大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初8514号原告：大连大世界商业集团有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区昆明街101号。法定代表人：王盛家，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕顾航，系北京大成（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王向华，女，汉族，1978年8月28日出生，系该公司职员，住辽宁省大连市甘井子区。被告：大连中倍健身俱乐部有限公司。住所地：大连市中山区昆明街101号。法定代表人：苏明武。被告：沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司。住所地：沈阳市沈河区文艺路19号。法定代表人：张国欣，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李晓霖，系辽宁首丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田昊，系辽宁首丰律师事务所律师。被告：苏明武，男，1992年8月8日出生，系大连中倍健身俱乐部有限公司总经理，住辽宁省大连经济技术开发区。原告大连大世界商业集团有限公司与被告大连中倍健身俱乐部有限公司（以下简称大连中倍）、沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司（以下简称沈阳中倍）、苏明武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕顾航到庭参加了诉讼。被告沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司的委托诉讼代理人李晓霖到庭参加了诉讼。被告大连中倍健身俱乐部有限公司、苏明武经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告大连中倍支付原告租金223401元、水电费等费用30573元，合计253947元;2、请求依法判令被告大连中倍支付违约金25万元；3、请求依法判令被被告沈阳中倍、苏明武对上述1、2项应付款项承担连带清偿责任;4、本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2014年被告沈阳中倍与原告签订《租赁合同》被告沈阳中倍承租位于原告大连市中山区昆明街101号城市广场DE区的四楼4F-1号店面面积为2085.53平方米,作为经营健身项目使用租赁期限为:2014年11月1日至2024年10月31日,为期10年.租赁合同第四条约定租金及支付方式,租金总额为13153438.00元,自2014年11月1日至2017年10月31日,租金单价为1.5元/平方米/天;2017年11月1日至2020年10月31日,租金单价为1.8元/平方米/天;2020年11月1日至2024年10月31日,租金单价为2.0元/平方米/天;租金支付方式为季付,押一付三,具体详见附件三。4.3条约定,若乙方不按合同约定时间交纳租金,除应如数补交外,每逾期一日,应向甲方支付拖欠金额的万分之五违约金,逾期2个月以上的,甲方有权经书面通知乙方后解除本合同。13.1条约定，在合同履行期间有违约行为的，如给对方造成的损失超过违约金额时还应赔偿差额部分的损失。2017年4月5日被告沈阳中倍向原告提出要在大连成立新公司即被告大连中倍,变更合同主体,且保证如果原告同意《租赁合同》中被告沈阳中倍的权利义务转让给被告大连中倍,被告沈阳中倍承诺对被告大连中倍应尽的合同义务、付款义务及违约责任承担连带保证责任直至租赁合同履行完毕止。2017年4月24日,被告大连中倍、被告沈阳中倍与原告签订租赁合同补充协议,自2017年4月24日起,《租赁合同》的乙方即被告沈阳中倍变更为大连中倍健身俱乐部有限公司即被告大连中倍;还约定,自变更之日起,由被告大连中倍履行《租赁合同》中被告沈阳中倍的权利、义务,且被被告沈阳中倍同意在原告承租店面内所有设备设施、装修所有权归被告大连中倍所;2017年4月24日前,被告沈阳中倍按照《租赁合同》约定向原告支付全部应付款项,包括但不限于租金及物业费、能源费,2017年4月24日后由被告大连中倍按照《租赁合同》约定向原告缴纳租金及物业费、能源费及其他各项费用。在《租赁合同》主体变更为被告大连中倍后,被告大连中倍未按《租赁合同》约定缴纳租金等,长期欠租经营,原告多次发出租金催缴通知、暂停营业通知等,被告大连中倍的法定代表人即被告苏明武又以个人名义向原告出具承诺书,承诺对被告大连中倍欠付款项分期付款,且对应付原告的款项承担无限连带责任,直至全部款项全部清偿为止。现因被告大连中倍未按承诺及时支付欠缴租金且持续拖欠租金,原告认为被告大连中倍已经丧失诚信,故通知被告大连中倍与其解除合同,并要求其支付欠付租金及拖欠的水、电、蒸汽费用,但被告大连中倍仍未支付,被告大连中倍、被告苏明武也未承担连带清偿责任。为维护申请人合法权益,依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定,现提起诉讼如诉讼请求,恳请法院依法裁判。被告沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司辩称：原告要求被告沈阳中倍承担连带清偿责任无事实及法律依据，请求依法予以驳回。理由如下：首先，根据担保法的规定，保证的成立需要以书面形式订立符合法律要素的（主要包括被保证的主债权种类、数额；债务人履行债务的期限；保证的方式；保证担保的范围；保证的期间）保证合同。而原告提供的回复函，不符合保证合同的要素，不应视为保证合同。其次，从回复函的内容来看，是从被告沈阳中倍的角度向原告提出并磋商变更租赁合同主体过程的反映，并不是双方达成的具有法律效力的文件或协议，尤其是该回复函结尾处明确载明：“请贵司予以配合，具体手续另行提报”，进一步证明关于变更租赁合同主体的问题将进一步签署正式文件。为此，事后原告、被告大连中倍、被告沈阳中倍确实签署了《租赁合同补充协议》，但其中并没有保证条款，也没有另行达成保证协议。因此，被告沈阳中倍无需对被告大连中倍的债务承担连带保证责任。再次，如果贵院认为被告沈阳中倍应向原告承担连带清偿责任。根据被告沈阳中倍与原告签订的租赁合同，原告尚欠被告沈阳中倍10万元保证金未返还。因此，应当在扣除10万元保证金之外，再向原告承担清偿责任。关于原告申请增加的诉讼请求，我方认为该违约金已经超过原告所主张的租金的本金，即223401元。明显过高，且其提出的租金本金223401元也已包括相应的滞纳金，应该视为违约金。故原告在此基础上又提出违约金，不适当请求依法予以驳回。被告大连中倍健身俱乐部有限公司、苏明武未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年,大连大世界商业集团有限公司作为甲方与乙方沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司签订《租赁合同》,约定乙方承租甲方位于大连市中山区昆明街101号城市广场DE区的四楼4F-1号店面，面积为2085.53平方米,作为经营健身项目使用,租赁期限为自2014年11月1日至2024年10月31日,为期10年。租金按照2014年11月1日至2017年10月31日,租金单价1.5元/平方米/天;2017年11月1日至2020年10月31日,租金单价1.8元/平方米/天;2020年11月1日至2024年10月31日,租金单价2.0元/平方米/天支付。支付方式为季付,押一付三。若乙方不按合同约定时间缴纳租金,除应如数补交外,每逾期一日,应向甲方支付拖欠金额的万分之五的违约金,逾期2个月及以上的,甲方有权经书面通知乙方后解除本合同。因乙方欠租解除合同时,乙方同意店内物品由甲方负责保管,甲方对乙方放置于店内的物品享有留置权。为保证乙方若不支付租金、物业管理费和其他应付费用及存在乙方其他违约情形时能得到补偿，乙方同意向甲方缴纳该房屋租赁保证金100000元。租赁期内,乙方自行负担其健身俱乐部运营所发生的能源使用费和公共事业收费(包括但不限于水费、电费、电话费、电视费),2017年4月5日,沈阳中体倍力向大世界商业集团提交《合同变更申请》,提出要在大连成立新公司,变更租赁合同主体。2017年4月20日,沈阳中体倍力给大世界商业集团回复函,我司申请在法定代表人张国欣不变的前提下,成立一个独立法人公司(大连中倍健身俱乐部有限公司)作为承租方继续履行贵我双方的租赁合同,如贵司同意我公司将《租赁合同》中的权利义务转让给大连中倍健身俱乐部有限公司,我司承诺对被大连中倍健身俱乐部有限公司应尽的合同义务、付款义务及违约责任承担连带保证责任直至租赁合同履行完毕止。请贵司予以配合,具体手续另行提报,同时请贵司提供办理新公司设立的相关手续。2017年4月24日，大连大世界商业集团有限公司（甲方）、沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司（乙方）、大连中倍健身俱乐部有限公司（丙方）签订《租赁合同补充协议》,约定自2017年4月24日起,原合同中的乙方变更为丙方,自变更之日起，由丙方履行原合同中乙方的权利、义务,乙方不再履行原合同的权利义务，甲方同意在2017年4月24日后承租人在原合同中所享有的权利与义务由丙方享有;乙方同意在甲方承租店面内所有设备设施、装修所有权归丙方所有。2017年4月24日前,乙方按照原合同应向甲方支付的全部款项（包括但不限于租金及物业费、能源费）仍按原合同的约定由乙方支付。2017年4月24日后,丙方应按照原合同规定的付款时间和付款方式向甲方缴纳租金及物业费、能源费及其他各项费用。2017年9月19日、2018年2月2日、2017年12月19日，大连大世界商业集团有限公司向大连中倍健身俱乐部有限公司分别发出《租金及滞纳金催缴单》、暂停营业通知书。2018年5月30日，大连中倍健身俱乐部有限公司、苏明武向原告发出《承诺书》,称大连中倍健身俱乐部有限公司欠缴租金150,315元。现承诺:在2018年6月10日下午5点之前交纳6月份当月租金114,183元及应缴水电费。在2018年7月10日下午5点之前交纳现金75157元,并保证以后不再欠租,如有违反，自行终止租赁关系，并办理撤场手续。法人苏明武对大连中倍健身俱乐部有限公司应付大连大世界商业集团有限公司的款项承担无限连带责任,直至全部款项全部清偿为止。2018年7月17日,原告向大连中倍健身俱乐部有限公司发出《通知函》,称截至目前,贵司仍未按《承诺书》履行付款义务,拖欠我司租金276,314元、水电蒸汽费20164元,现通知如下:双方的租赁关系于2018年7月17日解除,我司最后通知贵司,请于2018年7月17日至我司办理撤场手续,并补交欠款。另查，2014年11月1日,沈阳中倍向大世界商业城缴纳保证金10万元。2017年5月10日,沈阳中倍出具10万元专用收款收据。本院认为，原告同被告沈阳中倍、被告大连中倍签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》均系各方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方当事人应当按照约定的内容履行。原告与被告沈阳中倍的往来函件以及最终形成的三方《租赁合同补充协议》中，均表述了将原《租赁合同》中的主体由被告沈阳中倍变更为被告大连中倍，被告大连中倍继受原《租赁合同》中权利义务的相关内容，因此三方签订补充协议的行为，应当认定为对原合同租赁关系的承接，而非形成新的租赁关系。原合同中对于被告沈阳中倍具有约束力的条款，对被告大连中倍同样发生效力。被告大连中倍欠付租金的行为已经构成违约，应当依据合同约定承担相应的违约责任。在原告向被告大连中倍提出解除合同并进行撤场后，被告大连中倍在法定期限内并未提出异议，应当视为对解除行为的知情和认可，故原告要求被告大连中倍支付拖欠的223401元租金的诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告大连中倍给付水电蒸汽欠费30573元一节，现原告提供的证据不足以证明该部分费用真实发生，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请被告大连中倍支付违约金25万元一节，原告主张依据《租赁合同》第13条第1款内容计算明显过高，且《租赁合同》第4条第3款明确约定了欠付租金的违约金计算标准为“每逾期一日按拖欠金额的万分之五”，故被告大连中倍应当以拖欠的123401元为基数，自2018年5月30日确定欠款金额之日起，计算违约金至全部款项付清之日止。关于原告诉请被告沈阳中倍承担连带责任一节，被告沈阳中倍在《回复函》中书面承诺的内容明确具体，具有提供担保的意思表示，应当认定其内容为保证条款，故原告主张被告沈阳中倍承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告沈阳中倍在签订合同时交付的10万元保证金，应当视为对被告大连中倍后续履约行为的保证内容。被告沈阳中倍虽然向原告开具了收款收据，原告称该款项已返还给被告沈阳中倍，但未提供相应支付凭证予以证明，故对于原告主张的该节事实，本院不予采信。被告大连中倍欠付的租金以及应当支付的违约金等，应当由仍留存在原告处的被告沈阳中倍交付的保证金冲抵。关于原告诉请被告苏明武担保责任的问题，因其在向原告出具的《承诺书》中有明确的保证条款，符合合同约定及法律规定，故原告主张被告苏明武承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告大连中倍健身俱乐部有限公司、苏明武经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为对自身民事诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大连中倍健身俱乐部有限公司给付原告大连大世界商业集团有限公司租金123401元；二、被告大连中倍健身俱乐部有限公司给付原告大连大世界商业集团有限公司违约金，以123401元为基数，自2018年5月30日按日万分之五计算至全部款项付清之日止；上列一、二项中被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、被告沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司、苏明武对被告大连中倍健身俱乐部有限公司给付原告大连大世界商业集团有限公司上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告大连大世界商业集团有限公司的其他诉讼请求。诉讼费11950元（含保全费1790元），由原告大连大世界商业集团有限公司负担9024元，由被告大连中倍健身俱乐部有限公司、沈阳中体倍力健身俱乐部有限公司、苏明武负担2926元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大连市中级人民法院。审 判 长  宋晓辉人民陪审员  方 杰人民陪审员  高 杰二〇一九年十二月二日书 记 员  袁秀娜