湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1125民初1414号原告（反诉被告）：周夏志，男，汉族，1987年6月16出生，现住湖南省江永县。原告（反诉被告）：何树莲，女，瑶族，1988年6月3出生，现住湖南省江永县。委托诉讼代理人：欧阳宇，湖南兆美律师事务所律师，一般授权代理。被告（反诉原告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路。法定代表人：李康，该公司总经理。委托诉讼代理人：李真万，男，该公司副总经理。一般授权代理。委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师。一般授权代理。原告（反诉被告）周夏志、何树莲与被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称鸿泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中，被告鸿泰公司当庭提起反诉，经本院审查符合规定，本院遂决定本案本诉和反诉合并审理，并于2019年11月26日依法公开开庭进行了审理，并于2019年12月16日组织双进行了质证，原告何树莲、周夏志及其委托诉讼诉讼代理人欧阳宇，被告鸿泰公司的法定代表人李康及其委托诉讼代理人李真万、何丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周夏志、何树莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿泰公司承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金90595.4元（372361×0.03%×811天）；2、判令被告向原告补偿取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板设计费用2000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月4日原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告应于2016年12月28日前交房，否则被告每日按已交房款万分之三向原告支付违约金，原告以按揭的方式向被告缴纳了全部房款，被告直至2019年6月19日才向原告通知收房，逾期811天，被告应承担相应的违约责任。另外《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板没有，被告违反了合同的相关约定应承担相应的违约责任。原告为保障合法权益不受侵害，特诉至法院，请求支持原告诉请。被告（反诉原告）鸿泰公司的反诉请求：1、判令原告（反诉被告）周夏志、何树莲支付被告（反诉原告）按合同单价和合同面积与实测面积补偿款；2、本案反诉费用由（反诉被告）周夏志、何树莲承担。被告（反诉原告）鸿泰公司答辩及反诉的事实与理由：1、原告诉请被告支付逾期交房违约金90595.4元不能成立。被告鸿泰公司开发的涉案房屋已于2017年3月开始交房，多次通知原告收房，原告也到现场查看了房屋，却以房屋质量瑕疵为由恶意拒绝接收房屋，拒不签署房屋交接确认书。依照合同约定，买受人应在通知之日起7日内办理房屋交接手续，否则，视为出卖人已在规定交房期限交房，并由买受人承担责任；被告鸿泰公司延期交房有正当理由，双方合同约定，如遇特殊原因可延期交房，但不得超过90天，被告鸿泰公司在开发建设中遇到了合同约定可以延期交房的情形，理应可以延期交房。2、原告诉请支付没有预留空调外机机位违约金不能成立。空调外机机位的取消，是根据设计单位湖南省机械工业设计研究院的批准同意才变更的，并非被告擅自变更。3、房产部门作出的《房产实测报告》实际测量面积148.35平方米，购房合同暂约定面积143.88平方米，该实测面积于2017年7月24日出具，原告需补面积差款：（148.14-143.88）*合同单价，拖延一直未付。综上所述，原告的诉请缺少事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性均无异议的证据：原告提交的《万佳名城商品房预售合同》及预售合同附件一至三、短信（2019年6月19日）、万佳名城房屋交接确认书、付款收据；被告提交的竣工验收报告、竣工验收备案表、消防验收报告、万佳名城房屋交接确认书、请求报告、危及电力设施安全通知书、气象资料、房产面积测量报告、设计更改通知、短信办证通知（2018年7月25日），本院予以确认并在卷佐证，所证相关案件事实，结合证据的合法性、关联性以及相互印证关系予以综合认定。对双方有异议的证据，本院认证如下：被告提交的江永县房产局关于“永州江永县万佳名城物业费太贵，规定不合理”办理情况的回复，江永房信复（2017）9号，江永房信复函（2017）6号以及《关于万佳名城不按相关法规建设以及违反与业主约定的报告》，原告认为该证据不能达到证明目的。本院认为，该组证据系房产部门对匿名网友的回复以及部分买房人反映所购房屋的问题的报告，本院依法确认其真实性，对其关联性在说理部分予以评述。被告庭后提交的万佳名城业主微信群聊天记录、万佳名城2017年3月至2017年5月销售工作记录以及被告申请的证人樊某、刘某的证人证言，原告均有异议，认为不能证明被告已通知原告收房。本院认为，第一，从业主微信群聊天记录内容来看，业主仅仅是就小区物业费用以及延期交房违约金等问题讨论，而该内容形成时间在涉案房屋竣工验收备案之前，在房屋未验收合格之前通知原告交房不符合法律规定且有悖于常理，故该证据不能证实被告已于2017年3月开始通知原告收房的事实；第二，证人系被告公司员工负责联系业主，与本被告存在利害关系，也没有其他短信、公告等书面证据佐证，结合销售工作记录仅能反映被告公司员工通知过原告的事实，但是根据原告提交的2017年5月18日樊某短信内容“...先来售楼部领取一份质检报告要业主们签名，然后质监局再次验收，开发商这边才能办房产证，再分户到每一个业主办证。填这个表不代表你已经收房，只是希望大家加快速度配合开发商办总证...”来看，被告员工仅仅是通知原告领取质检报告以便质监局再次验收协助办证事宜。因此，上述证据不能达到被告拟证明于2017年5月15日-23日已通知原告收房的证明目的，故对该证据依法不予采信。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院确认定如下案件事实:被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。2016年1月4日，原告周夏志、何树莲与江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告周夏志、何树莲购买被告开发的位于万佳名城小区第2栋10层05号房，建筑面积143.88㎡，套内建筑面积123.93㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2588元／㎡，合计总金额372361元，采用银行按揭贷款方式付款，首付款30%，金额102361元。被告江永鸿泰置业发展有限公司在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告周夏志、何树莲，所约定的装修、设计标准见附件；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同约定，买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过60日，自合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金；如逾期超过60日，出卖人有解除合同权利，买受人应按应付款的5%支付违约金；出卖人解除合同的，在45日内将已付房款扣除违约金后退还给买受人。出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金。出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任基本一致，如出卖人逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已交房款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款万分之三支付违约金。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图的在《商品房预售合同》签订前已经被取消了1-Ｑ轴空调搁板。原告向被告支付了购房首付款102361元，办证费用5723元，剩余270000元向银行申请按揭贷款。2017年3月6日，原告申请按揭的贷款获得批准发放，被告依照合同约定收到了原告的按揭贷款270000元。2017年4月5日江永万佳名城一期1＃楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2017年7月24日，江永县房地产测绘事务所对万佳名城一期2＃楼进行产权登记测绘，确认原告所购第2栋10层10Ａ05号房屋面积为148.14平方米。2018年1月22日，江永万佳名城一期1＃2＃楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。2019年10月21日，原告何树莲签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋1005号房。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。2019年5月20日江永县住房和城乡规划建设局向被告江永鸿泰置业发展有限公司下达了《建设工程质量安全隐患整改通知》，通知要求被告江永鸿泰置业发展有限公司更换万佳名城一期1#2#楼房屋的建筑外开窗玻璃，在2019年6月4日前整改到位。并将整改情况在限定日期3日内报告该局。现该局确认该整改通知落实到位。本院认为，原告周夏志、何树莲与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。综合原、被告诉请的事实与理由，本院认为原、被告的争议焦点是被告是否存在逾期交房的情况以及具体交房时间的确认。首先，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案”。第二十六条规定“建设工程的消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的，公安机关消防机构应当依法处罚，责令建设单位在五日内备案，并确定为检查对象；对逾期不备案的，公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位停止施工或者停止使用”。江永万佳名城一期1#2#楼2017年4月5日经竣工验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2018年1月22日，消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。同时，购房合同约定被告应在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告，对于“符合合同约定交付标准”双方有不同理解，房屋消防验收备案虽未在合同中明确为交房条件，但根据《建设工程消防监督管理规定》的上述规定，在建设工程竣工验收合格后，被告应在七日内及时办理消防备案。在未经相关部门消防验收备案的情况，即使被告在此期间通知了原告收房，原告出于消防安全的担忧和自身安全考虑拒绝收房有一定的合理性，但应限制在必要的范围。其次，原告在反映逾期交房、房屋质量、房屋面积问题报告上签名的时间为2017年10月18日，但签署房屋交接确认书的时间为2019年10月21日，被告提交的证据从侧面可反映原告在2017年10月18日已知可以收房的事实，被告虽无其他直接证据证明在2017年10月18日前已通过媒体或电话的方式通知原告可以收房的事实，但根据合同约定买受人应在通知之日起7天内办理房屋交接手续，故本院依法认定原告应收房的时间为2017年10月25日。被告实际延期交房299天（2016年12月29日-2017年10月24日）。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，本院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天。据此，本院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告周夏志、何树莲违约金为：372361元×0.0003×209天=23347元。被告提供证据证明取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位湖南省机械工业设计研究院对附属部分的变更，并未对房屋主体部分进行更改，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付违约金2000元，本院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，原告诉请该部分违约金适当，本院依法予以支持。对于被告（反诉原告）鸿泰公司要求原告（反诉被告）周夏志、何树莲支付面积补差款的诉请，本院认为，因双方合同约定所购房屋实际面积以房产部门测量为准，故应按房产测绘部门实测房屋面积结算房款，且原告认可，故对被告该诉请予以支持。经江永县房地产测绘事务所进行产权登记测绘，确认原告所购房屋面积为148.14㎡，比合同约定的多4.26㎡，因此原告需按向被告补差价款11024.88元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周夏志、何树莲逾期交房违约金23347元；二、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周夏志、何树莲支付因取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板的违约金2000元；三、原告（反诉被告）周夏志、何树莲于本判决生效之日起十日内向（反诉原告）被告江永鸿泰置业发展有限公司补交所购房屋面积差价款11024.88元；四、驳回原告（反诉被告）周夏志、何树莲的其他诉讼请求；五、驳回（反诉原告）被告江永鸿泰置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2115元，减半收取1057.5元，由原告周夏志、何树莲负担500元，被告江永鸿泰置业发展有限公司负担557.5元；反诉受理费减半收取38元，由原告周夏志、何树莲负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  蒋公查二〇一九年十二月二十五日书记员  欧阳佳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。