贵州省施秉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2623民初57号 原告（反诉被告）：贵州鑫众房地产开发有限公司（以下简称鑫众公司）。地址：贵州省施秉县城关镇中沙大道。 法定代表人：佘安庆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗文彬，贵州黔策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘发宽，男，1969年1月25日生，汉族，贵州省遵义市人，户籍所在地贵州省遵义市播州区，现住遵义市播州区。 委托诉讼代理人：刁进，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁可映，贵州新长征律师事务所律师。 原告（反诉被告）鑫众公司与被告（反诉原告）刘发宽不当得利纠纷一案。鑫众公司向贵州省遵义市播州区人民法院提起诉讼，贵州省遵义市播州区人民法院于2018年7月11日立案受理后，刘发宽提出反诉，要求鑫众公司支付劳务代理费，鑫众公司对刘发宽提出的反诉提出管辖权异议。贵州省遵义市播州区人民法院于2018年11月8日作出（2018）黔0321民初4992号民事裁定，将本案移送本院审理。本院于2019年1月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告鑫众地产的委托诉讼代理人罗文彬、王栋，被告委托诉讼代理人刁进、刁可映到庭参加了诉讼。在审理过程中，原告向本院申请庭外和解，庭外和解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 原告鑫众地产向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还私自收取的客户购房款即不当得利款人民币1540938元。2、请求判令被告支付资金占用费61173元（按同期人民银行存款利率1.5%计算。自2015年11月7日暂算至2018年6月30日止，以后的资金占用费按上述利率计算至全部款项还清为止）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年4月28日，原、被告签订《施秉县“舞阳·澜泊湾”项目＜商品房营销代理合同＞》（以下称代理合同）一份，约定由被告在施秉县成立营销代理公司，销售原告开发的“施秉县舞阳·澜泊湾”项目的房屋，双方在代理合同中就具体的权利义务进行了约定，其中第十一条第三款明确约定被告“不得收取任何销售、招商的预付房款”。代理合同签订后，双方分别于2014年7月22日、2015年7月1日签订了《补充协议》两份。2015年10月底因客户到原告处反映，交了购房款一直未能收房，经原告财务人员核实，并未收到客户的购房款。后经调查发现被告利用其销售人员身份及原告财务人员的疏漏，私自向客户收取购房款，在原告发现后拒绝返还。被告的行为违反了代理合同的约定，给原告造成较大的经济损失，原告不得不向客户交房。此后，经原告多次向被告催收该款，被告拒绝返还。2015年12月2日，原告向施秉县公安局报案，该局于2015年12月9日对被告涉嫌职务侵占罪进行立案侦查，2017年8月4日作出《撤销案件决定书》，认定被告的行为不构成犯罪，决定撤销案件。被告私自收取客户购房款的行为不仅违反了合同约定，也无任何事实和法律依据，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，构成不当得利，应当返还不当得利及其产生的孳息。 被告刘发宽辩称：原告的诉请没有事实依据，被告没有收取客户的购房款即不当得利1540938元，请求驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告劳务代理费2466137.4元，返还保证金200000元。2、本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2013年4月28日，原、被告签订《施秉县“舞阳·澜泊湾”项目＜商品房营销代理合同＞》（以下称代理合同）一份，约定由被告在施秉县成立营销代理公司，销售原告开发的施秉县“舞阳澜泊湾”项目的房屋，双方在代理合同中第二条约定“第二条代理销售面积一期工程为：1号楼、2号楼、7号楼、8号楼、9号楼、共五栋楼，可销售面积约为17325.44㎡；其中：（1）住宅面积为：9424.95㎡共计74套；（2）商业面积约：7900.49㎡。2、二期工程分为：3号楼、4号楼、5号楼、6号楼共四栋楼，可销售面积约45095.9㎡；其中：（1）住宅面积约：30454.59㎡，共计233套；（2）商业面积约8133.36㎡，一层商业面积4247.69㎡，二层商业面积约3885.67㎡；”。第八条约定：“1、住宅佣金：住宅销售底价×1.5%；2、住宅溢价分成：楼盘外销价-代理价=溢价；甲、乙双方按8：2分成。商业（在完成本合同约定销售任务的条件下）1、商业佣金：营业房销售价×2.0%；2、商业溢价分成：营业房成交价-代理底价=溢价；甲、乙双方按8：2分成”。被告已将合同约定的房屋销售完毕，原告应支付劳务代理费5336337.4元，原告仅支付了2870200元。经被告多次催收未果，原告的行为违反了合同约定，请依法判决。 反诉被告鑫众公司辩称：反诉原告与反诉被告之间签订的商品房销售代理合同已于2015年11月7日解除，反诉原告起诉所称的销售代理费没有对销售代理合同签订前以及代理合同解除后产生的销售款项进行区分，也没有按照合同约定扣除相关费用。反诉原告主张的款项系商品房代理合同约定的总销售代理金额，与客观事实不符。反诉原告的反诉请求与客观事实不符且没有法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，对当事人无异议的证据本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月28日，原告鑫众公司（甲方）与被告刘发宽及刘发亮（乙方）签订《贵州省施秉县【舞阳·澜泊湾】项目商品房营销代理合同》，由原告委托被告及刘发亮营销代理销售甲方在贵州省施秉县开发经营的【舞阳·澜泊湾】商品房项目。合同约定代理销售面积为该项目的一期工程1、2、7、8、9号楼共5栋楼，可销售面积17325.44㎡，二期工程3、4、5、6号楼共4栋楼，可销售面积45095.9㎡。销售任务的确定以签订销售合同且备案为准。合同对销售任务、代理费及支付方式进行了约定，同时还约定双方权利义务、违约责任以及合同变更、解除、终止的条件，其中第十一条第三项约定乙方不得收取任何销售、招商预付房款，第七项约定乙方应按甲乙双方约定的付款方式向客户催收款项（若遇特殊情况，双方协商处理）。合同签订后，被告和刘发亮开始为原告销售房屋。2013年7月22日，刘发亮与被告刘发宽签订了退伙协议，双方约定自协议签订之日起，与原告签订的舞阳·澜泊湾项目商品房营销代理合同中约定的权利与义务均由刘发宽享有和承担，刘发亮不再享有该代理合同中约定的相关权利和承担相应的义务，该营销项目所发生的一切债务由刘发宽承担，刘发亮概不承担任何责任。2014年7月22日，因被告未完成销售任务，原、被告签订了《舞阳·澜泊湾商品房销售代理补充协议》，约定自2014年7月23日至2015年元月30日，乙方承诺完成50000000元的销售任务，并以住建局实际备案合同金额为计算依据，同时还约定奖惩条件。2015年7月1日，双方再次签订补充协议，约定销售代理延长期限为2015年7月1日—2016年6月30日，同时约定销售任务和佣金支付条件。2015年11月12日，原告以被告刘发宽违约未完成销售代理合同及补充协议约定的销售任务和被告违反合同第十一条第三款不得收取任何销售、招商预付房款的约定私自收取客户购房款90多万为由，向被告送达解除合同的通知，同时要求被告在收到本通知之日起三日内到公司办理解除合同的手续及时退场，并在在2015年11月23日前将私自收取的购房款交还公司。刘发宽于当天签收解除合同的通知，并于当月中旬退出原告商品房销售代理。同年12月9日，施秉县公安局以被告涉嫌职务侵占立案侦查，2017年8月4日，施秉县公安局以指控的事实不构成犯罪为由，撤销案件。 自双方签订代理合同后，原告按照双方合同约定及商品房销售备案情况，自2013年5月8日至2015年11月底，计算被告销售代理费为1434209元，原告已支付被告销售代理费用920200元。被告刘发宽在代理销售期间尚欠原告借款104000元，用从原告财务部门获取收费票据，共收取客户购房款190余万元。 2018年7月11日，原告向遵义市播州区人民法院起诉，以刘发宽、刘发亮为被告，要求返还不当得利1540938元及资金占用费61173元。在本院审理过程中，原告于2019年4月26日申请撤回对刘发亮的起诉，本院经审查同意原告撤诉申请。 上述事实，有原、被告及刘发亮的陈述在案，还有1、《贵州省施秉县【舞阳·澜泊湾】项目商品房营销代理合同》及补充协议，证实原告与被告签订商品房销售代理合同及约定了双方的权利和义务。2、2015年11月7日原告方与被告签字销售客户款项清单2份，证实被告收取客户款项未交公司1564832元。3、2015年11月12日解除合同的通知，证实原告向被告送达解除合同的通知，被告签收并同意协商处理。4、施秉县公安局《立案决定书》、《撤销案件决定书》证实施秉县公安局以职务侵占对被告刘发宽立案并撤销案件的事实。5、被告刘发宽在公安机关的陈述，证实收取客户购房及其他款项190多万元未交公司，自己于2015年11月中旬离开，停止代理销售鑫众公司商品房的事实。6、2018年1月27日聊天记录截屏，证实原告要求被告对相关账目进行核实的事实。7、施秉县建设局商品房备案登记表，证实澜泊湾商品房销售备案登记情况。8、被告开具的领条及借条14张，证实被告从原告方领取销售代理费920200元。9、房屋佣金结算表及刘发宽的借条、原告的收条，证实被告刘发宽销售代理费为1434209元，扣除被告已领取的代理费920200元、被告在原告公司的借款104000元，原告还有410009元代理费尚未支付被告。被告对代理费的计算方式没有异议，认为借款与本案不是同一法律关系，不应扣除借款。以上证据经当庭质证，可以采信。原告提交收客户款项清单第3份，证实被告收取客户购房款及租门面押金1950947元未交原告公司，该清单没有被告签字认可，本院不予采信。 另外刘发亮提交退伙协议及承诺书，可以证实刘发亮退出原告的商品房销售代理，代理合同所产生的权利和义务由被告承担的事实。 本院认为，原、被告之间成立委托合同关系，被告在完成委托事务后，有权获得相应报酬。原告应当依照按合同约定向被告支付相应报酬。合同法规定委托人或者受托人可以随时解除委托合同，原告2015年11月12日，向被告送达解除合同的通知，被告当日签收了该通知，被告在法定期限未申请仲裁或提起诉讼，双方的委托合同已经解除。同时被告已在当月中旬不在参与原告方商品房代理销售，双方委托合同实际不再履行。原告根据被告代理销售期间商品房销售情况及双方约定的价款，计算原告的销售代理费为1434209元，被告表示对计算方式无异议，本院予以确认。被告在处理委托事务期间，向原告的借款104000元，可在被告应得的报酬中扣减，加上原告已支付的销售代理费920200元，被告应获得委托费用为410009元。被告在代理销售期间，收取客户购房及其他款项，根据被告自认190多万元的陈述，本院确认为1900000元，其余部分，原告未提交充分证据证实，本院不予采信。该财产属于被告处理委托事务取得的财产，连同所产生的孳息，应当返还原告，扣减原告应当支付的报酬，被告还应返还原告1489991元。原告要求从2015年11月7日起按同期人民银行确定的存款利率支付资金占用费的诉讼请求，按照原告同年11月12日的解除合同通知，要求被告的还款时间是2015年11月23日前，资金占用费的计算时间，应从原告主张还款之日起计算，即自2015年11月24日起计算。因此，原告要求被告返还1540938元以及支付资金占用费的诉讼请求，本院予以部分支持。被告提出反诉要求原告支付按照合同约定的全部房源支付销售代理费用2466137.4元的诉讼请求，由于双方已经解除合同，解除合同后，被告并未再从事原告销售代理事务，无权再从原告方获得报酬，且原告起诉时已扣减原告应得的报酬，因此原告这一反诉请求不能成立，本院不予支持。反诉要求原告返还保证金200000元的诉讼请求，原告提出被告违反代理合同的约定，原告有权不予返还的抗辩理由。经查实，双方在履行合同过程中，曾两次因委托事务达成补充协议，双方就延长委托期限及完成委托事项重新进行了约定，况且第二次补充协议的履行期限尚未届满，双方就解除了委托合同，原告不能在履行期限尚未届满前就主观认定被告违约，同时原告也未能提供被告违反补充协议规定构成违约的证据。另外，被告收取客户购房及其他款项，是用从原告方获取的收费票据收取，根据销售代理合同第十一条第七项的规定乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户催收款项（若遇特殊情况，双方协商处理）的约定，不能认定被告违反合同第十一条第三项不得收取任何销售、招商预付款项的约定，不构成违约。因此被告的这一反诉请求成立，本院予以支持，原告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条、第四百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定。判决如下： 一、被告刘发宽返还原告贵州鑫众房地产开发有限公司财产1489991元。 二、原告贵州鑫众房地产开发有限公司退还被告刘发宽保证金200000元。 以上两项相抵，被告还应支付原告1289991元（在本判决生效后二十日内支付），并自2015年11月24日起按人民银行同期存款利率支付资金占有费，直至还清为止。 三、驳回原告贵州鑫众房地产开发有限公司的其他本诉请求。 四、驳回被告刘发宽的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19218元，由原告贵州鑫众房地产开发有限公司负担1345元，被告刘发宽负担17873元；反诉案件受理费28129元（反诉原告刘发宽已预交23000元），由反诉原告刘发宽负担26019元，反诉被告贵州鑫众房地产开发有限公司负担2110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  廖德智 审 判 员  李 丽 人民陪审员  龙安华 二〇一九年十二月九日 法官助理黄薇 书记员龙芸