新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新23民终1766号上诉人(原审原告、反诉被告)：王山江，男，1964年4月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：秦勤，新疆立业律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁继尚，新疆新天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆九州龙汽车销售服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊西路北侧滨河商业街门面房A-12号（119区1丘1栋1至2层）。法定代表人：唐海云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：韩小艳，女，该公司股东。上诉人(原审被告)：唐海云，男，1972年9月4日出生，汉族，新疆九州龙汽车销售服务有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。上诉人王山江因与上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司（以下简称九州龙公司）及上诉人唐海云房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人王山江的委托诉讼代理人秦勤、袁继尚，上诉人九州龙公司的法定代表人唐海云及其委托诉讼代理人韩小艳、上诉人唐海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王山江上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3245号民事判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定基本事实错误，一审判决认定自2016年10月19日之后案涉租赁物的所有权归政府所有错误，侵害了上诉人享有租金收益的权利。一审判决认定租赁合同无法继续履行错误，九州龙公司一直占有、使用租赁物，案涉房屋租赁合同不存在租赁合同无法履行的情况，不符合法定解除的条件。因九州龙公司一直占有使用案涉房屋，九州龙公司应当按照合同约定交付租金。九州龙公司不存在装修损失、停业损失及搬迁损失，一审法院对此认定错误。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。九州龙公司、唐海云辩称，王山江和政府已签订征收补偿协议，导致双方签订的房屋租赁协议无法履行，王山江的上诉请求没有事实依据，请求二审法院驳回王山江的上诉请求。九州龙公司、唐海云上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3245号民事判决，依法改判支持九州龙公司及唐海云全部诉讼请求。事实与理由：九州龙公司分三次交纳租金370000元双方质证无异议，一审法院认定九州龙公司还应支付租金17534元错误。因租赁的房屋锅炉不达标冬季不供暖，导致水管冻裂，产生了水费、电费、维修费，王山江应当承担维修费和一半水电费。本案的房屋装修费用应当扣除折旧费后由王山江承担70%。停业损失费计算时间错误，应从2016年10月19日计算至王山江实际向我方支付赔偿款之日。由于王山江拒绝配合鉴定，导致第三方公证处介入，由此所产生的费用应当由王山江承担。因王山江违约导致双方合同解除，王山江应当支付违约金。由于王山江违约，其应当赔偿九州龙公司广告费102337元。王山江已实际收到了补偿款，应当向我公司赔偿利息损失。综上，请求二审法院依法改判。王山江辩称，本案不存在法定或者约定的解除合同的事由，涉案房屋到目前为止未被政府征收，九州龙公司依然占有使用涉案房屋，房屋租赁合同实际履行的情况下判令由王山江向九州龙公司支付未发生的财产损失没有事实及法律依据。请二审法院驳回九州龙公司、唐海云的上诉请求。王山江向一审法院起诉请求：被告唐海云、九州龙公司支付原告房屋租金640000元、逾期利息40533元、水电费61397元（截止2018年3月），合计741930元。九州龙公司向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁协议》；2.被反诉人赔偿反诉人合同违约金160000元；3.被反诉人赔偿反诉人广告制作与宣传费共计102337元；4.被反诉人退反诉人多交房租费用138000元；5.被反诉人赔偿反诉人对承租房屋等的装修费用3050000元；6.被反诉人赔偿反诉人停业损失费2016年7月20日至被反诉人补偿反诉人所有违约损失止，共计1733992元整（2016年7月20日至2018年7月20日止）；7.被反诉人赔偿反诉人搬迁费，按政府征收补偿标准执行，共计53648元；8.被反诉人赔偿反诉人不超过银行4倍的利息524216.7元，从政府向被反诉人签订《房屋征收补偿协议书》之日计算至被反诉人实际向反诉人付款之日止（2016年7月20日至2018年7月20日5237977元×0.00417利率×24个月）。一审法院认定事实：被告唐海云系被告九州龙公司的法定代表人，该公司于2015年8月27日注册成立。2015年7月24日，被告九州龙公司的股东授权股东杨建新与原告王山江签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于昌吉市西外环南路新疆腾宏源商贸有限公司南侧的房屋出租给承租方，租期十年，从2015年9月30日起至2025年9月29日日止。合同第二条约定房屋年租金320000元，房租一年一付，次年房租提前两个月予以支付；如不按时缴纳房租视为承租方违约，出租方可提前收回房屋。合同第四条第4项约定租赁期间房屋的水、电、暖气费用执行昌吉市物价局等相关部门规定，均由承租方承担，并及时交付，拖欠费用在30天（计算时间以承租方签字认可的时间为准），出租方有权解除合同；第5项约定租赁期间，承租方在保证出租方的利益及不造成房屋建筑结构损失的原则下根据经营需要可对房屋进行装修。退租时出租方不赔偿承租方费用，承租方不能随意拆除而影响整体结构。签订上述合同后，原告将房屋交给被告九州龙公司使用，被告九州龙公司于2015年将房屋装修后使用。被告九州龙公司向原告付清了2016年9月29日之前的租金，之后的租金未付，另欠付原告王山江水电费61397元。2016年6月6日，昌吉市人民政府发布关于《昌吉市三屯河整治项目国有土地上房屋征收补偿方案》的公告及《房屋征收决定》，涉案房屋在征收范围内。2016年10月19日王山江与昌吉市中山路街道办事处签订《房屋征收补偿协议书》，协议书约定依据评估报告对王山江的房屋、土地、不可移动设备及其他附着物一次性补偿46965571元，搬迁补偿合计373700元，付奖励金1408967元，付一次性停产停业损失费用1510824元，最终全部补偿金额为50259062元。协议第六条第1项约定：乙方（王山江）于2017年3月前将被征收范围内的所有动产（含租赁物，但不含不可移动设备设施）。签订协议后，昌吉市中山路街道办事处至今未向王山江支付征收补偿款，该协议中的一次性停产停业损失费用1510824元及搬迁费373700元系根据新疆正祥资产评估有限责任公司出具的评估结果汇总表计算，评估结果汇总表载明：评估基准日为2016年6月6日，资产持有人为王山江，一个月的停产停业损失为251804元；设备搬迁费为373700元。《房屋征收补偿协议书》中一次性停产停业损失费用1510824元系按照每月251804元计算6个月（251804元×6）。王山江系新疆腾宏源商贸有限责任公司的法定代表人，2016年10月19日，新疆腾宏源商贸有限责任公司与昌吉市中山路街道办事处签订《房屋征收补偿协议书》一份，约定：搬迁补偿为2000元，一次性停产停业损失113456元，最终核算确定补偿金额为15281355元。王山江在该份协议书被征收人处签名，该协议加盖新疆腾宏源商贸有限责任公司公章。2018年8月21日昌吉市房屋征收管理办公室给新疆腾宏源商贸有限责任公司支付了1000万元征收款。王山江与昌吉市中山路街道办事处签订《房屋征收补偿协议书》之后，与被告协商补偿事宜，原告王山江手写三张清单。其中一张内容为“总额6739732元，停业停产损失6739732×3.216％=216749元，搬迁费6739732×0.796％=53648元，合计270397元”，另一张内容为“房屋补偿：（1）15号房43345-地坪（74㎡×120元／㎡）=34575，（2）16号房11967-地坪（22.61㎡×120元／㎡）=9522……合计713578元；停业损失216749元、搬迁费53648元，合计270397元”。双方针对补偿数额最终未协商一致，被告至今未搬离涉案房屋。涉案商铺由原告自建的锅炉房供暖，2016年冬天因原告修建的锅炉不达标被环保部门强制停止供暖并拆除锅炉。被告称于2016年7月20日停业至今，仅对之前已经出售的二手车进行售后维护，原告不认可被告停业。本案审理过程中，被告九州龙公司向一审法院申请对涉案房屋的装修工程进行造价鉴定，一审法院依法委托新疆新建联项目管理咨询有限公司进行鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见：装修工程造价为原价值2301880.43元，折旧后价值为1726410.32元。鉴定意见书中对计算方式进行了说明：装修工程折旧年限通常为10年，双方签订的租赁合同约定期限为10年，申请人装修完至今已3年，考虑此装修残值，折旧率按25％计算。被告九州龙公司交纳鉴定费46000元。该鉴定机构根据一审法院的要求，于2019年6月27日出具回复函，按装修完使用一年计算装修残值，折旧率按8％计算，折旧后价值为2117730元。庭审中因王山江对九州龙汽车公司反诉主张的停业损失和搬迁费计算方式不认可且不同意支付，王山江签订的拆迁补偿协议依据的是新疆正祥资产评估有限责任公司出具的评估报告和评估结果汇总表，该评估机构向一审法院书面答复无法从其评估的数额中区分九州龙公司的停业损失和搬迁费。九州龙汽车公司向一审法院申请评估，一审法院委托新疆宏昌房地产评估有限责任事务所对九州龙汽车公司征收补偿时一个月的停业损失和现场物件搬迁费进行评估，该评估机构于2019年6月6日将本案的鉴定退回。一审法院认为，本诉部分：案外人杨建新与原告王山江于2015年7月24日签订《房屋租赁合同》，杨建新签订该合同时经过公司股东授权，系代表被告九州龙公司签订该合同，合同履行过程中涉案房屋租金系九州龙公司交纳，因此合同相对方系原告王山江与被告九州龙公司，被告唐海云系九州龙公司的法定代表人，九州龙公司系合同主体，故本案应由被告九州龙公司承担民事责任，被告唐海云不承担民事责任。该《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照合同的约定履行权利和义务。原告要求被告支付房屋租金640000元，原告主张的是2016年9月30日-2018年9月30日两年的房屋租金，每年租金320000元。双方在庭审中已经确认2016年9月30日之前的租金被告已经交清，被告辩解“因房屋拆迁，原告于2016年6月口头通知被告不再交纳房租，被告从2016年7月20日停业至今，对原告主张的房租不同意交纳”。一审法院认为昌吉市人民政府在2016年6月6日公告了昌吉市三屯河整治项目国有土地上房屋征收补偿方案及房屋征收决定，明确了征收范围、签约期限、补偿标准等，原告王山江于2016年10月19日与昌吉市中山路街道办事处签订征收补偿协议，该协议已经确定征收王山江位于三屯河区域整治项目范围内的房屋及地上附着物，以及搬迁期限为2017年3月前。被告未向一审法院举证证实王山江曾于2016年6月口头通知被告不交房租，本案双方就补偿问题未达成协议，被告至今未搬离，但2016年10月19日原告王山江签订征收补偿协议书之后，涉案租赁标的物所有权已归政府，原告无权再出租或继续收取租金。因此，被告应向原告交纳2016年10月19日之前的房租，即被告应向原告支付2016年9月30日-2017年10月19日期间的房租17534元（320000元÷365天×20天），原告此项请求超出部分，一审法院不予支持。原告要求被告支付水电费61397元（2016年8月29日-2018年3月28日），庭审中被告认可欠付原告水电费61397元，该费用系被告在实际使用原告的房屋过程中产生，应由被告负担，一审法院对原告的此项请求予以支持。原告要求被告支付逾期利息40533元（2016年9月30日-2018年9月30日，按照年利率4.75％计算），被告不同意支付利息。一审法院认为鉴于本案情形，昌吉市人民政府公布征收决定之后，王山江的房屋在征收范围内，被告随时面临搬迁，被告是否继续交纳租金以及数额均不确定，故一审法院对原告要求被告支付逾期利息的请求不予支持。反诉部分：反诉原告要求解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁协议》，反诉被告不同意解除合同。一审法院认为双方签订的《房屋租赁协议》因政府征收而无法继续履行，应当解除，一审法院对反诉原告的此项请求予以支持。反诉原告要求反诉被告赔偿合同违约金16万元，反诉原告认为反诉被告违约，依据合同第六条第2项的约定主张一年租金的50％作为违约金，反诉被告不同意承担违约金。一审法院认为本案合同解除的原因并非反诉被告的过错，反诉原告未举证证实反诉被告在履行合同中存在违约行为，故对反诉原告的此项请求不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿广告制作与宣传费共计102337元，庭审中反诉原告提交第4组证据《室内广告制作安装协议》、58同城网络服务单、《推广服务协议》拟证实产生广告制作和宣传费102337元，反诉被告对该组证据不认可。一审法院认为该组协议系反诉原告与案外人签订，一审法院无法核实真实性，该组协议签订时间在2015年9月-2016年5月期间，该时间段内反诉原告正常经营，其公司经营期间产生的广告制作与宣传费应由其自行承担，故一审法院对反诉原告的此项请求不予支持。反诉原告要求反诉被告退还多交房租费用13.8万元，一审法院认为在本诉部分已经计算了租金数额，反诉原告还应当向反诉被告支付租金，不存在超付租金的情况，故反诉原告的此项请求一审法院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿对承租房屋的装修费用305万元，反诉被告不同意赔偿且对数额不认可。反诉原告向一审法院申请对装修价值进行鉴定，一审法院依法委托新疆新建联项目管理咨询有限公司鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见为装修工程造价为原价值2301880.43元，自反诉原告装修完毕后计算了三年的使用期限折旧后价值为1726410.32元，按装修完使用一年折旧后价值为2117730元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”反诉被告辩解“其未取得补偿款，不具备鉴定的时机，反诉原告不存在实际损失”，一审法院认为反诉被告虽未取得征收补偿款，但补偿数额在征收补偿协议中已经明确，反诉被告与征收单位之间的征收补偿合同关系与本案房屋租赁合同不是同一法律关系，无直接关联性。反诉原告在2015年承租反诉被告的房屋后进行了装修，双方签订的房屋租赁合同系因不可归责于双方的事由而解除，合同解除后，反诉原告有权要求反诉被告赔偿装修损失。关于原告的装修损失数额，反诉被告辩解根据政府委托的评估机构出具的评报告计算反诉原告应得的房屋装修补偿数额为713578元，反诉原告对此数额不认可。一审法院认为政府委托的评估机构在评估时并未对反诉原告的装修单独作价，从评估报告中无法区分装修价值，713578元系反诉被告自行计算，未经双方确认，不能作为计算反诉原告装修损失的依据。从反诉原告2019年9月30日装修完毕至2016年10月19日原告王山江签订征收补偿协议书，反诉原告使用租赁物一年时间。经一审法院委托评估机构按反诉原告装修完毕使用一年计算装修残值，折旧率按8％计算，折旧后价值为2117730元。该价值系反诉原告因租赁房屋而投入的实际损失，双方签订的租赁合同期限为十年，反诉原告投入大量资金装修完毕仅使用一年即因政府拆迁而解除合同，双方对于合同解除均无过错，反诉被告因反诉原告的装修和添附在征收补偿时受益，综合本案情形，按照公平原则，一审法院确认由反诉被告赔偿反诉原告70％的装修损失，即1482411元（2117730元×70％），由反诉原告自行承担30％的装修损失，反诉原告此项请求超出部分于法无据，一审法院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿停业损失费1733992元（2016年7月20日至2018年7月20日止），反诉原告认为反诉被告王山江手写的清单中计算的停产停业损失216749元是三个月的数额，以此标准主张两年的损失1733992元（216749元÷3个月×24个月）。《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三十六条规定“因征收房屋造成停产停业损失的，按照以下方式补偿：被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，需要提供停产停业损失证明材料的由生产经营者承担。被征收人与生产经营者对停产停业损失补偿分配另有约定的，从其约定。”本案王山江与昌吉市中山路街道办事处签订的《房屋征收补偿协议书》明确约定付王山江一次性停产停业损失费用1510824元，经一审法院向昌吉市中山路街道办事处核实，该费用系计算了6个月停产停业损失。1510824元中包含九州龙公司享有的停产停业损失，因此王山江应向九州龙公司支付停产停业损失。关于数额，王山江书写的清单中计算的停产停业损失数额为216749元（6739732×3.216％），反诉原告对此数额无异议，但认为是三个月的停业损失。一审法院认为双方均认可清单中所写“总额6739732元”是指王山江出租给九州龙公司的房屋经过政府委托的评估机构评估后的总价值，包含房屋原有的价值和装修添附的价值，征收补偿协议中王山江的房屋经过评估总价值为46965571元，涉案房屋所占比例为14.35％（6739732元÷46965571元），则征收补偿协议当中包含九州龙公司的停产停业损失数额为216803元（1510824元×14.35％）。该数额与王山江计算的数额仅差54元，由此可以证实王山江计算的216749元系6个月的停产停业损失，因反诉原告在庭审中对216749元无异议，故一审法院按照反诉原告九州龙公司认可的数额予以确认。反诉原告要求反诉被告赔偿24个月的停业损失，该项主张已经超出了政府补偿给反诉被告的数额，反诉原告未举证证实是按照反诉被告的通知要求停业，亦不能证实停业时间以及损失数额，故一审法院对反诉原告此项请求支持的数额为216749元，超出部分不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿搬迁费53648元，该数额系反诉被告手写的清单中计算的搬迁费数额，反诉被告无异议，仅辩解政府未支付征收补偿款，因此无法向反诉原告支付。《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三十七条规定：“征收用于出租的房屋，被征收人解除房屋租赁合同的，房屋价值补偿、临时安置补偿、政府的奖励和补助费支付给被征收人，搬迁补偿支付给承租人；被征收人未解除房屋租赁合同，且未向承租人提供周转用房的，临时安置补偿支付给承租人。被征收人与承租人对搬迁补偿、临时安置补偿分配另有约定的，从其约定。”根据上述规定，王山江与昌吉市中山路街道办事处签订的征收补偿协议中的搬迁费包含九州龙公司应当享有的数额，王山江应当支付给九州龙公司，反诉原告九州龙公司对反诉被告王山江计算的搬迁费53648元无异议，一审法院对该数额予以确认。反诉原告要求反诉被告赔偿不超过银行4倍的利息524216.7元（2016年7月20日至2018年7月20日5237977元×0.00417利率×24个月），反诉被告不同意承担。一审法院认为反诉原告在反诉被告与昌吉市××道办事处签订征收补偿协议之后，双方针对损失赔偿数额并未协商一致，反诉原告未向反诉被告提出解除双方签订的租赁合同，双方解除合同的时间以及损失数额均不确定，故反诉原告要求反诉被告赔偿利息无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于鉴定费46000元，因双方对涉案房屋装修价值存在争议，反诉原告向一审法院申请鉴定，一审法院准许，反诉原告向鉴定机构交纳鉴定费46000元，一审法院对鉴定机构出具的鉴定意见予以采信，鉴定费用46000元应由双方各承担一半，即各自承担23000元。遂判决：一、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付租金17534元；二、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付水电费61397元；三、解除原告（反诉被告）王山江与被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》；四、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付装修损失1482411元；五、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付停产停业损失216749元；六、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付搬迁费53648元；七、鉴定费46000元，由被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担23000元，由原告（反诉被告）王山江负担23000元，原告（反诉被告）王山江于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司付清23000元；八、驳回原告（反诉被告）王山江的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司的其他反诉请求；十、被告唐海云在本案中不承担民事责任。二审中，上诉人唐海云向本院提交以下证据：1.公证书一份，拟证实上诉人唐海云与装修公司签订合同是真实有效的，装修事实真实存在。经质证，王山江对该证据的真实性认可，对证明的问题不认可。认为该证据是证人证言，证人应当出庭，双方的装修及造价是否是3050000元，应当提交相关的票据和造价单予以证明。九州龙公司对组证据的真实性、合法性、关联性认可。本院对该证据的真实性予以确认。2.王山江与唐海云通话录音两份，拟证明上诉人王山江始终拒绝收取房屋租金，上诉人王山江曾要求双方沟通协商搬迁事宜。经质证，王山江对该组证据的真实性认可，对证明的内容不认可，认为通话内容只能证明双方对可能拆迁相关问题进行沟通，并不能认定房屋征收的事实。九州龙公司对该组证据的真实性、合法性、关联性认可。本院对该组证据的真实性予以确认。上诉人王山江、上诉人九州龙公司未向本院提交证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同是否应当解除；2.双方主张的费用应当如何认定。关于双方签订的房屋租赁合同是否应当解除的问题。案涉房屋已纳入政府征收范围，且王山江与昌吉市房屋征收部门已签订《房屋征收补偿协议》，双方签订的《房屋租赁合同》实际已不能履行，九州龙公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，本院予以支持，故双方签订的《房屋租赁合同》应当于本判决生效之日起予以解除。关于房屋租金如何认定的问题。王山江要求九州龙公司向其支付2016年9月30日至2018年9月29日期间的房屋租金640000元，九州龙公司认为双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年7月解除，且于2016年9月30日向王山江支付了50000元房屋租金，要求王山江退还多交的房屋租金138000元。对此，本院认为，虽然王山江与昌吉市房屋征收部门签订了《房屋征收补偿协议》，但因涉案房屋至今未被征收，九州龙公司至今还占有、使用涉案房屋，故九州龙公司应当向王山江支付占有、使用涉案房屋期间的租金。双方约定房屋租金每年320000元，王山江要求九州龙公司向其支付2016年9月30日至2018年9月29日期间的房屋租金共计640000元符合法律规定，本院予以支持。王山江对九州龙公司于2016年9月30日向其支付50000元没有异议，但认为该笔款系九州龙公司支付的水电费，对该主张，王山江并未提供证据予以证明，本院对王山江该辩解不予采纳，该笔款应从欠付的房屋租金中予以扣除，故九州龙公司还应向王山江支付房屋租金590000元（640000元-50000元）。一审法院认定九州龙公司只向王山江支付2016年9月30日至2016年10月19日期间的房屋租金不当，本院予以纠正。关于王山江主张的房屋租金利息问题。因王山江与昌吉市房屋征收部门已签订房屋征收补偿协议，双方就涉案房屋租金何时支付产生争议，庭审中，唐海云提供了2016年9月30日其与王山江通话录音一份，在该录音中双方就房屋租金问题进行协商，王山江回答“有钱就给，没钱就放下，但是有一点，明年拆迁你得把这个拆迁之前的给我从拆迁款里退回”。由此可以看出，双方当事人就2016年9月30日之后的房屋租金何时交付并未明确，因此九州龙公司并不构成迟延向王山江支付房屋租金的情形，故王山江要求九州龙公司支付2016年9月30日至2018年9月29日期间的房屋租金利息没有事实及法律依据，一审法院对王山江该请求未予支持并无不当，本院予以确认。关于水电费问题。九州龙公司对欠付水电费61397元的事实不持异议，但认为因涉案房屋未能供暖，导致水管冻裂，由此产生的水电费，王山江应承担一半费用。对此，本院认为，由于政府环保政策要求，禁止涉案房屋使用小锅炉供暖，王山江对此并无过错，从唐海云提交的通话录音可以证实九州龙公司亦认可取暖替代措施，九州龙公司应积极采取取暖替代措施用以供暖，现九州龙公司要求王山江承担水电费没有事实及法律依据。该笔费用系九州龙公司实际使用过程中产生的，一审法院认定应当由九州龙公司负担并无不当，本院予以确认。关于广告制作宣传费的问题。九州龙公司要求王山江赔偿广告制作与宣传费共计102337元，该费用系九州龙公司作为经营者在租赁期间产生的费用，应由其自行承担。一审法院认定该费用由九州公司承担并无不当，本院予以确认。关于案涉房屋的装修费问题。一审法院委托评估机构对涉案房屋装修费用进行鉴定，鉴定机构按照涉案房屋使用一年计算装修残值，折旧率按8％计算，折旧后价值为2117730元。九州龙公司为履行双方签订的租赁合同，对涉案房屋进行装修，因涉案房屋被纳入政府征收范围，导致双方签订的房屋租赁合同无法履行，王山江作为征收补偿权利方，应向九州龙公司赔偿装修损失费2117730元。一审法院认定涉案房屋装修损失由九州龙公司承担30%不当，本院予以纠正。关于停业损失费的问题。王山江与昌吉市房屋征收部门签订的《房屋征收补偿协议》明确载明给付王山江一次性停产停业损失费用1510824元，该费用系6个月的停产停业损失亦包含九州龙公司诉争的损失费用。九州龙公司认可按照14.35%的比例计算停产停业损失，一审法院依照该比例计算九州龙公司应得的停产停业损失216803元，并无不当，本院不予支持。关于九州龙公司要求王山江赔偿利息损失问题。九州龙公司要求王山江赔偿自与昌吉市房屋征收部门签订《房屋征收补偿协议》之日即2016年7月20日至2018年7月20日期间不超过同期人民银行利率四倍的利息损失524216.7元。经本院审查，王山江与房屋征收部门于2016年10月19日签订《房屋征收补偿协议》后，王山江与九州龙公司就关于赔偿数额及解除合同未达成一致，且王山江与房屋征收部门签订的《房屋征收补偿协议》亦未实际履行，一审法院对九州龙公司该请求未予支持并无不当，本院予以确认。关于违约金问题。双方签订的《房租租赁合同》无法履行的原因是由于政府的征收行为，王山江对此并无过错。一审法院对九州龙公司的该主张未予支持并无不当，本院予以确认。关于鉴定费用如何承担问题。因双方对涉案房屋装修价值存在争议，一审法院遂委托鉴定机构鉴定，该笔费用一审法院认定双方当事人各承担一半并无不当，本院予以确认。综上所述，王山江的上诉请求部分成立，新疆九州龙汽车销售服务有限公司、唐海云的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3245号民事判决第二、三、五、六、七、十项即“二、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付水电费61397元；三、解除原告（反诉被告）王山江与被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司2015年7月24日签订的《房屋租赁合同》；五、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付停产停业损失216749元；六、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付搬迁费53648元；七、鉴定费46000元，由被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担23000元，由原告（反诉被告）王山江负担23000元，原告（反诉被告）王山江于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司付清23000元；十、被告唐海云在本案中不承担民事责任。”；二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2018）新2301民初3245号民事判决第一、四、八、九项即“一、被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）王山江支付租金17534元；四、被告（反诉原告）王山江于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付装修损失1482411元；八、驳回原告（反诉被告）王山江的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）新疆九州龙汽车销售服务有限公司的其他反诉请求”；三、上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司于收到本判决之日起十日内向上诉人王山江支付房屋租金590000元；四、上诉人王山江于收到本判决之日起十日内向上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司支付装修损失费2117730元；五、驳回上诉人王山江的其他诉讼请求；六、驳回上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11220元，由上诉人王山江负担10098元（王山江已预交），由上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担1122元；反诉受理费52136元（新疆九州龙汽车销售服务有限公司已预交），由上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担35974元，由上诉人王山江负担16162元；二审案件受理费70079元（其中上诉人王山江预交26127元、上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司预交43952元），由上诉人王山江负担26127元，由上诉人新疆九州龙汽车销售服务有限公司负担43952元。本判决为终审判决。审 判 长 周美蓉审 判 员 杨 洁审 判 员 马雪静二〇一九年十二月二十五日法官助理 王壮森书 记 员 王 璐