黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1138号 原告：赵春江，男，1973年2月6日出生，汉族，无业，住所地东宁市东宁镇。 被告：魏志华，男，1980年5月20日出生，满族，无职业，住所地东宁市东宁镇。 第三人：七台河市鑫达房地产开发有限公司，住所地东宁镇。 法定代表人：娄道荣，该公司经理。 原告赵春江诉被告魏志华、第三人七台河市鑫达房地产开发有限公司（下称鑫达公司）执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案受理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵春江、被告魏志华到庭参加了诉讼，第三人鑫达公司法定代表人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求如下：一、要求停止对龙腾嘉园车库的执行；二、案件受理费由被告承担。事实及理由，魏志华与鑫达公司债权转让纠纷一案，魏志华申请查封了龙腾嘉园车库，原告对查封该车库并执行有异议，请求解除查封，停止对案涉房屋的执行。2015年，原告承包第三人开发的龙腾嘉园小区的防水工程。2017年9月15日，原告与第三人结算后，第三人以案涉车库抵拖欠原告的工程款，双方于2017年9月15日签订商品房买卖合同，第三人出具了购房收据，车库面积25.72平方米，每平方米4000元，共计102880元。第三人将车库交给原告占有使用至今。因该车库备案登记在韩超名下，第三人答应解除备案登记，韩超与第三人之间系民间借贷关系，并不是真实的商品房买卖关系。原告与第三人之间的以房抵工程款的行为发生在法院查封之前，且双方签订了商品房买卖合同并将车库交付给了原告占有使用，房屋所有权属于原告所有，没有办理产权过户登记并不是原告的过错。 被告辩称：2017年，鑫达公司分三次向韩超借款500万元，用龙腾家园的49套车库和20套住宅作为抵押，在房产局办理了备案登记手续。龙腾嘉园在借款时将案涉车库抵押给了韩超，双方名为买卖实为抵押，在房产局做的备案手续。鑫达公司未经过债权人同意私自将案涉车库卖给原告，而且在房产没有备案，请法院依法驳回原告诉讼请求。 第三人述称：龙腾嘉园的1至10号楼的防水工程是赵春江承包的。其中5至10号楼是张立民分包给赵春江的；1至4号楼是孙绪和分包给赵春江的；张立民和孙绪和给赵春江结算了一部分工程款，剩余的尾款由鑫达公司结算。鑫达公司用房源抵顶的应付工程款，然后给赵春江出具了商品房买卖合同，房子的钥匙也交给了赵春江。 根据原告的起诉和被告的答辩法庭归纳本案争议焦点：原告与第三人的以房抵债行为是否能阻却执行？ 原告围绕本案的争议焦点向法庭举证如下： 证据一、证人杨丕明证言。证言的主要内容为：“我在龙腾嘉园工地是木工，娄道荣欠我人工费11000多元，要了好几次，娄道荣没给。后来我碰到了赵春江，提起了人工费没算的事，然后赵春江说娄道荣顶给其一个车库，车库顶给赵春江以后，赵春江还需要给娄道荣返回1万多元，后来我们一起找娄道荣说车库多出的钱给我。2018年1月份房子顶给了赵春江，赵春江把我的人工费已经给我了。”证明：原告在龙腾嘉园做防水工程；龙腾嘉园用案涉车库抵顶工程款，原告的工程款的金额不够，因龙腾嘉园娄道荣欠杨丕明的工程款，车库抵给原告后多余的钱给杨丕明11000多元，原告又另补了几千元。 原告质证称：没有异议。 被告质证称：没有异议，但是赵春江在龙腾嘉园做防水与本案无关。 证据二、2017年9月15日商品房买卖合同、结算清单、收据和质保协议书各1份。证明：娄道荣用案涉的车库抵顶了拖欠原告的工程款9万多元。 被告质证称：商品房买卖合同不真实，案涉房屋办理了备案手续，有相关的编号，原告的合同没有编号，每一份备案手续只要发到房产局就不能打印备案合同了，所以原告的购房合同是假的。第三人没有经过债权人的同意将房屋卖给原告，不符合一般交易习惯。在查封前，赵春江虽然与鑫达公司签订了买卖合同，但其在购买涉案车库的同时还另外购买了5号楼1单元201室，并进行装修入住，原告购买车库并非用来居住，双方是虚假买卖。 证据三、供热费结算票据2张。证明：案涉车库原告已占有使用，应支持原告的诉讼请求。 被告质证称：对真实性没有异议。 本院认为：第三人未到庭，视为其放弃质证权利，原告的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告围绕争议焦点举证如下： 证据一、（2018）黑1024财保52号民事裁定书、（2018）黑1024民初1131号民事判决书和(2019)黑1024执异35号执行裁定书各1份。证明：东宁法院执行案涉车库符合法律规定。 原告质证称：对真实性没有异议。 本院认为：第三人鑫达公司未到庭，视为其放弃质证权利，被告提供的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 第三人鑫达公司未到庭，亦未提交证据。 根据原、被告举证、质证，法庭调查及本院对证据的认证意见，确认本案事实如下： 鑫达公司系房地产开发企业，在东宁镇开发建设龙腾嘉园小区。 2017年，鑫达公司分三次向韩超借款共计500万元，鑫达公司用其开发建设的包括案涉车库在内的龙腾嘉园的49套车库和20套住宅与韩超签订商品房买卖合同，并将上述房产在房产管理部门备案登记在韩超名下，用于借款担保。2018年6月1日，韩超将其对鑫达公司的债权转让给魏志华。2018年6月21日，魏志华向东宁法院申请诉前保全，查封了鑫达公司开发建设的用于担保的包括案涉房屋在内的49套车库和20套住宅。魏志华与鑫达公司和韩超之间的债权转让纠纷经东宁法院审理后作出（2018）黑1024民初1131号民事判决，确定鑫达公司偿还魏志华借款本金500万元及自2018年1月30日后按月利率2分计算利息到实际给付之日止。该民事判决生效后，魏志华申请本院强制执行。 鑫达公司在开发建设龙腾嘉园过程中，其1号至10号楼的防水工程由赵春江施工完成。2017年，经鑫达公司与赵春江结算后，鑫达公司用案涉的5号楼115号车库抵顶赵春江部分工程款，抵顶给赵春江的5号楼115号车库包含鑫达公司拖欠案外人杨丕明的人工费11200元。鑫达公司与赵春江协商以房抵工程款后，双方于2017年9月15日签订了关于5号楼115号车库的商品房买卖合同，该车库25.72平方米，每平方米4000元，共计102880元。合同第六条付款方式中写明抵顶工程款；附件四合同补充协议中写明：买受人享有的房源是抵押在韩超名下的房源，应在解除抵押后给买受人办理相关手续，否则，买受人可以要求出卖人调换等值的房源置换。 魏志华与鑫达公司的债权转让纠纷一案在执行过程中，赵春江针对案涉车库提出执行异议，本院经审查后作出（2019）黑1024执异35执行裁定书，裁定驳回赵春江的异议请求。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点在于原告赵春江对执行标的位于龙腾嘉园车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。 原告赵春江提起的执行异议之诉，应当提供证据证明其对诉争房产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。本案中，原告赵春江主张案涉车库系第三人鑫达公司以房抵工程款的方式交付给其占有。通过庭审中原告提供的商品房买卖合同中的补充条款显示，原告在接受案涉车库的时候就知道案涉车库登记在案外人韩超名下，鑫达公司亦承诺在解除案涉房屋的现有备案登记后给其办理相关手续，否则，赵春江可以要求鑫达公司调换等值的房源置换。 原告与第三人之间达成以房抵债的合意，以物抵债协议首先以消灭金钱债权为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。 原告知晓案涉车库备案登记在案外人名下，原告对车库虽占有使用，但因无法办理房产登记，其以物抵债并未完成。因原告与第三人之间的以物抵债并未完成，原告对案涉车库未取得物权效力，不享有足以排除强制执行的民事权益。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告赵春江的诉讼请求。 案件受理费2358元，由原告赵春江承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  蔡晓东 人民陪审员  柏 岩 人民陪审员  史增斌 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  秦书凯