昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10144号原告：昆明康源房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官渡区世纪城忆春苑10幢1单元19A号1层。法定代表人：李莹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓清匀，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。被告：孔繁宗，男，1985年6月17日出生，彝族，云南省石屏县人，住云南省昆明市盘龙区。原告昆明康源房地产开发有限公司与被告孔繁宗房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明康源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓清匀到庭参加诉讼，被告孔繁宗经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后不正当理由不到庭，本院依法对被告孔繁宗进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明康源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房备案登记号：KM2013060741776、KM201306741781；2、判令被告向原告支付违约金￥235950.60元（以涉案房屋总价￥1179753.00元的20%计算）；3、本案的诉讼费、保全费、律师费、担保服务费、公告费均由被告承担。事实与理由：2013年6月5日，原告与被告签订了《商品房购销合同》以及《合同补充协议》，约定：被告孔繁宗向原告昆明康源房地产开发（以下简称：康源公司）购买位于盘龙区.9平方米的房屋，以及福缇岛小区2号地下室C区-2层C422号、面积33.02平方米的车位；被告孔繁宗向原告康源公司支付部分首付款，剩余89万元尾款向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款支付，并签订了《个人购房住房（商业用房）借款合同》，原告为该笔借款提供阶段性连带保证。被告在履行《个人购房借款/担保合同》期间，自2015年9月起出现逾期归还银行借款的违约行为，经中国建设银行股份有限公司云南省分行多次催告，原告于2015年9月开始代被告清偿银行贷款，截止2017年6月原告累计为被告清偿贷款￥119015.17元。因被告一直无法联系上也未按时归还银行借款本息，2018年1月22日中国建设银行股份有限公司云南省分行起诉要求被告立即清偿所欠款项，原告康源公司为此承担连带保证责任。现依据原、被告双方签订的《合同补充协议》的相关约定，原告有权解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，撤销商品房备案登记，收回涉案房屋自行处置用于赔偿原告代偿的款项以及为实现债权而支出的所有费用，相关损失及违约责任应由被告承担。综上所述，根据《民事诉讼法》及其相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益特向本院提起诉讼，恳请本院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告孔繁宗未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的商品房购销合同、合同补充协议，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的公证书、个人购房借款担保合同、个人逾期贷款催收通知书、关于履行个人住房贷款担保义务回函、情况说明、个人贷款逾期归还、民事判决书、关于代偿孔繁宗于我行的情况说明、贷款结清证明、个人贷款逾期归还凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信；3、原告提交的保单保函、担保服务费发票、诉讼费发票、保全费发票、诉讼案件委托代理合同，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年6月5日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由被告购买原告开发的福缇岛小区Ⅰ第4幢1106号房，房屋套内建筑面积为117.81平方米，房屋总价款为1179753元。被告首期支付购房款359753元，其余价款820000元向建设银行贷款支付。同时合同约定：若被告未按照合同约定付款的，被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止45天内，被告按照每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期45天后，被告需按照每天100元向原告承担违约责任；超过90天仍未付款的，原告有权解除合同，同时被告须向原告支付房屋总价款5%的违约金。同日，双方签订《合同补充协议》，约定买受人因违反对银行等第三方的承诺，导致出卖人须向第三方承担担保责任的，买受人同意出卖人依据本协议或其他约定直接自治处置合同项下的房产用于赔偿出卖人向第三方承担的责任。处置房产的款项扣除买受人应当向出卖人承担的各种可能发生的费用（包括但不限于违约金、评估费、拍卖佣金、保全费、交通费、公证费、送达费等）后的剩余部分无息返还买受人。因买受人的原因导致合同被解除的，已发生的商品房交易税费、登记与撤销费用、公证费用、维修基金等费用均应由买受人承担。属于《商品房购销合同》第八条约定的情形的按该条承担违约责任，其他情况的，买受人还应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。2013年6月5日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发的福缇岛小区Ⅰ2号地下室C区-2层C422号车位，车位建筑面积为12.72平方米，车位总价款为108000元，被告首付款38000元，其余价款向建设银行贷款支付。同时合同约定：若被告未按照合同约定付款的，被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起至实际付款之日止45天内，被告按照每天10元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期45天后，被告需按照每天100元向原告承担违约责任；超过90天仍未付款的，原告有权解除合同，同时被告须向原告支付房屋总价款10%的违约金。经审查，被告向原告支付房屋首付款359753元和车位首付款38000元。被告就房屋及车位的尾款共计890000元向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款，于2013年6月4日签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理相应公证。2013年6月7日，涉案房屋及车位办理了商品房买卖合同登记备案。另查，截止2017年6月21日，原告已代被告清偿贷款本金及利息119015.17元。2018年1月22日，中国建设银行股份有限公司云南分行起诉被告孔繁宗、被告昆明康源房地产开发有限公司金融借款合同一案，昆明五华区人民法院于2018年7月2日作出（2018）云0102民初939号民事判决书：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南分行与被告孔繁宗、被告昆明康源房地产开发有限公司于2013年7月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告孔繁宗于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南分行偿还借款本金841132.55元及截止2018年6月26日的利息37421.05元、逾期利息1651.03元，并支付未付借款本金自2018年6月27日起至实际还清之日止的逾期利息及欠付利息的复利（按合同约定的贷款利率上浮50%计算）；三、被告孔繁宗于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南分行支付其为实现债权而产生的律师费29254元；四、被告昆明康源房地产开发有限公司对被告孔繁宗的上述债务承担连带清偿责任，被告昆明市康源房地产开发有限公司承担责任后有权在其承当的范围内向被告孔繁宗追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南分行的其他诉讼请求。2018年12月19日，原告代偿了被告贷款的全部本息，中国建设银行股份有限公司昆明金碧路支行出具《贷款结清证明》，被告贷款金额890000元，贷款期限360个月，于2018年12月19日全部结清。本院认为，针对原告要求解除原、被告签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》以及被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告代偿全部本息，根据《合同补充协议》约定内容，原告作为履约方有权要求解除合同及备案撤销，故对于原告的诉请本院予以支持。因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，被告于2019年11月11日公告送达收到原告诉状，故房屋和车位的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2019年11月11日解除，合同解除后，被告应当协助原告办理商品房买卖合同登记备案撤销手续（合同登记号：KM2013060741776、KM2013060741781）。针对原告要求被告向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告未按照合同约定及判决书内容履行义务，已然构成违约，应当承担违约责任，但违约责任的边界不应超过损失，本案中，原告主张合同总价款20%的违约金的请求权基础是《合同补充协议》中约定：其他情况的，买受人还应向出卖人支付购房款总额20%的违约金。该请求权基础并未对违约情况进行明确约定，仅以“其他情况”就适用购房款总额20%的违约金，不符合法律规定，该请求权基础在本案中不能适用，此外，本院注意到，因本案系房屋及车位的贷款在一个贷款合同，不能区分原告代偿的金额中具体哪些是代偿房屋和车位的，故在本案中处理对于房屋和车位解除合同及撤销登记，且原告在庭审中明确合同解除的法律后果不需要法院处理，同时涉及房屋和车位合同中对违约责任约定不一致，故原告主张合同总价款20%的违约金的诉讼请求本院不予处理，原告可在合同解除的法律后果中处理违约责任。此外，对于原告主张的担保费、律师费等其他费用，担保费并非因保全必须产生的费用，该主张没有法律依据，本院不予支持。律师费未提交相应的发票，本院不予支持。公告费未实际产生，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定判决如下：一、原告昆明康源房地产开发有限公司与被告孔繁宗签订的《商品房购销合同》（福缇房0562）、《合同补充协议》于2019年11月11日解除；二、原告昆明康源房地产开发有限公司与被告孔繁宗签订的《商品房购销合同》（福缇车0220）、《合同补充协议》于2019年11月11日解除；三、被告孔繁宗于本判决生效之日起十日内协助原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同（合同登记号：KM2013060741776）备案登记手续；四、被告孔繁宗于本判决生效之日起十日内协助原告昆明康源房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同（合同登记号：KM2013060741781）备案登记手续；五、驳回原告昆明康源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4839元、保全费5000元，由被告孔繁宗承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 侯  旭人民陪审员 苟  珏二〇一九年十二月十七日书 记 员 金 玉 洁