重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初26394号 原告：白华帅，男，1989年7月22日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：刘璐，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明洁，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：朱星宇，男，1987年2月15日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘威娜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：甘恣绫，女，1963年4月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。 原告白华帅与被告朱星宇、甘恣绫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告白华帅及其委托诉讼代理人刘璐、杨明洁，被告朱星宇的委托诉讼代理人刘威娜到庭参加了诉讼，被告甘恣绫经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告白华帅向本院提出诉讼请求：1.判决二被告共同返还原告柜子一个，若返还不能，则判决二被告折价赔偿原告损失3000元。2.判决二被告共同支付原告因逾期办理户口迁出手续所应支付的违约金19635元（自2019年10月2日起至被告完成户口迁出之日即2019年10月23日止，逾期21天，以房屋成交价187万元为基数，按照每日0.05%计算）。3.判决二被告共同支付原告因本案支出的律师服务费15000元。4.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年5月2日，原告与二被告在房屋中介方重庆链家房地产经纪有限公司的居间介绍下，签订《重庆市存量房屋买卖合同》等文件，约定：原告向二被告购买位于重庆市北部新区X号房屋一套；房屋成交价人民币1870000元，买方于合同签订当日支付卖方定金50000元，于房屋过户递件完成当日支付570000元，尾款1250000元买方通过银行按揭贷款的方式向卖方支付；卖方保证已如实陈述房屋权属、附属设施设备及装修情况，并将房屋附属设施清单所列的房屋附属设施设备及装修情况一并转让给买方，并自本合同签订之日起至房屋交接之日保证房屋各项设施设备良好；卖方于房屋权属转移登记完成后90天完成户口迁出手续。合同另对双方违约责任、案件管辖法院以及因当事人维权产生费用的承担进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款并办理房屋按揭手续，履行了合同应尽义务。但是在原告和被告双方办理房屋交付时，被告未按约将房屋附属设施清单中约定的洗衣机及柜子交给原告，且经原告及中介方多次催告至今仍未交付。此外，被告亦未按照合同约定履行其户口迁移手续，造成原告及家人至今无法办理户口迁入，给原告造成损失。原告认为，原告和被告之间的房屋买卖合同真实、合法、有效，双方均应受合同条款约束。现被告未按约定交付房屋及办理户口迁移的行为已构成违约，原告有权根据法律规定及合同约定，要求被告支付违约金及赔偿损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告朱星宇辩称：1.原告要求交付的柜子一个，根据合同约定，房屋附属设施清单中所列的只有衣柜两个，且该两个衣柜已经交付，并不应再交付柜子；2.被告多次到派出所要求迁出户口，但案涉房屋是被告唯一住房，其新房在被告老婆名下，且正在装修过程中，需要装修完毕开通天然气后，派出所才给予办理户口迁移手续，因此，没有在规定时间内迁出户口，并非被告故意拖延。且逾期迁出违约金过高。违约金的认定应当以损失为基础。被告逾期迁出户口并未给原告带来任何损失，因此，不应支持违约金；3.根据重庆律师费服务收费指导标准第10条的规定，争议标的在10000元以下的，按照5%-6%的标准收取律师服务费。本案中，虽然被告逾期迁出户口，但并未给原告造成任何损失。即使原告聘请律师，也应当按照上述标准支付律师费。 被告甘恣绫未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即白华帅举示的《房屋买卖业务文件》（含交易方留存信息表、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》）、《个人住房（商业用房）借款合同》、定金/房款收据两张、电子银行转账凭证、中国建设银行交易明细、《个人住房借款合同》、个人贷款支付凭证、中国建设银行还款明细、不动产登记受理通知单、不动产权证、VR照片两张、《法律服务合同》、律师费发票、白华帅的中国建设银行客户交易详细信息、律师费收据，朱星宇举示的常住人口登记卡、《重庆市律师服务收费指导标准》、VR照片两张、朱星宇的中国建设银行交易明细，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：证人谭某的证言，其中关于房屋交接经过、柜子和洗衣机问题的微信沟通情况、VR图片中设施物品情况的说明，与其他相关证据能够印证，当事人亦无异议，本院予以确认，关于附属设施清单注明2个衣柜的原因的陈述，因系证人主观认识，其客观性无法判断，该部分内容的关联性后述；朱星宇举示的与谭某微信记录截图，因证人谭某出庭时与其手机原始记录核对一致，本院对真实性予以确认；与白华帅微信记录截图，因白华帅不予认可，也无原始记录印证，真实性无法确认，本院不予采纳；白华帅举示的陈雪剑律师执业信息，因系网页打印件，且无证据印证，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2019年5月2日，以朱星宇、甘恣绫为甲方（出售方），白华帅为乙方（购买方），双方签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定甲乙双方交易房屋坐落在重庆北部新区，建筑面积126.65平方米。该合同第五条约定：1.甲乙双方协商同意，交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总价为人民币（小写）1870000元，人民币（大写）壹佰捌拾柒万元整。2.具体付款方式：（1）定金乙方应在签订本合同当日支付定金50000元；（2）首付款乙方同意支付首付款（不包含定金）570000元……甲乙双方自行交接钱款：乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方。（3）尾款乙方贷款类型为商业贷款，拟贷款金额为1250000元，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方……合同第七条约定：6.户口迁出：甲方应当在房屋权属转移登记完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续（如有）。若因甲方原因未在约定期限内办理完成与本房屋相关的户口迁出手续，每逾期1日，甲方按照成交价的0.5‰向乙方支付违约金。合同第八条约定：1.收齐房款3日内，甲方将该房屋交付给乙方。2.该房屋交付时，应当履行下列三项手续：（1）甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接房屋附属设施清单中所列物品，若物品损坏或者缺失，甲方应恢复原状或赔偿损失（损失以恢复原状费用或购买相应品质的设施设备的价格计算）……合同第十条约定：5.守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。此后，以原告白华帅为借款人，中国建设银行重庆市分行为贷款人，双方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人的借款本金为1250000元，借款期限为360个月，时间为2019年6月6日至2049年6月6日。后中国建设银行重庆市分行将1250000元支付至被告朱星宇的银行账户。 同日，以朱星宇、甘恣绫为甲方（出售方），白华帅为乙方（购买方），重庆链家房地产经纪有限公司为丙方（经纪方），三方签订《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间方。 同日，以朱星宇、甘恣绫为甲方（出售方），白华帅为乙方（购买方），重庆链家房地产经纪有限公司为丙方（经纪方），三方签订《过户、按揭代理合同》，约定甲乙双方同意，甲方委托丙方办理交易房屋的权属变更登记等相关事宜。该合同附件为房屋附属设施清单，该清单在家具家电处记载有衣柜2个。 2019年5月2日，白华帅向朱星宇支付50000元；2019年5月30日，白华帅向朱星宇支付80000元；2019年7月2日，白华帅向朱星宇支付490000元。 2019年7月2日，白华帅和朱星宇、甘恣绫共同向重庆市两江新区不动产登记中心提交重庆市不动产登记申请书，请求变更房屋产权登记。2019年7月3日，重庆市两江新区不动产登记中心将案涉房屋的产权变更登记至白华帅名下。 2019年7月13日，朱星宇通过微信将案涉房屋的门锁密码发给白华帅。 朱星宇与中介工作人员谭某微信记录显示，2019年7月15日，谭某称“客户说当时没有说柜子要搬走这回事，到时候等你们回来物业交割的时候解决”。2019年7月30日，谭某称“朱哥，怎么不接电话，过来把房交接了”。2019年7月30日，谭某称“昨天客户给我说的有三个事，我给你反馈下。1就是洗衣机嘛，2，他说次卧有个柜子，3，就是燃气灶打不燃火”。朱星宇回复“次卧没得柜子”。 2019年10月23日，朱星宇及案外人张某、朱某将户口从重庆市两江新区XX迁移至重庆市渝北区XX。 2019年10月29日，朱星宇向白华帅交付洗衣机一台，白华帅出具收条载明“朱星宇今日归还三星滚桶洗衣机于白华帅，经验收，无损坏”。 白华帅申请的证人谭某出庭陈述：1.我是案涉房屋的居间人，房屋买卖合同及合同附件是买卖双方确认后签订的。当时买方购买的房屋中除了卖方说的机麻外，其他物品都与VR看房里面是一致的。2.就柜子和洗衣机问题，当时买方给我们说卖方搬走了，我们也联系了卖方，卖方说洗衣机可以搬回来，但柜子有纪念意义，需要搬走，我们就将该情况告知了买方，买方也没有说什么。3.正常交接是买卖双方和我们中介一起去办理交接，并结算相关费用，清点家具、物品等，但双方均未通知我们一起去办理结算费用和清点物品，因此，我认为他们没有办理交接。4.因主卧的柜子很简陋，且清单上面没有书柜的选项，我就将书柜定义为衣柜写了。 另查明，2019年9月18日，以白华帅为甲方，上海锦天城（重庆）律师事务所为乙方，双方签订《法律服务合同》，约定甲方委托乙方代理甲方参加与朱星宇、甘恣绫房屋买卖合同纠纷一案的一审诉讼程序，甲方向乙方支付律师服务费人民币15000元。2019年9月19日，原告向案外人陈某支付15000元。2019年10月14日，上海锦天城（重庆）律师事务所出具发票一张，购买方显示为白华帅，销售方显示为上海锦天城（重庆）律师事务所，服务名称为法律咨询和法律服务费，金额为15000元。被告的委托诉讼代理人在庭审中称：陈雪剑律师是我们团队的负责人，刘璐和杨明洁是本案的承办律师，本案最初的接洽是由原告和陈雪剑律师，然后陈雪剑再指派刘璐和杨明洁代理，所以是由陈雪剑收取的律师费。 案涉房屋出售时在网上刊登的VR照片显示，该房屋的主卧和次卧各有一个衣柜，书房有一个柜子，其中主卧的衣柜系木板搭建，没有柜门，柜中装满衣物，次卧的衣柜系靠墙搭建，有柜门，书房的柜子系可移动的立式木柜（以下简称书柜），其中装满了书。 庭审中，白华帅陈述了以下内容：1.我是通过VR看房的，现场查看时三方口头约定看到的所有家具家电都给我。因当时主卧的柜子非常简陋，我没有将其视为一个柜子，而是将次卧和书房的柜子作为衣柜的。因此，才没有对清单中的衣柜提出异议。附属设施和物品的交付在合同第6条第4款有约定。2.因朱星宇、甘恣绫未按时迁出户口，导致我和家属子女户口无法正常落户，影响小孩入学，因案涉房屋是学区房，且小区幼儿园需要落户后提前排队申报，现在我的小孩不具备申报条件。 庭审中，朱星宇陈述了以下内容：1.证人认可VR图中的2个衣柜和1个书柜，在交付清单中，明确写明了是2个衣柜，并没有在清单中的其他项中列明还有一个书柜，且书柜中装满了书，是很明显的，证人误以为是衣柜的理由不成立。因书柜不在清单中，不应交付，因此，请驳回要求交付柜子的请求。2.白华帅无证据证明我方逾期迁出户口给小孩入学带来了损失。律师费是按照争议标的收取，即使白华帅的诉请全部成立，本案争议标的也只有2万多元，并非是白华帅所述的房屋价格187万元。本案对房屋本身并没有争议，因此，本案争议标的只有2万多元。 本院认为，白华帅与朱星宇、甘恣绫签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务。 关于白华帅要求返还一个柜子（即书柜）或赔偿相应损失的诉讼请求。首先，虽然案涉房屋的出售采取了VR看房的形式，但白华帅并未举证证明双方约定了VR看房中的所有物品均属于交付的范围，故双方的权利义务应以签订的合同及房屋附属设施清单为准。该清单载明应交付物品包括2个衣柜，并未载明还包括书柜或其他柜子，而在案涉房屋的主卧和次卧确实各有一个衣柜。其次，白华帅称主卧的柜子非常简陋，其没有将该柜子视为一个衣柜。本院认为，根据VR照片可见，主卧的衣柜虽然比较简单，但是仍可以放置大量的衣服，该柜子理解为衣柜并不违背常理。再次，证人谭某称因清单上面没有书柜的选项，证人就将书柜定义为衣柜写了，但该陈述即使属实，也只是证人的主观认识，不能证明买卖双方之间就此问题达成了一致意见，因此该部分证言不能作为确定房屋买卖相关权利义务的依据；且书柜和衣柜的作用明显不同，就常理而言，如果双方均认可应交付物品包括书柜，则即使附属设施清单中没有书柜选项，也可以在清单的备注中注明。综上，白华帅主张的双方争议的书柜属于合同附属设施清单中的“衣柜”的事实，不具有高度可能性，本院对此不予确认，对其要求朱星宇、甘恣绫向其交付书柜或赔偿相应损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于白华帅要求支付逾期迁出户口的违约金的请求。根据《重庆市存量房屋买卖合同》第七条的约定，朱星宇、甘恣绫应当在房屋权属转移登记完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续（如有），若因其原因未在约定期限内办理完成与本房屋相关的户口迁出手续，每逾期1日，应按照成交价的0.5‰向白华帅支付违约金。案涉房屋的产权于2019年7月3日登记至白华帅名下，朱星宇、甘恣绫应于2019年10月1日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但其直至2019年10月23日才将案涉房屋处的户口迁出，逾期22天，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。对于朱星宇辩称的违约金过高、应予调整的问题，本院认为，户口问题关系到居民多方面的权益，其影响难以以金钱予以准确衡量。本案中，合同约定的逾期迁出户口违约金标准为按成交价每日0.05%计算，并不存在明显不公平的情形，而朱星宇、甘恣绫也未举示违约金过高的证据，故本院对违约金标准不予调整。据此，朱星宇、甘恣绫逾期迁出户口应承担的违约金为20570元（1870000元×0.05%×22天）。白华帅自愿主张该违约金19635元，系对权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以支持。 关于白华帅要求支付律师费15000元的请求。首先，白华帅因本案诉讼与上海锦天城（重庆）律师事务所签订《法律服务合同》，约定该所指派律师代理本案，律师费为15000元，后白华帅于2019年9月19日向案外人陈某转账支付15000元。虽然陈某的身份尚无充分证据核实，但上海锦天城（重庆）律师事务所向白华帅开具了日期为2019年10月15日，金额为15000元的律师费收据和日期为2019年10月14日，金额为15000元的律师费发票，足以证明白华帅已向该所支付律师费15000元的事实。其次，关于律师费的标准，根据现行的《重庆市律师服务收费指导标准》（律所管理规则行业指引2016年第1号）第二条规定，律师服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的律师服务收费，由价格主管部门会同司法行政部门制定。第三条规定，第三条以下律师服务收费实行政府指导价：（一）担任刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的辩护人以及刑事案件的自诉人、被害人的代理人的案件；（二）公民请求支付劳动报酬、工伤赔偿，请求给付赡养费、抚养费、扶养费，请求发放抚恤金、救济金，请求基于社会保险待遇或最低生活保障待遇的民事诉讼、行政诉讼的代理人，以及涉及安全事故、环境污染、征地拆迁赔偿（补偿）等公共利益的群体性诉讼案件；（三）公民请求国家赔偿案件。第四条规定：除实行政府指导价外的律师服务收费均实行市场调节价。律师事务所应当按照本标准要求，考虑经营成本、资信水平、法律事务难易程度、律师执业经验，以及律师可能承担的工作量、风险和责任等因素制定本所的收费指南（或办法），并根据收费指南与委托人平等协商、合理确定律师服务费（律师费）。由此可见，本案的律师费属于市场调节价的范围，由当事人与律师事务协商确定。本案中并无证据证明白华帅与其律师事务所存在故意提高收费标准、扩大损失的行为，故其约定和支付律师费15000元符合情理。综上，对白华帅要求朱星宇、甘恣绫支付律师费15000元的诉讼请求，本院予以支持。 甘恣绫不到庭应诉，应承担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱星宇、甘恣绫在本判决生效后五日内向原告白华帅支付逾期迁出户口的违约金19635元； 二、被告朱星宇、甘恣绫在本判决生效后五日内向原告白华帅支付律师费15000元； 三、驳回原告白华帅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费580元，减半收取290元，由原告白华帅负担23元，由被告朱星宇、甘恣绫负担267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 陈吉彦 二〇一九年十二月十八日 法官助理 陈 源 书 记 员 杨如玉