贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初5973号原告：张胡琴，女，汉族，1979年5月1日生，住本市白云区。委托诉讼代理人：付阳，贵州创文律师事务所律师，执业证号15201201110111903。委托诉讼代理人：张小美，贵州创文律师事务所律师，执业证号15201201811031580。被告：贵州中弘房地产开发有限公司（以下简称中泓房开），地址在本市南明区车水路11号[太慈社区]。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张霖钰，女，该公司员工。原告张胡琴诉被告中泓房开商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张胡琴的委托诉讼代理人付阳、被告中泓房开的委托诉讼代理人张霖钰到庭参加诉讼。案本现已依法审理终结。原告张胡琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告3882元；二、判令被告支付原告资金占用费，占用费自2014年10月起，以3882元为基数，按照同期银行贷款年利率4.75%计算至退还款项为止（截至2018年12月，共计784元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于南明区太慈桥青山路的中国铁建·国际城商品住房；房屋建成交付时，被告告知原告需代煤气公司等收取煤气、电、有限电视开通费3882元，原告遂交纳了该款项，被告于2014年10月13出具了收据。但原告认为，被告收取上述三通费属违规行为，该部分费用应包含在购房款里面的，被告已侵犯原告合法财产权利，为维护原告自身合法权益，根据相关规定，故诉至法院，请求判令如前。被告中泓房开辩称：1、本案已经超过诉讼时效，本案所涉房屋买卖合同均于2015年以前签订，已经超过民法规定的3年诉讼时效。2、商品房买卖合同以及附件和补充协议系双方真实意思表示具有法律约束力，双方当事人应当遵守故原告诉请没有事实和法律依据应当依法驳回。3、三通费收据请法庭依法核对，对于没有提供收据的我方对于原告主张向我方缴纳三通费的事实不予认可。对于原告的证明目的有异议，原告所主张的2009年发布的贵州省城镇经营开发管理条例并非法律或者行政法律，且该规定并非强制性规定，原、被告的商品房买卖合同约定并不因为该规定而无效或者存在其他效力瑕疵。经审理查明：原告张胡琴于2013年11月6日与被告中泓房开签订《商品房买卖合同》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条第三款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。附件十二《补充协议》第1条第1款约定：“《合同》约定购房总价款不包括独立电表费、数字电视、独立煤气表开户（包含煤气表及防暴器）等费用，以上费用在商品房交付时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用”。合同签订后，原告于2014年10月13日向被告支付煤气、电视、电表三通费3882元，被告于同日向原告出具了《收款收据》。后原告认为电表费、煤气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至本院，诉请如前。审理中，被告提交了2012年12月24日及2017年8月4日的人民网地方领导留言板、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终2664号民事判决书、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票存根及票据回单、贵州燃气有限公司转账的支票存根及出票票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票存根、中铁国际城项目总成本期、审计报告，证明被告已实际垫付三通费，且未计入国际城开发成本，不包含在房价中，不应退还。以上事实，有收据、《商品房买卖合同》、收据、人民网地方领导留言板、贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终2664号民事判决书、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票存根及票据回单、贵州燃气有限公司转账的支票存根及出票票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票存根、中铁国际城项目总成本期、审计报告及当事人陈述等有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该《商品房买卖合同》第七条第三款明确约定商品房总价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。同时《商品房买卖合同》第二十九条亦明确约定补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第1条第1款约定买受人须自行承担水、电、煤气、有线电视等费用，实质上是对双方在《商品房买卖合同》第七条第三款中关于商品房价款已经包含水、电等配套设施的建设安装费用约定的改变，对此，本院认为，其一，虽然双方当事人通过签订《补充协议》等部分变更了双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准；其二，前述《补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第1条第1款将主合同约定的包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此该条款应属无效。因此，被告收取原告上述费用显然于约不符，于法无据，应当予以退还。同理，对被告主张原告诉请已经过诉讼时效之辩称，本院不予采纳。关于资金占用费，因被告收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，应以同期银行存款利率为标准予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决如下：一、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张胡琴3882元；二、被告贵州中泓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，以3882元为基数，从2014年10月13日起按照中国人民银行同期存款利率标准计算支付原告张胡琴资金占用费直至第一项确定的款项清偿之日止；三、驳回原告张胡琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告贵州中泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇一九年十二月二十三日书记员  王璇