年9月份才拆除，被告的反诉请求有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州白云大道北12号之一05号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作旅业项目，使用面积650平方米；租赁期限2017年9月1日起至2026年3月31日止；每月租金48元/平方米小计31200元/月。该场地租金由第二年起在第一年租金的基础上每年递增5%，乙方在每月5日前将当月的租金及其他费用缴交给甲方；乙方必须在与甲方签订本合同时向甲方缴交二个月的场地租赁按金62400元，预付场地首月租金31200元，合计93600元等。甲乙双方均在合同落款处签名捺印。合同签订后，原告向被告支付了入场费85833元及按金62400元。原告将涉案房屋用于经营宾馆。2019年4月至5月期间，涉案房屋所在黄石街拆违办公室等部门多次发出通知，告知根据相关违法建设拆除计划等通知要求，将对包括涉案房屋在内的违法建设进行清拆，并限期商户清场撤离。后涉案房屋外围于2019年6月初开始被围弊。2019年7月25日，涉案房屋被停水停电。2019年9月10日，涉案房屋被拆除。另查，第三人是涉案房屋所在土地的出租人。诉讼中，原告陈述并举证证明，涉案房屋于2007年5月已由被告员工与案外人签订《租赁合同》承租用于经营宾馆，合同期限至2017年8月30日。其于2013年8月受让了上述合同权利义务沿用了涉案房屋的原装修用于经营宾馆。上述租赁合同期限即将届满前，其才与被告另行签订了涉案《租赁合同》，继续经营宾馆，并在签订该合同后对涉案房屋地砖、墙纸、家具等进行重新装修和更换。被告确认原告提交的其员工与案外人签订的《租赁合同》，并确认被告与案外人之间存在转让关系，但认为由于涉案房屋是违法建筑，故其中的转让关系均是无效，且此前签订的租赁合同已履行完毕，涉案房屋的附属物归其所有，原告不存在任何损失。另原告提交由其单方委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2019年8月22日出具的涉案房屋《资产评估报告书》一份，拟证明涉案房屋内的装饰装修及配套设施设备在2019年7月31日装修的市场价值为574230元。该报告书所附《资产评估明细表》显示，评估公司对宾馆各房间及走廊、大堂、楼梯间等共同区域的装饰装修进行了清点和评估，另还包括了广告牌、窗帘、衣架、木柜等设施设备，并按70%至87%不等的成新率进行折旧评估得出评估结果。被告对评估报告书的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认、证明内容亦不予确认，并表示该评估事项涉及被告，原告单方委托评估，没有通知被告，违反了资产评估法第22条的规定。该报告上资产评估专业人员签字是王珂珂与胡德华，但整份评估报告中评估人员均为王珂珂与谭卓军，未曾出现胡德华的名字，违反了资产评估法的规定第28条，该报告虽形式合法，但实质是违法的。评估报告中认定涉案房屋的装修、安装以及构筑物设备设施的构建时间是2017年8月，但未提交相应的证据材料，属于错误的认定。根据2017年的租赁合同约定，原告装修需要经过被告同意并且提供相关的图纸，原告没有提供任何证据证明其在2017年8月进行了装修，即使有装修，根据相关法律规定，未经被告同意的装修责任应当由原告自行承担。装修安装工程中未形成附和的部分，原告有权拆走，不属于其主张的损失范围。第三人对上述报告书的三性均不予确认。被告为证明原告欠付水电费的情况，提交2019年4月至7月期间的缴费单予以证明，原告对缴费单予以确认。但认为从2019年5月至7月的缴费单可见，其中的场地费为0，由此表明，被告已同意免除自2019年5月开始的租金，另原告表示在其知悉涉案房屋要拆迁后，其就与被告协商免除租金问题，在双方协商未果的情况下还通过政府部门调解了三次，最后被告的经理同意免除5月份起的租金。被告确认双方曾到城管科就免租事宜进行调解，当时政府部门希望通过免除租金安抚租户以尽快收回场地，但因调解的不是老板，只表示回去跟老板反映后再作答复，并未达成协议。本院认为，根据涉案房屋所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案房屋属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，原告与被告三本公司之间就涉案房屋签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现原告要求确认双方签订的《租赁合同》无效有据，本院予以支持。合同签订后，原告已向被告三本公司支付租赁按金共计62400元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应将上述租赁按金返还给原告，故现原告要求被告三本公司退还租赁按金62400元有据，本院予以支持。关于原告要求被告三本公司返还入场费85833元的问题。双方签订的租赁合同无明确约定入场费，现双方签订的租赁合同无效，被告继续占有该费用无据，应当将原告尚未实际使用涉案房屋租赁期限内的入场费退还给原告。经核算，原告要求被告退还66872.2元有据，本院予以支持。对原告主张多出上述数额的诉请予以驳回。关于原告要求被告三本公司赔偿装修费损失的问题。（一）原告此前受让涉案房屋经营宾馆的租赁合同后，同时继受了对涉案房屋的装饰装修的权利。该合同期限虽已届满，但合同期限届满前，原告又与被告签订了租赁合同继续承租涉案房屋，故对于原告通过租赁关系对涉案房屋内的装修残值继续享有权利。被告抗辩涉案房屋内的装饰装修价值因此前的租赁合同届满和归被告所有缺乏理据，本院不予采纳。（二）在本案的租赁合同关系中，被告三本公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而原告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但原被告却在涉案房屋是无产权和无办理规划报建的情况下，共同签订了涉案租赁合同，故对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，原被告应各承担50%的责任。（三）原告提交评估报告拟证明其装修损失，并陈述其于2017年对涉案房屋进行了部分改装，因该评估报告是原告单方委托，且根据报告书反映，其中的结论均是根据原告单方的陈述作为评估的依据，原告亦无提供任何装修单据等材料予以佐证，故本院对上述评估报告及原告的陈述均不予采信。本院综合原告承租涉案房屋的用途、租赁期限、原告实际使用涉案场地的时间、租赁面积及责任分担等因素，酌定被告应向原告赔偿装修损失50000元，故原告要求被告赔偿装修损失50000元有据，本院予以支持。原告主张多出上述数额的诉请无据，本院予以驳回。关于原告要求被告三本公司赔偿经营利润损失的问题。经营利润损失属于合同履行产生的预期利益损失，现双方签订的租赁合同无效，且原告作为承租人亦存在过错，故原告要求被告赔偿经营利润损失缺乏依据，本院不予支持。双方签订的租赁合同无效，原告亦存在过错，故原告要求被告支付上述要求返还费用的利息缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求第三人对被告三本公司应承担的义务承担连带清偿责任的问题。因本案为租赁合同纠纷，涉案《租赁合同》的合同相对方为原告和被告，根据合同相对性原则，原告要求第三人对被告应承担的义务承担连带清偿责任无据，本院不予支持。关于原告要求被告承担因鉴定产生的评估费15000元的问题。因涉案原告提交的评估报告是其单方委托鉴定评估，并未经被告的同意，且被告对此不予确认，故该费用的产生应由原告自行承担，因此对原告该主张本院不予采纳。关于被告要求原告支付2019年4月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费问题。因原告确认欠付被告2009年4月5日至2019年4月30日的房屋占有使用费，且同意支付，故本院对被告要求原告支付上述期间的房屋占有使用费32760元予以支持。对于被告主张的2019年5月1日至2019年7月25日期间的占用费。原告抗辩在涉案房屋通知需要拆迁后，双方曾经过协商，被告已同意免除2019年5月起的租金，虽原告未能提供书面协议，但从双方的陈述看，因涉案房屋面临拆迁问题，双方确实曾就免租问题通过房屋所在地的城管部门进行协商，而被告提交的2019年4月至7月的缴费单对比显示，被告每月向原告提供的缴费单是包括水电费、场地费等各项费用的，而自5月起缴费单“场地费”一栏中费用均为0，由此反映，双方经过协商后，被告确实是同意免除2019年5月起的场地费的，故本院对原告抗辩被告已同意免除2019年5月起的场地费的意见予以采信。据此，被告要求原告支付2019年5月1日至2019年7月25日期间的占用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张水利与被告广州市三本投资顾问有限公司于2017年8月2日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市三本投资顾问有限公司向原告张水利退还入场费66872.2元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市三本投资顾问有限公司向原告张水利退还按金62400元；四、本判决生效之日起五日内，被告广州市三本投资顾问有限公司向原告张水利赔偿装修损失50000元；五、本判决生效之日起五日内，原告张水利向被告广州市三本投资顾问有限公司支付2019年4月5日起至2019年4月30日止的房屋占有使用费32760元；六、驳回原告张水利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14958元，由原告张水利负担13015.28元，由被告广州市三本投资顾问有限公司负担1942.72元；本案反诉受理费1351.2元，由原告张水利负担309.5元，由被告广州市三本投资顾问有限公司负担1041.7元。由被告广州市三本投资顾问有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，由原告张水利负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十二月三日书记员  陈玉梅