贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终5920号上诉人（原审原告）：黎泽兴，男，汉族，1982年3月2日出生，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审原告）：刁洪，女，汉族，1987年2月18日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：罗洋，贵州桓文律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉梅，贵州桓文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义思达商贸城置业有限公司。住所地:贵州省遵义市南部新区遵义大道100号。统一社会信用代码915203020570660196。法定代表人：陈建杰，公司董事长。委托诉讼代理人：熊燚，该公司员工。上诉人黎泽兴、刁洪因与被上诉人遵义思达商贸城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黎泽兴、刁洪上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.原审判决程序违法，将被上诉人庭后提交的未经质证的《租赁协议》、《收款收据》作为定案证据，程序违法；2.上诉人并非基于双方约定的办证时间届满被上诉人未办证提起的合同解除之诉，而是基于2019年5月31日得知被上诉人在出售房屋时隐瞒了房屋已经被抵押的欺诈行为构成的根本违约，根据《合同法》九十四条第四款提起的解除合同之诉；3.原审判决适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款认定上诉人解除合同已经超过了除斥期间，但该条款仅适用于出卖人延迟交房或买受人迟延支付购房款，且在法律没有规定或双方当事人没有约定的情形下才能适用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，本案上诉人要求解除双方合同不受除斥期间的限制，涉案商品房买卖合同应当解除。遵义思达商贸城置业有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刁洪、黎泽兴向一审法院起诉请求：1.解除黎泽兴、刁洪与遵义思达商贸城置业有限公司于2017年8月16日签订的商品房买卖合同；2.遵义思达商贸城置业有限公司返还黎泽兴、刁洪购房款358624元，支付黎泽兴、刁洪利息3604元，赔偿黎泽兴、刁洪损失358624元，上述合计720852元；3.本案诉讼费由遵义思达商贸城置业有限公司承担。一审法院认定事实：黎泽兴、刁洪与遵义思达商贸城置业有限公司在2017年8月16日签订了《商品房买卖合同》，合同载明黎泽兴、刁洪自愿购买由遵义思达商贸城置业有限公司在遵义市红花岗区南关镇修建的遵义国际商贸城红星美凯龙家居生活广场负1-158号商铺，合同其中第四条第一款约定，“该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押”；第二十二条第三款约定，“出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：一、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；二、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列事项处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%利率支付利息；2、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金”。黎泽兴、刁洪于合同签订当日，向遵义思达商贸城置业有限公司一次性支付了全部楼款358624元及维修基金1879元，并与遵义思达商贸城置业有限公司签订了《遵义国际商贸城商铺委托经营及管理协议》，协议约定黎泽兴、刁洪自愿将红星美凯龙区三区块负1层158号铺位出租给遵义思达商贸城置业有限公司经营及管理，自2017年4月1日至2027年3月31日止，期限为10年。商铺在委托经营及管理期，遵义思达商贸城置业有限公司支付给黎泽兴、刁洪的税前租金为239083元，遵义思达商贸城置业有限公司于2022年4月1日起至2027年3月31日按季度每季度末向甲方支付税前租金11954元。黎泽兴、刁洪在合同约定时间内，多次找到遵义思达商贸城置业有限公司要求进行办理产权登记，但遵义思达商贸城置业有限公司以种种理由拒绝配合黎泽兴、刁洪办理产权登记手续。2019年5月31日，黎泽兴、刁洪通过遵义市不动产登记事务中心出具的《遵义市不动产产权情况记载表》得知，遵义国际商贸城红星美凯龙家居生活广场负1-158号商铺（产权证号：黔（2016）遵义市不动产权第0015290号）已在2016年8月3日抵押给贵阳银行股份有限公司云岩支行（他项权利证号：黔（2018）遵义市不动产证明第0053842号），抵押终止日期为2019年8月2日。黎泽兴、刁洪据此认为遵义思达商贸城置业有限公司在出售该营业房时，未告知该房有抵押情况，存在故意隐瞒行为，以遵义思达商贸城置业有限公司违反《商品房买卖合同》约定为由，提起诉讼。一审法院认为，黎泽兴、刁洪购买商铺当日与遵义思达商贸城置业有限公司签订了《商铺委托经营及管理协议》，即双方认可的经营方式为由遵义思达商贸城置业有限公司对黎泽兴、刁洪购买的商铺经营管理十年，以收取租金为目的的商业模式。双方按《商铺委托经营及管理协议》的约定履行了权利义务，黎泽兴、刁洪对商铺的租金利益已得到实现。本案中，黎泽兴、刁洪的受损利益是因未能办理房产证进而带来各项预期收益的损失，但双方约定办理产权证的时间是“2017年9月30日前”，也就是说，该日期是双方约定的最后办证日期，如遵义思达商贸城置业有限公司在该期限界满之日未履行办证义务，黎泽兴、刁洪可以根据合同的约定或法律的规定向遵义思达商贸城置业有限公司主张自己的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，黎泽兴、刁洪最长的行使解除权的期限为2018年9月30日前。而该期间是除斥期间，不适用中止、中断等情形，故黎泽兴、刁洪要求解除合同的诉请，原审法院不予支持。另外，遵义思达商贸城置业有限公司对该商铺的抵押期间截止时间为2019年8月2日，在黎泽兴、刁洪购买此商铺期间实际租金收益已基本获得的前提下，双方可依约定办理房产证，对整个市场的稳定及双方利益的保障均符合公平合理原则。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：驳回黎泽兴、刁洪的诉讼请求。案件受理费5505元，已减半收取，由黎泽兴、刁洪承担。本院二审期间，双方当事人向本院提交了新证据，本院组织双方对证据进行了质证。本院二审查明，二审期间，遵义思达商贸城置业有限公司提供了一份打印时间为2019年9月18日的《遵义市不动产产权情况记载表》，从该表显示，涉案房屋目前不存在抵押。本院对一审查明的其余事实予以确认。综上所述，黎泽兴、刁洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11010元，由黎泽兴、刁洪负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十二月二十日法官助理朱桃书记员瞿春花