湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初6155号原告：郑寰宇，男，1979年8月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：郑德汉，系原告郑寰宇父亲，1948年8月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区，特别授权代理。被告：武汉银都房地产开发有限公司。住所地：武汉市汉阳区汉阳大道241号。法定代表人：汪建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹若霞，女，1991年5月6日出生，汉族，系该公司员工。特别授权代理。原告郑寰宇诉被告武汉银都房地产开发有限公司（以下简称银都公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告诉请：1、请求依法判令被告支付因延期交房自2016年10月1日至2018年8月2日之间的违约金（按日万分之一点零标准）35,197元；2、本案诉讼费由被告承担。本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为第十项、第十二项、第十三项、第十四项，其他事项双方无争议。一、房屋买卖合同的签订时间：2016年4月18日。二、房屋地点：武汉市汉阳区。三、房屋面积：房屋产权证登记为43.58平方米。四、购房总价款：购房增值税发票确认为524,551元。五、合同约定的交房时间：2016年9月30日前。六、合同约定的交房条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电、给水达到使用条件，燃气安装完毕。七、实际收房时间：2016年10月2日。八、合同约定的计付延期交房违约金的起始日期：2016年10月1日。九、合同约定的计付延期交房违约金的截止日期：房屋实际交付之日止，本案为涉案房屋项目取得竣工验收备案证的时间即2018年8月3日。十、计付延期交房违约金的天数：共计671天分两段计算：1、约定交房时间到实际收房时间：1天；2、实际收房时间到符合合同约定交付条件的时间：670天。十一、合同约定的延期交房违约金标准：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一。十二、延期交房违约金的数额：分两段计算：1、约定交房时间到实际收房时间：524,551元×0.0001×1天=52.46元；2、实际收房时间到符合合同约定交付条件的时间：524,551元×0.00007×670天=24,601.44元。两段合计24,653.90元。十三、合同约定的免责事由：非因出卖人所能控制的客观原因。十四、需要说明的其他事项：被告（甲方）与原告郑寰宇的父亲郑德汉（乙方）签订有《补充协议书》一份，其上主要载明：甲方将汉阳大道怡景华庭小区3栋1单元2104、2105室房屋出售给乙方……甲方承诺按期向武汉市国土资源和规划局全额缴纳怡景华庭项目增容部分土地出让金，乙方承诺在甲方履行前述义务后放弃追究甲方逾期办证及相关违约责任。协议书落款处甲方盖章“武汉银都房地产开发有限公司”，乙方签字“郑德汉”并备注“注：今签名后，经银都房地产开发有限公司承诺以后签和不签的所应得的利益都一样”。后郑寰宇表示不知情并且未对此进行追认。被告辩称，原告父亲已就逾期办证事宜放弃追究被告的违约责任。判决结果本院认为：本案中双方争议焦点主要有，一、被告是否应承担逾交房违约责任；二、被告逾期交房行为是否存在免责事由；三、能否依据原告父亲郑德汉所签《补充协议书》认定原告放弃追究被告逾期交房违约责任。一、关于被告是否承担逾交房违约责任的争议焦点。本院认为，原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告应按合同约定期限向原告交付符合条件的房屋。根据该合同第九条约定，被告应当在2016年9月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。原、被告虽于2016年10月2日办理了房屋交接手续，但当时诉争房屋未经验收，房屋不具备交付条件，直至2018年8月3日，怡景华庭项目1、2、3号楼才取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，诉争房屋才具备交付条件。被告辩称因武汉市国土规划局以土地出让金为由拒不为被告办理竣工验收手续，根据合同附件6第4条第6款第6项约定，此系非因出卖人所能控制的客观原因可以免责。本院认为，被告与相关部门之间的纠纷不应影响到本案中合同相对方原告的正当权益，且被告提供的证据不能证明土地出让金问题系被告不能控制的客观原因，故被告该项抗辩理由本院不予采纳。被告应当承担自2016年10月1日至2018年8月2日期间逾期交房的违约责任，被告提交的物品／文件签收确认书不能达到证明其于2016年9月30日前已向原告实际交房的目的，现原被告双方对于购房总款及逾期交房违约金合计算标准，均无异议。鉴于原告已于2016年10月2日实际收取房屋，对于2016年10月1日至2016年10月2日期间，被告应按合同约定按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金52.46元（计算标准：524,551元×0.0001×1天），收房后原告享有占有、使用、收益等权益，其实际损失已有所减轻。且双方在合同第十二条中明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。原告在被告未出示合同第九条规定的所有证明文件的情况下未拒绝交接，明知诉争房屋不具备交付条件自愿办理了交付手续，结合本案事实和双方当事人对合同的履行情况以及因被告逾期交房给原告造成的损失有所减轻等因素，2016年10月2日至2018年8月2日期间被告承担违约责任的标准本院酌定为被告按日向原告支付已付购房款万分之零点七的违约金，被告应向原告支付2016年10月2日至2018年8月2日的逾期交房违约金人民币24,601.44元（计算标准：524,551元×0.00007×670天）。故被告应向原告支付2016年10月1日至2018年8月2日的逾期交房违约金共计人民币24,653.90元。二、关于被告逾期交房行为是否存在免责事由的争议焦点。被告辩称因武汉市国土规划局以土地出让金为由拒不为被告办理竣工验收手续，根据合同附件6第4条第6款第6项约定，此系非因出卖人所能控制的客观原因，可以免责。本院认为，被告与相关部门之间的纠纷不应影响到本案中合同相对方即原告的正当权益，且被告提供的证据不能证明土地出让金问题系被告不能控制的客观原因，故被告该项抗辩理由本院依法不予支持。三、关于能否依据原告父亲郑德汉所签《补充协议书》认定原告放弃追究被告逾期交房违约责任的争议焦点。对此被告提出其与原告签订有《补充协议书》，原告自愿放弃向被告追究逾期交房违约责任的抗辩理由。经查，该协议书系被告与原告郑寰宇的父亲郑德汉签订，而非与原告郑寰宇本人签订，签订时郑德汉未提供郑寰宇的授权委托手续，被告既未提交证据证明要求原告或原告父亲提供授权委托手续，也未提交证据证明向原告本人告知该《补充协议》的相关内容或取得原告郑寰宇对郑德汉签订该协议的行为的追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力”，故郑德汉与被告签订该协议的行为对郑寰宇不发生效力。关于郑德汉与被告签订该协议的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，且根据《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》关于表见代理的立法精神，上述“有理由相信”需要代理人存在外表授权，相对人对行为人有代理权形成了合理信赖，并且相对人善意且无过失。本案中，被告认为郑德汉系郑寰宇父亲，就应当有权代理郑寰宇签订《补充协议书》，但该协议内容系郑寰宇对自身权利的放弃，郑寰宇作为完全民事行为能力人，被告仅凭郑德汉系郑寰宇的父亲这个理由并不当然构成合理信赖，被告作为房地产开发的专业公司，在销售商品房及办理相关事宜过程中应当有对合同签订人及其代理人的身份进行严格审查的义务，本案中被告没有对郑德汉的代理权限进行审查就与其签订《补充协议书》，存在对代理人身份审查上的过失，而且在协议内容为对郑寰宇自身权利的放弃时，被告亦有义务提醒原告郑寰宇本人注意，但被告没有尽到该义务。故郑德汉与被告签订《补充协议书》的行为不构成表见代理，不对原告郑寰宇发生效力。另外，从该《补充协议书》第三条：“甲方（武汉银都房地产开发有限公司）承诺按期向武汉市国土资源和规划局全额缴纳怡景华庭项目增容部分土地出让金，乙方（郑德汉）承诺在甲方履行前述义务后放弃追究甲方逾期办证及相关违约责任。”约定的具体内容来看，双方《补充协议书》系对逾期办证相关违约责任的约定，并非对逾期交房违约责任的约定。综上，被告提出其与原告签订有《补充协议书》，原告自愿放弃向被告追究逾期交房违约责任的抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉银都房地产开发有限公司支付原告郑寰宇自2016年10月1日至2018年8月2日期间的逾期交房违约金24,653.90元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告郑寰宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费680元，减半收取340元，由被告武汉银都房地产开发有限公司负担208元，原告郑寰宇负担132元。此款原告郑寰宇已预交，被告武汉银都房地产开发有限公司应将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告郑寰宇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王海江二〇一九年十二月九日法官助理卢少达书记员丁雪