福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初15171号 原告：王长坤，男，1962年10月18日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：黄三进，福建正成功律师事务所律师。 被告：林志毅，男1975年3月9日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：郑晋，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原告王长坤与被告林志毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案受理，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。王长坤的委托诉讼代理人黄三进及林志毅的委托诉讼代理人郑晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王长坤向本院提出诉讼请求：1.解除王长坤与林志毅之间于2016年7月27日签订的《荣顺综合楼房屋租赁合同》；2.王长坤没收林志毅支付的履约保证金150000元；3.林志毅返还租赁合同所涉的租赁物即荣顺综合楼，并在返还前交清全部水电费及卫生费；4.林志毅支付自2017年1月1日起至实际返还之日止的占用使用费（按协议书约定的每月5元／平方米标准计算，占用使用费可以与装饰、装修添附部分现有价值互相冲抵）。在审理过程中，王长坤放弃对水电费及卫生费的诉讼请求。将第3项诉讼请求变更为：林志毅返还租赁合同所涉租赁物即荣顺综合楼。事实与理由：王长坤与林志毅于2016年7月27日签订一份《荣顺综合楼房屋租赁合同》，合同约定：王长坤将位于晋江市双沟的荣顺综合楼（九层）出租给林志毅用于经营，房屋建筑面积约为3000平方米（以交付租赁物使用的实际面积为准，后双方一致确定实际面积为3003平方米）；租赁期限为十五年，自2017年1月1日起至2031年12月31日止；租金按季度支付，承租人应予当年度3月10日、6月10日、9月10日、12月10日支付下季度的租金；2017年1月1日前为林志毅的筹备期，同时从2017年1月1日到2018年12月31日为补偿王长坤部分投资装修款，该期间不计租金，2019年1月1日到2022年12月31日月租金为每平方米为5元／平方米。协议签订后，双方又另行口头协商，未经王长坤同意不得转租。2018年6月6日，王长坤得知林志毅未经其同意擅自将房屋转租。林志毅擅自转租的行为已经构成了根本违约，应承担相应的违约责任。 林志毅辩称，1.本案租赁合同应依法认定无效，根据王长坤提供的《个人住宅危房翻建审批表》记载，王长坤提供的租赁物超出了许可面积、许可层数，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案合同为无效合同，因此，关于保证金的约定自始无效；2.王长坤的诉求除了占用费外，均是基于合同有效的前提而提出，鉴于本案合同无效，应予以驳回；3.同意以装饰、装修添附费用现有价值冲抵相应占用费，但占用费应按月租金5元/平方米的标准计算。 在本院审理过程中，到庭双方当事人无争议的事实为： 荣顺综合楼位于晋江市双沟社区，业主为王长坤和案外人王长文，该综合楼尚未办理房产登记手续，经审批同意翻建的房屋面积为896平方米，同意翻建层数为3层。王长坤和王长文实际翻建过程中违反审批规定，该楼房实际楼层为8层（含夹层），实际建筑总面积为3003平方米。后经案外人王长文同意，2016年7月27日，王长坤与林志毅签订一份《荣顺综合楼房屋租赁合同》，该协议书约定：王长坤将位于晋江市双沟的荣顺综合楼出租给林志毅用于经营，房屋建筑面积约为3000平方米（以交付租赁物使用的实际面积为准，后双方一致确定实际面积为3003平方米）；租赁期限为十五年，自2017年1月1日起至2031年12月31日止；租金按季度支付，承租人应予当年度3月10日、6月10日、9月10日、12月10日支付下季度的租金；2017年1月1日前为林志毅的筹备期，同时从2017年1月1日到2018年12月31日为补偿王长坤部分投资装修款不计租金，2019年1月1日到2022年12月31日月租金为每平方米为5元／平方米，但未约定2023年1月1日起的租金计算标准。合同签订后，出租人将租赁物（毛坯）交付给承租人使用，林志毅向王长坤支付了15万元保证金。现该租赁物尚未完成全部装修事项。 本案双方的争议焦点为：1.本案双方签订的房屋租赁合同是否有效？2.林志毅是否存在违约情形，应否解除合同并承担违约责任？3.林志毅应否支付自2017年1月1日起的租金及房屋占用使用费？对此，本院予以分析认定如下。 一、关于合同效力问题。 王长坤认为，出租方部分楼房通过翻建审批手续，该部分面积为896平方米，应认定为合同有效，其余部分是否有效由法院依法认定。 林志毅认为，本案租赁合同应依法认定无效，根据王长坤提供的《个人住宅危房翻建审批表》记载，王长坤提供的租赁物超出了许可面积、许可层数，应认定本案租赁合同为无效合同。 本院认为，根据王长坤提供的两份《个人住宅危房翻建审批表》显示，2014年12月26日，经当时晋江市住房和城乡建设局及晋江市危房翻建工作组审批，主管部门仅允许翻建后房屋规模为：总建筑面积896平方米以下，总层高13.2米以下，翻建层数为3层。而实际翻建危房过程中，王长坤、王长文未按审批文件规定进行翻建，在合法房屋部分上自行加层并占用相应的公共通道，故王长坤、王长文未按审批许可手续对合法房屋自行改建的加层、扩建部分的面积属于违法建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，据此，本案应认定合法部分租赁合同（896平方米）有效，违法部分租赁合同无效。 二、关于是否存在违约、违约责任承担、合同应否解除以及租金、占用使用费等问题 王长坤认为，在履行合同过程中，林志毅未经出租人同意将整幢楼房擅自转租他人，在双方2018年6月6日的通话录音中，出租人明确表示不同意转租。林志毅至今未支付任何租金，也存在拖欠租金的行为。鉴于承租人擅自转租以及拖欠租金的行为，应解除双方签订的租赁合同并没收林志毅交付的履约保证金。根据租赁合同约定，2017年1月1日至2018年12月31日期间不计算租金是为了补偿林志毅部分装修款，并非约定林志毅无需支付任何租金，现因林志毅未能在规定期限内完成全部装修事项，故装修补偿期占用使用费以及后续占用使用费应按月租金5元/平方米计算，并可以与装饰、装修添附部分现有价值互相冲抵。为证明其主张，王长坤向本院提供通话录音光盘及相关文字资料，以证明林志毅未经王长坤同意擅自将租赁物转租他人，王长坤对转租行为提出异议并要求林志毅妥善处理的事实。 林志毅质证认为，对录音光盘及相关文字资料的真实性无异议，但认为林志毅并不存在转租行为，而只是与他人合作经营。 林志毅认为，因案涉租赁合同为无效合同，关于保证金的约定自始无效，王长坤无权没收保证金，故保证金应返还给承租人；由于案涉合同为无效合同，故本案合同无需解除，除了占用使用费外的其他诉讼请求均应予驳回；同意以装饰、装修添附部分现有价值冲抵相应的占用使用费，占用使用费应按月租金5元/平方米的标准计算，但8楼经林志毅进行基础装修后已经交还出租人使用，不应计算该部分占用使用费。 在审理过程中，为明确林志毅对案涉租赁物进行添附装修部分的现价值，经诉争双方申请，本院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司就该事项进行评估。经评估，双方无争议部分装修价值为1341164元，双方争议部分装修价值（七楼两间办公室及屋顶上约三米高围墙、贴砖部分）为182155元，合计1523319元。因评估而产生评估费用为47000元（根据双方约定应各自承担一半），该笔费用实际由王长坤支付。 本院认为，王长坤提供的录音资料，林志毅对其真实性不持异议，该录音资料来源真实，可以作为定案依据。在录音中，林志毅明确承认已将案涉租赁物盘（转租）他人，并且转租行为并未得到王长坤的同意，王长坤对此行为明确提出异议，并要求林志毅找时间过来“协商一下”。该份录音资料可以证明林志毅确实其存在违反双方约定擅自将租赁物转租他人的情形，对其证明力本院予以确认。 本院认为，因本案所涉租赁物部分为违法建筑物，导致本案合同部分有效，部分无效。本案承租人在未取得出租人事先同意的情况下，擅自将租赁物转租他人使用，根据《合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”规定，故王长坤请求解除双方签订的租赁合同应予以支持。出租人在得知后当即表示异议，并且在6个月内起诉至法院，故林志毅在履行本案租赁合同过程中存在违约情形，应承担相应的违约责任。同时，鉴于本案租赁合同的效力情况，故本院根据合法部分面积与违法部分面积比例认定，部分履约保证金105245元[150000元-（896平方米÷3003平方米）×150000元]应退还林志毅，但其余履约保证金44755元因林志毅存在违约行为，不予退还。 在审理过程中，双方均同意装饰、装修添附部分现有价值可与相应租金、占用使用费互相冲抵，可视为出租人同意对此进行利用，可在利用范围内予以适当补偿。至于装饰、装修添附部分的价值认定，本院认为，其中七楼两间办公室，林志毅主张由其进行装修，但未能提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，该部分价值181197元不纳入冲抵范围。关于屋顶围墙及贴砖部分，王长坤虽然表示该部分装修未经其同意，但表示同意冲抵租金、占用使用费，该部分装修价值应纳入冲抵范围。据此，林志毅装饰、装修添附部分现有价值可确定为1342022元（1523319元-181197元）。 双方在租赁合同中约定2017年1月1日至2018年12月31日期间为补偿王长坤部分投资装修款，该期间不计租金。鉴于林志毅未能在规定期限内完成全部装修事项，且林志毅要求将装修、装饰添附部分现价值用于冲抵租金及租用使用费，超过部分要求退还。故该期间不计租金及占用使用费的前提已经不复存在，且如计算可能由此导致违约方获利情形存在，故该期间的租金及占用使用费应予以计算，并可参照合同约定的月租金5元/平方米的标准计算。林志毅现仍然继续占用租赁物，给王长坤造成了占用租赁物期间的经济损失，应按照双方约定的月租金5元/平方米标准计算相应的房屋占用使用费用。 本院经审理认定事实如下：荣顺综合楼位于晋江市双沟社区，业主为王长坤和案外人王长文，该综合楼尚未办理房产登记手续，经审批同意翻建的房屋面积为896平方米，同意翻建层数为3层。王长坤和王长文实际翻建过程中违反审批规定，该楼房实际楼层为8层（含夹层），实际建筑总面积为3003平方米。后经案外人王长文同意，2016年7月27日，王长坤与林志毅签订一份《荣顺综合楼房屋租赁合同》，该协议书约定：王长坤将位于晋江市双沟的荣顺综合楼（九层）出租给林志毅用于经营，房屋建筑面积约为3000平方米（以交付租赁物使用的实际面积为准，后双方一致确定实际面积为3003平方米）；租赁期限为十五年，自2017年1月1日起至2031年12月31日止；租金按季度支付，承租人应予当年度3月10日、6月10日、9月10日、12月10日支付下季度的租金；2017年1月1日前为林志毅的筹备期，同时从2017年1月1日到2018年12月31日为补偿王长坤部分投资装修款不计租金，2019年1月1日到2022年12月31日月租金每平方米为5元／平方米，但未约定2023年1月1日起的租金计算标准。合同签订后，出租人将租赁物（毛坯）交付给承租人使用，林志毅向王长坤支付了15万元保证金。现该租赁物尚未完成全部装修事项。在合同履行过程中，林志毅未经王长坤同意擅自将租赁物转租他人，存在违约情形。经评估及本院分析，林志毅装饰、装修添附部分现有价值为1342022元。 综上所述，本院认为，王长坤、王长文未按审批文件规定进行翻建，在合法房屋部分上自行加层并占用相应的公共通道，故王长坤、王长文未按审批许可手续对合法房屋自行改建的加层、扩建部分的面积属于违法建筑物。王长坤就该整体建筑物与林志毅于2016年7月27日签订的《荣顺综合楼房屋租赁合同》为部分有效合同，在承租人存在违约情形的情况下，出租人仍然可以请求解除合同，并依据合同约定没收相应部分的履约保证金。截至2018年12月31日，按双方约定的月租金标准计算，已产生的租金及房屋占用使用费合计360360元，与林志毅装饰、装修添附部分现有价值进行互相冲抵，故王长坤应返还林志毅981662元。租赁合同解除后，林志毅应在合理期限，即十五日内腾空租赁物并交还给原告，并承担占用期间的使用费。林志毅辩称已将租赁物的八楼交还给王长坤使用，但未提供任何证据证明，故仍应就租赁物八楼承担返还责任。王长坤请求林志毅按月租金15015元标准支付自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占用使用费，该请求依法有据，本院予以支持。王长坤超过法律规定的其他诉讼请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款、第九条、第十一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除王长坤与林志毅于2016年7月27日签订的《荣顺综合楼房屋租赁合同》； 二、林志毅应于判决生效之日起十五日内腾空位于晋江市双沟社区的荣顺综合楼，并返还给王长坤，逾期不作腾空的，视为对其遗留物的放弃； 三、林志毅应支付王长坤自2019年1月1日起至实际交还租赁物之日止按月租金15015元标准计算的房屋占用使用费，限于租赁物实际返还日清偿； 四、王长坤应于判决生效之日起十日内退还林志毅装饰、装修添附补偿款981662元； 五、王长坤应于本判决生效之日起十日内退还林志毅保证金105245元，其余保证金44755元无需退还； 六、林志毅应于本判决生效之日起十日内支付王长坤案件评估费23500元； 七、驳回王长坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费14146元，由王长坤负担1252元，由林志毅负担12894元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林 萍 审 判 员  黄东来 人民陪审员  曾素莲 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  李坤煌 附件：本案所适用的法律及司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时间，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。