贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初2839号原告：邓桂华，女，汉族，1982年3月12日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：张丹，公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，公司职员。委托诉讼代理人：廷欢，公司职员。委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。原告邓桂华与被告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）商品房预售合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开进行了庭前证据交换，原告委托其诉讼代理人韦德照，被告委托其诉讼代理人向家礼、廷欢到庭参加了举证质证；于2019年6月26日公开开庭合并进行了审理，原告委托诉讼代理人韦德照，被告变更委托诉讼代理人陈安到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告限期内向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决被告按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2017年12月31日起每日按全部已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2017年12月31日暂计至2019年3月18日的逾期交房违约金为52,660.54元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月8日签订了《商品房买卖合同》，购买位于贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4A地块29栋29单元3层1号的住房。该合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的全部义务，被告应当于2017年12月30日通知原告交付房屋，但被告未能按照《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间和条件通知原告接房，至今达不到合同约定的交房条件。因此，被告的行为已经违反双方签订《商品房买卖合同》的约定，已经构成违约，应当按照合同第十三条的约定向原告承担违约责任。综上，被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护其权益，故向本院诉讼，并提出如前诉请。被告辩称：一、逾期交房是事实，被告会按照合同约定承担相应的违约责任，同时对尚未交房的尽快交房。二、根据合同附件12的约定是在交付使用后540日内办理，如果是采取按揭方式的，应当取得银行同意后办理，故目前办证时间尚未届满，原告的主张缺乏依据，请依法驳回。三、对已经接收房屋的，应以收房时间为准。四、根据合同补充协议第五条的约定：被告逾期交房超过180天以后，原告要求继续履行协议的，逾期交房的违约金比例最高不超过总房款的2%。原、被告双方对双方主体资格、商品房价款、面积、约定交房时间、购房款已全部支付等事实无争议，本院予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2016年3月8日，原告以1191415.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区房屋，房屋建筑面积162.94平方米。合同约定被告在2017年12月30日前向原告交房。合同第十三条对逾期交房的违约责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十九条约定：“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”附件十二补充协议第五条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，但被告未按约定在2017年12月30日前向原告交付房屋。2019年4月20日，原、被告双方完成了房屋交接。因原告认为交付房屋不符合合同约定条件，遂向本院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，原告购买房屋位于被告开发项目4A地块，至今未取得竣工验收备案表及《商品住房交付使用备案证书》。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于原告要求在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。在商品房买卖法律关系中，对商品房的转移占有，视为商品房的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2019年4月20日，原、被告在交接房屋时，房屋虽然不符合双方约定的交付条件，但双方就商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，故应视为商品房已于2019年4月20日实际交付。由此，对原告要求判令被告限期内交付房屋的诉请，与事实不符，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算方式、标准和期间问题。首先，原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约金，理由正当，依法应予支持。其次，原告主张按照《商品房买卖合同》第十三条约定计算违约金，被告辩称当事人双方签署的附件十二补充协议中约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，故应按照该补充协议约定计算。本案中，虽然当事人通过签订《补充协议》的方式部分修改了《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约金计算方式、标准的约定，但是，原告支付购房款数额较大、被告逾期交房时间较长，补充协议约定2%限额明显不合理减轻了应由出卖人承担的责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，本院对《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定不予适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。最后，买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的，除买卖双方有特别约定外，视为房屋已实际交付，买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。本案中，2019年4月20日，原告明知被告交付的商品房不符合约定的交付条件而予以接收，虽然事后双方为交房不符合条件发生纠纷，但双方就被告交房不符约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，原告依《商品房买卖合同》第十三条主张2019年4月20日之后至被告交付商品房相关合格证明文件之前的违约金，无法律依据和合同依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付违约金为1,191,415.00元×1?/日×475日=56,592.21元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邓桂华支付逾期交房违约金人民币56,592.21元；二、驳回原告邓桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658.00元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 徐 涛二〇一九年十二月十八日书记员 陈宇巍