重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初19047号 原告：刘水河，男，1955年8月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：林祖峰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告：邱文强，男，1995年3月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：许胜，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。 第三人：绿地集团重庆置业有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路21号，统一社会信用代码915001056912128296。 法定代表人：孙志文，执行董事。 第三人：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92，统一社会信用代码915000000772973679。 法定代表人：金健，总经理。 委托诉讼代理人：赵莉，女，1996年4月17日出生，汉族，住四川省富顺县，该公司员工。 原告刘水河与被告邱文强，第三人绿地集团重庆置业有限公司（以下简称绿地集团）、重庆绿地申港房地产开发有限公司（以下简称绿地申港公司）所有权纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告刘水河的委托诉讼代理人林祖峰，被告邱文强的委托诉讼代理人许胜，第三人绿地申港公司的委托诉讼代理人赵莉到庭参加了诉讼，第三人绿地集团经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。。后由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘水河的委托诉讼代理人林祖峰，被告邱文强的委托诉讼代理人许胜到庭参加了诉讼，第三人绿地集团、绿地申港公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘水河向本院提出诉讼请求：1.判决确认第三人绿地集团开发的位于重庆市两江新区X号房屋系原告借用被告名义购买，该房屋产权归原告所有；2.判决被告协助原告将上述房屋过户登记至原告名下；3.判决被告立即将上述房屋交付原告使用；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人王庆系重庆龙琦建设工程有限公司的执行董事兼总经理，系该公司法定代表人，被告系该公司员工。2017年9月30日，王庆借用被告名义购买了第三人绿地集团开发的位于重庆市两江新区X号房屋，并支付购房首付款501945元（其中233740元支付给绿地集团，另外268205元支付给被告，由被告代为支付）。之后，王庆于2017年10月16日支付被告5000元，于2018年5月18日支付被告22150元，于2018年11月20日支付被告8000元，于2019年3月20日支付被告15000元，合计50150元，用于支付购房按揭款。2019年6月5日，王庆将其因委托购房对被告所享有的合同权利全部转让给了原告。之后，王庆向被告邮寄了一份《合同权利转让通知书》，通知被告其已将因委托购房对被告享有的合同权利全部转让给了原告，并要求被告依法向原告履行因委托购房所产生的全部合同义务。由于王庆在将合同权利转让给原告之前，曾多次致电或发短信给被告，要求被告前来确认权属并完善相关手续，但被告均置之不理。原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告邱文强辩称，1.被告主体不适格，被告与原告不存在物权法律关系，也不存在合同法律关系；2.原告诉请错误，原告的诉请是基于物权而提出，而原告陈述的事实中其权利来源属于合同债权，两者属于不同的法律关系；3.被告并未受到原告寄出的所谓通知书，其合同权利不对被告产生约束力；4.案涉房屋系被告所有，案外人王庆向被告支付的款项是借款，被告与案外人王庆不存在借名买房的法律关系。 第三人绿地集团书面辩称，我方没有开发案涉项目，不是本案当事人。案涉项目X园系绿地申港公司所开发，与邱文强签订《重庆市商品房买卖合同》的合同相对人系绿地申港公司，我方没有与邱文强建立商品房买卖合同关系。我方于2017年10月9日收取案外人王庆的233740元购房定金系代绿地申港公司收取，故我方与本案纠纷无关，不负有相关法律和合同义务。 第三人绿地申港公司辩称，1.根据合同相对性，我公司仅对被告负有交付房屋和协助办理产权证的义务，对原告及案外人均不负有相关义务；2.案外人委托被告购买并通过协议书转让给原告的权利，我公司对此不知情，也不清楚，上述行为与我公司无关，我公司对非合同相对方没有相关的合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即刘水河举示的重庆龙琦建设工程有限公司企业信用信息、重庆市社保参保证明、王庆的建行客户交易明细清单、《重庆市商品房买卖合同》档案件、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明档案件、《个人房产抵押贷款合同》档案件、绿地申港公司企业信息、王庆的建行交易明细清单、个人账户支付交易明细、刘峻秀的通话清单及刘峻秀与邱文强通话录音、王艳、王庆、刘峻秀银行交易明细，邱文强举示的《重庆市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《商品房买卖合同补充协议》复印件、购房发票两张及打款小票两张、完税证明一张、重庆长江三峡工程建设建筑安装有限公司企业信息公示报告、邱文强的建行交易明细、手机银行交易记录，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：刘水河举示的沈某、杨某、廖某、陈某出具的《证明》，因证人均未出庭作证，本院对书面证言均不予采纳；《合同权利协议》、《合同权利转让通知书》、快递存根及邮件跟踪查询单、重庆法制报公告均系原件，且内容相互印证，能够证明相关案件事实，本院对真实性予以确认；邱文强举示的其与王庆、王艳与王庆之间的微信聊天记录、群聊天记录均系打印件，无原始记录印证，且相关人员身份不明，本院不予采纳；证人刘某的证言中，关于其与王庆离婚、其应王庆要求向邱文强打款的部分有相关证据印证，本院予以采信，其余部分与本案无直接关联性，本院不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，案外人王庆向绿地集团转账支付233740元，备注为“购房定金”。 2017年10月16日，以绿地申港公司为甲方，邱文强为乙方，签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市两江新区X号的房屋出售给乙方，总成交金额为1168678元，乙方按揭付款，于2017年10月16日付房款468678元，余下房款70万元在银行办理按揭。 同日，邱文强与交通银行重庆南坪支行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定邱文强向该行贷款50万元，用于购买个人第一套住房，贷款期限360个月，利率按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮20%，还款方式为等额本息法，以上述房屋作为抵押担保。 同日，案外人王庆向邱文强银行账户转账268205元。 2018年1月6日，邱文强（乙方）与绿地申港公司签订《商品房补充协议》，约定：乙方于2017年10月16日向甲方购买了重庆市两江新区X号房屋一套，总房款为1168678元，并于2017年10月16日支付首付款468678元，向银行申请贷款为700000元。现乙方于2018年1月6日补缴房款200000元，余下房款500000元在银行办理按揭……。 同日，王庆向邱文强银行账户转账200000元，邱文强通过上述同一收款账户刷卡向绿地申港公司支付房款200000元。 之后，绿地申港公司于2019年7月13日向邱文强开具金额分别为1000000元和168678元的购房款发票各一张。 王庆分别于2017年10月16日向邱文强转账5000元，于2018年5月18日向邱文强转账22150元，于2018年11月20日向邱文强转账8000元，于2019年3月20日向邱文强转账15000元，合计50150元。 2019年6月5日，以王庆为甲方（转让方），刘水河为乙方（受让方），签订《合同权利转让协议书》，约定：鉴于甲方曾以邱文强的名义购买绿地集团开发的位于重庆市两江新区X号的房屋，并支付购房首付款501945元（其中233740元直接支付给绿地集团，268205元支付给邱文强）；截止本协议签订之日甲方已向邱文强支付按揭款50150元（2017年10月16日支付5000元，2018年5月18日支付22150元，2018年11月20日支付8000元，2019年3月20日支付15000元）。甲方拟将其对邱文强享有的前述合同权利全部转让给乙方，乙方同意受让甲方转让的合同权利，现甲乙双方就合同权利转让事宜协议如下：一、甲方同意将其因委托购房对邱文强所享有的合同权利全部转让给乙方享有，乙方同意接受甲方转让的合同权利；……三、本协议生效后，甲方应将合同权利转让事宜及时通知邱文强，乙方应自行依法向邱文强主张合同权利。 2019年6月5日，王庆向邱文强邮寄了《合同权利转让通知书》（收件人：邱文强，收件地址：重庆市南岸区），其中载明“邱文强：本人曾以你的名义购买绿地集团开发的位于重庆市两江新区X号的房屋，并支付购房首付款501495元……截止本协议签订之日本人已向你支付按揭款50150元……现本人已将因购房所产生的合同权利全部转让给了刘水河享有，故现通知你，望你依法向刘水河履行因委托购房所产生的合同义务”。该邮件于2019年6月6日投递成功，投递结果为“他人收快递柜”。 2019年6月12日，王庆就上述《合同权利转让通知书》中的内容在重庆法制报上刊登公告。 另查明，2019年5月28日，王庆的前妻刘某（刘）与邱文强（邱）电话通话，有以下对话：刘：……就是庆哥拿钱买的房子写的你的名字那套撒，你们首付是付的好多呢？邱：首付呀，这个要翻了来。刘：嗯，你大概记得到不嘛？……大概是好多钱嘛，因为这个撒，我要这个，还要还按揭得嘛，他这边不在扯皮吗，就只有我先还给你撒，卡头还有好多钱嘛？然后每个月还好多，我要给你呀！邱：哦，每个月好像还的是3000多。……刘：当时首付是好多嘛？你也记不到了哈，大概好多记得不嘛？邱：大概是几十万好像。刘：他这个具体好久接房晓得不？邱：开发商说的是年底。刘：哦，合同上写的9月30号就该9月30撒，为啥要到年底呢，到时不是要找他扯皮哟，他违约了撒。邱：像中交漫山那个，他不也是这个嘛。……刘：到时候接了房过后我们就可以去办公证了吗？邱：这个要证下来才办得到吧？……刘：房产证下来了就不需要办公证了撒，就直接去过户就完了撒。邱：过不到户得嘛现在，法律规定了得嘛，要2年，房产证下来的2年……。刘：那意思是要等房产证拿了后再隔两年才能过户？邱：嗯，对对对。 刘水河申请的证人刘某出庭作证陈述：我与王庆原是夫妻关系，2019年5月14日我们已经离婚了。通话录音是我和邱文强的电话录音，录音中我说的“庆哥”就是王庆，“庆哥拿钱买的房子写的邱文强的名字”的房屋是在汽博那边，XX小区。王庆用邱文强名字购房的事情是王庆在2019年2月春节的时候告诉我的，说用邱文强的名字在汽博那边买了一套房子，套内面积100平方米左右，以后我们就搬到那边去住。刘水河是我父亲。王庆将房屋权益转让给刘水河我是知情的，因为王庆欠刘水河的钱，而且我与王庆也离婚了，因此，王庆应该还刘水河的钱。刘水河给王庆的借款有些是通过我的账户打给王庆的，有些是刘水河将存单给王庆让其自己去取的，因当时我和王庆还是夫妻关系，所以没有出具借条，但口头说了是借款的，借款具体金额不清楚。王庆借用邱文强的名义购房没有签协议，但以前王庆曾将购房款交给邱文强购买过房屋，登记的是王庆的名字，所以王庆认为邱文强比较可靠。我替王庆打过钱给邱文强，大概有10多万元，是转账的，金额是王庆说的，但用途不清楚，王庆也没有告诉我。王庆曾告诉过我说他借过陈某、廖某、沈某、杨某、王某的钱，还将公司的房屋抵押给上述人员，但没有说过是否借过邱文强的钱。 另查明，王庆系重庆龙琦建设工程有限公司（以下简称龙琦公司）法定代表人，该公司社保参保证明显示，邱文强系公司参保人员，公司参保人员还有廖某、刘某（即本案证人）、沈某、王某、杨某等。 还查明，重庆长江三峡工程建设建筑安装有限公司法定代表人为邱邦明。 邱文强与王庆之间其他资金往来包括： 案外人王某（刘水河、邱文强均认可其系龙琦公司财务人员）分别于2018年7月5日向邱文强转款50000元，于2018年7月13日向邱文强转款48500元，于2018年7月19日向邱文强转款10000元，于2018年6月22日向邱文强转款100000元，于2018年7月24日向邱文强转款50000元，于2018年8月30日向邱文强转款150000元，于2018年10月1日向邱文强转款160000元，于2018年11月9日向邱文强转款240000元，于2018年12月13日向邱文强转款340000元，于2019年1月7日向邱文强转款80000元，于2019年1月22日向邱文强转款11700元，于2019年3月19日向邱文强转款20000元，于2019年3月22日向邱文强转款10000元，于2019年4月1日向邱文强转款50000元，于2019年4月4日向邱文强转款10000元； 王庆于2018年3月1日向邱文强转款100000元，于2018年6月8日向邱文强转款13000元、80000元，于2019年4月2日向邱文强转款66000元，于2019年3月11日向邱文强转款200000元； 刘某于2019年5月13日向邱文强转款150000元； 邱文强于2018年5月21日向王艳转款97000元（备注：保证金），于2018年6月19日向王艳转款9700元（备注：保证金），于2018年6月25日向王艳转款145500元，于2018年7月13日向王艳转款48500元，于2018年7月30日向王艳转款145500元，于2018年8月23日向王艳转款77600元（备注：保证金），于2018年9月3日向王艳转款155200元（备注：保证金），于2018年10月8日向王艳转款232800元（备注：保证金），于2018年10月12日向王艳转款97000元，于2018年11月12日向王艳转款229800元。 庭审中，邱文强陈述：1.案涉房屋是我自己购买的，部分房款是王庆借给我的，原贷款金额是70万元，后我考虑个人还款能力有限，与开发商协商将贷款金额降低为50万元，首付款增加20万元；2.王庆于2017年10月16日转给我的268205元、2018年1月6日转给我的20万元均系王庆借给我的借款，另外四笔王庆转给我的款项（2017年10月16日5000元，2018年5月18日22150元，2018年11月20日8000元，2019年3月20日15000元）是王庆归还给我的借款，因我们认识后，王庆分多次找我借款；3.关于我与刘某的录音，起因是我向王庆借款购房后，在2019年4月，王庆称手里比较紧，叫我想办法偿还购房时的借款，如果我能及时还款，王庆可以先把欠我的借款偿还了（因王庆差钱龙琦公司很多员工的借款），我称没有钱还款，能找人借的钱都给了王庆，如果王庆确实需要这笔钱，我愿意以房抵债，即将案涉房屋公证给王庆，在双方对债权债务进行结算后，王庆再将房屋现价扣除剩余贷款及王庆借给我的借款后的剩余房款支付给我，但办理过户之前的房屋按揭贷款由王庆偿还。王庆对该意见表示认可，于是在2019年5月，王庆的前妻代其向我偿还了借款15万元；但是，王庆并没有偿还房屋按揭贷款，其打给我的几笔款项是偿还之前欠我的借款，并非用于偿还按揭贷款；4.王庆之前欠我的借款本金有40万元左右，没有书面的借条，只有转账记录，大概是2017年9、10月份多次找我借的，据了解龙琦公司很多员工都借过钱给王庆，且不是打给王庆本人，而是给公司财务，且都没有出具借条；5.我借钱给王庆是有利息的，月息3分左右，因我在建筑公司上班，实际工资不可能只有1500元/月，借款利息相当于变相的一部分工资，而王庆借给我的钱是没有利息的，因此，虽然我们相互都有借款，但没有互相进行抵债；6.我借给王庆的钱大多数都是我打给公司财务人员王艳，王艳再转给王庆的，我银行流水中有一些打给王艳的款项备注为保证金，是因为王庆借这些钱是用于支付工程保证金。 邱文强还于庭后提交书面意见认为：1.王庆之所以无条件借款给我卖房，是看中了我的家庭背景，即我的大伯邱邦明有能力借款给王庆，是王庆为了以后能借到更多钱所做的铺垫，且王庆一直有找公司员工（包括我在内）借钱的习惯，现王庆也因借钱涉嫌诈骗被警方逮捕；王庆借钱给他人买房不只是我，还有公司的沈小梅、王艳也是如此。2.刘峻秀的录音中提到“就是庆哥拿钱买的房子写的你的名字那套”，按照方言和通常意思可以理解为“就是庆哥借钱给你买的那套房子”，在重庆方言中“拿钱”通常也可能有“借钱”的意思，因此我才没有对刘某的问话产生疑问，且其该句话有明显的诱导性，普通人无法轻易辨别；如果是借名买房，刘某完全可以把房屋性质说得更为明确；3.王庆作为公司老板，且占有较大优势的情况下，就借名买房未与我方订立书面合同，不符合常情，说明双方不存在借名买房合意，王庆是另有他图；4.我方是为了结婚的目的而购买案涉房屋，房屋的选购、洽谈、签约、履约均由我方完成，王庆并未参与，不知道购房详情，其仅进行了出资打款行为，属于借款行为，也均是在我方授意下进行的；刘某系王庆的前妻，与其具有直接利害关系，其证言证明力不足，据了解刘某与王庆离婚的真实原因是王庆涉案犯罪，怕引祸上身。 本院认为，刘水河并非与邱文强之间就案涉房屋借名买房问题进行约定，其诉讼请求所依据的是其与案外人王庆签订《合同权利转让协议书》中，王庆向其转让“以邱文强名义购买案涉房屋，王庆对邱文强享有的合同权利”。但是，本案中并无直接证据证明王庆与邱文强之间有借名买房的约定，并且王庆与邱文强对借名买房的具体权利义务，如房屋的所有权归属等问题的约定也不明确，邱文强对借名买房的事实也不予认可。因此，王庆转让给刘水河的所谓“合同权利”是否客观存在及其具体内容，尚不明确。另一方面，案涉房屋上现存在抵押权，刘水河并未举示证据证明抵押权人同意案涉房屋的转让，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，案涉房屋目前不符合所有权转让条件。综上，对刘水河要求确认案涉房屋系其以邱文强名义购买，产权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 关于案涉房屋的交付使用，刘水河并未举证证明其或王庆之间对案涉房屋的使用作何约定，在案涉房屋现登记在邱文强名下的情况下，其要求邱文强将房屋交付其使用的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告刘水河的诉讼请求。 案件受理费19858元，原告刘水河负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  陈吉彦 人民陪审员  王先容 人民陪审员  彭钦梅 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  杨如玉