贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6937号上诉人（原审被告）：贵州兴澄地产置业有限公司。住所地:遵义市红花岗区官井路官井花园，统一社会信用代码915200005609022646。法定代表人：谢德海，执行董事。委托诉讼代理人：杨盛全，公司法务。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司。住所地:遵义市红花岗区海尔大道3号小区10号楼，统一社会信用代码91520302755375070U。法定代表人：陈铭鼎，董事长。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎治忠，贵州上善律师事务所律师。上诉人贵州兴澄地产置业有限公司因与被上诉人遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州兴澄地产置业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项;2.一审案件受理费8100元、保全费5000元，合计13100元，由被上诉人承担；3.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人在签订代购安置房协议后第一笔款支付后的第五日，就按照协议第二条约定，在遵义市住建局为被上诉人选定的全部房源设限备案在被上诉人名下，从此后该50套房屋均由被上诉人实际掌控，设限登记即是上诉人对房屋的转移，因此上诉人不存在逾期交房的问题，也不应承担逾期交房违约金。2.原审判决仅仅以取得涉案房屋所有权初始登记的时间晚于代购协议中约定的时间，即认定上诉人违约脱离客观实际，也不符合房地产开发行业的惯例。3.被上诉人拖欠上诉人购房款456万元，导致被上诉人无法缴纳税款，直接影响了对涉案商品房转移登记有关文书的交付和办理。遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令贵州兴澄地产置业有限公司立即向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司交付位于遵义市红花岗区（房屋信息详见附件1.房号为3-1-2701、3-1-2502、3-1-2702、3-1-2802、3-1-1803、4-1-2401、4-1-2501、4-1-504、4-1-1404、4-1-305、4-1-405、4-1-505、4-1-705、4-1-805、4-1-1305、4-1-1705、4-1-1905、4-1-2305、4-1-2405、4-1-2505、4-1-2805、4-1-406、4-2-305、4-2-505、4-2-805、4-2-1305、4-2-1405、4-2-1805、4-2-2105、4-2-2205、4-2-2405、4-2-2505、4-2-2605、4-2-2705）；2.依法判令贵州兴澄地产置业有限公司立即向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司交付办理商品房（房屋信息详见附件2）转移登记的有关文书；3.依法判令贵州兴澄地产置业有限公司向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司支付逾期交房的违约金（即过渡安置补偿费赔偿标准）暂计至起诉之日为1030557.54元（按所购面积3401.18㎡×10元／㎡／月，从2016年10月1日起算至起诉之日止）；4.依法判令贵州兴澄地产置业有限公司向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金235585.75元（按已付购房款7852858.20元×0.03），共计1266143.29元；5.本案诉讼费用、保全费用5000元由贵州兴澄地产置业有限公司承担。庭审过程中，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司明确表示放弃第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年4月22日，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司与贵州兴澄地产置业有限公司签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，购买贵州兴澄地产置业有限公司开发的位于遵义市红花岗区，总建筑面积为3401.18㎡，统一平均单价为3650元／㎡，总购房款为12414307元。该款采取一次性付款方式付款，即双方签订协议后，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司在20日内，向贵州兴澄地产置业有限公司支付购房款总价的60%，购房款7448584.20元，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司在贵州兴澄地产置业有限公司交房后5日内扣除购房款总额5%作为房屋保修金后将购房余款4345007.45元一次性付清，5%房屋保修金在合同签约交房一年后支付。如因遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司因资金情况不能按前述“一次性付款方式”支付购房款时，则双方同意遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司采取评估价下浮5%，即遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司在签订协议后20日内，向贵州兴澄地产置业有限公司支付购房款总价的60%；遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司在贵州兴澄地产置业有限公司交房后（以贵州兴澄地产置业有限公司通知接房之日起计）1年内将购房余款付清。协议明确约定遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司代购的房屋用于棚户区改造还房安置，待被征收拆迁安置对象实际选定房源后，由贵州兴澄地产置业有限公司与被拆迁安置对象另行签订商品房买卖合同，商品房买卖合同视为协议附件；贵州兴澄地产置业有限公司应当在2016年9月30日前向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司交付所购商品房，逾期则应承担因逾期交房而增加的过渡安置补偿费，该过渡安置补偿费在遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司应付的房款中抵扣，按所购房屋总面积3401.18㎡×10元／㎡／月计付，贵州兴澄地产置业有限公司应在2017年3月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司，约定日期届满之日起至180日内，贵州兴澄地产置业有限公司不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的3%承担违约责任，约定日期届满之日起超过180日以后，贵州兴澄地产置业有限公司仍不能办理商品房转移登记的有关文书的，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司有权退房。双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。协议签订后，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司按约于2016年5月5日向贵州兴澄地产置业有限公司支付购房款7448584.20元，于2018年1月10日向贵州兴澄地产置业有限公司支付购房款404274元，共计支付购房款7852858.20元，后又因贵州兴澄地产置业有限公司差欠案外人款项，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司于2019年4月29日被重庆市第一中级人民法院扣划4200000元，于2019年5月24日被原审法院扣划356806.30元。但双方至今未办理交付房屋及商品房转移登记的有关文书的手续，故遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司诉至法院，酿成诉争。另查明，本案所涉房屋已于2018年9月5日达到交付条件，并经双方人员予以签字确认已可办理产权手续，并于2018年8月27日完成了商品房初始登记，具备办理房屋所有权登记的条件。再查明，2019年5月27日，贵州兴澄地产置业有限公司向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司出具《贵州兴澄地产置业有限公司敦促遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司尽快办理商品房过户登记的函》，敦促遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司于2019年5月30日前办理代购商品房的转移过户登记手续。又查明，庭审过程中，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司陈述因政府对拆迁安置对象进行了货币补偿，故未产生过渡安置补偿费。一审法院认为，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司与贵州兴澄地产置业有限公司签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房改造安置房协议书》，双方均应按照合同履行双方的义务，庭审过程中，贵州兴澄地产置业有限公司对遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司要求交付位于遵义市红花岗区（房屋信息详见附件1.房号为3-1-2701、3-1-2502、3-1-2702.3-1-2802、3-1-1803、4-1-2401、4-1-2501、4-1-504、4-1-1404、4-1-305、4-1-405、4-1-505、4-1-705、4-1-805、4-1-1305、4-1-1705、4-1-1905、4-1-2305、4-1-2405、4-1-2505、4-1-2805、4-1-406、4-2-305、4-2-505、4-2-805、4-2-1305、4-2-1405、4-2-1805、4-2-2105、4-2-2205、4-2-2405、4-2-2505、4-2-2605、4-2-2705）的诉讼请求予以认可，故对遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司的该诉讼请求，原审法院予以支持。对遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司要求贵州兴澄地产置业有限公司支付逾期交房的违约金（即过渡安置补偿费赔偿标准）暂计至起诉之日为1030557.54元（按所购面积3401.18㎡×10元／㎡／月，从2016年10月1日起算至起诉之日止）的诉讼请求，按照双方合同约定，贵州兴澄地产置业有限公司应当在2016年9月30日前向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司交付所购商品房，逾期则应承担因逾期交房而增加的过渡安置补偿费，该过渡安置补偿费按所购房屋总面积3401.18㎡×10元／㎡／月计付，本案所涉房屋在2018年9月5日才达到交付条件，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，贵州兴澄地产置业有限公司应当向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司赔偿损失，庭审过程中，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司陈述因政府对拆迁安置对象进行了货币补偿，故未产生过渡安置补偿费损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，对原审法院酌情对该违约金调减为100000元，对遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持。对遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司要求贵州兴澄地产置业有限公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金235585.75元（按已付购房款7852858.20元×0.03）的诉讼请求，双方合同约定贵州兴澄地产置业有限公司应在2017年3月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司，约定日期届满之日起至180日内，贵州兴澄地产置业有限公司不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的3%承担违约责任，本案所涉房屋在2018年8月27日才取得商品房初始登记，贵州兴澄地产置业有限公司确实违约，但遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司也并未举证证明其损失依据，故原审法院酌定将违约金调减为201818.46元（按已付购房款7852858.20元为基数计算从2017年4月1日起至2018年8月27日止按每日万分之0.5计算的违约金），对遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司超出部分的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司交付位于遵义市红花岗区；二、贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司支付逾期交房违约金100000元；三、贵州兴澄地产置业有限公司于本判决生效后十日内向遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金201818.46元。案件受理费16200元，减半收取8100元，保全费5000元，共计13100元，由贵州兴澄地产置业有限公司承担。本院二审期间，上诉人提供了新证据，本院组织双方对证据进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，贵州兴澄地产置业有限公司上诉称其已在代购合同签订后第五日就将涉案房屋设限备案在被上诉人名下，其已完成了房屋的交付，但房源设限备案与房屋交付不是同一概念。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，上诉人将房源设限备案在被上诉人名下的行为并不能视为交付房屋的行为，故对贵州兴澄地产置业有限公司的该上诉理由，本院不予采纳。根据双方签订的代购协议约定，贵州兴澄地产置业有限公司应于2017年3月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司，但涉案房屋于2018年8月27日才完成了商品房初始登记，贵州兴澄地产置业有限公司已构成违约，一审判决贵州兴澄地产置业有限公司承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金并无不当，贵州兴澄地产置业有限公司所持其不存在逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为，不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。贵州兴澄地产置业有限公司称被上诉人拖欠购房款，导致上诉人无法缴纳税款，直接影响了对涉案商品房转移登记有关文书的交付和办理，与双方合同约定不符，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州兴澄地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16200元，由贵州兴澄地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 刘 娟 娟审判员 令狐荣强二〇一九年十二月二十六日法官助理朱桃书记员瞿春花