黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0811民初1168号原告（执行案外人）：勾丽丽，女，1982年7月25日出生，汉族，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：刘英哲，黑龙江航迪律师事务所律师。被告（申请执行人）：景雪峰，男，1979年9月7日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。第三人（被执行人）：佳木斯巨丰房地产开发有限公司，住所地佳木斯市前进区滨江东路17号。法定代表人：董影，公司董事长。委托诉讼代理人：王金龙，行政法务部经理。第三人（被执行人）：赵宏，男，1986年9月9日出生，汉族，现羁押于黑龙江省香兰监狱。原告勾丽丽与被告景雪峰、第三人佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称巨丰公司）、第三人赵宏案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告勾丽丽委托诉讼代理人刘英哲、被告景雪峰委托诉讼代理人贾丽、第三人巨丰公司委托诉讼代理人王金龙、第三人赵宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勾丽丽向本院提出诉讼请求：1、要求法院不执行位于佳木斯市唐人中心B-5-12-2、房屋面积为138.29平方米、产籍号为3-0001-040-161202号房屋；2、确认原告与巨丰公司商品房买卖合同有效，并确认该房屋归原告所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月29日，原告在巨丰公司选定房屋，交纳了30000元定金。同日，原告与巨丰公司签订佳木斯“唐人中心”商品房认购协议书，购买“唐人中心”B-5-12-2号、面积为138.29平方米、产籍号为3-0001-040-161202号房屋。2013年8月30日，原告通过农村信用社向巨丰公司转款326506元购房款。2013年11月24日，原告在巨丰公司购买“唐人中心”项目车位一个（编号为107），并支付车位预定金200000元，因巨丰公司不能给原告办理产权证，车位迟迟不能交付，原告与巨丰公司协商，将车位款转为购买B-5-12-2号房屋房款，故原告累计支付房款556506元。2019年4月，原告得知该房屋被郊区法院查封，原告依法提起异议申请，经法院审查做出（2019）黑0811执异42号裁定，驳回了原告的异议申请。现原告诉讼至法院，要求法院依法支持原告的诉讼请求。景雪峰辩称：1、原告与巨丰公司签订的《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》是预约合同，不属于最高法院关于执行异议和复议规定第二十八条规定的“合法有效的书面买卖合同”。2、原告未支付全部价款，原告举证期间仅提交2张付款凭证，其中一张356506元汇款对象并不是巨丰公司，支付目的是否为支付购房款不能确定；且原告支付的购房款不足总价款的50%，不符合最高法院关于执行异议和复议规定第二十九条第三款规定。3、原告并未实际占有使用房屋，举证期间原告未提交占有使用房屋的证据，查封之前执行局粘贴公告时，该争议房屋处于未进户状态。综上，原告在与巨丰公司签订认购书后，距今有6年时间，该房屋所在楼盘已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，认购书是否已经解除不能确定。原告至今未交付全部购房款，因其未支付全部购房款，巨丰公司不可能允许其进户，因此原告不具备排除执行的条件，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。巨丰公司辩称：巨丰公司与原告之间系房屋买卖合同关系，2013年8月30日双方签订《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，原告交付了部分房屋价款，同时原告购买了巨丰公司开发的车位。因巨丰公司没有按照约定时间交付车位，双方签订协议，将原告支付车位款转为原告购房款。根据执行异议和复议规定，巨丰公司与原告签订合同在法院查封之前，原告已经交付50%以上房款，且该房屋系原告名下唯一住宅，没有办理产权登记是因为巨丰公司土地被查封，故符合执行异议和复议规定的二十九条规定，原告有对案涉房屋排除执行的法定事由，请法院给予支持。赵宏辩称:其已偿还完景雪峰的借款，2013年10月，其用价值700余万元的工程机械偿还了景雪峰，其与景雪峰是个人借贷关系，与巨丰公司及原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的2013年8月30日佳木斯唐人中心商品房认购书1页、2013年8月29日巨丰公司向原告出具的3万元收据1张、2013年8月30日巨丰公司给原告出具326506元现金收据1张、农村信用社简易明细查询单1份。证明原告在2013年就与巨丰公司签订认购书，认购了本案诉争房屋，且在认购时通过银行转账交纳了356606元房款。经庭审质证，景雪峰对该组证据有异议，认为认购书对于商品房买卖合同的条款都未做约定，视为预约合同，原告不能依据预约合同主张物权，排除被告的执行；8月30日收据对应的银行流水中未显示出借款对象为巨丰公司。巨丰公司对该组证据无异议，认为原告所持的商品房认购书及收据2张与巨丰公司财务档案中一致，原告的客户明细账查询单与巨丰公司财务档案中留存的证明支付房屋价款的转款存根一致。赵宏认为与巨丰公司质证意见一致。本院经审查认为，该组证据中认购协议系原告与巨丰公司签订，房款收据系巨丰公司为原告出具，原告提供了银行取款凭证及流水等证据证明购房款资金来源，因巨丰公司对该组证据及原告欲证明的问题均无异议，故本院对此组证据予以采信。2、2013年11月24日唐人中心车位预订书复印件、2013年11月24日由巨丰公司给原告出具的20万元现金收据复印件1张、2016年10月14日巨丰公司与原告的协议1页、2016年10月14日由巨丰公司给原告出具的20万元现金转款收据1张（车位款转房款）、中国农业银行账户明细清单1份，证明2013年11月24日原告预订了第三人巨丰公司开发项目唐人中心的车位并通过银行刷卡交款20万元，因巨丰公司一直不能如约交付房屋及车位，原告在2016年10月14日与巨丰公司协商一致将车位款转为购房款，至双方达成协议后，原告购房款总额为556506元，远超出房屋总价款的一半；此次转款也证实了原告与巨丰公司从商品房认购阶段转化为商品房买卖，但因巨丰公司的原因，原告至今未能办理产权过户登记手续。经庭审质证，景雪峰对该组证据有异议，认为协议书及收据是复印件，对2013年11月24日协议及收据有异议，车库的购房款是否转为案涉房屋的购房款，景雪峰不是当事人，无法确定真实性。巨丰公司对于原告所举唐人中心车位预订书及20万元收据复印件认为与其财务档案原件一致，因原告与巨丰公司将车位款转为购房款，因此将车位预订书收回，保留在其财务档案中，对于原告与巨丰公司签订的2016年10月14日协议书及收据，与巨丰公司留存的一致。对于原告所举的20万元银行明细清单与其保留原告证明支付车位款银行转账存根一致。赵宏认为与巨丰公司质证意见一致。本院经审查认为，该组证据中认购协议系原告与巨丰公司签订，收据系巨丰公司为原告出具，原告提供了银行流水等证据证明购买车位资金来源，因巨丰公司对该组证据及原告欲证明的问题均无异议，故本院对此组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月29日，原告欲购房向巨丰公司交纳30000元购房定金，巨丰公司为其出具收据。2013年8月30日，原告与巨丰公司签订《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，购买巨丰公司开发的“唐人中心”B-5-12-2号、预测面积为148.80平方米房屋，总价款为876506元。原告通过农村信用社向巨丰公司指定的王姝颖账户转款326506元，巨丰公司为原告出具房款收据。以上合计356506元。2013年11月24日，原告在巨丰公司购买其开发的车位一处，并通过农业银行向巨丰公司支付了购买车位款200000元。2016年10月14日，原告与巨丰公司签订协议，原告购买的案涉房屋面积经测量后为138.29平方米，因巨丰公司未交付房屋和车位，约定将原告购买车位款200000元转为购买案涉房屋的房款，即原告为案涉房屋共计支付购房款556506元。2019年7月23日，原告通过佳木斯房产档案馆查询，原告无住房所有权登记信息。景雪峰与巨丰公司、赵宏民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决书，判决赵宏偿还景雪峰借款本金300万元及利息，并判决巨丰公司对300万元借款本息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司不服，上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。案件生效进入执行程序后，本院于2019年1月11日作出（2018）黑0811执56-4号执行裁定书，裁定查封本案争议的房屋。勾丽丽向本院提出执行异议，本院于2019年6月5日作出（2019）黑0811执异42号执行裁定书，驳回了勾丽丽的异议请求。勾丽丽不服该裁定，向本院提出案外人执行异议之诉。，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告主张不应对案涉房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据以上规定，原告作为商品房买受人，其提出的执行异议只有完全具备前述条件才能够排除对案涉房屋的强制执行。本院认为，其一，原告与巨丰公司签订《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，就商品房买卖合同的主要内容进行了约定，且该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，具备了商品房买卖合同的要件，故应视为商品房买卖合同。该认购书于2013年8月30日签订，而该案涉房屋于2019年1月11日查封，故符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。其二，原告于2019年7月23日，通过佳木斯房产档案馆查询，其无住房所有权登记信息，故符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。其三，原告与巨丰公司签订认购书中约定房款总价876506元，后因巨丰公司未交付房屋及车位，故双方商定将原告购买车位的价款转为购房款，即原告交纳购房款共计556506元。故符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，故原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张确认该案涉房屋归原告所有，本院认为，因原告未按照合同约定向巨丰公司交纳全部购房款，故该合同尚未履行完毕，对原告要求确认案涉房屋的所有权的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不一、不得执行佳木斯市唐人中心B号楼5单元12层02室房屋（产籍号为3-0001-040-161202）；二、驳回原告勾丽丽的其他诉讼请求。案件受理费11988元，由被告佳木斯巨丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2019）黑0811执异42号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王环宇人民陪审员  何英韬人民陪审员  刘姝彤二〇一九年十二月二十八日书 记 员  芦 琦