广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初1167号 原告：宁日浩，男，1973年12月15日出生，汉族，住陆川县。 委托诉讼代理人：林刚，陆川县九洲法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：宁玉明(系宁日浩的兄弟），男，1962年10月19日出生，汉族，住陆川县。 被告：王华，男，1985年7月1日出生，汉族，住陆川县。 委托诉讼代理人：吕春，广西综纬律师事务所律师。 被告：刘辉，男，1975年12月5日出生，汉族，住陆川县。 被告：黄庆，男，1975年9月18日出生，汉族，老师，住陆川县。 被告：刘钰璇，女，1979年5月4日出生，汉族，住陆川县。 被告：宁杏宇，女，1979年7月10日出生，汉族，老师，住陆川县。 被告：刘柯蔚，男，1979年8月13日出生，汉族，住陆川县。 原告宁日浩与被告宁杏宇、黄庆、刘钰璇、刘辉、王华、刘柯蔚共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上述人员，除被告宁日浩未到庭参加诉讼外，其余人员均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告王华分配得第二层楼房多出其份额的40平方米房屋折价140000元，由被告王华平均支付给原、被告七人，其中应支付2万元给原告；2、依法判决被告王华、宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆、刘柯蔚六人共同折价面积少4.96平方米补偿分配给原告作为车库的楼梯间（位于新楼的东北面）74400元给原告；3、依法判决被告王华、宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆、刘柯蔚六人共六人折价补偿铺面与分配得原告楼梯间位置、高度差价57040元给原告；4、依法判决六被告共同支付原告因评估支付12425元给原告。 事实与理由:被告宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆于2008年共同出资购买座落在陆川县宗国有土地，以被告宁杏字的名义办理了证号：陆国用(2010)第0221号国有土地使用证和建设工程规划证(建字第450922201000260号），后在此建成一栋七层半楼房，其中：第一层为7间车库(其中小车库5间、摩托车库2间)及夹层(高2.6米、面积为92平方米)，楼梯间：车库面积1.2米×5.1米=6.12平方米，第二层至第七层住房高度3.2米，面积132平方米。2009年，被告以抽签方式分配了第二层至第六层楼房及五间小车库：其中第二层及北面偏西车库(车库面积14.02平方米)归被告黄庆所有；第三层及北面偏东车库(车库面积14.02平方米)归被告宁杏宇所有；第四层及西面车库(车库面积20.79平方米)归被告刘钰璇所有；第五层及南面的一个车库(车库面积13平方米)归被告刘柯蔚所有；第六层及南面的一个车库(车库面积13平方米)归被告刘辉所有；后把一楼夹层住房及楼梯间车库(车库面积为1.2米×5.1米=6.12平方米)出卖给被告王华，第七层及北面中间车库(车库面积7.65平方米)出卖给原告宁日浩。后原、被告七人于2014年间补签订了写于2010年3月18日订立集资建房的协议书，约定以个人不等出资购买上述一宗国有土地建房，各方已居住多年无异议。 2016年1月，陆川县人民政府征收了上述的楼房，采取土地置换回建和货币补偿方式，即:(一)在锦源项目规划的回建地划回宽7.76米×长15米=116平方米三面光土地给原、被告回建房屋；(二)拆迁房屋采用货币补偿；(三)其它项目费用补偿等等，原、被告七人对县政府征收旧楼和补偿无异议，与征收单位签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》。 2018年，新楼房建成后，被告以少数人服从多数入的口头协议南定按照原旧楼次序依顺序使用新建楼房楼车库及楼层，即第一层车库:东南面14.82平方米车库归被告黄庆使用；南面14.83平方米车库归被告宁杏宇使用；南面I9.79平方米车库(电梯位置占小部分)归被告刘钰璇使用西南面29.44平方米车库归被告刘辉、刘柯蔚共同所用；西北面5.82平方米车库归被告王华使用；东北面(楼梯底)约10.48平方米车库归原告使用。第二层至第八层的房屋依次归王华、黄庆、宁杏宇、刘钰璇、刘柯蔚、刘辉、宁日浩使用。其中第二层房屋王华比旧房屋多出40平方米按市场价折价平均支付给七户。原告认为原旧楼第一层夹层住户应变化上第八层楼房，旧楼与新楼第二层至第七层楼住户楼层不变，按原旧楼次序依顺序使用新楼的车库和楼层原告分配得东北面(楼梯间)的车库和第八层房屋不合理且显失公平，原告在第七层安装入户套门、水电设备。后被告宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆作为原告起诉宁日浩、王华，第三人刘柯蔚共有物分割纠纷一案至陆川县人民法院，后陆川县人民法院判决支持宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆按少数人服从多数人的口头协议按原旧楼次序依顺序使用新楼车库及楼房，即原告分配得新楼房东北面(楼梯底)的车库和第八楼房屋。 综上所述:被告之间以少数人服从多数人的口头协议按原旧楼次序依顺宇使用新楼车库及楼房，致使分配新楼房东北面(楼梯底)作为的车库和第八楼房给原告使用，有失公平合理，严重损害了原告的合法权益。被告王华应以补偿其多占楼层面积折价补偿份额2万元给原告，分配给原告新楼房东北面(楼梯底)面积差异和位置、高度由其他被告按市场价折价补偿给原告，原告为维护合法权益，特提起诉讼，恳请判决支持原告所请。 原告为其主张提供有身份证、集资建房协议书、征收补偿协议书、旧楼车库分布图、新楼房平面图、民事裁定书、民事判决书、分配给原告的车库图等证据证实。 被告宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆、刘柯蔚辩称：原、被告7人原居住的旧楼，是大家共同集资建设而来，7户因加入时间不同、出资不同、以及各人意愿，已经协商约定了各自的所属权益。在现行的政府对房屋拆迁征收赔偿时，在确认产权后，均是以拆迁前的面积为基数进行补偿。并不追溯房屋历史。在本案中，《国有土地上房屋征收补偿协议》上，各项数据都是拆迁方通过实地测量原房屋的面积计算得来，通过评估得出金额。房屋主体及配套建造补偿费754720元即是以原楼房面积为基数计算得来(详见陆川县价格认证中心陆价认估字[2015]28号)，补助奖425280元亦是参考此数据。两项合计118万元用于建造新房。原旧楼住宅面积为:1楼92平方米，2至7楼为132平方米，总面积92+132×6=884平方米。新建房屋后，2至8楼每层的面积为163.36平方米，总面积为163.36×7=1143.52平方米。旧楼与新楼的住宅总面积比率为884平方米/1143.52平方米即1:1.294。按增长比例，3至8楼的应得面积为170.8平方，但实得163.36平方米，比率只有1:1.24。而王华应得面积为119.05平方米，但实得163.36平方米，旧新比率1:1.776。所以王华二楼现有面积除正常比率增加外还多44.3平方，原告按40平方整数核算。这增加的40平米面积应属于共同平等享受，增加的面积亦是使用旧楼的拆迁款建造得来。按公平原则应属于大家共同所有，作为公共面积使用，如由王华一人所有，显失公平，如其需要，应作出适当补偿。 对于被答辩人第二项诉讼请求。原告的楼梯底车库面积，实际测量内空为10.87平方米(4.94m×2.2m=10.87,包含了入户至楼梯平台斜面部分的垂直面积)，楼梯斜面的垂直面积为3.54平方米(3.4m×1.04m)。所以原告车库的实际净空面积为10.87平方米-3.54平方米=7.33平方米。原告所提的只有5.52平方米与实际不符。原告在旧楼的车库面积为7.65平方米，所以新旧车库的净空面积差额为0.32平方米。宁杏宇原旧车库面积是14.02平方米，按比例增加应是15.34平方米，新车库面积是14.83平方米；刘钰旋原旧车库面积是20.79平方米。按比例增加应是22.75平方米，新车库面积是19.79平方米；黄庆原旧车库面积是14.02平方米，按比例增加应是15.34平方米，新车库面积是14.82平方米，按比例增加并未多占面积反而小，并没有侵害任何人的利益。在(2018)桂0922民初2003号的诉讼案件中，东北面楼梯间的车库面积为10.48平方米，是大家同意把楼梯斜面垂直下的3.54平方米面积无偿给与宁日浩使用。楼梯作为公共设施建设，不可缺少，大家理应理解及配合。在建房之初，宁玉明作为宁日浩的代理人，已同意选择东北面楼梯间的车库为其所有。宁玉明参与了建房筹备工作及开工典礼和施工监督，这些过程都可以进行佐证。后来宁玉明以协商没有签订协议没有证据为由中途反悔。楼梯斜面底部面积的使用空间不足，但这本不属于宁日浩所有，是公共所有，现其提出要求对其面积进行74400元的经济赔偿，不合情不合理，没有法律依据。 对于被答辩人第三项诉讼请求。新建房屋中，按有关部门规划要求及设计规范，临街房屋的一楼高度都为4.5米高，这是一个建筑惯例。在《国有土地上房屋征收补偿协议》中也明确了新建房屋为八层含车库一层。6名被告车库的高度升高了，是一个自然的提高，其本质其功能仍然是车库。新房都是合理合法合规的建成的，虽然升高了但并没有侵占到原告的利益。旧楼的朝向为坐北向南三面采光，南面为主街，西面、北面为小街道，原告的车库在北面。新楼的朝向为坐东向西三面采光，西面为主街，东面、南面为小街道，原告的车库在东面。新楼建设须满足5个小车库2个摩托车库，以及2楼5房两厅3卫的要求，立柱要求较复杂。综合各因素，现有的位置及朝向对各户的利益是最均衡的，没有损害某户的利益。原告提出的位置、高度差价57040元赔偿，没有法律依据。 因旧车库与新车库的面积不同，应该按照旧车库的比例计算原、被告所得新车库面积。新车库应该除去电梯后，按照比例计算。对于原告请求的评估费，不予认可。 综上答辩意见:认可原告第一项诉讼请求的主张。请求依法判决王华分配得第二层楼房多出其份额的40平方米房屋折价140000元，由王华平均支付给七户，其中应支付刘辉、刘柯蔚、宁杏宇、刘钰璇、黄庆每户各20000元。请求人民法院驳回原告的第二、第三项和评估费的诉讼请求。 被告宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆、刘柯蔚为其主张提供有身份证、旧楼车库分布图、新楼车库分布图、新楼楼梯车库图证据证实。 被告王华辩称，请法院依法驳回原告对王华的诉讼请求。1、根据补偿协议计算，王华原面积98.49平方米，其他人是130-131平方米，相差的面积应是32平方米，但是相差的份额并不是王华的本人要求建造，而是因共同建造超出原来的面积，实际上原告与被告的房屋都比原来的房屋多几十平方米，原告所说多出四十平方米没有事实依据。本案是拆迁补偿款所建造的房屋，应该按照建造的成本价计算，但是成本价是多少原告与六被告至今没有结算，没有六被告与原告共同签名确认。2、原告要求补偿车库款项与事实不符，王华在拆迁前的车库面积是6.12平方米，而拆迁后车库的面积只有5.81平方米，比原来的面积还少。即使是补偿也是面积多的人来补偿。3、铺面的高度差价的补偿款，这一点没有任何的依据，原告所申请鉴定的材料，并没有对高度差价计算，原告请求5万多元没有任何根据。4、关于鉴定费用，我方认为该费用与王华无关，按照价格评估书评估的是一楼全部面积，被告王华所得到的车库面积，比拆迁前的面积还少，这个责任都不在被告王华。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对原、被告提交的证据和本院依职权制作的现场勘验照片、调取（2018）桂0922民初2003号一案的住房建设局的批复文件即陆建规条[2017]14号文件广西客家工程设计有限公司施工图设计文件、施工图纸、建设用地规划许可证。依法组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于原告提交旧楼车库分布图，被告宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆、刘柯蔚对分布位置没有异议，对该图标记的面积有异议。被告王华未到庭质证。本院认为原告提供的旧楼车库分布图与被告提供的旧楼车库分布图是一致的，是证实原、被告旧楼车库的分布位置与旧车库面积，本院依法予以采信。 2019年6月，原告申请对陆川县城区御景园小区向南涂黄色漆外墙的一栋新楼房的一楼房屋价值进行价格评估，经本院委托广西诚德价格评估有限公司评估，2019年11月8日，该评估公司做出价格评估结论书，价格评估结果为432150元。 对于评估结论书，当事人对价格评估结果有异议。本院认为，根据陆川县住房和城乡建设局文件（陆建规条[2017]14号）的批复，规划建设用地性质为居住用地，原告申请以房屋属性进行评估符合规定。对于评估价格是根据房屋标的的用途和特点，分别选取三个与房屋标的类似的近期房地产交易实例，从交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四个方面进行综合修正计算得出的比准价格，该评估方式是科学、合理的，本院依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘钰璇、刘辉、宁杏宇、黄庆、刘柯蔚约于2008年共同出资购买了一宗国有土地（土地位于陆川县城碰塘开发区，后以宁杏宇名义办理了国有土地使用证【陆国用（2010）第0221号】、建设用工程规划许可证（建字第450922201000260号），后在此处建成一栋七层半楼房。第一层房屋为柒间车库（五间小汽车库、两间摩托车库）及夹层（夹层高2.6米，面积为92平方米）、楼梯间：车库面积为1.2米X5.1米=6.12平方米，二至七层住房高3.2米，面积是132平方米。约于2009年，五人以抽签方式分配了2、3、4、5、6层房屋及五间小汽车库：第二层及北面偏西的车库（车库面积14.02平方米）归黄庆所有；第三层及北面偏东的车库（车库面积为14.02平方米）归宁杏宇所有；第四层及西面车库（车库面积为20.79平方米）归刘钰璇所有；第五层及南面的一个车库（车库面积13平方米）归刘柯蔚所有；第六层及南面的一个车库（车库面积13平方米)归刘辉所有.后把一楼夹层住房及楼梯间车库（车库面积为1.2米X5.1米=6.12平方米）出卖给王华，第七层及北面中间车库（车库面积为7.65平方米）出卖给宁日浩。宁杏宇、杨炬成（刘钰璇之夫）、刘辉、黄庆、宁日浩、王华、刘柯蔚约于2014年补签了写于2010年3月18日订立集资建房协议书，约定以个人不等出资购买一宗国有土地（土地位于陆川县城碰塘开发区建房。当事人己居住多年且没有异议。 2016年1月陆川县人民政府征收了上述楼房，采用土地置换回建和货币补偿方式,即:(一）在锦源项目规划回建地，农贸市场区域西边，即进农贸市场街口北边第一间，划给一块三面光，面积为116平方米（宽7.76米×长15米）土地给原、被告兴建成新楼(二)拆迀房屋采用货币补偿方式。房屋的建造补偿款分两大部分共计：1265191元。其中:1、房屋主体及配套建造补偿费为754720元(此款即作为建设新楼八层的主体费用之一）。2、各户室内装修补偿款共：510471元，根据各楼各户面积和装修的不同情况，此款按评估价分别支付给各楼层户主。(三)其他补偿费188633元，此款亦按各户使用面积不同补偿给各户。(四）奖励。1、配合拆迀，给予异地重建主体配合补助奖，奖励金额为:425280元（此款亦作为建设新楼八层的主体费用之一)。2、新套房装修补助奖励。此款亦按各户情况不同补偿给各户。原、被告对政府征收旧楼和补偿均无异议且与征收单位签订了《国有土地上房屋征收补偿协议》。 2017年原告、被告利用上述部分补偿款在锦源项目规划回建地上建了一栋八层楼房，因楼层及车库分布问题，宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆、于2018年8月15日起诉至本院，本院于2018年12月28日对（2018）桂0922民初2003号作出了判决，并已经生效。判决内容为：一、原告宁杏宇、刘钰璇、刘辉、黄庆、被告宁日浩、王华、第三人刘柯蔚共同有楼房（楼房座落在陆川县城锦源项目规划回建地、农贸市场区域西边，即陆川县城北区规划4号路东侧、3号路南侧）第一层车库：东南面14.82平方米车库归属黄庆使用；南面14.83平方米车库归属宁杏宇使用；南面19.79平方米车库（电梯占小部分）归属刘钰璇使用；西南面29.44平方米车库归属刘辉、刘柯蔚共同使用；西北面5.82平方米车库归属王华使用；东北面（楼梯底）约10.48平方米车库归属宁日浩使用。二、上述楼房第二层楼房归王华使用；第三楼房归黄庆使用；第四楼房归宁杏宇使用；第五楼房归刘钰璇使用；第六楼房归刘柯蔚使用；第七楼房归刘辉使用；第八楼房归宁日浩使用。楼梯和电梯属共同使用。 本院认为,新建楼房及车库的分配协议已在（2018）桂0922民初2003号判决书中采纳，并据此作出了生效判决，被告王华的房屋由夹层高2.6米，面积92平方米，变为高3.2米，面积164平方米，在（2018）桂0922民初2003号一案中多数人意见王华给每户补偿2万元。现各被告的答辩意见是由被告王华以新房多出面积折价补偿14万元，即每户2万元。本院认为该意见合情合理，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，对原告请求被告王华补偿2万元予以支持。原告新建楼房的车库依据分配协议确实受到一定损害，原告、被告原来旧房的车库高度是一样的，现原告新房的车库比被告车库变矮了，四至不规则。按旧车库原、被告车库面积分别为黄庆14.02平方米、宁杏宇14.02平方米、刘钰璇20.79平方米、刘柯蔚13平方米、刘辉13平方米、王华6.12平方米、宁日浩7.65平方米，总面积为88.6平方米。黄庆占车库比例15.83%、宁杏宇为15.82%、刘钰璇为23.46%、刘柯蔚为14.67%、刘辉为14.67%、王华为6.90%、宁日浩为8.63%。现新车库原、被告车库面积分别为黄庆14.82平方米、宁杏宇14.83平方米、刘钰璇19.79平方米、刘柯蔚14.72平方米、刘辉14.72平方米、王华5.82平方米。由于宁日浩的新车库变矮了，四至不规则，容积只有16.538立方米，只相当于其他人面积的3.675平方米。这样新车库总面积为88.375平方米，按旧车库比例分配原、被告新车库的面积应为黄庆13.98平方米、宁杏宇13.98平方米、刘钰璇20.73平方米、刘柯蔚12.96平方米、刘辉12.96平方米、王华6.10平方米、宁日浩7.63平方米，黄庆、宁杏宇分别多了2084平方米，刘柯蔚、刘辉分别多了1.76平方米，而宁日浩少了3.96平方米，黄庆、宁杏宇多占比例分别为16.15%，刘柯蔚、刘辉多占比例分别为33.85%，黄庆、宁杏宇应赔偿面积分别为0.64平方米，刘柯蔚、刘辉应赔偿面积分别为1.34平方米。根据广西城德价格评估有限公司评估结论，一楼每平方米价格为3727.04元，黄庆、宁杏宇应分别赔偿2385.30元给宁日浩，刘柯蔚、刘辉应分别赔偿4994.23元给宁日浩。 原告为此案支付的鉴定费12425元，由被告黄庆、宁杏宇、刘柯蔚、刘辉按赔偿比例分配，黄庆、宁杏宇分别承担2006.64元，刘柯蔚、刘辉分别承担4205.86元。 原告的第二项、第三项请求属于重复评价，本院不予支持。 综上所述，本院依据《中国人民共和国物权法》第九十七条、第一百条之规定，判决如下： 被告王华补偿2万元给原告宁日浩； 被告黄庆、宁杏宇分别补偿2385.30元给原告宁日浩，被告刘柯蔚、刘辉分别补偿4994.23元给原告宁日浩； 被告黄庆、宁杏宇分别支付鉴定费2006.64元给原告宁日浩，被告刘柯蔚、刘辉分别支付鉴定费4205.86元给原告宁日浩； 驳回原告宁日浩其他诉讼请求。 本院受理费3328元，由原告宁日浩负担2564元，被告王华负担440元，被告黄庆负担52元，被告宁杏宇负担52元，被告刘柯蔚负担110元，被告刘辉负担110元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  阮伟达 审 判 员  陈闯奎 人民陪审员  钟金珊 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  李 珊 书 记 员  陈 露