云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11931号原告：肖治邦，男，1990年5月14日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：罗金鹏、陈彪，云南法安律师事务所律师特别授权代理。被告：戴美琴，女，1978年7月21日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告：云南金亚典餐饮管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城二期市场入口椭圆形U单元1-2层、U区一楼。法定代表人：戴美琴，总经理。委托诉讼代理人：文艺翔，男，1991年2月4日出生，汉族，该公司员工，特别授权代理。第三人：杨飞，男，1984年3月2日出生，汉族，身份证登记住所云南省昭通市朝阳区。原告肖治邦诉被告戴美琴、云南金亚典餐饮管理有限公司（以下简称“金亚典餐饮公司”）及第三人杨飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用普通程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告肖治邦及其委托诉讼代理人陈彪，被告金亚典餐饮公司的委托诉讼代理人文艺翔到庭参加诉讼，被告戴美琴、第三人杨飞经本院合法传票传唤无正当理由未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告戴美琴签订《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；2、判令解除原告与被告金亚典餐饮公司签订的《管理合同》于2019年7月1日解除；3、判令两被告返还原告租金43167元、运营管理费18500元、履约保证金20000元，合计81667元；4、判令两被告承担诉讼费、公告费、保全费等相关费用。事实和理由：第三人经过两被告同意后将两被告位于云南省昆明市螺蛳湾二期市场-13区-U区美食城-U单元1层J-30号商铺转让给原告，原告支付了相应租金、运营管理费、履约保证金等。戴美琴系被告金亚典餐饮公司的法定代表人，被告金亚典餐饮公司对铺面进行经营管理。针对该铺面，原告与被告戴美琴签了《商铺租赁合同》，与被告金亚典餐饮公司签了《管理合同》。《商铺租赁合同》约定了2018年5月1日至2020年4月30日租金每年58000元，运营管理费每年22200元，履约保证金20000元及对相关权利义务进行了约定。2019年6月，原告按合同约定提前一个月向两被告提出申请将经营的店铺品牌米线、将米线、面条变更为甜品，也按被告金亚典餐饮公司的要求填写了相关表格，到了7月初，被告金亚典餐饮公司告知不同意原告进行变更，理由就是店铺隔壁商铺在经营饮品（含饮品），不同意原告更改经营品牌，原告多次找两被告协商未果。原告认为被告滥用市场支配地位，阻碍、影响限制原告更改品牌在市场经营，违反了《反垄断法》、《禁止滥用市场支配地位暂行规定》等相关法律法规规定，《管理合同》所约定的第9.1.2条款商铺用途的变更条款约定属于格式条款，违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效条款。原告多次被告协商未果，为维护自己的合法权益，原告诉至法院。被告戴美琴缺席未参加诉讼，庭后补充答辩意见称不认可原告的诉讼请求。被告金亚典餐饮公司辩称：1、垄断是指少数大资本家联合起来对某种商品绝大部分的生产和销售的控制。被告金亚典餐饮公司仅仅是小型美食城，不涉及生产、销售及价款垄断，原告认为被告存在垄断属于强扣帽子。2、被告金亚典餐饮公司在原告进场前已明确告知关于品类管理的各项条例且原告也自愿签订了品类确认单，双方完全是在平等自愿情况下缔结的合同关系，且关于品类管理中主产品及附带产品不得与临近铺面主产品冲突，新租品类必须书面报备，获准市场管理方同意后方可增加，是全场商户包括原告事先一致认可并确认签字的。3、原告在接手J-30号铺面开业时间不足3天，因生意不理想的情况下无视《管理合同》8.5.8条规定，未通知我方市场管理人员就私自闭店长达4月，在明知我方不会同意其增加饮品品类的情况下，强制申请得不到同意后，又私自闭店至今，后又诉讼我方要求退还押金和租金等费用，完全属于有计划有预谋的恶性退租事件。4、原告在未按政府部门要求办理《营业执照》和《食品备案卡》的情况下，直接就开门营业，并短短几天就闭店歇业，充分表明原告并没有在美食城长久经营的打算，有投机心理。5、原告于2019年1月12日以70000元从J-30号铺原有经营人杨飞的手中转让接手，现要求我方赔偿81667元，存在较大的价值差，属于欺诈、勒索行为。6、我方关于此项事件已在近期电话咨询过官渡区市场监督管理局的工作人员，并现场走访了螺蛳湾市场监督管理局，得到的回复是我方并没有违反《垄断法》和《禁止滥用市场支配地位暂行规定》，我方的品类管理属于合情合理并有利于整个美食经营管理和发展的行为。原告针对其主张向本院提交如下证据：第一组：铺面转让协议书、情况说明、转账记录及收据、收款收据，欲证明2019年1月12日第三人将两被告位于云南省昆明市螺蛳湾二期市场-13区-U区美食城-U单元1层J-30号商铺转让给原告，原告支付了相应租金、运营管理费、履约保证金等转让费70000元，当天第三人杨飞带原告到被告处对《商铺租赁合同》、《管理合同》两份合同的承租主体变更，第三人把已经向被告交付的商业服务费、租赁保证金20000元、2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金及运营管理费的收款收据交付给原告。第二组：《商铺租赁合同》、《管理合同》，欲证明原告与被告戴美琴签订《商铺租赁合同》，与被告金亚典餐饮公司签订《管理合同》；《管理合同》第九条合同的变更9.1.2约定商铺用途需提前一个月书面通知被告金亚典餐饮公司同意，办理相关报批手续等约定，该条约定的商铺用途的变更条款约定属于格式条款，违反法律、行政法规强制性规定，属于无效条款。第三组：云南省食品摊贩备案卡、营业执照、录音光盘，欲证明原告的商铺的营业范围，被告金亚典餐饮公司表示不同意原告更改经营品牌为饮品，理由是原告店铺隔壁商铺在经营饮品，被告滥用市场支配地位，阻碍、影响限制原告更改品牌在市场经营，违反了《反垄断法》、《禁止滥用市场支配地位暂行规定》等相关法律法规规定。第四组：照片，欲证明被告的金亚典美食城市场里相邻两个商铺有经营品牌一样的煮品米线面条营业，与被告金亚典餐饮公司的运营经理文艺翔在2019年7月8日录音中提出“如果相邻铺面大家都做饮品的话那整个市场都乱套”是完全不符的，被告金亚典餐饮公司以原告店铺隔壁商铺在经营饮品不同意原告更改经营品牌为饮品的理由不成立，限制原告不准更改经营品牌没有任何法律依据。经质证，被告金亚典餐饮公司对原告提交的第一组证据的真实性无异议，不认可证明目的；对原告提交的第二组证据的真实性无异议，但不能证明《管理合同》第九条合同的变更条款为无效条款；对原告提交的第三组证据中的云南省食品摊贩备案卡、营业执照无异议，对录音光盘不认可；对原告提交的第四组证据不认可。被告金亚典餐饮公司针对其辩解向本院提交以下证据：第一组：《昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场美食城场地租赁协议》及产权证明，欲证明2018年2月6日至2023年7月20日，戴美琴对螺蛳湾二期市场入口椭圆形U单元1-2层，U区一楼外围西面场地具有合法使用权。第二组：《商铺租赁合同》、《管理合同》，欲证明戴美琴与原告签订了《商铺租赁合同》约定租金每年51800元，运营管理费每年22200元，租赁保证金20000元，原告只缴纳了租赁保证金和截止到2020年5月1日之前的租金及运营管理费；金亚典餐饮公司与原告签订了《管理合同》，约定原告每年5月1日前需缴纳商业服务费9600元，每逾期一天将缴纳3‰的违约金，逾期超过15日，公司有权单方解除合同并收回商铺；《管理合同》8.5.8条证明未经甲方同意，中断、停止其营业活动1天以上的，甲方有权扣收乙方的履约保证金作为惩罚性违约金并收回商铺，原告私自闭店累计长达8个月之久，严重违法此条款。第三组：转让证明及《经营品类确认单》，欲证明原告以7万元价格从杨飞手中接手J-30号铺，原告在事先知情、自愿且同意被告品类管理的条件下，才进场装修营业，现原告的行为是有预谋的恶意退租行为。第四组：营业执照及食品摊贩备案卡，欲证明原告从2019年3月1日开始营业后，长达四个半月的无证经营，严重违反国家市场监督管理法规及相关条例；原告未经被告同意就私自变更了经营品类，且营业执照经营范围与食品备案卡经营范围严重不符，意在为恶意退租作准备。第五组：J-31号铺经营品类确认单，欲证明原告所申请的饮品品类与邻近铺面冲突，不在管理方同意范围。经质证，原告对被告金亚典餐饮公司提交的第一组证据不认可，认为被告没有提交该铺面的产权证明，涉案商铺是临时搭建的，并没有规划许可证，是在螺蛳湾二期过道两边搭建的，没有产权证，对经营证明三性不认可，租赁协议明确约定不得擅自转租；对第二组证据中的收款收据三性认可，对租赁合同和管理合同的真实性予以认可，但合同中第九条第一款第二项约定的商铺用途违反法律规定；对第三组证据中的真实性认可，但约定的商铺用途违反法律规定；对第四组证据中的市场管理条例和经营品类确认单并未经原告签字确认；对第五组证据三性予以认可。本院对上述证据认证如下：原告提交的第一组证据中《铺面转让协议书》系由第三人杨飞与原告签订的，客观真实，予以采信；第一组证据中的情况说明、转账记录、收款收据与《铺面转让协议书》形成证据链，可以证实原告是从第三人杨飞手中转租位于昆明市螺蛳湾-13区-U区美食城单元1层J30号商铺，客观真实，与本案有关，予以采信。原告提交的第二组证据，被告金亚典餐饮公司无异议以及被告戴美琴对真实性无异议，该组证据客观真实，内容与本案关联，本院予以采信。原告提交的第三组证据中的云南省食品摊贩备案卡、营业执照，系相关部门出具，客观真实，予以采信；原告提交的第三组证据中录音记录，内容反映的是原告与被告金亚典餐饮公司管理人员的谈话，被告金亚典餐饮公司对真实性无异议，本院予以采信。原告提交的第四组证据照片不能证明其主张的待证事实，本院不予采信。被告金亚典餐饮公司提交的第一组证据经与原件核对一致，本院予以采信。第二组、第三组、第四组、第五组证据客观真实，内容相互印证，本院予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年2月6日，被告戴美琴（即乙方）与案外人云南中豪螺蛳湾国际商贸城物业管理有限公司（即甲方）签订《美食城场地租赁协议》，约定乙方租赁甲方昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场场地用做餐饮服务，场地位置为二期市场入口处椭圆形U单元1-2层区域、U区一楼外围西面场地，其中二期市场入口处椭圆形U单位1层场地面积330平方米，U单元2层场地面积330平方米，U区一楼外围西四面场地面积1319平方米，租赁期限为五年零四个月，自2018年3月21日起至2023年7月20日止。2018年3月30日，被告戴美琴将位于上述场地内昆明市螺蛳湾二期市场-13区-U区美食城-U单元1层J30号商铺出租给第三人杨飞使用，租赁期限5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。第三人杨飞向被告戴美琴支付了2018年5月1日至2020年4月30日的服务费9600元、租赁保证金20000元和租金及运营管理费148000元。2019年1月12日，原告（即乙方）与第三人杨飞（即甲方）签订《铺面转让协议书》，约定甲方同意将位于云南省昆明市螺蛳湾二期市场-13区-U区美食城-U单元1层J30号商铺，建筑面积7.3平方米出让给乙方；乙方向甲方一次性支付转让费70000元。同日，第三人杨飞带领原告到被告金亚典餐饮公司处对《商铺租赁合同》、《管理合同》的承租主体进行变更，同日第三人杨飞向原告肖治邦出具《收据》，载明：“今收到肖治邦（5301021990××××××××）对昆明市螺蛳湾二期市场13区U单元1层J-30号商铺的转让费以银行转账方式支付共计人民币柒万元整￥70000元，其中包含《商铺租赁合同》中缴纳的运营管理费、租金、履约保证金等各项费用。同时将以我名义交付的费用票据一并移交肖治邦分别为编号（NO：2602213、2602211、2602212）。”2019年1月12日，原告肖治邦（即乙方）与被告戴美琴（即甲方）签订《商铺租赁合同》，约定上述商铺租赁期限为5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止；2018年5月1日至2020年4月30日租金为51800元/年；运营管理费22200元/年，乙方应于合同签订之日7日内一次性向甲方支付两年租金及运营管理费共计148000元，2020年5月1日至2023年4月30日租金为56980元/年、运营管理费24420元/年，乙方须按年支付且需在上一租赁年度结束前6个月完成下一租赁年度及运营管理费的缴纳；履约保证金为乙方应于本合同签订之日起一次性向甲方缴纳履约保证金20000元，租赁期满或合同解除后，乙方结清一切费用，甲方将上述履约保证金无息退还给乙方。同日，原告（即乙方）与被告金亚典餐饮公司（即甲方）签订《管理合同》，约定对商铺交接与验收、装修期及开业、商铺装修、安全管理、商铺交还、乙方的保证和责任、合同变更和提起终止的条件等内容进行详细约定，其中合同9.1.2条约定：“若乙方需变更合同主体、商铺用途（包括但不限于品牌、业态的变更），需提前一个月书面通知甲方征得甲方同意，并按有关法律、法规规定办理改变该合同主体、商铺用途的报批手续，所需费用均由乙方承担，且乙方还应向甲方缴纳每项每次5000元的变更手续费。”双方在《管理合同》中明确原告肖治邦租用J30号商铺的经营品牌为米线、面条。原告肖治邦在商铺租赁过程中欲改变经营品类为饮品和甜品。被告金亚典餐饮公司以J30号商铺经营品类为饮品，原告申请变更的经营品类违反《管理合同》约定为由未予准许。2019年8月2日，昆明市官渡区市场监督管理局向原告颁发《云南省食品摊贩备案卡》，摊贩名称为昆明市官渡区食事小吃店，经营业态为餐饮服务经营，经营范围为自制饮品制售（奶茶、果饮）。2019年7月18日，昆明市官渡区市场监督管理局向原告颁发《营业执照》，记载经营范围为餐饮服务、预包装食品兼散装食品的销售。现原告起诉至本院主张前述诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案系房屋租赁合同纠纷，第三人杨飞将案涉昆明市螺蛳湾二期市场-13区-U区美食城-U单元1层J-30商铺转租给原告肖治邦经营餐饮，双方变更租赁合同主体，重新由原告肖治邦与被告戴美琴签订《商铺租赁合同》，双方对租赁物的座落位置、租赁期限、租金及支付方式、双方权利和义务以及违约责任等内容做出了明确约定，原告肖治邦与被告戴美琴之间直接建立房屋租赁合同关系。庭审中，原告对租赁合同的效力提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本院为查明《商铺租赁合同》所约定的商铺是否取得建设工程规划许可证的问题进行了调查，被告戴美琴与案外人云南中豪螺蛳湾国际商贸城物业管理有限公司签订《昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场美食城场地租赁协议》，约定戴美琴租赁昆明螺蛳湾二期市场入口处椭圆形U单元1-2层区域、U区一楼外围西面场地，被告戴美琴将U单元1-2层区域原来的商铺进行改建，该部分商铺与昆明螺蛳湾国际商贸城二期主体建筑相连，产权属于云南中豪置业有限责任公司；被告戴美琴在U区一楼外围西面场地搭建了部分商铺，该部分商铺属于钢架结构的临时建筑，没有取得相应的建设工程规划许可证，被告戴美琴出租的商铺所处具体位置不同，涉及的合同效力认定不同，即U单元1-2层区域内的商铺符合该商场总体建设规划许可，合同有效；U区一楼外围西面场地内临时搭建的商铺没有建设工程规划许可证，合同无效。原告肖治邦租用的昆明螺蛳湾二期市场入口处椭圆形U单元1层J-30商铺在昆明螺蛳湾二期市场入口处U单元1-2层区域，系昆明螺蛳湾国际商贸城二期总体规划范围内的商铺，而不是被告戴美琴在公共区域范围内临时搭建的商铺，故本院认为原告肖治邦与被告戴美琴签订的《商铺租赁合同》所约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告金亚典餐饮公司作为涉案昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场餐饮管理公司，其与商户签订的《管理合同》约定内容不违反法律、行政法律的强制性规定，能够维护市场经营秩序，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告认为被告金亚典餐饮公司利用市场垄断地位与商户签订的《管理合同》，并认为合同约定的内容违法，原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。现针对原告肖治邦提出的诉讼请求，本院分别阐述如下：一、原告请求解除《商铺租赁合同》、《管理合同》有无依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案原告以被告不同意其改变经营业务、被告垄断市场经营为由要求解除合同。原告与被告戴美琴签订《商铺租赁合同》是从事餐饮经营，被告金亚典餐饮公司是涉案商铺所属昆明螺蛳湾国际商贸城二期市场的餐饮管理公司，原告与被告戴美琴签订《商铺租赁合同》的同时，原告与被告金亚典餐饮公司签订了《管理合同》，明确约定原告租赁J-30号商铺经营品牌为米线、面条，原告经营过程中欲改变经营品牌需经过被告金亚典餐饮公司的同意，现被告金亚典餐饮公司认为原告欲改变经营品牌为饮品，与其邻近商铺经营品牌相同，故未同意原告改变经营品牌为饮品，为此双方发生纠纷。被告金亚典餐饮公司的行为符合合同约定，并不违反法律和行政法律的强制性规定，原告据此主张解除《商铺租赁合同》及《管理合同》缺乏依据。考虑到原告与被告戴美琴签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限较长，原告在租用商铺后短期内即出现经营困难，原告欲改变经营品牌与邻近商铺经营品牌相同未获准许，庭审中被告金亚典餐饮公司表示同意解除合同，但不同意原告提出的要求，被告戴美琴不同意原告提出的请求，双方无法协议一致，原告与被告戴美琴以及金亚典餐饮公司之间形成合同僵局，如不允许原告通过起诉的方式解除合同，对原、被告双方均不利。故本院确认自庭审之日即2019年11月21日《商铺租赁合同》和《管理合同》予以解除。二、关于合同解除后租金、运营管理费、履约保证金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告肖治邦系从第三人杨飞处通过转租的方式租赁涉案J-30号商铺，原告肖治邦向第三人杨飞支付了转让费70000元，包含了运营管理费、租金和履约保证金，第三人杨飞已经向被告戴美琴支付了履约保证金20000元、2018年5月1日至2019年4月30日的商业服务费9600元以及租金和运营管理费148000元，第三人杨飞将其交付租金及运营管理费、履约保证金的收据一并移交给了原告肖治邦。原告肖治邦实际系从2019年1月12日起租用涉案J-30号商铺，从原告肖治邦租用涉案商铺开始计算，原告肖治邦支付给第三人杨飞的转让费70000元与合同约定的租金标准不对等，按照合同约定自2019年1月12日至2020年4月30日约16个月租金为69066.67元（51800元/年÷12个月×16个月）和运营管理费29600元（22200元/年÷12个月×16个月），共计98666.67元，现原告肖治邦是以低于合同约定的租金价格受让了涉案商铺。虽原告肖治邦并未直接向被告戴美琴支付相应的费用，但原告肖治邦已经与被告戴美琴签订了《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中原租赁合同的承租人杨飞经出租人戴美琴同意，已经将租赁合同项下的权利和义务全部转让给了原告肖治邦，原告肖治邦受让了该合同项下的全部权利和义务，被告戴美琴应当按照合同约定向原告肖治邦履行合同义务。故原告肖治邦应当按照合同约定支付相应的租金、运营管理费。合同解除后，原告肖治邦应当返还被告戴美琴涉案J-30号商铺。被告戴美琴应当返还原告履约保证金20000元，以及自合同解除之日至2020年4月30日的租金和运营管理费，考虑到原告尚未返还所租赁的J-30号商铺，故本院确认由被告戴美琴返还原告自2020年1月1日起至2020年4月30日止四个月的租金17266.67元（即51800元/年÷12个月×4个月）和运营管理费7400元（22200元/年÷12个月×4个月），并返还履约保证金20000元，共计44666.67元。对于原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告肖治邦与被告戴美琴签订的《商铺租赁合同》于2019年11月21日解除；二、原告肖治邦与被告云南金亚典餐饮管理有限公司签订的《管理合同》于2019年11月21日解除；三、由被告戴美琴于本判决生效之日起十日内返还原告肖治邦租金17266.67元、运营管理费7400元、履约保证金20000元，共计44666.67元；四、驳回原告肖治邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由被告戴美琴负担916元，由原告肖治邦负担926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  颜芬芬人民陪审员  高越新人民陪审员  夏载毅二〇一九年十二月二十五日书 记 员  欧云霞