山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12296号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。被告：李振超，男，1949年7月12日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：陈淑美（系被告之妻），女，1949年10月9日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台维安物业管理有限公司与被告李振超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜兆江及被告李振超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年4月1日至2019年7月31日的物业管理费2015.60元（1.30元/月/平方米×55.37平方米×28个月）及利息（以2015.60元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月18日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区白石新城小区的物业管理公司，被告系坐落于烟台市芝罘区青年南路268号1-11号房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告自2017年4月1日至2019年7月31日拖欠物业服务费2015.60元。被告辩称：1、2016年整年没有对电梯进行年检、维保，个别电梯绳缆断裂严重危及业主的生命财产安全；对公共设施没有进行最基本的正常维修，导致268单元下水道多次发生严重堵塞、爆管，化粪池污水横流，臭气熏天，保证不了居民的正常生活；原告贪占业主缴纳的水费，自2015年9月到2017年5月共计欠缴自来水公司水费20多万元，致使自来水公司多次张贴停水通知，严重影响业主正常生活；在没有业主大会通过的情况下，原告私自涨物业费、税费；原告从未公布物业费用收支明细，特别是业主公共所有的公共区域停车费、广告费等其他公共区域费用，严重损害业主的公共利益。2、2017年3月，268单元业主在居委会的协助下，绝大部分长期居住的业主签字通过解聘维安物业，原告自2016年12月撤离268单元以后未再提供任何物业服务。3.2017年3月15日由白春居委会牵头街道办事处人员参会，463户业主参加选举出35个业主代表，暂时自行代为管理各自所在区域，代收业主物业费用用于日常楼内外保洁、安全管理、公共区域停车管理、给水管道及配套设计的维修、水费、公共区域用电等支出。总之，2017年以来，原告再未对小区提供任何物业管理和服务，无权收取任何费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区青年南路268、269、270、271、272、273号的烟台市白石新城小区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止。原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项。物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元/月缴纳。业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）。提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示。该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。合同签订前的2015年1月1日，原告借用烟台市宁安物业管理有限公司的资质对涉案小区1、2号楼进行了管理。合同签订后，原告以烟台维安物业管理有限公司名义为小区1、2号楼提供物业服务，3号楼由业主自行管理。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户。特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了解聘书。《解聘书》下达后，涉案小区1、2号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至本院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的物业管理合同合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。本院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，本院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决一审生效。本案被告系坐落于烟台市芝罘区青年南路268单元（小区业主习惯将268单元所在楼座称为1号楼）1-11号房屋的业主，房屋建筑面积为55.37平方米。自2017年4月1日起，被告未向原告交纳物业服务费用。庭审中，原告主张：从2015年3月至今，原告按照合同约定履行了服务义务。原告对268单元楼公共设施一直提供服务，包括公共线网、下水道、化粪池、环境卫生、警卫等内容。楼外还有大面积的场地、停车位、地下管道等公共设施。268单元楼旁的马路上有市政部门统一清理的垃圾桶，小区内也设置了由原告工作人员负责清运的垃圾桶。业主自己使用的水电费没有交给原告，小区的公共水电费由原告交纳。原告可以自由出入268单元楼的单元门，但是业主对电梯设置管控，原告不能使用电梯，因为业户违反法律规定导致原告的工作人员在服务的时候受阻，并不能说明原告没有履行服务的义务，而是无法履行相关的义务。对此，原告提供了以下证据：1、2018年7月22日、8月9日、8月28日、8月29日原告张贴的《通知》照片打印件一组，《通知》内容为告知车主其停车位置为消防通道，此处禁止停车，路面下面铺设所有楼区的配电设施严禁占用；2017、2018年原告公司人员打扫卫生的照片打印件十六张、计费年月为2018年7、8、9月的原告缴纳白石新城3号楼电梯风机电费的发票三张，证明原告履行了物业服务义务。2、2018年在272、273单元内拍摄的打扫卫生照片六张，证明原告的工作人员在履行合同约定的义务。3、2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的收到原告交纳的水费90856.70元收据一张，原告称交纳了2016年8月31日以前的水费，证明原告在经营期间履行服务义务。被告质证称：对证据1不清楚，268单元有门禁，原告根本无法进入。对证据2、3不清楚，原告是否在单元内清扫不清楚，照片没有日期。4、原告在2017-2018年期间履行物业服务义务的现场照片一组，包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2017年至2018年期间处理辖区环境垃圾和相关物业管理事宜的照片），证明原告在合同期内履行服务义务。被告质证称，上述照片属于网点房、步行街、物业网点门口，与小区没有关系。5、原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。被告质证称，上述视频系原告2016年前期服务质量差，得不到业主的肯定，原告没有良好履行合同的能力，未经居委会协调私自强行进入小区，业主与其自发产生争吵。6、2017年5月2日至2018年11月25日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单六张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。被告质证称，对上述证据的真实性不清楚，但是对证明内容不认可，因为上述用品没有用在涉案小区的公共区域。7、2015年9月至2017年1月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知二十二张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张，催缴截止2018年3月1日的电费32346.46元，证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告缴纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。被告质证称，与本案无关，原告起诉的系2017年之后的物业费。8、照片十九张，记录原告进行物业管理的辖区环境以及业主所居住的楼群。被告质证称，对上述证据不认可，与本案无关。9、2017年7月至2018年11月烟台供电公司向原告发送的催缴公用表电费及原告缴纳公用表电费的短信记录一宗，证明原告履行了相关义务。被告质证称，对上述证据不认可，烟台供电公司向原告发送的催缴电费及原告缴纳公用表电费记录一宗，其欠费记录不是针对268号楼，非业主本人居住楼欠费通知。10、原告制作的业主补交物业费收取情况明细复印件一宗，其中大部分复印件显示由烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会和原告共同加盖印章，证明2017年3月15日收缴的业主物业费55318.5元，有的是与烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会共同收取的，该笔费用至今在该居委会存放，证明这期间原告已履行了相关的物业服务。被告质证称，上述收费复印件系居委会为保护业主利益单独收取的，与原告无关，该费用至今仍在居委会，居委会明确表态该笔费用不是交付给原告的。11、电梯保养手册原件3份，证明原告对电梯的维护一直进行，最近一次维护日期为2017年4月23日，原告履行了相关义务。被告质证称，对上述证据不认可，因268号楼有门禁，原告根本无法进入，根本无法维修电梯，原告应当出具现场实际维修的相关证据。被告表示：2017年3月15日由白春社区居委会牵头，白石街道办事处人员参会，463户业主参加，选出35个业主代表为全体业主服务。2017年4月至今的管理费都交给了业主代表，代表业主服务内容包括小区日常楼内外的保洁和安全管理工作、公共区域的停车管理工作、小区给水管道、排水设施及配套设施的维修、电梯电费的缴纳、税费的缴纳、电梯定检及维保，原告未再为被告提供服务。对此，被告提交了以下证据：1、2017年5月15日白石新城业主委员会给原告下达的解聘书复印件一份，证明原告已经在2017年5月15日依法予以解聘。2、电梯受损照片复印件1张，证明维安物业在2015-2016年服务期间没有对电梯进行正常的年检、维保，个别电梯绳缆断裂，严重危及业主安全，没有履行2016年的合同。3、化粪池现场照片复印件2张及自来水欠费明细单复印件一宗，证明原告没有履行合同。4、业主交给原告的2016年的水费物业单收据复印件1份，证明原告挪用业主水费。5、停车费收据复印件1张，证明原告从未公布物业费收支明细，严重损害业主的公共利益。6、张贴在公共区域内的解聘书复印件1份，证明被告已向原告书面告知解聘原告的行为。7、2019.10.16日，由烟台均豪公用物业管理有限公司在原告所提出的公用管理区域张贴的维修道路的通知，证明其所谓的曾经服务的区域是公共物业管理公司服务范围，非原告服务的场地。8、业主代表暂行管理小区物业工作的保洁人员工资单原件1份及保洁打扫楼内外照片复印件一宗、车位人员管理工资单、保安人员工资单、车位管理人员管理车位的照片、缴纳水电费的票据原件一宗，证明2017.1月以后是由业主代表自行管理小区的物业，为小区业主提供服务。9、电梯年检报告、维保证明、维修电梯票据原件各一份，证明原告撤离后，所有的电梯维修保养都是由业主代表自行管理。10、电台视频原件1份，证明2016年原告管理混乱，未履行合同，另证明原告法定代表人及实际控制人与前业主委员会存在利益输出的嫌疑。11、山东省前烟台白石业主委员会与原业主委员会成员民事判决书复印件一份，证明维安物业实际控制人即姜兆江与前业主委员会存在利益输出的可能性，故其签署的物业合同其有效性需法院协助进行调查。另外作为前业主委员会的负责人，其全程参与了前白石物业管理有限公司的解聘过程，其存在明显的知法犯法、钻法律空子的嫌疑。原告质证称，对证据1的真实性无异议，对证明事实有异议，该解聘书已经经过芝罘区法院判决，确认无效；证据2、3、4、5、6因均系复印件，原告不予质证；原告对证据7的真实性及证明内容均不认可，均豪物业在该小区服务也是不合法的，原告已向法院起诉该物业公司；对证据8的真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据足以证明268小区业主强行管理该地区，并阻挠原告正常管理；对证据9的真实性无异议，但对证明内容有异议，该电梯一开始是由原告管理，但业主把电梯过户到新268物业管理有限公司名下，该公司负责人是孙树占，该证据恰恰证明了由孙树占带领业主抢占原告管理的电梯进行管理的事实。对证据10有异议，与本案无关；对证据11真实性无异议，但对证明内容不认可，原告系独立的法人，原告代理人系接受法律委托代理诉讼。本院认为，（一）本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主应受该《物业管理委托合同》和《补充合同》的约束。在《物业管理委托合同》中明确约定了原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项，庭审中，根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2018年7-9月原告为小区3号楼交纳电费的发票、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据等证据，足以证明在原告诉请的2017年4月1日至2018年12月31日期间，原告为小区提供了合同中约定的对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。但应该注意到的是，小区业主对原告提供的物业服务的不足之处提出了异议，而原告作为提供物业服务的公司未能证明采取了有效措施加以改善，同时，自2017年起，被告所在的1号楼268单元的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为268单元的业主提供了物业服务，结合本案实际情况，本院认为，原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，同时原告在本案中未提供其在2019年期间为涉案小区服务的证据，故对原告要求被告支付2017年4月1日至2019年7月31日的物业费2015.60元的诉讼请求，本院在本案中仅能支持被告向原告支付2017年4月1日至2018年12月31日的物业服务费755.80元（0.65元/月/平方米×55.37平方米×21个月），超出部分，本院依法不予支持。（二）业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进，考虑到被告对原告提供的物业服务没有达到合同约定标准提出异议的事实情况，而原告作为提供物业服务的公司怠于及时与被告进行沟通，未能采取有效措施加以改善亦有过错，故对原告请求被告以2015.60元为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2019年8月18日起至实际给付之日止的利息损失的主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：限被告李振超于本判决生效之日起10日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年7月31日期间的物业服务费755.80元；驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告李振超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由原告烟台维安物业管理有限公司负担16元，由被告李振超负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  徐昶晟二〇一九年十二月二十六日书记员  高 梦