北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24401号原告：董茁平，女，1962年12月13日出生，汉族，退休职工，住北京市西城区。被告：北京国信创展置业有限公司，住所地北京市大兴区天华街9号院5号楼24层2803。法定代表人：周国平，董事长。委托诉讼代理人：周凯，男，1987年7月19日出生，汉族，北京国信创展置业有限公司副总经理。原告董茁平与被告北京国信创展置业有限公司（以下简称国信创展公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2019年11月14日开庭时，原告董茁平到庭参加诉讼,被告国信创展公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。董茁平向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《招商合同》无效；2、被告返还剩余购房款308350元及服务费50000元；3、被告给付原告上述款项的利息损失（以358350元为基数，按同期银行贷款利率，自2017年10月15日起计算至被告实际返还之日止；以300000元为基数，按同期银行贷款利率，自2017年10月15日起计算至2019年6月30日止）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月，原告在网上浏览到被告销售房屋的宣传资料，随即前往被告的销售中心进行咨询。现场的销售人员告知原告，被告正在投资开发位于北京市大兴区黄村镇的“南现代城”项目，上述项目的房屋正在预售，原告在缴纳服务费后，购买可享受多项优惠。原告与现场人员协商后，决定以608350元的价格购买上述项目中B座楼号5层518号房屋，房屋建筑面积为52.9平米。原告在销售人员的帮助下，就位于北京市大兴区黄村镇“南现代城”项目中B座楼号5层518号房屋的买卖事宜，与被告签订《招商合同》（合同编号ZSHTB518号）。原告于2017年10月15日，向被告支付购房款608350元及服务费50000元。2018年，原告在网上得知上述项目己停止施工建设后，立即前往被告的销售中心进行咨询，通过张贴在销售中心的公告及询问现场人员得知，上述项目中的房屋不可上市交易、不能分割成住宅对外出售。随后，原告要求被告退还己支付的购房款及服务费，遭到拒绝。原告认为，被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下出售涉案房屋，已违反法律规定。另外，原告曾于2019年4月起诉过，起诉后双方进行了调解，原告撤诉了，被告于2019年7月给付原告30万元，剩余款项未支付。国信创展公司辩称，不同意原告的第一项诉求，我方认为合同是有效的。针对第二项诉求，不存在购房款，是招商款，对于原告交给我方招商款608350元金额无异议，50000元服务费我方并未收取，是由中介公司收取的，我方已于2019年1月19日支付给原告5500元，2019年3月5日支付给原告5500元，2019年7月19日支付给原告69350元，2019年7月25日支付给原告300000元，剩余228000元未退还（不包含服务费50000元），故只同意返还给原告228000元，但服务费不同意返还。我方同意双方的合同不再履行，且从原告支付招商款项之日起向原告支付利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，支付至实际给付之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年2月15日，董茁平与国信创展公司之间签订合同编号为ZSHTB518号的《招商合同》，约定：甲方：北京国信创展置业有限公司……乙方：董茁平……第一条招商标的，1.01甲方将其投资开发的‘南现代城’项目中B座楼号五层518号招商给乙方使用。1.02甲乙双方确认，招商标的的面积（建筑面积）为52.9平方米。本合同项下的相关款项、物业管理费或其他根据该招商面积计算的款项均以本款规定的招商面积为基数。1.03乙方在此不可撤销的声明、乙方在签署本合同前已确认过招商标的的面积。甲、乙双方在此同意并确认，即使上述1.02款规定的招商面积与任何人士、组织或机关测量、登记的建筑面积、租用面积或其他算法的面积有出入，双方同意不对招商标的的各种面积的算法进行比较，仍以本合同列明的招商面积为准，双方不对本合同项的招商款项、物业管理费或其他以招商面积为基数计算的任何款项做调整。……第二条招商用途，招商标的的用途：不违反国家政策以及相关法律、法规。第三条招商期限，本合同项下的招商期限为永久性招商使用，土地使用期限到期后按国家政策执行。第四条招商款项及支付，4.01双方确认本合同项下的招商款项按招商面积计算，招商款项总额为608350元人民币。4.02本合同项下的招商款项于本合同签署之日起1日内全额支付。4.03本合同项下的款项由乙方以现金或支票支付予甲方，或以自动转账方式分别存下列甲方指定的银行账户：……第五条物业管理费5.01甲方或其依法选聘的物业管理公司为乙方招商标的提供物业管理服务，物业服务价格今后按招商标的周边相同使用性质楼宇的物业服务标准收取。……5.02物业管理费按年度收取……第六条公共设施费用，6.01乙方须按照甲方规定支付招商标的水、电、暖及其他公共设施开支费用（统称为公共设施费用）及有关的保险金，而有关上述公共设施项目的安排与供应，由乙方自行向有关部门及其他机构申请（如适用），所有开支一概由乙方支付。……第七条招商标的交付，7.01甲方定于2018年12月31日前将招商标的交付乙方，乙方应于甲方通知的交付日期办理交接手续。7.02招商标的交付标准：以乙方提出装修方案布局为准，招商标的的具体建筑结构及附属设施等状况已于本合同签署前经甲乙双方确认。……第八条招商标的的修缮，8.01甲方负责对大厦的公共区域及招商标的的主体结构的维修和保养，并承担招商标的内原由甲方提供的包括消防设施、供水设施、供电设施在内的设施、设备的大修和更新，并承担因此发生的全部费用，但乙方应承担由于乙方的过错、过失和/或疏忽行为对大厦和/或招商标的造成的损失损坏的赔偿责任。……第十一条合同的解除和终止，11.01出现下列任一情形时，本合同终止，双方互不承担责任：（1）招商标的因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；（2）招商标的因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（3）因不可抗力致使招商标的及其附属设施、设备损坏，本合同不能履行的。双方确认，出现前述第（1）（2）种情形导致本合同终止时，国家和地方有关招商标的的费用归乙方所有。2017年10月15日，董茁平向国信创展公司分两次刷卡共支付608350元，向南现代城服务中心刷卡支付50000元。落款日期为2017年10月15日并加盖有国信创展公司财务公章的收据载明：今收到董茁平交来南现代城B518招商款人民币陆拾万捌仟叁佰伍拾元整；收款人处有被告公司工作人员张萌的签字。落款日期为2017年10月15日的南现代城服务费专用票载明：兹收到董茁平交来南现代城B518人民币伍万元；收款人处未有签字，亦未有盖章。对于该50000元，国信创展公司不认可是其公司收取。双方发生争议后，国信创展公司已退还董茁平部分购房款，具体如下：国信创展公司于2019年1月19日向董茁平支付5500元，于2019年3月5日支付5500元，于2019年7月19日支付69350元，于2019年7月25日支付300000元。国信创展公司同意退还董茁平剩余228000元（不包含服务费50000元）。董茁平对于国信创展公司已退还上述金额予以认可，但对于国信创展公司已退还的两笔5500元的性质存在异议，认为该款项是国信创展公司对于逾期交房的补偿款，并非已退还房款，不应从其已退还的款项中扣除。对于利息，国信创展公司同意从董茁平支付款项之日起计息，按中国人民银行同期贷款利率计算，至实际给付之日。国信创展公司提交利息计算表，董茁平对其计算方式予以认可。另查，涉案项目房屋尚未取得房屋预售许可证。本院已处理多个与本案类似的购买方诉国信创展公司确认合同无效纠纷案件，购买方均要求国信创展公司退还房款及服务费，其中大部分案件双方调解结案，且调解协议均为国信创展公司退还购买方相应房款及服务费并支付相应利息。本院认为，本案的首要争议焦点为涉案《招商合同》的性质及效力。涉案招商合同中“招商期限为永久性招商期限、土地使用到期后按国家政策执行”、“招商款项于本合同签署之日起1日内全额支付”、“标的被征用或拆迁，相应补偿费用归乙方所有”等约定明显属于买卖范畴约定。另，该招商合同亦涵盖有当事人名称和住所、涉案房屋基本状况、涉案房屋的招商价款确定方式及总价款、付款方式及付款时间、交付日期、交付标准、面积争议的处理方式、公共设施的修缮、解决争议的办法、违约责任等事项，具备了商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容。结合被告方按照约定收受全部价款、合同签订之时涉案房屋尚未建成等事实，本院依法认定涉案《招商合同》实质上为商品房预售合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，截止辩论终结前，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证明，故双方之间签订的涉案《招商合同》应属无效。本案的次要争议焦点为合同无效后的财产返还及损失赔偿问题。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方之间签订的《招商合同》无效，故国信创展公司应当将其因涉案房屋买卖取得的购房款返还给董茁平。对于返还的具体数额，双方存在争议。本院认定如下：其一，关于退还的两笔5500元的性质，国信创展公司主张退还的该款项为购房款，董茁平不认可该主张，并认为该款项是逾期交房补偿款而非房款。因双方之间签订的《招商合同》无效，本案已不存在交房问题，对于董茁平主张的逾期交房补偿款，本院不予采纳，故本院认定上述两笔5500元为国信创展公司退还给董茁平的购房款。其二，关于50000元服务费用是否应于退还，因服务费票据中有明确注明涉案房屋的门牌号、南现代城系被告方投资开发、服务费票据与房款票据的开具日期为同一天、服务费票据与房款票据中载明的字迹基本一致、两笔款项的刷卡交易日期仅相差2分多钟、被告方未能说明关于50000元服务费的收款单位以及其公司与南现代城服务中心之间关系，本院综合考虑，依法认定该笔服务费用的返还义务人为本案被告。综上，国信创展公司应退还董茁平购房款228000元及服务费50000元，共计278000元。国信创展公司将未取得房屋预售许可证明的涉案房屋以招商名义出售给原告，其对涉案招商合同的无效存在过错，故其应当赔偿原告因涉案招商合同无效而遭受的损失。故，对于董茁平主张的利息损失，合理部分应予以支持，具体计算标准应为：1、以5500元为基数，从2017年10月15日至2019年1月19日止；2、以5500元为基数，从2017年10月15日至2019年3月5日止；3、以69350元为基数，从2017年10月15日至2019年7月19日止；4、以300000元为基数，从2017年10月15日至董茁平主张的2019年6月30日止；5、以278000元为基数，从2017年10月15日至实际支付之日止；以上5笔款项均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、董茁平与北京国信创展置业有限公司签订的《招商合同》无效；二、于本判决生效后十日内，北京国信创展置业有限公司返还董茁平购房款228000元及服务费50000元；三、于本判决生效后十日内，北京国信创展置业有限公司赔偿董茁平利息损失（1、以5500元为基数，从2017年10月15日起至2019年1月19日止；2、以5500元为基数，从2017年10月15日起至2019年3月5日止；3、以69350元为基数，从2017年10月15日起至2019年7月19日止；4、以300000元为基数，从2017年10月15日起至2019年6月30日止；5、以278000元为基数，从2017年10月15日起至实际支付之日止；以上5笔款项均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；四、驳回董茁平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6675元，由董茁平负担1497元（已交纳），北京国信创展置业有限公司负担5178元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东审 判 员  李慧茁人民陪审员  刘学文二〇一九年十二月六日法官 助理  张 冉书 记 员  杨京爽