北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初17639号原告（反诉被告）：北京市商业储运有限公司，住所地北京市西城区大栅栏西街56号。法定代表人：胡健，经理。委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢青，北京市华洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京西平液压机械技术有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇八仙庄村北。法定代表人：张庆波，董事长。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市商业储运有限公司（以下简称商业储运公司）诉被告（反诉原告）北京西平液压机械技术有限公司（以下简称西平液压公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日作出（2015）昌民初字第13609号民事判决书，商业储运公司与西平液压公司均提出上诉，北京市第一中级人民法院以（2017）京01民终5742号民事裁定书，撤销本院（2015）昌民初字第13609号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）商业储运公司的委托诉讼代理人李法增、卢青，被告（反诉原告）西平液压公司的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商业储运公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的租赁合同；2.被告腾退租赁场地；3.被告支付拖欠的租金6万元（自2012年4月1日暂计至2015年4月1日）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月1日，原告与北京市西平液压机械技术开发中心（以下简称西平液压中心）订立《场地租赁合同》，出租方将位于昌平区北七家镇八仙庄村北郊仓库的场地1668平方米出租给西平液压中心，合同期限自2009年4月1日至2012年3月31日，年租金2万元。合同期满后，双方没有订立续租合同，承租方继续使用该场地。本案的租赁合同至2012年3月31日已期满，双方没有续订合同且承租方也没有再交纳租金，出租方的上级主管北京祥龙资产经营有限责任公司和北京一商集团有限责任公司发文要求对违法用地进行纠正。依相关法律规定，合同期满后双方形成了事实上的租赁关系，应视为不定期租赁，双方都有权随时解除合同。立案前，出租方已经告知承租方终止双方的租赁关系，而且向承租方发了律师函，要求承租人腾退租赁的场地。双方没能达成一致意见。原告在清退过程中发现，西平液压中心在同一住所地使用同一注册号又登记注册了西平液压公司。根据北京市的专项行动专题会议精神和昌平区及北七家镇政府的要求，按照上级主管公司的指示，原告诉至法院。诉讼过程中，商业储运公司变更诉讼请求为1.确认双方之间的合同无效；2.被告腾退租赁场地；3.被告支付2012年4月1日至实际腾退之日止的使用费，每年按2万元标准计算。西平液压公司辩称，我公司认可西平液压中心与原告签订《场地租赁合同》并出资在租赁场地上建房的事实，及按约定租用至合同到期无争议。之后，我公司依约向原告提出续签合同的租期，但原告不同意续签合同，致我公司未能续签合同。我公司仍在继续使用原租赁场地并按原合同约定向原告支付场地租金至2014年4月止。在租期期间，原告提出解除场地租赁合同，我公司就在租赁场地上所建房屋的损失提出赔偿，但双方就赔偿款项未能达成共识。我公司坚持在未解决租赁场地上所建房屋的损失赔偿款项前，不同意原告的诉讼请求，法院应驳回原告的诉讼请求。我公司认为双方之间的租赁合同是有效的，涉案土地是国有土地，有国有土地使用证。西平液压公司向本院提出诉讼请求：1.被反诉人支付位于昌平区北七家镇八仙庄村北郊仓库的场地1668平米地上物补偿款；2.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2009年4月1日，反诉人与被反诉人签订了《场地租赁合同》，将位于昌平区北七家镇八仙庄村北郊仓库的场地1668平米出租给反诉人使用，合同期限为2009年4月1日至2012年3月31日，年租金2万元。合同签订之后，反诉人陆续投资兴建了车间、宿舍、办公区、变压器、库房等，以满足正常经营需要。合同期满之后，反诉人一直占有使用该场地。反诉人按照合同约定交纳了租金，现被反诉人提出腾退租赁场地。因反诉人投资数额巨大，故要求被反诉人支付场地地上物补偿。原一审过程中的评估报告已经超出使用期限，不应当再作为定案依据，本案应当重新评估。重新评估费用应当由法院在裁决时确定由原被告双方承担具体数额。诉讼过程中，西平液压公司变更诉讼请求第一项为被反诉人支付反诉人位于昌平北七家镇八仙庄村北郊仓库的场地地上物补偿320万元。商业储运公司辩称，一、出租人不同意对出租场地地上物给予补偿。租赁合同届满后，承租人应当将租赁物恢复原状，交给出租人。对于在租赁物上的添附，可移动的承租人应当拿走，不可移动的应当无偿归出租人所有。根据最高人民法院关于《城镇房屋租赁合同的解释》第十二条，本案中租赁合同期间已届满，承租人不能再要求补偿。另外，根据本合同第五条第4项约定，合同期满后，乙方不再继续租用甲方场地。场地上的建筑物归甲方所有。现既有司法解释，又有合同约定，承租人不应当再要求给予补偿。二、本案租赁物不符合经评估给予补偿的条件。合同第五条第2项约定了对乙方建筑物经评估归乙方的条件，现两项条件都不具备，所以不适合经评估给乙方补偿。三、承租人所建房屋没有办理审批手续，属不合法建筑。依据我国规划法等相关规定建设房屋必须办理相关审批手续，否则是违法的。出租人收回场地后，依据政府主管部门的要求，要拆除所建房屋，这给出租人会造成损失，这损失应当由承租人承担。另外，承租人不履行手续就私自建房，是过错的责任方。因此而产生的责任后果也应当由其承担。四、我们不能接受320万元的补偿额，鉴定报告采用的市场价值类型进行的评估，评估值过高，我们认为应该按照2009年标准取值，评估价值不能真实反映造成的损失。经审理查明：2009年4月1日，商业储运公司（出租方、甲方）与西平液压中心（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于昌平区北七家镇八仙庄村北郊仓库内场地1668平方米租给乙方使用，租期自2009年4月1日起至2012年3月31日止，每年租金2万元。双方约定北京国有资产管理部门将土地管理权交一商集团办理，在合同期内因一商集团调整布局，征用土地致使本合同不能履行，本合同自行终止，双方均不属于违约；租赁期满如国家或企业政策没发生变化，乙方可继续租用甲方场地、合同可以继续续签，租金、年限双方再进行协商；因市区各地政府征用土地，在合同期内致使乙方不能继续租用时，乙方租用甲方场地上的地上建筑物（乙方所建）经评估公司评估归乙方所有；合同期满后，乙方如不再继续租用甲方场地，地上的建筑物归甲方所有。同日，商业储运公司（甲方）与西平液压中心（乙方）签订《租赁单位安全协议书》，约定乙方由于经营需要，对租用的库房或场地设施进行改建、扩建、装修时必须在改扩建装修前向甲方基建管理部门、保卫部门提出书面申请，经甲方同意，由乙方自行或由甲方协助到属地消防监督机关办理审批手续，经消防监督机关批准后（审批复印件应交甲方保卫部门一份存档）方可施工。上述合同签署后，西平液压公司在涉案土地上建造了房屋及附属设施。2012年3月31日，《场地租赁合同》租期届满，商业储运公司与西平液压公司并未续签合同，现涉案场地仍然由西平液压公司占有使用。涉案土地的《国有土地使用证》载明“土地使用者”为“北京市文化用品公司储运分公司”、“地址”为“昌平县北七家乡八仙庄村西”、“用途”为“仓储”。2005年7月5日，北京一商集团有限责任公司召开董事会，会议议题为文化用品公司实行“新老分开”，老体进入托管中心，会议决议第四项内容为北京市文化用品公司所属北郊仓库收归一商集团并交北京市商业储运公司经营管理。2012年11月5日，西平液压中心办理变更登记，变更后名称为西平液压公司，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2016年7月20日，北京市商业储运公司经北京市工商行政管理局西城分局核准，名称变更为商业储运公司。在（2015）昌民初字第13069号案件审理过程中，西平液压公司向本院申请对建房价值进行评估，本院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对西平液压公司在租赁场地所建房屋的价值进行评估。西平液压公司支付鉴定费9867元。在本案审理过程中，西平液压公司对地上物价值申请重新鉴定。经北京市高级人民法院摇号选定国专中衡（北京）资产评估有限责任公司为本案鉴定机构。鉴定机构在《资产评估报告》中载明“评估对象和范围是西平液压公司租赁涉案土地上拥有的房屋建筑物及机器设备在评估基准日的市场价值，评估基准日为2019年8月12日，评估方法为成本法，评估价值为196.49万元，具体为房屋建筑物174.62万元、构筑物为19.89万元、机器设备为1.98万元，评估结论自2019年8月12日至2020年8月11日期间有效”。根据鉴定机构现场勘验的情况，涉案房屋构筑物共6项，主要包括车间办公楼、门卫房、仓库、宿舍等，建筑面积共1425.89平方米；构筑物及附属设施共8项，主要包括卫生间、室外储物室、垃圾池、围墙、院内路面硬化等；机械设备为变压器。为此，西平液压公司支付鉴定费80000元。诉讼过程中，商业储运公司认可鉴定结论的真实性，但表示评估的值过高，不应该按照重置成本进行评估，应当以2009年当时的价格取值，而评估报告是按照2019年价格计算的，不能真正反映建房损失。西平液压公司认可鉴定结论的真实性但表示评估结果过低，并提交《对于鉴定报告的异议意见》要求鉴定机构对鉴定结论中变压器的评估费用给予解释。对此，鉴定机构答复为在现场勘察时未收到西平液压公司提供的《工程预算书》，只针对其拥有的变压器和变压器附属的围墙进行了评估；且《工程预算书》只是对实现项目进行的前期概算，需被评估单位提供《工程决算书》、施工合同、实际支出取得的发票。经法庭询问，当事人一致认可涉案场地上现有房屋为西平液压公司出资建造。商业储运公司表示自己处没有相关材料，只有《国有土地使用证》，取得土地时没有支付过相关费用，其与西平液压公司签订《场地租赁合同》时亦没有经过有关政府部门的批准。西平液压公司表示涉案土地是国有土地，现在涉案房屋并未被认定为违法建筑，合同是有效的；其建造的涉案房屋没有相应的规划审批手续，现在的诉讼请求是基于无效提出的赔偿。上述事实有《场地租赁合同》、《租赁单位安全协议书》、《国有土地使用证》、《董事会决议》、《名称变更通知》、《个体工商户转型变更证明》、《资产评估报告》、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，涉案土地为国有土地，商业储运公司在取得上述土地使用权时并未支付过土地使用权出让金，现商业储运公司与西平液压公司签订《场地租赁合同》时并未经过有批准权的人民政府批准，双方之间的合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，现商业储运公司与西平液压公司之间的《场地租赁合同》已经被认定为无效。西平液压公司理应将涉案土地返还给商业储运公司，故本院对商业储运公司要求西平液压公司腾退场地的诉讼请求予以支持。虽然双方之间的《场地租赁合同》系无效合同，但涉案土地一直且现在仍然由西平液压公司占有、使用，故西平液压公司应支付商业储运公司一定的土地使用费用，依据本案具体案情，参考双方之间相关约定，本院酌定为每年20000元。对于西平液压公司要求商业储运公司支付涉案场地地上物补偿3200000元的诉讼请求，根据查明的事实，西平液压公司在租赁场地上建造地上物一事未依法办理房屋规划审批手续，商业储运公司对此知情，故双方对相关损失均有过错，对此应当承担相应的责任，本院酌情确定为同等责任。其次，现西平液压公司提交的证据不能证明3200000元损失的事实，对其该部分主张不予采信。第三，根据鉴定机构出具的《资产评估报告》中的鉴定结论本着合情合理的原则，本院对西平液压公司的损失予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、北京市商业储运有限公司与北京西平液压机械技术有限公司于2009年4月1日签订的《场地租赁合同》无效；二、北京西平液压机械技术有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退《场地租赁合同》中承租的场地；三、北京西平液压机械技术有限公司给付北京市商业储运有限公司场地使用费（自2012年4月1日起至实际腾退之日止，按每年20000元标准计算）；四、北京市商业储运有限公司于本判决生效之日起三十日内给付北京西平液压机械技术有限公司地上物补偿款982450元；五、驳回北京市商业储运有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京西平液压机械技术有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案鉴定费89867元，由北京市商业储运公司负担44933.5元，于本判决生效后七日内交纳；由北京西平液压机械技术有限公司负担44933.5元，已交纳。本诉案件受理费1300元，由北京市商业储运有限公司负担650元，已交纳；由北京西平液压机械技术有限公司负担650元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费16200元，由北京西平液压机械技术有限公司负担8100元，已交纳；由北京市商业储运有限公司负担8100元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  陈长勇人民陪审员  赵向前二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李 杰