重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初40号 原告（反诉被告）：徐翔，男，1970年9月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：陈华华，重庆信豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄映，重庆信豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆泽胜文旅商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000MA5U6A3M2G。 法定代表人：任进，总经理。 委托诉讼代理人：崔留锋，男，该公司员工，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：胥甜，女，该公司员工，汉族，住重庆市涪陵区。 原告（反诉被告）徐翔与被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司（以下简称泽胜文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐翔及其委托诉讼代理人陈华华、黄映及被告（反诉原告）泽胜文旅公司的委托诉讼代理人崔留锋、胥甜到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员向维界、刘运祥组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐翔及其委托诉讼代理人陈华华、黄映，被告泽胜文旅公司的委托诉讼代理人崔留锋、胥甜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告缴纳的商铺押金30000元、收银机押金10000元、装修保证金5000元及装修除渣费1643.4元，共计46643.4元；2.判令被告赔偿原告的实际损失651307元及公证费4000元（根据租赁合同第7.4条约定，则被告应当承担的违约金为8333元/月×59个月×30%=147494元。因原告实际损失大于该违约金，因此，选择要求被告赔偿实际损失，损失金额中不包括违约金）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告承租被告位于重庆两江X号商铺及半岛位置，双方约定租赁期为5年。2017年9月13日，原告依约向被告缴纳商铺押金30000元、收银机押金10000元、装修除渣费1643.4元，合计46643.4元。原告支付前述费用后开始进行施工设计、进场装修并展开经营。但被告于2017年12月18日擅自更换租赁商铺门锁，并于2018年1月17日擅自拆除原告经营项目的设施设备，强行收回了租赁商铺，经与被告多次协商未果，为维护原告合法权益，特起诉来院。 被告（反诉原告）泽胜文旅公司辩称，1.被告与原告签订的《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》并未解除，原告要求被告赔偿损失的事实依据不存在。2017年9月6日原告与被告签订《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》、《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》、《〈两江国际影视城租赁合同书〉补充协议》，其中《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》约定由原告承租被告运营管理的两江国际影视城内河边半岛区域场地，经营射击娱乐、小吃配套、休闲娱乐、文创产品。租期五年，自2017年9月6日至2022年9月5日。月租金8333元。最迟不得晚于2017年9月30日正式营业。双方约定，原告应当向被告交纳商铺押金30000元，装修保证金5000元，收银机押金10000元，装修除渣费1643.4元。《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》约定，项目运营管理费为5元/月/平方米，合计2000元/月，物业管理费、公共能耗费及推广费按10元/平方米收取，合计4000元/月。《两江影视城租赁合同书》补充协议约定双方结算方式及排他性规则等。合同签订后被告将租赁场地交付给原告使用，已履行租赁合同的主要义务，原告并未向被告支付过任何费用，系严重违约，但双方均未行使过合同解除权，因此被告认为，双方签订的合同继续有效，应当继续履行，原告要求被告赔偿其损失的事实依据不存在。 2.原告在两江影视城河边半岛经营项目的停业是由其自身行为造成的，与被告无关，被告不应当承担任何赔偿责任。原告在两江国际影视城经营的水上娱乐项目（实际开业经营的只有皮划艇项目）自2017年10月1日开始营业，根据相关法律法规的规定及政府部门的要求，水上娱乐项目的设施设备属于特种设备，经营单位在开业前应当向相关政府部门进行备案和审批，未取得合法经营资质的不得开业经营。2017年10月3日，重庆市渝北区龙兴镇人民政府向两江影视城业主单位作出安监管移字[2017]第100301号《龙兴镇安全隐患移送处置函》，指出两江影视城皮划艇项目确实存在安全隐患，要求业主单位进行处置，2017年10月4日，重庆市渝北区龙兴镇安全生产监督管理办公室工作人员在日常巡查中发现该水上娱乐项目尚未向相关职能部门进行备案和审批，也未出示依法经营的证照和手续，属于违法经营且存在安全隐患，安监办工作人员口头责令其停止违法经营。2017年10月5日，原告经营的水上皮划艇发生游客落水的安全事故，随后，政府相关部门责令其暂停营业，并要求其依法向相关部门进行备案和审批。该经营项目停业至今，其原因是经营条件未达安全经营的标准和资质，以及发生游客落水的安全事故，与被告无关。该项目的装修设施设备仍遗留在现场，并未发生任何变动，因此，被告对原告提出的损失不应当承担任何责任。 3.原告至今未向被告交纳场地租金及管理费，仍欠付租金、项目运营管理费、物业管理费、公共能耗费及推广费等共计人民币204333元。根据原告与被告签订的《租赁合同书》、《经营管理合同书》及《两江影视城租赁合同书》补充协议的约定，自2018年1月1日起，原告应向被告每月交纳8333元场地租金，2017年9月6日至2018年9月5日，项目运营管理费按5元/平方米收取，合计2000元/月，物业管理费、公共能耗费及推广费按10元/平方米收取，合计4000元/月。截止2019年1月31日，原告应向被告交纳租金108333元，项目运营管理费32000元，物业管理费、公共能耗费、推广费合计64000元，累计欠费204333元。综上所述，双方签订的《租赁合同》继续有效，原告停止营业系自身原因造成，与被告无关，故，原告要求被告赔偿其损失无事实和法律依据，望驳回原告诉请。 被告（反诉原告）泽胜文旅公司向本院提出反诉请求：1.依法判令徐翔向泽胜文旅公司支付场地租金（从2018年1月1日起至合同解除之日止，按8333元/月计算）、项目运营管理费、物业管理费、公共能耗费、推广费（从2017年9月6日起至合同解除之日止，按4000元/月计算）及逾期付款利息（租金利息以2018年1月1日至2019年2月20日的租金总额为基数，从2018年1月1日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；项目运营管理费、物业管理费、公共能耗费、推广费的利息以2017年9月6日至2019年2月20日止的费用总额为基数，从2017年9月6日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.依法判令徐翔向泽胜文旅公司支付违约金人民币107495元（按剩余租期租金总额的30%计算，剩余租期从2019年2月20日至2022年9月5日，租金为8333元/月）；3.依法判决解除双方签订的《租赁合同书》、《经营管理合同》及《租赁合同书》补充协议；4.依法判令徐翔拆除两江影视城河边半岛租赁场地的装修设施设备并恢复原状；5.本案的诉讼费由徐翔承担。事实及理由：2017年9月6日，徐翔与泽胜文旅公司签订《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》、《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》、《两江国际影视城租赁合同书》补充协议，其中《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》约定由徐翔承租泽胜文旅公司运营管理的两江国际影视城内河边半岛区域场地，经营射击娱乐、小吃配套、休闲娱乐、文创产品。租期五年，自2017年9月6日至2022年9月5日。月租金8333元。最迟不得晚于2017年9月30日正式营业。双方约定，徐翔应当向泽胜文旅公司交纳商铺押金30000元，装修保证金5000元，收银机押金10000元，装修除渣费1643.4元。《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》约定，项目运营管理费为5元/月/平方米，合计2000元/月，物业管理费、公共能耗费及推广费按10元/平方米收取，合计4000元/月。合同第七条第3款约定，承租人有拖欠租金或其他费用逾期15日以上的，应承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金。《两江影视城租赁合同书》补充协议约定双方结算方式及排他性规则等。合同签订后，徐翔按照双方约定于2017年9月14日通过银行转账方式一次性向泽胜文旅公司交纳了租赁押金、装修保证金、收银机押金、装修除渣费等相关费用共计46643.4元，泽胜文旅公司也向徐翔出具了相应费用的收据，之后，徐翔组织人员进场装修。2017年10月1日，徐翔经营水上娱乐项目对外营业（实际开业经营的只有皮划艇项目），原设计方案中的其他项目并未实际实施，根据相关法律法规的规定及政府部门的要求，水上娱乐项目的设施设备属于特种设备，经营单位在开业前应当向相关政府部门进行备案和审批，未取得合法经营资质的不得开业经营。2017年10月3日，重庆市渝北区龙兴镇人民政府向两江影视城业主单位作出安监管移字[2017]第100301号《龙兴镇安全隐患移送处置函》，指出两江影视城皮划艇项目确实存在安全隐患，要求业主单位进行处置，2017年10月4日，重庆市渝北区龙兴镇安全生产监督管理办公室工作人员在日常巡查中发现该水上娱乐项目尚未向相关职能部门进行备案和审批，也未出示依法经营的证照和手续，属于违法经营且存在安全隐患，安监办工作人员口头责令其停止违法经营。2017年10月5日，徐翔经营的水上皮划艇发生游客落水的安全事故，随后，政府相关部门责令其暂停营业，并要求其依法向相关部门进行备案和审批。该经营项目停业至今。徐翔自进场经营以来，一直未支付过租金和其他费用（包括但不限于项目运营管理费、物业管理费、公共能耗费及推广费）。截止2019年1月31日，徐翔应向泽胜文旅公司交纳租金108333元，项目运营管理费32000元，物业管理费、公共能耗费、推广费合计64000元，累计欠费204333元。为维护泽胜文旅公司的合法权益，特起诉来院。 原告（反诉被告）徐翔辩称，本案系因泽胜文旅公司已实际行为拒绝继续履行合同，导致合同目的无法实现，涉案合同已经于2018年1月17日由泽胜文旅公司非法解除，泽胜文旅公司无权使用租赁合同第3.3条的规定行使解除权，以及要求徐翔承担违约金，徐翔认为泽胜文旅公司要求解除的3个合同已经于2018年1月17日解除，因涉案场地已交由他人使用，泽胜文旅公司并未产生损失，且应当向徐翔承担违约责任，赔偿徐翔的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即徐翔举示的《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》、《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》、《〈两江影视城租赁合同书〉补充协议》、商户租赁合同及经营管理合同确认表、光大银行转账回单、收据四张（商铺押金、收银机押金、装修保证金、除渣费）、报案回执两份（2017年12月18日、2018年1月7日）、公证书（含视频）及公证费发票、员工工作牌工本费收据、装修前后对比照片，泽胜文旅公司举示的《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》、《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》、《〈两江影视城租赁合同书〉补充协议》、委托书、工商信息（重庆源道弓狩运动涉及俱乐部）、租赁场地照片四张，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：徐翔举示的两江民国街射箭主题乐园方案设计、零星补充设计、施工图设计、总平面规划图虽系复印件，但根据徐翔陈述，本院在另案中核实属实，本院对其真实性予以确认；徐翔举示的报销清单明细、项目策划方案设计合同及收据、施工图、设计补充协议及收据等损失相关证据，本院对其真实性予以确认，关联性后述。泽胜文旅公司举示的《安全隐患移送处置函》、《情况说明》系有关部门出具的原件，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年1月1日，重庆两江国际文化创意产业建设投资有限公司向泽胜文旅公司出具《委托书》，委托泽胜文旅公司与重庆两江国际影视城项目入驻商家签订租赁合同书。 2017年9月6日，以泽胜文旅公司为甲方，徐翔为乙方，签订《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》。 合同第一条租赁范围约定：甲方将位于重庆市两江国际影视城（见附图）商铺出租给乙方，该租赁物业计租建筑面积共计400平方米。 合同第二条租赁用途约定：乙方承诺该租赁商铺的用途仅限于用作经营以下事项：射击娱乐、小吃配套、休闲娱乐、文创产品。 合同第三条租赁期限约定：1.租赁期5年，自2017年9月6日起至2022年9月5日止；2.房屋交付时间，以乙方到甲方办理装修手续之日为准；3.装修期限内不收取租金，装修期限约定共计20日，自交付日（包括视为交付日）起计算。自2017年9月6日起至2017年9月28日止。 合同第四条租金及相关费用约定：一、租金及支付模式本合同项下租金支付标准为保底营业额分成和标准营业额分成模式两者取其高的方式进行支付。1.保底营业额分成模式，各年分成费用如下：（从2018年1月1日至2022年9月5日均为8333元/月）；2.营业额分成模式：租赁期内乙方承诺使用甲方提供的收银机系统向顾客收取营业款并将销售数据实时完整地录入甲方收银系统。月营业额指该月乙方于该商铺单元内展开经营活动过程中取得的一切税前营业收入（包括以现金或非现金形式的营业所得），租赁期内各年租赁费用如下：（从2018年1月1日至2022年9月5日均按月营业额的10%计算）；3.租金支付，乙方同意每月租金于次月28日前甲方从乙方营业所有收入中扣除，非因甲方原因或不可抗力，乙方违反本合同约定逾期不支付或不足额支付租金、商铺的物业管理费和公共能耗费、推广费等情况的……乙方每逾期一天，须按当期应付租金、商铺物业管理费和公共能耗费、推广费总额的5%向甲方支付违约金，逾期15日不支付或不足额的，甲方有权单方面解除本合同……。二、商铺租赁履约保证金1.乙方应根据本合同约定，向甲方支付履约保证金，保证能够按照合同约定履行，履约保证金75元/平方米，总计30000元；2.……租赁合同终止时，乙方交还租赁商铺，无任何违约情形，并办理好相关手续后20个工作日内，甲方无息向乙方退还履约保证金；3.若乙方有拖欠租金、商铺物业管理费和公共能耗费、推广费、水电费等其他应由乙方承担的费用，甲方可从履约保证金中扣抵所欠费用或违约赔偿费用……。三、装修保证金及除渣费1.乙方在办理进场装修手续之日向甲方缴纳装修保证金5000元作为装修管理和装修品质的担保。如乙方在装修期间，有违反甲方装修管理规定的行为，则甲方有权在该保证金中扣除部分或全部。装修完成后并经营使用后6个月后，经甲方验收，对建筑主体结构和配套设备设施无破坏改动，无违约装修，未对毗邻业户造成损坏或影响，未对他人财产或共用部位、公用设施设备等造成损坏的，由甲方无息退还给乙方。2.乙方在办理进场装修手续之日向甲方缴纳装修除渣费1643.4元。 合同第七条违约责任约定：……3.租赁期间，乙方有下列行为之一的，应承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金（如根据此方法计算违约金不足三个月租金的，违约金按三个月租金计收），同时，甲方有权单方面提前解除合同且不承担任何法律责任和损失。合同解除的，乙方应在5日内将租赁房屋腾空返还甲方。超过5日的，甲方有权要求乙方支付房屋占有费，每日按6元/平方米计算；逾期15日以上的，甲方有权采取强制性措施，强制乙方办理，因甲方采取强制措施所产生的费用由乙方承担。……3.3拖欠租金或其他费用逾期15日以上的……。 合同第八条合同期满和终止的处理约定：1.……租赁合同终止时，在不损坏或不影响租赁物业建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方除其添置的活动装置、设备及搬空物业内物品。租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之附属设施所有权归甲享有。乙方承诺，租赁合同终止后交还甲方的租赁物业应保持完好；2.本合同终止，乙方应在5日内将租赁房屋腾空返还甲方。超过5日的，甲方有权要求乙方支付房屋占有费，每日按6元/平方米计算，逾期15日以上的，甲方有权采取强制性措施，强制乙方搬离，因甲方采取强制措施所产生的费用由乙方承担。 上述合同附图“功能分区图”（抬头为“源道弓狩运动俱乐部”）所标注范围为：①一箭倾心；②滨水休闲；③长江抗战；④草船借箭；⑤古战场射箭对抗；⑤印第安部落射箭对抗；⑥通天巨树；⑦拓展运动；⑦年度射箭比赛；⑦拓展帐篷住宿等，其中除“①一箭双心”为虚线指示外，其余区域均为虚线指示加红线范围标注。附图中另有手写文字“以红线圈定为准”。 同日，上述双方还签订了《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》，其中“第二部分——承租商铺”约定：2.1物业名称：两江国际影视城；2.2坐落位置：重庆市渝北区X号；2.3商铺位置，乙方承租的泽胜文旅·两江国际影视城见《租赁合同》附图，租赁面积为400平米（按建筑面积计算）。“第三部分——合同期”约定：本合同的有效期为5年，自2017年9月6日起，至2022年9月5日止。“第四部分——管理费”约定：管理费按该商铺的建筑面积计算。项目运营第一年，即2017年9月6日至2018年9月5日，管理费资费标准为5元/月/平方米，合计2000元/月。甲方有权对管理费自费标准根据市场情况进行合理调整，项目运营第一年之后管理费资费标准由甲方书面通知乙方并按照书面通知上的时间开始执行。合同正文条款《经营管理合同》中约定：3.12乙方对所经营项目负完全责任，独立经营、自负盈亏，并保证合法经营和遵守有关行业规定、不得售卖假冒伪劣商品。乙方任何违法、违规经营或因国家法律、法规及行业整顿等政策因素造成的歇业、停业等损失后果和影响均由乙方自行承担；4.1物业管理费、公共能耗费、推广费合计标准：10元/平方米（按建筑面积每月缴纳）；4.4其他由甲方负责代收代缴的费用，具体费用见收费通知单明细；4.5乙方应在每月收费通知单规定的期限内按时缴费，超过规定期限甲方有权每日按拖欠费用总额的万分之五的标准收取滞纳金。5.2乙方如违反本合同约定或合同附件规定，对商铺结构、设施或对第三人造成严重损害以及不服从管理情节严重的，甲方除追究其有关责任外，有权单方面解除与乙方签订的《租赁合同》。 上述合同附表一“统一收银管理办法”中约定：1.租赁期内乙方同意使用甲方提供的收银机系统向顾客收取营业款并将销售数据实时录入甲方收银系统；2.在本合同签订当日，乙方向甲方缴纳收银系统保证金5000元/套。如乙方未发生本合同约定违约情形并且收银系统完好无损能正常使用，该收银系统保证金在合同解除或终止后与履约保证金一起无息退还。 同日，双方还签订了《〈两江影视城租赁合同书〉补充协议》，对双方合作相关事宜进行了补充约定。其中第4条约定：乙方经营红线范围内的经营项目和经营权利，均执行排他性原则（本协议签订时，已投入经营项目除外）。即：乙方经营红线范围内的所有项目为乙方独家经营，甲方不得再以任何名义安排其他个人或单位，在乙方经营红线范围内开展经营活动；如甲方要求增加项目，乙方应在七个工作日内予以书面确认回复，如乙方主动放弃或无法经营，甲方有权安排其他个人或单位进入经营。 徐翔就其租赁场地拟经营项目向泽胜文旅公司提交了“两江民国街射箭主题乐园”商业计划书，其中载明，“一箭倾心”项目面积50平方米，子项目包括：射箭文化介绍+射箭器材展示、厕所橱窗器材展示、半岛活动引导+滚动屏幕演示、有奖入门射箭体验、一箭倾心主题文创展示销售、箭人串串销售，该商业计划书中还列明了其他项目包括码头浮船、草庐山庄、草坪空地等经营项目。 2017年9月12日，徐翔向泽胜文旅公司转账支付46643.4元。泽胜文旅公司针对上述款项向徐翔出具金额为1643.4元的装修除渣费收据一张、金额为30000元的商铺押金收据一张、金额为10000元的收银机押金收据一张、金额为5000元的装修保证金收据一张。 2017年10月3日，渝北区龙兴镇人民政府出具《龙兴镇安全隐患移送处置函》（安监管移字[2017]第100301号），主要内容为：重庆两江国际文化创意产业建设投资有限公司：我镇于2017年10月2日接到群众举报，经查发现两江国际影视城皮划艇项目确实存在安全隐患，安全隐患情况见附件图片。……1.请你单位立即责令该项目停止营业；2.请你单位监督，在该项目取得合法的经营资格前不得擅自营运。重庆两江国际文化创意产业建设投资有限公司于2017年10月4日收到该函。 渝北区龙兴镇安监办出具了《情况说明》，内容为：我安监办工作人员在日常巡查中发现，两江国际影视城河边半岛经营的皮划艇水上项目存在安全隐患，我安监办工作人员于2017年10月4日口头警告两江国际影视城经营管理单位及皮划艇水上项目经营人员，要求停止违法经营，依法办理相关审批手续。 重庆市公安局渝北区分局龙兴派出所出具的报警回执载明：匿名于2017年12月18日报称，在隆鑫两江影视城，称门市内东西丢失且锁被换。经出警，系2017年12月18日，在龙兴镇民国街主街（无门牌号）商区门牌是督邮路11号门市被锁了，经向泽胜文化旅游有限公司招商部核实，该门市是其公司与报警人李健的老板徐翔因合同纠纷锁的。民警建议协商解决，或者通过司法途径。另一份报警回执载明：匿名于2018年1月7日报称，在民国街靠河边一大船上，称经营场所被业主强拆，求助。经民警出警，报警人李健于2018年1月7日14时许，在渝北区龙兴镇两江影视城河边，报警人在经营使用的一艘大木船上，因合同纠纷或者其他原因，两江影视城管理方将大木船内的箭靶等拆掉一部分而发生纠纷，遂报警。经民警了解，报警人李健系重庆市源道弓手竞技运动俱乐部有限公司的职工，2017年8月与两江影视城签订协议开发经营大木船等娱乐项目，两江影视城今天通知说不让我们经营了并叫下来清点东西，我们来后两江影视城的保安等6-8人将木船上的箭靶等拆掉一部分，损失大约五千余元。民警告知尽量与两江影视城管理方协商，否则按司法程序处理，暂作情况掌握。 2018年11月13日，徐翔申请重庆市公证处到龙兴国际影视城其租赁场地对现场情况进行公证，徐翔支出公证费4000元。公证视频显示以下内容：1.门牌号为督邮路11号门市经营“任记裁缝铺”，经营内容为出租、出售服装等，该门市工作人员称该门面是“景区开的，公司开的”，另称“不晓得（射箭的搬到哪里去了）”；2.徐翔介绍：……这个半岛就是图纸上他们租赁给我们的区域，你看这些白蜡木的辕门，都是当时我们进场的时候我们出资制作的，那条大船也是制作的，然后我们把大船改造了，现场可能是他们内部经营调整之后把大船拖走了，原来大船就是在这个码头的右侧……因为我们的皮划艇客人翻船了，安监局给我们单独下了一个叫我们停业整改的通知。安监局是下给了民国街，然后民国街转发给我们的。一系列的证据都证明我们是合理合法的。就是对门那个挂了一个“茶”字的大船，它原来船篷也没这么高，都是我们之后去改造的。整个当时这个船都是在这个码头，是租赁给我们经营“码头射箭”这个项目的场所，包括这个码头本身。……从去年开始他们在没有通知我们的情况下，就把我们船上的所有东西都拆除了，把我们的经营物品也搬走了。然后我们交接的时候，我们没有任何人在场，没以任何形式通知我们。现在是交给哪家在经营我们就不知道了，反正现在我们没有直接经营。 另查明，徐翔系重庆源道弓狩射击运动俱乐部有限公司股东之一。徐翔于2019年1月31日收到泽胜文旅公司的反诉状。 庭审中，徐翔针对其主张的损失，提交了损失清单予以明确，相应损失项目及证据包括： 1.半岛区域（含水域）公众责任险，金额18000元，证据为：2017年10月15日费用报销单一张，其中载明，报销人：石巧颖，费用名称：保险（园区保险）18000元（其他略）； 2.项目策划及方案设计费10万元、补充设计费2万元、施工图设计费5万元，证据为：重庆源道弓狩经纪运动俱乐部有限公司（甲方）与重庆东亦启宸装饰设计有限公司于2017年7月15日签订的《两江民国街射箭主题乐园项目策划及方案设计合同》及补充协议，设计合同约定乙方为甲方进行“两江民国街射箭主题乐园-项目策划及方案设计”，包括：项目总体策划，射箭门店室内装饰设计，半岛户外区域旅游项目设计；其中半岛户外区域面积约1.5万平方米，门店室内面积约60平方米；设计任务周期从2017年7月20日至2017年8月25日。设计费总额为10万元，支付进度为签订合同后3日内支付3万元，方案提交甲方且甲方开始进场施工后3日内支付5万元，项目施工结束后10日内支付2万元。补充协议中约定，设计内容包括：射箭门店室内装饰的施工图设计、半岛户外区域旅游项目的施工图设计；施工图设计依据为原主合同《两江民国街射箭主题乐园-项目策划及方案设计》的设计成果文件，施工图设计费采用包干价形式，总额为5万元，于签订合同后3日内支付15000元，于施工图提交甲方且甲方进场施工后3日内支付25000元，于全部施工结束后10日内支付10000元。重庆东亦启宸装饰设计有限公司分别于2017年7月15日、2017年7月17日、2017年7月15日、2017年8月19日开具加盖财务专用章的收据各一张，载明收到两江民国街射箭主题乐园项目策划及方案设计进度款5万元、两江民国街射箭主题乐园项目策划及方案设计订金3万元、两江民国街射箭主题乐园项目策划及方案设计补充协议订金15000元、两江民国街射箭主题乐园项目策划及方案设计补充协议进度款25000元； 3.管理人员工资（石巧颖）6616元、兼职人员（18人）工资19250元、救生员工资（3人）10080元，针对前两项费用未举示证据，针对救生员工资的证据为：2017年10月7日收条一张（制表人石巧颖），载明“今收到石巧颖代重庆源道弓狩竞技运动俱乐部有限公司支付2017.10.1-10.7期间工资清单如下：2017.10.1-10.7，支付岗位游泳救生员，支付日薪480元/天，支付天数7天”，收款人签字处分别有“唐鑫、张光江（字迹不清）、余康”三人签字确认。2017年10月14日费用报销单一张，载明，报销人：石巧颖，费用名称：救生员工资3人×3360元，共计10080元（其他略）； 4.员工培训期补贴15000元（6人，每人2500元），员工卡工本费230元（23人，每人10元），对第一项费用未举示证据，针对员工卡工本费的证据为：2017年10月14日费用报销单一张，载明，报销人：石巧颖，费用名称：员工卡工本费（石巧颖、李健、王焯）60元，员工卡工本费（17名兼职）170元； 5.员工宿舍租赁费3000元、员工宿舍押金2000元、员工住宿费3670元，证据为：2017年10月15日费用报销单一张，其中载明，报销人：石巧颖，费用名称：员工宿舍押金2000元，员工宿舍租金3000元（其他略）；2017年10月7日“北部新区福瑞宾馆”开具的专用收据一张，载明“2017年9月30日至2017年10月7日住宿费”3670元、2017年10月14日费用报销单一张（为上列第4项中同一张费用报销单），载明，报销人：石巧颖，费用名称：2017.9.30-10.7住宿费（福瑞宾馆）3670元（其他略）； 6.员工宿舍用品1722元（14套，每套123元），证据为：2017年10月15日费用报销单一张，载明，报销人：石巧颖，费用名称：床品14套，金额1722元（其他略）； 7.工程建设直接费用105454元，证据包括：费用报销单若干，金额合计105454元，收据、收条、送货单、销售单、供货付款协议等若干，其中分别载明钢材、螺丝、线缆、石子水泥、五金件、开关、木材等各项建筑材料及用品，金额合计105454元； 8.经营设备及物资采购费用72223元，证据包括：费用报销单若干，金额合计72223元，餐费收据、点菜单金额合计4171元，购买各种工具及办公用品、搬运费及运输费的收据、发票、收条金额合计22153.84元，网购物品截图金额合计7490元； 9.实木门扇费用14400元（8扇，每扇1800元），未举示证据； 10.实木门扇长途运费800元（8扇，每扇100元），未举示证据； 11.实木门扇搬运费400元（8扇，每扇50元），未举示证据； 12.冰柜（二门展示柜）2500元，证据为：“重庆两江山阳酒店用品批发部”供货单一张，载明“二门展示柜1台，2500元”； 13.冰柜运费及搬运费500元，未举示证据； 14.办公家具一批5500元、办公家具运输费360元、办公家具搬运费300元，第一项费用未举示证据，第二项、第三项费用的证据为以上第7项中的无出具人的手写收条一张，载明“2017年9月23日，木材、生态地板运费叁佰元，石材运费陆佰元。搬家具叁佰元，车费叁佰陆拾元”； 15.食品损失17500元，未举示证据； 16.食品专用保险箱4680元（26个，每个180元），未举示证据； 17.食品包装（竹签）13500元，未举示证据； 18.食品包装（专用包装纸）4500元，未举示证据； 19.李健汽车相关费用2270元，证据为：费用报销单若干（名目含汽车保养、停车费、汽车保险、修理费用等），金额合计2270元，“重庆沙坪坝小桥汽修”开具的调拨单及收据各一张，载明渝B9S186汽车配件费用合计1130元。 庭审中，关于租赁范围，泽胜文旅公司陈述：双方在租赁合同中并没有就11号商铺的租赁关系约定清楚，没有把11号商铺作为承租范围，租赁合同约定的400平方米仅指河边半岛的区域，不包含11号商铺和大船，“草船借箭”只是针对码头的租赁使用，大船不在租赁范围。关于11号商铺，因我公司的经理人谢波与徐翔是朋友关系，称是临时使用，只是针对国庆期间卖东西，所以我公司当时没有管，2017年国庆期间徐翔曾使用该门市卖串串，双方并未达成租赁关系，也没有签订租赁合同，徐翔私自装修和使用，没有经过我公司同意，国庆后谢波与徐翔就该事情口头在谈，没有在公司层面处理。徐翔陈述：合同附图中“一见倾心”的位置也是红线标注的（有红色虚线标示），因该位置是一个点，因此没有画圈标注；该商铺曾由我方经营室内射箭项目，现已变更由泽胜文旅公司自己经营服装店；我方报警回执中提及的大船就是公证视频中的大船，大船属于租赁合同附图项目4“草船借箭”的范围，“草船借箭”就是指这艘大船，附图中“草船借箭”处画圈是指大船只能在该范围内活动；我方对停船处的码头进行了装修，但只是为了方便游客上下船。 关于11号商铺锁门问题，泽胜文旅公司陈述：2017年12月18日报警情况是属实的，因徐翔的皮划艇项目发生事故后要撤场，因其拖欠场地租金及管理费，11号商铺为其占用、存放、销售串串物品存放处，为防止其私自将物品拉走，我公司将11号商铺门锁了，锁门是电话通知徐翔的。报警当日民警出警后，我公司工作人员已打开门锁，让徐翔拉走物品。徐翔陈述：我方首次应交租金是在2018年1月，而泽胜文旅公司在2017年12月强行锁门，且至今其未有催要租金行为，可见其称因我方欠付租金而锁门的情况不属实；根据报警回执可见是泽胜文旅公司强行将我方赶出租赁场地，据称是泽胜文旅公司换了领导，想要违约，且后来其也没有开门市的门，我方物品还在商铺内，没有出租方许可，我方无法搬出物品。泽胜文旅公司不仅锁了门，还不让我方工作人员进入，也不让我方搬出物品，导致我方无法进入景区经营，无法实现合同目的。 关于整改问题，徐翔陈述：我方收到整改函后，准备申办相关手续，并停止了经营。到了2017年12月，在我方手续还未申办成功时，泽胜文旅公司就进行了锁门并将我方赶出租赁场地，且没有提前进行通知。 关于租赁场所状况，泽胜文旅公司陈述：租赁场地我方没有收回，徐翔的装修和物品还在现场，这些场地也没有经营。徐翔从2017年10月3日皮划艇项目出事故后就没有经营了，并将皮划艇和串串的设备等全部拉走了，其承租的场地就维持现状至今。徐翔陈述：皮划艇项目出事故后，该项目就没有经营了，其他项目还是在继续经营的。 关于费用催收问题，泽胜文旅公司陈述：租金和管理费、物管费、公共能耗费、推广费等费用，我方一直是通过口头、电话、微信进行催收的，目前没有书面证据，由于管理不完善，没有发送缴费通知单进行催收。 关于合同解除问题，徐翔陈述：2017年12月18日、2018年1月17日泽胜文旅公司强制更换我方承租商铺的门锁、拆除我方经营项目，又将我方承租的11号商铺和半岛转租给他人经营或自行经营，已经以行为表明了其不履行合同义务，其已经在2018年1月17日单方解约，如果法院认为双方的租赁合同关系不因该原因而解除，那么我方同意自收到反诉状之日起解除双方的租赁合同关系。 此外，泽胜文旅公司陈述：我方愿意退还徐翔的商铺押金、收银机押金、装修保证金，但除渣费在除渣过程中已经使用，不同意退还。 本院认为，徐翔与泽胜文旅公司自愿签订《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》、《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》、《〈两江国际影视城租赁合同书〉补充协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方主要争议焦点一是租赁合同附图中“一箭倾心”（即11号商铺）是否属于租赁范围，二是泽胜文旅公司是否影响徐翔的经营。 对第一个问题。租赁合同附图中手写注明租赁范围以红线为准，“一箭倾心”项目并未以红线标注，但也有虚线标注具体位置，且该项目与其他项目同在租赁场地经营的一个整体；此外，如泽胜文旅公司未出租11号商铺给徐翔，则徐翔擅自占用该商铺，泽胜文旅公司必然知晓且不会准许，而泽胜文旅公司所称因其经理谢波与徐翔系朋友关系才暂时允许徐翔占用11号商铺的情况，并无证据证明。综上，徐翔主张11号商铺系合同约定的租赁范围即“一箭倾心”项目位置，具有高度的可能性，本院予以采信。根据报警回执可见，泽胜文旅公司于2017年12月18日将11号商铺锁门，其称当日已将商铺开门让徐翔搬走物品，但并未举示证据证明，应承担举证不力的不利法律后果。另根据2018年11月13日公证视频可见，此时11号商铺已由他人经营使用。综上，本院认定泽胜文旅公司于2017年12月18日将11号商铺锁门后并未交还给徐翔，并自行将商铺收回并交由他人使用。 对第二个问题。根据龙兴镇人民政府及龙兴镇安监办所出具材料，徐翔应在2017年10月4日左右收到了责令停止经营皮划艇项目经营并办理审批手续的通知，而徐翔也自述其收到通知后已停止皮划艇项目经营，因此，未取得皮划艇项目的审批手续系徐翔未能继续经营的原因之一。但是，皮划艇项目被责令停业整顿，并不属于泽胜文旅公司解除合同的法定或约定事由。泽胜文旅公司于2017年12月18日将11号商铺锁门并在之后将该商铺收回，导致徐翔无法使用该商铺。泽胜文旅公司称因徐翔欠付租金及经营管理费等费用，为防止其搬离物品而锁门，本院认为，锁门的时间是2017年12月18日，早于租赁合同约定的租金起算时间2018年1月1日，故泽胜文旅公司称徐翔拖欠租金显然不成立；经营管理费等费用的起算时间为2017年9月6日，计算至2017年12月18日的金额只有一万多元，而泽胜文旅公司并未举示证据证明双方曾因该问题发生过纠纷，故其称因此问题就需要将11号门市锁门以阻止徐翔搬离物品，与情理不符。综上，泽胜文旅公司在无正当理由的情况下将11号商铺锁门并之后将其收回的行为构成违约。此外，2018年1月7日报警回执还载明两江影视城管理方将大木船上的设施等拆除，结合报警人陈述与管理方签订合同等内容，可以判断管理方即为泽胜文旅公司。虽然报警内容系报警人陈述，但也是民警出警了解的内容，具有高度的可能性，本院对该报警内容予以采信，即泽胜文旅公司于2018年1月7日将徐翔租赁范围内的木船上设施拆除，该行为亦属于违约行为。虽然徐翔所租赁的场所不止以上两处，但其对租赁场所是作为一个整体进行经营，从情理角度而言，泽胜文旅公司较为频繁的违约行为，对徐翔的经营秩序构成了严重影响，足以导致徐翔对整个租赁场所无法经营使用。因此，泽胜文旅公司的上述违约行为系导致徐翔无法使用租赁场所的根本原因，其构成根本违约。 关于合同的解除。徐翔认为泽胜文旅公司2017年12月18日将11号商铺锁门、2018年1月17日将木船上设施拆除属于以行为解除合同，本院认为，泽胜文旅公司并未发出明确的解除合同的意思表示，本案中也无证据证明徐翔与泽胜文旅公司就解除合同事宜达成了一致，故徐翔认为以上行为导致合同解除缺乏法律依据，本院不予支持。泽胜文旅公司反诉要求解除《泽胜文旅·两江国际影视城租赁合同书》、《泽胜文旅·两江国际影视城经营管理合同》、《〈两江国际影视城租赁合同书〉补充协议》，徐翔亦认可上述合同、协议于其收到反诉状之日解除，故本院认定上述两份合同及一份补充协议于2019年1月31日解除。 关于租金和经营管理费、物业物管费、公共能耗费、推广费。泽胜文旅公司截至2018年1月7日的违约行为导致徐翔无法经营使用租赁场地，故徐翔有权不再支付在此之后的租金及经营管理费、物业物管费、公共能耗费、推广费，但在此之前的相关费用应按合同约定支付。据此，徐翔应向泽胜文旅公司支付2018年1月1日至2018年1月7日期间的租金1881.65元（8333元/月÷31天×7天）、2017年9月6日至2018年1月7日期间的经营管理费、物业物管费、公共能耗费、推广费16258.06元（4000元/月×4个月+4000元/月÷31天×2天），对泽胜文旅公司该部分反诉请求本院予以支持，其余部分本院不予支持。 关于违约金及租金和经营管理费、物业物管费、公共能耗费、推广费的资金占用损失。因泽胜文旅公司系根本违约方，其要求徐翔承担解除合同的违约金，于法无据，本院不予支持。经营管理合同约定上述费用的支付时间为每月收费通知单规定的期限内，但泽胜文旅公司并未举示证据证明其通知了徐翔缴费的金额和时间，且双方因锁门、拆船等问题发生争议，徐翔因此暂未向泽胜文旅公司支付经营管理费等费用，不构成资金占用，对泽胜文旅公司要求徐翔支付经营管理费等费用的资金占用损失的反诉请求，本院不予支持。 关于拆除装修设施设备和恢复原状。因租赁合同中并未约定合同解除后徐翔须将租赁场地恢复原状，故泽胜文旅公司要求徐翔拆除装修设施设备并恢复原状，于法无据，本院不予支持。 关于商铺押金、收银机押金、装修保证金、除渣费。因泽胜文旅公司在庭审中表示同意退还徐翔已缴纳的商铺押金、收银机押金、装修保证金，故对徐翔要求泽胜文旅公司退还商铺押金30000元、收银机押金10000元、装修保证金5000元的诉讼请求，本院予以支持。装修除渣费系徐翔因装修支出的成本，且用途为除渣，该费用已在装修中花费。徐翔要求泽胜文旅公司退还除渣费于法无据，本院不予支持。 关于公证费。公证费系徐翔自行取证所支出的费用，与泽胜文旅公司的违约行为并无必然联系，徐翔要求泽胜文旅公司承担该费用于法无据，本院不予支持。 关于徐翔的损失。因泽胜文旅公司存在根本违约行为，其应赔偿徐翔因此受到的损失。徐翔所主张的损失，本院按照事实认定部分中所列项目分别评述如下：对于无相关票据等证据印证的第1、9、10、11、12、13、15、16、17、18项费用，徐翔应承担举证不力的不利法律后果，对相关的损失本院不予支持；对第3、4、5、6、19项即员工工资、食宿费用及汽车费用，因徐翔租赁案涉场地后进行了一段时间的经营，其员工工资和食宿费用、汽车费用属于必要的经营成本，且其举示的证据不能显示相关费用的发生与泽胜文旅公司违约行为具有关联性，故对这些费用本院不予支持；对第14项即办公家具及运输、搬运费用，因证据不能反映出相关费用与泽胜文旅公司违约行为具有关联性，且依据的证据仅是无出具人的收条一张，无法确认费用是否实际发生，故对该费用本院不予支持；对第2、7、8项即设计费、工程建设费用、设备及物资采购费用，第8项中的员工餐费系徐翔必要经营成本，不属于其损失；工具及办公用品部分，因均属于可移动的动产性质，且徐翔并未举示证据证明泽胜文旅公司违约行为具体导致其哪些设备、物品无法收回，不能证明这些设备、物品损失的范围及与泽胜文旅公司违约行为的关联性，故对该项损失本院不予支持；第2、7项的设计和施工费用中，设计费12万元及建设费用105454元，均有相应的收据等证据印证，泽胜文旅公司应予以赔偿。据此，泽胜文旅公司应赔偿徐翔损失225454元，对徐翔该部分赔偿损失的诉讼请求本院予以支持，其余部分本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）徐翔商铺押金30000元、收银机押金10000元、装修保证金5000元； 二、被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）徐翔损失225454元； 三、原告（反诉被告）徐翔于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司2018年1月1日至2018年1月7日期间租金1881.65元； 四、原告（反诉被告）徐翔于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司2017年9月6日至2018年1月7日期间经营管理费、物业物管费、公共能耗费、推广费16258.06元； 五、驳回原告（反诉被告）徐翔的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10779元，由原告（反诉被告）徐翔负担6689元，由被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司负担4090元；反诉案件受理费2990元，由原告（反诉被告）徐翔负担175元，由被告（反诉原告）重庆泽胜文旅商业管理有限公司负担2815元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  向维界 人民陪审员  刘运祥 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  杨如玉