山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋07民终2685号上诉人（原审被告）：山西舜烨房地产开发有限公司，住所：晋中市榆次区迎宾西街100号。法定代表人：郝灵雯，职务：总经理。委托诉讼代理人：张晓波，山西良秩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵俊生，男，1973年1月15日生，汉族，现住寿阳县。上诉人山西舜烨房地产开发有限公司（以下简称“舜烨公司”）因与被上诉人赵俊生房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。舜烨公司上诉请求：1、依法撤销山西省寿阳县人民法院于2019年7月18日作出的（2019）晋0725民初205号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费、保全费由赵俊生承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、赵俊生作为违约方既不享有法定的合同解除权，也不享有约定的合同解除权。首先，舜烨公司与赵俊生签订的《商品房买卖合同》符合国家法律规定，是双方真实意思的表示，应当认定为成立并且生效。赵俊生在原审庭审中提出的所谓的自己经济条件不允许，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的相关规定，且解除合同的权利本身就是守约方针对违约方存在违约行为时，可以采取的一种维权手段，赵俊生作为违约方，并不享有法定的合同解除权。其次，舜烨公司与赵俊生在签订《商品房买卖合同》中确实约定了合同解除的条件，但只有在合同约定的解除条件成就时，双方的合同才得以解除。原审法院在认定赵俊生享有解除权时引用了《商品房买卖合同》的补充协议第7条“买受人因为自身原因要求退房或银行要求出卖人回购的，出卖人同意的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”之规定，认为赵俊生依据该条享有合同解除权，纯属对该条的错误理解，该条适用的前提是“出卖人同意”，即舜烨公司同意的情况下双方的合同才可以解除。纵观《商品房买卖合同》及补充协议，没有任何一条约定了赵俊生在经济条件不允许时享有解除合同的权利，因此其不具备约定的合同解除权。事实上，赵俊生解除合同的原因也不在于其经济条件不允许，而是因为同区的商铺价额有所下调，其才被恶意提出解除合同的。赵俊生任意解除合同的行为严重地背离了契约精神，一审法院判决解除双方的合同，是对这种严重违背诚实信用原则行为的鼓励和认可，扰乱了民商事主体的市场交易秩序，也容易引发群体性事件，对于舜烨公司极为不公平。2、本案中的赵俊生，并非是唯一购买过舜烨公司所售卖的商品房的个人，也并非是唯一因为房价下跌而想要与房地产开发公司解除合同的个人。如果支持了赵俊生的诉讼请求，判决其享有任意解除权，群体性的退房事件马上就会发生，损害的不单单是像舜烨公司一样的房地产开发公司的合法权利，更多的是其他诚实守信的购房者也会因此蒙受巨大损失，后果不堪设想。被上诉人赵俊生辩称：一、开发商的几点违约事实。1、按开发商的销售广告和宣传的规划方案，答辩人购买的E3号所在的E区商铺应为快餐区，然事后却发现开发商均未按原宣传的规划方案招商，直接导致了答辩人想要开设餐饮服务的设想无法实现的严重后果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第三条，销售宣传中的“规划方案”作为开发商的要约邀请，即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。2、开发商口头宣传该套商铺年租金五万元，并声称可通过商铺租金来支付按揭本利，然事后经调查走访发现事实上只有两万元，除去物业取暖费后所剩无几，与原初设想相差甚远，应属欺诈宣传诱骗订立合同，根据《合同法》第五十四条，该合同应属无效。3、2013年4月8日，答辩人签署认购单，约定在缴纳首付款后于2013年6月1日前交付使用，后答辩人按照约定时间缴纳首付款后，售楼部却直接跑路，从此四年内无法与售楼部取得联系。经多方努力找到开发商后说需签署正式《合同》，并在《合同》中又约定于2018年2月1日前交付使用，然答辩人购买的商铺至今六年来仍由开发商对外出租，并收取租金。相反，对一些有头面的购房人却是没有交清首付款也能够占有使用，并自主收取租金，此举对答辩人作为一个被开发商视为在社会无足轻重的人，造成极大伤害，虽经答辩人多次催告，开发商均置之不理，根据《解释》第十五条，答辩人已具有提出解除合同的权利。二、针对上诉人的观点。1、上诉人认为“答辩人是违约方，不应享有法定的合同解除权与约定的合同解除权。”根据前款所述开发商的三点违约事实，从缴纳首付款至今长达六年时间，答辩人的各项权利在强权与无赖面前均无法落实，开发商才是本案真正的违约方。因答辩人在缴纳首付款时是向亲友东挪西借筹借而来，随着长时间的推移，亲友纷纷要求归还，又因女儿大学费用每年需五万左右，答辩人无力承担后续按揭贷款接近5000元的月供，在此万不得已之下，答辩人只有一退再退含泪向开发商提交退房申请，愿意以承担接近10万元的违约责任金来换取退回余款，然开发商对答辩人的妥协退让之举仍然不予置理，故无奈发起诉讼。2、上诉人认为，只有出卖方同意才能解除合同。此说辞既未以合理方式（如黑体字或下划线或口头告知）提请对方注意，而且是格式条款提供方加重对方责任、排除对方权利的显失公平的特权。根据《合同法》第三条、第四十条、第四十一条之规定，应属无效条款。3、对于“出卖方不同意”，在买受人无力按揭的情况下，又该如何办，原《合同》未作出明确约定。4、针对双方签订《合同》附加的“补充协议”第7条，“因买受人自身原因要求退房或银行要求出卖人回购；出卖人同意的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”中“出卖人同意的”，舜烨公司认为“现在出卖人不同意，所以不能解除合同”。答辩人认为，逻辑推理上讲不通。该条款表明双方已达成约定解除的成就条件。赋予了买受人在自身原因下解除合同的权利及应承担的义务（即违约责任金）。而其后的出卖人同意的，则是开发商作为格式条款提供方委托法律顾问为买房人精心设计的陷阱及圈套。在有利时就解除，在不利时就不同意解除，是明显的排除对方权利的显示公平的条款。试问，那假如银行要求出卖人回购，那出卖人不同意就可以不回购吗？社会的公序良俗讲不通。“违约者要支付违约金”这是社会的常理认知，而“不同意支付违约金”却是社会生活与司法实践中见所未见、闻所未闻的违背公序良俗的僻理。反之“如不同意”，该合同如何继续履行，原《合同》并未作出具体约定，也不能继续约定，这为今后的司法执行出了难题。故原审法院的判决是依据双方的约定条件，合乎社会的公序良俗的合法合情的判决，是司法实践中的通常判决案例，应予维持。赵俊生向一审法院起诉请求：1、解除赵俊生、舜烨公司双方所签订的《商品房买卖合同》，舜烨公司返还赵俊生房款405301.3元整；2、本案诉讼费用、保全费用由舜烨公司承担。一审法院认定事实：2017年11月30日，赵俊生与舜烨公司签订了《商品房买卖合同》，由赵俊生购买舜烨公司开发的寿阳美源步行街E-3号商铺一幢，商铺总价为946987元，赵俊生缴纳首付款500000元，余款446987元约定办理银行按揭。约定该幢商铺于2018年2月1日前交付使用。合同还附有《合同补充协议》，约定“买受人因自身原因要求退房或银行要求出卖人回购，出卖人同意的，买受人应向出卖人支付房屋总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”。后因赵俊生提出家庭困难，无力承担后续按揭贷款，于2018年5月21日向舜烨公司提交《退房申请书》，自愿按照合同约定承担违约责任，要求舜烨公司按合同约定扣除违约金后返还剩余房款并解除双方签订的《商品房买卖合同》。双方未能协商解决，赵俊生遂诉至一审法院为本案事实。另外，本案在诉讼期间，舜烨公司提出了管辖权异议申请，一审法院作出（2019）晋0725民初205号之一《民事裁定书》，驳回舜烨公司对本案管辖权提出的异议。舜烨公司不服，上诉于晋中市中级人民法院。晋中市中级人民法院作出（2019）晋07民辖终43号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为：本案赵俊生、舜烨公司双方签订的《商品房买卖合同》为有效协议，该合同所附的《合同补充协议》约定买受人因自身原因要求退房应向出卖人支付房屋总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。现因赵俊生提出家庭困难，无力承担后续按揭贷款，要求舜烨公司按合同约定扣除违约金后返还剩余房款并解除双方签订的《商品房买卖合同》，应予准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：解除赵俊生与舜烨公司所签订的《商品房买卖合同》，舜烨公司并返还赵俊生房款405301.3元。本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，减半收取3740元，保全费用2620元，由舜烨公司负担。二审中，被上诉人赵俊生提交：1、照片五张，欲证明上诉人舜烨公司宣传规划方案与实际招商方案不一样，被上诉人现在已经无力支付按揭贷款；2、光盘一张（内附录音），欲证明上诉人舜烨公司通知被上诉人到晋城银行晋中分行咨询按揭贷款事宜，但经电话咨询，该银行与上诉人没有合作关系。上诉人舜烨公司质证称：1、对于照片的来源是否有必要的印证，赵俊生与上诉人签订合同的时间是2017年11月30日，步行街的现状已经不能用以前的广告进行约束，签订合同时房屋出租已经是现状，赵俊生办理完毕合同签订的后续工作及向银行提供手续办理按揭后，上诉人将履行交房，赵俊生之所以拒绝履行合同，是因为该房屋的价格因经济形势下行而降低；2、录音只是部分剪辑，无法证明对方是否是晋城银行晋中分行工作人员，其真实性、合法性、关联性均无法确认。本院认为，本案二审争议的焦点：1、案涉《商品房买卖合同》是否应予解除；2、上诉人舜烨公司是否应当返还被上诉人赵俊生房款405301.3元。评判如下：1、依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定“买受人因自身原因要求退房或银行要求出卖人回购，出卖人同意的，买受人应向出卖人支付房屋总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”。赵俊生作为案涉房屋的买受人，以自身原因向舜烨公司送达《退房申请书》，并以自身原因起诉请求解除案涉《商品房买卖合同》，但舜烨公司不同意解除合同，故对赵俊生以其享有约定解除权为由主张解除合同，不应支持。关于赵俊生称案涉《合同补充协议》系格式条款一节，该条款并不影响赵俊生对是否购买房屋的选择，亦不影响对约定解除权进行协商，故对赵俊生的主张，不予支持。2、依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”赵俊生于二审中以舜烨公司商业宣传与实际招商不一致致使不能实现合同目的为由，请求判令解除案涉《商品房买卖合同》，与其一审中请求判令解除合同的理由不同，赵俊生所举照片、录音等证据亦不足以证明其主张，不应支持。关于赵俊生称舜烨公司未按约定时间2018年2月1日交房一节，因赵俊生现仅支付首付款，对剩余款项尚未通过银行按揭付款，故对赵俊生以此为由主张解除合同，不应支持。3、赵俊生以其负债累累等自身原因请求判令解除案涉《商品房买卖合同》，但仅提交照片以证明其支付女儿学宿费31800元，不能证明继续履行合同对其显失公平，亦不能证明舜烨公司拒绝解除合同违反诚实信用原则，故对赵俊生请求判令解除合同并返还房款405301.3元，难以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省寿阳县人民法院（2019）晋0725民初205号民事判决；二、驳回赵俊生的诉讼请求。一审案件受理费7480元，减半收取3740元，保全费2620元，由赵俊生负担；二审案件受理费7480元，由赵俊生负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  杨姣瑞审判员  元晓鹏二〇一九年十二月四日书记员  郝利娜