河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初23961号原告郑州利湾酒店有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬四路东段。法定代表人陈威,总经理。委托代理人禹奎娟，河南元相律师事务所律师。被告河南艺之聪贸易有限公司，住所地郑州市金水区纬四路东段17号2层201号。法定代表人朱家辉，总经理。委托代理人朱康宁、刘要帅,河南昊中律师事务所律师。原告郑州利湾酒店有限公司诉被告河南艺之聪贸易有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月23日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人禹奎娟、被告委托代理人朱康宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告的解除合同通知无效；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2006年租赁位于郑州市金水区纬四路东段东迎大厦东半部1-9层的房屋，租赁期限至2024年4月10日止，承租人享有转租权。2017年底被告通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，成为新房东。之后被告无视合同约定，恶意涨租被原告拒绝，被告通过停水、停电等非法行为，致使涉案房屋无法正常经营。原告多次要求被告停止违约违法行为，并恢复对涉案房屋的正常供电。现原告知道了解除合同通知书的内容，被告以原告未缴纳房租为由解除合同。鉴于被告非法涨租，并采取停水、停电等非法手段干涉承租人经营，承租人无法经营系被告的一系列违约违法行为所致，被告无权解除合同。故诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、原告没有按照房屋租赁合同及补充协议约定缴纳房租，被告多次催告无果后行使合同解除权符合法律规定及合同约定。2017年6月16日，被告通过司法拍卖取得涉案房屋所有权，并办理了权属登记，被告承继了原涉案房屋租赁合同项下的权利和义务。原告应向被告缴纳2019年4月11日至2020年4月10日期间的房租。因原告未按约定缴纳房租，被告于2019年4月12日向原告邮递告知书，要求原告及相关权利人按照房屋租赁合同的约定按期缴纳房租，否则将依约解除合同，收回房屋；被告在向原告催要无果后，又于2019年4月23日向原告邮寄及现场张贴《解除房屋租赁合同通知书》，告知原告因其未按合同约定缴纳房租，被告有权依法依约解除合同。二、原告所述被告公司非法涨租、停水、停电导致其无法经营不符合本案事实，被告完全履行了合同约定的义务。原告在另案诉讼中提供的照片、录音、视频、公证书等证据材料在庭审中均提交，并被两级法院驳回，且原告按时缴纳了2018年4月11日至2019年4月10日的房租，说明被告不存在任何违约行为。被告为安全用电主动更换供电设施，积极履行了合同约定义务。由于涉案房屋系2002年建成，主楼部分油烟味重，后院管理混乱，租户私拉电线曾经有火灾发生，被告为了营造安全干净的经营环境，对停车场区域进行升级改造。于2017年底为整栋大楼提供了经过相关部门检测合格的用电设施，还特地按照原告要求为其设置了两条电缆，其他住户都积极配合安全用电，但原告拒不使用，其电费明细显示其电量一直正常，不存在被告影响其正常经营的情形。三、因原告违反合同约定逾期缴纳房租，被告有权解除合同，并将涉案房屋腾空，现部分房产已另行出租，涉案租赁合同及补充协议事实上已无法履行。综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、2017年9月14日，被告河南艺之聪贸易有限公司与郑州高新技术产业开发区人民法院签订《拍卖成交确认书》一份，主要约定，买受人河南艺之聪贸易有限公司于2017年6月16日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即位于郑州市××东××房产××套（产权证号：0601052685、0601052686、0601052687、0601052688、0601052689、0601052690），成交价为56187930元人民币。2、2017年8月29日，郑州高新技术产业开发区法院做出（2016）豫0191执5085号执行裁定书，裁定：将被执行人李成强原位于纬四路北、金水河西（原土地证号：郑国用（2005）第1068号）土地上的水电气等户名过户至买受人河南艺之聪贸易有限公司名下。3、2003年10月31日，郑州市金水区祭城镇燕庄村委会黑庄第四村民组（甲方）与郑州利城贸易有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方根据乙方需要，自愿将坐落于郑州市金水区纬四路东段、金水河桥西、路北的东迎大厦东半部一至九层出租给乙方使用；该房屋建筑面积为四千五百平方米，年租金为壹佰万元整，租赁期限为二十年，即从2004年4月11日至2024年4月10日，租金按年结算，乙方应在每年的4月11日把当年的租金一次性交付甲方，最长拖延时间不得超过十天，否则，甲方有权终止与乙方所签合同，水电费不含在租金内；甲方给乙方五个月的装修时间，即从2003年11月11日至2004年4月10日，装修时间不计算房租；考虑到整个国民经济的发展速度和物价上涨指数，乙方所交甲方的房屋租金每三年按前三年的基数递增百分之五；甲方同意乙方在合同期内享有房屋转租的权利，转租时需提前通知甲方，甲方的楼前空地及楼后院内允许乙方车辆无偿停放（但所停车辆的管理、车辆的丢失与损坏均由乙方负责）；甲方保证房屋质量，水、电、电话正常使用及附属设施达到国家要求标准，等等。4、2006年3月7日，郑州市金水区祭城镇燕庄村委会黑庄第四村民组（甲方）与郑州利城贸易有限公司（乙方）、河南旭龙装饰工程有限公司（丙方）、李成强（丁方）、郑州利湾酒店有限公司（戊方）签订《房屋租赁补充合同》一份，主要约定：乙方与甲方于2003年10月31日签订《房屋租赁合同》，由乙方租赁甲方的东迎大厦东半部房屋用于开展经营，该合同合法有效，因该房屋为甲方与丙方联合建设开发，为便与实际履行，甲方、乙方及丙方于2003年11月8日签订《补充协议》，现因甲方与丙方产权已经分割完毕，乙方所租赁东迎大厦东半部由本合同丁方所有，乙方租赁场地开展经营后由新成立戊方实际使用，为便于原《房屋租赁合同》顺利履行，经本合同五方协商，签订本房屋租赁补充合同，并共同遵守。一、自本合同签订之日起，本合同丁方享有原《房屋租赁合同》中出租方权益，承担原《房屋租赁合同》中出租方义务。二、本合同签订之日起，本合同戊方承担原《房屋租赁合同》中承租方义务，享有原《房屋租赁合同》承租方权益。三、本合同自合同各方签字盖章后生效。5、原告郑州利湾酒店有限公司已支付被告河南艺之聪贸易有限公司2018年4月10日至2019年4月10日期间的租金。2018年5月15日，涉案房屋用电的户名已过户至被告名下。2018年6月14日，被告向郑州供电公司申请减容2年，申请容量为-400kva（kw），获得了供电部门的批准。原告提交的其2018年1月至9月历月电费明细显示：1月29203.44元、2月32379.67元、3月23854.18元、4月2635.03元、5月867.98元、6月867.98元、7月-0.91元、458.75元，-6.81元；9月-5.37元。6、2019年4月12日，被告向原告发出解除合同《告知书》，告知原告应于2019年4月11日向其缴纳房租，最长拖延时间不得超过十天，逾期将解除合同，收回房屋，所造成的损失由原告承担。2019年4月19日，原告以房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，要求继续履行《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》，本院判决支持了原告的诉讼请求，该案现正在二审之中。2019年4月23日，被告向原告及相关租户发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要内容如下：由于原告未履行支付租金的义务，《租赁合同》自本通知送达之日解除，要求原告在收到本通知书之日起十日内结清所欠款项（包括物业费、水电费、房屋租金等）并腾房。7、黄河勘测规划设计研究院有限公司建筑设计院出具的《关于“郑州纬四路汉庭酒店”项目供电线路不满足规范情况》显示，原告提供的电源采用单根185铝芯电缆直接供电，不满足本楼实际使用和国家规范的相关要求，原告提供的单根铝芯电缆供电，既不能满足本楼的实际使用需要，又不满足国家规范的相关基数要求，在实际运行中会造成汉庭酒店不能正常运行，特别是具有重大消防隐患，危及酒店大楼安全及楼内人员人身安全。8、黄河勘测规划设计有限公司建筑设计院于2019年1月8日出具的《关于“郑州纬四路汉庭酒店”项目电源需求建议》显示，该项目的计算负荷约为350kW，计算电流约为625A；原方案电缆载流量约为278A，不能满足项目的用电需求，同时本项目属于人员密集的公共场所，消防及重要符合应双电源供配电，且应采用铜芯电缆；根据相关规范规定，其消防水泵、电梯、厨房、餐厅、主要通道照明等均为一级或二级负荷，应采用双电源供电，客房照明、空调等为三级负荷，可采用单电源供电；建议该项目引入一般照明电源一路、其他电源两路（一用一备）、消防电源两路（一用一备），初步估算供电电源如下：一般照明约200kW-350A，建议WDZ-YJY-4*240+1*120；消防负荷约40kW-80A,建议WDZN-YJY-4*25+1*16；重要负荷：约30kW-63A,建议WDZN-YJY-5*16。9、河南艺之聪贸易有限公司以房屋租赁合同纠纷为由将郑州利湾酒店有限公司诉至本院，要求依法判令解除原告与被告之间的《房屋租赁合同》；被告支付房屋租赁费至实际腾空房屋之日，即2019年6月21日租赁费为251711元；被告支付违约金至实际腾空房屋之日，即2019年6月21日违约金为22649元。2019年11月4日本院做出（2019）豫0105民初21755号民事判决，判决驳回河南艺之聪贸易有限公司的诉讼请求。本院认为:租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告系郑州市金水区纬四路东段、金水河桥西、路北的东迎大厦东半部的承租人，被告在原告承租上述房屋期间通过司法拍卖取得上述房屋，原、被告仍应当按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》的约定行使权利、履行义务。根据《房屋租赁合同》的约定，出租方应当保证房屋质量，水、电、电话正常使用及附属设施达到国家要求标准。被告在涉案房屋用电的户名过户至其名下后，于2018年6月14日申请减容，致使被告向原告提供的电源不能满足原告实际经营需要。原告已按《房屋租赁合同》约定向原告支付2018年4月10日至2019年4月10日期间的房屋租金，但被告未按《房屋租赁合同》约定向被告提供满足其正常经营的电量，被告的行为构成违约。被告作为涉案租赁合同先履行义务的一方，未按照租赁合同的约定向被告提供能够满足其正常经营的电源，被告作为后履行义务的一方有权拒绝向其支付租金，原告的行为不构成违约。被告在违约的情况下，不享有合同的解除权。故原告请求确认被告的解除合同通知无效的请求，本院予以支持。被告辩称理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下：确认被告河南艺之聪贸易有限公司的解除合同通知无效。案件受理费100元，由被告河南艺之聪贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  朱智勇人民陪审员  王彦霞人民陪审员  张春荣二〇一九年十二月二十日书 记 员  池 漫