湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0525民初885号原告：远安县住房保障和建设中心，住所地远安县鸣凤镇鸣凤大道77号，统一社会信用代码12420525420261194L。法定代表人：陈双治，系该中心主任。委托诉讼代理人：徐健，湖北典沣律师事务所律师。特别授权代理。被告：徐臻勋，男，1939年3月12日出生，汉族，湖北省远安县人，现住远安县，原告远安县住房保障和建设中心与被告徐臻勋返还原物纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告远安县住房保障和建设中心委托诉讼代理人徐健到庭参加诉讼，被告徐臻勋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告远安县住房保障和建设中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退沮阳小区××栋××单元××室；2、判令被告赔偿原告占有期间造成的损失7170元；3、本案诉讼费由被告承担。2014年7月23日被告申请并通过公开抽签程序获得沮阳小区××栋××单元××室公共租赁房屋入住资格，租期一年（2014年7月30日至2015年7月29日），并与原告签订了《远安县保障性住房租赁及物业管理合同》，2015年5月原告按照租赁合同约定提前告知被告前来办理续签手续，被告续租一年（2015年7月30日至2016年7月29日），并与原告再次签订租赁合同，在该租赁期限届满前，原告再次通知被告办理下一年度的续签审核手续，依据远安县人民政府下发的相关文件，原告对被告的入住资格进行了审查，经查询，被告的收入已超过规定标准，不符合入住公租房条件，因此原告于2016年6月27日委托该小区的物业公司通知被告在15天内腾退其租住的房屋交还原告，但被告一直以种种理由拒不腾退房屋且不向原告支付租金和物业管理费，也未再与原告签订任何合同，非法占有该公共租赁房屋至今，另经原告查询，被告也已在2017年4月14日办理了不动产登记，其名下享有房产也是不符合入住公租房的条件，为维护合法权益原告诉至法院。被告徐臻勋提交书面答辩状辩称，远安县人民政府下发的文件规定标准是否符合中央两会精神满足老有所养、老有所居，国家保护老年人依法享有的权益，老年人有从国家和社会获得物质帮助的权利，远安县房管局从未在合同中提示租住的标准，原告通知腾退又称未签订合同，自相矛盾，不认可原告说被告非法占有公共租赁房的说法，被告未出租亦未出售，房子仍然是国家的。在法律面前以事实为依据，理由只应是按照中央两会精神。房管局不具备行政执法职能。原告称被告于2017年4月14日办理了不动产登记，情况是被告儿子住房有2栋150平米，一栋砖木结构，一栋土木结构已成危房需重建，经居委会审批，只能重建100平米，要把50平米砖木结构推掉，否则不批重建，如不重建危房影响生命安全，为此把砖木结构房屋过户登记在被告名下，这样居委会才审批重建。若调解则接受的方案是，原告长期停水停电造成被告精神损失和经济损失，停水停电的时间要扣除后按照恢复的时间交纳租金和物业管理费，执行政府新规定，重新签订新的合同，按时交纳费用，一分不少。被告徐臻勋未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年9月8日，远安县房产管理局作为房屋产权单位、远安县沮阳小区物业管理办公室作为物业管理方与被告签订《远安县保障性住房租赁及物业管理合同》，约定被告通过续签审核程序取得远安县鸣凤镇沮阳小区××栋××单元××室公租房一年时间的租住资格，租期为2015年7月30日至2016年7月29日，月租金150元/月，物业管理费为20元/月，合同签订后被告按照约定缴纳了一年租金和物业管理费并在案涉房屋居住。2016年6月沮阳小区物业管理办公室接远安县房产管理局通知，因被告月收入提高而超过租住规定标准从而不符合租住条件，沮阳小区物业管理办公室向被告通知15日内腾退该房屋，被告未腾退，至2016年7月29日即合同期满仍未腾退，其后三方未续签书面租赁合同而被告继续在案涉房屋居住，亦未缴纳租金和物业管理费，沮阳小区物业管理办公室多次向被告主张腾退房屋未果。其后远安县人民政府办公室下发文件提高公租房租住规定标准中的月收入数额标准，被告月收入情况变为符合该规定标准，但沮阳小区物业管理办公室继续找被告协商租住事宜，均未达成一致续签书面合同，被告一直未交纳占用期间的租金和物业管理费。2018年10月10日，远安县人民政府办公室下发《县人民政府办公室关于印发远安县公共租赁住房管理实施细则的通知》（远政办发[2018]39号），规定申请租住公××房××条件××在××县无拥有所有权的房产或人均住房建筑面积低于15平方米。2019年1月经核实，被告与其妻子左世桃名下共有位于远安县××××号房屋（不动产权证号：鄂远安县不动产权第××号）一套，建筑面积43.32平方米，沮阳小区物业管理办公室再次以被告不符合该租住条件向被告主张腾退房屋，被告未腾退而居住至今。另查明，因机构改革远安县房产管理局更名为远安县住房保障和建设中心即本案原告。本院认为，对于原告与被告之间的租赁行为，属民事主体意思自治范畴，双方于2015年9月8日签订的《远安县保障性住房租赁及物业管理合同》合法有效，被告依约享有租住案涉房屋的权利，租赁期限届满后，原告作为房屋所有权人明确表示结束合同关系而主张被告腾退房屋，此后被告无任何合同及其他合法依据使用该房屋，继续占用使用案涉房屋属物权侵权行为，应当腾退并向原告交还该房屋。对于原告意思表示方面，虽原、被告之间的租赁行为属民事行为，但原告具有行政职能且公租房具有公共保障性质，区别于一般民事行为，从该角度评述，原告形成的意思表示内容应以相应的行政规定和程序为准，而非工作人员自由意志，本案中原告系严格按照政府文件规定的租住标准审核被告是否符合租住条件以作出是否向被告出租案涉房屋的意思表示，依据物权公示原则，被告名下存在拥有所有权的房产且人均住房建筑面积超过15平米，已不符合租住条件，被告辩称系挂名则应对名下房产真实权利确认另行处理，原告据此作出拒绝与被告续租的意思表示，真实有效，不违反法律规定，未达成续租合意的情况下，被告应当腾退案涉房屋。本院对原告主张腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。关于损失问题，被告的侵权行为导致原告不能出租案涉房屋获得预期收益，造成损失应予赔偿，不能获得的预期收益按照被告占用房屋期间的房屋对外出租的租金和物业管理费计算，租金和物业管理费参照原、被告签订的租赁合同约定标准，原告未提交证据证明2017年5月1日起租金标准提升为200元/月，本院按照租金150元/月、物业管理费20元/月标准计算自2016年7月30日起至原告主张的2019年7月29日止的损失数额为6120元[（150元/月＋20元/月）×36个月]，原告自认出于自力救济停电两个月，该期间损失340元[（150元/月＋20元/月）×2个月]应予扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告徐臻勋于本判决生效后十日内腾退并向原告远安县住房保障和建设中心交还远安县鸣凤镇沮阳小区××栋××单元××室房屋；二、被告徐臻勋于本判决生效后五日内向原告赔偿损失5780元；三、驳回原告远安县住房保障和建设中心其他诉讼请求。（本院执行账户名：远安县人民法院；开户行：中国银行股份有限公司远安支行；账号：55×××88）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，由原告远安县住房保障和建设中心负担161元，被告徐臻勋负担79元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长 刘 杨审判员 林桂玲审判员 郑小清二〇一九年十二月二十六日书记员 刘丽俐