河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初10742号 原告：河北某物业服务有限公司，住所地：河北省石家庄市长安区。 法定代表人：马某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张岱、霍丽惠，河北冀华律师事务所律师。 被告：苏某，男，汉族，住河北省石家庄市长安区。 原告河北某物业服务有限公司与被告苏某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北某物业服务有限公司委托诉讼代理人张岱、霍丽惠、被告苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费5284.3元（计算至2019年6月30日)，并自逾期之日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率支付利息，暂计至2019年9月2日利息为1230元，共计6515元。2、因本案产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等均由被告承担。事实和理由：2014年9月25日，原告与石家庄市某业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为某小区提供物业服务，服务期限自2014年10月1日至2019年9月30日止。该合同对物业服务费收费标准作出明确约定，物业服务费按季度缴纳，每季度末收取，业主无正当理由逾期未缴纳物业服务费的，原告有权自逾期之日起按银行同期贷款利率收取滞纳金，即逾期利息。合同签订后，原告依约组成物业管理团队进驻被告所在小区某进行物业管理服务，已依约履行了合同义务。被告系某小区的业主，房屋面积为155.32平方米，物业费为0.6元/月/平方米，自2014年10月10日至2019年6月30日拖欠原告物业服务费5284.3元，经原告多次催缴，被告仍未缴纳。被告行为已严重影响了原告的合法权益及其他业主的权益。为维护原告的合法权益和整个小区的物业管理稳定，故诉至法院，望判如所请。 被告苏某辩称，1、原告与被告之间物业服务合同关系无效。2、原告提供的物业服务在卫生环境、安保、绿化、车辆管理、消防安全管理，基础设施维护等方面存在质量瑕疵。因小区安保差，地下室被盗，物品丢失。3、被告仅在房子内居住过一个月，以后未在此居住，应该按空置房交纳物业费，即按应收物业费的20%交纳。 经审理查明，本院认定事实如下：石家庄市某小区位于石家庄市长安区。被告苏某系该小区业主，房产为某小区住宅，建筑面积155.32平方米，物业费标准为0.6元／月／平方米。原告于2014年10月1日至2019年9月30日为该小区提供了物业服务。原告向被告收取物业费的依据是2014年9月25日原告与石家庄市某业主委员会签订的《物业服务委托合同》，该合同约定：物业服务标准根据《石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准》二级中规定的要求执行。物业服务费用按季度缴纳，每季度末收取。该合同第二十四条第3款约定：空置房屋的物业服务费，连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业，并到物业企业提出告知，经第三方确认空置的房屋，空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。未达到以上任意一种情况的房屋，由业主按百分之八十缴纳物业服务费。 原告起诉时要求被告支付2014年10月10日至2019年6月30日欠交的物业费5284.3元及利息（自逾期之日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）。原告于2019年8月29日通过发《催缴通知单》的方式向被告书面催缴过物业费。 被告辩称其只在该房屋居住了一个月，其余时间该房屋长期空置。诉讼过程中，原告经核实，被告所述情况属实。原告提出被告未向其申报过房屋空置，同意被告按80%交纳物业费。 2019年11月4日胜利北街第二社区居委会出具《关于河北某物业服务有限公司入驻管理的情况说明》：河北某物业服务有限公司，2014年9月25日与某第一届业主委员会签订物业服务合同，于10月1日正式入驻某小区开展管理服务工作至今。该物业公司的入驻是由某第一届业主委员会牵头负责，成立了物业公司选聘小组，对石家庄多个物业公司进行考察后，于2014年9月召开物业选聘业主代表大会进行投票，经选举确认河北某物业服务有限公司选票胜出。 另，根据原告诉该小区其他业主物业服务合同纠纷等案中，其他业主提交的小区状况相片、视频资料等证据并结合其他业主的陈述，可以认定原告提供的物业服务在卫生环境、安保、绿化、车辆管理、消防安全管理、基础设施维护等方面存在质量瑕疵。 以上事实有原告提交的被告苏某的不动产权产权登记表复印件、《物业服务委托合同》、石家庄市物业服务收费管理实施办法、胜利北街第二社区居委会出具的《关于河北某物业服务有限公司入驻管理的情况说明》、《物业服务委托合同》签订人马某的不动产产权证书、物业公司异常车辆情况登记表、综合巡视检查签到表、保洁工作记录表、秩序维护员巡逻签到表、相关通知通报、物业服务照片、物业费服务标准、催交物业费照片、催缴通知单以及被告提交的水表、电表、天然气使用情况的照片，还有原告与该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中的证据材料等证据予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告提交了石家庄市某小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》、胜利北街第二社区居委会出具的《关于河北某物业服务有限公司入驻管理的情况说明》及业主委员会成员马某的不动产产权证书等证据，足以证明原被告之间存在物业服务合同关系，结合原告已经依据《物业服务委托合同》进驻小区开展物业服务的事实以及被告在2014年10月1日（原告进驻小区之日）至本案起诉之前，并未提出过原告提供物业服务没有合法依据或要求原告撤离的事实及证据，因此，本院认定原告与石家庄市某业主委员会签订的《物业服务委托合同》对于原、被告双方均具有约束力，对被告提出的与原告之间物业服务合同关系无效的答辩意见，本院不予支持。 原告作为某小区的物业服务提供方，应当按照物业服务合同以及相关法律法规，提供符合标准和要求的服务，全面履行其物业管理服务义务。结合被告陈述和举证以及原告与该小区其他业主物业服务合同纠纷案中查明的事实，本院认为，原告在向被告提供物业服务过程中，在环境卫生、安保、绿化、车辆管理、消防安全管理、基础设施维护等方面存在一定瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，关于瑕疵履行的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”原告应当减少物业服务报酬。 关于被告提出其只在该房屋居住了一个月，其余时间该房屋长期空置，应按空置房标准交纳物业费的答辩意见，本院认为，根据《物业服务委托合同》第二十四条第3款的约定，按空置房屋标准收取物业费，业主需要向物业企业提出告知，并经第三方确认房屋空置。本案中，原告经核实，认可被告房屋长期空置情况属实，但提出被告未向原告申报过房屋空置，同意其按80%缴纳物业费。被告未能向法庭提交向原告申报过房屋空置的证据，原告不能清楚解释经第三方确认的具体意思，综上，结合对原告提供的物业服务有瑕疵的认定，本院酌情在原告主张的物业服务费标准基础上减少50%。即被告应向原告支付拖欠的物业服务费为2642.15元（5284.3元*50%=2642.15元）。 因原告提供的物业服务存在质量瑕疵，故其要求被告给付逾期利息的诉讼请求，本院不予支持。关于被告所述地下室盗，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。 物业服务是一个持续不断的过程，原告应积极对待业主所反映的问题，进一步提高物业服务质量，为广大业主和物业使用人提供优质的服务，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。小区业主应及时按约交纳物业费，否则长期拖欠物业费，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成服务质量进一步降低的恶性循环。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第六十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告苏某于本判决生效后十日内向原告河北某物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费2642.15元。 二、驳回原告河北某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担10元，原告负担15元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  苏渝涵 二〇一九年十二月三十日 书记员  李丽丽