上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪0115执异1376号案外人：王1，男，1980年12月3日出生，汉族，住上海市奉贤区南桥镇扶港路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人：祝爱珍，上海宽度律师事务所律师。申请执行人：成健，男，1989年2月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。申请执行人：袁雨辰，女，1989年1月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。两申请执行人委托代理人：戴鹏飞，北京盈科(上海)律师事务所律师。两申请执行人委托代理人：殷震夏，北京盈科(上海)律师事务所律师。被执行人：钱路丰，男，1986年12月26日出生，汉族，住上海市长宁区。本院在执行(2018)沪0115执25117号申请执行人成健、袁雨辰与被执行人钱路丰民间借贷纠纷一案过程中，案外人王1向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人王1称，2017年9月28日，案外人通过上海我爱我家房地产经纪有限公司与被执行人钱路丰签订了《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》，约定被执行人将其位于上海市浦东新区益丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以人民币363万元的价格出售给案外人。被执行人于当日将系争房屋交付案外人使某，案外人也某系争房屋进行了出租。在房屋买卖过程中，案外人已支付购房款人民币170万元，对剩余房款愿按法院要求交付执行，房屋未办理过户的某某在于被执行人未涤除房屋设立的抵押所致。现系争房屋被上海市浦东新区人民法院(2018)沪0115执25117号案件查封，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定提出异议，要求解除对系争房屋的查封。申请执行人成健、袁雨辰认为，案外人明某系争房屋存在抵押，但其对所付款项的使某未尽到谨慎的监管注意义务，导致房屋上的抵押未能涤除，房屋未能过户存在案外人的某某。案外人曾在执行机构表示剩余房款交付执行，但未实际履行，现案外人提出异议的目的是为了拖延执行时间。综上，申请执行人不同意案外人的异议请求。申请执行人对其抗辩意见未能提某证据材料。被执行人钱路丰认为，房屋未过户的某某系己未涤除抵押所致。查明：本院在审理(2018)沪0115民初63099号原告成健、袁雨辰诉被告钱路丰民间借贷纠纷一案中，于2018年9月5日对系争房屋采取了查封措施，并于2018年10月10日作出民事调解书，调解书载明：1、被告钱路丰于2019年1月31日前共返还原告成健、袁雨辰借款本金46万元，该款于2018年12月10日前返还16万元，于2018年12月31日前返还14万元，于2019年1月31日前返还16万元；2、被告钱路丰于2019年10月10日前支付原告成健、袁雨辰违约金4万元；3、被告钱路丰于2019年1月31日前支付原告成健、袁雨辰逾期利息，以年利率7%计算，自2018年9月1日起至实际清偿之日止；4、被告钱路丰于2019年10月10日前支付原告成健、袁雨辰保险公司担保费8,000元；5、案件受理费9,200元，减半收取计4,600元，由被告钱路丰负担，保全费5,000元，由被告钱路丰负担。判决生效后，权利人成健、袁雨辰向本院申请执行，本院已依法受理，执行案号为(2018)沪0115执25117号。另查明，系争房屋产权登记人为钱路丰。截止2017年9月24日，系争房屋存在中国建设银行股份有限公司上海浦东分行、上海市公积金管理中心以及深圳平安普惠小额贷款有限公司的抵押权，债权数额及最高债权限额分别为135万元、92.2万元。截止2019年6月13日，系争房屋尚存中国建设银行股份有限公司上海浦东分行、上海市公积金管理中心的抵押权，抵押核准日期为2016年1月5日。2017年9月28日，案外人王1(乙方)与被执行人钱路丰(甲方)通过上海我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议书》。约定：房屋成交价为人民币363万元(其中54万元为房屋的附属设施及装修)，乙方在收到通知之日起5日内查验房屋，查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，甲方将首付款90万元用于偿还房屋上的一笔抵押(深圳平安普惠小额贷款有限公司)。在房屋买卖过程中，王1于2017年9月的24日通过支付宝向钱路丰转账5万元，又分别于2017年9月的24日、28日、10月10日、2018年1月19日汇款钱路丰15万元、70万元、30万元、15万元和35万元,共计为170万元。钱路丰于2017年9月28日出具收到定金20万元及房款70万元的“收条”各一份。2017年11月24日，王1与查震旺签署《上海市租赁合同》，将系争房屋出租给查震旺。合同约定：租期自2017年11月24日起至2020年11月23日、月租金为人民币4,800.00元、押金为人民币4,800.00元。2017年11月25日查震旺通过支付宝转账王1房租和押金17,520.00元,2018年2月26日查震旺通过支付宝转账王1第二季度房租14,400.00元,2018年5月26日查震旺通过支付宝转账王1第三季度房租14,400.00元，2018年8月30日查震旺通过支付宝转账王1第四季度房租14,400.00元，2018年11月26日查震旺通过支付宝转账王116,400.00元，2019年2月25日查震旺通过支付宝转账王1房租15,900.00元审查过程中，案外人表示愿将剩余购房款交付执行。以上事实，由案外人提某的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、银行转账明细及收条、《上海市租赁合同》复印件、支付宝转账截屏、支付宝转账电子回单以及审查笔录等为佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且权利能够排除执行的，符合下列情形的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人王1与被执行人钱路丰签订《上海市房地产买卖合同》的时间早于人民法院查封的时间。案外人对于剩余房款也表示愿意交付人民法院执行。就占有使某而言，虽案外人仅提某的《上海市租赁合同》只是复印件，但结合支付宝的转账截屏和支付宝转账电子回单，可以印证案外人在人民法院查封前出租系争房屋的真实性，从而可以认定案外人在人民法院查封前占有使某系争房屋的事实。申请执行人认为案外人对于房屋转让时存在抵押没有尽到谨慎的注意义务，不能过户存在案外人的自身原因，而案外人与被执行人约定房屋的转让价远高于当时抵押登记金额，故申请执行人认为不能过户存在案外人的自身原因的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，案外人的异议请求符合上述规定的情形，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止(2018)沪0115执25117号对上海市浦东新区益丰路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴晓春审判员  盛爱琴审判员  常新宜二〇一九年十二月十六日书记员  屈小枚附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。