广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初3932号原告：陆国庆，男，1959年8月6日出生，香港居民。原告：刘慧，女，1964年4月6日出生，香港居民。两原告共同委托诉讼代理人：徐松、周晶晶，广东大篆律师事务所律师。被告：广州市均盛置业有限公司，住所地广州市荔湾区人民南路新中国大厦4044号商铺。法定代表人：郑永远。被告：广州市鋆悦经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区人民南路63号4044铺。法定代表人：劳凤娟，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄汉杰、郭小穗，公司职员，住址。第三人：广东金穗丰实业有限公司，住所地广州市天河区天河路190号202房自编之五。法定代表人：陈彬彬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：黄涛、林倚正，广东海际明律师事务所律师。原告陆国庆、刘慧诉被告广州市鋆悦经营管理有限公司（以下简称：鋆悦公司）、广州市均盛置业有限公司（以下简称：均盛公司）和第三人广东金穗丰实业有限公司（以下简称：金穗丰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆国庆、刘慧的委托诉讼代理人周晶晶、被告鋆悦公司的委托诉讼代理人黄汉杰、郭小穗和第三人金穗丰公司委托诉讼代理人黄涛到庭参加诉讼。被告均盛公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆国庆、刘慧共同诉称：1997年10月31日，原告与广州市国商大厦开发有限公司（下称国商公司）签订《房地产预售契约》约定原告向国商公司预购广州市荔湾区人民南路新中国大厦第六层6113号商铺。但因新中国大厦未通过建设工程规划验收，商场内的经营性装修工程（包括间隔）未经城市规划部门批准，原告一直无法取得6113商铺的房地产权证。在此情况下，鋆悦公司提出将整体商铺委托给鋆悦公司组合成全层统一收铺、统一经租、统一管理，因此原告和鋆悦公司于2003年10月28日签订了《新中国大厦商铺委托经营协议》。协议有效期届满后，原告又于2012年8月9日与均盛公司、鋆悦公司签订《租赁协议》。协议签订后，均盛公司均能每月向原告支付承包费，但是自2014年12月起，就无故不向原告支付承包费。协议于2015年1月31日到期后，两被告既未与原告商议续约事宜，也未将6113商铺交还给业主。经到现场勘查并与金穗丰公司进行沟通，了解到涉案商铺对应现场B660铺，自2010年金穗丰公司进驻新中国大厦后一直由其管理。故原告起诉要求：1、判令两被告共同向原告支付2014年12月1日至2015年1月31日的承包费10534.74元及滞纳金2161.36元，滞纳金以年利率6%计付至实际清偿日，从当月16日起至实际付清之日；2、判令两被告共同向原告支付2015年2月1日起实际交还商铺之日止因占有涉案商铺而应支付的使用费及使用费利息，使用费标准由法院委托评估机构进行评估，利息以每月应付的使用费为本金，以年利率6%的标准计算，从当月的1日起至实际付清之日止；3、判令第三人对上述费用承担连带责任；4、判令两被告将现其占有使用的19.05平方米B660商铺交还给原告占有使用；5、本案的诉讼费由被告承担。被告鋆悦公司答辩称：1、原告称没有收到均盛公司最后两个月（2014年12月和2015年1月）的承包费，事实是2012年9月17日（见原告证据5银行流水账单P28页）原告共收到三笔款项，其中两笔3975.01元是按约定均盛公司交给原告的保证金。至合同期满，均盛公司不再经营，原告应退还保证金给均盛公司，最后两个月全部业主都没有租金收入，不存在均盛公司违约。2、原告不符合新中国大厦真正业主的适格条件，从2004年3月-2015年1月所收一切租金其实都属“不当得利”。实际上原告只交付了三成楼款，既未签订银行抵押按揭贷款由银行先行垫付其余楼款，又未与原发展商订定其他支付楼款方式。所提供证据“依申请信息公开答复书”都只能证明原告曾经预购过某个商铺，但并未足额支付全部楼款，原发展商早已将原告列为违约对象，收回该铺另行处理。3、我司是大厦绝大部分购返租铺的业主自愿组成，绝大部分业主欠银行贷款被迫组织起来维权，由于无法成立业委会，只能以商业登记形式组成公司，代表广大业主维权，但不经营，也不管理，从未有任何政府部门或司法机关向我们提供业主名单，各业主和原发展商也没有向我们或均盛公司办理过商铺确认及移交手续。因为当年原发展商根本没有向规划、房管部门办理报批手续，也没有按售卖示意图分隔，所以我们只能凭各人自报自愿组成整体统一承包给均盛公司经营然后按份额均分收益。原告属于少数拒绝任何条件，固执已见，不予配合。本来原发展商早已通知均盛公司和我们原告不是业主，我们还是善意请均盛公司继续支付最后一期合同的租金直至合同期满。4、我方是根据预购契约与原告签订租赁合同和委托经营协议，当时并不知道原告未交齐楼款。在我方发现后经与开发商协商，开发商同意只要原告支付所欠一成楼款，原开发商就默认原告已交齐楼款。但原告不同意再支付一分钱，故原告至今未交齐案涉商铺的购房款。被告均盛公司没有答辩。第三人金穗丰公司陈述称：1、我方并没有看到原告有业主资格的有效证明，即使原告买受时是支付了部分房款，但还没进行物权登记，因此原告的权利尚未得到明确。在原告未能证明其与国商公司签订的房地产预售契约有效履行（包括支付全部购房款、实际交付房产等）的前提下，本案应无法支持原告的诉请。以目前的情形来看，原告连最基本的支付全部购房款的义务都未履行，因此我方认为原告没有提起本案相应诉请的主体资格。2、金穗丰公司与两被告互为独立主体，与两被告行为之间没有关联性，诉请要求金穗丰公司对两被告的责任承担连带责任没有事实和法律依据。3、金穗丰公司经营管理涉案商铺六楼是由业主手上租过来再出租，并非侵占，是有成本对价，但是原告就从未找过金穗丰公司要承租或支付租金，现突然出现要求金穗丰公司承担责任不能成立。即使其权利部分成立也早已超过诉讼时效。4、在本案中对于原告的主张和事实的陈述并无得到国商公司的认可，原告的主张没有相应的依据和印证。经审理查明：1997年10月31日，原告（乙方）与广州市国商大厦开发有限公司（甲方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），约定：乙方向甲方预购新中国大厦第六层6113号房地产，建筑面积为19.05平方米，被告应于1998年10月31日前将该房地产建成并正式交付原告使用，等等。该预售契约经广州市房地产交易所登记。该契约签订后，原告支付了三成购房款，广州市国商大厦开发有限公司也于1998年10月28日向原告发出交付使用通知书。原告陈述：因案涉商铺所在大厦没有办理规划验收，故案涉商铺没有实际交付，而是由原告返租给广州市国商大厦开发有限公司（无法提交返租协议）；双方约定五年租期（1998年10月至2003年10月）租金用于抵扣未付七成房款；返租合同期满前广州市国商大厦开发有限公司两次向原告发出通知，称双方的租赁合同于2003年10月31日期满，将于2003年11月1日如期将商铺使用权交还原告。2003年10月28日，原告（甲方、案外人刘智作为代理人）与鋆悦公司（乙方）签订《新中国大厦商铺委托经营协议》，约定：甲方将自购、合法拥有的新中国大厦商铺委托乙方组合成全层整体统一收铺、统一经租、统一管理；每月甲方该铺应得基础租金为976.95元；本协议有效期由2003年11月1日至2010年1月31日止，等等。该协议已经履行完毕。2012年8月9日，原告（甲方）与均盛公司（乙方）、鋆悦公司（丙方）签订《租赁协议》，约定：甲方同意将自购拥有的新中国大厦6113号商铺直接委托给乙方承包经营，同意保持现有商铺间隔组成全层整体统一经营，统一管理，乙方出资重新装修，但必须符合法律法规，装修后所有权仍归甲方；本协议生效期自签署之次月起计至2015年1月31日止；每月乙方应付甲方承包费……从2014年2月1日至2015年1月31日承包费为5513.72元，本合同期承包基数为4274.2元；同意由丙方监督协调本协议之执行：乙方每月15日前将租金准时转入甲方账户，并代甲方扣缴有关租金税；本合同发生期限前，乙方付给甲方相当于原基数两个月承包费总数的保证金，合同期满如三方不再续约，该保证金无息退还乙方，如乙方违约，丙方代表全体业主执行扣罚并在保证金内扣除；乙方逾期不缴交承包费处罚所得滞纳金归甲方所有，等等。该协议签订后，均盛公司于2012年9月17日向原告转账支付了两笔3975.01元作为保证金即7950.02元，并转账支付承包费至2014年11月30日（其中，2014年2-3月每月5270.37元，2014年4-5月每月5268.37元，2014年6-10月每月5267.37元，2014年11月5290.87元），之后，没有再支付过任何款项。庭审中，原告表示合同约定的承包费是未扣税的，其每月收到的承包费是扣税之后的，因每个月扣税金额不固定，故其根据2014年6-10月的承包费支付情况确定2014年12月-2015年1月的承包费标准为每月5267.37元。金穗丰公司表示，自2015年2月1日起，案涉商铺所在的整个六楼均由该司经营管理，包括出租和收租。经原告申请，本院摇珠确定并委托广东高迪评估咨询有限公司对新中国大厦六楼6113号商铺的租金进行评估。2019年11月26日，广东高迪评估咨询有限公司作出《价格评估结论书》：评估标的在2014年每月租金市场价为人民币17145元，2015年每月租金市场价为人民币13716元，2016-2018年每月租金市场价为人民币11430元。原告已预付评估费用6000元。另查：案涉商铺所在新中国大厦尚未通过建设工程规划验收。本院认为：原告与被告均盛公司、鋆悦公司签订的《租赁协议》是各方当事人的真实意思表示，各方应切实履行。现均盛公司没有按照该协议约定向原告支付2014年12月至2015年1月的租金，故原告主张均盛公司支付欠租并计收滞纳金，有合同依据，本院予以支持。关于欠租金额，合同约定承包费每月为5513.72元，现原告根据当年实际履行情况向均盛公司主张每月税后5267.37元，具有一定的合理性，本院予以采纳。因原告已收取均盛公司支付的保证金7950.02元，根据合同约定，保证金应在合同期满无息退还或抵扣违约扣罚，现鋆悦公司作为该合同的监督协调方也表示保证金抵扣最后两个月租金，故本院以保证金先行抵扣欠租，即均盛公司应向原告支付欠租共2584.72元。关于滞纳金标准，租赁合同对此没有约定，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以确定2019年8月20日前的滞纳金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的滞纳金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且滞纳金应以本金为限。《租赁协议》期满后，均盛公司没有经营使用案涉商铺，也没有再向原告支付过租金，双方的租赁合同终止。关于商铺的交还问题，由于新中国大厦至今尚未通过建设工程规划验收，原告所购商铺目前位置不明、界址不清，不具备交付使用条件，且原告与被告均盛公司、鋆悦公司签订有关案涉商铺的《新中国大厦商铺委托经营协议》、《租赁协议》时也没有明确案涉商铺的位置和办理实物交接手续。因此，原告要求均盛公司归还案涉商铺并支付合同到期后至实际交还商铺前的使用费及利息，本院不予支持。关于鋆悦公司是否应承责，因合同约定鋆悦公司是合同监督协调方，并非商铺经营使用方，故原告要求该司承担支付租金及滞纳金的义务，无合同依据，本院不予支持。至于金穗丰公司，因金穗丰公司非案涉《租赁协议》中的相对方，原告与金穗丰公司之间的纠纷可另循其他法律关系解决。被告均盛公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市均盛置业有限公司向原告陆国庆、刘慧支付2014年12月1日至2015年1月31日的承包费2584.72元及滞纳金，滞纳金以2584.72元为本金，从2015年1月16日起计至实际付清之日止，其中2015年1月16日起至2019年8月19日止的滞纳金参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际付清之日止的滞纳金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，滞纳金以本金为限。驳回原告陆国庆、刘慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8266元，由原告陆国庆、刘慧负担8166元，被告广州市均盛置业有限公司负担100元。评估费6000元，由原告陆国庆、刘慧负担。如不服本判决，原告陆国庆、刘慧可在判决书送达之日起三十日内，被告广州市鋆悦经营管理有限公司、广州市均盛置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方 婷人民陪审员  黄绮玲人民陪审员  卢嘉乐二０一九年十二月二十日书 记 员  胡嘉茵姚欣茹