贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初3586号原告：娄江南，女，1975年9月28日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区。被告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区塔山西路169号，统一社会信用代码：91520402741140115L。法定代表人：李欣，系公司执行董事。委托诉讼代理人：黄平，男，1971年1月3日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。系公司员工。代理权限：特别授权。原告娄江南诉被告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰房开）商品房预约合同纠纷一案，本院作出（2018）黔0402民初3512号之一民事裁定书，原告娄江南不服裁定提起上诉，安顺市中级人民法院以（2019）黔04民终697号民事裁定书裁定撤销一审民事裁定，将本案指审理。本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告娄江南、被告安泰房开委托诉讼代理人黄平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告娄江南诉请判决：一、被告立即与原告补签坐落于安顺市西秀区“天河商务港”商铺的《商品房买卖合同》；二、被告立即将坐落于安顺市西秀区“天河商务港”商铺为原告办理不动产登记，并将该商铺所有权属原告所有的不动产权证交付原告持有；三、本案案件受理费依法判决由被告承担。事实及理由：2008年7月16日，被告安泰房开为开发建设“安泰经贸大厦”项目（后项目名称变更为“天河商务港”）与原告签订《融资合作协议》（以下简称融资协议）一份。该融资协议第二条约定：“乙方（即本案原告）投资444312元给甲方（即本案被告）运行项目。乙方投入资金时间为：2008年7月16日。……”。第三条约定：“1、在‘安泰经贸大厦’项目2009年9月20日前开盘销售时，乙方投入项目运行资金转为购房款。乙方所购商铺位置为项目首层后街铺面，单价11220元／平方米（以房产部门测绘面积为准确面积结算，误差不超过5%多退少补）。2、乙方选购商铺委托甲方指定的物管公司出租使用。租金计算时间从开盘销售时起算。前三年年回报计算额为购房总额的10%。第四年起每年增加0.5%（租金税收50%）。乙方资金全额投资给甲方后，从2009年3月16日起，甲方支付乙方资金占用费为年投资总额的10%到租金计算时止，租金按季度支付。3、乙方所购商铺办证所需的所有费用归乙方承担。”。原告按照融资协议约定全面履行了投资义务，即于2008年7月16日将444312元给付被告，被告出具《收条》给原告收持。被告亦按照融资协议的约定给付原告资金占用费和房屋租金（但房屋租金的给付存在拖欠行为）。从2009年9月20日起上述融资协议转为商品房买卖合同关系后，被告安泰房开至今没有主动与原告签订《商品房买卖合同》和为原告办理所购上述商铺的不动产权证。业经包括原告在内的多位业主催告，被告安泰房开于2014年10月10日出具《承诺》一份，承诺于2014年11月30日前与原告签订正式购房合同，于2015年4月30日前办理相关产权证明。由于被告没有兑现前述承诺，经过原告再次催告，被告安泰房开于2016年6月22日向原告等人出具第二份《承诺》，承诺于2016年7月20日前付清2016年6月20日前房租，于2016年10月30日前与原告等人签订相关购房合同。上述承诺付清房租的期限届满后，被告仍然没有付清房租，经原告等人催索，被告安泰房开于2016年11月1日向原告等人第三次作出《承诺》，承诺于2016年11月30日前付清原告等人的房租。至今被告仍未如期兑现办证承诺，以致本案诉讼。综上所述，原告认为，原、被告签订正式《商品房买卖合同》和被告安泰房开为原告办理合同项下不动产产权登记的条件已经成就。被告安泰房开逾期没有与原告签订正式《商品房买卖合同》和为原告办理所购商铺之不动产权证的行为，实属不诚信，已构成严重违约，原告向人民法院提起诉讼。被告安泰房开辩称：1、根据原告提供的《融资合作协议》，合同甲方不是答辩人，原告对安泰房开的诉讼，被告主体不适格，请求驳回原告的诉讼。2、原告所诉补签《商品房买卖合同》和办理不动产登记、交付不动产权的诉请，不符合客观实际，于法无据且违反法律规定，是现实存在不可能，依法应当驳回。原告所称的三份《承诺》是一而再的否定，是在原告纠集多人对“天河购物广场”客商经营的商场大门进行非法封堵，违背真实意愿的情况下，被胁迫所实施的承诺行为，这一行为从开始就无效。综上所述，本案不具有符合法律规定的商品房预售合同条件；本案位置的商铺不可能卖，也不可能签订《商品方买卖合同》，更不存在事实上的商品房预售或买卖合同行为。原告诉请无事实基础也无法律依据，请求依法予以驳回。原告娄江南提供：1、原告及李欣身份证复印件、《融资合作协议》、收条、《承诺》三份，被告无异议，本院对真实性予以采信。3、银行流水，主张证实被告向其支付租金的事实，被告对真实性无异议，但认为不合法，与本案无关联；因双方对支付租金的商铺是否客观存在未能举证，被告即使支付款项，但亦不能认定为双方约定的商铺实际存在，故对原告的主张，本院不予采信。被告安泰房开提供：1、被告安泰房开公司现在的营业执照（副本）复印件、被告安泰房开公司曾经的组织机构代码证复印件、2011年1月21日的企业法人营业执照（副本）复印件、现任法定代表人李欣身份证，主张证实被告变更登记的情况，本院予以采信。2、照片7张打印件，拟证实原告等人围攻、闹事，“承诺”的作出非被告公司自愿；原告异议；因该照片中并没有原告，同时照片也没有显示时间，故该证据及被告的主张，本院不予采信。3、贵阳市建筑设计院有限公司制作的“天河商务港”一层平面图，拟证实原告所购买的位置系公共区域的部分和自动扶梯的部分，不具备出售的条件。原告表示不清楚，但认为被告自述于2009年就知道该图纸，其再三向原告作出承诺，其行为具有欺骗性；本院依职权向安顺市规划局了解，被告提供的图纸真实，从图纸应当知道，9.5轴至10轴属于公共设施区域，故对原告的主张，本院予以采信。经审理认定：对原告诉称与被告签订《融资合作协议》约定所购商铺位置为项目首层后街铺面（东侧）9.4轴至10轴之间、原告向被告支付款项的事实属实。因未签订商品买卖合同，在原告的要求下，2014年10月10日被告安泰房开李欣向原告及案外人等作出《承诺》上加盖了安泰房开的公章，而《承诺》中也认可了《融资合作协议》。同时查明原告所购商铺位置为项目首层后街铺面（东侧）9.5轴至10轴之间公共设施区域，不具备交付使用的条件。审理中，本院向原告释明后是否变更诉讼请求，但原告坚持诉讼请求。本院认为：本案中原告虽然未与被告签订《融资合作协议》，但被告安泰公司在2014年10月10日，李欣向原告娄江南及案外人作出《承诺》中加盖了公章，视为被告安泰房开对该《融资合作协议》的追认，故被告安泰房开作为被告，主体适格。原告向李欣支付的款项是作为原告进入安泰房开的投资款，但原告与李欣约定将该投资款转为购房款，故应认定原告投资款项在此时已转为购房款。从《融资合作协议》的内容及性质上认定，原、被告之间系商品房预约合同关系，但由于双方约定的商铺位置处于公共设施区域，不具备交付使用、办理权属的条件，被告的行为违背诚实信用的原则，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，同时结合《融资合作协议》明确约定“四、协议的解除及违约责任：……如甲方违约不能实现乙方取得回报愿望，除退还乙方已投入资金外，另按月计算支付乙方投入资金总额的5%，作为乙方的违约损失赔偿。”，故被告安泰房开应向原告承担的是退还已收款项，承担违约责任。但本院向原告娄江南释明后，其仍坚持诉请，由于原告的诉请不具备执行可能，故依法驳回原告诉讼请求。综上所述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，判决如下：驳回原告娄江南的诉讼请求。本案受理费100元，由原告娄江南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 长  徐侨生人民陪审员  蔡吉红人民陪审员  付小红二〇一九年十二月九日法官助理丁雅洁书记员刘玉莹