湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18461号原告：攸县市场建设有限公司（原攸县宝悦市场建设有限公司），住所地湖南省攸县联星街道联星社区湘东大市场。法定代表人：黄建辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：符婷，女，1991年12月7日出生，汉族，湖南省衡山县人，现住湖南省攸县。原告攸县市场建设有限公司与被告符婷租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日案受理后，依法适用简易程序于2019年11月14日、12月31日公开开庭进行了审理。原告攸县市场建设有限公司的委托诉讼代理人李阳顺两次均到庭参加诉讼，被告符婷参加了第一次庭审。被告符婷经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理了此案。本案现已审理终结。原告攸县市场建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《湘东家居城商铺租赁合同》；2、判令被告将租赁的位于攸县湘东家居城一层陶瓷25号商铺腾空并返还给原告；3、判令被告向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金26,388元、空调费4,389元，2019年3月1日至2020年2月28日的物业费7,540元（以上合计总金额38317）。并按315元/天的标准自2019年9月1日起向原告支付商铺占用使用费至实际搬离之日止；4、原告收取的合同保证金26,388元不予退还给原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月8日原告攸县市场建设有限公司与被告符婷签订了《湘东家居城商铺租赁合同》，将位于攸县湘东家居城一层陶瓷25号商铺租赁给被告，合同约定：商铺承租的面积为314.16平方米，租期为2016年3月1日至2020年12月31日，每平方米租金为28元每月，即每月租金为8,796元，合同保证金26,388元。被告需要承担自身花费的水、电、电讯费，物业服务费按2元每月每平方米计算；租金提前30日支付，逾期交租，合同保证金不予退还等。被告拖欠2019年6月1日至2019年8月31日的租金26,388元、空调费4,389元及2019年3月1日至2020年2月28日的物业费7,540元，合计38,317元。原告多次催收未果，故诉至法院。原告攸县市场建设有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原、被告身份信息复印件各1份，拟证明原、被告双方诉讼主体资格合法；2、不动产权证书复印件1份，拟证明被告租赁的商铺场地系原告所有；3、湘东家居城商铺租赁合同复印件各1份，拟证明原、被告对租赁场地的相关事宜的约定情况；4、通知复印件1份，拟证明原告攸县市场建设有限公司多次向被告催收租金、物业费、空调费的事实。被告符婷辩称，原告的诉请答辩人均不予认可，理由如下：自2016年3月开始，答辩人租赁的商铺大门入口左边门厅的顶部多次反复漏水，漏水原因不详，答辩人每次都将漏水的情况反映到湘东家居城管理处，但均未得到解决。答辩人只能采取反复更换灯具暂时解决问题，且反复漏水导致墙面、顶面严重发霉变黑。2018年6月，管理处工作人对顶部进行了一次刷白处理，但仍无法掩盖发霉、发黑。2019年3月份，该区域再次漏水，4月17日，答辩人以书面报告的形式向管理处提出赔偿申请。近三年来，因顶部渗水造成答辩人经营的店铺形象极差，严重影响答辩人店铺的销量，答辩人不得已对店铺重新装修。在拆除该区域时，发现顶部及墙面基础均已全部腐坏，地面基层都含积水，而原告一直拒绝与答辩人就此事进行处理和协商。答辩人一直如约交租，但原告一直不作为，无视商家的权益和正当诉求，答辩人唯有拒交租金对抗，没有其他办法。答辩人因重新装修店铺投入516,000元，且渗水导致原告一年的经营损失20万元，前述损失与商铺渗水之间存在直接因果关系，答辩人要求原告赔偿716,000元。答辩人与原告管理处多次协商未果，请求法院协调解决。被告符婷为支持其答辩意见向本院提交了如下证据：1、情况说明1份，拟证明被告拖欠租金是事出有因，而非单纯的拖欠租金的事实；2、关于店面漏水一事的报告及其附件复印件1份，拟证明被告一直以来都有找原告协商处理漏水事宜，但未果的事实；3、商铺漏水部位的照片4张，拟证明租赁商铺漏水的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告攸县市场建设有限公司提供的证据1、2、3、4，被告符婷无异议，本院均予以认定。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的证据1、2系当事人陈述，对该两份证据中所记载的情况，本院将结合全案证据予以综合认定；被告提供的4份照片无法确认其拍摄地点、时间，即无法确认该证据与本案是否存在关联性，本院不予采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月8日，被告符婷与攸县宝悦市场建设有限公司（即本案原告，该公司于2017年3月2日变更名称为攸县市场建设有限公司）签订了《湘东家居城商铺租赁合同》，承租了原告所有的位于攸县湘东家居城一层陶瓷25号商铺，合同约定：“第一条、租赁范围甲方将位于攸县湘东家居城一楼陶瓷25号（以下简称商铺）租赁给乙方使用，承租面积为314.16平方米（该面积包含公共区域分摊，即为双方确定的计算租金及各项费用等以面积计算付款的依据）。第二条租赁期限商铺租赁期自公历2016年3月1日起至2020年12月31日止。第三条租金标准及支付方式1、乙方所在经营商铺铺位的租金为人民币28元/月/平方米，乙方合计每月应交纳租金总额为人民币（大写）捌仟柒佰玖拾陆元。（￥：8796.00）；2、自2018年3月1日起，租金标准递增15%，递增后的租金为人民币32.2元/月/平方米，乙方合计每月应交纳租金总额为人民币壹万零壹佰壹拾陆元（￥：10116.00）。（如到时周边同行业门面普通大幅降租或上涨的情况下对递增比例另行协商）。3、租金按每六个月收取一次，乙方在签订合同时交纳首期三个月租金，第二次仍按三个月租金收取，以后各期租金由乙方按每六个月一次的方式交付租金，最后一期的租金按照剩余月度一次性收取。按照先付租金后使用场地的原则，乙方须在每期租金交纳之日提前30天向甲方财务部缴纳下期租金。……第四条、保证金和其他费用1、乙方在签订合同时应向甲方支付经营商铺合同保证金。合同保证金为该商铺三个月租金，即合同保证金人民币（大写）贰万陆仟叁佰捌拾捌元整（￥：26388.00）。……3、商铺装修及租赁期间，该商铺发生的水、电、电讯费由乙方承担。电费由乙方统一到湘东家居城管理处购买，中央空调电费根据实际发生额，按各经营商铺承租面积大小分摊收取。4、物业服务费（其中包含硬件运行折旧、公共保洁及保安费用），根据经营商铺的承租面积，按照2元/月/平方米固定收取。……第七条、解除本合同的条件有下列情形之一的，甲方可以解除本合同的履行：1、乙方拖欠租金、物业管理费或水、电费等达三十天以上的。……第八条、违约责任1、乙方不按合同约定时间交齐租金，合同自动终止，所交合同保证金不予退还，转为违约金，同时甲方按照预期金额每天5‰收取违约滞纳金，直到交清为止。……第十三条、特别约定1、合同到期后，乙方必须无条件交回承租场地。……”。原告攸县市场建设有限公司依约将25号商铺交付被告符婷使用。在租赁合同履行过程中，被告符婷于2019年4月17日向原告递交了《关于店面漏水一事的报告》，报告提出其所租赁的店铺左边门厅顶部自2016年3月份开始多次漏水，其多次反映至湘东家居城管理处后一直未得到有效处理，2018年3月份该区域再次漏水，请求将该区域的吊顶灯及墙面更换，预算为4.2万元。原告未给予回复，被告遂拒交租金以抗辩。2019年6月20日，原告攸县市场建设有限公司向被告送达通知催缴租金、空调费等费用，未果。原告为维护其合法权益，故诉至本院。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：原、被告之间的租赁合同应否解除；被告应否向原告返还租赁物；被告欠付原告的租金及其他费用问题。现分析如下：原、被告双方于2016年8月8日签订的《湘东家居城商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且符合法律规定，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定将租赁物交付给被告使用，被告也应当按照合同约定的金额及期限支付相应的租金及其他费用。现被告未如约履行支付租金等义务，经原告催告后仍未支付，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定及《湘东家居城商铺租赁合同》第七条、第十三条的约定，原告可以要求解除双方之间的租赁合同，并要求被告交回其承租的场地，故原告主张解除关于25号商铺的租赁合同及返还25号商铺的诉讼请求，本院予以支持。关于被告欠付原告租金及其他费用的问题。经庭审查明，涉案商铺的租金为28元/月/平方米（2018年3月1日之后并未上调15%），物业服务费为2元/月/平方米，中央空调电费按照实际发生金额根据商铺面积分摊。原告主张，被告应向其支付从2019年6月1日至2019年8月31日的租金26,388元、空调费4,389元及2019年3月1日至2020年2月28日的物业费7,540元，并按315元/天的标准自2019年9月1日起向原告支付商铺占用使用费至实际搬离之日止。对于欠付的租金及空调费用的金额，被告并未提出异议，本院予以认可；对于物业费，原告既主张2019年3月1日至2020年2月28日的物业费7,540元，又主张自2019年9月1日起其按315元/天计算的商铺占用使用费，因其主张的商铺占用使用费已包含物业费，即2019年9月1日至2020年2月29日的物业服务费3,770元存在重复计算，该3,770元应予扣减，故被告应支付原告商铺的租金26,388元、中央空调电费4,389元及物业服务费3,770元，合计34,547元。对于商铺占用使用费，原告主张按315元/天标准计算，依合同约定，该费用计算标准应为（28元/月/平方米+2元/月/平方米）×314.16平方米÷30天=314.16元/天，故被告应自2019年9月1日起按314.16元/天的标准向原告支付商铺占用使用费至实际搬离商铺之日止。被告辩称，案涉商铺漏水严重影响其经营，对此原告未予处理，被告不得已对店铺重新进行了装修，其因重新装修花费51.6万元、经营损失20万元，该费用应由原告赔偿。但对于该辩称主张，被告并未提供证据证明其实际装修花费的情况，也未提供证据证明其实际经营损失的状况，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，被告应承担举证不能的法律后果，故被告该辩称主张，本院不予支持。关于原告主张合同保证金26,388元不予退还的问题。《湘东家居城商铺租赁合同》约定，乙方不按合同约定时间交齐租金，合同自动终止，所交合同保证金不予退还，转为违约金。本案被告欠缴租金系事实，该合同系双方当事人的真实意思表示，应予履行，故原告主张合同保证金26,388元不予退还，本院予以支持。综上，原、被告于2016年8月8日签订的关于湘东家居城一层陶瓷25号商铺的《湘东家居城商铺租赁合同》应予解除，被告应将前述商铺交回给原告，并向原告支付商铺的租金、中央空调电费及物业服务费共计34,547元，并自2019年9月1日起按314.16元/天的标准向原告支付租金及物业服务费至实际搬离湘东家居城一层陶瓷25号商铺之日止。原告收取的26,388元合同保证金不予退还。被告符婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告攸县市场建设有限公司与被告符婷于2016年8月8日签订的关于湘东家居城一层陶瓷25号商铺的《湘东家居城商铺租赁合同》；二、限被告符婷在本判决生效之日起十日内支付原告攸县市场建设有限公司租金及物业服务费、中央空调电费共计34,547元，并自2019年9月1日起按314.16元/天的标准向原告攸县市场建设有限公司支付商铺占用使用费至实际搬离湘东家居城一层陶瓷25号商铺之日止；三、原告攸县市场建设有限公司收取的被告符婷交纳的合同保证金26,388元不予退还；四、驳回原告攸县市场建设有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,418元，减半收取709元，由被告符婷负担661.5元，由原告攸县市场建设有限公司47.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审判员  胡斌二〇一九年十二月三十一日法官助理肖约晨书记员熊慧萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。