河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终8187号上诉人(原审原告)：南阳市双利房地产经纪有限公司，住所地南阳市仲景北路丰园小区临街门面16-17号。法定代表人：王小勤，任公司经理。委托诉讼代理人：朱克法，男，1982年2月15日出生，汉族，该公司员工。被上诉人(原审被告)：谢兵，男，1985年5月25日出生，汉族，住南阳市宛城区。被上诉人(原审被告)：王军显，女，1984年2月29日出生，汉族，住南阳市宛城区。二被上诉人共同委托代理人：张光山，河南新律律师事务所律师。上诉人南阳市双利房地产经纪有限公司因与被上诉人谢兵、王军显居间合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初5829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳市双利房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人朱克法，被上诉人谢兵、王军显及委托诉讼代理人张光山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市双利房地产经纪有限公司上诉请求：1、依法撤销南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初5829号民事判决书第二项，维持第一项；2、请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《销售代理委托合同》第三条第二款约定“隐瞒了如实告知的有关房屋情况，违反了诚实信用原则等，造成本合同或已经促成和第三方签订的房屋买卖合同无法履行的，视为委托方违约”。被上诉人违反了诚实信用原则是确定无疑的，上诉人已经找好第三人徐香梅按照858000元的价格购买此房屋，被上诉人有义务配合上诉人与第三人签订《房屋买卖合同》，其不配合属于严重违约，应承担房屋售价的3%违约金。上诉人付出了大量时间、精力促成房屋交易，然而被上诉人却不配合签订买卖合同，是十分严重的违约行为，应承担违约责任。谢兵、王军显辩称，3%违约金约定于《销售代理委托合同》第三条第三款，第二条并未约定，被上诉人不存在第三条约定的违约行为。上诉人为让被上诉人返还限时代卖保证金2千元违反诚实信用原则，蓄意制造销售假象。所谓购房人徐香梅根本没有到被上诉人家中看房。且双方对房屋价款做了明确约定，根本不需要议价。被上诉人不存在任何违约行为。南阳市双利房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：二被告按照房屋售价85.8万元的百分之三支付违约金，即人民币25740元，并退还限时代卖保证金2000元，由被告支付本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月19日，原告双利房地产与被告谢兵、王军显签订《销售代理委托合同》，约定二被告将位于南阳市宛城区工农北路万正小区位于4楼、房屋所有人为王军显、面积为133.73平方米的房屋委托给原告出售，出售价格850000元或以上，若原告在不低于该价格的情况下将该房屋售出，实际销售价格和委托价格的差额部分原告与二被告按照10：0分成，即出售价超过850000元部分均由原告所有。委托时间为2019年1月19日至2019年5月19日，在签订协议时，原告应支付二被告2000元作为保证金，如在委托到期未能售出（已签订居间买卖合同时间为准），原告支付二被告限时代卖保证金2000元，如正常售出，此保证金应在签订买卖居间合同当日退还原告。二被告同意向原告交付房屋所有权证原件作为希望出售上述房屋的保证。因二被告提供房产出现权属纠纷、有拆改现象、未取得合法证明等有关房屋情况违反诚实信用原则的视为二被告违约，二被告在签署该合同后不会自行出售该房屋，保证不会与其他中介公司或第三人签订代理协议或出售合同，不会私自成交或利用原告提供的客户信息、条件通过第三人成交，否则视为二被告违约，二被告除应向原告支付代理费外，还应当支付房屋出售价格的百分之三作为违约金。2019年1月19日，原告通过支付宝向二被告支付2000元保证金。2019年5月14日，原告双利房地产与案外人徐香梅签订《购房合同书》，合同约定案外人徐香梅对位于南阳市宛城区工农路万正小区第9幢1单元4层401号有购买意向，现委托原告作为中介向该房屋物业业主提出如下签约条件，徐香梅愿意以858000元购买该物业，此成交价格为空房，不含家具家电，在交房之前由出售方承担物业费、水电费。今原告收到徐香梅三万元作为定金，解押款由徐香梅支付，抵扣房费。双方约定于2019年5月20日前签订正式《三方房屋买卖居间合同》。同日，徐香梅向原告交付3万元定金，原告向徐香梅出具收据收到南阳市宛城区工农路万正小区第9幢1单元4层401号购房定金3万元。原告在房屋买卖过程中起介绍、推荐、促成销售方与买受方达成合同的作用，如果房屋出售，由房屋产权人与房屋买受人签订合同。二被告以怀疑原告的真实目的为由拒绝参与议价及配合原告办理房屋出售手续。一审法院认为，原告与二被告签订委托合同，意思表示真实，其内容不违反法律禁止性规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。二被告委托原告在一定时间内以最低价格为起点，向第三人售卖被告的房屋，其后，原告向二被告推荐了购买该房屋的第三人，二被告此时负有配合参与看房、议价等与订立合同的相关事宜的行为，因二被告怀疑原告的真实目的而予以拒绝，其具有主观推测性质，而原告出具的其与徐香梅签订的购房委托书，并支付购房款定金30000元的证据，因徐香梅未到庭，其证明力虽相对不足，但二被告毕竟拒绝参与议价的事实存在，故原告请求返还保证金2000元，一审法院予以支持。原告请求二被告向其按照房屋售价85.8万元的百分之三支付违约金，鉴于二被告不配合办理房屋出售手续的行为并不属于合同规定的产权问题和私自出售房屋情形，合同也并未规定二被告该拒绝参与议价及出售房屋行为需承担违约责任，原告该请求不符合合同约定，故一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，谢兵、王军显向南阳市双利房地产经纪有限公司返还2000元保证金。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回南阳市双利房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费493.5元，由谢兵、王军显承担。本院二审期间，上诉人提交2019年5月21号转账凭证一张，证明给徐香梅3万元定金是属实的，谢兵、王军显不到场，导致合同没有办法履行。被上诉人质证意见：不属于新证据，是在一审之前发生的。对真实性有异议，上面没有显示双利房地产公司转账。对证明方向有异议，不能证明被上诉人与徐香梅之间有委托代理合同关系。合议庭认为，该凭证仅说明双利房地产公司向徐香梅退还3万元购房定金，无法证明系因王军显不到场导致，故本院不予采信。被上诉人提交《房屋中介买卖协议》一份及《销售代理委托合同》一份，证明委托到期时间是2019年5月15日。上诉人质证意见：手写的《房屋中介买卖协议》是根据打印的《销售代理委托合同》签订，《销售代理委托合同》在先，《房屋中介买卖协议》在后，以打印的为准。两份协议是真实的，手写的可能存在误差。合议庭认为，虽然一审中上诉人提交的《销售代理委托合同》中委托时间约定为2019年1月19日至2019年5月19日，但合同第五条其他事宜中约定“甲方确保在2019年5月15日前该房屋所有权人名下只有该房屋一套……”；且被上诉人提交的《销售代理委托合同》中委托时间约定为2019年1月19日至2019年5月15日。《房屋中介买卖协议》签订于《销售代理委托合同》之后，且双方均认可两份手写协议的真实性。据此，本院认定《销售代理委托合同》中对委托时间的约定为2019年1月19日至2019年5月15日，故本院对被上诉人提交的证据予以采信。二审查明双方的委托时间为2019年1月19日至2019年5月15日，其他事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为被上诉人谢兵、王军显是否应当向上诉人南阳市双利房地产经纪有限公司支付违约金。双方于2019年1月19日签订《销售代理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应及时全面履行各自的义务。上诉人与被上诉人谢兵、王军显约定2019年5月15日前将房屋出售，上诉人在2019年5月14日与案外人徐香梅签订《购房合同书》，并约定于2019年5月20日前签订正式的《三方房屋买卖居间合同》。上诉人认可在2019年5月14日带领20余人到被上诉人处看房，且仅向案外人收取购房款定金30000元，与正常的房屋买卖交易习惯不符。上诉人仅提供其通过电子支付方式向徐香梅退还定金30000元，但没有提供其收取30000元定金时的交易记录，仅提交收据，无法认定当时的真实交易情况。因此，应视为上诉人未在《销售代理委托合同》约定的期间内完成出售义务。因双方对委托价格和实际销售价格在《销售代理委托合同》中均做出了约定，被上诉人拒绝参与议价并不属于合同义务，不能证明被上诉人存在违约行为，上诉人请求被上诉人承担违约责任缺乏合同依据及法律依据。综上所述，南阳市双利房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费443元，由上诉人南阳市双利房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  李君彦审判员  王 生二〇一九年十二月二十七日法官助理曾双书记员何靖雯