河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初3151号原告：吴丛笑，女，1970年1月15日生，满族，住北京市昌平区。原告：马少涵，女，2005年9月22日生，满族，住北京市昌平区。法定代理人：吴丛笑，系马少涵之母。原告：马少辉，男，2003年12月8日生，满族，住北京市昌平区。法定代理人：吴丛笑，系马少辉之母。三原告共同委托诉讼代理人：王站伟，河南洛城律师事务所律师。被告：马少磊，男，1989年9月30日生，汉族，住北京市昌平区。被告：董汉杰，男，1970年12月18日生，汉族，住河南省汝阳县。被告：徐冬茹，女，1972年12月13日生，汉族，住河南省汝阳县。原告吴丛笑、马少涵、马少辉与被告马少磊、董汉杰、徐冬茹确认合同效力纠纷一案，经本院诉前调解未果，于2019年12月3日立案受理。依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告吴丛笑及三原告共同委托诉讼代理人王站伟，被告马少磊，被告董汉杰、徐冬茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴丛笑、马少涵、马少辉向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告马少磊将登记在马朝龙名下的位于汝阳县××××村的宅院转让给被告董汉杰、徐冬茹的行为无效；2.依法判令被告董汉杰、徐冬茹不得再进入上述宅院并不准损坏上述宅院内的建筑物；3.本案诉讼费由被告负担。案件审理过程中，将第2项诉讼请求变更为：依法判令被告将上述宅院返还原告，并赔偿损失8万元。事实与理由：马朝龙与其前妻离婚后，马少磊随马朝龙生活。后经人介绍吴丛笑与马朝龙相识并于2001年登记结婚。吴丛笑与马朝龙婚后生育马少辉和马少涵。1994年11月8日汝阳县人民政府在汝阳县××××村给马朝龙批一处宅基，马朝龙在上述宅基上建起了房产。2008年1月，马朝龙去世。2019年9月马少磊未经原告同意将上述宅院转让给董汉杰、徐冬茹夫妇。董汉杰、徐冬茹将宅院内的物品强行搬出，并不顾原告阻拦拆除旧房、建起了新房。原告认为，马朝龙去世后，原告依法有权继承上述房产，根据我国物权法第九十七及合同法第五十一条的规定，马少磊擅自将房产转让给董汉杰、徐冬茹的行为无效。被告马少磊辩称，本案所涉宅基地使用权虽然登记在马朝龙名下，但房屋是马少磊的父母马朝龙、余景会所建，属二人夫妻共同财产。马朝龙与余景会离婚时，双方达成一致意见，将该宅基地使用权及房屋全部赠与马少磊。虽然当时没有办理相关手续，但并不影响赠与合同的效力，该处宅基地使用权和房屋所有权均已转移至马少磊。2008年马朝龙不幸去世后，马少磊为了生计，不得不从马朝龙生前服役的部队大院搬出，自己在外租房居住，而众原告一直在北京市昌平区阳坊镇沙阳路12号院居住至今。马朝龙去世后，原告从未回汝阳县××××村居住过。2017年吴丛笑主动将户口本交给马少磊，由马少磊回汝阳办理宅基地确权初步登记手续。2018年10月，马少磊因结婚急需用钱，只好将生身父母赠与自己的宅基地及房屋转让给同属于同一集体经济组织内部成员的董汉杰、徐冬茹。马少磊处分自己所有的生父生母赠与的财产，没有违反法律强制性规定，没有损害国家、集体和他人的合法权益，合法有效，请依法驳回原告的诉讼请求。被告董汉杰、徐冬茹辩称，2018年10月13日与马少磊签订宅基地使用权转让协议，是为了建房给儿子娶媳妇。协议签订后，吴丛笑回来过几次，每次都不让施工，二被告明确告知宅院是从马少磊手中买的，有啥纠纷叫马少磊一起解决。但一年来吴丛笑与马少磊一直没有解决纠纷，二被告才于2019年10月拆除旧房建起了新房。不论吴丛笑与马少磊之间存在什么家庭纠纷，董汉杰、徐冬茹购买的宅院不应返还。本院查明：马朝龙原籍汝阳县××××村6组，生前系北京市某部队军人。马朝龙与余景会1988年结婚，1989年生育马少磊。1993年3月，马朝龙与余景会离婚，双方约定家中六间房屋归马朝龙所有，并约定在余景会再婚前有权居住，其再婚后马朝龙将收回居住权。双方还约定马少磊暂随余景会生活，但户口应始终在马朝龙户下，余景会再婚后马少磊由马朝龙抚养。1994年11月8日，马朝龙取得上述六间房屋所在宅院的宅基地使用权证书。1995年，马朝龙与余景会因房屋居住权成讼，本院审理后作出（1995）汝小民初字第46号民事判决，确认六间房屋归马朝龙所有，判令余景会于判决生效后五日内搬出并将房屋交付马朝龙。2001年1月19日，马朝龙与吴丛笑登记结婚。婚后吴丛笑作为军属将户籍迁入北京市丰台区。马朝龙、吴丛笑于2003年生育马少辉，2005年生育马少涵。2008年1月，马朝龙去世。2009年，吴丛笑、马少磊、马少辉的户籍均迁至居住地北京市××路××号院，并于2017年9月13日为马少涵申请出生入户。马朝龙、吴丛笑结婚后未在本案争议的宅院内新建房屋，宅院内的房产仍为本院（1995）汝小民初字第46号民事判决确认归马朝龙所有的六间房屋。董汉杰、徐冬茹夫妇系汝阳县××××村13组居民，长子生于1993年，次子生于1998年，女儿生于1999年。2018年10月13日，马少磊与董汉杰签订《宅基使用权转让协议书》，约定马少磊将案涉宅基地使用权转让给董汉杰，连同上房三间、临街三间，转让费16.6万元。协议签订后，董汉杰、徐冬茹夫妇向马少磊支付了约定转让费，马少磊亦将该处宅院交付董汉杰、徐冬茹夫妇。由于长子已到娶妻成家年龄，董汉杰、徐冬茹欲拆除旧房建新房，吴丛笑提出异议，不让施工。董汉杰、徐冬茹夫妇则提出宅院是与马少磊签订的协议，如有纠纷应与马少磊协商解决。因等待吴丛笑与马少磊协商解决纠纷未果，董汉杰、徐冬茹夫妇于2019年10月将旧房拆除，并建起了99平方米的新房主体。上述事实，有原告吴丛笑提交的集体土地建设用地使用证、调解协议书、（1995）汝小民初字第46号民事判决书、结婚证、户口本、火化证明，被告董汉杰、徐冬茹提交的宅基使用权转让协议书、户口本，以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。被告马少磊申请两位证人出庭作证，证明方向为马朝龙、余景会1993年离婚时约定将房屋和土地使用权赠与马少磊，因本院1995年作出的（1995）汝小民初字第46号民事判决已确认案涉六间房屋归马朝龙所有，该两位证人的陈述不能作为认定房屋权属的依据，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点在于马少磊、董汉杰签订的宅基使用权转让协议的效力。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”我国现行的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条对农村居民向本集体经济组织成员转让宅基地使用权未作出禁止性规定，而2019年8月26日修订后的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。本案转让协议所涉宅基地使用权人全家已进城落户，受让方为本集体经济组织成员且符合新批宅基地条件，该转让协议内容符合该法律规定精神。该处宅院土地使用权登记在马朝龙名下，房屋所有权也经法院判决确认归马朝龙，马朝龙去世后，吴丛笑、马少磊、马少辉、马少涵作为马朝龙的第一顺序继承人，均对该处不动产享有一定的权益，从家庭内部关系的角度看，马少磊确实无权单独处分。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，马少磊系马朝龙之长子，按照农村居民的一般认知，董汉杰完全有理由相信马少磊签订协议能够代表其家庭所有成员。所以，从维护交易安全、保护合同相对方利益的角度，该转让协议应当认定为有效。吴丛笑等三原告的诉讼请求在本案中无法支持，但其可就转让款的分配与马少磊另行解决纠纷。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条之规定，判决如下：驳回原告吴丛笑、马少辉、马少涵的诉讼请求。案件受理费300元，由原告吴丛笑、马少辉、马少涵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  李刚强二〇一九年十二月二十七日书记员  王亚飞