福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初6038号 原告：漳州阳光城房地产开发有限公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇文圃大道1号政府办公楼二楼会议室，统一社会信用代码91350681MA32U2273U。 法定代表人：张坚，董事长。 委托诉讼代理人：陈旺富，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭小缘，福建衡兴明业律师事务所实习律师。 被告：张艳莹，女，1998年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张书山，男，系张艳莹的父亲，住福建省厦门市海沧区。 原告漳州阳光城房地产开发有限公司与被告张艳莹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告漳州阳光城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈旺富，被告张艳莹的委托诉讼代理人钟启德、张书山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漳州阳光城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2017年4月20日签订的编号为350683010001032017003160《商品房买卖合同》已解除；2、判令被告向原告支付违约金人民币334565.20元；3、判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销等相关手续；4、判令被告向原告支付本案的律师费20000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月20日，原告与被告签订编号为350683010001032017003160《商品房买卖合同》一份，合同约定被告向原告购买位于漳州台商投资区房屋，房屋总价1672826元。合同第七条约定被告应于2017年4月19日前支付首期购房款342826元，余款1330000元由买受人向银行申请贷款支付给原告。同时，合同附件四第二条第（1）款约定“买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行／公积金代办机构提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记等。”第（2）款约定“买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”合同第八条第2款就逾期付款责任违约责任约定“买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记等相关手续，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。”合同签订后，被告向原告支付首付款342826元，剩余购房款经原告多次催告后，至今仍未支付。双方签订的商品房买卖合同对双方均具有法律约束力，被告未按合同约定支付购房款已经构成违约，且经原告多次催告后仍拒不支付，原告有权解除涉案商品房买卖合同，同时要求被告承担相应违约金责任。 被告张艳莹辩称，一、原告对双方签署的《商品房买卖合同》有过错，原告作为专业房产销售公司不可能不知道相关的法律后果。本案因银行贷款不能下批，导致合同履行不能。签署合同一方张艳莹没有过错，刚开始开发商的客户经理林志文说贷款可以贷下来，但后来从张书山取证录音可以证实，开发商的客户经理林志文明知张艳莹作为学生，收入不够，贷不了款事实，开发商作为专业机构没有对贷款人、购房人做出审核明显有过错。对此，张艳莹的贷款银行方要求开发商提供担保，作为开发商没有向银行提供担保，导致涉案的房产贷款不批。同时张艳莹提供的《征信》没有任何不良记录，贷款下不来不是购房人的原因。作为购房者无过错，应将全部购房款退还购房人。二、原告提供格式合同，据合同法第41条规定，对格式合同的理解发生争议时，若既可作出有利于提供方的解释，又可作出不利于提供方的解释时，应作出不利于格式条款一方的解释，而不能作出不利于向对方的解释。不然有失公平原则。本案涉案合同明确标注不是一次性付款。三、关于违约金条款，《合同法》对违约金的规定强调违约金的补偿性。补偿性质的违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，这符合民法中的损失补偿原则。原告未能证明其任何损失，若法庭采纳《商品房买卖合同》中违约金条款，违约金适用不能与最高人民法院的相关司法解释明显相悖，据法律规定违约金最高不超过造成损失的百分之三十，此违约金严重过高申请予以调整。 本院经审理认定事实如下：2017年4月20日，原告与被告签订编号为350683010001032017003160《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买位于漳州台商投资区房屋，房屋总价1672826元，付款方式为：买受人应于2017年4月19日前支付首付款342826元，余款1330000元向银行申请贷款支付。合同附件四第二条第（1）款约定“买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，包括但不限于向贷款银行／公积金代办机构提供的全部申请资料，按照银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记等。”第（2）款约定“买受人应在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。”合同第八条第二款约定“买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记等相关手续，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。”合同附件十一《补充协议》第十条第四款“关于争议解决方式”第（2）项约定“如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准”。合同签订后，被告向原告支付首付款342826元，代收契税16728.26元，此后被告未能依约支付剩余购房款。原告分别于2019年5月8日和2019年5月15日，根据被告在合同指定的联系地址向被告邮寄《付款催告函》和《房款再次催告函》，催告被告于收到函件之日起五日／三日内付清剩余首付房款人民币1330000元，并按照协议约定支付逾期付款违约金。因被告仍未履行付款义务，原告于2019年5月23日向被告邮寄《销售合同解除函》，通知解除双方所签订的《商品房买卖合同》，要求被告在收到函件的五日内按照协议约定向原告付清逾期付款违约金及协议解除违约金，并配合办理合同备案注销等相关手续。该函于2019年5月25日被签收。被告至今未支付剩余购房款，也明确表示不再履行。 另查明，该商品房买卖合同于2017年7月6日登记备案。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》、《付款催告函》及回执单、《房款再次催告函》及回执单、《销售合同解除函》及回执单，被告提供的《阳光城集团收据》以及当事人庭审陈述等证据证明，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告因为房屋按揭贷款未通过而逾期未支付购房余款，经原告两次催告，被告仍未履行付款义务，符合《商品房买卖合同》约定的解除条件，合同自原告《销售合同解除函》送达之日起解除。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告未按合同约定支付购房余款1330000元，构成违约，应承担相应的违约责任。原告根据双方签订的《商品房买卖合同》主张被告支付违约金、配合原告办理注销预告登记等相关手续、赔偿原告律师费支出，符合双方合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》明确约定“买受人不具备贷款银行所要求的条件…导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付”，本案被告在签订合同之后到至起诉之日的二年多时间仍未能获得银行贷款，亦未自筹余款补足，属于买受人逾期支付的情形，故被告相关抗辩意见与合同约定不符，不予采信。关于合同违约金标准是否偏高的问题，本院认为，本案合同明确规定了违约金按照总房款的20%计算，被告提出违约金不应超过原告损失30%，但对原告损失的数额并未提供相应证据证明，应承担举证不能的法律后果。被告这一抗辩意见本院不予采纳。涉案房屋的总房款为1672826元，被告应支付的违约金为334565.2元。可从被告已支付的购房款342826元中予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告漳州阳光城房地产开发有限公司与被告张艳莹签订的编号为350683010001032017003160《商品房买卖合同》； 二、被告张艳莹应于本判决生效后十日内支付原告漳州阳光城房地产开发有限公司违约金334565.2元； 三、被告张艳莹应于本判决生效后十日内赔偿原告漳州阳光城房地产开发有限公司本案律师费支出20000元； 四、被告张艳莹应于本判决生效后三十日内配合原告漳州阳光城房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销等相关手续。 五、驳回原告漳州阳光城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决第二、第三项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费19855.40元，减半收取9927.70元，由被告张艳莹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  卢明春 二〇一九年十二月三十日 法官助理甘馨韵 书记员甘叶玲