大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初1893号 原告：荣淑贤，女，1945年10月15日出生，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：徐少锋，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莹莹，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。 被告：侯书军，男，1974年10月8日出生，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：商博雯，辽宁哲盛律师事务所律师。 原告荣淑贤与被告侯书军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣淑贤及其委托诉讼代理人徐少锋、张莹莹，被告侯书军及其委托诉讼代理人商博雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣淑贤向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告之间口头房屋买卖合同合法有效（房屋位于红凌路X-2-301号）;2.依法判令位于大连市高新园区红凌路X号2单元14层2号归原告所有，责令被告给原告办理房屋产权过户手续。事实和理由：原、被告系母子关系，2000年12月8日，原、被告共同出资以8万元的价格（合同价格为5.8万元）购买了史某所有的位于大连市甘井子区红凌路X号2-3-1的房屋（无产权证），因为原告二婚，故以被告名义签订房屋买卖合同。2007年7月，被告为结婚需要购买一处有产权证的房屋，手头无资金支付首付款，遂将上述房屋自己所占份额以16万元的价格卖给了原告，其中11万元房款原告是以转账的形式支付给被告，剩余5万元房款是以现金的形式支付，出于母子关系的考虑，原、被告未签订房屋买卖合同，原告亦未要求被告出具收款凭证。2008年9月，原告将户口迁至案涉房屋，并实际居住在该房屋。2011年该房屋动迁，动迁面积77.63平米（包括原告单独从史某处以2000元购买的7平方米小仓库），经过原告与开发商协商，开发商分配了两套房屋，分别位于高新园区红凌路X号2单元14层2号、高新园区红凌路X号2单元6层2号，被告办理了房产证并取得了房屋钥匙。在原告已将购房款16万支付给被告的情况下，被告未依约将房屋过户给原告，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。 被告侯书军辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告不存在口头房屋买卖协议，被告没有出售房屋给原告的意思表示，故双方之间不存在产权变更及房屋出卖的事实。且房屋买卖合同属于依法应当以书面形式签订的合同，不应通过口头的形式予以签订。二、原告在起诉状中的陈述与事实不符。（1）2000年12月8日，是被告以个人财产购买了史某位于红凌路X-2-3-1号的房产，契约上明确载明付款人为被告，原告在另案中所做的陈述与本次诉讼所做陈述自相矛盾，原告在该房屋的购买过程中未曾出资。（2）被告从未将红凌路X-2-3-1号的房屋出售他人，该房屋从未进行过产权变更，自被告从史某处购得后便始终是被告的个人财产，故拆迁单位与被告签订拆迁安置协议，由被告取得相应的回迁房两处。（3）原告基于红凌路X-2-3-1号的房产要求法院确认口头协议的效力，但该房产已经被拆迁，原告的主张不具备法律意义。三、不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。红凌路X号2-1402的房产及红凌路X号2-602的房产与已经灭失的房产无任何关联性，该两处房屋均系被告依据拆迁安置协议依法取得，且均登记在被告名下，被告为该两处房屋的合法所有权人，原告的主张没有事实基础和法律依据。 经审理查明：红凌路X-2-301号房屋情况。该房屋为代建集资楼，建筑面积58.86平方米，原使用权人为畜牧公司。1994年8月11日，畜牧公司将该房屋（含7平方米仓库）转卖给案外人于某，于某于1995年3月29日将该房屋（含仓库）转卖给案外人史某。2000年12月8日，史某将该房屋（含仓库）转卖给被告，并书写《契约》一份，内容为：“史某在红凌路X号2门洞3楼1号产权房转卖给被告侯书军所有。立此为据。立据人史某。侯书军付人民币5万8千元整。”史某、原告荣淑贤、证明人王某在该契约上签字。2004年3月25日，畜牧公司出具《证明》一份，内容为：“庙岭村红凌路X号楼2门洞，301室面积58.86平方米，畜牧公司放弃产权转给被告侯书军永不反悔。”上述《契约》、《证明》中所载房屋即为位于红凌路X-2-301号的房屋。根据原告的户口簿记载，其住址于2008年9月11日变动至“甘.红凌路X-2-3-1”。2009年11月9日，原告交纳该房屋取暖费1353元。 2011年4月29日，大连高新技术产业园区凌水街道庙岭村民委员会（甲方，拆迁人）、案外人大连义和房屋拆迁有限责任公司（乙方，拆迁人）与被告侯书军（丙方，被拆迁人）签订《庙岭东区被拆迁户回购定向安置房协议书》，约定：一、房屋所有权人侯书军，房屋座落于红凌路X-2-301，建筑面积58.86平方米，有批复的临时建筑面积或购买住房时一并购买的楼前仓库建筑面积7平方米。二、甲方为丙方提供的定向安置房房源座落于庙岭东区拆迁红线范围或原X停车场地块内，具体规定按《凌水街道庙岭东区拆迁安置实施方案》有关规定执行。1、应得回购定向安置房建筑面积77.63平方米；2、意向回购定向安置房户型为两室一厅，建筑面积70-80平方米，套数为2；……四、所选回购房屋建筑面积超出应得回购建筑面积部分按《凌水街道庙岭东区拆迁安置实施方案》有关规定交纳投资代建费。五、丙方自行安排住处。甲方支付临时安置补助费（过渡费），每年领取一次，自签订本协议之日起至规定回购之日。回购房屋为高层，过渡期限不超过3年。同日，甲、乙、丙三方签订了《庙岭东区被拆迁户补助及附属物补偿协议书》，约定向丙方支付搬迁补助费800元、电话迁移费200元、有线电视迁移费70元、网络迁移50元、搬迁奖励30000元、临时安置补助费（过渡费）24000元，合计55120元，并由拆迁单位出具了《迁出证明》。 2015年5月26日，大连义和房屋拆迁有限责任公司向被告发放《准迁证》二份，载明：向被告分配房屋位于红凌路X(1#)楼2单元6-2号、红凌路X(1#)楼2单元14-2号。该两处房屋的行政街号分别为：高新园区红凌路X号2单元6层2号、高新园区红凌路X号2单元14层2号。 高新园区红凌路X号2单元14层2号房屋情况。2015年12月6日，大连软件园发展有限公司向被告出具该房屋的销售不动产统一结算发票，载明：建筑面积66.5㎡，单价9600元/㎡，发票金额638400元，并备注全部房款已收讫。2015年5月26日，被告向大连亿达物业管理有限公司支付该房屋物业费2075元。2016年10月24日，被告支付该房屋取暖费1729元。2017年2月27日，被告交纳该房屋契税6384元。2017年2月28日，被告交纳该房屋登记费80元及住宅专项维修资金2660元。2017年3月2日，该房屋所有权登记在被告名下，所有权权证号为：X。原、被告均认可该房屋为拆迁安置房，属于回迁取得。 高新园区红凌路X号2单元6层2号房屋情况。2015年12月6日，大连软件园发展有限公司向被告出具该房屋的销售不动产统一结算发票，载明：建筑面积66.5㎡，单价9600元/㎡，发票金额638400元，并备注全部房款已收讫。2015年5月26日，被告向大连亿达物业管理有限公司支付该房屋物业费2075元。2016年10月24日，被告支付该房屋取暖费1729元。2017年2月27日，被告交纳该房屋契税19152元。2017年2月28日，被告交纳该房屋登记费80元及住宅专项维修资金2660元。2017年3月2日，该房屋所有权登记在被告名下，所有权权证号：X。原、被告均认可该房屋并非完全属于回迁取得，超出部分由被告交纳了代建费。 另查，2007年7月13日，原告通过银行转账方式向被告转帐110000元。 以上事实，有当事人提供的《契约》、收据、《证明》《庙岭东区被拆迁户回购定向安置协议书》、《庙岭东区被拆迁户补助及附属物补偿标准协议书》、《迁出证明》、《准迁证》、不动产产权登记证书、不动产登记查询结果、销售不动产统一发票、物业费发票、取暖费收据、税收完税证明、住宅专项维修资金专用收据、辽宁省非税统一收据、户口簿、银行转账流水等证据及各方当事人陈述笔录在卷为凭，经庭审质证及本院审查，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现原告主张其与被告之间达成口头房屋买卖协议且该协议已实际履行，并向本院提供了录音、证人证言及银行转账记录等证据以证明其主张。经审查，原告提供的录音证据，由于未提供原始载体，其真实性、完整性无法核实，且录音中被告既未认可双方达成了口头的房屋买卖协议，也未认可收到原告支付的房款16万元，故该证据不具有真实性及相应的证明力，本院不予采信；原告提供的证人证言，其中证人袁某并非《契约》上记载的见证人，证人荣某不能明确说明其向原告出借20000元款项的用途，且上述证言缺乏有效证据佐证，故本院不予采信；原告提供的银行转账流水，只能证明其将款项110000元转账给被告，无法证明该款系用于购买红凌路X-2-301号房屋，原告亦未举证证明其以现金方式向被告支付了其余房款50000元；关于《契约》，从其表述可以看出，该房屋的买受人为侯书军，购房款58000元为侯书军支付，故即使原告在该契约中签字，亦不足以认定其为该房屋的共同出资人，且被告据此取得了该房屋的动迁权益，可见该房屋权利人为被告；原告提供的户口簿及取暖费收据，均不产生物权公示的法律效力。综上，原告的现有证据均不足以证明原告主张，其应承担举证不能的法律后果。故原告要求确认原告与被告之间口头房屋买卖合同合法有效（房屋位于红凌路X-2-301号）的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告的第二项诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据被告提供的《契约》、《证明》、《庙岭东区被拆迁户回购定向安置协议书》、《庙岭东区被拆迁户补助及附属物补偿标准协议书》、《迁出证明》、《准迁证》、不动产产权登记证书等证据，可以相互印证并形成完整的证据链条，能够证明被告在案外人史某处以58000元的价格购买了案涉X-2-3-1号房屋，后该房屋动迁，拆迁人向被告分配回迁房屋两处，被告交纳了该两处房屋的投资代建费、契税等费用，并依法取得了该两处房屋（高新园区红凌路X号2单元6层2号、高新园区红凌路X号2单元14层2号）的所有权。故原告要求确认高新园区红凌路X号2单元14层2号房屋归原告所有的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原告的全部诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一、二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告荣淑贤的全部诉讼请求。 案件受理费9180元，由原告荣淑贤承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长 刘博 人民陪审员张付勇 人民陪审员杜莲环 二〇一九年十二月九日 书记员 谷郁 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一、二款：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果