北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初32929号原告：朱亮，男，1980年10月24日出生，汉族，NVIDIA技术服务北京有限公司员工，住北京市西城区。原告：郑树香，女，1952年1月30日出生，汉族，北京外事服务职业高中退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：程世卿，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣，北京市元甲律师事务所律师。被告：叶晓华，男，1970年3月10日出生，汉族，北京市中银律师事务所律师，住北京市海淀区。原告朱亮、郑树香与被告叶晓华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱亮、郑树香的委托诉讼代理人程世卿，被告叶晓华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱亮、郑树香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金即217328.5元；2.判令被告支付因其违约行为造成的原告房屋价值贬损130000元整；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告之间于2006年10月9日签订北京市丰台区方庄芳群园三区12号楼108号房屋买卖协议，其中房款约定为485000元，且该协议中约定有户口迁出条款，且该协议出让人即被告叶晓华也承诺随即会将房屋上的户口迁出。原告履行完毕全部房屋价款给付义务，并于2006年11月16日取得新的房屋产权登记证书，该证书记载二原告为共同所有。2018年原告计划将本案涉案房屋出售，但在出售过程中到该房屋所属公安派出所查询结果为该房屋上被告即原房主叶晓华的户口仍未迁出，导致原告2018年售房计划无法进行。随后出售房屋时，因为该房屋有户籍瑕疵，很多买房人得知此事不愿买房。无奈之下，原告被迫无奈只能以低于市场价13万元的价格将该房屋出售。本案中被告叶晓华未及时迁出户口的违约行为导致原告房屋价值受损，因此原告将其诉至贵院，请求贵院判如所请。被告叶晓华辩称：一、诉讼时效已过。我与原告之间的房屋交易2006年业已完成，直到2018年l0月才向我提出迁出户口的要求，我拒绝后，于2019年提起诉讼，且不论原告主张的我违约是否属实，事隔12年后才提出主张，已经远远超过了诉讼时效，在我主张诉讼时效已过的情况下，原告已经丧失胜诉权。二、我没有迁出户口的义务。双方没有谈过迁户口的问题。尽管记不清2006年买卖该房产时的所有细节，但双方肯定没有谈过迁户口的问题。从逻辑上说，该房不是学区房，原告都是北京户口且在西城区并没有入迁户口的需要，此外，2006年房地市场并没有起来，买卖房产并不是为了投资，而是为了住，原告当时买此房产说是为了做婚房用，也不是为了投资转卖他人，不太可能提出迁户的要求，户口问题成为问题是在房地产市场起来以后的事。如果原告当时有此需求，为什么没有在当时提出这一个问题？为什么在长达12年的时间里依然没有提出这样的要求？另一方面，我也不可能答应这样的条件。如果当时对方买房时要求迁出户口，我不可能卖房，因为我当时所卖是名下唯一房产，至今名下依然没有房产，在我的户口无处可迁的情况下，不可能答应这样的要求。我卖房也不是缺钱，而是因为当时刚回国，在北师大租房住，觉得方庄远，顾不过来才卖的房。没有迁出户口的合同义务。双方所签格式合同中关于迁出户口时间的空格被划去，说明原告并没有要求我迁出，如果有此要求就应该约定具体的时间。特意划去时间，表明这也不存在忘记约定履行时间的问题。结合当时的背景，这一划去履行时间的行为表明我没有迁出户口的合同义务。合同中也没有关于不迁出户口的违约责任的约定，这也从侧面说明原告没有提出迁出户口的要求。退一步讲，就算根据上述被划去履行时间的迁出户口的条款，我有义务迁出户口，但根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。原告在房屋过户后长达12年的时间内，没有要求我迁出户口，早己远远超出要求履行迁出户口的合理期限，在法律上也不能履行。原告理论上只能要求赔偿损失，但是根据《合同法》第一百一十三条损害赔偿的范围的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述条款，就算我违约，也无需赔偿，理由如下：第一，仅就迁出户口本身而言，原告没有损失。因为原告是北京户口且在西城，不入户本身并没有损失。在没有约定违约责任且没有实际损失的情况下，我就算违约也无须赔偿。但是原告利欲熏心，总房价不过485000元，居然提出217328.5元的违约金，依据何在？合同中哪条对此做了约定？第二，原告所谓的损失是再次卖房给别人时所谓的130000元的损失，这一损失跟我无关，原告明知户口没有迁出，依然签订必然违约的协议，由此造成的损失理应自行承担。退一步说，就算将此上述理解为合同履行后可获得的利益的损失，根据上述《合同法》的规定，这一利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失，在2006年，我可能预见到房价如此暴涨，不迁户口会让原告在转卖时会损失13万元吗？显然，当时的我不可能也不应该有此预见，如果能够有此预见的话，我就不可能卖房了。在签约当时，我不会认为这种违约会造成任何实际的损失。对原告提供的合同的真实性表示怀疑。因我的合同原件一直没找到，迁出户口条款出现在原告提供的合同原件的第一页，而该页没有我的签名，也没有骑缝的签名。我对此证据的真实性不予认可。综上，我认为根据原告提供的合同，迁出户口的条款也被划去，我不存在违约的问题，即便认为我有迁出户口的义务且违反这一义务，因没有约定违约责任，同时没有造成损失，也不应该给予赔偿。原告转卖房产时所谓的损失，我在合同签订时根本无法预见，更何况诉讼时效已过，因此我请求法院驳回原告的全部请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2006年10月9日，叶晓华（甲方、出售方）与朱亮、郑树香（乙方、购买方）签订《房屋买卖协议》。该合同约定，甲方所售房屋坐落为北京市丰台区方庄芳群园三区12号楼108号（以下简称芳群园108号），建筑面积63.44平方米。房屋成交总价为485000元。合同第二条甲方的责任和义务第3项约定：甲方在＿年＿月＿日前将腾空房屋，并将房屋居住人的户口迁出。合同第四条违约责任约定：1、甲方在签定本协议后，不得以任何理由停止出售该房屋（因国家政策不允许上市外）否则甲方以双倍定金伍拾柒万元返还予乙方。2、甲方保证，其所销售的房屋无任何产权纠纷，也未对该房屋及其产权设定任何形式的抵押、担保、留置，如果因此出现任何形式的争议，给乙方造成实际损失，乙方有权要求甲方赔偿；3、因乙方原因致使本协议不能履行的，甲方有权保留乙方支付的定金。上述合同签订后，朱亮、郑树香向叶晓华支付购房款，叶晓华向朱亮、郑树香交付了芳群园108号房屋。2006年11月16日，芳群园108号房屋所有权人变更登记为朱亮、郑树香。审理中，朱亮、郑树香向本院提交其与案外人毛硕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充约定》、毛硕支付购房款的转账凭证，拟证明朱亮、郑树香于2019年2月22日向毛硕出售了芳群园108号房屋，因叶晓华未将其户口迁出该房屋导致房屋的实际出售价格低于《北京市存量房屋买卖合同》约定价格130000元，该130000元系朱亮、郑树香的实际损失。现叶晓华户口仍登记在芳群园108号房屋内，且叶晓华明确表示无法将户口迁出。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告与被告双方签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。按照《房屋买卖协议》约定，被告负有将其户口迁出的义务。被告户口至今未迁出，且明确表示无法迁出户口，被告的行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付违约金217328.5元，因《房屋买卖协议》并未就户口迁出一事约定违约金，故原告主张违约金的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。原告主张被告支付房屋价值贬损130000元即实际损失，该130000元系原告在售房过程中与案外人的合意，并非因被告未迁出户口造成的客观损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告确未按合同约定迁出户口，且庭审中明确表示无法将户口迁出，其应承担赔偿原告损失的违约责任，损失的具体金额，本院予以酌定。被告称原告的主张已超过诉讼时效，因其违约行为系持续状态，故被告的该抗辩，证据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告叶晓华于本判决生效后七日内支付因违约造成的原告朱亮、郑树香损失20000元；二、驳回原告朱亮、郑树香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3255元，由原告朱亮、郑树香负担3067元（已交纳），由被告叶晓华负担188元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇一九年十二月十日书记员  贾思雨