中华人民共和国 福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初1537号 原告：福州泰禾新世界房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心第23层的编号为01的单元，统一社会信用代码91350100572982812D。 法定代表人：龙宇飞。 委托诉讼代理人：赵娜，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：福州市意文餐饮有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场二期16号楼第1层01-09商铺，统一社会信用代码913501OOMA2Y7UHK35。 法定代表人：谭韶君。 被告：ＳｐａｚｉｏＩｔａｌｉａＬｉｍｉｔｅｄ，注册办事处地址香港九龙，公司编号2433119，登记证号码66726159-000-09-16-7。 法定代表人：LucaCAVALLARI。 原告福州泰禾新世界房地产开发有限公司（以下简称，泰禾公司）与被告福州市意文餐饮有限公司（以下简称，意文公司）、SpazioItaliaLimited（以下简称，SIL公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰禾公司的委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼，被告意文公司、SIL公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与意文公司签订的《租赁合同》于2018年5月25日解除；2.判令意文公司向其支付租金7581.25元、逾期提交营业数据违约金12000元、停业违约金76008元、提前终止合同违约金8270.46元、恢复原状的费用35749.24元并退还其装修补贴款2144883.29元（前述款项暂共计2284492.24元）；3.判令其有权没收SIL公司已缴纳的履约保证金50000元；4.判令SIL公司对前述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.案件受理费、公告费等由意文公司、SIL公司共同承担。 事实与理由：2017年1月18日，其与SIL公司签订《租赁合同》约定，其将坐落于福州市晋安区东二环泰禾城市广场商业中心16号楼第1层的编号为01-09的商铺（以下简称诉争商铺）出租给SIL公司，租赁期限为2年，并对其他事项进行了约定。2017年1月16日，其与SIL公司签订《租赁合同》补充协议（关于装修补贴）约定，其同意支付装修补贴款5067200元给SIL公司经营的“SpazioItalia”品牌装修承租商铺。“SpazioItalia”品牌开业后两年内，若SIL公司违约导致其解除《租赁合同》的，自解除之日，SIL公司应退还其该商铺剩余使用年限的装修补贴款，且该款项自其通知之日起10日内予以支付。2017年4月1日，其与意文公司、SIL公司签订《租赁合同主体变更协议》约定，自2017年4月1日起，将SIL公司与其签订的《租赁合同》中的全部权利义务转让给意文公司。《租赁合同》签订后，其按约向SIL公司交付租赁物并支付装修补贴款，在承租主体变更后由意文公司使用租赁物。意文公司自2018年5月2日起擅自停业，且多次联系意文公司恢复营业未果，意文公司前述行为已构成违约，《租赁合同》约定其有权解除《租赁合同》并要求意文公司承担相应的违约责任。其遂向意文公司发出《解除＜租赁合同＞告知函》，意文公司于2018年5月25日予以签收。综上，意文公司的行为已构成违约，其依法行使解除权，意文公司应当按约承担违约责任，SIL公司对此应承担连带清偿责任。望判如所请。 意文公司、SIL公司未作答辩。 泰禾公司围绕诉讼请求依法提交下列证据：1.《租赁合同》，2.《租赁合同之补充协议》两份，3.《补充协议（关于装修补贴）》，4.付款回单，5.《租赁合同主体变更协议》，6.《解除告知函》，7.快递面单，8.邮件跟踪信息，9.《租赁合同》，10.租赁账单，11.诉争商铺恢复原状的OA截图，12.《商铺改造工程合同》及发票、付款回单。意文公司、SIL公司未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利。上述证据符合证据的真实性、合法性与关联性，依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2007年1月18日，泰禾公司与SIL公司签订《租赁合同》约定，泰禾公司将诉争商铺出租给SIL公司使用，计租面积为633.4平方米，租赁期限为2年，自2017年3月31日起至2019年3月20日止。租金标准为第一、二个租金计收年度的提成租金均按每个日历月营业额的11％计算月租，SIL公司应保证每日营业数据在次日12:00前及时上传到泰禾公司系统或向泰禾公司提交营业数据报表，逾期上传或提交营业数据的，每逾期一日应向泰禾公司支付500元违约金。SIL公司应当在每个自然月的次月10日前向泰禾公司一次性足额支付上个月份租金。如擅自停业／不营业，每日SIL公司须按计租面积的5元／㎡的标准向泰禾公司支付违约金。无论何种原因，《租赁合同》解除或终止后，SIL公司应在《租赁合同》解除或终止次日起7日内迁出诉争商铺，将诉争商铺恢复毛坯并承担拆除或恢复毛坯的所有费用。 如发生以下任何情形之一的，视为SIL公司根本违约，泰禾公司有权提前解除合同：1.发生《租赁合同》约定的泰禾公司有权提前解除合同的情形；2.SIL公司逾期超过15天（包含节假日）未能支付、不支付或延迟支付租金、物业管理费或其他应付给泰禾公司或管理公司的费用（包括但不限于各项预付费用、保证金、违约金等）；3.非因泰禾公司原因或不可抗力因素，SIL公司延迟开业超过30天的，或者在《租赁合同》有效期内擅自停业或歇业超过七日的，或者SIL公司因其自身原因而被吊销营业执照的……。如有上述约定的违约情况发生，《租赁合同》于泰禾公司送达解除合同的通知之日起终止，且泰禾公司有权没收SIL公司支付的履约保证金，并有权向SIL公司追索《租赁合同》项下的违约责任，并要求SIL公司按《租赁合同》约定退还诉争商铺。任何一方根本违约导致《租赁合同》提前终止的，违约方除应按《租赁合同》其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。如泰禾公司根据《租赁合同》约定在SIL公司违约的情况下提前终止《租赁合同》，视为SIL公司自始不享有前述租金优惠期的租金优惠，前述租金优惠期应转为正常租金的计租期，SIL公司须在《租赁合同》提前终止后三天内按租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准（如该租赁年度未约定正常租金标准的，则按照该租金优惠期后的当个正常租金起始日所在租赁月度的租金标准）向泰禾公司补交该期间的所有租金（若还未开始计算抽成租金，则此处按30000元／月标准）。 同日，泰禾公司与SIL公司签订《租赁合同之补充协议》对《租赁合同》的部分条款进行修改。 2017年1月19日，泰禾公司与SIL公司签订《补充协议（关于装修补贴）》约定，泰禾公司同意支付装修补贴款5067200元予SIL公司经营的“SpazioItalia”品牌装修承租诉争商铺。“SpazioItalia”品牌开业后两年内，若SIL公司违约导致泰禾公司解除《租赁合同》的，自解除之日起，SIL公司应退还泰禾公司诉争商铺剩余使用年限的装修补贴款（装修补贴款按开业后两年使用期折旧），且该款项自泰禾公司通知之日起10日内予以支付。泰禾公司分别于2017年4月25日、2017年10月27日向上海千雅装饰工程有限公司转入装修工程款2026880元、1013440元。 2017年4月1日，泰禾公司与意文公司、SIL公司签订《租赁合同主体变更协议》约定，1.自2017年4月1日起，将《租赁合同》中的全部权利义务转让给意文公司，意文公司接受上述转让，泰禾公司同意上述转让；2.意文公司承诺对SIL公司在《租赁合同主体变更协议》生效之前履行《租赁合同》的行为均予以追认并承担责任;3.《租赁合同主体变更协议》签订后，SIL公司就意文公司履行《租赁合同》义务向泰禾公司承担连带保证责任。 2018年5月23日，泰禾公司向意文公司发出一份落款时间为2018年5月14日的《解除告知函》，以意文公司自2018年5月2日起擅自停业超过七日为由，根据《租赁合同》的约定，视为根本违约，提前解除《租赁合同》。2018年5月25日，《解除告知函》送达至意文公司。 另查，2018年4月，意文公司的销售额为37593元，泰禾公司因诉争商铺恢复毛坯工程支出35749.24元。 本院认为，《租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，自成立时生效，合同当事人应当依约履行。按照《租赁合同》约定，泰禾公司依约向SIL公司交付诉争商铺，后《租赁合同》主体由SIL公司变更为意文公司，意文公司作为承租人负有遵守《租赁合同》约定条款的义务。2018年5月2日起，意文公司擅自停业超过七日，违反《租赁合同》所约定事项，已构成违约，泰禾公司有权提前解除租赁合同。故泰禾公司主张于2018年5月25日意文公司收到《解除告知函》，《租赁合同》即于当日解除，于法有据，予以支持。 根据《租赁合同》约定，2018年4月1日至2018年5月25日的租金应按每个日历月营业额的11%给付，泰禾公司主张意文公司拖欠的租金为7581.25元（37593元*11%+4135.23元*25/30日），于事实有据，予以支持。 根据《补充协议（关于装修补贴）》约定，因意文公司违约而导致解除《租赁合同》，意文公司应当退还诉争商铺剩余使用年限的装修补贴款。《租赁合同》于2018年5月25日解除，《租赁合同之补充协议》约定诉争商铺的租赁期限修改为2017年6月25日至2019年6月24日（计729日）。故意文公司剩余使用年限的装修补贴款为2745602.19元（5067200元×395日÷729日）应按约定返还。此外，双方亦约定意文公司在《租赁合同》解除后，由意文公司承担诉争商铺恢复毛坯的费用。现该费用由泰禾公司先行垫付，意文公司应当按照约定返还该费用（35749.24元）。 《租赁合同》有关违约金条款及履约保证金的约定均具有补偿损失的性质，泰禾公司主张的履约违约金已足以弥补损失，故其要求意文公司另行支付逾期提交营业数据违约金、停业违约金、提前中止合同违约金，于法无据，不予支持。根据《诉讼费交纳办法》第十二条的规定，诉讼过程中产生的公告费用，根据谁主张、谁负担的原则，应由泰禾公司负担，故泰禾公司主张由意文公司、SIL公司承担公告费用，不予支持。 根据原、被告三方签订的《租赁合同主体变更协议》约定，自2017年4月1日起，《租赁合同》中的全部权利义务由SIL公司转让给意文公司，且在《租赁合同主体变更协议》签订后，SIL公司就意文公司履行《租赁合同》义务向泰禾公司承担连带保证责任，故泰禾公司主张SIL公司与意文公司就诉请的第二项的请求承担连带责任，于事实有据，予以支持。意文公司、SIL公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福州泰禾新世界房地产开发有限公司与福州市意文餐饮有限公司签订的《租赁合同》于2018年5月25日解除； 二、福州市意文餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州泰禾新世界房地产开发有限公司支付拖欠的租金7581.25元、恢复毛坯费用35749.24元、装修补贴款2144883.29元；SpazioItaliaLimited对上述款项承担连带责任； 三、SpazioItaliaLimited就租赁福州市晋安区东二环泰禾城市广场商业中心16号楼第1层的编号为01-09的商铺交纳的履约保证金50000元归福州泰禾新世界房地产开发有限公司所有； 四、驳回福州泰禾新世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27460元，由福州市意文餐饮有限公司负担20000元，由福州泰禾新世界房地产开发有限公司负担7460元。 如不服本判决，SpazioItaliaLimited可在判决书送达之日起三十日内、福州泰禾新世界房地产开发有限公司与福州市意文餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  蔡智光 人民陪审员  江 萍 二〇一九年十二月十九日 法官助理林程辉 书记员姚雪倩 附：本文所附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （2019）闽0111民初1537号第1页共12页