广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28923号原告：邱忆农，男，1962年5月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：陈雪莲，女，1972年2月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告：王学东，男，1960年10月5日出生，汉族，住天津市北晨区。原告邱忆农诉被告陈雪莲、王学东租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱忆农及被告王学东到庭参加诉讼；被告陈雪莲经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告邱忆农诉称：一、原告于2012年10月26日与李卓霖签订关于广州市xx号（xx）x01房的租赁合同，但实际的租住人、支付租金者均为被告陈雪莲，所以陈雪莲为被告。目前原告已无法联系陈雪莲，所有打给陈雪莲的电话一律被王学东接听，所以王学东为被告。二、合同虽然2013年10月26日已到期，而后原、被告并未续签合同，但双方实际上是默认原合同的，因此原合同内容依法有效。三、被告从2017年6月开始拖欠租金至今，被告的行为已构成违约，被告应按合同规定依法承担违约责任，向原告支付拖欠的租金、违约金、管理费、水费等费用。四、被告签订合同时所交6000元押金因被告在2017年6、7月拖欠租金，原告按合同规定已扣除。五、被告在2018年1月16日接到原告要求其办理的通告后（原告亲自交给王学东），除了在1月23日支付原告10000元外，未缴清拖欠的款项，继续违约。对于该10000元，因被告继续拖欠房租至今，原告按照合同规定二押作为押金处理，扣除8000元，余额2000元。六、2018年1月起，房租以每月4000元计，理由是被告已违约，不存在双方协商续约租金的可能，所以按天河区相应环境相同面积的平均租金作为参考。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告中止与原告的房屋租赁合同，被告无条件搬离现逾期占有的广州市xx号（xx）x01房。二、被告无条件支付拖欠原告的租金、违约金、管理费、水费以及其搬离时所产生的杂务费用5000元，共计272342.96元。三、被告承担本案诉讼费。被告王学东辩称：我方所欠的租金本金会尽快筹钱偿还给原告，也可支付合理范围内的违约金。鉴于我方没有租赁合同，所以我方不知道违约金的标准。李卓霖是原来签约的承租人，他已移民加拿大，所以我方没有合同。原合同约定的租金标准是3000元，2016年1月口头变更租金标准为3500元/月，2017年7月再次口头变更租金标准为3700元/月。从2017年7月起，我方确实没有按时交付租金，但后来断断续续补交了2017年7月-2017年12月的租金。2018年1月因自身原因没有收入来源，所以把这个事拖下来了。被告陈雪莲未答辩。经审理查明：邱忆农提供的房产证显示其为广州市天河区xx号801房（住宅，建筑面积86.16平方米，简称涉案房屋）权属人。陈雪莲、王学东为夫妻关系，结婚登记时间2016年6月21日。2012年10月26日，邱忆农（出租方）与案外人李卓霖（承租方）、广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）三方就涉案房屋签订《租赁合同》，约定出租方将涉案房屋出租给承租方使用，租期2012年11月1日至2013年10月31日。承租方每月以现金或银行转账方式向出租方交付租金，下期租金在1日前交付。在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。承租方逾期交付租金，每逾期一日，须按当月租金的2%向出租方支付违约金。如承租方逾期缴付租金或欠缴管理费、水电费超过十五日，则视承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿。租赁期届满，出租方不再将该房产出租予承租方的，承租方应在出租方限定期限内迁出该房产；如逾期迁出房屋的，承租方除须补交占用期间的租金外，还须按占用期内租金总额的10%向出租方支付违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。2018年12月18日，邱忆农提起本案诉讼。庭审中，邱忆农、王学东共同确认：1、涉案房屋由王学东、陈雪莲二人居住，陈雪莲只是偶尔居住。2、关于租金标准，2017年7月1日起按3700元/月，2018年1月1日起按4000元/月。3、关于管理费，根据物管公司的通知由邱忆农先行交纳，再通知被告据实与租金一起交付；物业公司每月通知交纳的管理费具体包括房屋本身的管理费、公摊电费（每月不等）、垃圾处理费（4.85元/月）。王学东另表示：我方在2017年12月支付了10000元，该款项是支付2017年12月（包括12月）前的租金。邱忆农在2019年12月12日庭询中（当日被告经本院通知未到庭）表示：1、据王学东称，李卓霖是陈雪莲的外甥。关于上述租赁合同，签约时是中介方带李卓霖、陈雪莲一起过来签约，但李卓霖只是在合同上签个名，实际使用房屋的是陈雪莲，也是陈雪莲交付房租；押金是李卓霖支付的现金6000元，我方也开具收据给李卓霖，王学东、陈雪莲没有交付过押金给我方。2、王学东、陈雪莲自2017年6月起就没有支付过物业管理费，我方保留每月管理费的发票。3、水费由供水部门直接在我方银行卡中扣除，我方提供的《中国银行交易流水明细清单》显示最后一期水费的扣款记录是2018年9月13日，金额37.05元。4、2017年5月前陈雪莲的交租情况是正常的，陈雪莲在交完2017年5月租金后就告知我方其要去美国，并把王学东的电话给我方，说王学东会代其交租，此后交租情况就不正常。我方后来也是一直跟王学东联系有关事项，陈雪莲就不出面了。在我方强烈要求下，王学东才向我方提供其身份证复印件，但就交租等问题都以各种理由推脱、拖延，迫于无奈我方才提起本案诉讼。5、现我方已联系不上陈雪莲，王学东经常不接听电话。我方也曾经到涉案房屋现场敲门，但无人应答；还曾报警处理，但警察表示无能为力；物业管理处也表示帮不了忙。6、关于押金，因王学东、陈雪莲长期欠租，我方以押金6000元抵扣了2017年6月、7月租金。7、关于庭审时双方确认的王学东支付的10000元，2017年12月（包括该月）的租金就结清了。关于物业管理费，邱忆农提交案外人广州市跑马地物业管理有限公司（简称跑马地公司）出具的涉案房屋发票若干，显示：2017年9-10月物业管理费、2017年8-9月分摊电费、垃圾处理费合计366.3元；2017年11月物业管理费、2017年10月分摊电费、垃圾处理费合计178.3元；2017年12月物业管理费、2017年11月分摊电费、垃圾处理费合计179.6元；2018年1月物业管理费、2017年12月分摊电费、垃圾处理费合计177.3元；2018年2月物业管理费、2018年1月分摊电费、垃圾处理费合计393.7元；2018年3月物业管理费、2018年2月分摊电费、垃圾处理费合计181.5元；2018年4月物业管理费、2018年3月分摊电费、垃圾处理费合计172.8元；2018年5月物业管理费、2018年4月分摊电费、垃圾处理费合计179.5元；2018年6月物业管理费、2018年5月分摊电费、垃圾处理费合计178.8元；2018年7月物业管理费、2018年6月分摊电费、垃圾处理费合计180.1元；2018年8月物业管理费、2018年7月分摊电费、垃圾处理费合计183.9元；2018年9月物业管理费、2018年8月分摊电费、垃圾处理费合计183.2元；2018年10月物业管理费、2018年9月分摊电费、垃圾处理费合计180.6元；2018年11月物业管理费、2018年10月分摊电费、垃圾处理费合计177.7元；2018年12月物业管理费、2018年11月分摊电费、垃圾处理费合计179.6元；2019年2月物业管理费、2019年1月分摊电费、垃圾处理费合计361.6元；2019年3月物业管理费、2019年2月分摊电费、垃圾处理费合计178.1元；2019年4月物业管理费、2019年3月分摊电费、垃圾处理费合计175.6元；2019年5月物业管理费、2019年4月分摊电费、垃圾处理费合计177.2元；2019年6月物业管理费、2019年5月分摊电费、垃圾处理费合计176.6元；2019年7月物业管理费、2019年6月分摊电费、垃圾处理费合计178元；2019年8月物业管理费、2019年7月分摊电费、垃圾处理费合计176.5元；2019年9月物业管理费、2019年8月分摊电费、垃圾处理费合计176.3元；2019年10月物业管理费、2019年9月分摊电费、垃圾处理费合计174.9元；2019年11月物业管理费、2019年10月分摊电费、垃圾处理费合计173.5元；2019年12月物业管理费、2019年11月分摊电费、垃圾处理费合计174元。关于水费，邱忆农提交2017年5月1日至2019年12月9日其本人账户的中国银行交易流水明细清单，显示：2017年5月24日代扣水费合计108.81元（污水费31.59元+自来水费77.22元），2017年7月26日代扣水费合计51.06元（污水费15.42元+自来水费35.64元），2017年9月25日代扣水费合计111.34元（污水费36.1元+自来水费75.24元），2017年11月24日代扣水费合计102.55元（污水费33.25元+自来水费69.3元），2018年1月15日代扣水费合计79.11元（污水费25.65元+自来水费53.46元），2018年3月15日代扣水费合计87.9元（污水费28.5元+自来水费59.4元），2018年5月17日代扣水费合计114.27元（污水处理费37.05元+用水费77.22元），2018年7月16日代扣水费合计128.92元（污水费41.8元+自来水费87.12元），2018年9月13日代扣污水处理费37.05元。邱忆农2019年12月12日庭询提交《被告欠款明细》，载明：2017年6月至10月每月欠租3700元，2017年11月欠租金0元，2017年12月欠租3700元；2018年1月至12月每月欠租4000元；2019年1月至12月每月欠租4200元。另注明2017年9月至2019年12月所欠管理费具体金额及2017年9月至2018年9月所欠水费具体金额。本院认为：按查明的事实，陈雪莲、王学东为夫妻关系，虽邱忆农与陈雪莲、王学东双方未签订书面租赁合同，但陈雪莲、王学东事实上承租涉案房屋并支付承租期间的部分租金，邱忆农予以接受，本案到庭的王学东亦承认其与陈雪莲的承租事实，故邱忆农与陈雪莲、王学东双方之间存在事实上的租赁合同关系。邱忆农提供的其与案外人李卓霖的《租赁合同》不应作为认定邱忆农与陈雪莲、王学东双方之间租赁合同权利义务的依据。根据庭审中邱忆农与王学东共同确认，租金标准2017年7月1日起按3700元/月，2018年1月1日起按4000元/月，陈雪莲、王学东支付租金至2017年12月（包括当月）。庭审后陈雪莲、王学东作为付款义务人未举证证实其向邱忆农支付过租金，应承担举证不能的法律后果，陈雪莲、王学东应向邱忆农支付2018年1月至本院判决当月2019年12月期间的租金合计96000元（4000元/月×24个月）。鉴于双方邱忆农与陈雪莲、王学东未签订书面合同，双方之间事实上为不定期租赁合同，陈雪莲、王学东长期拖欠租金，在此情况下邱忆农依法有权随时解除合同，现邱忆农要求解除合同、收回房屋，合法有据，本院予以支持。本院判令合同解除次月即2020年1月至陈雪莲、王学东实际交还房屋之日的房屋占用费由陈雪莲、王学东参照合同解除前最后一个月的租金标准4000元/月按月在当月5日前支付给邱忆农。关于租金违约金，邱忆农要求陈雪莲、王学东按其与案外人李卓霖的《租赁合同》约定的违约金标准计付，缺乏依据。综合本案案情，考虑到陈雪莲、王学东长期恶意拖欠租金，且该拖欠事实客观上给邱忆农造成利息损失，本院遵循诚实信用、公平合理原则判令陈雪莲、王学东按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准支付拖欠租金的利息。利息的计算，应分别以每月租金4000元为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计付，2019年8月20日至清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计付。关于物业管理费（含分摊电费、垃圾处理费），庭审中王学东确认该费用的交易习惯系由邱忆农向物业公司缴付后再向其要求支付，本案中邱忆农举证证实其代陈雪莲、王学东支付了2017年9月至2019年12月期间物业管理费及2017年8月至2019年11月期间分摊电费、垃圾处理费合计5215.2元（366.3+178.3元+179.6元+177.3元+393.7元+181.5元+172.8元+179.5元+178.8元+180.1元+183.9元+183.2元+180.6元+177.7元+179.6元+361.6元+178.1元+175.6元+177.2元+176.6元+178元+176.5元+176.3元+174.9元+173.5元+174元）。陈雪莲、王学东应支付上述款项给邱忆农。关于水费，陈雪莲、王学东作为承租人未举证证实其支付了邱忆农主张的相关水费，应承担举证不能的法律后果。根据邱忆农举证，其代陈雪莲、王学东支付了2017年5月至2018年9月水费合计821.01元（108.81元+51.06元+111.34元+102.55元+79.11元+87.9元+114.27元+128.92元+37.05元），陈雪莲、王学东应支付上述821.01元给邱忆农。邱忆农要求陈雪莲、王学东支付上述物业管理费、水费的违约金，于法无据，本院不予支持。邱忆农要求陈雪莲、王学东支付搬离时所产生的杂务费用5000元，无事实及法律依据，本院不予支持。被告陈雪莲经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邱忆农与被告陈雪莲、王学东双方就广州市天河区xx号x01房的房屋租赁合同关系。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王学东、陈雪莲腾空搬离上述房屋并交还房屋给原告邱忆农。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王学东、陈雪莲向原告邱忆农支付上述房屋2018年1月至2019年12月租金96000元及逾期付款利息（分别以每月租金4000元为本金，分别自当月6日起至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计付，2019年8月20日至清偿之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准计付）。自2020年1月至被告王学东、陈雪莲实际交还房屋之日的房屋占用费由被告陈雪莲、王学东按4000元/月的标准按月在当月5日前支付给原告邱忆农。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王学东、陈雪莲向原告邱忆农支付上述房屋2017年9月至2019年12月期间物业管理费及2017年8月至2019年11月期间分摊电费、垃圾处理费合计5215.2元。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告王学东、陈雪莲向原告邱忆农支付上述房屋2017年5月至2018年9月期间的水费合计821.01元。六、驳回原告邱忆农的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5390元，由被告王学东、陈雪莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  丘东友人民陪审员  张黛乔二〇一九年十二月十八日书 记 员  梁怡筠秦爽陈世彬