福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终1233号 上诉人（原审原告，执行案外人）：廖德平，男，1959年11月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：童长欣、李美英，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，申请执行人）：胜中广源有限公司，住所地香港新界沙田安平街6号新贸中心B座1309室。 法定代表人：张晓琳，该公司董事。 委托诉讼代理人：杨映源、张夏薇，福建力涵律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：福建省龙岩时兴钢铁制品有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区工业西路68号（龙州工业园张白土片区2-11C幢）。 法定代表人：黄仕达，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：黄仕达，男，1980年7月26日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人（被执行人）：梁仲生，男，1967年5月2日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人（被执行人）：黄种时，男，1967年6月30日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 原审第三人：梁金龙，男，1968年7月13日出生，汉族，住福建省南安市。 原审第三人：龙岩市志腾贸易有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙门镇谢洋村闽西交易城一期（阳光都汇）阳明楼14层1401室。 法定代表人：黄志高，该公司总经理。 上诉人廖德平因与被上诉人胜中广源有限公司（以下简称胜中广源公司）以及原审第三人福建省龙岩时兴钢铁制品有限公司（以下简称时兴钢铁公司）、黄仕达、梁仲生、黄种时、梁金龙、龙岩市志腾贸易有限公司（以下简称志腾公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（以下简称龙岩中院）（2019）闽08民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 廖德平上诉请求：撤销一审判决，改判支持廖德平一审诉讼请求。事实和理由：（一）廖德平与时兴钢铁公司的租赁关系早于抵押权设立。1.廖德平与时兴钢铁公司2013年6月24日签订《厂房租赁合同》。该合同约定的B幢厂房房屋租赁期为10年，该约定没有违反关于“租赁期限不得超过二十年”之规定。该合同第十四条约定合同自双方签（章）后生效。因此，合同自2013年6月24日双方签字之日发生法律效力，该时间早于涉案土地使用权和房产抵押登记时间，根据法律规定，抵押权不能对抗租赁权。2.《厂房租赁合同》第三条约定：“甲方（即时兴钢铁公司）应保证其具有出租权”，廖德平基于对出租人的信赖签订了《厂房租赁合同》。事实上，《厂房租赁合同》签订时时兴钢铁公司并没有将租赁物抵押登记。时兴钢铁公司在《厂房租赁合同》签订之后，办理抵押登记时并未告知抵押物已经出租的事实，影响的是抵押权的问题，而不是《厂房租赁合同》本身的效力问题。而且《厂房租赁合同》签订后，廖德平事实上也使用租赁物至今，在这过程中，并没有任何的第三方提出异议。 （二）廖德平提供转账记录、结算表、货运托运单等证据可证实廖德平已经按照《厂房租赁合同》的约定支付了相应的租金，履行了合同义务。综上，廖德平认为其与第三人时兴钢铁公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，且《厂房租赁合同》的签订时间在租赁物抵押之前，其合同效力不受影响。 胜中广源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，廖德平与第三人时兴钢铁公司之间签订的《厂房租赁合同》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，不能对抗抵押权。（一）胜中广源公司在一审提供的时兴钢铁公司于2014年1月2日与中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称农行新罗支行）签订《最高额抵押合同》，在《房地产抵押清单》“抵押、出租”一栏中明确讼争厂房“未抵押、未出租”。同日办理抵押登记手续，抵押权人为中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，债权数额为1950万元。该证据明确表明了讼争厂房在2014年1月2日的状态。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 （二）廖德平主张租赁关系早于抵押权证据不足。1.廖德平与时兴钢铁公司签订的《厂房租赁合同》，不能对抗第三人。2.廖德平未按照合同约定支付租赁期间全部租金。3.廖德平提供的证据也无法证实其在2012年6月24日签订后实际占有使用租赁物，特别是在2014年1月2日抵押之前占用、使用讼争厂房的事实。 时兴钢铁公司、黄仕达、梁仲生、黄种时述称，同意廖德平的上诉理由及请求。 廖德平向一审法院提出诉讼请求：1.确认廖德平与时兴钢铁公司于2013年6月24日签订的《厂房租赁合同》（编号：SL20130624）合法有效，廖德平对龙岩市新罗区西陂街道福建龙州工业园青云路17号厂房B幢享有从2013年7月1日起至2023年6月30日止的承租权，廖德平有权继续使用上述厂房。2.判决继续执行福建省龙岩市中级人民法院作出的（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》。3.本案诉讼费由胜中广源公司承担。 一审法院认定事实：农行新罗支行与时兴钢铁公司、黄仕达、梁仲生、黄种时金融借款合同纠纷一案，龙岩中院作出（2015）岩民初字第148号民事调解确认:一、时兴钢铁公司尚欠农行新罗支行编号为35010120140000356《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》项下贷款本金1470万元及截至2015年3月20日止的利息463673.78元。二、时兴钢铁公司承诺于2015年8月10日前一次性归还农行新罗支行贷款本金1470万元及截至2015年3月20日止的利息463673.78元，并支付自2015年3月21日起至款清之日止以本金1470万元按年利率90%计算的利息。三、时兴钢铁公司承诺于2015年8月10日前一次性支付农行新罗支行因本案支出的律师代理费3万元。四、时兴钢铁公司未按第二、三项约定履行义务，农行新罗支行有权依法申请法院拍卖、变卖时兴钢铁公司向农行新罗支行提供的抵押物：位于龙岩市新罗区厂房及食堂房地产（《房屋所有权证》编号为：龙房权证字第××号、第××号、第××号、第××号）和位于龙岩新罗区地号的土地使用权（龙国用【2013】第013858号《国有土地使用证》），并以拍卖、变卖所得价款在1950万元限额内优先受偿。五、黄仕达、梁仲生、黄种时对时兴钢铁公司上述债务在1950万元限额内承担连带清偿责任；在承担担保责任之后有权向时兴钢铁公司追偿。 因被执行人未主动履行生效法律文书确定的义务，农行新罗支行向龙岩中院申请执行，龙岩中院于2015年8月24日立案执行，执行案号为（2015）岩执字第235号。执行中，农行新罗支行于2015年12月11日与中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称信达福建分公司）签署《分户债权转让协议》，约定农行新罗支行将其对债务人时兴钢铁公司的本案债权及从权利一同转让给信达福建分公司。2016年2月2日，信达福建分公司又与胜中广源公司签订《分户债权转让协议》，约定信达福建分公司将本案债权再次转让给胜中广源公司。2016年10月19日，龙岩中院作出（2015）岩执字第235号之一执行裁定书，裁定变更胜中广源公司为上述执行案件的申请执行人。胜中广源公司亦向龙岩中院申请对抵押物进行评估拍卖。 另查明，上述房产及土地使用权均抵押给农行新罗支行，抵押登记时间：2014年1月2日。 2015年4月23日，龙岩中院在诉讼过程中作出（2015）岩民初字第148号民事裁定，保全查封了上述抵押物。2015年8月28日，龙岩中院作出（2015）岩执字第235号执行裁定，查封、扣押、拍卖、变卖被执行人时兴钢铁公司、黄仕达、梁仲生、黄种时应当履行义务部分的财产。2015年10月29日、2016年12月30日，龙岩中院在上述厂房张贴搬迁公告，责令被执行人及其他住户、用户必须于2015年11月30日、2017年1月30日前搬迁出上述房产和土地。2016年12月1日，龙岩中院委托厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司对时兴钢铁公司的上述厂房、食堂及土地进行价格评估。 2017年3月23日，梁金龙的同乡吕孙满向龙岩中院提供《厂房租赁合同》。同日，廖德平亦向龙岩中院提供《厂房租赁合同》。2017年3月27日，志腾公司亦向龙岩中院提供《仓库租赁合同》。2017年9月30日，龙岩中院作出（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》，明确龙岩中院将对时兴钢铁公司所有的厂房、土地进行带租赁拍卖，其中梁金龙已以融资款抵租的形式将租金交至2028年6月23日，廖德平已以货款抵租及现金形式将租金交至2023年6月30日，志腾公司已以债抵租的形式将租金交至2023年9月9日。2017年10月17日，胜中广源公司向龙岩中院提出书面异议，请求撤销（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》。2018年1月22日，龙岩中院作出（2017）闽08执异77号执行裁定，裁定撤销（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》。利害关系人志腾公司、梁金龙、廖德平不服，向一审法院申请复议。2018年10月9日，一审法院作出（2018）闽执复28号执行裁定，该裁定主要以“志腾公司展期的租赁权设立于抵押权之后，该租赁关系无论成立与否均不足以对抗农行新罗支行的抵押权，应当依法将该租赁关系除去后再行拍卖，龙岩中院不带租拍卖志腾公租赁的厂房（仓库），符合法律规定，但对复议申请人梁金龙、廖德平所主张的租赁权，应适用民事诉讼法第二百二十七条审查”为由，裁定撤销（2017）闽08执异77号执行裁定，发回龙岩市中级人民法院重新作出裁定。2019年1月15日龙岩中院作出（2017）闽08执异77号之一执行裁定，撤销龙岩中院作出的（2015）岩执字第235号《带租赁拍卖通知书》。 2019年1月31日，廖德平对该裁定不服，向一审法院提起诉讼，请求判如所诉。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，案外人对执行标的主张租赁权，该权利足以阻止执行标的转让、交付的，可依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，通过执行异议之诉进行救济。故本案争议焦点主要在于案涉的租赁权能否对抗抵押权。具体分析如下： 一、关于廖德平与时兴钢铁公司的租赁关系是否早于租抵押权设立问题 时兴钢铁公司将位于龙岩市新罗区食堂及工业用地使用权，于2014年1月2日办理抵押登记，时兴钢铁公司是抵押人，农行龙岩新罗支行属于抵押权人。根据胜中广源公司提供的《房地产抵押清单》上记载的事实，时兴钢铁公司于2014年1月2日将上述不动产设立抵押时，已明确确认抵押的财产未出租。廖德平在执行过程中向龙岩中院提供的《厂房租赁合同》，虽该合同载明的签约时间（2013年6月24日）早于抵押登记时间，但由于租赁合同未办理相应的租赁登记备案手续，是否倒签无法确认。而时兴钢铁公司在办理厂房抵押登记时确认抵押物未出租，故租赁关系是否早于抵押权设立无法确定。案件陷入真伪不明中，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现依据廖德平在执行过程中向龙岩中院提供的《厂房租赁合同》尚无法证明租赁关系早于抵押权设立。 二、关于廖德平是否已支付租赁期间的全部租金问题 从廖德平提供的《厂房租赁合同》和《结算表》、《货物托运单》分析，合同约定的租金为8元/平方米（其中现金支付3元/平方米，另5元/平方米可用家电批价支付），10年租金共2655360元。承租人应在签订合同三年内向时兴钢铁公司支付人民币100万元，每季度83333元，其余1655360元租金在2014年9月30日前以提货抵扣的方式付清。廖德平主张转给黄阳阳的6万元系本案租金，但该笔转账用途无任何备注，且无其他证据佐证，不足以证明廖德平的主张。现廖德平并未提供任何现金支付租金的有效证据，其提供的《结算表》、《货物托运单》记载的对账单位：时兴电器、龙岩时兴、长汀时兴、漳平时兴等，无法证明其与出租人时兴钢铁公司有法律上的关联性。现时兴钢铁公司虽出具《证明》，该《证明》载明：“……廖德平向我公司指定的收款人黄亮亮、江晓红、黄阳阳支付的龙岩市新罗区西陂镇福建龙州工业园青云路17号B幢厂房的租金已经实际用于我公司生产经营。”但基于黄种时系该公司的前法人代表及实际控制人，故该《证明》不应予以采纳。廖德平主张在抵押权设立前已经付清合同约定的租金缺乏证据支持，故廖德平提供的《厂房租赁合同》及其主张的租金支付情况等证据无法证明租赁关系早于抵押权设立。 三、关于案涉的租赁权能否对抗抵押权问题 如上分析，廖德平主张的租赁权无法对抗胜中广源公司的抵押权，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，本案应当驳回廖德平的诉讼请求。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：驳回廖德平的诉讼请求。 二审期间，各方没有提交新证据。各方对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，廖德平诉请本案的讼争厂房应当带租赁拍卖，即主张买卖不破租赁，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，故本案审查的焦点是廖德平在讼争厂房被抵押登记之前是否已签订合法有效的书面租赁合同，并实际履行。虽然廖德平提供的《厂房租赁合同》载明的签约时间早于抵押登记时间，但由于租赁合同未办理相应的租赁登记备案手续，故《厂房租赁合同》的真实性及其签订时间应当结合租金的支付情况及实际履行情况进行判断。 根据《厂房租赁合同》第五条租金的约定，十年租赁总租金为2655360元，廖德平须在签订合同三年内向时兴钢铁公司支付100万元，每季度须向时兴钢铁公司支付83333元。另外1655360元在2014年9月30日前以提货抵扣的方式付清。即，合同约定的十年租金必须在三年内全部付清，不符合常理。关于租金的支付，廖德平虽提供了租金支付凭证，但上述款项未全部汇入时兴钢铁公司账户，且付款时间与金额亦与合同约定的不符。此外，廖德平在本案中亦未能提供充分证据证明其在讼争房屋抵押前已经依租赁合同占有使用讼争房屋，故本案《厂房租赁合同》真实性存疑。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，廖德平应当承担举证不利的法律后果，其主张本案的讼争厂房应当带租赁拍卖，不应予以支持。 同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”故房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的缔约目的是为了收取租金。而本案《厂房租赁合同》约定总租金2655360元中其中一部分1655360元系以货物抵扣的方式付清，属于以租抵债性质，不符合租赁合同的法律特征，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则，也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。一审判决驳回廖德平的诉讼请求，并无不当。 综上，廖德平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28042.88元，由廖德平负担。 本判决为终审判决。 审判长  李为民 审判员  陈乐思 审判员  陈 曦 二〇一九年十二月三十日 法官助理何必林 书记员陈美燕