江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初3504号原告：徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会，住所地徐州市泉山区侯山沃村。法定代表人：杨强，居民委员会主任。委托诉讼代理人：吴洋，江苏昭鹏律师事务所律师。被告：沈如伟，男，1960年10月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：彭燕，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董芷毓，江苏彭隆（琼海）律师事务所实习律师。原告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会（以下简称“侯山沃居委会”）诉被告沈如伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告侯山沃居委会的委托诉讼代理人吴洋、被告沈如伟及其委托诉讼代理人彭燕、董芷毓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯山沃居委会向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令被告对原告办公楼违章扩建部分予以拆除并恢复原状；由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，甲方（出租方，原告）将原侯山沃社区居委会办公楼（包括办公楼前后院及院内的附属设施，不包括停车场院内的房子）出租给乙方（承租方、被告）,用途为作为餐饮服务、娱乐及办公使用，租赁期限为五年。合同签订后原告依约将该房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定支付租赁费。2015年6月25日原告向贵院提起诉讼，请求解除合同、支付拖欠租金及承担违约金，贵院经审理作出（2015)泉民初字第788号民事判决，后被告不服该判决上诉至徐州市中级人民法院，中院经审理作出（2015)徐民终字第2811号民事判决，现该案正在贵院执行期间。2018年11月21日徐州市泉山区城市管理局对该涉案扩建房屋向原告送达了“徐泉城行建【2018】19号行政指导建议书”内容为：建议1、对我单位原侯山沃社区居委会办公楼违章扩建部分限五日内自行拆除。我单位收到此建议书后召开两委会议并及时向办事处汇报，办事处意见为：1、执行建议书内容执行，2、按照与沈如伟签订的房屋租赁合同第十条约定：“甲方有权要求乙方按原状恢复或交纳恢复工程所需费用”，要求沈如伟依约履行恢复义务。我社区同时以短信、微信的形式告知沈如伟履行恢复义务，但沈如伟至今未有回复且亦未履行拆除及恢复义务。综上，原告方为维护自身的合法权益现向贵院提出以上请求，请求贵院查明事实，依法判处。被告沈如伟辩称，在2015年的时候，原告已经起诉被告租赁合同纠纷要求解除合同，同时要求被告返还房屋。在该起诉讼当中，原告并未提及拆除房屋恢复原状诉请，所以该案已经违反了一事不再理的原则。另外2015年起诉完之后，直至现在2019年四年过程当中，原告也没有要求被告进行房屋拆除，诉讼时效已过。原告将涉案的房屋收回之后，将涉案房屋出租给第三人中建八局，并且双方签订了租赁合同，而且收取了相应的一个租金，所以原告将房屋收回之后，对房屋享有完全的掌控权，同时也享有收益权，现在原告又来起诉被告，没有事实和法律依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月18日，侯山沃社区居委会（出租方，甲方）与沈如伟（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将原侯山沃居委会办公楼对外出租（包括该办公楼前后院及院内的附属设施，不包括停车场院内的房子），具体以图为准（附后）；该房屋用途为作为餐饮、服务、娱乐及办公使用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限5年，自2011年10月1日至2016年10月1日止；租金为每年叁拾玖万捌仟元整。合同第五条约定，乙方应于本合同生效之日前向甲方支付押金拾万元整，合同期满退还；租金实行每半年结算，由乙方于合同生效之日一次足额交付给甲方，否则视为违约，甲方有权采取任何形式收回租赁房产。合同第七条约定，其他约定：1、乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。3、合同期满，乙方应保证房屋完好，乙方对房屋装修不得拆除，不得向甲方提出任何补偿要求。合同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改租房屋或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的；7、未经许可随意乱搭乱建的。合同第十一条约定，如因国家建设及不可抗拒因素，必须终止合同时，乙方必须无条件退出。乙方投资装潢、基建等所有项目的经济损失甲方和拆迁方不予补偿。合同第十二条约定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金总额20%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。合同还约定了其他内容。合同签订后，侯山沃居委会依约将该房屋交付给沈如伟使用，沈如伟于2011年对房屋进行了扩建，但其未办理合法建设手续。沈如伟将所租房屋及扩建房屋用于澳洲肥牛酒店经营。后因沈如伟拖欠租金，侯山沃居委会于2015年2月9日向本院提起诉讼，要求法院判决解除双方于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；判令沈如伟支付拖欠的房租649000元、违约金79000元，合计728000元。本院于2015年5月4日作出（2015）泉民初字第778号民事判决书，判决：1、解除徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会与沈如伟于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；2、沈如伟支付徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会房屋租金649000元、违约金39800元，合计688800元；3、驳回徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会的其他诉讼请求。沈如伟对此判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2015年9月18日作出（2015）徐民终字第2811号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2015年6月份（2015）泉民初字第778号民事判决书生效后，侯山沃居委会将出租给沈如伟的房屋收回，沈如伟认为其投入约三百余万元扩建新的房屋应由侯山沃居委会予以补偿，因其与侯山沃居委会协商未果，沈如伟遂向本院提起诉讼。本院认为，根据沈如伟提供的侯山沃居委会于2011年4月20日盖章注明“承租房按设计改造”的图纸，侯山沃居委会在庭审中对该图纸的质证意见“是该份图纸上仅有被告单位的公章，却没有被告单位负责人的签章”，可推定其对图纸上被告的公章真实性是认可的，且侯山沃居委会在中院审理（2015）徐民终字第2811号案件庭审中，其对该证据的真实性不持异议，即使侯山沃居委会在对造价鉴定意见书质证和法庭辩论中不认可侯山沃居委会的公章真实性，但根据禁止反言的规则，法院对侯山沃居委会辩称理由不予采信；沈如伟扩建房屋时虽未办理合法建设手续，但侯山沃居委会并无证据证明其对沈如伟于2011年扩建房屋时进行阻止，建成后也未提出异议，故法院认为侯山沃居委会对沈如伟的扩建行为是知情的，视为其同意沈如伟对涉案房屋进行扩建。因此可认定侯山沃居委会对沈如伟扩建行为是同意的。最后，双方曾因房屋租赁合同纠纷诉至法院，法院已于2015年判决解除合同。根据双方合同约定，租赁合同第七条约定，其他约定：1、乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。3、合同期满，乙方应保证房屋完好，乙方对房屋装修不得拆除，不得向甲方提出任何补偿要求。……"，由此可认定双方约定装修、改建的费用均由承租人承担。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理未作约定，人民法院按照下列分别处理：……（二）未办理合法建设手续，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，双方约定装修、改建的费用均由承租人即沈如伟承担，应按约定执行；本案租赁合同有效，却因沈如伟不付租金的过错导致解除，且侯山沃居委会明确表示不同意对扩建房屋加以利用，同时要求沈如伟对扩建的房屋进行拆除或缴纳恢复工程所需费用，沈如伟对此予以拒绝，故沈如伟作为承租人亦无理由要求侯山沃居委会作为出租人补偿扩建损失。综上所述，本院对沈如伟的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回沈如伟的诉讼请求。沈如伟不服该判决上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院经审理后作出（2019）苏03民终6010号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，被告承租的原告房屋建筑面积大概为900平方米。2016年10月9日，原告将被告承租的房屋出租给中国建筑第八工程局有限公司使用，建筑面积约为1800平方，租期至2019年10月8日，年租金为46万元，前两年租金不变，第三年租金比第2年租金递增5%。2018年11月21日，徐州市泉山区城市管理局对该涉案扩建房屋向原告送达了《徐泉城行建【2018】19号行政指导建议书》内容为：“1、对你单位原侯山沃社区居委会办公楼违章扩建部分限五日内自行拆除；2、限期未拆除，我们将依法拆除”本院认为，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。原被告之间的租赁合同已于2015年6月解除，原告应当自2015年6月起向被告主张拆除违建，但原告一直未在法定期间内主张权利，现诉讼时效期间已满，且本案经生效的判决书认定被告在扩建时征得原告同意，原告在合同解除时亦未要求被告恢复原状，并已实际接收、使用扩建部分，故原告的诉请无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决如下：驳回原告侯山沃居委会的诉讼请求案件受理费80元，由原告徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  汤文平人民陪审员  韩先琼人民陪审员  权玉梅二〇一九年十二月四日书 记 员  丁雅琳