江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0113民初4224号原告：鲁洋，男，汉族，1984年10月10日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：楼琪娜，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峥琦，江苏刘洪律师事务所律师。被告：华润置地南京开发有限公司，统一社会信用代码913201133027876897，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧佳路7号上城风景北苑16幢501室。法定代表人：沈玉国，该公司总经理。被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司，统一社会信用代码91320102575926584B，营业场所江苏省南京市玄武区珠江路1号36层。负责人：迟峰，该公司总经理。被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，统一社会信用代码91110102633795093U，住所地北京市西城区冠英园西区22号楼5层。法定代表人：熊翊华，该公司总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德永衡律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。被告：单浩，男，汉族，1989年2月18日出生，住河南省郸城县。系华润幸福里6-407室业主。被告：赵战，男，汉族，1976年10月10日出生，住江苏省沭阳县。系华润幸福里6-507室业主。被告：孙伟，女，汉，1981年10月6日出生，住江苏省南京市秦淮区。系华润幸福里6-607室业主。被告：张国华，男，汉族，1982年4月6日出生，住浙江省瑞安市。系华润幸福里6-1XXX室业主。委托诉讼代理人暨被告：叶海萍，女，汉族，1979年11月9日出生，住江苏省南京市玄武区。系华润幸福里6-1107室业主。被告：叶胜，男，汉族，1986年8月6日出生，住江苏省南京市六合区。系华润幸福里6-1407室业主。被告：王玉凤，女，汉族，1986年11月6日出生，住江苏省南京市六合区。系华润幸福里6-1407室业主。被告：王川萍，女，汉族，1990年6月19日出生，住江苏省句容市。系华润幸福里6-1607室业主。被告：丁宏宝，男，汉族，1974年12月13日出生，住江苏省高邮市。系华润幸福里6-1707室业主。被告：李桃香，女，汉族，1975年11月23日出生，住江苏省高邮市。系华润幸福里6-1707室业主。原告鲁洋诉被告华润置地南京开发公司（以下简称华润南京开发公司）、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司（以下华润物业南京公司）、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润物业公司）、被告单浩、被告赵战、被告孙伟、被告张国华、被告叶海萍、被告叶胜、被告王玉凤、被告王川萍、被告丁宏宝、被告李桃香侵权责任纠纷一案，本院于2018年7月20日立案受理后，适用普通程序，于2018年9月11日、11月29日、2019年10月21日三次公开开庭进行了审理。原告鲁洋及其委托诉讼代理人楼琪娜、张峥琦，被告华润南京开发公司、被告华润物业南京公司、被告华润物业公司的共同委托诉讼代理人吴昊、杨焘，被告孙伟、被告张国华的委托诉讼代理人暨被告叶海萍、被告王玉凤、被告王川萍到庭参加诉讼，被告叶胜经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，被告单浩、被告赵战、被告丁宏宝、被告李桃香经本院公告送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁洋向本院提出诉讼请求如下：1.判令第一、第二、第三被告维修涉案公共污水管道，排除妨害；2.判令第一、第二、第三被告共同赔偿污水倒灌产生的损失65480.14元；3.判令第一、第二、第三被告赔偿租房费用56000元（2018年7月15日-2019年9月14日，共计14个月，按4000元/月计算）；4.判令第一、第二、第三被告赔偿家具放置在外产生的仓储费用38400元（2018年7月11日-2019年7月10日，共计12个月，按3200元/月计算）；5.判令第一、第二、第三被告赔偿律师费16000元、误工费10000元、交通费4000元；6.判令第一、第二、第三被告赔偿案涉房屋空置物业损失3078元；7.判令第一、第二、第三被告赔偿评估费用5000元；8.本案诉讼费用由第一、第二、第三被告负担。事实与理由：原告于2016年6月7日购买了位于南京市栖霞区的房屋。该房屋于2017年12月31日交付原告，于2018年5月9日办理产权证。原告收房后，对房屋进行了装修，用于一家六人共同居住使用。2018年6月28日，原告聘请的地砖装修工人进屋查看时，发现屋内遍地是污秽物，污水通过原告屋内卫生间的地漏上溢，溢出范围覆盖全屋，污水高度达到10公分。原告当即通知物业公司进行维修，后被告物业公司进了疏通修缮，告知原告，污水倒灌系该单元楼公共排污管道堵塞导致，现管道通过疏通，问题已经解决。2018年7月11日，原告再次接到被告物业公司工作人员的通知，称原告房屋门口有污水喷涌，怀疑系排污管道再次堵塞造成，原告立即赶回家中，发现全屋再次被污水浸泡。原告屋内经过两次污水倒灌、浸泡，导致全屋地砖、地暖、墙壁、背景板等屋内装饰装修完全损坏。原告订购的大批家具，原定于7月初放置入户，因本次事件需在仓库存放而产生了仓储费用。此外，原告本已打算入住该屋，也因此次事件被迫推迟入住时间而在外租房居住产生了租房费用。涉案房屋经两次污水倒灌、虽已疏通，但仍无法杜绝此类事件再次发生，足以说明开发公司设计的排污管道不能满足日常生活使用，存在严重设计缺陷，被告物业公司未尽疏通维护等管理义务，导致原告损失一再扩大。三被告存在共同侵权行为，应当共同承担排除妨碍及赔偿损失的义务。原告已经多次联系被告，希望协商解决，但被告均拒绝承担彻底维修及赔偿义务。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告华润南京开发公司辩称，我司与原告于2017年12月31日办理了房屋交付手续，双方确认交付房屋完好无损，故原告要求维修和赔偿请求不符合事实。交付前我司按规定完成了公共排污管道及其他管道的通球试验，所有管道是畅通无阻的，且原告也没有证据证明排污管道堵塞是因房屋质量或设计引起的，两个月的管道堵塞保修期已过。请求驳回原告对我司的诉讼请求。被告华润物业南京公司和被告华润物业公司共同辩称，在案涉管道堵塞之前，物业公司已对管道进行了定期疏通，事故发生后，物业公司及时派人上门为原告止损，并对管道再次进行排查疏通，从清理出的堵塞物中可以看出主要是建筑垃圾和生活垃圾，我方已尽到公共设施保养义务，对于第一项诉讼请求，我方认为反水发生后我方已对公共污水管道进行了疏通，妨害已经排除，该公共污水管道也不存在质量瑕疵，故不存在需要维修的情形，且原告方也认可已疏通的事实。对于直接损失我方无异议；对于租房损失，当天我方已将室内积水清理完毕，涉案房屋并非无法居住，故该损失不应支持，且原告在外租房期限过长，属扩大损失的情形；对于家具仓储费、律师费、误工费、交通费与本案反水之间不存在因果关系，不应予以支持。对于空置物业费，可按相关规定去处理。我公司已提供相应物业服务，不应扣减，且与涉案事实无关，不应予以支持。我方认为，本案反水事件的原因不能单纯考虑物业公司的疏通义务，更多的要考虑堵塞物的来源，对损失的构成应当结合损失的发生时间及相关合理标准，应有相关证据证明。请求法院依法判决。被告单浩未到庭应诉，未作答辩。被告赵战未到庭应诉，未作答辩。被告孙伟辩称，我家是2018年1月出租的，由承租人进行的装修，2018年3月份装修结束。我方认为物业公司在第一次浸水后不到半个月的时间又发生第二次浸水，物业公司未及时疏通管道是主要原因，物业公司应当承担责任。被告张国华、叶海萍共同辩称，6-XXXX室、6-XXXX室是同时装修，委托的同一家装修公司，2018年1月3日开始装修，合同载明2018年5月底结束，我们两家是半包，2018年8月整体装修全部结束，两家是自住，2018年10月搬家入住。我方也同意孙伟的意见，不到半个月的时间，两次管道堵塞，如果物业公司在第一次管道堵塞后彻底疏通，就不会发生第二次堵塞，也不会造成原告家损失，但第一次物业公司只有通水，没有打开管道彻底疏通，因此我方认为原告的损失应该由物业公司承担，与我们楼上住户无关。被告叶胜未到庭应诉，未作答辩。被告王玉凤辩称，我是6-XXX室业主。我家是2018年4月办理的装修许可证，5月3日开始砸墙，6日砸墙完毕就停工了，一直到7月23日装中央空调，7月27日水电进场。我们家装修公司操作很规范，进场前将所有管道口用布封堵起来才开始砸墙。从2018年5月6日至2018年7月23日期间，我家一直处于停工状态，可以看我家的水费和电费单据，水费单据为0，即从2018年4月-2018年7月23日这个时间段没有用水，所以XXX室反水跟我家应该没有关系。被告王川萍辩称，我是XXXX室业主。我家是2017年12月开始装修的，2018年4月、5月份就结束了，装修完毕后没有入住，目前一直是空置状态。原告家的损失应该与我家没有关系，同意前面业主的说法，应该是物业公司未彻底疏通管道的原因。被告丁宏宝未到庭应诉，未作答辩。被告李桃香未到庭应诉，未作答辩。经审理查明，本院对事实认定如下：2016年6月7日，鲁洋与华润南京开发公司签订了宁房预售合字2016023316号商品房预售合同一份，约定鲁洋购买被告华润南京开发公司位于南京市栖霞区，建筑面积为135.59平方米，套内面积101.2平方米，该房屋于2017年12月31日交付，鲁洋于2018年5月9日办理了6-XXX室的房屋不动产权证。鲁洋在房屋交付后即开始对房屋进行装修。2018年6月28日，鲁洋聘请的装修工人发现XXX室内卫生间浸水，致污水漫延全屋，即通知了鲁洋，鲁洋向被告华润物业南京公司报修，当日17时23分，物业公司楼栋管家带领值班工程人员上楼查看，发现6-XXX室家中浸水顺着大门往外流淌，房屋内过水范围涵盖：两个卫生间、主卧及客卧内、客厅及过道、北面小房间、室外电梯厅也有积水，并导致一台电梯进水紧急停运。物业方联系水电总承包施工单位到现场检查，发现房屋内两个卫生间地漏不下水并且向外反水，下水主管道被堵塞，经过对堵塞管道进行清掏，发现堵塞物有水泥砂浆等装修建筑垃圾，至18时30分左右，管道疏通完毕，积水正常排除，物业工作人员对屋内积水进行了清扫。2018年7月11日，6-XXX室再次发生反水致全屋浸泡，物业工作人员即通知鲁洋到场，双方对室内积水进行了排放和清扫。华润物业南京公司组织相关人员对公共排污主管道进行了疏通和开挖，清理出的堵塞物为建筑垃圾和部分生活垃圾。鲁洋第二次装修用时15天左右。至原告鲁洋起诉时，该单元未再发生污水倒灌情况。后鲁洋因反水造成的损失与华润物业南京公司协商不成，遂诉至法院要求处理。另查明，华润幸福里6幢系2017年12月整体交付业主。6幢2单元交付后装修的业主有6-XXX、6-XXX、6-XXX、6-XXX、6-XXXX、6-XXXX、6-XXXX、6-XXXX、6-XXXX共9户，其余业主在2018年7月11日前没有装修和入住。其中6-XXXX室于2018年4月29日办理装修许可证，2018年7月27日水电进场，2018年7月23日前该户用水量为0，2018年6月28日-7月11日无用电量记录。审理中，鲁洋向本院申请对因排污管反水造成的损失进行鉴定，本院依法委托江苏建瑞工程咨询有限公司对6幢2单元XXX室房屋装饰装修损失进行工程造价司法鉴定，鉴定单位于2019年3月1日对案涉现场进行了现场勘查和核对测量。于2019年6月11日出具了苏建瑞鉴（2019）第2号工程造价咨询报告书，鉴定结论：6幢2单元XXX室房屋装饰装修损失工程造价为65480.14元。鲁洋为鉴定支付了鉴定费5000元。对鉴定报告及结论各方均无异议。对于鲁洋主张的租房费用，鲁洋向本院提供了与房主叶树光于2018年7月14日签订的租赁合同，房屋为壹城东区67幢XXX室，面积125平方米，月租金为4000元，及叶树光收到三个月房租12000元的收条，各被告对租赁合同不持异议，但对租金数额有异议，认为2018年7月11日清扫完毕后即可入住，不应计算至2019年9月。对于鲁洋主张的家具仓储费用，鲁洋向本院提供了其与全有物流有限公司签订的仓库租赁合同，租赁期限为一年（2018年7月11日-2019年7月10日），月租金3200元，及由上海德绲物流运输有限公司开具的金额为19200元的增值税普通发票和由上海萧舞实业有限公司开具的金额为19200元的增值税普通发票，另提供了署名为前友物流黄辉志出具的收到仓库租金半年（2018年7月11日-2019年元月10日止）19200元的收条。各被告认为，租赁合同和发票出具方不致，不能证明家具在外存放的事实，且2018年7月11日污水清理完毕，不影响家具放置，这部分损失是否存在不能确定，即使存在也是原告自行扩大的损失，不予认可。对于误工费及交通费，鲁洋未提供相关证据，各被告不认可该两项费用，认为与本案无关联。对于空置物业费，被告华润物业南京公司认为与本案不属同一法律关系且与本案无关联，不同意在本案中一并处理。对于律师费，被告华润南京开发公司、华润物业南京公司、华润物业公司认为，不符合法律规定，应由原告自行承担，不予认可。审理中，被告华润物业南京公司以楼上住户与本案侵权存在直接因果关系向本院申请追加当事人，本院依法追加了6幢XXX室、XXX室、XXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室、XXXX室业主参加本案诉讼。上述事实，有商品房预售合同、不动产权证、情况说明、现场照片、装修登记、装修巡查记录、苏建瑞鉴（2019）第2号鉴定报告、相关租赁合同、发票、建筑工程通球验收记录、房屋交付记录、各方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利承担义务，不得以放弃权利不履行义务。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的，应当给予赔偿。案涉6幢2单元XXX室反水造成损失的直接原因经审理可确定为公共排污管道被堵塞而引发的污水倒灌所致。对于2018年6月28日发生的第一次反水，由于使用该公共管道的任一业主都有造成该管道堵塞的可能，无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水主管道堵塞的具体责任人。无法确定责任比例，故对于第一次反水所造成的损失，应当由包含鲁洋在内的使用该管道的各业主共同平均分担责任。物业公司非侵权人，不应对2018年6月28日的反水所造成的损失承担赔偿责任。对于2018年7月11日第二次反水造成的损失应由何方承担责任问题，本院认为，2018年6月28日反水事件发生后，鲁洋通知了华润物业南京公司到场处理，经现场排查发现系因公共排水管道堵塞引发反水，华润物业南京公司工作人员对排水主管道进行了疏通，但未进行通球试验。2018年7月11日再次发生反水问题后，经华润物业南京公司对排水主管道现场开挖，彻底疏通，并进行了通球试验，至本案最后一次庭审前，未再发生反水情况。虽第二次反水问题仍然无法查清排水主管道堵塞物的直接来源，无法查明造成排水主管道堵塞的具体责任人，但在相隔不到15天的时间内，连续发生两次反水情况，且在6月28日第一次已疏通的前提下，7月11日再次发生反水情况，虽然华润物业南京公司不是直接侵权人，但作为负有对排水主管道维护和清理义务的管理养护人，在履行管养和清理义务上存在缺失，对2018年7月11日反水事件存有过错，应承担相应民事责任。因原告鲁洋6-XXX室内损失由两次反水造成，本案现有证据无法判断和区分两次损失的具体情况和明确数额，根据本案实际情况，本院酌定华润物业南京公司承担本案损失50%的民事责任；其余使用该排水主管道的业主承担本案50%的民事责任。对于6-XXXX室业主王玉凤提出的辩解意见，经查，王玉风提供的证据可以证实6-XXXX室业主自房屋交付后至2018年7月11日期间，没有使用该排水主管道，故6-XXX室的两次反水与6-XXXX室业主间无直接因果关系，对于王玉凤主张不应承担赔偿责任的意见，本院予以采纳。剩余包括原告鲁洋在内的8户业主平均承担本案50%的民事责任。被告华润南京开发公司在本案中不承担民事责任。原告鲁洋主张的关于排除妨碍的诉讼请求，因被告华润物业南京公司已在2018年7月11日对排水主管道彻底疏通，妨碍已经消除，故对该项请求无须处理。对于鲁洋主张的空置物业费赔偿请求，因与本案相邻权侵权不属同一法律关系，属合同类纠纷，鲁洋可另行主张处理，本院在本案中不予处理。因被告华润物业南京公司系被告华润物业公司下属领有营业执照不具有独立法人资格的分支机构，故被告华润物业公司应对被告华润物业南京公司的债务承担补充清偿责任。被告单浩、赵战、丁宏宝、李桃香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担相应法律后果。对原告鲁洋的各项损失，本院认定如下：1.室内装饰装修损失，鉴定机构评估报告确定的损失数额，因案涉各方均无异议，本院予以采信，本院认定室内装饰装修损失为65480.14元。2.延迟入住产生的租房损失，因两次反水导致鲁洋已装修新房受损，重新装修和诉讼客观上导致鲁洋延迟入住，会产生相应的租房费用，但应考虑合理期间。本案鉴定机构现场勘验时间为2019年3月1日，结合原告鲁洋当庭陈述重新装修用时15天左右，再考虑到装修后的保洁清扫，家具搬运放置，室内布置的合理期间，本院酌定延迟入住的租房期限为9个月，按4000元/月计算，支持租房损失为36000元。超出部分视为原告自行扩大损失，本院不予采纳。3.家具在外放置的仓储费用，鲁洋订购的新房家具到达时间为2018年6月底，因发生反水问题无法放置入房屋内是客观事实，也符合常理。但在室内污水清扫完毕，经过通风、自然晾干后，未拆封的家具是可以放置在其房屋内的，也不会损坏家具品质，鲁洋所提供证据尚不能证明其主张的仓储费用已实际发生的事实，综合考虑反水发生时间段，清扫、通风、晾干、二次装修时间等因素，本院酌定支持3个月的仓储费用，按3000元/月标准计算，共计9000元。4.律师费。因无合同约定，且不属必须发生的费用，故对原告鲁洋为本次诉讼支付的16000元律师费，本院不予支持。5.误工费及交通费，原告鲁洋未提供证据证明确因反水问题产生了相应损失，故因证据不足，本院不予支持。6.房屋空置物业费，本案中本院不予处理，原告鲁洋可另行处理。理由在前文中已阐述。7.鉴定费，鉴定费系为查清本案损失而产生，与本案有直接关联，本院支持鉴定费5000元。上述损失（不包括鉴定费5000元）合计110480.14元，由被告华润物业南京公司承担55240.14元，被告华润物业公司对被告华润物业南京公司上述债务承担补充清偿责任；被告单浩承担6905元，被告赵战承担6905元，被告孙伟承担6905元，被告叶海萍承担6905元，被告张国华承担6905元，被告王川萍承担6905元，被告丁宏宝、李桃香共同承担6905元，原告鲁洋自行承担6905元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条第一款第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失55240.14元。二、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司对被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司的上述债务承担补充清偿责任。三、被告单浩于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失6905元。四、被告赵战于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失6905元。五、被告孙伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失6905元。六、被告叶海萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失6905元。七、被告张国华于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失6905元。八、被告王川萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失6905元。九、被告丁宏宝、李桃香于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲁洋损失6905元。十、驳回原告鲁洋对被告华润置地南京开发有限公司的诉讼请求。十一、驳回原告鲁洋对被告被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司、被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7108元、公告费560元，合计7668元，由原告鲁洋承担案件受理费5070元，由被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司承担案件受理费1058元、公告费140元，由被告单浩、赵战各承担案件受理费140元、公告费140元，由孙伟、叶海萍、张国华、王川萍各承担案件受理费140元，由被告丁宏宝和李桃香共同承担案件受理费140元、公告费140元（本院退还原告案件受理费2038元，各被告承担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳，逾期依法强制执行；各被告承担的公告费于本判决生效之日起十日内直接向原告支付），鉴定费5000元，由原告鲁洋承担312.5元，被告华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司承担2500元，被告单浩、赵战、孙伟、叶海萍、张国华、王川萍各承担312.5元，被告丁宏宝和李桃香共同承担312.5元（各被告承担的鉴定费于本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  邢小平人民陪审员  张水琴人民陪审员  施义明二〇一九年十二月十三日法官 助理  卢世容书 记 员  潘明珠