山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初7113号原告：李某，男，1973年5月31日出生，汉族，居住地大同市。委托诉讼代理人：田某，山西宝翰律师事务所律师。被告：陈某，男，1962年11月6日出生，汉族，居住地大同市。原告李某与被告陈某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人田某，被告陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租房押金1000元、垫付取暖费1307元、剩余租赁期间的租金4400元以及收视费32元，以上共计6739元；2、判令被告向原告支付违约金660元；3、判令被告支付原告资金占用期间的利息94元(自2019年10月8日起至2019年12月31日止，按年利率6%计算，实际计算至被告全部履行之日止)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月5日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。双方约定：租赁期限自2017年6月10日至2019年6月10日，每年交纳租金7955元(包括年租金6600元、取暖费1307元、收视费48元)，乙方在租赁期满前一个月内向甲方支付下一年租金。”租赁期限内，原告如期向被告交纳各项费用，并根据被告要求交纳了1000元押金。租赁期满一个月前，经双方合议，原告继续租住该房屋，被告表示同意。2019年5月9日，原告用支付宝转账方式向被告转账7955元，用于支付自2019年6月11日至2020年6月10日的房屋租金、取暖费和收视费。基于信任关系，双方没有再补签房屋租赁合同，双方合意仍然参照之前签订的房屋租赁合同的具体内容履行。被告所有的房屋系年久失修的老房子，因屋内水管老化漏水，被告坚持“谁使用谁负责”的态度，坚持让原告负责维修赔偿。后双方协商不成，被告于2019年10月5日向原告发微信让腾房，不再租住给原告，原告被逼无奈退房，于2019年10月6日正式搬离了被告租住的房屋，双方已办理房屋退房交接等手续。但截至起诉前，被告以物品损坏为借口迟迟未给原告退还剩余期限的房租、押金、取暖费、收视费等。因被告的无理行为严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼,请求人民法院支持原告诉讼请求。被告陈某辩称，1、原告于2019年6月10日～2019年10月6日租住使用答辩人名下新建街9栋3单元11/12房屋。因原告拒不履行《房屋租赁合同》第五条约定，答辩人按照合同第八条约定，于2019年10月5日(提前26天)通知原告于2019年10月底腾出该房。原告于2019年10月6日主动搬出该房，按照合同第八条约定，2019年10月6日～2019年10月31日期间的租住使用权自动放弃(且10月20日退还房屋钥匙)，实际租住使用期为4.5个月，应缴纳租金2475元。故原告要求答辩人退还8个月房屋租赁费4400元的诉求不成立。原告在租住使用房屋期间，造成房屋内设施多处损坏，给答辩人财产造成经济损失，并且在移交给答辩人房屋时未按合同第六条规定将房屋设施恢复原状。按照合同第三条规定，原告要求答辩人退还1000元保证金的诉求理由不成立。2、在原告拒不履行合同第五条约定情形下，答辩人按照合同第八条约定，于2019年10月5日通知原告于2019年10月底腾出该房。原告要求答辩人支付违约金660元的诉求理由不成立。3、答辩人按照约定期限于2019年10月31日通过微信退还原告7.5个月房屋租金、取暖费、收视费及部分保证金共计5680元，但原告拒绝接收，故原告称答辩人占有其资金的诉求理由不成立。4、答辩人的所有行为均是按照合同的相关条款正当行使权力，不应承担诉讼费。综上所述。请求人民法院查明事实，依法裁决，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，陈某(甲方)与李某(乙方)签定《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将自有的坐落在大同市新建街房屋一套出租给乙方使用；租赁期两年(2017.6.10～2019.6.10)；按年结算（租金550元×12；取暖费1307元/年；收视费48元/年；总计7955元），乙方在租期期满前一个月向甲方支付下一年租金；另外保证室内设施完好，乙方需一次性交纳甲方保证金1000元，若有损坏乙方照价赔偿；租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后5天内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先承租权利；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期1日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。”合同签订后，双方按合同约定均实际予以履行。2019年5月，经双方口头协商同意将合同租期顺延至2020年6月10日。2019年5月9日，原告向被告微信转账交付租赁费7955元。2019年9月28日至10月5日间，双方因租赁房屋室内水管、阀门等维修事宜产生分歧，被告于2019年10月5日以微信形式通知原告于10月底前将房屋腾出。2019年10月6日，原告搬离租赁房屋并以微信形式通知被告办理交接手续。2019年10月7日，被告在与原告办理验房交接时，因室内财产损坏赔偿事宜未能协商一致，故未办理正式交接手续。2019年10月20日，被告向原告出具收条证明其已收到房屋钥匙。上述事实，有原、被告提交的房屋租赁合同、微信聊天记录及转账截图、收条以及当事人庭审陈述在案作证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，原、被告双方在租赁期满后，口头约定顺延租期一年，按照上述法律规定，应视为双方形成不定期租赁合同关系，双方当事人均可以随时解除合同。现原告与被告均一致确认原告已于2019年10月6日搬离诉争房屋，据此本院确认双方租赁合同关系至2019年10月6日予以解除。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还，现原告主张被告返还押金1000元的诉请，本院予以支持。关于原告主张被告返还租金、暖气费、收视费的数额认定问题。根据合同约定及谁使用、谁受益、谁负担原则，原告主张的计费期间应限于其租赁使用期间（2019.6.11～2019.10.6共117天）。因原告主张返还租金、收视费数额，略低于按其使用期间计算应返还数额，该主张系原告对其权利的自由处分，本院不予干涉。对于取暖费，因原告实际租赁期间不属于本市采暖季，故被告应当据实返还取暖费1307元。综上，原告要求被告返还押金1000元、取暖费1307元、租金4400元、收视费32元的诉请，本院予以支持。关于违约责任及资金占用利息的认定问题。根据双方举示的微信聊天截图记录和庭审查明事实，双方因房屋设施维修及损坏问题未达成一致，致使延迟未办理正式交接手续，且原告在起诉前拒绝接收被告返还的租赁费用。故双方对此均具有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对于原告主张违约金及资金占用期间利息的诉请，本院不予支持。关于被告提出承租人造成租赁财产损失应抵扣押金的抗辩主张，因被告未举证证明其具体损失范围及数额，且出租人应当对租赁物履行维修义务，故对其抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效之日起十日内返还原告李某房屋押金1000元、取暖费1307元、租金4400元、收视费32元，以上共计6739元。二、驳回原告李某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告李某负担3元，被告陈某负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 袁瑞东 二〇一九年十二月三十日书记员 李 洋