呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4629号上诉人（原审原告）：孟志芳，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郝忠，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娜，内蒙古辩证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张亮亮，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：段占元，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：任建伟，内蒙古伊敏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郭敏，女，住呼和浩特市。上诉人孟志芳因与被上诉人张亮亮、段占元、郭敏排除妨害纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟志芳的委托诉讼代理人郝忠、赵娜，被上诉人张亮亮，被上诉人段占元的委托诉讼代理人任建伟，被上诉人郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟志芳上诉请求：1、判令撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2018)内0104民初2854号民事判决,依法改判；2一、二审诉讼费用由张亮亮、段占元、郭敏承担。事实与理由：1、该案在一审中缺少必要当事人。一审法院认定的事实是“2007年8月10日,甲方张亮亮与乙方孟志芳签订一份《天府家园商品楼认购书》,在该认购书甲方处加盖了内蒙古兴光房地产开发有限责任公司（以下简称兴光房地产公司）新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章。孟志芳支付张亮亮购房款后,由张亮亮出具了由其签字并加盖兴光房地产公司新建小区售楼部印章的收款收据。”由此可以得出,兴光房地产公司是天府家园小区的开发者。作为涉案房屋的开发者,理应将兴光房地产公司列为该案当事人,但一审法院只将张亮亮列为该案当事人,实属错误。2、一审法院没有对段俊峰、孟福利与郭敏签订的《天府家园商品楼认购书》的效力进行认定,属于事实认定错误。段俊峰系段占元之子,孟福利系段占元的员工,二人并没有向郭敏出售该房屋的权利,段俊峰、孟福利与郭敏签订的《天府家园商品楼认购书》没有法律效力,自始无效。综上所述,一审法院在审理中缺少必要当事人,且事实认定错误，请求二审法院依法改判。张亮亮辩称，一审法院没有按照法律依据进行判决。天府家园小区是兴光房地产公司开发的小区，物权是应该属于兴光房地产公司，只有兴光房地产公司有处置权利，物权归兴光房地产公司，张亮亮是唯一代理人，张亮亮认可孟志芳购买房屋是合法的。段占元是工程的施工方，没有权利处置房屋，没有诉讼权，物权归兴光房地产和张亮亮。请求法院依据事实查明事实。天府家园小区没有手续不是事实。段占元施工后没有给交付工程，不能卖房。段占元辩称，孟志芳诉讼主体不适格，其没有诉权，起诉应当予以驳回。孟志芳的房屋认购书违反法律强制性规定，属于无效。涉案房屋和小区没有手续，属于不能销售的房屋，房屋认购书是无效的。孟志芳所陈述的侵权事实不成立。段占元是小区的施工方，也是合作开发方，施工方小区没有建设完成，不具备出售条件，对诉讼请求予以驳回。郭敏辩称，合同是我代签的，是我经办，玉泉区法院将我列为第三人是合理的，我们购买涉案房屋后进行了装修，电费等费用都是以我父亲的名义缴纳，房屋买卖关系应当以实际交付为准，一审判决是正确的，张亮亮的陈述不是事实。孟志芳向一审法院起诉请求：责令段占元退还位于××区西户的房屋于孟志芳。一审法院认定事实：2007年8月10日,甲方张亮亮与乙方孟志芳签订一份《天府家园商品楼认购书》,在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了兴光房地产公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章,兴光房地产公司将位于呼和浩特市××区西户房屋出售给孟志芳,具体情况为:1号楼1单元4层西户房屋,建筑面积80.57平方米,每平方米1600元,合计128912元:该合同除了上述房屋的位置、单价外,还就房屋付款方式、违约责任和房屋交付期限作出明确约定,其中兴光房地产公司预计本楼1、2号楼于2007年10月30日交付使用。孟志芳共计支付张亮亮购房款128912元,由张亮亮出具了由其签字并加盖兴光房地产公司新建小区售楼部印章的收款收据。孟志芳持有上述《天府家园商品楼认购书》和收款收据后至今没有对上述房屋实际装修入住。2007年6月3日甲方段俊峰(段占元之子)、孟福利(孟福利系段占元的员工)与乙方郭敏签订一份《天府家园商品楼认购书》,在《天府家园商品楼认购书》甲方处加盖了兴光房地产公司新建小区售楼部印章和张亮亮个人名章及经办人孟福利、段俊峰签名,兴光房地产公司将位于呼和浩特市××区西户一套房屋出售给郭敏,1号楼1单元4层西户一套房屋,建筑面积80.57平方米,每平方米1550元,合计124800元;合同还就房屋付款的日期、违约责任和房屋交付期限作出明确约定,其中兴光房地产公司预计本楼1、2号楼于2007年12月31日交付使用。郭敏在同日一次性支付段俊峰、孟福利购房款124800元,由段俊峰出具了由其签字的收款收据。郭敏于购房的第二年对房屋进行了装修,装修完成后居住至今。另查明,2004年3月19日呼和浩特市玉泉区城建局作出玉城建规管字(2004)17号关于沟子板村建设“十星级小康文明示范村”规划许可的批复,同意在沟子板村建设“十星级小康文明示范村”。在呼和浩特市××村《建设用地规划许可证》规定的土地范围建设六层住宅楼三栋。涉案房屋所在的土地系呼和浩特市××区民委员会的集体土地,土地用途为农村宅基地,其与兴光房地产公司于2005年11月8日签订了一份征地合同,约定该土地使用权转让给兴光房地产公司,兴光房地产公司办理了建设工程施工许可证进行开发。2006年6月9日,兴光房地产公司授权张亮亮为沟子板村新建小区的法人,承担该小区的一切伤亡及债权债务。一审法院认为，孟志芳提出的诉讼请求是责令段占元腾退涉案套房屋一套，交付于孟志芳,所诉请的案由为排除妨害,属于侵权之诉。既然主张了排除妨害,则前提孟志芳依法对涉案房屋享有合法的权利,其次他人以不合法的形式侵占了涉案房屋,合法权利人才能有权排除他人妨害,返还被侵占的房屋。对此,孟志芳负有对涉案标的物具有合法权利的证明义务。根据该案的证据和查明的事实,孟志芳和郭敏所享有的权利均是基于商品楼认购合同和付款收据,所形成的合同权利本质上属于债权,为合同请求权,而非侵权之诉所必须具有的权利类型。因合同而形成请求权是否成立涉及合同的效力问题,是合同纠纷,该院不予评判。孟志芳签订合同支付房款后从未占有使用涉案房屋,即没有对涉案房屋占有使用权,其主张排除妨害没有权利的基础,排除对象不存在,侵权的基础权利缺乏事实根据。另孟志芳明确了排除对象为段占元,但是段俊峰、孟福利代表段占元签订合同,收取房款后,实际房屋的占有使用人为郭敏,而非段占元,故孟志芳诉请对象为段占元属于主体错误。综上所述,孟志芳的诉讼请求缺乏侵权之诉所必须的权利前提,该院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国物权法》第二条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：驳回孟志芳的诉讼请求。案件受理费100元,由孟志芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为孟志芳请求段占元停止侵害、排除妨害是否有事实和法律依据。本案为侵权之诉，孟志芳与张亮亮签订《天府家园商品楼认购书》，合同表明兴光房地产公司将位于呼和浩特市××区西户房屋出售给孟志芳，其后房屋没有交付使用。2008年9月3日段俊峰（段占元之子）、孟福利(段占元的员工)与郭敏签订一份《天府家园商品楼认购书》，兴光房地产公司将位于呼和浩特市××区西户房屋出售给郭敏，郭敏装修后居住至今。经庭审核实，孟志芳的诉讼请求为请求段占元退还案涉房屋，停止侵害，但孟志芳没有证据证明段占元实施了占有使用房屋的侵权行为或侵权事实。故对其上诉请求本院不予支持。综上所述，孟志芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孟志芳负担。本判决为终审判决。审判长 贾慧芳审判员 郭籽良审判员 徐晓凡 二〇一九年十二月二十七日书记员 韩 晶