河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初26326号原告白旭京，男，汉族，1985年9月17日出生，住郑州市管城回族区。原告郭丽瑾，女，汉族，1985年8月31日出生，住郑州市金水区。二原告共同委托代理人徐亚鸽、孙碧琦，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告河南正泰置业有限公司，住所地：荥阳市中原西路与飞龙路创新创业综合楼。法定代表人克泰禛，执行董事。委托代理人王坤，北京京师（郑州）律师事务所律师。原告白旭京、郭丽瑾诉被告河南正泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白旭京、郭丽瑾委托代理人徐亚鸽、孙碧琦到庭，白旭京本人到庭；被告河南正泰置业有限公司委托代理人王坤到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月10日，原、被告签订的编号为130××××9445的《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于金水区××西、××住宅楼××单元××号房屋，房屋总价款为654530元。合同签订后，原告足额支付了购房款、维修基金和契税，但被告未规定办理房屋转移登记手续，原告多次要求办理房屋权属登记，被告均拒绝办理，构成违约，应继续履行为原告办理房屋转移登记手续的义务并承担相应的违约责任。原告为了维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判令：1、判令被告协助原告办理金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元906号房屋权属登记至原告名下；2、判令被告支付逾期办证违约金暂定17885.95元（自2015年4月1日起，以654530为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应计算至实际取得房屋权属登记证书之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告正泰公司辩称，一、原告诉称的事实与理由存在部分事实不清、理由不能成立:（一）正泰公司与原告存在合同关系，但合同签订后，正泰公司并未受到原告交付的购房款654530元，也未收到原告交付的维修基金和契税;(二)原告以什么方式、以谁的名义支付的购房款、支付了多少、支付给谁了暂不能核实，原告也未与正泰公司核对，正泰公司在此情况下不能配合被正泰公司办理相关的房屋权属登记手续。(三)作为本案的关联方残联也未告知原告足额交付了相关款项，也未通知正泰公司为其办理房屋登记手续。二、正泰公司未能协助原告办理房屋权属登记是因为原告的违约行为所致。由正泰公司开发的案涉房屋所属楼盘是针对残联职工，并低于市场价的优惠价格进行出售的，但存在部分残联外部人员争抢职工购房名领(资格)的情况。事实上，正泰公司根据残联的指示与相关人签订商品房买卖合同，正泰公司并未直接收取被正泰公司的购房款，而是由残联统一支付给正泰公司。现实中存在购房人与交款人不一致的情况，也存在部分购房人未交付或未足额交付房款的情况。因正泰公司是通过残联进行收款，故需与残联、购房人、交款人核实后再进行办理房产证。在未核对的情况，仅凭被答辩人的单方要求去办房产证，实际交款人与购房人一旦不能达成一致，将会出现重复要求办证的隐患，同时还会造成部分未交房款或未足额交付房款的人得以办证。鉴于以上事实及情况，正泰公司配合相关人办理房屋权属登记手续的前提条件是，正泰公司与残联、职工、实际购房人(非残联职工的情况下)四方核对一致无误。核对的内容包括是否足额支付购房款、是否足额交付相关的维修基金和契税、残联职工转让购房资格是否属实等。本案中的原告没有履行相关的义务，也未配合正泰公司及残联，这是导致其未能(逾期)办理房屋权属登记手续的根本原因，故原告应承担相应的责任和法律后果。三、根据事实、依据法律规定及合同约定，正泰公司不存在过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，有一个前提条件“由于出卖人的原因。”。可以看出开发商承担逾期办证的违约责任是以过错责任为归责原则的。本案中，原告不按约交付房款、代交房款的残联也未能告知其足额支付、实际购房人是否系残联职工、是否存在以职工名义交款等情况暂未能核实清楚，根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使的规定，正泰公司不子或逾期办证具有相应的免责事由。四、正泰公司保留依约依法追求原告未交或逾期交付房款(如存在)的违约责任。综上所述，正泰公司认为原告诉请所依据的事实与理由不能成立，相反，原告存在不依约足额支付购房款、消极与关联单位残联及正泰公司核对相关信息，已经明显构成违约，建议法庭立即驳回原告诉讼。根据原、被告诉辩意见、举证、质证及庭审情况，本院确认以下事实：2013年2月3日，原告白旭京与董予德签订商品房转售协议书，约定：董予德将坐落在郑州市金水区东风路七号院康泰小区东单元九层西户自有住房出售给原告白旭京，房屋建筑面积170.95㎡，总金额116万元。2013年2月4日，原告白旭京支付董予德30万元；2013年7月11日，原告白旭京支付董予德86万元。协议书约定款项已结清。2013年7月10日，原告白旭京、郭丽瑾与被告正泰公司签订编号为130××××9445号《商品房买卖合同》，约定：原告白旭京、郭丽瑾购买被告正泰公司建设的金水区××西、××住宅楼××单元××号房屋，该商品房建筑面积172.44平方米，单价为3700元/平方米，总价654530元，付款方式一次性付款，付款时间2013年7月10日；出卖人应当在2015年3月2日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；除上述内容外，合同还对双方其他权利义务进行约定。2013年7月10日，被告正泰公司向原告出具维修基金为11499元的财务收据一份。2013年8月1日，被告正泰公司开具金额为654530元的销售不动产统一发票一份。2013年8月23日，原告白旭京、郭丽瑾就涉案房屋取得了契税完税凭证，2013年9月，涉案房屋已交付原告白旭京、郭丽瑾使用。另查明，涉案房屋所在的康泰小区为河南省××人联合协会（以下简称：河南残联）团购房，包括涉案房屋在内的全部团购房屋款项均通过河南残联向被告正泰公司支付。庭审过程中，被告正泰公司认可河南残联向其支付多笔大额款项，原告白旭京、郭丽瑾系团购房屋的第一批签约客户，并认可河南残联通过康泰小区房款专用账户向被告正泰公司支付的团购房屋款项不包含购房人名单、房号、款项支付时间、收付款账号等购房人信息。本院认为：原、被告双方签署的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告通过河南残联已履行了自己的合同义务，但被告正泰公司未按约定履行自己的合同义务，已经构成违约，应承担继续履行合同义务并承担相应的违约责任。庭审中，被告正泰公司认可已为涉案小区其余业主办理完毕权属转移登记，进一步说明涉案房屋已经具备办理房屋权属登记的条件，故关于原告白旭京、郭丽瑾请求被告正泰公司协助原告办理金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元906号房屋权属登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期办证违约金，涉案房屋已于2013年9月交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，被告正泰公司最迟应在2014年1月1日为原告白旭京、郭丽瑾办理房屋转移登记，否则应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，故原告白旭京、郭丽瑾请求被告自2015年4月1日起，以已付购房款654530元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、判令被告河南正泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告白旭京、郭丽瑾将郑州市金水区文化路西、东风路南康泰小区1栋1单元906号房屋办理登记至原告白旭京、郭丽瑾名下；二、判令被告河南正泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金（自2015年4月1日起，以已付购房款654530元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，计算至实际办理权属登记之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10524元，由被告河南正泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 张 艳人民陪审员 陈 路人民陪审员 乔金红二〇一九年十二月十六日书 记 员 周培敬