河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初2221号 原告：石家庄市水晶物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西区工农路255号缔景城4-1-102室。 法定代表人：刘志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李朋飞，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：潘珂骅，河北世纪方舟律师事务所律师。 被告：靳薇，女，1985年1月4日出生，汉族，石家庄民生银行长江大道支行行长，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘思佳，河北天嘉律师事务所律师。 原告石家庄市水晶物业服务有限公司与被告靳薇物业服务纠纷一案，本院于2019年3月22日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄市水晶物业服务有限公司（以下简称水晶物业公司）之委托诉讼代理人潘珂骅，被告靳薇及其委托诉讼代理人刘思佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 案件事实 本案争议物业费所涉房产坐落于石家庄市桥西区.44平方米），最初系案外人康惠所购。2015年8月27日，康惠（甲方）与被告水晶物业公司（乙方）签订《石家庄【金正君庭】前期物业服务合同》，约定乙方为甲方所购的商品房提供物业服务，乙方物业费收费标准为3.8元／每建筑平米／月（不含新风，恒温恒湿费），恒温恒湿费66元／年／建筑平米，甲方自行购置车位的，应按80元／个／月标准向乙方缴纳车辆管理费用；甲方自应缴费之日起10日内未依约定履行交费义务的，自逾期之日起每日按拖欠费总额的3‰交纳滞纳金。同日，康惠与被告签订《车辆管理协议》，约定甲方须按时缴纳车辆管理费，无论是该车位是否被使用，一年为一结算期。 合同签订后，康惠按约定缴纳车位费、物业服务费、恒温恒湿费；并与被告物业、财务签字确认的《入住缴费单》显示：物业服务费已缴纳287.44*3.8*12=13107.26元（2015.1.1-2016.12.31一年），恒温恒湿费287.44*66=18971.04元（2015.1.1-2016.12.31一年），车场运营费80*2*12=1920元（2015.1.1-2016.12.31一年）。同日，原告向康惠出具收据，显示收费项目、数额与日期均与上述缴费单记载一致。原告称，缴费单与收据中的物业费与恒温恒湿费截止日期均存在笔误，2016.12.31应为2015年12月31日。 2015年9月10日，康惠与被告靳薇签订《房屋买卖协议》，约定康惠将其名下的金正君庭3-3-801房屋出售给被告靳薇，已预交物业费9000元（物业费及恒温恒湿费自2015年10月1日至2016年1月1日止）。2015年9月14日，涉案房产的预售商品房合同备案登记至被告靳薇名下。 被告提交的2017年1月9日《收据》，显示2017年1月起，涉案房产的物业管理由原告变为石家庄胜诺物业服务有限公司。原告称，原告始终是物业服务主体，因集团内部人事和财务调整暂时以金正集团旗下的其他物业公司的名义发出过通知，但实际还是由原告提供物业服务。 原告称，被告拖欠物业费、恒温恒湿费、物业费至今，现诉至本院：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费人民币39673元，恒温恒湿费57433元，车位管理费986元，资金占用损失人民币18247.1元（资金占用损失以同期贷款利率上浮百分之三十为标准）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 被告辩称，原被告之间不存在物业服务合同关系，原告现有证据无法证明其实际提供物业服务，原告未经书面催缴，其诉讼请求不应得到支持。原告与康惠签订的物业服务合同违反物业管理相关法律法规规定，应认定为无效或部分无效。 原告为了证实其主张，提交了物业服务合同、备案页、催费通知单、物业服务照片、业主登记表、入住缴费单、房屋买卖协议，石家庄市住房和城乡建设局《关于印发石家庄市物业服务收费管理实施办法的通知》等证据；被告为了证实其抗辩意见，提交了通知、收据、照片、发票、车位租赁协议书、业主手册等证据。 裁判理由与结果 本院认为：康惠与原告签订《石家庄【金正君庭】前期物业服务合同》和物业服务照片显示原告确实为被告提供了物业服务；但自2017年1月9日起物业服务已变更为石家庄胜诺物业服务有限公司，并非原告，虽然原告称因集团内部人事和财务调整暂时以金正集团旗下的其他物业公司的名义发出过通知，但并未提交证据证实，故原告为被告实际提供物业服务的时间截止2017年1月8日，现原告向被告主张2017年1月8日后的物业费、恒温恒湿费，理据不足，本院不予支持。 关于被告拖欠物业费、恒温恒湿费、车位服务费时间问题，原告称，收据及缴费单所记载的缴费截至“2016.12.31”均存在笔误，实际应为2015年12月31日。被告否认，原告为此提交康惠与被告所签《房屋买卖协议》，该协议所记载“已预交物业费9000元（物业费及恒温恒湿费自2015年10月1日至2016年1月1日止）”，上述费用缴至期限为2015年12月31日。关于收据中所标记的“抵”，原告称，通过业主登记表可看出原房主康惠涉及的逾期交房违约金金额为144204元，与金正公司抵顶相关房屋差价款104662元后还剩39542元违约金未抵扣。通过入住缴费单可看出2015年1月1日至2015年12月31日一年时间康惠应缴纳的物业服务费为13107元，恒温恒湿费18971元，车场运营费1920元，预收电费、水费和押金，共计39598元。而剩余的未抵扣违约金39542元，基本将上述费用抵扣完毕。通过原告的陈述，结合《收据》、《入住缴费单》中物业费、恒温恒湿费计算月数为12个月的记载及石家庄胜诺物业服务有限公司于2017年1月9日向被告出具载明收到2016.1.1-2017.12.31期间车位费的《收据》，综合认定原告主张笔误成立，故被告实际缴纳物业费、恒温恒湿费、车位服务费至2015年12月31日，其应自2016年1月1日起按照约定的标准向原告支付。 关于拖欠的数额，康惠与原告签订的《石家庄【金正君庭】前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效；双方虽然未签订合同，但原告已按照其与涉案房产原备案登记人康惠所签合同标准履行了相关义务，被告作为实际业主，亦应按照合同约定的标准向原告支付相应的物业管理费、恒温恒湿费，以此计算2016年1月1日至2017年1月8日的物业费为13398.53元、恒温恒湿费19392.62元，共计32791.15元，被告应承担支付义务；关于停车费，自2016年1月1日至2017年12月31日的停车费已由石家庄胜诺物业服务有限公司收取，故原告的该项主张，本院不予支持。 关于滞纳金，滞纳金即迟延交纳物业费的违约金，双方在合同中约定按每日3‰收取滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,该标准过高,应予适当降低,应以中国人民银行同期贷款利率计算为宜，结合被告逾期时间为2017年1月9日，故被告应以32791.15元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2017年1月9日起至付清之日止的滞纳金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告靳薇于本判决生效之日起十日内向原告石家庄市水晶物业服务有限公司支付物业费、恒温恒湿费，共计32791.15元及滞纳金（以32791.15元为基数，自2017年1月9日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 驳回原告石家庄市水晶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2627元，减半收取1314元，由被告靳薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王素青 二〇一九年十二月二日 书记员  王天文