山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初8544号 原告(申请执行人)：山东星火燎原房地产经纪有限公司,住所地：临沂市兰山区柳青街道办事处颐高上海街1号楼A座705室，统一社会信用代码:9137130269686528XX。 法定代表人：刘江梅,董事长。 委托诉讼代理人:吴淑婷,山东兰亭律师事务所律师。 委托诉讼代理人:田川,山东兰亭律师事务实习律师。 被告(案外人)：王连军,男,1983年5月19日生,汉族,住山东省新泰市。 被告(被执行人):临沂市天汇房地产开发有限公司,住所地：临沂市兰山区北园路319号,统一社会信用代码:91371300670534212N。 法定代表人:胡瑞工,董事长。 被告(被执行人)：新泰市金泰房地产开发有限公司,住所地：新泰市青龙路中段路北商住楼,统一社会信用代码:91370982670508444C。 法定代表人:胡双,执行董事。 被告(被执行人)：胡瑞工,男,1951年9月25日生,汉族。 原告山东星火燎原房地产经纪有限公司(以下简称星火燎原公司)与被告王连军、临沂市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）、新泰市金泰房地产开发有限公司（金泰公司）、胡瑞工申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星火燎原公司委托诉讼代理人吴淑婷、田川，被告王连军到庭参加诉讼。被告天汇公司、金泰公司、胡瑞工经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 星火燎原公司向本院提出诉讼请求:1.撤销(2019)鲁1302执异160号执行裁定书;2.准许继续执行位于山东省××市××号楼2-903室、2号楼1-801室。房屋价值:1404146元。事实与理由：2017年7月21日,临沂市兰山区人民法院对原告星火燎原公司(债权人)诉被告天汇公司(债务人)、金泰公司(连带保证人)、胡瑞工(连带保证人)借款合同纠纷一案作出(2017)鲁1302民初10541号调解书。后原告星火燎原公司依据该调解书向临沂市兰山区人民法院提出执行申请。 2018年11月30日,被告王连军(案外人)对执行标的提出书面异议,兰山区人民法院于2019年4月22日作出(2019)鲁1302执异160号执行裁定书,裁定中止对位于山东省××市××号楼2-903室、2号楼1-801室房产的执行。 (2019)鲁1302执异160号执行裁定书对案件基础事实认定错误。 一、被告王连军与被告金泰公司在法院采取查封措施之前未签订合法有效的书面买卖合同。1.原被告方之间所签订的《协议书》系预约合同,系双方针对之后订立商品房买卖合同而达成的先前意向,仅仅构成订立本约合同的意思表示,在本案中仅仅是表明了被告王连军的认购意向,双方之间并未就涉案商品房的购买事宜签订商品房买卖合同;2.退一步讲,即使双方签订的《协议书》属于商品房买卖合同,但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,“出卖人尚未取得商品房预售许可证明的,与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”。本案中被告金泰公司在签订合同时尚未取得商品房预售许可证明,被告王连军与被告所签订的《认购协议》因违反法律强制性规定而无效。 二、被告王连军未提交证据证明涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。在本案中,被告王连军仅提交了两份收款收据,未提交相应的银行转账记录等相关付款凭证,且未提交正式的购房发票,不符合交易的基本规则。 三、被告王连军没有提供证据证明对涉案房屋已经合法占有使用。 综上,被告购买涉案房产的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,不能排除对涉案房产的执行,原告请求继续对涉案房产强制执行,具备明确的事实基础及法律依据,请依法支持原告的诉讼请求,维护原告的合法权益。 王连军辩称，我是在被告金泰公司取得商品房预售许可证之后购买涉案房产的。 天汇公司、金泰公司、胡瑞工未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实本院认定如下：原告星火燎原公司与被告天汇公司、金泰公司、胡瑞工因民间借贷纠纷诉至本院，本案在审理过程中,经本院主持调解,双方当事人自愿达成如下协议:一、被告临沂市天汇房地产开发有限公司同意于2018年1月20日前一次性偿还原告山东星火燎原房地产经纪有限公司借款本金5148590元及利息(利息以借款本金为基数,自2015年8月11日起,按月息2分计算)；二、被告新泰市金泰房地产开发有限公司、胡瑞工自愿对上述借款本息承担连带清偿责任。本院于2017年10月20日作出了(2017)鲁1302民初10541号调解书。原告星火燎原公司在起诉时向本院申请诉讼保全，根据其申请，本院于2017年7月21日依法作出(2017)鲁1302民初10541号民事裁定书，裁定查封了包括案涉争议的登记在被告金泰公司名下位于山东省××市××号楼2-903室、2号楼1-801室房产在内的47套房屋。并向新泰市不动产登记中心送达了协助执行通知书。2018年11月30日，被告王连军就执行标的向本院提出书面异议，本院经查认为异议人王连军对案涉房屋享有的权利能够排除本案执行。于2019年4月22日作出（2019)鲁1302执异160号执行裁定书，裁定中止对××市××号楼2-903室、2号楼1-801室房的执行。原告星火燎原公司对该裁定不服，于2019年5月5日诉至本院。 被告王连军为证明抗辩理由向本院提交了如下证据：1.商品房预(销)售许可证两份,以证明涉案房产是我方在金泰公司取得商品房销售许可证之后购买的。原告星火燎原质证称，证据系复印件,不具备证据效力,我方不予质证；2.收据两份,编号7701056收据载明：2017年7月24日购房款678500元,陶然名城2-1-801，交款人：王连军；编号9882342收据载明：2017年7月24日购房款725646元,陶然名城1-2-903。两张收据均加盖金泰公司公章；3.2017年7月24日，我方与金泰公司签订认购协议两份。两份协议载明：2017年7月24日，被告王连生全额支付了678500元购买了陶然名城项目2号楼1单元801室，全额支付了725646元的价格购买了陶然名城项目1号楼2单元903号室。证明我方购买涉案房产,与金泰公司签订了协议,并全额交纳了购房款,金泰公司向我方出具了收据。原告星火燎原公司对证据2、3质证称，合同的第4条明确约定,出卖人通知买受人换签《商品房买卖合同》起7日内,买受人到出卖人指定地点换签商品房买卖合同。足以证明被告方之间签订的认购协议系预约合同,仅仅构成订立商品房买卖合同而达成的先前意向。因此认购协议不能认定为正式的、合法有效的商品房买卖合同。根据王连军陈述,其在同一时间即2017年7月24日,即同金泰公司签订了认购协议,又再同日交纳了两套房屋的购房款,共计1404146元。但其被告提交的认购协议和收款收据,均不存在一致性。王连军同金泰公司签订的801号房的认购协议中第3条明确表明“买受人在签订认购协议时,已知晓此房屋暂时不能办理正式的商品房买卖合同”。而在王连军同金泰公司签订的903号房协议中,第3条则没有该条款描述。且交款时间为同一时间。但金泰房地产公司向王连军出具的收据编号为9882342、7701056,完全不符合同一时间内交款收据编号应该能够衔接一致的特性。因此我方对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。 被告王连军就其交纳房款的来源及经过陈称，交纳的房款全部是现金。案涉的801室是我的,案涉的903室是我妹妹拿的钱。我自己手里有十几万左右,存在我新泰农行宫里分理处账户，账号为62×××77,该款是在2017年7月24日之前1-2个月提出来的。其他钱是借得亲戚朋友的,包括在买房之前20天前借刘焕国37万元,钱我一直放在我家里。借了我姨12万元、我父亲给了20万元。801室2018年3月份交的钥匙,我已经入住了。903室也已经装修完毕,我妹妹的家人住里面。对于水电情况，以前都是用工地的临时水电。燃气都没有通,全用的电,小区现在基本都是这种情况。 根据原告星火燎原公司申请，本院依法对案涉房屋的预售许可证的取得时间、交付时间、王连军住房情况进行了调查。案涉房屋的预售许可证系2015年1月23日，案涉××城2-1-801所在2号楼、1号楼2-903室所在1号楼的交房时间均为2018年10月1日。王连军在××市××幢2-2303号有住房一套，房产证号为鲁（2019）新泰市不动产权第0008273号，面积为179.49平方米。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 被告王连军在××市××号泰和××幢2-2303号已拥有住房一套（房产证号为鲁（2019）新泰市不动产权第0008273号，面积为179.49平方米），其又购买案涉山东省××市××号楼2-903室、2号楼1-801室房产两套，不符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项规定的购买房屋系用于自住且名下无其他房屋的规定。 被告王连军为证明支付全部购房款，仅提交了被告金泰房地产公司出具的房款收据，被告王连军称以现金支付了678500元购买了案涉的801房屋，对其资金来源解释有自身存款十几万、借其姨12万元、其父亲给20万元、借刘焕国37万元，以上现金共计约80万左右。王连军称上述款项中自己的十几万元系交款前1-2个月提出来的、买房之前20天前借刘焕国37万元,钱我一直放在我家里。被告王连军均未提供证据证明上述款项的银行取款凭据，且其陈述与常理明显不符。王连军对案涉1号楼2-903室的房款725646元亦未交证据证明上述房款的来源。 综上，被告王连军在已有住房的情况下又主张其购买案涉两套住房，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（二）项规定的购买房屋系用于自住且名下无其他房屋的规定。王连军提交的房屋收据载明的两套房屋房款共计1404146元，其对款项来源未提供证据加以证明，且其对款项来源的陈述明显不符合常理。另，王连军陈述称其入住××城2-1-801的时间为2018年3月，但根据本院调查××城2号楼交房时间为2018年10月1日，王连军陈述的交房入住时间亦与事实不符。故被告王连军就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原告星火燎原公司要求继续执行位于山东省××市××号楼2-903室、2号楼1-801室的诉讼请求，本院予以支持。被告天汇公司、被告金泰公司、被告胡瑞工经本院传票传唤，无正当理由未到庭陈述答辩、举证、质证，应视为其对一审相应权利的放弃，应当承担相应的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）、（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、准许继续执行位于山东省新××城1号楼2-903室、2号楼1-801室的房屋； 二、驳回原告山东星火燎原房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费17437元，由被告王连军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘洪展 人民陪审员  乔卫云 人民陪审员  廖 丽 二〇一九年十二月十四日 书 记 员  王亚旭