广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7529号原告：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：陈剑辉，公司总经理。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所实习律师。被告：陈玉，女，1988年10月7日出生，汉族，身份证住址湖南省岳阳县，委托诉讼代理人：欧阳天华，广东帅毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢德言，广东帅毅律师事务所律师。第三人:中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区。法定代表人：彭宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏颖骧，女，汉族，系公司法务专员。原告中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）与被告陈玉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依职权追加案涉物业的产权人中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）作为无独立请求权第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业公司委托诉讼代理人欧阳艳君，被告陈玉的委托诉讼代理人欧阳天华、卢德言，第三人金汇公司的委托诉讼代理人苏颖骧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利和物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《利和广场购物中心物业管理服务协议》；二、判令被告陈玉支付2018年12月1日至12月31日止的物业管理费95.81元及逾期付款违约金（违约金以当月未交物业管理费95.81元为本金，按每日千分之三，从2018年12月6日起计至清偿之日止，暂计至2018年12月22日为4.89元）；三、判令被告支付2018年11月1日至2019年1月4日的水费170.14元及逾期支付违约金（分段按每日千分之三计算）；四、判令被告支付2018年11月1日至2019年1月4日的电费877.46元及逾期支付违约金（分段按每日千分之三计算）；五、判令原告有权没收被告已交的物业保证金270元；六、判令被告承担本案律师费500元。事实与理由：2017年8月30日，原告与被告签订《利和广场购物中心》，约定由原告为被告租赁的位于中山市东区中山三路16号之一利和广场首层（步行街B05号）商铺提供物业管理服务，每月管理费135元，自2018年3月18日计收，如逾期缴纳则按欠费总额千分之三缴付违约金，租赁合同解除时，物业管理服务协议自动解除。后被告因自身原因于2018年12月23日擅自停止经营及撤离。但被告拖欠2018年12月1日至31日的物业管理费及水费、电费等，且经原告催收仍不支付。诉讼过程中，原告变更上述诉讼请求第一项为：确认原、被告签订的《物业管理服务协议》于2018年12月22日解除；第三项请求变更为判令被告支付2018年11月至12月22日的水费170.14元及逾期支付违约金（其中以101.36元为基数自2018年12月6日起计，以68.78元基数自2019年1月6日起计，均按每日千分之三计至清偿之日止）；第四项请求为判令被告支付2018年11月至12月22日电费877.46元及逾期付款违约金（其中以495.04元为基数自2018年12月6日起计，以382.42元为基数自2019年1月6日起计，均按每日千分之三计至清偿之日止）。其他不变更。被告陈玉答辩称，被告已于2018年11月5日向涉案商铺的出租方发出撤场申请，并于同年12月22日按照合同要求完成撤场工作，将相关钥匙交还。因此依据原、被告签订的《物业管理服务协议》约定，双方之间的物业管理服务关系自动解除。被告在签订物业管理服务协议时向原告交纳了水电周转金2000元，管理费保证金270元，原告可就解除日前产生的相关费用直接抵扣，并将余款退还给被告，因此不存在逾期，不应支付违约金。原告因诉讼增加支出的律师费与被告无关，应由原告自行承担。另，原告诉求物业管理费及违约金均没有依据，且违约金过高。主张的水费、电费没有事实依据，且即使存在部分需要支付的费用亦可在水电周转金及管理费保证金中扣减，计收违约金的行为实际是扩大了损失不应当支持。第三人金汇公司述称，我方与被告关于案涉商铺的承租期间为2018年3月18日至2019年3月17日，我方确认经中山市中级人民法院作出的（2019）粤20民终4835号民事判决认定，双方的租赁合同关系于2018年12月22日解除。对本案原告向被告提出的第一、二、三、四项诉讼请求即所涉期间的物业管理费、水费、电费等没有异议，且确认作为产权人没有缴交及支付。本院经审理认定事实如下:2018年3月27日原告利和物业公司（甲方）与被告陈玉（乙方）签订利和广场购物中心《物业管理服务协议》，就被告租赁的位于利和广场购物中心步行街B05单元，建筑面积9平方米（含公摊）的商铺有关物业管理事宜进行约定：物业服务收费选择包干制，标准为每月每平方米35元（按承租单元的建筑面积计算）。其中包含物业服务费每平方米每月15元，能源费（含公共区域电费、水费、电梯电费及中央空调费用）每平方米每月20元。乙方每月应缴物业管理费135元。物业公司代收代缴电费按各单元计量读数加损耗费，电费损耗按8%计算。租赁单元电费：按（单元实际用电量+单元实际用电量×8%线损费）×政府当时规定的单价标准。租赁单元水费：单元实际用水量×政府当时规定的单价标准。租赁单元煤气费：单元实际用气量×政府当时规定的单价标准。乙方使用租赁单元所产生的水费（含排污费）、电费、煤气费等其他费用由乙方承担，甲方代为收取，具体按甲方公布的收费标准执行。乙方在接收租赁单元时，须向甲方缴纳管理费保证金（押金）2个月即270元、该押金待乙方退租时予以无息退还；另须向甲方缴纳水电周转金15元/平方米即2000元，水电周转金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约，或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水电费气费的情况下，由甲方在5个工作日内无息返还乙方。协议履行期限为2018年3月18日至2019年3月17日。乙方与出租方因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，本协议自动解除。如乙方违反规定且令《租赁合同》及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金，并追讨所欠的费用。如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，甲方除有权追讨外，另需从逾期之日起，每日按欠费总额的3‰缴付违约金。逾期超过15天，并甲方发出第三次书面通知日仍未缴纳的，甲方有权按5‰标准收取违约金……协议还约定了其他事项。陈玉承租商铺后依照合同约定向原告利和物业公司缴交了物业管理费保证金270元及水电周转金2000元，并按月缴纳物业管理费至2018年11月30日。其后，因与出租方(即本案第三人)就提前解除租赁合同产生争议未再缴纳自2018年12月起的物业管理费，原告遂诉至法院主张本案民事实体权利。另被告陈玉与第三人之间的房屋租赁合同纠纷本院受理后，立案号为（2019）粤2071民初2781号，经两审终审，中山市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）粤20民终4835号生效民事判决，查明：第三人金汇公司系中山市东区中山三路16号之一利和广场首层房地产产权人，不动产权证号为粤（2015）中山市不动产权第0043121号。2018年3月18日，金汇公司（甲方）与陈玉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方作商业用途，租赁期限为2018年3月18日至2019年3月17日，月租金14000元，租赁期间，房屋的转租、拆改建、合同的变更或提前解除以及期满后的续约等相关事项应经双方协商一致。后在履行合同中，自2018年11月5日始，陈玉以营业额持续下滑，经营困难为由多次向出租方金汇公司提出要求提前解除合同，但双方协商未果，金汇公司诉至法院。生效判决认定：双方之间的《租赁合同》提前解除，案涉商铺已于2018年12月22日交还给出租方（即本案第三人）金汇公司。另查，原告（作为甲方）提交于2019年1月18日与广东中亿律师事务所（作为乙方）签订的《民事案件委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托，指派律师罗春宝在与陈玉物业服务合同纠纷一案的一审、二审、执行（含听证）程序中担任甲方代理人，一审代理费律师费500元，于签订合同之日一次性向乙方支付。同日，广东中亿律师事务所向原告利和物业公司开具了金额为500元的律师费发票。关于电费、水费，原告称发生于2018年10月18日至2018年12月31日，但未提交该期间案涉商铺电表、水表原始抄表读数、相关记录或经被告确认的水、电用量表，且在本院指定举证期限内及法庭辩论终结前，未提交已代缴了相应期间水、电费的发票或相关凭证。仅提交其单方制作的关于该期间水、电费计收的有关“行度”“单价”“计费起始日期”“计费终止日期”等表格。该表中的“计费终止日期”显示为2019年1月4日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告利和物业公司系经案涉物业产权人确认的，对案涉物业所在区域提供物业服务的物业管理公司，且与被告陈玉签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，故双方均应恪守履行。被告陈玉作为承租人暨物业使用人在租赁期间应按照合同约定交纳物业管理服务费。根据已经生效的（2019）粤20民终4835号民事判决书认定，被告陈玉与产权人金汇公司之间的《租赁合同》于2018年12月22日提前解除并交还，根据原、被告签订的《物业管理服务协议》第十七条，因被告与出租方的《租赁合同》已经解除，故案涉《物业管理服务协议》亦自动解除，故原告请求确认双方签订的上述协议于2018年12月22日解除，合理有据，本院予以支持。故被告应缴交物业管理服务费至该日，经核算2018年12月1日至12月22日止的物业服务费为95.81元（135元/月÷31天×22天）。关于逾期支付违约金，虽然双方签订的《物业管理服务协议》第二十一条有约定，但因被告系商铺承租人，承担支付物业服务费的前提是在租赁合同关系有效及存续期间，且被告于2018年11月5日始多次向出租方提出提前解除租赁合同，因与出租方就提前解除合同产生争议，从而其无法确定应缴纳物业服务费期间，故导致未缴纳案涉22天的物业服务费并不存在过错，亦可视为存在合理抗辩。且根据双方签订的《物业管理服务协议》第七条、第二十条关于物业管理费保证金约定的退还条件分别为“待乙方退租时予以无息退还”和“如乙方违反相关规定且令《租赁合同》及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金”，两处约定存在冲突及约定不明，应视为无约定。且原告无证据证明被告违反“相关规定”且令《租赁合同》及《物业管理服务协议》终止，故原告并无权没收乙方缴纳的物业管理费保证金。即被告向原告缴交了物业管理费保证金270元，争议欠缴的费用亦未超出该保证金金额，原告可以在该保证金范围内直接扣减已产生的物业管理服务费。故其因未行使“扣减”而产生的“逾期”损失属自身原因扩大的损失，应由原告自担。故此，原告关于请求没收被告已交的物业管理费保证金270元的诉讼请求，亦理据不足，本院不予支持。但被告在答辩及应诉中未就该已缴纳的物业管理费保证金主张抵扣或提起反诉要求返还，故根据不告不理的民事诉讼规则，本院不作抵扣处理。关于2018年11月至2018年12月22日期间的水费、电费，被告虽确认该期间可能产生了相关费用，但不确认原告主张的金额及相关计算依据，且原告未提交计算“行度”数产生的依据及相关水表、电表客观数读，以及所涉期间已代收代缴水、电费的相应凭证，同时其提交的单方制作的表格中关于“计费终止日期”为2019年1月4日，已超出其主张的期间（2018年12月22日），以致本院亦无法核定对应期间准确的“行度”数及金额。故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，本院在审理中就原告的该举证责任进行了依法释明并确认举证期限至最后一次庭审辩论终结之日止，原告未在该期限内提供证据，亦未在庭审后补交相应证据并就逾期提供证据说明理由，应自担举证不能的诉讼风险和后果。故关于原告主张的2018年11月1日至12月22日期间的水费、电费，因举证不足，本院无法核实具体金额，故不予支持。同理，关于所涉的水电费周转金，原告在本案未提出反诉主张，故本院不作处理。关于律师费，案涉《物业管理服务协议》并未约定应由被告方承担，且该费用并非诉讼必然产生的费用，故本院不予支持。综上，利和物业公司的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，依法予以驳回，举证不能（全）部分，亦予以驳回。被告陈玉关于逾期支付物业管理服务费的抗辩理由合理有据，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司与被告陈玉签订的《物业管理服务协议》于2018年12月22日解除；二、被告陈玉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司支付2018年12月1日至2018年12月22期间的物业管理服务费95.81元；三、驳回原告中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市利和物业管理有限公司已预交），由被告陈玉负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市利和物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 伍   青   花人民陪审员 冯   艳   玲人民陪审员 吴   宏   娜二〇一九年十二月三日书 记 员 何惠怡书记员阮嘉琪