河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初2912号原告：中国农业银行股份有限公司平顶山湛河支行，住所地：平顶山市南环路40号。统一社会信用代码：91410400871759514A。负责人：杨红彬，行长。委托诉讼代理人：李海河，男，1966年3月20日出生，中国农业银行股份有限公司平顶山湛河支行员工，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：王国奇，男，1971年1月31日出生，中国农业银行股份有限公司平顶山湛河支行员工，住平顶山市新华区。被告：孙树昆，男，1971年2月6日出生，住平顶山市卫东区。被告：河南居尚房地产开发有限公司，住所地：平顶山市湛河区光明路与南环路交叉口向南100米。统一社会信用代码：914104007919154688。法定代表人：于联合，总经理。委托诉讼代理人：王至续，河南九泰律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司平顶山湛河支行（以下简称农行湛河支行）与被告孙树昆、河南居尚房地产开发有限公司（以下简称居尚房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，于12月4日公开开庭进行了审理。原告农行湛河支行委托诉讼代理人李海河到庭参加诉讼，被告居尚房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告孙树昆经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行湛河支行向本院提出诉讼请求:1.判决孙树昆偿还截止2019年6月13日尚欠的贷款本金88754.98元及利息、罚息、复利3683.55元，自2019年6月14日之后的利息、罚息、复利按个人购房担保借款合同约定的利息、罚息、复利的计算方式计算至贷款本息全部清偿完毕之日止。2.判决农行湛河支行对孙树昆位于湛河区×电大道西段南侧山水华庭东区×号楼东×单元×层西北户×号房（不动产预告证明号：平房预湛河字第120028××号）拍卖、变卖所得价款在欠款本息范围内享有优先受偿权。3.判决居尚房地产公司对上述借款本息承担连带保证责任。4.本案诉讼费、保全费由孙树昆、居尚房地产公司承担。事实与理由：2012年5月28日，农行湛河支行（贷款人）、孙树昆（借款人、抵押人）、居尚房地产公司（抵押人）共同签订个人购房担保借款合同。合同约定：由农行湛河支行向孙树昆提供借款110000元；孙树昆将位于湛河区×电大道西段南侧山水华庭东区×号楼东×单元×层西北户×号房（不动产预告证明号：平房预湛河字第120028××号）提供抵押担保；居尚公司对该借款提供阶段性保证，即孙树昆未办妥抵押登记时，提供连带责任保证；借款的利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按合同约定方式进行浮动，利率调整以12个月为一个周期；借款执行的利息为年利率6.8%，贷款人逾期还款，自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或一年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或一年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。农行湛河支行依合同约定将借款支付至指定账户，孙树昆却未按照借款合同约定履行还款义务。孙树昆未到庭，无答辩。居尚房地产公司提交书面答辩意见，若不超过保证期间，则承担保证责任；农行湛河支行应先行使担保权，然后再由其承担责任；不承担诉讼费等相关费用。农行湛河支行围绕诉讼请求依法提交的证据有：中国农业银行河南省分行关于平顶山分行辖内机构变更的批复、个人购房担保借款合同、贷款发放通知单、个人借款凭证、贷款合约基本信息、贷款还款流水、预购商品房抵押预告登记。上述证据，具有客观性、真实性、关联性，可以作为认定本案事实的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月28日，农行中兴路支行（贷款人）、孙树昆（借款人、抵押人）、居尚房地产公司（抵押人）签订《个人购房担保借款合同》,合同约定：借款金额110000元，借款期间240个月。借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按合同约定方式进行浮动，利率调整以12个月为一个周期；借款执行的利息为年利率6.8%，贷款人逾期还款，自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率（或一年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或一年期LPR调整后一个工作日）起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。还款方式为等额本息还款。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权宣布借款立即到期，提前收回已发放的借款。该笔借款由居尚房地产公司提供阶段性连带责任保证，但保证人在约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人借款用于购买位于湛河区×电大道西段南侧山水华庭东区×号楼东×单元×层西北户×号房，并将该房产抵押给农行中兴路支行，同时在平顶山市房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记（不动产预告证明号：平房预湛河字第120028××号）。2012年6月9日，农行中兴路支行依合同约定将借款支付至指定账户，孙树昆却未按照借款合同约定履行还款义务。截止2019年6月13日孙树昆共欠贷款本金88754.98元及利息、罚息、复利3683.55，合计92438.53元。另查明，2018年10月30日，中国农业银行河南省分行下发文件将中国农业银行股份有限公司平顶山中兴路支行内部降格，并入中国农业银行股份有限公司平顶山湛河支行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。农行中兴路支行与孙树昆、居尚房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，农行湛河支行诉请孙树昆、居尚房地产公司承担责任所依据的合同条款合法有效，本院予以确认。借款合同签订后，农行中兴路支行按照合同约定向孙树昆发放了贷款，孙树昆未按合同约定及时偿还借款本息已构成违约，应按合同约定及法律规定承担相应的违约责任。现农行湛河支行要求孙树昆偿还借款本息的诉讼请求本院予以支持。居尚房地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任担保，愿对该借款提供连带责任保证，故应按约定对该债务承担连带清偿责任。预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，故农行湛河支行对位于湛河区×电大道西段南侧山水华庭东区×号楼东×单元×层西北户×号房已办理了预购商品房抵押预告登记的该房产不享有优先受偿权，农行湛河支行该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、孙树昆于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司平顶山湛河支行借款本金88754.98元及利息3683.55元（含罚息、复利），合计92438.53元（利息、罚息、复利计算至2019年6月13日，之后利息、罚息、复利按合同约定的利率计息方式计算至借款全部清偿完毕之日）；二、河南居尚房地产开发有限公司在位于平顶山市湛河区×电大道西段南侧山水华庭东区×号楼东×单元×层西北户×号房的预购商品房抵押权预告登记转换成房屋抵押登记之前对本判决第一项承担连带清偿责任；三、驳回中国农业银行股份有限公司平顶山湛河支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2111元，由孙树昆、河南居尚房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张春阳人民陪审员  王淑华人民陪审员  王淑萍二〇一九年十二月十二日书 记 员  赵 静