广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初13936号原告：吴光雄，男，1981年10月18日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。委托代理人：张传刚、罗小东，分别系广东正诺律师事务所律师、实习律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：李安琦，系北京市中伦文德(广州)律师事务所律师。被告：广州潮宏投资咨询有限公司，住所地广东省广州市越秀区大南路2号3013房，统一社会信用代码91440104304620292J。法定代表人：张游安。原告吴光雄诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称“泽信公司”）、广州潮宏投资咨询有限公司（以下简称“潮宏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴光雄的委托代理人张传刚，被告泽信公司的委托代理人李安琦到庭参加了诉讼；被告潮宏公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告吴光雄诉称：2015年9月18日，原告与被告泽信公司签订《商铺买卖合同》，约定被告泽信公司将广州市天河区体育东路39-45号三层403号铺出卖给原告，房价总金额为655000元。合同签订当天，原告向被告泽信公司支付了定金100000元、铺款295000元，并向被告潮宏公司支付了团购款50000元。2015年9月23日，原告与被告泽信公司签订《补充协议》，约定原告按一次性付款的方式按期付款，2015年9月18日前支付总房价款的60%（包含定金100000元），合计395000元；2015年9月23日前支付剩余房价款260000元。补充协议签订当天，原告向被告支付了铺款260000元及税费20797元。原告已履行了全部付款义务，但被告至今未按合同约定履行交付及过户义务，故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告泽信公司签订的《商铺买卖合同》；二、被告泽信公司返还原告购房款655000元及税费20797元；三、被告泽信公司向原告支付定金赔偿100000元；四、两被告赔偿原告的损失即团购费50000元；五、本案诉讼费由两被告承担。被告泽信公司辩称：被告泽信公司确认收到原告的购房款655000元及税费20797元。因被告泽信公司已于2015年12月25日将案涉商铺交付给了原告委托的收楼方广州潮流天地购物中心有限公司，故案涉商铺已交付。基于双方的合同义务已大部分履行，请求法院维持双方合同并给予被告泽信公司一定期限办理过户。2016年以来案涉商铺所在的潮流站存在大量的诉讼，系客观原因导致被告泽信公司办理过户存在困难，但被告泽信公司每月均在陆续的为业主过户，也希望原告考虑清楚是否坚持解除合同。如果不解除合同的话，被告泽信公司尽量安排办理过户手续。关于原告主张的定金赔偿，被告泽信公司认为定金罚则适用的情形为只支付了定金，之后合同一方没有履行意愿；但本案中原告已经支付了全额的购房款，被告泽信公司也已经完成了案涉商铺的交付义务，故定金罚则不适用本案情况，请求法院依法驳回。关于原告要求的5万元赔偿，由于该5万元是原告与被告潮宏公司之间产生的另一法律关系，与本案不具关联，原告要求被告泽信公司进行赔偿没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告潮宏公司未答辩。经审理查明：2015年9月18日，吴光雄（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：买受人通讯地址为广州市海珠区康乐中约南新街30号；买受人所购的商铺为广州市天河区体育东路39-45号三层403号铺（以下简称“案涉商铺”）；案涉商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为655000元；（第四条）付款方式及期限：买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按按揭付款方式按期付款：2015年9月18日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计395000元；余下房价款计260000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理协议》约定，《商铺委托经营管理协议》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2016年1月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理案涉商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理协议》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将商铺交付给经营管理公司……；买受人未按照书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，案涉商铺已实际交付给买受人，且买受人对案涉商铺的各项情况均满意……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理协议》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；出卖人在买受人全部支付购房款之次日起（若买受人为按揭付款的，则在买受人与按揭银行签订《按揭合同》后）的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂销抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并在此期间内完成案涉商铺的交易过户登记的入件手续；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办案涉商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担；出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款；注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为：出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应三日内书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不按时履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等条款。2015年9月23日，吴光雄（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定《合同》第四条修改为买受人按一次性付款方式按期付款，2015年9月18日前支付总房价款的60%（包含定金100000元）计395000元，2015年9月23日前支付剩余房价款计260000元；本补充协议与《合同》内容如有冲突，以本补充协议为准，其他条款以原合同为准等。关于吴光雄的付款情况。吴光雄提供了加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及银行支付凭证多张，显示吴光雄于2015年9月18日支付了定金30000元、定金70000元、铺款295000元，2015年9月23日支付了铺款260000元、税费20797元。泽信公司确认其已收取吴光雄购房款655000元、税费20797元的事实。另吴光雄提供加盖“潮宏公司财务专用章”的《收据》一张（载明收到吴光雄购买案涉商铺的团购50000元），并称该团购费是其根据泽信公司要求向潮宏公司支付的，可以抵扣100000元的购房款，故属购房款的一部分，该费用应由泽信公司与潮宏公司共同向其返还。泽信公司对团购费《收据》的真实性不予确认，因不是泽信公司开具的，相关费用也不是泽信公司收取的。关于案涉商铺的交付情况。泽信公司主张其已将案涉商铺交付给吴光雄委托的收楼方广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”），并提交了《委托书》（显示系吴光雄2015年9月18日出具，主要内容为委托潮流天地公司代为办理案涉商铺的收楼手续）、《商铺收楼确认书》（显示系潮流天地公司2015年12月25日出具，主要内容为确认案涉商铺于2015年12月25日交付其司，其司将依据与业主签订的《商铺委托经营管理协议》对商铺进行经营管理等）。吴光雄确认其签署了《委托书》，但认为与本案无关。吴光雄明确其要求解除《合同》的依据为泽信公司未按合同约定履行过户义务，其有权解约。鉴于泽信公司目前经营困难的状况，本院已向吴光雄释明合同解除后可能将面临债权无法实现的后果，吴光雄表示清楚并明确坚持诉讼请求。另查明，在本院受理的（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，泽信公司在庭审中陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系，陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是吴光雄与泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于吴光雄要求解除《合同》的诉讼请求。吴光雄称因为泽信公司逾期办理案涉商铺的过户手续，因此其有权解除合同。根据《合同》约定：出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并在此期间内完成案涉商铺的交易过户登记的入件手续；出卖人办理上述相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期。在本案中，根据吴光雄提交的银行支付凭证多张可见，吴光雄已经按《合同》约定于2015年9月23日向泽信公司支付了剩余房价款260000元，履行完《合同》约定的按时足额支付各期房款的义务。因此，泽信公司应于2015年9月24日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将案涉商铺的产权人变更至买受人名下，但泽信公司至今未履行办理过户手续的义务。根据《合同》约定：出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，则按以下约定承担违约责任：（2）逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人的解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款。综上，吴光雄现请求解除合同，合法有理，本院依法予以支持。关于吴光雄要求返还购房款等其余诉请。《合同》解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，吴光雄提交加盖有“泽信公司收款专用章”的《正式收据》及银行支付凭证等证据证明泽信公司收取购房款655000元、税费20797元。因合同解除，吴光雄诉请泽信公司退还上述款项并无不当，本院予以支持。且根据《合同》约定，泽信公司应在《合同》解除后的60天内退还吴光雄已付的全部购房款，因此，泽信公司返还购房款的期限为本判决发生法律效力之日起60日内。另吴光雄提交加盖“潮宏公司财务专用章”的收据证明其支付团购费50000元。吴光雄作为买受人应为基于认为交纳团购费可获得案涉商铺购房款优惠的认知而支付团购费，结合泽信公司在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述，可认定上述款项系吴光雄为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》已被判令解除，吴光雄要求泽信公司返还上述团购费，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。潮宏公司并非《合同》的相对方，根据上述查明的事实泽信公司亦确认潮宏公司是受泽信公司委托收取团购费，且本院亦已支持吴光雄要求泽信公司返还团购费的诉请，吴光雄要求潮宏公司返还该款缺乏依据，本院不予支持。关于吴光雄要求泽信公司赔偿定金100000元的诉讼请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，泽信公司至今未履行办理过户手续的义务导致吴光雄要求解除《合同》，故吴光雄的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。潮宏公司无正当理由拒不到庭应诉，本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告吴光雄与被告广州市泽信物业管理有限公司就广州市天河区体育东路39-45号三层403号铺签订的《商铺买卖合同》；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内，向原告吴光雄返还购房款655000元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告吴光雄返还税费20797元；四、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告吴光雄返还团购费50000元；五、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内，向原告吴光雄赔偿100000元；六、驳回原告吴光雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12214元，由被告广州市泽信物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈 娟人民陪审员  王丽梅二〇一九年十二月二十五日书 记 员  邱莉晶