沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0112民初9569号 原告（反诉被告）：北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司，统一社会信用代码：912101007887015657，住所地沈阳市和平区南京南街1甲号。 负责人：张旭，系该公司经理。 委托诉讼代理人：冯龙飞，女，1988年8月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：马丽君，系辽宁恒信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈阳兆隆地产开发有限公司，统一社会信用代码：912101127984805590，住所地沈阳市棋盘山开发区旧站路50-1号314室。 法定代表人：刘辉，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王思聪、门春晓，系辽宁同方律师事务所律师。 原告（反诉被告）北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称：中原物业沈阳公司）与被告（反诉原告）沈阳兆隆地产开发有限公司（以下简称：兆隆地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法由适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原物业沈阳公司委托诉讼代理人冯龙飞、马丽君，被告兆隆地产公司委托诉讼代理人王思聪、门春晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中原物业沈阳公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付拖欠的世茂诺丁山项目2018年10月至2019年4月期间的空置房物业费525,588.59元、滞纳金337,427.88元，合计863,016.47元；2.判令被告支付拖欠的2018年11月至2019年3月期间售楼处服务费330,639元及利息14,078.73元（按同期银行贷款利率计算，暂计至2019年6月30日）；3.本案诉讼费、邮寄费、律师费等原告为收回债权所支付的一切费用由被告承担。庭审过程中原告变更第1项诉讼请求空置房物业费金额为478,367.65元；第2项诉求售楼处服务费金额为256,320元。事实和理由：原、被告于2011年4月10日签订《沈阳世茂爵世山花园（一期）前期物业服务合同》，于2018年4月1日签订《世茂诺丁山项目售楼处物业服务合同》。约定由原告为被告开发的“世茂诺丁山项目园区及售楼处”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。其中《世茂诺丁山项目售楼处物业服务合同》第4章第2条约定：甲方于每月20日前按照经确认的金额以转账的方式向乙方支付上月物业服务费用。《前期物业服务合同》第25条约定：从第一位物业买受人办理入住手续之日起，已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由甲方交纳。第23条2款约定：业主逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的滞纳金。 合同签订后，原告一直积极履行己方的义务。但是被告并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行其应尽的基本义务。原告曾多次以电话及公函形式催缴，但被告未支付上述费用，故原告诉至法院。 被告兆隆地产公司辩称，对空置房费用因之前双方存在合同关系，被告已将全部空置房费用预付给原告，但现在合同已经到期不会继续履行，因此需要按照合同约定严格执行。仅有已售但房主未收房的房屋物业费才由被告缴纳，原告主张的478,367.65元是经双方核对确认的金额，而在原告主张的欠费区间内，经被告统计有17套房屋按照合同约定的交房日期已经应当交付给业主，即物业公司应当向业主收取该17套房屋的物业费，并将上述房屋的空置房费用从双方之前核对的明细表中予以扣除，该17套房屋应调减的物业费总计61,504.7元，即我方认可的尚欠空置房费用为416,862.95元。关于原告诉求的空置房物业费滞纳金，其主张按照合同第23条第2项计算存在错误，双方约定的是前期物业服务，在本合同中被告方的称谓是甲方，而原告方的称谓是乙方，原告所引用的条款约定的是双方之外的业主如果逾期缴纳物业费的情况下收取滞纳金的标准，暂不论该条款是否对业主有效，但至少不是约束作为甲方的被告的条款，不能直接据此向被告主张滞纳金，因此对滞纳金的请求应当予以驳回。对售楼处服务费金额256,320元本金数额无异议，诉请的利息因双方之间在履行合同过程中实际上一直处于互付债务的情况，被告代缴的水电费等至今原告尚欠700,000余元，而在双方合同履行过程中曾通过电子邮件明确了该部分费用均应由原告承担，因此双方确系互付债务，不存在被告恶意违约应当支付利息或滞纳金的情况。原告诉请中的律师费没有合同依据，不应支持。对收回债权所支付的其他费用也不应支持。 反诉原告兆隆地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告中原物业沈阳公司偿还反诉原告垫付的水费共计1,285,514.12元；2.判令反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告中原物业沈阳公司辩称，首先，前期物业服务合同中未明确水费的分摊方式及承担主体，无法确认该费用应由反诉被告来承担；其次，反诉原告园区内的自来水尚未进行移交及分户，被告缴纳的自来水费用为整个园区的总费用，包括被告自己使用的售楼中心含游泳池、建筑工地现场、热力站、消防用水，销售中心景观喷泉水及部分尚未安装水表的业主家庭用水，其主张的金额远超物业公司用水量。反诉被告对反诉原告主张的金额不予认可，其诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。该项目水表是在2018年6月才正式安装的，此前并没有能看出水表用水量，水费均是反诉原告与自来水公司协商预估缴纳费用，现反诉原告与反诉被告也没有对该园区的自来水进行交接，目前新安装的水表读数总共为97034.6立方米，远远少于反诉原告所主张的费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月10日，原、被告签订沈阳世茂爵世山花园（一期）前期物业服务合同（以下简称：前期物业服务合同），约定由原告为被告开发的“沈阳世茂爵世山花园”进行前期物业管理。委托服务内容：物业共用部位的维护与管理，物业共用设备设施及其运行的维护与管理，公共场地、房屋共用部位的清洁卫生、绿化管理服务等。从第一位物业买受人办理入住手续之日起，已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由甲方（被告）交纳，住宅物业服务费每月每平4.5元。物业服务期限自2012年6月30日起至小区业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。同时双方对物业服务内容、服务质量、权利义务等项进行了约定。原告主张被告尚欠2018年10月至2019年4月空置房物业费478,367.65元，被告抗辩其中17套房屋已按照合同约定的交房日期交付给业主，物业公司应当向业主收取该部分物业费，应在本案中予以扣减，金额共计为61,504.7元。案件审理过程中，经原、被告核实，双方均对扣减其中13套房屋物业服务费表示认可，金额为42,805.32元。现原、被告对其余4套房屋物业服务费金额存在异议。其中3套房屋办理入住手续时间分别为2019年3月3日、2019年9月1日、2019年9月4日；房屋建筑面积分别为284.14平方米、284.14平方米、181.99平方米。另有1套房屋建筑面积为190.68平方米的房屋，尚未办理入住手续，截止至2019年4月上述4套房屋物业服务费金额共计应为18,699.38元。 2018年4月1日，原、被告签订世茂·诺丁山项目售楼处物业服务合同（以下简称：售楼处物业服务合同）,合同约定，服务内容：乙方（原告）根据甲方（被告）需要，派驻物业服务人员提供甲方所需服务，包括售楼处主出入口的门岗服务、售楼处迎宾服务、保洁服务、样板间服务等。物业服务费按月结算，乙方应于每月最后一日将当月的费用清单及相应凭证、考勤记录报甲方，甲方按照乙方服务人员的实际出勤情况和本月的实际支出在5日内审核确认完毕。乙方于甲方确认物业服务费用后5日内向甲方提供符合甲方要求的正式发票。甲方于每月20日前按照经确认的金额以转账的方式向乙方支付上月物业服务费用。服务期限：自2018年4月1日起至2019年3月31日止。并约定了双方的权利义务、违约责任等。原告主张被告尚欠2018年11月至2019年3月售楼处服务费256,320元，被告对此金额予以认可。 本院认为,原告作为“世茂·诺丁山”小区的物业服务公司并与被告分别签订了前期物业服务合同、售楼处物业服务合同,原、被告双方已形成物业服务合同关系,双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中,被告接受原告提供的物业服务,其负有按约履行支付物业费的义务。 关于原告要求给付2018年10月至2019年4月空置房物业服务费478,367.65元的诉求，原、被双方签认的合同约定:从第一位物业买受人办理入住手续之日起，已竣工但尚未出售的物业，物业服务费由甲方交纳。根据原、被告双方的陈述及提供的证据，现有3套房屋实际办理入住手续时间晚于商品房买卖合同约定时间；尚有1套房屋未办理入住手续，因此在业主办理实际办理入住手续之前的物业费应由被告交纳。按照业主实际办理入住手续时间计算该部分物业费金额共计为18,699.38元，被告对该部分物业服务费负有给付的义务。故被告应向原告支付空置房物业费金额为435,562.33元（478,367.65元-42,805.32元）。原告要求被告给付空置房物业服务费违约金的诉求,因原、被告对此未作约定，故本院不予支持。关于原告要求被告给付2018年11月至2019年3月期间售楼处物业服务费金额256,320元的诉求，被告对此表示认可，本院予以确认。原告要求被给付售楼处物业服务费欠款利息的诉求,于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告给付律师费、邮寄费等诉求，其未提供证据予以证明，故本院不予支持。 关于反诉原告兆隆地产公司要求反诉被告中原物业公司偿还垫付的水费的诉求，依据不足，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十一条之规定,判决如下： 一、被告沈阳兆隆地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司2018年10月至2019年4月的空置房物业服务费435,562.33元； 二、被告沈阳兆隆地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司2018年11月至2019年3月的售楼处物业服务费256,320元； 三、驳回原告北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告沈阳兆隆地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,670元，由被告沈阳兆隆地产开发有限公司承担10,719元，由原告北京中原华夏物业管理有限公司沈阳分公司承担4,951元；反诉费8,185元，由反诉原告沈阳兆隆地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  马克瑞 人民陪审员  邵 欣 人民陪审员  黄 超 二〇一九年十二月二日 法官助理李岩峰 书记员杨文君 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务: (五)按时交纳物业服务费用; 第三十六条第一款规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。 第四十一条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。