北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初19233号原告（反诉被告）：付映春，女，1952年1月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐录，男，1954年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：魏崇德，北京国标律师事务所律师。被告：北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：谷振禹，主任。被告（反诉原告）：北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：刘德厚，社长。被告：北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：谷振禹，社长。以上三被告委托诉讼代理人：谢冬飞，北京安翔律师事务所律师。第三人：北京城建嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇土城村北100米。法定代表人：李兆彦，董事长。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。原告（反诉被告）付映春与被告北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会（以下简称辛庄村委会）、被告（反诉原告）北京市昌平区阳坊镇辛庄经济合作社（以下简称辛庄经济合作社）、被告北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社（以下简称辛庄股份合作社）、第三人北京城建嘉业房地产开发有限公司（以下简称城建嘉业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付映春委托诉讼代理人徐录、魏崇德，被告辛庄村委会、辛庄经济合作社及辛庄股份合作社的共同委托诉讼代理人谢冬飞，第三人城建嘉业公司委托诉讼代理人赵国龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）付映春向本院提出诉讼请求：1、终止双方2003年12月30日订立的租赁合同；2、退还租金423500元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告（原名为辛庄经济合作社）于2003年12月30日订立了土地租赁合同书，被告将其所有的养鸡场地租赁给原告经营，租期为50年。原告一次性给被告交纳了55万元的费用，双方规定了相关的权利义务。其中合同第八条第三款规定：在履行期间如遇国家（包括市、区、镇政府）统一规划占地拆迁，本合同不再继续履行，但给乙方（原告）所造成的损失的补偿归乙方所有，乙方所支付的租金按50年平均折算后，扣除已履行的年限租金，剩余租金全部退还给乙方。具体详见合同，现合同已经履行了11年零6个月。政府因扩展河道，需要占用并征用被告的土地，现合同无法继续履行，故原告要求被告按照合同规定，将剩余的38年零6个月的租金423500元退还原告。原告多次与被告协商未果，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依据事实和法律作出公正的判决。被告辛庄村委会辩称：我们认为起诉主体有问题，原名是辛庄经济合作社是错误的，因为2003年签订合同的主体是辛庄经济合作社，辛庄经济合作社是2009年后改为辛庄股份合作社，但是辛庄经济合作社没有注销，从合同相对性而言应该是辛庄经济合作社，我们认为应该驳回起诉。辛庄经济合作社不参与经营管理，但作为主体还存在。被告辛庄经济合作社辩称：原告诉讼主体不适格，应当驳回原告诉求。合同的主体是辛庄经济合作社和清泉茶庄，茶庄是字号的个体工商户，目前是吊销状态，茶庄是有资格进行诉讼的，因此应当以茶庄为原告，并注明付映春的信息。如果法庭确认付映春的诉讼主体是适格的，辛庄经济合作社就提出反诉。实体上来说，签订的合同为无效合同，合同的核心内容是辛庄鸡场等地的转让，付映春支付的是转让费，但是付映春不是集体经济组织成员，茶庄注册登记地也不在辛庄，合同应该无效，支付的转让费应当折算占有使用费。另外拆迁针对的是地上物所有权人的补偿，合同无效补偿应当归村集体所有。被告辛庄股份合作社辩称：辛庄股份合作社不是合同相对方，只是基于当前管理情况，它实际掌握着财产，但是从诉讼主体上，它与案件关联不大。第三人城建嘉业公司述称：第三人不是租赁合同纠纷主体，与本案无利害关系，不存在合同权利义务，与第三人无关。反诉原告辛庄经济合作社向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉原、被告双方签订的《土地租赁合同书》无效；2、判令反诉被告将拆迁款60万元支付给反诉原告；3、判令反诉被告已向反诉原告支付的转让费55万元折抵反诉被告应向反诉原告支付的土地及房屋使用费；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年12月30日，反诉原告与反诉被告签订了《土地租赁合同书》，约定反诉原告将占地面积为十亩的废旧鸡场转让给反诉被告为业主的清泉茶庄，价格为55万元，合同签订后反诉原告将鸡场及所有地上建筑和设施交付给反诉被告。2013年11月15日，反诉被告授权其配偶徐录收取了针对鸡场拆迁的补偿款60万元，反诉原告认为反诉被告不是本经济组织成员，无权受让属于本集体经济组织的集体财产，其收取的60万元拆迁款应属反诉原告所有，且反诉被告占有鸡场期间应向反诉原告支付占有期间的土地及房屋使用费，为此提起反诉，望法庭准许。反诉被告付映春辩称：反诉请求没有事实和法律依据。双方签订的是租赁合同个，不是转让合同，没有将土地转让给被反诉人。该土地仍然是反诉人所有，租赁合同合法有效。要求支付60万元拆迁补偿款没有依据，合同规定补偿款归被反诉人所有，反诉请求依法不能支持。第三人城建嘉业公司针对反诉述称：城建嘉业公司并非本案中租赁合同的主体，对于本案就租赁合同关系不持有任何权利、承担任何义务。反诉诉讼请求与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2003年12月30日，辛庄经济合作社（甲方、出租方）与业主为付映春的北京市海淀清泉茶庄（出租方、乙方，以下简称清泉茶庄）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方根据合同将辛庄村废旧鸡场转让给乙方，已经过本村村民代表大会同意通过；甲方转让给乙方的废旧鸡场壹处，位于甲方村东北角，环村路北侧（具体位置、面积以土地证为准）；甲方转让给乙方的废旧鸡场各设东、南两条汽车通道，允许乙方在门口道边自建两个车库及二间警卫室；经甲乙双方协商一致同意，甲方向乙方转让废旧鸡场一处，面积十亩，包括厂内所有建筑物及设施；乙方需向甲方支付人民币55万元（包括土地使用补偿金在内及甲方为乙方办理土地使用证所需费用）；本合同经双方签字盖章后生效；合同签订后，甲方将办好的土地使用证等一切相关手续、资料全部移交给乙方，乙方按合同付清55万元；自合同生效之日起，原辛庄废旧鸡场的所有权、使用权全部归乙方所有，任何人不得干涉；时间为50年（2002年10月16日到2052年10月15日止），期满后乙方享有优先权及投入费用赔偿追缴权；在履行期间如遇国家（包括市、区、镇政府）统一规划占地拆迁，本合同不再继续履行，但给乙方所造成的损失的补偿费归乙方所有，乙方所支付的租金按50年平均折算后，扣除已履行的年限租金，剩余租金全部退还给乙方；该出租场地甲方允许乙方按经营的需要进行转租、转包，但不得买卖抵押；合同期满结束后，乙方所投入的建筑物及设施，合理作价后由甲方支付费用；合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，双方按照约定各自履行了自己的义务。2011年4月30日，清泉茶庄（甲方、出租方）与辛庄村委会（乙方、承包方）签订《租赁合同》，约定甲方将辛庄村东鸡场往南一半租给乙方使用，乙方合法经营，按时向甲方交纳租金，首年向甲方交纳租金为20000元，此后每五年递增5%；面积按土地证核实面积从北甲方留用二分之一外，往南二分之一归乙方使用，即由北往南除去50米，50米外往南全部归乙方使用，时间2011年4月30日至2051年4月30日；每年4月30日前乙方向甲方交纳年度租金，超过三个月未交租金，视本合同终止，地上物归甲方所有，甲方有权追缴未交租金及违约金；如遇国家政策需终止合同，搬迁补偿部分归乙方，按剩余年限乙方每年补偿甲方6000元；合同还约定了双方的其他权利和义务。庭审中，付映春先后追加辛庄经济合作社、辛庄股份合作社为被告，并要求二者与辛庄村委会一起承担连带赔偿责任。付映春称租赁涉案土地时，场地上有猪圈，自己将其中没有返租给辛庄村委会的部分猪圈拆除盖了库房、办公室，当初转让的55万元包括租金和地上物的转让；辛庄村委会、辛庄股份合作社及辛庄经济合作社称55万元里没有写是租金，抬头虽然是租赁，但实际上是转让，55万元只是地上物的转让款。另查明：因昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目，涉案土地于2013年11月15日被依法腾退，付映春共收取补偿款（不包含已经出租给辛庄村委会部分）600000元，其中房屋重置成新价223458元、装修设备及附属物补偿233179元、搬家补助费27646元、停产停业综合补助费87145元、工程配合奖励费28572元。涉案土地为集体土地，具有集体土地使用证（编号为：京昌集用（2002划）字第26-05-2090号），土地使用者为昌平区阳坊镇辛庄村鸡场，土地所有者为昌平区阳坊镇辛庄村，用途为养殖用地，使用权类型为批准使用。涉案土地上的房屋未有任何建设规划审批手续。再查明：付映春系清泉茶庄的经营主和投资人，清泉茶庄登记日期为2000年3月13日，营业期限自2004年3月15日至2008年3月14，状态为吊销。经询，付映春称清泉茶庄原注册地已被拆迁，清泉茶庄的手续在拆迁过程中已丢失。本院认为：清泉茶庄作为个体工商户，付映春作为经营者和投资人，在清泉茶庄被吊销的情况下，以自己名义起诉，并无不妥。辛庄经济合作社与付映春作为业主的清泉茶庄签订的《土地租赁合同书》所涉租赁土地的用途为养殖用地，但从双方签订合同的实际履行来看，清泉茶庄并未将涉案土地用于养殖，且涉案土地上所建的房屋均未有任何规划审批手续，双方签订的《土地租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但违反了法律禁止性规定，应属无效。本院对于辛庄经济合作社要求确认双方签订的《土地租赁合同书》无效的反诉诉讼请求，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从《土地租赁合同书》的内容来看，辛庄经济合作社所收取的转让费550000元应当包含合同签订时涉案土地上废旧鸡场的所有权费用以及土地的使用权费用（使用权期限为2002年10月16日到2052年10月15日），因交付时的涉案建筑物已经被翻建、扩建且翻建物、扩建物均已被拆除，本院无法核实转让时涉案土地上的建筑物的价值，综合考虑转让的时间、面积以及双方陈述，本院酌定转让时建筑物价值100000元。因《土地租赁合同书》已经约定辛庄经济合作社将土地上建筑物转让给付映春，且涉案土地腾退时货币补偿由房屋重置成新价、装修设备及附属物、搬家补助费、停产停业补助费、工程配合奖励费等组成，并不包括涉案土地的价值，故对于辛庄经济合作社要求付映春向其支付拆迁款60万元的反诉诉讼请求，本院不予支持。租赁合同无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案场地于2013年11月15日被依法腾退，故付映春要求辛庄经济合作社退还相应期间占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，具体数额本院认定为350250元；对于辛庄经济合作社要求付映春用其支付的550000元折抵应向其支付的土地及房屋使用费的反诉请求，合理部分，本院予以支持。虽辛庄经济合作社的主体资格尚在，但已经不对外经营，现对外经营均以辛庄村委会或辛庄股份合作社的名义进行，且三者财产区分并不清晰，故对于付映春要求辛庄村委会、辛庄股份合作社承担连带赔偿责任的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社与北京市海淀清泉茶庄签订的《土地租赁合同书》无效；二、北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会、北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社、北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内退还付映春占有使用费350250元；三、驳回付映春的其他诉讼请求；四、驳回北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7653元，由付映春负担1099元，已交纳；由北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会、北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社、北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社负担6554元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费7575元，由北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社负担5252元，已交纳；由付映春负担2325元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  戴 明人民陪审员  殷宝振二〇一九年十二月二十六日法官 助理  张 华书 记 员  田 媛