贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔27民终2351号 上诉人(原审被告)：贵州锦美房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水河西大道旁熙御印象1-2-8-1-17号，统一社会信用代码91520000556602445X。 法定代表人：梁义平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王永峰，男，1985年2月24日生，汉族，宁夏隆德县人，住所地宁夏隆德县，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨飞，贵州恩邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙健，男，1972年8月16日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 被上诉人（原审原告）：张学兰，女，1970年11月16日生，汉族，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 上诉人贵州锦美房地产开发有限公司（以下简称贵州锦美公司）因与被上诉人龙健、张学兰商品房销售合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 贵州锦美公司上诉请求:一、撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人于2017年3月5日签订的《商品房买卖合同》中载明的层高为4.9米并非真实意思表示，而是因为瓮安县房管局系统原因或数据录入错误导致，涉案房屋的层高实际应为3米。理由为：（1）被上诉人购买涉案房屋时，曾多次要求销售人员陪同现场看房，被上诉人是知晓上诉人所售房屋层高是3米的现状；（2）上诉人所开发的楼盘设计方案为层高3米，且审查合格的施工图设计文件以及上诉人的商品房买卖合同格式合同版本于2016年10月16日在瓮安县工商管理局进行备案（备案层高是3米，详见一审提交证据）；（3）上诉人对外销售涉案案情同层的2号户型，第二层户型的层高均是3米与备案设计图一致；再结合涉案房屋同层户型（7-1-2）及第二层同户型（7-2-1）的购房均价为4000元，而被上诉人所购单价为3734.74元，根据此房的层高、楼层、面积等足以表明层高是3米；（4）被上诉人应上诉人通知于2018年12月27日接房，并且进行了现场验房，未提出任何异议，被上诉人已签字确认，这有一审时上诉人提交的《接房流程表》为证，且《业主收楼备案表》并非上诉人制作，上诉人对此完全不知情；2、一审酌定上诉人按购房款的20%向被上诉人进行赔偿，没有任何事实依据，上诉人交付给上诉人的房屋符合设计标准、规范，没有作任何的变更或建设不符合设计要求，不存在任何违约事实，被上诉人购买的涉案房屋低于同层同户300余元，即便存在被上诉人称所谓层高4.9米，但被上诉人并未支付高于正常价格的购房款，故而被上诉人不存在任何损失的事实，即便上诉人存在过错而应当给予被上诉人一定的过失赔偿，也应当参照《商品房买卖合同》条款执行才符合意思自治原则。 被上诉人龙健、张学兰二审辩称：1、双方签订的《商品房买卖合同》载明的内容是真实意思表示，《商品房买卖合同》是上诉人提供，合同内容无涂改，系统录入与纸质数据一致，不存在系统原因，且该合同签订日期为2017年3月5日，至交房日期近两年，即便数据录入错误，上诉人却未从以任何形式被上诉人，其所购的房屋层高应为4.9米。关于《接房流程表》的问题，是因为收房时上诉人要求被上诉人必须现在《接房流程表》签字才能领取钥匙，被上诉人在领取钥匙后由工程陪同人员验房时才发现所购房屋由1楼变为2楼，层高也由4.9米变成了2.9米，这些上诉人在《业主收楼备案表》里已经注明；2、一审酌定上诉人案子购房款的20%向被上诉人进行赔偿损失，上诉人认为没有事实依据，被上诉人认为一审法院判决赔偿金额较低，未切实保护被上诉人的合法权益，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，重新计算赔偿损失，至少为142096元。 原审原告龙健、张学兰向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告赔偿二原告损失273746元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告龙健与张学兰系夫妻关系。被告锦美公司经营范围为房地产开发及销售，在瓮安县瓮水办事处广场社区开发了名为“锦美河畔阳光”的房地产楼盘，该楼盘设计的住宅用房层高为3米。2016年10月15日，二原告在被告处预购了上述楼盘的7-10-4号房屋一套，交纳订金18000元，并由被告向二原告出具了加盖被告财务专用章的收款收据一份。2017年3月5日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，将原预购的房屋变更为7-1-1号，同时在订金的收款收据上也进行了变更。合同第三条约定:房屋位于第7号楼1层1-1号；建筑层数地上32层，地下2层，该商品房位于地上第1层，名义楼层为第1层，房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准；该商品房的规划用途为成套住宅，属框架结构，层高为4.9米。合同第七条约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为3734.74元每平方米，总价款为348190元。合同第八条约定：买受人采取公积金贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款70190元，余款278000元以公积金贷款支付。后又在合同中通过手写的方式将首期房款金额和公积金贷款金额修改为178190元和170000元，并在修改处加盖了被告公章。合同第十五条约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同签订后，二原告按照合同约定交清了购房款以及各项税费。 2018年8月1日，被告开发的上述楼盘竣工并申请验收备案。2018年12月18日，经相关部门验收合格，瓮安县建筑工程质量安全生产监督管理站做出同意备案的处理意见。2018年12月27日，被告通知二原告验收房屋并制作了《业主收楼备案表》，二原告当场对房屋的层高以及楼层提出了异议，由被告的工作人员在该表的遗漏工程记录处载明：1、层高不够，合同约定4.9米高，而现在层高只有2.9米。2、房屋约定的一层，现怎么是第二层。3、凉台隔断未安装好。该工作人员在交验人处签字，二原告未签字。同日，被告制作了《接房流程表》，该表显示原告龙健已领取了房屋钥匙，工程人员已陪同业主去房屋现场检查完毕，原告龙健进行了签字确认，被告也加盖了公章。 2019年1月14日，瓮安县房地产管理局针对被告提供的供该楼盘使用《商品房买卖合同》出具了一份情况说明，载明：贵州锦美公司签订的《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅和贵州省工商行政管理局共同制订，合同格式条款报瓮安县房地产管理局审批备案，一经备案不得修改合同条款，《商品房买卖合同》备案后录入房屋管理平台进行网签，生成合同打印出来，双方确认后签字盖章，提交房管局备案。 另查明，被告开发的上述楼盘的销售人员在二原告与被告签订《商品房买卖合同》前后，多次带领原告龙健在楼盘附近看房，且向原告龙健明确表示其所购房屋的层高为4.9米。庭审中，经本院多次组织调解，双方均未能达成一致意见，且二原告明确表示不同意退房。 一审法院认为，关于被告贵州锦美公司是否应当向二原告承担违约责任的问题。原告龙健、张学兰与被告贵州锦美公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，该合同成立且生效。双方当事人应当按照生效合同的约定履行各自的义务，现二原告已按照合同约定向被告给付了购房款，被告也应当按照合同约定向二原告交付房屋，而被告向二原告交付房屋的层高明显不符合合同约定，属于过错一方，且该过错无法通过双方协商或者采取补救措施等方式进行弥补，二原告也不同意退房，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告的行为已构成违约，应当向二原告承担赔偿损失的违约责任。 关于被告贵州锦美公司主张《商品房买卖合同》约定的层高4.9米非双方当事人的真实意思表示，而是经过瓮安县房地产管理局备案后无法修改导致的问题。首先，从合同的内容来看，双方对合同约定的第八条购房款中的首付款金额和贷款金额进行过修改，且该金额的书写方式与层高数据的书写方式均为填充式，故可以推导出层高数据也属于可修改的范围。其次，房管部门仅针对合同的主要内容进行规范，对于具体的数据应当是由签订购房合同的双方当事人进行约定。第三，涉案合同属于格式合同，系被告提供，数据也是由被告进行录入，且录入的层高数据也与被告的销售人员向二原告介绍房屋的情况一致。故被告的该主张与事实和常理不符，本院不予支持。 关于被告贵州锦美公司向二原告交付房屋的楼层是否符合合同约定的问题。原、被告双方当事人已在合同中明确约定了涉案房屋的楼层位置，还特别注明房屋竣工后，以房屋所有权登记的地址为准，现被告向二原告交付的房屋所有权登记确为合同约定的7-1-1号，符合合同约定。 关于被告贵州锦美公司应当赔偿二原告多少损失的问题。原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》仅对面积存在差异的情况约定了处理方式，并未针对层高存在差异如何处理进行约定。现二原告诉请参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定进行赔偿，但是该规定也是仅针对面积差异的处理方式，在被告向二原告交付的房屋符合设计规定，不影响正常居住使用，且双方均未申请评估鉴定的情况下，如果参照该规定处理，赔偿金额明显过高，对于被告来说显失公平。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院综合全案证据以及被告的过错参与度，酌定由被告按照购房款的20%向二原告进行赔偿，即被告应当赔偿二原告348190元×20%＝69638元，对于二原告诉请的超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、限贵州锦美房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿龙健、张学兰违约损失六万九千六百三十八元；二、驳回龙健、张学兰的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2703元（二原告已预交），由被告贵州锦美房地产开发有限公司负担，与判项中的款项一并给付二原告。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人贵州锦美公司与被上诉人龙健、张学兰于2017年3月5日所签《商品房买卖合同》依法成立有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，因双方所签此合同明确约定被上诉人所购房屋的层高为4.9米，故被上诉人主张其购买的商品房层高为4.9米的事实主张成立；上诉人提出层高为4.9米并非真实意思表示，而是因为瓮安县房管局系统原因或数据录入错误导致，涉案房屋的层高实际应为3米的上诉理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，其应举证证明此事实主张成立，因其所举设计图、上诉人的备案商品房买卖合同格式合同版本、对外销售涉案案情同层的2号户型等证据能证明此层层高约为3米，因这些证据与本案当事人所签合同虽有关联，但无直接关系，不能推翻双方所签《商品房买卖合同》的约定，且其所举证人陈述“在签订合同前我给原告说过层高是4.9米，我们销售员是按合同录入的内容说的，签订合同时原告还特意看了下层高是4.9米…看房时对实际层高与合同层高不一的问题，当时没有注意”，同时考虑到双方于2017年3月签订合同至本案诉讼前这一期间，上诉人并无证据证明其对此合同约定的层高有异议，故上诉人应承担举证不能的不利后果，对其所提此事实主张不予采信；一审法院据此认定上诉人所交付房屋的层高不符合约定，上诉人存在违约行为，有事实与法律依据。 上诉人所提赔偿依据不充分的上诉理由，一审法院针对双方所签合同对层高违约的责任未作约定，考虑到现行法律对此问题未作规定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、层高变化对被上诉人使用影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情裁判，公平合理；上诉人的此上诉理由无事实与法律依据，不予采信。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5406元，由上诉人贵州锦美房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 陈福江 审判员 李颖敏 二〇一九年十二月二十七日 书记员 肖淑君