河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终7074号 上诉人（原审原告）：郭社会，男，1958年12月14日出生，汉族，住丛台区。 被上诉人（原审被告）：苗某，男，2004年5月5日出生，汉族，住河北省邯郸市经济开发区。 法定代理人：郭某，女，1981年7月21日出生，汉族，住河北省邯郸市经济开发区，系苗某母亲。 被上诉人（原审被告）：郭某，女，1981年7月21日出生，汉族，住河北省邯郸市经济开发区。 上诉人郭社会因与被上诉人苗某、郭某确认合同有效纠纷一案，不服河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2019）冀0491民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭社会上诉请求：1、请求人民法院撤销原审判决并改判支持上诉人原审诉讼请求即确认2015年11月30日双方之间签订《协议书》有效，并判令两被上诉人协助上诉人办理过户手续或发还重审；2、请求人民法院依法判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认为上诉人要求确认其与被上诉人郭某签订的《协议书》为有效协议，而协议中上诉人保留了房屋所有权，根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。属于适用法律错误。（一）《协议书》并不是买卖协议，不适用《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条。根据《合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，也就是说，买卖合同中应当约定标的物、标的物所有权的转移情况、买受人支付价款的情况，以及最重要的达成买卖的合意。但是上诉人与被上诉人之间达成的协议，是房屋代持协议，从协议中可以很明显看出来上诉人与被上诉人之间，并不存在买卖的合意，而仅是由苗某代为持有房屋，其实际所有权人仍然是郭社会，之后双方仅以房屋买卖的形式办理了过户，完成了由苗某代持涉案房屋的行为。这一点从房屋交易价款为0元，房屋过户后，郭社会在房屋居住至今，没有交付房屋等行为可以看出。双方之所以签订房屋代持协议，其目的就是为了防止郭社会乱投资乱抵押而已。因此，双方之间的协议不是房屋买卖合同关系，原审法院适用《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条完全是适用法律错误。（二）上诉人与被上诉人时间签订的协议合法有效。本案中，标的房屋系上诉人为避免自己乱投资抵押而将房屋暂时登记在被上诉人苗某名下的，该行为没有损害国家、集体或第三人的利益，也并没有恶意转移财产的嫌疑（郭社会对外投资没有负债），其目的的并不违反法律规定。双方于2015年11月30日签订的《协议书》，该协议系双方真实意思表表示，被上诉人对该协议的真实性予以认可，协议内容并不存在《合同法》五十二条规定的无效情形，因此，该协议属于有效的协议。上诉人避免自己乱投资抵押转移（三）标的房屋的所有权属于上诉人，上诉人有权利要求被上诉人将该房屋登记回上诉人名下。结合本案的案件事实，虽然标的房屋登记在被上诉人苗某名下，但双方签订的协议的真实意思表示不是房屋买卖，而是暂时登记在被上诉人名下，且在双方转移登记的过程中，被上诉人既没有向上诉人支付房屋过户的对价，在房屋过户后也没有实际占有该房屋，房屋的所有权人仍是郭社会。既然上诉人是房屋的真实权利人，上诉人有权要求被上诉人将房屋过户到上诉人名下，停止这种权证不符的状态。依据最高院的上述司法解释，法院也应在确认协议有效的前提下，判令被上诉人将房屋过户给上诉人。综上所述，上诉人与被上诉人签订的协议合法有效，房屋所有权属于上诉人，请法院在查明事实的基础上，秉持契约精神，依法撤销原判，并改判支持上诉人的请求，以维护上诉人的合法权益。 苗某答辩称，郭社会的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郭某答辩称，郭社会的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郭社会向一审法院起诉请求：1、确认2015年11月30日原、被告之间签订的《协议书》有效；2、判令两被告协助原告办理丛台区房屋过户手续；3、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：原告郭社会与被告郭某系父女关系，被告郭某与被告苗某系母子关系。2015年11月30日，原告郭社会与被告郭某签订《协议书》，约定：因甲方（郭社会）个人原因，在网络和直销项目上乱投资，防止把名下的房屋抵押出去贷款，经家人商议决定。1、把郭社会名下房屋一套，位置：邯郸市丛台区油漆厂路67号滏水园小区1号楼3单元8号，面积105.51平方，暂时过户到郭某儿子（苗某）名下，该房屋所有权及使用权仍归郭社会所有。2、郭某儿子（苗某）不得将房屋更名，更不能未经郭社会本人同意私自买卖该房屋。3、违约责任：如郭某儿子（苗某）故意变卖该房屋，应按市场价，支付郭社会该房屋全部房款和利息。2015年12月1日，被告郭某作为被告苗某的法定代理人与原告郭社会签订《存量房买卖合同》，约定：郭社会为卖方，苗某为买方，郭社会所售房屋为楼房，坐落：丛台区，房屋建筑面积105.51平方米，地下室21.08平方米，房屋所有权证证号为：0101115809。该房屋税务机关评估价格为544000元。原告妻子谢美兰在该合同上签字确认。同日，原告郭社会及其妻子谢美兰作为转让方在邯郸市房产交易登记中心的房屋所有权转移登记申请书上签字确认，被告郭某作为受让方苗某的法定代理人在该申请书上签字。原告郭社会交纳了住房买卖契税，将该房屋过户到被告苗某名下。 另查明，原、被告签订房屋买卖合同后，被告并未按合同约定的房屋评估价格向原告交纳购房款，原告也未将房屋交付被告，该房屋一直由原告居住至今，该房屋所产生的电费、供热费、物业费均由原告交纳。 一审法院认为，原告郭社会与被告郭某2015年11月30日签订《协议书》，第二日就协议书中涉及的邯郸市丛台区油漆厂路67号滏水园小区1号楼3单元8号房屋双方签订了《存量房买卖合同》，原告及其妻子谢美兰作为转让方，将房屋过户到被告苗某名下，并办理了房屋所有权转移手续，双方应按存量房买卖合同的约定继续履行合同义务。现原告要求确认其与被告郭某签订的《协议书》为有效协议，而该协议中原告保留了房屋的所有权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定：买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。因此，对原告主张确认协议有效及要求被告协助办理丛台区房屋过户手续的主张，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告郭社会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告郭社会负担。 二审查明事实与一审查明事实一致。本院对此予以确认。 本院认为，上诉人郭社会与被上诉人郭某（苗某法定代理人）于2015年11月30日签订的协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律法律规定，应为有效协议。该协议书约定了实际所有权人、使用人均是郭社会。协议书签订后第二日，双方即以房屋买卖的形式办理了过户。本案中，苗某并未支付涉案房屋的房款、住房买卖契税，郭社会在涉案房屋居住使用至今，该涉案房屋所产生的电费、供热费、物业费亦均由郭社会交纳，根据上述查明的事实，双方订立的《存量房买卖合同》并非真正的房屋买卖合同关系，其目的是为履行2015年11月30日双方订立的协议书，故一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条不当，本院对此予以纠正。因郭某和苗某并未违反协议约定，故郭社会要求上述二人协助其办理涉案房屋的过户手续无事实依据和法律依据，本院对此不予支持。综上所述，郭社会的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2019）冀0491民初1450号民事判决； 二、确认郭社会、郭某于2015年11月30日签订的协议书为有效协议； 三、驳回郭社会的其他诉讼请求。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由郭社会负担20元，由郭某负担20元。二审案件受理费80元，由郭社会负担40元，由郭某负担40元。 本判决为终审判决。 审判长 代 路 审判员 杨海山 审判员 王一民 二〇一九年十二月二十五日 书记员 杨正哲