黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终3379号上诉人（原审原告）：李庆，男，1990年5月1日出生，汉族，大庆市宜民市场管理有限公司法定代表人，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：王红娟，黑龙江衡川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆石油管理局有限公司，住所地大庆市让胡路区龙南。法定代表人：孙龙德，执行董事。委托诉讼代理人：王岩，男，1983年2月26日出生，汉族，大庆石油管理局有限公司油田矿区服务事业部物业管理三公司职工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：刘宝玉，男，1965年8月7日出生，汉族，大庆石油管理局有限公司油田矿区服务事业部物业管理三公司学府物业分公司职工，住大庆市萨尔图区。上诉人李庆因与被上诉人大庆石油管理局有限公司（以下简称石油管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初4103号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李庆及其委托诉讼代理人王红娟，被上诉人委托诉讼代理人王岩、刘宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆上诉请求：1．撤销原审判决第二项；2．改判被上诉人赔偿上诉人损失150，563元；3．案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在房屋租赁合同中属于违约方。2018年6月13日，上诉人租赁被上诉人位于萨尔图区××4301房屋,面积为314.43平方米,租期为2018年7月1日至2019年6月30日,租房用途是经营超市,房屋租金为40,876元,取暖费13,677.70元,双方签订了房屋租赁合同。租赁房屋时，被上诉人下属物业三公司承诺向总公司报申请,负责维修房盖和接通暖气,其他房屋外貌由上诉人自己维修,但是不能改变房屋的整体结构。上诉人按照双方约定,按部就班维修房屋上下水管道,换废旧窗户门，平整房屋院落。实际上被上诉人的房屋除了出租给上诉人以外,自己公司也用几间作办公室，被上诉人连同自己办公室的房盖一同维修。后来在维修接通暖气时,被上诉人只安装自己办公室的暖气设备,接通暖气,上诉人租赁房屋的暖气被上诉人不给安装接通。上诉人在租赁房屋时已经约定,被上诉人提供供暖,上诉人缴纳热力费，根据一审被上诉人提交法院的申报表中内容可以体现，被上诉人负责供暖,供暖是提供封闭的供暖设备,通过供暖管道供暖。所以说被上诉人提供供暖是两个义务:一个是提供封闭的供暖管道设备,一个是提供热量，两个条件缺一不可。双方租赁房屋时都知道房屋内没有供暖设备,在签订合同时上诉人特意强调要求被上诉人向总公司报申请,提供供暖,被上诉人答应接通供暖后,要求上诉人缴纳热力费,上诉人签订合同时在纳房租费时一同缴纳热力费。二、涉案房屋没有安装供暖设施,供暖的主管道在地下,安装设备管道必须是热力公司或者物业公司专业技术人员才可施工。上诉人不能擅自施工操作,由此双方才明确提出被上诉人提供供暖,也就是说由被上诉人安装供暖管道。三、被上诉人是房屋的出租方，租赁房屋经营超市。出租方出租房屋必须达到承租方上诉人能够使用房屋的条件。被上诉人是出租方,双方在没有特殊约定的情况下,房屋的供暖设备正常也应该由出租方提供。现出租方收到租金后,拒不履行义务，安装供暖管道设备，客观事实上也可以确定被上诉人方是房屋租赁合同的违约方。四、上诉人在维修房屋时，多次找被上诉人下属公司要求安装供暖设备,但是物业公司以各种理由推脱,后来到了供暖期,上诉人找被上诉人要求退房屋租金和热力费,并且要求赔偿损失，被上诉人故意逃避不解决,一直合同到期,被上诉人以合同履行完毕拒绝赔偿。五、如果被上诉人是违约方,那么由于违约给上诉人造成的维修房屋投入的损失也应该由违约方赔偿。石油管理局辩称，1、关于上诉人提出被上诉人在房屋租赁合同中属于违约方。其与李庆在承租房屋之前,已经明确告知房屋无暖气片，门窗状况为破损,并且在合同签订前与其签订《房屋及附属设施交接清单》(合同附件二),充分表明上诉人在承租房屋时,对案涉房屋供暖状况已经有了必要的了解。同时,在合同中也未就供暖设施的维修、维护等进行任何约定,我方也未与上诉人签订任何关于安装供暖设施的书面协议。上诉人承租的涉案房屋用途是经营超市属于商业用途,室内供热设施的改造理应由上诉人自行负责,我方没有义务为上诉人承租部分安装供暖设施。至于房屋装修费用,租赁合同中明确约定房屋维修、装饰装修、改扩建等事项须经甲方同意后方可进行,费用由上诉人承担,合同到期收回房屋时不予任何补偿.因此合同履行不存在违约,不应退还房屋租金及装修费用。2、关于上诉人提出其负责供暖,安装供暖管道。上诉人在与其方签订租赁合同期间,缴纳了房屋采暖费，因此其认为上诉人有供暖需求,在《固定资产(房屋)租赁申请单》上填写提供采暖,并在冬季运行期间,确保涉案房屋室外供热主管道完好。关于接通室外主管道,上诉人辩称必须专业技术人员才可施工，不能擅自操作。双方签订的租赁合同中约定添加对房屋结构有影响的设施、设备,改动电器设备及水、电、气、暖线等,需向上诉人书面申请。而在承租期间,上诉人理应在房屋不具备使用条件的情况下主动提出安装供热管网改造的书面申请,但在整个承租期间上诉人并未提交书面的改造申请,也没有向其提出停止供热申请。因此，被上诉人已经履行了相应的供暖义务,不应承担相应损失。3、关于上诉人提出合同到期后上诉人故意逃避，不解决问题。其与上诉人签订的合同于2019年7月1日到期,到期后上诉人自行搬出房屋后。7月22日被上诉人就接到大庆市让胡路区人民法院的传票,并未与其方沟通退还押金等事宜。原审原告李庆向一审法院起诉请求：1.要求被告返还房租40，876元、押金8，175元，至2019年6月30日产生的违约金14，919.74元，后续违约金至实际给付之日止；2.要求被告赔偿原告已经交付的取暖费13，677.70元；3.要求被告赔偿房屋租赁后实际投入项目费用85，686.5元；4.原告在合同签订后因后期投入缺乏资金，借款10万元，产生的利息2.4万元，原告因此产生的实际损失2.4万元要求被告承担。以上四项共计187，334．94元。5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月7日原告与大庆油田矿区服务事业部物业管理三公司学府物业分公司签订《物业三公司固定资产（房屋）租赁申请单》，该申请单中载明案涉房屋坐落于萨尔图区××4301，拟将该房屋出租给原告作为综合超市使用，提供采暖不提供物业服务。房屋租金40，876元，采暖费13，677.7元。并签订《房屋及附属设施交接清单》，交接清单中载明“暖气片无”。原告在两份单据上签字确认。2018年6月13日，原、被告签订风云车库房屋租赁合同一份，双方约定租赁期限为2018年7月1日起至2019年6月30日止，租赁用途为综合超市，租金为40，876元。并约定房屋维修、装饰装修、改建扩建等事项须经被告同意后方可进行，费用由原告承担，合同到期收回房屋时不予任何补偿。如发现原告擅自进行改造的，被告可以随时解除合同，由此造成的一切损失由原告承担。如需改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，改动电器设备及水、电、气、暖线路，需向被告书面申请，同时提交装修方案及图纸（包括水、电、气、暖线路图），经被告批准后方可实施，所需费用由原告承担。原告向被告给付了房屋租金40，876元、押金8，175元、热力费13，677.7元。此后，原告对房屋进行了装修。另查，被告为原告提供的供热管线接口在地下，原告在租赁房屋期间未接入供热设备。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：在房屋租赁合同履行的过程中，被告是否存在违约行为。首先，针对原告主张被告未向原告提供供暖设施构成违约的主张。本院认为，原告陈述当时原、被告约定房屋的供暖设施由被告负责，而且被告说明该项目已经列入规划中。但并未出示证据加以证明。通过被告提交的《物业三公司固定资产（房屋）租赁申请单》中载明被告提供的是采暖而非供暖。且在《房屋及附属设施交接清单》中明确载明“暖气无”。原告在以上两份单据上签字确认，由此可见原告在承租案涉房屋时，对案涉房屋是否具备供暖条件已经有了充分必要的了解。且原、被告签订的租赁合同约定添加对房屋结构有影响的设施、设备，改动电器设备及水、电、气、暖线路，需向被告书面申请，同时提交装修方案及图纸，经被告批准后方可实施。即便被告供热管线位于地下，但原告理应在房屋不具备使用条件时而或是不具备使用条件之前向被告提出提供供暖设施，而原告并未举证证明在其承租案涉房屋期间要求过被告提供供暖设施。因此原告的证据不足以证实被告构成违约。综上所述，针对原告要求被告返还房租40，876元的诉讼请求，由于被告已经依约将房屋交付原告使用，且该合同已经履行完毕，被告不存在违约行为，故对该部分诉讼请求不予支持。针对押金8，175元，因该合同已经履行完毕，被告理应及时将押金交还原告，本院对该部分诉讼请求予以支持。针对押金利息部分，因双方并未出示证据证明双方关于押金返还条件及返还时间的约定，原告主张该部分利息没有事实依据和法律依据，本院对此不予支持。针对原告要求被告返还取暖费13，677.70元，虽然庭审中被告辩称，该部分费用与本案不是同一法律关系，但庭审过程中本院已经查明原告将取暖费交付给被告，且原告在承租期间并未接入供暖设备，未享受供暖服务，被告理应将取暖费予以返还，故本院对该部分诉讼请求予以支持。其次，针对原告要求被告赔偿房屋租赁后实际投入项目费用85，686.5元的诉讼请求。由于原、被告在租赁合同中明确约定房屋维修、装饰装修、改建扩建等事项须经被告同意后方可进行，费用由原告承担，合同到期收回房屋时不予任何补偿。庭审过程中被告陈述原告装修时并未征得其同意，是在装修后才知道装修一事。原告没有证据证明其是在被告同意的情况下进行的装修。退一步讲，即便原告征得被告同意进行装修，双方已对装修费用的承担进行了明确约定。故本院对该请求不予支持，针对原告围绕该诉讼请求所提交的证据本院不再进行认定。最后，针对原告主张要求被告返还其借款10万元所产生的利息2.4万元。由于被告不存在违约行为，原告的此项主张没有事实依据和法律依据，本院对此不予支持。针对原告围绕该诉讼请求所提交的证据本院不再进行认定。判决：一、被告大庆石油管理局有限公司于判决生效之日起三日内向原告李庆返还押金8，175元、取暖费13，677.70元，以上共计21，852.7元。二、驳回原告李庆其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点是石油管理局在履行双方租赁合同过程中是否存在违约行为。双方在签订租赁合同前已经签订《房屋及附属设施交接清单》，其中明确载明案涉房屋无暖气片，表明李庆在承租房屋时已对案涉房屋供暖状况有充分了解。同时，双方租赁合同约定承租方添加对房屋结构有影响的设施、设备，改动暖线路等需向出租方提出书面申请，经批准后方可实施，所需费用由承租方承担。由此可知，添加、安装室内供暖设施应由李庆提出申请，并由其自行负责安装，石油管理局没有安装室内供暖设施的义务。李庆交纳的13，677元采暖费，是按照市物价部门所制定标准计取的购买热力的费用，并非安装室内供暖设施的费用，且双方亦约定室内供暖设施添加的费用由承租方承担，故李庆无权据此要求石油管理局承担安装供暖设施的义务。综上，李庆主张石油管理局违约并承担赔偿责任欠缺合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，李庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用的法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，311元，由李庆负担。本判决为终审判决。审判长 边 坤审判员 毛瑞利审判员 王 丹二〇一九年十二月五日法官助理姜海涛书记员刘婷