北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22141号原告：北京京卫瑞源科技有限公司，住所地北京市通州区永乐经济开发区恒业七街6号及6号院1号楼301A.法定代表人：刘喆，经理。委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。被告：北京京鑫置业有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢4层033室。法定代表人：潘伟。原告北京京卫瑞源科技有限公司（以下简称京卫瑞源公司）与被告北京京鑫置业有限公司（以下简称京鑫置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京卫瑞源公司的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。被告京鑫置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京卫瑞源公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《预定制开发协议》（以下简称预订协议）无效；2、京鑫置业公司向京卫瑞源公司返还购房款5824976元以及利息损失（以5824976元为基数，自2015年7月31日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、京鑫置业公司赔偿京卫瑞源公司损失8000000元；4、京鑫置业公司承担本案诉讼费。事实与理由：2015年，京卫瑞源公司与京鑫置业公司签订了预订协议，约定由京卫瑞源公司购买京鑫置业公司开发的办公楼7地块写字楼17层。预订协议就房屋的单价、总价、位置、面积、付款方式等内容进行了约定。京卫瑞源公司按照协议约定向京鑫置业公司共计支付5824976元的购房款。但京鑫置业公司迟迟没有办理开发及其他的销售手续，目前该项目现场未有任何施工迹象，预订协议实为商品房预售合同，应属无效。京鑫置业公司的行为给京卫瑞源公司造成了巨大的损失，京卫瑞源公司多次找京鑫置业公司及其销售人员索要款项未果，为维护自身合法权益，京卫瑞源公司诉至法院，望判如所请。被告京鑫置业公司未到庭亦未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月10日，京鑫置业公司（甲方）与京卫瑞源公司（乙方）签订了预订协议，约定：甲方为VⅢ-247的土地使用权人，根据相关的立项及规划文件，甲方有权在VⅢ-247地块上开发建设一个通州绿地中心项目，乙方欲定制甲方所开发项目的指定物业，为此双方签订预订协议，甲方按乙方对写字楼17层室（以下简称该房屋）的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发。并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方。第一条、定制开发楼宇基本情况：1、本协议所涉大楼位于北京市通州区运河核心区通州绿地中心项目中的办公楼；2、该楼宇的用途为办公，乙方定制部分为7地块写字楼17层，建筑面积约1797平方米。第三条、保证金及支付：签署预订协议当日，乙方向甲方支付保证金5824972元。第四条、关于预售合同：1、预售合同签署后，乙方将按照预售合同的约定，向甲方支付该房屋的购买价款。双方同意，该房屋的购买价款应按建筑面积计价，单价为人民币32415元每平方米，预计的建筑面积约为1797平方米，预计的成交总价款约为人民币58249755元；2、乙方在预售合同签署的同时，向甲方支付至预计成交总价款的50%，即人民币29129755元。届时，乙方可选择以已交付的保证金冲抵上述价款。此外，该预订协议还约定了交付条件、面积误差及处理方式、违约责任及协议解除等内容。京卫瑞源公司共向京鑫置业公司支付购房款5824976元,分别于2015年7月26日支付100000元、于2015年7月29日支付2900000元、于2015年7月30日支付2824976元。另查，根据已生效的（2017）京0112民初27962号民事判决书查明：“通州绿地中心”项目位于VⅢ-247地块，由京鑫置业公司进行开发建设。该项目建设用途包括商业、办公及商务型公寓，未向通州住建委申报该项目的预售许可，不符合商品房销售条件，不得对外进行销售。庭审中，京卫瑞源公司认为其损失为房屋差价损失，其向本院提交了涉案房屋所在地块相邻区域的办公项目房屋预售信息予以佐证，该信息来源于北京市住房和城乡建设委员会官方网站，据该网页显示，同等地段项目预售价格在5万元每平米至5．99万元每平米不等，京卫瑞源公司主张其损失应按照附近项目的平均价格5．66万元每平米计算。京卫瑞源公司亦称京鑫置业公司将涉案房屋所在的、未取得销售许可证明的项目与其关联公司绿地集团北京京尚置业有限公司开发的已取得销售许可证明的其他项目共同销售，导致京卫瑞源公司误以为涉案房屋即将达到预售条件才予以购买，故京鑫置业公司应对合同无效承担主要过错。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告京鑫置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。根据本案查明的事实，京卫瑞源公司与京鑫置业公司签订的预订协议的内容具体明确，包含了双方名称、房屋坐落、购买单价、成交总价、交付条件、面积误差及处理方式、违约责任和争议解决方式等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故本院对京卫瑞源公司主张该预订协议应认定为商品房预售合同的意见不持异议。因京鑫置业公司未取得商品房预售许可证明，故对于京卫瑞源公司要求确认双方签订的协议无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因京鑫置业公司并未取得预售许可证明，上述协议被认定为无效。对于该协议的无效，双方均存在过错。首先，京卫瑞源公司明知京鑫置业公司并未取得案涉房屋的预售许可证明，仍以所谓定制开发的名义签订相应的协议，其签约动机并非绝对善意；其次，京鑫置业公司并非刻意隐瞒其并未取得预售许可证明，双方也没有约定京鑫置业公司取得预售许可证明的时限，本院认为双方对于预订协议的无效均有过错，应负同等责任。故对于京卫瑞源公司要求京鑫置业公司返还购房款的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于京卫瑞源公司要求京鑫置业公司支付利息的诉讼请求，理由正当，但因预订协议于2015年10月10日起无效，故本院据此对京卫瑞源公司主张的利息起算日期予以调整。对于京卫瑞源公司要求京鑫置业公司赔偿其损失的诉讼请求，于法有据，但对于其损失数额，京卫瑞源公司的主张过高。首先，双方签订的合同并不影响京卫瑞源公司购买其他项目，其仍具有购买其他项目的资格；其次，京卫瑞源公司已支付的购房款为约定购房款总额的十分之一，并未给其购买其他项目造成重大经济困难。本院依据京卫瑞源公司已付款房款数额、双方履约情况酌情确定京卫瑞源公司的损失，超出本院酌定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京京卫瑞源科技有限公司与被告北京京鑫置业有限公司于2015年10月10日签订的《预定制开发协议》无效；二、被告北京京鑫置业有限公司返还原告北京京卫瑞源科技有限公司购房款5824976元并支付利息（以5824976元为基数，自2015年10月11日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京京鑫置业有限公司赔偿原告北京京卫瑞源科技有限公司损失1500000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京京卫瑞源科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费104750元，由原告北京京卫瑞源科技有限公司负担41675元（已交纳），被告北京京鑫置业有限公司负担63075元，于本判决生效之日起七日内执行清。公告费（以人民法院报出具的正式票据为准）由被告北京京鑫置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 曹 越人民陪审员 陆 璇人民陪审员 谢继强二〇一九年十二月二十六日书 记 员 齐 茜-2--1-