贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6955号上诉人（原审原告）：周红涛，男，汉族，1993年12月20日出生，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：耿立兵，贵州教学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义富润置业有限公司。住所地:贵州省遵义市湄潭县湄江街道办南北一号路。统一社会信用代码91520328057098555M。法定代表人：颜江，总经理。委托诉讼代理人：冉龙彪，贵州正气律师事务所律师。上诉人周红涛因与被上诉人遵义富润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2019）黔0328民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周红涛上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求;2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院不应当主动调整违约金比例，应充分尊重当事人的意思自治，严格按照合同约定确定被上诉人承担违约金的金额。被上诉人作为格式文本以及格式条款的制定方和提供方，其更有义务完全履行合同项下的权利义务。双方关于违约金的约定具备惩罚性质，是双方对违约所约定的一种制裁。被上诉人没有按照合同约定履行义务，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。遵义富润置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。周红涛向一审法院起诉请求：1.判令遵义富润置业有限公司履行与周红涛于2015年7月11日签订的商品房买卖合同，向周红涛提供办理商品房转移登记的相关文书，配合周红涛办理房屋登记。2.判令遵义富润置业有限公司以周红涛已付房款249732元为基数，按日万分之二从2017年8月31日起向周红涛支付违约金至遵义富润置业有限公司向周红涛提交办理商品房转移登记的相关文书为止（暂计至2019年7月20日共产生逾期违约金34413元）。3.本案诉讼费用由遵义富润置业有限公司承担。一审法院认定事实：遵义富润置业有限公司是依法登记设立的有限公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。周红涛与遵义富润置业有限公司于2015年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定：周红涛购买遵义富润置业有限公司开发的位于湄潭县房屋一套；建筑面积为93.88平方米、单价2660.12元／平方米、房屋总价款249732元；周红涛于合同签订当日向遵义富润置业有限公司支付了维修基金5351元和首付款149732元，余款100000元周红涛于2015年10月29日通过中国建设银行股份有限公司湄潭支行以按揭方式支付；遵义富润置业有限公司承诺于2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给周红涛，自约定日期起360日以后，遵义富润置业有限公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，遵义富润置业有限公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向周红涛支付已交房款的万分之二的违约金；周红涛与遵义富润置业有限公司共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。另查明，遵义富润置业有限公司已将本案争议的房屋交付周红涛使用，遵义富润置业有限公司于2015年9月25日向相关部门办理了预售登记，于2019年5月27日办理初始登记（产权证号：黔（2019）湄潭县不动产权第0006261号），现本案争议的房屋具备为购房业主办理商品房转移登记的条件，遵义富润置业有限公司已于2019年8月29日在金桂圆小区的业主微信群里面进行了通知，周红涛购买的本案争议房屋未能办理商品房转移登记的原因系周红涛未向遵义富润置业有限公司给付办理房产证所需的契税、身份证等资料。一审法院认为，合同当事人应当诚实守信，依法、依约履行义务，以保证实现双方的合同目的。本案中，双方订立的《商品房买卖合同》，双方权利义务明确对等，体现了双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，合同有约定的，双方应依约全面履行义务，合同没有约定的，应当依法履行义务。双方对周红涛交清了全部价款及遵义富润置业有限公司交付了房屋的事实均无异议，原审法院予以认定。本案周红涛与遵义富润置业有限公司对《商品房买卖合同》约定的“遵义富润置业有限公司承诺于2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记”内容中的“商品房所有权初始登记”理解不一致，周红涛认为系房屋的不动产产权证，遵义富润置业有限公司认为系不动产的备案登记。通常而言业主购买商品房至办理房屋产权手续，前提是应通过初始登记（通常所说的确权）由开发商向登记机关申报，经过相关部门审核确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利后，开发商取得房屋的产权（通常所说的大产权证），才能办理业主的房屋产权。对应到本案上述约定的“商品房所有权初始登记”应是指遵义富润置业有限公司应先取得房屋的产权（即大产权证）。遵义富润置业有限公司取得该证的时间为2019年5月27日，超出了周红涛与遵义富润置业有限公司在《商品房买卖合同》中约定的时间，故遵义富润置业有限公司构成违约；现争议房屋具备了为购房业主办理房屋产权手续的条件，遵义富润置业有限公司于2019年8月29日通知了周红涛，说明遵义富润置业有限公司出售的房屋于2019年8月28日前都不具备办理房屋产权的条件，该期间遵义富润置业有限公司仍然处于违约状态，故遵义富润置业有限公司的违约时间应自2017年8月31日起至2019年8月28日止，违约时间共计727天，遵义富润置业有限公司在该期间的违约系因自身的原因造成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限”的规定，故遵义富润置业有限公司应向周红涛承担违约责任。现争议房屋未能办理房屋产权手续的原因系遵义富润置业有限公司通知后，周红涛未向遵义富润置业有限公司交付办理房产证所需的契税、身份证等资料，说明周红涛自2019年8月29日开始自身亦存在违约行为，故周红涛自2019年8月29日起无权再向遵义富润置业有限公司主张违约责任。周红涛如一直拒绝向遵义富润置业有限公司交付办理房产手续所需的契税、身份证等资料，周红涛的房产手续就无法办理，故原审法院对周红涛的第1项诉讼请求，不予支持；若周红涛向遵义富润置业有限公司缴纳了办理房产手续所需的契税、身份证等资料后，遵义富润置业有限公司在合理时间仍未给周红涛办理其所购房屋的产权手续的，周红涛可另案诉讼。对周红涛的第2项诉讼请求，遵义富润置业有限公司辩称主张认为该违约金比例约定过高，同意按周红涛已交房款的万分之零点二的标准支付违约金。本案结合周红涛的损失、特别是目前房地产开发市场管理的现实等特殊因素，原审法院确定逾期办证违约金按照已付购房款每日万分之零点三的标准计算较为公平合理。本案的违约金经计算应为5446.65元（房屋总价款249732元×违约时间727天×违约金计算标准0.003%/天=5446.65元），周红涛主张违约金超出该数额部分，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。遵义富润置业有限公司辩称其未按合同约定为周红涛办理房产证的原因系因安置政策、土地性质等不可抗力（政策因素）因素导致，但由于遵义富润置业有限公司未向原审法院提供证据予以证明，故遵义富润置业有限公司应承担举证不能的不利后果，故原审法院对遵义富润置业有限公司的该辩称主张，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限遵义富润置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付周红涛违约金人民币5446.65元。二、驳回周红涛的其余诉讼请求。案件受理费330元，由周红涛负担278元、遵义富润置业有限公司负担52元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，遵义富润置业有限公司未能按照双方签订的《商品房买卖合同》约定期限向上诉人周红涛交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，遵义富润置业有限公司认为双方约定的违约金过高，有权请求法院予以调减。在周红涛未能举证证明遵义富润置业有限公司逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书对其造成的具体损失的情况下，一审法院结合本案实际，确定违约金计算标准为已付购房款每日万分之零点三较为公平合理。综上所述，周红涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由周红涛负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十二月六日法官助理朱桃书记员瞿春花