青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初536号原告：青海汇源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9163010071042166X2,住所地西宁市城中区人民街15号。法定代表人：沈荣，董事长。委托诉讼代理人：唐凯、史博成，青海立詹律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100679196432B，住所地西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：彭波，董事长。委托诉讼代理人：余萍，青海同一律师事务所律师。原告青海汇源房地产开发有限公司（以下简称汇源公司）与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司（以下简称世纪佳和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汇源公司的委托诉讼代理人唐凯，被告世纪佳和公司的委托诉讼代理人余萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇源公司向本院提出诉讼请求：1、判令世纪佳和公司支付过渡费8233020元(暂计至2019年8月19日,计算至实际给付之日止);2、判令世纪佳和公司支付违约金9099580.67元(暂计至2019年8月19日,计算至实际给付之日止);以上共计17332600.67元。3、本案诉讼费用由世纪佳和公司承担。事实及理由:2013年12月23日,汇源公司与世纪佳和公司就房屋拆迁安置补偿达成协议,并签订《青海汇源公司开发有限公司房屋拆迁安置补偿协议》及《青海汇源公司开发有限公司车库(位)拆迁安置补偿协议》,协议约定:汇源公司将其拥有产权的位于西宁市××区.1平方米的商业用房,按1:1同等面积进行产权置换,世纪佳和公司以其水井巷中央商务区一期范围,分楼层同等面积建还,同时建还面积为198.56平方米地下车库位。同时,协议约定商业用房的过渡期限自2013年8月20日至2016年8月19日，为36个月,过渡期内世纪佳和公司应按商业用房面积4421.16平方米,每月每平方米50元支付过渡费;车位的过渡期限自2013年8月20日至2016年8月19日,为36个月,过渡期内世纪佳和公司应按车位面积152.74平方米,每月每平方米50元支付过渡费。另外,协议约定了世纪佳和公司逾期交房的违约责任,因双方约定的违约金过高，汇源公司自愿依照2017年9月20日鉴定的西宁市××区、一层、二层每平方年净租金收入计算违约金数额。截止起诉之日,世纪佳和公司仍未交房,导致纠纷产生。世纪佳和公司辩称，应该从4421.1平方米的商业用房中核减852平米，这部分已经被西宁铁路运输法院因汇源房地产债务原因以物抵债进行了强制执行；过渡费和违约金应该以实际产生数额为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年12月24日,拆迁人世纪佳和公司与被拆迁入汇源公司签订《青海汇源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同》约定,商业用房安置及过渡费用,汇源公司同意将其拥有产权的位于西宁市××区、一层、二层权证总建筑面积为4421.16平方米的商业用房,按1:1同等面积进行产权置换,世纪佳和公司同意在水井巷中央商业区一期范围,分楼层同等面积建还,平面图经汇源公司确认后双方盖章留存,最终面积以房产局权属登记中心核准的建筑面积为准;汇源公司同意自行过渡,世纪佳和公司不再提供周转用房。过渡期限自2013年8月20日至2016年8月19日为36个月,过渡期内世纪佳和公司按汇源公司商业用房面积4421.16平方米:每月每平方米50元支付过渡费。36个月共计:4421.16平方米×50元平方米×36个月=7958088元,世纪佳和公司先支付24个月计5305392元,其余12个月2652696元24个月届满后按照实际过渡月份支付。违约责任,世纪佳和公司如果没有不可抗拒的原因,在协议约定时间期限没有给汇源公司交房,视为世纪佳和公司违约,世纪佳和公司应按延期交房期间销售单价×4421.16平方米的总金额承担每日万分之五的违约责任。合同签订后,世纪佳和公司先行支付了24个月的商业用房及地下车位的过渡费，汇源公司依约将其拥有产权的位于西宁市××区、一层、二层建筑面积为4421.16平方米的商业用房交给世纪佳和公司拆迁。世纪佳和公司未按合同约定于2016年8月20日交付房屋,致使纠纷产生。2017年7月10日汇源公司将世纪佳和公司诉至法院，要求世纪佳和公司支付过渡费及违约金等，本院受理后，于2018年1月2日作出（2017）青01民初213号民事判决，判决世纪佳和公司支付汇源房地产截止到2016年8月19日的过渡费2744340元及截止到2017年8月18日的违约金。过渡费的标准为每月每平方米50元。逾期交房违约金标准按每平方年净租金计算。净租金在该案中进行了司法鉴定为：西宁市城中区人民街60号负一层、一层、二层商业用房在鉴定时点（2017年9月20日）负一层单价为18007元/平方米,每平方年净租金收入为691元/平方米;一层单价为60023元/平方米,每平方年净租金收入为2304元/平方米;二层单价为36041元/平方米，每平方年净租金收入为1328元/平方米。该判决现已发生法律效力。世纪佳和公司时至今日仍未交付房屋，致使本案纠纷再次产生。另查明，庭审中，世纪佳和公司对汇源公司主张的违约金计算认可，但对过渡费的计算认为应在一层总面积中扣减被西宁铁路运输法院因汇源公司债务原因以物抵债形式强制执行852平方米，汇源公司对此亦予以认可。上述事实有当事人的庭审陈述、《青海汇源房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿协议》、《青海汇源房地产开发有限公司车库（位）拆迁安置补偿协议》及（2017）青01民初213号民事判决等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方签订的拆迁补偿协议合法有效，应受法律保护。因世纪佳和公司经前次诉讼后至今仍未交付房屋及车位，应给付过渡费及违约金。本院先前生效（2017）青01民初213号民事判决已对涉案的过渡费及违约金标准进行了确认。另世纪佳和公司除对汇源公司过渡费的计算认为应扣减852平方米外，其他数额并无异议，亦应确认。2016年8月20日-2019年8月19日的费用具体计算标准如下：1、过渡费用：3569.16(4421.16-852)平方米×50元每平方米×36个月=6424488元；2、车位过渡费为152.74平方米×50元/每月每平方米×36个月=274932元，共计6699420元。3、2016年8月19日-2019年8月20日违约金：案涉房屋负一层违约金：1473.72平方米×691元/每平方米年净租金÷360天×730天=2064968.28元；一层违约金为621.72平方米×2304元/每平方米年净租金÷360天×730天=2904675.84元；二层违约金为1473.72平方米×1382元/每平方米年净租金÷360天×730天=4129936.55元，三层共计9099580.67元。综上，汇源公司诉讼请求中合理部分，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:一、西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付青海汇源房地产开发有限公司自2016年8月20日至2019年8月19日止过渡费6699420元，并以（3569.16+152.74）平方米×50元/每月每平方米为标准计算从2019年8月20日起至实际交房之日止的过渡费；二、西宁世纪佳和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付青海汇源房地产开发有限公司自2017年8月19日至2019年8月19日违约金9099580.67元，并以负一层违约金：1473.72平方米×691元/每平方米年净租金；一层违约金为621.72平方米×2304元/每平方米年净租金；二层违约金为1473.72平方米×1382元/每平方米年净租金为标准计算从2019年8月20日起计算至实际交房之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费125795.60元,青海汇源房地产开发有限公司负担11321.60元,西宁世纪佳和房地产开发有限公司负担114474元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 李宏宁审判员 靳 玲人民陪审员 张玉萍 二〇一九年十二月二十四日书记员 吉 静附:审理本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》笫一百三十四条一款人民法院审理民事案件,除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外,应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。