北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初14049号原告：谷伟，男，1987年3月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李广，河北天捷律师事务所律师。被告：北京诚大商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇天龙苑11号楼地下一层。法定代表人：李保国，总经理。委托诉讼代理人：柴娟，北京市华泰（太原）律师事务所律师。原告谷伟与被告北京诚大商贸有限公司（以下简称诚大商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷伟及其委托诉讼代理人李广，被告北京诚大商贸有限公司的法定代表人李保国及委托诉讼代理人柴娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷伟向本院提出诉讼请求：1．确认原被告双方租赁合同于2019年2月28日解除；2、被告返还原告租赁费25000元；3、被告返还物业费600元；4、被告返还广告促销费3000元；5、被告返还履约保证金10000元；6、被告支付违约金1000元。事实和理由：原告与被告于2018年12月10日签订了《回龙观天龙苑诚大便民菜篮子服务中心租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同签订后原告依约交纳了租金、物业费、广告促销费、履约保证金并进行了装修，然而由于被告方的招商运营不力致使并未真正营业。被告在原告无任何过错的情况下违法解除了租赁合同且拒绝退还任何费用及承担任何责任，故原告诉至法院。北京诚大商贸有限公司辩称，一、被告不同意原告要求返还包括租赁费、履约保证金及违约金等相关费用的诉讼请求。首先，本案被告并不像原告在诉讼理由中陈述的“由于被告的招商运营不力致使并未真正营业”。本案原告与被告陆续签订了《回龙观天龙苑诚大便民菜篮子服务中心租赁合同》，约定合同的履行期限为一年。租赁半年支付制，第一次支付时间为2019年1月1日。为了保证合同顺利履行，原告在签订合同之日向被告支付壹万元作为履约保证金。2019年1月12日市场正式开业，开业前期被告印制了大量生鲜菜篮子海报，宣传方式包括不限于张贴及散发（见海报宣传页）。同时被告制作了5000张生鲜菜篮子2元代金券及1000张诚大便民菜篮子100元话费充值卡（见证据图片）以做运营宣传。被告根据合同约定积极主动的采取了一系列的宣传招商措施，对市场的对外经营尽到了应尽的义务。市场开业后，经营状态良好，附近居民也络绎不绝的前来（见市场营业照片）。故原告的理由是不成立的。其次，根据值班看门人桑某的证人证言，商户由于过年陆续停业，直到2月2日闭店。市场要求初八（2月12日）商户正常营业。但在被告的多次催促下，各商户迟迟不正常营业。从被告提供的照片（原始载体是监控录像）中可以证明原告已连续超过7天未正常营业。根据《租赁合同》第十一条第2款第（3)项约定，未经甲方书面同意连续7天未开展经营活动的。甲方（被告）有权解除协议，乙方（原告）应按照3个月的租金金额向甲方（被告）支付违约金。同时根据第十条第11项的约定，乙方（原告）未按照甲方（被告）有权要求乙方承担100元/次的违约金，累计出现7次或以上甲方有权解除本合同，租金保证金一律不退，收回租赁标的，并要求乙方按3个月的租金金额向甲方支付违约金。由此可见，原告违约在先，根据法律及合同的相关约定，被告有权解除合同，租金保证金一律不退。由于各原告不出摊导致市场停业关门，被告于2019年4月8日发布了解除租赁合同及撤店通知，在该通知中明确告知各商户，由于商户自身停止营业达7天以上，按照合同约定，被告有权解除租赁合同。故租赁合同已于2019年4月8日解除。同时告知各商户应于一周内将驻场设备撤走，未撤走的设备视为商户自行放弃，市场将自行处理。故针对原告所说的损失也是无任何法律依据及合同约定。二、被告并未违约，故不存在支付违约金支付的义务。根据被告提供的种种证据已能够充分证明，各原告迟迟不正常出摊经营，导致市场停业。本案案由是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第十三章的规定，租赁合同的本质是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。针对本案不管从法律规定或甲乙双方合同的约定上来看，被告对于招商运营没有任何义务，更何况被告也已尽到了应尽的宣传招商义务和责任。综上所述，被告已尽到相应的合同义务，故原告的诉讼请求及理由都是不成立的，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：2018年11月30日，原告谷伟（乙方）与被告诚大商贸公司（甲方）签订《回龙观天龙苑诚大便民菜篮子服务中心租赁合同》，约定乙方承租甲方地下负一层摊位经营大肉。半年租金25000元，年租金50000元。租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日。水电费、物业费由甲方收取，物业费600半年，广告促销费3000半年。乙方在签订合同之日向甲方支付10000元，作为履约保证金，履约保证金在甲方保存期间不计利息，履约保证金不能代替房屋租赁费，履约保证金只能作为签订合同担保用，如乙方有违约行为，履约保证金不予退还。甲方或乙方因自身原因须提前解除协议的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照人民币1000元的标准向对方支付违约金。因甲方自身原因提前解除协议的，甲方应按照约定的标准向乙方支付违约金，据实结算租金及相关费用，并退还履约保证金。谷伟向诚大商贸公司交纳了半年租金25000元、保证金10000元、半年广告促销费3000元、半年物业费600元。2019年1月5日，市场开始营业，诚大商贸公司实施了招商宣传活动，包括印刷宣传海报、发放代金券、发放话费充值卡等。2019年春节期间，市场放假停止经营，诚大商贸公司要求市场商户最晚于2019年2月20日（正月十六）正式经营，后因经营蔬菜、水果商户不能正常经营导致市场人流量减少，其他商户陆续停止经营。2019年3月5日，双方签订《闭店协议》载明：“由于商户缺失，造成便民菜篮子无法正常营业，需闭店重新规划招商，经与一直正常营业的商户协商协议如下，2019年3月4号，正式闭店，闭店一日，商户租期延后一日，重新开业日，继续履行原合同，招租期限30-60天，在此期间原有正常营业的商户，不可以任何理由阻止招商，如有特殊情况，协商解决，此协议一式两份，自签署之日起生效。备注：如果六十天内没有招商成功（蔬菜、水果）公司将按照合同条款退还押金及剩余房租”。2019年4月8日，诚大商贸公司在市场大门张贴“撤店通知”内容为：“各商户：由于各商户不出摊导致市场停业关门，按照合同规定，由于商户自身停止营业7天以上，将自动解除租赁合同的规定，现通知如下：通知各商户现驻场设备及时搬走，腾出摊位，按照合同规定市场无偿保存设备一周，一周内及时清走不产生任何费用，一周后未清走设备的商户视为租户放弃设备，市场将自行处理。特此通知！”庭审中，诚大商贸公司认可谷伟按照市场要求持续经营，认可后续招商未成功，但主张实际闭店日期为2019年4月8日。谷伟认可市场开业前期诚大商贸公司进行了部分招商活动，其主张市场闭店时间为2019年2月28日。庭审中，诚大商贸公司提交证人桑某书面证言，内容为：“我叫桑某，家住河北省三河市，身份证号×××,我是2019年1月15号来到回龙观天龙苑便民菜篮子上班的，我的职责是值班看门，我来时市场内有15个商户，听说是1月5号开的业，从我来到1月27除煎饼商户其他商户正常营业，1月28号水果蔬菜商户回家过年走了，其他商户坚持到1月29号也回家了，只有海鲜和‘大肉1号’小吃烧饼坚持到2月2号下午5点才回家过年的。原本通知在2月12号（正月初八）开始正常营业的，我是正月初六下午到的市场。结果正月初八未能正常营业，原因是大部分商户未到，海鲜商户初八到店充电充完电就走了。2月22号卖牛奶的开始租摊位卖水果，‘大肉1号’租摊位卖蔬菜，小吃烧饼23号出摊，一直干到28号闭店，只有这三个商户在经营，在这期间小吃烧饼有三天未经营，期间经营干果的商户，来过几个半天，牛羊肉经营过2个半天，剩余其他商户从初八放假结束到市场关门均未出摊营业。以上是我在职期间的真实记录。”谷伟不认可该证人证言。本院认为，原被告双方签订的《租赁合同》《闭店协议》系双方真实意思表示不违法法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。双方在闭店协议中约定由被告继续进行商户招商，被告在4月8日张贴撤店通知要求原告腾退的行为构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告提前解除租赁合同，应按照合同约定支付违约金，故原告主张被告给付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。虽然被告并不具备合同单方解除权，但其闭店行为以及原告丧失对租赁摊位使用的事实，已导致双方租赁合同实际解除，故本院认定合同解除时间为2019年4月8日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张被告退还履约保证金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方闭店协议的约定，3月4日市场闭店，故原告主张退还3月4日之后的租金及物业费有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张返还广告促销费一节，结合被告提交的相关证据，及原被告双方庭审中的陈述，可以认定被告在开业期间已经进行了大量的广告促销活动，本院综合考虑市场经营情况，被告实施的广告促销活动及效果酌情认定被告应退还的广告促销费金额为1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、谷伟与北京诚大商贸有限公司于2018年12月10日签订的《回龙观天龙苑诚大便民菜篮子服务中心租赁合同》于2019年4月8日解除；二、北京诚大商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还谷伟租赁费16249．3元；三、北京诚大商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还谷伟物业费390元；四、北京诚大商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还谷伟广告促销费1000元；五、北京诚大商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还谷伟履约保证金10000元；六、北京诚大商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付谷伟违约金1000元；七、驳回谷伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由北京诚大商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清审 判 员  孙豫萍人民陪审员  赵晨红二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚 倩