山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2532号上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路96号A-1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：张宇石，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牛余泽，男，1987年12月29日出生，汉族，住山东省章丘市。原审第三人：王红佳，男，1982年1月25日出生，汉族，住山东省荣成市。上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人牛余泽、原审第三人王红佳破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广信公司上诉请求：撤销一审判决，驳回牛余泽诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋系广信公司顶账给威海丰业混凝土有限公司（以下简称丰业公司），后丰业公司又将涉案房屋抵顶给张涛，再后张涛将涉案房屋与王红佳进行兑换，最后王红佳将涉案房屋转卖给牛余泽。广信公司与牛余泽签订商品房买卖合同只是为了履行牛余泽与王红佳之间的房屋买卖合同书，故王红佳才是涉案房屋的真正卖方，广信公司收到的50万元系代王红佳收款。根据相关法律规定、广信公司管理人制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，广信公司破产重整案中在百度城拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定享有消费者优先权，其余不符合消费者条件的商品房买卖合同不再继续履行。广信公司管理人基于社会稳定考虑，将广信公司代王红佳收取的50万元视为牛余泽直接向广信公司交付的房款，亦认可商品房买卖合同有效，广信公司管理人决定继续履行该合同，但牛余泽需要交付剩余的23万元房款。2.因广信公司管理人收回涉案房屋时广信公司与丰业公司的以房抵顶关系已经消灭，之后所有后手法律关系也全部消灭，故王红佳对涉案房屋不具有任何权利，王红佳收取牛余泽所有房款没有法律依据。3.一审法院关于剩余23万元房款系王红佳代广信公司收取的认定错误。牛余泽向王红佳支付23万元是基于两者之间的房屋买卖合同书，与本案无关。牛余泽应当向广信公司支付剩余23万元房款。牛余泽辩称，广信公司为涉案房屋真正的卖方，其与王红佳签订的房屋买卖合同书是为了完成牛余泽与广信公司的商品房买卖合同。在商品房买卖合同中，牛余泽与广信公司为交易主体，王红佳是代广信公司收款。牛余泽在广信公司指示下将首付款23万元支付给王红佳后，广信公司即与牛余泽签订了商品房买卖合同，并开具了收据，表明广信公司收到了首付款。广信公司基于其与第三方的债务关系而不认可牛余泽交付的23万元房款，缺乏事实和法律依据。王红佳未提交意见。牛余泽向一审法院起诉请求：1.确认牛余泽、广信公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；2.广信公司继续履行房屋买卖合同并立即向牛余泽交付百度城-1D号-2401号房产；3.广信公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年8月10日，牛余泽与王红佳、鲁房置换签订《房屋买卖合同书》，约定牛余泽购买王红佳名下百度城房屋，房屋价款73万元，采取分期付款方式支付房款，于合同签订日支付4万元为购房定金，转交中介方保管，并应向鲁房置换缴纳佣金5000元。当日，牛余泽通过POS机刷卡方式向鲁房置换支付35000元。2015年8月26日，牛余泽与广信公司就百度城房屋签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由牛余泽购买百度城房产，建筑面积125.91平方米，总价款73万元，付款方式约定为组合贷款方式支付，牛余泽应当于2015年8月26日前支付首期房款74000元，余款656000元向银行和公积金申请贷款支付。同日，牛余泽父亲牛其林通过银行转账方式向王红佳支付19万。关于该笔款项，牛余泽主张当时系其与王红佳、鲁房置换中介一起前往广信公司售楼处签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》，广信公司售楼处的郭经理指示其将首付款支付给王红佳，故其转账19万元给王红佳。广信公司称对该情况不清楚，广信公司落实郭经理时，后者主张时间太久，已经记不住。2015年9月18日，牛余泽向王红佳转账支付10000元，转账备注为百度城首付款。牛余泽主张共计向王红佳支付购房首付款23万元，王红佳对此予以认可。2015年9月2日，牛余泽与威海市住房公积金管理中心签订《住房公积金个人购房借款合同》，约定牛余泽贷款38万元用以购买百度城1D号2401室房产，贷款期限为30年，并授权委托银行以借款人购房款的名义将贷款一次性划入广信公司账户。2015年11月9日，牛余泽委托威海市商业银行向广信公司账户转账12万元。广信公司认可收到上述款项。2015年8月26日、9月18日、11月10日，广信公司分别向牛余泽出具收款收据，记载收到牛余泽22万元、1万元及50万元，收款事由注明为“百度城”，以上共计73万元。2015年11月2日，牛余泽与广信公司为涉案房屋办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，一审法院裁定广信公司破产重整。广信公司管理人要求牛余泽支付首付款23万元后可以继续履行交付房屋。另查明，因广信公司欠付丰业公司货款，广信公司将涉案房产抵顶给丰业公司，其后丰业公司将房产顶给张涛，后张涛与王红佳签订《兑换协议》，内容为张涛将其名下的涉案房屋作价1026770元与王红佳名下的另一处房屋兑换，差价款由王红佳现金支付25万元和用酒抵顶，双方已经履行完毕。牛余泽通过银行贷款支付的房款50万元，广信公司取得后已通过支票支付方式付给丰业公司，后者背书转让给王红佳。一审法院认为，牛余泽经鲁房置换介绍与王红佳签订《房屋买卖合同》，并向王红佳支付首付款23万元，应认定牛余泽系与王红佳之间形成房屋买卖关系。涉案房屋系由广信公司抵顶给丰业公司并连续抵顶后抵顶给王红佳，其后牛余泽与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。本案的争议焦点为牛余泽是否应向广信公司支付首付款23万元。牛余泽与王红佳在签订《房屋买卖合同》后，依据合同约定向王红佳支付首付款23万元。牛余泽称其向王红佳支付首付款是在与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》时广信公司同意下支付的，广信公司对此称“不清楚”“记不住”，对该事实未予否认。因此，应当认定牛余泽的付款行为经过广信公司认可，现广信公司要求牛余泽再次支付首付款，没有法律依据。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，牛余泽已支付全部购房款，牛余泽、广信公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》后办理了预告登记。在广信公司进入破产程序后，牛余泽就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司应当继续履行。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决：一、确认牛余泽与广信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》有效；二、广信公司于判决生效后十日内向牛余泽交付百度城-1D号-2401室房屋。案件受理费100元，由广信公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人诉辩主张，本案争议焦点为：广信公司应否向牛余泽交付涉案房屋。本案中，广信公司认可其与牛余泽签订的涉案商品房买卖合同有效，亦认可牛余泽已向其账户支付了购房款50万元，但主张因其破产导致涉案房屋之前的抵顶关系全部消灭，故要求牛余泽支付未经过广信公司账户的首付款23万元，才能交付涉案房屋。本院认为，根据一审查明的事实，牛余泽是在广信公司售楼处签订的涉案商品房买卖合同，涉案房屋之前的抵顶关系牛余泽并不知情，涉案房屋的首付款23万元牛余泽是在广信公司售楼处郭经理的指示下支付给王红佳。广信公司虽然否认上述事实，但并未提交相关证据证明，且广信公司亦向牛余泽分别出具了22万元、1万元共计23万元的收据。综合上述事实，一审法院认定牛余泽支付23万元首付款的行为经过了广信公司的认可，广信公司要求牛余泽再次支付23万元首付款缺乏法律依据，广信公司应当向牛余泽交付涉案房屋，并无不当。广信公司的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳维敏审判员  于军波审判员  张金柱二〇一九年十二月十一日法官助理马强书记员邢晓宇