广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初9454号原告：黄宾，男，1975年11月12日生，汉族，住江西省抚州市。原告：王丽，女，1974年5月11日生，汉族，住江西省抚州市。上述两原告共同委托代理人：易学超、苏燕仪，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州东灏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区东漖北路933号3楼301房。法定代表人：彭祎，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄永发、邹锡锋，广东恒益律师事务所律师。原告黄宾、王丽诉被告广州东灏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法由审判员邱思陵适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告其委托诉讼代理人易学超、被告委托诉讼代理人邹锡锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄宾、王丽向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的《保利西悦湾认购书（预售)》（编号：0002176)于2019年7月29日解除。2、判令被告返还原告购房款815515.14元，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期还款利息。3、本案的案件受理费全部由被告承担。事实和理由：原告与被告2019年4月23日与被告签订了《保利西悦湾认购书（预售）》（编号：0002176），认购被告开发的位于广州市荔湾区东激南路保利西悦湾6号自编1714号楼21层03房，该住宅建筑面积为111.6966平米，套内面积为93.5824平米，原定价5385864元/套，折后认购价为5019465元/套，签订上述认购书的当天，原告向被告交纳了购房定金人民币30000元,于2019年4月29日向被告交纳了购房首付款的10%(除去定金3万元）计人民币170947元，于2019年5月21日向被告交纳了购房款首付的30%计人民币602840元，于2019年6月26日通过被告交纳了物业专项维修基金11728.14元。以上原告向被告交纳房款合计815515.14元。原告在交纳了上述购房款后，才得知原告的工作调动及广州落户问题短时间内甚至永久都无法完成，则原告不具有在广州市内购房资格，于是原告于7月22日到被告售楼部与其工作人员张文杰口头交涉，愿意以放弃购房定金30000元为代价解除双方的《认购书》，但被告售楼部工作人员张文杰等人不同意，坚持要原告按《认购书》约定日期继续支付首付款，无奈之下，原告只好于2019年7月27日分别向被告法人代表彭祎及售楼部工作人员张文杰各快递了一份《解除〈保利西悦湾认购书（预售〉知书》，其中快递给被告法人代表彭祎的《解除保利西悦湾认购书（预售通知书》被告拒收退回来了，快递给被告售楼部工作人员张文杰的《解除通知书》经查询己经签收，但被告在签收了原告的《解除通知书》后，却逾期未与原告方联系，亦至今未将原告己交付的首付款及物业专项维修基金返还给原告。《保利西悦湾认购书（预售）》(编号：0002176)属于购房意向性协议，并非法定不能解除。被告明知原告夫妻为外地户籍无广州市内购房资格，却仍游说原告购房与原告签订《保利西悦湾认购书(预售)》存在过错。故提起本案诉讼。被告广州东灏房地产开发有限公司答辩并反诉称：被告在销售涉案房产的过程中及与原告签署认购书、预售合同之前均有明确告知过两原告广州的限购政策，两原告是明确知悉的，故被告并不存在违约行为。而原告没有如期支付房款构成违约。同意解除合同，但解除时间并非原告主张的时间，我方认为合同解除时间由法院判决认定。对返还款项的请求我方认为因为原告的违约行为导致涉案房产目前属于待售，而何时销售以何价格售出均不确定，原告存在违约行为，故不应返还房款，上述房款应冲抵原告应向被告支付的违约金，也不存在需要支付利息。确认原告支付定金3万元、首期两期房款分别是170947元、602840元，共773787元。另维修基金11728.14元。故提起反诉：1、解除原、被告签订的《保利西悦湾认购书（预售）》、《商品房预售合同》。2、两原告向被告支付违约金1003893元。3、本案全部诉讼费用由两原告共同承担。原告黄宾、王丽针对被告反诉辩称：被告的反诉请求完全没有事实和法律依据。1、原、被告之间签订认购书后，原告不存在任何的违约行为。商议交易具体情况的时候，原告明确告知被告在预购涉案房产时两原告均不符合广州市的购房资格。被告为了销售涉案房产同意原告等到工作落实并取得广州市购房资格后再签订商品房预售合同。若由于原告不能解决广州市购房资格，那么被告可以退还相应的房款。2、商品房预售合同是草稿，而从合同的内容看，明显是格式的合同，既然认购书的购房人是两原告，那么从签署商品房预售合同的草稿的情况来看，签署人就原告黄宾，而被告的商品房预售合同原件页面颠三倒四，有些条款是不平等的格式条款。被告也没有向原告作出任何提示。而另一原告王丽也没有授权黄宾来签署，故从合同的成立要件看，此合同没有生效。3、无论是认购书还是商品房预售合同的草稿的签署，由于双方明知原告的广州市购房资格的实际情况，被告作为大型国有房地产开发公司，在商品房买卖及相关政策方面占有压倒性优势，被告利用优势，忽悠和怂恿两原告签署合同也没有对相关合同风险及格式合同中对原告极为不利的条款进行释明，被告存在严重的缔约过失。即便按商品房预售合同相关条款，由于双方在缔约都存在过失，而且被告的缔约过失更为重大，原告不存在承担违约责任的问题。4、由于双方还未签订正式的商品房预售合同，经查询，涉案房产所在大楼及所在小区的销售情况，大部分还没有销售。被告也没有相关证据证明由于涉案房产未能最终达成正式的商品房预售合同存在具体的损失，故即便按商品房预售合同的草稿，若由于违约造成的对方的损失，被告按涉案房产交易的20%来要求原告承担违约责任，是对原告严重不公的格式合同约定，而事实上被告没有损失也没有相关证据证明受到损失，故这一20%的违约金明显过高，而事实上也成立。5、即便按商品房预售合同内容看，补充协议的相关内容违背了房产管理部门的政策，而且从补充协议第17条的其他约定第三点内容看根本没有支持被告的反诉请求。本院经审理查明：2019年4月23日,广州东灏房地产开发有限公司（出售方）与黄宾、王丽（认购方）签订编号0002176号《保利西悦湾认购书（预售）》，约定：认购物业为中国广州市荔湾区东漖南路保利西悦湾6号自编M4号楼21层03房住宅。建筑面积111.6966平方米。原定价5385864元，认购价5019465元。首付款分期付款，商业按揭，定金30000元于2019年4月23日付清。首付款的10%即170947元须于签署认购书后7天内（即2019年4月29日前）付清。首付款的30%即602840元须于签署认购书后一个月内（即2019年5月22日前）付清。首付款的60%即1205678元须于签署认购书后3个月内（即2019年7月22日前）付清。余款：房款的60%即3010000元须于签署认购书后3个月内（即2019年7月22日前）申办按揭贷款。认购方应仔细查阅有关房地产政策[包含但不限于《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函[2017]50号）、《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]50号）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房2006第171号）、广州市住房和城乡建设委员会发布的《〈广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知〉的解读》等]，确保认购符合相关规定。同时认购方承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成一切经济与法律责任。认购方应在本认购书第一条所约定的首期房款缴纳日当天与出售方签订《商品房买卖合同》，认购方交清首期房款、物业专项维修资金以及有关费用后方可签订《商品房买卖合同》，认购方付款后携同此认购书，身份证明原件及复印件、首期房款收据、物业专项维修资金收据、应缴相关费用到现场销售中心，签署《商品房买卖合同》及有关文件。如认购方未在本认购书约定期限内缴付房款或不履行此认购书任何条款时，出售方有权视为认购方中途违约，本认购书自动解除，认购方己付定金不退，出售方有权将该物业另行出售。买卖双方同意在未签订《商品房买卖合同》之前，此认购书作为法律有效之合约，在买卖双方签订《商品房买卖合同》后，此认购书则为《商品房买卖合同》所代替；等等。上述《认购书》签订当天，原告向被告支付定金30000元；2019年4月29日，原告向被告支付房款170947元、维修基金11728.14元；2019年5月21日，原告向被告支付房款602840元。2019年7月25日，原告通过EMS中国邮政特快专递向被告的工作人员张文杰、法定代表人彭祎寄出《解除（编号：0002176）通知书》，载明：本人于2019年4月23日与贵司签订了《保利西悦湾认购书（预售）》（编号：0002176），认购贵司开发的位于广州市荔湾区东漖南路保利西悦湾6号自编M4号楼21层03房。我们向贵司交纳了816165.14元购房款后，依据《认购书》约定本应于2019年7月22日交清首付款并办理房屋按揭及签订书面《商品房买卖合同》，但因本人的工作调动及广州市内落户进程受阻，能否落户籍何事能落户均无法确定，导致无在广州市内购房资格，且我夫妻两人并非投资炒房人员，未在广州工作而在广州购房实无必要。经思虑再三我们只能遗憾地通知贵司解除《保利西悦湾认购书（预售）》，该认购书自贵司接到本通知书之日起解除，请贵司在接到本通知书之日起五个工作日内，将我夫妻两人已支付的除定金以外首付款及物业专项维修基金共计786165.14元返还给我们等。其中，邮寄给彭祎的快递被退回；邮寄给张文杰的快递于2019年7月29日被西悦湾销售中心前台签收。庭审过程中，被告向本院提交《商品房预售合同》，拟证明原告应按房价款总额的20%向其支付违约金。该合同落款日期为2019年4月29日，每页均印有“草稿”两字，且合同上仅有黄宾一人的签名。原告认为买受人一方只有黄宾的签名，该合同未生效，而且原告并没有这份合同，原告支付首付款的收款方账号也不是这份合同中所列明的预售款监控账号。被告承认实际购房人是黄宾、王丽，该合同是被告从房管部门网站上下载并非用于网签，而是用于告知黄宾、王丽网签时的合同条款；因为认购书上是黄宾、王丽两人的签字，故网签时应该也是由黄宾、王丽两人共同签署；网签时需要审查购房资格。2019年11月26日，本院向原告送达被告的反诉状。本院认为：《保利西悦湾认购书（预售）》是原、被告双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行合同。因原告在签订《保利西悦湾认购书（预售）》时不具备在本市购买房屋的资格，在《保利西悦湾认购书（预售）》约定的应支付最后一笔首期款并签订《商品房预售合同》时仍未具有购房资格，该《保利西悦湾认购书（预售）》事实上已无法继续履行，双方均同意解除《保利西悦湾认购书（预售）》，故本院认定《保利西悦湾认购书（预售）》已解除。至于解除的时间和过错方问题。被告作为销售方本应主动审查原告的购房资格，原告亦应主动告知被告其是否具备购房资格。根据《保利西悦湾认购书（预售）》中关于首期款最后一期的支付时间为签订《保利西悦湾认购书（预售）》后的三个月，可知原、被告为原告取得购房资格预留了三个月的时间，但原告在三个月后仍未取得购房资格，而且未依约向被告支付首期款的最后一期；原告是导致《保利西悦湾认购书（预售）》无法继续履行的过错方。因此，原告向被告发送的《解除（编号：0002176）通知书》依法不产生解除合同的效力；本院确认《保利西悦湾认购书（预售）》于本案反诉状送达给原告之日即2019年11月26日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于原告要求被告返还首期房款、维修基金785515.14元及支付自2019年11月26日起至返还款项之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持，利息参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告要求被告返还定金30000元的诉讼请求。根据以上分析，原告是导致《保利西悦湾认购书（预售）》解除的过错方；根据《保利西悦湾认购书（预售）》的约定，原告违约的，已付定金不退；故本院对原告要求被告返还定金30000元的诉讼请求不予支持。至于被告要求解除《商品房预售合同》及支付违约金1003893元的诉讼请求。被告承认《商品房预售合同》仅作为告知原告合同条款之用，双方均无签署该合同并受该合同条款约束的意思表示，而且合同每一页上均印有“草稿”两字，故对原、被告双方均不具约束力。被告要求解除《商品房预售合同》及支付违约金1003893元的诉讼请求，没有事实根据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄宾、王丽与被告广州东灏房地产开发有限公司于签订的《保利西悦湾认购书（预售）》（编号：0002176）于2019年11月26日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州东灏房地产开发有限公司向原告黄宾、王丽返还购房款、维修基金785515.14元及支付利息（利息以785515.14元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月26日起计至被告返还款项之日止的利息）。三、驳回原告黄宾、王丽其它诉讼请求。四、驳回被告广州东灏房地产开发有限公司的其它反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6028元，由原告黄宾、王丽负担275元，被告广州东灏房地产开发有限公司负担5753元；反诉受理费6967元，由被告广州东灏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十二月十八日书记员  吴 帆卢健华