浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初7984号 原告：周雅娟，女，1965年6月13日出生，汉族，住嵊州市。 原告：吴树荣，男，1960年9月18日出生，汉族，住嵊州市。 上述原告委托诉讼代理人：尹晓钢，浙江大丰律师事务所律师。 被告：吴荣华，男，1963年1月26日出生，汉族，住嵊州市。 被告：张超君，女，1968年6月1日出生，汉族，住嵊州市。 第三人：赵樟桂，男，1962年5月26日出生，汉族，住嵊州市。 第三人：赵达凯，男，1990年11月9日出生，汉族，住嵊州市。 上述第三人委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。 原告周雅娟、吴树荣与被告吴荣华、张超君及第三人赵樟桂、赵达凯农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雅娟及其与吴树荣的共同委托诉讼代理人尹晓钢，第三人赵樟桂及其与赵达凯的共同委托诉讼代理人吴松良到庭参加了诉讼。被告吴荣华、张超君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周雅娟、吴树荣向本院提出诉讼请求：判决确认原告与被告于2010年5月6日签订的房屋转让合同有效。事实与理由：原告周雅娟系嵊州市村民，2008年6月22日，同为嵊州市村民的第三人赵樟桂、赵达凯将位于嵊州市的宅基地使用权转让给被告，被告在受让宅基地后建成五层钢混结构楼房一幢。2010年5月6日，原、被告双方签订房屋转让合同1份，约定二被告将前述楼房所有权及占用范围内的宅基地使用权转让给二原告，双方各自履行了合同义务。后原告对房屋进行了装修，一直居住至今。因上述宅基地使用权尚在第三人名下，导致原告无法办理权属登记，遂向法院起诉。原告认为，第三人将宅基地转让给被告，被告又将该宅基地及建造的房屋转让给了原告，双方意思表示真实，转让行为合法有效。 被告吴荣华、张超君未作答辩。 第三人赵樟桂、赵达凯述称，1、第三人的宅基地是在2008年前获得了合法审批，现宅基地审批的主体仍然是第三人。2008年第三人将宅基地转让给吴荣华，吴荣华受让宅基地后建造了房屋，此后由吴荣华把房屋转让给了原告，在此过程中第三人没有向原告方收取过转让款，原告与第三人之间没有直接的合同关系。2、该宅基地现有的审批手续属于第三人，而吴荣华不具有宅基地使用权的权利，因此原告与吴荣华签订的合同是无效合同，由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提供的证据有： 证据1、原告周雅娟的户口本和身份证以及结婚证，证明原告周雅娟系村集体经济组织成员。 证据2、两被告的身份信息，证明两被告的具体身份情况。 证据3、2008年6月22日被告与第三人签订的转让协议书复印件1份。 证据4、2007年7月18日嵊州市私人建房用地呈报表1份。 证据5、2002年4月30日建设用地规划许可证1份。 证据6、2007年11月8日建设工程规划许可证1份，与证据3-5一起证明第三人将宅基地转让给被告，并交付了相应的审批手续。 第三人对上述证据经质证无异议。 证据7、2010年5月6日原告与被告签订的房屋转让合同1份。 证据8、中国农业银行银行卡取款业务回单2份及中国农业银行交易回单1份。 证据9、2010年11月10日吴荣华出具的收条1份，与证据7-8一起证明被告将房屋转让给原告，原告已付清相应款项的事实。 证据10、2019年9月24日吴荣华出具的证明2份，证明房屋由被告建造及原告付清款项的情况。 证据11、2019年11月11日吴荣华出具的情况说明1份，证明原告与被告的实际成交款项是90万元。 第三人对证据7-11由法院认定。 证据12、照片3张，证明涉案房屋的外观现状。第三人无异议。 证据13、2018年5月4日嵊州市鹿山街道办事处的处理意见通知书及罚没款专业票据各1份，证明原告为办理农房权属证书，缴纳罚没款的事实。第三人质证认为罚款是行政机关的事情，与第三人无关，并且罚款与办证是无影响的。 证据14、2019年9月10日嵊州市村民委员会出具的证明1份，证明原告受让房屋后进行装修并一直居住至今的事实。第三人没有作出明确的质证意见。 证据15、2018年6月13日嵊州市鹿山街道办事处信访回复件1份，证明原告具备办理不动产房屋登记条件的事实。第三人质证认为第三人没有收到过这份文书，2018年5月份时第三人曾经打过12345热线电话，认为周雅娟不符合房屋的登记条件，后来街道办事处停止了周雅娟的办证行为，现在的信访件与街道办事处答复是矛盾的，也不是说街道办可以办证就可以办了，这是越权行政行为，不能证明原告的待证目的。 对上述证据本院认证如下：因第三人对证据1-6、证据12无异议，其内容对本案事实具有证明效力。对证据7-14载明的内容可以证明本案相关的事实。第三人对证据15存有异议，其载明内容与原告的诉讼请求之间无直接关联，在本案中不作采信。 本院经审理认定的事实如下：2007年9月14日，第三人赵樟桂户经审批在嵊州市获得农用地转建设用地188平方米，其中住宅用地120平方米，公共用地38平方米。赵樟桂户申请宅基地时还有在册人员赵达凯、赵凯莉。同年11月8日嵊州市建设局颁发浙规（2007）编号0648074号建设工程规划许可证，确定赵樟桂在上述土地上的建设规模为274平方米。 2008年6月22日，第三人赵樟桂、赵达凯（业主）与被告吴荣华签订转让宅基地协议书1份，约定业主将坐落在小砩村新宅基第三排西面第一座，面积140平方米，转让给吴荣华为业，双方商定屋基款26万元，屋基款在双方及中证人签名、当面一次性付清不欠，付款后土地使用权归受主吴荣华所有等内容。第一被告吴荣华获得上述宅基地后，建造了五层楼房。2010年5月6日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订房屋转让合同1份，约定甲方自愿将坐落于嵊州市新宅基第三排西面第一座，落地面积140平方米，房屋三间五层钢混结构房转让给乙方，双方商定成交价格为180万元，甲方于2010年5月6日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用，如果需要办理房屋过户手续一切费用均由乙方承担，甲方应当无条件协助等内容。同时双方约定实际购买价格为90万元，原告方已向被告方付清了款项。两原告获得房屋后，进行了装修并居住至今。后原告为办理上述房屋的产权登记手续，与第三人赵樟桂（甲方）补签了房屋转让合同1份，载明甲方自愿将上述房屋转让给原告所有，落款日期为2010年11月12日。2018年5月4日嵊州市鹿山街道办事处对原告周雅娟发出处理意见通知书1份，载明周雅娟坐落在嵊州市集体土地上的房屋超建筑面积176.81平方米，按100元每平方米缴纳罚款，未批先建住房土地面积104.25平方米，按100元每平方米缴纳罚款，累计应缴纳罚没款28106元。次日原告缴纳了上述罚款。 另认定，原告周雅娟出生于嵊州市，1988年9月20日与吴荣华结婚，吴荣华户籍在嵊州市，现周雅娟户籍仍在嵊州市。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，农村居民在宅基地上建造的房屋应属于农民个人所有,农村房屋作为农民的私有财产，其自由流转应受法律保护，但基于“房地一体”主义原则，农村房屋的流转必然会导致宅基地使用权随之流转。根据现有法律规定宅基地属于村集体所有,宅基地使用权可以在本集体经济组织成员之间流转,如果房屋买卖合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外,即对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响,那应当认定合同有效。在本案中第三人将宅基地使用权转让给被告方，但两被告并不是宅基地所在村集体经济组织的成员，因此第三人与被告方之间的宅基地使用权转让合同违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效合同。但被告方与原告方签订的房屋转让合同属于当事人的真实意思表示，原告方已经履行了全部购房款，村集体经济组织也明知原告已装修了受让的房屋并居住至今，后原告方为办理权属登记手续又与第三人签订了房屋转让合同，亦可以证明对宅基地享有使用权的第三人已同意将房屋转让给原告方所有。其次，原告周雅娟作为宅基地所在村的村民，该房屋转让合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，所以农村私有房屋在同一集体经济组织成员之间进行流转在法律上并无重大障碍，法院应当予以认可。现原告方要求确认与被告方签订的房屋买卖合同的效力，可予支持，但由于被告建造的部分房屋已经超过了规划许可的建设规模，故对超过部分建筑面积的合法性不予认定。第三人称其仍为宅基地的登记主体，故原、被告间的转让合同无效，该理由与物权变动的原因与结果进行区分的规定不相符，即使物权不能变动，也不影响债权合同的效力，故对第三人的述称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 确认2010年5月6日周雅娟、吴树荣与吴荣华、张超君签订的房屋转让合同除超过建筑面积274平方米部分房屋的内容外，其余内容有效。 案件受理费80元，依法减半收取计40元，由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费80元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴展宁 二〇一九年十二月二十三日 书记员  裘 柯 附页： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。