辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初45号原告（案外人）：王立君，女，1973年11月24日出生，蒙古族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘洪波，男，1971年11月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告（案外人）：刘洪波，男，1971年11月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告（申请执行人）：沈阳中宸置业有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区全运路109-1号2层247-9115室。法定代表人：董艳杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：白红彦，女，1972年9月10日出生，回族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街415号。法定代表人：胡定海，该公司董事长。委托诉讼代理人：李林，男，1960年9月28日出生，回族，该公司法务，住沈阳市皇姑区。原告王立君、刘洪波与被告沈阳中宸置业有限公司（以下简称“中宸公司”）、第三人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王立君委托诉讼代理人刘洪波、刘洪波、被告中宸公司的委托诉讼代理人侯光远、第三人中驰公司委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立君、刘洪波向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2015）沈中执字第00591号裁定，解除对“东北医药城”（中驰国际二期）项目5号楼1单元19-E查封；2.请求确认“东北医药城”（中驰国际二期）项目5号楼1单元19-E所有权归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年10月13日，原告与第三人签订东北医药城二期住宅认购协议书，认购“东北医药城”（中驰国际二期）项目5号楼1单元19层E号住宅，认购协议书签订后，原告依约向第三人支付购房款259,765元。至此原告已按合同约定向第三人支付购房款并已依法占有前述房产。原告作为前述房产的正当权益人，对未办理房产过户登记事宜无任何过错，其合法财产应当受到法律保护，而贵院在（2015）沈中执字第591号裁定对前述房产采取的执行行为严重侵害了原告的合法权益。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告中宸公司辩称：一、原告并没有与开发商签订合法有效的《商品房买卖合同》，不符合《异议复议规定》第28、29条第一款，不能排除执行。二、原告当时购买房产的时候，房产属于在建工程并不属于可销售的范围，开发商至今未取得竣工验收手续及预售许可证，即使原告的支付房款行为为真，那么也是在开发商的欺骗下支付的，属于对开发商的一般债权，并不享有对案涉房产的物权。三、案涉房产属于中驰国际二期，与一期不同。性质上属于写字间并不属于住宅，至今没有经过竣工验收也没有预售许可证，不具备初始登记，不可以出卖。根据《最高院审理商品房案件解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案争议房屋在中驰国际二期上，被执行人在没有取得预售许可证的前提下与案外人签订《认购书》属于违反法律强制性规定的行为，应当确认为无效。另外，我方认为原告并没有与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，也没有进行网签备案，《认购书》不产生备案合同公示及物权变动的效力，原告的主张不符合《异议复议规定》第28条第一款，不能排除执行。本院（2014）沈中民二终字第1137号案件中本院认为部分载明：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现被上诉人并未取得商品房预售许可证，故上诉人与被上诉人签订的《乐城?国际社区认购书》无效。原审判决解除《乐城?国际社区认购书》不当，应予纠正。五、案涉房屋现为在建工程，法院可实地进行勘验，至今未进行竣工验收亦没有交付使用，无水无电无电梯无人实际占有。六、本案诉争房屋未经竣工经验收合格，不具备交付及居住条件，不得交付，被执行人中驰公司擅自交付违法，业主也不可以居住使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案诉争房屋属于中驰国际二期，至今为止属于在建工程，未经验收，故不得擅自交付使用。七、本案诉争房屋未经初始登记，案外人无法主张所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。综上，在案涉房屋属于在建工程的前提下，案外人的入住及使用均不合法，其主张无法被法律所保护。第三人中驰公司公司述称，支持原告诉请。中驰公司已经取得了土地使用权证、规划许可证。根据沈和政发2013四号文件，《关于2013年和平区重点项目绿色“通行卡”有关情况的通知》，主要内容对和平区范围内的重点项目边建设、边销售、办理手续。我公司是根据政策规定与原告签订了认购协议书，且收到了原告的首付款259,765元，并交付了房屋，因此我公司同意原告诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月13日，中驰公司与王立君、刘洪波签订《东北医药城住宅认购协议书》，约定王立君、刘洪波认购“东北医药城”（中驰国际）项目，5号楼1单元19层E号住宅（即案涉房屋），该房屋建筑面积90.66平方米，乙方认购折扣为9.3折，折后单价为人民币9262.8元/平方米，总价款为人民币839,765元。签订本认购协议时，王立君、刘洪波交付定金贰万元，首付款259,765元，于2014年11月26日之前补齐，其余58万元做银行贷款。2014年10月16日，就案涉房屋中驰公司与王立君、刘洪波签订了《商品房买卖合同》。中驰公司于2014年10月13日为刘洪波出具了定金20,000元收款收据（刘洪波于当日通过中国农业银行转账支付定金8600元），于2014年10月26日为刘洪波出具了房款60,000元收款收据，于2014年11月25日为刘洪波出具了房款179,765元收款收据。2015年11月30日中驰公司为王立君、刘洪波出具了商品房准住通知单，王立君、刘洪波于当日办理了入住手续，签订了《物业管理规约》承诺书、与沈阳中驰物业管理有限公司签订了《责任书》，并交纳了物业费、垃圾清运费、电费、水费，王立君、刘洪波提供了已领取房屋钥匙的照片，证明其已占有房屋。案涉房屋所在建设项目已经取得国有土地使用权及建设用地规划许可证，用地单位为中驰公司，该项目未取得预售许可证，未竣工验收。另查明，三箭建设工程集团有限公司与中驰公司因建设工程施工合同纠纷一案，2015年7月23日，本院作出[2014]沈中民二初字第13号民事判决书，判决如下：“一、被告沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决后30日内给付原告三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元;二、被告沈阳中驰房地产开发有限公司于本判决后30日内给付原告三箭建设工程集团有限公司工程款12,710,242.19元的违约金按0.05%（从2013年2月5日起至实际给付之日止）……”。该判决生效后，中驰公司并未履行给付义务。后三箭建设工程集团有限公司向本院申请执行。本院于2015年9月21日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字第591号。2018年5月8日本院作出（2018）辽01执异309号执行裁定，变更中宸公司为申请执行人。在执行中，本院于2016年6月27日作出（2015）沈中执字第591号查封公告，查封被执行人中驰公司开发的位于沈阳市和平区昆明街和胜利大街之间的二栋在建房产，其中包含“东北医药城”（中驰国家二期）项目5号楼1单元19层E号房产即本案案涉房产。案涉房屋查封后，王立君、刘洪波向本院提起了执行异议，请求解除对案涉房屋的查款。本院作出（2018）辽01执异1996号执行裁定书，裁定驳回了王立君、刘洪波的异议请求。王立君、刘洪波起诉来院，请求：1.撤销（2015）沈中执字第00591号裁定，解除对“东北医药城”（中驰国际二期）项目5号楼1单元19-E查封；2.确认“东北医药城”（中驰国际二期）项目5号楼1单元19-E所有权归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。在本院审理期间，王立君、刘洪波已将剩余房款580,000元交付至本院执行部门。同时王立君、刘洪波表示自愿承担本案诉讼费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案审查的焦点问题为案外人王立君、刘洪波是否在案涉房屋被法院查封之前与被执行人即本案被告中驰公司签订商品房买卖合同、是否支付价款、就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋能否继续执行的问题。首先，本案王立君、刘洪波与中驰公司已经于法院查封之前签订了书面买卖合同。王立君、刘洪波与中驰公司于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定规定，合法有效。本案案涉房屋查封时间为2016年6月27日，王立君、刘洪波与中驰公司签订的协议时间早于法院查封时间。其次，王立君、刘洪波已经按协议约定交纳了首付款。中驰公司亦为刘洪波出具收款收据。余款双方约定向银行贷款，因中驰公司尚未取得预售许可证，故未完成银行贷款责任不再王立君、刘洪波。现王立君、刘洪波已将剩余房款交付至本院执行部门，履行了支付购房款的义务。再次，本案王立君、刘洪波提交的入住通知书、物业费缴费凭证及领取钥匙的照片的证据，可以证明王立君、刘洪波于法院查封案涉房屋之前已经占有案涉房屋。关于中宸公司提出案涉房屋所在项目中驰公司并未取得预售许可证，王立君、刘洪波与中驰公司签订的商品房买卖合同应为无效合同，案涉房屋未经竣工验收事实上不能交付的主张。本院认为，因本案是案外人就案涉房屋是否应当继续执行所提起的诉讼，如案涉房屋应当作为被执行人即本案第三人中驰公司的财产继续执行也是现状处置无论是出卖他人还是抵债给申请执行人实质上均是对案涉房屋财产价值的确认，此种情形下仅因案涉房屋没有预售许可证及竣工验收就否定王立君、刘洪波与中驰公司就购买房屋的真实意思表示及王立君、刘洪波占有房屋的事实对王立君、刘洪波显系不公，故本院对中宸公司的该项抗辩不予采纳。本案，王立君、刘洪波在法院查封之前已经与中驰公司签订协议，并交纳了全部房款，其已经于法院查封之前占有案涉房屋，案涉房产现不具备登记条件，并不能办理产权登记，王立君、刘洪波对此并无过错，故本案王立君、刘洪波对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案争议的房产享有足以排除执行的权利，故应当支持王立君、刘洪波要求不得执行涉案房屋的诉讼请求。关于王立君、刘洪波请求撤销（2015）沈中执字第00591号裁定的诉讼请求，因本案是案外人执行异议之诉，撤销执行裁定并非本案审理范围，故本院对该项请求不予审理。关于王立君、刘洪波请求确认“东北医药城”（中驰国际二期）项目5号楼1单元19-E所有权归其所有的诉讼请求，因本案案涉房产现不具备登记条件，并不能办理产权登记，故本案对原告该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、中止对位于“东北医药城”（中驰国家二期）项目5号楼1单元19层E号房屋的执行。二、驳回原告王立君、刘洪波的其他诉讼请求。本院（2018）辽01执异1996号执行裁定书于本判决生效之日自动失效。案件受理费12,198元，原告王立君、刘洪波自愿负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一九年十二月十六日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。