广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0521民初2366号 原告：张淑珍，女，1986年8月6日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：邓明武，广西珠浦律师事务所律师。 被告：广西永翔房地产有限公司合浦分公司，住所地:合浦县廉州镇廉阳大道81号。统一社会信用代码：91450521697602043P。 负责人：欧阳永洪。 被告：广西永翔房地产有限公司，住所地:南宁市教育路4-2号广宁大厦1栋2单元7楼D座。统一社会信用代码：91450100690207956H。 法定代表人：欧阳永洪，董事长。 原告张淑珍与被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司（以下简称永翔合浦分公司）、广西永翔房地产有限公司（以下简称永翔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序审理。因被告永翔合浦分公司、永翔公司的负责人及其管理人员均下落不明，裁定转为普通程序审理，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邓明武到庭参加诉讼，被告永翔合浦分公司、永翔公司经本院公告送达传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张淑珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告永翔合浦分公司继续履行2015年5月11日与原告签订的商品房买卖合同，并将合浦县廉州镇廉阳大道81号永翔时代名苑（二期）3幢3单元801号商品房交付给原告；2、判令被告永翔合浦分公司支付逾期交房违约金30512.69元给原告（以房屋总价270983元按日万分之一，从2016年5月31日起暂计至2019年7月1日止，1126天，以后另计至实际交房之日止）；3、判决永翔公司对永翔合浦分公司上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2015年5月11日，原告与被告永翔合浦分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于合浦县廉州镇廉阳大道81号永翔时代名苑3幢3单元801号商品房，建筑面积102.84平方米，每平方2635元，总价款为270983元。合同签订后，原告就按合同约定支付了首付款81983元，余款189000元通过银行按揭支付，即已按合同约定支付了全部购房款给永翔合浦分公司，并交了办证费8000元，同时按被告的要求提交了办证资料。根据合同约定，被告应当于2016年5月30日前交房；商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理房地产权证书。但被告一直未按合同交付房屋也没有办理不动产权证给原告。被告永翔合浦分公司是被告永翔公司的分公司，依法应对其分公司的民事行为承担连带责任。 被告永翔合浦分公司和永翔公司均未作答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定的事实如下：原告张淑珍与被告永翔合浦分公司签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，合同约定原告购买被告永翔合浦分公司开发的位于合浦县廉州镇廉阳大道81号永翔·时代名苑（二期）第3幢三单元801号房，建筑面积共102.84平方米，每平方米2635元，总价款为270983元。合同约定买受人按银行按揭方式付款，出卖人应当在2016年5月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告即支付给永翔合浦分公司购房首付款81983元及办证费8000元。2015年7月3日，原告与中国银行合浦支行、永翔合浦分公司签订《住房贷款合同》，贷款金额为189000元，由中国银行合浦支行汇入永翔合浦分公司账号。2016年4月29日，永翔合浦分公司向原告开具了金额为270983元的购房款发票。至今，被告永翔合浦分公司尚未将涉案房屋交付给原告使用。 另查明，永翔合浦分公司已领取营业执照，其经营范围为母公司联系业务。2015年4月16日，被告永翔合浦分公司取得永翔·时代名苑（二期）3幢的商品房预售许可证（预售许可证号：合房预字第201525号）。涉案楼房即永翔·时代名苑（二期）3幢楼房至今未完成施工（外墙、阳台栏杆、楼梯栏杆、电梯、水电均未完工，外架未拆除），未达到竣工验收条件，尚不具备交房条件。 上述事实有原告的陈述、原告提交的身份证、商品房买卖合同、借据、发票、收据、住房贷款合同，合浦县住房和城乡规划建设局的复函、本院依职权调取的材料及现场勘验等证据予以证实。 本院认为，原告张淑珍与被告永翔合浦分公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同及补充协议合法有效。双方均应按合同的约定履行各自义务。原告已向被告永翔合浦分公司履行支付房屋购房款义务，被告永翔合浦分公司不按期将符合约定的商品房交付给原告使用，且也没有证据证明存在合同约定的不可抗力情形，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告永翔合浦分公司逾期交房超过90日，根据合同第九条“出卖人交房逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”规定，原告请求被告永翔合浦分公司继续履行合同、支付逾期交房违约金于法有据，本院予以支持。由于涉案楼房部分项目施工尚未完成，未达到竣工验收，不具交房条件，故原告主张永翔合浦分公司交付涉案商品房的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”规定，永翔合浦分公司作为永翔公司的分支机构，是依法设立并领取营业执照的法人分支机构，取得了开展对外经营活动的资格，具有相对独立性，属于《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定的其他组织范畴。永翔合浦分公司作为适格的民事诉讼主体，应承担与其民事行为能力相适应的民事责任。由于永翔合浦分公司不具有法人资格，责任能力也不完整，因此，永翔合浦分公司首先以其的财产承担责任，不足部分再由永翔公司承担，故永翔公司对永翔合浦分公司承担的不是连带清偿责任而是补充清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，判决如下： 一、被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司继续履行与原告张淑珍签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司应支付给原告张淑珍逾期交房违约金人民币30512.69元（违约金以270983元为基数，按日万分之一计算，从2016年5月31日起计至房屋实际交付之日止，现暂计至2019年7月1日，为30512.69元。）； 三、被告广西永翔房地产有限公司对上述第二项债务承担补充清偿责任； 四、驳回原告张淑珍的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费562元，公告费140元，合计702元，由被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司负担。受理费、公告费原告张淑珍已预交，由被告广西永翔房地产有限公司合浦分公司履行上述债务时一并支付给原告张淑珍。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  徐雪花 人民陪审员  罗兰伦 人民陪审员  庞芝福 二〇一九年十二月十日 法官 助理  陈洁兰 代书 记员  陈承怡 附本判决适用法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （一）依法登记领取营业执照的个人独资企业； （二）依法登记领取营业执照的合伙企业； （三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构； （五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构； （六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构； （七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业； （八）其他符合本条规定条件的组织。