广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初3463号 原告(反诉被告）：龚丽英，1980年4月10日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：郭欢欢，广西龙登律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘忠华，广西龙登律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:黄云凡，男，1989年7月15日出生，壮族，住广西天等县。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市（盈科）南宁律师事务所律师。 案由:房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序（）普通程序（√）。 立案时间：2019年5月9日 开庭时间：2019年8月2日 当事人到庭情况： 原告（反诉被告，以下简称：原告）龚丽英：委托诉讼代理人郭欢欢、刘忠华到庭。 被告黄云凡（反诉原告，以下简称：被告）：本人及委托诉讼代理人叶茂昌到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年8月1日签订的《房屋场地租赁合同》；2.被告返还原告已支付的租金30000元（2018年9月20日至2019年1月1日期间的租金）；3.被告返还原告已支付的场地租赁质量保证金18000元；4.被告返还原告已支付的定金5000元（进场费）；5.被告向原告赔偿装修费14423.5元；6.被告向原告赔偿制作广告招牌的费用2600元；7.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:原告为开展经营烧烤，于2018年8月1日与被告签订《房屋场地租赁合同》，约定被告将位于南宁市明秀东路北六里100号大门左边04号铺面和前面空地租给原告使用，租赁期限为2018年8月1日至2020年8月1日；每月的租金为9000元；原告需向被告缴纳租赁质量保证金18000元。《房屋场地租赁合同》签订后应被告的要求原告于2018年8月7日缴纳5000元作为订金后转为进场费，由于房屋场地需要装修装潢才能满足原告经营烧烤摊的目的，被告同意在装修装潢期间不收取原告的租金。原告装修房屋至2018年9月20日，装修费用为14423.5元及广告招牌费用2600元。2018年9月29日原告向被告支付了29000元的现金还有1000元的微信转账，该款所支付的目的为2018年9月20至2018年9月30日的房屋租金3000元、2018年10月1日至10月31日的房租9000元以及质量保证金18000元。在租赁场地经营过程中原告发现，被告所出租的空地，被告没有任何的权利。原告在铺面前的空地使用时遇到城管人员来干涉，告知空地不能使用，铺面前的空地为停车场所用于停车专用。就此原告找到被告要求解决空地的使用问题，被告承诺一定会解决此问题，直至2019年1月被告一直无法解决空地的使用问题，在此期间内原告也无法正常的开展正常的经营性活动。原告按约定的租赁价格缴纳到2019年1月1日。基于原告与被告发生矛盾，被告将铺面租给他人使用。原告认为，原告签订《房屋场地租赁合同》的目的为开展烧烤经营活动，所租用的范围包括铺面前的空地由自己使用，实际上被告根本就没有权利将铺面前的空地租给原告使用，导致原告无法达到合同的目的，且原告在对于租赁物内部进行装修装潢，被告的过错行为给原告造成的实际损失应该进行赔偿。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请法院维护原告的诉求为盼。 被告答辩要点 被告黄云凡辩称：原告各项诉请无事实法律依据。违约方是原告不是被告，场地不存在不能经营的情形。原告直到目前为止都还在正常经营。租赁期间原告实际上没有支付2019年1月1日至2019年4月1日的租金，是存在违约的。在各项损失赔偿中，18000元质量保证金，其实是押金，根据双方签订的协议，若乙方即租户违约被告有权没收押金。在原告提交的各项赔偿中5000元的定金，该款已经转化为对交付铺面时对铺面隔墙打通，水电整改的费用，被告反诉证据已经提交说明了5000元的用途。其他各项请求是装修费用，被告认为是对方经营过程中自己的经营成本不应该向被告主张，且根据合同第10条第3款规定，合同解除后装修费用不计。原告向被告主张各项装修损失是无事实及法律依据的。对原告诉请解除合同无异议，实际上已经解除，即使原告不解除合同，原告违约被告也主张解除合同。 反诉请求要点 被告黄云凡提出反诉请求:1.原告龚丽英向被告黄云凡支付租金27000元及违约金（违约金按月利率2%从2019年3月11日起计算至全部债务清偿之日止）;2.本案本诉、反诉费由原告龚丽英承担。事实与理由：原、被告签订了《房屋场地租赁合同》，由原告向被告支付月租金9000元，但原告没有按照合同约定缴纳租金，拖欠2019年1月1日至2019年4月1日的租金27000元。为维护合法利益，被告特向法院提起反诉，请求法院依法判决。 反诉答辩要点 原告龚丽珍答辩称：被告要求原告支付租金无任何事实及法律依据。从租赁开始，被告就一直处于违约状态，无法提供真实的租赁场地以便原告经营。由于场地没有房产权利，工商营业执照无法办理，致使合同目的不能实现，被告要求支付租金无道理和依据。 认定事实及法律适用 经审理查明，2018年8月1日，原、被告签订《房屋场地租赁合同》，主要约定：黄云凡（出租方、甲方）、龚丽英（承租方、乙方）。甲方将位于南宁市明秀东路北六里100号大门左边04号铺面和前面空地租给原告使用。租赁期限为2018年8月1日至2020年8月1日；每月的租金为9000元；乙方需向甲方交场地租赁质量保证金18000元。合同还就其他事项进行约定。黄云凡在该合同甲方落款处签字，龚丽英在该合同乙方落款处签字。承租后龚丽英进行装修并用于经营烧烤，铺名为“宾阳姐妹烧烤吧”。原、被告还口头约定被告给予原告装修期免租金，即截止至2018年9月20日前不收取租金。原告已交清截止至2019年1月1日前的租金。 黄云凡于2018年8月1日向龚丽英出具《收据》，载明：“兹收到明秀东路北六里100号大门左边04号铺面交来房租押金18000元整”。 黄云凡于2018年8月1日向龚丽英出具《收据》，载明：“兹收到明秀东路北六里100号大门左边04号铺面摊面交来进场费5000元整。进场费没有退。”龚丽英于2018年8月7日通过微信向黄云凡转账交付该5000元。之后，黄云凡针对该5000元于2018年8月7日向龚丽英出具《收据》，载明：“兹收到龚丽英明秀东路北六里100号大门左边04号铺交来五千元整订金”。 被告于2019年1月14日向原告发出《缴费通知》，通知原告其承租的明秀东路北六里100号大门左边04号铺面租金已于2018年12月31日到期，至今尚未缴纳，已严重逾期并达到毁约条件，限期原告在2019年1月16日18时前履行合同缴费等。 被告于2019年1月28日向原告发出《清场通知》，载明“经我管理处多次催场第租赁费你故意拒缴租金，按双方约定合同，你已达到毁约条件。现限定你在2019年1月31日清理租赁处的个人物品，逾期后果自负。” 原、被告的《微信聊天记录》，载明：2019年2月17日，被告说“你明天过铺面来清走你们东西”；2019年2月28日被告说“最后通知：今天之内你们把你们的物品自行清走，明天3月1号我方将以无物主强制清走！麻烦你们将原先欠的货款结清”；2019年3月7日被告说“因你们没有缴纳2019年元月份、二月份、三月份连续三个月的店铺租金，导致我不能按时缴上级租金，公司已决定将场地店铺收回，我不再担任该店铺租赁相关事务。请你尽快将店内一切商铺自行清理。”龚丽英均未回复。2019年3月2日被告撬锁收回涉案商铺。 南宁市公安局邕武派出所出具的《广西公安机关110处警现场情况登记表》，载明2019年3月1日13时28分，案外人韦江波报警，民警出警至虎邱综合市场对面的姐妹烧烤。处置情况：因房租产生纠纷以调解。人员有廖伟杰，姐妹烧烤龚丽英，店铺房东黄云凡。 另查明，2018年7月20日，案外人林子翔（出租方、甲方）与被告黄云凡（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，主要约定：甲方将位于南宁市明秀东路北六里100号大门左侧商铺1-7号及前面空地租给乙方使用，租赁期自2018年7月20日起至2020年12月31日止。合同还就其他事项进行约定。 2019年12月12日，本院依职权向南宁市城市建设规划档案馆调取南宁市明秀东路北六里100号的建设工程许可证，经查询在南宁市城市建设规划档案馆无该地址的报建档案。 还查明，南宁市明秀东路北六里100号大门左侧商铺02号、01号的商铺均办理了《营业执照》。 以上事实，有原告提交的《房屋场地租赁合同》、微信聊天记录、《收据》、《广西公安机关110处警现场情况登记表》、《查档信息》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，一、关于原、被告签订的《房屋场地租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，《房屋场地租赁合同》应属无效。《房屋场地租赁合同》自始无效，故原告主张解除该合同，本院不予支持。《房屋场地租赁合同》自始无效，该合同中约定的违约金条款亦无效，被告主张的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 %1、关于原告主张返还租金30000元及被告主张支付欠付租金27000元的问题。原告主张涉案空地不能正常使用，被告对此不予认可。原、被告签订《房屋场地租赁合同》中未约定空地用途，原告主张其在空地经营烧烤时被城管阻止并称空地系停车场用于停车。本院认为，原告主张在空地上经营烧烤被城管阻止，系原告未按规定在经营场所内经营，并非被告原因所致。根据现有证据证实被告于2019年3月2日收回涉案商铺及场地，即原告实际占有使用涉案商铺及空地截止至2019年3月2日；而原告已经支付租金至2019年1月1日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原、被告签订的《房屋场地租赁合同》无效，原告仍应当支付实际占用场地期间的费用，即原告应向被告支付自2019年1月2日至2019年3月2日的占有使用费18000元（9000元/月×2个月），被告主张的超出部分，本院不予支持。综上，原告主张返还自2018年9月20日至2019年1月1日的租金，本院不予支持。 %1、关于原告主张被告返还场地租赁质量保证金18000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，因《房屋场地租赁合同》，原告主张被告返还场地租赁质量保证金18000元，于法有据，本院予以支持。 %1、关于原告主张被告返还定金5000元（进场费）的问题。被告主张该费用系进场费，已约定不退还，且被告已实际用于铺面装修。本院认为，被告先出具收据载明5000元为进场费且不退还，但在原告交付该钱款后又出具收据载明为订金，故根据现有证据本院认定该5000元为订金。原告虽主张“定金”，但根据原、被告所提交证据及陈述，原告所主张的定金即为其所交的订金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”之规定，因《房屋场地租赁合同》，原告主张被告返还定金5000元，于法有据，本院予以支持。 %1、关于原告主张被告赔偿装修损失14423.5元及制作广告招牌费用2600元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，《房屋场地租赁合同》无效，且如前所述原告承租的场地并无证据证实系因被告原因致使不能使用，故被告对原告主张的涉案场地不能使用没有过错，不承担赔偿责任。综上，原告主张的装修损失及制作广告招牌费用由被告承担，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下： 1、原告（反诉被告）龚丽英向被告（反诉原告）黄云凡支付租金18000元； 2、被告（反诉原告）黄云凡向原告（反诉被告）龚丽英返还场地租赁质量保证金18000元； 3、被告（反诉原告）黄云凡向原告（反诉被告）龚丽英返还定金5000元； 4、驳回原告（反诉被告）龚丽英的其他诉讼请求； 5、驳回被告（反诉原告）黄云凡的其他反诉请求； 上述第一项与第二、第三项义务相抵扣之后，确定被告（反诉原告）黄云凡向原告（反诉被告）龚丽英支付5000元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 本诉案件受理费1551元（龚丽英已预交），由原告（反诉被告）龚丽英负担1042元，由被告（反诉原告）黄云凡负担509元；反诉案件受理费238元（黄云凡已预交），由原告（反诉被告）龚丽英担159元，由被告（反诉原告）黄云凡负担79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  蒙海艳 人民陪审员  罗云华 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。