广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初3488号原告：中国建设银行股份有限公司阳江市分行。住所地：阳江市江城区漠江路743号。负责人：赵晖，该行行长。委托代理人：黄文倩，广东众达成律师事务所律师。委托代理人：黄理福，广东众达成律师事务所律师。被告：韦强，男，1982年03月6日生，仫佬族，户籍地：广西罗城仫佬族自治县，经常居住地：广东省阳江市江城区，被告：阳江市京源实业发展有限公司，住所地：阳江市江城区东风三路255号新乐苑小区E-12A房。法定代表人：陈建宇，该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行（以下简称建行阳江分行）诉被告韦强、阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行阳江分行的委托代理人黄理福到庭参加诉讼；被告韦强、京源实业公司经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行阳江分行向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告韦强于2010年5月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-011-2010000598）；二、被告韦强立即偿还所欠原告的贷款本金247819.06元及利息6579.28元（暂计至2019年4月29日，从2019年4月30日起至被告韦强全部清偿原告贷款本息之日止的利息、罚息按合同约定的利率计算），合计254398.34元；三、被告韦强支付本案原告支出的律师费12176元给原告；四、原告对上述第二、三项请求的金额就借款抵押物阳江市江城区建设一路2号德信华城13幢3单元601房地产折价或拍卖的价款优先受偿；五、被告京源实业公司对上述第二、三项请求的金额承担连带清偿责任；六、本案诉讼费用及公告费由两被告承担。事实和理由：被告韦强因向被告京源实业公司购房，于2010年5月26日向原告借款294000元，期限为360个月，初始年利率为4.752%，采用按月等额本息还款法，双方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-011-2010000598）。根据合同约定，2010年5月31日，原告划入294000元给被告韦强指定的京源实业公司账户，被告韦强收到该294000元，被告韦强自愿用坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城13幢3单元601房的房屋作抵押，并办理了房地产预告登记（房地产预告登记证明号为：粤房地预登阳第0100006026号）。被告京源实业公司作为保证人在合同上签名盖章，为该笔借款提供连带责任保证。借款后，被告韦强只按合同约定偿还部分借款本金46180.94元及部分利息，已偿还期数为99期，但从2018年9月30日起开始逾期。根据合同约定，截至2019年4月29日止，被告韦强拖欠到期贷款本金为2988.31元、利息为6579.28元（其中含罚息178.18元）。根据合同约定以及《合同法》第九十四条之规定，被告韦强经原告多次催告均没有按时足额偿还借款本息，已经构成违约，原告有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-011-2010000598），要求被告韦强立即清偿所欠原告的全部借款本息及相关费用，并行使抵押权利，原告对上述贷款本息在抵押物阳江市江城区建设一路2号德信华城13幢3单元601房地产折价或拍卖的价款中优先受偿。根据合同约定，被告韦强没有按照合同约定偿还贷款本息，也尚未办妥抵押登记和抵押财产的他项权利证书等手续，被告京源实业公司应对被告韦强的上述债务承担连带保证责任。根据合同约定，原告与广东众达成律师事务所签订《委托合同》，委托广东众达成律师事务所处理本案的法律纠纷，因此产生律师费用12176元，应当由被告韦强承担，被告京源实业公司承担连带清偿责任，并在抵押物折价或拍卖的价款中优先受偿。综上所述，原告诉至法院，请法院予以支持。被告韦强没有答辩，在举证期限内亦未向本院提供证据。被告京源实业公司没有到庭参加诉讼，其向本院提交答辩状辩称：一、不应解除合同，从本案合同履行过程来看，被告韦强已经履行99期还款，被告韦强欠付的贷款仅占全部借款合同金额的小部分，未构成根本违约；且可以要求被告韦强支付拖欠的贷款和利息、罚息等费用，能够修补被告韦强的违约后果，所以不应当解除合同。二、对于如何计算被告韦强欠贷前后的本金、利息及罚息问题。原告提供的证据无法充分证实被告韦强起诉前后的本金及利息具体金额，要求原告提供对被告韦强还借款本息及拖欠本息的情况提供具体银行流水记录和计算方法。三、关于律师费问题，合同约定被告韦强应对本案律师费承担清偿责任，担保人对此承担连带责任。但本案是由于原告批量委托广东众达成律师事务所代理向被告催收而提起诉讼案件，该类案件的借款事实明确、借贷关系清晰，因此结合代理人耗费的工作时间、案件的难易程度、可能承担的风险和责任等因素综合考虑，应当对原告主张的律师费进行调整。四、关于被告京源实业公司承担连带保证责任的问题。1、涉案房产已经具备办证条件，但被告韦强一直怠于履行该义务，导致涉案房产所有权转移登记手续未能办理，从而影响了抵押登记手续的完成，该责任不应归责于其公司。2、涉案房地产已设立了抵押预告登记，原告已经对该房地产享有优先受偿权，原告应按约定先实现担保物权后不足部分再主张保证人承担保证责任。经审理查明：被告韦强因购买坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城13幢3单元601房房地产需要,向原告建行阳江分行申请办理个人购房贷款。2010年5月26日，原告建行阳江分行（贷款人）与被告韦强（借款人、抵押人）、京源实业公司（保证人）签订了合同编号为440750700-011-2010000598的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同主要约定：本合同项下个人购房借款金额为29.4万元；借款期限360个月（即2010年5月26日起至2040年5月26日），借款利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下调20%，月利率3.96‰；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；还款方法为等额本息还款法，每月归还本息金额为1533.99元；本合同项下的违约金计收方法：空白；本合同项下借款采用抵押加阶段性保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记手续已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押人同意以登记在被告韦强名下的坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城13幢3单元601房房地产作抵押；抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、公告费等）；保证人提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、公告费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并行使担保权利；等等。原告在贷款人一栏盖章确认；被告韦强在借款人（抵押人）一栏签名捺指印，被告京源实业公司在保证人一栏签名捺指印。签订借款合同后，原告于2010年5月31日将借款294000元划入了被告韦强指定的账户。借款后，被告韦强按合同约定偿还了部分借款本息，计至2019年4月29日止，尚欠已到期借款本金2988.31元、利息6579.28元，尚欠涉案借款合同项下借款本金247819.06元及利息6579.28元（含罚息178.18元），已构成违约。原告向被告催收上述欠款无果，为此诉至本院，请求如诉称。另查明，2010年6月12日，涉案房产已办理权利人为建行阳江分行的房地产预告抵押登记证明[证号：粤房地预登阳字第0100006026号]。另外，原告与广东众达成律师事务所签订《委托合同》，委托该所律师为其提供涉案的法律服务，原告为此支付律师费12176元给该律师事务所，并提供有广东增值税专用发票为证。以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《房地产预告登记证明》、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、委托合同、工商登记信息、身份证、户口本、《广东律师服务收费标准》、发票以及庭审笔录证据证明，证据充分，本院予以确认。本院认为：原告与被告韦强在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方真实的意思表示，原告与被告韦强之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告京源实业公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。签订合同后，原告已按合同约定履行了借款给被告韦强的义务，被告韦强亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告韦强只按合同约定偿还了部分借款本息，计至2019年4月29日止，尚欠原告借款本金247819.06元及利息6579.28元（含罚息178.18元），已构成违约，原告有权依照合同约定解除双方的借贷关系。故原告请求解除与被告韦强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告韦强偿还尚欠的借款本金247819.06元及利息6579.28元（含罚息178.18元）[上述款项计至2019年4月29日止，从2019年4月30日起至付清款项之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算]，合法合理，本院予以支持。关于本案律师费的处理问题。本案《个人住房（商业用房）借款合同》约定因诉讼产生的律师费由被告韦强承担，原告主张因委托律师处理本案纠纷而支出律师费12176元，并提交了委托合同、发票拟证明，且支出的律师费符合有关收费标准。现原告请求被告韦强支付律师费12176元，合法合理，本院予以支持。被告京源实业公司辩称律师费过高意见无理，本院不予采纳。关于原告建行阳江支行对被告韦强提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现建行阳江支行就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然建行阳江支行、韦强双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现建行阳江支行、韦强双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，建行阳江支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，建行阳江支行就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告辩称原告对涉案房地产的价款享有优先受偿权无理，本院不予采纳。关于京源实业公司是否对被告韦强本案债务承担连带清偿责任的问题。《个人购房借款/担保合同》明确约定，京源实业公司为本案债务作担保，保证方式为阶段性连带责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记手续已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。涉案房地产至今未办理权利人为原告的抵押登记手续，被告京源实业公司应对本案债务承担连带清偿债务，故原告请求被告京源实业公司对被告韦强的本案债务承担连带清偿责任，合法合理，本院予以支持。被告京源实业公司承担保证责任后，有权向被告韦强追偿。被告京源实业公司辩称被告韦强怠于履行办证手续存在过错；涉案房地产已设立了抵押权预告登记，原告债权应先实现担保物权后不足部分再向其公司主张承担保证责任的意见无理，本院不予采纳。被告韦强、京源实业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行与被告韦强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440750700-011-2010000598）；二、限被告韦强在本判决发生法律效力之日起十日内偿还尚欠的借款本金247819.06元及利息6579.28元[上述款项计至2019年4月29日止，从2019年4月30日起至付清款项之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算给原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行；三、限被告韦强在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费12176元给原告中国建设银行股份有限公司阳江市分行；四、被告阳江市京源实业发展有限公司对上述判决第二、三项所确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市京源实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告韦强追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5299元（该款原告已预交），由被告韦强负担，由被告阳江市京源实业发展有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  关红英二〇一九年十二月二十三日法官助理姜虹书记员邹婷婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。×《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。