新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书（2019）新2301民初6439号原告：昌吉市大地物业有限责任公司。住所地：新疆昌吉州昌吉市乌伊西路大富豪精品广场内。法定代表人：赵建国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋灵，女，汉族，1976年9月7日出生，系昌吉市大地物业有限责任公司职工。被告：卢灵芝，女，汉族，1970年6月6日出生，系昌吉市三喜家具店业主，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被告：蔡大仙，男，汉族，1971年10月3日出生，系四川一标家具制造有限公司法定代表人，系被告卢灵芝的丈夫，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。二被告共同委托诉讼代理人：季刚，系新疆同创律师事务所律师。原告昌吉市大地物业有限责任公司与被告卢灵芝、蔡大仙租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月12日立案后，依法由审判员吴莉莉适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告昌吉市大地物业有限责任公司委托诉讼代理人蒋灵、被告卢灵芝、蔡大仙及其共同委托诉讼代理人季刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告昌吉市大地物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求与被告解除租赁合同；2、要求被告支付租金100000元、按合同未缴纳的保证金21849元、未交电费2937.30元，并承担违约金9950元（从2019年4月15日至2019年10月31日，共计199天，按日万分之五计算），以上合计134736.30元；3、要求被告承担自判决之日至搬离日占用摊位产生的相关费用；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年1月10日，原、被告签订了《经营场所租赁合同》，原告将位于昌吉市××路整层商铺租赁给被告使用，原告按合同向被告交付了商铺，但被告至今未按期向原告交清租金及电费，原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告卢灵芝、蔡大仙辩称，不同意原告要求解除合同的诉讼请求。被告继续交付欠交的租金和保证金，被告曾与原告协商可以缓缴租金，不存在原告催缴的事实，被告不同意承担违约金。另原告出租给被告的商铺面临拆迁，现暖气都没有提供，无法正常经营。故被告要求驳回原告要求解除租赁合同及要求被告承担违约金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告昌吉市大地物业有限责任公司（甲方）与被告卢灵芝、蔡大仙（乙方）于2018年1月10日签订了一份《经营场地租赁合同》。合同约定：第一条、甲方将位于昌吉市××路整层出租给乙方使用。第三条、租赁期为2018年5月1日至2021年4月30日；乙方向甲方承诺，租赁经营场所仅作为家具销售使用，接受甲方统一管理。第四条、二楼整体租金每年500000元（含物业费、暖气费、垃圾清运费、水费、清雪费），2018年5月1日-2019年4月30日租金支付时间：2017年11月30日前支付250000元，2018年10月15日前支付250000元；2019年5月1日-2020年4月30日租金支付时间：2019年4月15日前支付250000元，2019年10月15日前支付250000元；2020年4月15日前支付250000元，2020年10月15日前支付250000元整；本合同签订之日，乙方应按每平方米10元的标准向甲方支付履约保证金，保证金43000元。第五条、租赁期间，乙方应按照分户电表的实际用电度数加实际用电度10％的电路损耗按政府定价缴纳电费，同时按合同每面积平方米每月0.2元的标准向甲方缴纳公摊电费用于公共用电及消防系统用电等，乙方应于每月10日前向甲方交清上述电费，如开电梯、货梯电费另行计算分配；除上述费用外，乙方在不缴纳其他费用。第八条、关于合同的变更、解除与终止，双方可以协商变更和终止合同，经营场所租赁期间，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的经营场所：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租的经营场所；（2）未经甲方书面同意，拆改变动经营场所结构或擅自装修的；（3）损坏承租经营场所，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的经营场所租赁用途；（5）利用承租经营场所存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期10日未交纳应当由乙方交纳的各项费用；（7）拖欠租金等情形；（8）不接受甲方统一管理等。第十条、租赁期间，乙方有上述违约行为之一的，甲方有权解除合同，收回该经营场所，乙方已交租金、保证金不予退还，乙方应按合同租金总额的20％向甲方承担违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如甲方不解除合同，乙方应按照合同租金总额的10％向甲方偿付违约金。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方承担的各项费用的，每逾期一天，应按上述费用总额的10‰向甲方偿付违约金，逾期10日以上，甲方有权解除终止本合同，如甲方不解除合同，则乙方仍按本条约定偿付违约金至付清之日。乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按逾期金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期10日以上，如甲方不解除合同，则乙方仍按本条约定偿付违约金至付清之日；租赁期内，由甲方过错而影响乙方正常营业的，每停业一天，甲方须向乙方赔偿月租金万分之五的违约金。第十一条、租赁合同期满、解除、终止时，乙方应在三日内交还该经营场所，乙方逾期归还，应向甲方偿付两倍的本合同约定租金至实际归还之日，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失，并承担违约金100000元，且甲方有权经第三方监督，在乙方不在场的情况下，将乙方在租赁场所内物品清点造册后，移至他处保管，由此产生的保管费、公证费等，以及可能给乙方造成的损失，均由乙方承担、偿付。第十二条、在合同期内如发生甲方租赁期场所被政府或相关部门规划、征购等情形，政府或相关部门支付的产权赔偿或补偿款等全部归甲方所有；乙方经营场所的装修补偿金归乙方所有，甲方全额返还给乙方（赔偿金额按照政府相关部门评估价值为准）；赔偿达成后，甲乙双方合同终止，并退还乙方已交纳未使用期间租金和保证金。第十四条、以安全美观为目的，乙方必须根据甲方要求，在规定时间里对经营场所进行规范装修。上述合同签订后，原告将大富豪家具广场二楼租赁并交付被告，被告在租赁期对大富豪二楼租赁摊位整体进行了装修使用，并向原告交清了2019年4月30日前的全部租金。关于租赁合同中约定的于2019年4月15日前支付的租金250000元及被告应按每平方米10元标准向原告交付的保证金。被告截止2019年4月22日，未按期缴纳租金250000元及保证金21849元。为此，原告于2019年4月22日向被告发出催费通知，要求被告交付250000元租金及保证金21849元。后被告仅向原告交付了150000元的租金，原告于2019年8月30日再次向被告发出催费通知，要求被告及时交清拖欠租金100000元及保证金21849元。另被告在上述租赁期间拖欠电费2937.30元也未向原告交纳。原告多次向被告催款无果，遂诉至法院。另查，原告向被告出租摊位的大富豪家具广场位于的民乐社区因昌吉市××区改造，大富豪家具广场供暖管网被挖断，原告多次协调供暖单位恢复管网，但均被告知2019年冬季无法恢复供暖。以上事实有原、被告双方签订的《经营场所租赁合同》、原告发出的催缴通知单、原被告双方当事人的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《经营场所租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，原、被告双方均应严格遵照履行。关于原告要求与被告解除租赁合同的诉讼请求，本案原告向被告出租了摊位，被告应按照合同及时向原告交纳租金。被告经原告两次催告后，仍未向原告及时交清租金，按照原、被告双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，原告有权解除与被告签订的《经营场所租赁合同》。另根据原告大富豪家具广场因非自身原因导致2019年无法供暖的情况，原告诉讼时因马上进入2019年度供暖期，原、被告双方签订的《经营场所租赁合同》亦不具备继续履行的条件。本院多次进行主持调解，原、被告双方当事人均无法达成合意。被告实际使用租赁场地至2019年10月15日，故本院依法支持原告要求与被告于2019年10月15日解除《经营场所租赁合同》的诉讼请求。关于原告要求被告支付2019年5月1日至10月31日期间拖欠租金100000元的诉讼请求，因原告在2019年10月15日之后不能向被告提供供暖，本院依法支持被告应向原告支付2019年5月1日至10月15日期间的租金79166.67元，超过部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付保证金21849元的诉讼请求，被告按合同约定应向原告交纳保证金。因被告未按期交纳租金构成违约，按照双方合同约定交纳的保证金属原告不予退还的部分。故本院依法支持原告要求被告支付保证金21849元的诉讼请求。关于原告要求被告支付违约金9950元（从2019年4月15日至2019年10月31日，共计199天，按日万分之五计算）的诉讼请求。根据原、被告双方的合同约定，被告未向原告及时缴纳租金，已构成违约，应按照合同向原告支付违约金。按照双方签订的合同约定，解除合同被告不按时缴纳租金，应按合同租金总额20％向原告承担违约金，原告主张的违约金低于双方合同约定的标准符合法律规定，本院予以支持原告的该项诉讼请求。关于被告在租赁期拖欠的电费2937.30元，因系被告租赁期实际产生的费用，且原、被告双方签订的租赁合同约定应由被告按期向原告缴纳。故本院依法支持原告要求被告支付电费2937.30元的诉讼请求。关于原告要求被告承担自判决之日至搬离日占用摊位产生相关费用的诉讼请求，因原告租赁给被告摊位位于的大富豪家具广场2019年10月15日以后已停止供暖，无法使用，并没有产生其他费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称已与原告协商推迟缴纳租金，不存在原告催缴的理由，并没有提供相应的证据加以证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告昌吉市大地物业有限责任公司与被告卢灵芝、蔡大仙签订的《经营场所租赁合同》于2019年10月15日予以解除；二、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠租金79166.67元；三、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠保证金21849元；四、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付拖欠电费2937.30元；五、被告卢灵芝、蔡大仙向原告昌吉市大地物业有限责任公司支付违约金9950元；六、驳回原告昌吉市大地物业有限责任公司的其他诉讼请求。以上应付款项合计113902.97元，被告卢灵芝、蔡大仙须于本判决生效后十日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1497元，由被告卢灵芝、蔡大仙负担1265元，由原告昌吉市大地物业有限责任公司负担232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。审判员 吴莉莉二○一九年十二月九日书记员 杨琛子