重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初24525号 原告：石苇，女，汉族，1981年8月25日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：陈兴，重庆市渝北区王家法律服务所法律工作者。 被告：重庆名瑞房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号7-5-5#，统一社会信用代码915001076689131338。 法定代表人：郭礼仲，董事长。 委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。 原告石苇与被告重庆名瑞房地产开发有限公司（以下简称名瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石苇及其委托诉讼代理人陈兴，被告名瑞公司的委托诉讼代理人文绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石苇向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告2016年11月1日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金1821.6元;2、依法判决被告立即支付原告2017年11月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金1782元;3、依法判决被告立即支付原告逾期交房违约金(计算方式:以198000元为本金，从2018年3月1日起按照日万分之三计算至本案法庭辩论终结前)；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告于2016年6月2日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××的商品房出售给原告，交房时间为2016年10月31日。原告按约履行了合同义务，但被告至今未将验收合格的商品房交付给原告使用，其行为已构成违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告名瑞公司辩称，1、签订合同属实，确实存在逾期交房事实。本应在去年可以交房，但由于国家机构改革，在办理竣工验收备案时，新成立部门要对房屋的消防、外墙、水电等单项重新验收，对一两年前已进行单项验收的不予认可，导致去年不能交房。2、案涉房屋只是没有办证，原告石苇已于2019年3月29日接房，支付条件已成就，同意支付其逾期交房违约金。但其已经接房且实际占有使用，接房后不应支付逾期交房违约金。3、在2018年2月14日前，已经就之前的逾期交房违约金支付完毕。4、合同附件五第三条约定了交付时间为房款支付完毕之日，故应以原告石苇实际交清房款之日即按揭到账之日开始计算逾期交房违约金。5、双方对违约金计算标准存在争议，《承诺书》是为了平息上访而出具，房屋早已竣工实际已经符合交付条件，且原告石苇已实际接房，故即使存在逾期交房，根据《交接钥匙告知书》载明的内容，若要求一直支付违约金，只能按照合同约定日万分之一执行，即从2018年2月14日起以日万分之一计算至交房之日止。综上，请求法院依法判决。 经审理查明：2016年6月2日，被告作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××的预售商品房，建筑面积36.46平方米，用途为住宅；本商品房为清水房，总成交金额为290100元。乙方选择按揭付款，乙方于2016年6月2日支付房屋首付款92100元，余款198000元由甲方指定银行办理按揭贷款。第七条交房期限及交付条件约定：（一）……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）……第八条交房手续的办理中约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五《补充协议》第三条约定：“交付日期”指该商品房达到《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的交付条件的最晚日期，出卖人会以书面方式通知乙方接收该商品房，乙方也可以自行与甲方联系交接商品房。但乙方未付清全部房款包括银行按揭贷款未支付给甲方之前，甲方有权不交付商品房，交房时间根据甲方收到所有购房款时间顺延。合同签订后，案涉房屋已网签、备案登记至原告名下。 2016年6月2日，被告出具一张收据，主要载明收到石苇购买案涉房屋房款5070元。后在2016年原告作为借款人、中国银行股份有限公司重庆江北支行作为贷款人、被告作为保证人（开发商）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，主要约定原告因购买案涉房屋贷款198000元。2017年1月4日，原告的贷款198000元发放至被告账户。2019年4月8日，原告结清按揭贷款。被告名瑞公司庭后提交说明陈述，商品房买卖合同中约定的首付款是为了做零首付而签订的，不用缴纳，案涉房屋的实际房款成交金额为203070元（即石苇于2016年6月2日缴纳的5070元以及2017年1月4日银行按揭放款198000元）。 2017年1月6日，被告向业主出具《承诺书》，载明：非常抱歉延期交房给大家带来的困扰，我们充分的理解您们的心情，真诚的向大家说声对不起！通过昨日政府相关部门的协调及各位业主的再次谅解，最终同意交房时间延至2017年5月31日。为此，我公司向各位业主承诺：一、从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）。 2017年6月1日，被告向业主出具《承诺书》，载明，本公司郑重承诺：1、2017年6月15日前全面恢复各项工程的收尾工作，所有收尾工作的施工队伍进场施工，承诺2017年10月31日达到竣工、验收交房标准。2、2017年1月向各位业主的承诺书遵照执行。3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。4、如非本公司的直接责任导致延迟上述验收交房标准的到达，本公司承诺遵照业主所交总房款万分之二的标准进行赔偿。5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行。（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿）。 对上述两份《承诺书》，被告陈述，该两份承诺书系为了平息原告等人的上访而出具的，故双方对违约金计算标准存在争议。 庭后，原告提交补充意见认可其于2019年3月29日签署了《文件（物品）领取清单》、《入住验房单》，并领取了钥匙、水卡等。 关于已支付的违约金，被告举示了业务回单11张、电子回单1张以及《重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表》（以下简称《违约金统计表》）一份，拟证明被告已向原告支付完毕2018年2月14日之前的违约金。其中银行业务回单以及电子回单显示：重庆龙唐实业集团有限公司分别于2017年2月24日、2017年3月21日、2017年4月26日、2017年5月19日、2017年6月20日、2017年7月20日、2017年8月25日、2017年9月26日、2017年10月31日、2017年12月4日、2018年1月25日、2018年2月14日转账支付石苇569元、630元、609元、630元、1218元、1259元、1259元、1218元、1259元、1218元、1259元、1259元，备注为代名瑞付云尚城违约金。《违约金统计表》系被告根据业务回单以及电子回单上载明的支付时间、金额进行统计。原告对以上证据的真实性无异议，其表示收到了违约金，对支付时间和金额认可，但并不代表已支付完毕，2016年11月1日至2017年1月31日期间以及2017年11月的违约金没有支付。其同时陈述：被告提交的《违约金统计表》没有列举具体支付的哪一期间的违约金，原告根据付款时间和金额推算出没有支付的，并且根据2017年1月6日的承诺书约定每月20日前支付当月违约金，故被告支付的每月违约金为当月1号-31号期间。并且该表可印证与承诺书中载明的标准一致。被告陈述由于更换了会计，现在只知道违约金的支付总额。 庭审中，被告陈述案涉房屋已经建成，但还未取得竣工验收备案登记证。 庭审中，原告还举示经其签字的《云尚城交接钥匙告知书》，拟证明原告只是接受了被告的钥匙交接，没有正式接房，被告明确告知不影响交房违约金的支付，故原告要求违约金应计算至符合交房条件并使用之日止。该告知书系名瑞公司在2018年9月发出，主要载明：1、云尚城一期项目目前处于水电气及分部工程基本完工状态，竣工验收工作正在进行当中。因考虑到业主实际困难，在多业主强烈要求的情况下，我司愿配合自愿提前办理房屋钥匙交接的业主办理交接及登记手续。……4、这次仅为房屋钥匙交接并非正式接房，所以对延期交房违约金并无影响，均按照所签署的《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款执行。被告加盖印章处有石苇签字。被告名瑞公司对该证据的真实性无异议，但表示该证据视为原告已经真实接房，且告知书已明确要支付违约金应按案涉合同相关条款执行即日万分之一，对承诺书的逾期交房违约金计算标准进行了变更，即使存在逾期交房，应从2018年2月14日起按原商品房买卖合同约定的每日万分之一的标准计算至交房之日止。 另查明，本案审理中，原告申请撤回要求被告名瑞公司立即将位于重庆市渝北区××街道××大道××号××幢××商品房交付给原告的诉讼请求。庭审后，原告向本院提交《情况说明》，称因考虑到案涉房屋还没有取得竣工验收备案登记证，也不知道取得竣工验收备案登记证的时间，故对逾期交房违约金其在本案中只主张到本案法庭辩论终结前，至于以后的权利，原告另行主张。同时，亦说明原告主张的违约金对计算基数未算足，若法院在本案中不予认定，则原告需另行主张。 上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同及其补充协议、查询结果、贷款合同、银行流水、承诺书、收据、贷记回单、业务回单、电子回单、违约金统计表、提前还款付费回单、交接钥匙告知书、证明等证据在卷佐证。 本院认为：原告石苇与被告名瑞公司于2016年6月2日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 被告名瑞公司于2017年1月6日出具《承诺书》，承诺交房时间延至2017年5月31日，并承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）。二、如若5月31日仍不具备交房条件，公司愿意从6月1日起加大补偿已付房价款的违约金（万分之二）”。后被告名瑞公司又于2017年6月1日出具《承诺书》，承诺2017年10月31日达到竣工、验收交房标准，并承诺“2、2017年1月向各位业主的承诺书遵照执行。3、如2017年10月31日因本公司原因不能达到竣工、验收交房标准，本公司承诺向业主进行所交总房款每日的万分之三进行赔偿。……5、本公司以前承诺的于2017年5月31日后未交房所约定的赔偿标准按照原约定执行（标准：已交总房款每日万分之二进行赔偿）”。该两份《承诺书》系名瑞公司自愿对合同约定的违约金标准、支付条件作出的承诺，系名瑞公司的真实意思表示，对被告名瑞公司具有约束力，被告名瑞公司称该承诺书系为平息原告上访而出具，并未举证证明，本院不予采信。被告名瑞公司在2017年1月6日《承诺书》中承诺“从本月起按购房合同条款第九条中第二小条每月二十日前提前支付每月已付房价款万分之一的违约金，（2016年12月之前违约金仍按合同约定）”实际上对原合同约定的“违约金于该商品房实际交付之日起30日内支付”进行了变更，即被告名瑞公司在《承诺书》中自愿对原合同约定的2017年1月起的违约金支付时间进行了变更，该违约金支付时间的变更对名瑞公司具有约束力。被告名瑞公司在两份《承诺书》中作出的总房款每日万分之二、总房款每日万分之三的赔偿标准实际上对原合同约定的“已付房款万分之1”的违约金标准进行了变更，该违约金支付标准的变更对名瑞公司具有约束力。 关于2016年11月1日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金。合同约定被告名瑞公司应于2016年10月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告，商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。合同补充协议第三条亦约定，原告未付清全部房款之前，名瑞公司有权不交付商品房，交房时间根据名瑞公司收到所有购房款时间顺延。本案中，原、被告双方均认可案涉房屋实际成交价款为名瑞公司向原告出具收据的首付款金额加上原告的贷款金额，而非合同约定的总价款，原告的按揭贷款198000元于2017年1月4日才发放至名瑞公司账户，故在合同约定的交房日期即2016年10月31日前，原告尚未付清案涉房屋的全部房款，被告名瑞公司有权根据合同补充协议的约定不交付商品房，故2016年11月1日至2017年1月4日期间，被告名瑞公司不存在逾期交房的违约行为，原告要求被告名瑞公司向其支付此期间的逾期交房违约金无事实依据，本院不予支持。案涉房屋的按揭贷款198000元于2017年1月4日发放至名瑞公司账户后，原告已付清全部房款，被告名瑞公司应按合同约定将已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付给原告。现被告名瑞公司虽在2019年3月29日将案涉房屋交付给原告，但此时案涉房屋尚未通过竣工验收，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。案涉房屋在2019年3月29日交付时未通过竣工验收，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，此时房屋的交付既不符合法律规定亦不符合合同约定的交房条件，不能视为合法有效的交付，故被告名瑞公司仍应从2017年1月5日起承担逾期交房的违约责任直至案涉房屋达到合同约定的交房条件之日。综上，根据合同约定“逾期交房超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”以及2017年1月6日出具的《承诺书》内容，原告要求被告名瑞公司支付2017年1月5日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金534.6元（198000元×0.0001×27天）符合法律规定，本院予以支持，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 对于2017年11月1日至2017年11月30日期间以及2018年3月1日至本案法庭辩论终结前即2019年11月12日期间的逾期交房违约金。案涉房屋至今尚未达到竣工验收的交房标准，被告名瑞公司对案涉房屋至今未达到竣工验收交房标准的原因负有举证责任，现其并未举示证据证明案涉房屋在2016年10月31日未达到竣工验收交房标准系“非因本公司的直接责任导致迟延”，故基于2017年6月1日出具的《承诺书》，原告要求被告名瑞公司支付2017年11月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金1782元（198000元×0.0003×30天）、2018年3月1日至2019年11月12日期间的逾期交房违约金36946.8元（198000元×0.0003×622天），符合法律规定，本院予以支持。 从被告名瑞公司举示的业务回单、电子回单及《重庆名瑞房地产开发有限公司支付云尚城客户违约金统计表》可以看出，名瑞公司按照《承诺书》向原告支付了2017年2月1日至2017年10月31日期间以及2017年12月1日至2018年2月28日期间的逾期交房违约金，原告相应地也未主张该阶段的逾期交房违约金。被告名瑞公司辩称，对2018年2月14日之前的违约金已支付完毕，但其对该抗辩意见未举示有效证据证明，原告亦不认可，本院不予采纳。被告名瑞公司辩称，《云尚城交接钥匙告知书》对《承诺书》中承诺的每日万分之二、每日万分之三的违约金标准进行了变更，原告接房后的违约金标准应按每日万分之一的标准执行。本院认为，《云尚城交接钥匙告知书》仅系被告名瑞公司单方对业主接受房屋钥匙不影响逾期交房违约金的告知，并非原、被告双方对违约金标准、计算方式另行协商达成的协议，《云尚城交接钥匙告知书》内容本身也并无变更《承诺书》中名瑞公司所承诺的违约金标准的意思表示，故对被告名瑞公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。 原告申请撤回要求交付房屋的诉讼请求，且在本案中主张的逾期交房违约金以198000元为本金，计算至法庭辩论终结前，其余的另行主张，系其对自身权利的处分，本院予以准许。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告石苇支付2017年1月5日至2017年1月31日期间的逾期交房违约金534.6元； 二、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告石苇支付2017年11月1日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金1782元； 三、被告重庆名瑞房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告石苇支付2018年3月1日至2019年11月12日期间的逾期交房违约金36946.8元； 四、驳回原告石苇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元，由被告重庆名瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  陶立 二〇一九年十二月十七日 书记员  马瑞