山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初10849号 原告：姜日卿，女，1957年11月3日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王国玲，山东沂州律师事务所律师。 被告：马尧，男，1985年3月18日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘向荣，女，1955年5月10日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：丁晓，女，1985年3月30日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告马尧、丁晓共同委托诉讼代理人：鞠行，山东远拓律师事务所律师。 第三人：沈凌言，女，1985年10月11日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告姜日卿与被告丁晓、马尧及第三人沈凌言合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜日卿及其委托诉讼代理人王国玲，被告丁晓、马尧及其委托诉讼代理人刘向荣、鞠行，第三人沈凌言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜日卿向本院提出诉讼请求：1.被告履行双方签订的楼房买卖合同并办理房屋更名；2.被告承担违约责任并支付违约金200万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原、被告签订《临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同》，随后原告按合同约定支付了房款。2019年6月份左右，被告违反合同约定未通知原告私自选房，拒不履行双方签订的楼房买卖合同。为维护原告的合法权益,故诉至法院,请求依法支持原告的诉讼请求。 被告丁晓、马尧辩称：一、原、被告签订的楼房买卖合同违反法律禁止性规定，应依法认定无效。原、被告签订的买卖合同所涉及房屋系无产权登记、无房屋具体面积、无房屋坐落的具体信息、无房屋交付时间、所有买卖房屋有关的事宜均处于不确定状态，该买卖合同因违反城市房地产管理法第三十八条第五款、第六款之规定应依法认定为无效合同。原、被告在合同约定中约定被告协助原告办理房屋更名事宜的约定因违反我国税收法律规定，所以买卖合同应依法认定为无效合同；二、原、被告已经解除2016年4月29日签订的楼房买卖合同，被告不存在违约行为，所以原告无权要求被告继续履行合同。2019年5月23日，原告委托第三人与被告签订临沂市地税局兰山分局家属楼房买卖合同补充协议，双方约定自愿解除买卖合同，被告返还原告购房款及利息合计87万元，原告在收到该87万元后将3张房款收据返还被告。原、被告签订的楼房买卖合同已经解除，原、被告已经完全按照补充协议约定履行完毕，被告不存在违约行为，原告无权要求被告继续履行合同。原、被告签订的楼房买卖合同无效，且被告并不存在违约行为，所以原告要求被告支付违约金的诉求应依法不应支持。 第三人沈凌言述称：我与被告丁晓于2019年5月23日签订补充协议，当时我婆婆姜日卿正在住院，我没有告诉她，丁晓也知道我婆婆不知情。1.2019年5月18日上午11点16分，我接到丁晓的电话，电话中丁晓告诉我，姜日卿购买的丁晓位于金水河畔的房子，将于2019年5月19日上午分房，丁晓同时提出，因现在房价涨幅较高，所以需要姜日卿再加钱。电话中丁晓也没有明确说明要加多少钱，只是说他的同事们都有加到80万到100万，让我们回家商议，需要我婆婆在19日上午前和她协商好所需要加价的钱数，留给协商的时间不足24小时；2.我婆婆姜日卿因心梗发作，于2019年5月17日晚，通过急诊在临沂市人民医院办理了住院。自2019年2月起，她已经住院2次。心脏已经安装了2个支架，此次是第三次住院，病情比较危重，所以在接到丁晓电话后，我考虑到我婆婆心脏的问题，担心告诉她之后，影响情绪，危及生命，就没有告诉我婆婆；3.在接到丁晓要求加价的电话之后，我考虑了以下几个方面：（1）医生经初步检查，发现我婆婆的心脏问题比较严重，具体严重程度需要等到第三次造影之后才能知道，所以当时心情比较着急，不知道病情具体什么样子，也不知道后续的治疗需要花费多少钱；（2）丁晓在电话中没有明确告诉我要加价多少钱，只是告诉我她同事们的要价，我第一时间的想法就是丁晓提出的加价也是80万左右，鉴于我对我婆婆的经济情况的了解，她是无力承担如此高的价格；（3）在接到丁晓的电话之前，我一直认为她是一个很讲信用，素质很高的人，从来没有想到她会在房子的问题上提出加价，所以接到她的电话之后，我瞬间对她失去了所有的信任，不再相信她说的任何话，也担心有了这次的加价，在房子办理房产证之前，她有可能还会一次次的要求加价，到时我婆婆没有精力也没有经济能力去负担。经过一系列的考虑，我和丁晓说这套房子不要了，丁晓于5月19日中午告诉我，在归还我婆婆已经支付的72万的基础上，按照8厘的年利率给付利息，同时让我按照交款的日期算下钱。后我们商定丁晓于2019年5月24日前，一次性支付72万本金和15万利息，共计87万元；（4）2019年5月22日，丁晓主动联系我，告知我她24号要出发，想在23号同我办理房子的事宜。经沟通，我们两个人确定于23日中午去建设银行办理房子补充协议的填写、退款等事宜；（5）2019年5月23日，我与丁晓在建行签订《补充协议》。同时，丁晓将87万元汇入我的建行卡，我把三张房产公司开具的交款票据交给了丁晓；（6）在我和丁晓签订《补充协议》前，丁晓明确知道我婆婆姜日卿因心脏问题正在住院，也明确知道我婆婆关于房屋的事情自始至终是不知情的，丁晓明确告诉过我，如果我婆婆知道这件事情以后不同意，就把我和丁晓签订这份协议作废；（7）在我和丁晓的沟通中，丁晓提出想把我婆婆之前和她签订的购房合同撕毁，被我拒绝；（8）在我婆婆出院后，我详细的告诉了我婆婆关于房子的所有事情，然后我提出把我代收的87万元转给我婆婆，我婆婆知道这些事情之后，明确表示，拒绝接受这87万元，不承认我和丁晓之间的《补充协议》，坚决要房子。之后，因为我婆婆明确告知我不要再插手她和丁晓之间的关于房屋的事情，直到我收到法院的传票，我一直也没再管过这件事；（9）我申请将我代收的这87万元，连同5月23日至8月7日间产生的所有利息，一并还给丁晓，至于她和我婆婆姜日卿之间就房子问题如何解决，我将不再参与。 原告姜日卿为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；2.楼房买卖合同一份及收款收据三份，证明被告将涉案房产加价12万元卖给原告。合同对价款、支付方式及违约责任做了明确约定，合同签订后原告严格按合同约定支付了房款；3.临沂市房产和住房保障局网站查询信息一份，证明涉案房产为临沂三阳置业开发有限公司开发的商品房；4.病历两页，证明2019年5月17日至2019年5月24日，原告因心脏病、心绞痛住院治疗。经质证，被告马尧、丁晓对原告姜日卿提交的证据1-4真实性均无异议。其认为，证据2买卖合同自始至终无法确定房屋具体信息，房屋面积、坐落、交付时间等均不能确定，且属于产权不确定状态，该合同违反法律强制性规定，属于无效。合同中关于被告配合办理房屋更名事宜系涉及逃避税收，该合同应属于无效，合同中没有对数额作出明确约定。收据真实性无异议，但该收据均系复印件，原、被告在解除该买卖合同时，原告已经委托第三人将该三份收款收据交还被告，通过该收据也可以证实双方楼房买卖合同已经解除；证据4病历可以看出，原告入院时并不存在神志不清等情形，而且其出院时间为2019年5月24日11时，通过该时间与补充协议签订时间为2019年5月23日可以看出，在5月23日原告病情已经基本稳定，并不存在第三人及原告所称的身体状况极为不佳的情况。第三人沈凌言对原告姜日卿提交的证据1-4均无异议。 被告马尧、丁晓为证实其抗辩主张，向本院提交证据如下：1.2019年5月23日临沂市地税局兰山分局家属楼房买卖合同补充协议，证明原告委托第三人与被告签订临沂市地税局兰山分局家属楼房买卖合同补充协议。双方约定自愿解除买卖合同，被告返还原告购房款及利息合计87万元、原告在收到该87万元后将三张房款收据返还被告，原、被告签订的楼房买卖合同已经解除，原、被告已经完全按照补充协议约定履行完毕，被告并不存在违约行为，原告无权要求被告继续履行合同；2.2019年5月23日汇款回单，证明被告向原告代理人，即本案第三人账户转账87万元；3.房款收据三份，证明被告于2019年5月23日向原告支付87万元后，原告依约将三张房款收据返还被告，原告向第三人返还该房款收据也足以证实签订补充协议是原告授权第三人签订；4.短信聊天记录，证明2019年5月23日，原、被告签订临沂市地税局兰山分局家属楼房买卖合同补充协议是经过原告及第三人协商确定的，是原告委托第三人与被告签订。经质证，原告认为被告马尧、丁晓提交的补充协议中第三人身份载明是乙方（原告）代理人，而第三人不是涉案房屋的买卖双方，第三人没有原告的授权，无权处理涉案房产，该补充协议对原告没有约束力；三份收据是第三人在原告住院期间私自从家中拿走交给被告，该收据不能证实原告已对第三人进行授权；短信聊天记录首先需核对聊天双方的真实性。其次该聊天记录也不能证实原告已对第三人进行授权，因第三人和被告丁晓系同学关系，双方有短信聊天记录，不能证实第三人具有代为处理涉案房产的权利，该聊天记录没有表示原告委托第三人签订解除买卖合同的意图。综上,补充协议不是原告真实意思表示，对原告没有约束力，原房屋买卖合同仍然有效，应继续履行。第三人沈凌言对被告马尧、丁晓提交的证据1-4均无异议。 第三人沈凌言为证实其陈述，向本院提交与被告丁晓通话录音一份，证明原告对解除协议不知情，被告丁晓是知道的。经质证，原告姜日卿对第三人沈凌言提交的录音真实性无异议。其认为，该录音证实被告丁晓明确知道原告对第三人签订解除协议毫不知情，也没有对第三人进行授权。第三人在通话中多次陈述未告知原告，其陈述的是与家人商量好才签订，第三人的父母和其丈夫对涉案房屋没有处分权。被告马尧、丁晓对第三人沈凌言提交的通话录音真实性无异议。其认为，该证据不能证明原告是否知情，不存在被告知道原告不知情的情形。第三人在录音中称，原告自始至终对解除合同是知情的，通话录音能证实原告对解除协议是知情的，原告授权了第三人代为处理解除合同事宜。 原、被告提交证据，本院已组织双方当事人进行了证据交换及质证，原、被告对对方所提交证据的真实性基本无异议，本院对原、被告及第三人所提交证据，均予以确认。 根据双方当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、被告马尧、丁晓系夫妻关系。第三人沈凌言系原告姜日卿儿媳。被告丁晓与第三人沈凌言系同学关系。2016年4月29日，原、被告签订《临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同》，合同约定甲方（马尧、丁晓）自愿出售，乙方（姜日卿）自愿购买；房屋位于南坊广州路与汤河路交汇处向北路西，临沂市第三十五中学西部，为临沂市地方税务局兰山分局预建的家属楼。房屋共有权人马尧，主房建筑面积160平方米左右，目前房屋正在建设中，尚未分房，房屋面积、车位、配房情况应以最终分到手的情况为准，该房屋竣工后归乙方使用，房屋产权、土地使用权等所有权归乙方；甲方于2013年7月15日支付购房首付款20万元，现双方协商，甲方加价12万后，将房屋卖于乙方；双方约定乙方于2016年4月29日支付给甲方32万元，甲方将其支付的20万元房款收据或相关证明交于乙方保管；自合同生效之日起截至房屋办理产权证前，该房屋所需要缴纳的一切费用由乙方承担，但甲方应积极配合交钱开收据之类的事情，所开收据交由乙方保管，包括所有房屋的购房款，车位费用等。甲方要保证与该房屋再没有任何关系，房款的多退少补也与甲方无关……合同另对违约金的计算、更名等事宜进行了约定，案外人巩某在合同中证明人处签字捺印。合同签订后，原告姜日卿向被告丁晓、马尧支付转让费及房款共计32万元。2016年8月17日及2017年9月30日，原告姜日卿分别以被告丁晓名义向案外人临沂三阳置业集团有限公司交纳房款共计40万元，案外人临沂三阳置业集团有限公司向原告姜日卿出具收款人为丁晓的收据两份；二、2019年5月23日，原告丁晓与第三人沈凌言签订《临沂市地税局兰山分局家属院楼买卖合同》补充协议，合同甲方为丁晓、乙方为姜日卿、乙方代理人为沈凌言、证明人为巩某。合同约定，鉴于甲、乙双方就乙方购买甲方位于临沂市地方税务局兰山分局家属院的住房事宜，于2016年4月29日签订临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同，现双方本着平等、自愿、互利的原则协商一致，就该购房合同的解除和终止事宜，达成协议。1.乙方于2016年4月29日支付给甲方人民币32万元，乙方于2016年8月17日及2017年9月30日向开发商支付房款40万元。经双方约定，甲方一次性返还乙方已支付的所有钱款，共72万元；2.甲方自愿按年息8厘支付给乙方利息，共15万元；3.双方约定，甲方于2019年5月23日一次性支付给乙方人民币87万元，所有钱款均由甲方支付给乙方委托代理人；4.双方约定，乙方委托代理人在收到甲方所有钱款后，将乙方持有的3张共计60万元的房款收据交于甲方；5.甲、乙方双方自愿协商解除购房合同，房屋归甲方所有，双方同意任何一方无须向对方支付违约金或赔偿金；6.截止本协议签订之日，甲乙双方就上述《临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同》的签订，以及该合同已经履行和未履行的权利义务，均无任何异议，互不追究责任及损失；7.自本协议生效之日起，上述《临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同》终止履行，合同规定的双方所有的权利义务终止；8.本协议为双方自愿，系双方真实意思。该合同一式三份，甲方、乙方、证明人各一份，相互印证，具有同等效力，各方签字、盖章或按手印生效。丁晓、沈凌言和巩某在协议上签字。补充协议签订后，被告丁晓将房款及利息共计87万元汇入第三人沈凌言账户内。第三人沈凌言亦将房屋收款收据3份交付给被告丁晓；三、原告姜日卿与被告丁晓签订房屋买卖合同系由第三人沈凌言介绍，第三人沈凌言参与了原、被告之间房屋买卖的协商及合同的签订。2019年5月18日，被告丁晓与第三人沈凌言电话联系，要求对案涉房屋价格重新确认。因原告姜日卿身体不适在临沂市人民医院治疗，第三人沈凌言与原告姜日卿丈夫王海波等家人协商退房事宜，王海波表示可以退房，但需支付违约金，后第三人沈凌言与被告丁晓签订补充协议。另，从第三人沈凌言与被告丁晓之间的短信内容中，能够体现签订解除协议前，第三人沈凌言陈述已与原告等家人协商沟通，解除协议中所约定的利息亦由原告及第三人计算确认。解除协议签订后，被告丁晓于2019年5月28日向案外人临沂三阳置业集团有限公司交纳尾款33357元。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的买卖合同是否属于无效合同；二、原、被告所签订协议是否已经解除，第三人与被告签订的解除协议对原告姜日卿是否有约束力。 关于原、被告签订的协议是否属于无效合同问题。本院认为，一、原、被告签订地税局兰山分局家属院楼房买卖合同时，被告丁晓、马尧并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告丁晓、马尧转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。原、被告签订的协议系双方真实意思表示，并没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益；二、原、被告签订的合同并非通常意义上的房产买卖合同，涉案合同转让的标的是购房名额并非房产。即便需要交纳相关税费，税收部门亦可根据法律规定对相关环节征收税款，与原、被告合同是否有效并不冲突。综上，本院确认原、被告签订的《临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同》合法有效。 关于原、被告所签订买卖合同是否已经解除，第三人与被告签订的解除协议对原告姜日卿是否有约束力。本院认为，一、原告姜日卿与被告丁晓签订临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同系通过其独生子之儿媳沈凌言中间介绍，合同签订及协商过程中，第三人沈凌言参与了整个过程。2019年5月23日，第三人沈凌言作为原告姜日卿代理人与被告丁晓签订临沂市地税局兰山分局家属院楼房买卖合同补充协议，解除了原、被告前期所签订的买卖合同。见证人巩某亦先后参与两次合同的签订，并在合同书上签字见证；二、第三人沈凌言与被告丁晓签订补充协议前，其向被告方充分说明已与原告姜日卿及其丈夫等家人进行过沟通，通过第三人沈凌言与被告丁晓的通话录音及微信聊天记录亦能反映上述事实。原告之夫王海波亦陈述第三人和其进行过退房的协商。并且，沈凌言认可案涉房款中，有其父母出资部分。另，解除补充协议系由第三人沈凌言提供；三、原告姜日卿将案涉房款收据存放于第三人沈凌言家中，原告姜日卿未能尽到审慎保管义务，原告姜日卿行为存在一定的过失。原告自己的过失行为，导致了第三人沈凌言取得案涉房款收据，并在解除补充协议后交给了被告；四、在解除补充协议签订后，被告丁晓已按第三人沈凌言要求将房款及利息共计870000元汇入第三人沈凌言银行账户内。综合第三人系原告独生子儿媳的特殊人身关系并全程参与两次合同的签订和履行、见证人亦先后参与两次合同的签订、原告对于涉案购买名额的房款单据保管不善、第三人多次充分表示其有代理权的行为、第三人亦实际和原告之夫协商过退房事宜而原告及其夫对外未作明确的否认等因素，第三人以原告的名义签订解除合同，被告方有合理理由相信第三人有代理权，构成表见代理，其所签订的合同的法律后果应由原告承担。本院确认原、被告所签订买卖合同已经解除，因此原告的诉讼请求没有事实依据。 综上，原告姜日卿诉讼请求不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 驳回原告姜日卿诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，由原告姜日卿承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  董希林 人民陪审员  房珊珊 人民陪审员  张晓东 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  张卓然