河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0191民初2422号原告（反诉被告）：蒋树军，男，1980年6月14日出生，汉族,住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：贾彦路，河北厚正律师事务所律师。被告（反诉原告）：石家庄高新区金钢木器厂，住所地石家庄市高新区太行大街与石炼西路交口东行200米路南，统一社会信用代码:91130101L014660839。法定代表人：任金刚，该厂厂长。委托诉讼代理人：张春利，河北明杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：任金刚，男，1953年7月1日出生，汉族，住石家庄市高新区。委托诉讼代理人：张春利，河北明杰律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋树军与被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、被告（反诉原告）任金刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋树军的委托诉讼代理人贾彦路、被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂的委托诉讼代理人张春利、被告（反诉原告）任金刚及其委托诉讼代理人张春利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蒋树军向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求贵院依法判决被告返还原告已支付房租30万元；3、请求贵院依法判决被告向原告支付违约金16万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月15日，原告与二被告签订了关于石家庄市高新区金钢木器厂院内部分房屋的租赁合同，根据该合同约定，原告以第一年82万元的租赁价格租赁二被告的部分办公室、仓库等房屋。合同签订后原告先期支付了30万元的租金，但是二被告并没有按约定腾空上述房屋，更没有按合同约定的条款，在合同签订后20日内将房屋交付给原告。原告虽然多次催促，但被告拒绝按合同履行交付义务，原告无奈诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼主张。被告(反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚辩称，一、原告未依照合同约定履行合同义务，违约在先，原告要求解除双方的租赁合同于法无据。我方与原告于2019年3月15日签订了房屋租赁合同。该合同第三条明确规定，该房屋每年租金为人民币82万元，租金按年结算。时至今日，原告仍未按上述合同约定向我方足额支付租金，未依约履行其应当履行的合同义务。该合同第七条规定，租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的20%作为违约金。原告未按期足额支付租金，违约在先，系租赁合同履行中的过错方，无权要求我方退还房租和承担违约责任。二、原告未及时全面履行合同，足额支付租金，是导致双方尚未签订交验手续的直接原因。依照合同条款的约定，在原告向我方足额支付租金后，双方才具备签订相关移交交验手续的前提条件。这既是双方的约定也是由合同权利义务相一致的原则所决定的。在原告未将2019年当年的全部房屋租金交付给我方之前，尚不满足房屋相关移交交验手续的先决条件。在此情况下，尚未办理移交交验手续，不能认定为我方违约。原告要求我方承担违约责任，无理无据。三、我方曾多次催告原告履行合同义务，而原告不但怠于履行，而且另有动作，是导致本案纠纷的实质性原因。2019年3月15日房屋租赁合同签订后直至2019年6月份期间，我方曾多次催促原告履行其合同义务，交付剩余的租金，并多次催促被原告过来签订相关交接手续。2019年3月21日我方任金刚之子任满再次通知原告来收房，而原告多次推脱不予配合办理，交验手续办理的滞后，是因原告有意推拖所致。事后经我方了解得知，原告推拖的原因是其又找到了其他的租赁场地，借故解除与我方签订的租赁合同。四、我方已将出租的房屋的部分房屋交付给原告使用，已经履行了向原告实际交付房屋的合同义务，我方并未违约。双方的房屋租赁合同于2019年3月15日签订后，我方任金刚之子任满，随即于次日通知原告房屋已腾空看是否有物品需要保留。2019年3月22日，原告已经将桌椅板凳等办公用品安置在租赁房屋内，由我方的办公室主任康力亮将房屋钥匙交给了原告一方，已将房屋交付给原告使用，双方已经完成了交接，因而原告诉称我方未在合同签订后20日内将房屋交付给原告，不是事实。我方已经履行了向原告交付房屋的合同义务，并不存在违反租赁合同约定的事实，原告诉称我方违约没有事实依据。五，原告要求解除租赁合同给我方造成了巨额的经济损失，原告依法应当予以赔偿。本案所涉房屋租赁合同签订前，我方的房屋正在出租期间，且原租赁合同均未到期，因原告是整体租赁，我方为了积极履行合同约定的腾房义务、给原告腾清房屋，解除了之前与各租户分户签订的租赁合同。同时退还了原租户的部分租金，还承担了因解除合同所致的违约金。另外为了将办公楼整体出租给原告，我方腾出了自用的部分房屋，另行租占了其他的办公场所。现在原告无故要求解除房屋租赁合同，由此给我方造成的上述两方面的经济损失，原告均应依法予以赔偿。再有，原告恶意违约在先，依照合同约定应当向我方支付年租金20%的违约金16.4万元。综上所述，原告的诉求没有事实根据和法律依据，依法不应予以支持，据此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告(反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚向本院提出的反诉请求，1、判令被反诉人补交欠付的房屋租金4.17万元；2、判令被反诉人赔偿因其违约给反诉人造成的损失45130元；3、判令被反诉人支付违约金16.4万元;4、本案的诉讼及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年3月15日反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》，反诉人将坐落于金多利办公楼、东侧小二楼、西北侧小二楼、仓库等共计3000平米的房屋出租给被反诉人使用。租赁合同第三条明确规定，“该房屋每年租金为（人民币）820000元，租金按年结算”。合同约定的年租金被反诉人应当一次性交清。然合同签订至今，被反诉人在支付部分租金后仍未按上述合同约定，向反诉人足额支付租金，未依约履行其应当履行的合同义务，已构成违约。该合同第七条规定，“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年租金的百分之二十作为违约金”被反诉人不但违约在先，而且在没有任何理由的情况下起诉要求解除双方签订的租赁合同，给反诉人造成了另行租房的租金损失和退租造成的损失等经济损失。反诉人上述损失被反诉人依法应当予以赔偿。同时，因被反诉人违约，应当向反诉人支付房屋年租金的20%违约金16.4万元。反诉人为了依法维护自己的合法权益，特此提起反诉，请贵院依法支持反诉人的全部反诉请求。在诉讼过程中，反诉人主张因违约造成的损失由45130元变更为33794元。原告（反诉被告）蒋树军辩称，蒋树军没有任何违约行为，根据双方租赁合同的约定，被告应当在合同签订后20日内将双方租赁合同约定的房屋交付给蒋树军，但是直到2019年的5月14日反诉人也没有完成交付义务。双方的租赁合同仅约定了租金的金额并未约定具体的租金给付时间，而且在蒋树军提出解除租赁合同之前，也未收到反诉人要求蒋树军给付剩余租金的通知。双方的租赁合同之所以没有继续履行，是因为蒋树军租赁被告的房屋用于学校培训，培训有阶段性，主要针对在校生。因被告迟迟不交付房屋，导致蒋树军无法在学生放假前完成装修等必要的准备工作，使蒋树军租赁反诉人的房屋无实质意义。因此蒋树军无奈解除了与被告的租赁合同。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年3月15日，原告（反诉被告）蒋树军作为乙方与被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂作为甲方签订《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）任金刚作为石家庄高新区金钢木器厂授权代表在该合同中签字。合同约定甲方房屋坐落在金多利的办公楼2480平方米，东侧小二楼200平米，西北侧小二楼320平米，楼房总面积共计3000平方米。东侧仓库800平，西侧仓库1000平，仓库总面积1800平。租赁期限自2019年7月1日至2029年7月1日，租期10年。房屋每年租金为（人民币）820000元（大写捌拾贰万元），租金按年结算，（楼房0.6元／天／平米，库房0.25元／天／平米）。乙方应提前90天交付第二年的租金。第四年开始租金每年增长百分之二，第六年开始每年递增百分之五（不提供发票）。甲方于签订本合同之日起20日内，将该房屋交付给乙方。该房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。签订合同时间至租赁期限的起始时间为乙方的装修时间，装修时间不记在租赁期内。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，该合同还约定其他事项。合同签订后，原告（反诉被告）蒋树军向被告（反诉原告）任金刚转账支付租金300000元，原告（反诉被告）蒋树军已将部分办公用品运至租赁房屋的西侧仓库内。被告（反诉原告）任金刚、石家庄高新区金钢木器厂主张因原告（反诉被告）蒋树军租赁该房屋，解除了部分未到期租房合同，支付违约金33794元，并在庭审中申请证人刘某出庭作证，证人刘某称其是从事汽车发动机配件工作，租赁石家庄高新区金钢木器厂仓库当作库房使用，因房屋租赁合同未到期，解除合同后，赔偿其损失及双倍返还押金共计38700元。另查明，涉案的房屋系被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂财产，该房屋至今未出租。被告（反诉原告）任金刚系被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂投资人，被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂系个人独资企业，被告（反诉原告）任金刚收取租金300000元系履行职务行为。上述事实有《房屋租赁合同》、转账记录、照片、庭审笔录等证据在案所证实。本院认为，原告（反诉被告）蒋树军与被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依据合同的约定履行权利义务。合同中约定租金按年计算，双方对第一年租金支付期限未约定，依据交易习惯，原告（反诉被告）蒋树军与被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂应同时履行支付租金、交付房屋的义务。现被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂未交付房屋的行为系同时履行抗辩权。原告（反诉被告）蒋树军已支付租金300000元，被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂已将所租赁房屋的西侧仓库交付原告（反诉被告）蒋树军使用。双方合同具备继续履行条件，且本案所涉房屋尚未另行出租，按照维护交易安全的原则，双方应遵循诚实信用的原则继续履行《房屋租赁合同》，原告（反诉被告）蒋树军以被告未按约定的期限交付房屋要求解除《房屋租赁合同》，本院不予支持。因《房屋租赁合同》尚未解除，原告（反诉被告）蒋树军要求返还已支付租金300000元，本院不应支持。关于原告（反诉被告）蒋树军主张的违约金160000元、被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚主张的违约金164000元的问题，原告（反诉被告）蒋树军未支付第一年租金，被告（反诉原告）任金刚也未按合同约定的期限将涉案房屋交付原告（反诉被告）蒋树军，双方均存在违约行为，应各自承担违约责任。被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚要求原告（反诉被告）蒋树军补交欠付租金41700元，因租赁房屋未完全交付，被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚要求补交全部租赁房屋的租金无事实依据，本院不应支持。被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚要求原告（反诉被告）蒋树军赔偿损失33794元，因租赁其他办公场所支出的租金5130元及解除未到期的租赁合同所双倍返还的押金、租金28664元，该损失不是履行《房屋租赁合同》过程中因违约行为造成的损失，故被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚的主张，本院不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）蒋树军的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚的反诉请求。案件受理费8200元减半收取计4100元，由原告（反诉被告）蒋树军负担。反诉费2531元，由驳回被告（反诉原告）石家庄高新区金钢木器厂、任金刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张学伟二〇一九年十二月二十四日书记员  杨 璇