汉中市汉台区人民法院民事判决书 (2019)陕0702民初2586号 原告：张学忠，男，汉族，生于1977年9月14日，住宁夏回族自治区中宁县。委托代理人：杜云峰，北京海征诚律师事务所律师。被告：陕西广厦投资发展集团有限公司。住所地：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：朱晓军，该公司董事长。委托代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。原告张学忠诉被告陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹兴录适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学忠及其委托代理人杜云峰，被告广厦公司委托代理人王蕖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告为原告办理陕西省汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX号楼XX室（房屋代码：249340）商品房的房屋产权证和土地使用证；2、判令被告按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准向原告赔偿自2016年5月5日至2019年4月16日止的逾期交付房屋产权证违约金82468.97元（已付价款387254元×4.75%×（1+50%）÷360天×逾期天数1076天=82468.97元）；3、判令被告返还原告地辅热初装费14000元，电视安装工料费380元；4、判令被告返还原告“房屋更名费19000元”；5、诉讼费、律师费1200元由被告承担。事实及理由：2016年2月1日，原告与案外人邹某某签订房屋买卖合同，约定原告购买坐落于陕西省汉中市汉台区XX街XX苑XX号楼XX室，并按约定交付了房款。同年2月5日，原告在缴纳19000元“房屋更名费”之后，与被告签订了商品房预售合同，合同约定：1、原告以386022元的价格购买被告开发的明珠北苑小区9号楼0202室（房屋代码：249340）；2、被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理；3、本合同在履行过程中发生的争议，双方选择提交汉中市汉台区人民法院解决争议。合同签订后，房屋已交付，而房屋产权证书至今也未取得。原告认为，合同双方当事人所签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，为有效合同，双方应依约履行。原告已依约履行了自己的付款义务，被告在履行交付房产权属证明的义务中构成违约。由于被告的原因致使原告迟迟拿不到房地产权属证明，已给原告造成很大的损失，被告应当赔偿。为维护原告的合法权益，原告根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：1、对于原告诉称的购房事实、购房金额、入住时间等基本事实均无异议；2、被告作为开发商，已经于2019年1月21日和22日拿到了产权登记部门颁发的大产权证，目前已经具备办证条件，故原告办理房产证的请求已经不成立；2、合同约定逾期办证违约计算时间应自房屋交付后360天之内，而并非原告请求的90天之内，对此应当按照合同约定执行；3、逾期办证并非开发商单方原因，而是存在多种因素，虽然业主没有按时拿到产权证，但房屋本身并未影响业主实际居住、使用和收益，即违约程度较逾期交房程度较轻，故请求人民法院对违约金计算标准作出适当降低调整；4、原告诉请的二项费用是交给物业公司的，不是被告收取的，而且部分费用为代收，所以不认可原告的诉讼请求；5、对原告主张的更名费19000元，因原告不能提供该费用系本人向被告交纳且已过诉讼时效，应予驳回；6、律师费不应由被告承担。原告为支持自己的诉请，向本院提交以下证据：1、商品房预售合同及附件、交房款发票；2、物业公司收取初装费等的收据；3、业主委员会维权的书证。被告对以上证据质证如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但不认可证明目的，相关费用的收费主体是陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告；对证据3不认可，认为不能作为证据使用。本院对以上证据认证如下：原告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证；2、涉案房屋已具备办证条件的文件；3、商品房预售合同及附件；4授权委托书两份；5、业主入住表；6、汉中日报的公告；7、建设工程竣工验收报告。原告对以上证据质证如下：对证据1、2、3、5无异议；对证据6的真实性认可，证明目的不认可；对证据4不认可，原告是将钱交给物业公司的，而物业公司是被告的全资子公司。本院对以上证据认证如下：被告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。根据以上证据以及当事人陈述，因原被告对于双方购买房屋签订的《商品房预售合同》及附件、全额支付购房款以及金额等案件基本事实均无异议，本院予以确认；双方有争议的事实主要是逾期办证违约金标准的问题以及暖气、电视安装工料费两项费用的问题。与以上争议事实有关的合同内容约定如下： 1、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理”；2、合同附件三补充条款第五条约定“集中供暖设备及入户地辅热盘管设备费用按两室两厅每户1.5万元，三室两厅每户1.8万元，数字电视工料费380元/户，在办理入住手续时物业公司统一收取”。另查明，明珠北苑小区7号楼取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月21日。审理中，被告已办理了相关证照，为此原告自愿放弃第一、四项诉讼请求。本院认为，本案在审理中，原告自愿放弃第一、四项诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以准许。当事人双方签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已于2019年1月21日取得了大产权证，对于之后各个业主的小产权证，开发商仅负有协助办理义务，其办证主要责任主体应属原告，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月21日；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，结合合同明确约定为房屋交付使用后360日内，故应当以双方共同认可的交房时间（2016年2月5日），向后推算360日的次日算起，即2017年1月30日；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一人独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，本院参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对于原告要求被告返还暖气初装费15000元、有线电视初装费380元，共计15380元的诉请，经审查，原被告签订的《商品房预售合同》中明确约定被告在办理入住时需向物业公司缴纳数字电视工料费380元/户，地辅热盘管设备费用15000元/户，本院认为，签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，以上内容并未违反法律和行政法规，对当事人具有约束力，双方应当按照该协议履行，电视安装工料费收费主体系广电公司，物业公司为代收代缴，故原告请求被告返还无事实依据和法律依据；对于14000元的地辅热盘管设备费用，首先，收取该费用的主体为陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告，虽然陕西宏基物业管理运营有限公司系被告的全资子公司，但并不能混同两者的法律地位，其次，原告未提交充分证据证明该笔费用包含在房价中，存在重复收取，且诉争小区所在地并未实行城市集中供暖，该小区的供热系统设备是被告自行修建；被告在庭审中辩称第5项，经查，合同约定办证期限至2017年1月30日，而被告直到2019年1月21日才取得大产权证，其违约行为一直持续，原告现主张权利仍在诉讼时效内，故对被告关于已过诉讼时效的辩论意见不予采纳；对被告关于原告请律师费用的辩论意见，经查，该费用系原告因自身所需支出且原告主张要求被告承担无法律依据支持，故对被告该辩称意见予以采纳。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释一>第四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日起二十日内，以原告张学忠已交房款387254元为基数，向原告张学忠以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2017年1月31日起计付逾期办证违约金至2019年1月21日；二、驳回原告张学忠其他诉讼请求。如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费2640元，减半收取1320元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担924元，原告张学忠负担396元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。  审  判  员    曹兴录 二○一九年十月二十九日 书   记  员    黎楠芝2019070226141990211612301199002110510363120262019661302420062107242201412312016522207510940848600150832016820201941678339964084864751503609694180003805120020154114200621072414070964200621072420141231236032014123120165221220191212223609034512341243123456712673467201651213602151838016003420191213602019121201912136020175136020184273015000160038016980638016001500015000284084302018427201912166633330033