河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1023民初3267号原告（反诉被告）：廊坊国兴房地产开发有限公司，住所地永清县台湾新城。法定代表人：庄少宏，公司董事长。委托诉讼代理人：颜庄龙，公司法务。委托诉讼代理人：邓玉杰，公司员工。被告（反诉原告）：贺源，男，1984年8月4日出生，汉族，甘肃省天水市秦州区人，现住北京市。委托诉讼代理人：王庆、吕君，北京市智舟律师事务所律师。原告（反诉被告）廊坊国兴房地产开发有限公司（以下简称廊坊国兴公司）与被告（反诉原告）贺源商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊国兴公司委托诉讼代理人颜庄龙和邓玉杰、被告贺源委托诉讼代理人王庆和吕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廊坊国兴公司就本诉向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法解除原告与被告于2016年11月1日签订的编号为20161101002的《商品房买卖合同》及《补充协议》并判定被告协助原告办理涉案房屋商品房合同备案注销手续；二、请求法院依法判令被告支付原告代偿银行贷款违约金60580.90元；三、请求法院依法判令被告支付原告解除合同违约金84967.1元；四、本案诉讼费用由被告承担。2016年11月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》编号：（20161101002），约定被告购买原告开发的位于廊坊市永清县国瑞生态城2座1单元8层802号商品房，总房价款849671元。按照《商品房买卖合同》补充协议约定，在正式办理不动产证前，由于原告对被告的购房贷款提供了连带保证责任，在原告保证期内，如因被告的原因，导致银行从原告处扣款，被告必须自扣款之日起5日内归还原告代还款项，被告超出30日仍未归还原告代还款项的，应按中国人民银行住房贷款率支付代垫期间的利息以及代还金额10%的违约金，同时原告还有权解除合同。可被告自2019年4月份起就开始断供银行贷款，至2019年8月份，银行直接从原告保证金账户划扣了所有银行贷款余额，累计划扣金额为605808.95元。被告至今未归还原告代还款项，其行为已经构成严重违约，并给原告造成了经济损失。根据《合同法》第九十七条之规定，依据双方签订的补充协议4.2.5.3条约定，被告超出30日仍未归还甲方代还房价款的，应支付代还金额10%的违约金。此外，合同解除后，原告需要重新投入人力物力财力将涉案房屋重新另售，被告亦需要对此承担责任。根据补充协议4.3条之约定，因被告违反合同及本条约定导致原告解除合同的，被告须向原告支付相当于商品房总价款10%的违约金。故诉至法院，依法判如所请。贺源辩称，同意解除原被告签订的合同，但不同意协助原告办理注销备案手续；原告起诉违约金过高且系重复计算，解除合同的原因系原告自己造成的，目前涉案房屋已经升值，即使解除合同对原告没有经济损失，所以不同意原告要求支付违约金的诉请。贺源就反诉向本院提出诉讼请求：一、依法判令反诉被告退还购房款259671元、电商费30000元。并承担自2016年10月26日开始按照年利率6%计算的利息至实际支付日止；二、依法判令反诉被告赔偿反诉原告因解除合同造成的房屋增值损失100000元；三、依法判令反诉被告支付反诉原告银行购房款本息67708.84元；四、本案反诉诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2016年11月1日，反诉原被告签订《商品房买卖合同》。2019年10月反诉被告起诉要求与反诉原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。因反诉原告已经实际支付了购房首付款259671元、电商费30000元、购房款及利息67708.84元，所以反诉被告应予返还。当时反诉原告购买涉案房时的价格为每平方米9959.81元，而目前涉案房屋价格是每平方米12000元，房屋产生增值，所以反诉被告要求解除合同应当支付反诉原告该笔损失。故提起反诉，请求依法判如所请。廊坊国兴公司就反诉辩称，1.涉案房款具体退还数额应当结合具体收款数额、银行划扣保证金数据和违约金予以确定；2.反诉原告诉称房屋增值损失无事实与法律依据；3.银行实际收取的利息是完全按照贷款合同约定收取的，故反诉原告无权要求反诉被告偿还。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于廊坊市永清县国瑞生态城0002（0002）座1单元8层0002（1-802）号房，总房价款849671元；同时第六条约定买受人于2016年11月1日前支付首付房价款人民币259671元。余款590000元向中国银行股份有限公司永清支行申请贷款。2016年11月2日，原被告又签订另一份《补充协议》，补充协议第五条2.商业（公积金）担保贷款方式（5）约定：在甲方（原告）保证期内，如因乙方（被告）的原因，导致银行从甲方处扣款，乙方必须自扣款之日起5日内归还甲方代还房价款，并按以下方式承担违约责任(从乙方已付房价款中优先扣除）：③乙方超出30日仍未归还甲方代还房价款的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时甲方还有权解除合同；3.因乙方违反合同及本条约定导致甲方解除合同的，乙方须向甲方支付相当于商品房总价款10%的违约金。2016年11月8日，原被告与中国银行股份有限公司永清支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司永清支行贷款590000元，期限144个月，用以支付涉案房产的购房款，由原告承担连带保证责任。并约定如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。被告按照合同支付了购房首付款259671元。2016年11月8日中国银行股份有限公司永清支行依照贷款合同约定将贷款590000元转入原告指定的账户内。可被告自2019年4月份起就开始断供银行贷款，至2019年8月份，中国银行股份有限公司永清支行直接从原告保证金账户划扣了所有银行贷款余额，累计金额为605808.95元。被告至今未归还原告代还款项。另查明，被告于2016年6月25日向北京余客宝科技有限公司交纳电商费30000元。被告共偿还中国银行股份有限公司永清支行购房贷款本金15131.01元，利息及罚息共计52529.26元，合计67660.27元。以上有编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》及《补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行股份有限公司永清支行银行保证金支付回单及贷款结清证明一份、购房款收据和电商费收据各一份、中国银行交易流水明细清单、被告购房还贷的银行查询回执（中国银行股份有限公司永清支行）及原被告的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及原被告与中国银行股份有限公司永清支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是当事人真实意思表示，合同内容合法有效，对原被告均具有约束力，原被告均应按照合同约定履行相应的义务。被告贺源未按贷款合同约定期限偿还贷款，应属违约，应依法承担违约责任。原告要求与被告解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告同意，不违反法律的规定，本院依法予以支持。因涉案房屋已在房管部门办理了网签备案手续，购房合同解除后办理合同备案注销手续需被告本人的协助，所以原告要求被告协助办理涉案房屋商品房合同备案注销手续的主张，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后、尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中因被告在履行《补充协议》和《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》存在违约行为，导致合同解除，并给原告造成较大经济损失，过错在于被告，因此被告应依合同约定承担违约责任。原告要求被告承担代偿银行贷款违约金和解除合同违约金的请求，符合合同的约定，也符合法律的相关规定，本院予以支持。因该违约金具有补偿性和惩罚性的双重意义，所以被告辩称违约金过高的主张，与事实不符，也不符合法律的规定，本院不予支持。被告反诉部分：合同解除后，反诉原告要求反诉被告退还购房款和偿还的贷款本金的诉请，符合法律的相关规定，本院予以支持。因反诉原告在履行合同过程中存在违约行为，导致合同解除，且房屋增值属于合同履行利益，被告至起诉时尚未取得涉案房屋完整的所有权，因此其要求反诉被告支付购房款利息、退还偿还贷款利息和赔偿房屋增值损失的主张，于法无据，本院不予支持。因反诉被告未收取反诉原告的电商费，故反诉被告要求反诉原告退还电商费30000元的主张，于法无据，本院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告廊坊国兴房地产开发有限公司与被告贺源于2016年11月1日签订的编号为20161101002的《商品房买卖合同》及《补充协议》；被告贺源于本判决生效之日起二十日内协助原告廊坊国兴房地产开发有限公司办理涉案房屋商品房合同备案注销手续；二、被告贺源于本判决生效之日起十日内支付原告廊坊国兴房地产开发有限公司违约金共计145548元；三、反诉被告廊坊国兴房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还反诉原告贺源购房款259671元及贷款本金15131.01元；四、驳回反诉原告贺源其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1605元，由被告贺源负担。反诉案件受理费减半收取计4322.5元，由反诉原告贺源负担1611.5元，反诉被告廊坊国兴房地产开发有限公司负担2711元。（于判决生效后五日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 余 利二〇一九年十二月二十五日书记员 田景涵