河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7243号原告（反诉被告）邓晃，男，汉族，1970年4月2日出生，住南阳市。委托代理人田淀、芮金，河南怡和律师事务所。被告（反诉原告）张付晓，男，汉族，1971年9月21日出生，住唐河县。第三人李海超，男，汉族，住唐河县。原告邓晃诉被告张付晓、第三人李海超房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法按照普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人田淀、芮金到庭参加了诉讼，被告张付晓、第三人李海超到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告邓晃诉称，原告于2002年在溧河乡××（××橡胶坝东200米）经批准获得10×14米宅基地一处，并于2007年建成4层住宅一幢（门窗未安），现审批手续尚未办理。原告与被告相互认识，被告得知原告欲出售所诉民房时，便提出愿意整体购买。当时口头言明4层整体出卖，房价120万元，一次足额交款。当时原、被告口头约定只有在购房款付清后被告才能安装门窗并交房。2018年4月份，被告电话联系说买家已约好，愿一个月内分两次支付清房款。为此被告张付晓于2018年4月18日向原告之妻刘莉卡上打入房款60万元人民币，当原告催要其余房款时，被告说正与其余两套的购买人联系。在约定一个月付清余款期限内，被告未按约定时间付清余款，其后在原告多次催要支付未付房款时，被告多次推诿扯皮不付余款，在未告知原告的情况下，将诉争房屋1-4层的门窗予以安装。2019年7月初，原、被告经多次协商，以总价128万元的价格整体出卖给被告，并言明一次足额付清下余房款。2019年7月7日被告张付晓分三次向原告转款58万元，当日原告催要下余的10万元时，被告张付晓言称，有一套他自己要了，让给他优惠10万元，原告当即表示不同意优惠，在此情况下，原告即将该58万元又退回给被告。此后原告提出由被告张付晓将房屋钥匙交给原告，退回下余款项并支付已安装的门窗费用，被告却说此前打的60万元是别人付的购房款，人家要2、3层，坚决要房不要钱，由此产生争议。原告现请求人民法院依法确认原、被告之间2018年4月份就溧河乡胡寨村四组（第2橡胶坝东200米）的房屋买卖行为无效；依法判令被告立即将前述之房屋钥匙交还原告（被告所安门窗之合理费用由原告承担）；由被告承担本案诉讼费用。被告张付晓反诉称，2018年4月被反诉人将位于溧河乡胡寨村四组的房屋一座（四层）以110万的价格出售的反诉人（约定一年半付清全款），反诉人随即将60万元的购房款支付给被反诉人，之后原告将该房屋进行了装修，2019年7月被反诉人对房屋出售价格反悔，双方又对出售价格重新协商，总价定为118万，随后反诉人将尾款58万元全部支付给被反诉人。之后被反诉人再次对出售价格反悔，要求反诉人对该房屋支付总价160万元，反诉人不同意，被反诉人却又以买卖行为无效为由起诉反诉人。被反诉人多次出尔反尔，违反双方约定，已给反诉人造成巨大损失，现特提出反诉，请求人民法院：1、请求被反诉人支付反诉人因房屋买卖给反诉人造成的损失236000元（不含利息损失）。2、请求被反诉人支付反诉人自2018年4月18日起按60万本金月息1分计息直至该款还清之日止的利息损失。3、本案诉讼费由被反诉人承担。被告张付晓辩称，安装门窗不经过原告的同意我是肯定不会安装的，当时约定房价为110万，原价120万。我们是同学，当时优惠了10万元，门窗水电原告说都不管，我们付了60万，还有50万，诉状中也没有提装电的事，都是原告同意装的，我们认为还是按当时的价位给我们两套房屋，我们付60万我们要2、3层，1、4层钥匙我们可以给原告，门窗和装电的费用需要给我们，门窗费材料费20636元，装电费每户1200元一共4户4800元，门窗安装费还没有计算。针对被告的反诉，原告辩称，对反诉的两项请求，对反诉的60万元本金这个没有异议，对要求按1分支付利息，我们认为这个请求过高。应该比照最高人民法院司法解释按照月息6厘来进行计算，对第一项236000元请求我们全部不予认可。第三人李海超答辩意见及庭审对证据的质证意见同张付晓。原告为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：一、1、2007年9月27日溧河乡胡寨村民委员会的证明，证明原告这一块地正在办理手续，实际到现在什么都没有办，刘莉和原告是夫妻关系。2、2002年2月18日胡寨村收的宅基地款40537元。3、宛城区综合执法局2007年7月份收的罚款，认为是违建收的罚款是7700元。证明原告在该地盖的有房子。二、1、2018年4月18日，收到张付晓打给刘莉的房款60万元，2、2019年7月7日，被告张付晓打给原告58万元，原告收到58万元后因价格争议又将58万元分3笔退还给被告张付晓。三、原被告双方微信聊天记录，2019年4月30日下午，刘莉给被告张付晓发微信，协商退回60万元问题，验明当时是整体出让，不分割出让，被告聊天回话，承认是整体价，整体出让，第二个是让被告报一下安装门窗的价格，原告出这个钱，对方还是坚持要房不要钱。四、被告微信发给原告的门窗报价，4层门窗整体报价是20636元，安装费和电费由被告提出证据后在退款时原告同意退还。打给刘莉的钱邓晃认可。被告张付晓质证意见如下：对第一组村委会证明无异议，对宅基地款无异议，对综合执法局的罚款无异议；对第二组60万元房款无异议，对于58万元是我分3笔打给原告的，因为原告价格有异议他们一笔转给我的；对第三组证据，上面已经说明是整体买的价，但是后面说是1、4楼，我们要2、3楼，我们已经付了两套房子的价款。对第四组证据无异议。第三人李海超质证意见如下：同被告张付晓质证意见。被告张付晓为支持其主张，向本院提供如下证据：2018年4月18日中国建设银行张付晓向刘莉转款60万的转款凭证。凭证后面有刘莉的签字。证明我们给他60万买两套房子。门窗安装费用单据一份，装电单据一份，证明门窗安装费用每户500元，总共2000元，装电费用每户3000元，共12000元。原告邓晃质证意见如下：背面的字写上的和拉掉的，都是原告妻子刘莉写的，当时的起因是原告方认为应净价120万，并且是1至4层整体出售，无分割出售，被告提出他应该有10万元的好处费，应该在120万元外还是在120万元以内产生争议，这个条是当天转过钱后写的，后来刘莉认为不对，把背面字拉掉，双方产生争议。门窗材料费20636元，原告予以认可，门窗安装费每户500元，总共2000元，原告认为包含在门窗材料费不应再另行计算，门窗安装费不予认可，装电费用原告不予认可。本院经审理查明，原告将溧河乡××（××橡胶坝东200米）的4层住宅一幢出售给被告，该房屋未取得建筑工程规划许可证和工程施工许可证，2018年4月18日，被告张付晓向原告妻子刘莉中国建设银行账户为62×××01转款600000元，2019年7月7日，被告张付晓转给原告580000元，后因价格纠纷原告又将580000元分三次退还给被告张付晓。本案被告张付晓将案涉房屋1-4层安装门窗。后原告向被告张付晓提出，由被告张付晓将房屋钥匙交给原告，原告向被告退回下余款项并支付已安装的门窗费用，被告坚持主张要房屋不同意原告退款，双方引发纠纷。另查明，刘莉和原告邓晃系夫妻关系。上述房产所占土地系溧河乡胡寨村集体用地，2002年2月18日胡寨村收原告宅基地款40537元。因该房产系违章建筑，宛城区综合执法局2007年7月份收刘莉违法建筑款7700元整。本院认为：1、原、被告之间的房屋买卖行为虽系当事人的真实意思表示，但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物,其买卖合同不同于一般的合同,买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。根据我国《土地管理法》和政策规定,禁止建设、买卖小产权房,况且,原、被告与本案诉争房屋并不在同一村集体经济组织内,因此,本案达成的房屋买卖协议违反了我国法律的强制性规定,该买卖行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,无效合同适用返还原则。故原告（反诉被告）应当将被告（反诉原告）已交付的房屋退还给被告,而被告已实际收取原告购房款600000元,系基于该无效合同取得的财产,也应予返还被告张付晓（反诉原告）。2、张付晓向邓晃支付购房款的同时,邓晃也按约定将房屋交付给了张付晓,但依据原告提交的溧河乡胡寨村出具的证明，及胡寨村收原告宅基地款的收款收据，宛城区综合执法局对该建筑的认定及收取的违法建筑款和双方当事人的当庭陈述，导致合同无效,原告邓晃存在过错,故,反诉原告张付晓请求反诉被告邓晃从反诉原告向反诉被告支付购房款之日（2018年4月18）起按月息1分计付利息至款项付清之日止的诉讼请求,本院予以支持。3、被告张付晓在反诉中主张的房屋差价损失，无证据予以证实，本院不予支持。4、反诉原告张付晓要求反诉被告邓晃支付其为该房安装门窗的材料费共计20636元，系原、被告双方当庭自认，本院予以支持。5、被告张付晓主张的门窗安装费及装电费用，被告未向法庭提供相关证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、依法确认原、被告之间溧河乡胡寨村四组的房屋买卖行为无效。二、限本判决生效后十日内被告将前述房屋钥匙交还于原告。三、限本判决生效后十日内原告邓晃支付被告张付晓购房款60万元及利息（利息自2018年4月18日起，以60万元为基数，按照月息一分计算至款项付清之日止）。四、限本判决生效后十日内原告邓晃支付被告张付晓门窗材料费20636元。五、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行计付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费12466元,由被告（反诉原告）张付晓3840元负担。原告（反诉被告）负担8626元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇一九年十二月三十日法官助理李嘉彬书记员赵晓蕾