德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1491民初1827号 原告：中国建设银行股份有限公司德州分行，住所地德州市经济开发区长河大道128号。 负责人：张夫顺，行长。 委托诉讼代理人：王力，男，汉族，1971年3月14日出生，住山东省德州市德城区，系该公司员工。 被告：叶心忠，男，汉族，1969年1月11日出生，住浙江省金华市婺城区，经常居住地为浙江省金华市市辖区西关街道董宅社区金磐路望湖山庄13幢。 被告：叶根香，女，汉族，1970年2月9日出生，住浙江省金华市婺城区，经常居住地：浙江省金华市市辖区西关街道董宅社区金磐路望湖山庄13幢。 被告：德州金茂置业有限公司，住所地山东省德州市天衢中路155-11号。 法定代表人：章绍明，经理。 原告中国建设银行股份有限公司德州分行（以下简称“建设银行”）与被告叶心忠、叶根香、德州金茂置业有限公司（以下简称“金茂公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。建设银行委托诉讼代理人王力到庭参加诉讼，被告叶心忠、叶根香、金茂公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告叶心忠、叶根香偿还贷款本金299354.10元、拖欠利息5786.84元、拖欠罚息229.43元，合计305370.37元（利息、罚息暂计至2019年7月31日，此后利息、罚息及复利按合同约定的利率另计至还清贷款之日止）；2.依法判决被告德州金茂置业有限公司对被告叶心忠、叶根香上述债务承担连带责任；3.依法判决被告德州金茂置业有限公司与原告签订的《个人住房（商品用房）借款最高额保证合同》中的质押条款真实有效，原告对于该质押条款下被告德州金茂置业有限公司的保证金账户中的资金享有优先受偿权；4.诉讼费、保全费等为实现债权及担保物权而支出的相关费用由被告叶心忠、叶根香、德州金茂置业有限公司承担。后变更第一项诉讼请求为：“依法判令被告叶心忠、叶根香偿还贷款本金282686.61元，拖欠利息1371.84元，拖欠罚息28.45元，合计284086.90元（利息、罚息暂计至2019年11月22日，此后利息、罚息及复利按合同约定的利率另计至还清贷款之日止）”。事实与理由：2016年7月12日，被告叶心忠、叶根香与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告叶心忠、叶根香在原告处借款38万元用于购买德州市德城区金茂大厦29层2901号房屋，借款期限自2016年7月12日至2026年7月12日，采用等额本息还款法，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，借款逾期的罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告德州金茂置业有限公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告对上述债务承担连带保证责任，并提供保证金质押。后原告依约发放贷款，但被告叶心忠、叶根香逾期还款。截止到2019年11月22日，未还贷款余额282686.61元，拖欠利息1371.84元、拖欠罚息28.45元，合计284086.90元。为保全我行信贷资产，维护我行合法权益，根据有关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼。 叶心忠、叶根香、德州金茂置业有限公司未作答辩。 建设银行围绕诉讼请求依法提交了证据，根据建设银行提交的证据及其当庭陈述，本院认定事实如下：2016年3月12日，金茂公司作为甲方（保证人）与建设银行作为乙方（债权人）签订了编号为2016DRGD001的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定金茂公司为购买其公司的商业用房的全部债务人承担连带责任保证。合同第二条第一款约定：“最高额保证所担保的债权是指自2016年3月12日至2019年3月12日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复息和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。”第二款约定：“本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币（金额大写）壹亿叁仟万元正。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。”第九条第一款约定：“甲方应在本合同生效之日起3个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名：德州金茂置业有限公司，账号：37×××68。甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤消地授权乙方从37×××67账户中提取保证金并存入上述保证金专户。甲方保证保证金账户中的保证金不存在权属争议。”上述合同落款处有合同双方的印章及法定代表人签字确认。 2016年7月12日，叶心忠、叶根香共同作为借款人与建设银行签订了编号为370842301-2032-20161244016的《个人住房（商业用房）借款合同》，从建设银行贷款380000元，用于购买金茂公司坐落在德州金茂大厦29层2901号的商业用房，分120个月偿还，借款期限自2016年7月12日至2026年7月12日，采用等额本息还款方法。第十七条第一款第六项约定：“对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处。”第三十一条第一款约定：“贷款利率叁：浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，”第三十一条第二款约定：“罚息利率（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。”第四十一条第一款约定：“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。”叶心忠、叶根香均以借款人、抵押人身份在上述合同落款处签字捺印。 2016年7月12日，叶心忠、叶根香签署《个人贷款支付凭证》，附言委托你行将贷款金额叁拾捌万元正转存至37×××67存款户。按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定，截止到2019年11月22日，叶心忠、叶根香未还282686.61元，拖欠利息1371.84元，拖欠罚息28.45元。 本院认为，叶心忠、叶根香与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效。建设银行已按合同约定发放贷款，叶心忠、叶根香应按约定偿还贷款本息。叶心忠、叶根香未按合同约定偿还贷款本息，已构成违约，应按合同约定承担逾期利息及罚息、复利。建设银行要求叶心忠与叶根香共同偿还截止到2019年11月22日的282686.61元，拖欠利息1371.84元，拖欠罚息28.45元及自2019年11月22日起至实际给付之日止按照合同约定计算的利息、罚息、复利，本院依法予以支持。 关于金茂公司的责任问题。金茂公司与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并有效。按照该合同约定，金茂公司应当对2016年3月12日至2019年3月12日期间因其销售房屋建设银行向购房人发放的贷款债务，在购房人即借款人作为抵押人就贷款相关房产协助建设银行办理他项权利证书前，在最高额13000万元范围内承担连带保证责任。本案中，叶心忠、叶根香于2016年7月12日因从金茂公司购买金茂大厦29层2901号房产，并在建设银行办理涉案购房贷款，尚未办理抵押登记并取得他项权利证书，按照上述合同约定，金茂公司应当对叶心忠、叶根香的涉案贷款债务承担连带保证责任。 关于其对金茂公司的保证金账户中的资金是否享有质押权问题。根据《中华人民共和国担保法》第六十四条规定，“出质人与质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效。”同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”从上述规定来看，以金钱作为质物设立质押权，应当具备两个要件：一是出质人与质权人以书面形式订立质押合同或质押条款；二是出质人应当将其金钱以某种形式特定化并移交债权人占有。本案中，金茂公司作为出质人与建设银行作为质权人签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第九条约定“一、甲方应在本合同生效之日起3个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名：德州金茂置业有限公司，账号：37×××68。甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤消的授权乙方从37×××67账户中提取保证金并存入上述保证金专户。甲方保证保证金账户中的保证金不存在权属争议。二、甲方保证保证金账户的资金余额不低于乙方对债务人贷款本金余额的5%。三、未经乙方书面同意，甲方不得对保证金账户内资金进行支用、划转或做其他任何处分。”上述约定表明，建设银行与金茂公司达成以下合意，即金茂公司应在建设银行开立保证金专门账户并按照每个债务人发放金额的5%标准存入保证金，为2016年3月12日至2019年3月12日期间建设银行因金茂公司销售房屋向购房人发放的贷款债务，在购房人即借款人作为抵押人就贷款相关房产协助建设银行办理他项权利证书前，提供担保，如购房人即借款人未按约定偿还贷款本息，建设银行有权从上述金茂公司保证金专门账户中直接扣划以偿还上述贷款，即建设银行对保证金专门账户中的资金享有优先受偿权。从合同履行情况来看，金茂公司对建设银行直接扣划保证金专门账户中的资金以偿还借款人欠付贷款本息的行为亦未提出异议。故可以认定上述约定具备质押合同的一般要件，符合金钱质押的规定，建设银行主张其对金茂公司保证金专门账户中资金的质押权成立，并主张享有优先受偿权，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、叶心忠、叶根香于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司德州市分行贷款本金282686.61元，拖欠利息1371.84元，拖欠罚息28.45元及自2019年11月22日起计算的利息、罚息、复利（自2019年11月22日起至实际给付之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》的计算方式计算）。 二、德州金茂置业有限公司对本判决第一项债务在最高额13000万元内承担连带保证责任；保证人承担保证责任后，依法有权向叶心忠、叶根香追偿。 三、确认中国建设银行股份有限公司德州分行与德州金茂置业有限公司所签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证金质押条款合法有效，中国建设银行股份有限公司德州分行关于本判决第一项债务对德州金茂置业有限公司账号为37×××68的保证金专门账户中的资金享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2940元，财产保全费2050元，由叶心忠、叶根香、德州金茂置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  潘立原 二〇一九年十二月十一日 书记员  唐 宁