安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0302民初1790号原告：郭小松，男，1969年3月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托代理人：丁巨峰，安徽展翔律师事务所律师。被告：张虎，男，1977年9月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托代理人：张玲，安徽明钰律师事务所律师。原告郭小松与被告张虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告郭小松及其委托代理人丁巨峰，被告张虎及其委托代理人张玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭小松的诉讼请求：1、依法解除原被告之间的房屋租赁协议；2、依法判决被告支付拖欠的租赁款108333元〔租期从2018年8月28日按照年租金100000元暂计算至2019年9月27日）及违约金30000元，合计支付138333元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月2日，原告郭小松与被告张虎签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将其位于淮河东路185#金兴园3#1层10#-13#门面房出租给被告，租赁期为2017年12月18日至2020年I2月I7日，年租金100000元，每三个月支付一次租金。合同签订后，原告忠实履行了自己的义务，被告于最初支付租金后，2018年6月开始以各种理由拖欠租金，2018年7月2日支付当期拖欠的租金后，再未支付任何费用，并且被告未与原告协商解除合同，也未将房屋腾退、交付原告，致使原告一直无法使用房屋，造成了重大损失。原告认为，合同的解除应当是法定解除或者约定解除，被告在2018年7月之后未与原告协商解除合同，也未支付租金，根据合同法第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五)法律规定的其他情形。”被告不支付租金的行为已经属于根本违约。根据《房屋租赁协议》第七条合同终止第三款“乙方拖欠租金期限累计达1个月的”甲方可以以书面通知形式解除或终止合同，原告多次电话及微信表示不同意解约、愿意协商，但均联系不上被告，且被告未交还钥匙，导致原告无法解除合同、收回房屋，造成重大损失。合同的实质是契约精神，我国合同法对于合同行为也进行了详尽的规定，被告未经协商任意毁约，应当向原告支付未解约期间的房屋租赁费共13个月〔租期从2018年8月28日按照年租金100000元暂计算至2019年9月27日〉，租金为108333元。而根据《房屋租赁协议》第八条第三款的约定“承租方与出租方任何一方无故终止合同的，由此造成的经济损失违约方负责赔偿并支付守约方赔偿金三万元”，因此，被告还应向原告支付违约金30000元，故向法院起诉请求支持原告所诉。张虎辩称：1、涉诉房屋不属于原告，原告无处分权，被告对该《房屋租赁协议》有撤销权；2、从双方聊天记录等材料看出，被告于2018年10月15日及提出解除合同并已将涉案房屋腾空交付给原告。解除权是形成权，通知解除到达之日即为合同解除日故原告要求的诉讼请求无依据；3、租金已缴清，不存在拖欠；4、违约金过高，且属于重复计算，不应承担。原被告围绕诉讼请求向法院提交了证据材料，经质证，对双方无异议的证据材料本院予以确认并附卷佐证。对双方争议的原告举证的：1、《房屋租赁协议》；2、房屋现状照片；3、通话录音；4、户籍证明，授权委托书和商品房买卖合同。经审查，本院对以上证据真实性予以认可。对于原告举证的微信记录因与被告所举证微信记录不同，有部分删除，故对原告所举证的微信聊天记录不予采信。被告举证的微信聊天记录完整性较强，本院予以采信。对于王顺章、李多平、祖立营的证人证言，因三证人与本案无利害关系，且证人所诉能相互印证，故对证人证言予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年12月2日，原告郭小松与被告张虎签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将其位于淮河路185#金兴园3#1层10#-13#门面房出租给被告，租赁期为2017年12月18日至2020年I2月I7日，年租金100000元，每三个月支付一次租金，并约定了违约责任等条款。合同签订后，被告支付了1000元的租赁保证金。被告租赁房屋后，房租支付至2018年7月，即不再支付。2018年10月15日，被告通过微信向原告发送了解除房屋租赁合同的信息并且拍摄了房屋腾退的视频给原告。2019年1月4日，原告与被告关于房屋租赁费用发生纠纷并报警。另查明，案涉房屋系原告之子郭孟翔和原告妹妹郭小梅所有，其二人均向郭小松出具了委托书，委托办理房屋出租、出售等事宜。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中郭小松与张虎签订的《房屋租赁协议》系双方自愿签订，依法成立对双方具有法律约束力，应受到法律保护。因此在租赁期间张虎应当按约定支付郭小松房屋租赁租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，张虎在2018年7月后停止支付房屋租金，并于2018年10月15日通过微信向郭小松发送了解除租赁合同的意思表示，郭小松未在法律规定的期限予以答复，故本院认为双方之间的《房屋租赁协议》已于2018年10月15日解除。张虎虽辩称已支付了2018年8至10月的租赁费，但无证据支持其抗辩，故张虎应当支付租赁合同解除前所欠的2018年8月至2018年10月15日的租赁费2.08万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方在《房屋租赁协议》中约定了“提前解约不退还保证金”和“无故解除合同应当负责赔偿违约金3万元”的条款，故对于原告要求被告支付3万元违约金的诉讼请求予以支持，对被告抗辩退还1000元保证金的要求不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽被告抗辩违约金过高，但结合本案租赁期限、租金以及被告的过错程度综合评定，本院认为未出现违约金过高的情形，故对于被告的抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告郭小松与被告张虎之间的《房屋租赁协议》已于2018年10月15日解除；二、被告张虎于本判决生效之日起10日内支付原告郭小松拖欠的房屋租赁费2.08万元及违约金3万元，合计金额5.08万元；三、驳回原告郭小松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3067元，减半收取1533.50元，由被告张虎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 王 玮二〇一九年十二月十日书记员 伊莉莎