辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初14615号 原告：刘玉萍，女，1953年10月11日出生，回族，退休人员，住沈阳市和平区。 被告：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。 法定代表人：王威，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张硕文，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 被告：盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行，住所地：沈阳市皇姑区昆山中路100号。 负责人：赵伟，系该行行长。 委托诉讼代理人：丁竟华，女，1973年4月5日出生，回族，系该行职员，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：陈冬雪，女，1985年1月25日出生，汉族，系该行职员，住沈阳市沈河区。 原告刘玉萍与被告沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称“凯城公司”）、被告盛京银行股份有限公司沈阳市亚明支行（以下简称“盛京亚明支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月19日作出（2018）辽0114民初11418号民事判决书，被告盛京亚明支行不服该判决上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院于2019年5月17日作出（2019）辽01民终2769号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告刘玉萍、被告凯城公司的委托诉讼代理人张硕文、被告盛京亚明支行的委托诉讼代理人丁竟华、陈冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同》，被告提供房产手续登记备案，协助解除抵押手续，并协助原告办理房屋产权证；2、判令被告承担合同约定的违约金7,500元，至实际房屋产权证办结之日止，剩余违约金由法院依法计算；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2007年11月签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于沈阳市于洪区吉力湖街62号A-2栋1-9-12号商品房一处，房屋面积48平方米，总价229,968元。2007年11月我交了2万元，2008年5月20日我交了剩余款项，2009年5月用小票和开发商换的大发票，其中有一联是用于办理房证的。2009年5月14日原告交付全部房款，并于2009年7月11日入住该房屋。原告入住该房屋后多次找到被告协商，并要求被告按签订的《商品房买卖合同》履行协议，办理商品房备案登记手续及协助原告办理房屋产权证等相关事宜均未果，故诉诸法院，请求人民法院依法保护原告合法权益不受侵害，判令被告履行《商品房买卖合同》，判令被告提供房产手续登记备案，并协助原告办理房屋产权证，及承担合同约定违约金至实际房屋产权证办结之日止。 被告凯城公司辩称，1、案涉房产确实已经出售给原告，并且已经交付。2、由于涉案房产存在在建工程抵押，抵押权人为本案第二被告盛京银行，因此目前无法为原告办理房屋产权登记备案及相关过户手续。 被告盛京亚明支行辩称，一、原告的诉讼请求不具有客观基础，被告凯城之所以未履行房屋买卖合同中约定的义务是因为客观上履行不能，而非拒不履行。涉案房屋因为有抵押，根本无法办理产权的变更，对客观上履行不能的合同义务，法院不应判决合同义务方强制履行。二、本案是商品房买卖合同纠纷，被告亚明支行根本不是合同的相对方，更不是适格的被告，根本无义务依据房屋买卖合同来配合原告办理产权登记。被告亚明支行对涉案房屋享有抵押权，且以经生效判决确认享有对涉案房屋优先受偿权，原告并未通过合法程序予以撤销，而撤销抵押权不属于本案的审理范围。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区吉力湖街62号第A-2座1-9-12号房屋，建筑面积48平方米，总价款229,968元，付款方式为一次性付款，同时约定被告凯城公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由凯城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凯城公司的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，凯城公司按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金。原告于2008年5月20日向被告支付全部房款229,968元元，被告凯城公司出具了辽宁省地方税服务预收款统一发票，2009年5月14日，凯城公司又为原告开具了销售不动产统一发票。2009年7月11日被告将案涉房屋交付原告，原告缴纳了相关费用并办理入住手续，并已居住至今。 另查明，2008年6月，被告凯城公司对包括本案所涉房屋在内的住宅及网点进行了在建工程抵押，抵押权人为被告盛京亚明支行。 本院认为，原告与被告凯城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。原告按合同约定履行了交付房款的义务，被告虽然向原告交付案涉房屋，但未按合同约定期限向产权登记机关提供相关的资料，办理权属登记备案，由于被告未按照约定期限办理权属登记备案，造成原告购买的房屋至今不能办理产权证，已构成违约。故原告要求按合同约定支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告提供房产手续登记备案并协助原告办理房屋产权证，协助解除抵押手续的诉请。被告凯城公司将案涉房屋抵押给被告盛京亚明支行，并办理了抵押登记手续，该抵押权已经生效。依据法律规定，抵押权属物权，当发生债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现抵押权的情形，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。而原告与被告凯城公司签订的《商品房买卖合同》属债权请求权，该债权请求权不能对抗被告盛京亚明支行已经生效的抵押权。根据原告与被告凯城公司签订的《补充协议》第五条规定，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。且依据《最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，进一步说明了上述问题。经本院释明，原告拒绝变更诉讼请求，故本院对原告相关诉请难以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告沈阳凯城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告刘玉萍暂计至2018年8月23日的逾期办证违约金6,830.05元[自2010年7月6日起至原告初次起诉日2018年8月23日止（229,968元×0.00001/天×2,970天）]； 二、被告沈阳凯城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告刘玉萍剩余逾期办证违约金（以229,968元为基数，自2018年8月24日起至协助办理产权登记之日止，按日十万分之一计算）； 三、驳回原告刘玉萍的其他诉讼请求。 如被告沈阳凯城房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告沈阳凯城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵海波 人民陪审员  胡玉杰 人民陪审员  常红梅 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  王东杰