四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0303民初2513号 原告：四平市凯虹房地产开发有限公司。住所:四平市铁西区仁兴街7委综合楼2单元。统一社会信用代码：912203007231397279。 法定代表人:王长有，执行董事。 委托代理人：邱宇，吉林辅民律师事务所律师。 被告：四平市鑫诚德物业管理有限公司。住所:四平市铁东区东达小区4#网9。统一社会信用代码：91220300059771416L。 法定代表人:李奕桥,执行董事。 委托代理人：陈冠宇、李洪军(实习），吉林英诚律师事务所律师。 四平市凯虹房地产开发有限公司（以下简称凯虹公司）诉四平市鑫诚德物业管理有限公司（以下简称鑫诚德物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。凯虹公司的法定代表人王长有及委托代理人邱宇，鑫诚德物业的委托代理人陈冠宇、李洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯虹公司诉称：凯虹公司与鑫诚德物业于2016年10月28日签订了《前期物业服务合同》,对凯虹公司开发的位于四平经济开发区、开发区大路北侧凯虹嘉园小区一期，面积为120000m’的物业管理事宜签订了上述合同，该合同第三十一条约定“合同期限自2016年10月31日起至2019年10月31日止;但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十三条:“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新的物业管理企业代管。”合同到期前，业主委员会未成立，凯虹公司曾多次与鑫诚德物业协商要求鑫诚德物业履行合同义务，将小区物业管理事务移交给凯虹公司代管，但鑫诚德物业拒不履行。现鑫诚德物业在没有业主大会委托的业主委员会聘用前提下,擅自收取物业费。为维护合同的合法有效性，保护全体业主合法权益，故诉至法院，请求：1、判令鑫诚德物业将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主的财物移交给凯虹公司。2、由鑫诚德物业承担诉讼费用。 鑫诚德物业辩称：1、依据物业管理条例规定，物业管理用房的所有权及其他附属设施，属于全体业主，并且被答辩人在本案中自认了物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主的财产。所以，被答辩人无权行使业主权利。2、被答辩人无权决定更换或者选聘物业服务企业。3、法律赋予了业主享有解聘、选聘物业服务企业的权利。综上所述，请求人民法院依法驳回凯虹公司诉讼请求，并由凯虹公司承担本案诉讼费用。 在开庭审理时，凯虹公司为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1.凯虹公司营业执照复印件1张及法人身份证明书1张，证明凯虹公司的主体身份信息。 鑫诚德物业质证意见：无异议。 2.四平市铁东区物业管理中心于2019年12月2日出具的证明1份，载明：凯虹十五峰小区业主未召开过业主大会，未成立业主委员会，未在铁东物业管理中心及相关部门备案。四平市铁东区物业管理中心在落款处加盖公章确认。证明：该小区没有成立业主委员会。 鑫诚德物业质证意见：对证据真实性无异议，该小区虽然没有成立业主大会或业主委员会，但鑫诚德物业与全体业主已经签订了《物业服务合同》，双方是自愿真实的意思表示，合同合法有效，并且双方已经履行了权利义务。 3.前期物业服务合同复印件1份，其中甲方为凯虹公司，乙方为鑫诚德物业，证明双方于2016年10月28日签订前期物业合同，约定“第三十一条：本合同期限自2016年10月31日起至2019年10月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，同时约定“第三十三条：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新的物业管理企业代管”。证明双方签订的前期物业合同已于2019年10月31日到期，鑫诚德物业应按合同约定将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。时至今日乙方未搬离物业，属于违约行为。 鑫诚德物业质证意见：对合同的真实性无异议，对证明问题有异议，虽然合同已经到期，但是鑫诚德物业为小区业主提供服务是依据小区所有业主的聘请，小区业主已与鑫诚德物业签订了《物业服务协议》。现小区全部楼房已全部售出，凯虹公司在小区无所有权，也不是小区业主。凯虹公司提供的前期物业合同侵害了业主的合法权益，违反了法律的相关规定，属于无效条款。 4.鑫诚德物业收取的物业费收据3份。第一份2019年10月30日的户名为刘天意自2019年10月30至2020年10月30日的物业服务费。证明：鑫诚德物业在合同即将到期时没有合同依据和法律依据擅自收费。证明凯虹公司起诉状中说明的事实。第二、三份证明合同到期后，鑫诚德物业仍然向业主收取物业费的事实，户名分别是李桂霞和张桂芝，时间分别是2019年11月10日和2019年12月1日。 鑫诚德物业质证意见：对证据真实性无异议，通过该份证据，可以看出小区业主同意鑫诚德物业继续履行物业服务义务，小区业主自愿缴纳物业费，享受鑫诚德物业提供的物业服务。物业公司的选聘应由小区业主决定，开发公司无权。 5.物业用房的分层分户平面图5张。证明凯虹公司主张交付给凯虹公司管理的物业用房坐落位置及面积。 鑫诚德物业质证意见：对该份证据的真实性无异议，我国法律明确规定，物业用房属于全体业主所有，全体业主也没有授权凯虹公司主张权利。 鑫诚德物业向法庭提供以下证据： 1.进户表12张和凯虹家园小区入住率及缴费比例表。证明小区已经全部售出，小区业主入住率已超过95%以上，并且小区业主已经向鑫诚德物业缴纳了物业管理费。 凯虹公司质证意见：12页的进户表真实性无异议，1至12号楼属于一期120000平方米内的，进户状况没有争议。2、对入住比例表真实性无异议，但这里没有说明具体的缴费日期在合同终止前和合同终止后的比例，不能证明鑫诚德物业缴费的合法性和合理性。对凯虹家园小区入住率及缴费比例表前4列的内容无异议，对后2列数据有异议。 2.业主手册24份（部分）、业主缴纳物业费的收据48张（部分）和2019年物业费收费表34份。证明小区业主在入住时已经与物业公司签订了新的物业服务协议，并已缴纳了相关的物业服务费，该物业服务协议已经生效。鑫诚德物业使用物业管理用房，是基于小区业主的聘请而提供物业服务，符合我国法律规定物业管理用房的用途，鑫诚德物业享有物业管理用房的使用权。 凯虹公司质证意见：对业主手册真实性无异议，对证明问题有异议。业主服务手册的第二页中标明物业服务协议是前期物业服务协议，前期物业服务协议的依据是依据凯虹公司与鑫诚德物业间签订的服务协议，鑫诚德物业与业主签订的该协议期限应依据前期物业服务的期限，超过前期物业服务期限的约定和收费均没有合同依据，也没有法律依据。24份业主手册都是一致的。 经审理查明：（一）凯虹公司（甲方、案涉小区建设单位、委托人）、鑫诚德物业（乙方、受托人）于2016年10月28日订立1份《前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），凯虹公司将其开发建设的凯虹嘉园小区一期（位于四平经济开发区、开发区大路北侧，建筑面积120000m’）的住宅、商网、车库及其他物业设施委托于鑫诚德物业实施管理，约定的合同期限为3年（自2016年10月31日起至2019年10月31日止）。双方还约定，“本合同期限自2016年10月31日起至2019年10月31日止;但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”（31条）；“本合同期满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，乙方管理的所有公共设施及设备如消防、视频监控、照明等设施和物业用房齐全完整无损地移交给新的物业管理企业”（32条）；“本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新的物业管理企业代管”（33条）。（二）凯虹嘉园小区一期尚未成立业主委员会。前期物业合同期限届满前，凯虹公司、鑫诚德物业未能就续订合同达成一致协议。前期物业合同期限届满后，鑫诚德物业继续在凯虹嘉园小区一期提供物业服务并收取了部分业主下一年度的物业服务费，未按照前期物业合同第33条的约定向凯虹公司移交物业管理用房及物业管理相关资料。（三）凯虹嘉园小区一期总户数1190户。受托提供物业服务期间，鑫诚德物业在业主进户时已分别与其中1171户业主签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称个别服务协议）。在与个别服务协议关联的“物业服务公司服务承诺”部分记载，“四平市鑫诚德物业管理有限公司受四平市凯虹房地产开发有限公司委托全权负责管理本小区”。 认定上述事实的证据有：凯虹公司营业执照复印件1张及法人身份证明书1张、四平市铁东区物业管理中心于2019年12月2日出具的证明1份、前期物业服务合同复印件1份、鑫诚德物业收取的物业费收据3份、物业用房的分层分户平面图5张、进户表12张和凯虹家园小区入住率及缴费比例表、业主手册24份（部分）、业主缴纳物业费的收据48张（部分）和2019年物业费收费表34份及当事人在庭审笔录中的陈述等证据材料在卷为凭。 本案诉讼争议的焦点是：1.凯虹公司是否是本案适格的原告；2.凯虹公司要求鑫诚德物业将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主的财物移交给凯虹公司是否有事实依据和法律依据。 根据凯虹公司陈述，鑫诚德物业答辩及双方举证、质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 一、凯虹公司是本案适格的原告。 《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。案涉前期物业合同系凯虹公司与鑫诚德物业直接订立，符合委托合同的特征，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法已经于前期物业合同订立时成立并生效。凯虹公司系凯虹嘉园小区一期的建设单位，依法将该小区的物业管理业务委托于鑫诚德物业实施，双方均是前期物业合同的当事人。凯虹公司依据前期物业合同的约定提起诉讼，是本案适格的原告。 二、前期物业合同终止后，委托人凯虹公司要求受托人鑫诚德物业将物业管理用房、物业管理相关资料等应当属于全体业主的财物移交给凯虹公司，依法应予支持。 《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”双方约定的前期物业合同期间为3年，期满后凯虹嘉园小区一期尚未召开业主大会和成立业主委员会。物业管理用房系建设单位依法建设的用途特定的独立财产（可独立进行所有权登记），在尚未办理所有权（移转）登记前，建设单位凯虹公司负有向全体业主交付该财产并协助办理所有权（移转）登记的义务，其临时委托鑫诚德物业实施前期物业管理因缺乏明确的受领行为，不能当然视为对全体业主的交付。在向全体业主完成交付前，凯虹公司属于物业管理用房的有权占有人。在前期物业服务合同期间内，鑫诚德物业对物业管理用房的占有属于基于凯虹公司委托实施物业管理的有权占有、直接占有；凯虹公司临时委托鑫诚德物业实施前期物业管理，并不当然丧失对物业管理用房的有权占有，在完成物业管理用房交付前，相对于鑫诚德物业的直接占有，凯虹公司对物业管理用房的占有属于合法建造行为基础上的有权占有、间接占有。鑫诚德物业对凯虹嘉园小区一期的管理权，来源于前期物业合同中凯虹公司的委托。前期物业合同期间届满时双方未达成新的协议，相对于凯虹公司的有权占有，期满后鑫诚德物业对物业管理用房的占有因缺乏有效的基础行为而构成无权占有。故凯虹公司有权要求鑫诚德物业返还对物业管理用房的直接占有。从合同角度分析，期满后鑫诚德物业未按照合同的约定向凯虹公司移交物业管理用房及物业管理相关资料，已经构成违约。凯虹公司要求鑫诚德物业继续履行（移交义务），亦符合法律规定。 鑫诚德物业在业主进户时已分别与其中1171户（总户数1190户）业主签订了个别服务协议，在与个别服务协议关联的“物业服务公司服务承诺”部分记载，“四平市鑫诚德物业管理有限公司受四平市凯虹房地产开发有限公司委托全权负责管理本小区”。个别服务协议系业主进户时分别与鑫诚德物业订立的协议，与生活中广泛存在的供用电合同、供用水合同、供用气合同、供用热合同、电信服务合同、有线电视服务合同、网络服务合同等交易形式类似，具有“强制缔约”的特征，存在业主一方意思表示的瑕疵。存在意思表示瑕疵的孤立的个别服务协议集合的合同束，不具有业主自主行使表决权的性质，不能对抗合法的前期物业合同中凯虹公司享有的委托人地位。故鑫诚德物业依据个别服务协议集合的合同束，主张其已经取得符合法定表决权业主的委托，并以前期物业合同已经在其与进户业主订立个别服务协议后终止、其不受前期物业合同约束为由提出抗辩，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”根据现行物业管理模式，物业管理并非专属由物业服务企业实施，故凯虹公司虽然没有提供新的前期物业管理委托合同，但作为前期物业合同委托人的凯虹公司根据合同约定要求鑫诚德物业移交相关财产及资料，具有可执行性。庭审时凯虹公司表示“我方（指凯虹公司）保证在被告方（指鑫诚德物业）退出物业管理之后，（及时）与新的物业公司交接，不会发生弃管、漏管现象，否则我公司（指凯虹公司）承担相应责任”（见庭审笔录第9页倒数第5至3行）。出于保障业主实际利益的考虑，诉讼期间本院已责令凯虹公司提供了书面的“接管”预案。经审查该预案已经涵盖了基本的物业管理项目及标准、人员配备及管理、应急处理、经费保障、与业主沟通渠道等（不完全列举）方面的内容，能承诺保证合理接管并及时委托代管，充分保障业主权益。综上，本院认为凯虹公司要求鑫诚德物业移交物业管理用房及物业管理相关资料，符合法律规定，且具有可执行性，应予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条的规定，判决如下： 被告四平市鑫诚德物业管理有限公司于本判决生效后15日内将物业管理用房、物业管理相关资料等应当属于全体业主的财物移交给原告四平市凯虹房地产开发有限公司。 案件受理费50元，由被告四平市鑫诚德物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  闫宁波 二〇一九年十二月二十三日 书记员  栾倩雯