山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2453号上诉人（原审原告）：邵仁忠，男，1975年2月15日出生，汉族，住山东省威海市文登区。委托诉讼代理人：刘家琛，山东康桥（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莲香，山东康桥（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：张宇石，山东泰祥律师事务所律师。原审第三人：宋灵恩，男，1974年5月6日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。原审第三人：孙悦卿，女，1972年1月19日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。上诉人邵仁忠因与被上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）、原审第三人宋灵恩及孙悦卿破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2018）鲁10民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵仁忠上诉请求：撤销一审判决，改判支持邵仁忠一审诉讼请求；广信公司承担诉讼费用。事实和理由：1.一审法院关于广信公司管理人有权解除邵仁忠与广信公司签订的两份商品房买卖合同的认定错误。广信公司将涉案房屋卖给邵仁忠，邵仁忠经广信公司安排在同一天分别与孙悦卿签订房屋买卖合同、与广信公司签订商品房买卖合同，邵仁忠将全部购房款以现金方式交付广信公司，广信公司出具收款收据注明其受到了涉案房屋的全部房款，故邵仁忠已经履行完涉案商品房买卖合同的全部义务，广信公司管理人无权解除涉案商品房买卖合同，应当继续履行，邵仁忠应当取得涉案房屋。2.一审法院关于涉案房屋的预告登记失效的认定错误。涉案商品房买卖合同合法有效，亦不符合被解除、被撤销的条件，邵仁忠已支付全部购房款，预告登记合法有效。3.一审法院关于邵仁忠并非《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定的消费者的认定错误。邵仁忠购房是用于自己及儿子居住，在威海无其他房屋，且已将购房款支付给广信公司，邵仁忠购房是为生活消费所需。4.一审法院关于涉案房屋属于破产财产的认定错误。邵仁忠选定房屋后，该房屋对其为特定物，不属于广信公司破产财产。5.一审法院关于邵仁忠不属于善意第三人的认定错误。邵仁忠为生活所需购房，购房价格合理且将全款支付给广信公司，购房时对宋灵恩于广信公司之间的借款不知情，邵仁忠购买房屋符合善意取得的规定。广信公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。广信公司与宋灵恩的以房抵债行为及广信公司与邵仁忠之间的房屋买卖行为相互关联，根据邵仁忠自认全部购房款支付给孙悦卿以及广信公司向邵仁忠开具购房收据等事实，邵仁忠所谓支付全部购房款实质上是利用宋灵恩借款本金及利息抵顶购房款，邵仁忠未完成支付购房款的义务。广信公司破产时涉案房屋未竣工，涉案房屋属于破产财产。邵仁忠未实际支付购房款，广信公司客观上无法完成交付涉案房屋的义务，广信公司管理人有权解除其与邵仁忠之间的商品房买卖合同。预告登记不发生物权变动的法律效力，办理预告登记，不影响广信公司管理人解除商品房买卖合同的权利。涉案房屋为两套房屋，邵仁忠不符合消费者条件，不应予以优先保护。如涉案商品房买卖合同继续履行将构成个别清偿，损害其他债权人合法权益。宋灵恩、孙悦卿述称，同一审意见。邵仁忠向一审法院起诉请求：1.确认邵仁忠、广信公司于2016年1月26日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：201600002959、201600002960）有效；2.判令邵仁忠、广信公司于2016年1月26日签订的两份《商品房买卖合同（预售）》中的百度两套房产不属于广信公司的破产财产；3.广信公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：宋灵恩与广信公司存在借贷关系。2014年12月18日，宋灵恩与广信公司签订《威海市商品房（预售）合同》，约定由宋灵恩购买百度城房产，面积42.83平方米，总价款179886元；2015年6月10日，宋灵恩与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由宋灵恩购买百度城房产，面积42.54平方米，总价款178668元。宋灵恩与孙悦卿原系夫妻关系。2016年1月20日，孙悦卿与广信公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》，约定由孙悦卿购买百度城房产，价款分别为30万元、26万元。2016年1月26日，孙悦卿与邵仁忠签订《房屋买卖合同书》，约定孙悦卿将百度城两套房产出售给邵仁忠，总房款为56万元，付款方式约定为邵仁忠在合同签署当日支付孙悦卿现金49万元，余款现金7万元由邵仁忠在三日内付清，并约定孙悦卿在合同签署当天配合邵仁忠完成商品房买卖合同（预售）网签手续。邵仁忠主张其以现金方式向孙悦卿支付涉案房款56万元。2016年1月26日，邵仁忠与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由邵仁忠购买涉案百度城号房产，面积42.83平方米，单价每平方米7004.44元，总购房款为30万元；付款方式及期限约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，应于2016年1月26日前支付首期房价款30000元，余款270000元向银行申请贷款支付。同日，邵仁忠与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由邵仁忠购买涉案百度城1C-1411号房产，面积42.54平方米，单价每平方米6111.89元，总购房款为26万元；付款方式及期限约定为，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币26000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取商业贷款方式付款，应于2016年1月26日前支付首期房价款26000元，余款234000元向银行申请贷款支付。同日，广信公司向邵仁忠出具收款收据4份，收款事由为百度城二期房款。但邵仁忠并未向广信公司支付房款，一审诉讼中，邵仁忠主张广信公司出具收款收据等同于收到了房款。上述《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案，并于2016年3月28日为涉案房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。涉案房产在一审法院裁定破产重整时尚未建成，不具备办理房屋产权登记条件。2017年12月27日，广信公司管理人向邵仁忠送达《通知书》一份，载明：管理人查明邵仁忠与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》属于《企业破产法》第三十二条规定的法院受理破产申请前六个月内个别清偿，管理人决定不再向邵仁忠交付涉案房产，该房产作为破产财产将依法用于清偿。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同（预售）》的效力；二、邵仁忠在广信公司破产程序中是否享有消费者优先权；三、涉案房产是否不属于广信公司的债务人财产；四、涉案预告登记的效力。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，邵仁忠与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案房产虽未办理物权登记，但不影响合同效力，邵仁忠关于确认涉案《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护，经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守该法。根据该规定，消费关系产生在消费者和经营者之间。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，宋灵恩与广信公司就涉案房产签订买卖合同，其后涉案房产网签至孙悦卿名下，邵仁忠与孙悦卿签订《房屋买卖合同书》，孙悦卿将涉案房产转让给邵仁忠，并配合邵仁忠与广信公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，该《商品房买卖合同（预售）》仅系邵仁忠、广信公司为履行邵仁忠与孙悦卿签订的《房屋买卖合同书》而订立，并未设定新的权利义务。孙悦卿不是房地产经营者，邵仁忠就涉案房产所享有的权利来源于其与孙悦卿之间的合同关系，而不是基于消费关系，因此邵仁忠并非上述法律和司法解释规定的消费者，其关于消费者优先权的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点三。邵仁忠主张依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”的规定，涉案房产属于特定物，不属于广信公司的破产财产。一审法院认为，邵仁忠与广信公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》，系为履行邵仁忠与孙悦卿之间签订的《房屋买卖合同书》，邵仁忠未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向广信公司支付购房款，其并未完全支付对价，故邵仁忠关于涉案房产属于特定物的主张，一审法院不予支持。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依据上述规定，不动产物权转让以登记为生效要件。邵仁忠虽与广信公司签订商品房买卖合同，但未办理不动产所有权转移登记手续，邵仁忠并未取得涉案房产所有权，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条的规定，涉案房产仍属广信公司财产。因涉案房产并未转移登记至邵仁忠名下，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，邵仁忠关于对涉案房产构成善意取得的主张，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，邵仁忠依据上述合同对涉案房产仅享有债权，不享有物权，故邵仁忠关于涉案房产不属于广信公司的破产财产的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点四。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”依据该规定，管理人对破产申请受理前合同双方均未履行完毕的合同享有解除权。本案中，涉案《商品房买卖合同（预售）》所约定的支付房款的义务，邵仁忠并未实际向广信公司履行，涉案房产在广信公司破产申请受理时未竣工不具备交付条件，广信公司交付房产的义务亦未履行。依据上述规定，管理人依法有权决定解除，故广信公司管理人以《通知书》的方式通知邵仁忠解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”依据上述规定，预告登记的效力以债权有效存续为基础，预告登记所依据的买卖合同被解除时，属于债权消灭，该情形下预告登记依法失效。本案中，邵仁忠办理涉案预购商品房预告登记所依据的《商品房买卖合同（预售）》依法被解除，预告登记效力所赖以维系的债权基础消灭，涉案预购商品房预告登记失效。综上，邵仁忠诉请确认涉案《商品房买卖合同（预售）》中百度城两套房产不属于广信公司的破产财产，于法无据，一审法院不予支持，但其关于涉案房产买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决：一、确认邵仁忠与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、驳回邵仁忠的其他诉讼请求。案件受理费100元，由邵仁忠负担。本院二审期间，邵仁忠为证明其系根据广信公司指示，将购房款交给孙悦卿，申请证人姚某出庭作证。证人姚某陈述，其为广信公司原总经理，与邵仁忠没有关系。涉案两套房屋是宋灵恩在售楼处挂卖，邵仁忠在售楼处交款购买涉案两套房屋，经姚某同意后把购房款以现金的形式交给了孙悦卿。广信公司认为，证人证言只能证明广信公司与宋灵恩、孙悦卿之间确实存在以房抵债关系。本院认为，姚某陈述邵仁忠是去签订商品房当天根据其指示将56万元购房款以现金方式支付给孙悦卿，并无相关证据佐证，且与孙悦卿主张的是分两次交付不符，故本院对姚某的证言不予采信。本院二审查明：宋灵恩、孙悦卿二审庭审中自认涉案两套房屋系以房抵债，用于清偿宋灵恩借给广信公司的相关债务。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，根据当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否属于广信公司的破产财产；二、邵仁忠是否享有消费者优先权。一、关于涉案房屋是否属于广信公司破产财产的问题。首先，本院认为，一是邵仁忠与广信公司之间的法律关系应当认定为商品房买卖合同关系。涉案商品房买卖合同签订以前，宋灵恩与广信公司之间存在民间借贷关系，借款到期后广信公司难以清偿债务时，宋灵恩与广信公司签订商品房买卖合同，将涉案房屋抵顶给宋灵恩。此后邵仁忠与广信公司签订了相应的商品房预售合同，并办理了预告登记，作为实现各方权利义务平衡的一种交易安排，根据合同自由原则，该交易行为并无不当。二是邵仁忠与广信公司的涉案商品房买卖合同应认定为有效。邵仁忠和广信公司的涉案商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。其次，关于广信公司管理人是否有权解除涉案商品房买卖合同的问题。即该合同是否符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。由此可见，邵仁忠作为涉案商品房买卖合同关系的买方，其主要合同义务是支付购房价款，但邵仁忠并未按照合同约定向广信公司付款，而是以广信公司所欠宋灵恩的借款抵顶购房款项。邵仁忠与广信公司签订商品房买卖合同时约定以商业贷款方式支付购房款，并不影响事后邵仁忠以广信公司所欠宋灵恩的借款抵顶购房款的履行行为的法律效力，且广信公司也为邵仁忠开具了收到购房价款的收据，应认定邵仁忠已经履行了支付购房款的合同义务。涉案商品房买卖合同并不属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人不应据此行使合同解除权。一审判决对此认定不当，应予纠正。第三，关于涉案房屋是否属于广信公司破产财产的问题。本院认为，邵仁忠的诉讼请求属于个别清偿请求，有违破产程序的相关制度。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。本案中，广信公司进入破产程序后，邵仁忠起诉请求确认涉案房屋不属于广信公司的破产财产，系通过诉讼方式提出清偿债务的权利主张，属于对其进行个别清偿的诉讼请求，与前述破产程序的宗旨和相关规定均不符。综上，邵仁忠和广信公司之间签订的涉案商品房买卖合同虽然合法有效，但邵仁忠并未据此取得涉案房产的所有权，一审法院驳回邵仁忠确认涉案两套房屋不属于广信公司破产财产的诉讼请求，并无不当。二、关于邵仁忠是否享有消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，邵仁忠基于广信公司与宋灵恩的以房抵债行为而形成购房事实，根据其购买两套涉案房屋、并未将购房款交付广信公司、而是利用宋灵恩的借款交纳购房款等具体情形，本院认为其购房目的在于帮助宋灵恩实现债权，并非为生活、居住需要，不属于上述规定所保护的商品房消费者。邵仁忠虽主张其按照广信公司指示支付购房款，但未能提交有效证据证明，其主张不能成立。综上，邵仁忠并未据此取得优于其他债权人的优先权利。另外，关于邵仁忠的权利救济问题。债务企业进入破产程序实质上构成阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由，并且广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案商品房买卖合同虽然有效，但是属于法律上或者事实上不能履行的合同，邵仁忠作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。最后，关于涉案商品房的预告登记的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。本案中，鉴于涉案商品房买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的法律上或者事实上不能履行的合同，邵仁忠需要按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，一审法院确认涉案商品房的预告登记失效并无不当。综上所述，邵仁忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有部分错误，但判决结果并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邵仁忠负担。本判决为终审判决。审判长  柳维敏审判员  于军波审判员  张金柱二〇一九年十二月十三日法官助理马强书记员邢晓宇