湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初6845号原告（反诉被告）：汪军良，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王建新，湖南碧灏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周可卿，湖南碧灏律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘仲康，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告（反诉被告）汪军良与被告（反诉原告）刘仲康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日作出（2016）湘0602民初621号民事判决。汪军良、刘仲康不服该判决，双方均提出上诉。岳阳市中级人民法院于2018年8月8日作出（2018）湘06民终1910号民事裁定，以程序违法为由，将案件发回本院重审。本院于2018年10月30日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年11月29日、2019年12月26日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，汪军良及其委托诉讼代理人周可卿，刘仲康均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪军良向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除汪军良和被告（反诉原告）刘仲康签订的关于岳房权证岳阳楼区字第××号房屋的《购房协议书》；2.刘仲康返还汪军良位于岳阳市岳阳楼区房屋；3、刘仲康承担违约金80000元；4、刘仲康补偿汪军良损失90000元（按6000元／月标准自2014年11月1日起算至合同实际解除之日止，暂计算至2016年1月）；5、刘仲康承担本案诉讼费用。事实与理由：汪军良和刘仲康于2012年10月23日签订一份购房协议，约定汪军良将诉争房屋作价300000元出售给刘仲康。合同签订后，汪军良向刘仲康交付了诉争房屋，但刘仲康仅支付了购房款80000元。后刘仲康承诺自2013年7月1日起按6000元／月标准支付未付购房款利息，但也仅付至2014年10月。被告（反诉原告）刘仲康辩称，答辩人和原告（反诉被告）汪军良关于诉争房屋的买卖合同一直在履行，双方于2013年达成了答辩人按6000元/月标准向汪军良支付利息的约定，并于2015年10月21日重新签订了买卖合同。双方约定的违约金标准过高，应予以适当减少。被告（反诉原告）刘仲康向本院提出反诉请求，请求判令：1.原告（反诉被告）汪军良退还刘仲康已付房款和房屋装修费用合计295000元；2、汪军良承担反诉费。本案诉讼过程中，刘仲康将第1项反诉请求变更为汪军良继续履行诉争房屋买卖合同，协助刘仲康办理诉争房屋过户手续。事实与理由：2015年10月21日，汪军良与刘仲康对《购房协议书》进行了变更，双方签订了新的《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同一），确认刘仲康已支付房款175000元，刘仲康未按期付清房款利息合计35000元，从已付房款中抵扣，刘仲康还需支付房款160000元，由刘仲康通过银行贷款一次性付清（时限6个月)；6个月内未付清余款，刘仲康需按银行利率支付利息，汪军良也有权终止合同，收回房屋，但汪军良需退还刘仲康已付房款175000元，房屋装修款120000元，合计295000元。原告（反诉被告）汪军良辩称，答辩人没有和被告（反诉原告）刘仲康协商变更《购房协议书》，2015年10月21日的《买卖合同一》第十一条是刘仲康擅自添加的。答辩人收到刘仲康支付款项175000元，其中80000元是购房款，其余是利息。在2015年10月之后，刘仲康的短信仍然认可所欠的购房款为220000元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织原告（反诉被告）汪军良与被告（反诉原告）刘仲康进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此确认下列事实：原告（反诉被告）汪军良与被告（反诉原告）刘仲康于2012年10月23日签订了一份《购房协议书》，约定汪军良将位于岳阳市岳阳楼区某某号、面积为118.87平方米的岳房权证岳阳楼区字第××号房屋作价30万元出售给刘仲康，房屋过户费用全部由刘仲康负责，汪军良只负责协助办理房屋过户相关手续；刘仲康在协议签订之日支付20000元、2012年11月10日支付60000元，剩余款项于2013年6月30日付清；如刘仲康未按约定付款，则已付款项作为违约金不予退还，同时本协议终止；合同还对其它内容进行了约定。合同签订当日，刘仲康支付了购房款20000元，汪军良将诉争房屋交付给了刘仲康。刘仲康按合同约定支付了第二期购房款60000元，但剩余房款没有按约定时间支付。刘仲康因此于2015年10月18日向汪军良出具承诺书，承诺自2013年7月1日起，每月支付6000元给汪军良作为未付购房款的利息补偿。刘仲康按承诺向汪军良支付了利息95000元。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于《买卖合同一》第十一条约定的真实性问题。刘仲康主张，双方于2015年10月21日签订了《买卖合同一》，对《购房协议书》的相关条款进行了变更。刘仲康提交了该合同，其中载明了诉争房屋的位置和面积，付款方式、违约责任等内容为空白，成交价和定金为详见合同第十一条；第十一条为双方约定的其他事项，内容为手写：刘仲康已支付房款175000元；刘仲康承担未按期付清房款利息合计35000元，从已付房款中抵扣，刘仲康还需支付房款160000元，由刘仲康通过银行贷款一次性付清（时限6个月)，另还需承担过户的所有费用；合同签订后6个月内未付清余款，刘仲康需按银行利率支付利息（按160000元计利息），汪军良也有权终止合同，收回房屋，但汪军良需退还刘仲康已付房款175000元、房屋装修款120000元，合计295000元。汪军良认可合同签名的真实性，但主张该合同第十一条是刘仲康擅自添加的，当时为了配合刘仲康办理银行按揭借款，双方在岳阳市政务中心领取了三份空白合同，因自己急于返回湘阴县，就在三份空白合同上签名后全部交给了刘仲康，但刘仲康的按揭贷款最终未通过审批；在2016年1月27日自己提起诉讼后，刘仲康擅自添加了第十一条的内容。2016年7月21日，汪军良申请对《买卖合同一》第十一条的书写时间和双方签名时间的先后顺序进行鉴定。湖南大学司法鉴定中心受本院委托，于2017年6月23日出具了湖大司鉴中心[2016]文鉴字第489号《司法鉴定意见书》，认定汪军良的签名在前、第十一条内容的书写时间在后。刘仲康认为鉴定时没有通知其选定鉴定机构、鉴定样本为汪军良单方提供、没有通知其对鉴定材料质证、鉴定时间长达一年，不认可该鉴定意见。本院司法技术室对此进行了回复，证明已电话通知刘仲康选择鉴定机构的时间，但刘仲康未按时到达，遂采取随机选定的方式选定鉴定机构为湖南大学司法鉴定中心。本院据此作出一审判决。二审中，岳阳市中级人民法院认为鉴定程序违法，鉴定结论不能作为定案依据，将案件发回本院重审。本案诉讼过程中，本院再次依汪军良的申请委托湖南崇真司法鉴定所对该两处笔迹形的成先后顺序进行鉴定。该所于2019年12月12日作出湘崇真司鉴所[2019]文鉴字第253号《司法鉴定意见书》，认定该两处笔迹为同一时间段形成，形成时间的距离应在6个月以内。本案开庭时，鉴定人出庭接受质证，明确表示不能确定形成时间的先后顺序。汪军良为证明自己的主张，还提交了下列证据：1、刘仲康办理按揭贷款时向银行提交的《房地产买卖合同》（以下简称买卖合同二），该合同上没有第十一条的内容，落款时间为2012年10月23日。刘仲康认可该合同是其办理按揭贷款时向银行提交的，但主张，因办按揭贷款时双方签订的《买卖合同一》一份由汪军良持有，一份不慎遗失，自己手里只有一份原件，所以就编造了《买卖合同二》提交给了银行。2、双方之间的微信聊天记录，证明在2019年3月20日刘仲康在和汪军良微信聊天时，主动提出官司继续打下去两败俱伤，希望汪军良同意刘仲康按《买卖合同一》约定的价格再支付购房款220000元、补偿款20000元后，将诉争房屋处理。刘仲康未对聊天记录发表质证意见。本院认为，关于《买卖合同一》第十一条的书写时间和双方签名时间的先后顺序问题，湖南大学司法鉴定中心的鉴定意见因违反法定程序不能作证据使用，湖南崇真司法鉴定所的鉴定意见不能确定笔迹形成的先后顺序，故两份鉴定意见均不能作为认定该两处笔迹形成先后顺序的依据。就汪军良一方来说，《购房协议书》的利益明显大于《买卖合同一》，且刘仲康已在数日前承诺按月支付利息6000元，汪军良无端放弃《购房协议书》而去签订《买卖合同一》，让自己的利益明显受损，不符合一般人的正常思维。就刘仲康一方来说，在办理按揭贷款时，既不向银行提交双方专门为办理按揭贷款签订的《买卖合同一》，也不提交双方最初签订的《购房协议书》，而是另行编造《买卖合同二》提交给银行，其行为有违常理；而且，刘仲康在签订《买卖合同一》后和汪军良协商时，仍有按《购房协议书》约定价格付清购房款的自认。故此，汪军良主张的《买卖合同一》第十一条由刘仲康擅自添加的盖然性大于刘仲康主张的《买卖合同一》由双方协商签订，本院认定汪军良未签订《买卖合同一》第十一条，该条系刘仲康擅自添加。本院认为，原告（反诉被告）汪军良与被告（反诉原告）刘仲康签订的《购房协议书》主体适格，意思表示真实，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力；汪军良未签订《买卖合同一》第十一条，该条约定对汪军良不具约束力。汪军良按照约定交付了诉争房屋，刘仲康没有及时付清购房款，已构成违约，故对汪军良要求解除《购房协议书》的诉讼请求，本院予以支持，对刘仲康要求继续履行《买卖合同一》并由汪军良协助办理过户手续的反诉请求，本院予以驳回。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。据此规定，《购房协议书》解除后，汪军良有权要求刘仲康返还诉争房屋，对汪军良的这一诉讼请求，本院予以支持。同时，汪军良有权要求刘仲康赔偿损失。就损失认定问题，岳阳市的房价逐年走高，汪军良在房屋的价值上没有损失，但因其向刘仲康交付诉争房屋，丧失了可出租诉争房屋的租金收益。考虑诉争房屋所处位置、房屋面积及周边房屋租金价格，本院酌情认定诉争房屋的收益损失为1000元/月。汪军良在扣除刘仲康应承担的赔偿款后，应将刘仲康剩余的购房款、已支付利息予以退还。刘仲康已承担因违约造成汪军良的损失，且该损失大于双方约定的违约金80000元，故对刘仲康关于适当降低违约金的请求予以采纳，对汪军良要求刘仲康支付违约金80000元并按6000元/月标准赔偿损失的诉讼请求，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）汪军良与被告（反诉原告)刘仲康2012年10月23日签订的《购房协议书》；二、被告（反诉原告）刘仲康向原告（反诉被告）汪军良返还岳房权证岳阳楼区字第××号房屋；三、被告（反诉原告)刘仲康按1000元/月标准赔偿原告（反诉被告）汪军良从2012年10月23日起至房屋实际返还之日止的收益损失[如截至房屋实际返还之日止，收益损失未超过175000元，剩余部分由原告（反诉被告）汪军良返还给被告（反诉原告)刘仲康；如已超过175000元，超过部分由被告（反诉原告)刘仲康继续支付]；四、驳回原告（反诉被告）汪军良的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告)刘仲康的其他反讼请求；以上二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费7150元，反诉费2825元，鉴定费40400元，合计50375元，由原告（反诉被告）汪军良承担23570元，由被告（反诉原告)刘仲康承担26805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  冯剩勇人民陪审员  毕昌平人民陪审员  易岳辉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  江 爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。