天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终6523号上诉人（原审原告、反诉被告）：武志兴，男，1967年12月7日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王立军，天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜伟华，天津瀚洋（津南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭东明，男，1981年12月22日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李雪，天津福臻律师事务所律师。上诉人武志兴因与被上诉人郭东明房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院(2019)津0112民初3506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。武志兴上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、六项，维持一审判决第一、五、七项，改判被上诉人向上诉人给付2019年2月5日至2019年5月27日的房屋租金161509元，滞纳金8075元，共计169584元；改判被上诉人给付上诉人违约金132772.2元（按三个月租金计算，每月租金44257.4元）；改判被上诉人给付上诉人房屋拆除费92846元；改判被上诉人给付上诉人房屋装修费、加装电梯费、加装不锈钢玻璃门费用的30%，共计392924元；改判被上诉人给付上诉人物业费损失56610.6元；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人此前就解除合同问题未达成一致，直至一审法院第一次开庭即2019年5月27日方达成一致解除合同，应以该日期为合同解除之日，相关房屋租金亦应计算至该日期。对于违约金，一审计算有误，应以解除合同时的租金标准计算违约金，而不是签订合同时的租金标准。由于被上诉人违约造成合同提前解除，造成上诉人此前为被上诉人进行的相关装修工程无法继续使用，造成上诉人巨大经济损失，故应由被上诉人给付一定的装修费用补偿。另，由于双方原合同约定的租赁期限为10年，上诉人基于此方认可承担截止2016年4月30日的物业费，但由于被上诉人的违约行为造成上诉人损失，该款亦应由被上诉人承担，被上诉人诉请所涉场地上诉人自2016年年底后未实际控制。请求二审法院判如所请。郭东明辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。武志兴向一审法院起诉请求：1.被告给付原告厂房租金265544.4元、滞纳金13277.22元，合计278821.62元；2.被告给付原告三个月违约金，每月44257.4元×3个月共计132772.2元；3.被告给付原告房屋拆除费93846元或自行拆除；4.被告给付原告房屋装修费1134670元的十分之六，即680802元；5.被告给付原告加装电梯费158000元的十分之六，即94800元；6.被告给付原告加装不锈钢玻璃门费用17077元的十分之六，即10246.2元；7.被告给付原告第一年物业费56610.6元。以上合计1347898.62元。一审法院认定事实：经证人彭某的介绍，郭东明（乙方）与武志兴（甲方）于2015年7月15日就坐落于天津市津南区地块厂房签订租赁合同。双方约定，租赁期限自2015年9月19日至2025年9月18日，租赁建筑面积1889.66平方米，厂房类型为框架结构，租金每日每平方米建筑面积为人民币0.7元，月租金为39683元，年租金为482808元。自乙方（郭东明）租赁期开始后，在前一个租金水平上，每两年递增10%。租金支付方式为第一年半年付，租期开始第六个月支付下半年租金，一年以后改为年付，第二年开始前一个月支付第二年租金。乙方（郭东明）应支付甲方（武志兴）押金39683元，合同期满后，甲方退还乙方押金。租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费，每月每平方米物业管理费为2.5元，一年共56690元，物业费从2016年5月1日开始由乙方支付。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不做任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。2015年11月25日，武志兴与郭东明又签订了补充协议，双方约定：甲方（武志兴）交付给乙方（郭东明）的厂房装修标准为带电梯的精装修厂房。合同期满后，乙方如果不续租，则恢复厂房到甲方交付乙方使用时的状态。厂房内配备空调25台，属于甲乙双方共同购买，经甲乙双方协商约定：厂房内共配备25台空调，由甲乙双方各占50%。郭东明自2015年7月15日签订租赁合同后，对厂房进行了简单的隔断装修，并一直使用租赁的厂房进行经营活动。武志兴与郭东明各出资80000元购买空调25台安装于租赁厂房处，由郭东明使用。2018年8月19日，因郭东明欠付厂房租金，郭东明为武志兴书写欠条一份，写明：“兹有郭东明欠武志兴厂房2018年9月到2019年8月的租金合计531088.8元。备注：10月28日先付265544.40元，剩下的2019年2月5日付。”2018年10月29日郭东明向武志兴转账汇款265544.4元。2019年2月5日郭东明未履行剩余给付义务。2019年2月4日至2019年3月2日，武志兴与郭东明多次使用短信息进行沟通，郭东明提出不再租赁，希望武志兴能够寻找新的租赁者；武志兴继续向郭东明追要2019年2月5日应付的租金，没有同意解除租赁合同。2019年3月1日武志兴与郭东明通过信息约定2019年3月2日在租赁厂房处见面，郭东明委托其工作人员康某将厂房北侧门打开，郭东明本人与康某并没有和武志兴见面。2019年3月7日，康某发现租赁的厂房被武志兴另外加了门锁，郭东明已无法进入租赁的厂房内。案件审理过程中，武志兴与郭东明均表示同意解除租赁合同。关于武志兴诉请第二项要求“郭东明给付三个月违约金，每月44257.4元×3个月共计132772.2元”与第三项“要求郭东明给付武志兴房屋拆除费93846元或自行拆除”，庭审中，郭东明同意按照合同约定赔偿违约金，并对自行装修的部分予以拆除恢复原状。一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方租赁合同解除的时间；二、武志兴要求各项费用的依据；三、郭东明要求返还空调费80000元的依据。郭东明通过发送信息的方式做出解除合同的意思表示，虽然武志兴没有同意，但2019年3月7日武志兴在出租的厂房加装门锁的行为，导致郭东明无法正常使用厂房，可以视为武志兴不再同意郭东明继续使用该厂房，已行动同意与郭东明解除租赁合同，因此双方租赁合同解除的时间应为2019年3月7日。武志兴与郭东明签订的房租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且租赁合同及补充协议不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。武志兴与郭东明签订的租赁合同与补充协议中，明确约定了承租方郭东明如提前解除合同，应赔偿出租方武志兴三个月的租金，且对于未按时缴纳的租金应按照5%增收滞纳金。因此郭东明应按照合同约定赔偿武志兴三个月租金119049元。双方签订的租赁合同约定的交费时间为上打租，但2018年至2019年度因郭东明欠付租金，郭东明为武志兴出具欠条承诺分两次付清，武志兴接受该履行方式，可视为双方对2018年度至2019年度厂房租金缴纳方式的变更，郭东明依约于2018年10月28日缴纳租金265544.4元，该部分租金系至2019年2月4日的厂房租金。郭东明没有在承诺的日期给付武志兴剩余租金，根据双方租赁合同的约定，郭东明应给付滞纳金。因双方租赁合同在2019年3月7日已解除，因此郭东明应给付2019年2月5日至2019年3月7日的房屋租金39682.86元（30日×0.7元/㎡/日×1889.66㎡），并给付该部分租金的滞纳金1984.14元（39682.86元×5%）。因租赁合同的提前解除系郭东明的原因，因此武志兴可不退还郭东明房屋押金。武志兴诉请的其他各项请求没有法律依据，一审法院不予支持。郭东明反诉要求武志兴返还空调购买款80000元，因武志兴与郭东明在补充协议中对空调的归属进行了约定，即双方共同出资对所购空调各占50%，因此郭东明应享有25台空调50%的所有权。25台空调现安装于武志兴厂房处，考虑空调便于使用及折旧状态，一审法院酌情部分支持郭东明诉请，以武志兴返还郭东明空调款40000元，25台空调均归武志兴所有。一审法院部分支持本诉原告武志兴的诉请，部分支持反诉被告郭东明的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、解除本诉原告武志兴与本诉被告郭东明于2015年7月15日签订的厂房租赁合同。二、本诉被告郭东明于本判决书生效后三日内给付本诉原告武志兴房屋租金39682.86元、滞纳金1984.14元，合计41667元。三、本诉被告郭东明于本判决书生效后十五日内将诉争厂房内自行装修的部分予以拆除，并将厂房恢复至交付时状态。四、本诉被告郭东明于本判决书生效后三日内给付本诉原告武志兴违约赔偿款119049元。五、反诉被告武志兴于本判决生效后三日内给付反诉原告郭东明空调折价款40000元，25台空调归反诉被告武志兴所有。六、驳回本诉原告武志兴的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告郭东明的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16424元，由本诉原告武志兴负担14000元，本诉被告郭东明负担2424元；反诉案件受理费1800元由反诉原告郭东明负担900元，反诉被告武志兴负担900元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、双方解除合同的时间；2、被上诉人应给付租金及滞纳金的数额；3、被上诉人应给付违约金的标准及数额；4、被上诉人应否给付房屋拆除费；5、被上诉人应否承担房屋装修费、加装电梯费、加装不锈钢玻璃门费用的30%；6、被上诉人应否承担物业费损失。双方当事人对于解除合同并无异议，但对于合同解除时间存在争议。上诉人主张双方于2019年5月27日方同意解除合同，但上诉人亦自认在2019年3月7日已经将涉诉厂房加装门锁，上诉人实际控制涉诉厂房，造成承租人即被上诉人无法正常使用涉诉厂房，双方租赁合同已经处于无法继续履行的状态，一审法院认定该时间点为双方解除合同的时间并无不妥，本院予以维持。对于被上诉人应给付租金及滞纳金的数额的问题，双方争议点在于租金的给付标准问题，因双方的租赁合同中月租金与年租金的计算存在误差，造成双方争议，但双方对于租赁面积、租金基数以0.7元/每日每平方米计算及滞纳金的计算标准并无异议，且由于合同约定租金水平每两年递增10%，本院经计算得出，2019年2月5日至2019年3月7日的租金应为45106.18元，滞纳金应为2255.31元。对于违约金一节，合同中明确约定被上诉人如提前解除合同，应赔偿上诉人三个月的租金，双方对此并无异议，但对违约金的计算标准存有争议，因被上诉人原因导致合同解除，其亦应为当期即2019年3月双方解除合同时的租金标准为基础计算违约金，本院经计算得出违约金为130953.9元（39683元×3个月×1.1倍）。一审法院对于上述部分计算有误，本院予以更正。对于房屋拆除费的问题，因被上诉人同意自行拆除其自建部分，对此一审法院予以确认，亦符合上诉人原审诉请，并无不妥，本院予以维持。对于上诉人主张被上诉人应承担房屋装修费、加装电梯费、加装不锈钢玻璃门费用的30%一节，因上诉人未向本院举证证明上述装修方式系由被上诉人指定，且上诉人对上述装修仍可继续利用，故本院对上诉人该项上诉主张不予支持。对于上诉人主张2015年9月19日至2016年4月30日的物业费一节，因双方租赁合同对于被上诉人应承担物业费的期限有明确约定，被上诉人应承担2016年5月1日之后的物业费，对此前的物业费承担并无约定，上诉人亦未向本院举证证明双方就此物业费承担另行约定，上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市津南区人民法院(2019)津0112民初3506号民事判决第一、三、五、七项；二、撤销天津市津南区人民法院(2019)津0112民初3506号民事判决第六项；三、变更天津市津南区人民法院(2019)津0112民初3506号民事判决第二项为：被上诉人郭东明于本判决书生效后三日内给付上诉人武志兴房屋租金45106.18元、滞纳金2255.31元，合计47361.49元；四、变更天津市津南区人民法院(2019)津0112民初3506号民事判决第四项为：被上诉人郭东明于本判决书生效后三日内给付上诉人告武志兴违约赔偿款130953.9元；五、驳回上诉人郭东明的其他一审诉讼请求及上诉请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16424元，由上诉人武志兴负担13424元，被上诉人郭东明负担3000元；一审反诉案件受理费1800元，由被上诉人郭东明负担900元，上诉人武志兴负担900元。二审案件受理费16424元，由上诉人武志兴负担13424元，被上诉人郭东明负担3000元。本判决为终审判决。审判长  孟夏审判员  曹静审判员  庞艺二〇一九年十二月二十日书记员  穆艺