湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初2027号原告：易国仁，男，1967年7月12日出生，汉族，住湖北省安陆市，原告：黎桂兰，女，1968年2月8日出生，汉族，住湖北省安陆市，上述两原告共同委托诉讼代理人：雷涛，安陆市府城街道法律服务所法律工作者。被告：湖北富馨置业有限公司。住所地：湖北省云梦县吴铺云孝街288号。法定代表人：黄斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。原告易国仁、原告黎桂兰与被告湖北富馨置业有限公司（以下简称富馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告易国仁和原告黎桂兰的共同委托诉讼代理人雷涛，被告富馨公司的委托诉讼代理人黄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易国仁、原告黎桂兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告富馨公司履行《商品房买卖合同》，协助办理位于云梦县××大道与××路交汇处B6栋1单元803号房屋的不动产登记证书；2、判令被告富馨公司按合同约定支付违约金（以首付款为基数按日万分之三的标准自交付之日计算至不动产证书办理之日止）；3、由被告富馨公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月28日，两原告与被告富馨公司签订了一份《商品房买卖合同》，两原告从被告处购得位于云梦县××大道与××路交汇处（白云B6）B6幢1单元803号房屋。两原告于当日向被告支付首付款后，余款24万元办理银行按揭。2016年11月18日，两原告与被告办理了房屋交接手续，且双方到云梦县住房保障和房屋管理局办理了商品房购房登记备案手续，登记号为鄂（2016）云梦县不动产证明第0001197号，该房屋产权登记在两原告名下。2018年6月，两原告准备装修该房屋时，突然发现有人在该房屋内进行装修，经与装修人员交涉，得知被告富馨公司将该房屋又卖给了蔡松松、张玲莉。两原告遂向公安机关报警，公安机关要求两原告向人民法院主张权利。后两原告多次找被告讨要说法，但被告富馨公司未作答复，为维护其合法权益，两原告遂向本院提起诉讼。被告富馨公司辩称，1、原告诉称事实不实。案涉房屋所属的“白云世纪城”工程项目实际为湖北云梦白云现代仓储物流有限公司（以下简称白云公司）借用被告富馨公司资质以自己购得的土地进行开发建设，所有项目建设的实际产权属白云公司所有并进行控制和销售。案涉《商品房买卖合同》也是白云公司以被告富馨公司名义与原告方签订，并在云梦县住房保障和房屋管理局办理了网签备案手续，然后以原告名义向云梦县工商银行办理24万元按揭贷款，该贷款由银行汇入被告富馨公司账户，被告富馨公司后将该贷款转汇给了白云公司。白云公司与原告签订合同后，原告并没有向白云公司支付任何购房款。银行按揭贷款一直由白云公司通过向原告留存在白云公司的个人银行卡存入现金，然后由银行直接从银行卡中划款偿还。该笔按揭贷款为120期，目前履行了34期。另白云公司在签订合同后并没有向原告交付房屋，原告方也没有实际入住该房屋。2、原告与白云公司的房屋买卖行为实际上是以房屋销售名义套取银行资金的行为，案涉《商品房买卖合同》应为无效合同。综上，原、被告双方无商品房买卖的真实意思表示，原告也并没有实际支付购房款，原告的诉请没有事实依据和法律依据，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告易国仁、原告黎桂兰向本院提交了以下证据：证据一、易国仁和黎桂兰的身份证及结婚证复印件，证明两原告的诉讼主体身份，两原告系夫妻关系。证据二、《商品房买卖合同》（编号；YMX16002280），证明两原告与被告富馨公司于2016年2月28日签订商品房买卖合同，两原告已支付购房款，履行了合同义务。证据三、云梦县不动产登记中心出具的房产登记信息，证明两原告购买的商品房已于2016年11月18日办理了不动产权证。证据四、云梦县住房保障和房屋管理局出具的购房合同备案证明，证明两原告在被告富馨公司处购买商品房所签订的合同已于2016年11月24日办理了登记备案手续。证据五、《商品房买卖合同》（无合同编号），证明被告富馨公司于2018年3月24日又将诉争房屋卖给了蔡松松和张玲莉。被告富馨公司向本院提交了以下证据：证据一、富馨公司的营业执照，证明被告富馨公司的诉讼主体身份。证据二、湖北云梦白云现代仓储物流有限公司的营业执照，证明白云公司的身份信息。证据三、《联合开发协议》，证明白云公司以富馨公司的资质从事“白云世纪城”项目开发建设，“白云世纪城”工程项目实际属于白云公司所有。证据四、《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》，证明白云公司汪文清以富馨公司名义与两原告签订房屋买卖合同，约定向银行贷款24万元支付购房款。证据五、中国工商银行《个人借款凭证》，证明白云公司以原告易国仁按揭购房名义从工商银行获得贷款24万元。证据六、中国工商银行《凭证》六份，2016年9月1日至2019年10月18日《借记卡账户历史明细清单》，原告易国仁的银行卡（尾号22×××48），证明原告易国仁没有向被告富馨公司支付任何购房款，也没有获取按揭贷款，也没有向银行偿还任何按揭贷款，原告易国仁不是真实购房人，其与被告富馨公司之间并没有真实的商品房买卖合同关系，案涉合同应当为无效合同，原告易国仁并不享有案涉房屋的所有权。证据七、按揭贷款状况查询记录，证明该按揭贷款至今未还清。本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：关于两原告提交的证据二，被告富馨公司对其真实性不持异议，对其证明目的有异议，质证认为该合同只能证明双方达成购房意愿，但不能证明两原告已履行了支付购房款义务。本院认证认为，两原告提供的该证据只能证明双方商品房买卖合同关系成立的事实，而不涉及合同履行问题，是否履行合同约定的付款义务两原告应另行提交证据予以证明。故对于两原告提交证据证明其已履行支付购房款义务的证明目的，本院不予认可。关于两原告提交的证据三，被告富馨公司对其真实性不持异议，对其证明目的有异议，质证认为该证据只能证明诉争房屋已办理预告登记，不能证明两原告享有该诉争房屋的所有权。本院认证认为，该证据仅能证明诉争房屋已预告登记在两原告名下，而预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，仅凭预告登记不能证明其对不动产享有物权。故对于两原告提交该证据的证明目的，本院不予认可。关于被告富馨公司提交的证据，两原告除对证据四中两原告签名的真实性不持异议外，对被告富馨公司提交的其他证据均质证认为与本案无关。本院认证认为，对被告富馨公司提交证据真实性应予以确认，因包括诉争房屋在内的“白云世纪城”工程项目对外销售均是以被告富馨公司名义进行，对于被告富馨公司否认与两原告存在商品房买卖合同关系的证明目的，本院不予认可。被告富馨公司提交的证据可以证明白云公司通过向原告易国仁尾号22×××48号银行卡存入现金的方式偿还以原告易国仁名义办理的24万元银行按揭贷款的事实，本院对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月10日，湖北云梦白云现代仓储物流有限公司（以下简称白云公司）与富馨公司签订《联合开发协议》，白云公司利用富馨公司的开发资质开发建设“白云世纪城”（白云广场）工程项目。富馨公司于工程完工并取得商品房预售许可证后即对外销售商品房。2016年2月28日，富馨公司与易国仁、黎桂兰签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购商品房为云梦县××大道与××路交汇处（白云B6）B6幢1单元803号房，建筑面积127.56平方米；商品房单价为每平方米2780元，总价款为354617元；买受人2016年2月28日付款114617元，余款240000元办理银行按揭，买受人在七天内必须提交银行按揭的相关资料，最终以银行审批为准。同日，易国仁、黎桂兰与白云公司汪文清签订了一份与上述内容基本相同的《商品房买卖合同》。其后，富馨公司为易国仁、黎桂兰就该房屋在房产管理部门办理网签登记备案和预告登记，预告登记号为鄂（2016）云梦县不动产证明第0001197号。2016年12月，易国仁、黎桂兰与中国工商银行股份有限公司云梦支公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》，易国仁、黎桂兰以上述购买的房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司云梦支公司贷款240000元，贷款期限10年。2016年12月8日，中国工商银行股份有限公司云梦支公司将240000元转至被告富馨公司名下。2017年1月10日至2019年10月10日，白云公司向易国仁尾号22×××48的银行卡中存入现金，以其名义偿还了34期银行贷款。另查明，易国仁、黎桂兰与富馨公司于2016年2月28日签订《商品房买卖合同》后，易国仁于当日向白云公司交纳70000元，白云公司出具了一张收据，收据上载明：“收到易国仁租房保证金70000元。”再查明，2018年3月24日，汪文清以富馨公司名义与蔡松松、张玲莉签订了一份《商品房买卖合同》，富馨公司将上述房屋以382680元的价格出售给蔡松松、张玲莉。本院认为，根据两原告提交的《商品房买卖合同》、云梦县不动产登记中心出具的房产登记信息及云梦住房保障和房屋管理局出具的购房合同备案证明，可以认定两原告与被告富馨公司之间存在商品房买卖合同关系。该《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应为有效。本案争议焦点为两原告是否履行支付购房款义务。对此，本院认为，结合庭审查明的事实，两原告与被告富馨公司于2016年2月28日签订了《商品房买卖合同》后，仅于当日向白云公司支付70000元，两原告向中国工商银行股份有限公司云梦支公司办理的240000元银行按揭贷款也一直由白云公司在偿还。庭审中，两原告并未提供其向被告富馨公司支付购房款的证据，为此可以认定两原告并未按《商品房买卖合同》约定履行付款义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被告富馨公司作为出卖人有权拒绝为两原告办理产权过户登记手续。另，《商品房买卖合同》签订后，被告富馨公司虽就该诉争房屋为两原告办理网签登记备案和预告登记，但因网签登记备案是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段；而预告登记本质上只是一项保全措施，保全的是对未来物权的请求权，网签登记备案和预告登记并不代表诉争房屋已发生物权的变动。故对于两原告要求被告富馨公司履行《商品房买卖合同》，协助办理位于云梦县××大道与××路交汇处B6栋1单元803号房屋的不动产登记证书的诉讼请求，本院不予支持。被告富馨公司的行为不构成违约，两原告要求被告富馨公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告易国仁、原告黎桂兰的诉讼请求。案件受理费6619元，由原告易国仁、原告黎桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  吴艳军人民陪审员  吕海清人民陪审员  刘季泽二〇一九年十二月十八日书 记 员  李 琴【附法律条文】《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。