山西省阳泉市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0302民初1299号 原告（反诉被告）王根堂，男，1954年出生，汉族，现住矿区。 委托诉讼代理人张哲峰，山西杰昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人王美林(系王根堂之女)，1981年出生，汉族，现住阳泉市。 被告（反诉原告）田伟良，男,1993年出生，汉族，现住阳泉市平定县。 被告（反诉原告）田玉伟，女，1998年出生，汉族，现住吕梁市。 被告（反诉原告）穆存英，女，1971年出生，汉族，现住平定县。 被告（反诉原告）李巧仲，女，1942年出生，汉族，现住阳泉市。 委托诉讼代理人田伟良(系李巧仲之孙)，1993年出生，汉族，现住阳泉市平定县。 原告（反诉被告）王根堂与被告（反诉原告）田伟良、被告（反诉原告）田玉伟、被告（反诉原告）穆存英、被告（反诉原告）李巧仲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王根堂的委托诉讼代理人张哲峰、王美林、被告（反诉原告）田伟良、被告（反诉原告）李巧仲的委托诉讼代理人田伟良到庭参加诉讼。被告田玉伟、被告穆存英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王根堂向本院提出诉讼请求：一、请求判令王根堂与田某关于巨兴小区一组团××的房屋买卖合同无效。二、请求诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2009年原告和田某某签订买卖房屋指标协议一份，2010年田某付给原告4万元用于买卖房屋指标，后田某及其家属对房屋进行了装修并对门锁予以更换，原告认为该套房屋属于阳煤集团成本价集资住房，其本质是阳煤内部职工的一种福利，原告擅自对外出让指标，这一行为已经违反了王根堂与阳煤集团房地产公司签订的《成本价集资住房合同》第四条的规定，“乙方购买的成本价集资住房，经甲方同意后可以进入阳煤集团内部市场交易，在同等条件下甲方有优先购买权”。所以王根堂与田某所签订购房合同违反相关政策规定，且造成了客观上无法办理房产证的后果。后田某死亡，在此期间一直由原告缴纳该处房产水电物业等相关费用，后原、被告双方因过户问题发生争执，双方无法达成一致意见，故诉至法院。 被告（反诉原告）田伟良、田玉伟、穆存英、李巧仲辩称，房屋合同真实有效，原告与田某签订房屋指标协议系双方真实意思表示，不存在合同无效的情况，并且被告已经履行了合同付款义务，原告已经交房，被告也已经装修居住近十年，合同不应无效。若合同无效，原告应按市价赔偿我方，因涉案房屋系被告唯一住所，只有原告履行完赔偿义务，被告才能将房屋返还给原告。 诉讼中，被告（反诉原告）田伟良、田玉伟、穆存英、李巧仲向本院提出反诉请求：请求反诉被告按本小区同等精装房市价支付反诉原告25.8万元。事实与理由：反诉被告要求确认房屋买卖协议无效，导致反诉原告丧失对该房屋居住使用的权利，故反诉被告应承担合同无效的全部责任，即按本小区同等精装房市价支付反诉原告25.8万元。因为田某向原告购买涉案房屋，已经支付购房款，购买后一直以自主所有、自主占有的心态居住。 反诉被告王根堂辩称，确认房屋买卖合同无效的法律后果，根据合同法五十八条规定，我方认为反诉原告的258000元不能成立，因为是田某找到原告购买的购房指标，是违法行为，被告方过错更高。258000元返还款没有事实依据，该房屋土地属于国家划拨。 经审理查明，被告田伟良、被告田玉伟系田某的子女，被告穆存英系田虎生的妻子，被告李巧仲系田虎生的母亲。田某已于2014年1月7日去世。田某生前向原告王根堂购买阳煤集团成本价集资住房指标，并支付指标费40000元、购房款97993元，以上共计137993元。原告王根堂以自己的名义与阳煤集团房地产分公司签订阳煤房成字08J158078号《阳煤集团成本价集资住房合同》（第四条约定“乙方购买的成本价集资住房，经甲方同意后，可以进入阳煤集团内部市场交易，在同等条件下甲方有优先购买权”），购买巨兴小区一组团××号房屋，并于2011年1月20日向阳煤集团房地产分公司支付购房款97993元。后田某及其家属对上述房屋进行了装修并实际居住使用。原告认为王根堂与田某所签订购房合同违反相关政策规定，且造成了客观上无法办理房产证的后果，原、被告双方因过户问题发生争执，双方无法达成一致意见，由此成讼。 另查明，2019年11月22日，阳泉市万信房地产评估事务所有限公司出具阳万信评报字（2019）第410号《房地产估价报告》，估价结果为：“根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的估价原则，按照估价程序，在认真分析市场行情、影响房地产价格因素及现有资料的基础上，结合估价经验，采用科学计算，最终确定现有资料的基础上，结合估价经验，采用科学计算，最终确定估价对象在价值时点的市场价值为25.8万元，大写：贰拾伍万捌仟元整”。该估价结果中考虑了不可分割的装饰、装修造价，但不包含可移动物品（动产）的价值。 还查明，田某与被告穆存英于2011年1月28日离婚，于2011年7月11日复婚。 又查明，在本院（2014）城民初字第78号案件、平定县人民法院（2014）平民初字192号案件、阳泉市中级人民法院（2014）阳民终字第393号等多个案件中，被告田伟良、被告田玉伟作为田某的法定继承人已提交书面声明放弃对田某遗产的继承。 庭审时，被告向本院提供涉案房屋居住的发票及收据共19张、居住证明、微信交费截图5张、田伟良叔叔赵某与原告女儿王美林的微信聊天记录，欲证明上述房屋被告已经实际占有居住，是被告的房子，原告要求返还不合理。原告对此的质证意见为：原告提供的票据证明是以原告方名义缴纳的费用，不能证明该房屋的权属关系；对于居住证明，因为涉案房屋是在4层，出具证明的邻居是3层和1层、5层的，其与被告是邻居关系，所以不认可；对于微信聊天记录，因为该记录是他人与王美林的聊天记录，主体资格不符合证据要求，被告不认可。庭审时，原告还提供涉案房屋照片以及58同城房屋信息照片，欲证明涉案房屋现值，被告对此的质证意见为：照片看不清楚，只能看出来装修的家居等，该处房产是4层，3层或者5层都是同样的格局，通过照片无法确认是否确实是涉案房屋；网上房产信息林林总总，无法证明房屋现值。 以上事实，有阳煤房成字08J158078号《阳煤集团成本价集资住房合同》、阳泉煤业（集团）有限责任公司采煤沉陷住房安置专用收据、原告提供的发票、阳泉市万信房地产评估事务所有限公司阳万信评报字（2019）第410号《房地产估价报告》、（2014）阳民终字第393号判决书以及原、被告当庭陈述为证。 本院认为，巨兴小区一组团××号房屋系阳煤集团成本价集资住房，经阳煤集团房地产分公司同意后，方可进入阳煤集团内部市场交易。本案中，田某不属于阳煤集团职工，且王根堂出卖涉案房屋也未经阳煤集团房地产分公司同意，故原告王根堂与田某之间的房屋买卖协议无效。根据法律的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，田某为购买涉案房屋支付指标费40000元、购房款97993元，以上共计137993元，原告王根堂应当予以返还，被告应返还原告上述涉案房屋（包含装饰、装修，但不包含可移动物品）。对于房屋增值及装修增值部分120007元（258000元-137993元），因原告王根堂与田某均知道涉案房屋不能上市交易，故对于房屋买卖协议无效的后果，双方均有过错。考虑到被告对涉案房屋已经进行装修并实际居住多年，本院确定原告应就该增值部分支付田某72004.2元（120007元×60%）。综上，原告应共计支付田某209997.2元（137993元+72004.2元）。因田某在购买上述涉案房屋时系其与被告穆存英婚姻存续期间，田某已于2014年1月7日去世，故其中104998.6元应支付于反诉原告穆存英，另104998.6元为田虎生的遗产，应由其继承人继承，而反诉原告田伟良、反诉原告田玉伟作为田虎生的法定继承人已提交书面声明放弃对田虎生遗产的继承，故属于田虎生的部分应由反诉原告穆存英、反诉原告李巧仲继承，即反诉被告王根堂应支付反诉原告穆存英157497.9元（104998.6元+104998.6元÷2），支付反诉原告李巧仲52499.3元（104998.6元÷2）。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第二十五条、第二十六条之规定，判决如下： 一、原告田根堂与田虎生签订的巨兴小区一组团××号房屋买卖合同无效。 二、被告田伟良、被告田玉伟、被告穆存英、被告李巧仲于本判决生效之日起二十日内返还原告王根堂巨兴小区一组团××号房屋（包含装饰、装修，但不包含可移动物品）。 三、反诉被告王根堂于本判决生效之日起二十日内支付反诉原告穆存英157497.9元、支付反诉原告李巧仲52499.3元。 四、驳回反诉原告田伟良、田玉伟、穆存英、李巧仲的其他诉讼请求。 本诉案件受理费100元，由原告田根堂负担60元，由被告穆存英、李巧仲负担40元，反诉案件受理费5170元，减半收取2585元，由穆存英、李巧仲负担360元，由王根堂负担2225元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审 判 长  武丽萍 人民陪审员  王继明 人民陪审员  商秀萍 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  牛兰杰