贵州省都匀市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黔2701执异57号 异议人（案外人）：姜璇，女，汉族，1989年8月25日生，住贵州省都匀市。 申请人：王红梅，女，汉族，1971年10月24日生，贵州都匀市人，住都匀市开发区。 被执行人：黔南州华廷置业有限公司，住所地都匀市剑江北路74号公交大厦，统一社会信用代码91522701337401520c。 法定代表人：刘廷燕，系该公司总经理。 在本院执行王红梅与黔南州华廷置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人姜璇向本院提出书面异议，请求：解除对都匀市剑江北路74号公交大厦1-5-10房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人姜璇称：都匀市人民法院执行裁定查封的公交大厦1-5-10号房，是本人于进行全款购买，并与2011年8月和2012年12月已经按照合同约定缴清全部购房款人民币316273元，与其他经济纠纷案没有直接关系。二、异议人购买公交大厦经济适用房1-5-10号，合同约定2014年交房，但至今尚未交房及办理相关产权登记非因异议人原因所致，异议人因此享有对该房的物权期待权（对此（2018）最高法民申1972号裁判文书已经明确），符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定”第二十八、第二十九条之规定，应予得到法院支持排除执行。三、根据都匀市人民法院执行裁定书（2018）黔2701执979号之四裁定书中对1-5-10号房执行查封决定，申请执行人王红梅与被执行人黔南州华庭置业有限公司因买卖合同纠纷一案，与本人购买大厦1-5-10号房无关，且本人对购房金额一次性付清，人民法院作为行使国家审判权力的机构，应正确的核实相关原委，不宜主动干涉行政权力行使及公民之间未形成争议的民事行为。 申请人王红梅称：一、被答辩人姜璇对本案所涉房屋不享有物权。根据物权法39条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然被答辩人姜璇声称占用都匀市房屋，但并不能证明被答辩人姜璇对该房屋拥有所有权，2012年12月25日被答辩人姜璇与被答辩人黔南州华廷置业有限公司签订的是《经济适用房买卖合同》，根据合同的内容，被答辩人姜璇缴纳了相应集资款，但是本案所涉及房屋在2016年已经变更为商品房，应按商品房购买流程签订正式的商品房买卖合同，未办理不动产权过户登记。现被答辩人姜璇并未办理不动产权过户登记，因此被答辩人姜璇对本案所涉房屋不享有所有权。二、被答辩人姜璇自身存在过错责任，都匀市人民法院对异议人占有的房屋依法查封并无不当。被答辩人姜璇声称在2011年、2012年向被答辩人黔南州华廷置业有限公司缴纳了购房款，但是在2016年4月后，被答辩人黔南州华廷置业有限公司所出售的房屋办理预售许可证，被答辩人姜璇并未与房屋出售方签订正式的商品房买卖合同，也未足额缴纳购房款，在房屋能够办理过户登记的情况下，被答辩人姜璇也未积极与房开公司办理房屋过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，都匀市人民法院查封的房屋并未登记在被答辩人姜璇名下，被答辩人姜璇在房屋可以办理网签和过户登记的情况下未办理过户登记，被答辩人姜璇自身存在过错，都匀市人民法院依法查封异议人占有的房屋并无不当，异议人的异议申请没有律依据，请求都匀市人民法院依法驳回异议人的请求。 被执行人黔南州华廷置业有限公司称：你院（2018）黔2701执979号之四执行裁定书收悉，该裁定书存在以下问题。1、1-6-9（闵文娟）、1-5-10（姜璇）两套房屋经都匀市房改办审核批准后，由闵文娟、姜璇与公交公司签订了经适房购房合同，付清了全部购房款，经适房变商后还未办理变商手续，因此，该两套房屋不属于我司房产，我司只是办理变商手续。2、1-18-2（王驰宇）、1-18-3（雷爱霞）、1-18-6（马源）、1-18-9（寇司步）、1-12-6（殷建平）、1-6-5（穆岚）、1-18-10（袁德程）七套房定房者，于2012-2013年已向公交公司经适房项目部交纳购房订金，已形成交易事实，经适房变商后我司只是处理经适房遗留问题。综上所述，我司未收取定房者房屋定金，定金是由公交公司经适房项目部收取。购房合同是与公交公司签订，房屋产权已不完全属于我司，多年来我司都无法单方处理，故你院将其房屋冻结拍卖，是否恰当。因此，如你院强行处理以上房产，由此产生的民事纠纷及相关法律责任与我司无关。 本院查明，王红梅与黔南州华廷置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日作出（2017）黔2701民初1556号民事判决书，判决“被告（反诉原告）黔南州华廷置业有限公司应于本判决生效后十五日内退还向原告（反诉被告）王红梅购房款贰佰肆拾捌万捌仟贰佰叁拾贰元（2488232元），并支付利息（自每笔款项交付黔南州华廷置业有限公司之日起至实际付清款项时止，按中国人民银行发布的同期银行贷款基准利率计算）”。后双方均上黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，2018年6月25日，黔南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2018）黔27民终130号民事判决书，判决“上诉人黔南州华廷置业有限公司应于本判决生效后十五日内赔偿上诉人王红梅安装窗子的损失70000元，退还向上诉人王红梅购房款2488232元，并向上诉人王红梅支付购房款的利息（利息计算方式：自每笔款项交付黔南州华廷置业有限公司之日起，按中国人民银行同期同类银行贷款利率的2倍计算至全部款项付清之日止）。”2018年7月26日，王红梅向本院申请强制执行。 在执行过程中，本院于2019年11月13日查封了黔南州华廷置业有限公司名下位于都匀市房屋。 2011年8月24日，异议人向都匀市公共交通总公司经济适用房项目部交纳了经济适用房订金10万元，2012年12月25日异议人与都匀市公共交通总公司签订了经济适用房买卖合同，合同约定：异议人购买位于都匀市，房屋总价为316273元，合同还对双方其他权利义务进行了约定，2012年12月26日异议人向都匀市公共交通总公司经济适用房项目部交纳购房尾款216273元。2015年10月19日，该黔南州华廷置业有限公司公司参加都匀市国土资源交易中心举行的国有土地使用权挂牌出让活动，取得了编号ＧＰ2015-13号地块的国有土地使用权，并收到了《都匀市国土资源局成交确认书》。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人在本院查封前与都匀市公共交通总公司签订了经济适用房买卖合同也交纳了全部房款，但异议人不能证明其名下无其他用于居住房屋。异议人的情形不属于规定之列，故对异议人的申请不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回异议人姜璇的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 何   平 审判员 胡 淑 和 审判员 何 德 慧 二〇一九年十二月十七日 书记员 李劼（代）