北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86285号原告（反诉被告）：高彤彤，女，1987年1月26日出生，汉族，户籍地山东省梁山县。委托诉讼代理人：杨茂华，北京慧茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘万强，北京慧茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京联创聚兴科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼十层1001。法定代表人：李海鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘莎，女，1989年10月9日出生，汉族，北京联创聚兴科技有限公司员工。被告：北京创兴堂餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路18号1幢1层1007。法定代表人：刘克能，总经理。委托诉讼代理人：刘莎，女，1989年10月9日出生，汉族，北京联创聚兴科技有限公司员工。原告（反诉被告）高彤彤（以下简称高彤彤）与被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司、被告北京创兴堂餐饮管理有限公司（以下同时表述时简称二被告，分别表述时简称联创公司、创兴堂公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高彤彤及其委托诉讼代理人杨茂华，联创公司与创兴堂公司的共同委托诉讼代理人刘莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高彤彤向本院提出诉讼请求：1．确认高彤彤与联创公司、创兴堂公司于2018年7月12日签订的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》（以下简称涉诉合同）于2018年12月9日解除；2．判令联创公司退还高彤彤进场装修费20000元、履约保证金35880元、剩余场地使用费和系统运营服务费8650元并赔偿经营损失112063元。事实与理由：2018年7月12日，高彤彤与联创公司、创兴堂公司签订涉诉合同，约定高彤彤租赁联创公司位于北京市朝阳区酒仙桥东路18号尚科办公室社区地下一层房屋，经营餐饮，租期自2018年7月12日至2019年7月11日。高彤彤向联创公司支付进场费20000元、保证金35880元。2018年12月，因联创公司提供给高彤彤的场地证照不全，被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封，导致高彤彤无法继续经营，造成高彤彤的损失。关于经营损失，以2018年10月为例，高彤彤来自美团、饿了么及堂食的纯收入合计54000元，另减去物料支出12531元、租金成本11960元、物业和水电费3000元左右、人工劳务成本10500元、加盟费1000元左右，每月纯经营收入在16000元左右，按照剩余履行期间7个月计算经营损失合计112063元。联创公司、创兴堂公司共同辩称，1．因高彤彤未如期支付物业费构成违约，符合涉诉合同第十四条第四款第五项的解除条件，联创公司于2019年1月16日通过电话告知高彤彤要求解除合同，故二被告主张涉诉合同于2019年1月16日解除。2．经营场地确实自2018年12月12日起不能实际经营，联创公司是经营场地的经营方，创兴堂公司是经营场地的证照方，食药局因创兴堂公司的经营场所与食品经营许可证的注册地址不一致，故进行了查封。此后，二被告努力处理场地解封事宜，实际解封时间早于2019年6月，但因欠付经营场地所有权人款项，故部分档口不能使用，但不包括高彤彤的档口。3．对进场装修费，根据涉诉合同第五条第三款的约定，进场装修费是一次性费用，高彤彤经营前联创公司已对涉诉场地进行装修，该部分费用不应退还。4．根据涉诉合同第十四条第四款第五项约定，履约保证金因承租方违约的，不予退还。5．对剩余场地使用费和系统运营服务费，不同意退还。6．对经营损失，涉诉合同中未约定合同终止后联创公司应向高彤彤支付剩余租期内的预期利益损失，根据涉诉合同第十五条第一款第二项的约定，高彤彤要求赔偿损失缺乏合同依据。对高彤彤主张的经营损失计算方式亦不认可，高彤彤不能依据前四个月的经营情况预估之后的经营情况，具体损失金额是不确定的。联创公司向本院提出反诉请求：1．确认涉诉合同于2019年1月16日解除；2．判令高彤彤立即将涉诉合同项下地址内的高彤彤所有的设备、物料搬离；3．判令高彤彤支付自2018年12月12日起至实际搬离完毕之日止的双倍占地使用费和运营服务费（即按照每日786．4元的标准）；4．判令高彤彤支付2018年11月16日至2018年12月11日期间的物业费2372．29元及延期滞纳金（以2372．29元为基数，自2019年1月1日起按照日千分之五的标准计算至实际支付之日止）；5．判令高彤彤支付违约金35880元（即履约保证金35880元不予退还）。事实与理由：高彤彤与联创公司、创兴堂公司于2018年7月12日签订涉诉合同，约定高彤彤在联创公司的统一管理下，承租联创公司旗下的酒仙桥店A12档口经营餐饮服务。现由于非联创公司的原因导致场地无法使用，双方未就场地平移问题达成一致，此后高彤彤未向联创公司支付2018年11月16日之后的物业费用，也一直未办理撤场手续，设施设备仍留置在经营场地未搬出，致使联创公司一直无法将租赁场地交付给第三方，遭受了较大损失。高彤彤对联创公司的反诉辩称，坚持本诉中关于合同解除的意见。对第二项反诉请求，我方在2019年7月已将我所有的设备冰箱、操作台搬离，没有搬离的仅是一些废弃物、垃圾，即便场地内有任何物品，二被告也均可自行处置。对第三项反诉请求，因二被告的原因，经营场地被贴了封条，致使高彤彤无法进场搬离。我在2019年6月自行查看时发现场地已解封，二被告并未通知我，我于次月即搬离了，故不同意该项诉讼请求。对第四项反诉请求，我同意支付欠付的物业费用，金额也认可，但我此前未收到催款通知，故不存在违约，不同意支付滞纳金。对第五项反诉请求，不同意承担，我没有违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月12日，联创公司（甲方）、创兴堂公司（乙方）与高彤彤（丙方）签订涉诉合同（合同编号JXQ201807A12-02）及附件，约定：丙方承租甲方位于北京市朝阳区酒仙桥东路18号尚科办公室社区-1层的商铺，商铺编号为A12（以下简称涉诉商铺），建筑面积21平方米，由丙方经营品牌“小花小甲花甲粉”，经营范围为小吃，丙方商铺工作人员共计5名（需办理健康证件）；场地使用期限为12个月，自费用起算日起，至满12个自然月止；就基本费用，丙方应向甲方支付场地使用费4784元/月、系统运营服务费7176元/月，以上费用支付方式为押三付一，即每一个月作为一个经营档期，水费、电费、燃气费等相关物业费用由丙方依据国家规定的收费标准以实际使用而产生的额度按月交纳，如甲方为丙方代缴，则甲方有权向丙方主张因丙方实际使用而产生的水费、电费、燃气费用等物业费用；就首期管理费用，包括履约保证金（押金）35880元、首期场地使用费和系统运营服务费11960元、进场装修费20000元，上述费用合计67840元。合同第五条第三款约定，首期管理费中的进场装修费、燃气改造费、电量增容费为一次性费用，甲方不再予以退还。合同第十条第二款约定，因丙方逾期退场给甲方造成的费用损失，丙方应按照本合同约定的场地使用费、系统运营服务费的双倍支付费用。合同第十四条第四款中约定，丙方逾期15日未支付本合同项下的场地使用费、系统运营服务费等其他应付费用的，甲方有权利解除合同，履约保证金作为违约金，甲方不再予以退还。合同第十五条约定，因甲、丙双方之外的其他原因（包括行政行为或第三方原因）致使丙方经营活动暂停30日且无法继续开展的，丙方可提前解除本合同，在抵扣丙方应付费用后，甲方应无息退还丙方己支付的保证金及剩余的（如有）场地使用费和系统运营服务费；丙方在此放弃向甲方主张违约及赔偿责任的权利。合同签订后，高彤彤于2018年7月13日向联创公司支付押金35880元、场地使用费4784元、系统运营服务费7176元及进场装修费20000元。2018年7月16日，联创公司向高彤彤发出《熊猫星厨费用起算日通知函》，告知费用起算日为2018年7月23日。2018年12月6日，尚科办公社区冠捷项目运营部在经营场地张贴《停业整改告知书》，载有“致熊猫星厨酒仙桥店：因贵司经营场所消防设施存在严重安全隐患，已违反《北京市消防条例》、《北京市安全生产条例》，其经营场所卫生情况已违反《北京市食品安全条例》。近期北京市食品药品监督管理所对其经营场所与证照注册的地址不符问题多次与贵司谈话检查仍未予以整改，经执法部门对我司提出要求督促贵司限时整改。现我司冠捷项目运营部，依政府部门要求于2018年12月15日前对贵司营业场所予以停业整顿”。经询，高彤彤称其经营至2018年12月9日，经营场地于2018年12月12日被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封；二被告认可自2019年12月12日起未再实际经营。关于《停业整改告知书》张贴后各方的洽商情况，各方认可二被告无法确认恢复营业时间，各方就平移其他场所进行过协商，但未协商一致。关于场地使用费和系统运营服务费的支付情况，高彤彤与联创公司确认款项已支付至2018年12月31日。另查，涉诉合同附件“付款说明”第三条约定“费用缴款限期采取自然月管理的方式（即每月第一日至当月最后一日）”，双方确认自2019年9月起高彤彤按照上述自然月管理的方式缴费。关于物业费，双方确认已支付至2018年11月15日，欠付金额为2372．29元。就联创公司是否向高彤彤催要物业费，联创公司称未书面催告，但在协商期间口头向高彤彤催要过；高彤彤称并未催收。另查，涉诉合同附件“付款说明”第四条约定“我公司将于每月20日出具您应支付的场地使用费和系统运营服务费及物业费账单，并由店长送至您的所在店铺，请在店内安排专人接收及签字……”。为证明经营损失，高彤彤提交如下证据：1．高彤彤申请本院向北京三快在线科技有限公司调取涉诉商铺经营的“小花小甲花甲粉”店在“美团”外卖平台于2018年10月、11月的经营数据，显示：10月合计提现34705．31元；11月合计提现19574．92元。2．涉诉商铺在“饿了么”外卖平台于2018年8月、9月、10月、12月的营业收入截图，显示上述月收入分别为5898．21元、12857．92元、19342．18元、4411．76元。3．高彤彤与案外人沈阳某某管理有限公司签订的《联盟合同》及付款收据，载有区域经营费125000元，期间为2018年5月6日至2021年5月5日（合同到期后免费续约）。高彤彤称该合同为代理合同，如签订加盟合同，费用为32800元三年，用以证明高彤彤为加盟品牌的成本。4．2018年10月期间的收货确认单若干张，用以证明该月为经营涉诉商铺共计支出物料费12531．29元。经质证，二被告认可证据1、2的真实性，但不认可证明目的；不认可证据3的真实性。关于堂食收入，联创公司提交了2018年7月至2018年12月期间涉诉商铺的经营收益截图，显示分别为3682．55元、5476．2元、5544．2元、5322．05元、5077．7元、2512．2元，其中2018年12月的经营天数为9天。庭审中，联创公司提交了涉诉商铺于2019年10月28日的照片，用以证明涉诉商铺尚未腾退；高彤彤称照片中的桌椅、水池、物架等均为联创公司所有，并非其设备物品。关于高彤彤于2019年7月腾退涉诉商铺时是否进行交接，高彤彤称二被告的工作人员在场，但未签署交接文件。经询，二被告认可本案中就涉诉合同履行产生的相关责任由联创公司承担。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，高彤彤与联创公司、创兴堂公司签订的涉诉合同及附件系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。高彤彤从联创公司处租赁涉诉商铺用于经营，联创公司应履行提供合法、可正常经营使用之经营场地的义务。根据已查明的事实，因二被告经营场所与证照注册的地址不符等问题，导致包括涉诉商铺在内经营场地被相关行政主管部门查封，构成违约，二被告亦认可2018年12月6日的《停业整改告知书》发出时其无法确定恢复经营的时间，涉诉合同因二被告的违约行为已无法继续履行，高彤彤称其于2018年12月10日起即不在涉诉商铺经营，联创公司提交的高彤彤的经营收益截图上亦显示高彤彤在12月实际经营了9天，故本院确认涉诉合同于2018年12月9日解除，对于联创公司主张涉诉合同于2019年1月16日基于其行使单方解除权而解除的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉诉合同解除后，高彤彤主张联创公司退还剩余场地使用费和系统运营服务费，于法有据，本院予以支持并确定应退金额为8487．74元。关于履约保证金，现联创公司以高彤彤迟延支付物业费为由主张履约保证金不予退还，但联创公司认可其未按合同约定向高彤彤发出书面缴费通知，亦未提交证据证明其向高彤彤催要物业费，高彤彤亦不认可曾被催要，故本院对该抗辩意见不予采纳，联创公司应退还高彤彤全部履约保证金35880元。关于进场装修费，现因二被告的违约行为导致合同解除，联创公司应退还高彤彤合同未履行期间的进场装修费，本院根据合同履行情况酌定为12000元。关于经营损失，高彤彤租赁涉诉商铺系为经营之目的，合同解除导致高彤彤的预期经营收入损失属于二被告可预见的损失，联创公司应予赔偿。就具体赔偿金额，本院以高彤彤提交的相关证据所反映的收入与支出情况为计算依据，综合考虑经营活动的固有风险、高彤彤避免损失扩大之止损义务等因素，遵循公平原则和诚实信用原则，酌情确定经营损失30000元。针对联创公司的其他反诉请求，根据现有证据和当事人的陈述，涉诉商铺自2018年12月12日起被查封，联创公司亦未举证证明其通知高彤彤场地解封情况及腾退事宜，现高彤彤主张已将自有设备设施搬离涉诉商铺，联创公司亦未在搬离过程中提出异议，故联创公司要求高彤彤腾退涉诉商铺并支付自2018年12月12日起的双倍场地使用费和系统运营服务费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于物业费，高彤彤同意支付，本院不持异议。对延期滞纳金，如前所述，联创公司未提交证据证明已予以催告，本院不予支持。关于违约金，高彤彤并不存在违约行为，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）高彤彤与被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司、被告北京创兴堂餐饮管理有限公司于二〇一八年七月十二日签订的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》于二〇一八年十二月九日解除；二、被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）高彤彤履约保证金35880元、剩余场地使用费和系统运营服务费8487．74元、进场装修费12000元；三、被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）高彤彤经营损失30000元；四、原告（反诉被告）高彤彤于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司物业费2372．29元；五、驳回原告（反诉被告）高彤彤的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1916元，由原告（反诉被告）高彤彤负担936（已交纳），由被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司负担980元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2863元，由原告（反诉被告）高彤彤负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京联创聚兴科技有限公司负担2838元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇一九年十二月三十一日书记员 慕婷婷