河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0181民初8409号原告：杨浩，男，1990年5月1日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：郭歌，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告：刘玄博，男，1993年4月18日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：张景元，巩义市新华法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王胜利，巩义市新华法律服务所法律工作者。被告：黄梅，女，1992年6月5日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：马文波，河南魁达律师事务所律师。原告杨浩与被告刘玄博、黄梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨浩及其委托诉讼代理人郭歌、被告刘玄博的委托诉讼代理人王胜利、被告黄梅及其委托诉讼代理人马文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨浩向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告之间签订的《巩义市存量房屋转让协议》；2．请求判令被告刘玄博返还购房款407,799元，并支付违约金207,000元；3．请求判令被告刘玄博赔偿原告已支付的居间费13,800元；4．请求判令被告黄梅对以上诉讼请求承担连带责任；5．二被告共同承担本案诉讼费、保全费、保险费等实现债权的一切费用。案件审理过程中，原告将诉讼请求第二项除返还房款409,417元外，将违约金及居间费合计变更为180,000元，同时撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：原告与被告刘玄博于2018年11月17日在巩义市吉祥房地产经纪有限公司（以下简称吉祥公司）签订了《巩义市存量房屋转让协议》，合同约定原告向被告刘玄博购买位于巩义市东××、××北××单元××房屋××套，房屋价款690,000元，由原告分批支付。原告在签订合同当日向吉祥公司支付居间费13,800元，并在合同签订之后至2019年6月30日分多次支付购房款409,417元。在原告履行合同期间，二被告一直占有该房屋，直至2019年4月28日才向原告交付。因被告刘玄博购买房屋的方式为按揭贷款，没有办理产权登记，原、被告无法办理产权变更登记，造成原告的一部分购房款是替被告刘玄博向银行支付的。2019年7月24日，在原告不知情情况下，被告知该房屋已因被告刘玄博其他债权债务被法院查封并进行司法拍卖。原告和被告沟通无果后认为其合同目的无法实现，要求与被告刘玄博解除房屋转让协议，并要求其返还已支付购房款并承担违约金，被告刘玄博未向原告支付任何款项。二被告系夫妻关系，该房屋虽然登记在被告刘玄博名下，但被告黄梅与被告刘玄博共同实施了房屋买卖的行为，并收取了部分购房款，因此应对返还房款和支付违约金承担连带责任。原告在购买房产被强制执行后已经无法实现合同目的，原告有权解除合同，并要求被告返还房款、承担违约金。故诉至法院，请求判令如诉。刘玄博辩称，涉案房屋的房款都是被告刘玄博本人所用，与被告黄梅无关，被告刘玄博愿意向原告退还房款。被告刘玄博在把涉案房屋卖给原告时，房屋里面有沙发、茶几、电视柜，价值25,000元，餐桌、餐椅价值5,000元，两张双人床价值10,000元，共计40,000元，原告应将家具退给被告刘玄博，如果不能退还，应从房款中予以扣除，剩余房款由被告刘玄博退还给原告。二被告在房屋买卖合同履行过程中，并没有违约行为，违约金过高，二被告不应承担违约责任，不应承担违约金和居间费。涉案房产被法院查封系被告意志以外的原因，系不可抗力造成的。黄梅辩称，被告黄梅在房屋买卖合同中是被告刘玄博的代理人，收款行为也是代理行为，该合同只对被告刘玄博发生法律效力，对被告黄梅不发生法律效力，原告要求被告黄梅承担合同责任没有法律依据，请求依法驳回原告对被告黄梅的诉讼请求。同时，房屋买卖合同中约定的违约金过高，应当依法予以降低，违约金最高按银行同期存款利率的1.3倍从合同解除之日起计算。本院经审理认定事实如下：二被告原系夫妻关系，双方于2016年8月8日登记结婚，后于2019年3月27日在民政部门办理了离婚登记手续。被告刘玄博在婚前以银行按揭贷款的方式购买了位于巩义市东××、××北××楼××单元××房产，该房产一直未办理产权登记手续。2018年11月17日，被告刘玄博委托其妻子黄梅同原告及吉祥公司签订了《巩义市存量房屋转让协议》一份，约定涉案房屋价格为690,000元，房价包含被告刘玄博已支付的房款、契税、维修基金、住房房屋登记费用及被告刘玄博向原告交房之前所有的水、电、天然气等费用；原告分五期向被告刘玄博支付购房款，于2018年11月17日前支付10,000元，于2018年11月23日前支付206,468元，于2019年1月5日前支付100,000元，于2019年2月15日前支付80,000元，剩余房款待产权证办理下来满两年或者契税满两年后，到房管局办理过户手续时一次性支付给被告刘玄博；交房时间定于2019年4月30日前，在双方到场情况下由原告对房屋进行验收，如果原告无异议，视为房屋符合合同约定，被告刘玄博完成房屋交付；还约定了涉案房屋办理产权过户手续前，因涉案房屋所有权依旧登记在被告刘玄博名下，如果因被告刘玄博原因导致涉案房屋被查封或被采取其他强制措施等一切影响到原告权利的情况发生，被告刘玄博除需退还原告所有已支付的款项，同时应赔偿原告的经济损失，赔偿损失数额为涉案房屋无法办理产权转移时市场价值的30%；还就其他违约责任、办理房产手续等作了约定。被告黄梅作为被告刘玄博的代理人在转让协议上签名。合同签订后，原告向被告刘玄博支付了房款共计409,417元，其中从2018年11月至2019年3月支付给被告黄梅共计404,560元，支付给被告刘玄博共计4,857元（替刘玄博还银行贷款），原告还向吉祥公司支付了居间费用13,800元。2019年4月28日，被告刘玄博将涉案房屋及一部分旧家具交给了原告，原告接收房屋及旧家具时，双方未对旧家具作出约定。后涉案房屋因张锐平与被告刘玄博民间借贷纠纷一案在强制执行过程中，于2019年1月15日被依法裁定查封，于2019年2月27日被依法裁定评估拍卖，原告于2019年9月18日短信通知二被告解除《巩义市存量房屋转让协议》。后原告于2019年10月21日将房屋钥匙交出搬离，案涉房产被本院司法拍卖。案件审理过程中，本院依据原告的申请，依法对被告刘玄博、黄梅名下银行存款账户进行了冻结，对被告刘玄博名下的房产进行了查封。原告为此支付保全费3,663元，保全保险费1,257元。本院认为：出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包含合同履行后可以获得的利益。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，原告通过房屋中介即吉祥公司购买被告刘玄博的分期付款房产，协议签订后，原告依约支付了房款409,417元，被告虽然将案涉房产交付原告，但在协议履行过程中，被告刘玄博的房产因其债务纠纷被本院依法查封拍卖，造成原告无法在案涉房屋中居住，将来更无法将案涉房产变更登记在原告名下成为原告的合法财产，致使原告的购房目的不能实现，原因过错方在于被告刘玄博一方，原告依法要求解除房屋买卖合同，符合法律规定；合同解除后，被告刘玄博依据房屋买卖合同从原告处获得的购房款409,417元应予返还。所以原告主张解除房屋买卖合同、返还购房款409,417元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的居间费13,800元，这项费用是原告为实现合同目的实际支出费用，原告的合同目的因被告的原因没有实现，该项费用即为原告的直接损失，被告刘玄博应予赔偿，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金166,200元（180,000元－13,800元），被告提出该违约金过高，请求减低。结合本案案情和有关法律规定，双方在合同中虽然约定违约损失为涉案房屋无法办理产权转移时市场价值的30%，因该项损失属于可得利益损失，且被告认为过高，本院结合当地房价的上涨因素、已付房款的利息损失，酌定原告主张的违约损失被告刘玄博承担130,000元。因签订房屋买卖合同时被告刘玄博和黄梅是夫妻关系，后其二人办理离婚手续时也没有告知原告，所以原告把已付购房款409,417元中的404,560元支付给了被告黄梅，虽然黄梅辩称所收房款已交付刘玄博用于偿还借款，刘玄博也称收到了黄梅转交的房款，但因其二人原是夫妻关系，后离婚也没有告知原告，其二人对收到的房款如何处置属内部约定，不能对抗原告的主张，本案债务属二被告共同债务，对原告都有付款责任。所以，被告黄梅和被告刘玄博在本案中应对原告承担共同付款责任。关于被告刘玄博辩称的旧家具价值40,000元原告应予退还，因双方在房屋买卖合同中对此项内容没有约定，双方在交付案涉房屋时也没有对留下的旧家具作出补充约定，根据当地房屋买卖的交易习惯，被告刘玄博腾房时留下的旧家具，视为交易房屋的附属品无偿转让给原告，被告刘玄博无权请求返还。所以，对被告刘玄博的该项辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百五十条之规定，判决如下：一、解除原告杨浩与被告刘玄博于2018年11月17日签订的《巩义市存量房屋转让协议》；二、被告刘玄博、黄梅于本判决生效之日起10日内返还原告杨浩购房款409,417元；三、被告刘玄博、黄梅于本判决生效之日起10日内赔偿原告杨浩居间费13,800元；四、被告刘玄博、黄梅于本判决生效之日起10日内赔偿原告杨浩违约金损失130,000元。五、驳回原告杨浩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,694元，减半收取4,847元，保全费3,663元，保全保险费1,257元，合计9,767元，由被告刘玄博、黄梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  蔡金辉二〇一九年十二月四日书记员  李晶晶