河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2450号原告：吕安建，男，汉族，1976年7月2日出生，住孟州市。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张睿恒、贾福利，系该公司员工。原告吕安建诉被告郑州一建置业有限公司（以下简称郑州一建）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕安建，被告郑州一建的委托诉讼代理人张睿恒、贾福利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕安建向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即协助原告办理房屋不动产证；2、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年8月18日在孟州市“大唐名村”售楼部签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居71175号房,购房款合计人民币457869元，原告已经支付全部购房款，并于2015年10月31日接收房屋且首次缴纳物业费。根据《商品房买卖合同》第十五条之规定:被告应当在商品房交付使用后90日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告,原告至今没有拿到不动产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,……第三款，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行现行贷款1-5年年利率4.75%，按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，4.75%×1.3=6.2%，故逾期贷款利息最低按照6.2%执行。每日违约金为457869×6.2%/365=77.8元。原告于2015年10月31日接收房屋且首次缴纳物业费，从2015年10月31日起90天内，被告没有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。所以从2016年1月29日起，被告需按照上述最高人民法院的司法解释支付逾期办理不动产证的违约金，违约金按日计算，每日77.8元，计算至被告向产权登记机关提交办理71175房屋权属登记资料的当日。基于上述事实及理由，原告诉至本院。被告郑州一建辩称：一、原告在签订商品房买卖合同时，对逾期办证的违约金予以放弃，故原告要求被告承担逾期办理不动产证违约金不应当予以支持。本案中双方所签订的《商品房买卖合同》，是经国家建设部和工商总局审核的合同示范文本，关于办理权属登记的条款为第十五条，该条对因出卖人责任，致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的法律后果列举两项：一是退房；二是不退房，由出卖人支付违约金；第三项是当事人自愿协商条款。本案中原、被告签订合同时，在第十五条首先对办证期限进行了约定，为商品房实际交付后90日，对逾期办证的违约责任，当事人在十五条一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉。本案的《商品房买卖合同》作为制式合同，已经将违约法律后果及处理途径列举得十分明确，双方在签订合同时回避了该条款，应认定为放弃逾期办证违约金这项权利。因此，原告在签订合同时对逾期办证违约金予以放弃，并不是双方没有约定违约金，故本案不能适用《最高院关于商品房买卖司法解释》第十八条规定。二、退一步讲，即便被告应当承担违约金，原告要求的标准和数额过高。首先，原告要求按照年利率6.2%计算违约金没有依据。其次，违约金的主要目的是用于弥补守约方的损失，而本案中，原告目前已经取得房屋不动产权属证书，而且逾期取得房权证对原告并没有造成任何损失，最高院出台司法解释目的是为了督促开发商尽快提供房产备案材料，不得拖延。如果买房人将此作为其获利的依据，也有悖最高院司法解释的初衷。按照《最高院关于商品房买卖司法解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，由此可以看出，违约金的增减是以损失的大小作为参照，而本案原告根本就没有任何损失，却要求被告支付如此高额的违约金，对此行为不应当受到法律的保护和鼓励。三、原告房屋所在的7号楼在2017年11月24日就已经在不动产登记中心完成首次登记公告，说明当时被告已经将所有材料提交，被告已完成自己的合同义务，原告起诉违约金期限要求计算至法院判决之日没有依据。四、原告的起诉已经超过诉讼时效期间。原告的房屋是在2015年10月31日交付使用，从交付使用后90日起（即2016年1月29日），原告就已经知道被告逾期提供房产备案材料，但原告是直到2019年9月12日才向法院提起诉讼，明显已超出法定时效期间。即便计算违约金，也应当从2016年1月29日起至2017年11月24日止。五、本案《商品房买卖合同》中的付款方式为住房公积金抵押贷款，原告需要办理期房住房公积金抵押手续，我公司为其办理预告抵押手续在不动产首次登记公告之前，其不动产权证是抵押在不动产中心，等待银行出具结清证明后方可领取，并未对原告造成任何损失。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求或作出公正判决。根据双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：被告郑州一建是否构成违约，应否承担违约金。原告吕安建在法定期间内向本院提交的证据如下：1、商品房买卖合同一份；2、销售不动产统一发票一张；3、契税发票一张；4、河南省住房专项维修资金专用发票一张；5、首次缴纳物业费票据复印件。6、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知一份。证明被告违约的行为存在。7、宗地图复印件一张。被告郑州一建对原告吕安建提供的证据的真实性无异议。被告郑州一建在法定期间内向本院提交证据为原告按揭贷款结清的证明一张。原告吕安建对被告郑州一建提供的证据无异议。由于原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，故本院对原被告提供的证据均予以采信。根据原、被告的诉辩意见、举证质证以及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：原告吕安建与被告郑州一建于2015年8月18日在孟州市“大唐名村”售楼部签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居71175号房。合同签订后，原告按合同约定交付了首付房款、契税和维修基金等，其余购房款以公积金贷款方式支付。合同第八条约定被告应当在2015年10月31日前将商品房交付给原告。合同第十五条规定被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋被告已按照约定于2015年10月31日向原告交付，该房屋所在的7号楼于2017年11月24日在孟州市不动产登记中心完成首次登记公告。原告的公积金贷款于2019年8月27日结清，原告的不动产证已经领取，故原告当庭撤回第一项诉讼请求。另查明，原告向本院起诉主张权利的时间是2019年5月29日。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）,载明：逾期贷款罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%。目前，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%。本院认为，原告吕安建与被告郑州一建签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行义务。原告吕安建已履行了合同约定的交付房款等义务，被告依约应在商品房交付使用后90日内，即2016年1月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核，故原告要求被告支付逾期办理房屋不动产证违约金，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告使用公积金抵押贷款，被告不应支付原告违约金，理由不足，本院对该辩称意见不予采纳。被告辩称，涉案合同当事人在第十五条的第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。本院认为，经审查该格式合同条款，只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明，被告上述辩称理由不能成立。因原告所主张的违约金，原、被告双方在合同中没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方合同未明确约定逾期办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位累计计收数额，故违约金属于继续性债权。对于继续行债权，应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效，故除去原告起诉时已超过3年诉讼时效的120天（2016年1月29日至2016年5月29），其余逾期时间内（2016年5月29日至2017年11月24日）的违约金，被告则应给付原告。综上所述，被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足。原告主张的违约金应从2016年5月29日起至被告将涉案房产履行完报备手续之日即2017年11月24日止，共计540天，经计算每日违约金为77.46元[（457869元×（4.75%×1.3）/365天）]，合计违约金应为41828.4元（77.46元/天×540天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：被告郑州一建置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告吕安建违约金41828.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，减半收取422.5元，由被告郑州一建置业有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉书并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇一九年十二月二日书记员  杨慧娟