贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12909号 原告：夏景宽，男，汉族，1957年10月17日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201811027878。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般代理），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201410208563。 原告夏景宽与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄雪薇，被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏景宽向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告申请办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告支付原告逾期交房违约金13592元（违约金以已付购房款201965元为基数，按日0.01%的标准，从2016年9月1日计算至2018年7月5日）；3、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以已付购房款201965元为基数，按日0.01%的标准，从2017年4月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2019年10月1日为18460元）；4、判令被告退还原告电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费共计3370元及资金占用利息（以3370元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年7月5日起计算至实际退还之日止）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月22日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，房屋总价款为201965元。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房；逾期交房……（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；被告承诺于2017年3月31日前取得涉案商品房所有权初始登记并将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用及三通费用，并向原告出具了相应收据。然被告于2018年7月5日才向原告交付涉案房屋，且至今未按合同约定期限取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。原告认为，因被告的原因，致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至贵院，望判如所请。 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证，答辩人不能控制。原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成。当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理。前后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3或上浮50%计算，原告要求按已付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只是可以参照贷款利率，没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持；3、原告要求退回所交的水、电表入户、天燃气入户、有线电视入户费没有法律依据。被告代收该费用是为购房业主办理相关设施必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门(七星关区住建局、燃气公司、供电局等部门收取)，原告要求退还的费用已经交有关部门。被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回。而且其请求也超过诉讼时效；4、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担；5、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、算价单、收据6张。 被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、毕节市不动产登记中心出具的《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦B幢首次登记审查意见》、《振华商贸大夏B栋合同补充协议》。 本院依取权调取的证据：不动产登记查询回复。 经组织质证，对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷为凭。有异议的证据认证如下：被告所举《振华商贸大夏B栋合同补充协议》，证明双方对逾期办证有了特殊约定。原告质证意见：真实性无异议，但对合法性及关联性有异议。原告主张的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，而补充协议为办理商品房转移登记的时间，且与合同约定相互矛盾，应以备案的合同作为办证的时间。约定在竣工验收房屋交付使用后，约定不明。该补充协议免除了被告所负有的办理商品房转移登记的违约责任，属于格式条款，对双方当事人均不具有法律约束力，不能作为本案定案的依据。经审查，该补充协议系原、被告双方就涉案房屋的相关问题所作的补充约定，原告对真实性无异议，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年8月22日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，房号为Ｂ-5-14-3；房屋总房款为201965元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期60日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订了《振华商贸大夏Ｂ栋合同补充协议》，载明：“因为现在毕节开发项目比较多，产权办理部门人员配置有限，故在竣工验收房屋交付使用后90日内（工商管理部门合同约定只能是90天）很难办理产权证，故我公司只能承诺360个工作日之内办理。”原告于2016年8月22日前向被告共计支付涉案房屋购房款131965元。后原告分别于2016年12月23日支付被告38000元，于2018年7月5日支付被告32000元。2018年7月5日，被告向原告交房并收取原告电表入户费520元、天燃气入户费2500元、有线电视入户费350元。原告认为，因被告的原因,致使原告不能在约定期限内取得不动产权证书,损害了其合法权益,故以前述诉请诉至本院。 另查明，振华商贸大厦B幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（初始登记）。 本院认为，当事人应当按约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按约定向原告交付房屋及办理房屋转移登记的有关文书。被告未在约定期限内履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。现被告已取得涉案房屋所属振华商贸大厦B幢的幢首次登记（初始登记），具备办理涉案房屋转移登记的条件。被告于2018年7月5日向原告交房，合同约定原告委托被告办证，补充协议约定房屋交付使用后360个工作日内办理。现已超过约定的办理期限，被告尚未为原告申请办理涉案房屋不动产权证书，故原告诉请被告申请办理并交付涉案房屋的不动产权证书，本院予以支持，但以原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料为前提。 对于原告诉请逾期交房违约金的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。被告于2018年7月5日向原告交付涉案房屋，构成违约。按合同第十三条的约定，逾期已超过60日，被告应按原告已付款的日万分之一的标准，于该商品房实际交付之日起60日内向原告计付违约金。故原告诉请的逾期交房违约金从2016年9月1日起计算至2018年7月5日（672天）。但原告在2016年9月1日前未全额支付购房款，故该项违约金分别以原告已付购房款为基数，按付款时间分段计算为：131,965元×0.01%×672天=8,868.05元；38,000元×0.01%×599天（2016年12月23日至2018年7月5日）=2,276.2元，共计11,144.25元。对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告诉请的上述违约金未超过三年的诉讼时效期间。被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 对于原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未按期履行，构成违约，应承担违约责任。且合同第二十二条中对逾期交付文书违约金的计算有相应约定。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在取得涉案房屋幢首登时履行了披露义务，但开庭（2019年12月5日）时，原告即已知晓被告已具备办理涉案房屋转移登记的条件，视为此时被告履行了披露义务。故原告诉请的该项违约金，按合同约定以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月1日起计算至2019年12月5日止。但原告在2017年4月1日前未全额支付购房款，故该项违约金应分别以原告已付购房款为基数，按付款时间分段计算，即分别以169,965元为基数，从2017年4月1日起计算至2019年12月5日止；以32,000元为基数，从2018年7月5日起计算至2019年12月5日止。对于被告提出的超过诉讼时效部分不应支持的抗辩主张，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告诉请的上述违约金未超过三年的诉讼时效期间。被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 对于原告诉请退还电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告在合同第七条中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取原告电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费，无合理依据，理应退还。对此，被告提出了诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2018年7月5日交付上述费用，对退还上述费用的请求权尚未超过诉讼时效期间，被告的抗辩主张不成立。原告诉请退还电表入户费、天燃气入户费、有线电视入户费，本院予以支持。原告诉请上述费用的资金占用利息，无依据，本院不予支持。 对于被告提出未能按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，责任不在被告的抗辩主张，被告未举证证明，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告夏景宽缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告夏景宽申请办理涉案商品房的不动产权证书，并交付原告； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告夏景宽逾期交房违约金11,144.25元； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告夏景宽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金按日万分之一的标准，分别以169,965元为基数，从2017年4月1日起计算至2019年12月5日止；以32,000元为基数，从2018年7月5日起计算至2019年12月5日止； 四、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内退还原告夏景宽电表入户费520元、天燃气入户费2,500元、有线电视入户费350元； 五、驳回原告夏景宽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费343元（已减半收取），由原告夏景宽负担33元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十二月十二日 书记员  张婵婵