河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4319号原告董宛平，女，汉族，1983年9月21日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人李瑞献，北京市京国（南阳）律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告梁红瑞，女，汉族，1965年12月7日出生，住河南省南阳市。委托代理人乔艳，河南雷雨律师事务所律师。委托权限：特别授权。第三人南阳市家合万世地产经纪有限公司，住所地南阳市卧龙区工业路南柴家属院1幢2单元102室。法定代表人：田华俊，任公司经理。原告董宛平诉被告梁红瑞及第三人南阳市家合万世地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后向被告和第三人送达了民事起诉状副本、举证通知书、开庭传票。依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告董宛平及其委托代理人李瑞献、被告梁红瑞委托代理人乔艳到庭参加了诉讼，第三人南阳市家合万世地产经纪有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年2月，原告通过58同城安居客二手房网站看到房产中介发布的被告位于南阳市信××路与××路交会处万正大帝苑房屋的售房信息，经与中介联系，最终南阳市家合万世房地产经纪有限公司为原、被告协商好了该房屋买卖事宜，并于2019年3月4日签订了房屋买卖（居间）合同，房屋成交价为568000元。原告按照合同约定向第三人支付了中介费6190元、向被告支付定金8000元。合同签订后，原告及第三人多次催促被告按合同约定办理相关手续，被告以房价上涨、老公不同意为由拒不履行。原告认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照合同约定切实履行义务。合同签订后，原告按约定筹齐了房款，然而被告却以种种理由推脱拒绝履行，原告已失去了按当时价格购买房屋的机会。根据签订的合同第七条约定：卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售于买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退还买方已缴纳的所有款项。另，原告向第三人支付中介费的目的在于买到房屋，现因被告违约导致原告目的不能实现，应将支付的中介费退还。现请判令：一、被告返还原告定金8000元，二、被告支付原告违约金56800元，三、第三人退还原告中介费6190元，四、本案诉讼费用由被告承担。被告梁红瑞辩称，1、我们认为涉案的房屋买卖合同根据法律规定应为无效合同。2、无效合同的约定不应当作为处理双方的依据，原告依据该合同提出来的违约金，违约金的诉讼请求不应得到支持。3、即便认定该合同为有效合同，其中违约金的约定也过分高于原告的损失，依法应当予以降低,标准为不超过原告损失的30%。第三人南阳市家合万世房地产经纪有限公司辩称：原被告之间签订的房屋买卖（居间）合同是属实的，是经过我们家合万世房地产公司介绍的，原告确实已经交给被告8000元定金，但是被告收到8000元定金后给我公司反馈她老公不同意。原告为支持其主张向本院提交证据如下：证据一：身份证一份，证明原告身份；证据二：万正大帝苑项目认筹协议书一份，证明被告一人认筹位于南阳市信××路与××路交汇处东区××＃楼××单元××室房产，即诉争房产，被告独自对该房产享有处分权；证据三：原、被告及第三人房屋买卖（居间）合同一份，证明原、被告及第三人于2019年2月28日签订房屋买卖（居间）合同，约定定金8000元、中介费6190元、诉争房产成交价格568000元、违约金为该房屋成交价的10%；证据四：收条一份，证明被告收到原告8000元定金的事实；证据五：房屋中介专用收据一份，证明第三人收取原告6190元中介费的事实；证据六：2019年4月1日被告与中介通话记录一份，证明被告违约的事实。证据七:证人证言,证人胡某出庭作证：我叫胡某，董宛平是我表姐，女，汉族，1985年6月25日出生，住张衡路包庄。我证明跟我表姐董宛平在同一个小区买的房子，我都更名了。我买的是1号楼2单元13楼02室，当时签协议的时候是我老公陈小甫签的，对方一个人。我提交法庭买房合同及收据。以及我和我老公的结婚证复印件。证人孙某出庭作证：我叫孙某男，汉族，411381199004227118，住坦克厂家属院17号楼2单元5楼东户。我在家合万世房地产经纪有限公司上班，我介绍原被告认识买卖房产，后来梁红瑞不卖这个房子，交易未完成。梁红瑞不卖这个房子是在协议签订后一个半月，她说她老公不同意。针对上述证据，被告发表质证意见如下：对证据一:无异议。对证据二:真实性无异议，但是对证明方向有异议，1、认筹协议书是无效协议，因为在当时签认筹的时候，万正大帝苑的项目未取得房屋预售许可证。2、这个合同虽然已梁红瑞一个人的名义签订，但该房屋系梁红瑞婚后夫妻二人共同购买，应为夫妻共同财产。对证据三:真实性不持异议，但是我们同样认为合同不具有合法性。买卖的房屋属于法律不允许买卖，没有取得预售许可证。房屋没有取得权属登记。作为共有财产未征得共有人的书面同意因此我们认为买卖合同是一个无效合同。对证据四：真实性不持异议。对证据五：我们不知情不质证。对证据六：没有听到原始录音无法辨别真伪，被告确实不同意卖房子。对证据七：我们认为胡某的证人证言与本案不具有关联性。案外人如何办理更名手续与本案双方履行合同无关，实际上是被告方无法在售房部办理更名手续。我们不同意证人孙某出庭作证，因为他旁听了部分的庭审，违反相关法律程序。被告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：证据一、被告与丈夫王香村的结婚证。证明涉案房屋的购买是在被告夫妻登记结婚之后，该房产属夫妻共同财产。证据二、两个发送短信的截屏，证明被告与原告签订买卖合同后得知自己的丈夫不同意卖房之后就将房屋不能在卖给原告的事实分别通知了中介及原告，并且在短信中同意并归还定金。针对被告所举证据，原告发表质证意见如下：对证据一：真实性无异议，证明方向有异议，被告的认购协议书上仅有被告梁红瑞一人签字，被告的婚姻状况系被告隐私，原告无理由核实，被告辩称的老公不同意仅是一个违约的借口，不能否认其违约的事实。即便该房产系夫妻共同财产，被告有一半的处分权利。对证据二：真实性无异议，但是不能否认违约的事实。根据原被告的诉辩意见及在庭审中的举证质证情况，本院确认以下事实：2019年3月4日原被告通过第三人南阳市家合万世地产经纪有限公司签订了房屋买卖（居间）合同，合同约定被告将坐落于南阳市信××路与××路交汇处万正大帝苑东区南3#楼2单元13层1303室房屋一套以成交价568000元卖与被告，同时约定“定金8000元、卖方必须支付经纪方的咨询费6190元、卖方如违反本合同约定或其他由于卖方原因而无法将该房屋售于买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退还买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天每日按成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%做违约金”。合同签订后原告向第三人支付了中介费6190元、向被告支付定金8000元。后被告梁红瑞以其丈夫不同意卖房为由拒绝履行合同。诉讼中第三人退还了原告的6190元中介费。另查明被告梁红瑞与其丈夫王香村2014年3月2日在南阳市民政部门办理结婚登记手续。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定切实履行自己的义务，违约应承担相应的违约责任。庭审中查明本案原被告所交易房产系被告梁红瑞与其丈夫王香村共同财产，被告梁红瑞无权一人处分，现梁红瑞单独处分的行为其丈夫不同意，不追认，造成房屋买卖合同不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案中，原告请求返还定金，赔偿违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》解释二，第二十九条的规定，违约金应按原告损失30%支持为宜。原告现已付定金8000元，中介费6190元（已退还）其损失为8000元。故违约金应按8000元的30%,2400元支持为宜。3、第三人南阳市家合万世地产经纪有限公司在从事居间活动中对被告梁红瑞提供的涉案房源，未履行相应的审查义务，在没见到房屋产权的全部产权人的情况下，为原告提供居间服提供此房源明显存在重大过错，应对就此产生的违约责任承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十六条、第四百二十五条，《房地产经纪管理办法》第二十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释二第二十九条之规定，判决如下：一、被告梁红瑞于本判决生效后十日内返还原告董宛平定金8000元，并支付原告违约金2400元；二、第三人南阳市家合万世地产经纪有限公司对本判决第一项中违约金部分承担连带清偿责任。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费788元，由被告梁红瑞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  梁延东审判员  张治菊二〇一九年十二月二十五日书记员  赵晓蕾