湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初6795号原告：武汉地铁集团有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区京汉大道99号。法定代表人：张军，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁安，该公司职员。委托诉讼代理人：桂炜，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉万统置业有限公司，住所地湖北省武汉市江汉经济开发区江兴路6号。法定代表人：舒斌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忆，湖北得伟君尚律师事务所实习律师。原告武汉地铁集团有限公司（以下简称地铁集团公司）诉被告武汉万统置业有限公司（以下简称万统置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，由审判员丰伟担任审判长，与审判员张文霞、刘鑫荣组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告地铁集团公司的委托诉讼代理人鲁安、桂炜、被告万统置业公司的委托诉讼代理人黄晨、孙忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地铁集团公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告退还订购款6840万元；2、判令被告向原告支付订购款资金占用费2884.5万元；3、判令被告向原告支付资金占用费291194.54元（以9724.5万元为基数，按中国人民银行五年以上同期贷款利率计算，自2019年7月1日起算暂计至2019年7月22日，实际计至9724.5万元全部付清之日）；4、判令被告向原告支付违约金427877.68元（以9724.5万元为基数，按日万分之二计算，自2019年7月1日起算暂计至2019年7月22日，实际计至9724.5万元全部付清之日）；5、判令原告享有被告房屋所得款项或收益，以抵偿以上全部诉请；6、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实和理由：2011年5月30日，被告与原告签署了《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议》（合同编号：KF-CQ-16-55），约定原告购买被告建设开发的武汉市科技村公务员住宅小区1、2号楼住宅作为安置用房。随后，原告向被告累计支付6840万元。2015年1月9日，原、被告双方为尽快实现该房源的拆迁安置用途，拟将土地使用权性质由划拨改为出让。被告与原告签署《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议之补充协议》（合同编号：KF-CQ-16-55补1）。因房源土地性质问题，导致该房源无法用于地铁建设的拆迁安置，原、被告双方于2019年4月28日签订了《武汉市科技村公务员小区安置用房解除协议》，该协议约定：双方一致同意解除《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议》和《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议之补充协议》，被告应于2019年6月30日前一次性退还原告已支付的房屋订购款6840万元及订购款资金占用费2884.5万元；如被告未按该解除协议约定给付款项的，还应支付资金占用费和违约金。2019年7月1日，原告向被告致函催告被告履行退还订购款并支付资金占用费的义务，被告回函无法履行协议。截至起诉之日，被告仍拒不履行约定义务，其行为已严重违约，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告万统置业公司答辩称，被告对原告主张返还订购款6840万元及支付订购款资金占用费2884.5万元的诉讼请求，不持异议。原告第二项诉讼请求中的资金占用费2884.5万元，系按照6840万元为基数计算至2019年6月30日而来，现原告主张以上两项之和的9724.5万元为基数计算自2019年7月1日起的资金占用费，系计算了资金占用费的资金占用费，没有任何事实及法律依据，应当予以驳回。就本案事实而言，双方于2011年5月30日签订的《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议》以及于2015年1月9日签订的《补充协议》，未能如期履行的主要原因在于原告，系因原告提出需要将该订购房源土地使用权性质由划拨用地变更为出让用地未果而导致。被告之所以书面提出解除《订购协议》，也是因为原告长期无法履行双方协议内容，迫于无奈而提出。被告也是希望能够通过其他渠道销售该批房源，以最大限度挽回双方的经济损失。被告已同意按中国人民银行五年期以上贷款基准利率向原告支付资金占用费，原告的资金占用损失已全部得到补偿，其再主张违约金，明显过分高于造成的损失。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于”。结合本案而言，除了资金占用损失外，被告并未给原告造成其他任何损失，其该项诉讼请求没有任何事实依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2011年5月30日，原、被告签订了《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议》（合同编号KF-CQ-16-55），该协议约定：原告为安置辖区内重点项目被拆迁人，意向购买被告建设开发的武汉市科技村公务员住宅小区1、2号楼作为安置用房等内容。该协议签订后，原告向被告累计支付6840万元。原告为将上述协议中所购买房的安置用房的土地使用权性质变更为出让用地，原、被告双方于2015年1月9日签订了《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议之补充协议》（合同编号：KF-CQ-16-55补1）。因案涉房源土地性质问题，导致该房源无法用于地铁建设的拆迁安置，原、被告双方于2019年4月28日签订了《武汉市科技村公务员小区安置用房解除协议》（合同编号：KF-CQ-16-55补2），该协议约定：一、双方一致同意解除《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议》（合同编号KF-CQ-16-55）和《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议之补充协议》（合同编号：KF-CQ-16-55补1），双方互不追究违约责任；二、被告同意并且确认，按如下的约定向原告退还订购款并支付相关资金占用费：1、被告在2019年6月30日前一次性退还原告已支付的订购款6840万元和订购款资金占用费。订购款资金占用费按中国人民银行五年以上期贷款基准利率计算至归还日；计息截至2019年6月30日，被告应支付原告资金占用费为2884.5万元。2、订购款6840万元原告开具普通收据，订购款资金占用费原告开具增值税发票并承担相应税费；三、在第二条约定的订购款及资金占用费到原告指定账户之前，被告需将上述2884.5万元资金占用费依照订房单价对应的房屋总面积不低于5072.41平方米暂时冻结，不得进行销售、抵押等处置；四、违约责任：1、如被告未按本协议第二条第1项约定支付6840万元订购款的，自2019年7月1日，被告除按中国人民银行五年以上期贷款基准利率支付6840万元的相应资金占用费外，还应按6840万元的日万分之二向原告支付违约金。2、如被告未在2019年6月30日前支付全部资金占用费的，自2019年7月1日起，被告除按中国人民银行五年以上期贷款基准利率支付2884.5万元的相应资金占用费外，还应按2884.5万元的日万分之二向原告支付违约金。3、双方确认：本条第1项、2项的清偿顺序为：先清偿2884.5万元资金占用费及违约金，足额清偿后清偿6840万元资金占用费及违约金。4、被告违反本协议第三条约定的，由原告享有被告处置房屋所得的价款或收益等内容。上述解除协议签订后，被告未按协议约定履行付款义务，且被告在本院庭审过程中陈述解除协议约定的房源已全部处置完毕。现原告向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，原告为安置地铁建设过程中被拆迁户的拆迁安置问题，向被告购买安置房。为此，原、被告双方于2011年5月30日签订《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议》（合同编号：KF-CQ-16-55）。该协议签订后，原告向被告累计支付购房款6840万元。此后，因原告所购房屋的土地使用权性质为划拨，导致该房源无法用于地铁建设的拆迁安置，故原、被告双方于2019年4月28日签订了《武汉市科技村公务员小区安置用房解除协议》，该协议约定：双方一致同意解除《武汉市科技村公务员小区安置用房订购协议》，并对购房款的返还及违约责任进行了约定。原、被告于2019年4月28日签订的《武汉市科技村公务员小区安置用房解除协议》系双方当事人真实意思的表示，协议内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，故该《武汉市科技村公务员小区安置用房解除协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。因被告未按协议履行，构成违约，应承担相应的违约责任。因双方签订的《武汉市科技村公务员小区安置用房解除协议》约定：被告在2019年6月30日前一次性退还原告已支付的订购款6840万元和订购款资金占用费。订购款资金占用费按中国人民银行五年以上期贷款基准利率计算至归还日；计息截至2019年6月30日，被告应支付原告资金占用费为2884.5万元。现原告提起诉讼主张被告退还订购款6840万元及被告向原告支付订购款资金占用费2884.5万元的诉讼请求，被告亦不持异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。被告认为原告主张被告向原告支付资金占用费291194.54元（以9724.5万元为基数，按中国人民银行五年以上同期贷款利率计算，自2019年7月1日起算暂计至2019年7月22日，实际计至9724.5万元全部付清之日）；被告向原告支付违约金427877.68元（以9724.5万元为基数，按日万分之二计算，自2019年7月1日起算暂计至2019年7月22日，实际计至9724.5万元全部付清之日）的诉讼请求，系重复计算且约定过高，请求法院酌情予以调减。原告的上述诉讼请求在双方签订的《武汉市科技村公务员小区安置用房解除协议》中均有明确约定，且符合法律规定，故被告的抗辩理由，本院不予采纳，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张其享有被告处置房屋所得款项或收益，以抵偿全部诉请的诉讼请求，因被告当庭陈述案涉房屋已由其全部处置完毕，且处置款项不明确，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、武汉万统置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉地铁集团有限公司退还订购款6840万元及订购款资金占用费2884.5万元；二、武汉万统置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉地铁集团有限公司支付资金占用费（自2019年7月1日起至本判决第一项确定的款项全部付清之日止，以9724.5万元为基数，按中国人民银行五年期同期贷款利率计算）；三、武汉万统置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向武汉地铁集团有限公司支付违约金（以9724.5万元为基数，按日万分之二的标准，自2019年7月1日起计算至9724.5万元付清之日止）；四、驳回武汉地铁集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费531620元及保全费5000元（武汉地铁集团有限公司均已预缴），均由武汉万统置业有限公司负担（武汉万统置业有限公司于本判决生效之日起十五日内将其负担的案件诉讼费用一次性返还给武汉地铁集团有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 丰 伟审判员 张文霞审判员 刘鑫荣二〇一九年十二月十一日法官助理严洁书记员陈佳佳