甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2019）甘0422民初3899号原告:张某，男，1958年2月15日出生，汉族，靖会电灌工程管理局退休职工。住甘肃省会宁县。被告：甘肃宇鸿房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市七里河区西津西路16号2215室。法定代表人:宋某，系该公司经理。原告张某与被告甘肃宇鸿房地产开发有限公司（以下简称宇鸿公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序,于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告张某、被告宇鸿公司法定代表人宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对位于××县由北向南第一套94.5平方米（7米×13.5米，2间)铺面房享有优先物权所有权，被告立即停止允许他人占有使用补偿原告的一间铺面的违约行为，并由被告负责腾空第三人占有使用的铺面一间;2、判决确认被告宇鸿公司将位于××县由北向南第一套94.5平方米(7米×13.5米，2间)铺面为原告所有，并办理不动产预告登记及房产证；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2014年10月5日，宇鸿公司根据政府统一规划，进行房地产开发，需占用原告的宅基地，原告与宇鸿公司签订了一份房屋及附属土地拆迁转让合同，约定将原告拥有使用权的会宁县郭城镇新堡子北大街临街住宅平房(面积225平方米)使用权转让给宇鸿公司开发建设商住综合楼，字鸿公司拆迁补偿给原告宇鸿购物广场一楼由北向南94.5平方米（7米×13.5米)铺面房一套2间及其他补偿条件，约定交工日期为2016年10月5日，办理房产证最迟日期为2016年年底。但宇鸿公司以出现某种原因为借口延期交付，未履行拆迁转让合同中办理房产证的义务，原告的正当权益未得到保障，且在2018年10月前后宇鸿公司私下允许他人在补偿原告的一间铺面安门占有，原告多次与宇鸿公司经理沟通此事，宇鸿公司经理置之不理，原告认为侵权的事实存在，根据他人一年多来占有补偿原告的一间铺面的情况，宇鸿公司已经默许，故宇鸿公司存在严重的违约行为。综上所述，为防止宇鸿公司再次出现违约行为，维护原告正当权益不被侵害，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条及相关法律规定提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宇鸿公司辩称，2017年3月被告公司的法定代表人变更，以前的董事长没有移交任何拆迁业务，听说给12家拆迁户顶抵了铺面，现有铺面11间，约定拆迁补偿原告铺面94.5平方米（7米×13.5米，2间)，其中一间被另一拆迁户孙某国私下强行占有，孙某国不听公司阻挡，并安装了卷闸门。公司认为原法定代表人的补偿承诺太多，顶抵给原告铺面两间（7米×13.5米)的合同无法兑现。现要处理公司内部事务，处理完毕后才处理铺面问题。原告张某围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、身份证1份，证明身份；2、土地开发转让合同1份、申请书1份、收据2张、房产证1份、被告的营业执照复印件1份，证明原告将所有的房屋，与被告签订开发转让合同，约定由被告补偿宇鸿购物广场一楼由北向南94.5平方米（7米×13.5米)铺面一套2间给原告及其他补偿条件的事实；3、照片1张，证明他人已占有铺面1间的事实。被告质证均无异议。本院审查证据认为，对当事人无异议证据的证明效力本院予以确认并在卷佐证，能证明原、被告签订土地开发拆迁转让合同，约定被告将宇鸿购物广场由北向南第一套94.5平方米（7米×13.5米)铺面转让给原告，现其中一间铺面他人占用的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月，原告张某与被告宇鸿公司签订了《土地开发转让合同》一份，约定将原告所有的的位××县房屋及宅基地转让给被告开发建设，转让价格折合成被告新建商住综合楼商铺一套94.5平方米（7米×13.5米，2间），商铺位置为靖天公路宇鸿购物广场由北向南第一套；住宅三套，每套116平方米。约定原告15日内将土地使用权交付被告使用并过户给被告，被告于合同签订之日起720日将房屋交付原告使用，交工日期为2016年10月5日，房产证按2016年底办理完毕，并约定办理产权费用全部由被告承担（契税、住房维修基金）。合同签订至今，被告修建的商住综合楼（商铺）未竣工验收，住宅楼及商铺至今未能交付，原告转让的住宅楼及商铺，被告未办理房产预告登记。2018年10月左右，约定转让给原告的商铺一间（3.5米×13.5米）被另一拆迁户孙某安装了卷闸门占有，原告于2019年10月28日诉至本院。另查明，被告宇鸿公司开发建设的商住综合楼主体工程已完工，附属工程尚未完工，该工程未竣工验收，双方协商顶抵的铺面不符合交付条件。被告建设的商住综合楼的部分商铺已经办理了预告登记。本院认为，原告张某与被告宇鸿公司签订的《土地开发转让合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立且生效，对双方当事人具有法律约定力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依合同约定向被告交付转让的房屋及宅基地，被告作为受让人应当按照合同约定履行相关义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。据此，原告张某对位于××县宇鸿购物广场由北向南第一套商铺94.5平方米（7米×13.5米，2间)享有优先取得的权利，被告宇鸿公司应当依照合同约定为原告享有优先取得权的会宁县郭城驿镇新堡子北大街宇鸿购物广场由北向南第一套商铺94.5平方米（7米×13.5米，2间)办理预告登记，原告的该请求合法，本院予以支持。因被告宇鸿公司开发建设的商住综合楼主体工程完工，附属工程尚未完工，工程未竣工验收，双方协商补偿原告的商铺不符合交付条件，故原告要求被告宇鸿公司为位于××县由北向南第一套铺面办理房产证的诉讼请求，本院不予支持。现第三人孙某占有补偿给原告商铺的行为，是否与被告有关，无相应证据证实。原告要求被告立即停止允许他人占有使用补偿原告的一间铺面，并由被告负责腾空第三人占有使用的铺面一间的诉讼请求，实质上是商铺的交付问题，因补偿给原告的商铺现不符合交付条件，故该请求本院不予支持。被告抗辩原法定代表人的补偿承诺太多，顶抵给原告铺面两间（7米×13.5米)的合同无法兑现的主张，不符合法律规定，不符合双方签订的《土地开发转让合同》的约定，原法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告张某对被告甘肃宇鸿房地产开发有限公司修建的的位××县宇鸿购物广场由北向南第一套商铺94.5平方米（7米×13.5米，2间)享有优先取得的权利；二、被告甘肃宇鸿房地开发有限公司于本判决生效后三十日内将位于××县宇鸿购物广场由北向南第一套商铺94.5平方米（7米×13.5米，2间)为原告张某办理预告登记；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由被告甘肃宇鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审 判 员 康亚萍 二○一九年十二月二十三日法官助理 苏艳娇书 记 员 牛 丽