广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0302民初1264号 原告：中国建设银行股份有限公司桂林分行，营业场所：桂林市中山中路24-1号，统一社会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，行长。 委托诉讼代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐子琳，广西徐和徐律师事务所实习律师。 被告：韦吉俭，男，1971年2月3日出生，壮族，住广西柳江县。 被告：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地：桂林市兴安县兴安镇西环路（水印城市花园4栋1单元101号房），统一社会信用代码：914503255718079833。 法定代表人：熊晓辉，该公司经理。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告韦吉俭、桂林龙兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫迎春、唐子琳到庭参加诉讼，被告韦吉俭、桂林龙兴房地产开发有限公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司桂林分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告韦吉俭间的《个人住房借款合同》；2.被告韦吉俭偿还借款本金216881.29元、利息2571.11元、罚息28.92元，共计219481.32元（利息和罚息暂从2019年1月6日计算至2019年5月22日，此后，按中国人民银行基准利率计算利息，同时按中国人民银行基准利率上浮50％计收罚息）;3.被告韦吉俭偿付原告为追索贷款本息所支付的费用，包括律师费10377元及其他相关费用；4.由原告对抵押物经依法处分所得价款享有优先受偿权；5.被告桂林龙兴房地产开发有限公司对被告韦吉俭的上述债务及本案诉讼费用承担连带保证责任。事实与理由：2015年6月26日，原告与被告韦吉俭签订《个人住房借款合同》（下称《借款合同》)，《借款合同》约定，原告向被告韦吉俭提供购房贷款245000元，借款期限为240个月（2015年7月6日至2035年7月6日），被告韦吉俭以等额本息还款方法，每月的6日向原告归还借款本息。被告韦吉俭以其购买的坐落于兴安县作为借款抵押担保。另外，《个人住房借款最高额保证合同》约定，被告桂林龙兴房地产开发有限公司为被告韦吉俭的全部债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）及原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等），保证期限为《借款合同》签订之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。《借款合同》签订后，原告依约于2015年7月6日发放了贷款，但被告韦吉俭自2019年1月起未按合同约定及时、足额偿还借款本息，截止至2019年5月22日，已拖欠本金2166.25元、利息2571.11元、罚息28.92元，共计4766.28元，被告桂林龙兴房地产开发有限公司在2018年12月27日代韦吉俭偿还1432.19元，根据《借款合同》第十六、十七、二十一、四十一条的约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息的，原告有权解除《借款合同》，要求借款人提前清偿全部剩余贷款本息并计收罚息，同时要求借款人承担原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、送达费、公告费、律师费等）。对于上述债务原告有权就抵押物优先受偿，同时有权要求桂林龙兴房地产开发有限公司为被告韦吉俭的全部债务承担连带保证责任。 被告韦吉俭未答辩。 被告桂林龙兴房地产开发有限公司辩称，一、三方签订的《个人住房借款合同》合法有效，应当遵照执行。本案定性为金融借款合同纠纷，《个人住房借款合同》及附件为本案审理的依据之一。三方签订《个人住房借款合同》是真实的意思表示，合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，该合同合法有效，依法应当受到法律的保护，合同的内容对三方均具有拘束力。二、原告诉请的“为追索贷款本息所支付的费用”“及其他相关费用”费用金额不清，款项含概模糊，律师费过高，计算标准无事实及法律依据。原告主张律师费无事实依据，律师费是原告维权所产生的费用但并不是唯一途径，也并不是必要费用，是否已经支付律师费也无法确认，对于原告诉请的第3项费用不予认可。三、被告桂林龙兴房地产开发有限公司承担的是保证责任。在本案中，被告韦吉俭为实际借款人，被告桂林龙兴房地产开发有限公司作为保证人承担的是“阶段性连带责任保证。”自借人办妥本合同项下借款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。四、原告对于涉案房屋无优先受偿权。涉案房屋只办理了“预售商品房抵押预告登记”而非办理“抵押权登记。”依据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”因此，预告登记，登记的并非抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性，权利人仅享有对抵押物处置上的排他性，而不是优先受偿权。五、被告韦吉俭签订的合同合法有效。本案《个人住房借款合同》以及《商品房买卖合同》为被告韦吉俭自愿签订，系真实意思表示，在购房时，被告韦吉俭向被告桂林龙兴房地产开发有限公司申请购房，签订购房合同后，本人三次到银行窗口及相关房管部门申请和办理了房屋的银行按揭贷款手续，并签订贷款合同，银行也依据贷款合同放款。另外，被告韦吉俭也一直偿还银行贷款至2019年1月，其足以看出为本人真实意思表示。另，原告所述被告桂林龙兴房地产开发有限公司依阶段性担保责任于2018年12月27日代韦吉俭还款1432.19元是事实，被告桂林龙兴房地产开发有限公司有权追偿。综上所述，《个人住房借款合同》合法有效，主张的费用及罚息计算过高，被告桂林龙兴房地产开发有限公司承担的是保证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告韦吉俭、桂林龙兴房地产开发有限公司未提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其已放弃上述权利。经审查，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实： 2013年8月6日，被告桂林龙兴房地产开发有限公司作为保证人（甲方）与原告作为债权人（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定被告桂林龙兴房地产开发有限公司愿意为因购置座落于兴安县环路旁“水印城市花园”项目所属之个人房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。合同约定：“第二条最高债权限额、债权确定期间、保证范围：一、本最高额保证所担保的债权是指自2013年8月6日至2023年8月6日期间（即‘债权确定期间’）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。二、本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额限额为人民币（金额大写）壹仟伍佰万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。三、被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。第三条保证方式：甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。第四条保证期间：一、保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至以下第贰项所述之日止。……（二）该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。……第七条保证责任：一、如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证合同范围内立即承担连带保证责任。二、无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议”。 2015年6月26日，原告作为贷款人与被告韦吉俭作为借款人及抵押人签订编号为450635609-2012-20150453372《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告韦吉俭向原告借款本金245000元整，用于购置兴安县环路水印城市花园第8栋2单元4层01号房产，并以该房产提供抵押担保；借款期限为240个月（即从2015年7月6日起至2035年7月6日），被告韦吉俭以等额本息还款方法，每月6日前归还借款本息。该合同条款载明（节录）：“……第十三条抵押条款……二、抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）……第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形一、借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……第十七条救济措施一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：……2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……13.以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用……第三十一条对第四条的约定一、贷款利率本合同项下的贷款利率为月利率，执行下列第叁种：……叁：浮动利率，即在基准利率水平；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率……（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为……”2015年6月26日，双方办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记。2015年7月6日，原告向被告韦吉俭发放了245000元贷款。 因被告韦吉俭未能按合同约定按时足额偿还借款本息，原告为实现讼争债权聘请广西徐和徐律师事务所律师提供法律服务，该律师事务所向原告开具了10377元的律师代理费增值税发票。截至2019年12月27日被告韦吉俭贷款余额为216881.29元、拖欠本金7325.01元、拖欠利息8645.53元、拖欠罚息452.99元。 本院认为，原告与被告韦吉俭签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，原、被告之间成立金融借款合同关系。原告依约履行了借款发放义务，被告未按合同约定偿还原告借款，其行为已构成违约，原告主张解除与被告之间的借贷关系要求其归还剩余借款本金符合法律规定，本院予以支持。合同对利息及逾期罚息进行了明确约定，该标准符合法律规定，原告主张按合同约定计算至被告清偿全部借款本息时止，符合法律规定和合同约定，应予以支持。合同约定原告有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用，现原告为实现债权而聘请广西徐和徐律师事务所律师提起诉讼支出律师费10377元，该费用符合双方的合同约定，亦未超过广西壮族自治区律师服务收费标准规定的收费额度上限（本案原告起诉合同标的为219481.32元，按“10万元以下的（含10万元）费率为5%，10－50万元（含50万元）费率为4.5%”分段累计），故被告韦吉俭还应当赔偿原告因追索欠款而支出的律师费10377元。 关于优先受偿权问题。原告就被告韦吉俭提供的抵押房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，基于预告登记仅为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，本身不产生物权设立的效果，故涉案抵押权未设立，原告要求对抵押房屋经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 在保证责任方面，因讼争借款发生于被告桂林龙兴房地产开发有限公司对原告承担最高额保证的债权确定期间，则原告要求被告桂林龙兴房地产开发有限公司在办妥涉讼房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告韦吉俭的应履行义务在15000000元范围内承担连带清偿责任的诉讼请求合法，本院亦予以支持。被告桂林龙兴房地产开发有限公司在履行担保责任后，有权向被告韦吉俭追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司桂林分行与被告韦吉俭签订的《个人住房（商业用房）的借款合同》（合同编号：450635609-2012-20150453372）； 二、被告韦吉俭偿还原告中国建设银行股份有限公司桂林分行剩余借款本金216881.29元并支付利息和罚息（截至2019年12月27日止利息为8645.53元、罚息为452.99元，此后利息和罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算直至款项还清之日止）； 三、被告韦吉俭赔偿原告中国建设银行股份有限公司桂林分行为实现债权支出的律师费损失10377元； 四、被告桂林龙兴房地产开发有限公司在办妥兴安县房屋权属证书并将他项权利证书交原告收执之前对被告韦吉俭的上述还款义务在15000000元范围内向原告中国建设银行股份有限公司桂林分行承担连带清偿责任，被告桂林龙兴房地产开发有限公司履行担保责任后有权向被告韦吉俭追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费4748元，公告费1600元，合计6348元（原告已预交），由被告韦吉俭、桂林龙兴房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4748元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  刘恒志 人民陪审员  申和平 人民陪审员  王暄懿 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  林弋杰