安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终2690号上诉人（原审原告）：安庆中世物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市开发区湖心北路95号（金百合商务大酒店4层）。法定代表人：周建安，该公司经理。被上诉人（原审被告）：夏帆，1985年9月24日出生，住安徽省安庆市宜秀区。上诉人安庆中世物业管理有限公司（以下简称中世物业公司）因与被上诉人夏帆物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院(2019)皖0811民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人中世物业公司法定代表人周建安到庭参加诉讼。被上诉人夏帆经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中世物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1、夏帆在一审中未提出“没有提供前期物业服务”的抗辩，一审法院却据此驳回中世物业公司对于前期物业费的诉讼请求，违反不告不理的民事审判原则；2、一审中对于南翔公司是否提供前期物业服务未予审查，故中世物业公司无需提供该类证据，且在二审中完全可以补强该类证据。中世物业公司向一审法院起诉请求：依法判决夏帆立即给付其物业综合服务费人民币15100并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：中世物业公司系从事物业管理、物业咨询服务等经营范围的有限责任公司；夏帆系安庆光彩四期商务花园C区3栋2室、3栋4室业主，C区3栋2室、3栋4室建筑面积均为188.75㎡，该两套房屋自2016年1月1日欠缴物业费至今。2018年7月1日，中世物业公司（乙方）与安徽南翔光彩投资有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方为坐落于安庆光彩大市场四期CD区三层的安庆光彩四期商务花园提供前期物业服务；乙方按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为物业费含税单价人民币每月1元/平方米等。同日，中世物业公司（乙方）与安徽南翔光彩投资有限公司（甲方）签订《安庆光彩四期商务花园物业管理服务合同》（合同编号：B-4-1225#），约定乙方收取安庆光彩四期商务花园物业费（含历年欠费）等。一审法院认为，夏帆系安庆光彩四期商务花园C区3栋2室、3栋4室业主，中世物业公司系为安庆光彩四期商务花园提供物业管理服务的企业，为包括夏帆在内的业主提供物业服务，双方形成物业服务合同法律关系。中世物业公司提供了服务，夏帆应当缴纳物业费。夏帆主张其房屋因渗漏水受损要求中世物业公司修复，但中世物业公司不是修复房屋渗漏水受损义务的主体，夏帆亦无证据证明其与中世物业公司约定了该项义务，故夏帆主张在中世物业公司修复其房屋后，才缴纳物业费的辩解，一审法院不予支持。夏帆应当缴纳中世物业公司提供物业服务期间的物业管理费。中世物业公司提交的证据显示其提供物业服务的起始时间是2018年7月1日，结合其诉求，夏帆应当向中世物业公司支付的物业费为188.75㎡×2×1元/㎡·月×10月=3775元。关于中世物业公司诉求夏帆支付2016年1月1日至2018年7月1日期间物业管理费的问题。现有证据只能证明中世物业公司（乙方）与安徽南翔光彩投资有限公司（甲方）签订《安庆光彩四期商务花园物业管理服务合同》（合同编号：B-4-1225#），约定中世物业公司收取安庆光彩四期商务花园物业费（含历年欠费）等，中世物业公司提供物业服务的起始时间是2018年7月1日，对于《安庆光彩四期商务花园物业管理服务合同》由中世物业公司收取2018年7月1日之前物业管理费的约定属债权的转让，以安徽南翔光彩投资有限公司拥有向安庆光彩四期商务花园包括夏帆在内的业主收取物业管理费的权利为前提。但本案中无证据证明安徽南翔光彩投资有限公司向安庆光彩四期商务花园提供了前期物业服务，故对中世物业公司诉求夏帆支付2016年1月1日至2018年7月1日之间物业管理费，一审法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，一审法院遂判决：一、被告夏帆于判决生效后七日内给付原告安庆中世物业管理有限公司自2018年7月1日起至2019年4月30日止的物业管理费3775元；二、驳回原告安庆中世物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取89元，由原告安庆中世物业管理有限公司负担64元，被告夏帆负担25元。二审中，中世物业公司向本院提交安徽南翔光彩投资有限公司与安徽南翔光彩大市场经营管理有限公司（以下简称南翔光彩市场管理公司）的委托协议、安庆光彩大市场绿化养护管理承包合同、2017-2018年度安庆光彩大市场四期保洁服务合同、交房通知单、夏帆出具的承诺书、商务花园房屋验收交接表、光彩商务花园业主入住合约、南翔光彩市场管理公司出具的委托书，证明2016年1月1日至2018年7月1日，南翔光彩市场管理公司向夏帆提供了物业服务，并将收缴2018年7月1日前欠缴物业费的权利转移给了中世物业公司。本院经审查，中世物业公司提交的上述证据足以证明自2016年1月1日至2018年7月1日，南翔光彩市场管理公司为夏帆提供了物业服务，并将物业费收缴的权利转移给了中世物业公司。对一审查明的事实，二审予以确认。二审另查明，2009年10月20日，安徽南翔光彩投资有限公司与安徽南翔光彩大市场经营管理有限公司签订委托协议，安徽南翔光彩投资有限公司将其所有的位于安庆光彩大市场三、四期商铺房对外销售、出租以及市场管理事宜，统一委托南翔光彩市场管理公司办理，为其提供物业管理，南翔光彩市场管理公司遂与相关单位签订绿化养护管理、保洁服务合同、制定光彩商务花园综合服务管理范围。2018年7月1日，南翔光彩市场管理公司出具委托书，全权委托中世物业公司对安庆光彩大市场四期商务花园2018年7月1日前的物业费历年欠费进行收取。根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：中世物业公司请求夏帆支付2018年7月1日之前欠缴的物业管理费是否应予支持。本院认为：中世物业公司作为物业管理服务企业，为夏帆提供物业服务，双方形成物业服务合同法律关系。夏帆给付中世物业公司自2018年7月1日至2019年4月30日止的物业管理费，双方无异议，均未提出上诉。关于中世物业公司诉请夏帆支付2018年7月1日前物业管理费。经审查，2016年1月1日至2018年7月1日，南翔光彩市场管理公司为安庆光彩大市场三期、四期提供物业服务。安徽南翔光彩投资有限公司于2018年7月1日将安庆光彩市场四期商务花园物业管理整体托管给中世物业公司管理，并委托其对2018年7月1日前物业费及历年欠费进行收取，2016年1月1日至2018年7月1日南翔光彩市场管理公司也实际对安庆光彩四期商务花园提供了物业服务，故夏帆应支付2016年1月1日至2018年6月30日物业服务费用11325元（188.75㎡×2×1元/㎡·月×30月）。夏帆一审辩称中世物业公司应先修理其渗漏水房屋才给付物业费，但中世物业公司非夏帆房屋渗漏水受损修复义务主体，也无证据证明双方有此约定，一审法院未采纳夏帆此项抗辩理由，并无不当。综上所述，中世物业公司上诉理由成立。依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院(2019)皖0811民初2421号民事判决；二、夏帆于本判决生效后七日内给付安庆中世物业管理有限公司自2016年1月1日起至2019年4月30日止的物业管理费15100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取89元，二审案件受理费89元，均由夏帆负担。本判决为终审判决。审判长 左 红审判员 程 顺审判员 陈世拥二〇一九年十二月十二日法官助理赵红军书记员朱彤附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。