四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初3395号 原告：项元生（曾用名：项元森），男，1948年2月3日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：张德群，女，1967年2月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：李海燕，仁寿县中正法律服务所法律工作者。 被告：李桂英，女，1971年5月18日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：唐俊忠，四川抡典律师事务所律师。 第三人：彭美贤，男，1964年3月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。 第三人：刘晓兰（曾用名：刘小兰），女，1964年3月25日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告项元生、张德群与被告李桂英、第三人彭美贤、刘晓兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日、11月20日公开开庭进行了审理，原告项元生、张德群及其委托诉讼代理人李海燕，被告李桂英的委托诉讼代理人唐俊忠，第三人彭美贤、刘晓兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告项元生、张德群向本院提出诉讼请求：一、请求停止对二原告购买的禄加镇光辉街23号门面一间的强制执行并解除对该房产的查封；二、请求确认禄加镇光辉街23号门面（仁国用1999字第1882号、仁房权证禄加镇字第××号）归二原告所有；三、判令彭美贤、刘晓兰协助二原告办理第二项门面的产权过户登记；四、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：彭美贤、刘晓兰于2007年将享有所有权的位于门面出售给二原告，双方签订了《门市出售协议》，该门面房屋产权证字号：仁房权证禄加镇字第××号，国土使用证字号：仁国用1999字第1882号。彭美贤、刘晓兰交付了门面及二证，二原告购买该门面付清了全部的购房款后，一直出租给他人经营。因经济原因，一直没有进行过户登记。自2018年仁寿县人民法院（2018）川1421民初3200号民事裁定书，被告李桂英因民间借贷诉讼彭美贤、刘晓兰，查封了出售给二原告的门面，原告才知晓自己的所有权受到侵害。原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今，未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，该门面已经不属于二被执行人，且原告在本案中并无过错，故人民不得查封、扣押该冻结财产。申请执行人申请执行该门面错误，为此提出执行异议诉讼。 被告李桂英辩称：1、原告与彭美贤、刘晓兰签订的《门市出售协议》不具有合法性；2、案涉门面未过户的原因系原告自身的原因造成；3、原告所陈述的并非事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人彭美贤、刘晓兰述称，案涉门市出售给原告项元生是事实，房屋产权证、国土证原件及身份证、结婚证复印件均已交付给原告，未办理过户的原因系原告自身造成。 为支持自己的诉讼请求，原告向本院提交了以下证据： 一、原被告、第三人身份信息。拟证明主体资格。 二、二原告的结婚证。拟证明二原告的夫妻关系，本案争议的门市系夫妻共同财产。 三、门市出售协议。拟证明二原告与第三人达成案涉门市的出售协议。 四、收条两张。拟证明二原告向第三人全额支付了购房款。 五、门市租赁协议。拟证明二原告将案涉房屋出租给他人经营的事实。 六、案涉门市的国土使用证、房产证。拟证明二原告购房后，第三人已将案涉门市的国土使用证、房产证交给二原告。 七、（2018）川1421民初3200号民事裁定书。拟证明被告因与第三人借款纠纷一案，将目前登记在第三人名下的案涉门市查封，原告认为查封错误。 八、案涉门市水、电缴费卡。拟证明案涉门市的水、电费用均由二原告交纳。 九、证人证言。拟证明二原告将案涉门市出租给了证人，证人向二原告支付租金。 十、（2019）川1421执异35号裁定书。拟证明二原告提出执行异议申请时，法院驳回了执行异议申请。 被告李桂英对原告的证据质证意见如下：对一、二组证据无异议；对第三、四组证据三性均有异议，二原告与第三人恶意串通损害国家利益，门市出售协议应该无效；对第五、六组证据三性均有异议，门市出售协议无效，继后的处分行为无效，交付的产权证和租赁的房屋位置不一致，不足以证明二原告在查封前已合法占有该不动产；对第七组证据无异议，不能证明法院的查封错误；第八组证据有异议，用电地址与房屋坐落位置不一致，根据二原告与承租方的约定，水电费由承租方交纳，如果系二原告在交纳，证明原告与承租人之间的租赁协议没有履行；对第九组证人证言证据，有异议，不予认可；对第十组证据，无异议。 第三人彭美贤、刘晓兰的质证意见如下：对第一、二、三、四、五、六、七、八、九组证据无异议；对第十组证据有异议，认为案涉门市已经出售给二原告。 被告李桂英未提供证据。 第三人彭美贤、刘晓兰未提供证据。 本院依职权提取了本院（2018）川1421民初3200号民事判决书及生效证明书，该判决书载明刘晓兰、彭美贤应偿还李桂英借款本金550,000元并支付利息；提取了本院（2019）川1421执186号裁定书，该裁定载明案涉门市被本院查封并进入拍卖阶段。 二原告、第三人对本院依职权提取的证据无异议，被告对真实性、合法性无异议，关联性请求法院审查。 经庭审质证，本院对原告提交证据的真实性、合法性、关联性予以采信，作为认定案件事实的依据。 本院经审理认定事实如下：原告项元生与张德群系夫妻关系，第三人彭美贤与刘晓兰系夫妻关系。2007年8月17日，彭美贤、刘晓兰（甲方）与项元生、张德群（乙方）签订门市出售协议，协议约定，“甲方将享有所有权的位于禄加镇光辉街23号门市一间卖与乙方，就门市买卖相关事宜达成如下协议：一、水电、户头及室内设施、房产证、土地使用证等由甲方提供给乙方；第二、交易金额388800.00元，乙方一次性付清；第三、该门市的所有权证：仁房权证禄加镇字第××号，国有土地使用证仁国用（1999）字第1882号由甲方提供给乙方，其本门市的四至界限均以两证为准。同时乙方承担办理该门市的过户登记手续的一切税费。甲方出示相关的资料。第四、本协议自甲乙双方签字之日生效，若一方违约承担对方违约金一万元正。五、本协议一式二份，甲乙双方各持有一份，2007年8月17日。”当日，刘晓兰向项元生出具收条两张，收条分别载明“今收到项元生交来门市一次性购买款总金额38800.00元，此据，收款人刘晓兰2007年8月17日”；“今收到项元生交来门市购买金40000.00元，收款人刘晓兰，2007年8月17日”。后刘晓兰、彭美贤将案涉门市的房产证及国土证交给项元生、张德群保管。2014年8月13日，项元生（作为甲方）与案外人黄泽辉（作为乙方）与签订门市租赁协议，协议约定甲方将位于禄加镇光辉街号门市一间租赁给乙方，租赁期限4年，自2014年8月23日至2018年8月23日止，租赁金额为年租金人民币叁仟元整（每年到期付清3000元租金费）等内容。2016年9月2日，项元生向黄泽辉出具收条一张，收条载明“今收到黄泽辉的房租费2016年至2017年8月23号止的租金贰仟柒百元整，经办人：项元森，2016年9月2日。”2017年9月9日，项元生向黄泽辉出具收条一张，载明“今收到黄泽辉的房租费贰仟伍佰元整，2017年至2018年8月23号止的租期，此据，经办人：项元森，2017年9月9号。”2018年8月22日，项元生与黄泽辉签订门市租赁协议，租赁期限自2018年8月22日至2019年8月22日止，租赁金额为2500元／年。2018年8月23日，项元生向黄泽辉出具收条一张，收条载明“今收到黄泽辉的房租费2018年8月23号至2019年8月22号止的租金费2500元，大写贰仟伍百元正，经办人：项元森，2018年8月23号。” 2018年8月8日，本院依据李桂英的申请查封登记在刘晓兰、彭美贤名下的位于四川省仁寿县的门市（监证0019950、唯一号322711号），本院于2018年10月23日作出（2018）川1421民初3200号民事判决书，判决刘晓兰、彭美贤偿还李桂英借款550000元，并从2015年11月6日起以550000为基数按月利率千分之二计算利息至借款还清时止（应扣减已支付利息40000元）。后李桂英向本院申请执行，本院于2019年4月12日作出（2019）川1421执186号执行裁定书，裁定拍卖刘晓兰名下位于仁寿县的案涉房产。项元生、张德群向本院提出执行异议后，本院于2019年7月4日作出（2019）川1421执异35号裁定书，驳回项元生、张德群的异议申请，项元生、张德群遂提起本案诉讼。 本院认为：本案争议的焦点为：一、原告项元生、张德群与彭美贤、刘晓兰签订的《门市出售协议》是否成立有效；二、项元生、张德群是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。 关于焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”。第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的。”第五十六条规定：“无效的合同、或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”本案中《门市出售协议》系项元生、张德群与彭美贤、刘晓兰的真实意思表示，双方签订的门市出售协议第四条明确约定自签字之日生效，虽然原告在庭审中认可协议中载明的价格与实际交易存在差距是为了避税，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条规定，交易价格条款的无效，并不影响门市出售协议其他部分的效力，被告李桂英也未提供证据证明该《门市出售协议》存在其他无效的情形，因此原告项元生与彭美贤、刘晓兰之间签订的《门市出售协议》成立、有效。 关于焦点二，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告项元生、张德群与第三人彭美贤、刘晓兰签订位于禄加镇的门市（监证0019950、唯一号322711号）门市购买协议成立、有效，但对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如原告项元生、张德群欲取得案涉门市具有排他效力的物权，将物权从第三人彭美贤、刘晓兰变更为原告项元生、张德群，应当履行法定的公示方式，本案中显然原告未进行登记变更，在不动产登记没有变更的情况下，案涉门市物权变动并未完成，原告项元生、张德群不能成为物权法所指的房屋所有权人。原告项元生、张德群与第三人彭美贤、刘晓兰签订门市出售协议后，第三人向原告交付了案涉门市，原告也向第三人支付了购买门市的价款，原告亦占有了该门市并对外出租收取租金，原告项元生、张德群取得了基于合同关系对案涉门市享有的物权期待权，其本质上仍然属于债权范畴，项元生、张德群如要排除人民法院的执行，需要满足已经签订购买合同、给付价款、实际占有使用、非自身原因导致没有过户的条件，但原告在诉状中自认未办理过户登记系自身原因导致，庭审中进一步陈述未办理过户登记的原因为：1．原告家庭经济紧张，过户需要钱；2．原告与第三人之间是同村，基于信任没有过户；3．法律没有明文规定必须过户，也没有规定在什么时间内过户。第三人对是否协助过户的解释是：签订门市出售协议后，将房产证、土地使用证交给了原告，过户的事情属于原告，没有再管过户的事情，曾经提醒过原告过户的税费涨了可以去过户了。根据原告与第三人的陈述可以看出，门市出售协议签订后未办理过户登记的原因系原告自身经济、基于对出卖人的信赖等过错原因造成，并非第三人不予配合办理过户登记造成，故人民法院对案涉门市的查封并无不当，原告项元生、张德群不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告项元生、张德群要求确认对案涉门市享有所有权，要求解除对案涉门市查封及要求第三人彭美贤、刘晓兰协助过户的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告项元生、张德群的诉讼请求。 本案受理费770元，由原告项元生、张德群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  刘健超 审 判 员  陈 琳 人民陪审员  黄 忠 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  辜 颖