四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1102民初1734号 原告：乐山市杰诚物业服务有限公司。住所地：四川省乐山市市中区竹公溪335号，统一社会信用代码：91511100563250062T。 法定代表人：何淑芳，总经理。 委托诉讼代理人：雷敏敏，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：广桥，四川齐力律师事务所律师。 被告：宋静，女，1985年2月1日出生，汉族，，住四川省乐山市市中区。 被告：帅元庆，男，1984年1月1日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告乐山市杰诚物业服务有限公司（以下简称杰诚物业公司）与被告宋静、帅元庆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杰诚物业公司的委托诉讼代理人雷敏敏，被告宋静、帅元庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杰诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2016年6月15日至2019年9月30日期间的物业服务费5863元；2、判令二被告支付拖欠物业服务费违约金，以每逾期一日按欠费金额0.05%计算至结清之日止，截止2019年9月30日为1731元。事实和理由：二被告为原告管理的西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）小区业主。原告于2013年从开发商乐山光丽农产品贸易有限责任公司承接该小区的物业管理，一直沿用开发商与业主签订的《市场配套房产权转让协议》及附件《市场配套房后期服务管理》的相关规定，约定物业服务费按每月多层0.60元/平方米、电梯1元/平方米收取，逾期按每日3%收取滞纳金。被告在小区内有面积为143.67平方米的房屋，拖欠物业服务费（含垃圾处理费每月6元），经催收后仍拒不缴纳，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告宋静、帅元庆辩称：原告诉称在2013年就承接了小区的物业服务，而在2015年9月10日我才与西南农产品市场签订了物业服务，在这之前从未听说过原告，因此没有欠原告任何款项的说法。2015年后没有任何物业公司与我签订合同，也没有任何物业公司告知我为我进行物业服务。据说原告在2016年才取得相关资质，原、被告之间的物业服务关系需要由原告来进行证明。我收到过催收通知，但不应当支付物业费更不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年9月10日，乐山光丽农产品贸易有限责任公司作为甲方（产权转让人）与作为乙方的二被告（受让人）签订《市场配套房产权一次性转让协议》（编号：236），协议主要约定：甲方将其以出让方式取得的位于乐山市市中区社的国有土地上建设的“西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”项目的Ｂ区1幢1单元8层1号143.67平方米配套房，以370669元的价款转让给乙方；物业管理费为1元／㎡·月，缴费方式以年计为1724元；甲方应在乙方交清物业管理费后向乙方交付房屋，该市场配套房为现房，乙方逾期未办理交房手续，以协议约定的交房期限届满日视为实际交付日；乙方承诺配合甲方及时与服务公司签订相关物业服务协议并认真履行协议约定的所有义务，遵守临时管理公约等。 同日，二被告在《承诺书》承诺人处签名捺印，承诺书载明：“本人为财富上城B区1幢1单元8层1号的业主，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确保已详细阅读乐山西南农产品综合批发市场有限公司制定的《业主临时管理公约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《业主临时管理公约》；三、本人同意遵守本《业主临时管理公约》内的一切条款，如有违约，愿承担违反本《业主临时管理公约》的相应责任……”。《业主临时管理公约》主要约定：乐山西南农产品综合批发市场有限公司（以下简称“西农市场”）在销售物业之前，制定本公约，物业买受人签订物业买卖合同时对本公约予以的书面承诺，表示对本公约内容的认可；物业名称为财富上城；业主应按《物业服务协议》约定交纳物业服务费用，电梯公寓为每月1元/㎡；业主违反本公约的，物业服务企业可依据本公约提起诉讼等。 同日，二被告作为乙方还与甲方乐山西南农产品综合批发市场有限公司签订《物业服务协议》，协议主要约定：甲方是指房地产建设单位通过招标选聘的物业管理公司；物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会成立并与选定的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业服务；物业类型为高层电梯公寓，B区1幢1单元8层1号，建筑面积143.67平方米；物业费标准为电梯公寓每月1元/㎡；乙方违约逾期交费的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按日收取拖欠费用总额3‰的滞纳金等。 二被告购买的房屋属于电梯公寓，2015年6月15日已交纳一年物业费1724元。 “西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）”小区未成立业主委员会。从2013年起，乐山光丽农产品贸易有限责任公司将财富上城小区的物业服务业务移交给本案原告。原告通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向被告进行了物业费催收。 审理中，原告陈述乐山西南农产品综合批发市场有限公司不是物业服务企业，其与开发商乐山光丽农产品贸易有限责任公司是业务联系公司，是对西南乐山农产品综合批发市场进行管理的公司。二被告对此不予认可，认为签订的《物业服务协议》为无效协议。原告提交费用清单证明欠交物业费及违约金，物业费包括每月按143.67平方米面积计收的物管费和每月卫生费6元，从2019年1月起不再计收卫生费。二被告认可房屋面积为143.67平方米。 上述事实有《市场配套房产权一次性转让协议》（编号：236）、《承诺书》、《业主临时管理公约》、《物业服务协议》、费用明细单、催费通知张贴照片、短信发送记录截图及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，二被告与乐山光丽农产品贸易有限责任公司签订的《市场配套房产权一次性转让协议》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，其中约定有遵守临时管理公约的内容，而在签约的同日，二被告又签字出具《承诺书》，该承诺书所承诺遵守的《业主临时管理公约》约定有电梯公寓为每月1元/㎡，业主违反本公约的，物业服务企业可依据本公约提起诉讼等内容。从上述协议内容看，均为购买西南乐山农产品综合批发市场（财富上城）B区1幢1单元8层1号房屋的约定，前后关联，其中对于物业费的约定对二被告具有约束力。二被告与乐山西南农产品综合批发市场有限公司签订《物业服务协议》，但乐山西南农产品综合批发市场有限公司不是物业服务企业，且该协议未实际履行，而乐山光丽农产品贸易有限责任公司作为案涉房屋的开发建设单位，将市场配套房物业服务交付具有相应资质的原告进行管理，可视为通过协议方式约定前期物业服务合同，原告据此有权主张物业费，二被告应履行相应付款义务。二被告提出的关于不清楚物业服务企业，原、被告之间不具有物业服务关系，以及原告在2016年前无物业服务资质的辩称意见与上述查明内容不符，也无法律依据，本院不予采纳。 被告认可房屋面积为143.67平方米，根据2015年的已交费一年的票据，本院对物业费欠费时间为2016年6月15日至2019年9月30日予以确认，物业费计算面积为143.67平方米予以确认。但根据已交费票据金额1724元推算，不能证明收取每月卫生费6元的事实，且收取卫生费无合同约定，原告也未举证证明代收代缴事实，故对原告主张费用中的卫生费不予确认。按照约定的物业费标准，本院确认2016年6月15日至2019年9月30日期间的物业费为5674.96元[143.67㎡×1元/㎡·月×39.5个月] 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，原告通过在小区内张贴催收通知、发送催收短信的方式向被告催收物业费，已尽到书面催收义务。 关于违约金问题，二被告拖欠物业费未交虽构成违约，但从《市场配套房产权一次性转让协议》、《业主临时管理公约》的合同约定内容来看，并无具体的违约金条款，原告主张违约金无合同约定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宋静、帅元庆在本判决生效后五日内向原告乐山市杰诚物业服务有限公司支付2016年6月15日至2019年9月30日期间物业费5674.96元； 二、驳回原告乐山市杰诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元（原告乐山市杰诚物业服务有限公司已预交），由被告宋静、帅元庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 谢 凯 二〇一九年十二月十六日 书记员 黄渝斐