北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初15412号原告（反诉被告）：北京集道贸易有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：张桂华，经理。委托诉讼代理人：明昭华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卢伟，北京正尊律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京百舵联盟科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大羊坊路西侧37号商会558。法定代表人：陈梅先，董事长。委托诉讼代理人：史斌清，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡庆荣，女，该公司员工。原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司（以下简称集道公司）与被告（反诉原告）北京百舵联盟科技发展有限公司（以下简称百舵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。集道公司之委托诉讼代理人明昭华、卢伟到庭参加诉讼，百舵公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集道公司向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《百舵联盟工作室合作协议》（以下简称合作协议）于2018年1月25日解除；2．判令百舵公司返还相关物品（以双方于2019年5月17日交接之后的剩余现存物品清单为准，若不能返还要求照价赔偿），并赔偿展厅内缺少的货品（具体以集道公司提交的缺少货品清单上所列货品及金额为准）；3．判令百舵公司返还质量保证金1万元、履约保证金5000元。事实和理由：2016年7月1日，北京逸道集品装饰工程设计有限公司（以下简称逸道公司）与百舵公司签订合作协议，约定百舵公司将位于北京市闽龙总部基地E区88号、面积为280平方米的营业场地出租给逸道公司经营，合同期限自2016年7月1日至2019年4月30日，月租金29809元。2017年6月27日，逸道公司与我公司、百舵公司签订《关于变更合同主体通知》，将合作协议的主体变更为我公司和百舵公司，其他条款维持不变。2018年，百舵公司未经与我公司充分协商并取得我公司同意的情况下，单方面将出租主体变更为北京普菲兄弟资产管理有限公司（以下简称普菲公司），并由普菲公司向我公司发出催款函，后于2018年1月24日将我公司承租的展厅上锁，拉断电闸，强行撵人，禁止货品出库。后经协调未果，2018年1月25日，我公司通知百舵公司解除双方的合作协议。2018年1月26日，百舵公司向我公司发出《告知函》，称我公司拖欠租金，故留置相关物品。事实上我公司并不拖欠租金，合作协议的终止完全系因百舵公司单方面更换出租主体、任意变更合作协议内容的违约行为而导致。百舵公司曾到庭辩称，不同意集道公司第一项诉讼请求，我公司认为合作协议没有解除，我公司要求法院判决解除合作协议，原因是集道公司一直不交租金。我公司确实扣留了一些集道公司的物品，大部分物品都是打包好的，此外还有一些小件的小样品，还有其他的一些物品。我公司不同意返还物品，集道公司未证明这些东西的价值。集道公司把租金补齐，我公司才同意返还物品。集道公司确实交纳了履约保证金和质量保证金，具体金额要看其提交的证据才能确定。这两笔钱我公司不同意返还，这两笔钱应该充抵集道公司欠付的租金。集道公司称我公司单方变更合作协议主体的问题，我公司在2018年1月1日到1月31日应该交纳第一季度租金的时候就在跟集道公司协商变更出租人的问题，没有协商出结果，但是不影响集道公司将租金打给普菲公司。集道公司实际上只给普菲公司打了2018年1月的租金。百舵公司向本院提出反诉请求：1．判令集道公司支付2018年2月1日到2018年9月30日的租金238472元（29809元/月*8个月）；2．判令集道公司支付2018年2月1日到2018年9月30日的物业费13632元（1704元/月*8个月）。集道公司针对百舵公司的反诉辩称，不同意百舵公司的反诉请求，我公司已经于2018年1月24日书面通知解除了双方的合作协议，货品占用出租场地是因为百舵公司违法阻碍我公司合法经营造成的，相应的损失应该由百舵公司自行承担。百舵公司将我公司存放在场地的货物搬出去并没有通知我公司，我公司当时担心百舵公司私自搬我公司的东西，故也将场地上了一道锁，所以我公司对百舵公司主张的相关费用的期间也不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，集道公司提交逸道公司（乙方）与百舵公司（甲方）签订的合作协议，约定：甲方向乙方提供位于北京市闽龙总部基地E区88号面积为280平方米的营业场地由乙方租赁经营，乙方按面积向甲方支付租金、物业管理费和管理费等费用，并接受甲方统一管理；合同期限自2016年7月1日至2019年4月30日，其中2016年7月1日至2016年12月31日为免租期；乙方所租场地2017年度每平方米日租金3．5元，月租金29809元，每年应支付甲方租金357700元；乙方的租金按季度支付，每期89427元，乙方应于每期计租日开始的上一个月月末之前支付下一个季度租金；签订2年（含）以上合作协议的，房租按8%/年的比例递增；乙方所租场地每平方米每天物业管理费标准0．2元，乙方每月应支付甲方物业管理费1704元；乙方在支付首期租金同时须交纳履约保证金5000元；乙方在支付首期租金时还应一次性向甲方交付质量保证金1万元，乙方撤场后所预售商品或服务“质保”满期一个月后将质量保证金返还乙方；乙方对承租的办公区或销售区必须进行装修，装修必须到位并且符合甲方的统一要求；如因乙方原因提前撤场，装修费一律不退；乙方不论何种原因退场，退场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留乙方履约保证金、质量保证金和预交的各项费用；因甲方违反合同约定导致提前终止合同的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费用外，还应向乙方双倍返还履约保证金；因乙方违反合同约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方缴纳的各项款项（含租金、质保金、履约保证金、管理费等），甲方有权不退还乙方，给甲方带来其他损坏的，甲方有权追偿，无论如何，乙方赔偿甲方的损失不能少于一个月租金。集道公司提交其公司与逸道公司于2017年6月23日签订的《关于变更合同主体通知》，将合作协议中的逸道公司变更为集道公司，合作协议其他条款维持不变；百舵公司于2017年6月27日对上述内容表示同意。集道公司提交收据，显示其公司于2016年11月11日向百舵公司交纳先行赔付金1万元、保证金5000元。集道公司称，2017年10月，百舵公司希望将合作协议的出租方变更为百舵公司法定代表人陈梅先个人，集道公司没有同意。集道公司提交《中国新家装大厦租赁协议》，其中甲方为陈梅先，乙方为集道公司，租赁标的、租赁期限、租金标准均与涉案合作协议相同，该份协议仅有陈梅先的签字，集道公司未盖章、签字。集道公司另称，2018年，百舵公司欲将合作协议改为租赁协议，并将出租方变更为普菲公司，租金标准由3．5元/天/平方米调整为3．7元/天/平方米，租赁面积增加150平方米，集道公司未同意，双方一直在洽商。集道公司提交出租方为普菲公司、承租方为集道公司的租赁合同文本，其中租赁面积较合作协议增加115．2平方米，租金标准由3．5元/天/平方米调整为3．7元/天/平方米，租赁期限调整为2018年1月1日至2019年12月31日，该合同双方均未签字、盖章。百舵公司提交一份由普菲公司、集道公司双方盖章的租赁合同（条款内容与上述集道公司提交的租赁合同相同）复印件，称双方已经实际签署了该份合同。由于百舵公司未能提交原件，集道公司对该份合同的真实性不予认可。集道公司称，因百舵公司经营方向变化，不能再继续与集道公司合作，在双方商议变更合同主体、续签合同期间，百舵公司于2018年1月24日将集道公司承租的场地上锁，导致集道公司无法将已经打包好的家具发货，无法履行与案外人的合同。集道公司提交双方工作人员的微信聊天记录、照片对上述事实予以佐证。其中微信聊天记录显示，百舵公司工作人员于2017年12月30日将拟续签的合同文本发给集道公司工作人员，告知其增加面积的情况，但集道公司提交的证据中未见其回复内容。2018年1月9日，百舵公司向集道公司发出2018年第一季度租金、物业费账单，集道公司表示收到；次日，集道公司表示百舵公司提出的续签文本中存在霸王条款，希望按照原来的合作协议的版本直接更换出租方主体即可，百舵公司表示现在百舵公司不能继续合作了，其他承租方都在用这个新版本续签，后直至2018年1月11日，双方一直在沟通合同续签问题；2018年1月19日，百舵公司询问2018年第一季度租金何时交纳，集道公司回复称“明天公司年会，下周二上班就请款”；2018年1月25日，集道公司就百舵公司对涉案展厅断电、将展厅上锁一事向百舵公司表达不满，要求通电、开锁。集道公司提交其公司于2018年1月25日向百舵公司发出的《通知》，称不接受百舵公司提出的续签合同文本，并表示其公司不欠租金、物业费、水电费，但百舵公司却将其公司承租的展厅强行上锁并断电，禁止其公司人员及客户进出，禁止货品出库，导致集道公司无法经营，故通知百舵公司双方的租赁合同关系于2017年1月25日解除。百舵公司于2018年1月26日向集道公司回函称，集道公司未按照双方合作协议的约定于2018年1月1日以前支付2018年第一季度租金、物业费等费用，2018年1月23日晚有不明人员将展厅物品全部打包搬离，未与物业提前沟通，为减少损失，百舵公司将相关物品扣下；另因案外人北京宜乐家装饰工程有限公司（以下简称宜乐家公司）欠百舵公司租金约236．5万元，而宜乐家公司与集道公司的法定代表人为同一人，故百舵公司将留置集道公司相关物品直至集道公司付清欠付费用。百舵公司另在回函中要求集道公司于2018年1月31日以前付清相关费用，否则将解除合作协议。后集道公司于2018年1月31日再次向百舵公司发出告知函，表示百舵公司的行为严重违反双方的合同约定，要求百舵公司立即放行，以便集道公司腾退租赁场地。庭审中，百舵公司表示收到了该份告知函的电子版，但未按照函件内容放行。经询，双方均表示集道公司的租金、物业费付至2018年1月31日，并按照百舵公司的要求，实际支付给普菲公司。百舵公司表示，其公司于2018年10月1日将集道公司的物品搬离原集道公司承租的场地另行存放，现该场地已另行出租。诉讼过程中，双方曾自行进行了相关物品的交接，但仍有部分物品未能交接或未能完好交接，其中集道公司主张，其原承租展厅现存但百舵公司不允许其取回的物品包括：灰色长条办公桌一张（价值2000元）、大书柜一个（价值15000元）、长书柜一个（价值15000元）、门禁监控一组（价值5000元）、橱柜一套（其内安装有红酒柜、消毒柜，价值1万元）、轨道灯80个（价值18000元）、窗帘三组（价值4500元）、longli推拉门四组（价值205800元），以上物品价值合计275300元。集道公司拍摄照片对上述物品的存在予以佐证，并表示上述物品现由场地新的承租人使用。集道公司要求百舵公司返还上述物品，若不能返还，要求照价赔偿。此外，集道公司表示，下列物品原存在于其承租的展厅内，但现已缺失或破损，要求百舵公司照价赔偿：Swingdoor一件缺失（价值44796元）、luaodi门一件破损（价值56700元）、床头柜两个缺失（价值3354元）、书椅一把缺失（价值2346元）、床一件少配件（价值3万元）、大贵妃转角沙发缺失（价值14744元）、cvl壁灯八个缺失（价值73600元）、挂钟一个缺表针（价值3万元）、门垭口四个缺失（价值32000元）、德国红冰箱一个缺失（价值2699元）、cvl灯破损（价值95329．14元）、空气净化器缺失（价值699元），以上损失合计385568元。集道公司提交视频资料、照片、交接单、境外购物票据、海关进口增值税专用缴款书等对其主张的上述物品予以佐证。百舵公司提交照片、书面意见等，认为集道公司主张的垭口、推拉门、橱柜、书柜、轨道灯等均属于装修范畴，拆除会对房屋造成损坏，且根据合作协议，装修均应归出租方所有，故不同意集道公司提出的拆除、赔偿的要求。本院认为，《百舵联盟工作室合作协议》、《关于变更合同主体通知》系逸道公司、集道公司、百舵公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，根据《关于变更合同主体通知》的约定，逸道公司在《百舵联盟工作室合作协议》中的权利、义务由集道公司承受，集道公司、百舵公司均应按照合作协议的约定履行各自的义务。根据合作协议的约定，集道公司应于2017年12月31日以前支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金，但根据双方在庭审中的举证和陈述，集道公司显然未按照约定履行该项义务。尽管双方彼时正在商议重新签订新的租赁合同，但在新的租赁合同签订以前，双方仍应按照现有的合作协议行使权利、履行义务，根据集道公司提交的微信聊天记录亦可看出，对于百舵公司提出的支付2018年第一季度租金的要求，集道公司已明确表示同意。在集道公司违约未支付租金的情况下，百舵公司扣留集道公司留存在租赁场地的物品，未违反法律的规定，集道公司无权据此主张解除合作协议。故对于集道公司要求确认双方之间的合作协议于2018年1月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。在百舵公司向集道公司的回函中百舵公司明确表示，若集道公司未在2018年1月31日以前支付欠付费用，将解除合作协议。百舵公司虽未实际行使合同解除权，但在集道公司违约未支付租金的情况下，百舵公司应当及时避免损失的扩大，即，其应在合理期间内终止与集道公司的租赁合同关系，并将其扣留的集道公司物品另寻他处保管，以便将租赁场地再行出租，减少租金的损失。现百舵公司提出反诉要求集道公司支付2018年2月1日至2018年9月30日期间的租金、物业费，本院认为相应期间已明显超过合理范围，故无法完全支持。本院认为百舵公司应在2018年4月30日以前妥善处理其扣留的集道公司物品，故对于百舵公司主张的2018年5月1日以后的租金、物业费，本院不予支持，但对于2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金、物业费，集道公司应当给付，具体金额本院经计算确定为94539元。关于集道公司主张百舵公司返还的质量保证金1万元、履约保证金5000元，现百舵公司主张应抵销集道公司应支付的租金、物业费，符合合同法的规定，本院不持异议，抵销后，集道公司另应给付百舵公司2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金、物业费79539元。关于集道公司要求取回的灰色长条办公桌一张、大书柜一个、长书柜一个、门禁监控一组、橱柜一套、轨道灯80个、窗帘三组、longli推拉门四组，根据合作协议的约定，其中大书柜一个、长书柜一个、橱柜一套、轨道灯80个、窗帘三组属于集道公司对租赁场地所做的装修，根据合作协议的约定，集道公司无权主张返还，但对于灰色长条办公桌一张、门禁监控一组、longli推拉门四组，百舵公司应予返还。关于集道公司要求百舵公司赔偿的Swingdoor一件、luaodi门一件、床头柜两个、书椅一把、床一件、大贵妃转角沙发、cvl壁灯八个、挂钟一个、门垭口四个、德国红冰箱一个、cvl灯、空气净化器，因集道公司提交的证据不足以证明上述物品的实际价值，本院将结合相关证据及集道公司对于合作协议解除的过错程度，酌情确定百舵公司应赔偿的损失的具体金额。百舵公司经本院传票传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司与被告（反诉原告）北京百舵联盟科技发展有限公司之间的《百舵联盟工作室合作协议》；二、原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京百舵联盟科技发展有限公司二○一八年二月一日至二○一八年四月三十日期间的租金、物业费79539元；三、被告（反诉原告）北京百舵联盟科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司灰色长条办公桌一张、门禁监控一组、longli推拉门四组；四、被告（反诉原告）北京百舵联盟科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司物品损失50000元；五、驳回原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京百舵联盟科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15917元，由原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司负担14867元（已交纳13000元，其余1867元于本判决生效之日起七日内交纳）、被告（反诉原告）负担1050元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2541元，由被告（反诉原告）北京百舵联盟科技发展有限公司负担1647元（已交纳）、原告（反诉被告）北京集道贸易有限公司负担894元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 靓审 判 员  甄玉斌审 判 员  王 楠二〇一九年十二月五日法官助理  于 洋书 记 员  程宇婷