西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初14276号 原告：王璐，女，1980年9月27日出生，汉族，交通大学教师，住西安市碑林区。原告：吴某某，女，2011年6月18日出生，汉族，交通大学附属小学学生，住西安市碑林区。共同委托诉讼代理人：杜玉涛，陕西厚朴律师事务所律师。被告：西安和居置业有限责任公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：李振勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。原告王璐、吴某某与被告西安和居置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王璐、吴某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向产权登记机关提交房屋登记所需报备资料，并配合产权登记机关和原告办理不动产权证；2、请求判令被告向原告支付违约金6248.03元（违约金按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2019年4月18日暂算至2019年5月30日，实际应计算至被告将房屋所有权证办理完毕为止）；3、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于西安市碑林区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX户商品房，房屋总价款为820759元。合同约定：出卖人应当在房屋交付使用后720工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，最高为总房价的1%。原告如约向被告支付了全部购房款。被告自交房至今一直未给原告办理房屋权属登记备案。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准为最高是已付房款的1%，但违约金约定过低，有失公允，显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条规定，结合本案实际情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，现原告主张不能依据合同约定向被告主张违约金，根据公平原则、诚实信用原则及法律规定综合衡量，原告认为其违约责任应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，以总房款为基数按银行同期贷款利率标准主张较为合适。故原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告西安和居置业有限责任公司辩称，其已经提交了备案资料。不同意违约金计算方法，2019年7月24日已经向西安市不动产登记管理局权籍调查中心递交了备案资料。本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设开发的位于西安市碑林区XX路XX号XX座XX幢XX单元XX层XX号房，房屋建筑面积122.24平方米，单价为每平方米6714.32元，总金额为820759元。被告应当在2013年12月31日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；在商品房交付使用后720工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，每逾期一日出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过买受人已付房款的1%。原告依约支付了购房款，被告于2016年3月27日将涉案房屋交付原告使用。2016年3月26日原告交纳了房屋专项维修资金。涉案房屋房产证至今未予办理。另查，碑林区太乙路街道办事处社会事务科于2014年3月拟编制学府首座门牌号为XX路XX号并出具相关证明，经碑林区民政局社会事务科批准后门牌制作时间为2014年上半年。本案审理过程中，本院前往西安市不动产登记服务中心登记科进行了解，经查证，截至2019年4月9日被告未提交其开发学府首座任何资料报该科登记备案。关于门牌变更，被告可在项目实测时直接变更，并提供门牌号变更证明，该科在登记时即予以变更。2019年7月24日， 西安市不动产权籍调查中心向被告出具不动产权籍调查报告受理单。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、物业前期服务协议、钥匙交接单、西安市房屋专项维修资金交存收据、不动产权籍调查报告受理单，本院调取碑林区太乙路街道办事处证明、坐落说明，本院追记笔录等及庭审笔录在卷佐证。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。被告辩称其已履行备案义务，因被告提供的不动产权籍调查报告受理单仅能证明被告向不动产权籍调查机关申请对该项目进行不动产权籍调查测绘，并非向产权登记机关报送资料，故被告此辩解本院不予采纳。原告已依约交付房款并入住涉案房屋，被告未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。被告应按已付房款的1%支付违约金8207.59元。关于原告主张逾期办证违约条款过低一节，原、被告签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中被告报备案资料的期限及原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告违约金的计算方法等内容系双方对权利义务的议定，且该内容既明确了被告违约应承担的责任，又保证了原告“不退房”占有、使用的权利，不存在显失公平等情形，且根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现原告要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准支付自2019年4月18日至实际办证之日诉讼请求，既无合同依据，亦未提交因被告违约造成其具体实际损失的证据，本院依法不予支持。对于被告称已向西安市不动产登记管理局权籍调查中心递交了备案资料，因被告提供的不动产权籍调查报告受理单仅能证明被告向不动产权籍调查机关申请对该项目进行不动产权籍调查测绘，并非向产权登记机关报送资料，故被告此辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告王璐、吴某某购买的位于西安市碑林区XX路XX号（原10号）学府首座第7幢2单元28层22803号房屋办理权属登记需要由被告西安和居置业有限责任公司提供的资料报产权登记机关备案；二、   被告西安和居置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王璐、吴某某违约金8207.59元；三、驳回原告王璐、吴某某要求被告西安和居置业有限责任公司按照已付房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付自2019年4月18日至实际办理房产证完毕之日的违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由原告王璐、吴某某负担10元，被告西安和居置业有限责任公司负担15元（此款原告王璐、吴某某已预交，被告西安和居置业有限责任公司负担部分于付上述款项时直付原告王璐、吴某某）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员   刘  彧  二〇一九年十二月十日 书  记  员     冯亚楠 1