安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初3155号原告：徽商银行股份有限公司滁州天长支行，住所地安徽省天长市永福东路888号，统一社会信用代码91341181698966893D。负责人：陈菲菲，该行行长。委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。被告：吕林海，男，汉族，1964年9月9日出生，住安徽省天长市。被告：李加云，女，汉族，1982年10月12日出生，住安徽省天长市。被告：天长市国轩置业有限公司，住所地安徽省天长市石梁西路94#，统一社会信用代码91341181554553483H。法定代表人：崇武，该公司经理。委托诉讼代理人：黄开蓉，安徽天道律师事务所律师。原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行（以下简称天长徽行）与被告吕林海、李加云、天长市国轩置业有限公司（以下简称国轩公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天长徽行委托诉讼代理人陈涛、被告国轩公司委托诉讼代理人黄开蓉到庭参加诉讼，被告吕林海和李加云经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天长徽行向本院提出诉讼请求：1、请求判令吕林海、李加云立即偿还借款本金合计：1032025.34元和利息（自2018年3月16日起按“罚息利率”，即月利率9.825‰支付至实际还款之日）。2、请求判令天长市国轩置业有限公司对上述借款承担连带偿还责任。3、请求判令天长市国轩置业有限公司立即履行回购责任，将回购款项转入原告账户用以偿还借款本息。4、请求判令依法拍卖、变卖涉案房产（具体信息详见：预抵押登记手续），所得款项由原告优先受偿。5、请求判令被告承担案件受理费。事实和理由：国轩公司为销售其开发的“天长新天地”楼盘的房产，于2011年10月21日与天长徽行签订了《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，约定由天长徽行为购房户提供贷款，国轩公司同意为每位购房人的按揭借款承担连带保证责任。2013年1月9日，吕林海与国轩公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的“天长新天地”楼盘3-5幢103室、105室、106室、107室、123商铺五间。2013年1月30日，吕林海、李加云与天长徽行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，向天长徽行按揭借款179万元，期限为120个月（自2013年1月30日至2023年1月30日），并将上述房产办理抵押登记作为还款保证，合同中对贷款利率、逾期利率、还款方式、费用承担、违约责任等有关双方权利义务的事项均做了明确约定。合同签订后，天长徽行按约发放了179万元贷款，吕林海、李加云用其购买的商铺为上述借款办理了预抵押登记手续。吕林海、李加云陆续偿还了部分本金和利息后出现逾期还款现象，截止到2018年3月15日，被告拖欠原告借款本金1032025.34元及利息,现天长徽行诉至法院。国轩公司辩称：首先吕林海和李加云在国轩公司处购买商铺是事实，天长徽行与国轩公司也签订徽商银行个人商用房合作协议书也是事实，此担保系阶段性担保。国轩公司已经将涉案的房屋交付给吕林海和李加云，并将涉案房屋他项权利证书交付给了天长徽行。根据双方合作协议书第五条的约定，国轩公司的担保责任已经解除。故本案中天长徽行要求国轩公司对吕林海和李加云的借款承担连带偿还责任无事实和法律依据。其次，国轩公司与吕林海、李加云签订了房屋买卖合同，而现天长徽行要求国轩公司进行回购，国轩公司无处置权。回购事宜应由天长徽行与吕林海、李加云二人协商。第三，天长徽行对涉案房屋享有抵押权，现天长徽行主张的款项应从涉案房屋中优先受偿。第四，天长徽行将被告的专项保证金已扣除，根据双方协议，此保证金是专款专用，天长徽行无权将此保证金擅自在本案中扣除，要求天长徽行返还，并继续保存在保证金账户内。第五、罚息不在担保范围内，吕林海、李加云未答辩，亦未提交证据。本院审理查明的事实与天长徽行陈述一致。本院认为，案涉《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。天长徽行按约发放借款179万元，履行了合同义务。借款人吕林海、李加云未按约定偿还借款本息，违反合同约定，天长徽行要求吕林海、李加云立即偿还借款本金1032025.34元和利息的诉讼请求，本院依法予以支持。本案争议焦点一、国轩公司的保证期限是否届满，是否应当对案涉借款本息承担连带清偿责任。天长徽行与国轩公司签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》第五条约定“甲方同意……承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权证书交付到乙方之日止”，第八条约定“甲方保证为购房人办妥《房地产权证》，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件”。天长徽行提交的他项权利证书仅是预告登记，当抵押登记条件成就或约定期限届满的时候，可对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非对房屋享有抵押权。案涉合作协议第五条和第八条约定的《他项权利证书》是涉案房屋在取得房地产权证后办理的抵押登记，因此国轩公司担保期限届满条件不成就，国轩公司应当对涉案借款承担连带清偿责任。争议焦点二，天长徽行是否能要求国轩公司回购吕林海购买的商铺，所得款项用于偿还天长徽行贷款。虽然天长徽行与国轩公司签订的协议书第六条对回购作了约定，但国轩公司系和吕林海签订的房屋买卖合同，该合同具有相对性，回购事宜应由国轩公司与吕林海商定，天长徽行无权要求国轩公司回购吕林海商铺，故本院对天长徽行要求国轩公司履行回购责任及回购款项偿还吕林海所欠款项的主张不予支持。争议焦点三、天长徽行对吕林海、李加云作抵押的商铺是否享有优先受偿权？吕林海、李加云所购买的位于天长市安乐路东建设路北天长新天地3-5幢103室、105室、106室、107室、123商铺预抵押给了天长徽行，并办理了预购商品房抵押登记。该登记系抵押预告登记，天长徽行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋享有抵押权，故本院对天长徽行要求对预抵押的商铺享有优先受偿权不予支持。争议焦点四、吕林海、李加云的还款中包含天长徽行从国轩公司扣划的保证金，此款是否需要返还国轩公司。按照《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》的约定，吕林海、李加云未按约定偿还借款本息时，天长徽行有权提前收回已发放借款、行使担保权，因国轩公司对此借款承担连带保证责任，天长徽行直接划扣了国轩公司保证金账户上的存款，可认定为吕林海、李加云偿还的借款，国轩公司可向吕林海、李加云追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告吕林海、李加云于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行借款本金1032025.34元及利息（利息以1032025.34元为基数按约定的逾期利率计算至借款还清之日止）；二、被告天长市国轩置业有限公司对上述借款承担连带清偿责任；被告天长市国轩置业有限公司承担保证责任后，有权向被告吕林海、李加云追偿。三、驳回原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14329元，由被告吕林海、李加云、天长市国轩置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  张相阳人民陪审员  朱晓锋人民陪审员  潘瑞荣二〇一九年十二月十日法官助理王晓琳书记员王金附：本案所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。