江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初5584号原告：九龙仓（无锡）置业有限公司，住所地江苏省无锡市钟书路99号国金中心5楼，统一社会信用代码：913202007945950413。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛慧恒、俞亮丞，均系江苏创凯律师事务所律师。被告：北京盛世汇海投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路107号院58号楼302内305室，统一社会信用代码：913301023282358312。法定代表人：刘金瑞。原告九龙仓（无锡）置业有限公司（以下简称无锡九龙仓公司）与被告北京盛世汇海投资管理有限公司（以下简称盛世汇海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告无锡九龙仓公司的委托诉讼代理人俞亮丞到庭参加诉讼，被告盛世汇海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。无锡九龙仓公司向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方所签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月23日解除；2、盛世汇海公司立即向无锡九龙仓公司支付租金55311.09元、管理费19298.15元，并承担相应的滞纳金。支付免租期租金74549.81元，赔偿房屋闲置期间的租金、管理费损失981273.02元（计至2017年11月15日），支付电费338.8元、门禁卡工本费920元、房屋装修复原费257625.8元、律师费73592元；3、本案诉讼费用由盛世汇海公司承担。事实与理由：无锡九龙仓公司与盛世汇海公司签订了《房屋租赁合同》，约定无锡九龙仓公司将无锡市无锡太湖广场钟书路99号无锡国金中心58楼（名义楼层）单元8,9，10,11及12的房屋出租给盛世汇海公司作办公使用，租金、管理费每季支付一次，先付后用。合同签订后，无锡九龙仓公司即按约向盛世汇海公司交付了房屋。但盛世汇海公司却未按约支付租金及管理费，经无锡九龙仓公司多次催讨，盛世汇海公司拒不支付。据此，无锡九龙仓公司己向盛世汇海公司发送律师函，告知盛世汇海公司双方租赁合同于2017年1月23日解除，并要求盛世汇海公司支付所欠的租金、管理费及承担相应的滞纳金，但被告仍置之不理。盛世汇海公司未予答辩。本院经审理认定事实如下：无锡市梁溪区钟书路99-5808、5809、5810、5811、5812号房屋的所有权人为无锡九龙仓公司。无锡九龙仓公司(甲方)与盛世汇海公司(乙方)签订有《房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方将无锡市梁溪区无锡太湖广场钟书路99号无锡国金中心58楼（名义楼层）8、9、10、11及12单元的房屋(建筑面积1000.4㎡)出租给乙方(注册地址北京市朝阳区朝阳北路107号院58号楼302内305室、通讯地址北京市朝阳区朝阳北路107号院58号楼302内305室)作办公使用，租赁期自本合同约定的起租日起，为期36个月，即由2015年6月1日起至2018年5月31日止；免租期1个月，即从2015年6月1日至2015年6月30日止；每月每平方米建筑面积租金为74.52元（约每日每平方米2.45元），月租金总计约为74549.81元，每季度租金总计约为223649.43元，乙方须按季度向甲方或其当时聘用的物业管理单位支付管理费)，管理费为每月每平米26元，租金及管理费每季支付一次，先付后用；2、一年分为四个“季度”，具体时间如下：第一季度1月1日至3月31日，第二季度4月1日至6月30日，第三季度7月1日至9月30日，第四季度10月1日至12月31日；3、保证金为4个月租金及管理费之总和，共402240.84元；4、如乙方未能按时交纳租金及管理费及其他杂费，则需支付欠款*0.03%日息的滞纳金，如乙方拖欠款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；5、乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付的期限内支付租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止；6、甲方向乙方发出的书面通知，表明甲方行使租赁合同赋予其提前收回租赁场地的权力，将构成甲方对该项权力已全面及充分的行使，甲方无须实际进入租赁场地行使该项权力；7、甲方向乙方催付租金、管理费或乙方必须支付其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；8、倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文以及乙方单方面终止本合同时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；9、甲方在收取乙方4个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，甲方还有权向乙方追讨包括但不限于欠付的租金、物业管理费及其它收费、水电费、租赁场地的复原费用、已使用的免租期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、律师费等；10、本合同所列甲方有权向乙方收取的任何款项皆为净额，不附带任何其它税项、征费、行政收费或任何性质的代扣税（包括但不限于增值税、消费税等），该等其它税项均由乙方承担。甲方有权在收取租金、管理费及其它费用的同时向乙方收取该等其它税项；11、按照租赁合同须向乙方送达的任何文件及通告均采用书面形式……或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该另一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后将被视为已送达收件人。2017年1月17日无锡九龙仓公司委托江苏金易律师事务所向盛世汇海公司发送律师函，以EMS方式邮寄至北京市朝阳区朝阳北路107号院58号楼302内305室，内容为：盛世汇海公司承租无锡太湖广场钟书路99号无锡国金中心58楼（名义楼层，实际楼层为49楼）8、9、10、11及12的房屋作办公使用，但在接收并使用租赁房屋后，未按合同约定支付相应的租赁费用。截至发函日，根据无锡九龙仓公司提供的账单，贵公司尚欠租金223649.43元、物管费78031.2元，合计301680.63元，滞纳金另计……根据合同的约定，无锡九龙仓公司依法享有解除合同的权利。特函告决定于2017年1月23日解除与贵公司签订的合同，并定于2017年1月23日下午2点办理租赁房屋返还手续……。诉讼中，无锡九龙仓公司陈述：1、盛世汇海公司支付了四个月的租金保证金298199.24元及管理费的保证金104041.6元，共计402240.84元。该款按合同约定作为违约金没收。2、盛世汇海公司从2017年1月1日开始拖欠租金、管理费。3、无锡九龙仓公司先发催款函，再发收楼函，按约定时间收回租赁房屋，收楼时盛世汇海公司不来也照样收楼，当时已没人在办公。4、涉案租赁房屋的空置期为2017年1月24日至同年11月15日共9个月23天。5、2017年11月16日，无锡九龙仓公司将案涉房屋另行出租。无锡九龙仓公司为本案诉讼支付律师费73592元。本院认为：一、无锡九龙仓公司与盛世汇海公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、盛世汇海公司未能按约交纳房屋租金及管理费等费用，构成违约，应承担相应的违约责任，应认定双方签订的房屋租赁合同于2017年1月23日解除。三、无锡九龙仓公司要求盛世汇海公司支付2017年1月1日至2017年1月23日期间的房屋租金及管理费，并支付相应的滞纳金的主张，本院依法予以支持。具体计算为：房屋租金2.45×1000.4×23天＝56372.54元；管理费26÷31天×1000.4×23天＝19298.04元。四、关于无锡九龙仓公司提出的盛世汇海公司赔偿空置期损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第七条第二款规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案的具体计算为74549.81×6个月=447298.86元。五、无锡九龙仓公司要求盛世汇海公司赔偿空置期的物业管理费，也予以支持，具体为：26×1000.4×6个月=156062.4元。六、双方在房屋租赁合同中约定租期3年，免租期1个月，盛世汇海公司实际租期为2016年6月1日至2017年1月23日。现无锡九龙仓公司要求盛世汇海公司赔偿免租期损失，从合理性角度考量，本院支持按以下方式计算得出的数字：1、{（实际租赁7.5个月＋空置期6个月）=13.5个月}(为便于计算以月为单位)÷约定36个月×1个月×74549.81元/月=27956.18元；2、74549.81元-27956.18元=46593.63元。七、无锡九龙仓公司要求盛世汇海公司支付电费338.8元、门禁卡工本费920元、房屋装修复原费257625.8元，因证据不足，本院不予支持。八、根据我国《合同法》上的违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重性质，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，合同约定的“0.03%日息的滞纳金”属于违约金，无锡九龙仓公司明确收到的保证金402240.84元按合同约定转化为违约金，而以上无锡九龙仓公司经本院认定的各项损失之和为725625.47元，从维护民法的公平和诚实信用原则出发，本院认为违约金以725625.47×30%＝217687.64元为宜。也就是说，盛世汇海公司应给付无锡九龙仓公司725625.47元＋违约金217687.64元=943313.11元。九、无锡九龙仓公司主张的律师费73592元应按其诉讼请求得到支持的部分予以按比例计算，为943313.11元/1462908.67元*73592元=47454元。十、综上，盛世汇海公司应给付无锡九龙仓公司943313.11元+47454元=990767.11元，抵扣已得402240.84元，盛世汇海公司尚应支付588526.27元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十七条的规定，判决如下：一、九龙仓（无锡）置业有限公司与北京盛世汇海投资管理有限公司签订的房屋租赁合同已于2017年1月23日解除。二、北京盛世汇海投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司588526.27元。三、驳回九龙仓（无锡）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17966元、公告费560元，合计18526元，由九龙仓（无锡）置业有限公司负担11073元，由北京盛世汇海投资管理有限公司负担7453元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  何 英人民陪审员  杨士烟人民陪审员  曹娟妹二〇一九年十二月三十一日法官 助理  何玉文书 记 员  曹敏珠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。