广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3167号原告：刘天友，男，1975年3月2日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：陈艳真，广东谨然律师事务所律师。被告：广州紫泉房地产开发有限公司，住所地广州市从化区太平镇瑞峰一街1号201房，统一社会信用代码91440184757755122R。法定代表人：张显军,该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵广群，广东广信君达律师事务所律师。原告刘天友与被告广州紫泉房地产开发有限公司（以下简称紫泉房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法由审判员吴建适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告刘天友的委托诉讼代理人陈艳真，被告紫泉房地产公司的委托诉讼代理人赵广群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘天友向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房的违约金共计34458元（从2019年1月1日起到2019年4月20日止，以632256元为基数每日按万分之五计算）；二、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年12月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：被告将位于广州市从××金泉路自编（F）幢206房出售给原告，房屋总价款为632256元，被告应于2018年12月31日将验收合格的房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按约定支付了首期购房款，但被告直到2019年4月20日才将房屋交付给原告使用，逾期交房共计109天。根据合同第十四条的规定，从2019年1月1日起到2019年4月20日止，被告应每天按房价总额632256元的万分之五计付违约金给原告，故向法院提起诉讼。在本案审理过程中，原告刘天友向本院提交《变更诉讼请求申请书》，将诉讼请求第一项变更为：被告向原告支付逾期交房的违约金共计57161.56元（从2019年1月1日起到2019年4月20日止，以1048836元为基数每日按万分之五计算）。事实和理由：2017年12月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定房屋总价款为632256元，被告为规避政府房价调控政策，与原告在同日签订《装修合同》，约定装修总价款为416580元。结合政府的房地产市场调控政策，案涉房屋的总价款应由《装修合同》约定的装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款共同构成。因此，逾期交房违约金应以上述购房款和装修款总和即1048836元为基数。被告紫泉房地产公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：一、根据双方签订的商品房买卖合同第8条第3款约定，按揭贷款应该于2018年1月5日前支付给我方账户，而实际情况是2018年1月16日才放款，这个有银行的电子回单证明，另外根据双方签订的装修合同第3条第2款的约定，第三期装修款应当于2018年5月15日之前付清，而原告有136280元是迟延支付的，有原告提交的收据可以证明迟延支付，据此，原告存在逾期付款的违约行为，根据双方所签订的商品房买卖合同的补充协议第3条的约定，买房迟延（包括按揭贷款、装修款）付款的，交楼时间相应顺延，同时卖方将不承担任何违约责任。另外，装修合同的第6条第4款约定，如买方未按照合同约定付清全部装修款，则卖方有权推迟交付房屋，且无需另行书面通知买方，而不构成违约。据此，原告既存在迟延支付购房款的行为，也存在迟延支付装修款的行为，因此根据双方签订的合同的约定我方有权迟延交楼且不构成违约。二、假定法院认为我方存在违约行为，根据双方签订的购房合同补充协议第17条的规定，合同中所有卖方支付给买方的违约金比例，均调整为万分之一，且违约金最高不得超过卖方已收买方房款总额的3%，超过部分卖方有权不再支付，据此即便认定被告存在违约行为的，违约金也应当调整为万分之一，并且违约金总额不得超过买方已付房款总额的3%，而本案中原告是按照万分之五进行计算，而且也没有按照3%总额进行主张，因此，买方主张的违约金不符合合同约定，请求法院按照合同约定进行调减。经审理查明，2017年12月5日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201712127650，下称买卖合同）及补充协议，约定原告购买被告开发的位于从××金泉路自编（F）幢206房；建筑面积82.54平方米，套内建筑面积64.83平方米，单价为每平方米9752.52元，总金额为632256元。合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.41%，金额192256元；剩余房款金额440000元，须于2018年1月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任约定：3.按揭付款的，如果原告未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，被告有权要求原告每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经被告催告，逾期超过30日仍未支付的，被告有权解除合同。第十三条约定：被告应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日至实际交付之日止，被告每日按已付房价款的0.05%的标准支付违约金，合同继续履行。《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第2条约定：原告应当在商品房预售合同/不动产买卖合同办理备案之前，将首付款和装修款支付给被告，如原告方迟延支付前述款项的，被告有权顺延办理前述合同的备案手续。第3条约定：被告应当按照合同约定的时间将房屋交付给原告使用，但如遇下列特殊原因，被告可据实予以顺延（本合同顺延是指按累计逾期天数相应推迟），并不承担任何违约责任：（2）买受人逾期付款（包括银行按揭款逾期划到被告账户，或原告未能与相关银行签订按揭贷款合同）或未交清合同约定的其他各种税、费……。第17条约定：本合同中所有被告支付给原告的违约金比例均调整为0.01%，且违约金不得超过被告已收原告房款总额的3%，超过部分被告有权不再支付。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《装修合同》，约定：原告与被告双方就原告购买的从××金泉路自编（F幢）206房涉案房屋的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条装修工程位置：广州市从化区太平镇流溪湾；第二条委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为甲方，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州紫泉房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款（人民币）为416580元；2.付款方式为分期付款：第一期装修款170300元须于2017年12月5日前付清，第二期装修款60000元须于2018年2月30日前付清，第三期装修款186280元须于2018年5月15日前付清。第六条装修工程交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年12月31日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知要求收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失；3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。4、在上述第1款确定的交付期届满时，原告应按约定付清全部装修款（包括装修款、逾期付款的违约金、相关税费等）。若原告未按照合同约定付清全部装修款或者其他费用的的情形下，被告有权推迟交付房屋且无需另行书面通知原告，而不构成违约。第九条违约责任：4.如原告未能按照本合同第三条约定的支付期限将各期装修款支付被告，应承当逾期付款的违约责任，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期30天内（含30天）原告应按应付未付款金额每日0.1‰的标准支付违约金，超过30天原告应按应付未付款金额每日0.2‰的标准支付违约金，如经被告催告，逾期超过30天仍未支付的，被告有权解除合同，原告按照总房款的30%向被告支付违约金，并赔偿被告的损失。5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修合同两部分组成，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，原告向被告支付购房首期款192256元，被告向原告出具《收据》一份。原告向银行申请的440000万元按揭款于2018年1月16日汇至被告银行账户。原告分五次向被告合计支付装修款416580元，具体支付时间及金额为：2017年11月11日支付110000元、2017年12月5日支付60300元、2018年2月27日支付60000元、2018年5月13日支付50000元、2018年6月15日支付136280元。2019年4月10日，被告向原告发出《入伙通知书》，告知原告于2019年4月20日前来流溪湾销售中心办理相关入伙手续并对房产进行验收。本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷。主要存在以下问题：一、关于被告是否应向原告承担逾期交房违约责任的问题被告作为出卖人须按照合同约定将符合约定的房屋交付原告使用，原告作为买受人须按照合同约定支付全部价款。双方签订的《商品房买卖合同》及《装修合同》均约定被告应当于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，但被告通知原告办理收楼手续的时间为2019年4月20日，依约应承担自2019年1月1日起至2019年4月20日止的逾期交房违约责任。但因原告第三期装修款应于2018年5月15日前付清，而原告实际于2018年6月15付清（逾期31天），按照约定，被告承担逾期交房违约责任的时间也应相应顺延，故，本院认定，被告实际应承担逾期交房违约责任的期间为2019年2月1日至2019年4月20日，合计79天。依照双方签订的《广州市商品房买卖合同》，首期之外的440000元房款，原告须于2018年1月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。现被告并未提交证据证明原告未在约定日期前申请办理银行按揭手续，故被告以银行按揭未在2018年1月5日前到账为由主张不承担逾期交房违约责任的抗辩，本院不予采纳。二、关于违约金的计算问题关于计算基数。庭审中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告按照涉案房屋购房总价款1048836元（房价款632256+装修款416580元）为基数承担逾期交房违约责任，被告对此并无异议，本院予以认可。关于计算标准及金额。《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第17条约定，本合同中所有被告支付给原告的违约金比例均调整为0.01%，且违约金不得超过被告已收原告房款总额的3%，故原告要求逾期交房违约金按日0.05%标准计算的主张无合同依据，本院不予采纳。本院认定，逾期交房违约金按购房总款的日0.01%计算，金额合计8285.8元（1048836元*0.01%/天*79天），该金额并未超过房款总额的3%，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州紫泉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金8285.8元给原告刘天友；二、驳回原告刘天友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费514.79元，由原告刘天友负担440.17元，由被告广州紫泉房地产开发有限公司负担74.62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴建二〇一九年十二月二日法官助理谭小婧书记员谢妍