贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8387号原告：陈凉贵，男，1973年3月5日出生，汉族，住贵州省黄平县。委托诉讼代理人：鲁茜，国浩律师（贵阳）事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：鲍晓燕，国浩律师（贵阳）事务所律师，一般代理。被告：贵州美成房地产开发有限公司（以下简称美成房开），住所地贵州省贵阳市南明区解放西路222号。法定代表人：肖玉方。第三人：贵州雅仕居物业管理有限公司（以下简称雅仕居物业），住所贵州省贵阳市南明区解放西路345号五层。法定代表人：王平。委托诉讼代理人：路黔峰，系该公司员工,特别代理。原告陈凉贵与被告美成房开、第三人雅仕居物业商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告陈凉贵委托诉讼代理人鲁茜、鲍晓燕与第三人雅仕居物业委托诉讼代理人路黔峰到庭参加诉讼，被告美成房开经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈凉贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于花溪区房屋商品房转移登记的有关文书（包括不限于不动产登记申请审批表、商品房买卖合同登记备案表、商品房销售现房证明书或商品房注册证、被告不动产产权属证书、购房发票、房屋分层分户平面图、宗地图等，上述材料以贵阳市不动产登记中心要求为准），并配合原告办理商品房转移登记；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金（自2016年4月1日起按已付购房款贷款年利率的1.5倍计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止，暂计算至2019年8月1日为96184元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月18日，被告因欠原告工程款399328元与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以被告欠付的工程款399328元抵购被告位于美成新都房屋一套。该合同第十一条第一款约定被告应于2015年12月31日向原告交付案涉房屋，案涉房屋交付后，被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告无法办理案涉房屋产权登记。经过原告多次催促，被告均予以推诿。被告美成房开未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。第三人雅仕居物业述称：2012年10月22日，雅仕居物业注册成立，成立起因是美成房开正在负责开发的美成新都楼盘，其办理《预销售许可证》需要明确前期物业单位。2012年12月19日，第三人通过当时经开区住建局物管处招投标，中标为美成新都前期物业管理单位。2014年6月初，第三人入驻美成新都楼盘，开始前期物业管理工作直至现在。2016年3月23日，第三人与美成房开进行分离，自主盈亏，不再受美成房开公司领导。公司分离时，美成房开提出，由于前期该公司一直使用物业的财务章收取业主的“三通费”和“房屋维修基金”，为保持收费一致性，还将继续使用我司财务章收取上述费用的同时，由美成房开给我司出具《情况说明》，表示由此产生的一切责任和纠纷由美成房开承担，与第三人无关，故第三人财务凭证上至今没有一笔收费凭证和相关的收据底单，而为避免引起业主误解，第三人于2019年初向美成房开提出，上述费用今后由其直接收取，不再使用第三人公章。本次案件原告均是美成新都的业主，诉请请求涉及“三通费”、“维修基金”、“逾期办证违约金”等，业已生效的判决书都亦判定上述请求与第三人无关，故请求人民法院再次明确，第三人与本案无关。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于花溪区房屋出售给原告,总价款为399328元。该合同第十一条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”。双方签订的《商品房买卖合同》未对取得商品房所有权初始登记时间、交付办理商品房转移登记有关文书的时间及相关违约责任等进行约定。现原告因被告未能交付办理转移登记的相关文书，遂提起诉讼，诉请如前。庭审中，原告提交了不动产权登记中心张贴的服务指南，其上载明商品房买卖所需材料：1.不动产登记申请审批表；2.申请人身份证明；3.购房合同；4.商品房买卖合同登记备案表；5.《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》，2016年后还需要提供房开办理的大证；6.购房发票；7.房屋分层分户平面图；8.代办需提供购房人出具的委托书及受委托人身份证，以此证明其第一项诉讼请求的依据。另，为妥善处理本案，本院依职权于2019年11月14日向贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站发出《协助调查函》，函询被告美成房开开发建设的位于贵阳市花溪区美成新都是否办理了初始登记？该单位答复：美成房开考法建设的贵阳市经济技术开发区松花江路124号“美成新都”项目未在贵阳市经开区不动产登记站申请办理首次登记。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。对于原告要求被告交付办理案涉房屋转移登记的有关文书（包括不限于不动产登记申请审批表、商品房买卖合同登记备案表、商品房销售现房证明书或商品房注册证、购房发票、房屋分层分户平面图等）的请求，根据补充调查的情况，被告美成房开现尚未办理初始登记，原告该请求因客观条件属于法律规定的事实上履行不能和不适合强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，本院对此不予支持。关于原告诉请被告支付的违约金的请求，本案中，合同约定交房时间为2015年12月31日，但未对取得商品房所有权初始登记时间、交付办理商品房转移登记有关文书的时间及相关违约责任等进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本院从2016年4月1日起，按照年利率4.75%标准计算逾期办证违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州美成房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告陈凉贵支付以购房款399328元为基数，按照年利率4.75%的标准，从2016年4月1日计算至其取得该商品房所有权初始登记，并通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金；二、驳回原告陈凉贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1202元（已减半收取），由被告贵州美成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王珏二〇一九年十二月十六日书记员  胡兰