上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17892号原告：上海元懿实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蒋庆鹏，执行董事。委托诉讼代理人：田建鹏，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：上海宝越仓储有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张桂花，董事长。委托诉讼代理人：余冬梅。委托诉讼代理人：王永亮，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海元懿实业有限公司(以下简称“元懿公司”)与被告上海宝越仓储有限公司(以下简称“宝越公司”)租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告元懿公司的委托诉讼代理人田建鹏，被告宝越公司的委托诉讼代理人王永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元懿公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除《仓库出租合同》、《认可厂房转租协议》及《仓库出租补充协议》。2、要求宝越公司返还2018年9月6日至2019年4月2日期间的租金人民币836,512.11元(以下币种均为人民币)。3、要求宝越公司赔偿经济损失1,440,568.05元。4、要求宝越公司返还履约保证金15万元。事实和理由：2015年1月22日，元懿公司与宝越公司签订《认可厂房转租协议》，宝越公司书面同意元懿公司将承租的宝山区宝安公路XXX号仓库(以下简称“系争房屋”)对外转租。元懿公司遂与上海尚金商贸有限公司(以下简称“尚金公司”)签订了《厂房租赁合同》，将系争房屋全部转租给尚金公司。因尚金公司未按约向元懿公司支付租金，元懿公司诉至法院，才得知2019年3月宝越公司直接从尚金公司处收回了系争房屋。经元懿公司核实，宝越公司已经将系争房屋出租给他人。元懿公司租金已经支付至2019年4月2日，要求宝越公司退还租金。按照元懿公司与尚金公司及宝越公司签订的租赁合同，从2019年4月1日起至合同终止之日，元懿公司可收取尚金公司的租金8,120,617元，需支付宝越公司租金6,680,048.95元，两者之差1,440,568.05元系元懿公司的损失。被告宝越公司辩称，租赁合同约定系争房屋只能作为仓储使用，元懿公司擅自改变租赁物使用性质，将房屋用作开设二手家具交易市场。元懿公司未经宝越公司同意，在厂房内加建一层，并将门窗敲掉后隔成一间一间的小商铺，办公楼打通后隔成门面房，绿化拆除搭建彩钢瓦棚。宝越公司同意元懿公司转租，但转租给次承租人的合同也须符合宝越公司与元懿公司之间合同的约定。元懿的行为已经构成了违约，2018年11月23日，宝越公司已经通知元懿公司解除合同。宝越公司不同意赔偿元懿公司经济损失。2019年3月底，宝越公司收回了系争房屋。元懿公司的租金也支付至2019年3月底，不同意退还租金。宝越公司收过元懿公司保证金15万元，但宝越公司恢复系争房屋需要费用，故不同意退还该保证金。经审理查明，宝越公司是宝山区宝安公路XXX号房屋的权利人。根据房地产权证，权属性质为集体，用途为工业，土地面积8,566平方米，建筑面积4,545.42平方米，包括1号建筑面积20.44平方米、2号建筑面积20.23平方米，3号建筑面积3,700.03平方米，4号建筑面积804.72平方米，房屋类型均为仓库堆栈。2014年9月26日，出租方宝越公司与承租方元懿公司签订《仓库出租合同》，约定，出租方将位于上海市宝山区宝安公路XXX-XXX号的西面仓库(含行车等附属配套设施，三部10吨行车，一部5吨行车)及办公楼出租给承租方使用，租赁物面积为仓库5,217平方米、办公楼846平方米，总面积6,063平方米，用途第三方仓储，如承租方转变用途，必须经出租方书面同意，因转变用途所需办理的全部手续由承租方按政府的有关规定申报；租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年10月15日；未经出租方书面同意不得转租；如承租方须进行装修、改建，须事先向出租方提交设计方案，并经出租方同意；两年的租期为每平方米每天0.7元，两年一递增，递增按8%递增，一年的租赁日约定为365天，上半年为182天，下半年为183天，租期一二两年的租金为1,549,096.5元，三四两年按每平方米每天0.756元，第五年按每平方米每天0.817元；租赁费用按预先一次性支付半年租费的方法执行，承租方应于本合同签订之日起5个工作日内，向出租方一次性支付首笔半年的租赁费，并在以后每一个半年期开始前两个月一次性支付下一半年租赁费。2014年12月1日，出租方宝越公司与承租方元懿公司签订《仓库出租补充协议》，约定，仓库出租合同的租赁时间由原来的5年延长至8年即2014年10月1日到2022年10月14日，租赁费用实行半年一付，在2014年10月15日前付清前半年的租金，在每半年开始前一周付清下一轮租金，另增加履约保证金15万元，履约保证金在双方确认租赁关系终止，承租方退还租赁物，并且双方无责任义务纠纷的情况下，于租赁关系终止当日退还。2015年1月22日，宝越公司与元懿公司签订《认可厂房转租协议》，主要内容为承租人与他人签订的转租协议应以主体合同为框架，所约定的权利义务不得超过主体合同规定的范围，不得擅自改变厂房及房屋的结构，转租协议的期限不得超过主体合同的约定期；转租用途的相关工艺涉及危化、易燃易爆、有毒等存在安全隐患、职业危害和环境污染因素的，应当按法律规定做好申报、检测和审批工作。2015年2月10日，元懿公司(甲方、出租方)与尚金公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区宝安公路XXX号厂房第2幢车间及第一幢车间3号库房包括办公楼一、二层(一层办公室及已出租给第三方客户的三间房间除外，剩余的房间租赁给乙方使用，建筑面积加公摊面积经双方确认为5,650平方米，出租给乙方做办公用品使用；甲方租赁给乙方的厂房为现状出租)；租赁期限从2015年3月18日至2022年10月8日止；租金两年递增8%(2015年3月17日前为甲方给予乙方的免租期)；税前租金每年170万元，租金三个月支付一次，每季度425,000元，每次支付租金须提前10天，先付后用；租赁保证金283,333元。尚金公司承租了系争厂房后，分别对约3,700平方米的仓库和约1,500平方米的仓库进行了改建，将仓库隔为上下两层，并将靠宝安公路侧的院墙和仓库砖混墙改为门面房，除留部分自用外，其余部分转租。2015年12月5日，上海市宝山区顾村工业公司向宝越公司发告知书，主要内容为消防安全检查中发现尚金公司未经相关部门许可擅自改变土地使用性质，破墙开店；尚金公司未经消防部门审核验收合格后，擅自分隔仓库内部结构(上下两层)，针对以上存在的消防安全隐患问题，请落实整改。2017年，宝山区顾村镇人民政府、宝山区区域生态环境综合治理领导小组办公室联合向宝越公司发生态环境综合整治告知书，主要内容为系争厂房区域内存在违法搭建等违法现象，于2018年6月30日前拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，消除安全隐患，自行完成整改。2018年8月31日，宝越公司向元懿公司发律师函，认为元懿公司未经同意擅自改变出租物结构，导致宝越公司被相关政府部门责令整改，违反了约定的用途和转租条件转租房屋，在租赁房屋内堆放危险物品，未及时办理审批手续，违反了妥善使用租赁物的义务，要求元懿公司收到律师函之日起一个月内恢复租赁物原状、排除妨害、消除危险。同年9月1日，元懿公司收悉。2018年9月19日，上海市宝山区顾村工业公司发出《告知书》，主要内容为：按照“六必拆”原则，我司对宝安公路XXX号区域已下发过综合整治告知书，并多次上门告知，仍没有改善，2018年9月6日，我司又开具“拆违”告知书，并对房东及所有租户告知，要求立即终止经营，在一个月内全部搬离。倘若2018年10月7日之后，租户仍未搬离，政府相关部门将联合执法部门采取强制手段进行取缔。同日，上海市宝山区顾村工业公司、宝越公司、尚金公司召开专题会议，并达成了会议纪要，主要内容为：大房东已采取法律手段追究二房东擅自改变房屋用途及改变经营性质等责任，该区域内的所有租客均与三房东直接发生租赁关系，现场由三房东与租客进行协商解决。如今三房东与租客之间的合同未到期，但从2018年9月1日以后未收取租客房租，只收取部分押金，现租客与房东的押金和搬离期限上存在异议，三方就此事进行协商，并达成一致，主要内容为从9月6日起，大房东不收二房东租金，二房东不收三房东租金，三房东对所有租户停止收租金并解除租赁合同，租户合同未到期，由三房东处理违约事宜；在10月7日之前，凡是有租户主动撤离完毕的，三房东将9月6日之后的押金全部退还。2018年11月22日，宝越公司向元懿公司发出解除合同通知。同年11月23日，元懿公司收悉。同日，宝越公司向尚金公司发出搬离通知，限尚金公司1个月内搬走所有物品、清空场地。2019年3月，元懿公司起诉尚金公司，本院追加了宝越公司作为该案的第三人参加诉讼。本院审理后认为，元懿公司与尚金公司就宝安公路XXX号房屋签订的租赁合同中约1,500平方米仓库无房地产权证，也无相关建房审批手续。2019年10月23日，本院判决元懿公司与尚金公司就宝安公路XXX号房屋签订的《厂房租赁合同》中涉及约1,500平方米仓库的条款无效，其余部分于2019年3月7日解除；尚金公司支付元懿公司租金及使用费59万元及该款从2019年1月8日起的利息；元懿公司返还尚金公司保证金283,333元。审理过程中，元懿公司提供如下证据：1、2018年9月20日，元懿公司转账支付宝越公司836,512.11元的银行业务回单。元懿公司表示，该笔钱款支付的系2018年10月15日至2019年4月2日的租金。宝越公司表示，对上述付款的真实性无异议，但租金进行过调整，该钱款支付的系2018年10月15日至2019年3月31日的租金。2、租赁现场视频及照片。元懿公司表示，元懿公司于2019年9月27日至租赁现场拍摄，证明宝越公司已经将系争房屋另行出租给他人，且房屋内隔层并未拆除。宝越公司表示，对该证据真实性无异议，房屋内隔层未拆除，元懿公司依然处于违约状态。以上事实，有元懿公司提供的《仓库出租合同》、《仓库出租补充协议》、《认可厂房转租协议》、专题会议纪要、《厂房租赁合同》、支付业务回单、租赁现场视频及照片，宝越公司提供的律师函、告知书、解除合同通知，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，元懿公司与宝越公司签订的《仓库出租合同》涉及的部分仓库无房地产权证，亦无相关建房审批手续，故该合同中涉及该部分租赁面积的合同无效，其余部分有效。系争房屋实际已由宝越公司收回并另行出租，元懿公司要求解除《仓库出租合同》有效部分，及《仓库出租补充协议》、《认可厂房转租协议》，本院予以准许。元懿公司与宝越公司签订的《认可厂房转租协议》约定，元懿公司与他人签订的转租协议应以主体合同为框架，所约定的权利义务不得超过主体合同规定的范围，不得擅自改变厂房及房屋的结构。元懿公司将系争房屋转租给尚金公司后，任由尚金公司将房屋分隔成上下两层，并破墙开店。宝越公司发出律师函要求元懿公司整改后，元懿公司亦未整改。元懿公司明显存在过错，对合同解除或无效应承担相应责任。元懿公司要求宝越公司赔偿租金差价损失，本院不予准许。根据上海市宝山区顾村工业公司发出《告知书》反映，2018年9月6日，该公司开具了“拆违”告知书，并对房东及所有租户告知，要求立即终止经营，在一个月内全部搬离。上述“拆违”告知书会影响元懿公司转租房屋收益。系争房屋区域多年存在业态混乱、隐患众多，宝越公司作为出租方也未尽到管理责任，其完全收取2018年9月6日后的租金亦不尽合理。元懿公司要求退还该日起部分租金，可以准许。本院酌情确定宝越公司退还元懿公司租金38.5万元。关于三方协议中约定，大房东宝越公司不收取二房东元懿公司9月6日起的租金，该协议应理解为系争房屋限期全部清腾的，宽限期内租金可以免收。但系争房屋并未按期清腾及返还，元懿公司要求退还9月6日起的全部租金，本院不予准许。宝越公司已经收回系争房屋并另行出租，其以元懿公司未恢复房屋原状拒绝返还保证金的意见，本院不予采纳。元懿公司要求返还保证金15万元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告上海元懿实业有限公司与被告上海宝越仓储有限公司签订的《仓库出租合同》部分无效，解除《仓库出租合同》有效部分及《仓库出租补充协议》、《认可厂房转租协议》；二、被告上海宝越仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告上海元懿实业有限公司租金38.5万元、保证金15万元；三、驳回原告上海元懿实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为13,108元，由原告上海元懿实业有限公司负担10,108元，被告上海宝越仓储有限公司负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年十二月四日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……