广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6997号 原告：广西嘉和置业集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道995号，统一社会信用代码91450000739954566G。 法定代表人：温慕松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凝凯，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莎，广西万益律师事务所律师。 被告：**锋，男，1991年7月6日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼，统一社会信用代码91450000779146731k。 代表人：吴长路，该行行长。 委托诉讼代理人：冯雪萍，女，该行公司律师。 原告广西嘉和置业集团有限公司(以下简称嘉和公司)与被告**锋、第三人上海浦东发展银行股份有限公司南宁分行（以下简称浦发银行南宁分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和公司的委托诉讼代理人张凝凯、被告**锋、第三人浦发银行南宁分行的委托诉讼代理人冯雪萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年9月20日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理登记编号为201611270409的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为桂（2017）南宁市不动产证明第0104821号的《不动产登记证明》的撤销手续；2.被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息16677.16元及逾期偿还贷款本息的违约金1467.59元（计算方法：以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部偿还之日止）；3.被告向原告支付逾期办理备案登记和预告登记注销手续的违约金78516.25元（计算方法：从发出解除合同的通知后第8天起，按房款总额每日万分之五计算，暂计至2019年10月31日，实际请求计付至全部履行之日止）；4.被告向原告支付违约导致合同解除的违约金200041.4元（计算方法：1000207元×20%=200041.4元）；5.被告向原告支付一审律师代理费52000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月20日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸5栋九层902号房屋，合同总价款为1000207元。原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任，后经第三人审核最终向被告发放用于购房的贷款80万元，加上被告已付首付款200207元，至此被告已向原告支付了全额购房款。此后，原、被告双方完成合同备案及不动产预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据合同约定向原告主张连带保证责任并从原告银行账户扣款16677.16元。此后，经原告向被告多次催告，被告并未向原告偿还代偿款项，为此，原告向被告发出《催款函》及《解除合同通知函》，但被告至今仍未归还原告代偿的银行贷款，被告的行为已经符合合同约定的解除条件并应承担相应的违约责任。 被告**锋辩称，第一项诉请被告不同意解除合同，希望继续履行合同。被告因为创业失败，资金困难，现在愿意偿还原告代偿的款项。对第二项诉请同意，无异议。第三、第四项诉请的违约金部分，金额有点过高，希望进行能够减免。关于律师费被告也认为过高。 第三人浦发银行南宁分行陈述称，一、第三人与被告原告签订的合同中，第三人已经发放贷款，并办妥了预抵押，登记号为桂（2017）南宁市不动产证明第0153857号。截至2019年12月16日，被告**锋尚欠第三人本金765177.80元、利息11888.01元、罚息189.11元，合计777254.92元未偿还，原告的诉讼请求损害了第三人的合法权益，将导致第三人的债权无法实现，所以请求法院驳回原告诉讼请求；二、根据三方签订的合同，原告对被告的欠款承担连带责任，但原告并未对全部欠款进行偿还。如果原告对被告在第三人的欠款进行全部代偿或在第三人存入足额保证金，第三人则愿意配合原告撤销涉案房屋的预告抵押登记。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月12日，原告嘉和公司取得南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸1、2、3、5、7、17栋住宅部分的《商品房预售许可证》（证号：南房预字[2016]第227号）,有效期从2016年9月12日至2020年1月22日。 2016年9月20日，原告（出卖人）嘉和公司与被告（买受人）**锋签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：被告向原告购买位于南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城塞纳北岸5栋九层902号房屋，购房价款为1000207元；合同第七条及补充协议第三条第一款约定被告按银行按揭方式支付房款，于合同签订日向原告支付合同总价款的20％，即200207元作为首期付款，其余合同总价款的80％，即80万元，由被告向银行申请办理按揭贷款手续支付。附件六《合同补充协议》第一条约定收件人**锋的邮寄地址为广西北流市桂塘路一区148号。不论买受人或者其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按照上述地址发送，则自出卖人信函发出之日起计算第五天（遇法定节假日顺延），视为信函已于该日送达买受人。第三条第三款约定买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人保证代偿行为之日起10日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。买受人应按合同总价款的20％向出卖人支付违约金。买受人应在合同解除后7日内办理注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续，逾期按合同总价的万分之五支付违约金；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿。第六条第一款约定出卖人、买受人根据合同或本协议的约定解除合同的，双方应在发出解除合同的通知或签订解除合同的协议后15天内，到产权登记机关注销合同的抵押登记备案和销售备案登记、预告登记。一方逾期办理备案登记和预告登记注销手续的，应按房款总额每日万分之四向对方支付违约金。第六条第四款约定因买受人原因导致合同及本协议解除或买受人存在其他违约行为的，买受人还应向出卖人支付因此产生的律师代理费、诉讼费、公证费及其他合理支出等相关费用，如出卖人应向买受人退还房款，前述全部费用可在出卖人应退还房款中予以扣除；在合同解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋已装修为由拒绝交还房屋或向出卖人主张装修赔偿等。 被告向原告支付了专项维修资金11041.8元和产权登记工本费100元、产权登记费80元、他项权证工本费10元、印花税5元、晒图费30元。被告向原告支付了首付购房款200207元。 被告所购房产于2016年11月29日取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：201611270409），并取得《不动产登记证明》（证号：桂（2017）南宁市不动产证明第0104821号）。 原告嘉和公司（保证人）、被告**锋（借款人）与第三人浦发银行南宁分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款80万元用于购置本案所购房产，原告为被告上述所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。2016年11月24日，第三人依约向被告发放购房贷款80万元，至此被告已向原告付清全额购房款1000207元。 因被告逾期未归还第三人贷款本息，第三人根据前述《个人购房担保借款合同》约定从原告保证金账户扣款，具体为2019年4月28日16677.16元。 2019年5月20日，原告根据合同约定通讯联系地址向被告邮寄送达《解除合同通知函》，主张因被告未按时向原告归还代偿款项，已构成根本违约，为此通知解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，被告应在收到本通知后3日内到原告处办理合同解除、退房及结算相关手续，并于原告发出本通知后15日内办理注销抵押登记备案、合同备案登记及房屋预告登记手续等。 另查明，原告委托广西万益律师事务所律师为本案的一审诉讼代理人。 2019年10月11日，原告以被告代偿款未还为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。2019年12月26日，被告向原告偿还其代偿贷款本息16677.16元及代偿贷款本息的违约金1935元。 本院认为，原告嘉和公司与被告**锋签订《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，双方应恪守履行。 一、关于涉案合同是否解除问题 因被告未按期归还银行按揭贷款致使原告向第三人浦发银行南宁分行承担连带保证责任，其行为已经构成违约。对于被告的违约行为是否导致合同解除的问题，应根据诚实信用原则，综合以下因素进行考量：一是违约方的过错程度。本案中被告除了本案所涉16677.16元的贷款债务逾期外，截至庭审期间的其他各期贷款债务仍能依约如期还款，被告的过错程度显著轻微。原告在本案纠纷中所承受损失仅需被告清偿代垫款项，并承担相应违约责任，即足以填补。二是违约行为形态。合同约定只要发生代偿事实，原告便享有合同解除权。此时应对该约定的违约行为进行适当的限制，避免合同因当事人的轻微违约行为而解除。特别是买房人已经履行完合同主要义务情况下，对因在金融借款合同中代偿而导致的解除条件成就应采取更加谨慎的认定。三是违约行为的后果。被告按合同约定向原告支付完全部购房款1000207元及其他费用，已经履行完合同主要义务，由于逾期偿还贷款导致原告代偿数额为16677.16元，且在庭审过程中被告已经向原告清偿完已经代偿的贷款本息16677.16元及支付违约金1935元，被告的行为表明其愿意继续履行合同，主动履行后已经弥补原告的损失。此时被告的违约程度较为轻微，该行为亦不影响原告合同目的的实现。从公平原则出发，被告轻微违约行为而导致合同解除的话，则被告可能丧失房屋增值利益，导致双方利益失衡。 综上，被告的轻微违约行为不符合行使解除权的立法价值，应当对原、被告之间的约定解除权有所限制，故对于原告要求确认解除原、被告之间《南宁市商品房买卖合同》效力的诉请，本院不予支持。据此，对原告要求被告协助办理合同登记备案证明、不动产登记证明的注销手续以及支付解约违约金的主张，本院不予支持。因在庭审中，被告已经向原告清偿完代偿贷款本息及支付违约金，原告的诉请已经实现，故对该项诉请，本院不再处理。 当然，基于诚信及公平原则，本案中对原告的合同解除权进行了相应限制，但被告在以后的合同履行过程中仍应恪守合同义务，如在本案诉讼后又反复出现逾期还贷等违约行为，或出现有损原告合同目的实现的违约行为的，原告仍能视被告的具体违约情形，向被告主张违约责任乃及行使合同约定解除权。 二、关于原告诉请的律师费等问题 原告要求被告负担因被告违约而产生本案诉讼并委托律师支出的律师费，符合双方签订的《合同补充协议》第三条第三款、第六条第四款的约定，该约定为各方真实意思表示，不违反法律规定，原告已提供发票证明已经实际发生，应予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中原告在代偿贷款后催促无果下不得不通过诉讼的方式来实现权利，故预先交纳诉讼费以及委托律师代理本案诉讼活动，诉讼费、律师费系因被告违约而产生的损失。 因被告在庭审中才对其违约行为进行补救，故本案诉讼费应由被告承担。原告基于合同解除而主张的律师费，其计算基数包括合同总价款及诉请中代偿款及各项违约金。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”该条是指当事人之间在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方之间享有的权利与承担的义务，在总体上是对等的、平衡的，并且合理分配风险与责任的承担。被告在签订合同可预见其逾期偿还贷款导致原告承担保证责任后，原告依约追究其违约责任的后果，但其违约责任承担应和违约行为、过错程度相一致。在本案中被告行为并未达到根本性违约从而未能解除合同的情况下，原告依据的律师费计算基数明显显失公平，造成双方利益失衡。综上，结合被告的违约行为及本案合同未解除的情形，本院确定按原告诉讼时主张的金钱债务为基数来计算律师费，参照广西壮族自治区律师服务收费标准，本院确定为13852元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告**锋向原告广西嘉和置业集团有限公司赔偿律师费13852元； 二、驳回原告广西嘉和置业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6901元，由被告**锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 王 星 二〇一九年十二月三十日 书记员 唐启寓 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。