河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初20177号原告：张远航，男，汉族，1986年1月10日出生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：张擎、马明锐，河南正方圆律师事务所律师。被告：河南省多元投资开发有限公司，住所地：郑州市二七区长江东路2号院商业2号楼5层501室。统一社会信用代码：91410100693536018A。法定代表人：王紫煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：谷聪慧、宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。原告张远航与被告河南省多元投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张远航的委托诉讼代理人马明锐，被告河南省多元投资开发有限公司的委托诉讼代理人谷聪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远航向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金（违约金以总房款为基数，按照日0.01%的标准从2015年9月1日起计算至逾期初始登记之日）暂计46763元；2.判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记违约金（违约金以总房款为基数，按照0.01%的标准从2016年2月28日起计算至逾期转移登记之日）暂计48092元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案审理期间，原告将第1、2项诉讼请求明确为：因根据合同约定应当是2015年9月1日前办理初始登记，实际系2017年9月13日办理，逾期743天，故第1项请求明确为51936元；合同约定在2016年2月28日前办理权属登记，实际系2018年1月16日办理，逾期688天，故第2项请求明确为48092元。事实和理由：2013年12月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发的位于郑州市××开发路东、××北××＃楼××房屋××套，房屋总价款为699005元整；且被告应当在2015年9月1日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房屋地产管理局，逾期未报送或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.01%的违约金。此外，被告应在取得商品房初始登记后180日内（即2016年2月28日之前），取得上述房屋的所有权证并办理商品房的转移登记，但之后被告一直未按照合同约定的时间去房管局办理房屋权属初始登记的资料报送。因被告的违约行为，导致原告迟迟无法办理房产的转移登记并取得房屋的所有权证，给原告造成严重的经济损失，故被告应向原告支付相应的违约金。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告河南省多元投资开发有限公司辩称，1.《不动产登记暂行条例》实施后，国家关于不动产登记进行了改革，到房管局办理房屋所有权的初始登记已经不能履行，情势变更，被告不应当承担责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。因政府大气污染治理，政府采取封土令等因素，导致被告于2016年2月29日取得竣工备案表，符合合同约定的房屋交付条件，根据该第十五条的约定，被告办理初始登记合理期限应截止至2016年4月28日。但2015年3月1日不动产登记暂行条例实施，2016年1月1日不动产登记暂行条例实施细则公布施行，被告在合同约定的期限内到房管局办理初始登记手续时被房管局工作人员告知不动产登记暂行条例实施，不再办理房屋初始登记，而是变更为首次登记，办理首次登记需要提供的材料需要等房管局与不动产登记中心职责划分明确后再另行通知。直到2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局明确通告其不再办理房屋所有权初始登记，导致合同关于不动产初始登记的约定履行不能，且首次登记办理过程中流程增加了楼盘表、不动产权籍调查、不动产测量等事项，被告根据要求重新准备报送材料，于2017年9月13日取得首次登记证书。因合同履行过程中发生了双方在订立合同时无法预见的不属于商业风险的重大变化，属情势变更，继续按照原合同履行对被告明显不公平，且被告在办理房屋初始登记过程中没有过错，也及时按照新政策要求实施替代性履行措施，原告主张被告支付逾期办理房屋权属初始登记违约金没有事实和法律依据，应当不予支持。2.被告在办理房屋初始登记过程中没有违约，且原告没有产生实际损失，原告的诉讼请求应当予以驳回。郑州市的相关文件明确房管局不再办理房屋初始登记，而是由国土局办理房屋的首次登记，造成对初始登记的履行不能。基于合同约定的履行不能，在不能办理初始登记的情况下，原告主张违约金没有依据。同时原告请求支付的违约金数额明显过高，根据法律规定，违约金数额应当以实际损失为限，原告没有任何损失，也没有损失的证据，其主张的要求赔偿违约金没有依据，违约金的性质应以补偿性为主，以惩罚性为辅，根据合同法解释(二)的规定，合同约定的违约金显然是过分高于造成的损失，基于此法院应当查明原告是否有损失，没有损失不应支持或减少违约金。3.因原告逾期支付房款，被告办理房屋首次登记的期限，也应当相应的顺延，被告不承担该顺延期间任何责任，被告支付原告的违约金数额也相应予以扣减。双方约定原告通过商业贷款方式缴纳购房款，原告未按合同约定的时间支付购房款，依据合同约定被告有权要求原告支付违约金。原告违约在先，违约责任相抵，被告支付违约金的数额也应予以扣减。4.原告与被告签订的商品房买卖合同中未约定违约责任，被告在办理商品房所有权转移登记时不存在违约。商品房买卖合同中关于转移登记的约定并未约定违约责任，且对被告义务的履行约定内容是：“出卖人应当在该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取”，并未约定违约责任，原告的该项诉请没有事实与法律依据。5.被告不承担不符合法律规定部分的诉讼费，不符合法律规定部分的诉讼费由原告自行承担。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年12月7日，原告张远航（××）与被告河南省多元投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：130××××5662），合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于郑州市××开发路东、××北××＃楼××号商品房，建筑面积85.9平方米，单价8137.43元/平方米，总金额：699005元。付款方式为：2013年12月7日现金付款219005元，2014年1月7日商业贷款支付480000元。出卖人应当在2015年9月1日(房屋交付使用后60日内)前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××委托出卖人办理该商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。双方还对其它相关事项进行了约定。2015年8月1日，被告将涉案的商品房交付给原告，但未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记相关资料。原告遂以被告违约为由诉至本院。另查明，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。2015年8月21日，河南省人民政府办公厅发布《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。2015年11月7日，郑州市人民政府办公厅发布《关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通过网络发布通告告知各相关单位和广大市民：“因房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施‘停旧发新’。房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。我局自8月20日起，继续办理房屋交易和产权管理业务，停止办理各类房屋登记业务，包括房屋所有权初始登记业务等。……2016年8月19日前，已经受理的房屋交易和登记业务，将继续办理完毕，按原模式发放房屋权属证书或证明。”还查明，原告于2013年12月11日缴纳购房首付款219005元，剩余房款于2014年5月4日支付至被告账户，被告于2014年5月7日向原告出具了金额为480000元的发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含《补充协议》)，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应诚信、全面履行各自的义务。关于原告诉求的逾期办理房屋初始登记违约金问题，因双方约定被告应当于2015年9月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但被告并未在约定的时间向房管部门提供办理房屋权属初始登记的资料。故被告的行为存在违约，应当承担相应的违约责任。但是，自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始实施到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办[2015]127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，由于不动产登记管理部门职能变化及手续交接，给不动产登记造成了不便影响，从而在一定程度上导致被告未能及时为原告办理房屋初始登记手续，该情形属于合同的情势变更，结合涉案商品房买卖合同的实际履行情况及原告未提交证据证明其因被告逾期办理房屋初始登记手续存在损失的情况，本院酌定原告诉求的违约金按购房总价款的0.5%计算为3495.03元(699005元×0.5%）较为适宜，超过部分，本院不予支持。对原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记违约金的主张，因合同中双方对此没有约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南省多元投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张远航支付逾期办理房屋权属登记违约金3495.03元；二、驳回原告张远航的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2171元，减半收取1085.5元，由原告张远航负担1060.5元，由被告河南省多元投资开发有限公司负担25元；剩余1085.5元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇一九年十二月六日书记员  刘宏龙