北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初43036号原告（反诉被告）：许石玉，男，1991年5月20日出生，汉族，北京鲜万佳商贸有限公司总经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王再欣，北京市普贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：王欢妮，女，1990年12月20日出生，汉族，北京心莲阁文化中心执行董事，住天津市蓟县。委托诉讼代理人：郭春平，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）许石玉与被告（反诉原告）王欢妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许石玉委托诉讼代理人王再欣，被告（反诉原告）王欢妮及委托诉讼代理人郭春平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许石玉向本院提出诉讼请求：1．判令双方合同于2019年5月15日解除；2．判令被告立即退还原告租金人民币375000元（2019年6月1日至2020年3月1日）；3．判令被告支付原告未及时退还租金的赔偿金27600元（按照每日300元，暂计至2019年8月31日）；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月22日，原告与被告签订《房屋租赁合作协议书》，双方约定，被告将坐落在北京市西城区XX号的房屋出租给原告，年租金为人民币五十万元整，租期自2019年3月1日至2020年3月1日。合同签订后，原告将租金支付给了被告。但是，由于被告出租的房屋不符合双方商定的改造条件等原因，被告于2019年3月18日认同了原告退租的权利。后原告于2019年5月15日向被告提出解除合同，但被告却回避、拖延。原告于2019年5月17日再次向被告告知解除合同，被告仍拒不配合交接结算。原告于2019年5月22日又一次向被告明确解除合同，并要求被告周内办理有关手续和退款结算，被告还是不予配合。2019年8月27日，原告又一次告知被告双方所签合同业已解除，敦促被告立即办理退租手续，退还原告2019年5月至2020年3月期间的租金，但被告依旧不予按照合同办理退租！原告认为，双方合同业已解除，被告却再三推脱、迟迟不予退还原告租金，其行为严重违反合同约定。现原告根据民事诉讼法有关规定诉至贵院，请贵院依法维护原告的合法权益！被告王欢妮辩称，一、双方签订的《房屋合作协议书》合法有效，双方应当按照约定履行协议。答辩人与被答辩人于2019年2月22日签订《房屋租赁合作协议书》，协议约定：答辩人将坐落在北京市西城区XX号的房屋出租给被答辩人共同使用，年租金为人民币50万元，保证金5万元。租期自2019年3月1日至2020年3月1日。租金按年结算，由双方签署本协议之日起3日内一次性缴付本期租金至答辩人指定账户。在本协议签署时，被答辩人向答辩人缴纳房屋租金时，一并缴纳合作期间的保证金5万元整。合同签订后答辩人依约向被答辩人交付了租赁房屋，且在双方签署本协议时，均已对双方合作使用的该房屋的情况予以了解确认。被答辩人于2019年2月22日向答辩人支付5万元保证金，2019年3月4日又向答辩人支付了45万元房屋租金，尚欠5万元租金至今未付。答辩人履行了本协议约定的义务，被答辩人逾期支付房屋租金的行为显然已构成违约。租赁合同系诺成、双务、有偿合同，该协议在答辩人与被答辩人在租赁协议上签字之日起合同就成立，本协议是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《房屋租赁合作协议书》合法有效，答辩人、被答辩人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。二、被答辩人提出解除双方签订的《房屋租赁合作协议书》既无约定解除事由，也无法定解除事由，其要求单方解除协议的主张依法不能成立。首先，就合同约定的解除事由，我国《合同法》第93条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁协议一是双方协商一致；二是约定解除合同的条件成就时。被答辩人单方行使解除协议的行为既未与答辩人达成协商一致，同时在双方签署的《房屋租赁合同协议书》也并未约定承租人享有单方解除权的情形。因此，被答辩人要求单方解除《房屋租赁合作协议书》无合同依据。其次，就法定解除事由，我国《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”从上述法律规定可以看出，在具有法定的情形下，有权行使解除权的应是答辩人而非被答辩人。三、被答辩人在履行《房屋租赁合作协议书》中存在严重的违约行为，严重损害了答辩人的合法权益。根据《房屋租赁合作协议书》第一条第4款“双方签署本协议时，均已对双方合作使用该房屋的情况予以了解确认。”第7款“甲乙双方共同约定，在合作期间，双方共同使用该房屋……”。第8款“经甲乙双方约定，双方在不破坏原有装饰、房屋格局的前提下，将二楼改为餐饮及核查功能，将阁楼添加隔间床具等，将露台增加厨房并配套斜梯设备等，并由此对合作房屋进行地毯铺设、花草摆放、灯具更换、窗户维护等合理改造，相应费用均有乙方自行负担，乙方对其安全性及使用维护承担相应责任”。第9款“在合作期间，双方应共同维护该房屋的正常使用，未经对方许可，不得将该房屋使用权转让给第三方”。1、从被答辩人起诉材料中提交的汇款凭证可知，被答辩人尚欠答辩人5万元房屋租金，按照合同约定已经构成违约。2、被答辩人声称答辩人出租的房屋不符合双方商定的改造条件等原因缺乏事实和法律依据，双方在签订《房屋租赁合作协议书》时，双方均已对双方合作使用该房屋的情况予以了解确认。而且按照合同约定的合理改造均由被答辩人自行负担，被答辩人对其安全性及使用维护承担相应责任。因被答辩人自身的原因不实施房屋的合理改造，以此为由谎称答辩人出租的房屋不符合双方商定的改造条件于法无据、于理不合。3、被答辩人在答辩人已经按照合同约定履行了所有的合同义务且被答辩人自身存在严重违约的情况下，既无法定单方解除权也无合同约定的单方解除权。在被答辩人向答辩人提出单方违法解除《房屋租赁合同协议书》时，答辩人已经明确表明拒绝解除的立场，并要求答辩人按照《房屋租赁合作协议书》的约定通过向房屋所在地人民法院起诉解决。4、被答辩人在与答辩人无法达成协商解除《房屋租赁合作协议书》时，于2019年8月19日，被答辩人在未征得答辩人同意的情况下，擅自委托开锁公司更换房屋大门的锁，答辩人得知被答辩人恶意换锁后，已经向当地派出所报案处理，被答辩人私自换锁的行为致使答辩人无法按照合同约定共同使用该租赁房屋，已经构成严重违约。该租赁房屋至今处于被答辩人实际控制和占有的状态。我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，被答辩人应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《房屋租赁合作协议书》合法有效理应受到法律保护，被答辩人请求解除《房屋租赁合同协议书》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。反诉原告王欢妮向本院提出反诉请求：1．判令原告赔偿不履行合同给原告造成的经济损失（合同剩余期无法出租的3个月租金收益损失）125000元；2．判令原告支付逾期付款违约金83100元（从2019年3月1日计算至2019年12月3日，300元/天）；3．判令原告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年2月22日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合作协议书》，双方约定：反诉原告将坐落在北京市西城区XX号的房屋出租给反诉被告，年租金为50万元，保证金5万元，租期自2019年3月1日至2020年3月1日。合同签订后，反诉原告按照协议约定将房屋交付给反诉被告。反诉被告于2019年2月22日向反诉原告支付五万元保证金，2019年3月4日又向反诉原告支付了45万元房屋租金，尚欠5万元租金至今未付，经反诉原告多次催收未果。反诉被告无故拖欠租金的行为，构成违约。违反了本协议第三“租金及支付方式”第（2）“租金按年结算，由甲乙双方签署本协议之日起三日内，一次性交付本期租金至甲方指定账户”；第（5）“在本协议签署时，乙方向甲方缴纳房屋租金时，一并交纳合作期间的保证金（人民币）五万元整……。”的合同约定。同时违反了本协议第五“违约责任”第（2）项的合同约定。为此，反诉人依法向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求，保护反诉原告的合法权益不受侵害。反诉被告许石玉辩称，1、原告没有违约解除合同。根据本案证据，被告2019年3月18日认同原告退租权利，原告2019年5月15日、5月17日、5月22日、8月27日多次向被告明确告知解除合同，要求办理交接手续。原告不存在违约解除合同情形。即使原告违约，关于合同解除违约责任也应该根据双方签订租赁合同违约责任约定处理，协议第5条4项，合作期间未经甲方许可，乙方自行提前违约解除本协议，甲方有权不予退还乙方的保证金。甲方将乙方未使用期限的租金扣除乙方应缴纳的相应费用后，将余款在乙方撤离时结清给乙方。原告5月中旬通知解除合同的同时已经撤离。双方关于合同解除的后果应当按照双方关于违约责任的承担的约定来进行处理。原告不同意赔偿被告要求赔偿损失的请求。被告在明确的知道原告要求通知解除合同的情况下，应当采取相应的措施来防止损失的扩大。被告也应当承担相应的责任。2、反诉原告要求支付逾期付款要求支付逾期违约金，原告即反诉被告也是不同意的。因为反诉被告不存在拖欠反诉原告租金支付的行为。3、每日300元违约标准显然是极其高的。本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，王欢妮（出租人、甲方）与许石玉（承租人、乙方）签订《房屋租赁合作协议书》，内容有：一、租赁房屋及用途。1、甲乙双方的合作，应该共同遵守国家相关法律、法规，本着彼此尊重、相互诚信、互利共赢的原则。2、甲方同意将坐落在西城区XX号的房屋出租给乙方共同使用。3、该房屋设计建筑规模为320平方米，若该面积与产权面积有差异，以实际面积为准。4、双方签署本协议时，均已对双方合作使用该房屋的情况予以了解确认。5、按照双方约定，乙方在合作期间，将在不破坏房屋原有风格的基础上，在该房屋实现书画展示、贵宾接待、商务洽谈、餐饮食宿等相应的合法用途。6、双方约定，甲方现有的古典家具、茶道用具及电器设备等，供乙方免费共同使用。乙方应该对其负有保护义务，如有损坏，乙方应按市场价格予以赔偿。7、甲乙双方共同约定，在合同期间，双方共同使用该房屋，并对各自的全体活动安排或重要事情接待，双方应视情况的不同，至少提前一至三天进行彼此告知，并相互尊重回避各自商业资源及机密，甲乙双方均不得做有损于对方的事情。在合作期间，甲方每周安排一天的全场活动，其余时间在彼此协作与优先避让乙方的前提下，与乙方共同使用相应场地及设施。8、经甲乙双方约定，乙方在不破坏原有装饰、房屋格局的前提下，将二楼改为餐饮及喝茶功能，将阁楼添加隔间床具等、将露台增加厨房并配套斜梯设备等，并由此对合作房屋进行地毯铺设、花草摆放、灯具更换、窗户维护等合理改造，相应费用均由乙方自行负担，乙方对其安全性及使用维护承担相应责任。9、在合作期间，双方应共同维护该房屋的正常使用，未经对方许可，不得将房屋的使用权转让给第三方。二、租赁期限。经甲乙双方约定，该房屋租赁合作期限自2019年3月1日至2020年3月1日。三、租金及支付方式。1、甲乙双方约定，合作期间的年租金为500000元整。2、租金按年结算，由甲乙双方签署本协议之日起三日内，一次性缴付本期租金至甲方指定账户。……5、在本协议签署时，乙方向甲方缴纳房屋租金时，一并交纳合作期间的保证金50000元整。在甲乙双方合作终止后，若乙方未发生违约行为，甲方应于合同终止之日后三日内，将保证金退回乙方或用于抵偿乙方全部或部分应付租金。……五、违约责任。1、任何一方未能履行本协议规定的条款，经协商依旧不予履行的，另一方有权提前解除本协议。2、乙方有依照约定缴付租金和保证金的义务，租金逾期交付则每日需交纳三百元的违约金，如未与甲方商定而自行逾期半月未能缴付租金，则甲方有权自动终止本协议。3、在合作期间，甲方未经乙方同意，自行违约解除本协议，应双倍返还乙方支付的保证金并退还乙方未使用期限的租金。4、在合作期间，未经甲方许可，乙方自行提前违约解除本协议，甲方有权不予退还乙方的保证金。甲方将乙方未使用期限的租金扣除乙方应缴纳的相应费用后，将余款在乙方撤离时结清给乙方。5、甲乙双方的违约金、赔偿金应在确定责任十日内支付完毕，逾期支付则按每日加收三百元的滞纳金。合同签订当日，许石玉通过赵辉的账户向王欢妮账户转账支付50000元，汇款人附言：心莲阁预付款。2019年3月4日，许石玉通过赵辉的账户向王欢妮账户转账支付450000元，汇款人附言：玻璃厂房租。双方在合同履行过程中产生争议，双方通过微信进行沟通，沟通过程如下：2019年3月18日，王欢妮提到：……租与不租，主动权都交给您……。许石玉回复：明白了师妹，等我忙完我找个合适的时间处理一下这个事儿。2019年4月16日，王欢妮提到：您好，五万元的押金收据已经按您方的要求填好了哦，但是款项还没有到位我不敢私自做主，必须钱打过来以后才能把收据快递过去给您哦。许石玉回复：嗯，好。2019年5月15日，许石玉向王欢妮发送《心莲阁告知函》，内容有：1、您违反了第一条中的第八项：将露台增加厨房并配套斜梯设备等，由于贵方未能履约给我造成了近4万元的损失。2、您违反了第一条中的第七项：甲方每周安排一天的全场活动，贵方的使用时间远远超出了约定，造成我方交租金供贵方使用的结局。给我司造成了经济损失。3、在合同期间贵方频繁组织不明活动，我司担心将来贵司有不法行为牵连到我司。4、我司将于本周四与贵司商谈解除《房屋租赁合作协议书》的事宜。该告知函的落款名为北京鲜万佳公司法务处。2019年5月17日，许石玉向王欢妮发送《心莲阁催告函》，内容有：我司于2019年5月15日向贵司负责人王欢妮女士以微信发送了告知函并得到了收到回复。但在之后的微信以及电话联系中贵司负责人王欢妮、谭绍堂都不予以接听，严重影响了我司按照双方签订的《房屋租赁合作协议书》的顺利执行，贵司这种恶意回避于拖延行为属于贵司单方面违约，我司将按照合同约定与贵司解除《房屋租赁合作协议书》。我司将采用法律手段保护我司的利益和合法权益。该催告函的落款名为北京鲜万佳公司法务处。2019年5月25日，王欢妮向许石玉发送《致许石玉先生函》，王欢妮在该函件中对许石玉此前发送的告知函和催告函进行了回复，不同意许石玉提出的解约理由，不同意解除《房屋租赁合作协议书》。2019年8月27日，许石玉向王欢妮发送通知，告知双方的《房屋租赁合作协议书》已经解除，要求王欢妮立即办理水电等交接手续，退还2019年5月至2020年3月期间的租金。2019年9月1日，王欢妮向许石玉发送《致许石玉先生的回函》，王欢妮在该函中对许石玉的主张不予认可，主张许石玉未经协商擅自撤离属于独自完成的行为，所产生的相应结果应自行承担，双方至今尚未就解除合作协议及退款金额达成一致，也不存在双方解除协议以及交接结算完成的事实。另查，2019年8月19日，许石玉更换了涉案房屋的门锁。许石玉主张其更换门锁的原因为钥匙丢失但一直找不到王欢妮。王欢妮主张许石玉在未通知其的情况下擅自换锁，其于2019年8月22日报警，许石玉换锁后大门一直没有锁，其在报警后才进入涉案房屋。2019年9月12日，许石玉向本院提交了本案的起诉状。王欢妮提交的2019年11月28日的视频显示，除装修改造外，屋内没有许石玉的物品。审理中，许石玉主张由于涉案房屋不符合改造条件且王欢妮长时间使用涉案房屋，违反了合同约定，其有权要求解除合同，其于2019年5月15日向王欢妮发送了告知函，双方合同已于2019年5月15日解除。本案审理中，2019年12月3日，双方签订《双方交接清单》，办理了钥匙交接并结清了水电费，许石玉放弃屋内改装设施。本院认为：王欢妮与许石玉签订的《房屋租赁合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据双方的转账记录及微信记录可知，合同签订后，许石玉向王欢妮支付了一年的房屋租金500000元，但保证金50000元一直未予支付，王欢妮主张许石玉拖欠租金50000元，缺乏依据，本院不予采纳，由于合同中并未约定许石玉迟延支付保证金的违约责任，故王欢妮要求许石玉支付逾期付款违约金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。合同履行过程中，许石玉以王欢妮构成违约为由提出解除合同，双方就此进行了协商，但未能达成一致意见。由于许石玉就其主张的解除合同的理由未向本院提供证据予以证明，故对其主张，本院不予采信。许石玉不具有合同解除权，发出的解除合同通知不能发生解除合同的效力。许石玉单方要求解除合同并搬离房屋，构成违约，考虑到许石玉在合同履行过程中多次提出解除合同并单方搬离了租赁房屋，由此表明许石玉不愿再继续履行租赁合同，而该义务不宜强制履行，一味要求许石玉继续履行合同，并不公平，在此情况下，许石玉起诉请求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的具体时间，虽然许石玉是违约方，但王欢妮作为守约方也负有减少损失扩大的义务，根据双方当庭陈述及在案证据，在许石玉2019年9月12日向本院起诉前，许石玉已将屋内物品搬离，而屋内的装修改造也都是王欢妮所允许，许石玉虽然更换了房屋钥匙，但王欢妮已可以进入房屋，故王欢妮具备接收房屋的条件，本院根据案件具体情况，确定双方的合同于许石玉向本院提交诉状之日即2019年9月12日解除。许石玉主张合同解除的时间不当，本院予以调整。王欢妮应当将合同解除之后的租金即2019年9月13日至2020年3月1日期间的租金退还给许石玉，对许石玉要求王欢妮退还租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。许石玉系违约方，其要求王欢妮支付未及时退还租金的赔偿金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因许石玉违约导致合同提前解除，许石玉应当承担违约责任，赔偿由此给王欢妮造成的损失，根据合同约定，因许石玉违约导致协议提前解除，王欢妮有权不予退还保证金，由于许石玉未交纳保证金，故许石玉应当赔偿王欢妮相当于保证金数额即50000元的损失，根据本案具体情况，合同约定的赔偿数额较为合理，本院予以确认，对王欢妮要求许石玉赔偿经济损失反诉请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认王欢妮与许石玉二〇一九年二月二十二日签订的位于北京市西城区XX号房屋的《房屋租赁合作协议书》于二〇一九年九月十二日解除。二、本判决生效之日起七日内，王欢妮退还许石玉二〇一九年九月十三日至二〇二〇年三月一日期间的房屋租金233333．33元。三、本判决生效之日起七日内，许石玉赔偿王欢妮损失50000元。四、驳回许石玉的其他诉讼请求。五、驳回王欢妮的其他反诉请求。如果许石玉、王欢妮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3670元，反诉费2211元，由许石玉负担2074元（已交纳），由王欢妮负担3807元（已交纳2211元，余款1596元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十二月二十日法官助理  王德林书 记 员  苏晓明