宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3961号 上诉人（原审被告）：宁夏九洲国际饭店有限公司。 法定代表人：陈某。 委托诉讼代理人：黄某，宁夏辅德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁夏回族自治区机关事务管理局。 法定代表人：潘某。 委托诉讼代理人：张某，宁夏兴业律师事务所律师。 上诉人宁夏九洲国际饭店有限公司与被上诉人宁夏回族自治区机关事务管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院(2019)宁0104民初5467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后依法组成合议庭进行审理，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人宁夏九洲国际饭店有限公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初5467号民事判决，驳回被上诉人（原审原告）全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实不清，导致原审判决错误。（一）本案中，被上诉人（原审原告）宁夏机管局违约在先，并未按照合同第九条履行约定的施工安装高压电、水等义务。原审对此未予查明。1.本案中，根据双方的约定被上诉人作为出租人应当完成高压配电、天然气室内、室内外供水管道等工程。但事实上，上述工程被上诉人并未按约定完工，上述未完成工程均由上诉人予以完成，为此上诉人垫付工程款共计1000余万元。上诉人多次就该工程款向被上诉人追讨，但被上诉人未予解决，故上诉人停止支付租金。2.上诉人拒付租金并非恶意不履行支付义务，而是依法履行抗辩权，本案涉案合同不具备解除条件。原审判决第6页认定“另涉案房屋内的天然气、供水、供电、均正常使用”，并据此认为上诉人在原审中的抗辩不能成立，属于事实认定错误。原审并未查明上述上诉人所主张的应当由被上诉人作为出租人必须完工的高压配电、天然气室内、室内外供水管道等工程是由谁进行施工和建设以及支付工程款的。上述设备能正常使用并不当然推定被上诉人完成了合同约定的施工和装修的义务。由于合同明确约定该义务由被上诉人作为出租人行使，则被上诉人在原审中尤其在上诉人提出该合理的抗辩理由后未提交相应的证据，被上诉人应当承担不利后果，而不是由上诉人承担不利后果。且根据房屋租赁合同第四条的记载“因承租方对房屋进行了大幅度的装修和设备配置，所以合同期内一切修缮由承租方承担”，上述记载可以证实在签订合同时，上诉人作为承租人已经完成了设备配置，可以证实被上诉人未完成约定义务。（二）本案中，被上诉人未按照合同约定的面积向上诉人交付租赁房屋。根据双方房屋租赁合同约定，被上诉人作为出租人应当将总层数12层，总面积11170平米的房屋交付上诉人使用。但事实上，该房屋的一楼大厅、5楼半层、6楼整层均由自治区信访局使用。该事实原审法院未予以审查和查明。二、原审法院适用法律错误，本案双方租赁合同不具备解除条件。根据双方签订合同的第九条第4款约定“承租方资费进行的装修、配套设备与配套设施均只有与租赁期相对应时间的使用权”。本案中上诉人接手房屋后对房屋进行了装修，则上诉人对于装修和配套设备的使用权具有于租赁期相对应的时间的使用权。如果判决解除合同则会出现，房屋交换被上诉人但装修和配套设施的使用权归上诉人，导致该合同事实上无法解除且继续制造纠纷。一审审理过程中被上诉人仅提交房屋租赁合同复印件，未提交原件予以核对，我方对该复印件不予认可，原审法院对该复印件予以采信，法律适用错误。一审判决租金支付至2020年3月1日与事实不符，事实认定错误。上诉人并不同意解除房屋租赁合同，一审判决解除租赁合同不符合法律规定及合同的约定。上诉人不同意解除，双方的履行情形未达到合同目的不能实现的情形。上诉人拒绝支付租金并非恶意拒付，系依据合同法第六十六条规定行使抗辩权，如被上诉人向上诉人支付我方依据合同第九条垫付的工程款及其他款项，我方将立即支付租金，双方合同可继续履行。 被上诉人宁夏回族自治区机关事务管理局辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应当予以维持。一审中，被上诉人提交的是合同复印件，但是上诉人也提交了合同的原件，内容与复印件一致，我方予以认可。二审中上诉人拟提交的房屋租赁合同我方予以认可，且与一审中上诉人提交的证据是一致的。一审法院以此为认定事实的依据并不存在错误。就履行抗辩权而言，上诉人不存在垫付工程款的事实，即便如上诉人所说存在垫付工程款的事实，此情形也不是履行抗辩权的法定条件。 原告向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，并返还租赁标的物；2.判令被告支付租金6000000元（自2017年9月2日起暂计算至2019年3月1日，后续租金截止于实际返还租赁物之日止）、逾期支付租金违约金300000元；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。 一审法院认定事实如下：2007年6月3日，原宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局下属宁夏政通酒店有限公司与银川聚富宫餐饮娱乐有限公司签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，约定：宁夏政通酒店有限公司将兴庆区西桥北巷（银川市××区），东至自治区商务厅西围墙中心、西至西桥北巷人行道东侧、南至解放西街人行道北侧、北至自治区邮政机要通信局围墙中心的框架结构12层房屋（面积为11170平方米）出租于银川聚富宫餐饮娱乐有限公司用于经营酒店，租期自2007年9月1日至2023年8月31日止（其中，承租方装修期需一年，故免去2007年9月1日至2008年8月31日的房屋租金，实际交付租金期间为十五年）；租金自2008年9月1日起算，第一个三年每年租金为2000000元、第二个三年每年租金为3000000元、第三个三年每年租金为3500000元、第四个三年每年租金为4000000元、第五个三年每年租金为4500000元；承租人于租赁合同签订之日七日内向出租人预付2008年9月1日至2009年8月31日租金2000000元，于2007年10月30日前向出租人预付2009年9月1日至2010年8月31日租金2000000元，在完成装修后开业一年内向出租人支付租金2010年9月1日至2011年8月31日2000000元；自2011年9月1日起至租期结束，租金按当年的租金标准分两次支付，第一次于租期开始七个工作日内支付当年50%租金，第二次于租期开始第六个月的七个工作日内支付当年下剩50%租金；承租人拖欠租金累计达一个月的，出租人可终止合同，收回房屋，承租人应按合同约定向出租人支付违约金；承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付当年租金5%的违约金。2008年10月14日，宁夏政通酒店有限公司、银川聚富宫餐饮娱乐有限公司与被告签订《补充协议》，约定涉案《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》承租人由银川聚富宫餐饮娱乐有限公司变更为被告，权利义务不变。协议签订后，被告使用涉案房屋经营宁夏九州国际饭店，并按约支付了2014年3月1日前的租金，但未再支付剩余租期租金。截止2017年9月1日，被告共欠付原告租金9750000元。后原告将被告诉至银川市中级人民法院，请求判令被告支付租金9750000元、利息529864元，该院经审理后于2018年2月23日作出（2017）宁01民初715号民事判决书，判决被告向原告支付2014年9月1日至2017年9月1日的房屋租金9750000元、违约金487500元。被告不服判决，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理后于2018年6月21日作出（2018）宁民终144号民事判决书，驳回被告的上诉请求，维持原判。现原告以被告违约为由诉至法院。 另查明，宁夏政通酒店有限公司于2006年7月10日注册登记成立，为一人有限责任公司，唯一股东为宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局。2017年6月15日，宁夏政通酒店有限公司公司依法注销。2018年10月17日，宁夏回族自治区党委办公厅、政府办公厅联合下发宁党办（2018）85号《关于印发宁夏回族自治区机构改革方案的通知》，对原宁夏回族自治区党委机关事务管理局、原告宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局的行政职责整合，组建成立原告，即宁夏回族自治区机关事务管理局。庭审中，被告称（2018）宁民终144号民事判决书生效后已进入执行程序，被告对该判决结果有异议，故未按判决内容履行付款义务，也未支付2017年9月1日之后的租金，另外涉案房屋内的天然气、供水、供电均正常使用。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。宁夏政通酒店有限公司与银川聚富宫餐饮娱乐有限公司签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》以及宁夏政通酒店有限公司、银川聚富宫餐饮娱乐有限公司与被告签订《补充协议》均是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，依法成立并生效。宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局作为政通公司的唯一出资主体，在宁夏政通酒店有限公司依法注销后，享有涉案《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》中宁夏政通酒店有限公司的权利。宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局与宁夏回族自治区党委机关事务管理局经政府机构改革组建成立原告，故原告承继原宁夏回族自治区人民政府机关事务管理局享有的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》中的权利义务。根据《补充协议》的约定，涉案房屋承租人由银川聚富宫餐饮娱乐有限公司变更为被告，由被告承继银川聚富宫餐饮娱乐有限公司的租赁义务。现被告逾期支付租金累计已超过一个月，原告根据合同约定要求解除涉案《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》符合双方约定和法律规定，予以支持。合同解除后，被告无权继续占有使用涉案房屋，故应于十五日内向原告返还涉案房屋。关于原告要求被告支付租金的主张，被告在庭审中称未向原告履行（2018）宁民终144号民事判决书确定的付款义务，也未支付自2017年9月1日后的租金，故被告应向原告支付自2017年9月2日起至2019年3月1日止的租金6000000元，并按照约定的租金标准继续支付自2019年3月2日起至涉案房屋实际返还之日止的租金，其中2019年3月2日至2020年2月29日期间的年租金标准为4000000元，自2020年3月1日起年租金标准为4500000元。关于原告要求被告支付违约金的主张，根据双方“应支付为当年租金5%的违约金”之约定，认定被告向原告支付违约金300000元（6000000元×5%）。被告使用涉案房屋经营宁夏九州国际饭店，酒店内的天然气、供水、电力均可正常使用，且其提交的证据不足以支持其抗辩理由，故被告的抗辩理由不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、解除原宁夏政通酒店有限公司与银川聚富宫餐饮娱乐有限公司签订的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》；二、被告宁夏九州国际饭店有限公司于判决生效之日起十五日内向原告宁夏回族自治区机关事务管理局返还位于银川市××区）；三、被告宁夏九州国际饭店有限公司于判决生效之日起七日内向原告宁夏回族自治区机关事务管理局支付租金6000000元、违约金300000元，并按《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》约定的租金标准（即自2019年3月2日至2020年2月29日期间的年租金标准为4000000元，自2020年3月1日起年租金标准为4500000元）继续支付自2019年3月2日起至上述房屋实际返还之日止的租金。案件受理费55900元，由被告宁夏九州国际饭店有限公司负担。 二审中，上诉人向本院提交如下证据： 证据一、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》原件一份、《补充协议》原件一份，证明：双方之间存在房屋租赁合同关系，被上诉人对于房屋高压配电、天然气室内、外管道；室外供水管道；楼内土建隔墙；十二层楼顶全部封闭具有合同义务。上诉人对于自行装修部分具有与租期对应的使用权。 被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性予及证明目的均认可。 证据二、《宁夏同盛资产评估有限公司报告书》原件一份，证明：1.被上诉人机关事务管理局未按照合同第九条约定履行相应义务，未完成供电系统（包括电梯、供电、空调、智能化系统）；2.2009年4月2日经评估上诉人装修及自建工程项目总价值为76800951.37元。其中构筑物为5195.81万元，设备价值956.26万元，3.消防、供水、配电均由上诉人九洲饭店完成，被上诉人未按约定履行相应义务；4.评估价值中不包括房屋价值（P2-28）；5上述评估财产均为原股东资产（P37-39）。 被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，此评估报告为上诉人单方委托，该证据第五页评估目的中明确表述为所鉴定的财产为上诉人指定的资产，并不能证明此资产为上诉人所有，更不能证明被上诉人未完成租赁合同。 证据三、《宁夏五联资产评估有限公司资产评估报告书》原件一份（2012年5月28日），证明：1.2012年5月28日经评估上诉人九州饭店资产机器设备总价值为4080.59万元，其中建筑物价值3273.08万元、设备价值807.51万元，其中钢结价值1352832.23元（P3-40）本次评估中无在建建筑物。上述评估财产均属上诉人九洲饭店六股东所有。2.被上诉人存在违约行为，未办理竣工结算资料（P3-50）。 被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，此评估报告为上诉人单方委托，该证据第3-13页即资产评估报告书中明确显示评估程序启动时委托方向鉴定机构提交了权属证明及产权所有人的相关凭证，该证据中并未显示相关资料，不具有合法性。如果上诉人要证明其按照该组证据显示的信息上诉人存在评估财产权属证明的，其应当向法庭提交。并不能证明此资产为上诉人所有，更不能证明被上诉人未完成租赁合同。 证据四、《宁夏宏源会计师事务所验资报告》原件一份，证明：经验资审查，九州饭店六股东将其所拥有的财产均增资转移至上诉人九洲饭店，九洲饭店原注册资本1450万元，增资4050万元，增资后九州饭店注册资本为5500万元。 被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，是上诉人单方委托，上诉人在上述的证据中并未证明被上诉人存在未按照合同履行的事实。 证据五、《宁夏五岳联合会计师事务所报告书》复印件一份，证明：2009年7月24日经验资审核九州饭店向聚富宫公司缴足出资，九洲饭店是聚富宫公司股东。 被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该报告系上诉人单方委托，上诉人股东是否足额缴纳出资与本案合同是否解除无关。 证据六、《广东星艺装饰（集团）有限公司合同书》原件一份，证明：2014年3月4日，上诉人装修支付503.889万元。 被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，根据合同约定，装修义务应当由上诉人承担，与本案无关。 证据七、记账凭证及附属发票、转款凭证等原件共271页，（其中2008年5月7日收据为复印件），证明：由于被上诉人未按约定履行合同义务，上诉人支付工程款及装修款，被上诉人的违约行为给上诉人造成重大损失，本案合同不具备解除条件，原审判决合同解除判决错误。 被上诉人对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该组证据显示出的是上诉人装修以及经营过程中产生的收益及支出，并无所述的支付工程款的凭证。且即便有也与本案无关。 证据八、工程预算书复印件一份，证明：因被上诉人违约，上诉人支付配电工程款14000余元。 被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的不认可，证据为复印件，没有其他证据补强，不能作为定案依据。 经本院审查，证据一、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》一份、《补充协议》一份，证据来源合法、被上诉人亦予以认可，本院予以采信；证据二、《宁夏同盛资产评估有限公司报告书》一份，证据三、《宁夏五联资产评估有限公司资产评估报告书》一份，证据四、《宁夏宏源会计师事务所验资报告》一份，证据五、《宁夏五岳联合会计师事务所报告书》一份，证据六、《广东星艺装饰（集团）有限公司合同书》一份，证据七、记账凭证及附属发票、转款凭证等，证据八、工程预算书一份，因上诉人并未提出反诉主张，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人作为涉案生效的《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》、《补充协议》合法的主体权利义务承继方，均应依约履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人提供涉案租赁房屋，上诉人拖欠自2017年9月2日起的租金，一审法院依据双方举证的证据支持被上诉人一审诉讼请求，合法有据。 上诉人称，被上诉人提供的租赁房屋不符合合同约定，造成其损失，其进行装修经营亦投入大量资金的问题，因本案为房屋租赁合同纠纷，对于上诉人的上述主张其并未提出反诉主张，故本院在此不作处理。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条的规定，判决如下： 二审案件受理费55900元，由上诉人宁夏九洲国际饭店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年十二月二十八日 书记员  马丽媛 附：适用相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。