河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫9001民再23号再审申请人(原审原告)：何士来，男，1980年9月21日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：崔静静，河南艳阳天律师事务所律师。再审被申请人(原审被告)：李兴军，男，1976年3月23日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：李珂，河南大正律师事务所律师。第三人(原审案外人)：邢小松，男，1960年7月1日出生，汉族，住济源市建业森林半岛33号楼2单元5A室，身份证号：。再审申请人何士来因与被申请人李兴军房屋买卖合同纠纷（原所有权纠纷）一案，不服本院（2014）济民一初字第1196号民事判决，于2018年7月2日向本院申请再审，本院于2018年9月25日作出（2018）豫9001民申33号民事裁定，决定再审本案。再审期间，本院依案外人邢小松的申请，依法通知其作为有独立请求权的第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人何士来的委托诉讼代理人崔静静，被申请人的委托诉讼代理人李珂以及第三人邢小松参加了诉讼，本案现已审理终结。原审原告何士来于2014年4月29日向本院提起诉讼称，2012年7月24日，原审被告李兴军向原告何士来借款，并出具借条，到期后李兴军未偿还，后经协商，被告自愿将位于济源市××森林半岛××楼××单元××室房屋折价抵给原告，并约定于2012年7月20日（农历）将此房屋变更登记在原告名下，变更登记的费用由原被告各承担50%。到期后，被告不履行变更义务，要求判令被告履行房屋产权变更登记义务，承担变更登记费用的一半，并承担违约金85000元。原审被告李兴军辨称：原告起诉与事实不符，被告没有借过原告款项，也不存在以房抵债的情况，原告的诉讼请求没有法律依据，要求驳回原告诉讼请求。本院原审审理认为，支持原告主张的证据仅为2012年7月24日的借条，但经鉴定，原告提交的借条上“李兴军”的签名并非李兴军所写，具备鉴定条件的指印也非李兴军所捺，原告所举证据不能证明其主张，故原告的诉讼请求不予支持，判决驳回原告何士来的诉讼请求。再审申请人（原审原告）何士来提出再审申请称，申请人发现新证据，能够证明何士来和李兴军之间存在商品房买卖合同关系。原审中，李兴军不认可双方之间存在以房抵债的情况，否认双方存在商品房买卖合同关系，2016年李兴军起诉要求解除双方之间的商品房买卖合同关系，济源市法院判决驳回了李兴军诉讼请求，济源中级人民法院（2018）豫96民终766号裁定认为被申请人李兴军认可双方存在房屋买卖合同关系属于出现了新的证据。根据该新证据能够推翻原审判决。再审被申请人（原审被告）李兴军答辩称：1、申请人对本案基本事实陈述不实。申请人称双方系以房抵债，因借款到期未还才达成房屋买卖协议，但以房抵债和房屋买卖并不是同一法律事实，也非同一法律关系，在（2016）豫9001民初4193号民事案件中，申请人明确表示其和被申请人的房屋买卖合同自2012年7月24日成立，本案17万元转让款与双方房屋买卖协议达成在同一天，怎么会出现借款到期后未偿还才达成的房屋买卖协议。2、本案另一主要争议在于双方对房屋买卖协议部分内容约定的表述不同。差异主要体现在房产交易费用的承担、各自履行义务的内容、顺序和期间及双方的违约责任。结合本案现实状况，本案符合合同法第66条规定的情形，因申请人至今没有履行付款义务，被申请人可依法主张同时履行抗辩权，申请人的请求不能得到支持。第三人邢小松称，其于2013年11月从何士来处购买了本案涉诉房屋，何士来已交付了房屋，其居住至今，但何士来一直推脱未办理房屋过户手续，后得知何士来从李兴军处购得该房，申请确认本案所涉房屋归其所有并判令何士来、李兴军协助其办理过户手续。针对第三人的请求，何士来答辩称，第三人申请属实，同意协助其办理过户手续。庭审中，再审申请人明确诉讼请求为：要求李兴军协助将房屋办理登记到何士来名下，也同意直接将房屋登记到第三人名下。针对第三人的请求，李兴军答辩称，第三人在购房时未尽到基本的注意义务，未审查房屋权属事宜，根据物权法规定，其不能成为善意第三人，其请求不能成立，要求驳回再审申请人和第三人的诉讼请求。围绕本案涉诉房屋买卖，再审申请人何士来、被申请人李兴军以及第三人邢小松从2014年2月起多次进行诉讼，经济源两级人民法院多次审理，各方已充分举证质证，综合本院已生效的（2015）济民一初字第3711号民事判决、（2016）豫9001民初4193号民事判决、（2018）豫9001民初7942号民事判决以及济源中级人民法院（2017）豫96民终406号民事判决、（2018）豫96民终766号民事判决所认定的事实，本院再审确认如下案件事实：2012年7月24日之前，案外人袁秋平欠原告塔吊租赁费500000元，后李兴军、袁秋平与何士来三方协商一致，李兴军将其位于济源市××森林半岛××楼××单元××室房屋作价670000元出售给何士来，商定何士来以其对袁秋平的500000元债权折抵部分房款，余款170000元何士来再支付李兴军。为体现上述协议，2012年7月24日李兴军向何士来出具“借条”，约定主要内容为：李兴军向何士来借用170000元，如到期无法偿还，李兴军以其位于济源市××森林半岛××楼××单元××室作价670000元过户给何士来所有，其中500000元房款系袁秋平欠何士来的塔吊费抵帐，剩余170000元当日结清。但协议针对其他权利义务以及违约责任的约定双方各执一词，庭审中双方各提交一份“借条”，何士来提交“借条”的具体内容为：“经双方同意达成协议，李兴军向何士来借用壹拾柒万元现金，如到期无法偿还，李兴军自愿将位于济源市××森林半岛××楼××单元××室（作价六十七万元，其中抵账五十万元，剩余十七万元当日交清）。在农历二零一二年七月二十日之前将手续办齐过户给何士来所有（房产手续费用由李兴军承担，如有交易费，双方各承担百分之五十）。如李兴军违约，将由其承担所借金额（十七万元）的百分之五十（50%）的违约金。另如对方因交易费拖欠，李兴军不承担50%的违约金”；李兴军提交“借条”的具体内容为：“经双方同意达成协议，李兴军向何士来借用壹拾柒万元现金，如到期无法偿还，李兴军自愿将位于济源市××森林半岛××楼××单元××室【作价六十七万元，其中抵账五十万元，含五十万元欠条壹张（袁秋平欠何士来塔吊租赁费）剩余十七万元由何士来当日结清】在农历二零一二年七月二十号前搬出，此房屋过户给何士来所有，（李兴军房产手续费用由李兴军承担，交易费用由何士来承担，双方在办理过户手续期间积极配合，提供所有手续、欠条、证明等）。如李兴军违约，将由其承担所供金额（十七万元）百分之五十的违约金。另对方因想索取百分之五十的违约金，不能积极配合，不交欠条、证明等手续，李兴军不但不承担百分之五十的违约金。另追加何士来赔偿李兴军搬迁和租房的所有的费用”。何士来提交的“借条”在本院原审即（2014）济民一初字第1196号民事案件中经鉴定非李兴军本人签字捺印，李兴军称该借条系其兄弟李强所签字并捺印，何士来误将李强当作其本人要求李强签字捺印，后其本人又出具有新的一式三份的“借条”，其与袁秋平、何士来三人各持一份，何士来对此说法予以否认。2012年7月24日当天，何士来将170000元汇入李兴军母亲卢香莲帐户，同日，李兴军将该房屋及钥匙一并交付给何士来。2013年11月8日，何士来将上述房屋以50万元的价格出卖给邢小松，邢小松已支付房款45万元，余款5万元，双方协商折抵部分维修费后，在办理过户手续时支付。邢小松2014年入住该房至今。另查明，涉诉房屋为李兴军于2008年购买。为购买该房屋，2008年3月20日，李兴军与中国银行济源分行、建业住宅公司签订个人一手住房贷款合同，约定李兴军向中国银行济源分行贷款190000元，贷款期限20年，中国银行济源分行于2008年3月26日将190000元划至李兴军指定的建业住宅公司账户。李兴军、孔小燕夫妇以上述商品房作为抵押，并于2008年3月25日办理房屋预告登记证明，后李兴军未按合同约定按期如数还款，中国银行济源分行向本院提起诉讼，经本院审理，作出（2018）豫9001民初2400号民事判决，判决：一、解除中国银行股份有限公司济源分行与李兴军签订的个人一手住房贷款合同；二、李兴军、孔小燕于判决生效后十日内归还中国银行股份有限公司济源分行借款118628.85元及利息，济源建业住宅建设有限公司承担连带清偿责任；三、李兴军、孔小燕于判决生效后十日内支付中国银行股份有限公司济源分行罚息，济源建业住宅建设有限公司承担连带清偿责任；四、李兴军逾期未偿还，以李兴军、孔小燕的位于济源森林半岛33号楼2单元5层A（东）户房产拍卖、变卖的价款受偿。上述判决生效后，中国银行济源分行申请人民法院执行，期间济源建业住宅建设有限公司将上述贷款还清。2019年11月1日，中国银行济源分行出具证明，证明该贷款已结清。再查明，2014年2月28日，何士来向本院提起诉讼，要求李兴军偿还借款170000元及违约金85000元，后申请撤诉，本院于2014年4月29日作出（2014)济民一初字第411号民事裁定，准许撤诉。2014年4月29日，何士来向本院提起诉讼（即本案原审），本院经审理于2015年4月21日作出（2014）济民一初字第1196号民事判决，驳回原告诉讼请求。2015年8月4日何士来向本院提起诉讼，认为卢香莲、李兴军取得170000元现金没有合法根据，二人行为构成不当得利，请求判决返还不当得利款170000元，并支付利息32640元，本院经审理于2015年10月23日作出（2015）济民一初字第3711号民事判决，驳回何士来诉讼请求。2016年7月28日李兴军提起诉讼，要求解除其和何士来的房屋买卖合同，并要求何士来返还房屋、支付其搬迁费用及租赁房屋居住费用56000元，本院审理于2017年2月3日作出（2016）豫9001民初4193号民事判决，驳回李兴军诉讼请求。李兴军不服一审判决，提起上诉，济源中级人民法院作出（2017）豫96民终406号民事判决，维持原判。2018年2月2日何士来向本院提起诉讼，要求判令李兴军协助何士来办理房屋过户手续，本院经审理作出（2018）豫9001民初字第1089号民事裁定，认为原告的起诉属于重复起诉，裁定驳回起诉。何士来不服提起上诉，济源中院审理作出（2018）豫96民终766号民事裁定，认为当事人（李兴军）陈述发生了变化，属于出现了新的证据，不属于案件发生了新的事实，裁定维持原判。2018年9月10日李兴军向本院提起诉讼，要求判令邢小松停止侵害、排除妨害（搬离房屋），本院经审理于2018年11月20日作出（2018）豫9001民初7942号民事判决，驳回李兴军诉讼请求。本院再审认为，根据当事人的诉辩意见、济源两级法院已生效判决认定的事实以及本次庭审查明的事实，可以认定何士来、李兴军之间以借条形式达成了房屋买卖协议，该协议成立有效。当事人所提供证据的内容应当视为自己的诉讼主张，尽管双方对违约责任等部分约定内容意见不一致（即“借条”后半部分内容不一致），应属部分约定不明，但双方买卖合意明确、主要权利义务明确，且按照协议约定已履行了主要合同义务，李兴军已实际向何士来交付了房屋，该房屋已实际转移占有，何士来也按约支付了170000元现金。根据协议的约定，部分房款是以抵账方式支付，再审申请人和被申请人均认可何士来、李兴军和袁秋平三方就何士来对袁秋平享有的债权折抵50万元房款达成合意，李兴军依据该合意即能向袁秋平主张权利，尽管李兴军称何士来未交付债权凭证，但债权凭证转让与否并不影响抵账协议的成立，且在本院（2016）豫9001民初4193号案件的审理中，生效判决认定双方未约定欠条的具体交付日期，何士来同意将债权凭证（欠条）交付李兴军，李兴军不同意接收，因此，李兴军抗辩何士来未履行义务的理由不能成立，本院不予采纳。关于何士来和邢小松的房屋买卖协议，双方并无争议，且基本履行了合同义务，对该协议效力本院予以确认，邢小松支付了房屋对价并已实际占有涉案房屋，故邢小松作为有独立请求权的第三人，依据合同要求何士来、李兴军协助对所购房屋办理过户手续，有事实和法律依据，本院应予支持。根据查明的事实，该涉案房屋设定有抵押，即李兴军以上述商品房作为抵押向中国银行济源分行借款，但再审期间，银行贷款已结清，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，主债权消灭，抵押权随之消灭，因此该商品房可以办理转移登记。在房屋买卖合同中，出卖人协助买受人办理产权转移登记是不言而喻的合同义务，因此，该案中，李兴军应当对涉案房屋办理初始登记，以便于协助何士来办理转移登记，何士来办理转移登记后应当协助邢小松办理转移登记。关于初始登记和转移登记的费用问题，何士来、李兴军各自主张不一（各自提供的“借条”），何士来主张“房产手续费用由李兴军承担，如有交易费，双方各承担百分之五十”，李兴军主张“李兴军房产手续费用由李兴军承担，交易费用由何士来承担”，可以看出，在李兴军初始登记相关税费由其承担这一点上，双方一致，故李兴军的初始登记相关费用应由其承担；转移登记需要交纳相关税费，该费用承担问题双方提供的证据均不足以支持其主张，应视为该税费承担双方约定不明，本院确定由买受人何士来承担；何士来和邢小松房屋买卖关系中，房屋转移登记的相关费用由买受人邢小松承担。针对再审申请人何士来要求李兴军承担违约金的诉讼请求，因当事人对违约责任约定不明，何士来提供的证据不足以证明其主张，该项请求本院不予支持。原审生效后，李兴军陈述发生了变化，属于出现了新的证据，何士来据此提出再审，符合法律规定，本院依据重新查明的事实，应对原审判决予以纠正。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百七十七条、第一百九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）济民一初字第1196号民事判决。二、再审被申请人李兴军于本判决生效之日起一个月之内履行位于济源市建业森林半岛33号楼2单元5层A（东）户商品房的初始登记义务，即将该商品房登记至自己名下,以便于协助再审申请人何士来办理转移登记（初始登记相关税费由李兴军承担）。三、再审被申请人李兴军应于本判决第二项登记事项完成之日起一个月内协助再审申请人何士来依法办理该商品房的产权转移登记，即将该商品房变更登记至何士来名下（转移登记相关税费由何士来承担）。四、再审申请人何士来应于本判决第三项登记事项完成之日起一个月内协助第三人邢小松依法办理该商品房的产权转移登记，即将该商品房变更登记至邢小松名下（转移登记相关税费由邢小松承担）。五、驳回再审申请人何士来和第三人邢小松其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。原审诉讼费2025元，由再审被申请人李兴军负担，原审鉴定费4800元，由何士来负担；再审诉讼费6425元，由何士来负担2025元，李兴军负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  韩建政人民陪审员  杜永俊人民陪审员  李文昌二〇一九年十二月二十四日书 记 员  侯 婷