嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初4595号 原告：浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司，住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼。 负责人：程文虎，经理。 委托诉讼代理人：盛洪伟，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。 被告：陈人方，男，1963年2月13日出生，汉族，住浙江省天台县。 第三人：浙江南湖投资有限公司，住所地：浙江省嘉兴市环城东路333号6楼。 破产管理人：浙江子城律师事务所。 委托代理人：陆颖怡、王思懿，浙江子城律师事务所律师。 原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司（原名：浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司，下称“电信嘉兴公司”）因与被告陈人方、第三人浙江南湖投资有限公司（下称“南湖投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2016年6月3日立案受理原告与被告案件，适用简易程序进行审理，后本院追加南湖投资公司作为第三人参加诉讼，经审理后于2016年11月28日作出（2016）浙0402民初3022号民事判决（下称“3022号案件”）。原告不服判决，向嘉兴市中级人民法院提出上诉。嘉兴中院经审理，于2017年3月27日作出（2017）浙04民终134号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告不服一、二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审。省高院于2019年4月12日作出（2018）浙民再589号民事裁定，认为已生效民事判决解除了原告与南湖投资公司的房屋租赁合同，原次承租人（即被告）已失去依据原租赁协议占用案涉房产的依据，原告据此向被告主张腾退房产及收取房屋占用费，符合法律规定，故裁定撤销上述一、二审判决，发回本院重新审理。本院于2019年6月25日重新立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行审理。原告委托代理人盛洪伟、被告陈人方及第三人委托代理人陆颖怡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告电信嘉兴公司起诉称，被告现占有并使用坐落于嘉兴市房屋建筑面积约27.73平方米，是原告与南湖投资公司于2012年4月11日，双方签订编号为JXCX-ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》后，被告向南湖投资公司转租而占有使用，双方签订有房屋租赁合同，因南湖投资公司没有按合同约定支付租金，原告于2016年1月28日向法院起诉，要求解除与南湖投资公司租赁合同、并由南湖投资公司归还配套设施设备、支付所欠租金和承担违约责任。法院同日受理该案，并于2016年3月17日作出（2016）浙0402民初575号民事判决（下称“575号案件”），解除原告与南湖投资公司的租赁关系。双方均未提出上诉，判决已生效。因此被告与南湖投资公司之间的转租合同已无法履行，次租赁合同随之解除。原告作为房屋的所有权人，有权要求被告返还租赁物，并有权要求其支付占用房屋期间的使用费。在575号案件诉讼过程中，原告不仅书面告知，还于2016年2月25日召集被告再次告知并征求意见，但被告对此没有任何抗辩。并且被告至今仍占用案涉房屋、场地等。故诉请判令：一、被告立即腾退原告所有的坐落于嘉兴市的房屋（建筑面积约27.73平方米）；二、被告支付占有使用费暂计19294.07元（自2016年4月6日起暂计至2019年5月31日，实际应计算至被告将房屋腾退原告之日）。 被告陈人方答辩称，本人同意并接受原告提出的本人所占有使用的房屋从2016年4月6日起至腾退之日止的计算方法，驳回原告其他不合理且不合法的诉讼请求，责令其继续依法履行合同义务。理由如下：一、被告与南湖投资公司签订的合同地位不是次租赁合同，是得到原告授权为依据的，被告与第三人签订的合同的第一条，就明确提到“经授权，现将其中的新马路22号房屋，出租给被告”，因此可以证明本合同签订的依据是授权书，并不是原告与第三人签订的合同，并不依附于原告与第三人之间的合同，第三人是代原告履行权利。原告与第三人签订的合同，明确规定“不得转租”，根据该规定可以证明被告与第三人签订的合同，不是也不可能是从合同或次租赁合同。被告与第三人签订合同并取得房屋使用权后，于2015年3月上旬，向嘉兴市工商行政管理局提出了成立嘉兴市方云五金有限公司的申请，因缺少房屋产权法人的身份证明，于是向第三人索要，然后第三人向原告汇报了，原告予以配合，被告才能顺利成立公司。因此可以证明被告与第三人签订的合同，第三人只是代为行使原告的权利的事实，还得到了嘉兴市工商行政管理局的鉴证。二、原告与第三人的合同解除，并不影响被告与有原告授权的第三人签订的合同的效力。根据《合同法》的主合同与从合同规定，“凡不依他种合同的存在为前提而能独立成立的合同，称为主合同。凡必须以他种合同的存在为前提而成立的合同，称为从合同。例如债权合同为主合同，保证该合同债务之履行的保证合同为从合同。从合同以主合同的存在为前提，故主合同消灭时，从合同原则上亦随之消灭。反之，从合同的消灭并不影响主合同的效力。”可以证明被告与第三人的合同为此次纠纷案的主合同，因被告与第三人的合同的依据就是原告的授权书，跟原告与第三人签订的合同没有必然的关系。原告与第三人的合同中明确规定“不得转租”，也间接证明了被告与第三人的合同，不是以原告与第三人的合同为前提的，故系主合同，而原告与第三人签订的是从合同，是保证该合同债务之履行的作用。三、（2018）浙民再589号浙江省高级人民法院民事裁定书所引用的法律条文明显错误。因为本人与第三人签订的合同并非次承租合同，故本人也不是次承租人，裁定书所引用的法律条文是针对从合同或次承租合同的，故错误。四、原告在诉状中陈述“原告于2016年2月25日召集被告再次告知并征求意见，但被告对此没有任何抗辩意见”，事实是被告在会议室当场答复：本人认为原告与第三人解除合同并不影响被告与第三人签订的合同的合法性及继续履行。综上，请求判定原告继续履行合同义务。 第三人答辩称，原告申请的债权，与诉状有重合部分，不得重复计算。 初审中，针对自己的主张，原告提供以下证据： 1.南湖投资公司与被告陈人方签订的房屋租赁合同一份，证明被告占有使用原告房屋及场地的事实。 2.575号案件民事判决书及法律文书生效函各一份，证明原告与南湖投资公司的房屋租赁合同已被判决解除且判决已生效，被告不能继续占有使用房屋。 3.授权委托书、房产证一组，证明原告受省公司委托有权签订涉案房产的租赁合同，原告主张权利的主体适格。 4.律师函及送达回证各一份，证明原告对其与南湖投资公司房屋租赁合同解除的事实已经告知了被告。 5.面积确认单一份，证明被告使用的原告房屋的面积情况。 经质证，被告对原告提供的证据的真实性没有异议。 经质证，第三人对证据1-3的真实性无异议，但认为不能成为原告主张解除转租合同并收回房屋的依据。对证据4-5，无法确认真实性。 原审庭审中，被告未提供证据。 针对自己的抗辩，第三人提供以下证据： 1.原告出具给第三人的委托书一份（时间为2012.04.11），载明“现将坐落于嘉兴市环城东路81号（现门牌号××）的南湖大饭店房产，全权委托给浙江南湖投资有限公司经营（包括但不限于转租等）。有效期为十年。” 2.原告与第三人签订的补充协议一份，证明原告和第三人约定可以对涉案房屋进行转租，在此情况下被告和南湖投资公司签订了房屋租赁合同的事实。 3.关于原南湖饭店改造项目投资额的专项审计报告一份，该报告载明截止2013年9月15日，由第三人对南湖饭店改造工程项目实际总投资达3300余万元，证明第三人虽经营状况不佳，但仍具有资产和履行能力。 经质证，原告嘉兴电信公司对第三人提供的证据1、2没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。 经质证，被告对第三人提供的证据无异议。 重审中，被告提供了嘉兴市方云五金有限公司的营业执照，证明当时办理营业执照时原告是同意的。 原告质证认为，真实性无异议，但与本案无关。 第三人质证认为，无异议。 本院认证如下：原、被告及第三人的证据，本院对真实性均予以认定。 经审理，本院认定事实如下：经浙江省电信实业集团公司授权，原告电信嘉兴公司与南湖投资公司于2012年4月11日签订了编号为JXCX-ZC-2012——049《房屋、资产租赁合同》一份，主要约定：原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给南湖投资公司作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批；租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元，自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。租金每六个月支付一次，南湖投资公司应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金；原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还南湖投资公司。关于违约责任，约定若逾期交付租金，每逾期一日，南湖投资公司按当月租金的10%支付违约金；逾期三十日的，原告有权解除合同并收回房屋，南湖投资公司仍需要支付违约金及赔偿损失。同日，原告出具委托书一份，载明：经授权，通过公开拍租，现将浙江省电信实业集团公司所有的坐落在嘉兴市环城东路81号（现门牌号为××）的南湖大饭店房产，全权委托给浙江南湖投资有限公司经营（包括但不限于转租等）。有限期为十年。此后双方又签订补充协议两份，补充约定：1、在不违背法律及政府规定的前提下，允许被告转租、出借给第三方使用或者自行安排用途,期限十年；2、2012年3月1日至2015年2月28日的租金420万元中，调整为房屋租赁费380万元，场地租赁费为40万元。合同签订后，原告将房屋场地等交付给南湖投资公司使用。 第三人取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给包括被告在内约二十户左右次承租人。2014年12月，第三人与被告签订《房屋租赁合同》一份，将原南湖饭店区域新马路22号房屋（面积约27.73平方米）转租给被告使用，主要约定：租期三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止；第一年、第二年租金为37000元，第三年为38400元，支付方式为一年一付，每年三月底前支付，租赁保证金3万元（上一轮转入）。 2016年1月28日，因南湖投资公司未按合同约定支付租金的违约行为，原告诉至本院，要求解除《房屋、资产租赁合同》、南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，即575号，本院审理后作出判决：1.解除原告与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，判决已于2016年4月5日生效。 后，原告于2016年6月3日提起本案诉讼。一、二审均被判决驳回诉讼请求后，原告又于2017年5月12日提起2785号案件，经本院一审判决南湖投资公司向原告支付2016年1月1日起至2017年8月28日期间尚欠的租金（2016年4月6日之后为占有使用费）共计7028058元。 另查明：本院于2017年12月15日作出（2017）浙0402破申8号民事裁定，受理债权人对南湖投资公司的破产清算申请，该案尚在审理过程中。原告向破产管理人申报了575号、2785号案件中对南湖投资公司的租金（占有使用费）及违约金债权等共计11941891元，现管理人以原告主张的金额与尚在审理或者执行过程中的诉讼案件存在重复申报部分，并可能在未审结的案件中得到全部或者部分清偿为由，将其列为待定债权。涉案房产现仍由被告陈人方使用中，陈人方的房租向南湖投资公司交纳至2016年3月底。 本院认为，被告可以占有使用涉案房产的前提是第三人南湖投资公司合法占有该房产并将该房产转租给被告，现第三人与原告之间的房屋租赁合同已经解除，第三人已丧失了承租权，其当然无权再向被告转租涉案房产，被告也丧失了合法占有涉案房产的权利。根据物权法的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，涉案房屋的所有权人系原告，现原告欲收回涉案房屋自住，属于对该房的正当使用，被告无权继续占有该房屋，理应腾退并归还该房。关于占有使用费起算时间问题，转租是以承租人租赁权的存在为基础，当该租赁关系归于消灭时，转租合同关系也无法继续履行。现原告与南湖投资公司租赁关系的解除判决于2016年4月5日生效，此时被告继续占用案涉房屋即构成侵权，应当承担相应的责任，即支付占有使用费。关于2785号案件中南湖投资公司承担自2016年4月6日至2017年8月28日的占有使用费后，原告再向被告主张该期间的费用是否有法律依据的问题。承租人南湖投资公司与被告陈人方对腾退房屋和支付占有使用费的义务成立不真正连带责任的关系，即被告陈人方是最终承担者，南湖投资公司向原告承担责任后也可以向被告追偿。因此在南湖投资公司对2785号案件中的债权并未清偿的情况下，原告有权直接基于物权保护关系向被告主张权利。被告对从2016年4月6日起计收占有使用费没有异议，当然，其中一方向原告实际履行的部分，应当从另一方的责任中扣除。据此，被告应向原告支付的占有使用费为3800000×27.73/20145=5231元/年（取整）。自2016年4月6日起，计算至被告实际腾退之止日。 关于被告抗辩的其与第三人签订的合同系主合同，而原告与第三人的合同系从合同，并无依据，该抗辩本院不予采纳。被告抗辩认为第三人是代原告履行权利，双方系委托代理关系。关于该问题，委托代理是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义同他人独立为民事法律行为，由此产生的法律效果直接归属于被代理人的一种行为。本案中，南湖投资公司与被告签订租赁合同时系以南湖投资公司的名义签订，而非以原告的名义签订合同，被告向南湖投资公司交纳租金，而非向原告交纳，故南湖投资公司并非原告的代理人，南湖投资公司与被告签订的房屋租赁合同的法律后果不应由原告承担，被告的该抗辩本院不予采纳。再则，被告与南湖投资公司之间的房屋租赁合同早已到期，被告应予以腾退。被告抗辩双方合同虽于2018年到期，但30000元的押金未退，若押金不退的话合同再延长4年，关于该抗辩被告未能提供证据予以证实，应承担举证不能的后果，本院对该抗辩不予采信。关于30000元押金的问题，被告可向南湖投资公司另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告陈人方将其占用的嘉兴市房屋（约27.73平方米），于判决生效之日起三十日内返还原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司； 二、被告陈人方于判决生效之日起三十日内支付原告浙江省电信实业集团有限公司嘉兴市分公司占有使用费（以5231元/年的标准，自2016年4月6日起计算至被告腾退时止）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费302.21元，财产保全费193.2元，共计495.41元，由原告负担55.41元，被告负担440元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈 前 人民陪审员  周胜英 人民陪审员  马海仁 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  徐佳凤