北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初37003号原告：华仪财富资产管理有限公司（统一社会信用代码91110102101410631C），住所地北京市西城区西四北二条21号。法定代表人：李德全，董事长。委托诉讼代理人：夏烓，北京华馥律师事务所律师。被告：北京南三环成龙五金机电市场有限公司（注册号1101062043005），住所地北京市丰台区成寿寺25号。法定代表人：王延辉，经理。第三人：杨庆芳，男，1958年8月31日出生，汉族，无业。原告华仪财富资产管理有限公司（以下简称华仪公司）与被告北京南三环成龙五金机电市场有限公司（以下简称成龙五金公司）、第三人杨庆芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华仪公司的委托诉讼代理人夏烓、第三人杨庆芳到庭参加诉讼。被告成龙五金公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华仪公司向本院提出诉讼请求：1、判令成龙五金公司腾退所占位于北京市丰台区南窑村34号厂区；2、判令成龙五金公司支付自2018年7月所欠租金1648689元；3、请求依法判令被告支付违约金494606.7元（以所欠租金1648689元的30%主张）。事实和理由：2002年11月11日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将其位于丰台区南窑村34号厂区出租给被告，租期至2019年2月28日，双方按照先付后用原则，被告应提前付清全年租金。2003年8月1日双方签订《补充合同》，修改租赁期自2003年9月28日至2019年9月28日；2003年9月28日至2008年9月28期间年租金为70万元，2008年9月28日至2009年9月28日年租金100万元，此后至租期届满每年租金递增3%；并约定被告在租赁厂区内投资新建的标的物待租赁期满后归原告所有，且原告对于被告的实际投入无需承担补偿责任。上述合同皆由被告的授权签约人杨庆芳签字并加盖被告公章。租赁合同签订后，从2006年至2017年间，被告按季如数支付租金，原告也依法向被告开具了相应发票。被告自2018年7月起开始拖欠原告租金，2018年9月后原告多次向被告出具《关于尽快支付租赁费的通知》，但被告收到通知后并未支付所拖欠租金，至今仍拖欠原告租金l648689元。被告自2018年7月起拖欠原告租金至今已有一年有余，且被告再未与原告租赁事宜达成任何补充协议，按照双方签订的《租赁合同》“违约责任”之约定，“乙方（被告）如拖欠应付租金一个月以上，视同乙方单方面解除合同，甲方（原告）收回租赁厂区，乙方支付所欠租金并以拖欠天数每日按日租金的千分之五向甲方支付违约金”，被告己构成违约，应承担相应违约责任。故原告诉至法院。被告成龙五金公司未答辩。第三人杨庆芳述称：原告起诉时原告与被告之间的合同尚未到期，应该是在2018年9月28日才到期，客观上被告无法腾退。第二项诉讼请求中的租金数额是被告尚欠的2018年6月28日之后至2019年9月28日期间一共15个月的租金，金额是正确的，但是租金被告不应当支付，不应当支付的理由是2017年时原告告知我方，34号院国家划定要拆迁，当时也贴公示了，2017年12月4日开始开发商和评估公司挨家挨户评估，要求每家每户签字，就造成了无法经营，到2018年5月15日来了三四十口人，到这里就把场地挡住了。5月28日把门窗拆掉了，把门口都砌上墙了。违约金被告也不应当支付，因为原告违约在先。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华仪公司系丰台区南窑村34号厂区土地使用权人及相关地上建筑物所有权人。2002年11月11日，北京计华汽车仪表有限公司（合同甲方，出租方，以下简称计华公司）与成龙五金公司（合同乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将所属位于丰台区南窑村34号厂区以现状形态出租给乙方；租赁期限为16年，自2003年2月28日起至2019年2月28日止，租期届满，租赁厂区由甲方收回；甲方自签订本协议后一个半月内负责腾清综合生产楼，三个月内腾清剩余厂地；本租赁厂区年租金从起租之日起，前三年每年年租金120万元整，从第四年起至租赁期限届满每年租金人民币150万元，双方同意采用先付租金后用租赁物的原则，租金以支票或现金形式按以下时间支付，即合同签章生效之日起5日内支付30万元整作为首付款，合同起租日前付清第一年租金（含首付款），以后以此类推，提前30天付清下一年租金；本合同执行期内，遇有自然灾害、国家征用土地等因素导致本合同不能继续执行，双方按实际租赁时间结算租金并互不承担其他损失，赔偿金额按国家标准执行等。2003年8月1日，双方签订《补充合同》一份，约定：考虑到乙方在起租期前发生的实际困难，甲方同意对《租赁合同》有关条款作适当调整：甲方租赁给乙方的租赁物为所属位于丰台区南窑村34号5444平米厂区；以《租赁合同》为依据，乙方应另行与甲方所属南三产委托经营单位比照《租赁合同》签订《租赁合同》，租期16年，年租金10万元，租金支付方式为年付；甲方同意乙方将起租期顺延至2003年9月28日；甲方同意从2003年9月28日至2008年9月28日止，年租金调整为70万元，此五年租金支付方式为：前三年租金支付方式为起租期前10日内乙方向甲方支付三年租金，以后两年的租金支付方式按《租赁合同》的规定执行；从2008年9月28日至租期届满，年租金由150万元调整为100万元，从2009年9月28日至租期届满，租金每年递增3%；甲方同意乙方将所属位于丰台区南窑村34号厂区以外的其它地上建筑物拆除用于自身经营场所使用，拆除地上建筑物所发生的费用由乙方承担；乙方拆除地上建筑物后投资建立的标的物其产权归属甲方，所属手续甲方可协助办理，但不承担因协助办理手续发生的任何责任，乙方租期届满，租赁厂区及乙方投资新建的标的物由甲方收回；甲方对乙方在租赁期间的实际投入不承担任何补偿责任；甲方所属三产委托经营场地如遇国家拆迁，其补偿方式为三年内遇国家拆迁，甲方将拆迁补偿款总额的40%补偿给乙方，第四年至第六年内遇国家拆迁，甲方对乙方的补偿比例每年递减10%，从第七年开始，甲方不承担任何补偿责任等。且原告对于被告的实际投入无需承担补偿责任。上述合同皆由成龙五金公司的委托代理人杨庆芳签字并加盖公章。上述合同签订后，计华公司依约向成龙五金公司交付租赁厂区及建筑物，成龙五金公司在该厂区范围内进行拆除、改建。此后成龙五金公司陆续依约向计华公司交纳租金。2006年12月29日，计华公司（合同甲方）与成龙五金公司（合同乙方）签订的《补充协议》一份，约定：根据甲乙双方于2002年11月11日签订的《租赁合同》及2003年8月1日签订的《补充合同》第六条的约定，甲乙双方经充分协商，就成龙五金公司垫付的电费、综合楼防水费用、计华公司向成龙五金公司垫付的借款，均由成龙五金公司从2007年度租金中予以扣除；关于成龙五金公司所负原租户徐静5万元，由成龙五金公司与元祥盛商贸中心协商解决等。该协议乙方落款处由杨庆芳签字并加盖了成龙五金公司公章。截至2018年6月28日前，成龙五金公司依约向华仪公司支付租金。但此后至2018年9月28日，按照双方合同约定，成龙五金公司拖欠此期间租金共计1648689元。后华仪公司分别于2018年10月29日、同年11月29日、同年12月29日向成龙五金公司出具《关于尽快支付租赁费的通知》，但成龙五金公司收到通知后并未支付上述租金。故华仪公司诉至法院。另查，华仪公司原名称为“北京汽车仪表厂”，于2001年8月28日更名为“北京计华汽车仪表有限公司”即计华公司，后于2012年7月5日变更为现名称。审理中，杨庆芳向本院提交了录像及照片光盘一份，用以证明在2018年5月15日后有人员到涉案厂区，拆除了房屋的窗户，对相应区域进行了围挡，导致此后无法正常经营。华仪公司对此不予认可，认为该视频没有出示原件，也不能体现拍摄的具体时间，但认可2018年5月确实有拆墙打洞的行动，有相关人员到现场进行作业，并不是拆迁。经本院询问，杨庆芳表示当时到场的人员到底是什么部门的，其也不是很清楚。审理中，第三人杨庆芳表示，在华仪公司与成龙五金公司之间签订的《租赁合同》实际上是由其个人与华仪公司来履行的。其提交了《通知》一份，用以证明2003年12月21日成龙五金公司向计华公司表示《租赁合同》及《补充合同》相关的债权债务均由杨庆芳个人承担。华仪公司对于该证据真实性不予认可，认为杨庆芳没有提交证据原件，且权利义务的概括转移需要经过合同双方当事人协商一致，但华仪公司从未同意；此外，在此之后2006年杨庆芳仍代表成龙五金公司签署协议且加盖了该公司公章，合同相对方是成龙五金公司，而不是杨庆芳个人。经本院询问，华仪公司坚持认为杨庆芳至今占用涉案厂区实际上系代表成龙五金公司占用，故坚持要求由成龙五金公司腾退厂区。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。华仪公司与成龙五金公司签订的《租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》，均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方均应当依照约定履行各自的义务。现双方约定的租赁期已经届满，且双方并未订立新的合同由成龙五金公司续租涉案厂区，故华仪公司作为涉案土地及建筑物的使用权人及所有权人，依据双方合同约定要求成龙五金公司将所承租的厂区予以腾退的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于华仪公司要求成龙五金公司给付自2018年7月至2019年9月28日期间的租金1648689元，虽然合同约定该期间的租金数额无误，但华仪公司自行认可在2018年5月15日左右，确实有拆墙打洞的人员对涉案厂区进行相关作业。基于上述情况，本院认为因成龙五金公司对涉案厂区的改建行为系经过华仪公司认可同意，故在改建之后，华仪公司作为出租方仍应承担保证涉案厂区能够正常经营使用的合同义务，若因建筑设施不能正常使用造成承租人损失，华仪公司仍应当承担相应责任，现有证据足以证明在2018年5月15日后涉案厂区存在足以影响部分房屋设施正常经营的情形，故本院对2018年7月至2019年9月28日期间的租金予以酌减，金额酌定为120万元。本案中，虽然承租人成龙五金公司自2018年7月后未依约向华仪公司足额交纳租金，但由于华仪公司在合同履行过程中未能保障出租房屋保持正常经营使用的状态，其亦存在一定过错，应对合同的履行状况承担一定责任，故华仪公司要求成龙五金公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于杨庆芳主张其应当享有、承担成龙五金公司的相关合同权利义务的主张，因证据不足，本院不予采信。成龙五金公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对答辩权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京南三环成龙五金机电市场有限公司于本判决生效后三十日内将所租赁的北京市丰台区南窑村34号厂区予以腾退并交还原告华仪财富资产管理有限公司；二、被告北京南三环成龙五金机电市场有限公司于本判决生效后七日内给付原告华仪财富资产管理有限公司二〇一八年七月至二〇一九年九月二十八日期间的租金120万元；三、驳回原告华仪财富资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23947元，由原告华仪财富资产管理有限公司负担10539元（已交纳），由被告北京南三环成龙五金机电市场有限公司负担13408元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由被告北京南三环成龙五金机电市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 滢人民陪审员  刘秀娥人民陪审员  李茂森二〇一九年十二月十六日书 记 员  姚晓蕾