西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16375号原告：孙文俊，男，1984年11月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李莉，陕西邦维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翠荣，陕西邦维律师事务所律师。被告：高宣，男，1974年4月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：孟玲，女，1973年10月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：高峰，陕西吉尔律师事务所律师。被告：陕西大兴投资建设有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：米翠英，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭军，陕西润海律师事务所实习律师。第三人：西安凌旭商贸有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：吕占军，该公司经理。委托诉讼代理人：张枭龙，男，该公司员工。原告孙文俊与被告高宣、孟玲、陕西大兴投资建设有限公司（以下简称“大兴公司”）、第三人西安凌旭商贸有限公司（以下简称“凌旭公司”）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告孙文俊向本院提出诉讼请求：1、确认原告孙文俊与被告陕西大兴投资建设有限公司之间的房屋买卖行为有效；2、请求确认位于西安市雁塔区XX城XX号楼XX室房屋归原告所有；3、被告高宣、孟玲与陕西大兴投资建设有限公司配合办理《商品房买卖合同》（备案号：X17049094）网签备案的注销手续；4、被告陕西大兴投资建设有限公司协助原告孙文俊办理西安市雁塔区XX城XX号楼XX室房屋的产权登记手续；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月15日，西安市雁塔区鱼化苗圃（下称“鱼化苗圃”）与陕西大兴投资建设有限公司签订了《米兰公园及二期样板间周边绿化工程施工合同》，鱼化苗圃承揽被告开发的米兰公园及东方米兰国际城二期样板间周边景观中的全部绿化工程。2016年6月，经鱼化苗圃与被告陕西大兴公司协商一致，XX城XX号楼XX室房屋（下称“案涉房屋”）抵付鱼化苗圃工程款，鱼化苗圃指定将案涉房屋办理至其负责人孙某某之子孙文俊名下，具体手续由孙文俊办理，案涉房屋面积为144.42平方米，优惠后单价为7230.95元/平方米，房屋总价为1044294元。以房抵工程款事宜确定后，孙文俊于2016年6月7日支付了20000元定金，陕西大兴公司向原告出具了共计1024294元房款票据。后原告接到西安市雁塔区人民法院的传票，方知西安市凌旭商贸有限公司与高宣、孟玲签订《购房意向书》，陕西大兴公司与高宣、孟玲网签了《商品房买卖合同》。原告认为陕西大兴公司以房抵工程款方式，将涉案房屋出售给原告，原告系案涉房屋的合法所有权人，陕西大兴公司、西安凌旭商贸有限公司在未征得原告同意、也无原告授权的情况下私自处分案涉房屋，该行为无效。被告高宣、孟玲辩称，一、本案系发回重审案件，原一审中，原告诉讼请求为：1、确认被告陕西大兴公司与被告高宣、孟玲签订的《商品房买卖合同》无效；2、三被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》的登记备案手续；3、被告大兴公司配合原告办理网签登记手续。而本案发回重审之后，原告又将诉讼请求变更。原告所变更的诉讼请求，明显与本案原诉求确认的合同及法律关系不一致，显系另一个实体请求权，也是另一个法律关系，突破了诉讼标的的界限，构成另一个纠纷事实，违反民诉法“争议恒定原则”，故法院不应准许原告变更诉请，应当按照原诉请进行审理；二、原告要求确认其与大兴公司之间的买卖行为有效。该项请求足以表明，其并未与大兴公司签订任何有效的书面《房屋买卖合同》。本案中，原告与大兴公司虽系具有行为能力的人或法人，但就房屋买卖一事，明显恶意串通，多次恶意损害被告高宣、孟玲的合法权益，故原告与大兴公司之间的买卖行为应属无效；三、大兴公司系涉案楼盘的开发商,其合法建造房屋并取得了涉案房屋的物权，现该房屋登记在被告大兴公司名下,且大兴公司已经将其与高宣、孟玲签订的《房屋买卖合同》进行备案登记。故原告请求确认本案房屋归其所有，没有事实和法律依据;四、被告高宣、孟玲与大兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且在房管局办理了登记备案手续，该合同合法有效。原告并非该合同主体的任何一方，无权要求被告高宣、孟玲配合其办理《商品房买卖合同》的登记备案注销手续。被告陕西大兴公司辩称，同意原告的诉讼请求。理由：一、其已将涉案房屋以工程款抵房款的方式出售给原告，且房屋已经实际交付给原告，现该房屋已具备办理不动产权证条件，大兴公司同意其配合办理相关产权手续；二、大兴公司与孙文俊就以工程款抵房款达成合意，终止因施工合同所形成的债权债务关系，建立商品房买卖合同关系，系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，该购房行为合法有效；三、大兴公司并无向高宣、孟玲出售该房屋意思表示，与其签订《商品房买卖合同》，仅为配合孙文俊二次出售；大兴公司误将高宣、孟玲视为经孙文俊同意的最终购房人，为配合孙文俊二次转让房屋，让其先行在《商品房买卖合同》签名。后因限购政策将至，大兴公司工作失误将该合同与其他合同混同予以盖章并办理网签备案手续，导致本案纠纷；四、大兴公司与高宣、孟玲所签的《商品房买卖合同》，除误签外，双方未履行。高宣、孟玲也未向大兴公司支付任何房款，该商品房买卖合同备案应予以注销。第三人西安凌旭公司述称，涉案房屋系大兴公司抵账给原告的房屋，曾见过双方的抵债协议。2017年,凌旭公司工作人员与原告电话沟通得知,原告欲以115万余元出售上述房屋，工作人员便带高宣、孟玲前去看房，房屋钥匙是受原告孙文俊指示从物业处拿的，当时房屋系毛坯，并未装修。后高宣、孟玲向凌旭公司支付了20万元（系房屋差价、居间费用、以及补足签合同之前的物业费）。2017年3月20日带高宣、孟玲与大兴公司草签了《商品房买卖合同》，该合同成立并有效。2017年4月12日上述合同进行了登记备案，2017年4月28日，大兴公司又申请注销备案登记，证明原告及大兴公司系恶意。经审理查明，2016年4月15日，被告大兴公司与西安市雁塔区鱼化苗圃（经营者孙某某，系原告孙文俊父亲）签订建设工程施工合同，由鱼化苗圃承揽被告开发的米兰公园及东方米兰国际城二期样板间周边景观中的全部绿化工程。2016年6月13日，双方出具了《基本建设工程结算审核定案表》（附工程造价审核明细表一份），载明：审定造价1184250元。2016年6月7日，原告孙文俊与被告陕西大兴公司签订《东方米兰国际城•商品房定单》，载明：“买方孙文俊，定购房号11-13002，建筑面积144.42平方米，单价每平方米7626.28元，付款方式为商贷，定购总价1101388元，实付定金20000元。该商品房定单加盖有陕西大兴投资建设有限公司财务专用章。同日，原告孙文俊父亲孙某某通过中国农业银行向被告大兴公司转账20000元。2016年6月20日，被告大兴公司向原告出具了《东方米兰国际城•合同签约信息单》，载明：成交单价7230.95元，成交总价1044294元，一次性款比例100%。本次抵款790000元，剩余款项254294元于2016年9月29日抵完。后被告大兴公司分别于2016年6月7日、2016年7月1日、2016年9月29日向原告孙文俊出具三份收款收据，数额分别是20000元、770000元、254294元。2016年10月8日，被告大兴公司向原告发放入住手续会签流转单。2017年3月4日，被告高宣作为甲方（委托人）与第三人西安凌旭公司作为乙方（居间人）签订了《购房意向书》，约定：“房屋概况：西安市雁塔区XX城XX号楼XX室，房屋建筑面积144.42平方米，总价为1155360元；甲方在签订本协议当天须向乙方交纳购房意向金20000元；乙方应于本协议签订后30个工作日内促成甲方及房屋出卖人签订《房屋买卖及居间协议》、《西安市存量房买卖合同》。”同日，被告高宣、孟玲向西安凌旭公司交纳购房意向金20000元，2017年3月20日，被告高宣、孟玲向西安凌旭司交纳购房款180000元。后被告大兴公司与高宣、孟玲签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定大兴公司将涉案房屋出售给高宣、孟玲，并在西安市不动产登记服务中心对该合同进行了网签备案登记（合同备案登记号X17049094）。另查明，2017年1月22日，被告大兴公司取得了涉案楼盘的初始备案登记，截止庭审之日,涉案房屋登记在被告大兴公司名下，大兴公司未向原告孙文俊或被告高宣、孟玲办理过不动产权变更登记或预告登记。原告于2018年下半年对涉案房屋进行了装修。再查明，2018年8月份，原告向本院递交诉讼材料，请求：确认被告高宣、孟玲与陕西大兴公司签订的《商品房买卖合同》无效，并判令三被告配合办理注销《商品房买卖合同》的备案登记手续；大兴公司配合原告办理该房屋的网签备案登记手续。本院作出了（2018）陕0113民初15914号民事判决书，判决驳回原告孙文俊的诉讼请求。原告孙文俊不服向西安市中级人民法院提起上诉，后西安市中级人民法院以二审出现新证据导致一审认定基本事实不清为由裁定撤销（2018）陕0113民初15914号民事判决书，并发回本院重审。本案在审理过程中，原告于2019年11月1日变更了原一审诉讼请求（变更情况详见原告诉称部分）。上述事实，有建设工程施工合同、基本建设工程结算审核定案表、工程造价审核明细表、西安市雁塔区鱼化苗圃工商登记信息、常驻人口信息表、西安市雁塔区鱼化寨街道办事处鱼化寨村民委员会证明、商品房定单、银行卡交易明细清单、合同签约信息单、收款收据、入住手续会签流转单、钥匙、房屋现状照片以及购房意向书、商品房买卖合同、转款凭证、西安市商品房买卖合同备案注销表、装修许可证等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，根据原、被告的诉辩称，结合已查明的案件事实，本案的争议焦点可以归纳为以下几点：一、原告孙文俊是否有权请求变更原一审诉讼请求；二、原告孙文俊与被告大兴公司之间以工程欠款抵房款的房屋买卖行为是否合法有效,双方之间的房屋买卖合同关系是否依法成立；三、如原告与被告大兴公司之间的房屋买卖合同关系依法成立,涉案房屋是否应当归原告所有,被告大兴公司是否应当协助原告办理房屋的产权登记手续;四、原告是否有权要求被告高宣、孟玲、大兴公司配合其办理《商品房买卖合同》（备案号：X17049094）网签备案注销手续。关于第一个争议焦点：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条规定，发回重审的案件，原审人民法院应按照第一审普通程序，另行组成合议庭进行审理。故当事人在发回重审后享有的权利应该与原一审时享有的权利一致。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定，原告可以放弃或者变更诉讼请求。综上，原告变更诉讼请求并不违反法律规定，本院依法予以准许。被告高宣、孟玲辩称本案系发回重审案件，原告变更原一审的诉讼请求违反法律规定的意见本院不予采纳。关于第二个争议焦点：被告大兴公司与原告孙文俊在签订《商品房定单》之前，曾与原告父亲孙某某经营的鱼化苗圃存在建设工程施工合同关系，为履行工程款给付义务便与原告签订了《东方米兰国际城•商品房定单》，将涉案房屋出售给原告孙文俊，并将所欠工程款转为已付购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，被告大兴公司与鱼化苗圃经营人孙某某及其子孙文俊经协商一致，终止建设工程施工合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方工程欠款提供担保，而是债权到期难以清偿债务时，通过将大兴公司所有的商品房出售给原告孙文俊，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定。应当依法认定原告与被告大兴公司之间的房屋买卖行为有效,双方的房屋买卖合同关系依法成立。关于第三个争议焦点：原告与被告大兴公司之间的房屋买卖合同关系虽依法成立，但被告大兴公司后期就涉案房屋又与被告高宣、孟玲签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记。关于涉案房屋是否应当归原告所有的问题，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均有效的前提下，买受人均要求履行合同的，应综合考虑合同两份合同的履行深浅程度。根据现行司法实践可确定如下履行顺序:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;（2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;（3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。具体到本案中，被告大兴公司前后分别与原告孙文俊及被告高宣、孟玲签订商品房买卖合同后，均未办理转移房屋所有权登记或预告登记。根据原、被告诉辩称及第三人述称，综合本案审理查明的情况，原告孙文俊在被告高宣、孟玲在与大兴公司签订商品房买卖合同之前，就已经取得了涉案房屋钥匙的管理权和支配权，并于2018年下半年对房屋进行了装修，可以证明原告已经依据合法合同实际占有了涉案房屋。同时考虑到，原告已经以工程款抵付了全部购房款，而被告高宣、孟玲至今并未向大兴公司支付过购房款的事实。按照上述原则，涉案房屋应当归原告孙文俊所有,被告大兴公司应当协助原告办理涉案房屋产权登记手续。应当指出，被告大兴公司与高宣、孟玲就双方签订的《商品房买卖合同》办理的网签备案登记，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行备案，该备案登记系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别，故网签备案并不产生物权保护效力。关于第四个争议焦点：本案系确认合同效力纠纷,根据合同相对性原则，原告无权请求被告高宣、孟玲配合其办理被告大兴公司与高宣、孟玲之间的网签备案注销手续，对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第五十一条之规定，判决如下：一、确认原告孙文俊与被告陕西大兴投资建设有限公司之间的房屋买卖合同有效；二、位于西安市雁塔区XX城XX号楼XX室归原告孙文俊所有，被告陕西大兴投资建设有限公司应当于本判决生效后九十日内协助原告办理上述房屋的产权登记手续；三、驳回原告孙文俊其余诉讼请求。本案案件受理费14199元，由被告陕西大兴投资建设有限公司负担。因原告已预交，被告陕西大兴投资建设有限公司应于判决生效后十日内日向原告支付由其负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  申国英审判员  王 华审判员  李 漾二〇一九年十二月二十五日书记员  陈 静打印：相丽华校对：陈静2019年月日送达1