广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24257号原告：中山市真诚物业管理有限公司，住所地中山市火炬开发区香晖园香雪阁侧办公室，统一社会信用代码91442000592141690K。法定代表人：钟基，该公司经理。委托诉讼代理人：童雪艳，女，该公司员工。被告：唐勇，男，1970年1月9日出生，汉族，住中山市火炬开发区，被告：韩哲慧，女，1970年8月10日出生，汉族，住中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：唐勇，身份资料同上，韩哲慧的丈夫。原告中山市真诚物业管理有限公司（以下简称真诚公司）与被告唐勇、韩哲慧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告真诚公司委托诉讼代理人童雪艳，被告唐勇（兼韩哲慧的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告真诚公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年3月至2019年1月期间共23个月的物业管理费2150.7元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费220.35元为基数，分别从欠费当月1日起按千分之二利率计算至清偿之日止，暂计至2019年5月30日为1075.30元）。事实与理由：被告拖欠原告物业管理费未按时支付，具体情况如下。1.合同签订情况：2014年10月1日，原告与香晖园小区业主委员会签订《香晖园物业管理服务合同》。2.合同期限：从2014年10月1日起至2019年9月30日止。3.物业坐落：中山市火炬开发区同乐路香晖园香蜜阁4幢602房。4.权属人：唐勇、韩哲慧。5.建筑面积：110.81平方米。6.交楼时间：2005年1月1日。7.物业费计收标准：根据《香晖园物业管理服务合同》第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月/平方米、电梯：1.3元/月/平方米；商铺：1.3元/月/平方米。8.付费期限：根据《香晖园物业管理服务合同》第六条约定，每月10日前交纳。9.违约金依据：根据《香晖园物业管理服务合同》第八条约定，业主/非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交纳物业服务费的千分之一的标准交取滞纳金。10.欠费期间：2017年3月至2019年1月，共23个月。11.催收方式：每月催收至少3次，2019年5月，再次通过《催缴通知书》、电话、短信方式催收。原告真诚公司向本院提交的证据有：1.香晖园商住小区物业服务合同；2.催缴费用通知单；3.征求函；4.工程维修确认单。被告唐勇、韩哲慧辩称，一、我方不再拖欠原告代缴的水费。二、生效判决载明，我方有权在原告解决好楼顶渗水问题前拒绝支付物业服务费。三、因为渗水的问题已经造成我家里厕所电路、房间的墙面损坏，依据合同第2条第1点已经注明其对楼顶渗水需进行维修、管理，从2016年原告就没有帮我维修，严重违反了合同约定，至今还在漏水，给我方生活、家里造成了严重的影响，我方要求原告处理好厕所电路、房间的墙面我再支付管理费。被告唐勇、韩哲慧向本院提交的证据有：1.（2018）粤2071民初6447号民事判决书；2.照片。本院经审理认定事实如下：唐勇、韩哲慧是中山市火炬开发区同乐路香晖园香蜜阁4幢602房（楼梯房）的业主，案涉房屋建筑面积为110.8平方米。2016年10月，真诚公司与中山市香晖园小区业主委员会签订《香晖园物业管理服务合同》，主要约定：由真诚公司为中山火炬开发区同乐路香晖园小区提供物业服务，服务期限为2016年10月1日至2019年9月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅的管理费按建筑面积0.8元/月/平方米，小高层住宅的管理费按建筑面积1.3元/月/平方米，以上管理费均包括0.1元/月/平方米物业代收代缴的物业专项维修基金；物业管理费用由业主或物业使用人在每月10日前向真诚公司交纳；业主或业主使用人逾期交纳物业管理费和本合同约定的其它费用，真诚公司有权从逾期之日起按日加收应交纳费用的1‰作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，真诚公司依约提供了物业服务。真诚公司多次向唐勇、韩哲慧发出催缴费用通知单，向唐勇、韩哲慧催缴物业管理费和其他费用。2018年4月10日，真诚公司以唐勇为被告，提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年3月1日至2017年12月31日期间的物业管理费886.48元、水电费337.9元（2017年2月1日至2017年11月30日）、违约金200.81元（以欠款金额的日千分之一计算）。本院经审理后，认定：真诚公司在提供物业服务过程中，确实存在诸多影响唐勇家庭生活的瑕疵，唐勇拖欠支付物业服务费事出有因，综合本案案情，根据公平原则，在楼顶渗水所致的漏电、漏水等问题严重影响到唐勇的家庭生活的情况下，唐勇有权在真诚公司解决楼顶渗水的问题前，拒绝支付物业服务费，故真诚公司主张唐勇支付物业服务费及违约金，本院不予支持。真诚公司可在解决好唐勇反映的楼顶渗水的问题后，再向法院主张相关权利。本院于2018年5月21日作出（2018）粤2071民初6447号民事判决：一、唐勇于本判决生效之日起三日内向真诚公司支付2017年2月至2018年4月的水电费476.04元；二、驳回真诚公司的其他诉讼请求。2019年7月10日，真诚公司向香晖园香蜜阁4栋02单元发出征求函，称本栋楼宇的天台、墙体、伸缩缝有渗漏水现象，且有影响到02单元的房屋使用，需对天台面进行修缮补漏修复，现征集该栋业主的意见，是否同意启动专项维修资金，费用预算在1000元左右，由物业公司垫付维修费用后，并从业主每月缴交的维修资金返还给物业。该栋02单元有10户业主（包括唐勇）签名表示同意。2019年8月1日，唐勇在香晖园香蜜阁4栋602房楼顶天台公共区域漏水的工程维修确认单上签名。唐勇确认真诚公司在撤场前有对上述地方进行过维修，但认为现在还是漏水。2019年8月9日，香晖园小区业主委员会向真诚公司发出告知函，告知真诚公司不再与该公司继续签订为该小区的物业管理服务合同。真诚公司为香晖园小区提供物业服务到2019年9月30日，之后香晖园小区业主委员会与真诚公司没有续签物业管理服务合同。诉讼中，真诚公司明确：1.涉案房屋的物业管理费为0.7元/月/平方米，梯灯费为2.5元/月；2.唐勇、韩哲慧没有拖欠2017年3月至2019年1月期间的水费，本案不主张该期间的水费。真诚公司提交的不动产登记资料查询结果（2019年6月5日）显示，涉案房屋的产权人为唐勇、韩哲慧，登记时间为2007年4月1日，权属状态为现势。足据充分，本院予以支持。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。真诚公司为唐勇、韩哲慧提供物业服务，本院考虑该公司已对楼顶天台漏水处进行维修且现已不再为香晖园小区提供物业服务的实际情况，从而认定唐勇、韩哲慧应当向真诚公司交纳拖欠的物业管理费。唐勇、韩哲慧每月应交的物业管理费为80.07元/月（110.81平方米×0.7元/月+梯灯费2.5元/月），2017年3月至2019年1月期间的物业管理费为1841.61元（80.07元/月×23个月），扣除唐勇、韩哲慧已交纳的2017年3月至2018年4月期间梯灯费35元（2.5元/月×14个月），为1806.61元。对于真诚公司主张超过1806.61元的部分，本院不予支持。由于真诚公司对楼顶天台漏水处进行维修的时间在2019年8月，根据本院生效判决的认定，对真诚公司要求唐勇、韩哲慧支付违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告唐勇、韩哲慧于本判决生效之日起七日内向原告中山市真诚物业管理有限公司支付2017年3月至2019年1月期间的物业管理费1806.61元；二、驳回原告中山市真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市真诚物业管理有限公司已预交），由原告中山市真诚物业管理有限公司负担11元，由被告唐勇、韩哲慧负担14元（被告唐勇、韩哲慧于本判决生效之日起七日内将该14元迳付原告中山市真诚物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员 周 逵二〇一九年十二月五日书记员 何浚欢姚志姬