辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0522民初2996号原告：桓仁城信物业有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇福民街。法定代表人：郭志刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：徐贵福，系该公司职员。被告：荣殿新，男，1981年2月9日出生，汉族，住桓仁满族自治县。原告桓仁城信物业有限公司（以下简称城信物业公司）与被告荣殿新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城信物业公司的委托诉讼代理人徐贵福到庭参加诉讼。被告荣殿新经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城信物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告交纳4年物业管理费2628元（从2016年4月1曰至2020年4月1日止，该房屋面积68.41m2，每平方0.80元）；2、要求被告按照每日千分之三支付逾期缴纳物业费的滞纳金（从2016年4月1日至2020年4月1日止）。事实和理由：我公司对龙启豪苑二期小区的公共设施进一步更新，并对下水管道、化粪池定期清理。本小区的广大业主对本物业公司的服务给予了好评，百分之八十的业主已经缴纳了物业费，但还有少数业主无理由拒绝缴纳物业费。本物业工作人员多次催缴并无效果，其行为不仅侵害了物业公司的合法权益，同时也侵害了已缴纳物业费业主的利益。被告荣殿新作为龙启豪苑二期的业主，应按时履行缴纳物业费的义务。被告荣殿新未到庭，其书面辩称，原告提供物业管理服务、收取物业费及其标准无任何依据，答辩人无需支付物业费及滞纳金。原告主张物业服务费缺乏依据，与答辩人之间不存在物业合同关系。龙启二期住宅小区建于2011年，答辩人于2014年1月3日购买该住宅。入住以来未召开过业主大会，未签订过任何协议。答辩人已交2013年至2016年的物业费，2014年开始墙体严重长毛、裂缝，窗户透风，冬天室内温度最低16度，找物业为解决之后才拒交。原告属违法的强行服务，一是在共有道路上划停车位，强行违法收取停车费，二是强行违法封闭小区，限制业主出入。2019年10月份，原告擅自更换行人出入的铁门，发放的门碰有效期设置为3天，单元门门碰也更换。墙体长毛产生霉菌，长期接触吸入可引发呼吸道疾病和过敏症状，对身体有害，影响孩子健康及学习。墙体长毛原因有结构方面、施工方面，表明开发商在建筑过程中就已经出现问题，原告公司拖到现在才起诉业主并主张房子过了五年保修期有问题不予维修，还提出交纳物业费后再维修，是原告公司物业没做到位，没尽到义务。原告提供服务至今从未进行过调查和沟通，没有从服务的角度去解决问题，很多问题得不到处理，出现不交物业费的情况，不去入户或电话调查原因，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后到法院诉讼。原告主张的滞纳金缺乏依据，双方不存在物业服务合同关系，未对滞纳金进行约定，且《物业管理条例》等法律对是否支付滞纳金也没有规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荣殿新系桓仁满族自治县桓仁镇龙启豪苑二期3号楼2单元501业主，房屋建筑面积为68.41平方米。原告城信物业公司（甲方）于2012年10月7日与被告荣殿新（乙方）签订了《物业服务管理规约》，约定：“龙启豪苑小区物业住宅收费标准为每月每平方米0.8元；交纳费用的时间为自协议签订之日交纳第一年（12个月）费用，以后交费时间以此类推，次年的本协议签订之日起一周内交费；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求清退所收费用，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金”。原告城信物业公司为被告荣殿新购买的该处房产所在小区提供物业服务至今。被告荣殿新自2016年4月1日开始拖欠物业费。原告城信物业公司向被告荣殿新送达了催缴物业费通知单，并经多次催要，被告荣殿新未交纳。现原告城信物业公司诉至本院，要求被告荣殿新立即交纳物业费2628元并按照每日千分之三支付滞纳金。另查明，诉讼过程中，针对被告反映的问题，原告城信物业公司表示因到被告家核实，确实存在墙体长毛现象，自愿减免物业费970.2元。上述事实，有原告陈述、被告答辩、物业服务管理规约、物业费催收通知单、照片、查档报告单等证据在卷佐证，经本院审查，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）被告荣殿新系龙启豪苑小区业主，原告城信物业公司为被告荣殿新提供了物业服务，被告荣殿新接受原告城信物业公司服务至今，双方形成物业服务合同关系，且被告荣殿新与桓仁城信物业公司于2012年签订了物业服务管理规约，该合同对原、被告双方均具有约束力。原告城信物业公司实际履行了对楼房公用部位的维修养护以及小区环境卫生和绿化等义务，被告荣殿新应履行交纳物业费的义务。原告城信物业公司收取的物业管理费系用于龙启豪苑小区的维护保养、维护小区正常、持续运行的所必须的费用，并非物业管理公司的经营性收入，被告荣殿新拖欠物业费的行为不仅违约而且损害了龙启豪苑小区全体业主的共同利益。被告荣殿新应交纳自2016年4月1日起至2019年4月1日止的物业费，经计算为1970.2元，基于原告城信物业公司自愿减免970.2元物业费，本院不持异议，被告荣殿新应支付1000元。对原告城信物业公司要求被告交纳自2019年4月1日起至2020年4月1日止的物业费，因最后期限尚未届满，对该部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。原告城信物业公司可在该部分物业费交纳期限届满后，超过催告期被告仍未交纳的情况下，另行起诉；（二）对于原告城信物业公司要求被告荣殿新支付滞纳金的诉讼请求，按合同约定，年滞纳金应计算9个月（年滞纳金以全年物业服务费作基数，按日3‰计算270日），故被告荣殿新应支付滞纳金810元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告荣殿新于本判决生效后立即给付原告桓仁城信物业有限公司物业服务费1000元及滞纳金810元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁城信物业有限公司预交），由被告荣殿新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  李丹二〇一九年十二月三十日书记员  王莹附：本判决适用的法律条款。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。