广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2455号原告：珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地：珠海市斗门区白蕉镇城东连兴路83号1栋物业管理用房。法定代表人：王庆芬。委托诉讼代理人：胡悦，女，系公司员工。被告：于慧丽，女，1974年2月21日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区，系珠海市金湾区忠信丽雅苑1栋1单元905房的业主，原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚物业公司）诉被告于慧丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案。因被告于慧丽下落不明，本院依法将本案转为适用普通程序继续审理，依法组成合议庭于2019年12月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡悦到庭参加了诉讼，被告于慧丽经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告忠诚物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月份至2019年5月份拖欠的物业服务费5956.94元、2013年11月至2019年5月公共维修基金1483.61元、2013年11月至2016年5月对讲机维护费93元、2012年9月至2019年2月公摊水电费1118.70元；2.判令被告向原告支付逾期缴纳物业费的违约金，违约金按照每日千分之一的标准，从逾期之日计算至实际付清之日。事实与理由：被告是位于珠海市××单元××房的业主，双方签订了《前期物业管理服务协议》，与原告形成了物业服务合同关系，《前期物业管理服务协议》约定的物业服务收费标准为按建筑面积每月每平方米1.5元，未按时交纳物业服务费的，按每日千分之一收取违约金。公摊水电按照实际使用分摊、保修期满后，公共维修基金按照每平方米0.3元的标准计收，可视对讲维护费每月3元（从2016年6月份开始不收费）。被告拥有的物业面积为74.93平方米，每月应缴纳的物业费为112.395元，每月应交纳的公共维修基金为22.479元，被告共计欠付2015年1月至2019年5月物业服务费5956.94元、拖欠2013年11月份至2019年5月份公共维修基金1483.61元、拖欠2013年11月份至2016年5月份对讲机维护费93元、拖欠2012年9月份至2019年2月份公摊水电费1118.70元。自2012年9月份开始，原告多次书面、电话、短信通知被告，被告仍然故意拖欠上述费用，原告遂提出如上请求。原告忠诚物业公司向本院提交了如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.物业管理合同3.违约金计算表；4.公摊电费明细；5.广东电网有限责任公司珠海供电局发票；6.忠信丽雅苑小区公共用电分摊明细；7.照片；8.不动产权登记表；9.物业服务企业资质证书；10.珠海市物业服务企业登记备案证明。被告于慧丽未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2009年8月28日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定：原告为位于珠海市××镇××路××号丽雅苑提供前期物业管理服务；合同约定小区竣工交付业主后，住宅物业管理费按1.5元/月每平方收取，商铺按照2.5元/月每平方收取，原告还可根据物价上升指数，每两年调整一次管理服务收费标准，但每次调整不得超过20%；保修期满，按照0.3元每平方每月的标准收取维修基金。2011年2月15日，原告忠诚物业公司与被告于慧丽签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告为位于金湾区红旗镇广安路383号忠信丽雅苑的物业服务单位，被告购买的忠信丽雅苑1栋1单元905房建筑面积为74.93平方米，双方对物业服务约定如下：住宅物业管理费按1.5元/月每平方收取，每月10日前缴纳当月物业服务费；可视对讲按照每台每月3元收取，公共部分的水费、电费，由业主按照其所拥有的物业建筑面积的份额承担；维修基金按照每月每平方米0.3元计收；如逾期缴费的，从逾期之日起每天按千分之一的标准向原告支付违约金，合同尾部甲方一栏加盖了原告的公章，乙方一栏有被告的签名。被告拥有的房屋面积为74.93平方米，按照双方合同中约定的标准，被告每月应当缴纳的物业服务费为112.395元、维修基金为22.479元、可视对讲维护费为3元每月，公摊水电按照实际支出进行分摊。原告主张，被告欠缴2015年1月至2019年5月物业服务费5956.94元、拖欠2013年11月份至2019年5月份公共维修基金1483.61元、拖欠2013年11月份至2016年5月份对讲机维护费93元、拖欠2012年9月份至2019年2月份公摊水电费1118.70元；原告提供了实际缴纳的公摊水电费发票，按照被告所拥有的住房面积分摊计算。上述公摊费用，原告每月均有公示。按照合同约定，被告逾期支付物业服务费，应当向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。《前期物业管理服务协议》明确约定物业管理费为每平方米1.5元，被告购买的忠信丽雅苑小区1栋1单元905房，建筑面积为74.93平方米，按照合同中的约定，被告每月应当向原告缴纳的物业服务费为112.395元、公共维修基金为22.479元、可视对讲维护费3元，按照实际支出的公摊水电费，被告亦欠付未缴。按照原告主张的欠付期间，被告欠缴欠缴2015年1月至2019年5月物业服务费5956.94元、拖欠2013年11月份至2019年5月份公共维修基金1483.61元、拖欠2013年11月份至2016年5月份对讲机维护费93元、拖欠2012年9月份至2019年2月份公摊水电费1118.70元，被告未予反驳，也无证据表明其有支付前述费用，原告要求被告支付上述费用，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金问题，被告迟延支付物业服务费，应按约定向原告支付违约金。原告要求按照合同中约定的每日千分之一的标准计算违约金，超出法律规定的限额，也过分高于原告因被告逾期交纳物业服务费而产生的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，并参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，本院酌情予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜，关于违约金的起算时间，《前期物业管理服务协议》明确约定，每月10日前缴纳当月费用，因此逾期缴纳的物业费，违约金应从当月11日开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、被告于慧丽于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付下列费用：物业服务费5956.94元、公共维修基金1483.61元、对讲机维护费93元、公摊水电费1118.7元；二、被告于慧丽于本判决生效之日起七日内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金（违约金计算方式：从2015年1月份至2019年5月份，以每月应缴物业服务费人民币112.395元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自每月的11日起，均计至2019年7月8日止）；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告于慧丽负担。如不服本判决，可在判决书松达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐 有人民陪审员  周敏琪人民陪审员  宋 涛二〇一九年十二月十一日法官助理王安乾书记员黄秋燕