北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初70104号原告（反诉被告）：窦桂兴，男，1949年10月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢黎（系窦桂兴之儿媳），女，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：范树贤，执行董事。委托诉讼代理人：余婷婷，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱芳，北京市华泰律师事务所律师。原告（反诉被告）窦桂兴与被告（反诉原告）爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司（以下简称爱屋满懿公司）委托合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）窦桂兴的委托诉讼代理人谢黎，被告（反诉原告）爱屋满懿公司委托诉讼代理人钱芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告窦桂兴向本院提出诉讼请求：1、爱屋满懿公司赔偿违约金15400元；2、判令爱屋满懿公司支付房屋租金9216元；3、判令爱屋满懿公司支付自来水费用875元、燃气费用519.48元；4、本案诉讼费由爱屋满懿公司承担。事实与理由：2015年8月6日，窦桂兴与xxxx（北京）投资管理有限公司（以下简称xxxx公司）签订《房屋管理合同》，将坐落于北京市丰台区角门北路甲8号院1号楼19层1902的房屋委托xxxx公司出租管理，委托期限为三年。2017年11月，爱屋满懿公司联系窦桂兴，称xxxx公司将部分业务转由爱屋满懿公司经营，因此需要变更合同。2017年11月10日，爱屋满懿公司与窦桂兴按原有合同内容重新签订房屋委托合同，该合同到期日为2018年8月7日。2017年12月，窦桂兴决定出售该房屋，并在第一时间与爱屋满懿公司工作人员联络，告知房屋出售相关事宜，同时通知爱屋满懿公司合同到期将不再续约。爱屋满懿公司表示已经知悉相关情况。2018年4月下旬，窦桂兴签订合同将该房屋出售。为履行与爱屋满懿公司的房屋委托合同，不影响其租赁业务，窦桂兴特意在出售合同中将房屋交付买方日定为2018年8月15日。按《房屋委托管理合同》约定，租金采取季付方式，爱屋满懿公司应于2018年5月8日向窦桂兴支付最后一季度租金，但窦桂兴多次与爱屋满懿公司联络进行催款，爱屋满懿公司一直拒接电话，拖欠租金。爱屋满懿公司辩称：不同意窦桂兴的诉讼请求。窦桂兴主张的违约金和房租缺乏事实及法律依据，窦桂兴于2018年4月22日将涉案房屋出售，未按约提前3个月告知爱屋满懿公司，窦桂兴应承担违约责任。爱屋满懿公司在得知涉案房屋已经出售的消息时，涉案房屋的委托期限仅剩余3个月，由于租期太短，无人愿意承租涉案房屋，导致涉案房屋闲置，致使双方签订的《房屋委托管理合同》的合同目的不能实现，故爱屋满懿公司向窦桂兴提出解除合同、交还房屋、办理房屋交接手续，但窦桂兴拒不配合，拖延至2018年6月14日才办理交接手续。故，爱屋满懿公司提出反诉请求：1.判令窦桂兴支付违约金15400元；2、本案本诉费用及反诉费用由窦桂兴承担。针对爱屋满懿公司的反诉，窦桂兴答辩称：不同意爱屋满懿公司的反诉请求。实际出售涉案房屋时间为2018年6月20日，并不是爱屋满懿公司所说的2018年4月22日，而且合同约定的交房期为2018年8月15日，并不影响爱屋满懿公司出租涉案房屋。期间，窦桂兴一直与爱屋满懿公司联系，是爱屋满懿公司一直拒接电话，不存在窦桂兴拖延交接涉案房屋的事实。经审理查明：爱屋满懿公司原名称为北京新锐翔企业管理咨询有限公司，2018年8月29日变更为现名称，以下均以爱屋满懿公司叙述。2017年11月10日，窦桂兴（甲方）与爱屋满懿公司（乙方）签订合同编号为BJFG-00299号《房屋委托管理合同》，约定，窦桂兴将坐落于北京市丰台区角门北路甲8号院1号院19层1902，建筑面积为117.31平方米的3室1厅房屋委托爱屋满懿公司对外出租。委托期限为至2018年8月7日止。委托期限届满或本合同提前终止后，乙方应将委托房屋交还给甲方。甲方同意，若甲方欲出售委托房屋的，应提前三个月书面通知乙方。若甲方擅自将委托房屋出售或未提前三个月通知乙方的，甲方除应按月租金的2倍向乙方支付违约金，由此给乙方造成的损失（包括但不限于装饰装修损失、家具家电配置损失时、清退承租人的违约责任等），仍须由甲方全额赔偿。月租金为每月7700元，季度付。本合同项下涉及按日计算租金标准时，按照本委托合同约定的租金标准和每月30日为基础计算，即日租金=月租金/30。甲乙双方同意，就本合同的房屋委托管理事项，甲方应向乙方支付本合同约定的1个月租金作为房屋管理费房屋管理费由乙方自行从应向甲方支付的首期租金中予以扣除，本合同提前终止的，乙方收取全部委托管理费有权不予退还。委托期限内，甲方承担委托房屋的供暖费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费、有线电视初装费（若有）。水费、电费、燃气费由乙方承担。存在产权争议或纠纷，影响承租人居住或房屋出租的，乙方有权单方解除合同，且甲方应承担违约责任。委托期限内，甲、乙任何一方要求提前终止合同的，应提前30日以书面形式通知对方，并向另一方支付相当于2个月租金的解约赔偿金。乙方延迟支付房屋租金达10日的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如甲、乙双方在履行本委托合同时发生变更事项或争议，需要告知另一方时，需以书面形式并通过特快专递、手机短信息或电子邮件的方式做出，手机短信息以到达对方手机为准。2018年4月22日，窦桂兴将涉案房屋出售给张某某，约定窦桂兴应于2018年8月15日前将房屋交付给张某某。2018年5月26日，窦桂兴向爱屋满懿公司经理宁某某发送短信，称涉案房屋已出售，不再续约。2018年6月14日，爱屋满懿公司将涉案房屋退还给窦桂兴，双方确认角门北路甲8号院1-1902室房屋交接完毕，所有物品完好。水、气交接底数如未结清按实际交费单据为准。双方确认爱屋满懿公司尚欠窦桂兴水费875元、燃气费519.48元未付。诉讼过程中，爱屋满懿公司称窦桂兴出售房屋未提前3个月通知爱屋满懿公司，导致爱屋满懿公司合同目的无法实现，故爱屋满懿公司于2018年5月7日电话通知窦桂兴解除合同，但窦桂兴一致拖延至2018年6月14日才办理房屋交接手续，故窦桂兴主张的2018年5月9日至6月13日的房屋租金9216元不应由爱屋满懿公司承担。窦桂兴不认可爱屋满懿公司所述，称其不存在拖延房屋交接时间的行为。上述事实，有房屋委托管理合同、房屋所有权证书、短信、房屋交接单、房屋买卖合同及当事人陈述等在案佐证。本院认为：窦桂兴与爱屋满懿公司签订的《房屋委托管理合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。虽然爱屋满懿公司称其于2018年5月7日通知窦桂兴办理房屋交接事宜，但窦桂兴对此予以否认，且爱屋满懿公司并未就此提供证据予以证明，故本院对于爱屋满懿公司的该项意见不予采信，爱屋满懿公司应当向窦桂兴支付2018年5月9日至6月13日的房屋租金9216元。爱屋满懿公司使用房屋期间，应承担水、电、燃气费用，现双方对欠付的水电费金额不持异议，本院对此予以确认。爱屋满懿公司迟延支付上述费用，应对窦桂兴承担违约责任，窦桂兴主张爱屋满懿公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以确认。关于爱屋满懿公司称窦桂兴出售房屋未提前3个月通知，窦桂兴应承担违约金的反诉请求，根据庭审查明情况，虽然窦桂兴于2018年4月签订了房屋买卖合同，但该买卖合同中约定的交房日期在2018年8月15日前，也就是说，窦桂兴将房屋交付日期定于本案所涉合同的委托期限届满之后，该买卖行为并不影响爱屋满懿公司正常履行合同，也并未导致爱屋满懿公司合同目的无法实现，故爱屋满懿公司的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付窦桂兴房屋租金九千二百一十六元；二、爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付窦桂兴水费八百七十五元和燃气费五百一十九元四角八分；三、爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付窦桂兴违约金一万五千四百元；四、驳回爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费四百五十一元，由爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费九十三元，由爱屋满懿（北京）房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  阮 健人民陪审员  张宝荣人民陪审员  杨占珍二〇一九年十二月二十三日书 记 员  杨 玥