广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂1202民初3274号 原告：兰善者，男，1934年12月22日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：兰建勋，男，1968年7月26日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区，系兰善者儿子。 委托诉讼代理人：罗挥得，广西罗挥得律师事务所律师。 被告：河池市金城江区东江镇加道村标洞村民小组。 负责人：兰后权，男，1967年2月12日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区，系该村民小组组长。 委托诉讼代理人：潘东平，广西桂臣工律师事务所律师。 第三人：兰仁记，男，1935年11月7日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区。 第三人：兰平农，男，1954年12月16日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区。 第三人：兰剑好，男，1955年10月5日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区。 第三人：兰相德，男，1947年9月3日出生，壮族，住址：广西河池市金城江区。 原告兰善者与被告河池市金城江区东江镇加道村标洞村民小组（以下简称“标洞村民小组”），第三人兰仁记、兰平农、兰剑好、兰相德确认合同有效纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰善者的委托诉讼代理人兰建勋、罗挥得，被告标洞村民小组的组长兰后权、委托诉讼代理人潘东平，以及第三人兰平农、兰剑好、兰相德到庭参加诉讼，第三人兰仁记经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认1987年11月29日被告与原告签订的《卖房屋契书》有效；二、案件受理费由被告承担。事实与理由：1987年11月29日，被告标洞村民小组（原称标洞屯）与原告兰善者签订《卖房屋契书》，内容为“原本屯仓库三间，经全屯群众多次讨论协商划屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管，定价壹仟元卖给本屯群众兰善者同志，现已经交清金额，特立此契为证。”该契约由兰木琳（已故）执笔，由当时的标洞屯管委代表兰仁记、群众代表兰平农、兰剑好、兰相德等人亲笔签名。1987年11月26日、29日，原告将价款1000元分两次向标洞屯支付完毕，标洞屯收到价款后即向原告交付了涉诉房屋。原告从1987年底开始实际使用和管理该房屋，至今已三十多年。2019年，原告对该房屋进行修缮重建时，遭到了被告反对，被告以及当年在《卖房屋契书》上签字的部分群众代表（第三人）等相关人员认为，由于该房屋买卖关系年代久远，且原告至今未取得不动产权证书，所以该契约已经没有法律效力。原告认为，《卖房屋契书》是在买卖双方自愿的前提下订立的契约，买方支付了价款，卖方交付了房屋，尽管未办理物权登记，但该合同是合法有效的。为了维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，希望人民法院确认《卖房屋契书》有效。 被告标洞村民小组辩称：本案原告所提供的《卖房屋契书》，有冒充他人签名的嫌疑，经契约上所签字的本人确认，契约上的签名都不是他们亲自签名，所以存在欺诈行为，应予以确定无效。 第三人兰平农辩称：《卖房屋契书》不是本人签的字，其对房子买卖不知情，原先该房屋是仓库，现在是原告家使用。 第三人兰剑好辩称：《卖房屋契书》不是本人签的字，87年其在洞口村当代课老师，已经不管生产队的事情，其对房屋买卖不知情。 第三人兰相德辩称：《卖房屋契书》不是本人签的字，对房屋买卖不知情。 第三人兰仁记经本院传唤，未到庭参加诉讼，庭前被告对第三人兰仁记就案件事实进行了调查，并形成了视频录像一份，视频中兰仁记否认《卖房屋契书》上的签名系其本人签字。 综合本案证据，并结合庭审中原、被告双方及第三人的陈述，本院确认以下法律事实： 案涉买卖的房屋原为被告标洞村民小组的集体财产，用作仓库用途，该房屋所占用的土地为标洞村民小组的集体土地，该房屋至今未进行过权属登记。 1987年，被告标洞村民小组（原标洞屯）欲处理案涉房屋即仓库三间，原告兰善者提出购买，双方商定达成一致后，原告于1987年11月26日前即向被告支付了购房款681元，1987年11月26日向被告再交纳319元，共计交纳1000元的“仓库款”。 1987年11月29日，原告与被告签订《卖房屋契书》，内容为“原本屯仓库三间，经全屯群众多次讨论协商，划屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管定价壹仟元，卖给本屯群众兰善者同志。现已经交清金额，特立此契为证。标洞屯管委代表：兰仁记。群众代表：兰平农、兰剑好、巫金璧、兰相德。执笔人：兰木琳。一九八七年十一月廿九日”。此后，原告一家即将案涉房屋作为住房居住使用，直至2019年6月，因拆旧建新的需要，该“仓库”已被原告拆除。 2019年6月，原告将原房屋拆除欲新建房屋，被告标洞村民小组的部分群众对此提出异议，经当庭询问标洞村民小组组长兰后权，其表示本组群众对原告家在原旧房的界限范围内建房并无异议，但反对原告超出原房屋的滴水线范围新建房屋。为此，双方发生争议，2019年11月11日，原告起诉至本院，请求确认《卖房屋契书》有效。 另查明，《卖房屋契书》上注明的“执笔人”兰木琳于本案纠纷前已离世。 以上案件事实，有案件当事人所提交的《卖房屋契书》、收款收据、视频录像等证据，以及当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，合法的买卖行为受法律保护。1987年，被告标洞村民小组将原属于集体的财产即仓库三间以1000元的价格转卖给本集体的群众即原告兰善者，该买卖行为的双方已履行各自的权利义务完毕，该买卖行为合法有效。 从本案所查明的事实来看，关于案涉房产的买卖，原、被告双方并未订立过书面的房屋买卖协议，双方是以口头协议的形式达成买卖合意，合意达成后，原告即于1987年11月26日缴齐了全部的买卖款。至于1987年11月29日所形成的《卖房屋契书》，该契书性质上是以文字的形式对原告因房屋买卖行为而享有的财产权利进行书面确认，其本质上是一种权利凭证，而非原告所认为的是买卖协议。 通过庭审询问各方当事人的意见，本案原告提起诉讼是因其在对案涉房屋进行拆旧建新的过程中，原告试图变更原房屋的墙基界限建房，而被告标洞村民小组的群众对原告变更界限建房的行为予以反对。为此，原告要求确认该《卖房屋契书》内容有效，从而意图凭借《卖房屋契书》中记载的“屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管”等相关内容以确认原告有权变更房基界限建新房。本院认为，其一，如前所述，《卖房屋契书》系权利凭证性质而非原、被告双方共同签订的协议性质；其二，对双方间口头达成的买卖协议的有效性，被告是予以认可的，目前不存在关于针对案涉房屋“买卖行为”有效性的纠纷；其三，本案诉的起因是由于原、被告双方对于案涉房屋在拆旧建新的过程中对房屋有权占用的集体土地的界限范围发生争议而引起纷争，而对于个人与集体之间所发生的土地使用权的争议，依照《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。根据上述法律的规定，本案中，人民法院无权就未经确权的土地使用权的争议作出直接或间接的评判认定，即对《卖房屋契书》中所涉及的“屋前从滴水线起柒尺、屋后从滴水线起陆尺内属于本屋所管”的相关内容的有效性，本院无法作出是否有效的认定处理。综上，原告本案的起诉缺乏事实及法律依据，且不属于人民法院处理民事案件的受理范围，对其起诉应予驳回。 综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告兰善者的起诉。 案件受理费100元，原告已预交50元，退回给原告兰善者。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  王立群 审 判 员  谢忠迎 人民陪审员  韦树龙 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  韦媛媛 附相关法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。