广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初17992号原告（反诉被告）：黄惠珠，女，1977年8月23日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，委托代理人：谢朝政、罗秀玉，均为广东满祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州南天商业大广场建设发展有限公司，住所地广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧17栋C。法定代表人：郭平洪，职务董事长。委托代理人：罗春霖、陈焕，均为广东经纶律师事务所律师。原告黄惠珠诉被告广州南天商业大广场建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄惠珠的委托代理人谢朝政，被告广州南天商业大广场建设发展有限公司的委托代理人陈焕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称并反诉辩称：2014年8月22日，原告与被告签订《南天市场商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第35栋27号商铺，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，原告依约每月向被告支付租金，2018年7月16日，被告通知原告，声称涉诉市场将进行改造升级，要求原告于2018年8月15日前到被告处办理退铺手续，清空涉诉商铺交还被告等，原告不同意解除合同，同时被告违法改造、破坏市场的行为影响了原告的正常经营，原告不交租金、市场管理费是在行使抗辩权，故不同意被告的反诉请求，并起诉要求判令：1.被告继续履行与原告双方签订的《南天市场商铺租赁合同》；2.被告向原告支付违约金2万元；3.确认原告对海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第35栋27号商铺享受优先租赁权，原告在同等条件下继续租赁上述商铺；4.本案诉讼费用由被告承担。被告辩称并反诉称：1.原告拖欠的租金、市场管理费、水电费已经超过15天，根据合同约定，我方有权解除合同并要求原告支付相应的费用。2.被告没有违约，原告要求违约金没有合同和法律依据，且没有证据证明其损失，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉要求判令：1.确认原、被告签订的《南天市场商铺租赁合同》已于2018年10月15日解除；2.原告立即搬离、腾空位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第35栋27号商铺；3.原告向被告支付拖欠之日起至合同解除之日2018年10月15日的租金4744.08元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；4.原告向被告支付自2018年10月16日起至实际归还商铺之日止的占用费（占用费参照合同约定的租金标准计算）；5.原告向被告支付自2018年7月起至实际归还涉案商铺之日止的市场管理费及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；6.原告向被告支付拖欠的2018年6月至今的水电费，其中2018年6月至2018年12月31日期间的水电费2430元及水电费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；7.本案反诉费用由原告承担。经审理查明：2014年8月22日，被告（作为出租方、甲方）与原告（作为承租方、乙方）签订《南天市场商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海珠区洛溪大桥西北面北濠涌东侧的广州南天（国际）酒店用品批发市场编号为第35栋27号商铺租给乙方经营酒店用品，租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止，甲乙双方同意如在租赁期间广州南天国际酒店用品批发市场实施升级改造，则：（1）甲方保证在租赁期内的前三年乙方可正常租赁经营；（2）甲方应于实施升级改造前六个月通知乙方具体升级改造时间，并协助乙方处理场内物品，如条件允许，甲方可适当提供备用场地；（3）升级改造完成后乙方在同等条件下享有优先承租权；（4）升级改造而造成的市场暂停经营不视为甲方违约，双方互不追究任何责任；从2015年1月1日起至2015年12月31日止每月租金为1076元、市场管理费为2445元，从2016年1月1日起至2019年12月31日止每月租金及市场管理费在上一年度的基础上递增8%，市场综合管理费用4万元；乙方签订本合同当天内向甲方交纳保证金10563元；每月15日前为当月租金、费用缴付期，乙方保证在每月15日前缴纳当月的租金、市场管理费和上月的水电费，逾期未交，则以需交总额为基数，愿按每日1%支付违约金；在租赁期内，乙方如有以下行为之一的，甲方可提前收回商铺且不予返还保证金，保证金归甲方所有：1、拖欠租金、市场管理费、水电费等逾期15天的（其中：在合同期内累计有三个月欠交租金及市场管理费、水电费的视为违约）……；如遇不可抗力或国家政策原因（含国家征用、国家拆迁、升级改造等）致本合同不能继续履行而需要解除的，双方须在结清各项租费后方可解除合同，双方互不追究责任，等内容。2019年4月30日，广州市规划和自然资源局向我院回复《协助司法查询复函》，内容包括广州南天国际酒店用品批发市场为临时建筑，临时使用至2004年8月17日。该市场所在地块属国有土地，该地块现为商业用地兼容商务办公用地。2018年7月16日，被告向包括原告在内的租户发出《关于南天市场升级改造终止〈南天市场商铺租赁合同〉的通知》，因市场升级改造原因，决定自2018年8月15日终止租赁合同，要求原告与被告签订《解除〈南天市场商铺租赁合同〉协议书》，并办理退铺手续。2018年9月6日，被告通过EMS向原告邮寄《催交租费通知》，要求原告在2018年9月21日前向被告交清租费及违约金。2018年10月15日，被告通过EMS向原告邮寄《租赁合同解除、商铺收回通知》，决定自即日起解除双方签订的《租赁合同》、收回商铺。上述邮件收件地址为原告承租的涉案商铺，均显示为拒收退回。原告承认邮件上的电话号码属于原告，但否认收到邮件。在庭审过程中，原、被告双方确认原告已经向被告交纳保证金10563元、市场综合管理费40000元及2018年7月前的租金、市场管理费，其中2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为每月1355.45元、市场管理费标准为每月3080元，2019年1月1日至2019年12月31日租金标准为每月1463.89元、市场管理费标准为每月3326.40元，原告未交2018年6月1日至12月31日的水电费2430元。原告提供涉案商铺所在南天市场的照片，拟证明被告存在拆除商铺、禁止他人进入市场、卫生环境恶劣及毁损商铺电力供应等行为，导致原告租赁目的难以实现，原告有权拒交租金、市场管理费及水电费等费用。被告对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，认为被告拆除商铺及电表的行为属于其与具体某些租户协商一致解除租赁合同后采取的行为，并不是针对全部商铺，同时“禁止无关人员进入”等字样的告示牌所在的位置属于被告已经收回的市场西区区域，并不在涉案商铺所在的市场东区。在诉讼过程中，原被告确认被告于2019年11月1日收回涉案商铺并拆除，故被告撤回第一、二项关于解除合同及返还涉案商铺的诉讼请求，并变更第三、四、五项反诉请求为：1、原告向被告支付2018年7月1日起至2019年11月1日的租金22820.35元及违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算）；2.原告向被告支付自2018年7月起至实际归还涉案商铺之日止的市场管理费51854.81元及市场管理费违约金（以每月欠缴金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的两倍计算），其余诉讼请求不变，本院予以准许。在诉讼过程中，本院曾向原、被告释明如租赁合同无效，是否变更本诉及反诉诉讼请求，原告表示不变更诉讼请求，被告表示如合同无效，变更反诉请求中的租金为占用费，其余不变。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订了《南天市场商铺租赁合同》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”对于涉案商铺的性质，本院向广州市规划和自然资源局查询结果为临时建筑，临时使用至2004年8月17日，在一审法庭辩论终结前原、被告双方未能提供主管部门已批准该临时建筑在期满后可以继续合法使用的证据。故原、被告双方签订的租赁合同应认定无效，对于原告要求继续履行合同及确认对涉案商铺享有优先租赁权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。对于原告主张被告支付违约金、被告反诉要求原告支付迟延支付租金及管理费的违约金问题，由于支付违约金的前提是合同有效，如前所述，双方所签订的合同属无效合同，故原、被告要求对方支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于保证金及市场综合管理费的问题，原告在诉讼过程中称假如合同无效仍坚持不变更诉讼请求，对于保证金及市场综合管理费问题由法院依法处理。被告确认收取原告保证金10563元，故应全额退还原告。关于市场综合管理费40000元的问题，由于双方约定租赁期限截止时间为2019年12月31日，现原被告双方确认被告在2019年11月1日收回涉案商铺，该时间距离租赁期届满尚约有2个月，故被告应酌情退还未实际履行期间的市场综合管理费1311.11元（40000元÷5年÷12月×1月＋40000元÷5年÷12月÷30天×29天）。关于租金（占用费）及市场管理费的问题，根据租赁合同约定2018年1月1日至2018年12月31日租金标准为1355.45元、市场管理费标准为3080元，其后每年的租金及市场管理费在上一年度基础上递增8%。现原、被告确认原告从2018年7月开始未交纳租金及市场管理费，由于原告一直占有使用涉案商铺至2019年11月1日，故被告反诉要求原告从2018年7月1日起至实际使用商铺截止之日即2019年11月1日止参照合同约定的标准支付占用费22820.35元（1355.45元×6个月+1355.45元×1.08×10个月+1355.45元×1.08÷30天×1天）及市场管理费51854.81元（3080元×6个月+3080元×1.08×10个月+3080元×1.08÷30天×1天）的诉讼请求，本院予以支持。关于水电费的问题，因原、被告双方确认原告未交2018年6月1日至12月31日的水电费2430元，此部分费用为原告使用涉案商铺产生的费用，对被告此项反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告黄惠珠与被告广州南天商业大广场建设发展有限公司签订的《南天市场商铺租赁合同》无效；二、被告广州南天商业大广场建设发展有限公司在本判决生效之日起十日内退还给原告黄惠珠保证金10563元、市场综合管理费1311.11元；三、原告黄惠珠在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定租金标准向被告广州南天商业大广场建设发展有限公司计付从2018年7月1日起至实际收回涉案商铺之日2019年11月7日止的占用费22820.35元；四、原告黄惠珠在本判决生效之日起十日内参照租赁合同约定管理费标准向被告广州南天商业大广场建设发展有限公司计付从2018年7月1日起至实际收回涉案商铺之日2019年11月7日止的管理费51854.81元；五、原告黄惠珠在本判决生效之日起十日内向被告广州南天商业大广场建设发展有限公司支付2018年6月1日至12月31日的水电费2430元；六、驳回原告黄惠珠的全部诉讼请求；七、驳回被告广州南天商业大广场建设发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费300元及反诉受理费863.82元，由原告黄惠珠负担。上述反诉受理费已由被告广州南天商业大广场建设发展有限公司预交，被告同意由原告在履行本判决时直接将其应负担的反诉受理费支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 蒙 刚审判员 林湛河审判员 伍婧楚二〇一九年十二月二十日书记员 刘 姗钟燕琴