湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初7755号原告：丁锴，男，1985年12月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：陈良俊，上海建玮（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭泽宇，上海建玮（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦2515号。法定代表人：徐忠。被告：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏。被告：湖南湘邮置业有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华。上列被告共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。原告丁锴与被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司（以下简称鸿鑫盛源公司）、湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁锴及其委托诉讼代理人陈良俊、郭泽宇，被告鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司的委托诉讼代理人欧阳灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告鸿鑫盛源公司于2018年6月28日签订的外国生活馆B101-13商铺《租赁合同》已于2019年7月31日解除；2．判令被告鸿鑫盛源公司赔偿原告经济损失1189600元（含租金保证金138600元、装修保证金42000元、出入证押金500元），被告东怡公司、湘邮公司在被告鸿鑫盛源应赔偿损失范围内承担连带责任；3．本案的诉讼费用由三被告承担。被告鸿鑫盛源公司、东怡公司、湘邮公司辩称：原告与被告鸿鑫盛源公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，被告鸿鑫盛源公司已全面履行自身的合同义务，原告要求解除合同无事实和法律依据；商场一直处于开业运营中，且大部分入驻商家已处于营业状态，并不存在原告所称的商场未开业。开业商场虽未进行开业仪式，但商场管理人员、服务人员均按时在岗工作和为商户提供服务，也多次举行相关宣传活动，并不影响商户的正常开业经营，被告鸿鑫盛源公司已履行了租赁合同约定的义务即将该门面交付于原告使用；二次消防的责任在于原告而非被告鸿鑫盛源公司，原告将此责任强加给被告鸿鑫盛源公司既不合理也不合法。退一步讲，即使需要经过消防验收，商场已经过多次消防检查，并未对原告所承租的商铺进行停业等相关处罚，原告仍可以正常经营，不存在原告所称的合同目的不能实现的情形；原告无权要求被告鸿鑫盛源公司赔偿损失。合同依法不符合合同无效及法定解除的条件，在合同履行期限内，原告存在故意拖欠租金的重大违约行为。装修以及加盟等相关投入为原告正常商业投入，现原告违约，其请求赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应不予支持。由于原告自己违约行为造成自己所谓的“损失”，应由其自行承担，被告鸿鑫盛源公司不存在任何过错，装修残值对原告没有任何利用价值，不应强加给被告鸿鑫盛源公司；地铁的开通与否并不影响履行《商铺租赁合同》，地铁的开通并非是被告鸿鑫盛源公司的主要义务之一，其是政府的行政部门的规划，且合同中并没有就地铁的开通以及无缝连接作出任何约定，因此以地铁未无缝连接来主张解除合同并没有法律依据。经审理查明：被告东怡公司、湘邮公司全权授权被告鸿鑫盛源公司对湖南省长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目进行经营管理。2018年6月28日，原告（乙方）与被告鸿鑫盛源公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号外国生活馆项目B层，B101-13号出租给乙方，商铺租赁面积为840平方米，乙方承租该商铺用于经营或销售“农伯荟”品牌生鲜超市；租赁期自交付日起10年，从2018年7月10日起至2028年7月9日止；甲方应于2018年7月10日之前将该商铺交付给乙方，如场地延迟交付，交付日、起租日按照实际交付场地时间顺延，以交付通知书为准；该商铺的免租期为6个月，装修期自该商铺交付日起60天，即2018年7月10日至2018年9月10日止，经营免租期为120天，即2018年9月10日至2018年12月31日，乙方应在2018年9月10日之前完成装修并开业；免租到期日即2018年12月31日至2019年4月30日止，双方约定保底租赁费用按照40元每平米每月的价格计算，即每月保底租赁费用为33600元；地铁负一层通道开通后租赁期内的保底租赁费用计算如下：第一年与第二年每月每平方米55元，月保底租赁费用为46200元；第三年与第四年每月每平方米57.8元，月保底租赁费用为48552元；第五年与第六年每月每平方米60.7元，月保底租赁费用为50988元；第七年与第八年每月每平方米63.7元，月保底租赁费用为53508元；第九年与第十年每月每平方米66.9元，月保底租赁费用为56196元；交付方式按季度交付；合同约定的月保底租赁费用包括租金、经营管理费（物业费、空调费等），其中经营管理费为35元/平方米/月，免租期免交经营管理费；保证金为138600元；乙方应以每三个自然月为一期于每期于首月一日前向甲方支付当期的保底租赁费用，如当期的提成租金较当期的保底租赁费用为高，乙方须于下一期首月十日内向甲方交该差额，如当期的提成租金较当月的保底租赁费用为低，则当期租金即为保底租赁费用；如起租日不是该期首个自然月首日，则乙方应在起租日以前按自起租日起至首个自然月一日前一天的实际承租天数占该自然月的比例向甲方支付该自然月内的租金、经营管理费等费用，乙方之前已预付的保底租赁费用和相关费用可用于冲抵；乙方应按期向甲方支付租金、经营管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按欠缴总额的千分之三向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；乙方应在签署合同之日向甲方足额支付三个月保底租赁费用138600元为保证金以保证其履行合同的所有条款，若乙方违反合同约定，包括但不限于拖欠其根据本合同应向甲方支付的任何款项或其他违约情形，甲方有权无义务从保证金中扣除所欠款项、相应的滞纳金及由乙方违约而导致甲方遭受的全部损失；乙方应在交付之日或者之前向甲方支付装修押金、装修期经营管理费及装修期间的其他费用；装修押金在扣除乙方在装修期间内违反本合同有关规定或者造成第三方财产损失的相应赔款（如有）后，若有剩余的，甲方应在承租方装修完工且通过有关部门验收批准后三十日内无息退还给乙方；乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，并经甲方（或其管理公司）书面批准，如根据相关法律法规规定，经甲方、管理公司及政府主管部门批准后方可开始装修；乙方装修的消防和质检报批由乙方自行负责，由此发生的政府部门审批等有关费用均由乙方承担，若乙方的装修需甲方协助办理相关报验、审核等手续时，装修、报验的主体为乙方，甲方在申请书等有关文件上的签字、盖章仅起配合作用，若乙方装修未能通过消防验收或有关部门的审核、批准，甲方不承担任何责任；若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，则甲方有权不经乙方同意立即单方面终止本合同；甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改造、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道，乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿，但甲方进行上述工程的，应提前合理时间以书面通知乙方，并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便；合同还对其他相关事项进行了约定。该合同签订后，被告鸿鑫盛源公司于2018年7月13日向原告交付了案涉租赁商铺，原告支付了租金138600元、租金保证金138600元、装修保证金42000元、出入证押金500元、施工工本费100元、公示牌100元。原告收到涉案商铺后按合同约定期限对涉案商铺进行了装修。2019年5月17日，被告鸿鑫盛源公司向原告发送了《催款通知函》，通知原告截至2019年5月5日累计欠付被告鸿鑫盛源公司款项69426元，要求原告务必在2019年5月20日18点00分之前支付上述所欠款项，否则将在2019年5月21日早上9点00分开始停止供水供电所包含的一切物业服务。2019年5月27日，被告鸿鑫盛源公司向原告发送了《催款通知函》，通知原告截至2019年5月5日累计欠付被告鸿鑫盛源公司款项69426元，要求原告务必在2019年5月30日18点00分之前支付上述所欠款项，否则将在2019年5月31日早上9点00分开始停止供水供电所包含的一切物业服务。2019年5月29日，被告鸿鑫盛源公司向原告发送了《解约通知函》，通知原告：自2019年5月29日起，与原告解除合同且不退还任何已付费用；商场将于2019年6月3日起恢复对商铺的处置权；要求原告在2019年6月15日前将涉案商铺恢复成原始空铺状态，否则将由被告鸿鑫盛源公司安排人员进行拆除，施工费用由被告承担。原告于2019年8月1日将涉案商铺侧面钥匙交给被告鸿鑫盛源公司，并向其发出《关于解除合同的通知函》，认为被告鸿鑫盛源公司在《租赁合同》中承诺的外国生活馆与地铁四号线-碧沙湖站无缝对接的承诺没有实现，且外国生活馆截止发函之日未通过装修后二次消防设计、验收审核以及开业前消防安全检查，无法具备开业条件，通知被告鸿鑫盛源公司解除合同。另查明，2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：案涉建设工程综合评定消防验收合格；该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案。2017年8月21日，长沙市公安局消防支队出具了一份《建设工程消防设计审核意见书》，认为案涉商场负一层至五层商业公共部分室内装修工程消防设计审核合格，该工程不得单独申报消防验收，竣工后应与商场内营业场所一并申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。2019年5月24日，长沙市消防救援支队出具了一份《消防监督信息依申请公开答复》，载明：案涉建设工程于2014年4月21日消防验收合格，根据现行消防法律规定，该场所室内装修工程消防验收或验收备案抽查的职责已交住建部门，截至目前，该场所还未依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定申报营业前消防安全检查。现已有部分租赁商户（如外国生活馆二层202-205号商铺、长沙市圣托里尼网咖、长沙东怡外国晟嘉国际影城）取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。再查明，2019年9月26日，原、被告完成涉案商铺的交接退场手续。经湖南恒立资产评估有限公司评估，涉案商铺装修涉及的资产评估价值为835200元。原告支付了评估费12480元。本院认为，原告与被告鸿鑫盛源公司签订的《商铺租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。被告鸿鑫盛源公司于2019年5月29日以原告欠付租金为由要求解除合同，原告于2019年8月1日以被告鸿鑫盛源公司存在违约行为导致合同目的无法实现为由要求解除合同，原告与被告鸿鑫盛源公司对解除合同达成合意。原告请求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，本院确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年8月1日解除。被告鸿鑫盛源公司于2018年7月13日实际向原告交付房屋，根据《租赁合同》约定，免租期为实际交付之日起6个月，原告应自2019年1月13日起支付租金。原告已交付了138600元租金，按照合同约定，因地铁负一层通道尚未开通，2019年4月30日后的租金仍应以每月33600元为宜，故原告已交付租金至2019年5月17日。原告自2019年5月18日起未按时缴纳租金，构成根本违约。被告鸿鑫盛源公司未进行商场开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态等行为，一定程度上影响了客流量，增加了原告租用商铺进行经营的商业风险，对原告租赁商铺盈利的目的有不利影响，该行为亦构成违约。双方应根据各自违约情况承担相应的责任，本院酌情认定原告承担70%的责任，被告鸿鑫盛源公司承担70%的责任。经湖南恒立资产评估有限公司评估，涉案商铺装修涉及的资产评估价值为835200元，按照双方违约责任划分，由被告鸿鑫盛源公司赔偿原告250560元（835,200元×30%）。被告鸿鑫盛源公司还应返还原告租金保证金138600元、装修保证金42000元、出入证押金500元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，判决如下：一、原告丁锴与被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年8月1日解除；二、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁锴装修残值损失250560元；三、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁锴租金保证金138600元；四、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁锴装修保证金42000元；五、被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁锴出入证押金500元；六、驳回原告丁锴的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,836元，减半收取5,918元，由原告丁锴负担4,143元，由被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担1,775元。评估费12480元，由原告丁锴负担8,736元，由被告湖南鸿鑫盛源商业管理有限公司负担3,744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张永进二〇一九年十二月三十一日法官助理段琴书记员任艳辉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有固定的，适用其规定。