安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1302民初11303号原告：邱静，女，1980年10月1日出生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：王永振，安徽皖光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李腾飞，安徽皖光大律师事务所律师。被告：宿州市恒成置业有限公司，住所地安徽省宿州市浍水路0102号。法定代表人：李东昌，该公司经理。委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一鸣，安徽三联律师事务所律师（实习）。原告邱静与被告宿州市恒成置业有限公司（以下简称恒成置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱静的委托诉讼代理人王永振、被告恒成置业公司的委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱静向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付给原告逾期交房的违约金约36850.26元（自2017年7月1日暂时计算至2019年10月1日，之后的违约金按照每日44.83元，最终计算至涉案的房屋符合交付条件之日止）；2.判令被告支付给原告逾期办理不动产权证书的违约金588元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的汇豪新天地商品房7幢2单元9层0906室，总价款448341元。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款448341元，合同同时对交房时间、交房标准、逾期交房的违约责任等其他权利义务详细规定。2017年6月22日，被告以《通知》的形式告知原告及所有业主：房屋尚未申报备案手续，未达到交付条件，但业主可以先行进驻装修，并承诺严格按照《商品房买卖合同》的各条款执行。2018年3月14日，被告向所有业主出具《承诺书》承诺：被告因自身原因延迟交房，严格按照约定承担违约责任。基于被告上述告知和承诺，原告及其他诸多业主先行入住。但时至今日，原告购买的房屋仍不符合交付条件。恒成置业公司辩称，一、被告延期交房的违约期限应从合同约定的交付之日的次日计算到原告实际上房之日止。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付期限是2017年6月30日，被告开发的汇豪新天地3#、6、7#连体楼均于2017年6月26日竣工验收合格。原告于2017年6月28日办理了房屋交接手续，进行了装修入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原、被告办理了房屋交接手续，原告实际占有了案涉房屋并且与物业公司签订了《物业服务合同》、缴纳了物业管理费用，应当认定为双方已经完成了案涉房屋的转移占有。二、原告接收了房屋以后，原告不应再承担逾期交房的违约责任。被告开发的汇豪新天地3#、6、7#连体楼于2017年6月26日完成单体竣工验收，分别于2019年9月12日完成消防验收，2019年9月5日完成规划核实验收、9月14日环保验收，于2019年11月27日完成综合验收备案登记。参照安徽省高级人民法院“关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见”一、第5项的规定，出卖人交付的房屋不符合约定的交付条件，买受人接收了房屋以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中，被告在开庭前已完成了案涉房屋的综合验收备案登记，向法庭提供了完整的《工程竣工验收报告》。因此，对原告实际接收房屋后的逾期交房违约金请求，依法不应予以支持。另，原告实际接收房屋后的逾期交房违约金请求也不应支持，被告交付的商品房虽然不符合约定的交付条件，但原告接收了房屋，对房屋进行了装修使用，应视为原、被告对商品房的交付条件重新进行了约定，变更了原《商品房买卖合同》约定的商品房的交付条件。因此，原告的延期交房违约金应从约定的交房日期即2017年6月30日的次日计算至原告实际接收房屋之日止。原告收房日期在合同约定交房日期之前，被告不应支付其违约金。本院经审理认定事实如下：2016年1月25日，邱静与恒成置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，买受人（邱静）以贷款方式购买出卖人（恒成置业公司）开发建设的汇豪新天地7栋2单元0906号商品房，单价3357.86元/㎡，总金额448341元；商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；……出卖人应当在2017年06月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间分别处理（不作累加），（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.15%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房屋价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订后，邱静按照合同约定向被告恒成置业公司支付了购房款448341元。2017年6月28日，邱静接收涉案房屋。汇豪新天地7栋于2017年6月26日竣工验收，截止至2019年11月27日，公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构对汇豪新天地7栋出具了认可性意见，2019年11月28日，宿州市建设工程质量监督站签章。本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力。案涉合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，对原、被告均产生法律约束力。本案中，涉案房屋所在工程汇豪新天地7栋于2017年6月26日竣工验收，至2019年11月27日已经公安消防、规划、环保、城建档案管理等专门管理部门出具了认可性意见。合同约定恒成置业公司应当在2017年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付邱静使用，邱静于2017年6月28日接收涉案房屋，其行为系其对房屋的转移占有，故该日期为双方交付涉案房屋日期。本案法庭辩论终结前，恒成置业公司提供了完整的《工程竣工验收报告》，因此，邱静要求被告恒成置业公司承担逾期交房产生的违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约金，根据合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。恒成置业公司应向邱静支付逾期办理权属登记的违约金为448.34元（448341元×0.1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宿州市恒成置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱静逾期办证违约金448.34元；二、驳回原告邱静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由原告邱静负担343元，被告宿州市恒成置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  张昕艳二〇一九年十二月十九日法官助理刘鑫书记员端木雨婷