江苏省建湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0925民再1号原审原告：于利庆，男，1966年10月1日生，汉族，居民，住建湖县。原审被告：吕正军，男，1977年11月7日生，汉族，居民，住建湖县。原审原告于利庆与原审被告吕正军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月10日作出（2016）苏0925民初4501号民事判决。该判决发生法律效力后，经本院审判委员会讨论决定，于2018年5月11日作出（2018）苏0925民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告于利庆、原审被告吕正军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2015年2月16日，被告向原告借款200万元并向原告出具了借条，后因被告无力偿还该借款，原、被告双方于2015年12月21日签订了意向金转让协议，被告吕正军将其购买且已投入使用的双湖壹品小区22号楼101-105，201-205号商铺的210万元购房款转让给原告于利庆，作为原告购买该商铺的首付款。双方还在合同中约定，被告在该房屋内的所有装潢作自动放弃，不得与原告结算，无偿为原告所有。2015年12月22日，被告吕正军向江苏建业房地产开发有限公司出具承诺书，承诺原由其购买的双湖壹品22号楼101-105号、201-205号商铺不再购买，并承诺将已交纳的200万元购房款转让给原告，余款10万元作为保证金待房屋过户后支付给原告，江苏建业房地产开发有限公司在该承诺书上也加盖章印予以确认。原告与江苏建业房地产开发有限公司就涉案的房屋于2015年12月22日另行签订了房屋认购协议书，并补交了剩余房款以及办理了相应的银行按揭。被告吕正军转让了购房款后仍一直占用涉案的房屋，2016年1月16日，原、被告双方签订了房屋租赁协议，协议约定的主要内容为：“一、原告将其所有的双湖壹品小区22号楼101-105号，201-205号门面房租赁给被告使用，约定租期为6个月，从2016年1月17日至2016年7月17日，每月租金45000元，合计总租金为27万元于2016年4月17日前一次性支付给原告；二、被告如未能及时足额支付原告房租，原告可于次日强制收回该房屋，房屋里所有财物归原告所有，并有权要求被告按照月息2%承担从租房之日起至还清之日止的租金利息。”2016年4月13日，被告向原告出具承诺书，载明的主要内容为：“承诺双方约定的27万元租金最迟于2016年6月30日前一次性支付，如有违约于2016年6月30日当天自愿将租赁的房屋包含房屋内的办公设备及库存商品无偿交还原告。”2016年6月30日，被告又向原告出具了承诺书，承诺于2016年7月30日前腾空该房屋。后被告吕正军按照承诺的时间于2016年7月30日将房屋腾空并将房屋钥匙交还原告。原审认为：依法订立的合同受法律保护，合同当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告吕正军与原告签订租赁协议租赁原告的房屋，合同约定了租赁期间以及租金的支付方式，被告应当按照约定向原告交纳租金以及在租赁期届满后向原告腾让交付租赁房屋，但经原告多次催要，被告均未能按约履行，故原告要求被告按时交纳租金的诉请于法有据，本院予以支持。合同还约定了被告逾期交纳租金应当按照月利率2%承担租金利息的违约责任，故被告应当承担27万元租金从2016年1月17日起至实际还清之日止的利息。合同约定的租赁期满时间为2016年7月17日，租赁期满后被告吕正军仍然占用原告的房屋直至2016年7月30日，因此被告吕正军应当支付原告从2016年7月18日起至2016年7月30日止的房屋占有使用费，故对原告要求被告承担从2016年7月18日起至房屋实际出租之日止的租金损失的诉请，本院不予支持。被告吕正军辩称，该租赁协议是无效协议，是原被告双方恶意串通转移被告名下的财产，其不是双方的真实意思表示。被告对自己的辩称向法庭提交了一份书面陈述，经查，该份书面材料是被告吕正军自己出具的陈述，没有其他证据印证其陈述的真实性且与本案查明的事实不符，被告吕正军也未向法庭提交其他证据证明该租赁协议是无效协议，故对被告的该辩称，本院不予采纳。遂判决：一、被告吕正军于本判决发生法律效力后十日支付原告于利庆房租270000元、房屋占有使用费22500元、合计292500元，并承担以27万元为本金从2016年1月17日起至实际还清之日止按照月利率2%计算的利息；二、驳回原告于利庆其他诉讼请求。再审查明：2014年5月4日，吕正军与江苏建业房地产开发有限公司签订了“双湖壹品认购协议书”，购买了位于建湖县门面房，并预交了200万元房款及10万元定金，江苏建业房地产开发有限公司将房屋交付了吕正军使用，并于2014年9月23日向吕正军开具了210万元的销售不动产统一发票。2015年2月16日，吕正军向于利庆借款200万元并出具借条。2015年12月21日，吕正军与于利庆签订“意向金转让协议书”，同意将购买涉案房屋的210万元购房款转让给于利庆，作为于利庆购买涉案房屋的首付款。2015年12月22日，吕正军向江苏建业房地产开发有限公司出具了一份承诺书，同意将涉案房屋的购买权以及在2014年7月11日预交的200万元购房款转让给于利庆，并承诺待房屋过户后，10万元的保证金直接支付给于利庆。2015年12月24日，于利庆向吕正军出具了一份收条，载明的主要内容是：“今收到吕正军预交的双湖壹品22幢101-105、201-205门面房购房款200万元正，用于转入本人购买上述房产，如吕正军于2016年元月10日前不回购该房产，该200万元即用于偿还借款”。2016年1月4日，吕正军虚构案涉房屋预购发票遗失的事实并签署了委托书委托江苏建业房地产开发公司登报声明作废。2016年1月7日，《扬子晚报》刊登吕正军购买案涉房屋发票遗失声明作废的公告。2016年4月9日，于利庆、李荣芹夫妻两人与江苏建业房地产开发公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同并经房产管理部门备案登记，合同签订后又向建业房地产开发公司补交了90万元房款，江苏建业房地产开发公司于次日向于利庆、李荣芹夫妻两人开具了290万元的购房款发票。2016年1月16日，于利庆与吕正军又签订了一份“房屋租赁协议”，协议约定将案涉房屋租赁给吕正军使用，租期为六个月，租金为27万元，于2016年4月17日前付清。2016年4月13日，吕正军向于利庆出具了一份承诺书，承诺在2016年6月30日前将27万元租金一次性支付给于利庆，如有违约自愿将案涉房屋以及房屋里所有办公设备和库存商品一并无偿交还给于利庆。于利庆在该承诺书下方书写：“同意吕正军以上承诺”，并在承诺书最后一行注明：“如2016年6月30日前吕正军全款将门面房收回，本人房租不收。”2017年3月21日，江苏建业房地产开发有限公司出具了一份情况说明，主要载明内容为：因吕正军无力继续购买房屋并将购房意向金转让给于利庆，房地产开发公司同意吕正军转让该购房意向金，开发公司与于利庆签订的买卖合同系真实有效的。2016年10月21日，于利庆以吕正军为被告提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求吕正军支付房屋租金27万元及利息，本院经审理作出（2016）苏0925民初4501号民事判决。吕正军不服该判决提起上诉，但其未预交二审案件受理费,盐城市中级人民作出(2017)苏09民终3578号民事裁定，本案按上诉人吕正军自动撤回上诉处理。另查明，2015年9月30日，案外人左文宏起诉吕正军以及建湖汇众汽车销售服务公司民间借贷纠纷一案，双方达成调解协议，并由本院作出（2015）建民初字第1986号民事调解书，由吕正军对建湖汇众汽车销售服务公司差欠左文宏的300万元债务承担连带清偿责任。后吕正军无力清偿该债务，左文宏作为申请执行人于2015年10月20日向本院申请强制执行。在案件执行期间，本院通知吕正军于2015年10月26日前向法院申报收到执行通知书前一年的财产情况，但吕正军未能在规定的时间内向法院如实报告其在2015年5月4日购买江苏建业房地产开发有限公司开发的双湖壹品22号楼101-105、201-205号门面房并交纳210万元购房款的事实。2016年10月26日，吕正军向本院执行局提交了一份“我与于利庆串通转移门面房的陈述”，陈述其在2015年12月份为了逃避法院执行与于利庆签订的意向金转让协议、租赁协议的相关事实。2016年11月1日，本院作出了（2015）建执字第01963-9号执行裁定书，对吕正军购买的位于建湖县城双湖壹品22号楼101-105、201-205号房屋（网签在于利庆、李荣芹名下）予以查封。2017年6月16日，吕正军在本院所作的谈话笔录中承认其与于利庆为了逃避法院执行签订意向金转让协议书和房屋租赁协议转移房产的相关事实。于利庆、李荣芹夫妻两人向本院提起执行异议，本院于2017年6月22日作出了（2017）苏0925执异18号裁定书，认定吕正军与恶意串通、转移财产、规避法院执行，损害了案外人左文宏的合法权益，裁定书认为本院查封的涉案房屋并无不当，驳回了于利庆、李荣芹的异议请求。后于利庆、李荣芹提起执行异议之诉，要求依法确认坐落于建湖县房屋为于利庆、李荣芹所有；依法撤销本院（2015）建执字第0163-9号执行裁定书和（2017）苏0925执异18号执行裁定书，停止对涉案财产的执行。本院经审理，认定于利庆与吕正军签订的“意向金转让协议”以及“房屋租赁协议”存在恶意串通、逃避法院执行的情形，损害了案外人左文宏的利益，应当认定为无效。无效的合同自始无效，故吕正军转让给于利庆的210万元购房款应当属于被执行款项，因此本院作出的查封涉案房屋的裁定并无不当，遂作出（2017）苏0925民初3123号民事判决，驳回于利庆、李荣芹的诉讼请求。于利庆、李荣芹不服该判决，提起上诉，盐城市中级人民法院作出(2018)苏09民终2851号民事判决，驳回上诉，维持原判。后于利庆、李荣芹不服（2018）苏09民终2851号民事判决，申请再审，盐城市中级人民法院认为其再审申请理由不能成立，作出(2019)苏09民申61号裁定，驳回于利庆、李荣芹的再审申请。后本院作出裁定，解除对网签在于利庆、李荣芹名下位于建湖县城双湖壹品22号楼101-105、201-205号房屋的查封，并扣划吕正军在江苏建业房地产开发有限公司的购房款210万元。本院认为：在案外人左文宏申请执行吕正军及建湖汇众汽车销售服务公司民间借贷纠纷一案中，吕正军未在法院规定的时间内如实报告其在被申请执行前已经购买案涉房屋并交纳210万元房款的事实，且在此之后与于利庆签订意向金转让协议及房屋租赁协议，存在恶意串通、规避法院执行，损害案外人左文宏合法权益的情形，该情形已被生效判决认定。因此，于利庆与吕正军签订的房屋租赁协议无效，原审事实认定及法律适用错误，应当依法予以纠正。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的规定，判决如下：一、撤销建湖县人民法院（2016）苏0925民初4501号民事判决。二、驳回原审原告于利庆的诉讼请求。案件受理费6850元，由原审原告于利庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判长  王正涛审判员  张瑞兰审判员  刘大维二〇一九年十二月三十日书记员  吴梦雨附件：附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。