北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84277号原告：张良，男，1990年7月15日出生，汉族，无业，住河北省平舆县。委托诉讼代理人：刘龙，北京金钲律师事务所律师。被告：北京中业华宇商贸有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村广渠路北侧方家村高架铁路桥西侧116号一层内1。法定代表人：滑福栋，经理。委托诉讼代理人：张晓彬，男，1986年9月25日出生，汉族，北京中业华宇商贸有限公司法务，住北京市朝阳区。原告张良（以下称原告）与被告北京中业华宇商贸有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员陈洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘龙及被告委托诉讼代理人张晓彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我和被告的合同于2019年8月7日解除；2、被告返还房屋押金2万元；3、被告退还2019年5月16日至2019年11月5日的房屋租金53760元；4、被告赔偿损失2514元（物品损失554元、办公费600元、制作门牌费1060元、服装费300元）；5、被告赔偿律师费8000元。事实和理由：2019年4月5日，我与被告签订《房屋及摊位租赁合同》，约定房屋（摊位）租赁的相关问题及双方权利义务。合同签订后，因被告原因我未享有合同约定的相应权利，也无法在合同约定的起租期开始有效使用房屋，直至2019年6月16日才开始经营。被告曾做出免除2019年5月16日至6月30日期间的房屋租金，但也一直未予兑现和退还租金。又因房屋质量缺陷和被告管理不善等问题，致使2019年7月2日我租赁的摊位大量进水，造成财产损失。事后我多次与被告联系并向其发送律师函，但被告一直未妥善处理。被告的行为已经构成根本违约，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，我公司没有违约行为，原告擅自解除合同，具体什么时候搬走的我公司不清楚。我公司收取的2019年5月16日至6月30日的租金同意退还，剩余租金及其他费用不同意退还。本院经审理认定事实如下：2019年4月5日，原告与被告签署《房屋及摊位租赁合同》，约定被告将北京市朝阳区高碑店乡半壁店村广渠路北侧方家村高架桥铁路桥西侧xxx号（以下简称涉案摊位）出租给原告，租期为2年，自2019年5月16日至2021年5月15日，月租金8960元，年租金107520元。原告付款方式为半年付，即一次提前15个工作日付六个月房租。本合同一经签署，原告即应缴纳2万元经营押金（押金无利息）。合同终止，原告交清租金、水电费、电话费及维修等相关费用，并将摊位地址恢复至无注册公司状态，被告无息方式退还原告经营押金，否则不予退还，若原告在承租期内对被告房屋（摊位）和相关设备造成损害，被告有权从原告押金中扣除维修和赔偿费用。被告提供原告装修免租赁期为1天，免租期内原告免交租金，但原告须承担免租期内所发生的水费和电费。被告免费提供原告门头的广告位置，原告租赁摊位的用途为南瓜饼。租赁期满或合同解除，原告必须按时将租赁摊位内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交还给被告，在恢复房屋（摊位）原貌的过程中发生的一切费用均由原告承担。……被告负责租赁摊位的结构性维修，保证原告在本合同期内的合法经营不因租赁摊位的问题而受到干扰。……原告如提前解除合同或转租转让，则视为原告违约，被告有权终止合同及收回摊位并不退还原告租金。违约方或者责任方有义务承担对方因纠纷而产生的诉讼费、律师费、差旅费等合理费用。2019年4月5日，原告向被告交纳押金2万元，次日交纳2019年5月16日至11月15日的租金53760元及服装费300元，5月17日，原告向被告交纳门头费1060元，5月24日又交纳办公费600元。另查，涉案摊位所在市场前期筹备与宣传时承诺为2019年5月16日开业，但实际开业时间为2019年6月16日。就此，被告向原告承诺免除2019年5月16日至6月30日的租金。2019年8月9日，原告向被告发出律师函，称涉案摊位直至2019年6月16日才开始经营，被告未兑现免除租金的承诺，且因管理不善等问题，致使涉案摊位2019年7月2日大量进水，造成原告财产损失，经多次与被告协商未果，原告2019年8月7日搬离涉案摊位，要求被告于2019年8月16日之前退还租金、押金及赔偿损失。庭审中，原告表示8月7日晚搬出时在涉案摊位卷闸门处张贴了搬离通知。原告提供市场商户群的微信聊天记录、照片及录音资料予以证明。被告称对原告提供的该部分证据无法核实，但原告确已自涉案摊位中撤离，具体时间不清楚；2019年7月确有部分商户反映漏雨的问题，但原告摊位是否漏雨不清楚。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案是房屋租赁合同，是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人需保障租赁房屋能够正常使用，承租人需根据合同约定按时交付租金。原告承租涉案摊位的目的是为了经营，而摊位的经营与整个市场的经营有密切联系，现有证据能够证明被告承诺市场的开业时间与实际开业时间相差一个月之久，且被告同意退还原告2019年5月16日至6月30日的租金，本院对此不持异议。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案摊位在2019年7月曾发生漏雨情况，被告未及时维修给原告正常使用造成阻碍，其履行合同义务存在瑕疵。但双方签订的合同并未约定被告的该行为构成根本违约并需承担违约责任，即并未赋予原告在此情况下的合同解除权，又无证据表明被告的行为导致原告完全无法使用涉案房屋致使合同目的无法实现，故原告虽向被告发送律师函要求解除合同，但并不发生通知解除的法律后果，原告要求确认合同于2019年8月7日解除没有合同依据，本院无法支持。另一方面，合同虽约定原告提前解除合同构成违约，但被告履行瑕疵在先，现原告已经实际搬离涉案摊位，被告对此予以确认，双方合同已经未再实际履行，故双方合同应予解除，解除之日为双方就合同解除达成一致之日即本案开庭之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告将租金交纳至2019年11月15日，而其提交的证据能够证明其于2019年8月7日已经搬离涉案摊位，被告应当向原告退还搬离后的租金，原告主张退还全部租金于法无据，本院无法支持，按照原告实际使用涉案摊位的天数计算应当退还的租金。关于押金部分，因被告未按时开业、未妥善履行房屋维修义务，履行合同瑕疵在先，并非合同守约方，其以原告单方解除合同构成违约为由不退押金依据不足，本院对原告要求退还押金的请求予以支持。关于损失部分，办公费、制作门牌费及服装费均已经实际发生，系原告因经营需要向被告实际缴纳的费用，原告要求返还没有合同依据，本院不予支持。物品损失一项原告未能提供充分证据证明实际损失情况，本院不予支持。关于律师费，合同虽约定违约方或者责任方需承担对方因纠纷产生的律师费、诉讼费等相关费用，但被告延迟开业、未妥善维修房屋的行为并不构成合同中约定的根本违约行为，且现有证据不足以证明被告的行为导致原告完全无法使用涉案摊位，原告要求被告承担律师费本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七之规定，判决如下：一、原告张良与被告北京中业华宇商贸有限公司签署的《摊位租赁合同》于二〇一九年十一月十四日解除；二、被告北京中业华宇商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告张良退还二〇一九年五月十六日至六月三十日的租金一万三千四百四十元及二〇一九年八月八日至十一月十五日的租金二万九千二百七十元；三、被告北京中业华宇商贸有限公司于本判决生效后七日内向原告张良退还押金二万元；四、驳回原告张良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费954元，由原告张良负担248元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京中业华宇商贸有限公司负担706元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 陈 洁二〇一九年十二月二十三日书记员 曹春静