北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5023号原告（反诉被告）：中务（北京）生态农业发展有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王文进，经理。委托诉讼代理人：路彧，北京敦德律师事务所律师。被告（反诉原告）：史慧铭，男，1985年7月11日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。原告（反诉被告）中务（北京）生态农业发展有限公司（以下简称中务农业公司）与被告（反诉原告）史慧铭租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中务农业公司的委托诉讼代理人路彧,被告（反诉原告）史慧铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中务农业公司向本院提出诉讼请求：1、确认中务农业公司与史慧铭于2017年11月26日签订的《合作经营合同》和2017年11月28日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；2、判令史慧铭支付中务农业公司2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金824994元；3、判令史慧铭支付中务农业公司2018年1月1日至2018年3月15日和2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费257828元；4、判令史慧铭支付中务农业公司因解除租赁合同给原告造成的损失641662元（按照月租金91666元的标准，自2019年10月1日至2020年4月30日共7个月）。事实和理由：2017年11月26日，中务农业公司与史慧铭签订合作经营合同，约定由史慧铭经营位于门头沟区龙泉务村北生态园与园北鱼池，经营期限为2017年11月26日至2026年12月31日，经营期间水、电、供暖费用由史慧铭承担。2017年11月28日，双方签订补充协议，约定史慧铭向中务农业公司每年固定缴纳人民币110万元，每年交付费用一次，交付时间为下一年的前一个月。协议签订后，史慧铭交纳了2018年度的租金。2018年12月，按照约定史慧铭应当交纳2019年度的租金，但其至今未交纳。并且，史慧铭经营的生态园和鱼池需要供暖面积为4000平米，史慧铭从协议约定的计费期至今未交纳供暖费。2019年9月30日，史慧铭腾退租赁场地，双方租赁合同解除。因史慧铭违约解除合同，生态园处于空置状态，冬季无法出租，给中务农业公司造成7个月的租金损失。综上，中务农业公司提出如上诉请。被告史慧铭辩称：第一，我租赁的是生态园和园北鱼池，但自从我承租之后，只有生态园可以使用，园北鱼池一直不能使用，因为违反河道管理的规定，政府有关部门不允许使用鱼池。2018年年底我一直与中务农业公司协商鱼池不能使用的解决办法，没有谈妥，我就不租了。我于2018年12月31日从租赁场地搬走，未再经营使用租赁场地。所以，我同意解除租赁合同，但解除时间应为2019年1月1日。第二，因合同已于2019年1月1日解除，故不同意支付2019年的租金。第三，关于供暖费，供暖管道是坏的，没有起到供暖作用，所以我不同意交纳供暖费。第四，关于损失，现在生态园都已经拆了，什么都没有，政府不让经营，让我承担损失不合理。综上，我不同意中务农业公司的诉讼请求。反诉原告史慧铭向本院提出诉讼请求:要求中务农业公司退还我2018年1月1日至2018年12月31日的部分租金50万元。事实和理由：我从中务农业公司租赁了门头沟区龙泉务村北生态园和园北鱼池，交纳了2018年1月1日至2018年12月31日期间的全部租金110万元，但自从我承租之后，园北鱼池一直不能使用，故要求退还园北鱼池对应的租金。反诉被告中务农业公司辩称：2018年史慧铭经营使用了租赁范围内的土地、大棚和鱼池，经营效益很好，达到了租赁合同的目的，不能减少租金，故不同意史慧铭的反诉请求，本院经审理认定事实如下：2017年11月26日，中务农业公司（甲方）与史慧铭（乙方）签订《合作经营合同》，约定：经营管理地点位于门头沟区龙泉务村北生态园与园北鱼池；合作方式为，甲方出地及现有设施，乙方出流动资金及设施改造费用，乙方负责全权经营管理；合作经营期限自2017年11月26日至2026年12月31日止；利润分配为经营双方共同享有所得利润；乙方每月按时缴纳水、电及供暖费，由甲方代收代缴，乙方水、电、供暖费的缴纳价格与甲方实际缴纳的价格一致。2017年11月28日，中务农业公司（甲方）与史慧铭（乙方）签订《补充协议》，约定：经营期间乙方应向甲方每年固定缴纳人民币110万元，之后乙方盈亏与甲方无关；合作期间如遇政府或有关职能部门原因而需调整变更经营范围或其它原因影响乙方经营范围或经营项目，甲方不负任何责任，乙方不得因此不履行协议中约定的各项条款；计费期自2018年1月1日起。双方均认可，虽然双方签订的合同名为《合作经营合同》，实际上双方是租赁合同关系，租赁标的物是龙泉务村北生态园的土地，包括果园和菜地，也包括土地上的房屋5间、大棚2个、园内鱼池2个、园北鱼池1个。房屋、大棚、鱼池由中务农业公司提供，无审批手续。合同签订后，史慧铭入场经营，并向中务农业公司交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的租金110万元。史慧铭未缴纳过供暖费，中务农业公司亦未代史慧铭缴纳过供暖费。2018年4月2日，北京市门头沟区水务局向中务农业公司作出《责令限期改正通知书》，载明：你单位在门头沟区龙泉镇中粮桥下游约50米在河道管理范围内从事影响河势稳定的行为，违反了《中华人民共和国防洪法》第二十二条的规定，责令你单位立即停止违法行为。双方均认可，上述通知书针对的是生态园园北鱼池。2019年9月4日，本院组织双方进行现场勘查，确认双方租赁范围内有果园、菜地、两个大棚、三个鱼池、五间平房，当时大棚已全部拆除，鱼池一个已被填平，两个闲置，现场留有一个集装箱、一个沙发等物品，有一名工作人员打理果园和菜地，房屋由该工作人员居住及存放物品。2019年9月30日前，史慧铭将生态园腾退交还给中务农业公司。另查，案外人甲方北京中粮龙泉山庄有限公司（以下简称中粮龙泉公司）与乙方北京信迈通成工贸有限公司（以下简称信迈通成公司）签订《龙泉雾村生态园经营管理使用合同》（龙泉雾村即龙泉务村），载明：甲方于2013年6月22日租赁龙泉雾村北生态园土地，现将租赁期内的土地交由乙方经营管理使用，原租赁合同中粮龙泉公司的权利义务全部由本合同的乙方承担；地点：北京市门头沟区龙泉雾村北生态园、大众停车场，其中大众停车场由甲方继续使用；使用期限：自2015年7月1日至2027年6月30日；甲方不向乙方收取土地经营管理使用费用，按照原租赁合同的约定，土地租赁费用由乙方直接支付给原租赁合同的土地出租方，即北京市门头沟区龙泉雾村委会，费用合计每年60万元，其中每年55万元由乙方直接支付给门头沟区龙泉雾村委会，剩余5万元由甲方支付给门头沟区龙泉雾村委会作为大众停车场的使用费用。2015年12月31日，甲方信迈通成公司与乙方中务农业公司签订《龙泉雾村生态园经营管理使用合同》，载明：信迈通成公司现将其使用权交由中务农业公司经营管理使用；经营管理使用地点：北京市门头沟区龙泉雾村北200米生态园；使用期限：自2015年7月1日至2027年6月30日；甲方不向乙方收取土地经营管理使用费用，按照原租赁合同的约定，土地租赁费用由乙方直接支付给原租赁合同的土地出租方，即北京市门头沟区龙泉雾村委会。经本院向门头沟区龙泉镇人民政府综合执法队调查，龙泉务村北生态园内大棚被列入北京市规委下发的手续待核查底图范围内，经核查，这些大棚无合法手续，镇政府向龙泉务村委会下发了限期拆除通知，该生态园内全部大棚于2019年6月23日起陆续拆除。经本院向门头沟区龙泉镇政府农业综合服务中心调查，因永定河是一级水源保护地，一百米之内不允许有新建、改建的鱼塘等设施，故镇政府责令龙泉务村委会限期填埋龙泉务村北生态园的鱼池，生态园内的鱼池于2019年7月底被填埋，生态园外的鱼池于2019年10月初被填埋。双方对如下事实存在争议：一、租赁合同的解除时间史慧铭主张，因其出租后，园北鱼池一直不能使用，其于2018年底与中务农业公司协商鱼池不能使用的解决办法，没有谈妥，其于2018年12月31日从租赁场地搬走，未再经营使用租赁场地；其没有发出解除租赁通知书，也没有办理解除租赁合同的交接手续；其曾雇用张国元打理垂钓园，其走后，张国元直接与中务农业公司协商继续经营，其与中务农业公司的租赁合同已于2019年1月1日解除。中务农业公司主张，史慧铭从未提出解除租赁合同，亦未腾退场地，张国元与史慧铭是合伙关系，其代表史慧铭办理相关手续，进行现场管理，张国元与中务农业公司无任何协议，史慧铭于2019年9月30日前将租赁场地腾退，故双方的租赁合同于2019年9月30日解除。二、租赁范围内各部分所占面积史慧铭主张，生态园面积大约15亩，园北鱼池及周边土地面积大约二、三十亩，生态园内的大棚大约六、七亩，园内鱼池位于大棚内；2018年其承租生态园后，着手整理园北鱼池，被政府相关部门禁止，故园北鱼池一直未能经营使用。中务农业公司主张，其公司不清楚生态园、园内大棚及园北鱼池的面积，但园北鱼池肯定没有史慧铭主张的这么大；租赁合同签订后，其公司就将生态园和园北鱼池交付给史慧铭，史慧铭是否经营使用园北鱼池，其公司不清楚。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。史慧铭与中务农业公司签订的《合作经营合同》及《补充协议》，虽名为“合作经营”，但双方在《补充协议》中约定“经营期间乙方应向甲方每年固定缴纳人民币110万元，之后乙方盈亏与甲方无关”，具有租赁的实质内容，且双方均主张双方实为租赁合同关系，故本院确认史慧铭与中务农业公司之间系租赁合同关系。根据双方陈述，租赁标的物是龙泉务村北生态园的土地及土地上的房屋、大棚、园内鱼池、园北鱼池。双方租赁合同中关于土地部分的租赁内容系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因双方租赁合同中的房屋、大棚均无合法建设审批手续，鱼池的建设违反防洪法的规定，故双方租赁合同中关于房屋、大棚、鱼池部分的租赁关系无效。关于租赁合同解除时间。史慧铭虽主张2019年1月1日双方租赁合同解除，但史慧铭并未在该日之前明确提出解除租赁合同，亦未腾退租赁场地，其主张张国元另行与中务农业公司协商继续经营，未提供证据证实，故本院对史慧铭主张的合同解除时间不予采纳。在案件审理过程中，双方一致同意解除租赁合同，且史慧铭于2019年9月30日前腾退了租赁场地，故对中务农业公司要求确认双方租赁合同于2019年9月30日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。双方约定年租金为110万元，租赁范围包括土地、生态园内房屋、大棚、鱼池及园北鱼池。因双方关于房屋、大棚、鱼池的租赁关系无效，且根据北京市门头沟区水务局所作《责令限期改正通知书》及本院向龙泉镇政府的调查结果可以确认，双方签订租赁合同后，园北鱼池一直不能使用，园内大棚和鱼池亦于2019年6月23日起陆续被拆除或填埋，故本院根据史慧铭实际占有使用租赁物的范围和时间，酌情确定史慧铭应支付中务农业公司2019年1月1日至9月30日期间的租金45万元，中务农业公司应退还史慧铭2018年1月1日至12月31日期间的租金40万元。关于供暖费，因中务农业公司并非收取供暖费的权利主体，其亦未代史慧铭缴纳供暖费，故对其要求史慧铭支付供暖费的诉讼请求，本院不予支持。关于损失，因中务农业公司出租给史慧铭的生态园北鱼池一直不能使用，园内大棚和鱼池亦于2019年6月23日起陆续拆除或填埋，造成双方的租赁合同目的无法实现，租赁合同在客观上无法继续履行，故双方协商一致解除租赁合同，并非史慧铭单方违约，故中务农业公司要求史慧铭赔偿经济损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认中务（北京）生态农业发展有限公司与史慧铭于2017年11月26日签订的《合作经营合同》和2017年11月28日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；二、史慧铭于本判决生效之日起七日内支付中务（北京）生态农业发展有限公司2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金45万元；三、中务（北京）生态农业发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还史慧铭2018年1月1日至2018年12月31日的租金40万元；四、驳回中务（北京）生态农业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回史慧铭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20321元，由中务（北京）生态农业发展有限公司负担15818元，已交纳；由史慧铭负担5303元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4400元，由史慧铭负担880元，已交纳；由中务（北京）生态农业发展有限公司负担3520元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  韩晓飞审判员  胡 羽审判员  郭玉英二〇一九年十二月二十五日书记员  王睿涵