内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1734号上诉人（原审被告）：戚德生，男，1968年3月27日出生，住内蒙古自治区扎兰屯市。被上诉人（原审原告）：扎兰屯市鼎晟物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市正阳办红旗社区。法定代表人：李树启，董事长。委托诉讼代理人：李家中，扎兰屯市鼎晟物业服务有限责任公司经理。上诉人戚德生因与被上诉人扎兰屯市鼎晟物业服务有限责任公司（以下简称鼎晟物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2019）内0783民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款关于“经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。戚德生上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由鼎晟物业公司承担。事实和理由：一、物业服务合同是虚假合同，没有法律效力。某某小区没有召开过业主大会，何来的业主委员会。鼎晟物业公司与虚假业主委员会签订的合同未有过半数的业主知道并同意，故物业服务合同是违法的。二、鼎晟物业公司只收费不服务、多收费少服务，设置障碍，强迫交易。三、鼎晟物业公司未履行业委会督促程序及书面催交程序，就起诉到法院，违反了《物业管理条例》第六十四条，同时违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，违反了起诉的前置条件，物业公司必须经书面催交方可起诉业主。物业工作人员只和戚德生说过一次物业费问题，戚德生要求出示收费许可的文件原件并告知服务内容及收费标准。之后鼎晟物业公司再未催交过物业费。法院应当查清事实之后驳回起诉。四、鼎晟物业公司要求缴纳的金额和时间存在严重的错误和失实，一审判决交纳物业费的90%没有法律依据。鼎晟物业公司辩称，鼎晟物业公司从2009年起做物业服务，戚德生自2015年入住，但从2016年才开始交纳物业费。鼎晟物业公司在服务期间曾多次上门或电话催交，戚德生总是找理由拒绝交纳物业费。业主管理委员会成立后已经在住建局备案，在住建局存有证明。2009-2015是前期物业合同，2016年改选之后只有60%的业主交纳物业费，因为没有资金进行服务，鼎晟物业公司只能通过起诉的方式催交物业费。小区的维护不能只靠物业，业主同样有义务去维护小区环境，鼎晟物业公司提供的公共服务很多都是隐性的，如下水管道的清理和维修等工作，可能业主不会注意到，不能因此完全否认物业公司提供的服务。鼎晟物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令戚德生给付拖欠物业费2344元（2015年1月1日至2018年12月31日），滞纳金2000元，楼道换暖气片款337元，共计4681元；2.诉讼费由戚德生承担。一审法院认定事实：戚德生系扎兰屯市某某小区某某室业主，房屋面积84.22平方米。庭审中戚德生对鼎晟物业公司的营业资格和为某某小区提供物业服务无异议，对鼎晟物业公司出示的前期物业服务合同一份，戚德生认为与本案无关，不予质证。对鼎晟物业公司出示的2010年8月30日签订的物业服务合同一份，戚德生质证认为看不出来是跟谁签订合同。对鼎晟物业公司提供的于2016年12月1日与小区业主委员会签订《物业服务合同》，鼎晟物业公司质证认为这份合同没有业主委员会的公章，怀疑其真实性。经鼎晟物业公司申请，该院到扎兰屯市住建局物业办调取了2016年12月1日与鼎晟物业公司签订物业服务合同的四名业主委员会成员的备案材料，证实在物业服务合同上代表业主委员会签字的四名业主委员会委员是经2015年11月选举产生的五名业主委员中的成员，但服务合同上未加盖业主委员会公章。该院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人签字或者盖章时生效”的规定，对该份证据予以确认。对鼎晟物业公司出示的告知33号楼3单元业主缴纳更换暖气费用的通知1张、业主缴费记载一张、楼道暖气片照片2张、电线断电照片1张，因未有确切记载明确为戚德生应付欠款，且戚德生不予认可，对该证据不予确认。对小区设置栏杆的问题，鼎晟物业公司代理人称原先小区1、2号门都有栏杆，但是敞开的，一直没有放下来，车辆可以随时进出，业主反映说是小区大门总是敞开的不安全，应该设置栏杆放下来，2018年5月份开始在小区1、2号门安装了自动识别新系统，每辆车收取100元押金，可以长期自行出入，如果长期在本小区居住，电费和修杆所产生的任何费用不再向业主收取了，如果是搬家了或者车卖了，每年收取20元折旧费，从100元押金中扣除。1号门栏杆放下后办卡交钱的有480-490多辆车。鼎晟物业公司2016年12月1日签订物业服务合同中《物业服务合同》第二十条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳具体标准为0.58元∕月∕平方米。戚德生出示手机中的照片，证明鼎晟物业公司在小区管理和服务方面有不到位的地方，鼎晟物业公司代理人质证认为，有临时堆放建筑垃圾的问题，但只是暂时堆放，一起外运。对绿地种菜和违建等认为应由相关部门管理，不归物业公司管。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，鼎晟物业公司与某某小区业主委员会2016年12月1日签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，合法有效，该物业服务合同系以某某小区业主委员会名义签订的，对该小区的每一位业主包括戚德生在内均具有约束力。鼎晟物业公司已经按照物业服务合同履行了自己的义务，戚德生亦应当按照合同约定交纳物业费。对戚德生应从何时交费的问题，戚德生认可是从2016年12月购买入住的，因鼎晟物业公司未提交证据证明戚德生具体的入住时间，该院维护其从2016年12月1日至2018年末的欠交的物业费用。对戚德生提出的鼎晟物业公司设置栏杆收费和影响业主通行的问题，按照物业管理条例的相关规定，双方应协商解决或向有关部门反映投诉解决。对鼎晟物业公司要求戚德生交纳更换楼道暖气的欠款，因无直接证据印证，不予维护。因鼎晟物业公司没有及时催交和主动解决纠纷，同时在管理服务中存在瑕疵，致使双方产生纠纷。故该院酌定戚德生应交纳所欠物业费的90%为宜，鼎晟物业公司主张支付滞纳金，无法律依据，该院不予维护。综上，戚德生应给付鼎晟物业公司2016年12月1日至2018年12月31日的物业费1099元【（84.22平方米×0.58元×25个月）×90%】。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告戚德生给付原告扎兰屯市鼎晟物业服务有限责任公司物业费1099元，于本判决生效后十日内给付。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告戚德生负担，于本判决生效后十日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，戚德生系扎兰屯市某某小区某某室业主，房屋面积84.22平方米。2016年12月1日鼎晟物业公司与业主委员会的四名委员签订《物业服务合同》。其中第二十条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为0.58元∕月∕平方米。戚德生自认2016年12月购买入住涉案小区，并认可鼎晟物业公司曾向其口头催要过物业费。鼎晟物业公司在小区管理和服务方面均存在瑕疵。本院认为，本案争议的焦点为，“书面催交”是否是诉讼的前置程序，戚德生是否应当交纳物业服务费。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，2016年12月1日鼎晟物业公司与业主委员会的四名委员签订《物业服务合同》应为有效的合同，对全体业主具有约束力。戚德生称某某小区没有召开过业主大会，业主委员会是虚假的，因对该主张戚德生没有提供确凿的证据，本院不予支持。其次，关于鼎晟物业公司服务和管理存在瑕疵的问题，一审法院已经予以认定，并对戚德生应交纳的物业费酌情予以减免，鼎晟物业公司对此没有提出上诉，本院予以确认。最后，关于戚德生主张鼎晟物业公司未履行向戚德生书面催交程序，违反起诉前置条件，法院应当驳回起诉的问题。《物业管理条例》第六十四条关于“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，是赋予业主委员会享有督促的法定职权，是希望业主委员会能在协调业主和物业公司之间的纠纷中发挥积极作用，并非设定物业公司主张权利的前置条件，并不影响物业公司的诉讼权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，没有明确将书面催交作为提起诉讼的前置程序。该条款的目的在于督促物业公司积极行使权利。另外，鼎晟物业公司有权基于合同请求权及《中华人民共和国合同法》的相关规定要求业主支付物业费。鼎晟物业公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件。戚德生要求驳回起诉的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，戚德生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人戚德生负担。本判决为终审判决。审判长  周凤环审判员  王丽英审判员  印 帅二〇一九年十二月六日书记员  吴 双附本案所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；