内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2019）内0422民初4399号原告：杨某1，女，1961年3月3日出生，现住赤峰市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：路某，内蒙古旭盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古旭盈律师事务所律师。被告：张某1，男，1965年12月12日出生，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨某2，内蒙古富凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某2，男，1956年9月29日出生。系张某1亲属。被告：巴林左旗万和房地产开发有限责任公司，住所地为巴林左旗林东西城区原建元鹿业院内。法定代表人：崔某，经理。委托诉讼代理人：张某3，内蒙古盈丰律师事务所律师。第三人：于某，男，1971年5月23日出生。公民身份证号码：×××。原告杨某1与被告张某1、巴林左旗万和房地产开发有限责任公司、第三人于某之间所有权确认纠纷一案，本院受理后作出了（2019）内0422民初1239号民事判决，原告杨某1不服，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院以（2019）内04民终2366号民事裁定撤销一审判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告杨某1及其委托诉讼代理人路某、被告张某1及其委托诉讼代理人杨某2、被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张某3到庭参加诉讼，第三人于某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认公园小区2期2号楼4单元202室的房屋产权归原告所有，被告万和房地产与第三人于某协助原告办理该房屋所有权登记手续；2、二被告撤销对以上房屋的网签，排除对原告造成的妨碍；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人于某在2015年借用被告万和房地产开发有限公司资质开发建设巴林左旗公园住宅小区。2016年8月30日，因于某在2011年前承建公园公寓时向原告借款80万元未能偿还，将自己开发承建的××园的房屋，面积为105.84平米，以每平米3680元作价出售给原告。同日原告与于某签订《购房协议》，被告万和房地产项目部负责人兼委托代理人张某4签字确认。2018年2、3月份，于某将案涉房屋钥匙交付给原告，原告现已经入住使用。2018年6月，原告接到被告万和房地产工作人员的电话通知去办理网签时发现案涉房屋已经在2018年3月24日网签到被告张某1的名下。原告认为，二被告签订的《商品房买卖合同》违反我国《物权法》、《民法通则》和《民法总则》的规定，属于无效合同。原告与于某和被告万和房地产签订的《购房协议》合法有效，原告已支付房屋全部价款，并合法占有、使用该房屋，法院应依法确认案涉房屋的所有权归原告所有，请法院依法支持原告上列的诉讼请求。被告张某1辩称，1、原告与于某签订的《购房协议》不是真正的房屋买卖合同，其基础法律关系是民间借贷，以签订《购房协议》的方式做的让与担保。原告在诉状中主张将房屋作价80万元出售给原告不是事实，借款时间和签订《购房协议》时间都是2016年8月30日，显然是让与担保不是房屋买卖，其《购房协议》不具有商品房买卖合同效力。2、原告在诉状中所述万和房地产负责人兼委托代理人张某4签字确认不是事实，张某4不是万和公司的法定代表人也没有受到万和公司委托，《购房协议》上也没有加盖万和公司公章，因此不具有确认的效力。另张某4在民间借贷法律关系中是共同借款人，张某4的行为都是其个人行为，并非职务行为，不具有代表万和公司确认合同的权利。3、本案不是异议之诉，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》来调整，应当适用合同法、物权法、商品房买卖合同司法解释、建设部房屋交易与产权管理工作导则、房屋交易合同网签备案业务规范等法律法规来调整。4、2016年8月30日杨某1与于某签订的《购房协议》为无效合同，杨某1无权主张合同权利。第一，万和公司没有将涉案房屋抵顶给巴林左旗建筑工程总公司作为工程款这一事实，更没有将涉案房屋抵顶给于某作为工程款这一事实。第二，于某与杨某1签订的《购房协议》不属于商品房买卖合同，根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷的解释第一条明确规定，商品房买卖合同的出卖方是房地产开发企业，建筑商不是商品房买卖合同的出卖人，因此于某无权出售涉案房屋。第三，于某不是涉案房屋的所有权人，涉案房屋的所有权人是房地产开发企业，于某对涉案房屋无处分权，双方间的合同效力待定。本案万和公司并没有追认于某有处分权，因此杨某1与于某签订的《购房协议》为无效合同。第四，根据合同法关于合同无效的规定，杨某1对涉案合同不享有合同权利，更无权请求涉案房屋的所有权。5、原告诉讼请求不能成立。原告诉请之一为将涉案房屋判令归原告所有不成立。本案所涉房屋是商品房，买受人不办理房产证之前，所有权归开发商所有，即物权并未转移。依法成立的合同不管是一房二卖还是一房三卖，都是有效合同，都是债权合同，如果其中的任何一个房屋买卖合同不能实现物权，由违约方承担违约责任，物权不转移。故原告主张所有权的诉请不能成立，因所有权未转移，买受方只能请求继续履行合同。原告诉请之二是要求撤销二被告的网签不成立。纵观合同法对于撤销权的行使，可行使撤销权的情形包括无订立合同行为能力人订立的合同、违背意思表示真实原则的合同、违背诚实信用原则的合同，行使主体是合同一方当事人及合同以外的权利受损害的第三人，本案原告诉请撤销张某1与房地产公司之前的《商品房买卖合同》不符合法律规定，其诉请主张不能成立。原告诉请之三为要求排除对原告造成的损害不成立。排除妨碍是侵权之诉的诉求，根据侵权责任法规定，侵害的民事权益是指绝对权、对世权，不是相对权、对人权，本案涉及《商品房买卖合同》是债务合同纠纷，是对人权，因此该诉请不成立。6、张某1与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是网签合同，根据建设部房屋交易与产权管理工作导则、房屋交易合同网签备案业务规范的规定，张某1办理了网签手续，取得了办理产权登记程序上的优先权。7、张某1与房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》是让与担保合同，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，张某1在执行判决确定的金钱债务中，保全执行让与担保的房产合理合法。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司辩称，1、万和公司与张某1网签合同是双方真实意思表示，合同合法有效。2、公园小区二期2-4-202室楼房属于万和公司，其他人无权处分。3、杨某1所签购房协议，万和公司不认可。4、公园小区二期开发时间为2017年6月，在此之前任何民事法律行为在客观上与公园小区二期房产无关。第三人于某未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交如下证据：1、购房协议书一份，该协议书为第三人于某案外人张某4以万和房地产的名义签订的，时间是2016年8月30日。证明原告实际取得本案争议房屋公园小区2号楼4单元202室的方式是通过购买所取得，价格为每平米3680元，付款方式系用所持有的第三人于某的债权相抵。原告已取得钥匙并装修入住。2016年8月30日原告与于某签订购房协议，出售给原告的房屋房号、价格、面积清晰，张某4在协议书签字确认，三方应该受该协议约束。第三人于某跟万和公司有协助办理房屋所有权登记义务。2、（2019）民初1232号判决书及生效证明一份。证明该判决书第一项判决案涉购房协议书合法有效，被告跟于某有协助办理过户义务。3、照片一份。证明涉案房屋建设单位万和公司，项目负责人张某4及电话。张某4是万和公司项目负责人并不是无关人员，所以张某4签字的行为能代表万和公司，万和公司对原告与于某签订的协议知悉并同意。4、赤峰市中级法院2019年7月5日接待笔录一份。证明万和公司认可房屋抵账给了张某1，二被告仅仅签订购房合同。张某4不但是项目开发负责人还负责销售，在购房协议书签字的行为能代表万和公司，万和公司有义务协助办理过户。5、赤峰市中级法院2019年6月12日接待笔录一份。证明二被告无买卖案涉房屋的真实意思表示，只是为了借款提供担保，双方签订的合同属于无效合同。没有办理抵押登记，抵押权没有设立。6、杨某1与于某电话录音一份。证明案涉房屋先卖给原告，后抵押给的张某1。7、发票2枚。证明2019年2月份，装修支出。8、生活费、热电收据。证明原告已经实际占有房屋。被告张某1质证认为，对购房协议书真实性无异议，证明点有异议，于某不具有出售房屋主体资格。因为涉案房屋是商品房买卖合同的标的物，其销售权必须是开发企业。该协议书没有经过开发企业予以确认，张某4的签字不能代表开发企业，张某4是本案借款当中共同借款人，对个人借款用万和公司开发的房屋进行抵账，不符合法律规定。该协议书上并没有加盖万和公司公章确认。张某4不是房地产开发公司的法定代表人，他无权行使职务行为，他的签字不具有代表公司的权利。并且张某4在公园小区开发时，该协议书已经形成，协议书形成时间在前，签字在后。因此该协议书由于主体不合格，没得到开发公司的追认，该协议书应为无效合同。该合同是否有效对本案不具有关联性，该合同属于债权合同，不能证明合同所有权归原告。对判决书真实性无异议，对判决结果有异议，张某1没有参加诉讼，该判决侵害了被告张某1的利益，在庭后张某1会申请撤销该判决，该判决不能作为本案判决证据使用。对照片有异议，真实性无法核对，照片只能明确张某4是项目负责人，不能代表张某4能代表万和公司，他只是工作人员，原告以项目负责人张某4有权确定合同效力是不正确的。对于接待笔录，张某4只是委托代理人，不能作为最后确认。对电话录音有异议，是杨某1跟于某的电话录音，真实不清楚，证明点不能成立。于某是本案当事人，他没有权利向原告进行交钥匙，其行为不能代表万和公司。对于发票及生活费票据，不能证明已经实际居住，不能证明合法居住。被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司质证认为，万和公司不认可张某4是项目负责人。涉案房产产权属于万和公司，没有抵账给于某。杨某1占有涉案房屋不属于合法占有，无占有权。楼房属于重大财产，张某4处分楼房行为，万和公司不认可也不予追认。第三人于某未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。被告张某1为支持其答辩主张，向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同一份。证明涉案房屋在2018年3月24日已做了网签合同，网签合同是唯一能够过户办理房产证的合同，该合同取得了办理房产证的优先权其他合同不能实现。该合同是一份合法有效的合同。2、2019民初1239民事审判笔录八页14行、15行。证明：张某4、于某是本案借贷关系的共同借款人。张某4在该合同签字并不代表万和公司，只代表个人签的字。原告质证认为，根据买卖合同第4页第3条、4条约定，该合同是一份虚假合同。因为签合同是时间2018年3月24日，实际时间2017年10月31日，并且乙方没有支付购房款。在买卖合同第8页19条，委托代理人是张某4，故被告所述的观点不成立。对审判笔录真实性无异议，但对证明点有异议，我们承认张某4及于某是借款人，在中院笔录中确认张某4是实际开发人，他有权处理该房产，被告证明目的不能实现。被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司质证无异议。第三人于某未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司、第三人于某未向本院提交证据。本院认证如下：对于原、被告提交证据的真实性予以确认。根据审查确认的证据以及当事人合理陈述，本院认定事实如下：2016年8月30日，于某与杨某1签订《购房协议书》，约定因于某向杨某1借款800000元未能还款，故以其承建的××园，建筑面积116.18平方米，单价3780元/平方米，公园小区二期2号楼4单元202室（案涉楼房），建筑面积105.84平方米，单价3680元/平方米抵顶债务，款项以实际面积多退少补，甲方（于某）在交工时帮助乙方（杨某1）办理产权登记手续。张某4在该协议中签字。后于某将楼房钥匙交付杨某1，杨某1于2019年2、3月份装修后入住案涉楼房。2018年3月24日，于某以公园小区二期2号楼4单元202室（案涉楼房）通过签订《商品房买卖合同》的方式作为抵押担保，向张某1借款250000元。同日，巴林左旗万和房地产开发有限责任公司就涉案2号楼4单元202室楼房与张某1签订《商品房买卖合同》并自房产管理部门备案，未办理抵押权登记。张某4在该合同中作为巴林左旗万和房地产开发有限责任公司委托代理人签字。另查明，本院原审判决后，杨某1提起上诉，赤峰市中级人民法院审理过程中，邵立民（巴林左旗万和房地产开发有限责任公司副总经理）作为巴林左旗万和房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人参加诉讼，诉讼中万和公司认可于某系公园小区二期的实际施工人、张某4是公园小区二期的实际开发人，万和公司将含涉案2号楼4单元202室的七十多套楼房抵顶给于某作为施工费用。万和公司亦知晓于某将涉案楼房抵顶给杨某1并给杨某1打过电话，也知晓其公司与张某1所签订的《商品房买卖合同》系用于于某向张某1借款提供担保。本院认为，本案中，张某1与巴林左旗万和房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》实为借款提供担保，无真实买卖关系，故该房屋买卖交易行为构成通谋虚伪意思表示而无效。案涉房产虽系巴林左旗万和房地产开发有限责任公司用于借款担保的房产，但因未办理抵押权登记，抵押权未能有效设立，其担保效力对其他权利人不具有对抗效力和优先性。案涉房产由巴林左旗万和房地产开发有限责任公司抵顶于某的工程款，于某具备处分权利，于某将案涉房产抵顶欠付杨某1的债务，所签订的购房协议系双方真实意思表示并已实际交付履行，且万和公司亦对此事知晓，涉案房产项目的实际开发人张某4也签字确认，故该协议合法有效，原告要求被告于某以及房产名义开发人万和公司协助办理房屋所有权登记手续的诉请成立，本院予以支持。对于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉请，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，现原告尚未完成案涉楼房不动产登记，尚不具有涉案不动产物权，故其该诉请本院不予支持。对于原告要求撤销案涉房屋网签，排除妨碍的诉请，张某1与万和公司间的《商品房买卖合同》因意思表示虚假而无效，无效合同自始没有法律约束力，对原告亦不能产生妨碍效果，故其该请求无需本院再行判决确认。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张某1与被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司于2018年3月24日就巴林左旗公园西侧、原公园小区北侧2-4-0202号房屋签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司、第三人于某应于本判决生效且具备房屋所有权登记手续办理条件后三十日内，协助原告杨某1办理巴林左旗公园西侧、原公园小区北侧2-4-0202号房屋所有权登记手续，将该房屋所有权登记至杨某1名下。三、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告杨某1预缴50元），由被告巴林左旗万和房地产开发有限责任公司、第三人于某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 黄佳磊人民陪审员 张志杰人民陪审员 贾玉珠 二○一九年十二月二十五日书 记 员 陈丽敏