湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1124民初3566号 原告：贺亮昌，男，1962年1月23日出生，汉族，住湖南省道县。 委托诉讼代理人：王湘彪，湖南中航律师事务所律师。 被告：杨权强，男，1990年5月27日出生，瑶族，住湖南省道县。 委托诉讼代理人：刘恩洪，湖南湘源律师事务所律师。 原告贺亮昌与被告杨权强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺亮昌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告所签《售房协议书》合法、有效且已发生效力；2.判令被告向原告支付违约金8.85万元，给付自2019年12月14日至本案一审判决之日止的银行同期贷款利息；3.一切案件受理费由被告承担。事实及理由：2017年11月29日，杨权强经他人介绍人欲购原告位于道县县城XX五巷123号柒层壹套套房。双方签订了《售房协议书》。协议签订后，已经发生法律效力，双方已具备法律约束力。杨权强与杨富强相互勾搭将原告打印好的售房协议文本，偷偷改变关键内容，采取蒙骗又将原告灌醉等鄙劣手段，又不留通讯方式，将双方充分协商好的重要内容篡改。将付款期填为700天内付清。将签订合同时，乙方付定金20000元改为付现金20000元。原告被杨权强骗得协议后，只得忍气吞声，静待700天时满。被告至今仍然未付分文，被告违法违约，应当承担违约责任及赔偿给原告造成的经济损失即房价高时不敢卖与巨资积压在房产上的同期贷款利息损失和因合同产生的既得利益。原告将视被告的诉讼态度，再追加请求法院维护既得利益部分，现暂予以保留权力的行使。 被告杨权强答辩称，被答辩人主张“确认原、被告所签《售房协议书》合法、有效且已生效，判令被告向原告支付违约金8.85万元，给付自2019年12月14日至本案一审判决之日止的银行同期贷款利息”的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.被答辩人出售的案涉房屋属于“小产权房”，无法办理不动产权转移登记，出售“小产权房”属于违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《售房协议》属于无效协议。2.《售房协议》只约定受让方拖欠购房款，出让方可将房屋卖给他人，受让方无权干涉，未约定房屋受让方支付违约金。被答辩人主张要求答辩人支付违约金8.85万元缺乏事实依据。3.被答辩人诉称答辩人与杨富强相互勾搭将原告打印好的售房协议文本，偷偷改变关键内容，采取蒙骗并将原告灌醉等鄙劣手段的不实指控，纯属恶意捏造事实。当日，是被答辩人的妻子生日，被答辩人的亲朋好友在一起就餐，何来受蒙骗且被灌醉之事，诉称“定金”改为“现金”更是无稽之谈，恶意中伤。据说杨富强交了10万元还没得到房子，被告还怎么敢交付房款？综上，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提交了如下证据：证据一、身份证复印件，拟证明原告真实身份信息；证据二、售房协议（杨权强），拟证明1.双方签订的协议合法、有效且已发生法律效力，对双方均有法律约束力；2.证实被告篡改协议内容；3.证实被告骗取协议；4.证实给付余款于合同签订后700天内仍未付分文；5.证实被告违约；证据三、售房协议（周承良），拟证明在原告与他人签订的协议总房款为388000元；证据四、售房协议（空白），拟证明经与杨权强协议对照，体现被告篡改合同关键内容；证据五、律师函，拟证明原告在700天履行期内向被告催要房款。被告充耳不闻，未付分文。被告构成违约，应承担责任。 被告对原告的证据质证如下：对证据一的三性没有异议；对证据二售房协议的真实性、合法性、关联性没异议，对证明目的有异议，这份证据是结合三份协议来证明的，对双方有约束力，已经在答辩时已经说了。说篡改协议，以及从第三到第五都是不实之词。原告在诉状说被告将时间改为700天，定金改为现金。这份空白协议恰恰证明了原告的诉状是不实之词，空白协议的付款方式就是现金，原告与周承良的协议都是填写的现金，本案协议与其他协议不同的是现金以及对违约金的约定。收房交付款项、时间没有可比性，是市场价格高低不一，合同内容也没有交房时间、办证时间；对证据五律师函的真实性没有异议，但是律师函发出同时应该有当事人签收的依据，能不能够证明被告收到这份证据？再说被告没有什么文化，不一定看得懂律师函。 被告没有提交证据。 被告对原告的证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年11月29日，原告贺亮昌为甲方与被告杨权强为乙方签订《售房协议》,该协议第一条约定甲方同意将坐落于XX五巷123号柒层壹套套房出售给乙方，房屋建筑面积178.5平方米左右（按实际平方计算），公摊面积7%左右；第四条约定价格贰拾玖万伍仟元，付款方式：经甲、乙双方协商签订合同时，乙方付现金贰万元，余款27.5万元在700天之后内付清。如有拖欠，超过10天，甲方有权将房屋卖给他人，乙方无权干涉。协议中未对违约责任进行约定。合同签订后，被告至今未支付分文房款，故原告起诉至法院。 本院认为，虽然原、被告签订的《售房协议》系双方的真实意思表示，但原告没有提供证据证明《售房协议》中的房屋为其所有，本院不能确认合同的效力。另外，原告应注意到：即使《售房协议》有效，对原告要求被告按总房款的30%承担8.85万元违约责任的主张，本院应不予支持，原因如下：一则被告至今未付签订合同时按约应付的贰万元，按《售房协议》中的“如有拖欠，超过10天，甲方有权将房屋卖给他人，乙方无权干涉”，原告可将房屋转卖他人。二则本案中《售房协议》没有对违约责任进行约定，原告也未举证证明被告违约给其造成的损失具体是多少。综上，本案应驳回原告的所有诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告贺亮昌的诉讼请求。 案件受理费2013元，由原告贺亮昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  张 适 人民陪审员  程定顺 人民陪审员  柏劲松 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  洪 坚 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。