湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1113号上诉人（原审被告）：湖北元泰房地产开发有限公司，住所地湖北省仙桃市沙嘴办事处黄金大道中段88号。法定代表人：黎昕，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘火原，湖北神鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤鹏飞，男，1978年8月17日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。被上诉人（原审原告）：李海荣，女，1981年5月19日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟威，湖北诗戈律师事务所律师。上诉人湖北元泰房地产开发有限公司（以下简称元泰公司）因与被上诉人汤鹏飞、李海荣房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人元泰公司的委托诉讼代理人刘火原，被上诉人汤鹏飞、李海荣的共同委托诉讼代理人钟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元泰公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回汤鹏飞、李海荣的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由汤鹏飞、李海荣承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案会谈纪要对汤鹏飞、李海荣不产生法律约束力，认定事实错误。在仙桃市沙嘴办事处及九十墩社区的主持下，全体业主共同推选陈佳兵等人作为代表（因当时尚未成立业主委员会，故沙嘴办事处及九十墩社区领导与业主协商采取一个楼栋推选一个代表的方式）与元泰公司进行协商。陈佳兵作为全体业主代表之一与元泰公司协商一致，已就延期交房事项达成和解，并形成书面会谈纪要。陈佳兵在一审中当庭陈述，其将会谈纪要的内容在全体业主群内进行公示后，才在会谈纪要上签字，故该会谈纪要应当对全体业主产生法律约束力。元泰公司已依照会谈纪要的约定履行了支付管理费、水电费以及重新装修入户大厅的义务，且全体业主予以接受，故全体业主已从行为上认可了会谈纪要的效力。因此，汤鹏飞、李海荣无权再依据《商品房买卖合同》向元泰公司主张逾期交房的违约责任。2.元泰公司与汤鹏飞、李海荣已经办理房屋交接手续，且房屋一直由汤鹏飞、李海荣控制、使用，汤鹏飞、李海荣无权依据《商品房买卖合同》第九条的约定向元泰公司主张违约责任。若涉案房屋未经验收合格，汤鹏飞、李海荣应依照《商品房买卖合同》第十一条约定，拒收房屋；如汤鹏飞、李海荣接收了房屋，则应当依照《商品房买卖合同》第八条约定，要求元泰公司办理房屋验收合格证明。一审法院将《商品房买卖合同》第八条约定的商品房扩大解释为经竣工验收合格的商品房，并据此判令元泰公司承担违约责任，增加了元泰公司的负担，属认定事实错误。3.关于汤鹏飞、李海荣延期付款的情况，元泰公司已在一审中提交了有效票据予以证明，人民法院应当予以认定。汤鹏飞、李海荣辩称，1.元泰公司所述的会谈纪要不是协议，是政府部门与当地社区组织双方当事人，要求元泰公司限期进行整改的相关内容。汤鹏飞、李海荣不认可该会谈纪要为协议，并未在该纪要上署名，汤鹏飞、李海荣亦未委托所谓的代表参与该会议。会谈纪要形成后，元泰公司未按照该纪要的内容进行整改，至今仍未取得涉案房屋交付的合格文件。2.元泰公司未取得房屋验收合格的证明，汤鹏飞、李海荣有权拒绝接收房屋，实际亦未接收。3.汤鹏飞、李海荣在一审中提交的发票及元泰公司提交的相应票据，仅能证实元泰公司开具票据的时间而并非汤鹏飞、李海荣实际付款的时间，汤鹏飞、李海荣向一审法院提交的相应银行流水和付款凭证，已证实其并无延期付款的违约情形。综上，请求二审法院驳回元泰公司的上诉请求，维持原判。汤鹏飞、李海荣向一审法院起诉请求：1.判令元泰公司办理本案房屋验收合格证明；2.判令元泰公司以汤鹏飞、李海荣已付总房价款476559元为基数，按日万分之一向汤鹏飞、李海荣赔偿自2017年3月31日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金（暂计算至2018年10月31日，延期交房违约金为27593元）；3.本案诉讼费由元泰公司承担。一审法院认定事实：2016年2月6日，双方当事人签订了编号为XT16001330的《商品房买卖合同》，合同约定，元泰公司将其开发的位于仙桃市沙嘴办事处九十墩社区居委会B2-3幢2单元2-1704号房屋以476559元的价格销售给汤鹏飞、李海荣；此外，合同第八条约定，元泰公司应于2017年3月30日前向汤鹏飞、李海荣交付经验收合格的房屋；合同第九条第（2）项约定，元泰公司延期交付房屋超过120日的，汤鹏飞、李海荣要求继续履行合同的，元泰公司按日向汤鹏飞、李海荣支付已付房款万分之一的延期交房违约金。汤鹏飞、李海荣支付购房款后，元泰公司因种种原因而不能按期交付房屋。2017年4月27日，元泰公司与有关单位及相关人员就元泰未来城B2小区（含涉案房屋）的交房事项签署了一份会谈纪要，该纪要载明由元泰公司支付相关业主（含汤鹏飞、李海荣）一定期间的物业费、水电费作为延期交房的补偿，但汤鹏飞、李海荣未在该纪要上签字。由于该房屋至今没有取得相关验收合格方面的证明文件，汤鹏飞、李海荣一直未接收该房屋。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，汤鹏飞、李海荣支付了购房款后，元泰公司应在约定的期限内将验收合格的房屋交付给汤鹏飞、李海荣。关于本案争议的几个问题，分别评判如下：一、关于汤鹏飞、李海荣是否延迟支付房款的问题。元泰公司主张汤鹏飞、李海荣延迟支付房款，举证责任应在元泰公司。汤鹏飞、李海荣所举发票以证明汤鹏飞、李海荣足额支付了购房款，元泰公司认为发票开具的时间就是汤鹏飞、李海荣付款的时间，汤鹏飞、李海荣延迟付款，存在违约，但购房发票只能证明元泰公司给汤鹏飞、李海荣开具发票的时间，不能证明汤鹏飞、李海荣未在约定时间支付房款。元泰公司作为房地产开发有限公司，有完备的财务制度，对向其购买房屋的所有购房人付款情况应当有清晰的记载情况。根据交易习惯，购房人支付给开发商购房款后，开发商应当向购房人出具收据，购房人再用收据向开发商换取购房发票。现开发商已经给购房人出具了购房发票，购房人手里就没有真实记载支付时间的收据了，故元泰公司不提供汤鹏飞、李海荣延迟支付房款的证据，应当承担举证不能的法律后果，对元泰公司提出的汤鹏飞、李海荣延迟支付房款的抗辩理由不予认可。二、关于对本案《商品房买卖合同》第八条中约定的“验收合格”的理解问题。本案双方当事人对该“验收合格”的理解存在较大分歧，由于该《商品房买卖合同》及其条款是湖北省建设厅与湖北省工商行政管理局联合监制的，且该合同在说明中明确规定，本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释，因此，对该“验收合格”的理解应以国家的相关规定为准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”因此，本案中的“验收合格”应理解为“竣工验收合格”（而不是规划验收合格、工程验收合格等），其证明文件是取得建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》。三、本案所涉会谈纪要中关于延期交房办证补偿条款的效力问题。由于汤鹏飞、李海荣未在该会谈纪要上签字，也未委托他人签字，且汤鹏飞、李海荣不认可该会谈纪要的相关条款，故该会谈纪要对汤鹏飞、李海荣不具有约束力。四、关于汤鹏飞、李海荣要求元泰公司按日万分之一向其赔偿自2017年3月31日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金是否应该支持的问题。本案所涉合同约定在2017年3月30日之前交付经验收合格的房屋，由于该房屋至今未取得竣工验收合格方面的证明文件，汤鹏飞、李海荣有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任应由元泰公司承担。汤鹏飞、李海荣要求元泰公司以房屋价款476559元为基数，按日万分之一向汤鹏飞、李海荣赔偿从2017年3月31日起至本案房屋验收合格证明文件取得之日止的延期交房违约金的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决：一、元泰公司于判决生效之日起三十日内办理本案所涉房屋的相关验收合格文件；二、元泰公司向汤鹏飞、李海荣支付逾期交房违约金（以476559元为基数按日万分之一从2017年3月31日起计算至元泰公司取得该相关房屋的验收合格文件之日止）。案件受理费490元，减半收取245元，由元泰公司负担。本院二审期间，元泰公司围绕上诉请求依法提交了证据，汤鹏飞、李海荣未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，元泰公司提交的元泰未来城B2地块1#、2#、3#、4#、7#商住楼主体分部工程质量验收记录单，反映的是上述商住楼主体混凝土结构及砌体结构的验收情况，不能达到元泰公司主张的涉案房屋经验收合格的证明目的，本院不予采信。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件应如何理解；二、涉案会谈纪要对汤鹏飞、李海荣是否具有约束力；三、元泰公司提出的因汤鹏飞、李海荣逾期付款，元泰公司不应承担逾期交房违约责任的主张能否成立。针对上述争议焦点，分析评判如下：关于涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件应如何理解的问题。汤鹏飞、李海荣与元泰公司签订的《商品房买卖合同》第八条关于商品房交付条件的条款选项有四个，分别为：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件。根据对该条文的整体理解，双方当事人选择的经验收合格的交房条件，较该条所列其他交房条件应更为宽松。双方约定的交房条件并非综合验收或分期综合验收，也非办理竣工验收备案，显然并不包含消防、环保等部门的验收，故涉案合同约定的该商品房经验收合格应理解为该商品房所在的房屋经竣工验收合格即具备交房条件。因元泰公司在诉讼中提交的证据不能证明涉案商品房工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，其交付的房屋不符合合同约定，汤鹏飞、李海荣有权拒绝接收，因此产生的逾期交房违约责任应由元泰公司承担。关于涉案会谈纪要对汤鹏飞、李海荣是否具有约束力的问题。因汤鹏飞、李海荣未在会谈纪要上签名，元泰公司亦未提交证据证明汤鹏飞、李海荣委托他人参加会谈并在会谈纪要上签名，且汤鹏飞、李海荣对会谈纪要的内容不予认可，故该会谈纪要对汤鹏飞、李海荣不具有法律约束力。三、关于元泰公司提出的因汤鹏飞、李海荣逾期付款，元泰公司不应承担逾期交房违约责任的主张能否成立的问题。涉案合同第九条约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致逾期交房的，出卖人不承担违约责任。因元泰公司未提交证据证明其逾期交房与汤鹏飞、李海荣的付款情况存在因果关系，故，无论汤鹏飞、李海荣是否存在延付购房款的情形，元泰公司的该项主张在本案中均不能获得支持。如汤鹏飞、李海荣确未依约按期支付购房款，元泰公司可依据双方合同另行主张权利。因此，一审法院虽对双方合同约定的交房条件理解有误，但其判令元泰公司办理涉案房屋的相关验收合格文件，并向汤鹏飞、李海荣支付逾期交房违约金的处理结果，并无不当。综上所述，元泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费867元，由湖北元泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 盼审判员 赵湘湘审判员 刘汝梁二O二O一九年十二月二十四日书记员 胡 灵