河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫9001民初7679号原告（反诉被告）：薛全龙，男。原告（反诉被告）：杨烈科，男。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：卢心波，河南艳阳天律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会。法定代表人：闫志波，该居委会主任。委托诉讼代理人：苟吉芝，河南大周律师事务所律师。委托诉讼代理人：仝浩远，河南大周律师事务所实习律师。原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科与被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会（以下简称东夫居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科、二原告委托诉讼代理人卢心波、被告（反诉原告）东夫居委会的法定代表人闫志波、委托诉讼代理人苟吉芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2013年2月28日签订的租赁合同；2、被告返还其已交纳的租赁费1701000元及押金200000元，并从2013年1月17日起按同期银行贷款利率支付其实际损失至实际给付之日止（截止2019年8月29日的利息损失为698121.13元）；3、被告支付其改造及配套工程款12919582.58元并支付逾期付款滞纳金2814136.3元（2015年3月20日至2019年8月29日）；并按同期银行贷款利率支付其逾期付款滞纳金至实际给付之日止；4、被告赔偿因违约给其造成的其他损失，钢管租赁费和工资共计323794.65元。事实与理由：2013年2月28日其与被告协商就被告所有的综合楼租赁事项达成协议，主要内容有：1、租赁标的建筑面积为5300平方米、期限为15年、租金按年限进行递增等；2、双方同意其对该综合楼进行加层改造并新增建筑面积，一切费用由其投资。新建面积的所有权和受益权双方另行协商约定，双方共同办理手续等。合同签订后其按合同约定的期限和数额缴纳了租赁费用1701000元和押金200000元。同时其为加层改造进行了腾房、设计等。2014年4月8日，双方对加层改造事宜达成补充协议，约定：1、新增建筑面积的规划设计由双方会同有关部门进行，并共同办理相关手续；2、将加层部分的产权及土地使用权归属及变更进行了约定；3、由于移动和联通公司的设备影响施工，待2014年7月1日清理完毕后开始计算综合楼改造期，被告给其改造期为六个月，改造期前及改造期间不计租期，不收取租金。协议签订后其继续施工。2015年3月20日，被告突然给其送达通知，废除综合楼补充协议，强令其停工。经协商未果，其于2015年6月18日向济源市人民法院提起诉讼，2016年1月29日判决：被告于2015年3月20日给其下发的解除补充通知无效。2016年3月16日被告要求其放弃新增面积的产权，建筑投资及其他费用双方协商解决。2016年4月19日双方就建筑投资及其他费用达成一致意见，双方共同委托河南正泰建设工程咨询有限公司对其现投资于东夫综合楼（原新天地）加层改造及配套工程的建设费用进行决算，所决算的结果双方共同认可。2017年6月7日河南正泰建设工程咨询有限公司做出了决算书，决算该工程的价格为12919582.58元。就该工程款的支付和租赁合同的履行问题，双方不能达成一致意见，故提起诉讼。被告（反诉原告）东夫居委会辩称，1、原告诉求缺乏事实依据；2、依法成立的合同应受法律保护，合同应继续履行；3、原告因拖欠其租金四年之久，已经违约，应支付租金和违约金；4、对于缺乏事实依据的起诉，应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）东夫居委会反诉称，依法成立的合同应受法律保护，其与薛全龙、杨烈科签订的合同应继续履行，其二人缴纳了一年租金后至今没有按合同约定如期缴纳租金，请求判令薛全龙、杨烈科向其支付租金6872210元及违约金5619928.63元。反诉被告薛全龙、杨烈科针对反诉答辩称，基于东夫居委会的违约行为，导致双方之间的租赁合同并未实际履行，租金的起算时间因东夫居委会的违约而不能确定，合同补充协议第5条及第6条约定相关租金事宜，但东夫居委会未能将相关设备移走导致无法计算租金时间，2015年9月14日济源中级人民法院判决联通移动公司应当移除相应设备，2014年7月1日之前东夫居委会并未按约定移除设备，导致改造期的时间至少延长至2015年9月14日，该期间内，东夫居委会给其发了废止合同、停工通知，基于该通知，改造行为彻底停止，至2016年1月29日济源市人民法院确定停工通知无效；2016年3月16日，东夫居委会又向其下发通知要求其放弃产权，同年4月19日双方约定其放弃产权，对新建的工程造价进行决算。基于2015年3月20日东夫居委会单方下达通知的违约行为，导致双方租赁合同及补充协议中房屋租赁的部分未能实际履行，故不存在其应当向东夫居委会支付租金的事实和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：东夫居委会对其于2013年4月28日、2016年3月16日下发的通知以及2016年4月19日双方签订的委托书的真实性均无异议，本院予以认定；河南正泰建设工程咨询有限公司出具的结算总价系双方共同协商委托的公司出具，符合证据的形式要件，东夫居委会虽提出异议，但未提供证据予以反驳或推翻，本院予以认定；原告提供的工人工资收到条与济源农商银行交易明细可相互印证，本院对其真实性予以认定；原告提供的租赁合同与租赁明细与济源农商银行交易明细可相互印证，具备客观真实性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月28日，薛全龙、杨烈科（乙方、承租方）与东夫居委会（甲方、出租方）签订东夫人头居委会综合楼租赁合同，合同约定：甲方将其合法拥有的坐落在济水苑东北角（济源大道与愚公路西南角）东夫居委会综合楼等整体出租给乙方商业使用。房屋建筑面积共约5300平方米，共三层。合同租赁期共15年，自2013年3月1日起至2028年2月29日止。房屋第一年租金为人民币1701000元，每两年为一阶段，以后每阶段租金按前一阶段租金的1%递增。具体为：第一年租金1701000元，第二年租金1701000元，第三年租金1718010元，第四年租金1718010元，第五年租金1735190元，第六年租金1735190元，第七年租金1752542元，第八年租金1752542元，第九年租金1770067元，第十年租金1770067元，第十一年租金1787768元，第十二年租金1787768元，第十三年租金1805646元，第十四年租金1805646元，第十五年租金1823702元。房屋租金支付方式为一年一交，先交后用，第一年租金签订合同前支付，以后每年租金必须提前一周支付，拖欠视为违约。乙方应先支付甲方房屋押金200000元。在租赁期限内，有下列情况之一的，可以变更或解除合同。1、甲、乙双方协商一致，可变更或解除合同；2、因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五日内，乙方未予以纠正的；3、因不可抗力的因素致使该房屋损坏，本合同不能继续履行的。本合同签订之日甲方应将租赁房屋交给乙方使用，乙方接收之日起之前所有事项与乙方无关，甲方未按本合同约定的时间交付房屋供乙方使用的，或甲方原因导致乙方不能正常经营的，每逾期一天，租期顺延一天，给乙方造成损失的甲方应承担经济责任。合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件为本合同不可分割的一部分，与本合同具有同等效力。如补充条款与主合同冲突时，以补充条款为准。甲方同意乙方对该综合楼进行加层改造并新增建筑面积，一切费用由乙方投资。新增建筑面积的所有权和受益双方另行协商约定，甲方应给予乙方适当优惠，双方共同办理相关手续。具体事宜可补充约定。薛全龙、杨烈科于2013年1月17日向东夫居委会交纳租金1701000元及押金200000元。2013年4月28日，东夫居委会向薛全龙、杨烈科下发通知：关于你方多次要求居委会改造前拆除原新天地的旧空调及其他物品的事宜，经居委会研究，你方可按废旧物品自行处理。合同到期后，酒店装修的物品归居委会。2014年4月8日，薛全龙、杨烈科（乙方）与东夫居委会（甲方）签订东夫人头居委会综合楼租赁合同补充协议，约定：第一条：甲方同意乙方在综合楼所属地块范围内新增建筑面积。新增建筑面积的规划设计由甲乙双方会同有关部门进行，并共同办理相关手续；第二条：乙方在新增建筑面积中给付甲方1200平方米，从酒店开业时开始每年付给甲方租金240000元，剩余新增建筑面积的所有权、收益权以及属于乙方财产的处置权归乙方享有，甲方不得干预。待条件成熟时，双方应当办理房产分割，登记过户手续。如遇优惠政策，由乙方享受；第三条：上述第二条中乙方付给甲方的1200平方米建筑面积换取乙方与甲方共同拥有对综合楼占地8.58亩土地的共同使用权。待条件成熟时办理共有土地使用证或土地分割；第四条：甲方为乙方新增建筑面积提供一楼门面房及通往楼顶的现有通道，以此保证新增建筑面积的正常使用，所占楼层门面及通道的面积在乙方新增建筑面积中与甲方等量置换。楼顶由乙方维修，新增设施及广告牌由乙方投资，所有权及收益权归乙方所有；第五条：由于移动公司与联通公司的设备影响施工，待2014年7月1日清理完毕后开始计算综合楼改造期，甲方给乙方改造期为六个月，改造期前及改造期间不计租期，不收取租金；第六条：乙方之前所交租金作为改造后第一年的租金；第七条：在改造和新增建筑施工期间，如遇甲方及甲方所属的居民阻止施工，由甲方负责协调，由此影响施工时间的，无条件顺延改造期，造成损失的，由甲方承担。2014年6月31日，东夫居委会向薛全龙、杨烈科下发通知：薛全龙、杨烈科东夫综合楼改造工程请按北京五豪世纪建筑设计有限公司设计的图纸施工。2015年3月20日，东夫居委会向薛全龙、杨烈科下发通知：综合楼承租商薛全龙、杨烈科二位先生，经东夫支、居两委、监委、群众代表会议决定，废除综合楼补充协议，即日起暂时停工。薛全龙、杨烈科在通知下方签署“不同意薛全龙、杨烈科2015.3.20”。综合楼改造工程停工。2015年6月8日，薛全龙、杨烈科诉至本院，要求判令东夫居委会单方作出的废除综合楼补充协议行为无效。本院于2016年1月29日作出（2015）济民一初字第2730号民事判决，依法判决东夫居委会于2015年3月20日给薛全龙、杨烈科下发的解除补充协议的通知无效，该判决已生效。2016年3月16日，东夫居委会向薛全龙、杨烈科下发通知：关于新天地一事，经“三委”商议，群众代表、党员大会同意，对原合同部分条款进行修改，要求贵方放弃新天地新建面积的产权，贵方的建筑投资及其他费用，双方协商解决。薛全龙在通知下方接收人处签字，并签署同意协商。2016年4月19日，东夫居委会与薛全龙签订委托书，经协商双方共同委托河南正泰建设工程咨询有限公司对薛全龙、杨烈科现投资于东夫综合楼（原新天地）加层改造及配套工程的建设费用进行决算，所决算的结果双方共同认可。2017年5月10日，河南正泰建设工程咨询有限公司出具报告，东夫居委会综合办公楼工程相关建设费用结算总价为12919582.58元。另查明，2015年3月20日综合楼工程停工后，有部分钢管未拆除，薛全龙、杨烈科支出从2015年3月20日至2016年3月16日期间的钢管租赁费132694.65元；雇佣李玉庆看管综合楼，并支付李玉庆从2015年3月20日至2019年7月的工资191100元。本院认为，薛全龙、杨烈科与东夫居委会签订的综合楼租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，属于有效合同。根据租赁合同约定，东夫居委会同意薛全龙、杨烈科对综合楼进行加层改造，双方于2014年4月8日签订的补充协议实际系对加层改造所做出的进一步约定。2015年3月20日东夫居委会向薛全龙、杨烈科下发通知，要求废除补充协议、暂停施工，薛全龙、杨烈科遂向本院提起诉讼以确认该通知效力，涉案工程停工；2016年3月16日东夫居委会向薛全龙、杨烈科下发通知，对原合同部分条款进行修改，要求薛全龙、杨烈科放弃综合楼新建面积的产权，其二人的建筑投资及其他费用，双方协商解决，薛全龙在通知下方签字亦表示同意协商，后双方又共同签订委托书，均同意对投资于综合楼加层改造及配套工程已完工部分的建设费用进行决算；上述行为视为双方均已同意不再要求按照补充协议的约定履行。本案主合同系房屋租赁合同，现涉案综合楼工程尚未完工，薛全龙、杨烈科租赁综合楼进行商业使用的目的已不能实现，其要求解除2013年2月28日与东夫居委会签订的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方签订的补充协议第五条约定：由于移动公司与联通公司的设备影响施工，待2014年7月1日清理完毕后开始计算综合楼改造期，甲方给乙方改造期为六个月，改造期前及改造期间不计租期，不收取租金。但根据济源中级人民法院（2015）济民二终字第192号生效民事判决，在2015年4月16日本院对涉案现场进行勘察时，相关设备仍未清理完毕，可见在2015年3月20日工程停工时，尚不具备双方约定的改造期开始计算的条件。根据补充协议约定，改造期前及改造期不收取租金，现薛全龙、杨烈科要求东夫居委会返还租金1701000元及押金200000元，理由正当，本院予以支持。薛全龙、杨烈科于2013年1月17日向东夫居委会交纳租金1701000元，期间租金由东夫居委会占有，现其二人主张东夫居委会按照同期银行贷款利率支付利息，该请求不超出资金占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。薛全龙、杨烈科主张押金200000元予以计算利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。东夫居委会提出反诉，要求薛全龙、杨烈科支付租金及违约金，因双方均已同意不再要求按照补充协议履行，双方的租赁合同亦予以解除，其反诉要求薛全龙、杨烈科支付租金及违约金的请求于法无据，本院不予支持。关于薛全龙、杨烈科主张的改造及配套工程款12919582.58元，经河南正泰建设工程咨询有限公司结算，综合楼加层改造及配套工程已完工部分的结算价为12919582.58元，且双方约定对该结果共同认可，本院对该事实予以确认。因东夫居委会于2016年3月16日向薛全龙、杨烈科下发通知，要求二人放弃新增建筑面积产权，建筑投资及其他费用双方协商解决，薛全龙在通知下方签字表示同意协商；双方又于同年4月19日共同签订委托书，一致同意委托河南正泰建设工程咨询有限公司对加层改造及配套工程已完工部分的建设费用进行决算，说明至2016年4月19日双方均已不再要求按照补充协议履行，薛全龙、杨烈科放弃新增建筑面积产权，加层改造成果由东夫居委会享有，由此薛全龙、杨烈科对综合楼所投入的建设工程款12919582.58元，东夫居委会应当予以支付。关于薛全龙、杨烈科主张的工程款的损失，因东夫居委会于2015年3月20日向其二人下发通知，要求废除补充协议并暂停施工，致使薛全龙、杨烈科二人向本院起诉以确认该通知的效力，本院于2016年1月29日依法判决该通知无效，期间工程停工，由此造成的损失东夫居委会应当赔偿。关于损失计算标准，薛全龙、杨烈科主张按照同期银行贷款利率计算，符合法律规定，予以支持；后双方于2016年4月19日对新增建筑面积归属已协商一致，薛全龙、杨烈科二人放弃新增建筑面积产权，对综合楼的加层改造归东夫居委会所有，对于其二人所支出的工程款，东夫居委会应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息。薛全龙、杨烈科主张东夫居委会支付从2015年3月20日至2016年3月16日期间的钢管租赁费132694.65元，因工程尚未完工，工程停工后部分钢管未拆除，且该费用系综合楼改造工程持续发生的实际费用，东夫居委会应当承担。关于薛全龙、杨烈科主张的从2015年3月20日至2019年7月的工人工资，其二人为保证租赁房屋财产不受损害，雇佣人员对涉案综合楼进行看管，所支出的工资系合理费用，但其主张的工资过高，本院酌定为100000元，东夫居委会应当支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、解除被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会与原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科于2013年2月28日签订的租赁合同；二、被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科租赁费1701000元、押金200000元及利息（以1701000元为基数、从2013年1月17日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科工程款12919582.58元及利息（以12919582.58元为基数、从2015年3月20日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2016年1月29日；从2016年4月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；四、被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科钢管租赁费132694.65元；五、被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科工人工资100000元；六、驳回被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费133740元，由原告（反诉被告）薛全龙、杨烈科负担2078元，被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会负担131662元；反诉案件受理费48376.5元，由被告（反诉原告）河南省济源市沁园街道东夫人头居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  王 婷审 判 员  高庆忠人民陪审员  黎杨琼二〇一九年十二月三十日书 记 员  王雪营