安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初3823号 原告：淮南新城吾悦房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区舜耕西路淮南一中对面原大发实业包装制品有限公司综合楼二层，统一社会信用代码91340400MA2NDCYT9H。 法定代表人：杨可，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邓力，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：范小军，男，该公司员工。 被告：程仁好，男，1994年9月21日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称新城吾悦公司）与被告程仁好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告新城吾悦公司的委托诉讼代理人邓力到庭参加诉讼，被告程仁好经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新城吾悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除新城吾悦公司与程仁好签订的《商品房买卖合同》；2.判令程仁好向新城吾悦公司支付违约金116702.8元；3.判令程仁好向新城吾悦公司支付已代程仁好偿还的银行贷款本息5759.91元；4.判令程仁好协助新城吾悦公司办理《商品房买卖合同》的备案注销手续；5.本案的诉讼费用由程仁好承担。事实和理由：2017年9月30日，程仁好购买新城吾悦公司开发的淮南新城悦府2幢1单元8层801号房屋，经双方协商一致签订了《商品房买卖合同》。根据合同第六条、第七条约定，房款总价为583514元，其中123514元现金支付，460000元通过贷款支付。新城吾悦公司为程仁好的按揭贷款提供阶段性连带担保责任。2019年4月17日、5月15日，中国邮政储蓄银行淮南市分行两次向新城吾悦公司发函，声称程仁好“未及时将还款金额存至账户，且手机号码注销至今联系不上”。根据住房按揭贷款协议约定，截至起诉之日，中国邮政储蓄银行淮南市分行累计从新城吾悦公司保证金户划扣程仁好逾期还款金额5759.91元。商品房买卖合同补充协议第四条第（四）款约定，“在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或者违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的；②房屋被预查封、查封；③买受人迟延或拒绝办理产证或抵押权证；④擅自出售房屋等致使出卖人不能按照贷款担保合同约定及时解除担保责任的，出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金；如房屋尚未交付的，出卖人有权暂缓（不属于逾期交房）向买受人交付标的房屋。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项。”新城吾悦公司多次通过当面、电话、发函等方式口头、书面与程仁好协商付款事宜未果。为维护合法权益，新城吾悦公司诉至法院，请求判如所请。 程仁好未作答辩。 新城吾悦公司围绕诉讼请求依法提交了《淮南市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《律师函》、EMS邮寄面单、《开发商合作及担保协议》、中国邮政储蓄银行《告知函》、中国邮政储蓄银行扣款明细清单及中国邮政储蓄银行个人贷款还款单等证据，程仁好未予质证，对新城吾悦公司提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，新城吾悦公司与程仁好签订《淮南市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“第三条3.该商品房为第一条规定项目中的2幢1单元8层801号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为淮南房地产测绘队其预测建筑面积共109.17平方米，其中套内建筑面积85.47平方米，分摊共有建筑面积23.7平方米。第六条计价方式与价款2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）5345元，总价款为人民币（币种）583514元（大写伍拾捌万叁仟伍佰壹拾肆元整）。第七条付款方式及期限（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：公积金贷款商业贷款买受人应当于2017年9月30日前支付首期房价款人民币（币种）123514元（大写壹拾贰万叁仟伍佰壹拾肆元整），占全部房价款的21%。余款人民币（币种）460000元（大写肆拾陆万元整）向淮河银行（贷款机构）申请贷款支付。第十九条预售合同登记备案(二)有关预售合同登记备案的其他约定如下：合同备案前买受人提供申请按揭贷款所需的全部资料并对其真实性负责，买受人需具备按揭贷款条件。若因买受人原因而导致的更名或退房，则买受人除按照本合同第八条约定的违约责任外，还需配合出卖人在7个工作日内至相关部门办理解除预售合同登记备案手续……” 同日，新城吾悦公司与程仁好签订《补充协议》。该协议约定：“第四条合同价款和付款方式（四）在出卖人担保期限内：①若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的；②房屋被预查封、查封；③买受人迟延或拒绝办理产证或抵押权证；④擅自出售房屋等致使出卖人不能按照贷款担保合同约定及时解除担保责任的，出卖人均有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金；如房屋尚未交付的，出卖人有权暂缓（不属于逾期交房）向买受人交付标的房屋。如买受人未履行本协议约定或有效司法文书规定的相关责任的，出卖人有权在解除本合同后直接从应退房款中扣除前述款项……” 2017年4月17日，因程仁好还款日未及时将还款金额存至账户，且手机号码注销至今联系不上，中国邮政储蓄银行股份有限公司淮南市分行向新城吾悦公司发送《告知函》，告知新城吾悦公司将根据约定从其保证金户划扣程仁好逾期还款的金额。 2019年4月19日，新城控股集团股份有限公司律师事务部向程仁好发送《律师函》，函告其及时向贷款银行核实情况并于2019年4月30日之前将到期所欠款项及滞纳金归还银行，同时告知其如未能按期付清款项，新城吾悦公司将解除买卖合同并追究违约责任等事项。 2019年4月22日、5月7日，中国邮政储蓄银行股份有限公司淮南市分行从新城吾悦公司账户上分别扣款2746.27元、3013.64元，合计5759.91元。程仁好的逾期还款行为导致新城吾悦公司承担担保责任，侵害新城吾悦公司合法权益，故新城吾悦公司诉至法院，请求判如所请。 本院认为，法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，新城吾悦公司与程仁好签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》补充协议明确约定，在出卖人担保期限内，若买受人逾期还款或违反其他按揭贷款合同约定，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。经庭审查明，自2019年4月1日起，程仁好未及时将还款金额存至账户，且手机号码注销联系不上，中国邮政储蓄银行从新城吾悦公司保证金账户扣划程仁好逾期还款的金额，上述情况符合新城吾悦公司与程仁好所签合同约定的解除合同的情形，故新城吾悦公司主张解除双方于2017年9月30日签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于新城吾悦公司主张的其代程仁好向中国邮政储蓄银行偿还的涉案房屋的2019年4月、5月的银行贷款本息合计5759.91元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同约定，若因买受人原因而导致的更名或退房，则买受人除按照本合同第八条约定的违约责任外，还需配合出卖人在7个工作日内至相关部门办理解除预售合同登记备案手续。故新城吾悦公司主张程仁好协助办理备案注销手续的诉讼请求，本院依法予以支持。 法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，新城吾悦公司按照合同约定要求程仁好支付房屋总价款20%的违约金，庭审中，新城吾悦公司陈述其实际损失为已代程仁好偿还的银行贷款本息、处理本案的相应费用和人工支出等费用，并表示具体损失数额无法量化。本院认为，程仁好自2019年4月1日起未能按时偿还贷款本息导致新城吾悦公司已承担阶段性连带保证责任，程仁好应承担相应的违约责任，但违约金应当以实际损失为基础，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合新城吾悦公司代为偿还的贷款本息已予以支持、房价浮动及准确损失无法确定的实际情况，对本案违约金予以适当调整，酌定违约金为房屋总价款583514的3%即17505元。故新城吾悦公司主张程仁好支付违约金116702.8元的诉讼请求，合理部分，本院依法予以支持。 程仁好在法定期限内未进行答辩也未提交证据，经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应当承担相应不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告淮南新城吾悦房地产开发有限公司与被告程仁好于2017年9月30日签订的《淮南市商品房买卖合同（预售）》； 二、被告程仁好于本判决生效之日起十日内一次性支付原告淮南新城吾悦房地产开发有限公司违约金17505元； 三、被告程仁好于本判决生效之日起十日内一次性给付原告淮南新城吾悦房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款本息5759.91元； 四、被告程仁好于本判决生效之日起三十日内协助原告淮南新城吾悦房地产开发有限公司办理涉案《淮南市商品房买卖合同（预售）》项下房屋的备案注销手续； 五、驳回原告淮南新城吾悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2749元，由原告淮南新城吾悦房地产开发有限公司负担2227元（已交纳），由被告程仁好负担522元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  郝荣琦 人民陪审员  张娟娟 人民陪审员  蔡景诗 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  张 瀚 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。