福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终5238号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郭晓东，男，1966年7月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七。 法定代表人：万志萍，执行董事。 委托诉讼代理人：俞桂莲，福建尚圭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 上诉人郭晓东因与上诉人厦门中澳城房地产开发有限公司（以下简称中澳城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭晓东上诉请求：一、依法变一审判决第一项，逾期交房违约金由89543.33元变更为202650.69元，即：改判中澳城公司增加支付郭晓东逾期交房违约金113107.36元。二、撤销一审判决第二项，改判支持郭晓东在一审中的诉讼请求；三、撤销一审民事裁定书裁决；四、判令中澳城公司承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律有误。一审法院认定讼争房产2017年6月11日符合交付条件，没有依据事实，也不符合法律规定。1、中澳城公司擅自改变规划，讼争房产无法通过规划验收，迟至2018年1月20日中澳城公司才上门征求业主意见，恳求按原状验收，经过整改讼争房产于2018年4月12日通过规划验收，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“建设工程未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。中澳城公司为逃避逾期交房的责任，在未通过规划验收的情况下违法进行竣工验收，提前通知业主交房，交付行为当属无效。2、2014年4月，住房城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知(建房(2014)53号）自2014年04月09日生效，新的《商品房买卖合同（预售）》第九条，明确规定商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。因此，本案讼争房屋符合交付使用条件是在取得建设工程竣工验收备案证明文件的2018年6月14日，考虑到讼诉成本及实际情况，郭晓东只主张讼争房产2018年4月12日通过规划验收，勉强算符合交付使用条件。3、竣工验收只是房屋交付的必要条件，而非充分条件，建设工程同时受多重法律法规约束，验收包括规划验收、竣工验收、消防验收、环保验收等，凡是法律规定未通过不能交付的，均不得交付。中澳城公司将必要条件当充分条件，认为建设工程只要通过竣工验收和消防验收便可交付使用，这是对法律条文的误解。房屋交付必须同时符合《中华人民共和国城乡规划法》第45条、《中华人民共和国城市房地产法》第27条，《中华人民共和国消防法》第13条等法律、行政法规的强制性规定，否则交付约定和交付行为均属无效。4、中澳城公司采用“两害相权取其轻”的策略，避重就轻，逾期交房的违约金每天是0.02%，逾期办证的违约金每天是0.001%，两者相差20倍，中澳城公司拟逃避逾期交房违约责任的时间达368天（2017年6月11日至2018年6月14日），而逾期办证违约成本较小，只需数千元（有的甚至只要几百元），对这种恶劣行为除了应承担逾期交房违约金外，还要引入“瑕疵交付违约金”进行惩罚，不然天理难容。一审法官未依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定认定，反而引用第六十四条的规定，列举建设单位应承担的行政责任（被责令停止建设，限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入、罚款）来论证其法律后果并不必然影响《商品房买卖合同》的法律效力，不影响工程竣工验收合格和消防验收合格的法律效力，显然是对法律的曲解。 二、撤销一审判决第二项，改判支持郭晓东在一审中的诉讼请求。1、中澳城公司未尽的其他合同义务亦属违约行为，配套设施未能完善或提供,同理也属于不符合交房条件的事由之一，包括中澳城公司承诺的温泉入户至今未兑现以及前已述及之擅自改变规划设计，没有按规定上报规划部门，并且在2018年4月符合交房条件后，中澳城公司也没尽到通知交房义务。2、郭晓东已有条件同意了中澳城公司按现状验收，已为中澳城公司节省了很多的时间和人力物力，足以互抵，不应扣减“莫兰蒂”台风对工期影响的7天的逾期交房天数。 三、一审判决虽然驳回了中澳城公司的反诉请求，但又根据《合同附件六：合同补充协议》第五条第三款认定2017年6月11日交房，并判定由郭晓东承担自2017年6月11日交付起的风险，限制了郭晓东的有关权利。《合同附件六：合同补充协议》是格式合同,第七条第一款把对已不利的因素排除在外，并加重郭晓东的责任,中澳城公司依据上述条款收取保管费条款属于霸王条款，且未采取合理的方式提请对方注意，该条款依合同规定或《厦门市商品房买卖合同》约定，均应认定无效。请求二审法院对此进行认定，并驳回的反诉请求。 中澳城公司答辩称，一审法院认定案涉房屋达到交房条件是正确的，郭晓东提到的“瑕疵交付违约金”等在合同中没有约定，没有支付依据。而温泉入户不属于合同约定的交房条件，且中澳城公司已经铺设完毕温泉管道的。 中澳城公司上诉请求：撤销一审判决，并在查清事实的基础上根据中澳城公司依合同约定可以顺延交房的天数依法予以改判。事实和理由：一、燃气未通气不能进行消防验收属于合同约定可以延期的情形，同时也属于因政府行为导致延期的情况，理应扣除，导致的合理延期天数分别为121天（B31）及124天（B15）。退一步说，即使按照华润出具的说明所载的华润于2017年3月底移交了红线内工程，那么自2017年4月1日起到2017年5月20日之间的延期也应当按合同约定给予顺延，这段时间也不少于50日。原审法院均未予以考虑，属于认定事实错误。1、本项目纳入管道燃气规划范围，只能用管道燃气的方式供气，不可能用瓶组房。2、中澳城公司早于2015年5月和11月分别就B15和B31地块红线内的工程与厦门华润燃气有限公司（以下简称“华润公司”）签订了工程红线范围内的燃气管理工程施工协议书，且华润公司也于2016年3月底开工，并在2016年12月31日前与红线外的市政燃气管道接驳，中澳城公司已经在能力范围内处理了所有与燃气施工有关的事宜，对中澳城公司来说，根本不可能预见到还会有不能通气的可能。退一步说，就算中澳城公司知道新市桥路影响通气，那也不是中澳城公司可以解决的。事实上，包括华润公司也解决不了没有工程规划许可的情况下如何破路施工。故在进行五方验收后，因未通气不能进行消防验收影响到中澳城向业主交房，经过中澳城公司多次努力，且经业主多次上访，政府部门特事特办，在没有工程规划许可的情况下允许华润公司破路施工。在这个过程中，中澳城公司没有任何违约责任可言。3、本案影响通气的新市桥路下的燃气管道施工范围属于市政燃气管道施工内容，不是中澳城公司与华润公司的合同范围内容，如果这里面一定要追究违约责任，那么应当追究政府的违约责任。规划好了管道、审批也按管理，最终因政府审批原因不能通气，这个责任如果让开发商承担，那么以后开发商只能开发既不通气、也不通电、也不通水的楼盘，因为这几个通背后有太多非开发商可以控制的因素。4、一审法院无视中澳城公司提供的翔安区燃气规划的内容，简单认为开发商未了解规划是错误的。 二、因停水导致停工的合理延期天数为46天，一审法院将停水局限于“市政原因停水”显然属于错误理解合同约定。1、合同第八条第3款第2点约定的“因停水停电”导致的停工是独立的可以合理延期的事由，不应当认为只有市政停水才能主张延期，而是只要是非因开发商引起的停水导致停工就应当顺延交房，因为供水单位是否供水根本不属于开发商可以控制的因素，而停水本身对施工的影响也是显而易见的。2、本案项目建设之初，并未达到《土地出让合同》中约定的土地交付时应有的三通一平条件。中澳城公司在无市政供水的情况下联系银鹭食品集团有限公司（以下简称“银鹭集团”）供水解决工程施工用水的问题，因此银鹭集团向中澳城项目供水也相当于代市政供水。 三、违约金约定过高，原审法院却未予调整，适用法律存在错误。认定逾期交房造成的损失应以同类地段房屋租金标准认定，据“58同城”等官网显示，案涉房屋同地段同类房屋的月租金约800元（97㎡）、1200元（122㎡）。依原审判决计算每月对应违约金约为4000元（96.65㎡），是市场租金的四倍以上，远远高于造成损失的百分之三十。因此，中澳城公司主张违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定予以调整应予支持。 四、一审法院认为讼争房屋自交房通知书中记载的办理交房手续之日起就不存在保管行为属于事实认定错误，应以纠正。1、根据《合同补充协议》第七条第一款约定，中澳城公司要求郭晓东支付保管费具有合同依据，。本案中中澳城公司通知郭晓东于2017年6月10-11日办理交房手续，此时房产已符合法律规定及合同约定的交付条件。郭晓东迄今为止仍未办理交房手续，已构成违约，应按合同约定承担其拒不交接的违约责任。2、一审法院以案涉房屋自交房通知书中记载的办理交房手续之日起房产的风险已经转移给郭晓东为由，认定中澳城公司此后就不存在保管行为是错误的。郭晓东拒绝在规定的时间内交接房产，如中澳城公司对之不加以管理的话，房产势必处于无人管理状态，因而在此期间中澳城公司不得不尽善良管理之责对案涉房产进行适当的管理，以减少和避免案涉房产毁损、灭失的风险。合同约定的风险转移时间节点并不当然免除了中澳城公司的管理责任。如果在此期间房产发生了毁损，中澳城公司势必要进行修复后方交付给郭晓东，徒增中澳城公司的负担。因此，因郭晓东未按时收房将加重中澳城公司承担房屋管理、维护等责任，中澳城公司已经依约对讼争房产进行保管、维护，郭晓东应按照合同约定向中澳城公司支付相应款项。 郭晓东答辩称，答辩意见与其上诉意见相同。 郭晓东向一审法院提起诉讼，请求判令：中澳城公司向郭晓东支付逾期交房违约金225489.68元。 中澳城公司向一审法院提起反诉，请求判令：郭晓东支付逾期收房的保管费（自2017年7月12日起至郭晓东实际交房之日为止，每日按照总房价的万分之一计算，暂计至2019年3月27日的保管费为113107.36元）。 一审法院认定事实： 一、郭晓东与中澳城公司双方对以下事项无争议: 1.《商品房买卖合同》的签订时间:2014年6月28日。 2.合同标的物情况:厦门市翔安区新圩镇中澳城（X2011P01地块）一期工程D9#1跃3层102室，建筑面积162㎡，用途为住宅，购房总价款1812618元（11189元/㎡×162㎡）。 3.交付条件与期限：合同第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：⑴该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；⑵该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；⑶小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分按规划设计要求全部完成并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。 4.验收交接：合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。 5.出卖人逾期交房的违约责任：合同第八条约定，如果在规定日期内未达到交付条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人违约金5000元。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。 6.出卖人的免责事由：合同第八条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；⑵非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到6级及6级以上、当日降水达到17mm及17mm以上、当日气温达到35℃及35℃以上的高温、政府交通管制及停水停电等。 7.买受人逾期收房的违约责任：《合同附件六：补充协议》第七条第一款约定，买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果出于买受人原因逾期未办理交接房产，出卖人可自第三十一天起每日按总房价的0.01%收取保管费。 8.买受人付款情况：郭晓东已依约付清了全部购房款1812618元。 9.工程竣工验收情况：2017年1月19日，中澳城（X2011P01地块）一期工程通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察等五方单位的竣工验收合格。 10.工程消防验收情况：2017年6月9日，X2011P01地块（中澳城）-B31地块建设工程（包括D1#-D22#楼）通过厦门市公安消防支队的消防验收合格。 11.设计变更情况：2018年1月20日，中澳城公司向郭晓东送达一份《征求意见书》，向郭晓东告知“中澳城公司因设计变更，将案涉房屋侧面的花池、台阶、入户门变更为门改为窗、室外台阶取消，并按变更后的状况与客户签约。由于未按照《建设工程规划许可证》核准平面图实施，未及时向规划部门报备，现因无法整改，接受行政处罚，请郭晓东同意按该项目现状进行规划竣工验收”。 12.竣工规划核实情况：2018年4月12日，中澳城（X2011P01地块）一期工程通过厦门市规划委员会的竣工规划条件核实。 13.工程竣工验收备案情况：2018年6月14日，中澳城（X2011P01地块）一期工程取得厦门市翔安区建设局出具建设工程竣工验收备案证明书。 14.出卖人通知交房情况：2017年5月31日，中澳城公司登报公告，中澳城商品房项目定于2017年6月5日起办理交付手续，请按《交房通知书》的要求携带相关证件资料到中澳城交房中心办理房屋交房手续（详见《交房通知书》）。2017年6月10日，中澳城公司向郭晓东邮寄了交房通知书，通知郭晓东在2017年6月10日至11日办理交房手续，邮件妥投时间为2017年6月11日11时15分44秒。郭晓东以商品房未达到交付条件为由拒绝收房，并至今仍未办理房屋交接手续。 二、郭晓东与中澳城公司双方对以下事项有争议: 15.案涉房屋的工程消防验收是否已经验收合格。 郭晓东认为，中澳城公司已经通过工程消防验收合格的地块是X2011P01地块（中澳城）-B31地块，郭晓东购买的房屋不在该地块，而是在中澳城（X2011P01地块）-B15地块。 中澳城公司认为，郭晓东购买的房屋在X2011P01地块（中澳城）-B31地块，该地块已经通过工程消防验收合格。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》载明“郭晓东购买的房屋为中澳城（X2011P01地块）一期工程D9#1跃3层102室，建设工程规划许可证号为建字第350213201302079，施工许可证号为FJSGXK-0592-XA-2013-0056”。中澳城公司提交的建设工程规划许可证（附件）（建字第350213201302079号）载明“项目名称为中澳城（X2011P01地块）一期工程，建筑规划设计审定意见第14条第1款为本次批复为中澳城（X2011P01地块）一期工程B31地块工程规划许可证的相关要求与指标”。中澳城公司提交的建设工程消防验收意见书载明“X2011P01地块（中澳城）-B31地块建设工程，综合评定本工程消防验收合格”。可见，郭晓东购买的房屋在X2011P01地块（中澳城）-B31地块，该地块工程已经通过消防验收合格。郭晓东对该项争议的主张与查明的事实不符，不予采信。 16.温泉入户是否为中澳城公司需履行的合同义务。 郭晓东认为，中澳城公司在楼盘宣传广告中向购房者承诺温泉入户，属于要约，该项承诺是中澳城公司需履行的合同义务。 中澳城公司认为，该项宣传不是要约，不是中澳城公司需履行的合同义务，中澳城公司需履行的合同义务应以《商品房买卖合同》为准。 一审法院认为，郭晓东提交的中澳城公司广告宣传材料，载明“入户温泉院墅、365天养生泡汤”，还载明“本广告图文仅作为要约邀请，具体细则以商品房买卖合同为准”。郭晓东提交的《商品房买卖合同》附件六：补充协议第十三条第一款约定“与商品房所述房地产建设项目相关的任何广告宣传，不作为出卖人对商品房状况的承诺；如广告宣传与商品房交付时的实际状况有别，则以最终商品房交付时的现状为准”。可见，案涉《商品房买卖合同》未将温泉入户作为中澳城公司应履行的合同义务。郭晓东关于中澳城公司承诺温泉入户的合同义务至今未兑现的主张，与查明的事实不符，不予采信。 17.案涉房屋达到交付使用条件的日期。 郭晓东认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、建房【2014】53号文附件《商品房买卖合同（预售）示范文本》第九条的规定，建设工程规划验收合格及取得竣工验收备案证明文件是交房的法定要求和标准。案涉房屋所在房地产项目在2018年4月12日通过竣工规划条件核实，2018年6月14日取得建设工程竣工验收备案证明书，达到交房条件的日期是2018年6月14日。 中澳城公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是五方竣工验收合格和消防验收合格，没有约定规划验收及竣工备案为交房条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”及《中华人民共和国消防法》第十三条关于“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，案涉房屋所在房地产项目已于2017年1月19日通过竣工验收合格，2017年6月9日通过消防验收合格，达到交房条件的日期是2017年6月9日。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，当事人是否适时适当履行了合同义务，应以合同约定为据进行审查和认定。《商品房买卖合同》第八条约定商品房需在工程竣工验收合格和消防验收合格后方可交付使用，没有约定规划验收合格和完成竣工验收备案是交付使用的条件。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条虽规定“建设工程未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。但对未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，根据该法第六十四条的规定，建设单位应承担相应的行政责任（被责令停止建设、限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入、罚款），其法律后果并不必然影响《商品房买卖合同》的法律效力，也不影响工程竣工验收合格和消防验收合格的法律效力。郭晓东主张将《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条有关经过规划条件核实作为案涉商品房交付使用的法定条件,依据不足。《建设工程质量管理条例》第四十九条虽规定了建设工程应当进行竣工验收备案，但对未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的，根据该条例第六十四条的规定，建设单位应承担相应的行政责任（被责令改正、罚款）。建筑工程竣工验收备案规定属于行政监督管理范畴，备案机关对建设单位报送的竣工材料只做形式上的审查，不做实质内容的审查，建筑工程竣工验收备案证明书只对是否办理了备案进行证明，没有对房屋质量是否合格及是否可以交付等进行任何说明和评价。关于建设工程交付使用的法定条件，相关法律法规的相一致规定为“经验收合格后，方可交付使用”，没有规定完成竣工验收备案为交付使用的条件。建筑工程竣工验收备案证明书不影响工程竣工验收合格和消防验收合格的法律效力。案涉房屋所在房地产项目在2017年1月19日通过竣工验收合格，2017年6月9日通过消防验收合格，已完成《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件的要求。因此，予以认定案房屋可以交付使用的日期是2017年6月9日。 18.中澳城公司按约定的延期交房事由，可据实予以延期交房的天数。 中澳城公司认为，因恶劣天气影响及供水部门停水造成停工、市政燃气工程迟延导致消防验收滞后，属于合同约定的延期交房事由，可据实予以延期交房合计290天，具体情形如下：⑴因2016年第14号"莫兰蒂"台风,造成“防火门、防盗门、入户门”严重受损、屋面与瓦面部分破损、地下积水等，中澳城公司在最短时间内进行了返修与重做，但仍然耗费了大量的工期，延误工期不少于60日。有其提供台风受损现场照片、工程签证单（附件：中澳城B31地块因台风损失统计表）、补充协议、工期延期申请报告、政府信息公开申请办理结果通知单为证。⑵因风力达到6级及6及以上的天气影响，停工1天；气温达到35℃及35℃以上的天气影响，停工8天；降雨达到17mm及17mm以上的天气影响，停工54天；延误工期合计63天。有其提供翔安气象资料、施工日记、监理日记为证。⑶涉案工程项目一直由银鹭集团供水，直至原银鹭供水使用的水厂由厦门水务集团收购。在施工期间受停水影响，停工46天，延误工期46天。有其提供中澳城项目停水明细表、说明、银鹭集团收取讼争项目水费的凭证、施工日记（B31）、监理日记（B31）为证。⑷涉案工程红线内燃气管道于2016年3月28日开工，计划竣工日期2016年5月27日。因红线外市政燃气管道未建设完成，工程红线内燃气管道无法与市政燃气管道接驳，无法进行消防验收。直至2017年5月20日，工程红线内燃气管道才对外接驳与市政燃气管道，延误工期121天。有其提供建设工程规划许可证、规划审批的设计方案及图纸、协议书、燃气管道工程付款凭证、开工报告、华润燃气工程有限公司通气移交单、燃气供气报告（3份）、工商档案、关于中澳城项目燃气施工情况的说明、镶接方案、百度地图、办事指南、信访局接待业主上访情况函、承诺书、城市道路（人行道）挖掘许可证、消防验收报告为证。 郭晓东认为，上述中澳城公司提交的书证的真实性、合法性，其无异议。但逾期交房原因是中澳城擅自改变规划，与天气、停水、台风、燃气管道验收没有关系。 ⑴关于因"莫兰蒂"台风需延期的情形。 一审法院认为，台风是人类无法抗拒的自然现象，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。但根据该法第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。于本案而言，双方也在《商品房买卖合同》第八条约定“遭遇不可抗力，出卖人需在发生之日起90日内书面告知买受人”。案涉房屋所在房地产项目因遭遇2016年第14号"莫兰蒂"台风的侵袭，确实会造成一定的损失，中澳城虽未将损失和延误的情况告知买受人，但本次强台风确实会造成一定期限的停工，在（2019）闽02民终376号民事判决中，已认定中澳城公司在就同一项目的另案审理中曾自认因"莫兰蒂"台风导致停工日期为7天，其提交的工程签证单、补充协议、工期延期申请报告等称工程的门窗及公共配套设施等需进行修复，应合理顺延工程工期，但修复门窗等并不必然导致工程需顺延，故以上证据无法推翻其此前的自认，中澳城公司以此要求顺延交房期限，依据不足，不予采纳。该份判决认定因“莫兰蒂”台风导致的顺延期间为7天，本院予以采纳。 ⑵关于因降雨、大风、高温等气象因素需延期的情形。 一审法院认为，中澳城公司提交的施工日记、监理日记断断续续，没有记录的连续性，多处记录与翔安天气情况不符，施工日记、监理日记录过于简单，没有记录当日天气、气温、出勤人数、实际施工进度、计划施工进度、暂停施工或延期施工的原因、因气候影响施工工时等重要内容，不足以证明《商品房买卖合同》第八条中约定的"风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温"等天气情况下存在停工的事实。中澳城公司关于因降雨、大风、高温等气象导致停工应顺延交房63天的主张无法成立。 ⑶关于因供水部门停水需延期的情形。 一审法院认为，中澳城公司提交的用水调拨单及水费收据的内容无法体现停水情况。施工日记、监理日记记录停水情况、施工情况过于简单，没有记录当日出勤人数、当日施工项目和内容、实际施工进度、停水起止时间、因停水影响施工工时等重要内容，也没有供水部门的停水通知佐证，不足以证明施工期间的停水情况及确因停水导致案涉工程实际停工的情况。中澳城公司关于因供水部门停水导致停工应顺延交房46天的主张无法成立。 ⑷关于因燃气未通气致消防验收未通过需延期的情形。 一审法院认为，第一，根据厦门华润燃气有限公司作出的《关于中澳城项目燃气施工通气的情况说明》载明“因贵司景观占压庭院管，无法及时验收移交”，证明中澳城公司对燃气施工存在过错。第二，市政燃气管道是商品房开发中的重要配套设施，中澳城公司早已知晓市政燃气管道建设受审批程序制约有一定时间进度不确定性，对于因市政燃气管道建设直接或间接造成的影响，是其合理预见范围内的商业风险，并非无法预见的商业风险。第三，工程红线内燃气管道无法与市政燃气管道接驳，该影响并非无法克服，可先以瓶组供气方式过渡。因此，中澳城公司关于市政燃气管道建设迟延导致工程消防验收滞后应顺延交房121天的主张无法成立。 19.逾期交房违约金是否应调减的问题。 郭晓东认为，其主张的违约金符合合同约定，不应调整。 中澳城公司认为，合同约定的逾期交房违约金的支付标准过高，应当予以调减。 一审法院认为，中澳城公司提交的“58同城”等官网显示案涉房屋同地段同类房屋的月租金情况，并非有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的逾期交付使用期间同地段同类房屋租金标准的情况，尚不足以证明其主张，且合同约定违约金为已付购房款的日万分之二与目前银行实际贷款的利率相当，不存在过高的情形。故中澳城公司的该项抗辩意见依据不足，法院不予采纳。 20.逾期收房应付保管费的约定是有效或无效。 郭晓东认为，合同补充协议第七条关于逾期收房应付保管费条款是格式化霸王条款，该条款无效。郭晓东在收到反诉状之前不知晓该条款的存在，中澳城公司在签订时没有尽合理提示及说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条规定，该条款无效。 中澳城公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》是政府公布的示范文本，并非出卖人为了重复使用而预先拟定，不属于郭晓东所称的格式合同。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同补充协议第七条是对于合同第十一条的补充。郭晓东也在合同补充协议下方签字捺印确认。补充协议本身就是一种提示，不存在无效的法定情形，应认定为合法有效。 一审法院认为，合同附件六补充协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，《商品房买卖合同》第十一条第二款予以明确约定，补充协议也经郭晓东签名确认，不存在不知晓及未提示和说明情形。郭晓东主张该条款系霸王条款，但在签约时未要求修改或拒绝签名，该主张与签约时真实意思表示不符，理由不能成立。郭晓东关于逾期收房应付保管费条款无效的主张不能成立。 综合以上之分析，郭晓东与中澳城公司于2014年6月28日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。合同约定中澳城公司应于2016年9月30日前将符合约定条件的商品房交付郭晓东使用，但达到交房条件的日期为2017年6月9日，通知办理交房手续的日期为2017年6月10日至11日，未按期交付已构成违约，应按合同约定支付逾期交房违约金。中澳城公司逾期交房天数自2016年10月1日至2017年6月11日为254天，因"莫兰蒂"台风原因可合理顺延天数为7天，实际逾期交房天数为247天，其应付的逾期交房违约金为1812618元×0.02%×254天=92080.99元。关于郭晓东应否支付逾期收房保管费问题。虽《合同附件六：补充协议》第七条第一款约定“买受人应在通知送达后的30日内到出卖人指定点交接房产，如果出于买受人原因逾期未办理交接房产，出卖人可自第三十一天起每日按总房价的0.01%收取保管费”。但《合同附件六：补充协议》第五条第三款还约定“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人承担”。中澳城公司已通知郭晓东在2017年6月10日至11日办理交房手续，但郭晓东未按通知时间办理房产移交手续，根据《合同附件六：补充协议》第五条第三款约定，应视为案涉房屋已在2017年6月11日交付及因该房屋自交付起产生的风险由郭晓东承担，自交付起就不存在保管行为，中澳城公司反诉请求郭晓东支付逾期收房的保管费，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、厦门中澳城房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郭晓东支付逾期交房违约金92080.99元。二、驳回郭晓东的其他诉讼请求。三、驳回厦门中澳城房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审中因适用简易程序审理，减半收取本诉案件受理费为2341元，减半收取反诉案件受理费为1281元，由郭晓东负担本诉案件受理费1385元，由厦门中澳城房地产开发有限公司负担本诉案件受理费956元及反诉案件受理费1281元。 二审中，中澳城公司称物业公司要履行管理、维护职责，而郭晓东拒绝收房和缴交公摊水电费、公维金等，中澳城公司履行的房屋管理维护责任包括代郭晓东代为缴交物业费，并称中澳城公司有派员巡查房屋。为此，中澳城公司提交了中澳城公司与讼争房屋前期物业公司厦门恒地物业服务有限公司的《关于中澳城空置房物业费收取协议》一份，证明其有义务代郭晓东缴纳相关费用，目前未缴纳的原因是双方之间的结算期未到。中澳城公司同时称，根据中澳城公司与郭晓东签订的《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第五条第三款的约定，如果郭晓东在办理交房手续时未依约缴纳应收之日起的物业服务费用，中澳城公司为其代缴后有权要求郭晓东支付。 郭晓东对中澳城公司提交的《关于中澳城空置房物业费收取协议》质证认为，此是物业公司与中澳城公司签订的，与其没有关系，其向物业公司了解过，中澳城公司至今从未代郭晓东支付过物业费等任何费用。郭晓东同时称，虽无法提供证据，但其确曾要求收房，由于物业公司要求郭晓东缴清之前的物业费等方可收房，而郭晓东拒不缴纳，故未能收房。 郭晓东于二审中未提交新证据。 二审经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 另查明，中澳城公司未曾代郭晓东缴交过物业服务费用。讼争《商品房买卖合同》附件四“前期物业服务合同”第七条约定，业主应于甲方通知交房期限届满之日起交纳物业服务费用。 二审诉讼过程中，2019年11月18日，郭晓东与中澳城公司办理了交房手续，郭晓东接收了讼争房屋。 本院认为，二审的争议焦点有：一、讼争房屋符合法定交房条件的时间；二、中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，能否成立；三、中澳城公司以停水原因，要求顺延交房期限，能否成立；四、逾期交房违约金数额是否过高；五、郭晓东是否应当向中澳城公司支付保管费。对此，本院分析如下： 一、讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，2017年6月7日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，郭晓东上诉主张讼争房屋于2018年4月12日通过规划验收，并无依据，本院对此不予采信。故一审法院认定讼争房产自2017年6月7日起符合交付条件正确。 二、中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，不能成立。首先，《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2016年12月31日前将消防验收合格的商品房交付买受人使用，而进行消防验收的前提是小区燃气管道与市政燃气管道实现接驳通气。中澳城公司未能举证证明市政燃气管道未及时与小区燃气管道接驳，系因市政燃气管道未建设等原因引起的延误，理应承担举证不能的法律后果。其次，中澳城公司在其向厦门华润燃气有限公司、翔安区建设局发送的《关于中澳城项目燃气供气报告》中自认相关单位承诺将于2016年10月通气。在上述期限届满而未能实现通气时，作为专业的房地产开发公司，中澳城公司理应预见未能实现通气可能导致的后果并及时予以处理，但中澳城公司未能举证证明其已采取了合理的处置措施。2017年3月底中澳城公司发出燃气供气报告后，翔安区建设局即于2017年3月29日颁发《城市道路（人行道）挖掘许可证》，此后B15地块、B31地块分别于2017年6月7日、2017年6月9日获得消防验收合格。可见，若中澳城公司尽早采取相应措施，是可能避免因消防验收迟延而导致逾期交房的。综上，中澳城公司以市政燃气管道未建设无法通气致未能申报消防验收，要求顺延交房时间，依据不足，不予采纳。 三、中澳城公司以停水原因，要求顺延交房期限，不能成立。《商品房买卖合同》第八条约定，非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上，当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等，出卖人可据实予以延期。可见，停水停电原因必须导致实际停工才可顺延交房期限。中澳城公司未能提供真实可信的施工日志、监理日志对停水造成的实际停工事实予以佐证，该上诉主张不予采纳。 四、逾期交房违约金数额是否过高。中澳城公司主张合同约定的逾期交房违约金数额过高，但未能提供相应证据予以证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是合同未约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法。在讼争合同已对违约金标准作出明确约定的情况下，中澳城公司主张以租金标准认定损失，没有法律依据，不予采纳。 五、中澳城公司称物业公司要管理、维护房屋，而郭晓东拒绝收房和缴交公摊水电费、公维金、物业费等，因此，中澳城公司在郭晓东因自身原因未按时收房时，其履行的房屋管理维护责任包括需代郭晓东缴纳相关物业服务费用。但中澳城公司亦明确表示，此费用依照合同约定应由郭晓东支付，若郭晓东拒不支付此费用，中澳城公司在为其代缴后有权要求其支付。中澳城公司认为郭晓东自应收房后就应缴纳相关物业服务费用的陈述与合同约定相一致。合同明确约定，因买受人自身原因逾期未收房的，买受人从交房期限届满之日起应交纳物业服务费用，包括但不限于物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等。据此，本院认为，物业公司依照合同约定有权收取郭晓东自应收房之日起交纳的物业服务费用，其就有责任对讼争房屋进行维护、管理，即物业公司对讼争房屋的维护、管理，是因为其收取郭晓东缴纳的相关物业服务费用，与中澳城公司无关。中澳城公司称其有派员巡查，却未提交证据予以佐证，本院不予采信。因此，虽然合同中约定因买受人原因逾期未办理房产交接，出卖人可自第三十一天起收取保管费，但中澳城公司并未举证证明其在收取保管费后将该费用用于房屋的管理、维护，中澳城公司诉求收取该保管费，缺乏依据，本院不予支持。 综上，郭晓东和中澳城公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7244元，由郭晓东、中澳城公司各负担3622元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇一九年十二月三十日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。