山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13763号原告：张生，男，1979年11月21日出生，汉族，无固定职业，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙盛楠，山东交泰律师事务所实习律师。被告：烟台市一路顺置业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北大街74号。法定代表人：朱芳英，经理。委托诉讼代理人：陈文涛，山东古名君律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区南大街245号。负责人：刘剑波，行长。委托诉讼代理人：原国顺，山东鑫楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：申福文，男，该分行员工。原告张生与被告烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称一路顺置业）、被告中国农业银行股份有限公司烟台分行（以下简称农行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张生及其委托诉讼代理人曲振阳、孙盛楠，被告一路顺置业的委托诉讼代理人陈文涛、被告农行烟台分行的委托诉讼代理人原国顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张生向本院提出诉讼请求：1、被告一路顺置业公司和被告农行烟台分行判决生效后15日内协助原告办理位于烟台市牟平区杰座小区10号楼3单元1层101号（合同编号：烟房预许字2007第010-571号）的抵押登记解除手续；2、被告一路顺置业公司于抵押登记解除手续办妥后15日内，协助原告办理位于烟台市牟平区杰座小区10号楼3单元1层101号房屋的不动产产权登记手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年11月17日，原告与被告一路顺置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预许字2007第010-571号）。合同约定，原告购买被告一路顺置业公司位于烟台市牟平区通海路601号10号楼3单元1层101号房屋（以下简称涉案房屋），购房价款为339082元。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告一路顺置业公司至今未按合同约定办理产权登记手续。后经查，被告一路顺置业公司将包括原告购买的涉案房屋在内的在建工程抵押给了被告农行烟台分行，被告一路顺置业公司现已停业。原告认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，原告对涉案房屋享有的相关权益优先于被告农行烟台分行对该房屋享有的抵押权。被告一路顺置业辩称，原告与被告一路顺置业签订了《商品房买卖合同》，房款及费用共计120000余元已经交付，剩余230000元由被告一路顺置业工作人员张振红收取，是否认定缴纳了全部购房款，由法院认定，且涉案房屋已经使用多年。被告农行烟台分行述称，1、原告与被告一路顺置业签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效。法律依据：《担保法》第四十一条、第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】第四十七条、第六十七条、《物权法》第一百八十二条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款、《合同法》第五十二条第（五）项；事实根据：2007年4月10日，被告农行烟台分行与被告一路顺置业签订了借款合同和抵押合同，并在相关部门办理了在建工程抵押登记。2012年12月13日，烟台市中级人民法院作出案号为（2012）烟商初字第183号《民事调解书》，对双方的权利义务进行了确认，被告农行烟台分行在对被告一路顺置业抵押的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。本案中，被告农行烟台分行与被告一路顺置业签订的抵押合同自登记之日起生效，因抵押物经过登记，抵押权依法能够对抗受让人。被告一路顺置业未通知被告农行烟台分行或者未告知原告的，转让行为无效，因此原告与被告一路顺置业签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效。2、原告依法有提交预售许可证原件的举证责任，原告应当提交烟台市牟平区不动产登记中心盖章的书面证明。3、原告无权起诉被告农行烟台分行，因原告与被告农行烟台分行之间不存在任何合同关系，因此原告对被告农行烟台分行不享有任何权利，被告农行烟台分行也对原告不承担任何义务。被告农行烟台分行没有侵害原告的任何民事权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告一路顺置业双方于2010年11月17日签订烟房预许字2007第010-571号《商品房买卖合同》约定，原告购买被告一路顺置业开发的、位于烟台市牟平区通海路601号10号楼3单元1层101号房屋，房屋总价款为339082元。合同签订后，原告支付被告购房款339082元，其中230000元由被告一路顺置业销售经理张振红职务侵占，对此烟台市牟平区人民法院（2013）烟牟刑初字第103号刑事判决书和烟台市中级人民法院（2014）烟刑二终字第72号判决书中已认定该事实。涉案房屋于2010年10月17日由被告一路顺置业交付原告，但至今未办理产权登记。原告主张涉案房产存在在建工程抵押，抵押权人为被告农行烟台分行，说明被告农行烟台分行与本案存在利害关系，并提交不动产登记中心出具的证明一张，被告农行烟台分行对该证明真实性无异议，但认为被告农行烟台分行与被告一路顺置业签订的抵押合同自抵押登记之日起生效，被告一路顺置业以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，并办理了抵押物登记，人民法院应当认定抵押有效，因此抵押物已经过登记，抵押权依法能够对抗任何人，被告农行烟台分行有权行使抵押权。被告农行烟台分行提交了烟台市中级人民法院于2012年12月13日作出的（2012）烟商初字第183号民事调解书，其中经审理查明部分内容为，2007年4月10日，被告农行烟台分行与被告一路顺置业签订《借款合同》，合同约定：被告一路顺置业向被告农行烟台分行借款7000万元，其中一笔借款4000万元，期限从2007年4月10日至2009年8月9日，年利率7.227%；一笔借款3000万元，期限从2007年5月23日至2009年10月22日，年利率7.425%。同日，被告农行烟台分行与被告一路顺置业签订《抵押合同》，由被告一路顺置业以坐落于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程及土地使用权为上述借款在本金数额人民币四千万元范围内提供抵押保证。被告农行烟台分行与被告一路顺置业在牟平区城市管理与房产局为上述抵押办理了在建工程抵押登记。调解书协议内容为，被告一路顺置业于2013年9月30日之前偿还被告农行烟台分行借款本金46729334.05元及利息16752562.65元；被告农行烟台分行对被告一路顺置业抵押的位于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。被告农行烟台分行主张其与被告一路顺置业已办理在建工程抵押登记，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，而被告一路顺置业在出售涉案房产前并未告知被告农行烟台分行出售事宜。被告一路顺置业称其在出售涉案房屋时，未告知原告涉案房屋被抵押给被告农行烟台分行，只是将预售许可和相关证明张贴在售楼处。原告也表示对涉案房屋已经被抵押给被告农行烟台分行的事实不知情，但原告认为关于涉案项目的对外出售情况被告农行烟台分行是明知的，因为涉案项目是抵押给被告农行烟台分行作为在建工程抵押，而现在杰座项目很多其他业主已经办理了产权登记，如果被告农行烟台分行不知情，那么业主无法办理产权登记。被告农行烟台分行对杰座小区已经存在着部分业主办理了产权登记手续的事实予以认可。被告农行烟台分行称，被告一路顺置业在借款期限内，根据房屋销售情况向被告农行烟台分行缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经被告农行烟台分行审查同意后，被告农行烟台分行出具解除部分抵押登记的手续，所以出现了部分业主办理了产权登记手续的情形。另查，(2019)鲁0612民初3922号顾文诉被告一路顺置业及第三人农行烟台分行商品房销售合同纠纷一案中，烟台市牟平区人民法院查明，烟台市牟平区住房和城乡建设局于2007年4月依法为案涉杰座小区1－11，13，15－19号楼办理了商品房预售许可证，证号为：烟房预许字2007第010号。上述范围杰座小区部分业主已经办理房屋产权登记手续。被告农行烟台分行在上述案件中解释称，被告一路顺置业公司在借款期限内，根据房屋销售情况向被告农行烟台分行缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经被告农行烟台分行审查同意后，被告农行烟台分行出具解除部分抵押登记的手续，所以出现部分业主办理产权登记手续的情形。本院认为：1、原告与被告一路顺置业公司于2010年11月17日签订的烟房预许字2007第010-571号《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。合同签订后，原告按约向被告一路顺置业支付全部购房款，张振红作为被告一路顺置业销售经理，其收取房款的行为可以认定是代表被告一路顺置业收取的房款，不影响原告支付房款给被告一路顺置业的认定。2、依据烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书认定的事实，被告一路顺置业为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给被告农行烟台分行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，被告农行烟台分行对涉案房屋享有抵押权，故原告与被告一路顺置业签订的购房合同的履行受被告农行烟台分行的约束。被告一路顺置业通过出售办理了在建工程抵押的房屋，并以卖房款偿还其借被告农行烟台分行的借款，该行为被告农行烟台分行是知晓的。被告农行烟台分行未于购房人与被告一路顺置业签订《商品房买卖合同》前阻止买卖行为发生或告知购房人相关风险责任，应视为被告农行烟台分行对买卖行为发生的默许或放任，由此产生的不能实现债权的风险责任不能归咎于不知情的善意购买人。原告作为涉案房屋的买受人，根据《商品房买卖合同》，已经履行了支付全部购房款的合同义务，被告一路顺置业已将房屋交付原告占有使用，故原告与被告一路顺置业签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故原告购得涉案房屋的相应权益优先于被告农行烟台分行的在建工程抵押权。在原告已交付全部购房款后，且没有证据证明原告存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。故原告要求两被告协助其办理涉案房产的在建工程抵押解除手续，理由正当，予以支持。被告一路顺置业没有按照买卖合同约定于规定期限内办理产权登记手续，原告要求被告一路顺置业协助办理涉案房屋所有权登记手续，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下：一、被告烟台市一路顺置业有限责任公司和被告中国农业银行股份有限公司烟台分行于判决生效之日起30日内协助原告张生办理位于烟台市牟平区通海路601号10号楼3单元1层101号房产的在建工程抵押解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥之日起10日内，被告烟台市一路顺置业有限责任公司协助原告张生办理位于烟台市牟平区通海路601号10号楼3单元1层101号房产的产权登记手续。案件受理费100元，由被告烟台市一路顺置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  **荣二〇一九年十二月二十六日书记员  高 梦