山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初8657号原告：青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会，住所地该社区，统一社会信用代码：55370214B60990907Y。法定代表人：徐公浩，系该社区主任。委托诉讼代理人：赵清，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成龙，山东琴岛律师事务所律师。被告：青岛春明迎客家超市有限公司，住所地青岛胶州市三里河办事处衢州路556号，统一社会信用代码：91370281561157155T。法定代表人：李明思，系该公司总经理。委托诉讼代理人：夏文川，山东海金州律师事务所律师。原告青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会与被告青岛春明迎客家超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵清，被告的委托诉讼代理人夏文川均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房屋租赁费620000元以及逾期付款违约金（按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算自应付款之日止被告履行付款义务之日的逾期付款违约金）；2、本案的诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》于起诉之日起解除；2、被告立即搬离青岛市城阳区房屋并向原告返还房屋；3、被告向原告支付房屋租赁费620000元以及逾期付款违约金（按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算自应付款之日止被告履行付款义务之日的逾期付款违约金）；4、被告向原告支付自《房屋租赁合同》解除之日起至被告返还租赁房屋之日止按照每日685元计算的房屋占有使用费；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区房屋租给被告使用。2014年至今，被告共计拖欠租金620000元，期间原告多次要求被告支付租金，但被告均未予支付。为维护合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称，双方存在租赁关系，但是原告所述被告从2014年至今欠其房租62万元，不符合事实，原被告双方除存在房屋租赁合同关系外，还存在货物买卖合同关系，根据双方租赁合同12.2条约定，原告须从被告处购买货物发放村民福利，在双方租赁合同存续期间，被告向原告支付租金及用货物抵顶租金共计1347270.31元+4050元，从2011年5月1日至2019年2月20日，双方发生的租金共计1471111.11元，两者相抵被告尚欠原告租金119790.8元，被告申请解除合同不符合合同约定及法律规定。当事人围绕诉辨请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1，原告提交房屋租赁合同1份，证明原、被告之间签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给被告，租赁期限自2011年5月1日至2026年4月30日止，约定了租金数额及支付方式、违约责任。被告对该证据无异议，认为根据合同12.2条约定及双方口头约定、合同履行过程中的客观事实，双方同意以被告供应给原告的货物抵顶相应的租金。本院认为，该证据具有合法性、真实性及关联性，对其证明效力予以确认。2，原告提交收据3份及购物发票6份，证明原告购买货物后，被告给原告开具部分发票金额为556764.31元，原告为被告开具租金收据，双方顶账。被告对该证据的真实性无异议，但认为开发票的是“青岛春明物流有限公司”，与租赁合同的主体不一致；即使是上述发票所体现的货物金额就是被告与原告发生的业务，并且与原告向被告开具的收据金额一致，也不能证明被告仅仅向原告提供了上述货物。本院认为，该证据具有合法性、真实性及关联性，对其证明效力予以确认。3，原告提交支票存根1份，证明原告支付被告货款222888.31元。被告对该证据的真实性无异议，但认为上述货款是原告从被告处购物所支付的货款，并且上述款项虽然原告为被告出具租金收据，但被告并没有计算在已付租金或抵顶租金中。本院认为，该证据具有合法性、真实性及关联性，对其证明效力予以确认。4，被告提交原告出具的证明7份，证明原告从被告处购买货物，金额分别为：2012年8月9日31261元，2012年10月14日261322.1元，2013年3月6日200496元，2013年4月26日35332.2元，2013年10月23日246000元，2014年3月15日184353元（复印件），2015年2月4日54630元。原告认为2014年3月15日184353元系复印件，不认可，其他确实是购买了，货款共计794556元，但货款222888.31元直接用支票支付的，其他货款都已经抵顶租金了。本院认为，2014年3月15日为复印件，其真实性应当结合其他证据加以确认；其他证据具有真实性，对其证明效力予以确认。5，被告提交收据3份，证明2013年10月10日收到租金17万元，2013年12月11日收到租金63876元，2013年12月11日，收到租金222888.31元，这三笔也是用货款抵顶的租金。原告对该证据的真实性无异议，但认为根据收据之后所附的情况说明看出，该3份收据是针对原告欠被告的货款截止2013年8月6日为528411.31元，根据原告提交的证据2，被告为原告出具了部分发票，原告根据发票金额为被告出具了租金收据，实际是顶账，并非另外支付，也不是另外购物，金额为2013年8月6日的货款加上定金10万元。本院认为，该证据具有合法性、真实性及关联性，对其证明效力予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月1日，原告青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会（出租方，甲方）与被告青岛春明迎客家超市有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区房屋出租给被告作为超市使用，房屋使用面积1200㎡，租赁期共15年，2011年5月1日起交房，2026年4月30日收回。第五条租金交纳方式为：第一年交房时需付清一年租金，以后每一年租期首月交纳一年租金，并一次付清，甲方给乙方开具收款收据；2011年5月1日至2014年4月30日，每年租金170000元，2014年5月1日至2019年4月30日，每年租金200000元，2019年5月1日至2026年4月30日，每年租金250000元。第九条违约责任：甲方未按前述合同条款的规定及时向乙方交付合乎要求的房屋，负责赔偿600元/天，乙方逾期支付租金超出100天以上，甲方有权收回房屋。第十二条其他约定事项：租赁期间孙哥庄东社区、村民每年发放福利所有物品（同等价格）须从将军花园购物中心购买；合同签订之日，乙方须向甲方支付租赁保证金100000元，此保证金可冲减第一年租金，甲方提供村委银行账户，乙方保证10日内将保证金汇入该账户，甲方给乙方开具收款收据。2010年12月29日，青岛春明神鹿物流有限公司通过银行转账方式向原告支付租赁保证金100000元；2011年8月26日，原告为被告出具收据，载明收到“青岛春明神鹿物流有限公司交来购物中心租赁款100000元”。2013年10月10日，原告为被告出具收据，载明“青岛春明集团交来迎客家超市房屋租赁费170000元”；2013年12月11日，原告为被告出具收据2份，分别载明“青岛春明集团交来迎客家超市房屋租赁费63876元”，“青岛春明集团交来迎客家超市房屋租赁费222888.31元”。2013年8月7日，青岛春明物流有限公司为原告出具发票6份，载明为“食品价税合计98000元”的共计5份，“食品价税合计66764.31元”1份。2013年9月17日，原告开具转账支票，载明“收款人为春明集团迎客家超市，金额222888.31元，用途粮油面”。2012年8月9日，原告出具证明，载明原告“购买青岛春明集团迎客家超市河套店鸡蛋”31261元；10月14日，原告为出具证明，载明“孙东社区2012年中秋节购买青岛春明集团迎客家超市鸡蛋、大米、面粉花生油等共计贰拾陆万壹仟叁佰贰拾贰元壹角壹分，现未付款以租赁费结算”；2013年3月6日，原告出具《孙东社区春节发放福利明细》，载明“孙东社区2013年春节发放福利购买纯明集团迎客家超市面粉、花生油、鸡蛋，共计贰拾万零肆佰玖拾陆元”；4月26日，原告出具证明，载明“孙东社区第一季度由青岛春明集团迎客家超市河套店代发鸡蛋叁万伍仟叁佰叁拾贰元贰角，未付账”；10月23日，原告出具证明，载明“2013年中秋节孙东社区购买青岛春明集团迎客家超市大米、花生油、面粉，共计贰拾肆万陆仟元”；2014年3月15日，原告出具证明，载明“孙东社区2013年7月份购买春明集团迎客家超市鸡蛋，2014年春节购大米、面粉、白菜，共计壹拾捌万肆仟叁佰伍拾叁元”；2015年2月4日，原告出具证明，载明“孙东社区从迎客家超市为村民发放福利（鸡蛋）54630元”。2013年1月22日，原告从被告处用烟，共计4050元，挂账。另查明，原、被告双方均认可，在租赁合同履行过程中，被告应支付的租金均是以原告在被告处购买物品的款项抵顶，不存在其他支付方式。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行。综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、被告是否欠付原告租金；二、被告应否承担违约责任。关于焦点一。本案中，原告青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会与被告青岛春明集团迎客家超市有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按照约定支付租金。双方均认可，在合同履行过程中，原告在被告处购买食品等，款项未支付，与被告应支付的租金抵顶，被告也未以其他方式支付过租金。根据被告提交的证明等可以证实，原告自被告处购买食品等款项共计1017444.31元，原告于2013年9月17日支付被告其中的222888.31元，其他款项794556元未付。同时，根据合同约定，被告应支付原告2011年5月11日至2019年4月30日期间的租金1510000元（170000元/年×3年+200000元/年×5年），在扣除上述货物款项794556元及被告支付的租赁保证金100000元后，被告尚欠原告租金615444元。关于焦点二。按照前述《房屋租赁合同》约定，被告应在每一租期的首月预付一年的租金。根据被告提交的证明显示，原告在2015年2月4日后未再到被告处购买过货物，根据尚欠的租金数额，被告应在2016年5月1日至2017年4月30日的租期开始的首月即2016年5月31日前将之前欠付的租金及该期间的租金付清，但被告至今未付，此后至2019年4月30日期间的租金被告也未按照约定支付，根据合同约定，被告逾期支付租金超过100天以上，原告有权收回房屋，因此被告应对未按时足额支付租金超过100天承担相应的违约责任，故对原告要求被告自起诉之日即2018年10月25日解除双方《房屋租赁合同》，被告腾出涉案房屋并支付租金的主张本院予以支持，被告应承担自2018年10月26日起至实际腾退房屋之日止按租金标准计算的占有使用费。对原告要求被告支付逾期付款违约金的主张，因双方合同中对此未作出约定，原告也未提交证据证明与被告就逾期付款违约金达成一致意见，故对原告该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会与被告青岛春明迎客家超市有限公司于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除。二、被告青岛春明迎客家超市有限公司于本判决生效后十日内腾退位于青岛市城阳区房屋。三、被告青岛春明迎客家超市有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会2011年5月1日至2019年4月30日期间的租金及房屋占有使用费615444元，并承担按照年租金250000元的标准计算的自2019年5月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会要求被告青岛春明迎客家超市有限公司支付逾期付款违约金的主张。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10000元，诉讼保全费3770元，由被告青岛春明迎客家超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年十二月二十日书 记 员  徐 乐