上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初29464号原告：樊友乐，男，1975年9月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：田一柳，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海链步电子商务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周易文，执行董事。委托诉讼代理人：周育，男。被告：葛广军，男，1972年3月17日出生，汉族，户籍地江苏省。被告：周育，男，1962年2月27日出生，户籍地上海市金山区。被告：上海梦蕾雅投资集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周育，执行董事。第三人：上海滴欧美容科技有限公司，住所地上海市静安区陕西北路。法定代表人：赖育俊。原告樊友乐与被告上海链步电子商务有限公司(以下简称链步公司)、葛广军、周育、上海梦蕾雅投资集团有限公司(以下简称梦蕾雅公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用普通程序审理。审理中，本院依法追加上海滴欧美容科技有限公司(以下简称滴欧公司)作为第三人参加诉讼。本案于2019年11月12日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人田一柳、被告周育(暨被告链步公司的委托诉讼代理人、梦蕾雅公司的法定代表人)到庭参加诉讼，被告葛广军、第三人滴欧公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊友乐向本院提出诉讼请求：判令1.原告与被告链步公司、葛广军之间的房屋租赁关系于2019年5月31日解除；2.四被告支付原告2019年1月15日至2019年5月31日的房屋租金135,000元；3.四被告支付延期支付租金的违约金40,500元；4.四被告支付物业费15,528.19元；5.四被告支付佣金损失18,888元。事实与理由：原告为上海市静安区天目西路XXX号东部1602、1603室房屋(以下简称涉案房屋)产权人。原告与滴欧公司于2018年7月4日签署《不动产租赁合同》，将涉案房屋出租给滴欧公司，期限为2018年7月15日至2020年7月14日。由于滴欧公司无法按期支付租金及相关费用，原告、滴欧公司与被告链步公司、葛广军分别签署了《房屋转租合同及付款说明》、《上海市房屋租赁合同》、《房屋转租协议》，约定由被告链步公司、葛广军、周育承租涉案房屋，租期自2018年11月15日起算，具体条款根据原租赁合同的约定履行。自2019年1月起，被告链步公司、葛广军、周育开始拖欠房租。2019年2月25日，被告葛广军、周育、梦蕾雅公司向原告出具承诺书，承诺于2019年3月25日前向原告支付被告链步公司、葛广军、周育拖欠的租金及违约金。后经多次催讨，被告仍拒付相关费用。原告认为，原告根据合同向被告提供涉案房屋使用，被告拒付费用已侵害原告合法权益，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告链步公司、周育、梦蕾雅公司共同辩称，租赁合同解除的日期应该是2019年3月8日，因为原告于该日将涉案房屋上锁。被告方支付租金至2019年1月14日，只支付了两个月，2019年1月15日之后的房租没有付过，故同意支付自2019年1月15日计算至2019年3月8日的租金，之后的租金不应该支付。不同意支付延期支付租金的违约金，当时和原告协商过2019年3月15日把房租付清，故原告是同意延期支付租金的。同意支付2019年1月15日至3月8日的物业费，认可每个月物业费3,414元，不同意支付之后的物业费；不同意支付佣金损失，原告提前锁门，系违约，被告不应该赔偿原告损失。被告葛广军未到庭应诉答辩。第三人滴欧公司未到庭述称意见。本院经审理查明以下事实：原告为涉案房屋产权人。第三人滴欧公司曾出具委托书，载明第三人欲承租涉案房屋，第三人委托案外人傅某代为签订定金协议、代为签署租赁合同、代为办理房屋交割及其他事宜。2018年7月4日，原告(出租方，甲方)与第三人(承租方，乙方)就涉案房屋签订《不动产租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租予乙方，租期自2018年7月15日至2020年7月14日；每月租金3万元，三个月付一次，每次租金于到期日前十日支付，先付后租；保证金6万元，甲方应于租赁期满、乙方交还房屋并结清租金、物业管理费等费用后三天内无息退还乙方；乙方应按时交付租金，逾期交付租金的，每逾期一日，由甲方按月租金金额百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日，则视为乙方自动放弃承租，构成严重违约，甲方即可终止合同；如因乙方违约致合同提前终止，则乙方需及时将房屋及甲方提供的设备如数返还，除非甲方同意，乙方遗留在房屋中的任何物品视为放弃，甲方有权处置；未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金；甲方应于2018年7月5日将房屋交给乙方使用；2018年7月5日至7月15日为免租期，免租期内面租金，不免物业管理费。后第三人滴欧公司自原告处接收了涉案房屋，并向原告支付了押金6万元及三个月租金。2018年12月3日，原告、被告葛广军及案外人傅某签订《房屋转租协议》，约定涉案房屋于2018年11月15日起转租给葛广军，沿用原有合同协议，押金于2020年7月14日到期时退还葛广军个人。同日，原告(甲方，出租方)与被告链步公司、葛广军(乙方，承租方)就涉案房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，甲方于2018年11月14日交付房屋，租期自2018年11月15日至2020年7月14日；月租金3万元；租金支付按《不动产租赁合同》执行；乙方系原《不动产租赁合同》承租方滴欧公司转租并接手承租，甲乙双方同意继续承担原《不动产租赁合同》内所有条款项下的权利义务，如租期不满，则原合同中免租期等比例减少，并补交减少的免租期对应的租金。原告与被告链步公司、葛广军还签订有《房屋转租合同及付款说明》，载明：出租方(甲方)原告，承租方(乙方)链步公司，转租方(丙方)滴欧公司；滴欧公司支付2018年7月15日至2018年11月14日房租后对外转租，2018年12月3日，链步公司自愿自滴欧公司处接手承租该物业，并与原告签订了《上海市房屋租赁合同》，甲乙双方同意承担原《不动产租赁合同内所有条款内容》，包括：三方签订房屋转租协议，故滴欧公司将《不动产租赁合同》中的押金6万元无偿转让给承租方链步公司；链步公司同意承担滴欧公司拖欠的租金、物业管理费、水电等费用；租金支付时间为到期日前十日支付，先付后用。2018年12月4日，被告链步公司、葛广军向原告支付租金3万元。2018年12月7日，被告链步公司、葛广军向原告支付租金3万元。后原告与被告链步公司、葛广军协商将租金支付方式改为月付。2019年2月25日，被告葛广军、周育、梦蕾雅公司向原告出具《承诺书》，载明：涉案房屋承租事宜，经和房东协商拖欠的房租9万元(租期1月15日至4月14日)于2019年3月15日支付，其中自愿支付利息按2分/月计算共计3,600元，于2019年3月15日一并计算，特此承诺，如到期支付不了，则按合同约定承担违约责任。被告梦蕾雅公司及被告周育、葛广军以承诺人的身份在承诺书右下方签名、盖章。审理中，原告称，被告方一直未付租金及水电费，经原告多次催讨，被告提出向原告出具承诺书，原告不同意，后来被告单方面向原告出具承诺书，所以承诺书放在原告处，是被告方单方面的担保。被告链步公司、周育、梦蕾雅公司称，原告同意被告于2019年3月15日支付房租，但提出要被告周育和梦蕾雅公司担保，当时梦蕾雅公司的公章在被告葛广军车子里，盖好章后原告拿走承诺书，当时原告是同意的。2019年3月8日，涉案房屋被上锁，此时被告链步公司仍在涉案房屋内办公。2019年3月12日，被告周育联系原告，要求原告开门以便报税。同日，原告回复被告周育“开门是小事，你们的信誉在哪里？我可以让你们报税，你们支付费用和房租是什么打算？”。2019年5月24日，原告联系被告周育，要求被告将涉案房屋内物品搬离。2019年5月26日，原告回复被告周育“今天我叫段总来都取走了，但你们违约并拖欠房租、物业费水电等费用的事情准备什么时候解决？”。审理中，原告称，2019年5月31日是被告实际清空房屋的日期；如果被告付清所有款项，同意退还押金；2019年3月8日涉案房屋是物业公司上的锁，不是原告上的锁。被告链步公司、周育、梦蕾雅公司称，2019年1月15日至2019年3月8日期间的租金、物业费应由其三被告支付；2019年5月26日，葛广军的妻子搬走了电脑和保险箱，办公家具仍遗留于涉案房屋内，被原告处理掉了；要求退还押金，如果房租不够，同意抵扣房租；如果法院认定需向原告支付延期支付租金的违约金，则原告主张的违约金金额过高，要求调低；2019年3月8日上锁是原告上的锁。以上事实，有原告提供的委托书、不动产租赁合同、房屋转租合同及付款说明、房屋转租协议、上海市房屋租赁合同、承诺书、被告提供的微信记录截图、当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原告与被告链步公司、葛广军就涉案房屋签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、关于涉案房屋由谁上锁的问题。审理中，原告称，涉案房屋系由物业公司上锁，非原告所为。被告称，涉案房屋系由原告上锁。从双方关于开门的微信聊天记录看，房屋上锁后，被告周育曾为报税发微信要求原告开门，原告在回复中称开门是小事，但要求周育等结清欠付费用，期间原告从未否认上锁非其所为。后被告周育联系原告要求取走遗留于涉案房屋内的物品，后原告回复是其已叫人取走东西，由此可见涉案房屋在原告实际控制之下，门锁钥匙由其持有。原告虽称房屋由物业公司上锁，但并未向本院提供证据予以证明，且物业公司未经业主同意擅自上锁亦不符合常理，故本院认为，被告关于涉案房屋于2019年3月8日由原告上锁的意见，更加具有合理性，本院予以采纳。二、关于合同解除的时间。根据约定，被告链步公司、葛广军欠付租金超过10天以上的，原告可以解除合同。被告链步公司、葛广军在2018年12月支付两个月租金后，未再向原告支付租金，已构成根本违约，原告有权解除合同。根据法律规定，享有合同解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告于2019年3月8日对系争房屋上锁，此系原告以实际行为通知被告解除合同，被告链步公司、葛广军亦接到该通知，故原告与被告链步公司、葛广军之间的租赁合同已于该日解除。被告相关意见，于法有据，本院予以采纳。三、关于合同解除后法律责任承担。首先，根据约定，链步公司、葛广军有向原告支付租金、物业费的义务，逾期支付租金的，还应向原告支付逾期支付租金的违约金。原告于2019年3月8日对涉案房屋上锁后，已使链步公司、葛广军客观上无法再使用涉案房屋，故链步公司、葛广军应支付的租金、物业费应计算至2019年3月8日。其次，关于逾期支付租金的违约金。从承诺书的内容可以看出，葛广军应于2019年3月15日支付欠付的租金9万元并支付利息，如到期支付不了，按合同约定承担违约责任。故本院认为，即便原告曾答应过被告延期支付租金，但被告到期未付的，仍需按约定支付该项违约金。考虑到被告实际上到期并未支付相应款项，故被告应向原告支付该项违约金。链步公司、周育、梦蕾雅公司关于延期支付违约金不应支付的意见，于法相悖，本院不予采纳。考虑到原告主张的逾期支付租金的违约金的金额过高，本院予以调低，具体金额由本院酌定，被告相关意见本院予以采纳。最后，从被告关于承诺书出具过程的陈述来看，承诺书是应原告要求出具的，且原告明确提出周育、梦蕾雅同时担保，后梦蕾雅公司才在周育签字后在承诺书上盖章确认。虽然周育系梦蕾雅公司的法定代表人，但在承诺书中周育并未载明其仅仅作为梦蕾雅公司的法定代表人签字，故本院认为，周育、梦蕾雅公司同时在承诺书上签字盖章表明该两被告自愿为葛广军基于租赁合同应当承担的违约责任承担担保责任，故对于链步公司、葛广军应向原告支付的租金、物业费及逾期支付租金的违约金，周育、梦蕾雅公司应承担共同支付的责任。关于佣金损失，原告并未提供证据证明其实际支付过该款项，故该项诉请，本院不予支持。关于押金，考虑到租赁合同已解除，为避免当事人诉累，本院一并予以处理。被告葛广军经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。第三人滴欧公司经本院依法传唤，未到庭应诉，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条之规定，判决如下：一、原告樊友乐与被告上海链步电子商务有限公司、葛广军签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年3月8日解除；二、被告上海链步电子商务有限公司、葛广军、周育、上海梦蕾雅投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告樊友乐租金53,571.43元；三、被告上海链步电子商务有限公司、葛广军、周育、上海梦蕾雅投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告樊友乐物业费6,096.43元；四、被告上海链步电子商务有限公司、葛广军、周育、上海梦蕾雅投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内共同支付原告樊友乐延期支付租金的违约金10,000元；五、原告樊友乐应于本判决生效之日起十日内向被告上海链步电子商务有限公司、葛广军退还押金60,000元；六、原告樊友乐的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,448元，由原告樊友乐负担2,907元，由被告被告上海链步电子商务有限公司、葛广军、周育、上海梦蕾雅投资集团有限公司共同负担1,541元；公告费560元，由被告葛广军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏 凯人民陪审员  蔡凌军人民陪审员  陈名玲二〇一九年十二月五日书 记 员  李 航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。