广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4353号原告：许志诚，男，1965年1月18日出生汉族，住广州市从化区。委托代理人：周其俊、金明姬，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：张志辉，男，1970年2月22日出生汉族，住广州市从化区。被告：广州市德容房地产有限公司，住所地：广州市从化区街口街城内路192号201房。法定代表人：胡明飞，经理。委托代理人：孙文辉，男，1963年1月27日出生住广州市从化区。被告：潘晓玲，女，1971年11月9日出生汉族，住广州市从化区。原告许志诚与被告张志辉、广州市德容房地产有限公司（以下简称“德容公司”）、潘晓玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫柱生担任审判长与人民陪审员关茜禧、陈丽芳组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许志诚及其委托代理人周其俊、被告张志辉均到庭参加了诉讼；被告德容公司、潘晓玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许志诚向本院提起诉讼请求判令：一、不得执行位于从化市××××房（证明书号码：N059289）的房地产；二、本案受理费由三被告承担。事实与理由：2014年6月5日，从化法院对张志辉诉广州市德容房地产有限公司、潘晓玲等民间借贷纠纷一案作出（2013）穗从法民二初字第353号《民事判决书》，判决如下：一、德容公司应自本判决发生法律效力之日起十日内清偿欠款本金230万元及利息；二、潘晓玲对本判决第一项承担连带清偿责任，潘晓玲承担保证责任后有权向德容公司追偿；三、驳回张志辉的其他诉讼请求。上述判决生效后，从化法院依张志辉的申请，依法立案强制执行，并于2014年裁定终结本次执行。2018年6月8日，从化法院依张志辉的申请，依法恢复执行，于2019年4月8日裁定查封位于从化市××××房（证明书号码：N059289）的房产，并于2019年5月31日裁定拍卖该房产。此后，我对上述执行标的提出书面异议。从化法院于2019年8月13日作出（2019）粵0117执异202号《执行裁定书》，裁定驳回案外人许志诚的异议请求。我认为，上述驳回异议请求的执行裁定没有事实和法律依据，因此提起本诉。一、《执行裁定书》随意扩大解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。（2019）粤0117执异202号《执行裁定书》认为“虽然许志诚名下仅有涉案房屋一套住宅，但其将涉案房屋出租给他人使用，代表涉案房屋并非其唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定”，该论断没有任何法律依据，是对上述司法解释的随意扩大解释。既然我名下无其他用于居住的房屋，就应当严格依照上述司法解释的规定，排除执行。二、涉案房地产已被不动产登记机关确认为我的个人住宅。根据我与原开发商从化市城晖实业开发公司（以下筒称“城晖公司”）签订的《房地产预售契约》，该契约已由“从化市房地产交易所”办理合同鉴证，更为重要的是，根据我在不动产登记机关查询的“个人名下房地产登记情况”，涉案房地产已被不动产登记机关确认为是我的个人住宅，该查询结果具有公示公信效力，且在广州市住宅限购政策下，该查询结果直接影响我在广州市内购买住宅的套数和房贷；若否定该查询结果所认定的事实及对我所带来的影响，将导致对我极不公平。因此，我对涉案房地产具有排除执行的权利。三、涉案房地产至今未办理过户手续的原因是原开发商及德容公司违约。（一）根据从化市人民政府办公室于2008年12月18日向经贸局出具的《批复》（从府办批[2008]956号），涉案房地产的原开发商城晖公司直至2008年仍未能为业主办理房产证；因此，在德容公司接手项目前，我根本不可能办理房地产过户手续，涉案房地产未办理过户手续的过错方是城晖公司；(二）德容公司于2008年底接手项目后，依据从化市人民政府办公室于2008年12月18日向经贸局出具的《批复》(从府办批[2008]956号）第一条，德容公司应当承担全部合同义务，但德容公司明知我已经付清全部房款，仍然没有履行其办理房产证的义务，已构成违约；因此，在德容公司接手项目后，涉案房地产未办理过户手续的过错方是德容公司。四、我对涉案房地产未过户没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。参考《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行〉》（京高法发[2011]254号）第十六条第（二）项、第（三）项对上述条款的理解，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人对此没有过错”，是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人（第三人）意志以外的原因造成的；案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错；在判断案外人是否存在过错时不宜过于严苛。本案中，涉案房地产未办理过户手续的原因，先是城晖公司缺乏履行能力，经政府协调并由德容公司于2008年底接手项目后，我一直要求德容公司办证过户。在此过程中，既有协商也有通过信访程序希望能顺利解决。但是，德容公司以种种理由不予办理，甚至提出要在合同以外加收费用才同意办理。这些原因，均是我意志以外的原因造成。协商和信访同样是我主张权利的方式，正如法院现在大力推行诉前联调，法院也宣传优先采用调解、和解方式解决纠纷，故不应认为我没有起诉就是怠于履行权利。因此，依照上述司法解释的规定，我对房地产尚未过户没有过错，涉案房地产依法不得查封，更不得强制执行。综上所述，涉案房地产已被不动产登记机关确认为我的个人住宅，我对房地产未过户没有过错，因此请依法判决不得执行涉案房地产。庭审时，原告许志诚诉称：一、当时我提供建筑材料如水泥、红砖、碎石等给当时本案涉案房产的开发商从化市城晖实业开发公司，即从化市江埔街河东南路67号5幢建筑工地用料；本案涉案房产的购房款81640元中的19790元是从材料款中抵扣，其他款项都是我支付现金给黄桂烟、郭丽萍；我当庭出示收据证实从1999年12月8日开始交购房款，因为当时工地一开工就出现资金小足，开发商就叫我去认购房。二、2000年是没有预告登记的，按照当时的操作，经过交易所鉴证的商品房买卖合同是为了防止一房二卖，就是类似予现在的网签，只要经过网签房屋就是归我了。不能以现在的预告登记或网签制度去评价当年度的鉴证，按照当年的鉴证已经是确认房屋是归我，合同鉴证已经确定房屋归我，那么房屋的产权就是归我所有。三、因为城晖公司当年进行体制改革，改革后公司老板说在短时间内要将公司注销，城晖公司在注销工商登记前告知德容公司的实际控制人陈树勋，让陈树勋成立德容公司承担原城晖公司的责任和义务，所以从化市人民政府才会在2008年出公文批复。四、现从化市××××房的状态是出租。我找过德容公司协商过多次，德容公司称办证要按照每平方多收100元手续费才给我办证，我已经支付完毕房款，但不愿意支付该款项，所以至今未办证。五、2016年法院已查封我在七星路的房产（由德容公司开发），为何2019年才查封本案涉案房产，按照这样，2016年已超过标的。五、对（2019）粤0117执异202号《执行裁定书》中“本院查明”的事实没有意义。为证明其主张，原告许志诚出示以下证据：l、（2019）粤0117执异202号《执行裁定书》；2、《房地产预售契约》；3、《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》；4、《批复》（从府办批【2008】956号）复印件；5、德容公司出具的《证明》；6、广州市公安局从化区分局河东派出所出具的《证明》；7、《个人名下房地产登记情况查询证明》；8、（原告许志诚称城晖公司）经手人黄桂烟、证明郭丽萍的《收据》二份。被告张志辉辩称：一、除了对原告许志诚出示的由德容公司出具的收据及收款证明不认可，对其他证据认可。二、赞同（2019）粤0117执异202号《执行裁定书》的裁决理由和结果，但对裁定书的第四页第三段（德容公司出具的证明称：购房款己付清）有异议。根据（2015）穗从法房初字第××号民事调解书第二页第二段第八行，原告许志诚称本案的涉案房屋是以建筑材料款抵扣房款的方式付清的，证实原告许志诚在本案的陈述与在（2015）穗从法房初字第××号案的陈述相互矛盾。三、《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》证明与现在的预告登记不同，鉴证是不能对抗第三人的，如果买卖双方有争议，就可以解除鉴证，但是预告登记是不能解除，因为预告登记，是由房屋登记部门要监管买卖房屋的资金。签证就是备案登记，备案登记到最后不一定能取得该房屋的物权，因为楼盘可能会烂尾，即无法确权到开发商，而预告登记的前提是房屋已经登记在开发商名下。四、德容公司的成立是因为经贸局打报告给政府，为了解决下岗工人办理房产证的问题，而城晖公司办证要交出让金及税，该公司就不愿意办理，当时引起了职工的上访，所以才会通过政府成立了德容公司。五、因为我之前想要查封涉案房产时被告知已超过标的不能查封，所以导致2019年4月8日才查封涉案房产。被告德容公司、潘晓玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见、证据材料，本院视为放弃答辩、举证及质证的权利。经审理查明：本院于2019年8月13日作出的（2019）粤0117执异202号《执行裁定书》载明：“本院在执行张志辉申请执行广州市德容房地产有限公司、潘晓玲民间借贷纠纷一案[案号：（2018)粤0117执恢215号]过程中，案外人许志诚对本院执行提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结……案外人许志诚称……上述房产不属于广州市德容房地产有限公司所有，请求法院中止对上述房产的执行。本院查明，关于原告张志辉诉被告广州市德容房地产有限公司、潘晓玲、第三人邝煜文民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月5日作出（2013）穗从法民二初字第353号民事判决书，判决如下：一、被告广州市德容房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内清偿欠款本金230万元及利息（从2013年2月7日起至本院确定的还款日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）给原告张志辉；二、被告潘晓玲对本判决第一项承担连带清偿责任，被告潘晓玲承担保证责任后有权向被告广州市德容房地产有限公司追偿；三、驳回原告张志辉的其他诉讼请求。判决生效后，因被告未履行上述生效法律文书确定的义务，原告张志辉于2014年9月22日向本院申请强制执行，本院以（2014）穗从法执字第1812号案立案强制执行。后本院于2014年12月16日作出（2014）穗从法执字第1812号之三执行裁定书，裁定终结本次执行。2018年6月8日，本院以（2018）粵0117执恢215号恢复本案执行。本案执行过程中，本院于2019年4月8日作出（2018）粤0117执恢215号之一执行裁定书，裁定查封属于被执行人广州市德容房地产有限公司名下所有的位于从化市××××房（证明书号码：NO59289）。2019年5月31日，本院作出（2018）粤0117执恢215号之二执行裁定书，裁定拍卖属于被执行人广州市德容房地产有限公司名下所有的位于从化市××××房（证明书号码：NO59289），以清偿债务。根据从化市房地产产权情况表，位于从化市××××房的产权人为广州市德客房地产有限公司；证明书号码NO59289，建筑面积：98.81平方米：竣工日期：2000年9月20日。另查，2000年7月16日，从化市城晖实业开发公司与许志诚签订从房预契字第××号《房地产预售契约》，约定许志诚以成交价81640元预购位于从化市街口镇××房（富康楼）。根据从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表，位于街口××××房卖方为从化市城晖实业开发公司，契约日期为2000年7月16日，预购人为许志诚。2008年l2月18日，从化市人民政府作出从府办批[2008]956号批复，批复如下：‘同意原从化市酒厂集资建设“富康楼2幢”的合作建设单位由原从化市城晖实业开发有限公司变更为广州市德容房地产开发有限公司。变更后由新的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务……’根据个人名下房地产登记情况查询证明，许志诚名下有位于街口××××房住宅、位于广州市从化区江埔街河东南路67号之二商铺、位于广州市从化区江埔街河东南路67号之三商铺。2009年3月2日，广州市德容房地产有限公司出具《证明》一份，内容如下：‘2000年7月16日许志诚向从化市城晖实业开发公司购买位于从化市××××房，并签订了购房合同，该商住楼当时是陈树勋挂靠从化市城晖实业开发（现住址从××××房），购房款81640元，在2000年7月5日已全部付清，并由黄桂烟、郭丽萍证明开出收款收据。’2019年7月18日，广州市公安局从化区分局河东派出所出具《证明》一份，内容如下：‘兹有原地址为：从化市街口镇××房。因门牌地址变更，现新门牌地址为：广州市从化区江埔河东南路67号5栋203房。’本案审查过程中，本院约谈案外人许志诚，许志城陈述其购买涉案房屋后，由于开发商要求其多支付每平方米100元办证费才配合其过户，其不愿意支付，关于涉案房屋过户纠纷也未到法院起诉，故一直未办理过户手续；涉案房屋自2002或2003年起已由其占有使用，现出租给他人……裁定如下：驳回案外人许志诚的异议请求。”原告许志诚不服该裁定书向本院提起本案诉讼。本院认为：原、被告均对（2019）粤0117执异202号《执行裁定书》中记载的本院查明的事实无异议，因此本院对以上事实予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，在本院执行过程中，原告许志诚对案涉房屋提出执行异议，本院审查后作出了（2019）粤0117执异202号《执行裁定书》，裁定驳回许志诚的异议请求，原告许志诚不服该裁定提起本案诉讼，符合上述法律规定，本院依法予以审查。一方面：原告许志诚在涉案房屋被查封之前的2000年已与从化市城晖实业开发公司签定了书面买卖合同购买涉案房产并在政府房屋管理部门办理了鉴证手续，查询原告许志诚名下房产信息时已显示有涉案房产，有黄桂烟、郭丽萍证明开出的收款收据和被告德容公司出具的《证明》证明支付了全部房款，以上事实相互印证并形成证据链证明了原告许志诚2000年时购房并支付全部房款的事实。即使原告许志诚将涉案房产出租也不必然推定原告许志诚有其他房产，因此依据其名下房地产登记查询情况原告许志诚名下仅有涉案房屋一套住宅。故原告许志诚主张涉案房产为其名下房产并不得执行，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本院予以支持。另一方面：2000年时《中华人民共和国物权法》未施行，本区更无该法规定的预告登记，而“鉴证”已初步具备预告登记的“公示公信”效力，因此“鉴证”可视为预告登记，且涉案房产有产权证明书，已基本符合物权登记的条件，故原告许志诚主张不得执行涉案房产符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，本院予以支持。被告德容公司、潘晓玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，判决如下：不得执行从化市江埔街河东南路67号5幢203房（证明书号码：NO59289）。本案受理费1841元（原告许志诚已预交），由被告广州市德容房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  莫柱生人民陪审员  关茜禧人民陪审员  陈丽芳二〇一九年十二月三日书 记 员  何颖怡