重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019渝0112民初27554号 原告：王天静，女，1975年9月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：唐云文，重庆远博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭林，重庆远博律师事务所律师。 被告：重庆同洲控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟.佳居1幢1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。 法定代表人：黄洪，总经理。 委托诉讼代理人：段晓红，公司员工。 原告王天静与被告重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告王天静的委托诉讼代理人唐云文、被告同洲公司的委托诉讼代理人段晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王天静向本院提出诉讼请求：1、判决被告在渝北区门市（现为渝北区门市房）的抵押登记被注销及所有司法查封被解除后30日内将产权办理登记在原告名下。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告同洲公司于2007年11月28日年签订了房屋认购合同，又于2009年8月28日签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告同洲公司位于渝北区门市（现为渝北区门市房）。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告同洲公司亦于2009年12月将原告购买的门市交付给原告使用。2014年7月14日，被告同洲公司与李昕欣签订借款担保合同，将原告购买的门市抵押给李昕欣。2016年8月3日原告按重庆市第一中级人民法院的要求将购房尾款5874元缴纳至该院用于执行。由于被告至今未为原告办理房屋产权证。原告遂起诉。 被告同洲公司辩称，同意在解除查封后为原告办理房屋产权证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的房屋认购合同、《重庆市商品房买卖合同》、专用收据2张、进账单1份、（2017）渝民终244号民事判决书等证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 同洲公司原名重庆同舟实业（集团）有限公司、重庆同舟控股（集团）有限公司，该公司于2009年4月2日更名为重庆同洲控股（集团）有限公司。 2007年11月18日，重庆同舟实业（集团）有限公司作为出卖人（甲方），王天静作为买受人（乙方）签订《房屋认购协议》，约定乙方自愿认购甲方正在开发的位于渝北区门面。双方协商房屋销售单价为建筑面积每平方米4550元。在签订本认购合同时，乙方支付总房款的90%为65680元。余款10%分别在签订正式合同时和交房产证时各付5%。 2007年12月13日，重庆同舟实业（集团）有限公司出具收据，载明收到王天静新都花园小区门面款95680元。 2009年8月25日，同洲公司作为甲方（卖方）、王天静作为乙方（买方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于渝北区的第一层门面现房出售给乙方，建筑面积27.01平方米，套内建筑面积24.75平方米，总成交价117494元，在签订本合同时付款95%，办理产权证时付款5%。甲方应在2009年8月31日前将商品房交付乙方使用。合同第十三条约定：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……2、如逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。 2009年8月25日，被告同洲公司出具收据，载明收到王天静新都花园腾芳大道255号门市款15940元。被告同洲公司于2009年12月将该房屋交付给王天静使用至今。 另，重庆市高级人民法院（2017）渝民终244号民事判决书查明如下事实：王天静在购房后多次与其他购房者一起要求同洲公司为其购买的房屋办理产权证。2015年5月7日，同洲公司向王天静等相关业主出具《承诺书》，载明：我司承诺于2015年6月30日前办理位于重庆市渝北区临街商业门市产权证。 2014年7月15日，同洲公司（甲方、抵押人）与李昕欣（乙方、抵押权人）签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方以其名下位于渝北区同舟.佳居1幢、渝北区新都花园2幢向乙方抵押借款800万，抵押期限为2014年7月15日至2014年9月14日。同洲公司以其自有的权证号为201房地证2014字第02XXXX号、201房地证2012字第01XXXX号商服用房设定抵押。 2012年4月5日，重庆市国土资源和房屋管理局为同洲公司办理了201房地证2012字第01XXXX号房地产权证，案涉房屋为该证项下商服用房之一。2014年7月15日，同洲公司在该证下为李昕欣设立抵押权至今。 李昕欣起诉同洲公司、重庆同洲龙马汽车销售有限公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会作出（2014）渝仲字第1036号裁决书，裁决被告同洲公司偿还借款本金800万元及支付违约金等责任，李昕欣对同洲公司所有的权证号为201房地证2012字第01XXXX号、201房地证2014字第02XXXX号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款有权优先受偿。 上述裁决书生效后，李昕欣于2015年4月19日向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，在执行中查封了同洲公司名下的“新都花园”2幢(房地产权证为201房地证2012字第01XXXX号，实地查勘地址为腾芳大道)、同舟.佳居1幢号(房地产权证为201房地证2014字第02XXXX号)等房屋。2015年3月13日，在执行被执行人为同洲公司的另案即（2015）渝一中法公执字第00219号案件中，首轮查封了案涉上述房屋。 在拍卖房屋的过程中，王天静以法院拟拍卖的房屋中“重庆市渝北区腾芳大道门市”系其于2009年购买为由，向重庆市第一中级人民法院提起执行异议，请求中止对其房屋的查封和拍卖。重庆市第一中级人民法院于2017年1月9日作出（2016）渝01执异1084号执行裁定书，裁定驳回案外人王天静的异议。在上述执行过程中，王天静于2016年8月3日将案涉房屋购房款的尾款5874元缴纳至重庆市第一中级人民法院交付执行。 王天静对上述执行裁定书不服，遂以申请执行人李昕欣、被执行人同洲公司、被执行人重庆同洲龙马汽车销售有限公司为被告，被执行人任和斌、王伟为第三人提起了执行异议之诉，请求：1、依法确认王天静对执行标的（重庆市渝北区门市）购买的权利合法有效；2、依法判决对执行标的（产权证号为201房地证2012字第01XXXX号）停止执行，并解除查封扣押；3、由同洲公司承担本案诉讼费。重庆市第一中级人民法院认为，王天静与同洲公司签订《商品房买卖合同》后，案涉房屋未过户登记到王天静名下，不可归责于王天静的自身原因，王天静对案涉的重庆市渝北区门市享有足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，对王天静要求对案涉房屋停止执行的请求予以支持。王天静请求对案涉房屋解除查封的问题，因该请求并非案外人执行异议之诉的审理范围，不予支持。故重庆市第一中级人民法院在2017年1月9日作出（2016）渝01民初961号民事判决书，判决：一、停止执行重庆市渝北区腾芳大道房屋；二、驳回王天静的其他诉讼请求。 李昕欣对上述判决不服，向重庆市高级人民法院提起上诉。该院经审查后认为，王天静对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由为：1、王天静与同洲公司在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有了该房屋。2、王天静举示的购房款收据证实其向同洲公司支付了购房款111620元，2016年8月3日王天静将剩余价款5874元按照人民法院的要求交付执行。3、案涉房屋未办理过户登记手续并非基于王天静自身原因。同洲公司与王天静签订《重庆市商品房买卖合同》后，因开发企业未足额缴纳土地出让金，直至2012年4月5日案涉房屋才办理初始登记，在此之前案涉房屋处于办证不能的状态。同洲公司在建设过程中未曾办理过商品房预售许可手续，因此，重庆市渝北区不动产登记中心并无相关房屋的信息，致使初始登记前案涉房屋无法办理网签、预告登记或其他公示手续，即王天静无法通过办理网签预告登记或者其他公示的方式限制同洲公司对案涉房屋行使处分权。案涉房屋办理初始登记后，同洲公司并未通知王天静办理产权过户登记，且仅过了十余天同洲公司即将包括案涉房屋在内的该证项下的所有房屋土地办理了抵押，期间虽然有短暂解押，但是同洲公司并未就该情形通知王天静，亦无证据证明王天静知晓该事实，在此情形下，案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因不能归咎于王天静。此外，王天静作为非法律专业的普通民事主体，对其主张物权请求权的方式不能过于苛求，事实上王天静曾多次向同洲公司提出办理过户登记手续的要求，同洲公司亦向王天静等相关业主承诺期限办理过户登记手续，应视为王天静尽到了必要的注意义务，李昕欣主张案涉房屋未办理过户登记手续系王天静自身原因的上诉理由不能成立。故本案符合《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定的情形，王天静对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。重庆市高级人民法院遂于2017年8月31日作出（2017）渝民终244号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 重庆市高级人民法院（2017）渝民终244号民事判决书中查明的事实还载明：该院就案涉房屋是否办理过商品房预售许可手续等问题向渝北区不动产登记中心进行函询，2017年8月7日重庆市渝北区不动产登记中心回函载明：1、新都花园2幢1层的商业门面未办理商品房预售许可证；2、前述房屋在竣工至2012年4月5日办理初始登记期间，不能办理网签和预告登记手续；3、经调查，新都花园项目住宅部分用于空港农村非人员的安置，该项目于2008年竣工并通过规划、建设等相关手续，由于开发企业欠土地出让金等问题，直到2012年同洲公司才申请办理房屋初始登记。 再查明，截至本案法庭辩论终结前，王天静称已解除部分查封，还有部分查封没有解除。抵押是否解除不清楚。同洲公司称不清楚查封和抵押是否解除。 本院认为：原告王天静与被告同洲公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。 关于办理产权登记。首先，根据查明的事实，原告王天静按商品房买卖合同的约定履行了支付房款的义务，被告同洲公司亦应按约定为王天静办理案涉房屋的产权证。被告同洲公司于2012年4月5日取得包括案涉房屋在内的商服用房大产权证后，在未告知原告王天静的情形下又将房屋抵押给李昕欣，构成违约，依法应承担违约责任，包括继续为原告王天静办理案涉房屋的产权证。其次，虽然案涉房屋上存在李昕欣的抵押权，但在王天静就案涉房屋提出执行异议之诉的案件中，重庆市高级人民法院（2017）渝民终244号终审案件中已认定王天静购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王天静对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行，即王天静对案涉房屋的权利可以排除李昕欣基于抵押权的强制执行。故案涉房屋上存在的抵押权已事实上不构成办理案涉房屋过户手续的障碍。最后，案涉房屋存在查封登记，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，案涉房屋在查封登记解除前尚不能办理过户手续。但案涉房屋的查封登记解除后，案涉房屋已不存在产权过户的障碍，故原告王天静要求被告同洲公司在案涉房屋上的所有司法查封被解除后于30日内为其办理案涉房屋的产权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆同洲控股（集团）有限公司在位于重庆市渝北区腾芳大道255号门市上的所有司法查封被解除后30日内为原告王天静办理该房屋的产权登记手续； 二、驳回原告王天静的其他诉讼请求。 案件受理费80元，已减半收取40元，由被告重庆同洲控股（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 胡可萍 二〇一九年十二月四日 法官助理 郭蒙政 书 记 员 唐春燕