江西省龙南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0727民初2323号 原告：蔡国峰，男，1994年01月25日，汉族，住广州市番禺区。 被告：龙南金星房地产开发有限公司，地址龙南县龙南镇宜居花园龙洲路。 法定代表人：邓川，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈建勤，江西明理（龙南）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：黄吉良，系该公司员工，特别授权。 原告蔡国峰与被告龙南金星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，由审判员**玮适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告蔡国峰，被告龙南金星房地产开发有限公司的诉讼代理人陈建勤、黄吉良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡国峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年02月21日签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款人民币865318元；3、被告支付原告违约金43265.9元(总房款×5%)；4、被告自2018年04月27起至实际给付日止（N天）按照人民银行同期利率支付原告已付购房款利息(N×690000×5.64%÷365天)；5、被告支付原告契税、维修基金、产权登记费及预存电费共19686元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年02月21日，原告就购买位于龙南镇××＃××号房屋（以下简称“诉争房屋”)事宜与被告签订了《赣州市商品房预售合同》（以下简称“《购房合同》”)，合同编号[2018022102321]，合同第四章第十一条约定了交房日期为2019年05月01日前，但至今仍未交房。购房合同约定，房屋总价款为865318元，首付款为175318元，其余690000元采取银行贷款方式支付。2018年02月22日，原告与江西银行股份有限公司（以下简称“江西银行”)签订了《个人房产借款及抵押合同》，并于2018年04月27日开始正式还贷。截至起诉之日止，原告已还贷16期。关于诉争房屋延期交房原告多次主动与被告沟通，被告一直无法给出准确交房时间。原告于2019年05月27日出具催告书，督促被告3月内交房，截至起诉之日止原告已发出催告超过3个月。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，开发商延迟交房，经购房者催促后3个月内仍不交房的，购房者可以要求解除合同。因被告从收到催告之日起3个月内不能履行交房，原告提出解除合同，同时要求被告返还购房款及依据银行同期贷款利支付利息，并支付违约金。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成违约，损害了原告的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定向法院提起诉讼，请求保护原告的合法权益，望盼如所请。 原告蔡国峰为支持其辩称，向本院提交了以下证据材料： 1、原告身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体资格。 2、企业信息报告书、企业年报信息，证明被告企业信息。 3、《赣州市商品房买卖合同》，证明原、被告签订合同情况。 4、《关于督促及交付金龙豪苑小区所购房屋使用的函》，证明原告催告被告交付房屋情况。 5、收据5张，证明原告支付购房款及其他费用情况。 6、2011年到2019年龙南县天气情况统计表，证明龙南县天气情况。 被告龙南金星房地产开发有限公司辩称，原告主张不能成立，理由如下：一、因意志以外原因，导致交房无法在催告期限内成就。其一，不可抗力情形发生。天气原因，2019年上半年雨水特别多，气象局的数据可供参考，建设工程有明文解释，因不可抗拒的客观原因，工程时间可以相续后延。几十户客户与公司达成补充协议就是佐证。其二，政策性变更。以前建设工程竣工的消防检验主体为消防大队，但2019年以来由于国家体制的变化，现变更为县住建局做建设工程竣工的消防验收，由于二个单位工作衔接时间问题，拖延数月之久，从而直接影响交房时间。其三，意外事件发生。工地出现盗窃，52户客户的入户电线被盗，恢复安装需经二个月时间，该案件已报警在案。其四，合作方蓄意制造事端。深圳坪荣工程公司施工方党泽永等人故意拖延工期和故意拖延不交房；7月30日验收当天故意锁门不让验收；公司与施工方合同约定，2019年2月8日交房，公司备案承诺2019年5月1日交房，应该具有富余时间的，也是可以做到，现在由于施工方党泽永等人故意拖延工期不交房，导致公司向客户买单，这就是基本事实。二、原告主张解除商品房买卖合同适用法律不当。原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，即根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交房或者买受人迟延支付购房款，经催告三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定除外。该法条的意义一方面是出卖人迟延交房，经催告三个月的合理期限内仍未履行，买受人有权请求解除合同。另一方面是如果双方另有约定，则从约定，但当事人另有约定的除外。原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条约定：逾期交付责任的第一款约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。第2种处理方式为：买受人不解除合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该约定当属《解释》第十五条规定的“但书”部分，即当事人另有约定除外，该“除外”就是《解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定，不适用《解释》第十五条第一款“出卖人迟延交房，经催告三个月的合理期限内仍未履行，买受人有权请求解除合同”的规定，为此原告提出退房主张适用法律不当，其主张不应得到支持。综上，延期交房有诸多客观原因引起，答辩人具有免责事由，原告主张权利适用法律不当，为此原告主张不能成立，请求法庭驳回原告诉讼请求。现楼盘于2019年11月22日竣工验收合格，并向业主发出通知，定于2019年11月29日交付房屋，不能交房的事由消灭，建议原告就延期交房事由进行协商。 被告龙南金星房地产开发有限公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据材料： 1、《赣州市商品房买卖合同》，证明合同约定情况。 2、金龙豪苑《建设工程施工合同》，证明被告与深圳市坪荣建筑工程有限公司约定竣工日期情况。 3、龙南县气象局出具的《证明》，证明龙南县2019年1月1日至2019年4月30日降水情况。 4、监理通知，证明预验收存在问题的情况。 5、金龙豪苑分户验收公告、现场照片四张、《证明》五份，证明施工单位部分工作人员阻止交付房屋验收情况。 6、《立案通知书》、《受案回执》，证明工地发生电线被盗、毁损财物等问题。 7、赣州市公安消防支队作出的《建设工程消防验收意见书》及龙南县住房和城乡建设局作出的《龙南县金龙豪苑建设工程消防验收意见书》，证明建设工程竣工验收的消防检验主体由消防大队变更为住建局。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月21日，原告蔡国峰与被告龙南金星房地产开发有限公司签订合同编号为2018022102321的《赣州市商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售其开发建设的位于龙南县龙南××＃楼××号房屋；房屋建筑面积为140.57㎡，总价款为865318元；采用贷款付款方式付款，首付款175318元，余款690000元向银行申请贷款支付；被告应当在2019年5月1日前向原告交付房屋；除不可抗力外，被告未按约定的时间交付房屋的，双方同意原告不解除合同，被告自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了首付款175318元，剩余690000元采用银行贷款的方式于2018年4月27日支付。此外，原告还交纳了契税、维修基金、产权登记费、预存电费共计19686元。被告未能按约定期限交付房屋，原告于2019年5月27日向被告发送《关于督促及交付金龙豪苑小区所购房屋使用的函》，催告被告及时交付房屋并支付违约金。因被告未按原告催告的期限交付房屋并支付违约金，原告遂诉至本院，要求解除双方签订的合同，并要求被告返还购房款、违约金、支付已付购房款的利息及支付契税、维修基金、产权登记费、预存电费。本案在庭审过程中，本院要求原告释明其要求被告按总房款5%支付违约金的依据，原告称其主张的违约金购房合同中并无约定，但如解除该合同，其提前向银行归还贷款，银行会要求其支付违约金，加上今年银行利率调整可能带来的损失。 另查明，龙南县住房和城乡建设局于2019年11月20日向被告出具《龙南县金龙豪苑建设工程消防竣工验收意见书》，被告申报的龙南县金龙豪苑建设工程消防竣工验收评定为合格。目前被告龙南县龙南镇龙洲区金龙豪苑房屋交付使用手续在办理中。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当按照合同约定及法律规定全面履行义务。当事人要求解除双方签订的合同，应当符合约定解除或者法定解除的条件，当事人已约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告以被告迟延交付房屋且经催告后在三个月内仍未履行为由而主张解除双方签订《赣州市商品房买卖合同》，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外”，合同已约定除不可抗力外，被告未按约定的时间交付房屋的，双方同意原告不解除合同，被告自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，故被告迟延交付房屋不符合可解除合同的情形。且被告申报的龙南县金龙豪苑建设工程消防竣工验收评定为合格，目前被告龙南县龙南镇龙洲区金龙豪苑房屋交付使用手续在办理中，合同目的可以实现，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。故原告要求解除《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告返还购房款、支付解除合同违约金、支付已付购房款的利息及支付契税、维修基金、产权登记费、预存电费，因本案合同不符合解除的条件，合同需继续履行，故对于原告的上述主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 驳回原告蔡国峰的诉讼请求。 案件受理费6632元，由原告蔡国峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳诉讼费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。 审判员 ：**玮 二〇一九年十二月二十六日 书记员 ： 叶 莹