福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初1536号 原告：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第23层的编号为01的单元，统一社会信用代码91350100572982812D。 法定代表人：龙宇飞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赵娜，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：SpazioItaliaLimited,住所地Unit305-7,3/F,LAFORDCENTRE,838LAICHIKOKROAD,CHEUNGSHAWANKOWLOON.HK，联系地址北京市朝阳区芳园西路丽园中心313。 法定代表人：LucaCavallari。 原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）与被告SpazioItaliaLimited（以下简称SIL公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼，被告SIL公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.确认泰禾公司与ＳＩＬ公司签订的《租赁合同》于2018年5月25日解除；2.判令ＳＩＬ公司向泰禾公司支付租金163217.12元、逾期开业违约金594003.04元、提前终止合同违约金114993.88元（前述款项暂共计872214.04元）；3.判令泰禾公司有权没收ＳＩＬ公司已缴纳的履约保证金50000元；4.本案案件受理费由ＳＩＬ公司承担。2019年7月2日，泰禾公司变更第二项诉讼请求为判令ＳＩＬ公司向泰禾公司支付租金50077.98元、逾期开业违约金594003.04元、提前终止合同违约金114993.88元。事实和理由：2017年7月7日，其与ＳＩＬ公司签订《租赁合同》，约定：（1）其将位于福州市晋安区的商铺（以下简称“租赁物”）出租给ＳＩＬ公司，承租的商铺用于计算租金及其他费用的计租面积为927.37平方米（合同第1.1、1.2条）；（2）租赁期限为2年，即2017年12月28日至2019年12月27日（合同第3.1条）；（3）租赁物计租日即为开业日，开业日最迟不得迟于2017年12月28日，若ＳＩＬ公司租赁物未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金及其他费用外，ＳＩＬ公司每逾期一日应向其支付相当于第一个正常租金起始日所在租赁月平均日租金2倍金额的款项作为违约金（合同3.4条）；（4）合同期内租金标准为每平方米2元／㎡／日，即按计租面积计算的每日租金为1854.74元（合同第4.2条）；（5）除第一期外，其他租金均按每两个自然月缴纳，ＳＩＬ公司应当在每两个月的第2个月的20日前向原告支付下两个月份租金（合同第5.1.1条）；（6）如发生以下任何情形之一的，视为ＳＩＬ公司根本违约，其有权提前解除合同：……2）ＳＩＬ公司逾期超过15天未能支付、不支付或延迟支付租金、或其他应付给其的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、违约金等）（合同等14.3条）；（7）如有第14.3条的违约情况发生，本合同于其送达解除合同的通知之日起终止，且其有权没收ＳＩＬ公司支付的履约保证金，并有权向ＳＩＬ公司追索本合同项下的违约责任，并要求ＳＩＬ公司按本合同第十三条的约定退还租赁场所（合同第14.4条）；（8）任一方根本违约导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金（合同14.5条）；（9）因履行本合同产生的纠纷，可提请租赁物所在地有管辖权的人民法院诉讼解决（合同第15.2条）。同日，其与ＳＩＬ公司签订《租赁合同之补充协议》，对部分条款进行修改。前述《租赁合同》签订后，其按约向ＳＩＬ公司交付租赁物，然ＳＩＬ公司最迟开业日届满后至今未按月开业，且自2018年1月20日起未足额缴纳租金，已构成违约，根据《租赁合同》第14.3条约定，其有权解除案涉《租赁合同》并要求ＳＩＬ公司承担相应的违约责任。其遂发出《解除告知函》，ＳＩＬ公司于2018年5月25日签收。综上，其依法行使解除权，案涉《租赁合同》自2018年5月25日起已解除，ＳＩＬ公司应当按月承担违约责任。故其诉至法院，望判如所请。 SIL公司未作答辩。 泰禾公司围绕诉讼请求依法提交下列证据：1.《租赁合同》，2.《租赁合同之补充协议》，3.《解除告知函》，4.快递面单，5.邮件跟踪信息，6.微信截图、邮件截图及快递面单，7.《关于东二环泰禾广场二期169号第贰层编号为01-13商铺交付事宜告知函》。SIL公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。上述证据符合证据的真实性、合法性与关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月7日，泰禾公司与ＳＩＬ公司就坐落于福建省福州市晋安区的商铺（以下简称讼争店面）签订一份《租赁合同》，租赁期限为2年，自2017年12月28日起至2019年12月27日，并约定租赁场所记租日即为开业日，开业日最迟不得迟于2017年12月28日。若ＳＩＬ公司租赁场所未能在最迟开业日之前正式对外营业，除仍应支付租金、物业管理费以及其他费用外，ＳＩＬ公司每逾期一日应向泰禾公司支付相当于第一个正常租金起始日所在租赁月度平均日租金2倍金额的款项作为违约金，合同期内租金标准为每平方米2元／ｍ2／日，即按计租面积计算的每日租金为1854.74元，ＳＩＬ公司应于合同签订之日起五日内，向泰禾公司预付两个完整租赁月度的正常租金（共计111284.4元，简称预付租金），该预付租金将用于抵减租赁起始日后的ＳＩＬ公司应付租金，除第一期租金外，其他租金均按每两个自然月缴纳，ＳＩＬ公司应当在每两个月的第2个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向泰禾公司支付下两个月份租金，为保证ＳＩＬ公司严格充分地履行本租赁合同的所有条款，ＳＩＬ公司应在签订本合同后5日内向泰禾公司支付50000元作为履约保证金。如泰禾公司在该5日内未收到履约保证金，则泰禾公司有权拒收ＳＩＬ公司延后支付的履约保证金使本合同不生效，并将租赁场所另租他人，且ＳＩＬ公司应承担因其违约造成的泰禾公司的所有损失，双方约定的租赁场所的交付日为2017年8月15日，如租赁场所符合交付条件，而ＳＩＬ公司未在约定交付日或泰禾公司通知的期限内办理租赁场所交接手续并签署《租赁场所交付确认书》，或者ＳＩＬ公司交接验收后拒绝签署《租赁场所交付确认书》的，则约定交付日或泰禾公司通知的交接期限届满之日即为实际交付日，若ＳＩＬ公司于约定交付日或泰禾公司通知交付的期限届满之日仍未能实际办理租赁场所的验收交接手续，或者未能于实际交付日后3日内进场装修租赁场所，则每逾期一日，ＳＩＬ公司应向泰禾公司支付相当于第一个正常租金起始日所在租赁月度的日租金2倍的金额作为违约金。如逾期超过30天的，泰禾公司有权提前解除本合同，ＳＩＬ公司除应支付上述违约金外，还应承担导致合同解除的违约责任，除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为ＳＩＬ公司根本违约，泰禾公司有权提前解除合同：发生本合同约定的泰禾公司有权提前解除合同的情形，违约情况发生，合同于泰禾公司送达解除合同的通知书之日起终止，且泰禾公司有权没收ＳＩＬ公司所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向ＳＩＬ公司追索合同项下的违约责任，双方约定，合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍（如该月处于租金优惠期的，则为该租金优惠期后的当个正常租金起始日所在租赁月度租金的两倍）的违约金。同日，泰禾公司与ＳＩＬ公司就坐落于福建省福州市晋安区份《租赁合同之补充协议》，就原合同的续约事项达成新的合意。2018年5月14日，泰禾公司对ＳＩＬ公司出具一份解除《租赁合同》告知函，载明“根据租赁合同第十四条的约定，贵方与其超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或者延迟支付租金、物业管理费或其他任何应付给泰禾公司或管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），视为贵方根本违约，我司有权提前解除合同，没收履约保证金，贵方另按违约时月租金标准的两倍向我司支付违约金。鉴此，现我司通知贵方，租赁合同自贵方收到本函之日起正式解除”、“截至今日，贵方尚欠我司租金5564.22元，贵方违约行为导致合同提前终止违约金114993.88元，我司有权不予返还贵方已缴纳的履约保证金50000元”，ＳＩＬ公司于2018年5月25日收到上述告知函。 另查，《租赁合同》附则中约定，SIL公司联系地址为北京市朝阳区意大利签证中心一层，并载明“任何与本合同有关的文件（含法院等裁判机关需送达的有关法律文件），按上述地址寄发后三日（不论退件或拒收）即视为送达”。 庭审中，泰禾公司自认2018年3月21日收到预付租金111284.4元，2018年4月8日收到租金113139.14元，已付租金共计224423.54元（111284.4元＋113139.14元），现讼争店面已经出租。 本院认为，《租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。泰禾公司按照合同约定交付了讼争店面，SIL公司作为承租人有义务按照合同约定支付租金，SIL公司未足额缴纳租金的行为已构成根本违约，泰禾公司按照合同约定有权解除《租赁合同》。泰禾公司主张《租赁合同》自SIL公司收到解除《租赁合同》告知函之日起，即2018年5月25日解除，符合合同约定，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，讼争店面的日租金为1854.74元，故SIL公司应支付自2017年12月28日起至2018年5月25日止的租金共计274501.52元（1854.74元/天×148天），扣除SIL公司已支付的租金共计224423.54元，尚欠50077.98元，泰禾公司主张SIL公司向其支付租金50077.98元，于法有据，本院予以支持。《租赁合同》有关违约金条款及履约保证金的约定均具有补偿损失的性质，泰禾公司主张的50000元履约保证金已经足以弥补其损失，故泰禾公司此外另行主张的逾期开业违约金、提前终止合同违约金，有违公平原则，本院不予支持。SIL公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理与判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条规定，判决如下： 一、确认福州泰禾新世界房地产开发有限公司与ＳｐａｚｉｏＩｔａｌｉａＬｉｍｉｔｅｄ就福建省福州市晋安区的商铺签订的《租赁合同》于2018年5月25日解除； 二、SpazioItaliaLimited应于本判决生效之日起十日内向福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付租金50077.98元； 三、SpazioItaliaLimited就上述《租赁合同》支付的履约保证金50000元归福州泰禾新世界房地产开发有限公司享有； 四、驳回福州泰禾新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14482元，由福州泰禾新世界房地产开发有限公司负担13135元，由SpazioItaliaLimited负担1347元，SpazioItaliaLimited负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，SpazioItaliaLimited可在判决书送达之日起三十日内，福州泰禾新世界房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 金 人民陪审员  郑宝团 人民陪审员  邱必敏 二〇一九年十二月十八日 法官助理林晶 书记员陈晗 附：一、本文所引用主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》 八、当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理: （一）当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为送达地址； （二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址； （三）没有约定、当事人也未提交书面材料或者书面材料中未载明地址的，以一年内进行其他诉讼、仲裁案件中提供的地址为送达地址； （四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址。 人民法院按照上述地址进行送达的，可以同时以电话、微信等方式通知受送达人。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。