重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10348号原告：蔡莉，女，1976年6月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告：郑捷，男，1969年6月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。上列原告委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，执行董事。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所律师。原告蔡莉、郑捷与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告蔡莉、郑捷的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡莉、郑捷向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即全面履行合同，立即为原告办理购买房屋房地产权证；2、判决被告立即支付原告逾期办证违约金（违约金自2017年7月10日起，以223000元为基数，按每日万分之一的标准计算至2019年10月21日为18598元（223000元×0.0001×834天））；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年6月9日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万盛区黑山镇江流北路15号*幢*-*-*商品房屋1套，房屋总价款223000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，并随后办理了接房手续，但被告至今未为原告办理房地产权证，被告逾期办理应当按照合同约定承担逾期办证责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告禧德公司辩称，大部分产权证已经办理下来，办理下来的直接通知原告去领。根据合同十三条第一款，提出办理产权登记的应该是原被告双方而非是被告单方，是原告的拖延造成没有办理，被告没有责任。原告有违建行为，因此责任不在被告。根据补充协议第八条，原告的违约金计算方式有误，起算点应该是提交办证手续资料、原告完成全部付款等，计算时间要扣除180天。根据补充协议第八条十三款，违约金不超过购房款的1%。诉讼费用由法院实际主张的最终金额依法承担。本院审理认定事实如下：禧德公司系依法成立的有限责任公司（法人独资），其经营范围包括房地产开发（三级）、物业管理等。2017年6月9日，禧德公司（甲方）与蔡莉及郑捷（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：本商品房项目为十里原麓2；甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（万盛）〔2015〕预字第（045）号；乙方购买的商品房座落于重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇江流北路15号*幢*-*-*；房屋建筑面积为57.14平方米；该房屋为清水房，总成交金额为223000元；乙方于签订合同之日向甲方支付房款223000元；属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定载明：1、现售商品房的…，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日之内的…，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；5、如因乙方责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关材料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《合同补充协议》，该合同第八条载明：双方同意对本合同第十三条补充约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第十三条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至甲方指定账户；（2）房屋已由乙方实际接受；（3）付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照规定期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、大修基金以及缴纳相关税费的。2、双方同意将第十三条第2款内容变更为‘自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单’；3、在办理房地产权证前乙方必须向甲方付清全部房款、物业专项维修基金、税费以及乙方应当向甲方支付的违约金或者其他费用等，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任；4、乙方同意委托甲方代办产权登记手续，乙方应在该商品房交房日，按甲方要求将办理产权登记有关手续，包括应向甲方提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必须文件，配合甲方办理相关产权手续，否则甲方不承担任何因此造成的损失及违约责任；…；7、乙方在买卖合同约定或者甲方书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；…；12、按照买卖合同第十三条的约定，因甲方的责任逾期提交办理《房地产权证》资料并取得登记受理单超过180日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同；13、甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一。2017年6月9日原告蔡莉、郑捷向被告交纳购房款223000元、大修基金2799元、代收费5元。2017年7月1日，原告蔡莉、郑捷向重庆原麓物业管理有限公司交纳物业费1847.01元、并与重庆原麓物业管理有限公司签订装修管理协议。重庆市万盛经开区不动产登记事务中心档案查询结果单显示：蔡莉、郑捷坐落重庆市万盛区黑山镇江流北路15号*幢*-*-*、产权证号渝（2019）万盛区不动产权第001094224号，该房正在行政限制办理中。取得不动产登记受理单的时间为2019年10月16日。庭审中，针对房屋交付时间，原告陈述为2017年7月1日接房，被告陈述以法院核实的时间为准。审理中，原告自愿撤回要求被告办理房屋产权证的诉讼请求。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、收据、发票、装修协议、不动产登记事务中心档案查询结果单等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告自愿撤回第一项诉讼请求（判令被告向土地房屋登记机构提出办理产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单），符合法律规定，本院予以准许。关于原告请求被告支付逾期办证违约金。因涉案房屋已交付，对于涉案房屋交付时间，原告陈述2017年7月1日接房，并举示2017年7月1日重庆原麓物业管理有限公司出具的收据予以印证，本院予以采纳。根据双方《合同补充协议》约定，办证时限自原告按照约定全部履行包括提交办证手续资料、完成全部付款等相关义务后开始计算，原告付清房款后于2017年7月1日接房，故被告应当在2017年12月31日前（扣除180天）取得不动产登记受理单。被告逾期未取得不动产登记受理单，已经构成违约，应当承担逾期办证违约责任。依照《合同补充协议》的约定，取得不动产登记的时间自实际交付使用之日起180日内，违约金总额不超过房款总额的百分之一。原告未提供证据证明其实际损失，所以本院对违约金不予调整。被告取得不动产登记（预售后房屋权属登记）受理通知单的时间为2019年10月16日，故被告应支付2018年1月1日至2019年10月16日按照每日万分之一的标准计算的违约金为14405.80元（223000元×0.0001/天×646天），已超总房款的1%即2230元，所以被告应当向原告支付逾期办证违约金2230元。关于被告辩称原告不配合办证导致办证时间延误的意见，由于被告未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，被告向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果被告未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，被告即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响被告承担民事责任。现被告未能举证证据证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院亦不予采信。关于被告申请本院调取其提交资料情况，本院认为，被告向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对被告此申请，本院不予准许。故被告辩称部分诉讼请求的诉讼时效已超过的意见，理由不足，本院不予采纳。综上所述，对原告之请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告蔡莉、郑捷逾期办证违约金2230元；驳回原告蔡莉、郑捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取132元，由原告蔡莉、郑捷负担107元，被告重庆禧德置业有限公司负担25元（此款原告已预交，被告于本判决生效后5日内直接支付原告25元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 赵大平二〇一九年十二月二十五日法官助理 张海娜书 记 员 宋 霞