甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书(2019)甘08民再18号二审上诉人（一审第三人）：中国工商银行股份有限公司平凉分行。住所地：甘肃省平凉市崆峒区西大街75号。法定代表人：刘敏，该行行长。委托诉讼代理人：张刚栋，男，该行信贷管理部经理。委托诉讼代理人：张航宇，男。二审被上诉人（一审原告）：安静，女，回族，1985年12月8日出生，住平凉市。二审被上诉人（一审被告）：平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司。诉讼代表人：石建华，该破产清算组组长。原审第三人：平凉市崆峒区金鑫建工砂石厂。经营场所：甘肃省平凉市崆峒区花所乡苏陈村。经营者：安强，男，回族，1990年6月20日出生，该砂石厂厂长，住平凉市崆峒区新民花园16号楼5单元701室。委托诉讼代理人：刘彩蓉，女，该厂会计。原审第三人：平凉飞龙建材有限公司。住所地：甘肃省平凉市崆峒区过店街5号北裙楼。法定代表人：赛云慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：毕西虎，男，该公司经理。委托诉讼代理人：锁明星，男，该公司经理。二审上诉人中国工商银行股份有限公司平凉分行（以下简称工行平凉分行）与二审被上诉人安静、平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司（以下简称宏安伟业公司）、原审第三人平凉市崆峒区金鑫建工砂石厂（以下简称金鑫砂石厂）、平凉飞龙建材有限公司（以下简称飞龙建材公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日作出（2018）甘08民终245号民事判决，已经发生法律效力。本案经本院审判委员会讨论决定，于2019年5月28日作出（2019）甘08民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人工行平凉分行委托诉讼代理人张刚栋、张航宇，二审被上诉人安静、宏安伟业公司诉讼代表人石建华，原审第三人金鑫砂石厂委托诉讼代理人刘彩蓉、飞龙建材公司委托诉讼代理人毕西虎、锁明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行平凉分行称，1.涉案5套商铺已设置合法抵押权。工行平凉分行和伟翔恒业公司签订借款合同、最高额抵押合同，以宏安伟业公司位于平凉市崆峒区二十里铺工业园区世博路l号世博伟业家居广场Al号楼01号等35套商业用房作为贷款抵押物，依法登记并取得不动产权利证明；2.抵押物不得转让和过户。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，宏安伟业公司在未清偿工行平凉分行抵押债权之前，欲对该抵押物主张交易处分的权利无效。一审适用法律不当。请求撤销原审判决，涉案5套商铺抵押权实现前不得过户，诉讼费用由安静、宏安伟业公司承担。安静辩称，飞龙建材公司以三角债倒账致安静资金周转中断，安静在银行贷款360万元用于资金周转。飞龙建材公司欠安静砂石款2281086.40元。经对账结算，飞龙建材公司和宏安伟业公司将抵押的房屋给安静进行顶账，安静并不知晓房屋进行抵押贷款的事实，如果抵押的房屋不能给安静顶账并办理过户手续，飞龙建材公司应向安静偿还砂石款2281086.40元并承担利息593082.46元。宏安伟业公司辩称，原审判决认定事实清楚，对于是否向安静办理房屋过户由法院依法判决。金鑫砂石厂辩称，飞龙建材公司欠安静砂石款2281086.40元，经对账并进行结算，飞龙建材公司和宏安伟业公司将抵押的房屋给安静进行顶账，安静并不知晓房屋进行抵押贷款的事实，如果抵押的房屋不能给安静顶账并办理过户手续，飞龙建材公司应当向安静偿还砂石款2281086.40元并承担利息593082.46元。飞龙建材公司辩称，原一、二审认定事实清楚，涉案商铺评估价值远高于借款价值，不影响工行平凉分行权利的实现，工行平凉分行认为不应办理过户登记的意见不能成立。安静向一审法院起诉请求：判令宏安伟业公司将世博伟业建材家居广场A1-2-40、A1-2-41、A1-2-63、A1-2-66、A1-2-99号五套门面房交付给安静，与安静签订这五套门面房的商品房买卖合同；将五套房的房屋所有权证办理在安静名下。一审法院认定事实：1、金鑫砂石厂、飞龙建材公司、宏安伟业公司三方在砂石料供应、商品混凝土生产、购买商品混凝土承建工程、房地产开发建设方面曾经长期合作，形成产业链。宏安伟业公司的房地产开发建设工程项目，由其关联企业甘肃平凉新开建设有限责任公司（以下简称新开建设公司）承建。工程项目建设中，新开建设公司购买飞龙建材公司的商品混凝土，飞龙建材公司购买金鑫砂石厂砂石料。由此形成债务链：宏安伟业公司欠新开建设公司工程款，新开建设公司欠飞龙建材公司商品混凝土货款，飞龙建材公司欠金鑫砂石厂砂石料货款。2、为解决债务链问题，2016年8月20日，宏安伟业公司与新开建设公司签订协议，确定宏安伟业公司以其开发建设的世博伟业家居广场A1-2-40、A1-2-41、A1-2-63、A1-2-66、A1-2-99号五套商铺，抵偿所欠新开建设公司工程款2281086.40元。协议中明确该五套商铺属于银行贷款抵押物，贷款未清偿前不得转让或者抵顶材料款。2016年8月25日，新开建设公司与宏安伟业公司之间财务收据倒账，以工程款抵付结清五套商铺价款2281086.40元。3、新开建设公司是宏安伟业公司的关联企业。2016年11月9日，经宏安伟业公司协调，新开建设公司、飞龙建材公司、金鑫砂石厂之间达成一致：由新开建设公司以上述五套商铺，向飞龙建材公司抵偿商品混凝土货款，飞龙建材公司又以该五套商铺向金鑫砂石厂抵偿砂石料货款。五套商铺价款共计2281086.40元，相应抵偿等额货款。当日，金鑫砂石厂与飞龙建材公司之间财务收据倒账，以该五套商铺抵付结清砂石料款2281086.40元。4、安静系金鑫砂石厂经营者安强之姐，金鑫砂石厂为便于以后对五套商铺出售变现，确定将五套商铺手续办理在安静名下，要求直接给安静开具五套商铺不动产销售发票。经飞龙建材公司联系，2016年11月12日，宏安伟业公司向安静开具了五套商铺的销售不动产发票5份，发票记载：购买人安静，销售人宏安伟业公司，盖有宏安伟业公司发票专用章。因该五套商铺属于银行贷款抵押物，不能办理相关手续，安静与宏安伟业公司之间为签订正式合同、办理房屋移交和产权登记手续，双方产生纠纷，并经平凉市住建局协调未果，安静起诉。5、案外人平凉市伟翔恒业科技有限责任公司（以下简称：伟翔恒业公司）系宏安伟业公司的关联公司。2016年8月2日，工行平凉分行与宏安伟业公司签订最高额抵押合同1份，主要约定：工行平凉分行为伟翔恒业公司贷款900万元，借款期限2016年8月3日-2017年8月4日；宏安伟业公司以其开发建设的位于崆峒区二十里铺工业园区世博路1号世博伟业家居广场A1号楼的商品房，建筑面积2349.85㎡，评估价值1844万元，向工行平凉分行提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，其中包括上述5套商铺。6.伟翔恒业公司借款期满后，向工行平凉分行清偿了利息，归还了部分本金，下欠本金785万元，工行平凉分行为伟翔恒业公司转贷，并于2017年7月18日签订借款合同1份，约定：借款本金785万元，借款期限1年。同日，工行平凉分行与宏安伟业公司又签订最高额抵押合同1份，约定：宏安伟业公司继续以上述商品房35套，建筑面积2349.85㎡，评估价值1844万元，向工行平凉分行提供最高额抵押担保，并于2017年7月31日办理抵押登记，其中仍包括上述5套商铺。2017年8月9日，工行平凉分行为伟翔恒业公司办理转贷785万元，伟翔恒业公司以新转贷款归还旧欠贷款。7、2016年11月，宏安伟业公司向飞龙建材公司移交了该5套商铺，以及商铺业主公约、商铺租赁协议等手续。飞龙建材公司又将业主公约、租赁协议等手续移交金鑫砂石厂。该五套商铺由飞龙公司委托平凉市世博伟业管理继续对外出租。因该五套商铺属于工行平凉分行贷款抵押物，安静与宏安伟业公司之间相关手续不能办理，经平凉市住建局协调未果，引起诉讼。审理中，飞龙建材公司向金鑫砂石厂移交了该5套商铺。截止2017年12月，伟翔恒业公司欠工行平凉分行借款本金785万元，利息5万元，本息共计790万元。工行平凉分行提出，抵押期间未经其同意，不得转让抵押物，在其贷款债权未受清偿前，安静与宏安伟业公司在抵押物上行使其他权利无效，且工行平凉分行不同意调解。一审法院认为，第一，关于抵押物转让合同效力问题。宏安伟业公司为其关联公司伟翔恒业公司向工行平凉分行借款，以35套商品房包括上述五套商铺，提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，以建筑物不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此工行平凉分行对35套商铺享有抵押物权。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”宏安伟业公司以物抵债转让已经抵押的五套商铺，事先既未通知抵押权人工行平凉分行，也未通知最终受让人安静，应当认定该转让行为无效，但35套商铺，建筑面积2349.85㎡，评估价值1844万元，而目前欠工行平凉分行借款本息为790万元，抵押物价值远超债务标的，况且35套商铺并非不可分割物，以物抵债转让五套商铺，并不损害工行平凉分行贷款债权的全部实现。第二，关于以物抵债民事行为效力问题。为最终解决债权债务，宏安伟业公司、新开建设公司、飞龙建材公司、金鑫砂石厂之间达成一致：以五套商铺价款共计2281086.40元，相应抵偿等额货款，各方均已办结相互之间债权债务手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”该以物抵债民事行为，各方当事人意思表示真实，宏安伟业公司已向安静开具了五套商铺销售不动产发票，飞龙建材公司已向金鑫砂石厂移交了该五套商铺。在充分考虑到以物抵债转让五套商铺，不损害工行平凉分行贷款债权的全部实现的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”本院认定，宏安伟业公司与安静之间通过以物抵债方式转让五套商铺，属于买卖合同关系，已经成立并生效。第三，关于民事责任承担问题。宏安伟业公司已经通过以物抵债转让5套商铺，并给安静开具了不动产销售发票，但在工行平凉分行转贷时仍将该五套商铺作为抵押物办理抵押登记，对安静构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在宏安伟业公司与安静之间买卖合同已经成立并生效的情况下，按照规定办理该五套商铺产权过户等手续，属于宏安伟业公司应当履行的附随义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款，第六十条，第一百零七条之规定，判决：限被告平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内负责为原告安静办理位于崆峒区二十里铺工业园区世博路1号世博伟业家居广场A1-2-40、A1-2-41、A1-2-63、A1-2-66、A1-2-99号5套商铺（门面房）产权过户等手续。案件受理费25049元，由被告平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司承担。工行平凉分行不服一审判决，上诉请求：撤销原审判决，涉案五套商铺抵押权实现前不得过户，诉讼费用由被上诉人承担。本院原审认定事实与一审查明的事实一致。本院原审审理过程中，平凉市崆峒区人民法院于2018年4月25日受理平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司破产清算申请，本案于2018年5月14日裁定中止审理，2018年9月25日恢复审理。本院原审认为，涉案五套房屋系宏安伟业公司、新开建设公司、飞龙建材公司、金鑫砂石厂为解决“三角债”达成一致意见，折价2281086.40元抵偿等额货款，各方均已办结相互之间债权债务手续。该以物抵债的民事行为系各方当事人真实意思表示，宏安伟业公司向安静开具了5套商铺销售不动产发票，属买卖合同关系，合法有效。宏安伟业公司已通过以物抵债将5套商铺转让给安静，但其在工行平凉分行办理转贷业务时仍将该5套商铺作为抵押物办理了抵押登记，事先未通知抵押权人工行平凉分行，事后也未通知最终受让人安静。办理转贷时的抵押登记35套商铺属可分割物，建筑面积2349.85㎡，评估价值1844万元，而宏安伟业公司向工行平凉分行提供的最高额抵押担保的借款本息为790万元，抵押物价值远高于借款本息，根据《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”之规定，本案以物抵债转让行为发生于2016年11月12日，办理转贷行为发生于2017年7月18日，5套商铺价值2281086.40元亦未超出抵押物余额，剩余抵押物价值可以满足工行平凉分行债权的实现，一审法院判决宏安伟业公司依法履行附随义务并无不当，故工行平凉分行提出涉案5套商铺抵押权实现前不得过户的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人工行平凉分行的上诉理由不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25049元，由上诉人中国工商银行股份有限公司平凉分行负担。本院再审中，安静提交证据：1.2016年11月9日收据复印件1份，证明安静与飞龙建材公司之间倒账的事实；2.2016年2月26日甘肃省农村信用社借款收据及贷款明细单1份，证明安静贷款的事实，因飞龙建材公司未告知涉案房屋已抵押，飞龙建材公司应向安静返还欠款并赔偿同期银行利息。上述证据经当庭质证，工行平凉分行以与涉案抵押权无关联性不予认可；宏安伟业公司以与本案无关联性不予认可；金鑫砂石厂对证据真实性予以认可；飞龙建材公司以证据与本案无关联性，对贷款本金及利息均不予认可。经本院审查，安静提交的证据仅能证明安静与飞龙建材公司之间倒账、安静在甘肃省农村信用社办理贷款，但与涉案5套商铺能否办理过户登记无关联性，不予采信。经再审查明，原一审、二审判决查明的事实属实。本院再审认为，本案争议焦点是：涉案5套商铺能否为安静办理过户登记。工行平凉分行与宏安伟业公司签订最高额抵押合同约定，工行平凉分行为宏安伟业公司的关联公司伟翔恒业公司贷款，宏安伟业公司以其开发建设的位于崆峒区二十里铺工业园区世博路1号世博伟业家居广场A1号楼的商品房，建筑面积2349.85㎡、评估价值1844万元，向工行平凉分行提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，其中包括涉案5套商铺。宏安伟业公司因欠其关联公司新开建设公司的工程款项而将涉案5套商铺抵顶给新开建设公司，并签订了协议书，协议中明确约定该5套商铺属于银行贷款抵押物，贷款未清偿前不得转让或抵顶材料款。但宏安伟业公司明知借款人未向工行平凉分行清偿贷款，该5套商铺作为工行平凉分行贷款抵押物，事先既未通知抵押权人工行平凉分行，也未告知最终受让人安静，又给安静开具了5套商铺的不动产发票，采取以物抵债方式将办理抵押登记的5套商铺转让给安静。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，伟翔恒业公司未向工行平凉分行清偿借款，宏安伟业公司未经抵押权人工行平凉分行同意转让被抵押的5套商铺，安静未代为清偿债务，即受让人安静在抵押登记未涂销的情况下，要求宏安伟业公司将位于崆峒区二十里铺工业园区世博路1号世博伟业家居广场A1-2-40、A1-2-41、A1-2-63、A1-2-66、A1-2-99号5套商铺办理产权过户登记的诉讼请求不应支持。工行平凉分行提出涉案5套商铺抵押权实现前不得过户的意见成立。原一审、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，安静提出由飞龙建材公司偿还砂石款并承担利息的请求超出原审诉讼请求，故本案不予审理。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）甘08民终245号民事判决及甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民终2846号民事判决；二、驳回安静的诉讼请求。一审案件受理费25049元，由安静负担。二审案件受理费25049元，由平凉市宏安伟业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 高 雁审 判 员 杜爱勤审 判 员 张兴平 二〇一九年十二月二十八日法官助理 杨 梅书 记 员 孟庆伟