天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0104民初11999号原告：天津市南开区长虹公园管理所，住所地天津市南开区红旗路145号。法定代表人：翟金辉，所长。委托诉讼代理人：杨秀发，天津行通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓美，天津行通律师事务所律师。被告：天津市锦华置业有限公司，住所地天津市南开区罗平路南开鑫茂民营产业园华创大厦7楼G座。法定代表人：石银清，总经理。委托诉讼代理人：杨晨，天津崇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁战胜，天津崇中律师事务所律师。被告：刘圣香，女，1973年9月27日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：师现功（刘圣香之夫），住天津市南开区。被告：师现功，男，1971年3月5日出生，汉族，天津市德隆源商贸有限公司总经理，现住天津市南开区。第三人：包头市万兴牧业有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市九原区奶业公司五队。法定代表人：马挨云，总经理。委托诉讼代理人：黄少轩，内蒙古诚誉律师事务所律师。第三人：天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司，住所地天津市南开区红旗路长虹公园内。法定代表人：宗鑫，总经理。委托诉讼代理人：刘振凯，男，该公司职员。委托诉讼代理人：丛珊珊，女，该公司职员。原告天津市南开区长虹公园管理所（以下称长虹管理所）与被告天津市锦华置业有限公司（以下称锦华置业）、被告刘圣香、师现功及第三人包头市万兴牧业有限责任公司（以下称万兴牧业），第三人天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司（以下称长虹生态园）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长虹管理所委托诉讼代理人杨秀发、李晓美，被告锦华置业委托诉讼代理人杨晨、袁战胜，被告师现功及被告刘圣香委托诉讼代理人师现功，第三人万兴牧业委托诉讼代理人黄少轩，第三人长虹生态园委托诉讼代理人刘振凯、丛珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长虹管理所向本院提出诉讼请求：1.确认原告长虹管理所、被告锦华置业2014年3月3日与被告刘圣香签订的长虹公园内2号楼《房屋经营使用权转让协议书》无效；2.判令被告刘圣香、师现功将长虹公园内2号楼返还给原告长虹管理所；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和第三人长虹生态园与被告锦华置业系合作开发合同关系，长虹公园管理所、锦华置业与被告刘圣香系房屋转让合同关系。被告刘圣香、师现功系夫妻关系。2011年3月4日，原告和第三人长虹生态园作为甲方与被告锦华置业（乙方）签订《合作协议》，双方合作开发天津市南开区长虹公园局部改造项目办公商务独体建筑及相应的配套设施、设备。合同约定工程竣工后，甲方将本工程区域内全部标的物交给乙方经营使用，同时约定乙方向甲方支付4700万元，该笔费用包括乙方享有70年“物业”经营权的全部对价，除此费用外，原告不再收取任何费用。2013年3月20日、2014年3月3日，原告长虹管理所、被告锦华置业分别与第三人万兴牧业和被告刘圣香签订长虹公园内2号楼《房屋经营使用权转让协议书》，被告锦华置业将长虹公园内2号楼70年经营使用权分别转让给万兴牧业和刘圣香用于办公、商务及经营，经营使用权对价分别为1710万元和300万元。该协议签订时，涉诉房屋仍在建设中，并未取得产权证。原告认为，长虹公园的土地性质为划拨公益用地，系供公众游玩、观赏、娱乐使用，不应当作为办公、商务经营使用，且该房屋转让时未取得房屋所有权证书。上述转让行为，违反了《合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。原告为维护合法权益，依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望判如所请。被告锦华置业辩称，原告诉状中所列事实理由均属实，关于《房屋经营使用权转让协议书》的效力问题，被告服从法院判决。被告锦华置业强调，其与被告刘圣香签订的《房屋经营使用权转让协议书》的性质是一份担保合同。锦华置业与万兴牧业、刘圣香、师现功之间存在民间借贷关系。因开发涉案房产，锦华置业出现资金周转困难，故向刘圣香、师现功多次提出借款需求，双方之间存在大量金钱往来，其中大部分债务已经清偿完毕。原告向刘圣香、师现功借款300万元，故签订《房屋经营使用权转让协议书》作为债务担保，且300万元的价格也远远低于房屋正常市场价格，与常理不符。被告刘圣香、师现功辩称，1、长虹管理所滥用诉权，重复起诉，构成一事二理，法院依法应予以裁定驳回。2、长虹管理所、万兴牧业及锦华置业恶意串通、虚伪诉讼的行为，应予惩治并追究刑事责任。刘圣香、长虹管理所与锦华置业签订的协议书是各方自愿、协商一致达成的，刘圣香手中持有打款凭证，锦华置业后续将水卡、电卡及房门钥匙也都交给刘圣香。锦华置业陈述协议书实质是作担保使用不符合事实。3.即使存在返还房屋问题，长虹管理所也应当直接与刘圣香、师现功协商解决。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人万兴牧业述称，1.认可长虹管理所第一项诉讼请求，长虹管理所与刘圣香签订的协议书无效。2013年3月20日，万兴牧业与锦华置业、长虹管理所签订协议书购买涉诉房屋经营使用权，而刘圣香与锦华置业签订合同的时间晚于万兴牧业签订合同的时间，且300万元价格远低于正常价格，更何况万兴牧业并不知情，故该协议应当无效。2.根据锦华置业的答辩，其与刘圣香、师现功存在常年借贷关系，且双方在借贷过程中都是以签订房屋买卖合同形式提供担保，已经形成交易惯例。该协议属于留置契约，因双方没有真实的转让表示，也应当属于无效。3.对于长虹管理所的第二项诉讼请求，万兴牧业不予认可。协议书签订后，万兴牧业即取得涉诉房屋，虽然涉诉房屋现在由刘圣香、师现功实际占有，但其二人系非法侵占，无法取得房屋的合法权益，故对涉案房屋享有物权请求权的一方应为万兴牧业。第三人长虹生态园述称，第三人听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案相关证据和事实，本院认定如下：原告长虹管理所系天津市南开区市容和园林管理委员会举办的事业单位，第三人长虹生态园系天津市南开城市建设投资有限公司出资设立的企业。长虹公园的土地来源为划拨，批准用途为绿化。2011年3月4日，长虹管理所与长虹生态园作为共同甲方与锦华置业作为乙方签订《合作协议》，约定合作开发长虹公园局部改造项目。工程地点：天津市南开区长虹公园，占地面积50867平方米。工程内容：合作开发长虹公园局部改造项目办公商务独体及相应的配套设施、设备。占地面积约1727平方米，独体建筑面积总计约5000平方米，工程地点外围地上存车场面积12000平方米（含公园相关配套绿地）。合作开发的依据：《国有土地使用权证》，文号【南自修地字第00103号】；《天津市规划局行政许可事项规划条件通知书》，文号【2010南开规条申字0007】。双方约定由甲方办理项目所需相关手续，由乙方出资建设。工程区域内全部标的物交付给乙方经营使用，经营期限为70年，乙方有权自主将“物业”用于办公、商务及经营，而且有权自主将“物业”的经营权转让给第三方，甲方予以配合并签署相应的协议。乙方取得经营权的对价为4700万元，甲方不再收取任何费用。协议签订后，锦华置业在项目土地上建起10栋房屋，分别命名为1至10号楼，均未取得不动产权证书。除3、7号楼外，被告将其他8栋房屋经营使用权对外进行了转让，并同长虹管理所一起与受让人签订了《房屋经营使用权转让协议书》。另查，2018年10月25日，长虹管理所、长虹生态园起诉锦华置业确认合同无效纠纷一案，本院依据当事人申请依法追加万兴牧业、刘圣香等六名第三人参加诉讼。2018年12月21日，本院依法作出（2018）津0104民初13048号民事判决书，判决如下：“一、原告天津市南开区长虹公园管理所、原告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司与被告天津市锦华置业有限公司于2011年3月4日签订的《合作协议》中涉及办公商务独体建筑及相应的配套设施、设备由被告天津市锦华置业有限公司经营使用的部分无效；二、驳回原告天津市南开区长虹公园管理所、原告天津市世纪长虹生态园绿化管理有限公司其他诉讼请求。”后，原审万兴牧业、刘圣香等五名第三人均不服前述判决向天津市第一中级人民法院提出上诉。2019年3月1日，该院依法作出（2019）津01民终773号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。再查，2013年3月20日，万兴牧业作为甲方，长虹管理所作为乙方，锦华置业作为丙方，三方签订《房屋经营使用权转让协议书》一份。丙方将天津市南开区长虹公园内2号楼（建筑面积570平米）70年房屋经营使用权转让给甲方有偿使用，经营使用权总价1710万元，甲方未全额支付房屋经营使用权对价之前，无权要求丙方移交房屋。甲方有权自主将该房屋用于办公、商务及经营，有权自主将该房屋经营使用权转让给其他法人客户。刘圣香、师现功对签署协议的真实性不予认可，认为协议系伪造。2014年3月3日，刘圣香作为甲方，长虹管理所作为乙方，锦华置业作为丙方，三方签订《房屋经营使用权转让协议书》一份。丙方将天津市南开区长虹公园内2号楼70年房屋经营使用权转让给甲方有偿使用，经营使用权总价300万元，甲方未全额支付房屋经营使用权对价之前，无权要求丙方移交房屋。甲方有权自主将该房屋用于办公、商务及经营，有权自主将该房屋经营使用权转让给其他法人客户。万兴牧业认为该协议名为买卖实为担保，主张该协议无效。刘圣香主张其在2014年3月4日向锦华置业支付房屋经营使用转让款300万元，锦华置业对钱款数额不持异议，但认为款项性质为借款。锦华置业将长虹公园内2号楼房屋钥匙及水电卡等交付刘圣香、师现功，该房屋现由刘圣香、师现功占有使用。长虹管理所向法院申请对于涉及锦华置业转让天津市南开区长虹公园内2号楼使用权的收款账目进行专项审计。2019年11月4日，经本院委托，天津市兴业有限责任会计事务所作出专项审计报告。经审计，自2010年7月1日至2014年12月31日期间，锦华置业有限公司账面记载较多与师现功、刘圣香的往来款项，其中包括注明房款的共3笔：1.2014年3月4日，锦华置业收到天津市南开区正鑫源包装材料销售中心300万元，收款收据中注明为收到刘圣香房款，但没有注明是哪个房的房款。该款项记载在其他应付款-师现功科目。2.2014年1月2日，锦华置业收到师现功300万元和200万元，收款收据中注明为收到师现功3号楼房款500万元，账面记载在其他应付款-师现功科目。注：自2010年7月1日至2014年12月31日期间，锦华置业账面记载较多与师现功、刘圣香的往来款项，其中包括上面的三笔款项，至2014年12月31日，其他应付款-师现功账面余额为-409万元，其他应付款-刘圣香账面余额为370万元。师现功、刘圣香、长虹生态园及长虹管理所对审计结果均无异议。锦华置业、万兴牧业坚持认为依据审计结果不能认定款项的性质。又查，经本院依法释明，刘圣香坚持认为《房屋经营使用权转让协议书》应属有效，其将视本案判决结果决定是否另行主张权利。本院认为，2014年3月3日，刘圣香作为甲方，长虹管理所作为乙方，锦华置业作为丙方，三方签订《房屋经营使用权转让协议书》。前述《房屋经营使用权转让协议书》基于长虹管理所、长虹生态园与锦华置业签订的《合作协议》而签订。《合作协议》涉及的办公商务独体建筑及相应的配套设施、设备由锦华置业经营使用的内容，因损害社会公共利益、未取得有批准权的人民政府批准等原因，被人民法院生效判决认定为无效，故而基于《合作协议》签订的《房屋经营使用权转让协议书》亦无效。综上，原告请求法院确认长虹管理所与锦华置业、刘圣香签订的长虹公园内2号楼《房屋经营使用权转让协议书》无效，本院予以支持。依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于《房屋经营使用权转让协议书》无效，长虹管理所系涉案长虹公园内2号楼土地的实际权利人，刘圣香、师现功应将长虹公园内2号楼土地返还长虹管理所，依据房地一致性原则，刘圣香、师现功亦应将长虹公园内2号楼一并返还。依据专项审计报告的审计结果，锦华置业共计收到长虹公园内2号楼经营使用权转让款300万元。故依据现有证据，锦华置业应依照专项审计报告结果向刘圣香返还其收取的长虹公园内2号楼经营使用权转让款300万元。由于长虹管理所参与签订的《合作协议》无效，进而导致涉案《房屋经营使用权转让协议书》无效，长虹管理所应对锦华置业的给付义务承担连带责任。对于长虹管理所、长虹生态园和锦华置业因《合作协议》无效而可能产生的其他返还、赔偿及追偿等相关问题，各方可另行解决。另，经本院依法释明，在本案中刘圣香、师现功未就相关损失问题提出主张，刘圣香、师现功可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项之规定，判决如下：一、被告刘圣香、原告天津市南开区长虹公园管理所、被告天津市锦华置业有限公司于2014年3月3日签订的《房屋经营使用权转让协议书》无效；二、本判决生效后十五日内，被告刘圣香、师现功将长虹公园内2号楼腾交原告天津市南开区长虹公园管理所；三、本判决书生效后十五日内，被告天津市锦华置业有限公司返还被告刘圣香经营使用权转让款3000000元；四、原告天津市南开区长虹公园管理所就本判决第三项确定的被告天津市锦华置业有限公司的给付义务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告天津市南开区长虹公园管理所、被告天津市锦华置业有限公司共同负担。专项审计费6000元，由被告天津市锦华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  孔 郁审 判 员  刘 喆人民陪审员  史文琴二〇一九年十二月十七日书 记 员  张 蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。