辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初16160号 原告：王晗，女，1977年10月10日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。 委托诉讼代理人：戴南洋、行永伟，系辽宁广佑律师事务所律师。 被告：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：王威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售公司，营业场所沈阳市皇姑区。 负责人：陆广丰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘舒，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 第三人：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地：沈阳市皇姑区。 负责人：赵伟，该行行长。 委托诉讼代理人：丁竟华，女，1973年4月5日生，回族，住址沈阳市皇姑区。 原告王晗诉被告沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、被告中国石油天然气股份有限公司辽宁沈阳销售公司（以下简称“中石油”）、第三人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京银行亚明支行”）商品房销售合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告王晗的委托诉讼代理人戴南洋、行永伟、被告凯城公司的委托诉讼代理人张硕文、被告中石油的委托诉讼代理人刘舒、第三人盛京银行亚明支行的委托诉讼代理人丁竟华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王晗向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告履行合同义务，办理房屋权属登记备案，协助原告办理房屋产权登记；二、请求确认第三人抵押权无效，被告、第三人协助办理解除抵押登记手续；三、请求判令被告给付原告逾期办理房屋产权证违约金暂计11280元；四、请求判令被告退还原告多交购房款42723.75元[37171元+5552.75元(8.35平米*665元/平米)]；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买了位于辽宁省沈阳市于洪区房屋一处，建筑面积133.2平方米,原告全额支付了购房款303045元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。 房屋交付原告后，被告未在约定期限内办理房屋权属登记备案，原因为被告将房屋出售给原告后，将原告购买的房屋抵押给第三人盛京银行亚明支行。 原告依据《中华人民共和国物权法》、及《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项：“所有权、使用权不明或有争议的财产不得设定抵押”规定，原告购买房屋在先，被告将原告购买的房屋抵押于第三人在后，且被告将原告购买的房屋抵押于第三人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，未征得原告同意，第三人盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行担保物权消灭，第三人不再享有该房屋的抵押权与优先受偿权。 原告多次找被告协商解决均被拒绝，无奈诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告凯城公司辩称：1.针对原告所主张的第一项诉讼请求（即办理房屋权属登记备案及产权登记）。 案涉房产系中石油公司团购房产，被告系与中石油公司之间形成房屋买卖关系并签订《商品房团购合同》，由中石油公司向被告公司直接支付款项。案涉房产的实际买受人是中石油公司。基于合同相对性原则，针对案涉房产只有中石油公司方能向被告主张权利，原告无权针对案涉房产向被告主张任何权利（包括要求办理房产过户及逾期办证违约金的权利）。 2.针对原告所主张的第三项诉讼请求(即逾期办证违约金)。 原告所主张的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，原告仅能主张截至起诉之日三年内的逾期办证违约金。 此外，2019年11月中石油公司才向被告支付其拖欠的购房款1600余万元，至今尚欠被告170余万元。截至目前，中石油都未完全履行付款义务。被告目前尚无为案涉房产办理产权过户登记的义务。也就不存在原告所主张的逾期办证违约金的问题。 3．涉案房产确实存在在第三人处抵押，大概2007年12月份办理的抵押，至于原告是否有权利直接确认抵押权无效，请求法院依法判决。 被告中石油公司辩称：根据原告的起诉状看，原告提出的诉讼请求主要依据是其与本案被告凯城公司签订的商品房买卖合同约定的双方权利义务，该合同的签署方不包括中石油，依据合同的相对性，中石油与该合同无关，另外本诉原告诉讼请求也没有要求中石油承担合同义务，所以原告的诉讼请求与我方无关。 第三人盛京银行亚明支行意见：关于涉案房产抵押权的问题，被告于2007年12月20日在我行房地产贷款1.6亿，其中7000万元以净地作为抵押，随着在建工程越来越多，在房地产部门办理了在建工程抵押，2008年6月办理了涉及本案原告房屋的在建工程抵押。直至现在被告的贷款依然未结清，我们和被告之间的债务纠纷于2015年10月经公证债权后，在沈阳市中级人民法院申请强制执行，当时是申请执行款是11589万元，期间通过陆续拍卖了185套房产，到现在尚欠4092万元。同时，经我行核对确认，案件所涉19套房产在我行已经没有在建工程抵押备案，在我行已处于解押状态。 经审理查明，2007年7月13日，被告凯城公司与被告中国石油天然气股份有限公司辽宁销售分公司签订《商品房团购合同》（本案房产包括在本次团购房产中，中石油公司为团购合同的买受人），合同约定团购房屋平均单价为2630元每平方米（本案房产为2725元每平方米），同时约定差额部分根据房产测绘部门确定的建筑面积据实结算。并于之后分别签订了《补充条款（一）》、《补充条款（二）》、《补充条款（三）》。 2009年1月10日，被告凯城公司与被告中国石油天然气股份有限公司辽宁销售分公司双方又签订了《商品房团购合同》补充条款（三），该补充条款中约定：带有阁楼的住宅共有62户，根据甲方提供的房产局测绘大队测量的结果（阁楼部分按2.2米以上包括2.2米部分算全面积，2.2米以下部分不算面积测算）所统计的阁楼面积共2572.59平方米（实际面积以政府部门最终测量结果为准），现甲方决定将阁楼部分按照（人民币）665元/平方米向乙方出售，其余标准层部分的住宅仍然按照《商品房团购合同》中第四条所规定的以平均价格（人民币）2630元/平方米向乙方出售。另外，所有阁楼部分的面积不应计入《商品房团购合同》中第三条所规定的总建筑面积当中。 原告王晗与被告凯城公司签订《商品房买卖合同》，原告王晗购买了位于辽宁省沈阳市于洪区房屋一处，实测建筑面积124.85平方米[标准层面积104.11平方米，阁楼面积20.74平方米，合同约定阁楼面积比实测阁楼面积多8.35平方米（133.2平方米-124.85平方米）],合同价款303045元，约定于2009年8月30日前交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告应在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，第3项：详见补充协议第5条。商品房买卖合同补充协议第五条：出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金。 房屋交付原告后，被告未在约定期限内办理房屋权属登记备案，原因为被告将房屋出售给原告后，将原告购买的房屋抵押给第三人盛京银行亚明支行。 原告王晗已经补交房屋面积差价款42723.75元。 另查明，2013年12月30日，被告凯城公司与被告中石油公司因土地置换纠纷在沈阳市中级人民法院进行诉讼，在沈阳市中级人民法院的主持下双方达成调解，并制定了（2013）沈中民二初字第133号调解书。 2014年7月1日，沈阳市房产局规定，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米以上的，应计算全面积。 被告凯城公司与中石油公司签订的团购房协议中涉及带有阁楼的住宅共计62户。其中中石油销售给员工55套，被告凯城公司自行销售7套，中石油员工个人已经办理房证完毕17套，补交阁楼差价款85.43万元。 剩余38套，其中19套房屋业主已在我院提起诉讼，该38套阁楼面积总计1659.43平方米。 被告中石油公司团购总房款277215020元，2007年至2011年共计向被告凯城公司支付团购房款20笔，总计250215020元；2019年支付被告凯城公司欠税务局税款1041万元，支付被告凯城公司银行欠款400万元，总计1441万元。尚欠被告凯城公司团购房款174.26万元。 被告中石油团购的房屋已经全部解除了在建工程抵押。 再查明，案涉38套带阁楼房屋的标准层总房款12178382.95元（包含阁楼按照每平米665元收取的价款），总面积3962.46平方米。出卖人应交税102.3万元（12178.382.95元*8.4%，按营改增财政局税务局文件计算）；应交土地税48.71万元（12178382.95元*4%，按财政局税务局文件计算）；应交配套费72.51万元（3962.46平方米*183元每平方米，按市建委[1999]93号文件计算新增面积收取）；应交容积率款322.94万元（3962.46平方米*815元每平方米，按于洪国土局测算），合计546.46万元。 案涉38套房屋阁楼计入标准层总面积5582.09平方米，阁楼面积1619.63平方米，如按标准层售价计入房证总面积则总价应为15514820.75元[1619.63平方米*（2725元每平方米-665元每平方米）+12178382.95元]。出卖人应交税130.30万元（15514820.75元*8.4%，按营改增财政局税务局文件计算）；应交土地税62.06万元（15514820.75元*4%，按财政局税务局文件计算）；应交配套费102.15万元（5582.09平方米*183元每平方米，按市建委[1999]93号文件计算新增面积收取）；应交容积率款454.94万元（5582.09平方米*815元每平方米，按于洪国土局测算），合计749.47万元。将阁楼面积计入房屋全面积被告凯城公司多交各类税费总计203.01万元（749.47万元-546.46）。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告凯城公司与被告中石油公司签订的《商品房团购合同》及补充协议、原告王晗与被告凯城公司双方签订的《商品房买卖合同》与补充条款意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性约定，均合法有效。 关于原告王晗主张被告凯城公司协助办理房屋产权登记的问题。原告王晗与被告凯城公司双方签订的《商品房买卖合同》与补充条款约定了交房时间与办理房屋产权证的时间，合同双方应按照合同约定履行自己的义务，原告王晗所购房屋已经办理了初次备案登记证明，且原告王晗购买的房屋已经解除在建工程抵押，被告凯城公司不能办理房屋权属登记的客观原因已消灭，故被告凯城公司应履行办理房屋产权证的义务。原告王晗该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告王晗主张确认第三人抵押权无效的问题。由于第三人盛京银行亚明支行在诉讼开始前已经解除了对原告王晗房屋的抵押权，且原告王晗也在庭审过程中撤销了该项诉讼请求，本院准予。 关于原告王晗主张的逾期办证违约金问题。首先，被告凯城公司答辩原告王晗该诉讼请求已经超过诉讼时效。其次，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算.本案中原、被告于2009年10月30日签订《商品房买卖合同》，并约定在交付房屋后360日内办理房屋权属登记，原告王晗于2019年8月12日来我院进行诉讼，故违约金计算日期应从2019年8月12日倒推三年为宜。最后，赔偿标准应按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中的约定按照房屋总价款的日十万分之一为准计算，即（303045元-665元每平方*8.35平方米）*0.00001*365天/年*3年=3307.51元。 关于原告王晗主张被告凯城公司返还多收购房款的问题。首先，由于原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》属于团购房，应受被告与中石油公司所签订的《商品房团购合同》及《补充条款（三）》的约束，被告与中石油公司签订的《商品房团购合同》及《补充条款（三）》中约定了阁楼面积不计入房证面积。同时，原告与被告签订的《商品房买卖合同》中也约定了房屋价款施行“多退少补”原则。故房屋面积与价款产生纠纷应以被告（反诉原告）与中石油公司调整的面积与价款约定为准，同时履行房屋价款“多退少补”的义务。其次，因2014年7月1日起，沈阳市房产局规定，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米以上的，应计算全面积。该规定实施于本案所涉《商品房买卖合同》签订之后，办理房产证之前。从产权明晰角度看，该规定实际上保护了购房人的权益。第三，由于房证面积的增加，被告凯城公司需额外多交各类税费203.01万元，而原告作为最终权利人取得了更多的房证面积，原被告的权利义务明显失衡。第四，由于被告凯城公司与被告中石油公司之间的诉讼案件客观上给原告王晗办理房屋权属登记造成了障碍，且被告凯城公司在（2013）沈中民二初字第133号调解书中明确放弃了对被告中石油公司案涉房屋纠纷的其它诉讼权利。综上，结合本案被告（反诉原告）凯城公司与被告中石油公司签订的《商品房团购合同》与补充协议（一）（二）（三）、原告王晗与被告凯城公司签订的《商品房买卖合同》与补充协议、被告中石油公司欠付被告凯城公司房款、原告王晗已付标准层价款与已付阁楼价款、被告凯城公司需额外多交的各类税费等情况，原告王晗应向被告凯城公司缴纳计入房证面积的阁楼价格减去已经缴纳的阁楼价款差额的80%为宜，即原告王晗成应向被告凯城公司支付房屋面积差价款28626.77元[（2725元-665元）每平方米×20.74平方米*80%-665元每平方米*8.35平方米]，原告王晗已经房屋面积差价款42723.75元，多交部分14096.98元（42723.75元-28626.77元）应予以返还。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王晗办理房屋产权登记（位于辽宁省沈阳市于洪区； 二、被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王晗支付逾期办理房屋产权证违约金3307.51元； 三、被告沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王晗返还购房款14096.98元； 四、驳回原告王晗其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由原告王晗负担814.89元，由被告沈阳凯城房屋开发有限公司负担235.11元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王忠泽 审 判 员  黄士凡 人民陪审员  常 艳 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李 爽