广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初31197号原告(反诉被告)：姚建军，男，1966年10月6日出生，汉族，身份证住址湖南省安乡县，委托诉讼代理人：张少星，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾文慧，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市三本投资顾问有限公司，住所地广州市白云区黄石东路299号。法定代表人：黎润妹。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。第三人：广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社，地址广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李其汉。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。原告姚建军（反诉被告，以下简称原告）与被告广州市三本投资顾问有限公司（反诉原告，以下简称被告三本公司）、第三人广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚建军及其委托诉讼代理人张少星、曾文慧，被告三本公司的委托诉讼代理人周华、母丽慧，第三人广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社的委托诉讼代理人李伟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚建军向本院提出诉讼请求:1.确认我与被告签订的《租赁合同》无效；2.被告向我返还赞助费150000元并支付资金占用利息（以150000为本金，按年利率6%的标准，自2016年9月6日起计至被告实际返还之日止）；3.被告向我返还押金109998元并支付资金占用利息（以109998元为本金，按年利率6%的标准，自2016年9月6日起计至被告实际返还之日止）；4.被告向我返还电力增容预收款83412元；5.被告赔偿我的装修损失481310元；6、被告赔偿我自2019年6月1日至2021年8月31日的经营利润损失270000元，7.第三人对第一至第六项诉讼请求承担连带清偿责任；8.本案的评估费10000元、诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由如下：2007年，我承租位于广州市白云大道北12号之一01、3A、A3号房屋以作铺面使用，租赁期限至2021年8月31日。我于2011年7月向被告支付了电力增容预收款83412元，于2016年9月6日向被告支付了赞助费150000元和押金109998元，合计343410元。承租涉案房屋后，我出资设立了广州市白云区黄石湘味园家常菜馆，并对涉案房屋投入了大量的资金和物料进行装修和经营，并依法办理了相关证照，经营期间为盈利状态。2019年4月8日，黄石街拆违办公室出具两份《通知》，告知我街道将对涉案房屋的违法建设进行清拆，并要求商户于2019年5月30日前清场撤离，2019年4月15日，黄石街环保办发布《通知》，向商户公示涉案房屋属于“散乱污”场所，要求商户于2019年5月30日前自行关停搬迁，否则采取强制关停水电的措施，2019年5月17日，黄石街拆违办公室发布《围蔽通知》，确认包括涉案房屋在内的建筑物为无证建筑物，并公示拆违办将于2019年5月20日搬运围蔽材料进场，且将于2019年5月25日对清拆区域进行围蔽。现涉案房屋已被拆除。后我通过向广州市白云区不动产登记中心查询案涉房屋的产权登记情况，被告知该房屋无相关的产权登记信息。经查，涉案房屋不具备《建设工程规划许可证》。此外，第三人曾于2006年7月1日出具《房屋租赁证明》，确认其为涉案地块和房屋的权属人，并同意转租。第三人和被告将涉案的违法建筑出租，造成了我巨大的经济损失，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。对于被告三本公司的反诉请求，原告姚建军辩称，我不同意被告的反诉请求。从2019年5月开始双方已经协商好不需要再支付任何的场地占用费，而且涉案房屋就是从张贴了公告之后，生意大受影响，实际上在6月初的时候已经围蔽，没办法继续经营。被告三本公司辩称，1.我司同意原告的第一项诉请。2.我司不同意原告的第二项诉请，赞助费属于租金的一部分，属于涉案房屋装修装饰及相关设备的使用费，根据合同约定，赞助费是按使用年限收取的，2016年9月1日至2019年7月25日的赞助费共计86876.71元，多余部分的赞助费63123.29元予以返还，原告主张资金占用利息损失没有法律依据，赞助费是依据租赁合同预收取的，是自愿的，不是我司强占的。3.对原告第三项诉请，我司同意返还押金，不同意支付资金占用利息。4.我司不同意原告第四项诉请，电力增容预收款是案外人姚建国通过预付2011年8月1日到2012年2月31日的租金形式交付的，姚建国没有额外交付过电力增容费。5.我司不同意原告第五项诉请，原告没有证据证明在2017年4月进行了装修，且书面通知我司经过我司同意装修，主张装修损失没有依据。原告没有证据证明其在2016年9月1日以后对涉案房屋进行过任何装修和添附。根据合同约定装修是需要书面通知我司并提供图纸的。同时，原告接手涉案房屋前，涉案房屋是有装修的，该装修的附和物2007年已经存在。我与原告在2016年9月1日签订《租赁合同》后，继受了姚建国的装修，该装修已经在2016年8月31日归属我司。6.原告主张预期经营利润没有事实依据和法律依据。7.本案是租赁合同纠纷，第三人与我司有租赁合同关系，但与原告没有租赁合同关系，原告主张第三人承担连带责任没有法律依据。另因原告自2019年5月5日起，原告开始拖欠租金，但仍按时缴纳水电费。经多次催促后，原告仍不缴交租金，已严重侵害我司的合法权益，依法特向贵院提起反诉，请求判令：1.原告按每月38899元向我司支付自2019年5月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费，共计103730.67元。2.本案诉讼费用由原告承担。第三人广州市白云区黄石街江夏村第八经济合作社述称，我社不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.我社与三本公司之间是土地租赁关系，三本公司在建设房屋时是否有办理规划报建手续，与我社无关，我社在《房屋租赁证明》中亦无对该房屋有办理规划报建手续作出任何保证或承诺。2.本案是房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解析的理解与适用》第五条规定“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解析第九条、第十三条、第十四条处理”。而本案中租赁合同的双方当事人是姚建军和三本公司，我社不是租赁合同的相对方，亦没有收取姚建军任何费用，在本案中的诉讼地位更只是第三人，原告要求我社承担连带清偿责任没有事实和法律依据。3.退一步说，即使合同无效，亦要对该合同双方即姚建军与三本公司进行过错划分。4.即使合同无效，对于赞助费处理，因租赁合同双方约定的租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日，应视该费用为姚建军为使用涉案房屋5年而另行支付一笔占有使用费，故赞助费的退还应按照实际租赁期间计算。而租赁押金根据合同双方原约定是无息退还的，即使合同无效亦应参照双方约定退还，不应计算利息。5.原告应自行对装修费用承担责任。根据租赁合同约定场地的内外装修必须书面知会出租方，并征得书面同意。另根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰或扩建发生的费用，由承租人负担。而本案中原告并未提供其已征得三本公司同意装修的证据，应自行承担相应的损失。无论房屋装修是否有征得三本公司同意，原告也未能举证其诉称的装修是发生在何时，而涉案房屋之上有两段租赁合同关系，原告现主张上一段租赁关系的装修费用，没有法律依据。根据原告提供的评估报告，是采用了不搬迁的评估方式，将一些没有形成附合的物品亦包含在内。三本公司并没有获得原告所诉称的装修。6.对于电力增容费用，原告未提供证据证实其向何人交纳了该费用，而且原告主张的时间是发生在2011年，即是上一段租赁关系期间，而上一段租赁关系的租赁期限早已届满，相关的权利已享受完毕，现再要求返还没有事实和法律依据。7.原告主张的经营利润并非必然发生，其要求赔偿没有依据。8.从原告提交的评估报告可以看出，现场勘验时间是2019年7月31日，足以说明涉案房屋至2019年7月31日仍未拆除，仍在使用。另我社确认涉案租赁场地于2019年9月份才拆除，被告的反诉请求有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云大道北12号之一01、3A、A3号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作铺面项目，建筑面积291平方米；租赁期限2016年9月1日起至2021年8月31日止；每月租金126元/平方米小计36666元/月。该场地租金由第二年起在每年租金的基础上每年递增3%，乙方在每月5日前将当月的租金及其他费用缴交给甲方；乙方必须在与甲方签订本合同时向甲方缴交三个月的场地租赁按金109998元，预付场地首月租金36666元，合计146664元；按合同计租时间，乙方向甲方每年每间缴纳赞助费壹万元整，三间共3万元整，一次性支付五年，合计共15万元整等。甲乙双方均在合同落款处签名捺印。合同签订后，原告向被告支付了赞助费150000元及押金109998元。原告将涉案房屋用于经营湘味园饭店。2019年4月至5月期间，涉案房屋所在黄石街拆违办公室等部门多次发出通知，告知根据相关违法建设拆除计划等通知要求，将对包括涉案房屋在内的违法建设进行清拆，并限期商户清场撤离。后涉案房屋外围于2019年6月初开始被围弊。2019年7月25日，涉案房屋被停水停电。2019年9月10日，涉案房屋被拆除。另查，第三人是涉案房屋所在土地的出租人。诉讼中，原告陈述并提交姚建国出具的说明和仁寿村村民委员会出具的证明等证据拟证明，涉案房屋于2006年9月由被告员工与其弟弟姚建国签订《租赁合同》承租用于经营湘味园，合同期限至2016年9月1日。上述租赁合同虽是其弟弟姚建国签订，但实际经营人为其本人。上述租赁合同期限届满后，其与被告另行签订了涉案《租赁合同》，继续经营湘味园，并在签订该合同后对涉案房屋内的桌椅板凳、空调进行重新装修和更换，也重新做了消防，当时消防方面均由被告去处理。被告不确认原告为湘味园实际经营者的事实，并表示从水电费收据显示2016年8月份的水电费由姚建国缴纳，表明2007年至2016年9月1日期间，涉案场地经营的湘味园由姚建国经营，不能证明原告从2007年起承租涉案房屋。另认为由于涉案房屋是违法建筑，故该租赁合同是无效，且此前签订的租赁合同已履行完毕，涉案房屋的附属物归其所有，原告与其签订的租赁合同中约定的赞助费，即为存在使用其提供的装修所支出的费用，故原告不存在任何损失。另原告提交由其单方委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司于2019年8月22日出具的涉案房屋《资产评估报告书》一份，拟证明涉案房屋内的装饰装修及配套设施设备在2019年7月31日装修的市场价值为481310元。该报告书所附《资产评估明细表》显示，评估公司对宾馆各房间及走廊、大堂、洗手间等共同区域的装饰装修进行了清点和评估，另还包括了广告牌、窗帘、圆桌、木柜、空调等设施设备，并按49%至89%不等的成新率进行折旧评估得出评估结果。被告对评估报告书的真实性予以确认，但对合法性、关联性不予确认、证明内容亦不予确认，并表示该评估事项涉及被告，原告单方委托评估，没有通知被告，违反了资产评估法第22条的规定。该报告上资产评估专业人员签字是王珂珂与胡德华，但整份评估报告中评估人员均为王珂珂与谭卓军，未曾出现胡德华的名字，违反了资产评估法第28条的规定，该报告虽形式合法，但实质是违法的。评估报告中认定涉案房屋的装修、安装以及构筑物的购建时间是2017年4月，设施设备的购建时间为2016年2月没有事实依据，此时间的错误认定，使评估结果错误。第三人对上述报告书的三性均不予确认。另，原告为证明被告收取其电力增容预收款提交了电力增容预收款收据予以证明。被告对该证据的关联性不予认可，并表示该费用是姚建国通过预交2011年8月1日至2012年2月31日期间租金的形式交付的，没有额外交付任何费用。第三人对该证据的三性均不予确认。被告为证明原告欠付房屋占有使用费的情况，提交2019年5月至7月期间的缴费单予以证明，原告对缴费单予以确认。但认为从2019年5月至7月的缴费单可见，其中的场地费为0，由此表明，被告已同意免除自2019年5月开始的租金，另原告表示在其知悉涉案房屋要拆迁后，其就与被告协商免除租金问题，在双方协商未果的情况下还通过政府部门调解了三次，最后被告的经理同意免除5月份起的租金。被告确认双方曾到城管科就免租事宜进行调解，当时政府部门希望通过免除租金安抚租户以尽快收回场地，但因调解的不是老板，只表示回去跟老板反映后再作答复，并未达成协议。本院认为，根据涉案房屋所在建筑物因违法建筑而被拆除的事实表明，涉案房屋属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，原告与被告三本公司之间就涉案房屋签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。现原告要求确认双方签订的《租赁合同》无效有据，本院予以支持。合同签订后，原告已向被告三本公司支付租赁押金共计109998元，该款项为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，被告应将上述租赁押金返还给原告，故现原告要求被告三本公司退还租赁押金109998元有据，本院予以支持。关于原告要求被告三本公司返还赞助费150000元的问题。双方签订的租赁合同约定赞助费按年收取，一次性共收五年，现双方签订的租赁合同无效，原告无法继续使用涉案场地，被告应当将原告尚未实际使用涉案房屋租赁期限内的赞助费退还给原告。经核算，原告要求被告退还63125.17元有据，本院予以支持。对原告主张多出上述数额的诉请予以驳回。关于原告要求被告返还电力增容预收款的问题。原告提交的证明交纳电力增容费的收据显示，款项的内容为租金的形式收取，无证据证明原告另行向被告支付了除上述租金之外的增容费，且该费用应由被告承担，故原告要求被告退还电力增容预收款缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告三本公司赔偿装修费损失的问题。原告主张其为涉案房屋所在“湘味园”菜馆的实际经营者，根据其现有举证不足以证明该主张，本院对原告的主张不予采信，根据被告提交的与姚建国签订的租赁合同显示，双方的租赁合同届满后，铺位一切装修设施属甲方所有，故姚建国与被告原签订的租赁合同到期后，涉案房屋内的装修应属被告所有，原告在姚建国与被告签订的租赁合同届满后再另订合同未取得涉案房屋原装饰装修价值的权益，现有证据无法证明原告在承租涉案房屋后有新的添附行为，故原告要求被告赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告三本公司赔偿经营利润损失的问题。经营利润损失属于合同履行产生的预期利益损失，现双方签订的租赁合同无效，且原告作为承租人亦存在过错，故原告要求被告赔偿经营利润损失缺乏依据，本院不予支持。双方签订的租赁合同无效，原告亦存在过错，故原告要求被告支付上述要求返还费用的利息缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求第三人对被告三本公司应承担的义务承担连带清偿责任的问题。因本案为租赁合同纠纷，涉案《租赁合同》的合同相对方为原告和被告，根据合同相对性原则，原告要求第三人对被告应承担的义务承担连带清偿责任无据，本院不予支持。关于原告要求被告承担因鉴定产生的评估费10000元的问题。因涉案原告提交的评估报告是其单方委托鉴定评估，并未经被告的同意，且被告对此不予确认，故该费用的产生应由原告自行承担，因此对原告该主张本院不予采纳。关于被告要求原告支付2019年5月5日起至2019年7月25日止的房屋占有使用费问题。原告抗辩在涉案房屋通知需要拆迁后，双方曾经过协商，被告已同意免除2019年5月起的租金，虽原告未能提供书面协议，但从双方的陈述看，因涉案房屋面临拆迁问题，双方确实曾就免租问题通过房屋所在地的城管部门进行协商，而被告提交的每月缴费单对比显示，被告每月向原告提供的缴费单是包括水电费、场地费等各项费用的，而自5月起缴费单“场地费”一栏中费用均为0，由此反映，双方经过协商后，被告确实是同意免除2019年5月起的场地费的，故本院对原告抗辩被告已同意免除2019年5月起的场地费的意见予以采信。据此，被告要求原告支付2019年5月5日至2019年7月25日期间的占用费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告姚建军与被告广州市三本投资顾问有限公司于2016年9月2日签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市三本投资顾问有限公司向原告姚建军退还赞助费63125.17元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市三本投资顾问有限公司向原告姚建军退还押金109998元；四、驳回原告姚建军的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市三本投资顾问有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6780元，由原告姚建军负担4898.77元，由被告广州市三本投资顾问有限公司负担1881.23元；本案反诉受理费1187.3元，由被告广州市三本投资顾问有限公司负担。由被告广州市三本投资顾问有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  肖録婷二〇一九年十二月三日书记员  陈玉梅