江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初2048号原告：何启旭，男，1981年2月5日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。原告：潘淑霞，女，1985年6月23日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：许爱明，江西赣星律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭德政，江西赣星律师事务所律师。被告：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91360681733930678J，住所地江西省贵溪市建设路436号。法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。原告何启旭、潘淑霞与被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称“四冶兴业房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何启旭、潘淑霞的委托诉讼代理人许爱明、被告四冶兴业房地产公司委托诉讼代理人敖彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何启旭、潘淑霞向本院提出诉讼请求：1.请依法判决被告向原告承担逾期交付的违约责任155388元（计算至2019年5月31日），此后违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，被告以出让方式取得坐落于贵溪市建设大道北侧市财政局西侧地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建设兰亭苑-II1#、2#、3#楼商品房。2014年，被告经批准开始预售。2015年6月20日，原、被告就前述2#楼2单元1303室商品房达成《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GX2015012185)。《商品房买卖合同（预售）》约定：原告应付房价款460000元，首付200000元在2015年6月23日前支付，按揭借款260000元由银行支付；被告应在2016年5月1日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，逾期一日按全部房价款万分之三承担违约责任，逾期60日原告享有合同解除权，原告要求继续履行合同则被告应当按全部房价款万分之三承担违约责任。合同签订备案生效后，原告依约履行了付款义务。可是，被告却至今无法交付符合合同约定的商品房。为之，原告特依法具状诉讼，望判如所请，以维合法权益。被告四冶兴业房地产公司辩称，1.被告四冶兴业房地产公司开始交付商品房的时间为2016年9月，原告实际收房时间是2018年3月9日，原告的起诉超过了诉讼时效；2.根据合同约定，逾期交付商品房超过60日的，原告要求继续履行合同的，被告四冶兴业房地产公司不需要支付违约金。合同约定的违约金过高，不应超过实际损失的30%，原告的房屋租金最多为600-800元，根据损失填补原则，原告主张的违约金高于损失30%；3、原告的付款方式为按揭贷款，被告四冶兴业房地产公司为原告的按揭贷款26万元提供了担保，故即使要计算违约金，被告四冶兴业房地产公司提供担保的26万元也不应计算在总房价内，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实认定如下：1.关于《商品房买卖合同（预售）》中逾期交房违约金比例的认定问题，合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。从上述合同条款文字叙述来看，被告四冶兴业房地产公司逾期60日之内时需要按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，但逾期超过60日后，被告四冶兴业房地产公司却无需向原告支付违约金，显失公平，故本案违约金比例的问题应按照格式条款的相关规定予以认定。2.关于收房通告和2016年9月兰亭苑物业收费明细表，尽管原告辩称被告通过张贴公告的方式履行的通知义务在形式上不合法，但依据被告提交的有关原告收房的相关手续可以印证原告已于2017年3月10日实际收房的事实。本院认定事实如下：2015年，原告何启旭、潘淑霞向被告四冶兴业房地产公司购买兰亭苑-Ⅱ2#2单元1303室房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号GX2015012185）。《商品房买卖合同（预售）》中与本案有关的部分条款如下：第三条：房屋预测建筑面积123.05平方米。第六条：商品房价款按照建筑面积计算，总价款为460000元。第七条：付款方式为商业贷款方式付款。买受人应当在2015年6月20日前支付首期房价款200000元，余款260000元向中国银行申请贷款支付。第九条：商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：关于商品房相关设施设备交付条件的约定。第十一条：（一）、出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告何启旭、潘淑霞按照合同约定支付了全部房款460000元。被告四冶兴业房地产公司于2017年3月10日向原告何启旭、潘淑霞交付了未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。到法庭辩论终结前，被告四冶兴业房地产公司未取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告何启旭、潘淑霞认为被告四冶兴业房地产公司交付未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，系无效交付，应认定被告四冶兴业房地产公司为逾期交付商品房构成违约，故诉至本院，要求判如所请。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告何启旭、潘淑霞与被告四冶兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一，关于逾期超过60日的违约金比例问题。原告何启旭、潘淑霞已按合同约定的方式支付全部价款，但被告四冶兴业房地产公司未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。从上述合同条款文字叙述来看，被告四冶兴业房地产公司逾期60日之内时需要按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，但逾期超过60日后，被告四冶兴业房地产公司却无需向原告支付违约金，由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，而被告四冶兴业房地产公司系《商品房买卖合同（预售）》格式条款的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，应认定合同约定被告四冶兴业房地产公司逾期超过60日后，被告四冶兴业房地产公司按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于被告四冶兴业房地产公司主张合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明实际收房后因被告四冶兴业房地产公司违约交房所造成的实际损失，本院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。被告四冶兴业房地产公司实际向原告交房的日期为2017年3月10日，尽管在房屋交接时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定不能否认原告已于2017年3月10日实际收房的事实，加上，原告未举证证明实际收房之后的经济损失情况，故被告四冶兴业房地产公司因违约给原告造成的经济损失应计算至实际交房之日止。第二，关于诉讼时效问题。《商品房买卖合同（预售）》仅约定了被告四冶兴业房地产公司逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因此只有当被告四冶兴业房地产公司明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。被告四冶兴业房地产公司认为原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，至原告实际收房之日止被告逾期交房的时间为344天，被告四冶兴业房地产公司应向原告支付的违约金为460000×344天（2016年5月1日至2017年4月10日）×0.00015=23736元，对原告超出上述金额的诉请本院不予支持。综上所述，原告何启旭、潘淑霞的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告何启旭、潘淑霞支付违约金23736元；二、驳回原告何启旭、潘淑霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3408元，减半收取计1704元，由原告何启旭、潘淑霞负担1364元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 方 英二〇一九年十二月十二日书记员 何美娜