广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4918号原告：杨志斌，男，汉族，1978年4月23日出生，住广州市从化区。原告：潘剡萍，女，汉族，1980年7月24日出生，住址同上。以上两原告共同委托诉讼代理人：钟慧波，广东厚平律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路2号，统一社会信用代码：91440101786092161T。法定代表人：杨木森，职务：经理。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告杨志斌、潘剡萍与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。两原告的委托诉讼代理人钟慧波，被告的委托诉讼代理人陈淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金304206元（自2017年9月16日起至被告交付房屋之日止，暂算至2019年9月30日，合计745天）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告就以2322185元的价格购买被告位于广州市从化区新雅居乐沙贝三期4组图自编L-143栋2梯301房，并于2017年4月26日签订《广州市商品房买卖合同》，约定被告应在2017年9月15日前交付房屋（合同第十三条），如未能按合同规定的期限交房，自规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，逾期180天内按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天的，按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止（合同第十四条）。被告至今未依约交付楼房给原告。原告认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告逾期交房应按照约定承担违约责任，自2017年9月16日起，被告每日应向原告支付逾期办证违约金304206元，直至将该房屋交付给原告为止。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，望判如所请。被告辩称，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回，理由如下：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原、被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第5.5条、6.3条约定，双方同意对《商品房买卖合同》的交付标准变更为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因为市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或者服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原、被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告在购买涉案房产时即赚到涉案房产的用电情况，基于此，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分：一是装修合同是在双方平等自愿的情况下签订，无侵犯原告的自主选择权和公平交易权，也不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同；二是商品房买卖合同约定毛坯交楼，后为实现装修目的才签订装修合同，两者为不同目的、独立存在、分别履行的合同，原告清楚知晓不同合同项下款项的用途和性质；三是商品房买卖合同约定涉案房产每平方米为10721.35元，完全符合当时的市场行情，客观上也不可能包括装修费用。四、原告在2017年4月26日以毛坯状态收楼，意味着被告已按商品房买卖合同约定完成交付义务，无延迟交楼的违约行为。即使装修款是购房款的一部分，装修事宜也是被告履行商品房买卖合同的一部分，在完成装修后才能交付涉案房产，理应以装修合同中约定的交楼时间来确定被告的应交楼时间。装修合同第六条第1点约定交楼时间为2018年11月15日。五、涉案小区自始都是正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明到因为用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。同时，涉案房产也在2019年9月20日已经取得永久用电，被告在2019年10月10日再次通知原告于2019年10月13日收楼，原告于2019年10月11日签收后拒不到场收楼，相应的责任应由其自行承担。经审理查明，2017年4月26日，两原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定两原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街雅居乐三期4组图自编L-143栋1梯（自编L-143梯）301房，建筑面积为148.16平方米，总金额为1400852元，于2017年9月15日前交付使用；两原告以按揭贷款方式付款，首期款自网签之日起0日内（不超过5日），支付全部房款的70.02%，金额980852元，除首期款外，剩余房款420000元须于2017年4月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭手续付款。合同第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定房屋交付：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十五条约定房屋交付时的有关资料：原、被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许适用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第五条关于商品房交付的补充第5.5关于交付标准的变更约定：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续。《补充协议》第六条关于基础设施、公共配套建筑的交付第6.3约定：小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，两原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，就涉案301房屋的装修工程施工事宜进行约定。第二条委托事项约定：被告及被告聘请的第三方（原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1、本装修工程的总价款为921333元，以分期付款方式支付，第一期装修款276400元须于2017年4月30日前付清，第二期装修款268533元须于2017年10月23日前付清，第三期装修款276400元须于2018年4月23日前付清。第六条装修工程期限交楼期限约定：1、双方确认装修交楼时间为2018年11月15日；2、被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知要求收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3、被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原、被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条违约责任约定：2、原告接受被告交付该商品房或本合同中约定视作被告已交付装修工程的，原告即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时被告应承担的责任。5、因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任，合同继续履行。第十条其他内容约定：2、原告已清除了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同中止、解除的违约责任。另外，原、被告双方在合同中并未对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。同日，两原告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收从化区雅居乐沙贝三期4组图自编L-143栋1梯（自编L-143栋1梯）301房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托广州从化雅居乐房地产开发有限公司进行装修，该单位的物业管理费从2018年11月15日（装修合同约定时间）开始计算。2017年11月11日，被告向原告出具房地产开发住宅增值税普通发票，金额为1400852元；2018年11月10日，被告向原告出具不动产房地产开发商业用房增值税发票，金额为921333元。2019年9月19日，被告就涉案房屋向广州供电局有限公司从化供电局报请竣工检验。经检验合格后，供电局于2019年9月20日在《客户受电工程竣工检验意见书》上盖章确认。同时，该意见书上备注：“客户预计送电时间：2019年09月23日”。2019年10月10日，被告向两原告邮寄《催收楼通知书》，涉案房屋已经符合《商品房买卖合同》所约定的交房条件，催促两原告于2019年10月13日前办理收楼手续。两原告于2019年10月11日亲自签收了该邮件。2019年10月13日，两原告前往收楼，发现涉案房屋存在墙壁油漆颜色不一致、窗户上方渗水、地板开裂等问题，被告将上述目的记录于《业主收楼验收表》上，承诺会向地产开发商反馈及安排人员查看和整改。庭审中，被告辩称涉案房屋现已具备永久用电条件，但其未提供证据予以证明。另外，本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民日常生活。以上事实，有原告身份证复印件、被告营业执照、《广州市商品房买卖合同（预售）》、《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》、毛坯收楼确认书、增值税发票、确认书、客户受电工程竣工检验意见书、催收楼通知书、EMS快递底单及签收记录以及本案的开庭笔录等证实。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方应全面履行各自的义务。本案主要涉及以下三个问题：《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》的性质认定。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，其存在以下特殊情况：一是本案中的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》以及《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志；二是本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同；三是被告提供的《装修合同》明确了两原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，可见，两原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付给两原告。结合当时房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房，是开发商有意将总房价款拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人和相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，涉案《装修合同》中关于部分购房款约定为装修款的合意行为因虚假意思表示而无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对原、被告双方均有约束力，故《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。综上，涉案房屋总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款和装修款之和，即涉案房屋总价款为2322185元（房价款1400852元＋装修款921333元）。关于涉案房屋是否符合交付标准的问题。《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。”所谓临时用电是指供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其使用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更了交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了两原告的合法权益，违背了合同订立与履行的公平原则；况且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式合同的提供方，免除了其应承担的提供永久用电的责任，排除了两原告本应享有的不同于使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，该条款无效。被告虽已按照《补充协议》的约定取得《建筑工程竣工验收报告》、《客户受电工程竣工检验意见书》，但在永久用电尚未入户到涉案房屋，不能满足两原告基本居住要求的情况下，主张涉案房屋已达到交付标准，与国家电力管理规定相悖，故对其抗辩理由本院不予采纳，涉案房屋上不符合房屋交付标准。关于被告应否承担逾期交楼违约责任的问题。如上所述，涉案房屋尚不符合交楼条件，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，两原告有权拒绝收楼，产生的逾期交付违约责任由被告承担。原、被告双方在《装修合同》中将房屋交付时间变更为2018年11月15日，该变更为双方合意，本院予以确认，因此，本案逾期交房时间从2018年11月16日起。根据《装修合同》第九条第5款的规定，因被告原因导致不能按约定办理交楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，暂计至起诉之日2019年10月9日，逾期交楼天数为327天，故本案应按已付楼款总额2322185元的每日0.1‰或0.2‰分段计算逾期交楼违约金，故被告应向原告支付逾期交楼违约金110071.57元[2322185元×（0.1‰×180天＋0.2%×147天）]。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金96138.46元（违约金以2322185元为基数，按每日0.1‰的标准自2018年11月16日起计算至2019年5月15日止和按每日0.2‰的标准自2019年5月16日起计算至2019年10月9日止）给原告杨志斌、潘剡萍；驳回原告杨志斌、潘剡萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2932元（原告杨志斌、潘剡萍已预交），由原告杨志斌、潘剡萍负担1871元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担1061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐志成二〇一九年十二月十七日书记员  陆明皓