盐城经济技术开发区人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏0991民初1097号原告袁平，男，1952年1月27日生，汉族，住盐城经济技术开发区。原告丁艳红，女，1958年10月20日生，汉族，住址。两原告共同委托诉讼代理人吴相成，江苏盐城瑞信律师事务所律师。被告刘中兵，男，1970年3月2日生，汉族，住盐城经济技术开发区。被告刘连庆，男，1993年1月6曰生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人陈雪峰，江苏众想律师事务所律师。委托诉讼代理人周洪洋，盐城市亭湖区新洋法律服务所法律服务工作者。原告袁平、丁艳红与被告刘中兵、刘连庆确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员邵海峰独任审判，于同年9月9日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序并组成合议庭，于同年12月6日再次公开开庭进行了审理。原告丁艳红及袁平、丁艳红的共同委托诉讼代理人吴相成，被告刘中兵，被告刘连庆的委托诉讼代理人陈雪峰、周洪洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁平、丁艳红向本院提出诉讼请求：1、确认被告刘中兵与被告刘连庆于2017年7月18日签订的《房地产抵押合同》无效；2、判令被告刘中兵、刘连庆协助注销苏（2017）盐城市不动产证明第0033441号最高额抵押登记。事实和理由：2013年9月25日，原告与被告刘中兵签订《安置房转让买卖协议书》，约定刘中兵将其位于盐城经济技术开发区配套车库出售给原告，转让价款31万元，原告于2013年10月10日一次性支付刘中兵购房款30万元，交款时刘中兵交付房屋钥匙给原告，刘中兵须协助原告办理房屋过户手续。协议签订后，原告按约支付了购房款30万元，刘中兵也按约将房屋交付原告。原告装修后入住，并交纳了物业费、垃圾清运费等费用。2017年6月左右，原告得知刘中兵办理了案涉房屋的不动产权证后，多次要求刘中兵协助其办理房屋过户手续，刘中兵以各种理由搪塞推诿、拒不配合。同年7月18日，在原告毫不知情的情况下，刘中兵与被告刘连庆签订一份《房地产抵押借款合同》，向刘连庆借款22万元，将案涉房屋抵押给刘连庆。刘中兵办理房产证后未告知两原告，与被告刘连庆办理抵押借款手续。刘连庆在办理房产抵押手续时未尽审查义务，有明显过错。刘中兵的抵押行为严重侵害了两原告的合法权益。请求人民法院依法判如诉请。被告刘中兵辩称：两原告知道我于2015年12月18日办理了案涉房屋的房产证，办理房产证的时候原告袁平也在场，当时原告袁平还在不动产中心的窗口咨询了房屋过户交税的问题。办完房产证我问袁平何时办理过户手续，袁平说等过几年税少一点再过户。我与刘连庆于2017年7月18日签订的《抵押借款合同》是有效的，等我把借刘连庆的钱还清之后，我同意协助办理苏（2017）盐城市不动产证明第0033441号最高额抵押登记的注销手续，但我暂时没有钱还刘连庆。请求法院依法判决驳回两原告的诉讼请求。被告刘连庆辩称：我与刘中兵于2017年7月18日签订的《抵押借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。该抵押权自2017年7月18日办理抵押登记后生效。且我在办理抵押权登记前审查了案涉房屋的权属证书，上门了解情况时原告丁艳红在家并未表明其是购买人的身份，我尽到了审查义务。两原告与刘中兵虽于2013年9月25日签订了《安置房转让买卖协议书》，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该《安置房转让买卖协议书》应为无效。两原告依据该《安置房转让买卖协议书》对刘中兵享有债权，但我对刘中兵所有的房屋享有物权。物权优于债权，我对案涉房屋的抵押权优于两原告对刘中兵的债权。刘中兵于2015年12月18日办理了案涉房屋的所有权登记，于2016年4月1日将房屋抵押登记给中银消费金融有限公司。自房屋所有权登记之日至抵押权设立之日，期间两原告没有及时办理房屋过户手续，存在明显过错。后刘中兵又于2017年7月18日将案涉房屋抵押登记给我，原告亦没有及时办理房屋过户手续，怠于行使自己的权利，存在明显过错。综上，请求法院依法判决驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2011年5月23日，盐城成大实业总公司（甲方、拆迁人）与刘中兵（乙方、被拆迁人）签订一份《盐城经济开发区集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（编号0101409），约定（摘要）：“一、拆迁概况：乙方被拆迁房屋坐落于（社区）。二、甲方应付乙方拆迁补偿安置费用：合计补偿价35000元（人民币），大写叁万伍仟元。四、费用结算：2、产权调换：甲方将乙方安置在东区小区，按照盐开管[2005]103号文件第九条规定对乙方予以安置。乙方的拆迁补偿费用，由甲方将乙方的购房款直接汇给拆迁安置房的售房单位，乙方凭拆迁补偿安置协议书和甲方出具的购房房位证、放款转账凭证，到售房单位办理相关手续并签订购房合同，购房款差价由乙方与售房单位结算。购房后仍有余款的，甲方在乙方签订购房合同之日起30日内与其结清余款。五、违约责任：5、甲方如不按期支付拆迁补偿款或无安置房源不能及时安置而延长过渡期限的，将按盐开管[2005]103号文件第八条规定给乙方支付临时安置补助费，甲方提供的安置房源乙方不得故意挑剔，若因乙方原因不能接受甲方提供的安置房源并拖延过渡时间，甲方有权在规定的截止时间停止向乙方支付临时安置补助费，乙方自愿放弃抗辩权。”2013年9月25日，刘中兵（甲方）与袁平、丁艳红（乙方）签订一份《安置房转让买卖协议书》，约定（摘要）：“1、房屋中舍花园25#2单元704室96㎡加所配套车库，双方协议房屋变卖款为叁拾壹万元整；2、甲方自行负担已办购房款手续直至取得安置房房产证的全程费用；3、甲乙双方商定购房款中提取壹万元为后期履行办理房产转户手续的保证金，乙方一次性支付甲方购房款叁拾万，缴款日期为二〇一三年度十月十日，交款时甲方交付房屋钥匙给乙方；4、乙方交付购房款给甲方后，自行筹措资金落实房屋装潢，乙方支付装潢保证金壹千元给物管，甲方不得中途变卦干预乙方的施工；5、甲方必须协助乙方办理房屋转户手续，办理过程中涉及的费用由乙方自行负担；6、乙方取得房屋后发生的物管费、水电费等一切设计到房屋的费用，均由乙方自行负担；7、开发区对房屋居住户所涉及的优惠政策，由乙方享受，涉及到甲方户籍的由甲方享受；8、为保证房屋变卖协议如期顺利履行，双方都有履行协议的责任，协商订立违约金为壹拾万元，承诺如有纠纷具有法律效力”。该协议甲方栏刘中兵签字捺印，乙方栏袁平、丁艳红签字捺印，担保人刘中广（刘中兵哥哥）签字捺印，见证人蔡某、瞿某签字，协议保管人丁艳林、丁佑清签字。2013年10月10日，袁平、丁艳红向刘中兵支付购房款，后者出具一份收条：今收到卖房款叁拾万元整。此后，袁平、丁艳红装潢房屋并入住、交纳物业管理费至今。2015年12月18日，刘中兵办理了案涉房屋、车库的不动产权证，盐房权证市区开字第××号载明：房屋所有权人刘中兵，单独所有，房屋坐落市区。2016年4月1日，刘中兵与中银消费金融有限公司办理了抵押权登记，将案涉房屋、车库抵押给中银消费金融有限公司以担保债权150000元。2017年5月21日，刘中兵出具一份承诺，载明：“丁艳红你好，本人愿意将房产证于2017年底作正常手续交接”。同年7月18日，刘连庆（出借人，甲方）与刘中兵（借款人，乙方）签订一份《抵押借款合同》，载明（摘要）：“乙方因资金周转需要向甲方借款人民币贰拾贰万元整（220000元）；借款期限12个月（以实际出借为准），月息1.5%,如借款本金逾期，借款期限外的逾期利息按1.8%计算。乙方自愿将单独所有座落于盐城市市区【房屋所有权证：盐房权证市区开字第××号，国有土地使用证：盐开国用（2015）第1459号】的合法房地产作为向甲方借款的抵押担保，担保范围：本金、利息（逾期利息）及其它合理费用（甲方为实现债权所发生的执行费、律师费、公证费等相关费用）。《抵押借款合同》中还对还款方式、出具《执行证书》之前的核实方式等作了明确的约定”。同日，刘连庆、刘中兵就上述《抵押借款合同》向江苏省盐城市盐都公证处申请公证，江苏省盐城市盐都公证处于当日出具（2017）盐都证经内字第2457号《具有强制执行效力的债权文书公证书》载明（摘要）：“兹证明甲方刘连庆和乙方刘中兵于二〇一七年七月十八日来到本处，在本公证员和公证人员王健的面前签署了前面的《抵押借款合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，该合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定：合同上双方当事人的签字、按手印均属实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《中华人民共和国公证法》第三十七条和《最高人民法院司法部关于工作机构赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题联合通知》的有关规定，自前面的《抵押借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。”同日，刘连庆、刘中兵就上述房屋抵押权向不动产登记部门办理了抵押登记，盐城市国土资源局于当日出具苏（2017）盐城市不动产证明第0033441号《不动产登记证明》，载明：“抵押权权利人（申请人）为刘中兵，坐落市区。抵押的方式为最高额抵押，担保债权的数额为350000元，债务履行期限为2017年7月18日至2018年7月17日。”2017年11月，袁平、丁艳红以刘中兵为被告诉至本院，要求确认与刘中兵签订的《安置房转让买卖协议》有效，刘中兵协助办理关于盐城经济技术开发区配套车库的过户手续。本院经审理后于2018年3月作出（2017）苏0991民初1719号民事判决书，判决：“一、确认袁平、丁艳红与刘中兵于2013年9月25日签订的《安置房转让买卖协议书》有效；二、驳回袁平、丁艳红要求刘中兵协助将盐城经济技术开发区配套车库产权过户到其二人名下的诉讼请求”。一审判决后，双方均未上诉。该判决现已生效。2018年8月，刘连庆以刘中兵为被告诉至本院，要求刘中兵偿还借款本金22万元及自2017年7月18日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算的利息，要求判令对盐城经济技术开发区配套车库的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。本院经审理后于2018年11月作出（2018）苏0991民初1300号民事判决书，判决：“一、刘中兵于判决生效之日起十日内归还刘连庆借款本金22万元及自2017年8月17日起至2018年7月18日止按月利率1.5%计算的利息，自2018年7月19日起至实际还款之日止按月利率1.8%计算的利息；二、驳回刘连庆的其他诉讼请求。”后刘连庆不服该判决，上诉至江苏省盐城市中级人民法院。该院经审理后于2019年4月作出（2019）苏09民终265号民事判决书，判决：“一、撤销盐城经济技术开发区人民法院（2018）苏0991民初1300号民事判决书；二、本案发回盐城经济技术开发区人民法院重审。”该案经本院于2019年5月重新立案为（2019）苏0991民初966号。2019年7月，袁平、丁艳红以刘中兵、刘连庆为被告诉至本院。庭审中，丁艳红陈述：“2017年6、7月份的时候，刘中兵领着人来我家敲门，说是来看看我的病情，当时袁平不在家，刘中兵没介绍他领来的人是谁。刘中兵领来的人拍照片的时候，我质问他，刘中兵就解释说这个人是他朋友，是来看看我家里的装潢，几分钟后他们就离开了。中间没有人问我房子的权属还有居住情况。”刘中兵陈述：“当时我领着刘连庆几个人一起去看房子是为了办贷款，我跟刘连庆说我大姐丁艳红住在房子里，刘连庆没有问丁艳红是不是我亲大姐，我进屋后跟丁艳红说来看看她的病情，没说是看房子装潢。”刘连庆陈述：“当时是刘中兵领着我、洪军一起去看房子的。洪军在拍照时没有人阻止他。看房子的时候刘中兵跟我讲丁艳红是他母亲，丁艳红身体不好，让我跟洪军不要惊动她，我就没有进一步询问丁艳红。丁艳红没有跟我们表明她是购房人，丁艳红是否是实际居住人我不清楚，当时洪军录有谈话录音，现在没有了。”2019年12月20日，袁平、丁艳红在谈话笔录中陈述：2017年夏天，那天我大腿骨跌断了躺在床上，刘中兵敲门我女儿开门，后面还有个人，拿着手机对我家里发财树拍……刘中兵说这个人是来看看装潢的样子的，过了没有多长时间他们就走了，从头至尾刘中兵没有说过是待人来看房子的……有一天刘中兵抵押的中银公司的人家追债，找到门上我才知道他抵押的情况……后来2017年5月21日我报警，后来他（指刘中兵）没有办法就写了那份保证，答应2017年底把我过户，后来到了年底也没有过户……上次开过庭之后我父亲去新城派出所找过警察，他们还跟我父亲说这个案子还在那边到现在还没结呢，法院把案子交过来就能拘留他了，还说跟刘中兵第一次交代过了他第二次还抵押就不对了。本案经本院组织调解，双方当事人分歧较大致调解无果。本院认为：两原告与被告刘中兵于2013年订立案涉房屋的买卖合同。2016年刘中兵与案外人中银消费金融有限公司办理了抵押权登记。刘中兵隐瞒房屋买卖的事实，将房屋向中银消费金融有限公司设定抵押登记。根据两原告的陈述，在原告向盐城经济技术开发区新城派出所报警后，刘中兵于2017年5月自愿出具了同意于2017年底将案涉房屋过户登记给两原告的书面承诺，但其非但没有履行承诺，反而于2017年7月又将房屋向被告刘连庆设定抵押用于担保其向刘连庆的借款。被告刘中兵在案涉房屋的买卖、抵押过程中存在欺诈，主观有明显过错，其行为有可能涉嫌犯罪。因此，本案不属于人民法院可以直接受理的民事案件的受理范围，应当移送公安机关处理，故两原告的起诉本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告袁平、丁艳红的起诉。案件受理费人民币6630元，原告袁平、丁艳红已预交3315元，本院依法予以退还。如不服本裁定，应于裁定书送达之次日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  单 毅二〇一九年十二月二十九日法官 助理  万霞灿书 记 员  赵明慧附录法律条文1.第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。2、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》法释【1998】7号第十一条人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。3、《最高人民法院关于适用的解释》法释【2015】5号第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。