北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初2775号原告：陈立艳，女，1976年3月8日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。被告：万芳，女，1970年11月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周巍伟，北京市华城律师事务所律师。原告陈立艳诉被告万芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈立艳及其委托诉讼代理人尤宝柱，被告万芳及其委托诉讼代理人周巍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈立艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款140万元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，陈立艳变更诉讼请求如下：1、判令被告向原告返还购房款140万元；2、请求判令被告承担京海城管罚字【2016】000105号限期拆除决定书中自行拆除的责任；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：我于2014年11月通过中介公司购买万芳出售的海淀区百旺家苑东区×房屋，因为房屋一体化带有48平方米的阳光房和79.16平方米的地下室而多付出140万元房款。当时购房时说房本面积与实际面积不相符的说法是，此房的第一任房东是开发商自用的，不是后挖的，为了节约后期的税费所以没在房本上体现。2016年6月14日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局认定涉案房屋的砖混结构阳光房（48平方米）及砖混结构地下室（79.16平方米），未依法取得主管部门的规划许可，属于违法建设，责令我拆除。万芳又给出一个解释，说是她的上一任房东因为地形下陷而经过相关管理部门同意而后挖的。我作为一个善良的普通民众第一次购买二手房并不能想象复杂的真相，所以仅仅是为了住的实用，但是2016年7月份下大雨，地下室由于防水问题导致严重漏水，地下室变成一片**，对我们的房屋安全造成严重威胁，且影响楼体安全，因为被认定是违法建筑，所以我们也不能再花钱去维修，至今无法正常使用，且因为地下室和阳光房的事致使城管部门隔三差五约谈我，严重影响我的生活质量。我花费一生所有，购买的生活住宅变得无限苦恼，多次与万芳沟通无果，故诉至法院。万芳辩称，不同意陈立艳的诉讼请求。1、最初陈立艳是以个人名义与我签署的涉案房屋买卖合同，但是因为陈立艳的购房资格问题，双方于2014年4月12日解约，于同日陈立艳以北京市顺兴致远科技发展有限公司（以下简称顺兴公司）的名义与我签订了北京市存量房屋买卖合同，所以我将涉案房屋出售给了顺兴公司，后来因为陈立艳和顺兴公司本身的原因，网签的时候又由顺兴公司变成了陈立艳，所以我就与陈立艳按照与顺兴公司签订的合同履行合同义务，将诉争房屋过户给陈立艳。2、我认为合同是依法成立的，双方对合同交易标的及价格的约定清楚明确，我没有任何违约和过错行为，房屋过户已经履行有4年时间，因此合同是受法律保护，涉案房屋交易之前，陈立艳已经实际勘验过房屋多次，查看过房屋产权证，对房屋产权证中载明的面积不包含地下室及阳光房是十分清楚的，因此双方在房屋买卖合同中明确约定，房屋成交价为860万元，房屋建筑面积共139.34平方米。合同中约定的面积与房产证中载明的面积完全一致，因此可以看出双方是没有把地下室和阳光房列为交易的对价。陈立艳要求返还房款的诉讼请求不成立。3、陈立艳说我在签署合同时故意隐瞒附属设施是违法建设的事实，是不准确的。附属设施有一百多平米，没有包含在房屋产权证中的事实，是不能够隐瞒的。陈立艳作为理性购买人，在签署合同时，理应发现房产证中房屋面积与实际的房屋结构面积相差很大。4、关于二手房的买卖价格，一般都是一房一价，房屋的地理位置、物业环境、装修品质甚至个人喜好都会影响房屋价格。涉案房屋在小区中属于中心位置，远离公路和高压线，并且房屋是明厨明卫，三面都是有绿化花园，且我自己住的时候装修也很用心，装修造价有80多万元，双方都是通过专业的地产公司进行交易的，对于涉案房屋价值860万元均予以认可，并认为符合市场行情，陈立艳现在又提出高于市场价格，是违背诚信原则的，不应当得到法院支持。诉争房屋在交易时，陈立艳已经对房屋进行过勘验和对房产证的审核，但是对于一个正常的房屋购买人来讲，不包含在房产证中的附属设施面积是属于违法建筑是应当知晓的，也应当知道这种违法建筑在使用过程中包含不稳定因素，只是陈立艳对违法建设的保留使用是抱有侥幸心理的，所以陈立艳需自行承担违章建筑拆除等其他一切风险和责任。且陈立艳的第二项诉讼请求与本案并非同一法律关系，其所受的行政处罚不能在本案中一并处理，另外双方的房屋交易已经完成，因此陈立艳作为房屋的所有者和管理者，应自行承担对房屋维修和维护的所有义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年4月12日，出卖人万芳与买受人顺兴公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋坐落于海淀区百旺家苑东区×号，建筑面积共139.34平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币捌佰陆拾万元整；买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。同日，出卖人万芳与买受人顺兴公司签订《北京市存量房屋买卖合同》附件二，双方约定如下：该房屋按套计价，成交价格为人民币捌佰陆拾万元整，上述成交价包括该房屋的房价款、现有公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等；买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金人民币贰拾万元整，该笔定金作为购房款的一部分（注：买受人已于2014年4月12日之前支付给出卖人定金贰拾万元整）；买受人于2014年4月18日前（含当日）支付出卖人购房款人民币叁佰捌拾万元整；买受人于2014年10月25日前支付出卖人购房款人民币叁佰肆拾万元整；买受人以资金监管的方式，于2014年10月25日前支付出卖人购房款人民币壹佰贰拾万元整；买卖双方应于2014年10月31日前（含当日）向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款……。同日，甲方（出卖人）万芳与乙方（买受人）顺兴公司签订《补充协议》，双方约定如下：兹有甲、乙双方就买卖坐落于海淀区百旺家苑东区×签订《北京市存量房屋买卖合同》。现乙方拟变更新产权人，甲、乙双方经友好协商约定如下：1、该房屋交易价格人民币捌佰陆拾万元整不包括室内的家具、家电、装饰等，网签授权委托书中的约定仅供网签使用。同日，出卖人万芳与买受人顺兴公司签订《补充协议》，双方约定如下：1、出卖人确认2014年10月31日该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期，已满五年且该房屋为出卖人家庭唯一住房。2、出卖人在买卖双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买（包括但不限于订立、签署网签备案合同等导致本次交易无法享受免征个人所得税的）其他住宅类房屋，否则由此导致买卖双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由出卖人承担。2014年6月19日，出卖人万芳与买受人陈立艳签订《关于家具家电的补充协议》，双方约定如下：1、上述家具家电详见附件：《家具家电清单》。2、交易价格为人民币壹拾叁万捌仟捌佰元整。3、本协议签订之日，买受人向出卖人支付定金人民币叁万元整，余额在上述家具家电交付之日支付。4、在交付之前，出卖人承诺一如既往地精心保管上述家具家电。2014年11月2日，出卖人万芳与买受人陈立艳签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。同日，陈立艳取得涉案房屋的产权登记证书。2016年6月14日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局出具《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》京海城管罚字[2016]000105号，主要内容如下：2016年5月4日，北京市海淀区城市管理综合行政执法检查局在检查中发现，陈立艳所有并管理的房屋属于违法建设，遂予以立案调查。经查，位于北京市海淀区百旺家苑东区×户的砖混结构阳光房（48平方米）及砖混结构地下室（79.16平方米），合计面积127.16平方米，建设于2006年至2007年间，未依法取得规划许可，违反了《北京市城市规划条例》第三十二条第一款的规定。以上事实有现场检查（勘验）笔录、询问笔录、现场照片和规（海）执函【2016】187号规划审批情况的函等证据为证。陈立艳承认上述违法事实。依据《北京市城市规划条例》第四十三条的规定，本行政机关责令陈立艳自接到本决定书之日起15日内自行拆除上述建设，并接受复查。逾期不拆除的，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第二款之规定，将报经北京市海淀区人民政府责成有关部门予以强制拆除。如不服本决定，可在接到本决定书之日起60日内，向北京市城市管理综合行政执法局（北京市西城区三里河东路××号）或北京市海淀区人民政府（北京市海淀区长春桥路×××号）申请行政复议，也可以在接到本决定书之日起6个月内直接向北京市海淀区人民法院(北京市海淀区丹棱街××××号)提起行政诉讼。庭审中，陈立艳主张诉争房屋的阳光房及地下室因为具有使用价值才导致诉争房屋的交易价格高于市场价，中介公司说其购买诉争房屋相比市场价多支付了140万，且在其居住过程中海淀城管通知其阳光房和地下室是违法建筑，故万芳应返还140万元。就上述主张陈立艳提交中介公司业务经理的询问笔录为证。万芳对陈立艳提交的上述证据均不予认可。另，就诉争房屋的阳光房及地下室，陈立艳认可在签订购房合同时其明知上述建筑是没有产权证书的。本院认为，根据庭审查明的事实可知，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确写明涉案×号房屋的建筑面积共139.34平方米，房屋成交价格为860万元。涉案×号房屋的阳光房及地下室总面积达到了127.16平方米，已经接近涉案房屋的建筑面积，双方在就涉案×号房屋的购房合同签订、变更主体再次签订及补充协议签订的长时间、反复的订立过程中，对上述阳光房及地下室的使用价值及实际价格均未在合同中有任何约定，如上述房屋价格中包含了阳光房及地下室的相应价值，在合同中又不做明确的约定，与常理不符，且庭审中陈立艳认可在签订合同时其明知阳光房及地下室未有正规的产权证书，且就该阳光房及地下室的建设由来询问过万芳，说明陈立艳对于该房屋存在违法建筑的情况是明知的，且对于违法建筑的使用存在一定的侥幸心理。双方就购房款860万的约定是陈立艳在充分了解诉争×号房屋建设状况的基础上与万芳达成的一致意见。现陈立艳未就上述购房款中包含了阳光房及地下室的相应价值提交充分证据，并要求万芳退还其购房款140万元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于拆除阳光房及地下室一节，《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》京海城管罚字[2016]000105号的行政处罚相对人系陈立艳，并非万芳，现陈立艳要求万芳代替其拆除诉争×号房屋的阳光房及地下室，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回陈立艳的全部诉讼请求。案件受理费一万七千四百元，由陈立艳负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年十二月二十三日书 记 员  马 赫