北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80924号原告（反诉被告）：北京新玖星酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南皋乡北皋村西。法定代表人：赵志娟，董事长。委托诉讼代理人：马梦竹，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂晓东，北京铭旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市长城建筑工程有限公司，住所地北京市朝阳区安慧东里20号。法定代表人：李金成，经理。委托诉讼代理人：李夫彬，男，1987年3月25日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵晓刚，男，1980年7月22日出生，住北京市朝阳区。第三人：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村。法定代表人：邢凯，书记。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。第三人：北京三元长城建筑有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧东里20号楼3层306室。法定代表人：吴存刚，总经理。委托诉讼代理人：岳顺，男，1965年4月15日出生，住北京朝阳区安慧东里20号楼3层306室。原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司（以简称被告）、第三人北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会（东辛店村委会）、第三人北京三元长城建筑有限责任公司（以下简称三元公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马梦竹、聂晓东、被告委托诉讼代理人李夫彬、赵晓刚、东辛店村委会委托诉讼代理人陈明东、三元公司委托诉讼代理人岳顺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除我和被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还我公司剩余房屋租金54500元；3、被告支付违约金36000元；4、被告赔偿经营损失708334元；5、被告赔偿我公司搬迁费13250元；6、被告赔偿我公司装饰装修费用109455.5元；7、案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年3月17日，我公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由我公司承租被告出租的位于北京市朝阳区某某村23间房屋，面积约1000平方米，房屋用途为企业办公，租赁期限自2017年5月1日至2020年12月31日，每年租金18万元。合同签订后，我公司按照约定向被告支付了2年的租金。我公司经被告同意后对房屋进行了装饰装修，花费装修费用109455.5元。2018年12月，被告要求收回房屋，终止合同，且在没有征得我公司同意的情况下对房屋断水、断电，我公司被迫于2019年1月11日搬出承租的房屋。被告未按照合同的约定履行合同义务，且拒不退还我公司剩余租金并赔偿损失。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：我公司不同意原告的全部诉讼请求。首先，本案的合同已经因为原告的实际行为而被解除，无需经过法院确认再次解除。我公司认可合同解除的时间为2019年1月11日。原告在明知涉案房屋已经被政府收回，且确认合同已经无法继续履行，故原告单方终止合同。第二，关于原告主张的剩余租金，我公司认为，在扣除原告的违约金后，我公司不欠付原告任何款项。第三，我公司已经按照合同约定履行了合同义务，不存在违约行为。因此我公司不应当向原告支付违约金。本合同的解除是不可抗力造成的，即政府在实施城乡一体化工作，收回涉案的土地和房屋。根据双方签订的租赁合同第十条的约定，房屋因不可抗力导致毁损、损失的，双方互不承担责任。关于原告主张的经营损失、房屋租金损失、搬迁费、装修费均不属实。退一步讲，即使属实，也是由于原告原因造成的，与我公司无关。根据合同约定，涉案房屋的用途为原告公司工作人员办公使用，在未经我公司同意且经有关部门批准的情况下，原告不得擅自改变房屋用途，不得擅自改变房屋结构，不得擅自转租。因此即使发生原告所述的损失，也是原告原因造成。我公司认为，原告在履行合同过程中，违反了合同第九条第2、3、4款的约定，根据合同第十一条的约定，原告应当支付我公司违约金36000元。而且原告多次逾期支付租金，违反了合同第四条第3款的约定，根据合同的约定，原告亦应当向我公司支付违约金36000元。现我公司提起反诉，请求判决原告支付我公司违约金72000元。原告对反诉辩称：我公司不同意被告的全部反诉请求，请求法院依法驳回。首先，我公司不存在改变房屋结构以及转租的行为，被告未提交证据证明其主张。根据合同第二条的约定，房屋用途为公司办公人员使用，承租期间，该房屋的用途始终为公司办公人员使用，被告知晓并同意作为员工宿舍使用。我公司在承租期间虽对房屋进行了装修，但从未改变房屋的结构，也没有任何转租行为。第二，我公司按照合同的约定向被告支付了第一年的租金，被告收取了该租金并未提出任何异议。2017年11月，因北京市大兴区发生火灾，北京市加强了房屋租赁管理，崔各庄乡发布通知，要求我公司在春节前搬离租赁房屋，同时对租赁房屋断水、断电，双方均不能确定合同是否能够继续履行。在水电恢复正常后，被告于2018年6月20日左右电话通知我公司可以继续履行合同，先支付半年的租金。期间房屋租赁正常。我公司未收到相关部门要求搬离的通知，故被告于2018年9月17日左右电话沟通继续履行合同，我公司于2018年9月17日向被告支付了半年的租金。本案中，被告未能举证证明后续租金支付的具体时间，故结合案件事实，被告不能证明我公司存在违约行为。退一步讲，我公司2018年6月20日支付半年租金后，被告未提出异议，并于2018年9月17日收取了第二笔租金，其行为是对我公司支付租金行为的认可。第三，双方签订的租赁合同仅约定了第一年租金以及押金的支付时间，没有约定后续租金的具体支付时间，租赁合同第九条第3款第1项是针对第一年租金以及押金支付所作的约定。我公司支付第一年租金的时间符合合同的约定，且双方协商一致我公司无需支付押金，故被告主张违约金没有事实依据。根据合同第六条的约定，被告主张违约金的前提是被告行使合同解除权，主动解除合同，在本案庭审过程中，被告自认是我公司以实际行动单方解除合同，故被告无权向我公司主张违约金。东辛店村委会述称：首先，本案案由系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，我村委会并非合同当事人，该案件亦与我村委会无关。第二，我村委会在2000年将涉案地块出租给北京市中创建筑工程公司，在2006年1月，承租人变更为三元公司。我村委会与三元公司于2018年12月31日签订了解除腾退协议，终止了双方的合同关系。整个腾退工作是按照政府要求完成的。合同终止后，我村委会按照政府认定的补偿标准依约向三元公司支付了补偿款。整个过程，我村委会严格按照国家法律和政府政策要求进行，因此我村委会在本案中没有任何责任。三元公司述称：本案中被告出租的房屋是被告方建造的，土地是我公司与东辛店村委会租赁取得的。我公司与原告没有任何法律上的利害关系。我公司与东辛店村委会签订解除租赁协议后，村委会将补偿款给付我公司，我公司也将其中被告的地上物补偿款给付了被告。本院经审理认定事实如下：2000年3月18日，东辛店村委会与三元公司签订了一份《土地租赁协议》，约定由三元公司承租东辛店村委会出租的20亩土地，租赁期限自2000年1月1日至2015年12月30日。2003年12月31日，北京市东辛店农工商合作社与三元公司、北京市中创建筑工程公司签订了一份《土地租赁补充协议》，约定将原《土地租赁协议》的租赁期限延长五年。2018年12月12日，东辛店村委会与三元公司签订了一份《解除租赁及腾退场地协议》，约定双方原租赁协议于2018年12月31日解除，由东辛店村委会对三元公司的地上物进行补偿。双方确认三元公司在承租的土地上建房经测量面积为10187.96平方米，总建筑面积10396.56平方米，根据每平方米补偿1193元标准，总计房屋重置成新价补偿款为12154236元，搬家奖为509398元，总计补偿款12663634元。东辛店村委会已经支付三元公司补偿款6331817元。2017年3月17日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告出租的约1000平方米的房屋，共计23间，（上述租赁标的物系三元公司与东辛店村委会签订的《土地租赁协议》中土地的一部分）。合同约定房屋用途为“公司办公人员使用”。合同约定租赁期限自2017年5月1日至2020年12月31日，年租金18万元，押金1.5万元。该合同第四条“租金及租赁押金”第（三）款约定：“租金支付方式：合同签订前一个月内向甲方（被告）交付一年的租金：180000元（大写：壹拾捌万元整）；不足年份按月收取，每月15000元；甲方收取租金后，应向乙方（原告）开具收据，乙方应将款项汇至甲方指定帐户。”该合同第九条“合同的解除”第（三）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金、押金达壹拾伍日的。2、擅自改变该房屋租赁用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋结构的。4、擅自将该房屋转租给第三人的。5、利用该房屋从事违法活动或存放危险违禁物品的。”该合同第十条“免责条款”第2款约定：“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，拆除赔偿费用由甲方所得与乙方无关。”该合同第十一条“违约责任”第（三）款约定：“本合同生效后，除根据法律规定或合同约定甲方有权解除或终止本合同的情形外，若甲方在租赁期内需提前收回该房屋的，应提前叁拾日书面通知乙方并经其同意后解除合同，将已收取的租金余额退还乙方并且向乙方支付相当于年租金20％的违约金。”第（六）款第1项约定：“每逾期一日的，乙方年租金的千分之五向机房支付违约金。超过15日甲方解除合同的，乙方按年租金的20％向甲方支付违约金。”该款第2项约定：“若乙方属于本合同第九条第三款2、3、4、5项情形的，甲方可解除合同，据此解除合同的，乙方须按年租金的20％向甲方支付违约金。给甲方造成损害的，乙方承担赔偿责任。”上述合同签订后，被告向原告交付了租赁标的物。原告于2017年3月17日向被告支付租金18万元，于2018年6月20日向被告支付租金9万元，于2018年9月17日向被告支付租金9万元。2018年11月30日，三元公司向原告发出了一份《关于终止的通知》，该通知载明：“北京新玖星酒店物业管理有限公司：贵公司曾与我公司（北京三元长城建筑有限责任公司）签署了房屋租赁合同，因市、乡两级政府正在实施城乡一体化工作，东辛店村非住宅腾退回收工作现已开始实施，我单位租赁的土地现已被收回，固我单位与贵公司签署的房屋租赁合同属不可抗因素被迫终止，请贵公司在2018年12月20日腾退所租赁的房屋，特此通知。”庭审中，原告称对涉案房屋装修过，为此花费装修费用109455.5元，原告向本院提交了支付装修费用的支出凭证。被告对该支出凭证的真实性不予认可。庭审中，原告认可其于2019年1月11日搬离租赁标的物，并向本院提交了搬迁费票据，证明其为搬迁花费13250元。被告认可原告搬离租赁标的物的时间，但对发生的搬迁费不予认可。案件审理过程中，原告向本院提交了其与案外人签订的四份《合作经营协议》，原告以此证明因被告违约解除合同给原告造成经营损失708334元。被告对《合作经营协议》的真实性不予认可，且认为该协议如果是真实的，可以证明原告未经被告同意改变租赁标的物的用途，属于违约行为。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方于2017年3月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。通过庭审查明，被告承租的涉案土地在本次疏解非首都功能收回土地范围之内，在此情况下，应当认定出现无法继续履行的情形，双方的合同应当终止。关于合同终止的时间，本院认为应当以三元公司与东辛店村委会签订的《解除租赁及腾退场地协议》中确定的终止合同的日期作为本案原、被告双方租赁合同终止的日期，即2018年12月31日。关于原告要求被告退还租金的诉讼请求，本院认为，因原告实际搬离租赁标的物的时间为2019年1月11日，故本院将判令被告退还原告支付的2019年1月11日以后的租金。因涉案的租赁合同系因政府政策性原因而终止，符合《房屋租赁合同》第十条第2款的约定，本院认为在此情况下，原告要求被告支付违约金、赔偿经营损失的诉讼请求以及被告要求原告支付违约金的反诉请求均无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿搬迁费、装饰装修损失的诉讼请求，首先，原告提交的支付凭证和票据可以证明原告为涉案房屋事实上进行了装修，并因合同终止而发生了提前搬迁的费用，本院认为，因《房屋租赁合同》的解除，被告因地上物获得了部分补偿，根据公平原则，被告应当对原告的上述损失进行适当补偿，对于补偿的具体数额，本院依法予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司与被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司于二〇一七年三月十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十二月三十一日解除；二、被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司租金五万四千五百元；三、被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司搬迁费一万元；四、被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司装修费用六万元；五、驳回原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千五百零八元，由原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司负担五千一百一十三元（已交纳），由被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司负担一千三百九十五元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京新玖星酒店物业管理有限公司）。反诉案件受理费八百元，由被告（反诉原告）北京市长城建筑工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇一九年十二月十六日书记员  张 颖