太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初5523号原告：王俊英，女，1991年4月1日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：王永光，高军，山西智涵律师事务所律师。被告：刘开慧，女，1994年6月17日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：高博，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高阳，北京大成（太原）律师事务所实习律师。原告王俊英与被告刘开慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王俊英的委托诉讼代理人王永光、高军，被告刘开慧的委托诉讼代理人高博、高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俊英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的编号为TYSVC19245719的《存量房买卖合同》；2、判令被告从太原市和平北路56号的房屋搬出；3、判令被告归还原告太原市和平北路56的房屋对应的房屋产权登记证、《购房买卖合同》原件、房门钥匙、小区门卡、电卡。4、判令被告支付原告违约金183000元；5诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月8日原告与被告签订编号为TYSVC19245719的《存量房买卖合同》，合同约定原告将自己名下的山西省太原市和平北路56号房屋出售给被告，并约定“乙方自愿于2019年9月9日前提前支付甲方购房预付款人民币陆拾伍万元整…剩余房款待办理完毕公证手续之日起肆拾个工作日内由乙方付清甲方…如乙方中途违约，甲方有权从已收预付款中扣除房屋买卖20%的房款作为赔偿金”。2019年9月8日，原告与被告完成公证手续，被告应该依合同约定按时向原告付清剩余购房款，但时至今日已经超出付款期限，原告多次向被告要求支付剩余购房款，被告以各种理由推迟付款。依据原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》约定“逾期超过15日的，甲方有权单方书面解约合同”，原告有权单方解除合同。为维护原告自身合法权益，提起诉讼。被告刘开慧辩称，一、原告违约在先，被告无违约行为，不应当承担违约责任，原告无权解除合同。根据双方签订的《存量房买卖合同》第六条约定，原告应当在办理公证手续当日支付第三方（太原中环居业房地产经纪有限公司）1万元作为物业交割保证金，支付2万元作为户口保证金，但从2019年9月9日办理公证至今，王俊英也没有依约交纳保证金。又根据合同第十一条约定，原告应当在办理委托公证当日将其名下的借记卡原件交给被告办理按揭贷款手续使用，借记卡、U盾及相关密码一并交给被告，且原告不得私自挂失、注销等影响被告办理贷款，否则给被告造成的经济损失由原告承担。在委托公证办理完成后至今，原告也没有将上述物品交付被告。在被告依约支付了66万元（包含定金）购房款的情况下，原告负有交纳保证金并配合被告办理贷款手续的先履行义务，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，被告行使先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余款项。因原告违约在先，故被告并无违约行为，不应承担违约责任，原告也无权解除合同。二、原告从未将房屋产权证书、《购房买卖合同》原件、房门钥匙、小区门卡、电卡等物品交付被告，其起诉被告返还于法无据。根据双方合同约定，原告应当在被告结清房屋贷款当日将产权证原件交于第三方保管，而且事实上原告也是将产权证书交与了第三方，其要求被告返还与事实不符，于法无据。至于钥匙、门卡等其他物品，原告从未交付给被告，被告也没有约定或法定的保管义务，主张返还无从谈起。三、原告作出过同意延期付款的意思表示，双方就合同履行达成了新的合意，应当共同遵守。其前后矛盾、自毁承诺的行为表明了其妄图单方恶意解除合同的目的，违反了诚实信用原则。原告曾在与第三方工作人员沟通过程中提到“暂时不问你要钱了…多会有钱多会给吧”等内容，结合其前后表述语境，基于一般社会经验法则，被告知晓并同意了上述意思表示，双方已经达成了新的合意，原合同付款期限不再适用。但原告在没有对被告进行过任何通知的情况下单方毁约，违背其作出的承诺，且刻意拖延至原合同履行期限届满后才向第三方提出要被告继续按原合同履行，其妄图欺诈被告使其陷入错误认识、恶意“制造”被告违约以解除合同收回房屋的目的昭然若揭，严重违反了诚实信用原则。而且原告始终不与作为合同相对方的被告进行任何交流沟通，其起诉书中所述“原告多次向被告要求支付剩余购房款，被告都以各种理由推迟付款”纯属无中生有，在被告表达了要与原告协调解决问题的意愿后，也遭到了原告的拒绝，更加充分表明了原告妄图恶意解除合同的目的。对其各项主张均应依法予以驳回。四、原告作为违约方无权主张违约金，且其主张的违约金金额过高，违反了相关法律规定。因原告未能按照约定履行合同义务，是先违约方、根本违约方，其无权向被告主张违约金。而且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告在没有发生任何实际损失的情况下按照房屋买卖价款的20%主张违约金明显过高，于法无据，有违公平诚信原则，对其要求支付违约金183000元的主张应当依法予以驳回。综上所述，原告各项诉讼请求均不成立，请求依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年9月8日，原告王俊英作为甲方（出卖方）、被告刘开慧作为乙方（买受方）签订了《存量房屋买卖合同》，合同约定：交易房屋地址位于和平北路56号，建筑面积81.91平方米；房屋总成交价款为915000元，乙方在签订本合同当日支付定金10000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款，甲乙双方自愿委托太原中环居业房地产经纪有限公司保管；甲方应在该房屋正式交付使用前，交清因该房屋而发生的所有欠款（包括但不限于拖欠税款、土地出让金、面积公摊费用等，如因此导致交易障碍的，则甲方应在递件前予以排除）及费用（包括但不限于水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；甲方同意在办理公证手续当日内支付第三方太原中环居业房地产经纪有限公司人民币10000元作为物业交割保证金，收款方出具收据，房屋物业交割完成后，收款方无息退还给甲方；甲方应当在过户递件完成后当日内，至房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，并同意在办理公证手续当日内支付第三方人民币20000元作为户口保证金，收款方出具收据，户口迁出后，收款方无息退还给甲方。第十一条其他约定事项约定（如果以上条款与本约定发生冲突，以本约定事项为准）：1.经甲乙双方协商一致，乙方自愿于2019年9月9日前提前支付甲方购房预付款人民币65万元（不含定金）帮助甲方还清该房屋贷款，甲方承诺此款项仅用于偿还贷款不挪作他用，剩余房款待办理完毕公证手续之日起40个工作日内由乙方支付清甲方。如甲方中途违约，甲方应自违约之日起五个工作日内如数退还已收预付款，另赔偿乙方房屋买卖价20%的赔偿金；如乙方中途违约，甲方有权从已收预付款中扣除房屋买卖价20%的房款作为赔偿金，剩余预付款退还乙方。乙方提前支付甲方购房预付款前甲方须办理全权委托公证，公证书由第三方保管，公证费由乙方承担。甲方承诺结清该房屋贷款当日内将产权证原件交于第三方保管，且交于第三方保管产权证无任何抵押。甲方应在办理委托公证当日将其名下借记卡原件交给乙方办理按揭贷款手续使用，借记卡、U盾及相关密码一并交给乙方，在乙方办理完毕银行贷款手续当日及时退还甲方，乙方使用期间仅限银行贷款使用，不做他用。同时，原、被告作为委托方与作为受托方的太原市万柏林区凯盛中环房屋信息咨询服务部签订《委托代办合同》，委托该中介机构办理案涉房屋的相关交易手续。当日，被告向太原市万柏林区凯盛中环房屋信息咨询服务部交付购房定金10000元。2019年9月9日，原告办理委托公证给被告。当日，被告向原告支付了购房预付款650000元；后原告用该款结清了涉案房屋的银行贷款，并将房屋产权证和房屋钥匙交由太原中环居业房地产经纪有限公司保管。现原告起诉要求解除《存量房买卖合同》、被告刘开慧返还涉案房屋产权登记证及合同等并支付违约金183000元。以上事实，有存量房屋买卖合同、委托书和公证书、证人证言、银行转账凭证、支付宝付款记录、定金收条及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。王俊英提出的诉讼请求主要依据是合同约定：在王俊英完成过户前，被告刘开慧未按照约定实际付款的，逾期超过15日甲方有权单方面书面解除合同…刘开慧自愿于2019年9月9日前提前支付王俊英购房预付款人民币65万元…，剩余房款待办理完毕公证手续之日起40个工作日内由刘开慧支付清王俊英。如刘开慧中途违约，王俊英有权从已收预付款中扣除房屋买卖价20%的房款作为赔偿金，剩余预付款退还刘开慧。根据查明的情况，被告已支付原告购房预付款65万元，原告未依照合同约定履行支付第三方物业交割保证金，虽然原告庭审中出示了山西样泽物业管理有限公司出具的物业及电梯费收据，但该收据未向第三方出示过，也不能证明是否有物业公司代收的其他费用未缴清的情况，并且原告未依约交付被告借记卡原件、U盾及相关密码，属于先违约方。原告诉称被告未按照合同约定履行义务造成纠纷，不是解除涉案合同的充分依据和理由。故对原告要求解除存量房屋买卖合同、被告返还房屋产权证书等并支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院综合考虑平等保护双方当事人合法权益，维护社会和经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王俊英的诉讼请求。案件受理费1980元，由原告王俊英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 乔 毅 二〇一九年十二月二十五日书记员 闫旭春