广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8952号原告：丁雪韬，女，1989年3月26日出生，回族，住广东省广州市海珠区。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，董事长。原告丁雪韬诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告丁雪韬到庭参加诉讼，被告清大瑞泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告丁雪韬向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司向丁雪韬返还团购金3万元、定金3万元，共计6万元；2.判令清大瑞泰公司向丁雪韬支付违约金1.8万元（按总款项的30%计算，用于弥补丁雪韬的资金利息损失）；3.本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。庭审中，丁雪韬明确第二项违约金没有合同依据，其主张的是清大瑞泰公司占有资金的利息。事实和理由：丁雪韬与清大瑞泰公司于2016年9月12日签订了《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，认购书约定丁雪韬认购清大瑞泰公司位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号D座14层14号的公寓一套，建筑面积为60.29平方米。该认购书签订后，丁雪韬向清大瑞泰公司交付了3万元的定金，并交了3万元的团购金，共计6万元。但事后丁雪韬发现清大瑞泰公司在销售案涉房产时，该房产尚处于银行抵押状态，且清大瑞泰公司也不能向丁雪韬出具办理解除该房产抵押手续的还款证明，丁雪韬担心该房产可能无法办理过户手续，基于这种不确定性的考虑，丁雪韬没有与清大瑞泰公司签订《商品房买卖合同》。事实也证明，清大瑞泰公司也确实没有这种履约能力，严重丧失商业信誉，也导致了多名购房人起诉且被法院强制执行。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。”根据双方签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》第二条第7项的约定“如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方需返还乙方的定金本金。”基于上述事实和法律规定，清大瑞泰公司失信违约行为，应当返还丁雪韬交付的定金及购房款项，丁雪韬多次向清大瑞泰公司催要，但清大瑞泰公司拒不返还，丁雪韬为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告清大瑞泰公司未应诉答辩，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年9月12日，丁雪韬与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，丁雪韬购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号D座14层14公寓，该物业的建筑面积为60.27平方米（已含分摊之公用面积）；物业原价为1052121元，付款方式为一次性付款，认购价为869938元，丁雪韬于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金30000元，首期楼款为认购价的100%，839938元须于2016年9月19日前付清（已扣除定金）。丁雪韬提供《预收款凭证》一份，写明兹收到丁雪韬伴河路192号D座14层14公寓定金30000元，并盖有清大瑞泰公司印章。丁雪韬另提供一张《收据》，写明今收到丁雪韬壹品D栋1414团购金30000元，该《收据》盖有广州乐联房地产代理有限公司印章。丁雪韬陈述虽然团购金30000元的《收据》上盖的是广州乐联房地产代理有限公司的印章，但实际是在清大瑞泰公司的要求下支付的，并且该三万元是抵扣了房款的，是属于房款的一部分。丁雪韬庭审中陈述，签订《认购书》当天其就已经知道案涉房屋是存在抵押的，清大瑞泰公司通知其7天后到公司交纳全款及签订合同。丁雪韬如约过去，但清大瑞泰公司告知因为案涉房屋还有抵押，所以无法办理网签。因此当天双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，丁雪韬也未交付余款。期间，丁雪韬称其多次投诉要求清大瑞泰公司退还其定金及团购金，清大瑞泰公司一直置之不理。直到2019年年初，清大瑞泰公司才通知丁雪韬案涉房屋已经解除抵押，要求与丁雪韬签订正式合同，但丁雪韬认为根据《认购书》第二条第7点，如该物业在出售时处于银行抵押状态，清大瑞泰公司需在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，清大瑞泰公司需返还丁雪韬定金本金。丁雪韬主张双方的认购关系已经解除。另，丁雪韬提供2019年11月20日的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋权属人系清大瑞泰公司，至今已被第五次轮候查封。登记附注记载，2018年12月14日清大瑞泰公司申请涂销抵押（房产证和购房合同），2018登记字05646192号存案。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《预收款凭证》《收据》及当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，清大瑞泰公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核丁雪韬提交的证据基础上对本案进行裁判。清大瑞泰公司已经依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证。丁雪韬与清大瑞泰公司签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当遵照履行。根据《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》第二条第7点约定，如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得由银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需退还乙方支付的定金本金。丁雪韬陈述其按时到达清大瑞泰公司准备签订正式买卖合同并支付房款，但清大瑞泰公司未按照《认购书》约定的时间办理物业涂销抵押手续。且根据丁雪韬提供2019年11月20日的《广州市不动产登记查册表》显示，截止2018年12月14日清大瑞泰公司才申请涂销抵押，已经远远超过双方约定的期限，清大瑞泰公司的行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。丁雪韬有权主张解除认购书，但因丁雪韬并未向本院提供证据证明其曾经向清大瑞泰公司主张过解除认购书，其提起本案诉讼要求清大瑞泰公司返还定金，表明实际上是要求解除认购书，因此本院以起诉状的副本送达清大瑞泰公司之日即2019年10月11日为认购书解除时间。认购书已经解除，清大瑞泰公司占有定金30000元缺乏依据，该定金性质转化为购房款，清大瑞泰公司应予返还。关于丁雪韬缴纳的团购金30000元是否应由清大瑞泰公司返还的问题，本院认为，双方签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》中载明“物业原价1052121元，折扣优惠97折×96折×99折减3万抵10万，认购价为869938元”，也就是说，丁雪韬支付了3万元团购金后，清大瑞泰公司才给予丁雪韬房价上的优惠，且该3万元抵扣了10万元房款，并由此计算出最后所需收取的房款为869938元。故丁雪韬支付给广州乐联房地产代理有限公司的3万元应属于购房款的一部分，丁雪韬主张清大瑞泰公司返还团购金3万元，符合实际情况，本院予以支持。至于丁雪韬诉请清大瑞泰公司支付违约金18000元，因双方签订的《认购书》中并未作出违约金约定，经本院释明，丁雪韬庭审中明确主张的是资金利息损失，本院照准。因2019年10月11日为认购书解除时间，利息的起算时间应从2019年10月11日起计算，因此，清大瑞泰公司应向丁雪韬返还购房款共计60000元及利息（以本金60000元为标准，从2019年10月11日计算至实际支付之日止，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率标准计付）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁雪韬返还购房款共计60000元及利息（以本金60000元为标准，从2019年10月11日起计至实际支付之日止，按中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率标准计付）；二、驳回原告丁雪韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告丁雪韬负担404元，由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 梦人民陪审员  覃志强人民陪审员  林丽梅二〇一九年十二月二日书 记 员  张淳淳林婕