铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1202民初3454号原告：中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行。住所地：铁岭市银州区文化街63号。负责人：王立新，系该行行长（未出庭）。委托代理人：张冬岩，系该行职员。代理权限：代为起诉，承认，放弃，变更诉讼请求，代为提起上诉，反诉，参加庭审，代为调解，代收法律文书。被告：李林，男，1967年3月5日出生，汉族，户籍地西丰县，现住址辽宁省葫芦岛市龙岗区。。原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行诉被告李林借款合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张冬岩、被告李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告李林向原告借按揭贷款13.8万元，借款期限从2013年7月16日到2023年7月15日，约定按月等额本息还款，约期利率按基准利率的1倍执行（个人购房担保借款合同第二十六条26.1），逾期违约利率为在执行利率基础上上浮50%（个人购房担保借款合同第十一条11.1），罚息利率为在执行利率基础上上浮100%（个人购房担保借款合同第十一条11.2），被告以其所购买的房产为此笔贷款提供抵押担保。此笔贷款从2019年4月29日逾期，截至2019年8月30日已逾期123天，经我行工作人员多次催收，被告不还，被告李林尚欠贷款本金64342.03元。此笔贷款抵押为被告名下的开发区建设路26号17幢4单元301室，面积74.41平方米[房屋预告登记证号：铁岭市房预银州区字第××号]。房屋记载该抵押房产的所有人为李林，权利人为：中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行。被告李林向原告借按揭借款17598.78元，借款日期：2016年12月16日，期限一年，约定利随本清，到期一次性归还借款本息，约期利率按基准利率的1.15倍执行（个人自助小额借款合同第一条1.3），逾期违约利率为在执行基础上上浮50%（个人自助小额借款合同第八条8.1），罚息利率为在执行利率基础上上浮100%（个人购房担保借款合同第八条8.2）。此笔贷款从2017年12月17日逾期，经我行工作人员多次催收，被告不还，截至2019年8月30日已逾期626天，被告李林尚欠贷款本金16929.21元。为了维护我行的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告李林偿还所欠贷款本金及相应利率（按《个人购房担保借款合同》及《个人自助小额借款合同》约定的利率计算）并对上述贷款承担抵押担保及偿还责任。请贵院依法判决。请求法院依法宣布原告同被告于2013年7月16日签订《个人购房担保借款合同》（编号：21020120130022921）提前到期，并判令被告李林偿还原告借款本金60678.81元及相应利息（按照中国人银行同期同类贷款利率6.55%）、复利、罚息（逾期利率为9.825%）至贷款还清之日止（截止至2019年11月20日利息为247.77元计算）；二、请求法院判令被告李林对上述款项的清偿承担抵押担保责任；原告对抵押物[开发区建设路26号17幢4单元301，面积74.41平方米，房预告登记证号：铁岭市房预银州区字第××号]处分所得价款享有优先受偿的权利；三、请求法院依法宣布原告同被告于2016年12月16日签订的《个人自助小额借款合同》（编号：21020120160064402）提前到期，并判令被告李林偿还原告贷款本金16929.21元及相应利息（中国人民银行同期同类贷款利率1.15倍，）、复利及罚息（上浮50%）至贷款还款之日止（截止至2019年11月20日利息2168.69元）；4、诉讼费由被告李林承担。被告辩称，对借款的事实及数额没有异议，我于2017年大概3、4月份开始停止还贷，具体日期记不清楚。这个贷款已经实际支付给开发商了，对于原告主张的欠房贷的本金及利息没有异议。《个人自助小额借款合同》借款数额没有异议，原告将借款发放到被告账户中，借款期满后未偿还过借款本息。对原告举示证据的审核及认定：1、出示个人购房担保借款合同。（证明原、被告之间的借款合同关系）被告无异议，本院予以采信。2、出示个人借款凭证、贷款交易明细（证明原告实际向被告发放借款）被告没有异议，这个扣款账户是我在原告处办理还贷账户。本院予以采信。3、出示他项权利证一份。（证明被告李林用其购买的商品房为借款提供担保，办理抵押权预告登记）被告没有异议，本院予以采信。4、出示被告身份证复印件、户口簿、婚姻登记证明。（证明被告借款合同意思表示真实）被告没有异议，本院予以采信。5、出示个人自助小额借款合同自助文本。（证明被告自助贷款数额、时间、利息及违约的责任）被告没有异议，双方未签订书面的借款合同，合同内容同意按照该证据执行，本院予以采信。6、出示银行账户交易明细一份。（证明原告向被告发放贷款17598.78元）被告无异议，本院予以采信。被告未举示证据。经当事人陈述，举证，本院审查认证，确认如下法律事实：2013年5月9日，原告农行铁岭新业支行与被告李林签订《个人购房担保借款合同》，被告李林向原告借款13.8万元用于购买位于铁岭市开发区建设路26号菁华名邸小区17号楼4单元301室，建筑面积74.41平方米，贷款期限为120个月，等额本息方式还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零确定。《个人购房担保借款合同》关于罚息和复利的约定：第十二条，借款人、担保人的违约责任，12.1借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。12.3对应付未付的利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期限内产生的应付未付利息，在借款期限内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。《个人购房担保借款合同》约定：发生下列情形的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人于贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。《个人购房担保借款合同》对抵押物的约定，被告李林以其购买的铁岭市开发区建设路26号菁华名邸小区17号楼4单元301室（建筑面积74.41平方米），作为该借款合同的抵押物，于2013年7月8日办理预售商品房抵押权预告登记，不动产登记证明编号为：铁岭市房预开发区字第××号。2013年7月16日，原告农行铁岭新业支行向被告李林的账户发放贷款13.8万元，贷款执行利率为6.55%，逾期利率9.825%，还款方式为等额本息还款。截至开庭审理之日，尚未办理房屋所有权证及抵押权登记。被告李林偿还部分贷款，自2019年4月29日开始逾期，截至2019年11月20日，被告李林尚欠贷款60678.81元，利息247.77元。2016年12月16日，原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行与被告李林签订《个人自助小额借款合同》，被告李林向原告借款17598.78元，用于购买汽车自用，单笔借款最长期限12个月，关于借款利率，合同约定：（1.3）本合同项下贷款执行浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾伍确定，或以借款发放日前一工作日的一年期LPR确定，贷款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，贷款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整后的次年1月1日起调整。各方按照调整后相应期限档次的基准利率（或1年期LPR）和本合同约定的借款利率浮动幅度/加减点确定新的借款执行利率。关于逾期利率，合同约定：（8.1条）借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后最后一个工作日）起罚息利率相应调整。2017年1月15日借款期限届满，被告李林未偿还借款，截止至2019年11月20日，被告李林尚欠贷款本金16929.21元，利息2168.69元。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行与被告李林签订的《个人自助小额借款合同》、《个人购房担保借款合同》系当事人的自愿真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行按照借款合同约定履行了放款义务，被告李林当按照借款合同约定如期还款，现被告李林未如期还款，构成违约，应当按照合同约定清偿剩余借款及产生的利息（包括罚息、复利），故对原告要求被告李林还本付息的诉讼请求予以支持。关于原告主张的优先受偿权一节，依据《中华人民共和国物权法》的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案案涉房屋办理的是抵押权预告登记而非抵押权登记，二者的性质和法律效力不同，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力，但并不发生抵押权效力。本案涉案房屋办理的是预售商品房抵押预告登记，在预告登记转换为房屋抵押登记之前，原告行使对案涉房屋优先受偿权依据不足，故对原告主张优先受偿权的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，第二百零一条，第二百零五条，第二百零六条和《中华人民共和国物权法》第九条，第十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李林于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金60678.81元及截止至2019年11月20日利息247.77元，并向原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行支付自2019年11月21日起至借款本金还清之日止利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定的利率标准执行）。二、被告李林于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行借款本金16929.21元及截止至2019年11月20日利息2168.69元，并向原告中国农业银行股份有限公司铁岭新业支行支付自2019年11月21日起至借款本金还清之日止利息、罚息、复利（按《个人自助小额借款合同》约定的利率标准执行）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1832元（原告预交），由被告李林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人在递交上诉状次日起7日内，向辽宁省铁岭市中级人民法院交纳上诉费1832元，逾期交纳的，按撤回上诉处理。审 判 长  刘 微人民陪审员  赵大月人民陪审员  郝 玲二〇一九年十二月十九日书 记 员  樊珈彤