包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初5022号原告：邢志生，男，1961年6月9日出生，汉族，新华书店退休人员，住包头市昆都仑区。委托诉讼代理人：丁西霜，内蒙古万生律师事务所律师。被告：内蒙古中冶德邦置业有限公司，住所地包头市昆区。法定代表人：胡德生，董事长。委托诉讼代理人：刘翔，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告邢志生与被告内蒙古中冶德邦置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢志生及其委托诉讼代理人丁西霜和被告内蒙古中冶德邦置业有限公司的委托诉讼代理人刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢志生向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还借款1102550元；2.被告立即偿还上述借款从2014年11月26日至2019年7月25日的利息1234856元，并支付2019年7月26日至上述借款还清之日止的利息（以欠款金额为基数，按月利率2%计算）；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》。标的房屋位于包头市昆都仑区××号，建筑面积220.51平方米，总价款1102550元。2014年8月26日上午，原告将购房款1102550元转账给被告。2014年8月28日，原告与被告签订了《关于房屋买卖合同的补充协议》，被告提出变更合同的意思，有条件地将购房款转为借款，解除双方签订的房屋买卖合同；在付款之日起6个月内暂时按借款处理，月利率2.5%，如果被告如约还清借款本息，则房屋买卖合同解除；如果被告不能按照约定还本付息，则双方无条件地按照房屋买卖合同履行。被告向原告支付了三个月的利息，之后不再履行合同。原告多次找被告处理无果，只好依据双方签订的房屋买卖合同的条款，向包头市仲裁委员会申请仲裁，请求裁决被告按约定履行房屋买卖合同。仲裁委开庭审理后，告知原告本案属于民间借贷，双方签订的房屋买卖合同名为买卖实为抵押。原告同意变更申请事项后，因被告原因未达成仲裁申请协议，仲裁委依法不予受理。原告认为，双方在签订补充协议时为了便于计算利息，同意把借款金额写成1100000元，本案案由认定为民间借贷，借款金额应当按实际交付的1102550元为准。双方在协议中约定月利率2.5%，原告按照2%主张利息，从2014年11月26日起算至借款还清为止。故原告诉至法院，请求判如所请。内蒙古中冶德邦置业有限公司辩称，从双方签订的补充协议可以看出，本案确实存在名为买卖实为借贷的情形。但是根据约定，原告应该主张房屋买卖合同关系，而不是民间借贷法律关系。本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，原告与被告签订了《包头市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于包头市昆都仑区××号房屋；规划用途为办公，建筑面积220.51平方米，每平方米价格为5000元，总价款1102550元，被告于2014年12月31日前交付房屋；双方因履行合同发生争议应协商解决，协商不成时向包头仲裁委员会申请仲裁。2014年8月26日，原告向被告转账1102550元，被告向原告出具了1102550元购房款的收据。同日，被告向原告转账27500元。2014年8月28日，原告与被告签订了《关于房屋买卖合同的补充协议》。双方约定，因签订房屋买卖合同后，被告提出变更合同的意思，有条件地将购房款转为借款，解除房屋买卖合同，经双方协商，同意对原房屋买卖合同做以下补充：原告付给被告的购房款11000000元，在付款之日起6个月内暂时按借款处理，被告支付利息，月利率2.5%，每月利息27500元，上打利息，第一个月的利息于2014年8月25日支付，以后于每月的25日前支付，还款期限为2015年2月24日；如果被告如约结清利息，双方协商一致，另行签订书面补充协议，可以延长借款期限，但延期最多不超过两次，最长不超过12个月，延期还款协议需在约定的还款到期7日前签订；如果被告如约还清借款本息，则双方签订的购房合同解除；如果被告未能还本付息，双方无条件地按房屋买卖合同履行。上述协议签订后，被告并未向原告交付房屋。庭审时被告称双方签订的《包头市商品房买卖合同》未在房屋管理部门登记备案。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉；按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务，就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。本案中原告与被告虽然签订了《包头市商品房买卖合同》，原告也向被告支付了款项，但被告在原告向其转款的当天又向原告转回了27500元，符合民间借贷法律关系中常见的上打利的情形，之后双方在补充协议中对借贷事项进行了约定，故双方应属民间借贷法律关系，本案属于民间借贷纠纷。原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》只是对借款的担保，双方在合同中约定发生纠纷由包头仲裁委员会仲裁，只适用于因履行该合同发生的纠纷，并不适用于双方的民间借贷纠纷，故被告关于法院对本案无管辖权的抗辩意见，无法律依据，本院不予采信。被告向原告借款，其应当偿还。对于借款金额，原告向被告转账1102550元，被告于当日即向原告转回27500元，属于上打利的情形，借款本金应当按照1075050元计算。对于借款利息，双方在补充协议中约定月利2.5%，原告认可被告支付了三个月的利息，因存在上打利，被告实际支付了两个月的利息，原告要求被告从2014年11月26日起按照月利2%支付利息至付清为止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下。一、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司于本判决生效后三十日内偿还原告邢志生借款1075050元；二、被告内蒙古中冶德邦置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告邢志生支付1075050元借款的利息（按照月利2%计算，从2014年11月26日起算至借款还清为止）；三、驳回原告邢志生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25499元（原告已预交），由被告内蒙古中冶德邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 杨斌林人民陪审员 任秀云人民陪审员 张乃钰 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员 李婷 附：本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。