福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5472号 上诉人（原审被告）：林清福，男，1963年6月23日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：厦门市旧城保护开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨西路9号亿力大厦17A、17B1、17D1室，统一社会信用代码91350200M0000HJ24V。 法定代表人：张光强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴婷婷、陈香凝，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人林清福因与被上诉人厦门市旧城保护开发有限公司（以下简称保开公司）物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初11220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林清福上诉请求：撤销一审判决，查清事实，审核确定林清福承租权事实有效或将本案重审。事实和理由：讼争房屋承租权有效身份系历史原因，厦门市危改办工作人员承诺《过渡周转房》三至五年重新安置房屋，目前情况是危改办工作疏忽没有及时更名造成的，导致林清福至今无法确定承租人身份。林清福下岗十多年间，家里近十口人，生活拮据现还欠亲戚朋友十来万外债没钱还，也从没给政府添麻烦提要求;从住房到今房屋漏水都是自己修，房租水电从没拖欠。讼争房屋的交换、承租缴纳房租及居住使用是危改办口头承诺并认可的，有(三份换房协议合同)一份交有关部门(危改办)，年代远久管理部门及工作人员更换，所以上诉人无法提供书面证据。保开公司也承认上诉人承租身份并收取至2015年12月房租。保开公司在一审庭上也承认由于历史久远，危改办签订的原始租赁合同都丢失，故不属无权占有。保开公司要告上诉人是无权占用房屋，应该在早些年原合同人父子家人都在世时来告，不是等到现在住了19-20年了再来告，从这点可以证明前管理公司(危改办)是默认与肯定我们的换房事实。现在管理的保开公司管理混乱，隐瞒事实真相，也违反了诚实信用原则，其部分工作人员仗势欺人，上诉人到保开公司去找工作人员调解出示我方合同以证明上诉人系合法使用讼争房屋。保开公司自己没有原合同，居然拿我方的合同当证据到一审法院起诉我方，还说系我方不与保开公司调解与配合。市政府规定市民每人有17平方住房屋，上诉人名下房产在文屏199号才24平方，一家人根本不够住。文屏山庄周转房有多套闲置多年，在7楼更没人要去住，保开公司口口声声说是为政府保护国有财产，这样闲置把需要住房的人赶出去让它闲置空闲，就保住了国家财产了吗?保开公司的人道主义在哪里?保开公司的所做所为是企业行为还是政府行为?请法院依法向危改办、保开公司及讼争房屋文屏路197号、199号周围居民群众了解核实情况，确认上诉人承租使用权及确认调查厦门市危改办口头承诺置换房屋承租权。若法院要判上诉人搬离讼争房屋，前提是要让上诉人能申请到经济适用房，且要开绿色通道，不用排队。 保开公司答辩称，讼争房屋是厦门市直管公房，由保开公司经营管理，保开公司有权要求上诉人林清福腾房，并支付占用费。相关部门收取的房租一审有明确，上诉人提交的发票是庄金治的名字。上诉人没有提供证据证明调换使用权经过有权部门的同意。 保开公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.林清福立即腾空并向保开公司返还厦门市思明区房屋；2.林清福向保开公司支付房屋占用费（按1171元／月标准，自2016年1月1日起计至实际腾房之日止）。 一审法院认定事实：本案讼争房屋位于厦门市思明区，系厦门市直管公房，自2015年9月1日起由保开公司负责经营管理。 2000年1月10日，厦门市危改办（甲方）与案外人庄金治（乙方）签订一份《过渡周转房租赁合同》，约定：为解决乙方的过渡周转用房，甲方将讼争房屋出租给乙方使用，使用面积36.9平方米；月租金额由甲方根据市公有住宅租金相关标准核定；乙方不得将所承租的周转房转借、转租，一经发现有转租、转借行为，甲方有权单方终止合同，收回房屋使用权；周转过渡期间，乙方获得其他形式安置或购买其他住房两个月后，本合同自行终止，乙方应立即搬出周转房，并将周转房交还甲方。 同日，林清福、刘惠卿与庄金治、吴皆春签订一份《调换住房协议书》，该协议书载明，刘惠卿系古城西路52号危房北侧一间的租户，庄金治系古城西路52号危房南侧一间的租户，经双方协商同意调换住房达成协议，庄金治、吴皆春同意把向思明区建设局承租的讼争房屋与林清福、刘惠卿调换其承租的大埕巷1号第二进东北侧一个房间。上述协议签订后，庄金治将讼争房屋交由林清福使用。 2018年12月7日，保开公司委托北京盈科（厦门）律师事务所张继聪律师向林清福发送一份《律师函》，要求林清福在收到上述函件后7日内腾空返还讼争房屋并缴清相关费用。 另查明，林清福曾于1999年8月16日向厦门市危改办申请厦门市危改过渡周转房，1999年12月15日厦门市危改办与林清福签订一份《过渡周转房租赁合同》，约定厦门市危改办将座落于文屏山庄199-6号501室周转房出租给林清福。现该房屋仍由林清福的家人居住使用。 审理中，林清福确认讼争房屋现由其与配偶及亲戚共同居住；另保开公司与林清福均确认林清福已按99.8元/月的租金标准缴纳讼争房屋租金至2015年12月，自2016年1月起，保开公司拒绝再向林清福收取租金。 一审法院认为，讼争房屋属厦门市直管公房，自2015年9月1日起移交保开公司经营管理，保开公司作为经营管理者有权要求无权使用人腾退讼争房屋并支付占用费。本案中，林清福主张其依据与案外人庄金治签订的《调换住房协议书》调换了讼争房屋的使用权，系合法占有使用讼争房屋，但林清福并未提供证据证明其与庄金治调换讼争房屋使用权系经过厦门市危改办的同意，故林清福的主张于法无据，本院不予认可。林清福系无正当依据占有使用讼争房屋，属无权占有，应腾空并向保开公司返还讼争房屋。关于房屋占用费的计算标准，保开公司主张按同等地段房屋市场租金标准即1171元／月收取，考虑到讼争房屋的性质，结合本案实际情况，林清福主张按原租金标准即99.8元／月计算占用费，本院予以采纳，林清福应按此标准向保开公司支付自2016年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林清福于本判决生效之日起三个月内将厦门市思明区房屋腾空返还给厦门市旧城保护开发有限公司；二、林清福于本判决生效之日起三个月内向厦门市旧城保护开发有限公司支付房屋占用费（按99.8元／月标准，自2016年1月1日起计至实际腾房之日止）；三、驳回厦门市旧城保护开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费减半收取为521元，由厦门市旧城保护开发有限公司负担431元，被告林清福负担90元。 二审经审理查明，各方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 林清福于二审中提交“厦门市不动产登记信息查询结果”一份，证明林清福目前无房。保开公司质证认为，林清福和他的妻子曾经享有一套福利性住房，他们卖掉了，按照规定无法再享有公房承租的权利，况且名下无房屋也不是可以无权占用公房的理由。 保开公司于二审中未提交新证据。 本院认为，林清福、刘惠卿与庄金治、吴皆春之间的《调换住房协议书》，系在双方同住危房被拆迁安置的情况下签订的，林清福在拆迁安置过程中已向政府部门承租了一套公有住房，却将其向私人承租的私有住户与庄金治、吴皆春在拆迁安置过程中向政府部门承租的公有住房进行调换，该行为依法应经政府有关部门同意。林清福主张当时有取得厦门市危改办的口头同意，但未提供证据加以证明，而目前讼争房屋承租人记载的仍是庄金治，因此对林清福该主张，本院不予确认。据此，林清福系无正当理由占有使用讼争房屋，保开公司诉求其腾退，符合法律规定，应予支持。林清福能否申请取得经济适用房，应向有关部门依法提出，不属本案审理范围。综上，林清福的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费521元，由林清福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十二月三十日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。