四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初6440号 原告：廖霞，女，汉族，生于1993年5月5日，住四川省三台县，现住绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：邹淇曲，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志信，四川众城律师事务所律师。 被告：张倩，女，汉族，生于1973年12月8日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：何立新，四川昇泰律师事务所律师。 原告廖霞诉被告张倩租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖霞的委托诉讼代理人邹淇曲、被告张倩及其委托诉讼代理人何立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2018年3月11日签订的《店面转让协议书》无效；2、依法判令被告返还因合同无效而获得的转让费67500元及押金5000元；3、依法判令被告赔偿原告损失（装修费、广告费）46875元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2018年3月初，原被告就位于长虹大道中段XX号的茶楼门面房屋转租事宜进行磋商，原告多次向被告确认该房屋是否能转让，被告承诺房屋所有权人同意其转让。2018年3月11日，原被告签订《店面转让协议书》，约定被告将案涉门面转让给原告。协议约定，转让费共计80000元，被告保证原告正常使用经营店铺，如2019年7月30日后，房屋所有权人不再续租，被告需退还原告30000元。协议还约定，由原告代替被告向房屋所有权人缴纳租金及其他相应费用。合同签订后，原告向被告交付80000元转让费及押金5000元，并积极投入人力、物力、财力进行装饰装修、广告宣传。2018年7月初，原告按约定前往房屋所有权人处缴纳下一季度房屋租金及其他相关费用，但被告从中阻拦，导致房屋所有权人拒绝收取原告房屋租金，且不认可原被告之间的转让行为。同时被告亦拒绝代收原告租金后向房屋所有权人代缴，导致房屋所有权人对案涉房屋停水停电，原告无法正常经营，于2018年7月23日无奈搬离案涉房屋。原告认为，被告未经房屋所有权人同意或追认，将租赁房屋转让给原告的行为，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，该转让行为无效，被告应当依法返还其因无效合同而获得的财产，并赔偿原告因此遭受的装饰装修、广告宣传等费用损失。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告张倩辩称:起诉请求中请求法院确认协议无效，该协议书包括三部分：店内资产转让、租赁权转让、四间棋牌室的合伙经营，店内资产原被告之间有权转让，四间棋牌室的合伙经营现在也没有问题，按原告起诉内容应是指租赁权纠纷。租赁权产生争议，业主同意转让，被告及房屋所有权人一直未停水停电，水电开关均在原告控制范围内且属于大楼公共设施，房屋所有权人拒绝收取房租与事实不符，业主担心缴费人与缴费票据持有人、协议签订人不一致，建议开票名称写张倩，或缴费时被告到场认可，避免纠纷。被告基于协议约定及四间茶楼的共同经营于2017年7月30日向业主缴纳房屋水电费，被告不应承担过错责任。原告于7月23日搬离案涉房屋是属于自行搬离，搬离前双方属于谈判状态没有最终结果，在无果情况下，原告未经调解与司法程序，自行搬离场地，是对自己租赁权、财产权的处置，原告应对自行处置的行为负责。对于原告起诉的广告装修损失，该损失未进入协议约定，应自行承担。 原告廖霞围绕诉讼请求提交了店面转让协议书、工装装修合同、绵阳齐家装修工程报价表及收据、绵阳新风尚广告公司收据、照片、录音资料等证据，用于证明原被告就案涉房屋转让事宜签订协议，约定转让费8万元，期间为2018年3月11日至2019年3月31日，合同约定若房东不再续租则被告退还原告转让费3万元。转让协议期间转让费为5万元，另外3万元是被告在期限届满应退还金额，协议中不含资产转让及处置，仅是租赁权和经营权的转让。合同约定被告同意由原告定期向原房东缴纳水电费及其他各项费用。原告为经营需要对房屋进行了装修，共支付57500元装修款，为经营需要进行了广告宣传，支出广告费5194元。房屋所有权人于2018年7月15日张贴通知，内容为：聚龙茶楼因茶楼房屋租金到期未交，现通知负责人张倩于2018年7月15日前交清所欠房屋租金，否则三天后停水停电。被告张倩在该通知上签字，签字时间为2018年7月18日。证明因被告阻止原告向房东缴纳租金，且未自行缴纳房租，导致房东出通知停水停电，因被告未缴纳房租导致房东采取停水停电措施，使原告无法正常经营，迫使原告搬离房屋。经质证，被告张倩对原被告身份信息无异议，对店面转让协议书无异议，对工装装修合同、绵阳齐家装修工程报价表及收据、绵阳新风尚广告公司收据不予质证，对照片上的通知真实性、合法性、关联性无异议，对录音真实性无法确认，对其证明目的不予认可，原告想证明三里二社不同意转让且不收取原告缴纳的房租，录音证据中不论是三里二社工作人员还是向书记均在录音中说明开票要写张倩的名字，向书记说了原告母亲找过自己，说明三里二社清楚这个转让，不能达到原告证明目的。三里二社不是拒绝收取房租是要求票据上写被告名字。 被告张倩向本院提交了收据、身份证、照片、涪城区三里二社情况说明、2018年1月至2018年7月的缴费凭证、微信记录、配电箱照片等证据，用以证明在转让前被告的投入大概16万元，目前能提供的票据是十三万多。三里二社清楚双方之间的转让事宜，也说明要求开票开张倩名字或与张倩一起去缴费，被告缴费至2018年7月，原被告处于商量阶段，没有最终结果。电表是在大楼公共区域，不存在断水断电问题。经质证，被告廖霞对收据、身份证、照片的真实性、关联性有异议，认为6张票据有3张未标明收款单位，无法核实具体收费内容，另外3张标明聚龙茶楼对其关联性不予认可，是转让前被告投入的费用，原告接手茶楼后并未用于茶楼经营，因此被告的投入并没有用于原告经营。对涪城区三里二社情况说明内容的真实性不予认可，从录音中可表明，三里二社是不允许被告转租的。2018年1月至2018年7月的缴费凭证虽加盖公章，但没有负责人签字且无时间，对其真实性、合法性、关联性不予认可。对微信记录内容真实性无异议，但时间是2018年7月10日，2018年7月13日，我方是2018年7月15日向三里二社缴纳房租，开始是协商，但协商未果。配电箱照片无法确认该配电箱真实位置，真实性、合法性、关联性均不予认可。 根据上述证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2017年6月22日，涪城区城郊乡三里社区股份合作社二分社（以下简称三里二社）与被告张倩签订房屋出租协议，张倩租用三里二社在绵阳市经营使用，协议约定：房屋租期自2017年8月1日起至2019年7月30日止，为期两年。2018年3月11日，原告廖霞作为乙方、被告张倩作为甲方签订店面转让协议书，约定：1、甲方同意将自己位于长虹大道中段XX号店铺转让给乙方使用，建筑面积为400余平方米；保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务。2、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。3、乙方在2018年3月11日向甲方支付转让费共计人民币80000元（捌万元整），甲方保证乙方正常使用经营店铺，如一年半后即2019年7月30日之后，该店铺（房子存在的情况下，房东不再续租）导致乙方不能经营该店铺，甲方需退还乙方转让费共计人民币30000元（叁万元整）。4、乙方接手前该店铺所有一切债权债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。6、甲方使用位于聚龙茶楼店铺的四个房间，用于棋牌娱乐，使用期间所产生的盈利甲乙双方各占50%，使用期间所产生的房租、水电费由乙方承担。店面转让协议书签订后，廖霞向张倩支付了转让费8万元。因在廖霞和张倩在向三里二社缴纳租金问题上产生争议，二人在2018年7月10、12日、13日进行过沟通，但未达成一致。2018年7月15日，三里社区在案涉门面张贴了通知，通知内容为：“绵江综合楼聚龙茶楼：因你茶楼房屋租金到期未交，现通知茶楼负责人张倩于2018年7月15日前交清所欠租金，否则三天后停水、停电”。同日，廖霞到三里二社缴纳租金，因廖霞要求以自己的名义开具发票，三里二社坚持只能以张倩的名义开具发票，廖霞遂未缴费离去。此外，张倩于次日即2018年7月16日签收了该通知。廖霞陈述其于2018年7月23日搬离了案涉门面。 因庭审中原告提供三里二社居民小组组长向涛的电话录音拟证明案涉门面转让未得到房东即三里二社的同意，被告则提供向涛签字并加盖三里二社居民小组印章的书面情况说明拟证明三里二社同意案涉门面转让。针对此情况，本院对向涛进行了询问，向涛陈述“张倩提出把和社区签订的合同转给廖霞，我就告诉他现在合同没到期，要转就等到合同期满再转。在这期间可以同意廖霞来经营，社区不干涉，但收取租金、水电费都以张倩的名义来进行，事实上，廖霞已经经营了2-3个月了，社区都是知道的”、“因为社区是和张倩签订的合同，合同没变更之前，收费开出的发票只能以张倩的名义开，廖霞来社区说要缴费，但要求以廖霞的名义开票，这个我们做不到，廖霞就走了，所以说不是社区不收廖霞的钱，而是廖霞以不开她的名字为由不缴费”、“电话录音大概意思是我说的，但主要是给廖霞解释为什么收钱开票只能以张倩的名义，实际上社区是认可了她们的转让，廖霞经营期间社区知道但从未干预，我在电话里就是给廖霞讲这个道理，重点就是讲开票开张倩的名字，不是反对转让的问题”、“廖霞缴费没缴成，我们找张倩收房租、水电费，张倩说已经转给廖霞了，她不管，社区就在茶楼门口张贴了通知”。 本院认为：本案原、被告对签订店面转让协议书系双方真实意思表示并无争议，双方争议的焦点在于店面转让协议书是否有效的问题。事实上，原告也正是以店面转让协议书无效为请求权的基础，提出各项诉请。就此合同效力问题分析，原告认为店面转让协议书无效的理由是房东即三里二社不同意转让案涉门面。但原告提供的录音资料与被告提供的情况说明系相互矛盾的证据，而录音的相对人与情况说明的出具人均是三里二社居民小组组长向某，向某在人民法院询问时明确表示三里二社知道并同意张倩转让门面，故本院对原告所主张确认店面转让协议书无效的诉请不予支持。因庭审查明系原告自行搬离，故本院对原告要求被告返还实际经营期限之外的转让费67500元及要求被告赔偿装修费、广告费损失46875元的主张不予支持。原告要求被告退还押金5000元，但未提供证据予以证明，本院不予支持。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告廖霞的诉讼请求。 本案案件受理费1344元，由原告廖霞负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  顾云川 二〇一九年十二月十八日 书记员  张 茹