贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5358号原告：周小玲，女，1984年2月5日出生，汉族，住湖北省谷城县。上列两原告共同委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师，特别代理。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，一般代理。原告周小玲与被告贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周小玲委托诉讼代理人安胜琴及被告一鸣房开公司委托诉讼代理人刘星均到庭参加诉讼。因原被告均向本院申请庭外和解，故本院对相应审理期限进行了扣除。本案现已审理终结。原告周小玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2017年7月1日至2018年10月30日期间逾期交房违约金38905.86元；2.判决被告向原告支付从2017年10月1日至2019年3月26日期间逾期办理房屋转移登记的违约金28571.77元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于贵阳市花溪区房屋，约定的交房时间为2017年6月30日，办初始登记的时间为房屋交付使用之日起90日内。合同签订后，原告向被告支付了全部房款400266元，但被告未按合同约定的时间交付房屋和办理房屋产权证，故起诉要求被告按照已付房款的万分之二标准支付逾期交房违约金，按照银行同期贷款利率4.75%的标准支付逾期办证违约金。被告一鸣房开公司辩称：1.原被告双方在合同及补充协议中对逾期交房的违约金计算方式、最高比例进行了明确约定，被告承担的违约金不应超过该最高比例。2.被告不存在逾期办证的情形，根据合同约定被告在通知原告提供办理产权登记手续并交纳税费后24个月内办理完毕，而本案被告通知原告的时间是2019年1月7日，以此计算24个月，被告并不存在逾期办证行为。而且双方在合同中约定了逾期办证的计算方式和最高比列，按照该约定被告承担的责任也不应超过该最高标准。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳经济技术开发区69号一鸣宽城国际小区的开发建设单位。2016年4月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：一、原告向被告购买一鸣宽城国际小区19幢9层1号房屋，建筑面积91.85平方米，总价款400266元。二、交房时间为2017年6月30日，该商品房满足合同第十一条约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续。三、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房90日之内，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权退房，若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金。2、其他约定见补充协议。四、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品所有权初始登记，如晚于上述期限申请初始登记但不影响出卖人办理转移登记的，买受人同意接受；若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照约定承担责任。五、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01‰的违约金。该合同附件十二补充协议部分，与本案逾期交房和逾期办证事项有关的约定内容为：1、约定逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房总违约金支付比例最高不超过房屋总价的1.5%；2、买受人在出卖人通知之日起15日内提供办理产权所需资料及缴纳相关税费，出卖人承诺24个月内为买受人办理完毕产权手续，因出卖人原因逾期办理产权手续，应当按买受人已付房款0.01‰按日向买受人承担违约责任，直至产权手续办理完毕之日止。3、本合同及附件中有关出卖人履行“书面通知”义务的约定，双方一致认可出卖人登报公示即为“书面通知”义务。合同签订后，原告按合同约定向被告足额支付了房款。2018年10月30日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知一鸣宽城小区业主，请购买该小区15-24栋未收房的业主自2018年10月30日起，持购买资料原件前往物业服务中心办理交房事宜。2018年11月，原告周小玲实际收房。2019年1月5日，被告在《贵阳晚报》上刊登办证公告，通知一鸣宽城小区业主，告知该小区16-24栋及20号、21号楼1层商业已具备办理产权办理条件，将于2019年1月7日起开始办理产权登记手续，请业主持购房资料原件前往销售中心登记办理。2019年3月26日，被告在一鸣款城小区张贴通知，通知16-24栋未办理产权证的业主到提交资料到销售中心办理产权登记手续。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、被告在《贵阳晚报》刊登的公告等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后原告已按约向被告支付了购房款，但被告并未按合同约定的时间向原告履行交房义务和通知办证义务，已经构成违约，故应当按照约定承担违约责任。关于逾期交房违约责任，合同约定的交房时间为2017年6月30日，被告通知原告交房时间为2018年10月30日，逾期486天。根据合同约定，逾期交房违约金按已付房款每日万分之二的标准计算，金额为38905.86元（400266×0.0002×486），因原告支付的购房款数额较大，被告逾期交房的违约时间较长，补充协议中约定逾期交房违约金最高不超过总房款的1.5%，明显过低，不足以弥补原告的实际损失，减轻了出卖人的责任，且不利于敦促违约方积极履行合同约定义务，故对被告的辩称违约金不超过房款1.5%的意见，本院不予采纳。关于原告主张的逾期办证违约金请求，因原被告双方在合同中未约定被告取得初始登记，并向原告交付办理转移登记文书的时间，当事人未约定的则从法定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在房屋交付之日起90日内取得取得房屋所有权初始登记，并通知原告方办理转移登记手续。本案中，原告通知被告收房时间为2018年10月30日，按照上述法律约定，被告应在2019年1月28日之前通知原告办理房屋转移登记手续，被告于2019年1月5日在《贵阳晚报》上刊登办证公告，通知业主办理房屋产权证，该登报通知的形式符合双方在补充协议当中约定的“书面通知”形式，被告登报通知办证的时间并未超过交房后90日，被告不存在逾期办理产权登记的违约行为，对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周小玲支付逾期交房违约金38905.86元；二、驳回原告周小玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元（已减半收取），由原告周小玲负担315元，被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担429元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年十二月二十日书记员  舒飘