沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初7991号原告：中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行,住所地：沈阳市和平区中华路198号,统一社会信用代码证：91210102817789632U。负责人：杨鸿滨，系行长委托诉讼代理人：谯楠，系辽宁邦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兴喜，系辽宁邦言律师事务所实习律师。被告：王丽，女，1972年12月25日出生，汉族，住址：沈阳市东陵区。被告：郝振辉，男，1968年5月14日出生，汉族，住址：沈阳市东陵区。被告：沈阳凯维莱置业有限公司，住所地:沈阳市东陵区英达街77号，工商注册号：210100400001342。法定代表人：孙大增。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告王丽、郝振辉、沈阳凯维莱置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行委托诉讼代理人谯楠、李兴喜到庭参加诉讼，被告王丽、郝振辉到庭参加诉讼，沈阳凯维莱置业有限公司经公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国工行银行股份有限公司沈阳和平分行与被告王丽、郝振辉于2011年8月5日签订的《个人购房借款/担保合同》；2.请求法院判令被告王丽、郝振辉偿还原告借款本金203736.32元、利息57494元，合计261230.32元（以上本金及利息截止日为2018年7月31日）,并自2018年8月1日起，按《个人购房借款/担保合同》约定的计息办法给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平分行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告王丽、郝振辉名下位于沈阳市和平区沈阳市东陵区，建筑面积63.14平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳凯维莱置业有限公司在对被告王丽、郝振辉应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告王丽、郝振辉、沈阳凯维莱置业有限公司承担本案全部保全费、诉讼费、律师费。事实与理由：2011年8月5日，原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平分行与被告王丽、郝振辉签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定借款金额220000元，借款期限自2011年8月5日至2031年8月5日止；借款用于购买沈阳市东陵区的房产；贷款利率为7.755%（贷款时同期同类上浮10%）；贷款采用等额本息还款方法；本合同项下借款逾期的，罚息利率10.857%（为贷款时在本合同所执行贷款利率的水平上上浮40%）。合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。合同同时约定被告王丽、郝振辉以其名下的位于沈阳市东陵区的房产，建筑面积63.14平方米的房产为上述债权提供抵押担保。抵押担保范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。2011年8月16日，被告王丽、郝振辉按到登记机关办理了房产预抵押登记他项权利证，预告登记权利人为原告。2011年1月23日，原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平分行与被告沈阳凯维莱置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定自愿为上述债权提供连带责任保证。借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告王丽、郝振辉前期尚能按期偿还借款本息，但从2014年4月5日起未按期足额偿还原告借款本息。截至2018年7月31日，被告王丽、郝振辉尚拖欠贷款本金203736.32元、利息57494元，合计261230.32元，故原告诉至法院。被告王丽、郝振辉答辩称：欠款属实，对诉讼请求、事实理由认可，对本金、利息、罚息均没有异议。沈阳凯维莱置业有限公司经公告传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年8月5日，原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平分行与被告王丽、郝振辉签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定借款金额220000元，借款期限自2011年8月5日至2031年8月5日止；借款用于购买沈阳市东陵区，建筑面积63.14平方米的房产；年贷款利率为7.755%（贷款时同期同类上浮10%）；贷款采用等额本息还款方法；本合同项下借款逾期的，罚息利率10.857%（为贷款时在本合同所执行贷款利率的水平上上浮40%）。合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。合同同时约定被告王丽、郝振辉以其名下的位于沈阳市东陵区的房产，建筑面积63.14平方米的房产为上述债权提供抵押担保。抵押担保范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。2011年8月3日，经沈阳市房屋登记中心办理抵押预告登记手续，编号为：沈房预中心字第××号。预告登记权利人为原告。2.2011年1月23日，中国工商银行股份有限公司沈阳和平分行与沈阳凯维莱置业有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》；担保范围：债务人依主合同与债权银行发生的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金以及贷款人为实现债权所支付的一切费用和借款人所有其他应付费用；保证责任方式：连带保证责任；保证期间：正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前。3.借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告王丽、郝振辉前期尚能按期偿还借款本息，但从2014年4月5日起未按期足额偿还原告借款本息。截至2019年10月21日，被告王丽、郝振辉尚拖欠贷款本金203736.32元、利息78759.18元，合计282495.5元，故原告诉至法院。上述事实，除当事人陈述外，另有商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、贷款申请表、银行放款凭证、个人贷款支付凭证、对账单、台账截屏、房屋预告抵押登记证等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告沈阳凯维莱置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据我国民事诉讼法的规定，原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告王丽、郝振辉、沈阳凯维莱置业有限公司金融借款合同签订的《个人购房借款/担保合同》及与被告沈阳凯维莱置业有限公司签订的《按揭贷款业务合作协议》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告王丽、郝振辉未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人购房借款/担保合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告王丽、郝振辉华从2014年4月5日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人购房借款/担保合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳凯维莱置业有限公司承担保证责任的诉讼请求。本院认为，被告沈阳凯维莱置业有限公司自愿为该笔借款提供连带责任保证，并与原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行签订《按揭款业务合作协议》，约定在案涉房产《房屋他项权证》未办妥之前承担连带责任保证，担保的范围包括借款本息，关于《按揭款业务合作协议》中约定的履约保证金的性质问题。履约保证金的性质是针对合同履行设立的金钱担保，收取履约保证金的目的是担保被告沈阳凯维莱置业有限公司全面履行合同约定的内容，履约保证金的数额多少与其是否承担连带责任保证无关。原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行主张权利在保证期间之内，故被告沈阳凯维莱置业有限公司对该笔借款本息承担连带清偿责任。因原告未向本院提交本案律师费发票等证据证明该项费用是否实际发生，对于此项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行与被告王丽、郝振辉于2011年8月5日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告王丽、郝振辉于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行借款本金203736.32元、利息78759.18元，合计282495.5元（以上本金及利息截止日为2019年10月21日）,并自2019年10月22日起，按《个人购房借款/担保合同》约定的计息办法给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳和平分行逾期利息至本判决实际清偿之日止。三、被告沈阳凯维莱置业有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告王丽、郝振辉应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告王丽、郝振辉追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司沈阳和平支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5218元，保全费1826元，公告费800元，均由被告王丽、郝振辉、沈阳凯维莱置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李学佳人民陪审员  董秀坤人民陪审员  刘光珍二〇一九年十二月二十四日书 记 员  宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。