福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4950号 上诉人（原审被告）：上海童梦企业管理有限公司，住所地上海市闵行区都市路5001号5F15。 法定代表人：印岚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵欣悦，公司员工。 被上诉人（原审原告）：特意购（福建）实业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金湖路101号乐都汇购物中心五层。 法定代表人：林瑞焰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张同兵，北京市中银（深圳）律师事务所律师。 上诉人上海童梦企业管理有限公司（以下简称童梦公司）因与被上诉人特意购（福建）实业有限公司（以下简称特意购公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2019）闽0206民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 童梦公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第四项、第五项、第七项。2、撤销一审民事判决第二项、第三项、第六项中判决童梦公司按年利率24%的标准计算逾期支付租金、管理费、电费、水费违约金的部分。事实和理由：一、租赁期间内，特意购公司强行锁门导致童梦公司根本无法进入租赁房屋、租赁房屋也早已被特意购公司强行收回，故不存在所谓的房屋占有使用费及逾期交还店铺的违约金等。同时特意购公司强行对童梦公司停水、停电、强行不让童梦公司进入租赁房屋导致童梦公司无法继续经营，因此租赁合同提前解除的过错在于特意购公司，一审法院判决童梦公司承担所谓的房屋占有使用费（405032.62元）、逾期交还店铺违约金（408263.92）、提前终止合同违约金（172066.8元）等高额违约金，且不予退还童梦公司30万保证金，并无事实依据。即使一审法院认为租赁合同的解除童梦公司也存在过错，那么针对一个行为，一审法院在不退还童梦公司30万元保证金的前提下，也不同意童梦公司关于用保证金抵扣需支付款项的请求，径行判决童梦公司承担共计一百余万元的多种违约责任，违约金金额过高，严重违反了法律规定。 二、一审法院判决童梦公司支付特意购公司拆除费431865.45元、公证费无事实依据。特意购公司提交的《五缘湾乐都汇原一楼拉夏贝尔及三楼星期八小镇改造工程1标段三楼星期八拆除合同》合同系特意购公司与第三方签订，真实性童梦公司不予认可，且从合同内容看也存在严重的不合理，涉及第三方项目、两个项目的拆除在几天内就能完成、并无具体的签订时间等。同时，特意购公司并无相应的付款凭证，仅凭一张备注有多个项目、无法对应的发票并不能证明特意购公司已经实际支付过拆除费。公证费与本案争议无关，童梦公司无需承担。 三、一审法院判决童梦公司按每月2000元标准支付特意购公司物品保管费没有依据。童梦公司无法进入房屋无法拿走属于自己的物品系因特意购公司过错所致，即使存在所谓的保管费，也应当由特意购公司自行承担。且一审庭审过程中，童梦公司就多次已要求次日拿回被保管的物品，特意购公司拒绝，并当庭向法院申请财产保全，并不存在所谓的保管费问题。 四、一审法院判决童梦公司各项违约金按年利率24%标准过高，请求二审法院予以调低。 五、童梦公司认为特意购公司在本案中也有过错，案件受理费不应全部由童梦公司承担。且案件受理费的金额也偏高，胜诉金额不到两百万元，但一审却判决童梦公司承担四万多的案件受理费，实为不合理。 特意购公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。童梦公司拖欠2016年开始陆续拖欠租金、管理费等各项费用，经特意购公司多次催促仍不支付，已经严重违约，应当支付租金等并承担各项违约责任。租赁合同明确约定租金、管理费等的支付方式和应承担的违约责任，一审已经调低了违约金数额。合同解除后，童梦公司不办理交接，特意购公司进行内部装修拆除并保管童梦公司物品，童梦公司应承担相应费用。特意购公司支付的律师费应按照约定应由童梦公司承担。一审未支持特意购公司要求童梦公司支付装修费用的诉求及要求童梦公司的注销或变更营业地址的诉求，判决不合理。虽然合同对相应装修补贴第二年后的约定不明，但应当至少按照剩余年限进行退回。一审判决由童梦公司承担案件受理费，有事实和法律依据。 特意购公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认解除特意购公司与童梦公司之间的租赁合同关系；2.童梦公司立即向特意购公司支付代为腾空交还位于厦门市湖里区缘湾乐都汇的Ｌ3Ｆ008号店铺产生的公证费、拆除费等费用共计439865.45元（其中公证费8000元，拆除费431865.45元），并向特意购公司支付逾期交还店铺的违约金825920.70元（自2018年10月23日起计至2019年3月15日，每逾期1日支付违约租金2倍的违约金，违约租金标准为每日2867.78元）；3.童梦公司向特意购公司返还装修补贴3780000元并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；4.童梦公司向特意购公司支付拖欠的租金114945.15元（2018年6月计算至2018年10月19日）以及欠付租金的违约金（2018年6-9月租金违约金均以24918.18元为基数，分别自2018年8月1日、9月1日、10月1日、11月1日起计至实际清偿之日止，2018年10月的租金违约金以15272.43元为基数，自2018年12月2日起计至实际清偿之日止，均按每日0.1%的标准计算）；5.童梦公司向特意购公司支付拖欠的管理费222825.81元（自2018年7月1日计至2018年10月19日）以及欠付管理费的违约金（2018年7-9月，均以61675元为基数，分别自2018年7月2日、8月1日、9月1日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；2018年10月，以37800.81元为基数，自2018年10月2日起按每日0.1%的标准计至付清之日止）；6.童梦公司向特意购公司支付截止2019年3月15日拖欠的水费5283元以及欠付水费的违约金（以922.5元为基数，自2018年8月1日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；以234元为基数，自2018年9月1日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；以225元为基数，自2018年10月1日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；以3901.5元为基数，自2019年3月4日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；7.童梦公司向特意购公司支付截止2019年3月15日拖欠的电费15990元以及欠付电费的违约金（以7150元为基数，自2018年8月1日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；以6110元为基数，自2018年9月1日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；以2730元为基数，自2018年10月2日起按每日0.1%的标准计至付清之日止；8.童梦公司向特意购公司支付房屋占用费405032.62元（自2018年10月23日开始计算至2019年3月15日，按照每月24918.18元租金及每月61675元管理费的标准计算）及特意购公司代为保管物品的保管费（自2019年2月27日起计至童梦公司搬离全部保管物品之日止，按照每月2000元的标准计算）；9.童梦公司向特意购公司支付拖欠的广告位租金、产生的电费以及广告位拆除费用合计38013.978元（自2018年5月5日开始计算至2018年10月19日，标准为广告位租金按照6400元／月计算，广告位电费按照531.96元／月计算）；10.童梦公司向特意购公司支付提前终止租赁合同的违约金172066.8元（计算标准为2个月违约租金，违约租金标准为每日2867.78元）；11.童梦公司办理以店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证注销或变更，并向特意购公司支付逾期办理违约金（违约金自2018年12月21日起开始计算，每逾期1日，支付违约租金2倍金额的违约金）；12.童梦公司承担特意购公司为本案聘请律师的律师代理费6万元以及按判决支持金额的15%的风险代理费；13.童梦公司承担本案的保全费、诉讼费用等。 一审法院认定如下事实： 首先，对下列双方没有争议的事实，一审法院予以确认： 一、2012年10月22日，特意购公司作为出租方（甲方）与童梦公司作为承租方（乙方）签订一份《店铺租赁合同》及其附件。 合同第13.2“甲方行使解除合同权利”约定，除本合同另有约定外，如发生任何解除事由且甲方行使解除本合同之权利，解除前乙方已付的所有租金和管理费及装修保证金和租赁保证金甲方均不予退还。乙方还应按13.2.1或13.2.2的约定支付违约金。 合同第13.6.3条约定，如乙方交还店铺时未能将店铺依第13.6.1条要求的状态恢复原状，甲方有权自行将店铺恢复原状，因此产生的全部支出和费用均由乙方承担。 合同第15条“争议的解决”约定，双方就本合同所发生的任何争议，应通过双方友好协商解决。如无法通过协商解决的，则任何一方有权向合同履行地有管辖权的法院提起诉讼，诉讼费用和执行费用（包括合理的律师费）应由败诉方承担。 附件一、定义：1.违约租金指如下两者之和：合同解除日期之前的6个日历月的平均日租金及合同解除时的日管理费。 2.租赁年度指租金起算日后每十二个月的连续期间。 3.管理费指乙方对所提供的管理服务应付的费用，现时应付金额见附件二第6条的约定。 附件二、商业条款：第3条“租赁”约定：租赁实际面积2467平方米，购物中心名称及地址为厦门市湖里区缘湾乐都汇（Ｌｉｆｅｓｐａｃｅ）购物中心，铺位号为Ｌ3Ｆ008。 第5条“租金”约定：第一年、第二年租赁年度每个日历月应付的租金为该日历月营业额的8%……第六年度租金取基本月租金或每月营业额租金两者较高者，基本月租金为第五租赁年度的月平均营业的8.5%，每月营业额租金为相同日历月营业额的8.5%。 第7条“保证金”约定：租赁保证金461675元应于签署本合同时支付，其中100000元转为租金起算日所在日历月的租金，61675元将作为租金起算日所在日历月的管理费，双方确认转为管理费后，300000元作为租赁保证金。装修保证金30000元，乙方应于交付日之前向甲方支付。 第9条“支付机制”约定：若乙方租金为固定租金和营业额租金两者比高的，乙方应在每一日历月25日前提前向甲方支付下一日历月的基本月租金，若在某个日历月，营业额租金高于基本租金，则乙方应在下一日历月25日前支付营业额租金和基本租金之间的差额。自租期开始起，乙方应在每一日历月25日前支付下一日历月的管理费。 第13条“对合同正文的修改和补充条款”约定： 合同主文第5.1条修改为：在租赁期满、合同提前解除或终止、乙方将店铺交还甲方且依照本合同第9.1.4条的约定办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证的注销或变更30日内，甲方经扣除乙方应付的款项、违约金和赔偿金后，将租赁保证金剩余部分无息退还乙方。 合同主文第9.1.4条修改为：乙方应于租期届满、本合同解除或终止后的45个工作日内办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的任何证件的注销或变更，并及时向甲方提供完成该等注销或变更的书面证明，否则，每逾期1日应向甲方支付相当于违约租金2倍金额的违约金。 合同主文第12.2.2条修改为：租期内，如乙方逾期支付租金、管理费或其他乙方在本合同下应付的费用，甲方同意给予乙方10日宽限期。如乙方在上述款项期内向甲方支付逾期款项，则乙方无需向甲方支付任何违约金，如超过上述宽限期，乙方应向甲方支付自款项应支付之日起，每逾期1日应付未付款项的0.1%的违约金，直至甲方收到全部欠付款项。同时甲方有权停止店铺有关基础配套设施和设备的供应或禁止有关使用直至乙方支付所有权欠付款项。 合同主文第13.1条整体修改为：13.1.1在不损害甲方依据本合同所能享有的任何其他权利和救济的前提下，若由下列情形且在30日内未能纠正该等违约，则甲方有权单方解除本合同。13.1.1.1无法定或约定理由，乙方逾期支付租金、管理费或其他乙方在本合同下应付的费用。13.1.1.2乙方擅自改变店铺约定用途。13.1.1.3乙方使用店铺违反本合同约定，给甲方造成重大损失。……13.1.3除本合同另有约定外，非因甲方原因，乙方迟延开业达15个工作日，或在租期内未经甲方事先书面同意擅自停止营业连续7个工作日或累计达15个工作日的，甲方有权经书面通知乙方立即单方解除本合同。 合同主文第13.2.2条修改为：若剩余租期等于或超过6个月的，违约金的金额应等于两个月的违约租金。 合同主文第13.6.1修改为：在租期届满或本合同因任何原因提前解除或终止之日，除非甲方另行书面同意，乙方应将店铺及店铺内的所有固定设备、装修及装置恢复至与交付日时相同的状态并将店铺以良好、清洁及适当的状态交还给甲方，如在交还店铺时，乙方未能按上述状态将店铺恢复至原状或以上状态的，乙方应当赔偿甲方因此遭受的全部损失，甲方有权从装修保证金和租赁保证金中扣除有关费用，若上述保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方应就不足部分承担赔偿责任。若在租期届满前，甲方擅自解除本合同的，乙方应将店铺按正常使用后的现状返还甲方，不需恢复至交付日时相同的状态。 合同主文第13.6.4条修改为：乙方应于租期届满、本合同解除或终止后的45个工作日内办理完毕以店铺为注册地址或营业地址的任何证件的注销或变更，并及时向甲方提交完成该等注销或变更的书面证明，否则每逾期一日，应当向甲方支付相当违约租金2倍金额的违约金。 合同主文第13.6.5条修改为：如乙方未能在交还店铺时将自有物品拆除搬离，视为乙方放弃店铺内所有自有物品，包括装修、家具、货物等一切动产及不动产的所有权，甲方有权依照甲方认为适当的方式自行处置，无需给予乙方任何补偿和赔偿。乙方应承担由此所产生的一切相关费用，包括但不限于公证费、处置费、保管费和律师费等。 合同第13.6.6条约定，如乙方逾期交还店铺，就自租赁期限届满或本合同提前终止或解除之日起至其办妥交还店铺的所有手续之日止的期间，乙方应继续依照本合同约定支付租金、管理费、公用事业费和其他费用，且每逾期1日，应向甲方支付等于违约金租金2倍的违约金。 装修补贴：甲方同意，在本合同生效后，并满足以下条件后45个工作日内，向乙方支付装修补贴款预计3780000元，其中预算780000元作为甲方根据乙方图纸进行租赁区域内的统一装修及设施设备费用，剩余3000000元以银行转账方式一次性支付给乙方，具体收款的装修公司及收款账户由乙方以书面方式指定，上述装修补贴用于乙方店铺的基本装修，该基本装修的所有权归甲方所有，在合同第二租赁年度内，如本合同因乙方原因解除或终止，乙方除应支付本合同的相关违约金外，还应向甲方退还甲方已支付的装修补贴款3780000元。 广告位：甲方同意，在本合同生效后，向乙方提供广告位1块，该广告位的第1至5个租赁年度为免租期，第6至10个租赁年度的租金双方另行根据该广告位的市场价格协商而定。乙方应负责广告的制作、安装、发布的审批手续，并承担由此产生的电费、制作安装发布费及维护费用，双方另行签署《广告位租赁合同》。 二、特意购公司向童梦公司分别送达了2016年2月1日、2016年5月27日、2016年9月27日、2018年2月26日、2018年3月26日、2018年6月26日、2018年7月30日、2018年8月14日、2018年8月27日、2018年9月5日的催款函，童梦公司确认收到函件。2018年6月30日起，童梦公司停止营业。 2018年10月18日，特意购公司向童梦公司送达《合同解除通知函》，通知童梦公司：通知函送达童梦公司之日起双方于2012年10月22日签订的租赁合同解除；截止2018年10月10日，童梦公司欠付的租金、管理费、水电费及电费等费用共计235102.65元；童梦公司应于通知函送达之日起3日内将租赁区域内属于童梦公司的可移动物品、装饰装修等搬离拆除，按租赁合同的约定将租赁区域交还特意购公司，否则特意购公司自行采取措施达到租赁合同约定的交还标准，由此而产生的一切费用、开支和损失由童梦公司负担。童梦公司确认于2018年10月19日收到合同解除通知函，同意双方的合同于2018年10月19日解除。 三、管理费标准为61675元/月。按照营业额计算，2018年4月的营业额租金为30162.87元，2018年5月起的营业额租金为24918.18元。2018年4月至2018年9月的日平均租金为845.65元。童梦公司2018年6月20日应付电费为7150元、2018年7月20日应付电费为6110元；2018年10月19日前欠付的水费为1381.5元。童梦公司未支付2018年6月之后产生的租金、管理费。 四、特意购公司于2019年2月27日将讼争店铺腾空，将店铺内的可移动物品存放在特意购公司的仓库，并委托公证处对腾交店铺的过程进行公证，因此支出公证费8000元。 五、童梦公司认可特意购公司支付了3780000元的装修补贴。 六、童梦公司向特意购公司支付了300000元的租赁保证金。 七、特意购公司就本案诉讼支付北京市中银（深圳）律师事务所律师费60000元。 其次，双方对拆除费有争议，一审法院予以分析认定如下： 特意购公司提交《厦门五缘湾乐都汇改造项目一楼拉夏贝尔及三楼星期八小镇精装改造工程招标文件技术评标报告》、《商务标议标会议纪要》、《澄清疑问卷》、《议标疑问卷》、《招标文件发放记录表》、《回标记录表》、《技术标开标记录》、《商务标开标记录》、《五缘湾乐都汇原一楼拉夏贝尔及三楼星期八小镇改造工程Ⅰ标段三楼星期八拆除工程合同》、发票及付款凭证，证明其为了拆除讼争店铺支付拆除费431865.45元。童梦公司抗辩招标文件中体现了拉夏贝尔，且特意购公司与案外人签订的合同与童梦公司无关。法院认为，虽然招标文件中体现了与童梦公司承租区域无关的名称，但拆除工程合同中的项目内容及价格仅体现了童梦公司承租区域，因此，院认定特意购公司就童梦公司承租区域支付了拆除费用431865.45元。 一审法院认为，特意购公司与童梦公司签订的《店铺租赁合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 一、合同解除。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同约定童梦公司逾期支付租金、管理费，租期内未经特意购公司事先书面同意擅自停止经营连续7个工作日或累计达15个工作日，且三十日内未能纠正该等违约，特意购公司有权解除合同。童梦公司逾期支付违约金、管理费、擅自停止营业的行为构成违约，故特意购公司有权解除合同。特意购公司于2018年10月19日向童梦公司送达合同解除通知函，且童梦公司对合同解除无异议，因此，本院认定特意购公司与童梦公司签订的《店铺租赁合同》于2018年10月19日解除。 二、童梦公司应否支付租金、管理费及逾期支付租金、管理费的违约金。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《店铺租赁合同》约定，童梦公司应当支付租赁期内的租金和管理费，双方签订的《店铺租赁合同》于2018年10月19日解除，童梦公司应当支付店铺租赁合同解除前产生的租金和管理费，因此，特意购公司要求童梦公司支付2018年6月至2018年10月19日的租金114945.15元，本院予以支持。特意购公司主张童梦公司支付2018年6月至2018年10月19日管理费222825.81元（61675元/月×3个月+61675元/月÷31天×19天），本院予以支持。童梦公司抗辩其支付的租赁保证金300000元应用于抵充租金，但根据合同约定，因童梦公司的违约行为致使特意购公司行使解除权解除合同的，童梦公司已经支付的租赁保证金不予退还，因此，童梦公司该抗辩本院不予采纳。 童梦公司应该按照合同约定支付租金和管理费，童梦公司未按时支付租金和管理费构成违约，特意购公司有权主张童梦公司按照合同约定支付逾期支付租金和管理费的违约金。根据合同约定，童梦公司应于每一日历月25日前提前向特意购公司支付下一日历月的基本月租金和管理费，否则特意购公司有权自应付款之日计算逾期付款违约金，现特意购公司主张欠付租金违约金的起算日晚于合同约定的违约金起算日，因此，特意购公司主张2018年6-9月租金违约金均以24918.18元为基数，分别自2018年8月1日、9月1日、10月1日、11月1日起计至实际清偿之日止，2018年10月的租金违约金以15272.43元为基数，自2018年12月2日起计至实际清偿之日止，2018年7-9月管理费的违约金均以61675元为基数，分别自2018年7月2日、8月1日、9月1日起计至付清之日止；2018年10月管理费的违约金，以37800.81元为基数自2018年10月2日起计至付清之日止，本院予以支持。但童梦公司关于不需要支付违约金的抗辩可以视为抗辩约定的违约金过高要求法院调整，本院认为违约金按每日0.1%计算过高，故将逾期支付租金、管理费的违约金计算标准调整为按年利率24%计算。 三、童梦公司应否支付房屋占用费和逾期交还店铺的违约金。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。特意购公司于2018年10月19日向童梦公司发送解除通知函，并通知童梦公司于收到函件之日起3日内腾空并归还店铺。童梦公司应当及时腾空并归还店铺，童梦公司未及时腾空并归还店铺，按照每月租金和管理费的标准计算2018年10月23日至2019年3月15日的占用费为413412.61（24918.18元/月×4个月+24918.18元/月÷31天×24天+61675元/月×4个月+61675元/月÷31天×24天），特意购公司仅主张童梦公司支付占用费405032.62元，本院予以支持。《店铺租赁合同》还约定童梦公司逾期交还店铺，就合同解除之日起至办妥交还店铺的所有手续之日止的期间，每逾期一日支付等于违约租金2倍的违约金，特意购公司主张童梦公司支付2018年10月23日至2019年3月15日逾期交还店铺违约金825920.7元，有合同依据，但童梦公司逾期交还店铺给特意购公司造成的损失主要为房屋占用损失，特意购公司已经主张占用费的情况下店铺占用损失已经基本得到弥补。童梦公司关于不需要支付违约金的抗辩可以视为抗辩约定的违约金过高要求法院调整，因此，本院将违约金调整为每逾期一日支付等于违约租金的违约金，即逾期交还店铺违约金调整为408263.92元[（845.65元/天+61675元/天÷31天）×144天]。 三、童梦公司应否支付特意购公司代为腾退交还店铺的公证费、拆除费、保管费。 按照合同约定，童梦公司未及时腾空店铺，恢复原状并将店铺返还特意购公司，特意购公司有权按照合同约定自行将店铺恢复原状，因此产生的全部支出和费用由童梦公司承担。童梦公司未及时返还店铺，特意购公司自行将店铺恢复原状，取回店铺有合同依据，同时特意购公司取回店铺后童梦公司无需继续支付占用费和逾期交还违约金，也减少了童梦公司的损失，因此特意购公司主张童梦公司支付其为腾空房屋进行公证支出的公证费8000元、为恢复店铺支出的拆除费431865.45元，有事实和法律依据，本院予以支持。特意购公司为腾空店铺，将童梦公司的物品搬离店面并存放在特意购公司的仓库，双方均认可仓库的占用费按照2000元/月的标准计算，因此，特意购公司主张童梦公司按每月2000元的标准支付2019年2月27日起的保管费，有合同依据，本院予以支持。 四、童梦公司应否支付水、电费及逾期支付水、电费的违约金。 童梦公司认可其欠付2018年5月的水费922.5元、6月的水费234元、7月的水费225元，本院予以确认，因此，特意购公司主张童梦公司支付2018年5月-7月的水费1381.5元及逾期付款违约金（以922.5元为基数，自2018年8月1日起计至付清之日止；以234元为基数，自2018年9月1日起计至付清之日止；以225元为基数，自2018年10月1日起计至付清之日止），有合同依据，但违约金的计算标准调整为按年利率24%计算。特意购公司提交自行制作的水费表格证明讼争店铺2019年2月20日统计的应付水费3901.5元，童梦公司对该证据不予认可，特意购公司主张的该3901.5元水费及违约金，因证据不足，本院不予支持。 童梦公司认可其欠付2018年5月的电费7150元、6月的电费6110元，本院予以确认，因此，特意购公司主张童梦公司支付2018年5月、6月的电费13260元及欠付电费的违约金（以7150元为基数，自2018年8月1日起计至付清之日止；以6110元为基数，自2018年9月1日起计至付清之日止），有合同依据，但违约金的计算标准调整为按年利率24%计算。特意购公司提交自行制作的水费表格证明讼争店铺2018年8月20日统计的应付电费2730元，童梦公司对该证据不予认可，特意购公司主张的该2730元电费及违约金，因证据不足，本院不予支持。 五、童梦公司应否支付提前终止租赁合同的违约金。 根据合同约定，因童梦公司违约致使特意购公司行使解除权解除合同的，且剩余租期等于或超过6个月的，违约金的金额应等于两个月的违约租金[（845.65元/天+61675元/天÷31天）×61天]，因此，特意购公司主张童梦公司支付提前终止租赁合同的违约金172066.8元，本院予以支持。童梦公司抗辩不需要支付违约金，即使需要支付违约金也应按租金标准计算。关于违约租金，合同约定包括租金及管理费，因此，对于童梦公司的该抗辩，本院不予采纳。 六、童梦公司应否办理店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证注销或变更，并向特意购公司支付逾期办理违约金。 特意购公司要求童梦公司办理店铺为注册地址或营业地址的批准、执照、许可证注销或变更，有合同依据，但特意购公司未举证证明童梦公司将执照、许可证注册地址或营业地址办理为讼争店铺，其要求童梦公司办理注销或变更手续，没有事实依据，本院不予支持。 七、童梦公司应否支付律师费及风险代理费。 合同约定律师费应由败诉方承担，本院认为，本案诉讼系因童梦公司违约引起的，且特意购公司的主要诉讼请求得到了法院的支持，因此，特意购公司主张童梦公司支付因本案诉讼产生的律师费60000元，本院予以支持。特意购公司主张的风险代理费，未实际发生，没有事实依据，本院不予支持。 八、童梦公司应否返还装修补贴、支付广告位租金及广告位产生的电费。 特意购公司主张童梦公司返还装修补贴3780000元，广告位租金及电费，没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、特意购（福建）实业有限公司与上海童梦企业管理有限公司于2012年10月22日签订的《店铺租赁合同》于2018年10月19日解除；二、上海童梦企业管理有限公司应于本判决生效后十日内向特意购（福建）实业有限公司支付租金114945.15元及逾期支付租金的违约金（按年利率24%的标准，2018年6-9月租金违约金均以24918.18元为基数，分别自2018年8月1日、9月1日、10月1日、11月1日起计至实际清偿之日止，2018年10月的租金违约金以15272.43元为基数，自2018年12月2日起计至实际清偿之日止）；三、上海童梦企业管理有限公司应于本判决生效后十日内向特意购（福建）实业有限公司支付管理费222825.81元及逾期支付管理费的违约金（按年利率24%的标准，2018年7-9月管理费的违约金均以61675元为基数，分别自2018年7月2日、8月1日、9月1日起计至付清之日止；2018年10月管理费的违约金，以37800.81元为基数自2018年10月2日起计至付清之日止）；四、上海童梦企业管理有限公司应于本判决生效后十日内向特意购（福建）实业有限公司支付房屋占用费405032.62元和逾期交还店铺违约金408263.92元、提前终止租赁合同违约金172066.8元；五、上海童梦企业管理有限公司应于本判决生效后十日内向特意购（福建）实业有限公司支付公证费8000元、拆除费431865.45元；六、上海童梦企业管理有限公司应于本判决生效后十日内向特意购（福建）实业有限公司支付水费1381.5元及逾期支付电费违约金（按年利率24%的标准，以922.5元为基数，自2018年8月1日起计至付清之日止；以234元为基数，自2018年9月1日起计至付清之日止；以225元为基数，自2018年10月1日起计至付清之日止）和电费13260元及逾期支付电费违约金（按年利率24%的标准，以7150元为基数，自2018年8月1日起计至付清之日止；以6110元为基数，自2018年9月1日起计至付清之日止）；七、上海童梦企业管理有限公司应于本判决生效后十日内向特意购（福建）实业有限公司支付保管费（按每月2000元的标准，自2019年2月27日起计至上海童梦企业管理有限公司搬离全部保管物品之日止）；八、上海童梦企业管理有限公司应于本判决生效后十日内向特意购（福建）实业有限公司支付律师费60000元；九、驳回特意购（福建）实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费42204元，由上海童梦企业管理有限公司负担。 二审中，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。双方于二审中均未提交新证据。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕童梦公司的上诉请求进行审理。 童梦公司未按合同约定支付租金、管理费等相关费用，已构成违约，特意购公司有权解除合同并要求童梦公司承担相应的违约责任。一审法院已调低了违约金的支付标准，童梦公司未能举证证明一审判决第二、三、六项中确定的违约金标准过高，对童梦公司该诉求本院不予支持。讼争租赁合同期十年，特意购公司为此支付了大笔的装修补贴，且逾期交还店铺违约金与提前终止租赁合同违约金系两个不同性质的违约金，因此，一审判决童梦公司支付逾期交还店铺违约金与提前终止租赁合同违约金，并无不妥，本院予以维持。童梦公司收到解除合同通知后，未及时与特意购公司办理交接手续，腾退房屋，或将被特意购公司留置的物品搬离讼争店铺另存，因此产生的讼争店铺占用费，童梦公司应予支付。由于双方未能办理交接，特意购公司为腾空讼争店铺，委托公证机关对腾退过程进行公证，由此支付的公证费，以及童梦公司留存于讼争店铺的物品被腾出后，存储物品的保管费，均是因童梦公司的违约引起的，因此所产生的费用均应由童梦公司负担。特意购公司提供的一系列证据可形成证据链，证明其为拆除童梦公司承租区域的装修等支付了拆除费用431865.45元，童梦公司不予认可，但并未提供相应证据予以反驳，对童梦公司的主张，本院不予采纳。该费用同样是因童梦公司的违约引起的，应由童梦公司负担。综上，童梦公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。同时，一审法院未支持特意购公司关于装修补贴、律师费支出及风险代理费支出等诉求，判决由童梦公司承担一审全部诉讼费用，确有不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费42204元，由特意购公司负担16881元，童梦公司负担25323元。二审案件受理费21102元，由童梦公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十二月十六日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。