湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2364号上诉人（原审原告）：长沙力通重型机器制造有限公司，住所地：湖南省长沙经济技术开发区星沙产业基地开元东路1326号。法定代表人：赵自力，总经理。委托诉讼代理人：苗晓阳，湖南三协律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢云朋，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：岳阳华泰资源开发利用有限责任公司，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区洞庭南路809号办公楼二楼。法定代表人：吴登峰，总经理。委托诉讼代理人：李艳丽，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：任磊，湖南祈安律师事务所律师。上诉人长沙力通重型机器制造有限公司（以下简称力通公司）与上诉人岳阳华泰资源开发利用有限责任公司（以下简称华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，力通公司、华泰公司均不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力通公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项;二、改判；支付力通公司违约赔偿金965000元;三、改判华泰公司支付给力通公司的150000元押金作为违约赔偿不予退还;四、改判诉讼费用全部由华泰公司承担。力通公司当庭增加上诉请求：华泰公司赔偿力通公司租金损失1375337元。事实及理由：1、力通公司因华泰公司违约而遭受的延迟租金损失370137元。华泰公司向力通公司发出《关于解除厂房租赁合同的告知函》，要求解除合同，并未按合同约定支付租金，上述行为已明确表示其不再履行双方签订的《厂房租赁合同》。力通公司为了及时止损，于2018年4月11日与案外人签订了新的《厂房租赁合同》，该租赁合同约定案外人2018年4月12日进场，2018年5月25日开始计算租金，而涉案合同约定华泰公司2018年3月1日进场，2018年3月15日开始计算租金，两租赁合同计算租金的时间相差2个月另10天，共计70天，按（1930000元÷365天×70天）计算，力通公司因延迟获取租金，导致的租金损失为370137元。原判决只支持了2018年3月15日至2018年4月11日力通公司的延迟租金损失142771.24元，而对于2018年4月12日至2018年5月24日的租金损失227365.76元并未予以计算，实属认定事实错误，同时认定涉案合同的解除时间为2018年4月11日也不符合法律的规定。2、力通公司因华泰公司违约而遭受的四年租期内的租金损失1005200元。涉案《厂房租赁合同》约定租期为8年，前三年每年租金为1930000元，后三年每年租金为2045800元，最后两年再行商议。而力通公司与案外人签订的《厂房租赁合同》，约定租期为4年，前二年每年租金为1666000元，后两年每年租金为1749300元。新的租赁合同比涉案租赁合同在相同的租赁期限内租金损失为1005200元{（3x1930000+2045800）-（2x1666000+2x2x1749300)}。新租赁合同由华泰公司作为证据提交，经力通公司质证后，已由一审予以了认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，力通公司因华泰公司违约而遭受的租金实际损失为1375337元。3、华泰公司交纳的15万元履约保证金不应返还。涉案合同约定“在签订本合同3个工作日内向甲方（力通公司）支付履约保证金15万元，到账之日即为合同生效之日。租赁期满，双方无争议，保证金无息凭收据3天内退还乙方（华泰公司）。”本案中，华泰公司不履行合同约定义务，单方面提出解除合同，构成根本违约，事后未采取任何减少损失的补救措施，任凭力通公司损失的扩大。力通公司尽最大努力减少损失，仍造成四年租期外的预期租金损失，该损失是华泰公司不履行合同时预见到或者应当预见到的。力通公司要求华泰公司承担相应的违约责任，对已交付的150000元履约保证金不予退还，既符合合同履约保证金的性质，又维护合同的诚实信用及公平法律原则，况且，本案履约保证金约定的金额不到履行合同后总金额的1%，也未超过最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的规定。华泰公司辩称，1、力通公司因合同提前解除所受的损失仅为厂房及辅助用房的空置损失142767.12元，力通公司主张6个月的违约赔偿965000元不符合本案事实，且过分高于实际损失。2、力通公司要求不予退还150000元履约保证金没有法律依据。履约保证金不予退还的前提是华泰公司未在15天内退场，而华泰公司自始至终未进场也就没有拖延退场的前提。华泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法确认华泰公司与力通公司签订的《厂房租赁合同》的解除时间为2018年3月1日；二、撤销一审判决第二项，依法认定华泰公司不向力通公司支付租金142771.24元；三、撤销一审判决第三项，依法改判华泰公司在抵扣15万元押金后，仅需向力通公司支付35597.26元损失赔偿；四、判决本案上诉费用由力通公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，本案《厂房租赁合同》的解除时间应为2018年3月1日。华泰公司在2018年2月1日就口头向力通公司提出解约通知，于2018年3月1日向力通公司法定代表人赵自力以及员工罗会计微信发送正式的解约告知函，力通公司亦认可当日收到了解约告知函，厂房租赁合同已于当日解除。发函后，华泰公司与力通公司仅就赔偿事宜协商过多次，最终因赔偿金额无法达成一致意见才引发纠纷。而且解约后，力通公司于2018年3月14日重新在58同城平台上发布招租信息、即是用行为表示合同已解除，并于2018年4月11日将厂房及辅助用房出租给第三方湖南省乐家源智造科技有限公司（以下简称乐家源科技公司）。力通公司的后续行为也印证双方之间的租赁合同已于2018年3月1日解除。二、一审判决华泰公司向力通公司支付租金142771.24元缺乏事实及法律依据。本案合同约定华泰公司的进场时间和租金起算时间为2018年3月15日，但华泰公司在2018年2月1日就口头向力通公司提出解约通知，在2018年3月1日力通公司就收到了书面解约通知，依照法律规定合同已解除，力通公司未将租赁物交付给华泰公司，华泰公司也未使用该租赁物，因此无需支付租金。三、一审认定华泰公司应向力通公司支付482500元损失赔偿，该损失的认定既不符合事实也缺乏法律依据，华泰公司对力通公司的违约赔偿金额最高不应超过185597.26元，请求二审法院依法改判华泰公司在抵扣15万元保证金后仅需向力通公司支付35597.26元。1、力通公司停产、裁员善后、设备物资搬迁所产生费用系其自身经营策略改变、对外出租所必然发生的费用，与本案没有关联性，不属于本案华泰公司提前解约所造成的损失。2、2018年4月11日，力通公司已将本案所涉厂房及辅助用房出租并交付给第三方湖南省乐家源智造科技有限公司使用，至该日，力通公司由于华泰公司提前解约所造成厂房空置的损失已经停止，力通公司因华泰公司提前解约所造成的损失仅为厂房的空置损失，即自华泰公司约定租赁物交付日2018年3月15日至4月11日厂房及辅助用房共计空置27天，力通公司厂房及辅助用房的空置损失为142767.12元。3、一审判决认定力通公司损失为482500元无事实及法律依据。尽管合同约定违约赔偿为6个月的租金965000元，但力通公司实际损失仅为厂房空置损失142767.12元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、二十八条、第二十九条规定，违约赔偿金应以实际损失为基础，最高不得超过造成损失的30%。所以华泰公司对力通公司的违约赔偿金额最高不应超过142767.12元的130%即185597.26元。力通公司辩称，1、合同解除的时间应为2018年5月24日，5月25日起涉案厂房才收取新承租人的租金，这时力通公司才无法向华泰公司提供厂房，2018年3月15日5月24日一共70天，租金共370137元。2、合同约定如果华泰公司违约，应支付力通公司6个月的租金96万余元赔偿，力通公司的损失远远不止该金额，该6个月的租金应得到支持。力通公司向一审法院起诉请求：1、华泰公司支付力通公司厂房租金562917元（自2018年3月1日至2018年6月30日）；2、华泰公司支付力通公司赔偿款965000元；3、力通公司所收履约保证金150000元不退还给华泰公司；4、案件诉讼费用全部由华泰公司承担。诉讼过程中，力通公司于2018年6月26日向一审法院申请增加一项诉讼请求，请求判令：确认厂房租赁合同于2018年6月30日解除。一审法院认定：一、双方当事人无争议的事实。1、2018年1月3日，力通公司与华泰公司之间签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定，1）力通公司（甲方）将位于长沙经济技术开发区星沙产业基地（长龙街道）开元东路1326号生产用房［湘（2017）长沙县不动产权第0021415号］的第一层至第三层（含其之外的二期空坪地）（以下均简称涉案房屋）出租给华泰公司（乙方）用于再生资源回收利用。租赁面积分别为生产车间4926.68平方米，办公楼第一至三层1321.5平方米，二期空坪地约2000多平方米。2）租赁期限：8年，自2018年3月15日起至2026年3月14日止。进场前15天之内租金需支付到2018年6月30日，租金为562917元，此租金应在2018年3月1日之前支付到甲方指定账户上。甲方需在2018年3月10日之前向乙方开具房屋租金增值税专用发票。甲方于2018年3月15日前向乙方交付该租赁物。3）租金标准：前3年为1930000元（含11%增值税专用发票），后三年每年租金为2045800元，最后两年再行协商。乙方在签订本合同3个工作日内向甲方支付履约保证金150000元，到账之日即为合同生效之日。租赁期满，双方无争议，保证金无息凭收据3天内退还乙方。双方同意租金支付方式为先支付后用原则执行，每季度支付一次租金，在下个季度前15天之内乙方需支付租金到甲方指定账户，甲方在下个季度10天之内需开增值税专用发票给乙方。4）合同第七条其他约定：“1、在合同生效时，甲方需降完好的厂房交付给乙方使用，......，7、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因，双方互不承担责任。...。”合同第八条违约责任约定“1、乙方必须按时交纳各项相关费用和租金，如乙方不能按时足额支付租金和交纳上述费用，逾期30天内甲方有权每天按欠交租金金额的千分之三收取乙方违约金，超过30天甲方有权解除本合同，追讨所欠费用，同时所收履约保证金作为损失赔偿给甲方。2、乙方因特殊原因需提前终止租赁，必须提前3个月通知甲方，并赔偿甲方6个月租金，乙方必须于15天内无条件退场，超出天数甲方有权按时租金双倍收取场地占用费，所收履约保证金作为损失赔偿给乙方不予退还。......”2、2018年1月4日，华泰公司依约向力通公司转账支付履约保证金150000元。3、上述合同签订后，华泰公司未实际进驻租赁场地。4、2018年2月28日，华泰公司向力通公司发出《关于解除厂房租赁合同的告知函》，该函件载明“因国家政策的调整导致项目行政审批手续无法完成，该项目实质上已无法实施，2018年2月1日，经我司研究决定提前解除该厂房租赁合同，并于当日口头当面通知了贵司，现正式以书面形式告知由此给贵司带来的不变，深表歉意，我司将与贵司友好协商处理善后事宜”。5、力通公司在收到上述函件后，与华泰公司关于赔偿事宜未协商一致。6、2018年4月11日，力通公司与案外人乐家源科技公司签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定力通公司（甲方）将涉案房屋出租给该案外人（乙方），租赁期限为四年，自2018年5月25日起至2022年5月24日止，进场前需支付季度租金和履约保证金，甲方于2018年4月12日前向乙方交付该租赁物。该合同自双方盖章之日起成立待乙方支付280000元履约保证金到账后生效。另认定：涉案合同签订后，力通公司将涉案厂房和办公楼内的机械设备、财物等拆卸并已搬离并分别与员工刘赞于2018年1月11日签订《离职协议书》、与员工王建华于2018年2月25日签订《离职协议书》、与员工张会平于2018年2月28日签订《离职协议书》、与员工肖静武于2018年3月14日签订《离职协议书》、与员工赵印臣于2018年3月15日签订《离职协议书》、与员工邓海波于2018年3月26日签订《离职协议书》、与员工冯及时于2018年4月3日签订《离职协议书》，上述离职协议书均针对双方解除劳动合同关系及其后的经济关系等相关事宜进行了约定。二、双方当事人有争议的事实。（一）涉案合同解除时间的确定。力通公司认为，涉案合同中第八条第二款约定华泰公司因特殊原因需提前终止租赁，必须提前3个月通知解除，故合同解除时间应为2018年6月30日；华泰公司认为，其已口头通知力通公司解除合同并送达了解除合同告知函，故合同解除时间应为2018年3月1日。（二）力通公司诉求应否支持。力通公司认为，涉案合同合法有效，力通公司在收到履约保证金当日即2018年1月4日开始依约履行了立即腾空厂房和办公楼的义务并采取了停止生产、裁员及其善后处理、拆卸并变卖部分机械设备等措施。合同约定华泰公司提前终止租赁须提前3个月通知力通公司，力通公司于2018年3月5日收到华泰公司发出的解除合同告知函，故华泰公司应支付租金至合同解除之日即2018年6月30日并应依约赔偿力通公司6个月租金，力通公司所收履约保证金不应予退还；华泰公司认为，第一，其未实际使用涉案房屋且已告知力通公司解除合同，故不应支付租金；第二，力通公司主张的损失赔偿金额过分高于其实际损失，应核减772528.76元；第三，履约保证金150000元应用于抵扣应付赔偿款；第四，因力通公司起诉金额过分高于因违约所造成的实际损失，高出的诉讼费用应由力通公司自行承担。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案件中，力通公司、华泰公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于违约责任的确定。2018年1月3日涉案合同签订后，力通公司对租赁场地机械设备进行了拆卸、搬运、处置，对办公楼场地财、物进行搬迁，及与相关员工终止劳动关系，按合同要求腾空租赁场地，供华泰公司进驻。2018年2月28日华泰公司向力通公司发出《关于解除厂房租赁合同的告知函》，主要系因国家政策的调整导致项目行政审批手续无法完成，该项目实质上已无法实施而解除涉案合同。合同解除方式有法定解除、约定解除、协议解除三种方式。案件中，合同约定了提前终止的条件系须提前三个月通知并赔偿6个月租金，即力通公司收到华泰公司解除通知期满三个月并赔偿6个月租金方产生合同约定解除的法律效力，显然，华泰公司的发出函件并不符合涉案合同约定解除条件。力通公司收到华泰公司函件后，并未就合同解除赔偿事宜与华泰公司协商一致。案件中，华泰公司主张其行使系法定解除权，华泰公司发出该函件后，并未在合理的时间内向力通公司寄送“因国家政策的调整”或“项目行政审批手续无法完成”而致使“该项目实质上已无法实施”的相关依据，且在案件诉讼过程中也未提交该证据加以证明。合同法九十四条规定的法定解除五种情形，系法律赋予守约方的合同解除权，违约方无权行使法定解除权。华泰公司在行使合同法定解除权、发出解除合同函件时虽无违约行为，但其行使合同法定解除权存在瑕疵，不产生法定解除合同的法律效力，属于单方解除合同，已构成违约，应承担违约责任。二、涉案合同解除时间的确定。华泰公司发出解除合同函件后，因双方未就相关善后事宜处理协商一致，力通公司于2018年4月11日与案外人乐家源科技公司签订了一份《厂房租赁合同》，力通公司虽主张合同因未支付履约保证金而已作废，但未向法院提交相关依据加以证明。故该合同的签署行为可视为力通公司作出同意终止涉案合同的意思表示，该合同的签署时间可视为涉案合同解除时间。故力通公司主张确认涉案合同于2018年6月30日解除的诉求缺乏事实依据，不予支持，华泰公司辩称涉案合同于2018年3月1日解除的答辩主张，亦不予支持。三、关于租金一节。合同约定，租期为2018年3月15日至2026年3月14日共8年，进场前租金需付至2018年6月30日租金562917元应在3月1日前支付。案件中，华泰公司在此笔租金给付时间前单方向力通公司发出解除合同函件，该笔租金未能支付，华泰公司也未在合同约定的2018年3月15日进驻租赁场地。故在合同尚未解除的情形下，华泰公司应按合同约定交纳租金。力通公司主张华泰公司支付从2018年3月1日至2018年6月30日的租金562917元的诉求，既不符合合同约定也不符合按计件的客观事实，不予支持。华泰公司辩称，力通公司已于2018年3月1日收到解除合同函件且未向其交付租赁物，也未使用租赁物，故无需支付租金的主张，不予采信。故力通公司涉案租赁厂房自2018年3月15日至2018年4月11日合同解除之日的空置租金142767.12元（1930000元/年÷365天×27天）应由华泰公司承担。四、关于力通公司损失一节。由于华泰公司单方提前解除合同，致使力通公司预期的8年租金收益无法实现，且力通公司为履行合同对租赁场地机械设备进行了拆卸、搬运、处置，对办公场地财、物进行搬迁以及与相关员工终止劳动关系，客观上确给力通公司造成较大损失，对此华泰公司应承担赔偿责任。鉴于力通公司、华泰公司双方在合同在违约责任中明确约定华泰公司因特殊原因需提前终止租赁，必须提前3个月通知力通公司并赔偿力通公司6个月租金。力通公司主张华泰公司赔偿其损失6个月租金965000元的诉求，虽符合合同约定，但约定过高，依据查明的案件事实和案件的实际情况，酌情认定为482500元。华泰公司辩称，力通公司实际损失为192471.24元（148054.8元＋148054.8元×30%）抵扣履约保证金150000元后为42471.24元的答辩主张，不予支持。五、关于履约保证金150000元是否退还的问题。履约保证金性质系合同之债的担保方式，双方应对适用履约保证金的条件和后果进行明确约定，履约保证金方发生作用。案件中，力通公司、华泰公司将涉案履约保证金均约定为作为损失进行赔偿或不予以退还，因已对损失部分进行了认定，故力通公司主张华泰公司不退还履约保证金150000元的诉求，不予支持，应在上述华泰公司应付款项中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、确认力通公司与华泰公司于2018年1月3日签订的《厂房租赁合同》于2018年4月11日解除；二、限华泰公司于判决发生法律效力之日起五日内给付力通公司租金142771.24元；三、限华泰公司于判决发生法律效力之日起五日内赔偿力通公司损失332500元（482500元-150000元）；四、驳回力通公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19901元、减半收取9950.5元，财产保全费5000元、共计14950.5元，由力通公司负担6994.5元，由华泰公司负担7956元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：一、华泰公司是否应支付力通公司租金及租金的计算期间应如何认定。二、华泰公司是否违约并赔偿力通公司相应损失。关于焦点一。经审查，双方所签《厂房租赁合同》约定，华泰公司因特殊原因需提前终止租赁，必须提前3个月通知力通公司，并赔偿力通公司6个月租金。本案中，华泰公司于2018年2月28日向力通公司发出《关于解除厂房租赁合同的告知函》不符合合同上述约定的解除条件。华泰公司主张合同解除应为2018年3月1日与合同约定不符，本院不予支持。经审查，2018年4月11日，力通公司与案外人乐家源科技公司签订了《厂房租赁合同》，至此应视为力通公司同意解除涉案合同，故一审判决认定双方合同于2018年4月11日解除，华泰公司应支付2018年3月15日至2018年4月11日期间的租金并无不当，本院予以维持。关于焦点二。因华泰公司单方解除合同构成违约，应承担相应违约责任。虽双方约定华泰公司应赔偿力通公司6个月租金965000元，但综合全案实际情况，本院认为该约定过高，一审判决酌情认定损失为482500元并无不当，本院予以维持。因已对力通公司损失部分予以支持，故履约保证金应予退还。综上，力通公司与华泰公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费19901元，由长沙力通重型机器制造有限公司负担9950.5元，由岳阳华泰资源开发利用有限责任公司负担9950.5元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月十八日书记员 刘峙宏