河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终12723号上诉人（原审被告、反诉原告）：河北智高房地产开发有限责任公司，住所地石家庄市桥西区新华路358号。法定代表人：李建忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕强，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：耿X宇，女，1990年X月30日出生，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：王X宁（系耿X宇丈夫），男，1986年X月23日出生，汉族，住石家庄市桥西区。上诉人河北智高房地产开发有限责任公司因与被上诉人耿X宇房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人智高公司委托诉讼代理人毕强、被上诉人耿X宇委托诉讼代理人王X宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北智高房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销原判第二、四项，并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、限购政策要求提高首付款比例不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，即不属于情势变更。首先，提高首付比例并不是“合同成立后发生的当事人在订立合同时无法预见的重大变化”。上诉人与被上诉人签订《房屋认购协议》的时间为2017年6月7日，签订时间在政府出台限价政策之后。其次，双方在签订《房屋认购协议》时均已经预见到会出现影响办理贷款的情形，并在《房屋认购协议》第六条就解决方案做出了相应的约定。继续履行《房屋认购协议》并不会导致对被上诉人明显不公平也不会出现合同目的不能实现的情形。上诉人与被上诉人是买卖合同关系，支付合同价款是被上诉人不可逃避的合同义务，限购政策要求提高首付比例，并未导致房屋总价款的增加，也没有给被上诉人附加任何义务。二、被上诉人作为房屋买受人应当按约定支付房屋价款，上诉人选择首付款加按揭的方式付款，就应当符合办理银行按揭贷款的条件。被上诉人不能与银行订立商品房担保贷款合同的原因是被上诉人交付的首付款比例不符合银行贷款政策的要求，并不是上诉人所售房屋不符合贷款条件，无法办理贷款。因此可知，是被上诉人单方原因导致未能订立商品房担保贷款合同并导致《房屋认购协议》不能继续履行。三、涉案《房屋认购协议》不能继续履行是被上诉人违约所致。首先，被上诉人称无力补交首付款，根据《民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，举证不能的应当承担不利后果，本案中被上诉人未能提交证据证明其欠缺支付能力，其主张不应得到支持。其次，上诉人已经与中国农业银行栾城支行达成合作协议，可为被上诉人提供首付比例20%的按揭贷款，一审判决所称的提高首付款比例情形已不存在。因此，上诉人要求被上诉人赔偿损失合情合理。耿X宇答辩称：一、双方均同意解除《房屋认购协议》，则上诉人应当向被上诉人退还购房首付款334168元。上诉人在2019年5月9日给被上诉人送达解约通知，被上诉人基于上诉人让其补交首付款且未按约定期间交房的违约行为，在一审中诉称解除双方签订的《房屋认购协议》，一审基于双方均同意解除《房屋认购协议》的意思表示，判决解除双方签订的《房屋认购协议》，并根据《合同法》第九十七条规定，判决上诉人在判决生效后向被上诉人退还购房首付款334168元，完全符合法律规定，因此，应当依法维持该项判决。二、一审所判决认为造成协议解除的根本原因，是由于政策调整，不属于双方的责任。虽然被上诉人没有提起上诉，但造成《房屋认购协议》解除的根本原因是上诉人要求被上诉人补交高额的首付款并且未能在合同约定的期间交房，导致合同的目的无法实现，并且上诉人2019年5月9日向被上诉人发出《解约通知》，上诉人的上述种种行为表明其不履行合同，因此被上诉人才起诉主张解除《房屋认购协议》。认定上诉人存在违约行为的事实和法律依据如下：1、双方在2017年6月7日签订的《房屋认购协议》，2017年3月房屋贷款首付比例由原来的20%提高到30%，也就是说在双方签订《房屋认购协议》时上诉人作为售房者、房地产开发者就已经明知贷款首付比例为30%，但是在被上诉人购房时上诉人依旧让被上诉人按照20%的比例缴纳首付款，与被上诉人签订《房屋认购协议》约定首付款也是按照20%缴纳，且协议中并没有约定日后让被上诉人补交首付款。因此上诉人事后违反协议约定让被上诉人补交首付款，也就是说上诉人所售房屋是不符合贷款条件的房屋，导致合同目的无法实现，上诉人的行为是明显的违约行为。2、上诉人主张其与中国农业银行栾城支行达成合作协议，可为被上诉人提供首付比例20%的按揭贷款，与本案没有关联性，且上诉人也没有证据证实上述情形。被上诉人与上诉人签订的《房屋认购协议》也并没有约定被上诉人需补交首付款，因此被上诉人不用履行该项义务，上诉人之所以在约定的交房前要求被上诉人补交40多万的首付款，其实就是因为上诉人所售房屋不符合贷款条件。上诉人本身存在根本违约行为，导致协议无法履行。三、对于上诉人在一审中反诉主张由被上诉人支付总房款10%的违约金163417元，一审判决驳回该诉讼请求是正确的。根据《合同法》的相关规定只有在存在违约行为的情况下才承担违约责任，而且违约金的数额与实际损失数额是相当的。一审查明被上诉人没有违约行为是正确的，被上诉人不存在违约行为无需向上诉人支付违约金。而且，从一审中上诉人提供的证据能证实诉争的房屋房价上涨，上诉人将诉争房屋另行出售的价格远远高于与被上诉人约定的价格，上诉人因此获利并没有任何损失。耿X宇向一审法院起诉请求：1、同意与被告（反诉原告）解除2017年6月7号签订的房屋认购协议书；2、被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）首付款334168元，并承担因被告（反诉原告）违约造成原告（反诉被告）的交纳首付房款334168元自2017年6月7日至2019年5月17日的利息47520元；3、被告（反诉原告）承担自2018年10月31日前应交房的违约责任至2019年5月17日违约损失9000元（1500元×6个月）；4、律师代理费20000元由被告（反诉原告）承担；5、被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。河北智高房地产开发有限责任公司反诉请求：耿X宇剩余房款一直未付，构成根本违约，要求解除房屋认购协议并支付总房款10%的违约金163417元。一审查明的事实：2017年6月7日，原、被告双方签订一份《房屋认购协议》，原告（反诉被告）认购被告（反诉原告）开发的智高-常春腾项目4号楼1单元201室，暂定建筑面积127.7平方米，单价12795.93元/平方米，房屋总价款为人民币1634168元。其中协议第二条第二款约定：乙方于2017年6月7日交纳首付款计人民币334168元（大写叁拾叁万肆仟壹佰陆拾元整），剩余房款计人民币1300000元，办理银行贷款；第三条约定：乙方未按本协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议并另行处置此房屋；第四条约定：甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或者信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内到甲方售楼处签定正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房屋另售；第六条约定：乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐。否则甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售；第七条约定：双方约定交付时间为2018年10月31日前。协议签订当天，原告（反诉被告）按约交纳购房首付款334168元（含签订房屋认购协议之前交纳的定金10000元）。2018年8月份，由于住房商业性贷款政策的调整，被告（反诉原告）通知原告（反诉被告）在原购房首付20%的基础上，限期再补交10%的首付款。因原告（反诉被告）未能交纳，2019年5月9日，被告（反诉原告）给原告（反诉被告）邮寄送达《解约通知》，因原告（反诉被告）在规定的期限内仍不办理按揭手续或补齐房款，通知原告（反诉被告）解除双方于2017年6月7日签订的《房屋认购协议》，并扣除总房款的10%作为违约金，扣除金额为163417元。另查明，被告（反诉原告）于2018年10月19日取得该楼盘的房屋预售许可证。庭审中，被告就辨称理由及反诉请求出示了房屋认购协议，证明与原告（反诉被告）签订协议的事实；石家庄市人民政府石政发(2017)10号文件，证明提高首付是由于住房商业性贷款政策发生变化引起；商品房预售许可证、业主交付通知书，证明涉案房产目前已达到交付条件，公证书，证明已向原告（反诉被告）邮寄送达了《解约通知》；佣金明细表、空置房屋物业费函、近期房屋认购协议，证明因解除房屋认购协议所产生的佣金及物业费损失及房屋差价损失；同时还主张自2018年11月1日到2019年6月30日以剩余房款130万元为基数期间的利息，并称损失合计为290653.73元，只按总房款的10%主张权利，即163417元，多余就不主张了。对被告出示的以上证据，原告除对房屋认购协议、房屋预售许可证、公证书认可外，其他均不认可。并称被告（反诉原告）在取得预售许可证满足交房条件情况下，无故要求原告补交剩余房款，其存在根本违约行为。一审法院认为，双方对房屋认购协议无异议，且在起诉之前，已取得了该栋楼房的预售许可证，故对房屋认购协议的效力，予以认定。现双方均同意解除此协议，本院予以认可，应认定自原告同意解除此协议之日（立案之日2019年5月21日）协议解除。造成合同解除的根本原因，是由于住房商业性贷款政策的调整，造成首付比例的提高，原告不能及时补交10%的首付款，均不属双方的责任，故对原告诉求的首付款利息、律师费及被告的反诉请求，本院均不予支持。对原告诉求的逾期交房损失，未提交相应证据，属证据不足，亦不予支持。因合同解除，被告应返还原告购房首付款334168元（含定金）。一审判决：一、原告（反诉被告）耿天字与被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司在2017年6月7日签订的《房屋认购协议》，于2019年5月21日解除；二、被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内退还原告耿X宇购房首付款334168元；三、驳回原告（反诉被告）耿X宇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河北智高房地产公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付全钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7460元。减半收取3730元，由原告（反诉被告）耿X宇承担；反诉费1784元，由被告（反诉原告）河北智高房地产开发有限责任公司承担。二审中，双方当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。本院认为，2017年6月7日双方签订房屋认购协议书后，2019年5月9日，上诉人河北智高房地产开发有限责任公司向被上诉人耿X宇发出解约通知，被上诉人耿X宇表示同意解除。因此，原判对于双方均同意解除认购协议书的事实作出认定，于理相合。至本案诉讼期间，房产未实际交付被上诉人耿X宇。上诉人河北智高房地产开发有限责任公司依据石家庄市人民政府石政发（2017）10号文件通知被上诉人耿X宇补缴首付款由20%提高至30%，对此，被上诉人耿X宇未予同意。基此事实，原判认定双方解除协议的根本原因系商业贷款政策调整所致，不应归结为双方当事人自身的原因，符合本案客观实际情况。故此，上诉人河北智高房地产开发有限责任公司认为双方协议不能继续履行系被上诉人耿X宇违约所致，与事实不符，故上诉人河北智高房地产开发有限责任公司要求被上诉人耿X宇赔偿损失163417元的诉求，于法无据，本院不予采信。综上所述，河北智高房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9244元，由上诉人河北智高房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  史兆宏审判员  李荣水审判员  孟志刚二〇一九年十二月十七日法官助理吕鹏飞书记员杨岚