文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0151民初5955号原告：胡小琴，女，1986年9月26日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：彭金，重庆渝敏律师事务所律师(特别授权)。被告：重庆酷欧培食品超市有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道。法定代表人：夏洪锋，总经理。原告胡小琴与被告重庆酷欧培食品超市有限公司(以下简称“酷欧培公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡小琴的委托诉讼代理人彭金、被告重庆酷欧培食品超市有限公司的法定代表人夏洪锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小琴向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《租赁合同书》；2、判决被告返还原告保证金2万元、返还已支付的租金31500元，赔偿原告停业造成的会员卡退还费用13230元；3、判决被告支付原告违约金10万元，以上各项请求共计164730元；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年10月20日签订了《租赁合同书》后，原告按约定支付租金、保证金等，被告将租赁物交付给原告装修使用，可被告在使用4个月后因经营不善单方终止合同，突然将公司大门关停，导致原告投入的游乐园的设施、设备、装修、机器等被关在租赁屋内，从2018年4月份开始停业至今。被告的行为导致原告受损，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告酷欧培公司辩称，不认可原告请求的各项费用。双方只签订了租赁合同，租赁合同不能说明被告方超市停业与原告承租铺面的损失有关系，且超市停业原因也与租赁合同无关。对于原告陈述2018年4月23日超市停业的事实属实。依照合同约定，原告应于2018年6月1日支付第二次租金而未支付，已构成违约，应承担违约责任，合同已自动解除，不需要法院判决，保证金、租金不应退还。对于违约金，超市停业非约定为我方违约，被告方无违约行为，因此不承担违约金，另原告请求的违约金过高，如被告方需承担违约金，认可2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的租赁合同书、收据及双方当事人陈述本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月20日，原告胡小琴作为承租方(乙方)与作为出租方的被告酷欧培公司（甲方）就位于重庆市铜梁区XX城负X楼XX超市外租区商铺XX＃签订《租赁合同书》，合同约定：甲方将坐落于重庆市铜梁区XX城负X楼XX超市外租区商铺XX#,建筑面积150平方米（含公摊面积）的经营场地租赁给乙方；第三条本合同期限从2017年12月1日起至2022年11月31日止。第四条租金、免租期及费用租金支付为从2017年12月1日至2018年11月30日止的租金为人民币63000.00元；从2018年12月1日止至2019年11月30日止租金为人民币75000.00元；从2019年12月1日至2020年11月30日止租金为人民币125400.00元；从2020年12月1日至2021年11月30日止租金为人民币125400.00元；从2021年12月1日止2022年11月30日止租金为人民币130800.00元。经双方协商，租赁房屋的免租期为10个月。第五条租金的支付租金每6个月支付一次。乙方应于2017年12月1日前向甲方一次性支付合同期第一年第一期（即2017年12月1日至2018年5月31日）租金（31500.00元）及第一次的物管费、空调使用费（5400.00元），合计人民币36900.00元（大写叁万陆仟玖佰元整），以后乙方按缴纳方式中的时间提前30日向甲方支付下期租金及物管费、空调使用费（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）。第六条租赁保证金为20000.00元（人民币大写贰万元整），乙方应在本合同签订之日给付甲方。合同签订前交纳的租赁定金在合同生效后，租赁定金自动转为履约保证金。合同到期之后十五日内，经确认乙方无滞纳应缴费用及对甲方财物无损坏甲方无息全额退给乙方。第十三条合同的解除任何一方有下列情形之一时，另一方均有权解除本合同：1、一方资产或商品被扣押或被执行导致无法继续经营；2、因不可抗力致使本合同无法按期履行或无法履行。3、乙方擅自更改租赁面积或位置。第十四条违约责任除本合同明确约定的终止条款外，任何单方面终止本合同均为违约。本合同中有特别约定的违约责任的，违约责任按该约定执行，其他的违约行为，违约方须向对方支付违约金100000.00元（人民币大写：壹拾万元整）并承担对方受到的实际损失。第十八条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意向重庆铜梁区法院提起诉讼。合同签订后，被告将商铺交付原告胡小琴。原告胡小琴按合同约定向被告支付第一年第一期即2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金31500元及物管费、空调使用费5400元共计36900元，另交纳合同保证金20000元。胡小琴作为经营者以该商铺注册了字号为铜梁区XXX儿童游乐园的个体工商户，经营范围为室内儿童游乐服务、电子游戏机服务，原告对所租赁商铺进行了装修，并进行了实际经营。庭审中，原、被告均认可原告实际经营至2018年4月26日，后被告对永辉鲜生会员店闭店升级改造，一直停业至今，导致原告的商铺无法经营。庭审中，原、被告双方均表示不愿意继续履行合同。原告胡小琴自愿放弃要求被告赔偿会员卡退还费用13230元的诉讼请求。被告酷欧培公司表示，合同约定的违约金过高，若其违约金抗辩理由不成立，当庭认可违约金2万元。本院认为，根据我国合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告酷欧培公司虽已按照约定向原告交付商铺，但从2018年4月26日起一直闭店停业至今，致使原告胡小琴租赁的商铺无法正常经营，其行为已构成违约，导致双方签订租赁合同的目的已无法实现，原告依法有权解除合同。同时，根据法律规定，有解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力。本案原告胡小琴解除合同的通知在本院向被告酷欧培公司送达副本时视为已通知到被告，现被告已于2019年10月30日收悉本案诉状副本，故对原告主张解除双方的租赁合同的请求，本院依法确认原告胡小琴与被告酷欧培公司签订的《租赁合同书》于2019年10月30日解除。合同解除后，酷欧培公司应当返还原告已缴纳的20000元保证金。故对原告请求退还保证金2万元的主张，本院予以支持。对于原告请求返还租金31500元的诉讼请求，因酷欧培公司停业，导致原告从2018年4月26日起无法使用租赁的商铺，原、被告虽约定了房屋免租期10个月，但未明确约定免租期的起止时间，且双方在庭审中亦未能达成一致意见，而原告已经按合同约定缴纳了2017年12月1日至2018年5月31日共6个月（180天）的租金及物管费、空调使用费，因此被告需返还从2018年4月26日至2018年5月31日共36天的租金、物管费、空调使用费。原告自愿主张退还租金的请求，不违反法律规定。经计算，被告应返还原告租金6300元（31500元÷180天×36天）。对于原告请求被告支付违约金10万元的请求，被告酷欧培公司的违约行为导致原告的前期投入及预期利益受损，综合本案原告实际经营及必然投入装修和所租赁商铺的面积大小等情况，本院认为，原告请求的违约金并不明显过高，符合本案客观及法律规定，本院予以支持。对被告酷欧培公司辩称其不存在违约行为，其超市停业与原告的损失不具有关联性的意见，原告承租被告超市内的外租区商铺，现超市因被告自身原因关门停业导致原告承租的商铺无法正常经营，不能实现收益，致使合同目的无法实现，已属根本违约行为，应承担违约责任。被告该辩称意见于法无据，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡小琴与被告重庆酷欧培食品超市有限公司于2017年10月20日签订的《租赁合同书》于2019年10月30日解除。二、被告重庆酷欧培食品超市有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告胡小琴租金6300元、保证金20000元共计26300元。三、被告重庆酷欧培食品超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡小琴违约金100000元。四、驳回原告胡小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3330元，减半交纳1665元，由被告重庆酷欧培食品超市有限公司负担1416元，原告胡小琴负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 谭四玲二〇一九年十二月二十日法官助理 银 菠书 记 员 杨佳铭