湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1109号上诉人（原审被告）：湖北元泰房地产开发有限公司，住所地湖北省仙桃市沙嘴办事处黄金大道中段88号。法定代表人：黎昕，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘火原，湖北神鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈佳兵，男，1984年6月5日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：胡春，女，1987年1月24日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟威，湖北诗戈律师事务所律师。上诉人湖北元泰房地产开发有限公司（以下简称元泰公司）因与被上诉人陈佳兵、胡春房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人元泰公司的委托诉讼代理人刘火原，被上诉人陈佳兵、胡春的共同委托诉讼代理人钟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元泰公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回陈佳兵、胡春的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由陈佳兵、胡春承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案会谈纪要不具备协议的形式要件，对其条款的效力不予认可，认定事实错误。在仙桃市沙嘴办事处及九十墩社区的主持下，陈佳兵作为全体业主代表之一与元泰公司协商一致，已就延期交房事项达成和解，并形成书面会谈纪要，且陈佳兵与元泰公司均在会谈纪要上签字、盖章。该会谈纪要已经符合协议成立及生效的要件，对双方当事人具有法律约束力。元泰公司按照会谈纪要的约定，履行了全部义务，陈佳兵、胡春亦实际接受了协议，故陈佳兵、胡春无权再依据《商品房买卖合同》向元泰公司主张逾期交房的违约责任。2.元泰公司与陈佳兵、胡春已经办理房屋交接手续，且房屋一直由陈佳兵、胡春控制、使用，陈佳兵、胡春无权依据《商品房买卖合同》第九条的约定向元泰公司主张违约责任。若涉案房屋未经验收合格，陈佳兵、胡春应依照《商品房买卖合同》第十一条约定，拒收房屋；陈佳兵、胡春接收了房屋，则应当依照《商品房买卖合同》第八条约定，要求元泰公司办理房屋验收合格证明。一审法院将《商品房买卖合同》第八条约定的商品房扩大解释为经竣工验收合格的商品房，并据此判令元泰公司承担违约责任，增加了元泰公司的负担，属认定事实错误。3.关于陈佳兵、胡春延期付款的情况，元泰公司已在一审中提交了有效票据予以证明，人民法院应当予以认定。陈佳兵、胡春辩称，1.元泰公司所述的会谈纪要不是协议，是政府部门与当地社区组织双方当事人，要求元泰公司限期进行整改的相关内容，陈佳兵、胡春不认可该会谈纪要为协议。会谈纪要形成后，元泰公司未按照该纪要的内容进行整改，至今仍未取得涉案房屋交付的合格文件。2.元泰公司未取得房屋验收合格的证明，其向陈佳兵、胡春交付房屋属于违法和违约交付，其至今仍未取得交付的合格证明，一审法院考虑到陈佳兵、胡春已实际收房，对其实际收房后的违约金标准酌减为日万分之零点三，合情合理亦符合法律规定。3.陈佳兵、胡春在一审中提交的发票及元泰公司提交的相应票据，仅能证实元泰公司开具票据的时间而并非陈佳兵、胡春实际付款的时间，陈佳兵、胡春向一审法院提交的相应银行流水和付款凭证，已证实其并无延期付款的违约情形。综上，请求二审法院驳回元泰公司的上诉请求，维持原判。陈佳兵、胡春向一审法院起诉请求：1.判令元泰公司办理本案房屋验收合格证明；2.判令元泰公司以陈佳兵、胡春已付总房价款421939元为基数，按日万分之一向陈佳兵、胡春赔偿自2016年10月1日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金（暂计算至2018年10月31日，延期交房违约金为32067元）；3.本案诉讼费由元泰公司承担。一审法院认定事实：2015年5月22日，陈佳兵、胡春与元泰公司签订了编号为XT15005571的《商品房买卖合同》，合同约定，陈佳兵、胡春共同购买由元泰公司开发的位于仙桃市沙嘴办事处九十墩社区居委会B2-4幢1单元1-304号房屋，房屋价格为421939元；此外，合同第八条约定，元泰公司应于2016年9月30日前向陈佳兵、胡春交付经验收合格的房屋；合同第九条第一款第1项第（2）目约定，元泰公司延期交付房屋超过120日的，陈佳兵、胡春要求继续履行合同的，元泰公司按日向陈佳兵、胡春支付已付房款万分之一的延期交房违约金；合同第九条第一款第2项约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致元泰公司逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，陈佳兵、胡春支付了购房首付款131939元，剩余的290000元房款通过办理银行按揭贷款支付，元泰公司于2015年5月30日及31日先后为陈佳兵、胡春出具了金额为131939元及金额为290000元的销售不动产统一网络发票两张。合同约定的交付时间到期后，元泰公司因种种原因而不能按期交付房屋。2017年4月27日，元泰公司与有关单位及相关人员就元泰未来城B2小区（含涉案房屋）的交房事项签署了一份会谈纪要，该纪要载明由元泰公司支付相关业主（含陈佳兵、胡春）一定期间的物业费、水电费作为延期交房的补偿，陈佳兵在该纪要上签字。2018年3月6日，元泰公司将涉案房屋交付给了陈佳兵、胡春，但该房屋至今未取得相关验收合格方面的证明文件。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，陈佳兵、胡春支付了购房款后，元泰公司应在约定的期限内将验收合格的房屋交付给陈佳兵、胡春。关于本案争议的几个问题，分别评判如下：一、关于对本案《商品房买卖合同》第八条中约定的“验收合格”的理解问题。本案双方当事人对该“验收合格”的理解存在较大分歧，由于该《商品房买卖合同》及其条款是湖北省建设厅与湖北省工商行政管理局联合监制的，且该合同在说明中明确规定，本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释，因此，对该“验收合格”的理解应以国家的相关规定为准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”因此，本案中的“验收合格”应理解为“竣工验收合格”（而不是规划验收合格、工程验收合格等），其证明文件是取得建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》。二、本案所涉会谈纪要中关于延期交房办证补偿条款的效力问题。陈佳兵虽然在该会谈纪要上签字，但该会谈纪要并不完全具备协议的形式要件，因此，该会谈纪要有关条款的效力该院不予认可。三、元泰公司在庭审中根据合同第九条第一款第2项的约定，以陈佳兵、胡春未按约支付购房款及银行按揭延付为由，提出元泰公司不应承担逾期交房违约责任的抗辩是否能够成立的问题。涉案合同第九条第一款第2项约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致元泰公司逾期交房的，出卖人不承担违约责任。从这项约定可以看出，元泰公司抗辩成立需同时满足（成立）以下两点，第一点是陈佳兵、胡春或银行按揭延付（购房款），第二点是元泰公司逾期交房是陈佳兵、胡春或银行按揭延付造成的。首先看第一点，根据房地产交易习惯，买受人交款后，出卖人一般都是先开具收据给买受人，然后由买受人用持有的收据向出卖人换取购房发票，即陈佳兵、胡春换取购房发票后，交款收据及存根均在元泰公司处，并且实际交款时间与开具发票的时间基本上均存在一定的时间差。所以，陈佳兵、胡春是否付款延迟，仅从发票的开具时间来看是无法证明的，应由元泰公司另行举证证明；至于银行按揭是否延付，由于按揭贷款是银行直接打入元泰公司指定账户的，按揭贷款是否延付也应该由元泰公司举证证明。由于元泰公司未提供充足的证据证明陈佳兵、胡春付款延迟，亦未提供证据证明银行按揭贷款延付，因此，不能认定陈佳兵、胡春或银行按揭延付（购房款），即元泰公司抗辩成立需满足的第一点不能成立。再看第二点，元泰公司逾期交房是事实，但逾期交房是什么原因造成的呢，是陈佳兵、胡春或银行按揭延付造成的，还是市政配套设施（如管网设施）不到位等原因造成的，元泰公司对此亦未提供证据证明，因此，不能认定元泰公司逾期交房是陈佳兵、胡春或银行按揭延付的原因造成的，即元泰公司抗辩成立需满足的第二点也是不成立的。此外，元泰公司未提供证据证明其曾经就陈佳兵、胡春或银行按揭延付向陈佳兵、胡春提出过异议或主张过权利；并且，在元泰公司提供的、盖有元泰公司公章的会谈纪要上，元泰公司已明确认可给予陈佳兵、胡春等业主逾期交房补偿。基于以上几点，该院认为，元泰公司的此项抗辩不能成立。四、关于陈佳兵、胡春要求元泰公司按日万分之一向其赔偿自2016年10月1日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金是否应该支持的问题。由于合同约定的是2016年9月30日之前交付经验收合格的房屋，而实际交付房屋的时间是2018年3月6日，这显然属于违约逾期交房，该段时间的违约金应根据合同约定的日万分之一向陈佳兵、胡春支付。至于陈佳兵、胡春接收了未办理验收合格的房屋之后的违约金问题，从广义上讲，房屋未经验收合格，即使交付了也属于违约，但这种违约并未从根本上影响陈佳兵、胡春的合同目的，或者说，陈佳兵、胡春在接收房屋后其购房目的已基本实现。因此，在这种情形下，陈佳兵、胡春仍以逾期交房而主张全额违约金的请求，有失公平，该院不予全额支持，只酌情支持按日万分之零点三支付违约金至取得房屋验收合格文件之日止。五、关于元泰公司根据会谈纪要为陈佳兵、胡春支付物业费、水电费作为延期交房补偿的处理问题。由于元泰公司未提供双方均认可的该相关费用的具体数额，且这属于另一法律关系，元泰公司可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、元泰公司于判决生效之日起三十日内办理本案所涉房屋的竣工相关验收合格文件；二、元泰公司支付陈佳兵、胡春逾期交房违约金（逾期交房违约金按两个时间段分段计算，第一段以421939元为基数按日万分之一从2016年10月1日起计算至2018年3月5日止，第二段以421939元为基数按日万分之零点三从2018年3月6日起计算至元泰公司取得本案所涉房屋的竣工验收合格文件之日止）；三、驳回陈佳兵、胡春的其他诉讼请求。案件受理费602元，减半收取301元，由元泰公司负担。本院二审期间，元泰公司及陈佳兵、胡春均围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，元泰公司提交的中国农业银行集中作业平台贷款放款回执客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；元泰公司提交的元泰未来城B2地块1#、2#、3#、4#、7#商住楼主体分部工程质量验收记录单，反映的是上述商住楼主体混凝土结构及砌体结构的验收情况，不能达到元泰公司主张的涉案房屋经验收合格的证明目的，本院不予采信。陈佳兵、胡春提交的电费账户充值记录单、水费缴费查询单，均显示的是2019年的缴费情况，与本案不具有关联性，本院不予采信。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审查明，陈佳兵在二审庭审中陈述，其参加了2017年4月27日的会谈，会谈纪要的内容是参会人员协商一致的结果，陈佳兵在会谈纪要上签名，但陈佳兵并非业主代表。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件应如何理解；二、涉案会谈纪要对陈佳兵、胡春是否具有约束力；三、元泰公司提出的因陈佳兵、胡春逾期付款，元泰公司不应承担逾期交房违约责任的主张能否成立。针对上述争议焦点，分析评判如下：关于涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件应如何理解的问题。陈佳兵、胡春与元泰公司签订的《商品房买卖合同》第八条第一款关于商品房交付条件的条款选项有四个，分别为：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件。根据对该条文的整体理解，双方当事人选择的经验收合格的交房条件，较该条所列其他交房条件应更为宽松。双方约定的交房条件并非综合验收或分期综合验收，也非办理竣工验收备案，并不包含消防、环保等部门的验收，故涉案合同约定的该商品房经验收合格应理解为该商品房所在的房屋经竣工验收合格即具备交房条件。元泰公司于2018年3月6日向陈佳兵、胡春交付涉案房屋，不符合双方关于交房时间的约定，属于逾期交房；因元泰公司在诉讼中提交的证据不能证明涉案商品房工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，故，尽管元泰公司向陈佳兵、胡春交付了涉案房屋，但仍构成违约。关于涉案会谈纪要对陈佳兵、胡春是否具有约束力的问题。涉案会谈纪要的内容系参会人员协商一致形成，是参会人员的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈佳兵参加了该会谈并在会谈纪要上签名，故该会谈纪要对陈佳兵、胡春具有法律约束力。一审判决认为该会谈纪要不完全具备协议的形式要件遂对其效力不予认可，认定不当。因陈佳兵、胡春与元泰公司已就元泰公司逾期交房事宜经协商达成一致，约定以元泰公司为陈佳兵、胡春支付一定期间的物业费、水电费等方式作为其延期交房的补偿，故双方已协商变更了涉案《商品房买卖合同》约定的元泰公司承担逾期交房违约责任的方式。元泰公司主张陈佳兵、胡春不能再依据合同约定要求其支付逾期交房违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持，但元泰公司仍负有办理涉案房屋相关竣工验收合格文件的义务。三、关于元泰公司提出的因陈佳兵、胡春逾期付款，元泰公司不应承担逾期交房违约责任的主张能否成立的问题。涉案合同第九条约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致逾期交房的，出卖人不承担违约责任。因元泰公司未提交证据证明其逾期交房与陈佳兵、胡春的付款情况存在因果关系，故，无论陈佳兵、胡春是否存在延付购房款的情形，元泰公司的该项主张在本案中均不能获得支持。如陈佳兵、胡春确未依约按期支付购房款，元泰公司可依据双方合同另行主张权利。综上所述，元泰公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初824号民事判决第一项，即湖北元泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内办理本案所涉房屋的相关竣工验收合格文件；二、撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初824号民事判决第二项和第三项；三、驳回陈佳兵、胡春的其他诉讼请求。一审案件受理费602元，减半收取301元，由陈佳兵、胡春负担221元，湖北元泰房地产开发有限公司负担80元；二审案件受理费602元，由湖北元泰房地产开发有限公司负担80元，陈佳兵、胡春负担522元。本判决为终审判决。审判长 丁 盼审判员 赵湘湘审判员 刘汝梁二O二O一九年十二月二十四日书记员 胡 灵