黑龙江省海林市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1083民初1484号 原告：徐静，女，1980年1月17日出生，汉族，牡丹江市市场监督管理局科员，住黑龙江省海林市。 委托诉讼代理人：刘莲丽，黑龙江合兴律师事务所律师。 被告：海林市兴林贸易有限公司，住黑龙江省海林市。 法定代表人：齐振华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱国林，黑龙江大正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜波，黑龙江大正律师事务所律师。 原告徐静与被告海林市兴林贸易有限公司（以下简称兴林公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月25日、12月24日公开开庭进行了审理。原告徐静及其委托诉讼代理人刘莲丽、被告兴林公司的委托诉讼代理人朱国林、颜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐静向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即与原告签订门市、库房买卖合同并协助原告办理商品房不动产权证书（价值546000元）；2.要求被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告徐静变更诉讼请求：1.要求被告履行买卖合同的义务，协助原告办理门市、房屋不动产权证书（价值546000元）；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年春天，被告宣传出售其建设的位于海林市农产品市场（海林市木耳大市场）的门市房及库房。2013年3月21日，原告徐静与案外人崔永富向被告交房屋定金100000元，其中门市房定金50000元，库房定金50000元。2013年3月22日，原告徐静与案外人崔永富向被告交清购房款，其中徐静出资546000元。被告收取原告购房款后，给原告徐静和案外人崔永富出具收据二份。其中门市房两个，每个门市房面积80平方米，每平方米定价3000元，门市房交款480000元。库房300平方米，每平方米1700元，库房价款510000元。被告承诺在2014年初与原告签订商品房买卖合同并负责为原告办理门市房产权证。2013年6月，被告将商服门市房和库房交付给原告徐静和案外人崔永富使用，由于被告变更设计，实际交付的库房是大库房屋。2016年3月30日，原告徐静和案外人崔永富一起与被告协商，将商服门市房、库房分开。商服门市房原告徐静所有，崔永富所有，被告给原告和崔永富重新出具收据，原收据由被告收回。原告徐静所有库房，面积180平方米。2014年以后，原告要求被告按约定与原告签订房屋买卖合同并将房屋产权登记到原告名下，被告一直拖延。因被告原因导致原告无法办理房屋的不动产物权登记，故诉至法院。 被告兴林公司辩称，从未与原告徐静约定或签订诉争房屋是买卖关系的协议。兴林公司出售给徐静经营使用的房屋，是当年被告为了回馈家乡、报答家乡父老以优惠政策实施招商采用的30年房屋经营使用权，而不是出售的商服。故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对原告徐静提供的定金收据两份、商服交款收据、库房交款收据二份（复印件、手写收据各一份）、农村信用社存取款凭条、客户简易明细账查询单、2016年海林木耳市场签约启动大会会务手册、北味集团海林木耳大市场营业庆典盛大举行文章复印件、2018年4月7日通知一份、（2018）黑1083民初812号民事调解书、牡丹江市中级人民法院（2019）黑10民终1422号民事判决书和被告兴林公司提供的营业执照、诉争房屋的所有权证书、建设工程规划许可证、海林市企业投资项目备案确认书的真实性没有异议，本院予以采信，并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告徐静提供的门市房购销合同三份、缴款收据三份。意在证明：被告兴林公司对外出售门市房、库房，与有些商户签订了购房合同，向所有商户出具的收据均是万能收据。2012年6月26日、2013年5月14日、2013年7月24该三份门市房销售合同对应着收据三份，甲方为被告海林市兴林贸易有限公司，乙方是张永胜。三份合同中均约定：交款方式是一次性交款，产权性质非独立产权，整个市场是一个大照，乙方购买所有权，使用性质乙方永久性使用。被告兴林公司对此组证据的形式要件有异议，认为原告提供的证据是复印件，没有出示原件予以核对。即使这组证据是真实的，也与本案无关，原告也不能用他人的所签订的合同来与自己的行为相比，这样做是没有法律依据的。本院认为，该组证据为复印件，不能确定其真实性，合同当事人张永胜未能出庭予以佐证，故不予采信。 2.原告徐静提供的信访书一份。意在证明：原、被告存在房屋买卖关系，但是没有签订房屋买卖合同；被告在2013年6月将房屋已经交付给原告使用，因为被告不予办理房屋产权证的行为，原告等业户多人、多次到政府部门信访。被告兴林公司对此份证据有异议，认为原告提供的信访书，只能证明原告为了主张权利，曾经求助人民政府，但这份信访书不能作为原告向被告主张权利的证据。本院认为，原告举示的证据与本案没有关联性，不能证明其主张的问题，不予采信。 3.被告兴林公司提供的2012年5月21日的海林市农产品综合交易大市场会议纪要两页、宣传单四张、国家企业信用信息公示系统内关于被告单位的文字材料一份。意在证明：会议纪要做出四项决定：1.决定对山市经济人和有利于市场发展的业户给与50个优惠门市房，根据房屋的使用性质不同（仓库、门市、商服），按面积计算收取使用费，或者一次性交款100000元使用费，享受门市30年的经营权。2.50个优惠门市房，完成招商后，其他业务的使用费将上调50%。3.由程万红负责全国各大农贸市场招商，特别是黑木耳招商工作一定要重视。宣传单里面讲的都是30年的经营权，先交款后选房子的位置。国家企业信用信息公示系统内关于被告单位的信息，是大市场对外招商的资料，证明大市场对外是招商，出售的30年的经营权，而不是所有权。原告徐静对海林市农产品会议纪要形式要件及证明问题均有异议，对海林农产品的宣传单的形式要件有异议，认为宣传不真实且没有经过公示，原告没有见到过这组宣传单；国家企业信用信息公示系统中对被告在经营范围中企业自有房屋销售服务明确的记载，该组证据不能证明被告所称是出售给原告30年的使用经营权。本院认为，会议纪要系被告单位内容文件，对外没有约束力，不予采信；宣传单系复印件，且不能证明在原告交款前向原告展示并予以说明，故不予采信。国家企业信用信息公示系统中的被告信息，原告对其真实性无异议，本院予以采信。 4.被告兴林公司提供的海林农产品交易大市场招商租赁合同复印件三份。意在证明：海林农产品交易大市场对当时业户购买的经营租赁房屋分长期、中期、短期的三种情况，对于短期均签订招商租赁合同，对长期签订的是只给开了收据，没有签订任何合同。对个别调整用户，有签订合同的，当时管理不正规，我现在出具的这组证据，是当时签订短期租赁的证据。原告徐静认为，该组证据与本案没有关联，且这组证据不能证明被告方所称的长期、中期、短期的问题。被告与其他租赁商铺的租户签订的是租赁合同，而本案原告支付了546000元的房款，购买的是商服门市房和库房。本院认为，该组证据与本案没有关联性，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年，兴林公司经批准建设了海林市农产品交易市场，建成后，将该农产品交易市场房屋整体产权登记在其名下。 2013年3月，原告徐静与案外人崔永富共同与被告兴林公司达成口头购房协议，并于3月21日向兴林公司交付房屋定金100000元（含门市房定金50000元，库房定金50000元）。2013年5月22日，徐静与崔永富向兴林公司交清全部购房款，其中徐静给付的购房款为546000元。2013年6月，兴林公司将房屋和商服门市房交付给徐静和案外人崔永富共同使用。2016年3月30日，徐静和崔永富与兴林公司协商并经其同意后，将商服门市房、库房分开。其中商服门市房原告徐静和崔永富各所有一半面积，库房归徐静所有。2014年以后，徐静要求兴林公司按约定与徐静签订房屋买卖合同并将房屋产权登记到徐静名下，兴林公司没有为徐静办理房屋过户手续。 2017年2月23日，兴林公司将其所有的海林市农产品交易市场中的房屋（含出售给徐静的房屋）整体抵押给中国建设银行股份有限公司海林支行，用于银行贷款，该抵押登记至今尚未解除。自2018年8月21日起，上述房屋被法院多次查封和轮候查封。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告徐静与兴林公司虽未签订书面的房屋买卖协议，但双方在自愿协商的基础上达成了口头协议，就出售房屋的序号、位置、面积、价款、类型作了相应的约定，该约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。同时，徐静依约定给付了定金和全部购房款，兴林公司收到购房款后，于2013年6月，履行了向徐静交付约定房屋的义务，且该房屋由徐静占有、使用至今。因此徐静和兴林公司之间的房屋买卖合同关系成立并已生效。 兴林公司抗辩称，从未与原告徐静约定或签订诉争房屋是买卖关系的协议；兴林公司出售给徐静的是经营使用权，而不是商服本身。但从兴林公司向徐静出具的定金收据和房款收据来看，上面明确标注了交款人、房屋的户号、面积、单价以及库房的金额等内容，符合房屋买卖合同的各项要素。该收据是兴林公司出具，载明的内容应符合兴林公司主张的合同关系，但这些收据中未体现兴林公司辩称的“租赁费”或“使用费”字样，兴林公司也没有出具原告认可的其他证据予以佐证，故兴林公司提出的出售给徐静的是经营使用权的抗辩主张因无证据证实，本院不予支持。 由于兴林公司出售给徐静的房屋现在仍处于抵押和查封状态，一直未予解除。庭审中，本院依法向原告徐静释明是否变更诉讼请求为：解除与兴林公司的房屋买卖合同，并要求兴林公司返还购房款。徐静明确表示只撤回原诉讼请求第一项中要求兴林公司与其签订书面房屋买卖合同的内容，继续坚持要求兴林公司协助其办理门市房、房屋不动产权证书的诉讼请求。 综上所述，原告徐静与被告兴林公司房屋买卖合同成立，因合同涉及的房屋现在仍处于抵押和查封的状态，能否解除抵押、查封的状态以及解除的时间不确定；经法院释明后，原告徐静拒不变更诉讼请求，故其提出的要求兴林公司协助办理门市、房屋不动产权证书的主张因存在客观原因无法实现，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第九十四条、第一百三十条规定，判决如下： 驳回原告徐静的诉讼请求。 案件受理费9260元，减半收取计4630元，由原告徐静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  蒋国彬 二〇一九年十二月二十六日 书记员  吴 茜