湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1503号原告：周海龙，男，1977年3月6日出生，瑶族，住江永县。原告：邓美艳，女，1982年4月9日出生，瑶族，住址同上，系周海龙妻子。被告：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，系湖南兆美律师事务所律师，一般授权代理。原告周海龙、邓美艳与被告江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周海龙、邓美艳，被告鸿泰公司法定代表人李康及其委托诉讼代理人何丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周海龙、邓美艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金42518元（448501×0.03%×316天）；2、判令被告擅自变更规划、设计，没有预留空调外机机位的违约责任，向原告支付违约金5000元；3、判令被告按《万佳名城杂房协议书》把8.62平方米杂物房交付原告；4、判令被告退还多余办证费用给原告。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月2日原告与被告签订《商品房预售合同》，原告向被告购买了万佳名城小区一栋1205和1207号房屋。1205号房屋金额为367108元，1207号房屋金额为81393元。按合同约定，原告于2016年1月1日向被告支付1205号房屋首付款97108元，支付1207号房屋全款81393元，并在规定的时间内以首付和按揭贷款的方式付清1205号房屋房款。合同约定交房日期为2016年12月28日前，但被告是2017年11月9日才向原告交付房屋。被告逾期交房共计316天，按合同约定应向原告支付违约金42518元。依据合同附图，1207号房屋应建有放置空调外机的空调机位，但被告擅自变更规划设计，在没有告知原告的情况下，没有建造放置空调外机的空调机位，影响了原告对房屋的使用。2016年1月6日原告与被告签订了《万佳名城杂房协议书》，被告应赠送所购商品房面积为172.3平方米的5%杂物房（8.62平方米）给原告。被告于2017年11月9日交付了商品房，但至今没有赠送杂物房。2016年1月1日原告把房产证办证费用8548元（1205号房:5671元，1207号房：2877元）交与被告。据万佳名城售楼部工作人员讲不动产权证已办好多日，但至今仍未退还多余办证费用。综上，被告不按照合同履行义务，不按照协议履行承诺，严重违约，违背了契约精神，违反了诚实信用原则。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求人民法院支持原告诉请。被告鸿泰公司向本院提交答辩状，辩称：1.鸿泰公司依据合同约定，应于2016年12月28日向业主交房，因江永县黑牛山东面高压线搬迁及天气原因导致工期延误，可以减除90天。鸿泰公司于2017年3月27日开始通知收房，万佳名城的一部分业主及时收房，一部分业主因前期物业费过高及房屋质量瑕疵不愿收房，经过各方努力，物业费有所下调，陆续有部分业主实际收房。鸿泰公司于2017年5月再次通知所有业主来收房，特别是强调未及时收房的、不愿收房的业主前来收房。为了共同的利益，万佳名城的业主特意建了一个微信群，群名为“万佳名城业主”，方便各为业主了解沟通有关房屋情况及业主委员会的推选工作。本案有关周海龙在微信群内，群内于2017年4月3日至2017年4月15日连续对开发商通知收房、去物业交物业费才可以拿钥匙、大家要不要收房、现在收房是否有违约金等问题进行了激烈的讨论，而且业主还推选出一个代表去谈物业管理费与违约金事宜，大家纷纷表示赞成，这些内容足以证明原告于此时已经知晓涉案房屋可以办理交接手续，可考虑物业管理费、违约金等问题不愿前来收房，这不是被告不交房，而是原告拖延收房，与鸿泰公司无关。原告于2017年11月9日才收房的过错不在鸿泰公司，鸿泰公司没有逾期交房，不存在逾期违约金赔偿事宜。2.原告诉请没有为其预留空调外机机位应支付违约金5000元过高，鸿泰公司自愿同意按之前生效判决确定的2000元支付违约金。3.原告诉请的杂物房鸿泰公司核对无误后愿意交付给原告使用。4.原告诉请退还多余的办证费用，鸿泰公司核对相应金额无误后愿退还给原告。综上，请人民法院驳回原告不合理的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据：原告提交的结婚证复印件、《万佳名城杂房协议书》、《万佳名城商品房预售合同》及预售合同附件一至三、万佳名城房屋交接确认书、购房付款收据、契税发票、办理不动产权证的收据、1栋楼外观照片、《住宅设计规范》及短信复印件（置业顾问樊某）；被告提交的《万佳名城商品房预售合同》及预售合同附件一至三、请求报告、危及电力设施安全通知书、气象资料、高压线现场照片、竣工验收报告及竣工验收备案表，本院予以确认并在卷佐证，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。对双方有异议的证据，本院认证如下：被告提交的竣工验收报告及竣工验收备案表，原告对其真实性有异议，认为房屋没有达到收房标准，本院认为，该证据系相关职能部门所制作，本院予以采信，据此认定2017年4月5日江永万佳名城一期1#2#楼经验收合格，并于2017年4月17日备案。被告提交的个人微信信息截图、万佳名城业主群聊微信截图、置业顾问通知收房情况记录清单以及前案被告申请的证人樊某、刘某、伍某证人证言，原告的异议是该组证据均不能证实被告通知原告收房。本院认为，第一，从业主微信群聊天记录内容来看，业主仅仅是就小区物业费用以及延期交房违约金等问题讨论，而该内容形成时间也涉案房屋竣工验收备案之前，在房屋未验收合格之前通知原告交房不符合法律规定且有悖于常理，故对该证据拟证明被告已于2017年3月开始通知原告收房的事实，本院不予认可；第二，证人系被告公司员工负责联系业主，与本被告存在利害关系，也没有其他短信、公告等书面证据佐证，结合置业顾问记录清单仅能反映被告公司员工通知过原告的事实，但是根据原告提交的2017年5月18日樊某短信内容“...先来售楼部领取一份质检报告要业主们签名，然后质监局再次验收，开发商这边才能办房产证，再分户到每一个业主办证。填这个表不代表你已经收房，只是希望大家加快速度配合开放商办总证...”来看，被告员工仅仅是通知原告协助办证事宜，不足以证明被告于2017年5月通知原告收房的事实。综前，该组证据可信度不高，本院不予采信。根据当事人的陈述，庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:原告周海龙与原告邓美艳系夫妻。被告鸿泰公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。2016年1月1日，原告周海龙、邓美艳与鸿泰公司签订了两份《商品房预售合同》，合同约定：原告周海龙、邓美艳向被告购买了万佳名城小区一栋1205和1207号房屋。1205号房屋金额为367108元，1207号房屋金额为81393元。原告应于签订合同当日向被告支付1205号房屋首付款97108元，支付1207号房屋全款81393元，并在7个工作日内将1205号房屋需申请办理银行按揭和公积金贷款所需的全部资料提交给被告。被告鸿泰公司应当在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告周海龙、邓美艳；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图的在《商品房预售合同》签订前已经被取消了1-Ｑ轴空调搁板。合同签订后，原告当日向被告支付了1205号房屋首付款97108元，1207号房屋金额为81393元，办证费用共计8548元（5671元＋2877元），并依约将1205号房屋需申请办理银行按揭和公积金贷款所需的全部资料提交给被告，未果；原告经与置业顾问协调，通过办理商业贷款和于2016年1月14日补交10万元房款后付清1205号房屋全部房款。2017年4月5日江永万佳名城一期1＃楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2017年11月9日，原告周海龙分别签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区1栋1205号房、1栋1207号房。2018年1月22日，江永万佳名城一期1＃2＃楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。2017年12月8日，因原告所购万佳名城住宅小区1栋1205号房、1栋1207号房面积差，被告向原告退还购房款共计10585元。被告为原告办理了不动产权证，花费办证费用共计2009元。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。2019年5月20日江永县住房和城乡规划建设局向被告鸿泰公司下达了《建设工程质量安全隐患整改通知》，通知要求被告鸿泰公司更换万佳名城一期1#2#楼房屋的建筑外开窗玻璃，在2019年6月4日前整改到位。并将整改情况在限定日期3日内报告该局。现该局确认该整改通知落实到位。本院认为，原告周海龙、邓美艳与被告鸿泰公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。本案中，原告周海龙、邓美艳作为购买人依约履行了付款义务，向被告支付了全部购房款448501元；但并非按合同约定一次性贷款支付购房款，而是其后以补交购房款的方式付清购房款，依照合同约定，应承担逾期付款违约责任，但被告鸿泰公司对此无异议，本院予以确认。因房屋产权实测面积为169.21㎡（139.29㎡+29.92㎡），故被告退还原告房屋面积补差10585元，原告实付购房款437916元。被告应按合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告周海龙、邓美艳，原告周海龙于2017年11月9日签署的房屋交接确认书，虽合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，但被告不能提出证据证明被告通知原告收房的事实，故被告认为原告因物业管理费过高以及房屋质量瑕疵为由拖延接收房屋的抗辩，本院不予采纳；本院因此确定被告交房时间为原告周海龙签署房屋交接确认书的时间，即2017年11月9日，被告实际延期交房316天。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天，违约金应从2017年3月28日开始计算，至2017年11月9日共计逾期交房226天。经审查，原告在合同约定交房期限前实际支付购房款448501元，据此，本院确定被告鸿泰公司应当支付原告周海龙、邓美艳违约金为：30408.37元（448501元×0.0003×226天）。被告提供证据证明取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位湖南省机械工业设计研究院对附属部分的变更，并未对房屋主体部分进行更改，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付违约金5000元，本院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，原告在答辩中也同意支付，故酌情由被告给付原告违约金2000元。原告依据《万佳名城杂房协议书》要求被告赠送不少于所购商品房面积5%的杂房，被告在答辩中表示同意赠送杂房，符合原、被告双方约定，本院予以确认。原告向被告缴纳不动产办证费用8548元，被告为原告办理不动产权证实际支出办证费用2009元，剩余部分6539元应予退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周海龙、邓美艳迟延交房违约金30408.37元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周海龙、邓美艳补偿取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板设计费用2000元；三、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周海龙、邓美艳赠送不少于购房面积169.21㎡5%的杂房；四、被告江永鸿泰置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周海龙、邓美艳退还办证费用6539元；五、驳回原告周海龙、邓美艳的其他诉讼请求。案件受理费988元，减半收取494元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担294元，原告周海龙、邓美艳负担200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  黄占远二〇一九年十二月三十一日书记员  李秋艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。