河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5099号上诉人（原审第三人）：胡可振，男，1972年9月24日出生，汉族，户籍地河南省沈丘县，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡桀铭，河北智联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海艳，女，1981年1月28日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：景海旭，河北释梵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄艳丽，女，1982年4月9日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县上诉人胡可振因与被上诉人海艳及被上诉人黄艳丽之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。胡可振上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人海艳不应受限购政策的影响，本案房屋买卖合同具备继续履行的基础，原审法院判令解除涉案房屋买卖合同缺乏事实基础及法律依据。本案合同就双方违约责任已进行了约定，原审法院判令上诉人胡可振与被上诉人黄艳丽共同返还被上诉人海艳已付购房款没有事实及法律依据。海艳辩称，上诉人胡可振的上诉不应得到二审法院的支持。理由如下：1、合同是具有相对性原则的，就本案而言，海艳方是与黄艳丽建立的房屋买卖合同关系，且主张的解除的也是海艳与黄艳丽2017年3月27日所签订的协议。而解除的理由是基于出售人黄艳丽购买上诉人房屋的行为违反了2016年4月廊坊市政府出台的廊九条限购政策，黄艳丽不能实际取得涉案房屋所有权，更不具备出售该房屋的资格，故而海艳方提出的解除合同。2、海艳在本县已经有多套住房，其此次购房行为违反了2017年的政府限购政策。胡可振在2017年3月26日与黄艳丽建立的房屋买卖合同关系；并非与海艳建立的房屋买卖合同关系，故上诉人胡可振不是涉案合同的相对人。上诉人仅系海艳与黄艳丽买卖协议的第三方。鉴于黄艳丽与海艳签订的协议无法实际履行，故而诉请解除。另外，合同因无法实际履行解除，解除后海艳所付的购房款依法理应予以返还；按照汇款路径，上诉人应返还其实际收到的购房款。最后，因海艳与胡可振间不存在直接的买卖合同关系，故而也不适用合同之违约责任条款。被上诉人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。黄艳丽辩称，涉案房屋出售给海艳时，上诉人胡可振是知情的。另外，黄艳丽购买涉案房屋本打算自己居住，是因没能及时凑齐首付款才将房屋转卖的。黄艳丽与胡可振之间的合同中规定黄艳丽是可以将房屋转卖的。当限购政策出台后，黄艳丽不具备购房资格，但黄艳丽对此并不知情。海艳购买涉案房屋的首付款是打给的上诉人胡可振，黄艳丽没有返还的义务。海艳向一审法院诉请：1、解除原告与被告于2017年3月27日签订的关于河北省廊坊市大厂回族自治县世纪家园5号楼1单元103室房屋买卖合同；2、被告及第三人共同返还原告房款800000元，并赔偿损失。一审法院查明：2017年3月27日，原告与被告签订协议，协议内容为“甲方黄艳丽：身份证号乙方海艳身份证号：购买世纪家园5号楼1单元103室房产，总房款为：一百九十万元整。2017年3月27日交付定金10万元整，如出现违约：甲方违约则双倍返还定金（贰拾万元整），乙方违约则定金不退（拾万元整）。2017年4月15日支付六十万首付，过户手续待房本下发30日之内，具体时间以下发房本日期为准。经双方协商，海艳有权将此房产转卖于他人，黄艳丽无条件配合签署买卖合同和办理过户手续。其中关于此房屋的风险及收益与黄艳丽无关由海艳承担和享有。甲方：黄艳丽（签字，手印）乙方：海艳（签字，手印）”。同日，原告支付被告200000元，其中100000元为房屋定金。2017年4月17日，被告黄艳丽自作为代理付款人与收款人陆东兰、第三人胡可振签订首付款收据，内容为“今收到海艳身份证号：交来购买位于大厂回族自治县（区世纪家园小区5号楼1单元103室房屋，此房屋成交金额为：￥：1800000元整，（大写）￥：壹佰捌拾万元整。定金为：￥：100000元整，（大写）￥：壹拾万元整，购房首付款金额为：￥：600000元整，（大写）￥：陆拾万元整，购房尾款金额为：￥：1100000元整，（大写）￥：壹佰壹拾万元整。卖方：胡可振反悔不卖此房，双倍返还买方定金和已付房款买方：海艳反悔不买此房卖方定金不退已付房款不退”。首付款收据右上方记载“胡可振：6217855000049078926海艳：6227000210550182925”；右下方记载“代理付款人：黄艳丽（签名，手印）收款人：胡可振（签名，手印）陆东兰（签名，手印）居间人：加盖大厂回族自治县广源房产经纪有限公司合同专用章2017年4月17日”。被告及第三人本协议签订后，原告按照被告的指定，将购房款600000元打入第三人胡可振账户内。另查明，2017年3月26日，被告与第三人签订房屋买卖居间合同，合同约定：“被告购买第三人位于河北省大厂回族自治县房屋，房屋总价款为1800000元，合同签订当日支付定金100000元，2017年4月15日，支付购房首付款600000元（不含定金），剩余房款1100000元通过申请银行贷款方式给付；在办理过户期间，乙方黄艳丽有权将此房屋转卖于他人，胡可振要无条件与指定人过户，否则视为违约”。合同签订后，被告向第三人支付定金100000元，定金收据约定“买方黄艳丽不买此房屋定金不退。卖方胡可振不卖此房屋定金双倍返还买方。”现第三人就涉案房屋取得不动产权证书，编号为冀2018大厂回族自治县不动产权第0001226号，权利人为第三人胡可振，该不动产权证于2018年1月12日颁发。再查明，2016年4月，廊坊市政府就出台了《关于完善住房体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称廊九条），其中第四条明确规定：“包括在大厂回族自治县区域内实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且首付款比例不低于30%。”2017年6月，大厂回族自治县政府办公室出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见中明确规定“非大厂回族自治县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房（本意见所称住房均含新建商品住房和二手住房）。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。本县户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本县购买住房。”被告户籍地为河北省唐山市，在大厂县住房。上述事实，有原告海艳提交的房屋买卖居间合同复印件、协议书、首付款收据、收据（200000元），被告黄艳丽提交的协议书、首付款收据、定金收据，第三人胡可振提供的房屋买卖居间合同、首付款收据、定金收据、收据（100000元）、不动产权证书复印件及原告、被告、第三人当庭陈述在案为凭。一审法院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，原、被告于2017年3月27日签订的购房协议，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方产生法律约束力。被告与第三人于2017年3月26日签订的《房屋买卖居间合同》是当事人真实意思表示，对被告及第三人产生约束力。但被告及第三人并未与原告就其签订的房屋买卖居间协议中的权利义务转让给原告另行签订相关的转让协议，被告以原告代理人身份与第三人签订的“收据”，其未提供证据证明系为原告委托其代为签订，因此被告及第三人不能证明其双方间签订的房屋买卖居间合同的权利、义务当然的转让给了原告。且被告与第三人签订合同第二天就与原告签订合同，将从第三人处所购房屋倒手以100000元的差价卖给原告，被告的行为与国家确定的“房子是用来住的，不是用来炒的”政策相违背，同时如被告将其从第三人处购买的房屋直接过户至原告名下，回避了国家二手房交易中的国家税收政策，故被告的该辩称意见，本院不予维护。根据合同权利、义务相对性原则，原、被告及第三人间各自签订的房屋买卖合同约定的权利、义务，只对合同相对人产生法律约束力。按照原、被告签订的协议约定，被告应在房本下发后30日内将涉案房屋过户至原告名下，现涉案房屋不动产权证早于2018年1月12日颁发，但被告至今未取得涉案房屋不动产权证书，更未按照约定将涉案房屋过户至原告名下。庭审中虽第三人同意随时办理过户手续，但被告非大厂县域家庭户籍居民，根据2016年4月廊坊市政府出台的《关于完善住体系促进房地产市场平稳健康发民的若干意见》的意见中明确规定“非大厂县户籍家庭户在大厂县域内限购1套住房”，现被告已在大厂县住房，因此被告就其购买的涉案房屋亦可能无法取得不动产权证书，被告对涉案房屋所有权上存在履行瑕疵，造成原、被告双方合同不能正常履行，致使原告履行合同的目的无法实现，现原告要求解除双方签订的房屋买卖协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》规定，合同解除后，当事人尚未履行的终止履行，已履行的应当各自返还因合同而取得财产，并有权要求赔偿损失。现原、被告签订的协议解除后，被告应将原告支付的购房款800000元予以返还给原告。但因原告亦从事房产中介工作，对房屋交易的相关政策应予以了解，其明知与被告就涉案房屋交易中被告可能存在履行风险，但仍然与被告签订协议，且在协议签订后长达16个月，原告未及时采取相应的措施，在此期间，大厂县域内商品房市场价格明显出现下降，因此双方合同解除，原告行为存在一定过错，不能免除原告应承担的过错责任。合同解除后，原告将涉案房屋返还给被告，涉案房屋的实际使用价值并未贬值，但市场价值确已下降，结合被告已占用原告支付的购房款800000元近16个月，原告本就存在资金利息损失，根据公平原则，本院酌定原告赔偿给被告损失300000元。该赔偿应从被告向原告返还的购房款中予以扣除，即被告应返还给原告购房款500000元。原告在履行协议时，按照被告的要求将购房款600000元已打入第三人账户，第三人亦对此予以认可，为减轻当事人的诉累，在本案中将第三人应返还给原告的购房款一并处理，故被告与第三人共同返还给原告购房款500000元。被告与第三人间签订的合同如何履行，应按照双方合同的约定，另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第九十四条第（四）项、（五）项、第九十七条之规定，判决：解除原告海艳与被告黄艳丽于2017年3月27日签订的关于河北省大厂回族自治县房屋买卖《协议》；被告黄艳丽与第三人胡可振于判决生效后十日内共同返还原告海艳已付购房款500000元；驳回原告海艳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5900元，由原告海艳负担2213元，被告黄艳丽负担3687元。二审中各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，在被上诉人海艳诉上诉人胡可振及被上诉人黄艳丽房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人胡可振对于原审法院判令解除涉案房屋买卖合同及判令其与被上诉人黄艳丽返还被上诉人海艳50万元购房款均不予认可；胡可振并称涉案房屋买卖合同具有继续履行的基础。但对此，上诉人在二审中亦未提交相关证据予以佐证。结合2017年3月17日海艳与黄艳丽《协议》记载的内容及对于涉案房屋买卖尾款支付方式不能形成一致意见的实际情况看，原审法院依据在案的相关证据判令解除涉案房屋买卖合同及判令上诉人胡可振与被上诉人黄艳丽返还被上诉人海艳50万元购房款亦均有事实基础，且不违反法律之规定。原审法院对于本案的裁判并无不当之处，本院对此亦予以维持。综上所述，胡可振的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序亦无不当。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人胡可振负担。本判决为终审判决。审判长  杨心冰审判员  宋 强审判员  赵洪亮二０一九年十二月十六日法官助理马占书记员路洁