北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初60792号原告：北京城建集团有限责任公司物业管理分公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号城建大厦，统一社会信用代码91110108801986615B。法定代表人：杨军，总经理。委托诉讼代理人：孔东哲，男，该公司员工。被告：北京亚融方成科技有限公司，住所地北京市海淀区学院南路62号中关村资本大厦407室，统一社会信用代码91110108741569069K。法定代表人：吴新杰，总经理。委托诉讼代理人：李莎，北京市信凯律师事务所律师。原告北京城建集团有限责任公司物业管理分公司（以下简称城建物管公司）与被告北京亚融方成科技有限公司（以下简称亚融方成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城建物管公司委托诉讼代理人孔东哲与被告亚融方成公司委托诉讼代理人李莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令亚融方成公司支付2019年4月1日至2019年5月24日房屋租金261557.12元；2、请求亚融方成公司支付两个月装修期间租金301037.44元；3、判令亚融方成公司按0.5‰/天支付自2019年5月8日起至付清之日的逾期滞纳金；4、亚融方成公司恢复租区原状；5、亚融方成公司将住所地迁出北京市海淀区学院南路62号中关村资本大厦x室；6、亚融方成公司支付2019年5月25日起至支付恢复租区费用且住所地迁出之日止的房屋空置费用，标准参照租赁合同；7、判令亚融方成公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年5月24日双方签署租赁合同，2017年6月1日办理交接手续，亚融方成公司开始装修入驻。2019年4月起，亚融方成公司开始拖欠租金，我公司多次催缴，其公司均未交费。2019年5月20日我公司通知亚融方成公司解除合同，双方于2019年5月24日办理清退手续。亚融方成公司未交纳拖欠租金，其公司未将住所地迁出，导致涉诉房屋空置至今，故诉至法院。亚融方成公司辩称，同意支付2019年4月1日至2019年5月24日房屋租金及将住所地迁出，退还保证金后同意恢复租区原状。不同意其他诉讼请求。合同是由原告提出解除后我公司接受，双方协商解除的，所以无需支付装修期的租金。滞纳金是行政机关强制执行中的执行罚，本案属于民事行为，故我公司无需支付滞纳金。因双方已经进行了退租交接，涉案房屋的钥匙、设备均掌控在城建物管公司手中，其公司能否出租是其公司原因与我公司无关，故房屋空置费用我公司无需支付。诉讼费应按照法律规定按比例承担。我公司在城建物管公司处有三个月租金的保证金未退还，上述费用在折抵之后，剩余保证金应该退还。本院经审理认定事实如下：2017年5月24日，城建物管公司（甲方）与亚融方成公司（乙方,原名称为北京金衡和科技有限公司、北京圣康汇金科技有限公司）签订《中关村资本大厦租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方出租位于北京市海淀区学院南路62号中关村资本大厦写字楼的第x层x室（以下简称租赁单元）出租予乙方，租赁单元建筑面积616.88平方米，租期从2017年6月1日起至2020年5月31日止，租金每日历月每平方米（建筑面积）244元，月租金总计150518.72元，首期租金届满后乙方应于每月1-7日期间或之前支付当月租金。租赁合同关于装修期约定，乙方享有2个月的装修期，2017年6月1日至2017年6月30日与自2018年6月1日至2018年6月30日。乙方在此期间占用租赁单元不计租金。租赁合同关于保证金约定，乙方应于交纳首期租金的同时，向甲方缴付保证金共人民币451556.16元作为乙方履行合同各项条款的保证。如乙方违反本合同任何条款，甲方可以使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方违约行为对甲方造成的损失。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部付清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，且乙方已将工商登记地址自本租赁单元迁出，甲方应当在30个工作日后的15日内将乙方己交付保证金（不计利息）退还给乙方。租赁合同关于租赁单元的返还约定，合同期届满时，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。如经甲方书面同意则可无偿转让上述全部或部分装修予甲方，在此情况下，乙方方可免除恢复原状的义务。但是乙方使用租赁单元期间对租赁单元造成损害的，应当恢复原状，不能恢复的应当对该损害部分进行赔偿。本合同终止或被解除时，乙方应当最迟在本合同终止日前，或解除之日起10个工作日内，腾空并搬离租赁单元，此期间乙方须支付租金、物业管理费及其它因乙方占有并使用租赁单元或其他公用部分面积而发生的费用，并且应自担费用将租赁单元恢复原状且经甲方验收确认后归还给甲方；如乙方未按规定归还所租赁单元时，则甲方享有将乙方租赁单元腾空并将其恢复原状的权利，甲方因此而发生的全部费用，包括但不限于腾空所租单元、将所租单元恢复原状以及将乙方租赁单元内物品存放在它处的保管费用等均应由乙方承担(……)。在甲方未开始行使前述权利前，且乙方仍继续占用租赁单元期间，乙方就此期间仍应按照本合同的约定向甲方缴纳占用租赁单元的租金及其它相关费用。无论是合同期限届满或合同终止或合同被解除，乙方均应当自期限届满之日或合同解除之日或合同被解除之日起15个工作日内将租赁单元公司注册地址迁移；超过15个作日仍未迁移公司注册地址的，甲方将按照原租赁合同约定的租金标准收取乙方费用，直至乙方将公司注册地址迁移为止。合同关于违约责任约定，若乙方未能如期支付合同所规定的各项费用，甲方可书面通知乙方于7日内付清该款项。如乙方在甲方限定的时间内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，乙方应承担因此引致的一切损失及滞纳金等违约责任。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权根据延迟支付的实际天数向乙方收取应付款项0.5‰/天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其它相关的费用。此滞纳金将不影响本合同项下的甲方任何其它权利和相应的补救措施。乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金；乙方须向甲方全额补偿已享受的装修期间的租金；乙方必须付清合同终止日前的所有欠款，包括但不限于租金；并且乙方另需向甲方支付未履行完毕租期的应交租金总额的20%作为补偿。甲方在接到乙方提前终止合同的书面申请后，有权就租赁单元另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。2019年4月17日城建物管公司催缴2019年4月租金，2019年5月14日催缴2019年5月租金，均要求如亚融方成公司在收到该催款通知书7日内未支付所提及款项，则将根据合同有关条款采取相应措施。亚融方成公司于2019年4月24日、4月29日、5月16日三次提出申请延迟交纳2019年4月、5月租金，最后一次于5月16日提出申请延期至2019年5月27日支付，并承诺自愿承担延付期间合同规定的滞纳金。2019年5月20日城建物管公司发出解除合同的函，以亚融方成公司自2019年4月15日起拖欠租金及物业费为由，依据双方合同约定，自2019年5月21日起解除两公司签订的合同，并通知有权腾空、收回租赁单元，取消亚融方成公司门禁卡权限，因此造成的损失由亚融方成公司承担。双方认可2019年5月24日亚融方成公司搬出租赁单元，合同于当日解除，亚融方成公司未交纳2019年4月1日至2019年5月24日租金；涉诉租赁单元出租时是毛坯房，亚融方成公司进行了装修，搬离后至今仍未恢复原状。诉讼中，城建物管公司同意在扣除亚融方成公司应支付的各项款项后，将保证金余款返还亚融方成公司。本院认为，亚融方成公司与城建物管公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。双方确认该合同已于2019年5月24日解除，但双方争议焦点在于，合同解除是否因为一方存在违约行为。从本案查明事实可以看出，亚融方成公司在合同履行期间出现拖欠租金、物业费的情形。城建物管公司依据合同约定，多次向亚融方成公司发出催款通知，要求亚融方成公司在收到催款通知后7日内付款，但亚融方成公司多次提出延期付款申请，直至双方租赁合同解除，且至今亚融方成公司仍欠付2019年4月1日至5月24日的租金。这些事实表明，亚融方成公司迟延支付应付款项已达到合同约定解除的条件。因此应当认定亚融方成公司有违约行为，城建物管公司依合同约定享有合同解除权，并导致租赁合同提前终止。在合同解除后，亚融方成公司应当承担合同约定的相应违约责任，包括继续支付租金、支付装修期间的租金、支付迟延支付应付款项的违约金，支付注册地址迁移完毕之前以及因涉诉租赁单元未恢复原状期间的租金以及恢复租赁单元原状。对于滞纳金一节，双方在合同中关于滞纳金的约定，实为违约金约定，亚融方成公司对于该项的辩称，本院不予采信。但2019年5月24日亚融方成公司已搬离涉诉房屋，故城建物管公司即应当利用保证金抵扣亚融方成公司欠付的租金，以减少损失的扩大，因此对于2019年5月25日以后的迟延支付租金的违约金，本院不予支持。关于城建物管公司要求亚融方成公司将注册地址迁出的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼案件的范围，故本院对于上述诉讼请求不处理。关于注册地址未迁出产生的费用一节。合同中约定合同解除后15个工作日后，亚融方成公司仍未将注册地址迁出，城建物管公司将将按照原租赁合同约定的租金标准收取费用。故亚融方成公司应按照合同约定支付相应的费用，但城建物管公司自2019年5月25日开始起算费用，不符合合同约定，本院予以调整。关于恢复原状一节，因合同约定亚融方成公司未依约恢复原状的，城建物管公司有权自行恢复原状，并由亚融方成公司承担相关费用。故城建物管公司可以在双方解除合同、亚融方成公司搬离承租房屋并未按时履行恢复原状义务时，可以自行恢复原状，以减少因此造成的损失。故对于城建物管公司此项诉讼请求，本院不予支持，致于恢复原状产生的费用，城建物管公司可待费用发生后，另行主张。亚融方成公司的抗辩本院并非未予考虑，但均不影响本院基于查明事实和前述认定对本案进行处理。城建物管公司的诉讼请求有法律及合同依据，本院予以支持。城建物管公司同意用亚融方成公司的保证金进行抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京亚融方成科技有限公司于本判决生效后七日内向北京城建集团有限责任公司物业管理分公司支付2019年4月1日至2019年5月24日房屋租金人民币261557.12元，并按照每天日万分之五的标准，支付自2019年5月8日起计算至2019年5月24止的违约金；二、北京亚融方成科技有限公司于本判决生效后七日内向北京城建集团有限责任公司物业管理分公司支付装修期租金人民币301037.44元；上述第一项、第二项，用北京亚融方成科技有限公司交纳的保证金人民币451556.16元予以抵扣，余款由北京亚融方成科技有限公司继续支付；三、北京亚融方成科技有限公司按每月150518.72元标准支付房屋空置费，自2019年6月18日起计算至其将北京亚融方成科技有限公司注册地址迁出之日止；四、驳回北京城建集团有限责任公司物业管理分公司其他诉讼请求。案件受理费5426元（北京城建集团有限责任公司物业管理分公司已预交），由北京亚融方成科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 侯 镜二〇一九年十二月三十日书记员 池晓瑞