福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初1155号 原告：福州鼎力物业管理有限公司，住所地福州市长乐区航城街道朝阳北路188号万业锦江城12#楼一层。 法定代表人：陈志峰，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘增明，福建智君律师事务所律师。 委托讼诉代理人：王春，公司员工。 被告：李文菊，女，1974年8月15日出生，汉族，住福州市长乐区。 被告：马国煌，男，1975年4月16日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告福州鼎力物业管理有限公司（以下简称鼎力公司）与被告李文菊、马国煌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，后转普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎力公司的委托诉讼代理人刘增明、王春，被告李文菊、马国煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎力公司向本院提出诉讼请求1、判决李文菊、马国煌向鼎力公司支付各项费用共计12509元（其中物业管理服务费7308元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费1012元、违约金暂计2923元（按照月利率2%计算，从2016年6月18日暂计至2019年2月17日，实际违约金计算至还清全部物业管理费之日止）；2、本案的诉讼费由李文菊、马国煌承担。事实与理由：李文菊、马国煌系夫妻关系。2013年6月19日，李文菊、马国煌与鼎力公司签署《前期物业服务合同》，正式入伙万业锦江城，成为万业锦江城3#楼203单元的业主，同时签署了《业主管理规约》。根据《前期物业服务合同》（以下简称《合同》约定），由鼎力公司对万业锦江城的物业进行管理，并有权收取物业费等费用。《合同》第二条第一项第二款中约定，物业服务费按年一次性缴纳，同时《合同》第五条对收取物业管理服务费的标准作了详细约定每月每平方米1.5元、公共水电分摊费每月按实按户分摊、电梯年检费每年每户200元、电梯维保费每年每户150元、生活垃圾处理费每月每户6元,同时按照《业主管理规约》第27条约定，业主不按规定缴交管理服务费的，自违约之日起，物业服务企业可收取每日千分之三的违约金。李文菊、马国煌作为业主违反《合同》的约定，自2016年6月至2019年6月，连续36个月，拒不交纳各项费用共计12509元。期间，鼎力公司多次通过不同方式向李文菊、马国煌进行催讨，至今李文菊、马国煌仍拒绝交纳上述费用。请求判如所请。 李文菊、马国煌答辩，两年前鼎力公司已经退出，根据交房签订的《前期物业管理条例》，第四条：物业管理服务质量标准，依照《长乐市普通住宅物业服务等级一级标准》，鼎力公司未按标准提供物业服务。由于物业管理不力，采取措施不到位，致使小区大面积出现违建及消防通道被占用；安全措施不到位，存在安全漏洞，致使小区发生多起失窃案；粗暴催收物业费，在自身存在过错的情况下，以断水断电、关停电梯方式粗暴催收；私自将小区公共设施对外出租，并非法占有所得；滥用管理权，对业主装修进行非正常干涉；小区公共区域维护不力，多处出现损坏、塌陷未修复；对我家不公平，我家车辆不能进小区，别人可以进；小区消防灯24小时滴滴响，前厅玻璃破裂，消防通道被堵死、加锁；游泳池不开。综上，鼎力公司未履行义务事实存在，造成收费不明确、管理不完善、服务不到位。 鼎力公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照、李文菊、马国煌身份证复印件、《前期物业服务合同（住宅）》、企业管理规约、民事判决书复印件、《通知》（物业管理服务费、公共水电分摊费、电梯年检费、生活垃圾处理费催缴请况）、《证明》（2013年6月18日交房）、照片（马国煌占用物业的公用部位、公用设备设施、占用车位)、照片（小区物业服务情况）、《关于万业锦江城业主非法占用消防通道的报告》、小区公共水电使用说明、万业锦江城小区水电公摊费发票总额。李文菊、马国煌提交了照片（业主违建行为、鼎力公司没尽到职责和义务）、《信访事项处理答复意见书》（2017）第35号。双方提交的证据能够证明其主张的事实，符合证据的合法性、客观性、关联性等特征，应采信作为认定本案事实的依据。根据质证意见认定如下：鼎力公司提交证据可以证明对于小区业主违建行为鼎力物业已向有关部门报告，尽到自己职责；李文菊、马国煌提交证据可以证明鼎力提供物业管理服务中存在不尽完善地方。 本院认定事实如下：李文菊、马国煌系万业锦江城3#楼203单元的业主，该单元物业面积135.32平方米。自2013年6月起，鼎力公司对长乐市万业锦江城实行物业管理。2013年6月19日，李文菊、马国煌（甲方）与鼎力公司（乙方）签署《前期物业服务合同（住宅）》，约定：相关物业服务费用从业主交房之日起算（以开发商发出的接楼通知单上注明的接楼时间为准），业主或物业使用人应在每年第一个月的1日至15日一次性缴纳，其中，住宅房的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米1.5元收取（首年物业费优惠为1.1元，不含公摊水电费用），公共水电分摊费每月按实分摊，电梯年检费每年每户200元（预收，根据技术监督局的收费情况按实收），电梯维保费每年每户150元，生活垃圾处理费每月每户6元。同日，双方签订《业主管理规约》，约定业主不按规定缴交管理服务费、公共能耗及代收代付费用的，自违约之日起，物业服务企业可收取每日千分之三的违约金。 上述合同签订后，李文菊、马国煌支付了（2013年6月19日至2016年6月18日）的物业服务费用，之后便未按约支付物业服务费用，至今尚欠2016年6月18日至2019年2月17日间的物业服务费用9586元（物业管理服务费7308元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费1012元）未付。 本院认为：李文菊、马国煌与鼎力公司签订的案涉《前期物业服务合同（住宅）》、《业主管理规约》，系适格主体各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。关于鼎力公司是否履行合同主要义务问题，李文菊、马国煌提供的证据不能证明鼎力公司没有履行双方签订物业服务合同的主要义务，而鼎力公司提供的证据可以证明其提供的物业服务得到小区绝大部分以及相关部门认可。因此，鼎力公司已履行了合同的主要义务。李文菊、马国煌作为业主，应当按约支付相应的物业服务费用9586元。关于支付违约金问题，案涉合同约定未按约支付管理服务费的违约金按日3‰计算，该违约金的约定明显过高，现鼎力公司要求李文菊、马国煌按月利率2%支付违约金，考虑到鼎力公司在提供物业管理服务中存在不尽完善，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，以及物业与业主日后应建立更加和谐的关系，减少双方矛盾激化，更好促进业主自主履行支付物业服务费用、公共能耗及代收代付费用等义务，综合考虑到鼎力公司存在未按约定标准提供物业管理服务的情形，按照公平原则和诚信原则衡量后，对鼎力公司诉求的违约金，酌定调整为从起诉之日起按年利率6%标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、李文菊、马国煌于本判决生效之日起十日内支付福州鼎力物业管理有限公司物业管理服务费7308元、电梯年检费600元、电梯维保费450元、生活垃圾处理费216元、公共水电费1012元，合计9586元及违约金（以9586元为基数，按年利率6%，从2019年3月5日起，计至实际付清物业管理服务费之日止）。 二、驳回福州鼎力物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费113元，由福州鼎力物业管理有限公司负担63元，由李文菊、马国煌负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郑家峰 审 判 员  王 捷 人民陪审员  池 澄 二〇一九年十二月六日 书 记 员  张倩倩 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。