湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12931号原告（反诉被告）：何觉民，男，1972年1月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人：龙腾，湖南博言律师事务所律师。委托代理人：苏彬彬，湖南博言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘萍，女，1988年12月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托代理人：唐浩，湖南金凯华律师事务所律师。原告（反诉被告）何觉民（以下简称原告）诉被告（反诉原告）刘萍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告对原告提起反诉，本院依法受理并合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员杨华独任审判，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙腾、苏彬彬，被告的委托代理人唐浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签订《房屋租赁合同》，要求被告立即腾空房屋交还原告；2.要求被告支付所欠租金124000元，违约金124800元，两项合计：248800元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月24日，原、被告之间签订《房屋租赁合同》，约定：（1）被告租赁原告位于长沙市标志·长沙商务中心Ｃ栋309-315房，面积350㎡；（2）租期10年自2016年4月24日至2026年6月23日；（3）房屋租金16000元／月，按季度支付；（4）被告如无故拖欠租金及其他费用，每日应向原告承担应付款总额1%的违约金；逾期30天，原告有权解除合同。签约后，原告依约履行了合同义务。但被告自2019年3月31日起就开始拖欠租金，期间经原告多次催讨仍继续拖欠，已构成严重合同违约。本案在审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为解除《房屋租赁补充协议》。被告辩称：1、原、被告签订的租赁合同是一个可撤销的合同。合同中明确约定该房屋是做经营用途，但实际上被告在办理消防验收过程中得知该房屋系居民住宅用房。原告明知自己的房屋是居住性质的用房仍然以经营性用房进行出租，从而导致被告在办理消防验收过程中无法进行消防验收，因此本合同目的无法实现。请求法院判决撤销房屋租赁合同。2、房屋租赁合同约定的违约金过高，而且被告没有违约行为，被告同意支付欠付的租金，但是租金金额不应当按原告主张的金额进行计算。房屋租赁合同不能继续履行并非被告的个人原因造成，被告于10月中旬就未在租赁场地经营，并且已告知了原告，租金只应计算至2019年10月中旬，对扩大的损失，原告应自行承担。3、被告在本案中并没有过错和违约行为，由于原告明知出租房屋系住宅性用房，却做经营性用房用来出租，导致被告的学校停业，过错方是原告，诉讼费应当由原告自己承担。被告向本院提出反诉请求：1、请求判决确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》无效；2、请求判决原告向被告返还押金16000元；3、请求判决原告赔偿被告实际损失80000元整；4、请求判决由原告承担本诉、反诉诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年10月1日签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定被告完全按照原告与案外人陈威于2016年3月24日签订的《房屋租赁合同》的合同条款继续合同上约定的双方的责任与义务，包括按时缴纳租金，保护好相关的物品等。由此，被告承租了原告的房屋，但原告将房屋出租给被告之时隐瞒了该房屋系住宅用房的事实，以至于后来被告在办理该房屋经营性消防验收时无法进行消防验收，理由是未经规划部门许可擅自变更房屋用途。因消防无法验收导致该经营性培训学校无法办理教学许可，以至于2019年8月26日最终被长沙市天心区教育局以消防安全存在重大隐患责令停办给被告造成了巨大的损失。原告明知该出租房屋系住宅用途却仍出租给被告用作经营用途，且在《房屋租赁合同》第七条第一款明确约定承租方保证承租原告租赁房屋只作为办公使用。因此，由于原告的过错给被告造成了无法估量的损失，理应由原告进行赔偿。同时，原告违法改变房屋用途出租，违反了法律禁止性规定导致该租赁合同无效，无需支付租金与违约金，且原告理应退还被告押金。本案在审理过程中，被告将第1项反诉请求变更为请求法院判决撤销原、被告签订的《房屋租赁补充协议》。原告针对被告的反诉辩称：被告提出的合同可撤销的主张不成立。合同是三方的真实意思表示，不存在可撤销的情形，应当予以驳回。被告提出原告故意隐瞒租赁房屋系住宅用房的主张，无事实及法律依据，被告对于租赁房屋为住宅用房的事实是明知的。2018年10月1日，三方订立合同时，原告已向被告出示房产证明，证实租赁房屋系原告所有，且为住宅用房。双方订立的是剩余租期约为8年的租赁合同，根据交易习惯以及双方从事商业活动多年的经验可知，被告对租赁房屋的性质是明知的。现被告已从2018年10月1日起租赁、占有、使用该房屋至今，且已部分履行了支付租金义务，应当依约继续足额交纳租金。被告主张由原告返还押金16000元的诉讼请求，无事实和法律依据。被告因未履行合同义务，在拖欠租金范围内押金应当予以扣除，且须向原告支付违约金。被告要求原告赔偿实际损失费用80000元的反诉请求，无事实及法律依据，不能成立，应予以驳回。长沙市天心区教育局出具的《天心区教育局责令停止办学通知书》中载明责令停止办学是依据《中华人民共和国民办教育促进法》第九章第六十四条关于“违反国家有关规定擅自举办民办学校的，由所在地县级以上地方人民政府教育行政部门或者人力资源社会保障行政部门会同同级公安、民政或者工商行政管理等有关部门责令停止办学、退还所收费用，并对举办者处违法所得一倍以上五倍以下罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，被告被长沙市天心区教育局责令停止办学的原因是被告违反国家有关规定擅自举办民办学校。由此可知，擅自招收学生是被责令停止办学的主要原因。现被告违反国家法规和地方规章擅自招收学生，而被责令停止办学的法律后果应自行承担。被告主张消防安全措施存在重大隐患的原因是原告未按照相关规定安装消防设备设施，由聊天记录（证据第一页记号笔标黄部分）可知，消防问题是由被告负责办理，现因消防安全不达标而造成的损失应自行承担；并且长沙市天心区教育局于2019年8月26日就向被告送达了责令停止办学通知书，但被告并没有将该事实告知原告，也未要求原告配合办理相关事项。此后，被告还多次表示要继续租赁房屋，希望原告推迟租金收纳（微信截图）。综上所述，被告的反诉请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。经审理查明：原告系位于长沙市城商务中心Ｃ栋309-314住宅房屋的产权人，房屋总建筑面积为343.16㎡。2016年3月24日，原告（出租方甲方）与案外人陈威（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租房屋地址位于长沙市标志，长沙商务中心Ｃ栋309-315房，以上房屋总建筑面积350㎡（具体长沙市房屋产权管理局核定的实测面积为准）；（2）租期自2016年6月24日至2026年6月23日，共10年；（3）租金按季度支付，从2016年6月24日起租金16000元／月，在合同签订之日支付一季度租金48000元，下季度租金支付日按现缴房屋租金和物业费到期15日前支付按自然日结算的房屋租金，租金不含税；（4）在合同签订时，乙方向甲方支付履约保证金16000元，甲方有权在乙方履约保证金内扣除乙方应付而未支付的任何款项；（4）乙方保证承租甲方的租赁房只作为办公使用；（5）甲、乙方未到租期提前终止合同，违约方赔偿对方一季度租金，乙方无故拖欠租金及其他费用，甲方可按应付款总额每天加收1%的滞纳金，逾期15天的，甲方从乙方履约保证金扣除应付款项及滞纳金；逾期30天的，原告有权解除合同，并从乙方履约保证金中扣除应付款项及滞纳金；（6）甲方负责配备室内设备、办公家具，装修的标准以实际交房现状为准。合同附件有《租赁物品清单》一份。2018年10月1日，原告（出租方甲方）与案外人陈威（原承租方乙方）及被告（现承租方丙方）签订《房屋租赁补充协议》一份，约定，由于乙方租用甲方的房屋举办英语培训学校（维尔思少儿英语培训学校）已经转移到丙方手上，故甲方租给乙方的场地，从2018年10月1日起全部由丙方承接；甲方承诺，丙方完全按照甲方与乙方签订的合同条款继续合同上约定的双方的责任与义务，包括租期、租金等条件维持不变；乙方承诺，按照甲乙双方之前签订的合同，配合甲丙双方的对接工作；丙方承诺，丙方完全按照甲方与乙方签订的合同条款继续合同上约定的双方的责任与义务，包括按时缴纳租金，保护好相关的物品等；甲方与丙方发生租赁关系，双方的责任与义务从2018年10月1日之后继承甲乙双方签订的合同条款。上述合同签订后，被告对租赁场地继续用于开办英语培训学校。因被告此后欠付原告房屋租金，经原告催收，被告于2019年7月27日向原告出具《承诺》一份，承诺于2019年9月5日前支付完二季度租金48000元，若未交付，原告可做其他安排。此后，因被告继续欠付租金，原告经多次催收未果，于2019年11月4日诉至本院，请求判如所诉，本院于2019年11月19日向被告送达了原告的起诉状副本。另查明，1、2019年8月26日，长沙市天心区教育局对被告租赁原告房屋开办的维尔斯少儿英语学校下发《天心区教育局责令停止办学通知书》，载明因擅自招收学生；校舍、设施不符合国家卫生标准、安全标准，妨害学生身体健康或者威胁学生生命安全（消防安全存在重大隐患），必须停办。2、被告从2019年3月31日开始欠付原告租金，原告主张租赁费计算至2019年12月30日，被告主张从2019年10月19日开始就没在租赁场地办公，租金只应计算至2019年10月19日；被告于2019年9月25日支付原告租金20000元。3、被告提交其自行制作的财务明细、工资表、学员退费明细用以证明其实际损失，原告对证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，不予认可。以上事实，有房屋产权证书、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《承诺》、《天心区教育局责令停止办学通知书》、微信聊天记录、财务明细、工资表、学员退费明细及原、被告的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与案外人陈威签订《房屋租赁合同》后，在合同履行期限内，原、被告及案外人陈威签订《房屋租赁补充协议》，该协议明确约定由被告继续租赁原告房屋开办英语培训学校，原、被告继续执行原房屋租赁合同的条款。《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁补充协议》中约定“甲方与丙方发生租赁关系，双方的责任与义务从2018年10月1日之后继承甲乙双方签订的合同条款”，表明《房屋租赁合同》对原、被告均具有法律约束力，双方应按合同行使权利、履行义务。《房屋租赁合同》中约定，逾期30天交纳租金的，原告有权解除合同，并从履约保证金中扣除应付款项及滞纳金。被告从2019年3月31日开始欠付原告租金，依照合同约定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除依当事人作出解除合同的意思表示而发生法律效力，如相对人对解除行为有异议，可请求人民法院对合同解除的效力作出裁判确认，但不宜由人民法院径行判令解除。本院已于2019年11月19日向被告送达了原告的起诉状副本，此时原告关于解除租赁合同的意思表示已经到达被告，故本院确认双方当事人之间的租赁合同于2019年11月19日解除。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，被告应当按约支付合同解除前所拖欠的租金。虽然被告被长沙市天心区教育局责令停止办学后，从2019年10月下旬开始没有在租赁房屋开展教学活动，但未向原告交付房屋，仍实际占用原告的房屋，原告主张由被告腾空、交付房屋，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条关于不当得利应予返还的规定，被告还应参照合同约定的租金标准支付原告合同解除后至实际交付房屋前的房屋占用费。因原告主张租金的计算截止期限为2019年12月30日，故占用费的实际计算期限以原告的主张为准，不超过2019年12月30日。原告主张按应付款总额每日1%的标准由被告支付违约金124800元，本院不予支持。首先，约定的违约金标准过高，过分高于原告的实际损失；其次，原告将住宅出租给被告做经营性用房使用，其行为违反了《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》中“房屋不得违反规定改变房屋使用性质”的规定，自身存在过错；再次，原告在被告长期不支付租金的情形下，应采取措施防止损失扩大并及时收回房屋，因原告怠于行使权利，对扩大的损失应自行承担。被告反诉主张撤销双方签订的《房屋租赁补充协议》，因不具备可撤销事由，本院不予支持。被告主张由原告返还押金16000元，由于被告欠付原告租金，押金应在欠付租金中予以抵扣。被告主张由原告赔偿实际损失80000元，本院不予支持。被告作为承租人，应该具有谨慎注意的义务，应该对租赁房屋及开办培训学校的特殊要求进行全面的了解。被告在未取得相关部门办学许可的情形下与原告签订房屋租赁合同，其自身有明显过错，应自行承担商业风险和损失。综上，被告应向原告支付合同解除前的租金102133元（16000元/月×7个月+16000元/月÷30天×19天-20000元），抵扣押金16000元后，被告还应支付租金86133元，并支付从2019年11月20日至实际交付房屋之日止的占用费（计算期限不超过2019年12月30日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘萍应于本判决生效后3日内向原告（反诉被告）何觉民腾退、交付租赁房屋；二、被告（反诉原告）刘萍应于本判决生效后3日内向原告（反诉被告）何觉民支付拖欠的房屋租金86133元；三、被告（反诉原告）刘萍应于本判决生效后3日内向原告（反诉被告）何觉民支付房屋占用费（参照16000元/月的租金标准，从2019年11月20日计算至实际交付之日止，计算期限不超过2019年12月30日）；四、驳回原告（反诉被告）何觉民的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘萍的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取2516元，反诉受理费1100元，合计3616元，由原告（反诉被告）何觉民负担1200元，被告（反诉原告）刘萍负担2416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇一九年十二月二十四日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。