黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初6285号原告：李颖，女，1978年10月29日出生汉族，上海市铁路职工，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李博雅，黑龙江大地律师事务所律师。被告：王微微，女，1980年1月5日出生汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。被告：哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住哈尔滨市南岗区花园街304号B栋8层801室。法定代表人：吴彦君，职务董事长。委托诉讼代理人：刘欣磊，男，1990年2月10日出生汉族，大盛地产法务经理，住哈尔滨市南岗区。被告：于林涛，1979年3月5日出生汉族，无固定职业，住所地哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张志强，哈尔滨市道外区正义法律服务所法律工作者。原告李颖与被告王微微、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司（以下简称大盛公司）、于林涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李颖的委托诉讼代理人李博雅，被告王微微、大盛公司的委托诉讼代理人刘欣磊、于林涛的委托诉讼代理人张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李颖向本院提出诉讼请求：1.请求解除李颖与王微微签订的房屋买卖合同；2.判令大盛公司向李颖返还2万元定金；3.判令王微微、于林涛支付违约金2万元并承担连带责任；4.经纪服务费12240元由王微微、于林涛以及大盛公司承担连带责任；5.判令王微微、于林涛以及大盛公司承担本案诉讼费用。事实和理由：李颖与王微微于2019年6月14日签订了哈尔滨房地产买卖合同，约定李颖购买王微微位于道外区××古街××号××单元××号的房屋，房屋总价款64万元，房屋首付款25万元，尾款为商业贷款。李颖支付定金2万元，居间代理费12240元。合同约定李颖和王微微应于2019年6月24日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，但经李颖多次要求，王微微以该房屋不能办理贷款为由，拒绝配合李颖办理贷款申请手续。李颖于2019年7月3日向王微微及其代理人发出律师函要求其履行合同义务，王微微代理人接收后仍以房屋不能办理贷款为由拒绝配合。根据房屋买卖合同第九条第二款约定，王微微的行为已构成根本违约，李颖有权与其解除房屋买卖合同，并要求其承担违约责任。李颖依据法律规定及合同约定诉至法院。王微微辩称，王微微不认识李颖，案涉房屋在2019年1月份已经卖出，2019年4月18日全部交易完成。王微微没有收到李颖的钱，现在房屋已经不在王微微名下，已经卖给于林涛了。居间服务费王微微没有收到，不知情，不承认。大盛公司辩称，房屋买卖合同未能履行是因李颖与于林涛双方之间的争议产生，并非由居间方或王微微造成，所以不应当对居间服务费承担连带责任。于林涛辩称，请求驳回王微微的诉请。于林涛2019年6月14日受王微微委托签订房屋买卖合同，并且有公证。签订合同后，李颖没有能力支付房款，在合同中约定通过贷款或者现金给付的方式支付房款，约定支付房款的截止日期是2019年6月24日，期限届满后李颖没有支付房款，并且口头约定此合同终止履行。根据《中华人民共和国合同法》的规定，于林涛没有过失也没有过错，是由于李颖违约未如期支付房款而导致合同不能履行，李颖主张定金返还依法不应支持，按照法律规定定金不予返还。李颖主张的违约金因于林涛没有违约行为应当由李颖支付于林涛违约金。关于李颖违约于林涛将另行主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李颖举示的证据一房屋买卖业务签订文件合订本，能够证明李颖的代理人李延博与王微微的代理人于林涛于2019年6月14日通过大盛公司居间介绍签订《哈尔滨房地产买卖合同》，约定李颖购买王微微所有的位于哈尔滨××古街××号××单元××号的房产，合同签订之日，李颖应支付购房款定金2万元，以及双方应于2019年6月24日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续的事实，本院予以采信。2.李颖举示的证据二委托书,各方当事人对真实性均无异议，能够证明王微微于2019年4月15日委托于林涛办理本案所涉房屋买卖相关问题，委托权限为代为办理房产的出售、更名过户、代出现场签字、代为协助买房人办理银行贷款的事实，本院予以采信。3.李颖举示的证据三中介费收据、购房定金收据，能够证明李颖按合同约定支付中介费12240元及购房定金2万元的事实，本院予以采信。4.李颖举示的证据四李颖与于林涛通话录音及整理文字稿，能够证明2019年6月19日李颖与于林涛通话，李颖要求按合同约定的日期办理贷款手续，于林涛称案涉房屋有公证书不能办理贷款，不予配合的事实，本院予以采信。5.李颖举示的证据五律师函及签收单、证据六律师函，因不能证明王微微是否收到律师函，不能证明待证事实，本院不予采信。6.王微微举示的证据一不动产登记信息查询结果，能够证明案涉房屋现不在王微微名下，本院予以采信。7.王微微举示的证据二房地产买卖居间合同、哈尔滨银行对账明细单、转账记录截图2份，能够证明王微微和于林涛在2019年1月8日签订房地产买卖居间服务合同，于林涛向王微微支付案涉房屋购房款45万元，王微微将案涉房屋交付给于林涛的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月7日，王微微与于林涛签订房地产买卖居间服务合同，约定王微微将其所有的位于哈尔滨××古街××号××单元××号的房产以45万元的价格出售给于林涛。至2019年4月18日于林涛将45万元购房款向王微微全部交付完毕。王微微将案涉房屋交付给于林涛，但双方未办理房屋的更名过户手续。2019年4月15日，王微微与其配偶张海波为于林涛出具了一份委托书并进行了公证，委托内容包括代为办理案涉房产的出售、更名过户、办理银行贷款等，王微微为于林涛出具该公证委托书的目的是于林涛可持该委托书自行办理房屋的更名过户手续，现案涉房屋已不在王微微名下。2019年6月14日，于林涛持前述委托书以王微微的名义通过大盛公司居间介绍与李颖的代理人李延博签订了《哈尔滨房地产买卖合同》，约定李颖购买王微微所有的位于哈尔滨××古街××号××单元××号的房产，总价款为64万元，其中包括定金2万元、首付款23万元以及商业贷款39万元。李颖应在合同签订支付购房款定金2万元，2019年6月24日前支付首付款23万元，2019年6月24日前双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续。该合同第九条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。合同签订之后，李颖于2019年6月14日向大盛公司交付了购房定金2万元，于2019年6月15日向大盛公司支付了中介费10240元、代办费2000元。2019年6月19日，李颖通过电话联系于林涛，准备交付购房首付款以及办理贷款，于林涛称案涉房屋有公证书，无法办理银行贷款，拒绝配合李颖办理案涉房屋的贷款手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，于林涛虽持王微微出具的委托书，作为王微微的代理人与李颖及大盛公司签订哈尔滨房地产买卖合同，但结合王微微举示的证据以及庭审中王微微、于林涛的陈述可以认定，于林涛与王微微并不是真实的委托卖房的法律关系，双方应是房屋买卖合同法律关系，于林涛已经向王微微支付了案涉房屋的全部价款，虽未办理房屋的更名过户手续，但于林涛与李颖、大盛公司签订哈尔滨房地产买卖合同时，于林涛已是案涉房屋的实际所有权人，故于林涛以王微微名义与李颖、大盛公司签订的哈尔滨房地产买卖合同的法律后果应由于林涛承担。王微微对于林涛与李颖、大盛公司签订合同一事不知情且无出卖案涉房屋的意思表示，故王微微不应承担相应合同义务。于林涛在合同履行过程中表示案涉房屋有公证书，不能办理贷款，并拒绝案涉合同的履行，其行为已构成违约，李颖诉请解除案涉合同有理，本院予以支持。大盛公司基于案涉合同收取的定金2万元，应该返还给李颖，故李颖诉请大盛公司向其返还定金2万元有理，本院予以支持。案涉合同因于林涛违约导致解除，于林涛作为违约方应双倍返还定金，大盛公司向李颖返还2万元定金外，于林涛应另外向李颖支付2万元作为违约金，故李颖诉请王微微、于林涛支付违约金2万元并承担连带责任，本院支持由于林涛向李颖支付，李颖诉请王微微承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。大盛公司已促成双方签订合同，已完成居间服务且并无过错，因此产生的中介费10240元可不予返还，但因双方交易未能成功，代办事项未开始进行，故大盛公司应当将收取的代办费2000元退还给李颖。中介费虽本应由李颖承担，但因于林涛违约导致合同履行不能，此费用应由守约方向违约方主张，故李颖诉请于林涛向其赔偿中介费10240元，本院予以支持，李颖主张此费用由王微微、大盛公司承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。关于于林涛主张是因李颖未按合同约定支付首付款导致的合同解除，违约方并非于林涛，因合同约定的支付首付款的期限到来之前，于林涛已经明确表示案涉房屋因为有公证书故不能办理贷款，并不予配合合同的继续履行，故于林涛的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除李延博代李颖、于林涛代王微微于2019年6月14日签订的《哈尔滨房地产买卖合同》；二、待本判决发生法律效力后，哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司立即返还李颖定金2万元、代办费2000元；三、待本判决发生法律效力后，于林涛立即给付李颖违约金2万元、中介费10240元；四、驳回李颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1106元（李颖已预付），由哈尔滨市大盛地产经纪咨询服务有限公司负担466元，于林涛负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  盖雪莲审 判 员  袁 红人民陪审员  沈显文二〇一九年十二月九日书 记 员  徐 旭