贵州省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔民初80号 原告（案外人）：陈鑫，男，汉族，1987年8月20日出生，住重庆市渝北区。 被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。 负责人：余谦，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。 被告（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。 法定代表人：李建华，该公司总经理。 被告：李建华，男，汉族，1961年11月13日出生，住重庆市渝北区。 被告：曹亮，男，汉族，1974年8月6日出生，住重庆市渝北区。 被告：陈雪梅，女，汉族，1967年4月12日出生，住重庆市渝北区。 原告陈鑫与被告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）、遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）、李建华、曹亮、陈雪梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭对本案进行了审理。原告陈鑫、被告东方资产管理公司委托诉讼代理人胡琼尹到庭参加了诉讼。同一房开公司、李建华、曹亮、陈雪梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈鑫向本院提出诉讼请求：1．不得执行同一房开公司名下位于贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸A2-32-2号房屋”；2．确认上述房屋所有权归于原告；3．本案诉讼费用由各被告承担。 事实与理由：2015年7月16日，贵院依据（2015）黔高民商初字第46号民事裁定书，查封同一房开公司名下房产，其中包含位于贵州省遵义市红岗区“同一?迎红水岸”Ａ1、Ａ2、Ａ3组团相关房屋。2018年7月12日，贵院依据（2016）黔执65号执行裁定书和（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书进行续封，查封房屋包含了原告提出诉请的房屋。该案在执行过程中，原告对诉请的执行标的提出了书面执行异议。贵院作出（2019）黔执异22号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为，虽然诉请房屋未登记在原告名下，但对该房屋提出的执行异议及相关证据足以证明原告系该房屋的合法权利人，足以排除法院的强制执行行为，理由如下：（一）原告与同一房开公司之间的商品房买卖法律关系是合法有效的，该房屋登记的所有权人为同一房开公司，同一房开公司有权将该房屋出售给原告。（二）原告购买该房屋在前，法院查封措施在后，原告出于善意而购买该房屋且同一房开公司已将该房屋交付原告使用，且该房屋系原告名下的唯一住房。（三）该房屋交易价格系市场合理价格，原告也以债权抵偿方式，实际支付了房款。原告债权的由来：2010年6月18日，因同一房开公司称有资金需求，向原告借款30万元并同意按每月2％利率支付利息，原告随即将30万元现金出借款交给同一房开公司股东之一曹亮，曹亮于当日存入其银行账户后，转入了同一房开公司指定的法定代表人李建华的银行账户完成了出借事实。借款后同一房开公司并未向原告还本付息，直至2013年6月14日签订案涉房屋买卖合同时，同一房开公司欠原告借款本金30万元及利息219000元，共计519000元。为了结债权债务，同一房开公司将案涉房屋出售给原告，原告以上述债权作为支付房款的对价，所以原告已实际支付了房款。综上，原告基于合法有效的买卖法律关系及实际占有使用诉请房屋的客观事实，已取得并享有了该房屋的合法所有权，该房屋实际已不再系同一房开公司的财产，故依据相关法律法规，提出本诉讼，望依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告东方资产管理公司辩称：（一）陈鑫与同一房开公司不是商品房买卖关系，而是因与曹亮借款之后产生的抵债行为，其借款金额30万元，该合同显示房屋价格为52万元。陈鑫没有提供合法支付购房款的凭证，不能证明其真实支付给了曹亮。借款人是同一房开公司股东曹亮，曹亮无权指使同一房开公司将资产给曹亮的债权人。此种抵债行为无效，购房合同的签订也无效。（二）该商品房买卖合同签订于2013年6月14日，在此之前，同一房开公司已于2012年将房屋抵押给原债权人，在未经抵押权人同意的情况下，任何处置抵押物的行为都是无效的。更何况陈鑫是一种以物抵债的行为，应属于违法无效。（三）陈鑫在法院查封之前没有合法占有该房屋，且房屋已经在法院主持下拍卖成功。陈鑫对于该房屋不能过户是存在过错的。（四）案涉房屋也不是陈鑫的唯一住房，他在重庆有房屋。 同一房开公司提交书面答辩意见称：原告陈鑫于2010年6月18日出借30万，该笔借款是原告向答辩人股东曹亮交付现金，后由曹亮转账50万元在答辩人法人李建华名下，当日答辩人已开具收款收据给曹亮视为借款。后因答辩人无法归还该笔借款与原告协商，答辩人将销售中的住宅A2-32-2抵偿所欠原告本金及利息516,000元，并签订《商品房买卖合同》。合同签订时间为：2013年6月14日，总房款520,000元。该房屋答辩人已交付原告。该合同签订时间在法院查封之前合法有效。请法院支持原告诉讼请求。 李建华、曹亮、陈雪梅提交书面答辩意见称：据了解该案件涉及遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”住房A2-32-2号房，原告与同一房开公司签订的《商品房买卖合同》，本人未参与，不发表任何答辩意见。开庭时因本人个人原因不能到庭，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈鑫提供以下证据证明自己的主张： 证据一：《商品房买卖合同》，证明房屋是其合法购买。东方资产管理公司质证认为，对该证据“三性”及证明目的不予认可，商品房买卖合同签订于房屋抵押之后，未经抵押权人同意，任何处置抵押物的行为都是无效的。 证据二：购房交款收据，证明案涉房屋是在2013年6月14日购买。东方资产管理公司质证认为，对该组证据“三性”及证明目的不予认可，原告没有真实将52万购房款交付同一房开公司，不是真实的购房交款记录。 证据三：房屋结算证明，证明房屋产权应该属于原告。东方资产管理公司质证认为，对该组证据“三性”及证明目的不予认可，房屋没有交接和装修。 证据四：接房签收文件，证明已于2014年1月17日接受房屋。东方资产管理公司质证认为，对该组证据“三性”及证明目的不予认可，证据没有同一房开公司盖章，房屋现状是空置的。 证据五：前期物业服务合同、物业交费收据，证明已经签订物业合同，交了物管费，房屋属于原告。东方资产管理公司质证认为，对该组证据“三性”及证明目的不予认可，收款收据是补交，不能证明在查封前已合法占有房屋。 证据六：个人不动产登记信息情况证明，证明其在遵义没有房屋。东方资产管理公司质证认为，对该组证据真实性合法性予以认可，证明目的不予认可，该证据仅能证明原告在遵义市红花岗区新蒲新区没有房屋，原告住重庆，有房屋居住。 证据七：执行裁定书、裁定书接受时间截图，证明案涉房屋属于原告所有。东方资产管理公司质证认为，对该组证据真实性合法性予以认可，证明目的不予认可，裁定书驳回了原告的异议请求。 证据八：曹亮银行交易明细表、曹亮的收款收据，证明原告借款30万给曹亮。东方资产管理公司质证认为，对该组证据“三性”及证明目的不予认可，不能证明30万的来源。 被告东方资产管理公司提供了以下证据证明自己的主张： 证据一：贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号民事裁定书、查封清单、（2015）黔高民商初字第46-3号协助执行通知书、（2015）黔高民商初字第46-3号协助执行通知书送达回证、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书、（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，证明案涉房屋已于2015年7月16日被法院查封，东方资产管理公司对案涉房屋享有合法的优先受偿的权利。陈鑫质证认为，该房屋2013年卖出，2015年被法院查封，其是在网上看到房子被拍卖了才了解实际情况。 证据二：阿里拍卖案涉房屋截图，证明案涉房屋拍卖前是空置的，已被合法拍卖。陈鑫质证认为，房子是在其不知情的情况下被查封拍卖的，其平时都在重庆，法院贴封条其并知晓。 对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告陈鑫提交的《商品房买卖合同》、购房交款收据、前期物业服务合同、物业交费收据、个人不动产登记信息情况、执行裁定书有相关的签名和盖章，对以上证据的真实性、合法性予以认定；房屋结算证明、曹亮银行交易明细表为复印件，接房签收文件没有同一房开公司盖章，对以上证据不予认定。被告提交的证据一符合证据的三性，本院予以确认；结合本案法院拍卖情况，对证据二案涉房屋网上拍卖事实予以认定。 根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实： 2010年6月18日《借条》载明“今借到陈鑫处现金30万（叁拾万元整）月息2分”，借款人曹亮。 2013年6月14日，陈鑫与同一房开公司签订《商品房买卖合同》，约定同一房开公司出售贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A2-32-2号房屋给陈鑫，房屋价款52万元。同日，同一房开公司出具0024719号收款收据，载明陈鑫交来A2-32-2购房款52万元。 2014年1月17日，陈鑫（乙方）与遵义同一物业管理有限公司（甲方）签订《迎红水岸前期物业管理服务合同》，并于2019年1月9日交纳物业管理费1,508元。 2015年7月16日，本院依据（2015）黔高民商初字第46号民事裁定书，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋，查封房屋包含了案涉房屋。 2019年4月23日，陈鑫对查封其购买的房屋向本院提出书面异议。本院于2019年7月9日作出（2019）黔执异22号执行裁定书，驳回陈鑫的异议请求。 2019年5月，案涉房屋已由法院在阿里拍卖网站上拍卖。 另查明，原告《民事诉状》记载“直至2013年6月14日签订案涉房屋买卖合同时，同一房开公司欠原告借款本金30万元及利息219,000元，共计519,000元。为了结债权债务，同一房开公司将案涉房屋出售给原告。”庭审中，原告陈鑫自称房款52万元的构成是借款30万元，利息216,000元，损失补偿金3,000元，现金支付给同一房开公司1,000元；并称其平时住重庆，在重庆有住房。 结合本案原、被告双方所提交证据及本院所查明的事实，本案争议焦点为：陈鑫对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行，陈鑫是否享有房屋的所有权。 本院认为，本案中的案涉房屋总价为52万元，原告称其提交的购房款包括借款30万元、利息216,000元、3,000元损失补偿金和支付现金1,000元。从原告提交的证据来看，案涉房屋房款中的借款30万是陈鑫借给曹亮的个人借款，也无证据证明该笔款项已实际支付，而且曹亮的个人借款不能视为是同一房开公司的借款，故对原告已向同一房开公司实际支付52万元房款的主张不予支持。案涉房屋于2015年7月16日被查封，原告虽然主张已合法占有房屋，但从2019年补交纳物管费的时间和法院拍卖的情况来看，原告并未实际占有案涉房屋。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”；以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告提出的异议请求并不符合排除人民法院强制执行的条件。本案中，案涉房屋总价为52万元，原告称其提交的购房款包括借款30万元、利息216,000元、3,000元损失补偿金和支付现金1,000元。从原告提交的证据来看，案涉房屋房款中的借款30万是陈鑫借给曹亮的个人借款，其并无证据证明该笔款项已实际支付，而且曹亮的个人借款也不能视为是同一房开公司的借款，故对原告已向同一房开公司实际支付52万元房款的主张不予支持。案涉房屋于2015年7月16日被查封，原告虽然主张已合法占有房屋，但从2019年补交物管费的时间和法院拍卖的情况来看，原告并未实际占有案涉房屋。综上所述，对原告排除人民法院的强制执行，、确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告陈鑫的诉讼请求。 案件受理费9,000元，由原告陈鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  伍席芳 审判员  何陆坤 审判员  陈 荣 二〇一九年十二月四日 法官助理唐诗懿 书记员简娜