北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50657号原告：王彩云，女，1962年7月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈博，北京市中闻律师事务所律师。被告：王志刚，男，1960年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓光，北京九融律师事务所律师。被告：崔立珍，女，1936年12月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓光，北京九融律师事务所律师。原告王彩云（以下简称原告）与被告崔立珍、被告王志刚（以下简称二被告，分别表述时各简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈博、二被告委托诉讼代理人张晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认二被告于2017年3月17日就位于北京市朝阳区团结湖北二条x号楼x层x单元203号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，将上述房屋恢复登记至崔立珍名下。事实和理由：崔立珍与王某驹系夫妻关系，婚后生育一子一女，分别为原告和王志刚。1992年6月24日，王某驹因死亡注销户口。1993年崔立珍用其与王某驹二人的工龄及共同存款购买了位于北京市朝阳区团结湖北二条x号楼x单元203号房屋。2017年3月17日，王志刚采取威胁、打骂的手段，与崔立珍签订了《存量房屋买卖合同》，将上述房屋过户其名下。因该房屋系崔立珍与王某驹的夫妻共有财产，二被告无权私自处分该房产，其二人签订的合同损害了原告的利益，该买卖合同应属无效。综上，二被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告特诉至法院，请法院判如所请。二被告辩称：认可房屋买卖合同无效，但是我方认为合同名为买卖实为赠与，所以我方认为赠与合同已成立并且已经过户。崔立珍曾经起诉过王志刚要求取消赠与，我方认为撤销赠与的前提是赠与已经成立，而且现在房子在王志刚名下。王某驹1992年去世，崔立珍购买涉案房屋是1993年在王某驹去世之后，我方认为涉案房屋不是夫妻共同财产，是崔立珍的个人财产。我方认为1993年崔立珍于单位签订的合同距今20年，时效已过，对于该份合同应当是没有争议的了，所以我方认为崔立珍赠与给王志刚已经成立。不可能同时存在买卖和赠与，现在既然赠与已经成立，买卖肯定是不存在的，所以我方同意本案房屋买卖合同无效，但不认可原告的无效的依据。本案先后有四个案件，第一个是继承纠纷，第二个是赠与合同纠纷，第三个是房屋买卖合同，第四个是本案确认合同无效。前三个案件都是撤诉，而且这四个案件都是原告主导的，前两个崔立珍为原告的案件代理人都是本案的原告王彩云。本院经审理认定事实如下：王某驹与崔立珍系夫妻关系，婚后生育一子一女，即原告与王志刚，王某驹于1992年6月24日因死亡注销户口。2017年3月17日，二被告签订《存量房屋买卖合同》，约定崔立珍将其名下的位于北京市朝阳区团结湖北二条x号楼x层x单元203号房屋（以下简称涉案房屋）出售给王志刚，房屋建筑面积80.1平方米，房屋成交价格为200万元。2017年3月20日，涉案房屋变更登记至王志刚名下。王志刚称其并未将上述购房款支付给崔立珍。查，涉案房屋原由崔立珍承租。1993年3月20日，崔立珍向团结湖房管所提交购买直管公有住宅楼房申请书，申请购买涉案房屋。1993年3月29日的《出售直管公有住宅楼房职工工龄调查表》中核查了崔立珍的工作单位及年限。1993年7月24日，崔立珍（乙方）与北京市朝阳区房地产管理局（甲方）签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定由乙方向甲方购房涉案房屋，建筑面积80.1平方米，实际售价为18034元，一次性付款金额为14427元，公共维修基金1201.5元，合计应付金额15628元。甲方根据《朝阳区直管公有住宅楼房出售办法》及乙方条件，给予乙方下列优惠：工龄优惠23.3%，一次性优惠10%，购买现住房优惠22.5%，乙方一次性付清房价款，享受应收房价款20%的优惠。1993年12月1日涉案房屋登记至崔立珍名下。1996年7月14日，崔立珍向北京市朝阳区房屋土地管理局提交《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》，其上载明：购房人崔立珍于1992年按标准价优惠办法购买朝阳区团结湖北二条x楼x单元203号房屋（三居室一套），并已经进行产权登记。根据（95）京房改办字第056号《关于购房职工调整住房等有关问题的试行规定》第六条，“购房以前夫妇工龄和超过65年的职工，可不补交房价款，视同成本价购房”。现本人提出申请，同意变更为成本价产权，并同意遵守有关成本价产权的政策规定。请贵局给予办理成本价产权登记手续（购房职工及配偶工龄附后）。后附的《职工及配偶工龄情况证明》中载明：购房职工姓名崔立珍，原购房工龄59年-92年。配偶姓名王某驹，购房前工作时间从52年至92年。1996年10月10日，涉案房屋产权登记证书由“朝优私”号变更为“朝私更成”号。原告提交《历年北京市职工平均工资》网上查询打印件，证明1993年北京市职工年平均工资为4523元，崔立珍一人的工资不能负担涉案房屋的购房款，购买涉案房屋用的夫妻共同财产。二被告不认可上述证据的真实性，不认可证明目的。2018年7月5日，本院根据原告的财产保全申请，作出（2019）京0105民初50657号民事裁定书，查封了涉案房屋。另查，2018年7月19日崔立珍曾以赠与合同纠纷为由将王志刚诉至本院要求撤销赠与，该案中本院根据崔立珍的财产保全申请，作出(2018)京0105民初82774号民事裁定书，查封了涉案房屋。2019年6月5日，崔立珍申请撤回起诉，本院口头裁定予以准许。本院认为：第一，关于二被告之间民事法律行为的性质。本院认为，意思表示是将企图发生一定法律上效果的内心意思，表示于外部的行为，审查认定民事法律行为性质时需要查明双方当事人缔约时的真实意思表示。本案中，二被告于2017年3月17日签订了《存量房屋买卖合同》，依照交易习惯，双方之间应当存在交易涉案房屋的内心意思表示及外部履约行为。首先，庭审中二被告当庭表示双方虽签订房屋买卖合同但实质上为赠与行为，双方无交易涉案房屋的意思表示。其次，二被告签订的《存量房屋买卖合同》虽约定了房屋交易价格，但合同对交付时间、违约责任、权属转移登记时间等具体条款均未作出约定，不符合房屋买卖的交易习惯。在王志刚未给付交易对价的情况下，二被告于缔约三日内即完成了房屋的转移登记手续，该行为亦与房屋买卖的交易习惯不符。故，应当认定二被告之间并不存在真实的房屋买卖行为，而是赠与的民事法律行为。第二，关于二被告之间民事法律行为的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。二被告针对涉案房屋的买卖行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故双方于2017年3月17日《存量房屋买卖合同》无效。双方隐藏的民事法律行为系赠与行为，该行为的效力应当依照有关法律规定审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，涉案房屋系崔立珍于1993年按标准价优惠所购买，购买时未核算其配偶王某驹的工龄。但，1996年涉案房屋改办成本价变更产权时核算了王某驹的工龄，根据《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》所载“购房以前夫妇工龄和超过65年的职工，可不补交房价款，视同成本价购房”的内容可以认定涉案房屋存在王某驹相关财产权益。王某驹去世后，各继承人之间未对涉案房屋进行继承析产，二被告当庭确认1996年核实了王金驹的工龄，可以认定为二被告明知涉案房屋可能存在王某驹相关权益。故二被告擅自处分涉案房屋，将涉案房屋赠与王志刚，侵害了原告的合法权益，可以认定为恶意串通。综上，二被告就涉案房屋以《存量房屋买卖合同》的外部形式所隐藏的赠与法律行为亦无效。故现原告要求确认二被告签订《存量房屋买卖合同》无效，符合法律规定，应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张要求将涉案房屋恢复登记至崔立珍名下，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、确认被告崔立珍与被告王志刚于2017年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、被告王志刚于本判决生效后十日内配合将位于北京市朝阳区团结湖北二条x号楼x单元203号房屋过户登记至被告崔立珍名下，被告崔立珍应履行相应协助义务。案件受理费22800元，由被告崔立珍、被告王志刚负担（于判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由被告崔立珍、被告王志刚负担（原告王彩云已交纳，被告崔立珍、被告王志刚于判决生效后七日内支付原告王彩云）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  郑瑞涛审 判 员  鞠 仁二〇一九年十二月六日法官助理  赵晓琳书 记 员  于城明