吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4839号上诉人（原审被告）：朝阳区上达商业项目管理部，住所地长春市朝阳区。经营者：郭继。委托诉讼代理人：丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李介民，男，1953年11月2日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。委托诉讼代理人：田宏伟，北京市京师（长春）律师事务所律师。上诉人朝阳区上达商业项目管理部因与被上诉人李介民租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2976号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝阳区上达商业项目管理部上诉请求：1.撤销原判第一、二项，依法改判驳回李介民的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李介民承担。事实和理由：一、一审判决认为案涉租赁物没有经过规划部门审批，故租赁合同无效的事实认定和法律适用错误。朝阳区上达商业项目管理部的长影街建设项目是经过长春市朝阳区发展和改革局备案，小木屋和集装箱等租赁物均经过该部门批准建设。案涉租赁物建设已近两年时间，没有收到任何拆违通知或决定。且案涉租赁合同是双方真实意思表示，没有无效情形，应属合法有效。二、一审判决超范围审理，程序违法。朝阳区上达商业项目管理部一审的请求为解除合同，不是确认合同无效。三、李介民占有租赁物至今，并未返还朝阳区上达商业项目管理部，一审法院在未查明占用时间的情况下，却依据2018年10月29日的行政通知认定李介民小吃项目被取缔，致使合同目的无法实现，李介民没有经营收益，之后的租金、水电费应予返还，该认定事实和适用法律错误。（一）行政通知是关于对露天烧烤的管理，不是行政决定，且李介民经营项目不是烧烤，是经营小吃，不在行政通知的范围内，也不存在被取缔的事实，不能仅依据行政通知的时间认定占有和经营的时间。（二）租金应按照占有租赁物的实际时间计算，而非按照李介民是否有经营收益计算，李介民占有租赁物至今，未返还朝阳区上达商业项目管理部，一审法院在未查明占用时间的情况下，将租金计算至2018年10月29日，与一审判决依据的《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条相违背。（三）一审判决认为小吃项目被取缔后，致使合同目的不能实现，但合同目的不能实现的说法是解除合同的法定事由，而不是计算返还租金的依据，李介民的经营项目完全是其自己的选择，非朝阳区上达商业项目管理部强加，在李介民继续占用租赁物的情况下，李介民小吃项目是否被取缔，不能影响租金的继续计算。四、一审判决返还保证金的认定错误。根据合同第6.2.1条约定，乙方因经营不善解除合同的，履约保证金不予返还。租赁合同签订后，我方履行了出租方的义务，交付租赁物，无违约行为，李介民占有使用租赁物并实际经营，现李介民提出解除合同，履约保证金依约不应返还。李介民辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、朝阳区上达商业项目管理部上诉状中提出的长影街建设项目是经过长春市朝阳区发展和改革局备案，案涉租赁物已经建设两年时间，并且没有被认定为违建行政拆除，不应认定为合同无效的上诉意见没有法律依据。（一）一审朝阳区上达商业项目管理部提供的发改委审批项目文件中只提到长影街项目，没有提到涉案租赁物。朝阳区上达商业项目管理部不能用合法的长影街建设项目包含或掩饰非法出租案涉租赁物的事实。（二）案涉租赁物的审批和规划主管单位是长春市朝阳区住房和城乡建设局，不是发展和改革局，故发展和改革局的备案行为不能否定租赁物未经审批系违建的违法性。（三）朝阳区上达商业项目管理部以案涉租赁物存在两年没有被行政拆除而主张合同有效的认识错误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁物有无行政审批手续是认定租赁合同效力的重要依据，与其存在时间没有关系。案涉租赁物没有行政审批手续是一审法院已经查明的事实。二、朝阳区上达商业项目管理部关于一审超范围审理、程序违法的上诉意见没有法律依据。合法效力问题时人民法院审理合同纠纷时首先要认定的事实，故可以主动审查，一审法院审判程序无任何问题。三、朝阳区上达商业项目管理部关于一审判决将行政通知的时间作为返还租金时间节点认定事实和适用法律错误的上诉理由没有依据。（一）长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队作为案涉租赁物所在区域行政执法单位，先后三次下发限期整改通知书，是履行职责所采取的行政强制措施，该执法行为合法有效，是导致我方无法经营、合同目的无法实现的直接原因。因此，一审法院认定该时间点为不能经营的时间正确。（二）一审判决选择最后一次（2018年10月29日）取缔通知作为我方占有租赁物的时间，已经将朝阳区上达商业项目管理部的利益予以平衡。实际上，从2018年8月1日长影街经营被叫停整改，直至2018年10月29日取缔，朝阳区上达商业项目管理部一直怂恿租户与行政执法中队对抗，根本无法正常经营，此时合同目的已经无法实现。我方多次要求解除合同，并将租赁物交回朝阳区上达商业项目管理部，要求退费。朝阳区上达商业项目管理部不及时履行收房义务，要求加扣三个月租金和履约保证金才能解除合同时导致诉讼的直接原因。我方认为，2018年8月1日就已经出现合同目的无法实现的客观情况，但考虑双方利益的平衡点，为了尽快结案，才对时间节点确定为2018年10月29日予以认可，没有提起上诉。（三）朝阳区上达商业项目管理部提出观点错误，且有违诚实和公平的原则。首先，李介民一审时的诉请就是解除合同，朝阳区上达商业项目管理部以合同无效进行抗辩。如今，法庭以合同无效进行判决，朝阳区上达商业项目管理部又以一审没有判决合同解除为由进行辩解，应属不诚信诉讼。其次，朝阳区上达商业项目管理部关于经营项目是我方自己选择并非其强加的上诉理由也体现出不诚信诉讼。合同时双方意思表示一致达成的。合同订立后，当约定的经营项目被取缔时，朝阳区上达商业项目管理部因选择经营项目不合理，无法办理行政许可就违法招商，应承担过错责任，却将选择错误责任完全推给李介民一方有违常理，与上诉状中提到的“双方真实意思表示”的观点不符。最后，朝阳区上达商业项目管理部关于只要李介民继续占有租赁物，经营项目取缔与否不影响租金计算的观点有违公平原则，不应支持。四、朝阳区上达商业项目管理部关于一审判决错误，不应返还租户保证金的观点不应支持。根据租赁合同6.2.1条款内容，该条款适用前提是乙方经营不善需提前解除合同，而本案认定的主要事实与经营状况好坏没有关系。本案判决前提是朝阳区上达商业项目管理部出租的涉案租赁物无规划许可证，行政管理部门取缔经营项目，李介民无法经营，合同目的无法实现。依据合同法第五十八条的规定，租金和保证金应予退还。李介民向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《小木屋商铺租赁合同》，全额退回李介民交付的商铺租金和履约保证金合计35000元人民币;预存水电费2000元据实结算，余款返还李介民;2、请求判令朝阳区上达商业项目管理部赔偿给李介民造成的直接经济损失，支付李介民35000元人民币利息从合同签订之日起至朝阳区上达商业项目管理部返还之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算(35000*4.35%/12*9=1142元);赔偿李介民用于经营购买的用品费用3500元;3、本案受理费用由朝阳区上达商业项目管理部全额承担。事实与理由：李介民与朝阳区上达商业项目管理部于2018年9月20日签订《小木屋商铺租赁合同》。朝阳区上达商业项目管理部提供长春市朝阳区湖西路长影街三期1号小木屋铺位，供李介民经营小吃（鸭货等)，租期九个月，自2018年10月1日起至2019年6月30日止，年租金30000元，履约保证金5000元。李介民于2018年10月1日按合同约定向朝阳区上达商业项目管理部支付租金和保证金35000元，并预缴了2000元水电使用费。李介民与朝阳区上达商业项目管理部签订租赁合同后,因朝阳区上达商业项目管理部提供的商铺不符合经营餐饮条件，导致李介民无法申领营业执照，一直不能开业经营。2018年10月底，长影步行街小木屋、集装箱餐饮营业因违规全部停业，以上情形导致李介民的合同目的无法实现。李介民认为，李介民与朝阳区上达商业项目管理部签订《小木屋商铺租赁合同》后积极履行合同义务，向朝阳区上达商业项目管理部支付了九个月的租金、履约保证金，并预缴水电费。朝阳区上达商业项目管理部在与李介民磋商的过程中，明知租赁场地不符合经营餐饮条件无法申领营业执照，为达到出租场地收取租金的目的，故意隐瞒此重要事实，编造虚假事实，诱导李介民与其签订三期1号小木屋铺位的租赁合同，致使李介民不能按合同目地使用租赁场地，导致李介民因经营购买的设备不能从事正常经营性赢利活动，投入的资金、租金无法通过经营收回，给李介民造成较大经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条的规定，李介民诉请法院判决解除租赁合同，并赔偿李介民损失，恳请贵院支持李介民的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年9月20日，李介民、朝阳区上达商业项目管理部双方签订了《小木屋商铺租赁合同》一份，约定朝阳区上达商业项目管理部将位于长春市朝阳区湖西路长影街C-01号小木屋铺位出租给李介民。年租金30000元，租赁期间为：2018年10月1日起至2019年6月30日。签订合同当天，李介民向朝阳区上达商业项目管理部支付租金30000元及履约保证金5000元。另，李介民向朝阳区上达商业项目管理部预存水、电费2000元。由于李介民经营小吃没有取得行政许可，2018年10月29日长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队发出通知，取缔李介民经营的小吃。另查明，朝阳区上达商业项目管理部用于出租的小木屋商铺属于临时搭建的建筑物，没有经过规划部门审批。一审法院认为：朝阳区上达商业项目管理部用于出租的小木屋商铺建设没有经过规划部门审批，因此李介民、朝阳区上达商业项目管理部双方签订的《小木屋商铺租赁合同》应当认定为无效合同。李介民用该商铺进行经营的期间为2018年10月1日起至2018年10月29日长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队再一次发出通知，取缔李介民经营的油炸小吃时止，共计营业29天，这期间李介民应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用的费用。2018年10月29日以后的租金，由于李介民经营的小吃项目已经被取缔，致使合同目的不能实现，李介民没有经营收益，因此对于2018年10月30日到2019年6月30日的租金朝阳区上达商业项目管理部应当返还给李介民。李介民主张利息损失没有法律依据，一审法院不予支持。李介民主张朝阳区上达商业项目管理部返还水电费2000元一节，一审法院认为，原、朝阳区上达商业项目管理部双方在《小木屋商铺租赁合同》第3.2条中约定了水、电费按每日30元收取，李介民实际经营29天为870元，朝阳区上达商业项目管理部应予返还李介民水电费1130元。李介民主张装修费的损失，由于所提供的证据并非正规发票，无法确认费用花费的数额，该主张属于证据不足，一审法院不予支持。关于履约保证金，由于李介民、朝阳区上达商业项目管理部双方签订的合同无效，朝阳区上达商业项目管理部应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院判决：一、李介民与朝阳区上达商业项目管理部于2018年9月20日签订的《小木屋商铺租赁合同》无效；二、朝阳区上达商业项目管理部返还李介民租金26813.19元（30000元÷273天×244天），水、电费1130元及保证金5000元，以上共计32943.19元；三、驳回李介民的其他诉讼请求。案件受理费842元，由朝阳区上达商业项目管理部负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，长春市朝阳区发展和改革局《关于长影街建设项目准予备案通知》，对吉林省上达集团有限责任公司报送的“长影街建设项目科研型研究报告”已收悉，准予备案。一、项目名称为：长影街建设项目。二、主要建设内容：对长影街街路510米的地面、店铺门面、停车、灯光、绿化等进行统一规划，整体改造。出租店铺面积14997.14平方米，规划100个店铺铺位……。2018年7月，长春市朝阳区城市管理行政执法局向吉林省上达集团有限责任公司发出《责令改正通知书》：经查，你单位于长影街室外加工食品，室外摆桌，油烟噪声扰民的行为……责令你单位于2018年8月1日前改正上述行为。2019年10月29日，长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队发出通知书：经核查，您在此处无行政许可经营露天烧烤的行为，已违反了《长春市市容和环境卫生管理条例》，责令您于2018年11月1日0时前进行整改，自行清理经营工具，如拒不整改，红旗执法中队将根据相关条例依法暂扣经营工具。本次庭审中，朝阳区上达商业项目管理部认可返还2019年3月21日之后对应的租金，保证金可以返还。本案争议焦点为原审法院是否超诉请审理合同效力，及各项费用的返还问题。本院认为，合同的效力问题是合同纠纷案件审理之本，属法院主动审查范围，无需经当事人请求，原审法院予以审理不超过当事人诉请，程序并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，本案租赁物均为可移动的临时建筑物，朝阳区上达商业项目管理部提供的《关于长影街建设项目准予备案通知》不足以证明租赁物的建设经过批准，原审认定案涉合同无效并无不当，朝阳区上达商业项目管理部基于无效合同而收取的保证金应予返还。现朝阳区上达商业项目管理部认可返还租金，仅对计算租金的截止时间有异议。长春市朝阳区城市管理行政执法局红旗中队于2018年10月29日最后一次发出责令经营者停业的通知，此时，租赁物已无法经营，且从视频、音频资料中能够反映出各经营者多次要求与朝阳区上达商业项目管理部解除合同返还费用，朝阳区上达商业项目管理部亦予以知晓，其负有及时接收租赁物防止损失扩大的义务。因此，原审判决各项费用截止日为2018年10月29日并无不当。综上所述，朝阳区上达商业项目管理部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人朝阳区上达商业项目管理部负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  闫 冬审判员  于小依二〇一九年十二月二十四日书记员  李 贺