广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初2726号原告：温天桂，男，汉族，1957年5月12日出生，住广州市从化区。被告：广州市从化第四建筑工程有限公司，住所地广州市从化区街口街蓝田东路118号，统一社会信用代码914401841913076966。法定代表人：肖成光，该公司经理。委托诉讼代理人：孙文辉，该公司职工。第三人：广州市从化区街口街道办事处，住所地广州市从化区街口街河滨南路8号，统一社会信用代码114401180075182243。负责人：温晓敏。委托诉讼代理人：张铁柱，该办事处经济管理科科长。原告温天桂与被告广州市从化第四建筑工程有限公司、第三人广州市从化区街口街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序于2019年8月21日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序，并于2019年10月23日公开开庭进行审理。原告温天桂、被告广州市从化第四建筑工程有限公司的委托诉讼代理人孙文辉及第三人广州市从化区街口街道办事处的委托诉讼代理人张铁柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告把位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204过户至原告名下；2.本案受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年3月30日签订《商铺及土地转让协议》，约定：被告转让位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204及该商铺以东墙为界往后13米内的土地给原告，总价合计406604.8元。办理该商铺房地产权证所需缴交的契税和房屋产权登记费由原告负责，其余相关费用由被告负责。被告应提供现有的相关资料给原告使用。原告依约向被告支付了全部价款，具体如下：于1994年1月29日支付10万元、于2009年4月7日支付20万元，于2013年Il月19日支付106604.8元。被告于2013年11月19日将涉案商铺交付原告使用。同一地段的其他商铺已办理了房屋产权证，原告多次催促被告协助办理涉案商铺的房产过户手续，但被告均不予理会。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.被告协助原告办理位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204的房产证；2.本案受理费由被告承担。被告广州市从化第四建筑工程有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原被告双方于2009年3月30日签订的《商铺及土地转让协议》应当认定为无效，法律依据如下：1.《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；2.《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效；3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；4.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。二、涉案商铺的具体情况如下：1.涉案楼盘土地权属国土局下属一公司，楼盘是我方挂靠国土局下属该公司开发，开发完毕后由政府收购一部分用于安置拆迁户，剩下一部分由我方对外出售。2.政府收购的部分可以办理房产证，由我方自行出售的有部分能办证，但需要由街口街政府出面办证。3.涉案房屋属于我方对外销售的，原告的购房款已交齐，但涉案楼盘的资料已经递交到街口街政府，而且土地使用证也不是我公司，所以我公司无法办证。4.我方与第三人协商的时候，第三人承诺帮我方所有商铺办理产权手续，但没有书面材料可证实。第三人广州市从化区街口街道办事处辩称，位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204及该商铺以东墙为界往后13米内的土地属于温天桂个人与广州市从化第四建筑工程有限公司之间的商业交易。温天桂不是小海拆迁项目的安置户，与我街道无关。经审理查明，原告提交的《预收款凭证》载明：兹收到温天桂付小海商业铺位订金10万元，附注“现金”，经手“陈”。该预收款凭证盖有“从化县第四建筑工程公司财务章”，开具的时间为1994年1月29日。庭审中，被告对该证据的三性无异议。2009年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺及土地转让协议书》约定：一、甲方保证有权并同意转让位于国道105线东侧（土名：从化市江埔街南方村大灶佛）商铺203、204等2卡商铺及该商铺以东墙为界往后13米内的土地给乙方；以上商铺编号为甲方认可确定。转让商铺面积合计90.76㎡，转让土地面积合计90.76㎡。二、甲方转让给乙方的商铺及土地的总价合计406604.8元。三、办理该商铺房地产权证的一切手续及费用由乙方负责，甲方应提供现有的相关资料给甲方使用。乙方在未办理该商铺房地产权证之前，甲方所发生的任何债权债务都不涉及乙方所承让该商铺及土地的拥有权属和利益。四、付款方式和时间：乙方分两期付款给甲方，第一期为甲、乙双方签订本协议书后3天内乙方付款30万元给甲方；第二期为乙方办理该商铺房地产权证书后10天内付清余款106604.8元给甲方。五、乙方从支付第一期资金30万元给甲方之日起，甲方转让给乙方的商铺及土地的权属和原租赁收取的租金、押金全部归乙方拥有。六、甲、乙双方在签订本协议书前，甲方应提供和确认该转让商铺平面图、国有土地使用证（复印件），原租赁合同以及相关的一切资料等给乙方。本协议书一式叁份，甲、乙双方各执一份，送从化市国土和房屋管理局一份备案。自签订之日起生效，具有同等法律效力。该协议甲方盖有“广州市从化第四建筑工程有限公司”印章，并由法人代表“肖成光”签名确认；乙方由温天桂（身份证号码）签名确认。庭审中，原告确认该协议未办理备案登记手续，被告确认原告已付清《商铺及土地转让协议书》约定的全部购房款406604.8元。原告提交的《收据》（编号0016158）载明：今收到温天桂小海商业铺位款20万元，经收人签章为“李”。该收据盖有“广州市从化第四建筑工程有限公司财务专用章”，开具的时间为2009年4月7日。庭审中，被告对该证据的三性无异议。原告提交的《收据》（编号0005324）载明：今收到温天桂105国道小海商铺203、204共2卡商铺购铺款106604.8元，收款人为“黄焕林”。该收据盖有“广州市从化第四建筑工程有限公司财务专用章”，开具的时间为2013年11月19日。庭审中，被告对该证据的三性无异议。另，本院为查明案情，向广州市规划和自然资源局从化区分局发函调查了解以下问题：1、原告温天桂与被告广州市从化第四建筑工程有限公司签订的《商铺及土地转让协议书》是否已办理备案登记？2、上述涉案商铺是否已具备办理房地产权证的条件？3、如将上述涉案商铺登记至原告温天桂名下，还需要办理什么手续？该局于2019年9月6日复函如下：经核查，温天桂与广州市从化第四建筑工程有限公司签订的《商铺及土地转让协议书》无办理商品房备案登记，不属于增量房（一手商品房）。经查档，涉案商铺的门牌地址为从化市江埔街环市东路56号之18、1××号，已办理报建及验收手续，所在宗地亦已办理《国有土地使用证》，证号为从府国用(2005)第00172号。涉案商铺已具备办理房地产权证的条件，如需登记至原告名下需缴纳登记费、相关过户税费。附件情况如下：1.《国道105线小海地段“大灶佛”拆迁安置楼办理产权门牌号码××复印件）载明：权属人温天桂，房屋座落编号203、204商铺，房屋面积85.8㎡，门牌号码从化市江埔街环市东路56号之18、1××号。2.《从府国用(2005)第00172号《国有土地使用证》（复印件）载明：涉案地块座落从化市江埔镇南方村大灶佛，土地使用权人广州市从化永成土地资源开发有限公司，地类（用途）商住，使用权类型属出让，终止日期2044年9月7日，使用权面积12554㎡。该国有土地使用证由“从化市人民政府”于2005年8月22日签发，登记机关为“从化市国土资源和房屋管理局”，证书监制机关为“中华人民共和国国土资源部”。3.从化县江埔建设办公室签发的《建筑许可证》（复印件，证号江建字第92215号许可证，）载明：建筑工程地点广从公路56公里处（大灶佛），工程名称综合楼，建筑用途商店铺位，承接施工单位县四建。该建筑许可证于1992年9月24日填发。4.《建筑工程竣工验收质量认定书》（复印件）载明：工程名称小海商业铺位，工程地点105国道江埔大灶佛，建筑面积3640㎡，建设单位从化土地资源开发公司，承建单位从化市第四建筑工程公司，监督日期1993年5月30日，验收日期1994年9月2日，分部工程质量评定六部分质量等级均为合格，有关单位验收评定质量等级为合格，质量监督站核定质量等级为合格。5.《房地产分户图》（复印件）显示：从化市江埔街环市东路56号包含之1至之21共21个商铺。除广州市规划和自然资源局从化区分局复函提供的上述材料外，本院还向该部门调取了涉案楼盘另外两份材料：其一、从化市街口街道办事处2011年1月25日作出的《关于要求办理小海拆迁安置楼房地产权证及减免相关费用的情况说明》，载明：根据从府[2003]24号文精神和拆迁的法律法规规定，我街作为拆迁主体实施对国道105线小海段联发市场前排的房屋进行拆迁整治，在市委、市政府的正确指导下，在各级职能部门和贵局的大力支持下，拆迁整治工作顺利完成。依照市政府的精神，要切实解决小海拆迁安置历史遗留问题，现将要求办理小海拆迁安置楼房地产权证及减免相关费用的情况说明如下：一、按照小海拆迁安置工作相关协调会的意见，由我街向从化第四建筑工程有限公司收购位于国道××段（土名：大灶佛）的一至四幢部分商铺房屋和土地用于拆迁安置，并负责办理上述拆迁安置楼除拆迁户安置剩余后商铺（房屋）的房地产权证和土地权证。二、为切实解决小海拆迁安置历史遗留问题，构建和谐拆迁，依照[2010]5号从府办公文处理表和从府办批[2010]688号文精神，由我街与市国土房管局、财政局衔接，办理上述商铺（房屋）房地产权证和土地产权证，并由市财政据实拨付办证需缴纳的费用。其二、从化县第四建筑工程公司（甲方）与从化县土地资源开发公司（乙方）于1992年9月18日签订的《联营开发商业铺位工程合同》，载明：甲方在广从公路里程碑56KM处（105国道25000公里）的一幅山地有土地使用权，现经甲、乙双方协商，联营开发商业铺位工程，达成以下协议：一、工程地点广从公路里程碑（56KM）往东235米处涵洞中线起往西90米为起点，平行公路向西延伸304M，垂直于公路从公路树边3米起延伸55米，所构成的长方形投影面积为16720平方米。二、工程项目兴建一层的商业铺位，（基础以规划设计部门为准）建筑占地面积为3640平方米，出售的商业铺位面积约为3640平方米。三、甲方的责任：1.负责商业铺位工程的施工和工程质量。2.负责商业铺位工程的全部费用。3.负责按商业铺位销售总收入的25%向乙方交纳开发管理费。4.协助乙方办理各种手续。四、乙方的责任：1.负责办理商业铺位工程的报建、立项、水、电的报装，其间的费用由甲方负责。2.负责办理商业铺位的土地使用权转移和房屋产权的转移手续，其间的费用由甲方负责。3.负责代甲方介绍销售商业铺位。五、购房款项和各种税费的规定:用户的购房的房款应先汇入甲方的开户银行，甲方应立即将有关各项税费和开发管理费汇给乙方。该合同底部除了甲乙双方签章外，还有“广州市从化第四建筑工程有限公司”印章。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，主要涉及以下几个方面的问题。关于涉案协议书的效力问题。本院认为，虽然涉案《商铺及土地转让协议书》从文字上看含有“土地转让”字样，但双方签订该协议的真实意思表示是转让涉案商铺。依据如下：其一、协议第一、二条确实写明转让涉案商铺203、204等2卡商铺及该商铺以东墙为界往后13米内的土地给原告，并明确商铺、土地的面积及商铺和土地的总价合计406604.8元，但该协议第三条同时约定，办理该商铺房地产权证的一切手续及费用由原告负责，被告应提供现有的相关资料给被告使用。根据上述约定可知，涉案商铺及土地面积均为90.76㎡，且仅约定了办理涉案商铺的房地产权证事项，并未约定办理土地使用权证的相关事项。上述约定还存在明显的用语不规范的现象，居然约定“被告应提供现有的相关资料给被告使用”，且书写的是“土地转让”，而非“土地使用权”转让。其二、根据被告出具的《预收款凭证》及两份《收据》可知，被告收取的406604.8元款项均为小海商业铺位款，并非如协议所书是房款及土地总价款。其三、原告起诉仅要求被告协助办理涉案商铺的房产证，并未要求办理土地使用权证。据此，本院认为，上述协议并非由法律专业人士草拟，协议条款欠严谨，该协议本想表达的意思是被告转让涉案商铺给原告之后，原告可以依据协议办理产权证书，原告取得涉案商铺所有权后，其依据涉案商铺的所有权，依法享有涉案商铺所占土地的使用权。故被告以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定为由主张合同无效的辩称，与被告出具的《预收款凭证》及《收据》载明的收到款项均为小海商业铺位款相矛盾，故被告的该项辩称本院不予采纳。另，根据广州市规划和自然资源局从化区分局的复函可知，涉案楼盘依法取得了《国有土地使用证》、《建筑许可证》、《建筑工程竣工验收质量认定书》，涉案商铺不属于增量房（一手商品房），已具备办理房地产权证的条件，故对被告其余关于涉案协议无效的辩称，本院均不予采纳。综上所述，涉案协议的真实意思表示是转让涉案商铺，不涉及土地或者土地使用权的转让问题，约定价款406604.8元实为涉案商铺的总价款，该协议其余约定对原被告双方均有约束力。二、关于被告是否应协助原告办理房地产权证的问题及办证费用的承担问题《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，涉案协议第三条明确约定，办理该商铺房地产权证的一切手续及费用由原告负责，被告应提供现有的相关资料给被告（应为原告）使用。故原告要求被告协助办理房地产权证的主张符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但按照前述约定，办证所需费用由原告自行承担。根据广州市规划和自然资源局从化区分局的回函附件《国道105线小海地段“大灶佛”拆迁安置楼办理产权门牌号码一览表》可知，涉案房屋座落编号为203、204商铺的门牌号码为从化市江埔街环市东路56号之18、1××号，故本院确认，被告应协助原告办理从化市江埔街环市东路56号之18、1××号的房地产权证。虽然被告辩称，应由第三人出面办证，因其与第三人协商的时候，第三人承诺帮被告所有商铺办理产权手续，且被告的陈述在第三人作出的《关于要求办理小海拆迁安置楼房地产权证及减免相关费用的情况说明》得以印证，即：第三人负责办理上述拆迁安置楼除拆迁户安置剩余后商铺（房屋）的房地产权证和土地权证。但原被告之间的协议并未约定由第三人负责为原告办理房地产权证，故被告以其与第三人的约定主张其不承担协助办证义务的抗辩，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条的规定，判决如下：被告广州市从化第四建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告温天桂办理从化市（现为广州市从化区）江埔街环市东路56号之18、1××号房地产权证，办证所需缴纳的一切税、费由原告温天桂承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7400元（原告已预交），由被告广州市从化第四建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 建审 判 员  殷醒文人民陪审员  曾志智二〇一九年十二月五日法官助理谭小婧书记员谢妍