福建省大田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0425民初2315号 原告：刘桂娥，女，1972年1月9日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：陈旺武（系刘桂娥丈夫），1974年10月20日出生，汉族，住福建省大田县。 被告：三明福裕房地产有限责任公司，住所地福建省大田县均溪镇福田路136号，统一社会信用代码：913504255692881334。 法定代表人：林盛，该公司执行董事兼总经理。 原告刘桂娥与被告三明福裕房地产有限责任公司（以下简称福裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于同年11月29日公开开庭进行了审理。原告刘桂娥的委托诉讼代理人陈旺武到庭参加诉讼，被告福裕公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桂娥向本院提出诉讼请求：1.解除刘桂娥与福裕公司于2014年11月24日签订的商品房买卖合同（合同编号为：201402562）；2.福裕公司返还给刘桂娥已付购房款592685元；3.福裕公司向刘桂娥支付违约损失190140.76元[以592685元为基数，从2014年11月24日起至2019年10月23日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率4.35%×（1+50%）=6.525%计算]，并支付从2019年10月24日起至实际返还已付购房款之日止的违约损失（以592685元为基数，按年利率6.525%计算）；4.福裕公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，刘桂娥变更第3项诉讼请求为：福裕公司向刘桂娥支付违约损失190048.15元，并支付从2019年10月24日起至实际返还已付购房款之日止的违约损失（按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算）。事实和理由：2013年7月25日和2014年4月22日，林乐云分别向任祖豪借款200000元和300000元，双方约定借款利息均按月利率2.5%计算，借款期限均为1年，并均由福裕公司为上述两笔借款提供担保。2014年11月24日，任祖豪将其对林乐云享有的债权本息592685元转让给刘桂娥。因林乐云和福裕公司未能向刘桂娥偿还借款及其相应的利息。同日，刘桂娥与福裕公司签订一份商品房买卖合同（合同编号为201402562），双方约定福裕公司将大田县均溪镇福田路158号福裕名城5号楼1502室房产出售给刘桂娥，房产价格为592685元，福裕公司应在2017年5月31日前将商品房交付刘桂娥使用，福裕公司如未按约将商品房交付刘桂娥使用，逾期超过90日后，刘桂娥有权解除合同，福裕公司应向刘桂娥支付违约金，并由福裕公司向大田县房地产交易管理所办理合同登记备案手续等。同日，福裕公司向刘桂娥出具一份金额为592685元的收款收据，明确了林乐云和福裕公司应向刘桂娥偿还的借款本息直接抵扣刘桂娥应向福裕公司支付的上述购房款592685元的事实。因涉案房产已进入执行拍卖程序，福裕公司客观上无法向刘桂娥交付涉案房产。福裕公司未能按期交房及办理房屋备案登记手续的行为，导致刘桂娥购买房屋的合同目的无法实现，其行为已构成根本性违约，刘桂娥可依法解除合同，福裕公司应当返还刘桂娥已付购房款，并支付违约损失。 福裕公司未作答辩。 围绕诉讼请求刘桂娥提交了借据复印件和银行转款凭证各二份，委托付款声明、债权转让协议、债权转让通知书、商品房买卖合同（合同编号：201402562）、收款收据和三明市中级人民法院拍卖公告各一份。福裕公司未予质证。本院经审查认为，刘桂娥提供的上述证据能够证明本案案件事实，依法予以采信并在卷佐证。 根据刘桂娥的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月25日和2014年4月22日，林乐云分别向任祖豪借款200000元和300000元，并于借款当日分别出具一份借据给任祖豪，双方约定借款利息均按月利率2.5%计算，借款期限均为一年，福裕公司均作为担保人在上述借据上盖章。上述借款由任祖豪以银行转账的方式向林乐云的银行账户转入200000元，另300000元系任祖豪委托陈旺武将款项转入林乐云的银行账户。2014年11月24日，任祖豪与刘桂娥、林乐云签订一份债权转让协议，约定林乐云分别于2013年7月25日、2014年4月22日向任祖豪借款200000元、300000元，经三方结算确认，截至2014年11月24日，林乐云尚欠任祖豪借款500000元及其利息92685元，合计592685元，任祖豪同意将其享有林乐云的债权即借款本息592685元转让给刘桂娥，刘桂娥同意受让该债权，林乐云知悉该债权转让事宜。当日，林乐云签收了任祖豪发出的债权转让通知书。因林乐云和福裕公司未能向刘桂娥偿还借款本息592685元，同日，刘桂娥与福裕公司签订一份商品房买卖合同（合同编号为201402562），双方约定福裕公司将大田县均溪镇福田路158号福裕名城5号楼1502室房产出售给刘桂娥，房产价格为592685元，福裕公司应在2017年5月31日前将商品房交付刘桂娥使用，福裕公司如未按约将商品房交付刘桂娥使用，逾期超过90日后，刘桂娥有权解除合同，福裕公司应自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的10%向刘桂娥支付违约金等。同时，刘桂娥还与福裕公司达成口头协议，林乐云和福裕公司应向刘桂娥偿还的上述借款本息直接抵扣刘桂娥应向福裕公司支付的上述购房款592685元，并由福裕公司向刘桂娥出具一份金额为592685元的购房款收款收据，同时收回了上述二份借据原件。合同签订后，福裕公司办理了上述商品房买卖合同的网签手续，但未到大田县房地产管理所进行备案登记，且至今未将5号楼1502室房产交付给刘桂娥。 2019年7月30日，三明市中级人民法院作出一份《公告》，因福裕公司未履行三明市中级人民法院于2017年9月11日作出的（2017）闽04民初99号民事判决书确定的义务，该院将评估、拍卖被执行人福裕公司所有的包括本案讼争5号楼1502室在内的多套房产。 另查明，2019年中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（一年以内）为年利率4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）。2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率为4.25%，2019年9月20日和10月21日公布的一年期贷款市场报价利率均为4.20%。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。任祖豪将款项出借给林乐云,双方的借贷关系合法有效,任祖豪将其对林乐云享有的债权转让给刘桂娥,并已履行通知义务,符合《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条中关于债权转让的规定，该债权转让行为合法有效,应受法律保护。因刘桂娥的到期债权未获清偿，福裕公司作为该债务的担保人与刘桂娥于2014年11月24日签订一份商品房买卖合同，同时双方口头约定以林乐云和福裕公司应偿还的借款本息592685元抵扣刘桂娥应支付的福裕名城5号楼1502室房产的购房款，该约定并不违反法律、行政法规禁止性规定，上述商品房买卖合同、约定均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。由于福裕公司未按合同约定在2017年5月31日前交房，逾期超过90日以上，且福裕名城5号楼1502室房产已被查封，并进入执行拍卖程序，致使标的物所有权不能转移，福裕公司无法向刘桂娥交付涉案房产的行为已构成违约，故刘桂娥要求解除合同并返还已付购房款592685元的诉讼请求，其理由成立，予以支持。因福裕公司无法向刘桂娥交付涉案房产,致使刘桂娥不能实现合同目的,并给刘桂娥造成了一定损失,但双方约定的违约金数额“按已付款的10%计算”明显低于损失数额,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十八条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，刘桂娥要求福裕公司支付违约损失190048.15元[以592685元为基数，从2014年11月24日起至2019年8月19日，计56.9个月，按年利率4.35%×（1+50%）计算，违约损失为183373.03元；从2019年8月20日起至2019年9月19日，按年利率4.25%×（1+50%）计算，违约损失为3148.64元；从2019年9月20日起至2019年10月23日，计1个月零4天，按年利率4.20%×（1+50%）计算，违约损失为3526.48元，合计190048.15元]，并支付从2019年10月24日起至实际返还已付购房款之日止的违约损失（按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算）的诉讼请求，其理由成立，予以支持。福裕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第八十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除刘桂娥与三明福裕房地产有限责任公司于2014年11月24日签订的商品房买卖合同（合同编号为201402562）； 二、三明福裕房地产有限责任公司应在本判决发生法律效力后二十日内返还给刘桂娥已付购房款592685元、支付违约损失190048.15元，合计782733.15元，并支付从2019年10月24日起至实际返还已付购房款之日止的违约损失（以购房款592685元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上浮50%计算）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11627元，减半收取计5813.50元，由三明福裕房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓锦军 二〇一九年十二月四日 书记员  郭景昉 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 1、相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： （一）根据合同性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。