四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川07民终3094号 上诉人（原审被告）：四川子源房地产开发有限公司，住所地：四川省盐亭县云溪镇弥江路484号。 法定代表人：黄枭飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄伦，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李智溥，四川君程明律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙泽明，男，汉族，1972年8月10日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：张强，四川临龙律师事务所律师。 上诉人四川子源房地产开发有限公司（以下简称子源公司）因与被上诉人孙泽明商品房合同纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院（2019）川0723民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 子源公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回孙泽明的诉讼请求或发回重审；2.一、二审的诉讼费用由孙泽明承担。事实和理由：一、孙泽明向上诉人委请的销售公司交了团购服务费，选中了一独立门面，并签了商品房买卖合同；之后，孙泽明要求对调门面，上诉人在讲清了独立门面和非独立门面的区别后仍坚持并签订了补充协议。孙泽明分几次交清了购房款、接收了房屋，孙泽明在装修房屋受阻后便要求上诉人降价、退房，引发本案诉讼。二、一审法院程序违法。（一）一审法院采信盐亭县市场监督管理局出具的《情况说明》、盐亭县富升物业服务有限公司出具的《情况证明》，未经庭审质证，程序违法。（二）未经任何一方当事人申请和在场的情况下，由盐亭县高山测绘队对案涉商铺进行实测，且未经庭审质证，一审法院采信该实测结果，程序违法。三、一审法院认定事实错误。（一）案涉《商品房买卖合同》不存在约定或法定的解除事由。孙泽明未举证证实，在案涉合同履行过程中存在上诉人违约且可依约定解除权解除合同的情形。同时，合同约定的主要义务，双方均已履行完毕，不存在法定解除的情形。孙泽明主张因商铺位置毗邻人行通道致使不能隔墙，合同目的不能实现的理由因无相应证据，不能成立。案涉合同的主要目的，是促使商品房出卖人将合同标的物的所有权转移给买受人，以保护交易。不动产的交易分交付和登记。其中不动产的交付是主要义务，登记是附随义务。本案中，上诉人于2018年12月已将标的物交付于孙泽明，该房屋也不存在不能登记的情形，且尚未到约定的登记期限，因此合同的主要目的已经达到。（二）补充协议对交易商品房状态及隔墙问题已有清晰、明确的约定，系双方真实意思表示。孙泽明选择将原有独立商铺换至该非独立商铺。同时，《补充协议》约定上诉人不负责隔墙，至于如何隔墙、能否隔墙均与上诉人无关。（三）无证据证明有“消防通道”或“消防疏散人行通道”占用了孙泽明的商品房面积。孙泽明实际取得的商铺与《建筑设计防火规范》所规定的消防通道不存在位置重合，至于是否毗邻消防通道导致孙泽明不能隔墙，孙泽明未举出证据予以证实。因此，上诉人不清楚不能隔墙是否真实，且由上诉人所致。是否能够隔墙与合同目的是否实现之间不具有因果关系。至于一审判决书所提到的“消防疏散人行通道”，在一审庭审过程中均未提及，该名称也未出现在现行消防法规之中，上诉人无法针对该焦点进一步阐述。（四）一审法院认定已交付的商品房面积与合同约定不符错误。案涉商品房尚未到约定登记期限，尚不确定案涉商品房交易约定的建筑面积、使用面积与实际不符。孙泽明未以此为理由主张解除合同，更未举证证明上述约定数据与实际数据不符，一审法院以上诉人未按合同的约定履行交付义务为由认定上诉人违约没有证据支撑，认定事实错误。（五）一审认定上诉人承担利息错误。案涉合同对面积出现差异双方的权利义务进行了约定，但并未约定此种情况下买受人退房时出卖人应当支付利息。（六）一审法院认定赔偿团购损失费错误。《补充协议》中对支付64,000元团购费的解决办法系赠送孙泽明商品房面积。该约定在《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效且未解除时，可认定为赠与条款或债务承担条款。即使该条款被认定为债务承担条款，在上述合同解除的情况下，合同之内的条款也应一并解除，即该债务承担条款一并解除。一审判决既支持孙泽明解除上述合同的诉讼请求，又依据上述合同中的非违约责任条款支持团购损失费自相矛盾。造成团购损失的承担责任主体是销售公司，一审判决遗漏了诉讼主体——销售公司。四、一审法院适用法律错误。（一）一审法院遗漏适用《中华人民共和国合同法》第6条、第8条、第60条。（二）一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第41条、第94条、第113条。（三）一审法院错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条。 孙泽明辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.子源公司当庭承认，被上诉人在隔墙时受到相关部门阻挠，故一审法院要求被上诉人提供书面证据，其后找到盐亭相关部门出具了相应说明，不属于程序违法；2.本案被上诉人花费130多万是为了购买能够进行四面封闭的商铺，这才是合同目的。子源公司给被上诉人的房屋平面图中是没有显示案涉房屋旁有通道，但是之后张贴的告示上显示有通道，这属于设计变更的范围，但是子源公司并未按照合同约定告知被上诉人房屋设计变更的事实，同时正是由于房屋涉及变更导致被上诉人无法排他性的行使该房屋全部面积的所有权，导致买受人房屋面积的减少，且减少面积超过了3%，按照合同约定，被上诉人有权解除合同；3.子源公司自愿承担被上诉人支付的4万元团购费的损失，赠送被上诉人两平米面积，按照合同约定价值64,000元，不能因合同解除就拒绝承担，毕竟被上诉人产生了该损失。 孙泽明向一审法院起诉请求判决：1.解除双方2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》；2.子源公司向其返还购房款1,351,600元、返还维修基金3,561元，共计1,355,161元，并从支付之日起至付清之日止按照商业银行贷款利率承担资金利息；3.子源公司向其承担团购费损失64,000元；4.案件受理费由子源公司承担。 一审法院认定事实：孙泽明提交《望江楼·新中心项目团购申请书》一份，该申请书主要载明：1.团购申请书号：019，团购活动有效期：2017年8月14日，团购项目：望江楼·新中心，申请人名称：孙泽明、何起茂，意向购买房屋：1楼南面商铺；2.申请人通过四川方略智圣文化传播有限公司对望江楼·新中心项目的推广介绍，自愿申请参加望江楼·新中心项目团购活动，在活动有效期内自2017年8月14日起2018年8月13日止期间购买四川子源房地产开发有限公司开发的望江楼·新中心项目，可享受交肆万抵捌万元的购房优惠；3.申请人已知须缴纳肆万元服务费后才能参加团购购房活动；4.无论申请人最终是否购房，申请人在正式签署《商品房认购协议》后，服务费将不予退还；5.申请人确认将会按照开发商规定的流程购买房屋，并按照开发商的要求按时完成认购并签署相关协议，申请人知悉并确认凭本申请书仅能享有一次优惠，且仅能用于购买一套商铺。同时，购房合同中的买受人须与申请书中的申请人一致，且不得更换。孙泽明未在申请人处签字，四川方略智圣文化传播有限公司在公司名称处盖章，落款日期为：2017年8月14日。孙泽明、何起茂为乙方与子源公司为甲方于2017年12月4日签订《房屋预购合同协议》，该协议主要约定：1.预购面积与位置：乙方有意预购本项目一楼南面（临弥江路方向）门面房一间，具体位置待定，在签订正式商品房买卖合同时确认，门面中到中的宽度约3.6米左右，进深12米左右，宽度、进深上下浮动不超过10%,屋内无柱头，无异形，总面积约50平方米以房管局测绘面积（即：不动产权证面积）为准；2.销售单价：人民币32,000元/㎡；3.付款方式：签订本协议后，乙方在签约当天之内向甲方支付预购款人民币500,000元，乙方接房前，与甲方签订商品房买卖合同，并付清所有余款；4.乙方购买商铺公摊10%以下（此商铺公摊面积应在5平方米以下）；5.协议双方签字、盖章之后，并在乙方将预购款全额转入指定账户后才生效，本协议才具有法律效力。孙泽明在乙方处签字捺印，子源公司在甲方处盖章，该合同的落款时间为2017年12月4日。2017年12月4日，孙泽明按照《房屋预购合同协议》约定向子源公司通过POS机刷卡支付500,000元，子源公司出具收据一张（收据编号为：6081009），主要载明：子源公司收到孙泽明、何起茂商铺定金人民币500,000元，收款方式为POS机刷卡，该收据落款时间为2017年12月4日。孙泽明与子源公司于2018年10月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号为2018005256），该合同主要约定：1.买受人所购商铺房的基本情况：该商品房为望江楼市升级改造项目中的商业第1层4号（该房号暂定编号），预测建筑面积为43.8㎡，其中套内面积40㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积3.8㎡；2.计价方式与价款：按照建筑面积计算，单价每平方米人民币32,000元，总价款为人民币1,401,600元；3.付款方式及期限：采用分期付款，签订本合同时，付房款1,351,600元，余款50,000元在办理不动产证时付清，最终房款以产权登记面积多退少补；4.设计变更的约定：经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行同期活期存款一律给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；5.面积差异处理，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中一项超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自一方通知送达之日起30日内退换买受人已付房款；6.商品房质量、装饰、设备标准的约定，该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率支付利息；7.争议解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向不动产所在地人民法院起诉。8.本合同在双方签字之日起生效。孙泽明在买受人处签字捺印，子源公司在出卖处盖章，黄枭飞在法定代表人处盖章，该合同的落款时间为2018年10月28日，签订地点：望江楼新中心销售中心。2018年10月28日孙泽明为乙方与子源公司为甲方签订《补充协议》，该协议主要约定：1.甲方给乙方商铺的位置在⑩轴-轴交轴-轴，该商铺为独立商铺；现乙方自愿选择商铺位置在⑤轴-⑥轴交轴-轴，不是独立商铺，甲方不负责隔墙，商铺价格不变；2.乙方在预购该商铺时支付了当时的销售公司4万元团购费，因此事不符合甲方公司规定，甲方当即让该销售公司撤场。现就此事，甲、乙双方协商解决办法为：甲方赠送乙方2㎡面积。不计入购房款之内，在办理不动产证时计入面积；3.该门面公摊面积不超过10%，超过10%不算钱；4.甲方为乙方办理不动产证时，按拆迁户办理。子源公司及其法定代表人在甲方处盖章，孙泽明在乙方处签字捺印。孙泽明通过POS机刷卡向子源公司支付850160元，子源公司于2018年10月28日向孙泽明出具收据一张（收据编号为0360724），该收据表明：子源公司收到孙泽明南面商铺购房款851600元，收款方式为POS刷卡；当日子源公司另向孙泽明出具收据一张（收据编号0360723），该收条表明：子源公司收到孙泽明南面商铺购房款50000元，收款方式为订转购，原收据6081009号作废。子源公司于2019年5月10日向孙泽明出具收条一张（该收据编号为6875263），该收条表明：子源公司收到孙泽明一层29号代收维修基金3561元。盐亭县市场监督管理局于2019年8月6日出具情况证明一份，载明：“2019年5月16日上午，盐亭县市场监督管理局副局长叶映伟、市场监督股股长蒲剑接到县局办公室电话，‘望江楼市场业主委员会筹备组组长孙启德向政府有关领导电话反映，望江楼一楼南厅的赵灵等三位业主准备将所购铺面隔成门面使用，相应业主意见较大，请求及时予以制止，否则容易发生群体纠纷’。叶映伟、蒲剑二同志赶到现场后，本着维护社会稳定的目的，对相关当事人进行了规劝，希望相关当事人及时通过与销售企业进行协商或依法提起民事诉讼等方式予以解决问题。另外，县住建局、县综合行政执法局的相关工作人员也到现场对相关当事人进行了规劝。当时，相关当事人听从了规劝，停止了相关行为。”盐亭县富升物业服务有限公司于2019年7月10日出具情况证明一份，载明：盐亭县望江楼农贸市场改建工程于2017年12月封顶，2018年12月10日正式交房，2018年11月30日四川子源房地产开发有限公司公告全体业主交房时间；2018年12月盐亭县富升物业服务有限公司已经于2018年12月以电话形式通知孙泽明前来物业公司接房，孙泽明现已接房并交物业管理费。子源公司于2018年11月30日在望江楼建筑内张贴告示，载明：各位望江楼市场拆迁业主：本项目即将完工，本着遵从历史，遵循《协议》，结合现行规范等情况，将各位业主的“产权面积”还迁安置如右图示，希望各位业主对号确认；其中白线为产权边界线，黄线为示意通道线，本项目二、三、四层和住宅部分已全部完成分户测绘，一层只完成总测绘，待还迁安置全部确认后，测绘部门进行分户测绘。孙泽明在庭审中表示：子源公司于2018年11月30日在望江楼建筑内张贴告示及其右图望江楼一楼平面图与双方签订《商品房买卖合同》的附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图不一致，孙泽明购买商铺时子源公司提供的房屋平面图及在整个楼栋中的位置图并没有明确的通道线，现子源公司没有及时告知孙泽明房屋设计发生变更，导致孙泽明所购商铺不能隔墙变为独立商铺，且告示图纸中表明的通道占用了孙泽明所购商铺的面积。子源公司认为：告示中的黄线是通道线，与孙泽明诉状中的消防通道不是一个概念，通道线是进行通行的地方，可以占用也可以空留出来，且该告示中的通道线是市场管理人员划分的，不是子源公司划分的。子源公司在庭审中表示：孙泽明在购买本案涉案商铺时，是查看的已经隔好的现房才签订合同。盐亭县高山测绘队对本案涉案商铺进行了实测，房屋面积测绘报告显示涉案商铺套内面积为42.92㎡，分摊面积为4.7㎡，建筑面积为47.62㎡。经一审法院勘验现场发现，消防疏散人行通道占用了孙泽明所购商铺的面积约为7.735㎡（宽0.65m×长11.9m=7.735㎡）。 一审法院认为，孙泽明与子源公司于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。结合双方诉辩意见、举证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点：1.孙泽明与子源公司于2018年10月28签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件；2．如该合同达到解除条件，合同解除的法律后果。 关于焦点一。本案中，孙泽明于2017年12月4日与子源公司签订《房屋预购协议》，并向子源公司支付购房款50万元。孙泽明与子源公司于2018年10月18日正式签订《商品房买卖合同》，购买位于望江楼市场升级改造项目第1层4号商品房，预测建筑面积共43.8㎡，其中套内建筑面积40㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积3.8㎡。签订该合同后，双方在当日又签订《补充协议》约定孙泽明将所购商铺的位置在⑩轴-轴交轴-轴的独立商铺变更为⑤轴-⑥轴交轴-轴非独立商铺，子源公司不负责隔墙，且商铺价格不变。孙泽明并于2018年10月18日向子源公司支付购房款850160元，故截止到2018年10月18日，孙泽明向子源公司共计支付购房款1350160元，孙泽明按照《商品房买卖合同》的约定履行了购房付款义务，子源公司应按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定向孙泽明交付位于望江楼市场升级改造项目第1层⑤轴-⑥轴交轴-轴非独立商铺建筑面积为43.8㎡，共用部分与共用房屋分摊建筑面积3.8㎡，并向孙泽明赠送2㎡的商铺面积，故子源公司应向孙泽明交付位于望江楼市场升级改造项目第1层⑤轴-⑥轴交轴-轴建筑面积为45.8㎡的非独立商铺。盐亭县高山测绘队对涉案商铺进行了实测，房屋面积测绘报告显示涉案商铺套内面积为42.92㎡，分摊面积为4.7㎡，建筑面积为47.62㎡。经一审法院勘验现场发现，消防疏散人行通道占用了孙泽明所购商铺的面积约为7.735㎡（宽0.65m×长11.9m=7.735㎡）。对于孙泽明是否享有合同解除权的问题。一审法院认为，涉案商铺消防疏散人行通道已影响涉案商铺的使用,并占用了孙泽明所购商铺的建筑面积7.735㎡，该通道是供望江市场内不特定人进行通行，不能由孙泽明进行排他性的占用和使用，故该消防疏散人行通道不能计入孙泽明所购商铺的建筑面积，故孙泽明所购商铺的建筑面积误差比超过了3％，且双方在签订《商品房买卖合同》附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图并未明确标注消防疏散人行通道线，涉案商铺现状与《商品房买卖合同》附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图明显不相符，子源公司未按照《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定履行交付义务，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：…（二）误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持…。”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的…”之规定，孙泽明要求解除其与子源公司于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。 关于焦点二。本案中，孙泽明主张在子源公司返还购房款1351600元、维修基金3561元，共计1355161元，并从支付之日起至付清之日止按照商业银行贷款利率承担资金利息。由于双方于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》第十四条面积差异处理中，约定：“建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照×利率付给利息。”对该条款中利息给付按照通常理解有两种解释，第一种解释为双方没有约定利息给付，第二种解释为双方约定出卖方不需要向买受人支付利息；根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”对于利息给付应该按照第一种解释双方没有约定利息给付。对于利息的计算标准，由于双方对因建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%退房而约定利息的计算标准。但参照《商品房买卖合同》第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定中：“该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日退还买受人全部已付款，并按照人民银行同期活期存款利率支付利息。”结合本案案情，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：…（二）误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持…。”一审法院认为子源公司在《商品房买卖合同》解除后30日内向孙泽明退还购买款1351600元、维修基金3561元，并按上述款项实际支付之日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息，较为合理。 对于孙泽明要求子源公司承担团购费损失64000元的主张，子源公司当庭表示：孙泽明为乙方与子源公司为甲方达成补充协议，约定：“甲方赠送乙方2㎡面积，不计入购房款之内，在办理不动产时计入面积”。该协议是子源公司对成都方略智圣文化传播有限公司债务的承担，是对孙泽明所受损失的赔偿。一审法院认为，根据双方《补充协议》约定，孙泽明在预购该商铺时向四川方略智圣文化传播有限公司支付了4万元团购费，后因该销售公司撤场，双方协商解决办法为子源公司赠送给孙泽明2㎡的商铺面积，不计入购房款，在办理不动产证时计入面积。该约定符合法律规定，对双方产生法律效力，如果双方签订的《商品房买卖合同》不解除，孙泽明将按照《补充协议》享有2㎡商铺赠送面积，这是《商品房买卖合同》履行后孙泽明可以获得的利益，按照双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的商铺单价为32000元/㎡，2㎡的商铺折价为64000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，孙泽明要求子源公司承担团购费损失64000元的主张，符合法律规定，予以支持。 一审法院遂判决：一、解除孙泽明与四川子源房地产开发有限公司于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2018005256）；二、由四川子源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向孙泽明返还购房款、维修基金共计人民币1355161元并支付利息（利息计算方式为：以购房款人民币50万为基数从2017年12月4日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至该购房款付清之日止；以购房款人民币851600元为基数从2018年10月28日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付至该购房款付清之日止；以维修基金人民币3561元为基数从2019年5月10日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付至该维修基金付清之日止。）；三、由四川子源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向孙泽明赔偿团购损失费人民币64000元；四、驳回孙泽明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17572元，减半收取计8786元，由四川子源房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，2018年10月28日，孙泽明与子源公司签订《商品房买卖合同》第三条载明“……该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是盐亭县高山测绘队……”，第十四条面积差异处理“……双方同意按照第3种方式处理：3.双方自行约定：本商品房的建筑面积误差，以盐亭县房地产管理所办理的产权证载明面积为准，按照本合同单价据实结算。” 二审中，子源公司的委托诉讼代理人黄伦陈述：是市场管理部门不让他隔，有一百多家在里面销售农产品。人行通道面积规划的是7.735㎡。 本院审理的(2019)川07民终3251号子源公司与何先宇商品房买卖合同纠纷上诉一案民事判决载明：经本院现场勘查，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：子源房产公司系盐亭县望江楼市场升级改造项目的开发商。望江楼市场一层商铺，除案涉相邻三户外，其余均是回迁户。原本是门面房的，回迁安置仍是门面房，且子源房产公司已将门面房隔断；原本是“铺面”的，回迁安置仍为“铺面”，不能自行隔断。案涉相邻三户均属于不能自行隔断的“铺面”。《一层装修平面布置图》上标明，“L6”与“L7”之间、“L8”与“L9”之间各有一条“疏散通道”；《一层装修平面图》未作为《商铺购买协议》、《商品房买卖合同》的附件。 二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：根据各方当事人的诉辩理由，本案主要争议的焦点为：一、案涉合同是否符合解除条件；二、一审程序是否违法；三、子源公司是否应承担利息损失；四、团购损失费的认定。 关于案涉合同是否符合解除条件的问题。首先，案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应全面履行约定义务，以保证合同目的实现。合同一方当事人没有全面、适当履行合同义务，另一方当事人可依法行使请求权，保护自己的合法权益。本案中，从孙泽明选定房屋位置、价格等可知其购买的是独立商铺而非摊位，虽然调换后的商铺交付时非独立，但从《补充协议》中“子源公司不负责隔墙，且商铺价格不变”的表述可以判断，该商铺可以隔墙，但由孙泽明自行负责。而客观上案涉商铺不能自行隔断成独立商铺。其次，孙泽明所购商铺在作为合同附件的房屋平面图纸中无人行通道标识，而之后子源公司的告示所附图中标明有示意通道线，人行通道占用了孙泽明所购商铺的面积约7.735㎡。因此，子源公司交付的房屋有关隔墙、面积等与合同约定不符，导致孙泽明不能自行隔墙将商铺独立，其用购买商铺的价格实际购买了摊位，所购商铺建筑面积误差比超过了3％，子源公司违背了诚实信用原则，使孙泽明购买商铺的合同目的不能实现，构成违约。孙泽明请求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，一审法院予以支持并无不当。但一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，不符合双方合同关于“本商品房的建筑面积误差，以盐亭县房地产管理所办理的产权证载明面积为准，按照本合同单价据实结算”的约定，属适用法律不当，本院予以纠正。 关于一审程序是否违法的问题。子源公司主张一审法院采信盐亭县市场监督管理局出具的《情况说明》、盐亭县富升物业服务有限公司出具的《情况证明》，未经庭审质证的问题。本院认为，一审法院在程序上存在瑕疵，但因该证明仅是对客观事实的陈述，二审中子源公司并未对其内容的真实性提出异议，并不影响本案的处理结果，也不属于严重违反法定程序的情形。另外，《商品房买卖合同》第三条载明：“盐亭县高山测绘队是子源公司委托预测该商品房面积的房产测绘机构”，故一审采信测绘队意见并无不当。故本院对子源公司该上诉理由不予采信。 关于子源公司是否应承担利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案商品房买卖合同解除后，子源公司应当依法返还孙泽明已经支付的购房款、维修基金1355161元。孙泽明并有权要求赔偿所支付款项的资金利息损失。一审判决子源公司承担利息损失符合法律规定。 关于团购损失费的问题。子源公司要求其委请的销售公司四川方略智圣文化传播有限公司撤场后，就销售公司收取的孙泽明4万元团购费进行了处理，双方签订的《补充协议》载明：“乙方在预购该商铺时支付了当时的销售公司4万元团购费，因此事不符合甲方公司规定，甲方当即让该销售公司撤场。现就此事，甲、乙双方协商解决办法为：子源公司赠送孙泽明2㎡面积。不计入购房款之内，在办理不动产证时计入面积”，该约定表明销售公司收取团购费损失由子源公司承担。故不存在遗漏了诉讼主体问题。因子源公司承诺赠送孙泽明2㎡面积是建立在购房的基础上，现合同解除，赠送2㎡面积房屋客观上不能实现，因此，孙泽明实际损失即为4万元团购费及利息，该损失应由子源公司支付，利息的支付时间从子源公司承诺的时间即2018年10月28日起计算。一审法院在孙泽明未举证证明合同解除后，其遭受了2㎡面积商铺市场价格为64000元的损失，简单的按合同价折算并作为孙泽明损失认定不妥，本院予以纠正。 综上所述，子源公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省盐亭县人民法院（2019）川0723民初1172号民事判决第二项即“二、由四川子源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向孙泽明返还购房款、维修基金共计人民币1355161元并支付利息（利息计算方式为：以购房款人民币50万为基数从2017年12月4日起按照中国人民银行同期活期存款利率计算至该购房款付清之日止；以购房款人民币851600元为基数从2018年10月28日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付至该购房款付清之日止；以维修基金人民币3561元为基数从2019年5月10日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付至该维修基金付清之日止）”； 二、撤销四川省盐亭县人民法院（2019）川0723民初1172号民事判决第一项、第三项、第四项即“一、解除孙泽明与四川子源房地产开发有限公司于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2018005256）”；三、由四川子源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向孙泽明赔偿团购损失费人民币64000元；四、驳回孙泽明的其他诉讼请求”； 三、解除孙泽明与四川子源房地产开发有限公司于2018年10月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2018005256）、《补充协议》”； 四、由四川子源房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向孙泽明赔偿团购损失费人民币40000元及利息（以团购款人民币40000元为基数从2017年8月14日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付至付清之日止）； 五、驳回孙泽明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8786元，由孙泽明负担200元，四川子源房地产开发有限公司负担8586元；二审案件受理费17572元，由孙泽明负担400元，四川子源房地产开发有限公司负担17172元。 本判决为终审判决。 审判长 左 迪 审判员 罗 琴 审判员 冯安石 二〇一九年十二月十九日 书记员 刘姜维