重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初24700号 原告：冯建国，男，1965年4月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：张子明，男，1956年12月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：程文龙，男，1979年12月11日出生，汉族，住重庆市江津区。 原告：项华，女，1965年6月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：张子明，男，1956年12月28日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：程文龙，男，1979年12月11日出生，汉族，住重庆市江津区。 被告：张卫东，男，1967年4月19日出生，汉族，住重庆市北碚区。 被告：陈德伦，女，1970年2月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张卫东，男，1967年4月19日出生，汉族，住重庆市北碚区。 原告冯建国、项华与被告张卫东、陈德伦合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法由审判员李超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯建国、项华的委托诉讼代理人张子明，被告张卫东、被告陈德伦的委托诉讼代理人张卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯建国、项华向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付所欠房屋转让款1000000元；2.判决被告依据约定按银行同期贷款利率4倍的标准向原告支付逾期付款违约金。诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。原告冯建国受原告项华委托，于2015年9月25日与被告张卫东、陈德伦签订了两套二手房屋买卖合同，将登记在原告项华名下的两套二手房屋卖给了被告张卫东、陈德伦。其中，北部新区××路××号××幢××单元××号房屋由原告冯建国与被告张卫东签订了《二手房屋买卖合同》，北部新区××路××号××幢××单元××号房屋由原告冯建国与被告陈德伦签订了《二手房屋买卖合同》，两套房屋均约定成交价格为950000元人民币，两套房屋总价款为人民币1900000元。同时，被告张卫东承诺，原告出售并过户给陈德伦的位于北部新区××路××号××幢××单元××号房屋的房屋转让款由被告张卫东负责支付。另外，签订《二手房屋买卖合同》时，被告张卫东尚欠原告冯建国借款100000元。双方在《附属协议》中约定，待该两房过户到买方或买方指定的户名后，买方须在一年内全部付清购房款。根据约定，被告夫妻二人应该在2016年9月底之前将全部购房款支付给被告；但被告仅在2018年9月30日支付了1000000元给原告后，至今未支付余款，截止2019年9月20日止，被告尚欠原告1000000元人民币。据此，被告应按约定承担逾期付款的违约责任。原告为维护自身的合法权益，起诉至法院。 被告张卫东、陈德伦共同辩称：1.二被告与二原告签订了房屋买卖合同，但当时是因为张卫东在冯建国手里做工程，冯建国挪用了张卫东的工程款1310000元，因此，冯建国将案涉二套房屋抵给二被告。现二被告仅欠房款590000元。另在原告处借支100000元，共计690000元尚未支付。而并非原告所称的1000000元。当时附属协议约定由冯建国再给张卫东一个工程做，用该工程尾款支付房屋尾款，但之后，冯建国并未给张卫东工程做，因此，张卫东现在没有钱支付房屋尾款；2.不同意支付违约金，冯建国如果给张卫东工程做，而张卫东不支付房屋尾款，可以支付违约金。但冯建国没有给张卫东工程做，张卫东无钱支付房屋尾款。且违约金也过高，张卫东本身就无能力支付本金，更无钱支付违约金。 经本院审理查明：冯建国与项华于2005年8月8日登记结婚。位于北部新区××路××号××幢××单元××号的房屋和位于北部新区××路××号××幢××单元××号的房屋登记权利人均为项华。 2015年9月25日，以冯建国为卖方，张卫东为买方，双方签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于北部新区××路××号××幢××单元××号房屋（该房屋的所有权证证号为：115-2014-30365）出卖给张卫东，该房屋成交价格为950000元。该合同第三条约定：……2.买方的付款方式如下：本合同签订当日，买方即向卖方支付50%的购房款人民币475000元（大写为肆拾柒万伍仟圆整）。剩余50%的购房款人民币475000元（大写为肆拾柒万伍仟圆整）于本合同签订后90日内支付完毕。该合同第八条约定了违约责任，双方都应严格按合同约定的内容行使权利、履行义务，任何对合同约定条款的违反即视为违约，违约方应向守约方承担合同总价20%的违约金。 同日，以冯建国为卖方，陈德伦为买方，双方签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于北部新区××路××号××幢××单元××号房屋（该房屋的所有权证证号为：115-2014-3××××）出卖给陈德伦，该房屋的成交价格为950000元。该合同第三条约定：……2.买方的付款方式如下：本合同签订当日，买方即向卖方支付50%的购房款人民币475000元（大写为肆拾柒万伍仟圆整）。剩余50%的购房款人民币475000元（大写为肆拾柒万伍仟圆整）于本合同签订后90日内支付完毕。该合同第八条约定了违约责任，双方都应严格按合同约定的内容行使权利、履行义务，任何对合同约定条款的违反即视为违约，违约方应向守约方承担合同总价20%的违约金。 同日，以冯建国为卖方，张卫东为买方，双方签订《附属协议》，该协议的主要内容为：一、买卖双方一致确认：1.截至本协议签署之日，买方欠卖方借款共计人民币10万元整（大写：人民币壹拾万元整）。2.卖方向买方出售的两处房产（位于重庆市北部新区××路××号，权证号：115-2014-3××××；位于重庆市北部新区××路××号，权证号：115-2014-3××××）售价共计人民币190万元整（大写：人民币壹佰玖拾万元整）。二、现重庆合景实业集团有限公司（以下简称合景）欠重庆广发建筑工程有限公司（以下简称广发）工程款人民币131万多元，待该笔款项入账到广发后，广发须在当日将该笔款项中的105万元转付至冯建国指定的账户，用于支付权证号115-2014-3××××及权证号115-2014-3××××的购房款。三、对剩余未支付的房款85万元（大写：人民币捌拾伍万元整），以及买方原有对卖方的借款人民币10万元整（大写：人民币壹拾万元整），共计欠款人民币95万元整（大写：玖拾伍万元整），待该两房过户到买方或买方指定的户名后，买方须在一年内或者下次工程尾款收到后全部付清。若自过户之日起买方一年内或者下次工程尾款收到后未付清该笔款项，买方须按银行同期贷款利率4倍标准作为违约金按月支付给卖方。买方若指定过户在第三方名下，须向卖方出具书面委托书及承诺书，并承担其全部债务责任。四、买卖房屋所产生的税费双方各承担一半。在未付清全部款项之前，全部税费由买方代为垫付，待最后一笔款项结清时，买卖双方再结算该笔税费。 同日，张卫东出具承诺书一份，主要内容为：由冯建国过户给陈德伦位于北部新区××路××号××幢××单元××号，建筑面积135.59平米房屋，所有的资金由张卫东负责。 2018年9月30日，张卫东向案外人谢春骄的银行账户分别转账支付1000000元、180000元。2019年9月20日，项华出具委托书一份，该委托书的具体内容为：兹委托冯建国（身份证号：51021219650416××××）作为本人代理人处理将两套房屋售于张卫东（身份证号：51022419670419××××）、陈德伦（身份证号：51022419700204××××）夫妻的相关事宜。其中北部新区××路××号××幢××单元××号与张卫东先生签证，北部新区××路××号××幢××单元××号与陈德伦女士签订。对被委托人在办理上述事项过程中所签署的所有文件，本人均予以认可并承担相应法律负责。委托期限：自签字之日起至上述事项办理完毕。 庭审中，二原告代理人陈述了以下内容：张卫东仅在2018年9月30日支付了1000000元给二原告，其中100000元是归还所欠冯建国的借款，二被告仍尚欠1000000元房款。二原告认可付了1000000元，但是二原告不知道账户是不是谢春娇，即使是谢春娇的账户，也不能说明另180000元是房款。二原告认为应当由二被告举证证明其付的180000元属于房款，不能因为是同一账户同一天就认定付的是房款。 以上事实，有当事人的陈述、《二手房买卖合同》、《附属协议》、承诺书、委托书、借记卡交易明细及庭审笔录等在案为证。 本院认为，尽管冯建国与张卫东和陈德伦分别签订了《二手房买卖合同》，然《附属协议》仅有冯建国和张卫东签订，且从《附属协议》的内容可以看出，冯建国与张卫东签订《二手房买卖合同》《附属协议》的目的也是以案涉房屋出售的形式结清冯建国与张卫东之间因工程产生的债权债务，另张卫东还出具承诺书一份，承诺陈德伦购买房屋的资金全部由张卫东负责。综上，本院认为，尽管案涉房屋原登记在项华名下，后陈德伦签订了一套房屋的《二手房买卖合同》，并将该套房屋过户至陈德伦名下，但本案涉及合同实际相对人为冯建国、张卫东，项华及陈德伦分别作为二者的妻子仅系配合过户，并不是合同的实际相对方。另张卫东已经支付了购房款1000000元，因案涉两房屋的全部款项均由张卫东负责，无法分清该一百万元是支付的哪一套房屋的款项，因此冯建国要求张卫东承担支付剩余房款的义务，本院予以支持，其要求陈德伦支付剩余房款，无事实依据，本院不予支持。 关于张卫东欠付的房款金额。首先，根据冯建国和二被告之间的《二手房买卖合同》的约定，位于北部新区××路××号××幢××单元××号房屋和位于北部新区××路××号××幢××单元××号房屋的成交价格均为950000元，故应付的房价总额为1900000元。张卫东于2018年9月30日向案外人谢春骄的同一账户分两次分别转入1000000元和180000元。张卫东庭审中称该两笔钱均是支付的购房款。虽然冯建国称张卫东仅向冯建国支付了购房款1000000元，另一笔180000元是转账给案外人谢春骄的，与本案无关，但是该两笔钱均是同一天转账至案外人谢春骄的同一账户中，冯建国认可其中的100万元系购房款，另18万元不予认可，但并没有对该18万元具体用途予以说明并举示相应证据，应当承担举证不能的法律后果。因此，本院认定，张卫东向谢春娇转账支付的1180000元均为案涉合同的款项。根据冯建国和张卫东签订的《附属协议》，截至该协议签订之日，张卫东尚欠冯建国借款100000元。冯建国庭审中称张卫东支付的1000000元中有100000元是偿还的借款，对此，张卫东并没有提出异议，故本院予以认可。因此，张卫东尚欠购房款共计820000元（1900000元+100000-1000000元-180000元）。 张卫东在庭审中称冯建国挪用了张卫东的工程款131万元，冯建国才将二套房屋抵给张卫东和陈德伦，但是张卫东和陈德伦并没有提供证据证明该事实，本院不予认可。 关于逾期付款违约金及其计算标准。根据冯建国和张卫东签订的《附属协议》第三条“对剩余未支付的房款85万元（大写：人民币捌拾伍万元整），以及买方原有对卖方的借款人民币10万元整（大写：人民币壹拾万元整），共计欠款人民币95万元整（大写：玖拾伍万元整），待该两房过户到买方或买方指定的户名后，买方须在一年内或者下次工程尾款收到后全部付清。若自过户之日起买方一年内或者下次工程尾款收到后未付清该笔款项，买方须按银行同期贷款利率4倍标准作为违约金按月支付给卖方”的约定，张卫东可以选择自过户之日起一年内支付剩余购房款，也可以选择在收到下次工程尾款后支付剩余购房款，但是收到下次工程尾款的时间并不确定，且冯建国也没有提供证据证明张卫东已经收到了下次工程尾款。故对于张卫东欠付的820000元的逾期付款违约金，应当自冯建国向本院起诉之日起算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”和第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，由于冯建国并未提供证据证明其具体损失项目，其损失应为资金占用的利息损失，张卫东已经提出违约金过高要求调整，本院酌情将张卫东的逾期付款违约金调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张卫东在本判决生效后五日内向原告冯建国支付拖欠的购房款820000元； 二、被告张卫东在本判决生效后五日内向原告冯建国、项华支付逾期付款违约金（以820000元为基数，自2019年9月23日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至购房款付清之日止）； 三、驳回原告冯建国、项华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费21790元，减半收取10895元，由被告张卫东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 李超 二〇一九年十二月十八日 法官助理 陈源 书 记 员 詹蔚