广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初29704号原告：贾敏，女，1985年4月13日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：吴海锋，系广东德培律师事务所律师。被告：广州和兴房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道1092-1104号D幢2011、2012室，注册号4401011101099。法定代表人：张新，经理。委托诉讼代理人：谢银辉，系该司职员。被告：邓志东，男，1952年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广东省广州市天河区中山大道41号，统一社会信用代码91440101190520364G。负责人：吴丽玲，行长。委托诉讼代理人：伍雨晴、刘清鑫，均系该行职员。原告贾敏诉被告广州和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴公司”）、邓志东、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称“工行高新支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾敏的委托诉讼代理人吴海锋、被告和兴公司的委托诉讼代理人谢银辉到庭参加诉讼。被告邓志东、工行高新支行经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾敏向本院提出诉讼请求：1、三被告办理广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园F幢第11层1105号房的抵押涂销手续及该房屋《商品房预售合同》（编号：穗分预合字2000005003号）的预售合同备案注销手续；2、被告和兴公司为原告办理广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园F幢第11层1105房（现地址为：广州市天河区中山大道1094号1105房）的房屋权属登记证书；3、本案的诉讼费用由被告和兴公司、邓志东承担。事实和理由：2008年8月29日，原告与被告和兴公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园F幢第11层1105号房（以下简称“涉案房屋”）。同日，原告与被告和兴公司、邓志东共同签订《协议书》，约定原告向和兴公司购买涉案房屋，由于当时房屋预售登记在邓志东名下，且邓志东向银行办理了抵押按揭贷款，尚未办理抵押涂销及注销和兴公司与邓志东的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）手续，和兴公司、邓志东确认已书面解除合同并同意办理注销登记手续，确认在合同注销手续完成后无条件协助原告办理过户手续。但至今尚未办理。被告和兴公司辩称：我方确认原告与邓志东之间就涉案房屋存在买卖合同，我方同意协助原告办理涉案房屋的涂销抵押手续以及穗房预合字××号商品房预售合同的预售合同备案的注销手续并同意协助原告办理涉案房屋的权属登记证书。我方确认原告为涉案房屋的买受人及所有权人。被告邓志东未作答辩。被告工行高新支行当庭未作答辩，庭前提交答辩状辩称：我方于2000年9月20日向邓志东本人发放个人一手住房购置贷款，贷款金额为210000元，邓志东于2009年3月4日归还全部贷款本息，我方已于2009年3月24日将邓志东的买卖合同、涂销证明、抵押备案登记证明签收给案外人安明，由于时间久远，我方暂无法确认其是否为和兴公司的工作人员。经审理查明：2008年8月29日，和兴公司、邓志东、贾敏签订《协议书》，约定和兴公司和邓志东于2000年7月5日就涉案房屋签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）经双方协商已解除，因双方同意解除当时，涉案房屋按揭贷款尚未全额还清，无法办理商品房预售合同的注销登记手续，自签订本合同之日，和兴公司已全额代邓志东清偿涉案房屋的按揭贷款，双方同意自签订本协议十五个工作日内办理《商品房预售合同》的注销登记手续；邓志东无条件根据本协议约定的时间协助和兴公司办理涉案房屋《商品房预售合同》的注销登记手续，在涉案房屋办理《商品房预售合同》的注销登记手续后十个工作日内和兴公司、贾敏根据双方签订的《商品房买卖合同》办理涉案房屋的过户手续；等内容。同日，和兴公司和贾敏签订《商品房买卖合同》，约定贾敏向和兴公司购买涉案房屋，涉案房屋按套出售，总金额315480元；（第十五条关于产权登记的约定）和兴公司应当在涉案房屋交付使用后730日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因和兴公司的责任，贾敏不能在房屋交付使用后900日内取得房地产权属证书的，双方同意贾敏不退房，和兴公司按已付房价款的1%向贾敏支付违约金；等内容。2008年8月29日及2009年5月30日，贾敏共计向和兴公司支付涉案房屋购房款315480元，和兴公司开立收据。2009年3月4日，工行高新支行向广州市国土局房管局出具《证明》，称邓志东就涉案房屋办理的个人住房按揭贷款，邓志东已归还该行全部贷款，请给予办理他项权利及房屋抵押登记的注销手续。2019年5月5日，广东恒汇物业管理有限公司中兴花园物业管理处出具《收楼证明》，内容为贾敏是涉案房屋业主，于2008年11月30日办理收楼入住手续。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的相关情况，该局于2019年9月18日复函称，涉案房屋以邓志东的名义办理了预售合同备案（预售合同2000005003号），涉案房屋暂未办理转移登记（商品房过户），暂无查封、抵押信息；经比对查丈原图，涉案房屋地址为天河区中山大道1094号1105房；信息核查时间为2019年8月26日。2019年12月10日，本院到涉案房屋进行现场勘查，可见涉案房屋由贾敏控制使用。本院当日在现场张贴公告，通知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织自公告之日起三日内向本院申报权利。自上述公告张贴之日至今，本院未收到公民、法人或其他组织的权利申报申请。本院认为：和兴公司、邓志东、贾敏签订的《协议书》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方当事人应依约切实履行。和兴公司、贾敏签订的《商品房买卖合同》亦是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应依约切实履行。根据查明事实，邓志东就涉案房屋向工行高新支行申请的个人住房贷款已经结清，贾敏的第一项诉讼请求符合《协议书》约定的内容，有事实和法律依据，本院依法予以支持。贾敏作为买受人已付清购房款，和兴公司作为涉案房屋的出卖人，负有向贾敏交付房屋并转移房屋所有权的义务。贾敏、和兴公司均确认涉案房屋的交付时间为2008年11月30日，按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，早已超过合同约定的办证履行期间，现涉案房屋并无办证障碍，故其第二项诉请有事实和法律依据，本院亦依法予以支持。邓志东、工行高新支行经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州和兴房地产开发有限公司、邓志东于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告贾敏到房地产管理部门办理广州市天河区中山大道1094号1105房的《商品房预售合同》（预售合同2000005003号）注销登记手续；二、被告广州和兴房地产开发有限公司、邓志东、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告贾敏到房地产管理部门办理广州市天河区中山大道1094号1105房的涂销抵押手续；三、被告广州和兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，协助原告贾敏到房地产管理部门办理将广州市天河区中山大道1094号1105房产权转移登记至原告贾敏名下的手续。本案受理费6030元，由被告广州和兴房地产开发有限公司负担4040元、被告邓志东负担1990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  刘桂梅人民陪审员  武慧峰二〇一九年十二月十七日书 记 员  陈玉娟谢丽军