黑龙江省嫩江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1121民初3114号原告：张玉凤，女，1975年7月22日出生，满族，个体，住讷河市。委托诉讼代理人：**，男，1981年11月5日出生，汉族，农民，住讷河市。被告：管延志，男，1968年8月1日出生，汉族，无业，住嫩江县。被告：李金明，男，1979年8月14日出生，汉族，个体，住嫩江县。李金明委托诉讼代理人：李洪良，黑龙江君水律师事务所律师。原告张玉凤与被告管延志、李金明确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告张玉凤及委托诉讼代理人**，被告管延志，被告李金明及委托诉讼代理人李洪良到庭参加诉讼。本院于2019年11月25日因案情复杂，将本案变更为普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告张玉凤及委托诉讼代理人**，被告李金明及委托诉讼代理人李洪良到庭参加诉讼，被告管延志经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉凤向本院提出诉讼请求：1.确认管延志与李金明于2017年5月29日签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由管延志、李金明共同承担。事实与理由：2014年管延志在张玉凤处赊购饲料，2019年1月24日结算后管延志尚欠张玉凤188,000.00元，张玉凤诉至讷河市法院要求管延志偿还欠款。管延志为逃避债务与李金明签订了一份房屋买卖合同，将管延志的财产转移给李金明。张玉凤为维护自己的合法权益起诉至法院。管延志辩称，合同有效，不是逃避债务。房屋价值不止10万元。李金明辩称，房屋买卖合同有效，并且已履行多年。该房屋此前是由管延志购买的宅基地，进行的翻建，期间进行花销都是在李金明处借款，加上管延志养猪期间在李金明处借款，经核对确定为23万元，2017年5月29日管延志将房屋以25万元价格出卖给李金明，该房屋一直由李金明进行烧烤经营，房屋没有取得房屋产权证。张玉凤与管延志之间的债务纠纷不涉及李金明，并且管延志尚有一猪舍面积600平方米，尚有可供执行财产，管延志与李金明不存在恶意串通的行为，买卖行为有效。请求驳回张玉凤诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人了质证。对于没有异议的证据，本院予以确认并存卷佐证。当事人对以下证据没有异议：张玉凤提交1.讷河市人民法院（2019）黑0281民初1207号民事判决原件一份。证明管延志和李金梅欠款18.8万元的事实。对有争议的证据，本院认定如下：张玉凤提交2.管延志和李金明房屋买卖合同复印件一份，由讷河市人民法院执行局提供的。证明管延志欠张玉凤188,000.00元在前，管延志与李金明买卖房屋合同在后，管延志为了逃避债务才形成的此合同。管延志质证，该证据不能证明张玉凤想要证明的问题。李金明质证，张玉凤与管延志的债权债务同李金明与管延志的债权债务具有同等合法性，不因存在先后而导致其中的一笔债务效力低于或高于另一笔，李金明与管延志买卖行为合法有效，不能证明张玉凤证明的问题。3.申请证人徐某出庭作证，证人证实，2018年1月末，证人和张玉凤去联兴管延志家要钱，上午开车到管延志岳父家，当时管延志说没钱，就一间房，每年1万元租给管延志小舅子李金明，称指着租金养老，呆了1个多小时，张玉凤就去吴宝山了。当时管延志和管延志妻子，管延志岳父岳母都在家。证人和张玉凤一起去的。司机没进去。张玉凤质证，没有意见。管延志质证，证人所述不属实。李金明质证，证人证言不真实，证人所述的内容没有其他证据印证。连农村的房屋门的朝向记不清，不合常理。在回答法庭询问时是其个人认为的意见，不代表双方谈话的内容，应不予采信。4.2019年8月20日14点47分张玉凤（号码159××××7539）与刘某（号码135××××8569）通话录音，时长3分55秒。证明管延志与李金明的房屋买卖合同明显是假的，刘某在通话中一再确认中间人是刘某本人签订的，而且还说“你俩真假我不管”，但是上次庭审刘某出庭作证却说字不是刘某签的，是李金明替签的，明显合同都是伪造的，是为了逃避生效法律判决。李金明质证，证据真实性有异议，来源合法性有异议，通话录音不清楚是否是刘某与张玉凤本人的通话内容，刘某已经出庭作证，关于录音中的内容张玉凤方没有当庭向刘某发问，录音内容属于证人证言内容，证人应当出庭，证据形式合法。如是刘某谈话内容，经过上次庭审，刘某出庭已经证实作为中间人参与了管延志、李金明之间的房屋买卖行为，不过签字是李金明代签的，但不能否认刘某作为中间人亲自经历管延志与李金明买卖交易包括李金明给付管延志差额款的房屋买卖事实。5.管延志与李金明书写合同的纸张和笔记本十三页（封皮一页、笔记纸十二页）。证明此合同不是2017年签订的。笔记本是金明烧烤旁边的三毛商店，店主说本是2018年年末进的本。张玉凤认为本是2018年进的，与管延志、李金明书写合同的纸张一致。2018年年末才进的本，所以管延志、李金明签订合同不是2017年签订的。李金明质证，不能证明本是2018年生产的，不能否定笔记本管延志、李金明可以从其他渠道获得。张玉凤陈述的食杂店是否存在、哪一年购进该类纸张没有证据证实。李金明提交1.2017年5月29日管延志、李金明签订的房屋买卖合同一份（提交复印件，当庭核对原件），证明管延志以250,000.00元的价格将房屋出卖给李金明，因管延志欠李金明23万元，以部分债权抵顶了房款，李金明支付给管延志2万元的现金，进一步证实案涉房屋所有权归李金明。双方之间的合同合法有效。张玉凤质证，不认可，根据法律规定，以物抵债是在不损害第三人的情况下是可以的，但是在损害第三人的情况下是无效的。管延志质证，没有意见。2.营业执照副本、食品经营许可证（提交复印件，当庭核对原件），证实房屋取得后李金明在该房屋经营烧烤店至今的事实。张玉凤质证，真实性没有异议，对经营场所有异议，根本没有案涉房屋的具体地址，租赁房屋也可取得相关手续。管延志质证，没有异议。3.申请证人吴某1，证人证实，证人当天修车，在李金明经营的烧烤店吃饭，李金明、管延志说买卖房子。还有一个人是中间人，管延志、李金明就给书写的房屋买卖合同。证人当天给刘某修车。管延志与李金明谈的细节不知道，证人看到李金明给管延志拿了大约2、3万元钱。证人、刘某还有王某在场。证人和刘某去的时候王某就已经在饭店了。张玉凤质证，证人证明李金明在没有形成房屋买卖合同之前就在这个位置开烧烤店了，从这一点看和证人徐某的证人证言相互印证，证明涉案房屋是租给李金明的。管延志质证，签订房屋买卖合同之前李金明每年给我5,000.00元租金。证人所述属实。李金明质证，没有异议。4.申请证人刘某出庭作证。证人证实，2017年5月29日证人和吴某2车，点播机，在李金明家吃饭，管延志、李金明算账，管延志欠李金明钱，要用房子抵债。让证人签字作为中间人，证人说手砸坏了，让别人替证人签的字。管延志与李金明协商说大概欠25万元，房子抵23万元，李金民给管延志2万元钱。当时王某在场。王某可能也是去吃饭了，和证人不是一起的。李金明质证，证人证言内容没有意见。证人当庭也看到了涉案房屋的买卖合同，时间合同书也有明确标注。从谁处得知的时间与本案没有法律上的意义。管延志质证，没有意见。张玉凤质证，起诉前张玉凤给刘某打过电话。刘某确定的说字是刘某签的，张玉凤有录音休庭后提供。所以根本就是李金明、管延志、证人窜通好的。5.申请证人王某出庭作证。证人证实，2017年4、5月份左右，管延志回来，证人去看管延志，到李金明的烧烤店，管延志说把房子给李金明留下。当时证人没看合同。证人去烧烤店时候李金明说把房子留下了，房子算25万。李金明质证，没有意见。张玉凤质证，不认可。管延志质证，没有意见。经审查，张玉凤提交的1号证据，本院予以采信；2、3、4、5号证据不能证实张玉凤欲证明的问题，与本案无关联性，本院不予采信。李金明提交的1号证据，其没有提供嫩江市联兴乡人民政府和嫩江市人民政府审批手续和土地使用证、不动产权利证予以佐证，违反了法律的规定，该证据不具有合法性，本院本院采信；2号证据与本案不具有关联性，本院本院采信；3、4、5号证据不能证明管延志合法取得了争议房屋的处分权，与本案不具有关联性，本院予以采信。本院审理认定事实如下：2014年管延志在张玉凤处赊购饲料，2019年1月24日经双方结算管延志尚欠张玉凤188,000.00元。管延志在嫩江市××乡××房屋××座，未经嫩江市人民政府和嫩江市联兴乡人民政府进行审批，未取得该房屋的土地使用证和不动产权利证的情况下，2017年5月29日管延志将该房屋转让给李金明，签订房屋买卖合同，管延志将房屋以价格250,000.00元出卖给李金明，其中抵顶管延志在李金明处债务230,000.00元，李金明一次性给付管延志20,000.00元。2019年4月8日讷河市法院判决管延志、李金梅于判决生效后十日内偿还张玉凤欠款188,000.00元。本院认为，李金明与管延志签订的房屋买卖合同未经嫩江市联兴乡人民政府对宅基地审核和嫩江市人民政府审批的情况下，建设了该房屋，违反了法律规定，李金明与管延志签订房屋买卖合同为无效合同。张玉凤向本院提出申请，要求对李金明与管延志签订的2017年5月29日房屋买卖合同书写时间为2019年2月，经本院询问张玉凤、李金明、管延志是否能提供鉴定的样本，均未提供样本，张玉凤的鉴定主张无法实现目的，故张玉凤称李金明与管延志签订的合同为2019年2月签订的，不是2017年5月29日签订的，没有证据加以证明该主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告李金明与管延志于2017年5月29日签订的房屋买卖合同为无效合同。案件受理费2,300.00元，由被告李金明、管延志承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  高云松审 判 员  陶立新人民陪审员  崔玉霞二〇一九年十二月二十三日书 记 员  陈令仟