宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初4993号 原告：张召英，男，1947年8月26日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：易静，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，浙江太安律师事务所律师。 被告：单红娣，女，1929年2月15日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 被告：张国强，男，1955年8月15日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 被告：张国忠，男，1963年11月6日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。 被告：张国学，男，1957年12月17日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 被告：张谟明，男，1958年8月18日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 被告：***，女，1952年12月9日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。 被告：张丽珍，女，1961年6月3日出生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 被告：张丽玉，女，1967年11月26日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 被告：张爱珠，女，1948年6月11日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 被告：张爱娟，女，1959年9月16日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区。 原告张召英与被告单红娣、张国强、张国忠、张国学、张谟明、***、张丽珍、张丽玉、张爱珠、张爱娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告张召英的委托诉讼代理人易静、李宁，被告张国强、张国忠、张谟明、***、张丽玉、张爱珠、张爱娟到庭参加诉讼，被告单红娣、张国学、张丽珍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张召英向本院提出诉讼请求：1.确认原告和案外人张惠祥、张嘉杏于1994年7月12日签订的《屋契》有效；2.十被告协助原告将案涉宅基地集体土地使用权证及不动产权证变更登记至原告名下。事实和理由：原告与案外人张惠祥、张嘉杏均系宁波市奉化区方桥街道新桥下村村民。1994年7月12日，经村委会同意，原告与张惠祥、张嘉杏签订《屋契》一份，约定张惠祥、张嘉杏向原告转让位于张惠祥、张嘉杏宅基地上的房屋，原告当场付清房款4000元并居住至今。因订约时尚无农村土地确权相关政策，无法办理土地及房屋权属证书，且双方系农村居民缺乏法律意识，故未就土地房屋权属办理移转手续。至2017年底，宁波市政府出台《宁波市农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案》，组织进行农村土地确权登记工作。原告据此向相关职能部门申请登记时却被告知案涉宅基地使用权仍属张惠祥、张嘉杏名下，原告进而主张协助办理土地、房屋移转登记手续但被告拒不配合。经向户籍管理部门查询，出卖人张惠祥、张嘉杏分别于2013年及2008年去世，单红娣、张爱珠、***、张国学、张爱娟、张国忠为张惠祥的法定继承人，张国强、张谟明、张丽珍、张丽玉为张嘉杏的法定继承人。原告认为，房屋买卖合同关系，合法有效，双方均应依约履行。十被告作为出卖人张惠祥、张嘉杏的法定继承人，有义务继续配合原告履行合同，十被告拒不配合办理移转登记手续已构成违约。 被告张国强、张国忠、张谟明、***、张丽玉、张爱珠、张爱娟答辩称：1.原告不应该起诉答辩人；2.原告提供的《屋契》是无效的；3.原告曾联系答辩人要求将房子过户，答辩人当时并不知道卖房的事情，后来就收到了起诉状；3.答辩人小时候住在奉化这边，爷爷奶奶是移民户，从马村移到江口新桥下村，原来有五套房子，系原拆原建，现在少了一个房产证，房子是整体的。 被告单红娣、张国学、张丽珍未作答辩。 本院经审理,认定事实如下：原告张召英与死者张惠祥、张嘉杏均系原宁波市奉化区江口街道新桥下村村民，共有平房二间（土地证号为4-16-094）和木结构楼房三间（土地证号为4-16-115）。1994年7月12日，原告张召英与张惠祥、张嘉杏签订《屋契》一份，约定“张位祥”向“张绍英”出卖平房二间，屋内上层包括椽子、瓦片，下层石器及电器等，屋价1500元整，款当场付清，屋自款付清之日起所有权为“张绍英”所有等，并由出卖人张惠祥、张嘉杏、代办人张信良、村干部张亚军、周方忠、中间人张华国、执笔人张忠成于《屋契》上签名，原告当场支付购房款4000元给代办人张信良，张信良随即出具收据一份，原告居住该房至今。2019年6月18日，宁波市奉化区方桥街道新桥下村村民委员会出具证明书一份，证明“张绍英”即张召英，“张位祥”即张惠祥。张惠祥于2013年5月16日死亡，第一顺位继承人有配偶单红娣、子女张爱珠、***、张国学、张爱娟、张国忠、张国彪（已于1959年5月12日死亡）。张嘉杏于2008年6月12日死亡，第一顺位继承人有配偶陈庆凤（已于2012年3月6日死亡）、子女张国强、张谟明、张丽珍、张丽云。 以上事实有原告提交的《屋契》、收据、《宗地资料册》、户籍信息证明、证明书、村干部张亚军和中间人张华国的证人证言等证据及原、被告的当庭陈述为证。被告虽提供了一份《无锡市退休人员个人情况登记表》用以证明《屋契》中张惠祥的签名非本人所签，但未提供其他证据予以佐证，且本院无法确认该表中“张惠祥”字样的签名系其本人所签，故对被告的抗辩不予采信。 本院认为：原告张召英与张惠祥、张嘉杏之间签订的《屋契》,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。原告依约支付了购房款，张惠祥、张嘉杏理应将土地使用权证变更至原告名下。被告辩称《屋契》上并非为张惠祥、张嘉杏本人签名，但证据不足，且讼争房屋于张惠祥、张嘉杏举家迁至江苏无锡时早已交付原告居住，如未出卖给原告，难以解释为何原告常年持续占有使用至今,故本院对双方之间的农村房屋买卖合同关系予以确认。双方签订的《屋契》并不因出卖人的死亡而自然终止，继承人通过继承而取得合同一方当事人的地位并承继原合同权利义务。本案中，张惠祥、张嘉杏死亡后，十被告作为法定继承人应对原出卖人的合同义务予以承继,有义务协助买受人办理案涉房屋土地相关权证的过户登记手续，故原告的诉请，于法有据,本院予以支持。被告单红娣、张国学、张丽珍，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下: 一、确认原告张召英与案外人张惠祥、张嘉杏于1994年7月12日签订的《屋契》有效； 二、被告单红娣、张国强、张国忠、张国学、张谟明、***、张丽珍、张丽玉、张爱珠、张爱娟于本判决生效后七日内协助原告张召英办理坐落于宁波市奉化区方桥街道新桥下村房屋（土地证号为4-16-094）的土地使用权证过户登记手续。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告单红娣、张国强、张国忠、张国学、张谟明、***、张丽珍、张丽玉、张爱珠、张爱娟共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审判员  单宏洁 二〇一九年十二月十七日 书记员  郑明洲 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行的规定 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。