湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初11039号原告（反诉被告）江最，女，汉族，1981年5月8日生，住长沙市开福区。委托代理人罗再源，湖南骄阳律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南合居商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区高云路77号龙湾国际3期2026栋207房。法定代表人温卓宇。委托代理人武少华，湖南吟正律师事务所律师。委托代理人黄博，湖南吟正律师事务所律师。原告江最与被告湖南合居商业管理有限公司（以下简称合居商业公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，被告合居商业公司提起了反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告江最的委托代理人罗再源，被告合居商业公司的委托代理人武少华、黄博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江最向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告于2018年9月29日签订的《财产委托管理服务合同》。2、依法判令被告向原告支付3个月的房屋租金8100元（暂计算到2019年10月7日）以及按2700元／月从2019年10月8日开始至实际向原告交还房屋之日止的房屋租金。3、依法判令被告向原告赔偿房屋装修费87420元以及6个月的房屋租赁收益16200元。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月29日，原、被告之间签订了《财产委托管理服务合同》，合同约定原告委托被告经营管理原告所有的位于长沙市雨花区房屋，委托期限为2019年1月7日至2024年1月6日共5年，被告向原告支付租金收益2700元／月，支付方式为提前7天支付1次，同时约定如果被告延迟支付租金满7个工作日原告有权单方解除合同，且被告赔偿原告6个月租金收益及原告的装修费用。双方签订财产委托管理服务合同的同时，被告指定被告当时的全资子公司湖南新沐派装饰设计有限公司（以下简称新沐派装饰公司）与原告签订房屋装修合同，房屋装修按被告的要求装修，装修费用为87420元，装修竣工验收日期为2019年1月7日。竣工验收后交由被告经营管理。2019年1月23日，因新沐派装饰公司未把装修好的房子交给被告，经被告和新沐派装饰公司内部协商，经原告同意把被告应该对原告支付的2个月租金收益5400元及押金2700元由被告支付给新沐派装饰公司，用以抵扣原告应向新沐派装饰公司支付的装修费，被告及新沐派装饰公司联合盖章向原告出具了文件；后被告向原告支付了三个月的租金收益8100元。2019年7月7日，被告没有如期向原告支付租金收益，后原告多次上被告处要求被告支付租金收益，但被告不予理睬。同时被告控制了房屋的门禁系统，使原告不能了解房屋的使用情况，不知被告是否在安全合法的经营管理房屋。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告合居商业公司答辩并反诉称，一、原告所诉的合同签订情况属实。根据合同约定，原告应当于2019年1月7日将房屋交付给被告进行经营管理，但原告一直未交房违约，符合合同第六条第三款第1条约定“甲方迟延交付房屋满15个工作日”的合同解除情形，故被告同意由法院依法解除《财产委托管理服务合同》，但应认定合同解除系因原告违约所致。二、依据合同约定，原告应当先将房屋独家委托给被告全权管理并全权代理经营，被告应当将取得的经营房屋所得部分收益按季度支付给原告，而原告自始至终未将房屋交付给被告经营管理，被告从未使用房屋，被告无需向原告支付任何房屋收益，原告诉请被告未支付租金违约及请求支付租金均没有事实依据，请求驳回。三、被告为解决原告与装修公司的矛盾为原告代付的装修款8,100元，及被告本着将来房屋交付后合同能够良好履行的期待而应原告要求向原告提前预付的租金8,100元，合计16,200元，不能据此推定为房屋已交付。因合同没有实际履行，原告应当返还。三、本案系原告未交房违约导致合同解除，原告无权请求被告承担违约责任和赔偿损失，相反，原告应当按6个月租金16,200元的标准向被告支付违约金。四、即使法院认为原告自2019年1月7日起已经将交付房屋给被告，被告未付租金违约，而原告主张的装修损失87,420元系其与装修公司的纠纷，与被告无关，且原告未提供相应的支付凭证，没有证据证明该87,420元装修费已实际发生。原告因租房的实际损失为2019年1月7日至今最多可得的11个月收益29,700元，减去被告已经向其支付的16,200元，剩下实际损失13,500元。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，约定的违约金不应超过造成损失的30%，即不应超过13,500元的30%即4,050元，原告主张违约金16,200元过高违法。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，并支持被告的如下反诉请求：1、请求法院判令解除反诉原告与反诉被告签订的《财产委托管理服务合同》；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告返还房屋收益16,200元；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金16,200元。4、请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。针对反诉原告合居商业公司的反诉请求，反诉被告江最辩称，涉案房屋装修的新沐派装饰公司系反诉原告的全资子公司，至今两公司的法人代表仍是温卓宇一人。既然两家公司同意将反诉原告应付反诉被告的租金和反诉被告应付新沐派装饰公司的装修工程款进行抵扣，此后反诉原告又单独向反诉被告支付了一季度租金，即证明反诉原告已经认可房屋交付，故反诉原告称房屋没有交付的事实不能成立。综上，反诉原告的事实与理由不成立，请法院依法驳回。经审理查明，坐落于长沙市雨花区房屋系原告江最单独所有。2018年9月29日，原告江最（委托人、甲方）与被告合居商业公司（受托方、乙方）签订了《财产委托管理服务合同》。约定甲方同意将其所有的上述房屋独家委托给乙方全权管理并代理经营（包括但不限于出租及其他合法经营），委托期限内甲方有权将房屋（财产）转委托给第三方进行管理经营，但应通知甲方。委托期限为5年，自2019年1月7日起至2024年1月6日止。房屋收益为每月人民币2700元，按季度于下个支付期限到期前7天内支付，每年约定一个月空置期免收租金。押金2700元，委托终止后，甲方验收无误后无息退还。合同还约定：如甲方迟延交付房屋15个工作日，乙方有权单方解除合同。甲方以乙方经营房屋每月所得收益为标准赔偿乙方六个月收益，同时赔偿房屋承租方两个月租金或者其他使用人两个月使用费。如乙方延迟交支付租金满7个工作日，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方六个月收益以及装修费用（按照装修损失费折算）。合同中没有约定房屋交割时间。合同虽约定房屋为装修房，但签订合同时房屋未装修。合同装修条款约定：甲方同意并授权，由乙方为委托管理房屋另行配置家具家电及装饰装修（见委托装修合同）。2018年10月8日，原告与新沐派装饰公司签订了一份装饰工程承包合同，约定由新沐派装饰公司以包工包料的形式负责原告上述房屋的装修；工程期限90天，自2018年10月8日进场施工，至2019年1月7日完工；工程造价87420元，签合同时付全款50%即43710元，泥工完成后付全款的30%即26226元，硬装完成后付全款的20%。装修设计由新沐派装饰公司负责，装修标准具体配置见《合租公寓软装项目明细表和装修项目表》。庭审中，双方认可：房屋装修费用由原告负责，装修风格和要求系按被告合居商业公司的要求进行。上述合同签订后，原告将房屋交付装修，并向装修公司支付工程款43710元。2019年1月23日，被告合居商业公司与新沐派装饰公司书面确认：对本应在2019年1月17日支付的第一季度租金和押金（扣除1个月空置期实际押一付二），因装修公司未将装修好的房屋交合居商业公司，经两家公司内部协商，并经客户同意，将上述合居商业公司应支付租金押金8100元抵扣原告应支付二期装修款，抵扣后，原告实际应向新沐派装饰公司支付二期工程款18126元。当日原告向新沐派装饰公司支付18126元。此后，被告合居商业公司于2019年5月20日向原告支付了2019年第二季度租金8100元，原告于2019年6月13日向新沐派装饰公司支付第三期工程款16504元，以上合计，原告共向新沐派装饰公司支付装修工程款86440元（含抵扣租金押金8100元），余款980元未支付，原告称是因为代被告合居商业公司交纳了物业费，但未向本院举证。此后，因被告合居商业公司未向原告交纳租金，原告遂诉至本院。新沐派装饰公司进行场装修后，即按被告的要求将房屋门锁换为密码锁，现房屋未向原告交付。另查明，新沐派装饰公司在2019年5月20日前系被告合居商业公司独资控股。现两公司法定代表人均为温卓宇。以上事实，有房屋所有权证、《财产委托管理服务合同》装饰工程承包合同、租金抵扣书面材料、银行转账凭证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告就涉案房屋形式上签订的为《财产委托管理服务合同》，但实际体现为房屋租赁的合同内容，故本案应确定为房屋租赁合同纠纷。合同虽未明确计租时间及装修免租期，但合同于2018年9月29日签订，并约定起租期限从2019年1月7日起计算，该期间与装修工期至2019年1月7日完工的约定一致，应当认定装修免租期至2019年1月7日止。同时被告在租金抵扣书面材料中认可应当在2019年1月17日前向原告支付2019年第一季度租金和押金，此后又向原告支付了2019年第二季度租金，故原告主张本案计租时间为2019年1月7日符合本案客观事实，本院予以采信。合同虽未明确房屋交付时间，但房屋装修实际是按被告作合租公寓的使用要求进行，且装修设计施工均按被告要求交由其独资控股公司完成，原告只是承担装修付款义务，原告将房屋交付装修，有理由相信是向被告交付了房屋，被告按合同约定计租时间向原告支付了部分租金，应当认定合同已实际履行，装修是否按期完成及被告是否将房屋转租产生收益均不能成为被告不付租金的理由，被告称房屋尚未交付合同没有实际履行，与本案客观事实不符，本院不予采信。综上情况，原告诉请被告未付租金违约，具有事实依据，本院予以支持，被告反诉系原告未交付房屋违约，与本案事实不符，本院不予支持。原告诉请合同解除，被告于2019年11月20日反诉合同解除，应当认定双方均同意解除合同，并确认合同于双方均同意解除合同之日，即于2019年11月20日解除。被告未向原告支付2019年7月7日后的租金和占用费，原告主张支付，本院予以支持，核算至2019年12月7日止的租金和占用费为13,500元，此后的占用费按合同约定标准支付至房屋实际交还之日止。因合同没有约定押金在承租人违约时可转化为违约金，被告以抵扣装修款的形式向原告交纳的押金2,700元应由原告返还，并在上述租金中抵扣。根据合同约定，因被告延迟支付租金导致合同解除，被告应赔偿装修费用，故原告主张装修损失赔偿符合合同的约定，本院予以支持。但原告装修损失应按原告实际支出和合同的约定进行折算，核算合同实际履行期为317天，合同期为1825天。折算装修损失赔偿为（1825天－317天）÷1825天×86,440元﹦71,425元。根据合同约定，被告违约导致合同解除，还应当向原告承担六个月租收益的可得利益损失，考虑已判决被告赔偿了原告的实际损失，及原告房屋在出租给被告前没有出租收益等情况，应酌情降低原告的可得利益损失，具体认定3个月租金的可得利益损失为8,100元。由于本案系被告违约导致合同解除，且被告主张合同未实际履行没有事实依据，故本院对反诉原告有关返还租金和承担违约责任的反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告江最（反诉被告）与被告湖南合居商业管理有限公司（反诉原告）签订的《财产委托管理服务合同》于2019年11月20日解除；二、被告湖南合居商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告江最租金及占用费人民币10,800元（押金2,700元已抵扣，租金及占用费已计算至2019年12月7日，后段占用费按2,700元每月的标准计算至房屋实际交还之日止）；三、被告湖南合居商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告江最装修损失人民币71,425元、租金收益损失人民币8,100元，合计人民币79,525元；四、驳回原告江最的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告湖南合居商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,267元（已按简易程序减半收取），由原告江最负担267元，被告湖南合居商业管理有限公司负担1,000元，反诉受理费305元，由反诉原告湖南合居商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇一九年十二月十二日代理书记员  刘倩妮