湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1459号上诉人（原审原告）：刘方泽，男，1986年7月3日出生，汉族，户籍地：湖北省红安县。委托诉讼代理人:李闺臣，长沙县民生法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：曹林，男，1989年5月3日出生，白族，户籍地：湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈海波，湖南德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张璐（系曹林妻子），女，1988年11月10日出生，土家族，户籍地：湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈海波，湖南德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人刘方泽与上诉人曹林、张璐房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘方泽的上诉请求：判决曹林、张璐支付刘方泽评估费19000元。事实与理由：一审审理过程中，刘方泽向一审法院申请，委托湖南美仑房地产评估咨询有限公司对本案争议房屋在2017年1月8日至5月24日期间的市场价格差价进行了评估，并于2017年11月17日出具了正式的《评估咨询报告》；刘方泽已如实交纳了评估费，故该评估费应由曹林、张璐支付给刘方泽。曹林、张璐答辩称：我方没有违约，一切费用不应由我方承担。曹林、张璐的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，驳回刘方泽的全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费及其他费用由刘方泽负担。事实和理由：一、被上诉人未按合同约定提交符合贷款所需资料，办理银行贷款，造成上诉人快速出售房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约。二、被上诉人未依约支付首付款，上诉人房屋抵押不能解除，造成上诉人合同目的无法实现，因此，上诉人解除合同符合法律规定，不构成违约。三、即便上诉人存在违约，合同第八条对违约责任已明确约定，本案违约责任应当遵循意思自治原则，一审法院无视合同约定违约金及合同法第114条的规定，属于法律适用错误。刘方泽答辩称：刘方泽在本案中不存在违约；曹林、张璐将房屋转卖给第三人的行为系根本违约，该行为造成的后果不但要支付刘方泽违约金，还要赔偿刘方泽的房屋差价损失。刘方泽向一审法院提出诉讼请求：1、确认刘方泽与曹林、张璐于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》真实合法有效；2、位于房屋归刘方泽所有，由刘方泽向被告支付房屋剩余价款580000元；3、本案的诉讼费由曹林、张璐承担。诉讼过程中，刘方泽于2017年5月27日变更第一、二项诉讼请求为：1、解除刘方泽与曹林、张璐双方于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》；2、曹林、张璐赔偿刘方泽损失224300元并按中国人民银行同期贷款利率赔偿利息损失1202.92元（从2017年4月11日暂算至2017年5月26日）；刘方泽于2017年10月19日再次变更第二项诉讼请求为：2、曹林、张璐赔偿刘方泽损失232300元（含定金20000元、中介费及代办费26800元、房屋评估差价损失166500元、报告评估费19000元）并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年4月11日至实际付清之日的利息损失（暂计算至2017年10月18日为7240元）。一审法院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实。1、2017年1月5日，曹林出具《委托书》，该委托书上表明，曹林现有位于长沙县房屋（以下简称涉案房屋）出售，因其本人住院未能亲自到场签订合同，故委托其妻子张璐代理签订房屋买卖合同及相关文书。2、2017年1月8日，刘方泽与曹林、张璐在案外人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）的居间服务下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，曹林、张璐（甲方）自愿将涉案房屋出售给刘方泽（乙方），新环境公司作为丙方，建筑面积为145.88㎡，房屋转让价格为600000元（含现有装修和配套设施、在签订本房屋买卖合同时，甲方已为该房屋缴纳的所有费用、家电家具），该房屋在光大银行设有抵押，抵押金额为170000元整。付款方式：购房定金＋购房首付款＋购房款＋公积金贷款或银行贷款＋交房尾款全额支付给甲方。具体包括：乙方于签约当天支付购房定金人民币20000元由甲方收取；乙方银行审批通过、甲方提前还贷手续办理之时支付甲方购房首付款75000元整为房款或托管资金房款；乙方通过市公积金贷款、银行贷款向甲方支付购房款500000元整。交房时乙方支付甲方交房尾款5000元托管丙方转交。为保障双方权益和方便交易，甲乙双方一致同意并委托上述丙方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须转入本合同指定的资金账户进行管理。甲乙双方委托代办机构办理银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，本次交易应缴纳的所有税、费及其他费用经双方协商由乙方承担，交房时间为甲方收到全款之日；甲乙双方均应于合同签订后7日内将办理该房屋过户及符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或对方。合同第八条“违约责任”约定“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。第十条“备注”约定：1）...。2）该房屋甲方需要乙方提供首付款及担保公司垫资用于银行提前还贷，甲乙双方必须做全权委托公证到丙方指定人名下。甲乙双方各承担50%垫资费。另，合同对各方当事人关于居间服务费的支付、各方其他义务等条款进行了具体约定。合同签订当日，刘方泽即向张璐支付购房定金20000元，并由张璐向刘方泽出具相应收条。3、上述合同签订同日，刘方泽与案外人湖南新金非融资性担保有限公司（以下简称新金公司）签订了一份《购买方委托办理协议》，约定刘方泽（甲方）委托新金公司（乙方）办理垫资赎楼担保、银行按揭贷款手续等业务，并由甲方预期贷款500000元。甲方办理上述事项须于协议签订当日一次性向乙方付清服务费17500元。当日，刘方泽向新环境公司转账支付中介费、按揭费共计26800元，并由新环境公司向刘方泽开具相应收款收据。4、2017年4月11日，刘方泽向湖南星沙农村商业银行申请涉案房屋二手房按揭贷款500000元，贷款期限为240个月，并于同日该行审批通过刘方泽的贷款申请。5、2017年4月13日，涉案房屋在中国光大银行股份有限公司长沙新星支行所设抵押已注销。6、2017年5月8日，曹林与案外人陈建平签订《长沙县二手房买卖合同》（合同编号：ＫＦ1705080226）并经长沙县不动产登记中心进行备案，合同约定，曹林（甲方）自愿将涉案房屋出售给陈建平（乙方），房屋转让成交价为580000元，付款方式为一次性付款。7、2017年5月24日，涉案房屋产权已登记至陈建平名下。另查明，经一审法院委托的湖南美仑房地产评估咨询有限公司评估，坐落于长沙县房屋在2017年1月8日至2017年5月24日期间的市场价格差价为166500元。在向双方当事人分别送达了评估公司出具《评估咨询报告（征求意见稿）》后，曹林、张璐分别两次对该咨询报告提出书面异议，评估公司亦针对曹林、张璐的两次异议分别作出了回复，并于2017年11月17日出具正式的《评估咨询报告》。二、双方当事人有争议的事实。（一）评估公司出具的评估报告应否采信。刘方泽认为，本案的评估报告符合法律规定，应予采信；曹林、张璐无相反证据推翻该报告。曹林、张璐认为，评估报告存在超过法院委托评估时间的程序违法，并违反了评估的客观性、真实性及专业性的工作原则，未考虑涉案房屋的现实情况，评估方法比较法没有可比实例、交易实例和现场勘验照片，评估价值严重超出实际价值，不应作为证据采信。（二）刘方泽主张的损失金额应否支持。刘方泽认为，其并无违约行为，曹林、张璐未通知刘方泽即将涉案房屋出售他人系单方违约，致合同被迫不能履行，合同约定的违约责任承担方式并不能弥补刘方泽包括定金、按揭费及中介费、房屋评估的差价等损失金额，刘方泽的主张符合法律规定，曹林、张璐应当赔偿刘方泽的损失；曹林、张璐认为，涉案合同第八条明确约定了双方的违约责任，其愿按照合同约定承担违约责任，其他的损失不愿承担。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘方泽与曹林、张璐于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守各自的合同义务。依据刘方泽与曹林、张璐提交的证据以及审理查明的案件事实，合同签订后，刘方泽依约履行了向曹林、张璐支付购房定金、办理委托代办按揭手续、向新环境公司转账支付中介费、按揭费等义务，并于2017年4月11日获批银行贷款500000元的申请。在合同履行过程中，曹林、张璐自行办理涉案房屋银行提前还贷、消灭抵押权手续后，将涉案房屋另行出让给案外人并已办理产权过户，致使刘方泽合同目的无法实现，曹林、张璐的行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任并赔偿刘方泽的相关损失。刘方泽主张解除涉案合同之诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。刘方泽主张曹林、张璐赔偿其损失包括定金20000元、中介费及按揭费26800元、房屋差价损失166500元、评估费19000元共计232300元之诉求，对于曹林、张璐已收定金20000元，合同解除后，曹林、张璐应予返还；对于中介费、按揭费损失26800元，系刘方泽在履行合同过程中已实际产生的损失，其主张合法有据，应予支持；对于房屋差价损失166500元，依据一审法院委托的湖南美仑房地产评估咨询有限公司对涉案房屋涨幅差价所做的评估报告，涉案房屋涨幅差价为166500元，曹林、张璐并无充分证据推翻该评估报告的证明效力，对刘方泽的该项主张，予以支持。对于刘方泽主张曹林、张璐赔偿评估费19000元，因未提供相关票据证明，一审法院不予支持。对于刘方泽主张曹林、张璐以损失金额按中国人民银行公布的同期贷款利率标准计付自2017年4月11日至实际付清之日止的利息损失，因缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除刘方泽与曹林、张璐于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》；二、限曹林、张璐于本判决生效之日起十日内返还刘方泽定金20000元；三、限曹林、张璐于本判决生效之日起十日内赔偿刘方泽损失193300元；四、驳回刘方泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由刘方泽负担800元，曹林、张璐负担9000元。本院经审理查明：刘方泽支付了19000元评估费用。本院经审理查明的其他事实一审法院认定的事实一致。本院认为，刘方泽与曹林、张璐签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效。本案中，刘方泽履行了支付购房定金、办理委托代办按揭手续、支付中介费、按揭费等义务，同时于2017年4月11日获批银行贷款500000元，《房屋买卖合同》履行的条件已成就，但曹林、张璐却将涉案房屋另售他人，致使刘方泽合同目的无法实现，因此，一审法院认定曹林、张璐构成根本违约，应当承担相应责任，并无不当。但根据《房屋买卖合同》的约定，刘方泽应于合同签订后7日内即2017年1月15日前将办理该房屋过户及符合贷款条件及贷款所需一切资料提交代办机构或曹林、张璐，而刘方泽按时提交相关贷款资料系其尽早获批银行贷款，并使曹林、张璐尽早收取房款的重要条件之一，然刘方泽并未提供充分证据证明其在约定期限内履行了该义务，因此，刘方泽亦存在违约行为，故对其损失酌情自行承担3万元，曹林、张璐的该项上诉理由成立。曹林、张璐另上诉认为，刘方泽未依约支付首付款，同时，其即使违约，亦应按合同第八条承担违约责任。对此，本院认为，根据合同约定，刘方泽支付首付款的条件为其银行审批通过、曹林、张璐提前还贷手续办理之时，但本案中曹林、张璐并未提供充分证据证明其将提前还贷手续办理的情况及时告知了刘方泽，故刘方泽未及时支付首付款，并不构成违约；此外，合同约定的违约金不足以弥补刘方泽所受损失，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条进行处理，亦无不当。刘方泽支付了19000元评估费用，按其所获赔偿的金额酌情由曹林、张璐负担16000元。综上，曹林、张璐应赔偿刘方泽的损失金额为179300元（193300元-30000元+16000元）。综上，刘方泽与曹林、张璐的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初2643号民事判决第一项、第二项；二、变更湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初2643号民事判决第三项为：限曹林、张璐于本判决生效之日起十日内赔偿刘方泽损失179300元；三、撤销湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初2643号民事判决第四项；四、驳回刘方泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，共计19600元，由刘方泽负担3000元，曹林、张璐负担16600元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十二月十六日书记员 肖佳敏