河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀05民终3388号 上诉人（原审原告）：刘馥英,女,1970年8月3日出生,汉族,现住邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：马春皋，男，1973年9月25出生，汉族，现住邢台市桥东区,系刘馥英丈夫。 上诉人（原审被告）：邢台市德筑房地产开发有限公司,住所地邢台市中兴东大街251号。 法定代表人:李瑞芳,该公司经理。 委托诉讼代理人：柴旭辉，河北齐心律师事务所律师。 上诉人刘馥英因与邢台市德筑房地产开发有限公司（以下简称德筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2019）冀0502民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘馥英及委托诉讼代理人马春皋，上诉人德筑公司委托诉讼代理人柴旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘馥英上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。原审没有对三商品房是否具备以及何时具备的商品房交付条件作出认定，就对商品房是否违约作出了判决。原审没有对德筑公司到底违了什么约作出认定就作出了违约金的判决。原审没有对三商品房具体施工进度进行实事求是的认定就作出了判决。原审认定的受不可抗力影响的起止日期错误。受不可抗力影响的开始日期应该是2016年8月10日《商品房买卖合同》签约之日始；受不可抗力影响的终止日期应该是《商品房买卖合同》中约定的交房之日，即2016年12月31日。原审认定的三个月的违约责任豁免期限认定错误。原审认定的我方以水电未通、楼房尚未验收、不具备交房条件为由拒绝接受房屋与事实不符。二、原审程序违法。三、原审适用法律错误。原审没有按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定来认定德筑公司是否违约。原审界定的商品房交付受不可抗力影响天数不符合法律规定。原审认定的德筑公司在购房合同中约定的交房期限针对的是整栋建筑和全体购房人没有法律依据。原审认定了德筑公司的附随义务，却没有认定其交付条件里约定的必要条件。买卖合同中约定了涉案房屋的交房时间和交房必要条件以及逾期交付责任，因此德筑公司应按商品房买卖合同赔付违约金。 德筑公司答辩称，一、除交房时间有几天误差之外，原审判决认定其他事实正确。二、除我方上诉状中提出的程序性问题外，原审无其他程序问题。三、除我方上诉状中提出的适用法律错误外，原审无其他适用法律错误。 德筑公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人不支付被上诉人违约金和赔偿金。本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决给付刘馥英违约金是错误的。上诉人在2017年11月2日之前向被上诉人交房，不应向被上诉人承担违约责任，一审判决上诉人支付578.90元违约金是错误的；二、原审中刘馥英并未提出要求我方赔偿其损失的诉讼请求，原审判决我方赔偿刘馥英损失7,120元超出了其诉讼请求，是违反法定程序和适用法律错误的。原审判决所谓损失也是和我方是否延期交房有关，我方享有的不可抗力免责权和约定豁免权同样适用所谓损失，因此原审判决我方赔偿刘馥英损失7,120元也是适用法律错误。 刘馥英答辩称，一、商品房买卖合同中约定了涉案房屋的交房时间和交房必要条件以及逾期交付责任，因此德筑公司应按商品房买卖合同赔付违约金。二、德筑公司违约责任可以赔偿金的方式要求补偿。 刘馥英向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2018年5月15日延期交房违约金28943元，自2018年5月16日起至被告满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件（该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》）之日止，被告每日支付延期交房违约金57.89元。2、判令被告支付诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告于2016年8月10日签订了合同编号为YS2016011574的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的海德名筑N-1号楼-1层-125，10层1单元1004号房屋，预测房屋建筑面积为109.11㎡，储藏间建筑面积8.1㎡，总价款为489868元。同日，双方还签订了合同编号为YS2016011576的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的海德名筑N-3#-1车位，预测房屋建筑面积为35.82平方米，总价款为89000元。两份合同价款为578868元。双方在合同第十一条约定，该房屋的交付时间为2016年12月31日，并在合同第十二条约定了出卖人逾期交付的责任：“逾期在90日内，不支付违约金；逾期超过90日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。另查明，2014年6月9日，被告开始对原告购买的海德名筑工程项目施工建设。2014年10月8日至2016年12月31日期间，因政府对环境污染进行专项整治致使被告停工，共延误工期246天，直至2017年7月25日该工程项目才全部竣工，于2017年9月30日前验收完毕，并于2017年10月1日开始通知住户接收房屋，至10月底共通知了180户，均已接收房屋。2017年11月12日，被告通知原告接收房屋，原告以水电未通，楼房尚未验收不具备交房条件为由，拒绝接收房屋，后于2017年11月20日从物业公司处领取了房屋钥匙。 另查明，邢台市建设局为被告海德名筑项目颁发的建筑工程施工许可证时间为2014年6月9日，批准开工的时间为2014年6月9日，竣工日期为2016年8月12日。被告取得海德名筑小区楼房预售许可证时间为2014年10月27日到2016年8月12日止。2013年6月24日，原被告双方签订了《海德名筑内部认购协议书》，约定原告购买被告认购海德名筑1号楼1单元1004号房屋，面积112.1平方米，总房款499742元，优惠后485258元。 一审法院认为，原、被告于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同》、《海德名筑内部认购协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告履行了付款义务，被告应按合同约定向原告交付房屋。被告在购房合同中约定的交房期限，是根据开工时间、建设周期、预计的竣工验收时间而确定，针对的是整栋建筑和全体购房人，且原告在正式合同签订之前的2013年6月24日与被告签订了《海德名筑内部认购协议书》，因此被告的建设周期对于原告而言应当有效。由于被告开始施工建设后，政府对环境污染进行整治致使延误工期246天，此情形被告事前不能预见，事出也不能避免且不能克服，属于法律上规定的不可抗力。因此被告所延误的246天工期不能计算在合同约定的施工期间内，房屋的最后交付时限应自合同约定的2016年12月31日向后顺延246天，再加上合同约定的三个月违约责任豁免期限，即最晚应于2017年的11月2日将房屋交付原告。被告在房屋竣工验收后，于2017年10月1日陆续向业主交房，并于2017年11月12日通知原告接收房屋，交房时间包括“246”在内迟交了256天。被告没有证据证明在10月1日通知了原告接房，应按照11月12日为通知时间，作为实际交房日期。迟交的10天是被告违反合同约定迟延交付房屋，应向原告承担违约责任，即按照合同约定的“按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”即578.90元。因不可抗力246天造成被告迟延交付房屋、原告未能使用房屋的损失完全由原告承担显失公平，应当由原被告各承担50%，即被告按照合同全部房价款日万分之一损失的50%给付原告，即7120元。被告向原告交付房屋的同时，有向购房人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等文件的附随义务。原告以被告没有履行交房的附随义务为由否认被告交房的事实，没有事实根据，不予采信。判决：一、判决生效后十日内，被告邢台市德筑房地产开发有限公司给付原告刘馥英迟延交付房屋违约金578.90元、损失7120元；二、驳回原告刘馥英的其他诉讼请求。案件受理费524元，由原告刘馥英负担262元，被告邢台市德筑房地产开发有限公司负担262元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实和证据本院予以确认。 本院认为，关于德筑公司是否存在逾期交房的违约责任。双方在购房合同中约定的交房期限，是根据开工时间、建设周期、预计的竣工验收时间而确定，针对的是整栋建筑和全体购房人，且刘馥英在正式合同签订之前的2013年6月24日与德筑公司签订了《海德名筑内部认购协议书》，因此德筑公司的建设周期对于刘馥英而言应当有效。由于德筑公司开始施工建设后，政府对环境污染进行整治致使延误工期246天，此情形德筑公司事前不能预见，事出也不能避免且不能克服，属于法律上的不可抗力。因此德筑公司所延误的246天工期不能计算在合同约定的施工期间内，房屋的最后交付时限应自合同约定的2016年12月31日向后顺延246天，再加上合同约定的三个月违约责任豁免期限，即最晚应于2017年11月2日将房屋交付刘馥英。德筑公司在房屋竣工验收后，于2017年10月1日陆续向业主交房，并于2017年11月12日通知刘馥英接收房屋，11月12日应视为实际交房日期。迟交的10天是德筑公司违反合同约定迟延交付房屋，应向刘馥英承担违约责任，即按照合同约定的“按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”即578.90元。因不可抗力246天造成德筑公司迟延交付房屋、刘馥英未能使用房屋的损失完全由刘馥英承担显失公平，一审认为双方各承担50%，即德筑公司给付刘馥英7120元是适当的。德筑公司向刘馥英交付房屋的同时，有向购房人提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等文件的附随义务，但刘馥英以德筑公司没有履行交房的附随义务为由否认德筑公司交房的事实，没有事实根据，不予采信。刘馥英称原审程序违法。一审认定的事实明显是包括三处商品房的，所以并不存在程序错误。一审判决德筑公司赔偿刘馥英损失7120元，实际仍为刘馥英请求的逾期交房违约金的补偿方式，故并不超出刘馥英诉讼请求范围。刘馥英、德筑公司上诉的其他理由不成立，本院不予支持。 综上所述，刘馥英、邢台市德筑房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,048元，由刘馥英和邢台市德筑房地产开发有限公司各负担524元。 本判决为终审判决。 审判长  史勤书 审判员  邓永胜 审判员  毕建军 二〇一九年十二月二十六日 书记员  张姿巍 ——