河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1103民初2748号原告：白秀月，女，1949年6月22日出生，汉族，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：闫锦，河南强人律师事务所律师。被告：汪涛，男，1964年7月7日出生，汉族，住河南省西平县。被告：艾占锋，男，1976年10月13日出生，回族，住漯河市源汇区。原告白秀月与被告汪涛、艾占锋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告白秀月的委托诉讼代理人闫锦到庭参加诉讼，被告汪涛经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告艾占锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告白秀月向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的租赁合同；2.判令被告支付原告租赁费44.3万元及损失；3.判令被告支付原告违约金132900元；4.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年4月18日，原、被告双方签订了书面租赁合同，约定：租赁期限从2017年6月12日起至2022年6月11日止；其中自2017年6月12日起至2020年6月11日止每年租金280000元，合同签订首年先支付一半的租金（14万元），年底支付另一半租金（14万元）；以后每年在租期前一次交清一年租金，每年为一个缴费周期。但合同签订后，被告迟迟不履行合同中双方的约定，经多次催要，被告仍未交纳房屋租赁费用，其行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告汪涛、艾占锋均未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因二被告均未到庭参加诉讼，属对自己质证权利的放弃，应视为对原告的证据真实性无异议；经本庭询问，对于租赁合同有改动的日期地方，应作有利于被告权益的时间认定，故本院对租赁合同的其他约定予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月1日，原告白秀月（乙方）与漯河市城烟商贸有限公司（甲方）签订租赁合同一份，约定甲方为乙方提供北环路食品厂院内仓库（全部仓库空地）用于商业经营；租期15年，自2008年1月1日至2023年1月1日止；年租金45000元，实行年租赁先付款后使用办法，须一次性交清当年租赁费。合同签订后，白秀月在该租赁处经营郾城区伊园农家院。2017年4月18日，原告白秀月（甲方）与被告汪涛、艾占锋（乙方）签订了租赁合同，约定将上述其所租赁的位于漯河市郾城区淞江路的房屋（场地）出租给被告，供被告用作商业经营，具体的租赁项目和范围包括餐饮。租用期限五年，自2017年6月12日起至2022年6月11日止。其中，自2017年5月12日起至2017年7月11日为被告装修期，装修期间原告不收取租赁费。租赁期间，非经原告同意，被告不得转租，双方不得因任何理由提前解除合同（政府征用及拆迁除外）；租赁期满，同等条件下被告拥有优先承租；被告续租的，应提前三个月通知原告并签订书面合同，否则视为放弃续租。租赁费用：2017年6月12日起至2020年6月11日止每年租金280000元；2020年6月12日起至2021年6月11日止每年租金294000元；2021年6月12日起至2022年6月11日止每年租金308700元；缴纳时间为合同签订首年先支付一半的租金（14万元），年底支付另一半租金（14万元），以后每年在租期前一次缴清一年租金，每年为一个缴费周期。特殊约定：合同履行期间，出现拆迁等政府行为的，对租赁标的进行的直接赔偿归原告所有，但对于被告租赁后附件的装修、装饰及经营性补偿归被告所有；对租赁标的被告重新改建的补偿由原被告共同所有并协商处理。合同变更解除约定：1.出现合同法等法律规定的解除情形时，双方可以解除合同；2.双方可以协商对合同进行变更或解除；3.被告在租期内，拖欠租金三个月的，原告可以单方解除合同；被告需向原告赔偿合同约定租期剩余时间的损失；4.被告在租期内，未经原告同意，恶意破坏租赁标的结构、布局，情况严重的，原告可以单方解除合同。违约责任：因原告过错，导致合同解除无法继续履行的，原告应赔偿被告损失；因被告过错，损害原告利益的，原告可以要求被告进行赔偿。审理中，原告称合同签订后，被告装修需要大量资金，因原、被告认识，被告没有再支付租赁费，协商约定一年到期之后一次性支付完毕，但是一年之后被告因为其他债务问题找不到了，饭店也停止经营，致使原告无法获取租金；原告同时称店面停止经营时间大概是2018年10月份至11月份之间；并称由于政府修建幸福渠项目，所有厂房都即将拆除，沿路的所有厂房及相应的营业均已停止。本院认为，原告白秀月和被告汪涛、艾占锋签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。一、关于双方租赁合同解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、等记等手续的，依照其规定。”据此可知，法律分别规定了约定解除权和法定解除权情形及行使方式。从法律性质上讲，合同解除权的性质属形成权，所谓形成权，是指权利人依自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。根据形成权的法律特征，在通常情况下，形成权以单方意思表示方式行使；也就是说，实现形成权既不需要向法院提出请求，也不需要进行强制执行，所以行使形成权不需要法院的裁判。在行使解除权的方式上，权利人在约定解除事由或法定解除事由发生而欲行使解除权时，必须通知相对人，合同自通知到达相对人时发生解除的效力。对通知的形式，合同法没有作特殊要求，因此它可以包括书面、口头或其他形式。我国法律规定，当事人之间订立协议，可以口头、书面、短信、电话、电子邮件、书信等方式订立，甚至以行为的方式也可订立协议。只要双方通过语言、行为表达了相同的意思，且在双方之间形成了债权债务关系，就可视为双方达成了一致的意思表示，协议即成立。本案中原、被告在租赁合同中约定“乙方在租期内，拖欠租金三个月的，则甲方可以单方解除合同”，即双方明确约定了合同解除条件，在合同解除条件成就时原告依此可以直接单方行使合同解除权。根据双方书面约定或后来口头变更的交纳时间，租金应于2018年6月12日前交纳2017年7月12日至2018年6月12日期间的租金。在被告未按约定期限交纳租金的情形出现时，原告即享有单方解除租赁合同的权利，但被告怠于行使解除权。原告称被告于2018年10月份至11月份之间停止营业，说明被告已以明示的行为方式表明终止双方的租赁合同关系，对此原告当时也没有明确表示异议。且涉案标的因公益项目幸福渠的规划建设需拆迁，履行合同已不可能，故本院确认原、被告双方的租赁合同解除时间应为2018年11月。二、关于拖欠租赁费金额问题。根据双方租赁合同约定，2017年6月12日至2020年6月11日期间的年租金为280000元；因双方约定租金从2017年7月12日开始起算，故2017年7月12日至2018年11月11日期间的租金应为373333元（280000元/年÷12个月×16个月）。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，本案中因一方违约导致租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。在被告未按约定支付租金时，原告应积极行使解除权解除合同，况且在被告停止营业后，原告更应积极采取措施减少自己的损失。由于原告自己在被告以实际行为终止合同后不积极作为所造成的自身损失，应由原告自己承担，故对原告要求2018年12月至2019年1月期间的租金，本院不予确认。三、关于违约金。因原、被告双方未约定具体的违约责任及计算方法，且原告也未提供要求被告支付违约金的具体依据及证据，故本院对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告白秀月与被告汪涛、艾占锋租赁合同于2018年11月解除。二、被告汪涛、艾占锋于本判决书生效后三十日内支付原告白秀月租金373333元。三、驳回原告白秀月的其他诉讼请求。案件受理费9560元，由原告白秀月负担3360元，被告汪涛、艾占锋负担6200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  李慧杰人民陪审员  李淑星人民陪审员  吴银星二〇一九年十二月十一日书 记 员  张潇霞