北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31747号原告：北京春风华通货运有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛南街1号1幢2019室。法定代表人：廖华兵，总经理。委托诉讼代理人：张瑜，北京君颜律师事务所律师。被告：北京鑫森源木业有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇甘棠工业区。法定代表人：石勇，经理。委托诉讼代理人：薛福生，北京市天正律师事务所律师。原告北京春风华通货运有限公司（以下简称“春风货运公司”）与被告北京鑫森源木业有限责任公司（以下简称“鑫森源木业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春风货运公司的委托诉讼代理人张瑜，被告鑫森源木业公司的委托诉讼代理人薛福生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春风货运公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原被告双方签订的《厂库房租赁合同》；2、请求法院判令被告退还原告租金467942元；3、请求法院判令被告支付原告相当于三个月租金标准的补偿款225000元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原被告双方于2017年12月3日签订《厂库房租赁合同》，原告（乙方）承租被告（甲方）位于通州区潞城镇李疃村临8号院内库房4800㎡，办公住宿约800㎡及后院9亩空地用于仓储运输。租赁期限自2018年1月1日起至2028年12月30日止。第一年和第二年租金为每年90万元整。原告向被告支付第一年租金后合同顺利履行，第二年租金原告向被告支付65万元。2019年3月8日，距离原告承租场地2公里左右的一个工厂发生火灾，2019年3月10日原告承租场地被潞城镇政府强制断电，限期2日内搬离租赁场地。原告不得不搬离，2019年3月13日晚上原告搬离完毕。2019年5月份租赁场地被拆除。依据双方签订的《厂库房租赁合同》第五条第七款的约定“如遇厂区动迁等政府行为，甲方保证在一年半期间应退还剩余付款租赁期间的房租，甲方并向乙方补偿三个月的房租作为赔偿损失。其他政府及相关的单位给甲方的补偿与乙方无关。”在第二个租赁年度（2019年1月1日-2019年12月31日）原告实际承租至2019年3月13日。承租时间不到一年半，被告应按合同约定向原告支付补偿。原告搬离承租场地后多次与被告协商退还剩余租期内租金等事宜，被告总以各种理由拖延。原告无奈诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告鑫森源木业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，同意退还租金239000元，双方签订租赁合同的时间是2017年12月，2019年5月租赁场地被拆除，因为签订的租赁合同租期是10年，合同约定我们将院内水泥平台加宽，为此我方投资水泥平台35000元，改造12道门花了60000元，清理垃圾花了40000元，对方遗留了大量垃圾，损害了平台和门大概损失18000元，造成我方租金损失75000元，我们的总损失是228000元，应当从收取的租金中扣除。第二，这个腾退的责任不是我们，是政府行为，但是为此长期租赁的巨大投入不能让被告一方承担，所以我们认为原告的诉讼请求刚才明确的只同意退还239000元租金，其他的应当折抵我们的损失。第三，补充一个事实，原告说自己搬走的，但一直没有跟我们办理交房手续，也没有把一个基本整洁的厂房及院落腾退给我们，所以对方陈述的腾退时间只是其单方意思，直到5月份场地被拆迁也没有办理具体的交接手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实为：春风货运公司认为租金应计算至2019年3月13日，提交了双方的微信记录及另案的庭审记录作为证据。鑫森源木业公司认为春风货运公司一直未与其办理交接手续，故租金应计算至涉案场地被拆除的2019年5月11日。对于春风货运公司搬走的时间，结合其提交的证据，本院依法认定为2019年3月13日，故其占有使用租赁场地的时间应截止到2019年3月13日。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月3日，鑫森源木业公司（甲方、出租方）与春风货运公司（乙方、承租方）签订《厂库房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定主要内容如下：“一、甲方出租给乙方的厂区库房坐落在北京通州区潞城镇李疃村临8号院内，库房三栋面积约4800㎡，办公住宿约800㎡及后院9亩空地，租给乙方作为仓储运输使用。厂区内所有的使用权都归为乙方所有，厂房类型为砖混结构。二、厂房租赁自2018年1月1日起至2028年12月30日止。租赁期满后甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。三、租赁及保证金支付方式。甲乙双方约定每年租金为玖拾万元整（900000）。乙方第一年向甲方交付租金方式为每半年6个月一付，半年租金为肆拾伍万元整。第二年起租金为年付，交付时间按照合同签订日期，提前一个月交付租金，年租金为玖拾万元整。按照合同租金每二年递增5%的方式递增上浮租金。付款接收账户户名邓苓。四、（1）如遇厂区动迁等政府行为，甲方保证在一年半期间应退还剩余付款租赁期间的房租，甲方并向乙方补偿三个月的房租作为赔偿损失。其他政府及相关的单位给甲方的补偿与乙方无关。（2）一年半后如遇政府拆迁，甲方将退还剩余房租，甲方不支付任何赔偿金。（3）甲方在2018年春季（3月期间）将后院水泥平台增宽10米，从东头至西头，厚度不低于10公分，水泥的标号：425#。（4）后院库房墙体需新增加10道门（卷帘门内，费用由甲方承担），完成日期2017年12月10日之前。库内物品及隔断保证在2017年12月10日全部腾空（保证乙方正常使用），院内其他仓库甲方也需要尽快腾空，腾空最后期限不得超出2018年1月1日。（5）后院库房屋檐做防雨棚从东头至西头外延伸3.5米，延伸后保证高度4.5米以上。”租赁合同签订后，鑫森源木业公司依合同约定对租赁场地进行水泥平台的改造，增加了12道门。春风货运公司依约占有使用租赁物。春风货运公司法定代表人廖华兵通过银行汇款的方式给付鑫森源木业公司2019年度的租金65万元。2019年3月，因涉及到非住宅的腾退搬迁，租赁场地被属地政府部门断电，2019年3月13日，春风货运公司搬离租赁场地。2019年5月份，租赁场地被当地政府部门强制拆除。另查，涉案租赁场地房屋并无相关建设规划审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，鑫森源木业公司与春风货运公司签订租赁合同，将没有任何建设手续的房屋出租给春风货运公司，违反了法律的强制性规定，故本院依法认定鑫森源木业公司与春风货运公司于2017年12月3日签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因春风货运公司于2019年3月13日搬离租赁场地，故占有使用费应计算至2019年3月13日，剩余费用鑫森源木业公司应当返还，关于返还的数额，原告主张的数额不超出本院计算数额，以原告主张为准。关于鑫森源木业公司要求在返还费用中扣除改造水泥平台及增加12道门花费的费用的答辩意见，该费用属鑫森源木业公司依据双方约定提供适格租赁物的支出，鑫森源木业公司要求春风货运公司负担无事实及法律依据，本院对其该项答辩意见不予采纳。关于鑫森源木业公司要求扣除垃圾清运费、财产损失、租金损失的答辩意见，证据不足，本院不予采纳。关于春风货运公司要求鑫森源木业公司依据租赁合同的约定补偿三个月房租的诉讼请求，因双方租赁合同属无效合同，故相应约定属无效约定，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京鑫森源木业有限责任公司返还原告北京春风华通货运有限公司已交纳的占有使用费467942元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京春风华通货运有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5365元，由原告北京春风华通货运有限公司负担1205元（已交纳）；由被告北京鑫森源木业有限责任公司负担4160元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十二月十一日书记员 韩翠竹