广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11219号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司，住所广东省广州市番禺区南村镇，统一社会信用代码：91440113737186428D。负责人：谭志平，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘慕婷，女，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司员工。委托诉讼代理人：黄飞钒，男，系雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司员工。被告：沈某军，男，1971年7月9日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：朱林珠，女，1978年11月27日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，系被告沈某军的妻子。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司与被告沈某军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄飞钒、被告沈某军及其委托诉讼代理人朱林珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月4.3元/平方米的标准向原告支付自2015年10月起至2018年10月、2019年7月，现暂计至2019年7月，拖欠物业管理服务费为63348.3元。2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金，暂计至起诉之日，滞纳金约为4951元，以上合计人民币68299.3元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区御郡四街2房的业主，该物业的建筑面积392.163平方米。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理服务费为每月4.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理服务费人民币1662元。自2015年10月起至2018年10月、2019年7月止，被告无故拖欠原告物业管理服务费38个月，共计人民币63348.3元。期间，原告多次催缴，要求被告尽快支付物业管理服务费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前交纳当月费用，否则，应从逾期之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金为4951元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法做出判决。被告沈某军辩称：1、涉案房屋有质量问题，通过原告及开发商等多方一同协商，开发商已经对包括本案被告在内的37户业主发出《回复函》，在该函件中物业开发商承诺代被告缴纳维修期间的物业管理费，并根据37位业主各自不同的区情况再额外代业主缴纳一定年限的物业管理费，所以被告无需向原告缴纳2015年10月至2018年10月期间的物业管理费。2、被告一直积极缴纳物业管理费，2019年7月份前的物业管理费，被告早已经缴纳。所以我方认为本案应当驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司是经核准登记的分公司，经营范围包括物业管理等，主营项目类别为物业管理。广州市雅居乐北苑御郡四街2-56号（双号）1层101房的产权人为被告沈某军，建筑面积为386.43平方米，于2010年2月12日办理产权登记。2010年12月13日，原告向被告发送《广州雅居乐北苑收楼通知书》，通知被告可以于2010年12月13日至2010年12月15日前往物业管理公司办理收楼手续。如果未在期限内办理收楼手续，视为被告已经收楼，相关事宜按照《商品房买卖合同》约定执行，物业管理服务费将于收楼通知书的收楼截止日期的次日开始计收。2012年1月2日，被告与原告签署《收楼确认书》，确认接收涉案物业，同日，被告作为甲方、原告作为乙方签署《前期物业服务协议》，协议第2.8条约定协议依据法律和文件包括广州雅居乐北苑小区发展商广州番雅居乐房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》。第4.3条约定原告所购物业单元情况，类型：住宅，坐落位置：广州雅居乐北苑；单元号：御郡四街2号房，建筑面积：《商品房买卖合同》约定为386.43平方米。第5.1条约定在《前期物业服务合同》中，发展商授权原告管理广州雅居乐北苑公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）。第8.1.2条约定物业管理服务费收费标准：电梯多层和高层洋房每平方米3.0元/月，商业用房每平方米4.3元/月，别墅每平方米4.3元/月，车位物业管理服务费按每月人民币50元收取。第8.3.1条约定发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理服务费。第8.3.2条约定被告须按本协议约定于每月5日前缴交当月物业管理服务费。原告每月6日起征收滞纳金，被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金。第22.5条约定本协议有效期至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。上述《前期物业服务协议》还对其他事项进行了相关约定。原告于2019年3月2日向被告在《前期物业服务协议》确认的通讯地址寄送催款函，向被告催缴截止至2019年2月27日的物业管理服务费63348.3元、水费204.5元、公摊水电费453.01元、滞纳金4044元，共计68049.36元。该邮件已于2019年3月4日被退回。原告向本院提交的《雅生活集团2019年7月收费通知单》载明涉案物业2015年10月1日至2019年7月31日按照单价4.3元每平方米每月计收，物业管理服务费为63348.3元，违约金4951元，合计68299.3元。因被告沈某军拖欠物业管理服务费，原告遂于2019年9月2日将被告诉至本院，要求被告支付2015年10月至2018年10月期间的物业管理服务费及2019年7月的物业管理服务费、滞纳金。被告对原告提交的证据无异议，但称因房屋存在漏水等严重的质量问题，其在2016年至2018年多次向物业开发商发送房屋维修问题的函，对于原告向被告电话催款亦向原告发函回复。广州市番禺区雅居乐房地产开发有限公司曾向包括被告在内的雅居乐剑桥郡37户业主发送落款时间为2017年12月6日的《回复函》，该《回复函》对于业主提出的房屋质量问题作出回复，其中载明“四、大体原则如下：（一）、作为对工程瑕疵给乙方造成影响的补偿，我司同意代业主向物业管理公司缴交维修期间的物业费。（二）同时再根据各位业主的不同情况，再额外代业主缴交一定年限的物业费。（三）对于已装修业主的户内装修损失，按双方现场确认的或双方认可的第三方机构评估金额给予业主补偿。五、为妥善合理处理好您们的诉求，我公司成立了专门小组，涵盖工程、法务、营销、物业等部门，由区域总裁郑重作为小组组长，事业部彭伟、工程部万爱军、法务部薛志辉、营销部蔡小鹏、物业公司李少剑负责处理事件。同时我公司会安排专人与您们联系，我公司真诚希望与您们友好协商解决问题。”，该《回复函》只加盖了广州市番禺区雅居乐房地产开发有限公司公章。被告称物业开发商广州市番禺区雅居乐房地产开发有限公司承诺代被告缴纳维修期间的物业管理服务费，2018年10月31日开发商向其支付了赔偿款，故被告自2018年11月开始缴纳物业管理服务费至今，并对涉案房屋自行进行后续维修，其无需向原告缴纳2015年10月至2018年10月期间的物业管理服务费，被告并向本院提交了2010年12月23日至2018年5月2日期间涉案物业房屋质量问题及现场维修照片及原告开具的收取2019年7月及后续月份收取物业管理服务费的收款收据。原告答称《回复函》已经说明是被告与开发商单独处理，故不同意在本案中一并抵扣处理。在本案庭审过程中，被告确认于2012年1月2日收楼，并一直缴纳物业管理费至2015年9月份，由于涉案房屋有严重的质量问题，经与物业开发商及原告等多方协调，物业开发商与原告承诺维修期间的物业管理费免交，并根据37位业主各自不同的情况再额外代业主缴纳一定年限的物业管理费。原告确认被告已经缴纳2019年7月份的物业管理服务费，但称其没有收到物业开发商表示代被告缴纳诉涉期间的物业管理服务费的信息。以上事实，有原告与被告提交的证据及本院的庭审笔录予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司是从事物业管理服务的企业。涉案小区自从开盘以来，一直由原告为该小区提供物业服务，被告沈某军为涉案物业的所有权人，已接收涉案物业至今，被告接受了原告提供的物业管理服务，且被告沈某军与原告曾签订了《前期物业服务协议》，故原、被告双方之间已形成物业管理服务合同关系。原告在履行相应的义务后，有权利向物业服务相对人收取物业服务费。现原告主张按每月4.3元/平方米的标准，以涉案房屋面积386.43平方米计算，每月物业管理费1662元，两被告应缴交自2015年10月至2018年10月期间的物业管理费为61494元（1662元/月×37月），符合法律及双方的约定，本院应当予以支持。被告沈某军享受物业服务后，未按合同约定支付对价给原告，已构成违约，除支付拖欠物业管理服务费外，本还应支付逾期付款滞纳金给原告。但本院考虑到被告为普通业主，并非法律专业人士，其因涉案物业存在严重的质量问题而与物业开发商协商，并因此而拒缴涉案物业的物业管理费系事出有因，故本院酌情确定被告免予缴纳逾期付款滞纳金。被告已向原告缴纳了2019年7月份物业管理费。综上，本院对原告主张的超出部分，均不予支持。对于被告沈某军所称认为物业开发商同意代其缴交涉案物业管理服务费用，此属物业开发商的单方意思表示，物业开发商与本案原告是不同的民事主体，在本案中属于案外人，在本案原告不予以认可物业开发商代缴的情况下，并不发生原告同意免除被告缴纳涉案物业管理服务费责任的法律后果，被告以此作为拒缴物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于被告与物业开发商之间的商品房买卖合同纠纷与本案物业服务合同纠纷是不同的法律关系，物业开发商也并非本案的当事人，本院对被告与物业开发商之间的纷争在本案中不宜处理，被告可在向本案原告缴清涉案物业管理服务费后，另循法律途径予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应当法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告沈某军应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司交纳2015年10月1日至2018年10月31日期间的物业管理服务费61494元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担21元，由被告沈某军负担434元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  胡 林人民陪审员  雷倩婷人民陪审员  何玉婵二〇一九年十二月二十日书 记 员  王雅佩