北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3841号原告（反诉被告）：赵磊，男，1983年12月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被告（反诉原告）：董希平，男，1987年6月25日出生，汉族，住山西省曲沃县。被告（反诉原告）：王旭东，男，1988年9月28日出生，汉族，住山西省永济市。原告（反诉被告）赵磊与被告（反诉原告）董希平、王旭东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵磊，被告（反诉原告）董希平、王旭东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵磊向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决二被告支付原告房屋地板维修费、墙面维修费7000元。2.请求法院判决二被告支付原告装修期损失9000元。3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月原告购买了北京市昌平区xx房屋，原告购房时二被告就在该房屋内居住，2018年7月15日原告与二被告签订《北京市房屋租赁合同》，由二被告继续承租该房屋至2019年7月15日，租金每月3000元，押金2800元，二被告按季度支付原告房屋租金。2018年9月二被告上班未关闭洗衣机水龙头，导致8层至1层的个户业主均有不同程度受损，其中本案房屋和1层受损最为严重，二被告为了逃避责任，2018年11月从本案房屋中搬走，并拒绝赔偿。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。案件审理过程中，原告增加诉讼请求：判令被告赔偿原告因无法正常居住房屋而导致的在外租房费用36000元（自2018年12月1日至2019年12月1日，每个月按照3000元计算）。董希平、王旭东辩称：对于漏水的主要原因我们认为是因为水管老化导致的。我们没有逃避责任，一直在处理漏水事宜，我们也和原告协商，只是没有协商成功。2018年11月原告把我们从房屋赶出来，我们的房租交到2018年11月15日，但是合同到2019年7月才到期，我们的租期还没有到期，押金也没有退给我们。原告把我们赶出来违约了。双方签订的合同第5条约定：供暖费、物业管理费、室内设施维修费由原告承担。原告的诉讼请求没有票据证明，不认可。要求我们赔偿装修期的损失及租房租金损失没有依据。原告可以用押金先去修复房屋，但原告一直没有修复，对于扩大的损失应当自己承担。案件审理过程中，二被告提出反诉请求：1、请求判令赵磊退还押金2800元，或者折抵应赔偿原告的损失；被告董希平提出反诉请求要求赵磊赔偿购买床的损失400元。事实和理由：在租赁期间，因床有问题，二被告提出要求赵磊更换新床，但赵磊迟迟没有更换，所以董希平自己购买了床和床垫，花费930元，后董希平将床垫拿走。赵磊对于二被告的反诉请求的答辩意见：可以返还押金，也可以将押金折抵赔偿款。被告可以拉走床，但是不同意赔偿折价款。经审理查明：2018年7月15日，赵磊（出租人，甲方）与董希平、王旭东（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：赵磊将坐落于北京市昌平区xx号房屋（以下简称802房屋）出租给董希平和王旭东，租期自2018年7月15日至2019年7月15日。租金标准为3000元∕月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为7月15日、10月15日、1月15日、4月15日。押金2800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担。关于房屋维护及维修，双方约定租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或盐城租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理适用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于合同的解除，合同约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。合同签订后，双方均依约履行。被告交纳押金2800元。2018年9月5日，因连接水龙头和洗衣机进水管的接口处断裂，导致漏水，802房屋的客厅地板及部分墙面受损。双方一直协商处理漏水事宜。被告于2018年10月17给付原告一个月租金3000元，即交纳租金至2018年11月15日。被告于2018年11月15日搬离涉案房屋。庭审中，双方均认可租赁合同于2018年11月15日解除。关于漏水原因，原告认为系被告使用洗衣机方法不当，没有及时关闭水龙头，水压过大，进而导致连接水龙头和洗衣机进水管的接口处断裂。被告认为，该房屋系原房东将毛坯房出租给中介，由中介进行简单的装修，装修的材料比较廉价，其在使用洗衣机时从来没有关过水龙头，原告也未告知或叮嘱。漏水是因为连接水龙头和洗衣机进水管的接口年久老化自然断裂所致。案件审理过程中，原告对房屋漏水原因和房屋维修费用申请鉴定，我院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司，该公司接受委托后，出具《造价鉴定退回函》，认为：1、“漏水原因鉴定”不属于造价鉴定范围，应由质量鉴定机构确认漏水原因；2、“房屋维修费用鉴定”必须有质量鉴定机构先出具房屋维修实施方案，才能进行维修费用的鉴定。目前，该案不具备造价鉴定的基本条件，我们无法进行房屋维修费用的鉴定，故退回该案的鉴定。经释明双方当事人，原告坚持对上述内容进行鉴定，本院依法委托中国检验认证集团北京有限公司对漏水原因（即洗衣机连接水龙头的水管年久老化质量有问题还是未关闭水管因使用不当水压过大导致漏水）进行鉴定，后因原告未按期缴纳鉴定费用，该鉴定机构将该委托退回本院。经本院释明，原告申请撤回对漏水原因的鉴定，并同意由法院通过现场勘验进而确定维修方案及维修造价。被告亦同意由法院酌情确定维修方案和维修造价。案件审理过程中，本院至802号房屋进行现场勘验，经查，客厅的木地板均已拆除，墙面底部（距离地面大约10公分）有被水泡过的痕迹。双方均认可被损坏并拆除的客厅地板约25平方米。赵磊称卧室有6平方米的地板已经翘起，需要维修。董希平、王旭东对此不予认可，经本院现场勘验卧室的地板有两块被拆除，并未有其他翘起的部分。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵磊与董希平、王旭东签订的《北京市房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同全面履行合同义务。本案中，董希平、王旭东在租住房屋过程中，使用洗衣机完毕时未关闭水龙头，导致连接水管和洗衣机软管处断裂，对赵磊的房屋造成损坏。二被告未尽到安全保障义务，不合理使用家电，对造成的损失应当承担相应的责任。关于二被告辩称，连接水管和洗衣机软管的接头质量次、年久失修，系导致漏水的主要原因一节，虽然涉案房屋已经装修数年，必然存在设备设施因合理使用而导致的自然损耗，但董希平、王旭东未能举证证明该接头质量存在问题且租住期间亦未提出要求更换水龙头或洗衣机接头，故本院对于二人该抗辩意见不予采信。关于赵磊的损失，本院根据现场勘验情况、地板和墙面的损坏程度、面积、质量，结合市场行情酌情确定修复房屋的费用和期间。关于赵磊主张维修房屋期间的损失，本院参照同小区同户型房屋的租赁价格结合维修期间酌情确定。房屋受到损害后，赵磊作为业主应积极进行维修，以减少损失的扩大，但赵磊在与二被告沟通维修事宜未果时，并未及时维修。庭审中，本院提示赵磊先行维修房屋防止损失扩大，但赵磊不同意，且赵磊未提交证据证明其存在另外租房的费用。故赵磊主张的自2018年12月1日至2019年12月1日额外产生的损失36000元，依据不足，本院不予支持。因双方均认可，租赁合同于2018年11月15日已经解除，故董希平、王旭东主张赵磊退还押金，合法有据，本院予以支持。关于董希平要求赵磊返还购买的床的损失400元，赵磊对此不予认可，并认可该床可以由董希平拉走。本院认为，董希平称已将购买的床垫自行拉走，且无法证明床的具体价值，故董希平可自行拉走该床，对其主张赔偿损失的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、董希平、王旭东于本判决生效后十日内赔偿赵磊房屋维修费及维修期间的房租损失共计4000元；二、赵磊于本判决生效后十日内退还董希平、王旭东房屋押金2800元；三、驳回赵磊的其他诉讼请求；四、驳回董希平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1100元，由赵磊负担1050元，已交纳；由被董希平、王旭东兰负担50元，于本判决书生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费25元，由赵磊负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  刘玉荣人民陪审员  陈建元二〇一九年十二月十二日书 记 员  余 淼书 记 员  崔 琪