四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初2598号 原告：雷微，男，1989年10月7日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：张罗，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杰，四川明炬（南充）律师事务所实习律师。 被告：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区嘉南路三段1号。 法定代表人：吴兴地,公司总经理。 委托诉讼代理人：何沙，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李念奴，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店，住所地四川省南充市嘉陵区嘉南路三段盛世天城大厦。 负责人：杨万波。 被告：南充苏宁易购销售有限公司，住所地四川省南充市顺庆区模范街2号大都会裙楼。 法定代表人：杨万波,公司执行董事。 共同委托诉讼代理人：赖泳婷，女，1992年8月5日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 原告雷微诉被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称“诺亚方舟公司”）和南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店（以下简称“苏宁易购嘉陵店”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，依职权追加南充苏宁易购有限公司（以下简称“苏宁易购公司”）为被告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷微的委托诉讼代理人张罗、李杰，被告诺亚方舟公司的委托诉讼代理人何沙，被告苏宁易购公司、苏宁易购嘉陵店的共同委托诉讼代理人赖泳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷微向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购嘉陵店签订的关于盛世天城负一层××号商铺租赁合同无效；2.请求依法判令二被告立即返还其占用属原告所有的位于四川省南充市嘉陵区嘉南路三段1号盛世天城负一层××号商铺；3.请求依法判令二被告支付其占用原告所有的上述商铺的租金39,939.99元（计算时间暂定为自2019年1月1日至2019年6月30日止，计算方式为：按第五年租金标准月租金4,656.10元×6个月减去已支付的1,964.91元）；4.请求依法判令被告诺亚方舟公司承担2014年至2018年未按时支付租金的违约金20,952.55元（计算方式为：按该年年租金总额×10%）；5.因诉讼产生的一切费用由二被告承担。庭审中，原告将诉请第三项金额增加到39,939.99(即租金暂计算至2019年9月底)。事实和理由：2013年9月16日，原告与被告签订《盛世天城商铺租赁合同》，该合同约定：将位于四川省南充市嘉陵区嘉南路三段1号盛世天城负一层××号商铺租赁给被告使用，合同约定租赁期限为5年，自原告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起至2018年12月31日止。双方约定被告支付给原告的租金标准为第一年月租金2,793.70元，第二年月租金为3,259.30元，第三年月租金为3,724.90元，第四年月租金为4,190.50元，第五年月租金为4,656.10元。租金按年支付，被告应于每年1月10日前向原告支付该年租金，若被告无正当理由逾期向原告支付租金，被告应按商铺建筑面积总价款的10%向原告支付违约金。合同另补充约定：原告确保从第六年开始连续将商铺委托给被告，被告应当与原告和承租人签订后5年的经营管理协议，租金价格根据第六年的行情就市确定，但不会低于第五年的租金。该租赁合同有限期届满后不再续期则合同自行终止”等约定。原被告签订合同后，原告按照合同约定履行了交付房屋的义务，但被告从2014年开始就从未按时按照合同约定在每年1月10前向原告履行交付租金的义务，也未向原告说明过原因，其延迟交付租金的行为已构成违约。2018年12月31日，原被告双方签订的租赁合同亦到期，二被告不仅未经原告的同意，擅自将原告的商铺继续租赁，而且没有与原告沟通租金事宜，故亦严重构成违约。原告多次要求被告按照合同续租或者解除双方之间的租赁关系归还商铺，但被告均不予理睬，强行按照自己单方面认定的金额向原告支付租金，但所支付的租金既不符合市场行情，而且也与被告之前的承诺完全不符，被告的种种行为已经严重构成违约，严重侵犯原告的合法权益。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，依据《合同法》及相关法律法规的规定，特诉至贵院，望依法判决。 被告诺亚方舟公司辩称：1．被告诺亚方舟公司与被告苏宁易购嘉陵店签订的租赁合同合法有效，不具有法定的无效条件，不应被撤销；2.原告与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且已经履行完毕，我司并没有占用该商铺，在约定的租赁期间内，原告要求被告返还商铺缺乏事实及法律依据；3．鉴于原告与我司的租赁合同已经履行完毕，自2019年1月1日之后，实际是我方代原告无偿管理商铺的租赁事宜，主要是基于商场的统一管理需要；4.2018年12月31日前的租金我司已经全部支付完毕，2019年1月1日之后的租金，我司是在代为收到被告苏宁易购嘉陵店支付的租金后扣除5.12%增值税及其附加后，其余租金已经全部全额支付给了原告；5.原告在将该商铺出租给被告时已经清楚知道我方承租该商铺是要进行转租，目的是为了商场的统一打造，原告对我方转租给被告苏宁易购公司是明知且认可的，因此实际形成租赁关系是原告与被告苏宁易购嘉陵店；6.原告要求我方承担违约金，是基于我方未按时支付租金而存在违约行为，但是根据双方签订的租赁合同约定，双方对违约金的支付方式是没有明确约定的，根据《合同法》第二百二十六条“在没有明确约定支付方式的情况下是采用先使用再付租金的方式”之规定，我方不存在违约。 被告苏宁易购嘉陵店、苏宁易购公司共同辩称：1.我方与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，被告诺亚方舟公司有相应的出租权利，双方签订的合同合法有效；2.买卖不破租赁。我方在与被告诺亚方舟公司签订合同时，被告诺亚方舟公司拥有相关产权，且原告变更产权时间在答辩人与被告诺亚方舟公司签订协议之后，根据相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效益，因此我方与被告诺亚方舟公司签订的合同依旧有效，原告要求返还租赁物的要求不应得到支持；3.我们按照与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同及相关的补充协议，支付了相应的租赁费用，而原告要求我们再次支付租赁费用，系重复支付。同时，原告主张的租赁费用支付标准是依据原告与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同，我们并非原告与被告诺亚方舟公司签订合同的相对人，该合同的费用标准，不应当适用于我方。因此，原告主张要求我们重复支付租赁费用的诉请，缺乏法律及事实依据，即使补齐了房屋产权合同的变更手续，其变更时间也在租赁期间，故根据法律规定，原告的诉请缺乏法律依据，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：原告雷微购买了位于南充市嘉陵区嘉南路三段盛世天城1幢负一层××号，建筑面积为55.44平方米商铺后，作为甲方与诺亚方舟公司（乙方）签订《盛世天城商铺租赁合同》，合同约定：原告雷微将位于南充市嘉陵区嘉南路“盛世天城”负一层××号商铺租赁给被告诺亚方舟公司，租赁期限为原告雷微与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起至2018年12月31日止，合计五年。租赁计租日从诺亚方舟公司完成对盛世天城商铺开业之日起。免租期为5个月，即自2014年1月1日起至2014年5月31日止。如果提前开业，则按实际开业日起计租，免租期内甲方不收取租金。租赁租金标准：在本合同有效期内，乙方支付给甲方的租金为甲方购买该房屋时的总价款第一年为税前6%/年，月租金为人民币2793.70元（税前）。第二年为税前7%/年，月租金为人民币3259.30元（税前）。第三年为税前8%/年，月租金为人民币3724.90元（税前）。第四年为税前9%/年，月租金为人民币4190.50元（税前）。第五年为税前10%/年，月租金为人民币4656.10元（税前）。由实测面积与合同约定面积（含公摊面积）误差造成本合同约定的房屋总价款调整的，租赁租金依据调整后的总价款支付。租赁租金的支付方式：甲方向乙方交付租赁商铺后，乙方将本合同约定的租赁期限内的应租赁租金按年支付给甲方。支付日期：乙方支付租金的时间为应付租金每年1月10日前。税费负担：因租赁而产生的相关收入税费由甲方按国家税务机关的规定自行缴纳，乙方不承担任何税费和责任。招商收入的处置及风险责任；乙方承担甲方物业后，其二次招商、招租的风险由乙方自行承担，盈亏自负，甲方不享有任何权利和承担风险责任。甲方的权利与义务约定：租赁期内无论乙方的招商是否成功、是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。乙方的权利与义务约定：乙方须按期足额向甲方交付租金；在租赁期内，乙方有权独立行使该商铺经营管理权，并将商铺纳入“盛世天城”进行统一规划、统一经营、统一管理。违约责任约定：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按该商铺建筑面积总价款的10%向甲方支付违约金。合同尾部原告雷微在甲方处签名捺印，时间为2013年9月16日，诺亚方舟公司在乙方处签章，法定代表人吴兴地签字，时间为2013年12月25日。合同尾部附补充条款“甲方确保从第六年开始继续将该物业委托给乙方，乙方汇同甲方、承租方三方签订后五年经营管理协议，租金价格根据第六年市场行情随行就市确定。”合同签订后，原告雷微按照合同约定将租赁物交给被告诺亚方舟公司使用。被告诺亚方舟公司于2014年1月14日支付了2014年全年租金19,555.90元，2015年2月6日支付了2015年全年租金39,111.60元，2016年2月4日支付了2016年租金5587.35元,2016年5月23日支付了2016年租金39,111.45元，2016年共计支付2016年租金44,698.80元，2017年5月5日支付2017年租金692.99元，2017年6月16日支付2017年租金16,359.04元，2017年7月27日支付2017年租金33,218.97元，2017年共计支付2017年租金50271.00元，2018年2月7日支付2018年租金27,931.60元，2018年3月22日支付2018年租金27,931.60元，2018年共计支付2018年租金55863.20元。2019年5月29日支付2019年租金1964.91元，2019年7月26日支付2019年租金5888.08元，2019年9月4日支付2019年租金5888.08元，2019年已支付2019年租金13,741.07元。 2014年7月15日，出租方诺亚方舟公司（甲方）与承租方南充苏宁云商销售有限公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：标的物：本合同租赁物位于南充市金宇.盛世天城大厦。租赁面积：租赁物的使用面积共计3215平方米，其中一层使用面积725平方米，负一层使用面积2490平方米。租赁期限：9年10个月，自乙方开业日起算（甲乙双方暂时确定开业日为2014年9月26日）至2024年7月25日。合同尾部，诺亚方舟公司在出租方（甲方）处签章，南充苏宁云商销售有限公司在承租方（乙方）处签章。合同签订后，诺亚方舟公司与南充苏宁云商销售有限公司签订了《交房确认书》，确认租赁物实际交付时间为2014年9月5日，计租时间为2014年9月26日。合同签订后，诺亚方舟公司按照合同约定提供租赁物，苏宁易购公司按照合同约定按季将租金支付至2019年7月。因原告雷微等业主起诉，被告苏宁易购公司向被告诺亚方舟公司致函，暂停支付租赁费用。 同时查明，南充苏宁云商销售有限公司于2018年4月18日变更名称为南充苏宁易购销售有限公司。南充苏宁易购销售有限公司嘉陵盛世天城店为南充苏宁易购销售有限公司的分公司。 另查明，盛世天城商圈系被告诺亚方舟公司统一打造，由被告诺亚方舟公司与众多商铺业主签订租赁合同或委托经营协议后，再由被告诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给苏宁易购公司等商户。 本院认为，被告诺亚方舟公司作为嘉陵盛世天城商圈统一管理者，主要是集中各商铺业主的物业进行统一经营，其必须转租给其他商户，才能保证原告的租金收益。苏宁易购公司作为承租方租用面积达3215平方米，前期投入巨大。保证其租赁关系的稳定性和经营活动的延续性，具有保护包括原告在内的众多业主利益，促进嘉陵盛世天城商圈的繁荣稳定意义。 关于被告诺亚方舟与被告苏宁易购签订的租赁合同效力的问题。被告诺亚方舟公司与苏宁易购签订的（租赁期限为2014年9月26日至2024年7月25日）9年10个月合同期限虽然超出了原告雷微与诺亚方舟签订的（租赁期限为房屋交付之日至2018年12月31日）5年合同期限，但原告与诺亚方舟公司补充条款约定原告作为甲方确保从第六年开始继续将该物业委托给乙方，超过五年合同期限并未超出原告预期。原告雷微与被告诺亚方舟公司签订的商铺租赁合同期限届满后，双方未续签合同改变原协议内容，被告诺亚方舟公司继续向原告雷微支付租金，原告雷微未提出异议，双方即形成事实上的不定期租赁合同权利义务关系。因此，原告请求确认诺亚方舟公司与苏宁易购公司合同无效并返还商铺本院不予支持。租金应按照第五年租金执行，即月租金为4656.10元（税前），由合同相对方诺亚方舟公司支付。 关于被告诺亚方舟公司是否违约的问题。原告雷微与被告诺亚方舟公司签订的合同约定租金按年支付，支付租金的时间为应付租金每年1月10日前。从双方履行情况来看，诺亚方舟于2014年1月14日即支付了2014全年租金，2015年2月10日支付了2015年全年租金。因此，合同约定的每年1月10日前支付的应是当年全部租金，即先付租金再使用。被告诺亚方舟公司每年支付时间均晚于约定，其逾期支付租金的行为存在违约。故对被告诺亚方舟公司辩称是先使用再付租金，不存在违约的意见不予采信。 关于违约金的计算问题。原告雷微与被告诺亚方舟公司签订的租赁合同约定，无正当理由逾期支付租金，应按该商铺建筑面积总价款的10%支付违约金。被告诺亚方舟公司为履行与原告雷微的合同义务，将被告苏宁易购公司按季支付的租金按年提前支付给原告，并每年补贴租金给原告雷微，已表现出履行合同的诚意，而原告的损失主要是租金利息损失，故对原告雷微诉请被告诺亚方舟公司按照该年年租金总的10%支付违约金，不予支持，本院酌定违约金为2,000.00元。 综上所述，为了结纠纷，同时保护双方当事人的合法权利，维护嘉陵经济、稳定市场，达到法律效果与社会效果的有机统一。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第十百二十四条、第二百二十六条、第十百三十二条之规定，判决如下: 一、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司从2019年1月1日起按月租金4656.10元（税前）为标准向原告雷微支付租金至被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司返还商铺或双方签订新的协议为止（2019年已支付的租金13,741.07元从中扣减）；， 二、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司向原告雷微支付违约金2,000.00元； 三、以上一、二项判决，限被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司在本判决生效后十日内履行； 四、驳回原告雷微的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取537.00元，由被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 黄英鹰 二〇一九年十二月三日 法官助理 杨 煦 书 记 员 王 帆