沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初7374号原告：张建国，男，汉族，1968年12月14日出生，住址：甘肃省兰州市城关区。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街91号318房间，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪，系该公司经理。委托代理人：关月，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：梁佳萌，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。被告：沈阳金水牡丹酒店管理有限公司，住所地：辽宁省沈阳市和平区西塔街75号（B01—B07、B12—B20、B45—B54、B58—B60、B76—B80），统一社会信用代码：91210102MAOU1TXF1T。法定代表人：霍明旺，男，汉族，1994年5月23日出生，住址：辽宁省凌源市。委托诉讼代理人：关月，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：梁佳萌，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所实习律师。原告张建国与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意公司”）、被告沈阳金水牡丹酒店管理有限公司（以下简称“金水牡丹公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告张建国诉称，原告于2014年10月28日与被告签订《商铺租金托管合同》，约定将位于沈阳市和平区西塔街67—1号A18，建筑面积为5.24平方米的商铺出租给被告，并由被告对该商铺进行托管，租赁期限共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，租期第一年至第三年（自2015年4月15日至2018年4月14日）期间，被告无偿使用租赁商铺，租期第四年至第十年（自2018年4月15日至2025年4月14日），期间的租金标准与上一年度租期届满前三个月，双方选择两种方式确定租金：1、根据当时市场情况由双方协商确定，租金金额的90%由被告直接以现金方式支付给原告。支付期限为每年支付两次，每半年第一月前15日一次性支付，其余10%租金以支付商铺中发生的物业费、运营管理费；2、房屋买卖合同确定的每年8%的固定返利汇报。商铺的用途为用于西塔奥莱商场项目统一经营。合同签订后，原告将租赁商铺交付给被告使用至今，但被告未经原告同意擅自改变商铺用途，将大奥莱商场变为金水牡丹洗浴，并对原告的商铺进行拆除和损毁，属于严重违约行为，按照合同约定被告应于2018年4月15日之前与原告协商租金标准，原告多次发函催促，被告不予理会。原告已经如约将商铺交给被告使用三年，被告不但违约擅自改变商铺用途且拒不支付租金，已构成严重违约。原告无奈诉至法院。诉讼请求：1、判令解除原告与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司签订的《商铺租金托管合同》；2、判令被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司立即支付原告自2018年4月15日至2019年4月14日的房屋租金11578.96元；3、判令被告沈阳金水牡丹酒店管理有限公司归还商铺并恢复原状；4、判令被告承担本案的诉讼费用。被告鼎盛如意公司、金水牡丹公司辩称，不同意解除与原告的商铺租赁托管合同，因为我方依据商铺托管合同的约定将涉案标的整体一万平方米进行了转租，其中包括原告的诉争商铺，所以涉及到其他大多数人的利益，无法同意与原告解除合同。如果解除合同给被告或次承租人造成损失，被告保留向原告索赔的权利。关于原告诉求中主张的租金，按照双方合同约定应由双方在两种方式中进行选择，我方同意按照商铺托管合同中第四条的约定九一分成的方式进行给付，不同意原告要求的租金的基数和标准。即便按照原告的诉求，那么租金的基数也应该是存量房买卖合同中所记载的房屋价款，以此金额作为8%的基数。因为存量房买卖合同是在房产局备案的合同，这份合同中载明的房屋价款金额是双方真实交易的金额，且该金额与房屋买卖合同中房价款是一致的，房屋买卖合同中的其他款项是管理费等。关于原告主张的房屋占用期间使用费计算标准应该是以同地段的房屋租金为依据，也就是说应该进行评估。补充协议中约定了金水牡丹的义务，案外人的义务，所以对外约定案外人约定部分是无效的。被告方原法定代表人不幸去世了，也给被告方和原告履约造成困难，另外补充协议是在原告方等多名业主去金水牡丹闹事阻止金水牡丹正常经营的情况下，我方被迫签订的，请法院驳回原告的诉讼请求。关于原告诉求的房屋占有使用费我方同意以市场评估价为准，关于原告诉求的恢复原状，涉及到整个西塔大奥莱的利益，所以涉案合同不能解除，也就无法恢复原状。经审理查明，原告张建国系位于沈阳市和平区西塔街67-1号（A18），建筑面积5.24平方米商铺的所有权人。原告张建国（甲方、出租人）与被告鼎盛如意公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁托管合同》一份，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区西塔街67-1号（A18），建筑面积5.24平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价144737元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定；2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用。双方合同约定的无偿使用截止日期为2018年4月14日。另查明，涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证、商铺租赁托管合同以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案当事人争议的主要问题是原被告签订的《商铺租赁托管合同》是否应当解除，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》租赁期限为10年（2015年至2025年），且合同中明确约定，在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地下一层，由众多业主享有不等份额的所有权组成，为适合洗浴、休闲、餐饮、住宿为一体的酒店经营状态。鉴于涉诉商铺所在项目的整体性，现主张解除合同的业主所占面积比未超过大多数，且原告商铺所处位置不宜单独划分，故综合整体利益并兼顾对原告自身利益的保护，原被告之间签订的《商铺租赁托管合同》暂不宜解除，被告应当积极主动履约，不得损害原告及全体业主的合法权益。本案原告虽依法可以行使解除权，其在本案中的权利处于整体利益中，故该项请求暂不宜行使，可待条件成就时再行主张。关于原告提出的租金诉讼请求，现原告依约将商铺交付被告使用，被告未按合同约定向原告支付返利租金的行为系违约，应承担违约责任，故对原告主张被告给付租金的诉讼请求应予支持。关于给付租金标准，双方在签订《商铺租赁托管合同》中约定房屋买卖成交总价144737元，故本院结合被告向其它业主付款的标准确认本案的返利标准每年8%固定返利回报，即年租金确定为11578.96元（144737元*8%）。被告辩称的市场评估价未经原告方同意，且无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建国2018年4月15日至2019年4月14日租金11578.96元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3426元（原告已预交），退还原告3336元，由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  刘陶然二〇一九年十二月十八日书 记 员  郭潇月本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。