文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初11070号原告：重庆极驰商贸有限公司，住所地重庆市酉阳县麻旺镇清香村一组，统一社会信用代码91500242676135802K。法定代表人：李必仲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张世强，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐阳，重庆百君律师事务所实习律师。被告：周炬，男，1954年2月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李鲁川，北京雨任（上海）律师事务所律师。被告：长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆分公司，地址重庆市南岸区南坪西路，统一社会信用代码91500108202810132C。负责人：吴志宏。委托诉讼代理人：吴豫秋，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇航，重庆索通律师事务所律师。原告重庆极驰商贸有限公司（以下简称极驰商贸公司）诉被告周炬、被告长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆分公司（以下简称长江联合重庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2018年10月23日作出（2018）渝0103民初500号民事判决收。被告周炬不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。2019年3月20日，重庆市第五中级人民法院作出（2019）渝05民终1377号民事裁定书，裁定发回本院重审。审理过程，原告极驰商贸公司的委托诉讼代理人张世强、徐阳，被告周炬、被告长江联合重庆公司的委托诉讼代理人陈宇航均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告极驰商贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《租赁经营合同》；2.请求判令被告周炬返还涉案房屋（坐落于重庆市渝中区学田湾正街**号附*号第六层【物理层】）并恢复原状；3.请求判决被告周炬和被告长江联合重庆公司支付自2012年6月起至2017年12月31日的租金223331元，被告周炬按每月3333元的租金标准支付自2018年1月1日起至合同解除之日止的租金；4、请求判决被告周炬支付延期支付租金的违约金（自2012年6月1日起，按当年租金1%计算，暂计算至2017年8月31日为1933.3元）和滞纳金（自2012年6月1日起至2017年8月31日止按每日万分之三标准支付，暂计算至2017年8月31日止为73262.08元）；5、请求判决被告周炬支付房屋占用损失（该占用损失自合同解除之日起至房屋实际返还之日，按租金标准即每月3333元计算）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年3月18日，长江联合重庆公司与周炬签订《租赁合同》，主要约定：1.长江联合重庆公司将坐落于重庆市渝中区学田湾正街**号附*号第六层出租给被告，租期15年，自2005年4月1日起，至2020年3月31日止；2.租金为每年4万元；3.被告不能按期缴纳租金的，应当承担违约责任，支付当年租金1%的违约金，并按照每日万分之三支付滞纳金。双方就其他权利义务等进行了约定。2012年6月，在极驰商贸公司与长江联合重庆公司另案执行程序中，重庆市第一中级人民法院作出执行裁定书【（2009）渝一中法执字第197-4号】，裁定长江联合重庆公司将上述房屋过户给极驰商贸公司所有，抵偿长江联合重庆公司所欠极驰商贸公司债务，极驰商贸公司可持裁定书到有关机关办理产权过户登记手续，极驰商贸公司已于2012年9月24日就上述房屋办理了过户登记，权证号为101房地证2012字第128**号。自2012年6月起，被告从未向极驰商贸公司支付过任何租金，极驰商贸公司多次催讨并要求其及时支付拖欠的租金，否则就解除《租赁合同》，但截至极驰商贸公司起诉时，被告仍未支付。极驰商贸公司认为，2012年2月极驰商贸公司变更为《租赁合同》项下的房屋所有权人，依法享有《租赁合同》项下的所有合法权益。被告不予支付租金的行为已经严重侵害了极驰商贸公司的合法权益。鉴于上述事实理由，极驰商贸公司为维护自己的合法权益，特提起民事诉讼，请求法院依法判决。被告周炬辩称，租赁合同的相对方为长江联合重庆公司，并非极驰商贸公司。极驰商贸公司并未告知周炬产权人变更情况，也未签订新的协议。周炬支付合同租金至2011年9月。2011年9月周炬退休离开后，经营模式未变并由留守人员缴纳租金至2017年年底。价值评估报告等可以证明极驰商贸公司取得是房屋本身，并非经营权。被告长江联合重庆公司辩称，1.本案的案由为房屋租赁合同纠纷，长江联合重庆公司并非适格被告。涉案房屋产权人现为极驰商贸公司，承租人为周炬，长江联合重庆公司在该合同中无任何权利义务，不是适格被告。2.案涉合同名为租赁，条款中明确约定长发公司提供其下属全资子公司长发宾馆由周炬及其他员工租赁。合同中约定每年4万元，并非仅指场地租赁费用，还包括营业执照等对价。3.房屋租赁合同的标的并非房屋，而系长发宾馆的经营权。即使房屋产权已经过户给极驰商贸公司，也不应影响原合同的履行。因此极驰商贸公司无权依照合同法概括继受该合同的权利义务。4.长发宾馆向长江联合重庆公司交纳2012年至2017年12月31日的管理费是履行租赁合同的义务。长江联合重庆公司无返还租金的义务。5.极驰商贸公司主张占用使用费，应举证证明被告实际占有并使用房屋。6.本案已经超过诉讼时效，请求驳回极驰商贸公司的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2005年3月18日，长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆公司（甲方）与周炬（乙方）签订《租赁经营合同》，主要约定：1.长江联合重庆公司将坐落于重庆市渝中区学田湾正街**号附*号第六层出租给周炬，租期15年，自2005年4月1日起，至2020年3月31日止；2.考虑到乙方自筹资金解决宾馆大修改造，完善消防等设施设备需要投入大量资金，故租金定为每年肆万元；3.租金的收取：经双方协商，乙方前四年付清十年的租金；十年后乙方再按年缴纳；4.乙方不能按期缴纳租金的，应当承担违约责任支付当年租金1%的违约金，并按照每日万分之三支付滞纳金。双方就其他权利义务等进行了约定。周炬承租上述房屋后，经营长发宾馆。2012年6月，在极驰商贸公司与长江联合重庆公司另案执行程序中，重庆市第一中级人民法院作出（2009）渝一中法执指字第197-4号执行裁定书，裁定长江联合重庆公司将上述房屋过户给极驰商贸公司所有，抵偿长江联合重庆公司所欠极驰商贸公司债务，极驰商贸公司可持裁定书到有关机关办理产权过户登记手续。极驰商贸公司已于2012年9月24日就上述房屋办理过户登记，权证号为101房地证2012字第128**号。2016年12月，极驰商贸公司向周炬发出《关于要求支付租金的函》，要求周炬支付房屋租金，周炬否认收到该函件。长发宾馆已经向长江联合重庆公司按每月3500元的标准支付至截止2017年12月31日止的管理费。上述事实，有《租赁经营合同》、重庆市第一中级人民法院（2009)渝一中法执指字第197-4号执行裁定书、房屋所有权转移登记申请书、《房地产权证》、重庆长发宾馆工商档案、《关于要求支付租金的函》、顺丰快递运单记录等证据以及当事人的陈述载卷为凭，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆公司与周炬于2005年3月18日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2012年，租赁房屋经司法程序，所有权发生转让，极驰商贸公司取得租赁房屋所有权，依法享有和承担合同约定的出租方的权利和义务。周炬2017年之后未按合同约定支付极驰商贸公司租金，极驰商贸公司可以依法解除合同。本院对极驰商贸公司要求解除《租赁经营合同》的诉讼请求予以支持。极驰商贸公司要求周炬返还涉案房屋并恢复原状的诉讼请求本院亦予以支持。关于租金的支付及违约责任问题。因为2017年之前的租金已经支付至长江联合重庆公司，因此该2012年6月至2017年12月31日期间的租金共计223331元由长江联合重庆公司直接支付给极驰商贸公司。2018年1月之后的租金及占用使用费由承租人周炬承担给付义务，其中占用使用费参照租金标准。关于长江联合重庆公司辩称的诉讼时效问题，因为本案原审二审中，周炬才举示将租金支付给长江联合重庆公司的证据。诉讼时效自此起算，极驰商贸公司要求长江联合重庆公司承担支付义务，并未超出诉讼时效。关于违约责任，极驰商贸公司要求长江联合重庆公司承担违约责任无合同或法律依据，本院不予支持。关于极驰商贸公司要求周炬承担2017年8月31日之前的违约责任，因周炬已经将租金支付至长江联合重庆公司，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、周炬与长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆公司于2005年3月18日签订的《租赁经营合同》于本判决生效生立即解除；二、被告周炬于本判决生效之日起十五日内恢复原状并向原告重庆极驰商贸有限公司返还重庆市渝中区学田湾正街**号附*号第六层（物理层）房屋；三、被告周炬于本判决生效之日起十日内向原告重庆极驰商贸有限公司支付租金和房屋占用损失，以每月3333元计算，从2018年4月1日起至涉案房屋实际返还之日止；四、被告长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆极驰商贸有限公司支付2012年6月至2017年12月的租金223331元。五、驳回原告重庆极驰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5548元，由被告周炬负担898元，由被告长江经济联合发展（集团）股份有限公司重庆分公司负担4650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王德清人民陪审员  韩 旭人民陪审员  朱学军二〇一九年十二月二日书 记 员  阳 乔