广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初3418号 原告（反诉被告）：陆川县万家园物业管理有限公司，住所地：陆川县。 法定代表人：朱剑平，该公司经理。 委托代理人：范春林，广西华锦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温成志，男，1982年7月12日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：林树，广西刘晰律师事务所律师。 原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司诉被告（反诉原告）温成志物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月21日立案后，被告温成志于2019年12月9日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理,原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司的法定代表人朱剑平及其委托代理人范春林、被告（反诉原告）温成志及其委托代理人林树到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司于2019年12月26日向本院提出撤诉申请，本院作出民事裁定书，裁定准许原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司撤回起诉。本案现已审理终结。 被告（反诉原告）温成志提出反诉请求：1、依法判令反诉被告陆川县万家园物业管理有限公司返还多收的垃圾清理费135.45元；2、依法判令反诉被告陆川县万家园物业管理有限公司返还非法收取的电梯使用费100元；3、依法判令反诉被告陆川县万家园物业管理有限公司返还电梯维护费、年检费172元；4、依法判令反诉被告陆川县万家园物业管理有限公司履行消防管理义务，对消防器材进行维护和管理至合格水平，并保持消防通道通畅；5、反诉诉讼费由反诉被告陆川县万家园物业管理有限公司承担。事实与理由：反诉原告温成志系陆川县陆兴南路365号希望产城3幢3层301号房的业主，2018年1月5日反诉原告与反诉被告签订物业管理服务协议及临时物业管理规约。依照物业管理服务协议第十五页第十行之规定，反诉被告替反诉原告清运建筑垃圾的价格为2元/平米。但是未经协商同意，反诉被告单方按照3元/平米的价格收取了建垃圾清运费，反诉被告多收了反诉原告135.45元垃圾清运费。反诉原告有权要求反诉被告返还多收款项。根据《中华人民共和国物权法》第七十条以及《商品房买卖合同》的约定，电梯属于业主共同享有，是业主的共同财产，业主享有使用权，业主使用共有电梯不需向他人支付任何电梯使用费。反诉被告不是电梯的物权人，无权向业主收取电梯使用费，但是反诉被告凭借管理服务的优势地位强迫反诉原告及本小区其他业主支付了100元电梯使用费，这笔收费属于违法收费，反诉原告有权要求返还。物业管理服务协议第六页明确约定了，反诉被告有义务对本小区的消防进行管理及维护，使消防器材合格并保持消防通道通畅，但是反诉被告并未履行该管理义务，小区内的消防通道被建筑垃圾阻塞，部分楼层消防设施损坏，消防水管及枪头丢失，部分防火门被杂物阻挡。反诉原告多次向反诉被告提出以上问题，并向相关政府部门投诉、举报，均未得到解决，为妥善解决反诉原告与反诉被告之间的纠纷，唯有反诉至人民法院。 原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司辩称，1、清理垃圾费，按照物业服务协议约定是按照2元/平米，但是当时业主装修的垃圾较多，按照这个价格根本请不到人来进行清理垃圾，物业根据市场价来调整费用3元/平米，并且是经过公示才收取的；2、电梯使用费100元，2017年、2018年，原告没有收取被告的电费公摊，这费用是原告收取来装修时使用电梯的电梯运行电费；3、电梯年检费、维护费根据相关规定是可以收取的费用，且收取之前是经过公示，大部分业主是没有意见的；4、希望新城小区的消防器材是合格的，消防部门没有下发任何需要改正的通知。如果有被告陈述所存在的问题，原告会进行改正。 被告（反诉原告）温成志向法庭提供的反诉证据。本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据，本院认证如下：原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司对被告（反诉原告）提供证据1的真实性、合法性无异议，但不能证明反诉原告的证明目的；对证据2的真实性、合法性无异议，但是因为垃圾太多，没人愿意清理，对垃圾清理费从2元提高至3元，原告已经进行了公示，业主都是没有意见的；对证据3、4真实性、合法性无异议，但不能证明原告多收了被告的相关费用；对证据5、6、7的三性均有异议，认为照片的来源和拍照时间不清楚，拍的是否为涉案小区也不能确定；对证据8有异议，电梯要每年进行年检，2019年已经检完，所以年检标签提示下次年检的时间为2020年4月；对证据9真实性、合法性无异议，但不能证明被告没有拖欠物业服务费，不存在违约行为；对证据10的三性均不予认可；对证据11有异议，不能证明被告要证明的目的。本院认为，被告（反诉原告）提供证据1系温成志的房产证，证明温成志系涉案小区希望新城的业主，该证据客观真实、合法有效，并与本案讼争事实具有关联性，应作为认定本案案件事实的依据；证据2系《前期物业管理服务协议》，原告对该证据真实性无异议，可以作为认定本案案件事实的参考依据；证据3系电梯使用费、建筑垃圾清运费收据，经查，2018年的物业服务管理费虽然双方协议约定是按0.8元/平方米收取，但在履行合同的过程中，原告方是按优惠价0.7元/平方米收取被告的物业服务管理费,按3元/平方米收取装修垃圾清运费，并收取了住宅专项维修基金、电梯维护费、年检费等相关费用。从原告按优惠价0.7元/平方米收取被告的物业服务管理费可以看出，双方对交纳2018年各项物业等费用进行沟通和协商，被告也交纳了上述各项费用。对于原告收取100元电梯使用费，原告主张这100元是收取使用电梯所产生的电费，因2018年的水电公摊费，并未向被告收取，这笔费用待2018年水电公摊核算出来进行公示后，多还少补。该证据客观真实，虽然不能证明被告主张原告多收取其的电梯使用费和装修垃圾清运费，但该证据与本案具有关联性，应作为认定本案案件事实的依据；证据4系电梯维护费、年检费收据，原、被告对收取该项费用前进行沟通和协商，被告也交纳该项费用，该项收费亦不违反国家法律法规的相关规定，该证据客观真实，虽然不能证明被告主张原告多收取其的电梯维护费和年检费，但该证据与本案具有关联性，应作为认定本案案件事实的依据；证据5、6、7系消防设施、消防通道照片，电梯损坏后照片、小区垃圾堆积照片，被告提出照片是否希望新城小区无法确认，拍摄的时间均为2019年12月，照片中这样的现象是否是长期存在的情况无法确认，小区的公共设施、卫生情况等需要物业和业主来共同维护和爱护，被告所提供的这些照片不能证明原告未履行服务管理职责，证据5、6、7不能证明被告的证明目的，对本案讼争事实不具证明力，不能作为认定本案案件事实的依据；证据8系电梯年检标签，电梯上标明下次检验日期为2020年4月，但不能证明2019年就不产生年检费，该证据不能证明被告的证明目的，对本案讼争事实不具证明力，不能作为认定本案案件事实的依据；证据9系物业服务费收据，该证据载明温成志交纳了2019年1月—6月，按0.8/平方米的物业管理费，不能证明被告的证明目的，但该证据具备客观真实性，可作为认定本案案件事实的依据；证据10系原告其他不尽责现象照片，对该证据认定意见同证据5、6、7的意见；证据11系业主代表要求原告公示公摊水电单价、总用量的录音，从庭审查明情况来看，原告对公摊水电费尚未核算清楚，每个业主需分摊多少尚未明确，对业主未交纳公摊水电费行为，不构成违约行为。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告（反诉原告）温成志系陆川县希望新城小区业主，原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司系陆川县希望新城小区开发商聘请的前期物业管理公司。2018年1月12日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》和《希望新城临时管理规约》，约定：。二、物业管理综合服务费：（1）住宅物业服务费：0.8元/平方米.月；车位物业服务费：30元/个.月。第六条其他各项收费:1、公共水电分摊费（按受益人物业建筑面积分摊）（1）公共区域照明电费；（2）差额电费；（3）水泵电费；（4）园景水、电费；（5）共用设施设备能耗电费。2、代收费用：（1）生活垃圾清运费：7元/月/户（从毛坯房申请装修之日起三个月后开始计算）；（2）住宅物业专项维修资金：0.2元/平方米/月/户。3、水电周转金：办理入伙手续时住宅按200元/户计收。双方在《希望新城房屋子装修指南》中约定装修单位、业主或物来使用人按建筑面积2元/㎡缴纳装修垃圾清运费。签订协议的同日，被告（反诉原告）温成志向原告（反诉被告）陆川县万家园物业管理有限公司交纳2018年1月—12月按0.7元/平方米计算的物业管理费1122.5元、按0.2元/平方米计算住宅专项维修基金320.7元；交纳按建筑面积3元/㎡装修垃圾清运费406.4元；装修管理费50元；装修电梯使用费100元；水电周转金200元；装修出入保证金60元；装修押金1000元等。于2018年10月10日，被告（反诉原告）温成志向原告交纳2018年10月—2019年3月电梯维护费、年检费172元。对于2019年的物业管理费和其他相关费，因被告（反诉原告）温成志不同意原告（反诉被告）对于公摊水电费收取计算方式，故被告（反诉原告）温成志只交纳2019年1月—6月的物业管理费后，便不再交纳相关费用。双方协商未果，原告遂向法院提起诉讼，被告温成志亦提起反诉。 另查明，希望新城小区共300户业主，90%的业主按0.8元/平方交纳了2019年的物业管理费，部分业主存在欠交物业服务费等各项费用外，小区有160-170户业主均已交纳相关费用。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方应自觉履行合同约定的义务。原告已依约履行了对小区物业的管理义务，被告应依约缴纳物业费及其他应交的各项费用。且小区大部分业主已经交纳了应交的费用。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务”。关于被告（反诉原告）温成志要求原告返还多收的垃圾清理费、电梯使用费、电梯维护费、年检费的问题：物业收取建筑垃圾清运费属于代收行为，因为建筑垃圾和生活垃圾不同，需要单独清运，所以收取的这部分费用需要支付给雇佣企业，这笔费用属于市场开放式定价，物价部门没有统一标准，业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，也可以自己自行清运。被告当时如不同意原告按3元/平方米收取装修垃圾清运费，可以自行清运建筑垃圾，无需委托原告进行清运。从原告按优惠价0.7元/平方米收取被告的物业服务管理费可以看出，双方对交纳2018年各项物业等费用进行沟通和协商，但被告当时未提出异议，并也交纳了相关费用，应视为其同意按3元/平方交纳装修垃圾清运费。原告主张收取100元电梯使用费是使用电梯所产生的电费，因2018年的水电公摊费，并未向被告收取，这笔费用待2018年水电公摊核算出来进行公示后，多还少补。对于2018年的电梯电费的公摊，被告尚未交纳。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行）》第十二条：“实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业成本、法定税金和利润（利润率不高于12%）。物业服务成本或者服务支出构成一般包括以下部分：2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）”的规定，双方在《前期物业管理服务协议》第五条第一项第二点约定的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用并不包括电梯专业维护保养和年检费用。根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》第五条物业服务收费项目：物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费。（三）电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。电梯属于特种设备，必须定期接受检验检测和进行清洁、润滑、调整和检查的日常维护保养。该项收费不违反国家法律法规的相关规定，被告（反诉原告）温成志交纳了该项费用，视为双方协商达成一致意见。被告（反诉原告）温成志主张原告凭借管理服务优势地位强迫其多交纳上述相关费用证据不足，理由不充分，故对其要求原告返还多收的垃圾清理费135.45元、电梯使用费100元、电梯维护费、年检费172元的诉讼请求,本院不予支持。本案中，被告（反诉原告）温成志并未能提供证据证明原告（反诉被告）对消防器材及消防通道未履行服务管理职责，也未能证明消防器材不合格。故对其要求原告履行消防管理义务，对消防器材进行维护和管理至合格水平，并保持消防通道畅通诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下： 驳回被告（反诉原告）温成志的诉讼请求。 本案减半收取案件反诉受理费25元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）温成志负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员  吴 萍 二〇一九年十二月三十日 法官助理  万春柳 书 记 员  林欢欢