浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0110民初9258号原告（反诉被告）：杭州冠寓投资管理有限公司，住所地：杭州市江干区华联时代大厦B幢1703室。法定代表人：张旭忠，董事长。委托代理人：王钦、徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州鲜禾益市场管理有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道金家渡朱家路8-18号-1。法定代表人：金瑞红，执行董事。委托代理人：金忠华、朱金荣，浙江巨诚律师事务所律师。原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司（以下简称冠寓公司）与被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司（以下简称鲜禾益公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年6月6日向本院起诉，本院于同日立案受理。在审理过程中，被告鲜禾益公司提起反诉，本院予以合并审理。本院依法组成合议庭并分别于2019年5月17日、2019年12月27日公开开庭进行了审理。冠寓公司的委托代理人王钦、徐琼，鲜禾益公司的委托代理人金忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冠寓公司起诉称，2017年8月18日，冠寓公司（乙方）与鲜禾益公司（甲方）双方签订《杭州冠寓房屋租赁合同》一份，约定：1.1，甲方（被告）同意将坐落于杭州市余杭区房屋出租与乙方（原告），租赁房屋的建筑面积为7050平方米；租赁期限自2017年8月20日起至2032年8月19日止；3.1，2017年12月20日-2018年8月19日，510000元和2058600元于签约7个工作日内支付；10.1，因甲方交付房屋的产权、出租权、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行或被解除的，甲方应按照本合同剩余租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停产停业损失、临时安置补偿及搬迁费用等。2017年9月1日，原、被告双方再签订《杭州冠寓房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于杭州市余杭区东侧2-6层房屋范围，出租与乙方（冠寓公司），租赁房屋的建筑面积为11500平方米；3.1，押金840000元，签约7个工作日内（本协议另有约定除外）支付；3.6.1，乙方按转账方式支付转让费2600000元；因甲方交付房屋的产权、出租权、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行或被解除的，甲方应按照本合同剩余租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停产停业损失、临时安置补偿及搬迁费用等。双方签订合同后，冠寓公司依约支付合同约定款项，并进场装修、设备安装调试和其他营业准备工作。鲜禾益公司一直未按合同约定提供产权证明、物业产权方允许冠寓公司改窗方案证明，鲜禾益公司对冠寓公司构成违约，对冠寓公司施工进度构成重大影响，最终导致冠寓公司在装修大半后被迫于2018年1月停工等待。2018年3月9日，物业产权方杭州余杭金家渡股份经济合作社向鲜禾益公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，以鲜禾益公司未按约定支付租金为由要求解除合同、于合同解除之日内将房屋腾退归还，并同时告知了冠寓公司。但鲜禾益公司不能及时与物业产权方和解继续履行其租赁合同，冠寓公司无奈下只能发函要求解除与鲜禾益公司的租赁合同，并提起本诉，要求返还冠寓公司已付款项，并要求鲜禾益公司在本合同剩余租金总额的两倍违约金额度下赔偿冠寓公司预期租金收益损失；冠寓公司为履行合同产生的装饰装修施工、灯具及家具等投入损失人民币19426647.57元，应予以赔偿。现起诉，请求判令：1、双方签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》自2018年3月17日起解除；2、鲜禾益公司立即返还冠寓公司所支付的保证金、转让费、租金共计人民币6008600元；3、鲜禾益公司向冠寓公司赔偿装饰装修施工、灯具及家具等投入损失人民币19426647.57元、预期租金收益人民币7212802元（仅计半年）；4、本案诉讼费、鉴定费由鲜禾益公司承担。在审理过程中，冠寓公司变更诉讼请求如下：1.确认双方签订的两份《杭州冠寓房屋租赁合同》自2018年3月17日起解除；2.鲜禾益公司立即返还冠寓公司所支付的保证金、转让费、租金共计人民币6008600元；3.鲜禾益公司向冠寓公司赔偿装饰装修施工、灯具及家具等投入损失8073799元，智能化工程损失为84898.39元，设计及施工配合费用389000元，造价咨询费用110000元和监理费用47700元合计8705397.39元(不包括未完工的合同金额、未进场、停工等各种损失)，再另行主张部分违约金17934052.1元(两项合计均在可主张的剩余租期租金两倍以内，不足部分原告保留另行主张的权利)；4.本案鉴定费112000元由鲜禾益公司承担。鲜禾益公司答辩称，一、冠寓公司认为鲜禾益公司违约没有事实依据和法律依据。1、冠寓公司诉称金家渡村要收回房屋，鲜禾益公司将丧失承租权不成立。冠寓公司诉称得到金家渡村解除租赁合同回收房屋单方信息，据此要求与鲜禾益公司解除合同。但事实鲜禾益公司至今稳稳当当地租赁使用金家渡村的市场大楼，冠寓公司以此作出错误判断，责任在于自己，一切损失和后果应自己承担。2、认为没有产权证、没有出租权证明系认识错误。合同5.3款约定：甲方提供“加盖公章的产权证明、具有出租权的有效证明”，是描述性语言，鲜禾益公司在签订合同时已经提供：包括但不限于与金家渡村房屋租赁合同、土地证、产权证明、建设工程规划核实确认书、工程竣工验收记录(合格)、消防验收合格证等涉案房屋的一切有效证明，作为合同附件，这些资料就是产权证明、出租权证明，冠寓公司依据合同3.5.1.(2)款核实上述资料之后，才支付124万保证金。2017年11月27日，冠寓公司在提供上述资料基础上，加上设计图纸、自己的营业执照，才取得余杭区消防大队出具的《建设工程消防设计审核意见书》。(合同第3.5.1.2“自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明或具有出租权的有效证明)、身份证明等复印件后7个工作日内向甲方支付伍拾壹万元整作为保证金。3、关于房屋改造开窗证明。（1）要求出具改造开窗证明属于违法行为。（2）合同履行过程中冠寓公司也放弃了开窗的要求，冠寓公司提交消防大队的图纸也没有开窗；（3）出具“采光开窗证明”是租赁物交接的前提条件，冠寓公司违约接收租赁物，造成重大损失。冠寓公司完全可以在免租期等待一个月，那时以条件不成就解除合同，双方没有任何损失。因此，现在双方的一切损失，都是冠寓公司违约接收租赁物造成的。4、关于房屋“竣工验收备案”：（1）房屋是否“竣工验收备案”，并不影响冠寓公司租赁使用权；（2）2017年8月15日的合同“特别约定”中11.1有约定，但冠寓公司在产权人未完成竣工验收备案的情况下，违反合同约定，接收租赁物并进行装修，违约在先，因此行为造成的损失均应由冠寓公司承担。（3）2017年9月1日合同“特别约定”11.1有约定，因此，鲜禾益公司只是配合产权人办理竣工验收备案，不是办理备案登记的权利义务人，未备案对鲜禾益公司来说属于客观不能的不可抗力。没有出现竣工验收备案登记延后造成冠寓公司无法使用的情况，冠寓公司于2017年9月拒付第一期租金，违约在先。鲜禾益公司反诉称，2017年8月18日，冠寓公司与鲜禾益公司双方签订《杭州冠寓房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方（冠寓公司）向甲方（鲜禾益公司）租赁金家渡朱家路8-18号房屋7050平方米（西大楼）。租赁期限为15年，2017年8月20日至2032年8月19日。2017年8月20日至2017年12月19日为免租期。签约7个工作日内支付保证金51万元、支付2017年12月20日至2018年8月19日8个月计243天租金2058600元（每日8471.60元）；2018年8月20日至2019年8月19日的租金3087900元（每日8460元）。2017年9月1日，双方又签订第二份《杭州冠寓房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方租赁金家渡朱家路8-18号东侧2-6层，11500平方米房屋（东大楼）。租赁15年，2017年9月1日至2032年8月30日。2017年9月1日起3个月为免租期。签约7个工作日内支付保证金84万元，支付2017年12月1日至2018年8月30日9个月计274天的租金3777750元（每日13787.40元）。2018年9月1日至2019年8月31日的租金5037000元（每日13800元）。原酒店部分装修转让费用260万元。两合同均约定：2.1.3：因乙方自身原因，需要解除本合同的，乙方应向甲方补缴提前解约当年6个月的租金作为违约赔偿金。2.2.1：乙方在收到发票后未在15日后及时支付租金，自第16日起支付每日1%滞纳金。8.5：本合同终止或解除后，乙方应在30个工作日内按届时房屋的现状交还房屋。8.6：乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品……视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任其处理。9.1：乙方应不晚于合同终止或解除后30个工作日当日17:00向甲方返回租赁单元……每逾期一日，乙方应按照每日租金及物业费之和的2倍向甲方支付逾期使用费。9.3：乙方返还之租赁单元不符合本合同约定状况，或租赁单元及其原有装修，附属设施及设备状况受损害或者遗失时，甲方有权以保证金抵扣相应赔偿或费用，保证金不足的，甲方有进一步追偿的权利。10.2：（a）乙方逾期支付租金一日，每天万分之五支付滞纳金。合同签订后，鲜禾益公司按约交付房屋，但冠寓公司至今拖欠租金3777750元。2018年3月14日，冠寓公司要求解除合同，2018年5月16日鲜禾益公司回复：同意解除合同，要求恢复原状，支付东大楼2017年12月1日至2018年8月30日租金3777750元，物业费35万元。2018年5月20日鲜禾益公司督促及时清场。综上，双方同意于2018年3月17日解除合同，因此，要求冠寓公司支付租金3777750元，支付物业费35万元。按合同2.1.3款，要求冠寓公司补缴提前解约6个月的租金作为违约赔偿金：西大楼2058600/8*6=1543950元；东大楼3777750/8*6=2833312元。按合同9.1款，30个工作日即2018年4月27日之前乙方必须返还房屋，要求冠寓公司支付租金2倍的逾期使用费，扣除已交和签署主张部分，仍应缴纳：西大楼：2018年4月27日至8月19日共计115天，2018年8月19日前2058600/243*115=974234元；2018年8月20日起按每日3087900/365=8460元的2倍计16920元直至腾退归还房屋。东大楼：2018年4月27日至8月31日为127天，2018年8月31日前2777750/274*127=1751000元，2018年9月1日起按每天5037000/365=13800元的2倍计27600元直至腾退归还房屋。按10.2（a）款，2017年9月30日应支付东大楼租金，逾期2017年10月1日至2018年8月31日计335天，要求冠寓公司支付逾期支付租金的滞纳金377.7750*5*335=632773元，2018年9月1日起滞纳金以3777750元为基数按每日万分之五直至付清。合计11863019元。现反诉，请求判令：1.确认双方签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》两份自2018年3月17日起解除；2.冠寓公司恢复原状、腾退归还鲜禾益公司房屋；3.冠寓公司支付鲜禾益公司租金3777750元，支付物业费35万元；4.冠寓公司补缴提前解约赔偿金：西大楼1543950元；东大楼2833312元；5.冠寓公司支付逾期使用费（扣除已交和主张部分），西大楼974234元，2018年8月20日起按每日8460元的2倍计16920元直至腾退归还房屋；东大楼1751000元，2018年9月1日起按每天13800元的2倍计27600元直至腾退并归还房屋；6.冠寓公司支付逾期支付租金的滞纳金632773元，2018年9月1日起滞纳金以3777750元为基数按每日万分之五直至付清；7.本案诉讼费用由冠寓公司承担。鉴于冠寓公司无法恢复房屋原状，变更诉请如下：1.确认双方签订的两份《杭州冠寓房屋租赁合同》自2018年3月17日起解除，冠寓公司腾退归还房屋；2.冠寓公司赔偿鲜禾益公司损失17708673元，其中二楼农贸市场装修费5925933元，三楼小商品市场装修费6712740元，4台自动扶梯损失82000元，扶梯包不锈钢损失120000元，毁损宾馆床等家具2975000元，毁损消防喷淋、线路改造1155000元；3.冠寓公司支付鲜禾益公司租金3777750元，支付物业费35万元；4.冠寓公司补缴提前解约赔偿金：西大楼1543950元；东大楼2833312元；5.冠寓公司支付鲜禾益公司逾期使用费（扣除已交和主张部分），西大楼974234元，2018年8月20日起按每日8460元的2倍计16920元直至腾退归还房屋；东大楼1751000元，2018年9月1日起按每天13800元的2倍计27600元直至腾退并归还房屋；6.冠寓公司支付鲜禾益公司逾期支付租金的滞纳金632773元，2018年9月1日起滞纳金以3777750元为基数按每日万分之五直至付清；7.本案诉讼费用由冠寓公司承担。冠寓公司答辩称，一、对确认解除因冠寓公司也提出了同样的诉请，所以请法院依法进行判决。二、针对鲜禾益公司的第二至第七项诉讼请求，冠寓公司有以下意见：1.鲜禾益公司违约在先。一直未按合同约定提供产权证明、物业方允许改装方案等证明对冠寓公司构成违约冠寓公司有权行使抗辩权，提前进场是事实，但事后一直在催告鲜禾益公司对接人员，鲜禾益公司一直没有提供相关资料，所以是鲜禾益公司的行为对冠寓公司造成损失。在鲜禾益公司未履行义务前不予支付，后续的款项也不应支付滞纳金。2、在鲜禾益公司未向冠寓公司支付合同约定的违约金以及足额赔偿关于公司逾期租金收益及装修装潢费用、临时安置补偿以及搬迁费用之前冠寓公司有权行使抗辩权。关于鲜禾益公司所主张的逾期占用损失费用。退一万步讲，即使能够成立，冠寓公司也有权在本诉诉请之外，再向鲜禾益公司主张其所主张的同期预期收益损失，该笔损失已经远远超出了鲜禾益公司的逾期占用费金额。以上这两点鲜禾益公司是无权要求冠寓公司恢复原状腾退归还房屋支付租金滞纳金解约赔偿金，逾期使用费等费用。在双方争议过程中，鲜禾益公司一直拒不承担冠寓公司的装修损失，2018年5月21日发微信称冠寓公司实际投资不到200万元，在冠寓公司起诉到法院后，鲜禾益公司仍不认可冠寓公司的巨额损失，不认可冠寓公司的公证书对装修现场固定的事实，且不认可自身存在违约情形，迫使鲜禾益公司被迫申请鉴定，鉴定需要鉴定现场，否则不具备鉴定条件，鉴定意见出来后，冠寓公司积极要求按鉴定好的现场交接场地，但鲜禾益公司意欲借交接实现其诉讼请求，拒不接受冠寓公司的合理交接建议。综合1、2，鲜禾益公司无权要求冠寓公司恢复原状、腾退归还房屋、支付租金、滞纳金、解约赔偿金、逾期使用费等。3、双方于2017年9月1日签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》并无关于35万元物业费的支付约定，无权向冠寓公司主张。4、本案诉讼费全部由鲜禾益公司承担。冠寓公司为证明本诉诉称事实及反诉答辩意见，提供并陈述了如下证据材料：1.《杭州冠寓房屋租赁合同》（2017年8月15日）一份，证明第1.1条约定：“甲方（鲜禾益公司）同意将位于杭州市余杭区，项目名称金家渡市场的房屋出租给乙方（冠寓公司），租赁房屋的建筑面积为7050平方米……”；第2.1.1条约定：“租赁期限：该房屋租赁期为壹拾伍年，租赁期限自2017年8月20日起（起租日）至2032年8月19日止……”；第3.1条约定自2017年12月20日起2018年8月19日止的租金510000元、2058600元于签约7个工作日内支付；4.1交付日：本合同生效且乙方支付保证金后，甲方应当按照物业现状依据本合同附件《房屋交付条件》规定的相关内容，于2017年9月9日前（以下简称“交付日”）将该房屋交付给乙方，如当日该房屋无法满足交付条件，或因甲方其他原因未能按时交付房屋的，乙方有权解除合同，如乙方同意继续履行合同的，甲方应在乙方给予的宽限期内交付房屋，装修免租期及租赁期从实际交付之日起算；4.4交付条件：除本合同附件《房屋交付条件》外，甲方向乙方交付的房屋还应满足以下条件：（1）符合本合同项下有关出租所要求的政府及其它许可（如有），并在租赁期限内保持该等许可的有效性，保证乙方能够按本合同约定用途安全、合法及正常使用房屋；4.5对房屋交付的验收：在交付日前，双方应当共同对该房屋进行验收，乙方有权对房屋进行检查，甲方应当予以全力配合：（1）如果经乙方检查后认为该房屋符合本合同约定的交付条件，则甲乙双方应当签署《房屋交接书》，并且一式两份，各自保存一份。（2）如果乙方认为该房屋不符合本合同约定的交付条件，则甲方应当按照乙方给予的宽限期安排修复或者改正。甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。第10.1（f）条约定：“因甲方交付房屋的产权、出租权、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行或被解除的，甲方应按照本合同剩余租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停业停产损失、临时安置补偿及搬迁费用等。”第10.1(g)“如果因甲方出现本合同约定或法律规定之违约情形，致使乙方提前解除本合同的，则甲方应按照本合同剩余租期租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任”；（h）条约定：“为免疑义，甲方根据本合同约定须赔偿乙方损失的，应赔偿的损失包括：ⅰ乙方在该房屋上投入的装修折旧；ⅱ乙方向员工支付的停止营业期间工资、福利及社会保险、公积金费用，或者乙方向员工支付的遣散费用，包括额外工资、经济补偿、赔偿金等；ⅲ乙方向客户支付的违约金或损失赔偿金等；ⅳ乙方的预期利润损失，具体计算方法为：乙方月均毛利*本合同未履行部分租期（表示为月份数，例如：剩余租期为两年，表示为24个月），乙方毛利按照【营业收入-（营业成本+租金成本+流转税金及附加】的标准计算）”等；11.1产权竣工验收：（1）标的物业未做竣工验收，乙方将在相关单位完成竣工验收备案后交接该物业，如在本合同签署后1个月内未交接的，乙方有权解除本合同并追究甲方违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。11.2结构改造约定：（1）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层采光并改造方案证明；（2）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层增加开窗方案证明；（3）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行空调外挂机安装等改造证明；如本合同签署后1个月甲方未能出具以上证明的，乙方有权解除本合同并按甲方迟延交付房屋追究违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。12.5本合同包含下列附件：（1）附件1：前手《租赁合同》；（2）附件2：《同意转租函》；（3）租赁范围及租赁房屋平面示意图；（4）房屋交付条件；……（7）房屋产权证明，包括房屋所有权证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、大楼整体竣工验收报告、前期设计建审意见书、施工许可证、抵押权人证明（若有）等。冠寓公司诉请有合同依据的事实。2.《杭州冠寓房屋租赁合同》（2017年9月1日）一份，证明第1.1条约定：“甲方同意将坐落于杭州市余杭区东侧2-6层范围，项目名称金家渡农贸市场的房屋出租给乙方，租赁房屋的建筑面积为11500平方米……”。第2.1.1条约定：“租赁期限：该房屋租赁期为壹拾伍年，租赁期限自2017年9月1日起（起租日）至2032年8月30日止……”。第3.1条“乙方应以2017年9月1日或实际的房屋交付日起（以二者当中较晚的一个为准）作为计租日”；约定租金840000元于签约7个工作日内支付（本协议另有约定除外）。第3.6.1条约定：“甲乙双方同意，甲方需提供转让费等额租赁增值税专用发票（当前为5%）后乙方按转账方式支付转让费人民币：贰佰陆拾万元整（小写：2600000元）”。4.1交付日：本合同生效且乙方支付保证金后，甲方应当按照物业现状依据本合同附件《房屋交付条件》规定的相关内容，于2017年9月9日前（以下简称“交付日”）将该房屋交付给乙方，如当日该房屋无法满足交付条件，或因甲方其他原因未能按时交付房屋的，乙方有权解除合同，如乙方同意继续履行合同的，甲方应在乙方给予的宽限期内交付房屋，装修免租期及租赁期从实际交付之日起算。4.4交付条件：除本合同附件《房屋交付条件》外，甲方向乙方交付的房屋还应满足以下条件：（1）符合本合同项下有关出租所要求的政府及其它许可（如有），并在租赁期限内保持该等许可的有效性，保证乙方能够按本合同约定用途安全、合法及正常使用房屋。（2）如果乙方认为该房屋不符合本合同约定的交付条件，则甲方应当按照乙方给予的宽限期安排修复或者改正。甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。第10.1（f）条约定：“因甲方交付房屋的产权、出租权、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行或被解除的，甲方应按照本合同剩余租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停业停产损失、临时安置补偿及搬迁费用等。”第10.1（h）条约定：“为免疑义，甲方根据本合同约定须赔偿乙方损失的，应赔偿的损失包括：ⅰ乙方在该房屋上投入的装修折旧；ⅱ乙方向员工支付的停止营业期间工资、福利及社会保险、公积金费用，或者乙方向员工支付的遣散费用，包括额外工资、经济补偿、赔偿金等；ⅲ乙方向客户支付的违约金或损失赔偿金等；ⅳ乙方的预期利润损失，具体计算方法为：乙方月均毛利*本合同未履行部分租期（表示为月份数，例如：剩余租期为两年，表示为24个月），乙方毛利按照（营业收入-（营业成本+租金成本+流转税金及附加）的标准计算）”(g)“如果因甲方出现本合同约定或法律规定之违约情形，致使乙方提前解除本合同的，则甲方应按照本合同剩余租期租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。”等。11.1产权竣工验收:（1）标的物业未做竣工验收，甲方承诺与原物业产权方配合完成竣工验收备案登记工作，允许乙方交接后进场施工，如由于竣工验收工作影响乙方施工进度的，甲方承诺延长对应免租期，如竣工验收备案登记无法完成造成乙方无法租赁使用的，等同甲方违约按合同10.1(f)赔偿处理。如在本合同签署后3个月内未完成竣工验收备案登记的，乙方有权解除本合同并追究甲方违约责任，同时甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及转让费等。11.2结构改造约定（同前一合同约定，楼层除外）；12.5本合同包含下列附件（同前一合同约定）。证明冠寓公司的诉请有合同依据的事实。3.付款入账通知一份，证明冠寓公司依约支付合同约定款项，冠寓公司诉请有事实依据。4.工作联系函及微信聊天记录截图一份，证明鲜禾益公司未按合同约定提供产权证明、物业产权方允许冠寓公司改窗方案证明，对冠寓公司施工进度构成重大影响，最终导致冠寓公司在装修大半年后被迫于2018年1月停工等待。证明冠寓公司通过微信向鲜益禾公司工作人员送达工作联系函，并再次敦促鲜禾益公司尽早办理、提供相关证明，鲜禾益公司严重违约的事实。5.《解除房屋租赁合同通知书》及送达回执一份，证明2018年3月9日，物业产权方杭州余杭金家渡股份经济合作社以鲜禾益公司未按约定支付租金为由要求解除合同、于合同解除之日起七日内将房屋腾退归还，鲜禾益公司严重违约不能继续履行合同的事实。6.《关于解除的函》、快递面单及物流截图一份，证明因鲜禾益公司不能及时与物业产权方和解继续履行其租赁合同，冠寓公司无奈下只能发函要求解除与鲜禾益公司的租赁合同并于2018年3月17日送达鲜禾益公司的事实。7.《关于解除的回复函》一份、《督促及时清场函》、律师函及快递面单及送达截图一组，证明鲜禾益公司同意解除案涉房屋租赁合同，冠寓公司向鲜禾益公司发送律师函敦促鲜禾益公司承担违约责任的事实。8.公证书（附光盘2张）一份，证明冠寓公司对租赁房屋进行了装修、设备安装调试及其它营业准备工作，因鲜禾益公司违约行为给冠寓公司造成重大损失，鲜禾益公司除应按合同约定支付违约金外，还应依约承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停产停业损失、临时安置补偿及搬迁费用等事实。9.合同列表：（1）杭州冠寓金家渡项目床垫供货及安装合同；（2）杭州金家渡项目家具供货及安装合同；（3）杭州金家渡项目地板供货、安装合同；（4）杭州冠寓金家渡项目椅子供货及安装合同；（5）龙湖杭州冠寓金家渡项目入户门购销合同；（6）杭州冠寓金家渡项目消防工程合同；（7）杭州冠寓金家渡项目全过程造价咨询服务合同；（8）杭州金家渡项目家用电器供货合同；（9）杭州金家渡项目装饰灯具供货及安装合同；（10）杭州金家渡项目洁具五金供货合同；（11）杭州冠寓金家渡精装修工程；（12）龙湖杭州冠寓金家渡项目智能门锁购销合同；（13）龙湖集团杭州公司金家渡长租公寓调改工程合同；（14）杭州金家渡项目沙发供货及安装合同；（15）杭州金家渡项目工程灯具供货合同，证明冠寓公司对租赁房屋进行了装修、设备安装调试及其它营业准备工作，向鲜禾益公司主张赔偿损失有事实依据。10.微信截屏一份，证明因鲜禾益公司一直未按双方合同约定提供合同约定的材料（含附件材料），鲜禾益公司对冠寓公司违约在先，冠寓公司各项主张有事实和法律依据，鲜禾益公司反诉主张没有事实和法律依据的事实。11.公证书、2017年3月16日《浙江法制报》、公证书照片打印件一份，证明因鲜禾益公司违约，杭州余杭金家渡股份经济合作社已于2018年3月6日向鲜禾益公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，2017年3月16日《浙江法制报》杭州余杭金家渡股份经济合作社公告与鲜禾益公司解除合同，截至2018年6月8日，诉争地点仍存在杭州余杭金家渡股份经济合作社公告与鲜禾益公司解除合同告知横幅的事实，鲜禾益公司对杭州余杭金家渡股份经济合作社和冠寓公司违约、不可能继续履行合同，鲜禾益公司对冠寓公司违约在先，冠寓公司各项主张有事实和法律依据，鲜禾益公司反诉主张没有事实和法律依据的事实。12.冠寓公司与鲜禾益公司对接人微信聊天记录截图、寄出发票的公证书、退回发票鲜禾益公司拒收的邮件，证明冠寓公司将装修改造方案及施工图纸给过鲜禾益公司，鲜禾益公司无意见、同意冠寓公司拆除，但鲜禾益公司未按合同约定提供竣工验收备案登记表、产权证、物业产权方同意装修改造证明、物业产权方允许冠寓公司改窗方案证明、物业产权方允许冠寓公司进行外立面改造证明，对冠寓公司施工进度构成重大影响，最终导致冠寓公司在装修大半后被迫于2018年1月停工等待的事实。证明鲜禾益公司实际控制人纪经理说装修投入仅有200万元，不认可冠寓公司巨额投入的事实；因鲜禾益公司在合同生效且冠寓公司支付保证金后，应当按照物业现状根据本合同附件《房屋交付条件》规定的相关内容，于2017年9月9日前将该房屋交付与乙方，但鲜禾益公司未履行按合同约定的交付义务，鲜禾益公司无权在不符合交付条件的情况下寄送发票、要求冠寓公司支付款项，并拒绝收回发票，由此造成的损失应由鲜禾益公司自担，鲜禾益公司严重违约的事实。13.房屋产权证一份，证明涉案房屋于2018年11月20日才取得房屋产权证，本案鲜禾益公司未按约向冠寓公司提交房屋所有权证，对冠寓公司构成违约，应承担违约责任的事实。14.宣传广告照片一份，证明2018年，在双方合同解除后，虽鲜禾益公司未按房屋现状接收诉争房屋，但已实际将诉争房屋区域对外招租，只是因为租户尚未招到，故未及时与冠寓公司办理房屋交接手续，鲜禾益公司的反诉请求不能成立的事实。15.《房屋交接协议》、微信截屏、关于鲜禾益不同意交接减损的告知函及快递单，证明在鉴定报告出来后，冠寓公司立即与鲜禾益公司沟通鉴于移交的场地价值高（对应冠寓公司损失巨大），冠寓公司先提出了鲜禾益公司接受方应提供部分担保的合理要求，但对方不仅拒绝提供担保，在冠寓公司已经作出了不要担保让步的条件下，反而继续按之前意见提出“恢复原状交付”的过分要求，相当于借交接之名实现其不合理诉讼请求之目的。16.微信截屏、鲜禾益公司人员占用装修好的酒店客房视频（光盘）各一份，证明在冠寓公司委托公证机构对现场进行公证后，自2018年6月5日起，鲜禾益公司人员停止对涉案房屋水电供应，且已以贴封条和市场人员入住的方式实际占用已装修好的客房，其反诉请求不能成立的事实。17.鉴定初稿（部分）一份、鉴定报告一份，证明涉案装修工程造价鉴定因鲜禾益公司不认可冠寓公司的装修损失、只提对鉴定人现场查勘内容的异议、不提供其异议对应的鉴定证据材料、也不及时对鉴定人员的现场查勘记录签字确认等，导致鉴定周期较长，且初稿仅549余万元，后经补充查勘（未包括冠寓公司提供的其他费用证据对应的费用金额）为8073799元，鲜禾益公司应予以赔偿的事实。18.金家渡智能化结算书、金家渡项目拆除部分结算书各一份，证明在前述鉴定意见外，因金家渡智能化工程现场客观存在，且已经由有资质的杭州信达投资咨询估价监理有限公司审核、各方确认结算价为84898.39元，鲜禾益公司应予以赔偿，因金家渡项目拆除工程现场客观存在，且已经由有资质的杭州信达投资咨询估价监理有限公司审核、各方确认结算价为1365556元，冠寓公司主张损失有事实依据。19.金家渡项目设计修改图一份；20.杭州冠寓金家渡项目产品概念设计施工配合合同及付款凭证一组；证据19和20共同证明因金家渡项目装饰、装修工程现场设计修改的工程量客观存在，冠寓公司主张损失有事实依据，杭州冠寓金家渡项目产生产品概念设计施工配合费用389000元，系完成工程的实际支出费用，冠寓公司主张损失有事实依据。21.杭州冠寓金家渡项目全过程造价咨询服务合同、建设工程委托监理合同及付款凭证各一份，证明杭州冠寓金家渡项目冠寓公司聘请杭州信达投资咨询估价监理有限公司全程提供造价咨询及鉴定服务，产生造价咨询费用110000元和监理费用47700元，系完成工程的实际支出费用，冠寓公司主张损失有事实依据。22.竣工验收备案表一份，证明诉争房屋竣工验收时间为2018年6月27日，2018年6月29日才完成竣工备案，本案鲜禾益公司未按约与原物业产权方配合完成竣工验收备案登记，对冠寓公司构成违约，冠寓公司本诉成立有事实、合同依据，鲜禾益公司反诉没有事实、合同依据的事实。鲜禾益公司为证明本诉答辩意见及反诉的起诉事实，提供并陈述了如下证据材料：1.余杭区村级房屋租赁合同一份2.银行凭证六份、三方合同一份、银行凭证二份证据1、2共同证明鲜禾益公司获得金家渡村房屋合法的租赁权、转租权、且缴纳2019年2月15日前全部租金，不存在权利瑕疵。（缴纳第三期2018年2月16日至2018年8月15日租金350万元，三方合同中60万元中，冲抵租金58.4万元，合计408.4万元，缴纳第四期2018年8月16日至2019年2月15日租金408.4万元）的事实。3.合法住所使用证明、土地使用证、消防验收意见书各一份，证明案涉房屋合法的事实。4.发票一份，证明冠寓公司应在2017年9月30日前缴纳3777750元租金，但至今未付的事实。5.米微酒店营业执照、消防合格证各一份，证明转让装修的内容（260万元）的事实。6.门牌证、土地证、浙江省建设工程规划核实确认书、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、备案情况登记表、建设工程消防设计审核意见书各一份，证明案涉房屋产权明晰，且冠寓公司向鲜禾益公司提供了相应的产权证明等材料（因取得建设工程消防设计审核意见书必须提供建设单位的合法身份证明文件）的事实。7.转让协议一份，证明涉案房屋被冠寓公司破坏的装修的事实。8.造价鉴定书一份，证明冠寓公司装修所破坏的装修价值的事实。9.公证书一份，证明冠寓公司至今还在派人看管自己东西的事实。本院依职权出示现场勘查笔录一份。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2015年7月10日，案外人杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将杭州余杭金家渡股份经济合作社诉至本院【案号：（2015）杭余民初字第02513号】，在该案审理过程中，杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司申请对涉案工程的工程造价进行鉴定，本院依法委托浙江科佳工程咨询有限公司进行鉴定【（2015）余法委鉴字第382号】，鉴定结论为：鉴定初步查核暂定价31689622元。该鉴定报告将吊顶、消防系统、线路改造，电气电路均纳入鉴定范围。2016年10月17日，杭州余杭金家渡股份经济合作社和金瑞红签订《余杭区村级集体房屋租赁合同》，杭州余杭金家渡股份经济合作社把金家渡农贸市场大楼租赁给金瑞红。2016年10月17日，杭州余杭金家渡股份经济合作社、金瑞红与杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司签订《三方合同》，杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司把承租金家渡农贸市场期间的权利义务全部转让给金瑞红。2016年12月26日，金瑞红承租后成立杭州鲜禾益市场管理有限公司，金瑞红担任该公司的法定代表人。2017年1月5日，鲜禾益公司（甲方）与杭州秀燕贸易有限公司、浙江风影网吧连锁管理有限公司（乙方）签订转让协议一份，约定：1、乙方将在金家渡农贸市场大楼的所有装修转让给甲方。2、转让价格：3168.9622万元，大写：叁仟壹佰陆拾捌万玖仟陆佰贰拾贰元。【按余杭区法院委托的(2015)余法委鉴字第382号鉴定报告书确定】。2017年8月15日，冠寓公司（乙方）与鲜禾益公司（甲方）签订《杭州冠寓房屋租赁合同》，约定：1.1甲方（鲜禾益公司）同意将坐落于杭州市余杭区房屋出租与乙方（原告），租赁房屋的建筑面积为7050平方米；1.5乙方承租该房屋用于下列2项之经营用途，除经甲方书面同意外，乙方不得改变其经营用途：（2）经营长租公寓业务及配套生活服务所涉及的各类经营业务（如配套餐饮、洗衣房、健身房等）。乙方不限于有权随时将租赁房屋部分或全部、一次或多次转租给第三方（但不包括向同一单位或个人整体转租），包括相应租赁范围内的附属设施、停车场等。2.1：甲方将符合双方约定交付状态的租赁物交付乙方,甲方同意自甲方正式交付房屋之日起，肆个月为乙方的装修免租期，装修期间甲方免收租金。2.1.1租赁期限：该房屋租赁期为十五年，租赁期限自2017年8月20日起至2032年8月19日止。自租赁期限届满之日前的三个月内，双方在甲方拥有合法出租权/转租权的前提下可协商租赁期限续展。在同等条件下，乙方对该房屋享有优先承租权，乙方决定续租的至迟应在合同期满前1个月与甲方签署新租约。2.1.2自装修免租期结束后，2017年12月20日起，向后推算，满十二个月为一个租赁期间，该房屋租金自2017年8月20日或实际的房屋交付日起四个月免租期后（以二者当中较晚的一个为准）开始计算，租金起计前，本合同3.7条约定的费用（若有）乙方仍需支付。2.1.3如因乙方自身原因需要解除本合同的，乙方应向甲方补缴提前解约当年6个月的租金作为违约赔偿金。本合同中租金的支付以甲方先开票交付给乙方为前提条件，即在各期租金应支付日前30日，甲方必须将相应的增值税专用发票开具并交付给乙方，如果甲方没有及时向乙方交付增值税专用发票，则乙方支付租金的时间相应顺延，且乙方无需支付任何滞纳金，乙方收到发票后未在十五日后及时支付租金的，自第十六日其支付甲方每日千分之一滞纳金。双方合同3.1条约定，乙方应以2017年8月20日或实际的房屋交付日起（以二者当中较晚的一个为准）作为计租日。租金自计租日开始起算，租金先付后用。租金支付方式如下：2017年12月20日至2018年8月19日（付款周期为8个月），租金总价为2058600元，付款日期为签约7个工作日内（本协议另有约定除外）；2018年8月20日至2019年8月19日（付款周期为12个月），租金总价为3087900元，付款日期为2018年7月20日；2019年8月20日至2020年8月19日，租金总价为3087900元，付款日期为2019年7月20日……自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日内向甲方支付伍拾万元作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金）。待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方；3.5保证金的约定为：自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明），身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日向甲方支付510000元作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金），待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方。双方合同3.6条约定，房屋交付后，乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作。乙方施工期间发生的实耗水、电、燃气费用由乙方承担。乙方应于房屋正式交付后1个月内向物业管理公司支付物业费（含能耗），以后每次支付租金的时候，同时支付当期的物业费，费用标准为5万元每年，前三年不递增……物业管理公司于约定支付日前15天向乙方提供正式增值税专用发票。收取物管费开户名称为：杭州金家渡市场经营管理有限公司。4.1交付日：本合同生效且乙方支付保证金后，甲方应当按照物业现状依据本合同附件《房屋交付条件》规定的相关内容，于2017年9月9日前（以下简称“交付日”）将该房屋交付给乙方，如当日该房屋无法满足交付条件，或因甲方其他原因未能按时交付房屋的，乙方有权解除合同，如乙方同意继续履行合同的，甲方应在乙方给予的宽限期内交付房屋，装修免租期及租赁期从实际交付之日起算。4.4交付条件：除本合同附件《房屋交付条件》外，甲方向乙方交付的房屋还应满足以下条件：（1）符合本合同项下有关出租所要求的政府及其它许可（如有），并在租赁期限内保持该等许可的有效性，保证乙方能够按本合同约定用途安全、合法及正常使用房屋。4.5对房屋交付的验收：在交付日前，双方应当共同对该房屋进行验收，乙方有权对房屋进行检查，甲方应当予以全力配合：（1）如果经乙方检查后认为该房屋符合本合同约定的交付条件，则甲乙双方应当签署《房屋交接书》，并且一式两（2）份，各自保存一（1）份。（2）如果乙方认为该房屋不符合本合同约定的交付条件，则甲方应当按照乙方给予的宽限期安排修复或者改正。甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。6.2对租赁房屋的改造装修：（1）乙方有权对租赁房屋进行装修与改造，若甲方并非该租赁房屋的所有权人，则甲方应协调房屋所有权人对此予以认可和授权。（2）乙方应对房屋的装修、装饰方案事先向甲方报备并提供所涉及的图纸、设计方案、设计资料等，经甲方或租赁房屋所有权人书面认可后方能实施。若甲方并非该租赁房屋的所有权人，则甲方应当在收到乙方的改造方案之日起五（5）工作日内，向房屋所有权人进行报备并向乙方反馈意见。涉及前述报备事宜，如果超过五（5）工作日未提出意见，则视为甲方已经同意及/或已经报备了房屋所有权人，并且甲方及/或房屋所有权人已认可乙方所提出的方案。6.3合同期内，乙方投资、投入的装修、设备及其他附属物之所有权属于乙方。合同8.5条约定，本合同终止或解除后，乙方应在30个工作日内，按届时房屋的现状交还房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）。8.6，对于乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的30个工作日内乙方仍未拆除或者取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。10.1（f），因甲方交付房屋的产权、出租权、消防验收、房屋质量、债权债务纠纷、虚假附件等瑕疵问题导致本合同无效的，或因第三方行使抵押权或其他权利致使本合同无法继续履行或被解除的，甲方应按照本合同剩余租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任，包括装修装潢费用、停产停业损失、临时安置补偿及搬迁费用等。10.1(g)，“如果因甲方出现本合同约定或法律规定之违约情形，致使乙方提前解除本合同的，则甲方应按照本合同剩余租期租金总额的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任”。11.1产权竣工验收：（1）标的物业未做竣工验收，乙方将在相关单位完成竣工验收备案后交接该物业，如在本合同签署后1个月内未交接的，乙方有权解除本合同并追究甲方违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。11.2结构改造约定：（1）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层采光并改造方案证明；（2）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层增加开窗方案证明；（3）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行空调外挂机安装等改造证明；如本合同签署后1个月甲方未能出具以上证明的，乙方有权解除本合同并按甲方迟延交付房屋追究违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。12.5本合同包含下列附件：（1）附件1：前手《租赁合同》；（2）附件2：《同意转租函》；（3）：租赁范围及租赁房屋平面示意图；（4）：房屋交付条件；……（7）：房屋产权证明，包括房屋所有权证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、大楼整体竣工验收报告、前期设计建审意见书、施工许可证、抵押权人证明（若有）等。附件四：生活用水：自来水进水由甲方提供管径不小于ＤＮ100的进水接驳点至乙方租赁范围，安装计量装置和总阀门；在乙方进场施工的同时，甲方提供足够的施工用电100ＫＷ，临时用电需由甲方送入乙方租赁区域。保证24小时满足。消防：甲方需提供该物业的一次消防验收意见书和相关资料，协助乙方办理并拿到消防工程验收意见书，乙方负责其相关费用；外立面：甲方允许乙方要求在外墙或外窗开设排气口（其孔径按实际开设），甲方允许进行外立面改造（包括外窗、防盗网、墙体等）。合同签订后，冠寓公司支付鲜禾益公司租金2058600元及押金510000元，鲜禾益公司将涉案房屋交付给冠寓公司，冠寓公司进场装修。2017年9月1日，原、被告双方再签订《杭州冠寓房屋租赁合同》（以下简称“《东大楼合同》”）一份，约定：1.1甲方（贵司）同意将坐落于杭州市余杭区东侧2-6层房屋范围，出租与乙方（冠寓公司），租赁房屋的建筑面积为11500平方米；1.5约定同前一合同。2.1：甲方将符合双方约定交付状态的租赁物交付乙方,甲方同意自甲方正式交付房屋之日起，三个月为乙方的装修免租期，装修期间甲方免收租金。双方3.1条约定，“乙方应以2017年9月1日或实际的房屋交付日起（以二者当中较晚的一个为准）作为计租日”；保证金840000元及2017年12月1日起至2018年8月30日止的租金3777750元（付款周期9个月）于签约7个工作日内支付（本协议另有约定除外）；2018年9月1日起至2019年8月30日止的租金5037000元于2018年8月1日支付；2019年9月1日至2020年8月31日的租金5037000元于2019年8月1日支付……自本合同签订后且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等复印件后7个工作日内向甲方支付伍拾万元作为保证金（该保证金不得抵扣房屋租金）。待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方；合同3.6.1约定乙方按转账方式支付转让费2600000元；4.1约定交付日：本合同生效且乙方支付保证金后，甲方应当按照物业现状依据本合同附件《房屋交付条件》规定的相关内容，于2017年9月9日前（以下简称“交付日”）将该房屋交付给乙方，如当日该房屋无法满足交付条件，或因甲方其他原因未能按时交付房屋的，乙方有权解除合同，如乙方同意继续履行合同的，甲方应在乙方给予的宽限期内交付房屋，装修免租期及租赁期从实际交付之日起算。4.3条约定，在甲方遵守本合同有关房屋交付的全部约定的前提下，乙方逾期不办理交付手续的，本合同的交付日、起租日、及相应的租赁期及其他期限并不因之而改变，甲方仍有权依照本合同收取租金、物业费及其他费用；4.4交付条件：除本合同附件《房屋交付条件》外，甲方向乙方交付的房屋还应满足以下条件：（1）符合本合同项下有关出租所要求的政府及其它许可（如有），并在租赁期限内保持该等许可的有效性，保证乙方能够按本合同约定用途安全、合法及正常使用房屋。（2）如果乙方认为该房屋不符合本合同约定的交付条件，则甲方应当按照乙方给予的宽限期安排修复或者改正。甲方如期完成修复或改正的，则视为交付完成；如甲方未能如期修复或改正的，则视为甲方逾期交付，甲方应按照本合同的约定承担逾期交付房屋的违约责任。4.5、6.2、6.3、10.1（f）、10.1(g)条约定同前述合同。合同8.5条约定，本合同终止或解除后，乙方应在30个工作日内，按届时房屋的现状交还房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）。8.6，对于乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的30个工作日内乙方仍未拆除或者取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。9.4，乙方逾期返还租赁单元超过7日的，甲方有权开启和更换乙方租赁单元的门锁，将租赁单元内的物件（包括而不限于家具、文件、机器设备等）搬出，并将租赁单元腾空收回。甲方对因此而引起的一切损坏及损失概不负责。乙方留滞在租赁单元的物件，甲方有权就此向乙方收取仓储费用，并以甲方认为合适的方式予以出售、转让、丢弃或以其他方式处分。处分所得（如有）用于偿付乙方在本合同项下应向甲方支付的款项。但无论如何，甲方就该等物件对乙方无需承担任何义务、责任或赔偿。11.1产权竣工验收。（1）标的物业未做竣工验收，甲方承诺与原物业产权方配合完成竣工验收备案登记工作，允许乙方交接后进场施工，如由于竣工验收工作影响乙方施工进度的，甲方承诺延长对应免租期，如竣工验收备案登记无法完成造成乙方无法租赁使用的，等同甲方违约按合同10.1(f)赔偿处理。如在本合同签署后3个月内未完成竣工验收备案登记的，乙方有权解除本合同并追究甲方违约责任，同时甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及转让费等。11.2结构改造约定：（1）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-3层采光并改造方案证明；（2）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-3层增加开窗方案证明；（3）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行空调外挂机安装等改造证明；如本合同签署后1个月甲方未能出具以上证明的，乙方有权解除本合同并按甲方迟延交付房屋追究违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。12.5本合同包含下列附件（同前一合同约定）。附件四约定同前。增加一点：其他约定：甲方承诺7个工作日内拆除2部坡梯及四楼空调清场。合同签订后，冠寓公司支付鲜禾益公司84万元押金以及260万元的转让费。双方签订合同后，鲜禾益公司将上述房屋交付给冠寓公司，原告进场装修、设备安装调试和其他营业准备工作。原告支付造价咨询费用110000元，监理费47700元，支付施工配合费389000元。2018年3月9日，杭州余杭金家渡股份经济合作社向鲜禾益公司送达《解除房屋租赁合同通知书》，以鲜禾益公司未按约定支付租金为由要求解除合同、于合同解除之日内将房屋腾退归还，并同时告知了冠寓公司。后冠寓公司发函要求解除与鲜禾益公司的租赁合同并于2018年3月17日送达鲜禾益公司。后鲜禾益公司与杭州余杭金家渡股份经济合作社并未解除合同，双方现仍继续履行合同。鲜禾益公司认为已提供了门牌证、工程质量竣工验收记录就已经履行了产权证和竣工验收备案。涉案工程于2013年10月18日竣工验收合格，于2017年11月14日消防验收备案。在审理过程中，原告申请对余杭区金家渡朱家路8-18号房屋、朱家路8-18号东侧2-6层的现场改造、装修及装饰(含软装)工程价款进行鉴定。本院依法委托耀华建设管理有限公司对上述工程工程造价进行鉴定。2019年3月25日，耀华建设管理有限公司向本院出具鉴定报告，内容为：以法院移送鉴定材料为基础，结合现场踏勘印证，按我省现行建筑工程工程量计算规则计量，以我省现行预算定额为基础，参考市场行情核价。查验所得的涉案工程造价为：8073799元。现场改造、装修及装饰（含软装）5645943元，被申请方提出主张部分2427856元。2、被申请人在我司进行现场查验时提由如下主张：（1）被申请方主张四层东区走道石膏板吊顶为原有装修，非申请方施工；（2）被申请方主张四层走道南边的西往东方向第3间房间为原有装修(含空调、座便器、立柱盘、洗脸盘龙头、置物架、浴巾架、纸巾盒、软管、角阀、空调铜管、空调外机支架、空调洞、浴霸、集成吊顶灯)，非申请方施工；（3）被申请方主张四层西区建筑垃圾未外运且存在残值回收，对申请方主张的拆除费用不认可；（4）被申请方主张现场堆放设备、材料申请方可运回再利用，产生的费用不认可；(5)被申请方主张部分消防管道为原消防管道拆除再利用，应扣除再利用部分管道主材费用，以及扣除未变更部位工程量。此外，还提出四层火灾报警系统为原先已安装到位，应扣除原先已安装报警设备费用；(6)被申请方主张东区五六层房间电气管线施工只是局部调整，未全部重新施工，应只计算实际施工部分。3、鉴于我司系事后介入涉案项目，对上述主张无从佐证，故作单列反映。主张方可自行向法庭陈述、主张权利，若主张成立，则涉及金额具体如下：(1)四层东区走道石膏板吊顶、四层走道南边的西向东第3间房间的装修、五层六层房间的电气管线重新布设共涉及金额87203元(具体详见明细表)；(2)四层走道南边的西往东方向第3间房间的空调、空调铜管、空调外机支架、空调洞共涉及金额5383元；(3)四层走道南边的西往东方向第3间房间的浴霸、集成吊顶灯共涉及金额213元；(4)四层走道南边的西往东方向第3间房间的座便器、立柱盘、洗脸盘龙头、置物架、浴巾架、纸巾盒、软管、角阀共涉及金额840元；(5)现场堆放设备、材料，涉及金额317558元(具体详见明细表)；(6)鉴于消防水原管道、管件、附件拆除重新利用情况，火灾报警实际施工情况未知，故将消防工程全部列入争议，涉及金额651103元(具体详见明细表)；4、鉴于我司系事后介入涉案项目，故现状目视已不可及的拆除工程无法计算工程量，申请方主张在拆除阶段有跟踪审计单位审核过工程量。跟踪审计单位审核金额为1365556元。在审理过程中，双方均同意涉案《杭州冠寓房屋租赁合同》及《东大楼合同》自2018年3月17日起解除。双方均认可鲜禾益公司未向冠寓公司交付物业产权方提供的采光改造方案证明、增加开窗方案证明、空调外挂机安装的改造证明。本院于2019年10月21日对涉案房屋现场进行了勘察，涉案东大楼房屋有两名冠寓公司员工称对东大楼的四至六层进行管理，主要职责系看管东大楼四至六层的家具家电，并持有该部分的钥匙。两名员工称对其余部分亦进行管理，但其余部分没有什么物品。自2019年5月以来，整幢大楼处于停水停电状态。自2018年8月以来，鲜禾益公司共计带人看房四五次。本院经现场勘查，金家渡农贸市场以上的第二、三、四层现无人占有使用，堆放一些杂物，外立面已经部分开窗。东大楼挂有米微酒店的招牌，第一、二、三层未装修完毕，无人占有使用。第四至六层基本装修完毕，冠寓公司两名保安在现场看管。金家渡农贸市场现场招商宣传广告在突出部位显示。东大楼四至六层门上张贴金家渡农贸市场的通知：施工队一直拖欠水电费，请于5月9日前结清所有水电费，逾期未结清的，5月10日一律清场。在审理过程中，冠寓公司、鲜禾益公司曾就腾退事宜进行协商，鲜禾益公司要求冠寓公司恢复原状再行腾退，冠寓公司不同意恢复原状。鲜禾益公司提出先确认恢复原状费用，双方对恢复原状费用数额及由谁垫付未达成一致，故双方对腾退未能达成一致意见。本院认为，冠寓公司与鲜益禾签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》及《东大楼合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应确认有效。现双方均同意确认于2018年3月17日起解除合同，本院予以准许。针对冠寓公司提出的本诉请求和鲜禾益公司提出的反诉请求，涉案争议焦点有四项：一、双方当事人违约情况。关于双方签订的《杭州冠寓房屋租赁合同》及《东大楼合同》，冠寓公司主张鲜禾益公司未按合同约定提供产权证明、物业产权方允许原告改窗方案证明构成违约，鲜禾益公司认为未按期交付租金违约。本院认为，双方在《杭州冠寓房屋租赁合同》中约定“（1）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层采光并改造方案证明；（2）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行标的物业2-4层增加开窗方案证明；（3）甲方承诺交付前出具标的物业产权方允许乙方进行空调外挂机安装等改造证明；如本合同签署后1个月甲方未能出具以上证明的，乙方有权解除本合同并按甲方迟延交付房屋追究违约责任，甲方应退还乙方已缴纳押金、租金及物业费等。”现双方均确认以上证明鲜禾益公司并未交付给冠寓公司，但冠寓公司在鲜禾益公司未交付以上证明时便接受房屋，并进行装修，还擅自进行了部分开窗，应认为冠寓公司亦有过错。冠寓公司系作为酒店式公寓，如没有上述证明确实会给承租人经营造成障碍，鲜禾益公司应承担相应的民事责任。然而鲜禾益公司未能提供开窗方案证明，并不能成为冠寓公司拒付租金理由。其未按约支付租金，违反合同约定，构成违约。一方面，冠寓公司作为承租人，在签订房屋租赁合同时，外立面开窗和改造是否符合建筑物强制性法律规定有审慎注意义务，外立面开窗和改造从常理上不一定能实现。另一方面，双方合同约定，鲜禾益公司交付上述证明系交付前应当完成的前置程序，其在未取得相关证明以前盲目投资装修，属于对经营风险的误判，应承担由此带来的经营风险。关于冠寓公司主张的鲜禾益公司未向其交付产权证明的主张，因双方合同约定“自本合同签订后，且乙方收到标的房屋加盖公章的产权证明或具有出租权的有效证明身份证明等复印件后，7个工作日支付51万元整作为保证金。”因冠寓公司已经向鲜禾益公司支付保证金，且已经装修，又提出未收到产权证明，该主张不能成立。由此，双方均存在违约行为，合同解除的原因系双方违约导致。二、关于冠寓公司的损失部分。冠寓公司的现场改造、装修及装饰（含软装）损失经鉴定无争议部分为5645943元。双方合同约定，合同解除后，乙方有权拆除及取回乙方所有的不属于甲方的设施和设备。故冠寓公司有权拆除其可以拆除的设施和设备，可以拆除的设施和设备包括灯具部分、家具部分（除橱柜外）、空调部分、家用电器部分、沙发部分、床垫部分、椅子部分，以上合计804200元。按双方合同约定，合同解除，以上冠寓公司均可以拆除或者取走，且冠寓公司仍派人现场看管，故不宜计入损失部分，冠寓公司可自行拆除或取回。因窗帘部分、橱柜部分、洁具五金部分、锁扣地板部分、智能门锁及智能化均系定制，不宜拆除或取走，故计入损失部分。经鉴定无争议的损失部分为4841743元。四层东区走道石膏板吊顶、五层六层房间的电气管线重新布设、因在前案鉴定报告中有体现，故冠寓公司主张系其装修依据不足。四层走道南边的西往东方向第3间房间的空调、空调铜管、空调外机支架、空调洞、浴霸、集成吊顶灯、座便器、立柱盘、洗脸盘龙头、置物架、浴巾架、纸巾盒、软管、角阀,因空调部分冠寓公司可取走，故本院不予支持，其余部分鲜禾益公司提供的证据不足以证明系其装修，且前案鉴定报告中未有明确体现，故本院认为系冠寓公司装修，并计入损失部分。因冠寓公司进行了消防改造，提供了合同等依据，故争议的消防工程的金额应认为系冠寓公司装修改造。关于现场堆放的材料，双方合同约定，本合同终止或解除后，冠寓公司有权拆除及取回乙方所有不属于鲜禾益公司的设施或者设备，但不得故意损害或拆除建筑物本身结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）。根据上述约定，冠寓公司可自行取回上述建筑材料。关于拆除工程，现状已经无法计算工程量，因现场确存在拆除工程，故本院对原告自行委托审计的金额予以确认。关于冠寓公司主张的智能化工程损失，因智能化工程单项工程竣工验收表上系2018年6月10日开工，2018年6月13日竣工。冠寓公司2018年3月14日就要求解除合同，智能化工程属关于公司自行扩大损失部分，故本院不予确认。设计及施工配合费389000元及监理费47700元、因冠寓公司提供合同及付款凭证，确系用于装修，故本院予以确认。冠寓造价咨询服务费110000元因系冠寓公司单方委托产生的造价咨询费用，故本院不予确认。综上所述，冠寓公司总损失金额，本院予以确认为7309559.3元。本院认为，鲜禾益公司因未向冠寓公司提供开窗证明，致冠寓公司应承担损失的责任份额为30%。鲜禾益公司因未交付上述开窗证明，酌情认定责任份额70%即5116691.51元。三、关于租金及占有使用费的确认。双方均同意本案合同自2018年3月17日起解除，2018年3月17日前的房屋租金，应由冠寓公司支付给鲜禾益公司。合同解除后，冠寓公司应当将房屋腾空并返还给鲜禾益公司。鉴定报告出具后，冠寓公司虽提出要求返还涉案房屋，但一直派员在现场，实际控制东大楼的4至6层，应向被告支付占有使用费用。参照合同约定，东大楼租金为5037000元每年，4-6层的租金折算为每日8280元，自2018年3月18日起至冠寓公司实际腾退之日止的占有使用费，参照合同约定，按每日8280元计算。自2018年3月18日暂计至2018年9月1日为1382760元。自2018年9月2日起至冠寓公司实际腾退之日止的占有使用费，按每日8280元另行计付。鲜禾益公司在合同解除后，冠寓公司未实际控制除东大楼4-6层外的房屋后，在现场张贴招商的宣传标语，以实际行为表示对涉案房屋的控制，双方合同约定“对于乙方在上述期限内未拆除或者取回的物品，甲方应当书面催告乙方拆除或者取回，经甲方催告后的30个工作日内乙方仍未拆除或者取回的，则视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理”。现鲜禾益公司一直要求冠寓公司对涉案房屋恢复原状，未采取适当、积极的措施收回房屋，防止损失扩大。鲜禾益公司在一定程度上怠于行使除东大楼的4-6层外的收回房屋的权利，导致损失扩大，应负相应的责任。结合本案实际，综合考虑鉴定期间、双方当事人过错程度、根据公平原则，本院酌定冠寓公司应支付鲜禾益公司应支付鲜禾益公司合同解除后12个月的占有使用费用。参照合同约定为：西大楼租金3087900元，东大楼租金（除4-6层外）2014800元每年，合计5102700元。关于西大楼租金部分，冠寓公司已经支付鲜禾益公司租金为2058600元，鲜禾益公司应退还冠寓公司2018年3月17日后的租金1322580元。关于东大楼租金部分，冠寓公司未支付鲜禾益公司租金，应支付鲜禾益公司自2017年12月1日起至2018年3月17日止的租金1462800元。上述租金相抵，冠寓公司尚应支付鲜益禾公司租金140220元。三、关于冠寓公司主张要求退还押金、转让费的部分。关于转让费，因转让费一般包含原经营者的装修费，杂费和其他相关成本。冠寓公司在接收房屋后，进行了装修，并未实际使用，未享受鲜禾益公司原有的装修利益，鲜禾益公司在收回房屋后仍可享受该利益，故对冠寓公司要求退还转让费2600000元的诉讼请求，本院予以支持。关于押金，因双方合同约定，待合同期满或合同提前终止（结清所有欠费）时退还乙方，因双方合同解除，鲜禾益公司应将押金退还给冠寓公司。四、关于鲜禾益公司主张的损失部分及返还原状的诉讼请求。因鲜禾益公司同意冠寓公司装修，且双方合同约定，合同解除故对鲜禾益公司主张赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。因双方合同约定，按照现状返还房屋，故对鲜禾益公司要求冠寓公司恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。关于鲜禾益公司要求冠寓公司将涉案房屋腾空并返还的诉讼请求，本院认为，合同解除，冠寓公司应将涉案房屋腾空并返还给鲜禾益公司。但冠寓公司实际控制东大楼的4-6层，其余部分未实际控制，鲜禾益公司可自行收回。故对鲜禾益公司该诉讼请求，本院对合理部分予以支持。关于鲜禾益公司要求冠寓公司支付物业费的诉讼请求，因双方合同约定，物业费应缴纳给物业管理公司，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于冠寓公司主张要求鲜禾益公司支付鉴定费的诉讼请求，本院予以酌情支持78400元。因冠寓公司与鲜禾益公司均存在违约行为，故本院对双方要求对方承担违约责任的诉讼请求，均不予以支持。关于鲜禾益公司要求冠寓公司支付逾期支付租金滞纳金以及腾退房屋二倍租金的诉讼请求，因鲜禾益公司存在违约行为，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司与被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司双方于2017年8月18日及于2017年9月1日签订的两份《杭州冠寓房屋租赁合同》均自2018年3月17日起解除；二、被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司赔偿原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司装修损失5116691.51元，于判决生效后十日内付清；三、被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司退还原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司转让费2600000元，于本判决生效后十日内付清；四、被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司退还原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司押金1350000元，于本判决生效后十日内付清；五、被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司支付原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司鉴定费78400元，于本判决生效后十日内付清；六、原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司于本判决生效后十五日将位于杭州市余杭区房屋腾空并返还给被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司；七、原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司位于杭州市余杭区房屋租金140220元，于本判决生效后十日内付清；八、原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司支付被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司位于杭州市余杭区房屋占有使用费用5102700元，于本判决生效后十日内付清；九、原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司支付被告位于杭州市余杭区房屋的占有使用费用1382760元（自2018年3月18日暂计至2018年9月1日为1382760元。自2018年9月2日起至冠寓公司实际腾退之日止的占有使用费，按每日8280元另行计付），于本判决生效后十日内付清；十、驳回原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费205600元，由原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司负担148015元，由被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司负担57585元；反诉案件受理费减半收取94829元，由原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司负担21247元，由被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司负担73582元。本案本诉保全费5000元，由原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司负担3500元，由被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司负担1500元。本案反诉保全费5000元，由原告（反诉被告）杭州冠寓投资管理有限公司负担1500元，由被告（反诉原告）杭州鲜禾益市场管理有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 冯 妍人民陪审员 靳 艳人民陪审员 沈水花二〇一九年十二月三十日书 记 员 陈秋夏