南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初85号 原告：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜灿，广西同望律师事务所律师。 被告：黄敏，女，1978年1月4日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。 原告广西财经学院（以下简称财经学院）与被告黄敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告财经学院的委托诉讼代理人黎美宏、颜灿，被告黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 财经学院向本院提出诉讼请求：1.黄敏立即腾空、搬出南宁市铺面；2.黄敏向财经学院支付2016年11月1日至2017年1月2日拖欠的租金3240元；3.黄敏向财经学院支付2017年1月3日至2017年9月30日，未依约腾空、搬出铺面的违约金29160元（要求支付违约金至实际腾空、搬出铺面之日止，按月租金1620元的双倍计付）；4.黄敏向财经学院支付拖欠的水电费1437.70元（要求支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按实际产生的水电费计付）；5.本案诉讼费由黄敏承担。在诉讼过程中，财经学院将诉讼请求变更为：1.黄敏向财经学院支付2016年11月1日至2017年1月2日拖欠的租金3240元；2.黄敏向财经学院支付2017年1月3日至实际腾空搬出铺面2018年3月5日的房屋占用费22950元和损失赔偿金22950元；3.黄敏向财经学院支付拖欠的水电费1437.70元；4.本案诉讼费由黄敏承担。事实和理由：2013年8月9日，财经学院与黄敏签订《租赁合同》，约定财经学院将南宁市铺面出租给黄敏，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日，月租金1620元。合同期限届满后，双方未再签订新的租赁合同，双方存在不定期合同关系，财经学院有权随时解除合同。财经学院多次向黄敏发出关于收回铺面的通知，限时要求黄敏腾空铺面交还财经学院，但黄敏均置之不理，拒绝与财经学院结清租金、水电等费用。黄敏自2016年11月1日起未支付租金。2018年3月5日黄敏才将铺面交还财经学院。黄敏应向财经学院支付拖欠的租金、房屋占用费及损失赔偿金等。为维护合法权益，财经学院诉至法院，请求判如所请。 黄敏辩称：1.涉案铺面没有取得建设工程规划许可证，合同无效，2017年5月铺面停水停电，无法正常经营，其在2017年10月已腾空铺面，财经学院要求支付租金、房屋占用费及损失赔偿金不合理；2.2016年6月30日合同期限届满后，财经学院未将其交纳的5000元押金退还，其认可拖欠的水电费，愿意用押金抵扣。 本院经审理认定事实如下：2013年8月9日，财经学院（出租方，甲方）与黄敏（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方，铺面建筑面积18平方米；2.租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日；3.甲方按每月90元/平方米的标准向乙方收取租金，月租金为1620元；4.先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5.水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6.在合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7.乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8.承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，铺面内原属于乙方所有的物品归甲方所有，乙方还应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将铺面交给黄敏使用经营餐饮，黄敏向财经学院交纳租金。 2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，黄敏继续在该铺面经营，按原合同约定的每月1620元标准继续交付租金，财经学院没有提出异议。黄敏交纳租金、水电费至2016年10月31日，此后未再交纳任何费用。 2017年1月3日，财经学院向黄敏发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：黄敏与财经学院签订的租赁合同已于2016年6月30日到期，现财经学院决定不再与黄敏继续签订该铺面的租赁合同，请于2107年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。2017年3月23日，财经学院再次向黄敏发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》。2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告，载明：经学校研究决定，对我校合同到期的铺面不再续签，请相关租户于2017年3月31日前办理退租手续并完成退场。因黄敏未将涉案铺面交还财经学院，财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。财经学院作为证据提交的拍摄于2017年10月19日的照片显示，当日涉案铺面仍在进行经营。之后黄敏停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。 另查明，涉案铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工建设的，所有权人为财经学院。2016年11月1日至2017年6月30日，涉案铺面产生的水电费为1440.70元，黄敏未支付该费用。 再查明，涉案铺面2013年6月之前由财经学院出租给案外人岑某，岑某向财经学院交纳了押金5000元，后岑某将铺面承租权转让给黄敏，并将财经学院出具的押金收据原件交给黄敏，黄敏向岑某支付了9-14号铺面押金5000元。财经学院未将岑某交纳的押金5000元退还岑某，未再向黄敏收取押金5000元。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、房屋租赁登记备案证明、《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》、《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》、《南国早报》、水电结算表、押金收据原件、2017年10月19日涉案铺面仍在经营的照片、广西财专总评规划图、1994年南宁市规划管理局的《开工通知存根》、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案铺面虽未取得建设工程规划许可证，但财经学院提交的《开工通知存根》证明涉案铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工建设的，黄敏主张《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。财经学院与黄敏于2013年8月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满，双方没有签订新的租赁合同，黄敏继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。故从2016年7月1日起，双方为不定期租赁合同关系，原合同约定的租金标准等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。 合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院已于2017年1月3日向黄敏发出通知，告知黄敏不再继续与其签订涉案铺面的租赁合同，并给予了合理的期限，要求其于2017年1月15日结清租金、水电等费用，交还铺面。解除合同的条件已成就，财经学院有权解除双方的不定期租赁合同，故本院确认，双方的不定期租赁合同于2017年1月15日解除。 关于租金的问题。财经学院与黄敏的不定期租赁合同于2017年1月15日解除，黄敏已将租金支付至2016年10月31日，还应支付从2016年11月1日至2017年1月15日期间的租金。财经学院仅要求黄敏支付从2016年11月1日至2017年1月2日期间的租金3240元，是其对自身权利的处分，本院予以准许。财经学院要求黄敏支付租金3240元，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于房屋占有使用费的问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”财经学院主张的房屋占有使用费实际上是涉案租赁合同解除后，出租人所遭受的租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”不定期租赁合同于2017年1月15日解除后，2017年4月中旬，财经学院对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。涉案铺面停水停电后，至2017年10月19日黄敏仍在经营使用涉案铺面，后停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。在此情况下，财经学院有止损的义务，应当采取适当措施及时收回铺面防止损失的扩大。本院酌情确定，黄敏自2017年10月16日起再向财经学院支付2个月的房屋占有使用费，即支付至2017年12月15日。2017年1月16日至2017年3月31日期间，黄敏使用了涉案铺面并进行了充分利用，本院确定黄敏应参照租赁合同约定的月租金1620元的标准支付房屋占有使用费。2017年4月份开始，因财经学院对涉案铺面进行了停水停电，一定程度上影响了涉案店铺的正常使用，根据本案情况，完全参照双方当事人约定的租金标准确定承租人应支付的房屋占有使用费与其获取的占有利益不符，有失公平。本院参照双方当事人约定的租金标准、综合考虑承租方对房屋的利用程度等，酌情确定每月房屋占有使用费的标准为双方约定的租金标准的70%（1620元×70%=1134元），从2017年4月1日起至2017年12月15日止，黄敏按每月1134元支付房屋占用费。综上，黄敏应向财经学院支付房屋占有使用费分段计算如下：1.2017年1月16日至2017年3月31日，按每月1620元计算，为4050元；2.2017年4月1日至2017年12月15日止，按每月1134元计算，为9639元。黄敏已支付的5000元押金，应用于抵扣其所欠的房屋占有使用费，抵扣之后，黄敏应向财经学院支付房屋占有使用费8689元（计算方式：4050元+9639元-5000元）。 关于损失赔偿金的问题。在本院已确定，黄敏应向财经学院支付2017年1月16日至2017年12月15日的房屋占有使用费的情况下，财经学院未能提交证据证明其还有其他实际损失，故财经学院要求黄敏支付损失赔偿金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于水电费的问题。涉案铺面2016年11月1日至2017年6月30日产生水电费1440.70元,该费用系黄敏在经营使用涉案铺面期间所产生，应由黄敏承担。财经学院要求黄敏支付拖欠的水电费1437.70元，该数额低于实际欠付的数额，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、黄敏向广西财经学院支付2016年11月1日至2017年1月2日拖欠的租金3240元； 二、黄敏向广西财经学院支付房屋占有使用费8689元； 三、黄敏向广西财经学院支付水电费1437.70元； 四、驳回广西财经学院的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费646元，减半收取计323元（广西财经学院已预交），由广西财经学院负担195元，黄敏负担128元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一九年十二月十三日 书记员 蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。 第一百一十九条第一款当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。