河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3654号上诉人(原审被告)：焦作市金基置业有限公司，住所地：河南省武陟县沁河路中段北侧。法定代表人：王小流，经理。委托诉讼代理人：梁秋旭，焦作市武陟县木栾法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：郭建平,系公司员工。被上诉人(原审原告)：曹海雲，女，1974年3月23日出生，回族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：谢栋栋，河南苍穹律师事务所律师。上诉人焦作市金基置业有限公司（以下简称金基公司）因与被上诉人曹海雲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初3425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人焦作市金基置业有限公司的委托诉讼代理人梁秋旭、郭建平，被上诉人曹海雲的委托诉讼代理人谢栋栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金基公司上诉请求：1、请求依法撤销武陟县人民法院作出的(2019)豫0823民初3425号的民事判决书第二、三项并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决上诉人赔偿被上诉人逾期交房违约金错误。双方签订商品房买卖合同之后，上诉人按合同约定在2014年3月31日前已将所出售的房产交付给被上诉人，交付房产时，给其出具有交房通知书。一审中，上诉人要求被上诉人提供交房通知书，以此证明交房时间，可被上诉人拒不提供。被上诉人也未提供证据证明上诉人是2016年6月1日将出售的房产交付，仅仅是被上诉人口头陈述，而一审法院采信了其错误陈述，判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金63901元错误。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人逾期办理房屋权属证书的违约金，没有事实和法律依据。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意由买受人向产权登记机关申请房屋产权登记，出卖人应给予必要的协助。合同签订后，上诉人依照合同约定已将办理权属登记的相关资料提供给产权登记机关并办理了备案的相关手续。此时，依据合同约定被上诉人应当向产权登记机关申请房屋产权登记，上诉人应给予必要的协助。由于被上诉人怠于向产权登记机关申请房屋产权登记，导致至今未能办理房屋产权登记，被上诉人存在过错。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，未能办理房屋产权登记的过错在于被上诉人，而不在于上诉人，故一审法院判决上诉人承担违约责任是错误的。曹海雲辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人至今也没有给被上诉人交房通知书，也没有通知过被上诉人签字确认，上诉人没有证据证明房屋是在2014年3月31日前交付的，一审中被上诉人提供证据证明交付日期为2016年6月1日，一审庭审中上诉人也不持异议，上诉人应当向被上诉人支付逾期交房违约金。二、造成被上诉人无法办理房屋权属证书是因为对方的原因所致，对方开发的8号楼至今没有经过验收，楼盘中没有消防设施，也没有向国家交纳各项税费，导致被上诉人以及其他业主至今也无法办理房屋权属证书，被上诉人也没有证据证明已将证据材料提交产权机关备案。同时根据合同约定，双方并没有对逾期办理房产权属证书所造成的违约金进行约定，根据法律规定，双方没有约定的按照金融机构既收逾期贷款利息标准计算违约金，综上，一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。曹海雲向一审法院起诉请求：1、依法确认曹海雲与金基公司在2013年5月13日签订的合同编号为2012-333号《商品房买卖合同》有效；2、依法判令金基公司协助办理房产权属证书；3、依法判令金基公司支付曹海雲逾期交付房屋违约金63901元；4、依法判令金基公司支付曹海雲逾期协助办理房屋权属证书违约金暂计39837元（以403418元为基数，按照年利率9%暂计算至2019年7月1日，应计算至实际协助办理房产权属证书止）；5、本案诉讼费等由金基公司承担。在庭审中，曹海雲明确诉讼请求第3项中要求的逾期交房违约金按照总房款403418元，按照合同约定逾期交房按已支付房款的万分之二乘以逾期交房天数792天，期限是2014年4月1日至2016年4月1日，计算违约金为63901元；明确诉讼请求第4项中逾期协助办理房屋权属证书违约金计算至实际协助办理房产权属证书为止，暂计算至2019年7月1日为39837元。一审法院认定事实：2013年5月13日，曹海雲与金基公司签订合同编号为2012-333号的《商品房买卖合同》，金基公司将其开发的位于沁河路中段北侧橡树名家小区第8幢2单元16层1601号房，以总房款403418元出卖给曹海雲，房屋单价为3084.71元，房屋建筑面积为130.78平方米。合同第六条关于付款方式及期限的约定：买受人签订本合同时，交纳首付30％，人民币共123418元，剩余房款70％，人民币共280000元办理银行按揭。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（该商品房经验收合格）条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人向产权登记机关申请房屋产权登记，出卖人应给予必要的协助。2013年4月29日，曹海雲向金基公司支付首付款123418元，金基公司向其出具收据。2013年7月16日，曹海雲在中国银行股份有限公司武陟支行就280000元房款办理抵押。2013年12月9日，曹海雲支付全部购房款共计403418元，并交纳契税8068.36元。2016年6月1日，金基公司将案涉房屋交付给曹海雲，曹海雲于2017年5月份入住至今。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于曹海雲与金基公司签订的《商品房买卖合同》（编号2012-333）的效力问题。该《商品房买卖合同》系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该院确认该《商品房买卖合同》合法有效。二、关于金基公司应否协助曹海雲办理房屋权属证书及应否支付曹海雲逾期办理房屋权属证书违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，金基公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意由买受人向产权登记机关申请房屋产权登记，出卖人应给予必要的协助，且曹海雲已支付全部房款，故曹海雲要求金基公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。曹海雲要求金基公司支付逾期办理房屋权属证书违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，曹海雲已支付全部房款403418元，实际交房日期为2016年6月1日，截至起诉之日，金基公司未协助曹海雲办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，但双方对此未约定违约金，故金基公司以403418元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息支付曹海雲从2018年6月2日起计算至金基公司协助曹海雲办理案涉房屋权属登记之日止期间的违约金。三、关于金基公司应否支付曹海雲逾期交付房屋违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，金基公司应于2014年3月31日前将验收合格的商品房交付曹海雲使用，而实际向曹海雲交付房屋的时间为2016年6月1日，逾期交房超60日，曹海雲有权解除合同，曹海雲要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金基公司按日向曹海雲支付已交付房价款万分之二的违约金；约定的房屋交付期限为2014年3月31日前，实际交付日期为2016年6月1日，逾期交付792天，已支付全部房款为403418元，违约金计算为63901元，金基公司应支付曹海雲。原审判决：一、原告曹海雲与被告焦作市金基置业有限公司于2013年5月13日签订的《商品房买卖合同》（编号2012-333号）有效；二、被告焦作市金基置业有限公司应于本判决生效后六十日内协助原告曹海雲办理房屋权属证书，并支付原告曹海雲逾期办理房屋权属证书的违约金，该违约金以403418元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息从2018年6月2日起计算至被告焦作市金基置业有限公司协助原告曹海雲办理案涉房屋权属登记之日止；三、被告焦作市金基置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告曹海雲逾期交付房屋违约金63901元；四、驳回原告曹海雲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，减半收取计1187.5元，由被告焦作市金基置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人金基公司为证明其主张，向本院提交被上诉人与物业公司于2014年11月19日签订的前期物业合同一份，证明：在2014年11月19日前上诉人已经将涉案房屋交付给被上诉人，一审认定事实错误。经质证，被上诉人曹海雲称，该证据不属于法律规定的新证据。该合同中曹海云的签字与曹海雲本人雲字不一致，无法确定真实性。该合同第四条第四项约定业主所购房屋已具备入住标准，由2014年4月1日起必须办理交房手续，该日期是由手写无法确定真实性，同时该时期涉案房屋并未达到竣工验收交付标准，不能证明实际交付的时间，对方应当出具交房通知书或者出具交付房屋钥匙的证据来证明交付房屋的时间，如不能证明，应承担不利后果。本院认定如下：该物业合同能够证实案涉房屋于2014年11月19日交付的案件事实，本院予以确认。本院二审查明的案件事实除金基公司于2014年11月19日已将案涉房屋交付给曹海雲外，其他案件事实与一审相同。本院认为，一、关于案涉房屋的交付时间，曹海雲主张案涉房屋的交付时间为2016年6月1日，但是并未提供有效证据予以证实。二审时，金基公司为证明案涉房屋的交付时间，向本院提交曹海雲与武陟县久泰物业服务有限公司的前期物业管理服务协议，事实上，该协议签订当日房屋交付，因此，案涉房屋的交付时间为2014年11月19日。双方签订的《商品房买卖合同》约定，金基公司应于2014年3月31日前将验收合格的商品房交付曹海雲使用，而实际向曹海雲交付房屋的时间为2014年11月19日，逾期交房超232日，按照约定，金基公司应当按日向曹海雲支付已交付房价款403418元的万分之二的违约金，即232×403418×2/10000=18718.6元。原审判决金基公司向曹海雲支付逾期交付房屋违约金63901元错误，本院予以纠正。二、金基公司违反合同约定的时限，逾期至今未办理房屋所有权登记。对此责任的承担，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定具体、明确。金基公司作出商品房出卖人，根据法律规定和双方的合同约定负有办理产权登记的义务，其主张自己没有过错但未提交客观、有效的证据，不能支持，原审判决金基公司承担违约金并无不当。综上所述，焦作市金基置业有限公司的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初3425号民事判决第一、二项；二、撤销河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初3425号民事判决第四项；三、将河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初3425号民事判决第三项变更为：“焦作市金基置业有限公司应于本判决生效后十日内支付曹海雲逾期交付房屋违约金18718.6元；”四、驳回曹海雲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2375元，减半收取计1187.5元，由焦作市金基置业有限公司负担214元，曹海雲负担973.5元；二审案件受理费2375元，由焦作市金基置业有限公司负担428元，曹海雲负担1947元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月三十日书记员 杨舒羽