山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民终2808号上诉人（原审被告）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路-96号-A1407室。诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：张宇石，山东泰祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁雷，男，1978年3月29日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。上诉人威海广信房地产开发有限责任公司（以下简称广信公司）因与被上诉人宁雷破产债权确认纠纷一案，不服山东省威海市中级人民法院（2019）鲁10民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广信公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宁雷的诉讼请求；一、二审诉讼费由宁雷承担。事实与理由：一审判决认定宁雷就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司应继续交付涉案房产属认定事实不清，适用法律错误。一、涉案房产在广信公司破产案件中属二套房，不符合消费者优先保护的条件。根据相关法律规定、广信公司管理人制定的《房产审核标准》以及法院裁定批准的重整计划，广信公司破产重整案中在百度城拥有唯一一套用于个人居住的房产才能确定享有消费者优先权，其余不符合消费者条件的商品房买卖合同不再继续履行。宁雷在广信公司开发的百度城二期购买的涉案第二套房产属于投资性房产，因不符合消费者条件不应予以优先保护，广信公司依法不应再继续履行合同并交付涉案房产。二、广信公司管理人根据《房产审查标准》编制的重整计划草案业已经债权人会议表决通过，并由法院裁定生效。该重整计划草案对全体债权人具有法律约束力，且具有强制执行的效力。根据该生效的重整计划草案，涉案房产无法再交付。三、涉案房产办理的预告登记不具有破产保护的效力。1.预告登记不发生物权变动的法律效力。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，而非物权，并不产生物权变动的效力。且涉案房产在广信公司破产重整时尚未建成和办理所有权登记，宁雷未取得涉案房产所有权。2.办理涉案房产预告登记不影响广信公司管理人行使解除《商品房买卖合同（预售）》的权利。预告登记的目的是保全债权请求权将来能够得到履行，以实现物权变动的目的，预告登记是以债权请求权的存在为前提，当债权请求权消灭时，预告登记也随之消灭。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条以及《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，是否办理预告登记，并不影响其依附的债权关系的解除，即使已办理预告登记，广信公司管理人仍有权解除《商品房买卖合同（预售）》，预告登记依法失效。四、涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，不具备交付条件，客观上无法继续履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，对于未履行完毕的合同，管理人有权予以解除。另外，如果继续履行涉案商品房买卖合同，会损害广大债权人的合法权益。涉案房产在广信公司破产重整时尚未竣工，广信公司管理人需继续投资建设至竣工才能达到交付条件，因继续建设而投入的资金依法属于共益债务。在此情形下，如果商品房买卖合同继续履行，则系用继续建设资金对债权人进行个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》的公平原则。宁雷未提交答辩意见。宁雷向一审法院起诉请求：1.依法判令百度城-1A号-502（合同编号：【预】201400035023）合同项下的权利义务由宁雷享有；2.依法确认宁雷在广信公司破产重整案件中作为消费者享有优先于建设工程受偿权并立即交房。一审诉讼中，宁雷放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令广信公司向宁雷交付百度城-1A号-502房产。一审法院认定事实：2014年10月21日，宁雷与广信公司签订《威海市商品房预售合同》，约定宁雷购买广信公司开发的座落于威海市经区××号××房产，建筑面积117.61平方米，总房款为576289元。同日，宁雷支付房款576289元，其中刷卡支付561289元，现金支付1万余元。宁雷提供的证据显示付款人姓名为宁维君，交易对手信息为“浙江省建工集团有限责任公司（以下简称浙江建工集团）”，宁雷陈述其是在广信公司售楼处工作人员提供的POS机上刷卡，对刷卡后款项去向并不知情，在其调取银行账户流水时才知晓收款人为浙江建工集团。2014年10月21日，广信公司向宁雷出具收款收据，金额：576289元，备注：百度城二期1A-502房款及定金。2016年5月16日，宁雷就百度城-1A号-502房产办理预购商品房预告登记。2016年6月29日，威海市中级人民法院裁定广信公司破产重整。在广信公司进入破产程序后，宁雷就涉案房产向广信公司管理人申报权利，广信公司管理人以宁雷在广信公司开发的百度城二期小区内购买两套房产为由，决定不予交付涉案房产，并在管理人网站公示。另查明，宁雷在广信公司开发的百度城二期另有一套房产，房号为5-1204，该房产在广信公司被裁定破产重整前已交付，宁雷已就该房屋办理预购商品房预告登记，但尚不具备办理不动产登记的条件。再查明，2014年1月9日，广信公司与浙江建工集团签订《百度城二期项目的补充协议》，约定，广信公司用百度城二期1#楼（房管局编号为1A号楼）及部分商业网点、草棚、车库等作价抵顶工程款，其中抵顶：（3）1#住宅100户，该部分定价为5700元/平方米；涉案房产百度城-1A号-502列在其中，并注明“面积为117.61、单价为5700、总价为670377”。在广信公司进入破产程序后，浙江建工集团未就涉案房产所抵顶的债权向广信公司管理人申报，双方就涉案房产抵顶的工程款已经结算完毕。广信公司管理人主张，管理人收回涉案房产的原因是因宁雷在广信公司开发的百度城小区内有两套房产，不是因为涉案房产抵账的原因收回。还查明，在威海市中级人民法院审理的（2019）鲁10民初34号宁维君诉威海广信房地产开发有限责任公司、第三人宁雷破产债权确认纠纷一案中，宁维君主张涉案房产系其出资购买，由于年迈并从农村初来城市，不懂得购房方法，以宁雷的名义与威海广信房地产开发有限责任公司代签订了合同，后宁维君向威海市中级人民法院申请撤诉，威海市中级人民法院作出（2019）鲁10民初34号民事裁定，准许宁维君撤诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：在破产程序中，宁雷是否有权要求广信公司交付涉案房产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，宁雷、广信公司双方签订《威海市商品房预售合同》，约定宁雷购买涉案百度城-1A号-502房产，宁雷已经按照合同约定支付房款，并就涉案房产办理了预告登记。依照上述规定，未经预告登记的权利人即宁雷同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，广信公司管理人认可涉案房产抵顶给浙江建工集团，双方就涉案房产抵顶的工程款已经结算完毕，无论宁雷是否知晓涉案房屋已抵顶给浙江建工集团，宁雷于2014年12月10日向浙江建工集团支付房款的行为应视为宁雷就涉案百度城-1A号-502《威海市商品房预售合同》履行给付房款的义务。且广信公司管理人收回房产的原因系宁雷在广信公司开发的百度城小区内有两套房产，而非涉案房产抵顶的原因收回。根据上述规定，广信公司管理人不能解除涉案《威海市商品房预售合同》，并且涉案《威海市商品房预售合同》不存在合同无效或被撤销的情形，预告登记所依据的债权未消灭，预告登记未失效，在广信公司进入破产程序后，宁雷就涉案房产办理的预告登记具有破产保护的效力，广信公司仍应当继续履行涉案《威海市商品房预售合同》。故宁雷要求广信公司向其交付百度城-1A号-502房产的诉讼请求符合法律规定，予以支持。另案宁维君主张涉案房产系其出资购买，根据合同相对性，涉案《威海市商品房预售合同》系宁雷与广信公司之间签订，即使宁雷并非涉案房产的实际出资人亦不影响其合同主体地位，宁雷有权要求广信公司按照约定履行合同。综上所述，宁雷的诉讼请求符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，判决：广信公司于判决生效后十日内向宁雷交付百度城-1A号-502房产。案件受理费100元，由广信公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：涉案商品房买卖合同是否应当继续履行。首先，关于宁雷就涉案房产是否享有购房消费者优先权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。本案中，宁雷已经与广信公司签订《威海市商品房预售合同》，且宁雷已经向广信公司支付了全部购房款，并办理了预告登记，广信公司并无证据证明该房产系投资性房产，故在宁雷已经支付全部购房款的情况下，一审法院认定宁雷属于上述法律规定所保护的商品房消费者、并据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利并无不当。其次，关于涉案商品房预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全一项旨在取得、变更和消灭不动产物权的请求权，限制债务人重复处分该不动产而为的登记。在商品房预售买卖中，为了保障将来取得房屋所有权，买方可以依法办理预告登记，虽然预告登记的对象并非物权本身，而是将来房产物权变动的请求权，但通过预告登记，可以使预告登记保全的请求权具备对抗第三人的效力，因此预告登记具有物权化的效力，可以使买方对卖方处分房产的行为进行限制。对此，我国法律亦有明确规定。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定，“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。本案中，涉案《威海市商品房预售合同》签订之后，广信公司已就涉案房产办理了房屋预告登记，故依据上述法律规定，宁雷取得了对抗第三人的房屋预告登记效力，非经宁雷同意，广信公司处分涉案房屋的行为不发生物权变动的法律效力。另外，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，宁雷已经依据《威海市商品房预售合同》的约定支付了全部购房款，广信公司也对涉案房屋办理了预告登记，故在法院裁定广信公司破产重整前，双方当事人对各自合同义务均已履行完毕，广信公司管理人无权依据上述法律规定解除涉案《威海市商品房预售合同》，且该合同亦不存在无效或被撤销的情形。故涉案债权未消灭，预告登记亦未失效，仍具有破产保护的效力。综合以上分析，宁雷享有涉案房产预告登记的破产保护效力和涉案房产的优先权，且涉案房产现已具备交付条件，故广信公司在进入破产重整程序后，应继续履行涉案《威海市商品房预售合同》并交付涉案房屋。综上所述，上诉人广信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人威海广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳维敏审判员  于军波审判员  张金柱二〇一九年十二月十七日法官助理陈庆亮书记员邢晓宇