北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初955号原告：李连营，男，1956年11月26日出生，回族，户籍地辽宁省抚顺市望花区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵德芳，北京昊庭律师事务所律师。被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室—288。统一社会信用代码x。法定代表人：赵刚，总经理。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告：北京中科天成投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。统一社会信用代码x。法定代表人：吴林，总经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，北京市安和利律师事务所律师。第三人：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。统一社会信用代码x。法定代表人：陈剑鸣，董事长。委托诉讼代理人：何国发，北京铸坤律师事务所律师。第三人：程顾全，男，1990年11月30日出生，汉族，居民，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘雪梅，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。原告李连营与被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称：金通公司）、被告北京中科天成投资有限公司（以下简称：中科公司）及第三人君海时代投资有限公司（以下简称：君海公司）、第三人程顾全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李连营及其委托诉讼代理人赵德芳，被告金通公司的委托诉讼代理人邱嘉煜，被告中科公司的委托诉讼代理人徐丹丹、王磊，第三人君海公司的委托诉讼代理人何国发到庭参加诉讼，第三人程顾全的委托诉讼代理人刘雪梅于第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李连营向本院提出诉讼请求：1.要求贵院依法确认金通公司与中科公司签订的关于北京市朝阳区x路x苑x号x室的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由金通公司与中科公司承担。事实及理由：北京市朝阳区x路x苑项目由金通公司开发，金通公司委托君海公司代理销售该项目部分房屋，并承诺为买受人办理房屋产权证书。后我与君海公司签订《期房购买协议书》，约定原告以1442200元的价格购买位于北京市朝阳区x路x苑x号x室房屋。合同签订后，我依约交付了全部购房款并入住该房屋。时至今日，金通公司未为我办理房屋产权证书。后我在其他案件审理过程中获知，金通公司已于2010年8月4日将房屋出售给中科公司。中科公司购买上述房屋前未看过房屋，在购买后长达十年的时间从未主张过入住。经生效的判决查明金通公司与中科公司为关联公司，明显是恶意串通行为，其行为已经严重损害了我的合法权益，故诉于法院。金通公司辩称：李连营与我公司未签订过房屋买卖合同，也未向我公司支付过购房款。李连营与我公司之间不存在房屋买卖关系，不应该起诉我公司。李连营与君海公司签订合同时，约定君海公司在促成李连营与开发商直接签订合同后才算君海公司完成了合同义务，君海公司提供的是居间服务，并非我公司委托其代理销售涉案房屋，且那时我公司还未给君海公司出具授权委托手续，李连营也未向君海公司账户直接支付过购房款。我公司对于李连营与君海公司签订的合同持有异议。另外，李连营及君海公司长达七八年的时间，均未向我公司告知房屋出售及签订合同有关事宜，也未主张过相应的权利，故我公司已将房屋出售给了中科公司，李连营的诉讼请求已超过诉讼时效。另外，我公司将房屋出售给中科公司后，中科公司又已将房屋抵押给了程顾全并办理了抵押手续，应当优先保护抵押权人的权利。故我公司不同意李连营的诉讼请求。中科公司辩称：2005年，我公司与金通公司签订了《商品房买卖合同》，当时因资金紧张及考虑到房屋大产权证未办理下来等情况，未继续履行合同。2010年，金通公司基于房屋一直未售出的事实，同意与我公司继续履行买卖合同，我公司也支付了相应的房款，并取得了房屋产权证，我公司为房屋产权人。金通公司仅授权君海公司对房屋进行居间代理销售，并未直接授权君海公司代与购房人直接签订房屋买卖合同，君海公司无权与李连营签订房屋买卖合同，且金通公司也未对合同进行追认，李连营与君海公司签订的房屋买卖合同，应属无效。另外，我公司为房屋产权人，并已办理了房屋抵押登记，我公司的权利应优先得到保护，故我公司不同意原告的诉讼请求。第三人君海公司述称：涉案房屋是金通公司开发的，2001年7月，北京x公司（以下简称：x公司）与金通公司签订了商品房买卖合同，约定x公司购买金通公司的58套房屋，包括涉案房屋在内。2007年10月30日，x公司与我公司签订协议，将x公司与金通公司签订的58套房屋的合同的权利全部转让给我公司。2007年12月20日，我公司又与金通公司签订了商品房转让续签协议，协议确定了原来x公司合同约定的58套房屋实际只交付给我公司19套，其他的房屋合同没有约定。在续签协议中约定我公司对19套房屋具有所有权和处置权。2007年12月1日，金通公司对每套房屋都向我公司出具了授权委托书，根据金通公司给我公司出具的授权委托书，我公司对房屋是唯一的全权代理销售商，授权书还保证在2008年12月31日前办理房产证。根据上述约定和授权，我公司与李连营等人签订了购房合同，该行为不违反法律规定及与金通公司所签合同的约定。金通公司将房屋另行出售的问题，我公司并不知情。在其他诉讼中，我公司才知道金通公司将房屋另行出售。且金通公司在具备办理房屋产权证的条件下，没有告知我公司，也没有将房屋产权证办理到中科公司名下的情况告知于我公司。李连营向我公司全额交付了购房款，涉案房屋也已交付于李连营。我公司与金通公司约定，在金通公司办理完房产证后，我公司再把房款支付给金通公司。除此之外，我公司与金通公司之间还有其他债权债务关系。由于金通公司办理完大产权证后，未通知我公司，所以，我公司未将购房款交给金通公司。金通公司与中科公司恶意串通将涉案房屋另行出售，损害了我公司及李连营的合法权利。我公司同意李连营的诉讼请求。第三人程顾全述称：中科公司因为资金借款问题，将登记在中科公司名下的涉案房屋进行了抵押，并办理了抵押权登记。因借款人借款未还清，抵押人中科公司也未还清该借款，我向北京市第三中级人民法院申请了执行。执行期间，法院查封涉案的房屋后，李连营也提起了执行异议之诉，但被法院驳回了异议申请。我为善意的抵押权人，我的抵押权应得到有效的保护。故我不同意李连营的诉讼请求。经审理查明：2001年7月，x公司与金通公司签订《商品房买卖合同协议书》，协议约定，“x苑”为金通公司开发的项目，x公司有意购买“x苑”项目的58套房屋，并将购买的房屋分配给其职工作为居住之用。x公司所购买房屋总套数为58套，总建筑面积为6876.18平方米，对于所购买房屋，统一按照总建筑面积计算购房总价款，根据每平方米9930元的单价计算，总价款68280467元。同时双方签订《商品房买卖协议书附件》，约定成交价为均价6600元/㎡，在实际售出时，单价高出6600元/㎡部分，金通公司按实际多出的金额返还x公司，由x公司支配使用。金通公司保证在2001年10月31日前交付x公司58套住房，2002年7月31日前整个建筑工程完成。如有延误，则x公司还款相应的推迟，且推迟期间借款不计利息。2007年10月30日，君海公司与x公司签订《商品房权益转让协议书》，协议约定：x公司与金通公司在2001年7月25日签订了《商品房买卖协议书》、《商品房买卖协议书附件》，合法拥有了附件：“已交付房屋清单”中所列房屋的所有权和处置权。君海公司经与金通公司确认，承认x公司具有上述第一款规定的权益。x公司因各种客观原因，愿将已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件。同时不承担移交后发生的任何问题的责任。2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》，协议约定：本合同项下房屋所在的“x苑”项目位于北京市朝阳区x路x苑x号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后，陆续交付x公司共计19套房屋，房屋房号见附件二已交付房屋清单。双方确认该19套房屋君海公司已受让于x公司，具备所有权与处置权，金通公司同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋。为配合金通公司办妥该楼全部房屋房产证的手续，君海公司同意按照金通公司的要求，在2008年2月15日之前，将x公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响君海公司权益的事项，该手续无效，且君海公司有权不予配合。双方确认该19套房屋的成交价仍按原协议执行，即6600元/㎡，具体房屋成交面积以最终下发的房产证的面积为准。双方同意，君海公司应在2008年12月31日前还清金通公司的装修借款和房屋按揭费，还款可以由19套房屋分摊返还，还款按如下方式进行：每销售一套房屋，君海公司将房款（房屋面积*6600元/㎡）+按揭款+分摊装修借款=总价款交付金通公司，金通公司办理销售合同及开具购房发票。违约责任及罚则：金通公司违约，在君海公司已交清应还房款（包括按揭费和装修借款）的前提下，而金通公司未能在2008年12月31日前办妥房产证时，每延误一天，按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款。如金通公司在2009年6月30日前仍未能办妥房产证，每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的2%月息予以罚款，直至办妥房产证为止。君海公司违约：在金通公司已办妥购房手续和房产证，而君海公司未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天，按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止。如君海公司在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），金通公司有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。同时，金通公司与君海公司签订《已交付房屋清单》（附件二），其内容房号#x1、#x2、x3、x4、x5、x6、x7、x8、1506、#x9、x10、x11、x12、x13、#x14、x15、#x16、x17、x18。2007年10月31日，原北京君海时代科贸有限公司变更为君海时代投资有限公司。2007年12月1日，金通公司出具《授权委托书》，其内容为兹确认君海公司为北京市朝阳区x路x苑x号x室的唯一全权代理销售商，并承诺无论该x室的最终买受人是否为君海公司职工，均保证在2008年12月31日之前将该x室的房地产证办至实际买受人名下。本授权委托书的有效期至2009年6月30日止。2008年5月5日，李连营（乙方）与君海公司（甲方）签订《期房购买协议书》，约定，经协商双方就购买北京市朝阳区x路x苑x号x室（以下简称x室）达成如下协议：一、君海公司拥有x室唯一处置权，现该房处于出租状态。因开发商的原因致使该楼座整体房产证至今未能办妥，且责任不在君海公司。对此李连营无异议，并同意在此前提下购买x室。二、由于房地产开发商已同意在15个月内办妥房产证，双方同意按期房买卖x室，即李连营在本协议签订后的10天内（8个工作日内）付清所有的购房款，君海公司保证在本协议签订后的15个月内将x室房产证办至李连营或李连营指定代理人的名下。三、双方商定x室的交易成交价为12600元/㎡，按现在的成交面积114.46㎡，总价款为1442200元。如由于开发商的原因造成房产证确认的实测面积与成交的面积有差异，双方同意，成交总价不变。四、双方同意：办理房产证时按7000元/㎡开具房产发票，并按7000元/㎡的成交价交纳各种税费。超出7000元/平方米以上部分由君海公司委托的x1公司开具咨询代理费发票。五、李连营同意交房时除水、电、暖、门、窗等基础设施保持完好畅通外，无论原装修是否陈旧破损，李连营均不再提出其他要求。六、李连营交纳总房款的10%做为定金，双方即可签订协议，协议生效。签订协议后的8个工作日内，李连营必须交齐全部房款。七、在李连营正式接手x室至全部办妥房屋产权证之前的这段时间内，所有包括物业管理费、取暖费、水电费等相关费用均由李连营自理，与君海公司无关。如因李连营原因造成损失亦由乙方李连营承担。八、君海公司负责自李连营交齐全部房款的15个月内与开发商办妥x室的全部产权手续，如未能按期办妥产权证，君海公司承担一切责任。九、双方同意在将x室产权证办至李连营或李连营指定代理人名下，而发生的所有费用按国家有关房屋买卖的相关规定分别缴纳。十一、确因开发商原因使得绝大多数购房者遭受损失而因此诉诸法律时，君海公司保证与绝大多数购房者一起维护李连营的合法权益，因此产生的诉讼费由诉讼者自理。十五、开发商与李连营直接签订了购房协议，并进入了办理房产证的程序，即视为君海公司守约。在办理过程中，因客观原因的延续即使超出了15个月也不视为开发商和君海公司违约……。2008年8月22日，君海公司为李连营出具收据，载明“今收到x苑x室购房款，现金壹佰肆拾肆万贰仟贰佰元整”。李连营称购房后，占有使用涉案房屋至今。诉讼中，李连营与君海公司称，涉案房屋已交付李连营，李连营使用该房屋至今。中科公司称未占有使用涉案房屋。另查：金通公司于2000年3月3日成立，2005年9月该公司法定代表人变更为x，后股东变更为贾x、田x、中科公司。2009年该公司投资人变更为中科公司、x2公司。2013年该公司法定代表人由黄x变更为刘x。x2公司于2009年设立，法定代表人杨x。2010年8月，该公司投资人由杨x变更为杨x、黄x。经理人由杨x变更为黄x。2003年，x3公司设立，2005年3月，该公司更名为x4公司，投资人变更为王x、田x，2010年，该公司投资人变更为x2公司、黄x。2005年，中科公司投资人变更为x2公司。2005年4月20日，中科公司与金通公司签订合同编号为517548的《商品房买卖合同》，合同中约定，中科公司购买金通公司位于北京市朝阳区x苑x路x号院x座x层x号房屋，建筑面积114.46㎡，单价5600元/㎡，总金额为643976元，付款方式为一次性付款，交房期限为2005年12月31日前。中科公司提供了与金通公司的银行转账凭证，其中：2005年12月31日转账凭证16万元（附加信息及用途，往来）。2010年8月20日转账凭证300万元。2010年10月25日转账凭证300万元。2010年11月30日转账凭证30万元。合计646万元。中科公司及金通公司均表示646万元为10套房屋的购房款。2010年8月4日，中科公司取得申请房屋所有权转移登记。房屋产权证为X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积为114.46㎡。2016年1月28日，北京市中信公证处对《借款合同》进行公证，其内容为借款人x2公司（以下简称：x2公司），出借人程顾全，抵押人x5公司（以下简称：x5公司）、中科公司，x2公司因本方需要，向程顾全申请借款，程顾全同意发放上述借款，x5公司、中科公司同意为上述借款提供抵押担保。程顾全同意出借金额为1亿元，抵押物清单有x5公司北京市朝阳区x1路x1号院x号楼x9至x11层x6单元x1001号，中科公司北京市朝阳区x苑x号楼x11层x17号、x16层x18号、x15号、x10号、x15层x号、x9号、x13层x1号、x2号、x14层x12号、x13层x14号。2016年2月3日，中科公司将房屋产权证抵押给程顾全，并办理了抵押登记：房屋抵押权证为京（2016）朝阳区不动产证明第x号，抵押担保金额为517万元。债务履行期限均为：2016年1月28日至2016年7月27日。程顾全与x2公司、x5公司及中科公司的债权文书未如约履行还款，程顾全向北京市第三中级人民法院申请执行，北京市第三中级人民法院在执行过程中对于登记在中科公司名下的涉案的房屋予以查封。执行过程中，李连营向北京市第三中级人民法院申请执行异议。北京市第三中级人民法院作出执行裁定书裁定：驳回案外人李连营的异议请求。李连营对于北京市第三中级人民法院的执行异议裁定书持有异议，并提起案外人执行异议之诉。2018年12月29日，北京市第三中级人民法院民事判决书判决，驳回李连营的诉讼请求。李连营对于北京市第三中级人民法院的案外人执行异议之诉的判决不服，并提起上诉。2019年7月19日，北京市高级人民法院民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。中科公司对于崔x等其他购房人起诉金通公司、中科公司及第三人君海公司、第三人程顾全的确认合同无效纠纷案件的一、二审判决，均持有异议，并向北京市高级人民法院申请再审。2019年4月29日，北京市高级人民法院对于涉及崔x主张中科公司与金通公司房屋买卖合同无效的判决，驳回了中科公司的再审申请。诉讼过程中，本院前往涉案房屋进行勘验，李连营居住在涉案房屋内。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、转账凭证、房产证、抵押权证、民事裁定书、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案主要存在以下不合理之处：第一、金通公司与中科公司的关系。依据金通公司、中科公司、x2公司的工商底档清晰显示2005年至2010年期间各家公司之间具有关联性；第二、合同履行问题。首先，2005年4月中科公司与金通公司签订了《商品房买卖合同》，但按照中科公司陈述，双方没有及时履行，在2010年中科公司资金改善后双方协商继续履行，此与上述合同实际约定的履行时间完全不符；其次，房屋价款支付问题。中科公司提供的购房款支付凭证显示的用途、金额、时间与涉案房屋的具体情况不能显示关联性；最后，涉案房屋交付问题。依据李连营提供的证据、各方当事人的陈述及本院现场勘验等情况，中科公司在取得房屋产权证后未占有使用涉案房屋，也未主张过相关权利；第三、公平问题。2005年4月20，中科公司与金通公司签订《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的价格是每平米5600元，2001年7月，x公司与金通公司签订的《商品房买卖协议书》约定每平米是6600平米，2008年5月5日李连营与君海公司签订的《期房购买协议书》约定的涉案房屋价格是每平米12600元，2010年中科公司、金通公司主张双方继续按照2005年4月20日的合同履行，此明显与市场价格相违背。综合以上几点，本院认为金通公司、中科公司之间明显恶意串通，损害第三人利益，故2005年4月20日中科公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》应为无效，合同无效的后果及抵押权问题应另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告北京市金通世纪房地产开发有限公司与被告北京中科天成投资有限公司于二○○五年四月二十日签订的合同编号为517548的《商品房买卖合同》无效。案件受理费一万零二百元（原告李连营已预交），由被告北京市金通世纪房地产开发有限公司、被告北京中科天成投资有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **勇人民陪审员  郝密兰人民陪审员  李学芹二〇一九年十二月二十五日法官 助理  王雅静书 记 员  周雨琦