青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初3530号原告:西宁伟业物业管理有限公司，统一社会信用代码：91632900781401332H，住所地：西宁市城中区香格里拉路14号。法定代表人：卞志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：马雪丹，青海汇元律师事务所律师。委托诉讼代理人。齐登峰，公民身份号码：×××，系该公司客户经理。被告：刘存，公民身份号码:×××，男,汉族，1986年1月5日出生,住西宁市。委托诉讼代理人：葛明骏，青海捷传律师事务所律师。原告西宁伟业物业管理有限公司与被告刘存物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告西宁伟业物业管理有限公司委托诉讼代理人马雪丹、齐登峰，被告刘存委托诉讼代理人葛明骏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西宁伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业费6457.77元，违约金1230.09元，暖气补差费125.01元,合计7812.87元。2、诉讼费用由被告承担。事实及理由:原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，被告在原告管理的小区居住，为香格里拉路14号四期锦园7-1084室，被告住宅面积130.46平方米，缴费标准为1.5元每月，但被告自2017年1月1日至2019年9月30日的物业费，2018年12月1日至2019年4月15日的采暖费补差，经原告催收被告未缴纳。按照约定被告应该承担违约金。被告刘存辩称：原告要求的违约金，没有合同依据,在之前的物业服务合同纠纷案件中，西宁市中级人民法院对此认为约定不明，驳回了原告的诉讼请求。根据2017年2月1日住宅管理办法，被告已经通知原告解除双方签订的《前期物业服务管理协议》。原告服务不到位，达不到质价相符的要求，水电费有重复收取的行为，最初被告按时足额缴纳了物业费，正是由于原告不履行服务合同义务，造成本案纠纷，所以被告有理由、有依据拒交物业服务费。请求驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、前期物业管理服务协议，证明原、被告均通过该协议进行收费、缴费。正确二、景园小区6号楼业主问题反馈，证实物业公司依约履行物业服务，物业服务符合标准。被告质证认,认可证据一的真实性，该协议签订时间早于2017年2月1日发改委的相关文件，文件明确要求协议应当重新协商后再次签订；违约金没有进行任何的约定，仅约定了滞纳金，原、被告是平等主体，不存在滞纳金。对证据二真实性无异议，但反馈作为其服务好的证明，无法证明，恰好反映物业存在许多问题。被告刘存提供证据有：证据一、收费票据，证实刘存已将2018年12月1日至2019年4月15日的采暖费补差缴清。证据二、民事判决书。证明西宁市中级人民法院对于相关的案件进行了判决，驳回了原告要求违约金的事实。证据三、青海省发改委《关于清理规范转供电价的通知》《西宁市城市供水价格》。证明文件规定电价定价和水加供价，物业小区等经营者不得向转供电用户在国家规定的销售价格之外，收取各类加价的规定。证据四、收费收据及锦园小区6号楼部分热心业主反映问题的反馈。证明原告在物业费中所约定的共用部位和设施设备运行费用与收据中水电费分摊费用属于重复收费的事实。原告在问题反馈中明确告知业主，无论按照2.8元还是1.5元每平方收取物业费，该收费款项中，都包含《青海省住宅物业服务收费管理办法》第十一条规定的共用部位和设施设备运行费用。证据五、《前期物业管理服务协议》证明原告没有按照该协议履行服务义务。证据六、青捷律函（2018）第11号律师函。证明被告通知原告重新签订物业服务合同。证据七、青捷律函（2018）第15号、（2019）第06号律师函。证明双方已经解除了前期物业管理服务协议；原告再据该协议主张物业费已无合同依据。原告质证认为，证据一真实性、合法性、关联性、无异议，当庭撤回对刘存暖气费差价的诉讼。证据二真实性、合法性、关联性、无异议，对证明方向有异议；证据三不认可，被告提供的证据一判决书，经法院审理查明不存在成重复收费问题；证据四真实性、合法性、关联性认可，对证明方向有异议。被告不予缴纳物业费理由不成立。给业主的反馈意见证实已经向业主告知和公示了整改问题；证据五对协议无异议，该协议仍在履行；证据六不予认可，律师函是否送达、签收不能确定，无法证明被告的答辩意见；证据七真实性、合法性、关联性均不认可，邮寄内容无法证实，律师函中的签名均系打印真实性不认可。本院认为，对原告提供的证据一，被告提供的证据一、二、四、五双方对真实性无异议，本院予以认定。原告提供的证据三系原告自行出具，其内容只是对业主一些问题的解释与答复，不能作为定案依据，对其证明效力，本院不予认定。对被告提供的证据三与其意证明的内容无直接关联性，本院不予认定。对被告提供的证据六、其内容，需经法定程序解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告提供前期物业管理服务。被告的的房屋坐落××里，建筑面积130.46平方米。双方协议第四条约定物业费的价格为按住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元。交纳方式为按季或年交纳，业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费。第六条约定物业公司提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任条款约定，甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主和非业主使用人就超额部分有权拒绝缴纳，甲方已经收取的，业主和非业主使用人有权要求甲方返还，乙方（业主或非业主使用人）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五加收乙方的滞纳金。被告自2017年1月1日至2019年9月30日的物业费。对于刘存采暖费差价的诉讼请求，原告当庭表示撤诉，本庭予以准许。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告提供物业服务，被告应当按照协议约定，履行给付物业费的义务。被告辩称合同已经解除，现原告仍然在向被告提供物业服务，双方存在物业服务关系的事实，被告现在仍然是物业服务的受益方，故被告应该向原告交纳物业服务费。被告辩称原告在收取物业费中已经包含公共设施等费用，又重复收取了公共部分的水费和电费，但双方签订的合同第四条中注明物业服务费中不包含房屋共用部分，根据《物业管理条例》、《西宁市物业管理条例》相关规定，共有部分水电以全体业主为最终用户，故被告作为业主，应该承担小区共有部分的水电费，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定物业费收费标准为住宅面积每月每平方米1.5元，管家式服务每月每平方米2.8元，本院经向相关部门询问，2019年物业费标准没有出台，物业费应该按照双方签订的合同约定确定，故被告辩称的没有物业费标准的抗辩主张，本院不予采纳，物业费按照每月每平方米1.5元计算为130.46㎡×1.5元×（2017年1月1日-2019年9月30日）21个月计6457.77元。原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金，实际就是合同的违约金，原告依照合同要求被告给付违约金符合法律规定，但合同中关于物业费的交纳方式按季或年交纳与业主或非业主使用人应在每季度的首月10日前交纳下季度的物业管理费的约定相互冲突，属约定不明，故原告要求被告承担逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘存在本判决生效后十五日内给付原告西宁伟业物业管理有限公司物业费6457.77元。二、驳回原告西宁伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘存负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 张大军 二〇一九年十二月十八日书记员 李 琼附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。