河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初2967号原告：赵荣钦，男，汉族，1980年4月19日出生，住河南省社旗县。原告：赵志金，女，汉族，1977年4月4日出生，住河南省社旗县。被告：南阳建达置业有限公司，统一社会信用代码91411300690575791G，住所地南阳市张衡路中璟濠庭2402-2405室。法定代表人：孙岩，任该公司董事长职务。委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张杰，男，汉族，1969年3月24日出生，住河南省南阳市卧龙区，系该公司总经理。原告赵荣钦、原告赵志金与被告南阳建达置业有限公司（以下简称建达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵荣钦、赵志金、被告建达公司法定代表人的委托诉讼代理人史峰岗、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付不能取得房地产权属证书违约金80000元；2、确认《商品房买卖合同》第十七条第1、2、5、6项约定无效，应该由买受人所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告以按揭的方式购买被告开发建设的御林金湾第3幢2单元1404房屋一套，并于2013年12月17日签订《商品房买卖合同》，原告已经支付总房款为327543元，原、被告于2015年1月1日办理房屋交付手续，依据《商品房买卖合同》第十五条约定将商品房交付使用后360个工作日内，办理相关的权属登记。因被告未把办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权机关备案，导致原告至今不能办理权属证书，所以被告依法向原告支付至今不能取得房地产权属证书违约金80000元，但原、被告约定0.1%的违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额，比对《商品房买卖合同》第七条第一项，第二项违约金的约定，被告承担逾期办证违约金符合权利对等原则。另外，《商品房买卖合同》第十七条第1、2、5、6项约定违反法律强制规定，应当依法确认该条款无效。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告建达公司辩称，一、被告已全部履行了申请办证的合同义务，无违约行为，原告的违约赔偿请求无事实依据，应依法驳回：1、办理不动产证是涉及多级政府、多个职能部门的具体行政行为，作为房地产开发企业提供相应的申请材料后，已完成了合同义务，具体的验收审核等行为是由政府部门来实施的，企业无权决定；2、针对本案应正确理解，商品房买卖合同补充协议2第9条的相关约定，该约定为被告方可在500个工作日内完成向政府职能部门提交相应的材料，而不是在500个工作日内由政府职能部门完成审批，颁发不动产权证，因为验收审批这些具体的行政行为具体的实施主体是政府部门，作为开发企业职能催促协调而不能具体决定；3、被告早已提交了御林金湾办理不动产证的全部材料，但因政府机构改革，职能部门审批权限调整等不可抗力因素，导致三十项行政审批当中有一项至今没有完成，没有完成的原因是政府部门行政权限调整所致，不是被告方迟延提交造成的。二、原告的第二项诉讼请求无事实、法律依据：1、本案中出示的备案合同文本是由政府职能部门统一提供印制的，而且已经经过产权预告法定程序的审核，开发企业及购买人均无权改动合同的有关条款，而且合同的有关条款均是职能部门出于统一管理的需要根据相关行政法规制定的，原告提到的4项合同条款，该约定并未损害原告的权益，要求认定无效，无法律依据；2、关于第一项建筑物的问题，地下建筑物是人防设施，是建筑物的配套附属设施，是所有房地产开发企业必须按照政府规定而投资建造的，该部分建筑物不再公摊面积之内，是为公共利益需要设置的，相关法规明确规定该部分设施由被告进行管理维护，可以合理使用，为充分利用该人防设施，被告以不定期租赁的方式出租相应面积用以停放车辆是符合政府有关规定的，该部分建筑物不在商品房买卖合同之内，原告物权要求无效。当事人依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，一方对另一方提供的证据均无异议，本院对当事人提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告赵荣钦、原告赵志金与被告建达公司于2013年12月17日签订了《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的御林金湾小区第3幢2单元14层1401号房屋一套，价款为327543元。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经单体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同第十七条，双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有；……5、本项目用地范围内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理；6、本项目用地范围内的人防建筑或地下室用于停放汽车的车位、车库、储藏室等归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理。原、被告双方又于当日签订了补充协议（附件四，补充协议二），其中第九条将《商品房买卖合同》第十五条补充如下：如出卖人未按约定；在商品房交付使用后360个工作日内；将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案；或其他因出卖人的原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的；买受人同意无条件延长上述期限至商品房交付使用后500个工作日内；并且出卖人免责；如出卖人在上述延长期限内仍未能履行上述义务，使买受人不能在上述延长期限内取得房地产权属证书；买受人有权依据购房合同第十五条的约定追究出卖人的违约责任；合同继续履行。合同签订后，原告赵荣钦、赵志金按约定向被告建达公司支付房款98543元，并于2014年1月14日与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订了个人住房借款合同，在该行贷款229000元用于支付剩余房款，截止2014年1月17日，原告赵荣钦、赵志金共向被告建达公司支付全部房款327543元。2015年1月1日，原、被告双方办理了房屋交付手续。后被告建达公司未在商品房交付使用后500个工作日内（自交房之日至2016年12月19日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告赵荣钦、赵志金至今未取得所购房屋的权属证书。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，除部分无效条款外，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已履行了支付房款的义务，被告建达公司未按合同约定在房屋交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案，致使原告未能办理房屋权属证书，系违约行为，原告作为买受人有权依据合同约定追究出卖人即被告的违约责任。关于违约金数额，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”，即被告建达公司应当向原告支付违约金327.55元。因原告未举证证实其因逾期办证造成的损失数额，原告主张被告支付违约金80000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的屋面、外墙面使用权和人防建筑所有权约定的效力及归属问题，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”原、被告在《商品房买卖合同》中约定的屋面、外墙面和人防建筑属于建筑物（御林金湾）内专有部分以外的共有部分，根据上述法律规定，属于业主共有，而原告作为共有人之一，未经全体业主授权，无权处分建筑物（御林金湾）内的共有财产，且在合同签订以后未经全体业主追认或取得所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”之规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定，对建筑区内共有部分使用权、所有权归属的处分行为无效，原告主张上述约定无效，符合法律规定，本院予以支持。但是，原告主张上述屋面、墙面使用权和人防建筑所有权归自己所有，与法相悖，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第5、6项约定的车位、车库、储藏室归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理，符合上述法律规定，属于有效条款，原告主张该条款无效及车位、车库、储藏室归自己所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南阳建达置业有限公司向原告赵荣钦、原告赵志金支付违约金327.55元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、原告赵荣钦、原告赵志金与被告南阳建达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定无效；三、驳回原告赵荣钦、原告赵志金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告赵荣钦、原告赵志金负担1742元，被告南阳建达置业有限公司负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  郭向前审 判 员  韩 雪人民陪审员  倪仕伟二〇一九年十二月二十日书 记 员  侯克钊