太原市小店区人民法院   民事判决书   （2019）晋0106民初9688号   原告：刘岩，男，1983年10月4日出生，汉族，华润山西康兴原医药有限公司质量负责人，住太原市。   原告：张文华，女，1985年8月8日出生，汉族，山西煤炭中心医院医师，住太原市。   二原告共同委托诉讼代理人：王彬，山西尚略律师事务所律师。   二原告共同委托诉讼代理人：王振江，山西尚略律师事务所律师。   被告：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路219号，统一社会信用代码×××。   法定代表人：沙昭玉，董事兼总经理。   委托诉讼代理人：索丽，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。   原告刘岩、张文华与被告山西复地得一房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘岩及原告刘岩、张文华的共同委托诉讼代理人王彬、王振江，被告山西复地得一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人索丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告刘岩、张文华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年7月1日起至2019年9月30日止，按照每日69.6898元标准计算的逾期交房违约金57285.02元；2.判令被告向原告支付自2019年10月1日起至实际交房之日止按照每日69.6898元标准计算的逾期交房违约金；3.本案全部诉讼费用由被告负担。   事实与理由：2016年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于太原市迎泽区马庄南街32号得一·剑桥城C区15幢3单元9层0901号商品房一套，用途为住宅，总价款人民币696898元。合同还约定，被告应在2017年6月30日前，将该商品房交付原告使用；被告逾期交房超过45日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现原告已经向被告支付了全部的房屋价款，但至今被告未向原告交付房屋。被告的行为已构成违约，依约应向原告支付逾期交房的违约金。为了维护原告的合法权益，原告现诉至法院，恳请法院判如诉请。   被告山西复地得一房地产开发有限公司辩称，1、案涉合同是被告被迫签署的，不是被告的真实意思表示，案涉合同价格低于开发建设成本、市场价、网签备案价、税收指导价，违反税法相关法律规定，损害国家利益，属于无效合同。   首先，得一剑桥城项目原由山西合纵房地产开发有限公司开发建设。2013年原告与山西合纵房地产开发有限公司达成购房意向，但该项目五证不全，为预约合同。2014年4月，该公司主要负责人及大部分高管配合中纪委等有关部门调查离开太原，公司由政府监管，失去自主经营能力，项目处于停滞状态。购房者开始大范围地上访，数十次的集会、游行和示威，围堵政府，阻塞交通，打砸售楼部，破坏生产经营，扰乱社会秩序，严重损害了社会公共利益。在此形势下，被告在政府的监督下不得不接盘该项目，2016年被告陆续取得剑桥城项目的预售许可证，使得该项目具备了网签条件。   但剑桥城项目依旧为政府监管项目，帐户由政府等部门共管，全部购房款项进入共管帐户，首先用于满足项目施工和国家税费。然而，2016年起建筑成本大幅上涨，原告最初预约合同的均价已无法覆盖建筑成本。但原剑桥城部分购房者不顾建筑成本上涨导致农民工工资和国家税费无法支付、国家利益受损的客观情况，打着“维权”的旗号，通过煽动业主聚众围堵省政府、市政府和迎泽区政府，对被告的正常经营非法干扰，通过堵大门、冲击办公室、威胁员工等手段，强迫被告接受低于成本价交易。可以说，部分购房者实施一系列扰乱公共秩序、交通秩序、聚众扰乱社会秩序、寻衅滋事、损害公司财务和破坏生产经营的违法犯罪行为，其最终目的都是为了达到低价占有房产的强迫交易的目的。被告不得不与原告按照2013年的价格签订网签合同，该价格明显低于当时市场价，显失公平，损害国家利益，属于无效合同。   其次，为了解决剑桥城项目问题，在迎泽区政府监管下，要求被告按原告与合纵公司2013年签约的价格重新签订网签合同。然而，2016年房地产施工、税收等成本与2013年相比已大幅提高，政府在违背市场经济规律的情况下干预网签价格，致使施工单位工资以及国家税收均无法得到保障，这不但违反了合同法的公平原则，显失公平，而且违反税收法相关法律规定，损害了国家利益。具体如下：   2016年3月份，被告取得太原市房产管理局颁发的（2016）并商房预售字第0017、0023、0057、0096、00139号《商品房预售许可证》，预售证上载明普通住宅（建筑面积144平方米以下的）平均售价9700元/平米，非普通住宅（建筑面积144平方米以上的）平均售价10682.42元/平米。   2、案涉项目逾期交房是由迎泽区政府违约造成的，被告不承担违约责任。   首先，案涉项目是迎泽区政府的团购项目，2011年迎泽区政府就案涉项目与被告签订相关协议，明确约定案涉项目绿化等公共配套设施由迎泽区政府出资，这才形成了2012-2013年的低房价。但迎泽区政府至今未兑现承诺，从而导致项目资金不足。   其次，2014年，因原开发商山西合纵房地产开发公司高管协助中纪委调查，致使项目停滞，业主上访，该项目成为了迎泽区政府的监管项目。迎泽区政府不但监管案涉项目资金帐户和用途，还在被告公司设监管办公室，变监管为接管，被告丧失了经营自主权。至此，迎泽区政府同时成为案涉项目的购房单位、监管单位和投资方。   再次，2015年4月，迎泽区政府曾委托会计师事务所对整个项目进行审计，知晓该项目的开发建设成本、周边市场销售价已远高于案涉合同网签价。但迎泽区政府在明知案涉价格低于成本价、市场销售价、税收指导价、网签备案价，且未依约兑现投资承诺的情况下，强行要求被告按照2013年的原价进行网签，最终导致项目资金不足，无法如期交房。   因此，案涉项目逾期是由于政府原因造成的，恳请法院结合历史原因综合判断。   3、案涉房屋至今未达到法定交付条件，根据相关法律规定不得交付使用。   案涉项目至今未办理完毕竣工验收手续，规划和消防尚未通过验收，未达到法定的房屋交付条件，根据相关法律规定，被告不得交房。   4、案涉项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。   合同履行过程中，因政府环境整治原因，政府强制停工213.5天。同时，由于市政供水供电部门的原因，11-16号楼（西区）在2019年4月20日才通正式水，在2019年4月20日才通的正式电。   双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的”。由于在房屋建设初期，因不可抗力导致长期停工；建设后期又由于政府环境整治强制停工以及提供水电的公共服务部门延迟通水通电，因此，交房时间应当相应顺延至2019年4月20日。   5、违约金应当以原告已经支付的首付款为基数进行计算。   原告是以按揭贷款的形式向被告支付购房款，其只向被告支付了首付款，而按揭贷款尚在履行中，在抵押登记证办理之前，被告对该笔贷款承担无限连带责任。也就是说该部分款项的支付具有不确定性，有可能因为原告的原因无法全部支付到被告名下。   综上，案涉项目延期交房是由历史综合原因导致的，我公司也属于受害方，恳请法院考虑我公司的特殊原因，依法公正判决。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2016年4月26日，原告刘岩、张文华作为买受人、被告山西复地得一房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为马庄南街32号15幢3单元9层0901号房，建筑面积共125.13平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5569.39元，总金额为696898元；第六条付款方式及期限，首付款206898元于2016年4月10日前付清，余款共计49万元办理银行按揭，并于2016年4月17日前办理完毕银行按揭申请手续，如因买受人自身问题导致银行不能如期足额放款的，付款方式转为分期或一次性付款。第八条交付期限，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2016年4月10日，原告刘岩、张文华向被告支付206898元购房款，2016年5月21日，原告刘岩、张文华向被告支付49万元购房款，付清了全部购房款，被告向原告出具了相应的收据。   被告主张涉案剑桥城项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。为了证明其主张，被告提供的证据有：2017年5月25日被告山西复地得一房地产开发有限公司（用水人）与太原供水集团有限公司签订的《城市供用水合同》，约定由太原供水集团向马庄南街32号供水。2016年4月10日被告山西复地得一房地产开发有限公司与山西明业电力工程有限公司签订的《得一剑桥城永久用电工程施工合同》，约定由山西明业电力工程有限公司负责得一剑桥城供电工程。2018年8月14日山西明业电力工程有限公司向被告出具情况说明，关于剑桥城项目1#、2#、3#、4#、5#、7#居民供电时间的说明：1#居民配电室正式送电时间为2018年4月27日；住户室内正式送电时间为2018年6月29日。被告提供了《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》以及《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》等文件，主张被告山西复地得一房地产开发有限公司在施工期间因政府原因存在多次停工的事实。   以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、收据，被告提供的《城市供用水合同》、《情况说明》、《得一剑桥城永久用电工程施工合同》、《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》以及《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》等政府发布的文件、太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初2216号民事判决书，当事人陈述以及庭审笔录在卷佐证，可以采信。   本院认为，本案原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。该《商品房买卖合同》第八条约定，商品房经验收合格后交付买受人使用。现涉案商品房尚未办理完成竣工验收手续，并不具备法定交付条件。因存在不能确定房屋交付期限、交付的房屋是否符合约定等争议，这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本判决中预先解决。因此，原告主张支付违约金的诉求，本院不予支持，可在涉案房屋具体交付日期确定以后予以处理。对于被告抗辩是因其受到胁迫为由主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，本院认为被告提交的证据并不足以证明其受到胁迫；被告称房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，显失公平并不是导致合同无效的事由，且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为，故本院对被告的抗辩意见不予采信。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条，第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   驳回原告刘岩、张文华的诉讼请求。   案件受理费减半收取616元（原告已预交），由原告刘岩、张文华负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 王增仙     二〇一九年十二月十三日   书记员 巩艺伟