河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终4058号 上诉人（原审被告）：冯振民，男，1951年2月10日出生，汉族，住河北省隆尧县。 委托诉讼代理人：李君山，河北昭庆律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宋敬芳，女，1953年7月17日出生，汉族，住河北省隆尧县。 委托诉讼代理人：李君山，河北昭庆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩献军，男，1958年2月16日出生，汉族，住河北省隆尧县。 委托诉讼代理人：赵秀云，河北明喆信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜志乾，河北明喆信律师事务所律师。 上诉人冯振民、宋敬芳因与被上诉人韩献军房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省隆尧县人民法院（2019）冀0525民初1673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯振民、宋敬芳的委托诉讼代理人李君山，被上诉人韩献军的委托诉讼代理人赵秀云、杜志乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋敬芳、冯振民上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。划拨用地未经批准不得转让，这是法律、法规的禁止性规定，一审法院认定我国法律并未禁止国有划拨土地的转让明显错误。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案所涉房产属于划拨用地，未经县级人民政府批准依法不能转让，根据房随地走的房地一体原则，土地使用权转让的基础关系无效，房屋转让也当然无效。二、案涉房产在不动产登记部门不能办理过户登记，一审判决实际上是无法履行的错误判决。《不动产登记暂行条例》第二十二条：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人。（一）违反法律、行政法规规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况。提交下列材料：（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。可见没有政府批准文件是不能办理房屋登记过户手续的。上述意见，上诉人在一审中就已经指出，由于没有经过县政府批准，案涉房产在事实和法律上均不能办理过户手续，也就是说不动产登记机构无法为被上诉人办理过户手续。一审法院应当到不动产登记机构进行了解，但一审法院并未进行而是径行判决，一审判决是明显错误的。三、一审判决认定事实错误。上诉人冯振民对案涉房产转让给被上诉人的事实并不知情，由于上诉人冯振民在宁普县居住工作，房产手续在隆尧县城由上诉人宋敬芳看管，上诉人宋敬芳一直称房屋系租赁给他人，并没有明确告知是转让给被上诉人，故此案属于典型的擅自处分夫妻共同财产的行为，该行为应属无效。一审判决仅仅以上诉人冯振民不知情不合常理为由否认上诉人冯振民的主张，显然没有事实依据，对此，被上诉人也没有提供证据证明上诉人冯振民是知情的，故一审判决认定上诉人知情并由此进行判决显然是错误的。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均明显错误，望二审法院依法支持上诉人的主张，撤销一审判决，维护上诉人的合法权利。 韩献军答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平、公正、合法，应当维持原判。 韩献军向一审法院起诉请求：1、判令二被告继续履行合同并于判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。2000年1月7日，原告韩献军与被告宋敬芳签订房屋买卖协议，载明“一、宋敬芳同其爱人冯振民商量，以宋敬芳出名，将冯振民名下的坐落在原隆尧县城油棉厂生活区内的房屋三间卖给韩献军。协商价格为人民币伍万元整，此款已一次性付给了宋敬芳，同时宋敬芳将房产证、土地证交给韩献军；二、房屋坐落东至韩献军墙中，南、西、北均至走道；三、土地、房产过户手续由韩献军负责办理”。韩献军、宋敬芳均在协议上签名捺印予以确认。同日，宋敬芳出具证明一份，载明“收韩献军现金伍万元整”。之后，被告将涉案房产交付给原告占用、使用。现土地使用权证、房屋所有权证在原告韩献军处，涉案房屋仍登记在被告冯振民名下。另查明，2009年7月5日至今，张立格从原告韩献军处租赁涉案房屋，租金交给韩献军和其妻子张献芝，水电费均是承租人张立格以韩献军名义交纳。 一审法院认为，涉案房屋现虽登记在冯振民名下，但韩献军与宋敬芳签订的房屋买卖协议中载明“宋敬芳同其爱人冯振民商量……”，宋敬芳又将涉案房屋土地使用权证、房屋所有权证给付韩献军，基于以上事实及二被告关系，韩献军有理由相信房屋买卖协议为二被告夫妻共同意思表示，且在近20年内，冯振民对在其名下的涉案房屋状况毫不知情不合常理，故被告以冯振民不知情，宋敬芳擅自处分夫妻共同财产为由主张房屋买卖行为无效，不予支持。另外，虽然涉案房屋所占用的土地是通过划拨方式取得土地使用权，转让时也未经有批准权的人民政府审批，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”规定，我国法律并未禁止国有划拨土地的转让，只是规定应当到有审批权的人民政府办理审批手续，何况本案中转让的是房屋，目的是转移房屋的所有权，并未改变土地使用权的性质，并未损害国家利益和社会公共利益，未违反法律、法规的强制性规定。原、被告未办理相关审批手续，致使无法办理房产过户登记手续，影响房屋所有权的转移，并不影响房屋转让协议的效力，故本案不存在导致房屋买卖协议无效的法定情形，对原告要求被告继续履行合同并办理房产过户手续的诉求，予以支持。关于诉讼时效问题，本案中原告已按约付清房款，并实际占用房屋，原告基于占有即物上请求权要求办理过户手续，不适用诉讼时效的规定。判决：被告冯振民、宋敬芳继续履行与原告韩献军2000年1月7日签订的房屋买卖协议。原告韩献军办理涉案房屋的过户登记手续时，被告冯振民、宋敬芳应予以协助。案件受理费减半收取40元，由二被告共同负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的《房地产买卖协议书》是双方真实意思表示，协议合法有效。依照《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，依据有效合同而交付不动产之后，买受人因此享有的占有权应予受到保护。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就发生效力。不动产登记并不是买卖合同的生效要点，而是其履行行为的组成部分。如果没有办理登记手续，房屋所有权虽然尚未发生移转，但买受人基于有效合同而占有权仍然受到保护，违约的一方应该承担责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求其赔偿损失，故即使合同成立之后没有办理登记，或者出卖人拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，出卖人应承担相应的违约责任。现本案双方所签协议已实际履行，涉案房屋已经交付使用，韩献军已在所购买房屋居住近二十年之久，买卖双方目的都已达到，双方可在条件成熟能够办理产权登记证书时办理过户手续。本案中，虽然涉案房屋所占用的土地是通过划拨方式取得土地使用权，转让时也未经有批准权的人民政府审批，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”规定，我国法律并未禁止国有划拨土地的转让，只是规定应当到有审批权的人民政府办理审批手续，何况本案中转让的是房屋，目的是转移房屋的所有权，并未改变土地使用权的性质，并未损害国家利益和社会公共利益，未违反法律、法规的强制性规定。双方未办理相关审批手续，致使无法办理房产过户登记手续，影响房屋所有权的转移，但不影响房屋转让协议的效力，故本案不存在导致房屋买卖协议无效的法定情形，对被上诉人要求上诉人继续履行合同并办理房产过户手续的诉求，本院予以支持。上诉人称依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，双方签订的合同无效。但该条规定的是直接以国有土地使用权为合同标的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。一审中被上诉人提交了房屋买卖协议、土地使用证、房屋所有权证和证人证言，可以证实冯振民对房屋转让是知情的，被上诉人也完全有理由相信转让房屋是其夫妻二人协商后共同的意思表示。本案一审判决的内容是在被上诉人需要办理过户登记时二上诉人予以协助即可，并非是不能履行的判决。 综上所述，冯振民、宋敬芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人冯振民、宋敬芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇一九年十二月二十六日 书记员  张姿巍 ——