北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84752号原告：北京力拓联创企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园四区11号楼13层1301-05室。法定代表人：关梦远，经理。委托诉讼代理人：韩冬，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。被告：贵州新湃传媒有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州安龙县栖凤街道办事处市府大道华苑商贸城1号。法定代表人：王鑫，董事长。委托诉讼代理人：何平，北京大铭律师事务所律师。原告北京力拓联创企业管理有限公司（以下简称原告）与被告贵州新湃传媒有限公司（以简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩冬、被告委托诉讼代理人何平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与被告签订的《办公室租赁合同》、《补充协议》于2019年6月10日解除；2、被告支付拖欠我公司的2019年6月17日至2019年7月1日期间的房屋租金249226元；3、被告支付我公司2019年4月17日至2019年5月16期间的免租期租金498453.13元，并以该款项为基数按照日千分之五标准支付自2019年7月1日至实际支付之日止的逾期违约金；4、被告支付违约金1495359.39元；5、被告支付我公司律师费87291元；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年3月19日，我公司与被告签订了一份《定金协议》，约定被告需在2019年3月19日前向我公司支付房租、定金共计498453.13元，但被告仅支付了10万元，已经构成违约。之后，在被告的要求下，我公司与被告于2019年3月25日签订了一份《办公室租赁合同》，约定由被告承租我公司出租的位于北京市朝阳区崔各庄乡某某项目3号地1801-1804、1806、1808室，月租金498453.13元，押二付一，租赁期限自2019年3月25日至2021年3月24日，免租期为2019年3月25日至2019年4月30日。上述合同签订后，我公司按照合同约定履行合同义务，因被告逾期支付押金、租金、物业费，我公司以被告违约提出解除合同，但被告要求继续履行合同，后经双方协商又签订了一份《补充协议》，约定将租赁期限调整为2019年4月17日至2021年4月16日，免租期调整为2019年4月17日至2019年5月16日。鉴于被告之前违约，双方协商确认以2019年4月17日作为房屋交接日期并计算租金、免租期、物业费及其他费用的起始日期，双方均不得提出异议。该《补充协议》第三条约定，被告保证在2019年5月31日前支付押金、租金、物业费共计1538484.39元。第八条约定，如被告逾期支付任一笔款项超过7日的，我公司有权通知立即解除合同，并有权要求被告承担三个月租金的违约金。《补充协议》签订后，被告仍然一直拖欠支付租金及其他费用，并达到合同约定的解除条件，故此我公司在2019年6月10向被告送达了解除《办公室租赁合同》告知函，通知被告解除合同并要求被告承担违约责任。但被告却恶意以租赁房屋存在质量问题为由拒绝支付租金。在我公司发出解除合同通知后，被告最终于2019年7月1日将租赁房屋腾空交还我公司。鉴于以上事实，我公司认为被告屡次违约，给我公司造成巨大损失。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称：我公司不同意原告第二、三、四、五项诉讼请求。首先，我公司认为双方签订的《办公室租赁合同》以及《补充协议》已于2019年6月14日解除。在我公司与原告签订《补充协议》之前，原告在2019年5月5日曾向我公司发出一份《解除告知函》，要求于当日解除合同。2019年5月13日，我公司与原告签订了《补充协议》，双方对租期、租金支付进行了变更，并豁免了被告于《办公室租赁合同》中的违约责任。我公司于2019年5月29日入住承租的办公室，入住后发现房屋内气味严重，我公司发现甲醛超标。在此情况下，我公司聘请第三方检测室内的甲醛含量，经检查发现室内整体甲醛含量达到0.15，超过国家规定的标准。2019年6月4日，我公司的员工自行检测发现室内的甲醛含量在0.5-0.6之间，我公司的工作人员无法长时间在室内办公。我公司工作人员臧国彪与原告公司的工作人员张倩沟通，要求除味、除甲醛，但原告一致未能安排专业机构检测甲醛，亦未安排专业人员除甲醛和其他恶劣气味。2019年6月6日，我公司不得已向原告发出了《法务函》，要求原告在收函后5日内清洁涉案房屋内的环境、降低甲醛和其他有害物质。原告在收到该《法务函》后不仅未采取积极措施解决室内有害物质，反而在2019年6月10日向我公司发出了《解除告知函》，要求解除《办公室租赁合同》，但并未提出要求解除《补充协议》。此后，我公司与原告继续沟通，2019年6月14日，我公司和原告协商，原告提出将租赁房屋整体更换为11层的房屋，因11层房屋无法满足我公司办公需要，故我公司在2019年6月14日晚搬离承租的房屋。2019年6月20日，我公司向原告发出了《关于解除及的通知》，原告亦于同日发出《回函》，同意解除合同。第二，本案的房屋租赁合同法律关系系由我公司行使法定解除权而解除。因涉案房屋危及承租人的安全或健康，根据合同法第233条之规定，即使我公司在签订合同时明知该租赁标的物的质量不合格，也可以随时解除合同。涉案租赁的房屋甲醛严重超过《民用建筑工程室内环境污染控制规范》和《室内空气质量标准》，我公司依据上述法律规定于2019年6月14日搬离承租的房屋，事实上行使了法定解除权，并于2019年6月20日以发函的形式确认解除双方的租赁合同关系。第三，我公司不仅支付了合同解除前的全部租金、物业费，事实上还多付了房屋租金和物业费。截至我公司搬离租赁的房屋，我公司共计向原告支付租金、物业费共计541578.13元。我公司在2019年5月29日入住承租的房屋，到我公司2019年6月14日搬离，共计使用房屋17天，租金应为282456.7元，因此原告还应当返还我公司款项259121.43元。即使按照原告所主张的从2019年5月14日计算租金，我公司也已经全额支付完毕合同解除前的租金，原告应退还我公司款项43125元。第四，原告主张的违约金标准过高，如果法院在确定违约金时，应当调减或减免违约金。第五，原告主张的律师费没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2019年3月19日，原告与新湃游戏（鄂尔多斯）有限公司签订了一份《定金协议》，约定由被告承租原告出租的位于北京市朝阳区崔各庄乡某某项目3号地1801-1804、1806、1808室，合同约定租赁期限自2019年3月25日至2021年3月24日，免租期为2019年3月25日至2019年4月30日。该协议约定被告应于2019年3月19日前向原告支付定金498453.13元。2019年3月21日，被告向原告支付定金10万元。2019年3月25日，原、被告双方就上述房屋签订了一份《办公室租赁合同》，租赁办公室面积1725平方米，合同约定租赁期限自2019年3月25日至2021年3月24日，月租金为498453.13元（含物业费、取暖费、发票），其中物业费为每月43125元。合同约定免租期为2019年3月25日至2019年4月30日。2019年5月13日，原、被告双方就上述房屋又签订了一份《补充协议》，该补充协议约定：“鉴于：1、甲（原告）乙（被告）双方于2019年3月21日签订《定金协议》，乙方需在2019年3月29日前向甲方支付共计定金498454.13元，但截至今日乙方仅支付10万元，已经构成违约。2、基于乙方要求，甲乙双方于2019年3月25日签订有关北京市朝阳区崔各庄乡某某项目3号地1801-1804、1806、1808号房屋（以下简称“租赁房屋”）的《办公室租赁合同》。现乙方一直未能按照约定支付租金、物业费及租赁保证金，已经构成违约。3、乙方确认甲方按约履行《办公室租赁合同》。甲方于2019年4月17日通知乙方收房，乙方一直未能收房，导致逾期收房租金损失。经甲乙双方协商，对《办公室租赁合同》的部分内容及履行问题签订如下补充协议:一、甲乙双方确认《办公室租赁合同》的租赁期间调整为2019年4月17日至2021年4月16日。免租期调整为2019年4月17日至2019年5月16日。二、甲方于2019年5月10日将租赁房屋交付乙方，乙方确认已经接受租赁房屋，并确认租赁房屋处于适租状态。因乙方拖延收房，因此双方协商确认按照2019年4月17日作为房屋交接日期并计算租金、免租期、物业费及其他费用的起始日期，双方均不得提出异议。因此，2019年4月17日至2019年5月10日期间仍视为乙方实际享用的免租期。三、鉴于乙方资金周转因素，乙方保证在2019年5月31日前按照约定支付两个月租金（含物业费）共计996906.26元作为押金；一个月房屋（2019年5月17日至2019年6月16日）498453.13元及2019年4月17日至2019年5月16日期间的物业费43125元。以上共计1538484.39元。四、因乙方在此前已经支付10万元定金，甲乙双方协商确认，该10万元定金直接在乙方支付第三条约定租金款项时，予以折抵。即乙方应在2019年5月31日前支付甲方1438484.39元。……八、如乙方逾期支付任一笔款项超过7日的，甲方有权通知立即解除合同……，乙方必须在3日内将租赁房屋全部腾空并交付甲方，否则视为乙方放弃屋内物品所有权，甲方有权采取换锁、停水停电、将屋内物品作为丢弃物予以丢弃并自行收房，由此导致的所有损失（物品、资料及乙方的装饰装修以及其他）均由乙方自行承担。同时乙方需赔偿甲方三个月租金作为违约金，并支付腾房之前的所有租金（包括免租期间（2019年4月17日至2019年5月16）的租金）。”上述补充协议签订后，被告于2019年5月31日向原告支付了租金441578.13元。此后，被告未再向原告支付租金。庭审中，被告称其于2019年5月29日入住承租房屋后，发现房屋内气味严重，故被告于2019年6月1日委托天津竹林熊猫环保科技有限公司对室内的甲醛含量进行检测，该机构检测结果为室内甲醛含量为0.15mg，超过国家规定标准。此后，被告自行检测发现甲醛含量为0.5mg－0.6mg之间。此后，被告的工作人员与原告的工作人员就承租房屋内的空气质量问题进行沟通。2019年6月6日，被告给原告发出一份《法务函》，称被告在2019年5月29日入住承租房屋后发现房屋内的甲醛严重超标，要求原告在收到该函件后5日内清洁租赁房屋室内环境，降低甲醛及其他有害物质的含量。2019年6月10日，原告向被告发出了一份《解除告知函》，告知被告因被告逾期支付房屋租金、物业费和租赁保证金，双方的租赁合同于2019年6月10日解除，并要求被告在2019年6月13日将房屋腾空交还原告。2019年6月18日，被告给原告发出了一份《关于解除及的通知》，告知原告因租赁房屋空气质量不符合国家规定标准，双方的租赁合同以及补充协议于2019年6月20日解除。2019年6月20日，原告对被告的上述通知作出《回函》，该回函不认可房屋存在甲醛超标等问题，并认为被告逾期支付租金等费用构成违约，要求被告承担违约责任。庭审中，被告称其于2019年6月14日搬离涉案房屋，并提交了“货拉拉行程单”予以证明。原告对被告搬离涉案房屋的时间不予认可，原告称被告直至2019年7月1日将承租的房屋腾空交还原告。庭审中，被告向本院提交了《退租申请》以及有涉案房屋所在楼宇的物业管理部门签字的《单元内设备设施检查记录（退租）》，上述退租申请的日期为2019年6月27日。原告向本院提交了双方工作人员的微信聊天记录，该记录载明被告的工作人员在2019年7月1日将承租房屋的钥匙交付给原告的工作人员。原告另向本院提交了委托协议以及律师费发票，以此证明原告为本次诉讼支付律师费2万元。案件审理过程中，本院释明被告是否对涉案房屋的空气质量进行鉴定，被告明确表示不申请鉴定。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方签订的《办公室租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为原告出租给被告的房屋是否存在空气质量不符合国家规定标准的问题。本院认为，被告提交的检测机构的检测报告未标明检测地点、没有检测机构的名称和公章，该检测报告不能作为认定原告出租房屋存在甲醛超标的证据。被告工作人员自行检测的结果并非为专业机构的检测结果，在原告不认可的情况下，亦不能作为认定原告出租房屋存在甲醛超标的证据。故在被告无充分、有效证据证明原告出租给被告的房屋存在空气质量问题的情况下，被告未按照合同和补充协议约定的日期向原告支付租金、物业费和定金的行为属于违约行为，被告应当承担相应的违约责任。关于原告主张的合同解除时间，本院认为，原告于2019年6月10日向被告发出的解约通知中并未涉及双方签订的补充协议，在原告于2019年6月29日对被告通知的《回函》中明确表示同意解除合同，据此本院认定，双方签订的《办公室租赁合同》以及《补充协议》于2019年6月20日解除。关于被告从涉案房屋中实际腾退的时间，本院认为，被告虽提交了搬运行程单和退租申请，但上述证据不足以证明被告实际将房屋交还原告的具体日期，原告向本院提交的微信聊天记录可以证明被告将涉案房屋的钥匙交付原告的时间，故本院认定被告实际将房屋交还原告的日期为2019年7月1日。因原、被告双方在《补充协议》中明确约定涉案的房屋计算租金的起算日为2019年5月17日，在被告仅支付一个月租金的情况下，原告要求被告支付要求被告支付2019年6月17日至2019年7月1日期间租金和使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付免租期期间租金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于原告要求支付免租期期间租金违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告在无约定和法定事由的情况下逾期支付租金，构成违约，原告的该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，但双方约定的违约金标准过高，本院将依法考虑到被告提出的减免违约金的请求，对违约金数额进行酌减。关于原告主张的律师费，具有合同依据，本院将根据律师代理费的发票确定该部分的金额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京力拓联创企业管理有限公司与被告贵州新湃传媒有限公司签订的《办公室租赁合同》以及《补充协议》于二〇一九年六月二十日解除；二、被告贵州新湃传媒有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京力拓联创企业管理有限公司二〇一九年六月十七日至二〇一九年七月一日期间的房屋租金和使用费二十四万九千二百二十六元；三、被告贵州新湃传媒有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京力拓联创企业管理有限公司免租期期间的租金四十九万八千四百五十三元一角三分；四、被告贵州新湃传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京力拓联创企业管理有限公司违约金三十万元；五、被告贵州新湃传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京力拓联创企业管理有限公司律师费二万元；六、驳回原告北京力拓联创企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告贵州新湃传媒有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千七百二十一元，由原告北京力拓联创企业管理有限公司负担五千五百一十六元（已交纳），由被告贵州新湃传媒有限公司负担七千二百零五元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京力拓联创企业管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇一九年十二月十七日书记员  张 颖