广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4603号原告：梁嘉茵，女，1991年6月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：广东增城中建实业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道8号242、244房。法定代表人：马赖金。委托诉讼代理人：武传胜、廖思敏，广东南国德赛律师事务所律师、实习律师。原告梁嘉茵诉被告广东增城中建实业有限公司（以下简称“中建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁嘉茵及其委托诉讼代理人王美舟，被告中建公司的委托诉讼代理人武传胜、廖思敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁嘉茵的诉讼请求为：一、被告支付延迟交楼违约金给原告（按每日总房款846900元万分之二的标准，从2019年1月1日计至被告通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水等验收及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计25746元）；二、被告支付延迟配套设施违约金（以总房款846900元每日万分之一标准，从2019年1月1日起计算到上述配套设施验收合格之日止，暂计12873元）；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月23日，原告和被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的商品房。合同约定被告应于2018年12月31日前将符合约定的房屋交付给原告,并约定了相应的违约金。被告在商品房交付时建成公用设施及附属配套项目并经验收合格。签订合同后，原告依约履行了义务。但是被告逾期未通过任何验收。为此，诉至法院，望判如所请。被告中建公司辩称：一、中建公司迟延交房违约金应按每日五十元的标准执行，且违约金总额不应超过购房总价的1%。（一）被告与原告就迟延交楼违约责任达成的补充协议条款，为合法有效的合同条款，具有法律效力。（二）补充协议第五条第（三）款变更了合同“迟延交房”的违约责任。二、“迟延交付配套设施”是诸多可认定为迟延交楼情形中的其中一种情形，而非迟延交楼之外的另一种违约；原告不能就同一违约情形下的两种具体形式重复主张违约金。（一）房屋和配套设施是物权法上的主物和从物，共同构成被告主给付义务下的具体内容。（二）商品房预售合同约定，被告迟延交付配套设施的，按迟延交房的违约责任处理。三、原告主张的违约金计算标准缺乏合同依据。即使按照合同第十四条约定，迟延交楼违约金也只能按己付房款的日万分之一为标准计付；而原告诉请的迟延交楼违约金是按照购房总价的日万分之二为标准计算，明显违反合同规定。四、被告迟延交付房屋是由于政府主管部门的原因造成的，要被告为此承担责任，明显有失公允。综上，请求法院依法裁判，驳回原告不合理的诉求。经审理查明：2016年11月23日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》载明“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的中建荔苑商业、住宅……第荔城街中建街5号幢13层1305号房，房屋地址增城区荔城街中建街5号（荔城街中建街5号）1305房。……第七条计价方式和价款……1、该商品房以套出售，……总金额846900元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2．甲方如未按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.01%的标准支付违约金，至实际交付之日止，合同继续履行……第十五条房屋交付时的有关资料……（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3．乙方同意甲方在规定的交付时间起90天内完成相关共用设施及附属配套项目，90天内未能完成的，乙方始按照本合同第十四条的约定主张权利……”该合同附件七本合同补充协议，载明“一、本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件。……四、《商品房买卖合同》第十三条交房期限，本条所称的‘不可抗力’包括但不限于以下情形：……(5)政府市政配套工程及其他施工安装之延误、或政府有关部门审批有关文件的延误，包括办理工程验收的延误。但有关延误的事由和期限甲方应出具政府有关部门的相关证明文件。五、……迟延交楼经认定确属甲方责任的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金，甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的1%。……十二、甲方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的1%。……”。签订合同之后，原告依约支付了全部购房款。2019年4月29日，被告向原告发出《通知》，载明“阁下向我司购买的商品房，由于我司原因未能按合同规定的期限交房，我司同意按双方签订的《预售商品房买卖合同》依法依规承担违约责任。逾期交楼违约金计算到交楼之日止，在办理收楼手续时结清。……”。2019年5月30日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉案房屋不具备交付条件，且没有取得竣工验收备案表。审理中，原告陈述以下事实，1、要求继续履行合同，不解除涉案合同。2、第一项诉讼请求的违约金计算标准，是原告按照年利率6%的标准，调整为每日按照总房款的万分之二。3、第二项诉讼请求针对的是延迟交付配套设施违约金。被告陈述以下事实，1、被告向原告发出《通知》，违约金是按照每日50元标准计算，没有设定上限。2、被告无法提供涉案房屋所在楼盘的《建设工程规划许可证》。3、公共配套设施的交付是指从2018年12月31日后的90天内完成交付义务，因此违约起算点是2019年4月1日。另查明，原告当庭申请对房屋进行租金评估并主张庭后提交书面评估申请书，但在本院的指定期限内并未提交书面评估申请书。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七“一、本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件。”的约定，可知合同及相关合同附件是在双方充分协商基础上自愿签订的，因此原告主张合同中关于逾期交楼违约金计算标准是格式条款且显失公平，依据不足，本院不予采信。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，被告应在2018年12月31日前将符合交付条件的涉案房屋交付给原告使用。被告在庭审中确认，涉案房屋所在楼盘未取得竣工验收备案表，不符合交付条件。故原告请求被告支付逾期交楼违约金，理据充分，本院予以支持。关于逾期交楼违约金的标准如何认定的问题。虽然补充协议双方将逾期交房的违约金调整为每逾期一日，按50元计算，但在此之后，被告向原告发出的通知将上述违约金计算标准的约定予以变更，被告同意按双方签订的《预售商品房买卖合同》依法依规承担违约责任并承诺逾期交楼违约金计算到交楼之日止，该通知已送达给原告，应视为被告向原告的承诺，被告应按照其承诺予以履行。故被告抗辩应按50元/日的标准，并以总房价1%为限的理由不足，本院不予支持。本院认定被告应按照已付房价款的每日万分之一的标准计算逾期交房违约金。原告认为上述违约金标准过低，申请法院予以调整，但原告并无证据证明其损失超过上述违约金计算标准，故本院对原告按照每逾期一日以总房价万分之二标准计算违约金的请求，不予支持。原告向本院申请对涉案房屋的租金进行评估，但在本院指定的期限内未提交书面的评估申请，视为其不申请评估。违约金起算日期应从2019年1月1日开始计算，本案暂计至原告起诉之日即150天，至于之后的逾期交楼违约金，原告可另行主张。经核算，逾期交楼违约金为846900元×0.0001×150天=12703.50元。原告起诉超过上述金额部分，本院不予支持。至于原告第二项诉讼请求能否支持的问题，被告经庭审询问，无法提供涉案房屋所在楼盘的《建设工程规划许可证》，其应当承担举证不能的法律后果，即本院认定被告并未提供符合合同约定的相应公共配套设施，其应当承担违约责任。虽然逾期完成公共设施及配套项目及逾期交楼适用的违约责任是同一条款，但双方对两者的约定分别由两个合同条款列明，且两个合同条款约定的对象和内容各不相同，因此，逾期完成公共设施及配套项目的违约责任应单独计算，且被告发出的通知亦未针对该违约责任进行承诺，故逾期完成公共设施及配套项目的违约金计算标准应按照《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定，即按已付房价款的每日万分之一的标准。违约金起算日期应从2019年4月1日开始计算，本案暂计至原告起诉之日即60天，至于之后的逾期完成公共设施及配套项目违约金，原告可另行主张。经核算，逾期完成公共设施及配套项目违约金为846900元×0.0001×60天=5081.40元。原告起诉超过上述金额部分，本院不予支持。对被告主张因政府行为应当顺延交房时间的问题。被告并无任何证据证明因政府行为导致涉案小区延迟交楼，也没有提供由政府相关部门盖章确认的可以合理延迟交楼时间的相关文件，同时，被告为涉案楼盘的开发商，其是在开发前对涉案楼盘所在区域进行综合评估和了解的情况下，进行的开发并出售行为，上述风险是被告在开发涉案楼盘时可以预见的风险。故被告以政府行为为由要求顺延交房时间，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东增城中建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁嘉茵支付从2019年1月1日起至2019年5月30日止的逾期交楼违约金12703.50元；二、被告广东增城中建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁嘉茵支付从2019年4月1日起至2019年5月30日止的逾期完成公共设施及配套项目违约金5081.40元；三、驳回原告梁嘉茵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由原告梁嘉茵负担207元，由被告广东增城中建实业有限公司负担176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇一九年十二月九日书记员  赖蓝婷