河北省易县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0633民初3514号原告：易县御景蓝湾业主委员会，住所地易县御景蓝湾社区物业2楼办公室。法定代表人：王红星，该委员会主任。委托诉讼代理人：李国强，河北虹天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芳，北京市法大律师事务所律师。被告：河北金驰悦达房地产开发有限公司，住所地易县西关大桥南侧。法定代表人：胡桂军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李俊生，河北李俊生律师事务所律师。被告：易县悦达物业服务有限公司，住所地易县西关大桥西南侧。法定代表人：胡桂军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘飞，该公司经理。原告易县御景蓝湾业主委员会（以下简称御景蓝湾业委会）与被告河北金驰悦达房地产开发有限公司（以下简称悦达房地产公司）、易县悦达物业服务有限公司（以下简称悦达物业公司）车位纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告御景蓝湾业委会法定代表人王红星及诉讼代理人、被告悦达房地产公司、被告悦达物业公司及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。原告御景蓝湾业委会向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认御景蓝湾一期地上停车位归全体业主共有；2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：易县御景蓝湾小区一期系被告悦达房地产公司开发建设，于2011年开始交付业主使用，被告悦达物业公司系御景蓝湾小区的前期物业服务公司。现御景蓝湾一期共有车位约220辆，其中御景蓝湾小区建设工程规划许可证（建字第130633200900006号）附图中御景蓝湾一期主要技术经济指标表中显示地上停车位150辆，另70辆左右系被告所划定车位。自2018年9月22日开始，被告悦达物业公司受被告悦达房地产公司委托，对外公示，称对于地上车位自公告之日起按照长期租赁方式出租，租赁期限同房产期限（70年），并与小区业主签订长期（租赁期限与住宅同期）车位租赁及管理服务协议，物业及开发商的行为实质上是以租赁的名义将地上车位出让给小区业主。御景蓝湾一期业主与被告悦达房地产公司签订的《商品房买卖合同》中并未对建筑区划内规划停车位的归属作出任何约定。悦达房地产公司将开发的商品房向御景蓝湾一期业主出售后，建设范围内的土地使用权归御景蓝湾一期全体业主所有，按照规划建设的地上停车位属于开发商建设的附属设施，开发商也有义务按照规划修建小区的附属设施，该附属设施理应归全体业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。而御景蓝湾一期中的地上停车位均不能办理产权登记，不符合物权法中对专有部分的认定。根据《中华人民共和国物权法》七十二条、七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等相关规定，御景蓝湾一期地上停车位应当属于全体业主共有，对于车位的处分方式应当依法由业主大会决定。二被告私自以长期租赁形式出让地上停车位的行为已经严重损害了御景蓝湾一期全体业主的合法权益。被告悦达房地产公司辩称，一、原告未经召开全体业主大会授权、擅自提起诉讼的行为违反了物权法76条的规定，我公司对原告的主体资格不予认可。原告提起诉讼的时间是2018年11月14日，征求业主意见表是2018年11月20日且未事先通知，也未向当地居委会告知；二、2015年1月25日，经御景蓝湾居委会、住房和城乡建设局调解，原告与被告悦达房地产公司已经达成协议，该小区规划内的车位归被告悦达房地产公司所有，被告悦达房地产公司有权买卖、出租、赠与。规划外的车位归全体业主所有。该协议在小区内进行了公示，至本案发生无人提出异议。请求驳回原告的诉讼请求。被告悦达物业公司辩称，我公司对部分业主进行了调查，这些业主均表示未签字。2018年12月8日的协调会是县政府及有关部门召开的，协商组织全体业主对暂时搁置的车位进行管理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.经御景蓝湾一期业主选举，原告御景蓝湾业委会于2014年12月29日成立，王中帅任主任，并于2015年1月5日向易县房管局报备。2015年3月20日，王中帅辞去主任职务。由易县房管局、御景蓝湾居委会组织业主委员会全体成员选举王红星为主任；2.2015年1月29日，原告与被告悦达物业公司因地上车位发生纠纷，经御景蓝湾社区、易县建设局物业股组织，原告、业主代表、被告悦达物业公司达成《关于对小区地上停车位权属划分的公示》并公开张贴公示。该公示主要内容为：小区地上车位有150个是建设之初开发商依据易县规划局规划审批并出资建设的，属规划内车位，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：权属归第三人即开发商所有，开发商享有买卖、出租、赠与的权利。规划外车位（约70个），虽然由开发商投资建设，因不在易县规划局规划审批之内，权益归小区全体业主共有。物业公司依据物业法规管理，所收费用物业公司专项用于小区公共设施建设、维修及保养，由业主委员会监督使用。该公示加盖原告和被告悦达物业公司公章，并有时任原告法定代表人王中帅、被告悦达物业公司经理刘飞签字。其后，被告悦达物业公司与业主均按照此协议管理、使用车位。3.2018年初，被告悦达物业公司制定《2018年御景蓝湾一期地上车位管理实施方案》。2018年9月22日，被告悦达物业公司张贴《关于小区地上车位长期租售工作推进的通知》，通知内容为：优先办理原租赁车位业主转为长期租赁的业务，截止时间为2018年10月15日。自2018年10月16日起，敞开接受全体业主自主选择长租车位，先到先得；2018年11月30日以后，除权属“业主委员会”（全体业主共有，物业公司另行划线定位）的70个车位外，不再开展短租（月租、年租）车位的业务；2018年11月30日以后，取消全部地上“临时停车位”，还路于民，便于道路通畅和消防安全。4.被告悦达物业公司与业主签订的《御景蓝湾小区车位租赁及管理服务协议》，其中第二条租赁期限约定：本协议的有效期限为长期（与住宅同期），自2018年12月1日起算。5.2018年11月14日，原告就对被告提起诉讼之事形成民事起诉状。2018年12月4日，本院立案，定于同年12月21日开庭审理。2018年12月17日，被告悦达房地产公司提交答辩意见，认为原告提起诉讼行为违反《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的规定，原告对“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”未召开业主大会讨论决定，且王红星并非业主大会选举，无权代表业主委员会。经告知原告，原告提交了2018年11月1日《关于召开业主大会会议的通知》，决定从11月18日起至11月20日以书面征求意见的形式召开业主大会。2018年11月20日，易县御景蓝湾小区一期临时业主大会决议，表决通过关于车位归属权问题同意起诉河北金驰悦达房地产开发有限公司。6.2019年1月3日庭审时，原被告仍就“确认御景蓝湾一期地上停车位归全体业主共有”是否属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”发生争执。2019年1月6日，原告于同年1月26日至28日召开业主大会发布公告。就再次确认授权及追认业主委员会代表业主就车位纠纷进行诉讼进行投票，届时计票结果：总票数810，同意518；建筑面积93400平方米，同意57885.57平方米。同意再次确认授权及追认业主委员会代表业主就车位纠纷进行诉讼人数及建筑面积均超过50%。7.原告提交了其从易县城乡规划管理局调取的2009年6月8日原御景蓝湾小区总平面布置图，该图显示：御景蓝湾一期规划地上停车率19.4%，车位150辆；被告提交了其从易县城乡规划管理局调取的2018年12月26日河北金驰悦达房地产开发有限公司御景蓝湾一期竣工地形图，该图显示：粉色区域为地上停车位，总计275个。本院认为，原告御景蓝湾业委会成立，并向易县房管局报备。2015年3月20日，易县房管局、御景蓝湾居委会组织业主委员会全体成员选举王红星为主任。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《物业管理条例》第八条以及最高人民法院对相关案件的答复，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，故原告御景蓝湾业委会具有诉讼主体资格。原告诉讼请求“依法确认御景蓝湾一期地上停车位归全体业主共有”应该属于《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，故就相关问题提起诉讼应经业主代表大会决定。原告在提起本案诉讼时，民事起诉状形成时间早于召开业主代表大会时间，且被告提交的相关证据也证明原告召开业主代表大会行为不规范，故对原告召开第一次业主代表大会决议效力不予认定，但在2019年1月26日至28日召开业主大会时，原告履行了相关手续，业主大会全程有照片等证明，故对该次业主代表大会决议“确认授权及追认业主委员会代表业主就车位纠纷进行诉讼”予以认定，应视为业主对原告诉讼行为的认可，并对被告的抗辩理由不予采信。易县城乡规划管理局出示了御景蓝湾小区总平面布置图、河北金驰悦达房地产开发有限公司御景蓝湾一期竣工地形图，第一张御景蓝湾小区总平面布置图是项目审批、公开售楼时出示的，第二份竣工地形图是2018年12月26日形成的。业主在购买御景蓝湾一期楼房时，参考的是第一张规划图，其购房合同也包含建筑布局、公共绿地、车位安排等公共设施的内容。在购房合同有效的前提下，应认定第一张御景蓝湾小区总平面布置图有效，其中规划车位150个。因业主在购买被告悦达房地产公司楼房时，买卖双方未对专有部分以外部分进行约定，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定（建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定），其中的“当事人”应理解为包括房地产开发公司、业主，他们是处分车位归属的相关权利人，而“通过出售、附赠或者出租等方式约定”只能理解为依照规划建设的地上车位所有权属于房地产开发商，房地产开发公司有权向业主出售、附赠或者出租。被告悦达房地产公司作为规划地上车位所有权人授权被告悦达物业公司管理地上车位，被告悦达物业公司享有150个地上车位的使用权（车位的具体位置以御景蓝湾小区总平面布置图规划为准）,其余地上车位归御景蓝湾一期业主共同所有。综上所述，为了维护当事人的合法权益，故本院对其诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款的规定，判决如下：被告河北金驰悦达房地产开发有限公司享有150个地上车位的所有权（车位的具体位置以御景蓝湾小区总平面布置图规划为准）,其余地上车位归原告易县御景蓝湾一期业主共同所有。案件受理费80元，由被告河北金驰悦达房地产开发有限公司、易县悦达物业服务有限公司各负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 何永国审判员张晓静人民陪审员 刘   涌   旭二〇一九年十二月二日书 记 员 宋   骏   驰