广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初3120号原告：冯飞，男，1976年4月26日出生，汉族，住湖北省罗田县。委托诉讼代理人：蒋文彪，广东向日葵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨澜，广东向日葵律师事务所实习人员。被告：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广东省广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：董伟，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王晓峰，该公司工作人员。原告冯飞与被告广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称“雅恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月26日公开开庭进行审理，原告冯飞的委托诉讼代理人蒋文彪、杨澜，被告雅恒公司的委托诉讼代理人董伟、王晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯飞向本院提出诉讼请求：1.判令雅恒公司依照双方签订的《广州市商品房买卖合同》约定的规划及工程设计方案建设相关园林景观；2.判令雅恒公司承担违约责任，支付违约金5万元；3.本案诉讼费用由雅恒公司负担。庭审中，冯飞明确第一项诉讼请求为雅恒公司未依照《广州市商品房买卖合同》附件二的规划建设K-04、K-05栋房屋前的圆形景观、带状水景、K-01栋前的小型景观、园林植被,要求雅恒公司按照规划图增加相应的建设内容;冯飞还明确第二项诉讼请求主张的违约金系因雅恒公司未按照合同附件二的规划、设计建设园林景观的违约金，涉案小区园林景观的变更影响其居住环境体验感受，故向雅恒公司酌情主张违约金5万元。事实和理由：2016年10月26日，冯飞与雅恒公司签订《广州市商品房买卖合同》，约定冯飞购买雅恒公司开发建设的雅居乐富春居的（自编号为P-07栋）1601号商品房，建筑面积共197.1736平方米，约定房款总计5181134元。该商品房买卖合同附件二明确约定了雅恒公司开发项目雅居乐富春居经规划主管部门审定的修建性详细规划和建设工程设计方案。冯飞依约履行了合同义务。通过该项目建设工程申请规划验收批前公示及实地考察，冯飞发现雅恒公司擅自调整了雅居乐富春居建设工程规划设计，并进行了施工。调整主要方面为：雅恒公司擅自修改雅居乐富春居道路绿地布局、竖向设计。大幅度削减项目园林景观，将原修建性详细规划图中凸显为雅居乐富春居宣传卖点的带状环形水景替换成普通的草坪，并大量削减种植植物种类及密度，对园林景观等竖向设计做了根本性改变。冯飞认为，其与雅恒公司签订的上述《广州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。雅恒公司未依照上述合同约定的修建性详细规划设计方案建设，擅自更改规划、设计方案，违背了上述合同约定，严重损害了冯飞及其他相关业主的合法权益，雅恒公司应承担违约责任，并赔偿冯飞的损失。为维护冯飞的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，支持冯飞的诉讼请求。被告雅恒公司辩称，一、冯飞所购买商品房经规划部门验收，并取得建设工程规划验收合格证，雅恒公司不存在擅自变更《商品房预售许可证》项下商品房规划、设计的情形。冯飞所购商品房涉及7、8、9、10组团，包括该四个组团在内的富春居共13个组团均已经经过规划部门的验收，并取得广州市《建设工程规划验收合格证》。雅恒公司并未变更对应《商品房预售许可证》项下冯飞所购商品房的结构、户型、朝向、性质、楼层等，雅恒公司所购商品房质量及功能均未受到任何影响。二、根据《广州市商品房买卖合同》的约定，雅恒公司享有对修建性详细规划进行调整的权利，总平面图与现状不一致的应以现状为准。《广州市商品房买卖合同》补充协议第十六/十七条约定，“乙方同意甲方可以对《广州雅居乐花园北区修建性详细规划》进行调整。如本合同附件二与现状不一致的，乙方确认以现状为准。”双方所签订《广州市商品房买卖合同》及其补充协议合法有效，冯飞作为完全民事行为能力人，享有处分自身权利的能力。对于园林及道路的状况应以雅恒公司调整后的现状为准，冯飞要求赔偿损失无事实及法律依据。三、由于消防法规等相关规定的变更，导致无法按照原有规划进行布置及建设，根据《广州市商品房买卖合同》的约定，冯飞无权要求给予赔偿。《广州市商品房买卖合同》补充协议第十条约定，“因政府部门变更该商品房项目的规划、计划的或甲方按相关规定变更后期开发建设的商品房项目的，不适用《广州市商品房买卖合同》第十九条之约定。”附件二的总平面图为2012年富春居项目刚开始开发时向政府申报修建性详细规划所附，然而至2018年本案三期项目最后规划验收时，许多相关规定均已经调整，导致无法按照原有规划进行布置及建设。如2012年所适用《高层民用建筑设计防火规范》未就高层建筑消防车登高操作场地进行规定，2018年所适用《建筑设计防火规范》7.1.8条规定，应设置净宽度和净空高度均不应小于4.0m且转弯半径应满足消防车转弯要求的消防车道，消防车道与建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物。7.2.2条规定，对于建筑高度大于50m的建筑，应设置长度和宽度分别不应小于20m和10m的消防车登高操作场地，且该场地与民用建筑之间不应设置妨碍消防车操作的树木、架空管线等障碍物。根据新的消防规定，雅恒公司必须对相应规划进行调整，冯飞无权要求给予赔偿。四、冯飞已办理收房手续，其在收房时未就园林规划提出异议，应视为对三期园林规划现状的认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”冯飞已经办理业主文件、钥匙接收手续，房屋已经转移占有，应视为已经交付使用。冯飞未就园林规划提出异议，并办理交付接收手续应视为对三期园林规划现状的认可。其于事后又提出对小区园林不予认可，与其意思表示不符。五、雅恒公司在取得规划验收合格证后仍在不断提升涉案区域园林水平，除客观因素的影响外，实际的园林状况与原有总平面图已几无差异。根据雅恒公司所提交证据，雅恒公司于规划验收后一直陆续在不断提升涉案区域的园林水平，增加种植密度，改善景观状况。事实上，目前实际的园林状况与原有总平面图几无差异。冯飞不存在任何的损失或利益损害，冯飞以实际的园林状况与总平面图不符为由要求雅恒公司给与损害赔偿与事实不符。六、园林绿化不同于一般建设工程，新栽种的苗木均需要一定的生长周期，新验收小区园林与成熟小区不具有可比性。绿化苗木均需要一定的生长周期。富春居一期园林及苗木已经经历5-6年的生长，目前处于较好的状态。而三期所涉及苗木均为新种植，仍需要一个管理及养护的过程。冯飞以此为由认为雅恒公司大量削减植物的密度明显与事实及客观规律不符。综上所述，根据合同约定雅恒公司享有对修建性详细规划进行调整的权利，冯飞已办理收房手续，应视为对三期园林规划现状的认可，雅恒公司因为客观情况的改变所做的变更并未损害冯飞的利益，冯飞要求雅恒公司承担赔偿责任无事实及法律依据。请求法院根据《合同法》等相关法律法规的规定，依法驳回冯飞的诉讼请求。经审理查明，2016年10月26日，冯飞（乙方、买方）与雅恒公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区（原萝岗区）悦然四街2号（自编号P-07栋）1601房（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为住宅，层高为3.3米，建筑面积197.1736平方米，套内建筑面积155.9263平方米，共有分摊面积约41.2473平方米。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米33228.1元，总金额5181134元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.甲方支付该商品房总房价款0.1‰的违约金给乙方。第三十二条，本合同附件与正文具有同等法律效力。上述合同附件二为：经规划主管部门审定的修建性详细规划总平面图和建设工程设计方案的总平面公示图。附件七：《商品房买卖合同补充协议》，其中第十条约定：《商品房买卖合同》及补充协议中所称的“该商品房项目”指《商品房买卖合同》第三条确定的《商品房预售许可证》项下的商品房。如确因甲方变更了“该商品房项目”的规划、设计且变更后的规划、设计影响了乙方对该商品房的使用，乙方必须在知道或应当知道该变更后30日内提出解除《商品房买卖合同》，否则视为乙方选择继续履行《商品房买卖合同》。因政府部门变更该商品房项目的规划、设计的或甲方按相关规定变更后期开发建设的商品房项目的，不适用《商品房买卖合同》第十九条之约定。第十六条约定：对《商品房买卖合同》附件二补充如下：乙方购买该商品房前已实地勘察，对现状无异议。乙方同意甲方可以对“雅居乐富春居修建性详细规划”进行调整。如本合同附件二与现状不一致的，乙方确认以现状为准或按政府主管部门最终审核为准。上述合同签订后，冯飞于2017年9月15日办理了收楼手续，签署了《业主文件/钥匙签收表》，领取了涉案房屋的钥匙、门禁卡、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等相关物品和文件。冯飞主张雅恒公司未按照预售合同附件二所示规划图建设小区园林景观，其提交《广州雅居乐科学城项目修建性详细规划—总平面规划图》作为证据。规划图显示富春山居三期规划有一圆形景观（入口处）、连续的带状水景、叠形瀑布、行道树。冯飞称规划图中右上角所示一圆形标志可能为喷泉、雕塑或亭子，但雅恒公司实际上并未建造；而从右侧一直延伸至P-08栋门前的曲线即为规划的带状水景，但实际上仅在K-04、K-05栋楼前建造了小型水池，K-01、K-02栋楼前建设零星水池，中间出现了中断，并未一直延伸至P-08栋门前；在N-01栋及F-34栋之间规划有叠形喷泉，实际上建造的叠形喷泉更靠近N-01栋，且大小与规模也与规划图不一致；规划图中道路旁画有许多小圈圈，代表行道树，根据规划图示道路旁应种植密集的树木，但小区实际种植的树木密度低于规划图所示。对于冯飞所称的变更规划情况，雅恒公司在庭审中陈述：雅恒公司在富春山居三期入口实际建造了圆形景观，在相应楼栋位置建筑了叠形瀑布，不存在冯飞所称未建造的情况;雅恒公司在园林道路两旁种植了树木，由于消防道路及消防登高面的要求，在消防场地两侧无法种植高大灌木，雅恒公司已尽最大努力为业主考虑，设置了隐形消防场地并铺设草坪;雅恒公司在富春山居三期布置了相应的水景，由于消防道路调整的原因，带状水景部分需要经过消防通道，因此，部分水景未连续布置，但基本与原规划平面图一致。冯飞还提交部分景观照片对比图，主张富春山居一期园林景观树木葱茏、亭台水榭，富春山居三期则与之相反。为查明案件事实，本院于2019年7月2日到涉案小区实地勘察，并拍摄了冯飞提出的变更规划部分的照片及视频。经实地勘察显示：1.富春山居三期入口处的圆形景观为一个圆形的广场及花坛；2.富春山居三期的带状环形水景实景从该三期入口处开始，中间有中断；3.富春山居三期的叠形瀑布实际有建造，建造位置靠近N-01栋门口；4.富春山居三期种植有部分树木。2019年7月9日，本院到广州市规划和自然资源局黄埔区分局（以下简称区规划局）调查园林景观的验收情况，该局工作人员介绍，涉案小区建设完成后雅恒公司申请办理验收，区规划局在办理验收时发现部分园林景观与原规划不一致，遂向小区业主发布了《建设工程申请规划验收批前公示》，公示载明：“公示说明：现雅恒公司拟申请KXC-F8-1-1地块项目规划验收……由于场地设计调整可能涉及第三人利害关系和规划知情权，依据《广州市城乡规划程序规定》规定，公开征询意见。调整内容：因深化场地设计对总平面的园林景观、活动场地、道路绿化进行优化。公示期限：2018年2月5日至2018年2月14日。”该公示上还附有两幅规划图，分别是修建性详细规划总平面图及现场实施总平面图。并附注：1.该图为示意图，以最后审批为准；6.本案涉及的利害关系人依法享有听证权。上述公示发布后，部分业主提出了异议，广州市国土资源和规划委员会遂于2018年4月27日召开听证会。听证会后，区规划局要求雅恒公司按照原规划图进行了整改，雅恒公司整改了几个月。整改后，区规划局对最后一期房屋办理验收手续时，也对小区的园林景观、水体、临时建筑物等进行了验收，经区规划局查看现场园林景观与原规划的园林景观基本一致后，才向雅恒公司颁发了《建设工程规划验收合格证》。另根据广州市中级人民法院已生效的（2019）粤01民终17720号《民事判决书》中已查明的事实：2019年10月31日，广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局复函载明：一、关于规划审批事项的内容：按照职能，我局在建设工程行政审批工作中主要负责审查地块修建性详细规划（设计方案）、核发《建设工程规划许可证》、规划验收（规划条件核实）。其中，修建性详细规划（设计方案）审查主要针对地块的总体规划布局（包括道路和竖向系统、绿地系统等整体布局）、公建配套、建筑指标和功能、建筑间距退界等；规划验收（规划条件核实）主要对修建性详细规划（设计方案）及建设工程规划许可内容的落实情况。按照《广州市绿化条例》有关条款，绿地率是指绿化用地占建设工程项目可建设用地面积的比例，居住区绿地是指居住区、居住小区、住宅组团、房前屋后等居住用地范围内的绿地；其中该条例第二十条明确：“公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地的建设，应当以植物造景为主，适当配置园林建（构）筑物等设施”。同时第二十八条规定：“建设工程配套绿化工程应当纳入建设工程竣工验收范围，城乡规划行政管理部门应当对配套绿化用地的面积和位置是否符合规划许可的内容予以核实。建设单位应当组织绿化工程的设计、施工、工程监理等有关单位对绿化工程是否符合建设方案进行验收，验收结果载于建设工程竣工验收报告，并按照有关规定报建设等行政管理部门备案”。因此，作为绿地系统进一步深化设计的园林景观，在基本符合规划审定的绿地面积和位置的基础上，主要由建设单位负责设计、施工。二、关于雅居乐富春山居项目规划审批的情况：2011年1月，我局批复了雅居乐科学城（富春山居）项目修建性详细规划方案，后陆续核发该项目《建设工程规划许可证》，均按程序进行了批后公示公布，切实履行了公示公布职责。2018年底，广州雅恒房地产开发有限公司向我局申请办理该项目最后一批12组团规划验收（规划条件核实）。经我局现场勘踏及核对测量成果，该建筑工程已完成土建和外墙装修，场地环境（含道路、绿化）已实施完毕，整体符合规划验收及原修建性详细规划的有关要求，按照广州市人民政府令第59号《广州市城乡规划程序规定》第五十一条的规定，依法可以核发建设工程规划验收合格证。但我局同时也发现，现场部分园林水体的修建性详细规划时的图面表达有所差异。虽然园林景观具体实施方案不属于规划审批范围，考虑到该项目已售房，为保障广大业主的知情权，我局仍于2018年2月5日至2018年3月2日对调整后的总平面图（二期总用地范围，含该项目9组团）进行了公示。公示期间，我局收到部分业主反馈意见，认为实施情况与开发公司曾承诺购房人的建设标准、品质不一致。此后，我局依业主申请，于2018年4月27日召开了听证会，进一步听取意见。同时，为化解矛盾，维护社会稳定，我局也同步敦促建设单位如承诺过园林景观建设标准、品质，应尽可能按承诺内容进行实施。此后，建设单位也进一步对二期整体的园林建设情况进行了完善。在此基础上，我局依法依规依程序进行了该项目12组团的规划验收（规划条件核实）工作。另查明，2016年11月11日，雅恒公司取得雅居乐科学城自编9组团的《建设工程规划验收合格证》（编号：穗开规验证〔2016〕84号），该合格证上标注：建设规模：住宅（自编号P-07、P-08、P-09、P-10、P-11）、其他（自编号9#组团地下室）、公建（自编号D7电房）；2016年11月30日，雅恒公司取得雅居乐科学城自编8、9组团（住宅自编号P-07～P-11、9组团地下室、D7电房、8组团地下室、D6电房）建设工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。庭审时，冯飞主张《补充协议》第十六条是对《广州市商品房买卖合同（预售）》第十九条内容的变更，该变更排除了冯飞的重大利益，是无效条款。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件、《建设工程申请规划验收批前公示》、照片、视频、《建设工程规划验收合格证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《业主文件/钥匙签收表》、询问笔录、（2019）粤01民终17720号《民事判决书》等证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。冯飞与雅恒公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。虽然冯飞主张补充协议第十六条无效，但该条款不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，冯飞作为完全行为能力人，同意雅恒公司对修建性详细规划进行调整属于其对自身权利的处分，该条款亦不属于免除提供条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，冯飞主张该条款无效缺乏理据，本院不予支持。本案争议的焦点一是雅恒公司调整及变更规划的园林景观及具体实施内容;二是雅恒公司是否应承担违约责任。关于雅恒公司调整及变更规划的园林景观及具体实施内容。本院认为，冯飞依据经规划部门审定的《修建性详细规划总平面图》和建设工程设计方案的《总平面公示图》中的标识，主张雅恒公司实际未建造富春山居三期入口的圆形标志代表喷泉、雕塑或亭子，建造的叠形瀑布的规划及建造位置与规划图不一致，园林及道路两旁种植的树木没有规划图所示的种植密度大，但上述两份图中仅有相关园林景观的标识，对于标识中的具体建设内容并未作出注解，双方合同也未对有关园林景观详细建筑材料、规划、种植树木大小、密度等内容进行约定。而根据本院现场勘查的情况，在富春山居三期入口处建造有一圆形广场及花坛，与规划图所示的圆形标志相符，叠形瀑布的建造位置与原规划也并无明显差异，园林及道路两旁种植有树木，因此冯飞的上述主张无充分理据，本院不予采纳。冯飞主张带状水景不连贯，根据现场勘查情况，部分楼栋前布置有水景景观，中间确有间断，未呈连续的带状水景。因此，冯飞主张圆形景观、叠形瀑布、树木景观与原规划不一致，与事实不符，雅恒公司调整及变更的规划内容仅有带状水景这一园林景观。虽然带状水景与原规划略有不同，但根据本院向区规划局调查的情况及区规划局向广州市中级人民法院作出的复函可知，该局在发现部分园林水体具体实施内容与该公司原申报修建性详细规划时的图面表达存在差异后，已对调整后的总平面图进行了公示，公示期间对于部分业主反馈意见，召开了听证会，同时，也同步敦促建设单位如承诺过园林景观建设标准、品质，应尽可能按承诺内容进行实施，此后，建设单位也进一步对二期整体的园林建设情况进行了完善，在此基础上，该局依法依规依程序进行了该项目的验收工作，并陆续核发了《建设工程验收合格证》。可见，规划部门对于带状水景的规划调整及变更已最终审核并通过。而按照涉案合同附件七第十六条的约定，冯飞系同意雅恒公司对修建性详细规划进行调整，并确认修建性详细规划以现状或政府主管部门最终审核为准，因此，冯飞以带状水景与原规划不符为由提出异议，其要求雅恒公司按照规划图增加建设内容，理由不充分，并缺乏法律依据，本院不予支持。关于雅恒公司是否应承担违约责任。雅恒公司提出带状水景中断的原因是消防道路调整，带状水景需要经过消防通道，根据现场勘查的情况，上述带状水景横跨富春山居三期园林景观，如连贯布置确实存在如发生火情时不能满足消防车通行需要的情形，给灭火救援带来不便和障碍，雅恒公司已对其调整、变更带状水景的规划作出了合理的解释，其意见具有一定合理性，本院予以采信。冯飞明确其主张该违约金的依据是预售合同第十九条“乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿”的约定，但该条款并非违约金条款，且带状水景中断对冯飞的居住环境及生活品质并未造成实质影响，也未影响其对涉案房屋的实际居住和使用，冯飞亦未提交证据证实其因带状水景中断的变化而造成其实际损失或利益损害。因此，冯飞主张违约金5万元缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告冯飞的全部诉讼请求。本案受理费1050元，由原告冯飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  刘治家审判员  李小伟审判员  王 梦二〇一九年十二月二十三日书记员  张 敏王汝欣