贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1183号原告：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁柯，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄果，系该公司员工。被告：南雄玮，男，1987年02月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：陈娜，女，1991年05月08日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。原告贵阳西南国际商贸城有限公司与被告南雄玮、陈娜商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行《商品房买卖合同》，即按《商品房买卖合同》的约定履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务；2.判令二被告继续履行《委托装修合同》，即判令二被告按《委托装修合同》约定向原告支付第二批次装修款项43,852.00元，同时按日万分之二向原告支付延迟付款违约金272元.00（计算至2019年01月25日），并按约于2019年06月25日前向原告支付第三批次装修款项43,852.00元，于2019年12月25日前向原告支付第四批次装修款项43,852.00元，于2020年06月25日前向原告支付第五批次装修款项43,851.00元；3.本案诉讼费等费用由二被告承担。事实与理由：1.被告基于认可展出的样板房，自愿签署承诺书，认可房价由购房合同及装修合同的价款共同组成；2.双方在意思自治的前提下签订《商品房买卖合同》及《委托装修合同》，合同有效且双方均已履行了部分义务；3.宾阳中小学系项目红线外的学校，属于政府职能部门权限。贵阳西南国际商贸城有限公司系根据政府的规划对项目红线范围外的学校进行宣传，现政府对宾阳中小学进行相关调整，贵阳西南国际商贸城有限公司无权进行干预。且相关的教育配套已得到妥善解决；4.被告向贵阳西南国际商贸城有限公司函告解除《商品房买卖合同》及《委托装修合同》缺乏法律及事实依据，贵阳西南国际商贸城有限公司已函告被告拒绝被告的不当请求；5.被告的行为构成预期违约，原告有权要求被告继续履行合同，按时足额支付未付款并承担相应违约责任。被告南雄玮、陈娜辩称，1.原告诉请继续履行《委托装修合同》不符合事实及法律，被告方已向法院提起要求确认《委托装修合同》无效的诉讼请求，该案的审理要以另一案的判决结果为依据，被告愿意继续履行《商品房买卖合同》；2.被告从未向原告方提出解除《商品房买卖合同》，被告一直在履行《商品房买卖合同》的义务；3.原告诉请要求支付的款项还未到履行期限；4.双方签订的《委托装修合同》不是双方真实意思表示，原告不能按照《委托装修合同》约定的逾期付款违约责任要求被告支付违约金。根据本院认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：（一）关于原告对碧桂园?西南上城精装房、宾阳中小学的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是原告2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有天悦府组团及观山府组团。原告印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于东北侧。原告贵阳西南国际商贸城有限公司为推销项目精装房，分别于2017年09月06日、2017年09月13日起在碧桂园官网、碧桂园?西南上城微信公众号对天悦府、观山府组团项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有：“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”、“观山湖区纯板式洋房”、“全屋豪华装修”、“碧桂园?西南上城……精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边配套：……，毗邻西南商贸城……、京师小学、宾阳中小学、贵阳第一实验小学……”、“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语实验中小学外，项目一街之隔就是宾阳中小学、京师贵阳实验学校……宾阳中小学：位于天悦府组团对面，性质：公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年09月招生……”。2018年05月20日，原告在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|天悦府新品发布盛典》活动，之后在网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学、宾阳中小学等名校一应俱全”。碧桂园?西南上城“项目总经理李某”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有：“天悦府周边的教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学我们自己签约了，宾阳中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有北京师范大学附属中学的私立中学”、“……这个是我们的宾阳中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……”。原告还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“与名校携手共筑观山湖教育新里程……宾阳中小学：位于X地块对面，性质：公办。规模：小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年09月招生……”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来……宾阳中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语实验中小学宾阳中小学X地块北侧……”。2018年06月04日，原告在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有：“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学……”等等。（二）关于宾阳中小学的建设概况。根据贵阳西南国际商贸城有限公司提交的天悦府及观山府规划许可证，天悦府或观山府项目规划范围内并无宾阳中小学。2016年05月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年07月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区宾阳大道与体育路交叉口（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为X地块）。2017年08月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对X地块进行了调整，分为：X（A）地块，建设用地面积12.76万平方米，用地性质：教育，……X（B）地块，用地面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定：“……三、其他事宜。一是宾阳中小学建设项目暂缓实施。二是重点推进京师贵阳实验学校、景逸东苑中小学及配套工程项目建设。……”。2019年05月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确：“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学（36班），更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）”。（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年06月25日，被告在参观原告展示的精装样板房后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款及支付方式拆分为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”金额及支付方式，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”金额及支付方式，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定由原告向被告出售位于贵阳市观山湖区上城天悦府第13、14号楼X单元X层X号房，总价款1316206.00元，被告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的30.10%，在2018年07月25日前以银行按揭方式付总房款的69.90%，逾期付款超过90日的，被告自逾期之日起按日万分之二向原告支付不超过总房款15%的违约金；交房日期为2021年03月30日；关于装饰装修及相关设备标准约定为内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。《委托装修合同》及附件约定被告将其购买的房屋委托原告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修费用及支付方式为：装修总价款为219,259.00元，被告应于2018年06月25日前支付43,852.00元，于2018年12月25日前支付43,852.00元，于2019年06月25日前支付43,852.00元，于2019年12月25日前支付43,852.00元，于2020年06月25日前支付43,851.00元；被告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；附件一《装修户型平面图》为空白，双方均未签字盖章；附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。合同签订后，被告已支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“首期购房款”、“按揭购房尾款”，并支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”43,852.00元，其余款项尚未支付。本院认为，案件的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是否有效；2.关于原告要求被告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持的问题。关于合同效力的问题。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，虽然《委托装修合同》附件一为空白，且原、被告均未签字盖章，但原告已按合同约定履行部分义务，且被告已接收，因此，原、被告是否在《委托装修合同》附件上签字盖章并不影响合同效力。被告在充分考察了原告的广告宣传和样板房后，与原告签订了《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知原告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。原告在销售房屋时向被告展示了样板房，双方成立样品买卖，虽双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，但可依照样板房确定。因此，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原、被告合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于原告要求被告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持的问题。本院认为，当事人有依照合同约定的期限履行自己义务的责任。合同双方约定一方未按照合同约定履行支付价款义务，另一方有权要求其承担一定违约金的，一方出现逾期支付价款情形时，对方有权要求其依照约定支付违约金，但违约金不得过分高于其损失。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方尚未履行的，后履行一方有权拒绝履行。本案中，原、被告双方签订的合同合法有效，《委托装修合同》中约定的“装修款”实际为房价款的一部分，被告按照《商品房买卖合同》及《委托装修合同》约定向原告支付房价款是其应当履行之义务。被告未按合同约定于2018年12月25日前向原告支付房价款43,852.00元已构成违约，因此原告要求被告支付2018年12月25日前的房价款43,852.00元的诉请应予以支持；因原告逾期支付上述房价款，应以该款为基数，按日利率万分之二支付违约金，计算至2019年01月25日，应为272.00元；2019年06月25日前应支付的房价款43,852.00元已到期，被告应予支付。2019年12月25日前应支付的房价款43,852.00元即将到期，被告应予支付。被告未支付到期房价款，以自己的行为表明不履行合同义务，因此，原告可以在履行期限届满之前要求被告按期履行后期的付款义务。原告按合同约定向被告履行交房义务是被告按约定履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务的先合同义务，原告的先合同义务尚未履行，被告有权拒绝履行后合同义务，因此，原告要求被告履行按期收房、使用房屋时不得擅自改变主体结构和承重结构、按期缴纳物业管理费、履行共有权人的义务的诉请尚无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一、被告南雄玮、陈娜于本判决生效之日起十日内向原告贵阳西南国际商贸城有限公司支付房价款131,556.00元及截止2019年01月25日的违约金272.00元；二、被告南雄玮、陈娜于2020年06月25日前向原告贵阳西南国际商贸城有限公司支付房价款43,851.00元；三、驳回原告贵阳西南国际商贸城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,042.00元，由被告南雄玮、陈娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张贵梅人民陪审员  陈祖尧人民陪审员  何忠能二〇一九年十二月二十日书 记 员  龙慕华