辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终1045号上诉人（原审原告）：丹东国泰安君房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市元宝区金山镇金山大街710号。法定代表人：杨晓峰，该公司经理。委托诉讼代理人：徐文峰，辽宁圣权律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丹东市自然资源局，住所地辽宁省丹东市新城区中心南路11-39号。负责人：袁家锐，该局局长。委托诉讼代理人：楚振东，该局自然资源开发利用科科长。委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。上诉人丹东国泰安君房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）因与上诉人丹东市自然资源局（原丹东市国土资源局，以下简称自然资源局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市中级人民法院（2017）辽06民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。国泰公司委托诉讼代理人徐文峰，自然资源局委托诉讼代理人楚振东、孙奎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国泰公司上诉请求：1.请求二审法院将一审判决第四项认定的按年12%利率计付占用资金期间的损失，改判为按照土地出让合同约定每天1‰计算标准，要求自然资源局承担违约金；2.诉讼费用由自然资源局承担。事实与理由：一、土地出让合同约定的违约金标准应不予调减，一审法院应按照土地出让合同约定每天1‰计算标准判决自然资源局向国泰公司承担违约金。土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。自然资源局作为政府国土资源行政主管部门在签订合同时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。如果有一方违约时，应当按照合同约定的违约条款及计算方式承担违约责任。土地出让合同中约定的违约金标准，受行政文件及部门规章的约束，出让方逾期交付土地给受让方造成的资金损失，不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素，在无特殊情形下原则上应不予调减，不宜以司法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。二、双方签订的出让合同第三十七条明确约定，出让人必须按照本合同约定按时交付土地，每延期一日出让人按照受让人已支付出让价款1‰给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。本案中，国泰公司于2015年7月14日已经将全部出让价款11,410万元支付给自然资源局，国泰公司依约履行全部付款义务。自然资源局应于2015年7月14日将土地实际交付给国泰公司，但是自然资源局却没有按照约定时间将土地实际交付给国泰公司，依法应向国泰公司承担违约责任，一审法院理应按照土地出让合同第三十七条约定计算方式，判令自然资源局于2015年7月14日起，按照每天1‰标准，以11,410万元基数，向自然资源局承担违约金。但一审法院却不按照合同约定的计算方式判决，反而以按年12%利率计付占用资金期间的损失，明显有误，明显是以司法判决的方式否定其效力,损害国泰公司的合法权益。综上，一审法院判决按年12%利率计付占用资金期间的损失，于法无据，请求二审法院依法改判。自然资源局辩称，一、2015年7月20日自然资源局与国泰公司签订的补充协议，在7月22日双方签订的《国有建设用地交地确认书》，证明2015年7月14日自然资源局已将涉案的该宗土地实际交付给了国泰公司，国泰公司同意接收，可见，自然资源局已经按照约定的时间交付了土地，国泰公司上诉称没有按时交付土地，使用1‰的违约金作为计算标准没有事实依据。二、在2015年7月14日交付的土地中，已交付115,227.79平方米的土地是净地交付，只有1,599.55平方米的土地没有净地交付，有建筑物只占全部出让土地面积的1.37%。国泰公司要求按照11,410万元为基数按照每天1‰承担违约金，没有事实依据。三、一审判决按年利率12%给付占用资金期间的利息，首先基数是错误的，没有按照比例分担；其次，根据最高人民法院下发的民事审判工作纪要的约束，只应当按照人民银行同期贷款利率计算所谓资金占用的损失。不应当按照年12%的标准进行计算，该标准没有任何依据。四、自然资源局已经交付出让土地，但是未全部净地交付，是交付条件的事项。五、国泰公司至今未向自然资源局支付合同第十条约定的应付利息，不符合《中华人民共和国国有土地出让转让暂行条例》规定的受让人应当按合同支付全部土地出让金后方可办理土地登记，取得土地使用权的规定。六、国泰公司已将办理土地登记的使用权办理了抵押，已实际利用土地。这一点在国泰公司代理律师事务所给自然资源局的函中也明确有表述。其中有一项是追究的损失是地质勘察费用，此项费用只有在占有使用的过程中才能发生。七、国泰公司并无及时使用土地的意愿，该公司在办理建设手续时，在2017年3月才向原来的丹东市城乡规划局申请办理建设用地规划许可证。这个证是取得土地使用权出让合同之后的既可申领的，而国泰公司在取得土地使用权出让合同近四年后，方申领该证，说明该公司并无及时开发利用土地意愿。不应对资金利用占用资金给付任何补偿。自然资源局上诉请求：1.请求人民法院依法撤销一审法院（2017）辽06民初71号民事判决；2.请求人民法院依法发回重审或改判驳回国泰公司的诉讼请求；3.案件诉讼费用由国泰公司承担。事实与理由：一、自然资源局按照合同约定的期限和土地条件全面履行了交付土地使用权的义务，没有违约行为，依法不应承担违约责任，一审判决认定事实错误。2013年1月7日，自然资源局与国泰公司签订D－3地块《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：“出让人同意2013年6月28日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第二项规定的土地条件（现状土地条件）；本合同项下宗地的出让价款为人民币2310万元，定金470万抵作土地出让价款；受让人分两期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，2013年2月6日前支付1200万元，2013年5月10日前支付1100万元，受让人支付第二期出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”2013年1月7日，案外人周明昌与自然资源局签订D－1地块《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：“出让人同意2013年6月28日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第二项规定的土地条件（现状土地条件）；本合同项下宗地的出让价款为人民币9100万元，定金1800万抵作土地出让价款；受让人分两期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款，2013年2月6日前支付4600万元，2013年5月10日前支付4500万元，受让人支付第二期出让价款时，同意按照支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”可见，双方约定的交付土地的条件是现状土地条件，而非净地土地条件。双方约定的交付出让宗地的条件是受让人在交付全部土地价款后，出让人于2013年6月28日交付。2015年7月1日，自然资源局与国泰公司签订《国有建设用地使用权出让合同更名协议》（丹2012-35），经国泰公司申请，案外人周明昌同意，受让人依法由周明昌变更为国泰公司。国泰公司成为D-1、D-3两宗土地的受让人。鉴于国泰公司没有按约给付第二期的土地出让金，自然资源局行使先履行抗辩权，没有交付土地使用权。2015年7月20日，自然资源局与国泰公司签订补充协议约定，出让人于2015年7月14日将土地交付给受让人，受让人于2015年7月14日缴纳余下部分的土地出让价款，双方同意缴纳土地出让价款的期限和交付土地的期限予以变更。2015年7月14日，国泰公司按约定缴纳5610万元的土地出让金，同日，自然资源局按约将两宗土地交付给国泰公司。2015年7月22日，自然资源局与国泰公司签订《国有建设用地交地确认书》，双方确认“自然资源局（交地方）于2015年7月14日已将该宗地实际交付给国泰公司（受让方），国泰公司同意接受。”自然资源局已经按照约定的期限和土地现状履行了义务，国泰公司也按照约定的期限和现状的土地条件予以接受，对自然资源局履行结果认可。综上，自然资源局已经按约定的期限和土地现状履行了交付土地使用权的义务，没有违约行为，依法不应承担违约责任。二、即使假设自然资源局与国泰公司合同约定的是净地交付，自然资源局与国泰公司均放弃追究对方的违约责任，自然资源局与国泰公司的约定既是权利义务的平衡，也是在法律规定的范围内对自身民事权利的处分。国泰公司再提起诉讼，违背诚实信用原则，一审判决对国泰公司放弃的权利予以支持，判决自然资源局给付国泰公司所谓占用资金期间的损失，是通过判决的形式造成国有资产的流失，违反法律规定，属于适用法律错误。根据自然资源局与国泰公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条约定，受让人按约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人出让宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地的使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。国泰公司没有按照合同约定的2013年5月10日前缴纳5610万元的土地出让金，应按约承担自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，应缴纳至2015年7月14日，由于国泰公司没有按照约定支付出让价款，不符合合同约定的按期交付土地的条件，自然资源局行使先履行抗辩权，不应交付土地，也不应承担延迟交地的违约责任。自然资源局交付的土地不符合约定的土地条件（假设约定的净地条件），应按约承担赔偿延误履行给国泰公司造成的直接损失。自然资源局和国泰公司在各自权衡权利义务的前提下，2015年7月20日签订了补充协议，双方约定“因出让人未按合同约定时间将土地交付给受让人，而受让人未按约定时间缴纳土地出让价款，经双方协议，均不追究对方违约责任”。可见，该约定是双方均对各自民事权利的处分，是对各自追究对方违约责任的放弃，该约定符合法律规定。一审判决对国泰公司已经放弃的权利予以支持，违反法律规定，除造成一审判决判定的给国有资产造成的损失外，同时还造成5600万元国有资产自2013年5月11日至2015年7月14日每日1‰违约金的损失，违反公平、公正原则，属于使用法律错误，导致判决错误。三、即使假设自然资源局与国泰公司合同约定的是净地交付，自然资源局交付的土地存有部分没有拆迁的房屋，但该行为是属于交付的土地没有达到合同约定的部分的土地条件，不是属于交付的全部土地没有达到合同约定的土地条件的情形，自然资源局已经于2018年11月12日告知国泰公司自行拆除存在的部分房屋，国泰公司已经自行拆除，自然资源局已经净地交付，一审判决违反合同约定，违反客观事实，在国泰公司没有举证证明的前提下，确定自然资源局的民事责任，认定事实错误，适用法律错误。合同约定了未按时交付土地承担的违约责任，交付的土地不符合合同约定的土地条件应承担的违约责任。违约情形不同，所承担的违约责任不同。根据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。人民法院应按照对当事人具有法律约束力的合同约定，予以裁判。四、国泰公司受让的两宗土地面积共为116,827,34平方米，自然资源局已将其中的115,227,79平方米的土地形成净地，已按约交付国泰公司，自然资源局已经将出让给国泰公司总土地面积98.63%的净地交付给国泰公司，只有1,599.55平方米的土地上有房屋和构筑物，因其他案外人的诉讼案件暂未予交付，只占总出让土地总面积的1.37%。即使自然资源局没有前项的上诉理由，一审判决也没有依法认定本案的客观事实，将只占出让土地总面积1.37%没有净地交付，认定为没有全部交付净地，判决自然资源局承担违约责任，事实认定错误，有失公允和公平。国泰公司已经在交付的土地上进行了建设，形成了新的建筑物。一审判决于2019年1月3日送达，判决自然资源局自2015年7月14日至判决生效之日止以11,410万元为基数，按年12%利率计付占用资金损失，显属认定事实错误，判决错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法作出公正的判决，以维护自然资源局的合法权益。国泰公司辩称，国泰公司认为自然资源局没有全面履行出让土地交付义务，依法应承担违约责任，一审法院判决自然资源局承担违约责任，于法有据。首先，涉案出让土地自然资源局交付给国泰公司应该是净地交付，在一审庭审时自然资源局的代理人已当庭自认涉案出让土地的交付应该是净地交付。同时，自然资源局从2016年4月15日起到2017年7月4日止，先后4次向国泰公司出具了4份《情况说明》，其中有一份有自然资源局局长的签字，上述4份情况说明内容当中已经明确记载了涉案出让土地交付应当是净地交付，因此根据以上事实本案自然资源局交付的出让土地应当是净地交付。二、自然资源局交付的出让土地存在动迁争议，没有达到净地的条件，导致国泰公司无法实际占用、使用该出让土地。因为国泰公司竞买出让土地的目的是为了对土地进行开发建设使用，通过开发土地获得经济效益，自然资源局理应向国泰公司交付净地以及交付无争议纠纷的土地，只有这样才视为自然资源局真正履行了实际交付土地的义务。但自然资源局交付的土地却存在纠纷，导致国泰公司无法进场实际施工。同样上述事实依据的还有丹东市公安局元宝分局金山派出所出具的《情况说明》，能够证实国泰公司无法对涉案出让土地进场施工，由此不能视为自然资源局全面履行了交付土地的义务，依法应承担违约责任。三、违约金一审判决计算的标准有误，应当按照1‰的标准进行计算，理由不再另行陈述。四、关于自然资源局提出5800万元利息损失的问题，国泰公司认为一审判决有事实和法律依据，因为根据2015年7月20日双方签订的补充协议约定，双方互不追究对方的违约责任，国泰公司放弃的是追究对方的违约责任，而国泰公司主张的5800万元利息的损失并不是违约责任的范畴，对该损失应当予以保护。国泰公司向一审法院起诉请求：1.自然资源局继续履行出让合同，出让土地具备开工进场施工条件；2.自然资源局给付以5800万元为基数，从2012年12月28日起至2015年7月13日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息损失；3.自然资源局给付以11,410万元为基数，从2015年7月14日起至给付之日止，按照每天1‰计付的违约金。一审法院认定事实：2012年12月28日，国泰公司与自然资源局签订丹2012-36宗地（D-3地块）《成交确认书》，国泰公司缴纳1200万元，其中470万元为定金。2012年12月28日（同日），案外人周明昌与自然资源局签订丹2012-35宗地（D-1地块）《成交确认书》，周明昌缴纳4600万元，其中1850万元为定金。2013年1月7日，国泰公司（受让人）与自然资源局（出让人）签订D-3地块《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2106032012A0015），主要条款约定如下：出让宗地编号丹2012-36，宗地总面积23,668.54平方米，其中出让宗地面积为23,668.54平方米。出让宗地坐落于金山镇丹汤公路东侧（原力克地块及其周边）D-3。出让宗地的用途为住宿餐饮用地，面积2.366854公顷。出让人同意2013年6月28日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第二项规定的土地条件（现状土地条件）；出让宗地的国有建设用地使用权出让价款为2310万元。定金为470万元，定金抵做土地出让价款。受让人同意按照本条第一款第二项约定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款；按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期1200万元，付款时间2013年2月6日之前；第二期1110万元，付款时间2013年5月10日之前。受让人在约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款交纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三十条，受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条，受让人按约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人出让宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用权年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地的使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。2013年1月7日（同日），周明昌（受让人）与自然资源局（出让人）签订D-1地块《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2106032012A0014），周明昌所签的国有建设用地使用权出让合同与国泰公司所签的国有建设用地使用权出让合同均系国土资源部与国家工商行政管理总局制定的标准格式合同，本合同所涉主要条款如下：出让宗地编号丹2012-35，宗地总面积93,158.80平方米，其中出让宗地面积为93,158.80平方米。出让宗地坐落于金山镇丹汤公路东侧（原力克地块及其周边）D-1。出让宗地的用途为其他商服用地面积不大于0.74527公顷，其他普通商品住房用地面积不小于8.57061公顷。出让宗地的国有建设用地使用权出让价款为9100万元。定金为1850万元，定金抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照本条第一款第二项规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款；按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期4600万元，付款时间2013年2月6日之前；第二期4500万元，付款时间2013年5月10日之前。除以上主要条款不同外，其他相关内容均为格式合同约定，与国泰公司所签合同一致。2015年7月1日，国泰公司与自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同更名协议》（丹2012-35），现经国泰公司申请，周明昌同意，受让人依法由周明昌变更为国泰公司。2015年7月20日，国泰公司与自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》（丹2012-35、36），依据编号为2106032012A0014、2106032012A0015《国有建设用地使用权出让合同》及其更名协议，根据合同第四十五条的约定，出让人、受让人双方就合同中未尽事宜，约定如下：第一条、因出让人未按合同约定时间将土地交付给受让人，而受让人未按约定时间缴纳土地出让价款，经双方协议，均不追究对方违约责任。第二条、出让人于2015年7月14日将土地交付给受让人，受让人于2015年7月14日缴纳余下部分的土地出让价款。2015年7月14日，国泰公司缴纳（补足）D-3地块土地出让金1110万元，缴纳（补足）D-1地块土地出让金4500万元。自然资源局（交地方）于2015年7月14日已将该宗地实际交付给国泰公司（受让方），国泰公司（受让方）同意接受。2015年7月22日，国泰公司与自然资源局签订《国有建设用地交地确认书》（丹2012-35、丹2012-36），国泰公司（受让方）取得了宗地编号丹2012-35、丹2012-36的国有建设用地使用权。2015年9月30日，国泰公司取得D-1地块、D-3地块《建设用地使用权证书》。2016年4月15日，国泰公司与自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》（丹2012-35、36）（2016年度），根据《丹东市城乡规划局关于调整原力克地块及周边地段控制性详细规划及规划设计条件的函》（丹城规函[2016]2号），就编号为2106032012A0014、2106032012A0015《国有建设用地使用权出让合同》及其更名协议，出让人、受让人双方签订如下补充协议，对普通商品住房用地面积、建筑限高、建筑密度、国有建设用地使用权出让年期、绿地率、调整前后的评估总地价等进行调整，并作出因两个地块为同一项目，整体考虑，不需收取土地出让金的决定。2016年4月15日，自然资源局出具《关于金山镇丹汤公路东侧（原力克地块及其周边）地块情况说明》，金山镇丹汤公路东侧（原力克地块及其周边）于2012年11月29日挂牌出让，并于2015年9月发放土地使用证，但该地块目前尚有几幢建筑物没有拆迁，至今没有达到净地条件。2016年11月25日，国泰公司向自然资源局报告《情况说明》，2012年12月28日，国泰公司在丹东市国有建设用地使用权挂牌净地出让中，竞得编号为丹2012-35地块（力克地块）的国有建设用地使用权（见发票）。由于此地块存在动迁争议，该地块项目未能开工。2015年6月，案外人丹东市隆宇建筑工程有限公司经政府协调收购了国泰公司的全部股权，并及时缴纳了该地块（力克地块）所欠的土地出让价款。但由于该地块至今仍存在土地拆迁补偿纠纷，导致项目仍然不能开工，同时也给开发企业增加了一定的财务成本。现经出让人和受让人双方协商，同意将开工时间顺延至2017年7月15日之前。自然资源局时任局长在此《情况说明》下部空白处批示（2016年12月2日）知晓此事，自然资源局正在全力解决该地块的补偿事宜，尽快净地。2017年2月16日自然资源局出具《关于金山镇丹汤公路东侧地块情况说明》，金山镇丹汤公路东侧（原力克地块及其周边）于2012年11月29日挂牌出让，并于2015年9月发放土地使用证，但该地块目前尚有动迁户没有拆迁，至今没有达到净地条件。2017年7月4日，自然资源局出具《关于国泰公司力克地块有关情况的说明》，国泰公司于2012年11月29日以挂牌出让方式取得位于丹东市元宝区金山镇丹汤公路东侧（原力克地块及其周边）地块国有建设用地使用权，其中D-1地块总面积93,158.80平方米，D-3地块总面积23,668.54平方米。上述两个地块在2013年1月7日由我局与国泰公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同中约定交地日期为2013年6月28日前，但由于存在司法案件，动迁难度大，截止到目前仍因部分地上物争议正在通过法律程序解决，前期虽经有关部门做了大量工作，建设单位至今仍无法进场施工。2017年7月18日，国泰公司向自然资源局发出《律师函》，载明：2012年12月28日双方签订D-1、D-3地块《成交确认书》，2013年1月7日签订《国有建设用地使用权出让合同》，后国泰公司支付全部出让价款。时至今日，国泰公司仍无法对该地块土地进行开发、建设使用，因此自然资源局交付的土地并非是净地，至今没有达到净地出让条件。因此，自然资源局违反法律规定将尚不符合条件的土地进行出让，造成国泰公司无法实现合同目的，合同无法继续履行，给国泰公司造成严重的经济损失，自然资源局依法应向国泰公司承担违约责任。以下系国泰公司损失明细（具体能给付多少由贵局审定）：1.解除《国有建设用地使用权出让合同》；2.返还土地使用权出让价款11,410万元、给付土地契税320万元、承担付出3000万元费用，共计14,730万元；3.给付银行贷款利息损失暂定3485万元；4.给付工程勘察费用324,000元、围挡公益广告牌费用412,557元、开临时公路道口费用10,000元、钩机和铲车工时费519,500元、土地测绘费40,700元，计1,306,757元及利息309,106元（利息从2015年6月28日计算至2017年6月30日）共计1,615,863元；5.给付设计费297万元；6.给付地块土地收储费用4,286,011元及利息480,033元（利息从2016年6月28日计算至2017年6月30日），共计4,766,044元。以上各项费用合计191,501,907元。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.关于合同效力、履行及违约责任问题；2.关于合同约定违约金计付方式是否适当，应否予以调整及调整的合理数值问题。一、关于合同效力、履行及违约责任问题。涉案建设用地使用权出让行为经丹东市人民政府批准，依法履行招投标程序，2012年12月28日，国泰公司与自然资源局签订国有建设用地使用权出让《成交确认书》，并于2013年1月7日签订了编号为2106032012A0015《国有建设用地使用权出让合同》；2012年12月28日，案外人周明昌与自然资源局签订国有建设用地使用权出让《成交确认书》，并于2013年1月7日签订了编号为2106032012A0014《国有建设用地使用权出让合同》；2015年7月1日，国泰公司依法与自然资源局对编号为2106032012A0014的《国有建设用地使用权出让合同》签订了《国有建设用地使用权出让合同更名协议》。国泰公司承接了周明昌所享有的编号为2106032012A0014《国有建设用地使用权出让合同》的权利义务。以上三份合同内容不违反法律的禁止性规定，不损害社会公共利益及第三人合法权益，故涉案建设用地使用权出让合同依法成立并合法有效。国泰公司业已办理了两份国有建设用地使用权出让合同所涉的国有建设用地使用权证，合同相对人应按照合同约定全面适格履行合同约定的权利义务。双方均未适格提出解除或终止合同的诉求，且双方均希望继续履行合同，合同依约履行系契约原则的实践体现，同时促进经济健康有序的发展，故一审法院赞同并准许双方继续履行合法有效的案涉《国有建设用地使用权出让合同》。国泰公司于2015年7月14日已按照补充协议约定足额缴纳了涉案土地出让金，自然资源局应按合同约定的期限和土地标准交付合同标的物建设用地使用权。建设用地使用权出让合同的目的，国家土地管理机关将适合建设用地的指标经合法程序依法经招投标程序予以竞拍，受让人依法取得建设用地使用权并依法进行规划建设，虽然出让方式约定现状出让，且自然资源局在事后证明涉案地块四至内存在尚未拆迁的建筑物并存在纠纷，经查涉案建设用地的出让价款为净地出让价款，并未包含需拆迁的费用，至本案审理终结时止，自然资源局无法依约将出让建设用地的使用权适格交付国泰公司，自然资源局应承担依据《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定的交付土地的时间节点、交付适格建设用地使用权的义务，否则，应依法、依约承担未适格交付建设用地使用权的违约责任及相应的民事赔偿义务。二、关于合同约定违约金计付方式是否适当，应否予以调整及调整的合理数值问题。因《国有建设用地使用权出让合同》对延期交付土地使用权违约责任明确约定，受让人按出让合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照出让合同约定按时交付出让土地，由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人涉案宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金；出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。该违约金计付方式的约定是双方在平等、互惠、自愿基础上达成的一致意见，合同中约定的权利义务对等，对双方而言是公平的。在前些年，辽宁的政治经济建设，未能充分积极响应政策，措施手段落实不及时、不到位，尤其在房地产开发建设方面影响凸显，给政府、企业、百姓和社会带来损失和诸多不便，政府应承担相应的责任。当下，双方均积极希望继续履行合同，本合同至今未履行的原因系非主观因素，双方均无故意或恶意损害社会和对方的利益，为双方今后能更好地继续适格履行合同，违约方应赔偿守约方的实际损失。国泰公司请求自然资源局给付从2012年12月28日起至2015年7月13日止，以首期交付土地出让金5800万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付的利息损失。因自然资源局在此期间，占有国泰公司交付的土地出让金5800万元和未交付土地的事实，双方均无异议，自然资源局应给予赔偿。实际上国泰公司的资金损失高于同期同类贷款利率计付的利息，遵循不告不理的民事诉讼原则，对国泰公司此项请求因事实清楚、证据确凿，依据充分，诉求合理，予以支持。国泰公司另一诉求自然资源局给付从2015年7月14日起至给付之日止，以交付土地出让金11,410万元为基数，按照每天1‰计付的违约金。土地出让合同双方业已签订且合法有效并应适格履行。国泰公司按约前期交付土地出让金5800万元，2015年7月14日交付土地出让金5610万元，至此合计交付土地出让金11,410万元，且自然资源局已经按约交付土地，但非适格净地。自然资源局对以上事实均予以认可。国泰公司虽已经办理案涉国有建设用地使用权登记，已经取得案涉国有建设土地的权利凭证。在此种情形下，国泰公司无法依法对案涉建设用地进行规划开发建设，皆因自然资源局履约不足，应承担一定的赔偿责任。综合考量本案的国有建设用地业已实际交付并办理了国有建设用地使用权登记，受让方已经享有涉案土地的部分权利的实际情形，一审法院依照公序良俗和诚实信用原则，酌定违约方给付守约方出资额的双倍同期同类银行贷款利息予以赔偿资金占用期间的资金损失为上。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十条、第一百五十二条、第二百五十三条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第七条之规定，判决：一、国泰公司与自然资源局继续履行案涉编号2106032012A0014《国有建设用地使用权出让合同》；二、国泰公司与自然资源局继续履行案涉编号2106032012A0015《国有建设用地使用权出让合同》；三、自然资源局于本判决生效后30日内，给付国泰公司自2012年12月28日起至2015年7月13日止，以自然资源局实际收取土地出让金5800万元为基数，按年6%利率计付占用资金期间的损失；四、自然资源局于本判决生效后30日内，给付国泰公司自2015年7月14日起至本判决生效之日止，以自然资源局实际收取土地出让金11,410万元为基数，按年12%利率计付占用资金期间的损失；五、驳回国泰公司的其他诉讼请求。如果自然资源局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573,506元，由自然资源局负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：国泰公司成立日期为2011年4月19日，注册资金800万元，系丹东隆宇建设工程有限公司（以下简称隆宇公司）全资子公司。2015年7月10日自然资源局向国泰公司发出两份《收费通知单》，金额分别为1110万元、4500万元，要求国泰公司缴纳土地出让金。2015年7月14日，丹东市财政局非税收入汇缴结算专户向国泰公司出具两份《非税收入一般缴款书（收据）》，金额分别为1110万元、4500万元，收入项目名称为其他土地出让金收入。2015年7月16日，隆宇公司按照国泰公司的指令，通过丹东银行股份有限公司城建支行分两次向丹东市财政局非税收入汇缴结算专户缴纳案涉土地出让金合计5610万元。2018年11月12日，自然资源局就案涉出让土地向国泰公司完成净地交付。2018年12月4日，中共丹东市委丹委发[2018]31号文件，将丹东市国土资源局的职责整合组建自然资源局，不再保留丹东市国土资源局。为证明案涉两份《国有建设用地使用权出让合同》履行期间资金占用损失，国泰公司提交一份《金融机构人民币贷款基准利率调整表》，其中载明2012年7月6日起一年期短期贷款基准利率为年利率6%，一年至三年期中长期贷款基准利率为年利率6.15%。同时，国泰公司提交隆宇公司与丹东银行股份有限公司城建支行签订的两份《流动资金借款合同》，合同载明借款金额为1亿元，借款利率为固定利率计息，年利率为9.775%，期限分别为2015年12月28日起至2016年12月27日止、2016年12月26日起至2017年12月25日止。国泰公司主张因其名下未办理各项信贷业务，其公司运营资金来源于股东隆宇公司，2015年7月签订补充协议后的资金占用损失，应按照其股东隆宇公司融资借款合同约定的年利率标准核算。自然资源局对《金融机构人民币贷款基准利率调整表》载明事项及两份《流动资金借款合同》的真实性无异议，并依据中国建设银行股份有限公司丹东分行营业部出具的《资信证明书》，认同国泰公司自2011年4月11日至2013年1月5日未办理各项信贷业务。但对于国泰公司主张的资金占用损失，认为《流动资金借款合同》借款主体并非国泰公司，即使隆宇公司代缴土地出让金事实成立，合同载明的年利率也不能作为认定国泰公司直接损失的定案依据。上述事实有《企业信用信息公示报告》《收费通知单》《非税收入一般缴款书（收据）》《进账单》《金融机构人民币贷款基准利率调整表》《流动资金借款合同》《资信证明书》、中共丹东市委丹委发[2018]31号文件及当事人陈述等证据在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，根据本案当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》履行过程中是否存在违约行为；如存在违约行为，应按照何种标准承担违约责任。对于上述争议焦点，分析认定如下：根据一、二审法院查明事实，自然资源局与国泰公司对双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》《国有建设用地使用权出让合同更名协议》《国有建设用地使用权出让合同补充协议》均为真实意思表示予以确认，上述协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定案涉合同有效，并依双方当事人希望继续履行合同的诉求进行裁判于法有据。关于自然资源局在案涉《国有建设用地使用权出让合同》履行过程中是否存在违约行为的问题。本案中，国泰公司提交的两份《国有建设用地使用权出让合同》于2012年12月28日签署，在合同履行期间，双方当事人均存在违反合同约定的情形。为此，自然资源局与国泰公司于2015年7月20日签署《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，载明“经双方协商，均不追究对方违约责任”，该约定系双方当事人在平等自愿的基础上对各自民事权利的处分，依法对双方当事人均具有约束力。根据该协议第二条约定，自然资源局于2015年7月14日将土地交付给国泰公司，国泰公司于2015年7月14日缴纳余下部分的土地出让价款。可见，因国泰公司于约定之日缴纳了余下部分的土地出让价款，认定自然资源局是否存在违约行为，应当以自然资源局是否实际履行上述协议第二条约定作为评判标准，即自然资源局是否于2015年7月14日将出让土地交付给国泰公司。在本案审理过程中，自然资源局向一审法院提交签署于2015年7月22日的《国有建设用地交地确认书》，证明其按约定时间完成交付出让土地的合同义务。对此，国泰公司向一审法院提交自然资源局于2016年4月15日出具的《关于金山镇丹汤公路东侧（原力克地块及其周边）地块情况说明》、国泰公司于2016年11月25日向自然资源局出具的《情况说明》、自然资源局于2017年2月16日出具的《关于金山镇丹汤公路东侧地块情况说明》、自然资源局于2017年7月4日出具的《关于国泰公司力克地块有关情况的说明》等证明材料，上述证据均证明，虽《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定交付土地条件载明为现状土地条件，但依双方当事人真实意思表示交付土地条件应为净地条件。因案涉出让地块尚有动迁户没有拆迁，存在司法纠纷，导致国泰公司无法进场施工，直至2018年11月12日，自然资源局才就案涉出让土地向国泰公司完成净地交付。故，自然资源局未能按约在2015年7月14日将出让土地交付给国泰公司，其行为已经构成违约，应当承担未能按约交付出让土地的违约责任。自然资源局此节上诉理由不能成立，本院不予支持。关于自然资源局应按照何种标准向国泰公司承担违约责任的问题。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人合同项下出让宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定，出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地的使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。现自然资源局违约，应当向国泰公司支付违约金或赔偿直接损失。对此，国泰公司上诉请求将一审判决主文第四项按年利率12%计付占用资金期间的损失，改判为按照土地出让合同约定每天1‰标准计算。根据前述《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条、第三十八条约定，均系对出让人未能按期交付土地情形违约责任承担的约定，但两条款之间涵盖的内容并不完全一致。虽然合同第三十七条中约定了出让人未能按期交付土地，按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金内容，但同时约定出让人延期交付土地超过60日的，受让人有权解除合同。该项约定与合同第三十八条中约定受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务的内容，应是赋予了受让人在出让人未能按约履行合同交付义务情形下享有选择处分的权利，故应当按照《国有建设用地使用权出让合同》的实际履行状况来区分，并对照约定予以裁判。本案中，国泰公司虽于2017年7月18日向自然资源局发出《律师函》，提出过解除《国有建设用地使用权出让合同》并列举赔偿损失明细，但至2018年11月12日，国泰公司已实际取得涉案出让土地，涉案《国有建设用地使用权出让合同》已经实际履行。故，本案自然资源局承担的违约责任应按照合同第三十八条约定执行，即自然资源局赔偿延误履行而给国泰公司造成的直接损失。国泰公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。至于自然资源局上诉主张根据双方当事人签署的《国有建设用地交地确认书》，其已经按照合同约定的期限和土地条件全面履行了交付土地使用权的义务；即使存在未能全部交付出让土地的情形，也已经将出让土地总面积的98.63%向国泰公司完成净地交付，不应按照未能全部交付净地计付违约金等理由因与客观事实不符，不能成立，本院亦不予支持。关于如何认定案涉土地出让合同因自然资源局延误履行给国泰公司造成直接损失的问题。《国有建设用地使用权出让合同》已经实际履行，因合同履行所发生的相关费用属于合理支出，不应一并核算，故认定国泰公司的直接经济损失，主要体现在资金占用期间其融资成本的核算。依此，一审法院采用按照资金占用金额分段计息核算损失的方式并无不当。对于一审判决主文第三项，国泰公司并未提出上诉，视为服从该项判决，且按照年利率6%计算利息亦未超出中国人民银行规定的贷款基准利率标准，本院对此予以维持。对于一审判决主文第四项关于补充协议签订后的资金占用期间经济损失认定一节，因一审法院依照公序良俗和诚实信用原则，酌定违约方给付守约方出资额的双倍同期同类银行贷款利息的认定与本院前述认定事项不符，应予纠正。根据当事人二审提交的证明材料，国泰公司注册资金仅为800万元，可见其房地产开发运营资金应来源于公司融资，经本院审理查明，补交案涉土地出让金款项来源于其股东隆宇公司，自然资源局对国泰公司主张其名下未办理各项信贷业务，其公司运营资金来源于股东隆宇公司一节并未提交有效反证予以反驳，对国泰公司该项主张本院予以采信。由于自然资源局违约，国泰公司按约全额缴纳土地出让金11,410万元，资金占用数额巨大，因此产生的损失应属必然发生，不能因自然资源局抗辩国泰公司名下未办理信贷业务或未能提交相关凭证，导致守约方损失不能得到补偿，这既不符合案涉合同约定的补偿原则，亦不符合法律规定的诚实信用原则。现国泰公司提交其股东隆宇公司签订的借款合同，目的在于证明自然资源局违约期间国泰公司使用资金的融资成本为年利率9.775%，本院认为依此核算案涉补充协议签订后资金占用期间的经济损失更符合当事人约定和法律规定，国泰公司该项主张成立，本院予以支持。同时，二审期间双方当事人一致确认自然资源局于2018年11月12日就案涉出让土地向国泰公司完成净地交付，本案核算资金占用期间直接经济损失的截止时间应依此调整。另，根据中共丹东市委丹委发[2018]31号文件，丹东市国土资源局的职责已经整合并组建自然资源局，不再保留丹东市国土资源局，对此本院二审一并予以调整。综上所述，自然资源局的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省丹东市中级人民法院（2017）辽06民初71号民事判决第一、二、三项；二、撤销辽宁省丹东市中级人民法院（2017）辽06民初71号民事判决第四、五项；三、丹东市自然资源局于本判决生效后30日内，给付丹东国泰安君房地产开发有限公司自2015年7月14日起至2018年11月12日止，以丹东市自然资源局实际收取土地出让金11,410万元为基数，按年利率9.775%计付占用资金期间的损失；四、驳回丹东国泰安君房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费丹东国泰安君房地产开发有限公司预交573,506元，由丹东市自然资源局负担；二审案件受理费丹东国泰安君房地产开发有限公司预交498,200元、丹东市自然资源局预交573,506元，均由双方当事人自行负担。本判决为终审判决。审判长  张祥楹审判员  郑锦弘审判员  薛 宁二〇一九年十二月二十五日法官助理肖利剑书记员李婷