贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6928号上诉人（原审被告）：遵义家诚置业有限公司。住所地:遵义市播州区万寿街南段。统一社会信用代码91520300587285307F。法定代表人：朱敬菊，公司董事长。委托诉讼代理人：孙赞翔，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘勇，男，汉族，1974年7月2日出生，遵义市播州区人，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：吴欢，男，1974年9月13日出生，汉族，遵义市播州区人，住遵义市播州区。二被上诉人共同委托诉讼代理人:刘昌兴，贵州子尹律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人:彭泉森，贵州子尹律师事务所实习律师。上诉人遵义家诚置业有限公司（以下简称家诚置业）因与被上诉人刘勇、吴欢商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初4790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。家诚置业上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人在一审中已举证证明上诉人于2016年7月27日向被上诉人邮寄了《关于催促签署正式商品房买卖合同的公司函》，上诉人已催促被上诉人履行合同义务，但被上诉人拒绝履行。2.双方签订《商品房买卖合同》时，上诉人未取得预售许可证，该合同效力存在瑕疵。3、部分涉案房屋是根据被上诉人的指示备案到案外人遵义聚汇远达酒店管理公司的名下，因此不能认定上诉人一房二卖，且上诉人将房屋备案并不当然是将房屋出售。4、一审判决上诉人承担100万元的资金占用费，并赔偿100万元，加重了上诉人的责任。5、一审判决认定“遵义聚汇远达酒店管理有限公司并未向维也纳酒店履行义务”不是本案应查明的事实问题，且双方并未举证证明案外人履行义务的情况，该认定剥夺了案外人的抗辩权利。刘勇、吴欢辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刘勇、吴欢向一审法院起诉请求：1.解除刘勇、吴欢与家诚置业于2014年9月26日签订的商品房买卖合同；2.判令家诚置业立即返还刘勇、吴欢支付的购房款100万元，从2014年11月5日起，按照年利率24%支付资金占用利息至归还之日止，并赔偿刘勇、吴欢损失100万元（利息暂算至起诉日为88万元）；3.判令家诚置业赔偿因违约行为致使刘勇、吴欢产生的加盟费损失63万元，并从2014年12月8日起，按照年利率24%支付资金利息损失至归还之日（利息暂算至起诉日为54万元）；4.本案诉讼费及产生的其它费用由家诚置业承担。一审法院认定事实：吴欢、刘勇与家诚置业于2014年9月26日签订了商品房买卖合同。合同约定刘勇、吴欢购买家诚置业开发建设的家诚国际广场C幢6-11层商业用房，建筑层数为6层，建筑面积为6717.12㎡，交房标准为毛坯房；按建筑面积计算商品房价款，单价为3000元/㎡，共计人民币20153160.00元。付款方式约定刘勇、吴欢支付首付款4153160.00元，合同签订当日支付100万元，预售许可证办理下来签订正式商品房买卖合同时支付3153160.00元，其余款项1600万元向银行按揭支付。家诚置业于2015年12月31日前交付房屋。合同签订后，刘勇、吴欢于2014年11月5日支付了购房款100万元。家诚置业于2015年11月26日取得商品房屋预售许可证。双方至今未签订正式商品房买卖合同，为此，刘勇、吴欢未支付剩余首付款，家诚置业亦未交付房屋。现所涉房屋已由家诚置业出售给多人，其中还包含了预留的拆迁还房，以上均已办理了备案登记。另查明，2014年12月6日，刘勇、吴欢为开设酒店，与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订了特许经营加盟意向书，准备将所购房屋用于经营酒店，同年12月26日签订了维也纳酒店特许经营加盟合同书、酒店装饰工程设计咨询合同，支付了加盟费用及设计费共计63万元。2017年9月5日，刘勇与案外人遵义聚汇远达酒店管理有限公司签订加盟项目变更签约主体声明，明确刘勇签约的加盟合同的权利义务转让给案外人遵义聚汇远达酒店管理有限公司。而遵义聚汇远达酒店管理有限公司并未向维也纳酒店履行义务。2018年6月4日，深圳市维也纳国际酒店管理有限公司致函刘勇，就其违约情况进行了告知。一审法院认为，关于刘勇、吴欢与家诚置业双方签订的《商品房买卖合同》定性问题。根据《商品房销售管理办法》第三条规定“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。根据上述规定可以看出，商品房买卖合同包括商品房预售合同，商品房预售合同是商品房买卖合同的一种表现形式。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本情况；3.商品房销售方式；4.商品房价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺;7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑产权归属；9.面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11.解决争议的办法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。本案中，该合同对当事人、所购房屋的位置、户型、建筑面积、房屋单价、总房款、交房时间、违约责任等均进行了约定，已具备了商品房预售合同的基本要件，且家诚置业已收取刘勇、吴欢的100万元购房款，故该《商品房买卖合同》应认定为商品房买卖（预售）合同。关于刘勇、吴欢主张解除双方于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但在起诉前取得商品房预售许可证明的，应当认定有效”。本案中，家诚置业已于2015年11月26日取得商品房预售许可证，故双方所签订的合同合法，有效，对当事人均具有法律约束力。家诚置业对刘勇、吴欢提出解除合同的诉讼请求无异议，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的形式，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，家诚置业应当返还刘勇、吴欢已付款项及利息，故对刘勇、吴欢的该项请求，原审法院予以支持。对于利息的起算时间，家诚置业于2014年11月5日收到刘勇、吴欢支付的100万元并将该款占有至今，合同解除后，家诚置业应从占有款项之日起支付刘勇、吴欢相应利息，现刘勇、吴欢主张从2014年11月5日起计算利息，原审法院予以支持。故家诚置业应从2014年11月5日起以100万元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算向刘勇、吴欢支付利息，至付清之日止。关于刘勇、吴欢要求家诚置业承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿100万元的诉讼请求。本案中，因家诚置业在刘勇、吴欢未支付剩余购房款时未主张解除合同或要求刘勇、吴欢承担违约责任，且在未与刘勇、吴欢解除合同的情况下将争议房屋出卖给多人，其中还包含了预留的拆迁还房，所涉房屋均办理了备案登记，导致了刘勇、吴欢对于购买该房屋的合同目的不能实现，对此，家诚置业具有重大过错，应承担违约责任。对于家诚置业所称已邮寄催促函给刘勇、吴欢的辩解理由，因家诚置业未提供相应证据证明刘勇、吴欢已收到家诚置业邮寄的“催促函”，故对家诚置业的此辩解理由，原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，由于家诚置业已将涉案房屋出卖给第三人，刘勇、吴欢要求家诚置业家诚置赔偿已付购房款一倍即100万元的诉讼请求，原审法院予以支持，故由家诚置业赔偿刘勇、吴欢100万元。关于刘勇、吴欢要求家诚置业赔偿因其违约行为致使刘勇、吴欢产生的加盟费损失63万元的诉讼请求。本案中，因刘勇已于2017年9月5日与案外人遵义聚汇远达酒店管理有限公司签订了《加盟项目变更签约主体声明》，该声明中约定刘勇自签订之日起将加盟合同中的权利义务全部转让给案外人遵义聚汇远达酒店管理有限公司。对于深圳市维也纳国际酒店管理有限公司于2018年6月4日向刘勇出具的违约告知函中载明刘勇应承担的违约责任，因刘勇已与案外人签订了《加盟项目变更签约主体声明》，因此，刘勇、吴欢的该项请求可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《商品房销售管理办法》第三条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条及第八条之规定，判决：一、解除刘勇、吴欢与遵义家诚置业有限公司于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》。二、遵义家诚置业有限公司于判决生效后十日内退还刘勇、吴欢购房款100万元及利息（以购房款100万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准从2014年11月5日起计算至付清之日止）。三、由遵义家诚置业有限公司于判决生效后十日内支付刘勇、吴欢赔偿款100万元。四、驳回刘勇、吴欢的其余诉讼请求。案件受理费39200.00元，由遵义家诚置业有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明，2017年9月5日，刘勇与案外人遵义聚汇远达酒店管理有限公司签订《加盟项目变更签约主体声明》，明确刘勇与深圳市维也纳酒店集团签约的《维也纳酒店特许经营加盟合同书》中的权利义务转让给案外人遵义聚汇远达酒店管理有限公司。2018年6月4日，深圳市维也纳国际酒店管理有限公司以刘勇违反双方所签《维也纳酒店特许经营加盟合同书》的约定致函刘勇，就其违约情况进行了告知。因遵义聚汇远达酒店管理有限公司并非本案当事人，其对《加盟项目变更签约主体声明》的履行情况非本案所需查明事实，故对于一审判决中关于“而遵义聚汇远达酒店管理有限公司并未向维也纳酒店履行义务”的事实认定，本院在本案中不予确认。本院查明的其余事实与一审一致。本院认为，家诚置业上诉称其向被上诉人邮寄了“催促函”，催促被上诉人履行合同义务，但被上诉人予以否认。家诚置业所举证据尚不能证明刘勇、吴欢收到家诚置业邮寄的“催促函”，故对家诚置业的该上诉理由，本院不予采纳。关于双方签订的《商品房买卖合同》效力的问题，因家诚置业已于2015年11月26日取得商品房预售许可证，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定双方所签合同合法有效并无不当。家诚置业上诉称其系根据被上诉人的指示将部分房屋备案到案外人遵义聚汇远达酒店管理公司的名下，因此不能认定上诉人一房二卖，但并未提供证据证明，故对其该上诉理由，本院不予采纳。因家诚置业在与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，又将房屋出售给他人，一审判决家诚置业返还被上诉人刘勇、吴欢购房款100万元及利息，并由家诚置业赔偿刘勇、吴欢100万元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，家诚置业关于一审判决其赔偿被上诉人100万元不当的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，遵义家诚置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39200元，由遵义家诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 刘 娟 娟审判员 令狐荣强二〇一九年十二月二十六日法官助理朱桃书记员田林