天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7227号上诉人（原审被告）：北京十里城灯饰批发市场有限责任公司，住所地北京朝阳区十八里店乡十里河村大洋路商业街。法定代表人：李大权，总经理。委托诉讼代理人：贺立群，北京惠诚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王占新，北京谦高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津平河装饰材料市场有限责任公司，住所地天津市河东区张贵庄路166号。法定代表人：董大河，董事长。委托诉讼代理人：李放，男，该公司法律顾问。原审第三人：天津纺织集团有限公司第五仓库，住所地河东区张贵庄路166号。主要负责人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：李新新，天津元宪律师事务所律师。上诉人北京十里城灯饰批发市场有限责任公司（以下简称十里城公司）因与被上诉人天津平河装饰材料市场有限责任公司（以下简称平河公司）、原审第三人天津纺织集团有限公司第五仓库（以下简称五库）租赁经营合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人十里城公司的委托诉讼代理人贺立群、王占新，被上诉人平河公司的法定代表人董大河及委托诉讼代理人李放，原审第三人五库的委托诉讼代理人李新新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人十里城公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决判令上诉人与被上诉人办理平河装饰城的交接手续，判决对于交接内容语焉不详，严重不符合事实情况。关于平河装饰城的地上物，所有权归属第三人，被上诉人与第三人之间的租赁合同已经到期，即使交接，也应当交接给第三人，不应交接给被上诉人。关于平河装饰城的所有经营资料，应当是指固定资产及小商户的经营资料，对于固定资产部分，被上诉人在一审中表示自愿放弃，对于小商户的经营资料，根据合同第十条约定，由上诉人与商户自行调整是否继续租赁，15年后，被上诉人当时移交给上诉人的商户没有继续经营的。即便有，被上诉人也已经不是平河装饰城的承租人，丧失了继续与老商户签订租赁合同的基本前提。合同中并未约定要求上诉人在合同期满后把自己签订租赁协议的商户移交给被上诉人，从合同约定及现实情况看，上诉人都无法完成这个交接任务。关于经营管理权，签订合同时第三人有15名员工需要安置，15年来，上诉人承担了15名员工的工资及保险费用，如果被上诉人要求上诉人将15名员工退回被上诉人处工作，还需要征求劳动者意见。综上，一审判决第一项缺乏法律和事实依据。2、关于上诉人向被上诉人支付租赁经营费，自2019年2月1日起，被上诉人已经不再享有平河装饰城的租赁权，无权收取之后的租金，对于2019年1月的租金，上诉人同意给付被上诉人。关于租金的数额，在合同履行中，上诉人都是把租金分成两部分，每年600万元的租金，给付被上诉人366万元，给付第三人234万元，额外还要支付给第三人批租费40万元。在合同签订时上诉人还额外缴纳了50万元保证金，最后一年租金降到580万元，上诉人依然按照600万元支付，多支出了20万元，加上保证金，还有70万元在被上诉人处。2019年1月份的租金，应支付给第三人的租金上诉人已经缴纳完毕，数额228333元（234÷12+40=228333元）。应支付给被上诉人的应为28.8万元（346÷12=28.8万元）。折抵70万元后，被上诉人还应返还上诉人41.2万元，上诉人将另案主张。3、2019年1月8日，上诉人已经完成与第三人的交接，包括场地及建筑物、物品等，第三人已经接收。2019年2月1日第三人的上级单位天津纺织集团（控股）有限公司已经与案外人天津世纪平河建材有限公司签订租赁合同，后更换为案外人世纪平河（天津）市场管理有限公司，目前由世纪平河（天津）市场管理有限公司在平河装饰城内经营，所有小商户与该公司签订租赁合同，所有工作人员也与该公司签订劳动合同或协议。综上，如果上诉人将涉诉建筑物交付给被上诉人，不仅会导致国有资产的继续流失，而且会导致平河装饰城的经营混乱，一审判决事实严重不清，要求依法改判。被上诉人平河公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。理由是：双方签订补充协议，双方明确合同交接日2004年3月1日调整到2004年1月1日，补充协议和原协议有同等法律效力；合同成立的日期也包括交接日应该是2004年1月1日。上诉人在上诉状中提到平河装饰城大部分配套设施是由上诉人维护，认为无权交接，没有任何证据。平河装饰城全部建筑及设施是被上诉人投资所建，依据双方订立的租赁合同11条，合同到期后上诉人应将财产再交还给被上诉人，已投资扩建的房屋门店等建筑装修装饰财产在合同期满后根据被上诉人与第三人签订的原租赁合同相对应条款进行交接，被上诉人与上诉人之间进行财产交接的手续。现在租赁合同到期，上诉人理应无条件与被上诉人办理交接手续，包括平河装饰城所有地上建筑物，经营资料及经营管理权交接；被上诉人与第三人合同已到期，丧失了租赁经营基础权利，这是被上诉人与第三人之间的事情，属于另外的法律关系。一审判决符合法律规定，上诉人没有权利代表第三人表述他自己的观点，第三人在一审法院也没有上诉人上诉状中提到的主张，第三人主张并非是上诉人不与被上诉人办理交接的理由。平河装饰城是被上诉人在1997年跟五库通过招商引资引入的项目，当时被上诉人投资了2000多万，分两期建设，在2004年跟上诉人签订联营承包协议，交给上诉人时商铺出租率是90%以上，当时把所有客户资料一起交接给上诉人。跟上诉人的协议约定是到2019年3月1日，后来我们发现跟五库的合同是到2019年2月1日，当时跟上诉人法定代表人李大权协商调整到2019年2月1日，在到期之前一年的时候被上诉人多次找上诉人谈，当时一直拖，后来说这里有个别股东不同意，不能交接，最后造成诉讼。上诉人提到的经营资料，被上诉人当时给上诉人时也是带着商铺给的。双方签合同时约定租金每年600万元，其中被上诉人给五库一部分，上诉人直接给了五库几年，合同到期之前被上诉人通知上诉人，要求上诉人将租金给被上诉人，被上诉人再给五库，580万元除以12个月就是48.3万元，上诉人提到每年580万元，合同写的最后一年实际就是2019年，跟2018年的600万元没有关系。上诉人与第三方签订租赁合同，我们认为是无效的，也是违法的。被上诉人把装饰城交付上诉人时不仅仅是房屋，上诉人到期后应当跟被上诉人交接，被上诉人再交给五库。上诉人与第三人之间的协议是我们起诉以后才签的，因为被上诉人跟五库始终在探讨续租的问题。平河装饰城被上诉人在零几年时早就注册完了，商标所有权也是被上诉人的。如果对方配合，交接不成问题，被上诉人是合法的拥有人，只是租给上诉人15年。原审第三人五库述称，同意上诉人的上诉请求。上诉人陈述关于五库的事实全部属实，第三人是涉诉建筑所有权人，自2001年2月1日起将其出租给被上诉人，于2019年1月31日合同到期，双方未再续租，被上诉人自2019年2月1日起不再享有对平河装饰城任何权利，更不能将其对外出租收益，如果维持一审判决，为被上诉人继续霸占涉诉建筑提供合理理由，使其从中谋取租赁费差价，将造成国有资产继续流失，侵害第三人合法权益，请求采纳上诉人的请求。平河公司向一审法院起诉请求：1.判令平河公司与十里城公司终止双方于2003年11月28日所订立的《联营承包经营合同书》及2003年12月18日所订立的《补充协议书》，立即与平河公司办理平河装饰城交接手续，依法支付给平河公司483000元违约金（并支付实际交接之前的承包费）；2.判令五库因过错行为阻止十里城公司与平河公司办理交接手续，应与十里城公司共同承担违约责任；3.本案诉讼费用由十里城公司与五库负担。一审法院查明，平河公司与十里城公司双方于2003年11月26日签订《联营承包经营合同书》1份，约定“乙方（十里城公司）承包经营的平河装饰城坐落于天津市河东区，面积约20000平米（以甲方土地使用权证的面积为准），甲方（平河公司）将平河装饰城全部财产、房产和可动产（具体财产详见清单）于2004年3月1日移交乙方，以市场精品厅为准向外延伸30-35米作为保留停车场，如不足双方共同与土地方另行议定承租价格，所得优惠部分归乙方享有；甲乙双方承包期限为15年，自2004年3月1日至2019年3月1日止；乙方承包经营平河装饰城的第一年即2004年3月1日至2005年3月1日向甲方交纳定额承包费560万元，第二年和第三年乙方向甲方每年缴纳承包经营费580万元，…第十五年向甲方交纳承包经营费580万元，乙方每年应向甲方交纳的承包费按季度交纳…承包经营期间，乙方必须合理使用和爱护管理好甲方交付的财产，对建筑物进行必要的修缮，费用乙方自负，合同到期后，乙方应将财产再交还甲方。如财产、财务丢失、被盗、毁损等，乙方应按实际价值赔偿。乙方按合同已投资扩建房屋、门店等全部建筑物和装修、装饰财产在合同期满后，根据甲方与土地方原租赁合同相对应的条款处理”。另查，2003年12月18日，双方签订《补充协议书》1份，约定“原合同签订交接日为3月1日现调整为2004年1月1日；原平河所有商户的1月1日以前所收租金按原合同价格顶乙方承包费，甲方应将所有合同及手续移交乙方…”。合同签订后，平河公司、十里城公司进行了财物交接，双方均在交接清单上签字确认，并按照合同约定履行各自义务。至2019年1月1日合同到期，十里城公司未能按照约定与平河公司进行相关手续交接。一审法院认为，平河公司与十里城公司签订的《联营承包协议合同书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认；庭审中平河公司提出将第三人撤回的请求，一审法院准许；关于平河公司与十里城公司双方签订的《联营承包经营合同》及《补充协议书》，其性质实际为租赁经营合同性质，即平河装饰城的所有者将生产资料出租给承租人即十里城公司使用，并收取租金的经营方式，其租赁经营的内容有企业中的固定资产，也包括企业生产资料的占有、使用和收益权以及对职工的管理指挥权，十里城公司给付平河公司的相关费用应定性为租赁费用；关于平河公司提出的“要求与十里城公司终止双方于2003年11月28日签订的《联营承包经营合同书》及《补充协议书》，立即与平河公司办理平河装饰城交接手续，支付给平河公司483000元违约金（并支付实际交接之前的承包费）”的诉请，一审法院认为，该协议已于2019年1月1日到期，即该协议已经自动终止；根据双方签订的《联营承包经营合同书》第十一条“承包经营期间，乙方必须合理使用和爱护管理好甲方交付的财产，对建筑物进行必要的修缮，费用乙方自负。合同到期后，乙方应将财产交还甲方，如财产、财务丢失、被盗、毁损等，应按照实际价值赔偿。乙方按照合同已投资扩建房屋，门店等全部建筑物和装修、装饰财产在合同期满后，根据甲方与土地方原租赁合同相对应的条款处理”的约定，平河公司在协议期满前多次告知十里城公司办理交接手续，但十里城公司未能按照约定与平河公司办理相关交接手续，虽十里城公司称其目前已不再经营，但其当庭未能提交证实其已停止经营的证据，故十里城公司应该按照协议约定给付平河公司租赁经营费用至双方办理相关交接手续为止；关于双方需要办理交接的相关手续，经一审法院对平河公司进行询问，平河公司表示因部分固定资产年限较长，加上自然损耗，其自愿放弃部分财产的交接，仅对平河装饰城的所有地上建筑物、平河装饰城所有的经营资料、平河装饰城的经营管理权进行交接，该请求一审法院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决：一、十里城公司于本判决生效之日起三十日内与平河公司办理平河装饰城交接手续（其中包括平河装饰城的所有地上建筑物、平河装饰城所有的经营资料、平河装饰城的经营管理权进行交接）；二、十里城公司于本判决生效之日起三十日内一次性给付平河公司租赁经营费（自2019年1月1日起至双方实际办理平河装饰城交接手续完毕之日止，按照月租金483000元计算）；三、驳回平河公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8545元，由十里城公司负担。本院二审期间，上诉人十里城公司提交了：证据1、银行流水，证明2018年上诉人实际多付给被上诉人20万租金；2、增值税发票，证明2019年1月应给付第三人的租金228222元已经给付完毕；3、2019年1月8日的验收单，证明上诉人已将平河装饰城的土地、建筑物及物品交接给第三人；4、2019年2月1日的租赁合同，5、补充说明，6、2019年6月5日租赁合同，4-6证明第三人已将平河装饰城出租给天津世纪平河建材有限公司，后承租主体变更为世纪平河（天津）市场管理有限公司，租期自2019年2月1日至2024年1月31日，被上诉人不再对平河装饰城享有租赁权；7、合同三份及租金交纳流水，8、下岗人员劳动协议书三份，7-8证明平河装饰城内小商户及工作人员已经与世纪平河（天津）市场管理有限公司分别签订租赁合同和劳动合同，并实际履行，上诉人不可能再移交给被上诉人。9、2018年7月5日第三人发给被上诉人的通知，通知双方租赁合同于2019年1月30日到期，并不再续期，被上诉人法定代表人董大河在上面签字。上诉人并申请证人潘某出庭作证，证明平河装饰城自2019年2月1日开始由天津世纪平河建材有限公司及世纪平河（天津）市场管理有限公司经营，潘某为该公司法定代表人。经庭审质证，被上诉人平河公司对于证据1真实性没异议；证据2不清楚，与其无关；证据3-8不清楚，真实性有异议，与本案无关。证据9是董大河签的，日期是在12月份，只是一份通知，证明收到了，不证明被上诉人同意通知的内容。原审第三人五库对于上诉人的证据均无异议。对证人证言，被上诉人质证认为，证人提到和第三人签订的租赁合同，被上诉人不予承认，该合同是违法的，在此之前被上诉人和第三人合同还没有解除，证人与第三人签订租赁合同是私下签订的，没有证据证明经过招投标，证人提到办理过两个交接，和李大权办理过交接，交接内容不清楚，交接单也不知道在哪，证人证实和第三人也办理过交接，交接内容也不能提供。对真实性有异议。原审第三人对证人证言真实性没异议，认为第三人跟世纪平河（天津）市场管理有限公司地上物和物品交接发生在2月1日合同签订后，证人说2018年底应该是农历年，也就是阳历2019年2月左右。本院认证认为，上诉人提交的证据及证人证言能够证明本案租赁合同到期后相关合同的签订及履行情况，对于其真实性相关当事人无异议，本院予以认定。被上诉人及原审第三人均未提交新证据。本院经审理查明，2000年12月12日，五库（甲方）与平河公司（乙方）签订合同书，约定在前几年共同合作开发平河装饰城的基础上，乙方再次租用甲方土地34095平米，作为乙方开发建设装饰材料市场；甲方提供库房6200平米及场地27895平米，共计34095平米，作为乙方开发建设装饰材料市场，使用期限15年，自2001年2月1日起至2016年1月30日止；乙方租赁使用费每年200万元，从第四年开始增加10万元，计年租金210万元，到第七年时再增加10万元，计年租金220万元；乙方负责安置甲方工人15名等；合同到期后双方合作与否再议；合同并约定了其他相关事宜。2001年4月15日，五库与平河公司签订补充协议，约定原合同15年期满后，平河公司所投资新建建筑8400平米和平河公司投资改造部分，包括库房区新建，改造和原建库房及附属水、电设施，在15年合同期满后，所有产权一并归五库所有；原合同约定的土地使用费调整为每年176万元，调整后租金15年不变，并约定了其他相关事宜。2003年11月26日，五库与平河公司再次签订协议书，约定就拆迁后租金调整问题达成协议如下：五库积极协助平河公司办理平河装饰城的改造手续，促成平河装饰城与北京商户合作成功，从2006年1月1日把租金从年194万元调整为235万元；因市政府重点工程拆迁和修路影响平河装饰城的正常经营的延误时间，在原合同租期内顺延三年，其他条款仍按原2000年12月12日签订的合同执行。后2009年7月9日、2015年6月1日五库与平河公司及案外人又签订协议书，约定双方地租费发票每年开票金额为234万元。2004年5月14日，五库与平河公司签订关于增加批租费的补充协议，约定：平河公司与十里河灯城（世纪宏远）联合经营并对平河装饰城进行改造，联营合同到期后土地及地上新、老建筑全部归还五库所有；平河公司经营期间涉及五库向政府土地部门支付的土地批租费由平河公司承担，从2004年至2006年三年内每年35万元，2007年起每年40万元至合同终止等。同日，平河公司与北京十里河灯城（天津世纪宏远商贸公司）签订关于增加批租费的补充协议，约定：平河公司与十里河灯城（世纪宏远）联合经营并对平河装饰城进行改造，联营合同到期后土地及地上新、老建筑全部归还五库所有；平河公司经营期间涉及五库向政府土地部门支付的土地批租费由天津世纪宏远商贸公司承担，从2004年至2006年三年内每年35万元，2007年起每年40万元至合同终止等。按照上述合同及协议的约定，十里城公司如约向平河公司支付租赁经营费。后在合同履行过程中，经双方协商，十里城公司将每年租赁经营费600万元分成两部分，向平河公司直接交纳366万元，向五库直接交纳234万元，十里城公司并向五库直接交纳批租费每年40万元，直至2018年全部租赁经营费及批租费支付完毕。2019年1月份，十里城公司向五库交纳一个月的租赁经营费及批租费共计228333元。2018年7月5日，五库向平河公司发出通知，因双方原租赁合同将于2019年1月30日到期，按照上级将土地上划的要求，双方的上述合同及顺延协议书到期终止，不再续约。2018年12月20日，平河公司法定代表人董大河在该通知上签字。2019年1月8日，十里城公司将平河装饰城的土地和地上建筑物及相关设备等物品交接给五库。2019年2月1日，五库的上级单位天津纺织集团（控股）有限公司与天津世纪平河建材有限公司签订租赁合同，约定天津纺织集团（控股）有限公司将河东区上杭路街张贵庄路166号的房屋及场地建筑面积约2万余平方米的装饰城出租给天津世纪平河建材有限公司，租期自2019年2月1日至2024年1月31日，租金每年1000万元等。2019年6月5日，天津纺织集团（控股）有限公司与世纪平河（天津）市场管理有限公司签订租赁合同，约定内容与上述2019年2月1日的租赁合同一致，仅是承租方变更为世纪平河（天津）市场管理有限公司，各方并约定本合同自2019年2月1日发生效力。现五库和十里城公司及案外人世纪平河（天津）市场管理有限公司一致确认，平河装饰城现实际由世纪平河（天津）市场管理有限公司租赁经营。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于十里城公司是否应当与平河公司办理平河装饰城的交接以及交接的内容；十里城公司应当支付平河公司的租赁经营费数额。平河公司与十里城公司的租赁经营合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。平河公司将其承租并改建的平河装饰城交付十里城公司租赁经营，十里城公司应当按约交纳租赁经营费，并于合同期满后将租赁经营的场地及相关物品手续等交接给平河公司。但因平河公司与土地及地上建筑物的所有人五库之间的协议约定双方合同到期后土地及地上新、老建筑全部归还五库所有，现十里城公司已将平河装饰城的土地及地上建筑物及相关物品一并交接给五库，也将相关经营材料交接给现在的承租方。因十里城公司已经不再占有平河装饰城的土地、建筑物以及相关物品和具有经营权，且平河公司与五库之间的合同已到期且并不再续约，故平河公司亦无占有平河装饰城土地、建筑物以及享有经营权的合同及法律依据，目前上述土地、建筑物以及相关的经营权也已交由实际所有人或承租方，故平河公司要求十里城公司履行交接手续已无实际可能。鉴于二审出现的新证据，对于平河公司要求办理交接手续的诉讼请求，本院不予支持。关于尚欠租赁经营费数额，根据平河公司与十里城公司的合同约定，租赁期限自2004年3月1日至2019年3月1日。后双方在补充协议书中将合同约定的交接日期从2004年3月1日调整至2004年1月1日，故平河公司主张双方合同应于2019年1月1日到期。对此，二审庭审中，十里城公司表示对于平河公司主张的到期时间认可。因合同期内的租赁经营费十里城公司已经按约足额缴纳，平河公司现主张的系合同到期以后的租赁经营费。合同到期后，双方应为不定期租赁关系，根据平河公司与五库之间的合同及相关协议约定的到期时间为2019年1月30日，故平河公司对平河装饰城享有出租权的期限应截至2019年1月30日，故对于2019年1月份的租赁经营费，应予支持。对于之后的租赁经营费，因平河公司缺乏收取的权利和依据，十里城公司实际也于2019年1月底之前与五库进行了交接，实际不再承租和占有使用平河装饰城，故对于2月份及以后的租赁经营费，本院不予支持。关于应支付的金额，平河公司主张应按照一年580万元，核计每月483000元计算，对此标准十里城公司不持异议。十里城公司在二审中提交了证据证明，其已将其中应付五库的部分租赁经营费直接向五库交纳，五库并出具了发票。对此五库予以认可。因十里城公司与平河公司在多年的合同履行中，对于租赁经营费分别交纳给平河公司和五库已经形成了新的约定并已实际履行多年，故十里城公司将2019年1月份的租赁经营费按照之前的标准交纳给五库，应视为向平河公司支付。平河公司虽不予认可，但亦无证据表明双方另行约定改变了交纳的方式。故对于十里城公司已经向五库交纳的租赁经营费，应当在平河公司主张的金额中予以扣除。对于当月剩余的租赁经营费应当予以支持。金额应为483000-（2340000÷12）=288000元。对于之前多付20万元租赁经营费，十里城公司表示因已支付不再主张；对于保证金50万元，十里城公司也表示在本案中不再主张。故对于平河公司租赁经营费288000元，本院予以支持。综上所述，对于上诉人十里城公司的部分诉讼请求本院予以支持。因二审出现的新证据，导致一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院（2019）津0102民初417号民事判决；二、上诉人北京十里城灯饰批发市场有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人天津平河装饰材料市场有限责任公司租赁经营费288000元；三、驳回被上诉人天津平河装饰材料市场有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8545元,由上诉人北京十里城灯饰批发市场有限责任公司负担；二审案件受理费8545元，由上诉人北京十里城灯饰批发市场有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵立新审判员  梁 辉审判员  夏维娜二〇一九年十二月九日书记员  王 阳