北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26252号原告（反诉被告）：李伟，男，1984年9月16日出生，汉族，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：李大海，河北王文成律师事务所律师。被告（反诉原告）：中交路桥建设有限公司海外分公司，营业场所北京市东城区东中街9号北写字楼第五层B-G号。负责人：祝清峰，总经理。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济桓律师事务所律师。原告（反诉被告）李伟与被告（反诉原告）中交路桥建设有限公司海外分公司（以下简称“中交路桥公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟（反诉被告）的委托诉讼代理人李大海，被告（反诉原告）中交路桥公司的委托诉讼代理人卢志杰，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李伟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告房屋修复费152322元、家具家电等财产损失48052元、其他损失6000元、房屋租赁费7693元、鉴定费8000元，以上共计222067元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年2月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市通州区张家湾镇太玉园西区x室房屋出租给被告当做员工宿舍，租期自2019年2月18日至2020年2月17日止，年租金43200元，还约定了被告必须合理使用房屋，否则要承担赔偿责任等内容。原告于签订合同当日将房屋交付给被告，但被告的员工并没有按照合同约定合理使用房屋，2019年3月17日0时48分，由于被告员工不合理使用电器，导致起火，造成原告上述财产损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）中交路桥公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、关于装修修复费用，我方认为过高，原告起诉状中称装修费3万元，实际装修不可能超过3万元，评估结果却高达十几万元，超乎想象。第二，房屋是在2007-2009年期间装修的，已经老化到一定程度，鉴定的时候我方要求对装修残值进行鉴定，但是评估方没有给答复。鉴定过程中有残值的话，鉴定单位应当出具相应的报告。2、关于家具家电损失，没有任何法律依据，原告的家具家电使用均十年以上，已经老化破旧，原告要求的赔偿额严重超过市场标准。3、其他损失6000元不予承担。4、房屋租赁费，如果修复期间是65天，房屋修复期间的费用我方同意按照65天支付。5、鉴定费不予承担。着重说明，通过我方律师对于现场情况及上网查询相关资料，现在可以充分肯定的是线路老化存在问题，电器元件超过了安全使用年限，电线私搭乱建，是造成这次火灾的主要原因，被告在所有电器使用过程中没有使用不当的情况，所以被告对此不应当承担任何责任。被告（反诉原告）中交路桥公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法解除反诉人与被反诉人的租赁合同（从2019年3月28日起）；被反诉人退还反诉人租金37800元2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在2019年2月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于北京市通州区张家湾镇太玉园西区x室房屋出租给被告当作员工宿舍，租期自2019年2月18日至2020年2月17日止，年租金43200元，同时合同第五条约定，租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态。合同签订后，被反诉人将房屋交付给反诉人使用。但是因被反诉人交付的房屋线路老化，不具备安全使用性能，导致2019年3月27日0时48分发生火灾，当时反诉人的员工正在房间睡觉，火灾造成三人不同程度受伤，花费大笔医疗费用。反诉人认为，被反诉人提供的租赁物不具备安全使用性能，应当依法解除合同，并退还剩余租金，人员医疗费用待治疗完毕后，另行主张。针对中交路桥公司的反诉请求，李伟辩称：我方同意解除合同。但是不同意退还租金的请求。因为是被告工人使用家电不当造成起火，致使合同无法履行，因此不同意返还租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，李伟（出租方、甲方）与中交路桥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，李伟将北京市通州区张家湾镇太玉园西区x室房屋（建筑面积106.65平方米、以下简称“涉案房屋”）出租给中交路桥公司用于居住使用，租期自2019年2月18日至2020年2月17日，共计12个月，租金标准为3600元/月，付款方式为年付，押金为3600元，合同还对房屋及附属设施的维护、合同的解除、违约责任等事项进行了约定，合同附件对于房屋附属设施、设备清单进行了约定。涉案房屋由李伟于2006年购买，此次出租是涉案房屋第一次出租，出租前一直由李伟或者其家人居住，李伟庭审中陈述在2008年对涉案房屋进行了装修。租赁合同签订后，李伟将涉案房屋交付给中交路桥公司，中交路桥公司给付李伟一年的租金43200元及房屋押金3600元。涉案房屋为三居室结构，有三个卧室，中交路桥公司的三名员工丁有印、黄志滨、刘运运入住涉案房屋，各住一间卧室。2019年3月27日凌晨，涉案房屋起火，因起火导致涉案房屋内家具家电、装修等被烧毁。2019年6月4日，北京市通州区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，写明：“经调查，对起火原因认定如下：此起火灾起火部位位于x室客厅西侧。此起火灾排除自燃、雷击、外来火源等原因，不排除电气线路故障引发此起火灾。分析起火时间为2019年3月27日00时45分许。”在本案审理过程中，李伟提交财产损失鉴定申请书，要求对涉案房屋内家具家电等财产损失、对房屋进行修复的造价及从失火到修复完毕的装修期间进行鉴定。本院经摇号随机确定中国中元国际工程有限公司（以下简称“鉴定机构”）进行鉴定，该公司于2019年12月4日出具《造价鉴定意见书》，鉴定结果如下：1、房屋修复的工程造价：152322元；2、家具家电购置费：48052元；3、装修修复工程施工时间为65日历天。该份鉴定意见中写明对于家具购置费按照一般家装档次按鉴定期市场价计取，对于家电购置费按照原告主张的品牌及单价进行计算。李伟对于该份鉴定意见予以认可，并以此为据确认其诉讼请求。中交路桥公司对于该份鉴定意见不予认可，认为鉴定结果过高，同时认为原告的装修和家具家电已经使用近十年，应当考虑折旧，赔偿其残值，而不应当赔偿成新价格。关于该份鉴定意见，本院对其证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但在计算李伟因火灾造成的损失时，还应以此鉴定意见为基础，综合考虑房屋及家具家电的使用年限。庭审过程中，李伟提交与其楼下房主雷秀华签订的《补偿协议》，证明因消防灭火时水漏到楼下x1室，致使x1室房顶及地板等家中物品受损，经双方协商一致解决，一次性补偿x1室房主6000元整。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合庭审查明的事实，对本案争议焦点分析如下：第一，涉案房屋发生火灾是原告方电气线路自身老化导致还是被告方人员使用电器不当导致，被告方应否承担原告因火灾造成的各项损失。对此，本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，李伟已经将涉案房屋交付给中交路桥公司使用，在中交路桥公司人员居住使用的过程中涉案房屋突发火灾导致室内物品及装修被烧毁，中交路桥公司应当举证证明火灾系原告方自身原因所致，但中交路桥公司并未提供充分的证据证明其该项主张，故本院依法认定系承租人使用不当导致租赁物受损，承租人应当赔偿出租人相应的损失。第二，关于李伟各项损失数额的确定问题。鉴定机构虽然对于房屋的修复工程造价及室内物品的损失出具了鉴定意见，但李伟的房屋装修已经有十年有余，室内物品也已购置多年，存在自然折旧，故要求中交路桥公司按照鉴定意见全额赔偿李伟显然不符合公平原则，但是考虑到因火灾导致对涉案房屋进行重新装修及重购家具家电成为出租方的必然事项，出租方不再享有选择是否装修或者重购家具家电的权利，综合本案当事人自身的陈述，本院依法确定中交路桥公司按照鉴定意见数额的一半赔偿李伟的修复工程造价及家具家电购置费。关于李伟主张的租金损失，于法有据，本院予以支持。关于李伟主张的因救火导致楼下受损而赔偿给楼下的6000元，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因该笔赔偿系李伟与第三人私下达成，要求中交路桥公司负担于法无据，本院不予支持。第三，关于中交路桥公司要求李伟返还租金的诉讼请求，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。涉案房屋因火灾导致无法居住，租赁合同无法继续履行，故本院依法确认双方的合同于2019年3月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中交路桥公司交纳租金至2020年2月17日，但双方的租赁合同已于2019年3月28日解除，故合同解除之后的租金，李伟应当返还，对于中交路桥公司要求李伟返还租金37800元的反诉请求，本院予以支持。中交路桥公司放弃要求李伟返还合同押金，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中交路桥建设有限公司海外分公司赔偿原告李伟房屋修复费用76161元、家具家电购置费用24026元、租金损失7693元，以上合计人民币107880元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、确认原告（反诉被告）李伟与被告（反诉原告）中交路桥建设有限公司海外分公司就北京市通州区张家湾镇太玉园西区x室房屋签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月28日解除；三、原告（反诉被告）李伟返还被告（反诉原告）中交路桥建设有限公司海外分公司剩余租金37800元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2315元，由原告（反诉被告）李伟负担1086元（已交纳）；由被告（反诉原告）中交路桥建设有限公司海外分公司负担1229元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费373元，由原告（反诉被告）李伟负担，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费8000元，由原告（反诉被告）李伟负担4000元（已交纳），由被告（反诉原告）中交路桥建设有限公司海外分公司负担4000元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十二月二十八日书记员 杨娴婷