湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘行终1246号上诉人（一审原告）李康，男，汉族，1964年4月9日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人向友香，女，土家族，1970年9月12日出生，户籍地湖南省龙山县，系李康妻子。被上诉人（一审被告）长沙市芙蓉区人民政府，住所地长沙市芙蓉区人民东路189号。法定代表人周春晖，区长。委托诉讼代理人艾梦婕，长沙市芙蓉区人民政府工作人员。委托诉讼代理人任丹，湖南崇民律师事务所律师。上诉人李康因与被上诉人长沙市芙蓉区人民政府房屋征收补偿决定一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01行初824号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。长沙市中级人民法院一审查明：2016年9月30日，长沙市芙蓉区人民政府（以下简称芙蓉区政府）作出芙政征字[2016]6-4号《蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收决定》，并于同日发布芙政征字[2016]6-5号《蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收决定公告》，对芙蓉区蔡锷中路两厢棚户区改造项目范围内房屋作出征收决定，公告载明了征收目的、征收范围、征收部门、实施单位、签约期限、征收补偿方案以及被征收人的权利义务。因蔡锷中路两厢棚户区改造项目征收范围内部分住户不服该征收决定，向人民法院提起行政诉讼，经长沙市中级人民法院一审和湖南省高级人民法院二审，已确认该征收决定的效力。李康房屋位于此次征收范围内。被征收房屋产权登记地址为芙蓉区蔡锷中路178号，权证号码为00001109，登记产权人为李康，产权登记建筑面积76.04平方米，结构为混合结构，所在层数为第三层，产权登记用途为办公。经征收项目指挥部调查和专业测绘公司测绘，房屋实际建筑面积为93.48平方米，另有层高不足2.2米面积为32.938平方米。根据长沙市城乡规划局芙蓉区分局《关于对当事人李康在定王台街道所建建筑物的规划专业咨询意见的复函》，李康的涉案房屋除产权面积76.04平方米以外的建筑物未取得《建设工程规划许可证》，且无法采取改正措施消除影响。评估公司接受芙蓉区征收办的委托后对李康涉案被征房屋进行了估价作业，于2016年10月14日作出了房屋征收分户估价报告，该报告确定李康房屋在估价时点（2016年9月30日）评估单价为每平方米8918元，总价为678125元，该估价报告于2016年10月15日送达给李康。评估公司受芙蓉区征收办委托对李康涉案房屋进行复核评估，于2017年12月29日作出了房屋征收分户复核估价报告，该报告确定李康房屋在估价时点（2016年9月30日）评估单价为每平方米10218元，总价为776977元，该估价报告于2018年2月1日送达给李康。经芙蓉区相关职能部门调查和联合认定，被征收房屋的实际用途为商业，根据《蔡锷中路两厢棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，第三层可参照商业分类评估价格进行适当补偿，补偿单价为19250元每平方米。芙蓉区征收部门经与李康多次协商被征房屋的补偿事宜，双方没有达成补偿协议。2018年3月1日，芙蓉区征收办依据评估公司的估价报告，对李康作出房屋征收补偿方案，提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供李康选择。其中货币补偿方式是补偿李康货币补偿总额（不含装饰装修和其他设施补偿费用）为1481255元，其中房屋评估总价为776977元、搬迁费1168元，参照商业用途的价格进行补偿增加686793元，停产停业费为16317元。被征收房屋装饰装修和其他设施补偿费用通过协商或者由评估公司另行评估确定后对被征收人进行补偿。产权调换方式是提供位于芙蓉区凯通国际城7、8、9栋2层239号（建筑面积92.94平方米）用于产权调换房屋供被征收人选择。上述产权调换房屋的价值与被征房屋的价值遵循等价交换原则进行结算，找补差价。根据评估公司2017年3月28日作出的征收产权调换房屋分户估价报告，用于产权调换的房屋凯通国际城7、8、9栋2层239号房屋评估单价为每平方米20721元，房屋评估总价为1925810元。2018年3月1日，芙蓉区征收办向李康作出《被征收人陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知其相关的陈述申辩权利，并告知其可在收到告知书后3日内就拟定的补偿安置事宜书面申请调解，逾期未提交，视为放弃申请调解。产权调换房屋分户估价报告、被征房屋征收补偿方案和告知书于2018年3月5日送达给李康。2018年3月5日，项目征收指挥部工作人员向李康送达《被征收房屋室内装饰装修价值补偿协商情况表》，但李康拒绝签收，协商不成。2018年3月19日，评估公司向李康下达《被征收房屋装饰装修价值评估告知书》，告知李康被征房屋装饰装修价值评估和补偿有关事项，确定2018年3月22日对被征收房屋室内装饰装修进行入户实地查勘，因李康未配合，致使评估工作人员未能入户。2018年4月8日，芙蓉区征收办向芙蓉区政府书面申请依法对李康作出征收补偿决定。芙蓉区政府于2018年5月15日对李康作出了芙政征补字［2018］第113号房屋征收补偿决定，并于同日予以公告；该补偿决定书于2018年5月19日送达给李康。李康不服，提起行政诉讼，请求：1、撤销芙政征补字[2018]第113号房屋征收补偿决定，应对由长沙市五一路文化用品专店过户承租蔡锷中路178号（原156号）房屋的一、二楼一并作出拆迁补偿或异地安置的决定；2、要求芙蓉区政府赔偿停业损失；3、本案诉讼费用由芙蓉区政府负担。长沙市中级人民法院一审认为：一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项的规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，属于“为了公共利益的需要”，需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。芙蓉区政府因蔡锷中路两厢棚户区改造项目作出芙政征字[2016]6-4号房屋征收决定符合“公共利益的需要”，该征收决定经湖南省高级人民法院终审判决已确认其法律效力。二、芙蓉区政府作出房屋征收补偿决定主体适格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和参照省政府268号令第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，芙蓉区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。三、芙蓉区政府作出征收补偿决定认定事实清楚，程序合法、正当，适用法律正确。本案中被告芙蓉区政府对蔡锷中路两厢棚户区改造项目作出的涉案芙政征字[2016]6-4号房屋征收决定已经发生法律效力，李康所有的房屋在该项目房屋征收范围内。芙蓉区政府发布的征收决定公告所确定的签约期限为2016年10月8日至2017年1月5日，期间和签约期限届满后，芙蓉区房屋征收部门与李康就房屋征收补偿事宜未达成协议。芙蓉区政府按照征收补偿方案对李康作出补偿决定，符合法律规定。为确定被征收房屋的价值，房屋征收部门按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、省政府268号令和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，通知了被征收人在规定时间内协商选定房产价格评估机构，在被征收人协商不成时，决定组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票确定了该项目的房地产价格评估机构，由公证机关对统票过程和结果进行公证。评估机构对被征收房屋进行了评估，出具了评估报告，并特别告知当事人如对评估结果有异议，可以在收到评估报告之日起10日内向评估机构申请复核评估，对复核结果仍有异议，可在收到复核结果之日起10日内向评估专家委员会申请鉴定，但李康未在规定期限内申请复核评估。在给予被征收人补偿时，芙蓉区政府提供了货币补偿和产权调换两种安置补偿方式供李康选择，因李康未在规定时间内对补偿方式进行选择，芙蓉区政府决定对李康实行货币补偿，符合法律规定。芙蓉区政府对李康作出的补偿决定认定事实清楚，符合法律规定。四、李康提出，芙蓉区政府作出的补偿决定认定房屋合法面积与实际面积严重不符，补偿价格低于同类房地产价格的问题。一审认为，《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十六条规定，被征收房屋的建筑面积、结构、用途等，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。李康的房屋权属证书与房屋登记簿上记载的面积均为76.04平方米，芙蓉区政府以该面积认定李康被征收房屋的价值符合法律规定。同时，长沙市城乡规划局芙蓉区分局向长沙市芙蓉区城市管理综合执法大队出具了《关于对当事人李康在定王台街道所建建筑物的规划专业咨询意见的复函》，除产权面积76.04平方米以外的建筑物未取得《建设工程规划许可证》，且无法采取改正措施消除影响。因此，虽然李康房屋的实际测量面积为93.48平方米，但超出面积未取得相关手续，李康提出涉案房屋实际面积均属合法面积的诉讼主张无事实和法律依据，房屋征收补偿决定所认定的合法补偿面积并无不当。为确定被征收房屋的价值，房屋征收部门委托依法选定的评估机构进行分户评估，并将分户评估报告送达给李康，但李康未在规定期限内就评估价格申请复核评估，该评估结论合法有效，可以作为确定房屋价值的依据，李康主张评估价格低于市场价无事实和法律依据。五、李康提出，其因出资安置原芙蓉区属企业长沙电气成套公司职工，取得蔡锷中路178号（原156号）一、二楼的永久使用权，芙蓉区政府应对该部分房屋作出拆迁补偿或异地安置的决定。一审认为，虽然李康提供了相关证据材料，证明其因安置长沙电气成套公司职工，过户承租了蔡锷中路178号一、二楼房屋，但该房屋的登记产权人并非李康，李康若对该房屋的产权归属有异议，应先通过另案解决产权纠纷。若李康认可对该一、二楼只有承租权，根据《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的暂行规定》第三条的规定，直管公房的承租人由产权单位进行补偿安置。故李康要求芙蓉区政府就蔡锷中路178号一、二楼对其直接作出补偿安置决定无事实和法律依据，不予采纳。六、李康提出，其停业损失没有得到相应补偿的问题。一审认为，芙蓉区政府在征收补偿方案中已明确告知停产停业损失每月按照被征收房屋评估价值的千分之七给予补偿，期限按三个月计算，如对补偿标准和期限有异议，应当按时提供相关佐证资料，但李康未在规定期限内提出异议，也未提供相关佐证材料，故芙蓉区政府以补偿方案中确定的标准计算停业损失具体金额并无不当。综上所述，芙蓉区政府对李康作出的芙政征补字［2018］第113号房屋征收补偿决定事实清楚，主体适格，征收程序合法、正当，适用法律正确。李康提出的各项诉讼理由均无充分的事实和法律依据，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回李康的诉讼请求。案件受理费50元，由李康负担。上诉人李康不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审对涉案房屋的产权认定错误。该栋门面是成套公司1985年全额投资建设，根据长沙市政府长政发（1992）42号文件，其新增面积为成套公司所有。2、根据长沙市经济委员会长经字（2002）181号文件，上诉人符合回购条件，但芙蓉区政府未告知其回购，过错在芙蓉区政府。3、一审认为补偿决定没有剥夺上诉人的选择权错误。4、一审认定由产权人负责补偿的理由不能成立。芙蓉区政府应对一、二楼予以一并补偿。请求撤销一审判决，撤销补偿决定，赔偿营业损失。芙蓉区政府没有提交书面答辩意见，口头辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在本案一审中提交并经庭审质证的证据已随案移送本院。本院另查明，1997年1月6日和1997年4月3日，长沙市芙蓉区人民政府两次向该区经济贸易局作出批复，同意长沙市五一路文化用品专店过户承租蔡锷路178号（原156号）房屋的一、二楼（电气成套公司自有产权的三楼作出让处理），并由其安置长沙电气成套公司退休职工。长沙市五一路文化用品专店由李康注册登记并经营。涉案争议房屋在分割前，长沙电气成套公司1993年12月10日的房产证登记内容显示：所有权人（或单位）为长沙电气成套公司，共有权人为长沙市房地产管理局，建筑面积为274.97平方米。该房屋分割后，李康取得该房屋三楼76.04平方米的产权并办理了产权证。2004年1月4日，长沙房产（集团）有限公司办理了该房屋一、二层的长房权证芙蓉字第××号产权证，登记房屋所有权人为长沙房产（集团）有限公司，登记层数为2层，登记面积为198.93平方米。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：第一，关于主体问题。芙蓉区政府是作出房屋征收补偿决定适格的主体，具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。根据国务院590号令第二十六条规定，芙蓉区政府作出涉案项目的征收决定后，因与上诉人李康在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，芙蓉区政府可以按照征收补偿方案依法对上诉人李康作出征收补偿决定。第二，关于房屋产权问题。上诉人李康在征收过程中一直主张房屋的权属存在争议。李康在1997年出资安置原芙蓉区属企业长沙电气成套公司职工，其作出的贡献应当予以肯定。但是，从本案现有的证据来看，李康对涉案房屋一、二楼并没有产权权属证明，该一、二楼房屋的登记产权人并非李康。目前的征收补偿只能以产权权属登记为依据。芙蓉区政府按照李康持有产权权属证明情况，对其享有产权的涉案房屋三楼作出补偿决定，具有事实依据。李康若对该房屋一、二楼的产权归属有新的证据，可另行主张权利。第三，关于涉案房屋三楼的面积认定问题。李康的房屋权属证书与房屋登记簿上记载的面积虽然为76.04平方米，但是该房屋并非李康所建，其建设单位系长沙电气成套公司。长沙电气成套公司的建设当时已经取得了规划手续，其规划图的面积与实测面积接近，其房屋权属证书面积76.04平方米与实测面积93.48平方米的差异主要体现在权证面积并不包括楼梯间的面积，而楼梯间作为生产生活的必须设施，并不属于无法采取改正措施消除影响的范畴。故长沙市城乡规划局芙蓉区分局出具的《关于对当事人李康在定王台街道所建建筑物的规划专业咨询意见的复函》所认定的事实与客观实际不符，缺乏事实依据，不应予以采信。芙蓉区政府以该《复函》认定涉案房屋三楼的补偿面积，依据不足。根据本案的实际情况，应当以房屋的实测面积93.48平方米作为补偿面积。但是，鉴于只是涉及房屋面积的认定错误，可以对补偿决定不予撤销，只确认违法，由芙蓉区政府对其遗漏的17.44平方米房屋面积的补偿采取补救措施。综上，芙蓉区政府作出的房屋征收补偿决定对涉案房屋的面积认定依据不足，应确认违法，并采取补救措施。一审判决部分适用法律错误，应予纠正。上诉人李康的部分上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（二）项、第三款之规定，判决如下：一、撤销长沙市中级人民法院（2018）湘01行初824号行政判决；二、确认长沙市芙蓉区人民政府芙政征补字［2018］第113号房屋征收补偿决定违法；三、责令长沙市芙蓉区人民政府就遗漏的17.44平方米面积的补偿问题采取补救措施。一、二审案件受理费各50元，共计100元，由被上诉人长沙市芙蓉区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  万向东审判员  赫荣生审判员  张少波二〇一九年十二月三十日法官助理刘柯岑书记员杨雅婷