山东省青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0212民初3375号 原告：单君成，男，汉族。 委托诉讼代理人：胡晓丽，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云兴，山东诚功律师事务所实习律师。 被告：李涛，男，汉族。 被告：冯爱琴，女，汉族。 被告共同委托诉讼代理人：郭海荣、于翔新，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡晓丽、高云兴，被告委托诉讼代理人郭海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告归还原告自2018年2月至2018年10月剩余9个月的房租合计33750元；2、被告按照合同违约责任的约定，支付原告违约金5000元；诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年10月14日签订房屋租赁合同，约定被告将位于青岛市崂山区房屋（以下简称涉案租赁房屋）出租给原告，租期共36个月，自2015年11月1日起至2018年10月31日止。合同双方约定，在租赁期内，被告应保证房屋的使用安全，对于房屋及所属设施的维修责任。但实际情况是，被告提供的房屋中，热水器管线与暖气管线本身存在严重的质量问题，在房屋租赁期间，导致多次渗水，严重影响了原告日常生活居住与工作，为原告造成了严重的经济损失和信誉损失。为此，原告多次与被告沟通希望能解决问题。但是被告一直不予配合，并且于2018年2月3日将原告赶出租赁房屋，被告的行为已经构成严重违约，故诉至法院。 被告均辩称，一、原告所述与事实不符。被告将涉案房屋出租给原告，原告又将该房屋对外群租，原告应当对群租的租客、房屋及设备进行管理，因原告管理不善导致房屋内热水器漏水，且原告在明知漏水的情况下未采取任何积极措施，也未通知被告及相关维修部门，致使漏水严重且漏水持续时间极长，导致涉案房屋及楼下住户被淹，楼下的邻居多次上门主张权利并到街道等多个部门投诉，并要求被告赔偿十几万元。被告多次要求原告妥善解决以上问题，但原告置之不理，原告严重违约，导致以上租赁合同难以继续履行。二、原告违约在先，无权主张违约金。因原告不当使用租赁房屋，且疏于管理造成租赁房屋的破坏并损害到楼下邻居的合法权利，原告构成违约。后经原告与被告协商，双方于2018年3月12日协商解除租赁合同，被告未构成违约，原告无权主张违约金，且原告所主张的返还租金的数额与事实不符。三、原告应当赔偿被告及给楼下邻居造成的损失，被告保留索赔的权利。原告将以上房屋对外群租，但未尽到管理义务，原告应当赔偿因漏水给被告、房屋所有权人及102户邻居及地下室邻居所造成的全部损失，被告保留向原告索赔的权利。 经审理查明，被告冯爱琴系涉案租赁房屋的权利人，冯爱琴委托被告李涛代理涉案租赁房屋的租赁事宜。 2015年10月14日，甲方：李涛（被告）与乙方：单君成（原告）签订房屋租赁合同，合同约定的主要内容为“第二条，甲方出租给乙方的房屋位于青岛市崂山区户；第三条，该房租赁共36个月，自2015年11月1日起至2018年10月31日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方重新协商后，重新签订合同。第四条，该房屋租金为45000元/年，租金总金额为135000元，房屋租金支付方式：年付。第五条，租赁期间如政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方承担，乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费、有线费、物业押金到期结清有关费用，甲方应如数退还。第六条，在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。第八条，乙方如改变房屋内部结构及设置等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。第九条，租赁期间，甲方转让该出租房屋后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。第十条，房屋交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以判断的，应与三日内向对方主张。乙方交还甲方房屋不得影响房屋的正常使用。对未经同意的物品，甲方有权处置。第十九条，其他约定事项，手写（房内有挂机一台、再无其他家具家电）（如甲方第四年出租，必须租给乙方按46000/年）（东北房间原有的土床乙方拆掉自行处理，客厅打隔断做为一个房间，甲方委托乙方客厅做为一个房间出租，合同期内有权转租。合同期内单方违约赔偿对方伍仟违约金，厨房无橱柜可做为一个房间出租）（每个房间住一人，夫妻除外）”。 2017年11月，原告向被告李涛支付了涉案租赁房屋2017年11月至2018年10月租金45000元。 原告承租被告房屋后本人并不居住，进行了转租，2018年2月3日，涉案租赁房屋发生漏水。 原告提交原告代理律师与被告李涛2018年2月10日的电话录音中载明，李涛：“年后吧好不好，对，我现在把她撵出去，你告诉他，我现在把她撵出去，第一我把房子收回来，因为他前面不处理，”律师：“您现在已经把他撵出去了。”李涛“对，我还要把她的东西扔出去，你是律师吗，告诉他赶紧把东西拉走，不拉，年前我没空了，年后我把他东西给扔出去，那边该起诉起诉，我这边也该起诉起诉。是吧，人家该起诉我起诉我，这不就慢慢打这个官司，打完了以后，是吧，到时候，从房租里扣就是了……”。 被告提交被告的亲戚与原告联系迁出房屋的短信记录，主张2018年3月12日原告搬出租赁房屋，其中2018年3月12日原告方说“明天搬巴，几点来”，另一方回复“好，8点半”。原告质证称不能证明该短信息系原告本人所发。 原告曾于2018年3月12日向本院起诉李涛房屋租赁合同纠纷一案，后原告于2018年11月撤诉。案外人张红梅、孙锡强于2018年9月向本院起诉单君成、冯爱琴主张房屋损害赔偿。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、房产证及授权委托书、2018年2月10日电话录音、单君成缴纳房屋租金银行转账记录、（2018）鲁0212民初840号案件的庭审笔录，被告提交的租赁合同、短信记录，当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，上述证据业经开庭审查，可以采信。 本院认为，被告李涛代理被告冯爱琴与原告签订的租赁合同，系双方真实意思表示，对被告冯爱琴与原告具有法律约束力，双方均应依约履行。 涉案租赁房屋于2018年2月3日发生漏水后，原、被告租赁合同实际已终止履行。对于原告方迁出房屋的时间，原告诉称迁出日期为2018年2月3日，但其提交的2018年2月10日通话录音中，不能体现出迁出日期为2月3日，但被告李涛在该电话录音中认可已将租户撵出去，并要求其赶紧把东西拉走，故本院认定2月10原告方的租户已不再使用租赁房屋，原被告双方的租赁合同于2018年2月10日终止。被告提交的短信即使真实，仅能证明2018年3月12日原告方将东西搬走，不能证明原告方仍在使用房屋。 因租赁合同已终止，被告应退还原告未使用房屋期间（2018年2月11日至2018年10月31日）的租金，每个月租金为3750元（45000元/12个月），未使用房屋时间为8个月20天，经计算应退还租金数额应为32500元，被告冯爱琴应于本判决生效后十日内返还原告。 关于原告主张的违约金，因本案系因房屋漏水造成双方租赁合同终止，并非被告单方违约，故对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。关于原、被告双方对房屋漏水的责任，因案外人已向本院起诉本案原、被告主张财产损害赔偿，对于原、被告双方的责任，可在该案中处理解决。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告冯爱琴于本判决生效后十日内返还原告单君成租金32500元； 二、驳回原告单君成的其他诉讼请求； 三、驳回原告单君成对被告李涛的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费769元，由原告负担120元，被告冯爱琴负担649元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 根据《诉讼费用交纳办法》第22条规定，上诉人应于上诉期内到本院预交案件受理费，最迟可以在上诉期届满后七日内预交案件受理费，在上诉期届满后七日内仍未预交的，本院将不再催收，按未提起上诉处理。 审 判 长  赵振飞 人民陪审员  王 岩 人民陪审员  段翠艳 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  王艺霏 书 记 员  王艺霏