呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4700号上诉人（原审原告）：李丹妮，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李静娴，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范学刚，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：邹黎明，北京德和衡（呼和浩特市）律师事务所律师。原审第三人：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市 。法定代表人：刘强,该公司董事长。委托诉讼代理人：路艳娜，女，该公司员工。上诉人李丹妮因与被上诉人范学刚、原审第三人呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源房地产公司）物权保护纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李丹妮及其委托诉讼代理人李静娴，被上诉人范学刚及其委托诉讼代理人邹黎明，原审第三人富源房地产公司的委托诉讼代理人路艳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丹妮上诉请求：一、撤销回民区人民法院作出的(2019)内0103民初1822号民事判决,发回重审或查清事实,依法改判支持的李丹妮一审诉讼请求。二、一、二审的诉讼费用由范学刚承担。事实与理由：一审法院排除李丹妮基于合法有效的房屋买卖合同享有的合法占有涉案房屋的权利,作出李丹妮并非涉案房屋物权人故无权要求范学刚停止侵害的判决明显属于事实认定错误。首先,李丹妮基于房屋买卖合同系涉案房屋的合法占有人。李丹妮与一审第三人签订合法有效的《商品房买卖合同》,李丹妮已按合同约定履行了交付购房款的义务,同时办理了涉案房屋的预告登记及预抵押登记,根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定:“基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定”,据此李丹妮基于《房屋买卖合同》享有对涉案房屋享有合法占有使用的权利,故李丹妮依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定:“...对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;...”要求范学刚搬离涉案房屋,一审法院在审查认定李丹妮与富源房地产公司签订的合同真实有效的基础上排除李丹妮的合同权利,仅以李丹妮未取得房屋产权证为由驳回李丹妮的一审诉讼请求明显属于事实认定错误。其次,范学刚无权占有涉案房屋。结合一审庭审查明的情况,范学刚辩称其与富源房地产公司存在债权债务纠纷故一直占用涉案房屋,因此对于涉案房屋范学刚系无权恶意占有。综上,一审庭审中李丹妮一直以基于合同权利对涉案房屋的合法占有主张排除妨害,一审法院忽略李丹妮的合同权利仅以李丹妮并非物权人故无法主张权利为由驳回李丹妮的一审诉讼请求明显属于事实认定错误，请求贵院查明案件事实,支持李丹妮的上诉请求。范学刚辩称，李丹妮并不是合法房屋所有人，范学刚认可一审法院认定事实，根据物权保护的原则，不动产物权转移、变更，要依法物权登记，李丹妮进行的是预告登记，没有取得物权登记，物权登记应当以不动产权证书为准。李丹妮与富源房地产公司签订的买卖合同是否有效，一审法院不应当予以认定，该认定超出一审诉讼请求，范学刚保留质疑权利。本案的李丹妮作为原审原告主体资格有问题，主体不适格。富源房地产公司述称，案涉房屋没有预留给任何人，也不存在抵押，该房屋销售给李丹妮以网签合同为准，是正常销售。李丹妮向一审法院起诉请求：1、依法判令范学刚立即停止侵占李丹妮位于呼和浩特市××区房屋。2、支持范学刚支付李丹妮从2017年10月24日-2019年5月7日按市值租金6167元每月×18个月、总计75006元占用房屋损失赔偿的使用费。一审法院认定事实：2017年10月24日李丹妮与富源房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定李丹妮购买富源房地产公司开发的××园房屋，该房屋总价2147400元，首付款1247400元，剩余900000元申请贷款支付。合同约定出卖人富源房地产公司应当在2017年10月31日前向交付该商品房。签订合同后，李丹妮依合同约定向富源房地产公司支付全部购房款，富源房地产公司于2017年10月15日向李丹妮出具收条，金额为1247400元；于2018年2月21日向李丹妮出具收条，金额为900000元。李丹妮于2019年2月28日对该房屋进行了预告登记。在合同约定的上述交房日期，李丹妮未向富源房地产公司主张交付房屋。李丹妮至今未取得该房屋所有权证书。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而所有权是法定物权之一，不动产产权的设立采登记生效主义。本案中李丹妮所提供的商品房买卖合同，系李丹妮与富源房地产公司的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，为合法有效，且李丹妮已经依据合同约定履行了交付购房款的义务，富源房地产公司应当按照合同约定期限向李丹妮交付房屋。但该商品房买卖合同仅为债权合同，不具有确认物权的效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案李丹妮与富源房地产公司签订商品房买卖合同之后，虽进行了预告登记，但该预告登记系为商品房买卖合同当事人为保障将来实现物权而进行的，同样不发生物权变动的效力，不能因此认定李丹妮具有对该房屋的所有权。请求保护物权应当以取得物权为前提，李丹妮至今未向出卖人即第富源房地产公司主张过交付房屋，也未办理产权登记，因此，李丹妮请求范学刚停止侵占案涉房屋及支付租金的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李丹妮的诉讼请求。案件受理费840元，由原告李丹妮承担。二审中，李丹妮向本院提交一份证据，即入住通知单，拟证明富源房地产公司向李丹妮交付房屋。范学刚对该份证据的质证意见为：有异议，该证据应在一审的时候提供，原审审理时能提供的证据，在二审审理时提交不属于新证据，且该证据显示交房入住2018年4月30日，现在物业公司已经撤离，直至李丹妮起诉之前，范学刚一直没有收到李丹妮或富源房地产公司发出的腾房通知。富源房地产公司对该证据的真实性认可。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：李丹妮请求范学刚返还涉案的房屋并支付2017年10年到2019年5月租金是否有事实和法律依据。本案中，李丹妮与富源房地产公司于2017年10月24日签订《商品房买卖合同》并于2019年2月28日对该房屋进行了预告登记，因《商品房买卖合同》李丹妮取得了要求富源房地产公司交付房屋的债权，而预告登记不发生物权变动的效力，故不能认定李丹妮对案涉房屋享有所有权。李丹妮上诉认为其对案涉房屋享有基于合同关系产生的占有权，本院认为，占有，是对于物事实上的控制和支配。控制是指处于占有人的管理或影响之下，支配指占有人能够对物加以一定的利用。本案中，富源房地产公司与李丹妮于2017年签订《商品房买卖合同》后未向李丹妮交付房屋。李丹妮二审提交的入住通知单系富源房地产公司向内蒙古金石物业服务有限责任公司下发的，时间为2018年4月30日，该证据在一审审理之前就存在，不属于法律意义上的新证据，且该证据不能证明富源房地产公司已经向李丹妮交付案涉房屋，故对该证据本院不予采信。买卖合同当事人之间交付房屋的行为可以证明当事人就移转所有权的内心真意，本案中案涉房屋没有实际交付，李丹妮没有实现对案涉房屋的实际控制、支配或利用，且李丹妮也认可其没有占有使用过该房屋，故不能认定李丹妮对案涉房屋没有物权属性的占有权，其请求范学刚停止侵占案涉房屋没有事实和法律依据。本案中富源房地产公司对案涉房屋享有所有权，而李丹妮依据《商品房买卖合同》对富源房地产公司享有请求交付房屋的权利，故李丹妮可以另行主张权利。综上所述，李丹妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由李丹妮负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇一九年十二月十八日书记员 韩 晶