天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终7171号上诉人（原审被告）：赵彦彬，男，1986年7月4日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：天津海申传奇物业管理有限公司，住所地天津市河北区增产道8号乐活坊5-301。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：吴世敬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨浩，天津四方君汇律师事务所律师。原审被告：天津市河北区腾澳健身中心，住所地天津市河北区增产道8号乐活坊B1层。经营者：许丹，女，1990年3月25日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：陆畅，天津中会诺博律师事务所律师。上诉人赵彦彬因与被上诉人天津海申传奇物业管理有限公司及原审被告天津市河北区腾澳健身中心房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初3496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵彦彬上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉诉房屋的所有权人为天津海申传奇置业有限公司而非被上诉人，被上诉人系基于天津海申传奇置业有限公司对其的委托和授权对涉诉房屋进行租赁、经营、管理，现委托已经解除，被上诉人无权对涉诉房屋进行租赁、经营、管理，无权向上诉人索要租金、违约金，也无权对上诉人进行催告和解除合同。天津海申传奇物业管理有限公司辩称，被上诉人与天津市河北区腾澳健身中心签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应当严格遵守合同约定，履行合同义务，我方有权向被上诉人收取相应的租金。天津市河北区腾澳健身中心述称，同意上诉人的上诉意见。天津海申传奇物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付131063元应付款及房租违约金5258.92元；2.要求解除原、被告之间的租赁合同，被告于判决生效之日起15天内离场；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：坐落河北区乐活坊地下室-101房屋建筑面积9328.99平方米，登记在天津海申传奇置业有限公司名下。2017年1月1日，天津海申传奇置业有限公司委托天津海申传奇物业管理有限公司对包括上述房屋在内的河北区增产道8号乐活坊项目负一层、负二层全部实际使用面积进行租赁、经营、管理。委托期限：无期限。天津市河北区腾澳健身中心企业类型为个体工商户，经营者为许丹。2017年6月8日，天津海申传奇物业管理有限公司（甲方）与天津市河北区腾澳健身中心（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租河北区增产道8号乐活坊地下一层。该房屋由天津海申传奇置业有限公司开发建设，甲方为代理出租方。该场地建筑面积为1801平方米。租赁用途为游泳健身。租期自2017年6月8日至2027年6月7日（含免租期3个月），租期共120个月。租金标准：自签约日起至第三年满租金价格0.8元/日/平方米（不含税）；第四至六年租金价格：0.9元/日/平方米（不含税）；自第七年至合同期满租金价格为1元/日/平方米（不含税）。租金支付为季度支付，先付后用，押金为4万元，收款方为天津海申传奇置业有限公司指定单位。乙方应于每次支付季度起始的7日内向甲方支付租金。合同第九条对转让、分租及优先购买权进行了约定。合同第十条违约责任约定：1.本协议生效后，甲、乙双方均应严格履行。任何一方有违约行为的，均应承担相应的违约责任。如双方均有违约行为的，应各自承担自己的违约责任。3.如乙方没有按期、全部履行本协议规定的支付租金、物业费、能源费等义务时，则每逾期一天，乙方应向甲方支付拖欠金额的千分之一的违约金。逾期超过30日，甲方有权单方面解除合约，乙方承担违约责任，违约金不少于六个月的当年租金，且不得就装修、装潢、员工补偿、公共事业配套等事由提出补偿。合同还约定了其它权利义务。另查明，2017年6月1日，天津海申传奇物业管理有限公司就上述租赁房屋另与天津市河北区腾澳健身中心签订了一份租赁合同。庭审中，双方均表示一直履行的是2017年6月8日的《租赁合同》并一致认可该份合同。2019年4月3日，天津海申传奇物业管理有限公司向天津市河北区腾澳健身中心发出房租催缴通知，载：房屋租金已经于2019年3月31日到期，下一季度（2019年4月1日-2019年6月30日）房屋租金131473元，物业费截止到4月应付59560元。因贵方未能到期支付以上费用，我司会默认为您单方面违约，并将该房屋收回，停止您的使用权及其他优惠条件，并进行断水断电处理，同时追缴您所拖欠的房租以及滞纳金。2019年4月28日，天津海申传奇物业管理有限公司又向天津市河北区腾澳健身中心发出告知函一份，载：由于你方多次长期严重拖欠房租及物业费，我司也多次进行电话及书面催缴，你中心未按合同约定执行，限2019年4月29日下午2点，实际经营人、法人代表等人员到场，处理相关事宜。如未到场我司将视你为自动放弃租赁合同的权益，并于2019年5月1日0:00分起终止与你中心签订执行的房屋租赁及一切供给，由此产生的一切后果由你中心一力承担。经一审法院现场勘验，租赁房屋现用于经营健身、游泳。庭审中，二被告表示天津市河北区腾澳健身中心的经营者许丹于2018年11月将该健身中心转让给赵彦彬，由赵彦彬继续在租赁房屋内以天津市河北区腾澳健身中心的名义经营游泳、健身，赵彦彬自2018年11月开始向出租人交纳房屋租金及物业费等费用。根据原告陈述，被告拖欠原告2019年1月1日至2019年3月31日物业费32170元；2019年4月1日至2019年6月30日物业费82170元、房租131473元、车场费5250元，以上合计251063元。被告已支付120000元，尚有131063元未支付。被告赵彦彬表示2019年4月初其以转账方式支付原告120000元，因涉案房屋负二层有拍卖，考虑到负一层可能也会产生纠纷，故一直未支付后续款项。现被告赵彦彬对原告主张的应付款131063元及违约金5258.92元无异议。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。坐落河北区乐活坊地下室-101房屋的所有权人为天津海申传奇置业有限公司，天津海申传奇置业有限公司对上述建筑依法享有占有、使用、收益和处分的权利。天津海申传奇置业有限公司委托原告租赁、经营、管理涉案房屋。原告与被告天津市河北区腾澳健身中心于2017年6月8日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方均应依约享受权利、履行义务。根据合同约定，被告天津市河北区腾澳健身中心负有向原告支付租金及物业费的义务，现被告天津市河北区腾澳健身中心未能履行该项义务，已逾期超过30日，根据合同第十条第3款第二项约定，原告有权解除合同。根据原告向被告发出的解除通知，合同应自2019年5月1日解除。合同解除后，二被告负有返还租赁物的义务。现原告起诉要求解除双方租赁关系并由被告腾交涉案房屋有合同和法律依据，一审法院予以支持。关于原告要求二被告支付131063元应付款及违约金5258.92元一节，被告赵彦彬对原告主张的应付款数额131063元和违约金数额5258.92元均无异议，原告亦同意由赵彦彬履行，一审法院对此不予置疑。就被告赵彦彬要求原告提供产权单位的授权书和房租去向的主张，原告已向一审法院提交产权人天津海申传奇置业有限公司委托原告对包括涉案房屋在内的建筑物租赁、经营、管理的委托书；就租金的去向问题，不是被告不交纳租金的法定抗辩理由，故一审法院对被告赵彦彬该项要求不予支持。因此，被告赵彦彬应当支付原告131063元应付款（房屋租金和物业费）及违约金5258.92元。就被告赵彦彬提出涉案房屋有纠纷，现已进入拍卖程序，处于对自己的保护才未交纳租金和物业费的抗辩理由，首先被告赵彦彬就涉案房屋进入拍卖程序未提交证据证明，且被告赵彦彬亦表示其一直在正常经营。其次，即使涉案房屋进入拍卖程序，被告天津市河北区腾澳健身中心可基于合同约定主张涉案房屋的优先购买权，亦可基于“买卖不破租赁”的法律规定享有涉案房屋的继续租赁权。因此，被告以此为由拒绝交纳房屋租金的抗辩理由，无合同和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十七条之规定，判决：“一、解除原告天津海申传奇物业管理有限公司与被告天津市河北区腾澳健身中心于2017年6月8日签订的《租赁合同》；二、本判决生效后十五日内，被告天津市河北区腾澳健身中心、被告赵彦彬将坐落河北区增产道8号乐活坊地下一层，建筑面积1801平方米房屋腾空交还原告天津海申传奇物业管理有限公司；三、本判决生效后十日内，被告赵彦彬给付原告天津海申传奇物业管理有限公司应付款（租金和物业费）131063元和违约金5258.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1513元，由被告赵彦彬负担，此款于本判决生效后十五日内支付原告。”二审中，上诉人为证明其诉讼主张，提交天津海申传奇置业有限公司撤销委托声明书一份，欲证明天津海申传奇置业有限公司2017年7月3日已将委托被上诉人租赁、经营、管理天津市河北区增产道8号乐活坊项目负一层、负二层全部实际使用面积的事项予以撤销。被上诉人质证称，对该证据的真实性没有异议，但登报公告的方式应当是在穷尽其他通知方式后才能采用，在没有提供其他通知方式的情况下，对撤销委托声明书的效力不予认可，且本案合同是在2017年6月8日签署，早于天津海申传奇置业有限公司登报公告日期，本案合同是有效的。天津市河北区腾澳健身中心质证称，对该证据的真实性、关联性及证明目的予以认可，被上诉人从2017年7月3日起丧失了对涉诉房屋的管理权利。本院对上诉人提交证据的真实性予以确认。本院二审经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件基本事实一致，本院对一审法院查明的案件基本事实予以确认。本院认为，被上诉人与天津市河北区腾澳健身中心签订的《租赁合同》合法有效且已实际履行，在履行过程中，上诉人自2018年11月起在涉诉房屋内以天津市河北区腾澳健身中心的名义经营游泳、健身，并开始向出租人交纳房屋租金及物业费等费用。在上诉人对被上诉人主张的应付款（租金和物业费）131063元、违约金5258.92及被上诉人发出的终止合同告知函均无异议的情况下，一审法院认定《租赁合同》自2019年5月1日解除，上诉人及天津市河北区腾澳健身中心将涉诉房屋腾空并返还被上诉人，并由上诉人向被上诉人给付应付款（租金和物业费）131063元和违约金5258.92元，并无不当，本院予以维持。上诉人提交的撤销委托声明书，并未影响本案合同的履行，现其以此为由主张被上诉人无权向其主张应付款、违约金，也无权对其进行催告和解除合同，本院不予支持。综上，上诉人赵彦彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3026元，由上诉人赵彦彬负担。本判决为终审判决。审判长  杨宝华审判员  李会芝审判员  刘建奇二〇一九年十二月十九日书记员  韩 鹏