湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘09民终1853号上诉人（原审被告）：湖南广恒房地产开发有限公司，住所沅江市。法定代表人：陈国斌。上诉人（原审被告）：龚宇，男，1976年2月15日出生，汉族，住沅江市。以上二上诉人之委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师。以上二上诉人之委托诉讼代理人：刘科，湖南德宽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国秋，男，1969年9月11日出生，汉族，住沅江市。委托诉讼代理人：卜志明，沅江市共创法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：李世林，益阳市资阳区铁肩法律服务所法律服务工作者。王国秋与湖南广恒房地产开发有限公司（以下简称广恒公司）合同纠纷一案，湖南省沅江市人民法院于2018年8月20日作出（2017）湘0981民初354号民事判决。广恒公司不服上诉至本院，因认定案件基本事实不清，本院于2019年2月26日作出（2018）湘09民终1864号民事裁定发回重审。湖南省沅江市人民法院于2019年5月30日经审判委员会讨论决定，作出（2019）湘0981民初690号民事判决。广恒公司不服上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚宇及其与上诉人广恒公司之共同委托诉讼代理人陈跃先、刘科，被上诉人王国秋及其委托诉讼代理人卜志明、李世林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广恒公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王国秋的诉讼请求，并由王国秋承担诉讼费用。事实和理由：1、一审判决在没有充分事实依据的情况下，将案涉《房屋置换协议书》（以下简称《协议书》）第四条项下约定的房屋认定为“某江南”项目第一层西单元门面（即楼梯间以西全部门面）及三楼西侧住房一套，系认定事实不清。其一，前述《协议书》系龚宇为在案涉土地上进行棚户区改造而签订，后因改造方案未获政府批准，导致协议没有执行。《协议书》签订时，“某江南”项目尚无规划设想，并未约定双方置换房屋系王国秋所主张之房屋；其二，《协议书》对置换房屋标的约定不明，应视为合同未成立；其三，一审判决适用类推认定案涉置换房屋标的无事实依据。2、本案与另案（即王国秋主张所置换房屋不符合约定所提起的违约之诉）构成重复之诉，一审法院将两案合并审理程序违法。3、龚宇在《协议书》中的签名系代表广恒公司履行职务行为，而非个人行为，一审判决龚宇与广恒公司承担连带责任错误。王国秋辩称：1、《协议书》是双方意思的真实表示，不违反法律规定，相关演变过程对合同效力没有影响，最终经双方签字确认，应认定合同真实有效。2、本案不构成重复起诉，程序合法。王国秋首先另案起诉时，主张内容为房屋不合约定系对方违约，对方另案对房屋标的提出抗辩。为查明事实，王国秋遂提起本案诉讼。两案诉讼请求并不相同，不属重复起诉。3、《协议书》系王国秋与龚宇及广恒公司所签订。同时，龚宇是案涉项目实际负责人和受益人，且龚宇与广恒公司系挂靠关系，故龚宇应承担连带责任。王国秋请求驳回上诉，维持原判。王国秋向一审法院所提诉讼请求：判令广恒公司、龚宇向王国秋交付沅江市某东路北侧、某湖东侧“某江南”（即“某一方”）项目第一层西单元门面（即楼梯间以西全部门面）及三楼西侧住房一套，并承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2012年上半年，龚宇有意在王国秋岳母李某某及他人旧房处，按照以地换房形式，收集土地进行旧房改造建设，为此李某某以自己名义向政府部门提出旧房改造申请，随后获准。在此期间，龚宇为获取足够使用的开发建设土地，邀请案外人张某某、胡某某、杨某某等人，与项目建设将被使用土地的使用权人多方沟通，分别签署了多份安置补偿协议。因李某某年老体衰，王国秋于2012年10月11日通过与李某某签署名为授权委托书，实为土地使用权转让协议的形式，取得了以原属于李某某的196.5㎡宅基地土地使用权对外以地换房的处分权。该协议约定以王国秋一次性补偿李某某现金40万元，住房一套的代价，取得将来以地换房获得的收益。该协议由李某某的亲属证明见证，目前已经实际履行。政府部门制作的安置拆迁补偿表、危旧房屋建设项目房屋征收等文件中，均认可了前述土地使用权转让的效力，将王国秋作为安置补偿对象一并进行了统计。2014年4月22日，王国秋与龚宇经协商，签署《协议书》一份，约定主要内容为：王国秋以取得自李某某的196.5㎡土地使用权交付开发建设；给付王国秋建成后的西单元一、二层全部门面，三层西侧房屋一套；房屋开工后，王国秋付肆万元，建至三层付肆万元，竣工后付肆万元；2016年年底交付房产及全套产权手续。协议签订后，龚宇于2016年2月1日出具收据，收取了合同款肆万元整。沅江市国土资源局于2014年3月24日作出国有土地使用权出让方案，决定允许对部分产权置换土地及政府存量土地以招拍挂形式对外出让，龚宇通过参与竞买，取得了涉案土地的使用权。其中含有其通过置换协议收集的部分居民和机构的土地，置换土地和存量土地的受让价格分别为20万元/亩和70万元/亩，产权置换面积的拆迁安置补偿成本为281万元。在办理土地使用权证过程中，龚宇为取得商品房开发建设资格，将土地使用权办在了广恒公司名下。房屋开始建设后，王国秋发现所建门面层高不符原协议的约定，在2016年5月12日提出质疑并阻碍施工，要求立即改正并引发争议。龚宇报警处理后，沅江市公安局琼湖派出所对龚宇所作询问笔录记载，双方产生纠纷的原因是王国秋认为所建房屋不符合《协议书》约定的要求。公安部门以争议属于民事纠纷为由，要求双方到法院诉讼解决。为此，王国秋于2016年5月16日以广恒公司为被告提起诉讼，就建筑施工的门面层高不符合合同约定，请求进行损失赔偿，2017年9月28日追加龚宇为共同被告。该案中，一审法院组织进行了开庭审理和损失鉴定，在审理阶段，因各方对鉴定标的物是否系补偿安置对象标的物提出质疑，引发本案双方关于安置补偿标的物的确认争议，王国秋遂诉至本院。另查明，为取得沅江市某局下属的191.6㎡土地使用权，龚宇还曾于2013年6月8日以张某某、龚宇、胡某某三人名义与沅江市某局（合同甲方）签署《房屋地产置换协议书》，约定临街新建商品楼一楼东起连续三间门面及二楼层房产归甲方所有。2015年4月28日，龚宇与沅江市某局再次签署《房屋地产置换补充协议书》，约定新建临街商品楼的一楼东起连续三间门面（中轴总宽度9.7m）中轴面积124.65㎡和二楼东起连续四间（中轴总宽度17.5m）中轴面积246.84㎡归甲方所有。此时张某某、胡某某两人已退出合作，故合同由龚宇单独签署。龚宇建设并对外签署安置补偿合同的房产，已于2016年9月8日获准颁发商品房预售许可证，售房单位为挂靠的广恒公司。涉及房产两栋，一栋为商住混合结构，层数计24层，泛指为电梯房。一栋为住宅混合结构，层数计4层，泛指为步梯房。其中涉及王国秋争议的电梯房门面及住房，目前尚未出售，应王国秋诉讼保全申请，一审法院已在不动产部门办理了查封登记。一审法院认为，本案所涉合同履行过程中，双方基于王国秋是否有权以土地使用权人对外签署安置补偿协议以及对合同约定补偿标的物位置这一约定不明条文的不同理解，而引发了本案纠纷。本案的争议焦点为：1、王国秋是否是出让土地的有权处分人，是否有权签订安置合同并享有合同利益；2、如何正确处理合同约定不明的内容。关于焦点一，本案当事人签订合同的目的在于王国秋出让土地使用权，对方给付约定的安置房产。王国秋用于出让的土地系从土地使用权人处有偿取得并获得政府相关部门认可，应认为其已取得土地处分权，这从政府部门的有关安置补偿文件中已将王国秋列为拆迁安置当事人的事实可得出前述结论。龚宇在2014年与王国秋签署安置补偿协议时，对该情形应是明知的，因此关于王国秋不是合法的置换土地使用权人，越权处分了案外人李某某土地使用权的抗辩，不是客观事实，据此主张合同无效的辩解理由没有事实根据，不予采纳。广恒公司、龚宇提出安置补偿协议签署在旧房改造安置补偿期间，实际建设阶段则是通过招拍挂有偿取得土地使用权进行的商业开发，前段所签协议因情势变更而未再继续履行，后期商业开发过程双方因未签署新的合同，王国秋不再享有权益。一审法院认为，前述两个阶段并非单独孤立存在，两者具有连续性，取得的土地既有政府存量土地，也有包含本案王国秋所有的属于拆迁获得的私有土地，后期的商业开发只是发生了用地及房产开发规模扩大的情况，但并不存在解除合同的事实，此外建设开工后还曾收取王国秋交纳的合同款项，这些事实均明确推翻了前述辩解意见，因此当事人之间的合同继续有效并可作为处理本案双方争议的依据使用。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。故对房屋置换协议合同不成立的抗辩主张不予支持。关于焦点二，本案合同当事人约定的补偿房产简单表述为“西单元门面一二层整体全部和三楼西方侧房屋一套”。案涉同时建设的房产有两栋，其中一栋是步梯房，另一栋是电梯房。由于合同文本存在表述不清的问题，引发了当事人之间产生本案纠纷。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方第一次争议发生在电梯房施工期间，当时王国秋以电梯房施工建设时存在门面一、二层层高不符合同约定的问题，要求其改正并强行阻碍其施工。对方对此的反应是报警请求排除妨碍，但在回答警方询问时，对于王国秋关于建筑质量不符约定的抗议理由并未针对性提出补偿安置房产根本不是位于电梯房的异议。该栋电梯房是2015年9月施工，王国秋按约交纳合同标的款的时间是2016年2月1日，基本符合合同约定王国秋履行付款义务的时间要求。龚宇以前的合伙人张某某、胡某某均明确证明，补偿安置房位于电梯房而与步梯房无关。龚宇等人为获取足够使用的开发建设土地，与项目建设将被使用土地的使用权人多方沟通，分别签署了多份安置补偿协议。其中为取得沅江市某局下属的191.6㎡土地使用权，与沅江市某局签署《房屋地产置换协议书》和《房屋地产置换补充协议书》，置换合同同样存在补偿房产位置约定不明情形，补充协议中已确认补偿给某局所谓东面的房产位于电梯房，且置换合同签署在与王国秋的安置合同之前，本案未合理排除在前约定的东侧房产位于电梯房内，在后约定西侧房产却不是位于电梯房的疑点。王国秋用于出让的土地面积为196.5㎡，与沅江市某局的前述土地位置相邻、面积相似。加之，从两栋房产的预售许可证和外观也可以看出，只有电梯房才存在门面，步梯房既不临街也没有门面。前述种种情节，结合起来只能推断出安置协议约定交付的房产位于电梯房的结论，因此王国秋关于安置补偿协议约定的交付房产系附属电梯房的门面及住房的事实主张，应予采信。由于房产的实际交付还应满足竣工验收的实质要件，广恒公司、龚宇在房屋竣工验收后负责办理相关权属证书，费用由广恒公司、龚宇承担。广恒公司、龚宇抗辩本案系重复起诉，应驳回起诉，因王国秋本次起诉解决的主要是补偿安置房产位于何处及应当如何交付的问题，与952号案件解决的安置房产质量是否符合约定，虽存在一定牵连，但确属独立的两个诉，不存在重复起诉的问题，故对该项辩称不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经审判委员会讨论决定，判决：湖南广恒房地产开发有限公司应于房产竣工验收后十日内交付王国秋商品房预售许可证为沅房售许字（2016）第00XX号项下位于沅江市某路（某江南1栋）第一层西单元门面（即楼梯间以西全部门面）及三楼西侧住房一套；龚宇对前述义务的履行承担连带责任。一审案件受理费39744元，财产保全费5000元，合计44744元，由湖南广恒房地产开发有限公司及龚宇负担。二审中，当事人均未提交新的证据。一审判决认定本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，一审判决认定王国秋有权主张案涉权利成立，且广恒公司、龚宇亦未对此提起上诉，本案二审中争议焦点为：一、案涉《协议书》之认定；二、本案是否构成重复起诉；三、龚宇应否担责。现评析如下：首先，依法成立的合同，自成立时生效。案涉《协议书》签订主体适格，意思表示真实，且不具有合同无效情形，应予认定合法有效。《协议书》签订时，案涉电梯房虽未开工建设，但结合当事人在协议中的约定，能与之后建设的“某江南”相应项目予以印证。且另幢步梯房中，仅具一层门面，房屋、门面均已对外销售，显然亦不符合案涉《协议书》所涉之标的物。在目前证据下，一审判决经过充分说理，认定案涉《协议书》所指向的标的物为“某江南”电梯房并无不当，本院予以维持。其次，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉，即后诉与前诉的当事人相同；诉讼标的相同；诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，当事人所称重复起诉之另案，系王国秋提出案涉房屋不合约定主张对方违约之案，虽当事人相同且均由案涉《协议书》所确立双方之关系而引起，但并不符合前述构成重复起诉要素之规定，本案不构成重复起诉。最后，案涉《协议书》分别由广恒公司及龚宇盖章、签字，广恒公司及龚宇应受《协议书》之约束。同时，案涉项目所座落土地系龚宇通过“招拍挂”形式从沅江市国土资源局竞得，因龚宇不具备房地产开发资质，案涉项目挂靠在广恒公司名下并进行开发。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十四条“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人”的规定，一审判决认定龚宇与广恒公司承担连带责任并无不当，本院亦予以维持。综上所述，广恒公司、龚宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39744元，由湖南广恒房地产开发有限公司、龚宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄  柯审 判 员 陈 运 泉审 判 员 蒋 远 军二〇一九年十二月三十一日法官助理 龚 协 伟书 记 员 欧阳帅祺