甘肃省甘谷县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0523民初1599号 原告：刘某，住甘谷县。 委托诉讼代理人：马某，系甘肃羌甘律师事务所律师。 被告：席某，住甘谷县。 被告：文某，住甘谷县。 委托诉讼代理人：毛某，系北京京师律师事务所律师。 原告刘某与被告席某、文某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告刘某及其委托诉讼代理人马某、被告席某及其委托诉讼代理人毛某到庭参加诉讼，被告文某因身体原因未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某诉称：1.依法判令被告席某、文某向原告返还房屋转让款125000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告席某与被告文某系夫妻关系。2019年1月2日，原告与被告签订了《个人房屋转让协议》，被告将××街综合楼南2号房屋转让给原告，房屋转让价格为550000元。截止2019年1月26日原告通过现金及银行转账共支付给二被告房屋转让款375000元。2019年1月28日，由于原告未能按照约定支付被告125000元房屋转让款，被告便提出解除转让协议，表示愿意退还原告支付的375000元房屋转让款。2019年5月4日被告通过银行转账退还原告200000元，同年5月30日被告通过微信转账退还原告50000元，剩余125000元房屋转让款原告一直催要，被告至今未退还。被告拒不退还剩余房屋转让款的行为，侵害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，望判如所请。 被告席某辩称，1.原告与被告之间不存在房屋买卖关系，双方是借贷关系。2018年，被告席某向张果平借高利贷150000元，为还清借款，被告于2019年1月2日向原告出具借款为250000元的借条，月利率5%，使用期限4年。其中的150000元由原告交予张果平，用于抵消被告与张果平间的借款；其中的50000元由原告交予王某使用，剩余50000元在扣除200000元首月的砍头息10000元及车费700元后，实际向被告转账39300元，为抵押这笔借款，被告与原告签订了《个人房屋买卖协议》，并将房屋所有权证交予原告。故该协议虽名为房屋买卖合同，实为房屋抵押合同。2019年1月18日，被告向原告拟借款100000元，原告实际转账49900元（算50000元）。2019年1月26日，被告在原告胁迫下出具载有“收到刘某325000元”的收条。2.被告已向原告还清所有借款。2019年1月28日，原告要求被告支付借款利息45000元，被告将尾号4311的农行卡交予原告，原告次日从该卡取款45000元。2019年5月5日，被告向原告还款200000元，同年5月31日、6月1日，转账还款50000元，共计还款250000元，故被告已向原告还清所有借款。3.被告并非涉案房屋的所有权人，无权对房屋进行处分，原、被告签订的《个人房屋买卖协议》无效。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告文某经合法传唤缺席未到庭，亦未向法庭提交书面答辩状，视为其对答辩权利的放弃。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告刘某提交的证据有：1.2019年1月2日签订的《个人房屋转让协议》一份，证明房屋归被告席某所有，并将该房屋以550000元卖给原告的事实；2.房产买卖契约复印件一组，房产证一份，证明涉案房屋已由原房主席香兰转让给被告席某；3.2019年1月2日出具的收条一份，证明原告向被告支付房款250000元，其中50000万元交予王某，用于冲抵被告席某与王某的债务；4.2019年1月26日出具的收条一份，证明原告于2019年1月18日通过银行转账向被告交付50000元，2019年1月26日向被告交付现金75000元，其中收条中书写的“2019年1月26号银行转账125000元”还未向被告转账；5.2016年8月13日席某向王某出具的借条一份，证明被告席某与王某间有50000元的借款，原告于2019年1月12日替被告席某归还该笔借款后，王某将借条交予刘某，该笔借款用于冲抵房款；6.证人王某的证言，证明王某将其对被告席某享有的50000元债权转让给原告的事实，及原告于2019年1月26日在车里放有现金，并称该现金是支付给被告的房款的事实。经质证，被告席某对证据1真实性无异议，证明目的有异议，认为原、被告为借贷关系，房屋是用于抵押而非转让，房屋转让协议实为房屋抵押协议，且因被告席某与协议书上签字人马卓均没有处分权，故该协议是无效协议；证据2的真实性无异议，证明目的有异议，被告认为因该房屋至今未过户，所有权人仍为席香兰；证据3真实性无异议，证明目的有异议，2019年1月2日，被告席某只收到原告支付的200000元，原告与王某间50000元的债务，因被告并未实际占有使用该笔借款，故被告认为与其无关，不予认可；证据4的真实性无异议，证明目的有异议，被告认可2019年1月2日收到了原告支付的20万元，并非收条显示的25万元，其中2019年1月26日的75000元现金亦未收到。经审查，原告提交的以上证据来源合法且真实有效，与本案具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 被告席某提交的证据有：1.账户交易明细表，证明2019年1月2日，被告席某向原告借款200000元，其中150000元由原告交予张果平抵消被告与张果平间借款，剩余的50000元扣除砍头息10000元（20万元首月的砍头息）及车费700元后，实际向席某转账39300元，原告于当日交付王某50000元系原告个人债务，与被告无关；2.2019年1月2日签订的《个人房屋转让协议》一份，该协议虽名为房屋买卖合同，实则是为抵押250000元借款而签订的房屋抵押合同，因被告未取得房屋所有权，故该协议是无效的；3.中国农业银行卡活期存折交易明细清单，证明2019年1月18日，被告席某向原告刘某拟借款100000元，原告实际给被告转账49900元（算作50000元）；4.中国农业银行客户取款记录、账户交易明细查询、甘肃省农村信用社回单、微信转账记录、甘肃省农村信用社回单，证明被告席某已还清原告本金250000元及利息45000元；5.借条两份，证明王某尚欠席某近100000元的事实；6.证人董某的证言，证明被告席某向董某借款用于归还原告欠款的事实。经质证，对证据4，原告认为其收到被告退还的250000元属实，但并未收到利息45000元，对其余证据原告均不认可。 经审查，对原告认可的证据本院依法予以确认并在卷佐证，对原告不予认可的证据1、2、3，本院认为来源合法，内容真实，能够证明双方当事人签订《个人房屋转让协议》的事实和双方当事人经济往来的部分事实，本院予以采信；证据5、6因与本案待证事实无关联，本院不予采信。被告在庭审结束后向本院提交调取证据申请书一份，要求调取原告2019年1月26日的银行取款记录，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条、第三十四条、第三十六条之规定，本院不予准许。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 被告席某与被告文某系夫妻。2019年1月2日，被告席某、文某与原告签订《个人房屋转让协议》，约定二被告将××街综合楼南2号房屋产权一次性有偿转让给原告，转让方式为出售，出售金额550000元，付款方式为自合同签订之日起首付250000元，于2019年1月2日前再付余款300000，二被告于2019年5月1日前将房屋及附属物正式交付给原告使用，备注为后期余款未结清前双方均有权违约概不负任何违约责任，该协议见证人处为“王某”签名，并有“原房主签字及声明：该房屋已于2011年将此房屋转让给席香（想）成，与该房主关系为外甥，马卓（系席香兰儿子）”。签订协议当日，原告刘某通过信用社向被告席某转款39300元，被告席某向刘某书写“收条”1份，载明：“今收到刘某甘谷县西关街县建一队综合楼房产转让款共计人民币250000元整，大写贰拾伍万元整，收款方式为现金，见证人：王某”，由席某、文某签名，底部写有席某农行和信合卡号。2019年1月18日，原告通过农行向被告席某转款49900元。同月26日，被告席某、文某向原告刘某又书写“收条”1份，载明：“今收到刘某甘谷县西关街县建一队综合楼南2号房产转让款共计人民币500000元整，大写伍拾万元整，收款方式为2019年元月2号收到现金210000元整，大写贰拾壹万元整，银行转账40000元整，2019年1月18日银行转账50000元整，2019年1月26号银行转账125000元整，今收到现金75000元整，共计500000元整，大写伍拾万元整，见证人：王某”，也由席某、文某签名。2019年1月28日，因原告未按约定向被告转账支付其中的125000元房屋转让款，被告便提出解除该转让协议，并表示愿意退还原告之前支付的房屋转让款。2019年5月5日，被告席某通过银行转账退还原告200000元。2019年5月31日、6月1日，被告席某通过微信转账的方式退还原告50000元。诉讼中，被告称收到原告支付的房款为250000元，且已如数退还给原告，原告称其已经支付了375000元房款，扣除退还的250000元，剩余125000元房屋转让款被告至今未退还。双方为此发生纠纷，诉至法院。 本院认为，本案争议的焦点有：1.原、被告之间形成的是房屋买卖关系还是民间借贷关系；2.被告席某、文某是否收到了2019年1月26日向原告出具的收条中的75000元款项；3.原告给付王某的50000元是否应由被告席某、文某返还。 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等生效手续的，依照其规定”。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此可知，物权转让行为与签订协议的债权行为是各自独立的行为，被告以其未取得房屋所有权主张房屋转让协议无效的抗辩应是不成立的，双方签订的《个人房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，合同成立，但是因为双方并未办理房屋过户手续，因此房屋的物权尚未发生变更。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。结合本案实际情况，原、被告已协商解除双方签订的《个人房屋转让协议》，且被告已实际退还了部分房屋转让款，原告对此无异议，双方合同亦约定“后期余款未结清前双方均有权违约概不负任何违约责任”，故被告只需将收到原告的房屋转让款返还原告即可。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”合同签订后，原告向被告交付部分房屋转让款，被告向原告书写“收条”确认收到房款的事实，而被告席某辩称“被告于2019年1月2日向原告出具借款为250000元的借条，月利率5%，使用期限4年”，并未提交相关证据，应承担举证不能的法律后果；被告又以其未取得房屋所有权无权处分为由辩称房屋转让协议无效，进而主张原被告之间形成的是民间借贷关系，无事实和法律依据，本院不予认可。 2.庭审中，被告席某承认2019年1月26日的收条确系其与妻子，即另一被告文某所签，但否认在2019年1月26日收到原告支付的75000元现金。经查明，该份收条系原、被告对原告支付的房屋转让款的数额、时间及付款方式所做的记录清单，其中就收取方式为转账或者现金都做了明确记载，收条上有被告席某、文某的签名和手印，被告席某、文某均为完全民事行为能力人，具备处分自己财产的权利和能力，其签字捺印应当认定为在行使自己的处分权。另查明，证人王某证明，其是原、被告签订《个人房屋转让协议》和席某收款的见证人，在2019年1月26日确实看见原告带有现金，其询问后原告称是给被告席某支付房款所用，该证词亦能予以佐证，应该能够认定被告席某、文某收到了原告给付的75000元现金。 3.首先，被告对原告向王某支付50000元的事实认可，对席某向王某书写的借条的真实性也认可，但其认为该50000元是原告直接交付王某的，是原告与王某间的债务，自己并未占有使用该50000元，故不认可将这50000元作为原告支付的房款而由自己承担返还责任。经查明，本案中原告支付被告房款的方式为两种：直接支付被告或替被告偿还借款，被告于2019年1月2日签订《个人房屋转让协议》时收到原告付款250000元，其中的150000元由原告交予张果平，用于抵消被告与张果平间的借款；再将其中的50000元由原告交予王某，用于抵消被告与王某间的借款，余款50000元以现金和转账方式给付了席某，当时被告和王某都在场，对此被告是认可的；其次，王某收到原告给付的50000元现金时，将其与席某间的借条交予原告，属于债权的转让，依据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。”债权的转让只需通知债务人即可，因当时王某和被告席某都在场，故应当认为王某已对被告席某进行了通知。综上，可以认定原告向王某支付用于偿还被告席某向王某借款的50000元是原告需向被告支付的房屋转让款，应当认为是原告已支付给被告的房屋转让款，被告依法应当返还原告。 综上，为了保护当事人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第八十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十九条、第三十四条、第三十六条之规定，判决如下： 被告席某与被告文某于本判决生效后10日内向原告刘某返还房屋转让款125000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2800元，由被告席某与被告文某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。 审 判 长  丁俊子 审 判 员  董雪莉 人民陪审员  王楷露 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  张 晨