安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0403民初5905号 原告：杨素兰，女，1961年9月15日出生，汉族，安徽省淮南市人，户籍所在地安徽省淮南市八公山区，现住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：陈乃志，淮南市潘集区田集街道法律服务所工作人员。 被告：田玉芝，女，1960年3月5日出生，汉族，安徽省淮南市人，户籍所在地安徽省淮南市大通区，现住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人:刘新宝,安徽八公律师事务所律师。 原告杨素兰诉被告田玉芝居间合同纠纷一案,本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序,于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告杨素兰及其委托诉讼代理人陈乃志、被告田玉芝及其委托诉讼代理人刘新宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨素兰提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋买卖合同无效;2、由被告退还购房款210000元;3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告系邻居关系,2018年4月份,被告因有房屋出售,告知原告价格便宜,于是原告分多次向被告缴纳购房款210000元。同时被告承诺房屋将在2018年9月份予以交付使用,但在交房期限到后,被告未按约履行房屋交付义务,致使合同无法继续履行。原告多次要求被告退还房屋款项,但被告均拖延支付。现原告依据《合同法》52条规定,向法院提起诉讼,恳请法院依法判如所请。 被告田玉芝辩称，1、原告所称与事实不符,原告与被告之间没有签订房屋买卖合同；2、要求退款210000元没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的杨素兰身份证复印件、2018年6月13日收条原件一份，被告提交的田玉芝身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告田玉芝提交的证据： 1、收条原件7张；证明原、被告之间不存在房屋买卖合同事实，被告收到210000元实际是19户公租房费用的事实，不是原告一个人的，原告提交的条据是根据这七张条据统一打的。原告杨素兰质证意见：真实性无异议，证明观点有异议，该七份收条每一张都写明收到原告房款，证明双方系房屋买卖合同关系，该七份收条均是原告缴纳的房款。本院认证意见：对该组证据的真实性依法予以确认。 2、微信聊天记录一组及报案材料复印件一份；证明被告只是中间人，已经将收取原告的钱交付给案外人姚多虎，且被告已经就此事向公安机关报案，本案涉及刑事犯罪应该中止审理。原告杨素兰质证意见：微信聊天记录及报案材料三性均有异议，均系复印件，无法证明与姚多虎的关联性，报案材料不能证明已经立案，与本案无关。本院认证意见：对该组证据暂不予确认。 根据当事人陈述及经审理确认的证据。本院认定事实如下： 原、被告双方居住在一个住宅小区，经人介绍认识。杨素兰及其亲属需要公租房，田玉芝有门路可以代办，杨素兰于2018年6月13日起陆续按照每套房11000元向被告支付费用，2018年6月13支付叁万肆千元、2018年6月26日支付壹万壹千元、2018年6月28日贰万贰千元、2018年6月29日支付壹万壹千元、2018年7月21日支付肆万肆千元、2018年8月5日支付贰万贰千元、2018年11月25日支付陆万陆千元，总计贰拾壹万元（210000元）,被告分别向原告出具七张收条。双方经过对账，被告向原告出具一张总收条一张，内容为：“今收到杨素兰购买19户公租房房款贰拾壹万整（210000）收款人：田玉芝2018年6月13号”。庭审中对于总收条上的收款日期“2018年6月13日”是后写的，原、被告双方均认可。现原告以双方合同目的无法实现为由诉至法院，要求：1、判令原、被告之间的房屋买卖合同无效;2、被告退还购房款210000元;3、由被告承担本案的诉讼费用。 根据原、被告双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原、被告双方是否存在合法的房屋买卖合同关系，原告要求判令原、被告之间房屋买卖合同无效，是否有事实和法律依据，是否予以支持；2、原告主张由被告退还购房款210000元，是否有事实和法律依据，是否应予以支持。 针对争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，本院评判如下： 一、关于原、被告双方是否存在合法的房屋买卖合同关系，原告要求判令原、被告之间房屋买卖合同无效，是否有事实和法律依据，是否予以支持的问题。 房屋买卖合同是指房屋所有权人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同。公租房即公共租房住房，是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源，专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公租房有以下五个特点：保障性；政策支持性；租赁性；专业性；供应群体广泛性。经本院庭审查实，原、被告约定的房屋买卖合同中的涉案房屋性质为公租房。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，原告明知涉案房屋系公租房，公租房的申报有严格的工作程序和条件，被告无权出售涉案房屋，涉案房屋每套价格为11000元明显低于市场价，原告向被告支付的名为房价款210000元，实为中介费，被告在本案中实际应为中介者。原、被告双方签订的名为房屋买卖合同实际上应当认定为居间合同，系双方真实意思表示，不违返法律法规的强制性规定，本院依法予以确认。 二、关于原告主张由被告退还购房款210000元，是否有事实和法律依据，是否应予以支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”和第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，被告承诺于2018年9月份将涉案房屋相关手续办理完毕，但未予兑现，致使双方合同目的无法实现，原告要求被告退还房款，视为解除原、被告之间的居间合同，本院依法予以支持。被告对于其将中介费210000元交付给案外人，原告要求退还房款无事实与法律依据的辩称，因其提交的证据不足以证明其观点，根据“谁主张谁举证”原则和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，对于被告的辩称本院依法不予采纳。庭审中被告未提交证据证明其从事居间活动支出的必要费用，应当承担对己不利的后果。对于原告要求被告退还中介费210000元的诉请，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、第四百二十四条、第四百二十七条、《公共租赁住房管理办法》第三条、第七条、第八条、第二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告田玉芝于本判决生效之日起十日内退还原告杨素兰中介费210000元； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费4450元。由被告田玉芝承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  卢 红 人民陪审员  王祥跃 人民陪审员  张怀德 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  范化诚 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《公共租赁住房管理办法》 第三条本办法所称公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。 公共租赁住房通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。 公共租赁住房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。 第七条申请公共租赁住房，应当符合以下条件： （一）在本地无住房或者住房面积低于规定标准； （二）收入、财产低于规定标准； （三）申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。 具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。 第八条申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。 申请人提交的申请材料齐全的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。 对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。 第二十五条公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。