江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初3409号原告：钟小篓，男，1988年8月27日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：杨成行，男，1986年5月3日出生，汉族，浙江省义乌市人，住浙江省义乌市。上述二原告的委托诉讼代理人：周勇，江西日泰律师事务所律师。被告：江西伊汇琳药业有限公司，住所地：宜春市袁州区医药工业园。统一社会信用代码：91360902MA35GWJM2N。法定代表人：杨峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。原告钟小篓、杨成行（以下简称原告）与被告江西伊汇琳药业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。被告于2019年6月24日提出反诉，本院依法合并审理。2019年11月8日，被告向本院撤回反诉申请，本院裁定准许撤诉。原告钟小篓、杨成行及其委托诉讼代理人周勇、被告的法定代表人杨峰及其委托诉讼代理人易金财到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告于2018年6月12日签订的《厂房租赁合同》；2、被告赔偿原告租赁费、装修费、环评费等各项损失合计193520元（其中租金109200元、押金10920元、环评费用30000元、装修改造费35000元、粪池清理费1000元、原材料搬运费7400元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月12日，二原告为建设“年产瑜伽砖200万块项目”向被告租赁场地用于生产，双方于同日签订了《厂房租赁合同》。该合同约定租赁期限至2020年7月30日，免租期2月，自2018年8月1日开始计算租金，每月租金9100元（1400㎡*6.5元/㎡），按年支付；厂房租赁押金10920元。尔后，原告依约支付押金10920元和第一年租金109200元，并额外支付粪池清理费1000元。原告于同年6月26日以租赁场所为住所地申请设立了宜春市盛源体育用品有限公司（下称盛源公司），且在被告的同意下对该厂房进行装修，花费各类费用35000元，缴纳环评费用30000元。由于被告拖欠园区税款，导致原告1个多月才办理好入园手续；同时被告拖欠隔壁厂房（江西汇宏科技发展有限公司）款项，江西汇宏科技发展有限公司停止向原告供电，致使原告无法生产。原告正式投入生产的的时间延迟至2019年3月，但是在生产不到两个月的时间，被告于2019年4月13日通过微信将原告租赁的厂房对外招租，以该厂房已经转让为由要求原告搬离。在原告不同意的情况下，被告单方面于同年5月2日停止向原告供电，原告只得遣散工人，将部分原材料及半成品运回义乌。如此这般的营商环境让作为外商的原告感到心寒，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告辩称：原、被告之间是租赁合同关系，被告提供厂房和经营所需的水电，原告因自己经营不善搬离租赁厂房，试图将其经营亏损转嫁给被告，违反诚实信用原则。1、原告提出解除双方签订的《厂房租赁合同》，解除日期为2019年5月1日。因原告已经实际搬出租赁厂房，并拖欠了房租未交，继续租赁已经没有任何意义，故被告同意解除合同。2、原告要求赔偿租赁费、装修费等诉讼请求，被告请求法院依法驳回其诉讼请求。理由如下：第一，原告因自身经营的问题搬出租赁厂房，被告没有违约。据被告向医药工业园了解情况，原告租赁被告的厂房，根本没有向医药工业园进行报备，医药工业园并不知情。而原告办理环评等手续，是其经营生产的必备要求，与被告没有直接关系。而对于停电影响原告生产问题，当时清楚事情经过的被告原法定代表人已更换，原告没有提供充足的证据予以证实停电事实；至于2019年5月份停电一事，被告是因安装变压器、电缆等操作才停电，且安装好就立即通电，其后的一次短暂停电是被告为了明确告知原告不得将厂区的电缆用于与原告生产、生活、经营无关的其他用途，停电也是晚上不生产期间进行的，第二天上午就立即通电了，并没有影响原告的正常生产，这一点也不足以构成原告可以无责解除合同，并要求被告赔偿损失。原告由于自身经营、管理不善，一直都是亏损状态，厂房长期处于停产状态，基本上没有员工上班。原告主张从2019年5月1日就解除合同，而停电事宜发生在同年5月3日、4日期间，足以证明原告在合同解除时不承担相应责任，同时逃避缴纳房租义务。根据双方签署的合同第九条约定被告可以在与原告违约的事项发生时单方终止乙方租赁合同，并要求其赔偿三个月的租金，且原告投入到租赁的所有装修设施须无偿归被告所有，不退还原告所交的各类保证金等。综上所述，原告同意解除租赁关系，请求法院驳回原告要求被告承担损失和诉讼费用的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证的情况，本院确认如下法律事实：双方当事人无争议的事实2018年6月12日，原告（承租方的乙方）与被告（出租方的甲方）签订了《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）。该合同主要内容如下：1、租赁期限为2018年6月12日至2020年7月30日止。租赁物免租期为48天，即从2018年6月12日至2018年7月30日止，免租期内免收厂房宿舍租金，从2018年8月1日开始计收租金。本租赁合同签订之日起当日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租货物（指租赁物）及设施的现状承租。2、乙方预先向甲方支付1个月租金10920元作为租房押金，另缴清12月的租金109200元，总计金额为120120元。乙方须于2018年6月13日之前支付，若乙方逾期支付，甲方有权收回该租赁物，并且前期乙方所缴纳的费用不予退回。乙方之后每一个年度缴纳一次房租，并提前一个月支付房租。3、用电设备由甲方负责架设到至厂房电源由乙方负责维护和安装，费用由乙方自行承担。水、电费由乙方自行负责、缴纳，甲方不予过问。…4、乙方对租赁附属物负有妥善使用及维护之责，因乙方使用不当，造成租赁物损坏，乙方负责维修，费用由乙方承担。乙方承租的租赁物由甲方维修保养，期限为叁个月，从签订合同之日起计算。5、甲方负责厂区及宿舍的化粪池清理，乙方每年向甲方缴纳1000元作为厂房及宿舍化粪池清理费，此费用每年十二月份收取。厂区内的消防保养及维修由甲方负责乙方每年分摊消防维修及保养费用1000元，此费用每年十二月份收取。…6、从计装修之日起20天内，乙方如未进场装修，甲方可视为乙方放弃承租权利，甲方可将厂房另行出租，与乙方无关，乙方所缴纳所交租房保证金及其他费用不予退还。7、合同终止。A、乙方有下列情形之一，甲方可以随时单方终止乙方租赁合同，并赔偿三个月的租金给甲方，且乙方投入到租赁的所有装修设施须无偿归甲方所有，另甲方不退还乙方所交各类保证金。（1）如一个月不交租或累计欠交甲方各项费用达到一个月租金标准；（2）劳动部门介入处理乙方欠薪逃匿行为；（3）工商及政府司法相关部门查封乙方财产；（4）乙方在租赁期内从事违法行为。B、在租赁期限内，在没有甲方同意或者法律允许的情况下，乙方不得终止合同。乙方确实需要中途终止合同的，需要至少提前一个月与甲方签订《退租协议》，乙方所缴纳的各类保证金不予退还，并赔偿三个月的租金给甲方，若不足以弥补损失的，甲方可另行要求乙方赔偿。…原、被告在该合同上签名（盖章），被告签约代表杨知君也在合同中签名。2018年6月12日，被告签约代表杨知君收取二原告租房押金10920元，并出具了收条，其内容为“今收到伊汇琳租房押金壹万零玖佰贰拾元”。同年6月13日，原告通过银行转账向杨知君支付了租金109200元。被告依约将租赁场地交付给二原告使用。尔后，经过被告同意后，二原告对租赁厂房进行简易装修。2019年5月初，被告因变压器改造而进行断电操作。2019年5月4日，被告认为二原告违反双方用电约定，违规给隔壁厂房佳美家居供电，遂将二原告租赁场地的用电切断，原告钟小篓采取报警方式处理，双方经过协商，租赁场地恢复了供电。2019年5月8日至5月15日期间，二原告将其经营的eva板材从宜春市袁州区医药工业园回乡创业园装运至浙江省金华市上溪镇信达路8号。同年5月20日，双方再次发生矛盾，原告钟小篓于同日与被告杨峰通过宜春市公安局袁州分局三阳派出所（下称三阳派出所）协商解决纠纷，在三阳派出所警员的见证下达成调解协议。该协议具体内容为：“甲方（钟小篓）租的厂房还未到期，前老板杨知君将厂房卖给乙方（杨峰），现乙方需要使用厂房，甲乙双方产生纠纷，现双方进行调解，协商达成以下一致协议：1、甲乙双方同意上法院走法律程序；2、双方互不追究对方的法律责任；3、此协议是双方自愿一次性调解，双方不得为此再找对方的任何麻烦，否则将依法追究滋事一方的法律责任。”原告钟小篓与被告杨峰均在协议上签名，并且加盖了三阳派出所印章。目前，原告已搬离了涉案的租赁场地。庭审中，被告也同意解除该租赁合同。另查明：被告成立于2016年3月18日，法定代表人为杨知君。2019年1月18日，公司法定代表人变更为杨峰。宜春市盛源体育用品有限公司成立于2018年6月26日，法定代表人为杨成行，经营范围是体育用品、体育设施、体育器械生产、销售。该租赁场地先前的用电是通过被告隔壁的江西汇宏科技发展有限公司连接过来的。2019年5月，盛源公司向江西思博睿环保科技有限公司缴纳环保服务费30000元。双方当事人有争议的事实1、调解协议书的内容是否终止了租赁合同的权利义务原告认为：该调解协议只是互不追究法律责任，并不涉及到本案租赁合同民事纠纷。协议第一条明确双方同意向法院走法律程序，同时我方提供了2019年5月20日的报警记录，该记录中也明确表示在简要警情及处理中民警到达现场后告知双方可向法院起诉解决自己的诉请。被告认为：双方互不追究法律责任包括民事责任、行政责任、刑事责任，从调解协议第三点说明双方自愿一次性调解，不得再找任何麻烦。因此，原、被告之间各种纠纷就此了结。本院认为，原、被告双方因厂房租赁引发纠纷，均未采取法律诉讼途径解决。公安机关出警主持调解活动是基于违反治安管理行为的前提下做出的，且调解协议中没有明确约定如何解决租赁合同中的具体事项。因此，该调解协议并没有终止双方租赁合同的权利义务关系。2、原告诉请的各项损失能否得到支持。原告认为，被告在租赁期间未按约定提供生产用电保障，同时以自身需使用租赁厂房为由不履行合同主要义务致使合同目的无法实现，原告根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，有权解除合同，并要求被告承担违约责任。被告认为原告因经营不善出现问题，闲置租赁厂房，强加理由，不承担违约后应承担的合同义务。被告改造变压器进行停电操作并不影响原告的正常生产。根据双方签订的租赁合同约定，原告在租赁期间不得终止合同，确需终止合同应提前一个月与被告签订《退租协议》，原告缴纳的各类保证金不予退换，被告保留向原告追究赔偿费（三个月租金）的权利。因此，被告请求法院依法驳回原告诉讼请求。本院认为，被告按照双方签订的合同约定将用电设备架设至租赁厂房，电源由原告负责维护和安装，费用由原告自行承担，被告已履行了该义务。虽然被告在租赁期间出现两次断电情形，但原告未提供充分的证据证实其损失情况等，其诉称被告不履行合同主要义务致使合同目的无法实现的主张，本院不予采信。原、被告均同意自2019年5月1日解除租赁合同。根据租赁合同约定，租赁期限内解除合同，原告已经缴纳的租金109200元不予退回，本院对原告诉请的该项费用不予支持；原告缴纳的押金10920元，根据我国法律法规的相关规定，押金应当退还给原告或抵扣租金，本案中，原告已于足额交纳一年的租金，本院对原告诉请该项费用予以支持；关于原告诉请的环评费、装修改造费、原材料搬运费、粪池清理费等费用均是原告经营的支出费用，应由其承担，故本院对原告诉请的上述费用不予支持。判决的理由和结果本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。在租赁期间，原、被告合意解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除，原告在已足额缴纳厂房租金的情况下要求被告退还押金10920元，理由充分，本院予以支持。根据租赁合同约定，租赁期限内解除合同，原告缴纳的租金109200元不予退回；关于环评费、装修改造费、原材料搬运费、粪池清理费等费用均是原告经营过程中的成本支出费用，应由其自行承担，故原告诉请要求被告退还租赁费、环评费用、装修改造费、粪池清理费、原材料搬运费，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告钟小篓、杨成行与被告江西伊汇琳药业有限公司于2018年6月12日签订的《厂房租赁合同》。二、限被告江西伊汇琳药业有限公司于本判决生效后十日内向原告钟小篓、杨成行退还租赁押金10920元。三、驳回原告钟小篓、杨成行其它诉讼请求。如被告江西伊汇琳药业有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4170元，减半收取计币2085元，由原告钟小篓、杨成行负担1968元，由被告江西伊汇琳药业有限公司负担117元；反诉案件受理费619元，减半收取计币309.5元，由被告江西伊汇琳药业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院,开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  李琼二〇一九年十二月二十日书记员  袁凯