重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）渝05执异728号案外人：重庆市渝北区老年人体育协会，住所地重庆市渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢4单元1-2号。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，总经理。委托诉讼代理人：杨建冲，北京市浩天信和（重庆）律师事务所律师。被执行人：重庆金易房地产开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道333号金易·上品源5、6幢裙房幢2-1#-1，统一社会信用代码91500112709437269F。法定代表人：简广斌，执行董事。被执行人：重庆市金易建筑工程有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道义学路2号金易都会1幢7-商1，统一社会信用代码9150011270936934X4。法定代表人：简广斌，执行董事兼总经理。被执行人：简广斌，男，1972年9月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：陈玉姣，女，1987年5月5日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被执行人：李灵川，男，1974年7月5日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：李玉容，女，1971年6月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：敖祥云，男，1956年6月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：张建英，女，1957年11月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：黄亮，1973年4月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：周智慧，女，1972年2月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：陈辉，女，1972年8月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。被执行人：吴家兵，男，1967年11月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：徐元琴，女，1944年8月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。被执行人：王评乐，女，1982年12月29日出生，汉族，住重庆市北部新区。被执行人：廖英峻，女，1996年9月17日出生，汉族，住重庆市北部新区。被执行人：廖某1，女，2006年8月21日出生，汉族，住重庆市北部新区。法定代理人：王某（其母），住重庆市北部新区。被执行人：廖某2，女，2013年6月2日出生，汉族，住重庆市北部新区。法定代理人：王某（其母），住重庆市北部新区。被执行人：重庆中科普永奥地产有限公司，住所地重庆市永川区汇龙路370号2号楼，统一社会信用代码915001187748785899。法定代表人：谢宁倡，董事长。被执行人：重庆空港实业有限公司，住所地重庆市空港工业园区（渝北区双凤桥），统一社会信用代码91500112203535427N。法定代表人：白莉，执行董事。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆公司）申请执行重庆金易房地产开发（集团）有限公司（以下简称金易房地产公司）、重庆市金易建筑工程有限公司（以下简称金易建筑公司）、简广斌、陈玉姣、李灵川、李玉容、敖祥云、张建英、黄亮、周智慧、陈辉、吴家兵、徐元琴、王评乐、廖英峻、廖某1、廖某2、重庆中科普永奥地产有限公司（以下简称普永奥公司）、重庆空港实业有限公司（以下简称空港公司）合同纠纷一案中，案外人重庆市渝北区老年人体育协会（以下简称渝北老体协）对执行位于重庆市渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢4-1-1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人渝北老体协称，其与金易房地产公司于2018年1月1日签订《以房抵债协议书》，约定以金易伯爵世家2幢4-1-1号房屋抵债1,442,400元，其于2018年1月15日入住，请求解除对该房屋的查封。本院查明，原告华融资产重庆公司与被告金易房地产公司、金易建筑公司、简广斌、陈玉姣、李灵川、李玉容、敖祥云、张建英、黄亮、周智慧、陈辉、吴家兵、徐元琴、王评乐、廖英峻、廖某1、廖某2、普永奥公司、空港公司合同纠纷一案，本院于2018年6月14日作出（2017）渝05民初1017号民事判决，判令：一、被告金易房地产公司向原告华融资产重庆公司清偿债务9000万元及支付重组收益和违约金；二、原告华融资产重庆公司对简广斌、李灵川、敖祥云、黄亮、陈辉、普永奥公司提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、原告华融资产重庆公司对徐元琴、王评乐、廖英峻、廖某1、廖某2共同所有的9套抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、被告金易建筑公司、简广斌对上述债务承担连带责任；五、被告陈玉姣以其与简广斌的夫妻共同财产为限对上述债务承担连带责任；六、驳回原告华融资产重庆公司的其他诉讼请求。判决后，华融资产重庆公司不服，上诉至重庆市高级人民法院，该院于2019年4月30日作出（2019）渝民终118号民事判决，判令：一、维持（2017）渝05民初1017号民事判决第一至五项；二、撤销（2017）渝05民初1017号民事判决第六项；三、华融资产重庆公司就空港公司提供的抵押物（注：所附抵押物清单中包含了空港公司位于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢4-1-1号房屋）优先受偿；四、驳回华融资产重庆公司的其他诉讼请求。判决生效后，华融资产重庆公司向本院申请强制执行，本院于2019年7月1日立案执行，执行案号（2019）渝05执1329号。另查明，2014年1月22日，华融资产重庆公司、空港公司、重庆三峡银行股份有限公司渝北支行共同向重庆市渝北区房屋权属登记中心出具《关于同意将已抵押在重庆三峡银行渝北支行名下金易伯爵世家资产向中国华融重庆分公司办理第二顺位抵押的函》，载明：三方一致同意将已抵押在重庆三峡银行股份有限公司渝北支行名下的空港公司所拥有的金易伯爵世家项目资产向华融资产重庆公司办理第二顺位抵押。该函所附的《抵押物清单》中包含了空港公司名下位于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢4-1-1号房屋。2014年1月23日，华融资产重庆公司与空港公司签订《抵押协议》，内容为：为确保华融资产重庆公司与金易房地产公司、金易建筑公司签订的《债务重组协议》履行，空港公司原意以其财产为上述协议所形成的债权提供抵押担保，抵押物清单包括了坐落于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢4-1-1号房屋在内的多套房屋。2014年1月27日，空港公司与华融资产重庆公司签订《重庆市房地产抵押合同》，并办理了抵押登记。抵押合同中所附抵押物清单与《抵押协议》所附抵押物清单一致。再查明，2015年1月11日，金易房地产公司（甲方）与陈炼、陈希联（乙方）签订《以房抵债协议书》，内容为：鉴于甲方向乙方借款本金800万元。现就甲方所欠乙方债务清偿的相关事宜达成如下协议：一、甲、乙双方确认，截至2014年12月31日，甲方尚欠乙方本息共计800万元。二、协议各方同意甲方用由空港公司开发的房屋抵偿所欠乙方的债务。该房屋位于金易伯爵世家（具体房号详见附件，附件所附房屋清单为1-1-3、1-1-5、1-1-14、2-1-1-1、2-1-1-2、2-4-1-1、2-4-1-2、2-2-3-1），建筑面积1213.09平方米，总价为7,157,231元。三、该房屋为现房，已抵押，甲方在协议生效之日起一年之内解除抵押。四、甲方所欠乙方债务按本协议抵偿后，甲方仍欠乙方842,769元。五、若甲方未按本协议第三条约定履行，抵房约定不再履行，乙方有权要求甲方一次性支付全部欠款。金易房地产公司出具的第一份《借款审批单》载明：时间为2014年7月8日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到陈希联人民币，借款金额为500,000元，预计还款日期为2015年7月8日归还，审批意见为月息三分，每月支付。金易房地产公司出具的第二份《借款审批单》载明：时间为2014年7月14日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到陈希联人民币，借款金额为600,000元，预计还款日期为2015年7月21日归还，审批意见为月息三分，每月支付。金易房地产公司出具的第三份《借款审批单》载明：时间为2014年7月21日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到陈希联人民币，借款金额为1,800,000元，预计还款日期为2015年7月21日归还，审批意见为月息三分，每月支付。金易房地产公司出具的第四份《借款审批单》载明：时间为2014年7月28日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到陈炼人民币，借款金额为2,850,000元，预计还款日期为2015年7月28日归还，审批意见为月息三分，每月支付。金易房地产公司出具的第五份《借款审批单》载明：时间为2014年8月12日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到邓太平人民币，借款金额为700,000元，预计还款日期为2015年8月12日归还，审批意见为月息三分，每月支付。金易房地产公司出具的第六份《借款审批单》载明：时间为2014年9月28日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到陈希联人民币，借款金额为300,000元，预计还款日期为2015年9月28日归还，审批意见为月息三分，每月支付。金易房地产公司出具的第七份《借款审批单》载明：时间为2014年11月3日，借款人为金易房地产公司，借款事由为今借到陈希联人民币，借款金额为1,250,000元，预计还款日期为2015年11月3日归还，审批意见为月息三分，每月支付。2018年1月1日，陈希联（甲方）与渝北老体协（乙方）签订《购房协议》，约定：甲方自愿将金易伯爵世家2幢4单元1-1号建筑面积180.3平方米的清水抵债房屋卖给乙方作为办公、活动使用；甲方要求乙方一次性以现金方式付清，乙方因是清水房，房产证没有办好，要求甲方房屋售价优惠，并一定要全权负责把房产证办给乙方，综合双方要求，达成2幢4单元1-1号房屋卖价为每平方米8000元；甲方用自己金易伯爵世家小区2幢1单元1-1号房作抵押担保，在10年内金易伯爵世家2幢4单元1-1号的房产证没有办好，以上抵押担保房就归乙方所有；乙方在甲方确定担保抵押房屋以后，于2018年6月30日前将购房款1,442,400元一次性付给甲方；购房协议签订后，甲方在2018年3月30日前将金易伯爵世家2幢4单元1-1号房交给乙方。还查明，2019年4月28日，重庆市高级人民法院作出（2019）渝执保41号执行裁定书及协助执行通知书，保全查封了空港公司名下包括位于渝北区双凤桥街道安康路111号金易伯爵世家2幢4-1-1号号房屋在内的共计338套房屋及车库。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述规定，买受人的物权期待权得以成立需同时满足四个条件，一是在人民法院查封前买受人与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封前已合法占有该不动产，三是付清全部房款，四是对买受人对未办理过户登记没有过错。由此可见，买受人的物权期待权仅限于买受人向被执行人购买不动产的情形。本案中，案外人渝北老体协并没有与被执行人签订书面买卖合同，而是与案涉房屋的抵债受让人陈希联签订的买卖合同，因此，案外人渝北老体协对案涉房屋不享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人重庆市渝北区老年人体育协会的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年十二月二十日书记员 口青华