江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初1616号原告(反诉被告):李丽娟，女，汉族，1987年2月13日出生，住江西省上饶市鄱阳县XXX。委托诉讼代理人:徐艳君，江西瑞京律师事务所律师,特别授权。被告（反诉原告）:景德镇长虹置业有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区瓷都大道558号长虹银湖新都4#，统一社会信用代码91360200672444966U。法定代表人：孟浩，该公司董事长。委托诉讼代理人:王德发，金治平，江西景之元律师事务所律师,特别授权。原告李丽娟诉被告景德镇长虹置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，本诉被告景德镇长虹置业有限公司在应诉中提起反诉。本院经审核后，决定合并审理，并依法组成合议庭于2019年11月6日进行了公开审理。本诉原告（反诉被告）、被告（反诉原告）各自委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李丽娟向本院提出诉讼请求并变更为：1、请求贵院判令被告赔偿原告经济损失45099.84元，退回原告缴纳的装修押金3000元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告从被告招商部了解到被告名下坐落于江西省景德镇市珠山区朝阳路商场商铺对外出租。被告招商部人员为招揽原告承租商铺，告知原告一楼业态将如招商广告业态图所示，告知原告店铺基本已出租，商场将于12月24日对外开业。据此，原告于2018年11月21日与被告签订商铺租赁合同，租赁被告商场一楼25号铺销售童装（品牌：maya's）。但实际上，被告商场并未于2018年12月24日整体开业，而是在强制收取租金时，即2019年1月1日开业，且商场并未整体开业。开业当日一楼很多空铺且商场也未进行有效的开业宣传，商场营运期间也没有进行任何有效的活动宣传。直至现在，商场都未整体开业，商场还有很多空铺。第二，原告开业后，一楼空铺陆续进驻装修，但业态却明显与承诺不符（诸如紫色服装区域业态置换），且装修期间，灰尘极大，被告却未曾加以管理，让周边商铺采取措施，减少对原告商铺的干扰。这均极度影响本店营业氛围。第三，被告收取高额管理费、广告宣传费却不提供相应服务，且严重不作为：原告店铺内空调存在故障，噪音巨大，多次向被告反映，都未妥善解决。商场开、关门常不按规定，商场管理人员管理存在诸多问题，商场开业至今仍未整体开业，节日期间商场也未有效、用心地对外宣传，致使商场人气惨淡，原告为此多次向被告反映情况，希望其改善管理，但均无果。第四，商场曾经发生火灾，这对租户的安全存在重大安全隐患，而且也给原告造成一定的损失。综上所述，被告行为不仅存在民法上的欺诈，而且严重违约，对原告造成了严重的经济损失，为维护原告合法权益，原告多次和被告协商，均无果。故诉至法院请求判如所请。本诉被告景德镇长虹置业有限公司辩称：1、被答辩人李丽娟诉请的经济损失没有事实和法律依据，应当予以驳回；2、根据《商铺租赁合同》第7条第1款和第7条第5款的约定，装修完工后，乙方即被答辩人须向甲方申请验收，经验收合格，经验收合格，甲方在10个工作日内退还装修保证金，而被答辩人装修的店铺经验收不合格仍未整改。因此，被答辩人诉请与事实不符。综上，请予以驳回被答辩人李丽娟的诉讼请求。本诉原告为支持其诉请在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、原告身份证复印件，被告企业信息公示报告，证明原被告身份信息、原被告为适格主体。证据二、景德镇长虹置业有限公司招商广告业态图、《商铺租赁合同》证明原被告存在租赁合同关系。证据三、原被告图片、视频、聊天截屏等，证明被告存在诸多违约行为。针对上述证据，本诉被告的质证意见为：第一组：原、被告的身份信息，原告的证明目的一适格主体，我方的质证意见无异议。第二组：招商广告业态图、《商铺租赁合同》原告的证明目的——存在租赁合同关系。我方的质证意见一对于招商业态图，经查我公司并未用此业态图做过宣传，且原告无原件提供，无法核实其三性。因此该份业态图无法达到原告认为我公司违约或者欺诈的证明目的。对合同无异议，该合同第8页第7条第5款明确约定了在装修完工后，乙方向甲方申请验收，验收合格后，乙方凭《装修验收确认表》办理装修押金退还手续。第三组：原告的证明目-证明我方有诸多违约行为，我方的质证意见一对其与我公司工作人员的聊天记录有异议。首先，这些微信聊天记录是否完整，原告截屏时有无断章取义，需要综合完整的聊天记录。其次，根据原告提供的聊天复印件中双方的聊天内容并不能证明被告有违约行为，反而从另一面印证，被告有推出了多种宣传活动（如原告提交的1月26日新春音乐会；2月4日-2月19目新春好运，闹元宵，猜灯迷；清明节体验券等活动）；原告向被告反应问题，被告亦是积极回应并处理。因此，该组证据不但不能证明我方有违约行为，反而能证明我方有积极履行管理职责。本诉被告在举证期限内提供如下证据：第一组：证据名称：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份；证据来源：景德镇长虹置业有限公司提供；证明目的：反诉人的身份信息；第二组：装修验收确认表，证明目的：2019年5月19日我公司对原告李丽娟所使用的商铺进行装修验收，发现该商铺仓库内有大量裸线，没有按规定使用KBG套管，烟感罩未取，商铺未安装消防安全出口标识及指示灯。原告李丽娟对以上验收结论签字确认。因原告经营使用的商铺验收不合格，我公司暂未退装修押金符合合同的约定。第三组：招商业态图一份，《总出租率明细表》一份，总业态分类明细表一份。证据来源：景德镇长虹置业有限公司提供。证明目的：总出租率明细表、总业态分类明细表证明长虹缤纷时代在2019年第一季度总出租率达到99.51%，到现在第三季度，出租率已达到100%，证明我公司的招商业态与落位业态整体相符，并无欺诈行为。第四组：我公司网络宣传推广文案24张，部分活动现场照片10张。证据来源：景德镇长虹置业有限公司提供；证明目的：我公司从2018年12开始做的各项推广活动，如“圣诞”、“新春”、“新年”、“三八节”、“清明”、“五一”、“母亲节”、“父亲节”、“六一”、“儿童节”等等活动，推广平台有：景德镇冷叔频道，瓷都晚报，景德镇微惠，景德镇108社区。证明我公司积极组织各种宣传活动，积极履行商场管理职责。对此证据，本诉原告的质证意见为：对第一组证据身份信息三性均无异议；第二组证据无异议；第三组证据真实性有异议，没有加盖长虹的公章，真实性无法确认；第四组证据点赞率很低。反诉人景德镇长虹置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人的商辅租赁关系于2019年7月23日解除；2、请求判令被反诉人支付拖欠的租管费人民币9081.6元（从2019年7月1日-8月31日止）；3、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金2024.75元（以月租管费7416.64元的3‰计算违约金，从2019年7月1日暂计算至2019年8月31日止）；4、请求判令被反诉人支付商铺占用费（按月租管费7416.64元/月，从2019年9月1日起计算至被反诉人搬出涉案商铺并恢复原状之日止实际计算至给付之日止）；5、请求判令被反诉人支付33天免租期租管费8158.3元；6、请求判令被反诉人限期腾空店铺恢复原状；7、本案反诉费、律师费等相关费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人景德镇长虹置业有限公司（本诉被告，以下简称长虹置业）和被反诉人李丽娟（本诉原告）于2018年11月21日签订景德镇长虹缤纷时代广场商铺租赁合同（合同编号：CHSG-HT-JDZ-2018-049号），合同约定：甲方，即反诉人长虹置业，同意将位于景德镇市珠山区朝阳路728号的景德镇长虹缤纷时代广场1层L125号商铺出租给乙方李丽娟作为童装使用，乙方经营的品牌为：maya's；该商铺经营面积为75.68平方米；租赁期三年，即自2018年12月24日至2021年12月23日止；免租期33天，即自2018年11月21日至2018年12月23日；租赁期内，第一年度标准月租管费为98元/平米，每一租赁年度递増5%。乙方应于每季度租管费到期前十个工作日内预付下季度租管费，如未及时缴纳，每逾期1日，应支付逾期缴纳租管费的3‰作为违约金，逾期超过15天的，甲方有权单方面终止合同；如果乙方3年内终止合同则不再享受本合同约定的免租期优惠，需按照首个租约年年租金标准向甲方支付免租期间的租金。若甲方开业时间晚于上述乙方承诺开业时间的，则乙方开业时间需与甲方开业时间保持一致，合同租赁期限也随之顺延。反诉人长虹置业与被反诉人李丽娟签订了《商铺租赁合同》后，长虹置业即履行了商铺交付等合同义务，被反诉人李丽娟装修完毕后亦开始正常经营使用。根据合同第二十六条第3款约定“每季度租管费到期前10个工作日内，预付下季度租管费"，被反诉人李丽娟本应在2019年6月30日前支付2019年7月至9月租管费。然而，我方多次向李丽娟催缴，其仍拒不缴纳。无奈之下，我方于2019年7月23日向李丽娟发出解除合同通知书，限定其在收到本解除合同通知书7日内办理拖欠租管费、违约金等结算事宜以及腾空商铺并恢复原状。但李丽娟至今仍拒绝履行缴纳拖欠的租管费以及搬离商铺。被反诉人李丽娟的违约行为致使双方合同无法继续履行。反诉人认为，李丽娟的行为已严重侵犯了长虹置业公司的合法权益。为维护长虹置业公司的合法权益以及为维护其他遵守商场规章秩序的商铺租赁者的公平权益，特依据《民事诉讼法》、《合同法》的有关规定提起反诉，请求人民法院支持反诉人长虹置业公司的诉讼请求。本诉被告李丽娟辩称：一、答辩人租金一直按时缴纳不存在拖欠，只有管理费有所拖欠。且答辩人拖欠管理费的行为，也系被答辩人欺诈、违约在先。而且，在贵院通知答辩人景德镇长虹置业有限公司提起反诉前就已经缴纳管理费。根据答辩人的诉讼请求可知，被答辩人在招商过程中存在欺诈行为，在合同履行过程中存在诸多违约行为，给答辩人造成重大经济损失。诸如：其收取高额管理费，却不提供相应服务，等等。对此，答辩人请求被答辩人改善服务，赔偿答辩人的相关损失，但均被拒。为此，为维护答辩人合法权益，以及迫使收取高额租管费的商管有所服务，答辩人拖延交租，迫使商场提升服务与管理，并于2019年6月6日通过起诉，维护自己的合法权益（请求被答辩人对答辩人的损失予以赔偿）。后期在不交管理费被答辩人就断水断电以及答辩人委托代理人告知针对被答辩人违约，我方采取诉讼文明维权，而非以已违约制其违约恶性循坏的情形下，答辩人依然向违约在先的合同强势方ー一被答辩人缴纳了相应的管理费。据此，答辩人认为被答辩人要求答辩人支付拖欠租管费、免租租管费、商铺占用费、违约金的诉讼请求于法无据。二、判令解除合同被答辩人需赔付答辩人装修款等损失如前所述，在答辩人、被答辩人签订合同后，答辩人投入7.3万元装修店铺并投入5万元（一次性，不可退）加盟费，加盟相关品牌。但合同履行过程中，答辩人发现被答辩人在招商过程中存在欺诈与及诸多违约行为。因此，若解除双方之间的合同，被答辩人需赔付答辩人的上述损失。反诉原告在举证期限内向法庭提交如下证据：第一组证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份（该第组同本诉举证第一组的证据材料），证明目的：反诉人的身份信息。第二组证据：被反诉人李丽娟经营的营业执照1份，证明目的：证明李丽娟依法取得了营业执照，在涉案商铺进行经营。第三组证据：租金催缴的告知函2页，微信送达截图1页；证明目的：被反诉人李丽娟本应于7月1日之前缴纳7月-9月的租管费用，然而一直拒不缴纳，直至我公司无奈之下提起反诉，李丽娟才予以缴纳至9月份的租管费，至目前开庭仍拖欠10月份的商铺占用费，被反诉人李丽娟的为已构成违约。第四组证据：商铺租赁合同一份；证明内容：1）根据合同第三条第3项1.1款的约定：乙方未及时缴纳的，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期缴纳租管费的3‰作为违约金，逾期超过15天的，甲方有权单方面终止合同，乙方按照本合同15.2条约定承担违约责任；2）第十五条第15.2款的约定：如果乙方3年内终止合同则不再享受本合同约定的免租期优惠，需按照首个租约年年租金标准向甲方支付免租期间的租金，甲方有权直接从履约保证金中扣除；3）第17.2条款第11项：合同其它条款约定的甲方可单方解除合同的情形。甲方有权单方全部或部分解除本合同，并对乙方提出书面通知，乙方需于规定的时间内撤场并办理完毕全部解约手续；4）第18条第3款第1项：甲方还有权要求乙方按照月标准租管费折算逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担房屋在占用期间所发生的一切其他费用；5）第20条第1款：在乙方违约情况下甲方又接受租管费或其他款项以及甲方用乙方支付的保证金抵扣租管费时，不能视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利：6）第21条第2.4款甲乙双方之间据以联系的通知或者信件须是书面形式…如以网络邮件方式送达，则以文件进入一方网络邮箱，视为送达；如以短信送达，则短信一经发出视为送达。证明目的：反诉被告李丽娟违反了合同约定的按时缴纳租管费的义务，反诉原告方有权按照合同的约定解除与李丽娟之间的房屋租赁合同，并且要求李丽娟支付约金，支付房屋占用期间的租管费，返还商铺，支付免租期间的租管费。我方按照合同的约定向李丽娟以微信及邮件的方式送达解除合同通知书符合法律的及合同的约定。另外，该合同附件的业态图才是我公司对外宣传的业态图，证据名称：解除合同通知书2页；微信送达截图1页；确认解除合同的。第五组证据：解除合同通知书2页；微信送达截图1页；确认解除合同的邮件截图；证明目的：按照合同的约定支付租管费是李丽娟应当履行的义务，其不依照合同的约定，多次恶意拖欠租管费用已然构成违约。反诉人长虹置业向其发出解除合同的书面通知并且己有效送达。双方之间的商铺租赁关系于2019年7月23日解除。针对上述证据，反诉被告的质证意见为：上述证据真实性都没异议，但有些证明目的不予认同。反诉被告提供原告身份证、转账记录、加盟合同作为证据。对此，反诉原告的质证的意见为：身份信息无异议，转账记录的真实性没异议，关联性与本案无关，加盟合同真实性无法核实。根据举证、质证，结合庭审调查，本院对于原、被告双方所举证据材料作出认证并阐述如下：本诉原告所举第一组证据本诉被告无异议，予以确认。第二组证据合同本身无异议，本诉被告对其无异议，并承认未退还本诉原告交付的装修押金。对于第三组证据，仅有图片、视频并不能得出本诉被告存在违约责任的情形。本诉被告所举第一、二组证据，原告均无异议，予以确认。第三组中招商业态图只能证明各个店铺在商场的座落位置及面积大小，《总出租率明细表》只是被告单方面制作的图表，并不能说明真实的总出租率，本诉原告质证能够成立。第四组证据能够形成一组证据链，能够证明本诉被告履行了商场管理职责。反诉中，反诉原告所提供的证据，反诉被告对真实性均不持异议。第一、二组证据为身份主体信息，可直接认定。第三组证据中，本诉原告承认在其提起反诉后，本诉被告已经缴纳至9月份的租管费。第四组、第五组证据本身没有异议，但是在诉讼过程中，反诉原告接受了被告所拖欠的租管费用，而反诉被告至今仍在租赁该商铺，所以实际上双方之间租赁关系处于延续状态，反诉原告事实上认可双方之间的租赁关系，抑或双方重新形成租赁关系的合意，所以反诉原告的诉请不予认同。经举证、质证，及庭审调查，本院所能查明的事实为：本诉原、被告于2018年11月21日签订了《景德镇市长虹置业有限公司商铺租赁合同》，约定被告将位于景德镇市珠山区朝阳路728号的景德镇长虹缤纷时代广场1层L125号商铺出租给原告。合同约定租期为三年，在店铺装修期间，原告需向被告缴纳装修押金3000元，装修押金在扣除原告应承担的水电费、装修管理费、垃圾清运费后多退少补。此后，原告与其他商户陆续进驻进行装修，在装修过程中，原告与其他商户均不满被告对商场的运营（如开业率、商场宣传、人流量）与管理（如房租、服务水平等），产生了争执，被告亦以原告店铺装修验收不合格为由将其先行缴纳的3000元装修费扣下不还。原告遂以其经济受损为由诉至法院，请求判如所请。而本诉被告亦在诉讼中提出反诉，理由为反诉被告拖欠其租管费，已经构成违约，请求判如所请。在诉讼过程中，反诉被告已将拖欠的租管费交清。本院认为：围绕着本诉原告诉请，本案争议有二：一是原告诉请被告赔偿45099.84元是否存在事实依据？二是原告预先缴纳的装修押金是否符合返还条件？根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据上述“谁主张、谁举证”的规则，原告应当对其遭受45099.84元经济损失进行举证证明，但原告并不能举出证据证明被告存在违约致使其遭受经济损失。原告诉请的45099.84元经济损失是由所谓“三个月没有经营氛围，以每月的租金作为损失计算。三个月以业态未达标，三年租期中的10%计算三个月的租金作为损失”，该项损失既无事实也无法律依据。（所谓“没有经营氛围”极具有主观判断，并没有一个客观的量化标准且合同中也未对此进行约定）。本诉原告对其主张的经济损失与其举证材料无直接因果及逻辑上的关系，故本诉原告主张证据不足，理由不充分，故此，本院不予支持。至于被告以原告的装修两项不达标不符合验收为由进行扣押不还，本院认为，一方面该约定属于被告提供的单方条款，另一方面原告所装修的店面已经实际投入使用，故原告该项诉请成立，本院支持。至于反诉原告的诉请是基于反诉被告拖欠租管费所致，而在诉讼过程中，反诉被告业已将拖欠的租管费交清，且至今仍在租赁该商铺。反诉原告也接受了其所补交拖欠的租管费用，所以实际上租赁关系仍处于延续状态。在反诉原告从事实上认可双方之间的租赁关系，再去解除合同，要求反诉被告腾出店铺，这不仅加大了双方之间的交易成本，也有违合同关系的实质公平，所以本院对于反诉原告的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、限本诉被告景德镇长虹置业有限公司于本判决生效后十日内退还本诉原告李丽娟所缴纳的3000元装修押金；二、驳回本诉原告李丽娟的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告景德镇长虹置业有限公司的诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1553元，由本诉原告李丽娟、被告景德镇长虹置业有限公司各承担一半，即各自承担776.5元。反诉费734元，由景德镇长虹置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郭镇峰人民陪审员  黄小明人民陪审员  余明洲二〇一九年十二月十八日书 记 员  邹 俊