北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0115民初14610号原告（反诉被告）：北京格莱瑞服饰有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛中路5号。法定代表人：欧阳长春，董事长。委托诉讼代理人：王步峰，北京市法大律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛灏创客空间商业运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡周庄村240号鸿福酒店内1012。法定代表人：于雷，执行董事。委托诉讼代理人：贺为民，北京市连纵律师事务所律师。原告（反诉被告）北京格莱瑞服饰有限公司（以下简称格莱瑞公司）与被告（反诉原告）北京盛灏创客空间商业运营管理有限公司（以下简称盛灏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）格莱瑞公司的委托诉讼代理人王步峰，被告（反诉原告）盛灏公司的委托诉讼代理人贺为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格莱瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令盛灏公司支付欠付租金及空调费共计5993803.16元；2、判令盛灏公司支付逾期支付违约金（以4343679.95元为基数，按照年利率24%计算，自2017年9月27日起至实际付清之日止；以4343679.95元为基数，按照年利率24%计算，自2018年3月28日起至实际付清之日止；空调费以926356.86元为基数，按照年利率24%计算，自2017年9月12日起至实际付清之日止）；3、判令盛灏公司立即腾退房屋并恢复原状；4、判令盛灏公司支付逾期腾退房屋使用费及空调费（以每日54093.05元计算，自2018年6月13日起至腾退之日止）；5、判令盛灏公司支付因违约导致合同解除的违约金5528319.93元；6、本案诉讼费由盛灏公司承担。事实和理由：2016年9月28日，格莱瑞公司与盛灏公司签订《x租赁合同》，格莱瑞公司将位于北京市x路x号x综合楼x号楼、x1号楼、x2号楼，共计10818.63平方米的房屋出租给盛灏公司。合同约定租期15年，自2016年10月12日至2031年10月11日，免租期240天，租金2.2元每天每平米，空调费0.6元每天每平米。租金支付方式押三付六，每期支付六个月净租金，空调费每年支付一次。盛灏公司自2017年9月27日开始拖欠第三期租金，自2018年3月28日开始拖欠第四期组，自2017年9月12日开始拖欠空调费，共计拖欠租金及空调费9613716.76元。盛灏公司拖欠金额巨大，拖欠时间超过15日，其行为已经构成严重违约，经多次催告仍未支付拖欠的租金及空调费，格莱瑞公司于2018年6月12日发出解除租赁合同通知，盛灏公司于2018年6月13日收到解除通知，双方合同解除。合同解除后，盛灏公司拒不腾退房屋，其除应承担支付拖欠的租金、空调费、逾期腾房的房屋使用费，还应承担违约责任，故格莱瑞公司诉至本院。盛灏公司辩称，格莱瑞公司未能按照约定提供租赁面积，应当承担减付租金的违约责任。双方合同约定租赁面积10818.63平方米，租金含净租金和空调费，日净租金为2.2元每天每平米，空调费0.6元每天每平米，上述对房屋面积和租金计算方式的约定，明确具体。根据格莱瑞公司提供的房产证复印件，房屋总面积为3.47万平方米，在装修改造施工过程中，格莱瑞公司提供了房产相关手续，根据产权记载和实际测量，其实际交付面积8703.66平方米，比合同约定减少2114.97平方米。自2017年3月起，双方多次协商，格莱瑞公司提出将单日租金提至3.2元每天每平米，盛灏公司未同意。依据双方对合同的履行，盛灏公司的长付租金已经完全囊括了格莱瑞公司应当承担的减付租金。双方在对租金事宜争议过程中，格莱瑞公司单方停水停电，造成盛灏公司大批客户退租，使盛灏公司产生经济损失。格莱瑞公司应当承担违约责任，并继续履行合同，其单方解约属无理要求，且其停水停电的行为给盛灏公司造成的损失应当承担赔偿责任。盛灏公司提出反诉：1、判令格莱瑞公司退还押金2171839.97元；2、判令格莱瑞公司支付六个月的租金违约金4343679.95元；3、判令格莱瑞公司赔偿装修损失100000元。针对盛灏公司的反诉请求，格莱瑞公司辩称，不同意退还押金，盛灏公司尚欠格莱瑞公司租金，应用押金抵扣租金；格莱瑞公司不存在违约行为，不同意赔偿违约金；认可装修损失100000元，由于盛灏公司自身违约，应当由盛灏公司自行承担装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方认可的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月7日，北京x创科空间商业运营管理有限公司（以下简称x公司）名称变更为盛灏公司。2016年9月28日，格莱瑞公司（出租人、甲方）与x公司（承租人、乙方）签订《x租赁合同》，约定格莱瑞公司出租位于北京市x路x号，现名x综合楼；出租人对该房屋享有所有权，产权证书编号为X京x字第x号……乙方所租房屋具体位置为x号楼（x层）+x1号楼（1层）+x2号楼（x层），共计10818.63平方米；用途为生产、研发、办公（工业地性）；租赁部位承租人自行装修，其中空调主机已由出租人按已有设计图纸安装，其余部分由承租人自行安装；租赁期为15年，自2016年10月12日起至2031年10月11日止（含240天免租金期）；免租期共计240天，免租期平均分配在合同期限内的每12个月末天数（免租期/合同期限=每12个月末天数），免租天数租金按2.2元每天每平方米扣减；本合同自2016年10月12日开始计算租金；该房屋第一期日净租金为2.2元每天每平米（含税），月租金按照日净租金×租赁面积×365天÷12月计算；空调费每0.6元每日每平方米，空调费按照每年365天计算，在租赁期内无递增，月空调费按照日空调费×租赁面积×365天÷12月计算。该房屋的租金递增比例为2016年10月12日至2019年10月11日无递增，2019年10月12日至2022年10月11日递增8%，2022年10月12日至2025年10月11日递增10%……2016年10月12日至2019年10月11日，净租金（天/平方米）2.2元，空调费（天/平方米）0.6元，月租金×12个月×年=本阶段时间租金总额（含免租期金额）即921386.66×12×3=33169919.58元；免租期租金在每12个月最后一期租金中扣除，扣除金额为（2.2元×10818.63平方米×16天）380815.78元；承租人需向出租人支付3个月净租金作为履行本合同的保证金，根据第2项押金为2171839.97元；净租金为押三付六，押三个月净租金，每期支付六个月净租金，空调费为每年支付一次，无押金；净租金按已付房租到期前的第10个工作日支付下一个租金周期的房租；空调费按已付费用到期提前30天支付下一周期的费用，出租人应在收到租金、空调费后向承租人提供租凭发票或收据。甲方在收到租金及空调费后15个工作日内未开具发票的，乙方有权延付下期租金、空调费而不承担违约责任；承租人应于本合同签订之日起7个工作日内向出租人支付押金2171839.97元，向出租人支付第一期（2016年10月12日至2017年4月11日）租金4343679.95元，向出租人支付第一期空调费（2016年10月12日至2017年10月11日）租金2369279.97元，后期租金按合同约定支付；如果乙方对甲方负有债务时，甲方将从押金中扣除乙方所欠债务，甲方将剩余部分押金无息退还给乙方；本合同履行过程中，如甲方依据本合同约定扣除全部或部分押金，乙方应在出租人通知的期限内予以补足，如乙方在接到通知15日内补不足押金，甲方有权终止合同；乙方缴纳的押金只有在合同终止后才能抵消所欠甲方的费用；租赁期满或本合同提前终止时，乙方应将该房屋按现状适租状态交还给甲方（甲方要求恢复原状的除外，乙方合同期内终止合同必须恢复原状），并与甲方共同对该房屋进行验收，如有损坏（自然磨损和损耗除外）乙方应负责赔偿，原结构改造部分必须按设计规范要求恢复原状，并提供具有相应设计资质设计院所设计的合格图纸，并盖有设计院公章和设计师注册章，外围窗户必须恢复原状；改造完成经甲方验收合格后，乙方改造竣工图纸需报甲方备案，备案后如再有变动，应及时书面通知甲方。乙方应按照约定的金额、时间和方式，交纳租金和其他应付款项，如有特殊情况，乙方可能延期支付，但不超过三个工作日，延期超过3个工作日以上15日以内的，须按日以逾期应付款总额千分之二的标准向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权提前解除本合同，押金不予退还；乙方合同到期终止、提前终止但未交还该房屋前，该房屋内有遗留任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品。乙方未如约交还该房屋的，需按照本合同约定的当期日租金的2倍向甲方支付每日的房屋使用费（即房屋使用费=房屋面积×日租金×2×实际占用天数），并按照本合同约定的标准向甲方支付空调费及实际使用房屋产生的水电等相关费用；乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同并收回该房屋。乙方应向甲方支付6个月房租（含空调费）金额的违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方应支付的各项款项，经甲方书面催交超过15日仍未支付的……本合同所列甲方和乙方的地址、电话、传真、电子信箱为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真、电子邮箱。如任何乙方欲变更前述情况，须于该变更确定之日的前3天书面通知对方，如未通知变更，则变更方承担相应不利后果。合同签订后，双方于2016年10月25日办理房屋交接手续，格莱瑞公司将涉案房屋交付给盛灏公司。2016年10月20日，盛灏公司与上海x建筑装潢有限责任公司签订《北京市x路x号项目内装修工程建设施工合同》，对涉案房屋进行装修。2017年6月16日，x公安消防支队向盛灏公司出具建设工程消防验收意见书（京公（x）消验字【x】第x号），载明“……地点：x路x号；装修面积：8672.66平方米；装修改造层数：生产研发综合楼地上第x层至地上第x层局部……综合评定消防验收结论：合格……”2017年6月1日，格莱瑞公司与盛灏公司签订《补充协议》，约定双方将租赁房屋第一期日净租金由2.2元/天/平米（含税）调整为3.2元/天/平米（含税）。从2016年10月12日起算调整后的租金数额，前期已经按2.2元/天/平米支付租金的，在本协议签订后3日内，按3.2元/天/平米补足差额；2016年10月12日至2019年10月11日期间的净租金（天/平方米）3.2元，空调费（天/平方米）0.6元，月租金×12个月×年=本阶段时间租金总额（含免租期金额）即1250453.32×12×3=45016319.52元；免租期租金在每12个月最后一期租金中扣除，扣除金额为（3.2元×10818.63平方米×16天）553913.86元。2017年11月24日，盛灏公司与格莱瑞公司针对租金及空调费支付等事宜召开会议，会议纪要载明“……确定如下方案：1、北京x暂按所租1、2、3号楼房产证所写面积支付本期租金和空调费；2、格莱瑞公司保证正常提供供水、供电和供暖服务，确保北京x的正常经营；3、对于北京x未按合同约定的面积、金额支付的剩余租金及空调费，双方同意另行协商解决。”2018年6月15日，盛灏公司向格莱瑞公司发送《沟通函》，载明“……因原合同中约定的标的物业计租面积与标的物业房屋所有权登记的实际建筑面积存在着较大的差异（两者相差了2114.97平方米），双方产生争议。前期我司一致积极的与贵司沟通，并多次发函贵司希望按照房屋所有权登记面积结算租金。经双方多伦沟通后，双方在2017年11月初步达成以下解决方案，即：1、我司暂按标的物业房屋所有权登记的建筑面积向贵司支付本期租金和空调费；2、贵司保证正常提供供水、供电和供暖服务，确保我司的正常经营；3、对于我司未按原合同约定的面积、金额支付的剩余租金及空调费，双方同意另行协商解决……”2017年9月15日，上海x律师事务所接受盛灏公司委托向格莱瑞公司发送《律师函》（（2017）沪创律函字第x号），函告格莱瑞公司无权单方违反原合同约定，擅自提高租赁房屋的单位面积租金价格；要求格莱瑞公司按照标的物业房屋所有权证登记的实际建筑面积重新计算并向格莱瑞公司支付合同履行期间的各期房屋租金（净租金+空调费）；已向格莱瑞公司支付至2017年10月11日的房屋净租金8687359.9元、至2018年4月19日的空调费3553919.98元。其中按照房屋所有权证登记建筑面积8703.66平方米计算，盛灏公司实际向格莱瑞公司多支付了2004689.75元的净租金及1647818.44元的空调费，以及424580.23元的押金，盛灏公司多支付的净租金及空调费以及押金应在委托人支付下期租金时直接予以扣除。经计算，下期委托人应支付剩余净租金为1063134.54元，应支付剩余空调费为258283.1元，合计应向格莱瑞公司支付房屋租金余额为1321417.64元。2017年9月29日，格莱瑞公司出具《复函》，载明因已送达的《律师函》并未提供授权委托书，所以不便对《律师函》涉及的相关问题予以答复；要求律所于2017年10月4日前向格莱瑞公司出具授权委托书。2017年10月18日，上海创远律师事务所再次送达《律师函》（（2017）沪创律函字第2140号），认可按照建筑面积计算，盛灏公司应支付剩余净租金为1063134.54元，应支付剩余空调费为258283.1元，合计应向格莱瑞公司支付房屋租金余额为1321417.64元；要求格莱瑞公司尽快针对2017年9月15日的《律师函》作出明确答复，但在双方对格莱瑞公司欲单方涨价及租赁房屋计租面积争议解决以前，盛灏公司将暂缓向格莱瑞公司支付下期房屋租金，直至上述争议妥善解决后，盛灏公司将按照新的对上述争议的解决结果及原合同的相关约定继续支付以后各期房屋租金及履行原合同的其他权利义务。2017年10月24日，格莱瑞公司出具《关于租金事宜对的复函》，认为双方在达成补充协议以前，应按照原房屋租赁合同履行合同，盛灏公司必须严格按原合同支付租金。在双方对租金给付标准未达成一致意见的情况下，格莱瑞公司多次向盛灏公司催款，要求其按照合同约定交纳租金，盛灏公司未按期给付。2018年6月13日，格莱瑞公司向盛灏公司邮寄送达解除租赁合同通知，以延期付款超过15日为由提前解除合同。另查，盛灏公司于2016年9月18日支付项目意向金600000元；于2016年10月21日预付押金（3个月）2171839.97元，租金（2016年10月20日至2017年4月19日）3743679.95元；于2016年10月21日预付空调设备使用费（1年）2369279.97元；于2017年3月10日支付租金（2017年4月12日至2017年10月11日）5528319.96元；于2017年9月25日（2017年10月12日至2018年10月11日）支付空调费258283.1元。在审理过程中，盛灏公司于2018年8月17日交纳租金（占有使用费）4253400.17元，于2018年9月27日支付交纳租金（占有使用费）5400621.03元。另查明，涉案房屋所有权人为格莱瑞公司，房屋规划用途为会所、生产研发、生产研发、地下车库，涉案房屋1号楼至3号楼套内建筑面积（含阳台）共计6213.7平方米，分摊的共有面积为2489.96平方米。在本案审理过程中，双方于2019年7月8日就涉案房屋办理完毕交接，盛灏公司将涉案房屋现状交付给格莱瑞公司；格莱瑞公司称如法院认为其不享有解除权，双方租赁合同于2018年7月13日解除，盛灏公司同意。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。格莱瑞公司与盛灏公司签订的《x租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。本案争议的焦点是盛灏公司是否可按照涉案房屋建筑面积8703.66平方米给付租金及空调费。通常情况下，房屋租赁合同的租赁物面积应与房屋产权证备案的面积一致。本案中，格莱瑞公司主张合同约定的租赁面积系使用面积加外墙面积的和除以60%得来，但未提供充足的证据证明其主张，且盛灏公司不认可以上计算标准计算租赁面积，故本院对此不予采信；格莱瑞公司主张在签订《联邦国际商务中心租赁合同》已向盛灏公司出示房屋产权证，盛灏公司对涉案租赁物的面积明知，鉴于《联邦国际商务中心租赁合同》附件三中房产证仅体现房屋的总面积，并未体现房屋登记表具体内容，格莱瑞公司未提供充足的证据证明盛灏公司对涉案租赁物的建筑面积为8703.66平方米系明知，故对于上述主张，本院不予采信。鉴于双方在《x租赁合同》中系依据合同约定的面积来确定具体租金，租金数额与租赁面积直接相关，盛灏公司以合同约定面积与实际面积不符为由要求格莱瑞公司减付租金的主张，证据充足，本院予以支持。关于格莱瑞公司是否享有解除权的问题。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知不发生合同解除的效果。本案中，格莱瑞公司未提供符合租赁合同约定的房屋，存在履行瑕疵，格莱瑞公司不享有解除权。鉴于双方均认可涉案房屋租赁合同于2018年7月13日解除，故本院对此不持异议。涉案房屋租赁合同期限为自2016年10月12日至2018年7月13日，按照涉案房屋实际建筑面积8703.66平方米，经核算，盛灏公司应支付房屋租金（含空调费）15290590元。盛灏公司于2019年7月8日腾房，其应支付自2018年7月14日至2019年7月8日的房屋占用费（含空调费）8773289.28元，以上租金、空调费及占用费共计24063879.28元。扣除盛灏公司已经支付的押金、租金及空调费24325424.1元，格莱瑞公司仍需退还盛灏公司各项费用共计261544.82元。因本案系由于出租方提供的房屋面积与租赁合同面积不一致，格莱瑞公司主张逾期付款违约金及因违约导致合同解除的违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；因格莱瑞公司与盛灏公司已在本案审理过程中进行交接，故格莱瑞公司要求腾退房屋的诉讼请求，本院不予处理；格莱瑞公司要求盛灏公司将涉案房屋恢复原状，盛灏公司同意，本院对此不持异议。关于盛灏公司要求格莱瑞公司支付违约金4343679.95元的反诉请求，无合同依据，本院不予支持；盛灏公司要求格莱瑞公司赔偿装修损失100000元，考虑到涉案房屋租赁期限系15年，且格莱瑞公司提供的标的物与合同约定的租赁面积不一致是合同无法继续履行的原因之一，现格莱瑞公司认可装修损失100000元，数额合理，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京格莱瑞服饰有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京盛灏创客空间商业运营管理有限公司押金261544.82元；二、北京格莱瑞服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京盛灏创客空间商业运营管理有限公司装修损失100000元；三、驳回北京格莱瑞服饰有限公司的全部诉讼请求；四、驳回北京盛灏创客空间商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费106826元，由北京格莱瑞服饰有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费28704元，由北京格莱瑞服饰有限公司负担3362元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京盛灏创客空间商业运营管理有限公司负担25342元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  王国良二〇一九年十二月二十七日书 记 员  高 奡