广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5397号 上诉人（一审原告）：覃善光，男，1971年5月13日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：朱迪，广西仁清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李庆武，广西仁清律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：柳州银行股份有限公司柳南支行，住所地：广西柳州市柳南区潭中西路17号富丽华都一、二层，统一社会信用代码：91450200708758685T。 负责人：张忠，行长。 委托诉讼代理人：叶达，该行员工。 委托诉讼代理人：陈启星，该行员工。 被上诉人（被执行人）：覃昌盛，男，1973年9月8日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 上诉人覃善光因与被上诉人柳州银行股份有限公司柳南支行、覃昌盛案外人异议之诉一案，不服柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。现已审理终结。 一审法院审理查明：位于广西柳江县拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房屋的所有权证、国有土地使用权证所登记的房屋所有权人、土地使用权人均为覃昌盛[房屋所有权产权证号：江房权证柳江县字第××号，登记时间：2012年7月3日；土地使用权证号：江国用（2012）第052724号]。2014年11月13日，柳州银行股份有限公司柳南支行（以下简称“柳州银行柳南支行”）与案外人黎源圆共同签订《个人借款/担保合同》，约定黎源圆向柳州银行柳南支行申请贷款人民币2200000元用于购货等。同日，柳州银行柳南支行作为抵押权人、债权人，与作为抵押人、保证人的覃昌盛、韦秋敏分别签订了《保证合同》，其中《最高额抵押合同》约定：覃昌盛、韦秋敏自愿以其位于广西柳江县拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房产作为抵押物为黎源圆于2014年11月13日至2017年11月13日期间向原告申请合计金额最高不超过2200000元的贷款进行担保。2014年11月13日，覃昌盛与柳州银行柳南支行共同到柳江县房地产管理所办理了对上述抵押房产的抵押登记手续（房屋他项权证书证号：江房他证柳江县字第××号）。 因上述合同中所涉及的各方当事人在履行合同过程中产生纠纷，柳州银行柳南支行于2016年8月3日以金融借款合同纠纷为由，一审法院提起诉讼。一审法院经审理后对上述事实予以认定，并于2017年4月28日作出（2016）桂0204民初2199号民事判决，判决黎源圆向柳州银行股份有限公司柳南支行归还所欠的贷款本金人民币2200000元并支付借款利息人民币122702.81元及截至2016年5月21日发生的罚息人民币177650元、复利人民币24654.41元；判决柳州银行柳南支行有权以覃昌盛用于抵押担保位于广西柳江县拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号的房产进行折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿被告黎源圆上述所负的债务；判决覃昌盛、韦秋敏对黎源圆上述所负的债务承担连带责任等等。 该判决发生法律效力后，柳州银行柳南支行依法向一审法院申请强制执行。执行过程中，覃善光对于一审法院裁定拍卖广西柳江县拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房屋提出书面异议。2018年12月1日，一审法院作出（2018）桂0204执异第41号执行裁定书，裁定：驳回案外人覃善光的异议申请。覃善光不服（2018）桂0204执异第41号执行裁定，向一审法院提起执行异议之诉，请求判令不得执行位于柳州市柳江区房屋，并请求确认原告享有柳州市柳江区房屋所有权及土地使用权。 在审理过程中，覃善光主张其享有柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房屋的所有权及土地使用权，并提供2015年12月12日《房屋买卖合同》一份，拟证明覃善光从柳州市祥安房地产经纪有限公司购买了覃昌盛名下的房屋。该合同载明卖方（甲方）为柳州市祥安房地产经纪有限公司，买方（乙方）为覃善光，约定甲方自愿将座落于柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号702号房产出售给乙方，房产出售总价为320000元，并对房产过户的相关事宜、违约责任等权利、义务进行了约定。同时，覃善光表示其已向被告支付部分购房款并实际占有使用案涉房屋。柳州银行柳南支行认为覃善光并非案涉房屋的所有权人，且其并无证据证明覃昌盛与柳州市祥安房地产经纪有限公司之间存在合法有效的委托手续，认为柳州市祥安房地产经纪有限公司无权处置覃昌盛名下房产，亦不能证明覃善光与覃昌盛之间存在合法的房屋买卖关系。 一审法院审理认为，在柳州银行柳南支行与覃昌盛等人在民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，覃善光作为案外人对位于柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房屋的执行提起执行异议，案件的争议焦点为覃善光对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。 覃善光要求确认其享有柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房屋的所有权及土地使用权，该请求权系物权的确权请求权，并不适用诉讼时效的规定，故对柳州银行柳南支行关于案件已超过诉讼时效的主张，不予支持。对于覃善光是否为案涉房屋的所有权人及土地使用权人，根据《中华人民共和国物权法》第九条的相关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋所有权人以及土地使用权人为覃昌盛，有房屋所有权证、国有土地使用权证为凭，虽然覃善光主张房屋已由覃昌盛出售给其本人，并提交了《房屋买卖合同》，但是不动产物权效力是以登记为生效要件，即使买卖双方以签订协议的方式对不动产的移转达成了合意，且合同关系已经成立并生效，但双方基于房屋的约定只能约束合同相对人，不动产未经登记并不直接导致物权转移的法律效力。因此根据物权公示原则，无论案涉《房屋买卖合同》是否合法有效，在房屋所有权人未进行变更登记的情况下，案涉房屋的所有权人及土地使用权人仍是覃昌盛，房屋并未发生物权转移，故覃善光关于其为柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房屋的所有权人及土地使用权人的主张，并无法律依据，本院不予支持。原告与覃昌盛或者案外人因《房屋买卖合同》所产生纠纷属于合同纠纷，原告可以另寻途径予以解决。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”柳州银行柳南支行作为申请执行人以及抵押权人，对位于广西柳江县拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房产进行折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的事实，有房屋他项权证以及生效的民事判决等证据为凭，虽然覃善光在执行过程中作为案外人，对案涉房屋提出了执行异议，但是案涉房屋的所有权人为覃昌胜，覃善光并无证据证明其享有足以阻止人民法院对案涉房产强制执行的实体权利，故对于覃善光要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告覃善光的诉讼请求。案件受理费6100元，公告费560元，共计6660元（原告已预交），由原告覃善光负担。 上诉人覃善光不服一审判决，上诉称：一审法院的判决遗漏查明“上诉人覃善光与被上诉人覃昌盛之间的《房屋买卖协议(按揭)》是否合法有效”的事实。上诉人通过房屋中介公司与被上诉人覃昌盛签订的《房屋买卖协议》合法有效，协议约定将位于柳州市柳江区向上诉人出售，上诉人按买卖协议约定的房屋面积和户型、价格缴纳了相关购房款项，并实际占用使用居住该房屋至今，被上诉人覃昌盛虽未参加庭审，但有其向上诉人出具收条及交付房屋的行为等证实，足以认定双方房屋买卖协议的法律效力，故上诉人据此应享有买卖合同的权利。其次，一审法院判决适用法律不当。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，对案外人提出的排除执行异议不予支持，显然不当。因为，该条后半部分明确规定“法律、司法解释另有规定的除外”另外，根据该司法解释第二十八条规定，本案的情况完全符合该条司法解释的规定，足以能够排除执行。现上诉二审法院，请求判决撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。 被上诉人柳州银行柳南支行辩称：上诉人主张的买卖协议，是由房屋中介公司与其签订，没有证据表明已得到被执行人覃昌盛的认可，该协议该协议为效力待定合同，非合法有效合同。上诉人没有支付全部购房款，也无证据证明在人民法院查封之前已经合法有效的占有该不动产，也无证据证明非因自身原因未办理过户登记。故一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人全部诉请，维持原判。 被执行人覃昌盛未到庭接受本院询问，也未提供书面答辩意见。 本院在二审经询问双方当事人，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的案外人异议之诉，涉及到的争议焦点是：1、房屋买卖协议的效力如何认定。2、上诉人有无排除强制执行的法定理由。 首先，关于本案的房屋买卖协议的效力认定问题。根据本案已查明的事实，被执行人覃昌盛名下位于柳州市柳江区房屋，共有7层1175.31平方米，本案涉诉的702号房产，仅是39号房屋中的一套房产，并没有房屋产权证。因此，自上诉人与房产中介签订买卖702号房产之时，就不具体办理房屋产权证的条件。因而上诉人在支付购房首付款及其他一些费用后，也因不能办理产权证、未能办理房屋按揭手续而没有支付余下房款。故尽管本案的上诉人有支付首付款及占有使用702号房产的事实，但因702号房产不能办理房屋产权证照，该房屋买卖协议属于无法继续履行的合同，上诉人可以要求与出卖人解除协议并主张对方承担违约责任。 其次，由于702号房产不能办理房屋产权证照，上诉人仅支付了部分购房款项，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者己按照合同约定支付部分价款且将余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记”等排除执行条件，故其要求排除涉诉房屋的执行、确认柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区居宁东二街39号房屋的所有权人及土地使用权人归其所有，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6100元（上诉人已预交），由上诉人承担。 本判决为终审判决 审 判 长 韦飞宇 审 判 员 陶世聪 审 判 员 银邵东 二〇一九年十二月二十九日 法官助理 招幸龙 书 记 员 罗 燕