河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5352号原告白萍，女，1977年7月2日出生，住址：南阳市宛城区。原告陈雯静，女，2001年10月15日出生。住址：南阳市宛城区盘龙阁一号楼8层C2户型806室。委托代理人王晓、金晔晖（实习），南阳新律律师事务所律师，特别授权。被告南阳港岛房地产开发有限公司，住所地：南阳市卧龙路172号。统一社会信用代码：411300100026425。法定代表人：杨建宇，任该公司董事长。委托代理人李麟博，系公司员工，特别授权。委托代理人梁重争，河南定信律师事务所律师，特别授权。原告白萍、陈雯静与南阳港岛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后向被告送达了民事起诉状副本、开庭传票、举证通知书。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人金晔辉，被告委托诉讼代理人李麟博、梁重争均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告白萍、陈雯静诉称：两原告于2014年6月25日与被告签订了港岛盘龙阁高层认购合同书，合同约定两原告购买被告开发的港岛盘龙阁一号楼8层C2户型806号房，建筑面积约为118.24平方米，房价款为225603元，合同签订后，两原告按照合同约定向被告支付了房款、契税、大修基金等各种费用，获得了房屋所有权，并自2014年起一直居住至今。由于被告的原因，两原告一直未能获得房产证，导致原告白萍的户口一直不能迁入经常居住地，给原告白萍生活造成了极大的不方便。提出诉讼请求：1、判令被告限期办理房产证；2、判令被告支付给两原告逾期办证违约金78961元，并自2019年8月1日起按中国人民银行规定的金融机构计付逾期贷款利息的标准支付违约金，直到房产证交付给两原告之日止；3、诉讼费用由被告承担。被告南阳港岛房地产开发有限公司辩称：原告所诉的房屋是被告出售给原告的。与白萍、陈雯静签订合同时间是2010年6月25日。但是合同上面均没有约定办证期限，双方就办证时间没有合同约定，因此被告不存在违约，原告所诉请求不成立，依法应当驳回诉讼请求。涉案房屋已纳入南阳市302项目由南阳市中心房地产市场秩序专项治理工作小组来督促给原告办理房产证，希望原告谅解。原告针对所述向法庭举证如下：证据一、原告与被告2014年6月25日签订的认购合同一份；证据二、被告给原告出具的房款收据一张、契税、测量费、房屋大修基金等一份；证据三、房款收据的发票一张，证明白萍从原告与2014年6月25日已与被告达成涉案房屋买卖合同，并交纳与2014年6月25日交纳房款，虽然合同没有约定何时办理房产证，但根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条，被告已经超过90日的办证期限，原告可以请求被告支付赔偿其开始计算时间。证据四：原告购买被告房产所在楼房的（宛市）房预售证第2009012号商品房预售许可证。被告对原告所举证据发表质证意见如下：以上证据真实性均无异议，但对证明方向有异议。原告不具备向被告主张逾期办证的违约请求的条件，房屋是在2008年都已经是现房，原告购房的时候对房屋是了解的，手续不全不能办证，在此之前很多住户都没有办证，到现在为止小区里边没有一个房产证，也就是原被告认购书中没有约定办证期限的事实相互一致，作为原告购房应当享有要求被告办证时间约定的权利，但是本案原告知道房屋是现房能居住暂时办不了证，所以不具备资格，严格来说原被告之间的认购合同是无效合同，不应当适用最高法解释第十八条规定。白萍购房时间较晚是2014年，她对该房屋不具备办证条件更了解。预售许可证真实性无异议，该证据不显示双方对于其办证违约金的约定事项，故不应当支持其所请求的违约金事项，我公司应当在具备条件的时候对两原告房产办证，但并不应该承担所谓逾期办证的违约金，逾期办证是有多方面原因，该房产所在的楼盘归属于南阳市302整治项目。被告针对其辩称向法庭举证如下：证据一、2014宛民初字第1791号民事调解书一份；证据二、南阳市宛规函（2015）343号；证据三、宛政土（2019）199号。证明原告在购买房屋是现房而不是期房，原告对房屋不能办证是非常清楚的，这个小区正在办理相关手续，原被告之间的认购书不具备商品房买卖的条件，是无效合同。原告对被告所举证据发表质证意见如下：证据一，该调解予本案无关。不予以质证。证据二、三、恰恰证明了被告没有按照法定期限给原告办理房产证，不能免除被告逾期为原告办理房产证的违约责任。对被告所主张的证据方向不能证明其主张方向，并不能证明被告所主张的证明方向，不能证明原告购买房屋时知道被告不能办理为原告办理房产证。事实上原告并不了解涉案房屋相关手续情况。不能证明涉案合同为无效合同。经过原被告诉辩举证质证及法庭调查，现查明事实如下：原告于2014年6月25日与被告签订了港岛.盘龙阁高层认购合同书。合同内容为：“港岛·盘龙阁高层认购合同书甲方：南阳港岛房地产开发有限公司乙方：白萍、陈雯静……一、商品房所处位置，乙方所认购的商品房为甲方港岛·盘龙阁一号楼（设计为26层）8层C2户型806号房，建筑面积约为118.24平方米。二、价款：乙方所认购的商品房单价为每平方米1908元，房价款为贰拾贰万伍仟陆佰零叁元（￥：225603）……八、违约条款：1、如因甲方原因导致合同不能履行（房屋约定价格上涨，一房多卖等情况）甲方应按乙方所交房款双倍返还。2、如因甲方原因逾期交付使用房屋的，按逾期时间分别处理：……3、乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：……”。但该合同未约定甲方何时给乙方办理房屋产权所有证，也未约定甲方如逾期办证，违约责任问题。合同签订后，乙方按时交纳了房款，甲方按时向乙方交付了所购房屋。但被告一直未给原告办理房屋产权证书。现原告要求被告立即给其办理房屋产权所有证并承担违约责任。另查明被告南阳市港岛房地产开发公司2009年4月30日取得原告所购房产的1号楼的商品房预售许可证。本院认为：1、本案涉及的港岛·盘龙阁（又名仲北花园）多层住宅定购合同书的系原被告双方的真实意思表示，原告已按照合同约定缴纳全部购房款，被告已按合同交房，对此原被告无异议，且原告所购房产的1号楼的商品房2009年4月30日已取得商品房预售许可证，故该购房协议应为有效合同。2、原被告所签订定的住宅购合同书虽然没有约定被告为原告办理房产证的期限，但根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告要求被告为其限期办理房产证的请求本院予以支持。由于原被告双方在购房合同中未约定违约金，现原告请求，应从其请求之日起即起诉之日起按其已付购房款总额即225603元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付违约金至被告为原告办理完房屋产权证书完为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告南阳市港岛房地产开发公司于本判决生效后90日内为原告白萍、陈雯静办理其购买被告港岛·盘龙阁（仲北花园）一号楼8层C2户型806号房的房屋产权证书，并从2019年7月1日立案之日起，按原告已付购房款总额即225603元为基数参照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至被告为原告办理完房屋产权证书为止。二、驳回原告白萍、陈雯静的其它诉讼请求。案件受理费1776元，由被告南阳港岛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇一九年十二月十六日书记员  赵晓蕾