安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1503民初5847号 原告：合肥华邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区莲花路与耕耘路交口，统一社会信用代码：913401007548844395。 法定代表人：宣礼凤，公司总经理。 委托诉讼代理人：晏群露，公司员工。 委托诉讼代理人：虞华益，安徽神州行律师事务所律师。 被告：张乐秀，女，1985年2月1日出生，汉族，住址安徽省六安市裕安区。 原告合肥华邦物业服务有限公司（以下简称华邦公司）诉张乐秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理。依法由审判员余学柱适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华邦公司的委托诉讼代理人虞华益、被告张乐秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华邦公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付自2018年8月1日起至2019年12月31日止拖欠的物业费2469元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系“华邦·新华城”小区的物业管理公司，被告系该小区的业主。2017年8月1日，被告与原告签署《前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》，约定被告所居住的“华邦·新华城”小区物业管理服务费计价标准为每月1.5元/月/㎡，该标准经六安市裕安区物价局核准并登记备案。合同第八条约定，物业服务费用实行预交模式，交费周期为一年，即每年度前15日预交下年度物业服务费；作为“华邦·新华城”小区一名业主，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有如期足额为其居住的20幢301室建筑面积为111.73m2的房屋交纳物管等费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。自2018年8月1日起至2019年12月31日，被告已实际拖欠17个月物业费共计2469元，期间经原告多次电话催要以及书面律师函催收，被告均置之不理，未按时交纳。截至原告起诉之时，被告仍没有支付其所拖欠的物业费。根据以上事实，被告拖欠物业费的行为已违反《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的约定，严重侵犯原告权益，已构成违约。 被告张乐秀辩称：一、被告与被原告签订的《前期物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》属于无效合同。《前期物业服务合同》属于格式合同，当时觉得物业费过高，但如果不签合同，对方不交房，被告只能被迫签字拿房，受胁迫签订的合同为无效合同。二、原告并未达到其承诺的物业服务标准，物业服务不作为，小区环境脏、乱、差等等。三、华邦物业公司存在虚假申报核价. 原告为印证其主张，提交证据如下：一、欠费明细表、《物业服务合同》、《临时管理规约承诺书》、物业服务价格登记证，证明原被告之间存在物业服务合同关系，双方签订的物业服务合同真实有效，本物业区域管理属于原告范围，双方约定了服务期限以及各项服务内容，前期物业费标准为1.5元/月/平方米，被告拖欠的物业费共计2469元。二、《律师函》及寄件人回执、催缴函，证明被告恶意拖欠物业费，原告发律师函等书面催收，但是被告仍拒绝缴纳相关费用。三、入住通知单、交付物品及资料确认单、住户登记表、装修申请表，证明原、被告之间的服务关系，原告在服务期限内，履行了自己的义务，没有任何过失。 被告对原告提交证据的质证意见：一、证据一的真实性没有异议，但是不合法，是无效的，物业公司没有提供满意服务，没有改进任何工作，经常电梯坏了没有人维修，物业服务价格登记证没有进行年审，刚拿房时服务费是按1.5元/月/平方米收的，后来退给我们一部分，有线电视费375元也退了；二、证据二的真实性无异议《律师函》收到了，并且我打电话给物业，物业只是进行登记并没有改进服务；三、证据三的真实性无异议，但是物业公司没有提供满意服务，没有改进任何工作，没有履行自己的义务，交付物品及资料确认单中当时交付的时候房屋就有问题，物业公司也没有修理。 被告为印证其主张，提交证据如下：一、照片一组，证明物业服务不到位，小区脏乱差，照明、电梯维修、公用健身设施等没有及时维修；二、业主拒交物业费的联名表，证明基本小区所有业主对物业公司的服务和收费有意见，也是为什么拒交物业费的原因。 原告对被告提交证据的质证意见：一、对证据一的照片中墙体脱落属于共有部位的质量问题，房屋质量问题需要物业公司维修的话，他的维修方案及资金使用应当由所有业主共同决定，原告没有权利决定上述事项，在方案及资金未确定的情况下原告履行这项义务不当，对垃圾比较多脏乱差，原告采取循环清洁的工作制并不能保证每天24小时保持清洁状态，原告也一直在努力改善小区卫生，维持小区的良好秩序；二、对证据二的真实性有异议，该证据是被告单方出具制作的，其次其证明的内容也有异议，其不能反映出原告在整个小区的维护中存在重大过失，被告应该全面看待问题不能将某一事项认为扩大就称为原告服务不到位而忽视原告在整个小区内的物业服务的成果。 经庭审举证、质证，认证如下：1、对原告提交的证据一、二予以确认；对证据三的客观性予以确认，对其证明目的不予认定，从该证据看不出原告履行了合同义务。2、对被告提交的证据一予以确认；证据二与本案无关，不予认定。 经审理查明：2016年12月30日，六安华邦新华房地产有限公司作为甲方与华邦公司作为乙方签署《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，约定，“华邦·新华城”小区物业由华邦公司管理。服务事项为：物业公共部位及公用设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的环境卫生维护；物业管理区域的安全防范和秩序维护；物业使用中对禁止性行为的管理措施；综合服务。服务费计价标准为每月1.5元/月/平方米（其中物业管理费0.9元/月/平方米，公共能耗0.6元/月/平方米）…。合同第八条约定，物业服务费按年度交纳，即每年交纳一次，交纳时间为该年度前15日内。首次交房后，业主交纳当年物业费并预交下一年度物业费。合同和规约还约定其他事项。 2017年7月27日，张乐秀入住“华邦·新华城”21幢301室，建筑面积为111.73平方米；签署承诺书，承诺遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》；预交下年度物业服务费。 华邦公司提供物业服务存在脏、乱等物业服务不到位现象。 自起至2019年12月31日，张乐秀未交纳物业费。华邦公司电话催要以及书面律师函催收，张乐秀未按时交纳物业费。 华邦公司收费标准经六安市裕安区物价局核准并登记备案。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告应当交纳物业费，原告要求被告交纳物业费予以支持，但对其服务不到位问题，酌定扣除10%物业费。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，判决如下： 一、被告张乐秀于本判决生效之日起十日内一次性给付原告合肥华邦物业服务有限公司2018年8月1日至2019年12月31日的物业服务费2469元×90%计2222.1元； 二、驳回原告合肥华邦物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告张乐秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  余学柱 二〇一九年十二月十三日 书记员  范 政 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。