天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终8116号上诉人（原审被告）：北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司，住所地天津市南开区黄河道38号北京商会大厦B座21C。负责人：白志超，该公司经理。委托诉讼代理人：李海磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙礼庆，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘峰华，男，1978年6月13日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：张洪屹，天津君耀律师事务所律师。上诉人北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司因与被上诉人刘峰华合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2019)津0105民初6003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，要求被上诉人给付上诉人相当于两个月租金的违约金及装修费用。事实和理由：被上诉人私自改造暖气结构，在2018-2019年度采暖期内供热不足，造成上诉人无法正常出租产生损失，且由于设备老化造成漏水，上诉人并未表示不缴纳租金，但一直希望被上诉人改善房屋状况。故请求二审法院判如所请。刘峰华辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。刘峰华向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年4月14日签订的《天津市房屋出租委托合同》；2.判令被告向原告支付自2019年4月21日至实际给付房屋之日止的房屋租金和使用费，每月按照3850元标准计算；3.判令被告向原告支付违约金7700元；4.判令被告向原告给付免交的2个月免租期的租金7700元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告系坐落于天津市河北区房屋的所有权人。2018年4月14日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《天津市房屋出租委托合同》一份，约定原告将上述房屋委托被告管理对外租赁，委托期限自2018年4月21日至2021年4月21日，月租金为3850元，支付方式为季付，3个月免租期，时间为2018年4月21日至2018年7月21日。2018年7月21日支付房租11550元，2018年10月21日支付房租11550元，2019年1月21日支付房租11550元，以上付款方式以此类推概不列举。同时在合同的解除中约定，乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同。在合同违约责任中约定，乙方未按合同约定支付租金达5日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告，2019年4月21日起被告未向原告交纳租金至今。关于免租期的问题，原告表述虽然在合同中约定，免租期为2018年4月21日至2018年7月21日，但是当时双方口头协商的是，因为租赁期限为3年，每年免租1个月，三年共计免租3个月，当时因被告表述，便于租金的计算和支付，故而约定租赁期内的前3个月为免租期，现被告违约，原告要求解除合同，因被告自2019年4月21日起开始不交纳房屋租金导致合同解除，故而2019年4月21日至2021年4月21日两个年度不应该给予被告免租期，被告应补交已免除的该2个月的租金。被告对于免租期的表述系，摊派下来确实是一年免租1个月，但是合同约定的免租期限就是2018年4月21日至2018年7月21日，故而不同意退还2个月的免租期租金。被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司于2019年7月4日收到本案原告刘峰华预立案时提交的起诉状副本。上述事实，有原告提交的有关证据材料及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，原、被告双方于2018年4月14日签订的《天津市房屋出租委托合同》及嗣后签订的两份补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以确认。双方均应按照该上述合同及协议的约定享受权利、履行义务。现原告已将诉争房屋交付被告，被告亦应按照约定履行给付租金义务。关于被告抗辩称，不给付2019年4月21日至今租金的原因，系诉争房屋温度不够高，导致其转租收益受到影响。但庭审中，被告亦自认相关供热部门已到诉争房屋内进行测温，且温度已达相关标准，故被告以此为由拒绝交纳租金实属不当，一审法院不予采纳。现被告未按照合同约定交纳租金，已构成违约，且双方签订的合同明确约定，拖欠房屋租金达5日以上的，原告有权单方解除合同，故对于原告要求解除双方签订的《天津市房屋出租委托合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，因嗣后双方签订的补充协议系该合同的从合同，应一并予以解除，现原告起诉状副本于2019年7月4日送达被告，故合同解除日期为2019年7月4日。关于原告要求被告按照月租金3850元的标准支付2019年4月21日至实际腾房之日止的租金和使用费的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付已免交的2018年5月21日至2018年7月21日期间租金的诉讼请求，现原告认为合同约定的免租期虽然系2018年4月21日至2018年7月21日，但之所以有3个月的免租期，是因为租赁期限为三年，每年摊派1个月的免租期，为了便利，将该3个月的免租期计算在2018年4月21日至2018年7月21日间，现自2019年4月21日被告停止交纳租金，行为构成违约，在此情况下，原告单方要求解除合同，故而2019年4月21日至2021年4月21日不应免被告2个月的租金，被告应补交已经免除的该2个月租金。一审法院认为，虽然双方合同约定免租期确为2018年4月21日至2018年7月21日，但庭审中，被告亦自认摊派下来应该是一年免1个月的租金。现确因被告违约，导致双方合同解除，且被告自2019年4月21日至今确未交纳租金，故而根据公平原则，被告应向原告补交已经免除了的应属于2019年4月21日至2021年4月21日期间的免租期租金7700元。因被告存在违约行为，原告现要求被告按照合同约定支付月租金200%的违约金，虽双方合同对此有约定，但合同约定的违约金标准过高，故一审法院酌情比照民间借贷利率上限标准予以调整，即以实际欠付租金数额为基数，按照年利率24%的标准支付违约金。具体分析如下：因被告自2019年4月21日开始拖欠原告租金，而双方合同被确定解除之日为2019年7月4日，此期间为75天，故而被告实际拖欠原告租金数额为9493.15元（3850元×12个月÷365天×75天），被告应以该拖欠租金数额为基数，按照年利率24%的标准给付原告自2019年4月21日至本判决书确定的该笔拖欠租金的应给付之日的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：“一、原告刘峰华与被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司于2018年4月14日签订的《天津市房屋出租委托合同》于2019年7月4日解除；二、被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司于本判决书生效后五日内给付原告刘峰华2019年4月21日至2019年7月4日的房屋租金9493.15元，并按照月租金3850元的标准给付自2019年7月5日至实际腾交诉争房屋期间的使用费；三、被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司于本判决书生效后五日内给付原告刘峰华违约金,该违约金以9493.15元为基数，按照年利率24%的标准，计算自2019年4月21日至本判决书确定的给付之日；四、被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司于本判决书生效后五日内给付原告刘峰华已免除的2018年5月21日至2018年7月21日期间的房屋租金7700元；五、驳回原告刘峰华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，已是减半收取，由被告北京安易居房地产经纪有限公司天津分公司负担。”二审中，当事人没有向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：双方签订的《天津市房屋出租委托合同》应否予以解除；上诉人应否给付被上诉人诉请期间租金及使用费；上诉人应否按照24%的标准给付违约金；上诉人应否给付两个月免租装修期的租金。上诉人主张双方签订的合同应继续履行一节，其亦自认在2019年4月21日后并未交纳租金，被上诉人据此向上诉人主张解除合同并通过本案诉讼方式要求解除合同，符合合同约定，本院予以确认。上诉人主张由于诉争房屋供热问题及漏水问题协商未果造成延迟给付租金一节，上诉人在一审庭审中明确认可被上诉人所述的供热部门已到诉争房屋内进行测温，且温度已达相关标准的情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。”对于上诉人在二审中否认该表述的意见，本院不予采信。关于漏水一节，双方均认可确实有相关情况发生，但被上诉人已经通过更换水管及相关设备的方式予以解决，双方虽对修复费用的承担存有异议，但并未以诉讼方式主张权利，本院对此不予涉及。故上诉人该项主张，理据不足，本院不予支持。对于上诉人应否给付被上诉人诉请期间租金及使用费的问题，鉴于上诉人在庭审中自认同意给付上述款项，本院对此予以确认。对于违约金的计算一节，鉴于上诉人应系违约方，其应承担相应违约责任，一审法院充分考虑本案具体情况酌定违约金计算方式，并无不妥，本院予以维持。关于免租装修期的租金问题，鉴于一审庭审中上诉人对于被上诉人主张一年免1个月的租金的免租装修期履行方式表示认可，故同样根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，本院对二审期间上诉人否认该表述的意见亦不予采信，上诉人应向被上诉人给付两个月的免租期租金7700元，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。关于上诉人向被上诉人主张违约责任一节，因其并未在一审期间提出反诉，本院对此不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由上诉人北京安易居地产经济有效公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 夏审判员 曹 静审判员 庞 艺二〇一九年十二月二十日书记员 李珊珊