四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初1852号 原告：中国工商银行股份有限公司邛崃支行，住所地：四川省邛崃市临邛镇南街126号。 负责人：徐海东，行长。 委托诉讼代理人：彭姜（系公司职工），女，1988年1月4日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：陈骏（系公司职工），男，1990年2月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被告：张振宇，男，1970年10月12日出生，汉族，住四川省隆昌县。 被告：彭娣梅，男，1970年3月22日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被告：成都川博房地产开发有限公司，住所地：四川省邛崃市临邛镇君平大道648-650号。 法定代表人：曾大柱。 原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行（以下简称工行邛崃支行）诉被告张振宇、彭娣梅、成都川博房地产开发有限公司（以下简称川博公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告工行邛崃支行委托诉讼代理人陈骏、彭姜到庭参加诉讼，被告张振宇、彭娣梅、川博公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行邛崃支行向本院提出诉讼请求：一、判令张振宇、彭娣梅立即归还工行邛崃支行三笔贷款本金共1477129.51元及至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、罚息、复利并支付工行邛崃支行为实现债权而支付的费用；二、判令川博公司承担连带清偿责任；三、确认工行邛崃支行对张振宇、彭娣梅所购的邛崃市“海博春天”4幢1楼9号、4幢1楼38号、4幢1楼15号房屋享有优先受偿权。事实与理由：2015年6月23日，工行邛崃支行与张振宇、彭娣梅、川博公司签订了两份个人购房借款／担保合同（合同编号为：邛商借字工商银行邛崃支行2015年0000756号和邛商借字工商银行邛崃支行2015年0000757号）。756号合同约定，工行邛崃支行向张振宇、彭娣梅出借390000元，借期10年，该借款用于购买位于邛崃市“海博春天”4幢1楼9号的房屋，张振宇、彭娣梅提供该房产作为抵押，双方办理了抵押预告登记。757号合同约定，工行邛崃支行向张振宇、彭娣梅出借550000元，借期10年，该借款用于购买位于邛崃市“海博春天”4幢1楼38号的房屋，张振宇、彭娣梅提供该房产作为抵押，双方办理了抵押预告登记。工行邛崃支行于签订合同当日，发放了两笔贷款。2015年6月26日，工行邛崃支行与张振宇、彭娣梅、川博公司签订了一份个人购房借款／担保合同（合同编号为：邛商借字工商银行邛崃支行2015年0000766号），合同约定工行邛崃支行向张振宇、彭娣梅出借620000元，借期10年，该借款用于购买位于邛崃市“海博春天”4幢1楼15号的房屋，张振宇、彭娣梅提供该房产作为抵押，双方办理了抵押预告登记。工行邛崃支行于合同签订当日发放了贷款。 自2016年4月起，张振宇、彭娣梅未按期归还上述三笔借款本息。截至2019年4月26日，张振宇、彭娣梅欠工行邛崃支行756号合同借款本金369287.04元、利息90738.34元，757号合同借款本金520789.44元、利息127984.67元，766号合同借款本金587053.03元、利息144029.84元（上述三笔利息包含罚息和复利）。 根据川博公司于2013年9月23日与工行邛崃支行签订的按揭贷款业务合作协议，以及三份个人购房借款/担保合同的约定，在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交工行邛崃支行保管之前，川博公司对张振宇、彭娣梅购买的（抵押的）三处房产的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。工行邛崃支行为维护其合法权利，起诉至本院。 张振宇未作答辩。 彭娣梅未作答辩。 川博公司未作答辩。 经审理查明，工行邛崃支行作为甲方，与乙方川博公司于2013年9月23日签订了一份按揭贷款业务合作协议，协议约定甲方系乙方开发并销（预）售的“海博春天”项目的按揭贷款办理银行。双方约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权利证交甲方之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2015年6月23日，张振宇、彭娣梅作为借款人与贷款人工行邛崃支行签订了一份个人购房借款／担保合同（756号合同），合同约定，张振宇、彭娣梅向工行邛崃支行借款390000元，用于购买坐落于邛崃市房屋。贷款期限120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%。贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准），上浮30%执行新的利率。双方约定，贷款人按照借款人指示，将借款发放至川博公司账户，借款人每月按照等额本息方式还款。借款人未按照合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定。罚息利率随贷款利率的变动而变动，变动周期与利率变动周期一致。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布该合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人为该笔借款提供抵押担保，抵押物为邛崃市房屋。川博公司作为保证人在该合同上签字，保证方式为阶段性连带责任保证，保证范围为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。若正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人自该条件成就之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订当日，贷款人将390000元借款交付至借款人指定的川博公司银行账户。 2015年6月23日，张振宇、彭娣梅作为借款人与贷款人工行邛崃支行签订了一份个人购房借款／担保合同（757号合同），合同约定，张振宇、彭娣梅向工行邛崃支行借款550000元，用于购买坐落于邛崃市房屋。贷款期限、还款方式、贷款利率、罚息利率、复利计算、贷款发放、保证人、保证方式、保证范围、违约责任等约定和756号合同约定一致。借款人提供邛崃市房屋作为抵押担保。合同签订当日，贷款人将550000元借款交付至借款人指定的川博公司银行账户。 2015年6月26日，张振宇、彭娣梅作为借款人与贷款人工行邛崃支行签订了一份个人购房借款／担保合同（766号合同），合同约定，张振宇、彭娣梅向工行邛崃支行借款620000元，用于购买坐落于邛崃市房屋。贷款期限、还款方式、贷款利率、罚息利率、复利计算、贷款发放、保证人、保证方式、保证范围、违约责任等约定和757号合同约定一致。借款人提供邛崃市房屋作为抵押担保。合同签订当日，贷款人将620000元借款交付至借款人指定的川博公司银行账户。 工行邛崃支行与张振宇、彭娣梅就案涉三处不动产抵押，办理了抵押权预告登记，邛崃市房产管理局颁发邛房预抵字第××号、0036949号和0036893号登记证书。390000元和550000元两笔借款，张振宇、彭娣梅自2016年4月23日起，未偿还过本息，620000元借款，张振宇、彭娣梅自2016年4月26日起，未偿还过本息。2016年12月和2017年1月，工行邛崃支行分别向杨振宇和川博公司各发出过三份个人逾期贷款催收通知书。 另查明，截至起诉之日，即2019年6月12日，张振宇、彭娣梅尚欠工行邛崃支行借款情况如下：756号合同借款本金369287.04元，利息64723.16元，罚息15335.22元，复利13245.22元；757号合同借款本金520789.44元，利息91287.52元，罚息21579.38元，复利18684.52元；766号合同借款本金587053.03元，利息102907.13元，罚息24291.53元，复利20997.93元。 以上事实有按揭贷款业务合作协议、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、抵押权预告登记证书、逾期贷款催收通知书、借据历史处理明细本地查询、工行邛崃支行陈述在案证实，本院予以确认。 本院认为，本案当事人签订的按揭贷款业务合作协议和个人购房借款/担保合同均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人各方应该恪守。自2016年4月起，杨振宇、彭娣梅未按约归还借款本息，其行为已构成违约，按照合同约定，应承担相应的违约责任。根据个人购房借款/担保合同的约定，工行邛崃支行有权宣布贷款提前到期。但是，工行邛崃支行并未举证证明，逾期贷款催收通知书送达杨振宇、彭娣梅的时间，故，工行邛崃支行起诉之日应为借款到期日。截至2019年6月12日，杨振宇、彭娣梅应偿还三笔借款的本金为1477129.51元，利息为258917.81元，罚息为61206.13元，复利为52927.67元。工行邛崃支行要求的罚息、复利应该自2019年6月13日起算。根据合同约定，贷款利率为贷款发放时中国人民银行同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30％确定，贷款人有权按照贷款利率基础上加收50％的罚息利率计收罚息、复利。2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息的基本标准变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故2019年6月12日起至2019年8月19日止的罚息和复利应以未还本金和利息为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的1.95倍计算，2019年8月20日起至本金和利息实际付清之日止的罚息和复利，应该以未还本金和利息为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。 按揭贷款业务合作协议、个人购房借款/担保合同均约定在杨振宇、彭娣梅办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将房屋他项权证交工行邛崃支行收押之前，川博公司为杨振宇、彭娣梅提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因该抵押财产只办理了预告抵押登记，尚未办理抵押登记，根据合同约定，川博公司应对张振宇、彭娣梅应偿还的本息承担连带偿还责任。关于实现债权的费用，工行邛崃支行无证据证明，该项诉讼请求不应该得到支持。案涉抵押房屋只办理了预告抵押登记，未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，抵押权未设立，工行邛崃支行对该抵押房屋不享有优先受偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告张振宇、彭娣梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行借款本金1477129.51元，截至2019年6月12日的利息258917.81元，罚息61206.13元，复利52927.67元及2019年6月13日至实际付清之日的罚息、复利，罚息计算方式为：以1477129.51为基数，自2019年6月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍为标准计算至实际付清之日止，复利计算方式为：以373051.61元为基数，自2019年6月13日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍为标准计算至实际付清之日止； 二、被告成都川博房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带偿还责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费18094元，由被告张振宇、彭娣梅、成都川博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 咪 人民陪审员  高会莲 人民陪审员  何艳茹 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  冯 茹