北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20737号原告：齐秋柱，男，1965年7月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张爱玲（系原告齐秋柱之妻），1967年1月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王新，北京市大地律师事务所律师。被告：闫忠文，男，1980年11月15日出生，汉族，北京瞭望科技有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。被告：高换娥（系被告闫忠文之妻，兼被告闫忠文的委托诉讼代理人），1983年9月19日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告齐秋柱与被告闫忠文、被告高换娥租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐秋柱的委托诉讼代理人王新、被告高换娥（兼被告闫忠文委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐秋柱向本院提出诉讼请求：1.判令二被告交付自2015年至2018年的房屋租金共计544246.57元；2.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年3月原告通过北京链家房地产经纪有限公司与闫忠文签订《房屋租赁协议》，双方约定原告将位于北京市大兴区滨河街27号16层1603A号、1603号房屋出租给被告使用，租期从2013年4月1日至2018年9月22日。合同签订后，被告在2013年至2014年间支付租金还算正常，自2015年后被告就再也没有支付给原告房屋租金，原告多次找到闫忠文，希望他们尽快支付租金。迫于原告的多次要求，二被告于2017年3月27日书写了一份欠条，对于二被告拖欠的房屋租金约定了还款计划，但时至今日二被告仍未支付房屋租金。故为维护原告自身合法权益，特诉至法院，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。闫忠文、高换娥共同辩称，认可同原告签订租赁合同的事实，对于拖欠租金的金额不予认可。我们当时是签订了欠条，但是是公司委托我们代为办理此事的。关于费用，我们也不认可，我们也搜集了相关证据材料，2015年至2016年的费用25万元，2017年7月1日归还10万元，2017年12月9日归还5万元，并且我们代原告支付了两年的物业费31584元。关于租赁时长，我们租到了2018年4月1日，还有15000元押金在原告处没有退还，我们要求追加北京瞭望科技有限公司为本案的被告，是公司委托我们租赁为办公用地，实际使用人是公司，我们只是代为办理。本院经审理认定事实如下，对于双方没有争议的事实本院予以认定：位于北京市大兴区滨河街27号16层1603A、1603的房屋登记在齐秋柱名下。高换娥与闫忠文系夫妻关系。2013年3月18日，齐秋柱（出租人、甲方）与闫忠文（承租人、乙方）通过北京链家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定齐秋柱将位于北京市大兴区滨河街27号16层1603A、1603室出租给闫忠文用于办公使用，房屋面积分别为92.77平方米和82.69平方米，租期自2013年4月1日至2016年3月31日，共计3年。甲方应于2013年4月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、水卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金为每月15000元，每年总计180000元整，支付方式押一付六，各期租金支付日期分别为2013年4月1日、2013年10月1日、2014年10月1日、2015年4月1日、2015年10月1日。押金为15000元整。其中第五条约定：租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、房屋租赁税费、上网费、车位费由乙方承担。第十二条注明：“甲乙双方协商同意合同租期为三年整，第一年甲方承担空调费及物业费，第二年、第三年空调费及物业费（壹万伍仟元整）由乙方承担，且三年租金无递增，第二年，第三年每年租金为拾玖万伍仟元整，其中包含空调费、物业费”。2017年3月17日，闫忠文与高换娥出具《欠条》，载明：“今欠齐秋柱房租（2015年-2016年）共计25万元，大写：贰拾伍万元整。欠款人：高换娥，闫忠文。还款计划:2017年7月1日前还款10万元，2017年10月1日前还款10万元，2017年12月31日前还款5万元。备注：2017年到2018年4月1日继续租赁房租20万元，于2018年春节结清。签字：闫忠文，高换娥。2017年3月17日。”庭审中，双方均认可2017年7月1日二被告偿还齐秋柱房屋租金10万元。经询问，双方均认可备注中的房屋租赁期限自2017年3月31日至2018年4月1日，其中约定的20万元租金中包含物业费。庭审中，二被告提交以下证据：1.股东会决议复印件两份，证明是北京瞭望科技有限公司委托二被告办理公司经营场所房屋租赁事宜；2.齐秋柱与闫忠文的微信聊天截图，2018年1月3日晚，齐秋柱发信息：“兄弟好，你去年的租金还差5万+5万—减去两次的物业费，请你对照一下，谢谢”，闫忠文回复：“好，回头问问”，证明2018年1月3日其与齐秋柱就关于2015年至2016年欠款的对账总结；3.转账凭证打印件及支付宝转账打印件，其中2017年12月9日闫忠文向张爱玲（齐秋柱之妻）转账50000元，二被告主张该笔款项是还款计划中的一笔。2016年10月24日，二被告向账户名为晓丽（*中丽）转账10000元、5792元，2017年12月9日，闫忠文向许中丽转账15792元，二被告主张上述三笔转款为物业费交费证明。二被告主张2014年到2015年的物业费是其自己承担的，增加到房租里边了，房租就由原来的18万元增加到20万元；4.《优客工场办公服务协议》及缴费发票，证明二被告在2018年3月21日与北京优客工场京朝科技服务有限公司签订了租赁协议，已经交纳租赁费用。齐秋柱针对证据1，认为根据合同相对性原则，租赁协议中签字方为闫忠文，且欠条上签字的是闫忠文、高换娥，证明涉案合同的承租方为二被告；对证据2、3，齐秋柱认为其和闫忠文另有借款5万元，不认可二被告偿还的5万元是偿还的租金，认为支付宝转账的物业费时间系2016年10月24日付款，欠条签订日期为2017年3月17日，已经对该部分款项予以扣除。本院认为，齐秋柱与闫忠文之间签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。本案的争议焦点为：一、二被告是否为本案的适格主体，是否追加北京瞭望科技有限公司为本案的被告。对此，本院认为，涉案合同系齐秋柱与闫忠文签订，2017年3月17日在欠条中也是闫忠文与高换娥签字。庭审中二被告主张其只是代理公司从事该活动，但其提交的公司决议仅是内部决议，不能对抗第三人。根据合同相对性原则，本院认为二被告为本案适格主体，无追加北京瞭望科技有限公司为被告之必要。二、2017年12月9日的50000元转账，是否是还款计划中的一笔款项，及欠条出具后物业费的交纳情况。齐秋柱主张其和闫忠文还有其他业务往来，该笔款项系闫忠文偿还的借款，但未提交相关证据，故本院结合还款计划及转账时间，认可该笔款项为偿还齐秋柱2015年至2016年期间的租金的款项。结合其欠条，本院认为二被告尚欠2015年至2016年期间租金为10万元。庭审中二被告提交2017年12月9日物业费转账记录，本院结合其交款时间及双方的陈述，认定二被告已经交纳2017年物业费15792元，故本院认定二被告交纳的物业费15792元应从20万元中予以扣除。三、二被告腾退涉案房屋的具体时间。原告提交《协物出门单》，载明预计搬出时间为2018年9月22日。庭审中，二被告认可其在2018年9月22日搬离存放在涉案房屋内的一些东西，但二被告认为这并不是真正的搬离，其搬走时间是2018年3月份，并提交与案外人签订的租赁协议予以佐证。本院认为，虽然二被告与案外人已经签订租赁协议，但该协议并不能证明其实际搬离涉案房屋的具体时间，故对二被告的主张，本院不予认可。结合齐秋柱提交证据及二被告当庭陈述，本院认定二被告实际搬离涉案房屋时间为2018年9月22日。租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方在欠条中约定租赁时间至2018年4月1日，双方均未提交之后续租房屋的证据，故本院认定双方在2018年4月1日之后的租赁关系为不定期租赁，结合二被告腾退房屋时间，本院认定双方租赁合同解除时间为2018年9月22日。二被告应交付房租至合同实际解除之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、判令闫忠文与高换娥于本判决生效之日起十日内支付齐秋柱房屋租金共计379002.5元；二、驳回齐秋柱的其他诉讼请求。案件受理费9242元，由齐秋柱负担2806元（已交纳），由闫忠文、高换娥负担6436元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 青人民陪审员  武成燕人民陪审员  乔卫国二〇一九年十二月三十一日法官 助理  张 亭书 记 员  赵立华