中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初23290号原告（反诉被告）：JIANYUZHANG（中文名：张剑宇），男，1967年6月24日出生，美国国籍，易智瑞（北京）软件研发中心有限公司法定代表人，住北京市通州区。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琳，北京市京都律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘晶晶，女，1977年6月15日出生，回族，住天津市河西区。被告（反诉原告）：邢昊，男，1978年7月12日出生，汉族，住天津市河西区。二被告共同的委托诉讼代理人：魏欣华，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）JIANYUZHANG（中文名：张剑宇，以下称张剑宇）与被告（反诉原告）刘晶晶、邢昊（以下合称二被告，分别称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张剑宇向本院提出诉讼请求：判令二被告支付违约金40万元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2017年12月16日张剑宇与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》经纪成交版，合同约定二被告将位于北京市朝阳区1502号房屋（以下称1502号房屋）出售给张剑宇，房屋总价款1670万元，由北京链家房地产经纪有限公司提供居间服务。协议书签订之后张剑宇按照合同约定及时履行了自己的义务，按约定将房款全部支付给了被告，房屋过户之后张剑宇与中介多次和被告沟通希望被告能尽快将户口迁出，然而被告未按照合同约定将户口迁出，被告的行为严重违反了合同的约定，构成严重违约。二被告辩称：不同意张剑宇的诉讼请求。关于户口迁出问题，被告并未违约，无须向张剑宇支付违约金。2017年12月16日，原、被告双方签订《北京市房屋存量买卖合同》经纪成交版（合同编号：xxxx）及补充协议。补充协议另有约定：张剑宇从购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，待被告户口迁出当日支付。合同签订后，张剑宇共向被告支付房款1660万元（不含10万元户口保证金）。2018年2月5日，房屋过户，张剑宇取得诉争房屋所有权。2018年3月15日，原、被告双方在中介公司的组织下进行物业交割并签署《物业查验交接单》，被告将诉争房屋锁匙交付张剑宇。房屋买卖合同第八条（三）约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付完全已付款万分之五的违约金。”补充协议第二条7又对户口问题做出变更约定：“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金”。该保证金由张剑宇在被告户口迁出当日支付。补充协议是合同双方对于合同事项的明确、补充或变更，签订在原合同之后，是双方真实意思的表示。当原合同条款与补充协议条款约定不一致时,因补充协议签订在后，较原合同来说，是对原合同约定的变更，更能体现合同当事人对于补充事项的真实意思表示。因此，当补充协议条款与原合同条款约定不一致时，应以补充协议的条款为准。在本案中，关于户口问题，主合同与补充协议约定并不一致，应以补充协议为准，双方也是按照补充协议的约定实际履行的。因此，被告没有违约，无须向张剑宇支付违约金；相反，在被告户口迁出之时，张剑宇应在当日向被告支付10万元户口保证金。事实上，在合同履行过程中，原、被告双方就曾口头约定：因刘晶晶目前户口迁出较困难，在北京没有其它房产可以落户，而张剑宇为外籍身份证，无须在京落户，因此，刘晶晶及其子的户口不必急于迁出，张剑宇扣押10万元房款作为保证金，待被告迁出时支付。房屋交付后，张剑宇即开始装修，从未向被告提起过迁户口之事，直至2018年8月29日，张剑宇才向被告邢昊及链家工作人员表示其妻要落户，让刘晶晶把户口迁出去。被告9月初即向天津市公安局申请落户，因异地落户，手续繁杂，直到2018年10月29日，被告才拿到《准予迁入证明》；2018年11月19日，取得北京市公安局下发的《户口迁移证》；2018年11月23日，刘晶晶及其子将户口迁至天津市。从双方提交的证据中可以看出，张剑宇在房屋过户完成后并没有立即要求刘晶晶迁出户口；而在张剑宇提出迁户口的要求后，刘晶晶也是在积极地准备迁出，只是因为政策原因，异地迁户手续繁琐，直至2018年11月19日才将户口迁出。由此可见，被告从主观上来讲，并没有拒不迁出户口的故意，也未给张剑宇造成任何损失。合同约定的违约金过高，申请法院减少。二被告向本院提出反诉请求：判令张剑宇向被告支付10万元户口保证金并按日万分之五标准自2018年11月23日起支付违约金至实际支付户口保证金之日止。事实和理由：2018年11月23日，刘晶晶及其子已将户口从1502号房屋中迁出，并及时通过中介工作人员通知张剑宇，但张剑宇拒不向被告支付10万元户口保证金。张剑宇对被告的反诉辩称：被告违约在先。我方是在提起本案诉讼之后才得知被告已将户口迁出。我方同意支付该笔保证金，但是我方要求用被告应当支付的违约金折抵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2017年12月16日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）居间介绍，张剑宇（买方、乙方）与二被告（卖方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：卖方将1502号房屋出售给买方，建筑面积199.48平方米，成交价1670万元。买卖合同第九条第（三）款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”第7款“户口迁出保证金”约定：“甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该保证金在甲方迁出户口当日由乙方自行划转至甲方。第四条“违约责任”第1款约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，张剑宇共向被告支付房款1660万元。2018年2月5日，张剑宇取得1502号房屋所有权。2018年11月19日，刘晶晶及其子将户口从1502号房屋迁出。张剑宇提交其与案外人史某2018年4月3日签署的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》及《补充协议》，史某2018年8月28日给张剑宇发的《告知函》，史某2018年10月29日给张剑宇发的《解约函》，张剑宇与史某2018年12月28日签订的《之解约协议》，转账凭证。张剑宇以上述证据证明其将1502号房屋以1670万元另行出售给史某，在史某支付了70万元定金后，因房屋内存在户口未及时迁出，导致史某解除合同，张剑宇赔偿了史某70万元。张剑宇提交其与链家公司业务员的微信聊天记录截屏，链家公司2018年9月1日给二被告所发《催告函》，证明其和链家公司催促卖方迁出户口。经本院传唤，原被告此单交易的链家公司经纪人李某到庭作证称，2018年3月15日双方办理房屋交接时，已经超过补充协议约定的迁出户口期限7日了，按照合同已经是违约了，但是双方协商很好，卖方说他们要出国，短期内能注销户口，当时买方说如果卖方短期能够把户口注销就没事了，如果近期注销就不追究卖方的责任了。2018年6月买方给我们打电话说房屋漏水，也提到了户口的事情，问之前说是户口要注销，为什么户口还在，但买方没提到这房子已经另行卖给其他人。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。买卖合同第九条第（三）款约定，卖方应在过户后7日内迁出原有户口，对于二被告所称《补充协议》第二条第7款的约定变更了买卖合同第九条第（三）款约定一节，此两处条款系针对不同事项所做约定，不存在相互冲突，二被告该抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。二被告应按照买卖合同第九条第（三）款约定履行，根据证人和张剑宇的当庭陈述，可以认定买方在过户后确曾同意给卖方一定时间迁出或注销户口，如能及时迁出或注销，买方同意不追究违约责任。对于买方这一善意，卖方亦应积极诚信应对，尽快迁出或注销户口。但根据在案证据，二被告在2018年2月5日过户后，直至2018年9月才向天津市公安局提出落户申请，此前未采取任何实际行动履行合同义务，直至2018年11月19日才迁出户口，期间中介公司多次催促，甚至给其发送《催告函》，上述事实说明二被告迟延迁出户口显已超出买方所能容忍的极限，已构成违约。张剑宇根据合同约定要求二被告支付迟延过户违约金的诉讼请求有合同依据。对于被告所提违约金过高请求减少的抗辩意见，张剑宇提交的其与史某的买卖合同及相关履约单据有悖交易习惯，本院对该证据不予采信，被告请求减少违约金的抗辩意见成立，本院综合案件情况，依据公平原则，对违约金依法酌减为20万元。被告要求张剑宇支付户口保证金的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告要求张剑宇支付迟延付款违约金的反诉请求，本院在酌减张剑宇主张的户口违约金数额时已对此予以一并考虑，本院对被告该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘晶晶、邢昊于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）JIANYUZHANG（中文名：张剑宇）支付违约金二十万元。二、原告（反诉被告）JIANYUZHANG（中文名：张剑宇）于本判决生效之日起15日内向被告（反诉原告）刘晶晶、邢昊支付户口保证金十万元。三、驳回原告（反诉被告）JIANYUZHANG（中文名：张剑宇）的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）刘晶晶、邢昊的其他反诉请求。原告、被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3650元，由张剑宇负担1825元（已交纳），由二被告负担1825元（张剑宇已预交，二被告于本判决生效之日起15日内支付给张剑宇）。反诉案件受理费1250元，由二被告负担50元（已交纳），由张剑宇负担1200元（二被告已预交，张剑宇于本判决生效之日起15日内支付给二被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋培海人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一九年十二月二十日书 记 员  祝婧婧