四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初1706号 原告：乐山市杰诚物业服务有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：何淑芳，总经理。 委托诉讼代理人：雷敏敏，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：广桥，四川齐力律师事务所律师。 被告：舒祥，男，1993年1月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县，现住重庆市沙坪坝区。 原告乐山市杰诚物业服务有限公司（以下简称杰诚物业公司）与被告舒祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杰诚物业公司的委托诉讼代理人雷敏敏、广桥到庭参加诉讼，被告舒祥经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杰诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2014年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费4093元；2、判令被告支付拖欠物业服务费违约金，以每逾期一日按欠费金额0.05%计算至结清之日止，截止2019年9月30日为2142元。事实和理由：被告为原告管理的西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）小区业主。原告于2013年从开发商乐山光丽农产品贸易有限责任公司承接该小区的物业管理，一直沿用开发商与业主签订的《市场配套房产权转让协议》及附件《市场配套房后期服务管理》的相关规定，约定物业服务费按每月多层0.60元/平方米收取，逾期按每日0.05%收取违约金。被告在小区内有面积为90.16平方米的房屋，拖欠物业服务费（含垃圾处理费每月6元）经催收后仍拒不缴纳，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告舒祥辩称：原告没有提供合格物业服务违约在前，被告拒交物业费合理合法。2012年11月被告与乐山光丽农产品贸易有限责任公司签约购买了财富上城D区6幢2单元6层2号房，建筑面积90.16平方米，一次性付清房款，并预交一年的物业费。被告收房后发现房屋主卧外阳台渗水，天花板有裂缝约1.5米，楼上业主装修也渗水，后来次卧、客厅的天花板、地板也出现裂缝约6米，当时就向物管工作人员反映并登记情况，通知开发商整改，但无人回复。其后物管工作人员在答应登记情况通知开发商整改，并要求被告留一把钥匙以便处理的情况下，经被告多次催促解决始终未进行处理，直到2018年9月，在被告的又一次催促下，物管的电工通过短信告知已进行整改，经查，原告物管人员在未通知开发商的情况下，擅自在现场对裂缝进行处理，以掩饰整改来达到被告不追究开发商责任的目的。由于物管人员施工方法简单随意，未采用碳纤维加固、高强度砂浆封口处理，不仅未达到维修要求，还增大了安全隐患，造成房子无法入住装修，无法交易，给被告带来较大经济损失。由于上述原因，被告在保留追究物业公司相关法律责任的权利的情况下，有权行使抗辩权拒交物业费及要求减免物业费。原告收取物业费未出具正式发票涉嫌偷税漏税。原告在明知房屋工程质量属于开发商违约责任，不属于物业服务范畴的情况下，擅自对楼板开裂部位用腻子灰粉刷遮掩开裂痕迹，欺骗业主应承担责任。同时，原告作为物业公司有责任和义务协助业主通知开发商反映小区工程质量问题，但原告故意拖延推诿，隐瞒事实，并在未征求业主和开发商同意的情况下，在不具备楼板加固资质的情况下擅自对房屋开裂楼板进行处理，严重损害业主的合法权益，其服务不符合相关物业服务约定，应对业主的损失进行赔偿。因交房不符合条件，物业公司未及时通知开发商整改，物业费应由开发商承担。另外，在被告与原告工作人员一直保持联系的情况下，原告从未催收物业费，诉讼时效已超过。综上，应驳回原告的诉请，或减免物业费，取消违规收取的滞纳金、违约金。 本院经审理认定事实如下：2012年11月10日，乐山光丽农产品贸易有限责任公司作为甲方（产权转让人）与作为乙方的被告（受让人）签订《市场配套房产权转让协议》（编号：108），协议主要约定：甲方将其以出让方式取得的位于乐山市市中区社的国有土地上建设的“西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”项目的Ｄ区6幢2单元6层2号90.16平方米配套房，以252448元的价款转让给乙方；甲方应在2011年12月31日前向乙方交付房屋，该市场配套房为现房，乙方可按《市场配套房转让交付标准》（附件二）进行验收，乙方逾期未办理交房手续，以协议约定的交房期限届满日视为实际交付日；本协议附件均为本协议的有效组成部分，与本协议具有同等效力等。该协议附件四为《市场配套房后期服务管理》，主要约定：本配套房的服务管理期限至配套房房主委员会代表全体配套房房主与服务公司签订的服务合同生效时止；服务资金由配套房房主按拥有的建筑面积预先交纳，其中多层公寓为0.60元／月／平方米；公共服务费按月交纳，由配套房房主或使用人在每月17日前向服务公司交纳当期的服务费及其它相关费用，否则视为逾期交纳，每逾期1日按欠费总额的0.05%作为违约金等。 被告购买的房屋属于多层公寓，2013年已交纳物业费649元。 “西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”小区未成立业主委员会。从2013年起，乐山光丽农产品贸易有限责任公司将财富上城小区的物业服务业务移交给本案原告。原告通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向被告进行了物业费催收。 审理中，原告提交费用清单证明欠交物业费及违约金，物业费包括每月按90.16平方米面积计收的物管费和每月卫生费6元，从2019年1月起不再计收卫生费。被告提交短信记录截图、《关于财富上城6栋2单元602楼板裂缝的处理意见》、被告对乐山市住建局工程质量监督站的意见回复、光盘（通话录音、照片、截图等）证明答辩意见。原告对被告提交证据三性均有异议，对证明目的不予认可，认为被告所提房屋问题不属于物业服务合同内容。 本院于2019年10月9日收到原告诉讼材料，并进行诉前调解。 上述事实有《市场配套房产权转让协议》（编号：108）及附件《市场配套房后期服务管理》、费用明细单、催费通知张贴照片、短信发送记录截图、短信记录截图、《关于财富上城6栋2单元602楼板裂缝的处理意见》、被告对乐山市住建局工程质量监督站的意见回复、光盘（通话录音、照片、截图等）及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，被告与乐山光丽农产品贸易有限责任公司签订的《市场配套房产权转让协议》的附件《市场配套房后期服务管理》对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项进行了约定，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，乐山光丽农产品贸易有限责任公司作为案涉房屋的开发建设单位，将市场配套房物业服务交付具有相应资质的原告进行管理，可视为通过协议方式约定前期物业服务合同，原告据此有权主张物业费，被告应履行相应付款义务。 关于诉讼时效问题。根据2013年交费票据内容，物业费欠费时间应为2014年1月1日至2019年9月30日，被告认为诉讼时效已超过，原告认为未超过诉讼时效。本院认为《市场配套房后期服务管理》约定按月交纳，故原告在相应交费时间应知晓权利被侵害。原告于2019年10月9日向本院提交诉讼材料并在本院组织下进行诉前调解，故其主张物业费的诉讼时效于此时中断，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，本院确认2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业费未超过诉讼时效。 按照约定的物业费标准和被告认可的房屋面积90.16平方米，本院确认2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业费为1947.46元（90.16×0.6元/㎡·月×36个月）。并且，根据2013年已交费票据金额649元推算，不能证明收取每月卫生费6元的事实，且收取卫生费无合同约定，原告也未举证证明代收代缴事实，故对原告主张费用中的卫生费不予确认。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向被告催收物业费，已尽到书面催收义务。 被告提出房屋出现裂缝的质量问题以及原告未尽到物业服务，对房屋裂缝擅自随意整改导致安全隐患侵害被告合法权益等辩称意见，原告对此不予认可。本院认为被告的辩称意见内容实为房屋质量问题，因房屋质量问题引发的纠纷不属于物业服务内容，也不宜在本案一并处理，故对被告的辩称意见不予采纳。 关于违约金问题，被告认为不应支付违约金，本院认为被告拖欠物业费未交已构成违约，原告根据《市场配套房后期服务管理》对违约责任的约定主张违约金虽符合合同约定，但违约金金额过高，本院酌情调整为按欠付物业费的30%计付违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告舒祥在本判决生效后五日内向原告乐山市杰诚物业服务有限公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间物业费1947.46元； 二、被告舒祥在本判决生效后五日内向原告乐山市杰诚物业服务有限公司支付违约金584.24元。 三、驳回原告乐山市杰诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告乐山市杰诚物业服务有限公司已预交），由被告舒祥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 谢 凯 二〇一九年十二月十六日 书记员 黄渝斐