山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2626号上诉人(原审原告)：介休市鑫东方物贸有限公司。地址:山西省晋中市介休市定阳西路。法定代表人:王建林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张茹航，晋中市司法工作者协会法律工作者。上诉人(原审被告)：赵建武，男，1966年9月13日出生，汉族，介休市村民，现住本村。委托诉讼代理人：梁国，介休市义棠镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵建文，男，1964年7月6日出生，汉族，介休市村民，现住本村。上诉人介休市鑫东方物贸有限公司（以下简称鑫东方公司）、赵建武因与被上诉人赵建文租赁合同纠纷一案，不服山西省介休市人民法院（2019）晋0781民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鑫东方公司上诉请求：1.依法撤销山西省介休市人民法院作出的(2019）晋0781民初590号民事判决书，依法改判赵建文、赵建武连带承担拖欠我公司的74200元费用；2.本案一、二审诉讼费用均由赵建文、赵建武承担。事实和理由：1.关于赵建文拖欠上诉人2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金22000元的案件事实部分，上诉人提供了赵建武亲笔签字的《鑫东方装饰广场经营协议》和《还款计算》证明拖欠的事实，赵建武主张其已经交费，但未提供任何证据证明，一审判决不应驳回上诉人向被上诉人索要2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金22000元的诉讼请求；2.一审法院对被上诉人的自认行为视而不见，判决结果与判决书收录的表述内容所反映出来的“实际案情”之间存在矛盾。赵建武在一审判决第3页中的被告答辩意见中明确表述他们2017年6月份已经将承租房屋交回了上诉人。被上诉人在一审判决书第5页的“被告提供的证据”又变成了他是2017年交回了承租房。被上诉人还提供了手机拍摄的视频证明上诉人2019年4、5月份派电工对他正在经营的承租商铺断了电，迫使他不能正常经营。可见赵建武租赁事实的存在，欠费事实也是确认无疑。但一审判决驳回了上诉人向被上诉人索要2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金18000元和2018年8月1日至2019年3月31日期间的租金12000元的诉讼请求，明显不合理。针对鑫东方公司的上诉，赵建武辩称，上诉人在一审中未出示任何有力证据证明答辩人拖欠房屋租赁费的事实，并且其一审的起诉超过了法律规定的诉讼时效。一审中我们陈述的是拍摄视频是在2019年4、5月份碰到电工拍摄的，并不是答辩人还在租赁的房屋内。综上，请求驳回上诉人一审的起诉。赵建武上诉请求：1.依法撤销山西省介休市人民法院（2019）晋0781民初第590号民事判决书第二项房屋租金18000元、第四项取暖费2100元，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由鑫东方公司承担。事实和理由：鑫东方公司对自己主张的事实有责任提供证据来证明赵建武欠房屋租金的事实存在，一审法院却让上诉人对此欠款进行举证，显然不符合证据规则的规定，举证责任倒置。对于2016年8月1日至2017年7月31日的房屋租金18000元，上诉人已经分两次缴纳被上诉人，并且被上诉人因为定阳西路修路及当时市场形势不好,给上诉人免除房屋租赁费2000元，一审法院判决让上诉人再次缴费没有事实依据。同时，被上诉人一审起诉超过了法律规定的诉讼时效。对于2016年11月至2017年3月31日的取暖费,证人薄效平已经证明2017年大暖已经停供，锅炉取缔，根本不存在取暖费问题，故一审法院判决上诉人缴纳2017年取暖费明显错误。针对赵建武的上诉，鑫东方公司辩称，关于举证责任分配问题，一审中我们已经给法庭提交了完整证据链证明我方的主张，而赵建武应该提交证据证明其不欠付租金，如不能举证，应当承担举证不能的不利后果。关于诉讼时效的问题，赵建武在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出的人民法院不予支持。赵建文未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。鑫东方公司向一审法院起诉请求：1.判决赵建文、赵建武连带承担拖欠房租及取暖费共计人民币74200元；2.判决解除鑫东方公司与赵建武之间的房屋租赁合同关系，判令赵建文、赵建武腾出拒绝交费而被其长期霸占的鑫东方公司名下的位于介休市××路××东方××广场西××号的出租房屋；3.本案诉讼费由赵建文、赵建武承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对以下事实和证据无异议:一、2014年8月1日至2015年7月31日，赵建武租赁鑫东方公司鑫东方装饰广场西四排十号营业用房。二、鑫东方公司与赵建武于2016年8月1日签订经营协议。赵建武租赁鑫东方公司鑫东方装饰广场西四排十号营业用房，租赁期限为2016年8月1日至2017年7月31日,房屋租金为18000元。三、鑫东方公司对赵建武租赁的鑫东方装饰广场西四排十号营业用房有上锁及鑫东方公司方电工陈述对赵建武租赁的房屋有断电的行为。对当事人无争议的证据,该院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实，该院认定如下：一、鑫东方公司提供的赵建武欠费情况表格一份，因赵建武否认且该证据系鑫东方公司方自行统计的，故不予采信;鑫东方公司提供的2016年8月15日的还款计划，该还款计划上内容存在瑕疵，无法表述客观事实，故本院不予采信。二、鑫东方公司诉请的2014年8月1日至2015年7月31日房租22000元。赵建武认可此期间租赁鑫东方公司鑫东方装饰广场西四排十号营业用房，但陈述租赁是10000元，并非鑫东方公司诉称的22000元，且已经将10000元租金交纳鑫东方公司。对鑫东方公司的陈述的租金22000元，因赵建武否认且鑫东方公司未提供的相应的证据已证明租金是22000元，故不予采信，待鑫东方公司有新证据后，可另行解决。三、鑫东方公司诉请的2016年8月1日至2017年7月31日赵建武欠房租18000元。赵建武也认可2016年8月1日至2017年7月31日一年房租为18000元，赵建武辩称已经交纳了鑫东方公司18000元。但未提供已向鑫东方公司交纳18000元的证据佐证。故对赵建武陈述已向鑫东方公司交纳租金18000元的陈述,不予采信。四、对鑫东方公司诉请的2014年11月至2015年3月取暖费2100元。赵建武陈述因暖气不暖，所以该费用未缴纳。但未提供暖气不暖的证据，故对赵建武的陈述不予采信，赵建武应当向鑫东方公司支付2014年11月至2015年3月取暖费2100元。五、鑫东方公司诉请的2016年11月至2017年3月31日取暖费2100元，赵建武陈述2016年已经取缔了锅炉暖气，不再烧暖气了，所以不存在交暖气费。但未提供相应的证据，故对赵建武的陈述不予采信，赵建武应当向鑫东方公司支付2016年11月至2017年3月31日取暖费2100元。六、鑫东方公司诉请2017年8月1日至2018年7月31日租金18000元、2018年8月1日至2019年3月31日租金12000元。赵建武辩称因鑫东方公司断水断电上锁行为，从2017年7月31日开始就不占用该房屋了,所以不存在向鑫东方公司交纳2017年8月1日至2019年的租金。鑫东方公司也承认对赵建武租赁的鑫东方装饰广场西四排十号营业用房有断电上锁的行为，只是时间上与鑫东方公司陈述的不一致，故对鑫东方公司诉请2017年8月1日至2018年7月31日租金18000元、2018年8月1日至2019年3月31日租金12000元，暂不予支持，待鑫东方公司有新证据后，可另行解决。一审法院认为，鑫东方公司要求解除与赵建武之间的房屋租赁合同，赵建武也同意解除，故对鑫东方公司要求解除与赵建武之间的房屋租赁合同的请求，予以支持;赵建武至今尚欠鑫东方公司2016年8月1日至2017年7月31日的房租18000元、2014年11月至2015年3月取暖费2100元、2016年11月至2017年3月31日取暖费2100元，事实清楚，证据充分，赵建武应予支付鑫东方公司上述费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六之规定，判决:（一）解除介休市鑫东方物贸有限公司与赵建武关于介休市鑫东方装饰广场西四排十号营业用房的房屋租赁合同，该房屋由介休市鑫东方物贸有限公司管理。（二）限赵建武在判决生效后的十日内支付介休市鑫东方物贸有限公司2016年8月1日至2017年7月31日的房屋租金18000元。（三）限赵建武在判决生效后的十日内支付介休市鑫东方物贸有限公司2014年11月至2015年3月取暖费2100元。（四）限赵建武在判决生效后的十日内支付介休市鑫东方物贸有限公司2016年11月至2017年3月31日取暖费2100元。（五）驳回介休市鑫东方物贸有限公司的其他诉讼请求。二审中，鑫东方公司围绕其上诉主张向法庭提交：证据一、赵建武2018年3月31日补交房租（2013年8月1日至2014年7月31日）的收据存根一份，用以证明赵建武每年的房租为26000元，不是赵建武所说的10000元；证据二、赵建武2014年11月12日出具的房租（2013年）欠条复印件一份，用以证明赵建武每次交款都不是一次性交清的；证据三、鑫东方公司2016年1月5日给商户的下发的《通知》一份，用以证明2016年1月5日之前赵建武的租金是26000元；证据四、鑫东方公司与赵建武于2017年12月10日签订的《鑫东方装饰广场消防安全协议》一份，用以证明2017年7月底赵建武并未搬离商铺；证据五、《介休市西南街道办事处、介休市环保局关于对城区10蒸吨以下燃煤锅炉限期拆除治理的通知》一份，用以证明环保局于2017年5月2日通知取缔自己供暖，鑫东方公司是2017年4月1日停止供暖。赵建武对以上证据质证称，对证据一的真实性不认可，以前的房租我不欠他，我交他们钱，有时候他们不给开收据，2018年我没有去补交过，之前都交清了。鑫东方公司一审未提交该证据，且其没有证据证明租金是26000元，收据入账时间是2018年3月，不能说明交款时间也是此时，无法证明是谁交的、谁收的；对证据二，该收据上除了签名是我本人写的，其他内容都不是我写的，我签名的时候没有上面的内容；对证据三，没有见过这份通知；对证据四，这不是2017年7月以前写的，是提前写好为了应付消防检查；对证据五，因为大气污染，介休市2016年就已经不让烧煤了。赵建武则向法庭提交了2017年9月2日刷卡5000元和2018年3月31日刷卡11000元的POS机刷卡小票各一张，用以证明赵建武交了2016年8月1日至2017年7月1日的房租16000元，鑫东方公司未给赵建武出具收费凭证。鑫东方公司对此质证称，2018年3月30日交的11000元房租是补交清了2013年8月1日至2014年7月31日所欠租金的余额，剩余的4000元冲抵了赵建武所欠2014年8月1日至2015年7月31日所欠全年租金26000元中的4000元。本院对双方提供的上述证据经审查后认证为，对鑫东方公司提供的证据一、二、三、四、五及赵建武提供的刷卡小票，较为客观、真实，本院对上述证据的真实性均予以认定，但对证明目的，需结合本案案情予以综合认定。二审庭审中，赵建武认可2014年8月至2015年7月，鑫东方公司是按照26000元的标准收取房租。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：1.2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金为多少，赵建武是否已经付清了该期间的租金；2016年8月1日至2017年7月31日的租金赵建武是否已经交纳，是否存在部分减免的情形；鑫东方公司主张该笔租金是否已经超过诉讼时效；2.赵建武何时将房屋交回鑫东方公司，对鑫东方公司主张的2017年8月至2019年3月的租金应否支持；3.2016年11月至2017年3月期间鑫东方公司是否已停止供暖，赵建武应否支付该期间的取暖费；4.赵建文应否对本案承担连带付款责任。关于第一个争议焦点问题。根据二审中鑫东方公司提供的赵建武2014年11月12日出具的租金欠条、2018年3月31日的鑫东方公司开具的租金收据存根及2016年1月5日鑫东方公司下发给租户的《通知》等证据，相互印证，可以证实2016年1月5日之前案涉房屋的租金为每年26000元，且赵建武二审中也认可2014年8月至2015年7月鑫东方公司是按照26000元收取房租，故本院对此予以认定。关于租金的交付，赵建武于2014年11月12日支付1000元，2015年1月9日支付1000元，2015年3月17日支付1000元，2015年5月2日支付3000元，2015年6月18日支付3500元，2015年8月19日支付2500元，2015年11月6号支付2000元，2017年9月2日5000元，2018年3月30日支付11000元，共计交纳30000元，鑫东方公司于2018年3月31日为赵建武出具了收取2013年8月1日至2014年7月31日房租26000元的收据，剩余4000元转入2014年8月1日至2015年7月31日的房租中，故2014年8月1日至2015年7月31日的房租尚欠22000元，该费用应由赵建武支付。对于赵建武主张的诉讼时效问题，从赵建武分多次陆续支付2013年8月1日至2014年7月31日房租的行为来看，本院对赵建武提出的诉讼时效的上诉理由不予采纳；对于赵建武主张其已支付2016年8月1日至2017年7月31日的租金，且该年度租金减免2000元的主张，证据不足，本院难以采信。关于第二个争议焦点问题。本案中，鑫东方公司认可其对案涉房屋有断电和上锁的行为，但双方对时间陈述不一。赵建武称其于2017年7月底将租赁的房屋交付给鑫东方公司，并向法庭提交了双方给出租房屋上锁的照片。鑫东方公司的市场经理薄效平一审到庭述称，赵建武给租赁的房屋上锁后，鑫东方公司也有上锁行为，鑫东方公司大概于2018年6月左右上锁，后来将锁打开了，开锁的具体时间记不清了。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，赵建武对其主张的其于2017年7月底交还房屋的事实负有举证责任，而赵建武提供的照片仅能证明双方均实施了上锁的行为，无法证明上锁的具体时间，故对鑫东方公司控制房屋的时间应按照鑫东方公司自认的上锁时间（即2018年6月）予以认定。截止鑫东方公司控制房屋之前的租金，赵建武应当予以支付，故对2017年8月1日至2018年5月31日的房租15000元，赵建武应当支付。对于鑫东方公司主张的2018年6月1日至2019年3月31日的租金，因鑫东方公司并未提供充分证据证明赵建武在该期间内仍实际占有使用案涉租赁房屋，故本院对该期间的租金主张暂无法支持，鑫东方公司可待证据充分后另行解决。关于第三个争议焦点问题。赵建武主张介休市2016年就已经不让烧煤，鑫东方公司2017年未提供暖气，鑫东方公司则提供了介休市环保局的相关通知文件，证明环保局系于2017年5月通知取缔自己供暖，赵建武未提供证据证明2016年11月至2017年3月31日鑫东方公司停止供暖，故一审判决赵建武支付该期间的暖气费并无不当，本院予以维持。关于第四个争议焦点问题。因案涉租赁协议系鑫东方公司与赵建武签订，赵建文并非合同主体，故本院对鑫东方公司请求赵建文对本案拖欠费用承担连带偿还责任的主张不予支持。综上，一审判决认定部分事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省介休市人民法院（2019）晋0781民初590号民事判决。二、限赵建武在本判决生效后的十日内支付介休市鑫东方物贸有限公司2014年8月1日至2015年7月31日的房屋租金22000元，以及2017年8月1日至2018年5月31日的房屋租金15000元。如当事人未按本判决书指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1655元，由介休市鑫东方物贸有限公司负担335元，赵建武负担1320元；二审案件受理费828元，由介休市鑫东方物贸有限公司负担168元，赵建武负担660元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇一九年十二月十二日书记员  张亚红