浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初2907号 原告：闫亮亮，男，1981年8月10日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 原告：张艳丽，女，1981年1月6日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 两原告共同委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被告：阚亮，男，1986年3月23日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：应露萍，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 第三人：宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（统一社会信用代码为91330201591552412E）。住所地：宁波高新区江南路537-1号〈1-8〉。 法定代表人：刘业为，该公司总经理。 委托诉讼代理人：鲍明女、张沈南，浙江欧硕律师事务所律师。 原告闫亮亮、张艳丽与被告阚亮、第三人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告闫亮亮、张艳丽的共同委托诉讼代理人杨魁，被告阚亮及其委托诉讼代理人应露萍，第三人的委托诉讼代理人鲍明女、张沈南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫亮亮、张艳丽诉请（变更后诉请）：1.解除原、被告及第三人于2017年7月18日签订的《房屋买卖居间协议》；2.被告返还两原告购房定金50000元。原告主张事实和理由：2017年7月18日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间协议》，约定将被告所有的位于宁波市鄞州区浪琴海小区10幢24号1601室房屋以2800000元的价格出售给两原告。两原告于签约日交付定金50000元。协议第四条约定，原、被告应于2017年9月8日17时前到第三人所在地签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》。2017年9月4日，两原告、被告及第三人约定支付首付款并到银行办理抵押登记解除手续，但因第三人丢失涉案房屋的房产证、土地证及契约，故当天未办理相关手续。因第三人丢失房产证、土地证及契约导致三方未按照协议约定的时间签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》，随后银行二套放贷利率随即上调，增加了两原告的购房成本，后三方也未就此事协商一致，导致交易未完成，合同目的无法实现。两原告认为，此次房屋交易未完成的过错不在原告方，被告理应退还购房定金，故原告诉至法院。 被告阚亮答辩称：1.涉案协议合法有效，因原告违约而导致协议无法履行，应适用定金罚则。2.银行上调贷款利率尚不足以使原、被告在履行合同后产生权利义务的严重失衡，不属于情势变更，不影响原告继续履行合同。3.因第三人的过错导致产权证丢失导致协议履行障碍，并非因原、被告一方过错所致，此时对于双方均不宜科以违约责任。但障碍消除后，原告应及时履行协议，协助被告办理相关手续，但原告拒绝检验房屋权证真伪，并以房贷利率上调为由拒绝履行合同，其行为已构成违约，应对原告适用定金罚则。4.即使法院认定由于第三人过错导致合同不能履行，原告亦不能因此不承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条规定，因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，仍应适用定金罚则。故作为违约方的原告适用定金罚则。综上，原告无权要求被告返还定金。 第三人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司答辩称：1.本案协议原告不具有法定解除情形，签订协议当天原告已见过三证原件，虽第三人之后暂时找不到保管的权证原件，但在期限最后一天找到了原件。2.迟延履行合同的情况下，需催告才能解除合同，原告未经催告系违法解除。综上，请求驳回原告第1项诉请，关于第2项诉请，与第三人无关。 本院经审理认定如下事实： 2017年7月18日，原告闫亮亮、张艳丽（买受方，乙方）与被告阚亮（出卖方，甲方）、第三人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（居间方，丙方）签订了《房屋买卖居间协议》一份。协议约定：甲方将位于宁波市原江东区浪琴海小区10幢24号1601室房产转让给乙方，房屋总价款2800000元，乙方于2017年9月8日前支付首付款1120000元，余款在银行放贷后三个工作日内支付，房屋转让所有交易税由乙方承担。双方均同意于2017年9月8日17时前到丙方签约中心（或门店）所在地签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》，乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方返还已交付的定金，甲方同意将不予返还定金的50%支付给丙方作为居间服务报酬。甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还定金的25%支付给丙方作为居间服务报酬。丙方应尽中介义务，努力居间促成交易，居间人故意提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。甲方保证，如该房已设定抵押，则甲方承诺负责在受理前解除抵押手续。基于丙方已向甲乙双方提供了居间服务，乙方于签订本协议当日向丙方支付居间服务费贰万贰仟元整。协议第十一条约定：乙方于2017年7月18日前向丙方交付购房意向金50000元整，有效期3天，乙方不得在有效委托洽谈期内退还意向金，洽谈不成丙方将上述意向金无息退还乙方，乙方同意在甲方签订本协议后将购房意向金转为购买定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方。 前述协议签订时，被告向两原告出示了涉案房产的房产证、土地证及契证（以下简称三证），并交由第三人保管。合同签订后，两原告向被告支付了购房定金合计50000元，并由被告出具收条予以确认。嗣后，原、被告及第三人三方口头约定同年9月4日下午由两原告支付首付款，帮助被告清偿涉案房屋按揭贷款并办理解除抵押登记手续。9月4日下午，因第三人未能找到涉案房产三证原件，两原告拒绝支付首付。9月5日，第三人要求买卖双方当天去归还按揭贷款、次日补办三证、之后再办网签、过户，原告以无三证原件、无法验证抵押事项为由拒绝支付首付款。9月7日，原告提出被告及第三人均未与其落实交易过户，要求被告退还定金。9月8日，原告以三证丢失导致无法按合同约定交首付、办理过户为由，要求解除合同、退还定金。9月9日10时32分，原告通过微信通知被告及第三人，要求解除合同、退还定金、免除居间服务费。9月9日13时08分，第三人通过微信告知原、被告已找到房产三证，并告知原告称被告同意继续交易，原告质疑产证真伪后未再回应。9月11日11时21分，被告通过微信催告原告于当日支付首付。9月11日13时27分，原、被告及第三人协商一致于当天下午3时碰面协商房屋买卖事宜；当日15时01分，原告通过微信向各方表示房贷利率发生重大变化；当天协商中，原告要求被告及第三人保证贷款利率上浮5%。9月12日，在被告及第三人明确无法保证利率上浮幅度的情况下，原告在微信中发表最后意见，认为被告未能在合同约定的2017年9月8日前消除合同重大不确定性，并按合同约定时间完成网签，被告构成违约，后续各方协商不成，且合同已逾期，要求被告退还定金。之后，被告未再支付首付款，原、被告双方未签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》。 2017年10月16日，第三人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司向本院提起诉讼，要求原告闫亮亮、张艳丽支付居间服务费22000元。本院于2018年4月8日作出（2017）浙0212民初12910号民事判决，驳回了宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司的诉讼请求。该案经宁波市中级人民法院二审（2018）浙02民终1781号民事判决维持了原判。 另查明，二套房房贷利率自2017年9月12日起最低执行利率调整为央行同期基准利率上浮20%，以网签合同为准。 以上事实，由两原告提供的《房屋买卖居间协议》、银行交易明细、收条、（2017）浙0212民初12910号民事判决书、（2018）浙02民终1781号民事判决书，被告提供的微信群聊天记录等证据，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 审理中，被告向本院表示，原告在2017年9月12日提出解除合同后，被告的态度是要求原告继续履行合同，但因原告不履行，原告行为已构成违约，被告当时考虑到可适用定金罚则，因此也未再向原告发函解除合同。 本院认为，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间协议》后，原、被告间即产生房屋买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 《房屋买卖居间协议》包含原、被告间房屋买卖合同，以及原、被告分别与第三人间的居间合同，两原告现诉请解除原、被告间《房屋买卖居间协议》，实际即解除房屋买卖合同，本院经审查认为，原告该诉请依据不足。理由如下：1.原、被告约定履行房屋买卖合同的顺序为付首付、网签、过户。双方约定原告付首付日期为2017年9月4日，网签、过户时间为9月8日，因合同履行过程中第三人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司遗失了房产三证，原告基于交易风险考虑，拒绝支付首付款，理由相对合理。因第三人过错导致协议履行障碍，并非因原、被告任何一方过错所致，此时原、被告双方均不构成违约。原告以被告未能在9月8日前消除合同重大不确定性，完成网签为由，主张被告违约，依据不足。因原告在签订协议时已审查过房产三证，且即便三证遗失，仍可通过向房管部门查询、补办等方式消除障碍，故原告此间以三证遗失为由要求解除房屋买卖合同，缺乏合同及法律依据，其于9月9日发出的解除通知不发生效力。2.第三人于9月9日找到了房产三证原件，履行障碍消除，此时虽超过合同约定的网签日期，但合同仍可以继续履行。因原告付首付为合同项下在先义务，被告配合网签、过户为合同项下在后义务，被告亦催告继续履行合同，原告作为负有先履行义务的一方在此情形下拒不支付首付，已对被告构成违约。3.合同履行过程中，二套房房贷利率自9月12日起上调，原告认为该政策增加其购房成本，双方也未就此事协商一致，导致交易至今未完成，其有理由相信三方无法继续履行，合同目的无法实现，故其有权解除合同。本院认为，银行贷款仅系原告支付购房款的方式，贷款利率上调并未提高其对被告所负的购房款数额，涉案合同的继续履行并不会导致原、被告合同利益的严重失衡以及合同目的无法实现。且支付购房款系原告的主要合同义务，其以何种方式筹集购房款以及为此支付何种对价应系订立买卖合同时可以预见的商业风险，不属于合同事实上无法履行的理由，不构成不可抗力或情势变更情形。故本案不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条不可抗力法定解除情形，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条合同解除情形。综上，本院认为，原告不享有对涉案房屋买卖合同的法定解除权，而本案亦不能适用情势变更原则，故本院对两原告关于解除合同的诉请不予支持。 两原告已向被告交付定金50000元，根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，本案中，房产三证遗失并非被告过错而导致，且该障碍消除后，原告仍拒不履行对被告所负付款义务，故其无权要求被告返还已支付定金。本院对两原告关于返还定金的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告闫亮亮、张艳丽的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费1050元，减半收取525元，由原告闫亮亮、张艳丽承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇一九年十二月三十日 代书记员 张 楠