四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14913号 原告：冉军，男，1986年12月5日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：曹芷若，女，1986年8月24日出生，汉族，住成都市高新区。 二原告共同委托诉讼代理人：宋云红，泰和泰律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨凤，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告冉军、曹芷若与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉军、曹芷若的共同委托诉讼代理人杨凤、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人刘廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冉军、曹芷若向本院提出诉讼请求：中德红谷公司支付冉军、曹芷若自2016年10月30日之次日起至中德红谷公司实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明之日止的逾期办证违约金35900元。事实与理由：冉军、曹芷若就购买中德红谷公司所开发的“中德·英伦世邦”J区4栋23层2306号房屋与中德红谷公司签订了《商品房买卖合同》及附件，约定该房屋总价款662358元，中德红谷公司于2016年10月30日前将办理该商品房所在楼栋的权属证明。但中德红谷公司于2018年4月25日才取得该商品房所在楼栋的权属证明。中德红谷公司已构成违约，应当支付逾期办理所在楼栋权属证明的违约金。冉军、曹芷若为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，1、冉军、曹芷若的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、冉军、曹芷若诉请的违约金金额过高，请求法院酌情调低违约金的金额。3、中德红谷公司向案涉小区物业管理公司代交了冉军、曹芷若自约定的交房日期届满之日起至满足交房条件之日期间的物业费，减轻了冉军、曹芷若的损失，在计算中德红谷公司应承担的违约金时应予以考量，并予以扣减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、购房票据、借款合同、中德项目相关要素信息表等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明,2013年5月31日，冉军、曹芷若作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内建筑面积70.54㎡，单价9389.82元／平方米，总价款662358元。2、交付条件：出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收合格证以及有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、初始产权登记：出卖人应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，冉军、曹芷若实际支付了全部购房款662358元。2015年11月4日，中德红谷公司向冉军、曹芷若交付了案涉房屋。 2018年4月25日，中德红谷公司取得案涉楼栋房屋权属登记证明文件。 另外，2019年10月23日，冉军、曹芷若通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案系统向本院递交民事起诉状等诉讼资料，其当日提交的民事起诉状中的诉讼请求已向中德红谷公司主张逾期办证违约金。 本院认为，冉军、曹芷若与中德红谷公司签订的《商品房买卖合同》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 一、关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行前，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，案涉合同约定的办理所在楼栋初始权属证明的时间为2016年10月30日，期限届满，中德红谷公司办理，冉军、曹芷若应当知道其权利受到侵害，即应起算诉讼时效。在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，诉讼时效期间尚未届满，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，至2019年10月30日届满。2019年10月23日，冉军、曹芷若通过成都法院网上诉讼服务中心网上立案功能向本院递交民事起诉状，向中德红谷公司提出逾期办证违约金的权利主张，其向人民法院请求保护民事权利尚未超过诉讼时效期间，中德红谷公司的抗辩理由不成立，本院不予采信。 二、违约金的确定问题。依照合同约定，中德红谷公司应当在2016年10月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，冉军、曹芷若不退房，合同继续履行，自中德红谷公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德红谷公司应当按日计算向冉军、曹芷若支付已付房款万分之一的违约金。中德红谷公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年4月25日，已构成逾期，应当承担支付违约金的责任。违约金自2016年10月31日起算至2018年4月25日合计逾期542天，违约金为35900元（662358元×0.0001×542天）。 三、对于中德红谷的抗辩意见。对于中德红谷公司要求对逾期取得楼栋权属证明违约金进行调低的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，冉军、曹芷若因逾期取得房屋产权证的实际损失无法确定，但中德红谷公司逾期取得所在楼栋的初始产权证明的原因在其自身，且金额未超过以购房款金额为基数按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息。故本院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，本院不予采纳。 对于中德红谷公司提出的已代偿冉军、曹芷若应支付的物管费，应在违约金中抵扣的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。中德红谷公司主张已经履行代为清偿义务，应当举证证明与冉军、曹芷若之间达成了代为向物管公司支付物业费的合意，同时应当提交其向物管公司支付物业费的凭证证明已经实际履行了代为清偿义务，但诉讼过程中中德红谷公司未提交任何证据予以证明，故中德红谷公司的主张不能成立。中德红谷公司如确实履行了支付物管费的义务，可以另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向冉军、曹芷若支付逾期办理所在楼栋初始产权登记的违约金35900元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取349元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年十二月十日 书记员  刘苡辰