广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初6888号原告（反诉被告）：罗松林，男，1986年5月21日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：龚婉娴、麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘德明，男，1980年10月1日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：罗健，广东瑞迪安律师事务所律师。第三人：广州市弘信房地产代理有限公司，住所地广州市增城区永宁街公安村委会枫木元社南街7号。法定代表人：王达宏。原告（反诉被告）罗松林诉被告（反诉原告）刘德明、第三人广州市弘信房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗松林的委托诉讼代理人麦丽妍，被告（反诉原告）刘德明及其委托诉讼代理人罗健到庭参加诉讼。第三人广州市弘信房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗松林向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；二、被告向原告返还定金100000元；三、被告向原告支付违约金558000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月3日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告以186万向原告出售位于增城区永××街××湖××房，同时约定定金为10万元，买方于签订合同之日起30日内办理按揭贷款申请，卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供相关材料。签订合同后，原告依约支付定金10万。办理按揭贷款申请必须由卖方配合提供房产证作为申请材料，但由于被告迟迟未办出房产证，导致原告未能办理按揭贷款申请。经原告发函催促，被告仍未办理。被告怠于履行其义务，严重损害了原告的合法权益。特诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）刘德明辩称：被告依约履行合同约定，无任何违约行为。现房产证已拿到，原告可以办理按揭贷款申请。但原告因个人原因不想继续履行合同，属于原告违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。第三人广州市弘信房地产代理有限公司未述称。被告（反诉原告）刘德明向本院提出反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖合同》；二、反诉被告支付违约金558000元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月签订《房地产买卖合同》。反诉原告依约履行合同约定，无任何违约行为。现房产证已拿到，反诉被告可以办理按揭贷款申请。但反诉被告因个人原因不想继续履行合同，属于反诉被告违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。因此反诉被告的诉讼请求应予驳回，同时支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）罗松林辩称：同意第一项反诉请求，解除双方的买卖合同。但由于本案的违约方是反诉原告，是其拖延行为导致买卖合同无法继续履行，因此应由反诉原告承担违约责任，并非反诉被告承担违约责任。第三人广州市弘信房地产代理有限公司未述称。经审理查明：2016年5月15日，广州市东凌房地产开发有限公司（甲方、卖方）与刘德明（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的金地香山湖花园伴湖居……第伴湖一路199号10幢18层1801号房，房屋地址：增城市××湖××房。……第十三条房屋交付甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理……附件七：本合同补充协议……第十七条、买卖合同第二十一、二十二条变更为：在买卖双方共同办理该商品房的《房地产权证》过程中，双方同意共同委托第三方律师事务所办理《房地产权证》，中介费由买方承担。办证过程中买方为办证主体，卖方配合协助买方办证，卖方须及时向买方或买方委托的第三方律师事务所提供办证资料。买卖双方同意自该商品房交付之日起600日内，双方应各自备齐办证资料，共同委托第三方律师事务所向房地产登记机构申请办理房地产转移登记手续。卖方在完成项目初始登记后向买方发出办证通知书，买方应在办证通知书指定的时间内提交办理《房地产权证》全部完整资料及办证税费，买方逾期提交的，卖方不承担任何延期办证责任。卖方将办证资料向买方或者买方委托的第三方律师事务所提供后，即视为卖方完成协助办证义务。……”。2018年5月3日，罗松林（买方）与刘德明（卖方）、广州市弘信房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定“……买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于增城市××湖××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积123.98平方米。……二、卖方合法持有商品房买卖合同，号码为201605186222。……三、买卖双方同意该物业总楼价为1860000元整……四、买卖双方就楼价款的支付方式达成以下一致协议，买方按下列第2种方式付款给卖方：……2、按揭付款（公积金贷款）（1）定金：签订本合同时支付100000元作为定金。（2）买方应在签订本合同30日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料。办理按揭所需费用由买方承担。（3）首期楼价款B.房产有抵押，赎契款由：……由买方承担的，买方应取得银行同贷书且在卖方收到银行提前还贷通知的3天内将（含定金）650000元支付至卖方还款账户……其余首期款350000元于买卖双方到房管部门办理交易过户手续并取得递件受理回执时支付。……（4）剩余楼款860000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款……备注：买卖双方协商如下：因买方或卖方违反本合同约定的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金支付等额于总楼价百分三十的违约金。……”。2018年5月3日，刘德明出具收款收据，载明“兹收到罗松林委托广州市弘信房地产代理有限公司增城区永宁街伴湖一路199号10栋1801房之定金100000元。”。2018年12月1日，广州市东凌房地产开发有限公司向刘德明发出《关于金地香山湖伴湖一路199号8-13幢办理不动产权证通知书》，载明“……伴湖一路199号8-13幢已经完成初始登记手续，已经具备办理《不动产权证》的条件，根据双方签署的商品房买卖合同有关约定，现我司特此通知您办理您所购房产的不动产权证。……请您在2018年12月30日前……缴纳相关税费……并将前述办证资料提交给代为办证的律师事务所。……”。2018年12月20日，国家税务总局广州市增城区税务局第一税务所向刘德明出具《税收完税证明》。2019年8月12日，罗松林向刘德明发出《催促履行通知函》，载明“……本人已按合同约定于签订合同当天向你支付了10万元定金。由于房屋的房产证是办理按揭贷款申请时必需提供的材料，没有房产证的情况下是无法办理按揭贷款申请的。由于你迟迟未办出房产证，导致本人按揭申请也一直无法办理……本人特此通知：请你于2019年8月17日前，办理出房产证，并凭房产证配合本人办理按揭申请手续。”。刘德明于2019年8月13日收到上述《催促履行通知函》。另查明，位于广州市增城区永××街××湖××房的产权人为刘德明，不动产权证号为粤（2019）广州市不动产权第10096099号，登记日期为2019年8月26日。审理中，罗松林陈述以下内容：双方在签订《房地产买卖合同》时，刘德明有出示《广州市商品房买卖合同（预售）》，但罗松林没有细看条文。刘德明有告知涉案房屋尚未办证，但刘德明承诺可以单独拿出来办证，签订合同30天内配合罗松林办理好按揭手续，故合同第四条第2点约定买方在签订合同30日内办理按揭贷款申请。刘德明陈述以下内容：1.签订合同时，刘德明有出示《广州市商品房买卖合同（预售）》，并告知了罗松林是委托第三方办证，且尚未递交办证资料，但没有承诺何时能办证也没有承诺可以单独拿出来办证。2.刘德明在收到开发商的办证通知后，按通知要求的时间向办证的律师事务所交齐了办证资料，要交齐资料才能交纳契税。本院认为：罗松林、刘德明以及广州市弘信房地产代理有限公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。根据庭审双方的陈述以及本案证据来看，罗松林在签订《房地产买卖合同》时是明知涉案房屋尚未办理房产证，现罗松林主张刘德明口头承诺可以单独办理房产证，并在签订合同后30天内配合罗松林办理按揭手续，但刘德明对此予以否认，罗松林并无其他证据证明双方对此达成一致意见，且罗松林亦确认在签订合同时刘德明有向其出示《广州市商品房买卖合同（预售）》，故对于罗松林上述主张，本院不予采信。虽然合同约定买方应在签订本合同30日内办理按揭贷款申请，但之后双方未能协商确定何时办妥涉案房屋的产权证，导致合同履行受阻，不可归咎于双方，双方互不负违约责任。在合同履行受阻、合同目的已不能实现的情况下，现双方均同意解除《房地产买卖合同》，鉴于本案审理罗松林、刘德明双方之间的房屋买卖法律关系，故对于解除双方之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系，本院予以支持。在双方均不违约的情况下，罗松林要求刘德明返还定金100000元，本院予以支持。至于罗松林要求刘德明支付违约金558000元以及刘德明反诉要求罗松林支付违约金558000元，并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）罗松林与被告（反诉原告）刘德明于2018年5月3日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；被告（反诉原告）刘德明在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）罗松林定金100000元；驳回原告（反诉被告）罗松林的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）刘德明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21540元，由原告（反诉被告）罗松林负担10770元，被告（反诉原告）刘德明负担10770元；反诉案件受理费10770元，由原告（反诉被告）罗松林负担5385元，被告（反诉原告）刘德明负担5385元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年十二月六日书 记 员  赖蓝婷