湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初2258号原告（反诉被告）：谭忠，男，1971年5月27日出生，土家族，住湖北省恩施土家族苗族自治州恩施市，原告（反诉被告）：宜昌忠信快捷酒店有限责任公司，住所地湖北省宜昌市伍家岗区白沙路3号，统一社会信用代码91420500698006622E。法定代表人：谭忠，该公司董事长。上述两原告共同委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：沈代辉，湖北沈代辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：建始县国有资产管理局，住所地湖北省恩施土家族苗族自治州建始县业州镇奎星楼路28号，统一社会信用代码124228227881550159。法定代表人：吴军，该局局长。委托诉讼代理人：刘继炎，湖北诚业律师事务所律师。原告(反诉被告)谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司与被告（反诉原告）建始县国有资产管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司的委托诉讼代理人李青山、沈代辉，被告（反诉原告）建始县国有资产管理局的委托诉讼代理人刘继炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付补偿款1830569元（包含房屋装修款1029738元、搬家补偿费28524元、临时安置补偿费326703元、停产停业补偿费435604元、搬家奖金10000元）；2、判令被告返还原告垫付款315431.29元（包含为被告房间装修改造垫付款258122元、电费13292.29元、水电增容报装费44017元）；3、判令被告退还原告租房履约保证金50000元。4、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2009年4月15日，原告谭忠为从事酒店经营，通过竞价方式承租了被告的房屋（原建始驻宜办招待所），双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期满乙方享有优先承租权；乙方缴纳租房履约保证金5万元。2009年7月23日，双方又签订了一份《房屋租赁补充协议》，合同约定：乙方自行办理经营证照；租赁期限延长到2017年10月31日。2009年12月2日，原告谭忠与其他股东共同设立了原告宜昌忠信快捷酒店有限责任公司，此后由宜昌忠信快捷酒店有限责任公司向被告交付房屋租金。由于案涉房屋系上世纪七十年代建成，房屋主体结构、设施设备十分陈旧，考虑到合同明确约定原告具有优先租赁权可长期经营，原告于2009年至2010年期间投入四百五十多万元对房屋行了整体改造、装修，加装了室内电梯等大型设备，使得房屋面貌焕然一新。同时，原告还应被告要求对被告自用房间进行了装修，共计为垫付装修款257625.84元，垫付水电报装费44022元。2016年5月30日，原告又投入15万元添置了中央热水器处理系统。2017年6月28日，被告与伍家岗区房屋征收与补偿办公室就案涉房屋的征收进行磋商，被告与征收部门在原告毫不不知情的情况下对房屋进行了评估。此后，被告为了达到不向原告交付征收利益之目的，不顾原告对房屋彻底的装修改造花费巨大成本且尚无盈利的现实情况，单方解除与原告的房屋租赁合同。被告为了收回房屋，向人民法院提起诉讼，同时又聘请第三方在酒店门前的人行道上砌墙封堵酒店大门，蹲守在酒店内人员则对入住酒店的外地游客及酒店工作人员进行驱赶，造成了恶劣的影响，原告亦多次拨打报警电话，最终原告被迫撤出案涉房屋。现案涉房屋已被征收，伍家岗区房屋征收与补偿办公室也已将房屋征收补偿款支付给了被告。然而，被告收到款项后拒不将属于原告的房屋装修补偿款、营业损失、搬迁费等款项支付给原告，租房押金亦未退还。原告认为，被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益。综上，为了维护自身合法权益，原告特依据《物权法》、《合同法》等相关法律规定具状诉至贵院，请求依法公正判决，判如所请。建始县国有资产管理局（以下简称建始县国资局）辩称：一、答辩人建始县国有资产管理局作为被征收人，对案涉房屋的各项征收补偿款享有所有权。1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《条例》”）第二条规定，房屋征收补偿对象是房屋所有权人即被征收人。答辩人作为位于宜昌市××××号房屋（房产证编号为宜房字第××、28××42、28××43号）的所有权人，是该房屋征收的各项补偿款的所有人。2、根据《条例》第十七条及《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称“《省办法》”）第三十条规定，答辩人即被征收人是包括房屋装修费、搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失费及搬家奖金在内的各项房屋征收补偿款的补偿对象。3、根据上述规定，答辩人与伍家征收办签订的《房屋征收补偿协议》第二条所列各项征收补偿款共计19627623元全归答辩人所有。二、案涉房屋征收补偿发生在原、被告租赁关系终止后，案涉房屋各项征收补偿均与原告无关。根据与原告谭忠签订的《房屋租赁合同》及其补充协议或合同约定，租赁期限至2017年10月31日届满，原告宜昌忠信快捷酒店有限责任公司于2018年9月21日搬离案涉承租房屋。至此，原、被告租赁关系终止。伍家岗区人民政府于2018年11月27日作出《房屋征收决定书》（宜伍征决字[2018]6号），答辩人与伍家征收办于同年12月11日签订《房屋征收补偿协议》。案涉房屋征收补偿发生在原、被告租赁关系终止后，根据《省办法》第三十七条第二款规定，被征收房屋不存在租赁关系，也就不存在和原告按约定分配停产停业损失补偿和室内装饰装修价值补偿问题，其他有关补偿项目更与原告无关。三、原告诉请被告支付补偿款1830569元、垫付款315431.29元及退还履约保证金5万元不能成立。（一）原告诉请被告支付补偿款1830569元（包含房屋装修款1029738元、搬家补偿费28524元、临时安置补偿费326703元、停产停业补偿费435604元、搬家奖金10000元）不能成立。1、不知原告所称房屋装修款1029738元依据何在？如是案涉《房屋征收补偿协议》，那装修及附属物价值补偿款为676617元。2、如前一所述，根据《条例》第十七条及《省办法》第三十条规定，答辩人是包括房屋装修费、搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失费及搬家奖金在内的各项房屋征收补偿款的补偿对象。3、如前二所述，根据《省办法》第三十七条第二款规定，即便被征收房屋存在租赁关系，除存在按约定与承租人分配停产停业损失补偿和室内装饰装修价值补偿外，其他补偿项目根本就不存在向承租人支付的问题；案涉房屋被征收时，原、被告租赁关系已终止，被征收房屋根本就不存在租赁关系，也就不存在向原告支付任何补偿款问题。4、根据《房屋租赁合同》第五条第6项规定，租赁合同终止后，出租方无须向原告补偿装修和改造费用。原告诉请支付房屋装修款1029738元明显违反合同约定。5、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“最高法院《解释》”）第十二条规定，租赁期限届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。据此，原告请求支付房屋装修款违法。（二）原告诉请被告支付垫付款315431.29元（包含为被告房间装修改造垫付款258122元、电费13292.29元、水电增容报装费44017元）不能成立。1、被告依据《房屋租赁补充合同》于2012年2月和2013年2月向原告移交了几间房屋，移交前并未委托原告进行装修改造，移交后，原告根据经营需要是否进行装修改造及费用多少，被告也不知情。根据《房屋租赁合同》第五条第6项、最高法院《解释》第十二、十三条规定，即便发生装修改造费用，也应由承租人即原告负担。2、被告对原告所谓垫付电费13292.29元不知情，即便发生，根据《房屋租赁补充协议》第四条约定，也应由原告承担。3、被告对原告所谓水电增容报装费44017元并不知情，即便发生，也是其生产经营所需，属其经营成本范畴，应由原告承担。（三）原告诉请退还租房履约保证金5万元虽有道理，但因其尚欠延期使用房屋租金20.6万元未付，两相冲抵，原告仍欠被告延期使用房屋租金15.6万元，被告不存在退还保证金的问题。被告已就原告延期使用房屋租金事宜提起反诉，在此不加赘述。综上，原告的诉讼请求及事实理由均不成立，应依法予以驳回。反诉原告建始县国资局反诉请求：1、判令被告立即支付延期使用房屋租金73600元（已冲抵50000元保证金）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月15日，谭忠与原建始县人民政府驻宜昌办事处签订《房屋租赁合同》，将位于宜昌市××沙路××号的房屋（房产证编号为宜房字第××、28××42、28××43号）出租给谭忠用于经营，约定年租金22.8万元；同年4月23日，谭忠又与原建始县人民政府驻宜昌办事处签订《房屋租赁补充协议》，变更八年租赁期限的起止日期为自2009年11月1日起至2017年10月31日止；2012年2月11日，谭忠再与建始县国有资产经营管理中心签订《房屋租赁补充合同》，因增加出租房屋，约定自2012年2月20日起每月增加租金1000元，自2013年2月1日起每月再增加租金600元。因此，自2014年起，年租金变为24.72万元（22.8万＋0.16万×12月=24.72万）。宜昌忠信快捷酒店有限责任公司于2018年9月21日才腾退承租房屋，延期使用房屋十个月有余，根据《合同法》第236条规定，应支付延期使用房屋租金。反诉被告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司（以下简称忠信快捷酒店）辩称：根据《中华人民共和国民法通则》之规定，反诉原告的反诉请求已经超过了一年的诉讼时效，并根据一事不再理原则，反诉原告在之前提起解除合同纠纷时没有主张租金，故应当驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月20日，建始县机构编委办公室下达建编发【2012】1号《县机构编制委员会关于撤销县政府驻宜昌办事处的通知》一份，载明撤销“建始县人民政府驻宜昌办事处”（以下简称建始县驻宜办），其资产交由县国有资产经营管理中心管理。2013年2月21日，“建始县国有资产经营管理中心”更名为“建始县国有资产管理局”。本案所涉房屋的产权证号为宜房字第××、28××42、28××43号，属建始县人民政府驻宜办事处所有，用途为办公、营业。2009年4月15日，建始县驻宜办（甲方）与谭忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定建始县驻宜办将位于宜昌市白沙路8号建始政府驻宜办事处的房屋A楼1-5层、B楼1-4层及后院餐厅（A楼6楼宜办工作人员两间宿舍、一间办公室及B楼4楼移动公司一间机房除外）房间租赁给乙方经营。租赁期限为八年，合同于2009年4月15日签订生效，租赁期由2009年6月1日起至2017年5月31日止。在合同期满后，如甲方继续出租，在同等条件下优先乙方。年租金为22.8万元，租金按先支付后使用原则，乙方首次一次性缴清前两年租费（计45.6万元），以后每年在5月20日以前一次性提前付清下一年租费。逾期按5%缴纳滞纳金。合同同时约定，合同终止后乙方装修和改造所发生的费用甲方不负责补偿。2009年6月6日，谭忠为了电力增容进行安装，花费安装费19768元，宜昌市恒信电力设备安装有限公司为其开具专用发票一份，该发票备注栏写有“电力安装，谭忠”的字样。2009年7月23日，建始县驻宜办（甲方）与谭忠（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定将原合同房屋租赁期限顺延五个月（即从2009年11月1日起生效到2017年10月31日止），合同同时约定甲方在六楼所发生的生活用水、用电等各种费用均由乙方承担。2009年10月15日，建始县政府驻宜办事处与宜昌三峡水务有限公司报装中心签订《给水工程承包合同》，合同载明建始县驻宜办将本案所涉宾馆消防给水工程发包给宜昌三峡水务有限公司报装中心施工，工程包干造价为24254元。2012年2月11日，建始县国资管理中心与谭忠签订《房屋租赁补充合同》一份，载明原合同继续有效，并将原有办公房屋2间及宿舍1间自2012年2月20日起交乙方经营，租赁费用为1000元每月；六楼住房一套于2013年2月1日起交乙方经营，租赁费用为600元每月，租赁期自房屋交付之日计算，到期日与主合同约定期限一致，租赁费交纳方式按主合同约定执行，缴纳时间确定为每年11月1日以前。2018年11月27日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字【2018】6号《房屋征收决定书》，决定对位于宜昌市××沙路××号房屋，房产证号为宜房字第××、28××42、28××43号进行征收，征收实施时间为本决定公告之日起。2018年12月6日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室委托宜昌广汇房地产评估有限责任公司作出宜广汇估字（2018）98号《被征收房屋价值评估报告》一份，载明被征收房屋、装修及附属物价值合计为18826792元，其中装修及附属物的价值评估为676617元。2018年12月11日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室与建始县国资局签订《宜昌市伍家岗区白沙路棚户区改造项目三号地块房屋征收补偿协议》一份，载明建始县国资局因其所有的位于宜昌市××××号的房屋被征收（征收文件为宜伍征决字【2018】6号），伍家岗区房屋征收与补偿办公室向建始县国资局支付补偿金19627623元，其中装修及附属物价值补偿为676617元。谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司因房屋租赁合同发生纠纷诉至法院，本院作出（2018）鄂0503民初30号民事判决书，判决：“1、解除建始县国资局与谭忠、忠信快捷酒店的房屋租赁合同关系。2、谭忠、忠信快捷酒店于判决生效之日十日内将位于宜昌市××沙路××房屋××给建始县国资局。”2018年10月18日，宜昌市中级人民法院作出（2018）鄂05民终2391号民事判决书，对（2018）鄂0503民初30号民事判决书予以维持。另查明，2017年6月28日，建始县国有资本投资运营有限公司向谭忠发出《关于房屋不再续租的通知》一份，载明：“我公司位于宜昌市××沙路××门面、房屋现由你租赁使用，将于2017年10月31日租赁期满，因该房屋另有其他用途，租赁到期后不再续租，由我公司收回。现正式通知：你租赁的房屋不再续租，双方租赁关系解除。望你接到通知后做好相关搬离准备，于2017年11月30日前准时搬出。”2018年5月17日，建始县国有资产管理局向谭忠发出《通告》一份，载明：“我局位于宜昌市××沙路××门面、房屋已于2017年10月31日与你的租赁期满，并于2017年6月28日书面告知你不再续租，但你强占并不腾退房屋至今，根据宜昌市伍家岗区公安消防大队的责令限期整改通知书（伍公消防字2017年第91116号）及伍家岗区安全生产委员会的相关函告要求，为确保人民群众生命财产安全，我局现授权宜昌星齐劳务有限公司负责此次全部清退及安全隐患整改，房屋另有它用。请你立即关门办搬离，否则一切后果自负。”2018年5月18日，忠信快捷酒店门口被砌上围墙。2018年9月18日，宜昌星齐劳务有限公司向忠信快捷酒店、谭忠发出《通知》一份，载明因宜昌市伍家岗区人民法院于作出（2018）鄂0503民初30号民事判决书，要求谭忠、忠信快捷酒店立即搬离。2018年9月21日，忠信快捷酒店撤离本案所涉房屋，并出具《宜昌忠信快捷酒店有限责任公司酒店用品、设施设备撤离清单说明》一份，载明：“该酒店标准间33间、单间19间，行政套房三间，共计55间的电视机、格力空调、电脑、财务办公用品已全部搬离，但该酒店添附的电梯井及三洋电梯一台，美的空气能酒店设施一套，配套的水电管网系统，消防管网设施设备、所有房间的门窗大厅感应门、停车场电动感应门、后院活动板房（193㎡）整体卫生间及房间的床、床上用品、卫生洁具、地板砖、大理石、地毯、公共区域的玻璃、楼梯扶手、厨房设施设备等均无法拆除尚在该酒店房屋中，特此说明。”自2017年11月1日起，谭忠、忠信快捷酒店未再缴纳房屋租金。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议等均有效。本案系因本案所涉房屋被征收后，针对承租人是否应当补偿引起的纠纷，应定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一是原、被告之间的房屋租赁合同关系是否是在合同期内因政府征收行为而解除？二是原告作为承租人能否获得补偿？三是忠信快捷酒店是否存在为建始县国资局垫付款项的行为？四是本案反诉原告的反诉请求是否已超过诉讼时效？一.原、被告签订的《房屋租赁补充协议》约定将原合同房屋租赁期限顺延五个月（即从2009年11月1日起生效到2017年10月31日止），因此，原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议于2017年10月31日到期。在上述房屋租赁合同及补充协议到期之前，建始县国有资本投资运营有限公司即向谭忠发出了《关于房屋不再续租的通知》，明确作出了不同意谭忠、忠信快捷酒店续租房屋的意思表示。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因建始县国有资本投资运营有限公司已经明确表示不同意谭忠、忠信快捷酒店在原租赁合同到期后继续承租房屋，建始县国资局对此亦不持异议，因此，原、被告之间没有不定期租赁合同关系。2018年10月18日，本院作出的判决结果为“解除建始县国资局与谭忠、忠信快捷酒店的房屋租赁合同关系”的民事判决书发生法律效力，2018年11月27日，宜昌市伍家岗区房屋征收和补偿办公室作出宜伍征决字【2018】6号《房屋征收决定书》，对本案所涉房屋实施征收，因此，本案所涉房屋被征收系发生在建始县国资局与谭忠、忠信快捷酒店的房屋租赁合同关系解除之后，故原、被告之间的租赁合同关系系因合同到期后经建始县国资局提起诉讼解除，并非在合同期内因房屋被征收而解除。二.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”原、被告之间签订的《房屋租赁合同》约定：“合同终止后乙方装修和改造所发生的费用甲方不负责补偿。”因此，无论是依据法律规定还是合同约定，在原、被告双方的房屋租赁合同期满后，谭忠、忠信快捷酒店作为承租人均无权要求出租人就其附和装饰装修费用进行补偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，对于未形成附和的装饰装修物，谭忠、忠信快捷酒店作为承租人亦只能拆除，无权要求补偿，对于谭忠、忠信快捷酒店要求建始县国资局支付补偿款1830569元的诉讼请求，本院不予支持。三.前已叙及，因合同已经到期，谭忠、忠信快捷酒店作为承租人无权要求建始县国资局对其装饰装修损失予以补偿，故对于原告所主张的房间装修改造费用258122元，本院不予支持。原、被告之间签订的《房屋租赁补充协议》约定建始县国资局在六楼所发生的生活用水、用电等各种费用均由谭忠承担，故对于谭忠、忠信快捷酒店所主张的电费13292.29元，缺乏法律依据，本院不予支持。对于谭忠、忠信快捷酒店所主张的水电增容报装费，其中给水工程施工费24254元，谭忠、忠信快捷酒店系提供《给水工程承包合同》予以佐证，但该合同系建始县驻宜办事处与三峡水务有限公司报装中心签订，谭忠、忠信快捷酒店并未提供工程款发票证明该款系其实际支付以及实际付款金额，本院对此不予支持。对于电力增容报装费19768元，虽然谭忠申请电力增容报装系为自身经营需要，但这也使得本案所涉房屋的电力设施容量提升，提升了该房屋整体的使用价值，应属于扩建，而非装饰装修。谭忠提供了宜昌市恒信电力设备安装有限公司的正规发票，可以证明该电力报装是经过了有关部门批准，并非违法建设。该发票备注栏上备注有谭忠、电力安装的字样，可以证明系谭忠支付了上述电力报装费。谭忠进行电力报装之后一直使用至今，建始县国资局并未提供证据证明其曾提出过异议，因此，此次电力增容报装应以经过建始县国资局准许，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，本院对于原告要求被告承担19768元电力增容报装费的诉讼请求予以支持。四.对于建始县国资局所提出的反诉请求。因原、被告双方的租赁合同关系于2018年10月18日被本院判决解除，在此之前，谭忠、忠信快捷酒店占有、使用本案所涉租赁房屋并正常经营期间的租金，谭忠、忠信快捷酒店应当予以支付。因2018年5月17日忠信快捷酒店被砌上外墙无法经营，因此租金只能计算至2018年5月16日，建始县国资局仅主张2017年11月1日至2018年4月30日的租金123600元，符合法律规定。对于谭忠、忠信快捷酒店要求建始县国资局返还50000元履约保证金的请求，该诉讼请求成立，但因建始县国资局在提起反诉的过程中已经将50000元履约保证金抵扣租金，本院对该请求不再重复予以支持。对于建始县国资局要求谭忠、忠信快捷酒店支付已抵扣履约保证金之后的剩余租金73600元的反诉请求，本院予以支持。对于反诉被告所提出的诉讼时效抗辩，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”谭忠、忠信快捷酒店占用本案所涉房屋拒不支付租金的事实一致持续到2018年5月17日，因此，诉讼时效自2018年5月17日起算，至反诉原告提起反诉之时未超过三年诉讼时效期间，对于反诉被告的反诉答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告建始县国有资产管理局于本判决书生效之日起十日内向原告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司支付电力增容报装费19768元；二、驳回原告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司的其他诉讼请求；三、反诉被告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向反诉原告建始县国有资产管理局支付租金73600元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8678元（已减半收取），由被告建始县国有资产管理局负担722元，由原告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司负担7956元，反诉受理费1386元，由反诉被告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  冯昊二〇一九年十二月二日书记员  吴鹏