广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1608号 原告：梧州市广鑫房地产投资有限公司，住所广西梧州市金湖北路168号11号楼一层6号商铺。统一社会信用代码：91450400MA5NEP6699。 法定代表人：陈熙莲，公司经理。 委托诉讼代理人：杨光照，男，公司法务。 被告：梧州市优居房地产营销策划有限公司，住所广西梧州市西堤三路19号1518、1519号商务公寓。统一社会信用代码：91450407MA5P1W4U25。 法定代表人：霍富春，公司执行董事。 原告梧州市广鑫房地产投资有限公司与被告梧州市优居房地产营销策划有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梧州市广鑫房地产投资有限公司的委托诉讼代理人杨光照，被告梧州市优居房地产营销策划有限公司的法定代表人霍富春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州市广鑫房地产投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付营销佣金10万元；2.被告向原告赔偿违约金3万元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2019年9月17日签订了一份《优居分销合作协议》,原告依照约定的分销义务,开展了大量的资料派发、门店宣传、营销房产，并进行网上平台的推介、带客户看房,导购等工作。由于原告分销思路正确,方法适合风土民情,为被告分销了七套金源•世家的房屋。被告应当依照协议约定，向原告支付佣金10万元。但被告拒绝履行协议约定的义务，辩称其总公司政策有变，只能支付七万元。原告认为，被告在没有提前通知的情况下，在应该结算七套房屋佣金的时候，单方毁约，违反法律规定，被告应当向原告支付分销七套房屋的佣金10万元。原、被告双方在《分销协议》约定,违约责任为“……并扣除乙方应得佣金的**%作为违约金”，虽然该协议中的格式条款只约定了原告的违约金额，没有约定被告的违约金额。但是依照公平原则，被告违约的，也应当赔偿**%的违约金。依据《合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应岀作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，既然双方在协议中约定原告违约,应赔偿被告**%的违约金。那么，被告违约时，也应当对等赔偿原告**%的违约金。因此，被告应当赔偿原告违约金3万元。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告梧州市广鑫房地产投资有限公司向法庭提供的证据有： 1.《优居分销合作协议》、《优居项目合作联动分销通知单》，证明双方签订分销合同的事实； 2.微信聊天记录截图，证明被告违约的事实； 3.《电话录音》光盘及文字说明，证明原告要求按照合同约定支付佣金，但被告不愿履约的事实； 4.原告的企业信息查询单，证明原告的主体资格； 5.被告的企业信息查询单，证明被告的主体资格； 6.价格确认单、客户身份证复印件、收款收据，证明原告成功营销的依据。 被告梧州市优居房地产营销策划有限公司辩称，被告公司于今年9月成立，开发商中恒公司让被告推销金源世家的房产项目。而被告取得金源世家的推销代理权后，找了多家房产中介进行推销。在今年国庆期间，由于促销活动，金源世家的楼盘销售价格从原来的****元/㎡下降到****元/㎡。在促销活动前，开发商中恒公司向被告发送了降低佣金的公函，被告通过微信推文的方式告知其他中介公司。对于原告，被告刚发送第一条推文后，原告公司的法定代表人陈熙莲就联系被告，被告的员工就在语音电话中告知了81、82栋佣金调整的事宜，因此就没有继续将第二条推文发送给原告。故原告就按照原来合同约定的标准，诉至法院要求被告支付佣金。 被告梧州市优居房地产营销策划有限公司向法庭提供的证据有： 1.公函，证明开发商中恒公司变更佣金的标准； 2.金源世家全民经纪人推荐成交明细表，证明国庆期间销售房产的佣金计算依据； 3.微信聊天记录，证明被告向房产中介公司发送了文字形式的调整佣金的通知，但没有向原告发送有文字的通知。 经过庭审质证，被告对原告提供的证据1-5无异议；对原告提供的证据6的价格确认单有异议，认为不能确定由谁书写，没有被告的签字确认，对客户的身份证、收款收据无异议。原告对被告提供的证据1有异议，认为与原告无关，且超过了举证期间，原告不认可；对被告提供的证据2的关联性有异议；对被告提供的证据3有异议，认为是被告与其他中介公司的聊天记录，与原告无关。本院认为，原告提供的证据1-6，被告提供的证据1-3符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广西梧州中恒房地产开发有限公司为房地产项目“金源世家”的开发商，被告梧州市优居房地产营销策划有限公司为该房地产项目提供推销代理服务。2019年9月1日，广西梧州中恒房地产开发有限公司向被告发送“金源世家”9-10月81#/82#幢销售政策的《公函》，载明：一、政策执行时间为2019年9月1日-10月31日；二、销售政策为不分楼层、不分户型、不分付款方式，即时限量一口价****元/㎡；三、佣金政策为成交后，按住宅成交总价的税后1%计算佣金，向被告公司指定人员账户支付；在房屋合同价之外加收的团购费****元/套，优居渠道客由贵司直接收取。 2019年9月17日，原告梧州市广鑫房地产投资有限公司与被告梧州市优居房地产营销策划有限公司签订一份《优居分销合作协议》，双方约定：一、经友好协商，原、被告双方结为分销合作伙伴，就被告于梧州市代理的项目进行共同合作分销，原告可销售被告代理项目，被告通过优居平台推送及宣传资料等方式为原告提供房产项目信息，原告依托自身门店及经纪人自愿进行项目推广，将意向购房客户报备给被告，并将报备成功的客户在有效期内带至被告合作房产项目现场，促进客户成功购买合作项目房源，原告按照约定获取佣金。二、双方的合作期限为从协议签订之日起，有效期为1年。三、佣金结算方式：客户确认成交后开发商向被告支付佣金，由被告于收到开发商续传分销款后向原告支付佣金，如果原告客户在签订正式《商品房买卖合同》之后退房或有任何违约行为的，被告从任何应支付给原告的款项中扣回相应的服务费，不足以扣除的，原告应于被告通知后3日内返还给被告。四、违约责任：若其中一方不按本协议条款执行的，属不按协议执行方违约，违约方须赔偿由此对另一方所造成的损失；原告不得违反被告制定的价格体系向客户收取额外销售费用，若有此行为，被告可终止原告的合作关系，并扣除原告应得佣金的30%作为违约金。同日，原告与被告签订一份《优居项目合作联动分销通知单》，双方对佣金的结算方式进行约定：一、项目名称：金源·世家，佣金政策：（1）100平以下：*****元+****元现金奖；（2）100平-120平：*****元+****元现金奖；（3）120平-135平：*****元+****元现金奖。二、项目合作期：2019年9月1日至2019年12月30日；三、结佣方式：确认客户交完首付或全额付款，换签购房合同后，7天内结佣。 双方签订合同后，原告成功推销“金源世家”82#的七套房屋，其中六套房屋买受人已经与广西梧州中恒房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，包括：⑴82#-1301房，买受人纪仲科，面积125.92㎡，签约时间2019年9月21日；⑵82#-601房，买受人林燕云，面积125.92㎡，签约时间2019年10月11日；⑶82#-701房，买受人李俊坚，面积125.92㎡，签约时间2019年10月11日；⑷82#-1303房，买受人王炎枚，面积92.51㎡，签约时间2019年9月23日；⑸82#-1401房，买受人刘国海，面积125.92㎡，签约时间2019年10月1日；⑹82#-1703房，买受人韦英、吴定军，面积92.51㎡，签约时间2019年9月27日。根据《优居项目合作联动分销通知单》约定的佣金计算方式，上述六套房屋的佣金为*****元。另外一套房屋为82#-1803房，面积为92.51㎡，买受人陆唐文仅签订认购书并支付首期购房款，至今未与开发商签订商品房买卖合同。 2019年9月14日至10月5日期间，被告公司的员工通过微信向灏信行等房产中介公司发送降低佣金标准的信息，即“一口价佣金1%＋****元现金奖。”2019年9月17日，被告公司的员工通过微信向原告的法定代表人陈熙莲发送了“玫瑰湖恒祥豪苑……限时限量一口价****元/平方米”的信息，但没有发出降低佣金标准的信息。 原告认为，其已经帮被告推销“金源世家”82#的七套房屋，被告应当支付佣金10万元。因被告至今未支付佣金，故原告诉至法院成讼。在庭审过程中，被告的法定代表人陈述，一、2019年9月17日，被告的员工通过微信刚向陈熙莲发送了“玫瑰湖恒祥豪苑……限时限量一口价****元/平方米”的信息，陈熙莲就打来语音电话，被告的员工就在在语音电话中告知陈熙莲，81#、82#的佣金调整为交易价格的1%＋****元。二、被告的员工曾当面告知陈熙莲佣金调整的事宜；另外原告在同一场地与其他中介公司推销房产，不可能不知道特价房源调整佣金的事实。三、除了82#-1803房之外，被告确认需要向原告支付其余6套房产的佣金，该6套房产的佣金，每套按照交易价格1%+****元计算，被告愿意额外再补偿原告*****元。四、对于82#-1803房，买受人已支付首付款，但没有签订购房合同，原告推销该房尚未达到支付佣金的条件。原告代理人陈述，被告没有告知原告推销81#、82#降低佣金标准的事宜。 本院认为，被告梧州市优居房地产营销策划有限公司为开发商广西梧州中恒房地产开发有限公司开发的“金源世家”房产项目提供推销代理服务，之后被告与原告梧州市广鑫房地产投资有限公司签订《优居分销合作协议》，约定双方就被告代理的房产项目进行共同合作分销，原告促成客户成功购买合作项目房源后，被告按照约定支付佣金。故原告与被告之间形成合作合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告主张被告应当依照《优居项目合作联动分销通知单》的约定支付七套房屋的佣金10万元，被告认为应当按照降低佣金的标准向原告支付六套房屋的佣金。故本案的争议焦点为：一、被告支付七套房屋佣金的条件是否成就？二、佣金的标准如何确定？三、被告是否应当向原告支付违约金。 对于第一个争议焦点。《优居分销合作协议》约定，原告促成客户成功购买合作项目房源，可按照约定获取佣金。另外，《优居项目合作联动分销通知单》也约定，客户交完首付或全额付款，换签购房合同后，被告7天内结佣。根据上述约定的条款，买受人与开发商签订商品房买卖合同后，被告向原告支付佣金的条件方可成就。首先，对于82＃的1301、601、701、1303、1401、1703房六套房屋，买受人已经与开发商广西梧州中恒房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，被告对应当向原告支付上述六套房屋的佣金没有异议，本院予以确认。其次，对于82＃的1803房，买受人虽然已经支付首期购房款，但至今未与开发商签订商品房买卖合同，被告支付佣金的条件尚未成就。故本院认定，本案中被告应当向原告支付82＃的1301、601、701、1303、1401、1703房六套房屋的推销佣金。 对于第二个争议焦点。本院认为被告应当按照《优居项目合作联动分销通知单》约定的标准向原告支付佣金，理由如下：首先，《优居项目合作联动分销通知单》已对被告支付的佣金标准作出了明确的约定，在原、被告双方没有作出变更合同条款的情况下，双方均应按照合同约定的条款履行。其次，被告主张开发商向被告致函调低了佣金标准，被告如果认为同时需要降低原告的佣金标准，可向原告发出变更合同条款的要约，原告接到被告变更合同条款的要约后，可以选择继续履行或解除合同。本案中，开发商已经于2019年9月1日向被告发出降低佣金标准的公函，但被告仍然于2019年9月17日与原告签订《优居项目合作联动分销通知单》，约定佣金的计算标准。另外，被告主张在签订协议后，其员工通过微信的语音电话告知原告的法定代表人陈熙莲降低佣金标准的事宜，但被告提供的微信对话截图，时间同样为2019年9月17日，与签订《优居项目合作联动分销通知单》的时间一致，而原告亦否认收到被告关于降低佣金标准的通知。故本院认定被告在原告履行合同前，没有向原告发出变更合同条款来降低佣金标准的要约。再有，开发商向被告致函调低佣金标准属于商业风险，不属于原、被告在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化。被告在原告完成了7套房产的推销事宜以后，再提出降低佣金的标准，等于剥夺了原告选择继续履行或解除合同的权利，对原告并不公平。因此，被告应当按照《优居项目合作联动分销通知单》约定的标准向原告支付6套房产的佣金*****元。 对于第三个争议焦点。《优居项目合作联动分销通知单》约定，被告应当在买受人换签合同后7天内支付佣金。被告至今未向原告支付6套房产的佣金，构成违约。《优居分销合作协议》约定，一方违约应当赔偿另一方造成的损失，故被告逾期支付佣金，应当向原告支付违约金。对于违约金的标准，原告主张按佣金的30%计算。对此本院认为，首先，协议约定，以佣金的30%作为违约金的标准，是对原告不得额外向客户收取销售费用的约束，协议并没有约定被告逾期支付佣金需按该标准计算违约金。其次，从各买受人签订合同后7天内，计算至2019年12月6日，按年利率6%计，原告造成的利息损失为834元。被告逾期支付佣金，按该标准计算违约金已明显高于原告造成的利息损失。故原告要求被告按佣金金额的30%支付违约金3万元，依据不足。因此，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为1084元。被告应当向原告支付违约金1084元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告梧州市优居房地产营销策划有限公司应当向原告梧州市广鑫房地产投资有限公司支付佣金88000元； 二、被告梧州市优居房地产营销策划有限公司应当向原告梧州市广鑫房地产投资有限公司支付违约金1084元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告梧州市广鑫房地产投资有限公司负担457元，被告梧州市优居房地产营销策划有限公司负担993元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。