江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1621号原告:黄泽雍，男，汉族，1986年8月10日出生，住广东省饶平县XXX。委托诉讼代理人:徐艳君，江西瑞京律师事务所律师,特别授权。被告:景德镇长虹置业有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道558号长虹银湖新都4#，统一社会信用代码91360200672444966U。法定代表人：孟浩，该公司董事长。委托诉讼代理人:王德发，金治平，江西景之元律师事务所律师,特别授权。原告黄泽雍诉被告景德镇长虹置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法组成合议庭于同年11月5日公开开庭进行了审理，原、被告各自委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄泽雍向本院提出诉讼请求并变更为：1、请求贵院判令被申请人赔偿申请人经济损失58060.8元，退回申请人缴纳的装修押金3000元。2、本案诉讼费用由被申请人承担。事实与理由:原告从被告招商部了解到被告名下坐落于江西省景德镇市珠山区朝阳路商场商铺对外出租。被告招商部人员为招揽申请人承租商铺，告知原告一楼业态将如招商广告业态图所示。并告知原告店铺基本已出租，商场将于11月底到12月对外开业。据此，原告于2018年11月21日与被告签订商铺租赁合同，租赁被告商场一楼34号铺售卖服装（品牌：衣宜矣义）。但实际上，被告商场并未于2018年12月24日整体开业，而是在强制收取租金时，即2019年1月1日开业，且商场开业率严重不达标。开业当日一楼很多空铺且商场也未进行有效的开业宣传，商场营运期间也没有进行任何有效的活动宣传。直至现在，商场都未整体开业，商场还有很多空铺。第二，原告开业后，一楼空铺陆续进驻装修，但业态却明显与承诺不符（诸如紫色服装区域业态置换），且装修期间，灰尘极大，被申请人却未曾加以管理，让周边商铺采取措施，减少对申请人商铺的干扰。这均极度影响本店营业氛围。第三，被申请人收取高额管理费、广告宣传费却不提供相应服务，且严重不作为：申请人店铺内空调存在故障，噪音巨大，多次向被申请人反映，都未妥善解决。商场开、关门常不按规定，商场管理人员管理存在诸多问题，商场开业至今仍未整体开业，节日期间商场也未有效、用心地对外宣传，致使商场人气惨淡，申请人为此多次向被申请人反映情况，希望其改善管理，但均无果。第四，商场曾经发生火灾，这对租户的安全存在重大安全隐患，而且也给申请人造成一定的损失。综上所述，被申请人行为不仅存在民法上的欺诈，而且严重违约，对申请人造成了严重的经济损失，为维护申请人合法权益，申请人多次和被申请人协商，均无果。故诉至法院请求判如所请。被告景德镇长虹置业有限公司辩称：1、被答辩人黄泽雍诉请的经济损失没有事实和法律依据，应当予以驳回；2、根据《商铺租赁合同》第7条第1款和第7条第5款的约定，装修完工后，乙方即被答辩人须向甲方申请验收，经验收合格，乙方凭验收表办理押金退还手续。而被答辦人装修的商铺于2019年5月16日经验收，有四项不合格要求重新整改，至2019年10月15日整改完成其中两项，仍有两项未整改完成。根据合同的约定，当被答辩人完成整改，我公司将依据合同的约定返还装修押金。因此，被答辯人的诉请与事实不符。综上，请予以驳回被答辩人黄泽雍的诉讼请求。原告为支持其诉请在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件，被告企业信息公示报告，证明原被告身份信息、原被告为适格主体；证据二、景德镇长虹置业有限公司招商广告业态图、《商铺租赁合同》证明原、被告存在租赁合同关系；证据三、原被告图片、视频证明被告存在诸多违约行为。针对上述证据，被告的质证意见为：第一组：原被告的身份信息，原告的证明目的一适格主体，我方的质证意见无异议。第二组：招商广告业态图、《商铺租赁合同》原告的证明目的——存在租赁合同关系。我方的质证意见一对于招商业态图，经查我公司并未用此业态图做过宣传，且原告无原件提供，无法核实其三性。因此该份业态图无法达到原告认为我公司违约或者欺诈的证明目的。对合同无异议，该合同第8页第7条第5款明确约定了在装修完工后，乙方向甲方申请验收，验收合格后，乙方凭《装修验收确认表》办理装修押金退还手续。因原告仍在整改中，我公司暂未退还装修押金符合同的约定。同时，该合同附件有我公司的招商业态图并加盖了公章，与原告的业态图不一致。被告在举证期限内提供如下证据：第一组：证据名称：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份；证据来源：景德镇长虹置业有限公司提供；证明目的：反诉人的身份信息；第二组：装修验收确认表1份；证据来源：景德镇长虹置业有限公司提供。证明目的：2019年5月16目我公司对原告黄泽雍所使用的商铺进行装修验收，对其提出整改意见：1、PVC套管应更换为KBG套管；2、门头边电裸露；3、消防安全出口指示灯未按要求安装；4、烟感罩未取。原告于2019年10月15日整改了其中两项，现仍有两项未整改。因此，原告在没有通过验收的情况下诉请退还装修押金不符合合同的约定；第三组：招商业态图一份；《总出租率明细表》一份；总业态分类明细表一份。证据来源：景德镇长虹置业有限公司提供；证明目的：总出租率明细表、总业态分类明细表证明长虹缤纷时代在2019年第一季度总出租率达到99.51%，到现在第三季度，出租率已达到100%。证明我公司的招商业态与落位业态整体相符，并无欺诈行为；第四组：我公司网络宣传推广文案24张，部分活动现场照片10张。证据来源：景德镇长虹置业有限公司提供；证明目的：我公司从2018年12开始做的各项推广活动，如圣诞、新春、新年，“三八节”，清明，“五一”，母亲节，父亲节，“六一”儿童节等等活动，推广平台有：景德镇冷叔频道，瓷都晚报，景德镇微惠；景德镇108社区。证明我公司积极组织各种宣传活动，积极履行商场管理职责。对此证据，原告的质证意见为：对第一组证据身份信息三性均无异议，第二组证据无异议。第三组证据招商业态图、《总出租率明细表》、总业态分类明细表都是长虹置业有限公司制作的图标，并不能达到证明目的，真实性无法确认。第四组被告方提供的也是电子证据，所以我方提供的电子证据予以采纳。根据举证、质证，结合庭审调查，本院对于原、被告双方所举证据材料作出认证并阐述如下：原告所举第一组证据被告无异议，予以确认。第二组证据合同本身无异议，被告对其无异议，被告亦承认未退还原告交付的装修押金。对于第三组证据，仅有图片、视频并不能得出被告存在违约责任的情形。被告所举第一、二组证据，原告均无异议，予以确认。第三组中招商业态图只能证明各个店铺在商场的座落位置及面积大小，《总出租率明细表》只是被告单方面制作的图表，并不能说明真实的总出租率，原告质证能够成立。第四组证据能够形成一组证据链，能够证明被告履行了商场管理职责。经举证、质证，及庭审调查，本院所能查明的事实为：原、被告于2018年11月21日签订了《景德镇市长虹置业有限公司商铺租赁合同》，约定被告将位于景德镇市珠山区朝阳路728号的景德镇长虹缤纷时代广场1层L134号商铺出租给原告。合同约定租期为三年，在店铺装修期间，原告需向被告缴纳装修押金3000元，装修押金在扣除原告应承担的水电费、装修管理费、垃圾清运费后多退少补。此后，原告与其他商户陆续进驻进行装修，在装修过程中，原告与其他商户均不满被告对商场的运营（如开业率、商场宣传、人流量）与管理（如房租、服务水平等），产生了争执，被告亦以原告店铺装修验收不合格为由将其先行缴纳的3000元装修费未予退还。原告遂以其经济受损为由诉至法院，请求判如所请。本院认为：围绕着原告诉请，本案争议有二：一是原告诉请被告赔偿58060.8元是否存在事实根据及法律依据？二是原告预先缴纳的装修押金是否符合返还条件？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据上述“谁主张、谁举证”的规则，原告应当对其遭受58060.8元经济损失进行举证证明，但原告并未举出证据证明被告存在违约致使其遭受经济损失。原告诉请的58060.8元经济损失是由所谓“三个月没有经营氛围，以每月的租金作为损失计算。三个月以业态未达标，三年租期中的10%计算三个月的租金作为损失”，原告方对此无证据显示该主张的经济损失及数额与其诉说被告的行为有直接的因果联系。该项损失既无事实也无法律依据。（所谓“没有经营氛围”极具有主观判断，并没有一个客观的量化标准，且合同中也未对此进行约定），对此，本院不予支持。至于被告以原告的装修两项不达标不符合验收为由不予退还，本院认为，一方面该约定属于被告提供的单方面条款，另一方面原告所装修的店面已经实际投入了使用，故原告该项诉请成立，本院支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告景德镇长虹置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄泽雍所缴纳的3000元装修押金；二、驳回原告黄泽雍的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费1930元，由原告黄泽雍、被告景德镇长虹置业有限公司各承担一半，即965元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郭镇峰人民陪审员  黄小明人民陪审员  余明洲二〇一九年十二月十八日书 记 员  邹 俊