北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50379号原告：北京嘉海鑫源商贸有限公司，住所地北京市通州区经济开发区东区创益西路646号。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：郑福敏，女，1977年10月4日出生，汉族，北京嘉海鑫源商贸有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。被告：威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村西店1096号。负责人：隋永明，总经理。委托诉讼代理人：张传军，山东海明达律师事务所律师。原告北京嘉海鑫源商贸有限公司（以下简称嘉海鑫源公司）与被告威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司（以下简称祥泽圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉海鑫源公司之委托诉讼代理人郑福敏、赵素荣，祥泽圆公司之负责人隋永明及委托诉讼代理人张传军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉海鑫源公司向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；2、祥泽圆公司返还押金783874元；3、祥泽圆公司返还租金1410973元；4、祥泽圆公司赔偿装修费205万元、空调改造费24万元、消防改造费26万元、步行梯改造费28349元、电梯大修费18000元、电梯保养费10000元、电表更换费10000元、电梯检测费960元、房屋中介费56万元、房屋中介费112621元、灭火器费1340元、风扇费720元、租户违约金237250元。事实和理由：双方在2017年5月2日签订《房屋租赁协议》，我公司承租北京市朝阳区高碑店乡半壁店村西店x号房屋，租期自2017年5月2日至2026年8月31日。承租后，我公司对房屋进行装修改造。后经了解，房屋并未取得建设工程规划许可证，双方签订的合同应属无效。祥泽圆公司辩称，请求驳回嘉海鑫源公司的全部诉讼请求。双方签订的合同合法有效，房屋虽无房产证和规划许可证，在租赁时已经取得主管部门朝阳区政府的规划许可，在双方签订的合同中，对朝阳区政府的会议纪要作为附件。嘉海鑫源公司搬离房屋不是因为合同效力问题，而是其不能按照合同约定的时间付款，经过我公司催告已经通知解除合同之后搬离的，嘉海鑫源公司依据合同效力要求我公司赔偿其损失没有事实依据。即使合同无效，嘉海鑫源公司对此是明知的，在合同附件中对产权的合法性进行了明示，且嘉海鑫源公司将房屋以年租金738万元转租给了案外公司，其并没有损失，反而有盈利。若合同无效，合同中约定的三个月装修免租期条款也应当无效，嘉海鑫源公司应当支付三个月房屋占有使用费120万元左右。对于嘉海鑫源公司主张的合同押金，该款项不足以支付违约费用。在双方交接时，空调仍是我公司安装的空调，因此不存在空调改造费用。消防改造费用与事实不符，我公司对消防的改造已经取得有关部门的同意，嘉海鑫源公司的改造没有取得相关部门同意或鉴定，因此应予以驳回。对电器费用的维修保养是嘉海鑫源公司应承担的费用，不应当由我公司承担。对电表和步行梯的更换和改造也是其使用所需要的，不应当向我公司主张。电梯检测费是嘉海鑫源公司租赁使用的必须费用，不应当由我公司承担。房屋中介费是嘉海鑫源公司自己联系的房屋中介，如果本合同有效，该费用为应当产生的，若合同无效，其应当向中介公司主张返还，与我公司无关。灭火器和风扇费都是正常使用产生的费用，不应当予以赔偿。嘉海鑫源公司支付给租户的违约金，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2017年5月2日，嘉海鑫源公司（乙方）与祥泽圆公司（甲方）签订《房屋租赁协议》，承租案涉房屋，记载的嘉海鑫源公司的联系地址：北京市朝阳区高碑店乡半壁店村西店x大厦物业部，约定：承租建筑面积3304平方米，租赁期间自2017年5月2日起至2026年8月31日止，2017年5月2日至2017年7月31日为免租期；租金单价3.9元/平方米/天；第一年租金分别在2017年5月10日前和5月30日前各支付半年的租金，第二年开始，租金每半年支付一次，年租金总额分别在第三年和第五年在上一年的基础上递增6%，乙方须于下一期租期起始日的前15日支付下一期租金；乙方支付押金783874元。附件：甲方应向乙方提供的相关材料……3、房屋产权相关证明、合法出租权证明复印件（包括但不限于朝阳区政府会议纪要、高碑店乡产权证明……）。嘉海鑫源公司称签订合同时并未向其提供会议纪要等，直到2018年底才拿到。祥泽圆公司称当天就给付了嘉海鑫源公司合同附件材料。合同签订后，嘉海鑫源公司对房屋进行了装修改造等。嘉海鑫源公司主张支出装修费205万元，提交了《施工合同》、付款回单予以佐证。证据显示已支付金额202万元。祥泽圆公司不认可《施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对空调进行了改造，支出改造费24万元，提交了《施工合同》（合同金额19万元）、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不认可《施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对消防进行了改造，支出改造费26万元，提交了《建设工程施工合同》、付款回单予以佐证。证据显示已支付金额25.5万元。祥泽圆公司不认可《建设工程施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对步行梯进行了改造，支出改造费28349元，提交了《施工合同》、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不认可《施工合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对电梯进行了改造，支出改造费18000元，提交了《电梯大修改造合同》、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不认可《电梯大修改造合同》的真实性，认可付款回单的真实性，不认可证据的关联性。嘉海鑫源公司主张对电梯进行日常维护保养，支付了2017年10月至2019年9月期间维护保养费合计1万元，提交了维护保养合同和付款回单予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张对电梯进行检测，支出电梯检测费960元，提交了付款回单、缴款书予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张更换电表支出1万元，提交发票和付款回单予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张购买风扇支出720元，提交发票和报销单予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。嘉海鑫源公司主张购买灭火器支出1340元，提交发票和记账凭证予以佐证。祥泽圆公司认可证据的真实性，不认可关联性。庭审中，嘉海鑫源公司称装修改造完毕后，准备找合作方进行金融方面的投资，但园区不同意办理经营执照，不允许金融企业入驻，其公司就从2018年1月15日至7月15日将房屋转租了，收取租金395万元，另园区要求进行税务迁移，导致其公司也无法使用，主张减免20%的租金。祥泽圆公司称嘉海鑫源公司在案涉园区有办公地点，嘉海鑫源公司主要从事转租业务，嘉海鑫源公司看到出租的广告联系的其公司，嘉海鑫源公司对园区房屋情况很了解，园区不允许金融投资类企业入驻，嘉海鑫源公司在之前已向园区进行了承诺。就此提交了照片、声明、承诺书等予以佐证。嘉海鑫源公司不予认可，主张在园区无办公地点。嘉海鑫源公司已向祥泽圆公司支付押金和一年半的租金（2017年8月1日至2019年1月31日期间），合计7838740元。2019年1月31日，嘉海鑫源公司与祥泽圆公司办理交接手续，将房屋交还祥泽圆公司。祥泽圆公司主张嘉海鑫源公司未按约定支付租金，其公司在2019年1月23日向嘉海鑫源公司发出了催款函、1月30日发出了解除房屋租赁协议通知书，嘉海鑫源公司交还房屋并非合同效力的问题，而是无法按约支付租金，并提交录音和视频予以佐证。嘉海鑫源公司不予认可，称未收到。另，嘉海鑫源公司主张通过中介公司寻找案涉房屋，支出中介费112621元，提交了居间协议、发票、付款回单予以佐证。证据记载为太阳宫项目。祥泽圆公司不予认可，称并非本项目支出。嘉海公司主张将房屋转租时，支出中介费56万元，提交《居间协议》、付款回单予以佐证。祥泽圆公司不予认可。嘉海鑫源公司主张因未能正常使用房屋，其公司与第三人签订的转租合同无法履行，支付了违约金，并提交了合同、收据、证明等予以佐证。祥泽圆公司不予认可。关于合同效力问题，祥泽圆公司提交了会议纪要、消防审核意见书、租赁合同书、决议、复印资料等予以佐证。嘉海鑫源公司不予认可，称之前不知道房屋的情况，祥泽圆公司隐瞒了房屋未取得规划许可证明的信息，并提交了祥泽圆公司与上家签订的《房屋租赁合同》。祥泽圆公司认可合同的真实性，称关于房屋的情况双方已经在《房屋租赁协议》中予以明示。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，嘉海鑫源公司主张案涉房屋未取得规划许可证，双方签订的《房屋租赁协议》无效，根据祥泽圆公司提交的证据，不足以证明案涉房屋符合前述法律规定，故应当认定《房屋租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。祥泽圆公司应当返还嘉海鑫源公司押金783874元。关于嘉海鑫源公司主张因房屋无法正常使用而要求减免租金的请求，首先，关于嘉海鑫源公司主张园区未允许金融投资类企业入驻、税务迁移的问题，从祥泽圆公司提交的嘉海鑫源公司向园区提交的声明、承诺书等材料，可以看出嘉海鑫源公司对此是明知的并作出相应的承诺，故嘉海鑫源公司的该项主张意见，不能成立；再者，从嘉海鑫源公司的陈述来看，其公司也将房租转租，取得了部分租金收益。故，对于嘉海鑫源公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于嘉海鑫源公司主张的各项赔偿问题。关于装修费，本院根据证据确认数额为202万元；关于空调改造费，本院根据证据确认数额为19万元，超出的5万元与合同约定不符，本院不予采纳；关于消防改造费，本院根据证据确认数额为25.5万元；关于步行梯改造费28349元，本院根据证据予以确认；关于电梯大修费18000元，本院根据证据予以确认；关于电梯保养费10000元，本院根据证据予以确认；关于电表更换费10000元，本院根据证据予以确认；关于电梯检测费960元，本院根据证据予以确认；关于中介费，一笔56万元的中介费，系嘉海鑫源公司转租房屋的费用，不应当由祥泽圆公司承担，另一笔112621元的中介费，根据证据显示并非本项目发生的费用，对于该两笔费用，本院均不予采纳；关于灭火器费用和风扇费，属于消耗品且可以移动，本院不予支持；关于租户违约金，如前所述，嘉海鑫源公司对于园区不能入住金融投资类企业是明知且作出承诺，该笔费用应当由嘉海鑫源公司自己承担。祥泽圆公司作为出租方，在明知房屋未取得规划许可证的情况下仍进行转租，对于合同无效存在主要过错；嘉海鑫源公司在合同已明确说明只有政府会议纪要、乡产权证明的情况下，仍不进一步的了解，贸然签订合同，对合同无效也存在一定的过错，且根据查明的事实，双方合同未能继续履行，嘉海鑫源公司未按时支付租金亦是主要的原因。综上，本院综合嘉海鑫源公司投入的情况、使用的情况、各项费用的具体情况、双方对于合同无效的过错及合同未能继续履行的原因，确定祥泽圆公司应当支付嘉海鑫源公司的赔偿数额。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告北京嘉海鑫源商贸有限公司与被告威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司于2017年5月2日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司于本判决生效后十五日内返还原告北京嘉海鑫源商贸有限公司押金七十八万三千八百七十四元；三、被告威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司于本判决生效后十五日内赔偿原告北京嘉海鑫源商贸有限公司一百三十万元；四、驳回原告北京嘉海鑫源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51869元，由原告北京嘉海鑫源商贸有限公司负担28398元（已交纳），由被告威海祥泽圆餐饮娱乐有限责任公司北京分公司负担23471元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林审 判 员  孙 赫人民陪审员  何小清二〇一九年十二月十六日书 记 员  张默晗