广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初27257号原告：黄钊强，男，1962年3月3日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托代理人：官选斌、蓝伟斌，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：汪洁，女，1962年11月21日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。第三人：邓汉标，男，1980年1月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：官选斌、蓝伟斌，均系广东诺臣律师事务所律师。第三人：王强，男，1962年11月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告黄钊强诉被告汪洁及第三人邓汉标、王强其他合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄钊强及第三人邓汉标的共同委托代理人官选斌、蓝伟斌，第三人王强到庭参加诉讼；被告汪洁经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告黄钊强诉称：被告于2013年10月15日（2014年12月31日续借）、2014年6月25日分别向梁广勇和原告借款以及签订借款合同，被告以登记在其丈夫王强名下的天河区天河路x号804房（简称804房）为借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。此后，被告未按约定还款，2017年4月双方对账后确认至2017年5月底被告尚欠梁广勇、原告共计736万元。原、被告及梁广勇于2017年4月18日经协商签订《购房及还款协议书》，约定被告将804房及越秀区广州大道中611号1016房作价1336万元出售给原告及梁广勇用以抵债。协议签订后，原告依约代被告清偿了以越秀区广州大道中611号1016房抵押担保的工商银行贷款4085476.87元，被告也依约履行了越秀区广州大道中611号1016房的过户及交付义务。关于804房，被告提出承租人不愿搬离暂时不能交付，之后又提出该房屋登记是其丈夫王强名下的房改房，王强单位不同意出售该房产，需要协调。再之后原告反复多次催交房和办过户手续，被告均以拖延方式拒绝。综上，原、被告以购房款还款的事实清楚，双方也履行了其中一套房屋的买卖，被告依法依约也应当继续履行合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行与原告所签订的《购房及还款协议书》及相关协议，将804房过户给第三人邓汉标；2、被告向原告支付迟延履行违约金（每日以合同交易总价1336万元的万分之五计算，计至被告履行合同办理房产过户之日止）；3、被告承担本案诉讼费。被告汪洁未答辩。第三人邓汉标述称：同意原告的意见。第三人王强述称：不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋登记在我方名下，也是我在广州唯一房屋，我方不清楚为何要将涉案房屋过户给邓汉标。二、我方没有办理过涉案房屋的抵押担保和抵押登记手续。三、我方不清楚原告所述的736万元的债务如何计算得出。我方直至收到法院送达的传票，才得知此事，此前不知情，被告汪洁也从未告知我方。经审理查明：汪洁、王强为夫妻关系，双方于1987年8月1日登记结婚。广州市天河区x号804房（住宅，建筑面积117.3085平方米，简称804房）的登记权属人为王强，产权登记时间2011年6月7日；2014年6月25日黄钊强、王强申请持房产证抵押，2014年6月27日办理抵押权登记，债权数额1600000元。2015年5月7日，黄钊强以汪洁、王强于2013年7月8日向其借款160万元，并立下借款合同、公证书、房地产抵押合同及保证合同等，但未依约还本付息为由，向广州市越秀区人民法院提起诉讼[案号（2015）穗越法民一初字第2155号，简称2155号案]，要求汪洁、王强偿还借款本金160万元，将位于广州市天河区天河直街45号804房的房屋作价偿还或拍卖偿还借款，并偿还借款利息和违约金等。该案中汪洁同意黄钊强的诉讼请求，同意将抵押房屋作价偿还。王强该案中为公告送达，未到庭应诉答辩。2016年2月19日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法民一初字第2155号民事判决，一审判决认为：合法的借贷关系受法律保护。黄钊强为证明双方之间的借贷关系，提交了借款合同、保证合同、转账凭证以及房地产他项权证等证据，汪洁对上述证据无异议。汪洁提交了加盖有平安银行广州分行营业部公章的个人账户汇总信息清单，与黄钊强提供的借款证据能够相互印证。庭审中，黄钊强和汪洁就双方关系、借款用途以及款项交付方式等借款过程的陈述相一致。上述证据已能形成一条完整的证据链，故本院对双方的借贷关系予以确认，黄钊强要求汪洁偿还借款本金160万元以及利息的请求予以支持。因双方已在804房上设定了抵押权，以担保本案债权的实现，故如汪洁不能在本判决指定的期限内履行还款义务,黄钊强有权申请拍卖该房屋，并就拍卖所得的价款享有优先受偿权。汪洁、王强于2003年登记结婚，本案债务发生在夫妻关系存续期间，王强曾在2013年签订了保证合同，就160万元的债务提供连带担保，虽然后来黄钊强与汪洁在2014年重新签订了借款合同，但双方均确认实际只存在一笔160万元的借款，且王强用其名下房屋亦为后来的160万元即本案债务提供了抵押权担保，王强又未在本案中提供任何证据证明本案款项未用于夫妻共同生活，故本案债务应按夫妻债务处理，王强应承担共同偿还义务。一审判令：一、汪洁、王强偿还原告黄钊强借款本金1600000元。二、汪洁、王强偿还原告黄钊强上述借款的利息和违约罚息（利息的计算方式：从2014年6月25日至2015年6月25日，按照月息2%计算。违约罚息计算方式：从2015年6月26日至还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。三、如汪洁、王强未按期履行上述还款义务，黄钊强有权申请拍卖804房，并就所得价款享有优先受偿权。该判决已于2016年5月17日发生法律效力。黄钊强提供的证据其中包括：1、落款时间2017年4月18日及落款人汪洁（甲方）、黄钊强（乙方）、梁广勇（相关债权人）的《购房及还款协议书》一份。《购房及还款协议书》载明：就甲方于2014年6月25日、2014年12月30日分别向梁广勇、黄钊强签订的借款合同中的债务协商，达成如下协议：一、各方共同确认，截止至2017年5月底甲方共欠梁广勇、黄钊强736万元。二、甲方有两套房产。第一套房产为804房，产权人王强，该房产登记产权人是甲方配偶（见结婚证），现抵押给黄钊强。该房现有两个旧租户的租约己到期（见租赁合同），暂未搬走，但他们均表示不愿购买该房屋（见声明）。第二套房产地址越秀区广州大道中611号1016房（简称1016房），产权人王心怡、汪允年，房产登记产权人分别是甲方父亲和甲方女儿（见户口簿该两套房登记产权人均公证委托甲方代为办理相关事务（见两份公证书），现抵押给工商银行，甲方现居住该房屋。两套房屋均因工商银行的债务被法院查封，黄钊强也以前述借款申请法院对第一套房屋进行了查封。三、甲方告知乙方，第二套房产抵押给工商银行的贷款截止至2017年4月15日总欠款约为410万元。四、乙方愿意以总价1336万元购买上述两套房屋，但该购房款必须先用于还抵押借款。同时又因乙方暂无购房资格，短期内无法办理过户。双方确定用下述方式进行该购房手续：1、签订本协议并收集全部附件后十五工作日内，乙方直接代甲方向工商银行还款约410万元（以最终与银行确认金额为准）。2、乙方代偿前述欠工商银行款项后，甲方负责申请工商银行注销抵押及申请法院解封，同时将第二套房屋办理抵押给乙方的手续，该抵押金额设为1000万元，并签订相关的借款合同等抵押所需文件（这些文件不作为借款的依据）待乙方要求将房屋过户给其指定人时甲方再配合办理。3、欠梁广勇及黄钊强的736万元由乙方直接代为偿还，但梁广勇及黄钊强确认收到还款后，并不注销抵押，待乙方要求将房屋过户给其指定人时各方再配合办理。4、乙方代为向工商银行还款后，甲方在2017年5月30日前向乙方交付第一套房屋（由甲方负责清退原租户）。5、交付第一套房后三天内乙方向甲方支付180万元。6、自乙方代为向工商银行代偿第一笔欠款后三个月内，乙方向甲方交付第二套房屋。7、待两套房屋全部过户给乙方或乙方指定的人后三日内，乙方向甲方支付10万元购房余款。8、签订本协议同时，即视为乙方向甲方支付购房款736万元，同时亦视为甲方向乙方和梁广勇偿还了全部借款。各方必须无偿配合办理实现本协议约定的房屋交易事项。五、本合同一经签订，双方必须履行。如果迟延履行，每迟延一日，按合同交易总价（1336万元）的万分之五交付违约金；如果甲方单方解除合同，必须双倍退还乙方己交款项（包括视同交付款项）；如果乙方单方解除合同，甲方有权没收全部己交款项（包括视同交付款项）。落款处汪洁（甲方）、黄钊强（乙方）、梁广勇（相关债权人）签名并按指印。2、落款时间2017年5月5日及落款人汪洁（甲方）、黄钊强（乙方）的《补充说明》一份。该《补充说明》载明：双方于2017年4月18日签订了《购房及还款协议书》，但签订协议后，双方发现了甲方实际己办理了离婚证；王强的委托书原件已使用完，现没有原件。对于婚姻问题，甲方解释是由于特殊身份问题，双方办理离婚手续，但未实际离婚，对于民政局是否登记并不知情，而且一旦王强回国，双方会回复结婚状态；对于王强委托书原件乙方是看到过的，并且在办理抵押时己使用过。现双方又进行协商后达成如下补充协议：1、甲方负责补办公证书原件，以备办理交易过户时使用。2、现两套房都己委托多家房产中介公司放盘，但由于两套房产都有抵押、查封手续存在，且都是委托人代办手续，委托书原件尚未完整，交易过程相对复杂，交易存在不确定性，故将原协议中的第四条第5项的付款时间变更如下：（原文：交付第一套房后三天内乙方向甲方支付180万元。）两套房中有一套实现交易后三天内乙方向甲方支付180万元。但如果在交付第一套房后仍未实现交易任何一套房屋，而甲方己取得王强委托的公证书原件，则乙方向甲方先付80万元，待实现交易后三天内乙方向甲方再支付余款100万元。特此补充或变更。补充协议与原协议冲突时按补充协议执行，其它条款仍有效。在些强调，不论市场房价的变化，双方协议的交易价格不变。落款处汪洁（甲方）、黄钊强（乙方）签名并按指印。3、《借款合同》二份及转帐凭证。其中：（1）落款日期为2013年10月15日的《借款合同》，载明：贷款方梁广勇，借款方汪洁，借款金额200万元，利率处空白，借款期限2013年10月15日至2014年4月14日，借款用途资金周转。如借款人出现重大诉讼、仲裁或执行案件，或者不按约定期限支付借款利息或其他应付费用，或者担保人等出现经营状况严重恶化或重大诉讼及仲裁、执行案件，出借人有权提前收回借款。借款违约罚息按银行同类贷款利率的四倍计算。借款本金和有关费用由王强提供连带偿还担保，并另行签订相关担保、保证合同。落款处汪洁签字并按手指印，梁广勇未签字未按手印。（2）落款日期为2014年12月30日的《借款合同》，载明：贷款方梁广勇，借款方汪洁，借款金额200万元，利率月息2%，借款期限2014年12月31日至2015年12月30日，借款用途资金周转。如借款人出现重大诉讼、仲裁或执行案件，或者不按约定期限支付借款利息或其他应付费用，或者担保人等出现经营状况严重恶化或重大诉讼及仲裁、执行案件，出借人有权提前收回借款。借款违约罚息按银行同类贷款利率的四倍计算。借款本金和有关费用由王强提供连带偿还担保，并另行签订相关担保、保证合同。落款处汪洁签字并按手指印，梁广勇未签字未按手印。（3）转账凭证显示2013年10月15日，梁广勇分别向汪洁转账150万元、50万元。4、汇款凭证二份。其中农业银行网上电子回单显示2017年5月16日，黄钊强向汪洁转账25万元。拟证明黄钊强按合同约定支付25万元，并代汪洁偿还了银行贷款。5、房产过户资料、公证书（主要内容为案外人王心怡、汪允年委托汪洁出售1016房的产权份额，收取购房款、代办过户手续等。黄钊强称原件已提交给房管局用于办证）、广州市存量房买卖合同（主要内容为汪洁受托将1016房以6378000元的价格出售给案外人梁志文，落款处无签名）、税收完税证明两份、购房款发票（金额6378000元）、房产证（显示1016房产权登记在梁志文名下。黄钊强称房产证原件目前抵押在银行），拟证明汪洁依约向黄钊强交付了广州市越秀区广州大道中611号1016房并办理了过户。6、落款日期2018年1月5日黄钊强向汪洁发出的《通知》一份。《通知》主要内容：2017年4月18日本人与你签订了《购房及还款协议书》，后由于发现你实际是办理了离婚手续，故又于2017年5月5日签订了《补充说明》。但你自2017年6月就不积极清退第一套房屋（华苑大厦）的租户，并且告知本人第一套房因王强单位的原因不能直接交易，故要求待你协商好后再办理。此后本人多次要求你履行协议，而你却又找各种理由拖延，而且不提任何解决方案。我们约定的两套房的交易价格为1336万元，第二套房（嘉诚公寓）交易的价格为6378000元，第一套房的交易价即为6982000元。原定2017年5月30日交付第一套房，至今你也不清退原租户（租赁合同早己到期）交付房屋，依协议书约定自2017年5月31日起，你应按1336万元为本金每日支付万分之五（即每日6680元）的违约金。在此，本人郑重的通知你：请收到本通知后七日内与本人办理交易及使用手续，本人也将按约定支付剩余的165万元。如果你没有具体的回答，则视为你己不愿履行协议书，本人将依法追究你的责任。上述证据经质证，王强表示:1、对证据1、2不予认可。汪洁签订《购房及还款协议》时没有得到我的委托授权就处分我的房产，我方对此不知情。我方是直至本案才看到该协议。该协议书第2条三个括号“见结婚证”“见租赁合同”“见声明”，我方也没有看到相应的原件。《补充说明》提到我与汪洁已办理离婚，实际上我从来没有与汪洁离婚，双方在法律上仍是夫妻。《补充说明》还提到“王强的委托书原件已使用完”，由于我从来没有出具委托书，何来委托书原件已使用完。《补充说明》还提到“一旦王强回国，双方会回复结婚状态”，但我从来没有出过国，何来回国，而且回复结婚状态是一个笑话。《补充说明》提到“两套房中有一套实现交易后三天内乙方向甲方支付180万元”，请原告明确其取得1016房后有无向汪洁支付180万元。2、证据3两份借款合同甲方没有签字盖章，不符合常理，也不具备法律效力。基于借款合同无效，转帐电子回执也是无效的。3、证据4不予确认，其上没有汪洁的签名盖章，也没有注明款项的性质。4、证据5两份公证书都没有我的签名，王心怡是我与汪洁的女儿，汪允年是汪洁父亲，1016房是登记在王心怡和汪允年名下的，我方是直至收到本案诉讼材料才看到该证据材料，经我判断，该两份公证书应该是真实的。存量房买卖合同没有落款签名，作为证据来说是不合适的。发票、契税完税证真实性无异议。房产证的情况不清楚。证据6不予确认，且从格式来看，该通知是汪洁写给汪洁。通知上的内容也并非事实，办理离婚续并非事实，还将约定的180万元变更为165万元，也没有依据。庭审中王强表示：1、我方与汪洁自2008年起已分居，对汪洁状况不清楚。2、关于涉案房屋现状，涉案房屋是通过中介购买的二手房；当时先在同一栋楼买了606房，后来才购买804房，606房登记在汪洁名下，804房登记在我方名下，606房早已被汪洁出售；804房现是房中房，分隔为5个套间，我居住其中一个套间，现只有其中一个套间出租给案外人，租金是汪洁收取。黄钊强表示：1、据我方了解，804房由汪洁出租给案外人，当事人本人也见过租户，租户也过承诺书表示不购买涉案房屋。2、汪洁有时接听电话，有时不接听，我方不清楚汪洁的下落。2017年5月签署补充说明时汪洁还去到我方代理人办公室，之后也来过一次，再之后就没有见过；不清楚汪洁现在从事什么工作。另，2019年王强向广州市越秀区人民法院申请对2155号案再审，广州市越秀区人民法院于2019年5月17日作出（2019）粤0104民申24号民事裁定，裁定驳回王强的再审申请。本院认为：关于黄钊强要求办理804房产权过户手续的诉请，第一，根据黄钊强的陈述及举证，因汪洁拖欠黄钊强及案外人梁广勇巨额债务，汪洁与黄钊强等签署《购房及还款协议书》、《补充说明》，汪洁以产权登记在其女儿、父亲名下的1016房及产权登记在配偶王强名下的804房抵偿债务，黄钊强确认1016房的交易手续已完成，现要求汪洁及王强将804房过户至指定的邓汉标名下。但，804房属汪洁、王强的夫妻共同财产，王强并未在上述《购房及还款协议书》、《补充说明》上签字确认，黄钊强无证据证实王强对上述文件知情并同意，本案中王强到庭陈述其对上述文件不知情，也不认可上述文件，因此黄钊强要求作为汪洁的配偶及804房的登记权属人的王强协助其办理804房的产权过户手续，于法无据。第二，根据黄钊强的主张，其本人并无广州市限购区域内的购房资格，黄钊强要求汪洁及王强将804房过户至其指定的邓汉标名下，应属规避相关限购政策，不当。综上，黄钊强该项诉请无事实及法律依据，本院依法予以驳回。关于黄钊强要求汪洁支付迟延履行违约金的诉请。如上所述，鉴于黄钊强要求804房的产权过户手续因房屋权属登记人及另一共有人的王强未在上述以房抵债协议上签字确认，王强事后亦未同意及追认，在此情况下804房的过户手续不应得到支持，而黄钊强要求汪洁支付该迟延履行金的诉请得以支持应基于804房的房屋交付、产权过户等交易手续客观上是可行的，黄钊强作为完全行为能力人在签署上述文件时亦理应有清醒认知。因此，黄钊强要求汪洁支付迟延履行违约金，理据不足，本院不予支持。汪洁经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法作缺席审理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄钊强的全部诉讼请求。本案受理费58300元，由原告黄钊强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  康国安人民陪审员  黄洪武二〇一九年十二月二十六日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬