广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4888号上诉人（原审被告）石湾镇丽湾花园业主委员会，住所地：博罗县石湾镇丽湾花园小区。业主委员会主任：胡树根。上诉人（原审被告）石湾镇丽湾花园业主大会，住所地：博罗县石湾镇丽湾花园小区。业主大会主任：胡树根。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：李道龙，广东泰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）博罗县信诚实业有限公司，住所地：博罗县石湾镇历山路。法定代表人：姚梓成。委托诉讼代理人：朱启珍，广东启鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢伟强，广东启鑫律师事务所律师。原审第三人：惠州市柏晔物业管理服务有限公司，住所地：惠州市江北26号小区盛丰大厦第7层701号。法定代表人：任子娟。上诉人石湾镇丽湾花园业主委员会、石湾镇丽湾花园业主大会因业主撤销权纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初3707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人石湾镇丽湾花园业主委员会、石湾镇丽湾花园业主大会请求：一、请求撤销广东省博罗县人民法院作出的（2018）粤1322民初3707号民事判决书；二、请求依法改判，驳回被上诉人博罗县信诚实业有限公司所有诉讼请求；三、请求依法判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人博罗县信诚实业有限公司承担。事实与理由：一、本案属于业主撤销权纠纷，确认本次召开的业主大会程序及实体违法，投票无效和确认招标公告及惠州市柏晔物业管理服务有限公司签订的物业服务合同无效的判决结果超出判决依据。l、一审法院主要依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定作出的一审判决，但《中华人民共和国物权法》第七十八条仅规定了业主可以撤销业主大会作出的侵害其合法权益的决定。撤销业主大会的决定与确认业主大会无效、物业服务合同无效属于完全不同的诉讼标的，处理的是完全不同的法律关系，适用不同的法律法规。另外。博罗县信诚实业有限公司一审也没有提出任何证据证实招标公告和物业服务合同侵害了其合法权益。一审法院的判决显然超出了判决依据。2、退一步，即使本次业主大会所作表决被撤销，该招标公告及相关物业服务合同也不因此能够直接被确认为无效，因为重新召开的业主大会还是可以对招标公告及物业服务合同追认，确认其效力，故招标公告和物业服务合同是效力待定，一审法院无权判决招标公告及物业服务合同无效。二、上诉人公示、表决程序合法，保障了所有业主的知情权和表决权。被上诉人所称的没有提前15天公示、将逾期不参加投票的业主投票权数计入多数票和部分投票伪造等说法根本与实不符，也无相关证据。上诉人曾于2016年6月17日向石湾镇人民法院、石湾镇房管所、石湾居委会发出《关于召开丽湾花园小区召开业主大会的请示》得到石湾居委会意见复函后，上诉人于2016年7月5日向全体业主发出了《通知》，明确告知了大会召开的时间的、地点、讨论及表决内容、投票方式和大会纪律等相关事宜，并将公告在显著位置公告，同时书面告知了全体业主，该公示通知程序完全符合《物业管理条例》关于提前15天通知的规定。大会中，上诉人按照既定的议程，对各项议题以公开唱票的方式进行投票，并认真核算参与投票业主数和逾期不参加投票业主数、各项议题投赞成票数、反对票数和放弃投票数投票，结果也于2016年8月20日公开。合法的程序保障了所有业主参与的权利，也保障了表决结果的真实性、有效性。三、上诉人表决计票所用数据出自于博罗县物价局和房管局，来源合法、真实客观，不存在被上诉人所称造假情况，也确保计票的真实性。该次表决涉及的数据，如业主大会表决户数1843户、全体业主专有面积23万平方米，是被上诉人的关联公司博罗县安泽物业管理有限公司在2015年6月20日向博罗县物价局所提供的《物业服务收费备案表》中确认的数据。另外，根据博罗县房管局档案显示，被上诉人的专有面积为7228平方米；包含别墅区在内的，丽湾花园建筑总面积是312595平方米。以上数据来源客观真实，并非上诉人伪造作假。相反，被上诉人主张业主大会表决户数是1877户、全体业主专有面积是272968．6平方米，但并不能提供相关证据加以佐证。四、上诉人计票方法符合《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业管理条例》等中关于参与表决的业主数及所含的专有建筑面积数均过半的规定，即使表决票遗失，不影响表决结果合法有效。1、在投票权数方面，该次表决关于对《议事规则和管理规约》、解聘前期物业公司和授权业主委员会委托招标公司聘请新的物业公司三项议题的赞成票比例是73.2%、72.3%和72.3%；在投票权数所含专有面积方面，计算方式是以三项议题各自投赞成票专有面积与建筑总面积（包含别墅区）312595平方米的比例得出最终比例，以上三项议题的最终比例是54.6%、54.3%、54.4%。该次表决投票权数和投票权数所含专有面积占总面积比重均过半，计票方法符合相关法律法规。2、退一步说，即使按照被上诉人所陈述的所有业主的产权专有面积是272968.6平方米，小区户主数为1877户，被上诉人占专有面积60029.52平方米，计算《议事规则和管理规约》、解聘前期物业公司和授权业主委员会委托招标公司聘请新的物业公司三项议题的投票权数赞成票比例分别是71.9%，71%、71.3%，；赞成票专有面积占总建筑面积比例分别是54.6%、54.3%和54.4%。故不管哪一种计算方式，表决结果均符合《物业管理条例》关于参与表决的业主人数及所含的专有建筑面积均过半的规定。3、对于表决票，在2016年被上诉人第一次起诉时，双方就核实过表决票，当时被上诉人没有表示异议，反而在距离上诉人作出表决结果过了将近3年的时候，才提出投票箱遗失，否认票据签名真实性，被上诉人的恶意行为明显加重了上诉人的证明责任。上诉人认为其提供的其他证据足以证实了投票的真实性，表决票的遗失虽然造成证明瑕疵，但不足以导致上诉人要承担败诉后果，而且被上诉人的恶意行为也使其的所谓的投票伪造、投票不真实等主张等根本不可信。综上所述。一审法院判决认定事实不清，使用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条的规定，现上诉人为维护自身合法权利，特向贵院上诉，望贵院依法审理，依法裁判。被上诉人博罗县信诚实业有限公司答辩称：一、被答辩人一石湾镇丽湾花园业主委员会、被答辩人二石湾镇丽湾花园业主大会未经合法备案，其对丽湾花园小区的管理、组织召开2016年7月23日至2016年8月21日业主大会及所作的决定不具备法律效力。1、《物业管理条例》第十六规定，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三、三十四条，《广东省物业管理条例》第二十七、二十八条，均明确规定业主委员会应当自选举产生之日起三十日内向主管部门备案，备案后才能申请刻制印章。丽湾花园小区在2016年7月23日至2016年8月21日召开的业主大会及所作的通知、表决和决定等资料和文件，均是以被答辩人一的名义制作和发布公示。根据博罗县房产管理局2016年1月25日《业主委员会备案回执存根》可知，核定的博罗县石湾镇丽湾花园业主委员会名称为：石湾镇丽湾花园业主大会。2016年1月27日《博罗县公安局治安大队印鉴启用单》可知，刻制了“博罗县石湾镇丽湾花园业主委员会”印章。这两份证据显示，博罗县石湾镇丽湾花园业主委员会的名称是石湾镇丽湾花园业主大会，主管部门对他们进行备案时是存在错误的。因而，原告对于两被告存在的合法性提出质疑，认为两被告不是经过合法有效的备案，他们所进行的行为和作出的决定是无效的。2、2016年7月23日至2016年8月21日召开的石湾镇丽湾花园业主大会是两被答辩人组织的，两被答辩人依法应当对他们召开业主大会并做出的损害原告权益的行为和决定承担法律责任。二、根据法律法规及丽湾花园《议事规则》的规定，本案被答辩人一和被答辩人二在2016年7月23日至2016年8月21日召开的业主大会实体和程序违法，是无效的，该次会议组织的投票也是无效。（一）根据法律法规及丽湾花园首届业主大会2015年12月13日通过的《业主大会议事规则》的规定，本案被答辩人所召开的涉诉业主大会是违法。具体表现如下：1、2016年7月23日至2016年8月21日召开的业主大会关于业主的投票权的设置违反了2015年12月13日通过的《业主大会议事规则》十二条的规定。按照丽湾花园首届业主大会2015年12月13日通过《业主大会议事规则》第十二条第一项的规定，首次业主大会会议后业主的投票权数，按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积计算，以一平方米为一个投票权数计算业主的投票权数，不足一平方米的余数部分采用四舍五入方法计算。根据此规定，投票权数是按物业的建筑面积来确定的，一平方米一个投票权，而不是按户数、按人数来确定的，并非一户一票或一人一票，投票权数大小、多少，取决于业主拥用的物业建筑面积。根据丽湾花园物业管理小区的建筑物面积，是302681.98平方米，本次业主大会应发放的投票权数应为302682票。但本次的业主大会，被答辩人一和被答辩人二2016年7月23日至2016年8月21日召开会议时发放的投票权是按一户一票发放的，按一户一个投票权数统计的，即其投放的投票权数是1843票。显然这是严重违反了丽湾花园小区自身所制定通过生效的《业主大会议事规则》的规定，因而此次大会发放的表决票是无效的，以这些无效表决票作出的有关表决事项是无效的。如被答辩人一提交证据四中《丽湾花园业主表决意见单》中的：P87页丽景417A面积140.61平方米，投票权数1票；P88页丽景417D面积314.99平方米，投票权数1票；P89页丽景44B面积138.99平方米，投票权数1票；P134页原告信诚面积60029.52平方米，投票权数1票。答辩人认为，被答辩人一和被答辩人二在发放表决票和计算投票权数是不遵守2015年12月13日通过生效《业主大会议事规则》第十二条规定的按面积计算，而是错误的不论面积大小均按1户1票计算，这完全违反业主大会议事规则而作出的表决票（即表决意见单）及表决统计结果均是无效的，也严重损害了业主的合法权益。2、被答辩人一和被答辩人二对会议涉及表决意见单的规定及统计均违反了《议事规则》的规定。按丽湾花园业主首届大会通过的丽湾花园《业主大会议事规则》（2015年12月13日）第十七条第三款的规定，业主不出席，也不委托他人参加业主大会会议的，视为弃权，但必须遵守业主大会作出的决定。但是，被答辩人一和被答辩人二在2016年7月23日至2016年8月21日召主大会上所发放的表决意见单上明确注明，逾期不参加投票的业主投票权数计入已表决的多数票数。而被答辩人一和被答辩人二在统计票数时也是将未参加投票的业主票数计入已表决的多数票的。被答辩人一和被答辩人二的作法，违反了《业主大会议事规则》的规定，该表决意见单是无效，所作的表决结果也是无效的。3、被答辩人一和被答辩人二违反了法定的通知义务。《广东省物业管理条例》第十九条明确规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。按此法律规定，召开业主大会，一是要书面通知全体业主，二是在物业管理区域内公告。这是两个不同的不能相互取代的程序和义务。根据答辩人一和被答辩人二的辩解及证据显示，被答辩人一和被答辩人二只是将通知书及相关材料在物业管理区域内张贴公示，履行了公告义务，但并没有履行书面通知全体业主的义务。（二）、答辩人认为，2016年7月23日至2016年8月21日召开业主大会及所作的表决结果是不符合客观实际的，不真实的。具体表现在：1、建筑物总面积统计错误。丽湾花园物业管理区域内的建筑物总面积到底是多少，这是判断业主大会所作出的决定是否经专有部分建筑面积占建筑物总面积过半数业主同意的关健。按答辩人提供的有房管部门确认的丽湾花园小区建筑面积明细表等证据证实，丽湾花园小区建筑物总面积是302681.98平方米。而被答辩人一和被答辩人二依据的建筑总面积为23万平方米是错误的。2、业主总人数统计错误。丽湾花园物业管理区域内的业主人数是多少，这个问题也至关重要，也是判断业主大会作出的决定是否经业主总人数过半数同意的关键。按答辩人提供的有房管部门确认的丽湾花园小区建筑面积明细表等证据证实，丽湾花园小区的业主总户数为1877户。被答辩人一和被答辩人二统计为1843户，是错误的。3、对反对票所代表的建筑物专有面积统计明显错误；根据答辩人一和被答辩人二提供的证据显示，答辩人在丽湾花园物业管理区域内所享有的建筑物专有面积是60029.52平方米。答辩人在涉诉业主大会上就三个议题均投了反对票。但被答辩人一统计的三个议题的反对票所代表的建筑物专有面积仅为8000多平方米，这是错误的，这充分说明被答辩人一的统计表结果是错误的，那么依据该错误的表决结果所作的有关决定也是错误的、没有事实依据。4、把小区内的商铺和车位等业主专有面积排除在外是错误的；被答辩人一和被答辩人二错误的把答辩人名下领取了产权证书的地下车库和商铺的面积、及其余的33户商铺等排除在业主专有部分建筑面积之外，这显然是违反法律规定的，侵害了答辩人作为业主、其余33位商铺权属人作为业主应当享有的权利。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）登记成为特定业主所有权的客体。答辩人拥有的地下车库和商铺，完全符合上述法律规定的建筑物专有部分的特征，依法应当列入业主的建筑物专有部分面积。5、被答辩人一和被答辩人二所作的统计中的部分业主表决意见单明显不真实。被答辩人一和被答辩人二向法庭提供了64份的业主表决意见单，但经答辩人质证，发现这些表决单是不真实的，并非业主的真实签名，也无业主真实签名的授权委托书。对此答辩人已向法庭提供了部分业主签名的购房合同、物业服务管理合同等证据予以佐证。同时其中一位业主区楚潮还向法庭出具证人证言，证实其根本没有参加业主大会进行投票，也没有委托他人代为投票，被答辩人一和被答辩人二所提交给法庭的有其签名的表决票是伪造的。根据《广东省物业管理条例》第二十三条的规定，业主大会会议采用记名投票的方式。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。根据上述法律规定，被答辩人一和被答辩人二负有法定的妥善保管表决票、业主书面委托书等资料，现在案件审理过程中发生争议，被答辩人应当将这些资料向法院提交，以查清案件事实。否则，被答辩人一和被答辩人二就应当承担举证不能的责任。被答辩人一被答辩人二在上诉状称双方核实过表决票，是不真实的。被答辩人一、被答辩人二在选举后并未向答辩人出示过表决票，双方也未核实过。事实上，答辩人在本案立案后、第一次庭审前就向法院提出了申请书，要求法院调取被答辩人一和被答辩人二保管的表决票进行核实和辨别。综上所述，被答辩人一和被答辩人二发起并组织召开的2016年7月23日至2016年8月21日业主大会，实体及程序均严重违法，表决结果与客观事实不符，不真实，存在伪造、虚假表决票等情形，侵害了答辩人作为业主依法享有的各项业主权利。据此，应依法确认被答辩人一和被答辩人二发起并组织召开的业主大会违法，所作表决及决议无效，应予撤销。三、被答辩人一石湾镇丽湾花园业主委员会委托招投标并与原审第三人惠州市柏晔物业管理服务有限公司签订的物业服务合同是无效的。被答辩人一委托他人招投标并根据招投标的结果与原审第三人惠州市柏晔物业管理服务有限公司签订物业服务合同，均是基于2016年7月23日至2016年8月21日业主大会会议的表决结果作出的决定进行的。如前所述，2016年7月23日至2016年8月21日业主大会会议程序严重违法，表决结果不真实，因而其所作的决定是违法无效的，应当予以撤销。那么业主大会的召开和决定被确认无效和撤销，在此基础则被答辩人一委托他人进行招投标及与原审第三人惠州市柏晔物业管理服务有限公司签订物业服务合同就失去了合法依据，被答辩人一也就无权与原审第三人签订物业管理服务合同，所签订的物业服务管理合同也应确认无效。综上所述，被答辩人的上诉没有事实与法律依据，请求法院查清事实依法驳回被答辩人的上诉。原审原告博罗县信诚实业有限公司向一审法院提出以下诉讼请求：1、判决确认被告石湾镇丽湾花园业主委员会于2016年7月23日至2016年8月21日召开的业主大会程序及实体违法，投票无效。2、判决撤销被告石湾镇丽湾花园业主委员会于2016年8月20日作出的关于“修订后的《议事规则和管理规约》、解聘前期物业公司博罗县安泽物业管理有限公司、授权业主委员会委托招标公司聘请新的物业公司”等《丽湾花园2016年业主大会表决验票结果》的表决结果决议。3、判决确认被告石湾镇丽湾花园业主委员会实施的“丽湾花园项目物业服务企业选聘邀请招标公告”及与惠州市柏晔物业管理服务有限公司签订的物业服务合同无效。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系博罗县石湾镇江滨路北侧丽湾花园的开发商，丽湾花园开发完成后，原告将房屋出售，但仍有部分商铺及车位产权登记在原告名下。丽湾花园小区共有丽湾阁等13栋楼宇，其中住宅1876套登记在各自所有人名下，商铺、车库、宿舍、机房等共计59套（面积60029.52平方米）登记在原告名下，总计建筑面积302681.98平方米。2016年1月25日，被告一及被告二成立，并经博罗县房产管理局备案。2016年7月5日，被告一发出《通知》，决定于2016年7月23日至2016年8月21日召开丽湾花园业主大会，会议议题为：1、是否同意修改后的《丽湾花园管理规约》及《丽湾花园业主大会议事规则》；2、是否同意解聘前期物业公司（博罗县安泽物业管理有限公司）；3、是否同意授权丽湾花园业主委员会委托第三方（招标公司）招聘新的物业公司。2016年8月20日，被告一业主委员会工作人员、现场业主代表（非业主委员会委员）共同开箱验票，确认本次小区大会表决票，并将结果予以公示。被告一公示的表决验票结果如下：应发表决票含专有面积23万平方米，现收回表决票含专有面积184230.87平方米，其中有效票含专有面积183583.60平方米，废票含专有面积647.27平方米；大会事项表决情况如下：修订后的《议事规则和管理规约》：赞同的专有面积170783.65平方米，反对的专有面积8437.62平方米，弃权的专有面积4362.33平方米；解聘前期物业公司（博罗县安泽物业管理有限公司）：赞同的专有面积169673.06平方米，反对的专有面积8877.39平方米，弃权的专有面积5033.15平方米；授权业主委员会委托招标公司聘请新的物业公司：赞同的专有面积169925.20平方米，反对的专有面积8715.07平方米，弃权的专有面积4943.33平方米。2016年8月29日，被告一与惠州市泰然招标有限公司签订《招标代理合同》，约定由惠州市泰然招标有限公司负责丽湾花园物业招标项目。2016年9月，该公司制作出《邀请招标文件》并予以发布。2016年9月26日，被告一发布《评标报告》，确定第一中标候选人为第三人惠州市柏晔物业管理服务有限公司。2016年9月27日，被告一发布《中标候选人公示》。同日，被告一向原告发出《通知函》，将选聘情况通知原告：1、惠州市泰然招标有限公司已于2016年9月26日完成招标工作，并确定惠州市柏晔物业管理服务有限公司为中标的物业服务企业，即业主委员会已成功选聘出新的物业服务企业。根据《物业管理条例》相关规定，贵司与博罗县安泽物业管理有限公司间的《前期物业服务合同》已解除。2、惠州市柏晔物业管理服务有限公司将于2016年10月1日正式进驻丽湾花园小区，请贵司协助业主委员会与前期物业服务企业博罗县安泽物业管理有限公司办理物业交接事宜。2016年9月30日，被告一与第三人签订《日常物业服务合同》，确定由第三人对丽湾花园实施日常物业管理服务事宜。2016年10月12日，原告以被告一作出的上述三项决议违反法律规定为由向本院提起诉讼。原告主张被告在投票过程中部分投票系伪造而来，并举例业主“区楚潮”并未投票或委托他人投票。庭审时，被告一表示投票箱已丢失。一审法院认为：被告一业主委员会及被告二业主大会虽由全体业主民主推选成立，但仍应当公平对待全体业主。2016年8月20日召开的业主大会，对《业主大会管理规约》修订意见中，将“按照业主在物业管理区域内拥有的物业建筑面积计算……”修订为：“专有面积部分按业主拥有产权登记证的住宅面积计算……”。庭审时，被告一辩称以套内面积而非建筑面积作为计票依据，违反《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，应为无效。同时，被告一抗辩商铺不计入计票面积，无法律依据，确属不当。关于原告对投票真实性提出异议的问题，被告一作为投票的组织者，妥善保管表决票系其基本义务，且验票结果公开后不满三个月原告即提起本案诉讼，被告一更应该长期保管表决票，现原告主张部分投票虚假，被告一不能提供表决票以供以证实投票的真实性，其应对此承担举证不能的不利后果。综上，现原告主张确认被告一石湾镇丽湾花园业主委员会于2016年7月23日至2016年8月21日召开的业主大会程序及实体违法，投票无效；撤销被告石湾镇丽湾花园业主委员会于2016年8月20日作出的关于“修订后的《议事规则和管理规约》、解聘前期物业公司博罗县安泽物业管理有限公司、授权业主委员会委托招标公司聘请新的物业公司”等《丽湾花园2016年业主大会表决验票结果》的表决结果决议；确认被告石湾镇丽湾花园业主委员会实施的“丽湾花园项目物业服务企业选聘邀请招标公告”及与惠州市柏晔物业管理服务有限公司签订的物业服务合同无效，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告一石湾镇丽湾花园业主委员会于2016年7月23日至2016年8月21日召开的业主大会程序及实体违法，投票无效。二、撤销被告一石湾镇丽湾花园业主委员会于2016年8月20日作出的关于“修订后的《议事规则和管理规约》、解聘前期物业公司博罗县安泽物业管理有限公司、授权业主委员会委托招标公司聘请新的物业公司”等《丽湾花园2016年业主大会表决验票结果》的表决结果决议。三、确认被告一石湾镇丽湾花园业主委员会与惠州市柏晔物业管理服务有限公司签订的物业服务合同无效。案件受理费100元（已预交），由被告一石湾镇丽湾花园业主委员会负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：原审原告博罗县信诚实业有限公司在一审期间提交了原审被告石湾镇丽湾花园业主委员会在业主大会的投票指引，证明原审被告石湾镇丽湾花园业主委员会在业主大会投票指引中关于“逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决多数票数”的规定违反议事规则的规定，原审两被告和原审第三人质证时均表示，按照原审一审质证意见。经查，石湾镇丽湾花园业主委员会第一次审理是对该证据没有质证，石湾镇丽湾花园业主大会不予质证，原审第三人惠州市柏晔物业管理服务有限公司质证认为，三性无异议，但对证明内容有意见，本案的投票过程并没有将逾期不参与投票计入已表决的多数票数，而是作为无效票数处理，该事实在业主委员会提交的投票结果中有明确的阐述。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。依照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”以及第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，本案中上诉人选聘和解聘物业服务企业“需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，因此，结合当事人的诉辨，本案的争议焦点是上诉人在解聘或者选聘物业公司过程中有无经过“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。本院认为，上诉人石湾镇丽湾花园业主委员会公示的验票结果如下：应发表决票含专有面积23万平方米，现收回表决票含专有面积184230.87平方米，其中有效票含专有面积183583.60平方米，废票含专有面积647.27平方米；大会事项表决情况如下：修订后的《议事规则和管理规约》：赞同的专有面积170783.65平方米，反对的专有面积8437.62平方米，弃权的专有面积4362.33平方米；解聘前期物业公司（博罗县安泽物业管理有限公司）：赞同的专有面积169673.06平方米，反对的专有面积8877.39平方米，弃权的专有面积5033.15平方米；授权业主委员会委托招标公司聘请新的物业公司：赞同的专有面积169925.20平方米，反对的专有面积8715.07平方米，弃权的专有面积4943.33平方米，而涉案小区的总结建筑面积为302681.98元，初步看来，解聘物业公司符合双半数同意的法律规定。但是被上诉人博罗县信诚实业有限公司提交了反证，其也是涉案小区的相关建筑物的登记业主，其投了反对票，其面积是60029.25平方米，而上诉人石湾镇丽湾花园业主委员会公示的验票结果明显没有记载；同时，上诉人石湾镇丽湾花园业主委员会在业主大会投票指引中关于“逾期不参加投票业主的投票权数计入已表决多数票数”的规定明显违背了《物业管理条例》关于“业主同意”的规定，没有参加投票，应当视为弃权，而不是计入“业主同意”解聘物业公司。被上诉人博罗县信诚实业有限公司提交了初步证据证实投票不真实或者公示结果不真实的情形下，上诉人石湾镇丽湾花园业主委员会没有妥善保管表决票，不能提供表决票以证实投票的真实性，应当承担举证不能的不理后果。故原审确认投票无效，撤销解聘相关物业公司等决议，继而确认选聘新的物业公司签订的合同无效有事实和法律依据，予以维持。当然，上诉人有充足的证据证实其决议通过合法程序符合“双半数同意”的，上诉人可以另行主张权利。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费200元，上诉人石湾镇丽湾花园业主委员会已预缴100元，石湾镇丽湾花园业主大会已预缴100元，由两上诉人各负担100元。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 卫书平审判员 于海砚二〇一九年十二月十八日法官助理梁丽欣书记员严倩