湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂96民终1110号上诉人（原审被告）：湖北元泰房地产开发有限公司，住所地湖北省仙桃市沙嘴办事处黄金大道中段88号。法定代表人：黎昕，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘火原，湖北神鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢康，男，1981年6月17日出生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：王路，女，1987年7月6日出生，汉族，住湖北省仙桃市。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：钟威，湖北诗戈律师事务所律师。上诉人湖北元泰房地产开发有限公司（以下简称元泰公司）因与被上诉人谢康、王路房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2019）鄂9004民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人元泰公司的委托诉讼代理人刘火原，被上诉人谢康、王路的共同委托诉讼代理人钟威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元泰公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回谢康、王路的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由谢康、王路承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案会谈纪要对谢康、王路不产生法律约束力，认定事实错误。在仙桃市沙嘴办事处及九十墩社区的主持下，全体业主共同推选陈佳兵等人作为代表（因当时尚未成立业主委员会，故沙嘴办事处及九十墩社区领导与业主协商采取一个楼栋推选一个代表的方式）与元泰公司进行协商。陈佳兵作为全体业主代表之一与元泰公司协商一致，已就延期交房事项达成和解，并形成书面会谈纪要。陈佳兵在一审中当庭陈述，其将会谈纪要的内容在全体业主群内进行公示后，才在会谈纪要上签字，故该会谈纪要应当对全体业主产生法律约束力。元泰公司已依照会谈纪要的约定履行了支付管理费、水电费以及重新装修入户大厅的义务，且全体业主予以接受，故全体业主已从行为上认可了会谈纪要的效力。因此，谢康、王路无权再依据《商品房买卖合同》向元泰公司主张逾期交房的违约责任。2.元泰公司与谢康、王路已经办理房屋交接手续，且房屋一直由谢康、王路控制、使用，谢康、王路无权依据《商品房买卖合同》第九条的约定向元泰公司主张违约责任。若涉案房屋未经验收合格，谢康、王路应依照《商品房买卖合同》第十一条约定，拒收房屋；谢康、王路接收了房屋，则应当依照《商品房买卖合同》第八条约定，要求元泰公司办理房屋验收合格证明。一审法院将《商品房买卖合同》第八条约定的商品房扩大解释为经竣工验收合格的商品房，并据此判令元泰公司承担违约责任，增加了元泰公司的负担，属认定事实错误。3.关于谢康、王路延期付款的情况，元泰公司已在一审中提交了有效票据予以证明，人民法院应当予以认定。谢康、王路辩称，1.元泰公司所述的会谈纪要不是协议，是政府部门与当地社区组织双方当事人，要求元泰公司限期进行整改的相关内容。谢康、王路不认可该会谈纪要为协议，并未在该纪要上署名，谢康、王路亦未委托所谓的代表参与该会议。会谈纪要形成后，元泰公司未按照该纪要的内容进行整改，至今仍未取得涉案房屋交付的合格文件。2.元泰公司未取得房屋验收合格的证明，其向谢康、王路交付房屋属于违法和违约交付，其至今仍未取得交付的合格证明，一审法院考虑到谢康、王路已实际收房，对其实际收房后的违约金标准酌减为日万分之零点三，合情合理亦符合法律规定。3.谢康、王路在一审中提交的发票及元泰公司提交的相应票据，仅能证实元泰公司开具票据的时间而并非谢康、王路实际付款的时间，谢康、王路向一审法院提交的相应银行流水和付款凭证，已证实其并无延期付款的违约情形。综上，请求二审法院驳回元泰公司的上诉请求，维持原判。谢康、王路向一审法院起诉请求：1.判令元泰公司办理本案房屋验收合格证明；2.判令元泰公司以谢康、王路已付总房价款464000元为基数，按日万分之一向谢康、王路赔偿自2016年10月1日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金（暂计算至2018年10月31日，延期交房违约金为35264元）；3.本案诉讼费由元泰公司承担。一审法院认定事实：2015年9月10日，谢康、王路与元泰公司签订了编号为XT15008984的《商品房买卖合同》，合同约定，谢康、王路共同购买由元泰公司开发的位于仙桃市沙嘴办事处九十墩社区B2-4幢2单元2-2604号房屋，房屋价格为464000元；此外，合同第八条约定，元泰公司应于2016年9月30日前向谢康、王路交付经验收合格的房屋；合同第九条第一款第1项第（2）目约定，元泰公司延期交付房屋超过120日的，谢康、王路要求继续履行合同的，元泰公司按日向谢康、王路支付已付房款万分之一的延期交房违约金；合同第九条第一款第2项约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致元泰公司逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同签订后，谢康、王路一次性付清了购房款464000元，元泰公司于2015年10月30日为谢康、王路开具了金额为464000元的销售不动产统一网络发票一张。合同约定的交付时间到期后，元泰公司因种种原因而不能按期交付房屋。2017年4月27日，元泰公司与有关单位及相关人员就元泰未来城B2小区（含涉案房屋）的交房事项签署了一份会谈纪要，该纪要载明由元泰公司支付相关业主（含谢康、王路）一定期间的物业费、水电费作为延期交房的补偿，但谢康、王路未在该纪要上签字。2017年5月2日，元泰公司将涉案房屋交付给了谢康、王路，但该房屋至今未取得相关验收合格方面的证明文件。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，谢康、王路支付了购房款后，元泰公司应在约定的期限内将验收合格的房屋交付给谢康、王路。关于本案争议的几个问题，分别评判如下：一、关于对本案《商品房买卖合同》第八条中约定的“验收合格”的理解问题。本案双方当事人对该“验收合格”的理解存在较大分歧，由于该《商品房买卖合同》及其条款是湖北省建设厅与湖北省工商行政管理局联合监制的，且该合同在说明中明确规定，本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释，因此，对该“验收合格”的理解应以国家的相关规定为准。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”因此，本案中的“验收合格”应理解为“竣工验收合格”（而不是规划验收合格、工程验收合格等），其证明文件是取得建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》。二、本案所涉会谈纪要中关于延期交房办证补偿条款的效力问题。由于谢康、王路未在该会谈纪要上签字，也未委托他人签字，且谢康、王路不认可该会谈纪要的相关条款，故该会谈纪要对谢康、王路不具有约束力。三、元泰公司在庭审中根据合同第九条第一款第2项的约定，以谢康、王路违约未按期支付购房款为由，提出元泰公司不应承担逾期交房违约责任的抗辩是否能够成立的问题。涉案合同第九条第一款第2项约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致元泰公司逾期交房的，出卖人不承担违约责任。这项约定可以看出，元泰公司抗辩成立需同时满足（成立）以下两点，第一点是谢康、王路未按期支付购房款（延付），第二点是元泰公司逾期交房是谢康、王路未按期支付购房款造成的。首先看第一点，根据房地产交易习惯，买受人交款后，出卖人一般都是先开具收据给买受人，然后由买受人用持有的收据向出卖人换取购房发票，即谢康、王路换取购房发票后，交款收据及存根均在元泰公司处，并且实际交款时间与开具发票的时间基本上均存在一定的时间差。所以，谢康、王路是否付款延迟，仅从发票的开具时间来看是无法证明的，应由元泰公司另行举证证明。由于元泰公司未提供充足证据证明谢康、王路支付购房款延迟，因此，不能认定谢康、王路未按期支付购房款，即元泰公司抗辩成立需满足的第一点不能成立。再看第二点，元泰公司逾期交房是事实，但逾期交房是什么原因造成的呢，是谢康、王路未按期支付购房款的原因造成的，还是市政配套设施（如管网设施）不到位等原因造成的，元泰公司对此亦未提供证据证明。因此，不能认定元泰公司逾期交房是谢康、王路未按期支付购房款的原因造成的，即元泰公司抗辩成立需满足的第二点也是不成立的。此外，元泰公司未提供证据证明其曾经就谢康、王路未按期支付购房款而向谢康、王路提出过异议或主张过权利；并且，在元泰公司提供的、盖有元泰公司公章的会谈纪要上，元泰公司已明确认可给予谢康、王路等业主逾期交房补偿。基于以上几点，该院认为，元泰公司的此项抗辩不能成立。四、关于谢康、王路要求元泰公司按日万分之一向其赔偿自2016年10月1日起至本案房屋验收合格证明取得之日止的延期交房违约金是否应该支持的问题。由于合同约定的是2016年9月30日之前交付经验收合格的房屋，而实际交付房屋的时间是2017年5月2日，这显然属于违约逾期交房，该段时间的违约金应根据合同约定的日万分之一向谢康、王路支付。至于谢康、王路接收了未办理验收合格的房屋之后的违约金问题，从广义上讲，房屋未经验收合格，即使交付了也属于违约，但这种违约并未从根本上影响谢康、王路的合同目的，或者说，谢康、王路在接收房屋后其购房目的已基本实现。因此，在这种情形下，谢康、王路仍以逾期交房而主张全额违约金的请求，有失公平，该院不予全额支持，只酌情支持按日万分之零点三支付违约金至取得房屋验收合格文件之日止。五、关于元泰公司根据会谈纪要为谢康、王路支付物业费、水电费作为延期交房补偿的处理问题。由于元泰公司未提供双方均认可的该相关费用的具体数额，且这属于另一法律关系，元泰公司可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、元泰公司于判决生效之日起三十日内办理本案所涉房屋的竣工验收合格文件；二、元泰公司支付谢康、王路逾期交房违约金（逾期交房违约金按两个时间段分段计算，第一段以464000元为基数按日万分之一从2016年10月1日起计算至2017年5月1日止，第二段以464000元为基数按日万分之零点三从2017年5月2日起计算至元泰公司取得本案所涉房屋的竣工验收合格文件之日止）；三、驳回谢康、王路的其他诉讼请求。案件受理费682元，减半收取341元，由元泰公司负担。本院二审期间，元泰公司及谢康、王路均围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，元泰公司提交的王路银行卡刷卡记录单客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信；元泰公司提交的元泰未来城B2地块1#、2#、3#、4#、7#商住楼主体分部工程质量验收记录单，反映的是上述商住楼主体混凝土结构及砌体结构的验收情况，不能达到元泰公司主张的涉案房屋经验收合格的证明目的，本院不予采信。谢康、王路提交的水费、电费缴费查询单，与本案不具有关联性，本院不予采信。一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件应如何理解；二、涉案会谈纪要对谢康、王路是否具有约束力；三、元泰公司提出的因谢康、王路逾期付款，元泰公司不应承担逾期交房违约责任的主张能否成立。针对上述争议焦点，分析评判如下：关于涉案《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件应如何理解的问题。谢康、王路与元泰公司签订的《商品房买卖合同》第八条第一款关于商品房交付条件的条款选项有四个，分别为：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件。根据对该条文的整体理解，双方当事人选择的经验收合格的交房条件，较该条所列其他交房条件应更为宽松。双方约定的交房条件并非综合验收或分期综合验收，也非办理竣工验收备案，并不包含消防、环保等部门的验收，故涉案合同约定的该商品房经验收合格应理解为该商品房所在的房屋经竣工验收合格即具备交房条件。元泰公司于2017年5月2日向谢康、王路交付涉案房屋，不符合双方关于交房时间的约定，属于逾期交房；因元泰公司在诉讼中提交的证据不能证明涉案商品房工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，故，尽管元泰公司向谢康、王路交付了涉案房屋，但仍构成违约。关于涉案会谈纪要对谢康、王路是否具有约束力的问题。因谢康、王路未在会谈纪要上签名，元泰公司亦未提交证据证明谢康、王路委托他人参加会谈并在会谈纪要上签名，且谢康、王路对会谈纪要的内容不予认可，故该会谈纪要对谢康、王路不具有法律约束力。三、关于元泰公司提出的因谢康、王路逾期付款，元泰公司不应承担逾期交房违约责任的主张能否成立的问题。涉案合同第九条约定，因买受人或银行按揭延付的原因而导致逾期交房的，出卖人不承担违约责任。因元泰公司未提交证据证明其逾期交房与谢康、王路的付款情况存在因果关系，故，无论谢康、王路是否存在延付购房款的情形，元泰公司的该项主张在本案中均不能获得支持。如谢康、王路确未依约按期支付购房款，元泰公司可依据双方合同另行主张权利。因此，一审法院虽对双方合同约定的交房条件理解有误，但其判令元泰公司办理涉案房屋的竣工验收合格文件，并向谢康、王路支付逾期交房违约金的处理结果，并无不当。综上所述，元泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由湖北元泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 盼审判员 赵湘湘审判员 刘汝梁二O二O一九年十二月二十四日书记员 胡 灵