吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初4690号原告：金钟德，男，1974年6月16日出生，朝鲜族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：刘峰，吉林圣力律师事务所律师。被告：韩蕊同，女，1983年11月16日出生，朝鲜族，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王政英，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：佰彦娇，吉林巡达律师事务所律师。第三人：吉林峰华家润房地产经纪有限公司，住所地吉林市船营区鸿博锦绣花园6号楼11号网点。法定代表人：侯绍华，经理。委托诉讼代理人：郎满林，男，该公司经理。原告金钟德与被告韩蕊同、第三人吉林峰华家润房地产经纪有限公司（以下简称家润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月13日和2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告金钟德及委托诉讼代理人刘峰，被告韩蕊同的委托诉讼代理人王政英、佰彦娇，第三人家润公司的委托诉讼代理人郎满林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金钟德向本院提出诉讼请求：1、依法确认韩蕊同构成违约责任；2、解除与韩蕊同签订的《房屋买卖合同》；3、韩蕊同立即赔偿购房定金损失10万元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：金钟德通过家润公司居间介绍与韩蕊同相识。三方于2019年6月8日签订《房屋买卖合同》一份，约定韩蕊同将其名下位于吉林市丰满区住宅（含GS-3号商业），面积142.1平方米，以及其名下的位于吉林市丰满区号住宅（含GS-3号商业），面积136.93平方米的私产房屋二处以总价310万元出售给金钟德。因该房屋有银行贷款尚未还清，则合同约定韩蕊同应当于2019年7月30日前解除该房屋的银行抵押。签订合同后，金钟德交付了定金10万元，韩蕊同出具了购房定金收条1份。事后，金钟德多次找韩蕊同催促履行合同义务，但是被拒绝。为维护合法权益，起诉至法院。韩蕊同辩称：一、我方不存在违约，始终同意履行三方之间签订的《房屋买卖合同》。我方曾多次给家润公司工作人员打电话要求履行三方签订的《房屋买卖合同》，11月份时家润公司工作人员怀国亮告知金钟德不买了。三方签订的《房屋买卖合同》第十三条第二款第二项约定“因甲方是贷款购买的此两套商铺，此两套商铺现抵押中，不论改底更名或不动产证更名，双方都在咨询有关部门确定更名费用不超过15万元，再办理下一步相关手续。”基于该条款对办理解除抵押等相关手续前提明确约定，我方咨询了有关部门，确定更名费远远超过15万元，甚至会超过50万元（包括增值税、契税、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税、城建附加、印花税等，综合税率超过17%），存在合同约定“合同解除，三方免责”的可能，因此在更名费超过15万元如何处理没有达成协议之前，双方未进行下一步相关手续的办理，我方此行为系严格按照合同约定进行，并不存在恶意拖延履行合同义务的违约行为。二、我方不存在根本违约造成合同无法履行的情况下，金钟德主张定金损失10万元于法无据，其并不存在实际的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，金钟德主张违约责任后又适用合同中的定金条款要求赔偿系前后矛盾，其只能选择适用违约金或者定金条款。另，违约金的支付是以实际损失为基础的，我方并未给金钟德造成实际损失，金钟德要求10万元的损失赔偿，违反了法律规定，不应予以支持。三、我方同意按照三方签订的《房屋买卖合同》第十三条约定，在三方免责的情况下解除合同。综上所述，我方未在2019年7月30日前解除房屋的银行抵押系事出有因，不属于恶意拖延时间不予办理相关手续，我方不存在拒绝履行合同义务的违约行为。金钟德没有任何损失存在，其主张的定金损失不符合法律规定，不应得到支持。家润公司陈述：三方在签订合同的当日明确了更名费用，买方负责更名费用，卖方负责办理房产证费用，在合同中明确规定。签订合同的第二天我作为公司工作人员和买方的妻子到房产局更名税费窗口问过了不到14万是买方更名费用，后期我通知了买方本人。然后通知卖方偿还银行贷款，但是卖方韩蕊同的配偶不同意出卖此房。大概8月份左右，在我公司厦门街店进行见面，买方的夫妻双方和卖方的夫妻双方都到了现场，因当时金钟德还是想买此房屋，卖方韩蕊同不卖是因为其需要交纳的钱太多，承担的费用过高，入户费大概10万元，她不想交，想让金钟德出一半的费用，我方问一下大概要5-6万元。买方金钟德不同意出此款项，因为形成买卖合同，想按照合同履行。经审理查明：2019年6月8日，韩蕊同（出卖人、甲方）与金钟德（买受人、乙方）、家润公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》，载明：房屋基本情况：甲方所售房屋坐落于吉林市住宅（含GS-3号商业）、住宅（含GS-3商业）所在楼层为1-2层，装修状况为有装修，建筑面积150.39平方米和144.92平方米；该房屋合同编号为：XXXXXXXXX号、XXXXXXXXX号；该房屋抵押情况为：已经设定抵押，甲方应于2019年7月30日前解除该房屋的银行抵押。并在解除抵押后三个工作日内协助乙方办理下一步相关手续；房屋租赁情况：甲方已将该房屋出租，甲方保证承租人已放弃优先购买权，交房方式为乙方连同租约一并购入的，乙方应继续履行原租赁合同，甲方所收取的租金剩余部分返还给乙方，甲方有义务协助乙方与租户重新签订租赁协议；成交价格及付款方式：该房屋成交价格为310万元；乙方在签订本合同的同时向甲方支付定金10万元，此定金由丙方保管，该房屋所有权手续由丙方保管，甲方同意以现金全款方式支付房款；全款支付房款的约定：经甲乙双方协商于2019年7月30日前共同申请办理房屋所有权更名手续；乙方应在办理房屋所有权更名时将剩余房款300万元支付甲方（其中暂扣物业押金1万元，此押金由丙方保管，在物业结清当日返还甲方）；房屋交付：甲方应在得到全部房款当日将该房屋交付给乙方；违约责任：（一）甲乙双方违约责任及期限：甲乙双方任何一方延期履行本合同各项约定在十个工作日内的，违约方按日计算守约方支付总房款万分之五的违约金，合同继续履行；延期履行本合同各项约定超过十个工作日的，守约方有权解除本合同，违约方赔偿守约方违约金和其他相关经济损失；此前已产生的费用全部由违约方承担；除不可抗力外无论发生任何原因，违约方必须向守约方及丙方赔付违约金；（二）甲方违约责任：1、甲方将该房屋出卖给第三人导致乙方不能取得不动产证的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起五日内退还乙方全部已付款，按照中国人民银行活期利率付给利息，并赔偿乙方累计已付房款一倍的违约金；此前已产生的全部费用由甲方承担；2、甲方未履行本合同第七条的约定，拒绝将该房屋交付乙方，逾期超过十个工作日的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起五日内退还乙方全部已付款，按照中国人民银行活期利率付给利息，并赔偿乙方累计已付房款20%的违约金，此前已产生的全部费用由甲方承担；3、甲方在签订合同后，在交易过程中拒绝将该房屋卖给乙方时，甲方承诺双倍赔偿乙方所付定金；4、甲方其他违约责任：甲方若出现下列情况之一的，均视为甲方违约；甲方除退还乙方已交付的全部款项外，赔偿乙方与定金相同数额的违约金和乙方因购买该房屋造成的其他经济损失，此前已产生的全部费用由甲方承担。（1）甲方所提供的该房屋产权手续不真实、无效导致乙方无法取得不动产证的；（2）该房屋存在产权、债务纠纷，被查封或限制转让，导致乙方无法取得不动产证的；（3）恶意拖延时间，不配合乙方办理与本次交易相关各项手续的；（4）其他因甲方原因，致使乙方无法取得不动产证或无法实际占有该房屋的；（三）乙方违约责任：1、乙方未按照本合同约定时间支付甲方房款，逾期超过十个工作日的，甲方有权解除合同，乙方应当自解除合同通知送达之日起五日内赔偿甲方总房款10%违约金；甲方退还乙方已付房款但乙方交付的定金作为违约金不予退还，此前已产生的全部费用由乙方承担；2、如乙方贷款购买该房屋，乙方反悔拒绝购买该房屋，不提供贷款资质证明及其他有效证件，恶意不配合银行面签及银行贷款资质审核的，甲方有权解除合同，乙方交付的定金作为违约金不予退还，此前产生的全部费用由乙方承担；3、乙方在签订合同后，在交易过程中拒绝购买该房屋，乙方承诺赔偿甲方定金的双倍作为违约金；4、乙方其他违约责任：乙方若出现下列情形之一的，均视为乙方违约，乙方所交付的定金作为违约金不予退还，此前已产生的全部费用由乙方承担。（1）拒绝购买该房屋的；（2）提供的证件不完整、无效导致无法办理不动产证的；（3）拒绝承担本合同所约定应由乙方缴纳的各项费用；（4）恶意拖延时间，不配合甲方办理与本次交易相关的各项手续的；（5）其他因乙方原因，致使无法继续履行本合同的。争议解决方式：本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列方式解决：依法向吉林市船营区人民法院提起诉讼或向吉林市仲裁委员会仲裁。补充条款：1、甲方承诺，出售房屋仅在民生银行办理银行贷款业务，无其他贷款及债务纠纷，如有其它贷款或隐瞒债务纠纷，甲方承担全部法律责任，与乙方、丙方无关。如因甲方贷款或债务纠纷造成乙方无法取得房产所有权，甲方无条件赔偿乙方所有损失及丙方双倍佣金；2、经甲乙双方友好协商，达成如下协议：（1）乙方以现金全款方式购买此两套商铺，交易方式为：I、甲方负责办理改底更名手续，所需费用由甲方负责交付，在此两套商铺改底更名到乙方名下当日，乙方将全部房款一次性交付给甲方，乙方自行办理此两套商铺的进户手续、缴纳契税；II如办理不了改底更名手续，甲方自行办理此两套商铺的不动产证，办理到甲方名下的不动产证，所需费用由甲方交付，在甲方名下的不动产证下发，具备更名条件后，甲乙双方共同到房产交易大厅办理更名过户手续，更名过户费用由乙方交付；（2）因甲方是贷款购买的此两套商铺，此两套商铺现抵押中，不论改底更名或不动产证更名，甲乙双方都在咨询有关部门确定更名费用不超过15万元整，再办理下一步相关手续。如经查实，更名费用超过15万元，甲乙双方协商解决，协商不成，合同解除，三方免责，定金全额无息返还乙方；3、甲方所售商铺现出租中，（门业年租金30万元）每年的4月份是收租日期、（美容美发年租金11万元）每年的10月份收租日期，乙方连同租约一并购入，在此两套商铺更名到乙方名下，乙方将全部房款交付给甲方的同时，甲方将剩余租金返还给乙方。甲方处韩蕊同签名并按手印，乙方处金钟德签名并按手印，丙方处加盖家润公司合同专用章。同日，收款人韩蕊同出具购房定金收条，载明：今收到购房人金钟德购买本人韩蕊同位于吉林市住宅（含GS-3号商业）、住宅（含GS-3号商业）房屋购房定金10万元。收款人韩蕊同签名并按手印，见证人家润公司加盖合同专用章。认定上述事实的证据有房屋买卖合同、定金收条。本院认为，一、关于金钟德主张解除与韩蕊同签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。金钟德、韩蕊同与家润公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定履行。根据《房屋买卖合同》约定“该房屋已经设定抵押，韩蕊同应于2019年7月30日前解除该房屋的银行抵押。并在解除抵押后三个工作日内协助金钟德办理下一步手续。”至本案诉讼时，案涉房屋抵押权尚未解除，结合家润公司陈述，按照合同约定“如办理不了改底更名手续，甲方自行办理此两套商铺的不动产证，办理到甲方名下的不动产证，所需费用由甲方交付”因韩蕊同按合同约定需要承担费用过高，后与金钟德产生矛盾，其不继续履行合同，韩蕊同的违约行为致使不能实现合同目的，故金钟德有权要求解除合同，本院对于金钟德的该项请求予以支持。关于韩蕊同提出的根据《房屋买卖合同》约定“因甲方是贷款购买的此两套商铺，此两套商铺现抵押中，不论改底更名或不动产证更名，甲乙双方都在咨询有关部门确定更名费用不超过15万元整，再办理下一步相关手续。如经查实，更名费用超过15万元，甲乙双方协商解决，协商不成，合同解除，三方免责，定金全额无息返还乙方”本案中案涉房屋更名费用超过15万元，双方协商不成合同解除，三方免责的抗辩观点。本院认为，合同约定“办理房屋所有权更名手续须缴纳的全部税费承担方为金钟德”结合家润公司的陈述其与金钟德家属共同咨询案涉房屋更名费用不超过15万元，合同约定更名费用不超过15万元，韩蕊同应履行下一步其解除银行抵押义务，更名费用承担方为金钟德，对于合同约定15万元为标准亦是对金钟德需承担费用的约束，韩蕊同无权拒绝履行其解除银行抵押权的义务，故本院对韩蕊同的抗辩观点不予采信；二、关于金钟德主张韩蕊同赔偿其定金损失10万元的诉讼请求。《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。本案焦点问题为收受定金一方即韩蕊同是否存在不履行约定义务的违约行为。对于韩蕊同是否存在违约行为在第一部分已经论述，在此不再赘述。因韩蕊同的违约行为致使不能实现合同目的，故收受定金一方即韩蕊同不履行约定义务，应当双倍返还定金，因金钟德已经交付定金10万在家润公司保管，金钟德要求韩蕊同支付其一倍定金10万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起立即解除原告金钟德、被告韩蕊同、第三人吉林峰华家润房地产经纪有限公司于2019年6月8日签订《房屋买卖合同》；二、被告韩蕊同于本判决生效之日立即支付原告金钟德定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（原告金钟德已交纳）由被告韩蕊同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  李杨二〇一九年十二月二十四日书记员  张乐