广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初2698号 原告：利淮物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼4号楼二层（物业管理用房）。统一社会信用代码914514210865257554。 负责人：姚少河，总经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴惠洁，男，利淮物业服务有限公司扶绥分公司副经理。 被告：蒋明，男，1986年1月25日出生，壮族，职业不详，住广西扶绥县。 被告：梁洁，女，1986年9月10日出生，汉族，职业不详，住广西扶绥县。 原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称：利淮物业）与被告蒋明、梁洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理。利淮物业委托诉讼代理人吴惠洁到庭参加诉讼。蒋明、梁洁经本院传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席进行审判。本案现已审理终结。 原告利淮物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告蒋明、梁洁向利淮物业支付物业管理费2132.9元及逾期违约金2541.58元；2．判令蒋明、梁洁偿还利淮物业代为支付生活垃圾处理费322元；3．判令蒋明、梁洁支付给利淮物业本案维权律师损失费500元;三项合计5496.48元。事实和理由：2012年2月2日，蒋明、梁洁与扶绥县碧园房地产开发有限公司（该公司为本案物业的开发商，以下简称：碧园地产公司）签订《扶绥县商品房买卖合同》，其所购买的商品房建筑面积为108.32平方米。2013年10月，碧园地产公司依法选聘利淮物业为前期物业服务企业，双方签订了《未来城前期物业服务合同》。后来，柳州市琪鑫物业服务有限公司更名为广西利淮物业服务有限公司，2019年6月4日，广西利淮物业服务有限公司变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。《前期物业服务合同》约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积1元/平方米/月的标准收取，业主如逾期付款应自逾期之日起根据总应缴费用按每日千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。前期物业服务合同生效后，利淮物业依约为小区及蒋明、梁洁提供了完善的物业管理服务，但蒋明、梁洁却未依约向利淮物业缴纳涉案房屋2017年1月1日至2019年10月31日的物业管理费2132.9元及逾期违约金2541.58元。此外，利淮物业还为代为蒋明、梁洁支付生活垃圾处理费322元（具体代付期间详见欠款清单）。利淮物业认为，其作为碧园地产公司依法选聘的物业服务公司，已依约履行了义务，而蒋明、梁洁享受了利淮物业的物业服务却拖欠物业费用及利淮物业代付的生活垃圾处理费等费用。蒋明、梁洁的行为给物业公司的经营管理带来了障碍及损失（包括维权支付律师费）。利淮物业具备原告主体资格。 被告蒋明、梁洁在答辩、举证期限内未作书面答辩或提交任何证据，亦未出庭参加诉讼。 原告利淮物业对其陈述事实在举证期限内提供下列证据：1．前期物业服务协议，拟证明利淮物业与蒋明、梁洁之间存在物业服务合同关系；2．欠款清单，拟证明蒋明、梁洁所欠的物业费和生活垃圾费；3．扶绥县物价局文件（扶价【2014】29号），拟证明利淮物业是按县物价局核准的收费标准向蒋明、梁洁收取物业管理费；4．征收生活垃圾处理费协议书、扶绥县人民政府文件（扶政发【2009】1号），拟证明环境卫生管理站委托利淮物业代收生活垃圾处理费，该项费用是经过政府发文收取的；5．催缴函、律师函等照片材料，拟证明利淮物业曾多次向蒋明、梁洁发出催缴物业费的通知。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告蒋明、梁洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经审理，根据原告利淮物业的陈述，并对利淮物业提交的证据进行审查，本院认定事实如下：2012年2月2日，蒋明、梁洁与扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称：碧园地产公司）签订《扶绥县商品房买卖合同》，购买“未来城”小区某号房，建筑面积108.11平方米。蒋明、梁洁成为“未来城”小区的业主。碧园地产公司选聘某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司作为“未来城”小区前期物业服务企业并签订《前期物业管理服务合同》。2012年1月12日，蒋明、梁洁与某某酒店物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：多层住宅0.8元／月/平方米，高层住宅按建筑面积每平方米1元/月的标准收取；每次缴纳物业费的时间为每月5日前；受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；业主违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求限期补交并从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金，如物业公司采取法律途径追讨业主欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等必要费用由业主承担等。该协议约定合同期限自签字之日起至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时终止。2013年12月25日，碧园地产公司与某某酒店物业管理有限公司、柳州市琪鑫物业服务有限公司签订《碧园．未来城物业服务交接三方协议》，约定碧园地产公司与某某酒店物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》提前终止，碧园地产公司委托柳州市琪鑫物业服务有限公司代管“未来城”小区物业管理和服务。 2015年12月4日，柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司更名为广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司。2019年6月4日，广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》签订后，利淮物业依约为小区业主提供了物业管理服务。 自2016年起，原告利淮物业通过张贴《通知》、《告知函》、《律师函》等方式向包括蒋明、梁洁在内的业主催缴物业管理费等，但蒋明、梁洁未按时交纳费用，尚欠利淮物业2017年1月1日至2019年10月31日的物业管理费。 2016年4月6日、2017年3月20日、2018年3月21日、2019年3月20日，原告利淮物业与扶绥县环境卫生管理站分别签订《征收生活垃圾处理费协议书》，约定由利淮物业按7元／月／户支付扶绥县环境卫生管理站“未来城”小区2016年、2017年、2018年、2019年度生活垃圾费，原告利淮物业均已支付。其中，代蒋明、梁洁该户支付生活垃圾处理费为154元。 本院认为，扶绥县“未来城”小区至今未成立业主委员会，碧园地产公司与某某酒店物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司与蒋明、梁洁签订《前期物业服务协议》是双方自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。2012年1月12日，某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司与蒋明、梁洁签订《前期物业服务协议》后，2013年10月1日，柳州市琪鑫物业服务有限公司取代某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司成为“未来城”小区新的前期物业服务企业。柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司又几经变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司，继承了前公司的权利义务。故《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》效力均及于原告利淮物业和业主蒋明、梁洁，原告是本案适格主体。利淮物业按协议约定向蒋明、梁洁所在的小区提供了公共服务，蒋明、梁洁是实际的受益者，其应当缴纳相关的物业管理费用。根据《前期物业服务协议》约定，多层住宅物业费按0.8元／平方米/月计算。蒋明、梁洁所在的高层住宅建筑面积为108.11平方米，故每月应支付的物业费为0.8元／平方米／月×108.11平方米=86.49元。蒋明、梁洁从2017年1月1日至2019年10月31日，拖欠的物业服务费为2162.2元（0.8元／平方米/月×108.11平方米×25个月）。原告利淮物业主张上述期间的物业费为2132.9元，是其对自身权益的自由处分，本院不予干涉。蒋明、梁洁未按协议约定按月足额缴纳物业管理费，已构成违约，应承担继续支付拖欠的物业管理费并支付违约金的违约责任。关于违约金，利淮物业主张按照协议约定，逾期之日起按每天千分之三计算，这是合同双方的真实意思表示，且符合法律法规的规定，本院予以支持。故本案的违约金应为86.49元×0.09／月×325累计月积数=2529.83元，超出部分本院不予支持。对于利淮物业主张的生活垃圾费，因根据扶绥县环境卫生管理局与利淮物业的合同约定，利淮物业已代蒋明、梁洁支付生活垃圾处理费322元，故本院对利淮物业的该项诉请予以支持。关于律师费，利淮物业没有证据证明产生了律师费损失，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十条、第二十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告蒋明、梁洁于本判决生效后十日内一次性支付原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司物业管理费2132.9元及违约金2529.83元； 二、被告蒋明、梁洁于本判决生效后十日内一次性偿还原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司代为支付的生活垃圾处理费322元； 三、驳回原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司已预付），由被告蒋明、梁洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 梁金玲 二〇一九年十二月二十日 法官助理 甘璧霆 书 记 员 何艳荣 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。