四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1402民初3535号 原告：边希玲，女，1964年1月28日出生，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：付永生，上海市光明律师事务所律师。 被告：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所：眉山经济开发区新区。 法定代表人：谢炜祥，总经理。 委托诉讼代理人：杨思军，男，1974年3月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区,系公司员工。 委托诉讼代理人：孟志波，四川山助律师事务所律师， 原告边希玲诉被告眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称：圣丰投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告边希玲及其委托诉讼代理人付永生，被告圣丰投资公司的委托诉讼代理人杨思军、孟志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告边希玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号-1-0257号的《圣丰国际商铺买卖合同》；2、判令被告返还原告-1-0257号商铺购房款174240元，4、判令被告赔偿-1-0257号商铺买卖违约金34848元（根据《丰国际商铺买卖合同》第6.1条规定计算）。事实与理由：原告购买了被告的房屋，并支付了购房款等款项，但因被告存在如下根本违约违法，原告享有法定解除、约定解除的多项解除权，故请求解除合同。 一、被告售后包租严重违法。 原告与被告签订了《圣丰国际商铺买卖合同》，约定原告购买商铺。同一日，在同一个地方被告要求原告签订《托管协议》，托管协议中的乙方为眉山市圣丰农产品批发市场管理有限公司（以下简称：圣丰管理公司）。被告与圣丰管理公司构成关联公司；被告的法人自公司注册起先后为曾德全、王二龙等人，管理公司的法人先后为何念文、何志花、曾德全、何志花、何志云等人；被告的董事先后为曾德全、王二龙、曾德全、唐华德、何志华、谢炜祥，管理公司的董事先后为曾德全；被告的股东先后为何志华、曾德全、唐宗富、何志花、何志国、遂宁兆鱼科技有限公司等。而被告与管理公司的联络人员备案均为徐淑英，联系电话均为135××××4289。 根据2001年建设部《商品房销售管理办法》第十一条，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的办法销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。被告与管理公司为关联公司，采用售后包租方式销售未竣工商品房严重违法，也违反了原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第33条（一）款。 二、原告购买商铺的根本目的是为了保值并升值，原告的根本目的达不到，责任在被告。 被告承诺年回报率8%-12%，实际上根本达不到。被告宣传效果未达到、招商率和开业率未达到、规划的招商项目重大变更未告知原告，项目无法保值升值，迟迟投入不了运营，大幅度贬值。依据双方网签合同第31条，被告承诺其广告如果具体确定，对业主买房与否有重大影响的，则广告构成合同的重要部分。现被告构成根本违约。 三、被告房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件。 网签合同中第16条第1款和第18条第4款第4项约定，原告购买的商铺应该有独立的门窗，能独立使用，而非虚拟分割。如果是虚拟分割，将导致原告无法找到自己的房子，无法充分行使出售、使用、出租等完整的权益。根据中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房屋测量规范》规定：房屋测量草图要逐间实量、注记室内净空边长（以内墙面为准）；要区分自有墙和借墙和共有墙；如果系分割应先进行房地产登记；房产调查时要调查四面墙体归属。虚拟分割的房屋，致使被告无法达到合同约定的面积条件。 网签合同中第16条第1款关于“基础设施设备”的约定为：电话、有线电视、宽带要按时铺设到户，但均未设到户，无法达到双方约定的基础条件。第18条第4款第4项，被告交房时要向业主转交房屋钥匙、用电卡。而第17条第（1）款第2项如果被告违约原告允许被告再完善的约定是格式条款，显著免除被告义务，严重侵害原告权益，严重不公平，属无效条款。 四、被告无法交房，构成根本违约。 原被告合同签订后，被告一直没有交房，也未出示建设工程竣工验收备案证明文件。 原告与管理公司签订的托管协议第4条约定，交房之日由管理公司代收房。由于不确定交房之日具体是何日，所以也未能实现。而且业主与管理公司签订的托管协议签订日期在前，网签合同日期在后，交房应以网签合同约定为准。 网签合同中，第15条和第18条第3款约定交房前必须出示建设工程竣工验收备案证明文件，已届满交付日期的业主未收到此文件。已届满交付日期的业主未收到交接通知，不知应于何时何地去交接。网签合同第18条第2款第3、4行说明被告发出交接通知了具体的时间和地点后，业主去办理交接手续，如果业主没有时间去，代理人才去，以业主亲自收房为原则，以代理人去收房为例外。部分业主网签过的合同第18条第2款第5、6行说明如果被告发出了交接通知，并且业主未收到，才以交付届满日为交接日以项目所在地为交接手续地，但被告无证据证明发出了交接通知，所以交接日期和地点不明。网签合同第18条第2款第7、8行不应该理解为业主放弃验房权和收房权，将验房权和收房权全部交给管理公司。另外。由于业主起诉时突然知道管理公司与被告系关联公司，再加上被告开发的房屋质量有严重问题，第18条第2款第7、8行严重侵害了业主的权利，免除了被告的义务，也系无效条款。 即使是业主委托无利害关系的第三人代为收房，被告也应严格按照流程提供建设工程竣工验收备案证明文件，与第三人签署房屋交接单等材料。部分业主网签合同第19条第1款约定，逾期交房360日的，业主有权解除合同。 五、被告无法办证，构成根本违约。 最高法《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。 被告迟迟办不了产权证，对到期的业主构成违约，对未到期的业主构成预期违约。部分业主网签合同中关于办不了产权证业主不可以退款的约定是免除被告主要义务的无效格式条款，因违法而无效。 六、原告购买的房屋是用于农商项目，但现在被改成大型建材中心和海洋公园，与原告购房的根本目的严重不符。 被告宣称将打造超过30000平方米的海洋世界主题乐园，占用建筑面积高达总的商业建筑面积（约15万平）的三分之一，如此大的规划变更，与原来承诺用于农商项目相互违背，未通知原告并征得原告的同意。 被告圣丰投资公司辩称： 一、被告并未售后包租。 首先，被告与管理公司并非同一家公司，而是两个独立的法人主体，虽然被告与管理公司的股东曾经有部分重合，但两公司在业务上并无往来，工作人员也是独立分开的，被告并没有向原告销售商铺后又租用该商铺，原告诉称的售后包租行为不存在，其说法没有任何法律依据。 二、被告并未向原告承诺具体回报。 1、被告在销售房产的过程中，并未向原告作出其诉称年回报率8%-12%的承诺，原告提交的公正文档中网页上的宣传数据并非被告发布，其对被告不构成约束力。 2、在原告提交的被告微信的文章中已经明确了被告的官方网站、微信公众号以及QQ群，且注明“为便于各位业主了解公司发展状况，不被虚假信息所蒙蔽，切实维护公司和业主的共同利益，公司决定开通上述公共交流信息平台，该信息平台为我公司唯一信息交流平台”。原告既然已经知道被告的信息交流平台，又以可能存在虚假信息的网站宣传资料将商铺不能达到保值升值的目的归咎于被告，实在无法理解。其次，对于相关的信息数据原告也应在购房签订合同时核实后决定是否购买。 3、原告购买商铺的根本目的是获得该商铺的所有权，其次才是获得利益。即便如原告诉称其购买商铺的目的就是为了投资获利，但根据常识可知，投资本身就具有风险性，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，是在充分考虑后才购买的，其应对自身的行为负责。而不能将商铺不能达到其保值升值的责任归咎于被告。 三、被告已按照合同约定履行了交房义务且质量并无重大问题。 1、鉴于购买公司商铺的业主均委托眉山市圣丰管理公司统一收房，统一商业运营管理，整体实施商圈打造。被告在与原告签订了《商铺买卖合同》时，均已口头告知该商铺交房之日将移交给圣丰管理公司，基于此，原告与圣丰管理公司签订《托管协议》，约定该商铺交房之日原告同意圣丰管理公司将商铺接收并实施管理。据此，可以证明原告对商铺已移交给管理公司的情况是知情并认可的，并不存在原告所陈述“未移交房屋”的情形。 2、涉案商铺已取得房屋面积测绘报告和工程竣工验收备案书，并按合同约定移交给管理公司。 四、并非被告的原因导致涉案商铺产权证迟延办理，并且产权证迟延办理并非约定的合同解除事由。 1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。可知，办理房屋产权证时被告负有的是协助义务，而不是由被告直接办理，故办理产权证时应以原告为主，被告协助提供相应的证明文件，而办理产权证时需要向房管局提供完税证明和网签合同。 2、原告并未按照房管部门相关规定缴纳相应的税费和办证所需的个人资料，由此造成产权证未办理的责任应由原告承担。 五、关于项目变更的问题。 对于项目业态变更，是为了适应市场变化需求，为了项目有更好的发展，不影响原告购房的根本目的。 综上，被告与原告签订的《商品房买卖合同》并不具有解除的事由，原告主张解除合同，返还房款、利息、违约金没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 双方当事人围绕其诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。 双方对真实性无异议的有如下主要证据：《商铺买卖合同》（合同编号IA1-652）、《托管协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号5018825）、收据、缴款通知单，测绘总报告、竣工验收备案书（2015年8月7日）、验收交房确认书、《工商内资企业基本情况登记表》、《公证书》、广告纸1页（原告证据12）、宣传资料（原告证据15-18）、四川新闻报纸、投资合同（原告证据19-20）、《竣工验收备案书》（2014年11月25日）、涉案房屋平面图、建设工程规划许可证、公众号上面声明截图，本院予以确认并在卷佐证，相应的证明目的在其后结合案件事实予以评析。 关于双方争议的主要证据：原告提交的《竣工验收备案书》备案时间为2018年9月29日，被告提交的《竣工验收备案书》备案时间为2018年9月25日。因在本院已经审理结案的其他同类案件中，已出现了同样问题，为此，本院专门予以调查，眉山市东坡区住房和城乡建设局向本院出具情况说明，其内容为：圣丰商贸城于2018年9月25日综合验收，于9月25日将资料收集齐全后报我局进行竣工验收备案，我局工作人员按照程序进行资料审核备案，于9月29日核发了竣工验收备案书，后圣丰投资公司发现记载的备案时间与提交资料时间不符，请求更正为9月25日。因建设方于9月25日已提交资料，故备案时间为9月25日，我局同意更正，并将原9月29日的备案书收回作废。发生法律效力的眉山市中级人民法院（2019）川14民终792号民事判决，已对备案时间为2018年9月25日的《竣工验收备案书》予以确认并采信，故本院对被告提交的备案时间为2018年9月25日的《竣工验收备案书》予以确认。 关于计价单，被告对三性均有异议。虽然其记载的部分内容与缴款通知的内容相对应，能反映出总价款的形成过程，但因其不具备证据的形式要件，故本院不予确认。 其余证据因不影响本案事实的认定，本院不再逐一评判。 根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下： 圣丰国际商贸城项目为被告圣丰投资公司投资开发建设，并对外销售，包括商铺区、冻库区等，拟打造眉山市圣丰农产品批发（物流）市场及相应商圈，具体由圣丰管理公司进行商业运作。其中，冷冻交易区开工日期2013年11月13日，2014年12月10日取得竣工验收报告，2015年8月7日取得竣工备案书，备案书载明竣工验收日期为2015年4月3日；商铺区，批发市场一期停车贸易区，开工日期2013年4月10日，2014年11月25日取得竣工备案书，备案书载明竣工日期2014年7月10日；综合楼，开工日期2014年4月16日，2017年1月10日取得工程竣工验收报告，2018年8月取得测绘总报告，2018年9月25日竣工验收备案，备案书载明竣工验收日期2018年9月25日。案涉商铺位于综合楼。 2013年该项目建设起，圣丰公司即自己或委托代理公司，通过网络、宣传单等形式进行商业营销宣传，以便于商铺、冻库出售，商业宣传内容涉及商铺的价值、预期收益，以及被告对价值、预期收益的主观判断。业主可以将所购商铺或冻库委托给圣丰管理公司统一管理运作，以托管期间产生的收益（租金）抵扣部分购买价款。 2017年9月28日，圣丰投资公司与圣丰管理公司统一签订交房确认书，载明内容：根据圣丰投资公司与其购房业主的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（二）约定，圣丰投资的购房业主委托圣丰管理公司代其办理验房交房手续，现双方对交接事宜达成以下确认：1、资料的查阅和验收，《竣工验收报告》，…….，2、经圣丰管理公司对水电、……的检查和验收，均按照施工要求进行建设，符合规划设计条件；3、双方在完成验收后盖章确认。2017年9月28日，圣丰投资公司和圣丰管理公司均加盖印章。其后，圣丰投资公司将已建成商铺、冻库（已出售或未出售尚自己拥有），均统一交由圣丰管理公司进行商业打造。 原告经实地考察后交定金5000元，拟购买案涉商铺，2018年6月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺买卖合同》，购买被告开发建设的商铺，主要约定：一、商铺位置眉山市圣丰农产品批发市场二期（圣丰国际商贸城及圣丰国际大厦）-1楼0257号，建筑面积17.05平方米，单价10237.36元，总价款174240元，该总价款是原告同意将所购商铺由圣丰管理公司托管，以约定托管期间的预期收益（按年8%-12%计算）冲抵后并再优惠后，实际支付的总价款。二、付款方式，签订合同之日一次性付清。三、甲方定于2019年1月1日将竣工验收合格的商品房交付乙方，甲方未按照约定期限交房，应按乙方已支付的房款金额，以逾期天数日万分之一的标准承担违约金赔偿给乙方。四、商品房产权办理，乙方付清总价款，商品房交付乙方后，由甲方受乙方书面委托在720日内按管理部门的规定办理商品房分户房屋产权证书。相关办证税费按当地相关规定各自缴纳，乙方所承担的税费可由甲方代收代缴。如因甲方原因不能在规定期限内办理房屋产权证书，甲方按乙方已付总价款以每日万分之一的标准向乙方支付违约金，计算期限从逾期的第一天到证书签发日期为止。五、面积差异处理，面积误差比绝对值超过3%，双方据实结算或乙方有权提出退房。六、违约责任，1、合同签订后甲方违约解除合同，应承担总价款20%的违约金；乙方违约解除合同，应承担总价款20%的违约金。2、本合同签订后具备签订商品房买卖合同（备案）条件时，经甲方通知乙方15日内未签订商品房买卖合同（备案）的，属乙方违约，甲方有权选择解除本合同另行出售或者要求乙方继续履行本合同，甲方选择解除本合同的，乙方应承担总房款20%的违约金。七、乙方若对该商品房提出有重大质量问题但甲乙双方发生争议时，双方确认以眉山市东坡区建设工程质量监督站或工程质量监理单位出具的书面工程质量评定意见和质量检测报告作为处理争议的依据。2017年11月25日，边希玲签名并捺印，圣丰投资公司加盖印章。附件：商品房区位平面图1份，经乙方签字确认的身份证复印件1份。 2018年6月15日，原告（甲方，委托人）与圣丰管理公司（乙方，受托人）签订《托管协议》，主要约定：一、甲方持有圣丰国际商贸城及圣丰国际大厦-1楼0257号商铺，建筑面积17.02平方米（以最终实测产权面积为准）。二、为提高甲方商铺商业价值，甲方赞同并认可乙方对于眉山市圣丰农产品批发（物流）市场的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意将从2019年1月1日至2023年12月31日止的商铺使用权委托给乙方，该期间所产生的收益（房屋租金等）及风险（不可抗力除外）均由乙方享有和承担；甲方不收取不承担任何费用。三、若上述期间商铺产生水电费、物业管理费等相关费用，以及使用该商铺进行经营活动所产生的其他各项费用，均由乙方负责交纳。四、该商铺交房之日，甲方同意乙方按交房程序代为接房并托管该商铺。无论该商铺交房日期为何时，甲方均同意乙方按照上友谊赛第二条约定对该商铺进行经营管理。五、根据市场经营的需要，甲方同意乙方可根据实际需要对商铺进行装修装饰及平面格局的调整，相关费用由乙方承担。六、若乙方未出现违反本协议的行为，甲方保证将本协议的商铺的使用权从2024年1月1日至2028年12月31日止继续委托给乙方。甲乙双方根据市场行情共同设定上述期限商铺使用权的费用标准，并另行签订相关的补充委托合同，补充协议未尽事宜，均以本协议为准。七、商铺委托期满约定：2028年12月31日即本协议委托期满之日，甲方对该商铺可做出如下选择：1、委托期满，甲方在同等条件下保证商铺的现实承租商户享有第一顺序优先承租权利，市场管理方在期满前负责居间甲方与现实承租户就租赁条件进行磋商，如达成一致，甲方和现实承租商户另行签订相关合同。2、委托乙方代为出租该商铺，甲方根据市场行情自行设定出租条件及租金标准，甲方可委托乙方代签相关合同。八、本协议委托期间，甲方不得单方提前终止或解除本协议，……；甲方向第三方转让本合同商铺，应提前告知受托人，同时甲方应向第三方如实告知该商铺的委托情况，本协议对该商铺继受人延续有效。边希玲签名并捺印，圣丰管理公司加盖印章。 签订《商铺买卖合同》和《托管协议》的当日，边希玲即交清总价款的余款169240元，圣丰公司出具了日期为2018年6月15日，交款单位为边希玲，金额174240元，并加盖圣丰投资公司财务印章的收据。 2018年6月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）又签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同号5019909号）。该合同主要约定：一、房屋基本情况：圣丰国际商留城-1楼257号，建筑面积17.02平方米，用途商业；总价款174240元，买受人在2018年6月19日前支付全部价款。二、规划设计变更：第十二、十三条，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，出卖人未通知，买受人有权解除合同。三、交付：1、第十五条，交付时，商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书；2、十六、十七条，基础设施在2019年10月1日达到使用条件，水、电未达到条件的按十九条约定承担逾期交付责任；公共服务及配套设施在2019年1月1日达到使用条件，且买受人允许出卖人完善。第十八条，1、出卖人在2019年1月1日前向买受人交付商品房；2、买受人委托圣丰管理公司于2019年1月1日前办理本合同标的商铺的交房手续，该内容系加粗下划线；3、交接商品房时，出卖人向买受人出示满足合同十五条约定的证明文件，若不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担并按十九条处理。四、逾期交房责任：十九条，1、逾期在720日内，按约定交房日起支付总房款日万分之一的违约金；2、逾期720日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，同时出卖人按全部房款的0.2%向买人支付违约金。五、质量：1、地基基础和主体结构，买受人对商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以自行委托建设工程质量检测机构重新核验，经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担相应赔偿责任；买受人不解除合同的，允许出卖人进行整改，达到验收标准后合同继续履行；2、其他质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担相应赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。3、装饰装修不符合约定标准，及时更换、修理；4、商品房室内空气质量或建筑隔声情况有异议，可以委托专业机构检测，经检测不符合约定标准的，出卖人负责整改，整改后仍不符合约定标准，买受人有权解除合同。六、房屋所有权转移登记：第二十七条，1、双方同意在本合同约定交付之日起720日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；2、因出卖人原因，买受人未能在交付之日720日内取得所有权证书的，双方同意按（2）处理，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金，该内容系加粗下划线。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税，导致房屋迟延登记的法律责任和风险，由买受人承担。七、要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。八、销售承诺：1、出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、不采取售后包租的方式销售未竣工商品房；2、出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。对出卖人未履行承诺双方未约定解除权及其他违约责任，也未约定处理方式。二原告在合同签字并捺印，圣丰投资公司加盖印章。 被告于2019年9月29日、10月22日已为与原告相类似的其他部分买受人，办理了不动产权证书，不动产权证书载明，权利性质：出让/市场化商品房，用途：批发零售用地/商业服务；至辩论终结止，原告未交办证的相关税、费，被告尚未为原告办理房屋不动产权证书。 本院认为，原、被告建立了商品房买卖合同关系，双方签订的《商铺买卖合同》和《四川省商品房买卖合同（预售）》的内容不违背法律规定，具有法律效力，双方均应依合同约定享有权利、履行义务。 原告在本案中存在既依照《商铺买合同》约定内容主张权利又适用《四川省商品房买卖合同（预售）》约定内容主张权利的情形。通常，就同一商品房交易先后形成两份合同，后合同是对前合同的变更，就同一事项约定不同时以后合同为准；依法备案的合同优于未备案的合同。但不论采用哪份合同，均应依据同一合同衡量其权利义务。故本院依《四川省商品房买卖合同（预售）》来衡量原告的主张。 本案的主要争议焦点为，原告主张的法定解除权和约定解除权是否成立。原告主要提出以下观点：一、被告售后包租严重违法；二、不能实现原告购买商铺为了保值并升值的根本目的及原告所购商铺非独立空间；三、房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件。四、被告无法交房，构成根本违约。五、被告无法办证，构成根本违约。 一、关于售后包租。原告主张，被告售后包租，违背《商品房销售管理办法》第十一条，有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了当事人可解除合同的五种情形，原告的主张应归为第（五）项“法律规定的其他情形”。 首先，就售后包租情形，没有法律赋予合同解除权。《商品房销售管理办法》第四十五条规定，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为；第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房；第四十二条第（四）项规定，房地产开发企业采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。上述规定中均未赋予原告的合同解除权。 其次，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十二条规定，有明确的前提：房地产开发企业实施售后包租行为。由此可知，售后包租的主体是房地产开发企业，而本案中，圣丰管理公司是商铺的运作方，而非开发商圣丰投资公司。故原告主张被告构成“售后包租”观点不成立。 至于原告主张圣丰投资公司与圣丰管理公司系关联公司，圣丰管理公司的行为就应视为圣丰投资公司的行为，对此主张，本院认为，圣丰投资公司与圣丰管理公司均为依法成立、相互独立的主体，虽因圣丰管理公司对被告建成的商铺（产权属于或不属于被告）进行市场管理运作而有联系，但两公司经营独立，也无证据证明其财务混同，不能认定为关联公司，且即使认定为关联公司，也不能直接确认圣丰管理公司的行为就等同于被告的行为。 综上，原告以被告售后包租违法为由主张解除权，不符合合同法第九十四条第（五）项的规定，其理由本院不予采信，相应的诉讼请求本院不予支持。 二、关于不能实现合同目的的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者其他行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。 《商品房买卖合同》的根本目的，是实现物权转移，买受人取得物权。根据《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。故是否取得物权应以登记为准。而与原告相类似的其他部分买受人，办理了不动产权证书，说明其取得物权是能够办到的，合同目的是能够实现的。 至于其主张因不是独立空间而不能实现独立使用、独立出租的目的，此为房产的使用问题，而非物权的取得问题，不是房屋买卖合同的根本目的。原告以因不是独立空间而不能实现独立使用、独立出租的目的致使不能实现合同目的的理由是对合同目的的曲解，依法不成立。 虽然原告购买商铺的动机是为投资，为了保值、升值以及收益，但这仅是原告的最终目的，而不是商品房买卖合同的目的。 本案中，虽然被告不认可原告所提交的与被告销售商铺有关的大部分宣传资料，但不可否认，被告在销售过程中，自己或与之相关联的销售宣传中，其内容涉及到商铺的价值、预期收益，以及被告对价值、预期收益的主观判断，乃至被告传递了预期可产生收益程度的相关信息，但商铺价值、收益因市场因素决定，每个人从不同的角度出发均会有自己的判断；或许被告的判断对买受人的判断有一定影响，乃至间接影响买受人作出是否购买的决定，但被告的判断及传递的信息不是被告之承诺、保证,对此双方也没有在合同中予以约定，不属于《商品房销售管理办法》第十五条规定的“房地产开发企业销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的范畴，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三十一条约定也不构成要约。由此也说明了原、被告之间的《商品房买卖合同》之目的不包含保值升值及收益的内容。 综上，原告以所购买的商铺可能达不到自己保值升值以及收益的目的及不是独立空间为由主张解除权，不符合合同法第九十四条第（四项）之规定及双方之约定，其理由不成立，相应的请求本院不予支持。 三、房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件。案涉《商品房买卖合同》中，双方就房屋地基基础和主体结构及其他质量问题约定了解除权，但其前提是委托建设工程质量检测机构重新检测不合格，或因其他质量问题经更换、修理仍然严重影响正常使用，且仍需检测。但原告没有提交重新检测不合格的证据，也没有提交足以证明有其他质量问题且经更换、修理仍然严重影响正常使用的证据。相反，案涉商铺所在楼幢，先后取得了《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案书》，说明工程质量合格。 原告主张因被告变规、变更设计而享有解除权，但原告提交的证据不能充分证明，被告有变规、变更设计行为且导致该商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现了本合同约定的其他影响商品房质量或使用功能的后果，而依合同第十二、十三条约定享有解除权。 而合同中双方没有就有关交付条件约定解除权，仅就部分达不到交付条件约定了承担逾期交付责任。 综上，原告以房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件主张解除权的理由不成立，相应的请求本院不予支持。 四、被告无法交房，构成根本违约的解除权。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）项约定，出卖人在2019年1月1日前向买受人交付商铺。第（二）项约定买受人委托圣丰管理公司在2017年10月1日前办理交房手续。第（三）项约定，交接商铺时，出卖人不能出示本合同第十五条约定的证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此出卖人承担第十九条约定的违约责任。第十九条明确约定，逾期720日内，出卖人承担逾期违约金；逾期720日后，买受人有权解除合同，且出卖人向买受人支付利息及违约金。据此，原告主张解除权的前提条件尚不成就。 事实上，商铺已于2017年1月建成并通过竣工验收，并不妨碍一定程度上的使用或为使用作前期准备，但项目尚未通过综合验收进行竣工备案，不能进入权属登记阶段。被告开发该项目的目的是打造商圈，且由圣丰管理公司实施，被告将已建成的商铺（出售或未出售）于2017年9月28日统一移交给圣丰管理公司进行商业运作或作商业运作的前期准备，在圣丰管理公司商业运作期间，圣丰投资公司继续出售自己的商铺，不违背法律规定。双方签订合同时，商铺是否满足约定的具备竣工验收备案书，不能否定商铺已建成并交付圣丰管理公司运作的事实，且在约定交付期满前已具备竣工验收备案书。 另外，原告还主张本案被告圣丰投资公司与案外人圣丰管理公司交付房屋的行为无效，因此因房屋未交付至今已逾期360日以上而行使约定解除权。其理由一是《四川省商品房买卖合同（预售）》第18条系格式条款，虽有特别提示仍属无效。二是圣丰投资公司与案外人圣丰管理公司系关联公司，双方系恶意串通损害原告利益，符合合同法第五十二之规定，应是无效条款。 关于原告的第一个理由，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”，即使该条款是格式条款，免除或限制了其责任，但只要采取了合理提示，即为有效条款，本案所涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条委托眉山市圣丰农产品批发市场管理有限公司办理交房手续的内容进行了加粗处理，予以了合理提示，故该条款合法有效。 关于原告的第二个理由，本院认为，圣丰投资公司与圣丰管理公司均为依法成立、相互独立的公司，虽因圣丰管理公司对被告建成的商铺（产权属于或不属于被告）进行市场管理运作而有联系，但其经营独立，财务也无证据证明与被告混同，故不能认定为关联公司；圣丰管理公司的行为不等同于被告的行为，是圣丰管理公司管理运作或承租、代租买受人的商铺，而不是被告实施包租行为；圣丰管理公司进行管理、商业运作的商铺，并不仅仅是买受人的，还包括被告拥有所有权的所有商铺。故原告因主张被告与圣丰管理公司系关联公司，其接收房屋的行为无效的主张不能成立。 至于被告与案外人圣丰管理公司之间是否构成恶意串通损害原告利益而适用合同法第五十二条确认该条款无效的问题，本院认为，合同法第五十二条规定的恶意串通的主体是合同双方，而《四川省商品房买卖合同（预售）》的签约主体是原告与被告之间，只有原告与被告之间恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的才能适用五十二条之规定，故该合同第十八条不能适用合同法第五十二条规定确认无效。 综上，原告以被告交房违约为由主张解除权的理由不成立，相应的诉讼请求本院不予支持。 五、被告无法办证，构成根本违约。按《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人向买受人支付违约金，原告不享有约定解除权；本案约定交房为2019年1月1日，尚未在办证期内。 《商品房买卖合同》司法解释第十九条规定，“商品房买合约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法取得房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但该条规定了享有法定解除权的条件：办证期满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法取得房屋所有权登记。而原告在期限内是否取得所有权证书，尚涉及原告是否缴纳相应税、费。按规定应由原告承担的税、费，双方并未约定由被告代收代缴，《商铺买卖合同》中也仅约定可由被告代收代缴。本案中，办证期限尚未届满，原告未交相关税、费，不属于被告原因；事实上，被告已为同类商铺的部分买受人办理了不动产权证书，不属于无法办证情形。故既使原告因此享有法定解除权，主张解除权的前提条件也不成就。 综上，原告以被告无法办证为由主张解除权的理由不成立，相应的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，原告的证据不能充分证明自己的主张，其诉讼请求不符合法律、法规规定和双方约定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告边希玲的诉讼请求。 案件受理费2218元，由原告边希玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判长 王 平 审判员 徐智新 审判员 沈志全 二〇一九年十二月三十日 书记员 钱欣瑶