广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初13376号原告雷孝祝，男，汉族，1937年9月11日出生，地址：湖南省新田县。委托代理人曾广文，广东指针律师事务所律师。委托代理人钟志聪，广东指针律师事务所实习律师。被告惠州市中南创新投资合伙企业（有限合伙），住所地：惠州市文明一路9号富绅大厦22层01号。法定代表人：廖育良。委托代理人江剑，广东宇伦律师事务所律师。第三人惠州市龙达房地开发有限公司，住所地：博罗县罗阳镇小金村小罗公路山塘窝。法定代表人：戚立冬第三人戚立冬，男，汉族，1964年9月6日出生，住址：湖南省常德市武陵区。第三人曾益春，女，汉族，1967年10月3日出生，住址：广东省惠州市惠城区。第三人戚曾龙，男，汉族，1988年6月25日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告雷孝祝与被告惠州市中南创新投资合伙企业（有限合伙）、第三人惠州市龙达房产开发有限公司、戚立冬、曾益春、戚曾龙案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雷孝祝的委托代理人曾广文、钟志聪，被告惠州市中南创新投资合伙企业（有限合伙）的委托代理人江剑，第三人惠州市龙达房产开发有限公司、戚立冬到庭参加了诉讼。第三人曾益春、戚曾龙经本院传票传唤无不正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告雷孝祝起诉称，原告针对贵院作出的（2017）粤1302执1664号之二执行裁定书，查封第三人曾益春名下位于惠州市小金口镇××小组××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，提出执行异议，贵院裁定驳回原告的执行异议请求。原告依法提起执行异议之诉。2003年5月30日，原告与曾益春签订《房屋转让协议书》。双方主要约定“曾益春以160000元转让其名下位于惠州市××房产（房产证号：××号）给原告。同日，原告已全额支付房产转让款给曾益春，曾益春向原告出具《房屋转让价款清证明书》。2003年6月，曾益春按协议约定交付房产给原告占有、使用和移交涉案房产产权证书给原告。而原告从2003年6月起至今一直管理、支配涉案房产，系房产的实际所有人。原告与曾益春曾两次到惠州房产管理局办理涉案房产过户登记手续，两次办理过程中均因房产存在抵押和查封登记而未能办理过户登记。第一次于2003年6月，双方办理过户登记手续时，经查房产已抵押登记，未能成功办理过户登记。事后，曾益春向原告承诺将及时处理注销抵押登记。第二次于2018年12月，双方再次到惠州房产管理局办理过户登记手续，经查房产仍处于抵押登记状态，且房产已被贵院查封。从而，双方再次未能成功办理过户登记。为此，原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（三）、（四）项的规定，提出以下观点：1、原告与曾益春于2003年5月已签订《房屋转让协议书》，而贵院送达查封涉案房产裁定书于2018年3月9日，涉案房屋书面买卖合同于贵院查封之前已签订（证据1、2予以证明）。2、曾益春于2003年6月已交付涉案房屋给原告占有、使用至今，在此原告亦在贵院查封之前合法占有房屋（证据1、4、5、6予以证明）。3、原告已全额支付房屋转让款给曾益春（证据3予以证明）。4、原告作为房屋买受人对于房屋未能办理过户登记其名下没有过错。而过错在于原告与曾益春签订《房屋转让协议书》之前，曾益春已将房屋作抵押登记，且抵押登记状态持续至今。双方在办理涉案房产过户期间，曾益春因债务纠纷被贵院查封涉案房产。涉案房产处于抵押、查封登记的状态均是曾益春个人行为引起的，致使原告至今未能办理过户登记（证据7予以证明）。综上所述，原告陈述的事实客观真实，结合证据提出的观点符合法律的规定。原告对涉案房产享有排除人民法院强制执行的民事权益，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一项的规定，请求贵院支持原告的诉讼请求。一、请求对登记在第三人曾益春名下位于惠州市小金口镇××小组××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）停止执行,解除对上述房产的查封；二、请求确认原告雷孝祝向第三人曾益春购买的位于惠州市小金口镇××小组××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）归原告雷孝祝所有；三、请求第三人曾益春协助过户登记其名下位于惠州市小金口镇××小组××房产（房地产权证号：粤房地证字第××号）至原告雷孝祝名下。被告惠州中南创新投资合伙企业（有限合伙）辩称，1、首先关于本案的惠州龙达房地开发有限公司是本案的被执行人，目前该公司是在破产清算程序的进行之中，本代理人提请合议庭人员考虑惠州龙达房地开发有限公司的诉讼主体资格问题以及本案开庭通知送达是否符合相关的规定。2、关于原告的诉讼请求，我方认为原告的诉请不能成立，原告与曾益春签订协议的时候，涉案房产的处于抵押登记的状态，根据相关的规定，对抵押物进行转让而且没有取得抵押权同意的，转让合同是不受法律保护的。3、原告方支付房屋转让款没有充分的事实和法律依据。4、原告所提供的租赁合同以及涉案房产的水电费等缴费证明也不能够产生房屋的权属转移的法律效果，所以本案房屋目前的法定的权属人仍然是第三人，原告无权主张相应的权属。第三人惠州龙达房地开发有限公司、戚曾龙辩称，2002年房产证就给原告方拿去了，是没有抵押的，另一套房屋才是抵押到农村信用社，原来是只有3层的，后面的申请增加到六层才抵押到银行的。第三人曾益春、戚曾龙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，原告于2003年5月30日与第三人曾益春签订《房屋转让协议书》。第三人曾益春将位于惠州市小金口镇××小组××房产（房产证号：××号）转让给原告雷孝祝，合同总价款为160000元，合同签订之日原告支付了160000元给第三人曾益春，付清了全部房款。第三人曾益春在2003年5月30日将涉案房屋交付给原告，原告于2003年5月30日对涉案房屋已实际入住至今。另查，本院在审理惠州中南创新投资合伙企业与惠州龙达房产开发有限公司、戚立冬、曾益春、戚曾龙委托贷款合同纠纷案件时，本院作出的（2016）粤1302民初9820号民事判决书已经发生法律效力，根据生效法律文书，惠州龙达房产开发有限公司应向惠州中南创新投资合伙企业（有限合伙）偿还借款本金人民币24526900.3元及利息；惠州中南创新投资合伙企业（有限合伙）对惠州龙达房产开发有限公司开发建设的位于博罗县罗阳镇小金村小罗公路山塘窝“立缘小区”4号楼35套抵押房产及两层地下抵押的停车库享有优先受偿权；戚立冬、曾益春、戚曾龙对惠州龙达房产开发有限公司的上述债务在抵押物处置价款不足清偿上述债务以外的债务承担连带清偿责任等。因各被执行人未履行义务，权利人惠州中南创新投资合伙企业（有限合伙）向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年3月1日作出(2017)粤1302执1664号之二执行裁定书，查封涉案房屋。2019年6月20日，原告雷孝祝认为(2017)粤1302执1664号之二执行裁定书作出的保全措施损害其合法权益，向本院提出了书面异议，本院作出（2019）粤1302执异190号执行裁定书，驳回了雷孝祝的异议请求，雷孝祝不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。惠州中南创新投资合伙企业与惠州龙达房产开发有限公司、戚立冬、曾益春、戚曾龙委托贷款合同纠纷，本院作出的（2016）粤1302民初9820号民事判决书已经发生法律效力，根据生效法律文书，权利人惠州中南创新投资合伙企业（有限合伙）向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年3月1日作出(2017)粤1302执1664号之二执行裁定书，查封涉案房屋。查封了第三人曾益春位于惠州市小金口镇××小组××房产（房产证号：××号），原告雷孝祝作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院对执行异议作出(2019)粤1302执异190号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。原告对执行异议的裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉，符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案原告于2003年5月30日与第三人曾益春签订了《房屋转让协议书》后已支付完全部购房款，履行了购房人应尽的全部义务，且原告雷孝祝已于2003年5月30日实际入住至今。上述原告支付全部购房款及实际占有使用涉案房屋的事实均发生在因惠州中南创新投资合伙企业与惠州龙达房产开发有限公司、戚立冬、曾益春、戚曾龙委托贷款合同纠纷案件前，本院查封涉案房屋之前（2018年3月1日），涉案房屋未能办理过户手续登记在原告名下，原告对此并无过错。因此，原告雷孝祝认为于2003年5月30日与第三人曾益春签订《房屋买卖合同》合法有效，涉案房屋应确定归其所有及停止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。第三人曾益春、戚曾龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告雷孝祝于2003年5月30日与第三人曾益春签订《房屋买卖合同》合法有效，确认位于惠州市小金口镇柏岗村张坎村小组一栋房产（房产证号：××号）归原告雷孝祝所有；二、撤销本院作出的(2017)粤1302执1664号之二《执行裁定书》，确认原告雷孝祝与第三人曾益春签订《房屋买卖合同》合法有效，停止对惠州市小金口镇柏岗村张坎村小组一栋房产（房产证号：××号）的执行并解除对上述涉案房屋的查封。三、第三人曾益春应于30日内协助原告雷孝祝办理位于惠州市小金口镇柏岗村张坎村小组一栋房产（房产证号：××号）不动产权证的过户登记手续。案件受理费3500元（原告已预交），由第三人曾益春负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  段小林人民陪审员  丁 钻人民陪审员  黄 维二〇一九年十二月十七日法官助理杨俊斐书记员张敏茱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条：有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。