福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初3115号 原告：福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司，住所地福建省福州市台江区八一七中路群升国际E地块之E2楼地下一层（部分）、地上一至六层，统一社会信用代码913501000708663440。 负责人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：邱培旭，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴欣茹，女，该公司员工。 被告：福州市台江区肯思青少儿英语培训学校，住所地福建省福州市台江区台江路107号元洪锦江二期1#至3#楼连体01、02号店面，组织机构代码证代码07501613-8。 法定代表人：潘峰。 原告福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司（以下简称“东百元洪群升分公司”）与被告福州市台江区肯思青少儿英语培训学校（以下简称“肯思培训学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百元洪群升分公司的委托诉讼代理人吴欣茹到庭参加诉讼，被告肯思培训学校经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 东百元洪群升分公司向本院提出诉讼请求：1.判令肯思培训学校立即向东百元洪群升分公司支付自2018年4月起至2018年7月18日拖欠的租金59653.55元，并支付逾期付款违约金（违约金以拖欠的租金59653.55元为基数，按年利率24%的标准，自2018年4月11日起计至付清上述款项之日止）；2.判令肯思培训学校立即向东百元洪群升分公司支付自2018年7月22日起至2018年12月20日止的场地占用费109011.93元；3.确认东百元洪群升分公司没收肯思培训学校交纳的履约保证金35598元，并判令肯思培训学校立即向东百元洪群升分公司支付违约金16660元；4.本案诉讼费用由肯思培训学校承担。事实和理由：东百元洪群升分公司、肯思培训学校于2014年8月19日签订了《房屋租赁合同书》及补充协议，约定：肯思培训学校向东百元洪群升分公司承租位于福建省福州市台江区的店铺用于经营培训机构；租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日止；2017年11月15日起至2018年11月14日止月租金为16660元；肯思培训学校应于每月10日前向东百元洪群升分公司足额交清当期租金；如肯思培训学校逾期交纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向东百元洪群升分公司支付违约金；肯思培训学校逾期交纳应付租金、费用超过15日的，东百元洪群升分公司有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求肯思培训学校按合同终止日当月的月租金1倍的标准支付违约金；合同提前解除的，肯思培训学校应于终止租赁三日内自行清除场地并交还房屋及设备，逾期东百元洪群升分公司有权依照终止租赁后完成交还场地工作所占用东百元洪群升分公司的天数÷30×2倍最后一个月应交费用的标准收取场地占用费。但肯思培训学校于2018年4月1日起开始欠交租金，经东百元洪群升分公司工作人员多次以电话、函件等形式催交，仍拒不支付欠交费用。因此，东百元洪群升分公司于2018年7月18日向肯思培训学校寄送解除合同通知书，解除与其签订的租赁合同；但肯思培训学校在收到解除合同通知书后，占用场地至2018年12月20日，且至今仍未补交欠款。为此，东百元洪群升分公司诉至本院，请求判如所请。 肯思培训学校未作答辩。 东百元洪群升分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，肯思培训学校经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对东百元洪群升分公司提供的上述证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年12月27日，福建群升置业有限公司（甲方）与福建东百集团股份有限公司（乙方）签订了一份《“群升国际”E2#楼租赁合同》，约定：1.甲方愿意将甲方开发的福建省福州市台江区八一七中路群升国际X地块之XX楼地下一层（部分）、地上一至六层全部的商业、办公及其相应综合配套建筑出租给乙方使用；2.甲方同意乙方将租赁物业用于经营商业百货零售、餐饮、办公、对外出租及综合配套使用；3.甲乙双方同意租赁物业用于乙方经营东方百货（群升店）之用。租赁期限为15年，自2008年11月1日起至2023年10月31日止。该合同还就其他事项进行了约定。福建群升置业有限公司、福建东百集团股份有限公司分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处加盖了公章。 2014年8月19日，东百元洪群升分公司（甲方）与肯思培训学校（乙方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定：1.甲方同意提供位于福建省福州市台江区（以下简称“讼争房屋”），建筑面积为349平方米的房屋出租给乙方经营培训机构使用；2.租赁期限：为60个日历月，自2014年9月1日起至2019年8月31日止；3.双方同意按固定租金方式计算租金；4.乙方应于本合同签订之日起三日内向甲方交纳合同履约保证金35598元。该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方；5.本合同采用先交租后使用的原则，每一个月为一个付款周期，首期租金乙方应于计租日起五日内交纳，此后，乙方应于每期开始后十日内足额交清当月租金。如当期租金中某一个月不足30天的，则按“当月实际租赁天数÷30×月租金”的标准计算当月租金；6.乙方应按合同约定及时支付本合同项下的租金及相关费用，若乙方逾期交纳的，每逾期一日按未支付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金，该违约金的支付不影响乙方按照合同约定继续履行合同的义务，超过十五日未交纳全部欠付租金、费用的，甲方有权提前单方解除本合同；7.因乙方原因导致本合同提前解除的，甲方有权没收乙方的履约保证金，且乙方应另行向甲方支付1个月租金（按合同解除当月租金标准计算）作为违约金；8.租赁期满或提前解除，乙方应于终止租赁三日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还甲方。如乙方在规定期限内未完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的甲方场地的天数÷30×2倍最后一个月应交费用（包括但不限于租金、公共水电费、套内水电费等）的标准向甲方支付场地占用费。同时，甲方有权单方面进行强制性清场工作；9.甲、乙双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之联系方式为准，如有变更应书面（含电子邮件）通知相对方。因本合同履行双方发出的任何通知、要求或答复等应当以书面形式送达对方……快递形式送达，需按约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。该合同还就其他事项进行了约定。肯思培训学校在该合同中提供的通信地址为“福州市台江区步行街109号”。东百元洪群升分公司、肯思培训学校分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处加盖了公章。同日，东百元洪群升分公司将租赁房屋交付给肯思培训学校使用。 2017年1月24日，东百元洪群升分公司（甲方）、肯思培训学校（乙方）就2014年8月19日签订的《房屋租赁合同书》，又签订了一份《补充协议书》，约定：1.甲乙双方同意在原合同的基础上新增加两块建筑面积分别为38平方米和113平方米的场地租赁给乙方使用，该场地租赁的期限为2017年3月1日至2019年11月14日止；2.甲乙双方同意自接场之日起，原合同租赁面积和新增租赁面积的综合租金进行调整，调整后应交的固定租金如下：……从2017年11月15日起至2018年11月14日的月租金为16660元；从2018年11月15日起至2019年11月14日的月租金为19281元；3.乙方须在本协议生效后10个工作日内，向甲方补交新增租赁场地的履约保证金，共计2764元；4.本协议书未及事宜，按原合同约定执行。该协议还就其他事项进行了约定。东百元洪群升分公司、肯思培训学校分别在该协议落款“甲方”、“乙方”处加盖了公章。2017年3月1日，东百元洪群升分公司将租赁房屋交付给肯思培训学校使用。 2018年7月18日，东百元洪群升分公司按照讼争房屋的地址，通过EMS特快专递，向肯思培训学校寄送了一份《解除合同通知》。该通知的主要内容为：“贵我双方于2014年9月1日签订了《房屋租赁合同》……你方于2018年4月1日起欠交费用，我司多次催款，但贵方至今仍未履行付款义务。由于贵方逾期支付租金等费用，构成了严重违约，根据《房屋租赁合同》的约定，我司现已有权解除上述房屋租赁合同。现我司正式通知贵方：一、解除贵方于2014年9月1日与我司签订的《房屋租赁合同》及其补充协议。二、请你方在本通知送达之日起三日内交清上述所有欠款共计58326.66元及相应滞纳金。三、请你方在本通知送达之日起三日内向我司支付合同终止日当月的月租金×一倍计16660元作为违约金，且我司有权没收贵方履约保证金38362元。四、请贵方在本通知送达之日起三日内将租赁场所清理完毕并交还我司；否则，我司有权依据合同约定收取场地占用费，同时我司亦可单方面进行强制性清场。”2018年7月23日，东百元洪群升分公司又按照肯思培训学校在《房屋租赁合同书》中提供的通信地址“福州市台江区步行街109号”，通过EMS特快专递，向肯思培训学校寄送了一份《解除合同通知》。该函件因“原址无此公司”未妥投。 2018年12月17日，东百元洪群升分公司按照肯思培训学校在《房屋租赁合同书》中提供的通信地址“福州市台江区步行街109号”，通过EMS特快专递，向肯思培训学校寄送了一份《强制清场通知函》。该函件的主要内容为：“贵我双方于2014年9月1日签订了《房屋租赁合同》及其补充协议。……合同履行过程中因你方违约，我司根据租赁合同第九条约定解除租赁合同，并已于2018年7月18日向你方寄出《解除合同通知》，同时要求你方按照合同约定补交欠款，并清理租赁场所交还我司。但你方至今仍未补交欠款，未将租赁场所归还我司。……贵我双方的租赁合同已于2018年7月18日解除，你方已无权占用我司的场地，并应按照合同约定归还租赁场地。如你方在本函件寄出之日起三日内仍不履行补交欠款及清场交还租赁场地义务，我司将依据合同约定进入租赁场地进行清场，由此产生的费用由你方全权承担；此外，若因你方拒不归还场地造成我司损失的，你方还应予以赔偿。望你方在本函件送达之日起三日内履行上述义务，否则，届时一切后果由你方自行自行承担。”该函件因“无此地址”未妥投。 诉讼中，福建东百集团股份有限公司出具了一份《情况说明》，内容为：“我司就承租位于福建省福州市台江区八一七中路群升国际X地块之XX楼地下一层（部分）、地上一至六层全部的商业、办公及其相应综合配套建筑面积约为3.14万平方米的房屋，于2008年12月27日与福建群升置业有限公司签署了《‘群升国际’E2#楼租赁合同》，租赁期限为2008年11月1日至2023年10月31日。因公司内部管理，本司将上述承租房屋交由全资子公司福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司经营管理及出租。” 诉讼中，东百元洪群升分公司陈述：1.东百元洪群升分公司、肯思培训学校于2014年8月19日签订《房屋租赁合同书》后，肯思培训学校已依约支付了履约保证金35598元；2.肯思培训学校的人员已于2018年6月搬离讼争房屋，但所有物品都还在讼争房屋内；3.双方于2014年8月19日签订的《房屋租赁合同书》中约定，若乙方逾期交纳该合同项下的租金及相关费用，每逾期一日按未支付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金，现东百元洪群升分公司自愿将逾期付租违约金调整为按年利率24%标准计算；租赁期满或提前解除，乙方应于终止租赁三日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还甲方。如乙方在规定期限内未完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的甲方场地的天数÷30×2倍最后一个月应交费用的标准向甲方支付场地占用费，现东百元洪群升分公司自愿将场地占用费调整为按最后一个月应交费用的1.3倍标准计算。 本院认为，讼争房屋的开发商福建群升置业有限公司将含讼争房屋在内的建筑出租给福建东百集团股份有限公司，并同意福建东百集团股份有限公司对外出租，福建东百集团股份有限公司将讼争房屋交由东百元洪群升分公司经营管理及出租，故东百元洪群升分公司的出租行为具有合法权利来源。东百元洪群升分公司、肯思培训学校签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《房屋租赁合同书》约定，肯思培训学校超过十五日未交纳全部欠付租金、费用的，东百元洪群升分公司有权提前单方解除合同。肯思培训学校于2018年4月1日起未支付租金，已逾期超过十五日，故东百元洪群升分公司有权解除合同。东百元洪群升分公司于2018年7月18日向肯思培训学校寄送《解除合同通知》，应视为东百元洪群升分公司要求解除合同的通知已到达肯思培训学校，故《房屋租赁合同书》已于2018年7月18日解除。根据《补充协议书》约定，讼争房屋从2017年11月15日起至2018年11月14日的月租金为16660元，故肯思培训学校应当按照该标准向东百元洪群升分公司支付拖欠的自2018年4月1日起至2018年7月18日止的租金59653.55元（16660×3+16660×18/31）。对于东百元洪群升分公司的该项诉请，本院予以支持。根据《房屋租赁合同书》约定，若肯思培训学校逾期交纳租金，每逾期一日应按未支付租金总额的千分之三向东百元洪群升分公司支付违约金，现东百元洪群升分公司自愿将违约金调整为以拖欠的租金59653.55元为基数，按照年利率24%的标准计算，该标准已臻合理，本院予以照准。故肯思培训学校应以拖欠的租金59653.55元为基数，按照年利率24%的标准，向东百元洪群升分公司支付自2018年4月11日起至付清拖欠的租金之日止的逾期付租违约金。对于东百元洪群升分公司的该项诉请，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据《房屋租赁合同书》约定，若合同提前解除，肯思培训学校应于终止租赁三日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还东百元洪群升分公司。如肯思培训学校在规定期限内未完成上述工作，东百元洪群升分公司有权单方面进行强制性清场工作。现肯思培训学校未到庭应诉，亦无证据证明其已与东百元洪群升分公司办理了讼争房屋的交接手续，《房屋租赁合同书》及其补充协议于2018年7月18日解除后，肯思培训学校并未按照约定在解除合同的通知送达之日起三日内将讼争房屋腾空并交还给东百元洪群升分公司，东百元洪群升分公司自2018年7月22日起已有权收回讼争房屋，但东百元洪群升分公司于2018年12月17日才向肯思培训学校发出《强制清场通知函》，要求肯思培训学校清场并交还租赁场地。肯思培训学校违约后，东百元洪群升分公司未采取适当措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于东百元洪群升分公司要求肯思培训学校支付自2018年7月22日起至2018年12月20日止的场地占用费的诉请，本院不予支持。 案涉《房屋租赁合同书》中对履约保证金进行了约定，作为肯思培训学校严格、充分地履行租赁合同的保证。若因肯思培训学校的原因导致该合同提前解除，东百元洪群升分公司有权没收肯思培训学校支付的履约保证金。现肯思培训学校逾期支付自2018年4月1日起至2018年7月18日止的租金，导致东百元洪群升分公司单方解除合同，肯思培训学校已支付的履约保证金35598元应当归东百元洪群升分公司所有，对于东百元洪群升分公司的该项诉请，本院予以支持。约定违约金的目的在于当合同的一方当事人发生违约行为时，补偿无过错方因此而受到的实际损失，因此，违约金数额的确定应以不过分高于无过错方因违约行为所受到的实际损失为宜。本案中，东百元洪群升分公司因肯思培训学校逾期支付租金的违约行为而受到的损失主要是租金的资金占用损失。本院上述已经确认肯思培训学校应向东百元洪群升分公司支付自2018年4月1日起至2018年7月18日止的租金59653.55元以及相应的逾期付租违约金，并确认肯思培训学校已支付的履约保证金35598元应当归东百元洪群升分公司所有，已足以补偿东百元洪群升分公司因肯思培训学校的违约行为所受到的损失。虽然肯思培训学校自2019年4月1日起未支付租金，导致东百元洪群升分公司因此提前解除该合同，但结合东百元洪群升分公司的实际损失情况，违约金16660元过高，故对于东百元洪群升分公司要求肯思培训学校向其支付违约金16660元的诉请，本院不予支持。被告肯思培训学校经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃了应诉答辩的权利，并自行承担举证不能的责任，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、福州市台江区肯思青少儿英语培训学校应于本判决生效之日起十日内向福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司支付拖欠的自2018年4月1日起至2018年7月18日止的租金59653.55元及逾期付租违约金（违约金以59653.55元为基数，按年利率24%的标准，自2018年4月11日起计至福州市台江区肯思青少儿英语培训学校向福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司实际付清拖欠的租金之日止）。 二、福州市台江区肯思青少儿英语培训学校已支付给福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司的履约保证金35598元归福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司所有。 三、驳回福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4855元，由福建东百元洪购物广场有限公司福州群升分公司负担2327元，由福州市台江区肯思青少儿英语培训学校负担2528元（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  钱苏闽 人民陪审员  刘瑞英 人民陪审员  陈建珠 二〇一九年十二月十九日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第9页共13页