文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终312号上诉人（原审被告、案外人）：刘铸，男，1981年8月21日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：**安，该公司董事长。委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人刘铸因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日进行了开庭审理。刘铸的委托诉讼代理人陈伟超、刘进，华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人**宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘铸上诉请求：撤销原判，改判停止执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号X幢X单元XXX号房屋（以下简称案涉房屋），一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1．刘铸是概括性的受让了案涉房屋原买受人**与盛景旅游公司签订的房屋买卖合同，承继了**在房屋买卖合同中的权益，盛景旅游公司亦同意以变更原合同主体的形式与刘铸签订《商品房买卖合同》，出具相应收据，并将案涉房屋交予刘铸占有，足以认定刘铸是已支付案涉房屋购房款的买受人，享有所购房屋的权益；2.案涉房屋的原买受人**“以原债权作为履行购房款”的支付方式，系房屋买卖双方的真实意思表示，不违反相关法律的强制性规定，其依法享有对案涉房屋的权益；3.刘铸系善意购买案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条的规定，足以排除强制执行；4.刘铸在案涉房屋所在地（即石柱县）除案涉房屋外无其他可供居住的房屋，在其户籍地（即江北区）亦无房屋。华融资产重庆分公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．刘铸陈述系从**处购买获得案涉房屋，刘铸能否对案涉房屋享有权利应以其和**之间债权债务的真实性以及其前手**的权利为前提，仅凭盛景旅游公司提供的合同和收据不能证明其向**支付了购房款，也不能证明**对案涉房屋享有合法的处分权；2.刘铸的购房合同未载明签订时间，房款收据载明时间为2013年8月10日，而银行流水时间为2017年7月29日，证明购房合同和收据系倒签，也可以推定购房合同签订时间应为2017年7月29日，在案涉房屋抵押权设立之后，未经抵押权人同意的转让行为无效，同时银行流水金额仅为17万元，与购房合同约定不一致，不能证实实际支付了购房款；3.本案应当适用执行异议复议规定第二十七条进行审理，即使按照执行异议复议规定第二十八条和第二十九条进行审理，刘铸的权益也不足以排除执行；4.本案查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日；5.刘铸提供的占有案涉房屋的依据时间为2017年7月25日，系在法院查封时间之后。盛景旅游开发公司述称：1.盛景旅游开发公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景旅游开发公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋;2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游开发公司或盛景旅游开发公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景旅游开发公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准;3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，盛景旅游开发公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效;4.因盛景旅游开发公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续;5.盛景旅游开发公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程;6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景旅游开发公司股东和法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景旅游开发公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可;7.第三人与各分包商产生工程款、货款；因盛景旅游开发公司无法支付工程款、货款，经协商盛景旅游开发公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景旅游开发公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景旅游开发公司各出各的收据;8.案涉房屋系盛景旅游公司通过以房抵债的方式抵给**的，刘铸对于案涉房屋的获得过程请法院核查。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号X幢X单元XXX号房屋许可执行；诉讼费由刘铸承担。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得涉案房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送一审法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月办理了X幢房屋的抵押登记。再查明：刘铸与盛景旅游公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定刘铸购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X幢X单元XXX号清水房屋，总价款232616元，合同约定刘铸委托盛景旅游公司办理房地产权证，合同上未写明合同的签订时间。**就涉案房屋与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价59895元，合同上未载明签订时间。2013年8月10日，盛景旅游公司向刘铸出具收到涉案房屋总房款292511元的收据一张，收款方式载明：转账。2017年7月25日，就涉案房屋以**为户名向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2017年7月26日至2018年7月25日期间的物管费882.1元。2017年7月31日，刘铸为涉案房屋办理了天然气入户手续，缴纳了天然气入户费3730元。刘铸在得知涉案房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异483号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：刘铸能否依据执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。一、关于执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权，系本案的适格原告，刘铸主张华融资产重庆分公司非本案的适格原告的理由不成立。从前述司法解释规定来看，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议复议规定第二十八条规定，但符合执行异议复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用执行异议复议规定第二十八条或第二十九的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请执行人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于刘铸请求排除执行是否符合执行异议复议规定第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，华融资产重庆分公司提起申请执行人执行异议之诉，刘铸作为执行案件中的案外人，应当就其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据刘铸主张的事实，刘铸虽然与盛景旅游公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并由盛景旅游公司开具了收据，但收据上载明为转账，未提供银行流水佐证，其在庭审中陈述系支付的现金，其陈述内容与收据上载明的收款方式不符。从刘铸提供的装修合同和物管费收据上载明的内容来看，有可能涉及**通过以房抵债获得本案涉案房屋，但刘铸未提供**是如何取得涉案房屋及是否支付了全部购房款的证据。故刘铸所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法认定刘铸实际向盛景旅游公司支付了涉案房屋的购房款。故刘铸购买的本案涉案房屋不满足执行异议复议规定第二十八条第（三）项的规定。再次，关于本案能否适用执行异议复议规定第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘铸应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定刘铸已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用执行异议复议规定第二十九条的规定，排除涉案房屋的执行。综上，刘铸请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，其对涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，华融资产重庆分公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。根据执行异议复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审法院判决：准许执行案涉房屋。案件受理费4789.24元，由刘铸负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘铸向本院举示了如下证据：1.《房屋转卖协议》、重庆农村商业银行转账凭证、户口页（3页）、**出具的《收据》、**和王兵出具的《情况说明》、王兵的身份证明。拟证明刘铸与**签订《房屋买卖协议》，约定刘铸以17万元的价格购买案涉房屋，刘铸的父亲刘学源通过转账方式全额支付了购房款。2.《抵房协议》、《**房款收据明细统计表》，重庆鑫洲普昂科技发展有限公司基本信息、《借款协议》（2014年7月30日）、银座银行对账单（3页）、交易明细表、个人活期明细结果（2页）、《借款协议》（2014年5月28日）、收据（4张）。拟证明海丰建设公司因到期无法偿还**的借款，于2014年11月4日与**、盛景旅游公司达成抵房协议，将盛景旅游公司名下的80房屋(含案涉房屋)抵给**用以抵销借款。3.盛景旅游公司出具的《收据》。拟证明刘铸继受了**的合同权利。4.《公告》、（2018）渝0103执异127号《执行裁定书》、生效证明。拟证明案涉房屋所在的“明月绿洲”小区的查封公告张贴时间为2017年12月7日，应当以该时间作为查封时间。5.（2016）渝0104民破4号之二《民事裁定书》。拟证明海丰建设公司已被裁定破产。6.（2018）最高法申1409号《民事裁定书》。拟证明执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形。7.《重庆市商品房买卖合同》、《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》、盛景旅游公司向**出具的《收据》。拟证明案涉房屋抵给**后，**与盛景旅游公司签订了合同并出具了相关收据，**对案涉房屋享有权利。8.《重庆市江北区不动产登记中心房屋登记信息自助查询结果》、《石柱县国土局房地产档案情况表》拟证明刘铸在案涉房屋所在地及户籍所在地均没有房屋。华融资产重庆分公司举示了（2017）渝04执55号委托送达函、送达回证，（2017）渝04执57号委托送达函、送达回证，（2017）渝04执58号执行裁定书、协助执行通知书、委托送达函、送达回证，拟证明一审法院查封“明月绿洲”小区的时间为2017年7月14日。本院认为，上述证据中，刘铸举示的《房屋转卖协议》、重庆农村商业银行转账凭证、户口页、**出具的《收据》、**和王兵出具的《情况说明》、王兵的身份证明以及华融资产重庆分公司举示的全部证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信，其余证据与本案不具有关联性，不影响本案基本事实的认定，本院不予采信。本院二审查明：1.刘铸与**于2017年7月29日就案涉房屋签订《房屋转卖协议》。2.刘铸的父亲刘学源于2017年7月31日通过其重庆农村商业银行账户向**的指定收款人王兵汇款170000元。3.一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书，石柱土家族自治县不动产登记中心签收时间为2017年7月14日。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：刘铸是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，刘铸对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。事实和理由如下：首先，执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，执行异议复议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。故一审判决适用执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定对本案进行审查并无不当。其次，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融资产重庆分公司在一审中虽举证证明重庆市渝中区人民法院于2015年6月8日即作出（2015）中区法民保字第00305号《民事裁定书》，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系一审法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，一审法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达相应执行裁定书及协助执行通知书，华融资产重庆分公司举示的《重庆市第四中级人民法院查封公告》亦证明一审法院于2017年7月14日将案涉房屋的查封情况进行了公示，故应以2017年7月14日作为认定本案相关事实的查封时间。再次，执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，案外人刘铸主张对被执行的房屋排除执行的，应在人民法院查封之前就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。本案中，刘铸陈述其于2017年7月29日从**处购买案涉房屋，并于2017年7月31日向**支付购房款。因刘铸与盛景旅游公司签订的购房合同未载明签订时间，结合刘铸的上述陈述内容，应认定该合同的签订时间为2017年7月29日。故即使案涉房屋确系盛景旅游公司抵款给**，**再转卖给刘铸，但因案涉房屋自始至终未曾登记在**名下，故刘铸对案涉房屋主张排除执行的权利仍应以其与盛景旅游公司签订的购房合同为准，因该合同的签订时间为2017年7月29日，系在一审法院查封案涉房屋之后，不符合上述法律规定关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要求，因此，刘铸对案涉房屋享有的权利不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，不能据此排除强制执行。综上所述，刘铸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4789.24元，由刘铸负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭振亚审 判 员 姜圆圆审 判 员 汤君丽二〇一九年十二月二十五日法官助理 胡 梦书 记 员 庞雪梅