安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初1314号 原告：齐善峰，男，1989年11月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：张明军，男，1984年1月30日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：张明兰，女，1980年10月29日出生，汉族，住址同上。 原告齐善峰诉被告张明军合同纠纷一案，本案于2019年2月14日立案后，依法由审判员沐敬华独任审判，适用简易程序，于2019年4月24日公开开庭进行了审理，原告齐善峰、被告张明军的委托诉讼代理人张明兰到庭参加诉讼。后该案转为普通程序审理，由审判员沐敬华、人民陪审员赵芬、人民陪审员尹飞艳组成合议庭，于2019年12月30日进行第二次公开开庭审理，原告齐善峰、被告张明军的委托诉讼代理人张明兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐善峰向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告张明军归还原告欠款43000元。事实与理由：原告于2016年7月份将其承租的巢湖学院门面房转让给被告，被告拖欠原告转让费43000元未付。后该款经原告多次催要无果，遂成讼。 被告张明军的委托诉讼代理人辩称：1、2016年7月22日，齐善峰和张明军签订转让协议是事实，我是张明军的姐姐，案涉的转让协议是我和原告协商好后让我弟弟张明军签字的；2、当时在齐善峰在转让给我之前，案涉房屋已租给中通快递，因为当时合同未到期，中通快递需要我们退房租，我们要求原告通知中通快递，原告让我们去和中通快递谈，我们支付给中通快递6700元的租金损失，中通快递给我们打了收条。3、协议签订后中通快递搬走后，我们对房屋进行了简单的装修，将房屋转租给朱明，转让费是64000元。2017年4月6日巢湖学院发了通知称要涨2016年的房租，否则就要停水停电收回房屋，迫于当时的情况我补交了5258.48元房租，该款应该由齐善峰承担；4、齐善峰没有权利与张明军签订案涉转让协议（2016年7月22日），因为该房屋产权是巢湖学院的，齐善峰没有权利转租给我，他应该把转让费40000元退给我，另需要加上退给中通快递的6700元房租及补交的房租5258.48元。 经审理查明：2015年3月10日和2015年11月23日，原告齐善峰与巢湖市学院劳动服务有限责任公司签订《租赁合同》两份，约定由原告承租巢湖学院生活服务网点16号门面房，租金为10000元/年，租赁期限分别为2014年10月14日至2015年10月13日、2015年10月13日至2016年10月12日。 2015年1月11日，原告与郑飞签订《房屋租赁合同》一份，将上述房屋转租给郑飞经营中通快递，约定租金20000元，租赁期限为两年，即自2015年1月1日至2017年1月1日。 2016年7月22日，原告与被告张明军签订《协议》一份，约定：“甲方（即原告）将巢湖学院后山生活网店菜市场16号门面合同权以及经营权转让给乙方（即被告）；乙方支付甲方转让费70000元，首付20000元，尾款43000元，剩余房租6700元由乙方支付给中通快递，与甲方无关；乙方承诺将尾款43000元于2016年10月10日一次性支付给甲方，不得拖欠……”。合同签订当日，被告支付原告首付款20000元、支付给中通快递6700元，并就差欠尾款43000元出具借条一张予以确认。现原告以被告差欠其转让尾款未付为由诉讼来院，要求被告立即支付原告转让费43000元。 另查明，案涉门面房的产权属于巢湖学院所有，该门面房于2017年7月16日停止使用，于2017年8月15日开始拆迁，2017年8月30日拆迁结束。截止拆迁时止，该门面房实际差欠巢湖学院房租15258.48元，巢湖学院对于拆迁商户均有补偿，其中经营该门面房的商户因折迁应获得的拆迁补偿款为35614元，两相抵扣后，巢湖学院实际应支付给被告的拆迁补偿款为20355.52元。 再查明，原告从巢湖学院租赁案涉门面房后转租经郑飞经营中通快递时，对该门面房进行了部分扩建，但未装修。后原告在与郑飞转租合同期内又将案涉门面房经营权转让给被告张明军时，该门面房状况未发生变化。 以上事实，有当事人陈述、书证及本院调查取证材料等载卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，原、被告签订《协议》，由原告将巢湖学院后山生活服务网点16号门面房的合同权及经营权转让给被告，但该协议中并未明确约定转让费所对应的具体转让内容，双方亦未就此举证证明，结合本案庭审调查情况反映，该协议虽名为转让经营权，实为转让租赁权利。 经法庭调查，案涉门面房并无房产证，也未办理合法的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原、被告签订的《协议》应属无效合同。无效的合同自始无效，合同当事人因合同取得的利益应当返还，即原告因转让该房屋经营权实际取得的利益应返还给被告，被告应当返还原告房屋。1、原告因转让案涉房屋经营权实际取得的利益如何认定。原、被告双方在协议中虽约定了转让费70000元，但双方在实际履行过程中，协商变更转让费为69700元，原告在该协议履行过程中实际获得的利益即为首付款20000元。2、因案涉房屋已于2017年7月16日停止使用并拆迁，已无返还房屋可能，故被告理应向原告返还其因该房拆迁所获得的拆迁补偿款20355.52元，并支付房屋占用期间的租金4438元（2016年7月22日至2017年1月1日，按10000元/年标准计算）和15258.48元（2017年1月1日至拆迁时止），合计40052元，另原告因违反其与郑飞的租赁合同约定，将案涉门面房转租给本案被告，其因违约应承担郑飞损失的6700元，已由被告代为支付，该款应从被告应返还款项中予以扣除，扣除后实际应返还33352元（40052-6700）。综上，两比相抵扣后，被告最终应返还原告13352元（33352-20000）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告张明军于本判决生效之日起五日内返还原告齐善峰13352元； 二、驳回原告齐善峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费880元，原告齐善峰负担600元，被告张明军负担280元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  沐敬华 人民陪审员  赵 芬 人民陪审员  尹飞艳 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  许晶晶 附：本判决所依据法律原文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。