北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37939号原告：北京昊业晟世投资管理有限公司，住所地北京市通州区工业开发区合欢南路x号x幢x层x号。法定代表人：刘丽云，经理。委托代理人：王家利，北京京翔律师事务所律师。委托代理人：田妍卉，北京京翔律师事务所律师。被告：安得智联科技股份有限公司，住所地安徽芜湖经济技术开发区清水河路x号。法定代表人：方洪波，董事长。委托代理人：尹尚斌，男，1985年9月22日出生，汉族，该公司职员。原告北京昊业晟世投资管理有限公司（以下简称昊业投资公司）与被告安得智联科技股份有限公司（以下简称安得科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孔范宇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告昊业投资公司委托代理人王家利、田妍卉，被告安得科技公司的委托代理人尹尚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊业投资公司诉称：2018年12月18日原被告签订了《厂库房租赁合同》，合同约定由被告承租位于北京市通州区张家湾镇南侧的仓库，租赁期限为2019年1月10日－2019年12月30日，租金为1．4元/天/平方米，按照合同约定，被告应在2019年4月支付2019年4月至6月支付租金共计538650元，但被告没有按期支付租金，按照合同约定，延期支付租金的，应当按照合同期内租金总额的0．5%每天向原告支付违约金。被告于2019年6月10日终止了与原告的租赁合同，6月7日我双方清点了部分设备；但部分库房和整个办公室被告仍在使用。截止原告起诉，被告已拖欠我方租金及违约金共计百万元。原告认为，被告本意即短期租赁原告库房作为周转之用，原被告双方约定租期12个月，双方均不得无故解除合同，否则3个月租金作为违约金，同时被告因重大调整等因素，需要提前解除合同的，亦应当提前60天书面通知原告，并支付3个月租金作为违约金。现原告调整库存，严重拖延支付租金周期，并突然通知终止合同，严重违背诚实信用原则违反合同约定；造成原告重大经济损失无法弥补。现原告诉至法院，1、请求被告支付延期支付租金的违约金377720元；2、请求被告支付无故终止合同的违约金590187．5元；3、请求被告支付增加的违约金354581．9元；4、诉讼费由被告承担。被告安得科技公司辩称：1．原被告双方签订的租赁合同，原告出租给被告的面积未取得建设工程规划许可证，也并未按规定建设该房屋，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，因此双方签订的租赁合同无效；2．被告不存在延期缴纳租金的情形，依据合同约定第五条第二款，乙方在收到发票后20日内支付租金，原告开票为2019年4月15日，但是实际交付的时间晚于该日，因此，被告不存在延期缴纳租金的情形；3．原告违约在先，依据双方签署的安全管理协议的第一条第一款；4．原告主张的违约金标准过高，应该以逾期付款为基数，按照中国人民银行的贷款利率计算；5．被告并非无故终止合同，依据合同第八条第一款第五项，2019年3月15日张家湾镇政府发布公告，被告依照政府要求，将货物搬离，因此，不存在违约的情形。经审理查明，2018年12月18日，甲方（出租方）：昊业投资公司与乙方（承租方）：安得科技公司签订《仓库租赁合同》一份，该合同约定：“第一条：租赁物基本情况1、甲方将位于北京市通州区张家湾镇南侧的库房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，仓库建筑面积4543㎡，雨棚面积119㎡，办公面积88㎡，合计计租面积4750㎡（其中雨棚按119㎡计算），由双方实地测量并绘制仓库平面图，仓库平面图（附件一）作为合同必不可少的附件。第二条：租赁期限及租赁物的交付、返还1、租赁期限自2018年12月20日至2019年12月30日，本合同到期终止，免租期为20日，计租时间从2019年01月10日开始。第五条：租赁费用及其他费用1、2019年01月10日至2019年12月30日租金为1．4元/天/平方米此单价已含税及其他一切费用。2、租金支付方式为现汇，甲方应于每三个月5日前向乙方开具下季度租金的正式的仓储增值税专用发票，乙方收到发票后20日内支付租金。甲方开具发票延迟的，乙方付款时间相应顺延且不承担任何责任。第六条：违约及赔偿责任2、乙方延期支付租金及本合同约定的其他费用的，按合同期内租金总额的0．5%/天向甲方支付违约金并相应缩短租期。第八条：合同变更与解除1、发生下列情形之一的，本合同自动解除：（5）因政府产业定位清退仓储服务产业的政策。第十一条：附件5、附件五：《安全管理协议》”。双方还对其余事项进行了约定。另查，2018年12月5日，甲方（出租方）：昊业投资公司与乙方（承租方）：安得科技公司签订《安全管理协议》一份，该协议约定：“一、甲方责任1．甲方应认真贯彻执行《中华人民共和国消防法》、租赁物所在地的消防条例等相关法律法规、地方性政策。3．甲方必须按租赁物消防要求配置消防设施和消防器材，配置达标。”双方还对其余事项进行了约定。再查，2019年3月15日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《公告》一份，载明：“辖区内各厂房、库房业主及承租户：为深入落实北京市防火安全委员会办公室制定的《“三自活动”专项工作方案》要求，张家湾镇政府相关部门已对全镇各村集体土地上的厂房、库房开展了全面检查。经查，凡经营仓储业务的厂房、库房均未达到通州区公安消防支队颁布的《仓库消防安全严管严控十五项措施》相关标准，消防安全隐患严重，无证无照经营、异地经营问题突出，不符合城市副中心产业发展定位和张家湾镇环境整治提升总体要求。现责令各从事仓储业务的单位和个人于2019年4月15日前将货物搬离所租厂区，并严禁在本镇辖区范围内另寻其他违规厂房、库房租赁；各厂房、库房业主必须承担监管责任，督促承租户按期搬离。在此期间，张家湾镇政府相关部门将开展联合执法检查，对拒不配合搬迁、继续违规经营的单位和个人采取高限处罚、两断三清、依法拆除等措施，由此造成的一切后果和损失由业主和承租户自行承担。特此公告。”最后，昊业投资公司为安得科技公司开具发票的日期为2019年4月15日，安得科技公司第二季度最后一笔交纳租金日期为2019年6月6日。上述事实，有《仓库租赁合同》、《安全管理协议》、《公告》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。昊业投资公司与安得科技公司签订的《仓库租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于昊业投资公司主张的判令被告支付延期支付租金的违约金377720元的诉讼请求，因双方约定的违约金标准过高，本院仅支持其主张金额的30%，请求过高部分不予支持。对于昊业投资公司主张的被告支付无故终止合同的违约金590187．5元的诉讼请求，因被告终止合同系按照北京市通州区张家湾镇人民政府公告的内容进行终止合同，并非无故终止合同，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于昊业投资公司主张的被告支付增加的违约金354581．9元的诉讼请求，未有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告安得智联科技股份有限公司支付原告北京昊业晟世投资管理有限公司延期支付租金的违约金人民币113316元；二、驳回原告北京昊业晟世投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8349元，由原告北京昊业晟世投资管理有限公司负担7634元（已交纳）；由被告安得智联科技股份有限公司负担715元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇一九年十二月二十四日书记员  王 倪