天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初13720号原告：天津滨海中科创意产业投资发展有限公司，住所地天津市南开区长江道92号（科技园）。法定代表人：孙峥，总经理。委托诉讼代理人：李勇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：祁松，天津德唯律师事务所律师。被告：蒲敬，男，1991年11月13日出生，回族，天津市东昱行企业管理咨询有限公司总经理，住天津市南开区。原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司（以下简称中科创意公司）与被告蒲敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中科创意公司的委托诉讼代理人李勇、祁松，被告蒲敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中科创意公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《Ｃ92集聚区物业租赁合同》及《租赁合同承租人权利义务转让协议》，并责令被告蒲敬于合同解除之日起三日内腾空房屋交还原告；2.被告向原告支付自2018年8月1日至2020年1月31日的租金共计166000.38元；3.被告向原告支付自2018年8月1日起至实际支付全部租金之日止的违约金，暂时计算至2019年9月30日为19731.72元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津市亚福广告传播有限公司（以下简称亚福广告公司）的前身天津福文化数码科技有限公司（以下简称福文化公司）于2015年6月23日签订《Ｃ92创意集聚区物业租赁合同（办公）》，由亚福广告公司承租原告方管理、有权转租的位于天津市南开区房屋，计租102平方米，用途为办公，租期60个月，自2015年7月1日至2020年6月30日。后被告及亚福广告公司申请，经原告同意，于2017年11月1日签署《租赁合同承租人权利义务转让协议》，由被告承租上述房屋，并行使相关权利及义务，由亚福广告公司承担连带责任。2018年7月3日，由于原告对园区整体房号进行重新规划，经与被告协商一致，签订了《补充协议》，其承租的房屋房号由天津市南开区变更为天津市南开区。自被告入住园区所承租房屋后，原告始终依据租赁合同及补充协议履行相关的责任及义务，但被告始终未能按照上述合同中约定缴纳租金。自2018年8月1日起，被告以房屋漏雨、物品丢失等各种理由，拒绝缴纳租金，经原告工作人员多次沟通催缴，仍然不予理会，未能如约缴纳租金，其行为已经构成根本违约，依据合同法相关规定，解除房屋租赁合同及相关协议，并依法追讨拖欠租金、违约金。蒲敬辩称，欠付租金是有原因的，不是无故不交。讼争房屋漏水，影响了被告正常使用，泡了一幅字画，赔偿问题一直未得到解决，至今房屋还漏。期间，还发生过盗窃行为。被告要求原告修房子，原告也未予修复，因此，不同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求提交证据如下：1.出租房屋所有权人天津仪表集团有限公司的房屋所有权证；2.2017年11月1日原告与福文化公司及被告签订的《租赁合同承租人权利义务转让协议》及附件《租赁合同承租人变更申请》《承租人登记备案表》；3.2018年7月3日原、被告签订的《补充协议》；4.2015年6月23日原告与福文化公司签订的《物业租赁合同》及《物业租赁一般条款》，其中第80条为解除条款、第85条有违约责任的承诺；5.原告与天津仪表集团有限公司的《房屋租赁合同》、授权委托书、天津市房屋租赁登记备案证明。被告提交证据如下：照片3张，证明2018年年初开始讼争房屋漏水，至今也没有修复，一到雨季就漏。照片拍摄时间是2018年夏天。本院经审理认定事实如下：讼争房屋坐落于天津市南开区。该房屋所有权人为天津仪表集团有限公司，该公司于2009年4月24日与原告签订《房屋租赁合同》，将天津市南开区长江道92号厂区大院出租给原告，租期自2009年4月22日至2024年4月21日。同时天津仪表集团有限公司委托原告对外进行招租和经营，委托期限自2009年4月22日至2024年4月21日。2015年6月23日原告与福文化公司（后更名为亚福广告公司）签订《Ｃ92创意集聚区物业租赁合同（办公）》，原告为甲方，福文化公司为乙方，约定：乙方承租坐落于天津市南开区创意集聚区内的04号楼01层06.08号房屋，租赁面积约102平方米，用途为办公，租赁期限为60个月，自2015年7月1日至2020年6月30日，租金为基本租金和补充租金之和，每一年作为一期，在上一期的基本租金数上递增5%。违约责任中约定：如承租人未按约定支付租赁期限应付费用，应向出租人支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%×逾期天数。2017年11月1日经原告同意，被告及福文化公司三方签订了《租赁合同承租人权利义务转让协议》，被告承租讼争房屋，并履行承租人义务。2018年7月3日，由于原告对园区整体房号进行重新规划，经与被告协商一致，签订了《补充协议》，被告承租的房屋房号由天津市南开区变更为天津市南开区。庭审中双方确认被告交付租金至2018年7月31日，自2018年8月1日至2020年1月31日欠付租金166000.38元，被告同意解除租赁合同及转让协议，并同意于2020年3月底之前将讼争房屋腾交给原告，因房屋漏水给其造成的损失亦同意一并解决。原告虽不予认可，但未提交证据证明已修复房屋漏水部位。案经调解，未果。本院认为，原告与福文化公司签订的《C92创意集聚区物业租赁合同》及原、被告签订的《租赁合同承租人权利义务转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规和行政强制性规定，合法有效。双方均应依合同约定履行各自义务。现双方均同意解除2015年6月23日签订的《C92创意集聚区物业租赁合同》及2017年11月1日签订的《租赁合同承租人权利义务转让协议》，本院予以照准。双方确认被告欠付原告2018年8月1日至2020年1月31日租金166000.38元，本院予以认定。因讼争房屋存在漏水问题，原告未提交证据证明已修复，故综合考虑被告所受损失程度，酌情减少租金20%，用于弥补其所受损失。被告应给付原告租金数额为132800.3元（166000.38元×20%）。因被告并非无故未交付租金，故不构成违约，原告诉请被告支付违约金一节，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十一条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除2015年6月23日原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司与天津福文化数码科技有限公司签订的《C92创意集聚区物业租赁合同》和2017年11月1日原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司与天津福文化数码科技有限公司及被告蒲敬签订的《租赁合同承租人权利义务转让协议》；二、本判决生效后三十日内，被告蒲敬将坐落天津市南开区腾交原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司；三、本判决生效后三十日内，被告蒲敬给付原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司2018年8月1日至2020年1月31日的房屋租金132800.3元；三、驳回原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5688元，减半收取计2844元，由原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司负担569，被告蒲敬负担2275元，被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马艳二〇一九年十二月二十四日书记员  李婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。