安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1002民初1958号原告：黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司，住所地安徽省黄屯溪区兴昱路7号政务大楼1316室，统一社会信用代码913410006679000233。法定代表人：倪田田，总经理。委托诉讼代理人：梁书剑，安徽地平律师事务所律师。被告：安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区南滨江西路7号黄山元一大观水口街4幢401室，统一社会信用代码91341000662946559G。法定代表人：李小榕，董事长。委托诉讼代理人：张申俞，安徽元贞律师事务所律师。原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司（以下简称屯溪区国资运营公司）诉被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司（以下简称元一柏庄公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序进行了审理。元一柏庄公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议。2019年9月16日，本院以（2019）皖1002民初1958号民事裁定，驳回被告元一柏庄公司对本案管辖权提出的异议。元一柏庄公司不服上诉于黄山市中级人民法院。2019年10月28日，黄山市中级人民法院以（2019)皖10民辖终59号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告屯溪区国资运营公司委托诉讼代理人梁书剑和被告元一柏庄公司委托诉讼代理人张申俞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屯溪区国资运营公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金15040590.84元（违约金以25320860元为基数，按照年利率24%，自2015年3月31日起计算至2017年9月7日止）；2、判令被告立即向原告归还为其垫付的各项税费共计人民币1834198.82元及逾期付款利息（利息以1834198.82元为基数，按年利率6%自起诉之日起计算至款清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年7月，被告作为受让人，与黄山市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，依法受让了位于屯溪区阳湖镇新安江南侧、新安大桥南端东侧、朱村河西侧20余万平方米宗地。出让合同中同时约定，被告应在宗地范围内一并修建幼儿园和农贸市场等作为配套设施，无偿交给屯溪区政府。2014年1月24日，根据上述合同，屯溪区国有资产管理委员会办公室（以下称屯溪区国资办）与被告签订了《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》，约定被告向屯溪区政府移交相应房产（房地产权证登记的商铺号为122、222、215），并于2015年3月30日前将房产办证至屯溪区政府或指定的第三方名下。逾期未能办出房地产权证的，按每日5万元支付甲方违约金。上述协议签订后，原告为受让相应资产做出了相应的准备。但是待合同约定的办证时间届满之时，原告才发现被告在未告知也未经得屯溪区政府同意的情况下，擅自将上述房产抵押给了国民信托有限公司，导致了上述合同无法如期履行。虽经屯溪区国资办多次催告被告解除抵押、办理过户，但是被告一直以各种理由不予履行。后经原告与被告进行协商，双方分别于2017年9月8日、2017年9月27日签订了三份《产权置换协议书》和《产权置换补充协议书（一）》，约定由被告提供37套房产以及约120个车位用于置换上述商铺。协议同时约定，122、222、215号商铺以及置换的37套房产、车位的价值由双方委托第三方评估机构进行评估，置换物之间的差价原告有权向被告追偿。后原被告配合办理了上述37套房产以及124个车位的过户手续。办证过户税费按照法律规定各自承担，考虑到被告状况,由原告先行垫付，后期再行结算。后经屯溪区国资办、被告委托第三方评估机构进行评估,122、222、215号商铺价值25320860元；置换后的37套房产价值13369100元、124个车位价值9920000元，合计23289100元。被告于2019年就差价款2191760元予以了补足。但是被告并未按照合同约定支付违约金；由原告垫付的评估费及应由被告承担的税费共计1834198.82元，被告也未向原告归还。原告为维护其合法权益，特提出上述诉请。元一柏庄公司辩称，2014年1月24日原告与被告签订的《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》中约定“每日5万元支付甲方违约金”，但原告诉请是按照年利率24％来计算，这说明原告明知该条约定违法，即该条款约定是无效约定，对双方都不产生法律效果。2017年9月8日以及2017年9月27日原、被告签订的《产权置换协议书》和《产权置换补充协议书（一）》是双方真实意思表示，是对2014年1月24日所签协议事项的重新约定。该三份协议中均未约定违约金，双方在处理案涉事宜时，否定了前期合同约定的违约金条款，故原告要求被告承担违约金没有事实依据。自2014年起，原告就通过其国有独资公司黄山市江南文化产业投资有限公司（以下简称江南投资公司）控制了案涉黄山大观上河城7幢沿街商业122号、215号、222号的实际收益权。虽上述房产因故未能办理产权转移，但原告已实际享有该房产的使用、收益权，故原告还要从被告处获得违约金，明显没有法律依据。另本案案由并非借贷纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的年利率24％标准。至于办证费用的约定，根据2014年的协议约定为办证费用由原告承担；2017年三份协议约定为办证税费由双方按照国家规定各自承担。此外，协议也没有约定垫付款需支付逾期利息。故原告要求被告支付垫付的税费及逾期利息没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。屯溪区国资运营公司向本院提交以下证据：1、《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》，证明协议第6条约定逾期未能办理产权证的，按照每日5万元支付违约金的事实；2、《产权置换协议书》、《产权置换补充协议书（一）》共三份，证明案涉的元一大观上河城7幢沿街122、222、215号三处房产因被告违约无法办理过户，双方就37套房产以及124个车位进行置换，协议明确约定双方的税费由各自承担的事实；3、建行业务回单，证明根据置换协议约定，以及双方委托评估，3个店面、37套房产以及124个车位的差价是2191760元，被告于2019年3月22日已就差价进行补足；4、明细表、124个车位纳税申报审批表、统计表以及附件一组、37套房产的纳税申报审批表以及附件一组，证明在产权置换过程中原告为被告垫付了1834198.82元的各项费用。其中两份审批表均有原被告的盖章确认；5、票据一组，证明案涉37套房产的垫付费用，均是直接通过系统扣划支付的事实。元一柏庄公司向本院提交以下证据：1、《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》，证明办证费用约定由原告承担的事实；2、《产权置换协议书》、《产权置换补充协议书（一）》共三份，证明原、被告对案涉事宜进行全面的重新约定，并未约定违约金条款，且对于税费约定为双方按照国家规定各自承担；3、江南投资公司的企业信息、租赁合同，证明江南投资公司为屯溪区财政局独资；自2014年10月1日起，原告实际通过上述公司控制案涉三套房产的收益权的事实。本院经庭审举证、质证并认证如下：元一柏庄公司对屯溪区国资运营公司提交的证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为协议中按照每日5万元计算违约金的条款无效。本院认为，双方协议中约定“逾期未能办出房地产权证的，按每日5万元支付甲方违约金”，为约定逾期办证违约责任的条款，该违约条款的约定符合法律规定，只是存在约定违约金过高的情形。本院对元一柏庄公司的质证意见不予以采纳。元一柏庄公司对屯溪区国资运营公司提交的证据2-3三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。元一柏庄公司对屯溪区国资运营公司提交的证据4中纳税审批表真实性无异议，但质证认为只能证明被告依法纳税的依据，没有原告垫付的明确项目；并质证认为国土勘测缴费通知单只是通知单，税务机关的证明只能证明税务通知原告缴费的账户。本院认为，屯溪区国资运营公司提交的证据4中纳税申报审批表详细的罗列了出售方与购买方各自应缴的税目及税款，且原、被告均予以盖章确认；税务机关所证明的税费及屯溪区国资运营公司代缴费用，均有有关屯溪区国资运营公司缴纳票据予以证明，本院对该组证据三性及证明目的予以采信。元一柏庄公司对屯溪区国资运营公司提交的证据5真实性无异议，但质证认为只能看出是契税，但不能看出具体名目事项。本院认为，屯溪区国资运营公司当庭提交的票据，与其提供的代垫缴纳费用明细表中案涉37套房产的垫付费用金额相互印证，本院对其三性予以采信。屯溪区国资运营公司对元一柏庄公司提交的证据1真实性无异议，但质证认为每日5万元违约金是逾期办证违约金，办证费用原由原告承担，之后的协议已变更为各自按国家规定承担。本院认为，《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》中虽然约定了办证费用由原告承担，但在之后双方所签的《产权置换协议书》、《产权置换补充协议书（一）》中，上述已更改为由双方按照国家规定各自承担。故本院对屯溪区国资运营公司的质证意见应予以采纳，对证据1真实性、合法性予以采信，但对其关联性及证明目的不予以采信。屯溪区国资运营公司对元一柏庄公司提交的证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，认为三份产权置换协议书与之前签订的移交协议书是一个整体。屯溪区国资运营公司并未在后续协议中对第一份移交协议中违约金进行放弃或者重新约定。另由于四份协议为一个延续整体，故税费约定应以后续重新约定为准。本院认为，屯溪区国资运营公司与元一柏庄公司签订了《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》之后，由于元一柏庄公司未能依约办证，后经双方协商签订了《产权置换协议书》、《产权置换补充协议书（一）》，因此，三份《产权置换协议书》、《产权置换补充协议书（一）》应认定为双方就原合同履行的延续及部分变更。四份合同中前后合同中约定的同一事项中不一致的部分，应以变更后的合同约定为依据。但由于第一份合同中已约定了逾期办证违约金，元一柏庄公司也确实存在违约行为，而后续合同中并未重新约定逾期办证违约金是否放弃的问题，且屯溪区国资运营公司并未有放弃逾期办证违约金的意思表示，故第一份合同就逾期办证违约金的约定部分对双方仍具有合同效力，本院对屯溪区国资运营公司的质证意见予以采纳，对证据2真实性、合法性予以采信，但对其证明目的不予以采信。屯溪区国资运营公司对元一柏庄公司提交的证据3真实性无异议，但认为案涉房产即使由屯溪区政府占有使用，亦不影响合同中逾期办证违约金的约定。本院认为，元一柏庄公司提交的证据3虽证明了屯溪区财政局独资成立的江南投资公司，曾经将元一柏庄公司无法办证的三套房产出租给他人获取租金收益，但与屯溪区国资运营公司和元一柏庄公司在合同中约定的逾期办证违约金不具有关联性。本院对屯溪区国资运营公司的质证意见予以采纳，对证据3真实性、合法性予以采信，但对其关联性不予以采信。本院经审理认定事实如下：2007年7月23日，元一柏庄公司作为受让人与出让人黄山市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，元一柏庄公司获得位于屯溪阳湖新安江南侧、新安大桥南端东侧、朱村河西侧20余万平方米宗地，作为项目开发使用。元一柏庄公司同意在该宗地范围内一并修建6个班幼儿园和农贸市场等（即现元一大观上河城7幢沿街122号、222号、215号三处房产）作为配套设施，无偿交给屯溪区政府。2014年1月24日，黄山市屯溪区人民政府授权屯溪区国有资产管理委员会办公室(以下简称屯溪区国资办）作为甲方，与元一柏庄公司作为乙方签订《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》，约定黄山大观项目在B5组团高层公寓按出让条件配套建设的幼儿园及菜场建设已完成，双方一致同意按附图范围内的菜场和幼儿园做房产移交。乙方应于2015年3月30日前，按甲方要求，将房地产权证办到甲方或甲方指定的第三方名下，办证费用由甲方承担。逾期未能办出房地产权证的，按每日5万元支付甲方违约金。上述合同签订后，约定的办证时间届满之时，屯溪区国资办才发现元一柏庄公司已将上述房产抵押给了国民信托有限公司，导致房产过户一直无法履行。2017年9月8日，屯溪区国资运营公司作为甲方与元一柏庄公司作为乙方签订《产权置换协议书》，其中约定，乙方同意将B5地块黄山大观酒店式公寓37套房产与屯溪区政府进行产权置换，乙方在办结首次登记后直接过户办证交付屯溪区政府指定的屯溪区国资运营公司。甲乙双方共同委托第三方评估机构对乙方上述37套房产及国投公司元一大观上河城7幢沿街122号、222号、215号三处房产进行评估，双方房产在等值内置换。乙方37套公寓房不足与甲方元一大观上河城7幢沿街122号、222号、215号三处房产差额部分，乙方以地下车位或其他房产予以置换，双方另行签署协议。协议第四条约定：办证过户税费由甲、乙双方按国家规定各自承担。考虑乙方目前状况，所有税费暂由甲方支付，后期按第五条进行结算。协议第五条约定：乙方如能于2017年12月31日前向国投公司支付上述三处房产评估值相等的款项，甲方可解除本协议，返还乙方置换的公寓房，所发生的一切税费由乙方承担。2017年9月27日，屯溪区国资运营公司作为甲方与元一柏庄公司作为乙方又签订一份《产权置换协议书》，约定乙方同意将B5地块所有可办权证的地下车位（车位数量待确定）与上述应过户给屯溪区政府三处房产进行产权置换，在办结元一公司首次登记后直接过户办证交付屯溪区政府指定的屯溪区国资运营公司。国投公司元一大观上河城7幢沿街122号、222号、215号三处房产和元一公司地下车位的实际价值后期经元一公司、国投公司共同委托的第三方评估机构进行评估，置换物之间的差价按第六条进行结算。协议第四条约定，办证过户税费由甲、乙双方按国家规定各自承担。考虑乙方目前状况，所有税费暂由甲方垫付，后期按第六条进行结算。协议第六条约定，若上述三处房产不具备转移登记国投公司名下之条件，国投公司可对地下车库自行按市场价对外转让，转让所得款项如少于上述三处房产实际价值及应由乙方承担的税费，国投公司可依法向元一公司追偿其不足部分。同日，屯溪区国资运营公司作为甲方与元一柏庄公司作为乙方签订一份《产权置换协议书（一）》，约定元一公司、国投公司2017年9月27日签署《产权置换协议书》，元一公司将B5地块地下可办权证车位用于置换国投公司房产，因部分车位已经具备办理初始登记的条件，约定如下：置换地下车位坐落于新安大道11号上河城B5地块，共计车位约120个（实际过户车位为122个）。元一公司用于置换车位的价值按双方委托的第三方评估机构的评估结论为准。办证过户税费由双方按国家规定各自承担。考虑元一公司目前状况，所有税费暂由国投公司垫付，后期双方再行结算。嗣后，元一柏庄公司与屯溪区国资运营公司配合办理了上述37套房产及122个车位的过户手续。另经屯溪区国资办、元一柏庄公司委托评估机构进行评估，元一大观上河城7幢沿街122号、222号、215号三处房产价值为25320860元。B5地块黄山大观酒店式公寓37套房产价值为13369100元；122个车位价值为9760000元，合计23129100元。2019年3月22日，元一柏庄公司通过银行汇款向屯溪区国资运营公司补足了差价款2191760元。由于双方为逾期办证违约金及屯溪区国资运营公司代垫税费等费用协商未果，屯溪区国资运营公司于2019年8月1日诉讼来院。另查明，屯溪区国资运营公司按照三份《产权置换协议书》及《产权置换协议书（一）》的约定，为元一柏庄公司垫付了37套公寓房税款及评估费合计932329.92元；另为元一柏庄公司垫付了122个地下停车位税费、测绘费、评估费、首登费合计901868.90元；以上共计1834198.82元。2014年10月1日，江南投资公司作为出租方（甲方）与安徽华球电子商务有限公司作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将黄山大观上河城7幢沿街商业122号、215号、222号房产出租给乙方，租赁期限自2014年10月1日起至2024年9月30日止。2014年10月1日-2017年9月30日为零租金；2017年10月1日-2020年9月30日租金按6元/平方米计算，年租金为267117元；2020年10月1日-2021年9月30日租金按12元/平方米计算，年租金为534234元；2021年10月1日起按5%逐年递增。江南投资公司成立于2012年9月18日，股东为黄山市屯溪区财政局。本院认为，屯溪区政府授权屯溪区国资办和元一柏庄公司于2014年1月24日签订的《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》，以及屯溪区国资运营公司和元一柏庄公司于2017年9月8日签订的《产权置换协议书》；于2017年9月27日签订的《产权置换协议书》、《产权置换协议书（一）》，均系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。屯溪区国资运营公司系接受屯溪区人民政府的委托，在委托授权范围内依法从事国有资产管理、运营以及资产处置等经营范围。上述四份合同的实际履行均由屯溪区国资运营公司进行实施，上述合同对屯溪区国资运营公司与元一柏庄公司均具有法律约束力。2014年1月24日所签的《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》中约定，元一柏庄公司应于2015年3月30日前，将元一大观上河城7幢沿街122号、222号、215号三处房产办证过户至屯溪区政府或政府指定的第三方名下，但元一柏庄公司违反协议约定，将涉案房产抵押给他人，导致上述三处房产无法履行办证过户手续。元一柏庄公司理应按照上述协议约定承担违约责任。根据协议第6条约定，元一柏庄公司逾期未能办出房地产权证的，按每日5万元支付违约金。元一柏庄公司抗辩称该违约金条款违反法律规定系无效条款；屯溪区国资运营公司已实际控制了涉案房产并享有使用权、收益权；且在之后重新签订的《产权置换协议书》、《产权置换协议书（一）》中，并未约定违约金条款，应认定为之后的合同否定了前期合同约定的违约金条款。本院认为，《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》中第6条约定的违约金条款本身并未违反法律规定，仅是存在该条款约定的违约金数额过高的情况，合同双方均可通过诉讼方式予以调整。上述协议签订后，屯溪区国资运营公司是否已实际控制了涉案房产并享有使用权、收益权，与双方在协议中约定逾期办证违约金并无关联，并不妨碍屯溪区国资运营公司依据合同约定向元一柏庄公司主张要求承担逾期办证违约责任。另2017年9月8日、9月27日签订的三份《产权置换协议书》、《产权置换协议书（一）》中虽没有约定违约金条款，但上述三份合同均是在元一柏庄公司就《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》中约定的办证义务无法履行情况下所签订，且应认定为双方就原合同履行的延续及部分内容变更。四份合同中，前后合同中约定的同一事项中不一致的部分，应以变更后的合同约定为依据。由于第一份合同中已约定了逾期办证违约金，元一柏庄公司也确实存在违约行为，而后续合同中并未重新约定对前期逾期办证违约金的处理方式，且屯溪区国资运营公司并未有放弃向元一柏庄公司主张逾期办证违约金的意思表示，故第一份合同就逾期办证违约金的约定部分对双方仍具有合同效力。屯溪区国资运营公司在本案向元一柏庄公司主张逾期办证违约责任，符合合同约定及法律规定，本院应予以支持。但由于《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》中约定的逾期办证违约金按照每日5万元计算明显过高，本院应根据实际情况予以核减，酌情认定违约金以25320860元为基数，按照年利率6%计算至2017年9月7日止为宜。故元一柏庄公司应支付屯溪区国资运营公司违约金3760147.71元。此外，虽然《关于黄山大观项目B5组团配套幼儿园及菜场移交的协议书》中约定了办证费用由屯溪区政府承担，但双方在之后的《产权置换协议书》、《产权置换协议书（一）》中均约定了办证过户税费按国家规定各自承担，且暂由屯溪区国资运营公司全部垫付，今后再行结算。故应视为对原协议中办证过户税费承担方式的变更。现屯溪区国资运营公司已向本院提交了证据证明按照国家规定应由元一柏庄公司缴纳的办证过户税费，合计1834198.82元，并诉请要求元一柏庄公司支付上述费用及逾期付款利息，该诉请符合法律规定，本院应予以支持。综上，屯溪区国资运营公司的部分诉请符合法律规定，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司违约金3760147.71元；二、被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司所垫付的办证过户税费等费用1834198.82元及逾期付款利息（以1834198.82元为基数，自2019年8月1日始，按照年利率6%计算至款清之日止）；三、驳回原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123049元，由原告黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司负担86134元，由被告安徽黄山元一柏庄投资发展有限公司负担36915元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  罗 昱审 判 员  张 怡人民陪审员  汪团生二〇一九年十二月二十七日书 记 员  汪 青附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。