湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4289号原告：孝感嘉信房地产开发有限公司，住所地：孝感市乾坤大道8号乾坤购物写字楼1101、1102号。法定代表人：徐道勇。委托诉讼代理人：吴子君，湖北筑予律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为提起诉讼，代为参加庭审、辩论、质证，代为增加、放弃或变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为申请上诉，代为签署、手法相关的法律文书等。被告：池小安，男，汉族，1973年8月1日出生，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：彭振兴，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限为特别授权：代为承认、放弃或变更诉讼请求；和解；提出反诉、上诉；代签法律文书等。原告孝感嘉信房地产开发有限公司与被告池小安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孝感嘉信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴子君、被告池小安的委托诉讼代理人彭振兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孝感嘉信房地产开发有限公司的诉讼请求:1.请求法院依法确认原、被告在2018年9月30日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.请求判令被告立即向原告支付违约金50000元；3.请求判令被告赔偿原告实际损失81564元；4.本案案件受理费等全部费用由被告承担。事实与理由：在2018年9月30日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及附件文件，该合同约定原告将位于东外环××、规划路以南地块的“华鸿东城雅郡项目”的第3幢15层1504号房屋出卖给被告（房屋面积为116.52平方米），房屋总价款为966891元，被告通过贷款方式付款，贷款金额为50万元。该合同第八条逾期付款责任条款约定，逾期付款超过90日出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金。该合同附件十一补充协议中的第3条第1款约定，买受人选择贷款方式支付购房款的，购房款均应当在本合同签订之日起40日内通过贷款银行或变更付款方式全额支付给出卖人，否则出卖人有权按本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任。该合同第二十七条约定，发生争议由房屋所在地法院（即孝南区人民法院）管辖。双方签订《商品房买卖合同》后，被告向原告支付了466891元首付购房款，原告也在孝感市房屋管理部门为该房屋办理了网签备案手续，原告履行完毕了配合被告贷款的全部手续。因被告迟迟没有办理申请贷款手续，所以原告在2018年12月17日向被告邮寄了《办理按揭／公积金贷款提示函》，要求其在2018年12月24日前办理完贷款手续。由于被告签收该函件后仍然没有办理贷款手续，所以原告在2019年8月13日根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定向被告邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，被告在当天业已签收。原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》119条之相关规定提起诉讼，请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告池小安辩称:1.涉案商品房土地使用权已经设定抵押，未明确告知被告；2.由于原告没有提供证据证明自己的实际损失,因此,涉案商品房买卖合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整；3.原告所诉称的经济损失8万余元依据不足，被告不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据,本院认定如下:1.原告孝感嘉信房地产开发有限公司提供的证据八《楼盘网华鸿.公园天下信息截图》是否釆信。1.被告池小安认为，该证据证明的内容不具有真实性，不应采信；原告孝感嘉信房地产开发有限公司认为，该证据证明的内容在网上可查询，可反应孝感市场的房价，具有真实性，应采信；本院认为，该网站上标明的参考均价系网站自己的意见，不具有真实性、关联性，不予采信。2.关于原告孝感嘉信房地产开发有限公司在开庭审理过程中在法庭调查阶段口头提出申请法院到孝感市房屋管理局调查2018年9月份孝感当地的房屋市场价格的问题。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条已做出规定，原告的申请不符合上述规定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议》,该合同的主要相关内容:出卖人孝感嘉信房地产开发有限公司,买受人池小安,该商品房的规划用途为住宅,位于东外环××、规划路以南地块的“华鸿东城雅郡项目”的第3幢15层1504号,预测建筑面积为116.52平方米，该商品房单价为每平方米8298.07元,总价款为966891元，贷款方式付款：【公积金贷款】。买受人应当于2018年9月30日前支付首期房价款466891元，占全部房价款的48％。余款500000向公积金（贷款机构）申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。2.出卖人依据本条约选择解除合同的，应在书面形式通知买受人且买受人配合出卖人完成合同备案登记及预告登记（如有）的撤销手续后30日内，将买受人己付款扣除前述违约金并赔偿损夫后，再扣除出卖人因处理该业务而支付或需要支付的各类费用后退还给买受人。《补充协议》第三条付款方式及担保责任，1.买受人选择贷款方式支付购房款的，签订本合同前对包括但不限于贷款政策变化风险、征信不良风险、贷款未能获批风险、不能足额获得贷款风险等不利风险己有充分的了解。除出卖人原因外，购房款均应在本合同签订之日起40日内通过贷款银行或变更付款方式全额支付给出卖人，否则出卖人有权按本合同第八条约定追究买受人逾期付款的违约责任。后被告池小安向原告孝感嘉信房地产开发有限公司支付466891元首付购房款，原告孝感嘉信房地产开发有限公司也在孝感市房屋管理部门为该房屋办理了网签备案手续，原告孝感嘉信房地产开发有限公司履行完毕了配合被告贷款的全部手续。2018年12月17日，原告孝感嘉信房地产开发有限公司向被告池小安邮寄了《办理按揭／公积金贷款提示函》，要求其在2018年12月24日前办理完贷款手续，向原告孝感嘉信房地产开发有限公司支付剩余款项。由于被告签收该函件后仍然没有办理贷款手续。2019年8月13日，原告孝感嘉信房地产开发有限公司向被告邮寄了《解除通知书》。后原告孝感嘉信房地产开发有限公司诉至本院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告池小安不按合同约定支付购房款，原告孝感嘉信房地产开发有限公司有权依照合同的约定解除合同。综上所述，原告孝感嘉信房地产开发有限公司的第1项诉讼请求，符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持；原告孝感嘉信房地产开发有限公司的第2项诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持；原告孝感嘉信房地产开发有限公司的第3项诉讼请求，因原告孝感嘉信房地产开发有限公司提供的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，该诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告的辩论意见，本院部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：一、原告孝感嘉信房地产开发有限公司与被告池小安签订的《商品房买卖合同》已于2018年9月30日解除；二、被告池小安于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告孝感嘉信房地产开发有限公司违约金50000元；三、驳回原告孝感嘉信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14686元，由原告孝感嘉信房地产开发有限公司负担13636元，被告池小安负担1050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈南新人民陪审员  肖桂英人民陪审员  程一凡二〇一九年十二月十九日书 记 员  田 蜜本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第十五条《民事诉讼法》第六十四条规定的“人民法院认为审理案件需要的证据”，是指以下情形：（一）涉及可能有损国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的事实；（二）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等与实体争议无关的程序事项。第十六条除本规定第十五条规定的情形外，人民法院调查收集证据，应当依当事人的申请进行。第十七条符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。第十八条当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当提交书面申请。申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据的内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实。第十九条当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。