辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0522民初2956号原告:桓仁和谐共处物业管理有限公司，住所地，桓仁满族自治县桓仁镇黎明街6组2东0单元3号。法定代表人：周立君，系该公司经理。原告：周立君，男，1968年7月29日出生，满族，住辽宁省桓仁满族自治县。被告：桓仁县满族自治县财政局（国有资产监督管理局），住所地：桓仁满族自治县政府东侧。法定代表人：李玉铁，系该局局长。委托诉讼代理人：李子新，系该局职员。桓仁和谐共处物业管理有限公司（以下简称和谐物业公司）、周立君与桓仁满族自治县财政局物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周立君（并原告和谐物业公司的法定代表人），被告桓仁满族自治县财政局的委托诉讼代理人李子新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桓仁和谐共处物业管理有限公司、原告周立君向本院提出诉讼请求，要求：1、请求法院判令被告向原告交纳自2016年12月1日起至2018年5月31日止，期间共18个月的物业费54833元（0.8元×18个月×3807.91平方米）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系桓仁县汇景华苑小区物业管理有限公司，2016年12月1日其至今为止，该小区的物业管理均由原告独自担任。原告为小区物业管理投入巨额资金，但仍有部分业主拒不交纳物业费，该小区自入住以来，一直都是按每平方米每月8毛钱物业费标准收取。一年来许多觉悟较高的业主都是按照每平方米每月8毛钱及时交纳物业费。但是被告从开发商接收过来的房屋一直未交纳物业费，（原告国有资产监督管理局从开发商处接手），接收的房屋共55套，一共是3807.91平方米，物业费合计54833元，故现我诉至法院，要求法院支持我的诉讼请求。被告桓仁满族自治县财政局辩称，我认为原告诉讼中的55套房屋跟我自己拥有的有差距，我只有8套住宅，9各车库，我们是2017年1月份开始接手，一共是17套。剩下的是土地收储中心的房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明，原告周立君于2016年11月27日与桓仁盛汇置业发展有限公司签订了物业公司承包合同，双方达成如下协议：1、甲方（桓仁盛汇置业发展有限公司）现将汇景华苑一期二期居民小区以及酒店和公寓的物业公司以及所有的物业公司所属的一切财产全部发包给乙方独立承包经营，从此后物业公司所有的经营权归乙方（周立君）单独行使，收益权（收取的物业费、管理费、车位费以及其他所有项目的收费）全部归乙方所有。2、略。3、双方商定从2016年12月1日起甲方正式将汇景华苑一期二期物业公司承包给乙方。在2016年12月1日前所发生的物业公司的工资以及所有的债权债务全部归甲方处理，在2016年12月1日以后所发生的工人工资以及所发生的所有权的债权债务全部归乙方承担和处理。即自2016年12月1日后至2018年6月1日前汇景华苑一期二期物业有关债权、债务问题都归周立君独自享有，该事实经（2019）辽0522民初391号判决书及二审的判决书确认，原告桓仁和谐共处物业管理有限公司于2018年5月21日成立。被告桓仁满族自治县财政局自2017年1月从开发商手中接手了位于汇景华苑一期的八套房产和汇景华苑二期的九套车库，具体明细如下：位于汇景华苑一期，房号为6-1-2-2，面积为98.49平方米房屋；位于汇景华苑一期，房号为6-2-2-2，面积为98.64平方米房屋；位于汇景华苑一期，房号为6-2-9-1，面积为99.56平方米房屋；位于汇景华苑一期，房号为11-1-2-1，面积为90.34平方米房屋；位于汇景华苑一期，房号为11-1-9-1，面积为91.41平方米房屋；位于汇景华苑一期，房号为11-3-9-2，面积为91.41平方米房屋；位于汇景华苑一期，房号为6-1-4-2，面积为98.49平方米房屋；位于汇景华苑一期，房号为4-1-1-1.面积为88.15平方米房屋；位于汇景华苑二期，房号为2-14，面积为19.51平方米的车库；位于汇景华苑二期，房号为2-15，面积为29.21平方米的车库；位于汇景华苑二期，房号为2-18，面积为19.22平方米的车库；位于汇景华苑二期，房号为2-20，面积为29.21平方米的出库；位于汇景华苑二期，房号为2-21，面积为19.28平方米的车库；位于汇景华苑二期，房号为2-22，面积为19.28平方米的出库；位于汇景华苑二期，房号为2-25，面积为19.28平方米的出库；位于汇景华苑二期，房号为2-26，面积为19.28平方米的出库；位于汇景华苑二期，房号为2-17，面积为19.22平方米的车库；这十七套房屋和车库，其中，位于汇景华苑一期，房号为6-1-4-2号的房屋于2017年12月出售，位于汇景华苑一期，房号为4-1-1-1号的房屋于2018年6月出售。其余房屋被告桓仁满族自治县财政局于2018年5月份移交给桓仁满族自治县城建集团。现原告桓仁和谐共处物业管理有限公司、原告周立君诉至法院，要求被告向原告交纳自2016年12月1日起至2018年5月31日止，期间共18个月的物业费54833元（0.8元×18个月×3807.91平方米）。上述事实，有原告桓仁和谐共处物业管理有限公司、原告周立君陈诉、被告桓仁满族自治县财政局答辩、民事判决书、物业承包合同、划转房屋和车库明细表等证据在卷佐证，经当庭质证及本院审查，予以采信。本院认为，（一）根据原告周立君与桓仁盛汇置业发展有限公司签订的物业公司承包合同以及另案的民事判决书可以证明自2016年12月1日后至2018年6月1日前汇景华苑一期二期物业有关债权、债务问题都归周立君独自享有，故原告周立君作为原告起诉是适格的，而原告和谐物业公司于2018年5月21日才成立的，作为主体不适格。（二）被告桓仁满族自治县财政局在2017年1月份至2018年5月份持有位于汇景华苑一期、二期的十七套房屋和车库，在持有期间应该交纳物业费，物业费的标准按每月0.8元进行计算，经过计算，被告桓仁满族自治县财政局应给付原告周立君物业费8950.352元（其中，位于汇景华苑一期，房号为6-1-4-2，面积为98.49平方米房屋于2017年12月出售，应计算12个月，即0.8元×98.49平方米×12个月，为945.504元，位于汇景华苑一期，房号为4-1-1-1，面积为88.15平方米房屋于2018年6月出售，应计算6个月，即0.8元×88.15平方米×6个月，为423.12元，剩余十五套房屋和车库的总面积为557.48元，物业费应计算17个月，即0.8元×557.48平方米×17个月，为7581.728元，共计8950.352元）。因被告桓仁满族自治县财政局未在规定期限内给付物业费，违反物业服务合同的约定，应承担相应的违约责任，本院酌定被告桓仁满族自治县财政局承担10%的违约金，即承担895元违约金。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告桓仁满族自治县财政局于本判决生效后立即给付原告周立君物业服务费8950.352元及违约金895元，共计9845.352元；二、驳回原告桓仁和谐共处物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费952元（原告和谐物业公司预交），由被告桓仁满族自治县财政局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  潘 宇人民陪审员  宋国强人民陪审员  林国华二〇一九年十二月二十六日书 记 员  冷传立附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条一款当事人应当依照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务；（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交纳物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家机密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。