河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11827号 上诉人（原审原告）：杜莉萍，女，1967年4月1日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：李迎辉（系上诉人丈夫），男，1963年5月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：杨义，男，1986年7月23日出生，汉族，住河北省鹿泉市。 委托诉讼代理人：张萍，河北和泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄何东房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区育才街170号中悦大厦。 法定代表人：彭素丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐彬彬，该公司职员。 上诉人杜莉萍因与被上诉人杨义、石家庄何东房地产开发有限公司（以下简称何东地产公司）执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杜莉萍上诉请求：1、依法撤销一审判决，重新审理此案；2、判令上诉人继续享有对开发商名下《何东比邻居》小区3号楼2单元201室房产查封、强制执行的胜诉权利。3、判令被告承担诉讼费、律师费等诉讼费用。事实与理由：2014年裕华区法院受理原告杜莉萍（上诉人）与被告何东房地产公司商品房预售合同纠纷一案，判决被告归还原告预付房款及违约金。2014年11月5日，裕华区法院对何东房地产公司房产进行了查封。2016年lO月12日，对该房产续封。2019年案外人提出执行异议，裕华区法院作出执行异议之诉判决，驳回原告杜莉萍“继续对上述房产强制执行，继续享有查封胜诉权利”的诉讼请求，该判决是完全错误的。一、案外人不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一），没有签订“合法有效的书面买卖合同”，不享有解除查封的权利。理由如下：《合同法》第五十二条第五款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。国家对“商品房买卖合同”有强制性规定：(1)建设部《商品房销售管理办法》第十六条明确要求：“商品房销售时应订立书面买卖合同”，并对合同内容有13项条款的规定：国务院 杨义辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，依法应予维持。一、本案诉争房屋归答辩人所有，且足以排除被答辩人的强制执行程序。首先，2013年II月12日，答辩人与被上诉人签订的《比邻居内部认购协议》系双方当事人真实意思的表示，内容符合法律规定，且系答辩人唯一住房。因被上诉人石家庄何东房地产开发有限公司未按照合同约定按期交付房屋，2017年5月，答辩人将被上诉人何东房地产开发有限公司诉至鹿泉区人民法院，请求法院依法责令被上诉人向答辩人交付房屋并协助办理房产登记手续。经鹿泉区人民法院依法公开开庭审理，被上诉人何东公司当庭自认：本案诉争房屋的实际所有权人是答辩人。故鹿泉法院根据答辩人提交的购房合同、收据等一系列的证据以及何东公司的自认，作出生效判决：依法认定本案诉争房屋答辩人所有，并判决被上诉人何东公司答辩人交付诉争房屋并协助办理房屋产权证书。本案一审中，答辩人针对上述事实提交的购房合同、收据等一系列的证据以及被上诉人仃东公司在本案一审中亦自认涉案房屋系答辩人所有等一系列事实均足以证明答辩人对涉案房屋享有足以排除被上诉人的强制执行程序。其次，答辩人与被上诉人何东公司房屋买卖合同纠纷的诉讼标的是要求被上诉人何东公司向答辩人交付本案诉争房屋，该性质实际上是一个准物权之诉即物权期待权之诉。上诉人与被被上诉人何东公司民事裁定书的执行一案系金钱债权执行程序。根据物权优于债权的原则，本案诉争房屋系答辩人所有的期待物权，不应当再被继续执行。再次，上诉人诉称的事实和理由部分在本案一审已经查实，答辩人再次做出说明。关于答辩人与被上诉人何东公司所签订的购房合同是双方真实意思的表示，符合法律规定，是有效的。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收售购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，本案中，答辩人与被上诉人何东公司签订的《比邻居内部认购协议》的主要内容符合上述法律规定，并且，经查询，被上诉人何东公司已将答辩人所购房屋办理了网签合同。因此，答辩人与被上诉人何东公司签订的《比邻居内部认购协议》是符合法律规定的商品房买卖合同。2013年至2014年期间，被上诉人何东公司属于正常经营的企业，答辩人向何东公司缴纳房款后，何东公司才向答辩人出具收款收据，据此足以证明，答辩人向何东公司缴纳全部房款的事实。鹿泉区人民法院在依法审理答辩人与何东公司商品房买卖合同纠纷案件时，对答辩人购买涉案房屋所签订的合同及缴纳房款的事实依法已审理查明，并作出7生效判决。故上诉人主张的答辩人与何东公司签订的购房合同不是真正的商品房买卖合同、答辩人没有缴纳全部房款的事实于法无据。本案一审法院对上述事实依法予以确认，并依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，作出判决，并无不当。二、一审审理程序合法。首先，鹿泉区人民法院依法对答辩人与石家庄何东房地产开发有限公司商品房买卖纠纷依法作出的生效判决书程序合法，事实清楚，证据充分，非经法定程序不可撤销，依法应予认定。其次，本案涉案房屋被查封的行为和事实所涉及的相关单位和个人均无人告知答辩人。本案一审庭审查明，裕华区人民法院对上诉人对石家庄何东房地产开发有限公司金钱债务执行程序中对本案涉案房屋首次做出执行裁定的时间是2014年lO月17日，查封时间是2014年10月17日，2016年lO月12日续封。在该执行程序之前，答辩人与石家庄何东房地产开发有限公司所签的商品房买卖合同已网签，裕华区法院没有认真核实涉案房屋的是否存在网签的事实即做出执行查封程序，显属不当。被上诉人石家庄何东房地产开发有限公司在与答辩人的商品房买卖纠纷诉讼期间也未告知被告本案涉案房屋已被查封的事实。故鹿泉区法院依法对答辩人与石家庄何东房地产开发有限公司商品房买卖纠纷作出判决的程序并无不当。再次，本案一审判决认定答辩人排除上诉人执行涉案房产的依据是答辩人提交了足以证明享有涉案房产物权的民事权益的一系列证据，包括答辩人购买涉案房产的合同、交款收据、银行按揭贷款合同及还款明细以及鹿泉区法院针对上述证据做出的生效判决等。一审法院根据本案的基本事实及证据材料，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十九条做由的一审判决，并非上诉人主张的仅依据鹿泉区法院的判决而做出的一审判决。上诉人主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条第二款规定的是“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”该规定不符合本案案情。另外，《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第9条规定了两款：第一款是关于案外人提起执行异议之诉的管辖法院是执行法院；第二款案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。第一款规定特指案外人提起异议之诉必须向执行法院提出。第二款并未规定案外人在不知晓自己主张的诉讼标的已被查封并向执行法院之外的法院起诉，该法院亦在不知情的情况下做出的判决无效。答辩人在鹿泉法院提起诉讼期间，并不知晓涉案房屋已被其他法院查封，故答辩人向鹿泉法院提起诉讼并无不当。本案被上诉人何东公司因涉嫌非法吸收公众存款案被长安区司法机关立案查处，法定代表人被羁押，公司公章亦被司法机关扣押，故被上诉人在参加其他诉讼活动受到限制。本案被上诉人的代理人自2017年鹿泉区审理的包括答辩人在内的160余件案件、裕华区审理的近40件执行异议之诉的案件均参加庭审，对本案涉及的实际购房业主的诉讼案件事实非常清楚，答辩人在诉讼中并没有对被上诉人何东公司代理人出庭身份提出异议，故一审法院允许该代理人出庭参加诉讼，符合法律规定。综上，上诉人依据第二十六条等规定的认为一审法院审理案件认定的事实及程序违法主张显然不能成立。三、请二审法院综合考虑本案历史背景。2013年，被上诉人何东公司取得开发本案何东比邻居项目的建设手缤，建设开发该项目。该项目共建设342套房屋，先主体工程已完工。2016午12月因该公司涉嫌非法吸收公众存款，法定代表人被羁押，导致该项目无法继续施工，不能按期交付业主房屋，引发业主群体维权。据统计，案涉业主220余户。2017午5月，鹿泉法院共受理145户业主诉讼案件，均已作出生效判决。除此以外，还有业主在陆续提起诉讼中。截止目前涉及到类似于上诉人身份提出异议之诉的一审案件有近40件，其中，2017年12月3件，一审法院驳回上诉人的诉求；上诉人不服，提起上诉，2018年4月，该三件案件业经中院二审，并做出二审判决维持一审判决。2018年12月，类似于上诉人身份金钱债权人对8户业主提起异议之诉，一审法院综合整个案件情况以及案涉项目的历史背景作出一审判决驳回上诉人的诉求。2019年1月23日，裕华法院审理了案涉何东比邻居项目的3件金钱债权人对业主提起的执行异议之诉，经开庭审理后，债权人当庭撤诉。目前，何东公司的债权人对案涉项目在裕华法院申请强制行采取查封措施引发执行异议之诉的案件还有近30件在诉讼程序中，有部分已取得一审、二审判决，判决结果均是驳回类似于上诉人身份的金钱债权人的异议之诉请求。何东公司的债权人对案涉项目在鹿泉法院申请强制行采取查封措施引发执行异议之诉的案件还有35件，均已作出生效裁决，即金钱债权人撤诉，案外入提出的执行异议申请得到鹿泉法院支持。综上，上诉人的上诉没有事实根据和法律依据，且该案涉及人员众多，案情复杂。请二审法院综合考虑本案实际情况，依法作出判决，驳回上述人的上诉，维持原判。 石家庄何东房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，因此(2019)冀0108民初1760号判决书合理合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：答辩人的公司与被答辩人杨义签订的内部认购协议书系真实的房屋买卖关系，不存在双方恶意串通、虚假诉讼，逃避查封执行等情况。裕华区人民法院审理依据符合法律规定，以及鹿泉区人民法院的判决也是认可的。答辩人公司的代理人符合程序，因公司法人现在在石家庄市第二看守所的特殊情况，裕华区人民法院法官亲自去看守所做的授权笔录，裕华区人民法院该案卷宗里均有体现，有参加诉讼的资格。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求上级人民法院依法驳回上诉，维持原判。 杜莉萍向一审法院起诉请求：1、请求判令原告（申请执行人）继续享有对鹿泉开发区附家庄《何东·比邻居》小区3号楼2单元201室房产查封的胜诉权利，继续对该房产的强制执行，防止胜诉人的合法权益落空。2、请求判令被告承担诉讼费、律师费、鉴定费等诉讼费用。 一审法院认定事实：第一，杜莉萍与何东地产公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2014年12月25日作出（2014）裕民二初字第00707号民事判决书，判决“一、被告何东地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告预付房款920000元并支付原告违约金58990元。二、被告何东地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告预付房款523809元并支付原告违约金（自2014年4月2日起至本判决指定支付之日止按预付房款的中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计息支付）。三、驳回原告其他诉讼请求。”该判决生效后，该案被告未按判决内容履行给付义务。该案原告杜莉萍申请执行，一审法院受理该案，执行案号为（2016）冀0108执1356号。另，该案审理期间，一审法院于2014年10月17日作出（2014）裕民一初字第00707号协助执行通知书，查封被告何东地产公司位于鹿泉开发区，查封期限为2014年10月17日至2016年10月16日；另于2014年11月5日作出（2014）裕民一初字第00707-1号协助执行通知书，查封何东地产公司位于鹿泉市开发区，查封期限为2014年11月5日至2016年11月4日。该案进入执行程序后，一审法院于2016年10月12日作出（2016）冀0108执字1356号协助执行通知书，并对上述坐落的3-2-201、3-2-501、3-1-1003、3-2-103、5-1-1201、5-1-502房产续封，续封期限三年。该执行案件执行过程中，案外人杨义对上述坐落的3-2-201房产；王立杰对上述坐落3-2-501房产；聂伟伍对上述坐落5-1-502房产；曹之玉、王笑云对上述坐落3-1-1003房产；赵彦霞对上述坐落5-1-1201房产，分别提出案外人执行异议。本院经审查分别作出（2019）冀0108执异22号（杨义）、（2019）冀0108执异21号（王立杰）、（2019）冀0108执异24号（聂伟伍）、（2019）冀0108执异23号（曹之玉、王笑云）、（2019）冀0108执异25号（赵彦霞）五份执行裁定书，均裁定中止对各案外人主张的房产执行。原告杜莉萍对上述五份执行裁定书不服，分别向本院提起执行异议之诉，案号分别为（2019）冀0108民初1760号（杨义）、（2019）冀0108民初1761号（王立杰）、（2019）冀0108民初1762号（聂伟伍）、（2019）冀0108民初1763号（曹之玉、王笑云）、（2019）冀0108民初1764号（赵彦霞）。 第二，2013年11月12日，被告杨义与被告何东地产公司签订《比邻居内部认购协议》。协议约定：买受人杨义购买何东地产公司开发建设的商品房何东·比邻居3号楼2单元201室，建筑面积81.09平方米，总金额223329元，协议签订后被告杨义缴纳首付款93329元，剩余房款130000元办理贷款已支付给何东地产公司。且以上事实已被石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2017）冀0110民初3158号民事生效判决书所认定。原告认为：1、被告杨义提交的《比邻居内部认购协议》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、建设部《商品房销售管理办法》第十六条的强制性规定，同时被告杨义与被告何东地产公司未签订正式的《商品房买卖合同》，未办理备案登记，不应认定杨义与何东地产公司签订合法有效的书面买卖合同。2、被告缴纳的房款方面，被告杨义提交的收据中一张为购买地下室的花费共计12495元与本案无关联性，不应计算为缴纳房款。另，认为案外人办理贷款以涉案房产的抵押担保为前提，开发商作为保证人，对借款合同承担连带还款责任。案外人不能还贷款，银行有权要求保证人来履行全部合同义务。基于此在，案外人尚未还贷且没有抵押任何财产的情况下，开发商不会出具收据，无开发商的收据，不应计入被告的缴纳房款额。按照上述计算方式，被告杨义从2014年3月19日开始还贷，到2014年11月5日房屋被查封，被告杨义并未支付到总房款的一半。 第三，经查询被告杨义在石家庄市房产交易中心、石家庄市不动产登记中心、石家庄高新技术产业开发区不动产交易登记中心无商品房合同信息、无不动产登记信息。在石家庄市鹿泉区住房保障和房地产服务中心有购买鹿泉市高新技术开发区符家庄何东·比邻居3-2-201的信息。 以上事实有（2014）裕民二初字第00707号民事判决书、（2014）裕民一初字第00707号协助执行通知书、（2014）裕民一初字第00707-1号协助执行通知书、（2016）冀0108执1356号立案信息表、（2016）冀0108执字1356号协助执行通知书、（2019）冀0108执异22号执行裁定书、被告杨义提交的（2017）冀0110民初3158号民事判决书及生效证明、《比邻居内部认购协议》、个人住房（商业用房）借款合同、何东地产开具的收款收据、建行资金交易查询、商品房和备案合同查询信息、庭审笔录等证据在卷佐证，足以证实。 一审法院认为，关于被告杨义提交的《比邻居内部认购协议》效力和被告杨义向何东地产公司缴纳房款的问题，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，下列事实，当事人无须举证证明；（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。关于本案中被告杨义与被告何东地产公司房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市鹿泉区人民法院已作出（2017）冀0110民初3158号民事判决书。该判决查明“2013年11月12日，原告杨义与被告何东地产公司签订《比邻居内部认购协议书》。协议约定：买受人杨义购买何东地产公司开发建设的商品房《何东·比邻居》，房号3-2-201室，建筑面积81.09平方米，总金额223329元。首付款93329元，剩余房款130000元办理银行按揭贷款。协议签订后被告杨义缴纳首付款93329元，剩余房款130000元办理贷款已支付给何东地产公司。”并认为“杨义与何东地产公司签订的《内部认购协议书》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。”鉴于（2017）冀0110民初3158号民事判决书已生效，对该判决书所确认的以上事实，予以确认。原告虽主张1、杨义与何东地产公司签订的《内部认购协议》无效。2、杨义缴纳涉案房款不足总房款一半，但未提交相反证据佐证己方观点，故对原告的主张，不予支持。 关于被告杨义就涉案房产是否享有排除执行的民事权益问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，第一、杨义与何东地产公司签订合法有效书面买卖合同的日期为2013年11月12日，早于涉案房产被本院查封的日期2014年11月5日。第二、经查询买受人杨义在石家庄市房产交易中心、石家庄市不动产登记中心、石家庄高新技术产业开发区不动产交易登记中心无商品房合同信息、无不动产登记信息。在石家庄市鹿泉区住房保障和房地产服务中心有购买鹿泉市高新技术开发区符家庄何东·比邻居3-2-201的信息。第三、涉案房产合同价款为223329元，协议签订后被告杨义缴纳首付款93329元，剩余房款130000元办理贷款已支付给何东地产公司。因此，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被告杨义就涉案房产享有排除执行的权益。 基此，原审判决为：驳回原告杜莉萍的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杜莉萍负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，2013年11月12日，被上诉人杨义与被上诉人何东地产公司签订的《比邻居内部认购协议书》,约定被上诉人杨义购买何东地产公司开发建设的商品房，协议中对房屋的具体坐落、总价款、付款方式和时间等内容作出具体约定，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，依法应当认定为合法有效的商品房买卖协议。上诉人以该协议并非正规的商品房买卖合同为由主张被上诉人杨义不享有足以解除查封的权利，无事实及法律依据，本院不予支持。已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无须举证证明。一审法院依据石家庄市鹿泉区人民法院已作出的（2017）冀0110民初3158号民事判决中认定的事实，认定被上诉人杨义已经履行支付购房款的义务，合法有据。上诉人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定对被上诉人杨义支付购房款的事实提出异议，本院认为，一审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定对生效法律文书认定的事实予以采信，并无不当，故，对上诉人该主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人何东地产公司代理人在一审中未经授权参加庭审，无事实依据，本院不予采信。被上诉人杨义在涉案房产被人民法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同并支付购房款，经查询其无其它登记在册的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故，一审法院认定被上诉人杨义就涉案房产享有排除执行的权益，合法有据。综上所述，杜莉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人杜莉萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇一九年十二月三日 书记员  史 暹