贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15133号 原告：李光文，男，汉族，1970年10月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：曾永慧，女，汉族，1970年11月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上述二原告共同委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权代理），系贵州神兽律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：王丽（一般授权代理），系贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），男，汉族，系该公司工作人员。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年12月17日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人陈燕、被告之委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理毕节市环东路都市港湾第2幢5层2号商品房的不动产权证书，并交付原告；2.判令被告支付原告违约金，违约金以总房款406374元为基数，从2017年1月1日起，按日利率0.01%计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止，暂计20000.00元；3.判令被告退还原告电、电视闭路开户费975元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回其第三项诉讼请求，保留其他诉请请求。 事实及理由：2014年8月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款406374元购买被告开发的“毕节市环东路都市港湾”2幢5层2号商品房。合同签订后，原告已支付购房款履行了自己的付款义务，购房款已全部付清。按约定，被告在2016年12月31日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。由于被告的原因，被告并未在约定期限内取得房屋权属证书，也未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告多次找到被告，被告均回复会尽快办理，但直至今天，被告一直久拖未决。 原告认为，原、被告双方应当应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告至今未能按约向原告交付房屋所有权转移登记的有关文书，其行为已经构成违约，应当按商品房买卖合同的约定支付原告违约金，重复收取的电、电视闭路开户费975元应当予以退还。 被告辩称，1、根据《中华人民共和国民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。被告人与原告签订的商品房买卖合同第27条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。 2、在本案中，被告人违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下的规划文件，验收标准有了新的规定导致的。被告人之所以无法按照合同规定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因为受到国家行政机关政策调整因素导致的，其属于不可抗力因素，被告人不应当承担由此产生的违约责任。 3、在消防验收过程中，由于部分业主将消防通风口占用，也导致消防的验收迟延，从而也影响了办证的时间。 4、2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋、土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。 5、关于闭路电视费以及电开户费，被告人仅为原告代为收取代缴，并为原告办理入户。 本院经审理查明事实如下，2014年8月4日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，商品房总价款406374.00元。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告向被告交付全部购房款，但被告未按照合同约定向原告交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，亦未取得涉案房屋所有权初始登记。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，该违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对于原告要求的其余部分违约金，本院不予支持。 因涉案商品房尚不具备办理房屋不动产权属证书的法定条件，故对原告主张被告立即为原告办理不动产权属证书的诉请，原告可待条件成就后另行主张权利。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李光文、曾永慧逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款人民币406374.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止； 二、驳回原告李光文、曾永慧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币162.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十二月二十日 书记员  邓 頔