江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初3537号原告：戴云，女，1967年6月10日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：叶希志、申明，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。被告：朱庆，女，1970年11月6日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：季四林，男，1951年5月25日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张建立，泰兴市三泰法律服务所法律工作者。被告：虞（俞）建兰，女，1967年11月16日出生，公民身份号码321025196711163026，汉族，住泰兴市济川街道永大怡景园33号401室。原告戴云与被告朱庆、虞建兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴云及其委托诉讼代理人叶希志、被告朱庆及其委托诉讼代理人季四林、张建立、被告虞建兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴云向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告各项损失合计190500元（装潢损失42500元、停业损失100000元、加盟损失48000元）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月10日原告与被告虞建兰订立租房协议，租赁期限自2016年8月10日至2019年8月10日。年租金为55000元，签订该协议时原告主动与被告朱庆联系并得到朱庆的口头认可。原告根据该租赁协议向加盟单位缴纳了加盟费，并按照加盟单位的要求进行装修。在租赁期限内，被告朱庆因改建需要，与原告协商商定二十天的时间让被告朱庆安装电梯，并承诺租赁期限向后顺延。可是，被告朱庆实际占用时间从2017年7月18日至2017年12月11日，且占用原告的租赁范围内的厨房、卫生间。直至起诉之日被告朱庆未能将厨房、卫生间交付给原告。2018年6月30日，被告朱庆在原告经营的店面前堆放黄沙，致使顾客无法进入店内，原告无法正常经营，且多次报警无果。2018年10月8日本案朱庆起诉虞建兰要求排除妨碍（（2018）苏1283民初9844号案件），后经朱庆追加本案原告戴云为第三人。鉴于朱庆要求排除妨碍一案的行为存在严重违约，且该行为造成本案原告装修损失42500元，造成原告加盟损失48000元，造成原告停业损失10万元。故根据我国现行法律规定，依法提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。原告戴云为证明其诉讼主张，向本院举证为：2015年10月10日的《房屋租赁合同》、2016年8月10日的《租房协议》、《加盟合同》、《店面门面装饰承包施工协议》、装修费收据、收入汇总表、销售明细表、（2018）苏1283民初9844号案件开庭笔录、聊天记录、照片、支付宝交易记录、圣泰达保险代理有限公司泰兴分公司企业直接申请注销资料查询表、江苏创亿泽惠商业策划有限公司（以下简称创亿公司）营业执照副本、申明及加盟费收据、工资表。被告朱庆辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应支持。1、朱庆与虞建兰签订的租赁合同期限为2015年10月11日至2018年10月19日，案涉房产合同当事人双方是朱庆和虞建兰，并没有原告，原告诉称其与虞建兰订立合同，朱庆并不清楚。2018年10月，朱庆诉虞建兰及本案原告租赁合同纠纷（即（2018）苏1283民初9844号案件）审理中，原告向法庭提供证据时朱庆才获知，因此不存在原告诉称的转租是得到朱庆口头认可的事实。2、原告从事加盟活动，并支付加盟费，与朱庆无关。3、原告诉称答辩人安装电梯影响其经营4个月，并不属实。答辩人在案涉房产中安装电梯是与原告协商，并经原告同意，在不影响原告经营的情况下进行适度的施工，对原告的经营不会产生影响，且原告一直占有并使用涉案租赁房产。4、原告诉称答辩人在原告经营的店门前堆放材料，致使原告无法经营，是被告虞建兰并未向答辩人缴纳应缴租金，与原告一直使用该租赁房产，答辩人在催要租金未果之际采取了一定的措施，其目的也是要求其支付租金，而原告完全可以自行清理，防止损失扩大，对其所称的停业损失缺乏事实依据。综合以上观点，答辩人认为答辩人与原告并非租赁合同主体双方，不是合同相对人，原告与答辩人之间并不存在法律意义上的租赁合同关系，根据合同相对性原则，原告所谓的损失无权向答辩人主张，同时原告主张的装潢、停业、加盟费损失也缺乏必要的事实和法律依据，故请求驳回原告对朱庆的诉讼请求。被告朱庆为证明其抗辩主张，向本院举证为：结婚证、泰兴市的房屋所有权证、说明、接处警工作登记表、收条。被告虞建兰辩称，2017年7月10日我与朱庆解除租赁合同以后，朱庆与戴云形成租赁关系期间产生的纠纷我都不清楚，与我无关，我不同意赔偿。被告虞建兰未举证。本院经审理认定事实如下：2015年10月10日，朱庆与虞建兰签订《房屋租赁合同》一份，由朱庆将位于泰兴市的房屋（102室2间5层、103室1间4层）出租给虞建兰使用（含宾馆设施），约定租赁期限3年，2015年10月10日至2018年10月9日，三年租金为20万元。2016年8月10日，虞建兰与戴云签订《租房协议》一份，由虞建兰将承租房屋中的102室租赁给戴云使用，约定租赁期限3年，2016年8月10日至2019年8月10日，年租金为55000元。2016年8月26日，戴云与泰兴市瑞和装饰公司（以下简称瑞和装饰）签订《店面门面装饰承包施工协议》，约定，戴云将租赁的房屋交瑞和装饰进行门面、店面的装修，装修费用为85000元。2016年9月10日，戴云与创亿公司签订《加盟合同书》，约定创亿公司拥有创亿泽惠赠品中心“买商品送保险”特许经营体系，赠送范围为：各类商品。创亿公司按本合同约定，授权戴云创亿股份赠品中心“买商品送保险”特许经营权；合同期限为5年，自2016年9月10日至2021年9月9日；戴云向创亿公司一次性支付加盟费16万元。同时还约定，加盟店开业必须符合以下条件：一、加盟店已取得《营业执照》或相关许可证明；二、营业地建筑物的装修经创亿公司验收合格；三、戴云已按本合同的约定履行开业前的所有义务。另外还约定，在戴云缴纳的加盟费、保证金到达创亿公司指定账户后，创亿公司向戴云一次性发货到戴云店面所在地，首次物流费用由创亿公司负责。创亿公司指定账户信息为：（1）、徐德芳，账户62×××16，开户行，中国建设银行无锡民丰里支行；（2）、周国立，账户43×××39，开户行，中国建设银行无锡太湖花园支行。2017年7月10日，虞建兰向朱庆出具收条，确认收到朱庆退还的房租56000元，并共同约定终止《房屋租赁合同》，虞建兰将103室的房屋交付给朱庆。此后，戴云继续使用102室房屋，朱庆因房屋装修需在102室内安装电梯，经与戴云协商，戴云同意朱庆在102室临时施工。2018年6月29日，朱庆之夫宋东成在102室门前堆放黄沙等建筑材料，朱庆、戴云之间发生矛盾和纠纷。2019年2月20日，戴云以朱庆为被告，虞建兰为第三人诉来本院，3月21日，因戴云经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法裁定按撤诉处理。现戴云持诉称理由再次诉来本院。审理中，朱庆于2019年4月8日诉来本院，要求虞建兰、戴云返还租赁房屋、给付租金并赔偿相关损失（另案审理）。另外，朱庆、戴云分别于2019年8月25日、9月18日就102室的房屋进行交接，戴云将该房屋交付给朱庆，并就有关财产交接完毕。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，朱庆与虞建兰于2015年10月10日签订《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点是：一、虞建兰与戴云于2016年8月10日签订的《租房协议》是否合法有效；2、戴云主张的损失是否合法、合理、真实。就此，本院分析如下：关于焦点一，本案中，朱庆与虞建兰关于102室、103室的房屋租赁合同关系形成后，虞建兰又于2016年8月10日将其中的102室房屋出租给戴云。2017年7月10日朱庆与虞建兰协商终止租赁合同时，虞建兰未将102室的房屋交付给朱庆，朱庆也未要求虞建兰交付。2018年6月，朱庆对102室、103室进行装潢时，戴云仍在使用102室，朱庆为装潢需要还与戴云协商从102室房屋内安装电梯，临时使用102室的部分空间。足以说明朱庆明知虞建兰将102室转租给戴云，而没有反对，视为对该转租行为的认可和同意。且朱庆和戴云微信聊天记录及戴云支付宝交易记录，亦能证明朱庆明知虞建兰将房屋转租给戴云的事实。故本院确认虞建兰与戴云关于102室房屋的转租合法有效。关于焦点二，当事人对自己的主张有责任提供证据。尽管朱庆因装潢施工以及在102室门前堆放建筑材料给戴云使用房屋产生一定的影响，但对其主张的损失应当结合举证进行综合分析，其一，装潢损失，戴云提交的施工协议尽管约定装修费用为85000元，但所提交的装潢所用材料清单中注明包括“马桶、台下盆、304不锈钢笼头、毛巾架、角阀、办公桌等”物品，没有确定价值数额，也无法确定除以上物品以外的其他装修费用的数额，以上物品在双方交接时也已被戴云取走。同时，戴云提交的装修费收据，尽管加盖了装修施工单位印章，但该收据中的经手人却是戴云，而非施工单位的工作人员，且没有资金交付凭证和纳税凭证，这明显有违常理，故该损失数额的合法性、合理性、真实性无法确认。其二，加盟损失，根据戴云与创亿公司签订的《加盟合同书》约定，加盟费交付至创亿公司指定账户，并提供了指定账户信息。但戴云陈述加盟费是以现金的方式交付，不符合双方合同约定的交付方式，且提供的加盟费收据系复印件，复印件的真实性也无法确认。其陈述缴纳了加盟费16万元，缺乏客观真实性。故其主张的损失数额的合法性、合理性、真实性无法确认。其三，停业损失，戴云租赁房屋用于经营“创亿股份赠品中心‘买商品送保险’”事项，按《加盟合同书》约定须领取《营业执照》或相关许可证明，但戴云未能举证证明已经依法取得经营资格。同时，其所提交的收入汇总表及销售收入明细表均系单方制作，并不能证明经营利润的具体数额，提交的工资表未能提交证据证明其与相关工资领取人之间的用工关系及劳务报酬标准。故该损失数额的合法性、合理性、真实性无法确认。综上分析，戴云未能充分举证证明其主张，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告戴云的诉讼请求。案件受理费4110元，由原告负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  王小健审 判 员  杨 惠人民陪审员  顾德胜二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王 华附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租认同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。