湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1231号上诉人（原审被告）：陈义年，男，1964年1月1日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住仙桃市。被上诉人（原审原告）：仙桃市天宇物业管理有限公司。住所地：仙桃市沙办汪洲河路21号。法定代表人：周友全，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雷，湖北京百泽律师事务所律师。上诉人陈义年因与被上诉人仙桃市天宇物业管理有限公司（以下简称天宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈义年上诉请求：撤销湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初2134号民事判决，依法改判驳回天宇物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.天宇物业公司与开发商签订的前期物业管理合同到期后，天宇物业公司与业主签订的物业服务合同应自然失效，对业主没有法律约束力。同时，涉案物业服务合同第十三条约定的合同有效期条款违反物权法第八十一条的规定，限制了业主对所有物的处分权。2.因开发商未按承诺为陈义年办理房产证、土地证，陈义年至今不知自己房屋的具体面积，陈义年不认可天宇物业公司单方确定的标准，也不接受天宇物业公司按所谓的物价局核定的物业服务费征收标准收费。3、涉案房屋位于顶楼，陈义年自2015年5月入住以来，因房屋漏水严重，曾多次找天宇物业公司解决，但至今未予解决。因此，天宇物业公司在一审称为陈义年提供了物业服务与事实不符。天宇物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈义年的上诉请求不能成立，应予驳回。天宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈义年支付天宇物业公司从2015年5月27日起至2019年3月27日止的物业管理服务费7038元及违约金（从2015年5月27日起至2019年3月27日止按日1‰支付）；2.本案诉讼费用由陈义年承担。一审法院认定事实：陈义年于2014年5月27日与天宇物业公司签订物业管理服务合同，合同显示陈义年为江汉星城小区15幢1单元17A03室业主。合同主要约定：天宇物业公司为江汉星城小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积收取。物业服务费第一年在交房时预交一年，以后每年第一个月交齐该年度物业服务费，业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，按每日千分之一支付违约金。合同签订时陈义年按照每月1.2元/平方米预交纳2014年5月27日至2015年5月26日物业服务费1836元。之后陈义年未再交纳物业服务费，至2019年3月27日，陈义年共计拖欠天宇物业公司物业费7038元。天宇物业公司催讨未果。一审法院认为，天宇物业公司是从事物业服务的企业，具有独立的法人资格，与陈义年签订物业服务合同，物业服务合同符合法律规定，依法有效。根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，天宇物业公司为陈义年所在小区提供服务，陈义年作为业主实际接受了天宇物业公司的服务，陈义年应支付天宇物业公司物业服务费。陈义年所述村里对拆迁户承诺减免物业费，应找相应部门解决，物业公司并不是承诺方，陈义年因此拒交物业服务费的抗辩主张，该院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，天宇物业公司提供了物业服务，陈义年未支付物业服务费，应承担违约民事责任。陈义年应向天宇物业公司支付拖欠的物业费7038元。天宇物业公司诉请按日千分之一标准支付违约金，因时间过长，计算数额较大，该院调整金额为500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条规定，判决：一、陈义年于该判决生效后十日内给付天宇物业公司2015年5月27日至2019年3月27日期间的物业服务费7038元；二、陈义年于该判决生效之日起十日内支付天宇物业公司违约金500元；三、驳回天宇物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由陈义年负担。二审中，陈义年与天宇物业公司均未提交新证据。二审查明，涉案小区至今未成立业主委员会。陈义年与天宇物业公司签订的《物业管理服务合同》第十三条约定：“该合同自双方签字之日起生效，至小区业主委员会成立并与新的物业服务企业签订该小区的《物业服务合同》为止。”一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，陈义年未提供证据证明天宇物业公司未按照合同约定以及相关规定提供物业服务，一审法院根据上述法律规定判决陈义年应支付天宇物业公司物业费7038元并无不当。天宇物业公司与陈义年在物业服务合同中约定有逾期交纳物业费的违约金计算标准，该约定对双方具有约束力，一审法院据此判决陈义年支付违约金并根据该案的实际情况，依法将违约金调整为500元亦无不当。关于陈义年提出涉案物业服务合同因天宇物业公司与开发商签订的物业管理合同到期而自然失效，对其没有法律约束力，且合同部分条款违反物权法相关规定，其不接收天宇物业公司单方确定的收费面积标准，也不接受天宇物业公司按所谓的物价局核定的物业服务费征收标准收费的上诉理由。本院认为，首先，陈义年未提供证据证明天宇物业公司与开发商签订的物业管理合同已到期；其次，涉案小区至今未成立业主委员会，涉案物业服务合同第十三条约定，该合同自双方签字之日起生效，至小区业主委员会成立并与新的物业服务企业签订该小区的《物业服务合同》为止。故该合同仍在有效期内，对双方均有约束力；第三，虽然涉案物业服务合同中没有约定房屋具体面积，但从陈义年交纳2014年5月27日至2015年5月26日物业服务费1836元的事实可以看出，其认可天宇物业公司的收费标准。因此，陈义年提出的该上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于陈义年提出涉案房屋存在房顶漏水问题，天宇物业公司至今未予解决的上诉理由，虽然涉案物业服务合同约定天宇物业公司对屋顶等公共部位需要提供维护和管理服务，但陈义年认可开发商对涉案房屋曾进行过维修，且其未提供证据证明涉案房屋现在仍存在房顶漏水问题，本院依法不予采纳。综上所述，陈义年的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈义年负担。本判决为终审判决。审判长 王 勇审判员 丁 盼审判员 刘汝梁二〇一九年十二月二十七日法官助理丰永闯书记员韩潇