广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3843号 原告：李华兰，女，汉族，1957年2月6日出生，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：赖勇强，广西启迪律师事务所律师。 被告：北海市创基房地产有限公司，住所地广西北海市，统一社会信用代码:。 法定代表人：张文凤，执行董事。 委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 被告：广西新融基房地产代理有限公司，住所地广西北海市，统一社会信用代码：。 法定代表人：陈训秋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蒋萍，广西海城律师事务所律师。 原告李华兰与被告北海市创基房地产有限公司、广西新融基房地产代理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李华兰及其委托诉讼代理人赖勇强、被告北海市创基房地产有限公司的委托诉讼代理人王煕聪、被告广西新融基房地产代理有限公司的委托诉讼代理人蒋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李华兰向本院提出诉讼请求，判令：1、被告北海市创基房地产有限公司和原告签订的《商品房买卖合同》有效，被告必须认真履行合同；2、被告北海市创基房地产有限公司出具金额为202000元购房款发票给原告；3、被告北海市创基房地产有限公司办理涉案不动产的解押手续，在办理好解押手续后，为原告办理商品房预售登记；4、两被告连带赔偿逾期办理商品房预售合同登记备案手续的违约金（以202000元为基数，从2018年7月4日起按日万分之一即日20.2元计算，暂计算至2019年9月4日为8484元）。事实和理由：2018年6月3日，原告在被告一的售楼部，通过负责为被告一进行商品房销售服务的被告二购买了涉案坐落于北海市×××号的商品房。被告一通过其代理人被告二向原告收取了202000房款及20000元团购费，被告一与原告签订了《商品房买卖合同》（预售），被告二就202000元房款及20000元团购费出具了《收据》。合同签订后，被告一未能按照合同的约定帮原告办理开具购房款发票、办理涉案商品房预售登记等后续购房手续，原告多次与被告一、被告二就该事宜进行询问，被告一、被告二都以各种理由予以推脱。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告北海市创基房地产有限公司辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、创基公司没有收到原告支付的任何购房款，原告已构成逾期付款。原告与创基公司签订《商品房买卖合同》后，原告并没有向创基公司支付购房款。根据原告提供的证据，可知原告向新融基公司支付了222000元，但新融基公司只是房产代销商，根据常识可知，代销商的权限只是寻找购房客户及促成房产交易，代销商无权收取购房者的购房款，且创基公司的售楼部已悬挂公示牌，告知广大购房者，购房款只能通过创基公司的账户收取，因此原告因自身过错导致购房款被新融基公司非法骗取，原告应自行承担相应的后果。创基公司认为，原告的诉求请求有误，原告应请求新融基公司退还其购房款，或请求新融基公司将收取的购房款支付给创基公司，待创基公司收到足额的购房款后，创基公司同意即刻开具发票及办理合同备案登记手续给原告。但现创基公司未收到原告的任何购房款，原告因新融基违法截留其购房款而逾期付款，仍构成违约。二、创基公司于2017年12月29日与广西新融基房地产代理有限公司签订合同，将创基丽景海湾部分房屋交由其代理销售，合作期限为6个月，合同中明确约定新融基公司在未经创基公司同意不得收取客户的房款。2018年7月13日因购房发生苏小宁向北海市海城区法院起诉创基和新融基公司商品房预售合同纠纷一案，创基公司才发现新融基公司存在私自收取购房客户的购房款的行为，为此，创基公司向公安机关进行了报案。三、创基公司不清楚新融基公司收取了原告多少钱，亦不清楚其中的团购费是什么费用，新融基公司隐瞒创基公司，私自办理了名为北海市创基房地产销售中心的pos机设备，并用于收取购房客户的购房款的行为，属于典型的诈骗行为，我们认为原告应向公安机关进行报案处理。由于创基公司未收到原告的任何购房款，原告请求创基开具发票及办理合同备案登记手续没有依据。此外，原告请求创基公司赔偿逾期办理商品房预售合同登记备案手续的违约金，既没有法律规定，又没有约定，且原告亦没因此遭受损失，故原告的该项请求没有任何依据。综合以上意见，创基房地产有限公司对原告的第一项诉讼请求，关于合同有效的问题没有异议，但是认为表述不正确；对第二项诉求不予认可；对第三项诉求办理不动产抵押手续，认为该诉求不具有执行性，因为房屋是否能够办理解压不受创基公司控制；对第四项诉求违约金逾期办理商品房备案合同登记的违约金，因双方没有合同约定，也没有法律规定，原告也没有遭受损失，顾该请求没有法律依据。 被告广西新融基房地产代理有限公司辩称：对原告提出的第1-3项诉求没有异议，但是不同意第4项诉求。第一，两被告分别在2017年12月29日2018年2月13日分别签订销售代理合同补充协议1、2，双方约定：1、每套房首付完成后三个工作日内按佣金总额的60%结算，银行面签通过三个工作日内按佣金总额的10%结算，剩余部分按银行终审通过后三个工作日内结清，2、被告二在销售过程中以客户购房款作为偿还款所欠被告一所欠的270万元的借款，在此过程中，被告一须承认被告二的销售任务，及时开具收款凭证给客户；3、被告一在没有还清被告二270万元借款时，不能以任何理由让被告二撤场。第二，被告二收取的房款得到被告一许可。当时被告一和原告签订商品房买卖合同及补充协议，本应及时出具发票及办理手续，但因涉案房屋已被查封故备案不成，责任在于被告一，与被告二无关。综上，两被告存在委托销售佣金结算及民间借贷的法律关系，至于被告一认为还多了借款或结多了佣金等问题属于两被告之间的另一法律关系，与本案商品房买卖合同无关，请求人民法院查清案情，依法驳回原告对被告二的第4项诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，因该证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2018年6月3日，原告（买受人）与被告北海市创基房地产有限公司（出卖人，以下简称“创基公司”）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：1、买受人向出卖人购买坐落于北海市北×××号商品房，建筑面积36.99平方米，单价为每平方米5460.94元，总价款为202000元；2、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，买受人应当在2018年6月3日前支付该商品房全部价款；3、出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人；4、合同还约定了其他内容。同日，被告广西新融基房地产代理有限公司（以下简称“新融基公司”）向原告出具两份《收据》，分别载明收到原告交来创基丽景海湾2910号房定金20000元及房款182000元、原告交来团购费20000元。 2019年10月11日，北海市自然资源局出具一份《北海市不动产登记资料查询结果证明》，载明坐落于×××号不动产，2019年2月1日办理在建工程抵押变更登记，抵押权人：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，原始登记日期：2017年10月18日。 另查明，2017年12月29日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）签订一份《创基丽景海湾代理销售合同》，主要约定甲方委托乙方（独家）代理销售甲方经营的创基丽景项目房屋事宜，合作期限为6个月，乙方在未经甲方同意不得代甲方收取房款，否则由此产生的一切后果由乙方承担。同日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）还签订一份《补充协议》，主要约定乙方于2017年12月29日转账200万元到甲方指定账户，乙方在销售过程中以客户的房款首付作偿还（即乙方收取房款至乙方账户，直至受偿完甲方向乙方所借的200万元），在此过程中甲方须承认乙方的销售任务，及时开具收款凭证给客户，并由乙方补给甲方每次的还款收据。 2018年2月13日，被告创基公司（甲方）与被告新融基公司（乙方）签订一份《补充协议》，主要约定乙方在签订本协议当天转账70万元到甲方名下指定账户，乙方在销售过程中以客户缴纳的房款作为甲方对乙方债务的偿还（即乙方收取房款至乙方账户，直至受偿完甲方向乙方所借的70万元），本协议与双方签订的《合同》相冲突的，以本协议为准。 案件审理中，被告创基公司主张其未收到原告支付的购房款202000元，还认为被告新融基公司冒用其公司名义开设账号收取客户款项，并就上述情况于2019年1月25日向北海市公安局海西派出所报案。被告新融基公司主张其在先行收取原告支付的202000元购房款后，再将原告带至被告创基限公司处签订案涉房屋买卖合同。被告新融基公司还主张两被告之间存在委托销售合同关系及借贷关系，而双方至今未就借款及佣金问题进行结算。 本院认为，原告与被告创基公司于2018年6月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务，本院对此予以确认。 关于原告要求被告创基公司开具金额为202000元购房款发票的问题。首先，根据两被告之间签订的补充协议，可认定两被告之间对购房款的收取这一事项上存在委托代理关系，即被告新融基公司作为代理人在代理期间内收取客户购房款的法律效力及于被告创基公司，但因双方约定的代理期间为“直至受偿完甲方向乙方所借的200万元”、“直至受偿完甲方向乙方所借的70万元”，而两被告至今尚未对借款进行结算，故无法确定代理期间的具体终止日期。原告作为委托代理关系之外的第三人，其在向被告新融基公司交付房款后即于同日与被告创基公司签订了案涉买卖合同，基于外观主义原则，无论两被告的委托代理关系是否已经终止，原告都有理由相信被告新融基公司收取购房款的行为是有权代理，因此被告创基公司在被告新融基公司收款后应开具相应的购房款专用发票给原告，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于原告要求被告创基公司办理讼争房屋的解押手续问题。被告创基公司在与原告签订案涉商品房买卖合同前已将案涉商品房抵押给他人，致使原告无法实现合同目的，其行为已经构成违约，原告可就此要求被告创基公司承担相应的违约责任，但办理案涉不动产的解押手续并非合同项下的义务，亦非法律规定的义务，且该行为需经抵押权人同意才可履行，原告现要求被告创基公司单方面办理案涉商品房解押手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，对此本院不予支持。就案涉房屋解押后的商品房预售登记问题，原告可等商品房解押后再另行起诉主张权利。 就原告主张的逾期办理备案手续的违约金问题。因原被告双方在案涉商品房买卖合同中已明确约定被告创基公司应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但并未对此约定相应的违约责任，原告亦未能举出充分确凿的证据证实被告创基公司应向其支付逾期办理备案登记的违约金，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告李华兰于被告北海市创基房地产有限公司于2018年6月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效； 二、被告北海市创基房地产有限公司须开具金额为202000元的购房款发票给原告李华兰； 三、驳回原告李华兰的其他诉讼请求。 案件受理费4457.26元，诉讼保全费1530元，两项合计5987.26元，由被告北海市创基房地产有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在本案判决发生法律效力之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4457.26元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  李石珍 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗