北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初37393号原告（反诉被告）：张学敏，女，1964年4月23日出生，汉族，住河北省保定市北市区。委托诉讼代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，女，北京市京轩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：于贺，女，1963年9月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙思嘉，北京元都律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂源，女，北京元都律师事务所实习律师。原告张学敏与被告于贺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张学敏之委托诉讼代理人张红艳、刘静及被告于贺之委托诉讼代理人孙思嘉、张桂源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张学敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令于贺支付拖欠的物业管理费、供暖费等共计38433.63元；2、请求判令于贺赔偿我方违约金11万元；3、请求判令于贺赔偿我方律师费15000元；本案诉讼费用由于贺承担。事实和理由：2014年2月19日，我方与于贺签订《商铺租赁合同》，我方将位于北京市海淀区畅茜园兰德华庭x号楼x单元x号（建筑面积为216.05平方米）出租给于贺，租期至2015年10月30日，年租金为22万元，季付方式，每年租金以10%递增，物业管理费、供暖费、水电费等费用由于贺交纳，如一方违约，须赔付守约方人民币5万元。后双方分别于2015年11月26日及2018年8月26日续签了《房屋租赁合同》，租期先后延续至2018年10月31日及2019年3月31日，均约定如一方违约，须赔付守约方人民币3万元。我方按上述三份合同的约定履行了相应义务，而于贺一直拖欠应交纳的物业管理费、供暖费等费用，经我方多次催要，仍不予交纳，已构成恶意违约。综上，为维护自身合法权益，我方特诉至贵院，请求贵院依法审理，判如所请。于贺辩称，第一项诉讼请求，物业管理费2014年-2015年的已经支付完毕且该物业费的主张已经过了诉讼时效，2016-2018年的物业管理费因物业公司一直因房屋漏水问题予以减免，我方认为物业管理费无需支付。关于供暖费我方未交纳的时间为2018年11月15日至2019年3月31日，应交纳金额为2268.52元，该部分款项我方同意支付。第二项诉讼请求，1、我方与张学敏约定在合同到期后1周内进行清算即张学敏给付押金我方结算物业费等，但是张学敏在未进行清算完毕的情况下直接让新租户装修入住，我方从未说过不支付物业费、供暖费，不存在违约的情形，2、双方房屋租赁合同约定的违约金针对的应当是房租而非物业管理费与供暖费，物业管理费与供暖费是承租方与物业公司之间有争议的地方，并非不予支付或延期支付，且该费用属于房屋租赁合同的次要义务，我方即使未支付也并未构成根本违约只是履行上有瑕疵，出租方张学敏并无实际损失，我方不应当承担全部的违约金，该违约金的诉讼请求明显有失公平，故请求法院予以驳回。第三项诉讼请求，双方合同中并未约定律师费应当由我方承担，且该律师费显著过高，故请求予以驳回。于贺向本院提出反诉请求：1、请求判令张学敏返还押金1万元；2、请求判令张学敏赔偿我方损失88344元；3、请求判令张学敏支付违约金3万元；反诉费用由张学敏承担。事实和理由：我方于2014年2月19日承租了张学敏位于北京市海淀区畅茜园兰德华庭x号楼x单元x号房屋，租期至2019年3月31日止，房屋到期后张学敏未依约返还押金1万元。合同承租期内，张学敏提供的房屋严重漏水，造成我方的物品柜、药品柜与药品等损坏，且因墙壁漏水发霉，我方为了使经营的口腔门诊通过卫生部检验，必须将漏水墙壁隔离出12平米的隔间，致使我方承租的房屋有12平米无法正常使用。另2019年3月9日，张学敏的女婿在未提前告知我方的情况下，在我方候诊室有三名初诊患者候诊时，擅自带人量房，严重干扰我方正常经营1小时，我方多次制止张学敏的女婿，却不予理睬，致使我方被迫报警处理。综上，张学敏未依法返还押金，且未能提供合规房屋供我方使用，合同期内又未经我方允许，擅自带人量房，干扰我方的正常经营，依法应当赔偿我方的损失，故诉至法院，要求依法判决。张学敏对于贺的反诉辩称，不同意于贺反诉请求，我方也不负赔偿义务。第三项反诉请求，我方在房屋租赁过程中无任何违约情况，于贺主张违约金不能成立，反诉费用由于贺自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张学敏于2014年2月19日取得北京市海淀区畅茜园兰德华庭x号楼x单元x室房屋（以下简称涉案房屋）产权。同日，张学敏与于贺就涉案房屋签订《商铺租赁合同》（以下简称合同一），主要约定：二、租赁期限：租期3年，自2012年11月1日起至2015年10月30日止。三、租金和租金交纳期限及条件：（1）租金支付方式为季付，每年租金为22万元。（2）乙方需于签订合同7日内付清当季租金。（3）从第二年合同起租金递增10%即24.2万元，第三合同年26.4万元。（4）乙方必须按照约定向甲方交纳租金，不得无故拖欠租金，甲方给予乙方10天期限。（5）在签署本合同时，乙方向甲方交纳1万元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费等后退还乙方押金。六、违约责任：若甲乙任一方违约，付给无过错方赔偿金五万元。2015年11月26日，张学敏（李雨洋代）与于贺就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），主要约定：二、租赁期限：3年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止，每年租金为28万元。三、租金和租金交纳期限及条件：（5）物业费、供暖费、水电费乙方交纳。（6）签署本合同时，乙方向甲方缴纳一万元押金，合同期满或终止，退还乙方押金一万元。六、违法责任：若甲乙任一方违约，应付给无过错方赔偿金三万元。2018年8月26日，张学敏与于贺就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三），主要约定：二、租赁期限：自2018年11月1日起至2019年3月31日止，每季租金为7万元。合同其他内容基本与合同二一致。上述合同签订后，于贺依约交纳了押金及房屋租金，并于2019年3月31日退租并搬离涉案房屋。庭审中，双方确认租赁合同中约定物业费、供暖费等费用在合同履行期间系由承租方直接向物业公司交纳，且合同中并未就违约支付律师费损失进行约定。关于押金问题，双方同意在本案中一并处理。张学敏主张于贺未按期向物业公司交纳物业费、供暖费的行为已构成违约，要求于贺支付拖欠的物业费、供暖费等费用38433.63元并赔偿违约金11万元及律师费损失1.5万元，张学敏提供了其向于贺发送的《关于限期办理房屋的通知》及短信通知，北京众邦安泰物业管理有限公司于2019年4月1日出具的律师催告函、物业费及垃圾费等票据、交费通知单、情况说明，委托代理合同及律师费发票等证据加以证明。于贺同意交纳2018年11月15日至2019年3月31日的供暖费2268.52元，其对上述除短信通知及物业费票据外证据的真实性均不予认可。于贺主张自己交纳过部分物业费、供暖费、垃圾费等费用，且交纳物业费、供暖费等费用属于合同次要义务，其未交纳不构成违约，张学敏主张的违约金超过诉讼时效。于贺提供两张物业费发票证实其交纳物业费至2016年10月31日，于贺未就自己交纳垃圾费提供证据。张学敏对上述物业费发票真实性无异议，但其主张于贺仅交纳了部分物业费，其所主张拖欠物业费系物业公司在扣除于贺已交纳费用后的剩余应缴纳费用。于贺另主张涉案房屋存在漏水情况，存在12平方米的隔间无法使用，且张学敏在租赁期间曾强行带人测量房屋，干扰其对房屋的正常使用，要求张学敏退还押金1万元、支付违约金3万元并赔偿损失88344元。于贺提供押金收据、漏水部分墙壁照片及视频、张学敏擅自量房照片与报警记录、房屋拆除照片、短信记录、交接清算说明等证据加以证明。张学敏对此不予认可，其表示漏水系于贺自己导致，在物业公司出具的情况说明中也有记载。于贺未就漏水原因提供证据，经本院询问，双方均表示对漏水原因不申请鉴定。本院认为，张学敏与于贺签订的《商铺租赁合同》及两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定享有权利并承担义务。合同签订后，张学敏提供了涉案房屋，于贺依约交纳了押金及租金，现于贺在合同期内正常退租并搬离，双方租赁合同的主要内容已履行完毕，张学敏应向于贺退还押金，对于贺反诉主张张学敏退还押金的诉请，本院予以支持，双方同意在本案中对押金予以一并处理，本院对此不持异议，将在计算双方所应承担责任时一并予以抵扣。针对张学敏主张于贺未按时交纳物业费、供暖费构成违约一节，双方明确租赁期间物业费、供暖费等费用系由承租方直接向物业公司交纳，现因于贺未按时交纳物业管理费、供暖费等相关费用，物业公司于2019年4月1日向张学敏发出律师催缴函并收取了张学敏补交的费用及相应滞纳金，且出具了发票，于贺未按期交纳物业管理费、供暖费等费用的行为已构成违约，其应承担相应责任，故对张学敏主张于贺支付物业管理费、供暖费等费用38433.63元的诉请，本院予以支持。于贺虽主张物业公司因房屋漏水问题对2016-2018年物业费予以减免，其未提供充分证据证实其主张，本院不予采信。针对张学敏主张于贺赔偿律师费，双方合同中并未就相关律师费进行约定，张学敏主张缺乏依据，本院不予支持。针对张学敏主张于贺赔偿违约金11万元的诉请，于贺在其答辩意见中表示该违约金明显过高，张学敏未就其因于贺违约行为造成的实际损失提供充分证据，且于贺已就张学敏主张的拖欠物业费等费用进行了赔偿，本院酌情根据资金占用及双方合同履行情况，认定于贺向张学敏赔偿违约金3000元。针对于贺主张张学敏赔偿违约金的反诉请求，于贺未提供充分证据证实张学敏存在违约行为，本院对此不予支持。针对于贺要求张学敏赔偿损失的反诉请求，于贺未提供证据证实房屋漏水系张学敏所导致，本院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、于贺于本判决生效后七日内，向张学敏支付物业管理费、供暖费等费用二万八千四百三十三元六角三分；二、于贺于本判决生效后七日内，向张学敏赔偿违约金三千元；三、驳回张学敏的其他诉讼请求；四、驳回于贺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费三千五百六十八元（张学敏已预交一千七百八十四元），由张学敏负担一千七百八十四元，已交纳；由于贺负担一千七百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费一千四百三十三元（于贺已预交），由张学敏负担一百一十二元，于本判决生效后七日内交纳；由于贺负担一千三百二十一元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  王玉丽人民陪审员  杨 梅二〇一九年十二月十八日书 记 员  冯梦薇