浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5628号上诉人（原审被告）：郑勇，男，1975年10月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：叶思慧，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓蕾，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄赛颖，女，1981年5月20日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：张建义，浙江天经律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡相杰，浙江天经律师事务所律师。原审第三人：陈定奶，男，1958年10月10日出生，汉族，户籍地乐清市。上诉人郑勇因与被上诉人黄赛颖、原审第三人陈定奶案外人执行异议之诉一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初85号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，通过庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。郑勇上诉请求：撤销浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初85号民事判决并依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人黄赛颖承担。事实和理由：黄赛颖与陈定奶之间和房屋买卖关系是不真实的，黄赛颖未向陈定奶支付购房款。黄赛颖称其于2018年6月4日通过证人黄某账户向陈定奶支付100万元，客户回单附言中，注明为“借款”，可见该笔款项实际上属于陈定奶向黄某借款，而非黄赛颖支付给陈定奶的购房款。黄赛颖未在查封前向不动产登记机关申请过户，亦未在查封前实际占有涉案不动产。即使黄赛颖与陈定奶之间和房屋买卖关系是合法有效的，现已出现其《房屋买卖契约》第三条约定的解除情形，该《房屋买卖契约》已自动解除。黄赛颖辩称，2018年6月1日，黄赛颖与陈定奶签订了《房屋买卖契约》，约定陈定奶将坐落于乐清市的诉争房产店铺一间计38.5平方米转让给黄赛颖，房价150万元，陈定奶将店铺出租给黄赛颖的年租金8万元，退半年租金4万元给黄赛颖。2018年6月4日，黄赛颖开具交通银行本票向陈定奶支付购房款100万元，陈定奶向黄赛颖出具领款收据，载明收到购房款100万元。2019年6月3日，黄赛颖将剩余房价50万元按照原审法院要求交付执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，黄赛颖对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，原判认定事实清楚，适用法律正确，郑勇的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回郑勇的上诉，维持原判。原审第三人陈定奶未陈述意见。黄赛颖向原审法院起诉请求：1、确认诉争房屋产权归黄赛颖所有；2、停止对黄赛颖购买的坐落在乐清市柳市镇惠丰路131号店铺的强制执行；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：坐落于乐清市的诉争房屋，产权证号为乐房权证柳市镇字第××号。2018年6月1日，黄赛颖与陈定奶签订《房屋买卖卖契约》，约定陈定奶将诉争房产店铺一间计38.5平方米转让给黄赛颖，房价150万元，陈定奶将店铺出租给黄赛颖的年租金8万元，退半年租金4万元给黄赛颖。2018年6月4日，黄赛颖通过其父黄某账户向陈定奶支付购房款100万元，陈定奶向黄赛颖出具领款收据，载明收到购房款100万元。2019年6月3日，黄赛颖将剩余房价50万按照法院要求交付执行。另查明，2010年5月16日，黄赛颖自朱建龙处转租到诉争房产，2017年继续承租诉争房产，直至2018年6月1日购买诉争房产。2017年8月3日，法院受理郑勇诉乐清市华联大酒店、陈定奶民间借贷纠纷一案，2017年11月8日，法院作出（2017）浙0324民初4309号民事调解：乐清市华联大酒店、陈定奶自愿分期偿郑勇借款本金500万元及利息等。因陈定奶、乐清市华联大酒店未履行，郑勇向法院申请强制执行，在执行过程中，法院于2018年7月24日作出（2018）浙0324执1962号执行裁定，查封了登记在陈定奶名下的诉争房屋。黄赛颖提出执行异议，2018年12月11日，法院作出（2018）浙0324执异70号执行裁定，驳回黄赛颖的异议请求。黄赛颖于同年12月27日提起案外人执行异议之诉。原审法院认为，本案的争议焦点系黄赛颖是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，该规定明确了特定买受人享有排除执行的物权期待权的成立要件。对照本案而言，首先，黄赛颖与陈定奶于2018年6月1日签订了书面的《房屋买卖契约》，根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”黄赛颖与陈定奶签订的《房屋买卖契约》，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性禁止性规定，应属合法、有效；其次，陈定奶在涉案房屋转让前已将涉案房屋出租给黄赛颖，涉案房屋转让后，应认定黄赛颖于查封前已实际占有诉争房产；第三，原黄赛颖按照合同约定支付价款100万元，且将剩余价款50万按照本院要求交付执行；最后，签订合同后，涉案房屋所在乐清市华联工贸大厦，于2018年10月19日才办理整宗地的土地使用权总登记，黄赛颖未办理不动产过户手续系客观原因所致，非买受人自身原因未办理过户手续，不能归责于黄赛颖。综上，黄赛颖主张案涉房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，故黄赛颖要求停止对涉案房屋的强制执行的诉讼请求，予以支持。本案中的《房屋买卖契约》虽属合法、有效，但并未完成变更登记手续，黄赛颖请求确认诉争房产归其所有，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行坐落于乐清市，产权证号：乐房权证柳市镇字第××号（即030F21160号）；二、驳回原告黄赛颖的其他诉讼请求。本案受理费18300元，黄赛颖负担5200元，郑勇负担10000元，陈定奶负担3100元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院二审根据一审期间当事人提供的并经庭审质证的证据，确认一审判决认定的事实。原审法院认为，本案的争议焦点是被上诉人黄赛颖对涉案店铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此作出规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案店铺虽登记在被执行人陈定奶名下，但是黄赛颖与陈定奶于该店铺被法院查封之前的2018年6月1日签订了《房屋买卖契约》，明确约定陈定奶将该店铺转让给黄赛颖，并按照契约黄赛颖先支付给陈定奶购房款100万元，该《房屋买卖契约》合法、有效。由于该店铺在出卖给黄赛颖之前已出租给黄赛颖使用，发生房屋买卖关系时，双方在契约中也特别约定陈定奶退回黄赛颖已支付的半年租金4万元，应视为黄赛颖在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且黄赛颖已按照合同约定先支付100万元价款，黄赛颖对该支付情况进行了合理说明，并将剩余价款50万元按照人民法院的要求交付执行。另经查明，涉案店铺所处的地块于2018年10月19日才办理整宗地土地使用权总登记，故未办理不动产过户登记，非因买受人黄赛颖自身原因所致。根据上述规定，黄赛颖对涉案店铺享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人郑勇的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18300元，由上诉人郑勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 叶 峰审 判 员 徐玲珑二〇一九年十二月十三日法官助理赵凌代书记员 杨 扬附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。