江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏04执复83号复议申请人（利害关系人）：常州泰全机械有限公司，住所地江苏省常州市新北区。法定代表人:李万荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈飞雄，江苏宏银律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶金，江苏宏银律师事务所律师。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市。（由原申请执行人瑞华国银投资管理有限公司转让债权变更）法定代表人：孙建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：程宇，江苏常誉律师事务所律师。被执行人：常州联发凯迪机械有限公司，住所地江苏省常州市新北区，组织机构代码77247490-0。法定代表人：蒋贤春，该公司董事长。被执行人：江苏联凯农业装备集团有限公司，住所地江苏省常州市新北区。法定代表人：蒋贤春，该公司董事长。被执行人:吴景远，男，汉族，1963年5月7日生，住江苏省溧阳市。被执行人：巢丽萍，女，汉族，1962年4月16日生，住江苏省溧阳市。复议申请人常州泰全机械有限公司不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2019）苏0411执异26号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年1月10日，本院对瑞华国银投资管理有限公司诉常州联发凯迪机械有限公司、江苏联凯农业装备集团有限公司、吴景远、巢丽萍债权转让合同纠纷一案作出（2016）苏04民初334号民事判决：1、常州联发凯迪机械有限公司于本判决生效之日10日内归还瑞华国银投资管理有限公司借款本金2049.8万元并支付自2014年9月21日起至2015年9月25日止，合同约定计算的利息的及罚息；2、常州联发凯迪机械有限公司于本判决生效之日起10日内，向瑞华国银投资管理有限公司归还借款本金4500万元并支付自2014年9月21日起至2015年9月25日止，合同约定计算的利息及罚息；3、常州联发凯迪机械有限公司于本判决生效之日起10日内归还瑞华国银投资管理有限公司借款本金2900万元并支付按合同约定计算的利息及罚息（其中2200万元自2014年9月21日起计算至2015年9月25日止，700万元自2014年12月4日起计算至2015年9月25日止）；4、如常州联发凯迪机械有限公司不履行上述第一、二、三项债务，瑞华国银投资管理有限公司有权以常州联发凯迪机械有限公司提供的抵押物，即坐落于江苏省常州市奔××镇××村的房屋（他项权证号：常房他证武字第××号）、国有土地使用权[他项权证号为：武他项（2014）第xx号]进行折价或者以拍卖、变卖所得价款受偿，优先受偿的范围为4650.8万元；5、如常州联发凯迪机械有限公司不履行上述第一、二项债务，则瑞华国银投资管理有限公司有权以吴景远、巢丽萍提供的抵押物，即坐落于江苏省溧阳市溧阳天目国际村维也纳区xx室的房屋（他项权证号为：溧房他证字第××号）进行折价或者以拍卖、变卖所得价款受偿，优先受偿的范围为195万元；6、江苏联凯农业装备集团有限公司对常州联发凯迪机械有限公司的上述第一、二、三项债务在最高余额5800万元的范围内承担连带清偿责任；对常州联发凯迪机械有限公司的上述第二、三项债务在最高余额7000万元的范围内承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任之后，有权向债务人常州联发凯迪机械有限公司追偿；7、驳回瑞华国银投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费592090元，由常州联发凯迪机械有限公司、江苏联凯农业装备集团有限公司及吴景远、巢丽萍共同负担，于本判决生效之日起10日内将应负担的诉讼费592090元迳付瑞华国银投资管理有限公司。根据瑞华国银投资管理有限公司的申请，新北法院于2017年6月14日立案强制执行，案号为（2017）苏0411执2281号。在该案执行中，新北法院拟对被执行人常州联发凯迪机械有限公司上述涉案不动产进行处置，于2018年7月25日作出（2017）苏0411执2281号之一执行裁定书，裁定：一、除去常州联发机械有限公司、常州泰全机械有限公司、杨荣海在坐落于奔××镇××村【土地证号为武国用（2011）第xx号，房屋所有权证号为xx】不动产上的租赁权。异议人常州泰全机械有限公司不服上述执行行为，向新北法院提出执行异议。该院查明，常州联发凯迪机械有限公司与中国工商银行股份有限公司常州市武进支行于2012年7月31日订立了一份最高额抵押合同，并在被执行人常州联发凯迪机械有限公司坐落于常州市××北区××镇××村【土地证号为武国用（2011）第xx号，房屋所有权证号为xx】不动产上设定最高额抵押用于担保借款，抵押登记时间为2012年7月31日。此外，被执行人常州联发凯迪机械有限公司与江苏银行股份有限公司常州分行于2011年11月10日签订一份最高额抵押合同，并在上述不动产上设定最高额抵押用于担保借款，抵押登记时间为2011年11月14日。新北法院另查明，被执行人常州联发凯迪机械有限公司在上述不动产抵押后与常州联发机械有限公司于2014年8月15日签订了一份厂房租赁合同，将上述不动产出租给了常州联发机械有限公司使用，租赁期限自2014年8月15日起至2024年8月14日止。2016年10月15日，常州联发机械有限公司将其租赁的上述不动产中的部分厂房（包括3200平方米车间和1200平方米辅助场地）转租给常州泰全机械有限公司使用，租赁期限自2016年10月15日起至2024年8月14日止。新北法院认为，当事人、利害关系人基于主张对执行标的物享有租赁权，强制执行不影响租赁权行使，该租赁权形成于抵押、查封之后的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理。本案中，被执行人常州联发凯迪机械有限公司在其名下的涉案不动产上设定最高额抵押后，再将该不动产出租给常州联发机械有限公司，常州联发机械有限公司于2016年10月15日又将其中部分厂房和设施转租给异议人常州泰全机械有限公司的行为，依法不得对抗已登记在先的抵押权。同时，为尽快实现债权人即申请执行人的合法权益，避免因有租赁而导致不动产的贬值或流拍，该院依法除去异议人租赁权并解除其占有，符合法律规定。异议人所提执行异议理由不成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十二条、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定：驳回常州泰全机械有限公司的执行异议请求。常州泰全机械有限公司不服上述裁定，向本院申请复议称，从本案被执行人房屋设定抵押的时间来看，我公司与被执行人签订租赁合同发生在被执行人在其出租物设定抵押权期限届满之后，租赁合同真实有效，我公司系善意承租人，应依法取得涉案房屋的租赁权。申请执行人与被执行人之间的责任追究不应损害案外人的合法权益，租赁合同继续履行对执行和拍卖并不影响，既增加了被执行人的财产可供执行性，还维护了各方利益及社会稳定。要求撤销新北法院（2017）苏0411执2281号之一执行裁定及（2019）苏0411执异26号执行裁定。浙江省浙商资产管理有限公司称，复议申请人在本案被执行人就案涉房屋及土地使用权已设立了抵押权登记后与其建立的承租关系并提出要求带租拍卖于法无据，会导致流拍或贬值，也损害了申请执行人实现债权的实际利益，原审裁定正确，要求驳回复议请求。本院另查明，在本案复议审查中，浙江省浙商资产管理有限公司向本院提交了新北法院（2017）苏0411执2281号之五执行裁定书，该裁定书载明：因瑞华国银投资管理有限公司已于2017年12月15日与浙江省浙商资产管理有限公司签订了债权转让协议（编号JSZZ2017039），将其对常州联发凯迪机械有限公司的债权及从属权利全部转让给了浙江省浙商资产管理有限公司，并于2018年1月23日在《江南时报》上共同发布了债权转让债务催收联合公告。该院裁定：变更本案申请执行人为浙江省浙商资产管理有限公司，原瑞华国银投资管理有限公司的权利义务由浙江省浙商资产管理有限公司继受。本院还查明，根据原中国工商银行武进支行与常州联发凯迪机械有限公司在前期（即2012年7月31日签订并办理抵押登记）就案涉厂房及土地使用权所办理的最高额抵押合同期满后，又于2014年11月7日继续就该案涉厂房及土地使用权即常州联发凯迪机械有限公司所有的位于常州市××北区××镇××村的厂区国有土地使用权[土地证号为武国用（2011）第xx号，抵押权登记号武他项（2014）第xx号，抵押登记时间为2014年11月12日。]及厂区房屋[所有权证号为xx号、抵押权登记号常房他证武字第××号，抵押登记时间为2014年11月10日]不动产，设定了最高额抵押登记，用于本案借款但保。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有约束力”。本案中，案涉房地产由原中国工商银行武进支行于2012年7月31日办理了抵押权登记，后又于2014年11月7日继续办理了抵押权登记。而复议申请人常州泰全机械有限公司对案涉房地产（包括3200平方米车间和1200平方米辅助场地）的租赁关系是在2016年10月15日形成，根据上述物权法及最高人民法院关于担保法司法解释的规定，复议申请人常州泰全机械有限公司对案涉房地产的租赁关系不得对抗本案申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司依法实现其抵押权。据此，新北法院在本案执行中，为尽快实现申请执行人（抵押物优先受偿权）的合法权益，避免拍卖标的物因存有租赁关系而导致其实际拍卖价值减低，作出对案涉房地产予以涤除租赁关系后进行拍卖并无不当。复议申请人常州泰全机械有限公司提出带租拍卖的复议请求，于法无据，本院对其请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回常州泰全机械有限公司的复议申请，维持常州市新北区人民法院（2019）苏0411执异26号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 王 臻审判员 朱正生审判员 钱 锦二〇一九年十二月二十日书记员 房 敏