江西省宜丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0924民初1549号 原告：江西宜丰农村商业银行股份有限公司，住所地：宜丰县新昌镇渊明南大道3号，统一社会信用代码：91360900705738427Y。 法定代表人：能建中，该行董事长。 委托诉讼代理人：罗玲，江西崇文律师事务所律师，特别授权。 被告：张纪才，男，1968年10月15日出生，汉族，住铜鼓县。 被告：刘春化，女，1969年2月10日出生，汉族，住铜鼓县。 被告：宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司，住所地：宜丰县县城新昌中大道50号，统一社会信用代码：91360924161288834F。 法定代表人：蔡秋柏。 委托诉讼代理人：蔡卫东，男，1967年2月2日出生，汉族，住宜丰县，系该公司员工，一般代理。 原告江西宜丰农村商业银行股份有限公司（以下简称宜丰农商行）与被告张纪才、刘春化、宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司（以下简称昌宏公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告宜丰农商行的委托诉讼代理人罗玲及被告张纪才、刘春化、昌宏公司的委托诉讼代理人蔡卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜丰农商行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、依法判决被告张纪才、刘春化归还原告借款本息共计203558.46元及从2019年9月13日按合同约定的计息方式算至付清日止的利息，利随本清；3、依法判决原告对被告张纪才、刘春化所抵押的位于宜丰县潭山集镇（原木器厂）1#幢2-502号房产有权变卖、拍卖、折价，所得价款原告享有优先受偿权；4、依法判决被告昌宏公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月29日原告与三被告签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定被告张纪才、刘春化将在被告昌宏公司购买的宜丰县潭山集镇（原木器厂）1#幢2-502号房产在原告处办理房屋按揭贷款20万元，在贷款还清之前，该房屋作为抵押物为借款作抵押，合同约定按揭时间为2015年10月29日至2030年10月28日，被告采取等额本息还款法按月付息，直至款项全部还清，且合同明确在未办理正式抵押登记手续完毕之前，未收到房屋他项权证之前被告昌宏公司对被告张纪才、刘春化的贷款本息承担连带清偿责任。合同签订后，原、被告共同办理按揭抵押预登记，后原告按约发放贷款，直至2017年6月20日之后，被告未能按期归还本息。根据合同约定，借款人连续三个月未能按时足额偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款且解除合同。现被告张纪才、刘春化已逾期还款二年之久，严重违约，故原告有权解除合同，且被告昌宏公司也没有为按揭的房屋办理产权证及他项权证，根据合同约定其应当对借款承担连带清偿责任。截至2019年9月12日，被告尚欠原告本金183490.97元，利息20067.49元。 被告张纪才辩称，贷款是实，贷款时，原告的工作人员已告诉我，如超过三个月未能还款，原告将对抵押的房屋进行拍卖、变卖。当时贷款时，是汪再宝拿我的身份证件去办理的，还款也是由汪再宝在还，一直还款至2017年6月。后原告也催过我还款，但我没有还款能力，我同意将抵押的房屋拍卖、变卖，用所得价款来偿还借款。 被告刘春化辩称，我同意张纪才所说的，现在确实还不起，同意将抵押的房屋拍卖来偿还借款。 被告昌宏公司辩称，是汪再宝在我公司不知情的情况下，拿我公司的印章在担保合同上盖了章，现贷款人张纪才、刘春化无力偿还，只能将他们的房屋拍卖，所得价款来清偿欠款。 本院经审理查明，2014年6月27日，被告昌宏公司授权委托汪再宝办理“潭鑫花苑”开发项目按揭业务。2015年5月20日，被告昌宏公司召开股东会，通过了向原告宜丰农商行申请房屋按揭贷款1388万元，并以业主房屋产权证抵押给原告宜丰农商行的决议。2015年7月6日，原告宜丰农商行与被告昌宏公司签署《楼宇按揭合作协议书》，约定由被告昌宏公司开发位于宜丰县潭山集镇原潭山木器厂旧址的“潭鑫花苑”商住房项目，并同意对该项目购房者向原告宜丰农商行所借个人房屋按揭贷款提供连带保证担保和回购责任，担保期限和承担回购责任期限从贷款发放之日起，至被告昌宏公司为购房借款人办妥《房屋所有权证》和房产抵押登记，将他项权证交付原告宜丰农商行保管，并得到原告宜丰农商行书面认可止。2015年10月12日，被告张纪才、刘春化向原告宜丰农商行申请个人住房按揭贷款申请，并签订偿还贷款和办理房屋抵押承诺书。2015年10月29日，被告张纪才与原告宜丰农商行签订《个人购房借款/担保合同》，约定其向原告宜丰农商行借款200000元用于购买位于宜丰县潭山镇潭鑫花苑小区1栋2单元502室的房子，并约定贷款期限为15年，自2015年10月29日至2030年10月28日，贷款利率为年利率4.9%，按月等额本息还款法偿还贷款本息，同时约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”，被告张纪才、刘春化以共有的上述房产为该借款作抵押担保，并办理了预抵押登记，同时被告昌宏公司为上述贷款作连带责任保证担保。2015年10月30日，原告宜丰农商行依约向被告张纪才发放借款200000元。庭审中，被告张纪才承认是由汪再宝代其偿还了2015年10月至2017年6月的借款本息，未按月支付后续借款本息；截至2019年9月12日，被告张纪才尚欠原告宜丰农商行借款本金183490.97元及利息20067.49元。被告张纪才、刘春化同意将上述用于抵押担保的房子拍卖、变卖，以所得价款偿还原告宜丰农商行借款。被告昌宏公司开发的位于宜丰县潭山集镇原潭山木器厂旧址的“潭鑫花苑”商住房未达到房屋竣工验收合格条件，故未为涉案房产办理房屋产权证。 另查明，被告张纪才、刘春化于1990年12月登记结婚。 本院认为，金融借款合同是借款人向金融机构借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告宜丰农商行与被告张纪才、刘春化、昌宏公司签订的《个人购房借款/担保合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定行使权力、履行义务。原告宜丰农商行已按合同约定发放了借款200000元，被告张纪才、刘春化应按合同约定履行还款付息义务。现被告张纪才、刘春化在2017年7月以后未能履行还款付息的义务，属违约行为。故对原告宜丰农商行请求解除与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》，并请求被告张纪才、刘春化偿还借款本金183490.97元及利息20067.49元的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条规定所述的抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，故本案中，原告宜丰农商行取得了对抵押物的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记本身，原告宜丰农商行不能基于抵押权预告登记主张对抵押物享有抵押权，进而主张对抵押物享有优先受偿权。故对原告宜丰农商行主张对被告张纪才、刘春化所抵押的位于宜丰县潭山镇潭鑫花苑小区1栋2单元502室的房子有权变卖、拍卖、折价，所得价款原告宜丰农商行享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，第二十一条第一款规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，原告宜丰农商行与被告昌宏公司签订的《个人购房借款/担保合同》约定，“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。”故原告宜丰农商行请求被告昌宏公司在本案中对被告张纪才、刘春化的债务承担连带责任保证，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告江西宜丰农村商业银行股份有限公司与被告张纪才、刘春化、宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司之间的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告张纪才、刘春化于本判决生效之日起十日内偿还原告江西宜丰农村商业银行股份有限公司借款本金183490.97元及利息20067.49元，本息共计203558.46元，并支付从2019年9月13日起至清偿之日止的利息（按合同约定的计息方式计算）； 三、被告宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司对被告张纪才、刘春化的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告江西宜丰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4354元，由被告张纪才、刘春化、宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 若到期不履行，权利人可在二年内向法院申请执行。 审 判 长  罗献忠 人民陪审员  胡三元 人民陪审员  胡云锋 二〇一九年十二月十一日 法官助理刘鹏程  书记员杨帆