贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终2231号上诉人（原审原告）：余支明，男，1959年12月16日生，汉族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：潘发慧，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202201010307018。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：胡志红，系贵州忠章律师事务所律师，执业证号：15202201811063978。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：王桂萍，女，1969年5月12日生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人余支明因与被上诉人王桂萍确认合同无效纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2019）黔0222民初6129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人余支明上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，理由如下：一、上诉人与被告人签订的《房屋及土地、地基买卖合同书》系无效合同，自始无效，其依据如下：《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，而无处分权，且宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。另《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第三十四条，2011年《全国民事审判工作会议纪要》第十五条第二款以及《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》与国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》等也对宅基地的流转作了相应规定和解释。本案中，一审庭审已查明上诉人与被上诉人非同一集体经济组织成员，签订的《房屋及土地、地基买卖合同书》约定转让土地及宅基地上房屋，该转让行为违反了上述相关强制性规定，据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，《房屋及土地、地基买卖合同书》系无效合同。二、一审判决认为无必要确认《房屋及土地、地基买卖合同书》的效力，程序违法。如前所述，《房屋及土地、地基买卖合同书》系无效合同，而一审判决诉而不裁，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条的规定，一审判决程序违法。三、一审判决认定2019年3月3日签订的《协议书》有效违法，其理由和依据如下：合同无效的上位概念应是合同成立，合同解除的上位概念应是合同有效，换而言之，只有有效合同才存在解除的问题，合同一旦被确认无效则不存在是否解除的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条及《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，上诉人与被上诉人签订的《协议书》违反了上述相关法律规定，据此，一审判决不确认《房屋及土地、地基买卖合同书》效力，程序违法。四、《房屋及土地、地基买卖合同书》、《协议书》无效，被上诉人应当退还上诉人已支付的转让款及房屋建造费用。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，上诉人已向被上诉人支付土地转让款718000元，由于前述合同无效，被上诉人基于前述合同取得的土地转让款依法应当返还给上诉人。违约金适用的前提应当为合同有效，而本案《协议书》系无效合同，该合同约定土地转让款全部作为违约赔偿违反了《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应当返还转让款。由于上诉人在涉案土地上建设了房屋，支出80000元，现被上诉人已收回土地及房屋，应当支付上诉人建造房屋费用80000元。综上，请支持上诉人的上诉请求。被上诉人王桂萍二审未提交答辩意见。余支明向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判决确认双方于2013年1月6日签订的《房屋及土地、地基买卖合同书》及2019年3月3日签订的《协议书》内容无效；2、请求依法判决王桂萍返还余支明支付的购买土地及房屋款项718000元，赔偿余支明在所购土地上建造房屋费用80000元；3、本案的诉讼费用由王桂萍承担。一审法院认定事实：2013年1月6日，余支明与王桂萍签订一份房屋及土地、地基买卖合同书，约定王桂萍将位于盘县刘官镇刘官村三组房子四间一层及空地含土地里的临时房子和空心砖砌的未打板的空屋和打成板的两小层平房、院坝等转让给余支明，总价为1298000元。付款方式为首付598000元，余款700000元于五年付清。2019年3月3日，余支明与王桂萍签订一份协议书，约定了余支明将2013年1月6日买卖合同书所涉房屋无条件返还给王桂萍，已支付的718000元作为违约赔偿，不要求王桂萍退还，双方于2013年1月6日签订的房屋及土地、地基买卖合同书自此失效等内容。后双方因此产生纠纷，余支明遂提起诉讼。一审法院认为，余支明与王桂萍于2019年3月3日签订的协议书，已经约定双方于2013年1月6日签订的房屋及土地、地基买卖合同书失效，双方均已终止履行2013年1月6日的合同，故已无必要确认其效力。而余支明与王桂萍于2019年3月3日签订的协议书，实际是为解决双方房屋买卖合同纠纷重新达成的协议，是一份独立的合同，且余支明未能提交充分证据证明该合同符合无效合同的情形，故认定余支明与王桂萍于2019年3月3日签订的合同应为有效，对余支明主张合同无效并要求返还款项并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回余支明的诉讼请求。案件受理费30元，由余支明负担。二审中，双方当事人均未提交证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉两份合同是否无效？二、对上诉人余支明请求返还718000元及赔偿建房费80000元的主张是否予以支持？针对争议焦点一。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，在我国现有条件下，农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权，非同一经济组织人员在无相关法律规定或政策允许情况下是无权进行宅基地买卖的，农村集体经济组织成员违反规定将宅基地转让给另一经济组织人员的行为无效，故本案中上诉人余支明与被上诉人王桂萍2013年1月6日签订的《房屋及土地、地基买卖合同书》应属无效，上诉人在一审中提出了请求确认该份合同无效的诉请，一审法院认为无必要确认该合同书效力不当，二审应予纠正。对于上诉人主张的2019年3月3日《协议书》效力问题。上诉人一审中主张该《协议书》是被上诉人胁迫使其签订的，但并无证据予以证明。从该《协议书》内容看，是上诉人与被上诉人在约定终止前一份合同书基础上自愿协商另行达成的新的协议，虽然与前一份合同书有关联，但与前一份合同书并非主合同与从合同的关系，该《协议书》系独立的协议，系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，依法成立，合法有效，故对上诉人主张该份协议书系无效协议的上诉主张不予采信。针对争议焦点二。上诉人基于认为合同书及协议书无效要求返还已付款项并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。如前所述，2013年1月6日签订的《房屋及土地、地基买卖合同书》系无效合同，按照法律规定，双方应将取得的财产予以返还。现被上诉人认可房屋和土地已经返还，对于上诉人支付的718000元是否应当返还的问题，因2019年3月3日《协议书》系有效协议，双方在该协议中已经自愿对该718000元进行了约定，明确上诉人不要求被上诉人退还，同时还明确如被上诉人将诉争房屋和地基另行出售，超出580000元的部分被上诉人自愿支付给上诉人，再结合本案中诉争的房屋、土地从2013年1月6日签订合同书后就实际交付给上诉人管理、使用和收益，故现在上诉人要求返还，与双方约定不一致，不予支持。对于上诉人主张的80000元建房费用，因上诉人针对该笔费用在一审中提交的《建房施工及安全协议》及三份收条的真实性不能确认，现在该财产权益是否已经由被上诉人所享有也没有证据证实，再结合2019年3月3日双方在签订《协议书》时已经约定将诉争房屋及地基返还给被上诉人，并未提及该部分财产权益被上诉人是否应予以补偿，故本院依据上诉人提交的证据不能认定被上诉人还应当赔偿其建房费用80000元，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，应由上诉人自行承担不利的后果，对上诉人主张的80000元建房费用不予支持。因案涉《房屋及土地、地基买卖合同书》无效，上诉人及被上诉人均存在过错。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款、第三十条规定，本案诉讼费用由上诉人和被上诉人共同负担。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院（2019）黔0222民初6129号民事判决；二、上诉人余支明与被上诉人王桂萍于2013年1月6日签订的《房屋及土地、地基买卖合同书》无效；三、驳回上诉人余支明其他诉讼请求。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，合计90元，由上诉人余支明负担45元，由被上诉人王桂萍负担45元。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 张景强审判员 张德权二〇一九年十二月二十七日法官助理杨龙书记员戴雨佳