山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初7590号原告:焦峰，男，1977年10月30日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：王珊珊，山东德衡（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张克岳，山东德衡（日照）律师事务所律师。被告：翟永华，男，1967年7月26日出生，汉族，居民，户籍所在地江苏省宝应县，办公地址上海市松江区江田东路185号仓禾节能科技上海有限公司，现住址不详。原告焦峰与被告翟永华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告起诉时曾列山东联瑞置业发展有限公司为本案第三人，后撤回对其的起诉，本院口头裁定予以准许。原告焦峰的委托诉讼代理人王珊珊、张克岳到庭参加诉讼，被告翟永华经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告焦峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉案房屋的过户登记手续并支付违约金；2.请求被告支付未结清的物业费5592元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等由被告承担。诉讼中，原告主张被告于2019年11月13日协助原告办理了涉案房屋的过户手续，故放弃第一项诉讼请求中要求被告协助过户的主张，明确诉讼请求第一项为“请求判令被告支付违约金258100元（违约金以58万元为基数，自2019年8月15日至2019年11月12日，按照日0.5%计付）”；明确诉讼请求第三项为“诉讼费5423元、保全费3420元、保全保险费1160元、律师费10000万元由被告负担”。事实与理由：2019年7月21日,原、被告双方及山东联瑞置业发展有限公司签订《房产买卖合同》,原告购买被告名下位于日照市（日照东方康庭）1#316号房屋，合同约定原告于2019年7月22日缴纳房屋全款给被告，被告接到通知七日内配合办理过户手续，否则按合同约定支付违约金。合同签订后，原告于2019年7月22日缴纳全部剩余房款，山东联瑞置业发展有限公司与原告多次通过短信、EMS快递方式通知被告协助办理过户手续，被告拒绝办理，故原告诉至法院。案经送达，被告翟永华未到庭应诉，亦未提交书面答辩材料，视为放弃答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。原告向本院提交如下证据：证据1.房产买卖合同、居间服务协议、承诺书、补充协议各一份，证明原、被告及中介三方签订了房产买卖合同，约定由原告购买被告名下房产一处，总价款58万元，并约定了付款时间、违约责任、被告应结清水电物业费等；证据2.收到条三张，证明原告按照合同约定支付房款，被告收到房屋全款并给原告方出具了收到条；证据3.短信截图打印件三张（原告主张系中介工作人员张晓燕与被告的短信记录截图，未提交原始载体）、短信截图打印件一张（系原告与被告手机号138××××8726的短信截图，原告于庭后提交手机原始载体，经核对打印件与原始载体相一致）、告知函一份、ems特快专递一份，证明中介于2019年8月3日、7日、12日、16日、17日及9月9日通过短信方式通知被告办理过户登记，原告通过短信通知被告协助办理过户手续，被告均拒绝办理，中介于2019年8月23日通过EMS邮寄给被告办理过户手续的通知书，被告拒收；证据4.收款凭证两张、证明一份，证明被告方未结清的物业水电费用金额为5592元；证据5.完税证明复印件、不动产登记费发票原件各一份，证明被告配合过户的时间为2019年11月13日；证据6.保全费发票、保全保险费发票、（2019）鲁1102财保624号民事裁定书、委托代理协议、律师费发票一份、银行流水打印件（加盖黑色电子印章）各一份，证明原告为实现债权支出的上述费用，其中保全费3420元、保全保险费1160元、律师费1万元。被告翟永华未到庭应诉，视为放弃质证，亦未向本院提交证据。经本院审核，原告提交的证据除证据3中的短信截图三张与证据5中的完税证明系复印件，其余证据均系原件，本院对短信截图复印件三张、完税证明复印件一张不予确认，对其余证据的真实性予以确认，以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月21日，被告翟永华（甲方、卖方）与原告焦峰（乙方、买方）及山东联瑞置业发展有限公司（中介方）签订房产买卖合同，约定甲方自愿将其位于日照市房屋出卖给乙方，该房屋建筑面积为38.25平方米，另有阁楼一间，房产证号为日房权证市字第××号，土地证号为日国用（2010）第4056号，该房屋规划设计用途为住宅，未设定抵押，房产成交价格为58万元，具体支付房款方式为合同签订当日乙方支付5万元作为购房定金，房产余款53万元乙方于2019年7月22日前办理产权过户或者全权公证委托手续时以现金方式一次性支付给甲方；甲方协助乙方办理房屋的房产证、土地证或不动产权证过户手续，有关该房屋过户时产生的所有税、费由乙方承担；如未按中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的0.5%计算违约金支付给守约方；甲方从乙方支付的购房定金中支付交房保证金5万元，该保证金由中介方暂时保管，甲方结清了相关水电物业费用等所有费用，确保房屋内装修设施完好及交付了留给乙方的物品，甲乙双方交房无异议后，甲方凭证中介方开具的交房保证金收据到中介方领取；甲方于收到全部房款后（不包括交房保证金）当日将该房交付乙方使用，交房标准以签订合同时房屋状况为准，同时结清该房有关水、电、物业等费用；未尽事宜由各方协商解决，相关补充文件与此协议同具法律效力；因解决争议产生的包括但不限于诉讼费、保全费、采取保全措施时的担保费或保险费、交通费、公证费、律师费等相关费用由违约方承担等内容。同日，被告翟永华出具收到焦峰定金5万元的收到条一张。2019年7月22日，甲方翟永华与乙方焦峰签订补充协议，约定双方于2019年7月21日在山东联瑞置业发展有限公司签订的日照市房的《房产买卖合同》经三方协商决定补充协议如下：“1、乙方于2019年7月22日将房款53万元支付给甲方……3、经协商同意，甲方须于接到中介通知柒日内配合乙方办理产权过户手续，确认无误。其余条款不变，按原合同执行”。翟永华、焦峰及山东联瑞置业发展有限公司在该补充协议上签字捺印或盖章。同日，被告翟永华出具收到焦峰房款53万元的收到条一张。2019年8月23日，山东联瑞置业发展有限公司出具告知函，载有“尊敬的翟永华：你方于2019年7月21日在我公司签订的‘日照市东方康庭1号楼1单元316号’房屋买卖合同，根据原合同与补充协议内容，现我公司正式通知你，请在收到本函之日起七日内来日照，配合买方焦峰（身份证号码：3711021977××××××××）办理该房的产权过户手续。如你方不能按时来日照办理相关手续，每逾期一条，将产生违约金（总房款的0.5%）赔偿给买方焦峰”等内容。原告提交单号为1073863186733的EMS国内标准快递单一份，载有“寄件人:焦峰电话/手机135××××5288地址：山东省日照市海曲东路61号联瑞地产收件人:翟永华电话/手机：138××××8726单位名称：仓禾节能科技（上海）有限公司上海市松江区江田东路185号内件品名：告知函寄件人签署：9月25日”，回单显示退回原址，原因为拒收。另，原告提供其手机与138××××8726号码的短信记录，显示“8月16日星期五焦峰：翟大哥您好：有空时回个电话或信息”、“8月17日星期六焦峰：翟总您好：接中介通知，请您务必在8月19日～23日（下周）工作日计划个时间来日照办理房屋过户手续，届时准备好相关材料提前一～二天通知中介或我本人防止不能及时办理相关手续，逾期中介方将按照贵我三方签订的房屋买卖合同对房屋进行保全并追究违约方责任，请您务必计划好时间”、“8月20日星期二138××××8726：正在开会，稍后联系。焦峰：好的，打扰您了”等内容。原告主张其与中介多次联系被告协助办理过户手续，被告均拒绝，原告要求被告以总房款58万元为基数，自2019年8月15日起按照日利率0.5%计付违约金至被告实际协助过户之日前一日即2019年11月12日止，共计违约金258100元。原告另要求被告支付未结算的物业费5592元，并提供收款凭证一份，载有“2019年9月28日缴款单位：306#翟永华缴款人：焦峰”事由：收取2014年6月-2018年6月物业费金额5492元”等内容，并加盖日照东方物业管理有限公司收费专用章；另提供收取补充电卡一张收费100元的收款凭证一份，原告还提供2019年12月12日日照东方物业管理有限公司出具证明一份，载有“该房产证房间号316室业主翟永华拖欠日照东方物业管理有限公司物业：2014年6月13日-2018年6月12日，共计4年物业费，金额：5492元（大写：伍仟肆佰玖拾贰元整）于2019年9月28日现业主焦峰已缴清。特此证明”等内容。原告主张该费用应由被告负担。另查明，原告为维护其权益，于2019年9月29日向本院申请诉前保全，本院作出（2019）鲁1102财保624号民事裁定书，原告支出保全费3420元，保全保险费1160元；另原告与山东德衡（日照）律师事务所签订委托代理协议，山东德衡（日照）律师事务所律师王珊珊、律师张克岳为原告焦峰委托诉讼代理人，原告支付律师费10000元，山东德衡（日照）律师事务所出具金额为10000元的山东增值税普通发票一张。本院认为，原告焦峰与被告翟永华及中介方山东联瑞置业发展有限公司签订房产买卖合同及补充协议，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告之间房屋买卖合同关系成立且合法有效，本院予以确认。原告按约支付定金5万元及剩余房款53万元后就房产过户事宜及物业费等诉至本院要求被告支付逾期过户的违约金、原告垫付的物业费以及因实现本案债权支出的各项费用。关于被告是否违约问题，原告提供的中介工作人员的短信截图，因该工作人员未到庭佐证而无法认定该证据的证明效力，原告提供的其与138××××8726号码之间的短信记录，但未提交138××××8726机主相关信息，原告提供的告知函与EMS亦不足以证明被告收到该告知函或本人拒收该告知函，故对原告主张的中介方履行告知被告协助的过户，被告拒绝过户的事实，本院不予采信，对原告要求被告支付违约金258100元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业费5492元的诉讼请求，原告提供收款收据及物业公司的证明，足以证明原告已替被告垫付物业费5492元，根据双方买卖合同约定，被告应在交房时结清有关水、电、物业费等，然被告未能结清，由原告与物业结清，故该费用被告应返还原告。对原告主张的100元补电卡费，原告未提交证据证明该费用应由被告支付，故原告要求被告支付该100元的费用，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付保全费3420元、保全保险费1160的诉讼请求，因原告申请保全的标的为双方交易的涉案房屋，在本案诉讼中又申请解除了对涉案房屋的查封，且被告已配合原告办理了涉案房屋的过户手续，故对该部分费用，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，双方在合同中约定，违约方应支付守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等相关费用，原告为实现债权，委托律师代理本案，支付代理费10000元，原告提交了相应的律师费发票及委托代理协议等，证实该费用已经实际支出，结合案情复杂程度，本院对原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求予以支持。被告翟永华经本院传票传唤未到庭应诉，本院决定对其进行缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告翟永华于本判决生效后七日内返还原告焦峰垫付的物业费5492元；二、被告翟永华于本判决生效后七日内支付原告焦峰律师费10000元；三、驳回原告焦峰本案的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5423元，由原告焦峰负担5236元，由被告翟永华负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  王长杰人民陪审员  郭广花人民陪审员  李宜全二〇一九年十二月二十日书 记 员  陈 静