江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1204民初5064号 原告：林志成，男，1964年12月5日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：王鹏，江苏江豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴兆阳，江苏江豪律师事务所律师。 被告：石巧凤，女，1965年2月22日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被告：王后胜，男，1965年3月10日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 被告：江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方不夜城3号楼112室，统一社会信用代码913212045866311759。 负责人：刘勇，该行行长。 原告林志成诉被告石巧凤、王后胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，根据原告申请，依法追加江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行（以下除判决主文简称长江商业银行）为本案共同被告。本院依法适用普通程序于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告林志成及其委托诉讼代理人王鹏、吴兆阳到庭参加诉讼，被告石巧凤、王后胜、长江商业银行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告林志成向本院提出诉讼请求：1.判决被告石巧凤、王后胜立即将其名下所有的位于泰州市姜堰区房屋过户至原告名下；2.判决被告石巧凤、王后胜向原告支付违约金100000元；3.判令被告长江商业银行与被告石巧凤、王后胜共同办理位于泰州市姜堰区房屋的抵押权注销登记手续；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2010年4月6日，原告与被告石巧凤签订了《购房合同》一份，合同约定石巧凤将登记在其个人名下的案涉房产以500000元的价格出卖给原告，房屋产权证在2011年9月提供给原告进行过户，期间石巧凤应配合原告，并承担所有过户费。合同签订后，原告按约履行了全部付款义务，且于2010年4月接收了房屋，并装修入住至今。后原告多次催告石巧凤办理过户登记手续，但其均以各种理由拖延不予办理。2012年12月5日，被告石巧凤以遗失补证的方式重新办理产权证，将房屋所有权人登记为被告石巧凤、王后胜共同共有。被告石巧凤的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告石巧凤未答辩，亦未提交证据。 被告王后胜未答辩，亦未提交证据。 被告长江商业银行未答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2010年4月6日，原告林志成（乙方）与被告石巧凤（甲方）签订《购房合同》一份，约定甲方将中天商贸城5A幢301室含车库出售给乙方，房屋总价为500000元整，房屋内设施空调3台，热水器及装修含在房屋总价中；乙方在签订合同当日给付甲方300000元整。签订合同后，甲方在2010年4月底须将房屋交给乙方，交房当日乙方须付清余款200000元整；根据甲方要求，房屋产权证在2011年9月提供给乙方进行过户，过户过程中甲方配合乙方，所有过户费用乙方承担，到期甲方不得有任何理由拒绝提供产权证及土地证等相关证件和票据，否则甲方自愿承担任何法律责任及违约金100000元整。上述合同签订后，原告于同年4月6日、4月25日分别向被告石巧凤支付购房款300000元和200000元，被告石巧凤按约将房屋交付原告居住，并在《购房合同》中分别备注收到上述款项，原告收房后装修入住至今。《购房合同》约定过户期限届满后，原告多次要求被告石巧凤协助办理产权过户手续遭拒。2012年6月26日，原告委托江苏陈继强律师事务所律师朱如华向被告石巧凤发出律师函，要求石巧凤履行案涉房屋的转移登记义务，无果。2014年3月原告向本院起诉要求石巧凤办理转移登记手续，后因被告石巧凤涉嫌犯罪，原告申请撤回起诉，本院于2014年6月19日裁定准许。 2004年8月18日，案涉房屋登记的所有权人为石巧凤（所有权证号：30021665）。2011年12月9日，被告石巧凤、王后胜登记结婚。被告石巧凤通过遗失补证方式于2012年12月5日补领案涉房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号：姜房权证姜堰字第××号、第××号），该证载明：原产权人为石巧凤，原产权证号为30021665，本房为石巧凤、王后胜共同共有，遗失补证。2013年1月7日、2014年1月14日，被告石巧凤、王后胜先后两次以案涉房屋作为抵押担保，由石巧凤向被告长江商业银行申请贷款。其中2014年1月14日，被告石巧凤、王后胜向被告长江商业银行申请最高额抵押贷款450000元，并于同年1月15日依法办理抵押物登记（房屋他项权证号：泰房他证姜堰字第××号、土地他项权利证明书号：泰姜他项（2014）第246号）。后因被告石巧凤未按约还款致涉诉，本院于2016年10月24日作出（2015）泰姜开商初字第00153号民事判决：判令石巧凤于判决生效后十日内偿还长江商业银行借款本金450000元、支付利息3030.60元及逾期利息（以本金450000元，自2014年7月13日起至实际给付之日止，按年利率14.508%计算）；若石巧凤未履行上列判决确定的义务，则可以石巧凤、王后胜抵押的坐落于泰州市姜堰区的房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿等。 因被告石巧凤未按约履行判决确定的义务，被告长江商业银行向本院申请执行，执行过程中原告林志成提出异议，本院于2017年10月24日作出（2017）苏1204执异51号执行裁定，驳回林志成的异议申请。林志成不服该裁定，遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2019年1月31日作出（2017）苏1204民初7608号民事判决：一、不得执行坐落于泰州市姜堰区房屋；二、确认林志成与石巧凤于2010年4月6日签订的《购房合同》合法有效；三、驳回林志成的其他诉讼请求。被告长江商业银行不服该判决，向泰州市中级人民法院提起上诉，泰州市中级人民法院于同年6月4日作出（2019）苏12民终938号民事判决：驳回上诉，维持原判。 以上事实有原告提供的《购房合同》、交通银行个人转账回单、民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与被告石巧凤于2010年4月6日签订的《购房合同》经本院生效判决认定为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的合同约定，被告石巧凤应于2011年9月履行案涉房屋产权变更登记的义务，否则应向原告支付违约金100000元。届期，被告石巧凤未能按约履行，构成违约，应承担继续履行和赔偿损失的违约责任，故原告主张被告石巧凤将案涉房屋转移登记至原告名下，并支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持。被告石巧凤通过遗失补证方式于2012年12月5日补领案涉房屋的房屋所有权证，并将案涉房屋所有权由被告石巧凤一人所有变更为被告石巧凤、王后胜共同所有，届时原告已向被告石巧凤缴纳了全部房款，并实际居住于案涉房屋中，被告石巧凤与被告王后胜的行为属于恶意登记，其权利不应优先于已经合法占有案涉房屋的买受人，故原告亦有权要求被告王后胜配合将案涉房屋转移登记至原告名下。关于原告主张被告王后胜共同承担支付违约金的诉讼请求，由于被告王后胜并非案涉《购房合同》的相对方，依据合同的相对性原理，原告仅能要求合同的相对方即被告石巧凤承担违约责任，故原告要求被告王后胜给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张三被告共同办理案涉房屋抵押权的注销登记手续的诉讼请求，该主张关系到原告作为买受人对案涉房屋享有的权利以及被告长江商业银行对案涉房屋享有的抵押权之间，哪种权利应当优先保护的问题。本院认为，抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他权利，但这种排他性并非绝对的，当抵押权和其他权利产生冲突时，应具体考量权利产生的时间、权利的性质、权利的来源等因素，从而对何种权利应受到优先保护作出综合判断。本案中，从权利产生的时间看，被告长江商业银行对案涉房屋的抵押权设立于2014年1月15日，而原告自2010年4月就基于合法的买卖关系付清全部房款后占有使用了案涉房屋。原告作为买受人对房屋的占有，与房屋租赁关系中承租人支付租金后对房屋的占有相比，权利属性相同，且买受人支付的对价通常高于租金，因此对买受人权利的保护程度，不应低于对房屋承租人的权利的保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该条款实际确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则，原租赁关系尚且不受抵押权的影响，本案中买受人继续占有房屋，并要求转移登记的权利，亦不应受到抵押权的影响，而应当优先于抵押权。此外，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵权或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。依据该条款也能看出，原告作为案涉房屋的买受人、合法占有人，除依法享有要求办理转移登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋所有权人能够主张的排他性权利。从权利的性质看，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立则是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则，故原告作为案涉房屋的买受人，其权利应当优先于被告长江商业银行所享有的抵押权而受到保护。从权利来源看，原告系基于合法的买卖关系长期占有使用案涉房屋，其作为无过错不动产的买受人享有对案涉房屋的物权期待权。而被告石巧凤在原告已经发出律师函要求其办理转移登记手续的情况下，将实际上早不属于自己的房屋设定抵押，向被告长江商业银行借款，严重违背诚实信用原则，甚至涉嫌犯罪，被告长江商业银行基于被告石巧凤违背诚信甚至涉嫌犯罪的行为取得抵押权，在两种权利都应受到保护的情况下，优先保护原告的权利更具有正当性。被告长江商业银行作为抵押权人，除对房屋权属登记进行书面审查外，为及时、完全地实现抵押权，还应对抵押物是否存在占有使用等情况进行全面了解，否则应承担法律规定的抵押权不能实现的风险。综上，原告对案涉房屋享有的权利应当优先于被告长江商业银行对案涉房屋享有的抵押权，故原告要求三被告共同办理案涉房屋抵押权的注销登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 被告石巧凤、王后胜、长江商业银行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，是其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果应由其自行承担，本院依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告石巧凤、王后胜、江苏长江商业银行股份有限公司姜堰支行于本判决生效后十日内共同办理泰州市姜堰区房屋的抵押权注销登记手续； 二、被告石巧凤、王后胜于本判决生效后十日内将泰州市姜堰区房屋的所有权转移登记至原告林志成名下； 三、被告石巧凤于本判决生效后十日内向原告林志成支付违约金100000元； 四、驳回原告林志成的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费2380元，由被告石巧凤负担（原告于本判决生效后向本院申请退款，被告石巧凤于本判决生效后十日内向本院缴纳案件受理费2380元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2380元。 审 判 长  肖立芹 人民陪审员  吴圣芳 人民陪审员  袁子辉 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  钱 昀 书 记 员  顾 云 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金