广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11379号原告：姚某勇，男，1989年8月21日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所，统一社会信用代码：91440113721995095J。法定代表人：杨林森，职务：经理。委托诉讼代理人：朱金霞，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：陈娴，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司员工。原告姚某勇与被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚某勇、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱金霞、陈娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚某勇向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付逾期办妥房地产权证的违约金暂计为62010元（暂自2019年6月9日起计算至2019年9月9日止，最终计算至房地产权证办妥之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月31日，原告姚某勇与被告签订编号为201610320384的《广州市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告以6890000元的价格购买被告开发的位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街23号（C-8栋）4102房，合同还约定了房屋计价方式和价款、房屋交付、产权登记、延迟办理产权登记的违约责任等条款。签订合同后，原告依约一次性支付被告全部房款。于2017年6月8日，原告按照被告发出的收楼通知书来到雅居乐剑桥郡物业中心办理房屋交接手续。根据合同以及补充协议之约定，被告应自原告收楼之日起730日内办妥房屋产权证，即被告应于2019年6月8日前为原告办妥房屋产权证。但至今，被告仍未给原告办妥房屋产权证。根据房屋产权过户的规定，被告负责的房地产权初始登记是办理房屋转移登记到原告名下的前提。但经原告查询发现，由番禺区不动产权中心出具的上述4102房产权情况为：房地产权初始登记未完成（未确权）。由此可见，未能办妥房屋产权的责任在于被告。原告已按照被告通知期限缴纳办证的税费，并按时提交有关资料给被告予以办证，但至起诉之日，原告仍未收到房屋产权证。故原告依据合同及补充协议之约定，要求被告承担逾期办证的违约金。为此，原告依相关法律向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司辩称：被告是因为政府原因导致迟延办证，根据合同的约定应当免责，无需向原告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院于2019年12月4日开庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年10月31日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司作为甲方（卖方）与姚某勇作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201610320384）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街23号（C-8栋）4102房，合同约定建筑面积共282.55531平方米，套内建筑面积237.1662平方米，共有分摊面积约45.3869平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米29051.36元，总金额6890000元。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2017年6月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记；甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十一条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后（详见补充协议第十一条）个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十一条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方须在甲方发出的《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款（详见本补充协议第九条）、办证费用，否则办理房地产权证的期限相应顺延，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）甲方应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金，超过180天甲方应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》还对其他相关事项进行了约定。2、当事人确认姚某勇于2017年6月8日办理了涉案房屋的收楼手续。3、2017年12月18日，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司开具金额为6890000元的销售房屋发票给姚某勇。当事人确认姚某勇已向广州番禺雅居乐房地产开发有限公司支付涉案房屋价款6890000元。4、关于逾期办证违约金的问题。原告姚某勇已向被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司提交涉案房屋的全部办证资料，被告并出具相应的《办证收条》给原告。5、原告为证明其主张，在本案中提供了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、《收楼确认书》、购房发票、《办证收条》等证据。被告在本案中主张系因为政府原因而导致至今未能办妥涉案房屋的产权证书，被告在本案中对其辩解未提供证据。6、在本案庭询中，原告表示：“现在逾期办证已经178天，马上就要超过180天了，所以我方要求按已付楼款总额689万元的每日万分之二的标准，从收楼次日即2019年6月9日计算至办妥房地产权证之日止。”，被告对此不予以认可，被告认为：“即便要计算逾期办证违约金也应当从2019年6月16日开始计算。”，被告认为逾期办证违约金应当分段计算。本院认为：姚某勇与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，依法成立并生效，对合同双方具有法律约束力。根据合同约定，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应当在姚某勇交齐房屋价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金，超过180天的广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金。现姚某勇已足额支付房屋价款6890000元，并于2017年6月8日接收了涉案房屋，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应在2017年6月8日起730天内（即2019年6月8日前）办妥涉案房屋的不动产权证书。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司主张其迟延办理涉案房屋产权登记的原因在于政府部门，但未提供证据证实有关行政主管部门存在延期审批或者存在其他免责事由的情形，其抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持。广州番禺雅居乐房地产开发有限公司逾期办证，应支付自逾期之日（即2019年6月9日）起至法庭辩论结束时（即2019年12月4日，姚某勇主张按178天计算）止以6890000元为基数按每日0.1‰计算的逾期办证违约金122642元（6890000元×0.1‰×178天）给姚某勇；此后的逾期办证违约金尚未实际发生，本院不予支持，待实际发生后，相关权利人可另行按合同约定的相应计算标准予以主张权利。综上所述，被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应支付2019年6月9日至2019年12月4日期间的逾期办证违约金122642元给原告姚某勇；驳回原告姚某勇的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付2019年6月9日至2019年12月4日期间的逾期办证违约金122642元给原告姚某勇。二、驳回原告姚某勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2753元，由被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内，按《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡 林人民陪审员  李泽文人民陪审员  陈启崧二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王雅佩