江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初6523号原告:南京铁心房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132011413555641XF，住所地在南京市雨花台区铁心桥街。法定代表人：吴家万，该公司董事。委托诉讼代理人：徐凡凡，江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦杨天，江苏国成律师事务所律师。被告：南京市雨花台区软件大道宾馆，统一社会信用代码92320114MA1QUL9L22，住所地在南京市雨花台区铁心桥街道韩府山庄综合楼三、四层。经营者：金某，住南京建邺区。原告南京铁心房地产开发有限公司（以下简称铁心房地产公司）诉被告南京市雨花台区软件大道宾馆（以下简称南京软件大道宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，由审判员尚小强担任审判长，与人民陪审员谢冬梅、李涛共同组成合议庭，分别于2019年11月5日、12月9日公开开庭进行了审理。原告铁心房地产公司的委托诉讼代理人徐凡凡、被告南京软件大道宾馆的经营者金某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁心房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租赁费用2516450元(2015年4月16日至2019年4月15日（实际按被告搬出时间计算房屋租金或占用使用费），并支付租房押金50000元，合计2566450元；2.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于南京市雨花台区铁心桥街道定坊韩府山庄综合楼三层、四层，约2800平方米的房屋出租给被告。租赁期限10年，自2014年10月16日起至2024年10月15日止；租金标准为第一年至第五年每年租金为831900元整，第六年至第十年每年租金为873400元整；租金每半年支付一次且到期前三个月交纳，即合同订立当天缴纳2014年10月16日至2015年4月15日的租金，2015年1月16日缴纳2015年4月16日至2015年10月15日的租金，以此类推。乙方进场前需交纳租房押金5万元整，租期届满后且乙方没有任何违约行为退还此押金。合同签订后，原告依约按时将租赁房屋交付被告装修、使用，被告陆续支付租金2079750元。但依据合同约定，被告应于进场前交纳租房押金5万元整，并分别于每年1月16日、7月16日支付半年租金415950元；截至今日被告应支付自2014年10月16日至今租金合计4113917元，被告并未按照合同约定按时、足额支付租房押金及租金，尚拖欠原告租房押金50000元和租金2034167元。在原告多次催要无果的情况下，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。被告南京软件大道宾馆辩称，原告诉状与事实不符，其主张没有法律依据。2014年4月原、被告签订租赁合同，免租期6个月，但是原告房屋没有产权证，没有消防手续，是农民安置房屋配套房，故当时没有实际交接房屋，双方口头约定以实际交房为准。根据以上四个方面具备了才能到消防办理手续，故应以实际交房为准计算租金。因原告相关手续是9月30日才给被告，扣除国庆节放假无法办理相关手续因素，应自2014年10月16日起计算租金。关于租赁押金问题，是因为原告没有及时交房，所以没有主张交押金5万元。被告在租赁期间，严格已按照合同规定缴纳租金，根据合同约定，被告代为安装电梯2台可抵扣租金30万元，被告代为进行增设电力增容设施，电力增容费用1257619元应当原告承担的，可从租金中抵扣。因此计费应当从2015年4月16日计费，截止2019年10月16日，被告仅欠租金12万余元，现被告同意支付按原告主张支付至2020年4月15日租金，但应扣除相应费用，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事进行了证据质证。经审查认定事实如下：2014年4月15日，原告铁心房地产公司（甲方）与被告南京软件大道宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将位于南京市雨花台区铁心桥街道定坊韩府山庄综合楼三层、四层的房屋出租给乙方，租赁面积约2800平方米，租赁用途为经营酒店；租赁期限10年，自2014年10月16日起至2024年10月15日止，免租期六个月；租金标准为第一年至第五年每年租金为831900元整，第六年至第十年每年租金为873400元整，如乙方需要配两台电梯，则甲方同意在前3年中，平均分摊30万元电梯费用（在每年租金内扣减10万元分摊费用）；租赁实行先付租金后使用房屋的原则，租赁费用每半年支付一次且到期前三个月交纳，即合同订立当天缴纳2014年10月16日至2015年4月15日的租金，2015年1月16日缴纳2015年4月16日至2015年10月15日的租金，以此类推；乙方进场前需交纳租房押金5万元整，租期届满后且乙方没有任何违约行为退还此押金。合同同时就甲方义务、乙方义务、违约责任就、合同变更和解除等事宜进行了约定，其中，甲方义务中约定，甲方承诺按本合同约定将租赁房屋交付于乙方使用，并确保租赁期内其出租行为符合法律规定和有关政府主管部门的规定；甲方协助乙方办理水、电增容的相关手续，水电增容费用由甲方支付。合同签订后，原告铁心房地产公司依约将租赁房屋交付被告装修、使用。但因上述租赁房屋并无建设规划许可手续及产权权属证明，无法办理相关消防设计备案手续，被告南京软件大道宾馆于2014年9月2日被南京市公安消防支队雨花台区大队处罚，原告铁心房地产公司及南京市雨花台区人民政府铁心桥办事处遂于2014年9月28日向被告出具有关上述房屋的权属证明，被告遂租赁使用上述房屋至今。因被告未能足额交付租金，原告催要未果，遂诉。另查明，被告南京软件大道宾馆在使用上述房屋期间，对上述房屋增设电梯两部，并建设安装了配电房等电力增容设施，其中配电房等电力增容设施花费1254619元。在租赁使用上述房屋至今，被告南京软件大道宾馆向原告铁心房地产公司支付租赁费用2079750元。上述事实，有房屋租赁合同、律师函、办理消防手续申请报告、行政处罚决定、证明、电梯检验报告、高压供用电合同、施工合同、工程结算书、收据、发票、现场照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。原告铁心房地产公司与被告南京软件大道宾馆签订房屋租赁合同，将位于南京市雨花台区铁心桥街道定坊韩府山庄综合楼三层、四层的房屋出租给被告南京软件大道宾馆，虽系当事人真实意思表示，但根据《最高人民法院》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案当事人之间关于南京市雨花台区铁心桥街道定坊韩府山庄综合楼三层、四层的房屋的租赁合同应属无效。合同无效后，原告明确不主张房屋返还，故本院对此不予理涉。原告铁心房地产公司诉请主张被告支付案涉房屋占有使用费用，因被告软件大道宾馆已实际使用涉案房屋，且同意支付相应费用，原告主张于法有据，应予支持。关于被告南京软件大道宾馆抗辩抵扣相应费用问题，根据原、被告双方合同约定，参照双方关于房屋租赁费用标准的约定，本院认为，因原告未能提供合法产权手续并办理消防验收手续，致使被告被消防行政机关进行处罚且致被告未能充分使用涉案房屋，被告主张顺延相应免租期，具有事实依据，但具体顺延时间应至原告配合出具产权证明时（即2014年9月28日）；关于电梯安装费用在租金中抵扣300000元的问题，参照合同约定，双方均不持异议，本院予以确认；关于电力增容设施安装费用问题，原告虽对该部分费用金额存有异议，但被告提供高压供用电合同、施工合同、工程结算书、收据、发票及现场照片等证据相互印证，被告实际因电力增容设施安装支出费用1254619元具有事实依据，本院予以采信。根据被告实际缴纳房屋使用费用情况，扣除顺延免费使用期间使用费、电梯费用及电力增容设施安装费用，原告铁心房地产公司主张占有使用费584627.03元（截至2020年4月15日），具有事实和法律依据本院予以支持。因双方租赁合同无效，原告主张被告支付租赁押金50000元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京市雨花台区软件大道宾馆于本判决生效之日起十五日内向原告南京铁心房地产开发有限公司支付房屋占有使用费584627.03元；二、驳回原告南京铁心房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果被告南京市雨花台区软件大道宾馆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23473元，由原告南京铁心房地产开发有限公司12473元，被告南京市雨花台区软件大道宾馆负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费23473元。审 判 长  尚小强人民陪审员  谢冬梅人民陪审员  李 涛二〇一九年十二月二十七日书 记 员  包蓓蓓