河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12928号 上诉人（原审原告）：马辉芳，女，1980年10月12日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：朱玉辉，河北得正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘召亮，河北得正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄伟轩房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区新石中路与石铜路交叉口东行200米路南西引利小区1号楼付一号。 法定代表人：张亮，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杜鹏，河北大卓律师事务所律师。 上诉人马辉芳与被上诉人石家庄伟轩房地产开发有限公司（以下简称伟轩房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2019）冀0110民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人马辉芳的委托诉讼代理人朱玉辉、刘召亮，被上诉人伟轩房地产公司的委托诉讼代理人杜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马辉芳上诉请求：1、请求依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院作出（2019）冀0110民初3211号民事判决书，并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金56912元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定被上诉人提供的宣传册为要约邀请，事实认定错误。2016年6月被上诉人出售其开发的恒大林溪郡项目商品房，在销售宣传时，被上诉人将出售的房产情况及小区绿化情况，用销售沙盘的形式向上诉人展示小区实景，其销售人员还向购房者提供恒大林溪郡项目总规图（彩图）、楼盘宣传海报等宣传资料。从其销售沙盘及宣传资料清晰看出，在13＃、14＃楼以北，3＃、10＃、11＃、12＃楼以南有大面积的绿地、球场等公共活动区域，同时，其销售宣传要重金奢造5万平米世界级皇家园林。基于销售宣传及沙盘展示，在13＃、14＃楼以北，3＃、10＃、11＃、12＃楼以南有大面积的绿地、球场等公共活动区域以及重金奢造5万平米世界级皇家园林的情况，上诉人于2016年6月20日与被上诉人签订《商品房买卖合同》，案涉房产坐落于石家庄市鹿泉区，当时价值1138247元。但上诉人入住后发现，被上诉人原销售宣传的绿地、球场等公共区域已不复存在，而是正在增建其他建筑。这使得原有的业主公共区域大面积地减少，这与被上诉人在销售过程中的宣传不一致，完全不符，5万平米世界级皇家园林也不知在何处？上诉人认为，作为一般购房者的认知来讲，购买商品房完全依附于开发商对于该楼盘的沙盘介绍或楼盘宣传海报、宣传册等资料（如“恒大林溪郡项目总规图、楼盘宣传海报等”）同时考虑到所购房产所在小区的地理位置、户型结构以及所在楼层，才确定是否购买房产。上诉人购房的目的，是为了更好的改善居住环境，提高生活质量。前面所述，基于被上诉人销售人员销售时宣称该小区13＃、14＃楼以北，11＃、12＃楼以南全部为大面积绿地和幼儿园、球场等公共活动区域，恒大林溪郡项目总规划图内容详细，区域划分清断，并包含项目全部楼栋及各户型面积，上诉人鉴于该项目拥有大面积绿地、球场和幼儿园，且紧邻上诉人所选房屋，活动休闲比较方便，才决定购买案涉房屋。可以说，被上诉人的宣传及其提供的宣传资料严重影响上诉人选择所购房产的决策，且起到决定性作用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。上诉人认为，被上诉人的销售宣传和宣传资料对房屋及相关设施有明确的说明，且能够较大程度上影响上诉人的购房意向，因此宣传资料即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同的组成部分，应当视为要约。故此，一审法院草率认定宣传册为要约邀请，事实认定错误。二、被上诉人销售时存在虚假宣传构成违约，给上诉人造成的经济损失应当承担赔偿的法律责任。被上诉人违反宣传资料的许诺，即违反了合同义务，其行为应当属于违约。鉴于目前客观事实，足以证实被上诉人在销售过程中存在明显的虚假宣传，且违反合同的约定。被上诉人违反合同的行为使得上诉人在居住时的采光、通风、视野受到极大影响，拥有的公共活动场地不复存在，上诉人实际占有的公共空间缩水，适用环境、生活舒适度变差，居住案件、生活质量明显严重下降，房屋价值相对下降。因此被上诉人应当承担应有的法律责任，给予赔偿以弥补上诉人的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，故上诉人主张被上诉人向其支付总购房款的5%的违约金，虽然合同中未约定，但给上诉人造成损失的客观事实确实存在，既然被上诉人违约却不承担责任客观上保护违约方的利益，实际放纵被上诉人不诚信行为，既不利于维护购房人的合法权益，也不利于规范房地产市场。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉请，以维护法律公平正义。 伟轩房地产公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、答辩人在履行与被上诉人之间的《商品房买卖合同》的过程中，并没有任何的违约行为。在答辩人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》后，答辩人按照合同的约定，向上诉人交付了房屋及其他配套设施，并且经国家有关部门验收合格，上诉人也已经入住。答辩人按照约定履行了《商品房买卖合同》中的义务，并无违约。2、从答辩人提供的恒大林溪郡一期总规划图来看，答辩人的宣传和规划完全一致，不存在虚假宣传的情况，答辩人完全是按照规划的批示进行的施工。答辩人的宣传册中明确表示广告相关内容、图片是对项目的示意表现，仅供参考，不意味着公司对此作出任何承诺，本广告为要约邀请。另，在双方签订的《商品房买卖合同之补充协议》来看，第十五条第四项（合同第22页）已经明确告知上诉人，项目销售资料、宣传资料仅供买受人参考，并非正式的要约内容，不因广告、宣传资料而承担违约责任，广告宣传资料与本合同及其附件不一致的，以合同及附件为准。在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。因此完全可以证明答辩人的宣传册仅仅是参考的内容，并不是对开发规划范围内的房屋及配套设施作出确定的说明和许诺，而是仅供参考。上诉人在购买答辩人房屋时答辩人对此也向上诉人作出了充分、详细的解释，通过双方所签订的《补充协议》完全可以证明。对此一审判决认定宣传册为要约邀请认定事实正确。二、上诉人要求答辩人支付购房总款5%的违约金的诉求，不能得到支持。首先，答辩人在履行双方之间的《商品房买卖合同》过程中并未出现违约的情况；其次，从双方所签订的《商品房买卖合同》来看，双方并没有约定违约金的条款，这一点上诉人在上诉状中也予以承认。而上诉人要求支付购房总款5%的违约金，无事实及法律上的依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 马辉芳向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告向原告支付违约金56912元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告马辉芳称被告伟轩房地产公司在售房过程中存在虚假宣传，承诺在楼房周边有大面积绿地和幼儿园、球场等公共活动区域，但原告入住后才发现以上承诺均未兑现，使得原告的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值也有所贬损，要求被告向原告支付违约金56912元。 庭审时，原告马辉芳为了证明自己的主张，提交如下证据：一、购房合同。证明原告从被告购买了10-3-202室房屋，价值为1138247元；二、被告出示的项目总规划及楼盘介绍。证明原告购买的房屋南侧是绿地公共区域、球场，基于被告的宣传，原告才选择购买此房屋；三、恒大林溪郡当时销售沙盘。证明原告购买的房屋南侧是公共区域，没有建筑物，基于被告的宣传，原告才选择购买此房屋；四、恒大林溪郡现在的销售沙盘。证明原告入住后被告在原告房屋的南侧增建了17号楼，被告已违反在原告购房时承诺，擅自改变规划设施，被告存在严重违约的情形；五、17号楼建筑照片。证明被告在原告房屋南侧建成现在的17号楼，被告改变原有的绿地及球场设施，违反原告购房时被告的承诺，本身存在违约。 被告伟轩房地产公司针对原告的主张和提供的证据，质证意见为，对证据一，真实性无异议；对证据二,宣传册所宣传的幼儿园绿色区域为红线外，并非项目一期规划，该宣传册与规划局批示的总规图是一致的，幼儿园两侧是项目二期工程，已经完成审批，宣传时我司已明确幼儿园两侧是红线外区域，并没有给原告承诺为绿地；对证据三、四，被告不存在变更规划，项目一期已完成验收，若私自更改规划是不可能验收通过的，因为已经办理了大证，当时验收资料已经上交规划局存档，我方手里无验收原件，但该项目已办理产权证，证明已完成了竣工验收；对证据五，三性不认可。 庭审时，被告伟轩房地产公司为了证明自己的主张，提交如下证据，一、恒大林溪郡一期总规图、宣传册。证明我方的宣传和规划是一致的，不存在虚假宣传；二、恒大林溪郡二期总规图。证明恒大林溪郡是按规划批示进行施工。 原告马辉芳针对被告伟轩房地产公司的主张和提供的证据，质证意见为，对证据一、被告未向我们公示总规图，该证据不能证明被告不存在虚假宣传的行为，被告所称的红线区域在销售时未向我方明示红线区域的具体范围及概念，仅宣称是林溪郡总规图；对证据二、总规划平面示意图证明该项目在宣传时在原告所购房屋南侧，不存在任何建筑物，证明被告在宣传时存在虚假宣传，无论该项目一期、二期或三期、四期，该总规划示意图都应包含原告所购房屋南侧不会存在任何建筑。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告马辉芳与被告伟轩房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性的规定，合法、有效，且该楼房及其他配套设施已经国家有关规划部门验收通过，原告马辉芳也已入住。现原告马辉芳认为被告伟轩房地产公司没有按照宣传册、沙盘建造楼房的公共活动区域，要求被告支付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该宣传册为要约邀请，买卖合同双方的权利义务应以具体签订的《商品房买卖合同》为依据。综上，原告马辉芳要求被告伟轩房地产公司支付违约金56912元，没有事实依据和法律依据，对此，不予支持。依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：驳回原告马辉芳的诉讼请求。案件受理费1222元，减半收取计611元，由原告马辉芳负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人马辉芳称“鉴于该项目拥有大面积绿地、球场和幼儿园，且紧邻其所选房屋，活动休闲比较方便，才决定购买该处房屋”，主张被上诉人伟轩房地产公司新建17号楼与其宣传资料不符，应承担违约责任。针对马辉芳提交的宣传册、总规划平面示意图等证据，伟轩房地产公司辩称宣传册所宣传的幼儿园绿色区域为红线外，并非项目一期规划，该宣传册与规划局批示的总规图是一致的，幼儿园两侧是项目二期工程，结合本案现有证据，不宜认定伟轩房地产公司就马辉芳所购房屋南侧全部为大面积绿地作出过具体确定的允诺，原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，认定该宣传册为要约邀请，并无不当。 综上所述，马辉芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1222元，由上诉人马辉芳承担。 本判决为终审判决。 审判长  褚玉华 审判员  杨根山 审判员  李 伟 二〇一九年十二月三日 书记员  杨 岚