四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1558号 上诉人（原审被告）：四川省新三江房地产营销策划有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区酒城大道三段12号1号楼12层1206号，统一社会信用代码：91510502692266562T。 法定代表人：徐生健。 委托诉讼代理人：龙雪峰，男，汉族，1971年9月1日出生，系公司法务部经理。 被上诉人（原审原告）：龙学勤，女，汉族，1987年11月1日出生，住四川省泸州市纳溪区。 被上诉人（原审被告）：王志岗，男，汉族，1968年7月11日出生，住山西省襄垣县。 被上诉人（原审被告）：王润英，女，汉族，1968年5月6日出生，住山西省襄垣县。 上诉人四川省新三江房地产营销策划有限公司（以下简称“新三江公司”）因与被上诉人龙学勤、王志岗、王润英合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人新三江公司的上诉请求：撤销（2019）川0504民初2194号民事判决，驳回龙学勤对新三江公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，造成案涉房屋买卖合同不能履行的原因系王志岗、王润英违约，并非上诉人迟延履行合同导致履约不能。本案的定金属于“成约定金”是龙学勤向王志岗、王润英支付的定金，是为成功交易房屋而约定，上诉人仅仅是暂时保管人，只履行暂时保管责任，本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，上诉人不是房屋买卖合同的一方当事人，不应当承担连带返还的责任。 被上诉人龙学勤辩称：房屋买卖合同在房屋所有权人尚未签字的情况下，上诉人新三江公司未经龙学勤同意就将代管的20000元定金转交给房东存在过错，应当承担连带返还责任。 被上诉人王志岗、王润英未提交书面答辩意见。 龙学勤向一审法院起诉请求：1.解除龙学勤与新三江公司2018年9月14日签订的《房屋买卖及经纪合同》；2.王志岗、王润英、新三江公司连带返还购房款20000元；3.诉讼费由王志岗、王润英、新三江公司负担。 一审法院认定事实：2018年9月14日，龙学勤、新三江公司与王玉清签订所有权人为王润英、王志岗的案涉房屋的《房屋买卖及经纪合同》，王玉清作为王润英、王志岗的代理人签字。合同对房屋位置、价款、首付款、银行贷款、佣金、违约责任等进行了约定，其中第二条（二）1约定“买方先行向卖方支付定金，结算时抵扣房款。定金支付时间和方式如下：买卖双方确定本合同房屋买卖定金为贰万元整（￥20000）。买方在签署本合同时向卖方支付（卖方出具相应的收款收据）。”第七条手写约定，“王志岗、王润英于2018年9月21日前回泸州并补签此合同。”后因王志岗、王润英个人原因未在规定日期回泸州补签此合同。至今在龙学勤手中《房屋买卖及经纪合同》没有王志岗和王润英的签名。龙学勤多次与新三江公司沟通办理房屋买卖事宜，但因房屋所有权人资料、公证手续、行程等问题未能办理。王志岗和王润英陈述，现该房屋已售卖他人。 一审法院另查明，2018年9月14日，龙学勤向新三江公司交付20000元作为定金，当日即由王玉清以王润英的名义向龙学勤出具收款收据，但此款当时未交付王玉清或出售人王润英、王志岗，而是由新三江公司代为掌管，承诺在核实房源，以保证顺利买卖房屋后交付出售人。此笔费用在龙学勤与王志岗和王润英房屋买卖出现纠纷、停滞的状态下，由新三江公司转交给了王志岗和王润英。还查明，王志岗与一审法院工作人通话中表示从来没见这个人（即龙学勤）。 据一审法院（2019）川0504民初1045号案件查明，卖房人王志岗于2018年9月26日回泸州补签了合同，但未与龙学勤补签字。王润英未回来，而王润英委托王志岗代办售房一事的委托书也是同日出具，可能是拍照传送的，故，对其真实性，未能确定。龙学勤能对整个事件过程详细陈述，积极办理信用报告、购房资金准备等工作。而新三江公司直到2018年11月12日才发函要求龙学勤履行义务。 一审法院认为，无论是居间服务，还是房屋买卖，应做到诚实守信，新三江公司作为专业的居间服务单位，应恪尽职守、谨慎履责，王润英、王志岗作为房屋出售人更应尊崇事实，全面履行自己的义务。对争议问题和龙学勤的诉求一审法院评析如下： 1.本案的法律关系。本案三方当事人所签订的《房屋买卖及经纪合同》，包含了两方面的主体，两层法律关系，一是龙学勤与新三江公司之间的居间服务关系，二是龙学勤与王志岗、王润英之间的房屋买卖合同关系。王玉清作为王志岗、王润英的代理人，其签约行为和后果，由被代理人王志岗、王润英承担，王志岗、王润英认为自己没有与龙学勤签订房屋买卖合同，与事实不符，一审法院不予采纳。从本案龙学勤的主张和所持主要和根本证据及原告的诉求表明，龙学勤是要求王志岗、王润英以及新三江公司返还购房款，即根本的法律关系为房屋买卖合同关系。故，龙学勤要求解除与新三江公司的居间合同关系，本案不予处理。 2.龙学勤所交20000元的性质问题，收取的主体是谁。龙学勤所交20000元，虽直接交与了新三江公司，但合同中明确记载是用于购买王志岗、王润英名下房屋的定金，并且当场由王润英的代理人向原告出具了收款收据，最后这笔钱也由新三江公司转交给了王志岗、王润英，故，收取20000元的主体是王志岗、王润英，新三江公司只是居间暂时的保管人。双方的房屋交易虽然没有成立，但不影响所交金额约定的性质，定金有立约定金、成约定金、履约定金和违约定金等的分别，双方合同对此表述为“买方先行向卖方支付定金，结算时抵扣房款。”即表明双方是为成功交易房屋而约定，在成功买卖房屋后，此金额转为购房款，是为履行最终的交易而支付的定金。 3.对涉案房屋未能成功交易，过错在谁，应承担怎样的责任。王玉清作为王润英、王志岗的代理人，与龙学勤和新三江公司签订三方合同，但未出示有效的代理手续，虽然各当事人未反对其签字行为，但在《房屋买卖及经纪合同》第七条对合同签字作出了明确的特别约定“王志岗、王润英于2018年9月21日前回泸州并补签此合同。”也说明了此合同须房屋所有权人本人签字成立生效，结合本案龙学勤始终是信任作为居间人的新三江公司，而对没有有效代理手续的王玉清出面签署合同是有怀疑的，在合同主体不一致的情况下，合同关系不能认为当然有效成立。正如前文查明的事实，龙学勤未能与王志岗、王润英本人签订房屋买卖合同，是因二人未能如约补签字，涉案房屋登记在二人名下，要出售此房屋，但王润英本人却始终未到场，也未能办理好房屋登记机关要求的手续。买卖房屋未能成功，是王志岗、王润英的过错造成，应承担责任，相应地后期另行出售涉案房屋，如有损失，应自行承担。龙学勤则积极办理相关手续，对房屋买卖未成功没有过错。根据定金罚则，龙学勤可以要求双倍返还，但现龙学勤要求返还所交20000元，是对自己权利的处分，合法有据，一审法院予以支持。本案的房屋买卖，是在新三江公司居间协助情况下的房屋买卖，新三江公司作为专业的中介机构，对王志岗、王润英的情况核查不够严谨，造成时间上的拖沓，最终未能交易，也具有一定过错。并且明知是由于王志岗、王润英的过错造成交易不能，双方已产生纠纷的情况仍然将定金交给王志岗、王润英，新三江公司未尽到忠诚职责，其行为不能算是一个善良管理人的行为。故，对返还龙学勤的20000元承担连带责任，在支付了龙学勤定金后，可向实际责任人王志岗、王润英追偿。 依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百六十一条、第一百七十六条、第一百七十九第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、王志岗、王润英在本判决生效日之日起十日内返还龙学勤定金20000元；二、四川省新三江房地产营销策划有限公司对上述金额承担连带返还责任，在支付了龙学勤后，可向王志岗、王润英追偿；三、驳回龙学勤的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，减半收取150元，由王志岗、王润英负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点系上诉人新三江公司是否存在过错，是否应当承担连带返还责任。根据查明的事实，王玉清作为王润英、王志岗的代理人与龙学勤和新三江公司签订三方合同，但未出示有效的代理手续，在《房屋买卖及经纪合同》第七条对合同作出了特别约定“王志岗、王润英于2018年9月21日前回泸州并补签此合同。”合同签订后，龙学勤向新三江公司交付20000元作为定金，当日即由王玉清以王润英的名义向龙学勤出具收款收据，但此款是由新三江公司代为掌管。本院认为，被上诉人龙学勤在签订《房屋买卖及经纪合同》时，因对未取得有效代理手续的王玉清签订合同存疑，在王玉清出具收条后，将20000元定金交给新三江公司而未直接交给王玉清，表明龙学勤愿意履行该合同，但不同意立即支付价款，至于什么时候或者满足什么条件下将20000元交给卖方，双方并未特别说明。《房屋买卖及经纪合同》第二条约定，卖方应当出具收款收据，第七条约定卖方应当在2018年9月21日补签合同，在卖方未重新出具收据或提供有效授权且未与龙学勤补签合同的情况下，上诉人新三江公司未经被上诉人龙学勤同意，擅自将20000元购房定金交付给被上诉人王润英、王志岗存在过错，应当对20000元的退回承担连带返还责任，一审判决结果并无不当。 综上所述，上诉人新三江公司的上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人四川省新三江房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 曹天全 审判员 张 勇 二〇一九年十二月十八日 书记员 毛 林