北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初30855号原告(反诉被告)：北京市口福居火锅城有限责任公司，住所地北京市西城区兵马司胡同93号。法定代表人：狄明妍，执行董事。委托诉讼代理人：顾新华，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京先达华融物业管理有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街XX号。法定代表人：郑中山，执行董事。委托诉讼代理人：段慧传，北京市法大律师事务所律师。原告北京市口福居火锅城有限责任公司（以下简称口福居公司）与被告北京先达华融物业管理有限公司（以下简称先达华融物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告口福居公司之委托诉讼代理人顾新华、丁钊、被告先达华融物业公司法定代表人郑中山及委托诉讼代理人段慧传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告口福居公司提出诉讼请求：1.解除原、被告于2008年7月5日签订的《房屋租赁合同》、2009年4月11日签订的《补充协议一》及《补充协议二》；2.被告向原告返还2017年11月19日至2018年3月14日的房屋租金520028.78元，并按银行同期贷款利率支付自2017年3月25日至实际退还全部剩余租金之日的利息；3.被告向原告支付违约金1622312元；4.被告退还原告房屋押金390000元并按银行同期贷款利率支付自2017年11月18日至退还押金之日的利息；5.被告赔偿原告员工工资损失938314.53元、保险费损失112784.2元、员工解除劳动合同经济补偿金880841.97元；6.被告赔偿原告剩余租期经营损失800000元、食品及原材料损失629799.79元、设备设施闲置损失200000元、装修损失615728万元。事实理由：2008年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将国防部外事办公室综合服务楼A段出租给原告经营餐饮使用。租赁房屋由地下一层、地上一层、二层共三层构成，房屋租金按建筑面积1530平方米计算，租赁期限10年，自2008年11月10日起至2018年11月9日止；一年按365天计算，第一年至第四年租金为156万元，第五年至第八年租金为162.24万元，第九年至第十年租金为1687296元，支付方式为押三付二，每两个月支付一次租金；押金金额39万元，在合同终止后五个工作日内退还；房屋交接日为2008年7月10日，交接日至2008年11月10日为装修免租期，因奥运停工的免租期顺延并签订补充协议。合同第二条第7款约定，被告应保证租赁物业能够满足原告餐饮经营租赁用途；第8款约定，被告保证租赁房屋水、电、消防、取暖等配套设施正常使用；第14款约定，被告不等干涉原告正常的餐饮经营活动；合同第三条第2款约定，如被告不能满足原告的租赁用途致使合同无法继续履行，原告有权单方终止合同并要求被告赔偿损失；第3款约定，因第三人对租赁物业主张权利导致原告无法正常经营，原告有权向被告索赔损失。第四条违约责任约定，违约金金额为年度租金总额，违约金不足以弥补损失的，违约方应赔偿损失差额，被告如不能满足原告餐饮租赁用途，应承担全部损失，包括装修、设备、所有投资款项。2009年4月11日，原、被告签订补充协议一、二，对租金支付、期限、起租日、租金金额等进行调整。原告已经向被告支付2017年3月15日至2018年3月14日租金1622312元。2017年11月18日，涉案房屋停水停电，导致原告至今无法使用房屋。经交涉，原告得知是房屋业主中央军委国际军事合作办公室综合局停止供水、供电，后经原告多次交涉无果。被告先达华融物业公司辩称，一、2008年7月5日原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》、《补充协议》已经依法依约终止。双方合同第五条约定，因本协议生效后新增的国家法律、政策以及军委条令等因素，造成合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。本合同因为军队停止有偿服务的政策变化导致合同不能履行，2015年9月30日被告与原告终止了房屋租赁合同关系，但原告对租赁物并未及时腾退。二、被告不应当向原告返还2017年11月19日至2018年3月14日的房租520028.78元及利息。2015年10月1日后，双方形成了不固定期租赁合同关系。2017年11月20日，军队方即产权单位停水、停电，导致不固定期租赁合同也无法履行。在这期间，被告履行了通知义务。但之后，原告一直继续占用房屋至2018年6月8日。原告应当向被告支付房屋使用费954323元。三、被告不存在任何违约行为，依法依约都不应当向原告支付违约金1622312元。2017年11月18日因原告对其所属经营部王妈手撕兔经营管理不善，疏于排查火灾隐患，致使在营业期间发生火灾属原告过错，且原告存在转租行为，其行为实属严重违约。根据《房屋租赁合同》第三条第12款之约定，本合同有效的期间内，乙方不得将租赁物业转租、抵押；也不得将物业设置为押物，原告应当依约向被告支付违约金1737296元。四、依法依约被告不应当向原告退还房屋押金390000元及其利息。根据《房屋租赁合同》的约定，押金是原告按月支付租金的保证金，被告在本协议正常终止后的五个工作日内将押金一次性退还给原告。然而，《房屋租赁合同》在2015年9月30日终止，截止到原告起诉时，已经超过诉讼时效，因此不应退还房屋押金390000元及其利息。五、因军队停止有偿服务政策2015年9月30日被告与原告终止《房屋租赁合同》，依约定双方互不承担违约责任。2015年10月1日之后，原告与被告之间形成不定期租赁合同关系，再此期间，被告已多次书面或口头通知原告腾房并进行风险提示，已尽告知义务。2017年11月20日房屋产权单位对租赁房屋采取断水、断电等相关措施后，致使原被告双方不定期租赁合同无法履行。因此，被告不应当向原告支付2017年11月18日起至2018年7月31日期间的员工工资938316.53元、保险费112784.2元、员工解除劳动合同经济补偿金880841.97元、剩余租期经营及其他损失800000元、食品原材料损失629799.79元、设备设施闲置损失200000元、装修损失615728元，合计4177468.49元。六、根据《中华人民共和国合同法》等法律法规之规定，应驳回原告各项诉讼请求，诉讼费应由原告承担。被告先达华融物业公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告给付反诉原告2017年11月20日至2018年6月8日的房屋使用费954323元；2.反诉被告给付反诉原告违约金1737296万元。事实与理由：2008年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于北京市西城区德外大街XX号，建筑面积1530平方米的房屋，租赁期限自2008年11月10日至2018年11月9日，共计10年。根据军队相关政策和要求，涉案房屋产权单位于2015年7月24日向被告发出通知，被告将通知一并向原告转发。按照客观事实及《房屋租赁合同》的约定，被告与原告也于2015年9月30日终止了房屋租赁合同关系，但原告对租赁物并未及时腾退。2015年10月1日起，房屋产权单位与被告产生了不定期租赁合同关系。鉴于此情况，在原、被告未再签订书面合同的情况下，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。2017年11月20日，房屋产权单位对涉案房屋采取断水、断电等措施，致使原被告双方的不定期租赁合同关系无法继续履行。被告通知原告解除了不定期租赁合同关系。然而，原告未腾退涉案房屋，直至2018年6月8日，原告应当向被告支付此期间的房屋使用费95.4323万元。同时，原告一直声称王妈手撕兔系其所属经营部，不是独立的经营主体。截止本案中，被告了解到王妈手撕兔的经营主体不是原告，而是北京漾味道餐饮有限公司。原告未经被告同意，将部分房屋转租案外人，依据合同约定构成违约，原告应当承担违约责任。2017年11月18日，原告因王妈手撕兔经营管理不善，疏于排查火灾隐患，致使在营业期间发生火灾。报警后，消防队及时赶到扑灭火灾，现场过水面积很大。原告对租赁物的使用存在严重过错和违约行为，进一步催化和诱发了产权单位进一步采取断水、断电的强制措施。。原告口福居公司对反诉辩称，虽然2017年11月18日停水、停电导致涉案房屋无法使用，但原告在交换涉案房屋前一直未同意提前解除合同，因此认为涉案房屋的租赁合同于2018年6月8日解除。由于2017年11月18日的停水、停电，导致原告合同目的无法实现，被告已经构成违约，原告有权单方解除合同及追究被告的违约责任。尽管马兰拉面房屋范围的装修存在第三方进行的二次装修，但该装修同样是原告的利益所在，因房屋租赁合同的提前解除，必然导致原告转租利益损失。另外，手撕兔肉是口福居与第三方合作的特殊经营项目，为了便于该项目经营而划出特定区域进行餐饮加工和接待顾客，该项目实际使用原告的经营场所以及营业执照，而不是独立场地独立经营，不存在转租行为。并且，该经营已经存在多年，被告从未提出过异议。被告主张排污管道拆除损失已经超过诉讼时效，且该问题是各方协商一致的结果，不存在损失或赔偿问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年2月15日，国防部外事办公室综合局（甲方）与被告先达华融物业公司（乙方）签订了《国防部外事办公室综合楼配套用房翻扩建合作协议》，并于2008年12月26日依据该翻扩建合作协议签订了《国防部外事办公室办公配套用房房地产租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市西城区德外大街XX号的房屋，房屋建筑面积7072平方米。租期自2008年12月28日至2020年12月27日。2018年5月31日，中央军委国际军事合作办公室综合局与被告签订《解除租赁关系协议》，协议载明：2015年7月24日根据总政治部、总后勤部、军委纪委《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》精神，中央军委国际军事合作办公室综合局向被告发出通知，中央军委国际军事合作办公室综合局于2015年9月30日终止《国防部外事办公室办公配套用房房地产租赁合同》。2015年9月30日之后，中央军委国际军事合作办公室综合局同意被告继续对租赁物进行使用、转租，双方也未再签订其他任何书面租赁合同。双方事实上形成了不定期租赁关系。为贯彻停止有偿服务有关要求，中央军委国际军事合作办公室综合局于2017年11月20日对被告承租的租赁物采取断水、断电等相关措施，致使双方于2015年10月1日以后，形成的不定期租赁关系无法继续履行，从而导致被告与次承租人的不定期租赁合同也无法继续履行。2018年11月29日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11019号民事调解书，中央军委国际军事合作办公室综合局与先达华融物业公司以调解方式解决双方纠纷。2008年，被告取得涉案房屋后，将涉案房屋分别转租，次承租人之一即为本案原告口福居公司。2008年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将国防部外事办公室综合服务楼A段出租给原告经营餐饮使用。租赁房屋由地下一层、地上一层、二层共三层构成，房屋租金按建筑面积1530平方米计算，租赁期限10年，自2008年11月10日起至2018年11月9日止；一年按365天计算，第一年至第四年租金为156万元，第五年至第八年租金为162.24万元，第九年至第十年租金为1687296元；押金金额39万元，在合同终止后五个工作日退还；房屋交接日为2008年7月10日，交接日至2008年11月10日为装修免租期，因奥运停工的免租期顺延并签订补充协议。合同第二条第7款约定，被告应保证租赁物能够满足原告餐饮经营用途；第8款约定，被告保证租赁房屋水、电、消防、取暖等配套设施正常使用；第14款约定，被告不等干涉原告正常的餐饮经营活动；合同第三条第2款约定，如被告不能满足原告的租赁用途致使合同无法正常履行，原告有权单方终止合同并要求被告赔偿损失；第3款约定，因第三人对租赁物主张权利导致原告无法正常经营，原告有权向被告索赔损失；第12款约定，原告不得将租赁物转租；第四条违约责任约定，违约金金额为年度租金总额，违约金不足以弥补损失的，违约方应赔偿损失差额，被告如不能满足原告餐饮租赁用途，应承担全部损失，包括装修、设备、所有投资款项；合同第五条第5款、第6款约定，因新增的国家法律、政策以及军委条令等因素，造成本合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。2009年4月11日，原、被告签订补充协议一、二，对租金支付、期限、起租日、租金金额等进行调整。合同签订后，原告向被告支付押金39万元。2017年3月，原告按照合同约定向被告支付2017年3月15日至2018年3月14日租金1622312元。2015年7月25日，被告向原告主张因涉军停偿原因解除双方签订的房屋租赁合同。原告予以拒绝，并继续经营使用，继续支付租金。2017年11月18日，原告小吃部排烟管道部分发生火灾事故。2017年11月18日，涉案房屋停水停电。2018年6月8日，原告将涉案房屋交还被告。2019年7月26日，北京市京价价格评估有限公司作出京价（民）字【2018】0068-1号价格评估报告（补充报告），认定在评估基准日2017年11月20日，涉案房屋装饰装修无争议部分价格为：348549元；有争议部分价格为267179元，共计615728元。有争议部分分为三部分：1、涉案房屋外部门楼；2、王妈手撕兔位置的装饰装修；3、兰州拉面位置的装饰装修。另查，庭审中，原、被告均认可，原告经被告同意，将部分场地转租案外人用于经营兰州拉面。被告认为原告将另外一部分场地未经被告同意转租案外人开设小吃部（王妈手撕兔）。经查，王妈手撕兔品牌在北京开始有两家经营场所：北京市西城区德外大街XX号即涉案房屋、西坝河中里XX；百度糯米网站信息显示，王妈手撕兔品牌的经营主体为北京漾味道餐饮有限公司，注册的经营人为滕春江；被告出示其与滕春江的通话录音，以证明原告转租的事实。原告认可其在涉案房屋处经营王妈手撕兔品牌，但否认其将涉案房屋部分转租给案外人经营王妈手撕兔品牌，同时否认被告录音的真实性。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告因国家政策原因提前解除合同，既符合房屋租赁合同之约定，双方亦已经实际交接房屋，本院对此不持异议。对于合同解除的时间，本院确认双方实际交还房屋的时间即2018年6月8日为合同解除的时间。同时，被告因国家政策原因提前解除合同，依据双方合同约定，合同各方均无需向相对方支付违约金。对于租金的问题。双方均认可：原告支付被告房屋租金至2018年3月14日；2017年11月18日，涉案房屋停水、停电。故本院认为，2017年11月18日之前，因原告正常使用房屋，应当按照双方约定的租金标准支付租金；2017年11月19日至2018年6月8日，因涉案房屋不具备经营条件，但原告仍占有涉案房屋，本院将对该期间房屋租金的标准酌减。经本院计算，被告应当返还原告2017年11月19日至2018年3月14日期间剩余租金364000元；原告应当支付被告2018年3月15日至2018年6月8日期间租金117000元。原告主张被告支付剩余租金的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。对于押金。合同解除后，被告继续保有原告交纳的房屋租赁押金无事实及法律依据，其应当退还原告390000元押金。原告主张被告支付押金的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告的员工工资损失。原告提交的员工工资损失均未交纳税款，本院对其损失的发生及损失发生的数额的真实性不予认可。对于原告主张的剩余租期经营及其他损失、食品原材料损失、设备闲置损失。本院认为，原告出示的相关证据均为单方制作，被告对此不予认可。原告未就相应损失出示证据，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告装修损失。本院认为，由于军队政策原因合同解除，且由于产权人的停水停电行为，导致涉案房屋无法继续使用，该停水停电时点应当为计算物品损失的时间。该损失经司法评估予以确认，本院予以采纳。对于争议项。争议一，外部门楼建设。该门楼虽无规划手续，但由原告实际建设，且其在其经营期间正常使用，合同提前解除后，对该门楼的价值，应当由被告予以补偿；争议二、三，兰州拉面及王妈手撕兔部分的装修。本院认为，该部分装修处于涉案房屋范围内，应当由被告将该部分装修损失补偿原告后，再由原告与该部分的使用人另行解决。对于王妈手撕兔部分是否转租的认定。结合本院调取的证据及被告出示的证据，本院认为，原告在庭审中主张其借用王妈手撕兔品牌，不符合正常商业逻辑。原告应当承担举证证明责任，证明其使用王妈手撕兔品牌的方式。因原告未就此举证证明，本院认为，原告将其部分租赁场地转租案外人用于经营王妈手撕兔。依据原、被告之间的租赁合同，原告转租的行为构成违约，应当承担相应违约责任。但本院认为，原告转租部分经营场地的违约情形不严重，本院将酌情降低违约金数额。对于被告提出的火灾问题，本院认为其与产权单位停水停电无法律上的因果关系，且被告未证明火灾造成的损失，本院对于被告关于火灾的意见不予采纳。对于2008年排污管拆除问题，距今已经10年，已经超过诉讼时效，且被告未就该问题举证证明。本院对于被告关于排污管拆除问题的意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京市口福居火锅城有限责任公司与被告北京先达华融物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年6月8日解除；二、自本判决生效后七日内，被告北京先达华融物业管理有限公司返还原告北京市口福居火锅城有限责任公司2017年11月19日至2018年3月14日期间剩余租金364000元；三、自本判决生效后七日内，被告北京先达华融物业管理有限公司给付原告北京市口福居火锅城有限责任公司房屋押金390000元；四、自本判决生效后七日内，被告北京先达华融物业管理有限公司给付原告北京市口福居火锅城有限责任公司装修损失615728元；五、自本判决生效后七日内，原告北京市口福居火锅城有限责任公司给付被告北京先达华融物业管理有限公司2018年3月15日至2018年6月8日期间租金117000元；六、自本判决生效后七日内，原告北京市口福居火锅城有限责任公司给付被告北京先达华融物业管理有限公司违约转租的违约金100000元；七、驳回原告北京市口福居火锅城有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回被告北京先达华融物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29069元，由被告北京先达华融物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费14167元，由被告北京先达华融物业管理有限公司负担（已交纳）。评估鉴定费56000元，由原告北京市口福居火锅城有限责任公司负担3000元，由被告北京先达华融物业管理有限公司负担53000元。（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  韩 楠二〇一九年十二月九日法官助理  苏 静书 记 员  李 婷书 记 员  马丽娜