江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8244号原告：广州海伦堡物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇珍珠湖路88号。负责人：秦自来，经理。委托诉讼代理人：窦修果，系公司员工。被告：刘辉，男，1972年1月10日出生，汉族，户籍地安徽省阜南县，暂住地江苏省苏州市相城区。原告广州海伦堡物业管理有限公司苏州分公司（以下简称海伦堡物业公司苏州分公司）与被告刘辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，由审判员余琼琼适用小额诉讼程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告海伦堡物业公司苏州分公司的委托诉讼代理人窦修果、被告刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海伦堡物业公司苏州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付自2018年6月1日起至2019年10月31日期间物业服务费4548.52元；2、请求法院判令被告支付自2019年4月1日起至2019年8月31日期间公共能耗费96.45元；3、请求法院判令被告因拖欠缴费产生的滞纳金1184.77元，以上3项共计5829.74元。在审理中，原告将滞纳金的计算方式明确为：以拖欠的物业服务费为基数自起诉之日起按照贷款利率计算至被告实际清偿之日止。事实与理由：被告从苏州海伦堡房地产开发有限公司处购买珍珠湾花园21栋301房屋。被告于2017年6月1日在原告处办理的入伙手续。原告是苏州海伦堡房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，在2016年1月3日与被告签订了三方的《苏州市前期物业服务协议》，该协议合同约定原告负责珍珠湾花园的物业服务工作，原告依约履行了协议中的应尽义务。被告自2018年6月1日起至今拖欠物业费，客服人员多次上门、电话、催费通知单等形式催缴，但至今未缴。原告多次催缴无果的情况下无奈只得诉讼法律。请求法院查明事实依法判令被告支付拖欠的服务费用并支付由此产生的滞纳金。被告刘辉辩称，第一点要求物业公司把我的天花板修好，第二点要求物业公司就二楼搭建阳光房给我一个理由，否则我不同意交物业费。经审理查明。海伦堡物业公司苏州分公司（物业管理企业，甲方）与刘辉、潘莉（业主，乙方）于2016年1月3日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：乙方所购物业基本情况为物业名称珍珠湾花园，类型商、住，坐落位置21栋301号，建筑面积116.37平方米；乙方委托甲方实行物业管理服务；服务期限自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；物业管理服务费按照高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米2.3元收取，物业管理服务费不包含公共水费、电费（楼梯及大堂照明、路灯、景观照明、电梯、二次供水用电按实际用量向业主分摊）；缴费方式为物业管理服务费，采用先交纳后服务的方式，每年交纳一次，入住时交纳一年的物业管理服务费，自第二期起，当期物业管理服务费于上期物业管理费服务时间届满前30日内缴纳；如在交款期内未收到业主的付款，服务中心每天加收应缴金额的3‰作为违约金。该协议分别由海伦堡物业公司苏州分公司、刘辉、潘莉签字盖章予以确认。合同签订后，原告即依约为珍珠湾花园提供物业管理服务。被告刘辉于2017年6月1日取得案涉房屋，并于当日缴纳了2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业管理费3210.72元，还向海伦堡物业公司苏州分公司缴纳了500元的公共能耗费。对于2018年6月1日起至2019年10月31日期间产生的物业管理费4548.52元、2019年4月1日至2019年8月31日期间产生的公共能耗费96.45元，海伦堡物业公司苏州分公司多次通过书面及上门的形式向刘辉进行催讨，但均未予支付。另查明，被告刘辉系苏州市相城区渭塘镇珍珠湾花园21栋301室的业主，该房屋为被告刘辉与其配偶即案外人潘莉共同共有。庭审中，原告明确放弃对涉案房屋共有权人潘莉主张权利。以上事实，由原告提供的邮政挂号信回执单复印件一份、前期物业管理服务协议复印件一份、缴款通知书一份、江苏省增值税普通发票一份及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间签订的物业管理服务协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在协议签订后，原告海伦堡物业公司苏州分公司履行了其相关的管理与服务义务，被告刘辉作为业主也应履行缴纳相关费用的义务。现被告刘辉拖欠其名下物业2018年6月1日起至2019年10月31日期间产生的物业管理费4548.52元、2019年4月1日至2019年8月31日期间产生的公共能耗费96.45元的事实清楚，本院依法予以认定。对于原告海伦堡物业公司苏州分公司主张被告刘辉承担以拖欠的物业服务费4548.52元为基数自起诉之日起按照贷款利率计算至被告实际清偿之日止的滞纳金的诉讼请求。本院认为，原告的该项主张具有合同依据和法律根据，因中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故被告刘辉应承担以4548.52元为基数自起诉之日即2019年11月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准计算至实际清偿之日止的滞纳金。关于被告刘辉要求物业公司维修其房屋内的天花板与解决二楼阳光房后才肯交纳物业费的辩称。本院认为，原告作为小区的物业服务机构，有义务对公共区域进行管理，但其没有义务对被告的房屋内部设施进行维修及无权对公民的私人财产采取强制手段进行处置，故被告不得以此为由对抗缴纳物业管理费，被告此举无合同及法律依据。且被告提出的两点问题，均系由于相邻权而出现的问题，被告可以通过与邻居协商或者其他合法途径予以解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第五项，《江苏省物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告刘辉应自收到本判决之日起十日内支付原告广州海伦堡物业管理有限公司苏州分公司2018年6月1日起至2019年10月31日期间产生的物业管理费4548.52元、2019年4月1日至2019年8月31日期间产生的公共能耗费96.45元，合计款项人民币4644.97元。同时，被告刘辉还应承担以4548.52元为基数，自2019年11月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍标准计算至实际清偿之日止的滞纳金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币25元，由被告刘辉负担（该款已由原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  余琼琼二〇一九年十二月六日书记员  张 芳附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《江苏省物业管理条例》第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。