内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1752号原告：广东中奥物业管理有限公司包头分公司。负责人：陈霖。委托诉讼代理人：王晓蕾。委托诉讼代理人：李小芳。被告：王锐，1978年2月18日出生，住内蒙古自治区。被告：许宁，女，1980年11月4日出生，住内蒙古自治区。以上两被告共同委托诉讼代理人：武党柱，住内蒙古自治区包头市。与被告系叔侄关系。原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司（以下简称“中奥物业包头分公司”）与被告王锐、许宁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中奥物业包头分公司的委托诉讼代理人王晓蕾、李小芳，被告王锐、许宁的共同委托诉讼代理人武党柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业包头分公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告支付原告物业管理费54611.84元、违约金32808.01元，判令被告支付原告公摊水费1265.13元，公摊电费746.33元，合计89431.31元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年6月30日，原被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为2016年10月1日至2019年9月30日，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三交纳滞纳金。被告系三江尊园小区枫丹苑3栋103号的业主，物业面积为433.43平方米，被告应交纳2016年10月1日至2019年9月30日物业费54611.84元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金32808.01元；2016年9月14日至2019年9月12日的公摊水费1265.13元，2015年8月11日至2019年8月31日的公摊电费746.33元。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了优质高效的物业管理服务，被告拒绝履行缴费义务，经原告多次催交未果。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王锐、许宁辩称，一、原告不是合法的物业服务单位。第一，《物业管理条例》第二十四条明确规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业”，本案的原告没有证据证明其系通过招投标方式成为选聘的物业单位，则其擅自成为住宅小区的物业企业，应当属于主体不适格。2012年至今已经7年有余，仍旧是“前期物业服务”，可见原告非业主选定，非正常途径选定，原告侵害了业主的自主选择权。退一步讲，前期物业合同不可能签订7年之久，被告认为物业合同早已经过期。第二，《物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”本案原告是分公司，不是独立法人，主体不适格。二、部分费用主张已经超过诉讼时效。首先，原告称2016年10月1日缴纳物业费，则其最晚主张债权的时间为2019年10月1日，但原告在2019年10月10日才提起诉讼，超过诉讼时效。原告既然主张违约金，就应当遵循诉讼时效原则。第二，原告2019年10月10日起诉，则2016年10月10日之前的费用己经超过诉讼时效，包括所谓的公推电费、公推水费。三、公推电费、公摊水费交费无依据。物业是开发商选定的，但开发商在长达7年多的时间里，不能办理好用电及用水。电费、水费收费的主体不应当是物业公司。《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。公摊究竟从何而来，收费合理性在哪里？是否经过相关部门的批准，收费是如何确定金额的，都没有法律依据。据被告了解，原告将绿化、商业用水、用电也要摊给业主，则更能说明收费无依据，因此本项主张不应支持。四、违约金没有依据。首先，原告是一厢情愿成为物业单位，主体不适格。其次，原告物业服务不合格，造成了被告的损失，原告没有赔偿，被告当然有权拒绝交付物业费。原告也没有与被告直接签订协议，原告也没有催要，违约金没有依据。第二，《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”五、物业服务造成被告损失至今未能赔偿。物业没有进行修缮造成被告损失。2017年8月下雨，被告地下一层木地板竟然被水浸泡，地板变形；三层卧室墙面开裂、壁纸脱落。这是开发商的质量责任，但是物业不修缮，同样造成了如上后果。从2017年8月至今原告物业公司一直未能给与修缮，被告只能进行简单的维护，现地下一层木地板依旧变形、空鼓。《物业管理条例》第三十五条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”原告应予赔偿被告损失。六、原告未经同意经营广告位违约。《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”别墅门庭广告系原告擅自经营，且相应费用不予公布，违约在先。七、原告不履行物业公司义务。服务设施极不完善，达不到国家标准，通讯存在重大问题，热力、排水都不能符合标准，原告没有尽到服务义务，不应当收取高额收费。八、物业费收费过高。物业费收费标准如何确定，是否经过物价部门批准，其服务是否能与收费相匹配。这些都是原告应当举证的。如不能举证，则收费就没有依据。综上，作为物业单位，服务是第一位的。但原告服务达不到国家标准，账务混乱，不能依法向业主公开收入支出，侵犯了业主的知情权和自主选择权。原告没能修缮房屋，直接导致房屋进水，造成了被告的损失，应予赔偿。本院经审理认定事实如下：包头市三江金茂房地产开发有限责任公司开发建设了三江尊园小区。被告许宁系三江尊园小区枫丹苑3栋103号业主，物业面积为433.43平方米。2011年10月19日，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司（甲方）与中奥物业包头分公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对三江尊园项目提供前期物业服务事宜。2013年12月12日，原告与被告许宁签订了《前期物业服务协议》，协议约定：原告（甲方）与被告（乙方）经友好协商，乙方同意由甲方全权管理所有共有物业及相关的设备设施事务工作；在甲方接管包头三江尊园物业后，该物业服务区域内物业服务收费实行物业服务费用包干制方式，但不包括公共设施设备分摊水电费用和需要向乙方收取的其他合理费用，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅物业：3.50元/平方米×建筑面积/月；协议签订后，原告提供了相关的物业服务。2017年因被告家中漏水，导致装修受损，遂与原告发生纠纷，至今，尚欠2016年10月1日至2019年9月30日物业费54611.84元。上述事实，有原告提交的前期物业合同、催收记录及原被告在法庭的陈述等证据证实。本院认为，包头市三江金茂房地产开发有限责任公司选聘原告对三江尊园小区进行物业管理，双方签订了《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且在行政主管部门备案，该合同合法有效，依法予以认定。原告中奥物业包头分公司与被告许宁签订的《包头三江尊园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规的规定，合法有效。原、被告均应按该协议履行。原告为三江尊园小区提供了物业服务，被告未交纳2016年10月1日至2019年9月30日的物业费，违反了协议约定，对原告要求被告交纳上述期间物业费54611.84元的诉讼请求予以支持；关于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，经查，被告因家中漏水造成装修受损，与原告商谈未果，才拒付物业费，原告未积极妥善处理，故对滞纳金的诉请不予支持；原告要求被告给付公摊水费、电费，但未提交任何证据，对原告的该项诉讼请求不予支持。因该物业合同系原告与被告许宁签订，故要求被告王锐承担责任的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许宁于本判决生效之日起十日内给付原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司2016年10月1日至2019年9月30日的物业费54611.84元。二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司的其他诉讼请求。三、驳回原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司要求被告王锐承担给付责任的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2036元，减半收取计1018元（原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司已预交），由被告许宁负担622元，由原告广东中奥物业管理有限公司包头分公司负担396元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 刘丙辰 二〇一九年十二月十一日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。