山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初8200号原告：焦永天，男，1974年1月24日生，汉族，住山东省诸城市。委托诉讼代理人：刘德斌，山东太康律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟珊，山东太康律师事务所律师。被告：青岛康储实业有限公司，住所地：山东省青岛市市北区福州北路86号1号楼3单元#户。法定代表人：储青荣，总经理。委托诉讼代理人：郑世东，青岛市北德盛法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：侯晓甜，女，1979年11月16日出生，汉族，青岛康储实业有限公司职工，住青岛市市北区。原告焦永天与被告青岛康储实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦永天及其委托诉讼代理人刘德斌、钟珊，被告委托诉讼代理人郑世东、侯晓甜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行商品房预售合同，为原告办理网签手续；2、判令被告交付房屋并支付逾期交房违约金，自约定交房日2017年6月30日至实际交付日，以已付款1760000为本金，每逾期一日支付十万分之一违约金；3、被告承担本案诉讼费。后变更诉讼请求第一项为：判令被告继续履行认购协议，为原告办理青岛市市北区××9号楼#户房屋产权登记手续。事实和理由：原告于2017年1月22日认购了被告开发建设的位于市北区××的桓竹苑小区9号楼#户房屋，认购当天原被告签署了《商品房预售合同》（该合同在原告签字后，被告以需要盖章并办理网签为由收回），合同约定该房屋建筑面积94.43平方米，售价为18638.14元/平方米，房屋总价款1760000元。约定交房日期为2017年6月30日，逾期交房则按已付房款每日支付十万分之一违约金。签订合同当日，原告即向被告交纳购房款340000元，后又于2017年3月15日交纳剩余房款1420000元，至此，原告已支付全部房屋价款1760000元，但收到款项后，被告仅开具2张收款收据，一直未出具正规购房发票，也没有返还购房合同。2017年3月至2018年10月间，原告无数次发函、致电及亲赴被告公司请求被告提供正式书面购房合同并协助其办理网签手续，但被告采取种种借口进行搪塞，因被告的不配合，致使原告在已支付购房全款的两年之后仍没有完成网签手续，最初被告承诺的2017年6月交房的承诺也迟迟未兑现。原告认为，因被告的单方拖延行为导致标的房屋网签手续无法进行，合同无法履行，被告应承担因此导致的全部责任。被告辩称：原、被告于2017年2月22日签订《认购协议》，因原告没有按照双方所签协议的约定按期支付全部房款，造成双方无法签订《青岛市商品房预售合同》。由于原告一直逾期拖延支付购房款，在此期间青岛市政府出台限购政策，原告非本市户籍居民，其未向被告提供购房资格证明，造成双方无法签订《青岛市商品房预售合同》。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月22日原告与被告签订一份《认购协议》，约定原告认购被告开发建设的青岛市市北区××房屋一处，暂测建筑面积94.43平方米。还约定：乙方（原告）应在签订本协议时支付认购定金50000元。本协议签订后七日内为认购该房屋的认购期限即2017年1月22日至2017年1月29日。在此期限内乙方应付清购买该套房屋的全部购房款或申请购房按揭贷款的首付款，才可签订《青岛市商品房预售合同》，否则应承担逾期交纳购房款的违约赔偿责任。甲方（被告）有权处置一方以认购的商品房且不退还已缴纳的认购定金。协议书中，双方未约定交付房屋的期限和付款方式。协议书签订当日，原告向被告付款340000元，被告向原告开具收据，记载内容包括购房面积94.43平方米、购房地点A9-1-#、每平方米预售价18638.14元、金额340000元；2017年3月15日，原告又向被告支付购房款1420000元，被告向原告开具收据，记载内容包括购房面积94.43平方米、购房地点A9-#户、每平方米预售价18638.14元、金额1420000元。被告持有一份逾期缴纳购房款的承诺书，该承诺书为填充式，包括购房人、房屋坐落、房屋价款、分期支付购房款的期限和金额等内容均为填充内容，其中包括缴纳房屋定金后七日内应如期足额缴齐购房总价款176万元，保证于2017年1月22日前交纳购房款5万元，作为保留该房屋的购房保证金；于2017年1月22日前缴纳购房款48万元；于2017年2月29日前缴纳购房款123万元。原告在承诺书落款购房人处签名但未签署时间。另查明：涉案房屋现已办理不动产初始登记，原门牌号××A9楼现为敦化路510号3号楼，该房屋符合办理产权转移登记的条件。2019年12月24日，青岛市房屋交易中心向原告发出《关于焦永天购房资格问题的复函》：自2017年3月16日起，青岛市区范围对非本市户籍居民家庭实行住房限购政策。购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在《通知》下发之前的适用《通知》之前的政策规定。考虑实际存在的《通知》下发前发生的“已购未签未备案”问题，如开发企业能够提供相关购房人交纳定金或房款发票、收据等，且相关凭证显示交款日期在《通知》下发之前的，房屋交易管理部门应予以政策过渡。您购买的市北区××9号楼#户（现因门牌变更，房屋地址变更为：青岛市市北区敦化路510号3号楼#户）即属政策过渡范围，如您与预售房单位达成一致意见后，即可进行房屋买卖合同网上签订并提交备案。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案，原、被告签订的认购协议和相应的收款收据中明确记载了房屋的具体坐落、面积、单价等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购协议应当认定为商品房预售合同，其内容是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方间关于青岛市市北区敦化路510号3号楼#户（原青岛市市北区××A9-#户）商品房买卖合同成立且有效，均应按约履行。结合原告分两笔向被告支付全部购房款，被告开具收据的事实和被告持有原告签名的逾期缴纳购房款的承诺书可以证明，双方对认购协议中关于支付购房款的期限的变更达成合意并已实际履行。被告关于原告逾期支付购房款导致双方无法签订商品房预售合同的抗辩理由本院不予采纳。涉案房屋现已办理商品房初始登记，具备办理产权转移登记手续的条件，且根据青岛市房屋交易中心的复函，原、被告关于涉案房屋买卖合同不违反限购政策。原告要求协助办理涉案房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。原告未提交证据证明双方关于逾期交房违约金的约定，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条规定，判决如下：一、被告青岛康储实业有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告焦永天将青岛市市北区敦化路510号3号楼#户（青岛市市北区吴石路16号A9-#户）房屋的不动产权利人转移登记为原告焦永天；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费20640元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判长 方 伟审判员 周 敏审判员 孙 婷二〇一九年十二月三十日书记员 范昕欣