河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终4006号 上诉人（原审原告）：张永民，男，1971年5月20日出生，汉族，住邢台市桥西区。 被上诉人（原审被告）：张强，男，1970年5月16日出生，汉族，住邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：王京卫，河北君合欣律师事务所律师。 上诉人张永民因与被上诉人张强租赁合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2019）冀0503民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张永民上诉请求：1、撤销一审判决书中第三项判决，依法改判被上诉人张强向上诉人退还租赁费68658元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2018年10月10日中华街道办事处发布拆迁公告，应认定自2018年10月10日起租赁房屋已经不再具备经营条件，订立合同的目的已经不能实现，不可抗力条件成就。被上诉人拒不退还剩余租期的租金构成不当得利。因此，被上诉人应向上诉人张永民退还2018年10月11日后的剩余租期的租金68658元。1、2018年10月10日，中华街道办事处发布拆迁公告，宣布金宫市场已经被政府征收，这就意味着被上诉人已经对金宫市场失去合法的使用权，那么被上诉人再占用上诉人剩余期限的租金获利就构成不当得利。2、中华街道办事处于2018年10月10日下发拆迁公告要求2018年10月30日前搬迁完毕，但实际上诉人搬离时间为2018年11月13日签订补偿协议后三日内，这个搬离日期也是《征收货币补偿协议》要求的最后搬离日期。但中华街道办事处2018年10月10日下发公告的同时金宫市场就张贴了很多拆迁的条幅，市场内路面也开始破拆，尤其是与上诉人同时在一审起诉的原告为尹涛经营的幼儿园，家长开始闻风退费给孩子转校，足以说明租赁房屋已经开始毁损、灭失，不再具备经营条件，上诉人要求退还2018年10月10日之后的租金合理合法。3、根据《合同法》第二百三十一条的规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人也可以要求减少租金或者不支付租金，从该规定来看，上诉人的主张也应得到支持。二、停产停业损失是就生产经营者从当下的租赁物中搬离至重新找到新的租赁场所期间得到的经济补偿，这部分补偿与原出租人是没有关系的。本案中，上诉人从中华街道办事处取得的停产停业损失补偿中亦不包含被上诉人应退还的剩余租期的租金，货币补偿协议中所补偿的项目均是直接针对实际承租人的补偿，与被上诉人无关。一审法院认为“本案中承租人单方与房屋征收部门签订《征收货币补偿协议》，房屋征收部门将相关补偿包括停产停业损失直接补偿给承租人即原告，原告是基于与被告的租赁关系而获得搬迁费、停产停业损失、装修及附属物补偿，且原告已经单方直接获得了相关补偿，现原告再行主张剩余租赁费，缺乏事实与法律理由，本院不予支持”的判决理由是错误的。1、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，停产停业损失是房屋征收时应给予的补偿项目之一。同时，第二十三条规定停产停业损失的补偿，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。本案中，河北省在此方面已经出台了《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，依据该办法第十二条的规定，停产停业损失由房屋征收当事人协商确定；协商不成的，房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人可以委托相应的评估机构评估确定。第十四条规定，停产停业损失按征收房屋造成的实际财产损失进行补偿，具体计算应根据纳税情况、经营规模、停产停业期限等因素确定。征收房屋造成停产停业的，应当给职工发放生活补助费等。第十五条规定，生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的，其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配；无约定的，房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。本案中原告即为本法中规定的生产经营者，而不是被上诉人。通过以上法律规定可知，停产停业损失应包含的赔偿内容是很多的，主要标准就是按照给生产经营者造成的实际财产损失进行补偿，实际损失的计算依据主要是房屋被征收前的效益和停产停业期限、兼顾职工的利益。停产停业补偿期限是指生产经营者找到新的租赁场所到可以重新营业的期限。这一项目的补偿与出租人是无关的。2、在本案中，在对被征收房屋进行停产停业损失计算时，并没有经过相关评估机构的评估，是由房屋征收当事人协商确定的，标准统一定为按照征收面积100元/㎡。金宫市场征收涉及大大小小十几个租户，这些租户交租金的方式与时间都是不同的，有的半年一交，有的一年一交，在征收时，有的当年的租金刚交，有的当年的租期还剩下一两个月，从被上诉人应退还各租户的剩余租期的租金来看，差异是很大的，被上诉人主张停业停产损失中包含了剩余租期的租金与实际情况及统一为100元/㎡的标准都是矛盾的。比如，其中租户华旺面馆房屋被征收时，应退还的剩余租期的租金还有6万多，但是在征收货币补偿协议中，按照建筑面积100元/㎡支付的停产停业损失只有24000元。从此事实来看，一审法院认为《征收货币补偿协议》中对各租户的补偿已经到位，显然不正确。关于各租户签订《征收货币补偿协议》的具体事实，法庭完全可以庭下予以核实。另外，金宫市场拆迁涉及的租户很多已经私下调解处理完毕，中华街道办事处作为中间人进行调解，若停产停业损失已经包含了被上诉人应退还的租金，那么，被上诉人怎么会还答应就此问题与众租户进行调解。3、负责办理补偿事宜的中华街道办事处也向上诉人表示停产停业损失中不包含被上诉人应退还的剩余租期的租金。直接证据，上诉人无法取得，法庭可向中华街道办事处核实。综上，请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。 张强答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，其答辩内容同一审答辩意见。 张永民向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同。2、被告向原告退还租赁费68658元及保证金20000元。3、本案诉讼费用（诉讼费、保全费等）由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月8日，张强与张永民签订《租赁合同》一份，约定，被告将邢台金宫惠民市场院内东侧（大棚）约为1050余平方米的场地租赁给原告，租期3年，自2018年7月10日至2021年7月9日止，年租金28万元，签订合同十日内交清当年租金，其后每年须提前一个月一次性交清下一年租金；为使承租方保证维护好租赁场地的结构及场地配套设施，承租方需一次性交付出租方2万元作为履约保证金。租赁期满后，原告应按期将场地完整的交还给被告，其场地装修不能做任何破坏，被告对原告的装修投入不作任何经济补偿。2018年5月8日，金宫市场向原告出具收据两张，载明收到租赁履约保证金2万元，2018年7月10日—2019年1月租赁费14万元。对此，原告提交了相应转账记录予以佐证。2018年10月10日，中华街道办事处发出公告，载明为进一步改善民生事业，更好的提升居民就医环境，根据市委、市政府会议要求启动邢台市三院扩建项目。根据城市建设规划原崆山塑钢厂地块规划为医疗卫生用地，现按照城市规划正式启动原崆山塑钢厂地块上所有建筑物的拆迁工作，金宫便民市场所有租户于2018年10月30日前进行搬迁完毕，以免造成损失，尽快搬迁，并相互转告。2018年11月13日，张振波与邢台市桥西区中华街道办事处签订《邢台市第三医院扩建项目征收货币补偿协议》，载明，张振波同意三院扩建项目征收安置补偿方案，自愿选择货币补偿方式。租赁的被征收房屋位于金宫市场，承租经营面积1050㎡。中华街道办按房屋的承租经营面积10元/㎡一次性给张振波搬迁费10500元。中华街道办按照建筑面积100元/㎡一次性给张振波停产停业损失费105000元。按照评估结果，装修及附属物补偿318646元。按建筑面积给予100元/㎡的奖励金105000元。2019年7月1日张振波出具证明，载明其与张永民合伙租赁金宫市场的门市，开了扁鹊药店，租金是通过其儿子张凯的卡转给张强的，当时邢台市第三医院扩建项目征收货币补偿协议是其签的。租赁合同是张永民签的，同意以张永民的名义向张强主张剩余租期的租金和保证金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案房屋因被政府征收而不能继续履行合同，原告主张解除原告与被告签订的租赁合同，予以支持。关于原告主张被告退还租金68658元，被告辩称原告已经从中华街道办事处取得了拆迁补偿款，该补偿款为包含有停产停业损失，而租金损失也属于停产停业损失的一部分，不应当返还。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条以及第十七条规定，作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征收房屋所有权人给予的补偿包括，被征收房屋价值的补偿，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失。参照《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条、第十五条的精神，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失，由房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人协商确定或委托有资质的评估机构评估确定，本案中承租人单方与房屋征收部门签订《征收货币补偿协议》，房屋征收部门将相关补偿包括停产停业损失直接补偿给承租人即原告，原告是基于与被告的租赁关系而获得搬迁费、停产停业损失、装修及附属物补偿，且原告已经单方直接获得了相关补偿，现原告再行主张剩余租赁费，缺乏事实与法律理由，不予支持。关于原告主张被告退还保证金20000元，被告辩称原告并未向被告返还租赁物，其诉请返还租金及保证金条件未成立，不应予以返还，但是原告不能依约返还租赁物系政府征收行为造成的，对于被告的辩解，不予支持，被告应当返还原告保证金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告张永民与被告张强于2018年5月8日签订的《租赁合同》；二、被告张强于本判决生效之日起十日内偿还原告张永民保证金20000元；三、驳回原告张永民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，减半收取计1010元，由原告张永民负担782元，由被告张强负担228元。 本院二审查明的事实与一审查明认定的事实一致。二审中，上诉人张永民提交了宁根生、张卫东分别起诉张强的民事诉状各一份、与张强的房屋租赁合同各一份、宁根生、张卫东分别与邢台市桥西区中华街道办事处签订《邢台市第三医院扩建项目征收货币补偿协议》各一份的复印件，用以说明宁根生的情况与上诉人基本相同，宁根生起诉张强的时候，双方和解了。关于涉及张卫东的证据用以说明停业损失费赔了24000元，而起诉状的租金是60000多元，停业损失费不可能包含房租。上述证据来源于其一审诉讼代理人处，因其诉讼代理人代理了上述案件，其从代理人处取得。 张强方认为，上诉人提交的上述材料均是复印件，而且与本案无关，并不能证明停产停业损失不包含租金的问题。 本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，按照《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十五条规定的要求，承租人张强、次承租人张永民和房屋所有权人均有权对其合理损失获得公平补偿。本案中，次承租人张永民应当与被征收人就获得补偿金额中涉及涵盖张永民租赁期内合理损失的补偿金额部分进行约定分配，以便被征收人获得的补偿中包含张永民在租赁期内的合理损失，并给付该笔费用。张永民在未与张强、房屋所有人约定获得损失补偿数额进行分配的情况下，单方与房屋征收部门签订《征收货币补偿协议》，张永民应当对《征收货币补偿协议》不包含全部损失，以及张强因租赁期内的转租损失已获得补偿负有证明责任。否则，应当认定张永民基于与张强的租赁关系而获得搬迁费、停产停业损失、按约搬迁获得奖励金等费用，包含其全部损失。由于张永民搬离案涉租赁房屋的行为，并不是基于房屋征收补偿决定确定的期限，而是基于《征收货币补偿协议》约定期限内容，其早于原租赁期限提前搬离获得奖励金105000元的行为，属于民事行为调整范畴。因此，在现有证据不足以证明张强在租赁期内的转租损失已获得补偿的情况下，张永民提前搬离领取拆迁利益的同时，又主张退还租赁费的行为，与其提前搬离可能会造成张强转租损失相矛盾，也与《征收货币补偿协议》整体费用应当包含全部损失的结论相悖。张永民仅以拆迁补偿的个别补偿费用项目不包含其已交纳租赁费的上诉理由，与前述分析理由不符，本院不予支持。 综上所述，张永民的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费应收1516元，由张永民负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓永胜 审判员  毕建军 审判员  史勤书 二〇一九年十二月十二日 书记员  张伟沙