湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11648号上诉人（原审被告、反诉原告）：何明香，女，1979年1月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：张继志，男，系何明香之夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司，住所地浏阳市庆泰中路69号浏阳碧桂园物业综合办公室。负责人：朱新星，该公司经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。上诉人何明香因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7089号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何明香上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由碧桂园物业公司承担。事实与理由：一、一审判决颠倒协议条款的文字顺序，歪曲了《浏阳市碧桂园前期物业服务协议》的含义，错误的认定物业费收取标准，认定事实不清，适用法律错误；二、何明香提交了低层区与高层区道口岗亭长期无人值班，低层区长期无人巡逻、车辆违停堵塞消防通道，无人进行疏通和管理、公共卫生状况差等方面大量的关于碧桂园物业公司不作为的证据，但一审认定物业服务费的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物业服务费的交纳，碧桂园物业公司履行了物业服务义务，何明香应按约定标准交纳物业服务费系认定事实不清，适用法律错误；三、一审判决认定修复减速带属于业主共同管理的事项，应由共有业主共同决定，何明香单独以个人名义起诉主体不符系认定事实不清，适用法律错误；四、一审判决认定何明香未提交证据证实碧桂园物业公司未履行树木养护义务及树木具有补栽补种的必要性，驳回何明香的该项反诉请求系认定事实不清，适用法律错误；五、碧桂园物业公司在何明香提出反诉请求后一再推脱责任，显然系拒不履行合同主要义务构成根本违约，一审判决驳回何明香要求解除案涉物业服务协议的请求系认定事实不清，适用法律错误。碧桂园物业公司辩称，一、一审庭审中碧桂园物业公司已经提交了价格备案表证据，何明香居住的房屋属于低层别墅，收费是属于市场调节价位；二、何明香称低层区与高层区道口岗亭无人值守、低层区无人巡逻、车辆违停、堵塞消防通道的问题，碧桂园物业公司在一审的庭审中也提供了相关的证据予以佐证，证明碧桂园物业公司已经履行了物业服务协议的相关义务；三、关于减速带的修复问题，碧桂园物业公司已经在准备，会向整个小区的业主发布征求意见表；四、对于何明香提出的补栽、补种树木的诉求，碧桂园物业公司在一审中当庭提交了现场照片予以佐证，只要达到了应该补栽、补种树木的条件，碧桂园物业公司也一定会履行物业服务协议的应尽义务；五、何明香主张碧桂园物业公司构成不履行合同主要义务的根本违约行为，碧桂园物业公司认为不构成根本违约的情形，且碧桂园物业公司一直按照签订的物业服务合同履行相关义务，不构成解除合同的法定条件。请求二审法院驳回何明香的上诉。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：1、判令何明香支付碧桂园物业公司自2018年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费、违约金共计16823.27元；2、本案诉讼费由何明香负担。何明香向一审法院反诉请求：1、判令解除何明香与碧桂园物业公司签订的《前期物业服务合同》；2、判令碧桂园物业公司修复岭誉别墅区与高层区道路口被损毁的4根减速带及道路、补栽、补种树木；3、诉讼费由碧桂园物业公司承担。一审法院认定事实：广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司系一家经批准从事物业服务的公司。何明香系本市碧桂园岭誉六街6栋102号别墅房业主。2016年9月23日，广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司作为物业服务企业（乙方）与何明香作为业主（甲方）签订《浏阳碧桂园前期物业服务协议》1份，其中第二章（物业管理服务内容）第二条（乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务）第5点约定：公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，包括公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊，服务内容及标准为根据植物的生长特性对花草数木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土、及时修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地、及时对受损的园艺小品进行修复；第三章（物业管理服务相关费用）第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业房屋建筑面积为253.36平方米，花园面积为280平方米；第五条约定：甲方同意乙方可按当地消费者物价指数的变动幅度对物业服务费的计收标准进行调整，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；第六章（违约责任）第十六条约定：物业服务费按约定由甲方交纳，甲方或物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。广东碧桂园物业服务股份有限公司浏阳分公司于2019年6月26日经工商登记变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司。何明香因拖欠碧桂园物业公司2018年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理服务费共计7760.64元，经碧桂园物业公司催缴后仍未交纳，碧桂园物业公司遂诉至法院。另认定，对于何明香主张的要求碧桂园物业公司修复碧桂园岭誉高、低层间4根减速带的诉求，何明香未提交任何证据证实该减速带系由碧桂园物业公司损毁，碧桂园物业公司亦陈述将会征求碧桂园小区全体业主的意见，按照相关程序进行处理。针对何明香提出的园区内车行道路沥青路面存在损坏的问题，碧桂园物业公司陈述已按合同约定履行了修复义务，其公司提交了《碧桂园物业公司工作联系函》，并承诺如仍有未修复的道路，将继续修复。对于何明香反诉要求碧桂园物业公司补栽、补种数木的诉求，经释明，何明香未明确该诉求中数木的种类、数量、面积、具体位址等；碧桂园物业公司对该诉求亦不予认可，陈述其已履行了树木养护等物业服务义务。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案碧桂园物业公司与何明香签订的《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对合同双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，何明香是否能以碧桂园物业公司不履行主要债务为由解除《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，从本案证据《会议纪要》、《碧桂园物业公司工作联系函》以及碧桂园物业公司工作人员与业主之间的微信记录来看，碧桂园物业公司并未以自己行为表明不履行合同义务，而何明香亦未提交充足证据证实本案具有解除合同的相关情形，故对于何明香要求解除《浏阳碧桂园前期物业服务协议》的反诉请求，不予支持。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。碧桂园物业公司履行了物业服务义务，何明香应当交纳物业服务费，费用的收取标准在《浏阳碧桂园前期物业服务协议》中进行了明确约定，故对于碧桂园物业公司要求何明香支付物业管理服务费7760.64元的诉讼请求，予以支持。关于碧桂园物业公司主张的违约金，因何明香认为碧桂园物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对碧桂园物业公司主张的违约金诉请，不予支持。对于何明香主张碧桂园物业公司修复4根减速带的反诉请求，因修复减速带属于业主共同管理的事项，应由涉及的共有业主共同决定，何明香单独以个人名义诉求主体不符，不予支持；对于何明香要求碧桂园物业公司修复园区内车行道路的反诉请求，因碧桂园物业公司正在积极履行修复道路的该项义务，何明香的该项主张并无实际意义，不予支持。另外，诉讼请求应当明确，经释明后，何明香仍未明确其诉请碧桂园物业公司补栽、补种数木的具体要求，故对何明香的该项反诉请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、何明香于判决生效之日起七日内支付碧桂园物业公司自2018年7月1日起至2019年6月30日期间产生的物业管理服务费7760.64元；二、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求；三、驳回何明香的全部反诉请求。本案受理费220元，减半收取110元，由碧桂园物业公司负担55元，由何明香负担55元；反诉费110元，由何明香负担。二审中，何明香向本院提交了浏阳市人民法院（2018）湘0181民初6700号民事判决书，欲证明碧桂园物业公司的物业服务有瑕疵。碧桂园物业公司质证称，对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该证据只代表了碧桂园物业公司与其他个别业主的物业服务合同纠纷，只是针对个别业主的物业服务具有瑕疵，本案物业服务经过一审审理是不具有瑕疵的。本院对上述证据经审查认为，何明香提交的浏阳市人民法院（2018）湘0181民初6700号民事判决已生效，该判决书能够证明碧桂园物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，依法予以采信。本院二审经审理查明：碧桂园物业公司在提供物业服务的过程中存在瑕疵。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一、碧桂园物业公司是否依约履行了物业服务义务；二、碧桂园物业公司与何明香签订了《浏阳碧桂园前期物业服务协议》是否应当解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，碧桂园物业公司与何明香签订了《浏阳碧桂园前期物业服务协议》，双方在协议中已对物业服务费收费标准进行了约定，碧桂园物业公司已为案涉小区提供了物业服务，何明香作为该小区业主接受了碧桂园物业公司提供的物业服务，其应当缴纳物业服务费，但其已提交了充分有效证据证明碧桂园物业公司在履行物业服务合同义务的过程中存在瑕疵，考虑到案涉小区的物业服务存在的问题，结合本案实际情况，对何明香的物业服务费用予以酌情减免，故何明香应向碧桂园物业公司支付自2018年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费6208.51元。同时，何明香并未提供充分的证据证明碧桂园物业公司在履行前期物业服务协议的过程中构成根本违约，一审法院据此驳回其要求解除《浏阳碧桂园前期物业服务协议》的反诉请求并无不当，依法予以维持。此外，何明香并未明确其补栽、补种树木的具体诉求，而修复减速带亦属业主共同管理事项，一审法院据此驳回何明香该两项反诉请求并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人何明香的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7089号民事判决第三项；二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7089号民事判决第一项、第二项；三、何明香于本判决生效之日起七日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司自2018年7月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费6208.51元；四、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取67元，由何明香负担26元，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担41元，反诉案件受理费110元，由何明香负担；二审案件受理费220元，由何明香负担176元，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司负担44元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  赵佳玮审判员  刘国清二〇一九年十二月十六日书记员  陈 娇