沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0106民初7135号原告：赵刚，男，1971年10月7日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区孔雀河街4-1号3-4-3。公民身份号码：210102xxx。委托代理人：刘庆丰，系辽宁诚信为民律师事务所律师。被告：丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司，住所地丹东市振兴区忠杰村。法定代表人：李贵君，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：刘志程,系该公司区域经理。委托代理人：刘宁邦，系辽宁仁正律师事务所律师。原告赵刚与被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王薇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵刚及其委托代理人刘庆丰到庭参加诉讼，被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司的委托代理人刘宁邦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵刚诉称，2018年9月20日，原被告签订了房屋租赁合同，双方约定：原告将其所有的位于沈阳市铁西区，建筑面积总计312.78平方米房屋租赁给被告，租赁期限为5年，自2018年10月11日至2023年10月11日止；房屋租金25万元/年，每年分两次付，首次12万元，再次13万元，被告逾期支付房屋租金，每逾期一天需按年租金的10%支付原告逾期金，被告拖欠原告房屋年租金超过7天，视为违约，原告有权终止合同并收回房屋，由被告承担一切违约责任。合同签订后，被告向原告支付了租金12万元，按照合同约定被告应于2019年4月11日向原告再次支付租金13万元，现已逾期近1个月。被告在房屋租赁过程中，将房屋原有的装修全部拆除，拆除后未进行任何后续装修，给原告造成巨大的经济损失。综上所述，被告逾期支付房屋租金，已构成严重违约，请求法院判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付原告房屋租金自2019年4月5日计算至人民法院判决解除生效之日止，租金按25万元每年计算；3、被告支付原告违约金，该违约金包含两个部分，第一部分是被告延期支付房屋租金违约金，计算方式以被告欠付的半年房租13万元为基数，自2019年3月11日计算至给付之日止，按年息24%计算，第二部分因被告原因提前解除房屋租赁合同给与原告造成的延误房屋再次出租所导致的房屋空置损失，按3个月的房屋租金计算，数额为6.25万元。被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司辩称，1、答辩人在履行合同过程中，不存在违约行为。原告要求解除合同并要求答辩人支付违约金没有事实根据和法律依据。《房屋租赁合同》关于租金支付时间约定不明，答辩人在首年租期届满前支付前一年度租金就不属于违约，涉案房屋租赁期限自2018年10月11日起至2023年10月11日止，答辩人在2019年11月11日前支付2018年至2019年度租金就不存在违约，因此，答辩人并未拖欠原告租金。2、合同约定答辩人可以对涉案房屋进行装修，且答辩人在拆除装修前已经取得原告的同意。3、我方按照原告的要求已经对房屋进行了恢复装修，现已装修完毕，并在2019年11月3日将房屋钥匙交给了物业。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年9月20日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市铁西区，建筑面积总计312.78平方米房屋出租给被告使用，租赁期限为五年，自2018年10月11日起至2023年10月11日止；房屋租金250000元/年，甲方承诺每年分两次支付，首次120000元、再次130000元；房屋租金支付方式为半年付，乙方收到甲方首次房屋租金120000元后方可将房屋交给甲方使用，以后每年甲方需提前支付房屋租金，即在租赁到期之前一个月支付次年房屋租金。甲方应及时支付给乙方房屋租金，如甲方逾期支付房屋租金，每逾期一天甲方需按双方签订年租金的10%支付给乙方房屋逾期金。如甲方拖欠乙方房屋年租金超过7天，乙方视为甲方违约，乙方有权终止本合同并收回房屋，且由甲方承担一切违约责任；甲方需交付给乙方房屋押金人民币肆万元整，该押金不得冲抵房租。在本合同到期或解约后，甲方不拖欠本合同约定内的任何费用、不违反本合同约定的内容以及保持室内设施完好并经过物业验收的情况下乙方返还押金，否则乙方有权不予返还房屋押金；双方解约时，甲方需按照乙方交付给甲方使用时的房屋格局回复成原样，费用由甲方承担，否则乙方有权不予返还甲方全部押金，因此给乙方带来的一切经济损失均由甲方承担；甲方如有以下行为延误乙方再次出租房屋，甲方需按延误的天数乘以双方已签订年租金的10%赔偿乙方经济损失直至甲方不延误为止并且乙方不予返还房屋押金：（3）甲方未按本合同支付乙方房屋年租金不迁出、不归还房屋。另查明，被告向原告支付了2018年10月11日至2019年4月5日的租金120000元。在租赁房屋时，被告以房屋原有装修不符合其市场定位为由将原有装修拆除。关于是否解除《房屋租赁合同》，被告在庭审时表示待被告对涉案房屋恢复装修达到交付条件时解除，交付条件为物业公司验收合格的标准。在本案审理过程中，被告对涉案房屋进行了恢复装修，并于2019年11月3日将房屋钥匙交给了物业。原告对被告交钥匙一事知情，但认为被告未明确通知其不再使用房屋，双方亦未对房屋进行交接。上述事实，有当事人的陈述、《房屋租赁合同》等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原告是否享有解除《房屋租赁合同》权利的问题，《房屋租赁合同》明确约定租金每年分两次支付，半年一付，首次120000元、再次130000元。并约定“以后每年甲方需提前支付房屋租金，即在租赁到期之前一个月支付次年房屋租金”。结合上下文文义，该约定是在已经约定了租金半年付的前提下，租金实行上打租方式，即被告应提前一个月支付下个半年的租金。现被告已经支付了2018年10月11日至2019年4月5日的租金120000元，但却一直没有支付2019年4月6日起的租金。被告违约，原告按照合同约定可以要求解除《房屋租赁合同》。故，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，该合同于原告起诉状送达被告时即2019年5月22日解除。被告虽称已将房屋钥匙交给物业，但未经过物业验收，被告已交付的40000元押金，不符合约定的返还条件，不予返还。关于原告要求被告给付自2019年4月5日至人民法院判决解除生效之日止的租金的诉讼请求，因《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除，被告应给付原告合同解除前的租金及合同解除后的占有使用费。被告已经对涉案房屋进行了恢复装修，于2019年11月3日将涉案房屋的钥匙交给物业，虽然未与原告交接、未经过物业验收，但原告自此可以控制使用房屋，占有使用费应支付至2019年11月3日。如因房屋未达到交付标准给原告造成损失，原告可另行主张。因被告仅交付了至2019年4月5日的租金，则被告应给付原告2019年4月6日至2019年5月22日的租金32192元（250000元/年÷365天/年×47天），及2019年5月23日至2019年11月3日的占有使用费113014元（250000元/年÷365天/年×165天）。关于原告要求被告给付延期支付房屋租金的违约金的诉讼请求，因原告已主张解除合同，该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付再次出租房屋空置损失的诉讼请求，涉案《房屋租赁合同》因被告违约而解除，在原告寻找到新租户前，将造成房屋空置，原告本应收取的租金无法收取，从而产生了损失。结合合同约定的租赁期限、解除时间，本院对原告主张的按三个月租金计算空置期租金损失的诉讼请求，即62500元（250000元/年÷12月/年×3月），予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告赵刚与被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月22日解除；二、被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵刚2019年4月6日至2019年5月22日的房屋租金32192元；三、被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵刚2019年5月23日至2019年11月3日的房屋占有使用费113014元；四、被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告赵刚房屋空置期损失62500元；五、驳回原告赵刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4416元，减半收取2208元，由被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司承担；财产保全费2445元，由被告丹东安民木业集团木睿祥家居有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王薇二〇一九年十二月十九日法官助理田迪歌书记员李瑞本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。