江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民初82号原告：江西春城实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路80号新闻大厦六楼。法定代表人：陈棋，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏乐艳，江西金乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，江西赣东北律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司，地址北京市朝阳区向军北里9号星美文化。法定代表人：杨荣兵。被告：南昌市星美影院管理有限公司，住所地江西省南昌市东湖区佘山路66号。法定代表人：王纶熙。被告：南昌市星美影院管理有限公司上饶市分公司，住所地江西省上饶市信州区广信大道36号星河国际6号3-1号。法定代表人：耿朦。原告江西春城实业有限公司（以下简称春城实业）与被告星美国际影院有限公司（以下简称星美影院）、南昌市星美影院管理有限公司（以下简称南昌星美公司）、南昌市星美影院管理有限公司上饶市分公司（以下简称上饶星美分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告代理人夏乐艳律师、**律师到庭参加诉讼，被告星美影院经依法送达，被告南昌星美公司、被告上饶星美分公司经公告送达后，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告春城实业诉称：一、解除春城实业与星美影院签订的房屋租赁合同及商铺租赁合同附加协议，星美影院、南昌星美公司、上饶星美分公司立即腾空房屋返还给春城实业；二、星美影院、南昌星美公司、上饶星美分公司支付拖欠春城实业的租金、物业费、水电费175,337.88元，工程款人民币138万元及违约金200万元，并从2018年10月起按照166,080元每月赔偿春城实业损失至返还房屋为止；三、本案诉讼费由星美影院、南昌星美公司、上饶星美分公司共同承担。事实和理由：2013年3月29日，春城实业与星美影院签订了房屋租赁协议，星美影院租赁春城实业的房屋经营“星美国际影城”。2015年11月9日，双方还就合同的履行签订了商铺租赁合同附加协议。南昌星美公司、上饶星美分公司系该影城的运营管理公司。2015年春城实业交付了租赁物，在合同履行期间因影院安全的需要春城实业对影院进行修缮并支付工程款，星美影院在影院开张后未按合同约定支付租金及相关费用，春城实业多次催要未果。2018年10月“星美国际影城”因经营不善关闭至今，春城实业为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告星美影院、南昌星美公司、上饶星美分公司未作答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告的营业执照及法定代表人证明各一份，证明原告具有诉讼主体资格；2.原告与被告星美影院于2013年3月29日签订的房屋租赁合同一份，证明原告将其所有的2768㎡房屋出租给被告星美影院用于经营星美国际影城；租赁期限为2016年6月1日至2036年5月31日；被告星美影院支付原告租金的方式为净票房抽成租金；物业费为1.5元/㎡，按照2768㎡计算，每月物业费为4,166元。被告星美影院缴纳物业费和租金的方式为指定账户转账。如被告未按月及时支付租金、物业费的，逾期超过30日，原告有权解除合同，不予退还定金，并要求赔偿相当于8个月的租金的违约金。如该违约金不足以弥补原告损失的，原告有权要求被告星美影院继续予以赔偿，违约方还应支付违约金200万元。从以上约定可以得出被告星美影院违约，原告可以解除合同并要求被告星美影院承担违约责任。3.原告与被告星美影院于2015年11月9日签订的商铺租赁合同附加协议一份，证明该附加协议再次明确了星美国际影城的租赁面积为3830㎡，租金从2018年6月开始计算，并约定租金计算方式。上述证据，本院经审查后认为，上述三组证据客观真实，来源合法，与本案待证事实有关联性，本院依法予以采纳。经审理查明：2013年3月29日，原告与被告星美影院签订了房屋租赁协议，星美影院租赁春城实业的房屋经营“星美国际影城”。双方约定星美影院未按月及时支付租金、物业管理费等，原告有权选择解除合同，并不予退还定金。合同履行期间，除了法律规定和约定的外，双方均不得擅自无故单方解除或终止合同，或有其他任何导致合同无法履行的，应视为根本违约，守约方有权选择要求违约方支付违约金人民币200万元，并赔偿守约方一切经济损失。合同签订后，被告星美影院依约支付了20万元定金。2015年11月9日，双方还就合同的履行签订了商铺租赁合同附加协议。南昌星美公司、上饶星美分公司系该影城的运营管理公司。原告按约向被告星美影院交付了租赁物。被告星美影院在影院开张后未按合同约定支付租金及相关费用，原告多次催要未果。2018年10月“星美国际影城”因经营不善关闭至今，春城实业为维护自己的合法权益，特提起诉讼。本院认为，原告与被告星美影院公司签订的《房屋租赁合同》及商铺租赁合同附加协议,系双方真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,依法成立并生效。双方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。合同签订后,原告按约将房屋交付给被告星美影院,但被告星美影院并未依照合同约定支付租金及物业费,其行为已经构成违约,应承担民事违约责任。首先，原告按照合同约定，要求解除与被告星美影院公司签订的《房屋租赁合同》及商铺租赁合同附加协议有事实和法律依据，本院予以支持。其次，原告要求被告星美影院支付2018年6月至2019年2月物业费3830㎡×1.5元/㎡×9个月=51,705元，具有合同依据，本院予以支持。原告要求被告星美影院承担租金，由于原告没有提交影院经营业绩基础数据，无法计算出具体租金数额，故该请求证据不足，本院不予支持。原告要求被告星美影院承担水电费以及垫付工程款等请求未提交证据予以证实，本院不予支持。再次，原告提出被告星美影院支付违约金200万元的诉请。本院认为，原告与被告星美影院约定违约金200万元的前提是违约方具有无故单方解除合同或终止合同，或其他行为致使合同无法履行的根本性违约行为。在本案中，星美影院并没有提出解除合同或者终止合同的意见，双方之间的房屋租赁合同状态成立并生效中，对双方均有约束力。被告星美影院拖欠租金、物业费等行为，原告可以通过其他合法途径解决，不属于合同无法履行的情形，故原告主张该200万元的违约金条件不成就，本院不予支持。同时按照合同约定，因被告星美影院违约，原告有权解除合同，并对20万元定金应不予返还。最后，原告请求被告南昌星美公司、上饶星美分公司与被告星美影院共同承担腾空房屋、赔偿原告物业费以及其他各项损失等诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第三款、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西春城实业有限公司与被告星美国际影院有限公司签订的房屋租赁合同及商铺租赁合同附加协议，被告星美国际影院有限公司应在本判决生效之日起三十日内腾空租赁房屋返还给原告江西春城实业有限公司。二、被告星美国际影院有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付原告江西春城实业有限公司物业费人民币51,705元（2019年3月以后的物业费按面积3830㎡，每平方米1.5元/月计算至腾空房屋为止）。三、驳回原告江西春城实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39,229元，由原告江西春城实业有限公司负担30,000元，被告星美国际影院有限公司负担9,229元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  万利剑审判员  付 强审判员  范全敏二〇一九年十二月六日书记员  陈 佳