北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初44611号原告：北京保德行房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区清华东路2号25号南平房。法定代表人：张争光，经理。被告：胡亚桂，女，1945年2月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：虞捷，男，1968年4月2日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京保德行房地产经纪有限公司（以下简称保德行公司）与被告胡亚桂、虞捷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理以后，依法由审判员马克力独任审判，公开开庭进行了审理。原告保德行公司的法定代表人张争光与被告胡亚桂、虞捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告保德行公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院根据双方所签补充协议认定胡亚桂存在违约行为，并连带承担违约金2万元；2、判令胡亚桂按照合同约定支付违约金16000元；3、判令胡亚桂赔偿2019年5月12日至8月20日期间多次无理取闹造成的经济损失2万元；4、判令虞捷对上述赔偿义务承担连带责任。事实与理由：胡亚桂于2016年11月4日与我公司签订一份三年的委托代理合同，房屋位于北京市海淀区清华东路X号院X号楼X单元X室，租金每月8000元，付款方式为全年12个月一次性付清全款。双方合同期内我公司没有过任何的欠款，房屋内部的家具电器的损坏和磨损都是我公司自行处理解决，从未给胡亚桂找过任何的麻烦和纠纷。2019年1月左右胡亚桂就多次来房屋吵闹，多次报警处理，东升派出所多次出警。2019年5月10日左右，胡亚桂再次到房屋无理取闹，每次吵闹期间，实在没有理由的时候，就说朝北的卧室被租户为安装空调打了一个眼。我公司第一时间告知其我公司会在合同到期后将空调眼封堵并恢复原状，但胡亚桂觉得自身年纪大，倚老卖老，多次无理取闹，目的就是不退租金让我公司立即搬走，收回房屋由其孙女搬回来上学使用。后来她又私自将防盗门的锁芯更换，警察来了找不到她，虞捷也不敢牵涉进来，导致胡亚桂无理取闹的事情一直发展至今。2019年5月12日至23日，胡亚桂再次电话告知，将要强行将出租房屋内的物品全部清理。我公司多次报警，但警察因为胡亚桂年龄过大没有办法拘留，导致事情进一步恶化。故我公司提起诉讼，请求法院依法支持我公司的诉讼请求。被告胡亚桂、虞捷辩称：对保德行公司的全部诉讼请求都不同意。虞捷在与保德行公司签订租房协议时，保德行公司的法定代表人张争光承诺将我家作为办公场所，主要用于接待客户。出于信任，我们也没有查看。直到2019年6月，胡亚桂前去看房时，发现保德行公司未经我们同意，擅自在墙上打孔安装空调，并将房屋用于群租，房客多达19人，阳台、厨房都有人居住。胡亚桂出于安全考虑，让保德行公司清理租户并提出解约。但保德行公司百般抵赖，胡亚桂于是报警并向街道综治办反映情况。在警察和街道综治办多次警告后，保德行公司才清理了部分房客。保德行公司存在群租行为，违反了国家法律法规，我方认为应当解除合同。胡亚桂提出解除合同后，保德行公司不仅不同意，还将房屋的防盗门从屋内封死，把阳台防盗窗破坏，从阳台进出房屋，并让其员工年迈的家属驻守在房屋内。我们去查看房屋情况时受到他们的辱骂，并用水枪射我们，还在楼道内喷涂，对我们造成了恶劣的影响。期间保德行公司员工家属还对胡亚桂的阳光房进行打砸，造成阳光房窗户受损，里面的物品沾满了玻璃碎屑。直至2019年11月3日合同到期，保德行公司未与我们交接，未付清水、电、燃气等费用，只是短信通知我们交房。我们赶到时，只有一个收废品的在搬东西，房门大开，屋内一片狼藉，房屋损坏严重。我们认为所有的损失都应当由保德行公司负责，我方提出反诉，要求保德行公司支付房屋损坏的修复费用35000元并承担反诉费用。保德行公司对胡亚桂、虞捷的反诉辩称，租赁房屋自2000年开始装修后就再未进行过装修，就是最简单的装修，根本不需要花费35000元进行修缮。我公司开始和虞捷签订合同时房屋就是现在的样子，中间交接房屋时，双方都未对房屋现状进行确认。在合同履行期内，胡亚桂上门无理取闹，没有采取合理合法的方式申诉权利，在她举报之后，我公司已经拆除了隔断，进行了整改和弥补。我公司之所以没有退房，是因为胡亚桂一直不同意退还房租，无法调解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。胡亚桂与虞永禘系夫妻，虞捷系二人之子。北京市海淀区清华东路X号院X号楼X门X室房屋（以下简称租赁房屋）所有权人为虞永禘，虞永禘去世后，胡亚桂及虞捷并未对上述房屋进行继承。2016年8月21日，虞捷与保德行公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定虞捷将租赁房屋委托保德行公司代理出租，期限3年，自2016年11月4日至2019年11月3日。在房屋交割清单中，记载有一台冰箱、一台洗衣机、一台空调。2017年9月11日，由胡亚桂作为委托人（甲方）与保德行公司（乙方）重新签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，合同相关条款基本与原虞捷与保德行公司签订的合同一致，约定房屋租赁用途为居住，居住人数不得多于（）人一栏填写为/；期限至2019年11月3日，月租金8000元，年租金96000元，出租委托代理期限内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费由保德行公司负担。对于合同解除，双方约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；4、因甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方对外出租或承租人居住的；5、因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达30日以上的；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自拆变变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6、放任承租方上述行为的。甲方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。在合同附件中，房屋交割清单均未填写内容。同日，双方还在一份名称为“特此证明”的文件上签字盖章。该份文件内容中包括如下内容：胡亚桂于2017年9月11日与保德行公司正式签订了委托代理合同，合同立刻生效，合同期间内由于家庭内部任何矛盾造成的经济损失都有胡亚桂全权承担，家庭内部矛盾造成乙方保德行公司不能正常使用房屋的，违约方赔偿对方2万元违约金作为补偿给对方。任何一方均不能单方面违约，合同期内保证家里儿女不能来房子捣乱，不能在合同期内擅自未经保德行公司同意就去房子折腾客户或者更换锁芯，由此带来的任何损失，由甲方业主胡亚桂负全部责任。上述合同履行期间，胡亚桂称因其发现保德行公司将房屋打隔断后“群租”，于是要求解除合同，并报警及向有关部门反映情况。保德行公司则称胡亚桂想将房屋收回自住，目的无法达到便到租赁房屋无理取闹。双方为此发生纠纷，并多次报警。因与胡亚桂无法达成一致，保德行公司向本院提起诉讼。在递交起诉状时，保德行公司的诉讼请求为判令被告停止在合同期内区租赁房屋无理取闹的行为，并赔偿经济损失800元。本案审理中，经本院调解，双方同意待合同到期后一并解决纠纷。后双方的合同到期后，保德行公司自行离开了租赁房屋，未与胡亚桂进行交接。胡亚桂收回租赁房屋后，对房屋重新进行了装修。就变更后的诉讼请求，保德行公司主张依据其与胡亚桂于2017年9月11日签订的合同提起合同之诉，主张的违约金2万元依据双方签订的“特此证明”中的约定，主张的违约金16000元系依据合同相关约定，主张的赔偿损失2万元是租户的损失，但未在本院庭审时提交证据。保德行公司提交录像证明在双方发生纠纷的过程中，胡亚桂采取过砸门、在租赁房屋门口摆放被褥、在租赁房屋单元门口支设帐篷、进入到租赁房屋内支设帐篷、拿砖头打砸窗户玻璃等行为。胡亚桂提交照片证明租赁房屋被保德行公司“群租”、防盗窗被损坏、墙上打了一个空调孔等，并证明租赁合同到期后，租赁房屋内大门被拆走、屋内多处很脏。另查，本案审理中，保德行公司不再主张虞捷与胡亚桂承担连带责任。对于胡亚桂所称的“群租”一节，保德行公司认可曾“群租”，但称在胡亚桂向有关部门举报后7日内，其公司就拆除了隔断。同时，保德行公司称上述隔断在其公司与虞捷签订合同时就存在，不是其公司所为。双方确认至2019年3月3日，水表计数为3899，此前的水费保德行公司已交清。胡亚桂、虞捷提供了其租赁房屋的水表截至2019年12月11日的计数为4070。本院认为，胡亚桂与保德行公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》后，双方应按合同约定履行。本案纠纷系胡亚桂发现保德行公司将租赁房屋“群租”引发，根据双方当事人陈述和自认，保德行公司在合同履行期间存在违反相关规定和合同约定的行为。保德行公司称胡亚桂系出于要将租赁房屋收回自住，缺乏证据证明，且在本案中保德行公司亦认可其在接到有关部门通知后立即进行了整改，故系因保德行公司自身的违约和过错行为，造成双方合同在履行中发生纠纷并影响了合同的正常履行。同时，胡亚桂在保德行公司违反相关规定和合同约定后，未依法主张解除合同并追究保德行公司的违约责任，采取了砸门、砸窗、强行进入等不当方式阻止保德行公司继续使用租赁房屋，其行为客观上也造成了保德行公司无法正常使用租赁房屋。鉴于双方均有违反合同约定的行为，应各自承担相应责任。保德行公司主张胡亚桂违反合同约定及“特此证明”中的约定，要求胡亚桂分别支付违约金16000元和2万元的诉讼请求，缺乏法律依据，对保德行公司的上述诉讼请求，本院不予支持。保德行公司主张赔偿损失的诉讼请求，因没有提供相关证据，本院亦不予支持。保德行公司主张虞捷与胡亚桂承担连带责任，没有法律依据，其在诉讼中撤回该部分诉讼请求，本院不持异议。对于胡亚桂反诉要求的，保德行公司赔偿修复房屋的费用35000元的反诉请求，在双方所签订的委托代理出租合同到期后，保德行公司未与胡亚桂办理交接手续并结清相关费用，即撤出了租赁房屋；而胡亚桂在双方未对房屋进行交接的情况下，又自行对租赁房屋进行了重新装修。现胡亚桂没有提供充分证据证明其修复费用，在此情形下，本院根据胡亚桂提交的租赁期满后的屋内照片，对于胡亚桂提出的要求保德行公司赔偿房屋损坏的修复费用酌情判定。保德行公司未能证明其撤出时的水表计数，故本院参考目前的水表计数酌情计算保德行公司拖欠的费用，一并在其赔偿的损失数额中予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、北京保德行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿胡亚桂房屋修复损失人民币五千元；二、驳回北京保德行房地产经纪有限公司的诉讼请求。如北京保德行房地产经纪有限公司未按照本判决书内容履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六百元，由北京保德行房地产经纪有限公司负担，已交纳。反诉案件受理费元，由胡亚桂负担八十四元，已交纳；由北京保德行房地产经纪有限公司负担八十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  马克力二〇一九年十二月二十六日书记员  朱 珺