河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初2808号原告（申请执行人）：张艳，女，1973年3月15日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：原思宗，河南大启律师事务所律师。被告（案外人）：薛森，男，1995年1月22日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：李建州，河南孟洲律师事务所律师。被告（被执行人）：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，住河南省孟州市。被告（被执行人）：马海峰，男，1972年12月14日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：可亚洲，河南承通律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛建斌，河南承通律师事务所律师助理。被告（被执行人）：孟州市明珠房地产开发有限公司，住所地：孟州市市内韩愈大街西段。法定代表人：李习功，董事长。委托诉讼代理人：马长民，男，1948年9月24日出生，汉族，系该公司员工。原告张艳与被告薛森申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月22日受理后，依法适用普通程序,于2018年11月26日公开开庭进行了审理。本院于2018年12月20日作出（2018）豫0802民初3919号民事判决。张艳对该判决不服，提出上诉。焦作市中级人民法院于2019年5月7日作出（2019）豫08民终975号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，违反法定程序，裁定撤销（2018）豫0802民初3919号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2019年6月4日立案后，另行组成合议庭，并依法追加马长民、马海峰、孟州市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）作为本案被告，于2019年9月9日对本案公开开庭进行了审理。原告张艳的委托诉讼代理人原思宗，被告薛森的委托诉讼代理人李建州，被告马长民，被告马海峰的委托诉讼代理人可亚洲、薛建斌，被告明珠公司的委托诉讼代理人马长民均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张艳向本院提出诉讼请求：1.判决准许继续执行孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A106、A206的房屋（房屋产权证号为：孟房权证会昌办字第××）价值68万元；2.由被告承担一切诉讼费用。事实和理由：1.被告不享有被查封房屋的合法权利。原告在对涉案房屋申请法院查封时，该房屋依法登记在被执行人明珠公司名下，权属清晰，没有任何手续证明被告主张的所谓权利。该房屋最后一次被处置也是由明珠公司行使的，该处置行为与权属登记的主体相一致，且该处置是对房屋向他人进行的抵押担保性实体处置，该处置的法律效力具有完全的排他性，且该处置行为也已经被焦作市中级人民法院的（2018）豫08民终825号民事判决书确认，上述事实均有法定部门的登记和生效判决书在案佐证，事实清楚，不容置疑；2.（2018）豫0802执异44号执行裁定书适用的法律依据错误，应当依法判决纠正。被告在执行异议中主张的法律依据不适用于案涉房屋的性质和本案事实，其对涉案房屋要求中止执行的请求于法无据，不能成立，依法应予驳回。综上所述，被告不享有涉案房屋的合法权利，（2018）豫0802执异44号执行裁定书认定事实和适用法律错误，依法应予纠正。请依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权利。被告薛森辩称，1、早在2018年1月8日查封本案房产之前的2015年3月18日，薛森就与明珠公司孟州市明珠房地产开发有限公司签订了真实、合法、有效的商品房买卖合同。2015年3月18日薛森与孟州市明珠房地产开发有限公司签订购房合同，薛森购买位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A106、A206商业用途的门面房两间，该房屋初始登记在孟州市明珠房地产开发有限公司名下，薛森与孟州市明珠房地产开发有限公司分别在合同上签字盖章。本合同系双方真实意思表示，且不违反任何法律法规，完全合法有效。本案房屋查封的时间在2018年1月8日，时间晚于购房时间将近3年。2、薛森在法院查封之前就合法占有该不动产，并对本案房产充分的装修、占有、使用和出租。2015年3月10日薛森与孟州市明珠房地产开发有限公司签订购房合同后，薛森一直对该房屋装修、占有、使用和出租。2015年5月10日薛森母亲李东红将购买的该案房屋的一间出租给和雷迎使用，2017年9月5日薛森父亲薛向阳将购买的该案房屋的一间出租给王贝贝使用。期间本案房产的电费均是薛森及租赁户交纳。3、本案房产薛森在购买时就已交纳了所有房款。该房产建筑面积为116平方米，总金额为75.4万元，在购买该房之前薛森就将75.4万元汇入明珠公司的账户上，2015年3月18日明珠公司为薛森开具了一张收据。同日，薛森向明珠公司交纳水电开口费2000元，明珠公司又为薛森出具了一份2000元的收据。2015年3月25日薛森交纳办理房产证费用2000元，明珠公司亦为薛森出具了一份收据。薛森全部支付了本案房产的价款。4、本案房产未办理过户手续的责任完全不在于薛森。购房合同签订后，薛森多次向孟州市明珠房地产开发有限公司交涉，要求其为薛森办理房屋过户手续，在办理过程中，先是孟州市人民法院将本案房产查封，后是孟州市明珠房地产开发有限公司、孟州市鑫盛新型墙体建材厂在向焦作市信用社贷款时隐瞒真相将本案房产违法抵押，致使本案房产未能及时办理过户手续，其责任完全在于孟州市明珠房地产开发有限公司，不在于薛森。5、本案房产系商业用途的门面房，完全适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，44号执行裁定书适用法律完全正确。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。通过以上分析本案完全适用以上条款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条为：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条款适用的系用于居住的房屋，而该案所涉及的系商业用途的门面房，所以29条对本案不适用，本案44号异议裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，完全正确。6、依据最高人民法院、焦作市中级人民法院等的相关案例，本案完全应当解除对薛森所有的房产的查封。在河南省中安建筑工程有限公司申请执行孟州市明珠房地产开发有限公司一案中，在执行过程中，孟州市人民法院作出执行裁定书，查封了孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼（与本案同一幢楼）编号为C0510（购买人宋群灵）、A109/A209（购买人李富阳）、C0515（购买人乔国永）、A104/A204（购买人耿国强）、C0507（购买人高亚锋）、C0509（购买人郭春苗）、C0501（购买人行亚平）、C0503（购买人卫静静）八个人的房产，八个人提出执行异议被驳回，之后八个人向孟州市人民法院提出案外人执行异议之诉，孟州市人民法院判决不得对八人的房屋进行执行，二审时焦作市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。宋群灵等八人的房产与薛森的房产系同一幢楼，案情与本案几乎一致，案件一审、二审均解除了对涉案房产的查封。在最高人民法院指导性案例北京富申联合供应链管理有限公司与刘乃生、沈阳同方置业有限公司案外人执行异议之诉一案中，最高人民法院出具了（2016）最高法民申2736号民事裁定书，在该案中被执行的房产与本案的房产相类似，最终亦被解除查封。在该裁定书中明确载明：“富申公司主张因同方公司系房地产开发企业，应当适用第二十九条而非第二十八条，本院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。二审法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，本院对富申公司的该项主张不予支持。”。从最高院的该案例可以看出，本案完全应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，解除对薛森房产的查封。本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条裁定支持薛森的异议请求，完全正确。综上，薛森认为焦作市解放区人民法院出具（2018）豫0802执异44号执行裁定书完全正确，请法院依法驳回原告的起诉。被告马长民辩称，同意薛森的答辩意见，1、薛森在2015年3月18日已经购买涉案房产，张艳申请查封是在2015年10月22日，薛森购买房产在前，原告申请查封在后；2、薛森的房款已经全部缴清；3、薛森已经将涉案房屋正常出租，有水电费等凭证，由于明珠公司资金链断裂，无力办理房产证过户，应由明珠公司承担没有过户的责任，与薛森无关；4、明珠公司欠原告的钱，明珠公司对买房户感到抱歉。被告马海峰辩称，同薛森、马长民、明珠公司的答辩意见，薛森已经将全部房款75.4万元交于明珠公司，这是事实。被告明珠公司辩称，同意薛森的答辩意见，1、薛森在2015年3月18日已经购买涉案房产，张艳申请查封是在2015年10月22日，薛森购买房产在前，原告申请查封在后；2、薛森的房款已经全部缴清；3、薛森已经将涉案房屋正常出租，有水电费等凭证，由于明珠公司资金链断裂，无力办理房产证过户，应由明珠公司承担没有过户的责任，与薛森无关；4、明珠公司欠原告的钱，明珠公司对买房户感到抱歉。根据原、被告诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：薛森对诉争房产是否享有足以排除强制执行的权利，原告要求对涉案房产恢复执行有无事实以及法律依据。原告张艳为支持其主张，向本院提交如下证据：1.焦作市中级人民法院（2018）豫08民终825号民事判决书1份，在该判决书事实认定中对孟州市明珠房地产开发有限公司不服一审判决，主张涉及到本案被查封房屋的相关事实包括与本案被告情况相似的案外人黄宁所购买门面房产权的界定以及对相关事实的认定。2.马村区人民法院（2017）豫0804民初745号民事判决书，在该判决书中，对于上述判决书涉及相关事项及内容，也就是与本案审理事实相关联的被查封房屋的所有权以及案外人黄宁的权利均做出了相关事实认定。该两份判决书能够证明与本案被告所主张被查封房屋的相关案外人黄宁在该案审理中与被告主张相类似的内容在被告明珠房地产公司提出的相关事实主张与请求中最终均被认定为不成立，所抵押的包括本案执行异议房屋在内的抵押行为均合法有效，案外人黄宁不享有相关权利。3.济源市人民法院（2018）豫9001行初11号行政判决书，作为案外人的汤金平、黄宁以及薛森在内的相关案外人在焦作市中级人民法院（2018）豫08民终825号判决后，上述案外人包括本案被告以为被告孟州市房产管理中心违法办理登记在孟州明珠房地产开发公司涉及本案争议房屋的抵押行为违法，要求进行登记的撤销，在该案中上述案外人包括被告在内，在该行政诉讼中向法院提供多达几十份证据材料，企图认定孟州市房管中心登记的涉案房屋和抵押行为违法，但在该院全面审理后在判决事实认定明确讲到房屋作为不动产，其权属变动必须经过依法登记，未经依法登记，权属不发生变动，认定涉案房屋仍属于孟州市明珠房地产所有，权属不存在争议，最终认定黄宁等四名案外人涉案房屋抵押权属争议，从而认为孟州房管中心抵押权登记行为违法要求撤销理由不成立。并且在随后对案外人提出的其他几项主张均一一进行法理分析和解释，涉案房屋系明珠公司股东会通过法定程序依法办理登记行为，抵押程序合法，并最终驳回上述案外人黄宁、汤金平、薛森等人诉请，该判决时间是2018年6月19日。4.解放区人民法院对汤金平、黄宁分别作出的（2018）豫0802执异45、46号执行裁定书，作为本案被告，主张的执行异议事实理由和依据均与上述两名案外人主张的异议相一致，在该两份裁定书中，解放区人民法院在查明事实的基础上，均依法驳回了案外人异议请求，进一步证明了原告向法院主张的要求继续执行的事实依据和法律依据是充分的，依法应当予以支持。根据案外人在执行异议中主张的事实，被告人至今天庭审从来没有向涉案房屋的抵押人明珠房地产公司就被告人认为的违法抵押主张过任何法律权利，而在本案执行中提出所谓的执行异议主张，从情理和法理上也均不符合作为一个所谓权利人应当做的行为，因此，对于被告人一系列行为，不仅法律不予支持，从被告人多年行为也可以进一步证明是无法成立和支持的。被告薛森对原告张艳提交证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2、3真实性无异议，该判决书没有任何描述孟州市明珠房地产公司对涉案房产享有所有权，也没有任何判决内容证明被告不享有该案涉房屋的所有权。对证据4真实性无异议，黄宁及汤金平也均已起诉，这两个裁定已经被解放区人民法院一审撤销，二审重审，足以证明这两份裁定书是错误的。被告马长民、明珠公司对原告张艳提交证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是我认为判决结果不妥当；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但是对判决认定的事实和判决结果均不服，该判决不能作为定案依据；对证据4真实性无异议。被告马海峰对原告张艳提交证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是与本案也没有直接的关系，不能作为证据使用；对证据2真实性无异议，但与本案无关；对证据3真实性无异议，但与本案没有关联性；对证据4真实性无异议，但是与本案无关。被告薛森为支持其主张，向本院提交如下证据：1.薛森及其父亲薛向阳、母亲李东红身份证、户口本复印件各1份，证明被告薛森及其父亲薛向阳、母亲李东红身份、户籍情况。涉案房产一直由薛向阳与李东红管理。2.薛森与孟州市明珠房地产开发有限公司签订的《黄金商业城销售合同》1份，证明2015年3月18日薛森与孟州市明珠房地产开发有限公司签订购房合同，薛森购买位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A106、A206两间房屋，金额为754000元。3.孟州市明珠房地产开发有限公司向薛森出具的收据3份，证明2015年3月18日在薛森与孟州市明珠房地产开发有限公司签订购房合同并交付全部房款后，明珠公司为薛森出具了1份754000元的收据。同日，薛森向明珠公司交纳水电开口费2000元，明珠公司又为薛森出具了1份2000元的收据。2015年3月25日薛森交纳办理房产证费用2000元，明珠公司亦为薛森出具了1份收据。4.薛森母亲李东红、父亲薛向阳与和雷迎、王贝贝签订的《房屋租赁合同》两份及王贝贝身份证各1份，证明2015年5月10日薛森母亲李东红将购买的该案房屋的一间出租给和雷迎使用，2017年9月5日将薛森父亲薛向阳将购买的该案房屋的一间出租给王贝贝使用。5.薛森电费票据8张，证明薛森的房屋出租后，从2016年至2017年电费缴纳情况。6.2018年8月6日孟州市明珠房地产开发有限公司出具的情况说明一份，证明薛森购买涉案房屋后，由于明珠公司的原因，使得包括薛森购买的A106/A206房产在内的多套房产未能办理过户手续。7.孟州市人民法院（2016）豫0883民初1615号民事判决书、焦作市中级人民法院（2017）豫08民终112号民事判决书、最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书、最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书1份各1份，证明与本案相类似的案件，最高院、焦作中院均已做出生效判决，本案裁定书完全正确，应当予以维持。8.（2018）豫0802执异44号执行裁定书1份，该裁定明确显示案涉房产的查封行为应当解除，被告购买明珠公司的房产合法有效。原告张艳对被告薛森提交的证据质证后，发表如下质证意见：证据1真实性无异议。证据2、3真实性不予认可，作为商品房国家均颁布有商品房买卖标准合同文本，所有正规销售房屋均应当以标准文本进行签订并向房地产管理部门进行备案登记，这是商品房销售基本常识及要求，但被告向法庭出示的合同以及收据均不符合上述规定和要求，且被告也不能向法庭提供其向明珠房地产公司实际支付754000元的银行转账凭证作为房屋销售这么巨额款项，根据规定是必须进入明珠公司对公账户，仅凭收据不能证明被告支付该款项的事实，因此该收据证明指向不能成立。在该收据办房产证的2000元票据上有马长民签字，马长民在明珠房地产公司中不担任任何职务，没有任何合法身份，在法律上任何签名行为均没有效力，作为正规房屋买卖，为何会出现马长民签字，据原告从其他渠道了解案外人与明珠房地产公司之间系多年利益共同体，共同从事多起经营业务，基于这种身份才产生了第二、三组不符合法律规定的所谓购房合同以及收费票据。因此该两组证据证明指向以及真实性均不能成立。对证据4真实性不予认可，在没有承租房屋的一方到场进行核实以及第三方机构进行租赁登记的情况下，这些所谓租房合同无法确定真实性。对证据5该收款收据中仅注明了收到A106户电费，也并未注明A106户房主信息，对该证据真实性不认可，也不能证明其证据指向。对证据6明珠房地产公司在该情况说明中，确认了其将登记在自己名下的涉案房屋进行他项权抵押的事实，进一步证明明珠房地产公司是涉案房屋的所有权人，该证据不能证明被告证据指向。证据7与本案无关联性，对其真实性也不认可。对证据8真实性无异议，但对该裁定书，原告已经在起诉状中做出了相关陈述，不再补充。对薛森提交的证据3，根据答辩中明珠公司的答辩意见，证实明珠公司与薛森在本案之前和本案中的行为，在立场和利益上双方均互相为对方提供和陈述有利于双方的事实和证据，属于直接存在利害关系的主体，薛森提供的证据3收据是对段寿山的名字进行修改后加注的薛森的名字，对于该75万多元巨额的放款，薛森除了该更改的收据，没有任何其他关于该款项实际支付给明珠公司的任何事实证据，薛森陈述是以现金形式支付的，不符合房屋买卖和房地产公司放款支付的国家规定和市场惯例，且明珠公司的答辩意见证明了双方在利息上具有很深的牵扯，故明珠公司所谓的现金支付，也不能证明该款项支付的事实，因涉案房屋的价值巨大，如薛森不能提供其他支付房款的证据，其提供的现有更改的收据，不能够证实双方存在房款支付的事实，并且明珠公司答辩中也承认了将涉案房屋向其他金融机构进行了抵押担保登记，明珠公司明明知道该房屋卖给了薛森，为何还将此套房屋进行抵押，而薛森在知道明珠公司对本案涉案房屋进行抵押后也从来没有向明珠公司就抵押其房屋的行为进行任何追责，也没有向明珠公司提出过任何异议，这些行为和事实都是极其反常的，不符合常理的，而今天薛森提起执行异议的行为，也进一步证明了其与明珠公司之间存在恶意串通的事实，对于明珠公司抵押房屋的行为从来没有提出过异议和诉讼主张，在原告申请查封之后却和明珠公司大谈其权利的主张，与其过去对明珠公司的行为完全相背离。根据最高院（2018）1742号民事裁定书，本案作为执行异议之诉案件，涉嫌的是对房屋真实实体权利的全面审查，不适用最高院关于执行异议复议的司法解释规定，该异议和复议司法解释，只是执行机构在执行过程中适用的初级审查标准，进入执行异议之诉后，法律要求的是对物权的形成、交易过程和权利状态，依据实体法律进行审理和判决，上述执行异议和复议的司法解释不适用于执行异议之诉，人民法院也无权依据上述解释中某一条去判定财产的权利归属，因此薛森向法庭出示的最高院的有关裁定，并不是本案审理和判决的法律依据，更不能影响到本案的审理和判决，因此薛森的证据不能有效证明其与明珠公司存在真实合法有效房屋买卖的事实，而恰恰证明了双方之间进行恶意串通，提起本案虚假诉讼的事实，请求法庭依据实体法律全面审查被告的事实主张和证据，驳回其异议主张，并依法追究其虚假诉讼的法律责任。被告马长民、明珠公司对被告薛森的证据质证后均无异议。被告马海峰对被告薛森的证据质证后均无异议。本院对当事人提交的证据认定如下：原告张艳提交的证据均是相关法院作出的法律文书，本院对真实性均予以采信。被告薛森提交的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2、3、4、5，能够证明被告与明珠公司签订房屋买卖合同，向明珠公司交付购房款75.4万元并对涉案房屋进行占有、装修及出租收益的事实，本院予以采信；证据6能够证明明珠公司认可被告所购买的房屋因为被查封及被抵押不能办理过户的情况，本院予以采信；证据7、8是相关法院作出的法律文书，本院对真实性予以采信。依据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年3月18日，薛森与明珠公司签订《黄金商业城销售合同》，约定明珠公司将位于黄金商业城编号为A106、A206的房屋（即本案诉争房产）以75.4万元的价格出售给薛森。约定薛森应于2015年3月18日前付清房款75.4万元，明珠公司应于2015年3月18日将房屋交付给薛森。同日，明珠公司向薛森出具75.4万元的收据，载明收到薛森黄金商业城A106、A206房屋的购房款75.4万元。同日，明珠公司还向薛森出具收据一份，载明收到薛森黄金城A106、A206的水电开口费2000元。薛森收到诉争房屋后，薛森的母亲李东红于2015年5月10日与和雷迎签订《房屋租赁合同》，约定将A106号房间出租给和雷迎使用，租赁期限5年，自2015年5月10日至2020年5月10日。薛森的父亲薛向阳于2017年9月5日与王贝贝签订《房屋租赁合同》，约定将A206号房间出租给王贝贝使用，租赁期限自2017年9月5日至2018年9月4日。明珠公司于2012年9月19日办理了诉争房屋的所有权证，房屋登记所有权人为明珠公司，规划用途为商业用房。2015年3月25日，明珠公司又向薛森出具收据一份，载明收到薛森的办理房产证、土地证预收款2000元。但至今，诉争房屋仍然登记在明珠公司名下。2018年8月6日，明珠公司出具《关于已卖房产又进行抵押的情况说明》，陈述没有及时为A106、A206等房屋的买主办理房产证等手续的原因有两个，一是部分房屋被孟州市法院查封，二是明珠公司用房产为孟州市鑫胜新型墙体建材厂在焦作市农村信用合作联社贷款400万元提供抵押担保。2018年1月8日，本院依法受理张艳诉马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，张艳要求马长民、马海峰偿还其借款300万元及利息，并要求明珠公司对上述借款本息承担连带担保责任。根据张艳的财产保全申请，本院于2018年1月8日作出（2018）豫0802民初107号民事裁定。依据该裁定，本院查封了包括案涉房屋在内的明珠公司名下的位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼的40套房屋。张艳与马长民、马海峰、明珠公司民间借贷纠纷一案，本院审理后于2018年3月26日作出（2018）豫0802民初107号民事判决，判决：一、马长民、马海峰于本判决生效之日起十日内返还张艳借款300万元及利息（利息以300万元为基数按月利率2%的标准从2017年3月1日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、孟州市明珠房地产开发有限公司对本判决第一项确定的还款义务承担连带清偿责任。该判决生效后，张艳向本院申请执行。在执行过程中，本院向明珠公司送达了（2018）豫0802执593号执行通知书，要求其履行（2018）豫0802民初107号民事判决书所确定的义务。后本院于2018年7月20日公告通知明珠公司履行法律文书确定的义务，逾期不履行，将对包括案涉房屋在内的查封房屋进行评估、拍卖。2018年9月，薛森向本院提出书面异议，认为案涉房屋属其所有，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2018年9月25日受理，依法组成合议庭进行审查，后于2018年9月29日作出（2018）豫0802执异44号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，解除对该房屋的查封措施。后张艳不服（2018）豫0802执异44号执行裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用。而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，明珠公司系房地产开发企业，但其同样适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽然不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是案外人与被执行人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是案外人对未办理登记没有过错。本案中，薛森与明珠公司于2015年3月18日就案涉房屋的买卖签订《黄金商业城销售合同》，同日明珠公司将涉案房屋交付给薛森，并向薛森出具75.4万元购房款的收据。薛森收到案涉房屋后，由其父母将案涉房屋出租他人经营使用。因为案涉房屋被明珠公司办理了抵押，才没有及时办理过户手续，明珠公司对此也出具证明予以认可，故薛森对房屋未办理过户手续没有过错。基于以上事实，薛森向明珠公司支付了全部购房款并实际占有了案涉房屋，对未能办理房屋过户手续也没有过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条规定的排除执行的情形，也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上，薛森对案涉房屋享有足以排除执行的权益，张艳要求继续对位于孟州市××办事处××大街××号黄金城明珠楼A106、A206的房屋进行执行的主张不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告张艳的诉讼请求。案件受理费10600元，由原告张艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  贾若男人民陪审员  王良文人民陪审员  张 哲二〇一九年十二月三日书 记 员  吴 丹附相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法规标题最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2004.11.04时效性现行有效》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。