贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6841号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，系北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍宪明，男，1960年7月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，系贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏，系贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人伍宪明商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7195号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告伍宪明向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令被告以289154元购房本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至2019年5月31日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金；二、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2014年5月25日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区“招商花园城”第E3幢19层3号房，房号为E3-19-3；建筑面积80.48平方米，总房款289154元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款199154元，余款90000元以公积金贷款支付；出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议第三条约定：“关于产权登记的补充。3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款289154元。2015年12月24日，原告向被告交付了土地证、契税、印花税等费用。2018年11月6日，原告与被告共同签订了不动产登记申请书等用于办理不动产权证的资料。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年1月13日为涉案房屋所属的E3幢颁发了《商品房备案证明书》。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2015年12月24日已经将土地证、契税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，直至2018年11月6日才向原告尽到告知义务，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，有合同约定，一审法院予以支持。原告主张的违约金计算期限为：从2016年10月1日起至2018年11月6日止。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额289154元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额289154元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年11月6日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告伍宪明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款289154元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年11月6日止）；二、驳回原告伍宪明的其他诉讼请求。案件受理费587元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。招商商置（贵州毕节）投资有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人已进行多次有效通知，并于于2018年8月23日又一次通过邮寄“办理房屋不动产权证告知书”的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务。被上诉人二审未进行答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：上诉人于2018年8月23日按照被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，通过邮政快递向被上诉人邮寄了办理产权证的告知函。本院认为，上诉人于一审中提交的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，足以证明上诉人已于2018年8月23日按照被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，向被上诉人邮寄送达了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，故应认定上诉人于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。据此，上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年8月23日。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决上诉人承担违约责任的期间不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7195号民事判决第一项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告伍宪明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款289154元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年11月6日止）”中的违约金计算期间为2016年10月1日至2018年8月23日；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7195号民事判决第二项，即“驳回原告伍宪明的其他诉讼请求”；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人伍宪明的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费587元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担465元，被上诉人伍宪明负担122元；二审案件受理费1174元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担984元，由被上诉人伍宪明负担190元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇一九年十二月十二日书记员 陈思印