重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初3000号原告：封尊芳，女，1978年10月8日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：傅忠伟，男，1977年12月31日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：重庆市世亚房地产开发有限公司，住所地重庆市万盛区万东北路53号附1号2-1号，统一社会信用代码915001106664371297。诉讼代表人：穆川，重庆市世亚房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：卢昱芸，重庆合纵律师事务所律师。第三人：余雯婷，女，1990年8月25日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所。第三人：重庆融创融资担保有限公司，住所地重庆市万盛区万新路48号4-1号，统一社会信用代码91500110563450216H。法定代表人：刘绪攀，董事长。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所。第三人：重庆银行股份有限公司万盛支行，住所地重庆市万盛区万盛大道23号附1号，统一社会信用代码91500110699288342G。代表人：赵福纯，行长。委托诉讼代理人：古利平，男，1972年4月18日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：杨金利，女，1990年5月25日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告封尊芳诉被告重庆市世亚房地产开发有限公司（以下简称世亚公司）,第三人余雯婷、重庆融创融资担保有限公司（以下简称融创担保公司）、重庆银行股份有限公司万盛支行（以下简称重庆银行万盛支行）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年4月30日、2019年6月25日公开开庭进行了审理，原告封尊芳的委托诉讼代理人傅忠伟、被告世亚公司管理人的委托诉讼代理人卢昱芸、第三人余雯婷的委托诉讼代理人张远飞、第三人融创担保公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼。2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告封尊芳的委托诉讼代理人傅忠伟、被告世亚公司管理人的委托诉讼代理人卢昱芸、第三人重庆银行万盛支行的委托诉讼代理人杨金利到庭参加诉讼，第三人余雯婷、融创担保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。原告封尊芳向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告对被告所有的万盛区万东北路88号附*号（左岸阳光*号楼）*、*—*号6个门面享有破产债权，并列入优先债权清偿；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年5月27日，原告与被告时任法定代表人赵鹏协商一致，原告以102万元购买被告所有的万盛区万东北路88号附*号左岸阳光*号楼*号门面及*号楼*-*号住宅(住宅已经办理过户登记手续)，2014年5月28日原告按照约定通过第三人沈小平转账50万给赵鹏，通过原告丈夫傅忠伟转账50万给赵鹏。被告收到全部款项后已于次日将上述房屋交付给原告。2014年9月9日，原告与被告签订《重庆市房屋买卖合同》，原告以98.66万购买被告所有的万盛区万东北路88号附*号*—*号门面(即万盛左岸阳光*号楼*—*号门面)，原告于同日通过第三人沈小平转账98.66万给被告时任法定代表人赵鹏，被告也于同日出具加盖公司财务专用章的收据(收据号码:1112364)给原告，2014年9月10日被告即将合同所涉门面全部交付给原告。2014年12月24日，原告与被告签订《重庆市房屋买卖合同》，原告以75万元购买被告所有的万盛区万东北路88号附*号*、*、*号门面(即左岸阳光*、*、*门面)原告于同日付清全部购房款，被告也于同日出具加盖公司财务专用章的收据(收据号码:1112365)给原告，2014年10月24日被告即将合同所涉门面全部交付给原告被告将上述房屋交付原告后，原告多次要求被告办理房屋产权证书。2016年6月23日，被告出具给原告的承诺书也对原告购买前述门面并已付清全部款项表示认可。2018年3月8日，重庆市第五中级人民法院裁定被告破产重整，该案由重庆市綦江区人民法院审理。原告按照破产管理人的要求及时申报债权并提交了相关证据。2019年3月26日，重庆市世亚房地产开发有限公司管理人(即本案诉讼代表人)向原告发出《债权复审通知书》，该《通知书》对原告的付款方式、金额表示认可，但以被告账面无收入记载为由，对原告对万盛区万东北路88号附*号左岸阳光*号楼*、*—*号6个门面的债权不予以认可，对其他门面的债权表示认可并列入优先债权清偿。原告认为被告的账面记载属于被告的内部财务管理制度，管理人不得以此否定善意第三人的债权。据此，原告向法院提起诉讼。庭审中，原告变更请求为确认原告对被告所有的万盛区万东北路88号附*号（左岸阳光*号楼）*、*—*号6个门面享有破产债权，列入优先债权清偿，并办理房屋产权证；被告世亚公司辩称：被告世亚公司并未收到原告缴纳的相应房款，仅收到傅忠伟代为支付的购买*号楼*-*号门面的房款75万元，据此，对原告主张的*号楼*、*-*号门面的相应权利没有事实和法律依据，据此，不同意原告的诉讼请求。第三人余雯婷述称：案涉房屋在原告购房前后已设定抵押权并登记；案涉房屋在原告购房时已经办理抵押登记，原、被告之间的房屋买卖行为未经抵押权人同意，房屋买卖合同无效；第三人余雯婷已将债权包括抵押权一并转让给融创担保公司，融创担保公司享有该担保债权；第三人余雯婷已将本案诉争债权转让，不享有本案诉争的任何权利，据此，不应作为第三人参加诉讼。第三人融创担保公司述称：本案案涉房屋的5个门面的房款被告公司并未收到，系原告与赵鹏的个人债务；本案诉争5个门面已设立抵押权，原、被告之间的买卖合同未经债权人同意应属无效；第三人融创担保公司享有本案诉争房屋变卖财产享有优先受偿权，原告不能对抗，据此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人重庆银行万盛支行述称：第三人重庆银行万盛支行与被告因罗文峰贷款提供担保并签订最高额抵押合同，是合法有效的，同时办理了抵押登记，该贷款纠纷已经重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初9506号判决，第三人重庆银行万盛支行对9号门面的拍卖价款享有优先权，此判决已生效。被告将该房出卖第三人重庆银行万盛支行并不知情，请求法院依法判决。本院经审理查明事实如下：被告世亚公司系依法成立的有限责任公司，其经营范围包括房地产开发、物业管理等。2014年5月27日，原告与被告时任法定代表人赵鹏约定购买由世亚公司开发建设的左岸阳光小区*号门面及*号楼*-*住宅一套。当日，赵鹏与陶萍即出具《收条》一份，载明：“今收到封尊芳（身份证：51022319781008****）购买左岸阳光9号门面（41.43m2）、8号楼*-*住宅一套（103.6m2）住宅含已装修及家具、家电（清单附后），合计金额102万元整（其税费由赵鹏负责），该价格为全包含价，如单方违约，赔偿守约方损失30万元，该笔款以转账方式转入下面帐户：开户行重庆农村商业银行万盛支行，帐号621258300011****，户名赵鹏；住宅交接时间为2014年9月30日前，包括办理房屋产权证所需契税由甲方承担”。2014年5月28日，原告通过沈小平向赵鹏（帐号621258300011****）转账50万元、通过傅忠伟向赵鹏转账52万元，均注明为购房款。次日被告将该房交付原告使用至今。该房（座落于万盛区万东北路88号附2号*-*）已于2013年7月25日抵押登记给第三人融创担保公司，2014年7月9日撤销抵押登记。2016年1月5日抵押登记给第三人重庆银行万盛支行至今。2015年11月11日，陶萍与傅忠伟补签订房地产买卖合同以8号楼2-1住宅一套（登记地址万盛区万东北路88号附2号*-*号）作价25万元办理过户登记。2014年9月9日，沈小平代原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的位于重庆市万盛经开区万东北路88号-*、*、*、*、*号共五个门面（世亚左岸阳光6号楼），房屋建筑面积为113.2m2，房屋用途为商业，成交金额为986600元，原告于2014年9月9日一次性付款，被告于付款的次日将房屋交付原告使用，合同还约定了其他相关内容。该《重庆市商品房买卖合同》赵鹏签字并加盖被告印章。当日，原告通过沈小平账户向赵鹏（帐号621258300011****）转账986600元并注明购房款。同日，被告向原告出具《收据》一张，载明收到购门面款左岸6号楼*、*、*、*、*门面房款986600元，并加盖被告公司财务专用章。次日即2014年9月10日被告将案涉房屋交付原告使用至今。该房（座落于万盛区万东北路88号附4号*-*、*-*、*-*、*-*、*-*）已于2013年7月25日在建工程抵押登记给第三人融创担保公司，2016年1月14日撤销抵押登记。2016年1月15日抵押登记给第三人余雯婷至今。2014年12月24日，沈小平代原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的位于重庆市万盛经开区万东北路88号*、*、*号共三个门面（世亚左岸阳光6号楼），房屋建筑面积为107.02m2，房屋用途为商业，成交金额为75万元，原告于2014年12月24日一次性付款，被告于付款后当日将房屋交付原告使用，合同还约定了其他相关内容。该《重庆市商品房买卖合同》赵鹏签字并加盖被告公章确认。当日，原告通过傅忠伟账户向被告转账75万元，被告向原告出具《收据》一张，载明收到购左岸阳光*号、*号、*号门面款75万元，并加盖被告公司财务专用章。次日，被告将案涉房屋交付原告使用至今。该房（座落于万盛区万东北路88号附4号*-*、*-*、*-*）已于2013年7月25日在建工程抵押登记给第三人融创担保公司，2016年1月14日撤销抵押登记。2016年1月15日抵押登记给第三人余雯婷至今。2016年6月23日，被告出具《承诺书》一份，载明：“傅忠伟、傅正兴、付丰毅、封尊芳你们购买的我司左岸阳光9号、*-*号房屋的全部款项已经付清。你们付清全部款项后，你们多次要求我司办理房管证，但因我司将上述房屋抵押给了第三方，致使暂时无法办理，我司承诺，在贷款抵押到期后，一个月内给你们办理房管证”。2018年3月8日，重庆市第五中级人民法院裁定受理被告的破产重整申请，并指定重庆合纵律师事务所担任管理人，原告在债权申报期间向管理人申报了债权，管理人对债权进行审查后,于2019年3月26日向原告出具《债权审查意见书》，对原告申报购买的万东北路附4号门面*、*、*号的事实，门面款75万元列入优先债权予以清偿；左岸阳光4号楼*、*-*号门面，世亚公司未收到前述6个门面的购房款，对申报人申报的已付房款金额不予认可。原告对《债权审查意见书》存异议，于2019年4月2日向本院起诉。另查明，2017年8月30日，重庆银行万盛支行向本院起诉与罗文峰、吴丽萍、世亚房产公司、重庆百孚节能科技有限公司金融借款纠纷一案，本院于2017年11月27日作出（2017）渝0110民初9506号民事判决书，判决：一、罗文峰、吴丽萍于本判决生效后3日内偿还重庆银行股份有限公司万盛支行本金480万元及截至2017年8月25日的利息42886.24元、罚息346500元、复利12977.21元，合计5202363.45元；二、罗文峰、吴丽萍从2017年8月26日起向重庆银行股份有限公司万盛支行以未还本金480万元为基数，按年利率11.25%支付罚息，以未付利息为基数按年利率11.25%支付复利，直至本息还清为止；三、重庆银行股份有限公司万盛支行在其债权范围内对位于万盛经开区万东北路88号附2号*-*号、*-*号、*-*号（权利证书号分别为108房地证2012字第4727号、4726号、4724号）房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；四、重庆百孚节能科技有限公司对罗文峰的借款债务承担连带清偿责任。该判决现已生效。2018年1月8日，余雯婷向本院起诉与世亚公司、赵鹏、陶萍、罗文峰、吴丽萍、曹亚毅、王亮民间借贷纠纷一案。本院于2018年5月7日作出（2018）渝0110民初426号民事判决书，判决：一、重庆市世亚房地产开发有限公司于本判决生效后30日内偿还余雯婷借款本金800万元及借款利息1290666.67元、逾期利息(以800万元为基数，从2017年1月15日起按月利率2%计算至借款本金付清时止)；二、余雯婷在其债权范围内对重庆市世亚房地产开发有限公司位于万盛区万东北路88号附5号(产权证号为213房地证2015字第07404号)、万盛区万东北路88号附4号*-*号至*-*号（产权证号为渝（2016）万盛区不动产权第000031795号、000031840号、000031876号、000031891号、000031921号、000031936号、000031947号、000031972号、000031990号、000032011号、000032035号、000032064号、000032082号、000032098号）房屋的拍卖、变卖的价款优先受偿；三、赵鹏、陶萍、罗文峰、吴丽萍、曹亚毅、王亮对重庆市世亚房地产开发有限公司的上述第一款债务承担连带清偿责任；四、驳回余雯婷的其他诉讼请求。该判决现已生效。2018年9月4日，余雯婷作为出让方（甲方）与融创担保公司作为受让方（乙方）签订《债权转让协议书》，该协议约定甲方自愿将对世亚公司享有的债权本金金额800万元及利息（具体以重庆市綦江区人民法院2018年5月7日作出的民事判决书案号为2018渝0110民初426号记载为准）转让给乙方；协议还约定了其他相关内容。2018年9月5日，余雯婷向世亚公司管理人送达《债权转让协议书》及《债权转让通知书》各一份，《债权转让通知书》载明：重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初426号民事判决书现已经生效，根据该判决书内容，贵司尚欠我800万元借款本金及利息等，现依据《中华人民共和国合同法》和相关法律的规定，以及我与重庆融创融资担保有限公司达成的债权转让协议，将我对贵公司所有债权，依法转让给重庆融创融资担保有限公司，与此转让债权相关的其他权利也一并转让。请贵公司自接到该债权通知书后应向重庆融创融资担保有限公司履行全部义务。本债权转让通知书未经债权受让人书面同意不得撤销。审理中，经本院询问沈小平和傅忠伟其支付赵鹏的款项系代原告支付的购房款。审理中，原告请求确认原告对被告所有的万盛区万东北路88号（左岸阳光）*、*—*号6个门面享有破产债权，其金额为1756600元，同时撤回列入优先债权清偿、办理房屋产权证的请求。上述事实，有《商品房买卖合同》、《承诺书》、《收据》、《汇款凭证》、《债权审查意见书》、《债权复审通知书》、《债权转让协议书》、《民事判决书》和当事人陈述等证据在卷证实，经本院审查和当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告为购买位于万盛区万东北路88号附2号*-*号门面、万盛区万东北路88号附4号*-*、*-*、*-*、*-*、*-*号门面与被告达成的协议及《重庆市房屋买卖合同》均是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。由于赵鹏系被告当时的法定代表人，原告委托他人向赵鹏转款后，被告开具加盖被告财务专用章的收据，因此赵鹏的收款行为，应认定为职务行为。原告为购买万盛区万东北路88号附2号*-*号门面向被告支付房款770000元（1020000元-250000元）；为购买万盛区万东北路88号附4号*-*、*-*、*-*、*-*、*-*号门面向被告支付房款986600元，原告共计支付房款1756600元。被告虽然即时履行交付房屋的义务，但被告未能履行办证义务，且已进入破产清算程序，故原告要求确认对被告享有上述门面的破产债权，共计1756600元，符合法律规定，本院予以支持。被告世亚公司辩称未收到相应房款，不同意原告的诉讼请求的意见，本院认为，赵鹏的收款行为，系职务行为，再是被告于2016年6月23日出具的《承诺书》可以证实被告已收到房款的事实。据此，对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。原告撤回对上述债权应享有优先权、办理产权证的诉讼请求，系原告对其诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条之规定，判决如下：确认原告封尊芳对被告重庆市世亚房地产开发有限公司享有六间门面债权共计1756600元。本案案件受理费20629元，由被告重庆市世亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  赵大平人民陪审员  张基铸人民陪审员  冉利平二〇一九年十二月二十五日法官 助理  张海娜书 记 员  宋 霞