贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6153号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：凯里市永乐路3、5号。负责人：刘志勇，行长。委托代理人：龙秋平，贵州七律律师事务所律师。被告：张鑫帅，男，1987年8月9日生，汉族，贵州省雷山县人，住凯里市。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地：凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，经理。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行(以下简称“建行黔东南州分行”)诉被告张鑫帅、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行黔东南州分行委托代理人龙秋平到庭参加诉讼，被告张鑫帅、大地公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除建行黔东南州分行与张鑫帅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、张鑫帅偿还借款本金236252.99元及利息（包括罚息）15168.12元（暂计算至2019年7月29日），2019年7月30日之后的利息按照合同约定计算至本息付清时止；3、被告张鑫帅负担建行黔东南州分行为实现债权而发生的律师费10631.38元；4、大地公司对上述借款本息、律师费承担连带责任；5、建行黔东南州分行对张鑫帅提供的位于凯里市经济开发区房屋享有优先受偿权；6、案件受理费由张鑫帅、大地公司负担。事实和理由：2013年8月7日，张鑫帅因购买凯里市经济开发区房屋的需要，与建行黔东南州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额277000元，借款期限240个月，还款方式为按月还本付息（等额本息），还款方式为委托扣款，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮5%。合同同时约定了违约责任，如逾期还款的，罚息利率为合同所执行的贷款利率水平上上浮50%，原告为实现债权而实际发生的全部费用也由被告负担。另外，张鑫帅以其所有的位于凯里市经济开发区房屋为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记。2013年8月26日，建行黔东南州分行足额向张鑫帅发放了贷款，但是张鑫帅多次未履行还款义务，经多次催收未果，已经构成违约。大地公司作为保证人，应当承担连带偿还责任。被告张鑫帅、大地公司未到庭答辩，亦未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2013年1月10日，大地公司（甲方）与建行黔东南州分行（乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人为因购置坐落于凯里经济开发区”项目所属住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是指自2013年1月10日至2016年1月10日期间因乙方向债务人发放的个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额陆仟万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。保证债权包括借款本金、利息、违约金和乙方为实现债权发生的诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等。保证期间，按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订贷款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2013年8月7日，建行黔东南州分行与张鑫帅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由建行黔东南州分行向张鑫帅购买位于凯里市经济开发区房屋一套所需资金提供贷款。贷款金额27.7万元，贷款期限240个月，即2013年8月26日至2033年8月26日，采用浮动利率的方式在基准利率水平上上浮5%，每月偿还本息2127.26元，双方并约定了罚息利率为执行利率的水平上上浮50%。借款合同还约定贷款人为实现债权而实际发生的诉讼费、律师费、执行费等由借款人负担。2013年8月13日，双方进行了抵押预告登记，预告登记权利人建行黔东南州分行，预告登记义务人张鑫帅，抵押房屋位于凯里市经济开发区。2013年8月26日，受张鑫帅的委托，建行黔东南州分行将该笔借款27.7万元支付给大地公司。2018年7月26日之后，张鑫帅未继续履行过还本付息的义务，截止2019年12月24日止，尚欠建行黔东南州分行本金236252.99元，利息17462.39元，罚息1905.92元。另查明，建行黔东南州分行为实现本案中的债权产生律师费10631.38元。上述事实，有个人住房借款最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、抵押预告登记证、有批量委托代理合作协议等，及当事人当庭陈述在案为凭，并经当庭出示，可以认定。本院认为，建行黔东南州分行与张鑫帅签订的借款合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应约定履行义务。建行黔东南州分行依约向张鑫帅发放借款后，张鑫帅应按约定返还借款本金及利息。张鑫帅长期未履行还本付息的义务，建行黔东南州分行主张解除借款合同有事实和法律依据，本院予以支持。关于律师费的问题，借款合同中明确约定贷款人为实现债权产生的律师费由借款人承担，本院予以支持。大地公司是否应当承保证责任的问题，保证合同明确约定保证期间至办妥他项权证之日止，张鑫帅在办理抵押预告登记后，并未办妥他项权证，现仍在保证期限内，大地公司仍应当承担保证责任。建行黔东南州分行是否对抵押物享有优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，建行黔东南州分行作为债权人，为保证其金融债权的安全，办理了涉案房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记，其原因在于大地公司开发的涉案抵押物未能办理房产证，导致无法办理抵押登记，并非抵押预告登记权利人的过错，亦非其主观意愿。抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应可在一定条件下赋予权利人享有优先受偿权。故，建行黔东南州分行主张对抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行对位于凯里市经济开发区房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。二、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告张鑫帅于2013年8月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、被告张鑫帅于本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金236252.99元及利息（包括罚息），截至2019年12月24日利息（包括罚息）19368.31元，2019年12月25日之后的利息（包括罚息）按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至结清贷款本息时止。四、被告张鑫帅于本判决生效后十五日内支付原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行律师费10631.38元。五、被告贵州大地联创房地产开发有限公司对上述判决第三项、第四项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。履行期限届满义务人未履行义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。案件受理费9180元，由被告张鑫、贵州大地联创房地产开发有限公司负担(未交)，原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行已预交4595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  彭爱军人民陪审员  赵华洪人民陪审员  杨正华二〇一九年十二月二十四日法官助理马浩菱书记员张梦杨