北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初9667号原告（反诉被告）：北京万盛园国际艺术交流中心，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村村委会西200米。投资人：纪怀秋，总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京廉峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：李金龙，男，1975年3月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：刘军德，北京市华品律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万盛园国际艺术交流中心（以下简称万盛园中心）与被告（反诉原告）李金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案万盛园中心的委托诉讼代理人李伟，李金龙的委托诉讼代理人杨宏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万盛园中心向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除2017年10月31日双方签订的《租赁协议》；2.请求判决李金龙将北京市通州区宋庄镇小堡村北京万盛园国际艺术交流中心艺术家工作室一层二层房屋恢复原状；3.请求判决李金龙将北京市通州区宋庄镇小堡村北京万盛园国际艺术交流中心艺术家工作室一层二层房屋腾退给万盛园中心；4.李金龙支付万盛园中心违约金534748.34元；5.请求判决李金龙支付供暖费45000元；6.判令李金龙承担本案诉讼费。案件审理过程中，万盛园中心申请将诉讼请求变更为：1.请求判决解除2017年10月31日双方签订的《租赁协议》；2.请求判决李金龙支付违约金117833.33元；3.请求判决李金龙支付供暖费45000元；4.判令李金龙承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月31日，万盛园中心（甲方、出租方）与李金龙（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定万盛园中心将位于北京市通州区宋庄镇小堡村北京万盛园国际艺术交流中心艺术家工作室一层二层房屋出租给李金龙。协议第五条约定，协议签订之日，乙方向甲方交纳第一年度租金，第二年支付周期提前10日向甲方交纳，其后期租金付款方式依次类推。根据以上约定，李金龙应当在2018年10月20日至2018年10月30日期间向万盛园中心支付下一年度租金。至起诉之日，李金龙已逾期支付租金超过30日，万盛园中心有权解除本协议。万盛园中心于2018年11月16日向李金龙发出了解除协议通知书，该通知书李金龙已经签收。因此，李金龙应当根据协议约定向万盛园中心支付违约金。现李金龙违反合同约定，为维护万盛园中心的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。李金龙答辩称，不同意万盛园中心诉求，万盛园中心至今未提交涉案房屋的规划许可证，因此涉案合同为无效合同，违约条款亦是无效条款，在承租万盛园中心的房屋后，万盛园中心仅为房屋供暖一个月，该一个月的供暖费已经支付，不存在再支付供暖费问题。如果涉案合同有效，被告不存在违约，根据合同约定，2017年10月1日至2018年2月1日期间为免租期，免租期内免收租金，合同签订后，被告向万盛园中心支付了一年的租金，租金支付至2019年2月1日，根据第五条第三款的约定，第二年的租金应从2019年2月2日开始计算，应于2019年1月21日前支付，被告于2019年1月19日支付了第二年的房租。李金龙向本院提出反诉请求：1.请求确认双方于2017年10月31日签订的《租赁协议》无效；2.请求判令万盛园中心返还李金龙租金282800元、物业费19200元、押金45000元，共计347000元；3.请求判令万盛园中心支付违约金144583元，赔偿李金龙装修损失797722.21元；4.反诉费、鉴定费由万盛园中心承担。事实与理由：案件审理中李金龙得知，涉案房屋并未取得规划许可，双方于2017年10月31日签订的《租赁协议》属无效合同，李金龙对损失提出了司法鉴定，万盛园中心应根据鉴定结论赔偿我方损失并承担违约金。万盛园中心对李金龙的反诉答辩称，不同意李金龙的反诉请求，双方签订的租赁合同合法有效，涉案房屋位于北京市通州区宋庄镇小堡村，根据小堡村的特殊性，涉案房屋所在土地为工业用地，我方每年也会交纳税费。关于租金和物业费，我方同意退还扣除李金龙实际占用之日后的租金和物业费。因李金龙违约，押金不同意退还。李金龙要求的违约金没有依据，不同意支付。李金龙未对涉案房屋进行装修添附，李金龙未举证证明我方同意其装修，根据评估时的勘验可以证实，涉案房屋的状况与我方交房时一致，鉴定费属于李金龙自己扩大的损失，不同意支付，不同意赔偿装修损失。不同意支付诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月31日，万盛园中心（甲方、出租方）与李金龙（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于北京通州区宋庄小堡万盛园国际艺术交流中心艺术家工作室一层二层房屋出租给乙方使用。租赁用途为商业或是办公。租赁期限为6年，自2017年11月1日起至2023年11月30日止，2017年11月1日至2018年2月1日为免租期，该免租期内甲方对乙方免收租金。第一年、第二年、第三年，每年租金分别为347000元，其中含物业费19200元，取暖费45000元，从第四年开始至每年租金标准在273800元的租金基础上递增10%。押金两个月为45600元。合同第七条第5款约定，租赁期满如乙方不续租，乙方不得恶意破坏房屋内装修（包括乙方自行装修部分，公共设施及电气设备等除外）。否则，乙方将承担因维修或复原房屋的全部费用，并按乙方违约处理。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方开始履行合同。李金龙支付了第一年度的租金347000元，并支付了押金45000元，2019年1月19日，李金龙又通过银行转账的方式支付了282800元房屋租金及19200元物业费，未支付供暖费，万盛园中心对此表示认可。关于供暖问题，李金龙主张，合同签订后，万盛园中心仅在第一年度供暖一个月，之后未再供暖。万盛园中心认可在第一年度供暖出现问题，停止了供暖，但是其为李金龙减少了供暖费，并称其在第二年度接入天然气，为李金龙进行了供暖。本案审理过程中，李金龙申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，本院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对该事项进行评估，该机构于2019年6月14日组织双方进行了现场勘验，并依据相关规范文件和李金龙提交的图纸出具了工程造价鉴定意见，结论为涉案房屋的装修价值评估为797722.21元。李金龙支付鉴定费12800元。万盛园中心对于该鉴定意见不予认可，称其从未同意过李金龙进行装修，李金龙亦未对涉案房屋进行过任何装修，鉴定所依据的图纸不真实，并提交了一组李金龙用于鉴定的图纸电子版截图予以证明，从图纸电子版上可见，部分图纸的创建时间和修改时间均为2019年6月16日，部分图纸的创建时间为2019年6月16日，修改时间为2017年12月23日。李金龙向法庭提交了其与万盛园中心法定代表人纪怀秋的微信聊天记录，证明李金龙对涉案房屋进行了装修，万盛园中心对微信记录真实性认可，对证明目的不认可。关于涉案房屋是否经过规划审批的问题，万盛园中心称其手中没有涉案房屋的规划审批文件，根据涉案房屋所在地区的特殊性，涉案房屋是允许被出租的。本院审理过程中，李金龙自行将涉案房屋钥匙交换给了万盛园中心，并表示对于房屋内剩余的物品放弃所有权，双方于2019年6月14日完成了房屋交接。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据本案查明的事实，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，万盛园中心与李金龙于2017年10月31日签订的《租赁协议》应属无效协议，故对于万盛园中心请求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求本院不予支持，对于李金龙请求确认双方签订的《租赁协议》无效的反诉请求，本院予以支持。因涉案合同系无效合同，对于万盛园中心请求李金龙支付违约金的诉讼请求以及李金龙请求万盛园中心支付违约金的反诉请求，于法无据，本院均不予支持。双方在本案审理过程中自行完成了房屋交接，因此李金龙占有使用房屋的期限应自双方合同约定的租金起算之日即2018年2月2日（扣除2017年11月1日至2018年2月1日的免租期）计算至双方交接之日即2019年6月14日，共一年零133天，对第一年度（即2018年2月2日至2019年2月1日）的各项费用，李金龙已支付完毕，双方没有均未提出异议，本院对此亦不持异议；对于第二年度李金龙实际占有使用的133天，该期间内，李金龙应支付参照双方合同约定标准的使用费、物业费，结合李金龙已支付的第二年度租金和物业费共计302000元，万盛园中心应返还李金龙191956元（取整）。对于万盛园中心提出的第二年度供暖费的诉讼请求，因在第一年度中万盛园中心认可供暖出现问题停止供暖，其主张在第二年度通过燃烧天然气方式恢复了供暖，但李金龙不予认可，且万盛园中心亦未提交任何证据证明，故对万盛园中心关于供暖费的主张，证据不足，本院不予支持。因涉案合同无效，万盛园中心应返还李金龙支付的押金45000元，对于李金龙该项反诉请求本院予以支持。关于李金龙反诉请求的装修损失及鉴定费问题，双方的争议焦点系李金龙是否进行了装修。根据本院审理查明的事实，双方合同中约定了关于装修的条款，李金龙用于鉴定的部分图纸显示的修改时间为2017年12月，与双方合同签订的免租期相吻合，同时结合现场勘验的情况及双方当事人庭审陈述的内容，本院认为李金龙实际对涉案房屋进行装修这一事实存在高度可能性。相反，万盛园中心虽对李金龙用于鉴定的材料的瑕疵提出了质疑，但未举出反证予以反驳，更未举出证据以证明涉案房屋系其装修，且在万盛园中心向本院提交起诉状时提出的诉讼请求中明确要求李金龙将涉案房屋恢复原状，与其所称涉案房屋的现状与其向李金龙交房时一致的主张存在矛盾，在此种情况下，本院对于李金龙的说法予以采信。装修损失的具体金额，以鉴定机构的鉴定结论为准。综合考虑双方的过错情况，本院确认万盛园中心对于李金龙的装修损失承担70%的赔偿责任即558406元（取整）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李金龙与北京万盛园国际艺术交流中心于2017年10月31日签订的《租赁协议》无效；二、北京万盛园国际艺术交流中心返还李金龙房屋占有使用费、物业费及押金共计236956元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京万盛园国际艺术交流中心给付李金龙装修损失558406元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京万盛园国际艺术交流中心的其他诉讼请求；五、驳回李金龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3577元，由北京万盛园国际艺术交流中心负担（已交纳）。反诉受理费8202元，由李金龙负担2325元（已交纳），由北京万盛园国际艺术交流中心负担5877元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费12800元，由李金龙负担3840元，由北京万盛园国际艺术交流中心负担8960元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋剑涛人民陪审员  李世祥人民陪审员  梁春友二〇一九年十二月二十四日法官 助理  高金鼎书 记 员  刘 仙