广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初8199号原告（反诉被告,以下统称“原告”）：张梓华。委托诉讼代理人：沙业泽，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹤年，广东拓进律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称“被告”）：东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇则徐社区新洲路2号，统一社会信用代码为91441900MA4X97PT92。法定代表人：林伟绕，该公司总经理。委托诉讼代理人:王琼，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李土富，广东林德律师事务所实习律师。原告张梓华与被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司（以下简称“海利丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理。后转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员伍秩华、黄海滨组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沙业泽、何鹤年，被告的委托诉讼代理人王琼、李土富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月8日签订的《海利丰市场租赁管理合同》于2018年11月21日解除（合同租金为286400元）；2.确认原告已于2018年11月21日退还海利丰市场一层A16号铺给被告；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月8日，原、被告签订了《海利丰市场租赁管理合同》，约定原告承租被告的涉案商铺，合同对租金、租赁期限、租赁用途、违约责任等事宜进行了约定。上述合同签订后，被告应于2018年3月23日前将涉案商铺交付给原告，但被告直至2018年7月28日才交付涉案商铺给原告，被告的行为明显违反了涉案租赁合同的约定，原告有权依约解除合同。原告委托广东格盈律师事务所于2018年11月14日向被告发函解除涉案合同，被告已于2018年11月21日收到上述解除合同的函件，故涉案租赁合同已于2018年11月21日解除。被告未遵守给予海产品批发市场内所有租户免租一年的口头承诺，更未兑现推广宣传、增加市场配套设施等承诺，在优惠期未到期的情况下按租赁合同向原告催收租金，被告的行为已彻底丧失商业信誉，市场内租户已基本搬离，市场亦无客源，原告合同目的已无法实现，双方已无继续履行合同的必要。根据国家行政管理总局的规定，成立市场必须进行登记，持《市场登记证》开业，但被告未办理《市场登记证》，无相关卫生许可证、消防合格证等必要证件，导致原告无法办理经营海产品的相关证照，被告无证经营海产品市场，明显违反了法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方签订的涉案合同无效。同时，原、被告签订的涉案《海利丰市场租赁管理合同》系格式合同，是被告事先拟好并套用到市场所有租户的合同，从该合同的内容看，几乎所有的约定都有利于被告，约定的内容也基本只要求原告承担义务，而没有被告承担义务的相关条款，权利义务明显不对等，明显违背了合同的公平原则。涉案租赁合同系被告利用其优势地位而订立，属于显失公平的合同，依法应认定为无效。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，一、合同解除权是守约方的权利，原告作为违约方，无解除权。被告不存在任何违约行为，双方签订合同并未约定涉案档口的交付时间，而根据《补充协议书》关于原告在签订合同后10天内入场建造鱼池的约定，被告在为原告垫资建造鱼池时已视为对涉案档口进行了交付。退一步说，即使不是建造鱼池时已进行交付，综合合同签订的目的、背景及履行情况可知，涉案商铺的交付时间也应为市场2018年7月28日开业之日即可，被告已于市场开业前将涉案档口交付给了原告，不存在逾期交付商铺的违约行为。被告从未承诺过或在合同中约定要对涉案市场进行推广宣传、增加市场配套设施、实行优惠政策吸引客流量等，市场经营不起来是原告及其他商户为达到目的，串通起来违约造成的。被告未违反租赁合同的约定，无任何违约行为。而原告存在多处违约行为（如未支付任何一期租金、管理费、卫生费、无故停止营业等），原告无权主张解除合同。二、原告主张其已于2018年11月21日退还涉案档口无事实依据。正常的退还需办理交接手续，原告从未与被告办理任何解除合同及现场归还等交接手续，实际上原告一直占有该档口，原告主张其已于2018年11月21日退还了涉案档口无任何依据，且无任何证据证明，应承担举证不能的不利后果。三、原告关于市场必须进行登记，需持《市场登记证》开业，涉案合同因被告未办理卫生许可证、消防验收证等违反了法律、行政法规的强制性规定而无效的主张无任何事实和法律依据。2004年8月31日发布实施的《国家工商行政管理总局关于第二批废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定》已废除《商品交易市场登记管理办法》；2012年修订的《广东省商品交易市场管理条例》已取消了市场登记证，实施企业登记管理。同时，广东省工商行政管理局于2012年12月20日发布的《关于贯彻落实做好市场登记注册和监督工作的意见》中也明确市场登记证从2012年7月26日起作废，此后所有市场管理公司实施企业登记管理制度。原告已依法取得了企业工商登记注册，是合法的市场经营者。同时，市场有相关产权证、环评手续，未违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张合同无效纯属为自己的违约行为寻找借口和理由，缺乏事实和法律依据。四、原告主张涉案合同为格式合同，违背合同公平原则，属显失公平的合同，应认定为无效无事实和法律依据。格式合同是指没有经过协商签订的合同，但从双方签订的补充协议等文书可以看出，合同是经双方充分讨论，自愿签订的，是双方的真实意思表示，具有法律效力，且原告未提供证据证明被告用“利用自身优势”或“乘人之危”的方法与原告签订涉案合同，原告应承担举证不能的不利后果。综合上述，被告不存在任何违约情形，原告上述主张缺乏依据，请全部驳回。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告双方签订的活鲜A16档口租赁合同于反诉之日解除；2.原告向被告支付拖欠的履约保证金1000元、4个月租金15200元（拖欠的租金费用从2018年12月28日起计算至2019年4月30日）、9个月管理费1800元、9个月卫生费2700元（以上费用从2018年7月28日计算至2019年4月30日），拖欠费用总计为20700元；3.原告无条件向被告退还档口并支付占用期间的使用费、管理费、卫生费（从2019年5月1日起计算至档口实际交付之日止）；4.原告向被告支付合同终止违约金45600元（即12个月租金）；5.原告向被告赔偿律师费损失5000元；6.本案诉讼费由原告承担。后被告变更第1项反诉请求为：确认原、被告双方签订的活鲜A16档口租赁合同于反诉状收到之日解除。事实与理由：原、被告于2018年3月8日签订了《海利丰市场租赁合同》及《补充协议书》，约定被告将涉案商铺出租给原告，约定每月租金为3800元，管理费每月200元，卫生费每月300元，水电费按实际使用情况计付，原告应于每月5日前向被告交纳，原告应于合同签订之日向被告交纳1000元保证金。原、被告签订涉案合同后，原告未依约向被告支付租金和相关费用，也未遵守约定在涉案市场持续开业经营。被告通过电话、短信、邮件等方式多次催促原告履行双方的约定，但原告一直置之不理。被告认为，原告的行为严重违反了双方合同约定，构成根本违约，致使被告蒙受了巨大的经济损失。被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉辩称，若合同是有效的，被告存在多处违约行为，具体违约行为有：1.被告未按合同约定在签订合同之日起15日内将涉案档口交付给原告；2.被告违反对所有租户关于开业之日起免租一年的承诺，在免租期内向原告收取租金；3.由于被告不遵守承诺，导致整个市场绝大部分租户退租离场，该市场已无配套设施及租户、客源，且被告亦未按招商时对租户的承诺对市场进行推广和加大优惠力度，因此该市场已无经营基础，原告合同目的无法实现，因此在被告明显违约的情况下双方签订的合同即使有效也应解除；4.被告反诉的所有费用和请求缺乏事实和法律依据，应驳回被告的全部反诉请求。原告提供的证据证明涉案合同存在无效的情形，具体理由如下：1.被告违反了《中华人民共和国环境保护法》第十九条的规定，没有对涉案市场进行环境影响评估，环保局亦未出具相应的批复意见；2.被告经营水产品市场违反了《中华人民共和国消防法》第十条、第十二条的规定，被告提供的证据亦未显示有消防部门出具了涉案市场相关消防条件合格的文件；3.被告违反了水产品批发市场管理办法、城乡规划法的相关规定，未在建设市场前向城市规划部门及相关部门申请水产品市场开办手续；4.被告违反了《广东省水产品批发市场管理办法细则》第四条的规定，涉案市场应报相关部门批准后开业，且涉案市场未经市场总体规划，被告不具备开办水产品市场的条件；5.根据相关司法解释的规定，被告经营涉案市场应先经过规划，但被告的土地使用证及房产证均未显示涉案市场建设前确定是经营水产品市场。综合上述，原、被告双方签订的涉案租赁合同应为无效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2018年3月8日，原、被告签订了《海利丰市场租赁管理合同》，合同甲方（出租方）为被告，合同乙方（承租方）为原告，约定原告承租被告位于东莞市××镇××路××市场××号营海产品，合同主要约定如下：一、租赁期限，2018年3月8日至2024年3月8日；二、租金、费用，租金：2018年3月8日起至2021年3月8日止，每月租金3800元；2021年3月8日至2024年3月8日止，每月5000元，租金起算日期为市场开始营业当天起算；管理费：每月200元／间，卫生费：每月300元／间，水电费：由乙方按照其实际使用情况支付，水费5元／吨，电费1.5元／度；乙方应在每月5日前支付当月租金、管理费、卫生费、公摊费，以及上月的水电费，如逾期缴交，则乙方自愿每日额外向甲方支付未付款项总额的千分之五作为违约金；三、履约保证金，乙方在签订合同之日必须向甲方交纳履约保证金20000元；四、合同的终止、解除、变更，因下列情形，乙方不履行合同义务或未尽义务的，甲方有权单方解除本合同，不予退还保证金和已收取的租金等费用，并追究乙方的违约责任：（1）乙方逾期15天不交清租金或者合同约定的其他款项的；……；（4）未经甲方书面同意，乙方当月累计超过3天不开门营业的（黄皮头档口要求有鱼时开门经营，无鱼时可关门）……；因甲方原因导致租赁物业逾期15天未交付给乙方使用的（政府行为除外），乙方有权单方解除本合同；五、违约责任，1.甲方未按时交付租赁物给乙方使用的，甲方应顺延租赁期限或相应减除延误期内的租金…。5.合同期限内，乙方逾期不交租金、管理费、卫生费、水电费或乙方中途退出经营致使甲方漏收水电费的，则甲方除要求乙方补足拖欠款项外，已收取的保证金等均不予退还；6.甲、乙双方若有一方违约而造成合同终止（政府行为除外），除已收取的保证金不予退还外，违约方还须向守约方支付12个月租金额作为违约金；7.如因任何一方存在违约行为，而导致守约方为维护自身合法权益而产生的律师费、诉讼费、财产保全费、担保费、鉴定费、公证费、差旅费等，均由违约一方承担；六、其他约定，合同期满或合同解除后，乙方必须在10天内搬出全部物件，返还租赁物给甲方。如乙方未搬出物品，则甲方有权自行收回租赁物，视为乙方自愿放弃租赁物范围内全部物品、商品等财产所有权，该等财产无偿归甲方所有，由甲方自行任意处理，乙方因此造成的损失由乙方自行承担。因乙方逾期不搬迁而造成甲方的损失，由乙方赔偿，必要时甲方可向人民法院起诉。2018年3月8日，原、被告双方签订《补充协议》，该协议载明“一、甲方海利丰市场与乙方张存签订的铺位编号：活鲜Ａ8、Ａ16、Ａ10、11Ａ、Ａ12、13Ａ、Ａ14、Ａ15、Ａ16、Ａ17、Ａ18、Ａ19、Ａ20、Ａ21。合同期内实行优惠政策，免租期五个月。每个铺位保证金为人民币壹仟元。二、每个活鲜铺位鱼池造价约定为人民币伍万元（以工程结算书为准计算），出资比例：甲方出资70%（即约叁万伍仟元）、乙方出资30%（即约壹万伍仟元）。乙方签订合同后10天内入场建造鱼池。乙方所签订的14个活鲜铺位按合同要求建造好14个鱼池，在市场开业之日统一开门营业。否则，甲方可立即单方面接触合同和合作关系”。原、被告双方确认因案外人张存一直代原告与被告就涉案租赁事宜进行沟通，因此上述《补充协议书》中的“张存”系笔误，应为张梓华。被告提供的国有土地使用证、房地产权证及《合作协议书》显示涉案市场所在地产权人为案外人香港汇宝地产有限公司（以下简称“汇宝公司”）；2017年3月1日，汇宝公司与被告签订了《合作协议书》，约定：双方就东莞市海利丰海鲜批发市场项目建立战略合作伙伴关系，汇宝公司提供经营场地及办公场所，被告提供管理资源等，并具体负责“海利丰市场项目”的招商、经营、管理工作；双方确认，由被告作为代表对外签订租赁合同、招商合同、买卖合同等文书，如出现纠纷均以被告的名义进行处理；合同期限自2017年3月1日至2020年2月28日止。原告主原告主张，其与被告签订涉案租赁合同后被告迟延交付涉案商铺且逾期时间超过15天，构成根本违约，其有权解除涉案合同；被告承诺对所有商户免租一年，但被告在免租期内仍催促原告缴纳租金，被告的行为亦构成违约；被告未按承诺对涉案市场进行宣传推广、增加配套设施设备，致使涉案市场生意惨淡，原告合同目的无法实现，原告亦有权解除合同；其已于2018年11月14日通过发律师函的方式向被告发出了解除涉案合同通知，被告于2018年11月21日收到上述律师函，涉案合同已于2018年11月21日解除；涉案市场未按要求办理相关卫生许可证、消防合格证等证件，致使被告无法办理经营海产品等相关证件，明显违法了法律、行政法规的强制性规定，涉案租赁合同应为无效合同。原告为证明其上述主张提供了《海利丰市场租赁管理合同》、《补充协议书》、书面证人证言、《律师催告函》、EMS寄件邮单、录音、微信语音记录并申请了证人董某出庭作证为证。原告提供的上述书面证人证言中载明“……2018年初，我们与海利丰公司签订了《海利丰市场租赁管理合同》及《补充协议》，当时海利丰公司是新开业的海鲜批发市场，海利丰公司为了吸引我们租户到其开业的海利丰市场经营……其法定代表人林伟绕与我们签订上述合同后海利丰市场开始营业前分别在东莞市××镇濠燕大酒店及陆丰市互助联谊会虎门分会多次向海利丰市场所有租户承诺从市场开始营业起免租一年的租金，同时还承诺健全海产品市场的各种配套设施……”，签名处有“董某”等人签名及指模。原告提供的何志钊的录音（文字记录）载明“当初2018年1月16日下午3点，签合同，拿招商补贴费用，有多少人过来这边市场做生意的，我不太清楚……市场是从2018年7月28日开始正常营业，海利丰市场与各档主所签合同是三年（即36个月），第一年免租（即12个月免租），从正常营业（2018年7月28日）至开会当天（2018年9月5日），营业时间是一个多月……”。原告提供的微信语音记录中显示微信名为“邱景木”的用户微信称“当初何志钊为了海利丰市场招商承诺向每位商户补贴7万元，先预付4万元，剩余3万元将作为每位商户一年租金抵数（即每位商户免租一年）是不是”，微信名为“品善”的用户回复称“是的，当初何志钊是承诺向每位商户补贴7万元，先期预付给每位商户4万元，剩余3万元将作为每位商户一年租金抵数”。原告陈述，录音中的何志钊为原告的实际经营者，微信名为“邱景木”的用户为市场内另一商户邱秋长的父亲，微信名为“品善”的用户为林伟绕。原告提供的上述《律师催告函》及EMS邮单显示原告于2018年11月14日委托广东格盈律师事务所就涉案合同解除事宜通知被告，该邮件于2018年11月20日寄出，被告于2018年11月21日收到该函件。原告申请了证人董某出庭作证，证人董某陈述，被告的法定代表人及实际控制人何志钊曾在濠燕酒店及陆丰互助联谊会上承诺涉案租户从开业之日起免租一年，当时原告不在现场。原告另陈述，其于2018年7月28日进场经营，后未向被告缴纳过租金、管理费及卫生费。被告确认原告提供的录音中说话的人为何志钊，但辩称何志钊并非被告的实际控制人，亦非被告的员工或股东，无法确认录音内容的真实性。被告辩称，其与原告未约定涉案商铺的具体交付时间，而根据涉案租赁合同及补充协议的约定，被告于涉案市场开业之日（即2018年7月28日）交付涉案商铺即可，且合同约定的租金起算时间亦为开业之日起，被告不存在逾期交付涉案商铺的行为；原、被告在补充协议中约定的免租期为五个月，被告从未向原告承诺免租一年，被告一直有催促原告缴纳租金等相关费用，被告亦未承诺对涉案市场进行宣传推广、增加相关设施，因此被告不存在违约行为，原告无权要求解除合同；相反，原告存在不按期缴纳租金、管理费、卫生费、单方要求解除合同等违约行为，被告有权解除涉案租赁合同，并要求原告支付保证金、租金、管理费、卫生费、占用使用费及合同终止的违约金；现行法律法规已明确规定市场登记证从2012年7月26日起作废，此后所有市场管理实施企业登记管理制度，且有无相关证照并不影响涉案合同的效力。被告为证明其上述反驳意见提供了催款通知单为证。被告提供的上述催款通知书显示被告于2018年8月1日至2019年3月1日期间持续向被告催缴租金、管理费、卫生费。被告另辩称，原告无权解除涉案租赁合同，因此原告于2018年11月21日向其发出的解除涉案租赁合同的律师函不能作为原告退还涉案商铺的依据，且原告未就涉案商铺的退还事宜与原告进行任何现场交接或办理相关退还手续，因此原告主张其已于2018年11月21日退还涉案商铺无依据。被告又反诉主张，根据涉案合同约定，因原告违约造成涉案合同解除，原告应赔偿其律师费损失5000元。被告为证明其上述反诉主张提供了《委托代理合同》及广东增值税普通发票为证。被告提供的上述《委托代理合同》及广东增值税普通发票显示被告委托广东林德律师事务所王琼律师处理本案产生了律师费5000元。另查明，原告于2019年5月23日收到本院送达的反诉状及证据副本。以上事实，有原告提供的《海利丰市场租赁管理合同》、《补充协议书》、书面证人证言、《律师催告函》、EMS寄件邮单、录音、证人证言等证据，被告提供的催款通知书、国有土地使用证、房地产权证、《合作协议书》《委托代理合同》、广东增值税普通发票等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《海利丰市场租赁管理合同》的效力如何认定；二、被告是否曾向原告作出免租承诺，若是，该承诺是否构成案涉租赁合同内容；三、若合同有效，原、被告单方解除合同是否合法有据；四、原告应否向被告支付租金（占有使用费）、管理费、卫生费等费用，上述费用的数额如何确定；五、被告主张原告支付保证金、违约金及承担律师费等违约责任是否成立。关于焦点一。从租赁物来看，案涉租赁物已经办理合法的报建手续并取得房屋所有权证，可以作为租赁合同的标的物。原告抗辩称案涉租赁物没有办理市场登记证或环评许可证等证件，但上述证件属于管理性强制性规定的范畴，即使案涉租赁物未取得上述证件，亦不影响案涉合同的效力。从合同本身来看，原、被告双方签订《海利丰市场租赁管理合同》的内容及形式均不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。从权利来源来看，涉案租赁物的产权属于汇宝公司，被告与汇宝公司存在合作关系，被告基于其与汇宝公司的合作关系，以己方名义与原告建立租赁合同关系，并已实际将案涉租赁物移交给原告使用，被告的权力来源合法。综上，本院对案涉《海利丰市场租赁管理合同》的效力予以确认，合同双方均应遵守约定，真实、全面地履行各自的合同义务。关于焦点二。原告主张被告曾面对所有商户作出免租一年的承诺，故其在一年之内无需支付租金、管理费、卫生费等费用。对此，本院分析如下：其一，虽然原告提交的录音显示被告的法定代表人林伟绕及汇宝公司的管理人员何志钊均提到免租一年的内容，但综合录音的前后文内容及语境可知，即使该承诺属实，也是被告在海利丰市场开业之前为了吸引更多的商户进场而实施的优惠政策，面对的主要是早期承租档口的商户，该推理也更符合日常经验法则，且何志钊在录音中陈述市场有80多个商户，2018年1月16日拿了招商补贴款签了合同的有65人，其中有3人是混水摸鱼的，今晚应到会62人，实际到会59人的内容可以进一步印证该点推论，目前并无证据显示该优惠政策覆盖所有商户。其二，根据查明事实可知，原、被告于2018年3月8签订案涉租赁合同，签订时间在何志钊所称的2018年1月16日签合同拿招商补贴的时间之后，且原告也承认其本人未参加上述会议，故原告是否也属于免租商户的范围这一事实存疑，原告作为提出主张的一方，理应进一步举证予以证明。其三，综合林伟绕和何志钊二人的发言以及本院受理的海利丰系列案件的审理情况可知，免租与招商补贴作为打包优惠同时出现，即商户先领取一定金额的补贴，剩余补贴以免租一年的方式兑现。但是，本案中原告并没有领取补贴，也没有证据显示其曾经向被告提出支付招商补贴的要求，由此亦可以间接证明原告并不属于免租商户的范围。综上所述，本院认为原告主张被告曾就案涉租赁物对其作出一年免租承诺的依据不足，本院不予采纳。关于焦点三。原告主张被告迟延交付商铺给其使用且逾期交付的时间超过15天，构成根本违约，其已向被告发函解除合同，请求本院确认其解除合同的效力。本院认为：首先，涉案合同并未约定商铺的交付使用时间，原告以涉案合同签订的时间加15天视为涉案商铺应交付使用的时间没有依据，本院不予采纳。其次，涉案合同第四条第1款第（7）项载明计租日期为市场开始营业当天，一般情况下，计租当天交付租赁物符合常理。综上两点，被告于市场开业当天即2018年7月28日交付涉案商铺给原告使用并不违约。原告以被告迟延交付商铺解除合同没有事实和法律依据，本院不确认原告解除合同的效力。原告在不具备解除权的情况下于2018年11月21日向被告送达《律师催告函》解除合同，并明确将承租的档口全部退回给被告任由被告自行处理，原告的行为构成违约，致使被告不能实现合同目的，被告具有合同解除权。被告以反诉的方式向原告提出解除合同，故涉案《海利丰市场租赁管理合同》于原告收到被告的反诉状副本之日即2019年5月23日解除。关于焦点四。虽然原告于2018年11月21日向被告送达《律师催告函》明确将承租的档口全部退回给被告任由被告自行处理后，双方未办理正式的交接手续，但在被告已作出明确返还租赁物的意思表示，被告作为出租人及管理人，完全可以收回租赁物以防止损失扩大。而且，原告在送达《律师催告函》后已不在涉案市场经营，在此情况下，原告发出《律师催告函》明确返还租赁物后仍继续占有案涉租赁物的可能性较小。综上，本院认定原告占有使用案涉租赁物至2018年11月21日。对于被告反诉请求原告退还租赁物及承担该日期之后产生的费用，本院不予支持。对于原告诉请的各项费用，本院逐项核定如下：1.租金、占有使用费。因涉案《补充协议书》约定有5个月的免租期，故涉案商铺的租金应从2018年12月28日起算，原告于2018年11月21日退回涉案租赁物，故计租日期尚未起算，原告无需向被告支付租金及占有使用费，本院对被告反诉主张的租金及占用费不予支持。2.管理费、卫生费。虽然根据涉案《补充协议书》原告有5个月的免租期，但该《补充协议书》中并未约定免除相应的管理费及卫生费，故原告应向被告支付2018年7月28日至2018年11月21日期间的管理费及卫生费。管理费及卫生费每月合计为500元，计得原告应向被告支付的管理费及卫生费合计为1916.67元（500元/月×3个月＋500元/月÷30天×25天）。关于焦点五。关于保证金和违约金问题。保证金的意义在于保证合同的顺利履行，现合同已经解除，继续支付保证金已无实际意义，现被告要求原告支付保证金，其实质是要求原告承担保证金被没收的违约责任，故该诉请与被告要求原告支付违约金的诉请性质相同。本案中，原告实际使用租赁物的时间不足四个月，原告并无刻意拖延的情形，若被告未及时收回租赁物导致损失扩大，该损失应由被告自行承担，除此之外，被告亦未能提交证据证明其因为原告的违约造成其他损失。在此情况下，若按被告的诉请，判令原告同时承担支付保证金1000元和支付相当于12个月租金的违约金的违约责任，将会导致利益的严重失衡，与公平原则相悖。因此，本院综合考虑合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将违约金（含保证金）调整为按一个月租金即3800元计算。对于被告诉请中超过的部分，本院依法予以驳回。关于律师费5000元。合同明确约定该费用由违约方承担，被告已提交的《委托代理合同》及发票可以证明该费用已经实际支出，因此，被告诉请原告承担该项费用，合法有据，本院依法予以支持。需要说明的是，原告的第二项诉请是属于当事人的待证事实，不能作为诉讼请求，本院对原告的第二项诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司与原告张梓华于2018年3月8日签订的《海利丰市场租赁管理合同》于2019年5月23日解除；二、限原告张梓华于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司支付管理费和卫生费合计1916.67元。三、原告张梓华于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司支付违约金3800元；四、原告张梓华于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司支付律师费5000元；五、驳回原告张梓华的全部请求；六、驳回被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费5596元（已由原告张梓华预交）、反诉受理费791元（已由被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司预交），由原告张梓华承担5805元，由被告东莞市海利丰水产品市场经营管理有限公司承担582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林审 判 员  伍秩华人民陪审员  黄海滨二〇一九年十二月五日法官助理阳意书记员罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。