安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初7468号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：严裕萍，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被告：汪光云，女，1975年11月16日出生,汉族，住芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：金嗣银，男，1971年11月29日出生，汉族，住芜湖市镜湖区，系被告丈夫。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司（以下简称鸠江宜居公司）诉被告汪光云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告鸠江宜居公司的委托诉讼代理人孙润尧，被告汪光云委托诉讼代理人金嗣银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；2、判令被告立即腾让其占用的坐落于金湾锦苑71-105，面积为33.16㎡的门面房并交付给原告；3、被告向原告支付自2015年4月20日起至2015年12月31日止的房屋租赁费9585.4元；4、被告按照13666.7元/年标准向原告双倍支付自2016年1月1日起至其实际腾让房屋之日止的占用费（暂计算至2019年10月31日为104840.4元）；5、被告支付违约金20000元；6、被告支付原告为实现债权而支出的律师费3000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月30日，被告汪光云与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租坐落于万春花园安置小区66幢6号、面积为155.28㎡的门面房，租赁期限自2012年4月20日起至2015年4月19日止，三年租金为41000元。同时合同约定被告未按照规定时间腾空返还房屋的，需要承担履约保证金数额的违约赔偿责任。发生诉讼的，被告方承担原告支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）。此外，合同还约定租赁期届满后，被告无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准向鸠江建投承担违约责任。合同签订后，鸠江建投按照约定交付了门面房，但被告支付合同期内的租金后一直占用房屋至今。2015年12月28日，鸠江建投函告被告要求于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将金湾锦苑小区门面房及公建房整体委托原告进行管理。原告认为，原告系被告所租赁房屋的实际管理人，被告拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害。因此，原告向法院依法提起民事诉讼，请求依法判如诉请。被告辩称，原告诉请被告一直占用房屋未归还不符合客观情况，是原告怠于行使自己的权利。被告支付房租至2015年4月19日，之后的房租被告没支付属实，被告可以按合同约定支付房租至腾让房屋时止。但被告不应支付双倍租金,也不应支付律师费及违约金。经审理查明：2012年3月28日，被告汪光云（乙方）与鸠江建投（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方坐落于金湾锦苑71-105室房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积约33.16㎡；租赁期限为三年，自2012年4月20日起至2015年4月19日止；租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；三年租金为41000元，竞租保证金20000元，乙方在签订本合同后5个工作日内一次性付清三年期租金41000元及竞租保证金20000元；在合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋，在合同被依法或者依据合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日内向甲方腾空返还房屋。同时，双方还就租赁期内的相关权利义务及违约责任，租赁合同终止后的处理方式等事项进行了约定。其中，该合同第十四条“乙方的违约责任”约定，乙方出现未履行本合同所约定事项或本合同第二条中承诺之一的等情形，视为乙方违约，甲方有权终止或者解除合同，并在约定租金之外，由乙方按照合同履约保证金数额向甲方支付违约赔偿金。发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）；该合同第十五条“违约赔偿金的确定”约定，因一方违约而导致合同终止时，守约方要求违约方按照半年租金的标准承担违约赔偿金时，而无须再列举具体损失；在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。上述《房屋租赁合同》签订后，鸠江建投按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用。被告支付了合同期间即自2012年4月20日起至2015年4月19日止的租金41000元及履约保证金20000元，此后继续占有使用涉案房屋并未向原告缴纳任何费用。合同到期后，双方至今未续签合同。2019年11月5日，原告向本院提起本次诉讼，并为此次诉讼与安徽瀛国伦律师事务所签订委托代理合同，支付律师代理费3000元。另查明，涉案房屋在本案受理前鸠江建投已委托原告进行管理。涉案房屋现由被告经营使用。上述事实，有原告提交的鸠江区国有资产委托管理表、被告身份证复印件、房屋租赁合同、委托代理合同及其附件、代理费发票及原、被告双方的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、依法成立的合同受法律保护。鸠江建投与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。因鸠江建投已将涉案房屋整体委托给原告管理，原告作为国有资产的管理者，其有权依据法律规定及合同约定向被告主张相关权利。二、房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但被告仍继续占用使用该房屋，原告也未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”即自2015年4月20日起，双方间形成不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同关系，根据《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，自2015年4月20日起，双方间已形成不定期租赁关系，现原告通过诉讼方式于2019年11月5日向法院起诉要求解除鸠江建投与被告间的房屋租赁关系，可视为已在合理期限内通知了被告。因被告于2019年11月8日签收了相关诉讼材料，故可认定鸠江建投与被告间的不定期租赁关系于2019年11月8日解除。原告主张鸠江建投曾于2015年12月28日通过张贴通知书方式函告两被告合同期满不再续租、2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同条款义务，但因未能提供充分证据证明该事实的客观存在，故对原告该事实主张，本院依法不予认定。三、根据法律规定和房屋合同约定，在租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。因双方间的租赁关系已于2019年11月8日解除，故本院对于原告要求被告腾退房屋并交付原告的诉请依法予以支持。考虑到涉案房屋被告目前正用于经营，搬迁腾让需要一定的合理期限，故本院酌情确定为判决生效之日起90日内。四、关于原告主张被告支付2015年4月20日起至2015年12月31日期间的房屋租金9585.4元及违约金20000元。因2015年4月20日起至2015年12月31日期间，原、被告双方间形成的是不定期租赁合同关系，被告系合法占用租赁物，理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。故对于原告主张被告支付2015年4月20日起至2015年12月31日期间的房屋租金9585.4元，合法有据，本院依法予以支持。关于原告诉请被告支付违约金20000元，本案被告并未出现合同中约定的需要支付20000元违约金的违约情形，故原告的该主张不具有事实和法律依据，本院不予支持。五、关于原告主张被告按照13666.7元/年标准向原告双倍支付自2016年1月1日起至起实际腾让房屋之日止的占用费。原告此项诉请的依据是房屋租赁合同第十五条约定，在合同届满、被依法终止或者依据本合同终止后，承租方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向出租方承担违约赔偿金。根据本院确定原、被告间的不定期租赁合同关系于2019年11月8日解除，故在2016年1月1日至2019年11月8日期间，双方间形成的是不定期租赁合同关系，被告系合法占用租赁物，并非为无法律上的原因占有房屋未返还的情形，被告理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。但因房屋租赁合同第十五条的上述约定，实质上系对承租人逾期腾房违约责任的约定，被告对双倍支付租金不予认可，视为对违约金标准过高的异议。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院依据上述原则，酌情确定如被告未能在判决确定的期限内腾退房屋，除按照13666.7元/年的标准向原告支付2016年1月1日至判决生效后90日内的租金，还应自逾期之日起按照租赁期限内租金1.3倍即17766.7元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、关于原告主张的被告支付为实现债权而支出的律师费3000元。虽双方签订的房屋租赁合同第十四条已明确约定若承租人违约，发生诉讼的，承租人承担出租人支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等），但在本案起诉前，原、被告双方一直构成不定期租赁关系，被告并无违约行为，故原告的此项诉请，不具有事实和法律依据，本院不予支持。七、关于被告在签订租赁合同后向原告交纳的履约保证金，双方可依据合同约定自行协商解决，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、汪光云与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2019年11月8日解除；二、汪光云于本判决生效之日起90日内将位于芜湖市鸠江区金湾锦苑71-105室房屋腾空并交付芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、汪光云于本院判决时效之日起十日内向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付2015年4月20日起至2015年12月31日期间的房屋租金9585.4元；四、汪光云在本判决生效之日起90日内腾退房屋时，应按照13666.7元/年的标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2016年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；五、如汪光云超过本判决生效之日起90日腾退房屋，在腾退房屋时除按照本判决第三项确定的时间和标准向芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付租金至90日腾退期限届满时止外，自逾期之日起还应按照17766.7元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止；六、驳回芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1604元，由芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担880元，由汪光云负担724元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇一九年十二月二十日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。