湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11582号上诉人（原审被告）：周回成，男，1970年12月17日出生，汉族，住湖南省道县。被上诉人（原审原告）：湖南勤诚达地产有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金星大道518号勤诚达新界商务中心。法定代表人：王胜成，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱思颖，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司长沙望城支行，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭大道联诚国际S-C2栋一、二、三层。负责人：李小峰，该支行行长。委托诉讼代理人：赵文艳，湖南众铭律师事务所律师。上诉人周回成因与被上诉人湖南勤诚达地产有限公司（以下简称勤诚达公司）、原审第三人中国光大银行股份有限公司长沙望城支行（以下简称光大银行望城支行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周回成上诉请求：1、维持一审判决第二项、第五项，撤销一审判决第一项、第三项、第四项，依法改判驳回勤诚达公司的其他诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用全部由勤诚达公司承担。事实与理由：一、一审判决解除周回成与勤诚达公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》不当，适用法律不当；二、周回成并未违反与勤诚达公司的合同约定，周回成欠勤诚达公司的钱属实，勤诚达公司可以要求周回成返还，但不能解除案涉合同；三、周回成未履行与勤诚达公司的合同支付139000元首付款，同意从2016年6月31日起按银行同期利息向勤诚达公司支付滞纳金。勤诚达公司辩称，一、勤诚达公司被扣划的保证金具体金额待核实，其他内容一审判决事实认定清楚、法律适用正确，周回成由于欠付光大银行的贷款导致勤诚达公司被光大银行望城支行扣划保证金，根据周回成与勤诚达公司签订的商品房买卖合同补充协议第二条的约定，一审判决关于解除合同的内容事实清楚，有法律和合同依据，且周回成并未支付案涉商品房的首付款。请求二审法院驳回周回成的上诉。光大银行望城支行述称，扣除周回成已经实际偿还的贷款本息外，广大银行望城支行收回的款项为382419元。请求二审法院依法判决。勤诚达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除勤诚达公司与周回成于2014年9月25日签订的编号为201401622801的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令周回成向勤诚达公司支付代垫的维修基金13933元；3、判令周回成向勤诚达公司支付违约金46700.6元；4、判令周回成向勤诚达公司归还已向光大银行望城支行代偿的借款本息及代垫的律师费等费用合计80000元（400000元-320000元）；5、判令周回成支付勤诚达公司承担本案律师代理费30000元；6、判令周回成配合勤诚达公司办理解除合同、注销预告登记（或产权转移预登记）等手续并承担手续费；7、由周回成承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月25日，周回成以周林名义与勤诚达公司签订编号201401622801的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定：周回成购买勤诚达公司开发的坐落于望城区月亮岛街道第Ｈ1栋28层2801号房屋，建筑面积116.18平方米，2016年12月30日前交房，房屋总价467006元，周回成以银行按揭贷款加首付款方式付款，签订合同当日交付首期房款（含定金）147006元，剩余房款320000元申请银行贷款。周回成向勤诚达公司实际支付首付款8006元，欠款139000元。同时，补充协议第二条第4款、第5款约定，出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保责任期间，买受人对银行违约，视同对出卖人违约。如连续3个月或累计6个月未偿付贷款本息、罚息或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，买受人应于接到出卖人通知还款之日起15内向出卖人偿还出卖人已向或应向银行承担担保责任的款项，并每日按出卖人承担款项千分之一的比例向出卖人支付违约金。买受人逾期仍未偿还出卖人代偿款项和违约金的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款10%的违约金。出卖人依本条约定解除合间，买受人应当在出卖人的通知送达之日起10天内配合出卖人办理解除合同、注销预告登记或产权转移预登记等手续。买受人拒不履行归还代偿款、拒不协助出卖人办理解除合同、注销房屋预告登记手续等义务，致使出卖人通过诉讼方式强制买受人履行义务的，买受人应承担出卖人应支付的诉讼费、执行费、律师代理费、评估费、拍卖费及其他处置该房屋等有关的一切税费。2014年11月14日，光大银行望城支行向周回成贷款320000元，用于周回成向勤诚达公司购买位于望城区月亮岛街道第Ｈ1栋2801号房屋，贷款期限为240个月；周回成采取按月等额本息还款法（按月计息）归还借款。勤诚达公司对借款合同项下的全部贷款承担阶段性连带责任保证。借款合同签订后，光大银行望城支行于2014年11月14日将约定的周回成借款320000元一次性付至勤诚达公司的账户内。周回成已归还贷款本金13293.93元，利息32203.76元，本息合计45497.69元。因周回成从2016年7月起至今一直未按期偿还借款本息的违约，光大银行望城支行向一审法院提起诉讼，一审法院判决生效后，2019年3月20日，依据已生效的长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初332号民事判决，依法从勤诚达公司账户内直接扣划的借款本息等合计为400000元。2019年5月15日，勤诚达公司委托湖南金州律师事务所通过邮政特快专递向周回成致《律师函》，要求周回成向勤诚达公司支付拖欠的各项费用及违约金，但周回成至今未向勤诚达公司支付分文。另认定，周回成，湖南省道县道江镇游水南路28号居民，男，1970年12月17日出生，身份证号：432923197××××××××（现保留户籍），周回成在湖南省道县户口：周林，身份证号：4329231976××××××××（重户口，已注销）系同一人。湖南金州律师事务所（乙方）与勤诚达公司（甲方）签订《民事委托代理合同》，合同约定，乙方接受甲方委托，委派朱思颖律师在甲方与周回成商品房买卖合同纠纷一案中担任甲方的一审、二审及执行阶段诉讼代理人。合同约定的律师代理费为30000元。一审法院认为，勤诚达公司与周回成签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。周回成未能依约按期履行归还银行按揭贷款义务，因勤诚达公司承担保证责任，依据已生效的长沙市望城区人民法院（2018）湘0112民初332号民事判决，依法裁定从勤诚达公司账户内直接扣划的借款本息等合计为400000元，勤诚达公司代替周回成履行还款义务，符合商品房买卖合同《补充协议》第二条第四、五款约定的解除合同的条件，勤诚达公司有权要求解除合同并办理解除合同、注销预告登记（或产权转移登记）等手续，故对勤诚达公司的第一项诉讼请求予以支持，对勤诚达公司的第六项诉讼请求，支持勤诚达公司要求周回成配合办理解除合同、注销预告登记（或产权转移登记）等手续的诉求，但勤诚达公司要求周回成承担手续费的诉求金额不明确，未提供事实与法律依据，不予支持。勤诚达公司作为周回成的借款保证人，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，在承担保证责任后，有权向作为债务人的周回成追偿，但合同解除后，周回成已支付的购房款，勤诚达公司应当予以返还。本案因周回成未按期偿还银行贷款本息，导致勤诚达公司承担了保证责任，周回成未按期还款行为违反合同约定，依法应当承担违约责任，但《补充协议》第二条第四款约定的总购房款10%的违约金计算标准过高，综合双方合同履行情况、勤诚达公司实际损失、周回成过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情将违约金调减为总购房款2%，即9340.12元，故对勤诚达公司主张的违约金予以部分支持。依据勤诚达公司与周回成签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》的《补充协议》第二条第五款，周回成应当支付勤诚达公司本案律师费，勤诚达公司主张周回成支付其公司承担本案律师代理费30000元，虽然勤诚达公司与湖南金州律师事务所签订了《民事委托代理合同》，约定委派朱思颖律师在勤诚达公司与周回成商品房买卖合同纠纷一案中担任勤诚达公司的一审、二审及执行阶段诉讼代理人，律师代理费为30000元，但目前委派律师仅代理了一审诉讼，勤诚达公司主张周回成承担本案律师代理费30000元，部分予以支持，周回成向勤诚达公司支付律师代理费5000元。勤诚达公司主张周回成向其支付代垫的维修基金13933元，因勤诚达公司未提供证据，也未证实给勤诚达公司造成了损失，不予支持。勤诚达公司主张周回成向其归还已向光大银行望城支行代偿的借款本息及代垫的律师费等80000元（400000元-320000元），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”对勤诚达公司该项诉求部分予以支持，勤诚达公司应向周回成返还32万元贷款本息、8006元首付款本息、周回成已付的贷款本息45497.69元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除勤诚达公司与周回成签订的合同编号为201401622801《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》；二、周回成于判决生效后十日内向勤诚达公司支付违约金9340.12元；三、周回成于判决生效后十日内协助勤诚达公司办理解除合同、注销预告登记（或产权转移登记）等手续；四、判决生效后十日内，周回成应向勤诚达公司支付代偿银行借款本息及各项费用400000元，勤诚达公司应返还周回成购房款328006元及利息（其中8006元的利息起算点为2014年9月25日，320000元的利息起算点为2014年11月14日，利率均为中国人民银行同期同类贷款利率，利息均计算至贷款清结之日止），应返还周回成偿还的贷款本息45497.69元；五、周回成于判决生效后十日内支付勤诚达公司本案律师代理费5000元；六、驳回勤诚达公司其他诉讼请求。案件受理费10176元，因适用简易程序减半收取5088元，由周回成负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明：湖南省长沙市望城区人民法院依据已生效的（2018）湘0112民初332号民事判决，依法从勤诚达公司账户内直接扣划的借款本息等合计为400000元，光大银行望城支行在二审中主张其支行收到的扣划款项为382419元。同时，勤诚达公司亦向本院出具说明，认可其公司代偿的银行本息及各项费用为382419元。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：一审判决解除周回成与勤诚达公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，勤诚达公司已提供充分有效证据证明周回成因未履行按期归还银行按揭贷款的义务，导致勤诚达公司承担保证责任，代替周回成向光大银行望城支行履行还款义务，根据勤诚达公司与周回成签订的商品房买卖合同补充协议约定，勤诚达公司有权解除案涉商品房买卖合同及补充协议，一审法院据此判决解除周回成与勤诚达公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，并由周回成协助勤诚达公司办理解除合同、注销预告登记（或产权转移登记）等手续并无不当，依法予以维持。同时，光大银行望城支行主张其支行收到的扣划款项为382419元。勤诚达公司亦认可其公司代偿的银行本息及各项费用为382419元，一审法院认定勤诚达公司代偿的金额为400000元不当，依法予以纠正。综上所述，上诉人周回成的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3277号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3277号民事判决第六项；三、变更湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3277号民事判决第四项为：本判决生效之日起十日内，周回成向湖南勤诚达地产有限公司支付代偿银行借款本息及各项费用382419元；湖南勤诚达地产有限公司返还周回成偿还的贷款本息45497.69元、购房款328006元及利息（其中8006元的利息起算点为2014年9月25日，320000元的利息起算点为2014年11月14日，利率均为中国人民银行同期同类贷款利率，利息均计算至贷款清结之日止）；四、驳回湖南勤诚达地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5088元，由周回成负担；二审案件受理费7300元，由周回成负担6979元，湖南勤诚达地产有限公司负担321元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇一九年十二月十六日书记员  叶慧灵