贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7084号原告王昕瑶，女，1982年2月16日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市南明区。原告余丹，男，1977年7月27日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市云岩区。委托代理人吴超，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称曾辉置业公司），处所地贵州省凯里经济开发区春晖大道，统一社会信用代码91522620322478322A。法定代表人彭志军，职务：执行董事。委托代理人刘洪江，曾辉置业公司行政经理。代理权限：特别授权。原告王昕瑶、余丹诉被告曾辉置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理案件后，被告曾辉置业公司于2019年10月29日提出管辖权异议申请。本院于2019年11月5日裁定驳回曾辉置业公司的管辖权异议申请后，曾辉置业公司提出上诉。贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院于2019年12月2日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告王昕瑶、余丹的委托代理人吴超到庭参加诉讼。被告曾辉置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。现已审理终结。原告王昕瑶、余丹诉称：二原告与被告于2018年3月4日签订《商品房买卖合同》及附件十二补充协议，约定原告向被告购买位于凯里经济开发区商品房，房屋总价款344171元，首付款为174171元。合同签订后，二原告依约向被告支付了首付款及抵押款550元，并将按揭贷款所需资料全部交至被告处。但截止起诉时，被告一直未给二原告办理商品房预售合同备案登记，亦未办理商品房按揭贷款。被告的行为严重损害了二原告的合法权益，致使二原告无法实现合同主要目的，故诉请人民法院判令：1、解除二原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还二原告购房款174171元，并按银行同期贷款利率4.75%支付2018年3月4日至2019年9月25日期间的利息13122元。2019年9月26日后的利息按上述方法计算至付清全部款项为止；3、被告按购房总价款344171元的1%支付二原告违约金3442元；4、被告退还二原告抵押费用550元；5、被告承担本案诉讼费、保全费。原告王昕瑶、余丹提交的证据有：1、二原告的身份证影印件及被告的企业信用信息报告，拟证明原、被告均为适格的诉讼主体；2、商品房买卖合同，拟证明二原告与被告于2018年3月4日签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于凯里经济开发区商品房；3、收款收据，拟证明被告于2018年3月4日收取二原告购房首付款174171元、抵押费550元；4、商品房预售合同登记备案表，拟证明被告没有为原告办理商品房预售合同登记备案；5、房产登记证明，拟证明原告向被告购买的涉案房产预售签约未备案；6、抵押权登记信息、高铁南站商业广场Ａ区（-2Ｆ）抵押物清单、个人不动产登记信息情况证明、不动产登记证明，拟证明涉案商品房现在处于抵押状态。委托代理人吴超的代理意见是：1、涉案商品房设置了抵押，被告未经抵押权人同意出卖商品房，导致二原告无法办理商品房预售合同备案登记和物权登记；2、被告隐瞒涉案商品房存在债权债务纠纷和抵押的情况，导致商品房买卖合同签订至今未办理预售合同备案登记，违反合同约定及法律规定，原告有权退房并要求被告退还购房款并支付利息；3、由于被告的原因，二原告无法办理物权登记导致未能获得银行贷款，二原告有权解除合同并要求被告支付违约金。被告曾辉置业公司书面答辩称：首先，二原告提交的办理按揭贷款的资料银行初审已过，由于银行每月放款有指标额度，导致二原告提供的银行流水等资料过期，需要重新提供，但是二原告一直未提供，故不是被告的原因导致二原告不能获得按揭贷款审批。按照“谁主张，谁举证”原则，原告也未提供证据证明其已向被告或银行提交了齐全无误、可以获得银行审批贷款的完整按揭资料，应当承担举证不力的后果。故原告称因为被告原因不能办理按揭手续，要求解除合同并退还购房款、支付利息的主张无事实依据和法律依据。其次，商品房预售合同备案制度只是行政机关管理和监督一手商品房买卖的一种行政管理手段，不创设任何物权权利，不办理备案手续也不影响商品房买卖合同的效力。预告登记只是用于预防开发商一房二买或者私自办理抵押登记，并不是办理预告登记后，买受人不按合同支付购房款构成合同违约，开发商就不可以行使解约权解除合同。双方订立的《商品房买卖合同》第四条中，被告已明确告知原告，在销售房屋之前的2015年6月24日以在建工程抵押的形式，将项目抵押给贵州凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行。除此之外，被告并未在该商品房上设立抵押或存在一房二买的情况。依据房地产在建抵押工程解冻及释放的一般惯例，按揭资料在银行审核通过后，银行会出一份解冻函，被告就依据解冻函到建设局为原告办理商品房买卖合同备案及登记手续，并把抵押物释放出来登记到原告名下。但是，二原告并未提交齐全的资料给银行审核，致使被告无法从银行拿到解冻函，为二原告进行解冻及备案登记。综上，被告不存在《商品房买卖合同》第五条中“隐瞒房屋权利状态”的事实，也没有任何不能办的情形。原告的主张是不客观、不真实的，没有事实依据和法律依据。被告曾辉置业公司提交的证据有：1、2019年高铁南站商业广场部分放款客户名单、部分客户个人受托支付凭证，拟证明涉案项目可以正常办理按揭手续；2、王罡的《商品房买卖合同》及个人受托支付凭证，拟证明客户王罡以按揭方式购买被告销售的凯里高铁南站站前广场商铺已获得银行按揭。原告提交的证据，经庭审质证，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据，经审查，与案件没有关联性，可以不纳入本案的证明体系。根据原告提交的证据，结合原告的陈述、被告的答辩意见及代理人的代理意见，本案争议焦点是:1、被告没有为原告办理银行按揭贷款，原因在于被告或是在于原告？2、原告能否以被告没有为其办理银行按揭及备案登记为事由，主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》？围绕上述争议焦点，本院确认的事实如下：原告王昕瑶、余丹是夫妻。2018年3月4日，原告王昕瑶、余丹与被告曾辉置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。《买卖合同》约定：1、原告向被告购买凯里经济开发区商铺，总价款344171元；2、订立合同之日，买受人首付174171元，余款170000元银行按揭支付。买受人接到出卖人书面通知之日起10内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内到指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人不履行上述义务的，按本合同第10条处理（逾期付款责任）；3、因买受人原因导致不能获得贷款或者贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知后10日内支付不足款项，不承担违约责任。逾期，出卖人有权解除合同，并在合同解除后10日内将已付款退还买受人。因出卖人原因导致买受人不能获得贷款或者贷款少于申请数额的，买受人有权解除合同。在合同解除后10日内，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。补充协议约定：买受人选择银行按揭付款方式，若因出卖人原因无法办理的，则出卖人应按房屋总价款1%向买受人支付违约金。订立合同当日，二原告支付被告购房款174171元（刷卡164171元、定金10000元）、办理抵押登记手续费550元，并向被告提交了办理按揭贷款所需的相关材料。后因被告原因，原告购买的Ａ区-2层-103号商铺至今没有获得银行提供的按揭贷款，被告也没有为原告办理商品房预售合同备案登记，原告因此诉至本院，请求人民法院支持其前述诉讼请求。审理期间，原告王昕瑶、余丹申请诉讼保全，交纳申请费1476元。本院于2019年10月14日作出裁定，冻结被告银行存款191284.71元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王昕瑶、余丹与被告曾辉置业公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，约定内容不违反法律、法规禁止性规定，不损害公序良俗，对合同的效力本院予以确认。合同成立后，原告依照约定将首付款足额支付给被告，并将办理按揭贷款所需的材料提交给被告，已全面履行了合同义务，享有合同利益期待权利。因被告原因致使原告不能实现合同期待权利，原告因此主张解除合同，理由正当，本院予以支持。关于原告不能获得按揭贷款是谁的原因造成的问题。本院认为，从双方约定的付款方式及原告向被告交纳办理抵押登记手续费的事实看，办理银行按揭贷款及抵押登记系由被告完成，原告只需提交相关的资料即可。原告至今没有得到银行按揭贷款是不争的事实，但是，被告并没有举证证明原告不能获得贷款，是因为原告没有提交相关资料或者提交的资料不齐全，也没有举证证明已书面通知原告提交而原告拒绝提交或者延迟提交。因此，被告以原告不能获得银行按揭贷款是因为原告的原因造成进行抗辩，不能成立。关于原告能否以被告没有为其办理银行按揭及备案登记为事由，主张解除合同的问题。经审查，原、被告订立的《商品房买卖合同》在付款方式中已明确约定，因出卖人原因导致买受人不能获得贷款或者贷款少于申请数额的，买受人有权解除合同。此约定符合《中华人民共和国合同法》第九十四条中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，原告据此主张解除合同，既有事实根据，亦有法律依据。被告以原告的主张没有事实依据和法律依据进行抗辩，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。本案中，原、被告双方在订立的《商品房买卖合同》第八条中已经约定，因出卖人的原因导致买受人不能获得贷款或者获得贷款少于申请数额的，买受人可以选择解除合同。合同解除后10日内，出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。补充协议约定，买受人选择银行按揭付款方式，若因出卖人原因无法办理的，则出卖人应按房屋总价款1%向买受人支付违约金。原告据此主张被告退还购房款、抵押登记手续费，支付同期银行贷款利息及违约金，予以支持。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其应承担的民事责任可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王昕瑶、余丹与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告王昕瑶、余丹购房款174171元、抵押登记手续费550元，并以174171元为基数，按银行同期贷款利率支付2018年3月4日至2019年9月25日期间的利息13122元。2019年9月26日后的利息按前述方法计算至退还购房款之日止。三、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司自本判决生效之日起十日内，按购房总价款344171元的1%支付原告王昕瑶、余丹违约金3442元。案件受理费减半后收取4577元、申请保全费1476元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，在上诉期内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。判决生效后，义务人未按照判决书确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员 曾  令  义二〇一九年十二月十六日书记员 赖迎迎（代）