湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初4671号 原告：长沙湾田物业管理有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道商住南区D7栋。 法定代表人：张海波。 委托诉讼代理人：李捷，男，系公司员工。 被告：李新宇，男，1960年6月10日出生，汉族，住吉林省桦甸市。 原告长沙湾田物业管理有限公司（以下简称湾田物业公司）与被告李新宇租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法适用简易程序，后因被告李新宇下落不明，依法转为普通程序，并于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告湾田物业公司的委托诉讼代理人李捷到庭参加诉讼，被告李新宇经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湾田物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《湾田国际建材城商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金102870元、市场服务费41040元及物业管理费5130元，共计149040元，逾期交纳租金等费用的违约金44712元；3、判令被告承担本案诉讼费用。后原告向本院申请将诉讼请求1变更为：请求法院解除原、被告签订的《湾田国际建材城商铺租赁合同》，当庭将第2项诉讼请求变更为被告向原告支付149740元。事实和理由：2013年12月11日，原告与长沙湾田商业管理有限公司签订《湾田中南（国际）商贸物流园木业区商铺租赁合同》，双方约定原告将位于长沙市望城区（国际）商贸物流园木业区二期一栋1-008、1-009号商铺租给被告，租赁期限为2014年3月15日至2019年3月14日。后因被告自身经营计划有变，向长沙湾田商业管理有限公司申请退出湾田中南（国际）商贸物流园木业区二期一栋1-008号承租，同时被告在退出1-008号商铺的承租时，已结清1-008号商铺的费用。后1-008、1-009号商铺的管理方由长沙湾田商业管理有限公司变更为本案原告。原、被告于2017年5月11日签订了合同编号为ＨＴ201705260026的《湾田国际建材城商铺租赁合同》（下称合同），合同约定被告继续承租原告位于湾田国际建材城木业二期一栋009号商铺。被告在退出1-008号商铺的承租时，虽已结清1-008号商铺的费用，但被告未就1-009号商铺的欠费向原告支付，经原告催缴，缴纳了小部分租金、物业管理费等。2018年12月25日，被告在未与原告解除合同的情况下，搬离1-009号商铺，合同期限届满后仍未向原告支付租金等费用。根据合同约定，被告逾期支付租金及其他费用超过60日的，原告有权解除租赁合同，并有权追缴被告实际发生的应缴费用（被告享受了原告给予的免租期）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告李新宇未予答辩。 经审理查明：2013年12月11日，案外人长沙湾田商业管理有限公司与被告李新宇签订《湾田中南（国际）商贸物流园木业区商铺租赁合同》，约定由李新宇承租湾田中南（国际）商贸物流园木业区二期一栋1-008及1-009商品，门面计租总面积为270平米，主要用于展示和经营防腐木及辅助配件使用，租赁期限为2014年3月15日起至2019年3月14日止（含免租期）；租金标准前三年为25元/平方米/月，第四年为28元/平方米/月，第五年为35元/平方米/月，物业管理费2元/平方米/月；第一年免租期为10个月，第二年免租期为2个月，物业费第一年为1月/平方米/月。该合同签订后，被告李新宇向长沙湾田商业管理有限公司交纳两个门面的租赁保证金4万元。 2017年5月11日，原、被告双方签订《湾田国际建材城商铺租赁合同》，双方约定：原告湾田物业公司将位于湾田国际建材城木业二期一栋009号建筑面积为135平方米的商铺出租给被告李新宇用于销售园林木艺，租赁期限确定为2014年4月26日起至2019年4月25日止。在租赁期间内，被告应向原告支付第一年的租金、市场服务费、物业管理费总额为8370元（优惠免租期为10个月，物业管理费减免6个月），第2年9990元（优惠免租期为10个月），第3年20115元（优惠免租期为7个月），第4年48600元（无优惠免租期），第5年59940元（无优惠免租期），租金、市场管理费及物业费共计147015元。被告应在签订合同时缴纳租赁保证金2万元并一次性支付第一年租期前三个月租金、市场服务费、物业管理费，以后由被告按合同约定在每季度开始的前十五个工作日内向原告预缴下季度租金、市场服务费、物业管理费；如果被告没有按期向原告支付租金等费用，每逾期一日向原告支付未付款项千分之三的违约金，合同继续履行；逾期60日，原告有权解除合同，无偿收回商铺，不退履约保证金，同时追缴被告实际发生的应缴纳费用。 庭审中，湾田物业公司向本院陈述李新宇于2015年11月30日交纳5940元；于2015年11月30日交纳1060元；于2015年12月31日交纳10000元；于2016年7月6日交纳1080元；于2016年9月9日交纳1620元；于2017年5月19日交纳2530元；于2017年5月12日交纳10000元；于2017年5月12日交纳5000元；于2017年5月19日交纳4050元；于2017年6月14日押金抵租金20000元(退出008号商铺时，租赁保证金退抵租金)；于2017年11月16日交纳2565元；于2017年11月16日交纳7435元；于2018年1月17日交纳10000元；于2018年5月8日交纳5000元；于2018年5月9日交纳5000元；于2018年12月25日交纳135元。上述费用共计91415元。 关于上述李新宇已交纳的费用明细，湾田物业公司陈述：1、被告承租1-008号仓库直至2017年6月14日，共计应支付租金132840元，应支付物业费8910元，减去免租期12个月的租金40500元，被告还应交纳101250元。湾田物业公司主张上述91415元中包含008号商铺租金21375元及租赁保证金抵扣20000元，008号商铺总计交纳41375元；2、湾田物业公司当庭确认该1-008号商铺相关费用已结清，不在本案中继续主张；3、被告已缴纳的91415元中的剩余款项50040元系009号商铺已缴纳租金。 另查明，李新宇承租1-009号仓库直至2018年12月25日，在未与原告办理交接手续下搬离。原告多次向被告催收未果，于2019年8月向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 在本案审理过程中，案外人长沙湾田商业管理有限公司向本院出具情况说明一份，主要内容为：湾田商业公司与湾田物业公司均为湖南湾田实业有限公司的子公司，已将涉案商铺的出租管理权、租金费用收取权利转让给湾田物业公司，由湾田物业公司行使相应诉权。 以上事实有《湾田中南（国际）商贸物流园木业区商铺租赁合同》、《湾田国际建材城商铺租赁合同》及租赁合同签约费用明细表、缴费明细表及收款收据、原告的当庭陈述等予以证明，本院依法予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，结合：1、李新宇已实际租赁1-009商铺近5年；2、湾田商业公司向本院出具证明认可湾田物业公司系1-009商铺的出租方，由湾田物业公司向李新宇主张权利；3、李新宇在租赁涉案商铺的过程中向湾田物业公司直接缴纳部分费用；4、原、被告签订《湾田国际建材城商铺租赁合同》可知原、被告订立租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。湾田物业公司有权向被告李新宇主张权利，而李新宇未按合同约定支付各项租金等费用，已经构成违约。根据原、被告签订该份合同时签署的租赁合同签约费用明细表，双方已明确租金标准及优惠月等，同时合同也约定李新宇应按约向原告交纳各项费用，否则原告有权解除合同并追缴被告实际发生的应缴纳费用，即有权要求李新宇支付原免租优惠期应交纳的全部租赁费用。经计算，自2014年4月26日起至2018年12月25日止，李新宇应交纳租金144180元，应交纳市场服务费60480元，应交纳物业费15120元，共计应交纳219780元。庭审后，原告向本院提交代理意见：对009号商铺给与被告租金及市场服务费8个月优惠即减免27000元及自愿放弃违约金，上述事项均系原告对自身权益的合法处分，本院对此不持异议。综上，被告应向原告交纳219780元，原告自愿放弃27000元，扣减被告已交纳的费用50040元，1-009号商铺押金抵扣租金20000元，被告还应交纳122740元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、解除原告长沙湾田物业管理有限公司与被告李新宇签订的《湾田国际建材城商铺租赁合同》； 二、被告李新宇于本判决生效后十日内向原告长沙湾田物业管理有限公司支付租金、市场服务费、物业管理费共122740元； 三、驳回原告长沙湾田物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4175元，由原告长沙湾田物业管理有限公司负担1530元，由被告李新宇负担2645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 杨 恋 人民陪审员 李 潺 人民陪审员 邓红军 二〇一九年十二月五日 代理书记员 肖 娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。