四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终2930号 上诉人（原审被告）：赵志强，男，1967年7月16日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：罗忠，三台县潼川法律服务所法律工作者。 上诉人（原审第三人）：蒋明，男，1959年9月13日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人（原审第三人）：赖晓红，女，1962年1月15日出生，汉族，住四川省三台县。 被上诉人（原审原告）：四川省三台亿辉房地产开发有限公司，住所地三台县北坝镇樟树路10号，统一社会信用代码915107225534605090。 法定代表人：吴守全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨刚，四川擎剑律师事务所律师。 上诉人赵志强、上诉人蒋明、赖晓红因与被上诉人四川省三台亿辉房地产开发有限公司占有物返还纠纷一案，不服四川省三台县人民法院作出的（2019）川0722民初346号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭,于2019年11月14日通过庭审方式审理了本案。上诉人赵志强的委托诉讼代理人罗忠，上诉人蒋明、赖晓红，被上诉人四川省三台亿辉房地产开发有限公司（以下简称亿辉房产）的委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵志强上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人起诉；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案蒋明、赖晓红占有案涉门面6年之久，亿辉房产并未提出异议，且上诉人是以租赁的方式取得案涉门面的使用权，即使返还占有物也应当由蒋明、赖晓红返还。由于上诉人与蒋明、赖晓红之间签订的租赁合同合法、有效，上诉人不是适格的被告，亿辉房产公司将安置房性质的案涉门面卖给案外人，并试图以诉讼的方式收回该门面而提起诉讼，属于恶意诉讼。 蒋明、赖晓红上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人起诉；判决被上诉人赔偿上诉人因应诉产生的诉讼代理费、误工费、车旅费共计1万元人民币；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人占有、使用案涉门面已经长达6年之久，亿辉房产并未提出异议，故其不再拥有权力，亿辉房产公司作为原告的诉讼主体不适格，且上诉人是以租赁的方式将案涉门面租赁给赵志强，其并非是无端占有；二、《中华人民共和国建筑法》仅针对的是开发商亿辉房产公司与施工单位之间的交付，而上诉人与亿辉房产公司之间是建立在拆迁安置条件下形成的交付使用，原判适用该法条不当，应当改判。 亿辉房产公司答辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 亿辉房产公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法调解或判决被告将现占有的香林名苑6栋8号门面返还给原告；二、本案诉讼费由被告承担。 一审查明:2011年3月29日，原告四川省三台亿辉房地产开发有限公司与第三人蒋明、赖晓红签订《拆迁安置协议》一份，载明的主要内容为：甲方将乙方的建筑进行统一拆除改建，合同签订后，甲方一次性支付补偿费用后乙方把拆迁房屋的修建批准手续原件及户口薄复印件交给甲方办理有关手续；甲方将乙方的建筑面积按比例交给乙方，一楼每平方米按1：1：5的比例，二楼以上按每平方米1：1的比例偿还；甲方用“香林名苑”项目中的4号楼来安置乙方,选择楼层、高低搭配安置；甲方应还乙方面积220平方米住房，安置在4号楼2楼一套两室两厅的住房（80平方米），4楼一套两室两厅的住房（80平方米），门面在4号楼3号门面一个，面积为30平方米；不足面积或超出面积，住房以每平方米2600元、门面以5200元补差，补差款在交房时一次性付清，超安置面积不得超过10平方米，如超出10平方米以上按同楼销售价补差，乙方决定补差方式；搬迁后的过渡时间为合同签订后18个月内（过渡期满交房），在此过渡期间的临时住房费用，甲方按每月每人50元人民币补给乙方，交房时间以具备居住条件后甲方通知时间为准，至发通知日终止临时住房补贴，若甲方延期交付房屋，每月按房屋总额1%比例承担违约责任（房屋总额住房以2600元／平方米，门面以5200元／平方米计算），向乙方支付赔偿金，如逾期交房乙方可以选择由其他楼号以相同条件调换等待。2013年8月，四川省三台亿辉房地产开发有限公司与蒋明、赖晓红协商将《拆迁安置协议》中涉及的门面安置在香林名苑6号楼8号门面，同月四川省三台亿辉房地产开发有限公司原负责人林运辉给赖晓红出具证明一份，载明：香林名苑门面确认安置赖晓红名下（属于安置范围），现产权由香林名苑（亿辉公司）办理中，特此证明。赖晓红于2013年8月19日申请非居民用电低压新装，办理上述安置门面的用电手续；案涉门面的用水性质为非居民用水，水表编号为120160601，抄表时间从2012年4月1日开始。2018年10月1日，蒋明与被告赵志强签订《门面租赁合同》将案涉门面房出租给赵志强使用，租赁期间为3年从2018年10月1日至2021年9月30日。年租金约定为9000元。现赵志强租赁该门面从事“鸟语花香”观赏鱼类经营使用。另查明：案涉门面系四川省三台亿辉房地产开发有限公司开发的香林名苑二期项目商住楼项目6幢8号，建设起讫时间为2011年10月12日至2014年5月13日。目前该开发项目尚未办理竣工验收相关手续。2017年6月23日，四川省三台亿辉房地产开发有限公司将该门面房屋网签给案外人吴守荣，并在房管部门办理了预售备案手续。以上事实，有当事人陈述、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、门面租赁合同、拆迁安置协议、（2016）川07民终1837号民事判决书等证据在卷予以证实。 一审法院认为，本案案涉房屋经人民法院生效法律文书确认系原告与第三人所签订的《拆迁安置协议》中安置的门面，虽然事后四川省三台亿辉房地产开发有限公司又将该门面房屋通过预售备案的形式出售给了案外人吴守荣，但是四川省三台亿辉房地产开发有限公司是基于合同关系向案外人负交付符合约定条件合同标的物的义务，案外人吴守荣并非当然已取得了房屋所有权，至于该宗房屋先后涉及两个不同的合同关系的优先顺位问题不是本案的评判范围，四川省三台亿辉房地产开发有限公司仍为该宗门面房屋的原始所有权人，因此其作为所有权人起诉主体资格并无不当。四川省三台亿辉房地产开发有限公司作为案涉门面的开发商，其交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，在相关法律法规中被予以特别规定，并不以当事人的约定而免除或变更。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，相关法律、法规有明确的程序要求，并不能以《拆迁安置协议》的实际履行情况而直接认定交付条件已经成就。本案案涉门面已实际用于经营用途，其不仅对于拆迁安置户、租赁户有不确定的安全隐患，同时亦对参与经营活动的不特定人群构成安全隐患，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收后验收不合格，不得交付使用。”之规定，基于社会公共利益和法律强制性规定，案涉门面目前尚不具备交付使用条件，因此四川省三台亿辉房地产开发有限公司要求赵志强返还香林名苑6幢8号门面的诉讼请求，一审法院依法予以支持，但是四川省三台亿辉房地产开发有限公司不能以此免除逾期交付房屋以及给第三人造成损失的违约和赔偿责任，相关权利人可另案向其主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：由赵志强于本判决生效之日起十日内向四川省三台亿辉房地产开发有限公司返还位于四川省三台县门面。案件受理费100元，由四川省三台亿辉房地产开发有限公司负担。 本院二审庭审中,上诉人赵志强围绕上诉请求提交了竣工验收报告一份，拟证明案涉房屋已经于2015年5月30日竣工验收完毕；照片四张，拟证明房屋已交付使用多年及周边房屋的使用情况。被上诉人亿辉房产质证称，对于竣工验收报告的真实性存疑，不能达到上诉人的证明目的；对于照片的真实性也不予认可。本院经审查认为，该份竣工验收报告加盖各负责单位公章，应当认定为真实有效，通过报告中所示的竣工验收内容、验收程序、检查情况及工程验收结论，应当认定为该建筑已经符合交付条件，不存在质量问题。根据本院实地调查走访，房屋使用情况与照片所示基本一致。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：蒋明、赖晓红是否已取得案涉门面的使用权，其与赵志强签订的《门面租赁合同》是否有效？具体分析如下： 经查明，亿辉房产公司与蒋明、赖晓红在2011年3月29日因旧房拆迁安置签订了《拆迁安置协议》，蒋明、赖晓红按照该协议约定将其所有的旧房交由亿辉房产公司进行了拆除。虽然协议约定亿辉房产公司安置蒋明、赖晓红门面房在4号楼3号门面一个，面积为30平方米，但是在2013年8月16日亿辉房产公司法定代表人林运辉给赖晓红出具《证明》载明“香林名苑门面确认安置赖晓红名下（属于安置范围），现产权由香林名苑（亿辉公司）办理中”，足以表明双方对门面房的安置进行了调整，而蒋明、赖晓红也办理了案涉门面房的用电、用水手续。由于涉案门面房至今未在房管部门办理登记于蒋明、赖晓红名下，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，蒋明、赖晓红对案涉门面房已经享有相应的民事权益，亿辉房产公司不能以未完善相关手续为由要求收回。由于蒋明、赖晓红已经取得案涉门面房屋的实际使用权，故蒋明与赵志强自愿签订的《房屋租赁合同》就不违反相关法律、法规之规定，其租赁合同合法有效。 综上，由于赵志强在二审中提供了新的证据，本院予以采信，故对赵志强、蒋明、赖晓红的上诉请求本院依法予以支持，为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”，判决如下： 一、撤销四川省三台县人民法院（2019）川0722民初346号判决； 二、驳回四川省三台亿辉房地产开发有限公司的一审全部诉讼请求。 二审案件受理费200元，由被上诉人四川省三台亿辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 兰大波 审 判 员 陈兴旺 审 判 员 田 苑 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 何依洋 书 记 员 吴 魁