云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初13826号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市东风东路48号金泰大厦14楼，统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：陈玲，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：姜慧，女，1972年7月24日出生，回族，住云南省昆明市五华区。被告:昆明至和教育信息咨询有限公司，住所云南省昆明市西山区理想小镇28幢1单元201号，统一社会信用代码91530112592046714A。法定代表人：张庆华。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告姜慧、昆明至和教育信息咨询有限公司（以下简称昆明至和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼，被告姜慧、昆明至和教育信息咨询有限公司经本院依法公告送达开庭传票未到庭参与诉讼，本院依法对被告姜慧、昆明至和教育信息咨询有限公司进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告姜慧签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业[单位]类）补充协议》；2.判令被告姜慧于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于五华区吉惠园10栋0902室的公共租赁住房；3.判令被告姜慧、昆明至和教育信息咨询有限公司连带向原告支付2019年1月4日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月648.7元的标准计算，暂计算至2019年8月5日为3892.2元）；4.判令被告姜慧、昆明至和教育信息咨询有限公司连带向原告支付自2019年1月4日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金[违约金按照每逾期一日按月租金5%(即32.435元）的标准计算，暂计算至2019年8月5日为6908.655元];以上费用合计10800.855元;5.判令被告姜慧、昆明至和教育信息咨询有限公司连带承担原告为实现债权产生的邮寄费104元；6.判令原告不予退还被告姜慧交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；7.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月23日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业[单位]类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），约定：原告将其所有的位于昆明市五华区吉惠园10栋0902室公共租赁住房出租给被告；月租金648.70元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；租赁期限自2018年1月5日至2021年1月4日止。被告姜慧系被告昆明至和教育信息咨询有限公司员工，原告与被告昆明至和教育于2017年12月24日签订《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》约定被告昆明至和教育应为被告姜慧的履约行为承担连带责任。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告姜慧自2019年1月4日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找两被告协商，两被告不是避而不见就是找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告认为，原告己履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，原告特依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼，恳请贵院依法作出支持原告诉讼请求的判决。被告姜慧、昆明至和公司未到庭，亦未进行答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告姜慧、昆明至和公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃抗辩的权利。经审查，原告提交的以下证据：第一组：1.《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业[单位]类）》；2.《昆明市公共租赁住房合同（企业[单位]类）补充协议》；第二组：1.《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》；2.《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议补充协议》；3.昆明至和教育公司（单位）申请职工承租明细表；第三组：1.吉惠园房屋设施设备移交表；第四组：1.昆明市城镇保障性住房吉惠园公租房缴款通知书；2.部分云南增值税普通发票；第五组：1.尚欠租金违约金计算表；2.催缴租金短信；第六组：1.邮寄费发票，证据形式合法，内容真实，能够证实原告主张的事实，故本院对原告提交的证据依法予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月23日，原告与被告姜慧签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业[单位]类）》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业[单位]类）补充协议》（以下简称“补充协议”）；2017年12月24日原告与被告昆明至和公司签订了《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议》、《企业（单位）代表职工申请公共租赁住房管理协议补充协议》，以上四份合同约定：原告将位于昆明市五华区吉惠园项目10栋0902室公共租赁住房出租给被告姜慧居住使用，租赁期限从2018年1月5日起至2021年1月4日止，月租金648.7元，房屋租金由被告姜慧委托被告昆明至和公司代收，被告昆明至和公司收取后，再统一支付给原告。租金具体支付方式为每6个月为一期，被告昆明至和公司于被告姜慧签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。若被告姜慧逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金5%标准支付违约金。合同签订之日，被告姜慧按相当于3个月的租金标准缴纳履约保证金1946.1元，在租赁期内，若被告姜慧有违约行为（包括但不限于被告欠付租金、违约金、物业费或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿。合同同时约定，若被告姜慧拖欠租金累计达6个月的原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋被告姜慧应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。被告若逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的两倍支付违约金。被告昆明至和公司为被告姜慧在《昆明市公共租赁住房租赁合同企业（单位）类》项下的履约行为承担连带责任。2017年12月23日，被告姜慧向原告缴纳了履约保证金1946.1元。2017年12月23日，被告姜慧在《吉惠园房屋设施设备移交表（10栋902室）》签字确认。2018年1月5日至2019年1月4日的租金，被告姜慧已经支付，从2019年1月5日起至开庭之日即2019年12月25日，被告姜慧共欠原告租金7575.14元（648.7×11+648.7÷31×21=7575.14元）。本院认为，原告与被告签订租赁合同及补充协议系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护，原、被告均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告作为出租人按约向被告交付了房屋，被告应按照合同约定支付租金，现被告拖欠租金累计已超6个月，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除租赁合同及补充协议，并要求被告于合同解除之日起30日内腾还房屋及支付从合同解除之日起至实际腾还房屋之日的租金。若被告未如期腾退房屋，根据合同约定被告应当支付违约金，但本院认为原告主张的违约金标准过高，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收违约金足以弥补原告的损失，故本院将违约金依法予以调整。另根据合同约定，若被告拖欠租金累计达6个月的原告有权不予退还履约保证金，故本院认为履约保证金交纳的目的就是为了确保合同履行及当事人按时交纳租金，在被告不按时交纳租金时可用保证金进行抵扣，本院将履约保证金用以抵扣房屋租金，故原告主张履约保证金用于折抵违约金的请求本院不予支持。本案中，截止至2019年12月25日，被告姜慧共欠原告租金7575.14元，扣除被告姜慧已缴纳的履约保证金1946.1元，尚欠租金5629.04元，被告姜慧应向原告支付。原告主张的违约金，被告逾期支付租金已构成违约，根据合同约定应当支付违约金，但本院认为原告主张的违约金标准过高，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计收违约金足以弥补原告的损失，故本院将违约金依法予以调整。另根据合同约定，被告昆明至和公司为被告姜慧在《昆明市公共租赁住房租赁合同企业（单位）类》项下的履约行为承担连带责任，故被告昆明至和公司应对被告姜慧的上述债务承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告姜慧签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业[单位]类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同(企业[单位]类）补充协议》；二、被告姜慧于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司腾还坐落于昆明市五华区吉惠园项目10栋0902室的房屋；三、被告姜慧于本判决生效之日起十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付截止至2019年12月25日拖欠的租金5629.04元及违约金（违约金以欠付租金为基数，从2019年12月26日起至租金清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告姜慧于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付从2019年12月26日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按照每月648.7元计算），若被告姜慧未如期腾还房屋，则被告姜慧应向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付逾期腾房违约金（逾期腾房违约金从逾期腾房之日起至实际腾还房屋之日止，以实际产生的房屋占用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告昆明至和教育信息咨询有限公司为被告姜慧的上述第三项、第四项债务向原告昆明公共租赁住房开发建设有限公司承担连带责任；六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，邮寄费104元，由被告姜慧、昆明至和教育信息咨询有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马文杰人民陪审员  薛亚红人民陪审员  吴建明二〇一九年十二月二十六日法官助理周彩双书记员余清净