贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5482号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王进方，女，1972年3月6日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201610708163。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人王进方商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。招商商置公司上诉请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6529号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：涉案房屋已于2016年3月21日转移登记至被上诉人名下，由此表明上诉人已经履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。因一审法院计算违约金的起始日期为2016年6月7日，而涉案房屋转移登记到被上诉人名下的日期早于该时间，因此，上诉人没有违约责任，被上诉人的主张不能成立。上诉人王进方未作书面答辩。王进方向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金47,855.68元(以购房总款为基数，从2015年5月31日开始计算，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(7.125%)计算，计算至2019年5月31日，计算至完成办证之日止(详见附件)；2.判令被告继续履行合同，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；3.本案的诉讼费用、保全费用等由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为“请求被告为原告办理不动产权属证书并交付给原告”。一审法院认定事实：2013年11月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区商铺（房号）Ｄ10-Ｇ-16）出售给原告，建筑面积25.69平方米，总房款为158868.00元，应于合同签订之日支付全部房款158868.00元。被告应当于2014年12月31日前交付该商品房。被告承诺于年月日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照人民银行同期存活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3.关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款158868.00元。2014年12月28日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了土地证费33.00元、产权登记费550.00元、交易费275.00元、契税6573.06元、印花税109.55元、公共维修基金2579.00元。2015年5月21日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｄ10幢楼的商品房备案证明书。2018年10月1日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有:1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告；3、被告是否应当承担逾期办证的违约责任；如需承担，则违约金如何计算。对于原告请求被告为原告办理涉案商品房不动产登记证书并交付原告是否适用诉讼时效的问题。受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记”，但是，但根据附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告于2014年12月28日代收了原告的公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。因此，原告请求被告办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定，对被告提出的该抗辩事由不予采纳，对原告的该诉讼请求予以支持。对于原告请求被告承担逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时办证，按何标准计算违约金，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告应当于向原告交付涉案商品房之日起90日内将办理涉案商品房产权转移登记的有关文书交付原告。经庭审查明，被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月28日，故被告应于2015年3月28日前向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。被告未在2015年3月28日前向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房的不动产权证书，应当支付违约金。原告在前述时限届满就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向一审法院提起诉讼之日（2019年6月6日）回溯3年（2016年6月7日起）的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。对于被告是否应当承担逾期办证的违约责任及违约金如何计算的问题。鉴于前述被告事实上已接受原告的委托，代为申请办理涉案房屋的产权转移登记，其实质是向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。结合合同履行实际情况，该提交有关文书的义务转化为具备文书交付条件下的通知义务，即告知原告其已具备办理商品房转移登记条件通知义务。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告代为办理产权转移登记。被告尽到前述通知义务，可视为其履行了办证义务。被告取得涉案房屋所属的招商花园城D10幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案商品房转移登记的条件。2018年10月1日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，可视为其履行了通知义务，故应以该时间作为被告履行办证义务的时间，即2018年10月1日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告已逾期办证，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应以原告已付购房款158,868.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年6月7日计算至2018年9月30日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告王进方缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告王进方办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告王进方；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王进方逾期办证违约金（违约金以158,868.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年6月7日起计算至2018年9月30日）；三、驳回原告王进方的其他诉讼请求。案件受理费498.00元，由王进方负担248.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担250.00元。二审中，上诉人提交了涉案房屋的不动产权证书复印件，用以证明被上诉人一户取得老房产证的时间是2016年3月9日，而一审判决起算违约金的时间是2016年6月7日，因此上诉人不应承担违约责任。被上诉人质证认为，1、对该证据的真实性无异议，关联性不认可。截至今日，我方多次找上诉人询问办证情况，上诉人均称未办证。2、被上诉人从未收到过任何办证的通知，也未签订过任何委托手续。3、上诉人在2018年八九月份才通知被上诉人去办证，签订相关手续。被上诉人不知道上诉人是怎么把证办下来的，达不到上诉人的证明目的。本院审查认为，上诉人二审提交的证据能证明其已于2016年3月9日履行完合同约定的转移登记义务，对该证据，本院依法予以采信。二审审理查明，涉案房屋已于2016年3月9日转移登记至被上诉人名下。二审审理查明的其余事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：上诉人应否向被上诉人承担逾期办理转移登记的违约责任。经查，上诉人向被上诉人交付涉案商品房的时间为2014年12月28日，故上诉人应于2015年3月28日前向不动产登记机构提交为被上诉人办理涉案商品房转移登记的有关文书，为被上诉人办理涉案商品房的不动产权证书。上诉人未在2015年3月28日前向不动产登记机构提交为被上诉人办理涉案商品房的不动产权证书，应当支付违约金。从上诉人在二审中提交了新的证据（即涉案房屋所有权证）证明看，上诉人在前述违约情形发生后，已于2016年3月9日完成转移登记的义务。故本案违约金计算的截止时间应为2016年3月9日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，被上诉人于2019年6月6日向一审法院提起诉讼之日，已超过诉讼时效期间，且被上诉人未充分举证证明本案存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故对被上诉人的请求依法不予保护。综上所述，招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6529号民事判决；二、驳回被上诉人王进方的原审诉讼请求。一审案件受理费498.00元，由被上诉人王进方负担；二审案件受理费996.00元，由被上诉人王进方负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十八日法官助理  郭友浪书 记 员  陈 鑫