江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初1597号 原告：邬乔乔。 委托诉讼代理人：肖杰、易凌平，江西豫章律师事务所律师。 被告：付勇辉。 委托诉讼代理人：杨雪元、施江，江西江佑律师事务所律师。 第三人：周志清。 原告邬乔乔与被告付勇辉、第三人周志清案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邬乔乔及其委托诉讼代理人易凌平、被告付勇辉委托诉讼代理人杨雪元、施江到庭参加诉讼，第三人周志清经本院邮寄送达应诉文书及开庭传票未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邬乔乔向本院提出诉讼请求：1、请求法院立即终止（2019）赣0111财保25号《民事裁定书》对南昌县XXXXXX室房屋（南房权证莲塘镇字第××号）的执行措施，解除对该房屋的查封；2、请求法院确认南昌县XXXXXXXXX室房屋（南房权证莲塘镇字第××号）为邬乔乔所有；3、本案诉讼费用由付勇辉承担。事实与理由：邬乔乔于2018年9月25日签订购房合同并公证，购买第三人位于金沙大道XXXXXXXXX室房屋，并按照合同约定付完购房款全款110万。2018年10月，第三人已将该房屋交付给邬乔乔，邬乔乔也于当月进行了装修，改造并入住。2019年3月第三人因债务纠纷致使该套房产被南昌市青山湖区人民法院查封，导致邬乔乔至今未能完成房屋过户。在该套房产被查封之前，邬乔乔与第三人已合法签订房屋买卖合同，也已付清购房款并实际占有居住，且对未办理登记过户手续没有过错。邬乔乔曾于2019年7月5日向青山湖区法院提起了执行异议，2019年7月8日作出（2019）赣0111执异5号《执行裁定书》，裁定驳回邬乔乔的异议请求。 付勇辉辩称：一、本案原告与第三人签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》存在虚假、变造之嫌，并非真实有效。首先，合同明确约定了丙方的权利与义务，但在整个合同中并未存在任何丙方的信息或签字盖章，原告也未按照合同约定履行其相应的付款义务及办理解押、登记手续，而且原告在2019年6月前向贵院提起执行异议时所提供的合同中并未载明签订时间，而在本案中又存在了签订时间，显然存在倒签、变造行为。其次，从收条的“特此说明”及落款时间并结合转账时间可以看出，本案收条出具的时间应当晚于2018年9月28日，原告提供的收条也存在倒签、虚假之嫌，另外，根据转账记录显示，原告早在2018年6月19日，即在双方达成买卖合意之前，原告就已向第三人支付了15万元左右，其不应认定为购房款，实际系**超与第三人之间的借款，在庭审时**超本人也已认可，而且**超支付的款项是分了多笔，不仅数额较小且十分不规则，也超出了原告主张的购房款金额（30万元），如将此作为购房款明显不符合常理。再根据原告提供的转账流水也可以显示，本案中所涉购房款约有40万元均未转入第三人账户中，也未注明任何购房款字样，显然不符合大笔资金往来的交易习惯，故无法证实系购房款，更无法排除系借款的可能。最后，本案原告并未实际占有涉案房屋，涉案房屋也未完成过户登记手续，不属于人民法院不得查封、扣押、冻结财产的规定，本案原告并没有证据证明其已支付房屋价款及实际占有涉案房屋，原告提供的装修合同并非真实有效，其未提供任何关于其实际装修的相关证据。二、本案原告并未完成房屋所有权转移登记，所有权未发生变动，原告并非涉案房屋的所有权人，无权以房屋所有权人的身份对人民法院查封的裁定提出异议，其提出的理由也不足以排除执行。三、本案并不能排除原告与第三人进行恶意串通，逃避债务或规避执行的可能。 周志清未提供陈述意见。 邬乔乔围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 第一组证据： 1、南国用（2010）第10509号《土地使用权证》一份； 2、南房权证莲塘镇字第××号《房权证》一份； 3、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：NFXXXXX）一份； 4、《公证书》一份； 证明目的：原告与第三人已于2018年9月25日签订了购买案涉房屋的合同，并对办理该套房屋的出售、过户等手续的委托进行了公证。 第二组证据： 1、2018年9月28日《收条》一份； 2、2018年10月8日《委托支付购房款协议》一份； 3、2018年9月28日中国工商银行《电子回单》一份； 4、中国民生银行《业务受理单》、《个人汇款业务凭证》各一份； 5、中国民生银行出具的扣款还贷证明材料四张； 6、**超支付宝付款记录及电子回单各六张；POS机刷卡记录三张；微信转账记录四张； 7、周某证言。 证明目的：原告于2018年9月28日通过原告未婚夫转款30万元至周志清指定的万健皮账户；于2018年10月8日委托**超支付30万元给周志清，于2019年2月18日通过帮周志清还清剩余按揭贷款的形式付清剩余50万元购房款，原告已按照约定付清全部购房款。 第三组证据： 1、2018年9月28日《补充协议》一份； 2、2018年10月8日《装修合同》一份； 3、案涉房屋外景及室内装修图片共十四张； 4、案涉房屋水电费的缴费记录； 证明目的：2018年10月，第三人已将该套房屋交付给原告，原告也于当月进行了装修、改造，并实际占有。 第四组证据： 1、邬乔乔与杨鹏彬的结婚证，证明目的：万健皮30万元购房款是夫妻双方共同出资购买的。 付勇辉对邬乔乔提供的第一组证据土地使用权证和房权证的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证据来源有异议，从房屋所有权人及土地使用权人可以看出权利人是周志清，周志清是本案第三人，该证明书应当归周志清所有，但现在两本权利证书在原告手中，所以其来源有异议。对存量房屋居间合同的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同中第八条、第十一条、第十六条均约定了丙方的权利义务，但在整个合同中，并不存在任何的丙方的信息或签字盖章，根据我方所掌握的证据显示，至少在2019年6月之前，该合同并没有任何的签订时间，但在本案中原告提交的本合同就存在签订时间，所以其合同存在变造、伪造的嫌疑。对公证书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为公证书中的委托书是委托邬乔乔即原告对涉案房屋进行出售、过户等，但并没有授权原告将该房屋卖给原告自己本人，同时如果在2018年9月26日原被告就已经对涉案房屋进行了买卖的合意，或者在2018年9月25日已经签订了房屋买卖合同，那么就没有办理公证委托的必要，同时也证实了原告与第三人在2018年9月25日并没有签订房屋买卖合同的事实；对第二组证据收条的三性均有异议，该收条的最后四个字“特此说明”，从特此说明中可以得知收条的出具时间应当晚于2018年9月28日，因为特此说明的意思是对2018年9月28日杨鹏彬与万健皮之间的一个银行转账的情况说明，所以不能够单独看收条两个字就认定整个收条内容的事实。对委托支付购房款协议书三性均有异议，该协议书中载明的302100元所有款项均与周某无任何关系，即便发生了转账的事实也是**超与周志清之间发生的，但是在协议书中并没有周志清的签字确认，周某也没有周志清的委托授权，也没有证据证实，周某与周志清就该协议中所载明的支付款项及支付方式以及金额进行了确认，并且需要法庭注意的是，该协议签订时间为2018年10月8日，但协议中载明了微信转账4万元，原告提供的现有证据显示，微信转账的4万元中的1万元发生时间是在2018年12月24日，如果该协议属实，那么原告、第三人以及案外人就存在一个未卜先知，由此也可以看出该协议属于三方之间的倒签行为，所以其三性均有异议，并且该协议书中所载明的委托支付购房款金额为302000元，超出了原告所主张的2018年9月25日签订的买卖合同中约定的购房款的金额（即30万元）。对工商银行电子回单的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据仅能证实杨鹏彬与万健皮之间存在经济往来，在用途及附言中均未对该款项进行任何说明，不符合大笔的资金往来的交易习惯，更不符合本案原告主张的客观实际情况（即杨鹏彬接受原告的委托将30万元首付款人第三人指定的万健皮的账户），因为该银行转账流水不涉及本案的房屋买卖的任何一方，如果存在委托付款行为，然后必然存在备注。对于中国民生银行的业务回单、汇款凭证、扣款还贷证明材料的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据不仅能证实在2019年2月18日原告帮第三人归还了银行按揭，还能证实原告与第三人之间存在民间借贷的其他的经济往来的情形，因为在备注一栏显示的是，帮周志清还银行按揭，帮就是说原告在帮第三人，在这种情况下，也可能属于第三人向原告的借款，也可能属于原告归还第三人的借款或者货款等情况。对支付宝六份转账记录的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为该支付宝转账记录中有四笔，即2018年7月19日两笔、2018年9月19日一笔、2018年9月20日一笔，合计70100元，发生在原告所主张的房屋买卖合同签订之日之前，并且该支付宝转账记录的交易双方为案外人**超以及第三人周志清，从该转账记录无法证实该款项系**超帮原告向第三人支付购房款。案外人与第三人之间的支付宝转账不能够排除双方之间存在民间借贷、贸易往来等经济往来情形，并且结合2018年10月8日的购房协议也可以证实案外人**超与周志清存在民间借贷行为（协议书最后一句话，其中40100元为借款转为购房款）。对POS机刷卡的真实性暂不予质证，对合法性、关联性有异议，如果涉案的99000元POS机刷卡属于案外人**超代原告支付给第三人的购房款，那么三人就涉嫌合伙信用卡套现，已经违反法律的规定，所以该款项的来源不合法，案外人与第三人之间的信用卡交易转账不能够排除双方之间存在民间借贷、贸易往来等经济往来情形，并且结合2018年10月8日的购房协议也可以证实案外人**超与周志清存在民间借贷行为（协议书最后一句话，其中40100元为借款转为购房款）。对微信转账记录的真实性、合法性暂时不予质证，对关联性有异议，该转账记录无法显示双方的身份信息，其次不能够显示案外人与第三人之间的微信转账不能够排除双方之间存在民间借贷、贸易往来等经济往来情形，并且结合2018年10月8日的购房协议也可以证实案外人**超与周志清存在民间借贷行为（协议书最后一句话，其中40100元为借款转为购房款），并且2018年12月24日的微信转账记录与2018年10月8日的购房协议书相互矛盾。对周某的证人证言的三性均有异议，首先无法证实该证人证言属于周某所书写，其次在证人证言中注明是2019年2月18日收到了购房款50万元，现有证据无法证实原告向周某或周志清支付了50万元的购房款，并且在内容中也注明**超分多次支付的购房款为30万元，与2018年10月8日的购房款协议相矛盾，再次材料的出具时间是2019年8月23日，那么本案的开庭时间是2019年9月10日，证人周某在2019年8月23日就已经预知其在2019年9月10日身体不适，完全属于无稽之谈（因本人今天身体不适，不能出庭作证，落款时间2019年8月23日），藐视法庭。该情况说明或者是证人证言不符合民事诉讼法关于证人出庭作证的要件，所以不应当予以采信；对第三组证据补充协议的三性均有异议，其表现形式名为补充协议，实为个人承诺，因为在补充协议中没有显示除第三人周志清以外任何当事人签字，在落款处也属于承诺人而并非甲方乙方，所以其形式属于承诺书，在第三人周志清未到庭的情况下，不能够查证该书面材料的真实性、合法性，另外该协议书中所承诺的每天支付2000元的滞纳金也超出了法律的规定，属于无效，所以不能够达到原告所主张的第三人已经将房屋交付给原告的证明目的。对装修合同的三性均有异议，在装修合同的承包方只有张锋波个人签字，并没有任何单位的盖章，但在合同的尾部又有江西金涛御景装饰工程有限公司（其法人为屈勇、股东沈招泉，与张锋波无任何关系）的盖章，所以无法确认其承包的真实主体，另外该装修合同约定了工程款为15万元，说明双方之间存在银行转账等交易行为，而原告仅提供了装修合同，不能够单独的证明双方之间实际存在任何的装修合同行为，更不能够证实承包方对涉案房屋进行了实际的装修。对该照片的真实性、合法性、关联性均有异议，因为该照片无法证实其所拍照的房屋就是涉案房屋，也无法证实该房屋的装修时间，完全有可能属于第三人之前自己的装修，所以不能够达到原告的证明目的。对水电费缴费单的发生的金额的真实性无异议，但对缴费主体、缴费对象的真实性、合法性、关联性有异议，首先不能够证实该水电的缴费主体是谁，其次不能够证实是为哪一个房屋缴纳的水电费，缴费金额超出了正常的缴费金额；对第四组证据结婚证真实性、合法性因没有看到原件，暂不予质证，对关联性有异议，原告与杨鹏彬结婚登记时间为2019年1月2日，该登记时间发生在原告所主张的涉案房屋买卖之后，所以不能够证实涉案房屋系原告与杨鹏彬之间共同出资购买，并且该结婚证与本案没有任何关联。 本院经邬乔乔所举的证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对邬乔乔提供的第一、第二、第三、第四组证据的三性予以认定并采信。 经审理查明，2018年9月25日，邬乔乔与周志清签订《南昌市城市房屋存量买卖居间合同》，约定：周志清将其所有的位于南昌县XXXXX室房屋（南房权证莲塘镇字第××号）出售给邬乔乔。房屋买卖价款为110万元，并约定在银行解押完善之日起30个工作日办理房屋交易登记手续。2018年9月28日，应周志清要求，杨彭彬（邬乔乔丈夫）向万健波银行账户（周志清指定账户）转款30万元用于支付购房款。2018年7月19日至12月24日，邬乔乔委托其朋友**超通过支付宝、微信、POS机刷卡等方式分13次向周志清转款22.21万元（其中含2100元房屋水电费）。2019年2月8日，邬乔乔与周志清确认，向民生银行账户转款50万元，用于归还周志清案涉房屋的商业贷款。以上总计支付完毕的购房款为102万元。此后，邬乔乔多次向周志清督促房屋过户，但由于周志清外债太多，躲而不见，致使过户手续拖至现今。 2019年3月18日，付勇辉向青山湖区法院申请诉前财产保全，该院于同日作出（2019）赣0111财保25号民事裁定书，裁定冻结被申请人周志清银行存款27万元或查封、扣押其价值相当的财产，并于2019年3月19日查封周志清所有的位于南昌县XXXX室房屋。 邬乔乔对该裁定不服，于2019年7月8日提出异议，要求停止对该房屋的执行并解除查封。同日，青山湖法院作出（2019）赣0111执异5号执行裁定书，裁定驳回邬乔乔的异议请求。 2019年6月4日，付勇辉向青山湖区人民法院起诉周志清，要求周志清立即归还欠款本金及利息共计263726元。2019年7月31日该院作出（2019）赣0111民初1224判决：由周志清在本判决生效后十日内，给付付勇辉借款26万元，并支付利息（利息计算方法：自2019年1月19日起至法院指定清偿之日止，以26万元为基数，按年利率6%计算）。该案已进入执行。 另在审理中，邬乔乔主张另外还通过**超支付过8万元现金给周志清作为购房款，周志清及房屋共有权人周某均认可。但鉴于该笔款项无相应凭证，经本院释明，邬乔乔将8万元存入法院指定账户作为购房款，以完善全部购房款110万元。 本院认为，本案争议焦点为：1、邬乔乔要求确认被执行不动产归其所有，该主张能否成立；2、邬乔乔诉请法院停止执行该商铺的查封，该主张是否具备足够的理由阻却法院对商铺的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人即受让人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须全部必备，缺一不可。本案中，第一，关于邬乔乔与周志清之间房屋买卖合同效力问题。邬乔乔提交了该份合同的原件，结合邬乔乔提交的银行现金存款凭证等证据，以及房屋共有人周某陈述本案事实相吻合之情形，可以证实邬乔乔与周志清签订了房屋买卖合同。故本院认为，邬乔乔与周志清之间房屋买卖的意思表示真实明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，且合同签订及履行时间均在法院查封该商铺之前。第二，关于邬乔乔是否全额支付价款的问题。邬乔乔及其丈夫杨鹏彬向周志清转款80万元，委托其朋友**超转款22万元，转款事实有相应的转款凭证和周志清及房屋共有人周某的认可，另8万元存疑购房款亦转至法院指定账户，故应当认定已经支付了全部价款。第三，邬乔乔是否已实际占有该不动产的问题。邬乔乔提供了装修合同并已经居住于该房屋内，应当视为实际占有该房屋。第四、庭审查明，周志清在收到购房款后，一直避而不见，无法联系，不配合邬乔乔办理房产过户手续，涉案房屋未办理过户手续，并非购买人的过错造成的。 综上，鉴于邬乔乔支付了购买房屋的全部价款，已占有了案涉房屋，且对未办理所有权证没有过错，故符合法律规定，对案涉房屋具有排除执行的实体权利。邬乔乔请求确认其对该房屋享有所有权并请求停止执行该商铺的查封，于法有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认南昌县XXXXXX室房屋（南房权证莲塘镇字第××号）所有权归邬乔乔所有； 二、停止对南昌县XXXXXXX室房屋（南房权证莲塘镇字第××号）的执行，并解除对该房屋的查封； 三、驳回邬乔乔其他诉讼请求。 案件受理费14700元，由邬乔乔负担7350元、付勇辉负担7350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 刚 人民陪审员  程晓霓 人民陪审员  陈九梅 二〇一九年十二月九日 书 记 员  张 卉