湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0528民初702号原告：湖北长阳农村商业银行股份有限公司，住所地：湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟大道52号，统一社会信用代码：91420500050022523G。法定代表人：王保国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艺莲，湖北仁辉律师事务所律师。特别授权代理。被告：李东伍，男，1973年11月22日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。被告：王顺，男，1976年12月26日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：熊传伦，长阳土家族自治县龙舟法律服务所法律服务工作者。一般授权代理。被告3：林凤英（系王顺妻子），1978年4月19日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：熊传伦，长阳土家族自治县龙舟法律服务所法律服务工作者。一般授权代理。被告：湖北盛河房地产开发有限公司，住所地湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇老街19号，统一社会信用代码：91420528795903843U。法定代表人：马德贵，该公司经理。委托诉讼代理人：宋发智，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司（以下简称长阳农商行）与被告李东伍、王顺、林凤英、湖北盛河房地产开发有限公司（以下简称盛河地产公司）金融借款合同纠纷一案,本院于2019年5月8日立案后，本院认为李东伍、王顺、林凤英涉嫌骗取贷款罪，作出（2019）鄂0528民初702号《案件移送函》，于2019年7月12日将案件移送本县公安机关侦查。案件移送期间，本院作出（2019）鄂0528民初702号《民事裁定书》，依法中止了该案的审理。本县公安机关认为李东伍、王顺、林凤英涉嫌骗取贷款罪犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任，于2019年10月24日作出长公（刑）不立字〔2019〕035号《不予立案通知书》决定不予立案。本院于2019年11月27日恢复了该案的审理。并于同日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长阳农商行的委托诉讼代理人刘艺莲、被告王顺及其与被告林凤英共同委托的诉讼代理人熊传伦、被告盛河地产公司的委托诉讼代理人宋发智到庭参加了诉讼。被告李东伍经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但委托诉讼代理人向本院递交了书面答辩意见。本案经缺席审理，现已审理终结。原告长阳农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告李东伍偿还原告借款本金224923.54元及利息15796.97元，并从2019年5月9日起以未还本金为基数按年息8.1%计算利息至借款还清为止。2.判令被告王顺、林凤英、盛河地产公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。3.要求确认原告对位于本县××2-1-0804号抵押房产享有排他权及采取拍卖、变卖等方式依法变价权，原告对变现所得款项在第一项请求范围内享有优先受偿权。4.判令被告承担本案的全部诉讼相关费用。事实和理由：2015年7月13日，被告李东伍向原告申请个人住房（商业用房）借款25万元用于购买位于本县××2-1-0804号房产，借款期限216个月，年利率5.4%，还款方式为等额本息还款法，抵押物为上述房产，阶段性（保证期间自借款合同生效之日起至借款人将房屋他项权证办到原告名下之日止）连带保证人为被告盛河地产公司，王顺、林凤英为连带保证人。李东伍承诺按借款合同规定按期还本付息，若未按规定还款，同意原告在其任何存款账户上扣款归还贷款本息。三个月不按要求归还贷款本息或者未履行合同规定的其他条款的，原告有权以拍卖或者其他方式处置抵押物，以归还贷款本息。2015年7月13日，被告李东伍、盛河地产公司与原告签订《住房（商业用房）按揭借款合同》。次日，原告与被告李东伍在长阳土家族自治县房产管理局办理位于龙舟坪镇××2-1-0804号房产的预购商品房抵押登记（登记号为“长阳房预龙舟坪字第××号”）之后，原告向被告发放借款25万元。此后被告李东伍按期向原告归还借款本息至2018年2月20日。2019年4月20日，原告依据《住房（商业用房）按揭借款合同》第十六条第（二）款第3项之约定宣布其全部借款提前到期。由于被告李东伍逾期不归还房屋按揭借款且该房产的“合法房屋他项权证”至今未办理至原告名下。原告为了维护自身合法权益，故向法院起诉。被告李东伍辩称：1、金穗苑二期项目投资人向亚军以合法的形式掩盖非法的目的与原告签订房屋按揭合作协议及相关金融借贷合同等形式的合同均系无效合同，目的是用于骗取原告贷款，所签订的所有合同均违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定。2、原告诉讼的借款本金已被长阳县人民法院作出生效的（2019）鄂0528刑初38号刑事判决书认定为向亚军的诈骗数额之列，且该判决第二项责令向亚军退赔，不能退赔的违法所得及赃款继续予以追缴，原告没有起诉必要。三、答辩人针对公安机关所作的调查笔录真实性不持异议。综上，被告认为因金穗苑二期项目投资人向亚军的违法犯罪行为造成原告遭受经济损失，应通过追赃程序收回，被告也未从中获取任何经济利益。请人民法院驳回原告的诉讼请求。被告王顺、林凤英辩称：1.王顺、林凤英与李东伍的保证合同不成立，不具有法律效力。王顺、林凤英不认识李东伍，不可能为其担保，王顺签名担保的李冬武与本案李东伍不是同一人，是受蒙骗签字的，不是当事人本人真实意思表示，林凤英没有参与在保证合同上签字，与林凤英无关。2.本案是一起利用虚假售房合同骗取银行贷款的行为，无论是主合同还是担保合同，都没有法律效力。被告李东伍没有真实的贷款买房，也没有缴纳首付款，更没有偿还过银行贷款，完全是向亚军一手操作的。3.本案贷款合同，既有保证也有物的担保，应当在物的担保中有限偿还贷款。王顺没有为本案被告李东伍担保，所签名无效。林凤英没有参与签字，更是与本案无关。原告应当在抵押物范围内主张权利。王顺、林凤英不应当承担保证责任。被告盛河地产公司辩称：一、本案《个人住房借款合同》和《商品房买卖合同》均系向亚军实施骗取贷款犯罪的具体手段，并非名义上的当事人真实意思表示。向亚军为了骗取贷款，借用他人名义以购房按揭为由骗取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，依法当属无效。二、根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条的规定：“担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效。”具体到本案，担保合同也应无效，原告以无效的担保合同主张担保权利，没有事实依据。三、预购商品房抵押登记并不发生抵押效力。预告登记是为了促使将来发生的不动产物权而进行的一种登记。预告登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。所以抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来办理抵押正式登记的请求权，原告对涉案房产不享有优先受偿权。四、《借款合同》约定的提款条件之一是：“本合同及本合同项下的担保合同已生效，有关抵押担保登记或保险手续已经按贷款人的要求办妥。”贷款人在合同中约定的要求是“先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续”。而本案并未办理正式抵押登记，不具备放款条件。原告作为贷款人，应当恪尽审慎义务，在借款人提款条件尚不具备的情况下，不应当发放贷款。原告违背合同约定的条件向借款人放款，保证人不应当承担保证责任。五、本案事实已被生效的刑事判决作出认定，并对涉案财产作出处理（判令向亚军退赔原告300万元，尚未追回的违法所得和赃款继续予以追缴），原告应当通过执行程序实现权利，而不应再行通过民事诉讼程序对同一事实进行重复评价和处理。本案原告长阳农商行围绕诉讼请求提交了原告《营业执照》、《法定代表人身份证明》、《身份证》复印件、《企业信用信息公示报告》、合同编号：JSY119号《宜昌市商品房买卖合同》、购房首付款《收据》、《银行进账单（回单）》、《股东会决议》、《房屋预告登记证明》、《住房按揭借款合同》、《湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）借款凭证》、《结婚证》、《个人连带责任保证书》、《住房按揭借款合同》、《贷款提前到期通知书》、邮政快递查询回单、《逾期贷款本息计算表》、银行账户号81×××45的银行交易流水清单等证据，被告王顺提交了宜昌市中级人民法院民事判决书复印件一份，本院依法组织到庭的当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：案外人向亚军借用被告盛河地产公司的资质，于2014年3月投资开发“金穗苑二期”商品房项目。在开发该项目期间，被告人向亚军因资金周转困难，遂起意通过虚构房屋买卖合同，骗取银行贷款来缓解资金压力。2015年4月至2015年11月间，被告人向亚军授意该项目员工在亲戚朋友中选定名义购房人员，签订商品房买卖合同，并进行商品房预售登记，然后以按揭贷款的手段骗取银行贷款合计1203.12万元，其中骗取中国银行股份有限公司长阳支行贷款767.02万元，骗取长阳农商行贷款353.9万元，骗取中国建设银行股份有限公司长阳支行贷款82.2万元。截止2018年12月6日，案外人向亚军未还贷款合计1090.80165万元。之后，案外人向亚军因犯骗取贷款罪和拒不执行判决、裁定罪，经本县公安机关侦查终结，本县人民检察院向本院提起公诉。本院于2019年5月28日作出（2019）鄂0528刑初38号刑事判决书，该判决载明：“一、被告人向亚军犯骗取贷款罪，判处有期徒刑四年六个月，并处罚金人民币五万元；犯拒不执行判决、裁定罪，判处有期徒刑二年。决定执行有期徒刑六年，并处罚金人民币五万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑一日，即从2018年7月5日至2024年7月4日止；罚金已缴纳）。二、责令被告人向亚军退赔中国银行股份有限公司长阳支行贷款7007661.58元、长阳农商行贷款3165570.28元、中国建设银行股份有限公司长阳支行贷款734784.64元；尚未追回的违法所得及赃款继续予以追缴。三、随案移送的金砖5块、金手镯1支、金手链1条、金镶玉项链一条、金耳钉一对，移交本院执行庭用于本院生效法律文书的执行。”该判决生效后，案外人向亚军现在监狱服刑。2015年6月28日，被告盛河地产公司（为出卖人，委托代理人为案外人向亚军）与被告李东伍（为买受人）签订合同编号为JSY119号的《宜昌市商品房买卖合同》，合同的主要内容为：买受人购买“金穗苑二期”中的第2幢1单元08层04号三房二厅一厨一卫的商品房一套；商品房建筑面积共111.67平方米；该商品房单价为人民币每平方米3205.87元，按建筑面积计算总金额358000元整；付款方式为贷款方式付款；交房时间为2016年6月30日前。该合同同时对其他方面进行了约定。2015年7月13日，原告长阳农商行（为贷款人）与被告李东伍（为借款人）、被告盛河地产公司（保证人）三方签订编号为个人业务部2015年462号《住房按揭借款合同》。合同的主要内容为：借款种类为个人住房按揭贷款；借款用途为借款向保证人购买房屋，总价款为358000元；借款金额为250000元；借款期限为216个月；借款利率为年利率5.4%；未按约定期限归还借款（含提前到期借款），在上述约定利率上加收50%的罚息；放款方式为借款人在贷款人处结算账户，账号62×××42，借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款上述结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人的账户（房屋出售人账号信息：户名盛河地产公司金穗苑二期项目部，开户行长阳农村商业银行，账号82×××59），以支付借款人在购房合同项下的款项；还款方式为等额本息还款法。被告盛河地产公司为阶段性连带保证人，保证期间自借款合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。抵押物为借款人购买的房屋，抵押人在本合同生效后应配合贷款人共同到房地产登记部门依法办理抵押登记手续。借款人所购房屋为期房的，贷款人有权要求先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续。违约责任中约定有借款人违约，贷款人可宣布未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。该合同同时对其他方面进行了约定。2015年7月13日，被告王顺向原告长阳农商行签订《保证合同》，承诺被告王顺对被告李东伍购买金穗苑二期住房的按揭借款金额250000元提供连带保证责任。同时，向原告长阳农商行出具了《保证担保承诺书》，被告王顺在保证人栏中签名捺印，被告人林凤英在担保人家庭主要成员栏中签名捺印。上述合同签订后，2015年7月14日原告与被告李东伍在长阳土家族自治县房产管理局对金穗苑二期中的房号2-1-0804号，面积为111.67平方米的房屋办理了预购商品房抵押登记，权利证书号码为长阳房预龙舟坪字第××号。原告长阳农商行于2015年7月15日向81×××45账号内转入250000元，被告李东伍在借款人栏签名并捺印。同时查明：本案被告盛河地产公司（为出卖人，委托代理人为案外人向亚军）与被告李东伍（为买受人）签订合同编号为JSY119号的《宜昌市商品房买卖合同》，被本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决书认定为案外人向亚军为骗取银行贷款而签订的虚假买卖合同，认定骗取贷款数额为250000元。被告李东伍未支付房屋的首付款，被告李东伍在办理好还款银行卡后交由向亚军，由向亚军偿还贷款。案外人向亚军在签订此合同后，向原告长阳农商行按期偿还了本金25076.46元及对应的利息，尚欠本金224923.46元及相应利息未有偿还。之后，第三人向亚军资金链断裂，未再按月偿还贷款，原告长阳农商行于2019年4月20日宣布此笔贷款提前到期。原告计算至2019年5月8日被告李东伍共结欠本金224923.46元；应计期内利息14896.81元，应计逾期利息900.16元。被告未偿还本息，故引起讼争。本院认为：1.本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决已经认定向亚军犯骗取贷款罪，犯罪金额涉本案被告李东伍的贷款。因此，被告李东伍与盛河地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，原告长阳农商行与被告李东伍、盛河地产公司签订的《住房按揭借款合同》，原告长阳农商行与被告王顺签订的《保证合同》均是无效合同。2.本案中没有证据证明原告长阳农商行在发放贷款中存在过错，其贷款损失应当由有过错的当事人承担赔偿责任。原告长阳农商行的贷款直接损失金额本院认定为194093.10元（贷款金额250000元-已还本金25076.46元-实付利息30830.44元）。由于抵押合同无效，原告长阳农商行不享有房屋预告登记的排他权。3.被告李东伍提供相关贷款所需的资料，办理相关贷款、担保手续，与向亚军恶意串通骗取原告长阳农商行的贷款，应当对自己的行为承担民事法律责任，即被告李东伍应当对原告长阳农商行的贷款损失承担民事赔偿责任。4.被告盛河地产公司出具《阶段性不可撤销连带责任担保函》，在《住房按揭借款合同》上签字盖章担保，且出借资质给向亚军经营、实际接收原告发放的贷款，对原告长阳农商行的贷款损失存在过错。因此，被告盛河地产公司应当对原告长阳农商行的贷款损失承担赔偿责任。5.被告王顺受托请，为被告李东伍向原告长阳农商行借款提供连带责任保证，为向亚军骗取贷款提供了帮助，应对原告长阳农商行的贷款损失承担赔偿责任。被告林凤英没有为被告李东伍向原告长阳农商行借款提供连带责任保证的意思表示，故被告林凤英不应对原告长阳农商行的贷款损失承担赔偿责任。6.由于本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决判令向亚军对原告长阳农商行的损失予以退赔，因此，向亚军实际退赔的金额应当冲抵被告李东伍、王顺、盛河地产公司的实际赔偿金额，并在执行中一并处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告李东伍、王顺、湖北盛河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内连带赔偿原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司贷款损失194093.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2455元，本院决定由被告李东伍、王顺、湖北盛河房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员  李民二〇一九年十二月二十七日法官助理吕媛书记员吕小玲