广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3128号 原告：桂林中房物业服务有限责任公司，住所地：桂林市西山路9号，统一社会信用代码：91450302198892218W。 法定代表人：汤进春。 委托代理人：赵立林，广西九宇律师事务所律师。 委托代理人：何忠学，该公司员工。 被告：张斌，男，住桂林市七星区。 原告桂林中房物业服务有限责任公司（以下简称中房物业公司）与被告张斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托代理人赵立林、何忠学到庭参加诉讼，被告张斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年9月1日至2016年4月30日、2017年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费4189元给原告；2、判令被告支付违约金1256元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是香格里拉小区的物业服务管理公司，并与桂林市鸿瑞香格里拉花园业主委员会（以下简称香格里拉小区业主委员会）签订了香格里拉小区物业服务管理委托合同，并按合同兢兢业业提供了服务，但被告作为香格里拉的业主，却拒绝支付2015年8月至2016年12月物业服务费1450元，2017年7月至2017年12月物业服务费967元，2018年全年物业服务费1772元。在多次追讨无果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起民事诉讼，望法院能判如所请。 被告张斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 原告为证实其观点，提供如下证据：1、营业执照、汤进春法人代表身份证明书、桂林中房物业服务有限责任公司与鸿瑞香格里拉业主委员会签订的管理委托合同，证明原告的地位适格；2、被告的不动产登记资料，证明被告的地位适格；3、原告出具的被告的欠缴清单，证明被告欠物业服务费的事实。 本院对原告提供的证据认证如下，对证据1的真实性予以确认，该证据可以证明原告的诉讼地位适格，原告与香格里拉小区业主委员会签订《鸿瑞香格里拉花园物业服务合同》，双方就鸿瑞香格里拉花园的物业服务等相关内容达成一致意见；对证据2的真实性予以确认，该证据可以证明被告的主体身份适格；对证据3的真实性予以确认，该证据可以证明原告欠被告物业服务费的事实，原告以张贴方式向被告催收过物业服务费。 本院经审理确认如下法律事实：被告张斌是桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园小区2栋1单元11层1号房屋的业主，该房屋建筑面积为146.58平方米。2015年7月31日，香格里拉业主委员会（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《鸿瑞香格里拉花园物业服务委托合同》约定：“甲方委托乙方对鸿瑞·香格里拉花园小区提供物业服务。第一条委托物业基本情况物业名称：鸿瑞·香格里拉花园，类型：住宅小区，坐落：桂林市漓江路11号，总建筑面积：82958.53平方米。第二条委托期限为贰年（自2015年8月1日起至2017年8月1日止），试用期为三个月，试用期内视业主满意度和物业公司经营情况甲乙双方双向选择。第五条物业费用（一）物业服务费1、收费标准（1）本小区1楼物业服务费为人民币0.95元/月·平方米,2楼及2楼以上楼层物业服务费为人民币1.10元/月·平方米（建筑面积）；服务期满1年且业主满意度达到60%的，物业服务费上涨0.1元/月·平方米即1楼物业服务费为人民币1.05元/月·平方米，2楼及2楼以上楼层物业服务费为人民币1.20元/月·平方米（建筑面积）；（2）因业主自身原因空置的空置房按以上标准的100%收取；（3）业主（或物业使用人）需按时间向物业服务中心交付物业服务费。（二）车位占地费小型汽车：1、地下停车位：每个30元/月清洁照明费；2、地面相对固定汽车停车费：业主150元/月·辆，（其他200元/月·辆）；4、电动车充电费：20元/月/辆。第八条解除合同的约定2、本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方，且没有新的物业服务企业，乙方视合同自动延续，继续为甲方提供物业服务。第九条3、业主欠费60天，乙方以文字或发信息催交，超过90天无正当理由不交费者，乙方将欠费业主名单公布。为了不损害交费业主的利益，乙方有权对不缴费的业主进行技术限权和停止对该住户的服务；逾期交纳物业服务费的。乙方在告知业委会后，可用法律形式催缴并从逾期之日起每天按应缴费用3‰收取违约金，诉讼费由欠费业主承担。”合同签订后，原告进驻鸿瑞香格里拉花园小区。合同期满后，原告继续提供物业服务至2018年12月31日。上述合同签订后，被告在2015年9月1日至2016年4月30日、2017年7月1日至2018年12月31日期间未缴纳物业服务费。综上，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告拖欠物业服务费的具体金额；二、原告主张的违约金应否支持。关于争议焦点一，原告与香格里拉小区业主委员会签订的《鸿瑞香格里拉花园物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告张斌为鸿瑞香格里拉花园小区的业主，该合同对其亦具有法律约束力。原告依约履行了物业服务，被告张斌应按合同的约定按期足额支付物业管理服务费。原告未提供证据证明鸿瑞香格里拉花园小区的业主对其服务的满意度达到60%，故根据合同约定，物业费的收费标准按1.10元/月·平方米计算。根据双方合同约定，被告的房屋面积为146.58平方米，每月的物业管理服务费为161.2元（146.58平方米×1.10元/㎡/月），从2015年9月1日至2016年4月30日、2017年7月1日至2018年12月31日，被告共欠物业管理服务费4191.2元（161.2元/月×26个月），原告要求被告支付4189元，原告的诉请未超过被告所欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，予以支持。 关于争议焦点二，被告未按约定支付原告物业管理服务费构成违约，故本院对原告要求被告支付违约金的观点，予以采纳。《鸿瑞香格里拉花园物业服务委托合同》中约定的违约金标准过高，原告要求按尚欠物业服务费的30%计算，本院予以支持，即被告应支付原告违约金1257.4元【4191.2元×30%】。原告要求被告支付违约金1256元，未超过被告应支付的违约金，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告张斌支付原告桂林中房物业服务有限责任公司2015年9月1日至2016年4月30日、2017年7月1日至2018年12月31日的物业服务费4189元及违约金1256元。 本案收取案件受理费50元（原告已预付本院），公告费650元，邮寄费21元，由被告张斌负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周素琴 人民陪审员  刘 利 人民陪审员  周翠花 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  周 阳 代书 记员  甄翊含