北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18647号原告：刘坤，女，1978年11月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：房亚南，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚昇铭，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京邦航投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼10层2单元121108内1。法定代表人：王永翠，总经理。委托诉讼代理人：高红刚，男，该公司员工。第三人：马淑英，女，1938年3月19日出生，回族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：袁彤（马淑英之女），住北京市朝阳区。原告刘坤与被告北京邦航投资管理有限公司（以下简称邦航公司）、第三人马淑英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘坤的委托诉讼代理人姚昇铭、房亚南，被告邦航公司的委托诉讼代理人高红刚到庭参加诉讼。第三人马淑英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。刘坤向本院提出诉讼请求：1.判令邦航公司支付房屋占用费（自2018年11月1日至实际腾退并返还房屋之日止，按照每月7636.36元的标准计算）；2.判令邦航公司支付逾期腾退并返还房屋的违约金（自2018年11月1日至实际腾退并返还房屋为止，按照每月900元的标准计算）；3.判令本案诉讼费用由邦航公司承担。事实与理由：刘坤曾于2018年6月起诉邦航公司房屋租赁合同纠纷，该案件经过一审、二审，判决：1.邦航公司支付刘坤免租期租金6595元；2.邦航公司支付解除合同违约金7636.36元；3.邦航公司支付刘坤房屋占有使用费（自2017年11月10日至2018年10月31日止，按照每月7636.36元的标准计算）；4.邦航公司支付刘坤逾期返还违约金（自2017年11月10日起至2018年10月31日止的，按照每月900元标准计算）。但邦航公司至今未腾退和返还房屋，给刘坤造成巨大损失。刘坤为维护自身合法权益，特诉至法院。邦航公司辩称，不同意刘坤的全部诉讼请求。2017年8月18日，邦航公司、北京指南针房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称指南针公司）、刘坤签订了房屋租赁合同。合同签订后，指南针公司又将涉案房屋租给马淑英。2017年8月19日，在邦航公司不知情的情况下，刘坤又将涉案房屋授权给指南针公司出租，刘坤起诉邦航公司虽然有合同，但刘坤已经对邦航公司作为承租人的事实予以否认。刘坤已经又将房屋重新租给了指南针公司，由指南针公司对外出租。刘坤明知承租人是指南针公司，也知道实际使用房屋的是马淑英，在证据中，刘坤也明确说不知道邦航公司，而是将房屋租给了指南针公司。2017年11月10日，邦航公司与刘坤解除了房屋租赁合同。邦航公司有相应的证据证明房屋一直未归还的过错在刘坤。2017年9、10月左右，刘坤一直告诉马淑英房子是他自己的，让马淑英继续居住，不认可邦航公司是租户，不让马淑英把租金给邦航公司，并称其把房子租给了指南针公司，导致邦航公司在让马淑英腾退涉案房屋时没有成功，现房屋的实际占用人为马淑英，故涉案房屋在合同解除后与邦航公司无关。马淑英述称，马淑英与指南针公司于2017年9月签订了房屋租赁合同，指南针公司提供了刘坤的委托书、房产证、营业执照、法人身份证等材料，我方也给刘坤打过电话，刘坤也认可。经过核实后，马淑英认为涉案房屋是安全的，就一下交了14个月的房租。在签完合同不到一个月，邦航公司就出现了，当时邦航公司来了很多人来砸门，让马淑英尽快搬出去，说房子是邦航公司的。马淑英让邦航公司出具证明，邦航公司出具了三方租赁合同的第1页的照片，马淑英又和刘坤核实，经核实刘坤明确说其将涉案房屋租给了指南针公司，马淑英就告诉刘坤已经交了14个月的租金及水电、燃气费，刘坤称没有问题。发生纠纷后，马淑英无法正常使用房屋。房屋租赁合同截止到2019年11月到期。刘坤围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.（2018）京0115民初14145号民事判决书、（2018）京02民终11030号民事判决书、房屋租赁合同。邦航公司提交了袁彤与邦航公司、刘坤的录音、刘坤与为指南针公司出具的授权委托书作为证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，刘坤（甲方、出租人）与邦航公司（乙方、承租人）、指南针公司（丙方，委托代理出租机构）签订了《房屋租赁合同》，约定如下：甲方为房屋所有权人，且有出租需求；乙方为房屋承租人，有意向承租甲方所有的房屋；丙方为甲方认可的乙方合作指定的委托代理出租机构，负责管理乙方承租的甲方房屋。房屋坐落于北京市经济技术开发区文化园西路8号院12号楼4层502号，建筑面积92.78平方米。房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，编号为京（2017）开不动产权第0016961号。房租租赁用途：居住，居住人数为4人，最多不超过6人。租赁期限：房屋租赁期及乙方委托丙方管理房屋的期间自2017年8月25日至2019年8月24日，共计2年；第1年，自2017年8月25日起至2017年9月24日止为免租期；第2年，自2018年8月25日起至2018年9月24日止为免租期；免租期内甲方不计收租金。租金标准：7636.36元/月合同期内租金共计168000元，租金支付时间为半年支付一次。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方及/或丙方未按约定时间返还房屋的，违约方应按迟延交付房屋或迟延支付租金时间对应的租金为标准支付违约金。邦航公司曾以委托合同纠纷将指南针公司起诉至本院，要求指南针公司向其支付租金、服务费、违约金等，在案件审理过程中，法院查明邦航公司与指南针公司签订房屋租赁业务框架合作协议，指南针公司通过其自有自愿向邦航公司推荐有房屋出租需求的房屋所有权人，邦航公司与房东达成房屋租赁合同，并将房屋转租给指南针公司，指南针公司可另行转租，邦航转租给指南针公司要收取租金，并查明刘坤系出租人之一，（2018）京0115民初5435号判决书中支持了邦航公司关于租金、服务费、违约金的诉讼请求。后刘坤以房屋租赁合同纠纷将邦航公司起诉至本院，要求其支付免租期租金、自2017年11月10日至实际腾退之日止的租金或房屋占有使用费、解除合同违约金、逾期腾退并返还房屋的违约金等。在审理过程中，法院认定邦航公司在租赁合同履行过程中单方行使解除权，构成单方违约，双方租赁合同于2017年11月10日解除，（2018）京0115民初14145号判决书（以下简称14145号判决书），判决邦航公司支付刘坤免租期租金、解除合同违约金、房屋占有使用费（按照每月7636.36元的标准，自2017年11月10日起支付至判决生效之日止）、逾期返还房屋违约金（按照每月900元的标准，自2017年11月10日起支付至判决生效之日止）。刘坤、邦航公司均上诉，北京市第二中级人民法院于2018年10月31日作出（2018）京02民终11030号判决书（以下简称11030号判决书），维持原判。邦航公司于2018年10月25日以指南针公司等、马淑英为被告向本院提起诉讼，要求解除其与指南针公司之间的房屋租赁业务框架合作协议，并要求指南针公司、马淑英返还案房屋，支付房屋占有使用费，经济损失。（2018）京0115民初23832号判决书判决解除邦航公司与指南针公司之间的房屋租赁业务框架合作协议、指南针公司将涉案房屋返还给邦航公司，马淑英负有协助义务等。该判决目前尚未生效。现房屋仍由马淑英使用，刘坤未在本案中腾退房屋，原因是邦航公司已经在另案中进行了主张。邦航公司向本院提交了袁彤与刘坤的通话录音以及租房委托书，欲证明刘坤与邦航公司签订房屋租赁合同后，刘坤将涉案房屋另行出租给北京指南针房地产经纪有限公司，并要求马淑英不要将租金支付给邦航公司，但邦航公司未提交录音证据的原始载体，刘坤不认可录音的真实性。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，马淑英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同受法律保护，刘坤与邦航公司、指南针公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行。根据生效判决认定的事实，租赁合同已经解除，邦航公司作为承租人，负有腾退房屋的义务，但其未腾退，故应当支付房屋占有使用费，刘坤主张按照每月7636.36元的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。关于房屋腾退违约金，14145号判决书考虑到合同的履行情况、过错程度、主观恶意等因素，判定邦航公司每月按900元的标准向刘坤支付违约金，故本院对刘坤的该项诉讼请求予以支持。此外，鉴于14145号民事判决书已经判令邦航公司支付刘坤房屋占有使用费及逾期返还房屋违约金至2018年10月31日，故对于刘坤主张自2018年11月1日计算至实际腾退并返还房屋之日止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对邦航公司的抗辩意见，本院认为，邦航公司与刘坤、指南针公司三方在租赁合同中明确约定，指南针公司为刘坤认可的邦航公司合作指定的委托代理出租机构，负责管理承租人承租的房屋，鉴于此，邦航公司已明确知晓指南针公司出租涉案房屋可能后果，对于其损失，可根据合同相对性另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京邦航投资管理有限公司于本判决生效后十日内向刘坤支付房屋占有使用费（自2018年11月1日至实际腾退并返还房屋之日止，按照每月7636.36元标准计算）；二、北京邦航投资管理有限公司于本判决生效后十日内向刘坤支付逾期返还房屋违约金（自2018年11月1日至实际腾退并返还房屋之日止，按照每月900元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费647元，由北京邦航投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给刘坤）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇一九年十二月十六日法官助理 桂 洋书 记 员 付云梅