贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6291号上诉人（原审被告）：吕风平，女，汉族，1977年8月4日出生，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：韦继毛，男，汉族，1978年8月24日出生，住贵州省习水县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张爽，贵州山一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾凡琼，女，汉族，1963年7月20日出生，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：李生荣，男，汉族，1961年4月25日出生，住遵义市红花岗区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：范晓玲，贵州千马律师事务所律师。原审第三人：遵义市建南房地产开发有限公司。住所地:遵义市红花岗区外环路虾子河。法定代表人：周军。原审第三人：中国建设银行股份有限公司遵义市分行。住所地:遵义市红花岗区中山路82号。负责人：李雅芳。委托诉讼代理人：孟毅，系该公司员工。上诉人吕风平、韦继毛因与被上诉人曾凡琼、李生荣、原审第三人遵义市建南房地产开发有限公司（以下简称建南房开）、中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称建行遵义分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吕风平、韦继毛上诉请求：1.依法撤销原审判决;2.改判确认上诉人与被上诉人2011年3月7日签订的《房屋转让合同》无效，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人转让房屋时，涉案房屋属于抵押贷款的状态，双方的转让行为没有经过抵押权人的同意，故双方签订的合同无效。2.原审判决超越了诉讼请求判决，被上诉人一审诉讼请求只有三个，而一审判决却有五个判项。被上诉人没有要求消灭抵押权及要求抵押权人将房屋登记在自己名下的请求，且后判项需要以前一判项为前提，判决没有事实基础。曾凡琼、李生荣辩称，请求驳回上诉，维持原判。李生荣、曾凡琼向一审法院起诉请求：1.判令确认曾凡琼、李生荣与吕风平、韦继毛双方于2011年3月7日签订的《房屋转让合同》有效，确认吕风平、韦继毛与建南房开于2006年10月6日签订的《商品房买卖合同》有效，位于遵义市红花岗区桃源新居Ｂ栋四单元二层4-2-2号住房（面积121.6平方米）一套（价值323456元）属曾凡琼、李生荣所有；2.判令吕风平、韦继毛配合曾凡琼、李生荣一次性偿还建行遵义分行购房款按揭贷款，协助曾凡琼、李生荣办理该房屋产权过户手续；3.判令吕风平、韦继毛支付曾凡琼、李生荣违约金每月6500元；4.判令本案诉讼费、保全费由吕风平、韦继毛承担。一审法院认定事实：2011年3月7日曾凡琼、李生荣与吕风平、韦继毛签订《房屋转让合同》（以下简称转让合同），约定：1.吕风平、韦继毛自愿将夫妻存续期间取得的遵义市红花岗区桃源路桃源新居Ｂ幢四单元二层的4-2-2号住房出售与曾凡琼、李生荣，住房系2006年10月6日以按揭方式向建南房开购买；2.曾凡琼、李生荣采取现金和承担吕风平、韦继毛尚欠贷款债务相结合的方式支付购房款，购房款总价为323456元，扣除2011年1月16日曾凡琼、李生荣向吕风平、韦继毛支付的定金20000元和经银行查证的尚欠贷款134183.56元，曾凡琼、李生荣还需向吕风平、韦继毛支付现款169272.44元，转让合同签订后曾凡琼、李生荣向吕风平、韦继毛付清房款189272.44元，吕风平、韦继毛即向曾凡琼、李生荣出具收款收据，并将房屋钥匙、按揭房贷所有手续及其他材料交付曾凡琼、李生荣，从转让合同签订当月起吕风平、韦继毛在银行办理的该房屋按揭贷款尚欠部分由曾凡琼、李生荣承担并负责归还；3.在曾凡琼、李生荣需要办理房屋产权手续时吕风平、韦继毛无条件到场并按规定要求提供帮助直至手续完善为止，如吕风平、韦继毛不履行协助将房屋产权过户办理到曾凡琼、李生荣名下的义务，在曾凡琼、李生荣通知吕风平、韦继毛二十日起后，吕风平、韦继毛须按月支付给曾凡琼、李生荣购房总款百分之二的违约金，在曾凡琼、李生荣通知吕风平、韦继毛一年后吕风平、韦继毛仍未协助的，从一年后的次月起吕风平、韦继毛须按月支付曾凡琼、李生荣购房总款4%的违约金。转让合同签订前后，曾凡琼、李生荣向吕风平、韦继毛支付了购房款189272.44元并偿还按揭贷款至2019年7月，吕风平、韦继毛向曾凡琼、李生荣交付房屋及其他材料。在履行合同中曾凡琼、李生荣存在多次逾期支付案涉房屋按揭贷款的违约情形，吕风平、韦继毛存在经曾凡琼、李生荣通知拒不协助办理房屋过户手续的情形。案涉房屋系吕风平于2006年10月6日与建南房开签订《商品房买卖合同》而购得，除首付外其余房款系向建行遵义分行申请住房抵押按揭贷款支付。遵义市不动产登记中心不动产产权情况记载表显示，案涉房屋产权人为建南房开，存在有效抵押登记，抵押权利人为建行遵义分行，签约权利人为吕风平。庭审中建行遵义分行及曾凡琼、李生荣确认吕风平、韦继毛尚差欠建行遵义分行按揭贷款债务本金79360.05元及2019年7月6日起的利息，曾凡琼、李生荣表示愿意代吕风平、韦继毛清偿债务消灭抵押权。一审法院认为，转让合同系曾凡琼、李生荣与吕风平、韦继毛真实意思表示，不违反法律关于合同效力的强制性规定，为有效合同，曾凡琼、李生荣非《商品房买卖合同》当事人，故其诉请确认《商品房买卖合同》有效本案不予处理，案涉房屋登记产权人为建南方开，故曾凡琼、李生荣诉请确认归其所有原审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”、《中华人民共和国合同法》第七十三条“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”的规定，结合诉讼请求，建南房开应协助曾凡琼、李生荣与吕风平、韦继毛将案涉房屋所有权转移登记至吕风平、韦继毛名下，曾凡琼、李生荣向建行遵义分行清偿债务借款本金79360.05元及2019年7月6日起的利息，建行遵义分行办理消灭抵押权登记，后由吕风平、韦继毛协助曾凡琼、李生荣办理所有权转移登记手续，将案涉房屋所有权转移登记至曾凡琼、李生荣名下。本案曾凡琼、李生荣自身存在多次逾期偿还贷款的行为，构成违约，故对其要求吕风平、韦继毛支付违约金的诉讼请求原审法院不予支持。韦继毛、建南房开经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、曾凡琼、李生荣与吕风平、韦继毛于2011年3月7日签订《房屋转让合同》有效；二、由遵义市建南房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助曾凡琼、李生荣，吕风平、韦继毛，将遵义市桃源路桃源山花园商住楼A、B幢B幢4-2-2号房屋所有权转移登记至吕风平、韦继毛名下；三、由曾凡琼、李生荣在本判决第二项中事宜完成后十日内向中国建设银行股份有限公司遵义市分行清偿债务本金79360.05元及2019年7月6日起至付清日止的利息；四、由中国建设银行股份有限公司遵义市分行在本判决第三项事宜完成后十日内消灭遵义市桃源路桃源山花园商住楼A、B幢B幢4-2-2号房屋的抵押权登记；五、由吕风平、韦继毛在本判决第四项事宜完成后十日内协助曾凡琼、李生荣办理所有权转移登记手续，将遵义市桃源路桃源山花园商住楼A、B幢B幢4-2-2号房屋所有权转移登记至曾凡琼、李生荣名下；六、驳回曾凡琼、李生荣的其他诉讼请求。案件受理费3075元（已减半收取），由吕风平、韦继毛负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吕风平、韦继毛与曾凡琼、李生荣签订《房屋转让合同》时，涉案房屋存在抵押，但双方《房屋转让合同》中明确约定涉案房屋按揭贷款尚欠部分由曾凡琼、李生荣承担并负责归还，曾凡琼、李生荣亦一直按照该约定偿还按揭贷款，现曾凡琼、李生荣明确表示愿意一次性偿还建行遵义分行按揭贷款，且建行遵义分行亦愿意接受还款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，一审法院认定吕风平、韦继毛与曾凡琼、李生荣签订的《房屋转让合同》有效并无不当，吕风平、韦继毛关于涉案房屋转让合同无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据双方合同的约定，吕风平、韦继毛负有协助曾凡琼、李生荣办理涉案房屋产权过户的义务。涉案房屋目前登记在建南房开名下，并存在抵押，曾凡琼、李生荣想要获得涉案房屋所有权登记，必须具备两个基础条件，一是要将涉案房屋登记在吕风平、韦继毛名下，二是涤除涉案房屋的抵押权登记。一审判决由建南房开将涉案房屋所有权转移登记至吕风平、韦继毛名下；并由曾凡琼、李生荣向建行遵义分行清偿债务本金及利息，建行遵义分行消灭涉案房屋的抵押权登记，均系曾凡琼、李生荣获得涉案房屋所有权登记的先决条件，并未超出曾凡琼、李生荣要求吕风平、韦继毛协助办理涉案房屋产权过户的请求范围，且对于一审作出的前述判决，建南房开及建行遵义分行均未提出异议，故上诉人吕风平、韦继毛关于原审判决超越诉讼请求判决的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，吕风平、韦继毛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6150元，由吕风平、韦继毛负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 刘 娟 娟审判员 令狐荣强二〇一九年十二月二十七日法官助理朱桃书记员瞿春花