福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0902民初1153号 原告（反诉被告）：福建省宁德市蕉城区水产供销公司，住所地福建省宁德市蕉城区菊池商贸大厦A幢405室，统一社会信用代码91350902157460857R。 法定代表人：黄建军，总经理。 委托诉讼代理人：李林锦，福建宽达律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：闽东聚生房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区富海市场A幢二层222号，统一社会信用代码91350900705270254H。 法定代表人：曾宁霞。 委托诉讼代理人：郭光榕，福建人文律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）福建省宁德市蕉城区水产供销公司（以下简称水产供销公司）与被告（反诉原告）闽东聚生房地产开发有限公司（以下简称聚生房产公司）所有权纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告水产供销公司委托诉讼代理人李林锦、被告聚生房产公司委托诉讼代理人郭光榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告水产供销公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认坐落于“宁德市富海市场”C号楼一层店3、店4归原告所有；二、请求判决被告配合原告办理坐落于“宁德市富海市场”C号楼一层店3、店4的产权变更手续。事实和理由：原为原告所有的坐落于宁德市蔬果批发市场内店面，营业店面面积为45.47平方米，2001年因政府建设需要，被划入“宁德市蔬果批发市场”拆迁区域规划拆迁红线图范围内，并由被告进行拆迁安置。之后经宁德市建设局组织调解，原、被告双方于2002年10月24日签订《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》，并由宁德市建设局鉴证。该协议约定：原告所有的坐落于“宁德市蔬果批发市场”拆迁区域规划拆迁红线图范围内的被拆迁店面面积为45.47平方米，由被告安置在“宁德市富海市场”C号楼一层店3、店4，其中店3面积为14.276平方米，店四面积为18.606平方米，合计面积为32.882平方米，不足安置面积12.588平方米，由被告一次性补偿原告人民币100000元，该款应于2002年11月15日前一次性付给原告，并于2002年10月24日将店3、店4交给原告使用，同时被告还应按照每平方米每月20元的标准，向原告支付自2001年6月5日起至2002年11月5日止的临时过渡费合计15460元等。《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》签订后，被告按约将“宁德市富海市场”C号楼一层店3、店4交付给原告管理使用，并向原告支付不足安置面积的补偿款100000元和临时过渡费15460元，但对于产权变更手续却迟迟不予配合办理。原告多次向被告催促办理，但被告均已各种借口拖延。为维护原告合法权益，特具状诉至贵院，望能判如所请！ 被告聚生房产公司辩称，对原告的部分诉请是认可的，被告认为按照双方的约定需要给原告32.882平米，但是富海市场建成之后涉案店面店3实际面积为35.88平方米，导致实际产权面积与双方约定的有区别，双方协商被告同意将店3的产权过户给原告，但需要原告将多余的3平方米补差价给被告，店4就与原告没有关系了，但是原告不同意。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判原、被告双方于2002年1月24日签订的《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》内容部分无效，即关于坐落于宁德市均要置换给反诉被告的约定无效”，反诉原告只需将店3置换给反诉被告且反诉被告给予反诉原告补偿。2、判反诉被告将坐落于宁德市富海市场Ｃ号楼一层店4交还给反诉原告，并赔偿反诉原告占用费每月1000元（即从2002年暂算至2019年7月20日总合计为204000元此后按每个月1200元标准计算，直至反诉被告将店4交还给反诉原告为止）。事实和理由:2001年因政府建设需要，将反诉被告原所有的坐落于宁德市蔬果批发市场内的营业店面面积为45.74平方米划入宁德市蔬果批发市场”拆迁区域规划红线图范围内，并由反诉原告拆迁安置。此后，经过调解，双方于2002年10月24日签订《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》，协议约定:反诉被告原所有的坐落于宁德市蔬果批发市场内的建筑营业店面面积为45.74平方米由反诉原告安置在“宁德市，其中店3预计建筑面积为14.276平方米，总建筑面积为14.276平方米；店4预计建筑面积为18.606平方米，总面积为18.606平方米。合计总建筑面积为32.882平方米，不足安置面积12.588平方米，由反诉原告一次性补偿反诉被告人民币10万元。协议签订后，反诉原告按照约定向反诉被告支付不足安置面积的补偿款10万元和临时过渡费15460元。也就是说，在反诉原告已经向反诉被告支付补偿款10万元后，反诉原告只需向反诉被告交付建筑面积为32.882平方米的店面即可。双方就此产生纠纷，反诉被告从2004年月起，即霸占Ｃ3、Ｃ4店面，并对外出租至今，给反诉原告造成巨大的经济损失。综上所述，反诉原告认为“契约应当遵守”，依据诉争双方2002年10月24日签订的《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》的约定，反诉被告仅有权取得建筑面积为32.82平方米的店面，如以Ｃ3店面（建筑面积35.88平方米）置换，则需给予反诉原告适当的差额补偿，而无权索取更多，即要求Ｃ4店面的产权。现客观情况是:反诉被告无任何合法的依据，从2004年月起，即实际占有Ｃ4店面，并对外出租至今，已然给反诉原告造成巨大的经济损失，侵害了反诉原告的合法权益。现，反诉原告为维护自己的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特具状提起反诉，请求贵院判支持反诉原告上述诉求！ 反诉被告辩称，其与闽东聚生房地产开发有限公司于2002年10月24日签订的《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》有宁德市建设局鉴证，合法有效，双方按照协议的约定履行了店面的交接使用及过渡费的发放。1、《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》签订后，闽东聚生房地产开发有限公司按约将“宁德市富海市场”C号楼一层店3、店4交付给其管理使用至今，也早已向其支付了不足安置面积的补偿款100000元和临时过渡费15460元。在其提出诉讼之前，聚生房产公司从未提出过任何异议，反诉原告早已实际履行了将房产交付反诉被告的协议行为。2、《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》中载明其被拆迁的店面的营业面积为45.47平方米，可以证实其被拆迁的店面面积为实用面积，因此聚生房产公司应当按照实用面积对其进行安置。根据聚生房产公司当时对外公布的《宁德市蔬果市场摊位预售一览表》显示，店3的面积为14.276平方米，店4的面积为18.606平方米，与《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》约定的面积完全一致，并不存在过多安置的情况。聚生房产公司故意偷换概念、歪曲事实，将公摊面积混同于实际的安置面积，将公摊面积也计算在安置的店面面积中，明显违背安置协议的规定，也不符合建设局已鉴证的面积范围，完全是为逃避协助其办理产权登记的义务。3、聚生房产公司如果认为交付使用的房产有异议。也应在交付给后的三年内提出，现已实际履行，且超过了三年的诉讼时效的规定，对此，如有理由也失去了胜诉权。综上，聚生房产公司按照《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》的约定向答辩人交付的店面，已经宁德市建设局监证和备案，不存在面积超安置的情形，请求法院驳回聚生房产公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实：原为原告所有的坐落于宁德市蔬果批发市场内店面，营业店面面积为45.47平方米，2001年因政府建设需要，被划入“宁德市蔬果批发市场”拆迁区域规划拆迁红线图范围内，并由被告进行拆迁安置。之后经宁德市建设局组织调解，原、被告双方于2002年10月24日签订《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》，并由宁德市建设局鉴证。该协议约定：原告所有的坐落于“宁德市蔬果批发市场”拆迁区域规划拆迁红线图范围内的被拆迁店面面积为45.47平方米，由被告安置在“宁德市富海市场”C号楼一层店内，由于安置面积不足12.588平方米，由被告一次性补偿原告人民币100000元，原告已经将该款支付，并支付自2001年6月5日起至2002年11月5日止的临时过渡费合计15460元等。 原、被告双方争议的焦点是：1、本诉原告的请求第一、二项是否应该支持？2、反诉原告的第一、二项是否应该支持？ 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据:1、宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议，摊位一览表证明1、原告所有的坐落于“宁德市蔬果批发市场”拆迁区域规划拆迁红线图范围内的被拆迁店面，面积为45.47平方米，经被告安置，宁德市建设局鉴证，原告获得“宁德市富海市场”C号楼一层店3、店42、被告应于2002年11月15日前一次性付给原告不足安置面积的补偿款100000元，同时还需向原告支付自2001年6月5日起至2002年11月5日止的临时过渡费合计15460元等。证据2、收款收据，证明被告根据《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》约定，分别于2002年10月28日向原告支付临时过渡费15460元，于2003年1月24日向原告支付不足安置面积的补偿款100000元。证据3、富海市场店面租赁合同、收款收据，证明“宁德市富海市场”C号楼一层店3、店4由原告长期管理、使用。证据4、宁德市蔬果市场摊位预售一览表，证明店3店4属于原告所有摊位面积与合同一致，可以证明合同约定的摊位面积就是实际的使用面积。 被告质证认为，对证据1安置写协议真实性、合法性无异议，对于原告的待证目的有异议，诉争双方就是协议书第1、2点，协议约定其中店3建筑面积为14.276平方米，总建筑面积为14.276平方米；店4建筑面积为18.606平方米，总面积为18.606平方米，原、被告双方有关部门的见证下已经确认这个建筑面积，合计总建筑面积为32.882平方米，由于不足安置面积12.588平方米，由反诉原告一次性补偿反诉被告人民币10万元意味着原被告双方对原告享有的面积在有关单位的见证下予以确认，故原告所享有的建筑面积是32.88平方米，这份协议书反证原告所享有的安置建筑面积是32.88平方米，差额的12.588平方米，被告已经给予10万元的差额补偿，参考这个金额，原告应该给予3平方米对应的金额补偿。对一览表真实性有异议，无原件核对，不予质证。对证据2收款收据无异议。对证据3租赁合同的真实性无法确认，对合法性有异议，原告不完全拥有店3店4的产权，原告无权将他人的房产出租，对待证目的有异议，店面是在被告不同意的情况下出租的，所获得的租金不属于原告，这也是被告提出反诉的依据。对证据4真实性、合法性无异议，对待证目的有异议；1、摊位预售一览表不能证明摊位是属于原告所有，不动产产权是不动产登记管理中心登记为准，本案产权已经由蕉城区房管局确权给被告，只有有权机关的确认才能变成权属一致。2、在2002年时就可以确认面积，双方签订合同的时间是此之后，可以确认的是建筑的面积，房屋产权证书已经确认建筑面积，原告没有任何证据可以证明店面产权属于被告，店3的建筑面积为35.88平方米，店4的建筑面积是45.76平方米，合同约定给原告的总面积是32.88左右，意味着被告只需给原告一个店面足够了，多出的面积应该根据合同补差价给被告。 反诉原告为证明自己的主张，出示如下证据:不动产登记证明复印件（1），证明店3的建筑面积为35.88平方米，店4的建筑面积是45.76平方米。不动产登记证明复印件（2）证明诉争店面所有权属于原告。 反诉被告质证认为，对不动产登记证明复印件（1）其真实无异议，对证明目的有异议，该产权证上显示店3分滩面积是与其提供一览表是一致的，从原告提供的产权证也可以计算出实用面积，虽然原告的一览表为复印件，但是与被告的产权证可以印证故原告提供的一览表具有关联性，应当予以采信。签订协议时间是2002年10月24日，根据协议第二点可以看出店3店4也是签订协议之日交付原告使用，可以看出在2002年10月24日时店3、店4已经建成，故被告应该知晓面积是按照实用面积计算，且面积补偿费及临时过渡费是在协议之后签订之后支付原告，若被告有异议的情况下，被告完全可以不支付10万元款项及过渡费，因此可以证明被告是明知的。对不动产登记证明复印件（2）证明对象有异议，根据安置补偿协议，是签订合同的当天将店3店4交付给原告，被告明知两个店面的情况，但被告没有将店面确权给原告，属于违约。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院予以分析论证。 被告对原告提供证据1、4、真实性、合法性及对证据2三性无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据1、4待证目的有异议，认为其原房产面积为45.47平方米，补偿房产总面积是32.882平方米，剩12.588平方米被告已以100000元一次性补偿给原告，并结合被告提供的证据，证明原告补偿安置的房产已超过原来拆迁店面安置协议的面积，要求原告将店面4予以返还并补偿相应损失。本院认为，原、被告双方订立拆迁安置协议时，已明确将案涉的坐落于宁德市富海市场C号楼一层店3店4作为原告安置房产，合同约定店3面积为14.276平方米，店4面积为18.606平方米，该两店面面积与宁德市不动产登记中心提供宁德市蔬果市场摊位预售一览表的摊位面积一致，公摊面积未在拆迁安置协议内体现，但依商品房买卖习惯，公摊面积为房产附属而存在，且为不可或缺的面积附属于房产，被告作为房地产开发企业应相对于原告更明确公摊面积的依附性质，且由于订立协议时房产测绘未作出，公摊部分虽未写入该协议，但依原、被告订立拆迁店面安置协议时的意思表示，被告安置房产应包括案涉两间店面的公摊部分；故本院对原告的诉讼请求予以支持；被告认为仅安置一间店面即可，剩余店面返还给被告的观点与事实不符，本院不予认可。 综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人履约条款约定不明确的，可按交易习惯确定。原告与被告签订《宁德市蔬果批发市场产权店面安置协议》，系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约将安置给原告的坐落于宁德市蕉城区富海市场C幢店一层店3、店4房产过户给原告，现原告向本院提出该诉讼请求，本院予以支持。被告反诉认为，原、被告双方于2002年1月24日签订的《宁德市蔬果批发市场拆迁店面安置协议》内容部分无效，被告只需将店3置换给原告，且原告须给予被告补偿，但其提供的证据无法证明该主张，且与事实不符，本院对被告的该诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下： 一、确认坐落于宁德市归原告福建省宁德市蕉城区水产供销公司所有； 二、被告闽东聚生房地产开发有限公司应于本判决生效之日配合原告福建省宁德市蕉城区水产供销公司办理坐落于宁德市富海市场Ｃ号楼一层店3（宁房权证Ｎ字第××号）、店4（宁房权证Ｎ字第××号）的产权变更手续； 三、驳回反诉原告闽东聚生房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6233元，反诉受理费3560元，两项共计9793元，由被告闽东聚生房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审 判 长  陈伏棉 人民陪审员  林丽娇 人民陪审员  刘金顺 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。