上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17919号原告：庄宝良，男，1953年7月19日生，汉族，住上海市青浦区。原告：吴月红，女，1955年12月25日生，汉族，住上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：朱国瑾，上海东炬律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被告：上海秦嘉置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨某某，执行董事。原告庄宝良、吴月红与被告上海秦嘉置业有限公司(以下简称“秦嘉公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄宝良、吴月红的共同委托诉讼代理人朱国瑾到庭参加诉讼，被告秦嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告庄宝良、吴月红向本院提出诉讼请求：1、判令解除庄宝良、吴月红于2018年3月15日与被告秦嘉公司就上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋买卖协议》；2、判令秦嘉公司排除妨害，腾退并将系争房屋返还给庄宝良、吴月红；3、判令秦嘉公司支付庄宝良、吴月红违约金人民币(以下币种均同)561,000元。事实和理由：2018年3月15日，庄宝良、吴月红与秦嘉公司签订《房屋买卖协议》，约定将系争房屋出售给秦嘉公司，总价1,870,000元。合同签订后，秦嘉公司支付了940,000元购房款，庄宝良、吴月红交付了房屋。双方并约定系争房屋满足过户条件后办理过户手续。系争房屋满足过户条件后，庄宝良、吴月红致函秦嘉公司要求办理系争房屋的过户手续，但秦嘉公司未予回复。后庄宝良、吴月红得知系争房屋被上海市公安局杨浦分局司法查封。综上，庄宝良、吴月红提出诉请如上。被告秦嘉公司未作答辩。本院经审理，认定事实如下：2012年5月22日，原告庄宝良与上海青浦出口加工区开发有限公司、上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，安置获得系争房屋。2016年4月29日，系争房屋核准登记至上海景水湾置业有限公司。2017年2月16日，系争房屋权利人经核准登记为庄宝良。2018年3月15日，庄宝良、吴月红(甲方)与秦嘉公司(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积63.82平方米，房屋转让价款共计1,870,000元；乙方支付甲方首笔房屋转让款940,000元(含乙方之前已经向甲方支付的定金50,000元)；剩余房屋转让价款930,000元，乙方应于房屋产权过户手续办理完毕之日起三个工作日内以现金或银行划账形式向甲方支付完毕；甲乙双方一致同意，在系争房屋符合过户条件后，甲方按照乙方的要求配合乙方或乙方指定的第三人向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方支付购房首付款后，因乙方原因导致本协议不能履行的，乙方应向甲方支付房屋转让价款总额30%的违约金；因甲方原因导致本协议不能履行或解除的，甲方应赔偿乙方在购买房屋过程中发生的所有已付或应付费用以及赔偿给乙方造成的一切损失(包括但不限于：1、律师见证服务费；2、公证费用；3、实现乙方权利的法律服务费、诉讼费等费用……)，同时，甲方应向乙方支付房屋转让价款总额30%的违约金；乙方联系人：陆斌，资料传递地址：上海市大连路XXX号骏丰国际大厦702室。庄宝良、吴月红表示，合同签订后，系争房屋已经给交付秦嘉公司。2018年3月23日，案外人杨某某向原告庄宝良转账20,000元。2018年3月30日，杨某某向原告庄宝良转账30,000元。2018年5月3日，杨某某向原告庄宝良转账890,000元。另查明，系争房屋于2018年8月8日被上海市公安局杨浦分局轮候查封【沪公(杨)封通字[2018]10016号】。2016年6月3日，庄宝良、吴月红向秦嘉公司在房屋买卖协议中所载明的资料传递地址寄送《通知书》，主要内容为：庄宝良、吴月红与秦嘉公司于2018年3月15日就系争房屋签订《房屋买卖协议》，系争房屋现已经满足了办理过户的法定条件，但因秦嘉公司原因导致系争房屋被司法查封。现要求秦嘉公司尽快排除过户的法律障碍，履行《房屋买卖协议》。庄宝良、吴月红要求秦嘉公司在收到《通知书》后三日内答复，如逾期不答复，庄宝良、吴月红将解除《房屋买卖协议》并追究秦嘉公司的违约责任。本院认为，庄宝良、吴月红与秦嘉公司就系争房屋签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。系争房屋于2016年4月29日取得大产证，目前已符合过户条件。庄宝良、吴月红于2019年6月3日按照合同中载明的秦嘉公司的联系地址向秦嘉公司寄送《通知书》，要求秦嘉公司于收到《通知书》后三日内配合庄宝良、吴月红办理系争房屋的过户登记手续，但秦嘉公司未予答复。现因秦嘉公司涉嫌刑事犯罪导致系争房屋被轮候查封，无法完成过户，秦嘉公司亦未按约支付剩余房款930,000元。此外，系争房屋产权仍登记在庄宝良名下，轮候查封并不影响庄宝良、吴月红依据双方合同的约定行使解除权。综上，庄宝良、吴月红要求解除双方间的《房屋买卖协议》，相关诉请合法有据，本院予以支持。合同解除后，秦嘉公司应向庄宝良、吴月红返还系争房屋，庄宝良、吴月红亦应返还已收取的房款940,000元。关于违约金，合同因秦嘉公司违约而解除，故秦嘉公司应当支付庄宝良、吴月红违约金。考虑到原、被告双方合同履行的情况，本院酌情判令秦嘉公司支付庄宝良、吴月红违约金187,000元。秦嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下一、解除原告庄宝良、吴月红于2018年3月15日与被告上海秦嘉置业有限公司就上海市青浦区崧润路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》；二、被告上海秦嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给原告庄宝良、吴月红；三、原告庄宝良、吴月红于本判决生效之日起十日内，返还被告上海秦嘉置业有限公司购房款940,000元；四、被告上海秦嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告庄宝良、吴月红违约金187,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,410元，由被告上海秦嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  陆建泉人民陪审员  时金兰二〇一九年十二月二十日书 记 员  顾名锦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。