贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5934号上诉人（原审原告、反诉被告）龚荣，男，1989年4月6日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人陈欢，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）徐本德，男，1958年2月28日出生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人龚荣因与被上诉人徐本德房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院(2019)黔0527民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人龚荣上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人徐本德赔偿上诉人龚荣房屋租金损失6767.00元，违约金101000.00元，损害赔偿金37330.00元，共计145097.00元；2.本案诉讼费用由被上诉人徐本德承担。事实和理由：一、一审认为上诉人与被上诉人双方的损失相互抵销属于认定事实不清。首先，一审认定被上诉人存在水费损失、合同约定的赔偿租金损失、2019年3月5日之后上诉人占用被上诉人房屋的租金损失。该认定无事实和法律依据，属于错误的认定。对于被上诉人的水费损失。在一审中被上诉人并未提交任何缴纳水费的票据，证明其存在水费的损失，损失数额的大小。对于合同约定的一年的租金损失，前提是上诉人违反房屋租赁合同的约定，造成被上诉人损失的，才予以赔偿。且赔偿一年的租金损失是否过高，被上诉人的实际损失为多少，一审均未明确。再者，双方已经认可上诉人在经营过程中因漏水导致被上诉人房屋的墙体受损的损失数额为6000.00，一审又认定被上诉人存在合同约定的“赔偿一年租金损失”，此处明显是重复认定。对于2019年3月5日之后上诉人占用被上诉人房屋的租金损失。被上诉人在房屋租赁期限为届满的情况下，于2018年11月8日擅自解除合同，并将上诉人公司的经营场所封堵，将其的生产设备扣押，在一审中还称其是行使留置权。被上诉人将上诉人公司的经营场所封堵，将其生产设备扣押。一审居然还能认定在该期间内被上诉人存在房屋租金损失，上诉人在该期间内虽然持有租赁房屋的钥匙，但是在其生产设备被扣押的情况下，也仅能诉诸于公权力，而不可私力救济。上诉人也不可能从2018年11月19日至2019年3月4日期间，昼夜不分的在其公司的经营场所收集被上诉人阻止公司经营的证据，用以证明被上诉人在该期间一直阻止公司经营。一审对该举证责任的分配，明显不公。其次，上诉人公司的经营场所被封堵，设备被扣押后，公司被迫停业。一审中上诉人主张了房屋租金损失和停业损失，除双方均认可的被上诉人房屋6000.00元的损失外，一审竟然能够将双方的损失一分不差的全部抵消。上诉人认为，民法上的抵消，须双方互有对待给付的内容，且给付的价值相等。然而，一审在未审查上诉人的损失为多少，应当支持多少的情况下，笼统地酌定将上诉人的损失与被上诉人根本就不存在的损失予以抵消，其行为是在滥用审判权，而将上诉人的合法权益置于不顾。二、一审认为被上诉人将上诉人公司的广告牌损坏，对于上诉人的该项损失属于与本案不同的法律关系，应另案主张。该认定系适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》在本案生效裁判作出之前，均不能认定双方签订《房屋租赁合同》已经终止。双方在房屋租赁合同法律关系存续期间，被上诉人作为合同一方当事人，在其从事阻止上诉人公司经营的违约行为中，将上诉人的广告牌损坏，当然应承担损害赔偿责任。其次，上诉人公司在经营的过程中，因漏水等问题将被上诉人房屋的墙体损坏，而承担6000.00元的损害赔偿责任。一审法院都能认定上诉人的该行为属于对租赁合同的违约行为，然而被上诉人将上诉人的广告牌损坏的行为，却认定与本案系不同的法律关系。明显是在偏袒被上诉人，有失公正。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审撤销一审判决，依法改判。被上诉人徐本德答辩称：一、上诉人要求赔偿租金损失、违约金及损害赔偿没有事实和法律依据。二、关于违约的问题。1.被上诉人已经按照约定交付房屋，在使用过程中也没有违反合同约定，不构成违约。2.上诉人违反合同约定使用房屋，未尽到承租人的妥善保管义务，且未足额支付租金，已构成违约。三、关于一审认定损失的问题。1.一审认定的6000.00元损失系房屋修复的损失。2.一审对上诉人2019年3月5日之后占用被上诉人房屋的事实认定正确。四、关于被上诉人的损失问题。1.上诉人在使用案涉房屋过程中，未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，甚至擅自变动房屋建筑主体，严重违反合同约定，且违反法律规定使用房屋，依法应当承担损失赔偿责任。由于被上诉人考虑到通过法院调解一次性补偿6000.00元后能案结事了，即作出让步。但上诉人无理取闹、不依不饶，被上诉人也只能暂时按照法院当时组织双方协商达成的补偿来确定损失，若后期修复过程中实际支付的修复费用超过6000.00元，再行另外诉讼。2.上诉人在使用房屋过程中未尽到妥善保管义务，致使污水及机油等渗透墙体，污染后面的水源，严重影响环境卫生和水源的饮用，导致被上诉人花费大量的人力物力清洗水井，上诉人应当进行赔偿。3.双方签订合同的目的是为了长期使用房屋，并对租金进行确定，以保证双方能遵守约定且不随意变更租金，然而按照2015年的租金标准2万元，四年后的租金已翻倍增长，介于案外第三人已找过被上诉人协商租赁房屋时约定租金为4.6万元，但由于上诉人一直未搬走设备及交付钥匙，被上诉人也无法出租，因此被上诉人有权要求按照现在的4.6万元的租金要求上诉人承担违约责任。综上，上诉人的诉请无事实及法律依据，一审判决虽就被上诉人违约阻碍上诉人经营的事实认定错误、适用法律错误，但被上诉人也愿意息事宁人。恳请二审驳回上诉，维持原判。原审原告龚荣起诉请求：1.判令解除徐超、龚荣与被告签订的门面租赁合同；2.判令被告赔偿原告房屋租金损失6767.00元（2018年11月8日至2019年2月19日共计101天，每天按照67.00元计算），违约金101000.00元（按照每天1000.00元计算101天），共计107767.00元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原审原告龚荣增加诉讼请求：判令被告返还原告相关生产经营设备，举升机两台、四轮定位1台、空压机1台、千斤顶两台、货柜6个、洗车机两台、修理工具等；基于被告的行为损坏了原告的广告牌，原告将第二项诉讼请求的金额变更为121197.00元；后原告放弃请求判令被告返还相关生产经营设备的诉讼请求。事实与理由：2015年1月5日，贵州千里发名车汇销售服务有限公司（下称千里发公司）前法定代表人徐超以个人名义与被告签订门面租赁合同，承租被告位于赫章县的门面房两间用于公司生产经营，租期五年，每年租金20000.00元，从第二年起每年递增百分之七的租金。2016年，公司股东龚荣（现公司法定代表人）在继承租赁合同权利义务的基础上，又以个人名义与被告签订了补充协议。原告在生产经营过程中因漏水等问题给被告造成了相应的损失，经协商，原告一次性补偿被告4400.00元的损失，并采取相应的补救措施，解决了漏水等问题。2018年11月，被告以公司前法定代表人徐超之父将其自家门前水管堵塞，使被告不能正常饮水为由，利用大量的货物将原告的经营场所封堵，将原告公司的广告牌损坏，并强行扣押了原告数万元的生产经营设备。原告认为，被告的行为已构成根本违约，严重侵犯了原告的财产权利。原审被告徐本德反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋受损所遭受的损失30000.00元，并赔偿反诉原告房屋受损期间的租金损失46000.00元；2.请求判令被告将饮水池清洗干净，支付自《门面出租合同》签订之日起自合同终止之日止的水费500.00元，并赔偿因饮用水池被污染期间的误工损失10000.00元；3.案件受理费全部由反诉被告负担。诉讼中，反诉原告将第一项诉讼请求的房屋损失数额变更为6000.00元。事实和理由：2015年1月5日，千里发公司前法定代表人徐超以个人名义与反诉原告签订《门面出租合同》，由其承租反诉原告位于赫章县的门面房两间（约156平方米）用于公司生产经营，租期五年，每年租金20000.00元，从第二年起每年递增百分之七的租金；乙方违反本合同导致甲方损失的，乙方赔偿甲方一年的租金。2016年3月21日，该公司股东龚荣（现公司法定代表人）在继受原《门面出租合同》权利义务的基础上，与反诉原告签订补充协议，反诉被告在经营过程中因经营配套设施处理不当，导致反诉原告的房屋过道天花板开裂漏水，造成过道、墙面不同程度受损，饮水池被污染、饮水管道被堵塞，经协商，反诉原告要求反诉被告采取相应的措施解决上述问题，并保证不再因反诉被告的经营行为对反诉原告造成损失，且要求其一次性补偿反诉原告4400.00元，反诉被告支付了4400.00元补偿金后，其他问题并未得到有效解决。经多次协商未果，无奈之下，反诉原告于2018年11月8日向反诉被告正式下达《解除合同通知书》，要求其与反诉原告解除合同，反诉被告并未对此作出处理。反诉原告认为，反诉被告违反约定，应当根据协议约定承担赔偿责任。一审认定事实：2015年1月5日，徐本德（甲方）与徐超（乙方）签订《门面出租合同》，约定：甲方将位于赫章县两间门面156平方米出租给乙方经营；租期为五年，自农历2015年1月15日至2020年1月16日止；租金每年20000.00元，两年之后每年递增百分之七；乙方在承租期内妥善保管好甲方的各种设施，如有损坏照价赔偿；甲方违反本合同导致乙方损失的，甲方赔偿乙方包括但不限于乙方经营的商品存货（据实计算）、对客户的债权（据实计算）、租金（据实计算）、门面寻租期间的停业损失（每天1000.00元），乙方违反本合同导致甲方损失的，乙方赔偿甲方一年的租金。2016年3月21日，因合同履行过程中对徐本德房屋造成损害，经协商，龚荣补偿徐本德损失4400.00元。同日徐本德（甲方）与龚荣（乙方）签订《门面出租合同》，约定：“甲方将位于赫章县两间门面156平方米出租给乙方经营，在现有协议的基础上，补充以下条款：1.乙方在甲方门面做好防水设施，保证油污不再流入甲方饮用水井。2.乙方保证水不再流入甲方过道，淹没甲方的楼梯。3.乙方保证水不再渗透，淹没甲方的过道墙壁。4.乙方要保证甲方的门面现有的房屋结构。5.乙方房租一年一付，租金提前三天支付给甲方。6.乙方不续租门面不能随意转租甲方的门面。7.乙方不再续租，必须在一周内恢复甲方的房屋结构及装潢。8.以上补充乙方如有违反导致甲方出租房屋的安全性受损，甲方有权终止合同，并且乙方作出相应赔偿。除此之外，甲方不得终止合同，否则一切责任由甲方赔偿。9.以上补充协议一式两份，自签字之日起生效，若有未尽事宜，双方协商解决。”合同履行期间，2015年3月5日（合同约定的农历2015年1月15日）至2018年3月4日的租金已经结清。2018年5月1日，龚荣向徐本德支付2018年3月5日至2019年3月4日的租金21400.00元。徐本德与龚荣签订《门面出租合同》后，徐本德的房屋仍然出现渗水到过道内以及油污流入徐本德饮用水井的现象。2018年11月19日，徐本德将钢材等材料堆放在涉案门面外，阻止龚荣正常经营。截止2019年8月8日，涉案门面的钥匙由龚荣保管，龚荣已将门面内经营设备搬出。诉讼中，经一审组织双方协商，双方确认徐本德的门面修复费用为6000.00元，包含地面恢复、清理水池、楼梯过道和门面内刮瓷粉、修复一楼过道天花板、恢复门面内清水管和污水管的费用。另查明：千里发公司成立于2015年1月14日，原法定代表人为徐超，2018年9月14日，法定代表人变更为龚荣。徐超、龚荣分别与徐本德签订的《门面出租合同》系代表千里发公司签订，涉案门面一直由千里发公司经营使用。千里发公司将与徐本德的合同权利义务全部转让给龚荣，由龚荣行使权利并承担义务，徐本德予以认可。一审认为：徐超、龚荣分别以其个人名义代表千里发公司与徐本德签订的两份《门面出租合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于龚荣的主体资格问题，涉案门面的承租人系千里发公司，该公司将合同的权利义务转让给龚荣，由龚荣行使权利并承担义务，徐本德予以认可，龚荣的主体资格适格。关于解除合同的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，龚荣主张解除合同，庭审中徐本德同意解除合同，故对龚荣请求解除徐超、龚荣与徐本德签订的《门面出租合同》的主张，予以支持。对于徐本德称曾向龚荣送达过解除合同通知书，涉案合同已于2018年11月15日解除的意见，根据徐本德与龚荣签订的《门面出租合同》第8条：“以上补充乙方如有违反导致甲方出租房屋的安全性受损，甲方有权终止合同”的约定，徐本德有权解除合同的前提是龚荣存在违约行为，并且导致房屋的安全性受损，因徐本德提供的证据不能证明房屋安全性受损的事实，故其无权解除合同，对徐本德的该辩解意见，不予采纳。关于双方是否违约以及违约责任的问题。根据合同约定，2018年3月5日至2019年3月4日期间的租金为22898.00元，租金应于2018年3月1日前支付，龚荣于2018年5月1日支付徐本德2018年3月5日至2019年3月4日的租金21400.00元，未按照合同约定足额支付租金；徐本德与龚荣签订的《门面出租合同》约定：“乙方在甲方门面做好防水设施，保证油污不再流入甲方饮用水井；乙方保证水不再渗透，淹没甲方的过道墙壁”，但在签订该合同后，徐本德的房屋仍然出现渗水到过道内以及油污流入徐本德饮用水井的现象，因此，龚荣履行合同义务不符合合同约定，已构成违约。2018年11月19日，徐本德将钢材等材料堆放在涉案门面外，阻止龚荣正常经营，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，徐本德应当赔偿龚荣2018年11月19日至2019年3月4日期间的部分租金损失和营业损失，龚荣应当赔偿徐本德水费损失、合同约定赔偿的租金损失以及2019年3月5日之后占用房屋造成的租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方均未按照合同约定履行自己的义务，因龚荣违约在先，未按时足额支付租金，经徐本德书面通知后仍未解决涉案房屋过道渗水以及油污流入饮用水井的问题，且涉案门面的钥匙一直由龚荣保管，龚荣提供的证据也不能证明徐本德在2018年11月19日至2019年3月4日期间一直持续阻止其经营的事实，故龚荣应自行承担部分损失；综合双方的违约责任及损失，一审酌定龚荣的部分租金损失和营业损失与徐本德的水费损失、合同约定赔偿的租金损失以及2019年3月5日之后占用房屋造成的租金损失相互抵销，由龚荣赔偿徐本德门面修复费用6000.00元。对于龚荣主张的广告牌损失，与本案不属于同一法律关系，可另行主张。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）徐本德与徐超于2015年1月5日签订的《门面出租合同》以及被告（反诉原告）徐本德与原告（反诉被告）龚荣于2016年3月21日签订的《门面出租合同》；二、由反诉被告龚荣于本判决生效后十日内赔偿反诉原告徐本德门面修复费用6000.00元；三、驳回原告龚荣的诉讼请求；四、驳回反诉原告徐本德的其他诉讼请求。本诉案件受理费1228.00元（已减半收取），反诉案件受理费975.00元（已减半收取），合计2203.00元，由原告（反诉被告）龚荣负担1253.00元，被告（反诉原告）徐本德负担950.00元。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人龚荣上诉主张的房屋租金损失、违约金、广告牌损失如何认定。本院认为：就本案租赁房屋产生的两份《门面出租合同》，一份为徐本德与第三人签订，经徐本德同意转租并由龚荣承继第三人合同权利义务，一份为龚荣与徐本德签订。两份门面出租合同均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。徐本德按照合同约定向龚荣提供了租赁房屋，龚荣应当按照合同约定使用租赁房屋及向徐本德按时足额支付租金。支付租金及适当使用租赁物，是承租人的主要合同义务。一方面，龚荣并未按照合同约定的时间节点及计算标准向徐本德足额支付2018年3月5日至2019年3月4日期间的租金，其行为构成违约。同时，龚荣在2016年3月21日就其未正常使用租赁房屋对徐本德的饮水源、房屋造成的损害赔偿，并承诺正确使用租赁物，保证不再对徐本源的饮水源及房屋造成侵害。但是，龚荣怠于履行承诺，后续租赁期间其不当使用租赁房屋的行为仍然造成徐本德饮水源、房屋的侵害，且侵害行为持续存在，该行为亦构成违约。另一方面，徐本德在龚荣未足额支付租金且未使用租赁房屋不适的情况下，采取在租赁房屋前堆放物资的行为，阻挠龚荣正常经营，其行为亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。除门面修复费用外，双方所举证据均不足以证明己方主张的损失高于对方的违约损失，一审结合案涉门面钥匙一直由龚荣掌控的客观事实，酌定龚荣主张的租金损失和营业损失与徐本德的水费损失、合同约定赔偿的租金损失以及2019年3月5日之后占用房屋造成的租金损失相互抵销，并无不当。因龚荣在作出承诺后，未切实履行承诺内容，其不当使用租赁房屋侵害徐本德饮水源、房屋的行为持续存在，双方在诉讼中确认龚荣承诺后造成的侵害所需修复费用，一审据此判令龚荣赔偿徐本德门面修复费用6000.00元，亦无不当。另外，龚荣上诉主张的广告牌被损导致的损失赔偿，其未举证证明侵权行为的发生以及损害后果与徐本德违法行为之间的因果关系，一审告知龚荣另行主张权利，亦无不当。综上所述，上诉人龚荣的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2506.00元，由上诉人龚荣承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十二月十日书记员  曹晶