广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初2696号 原告：利淮物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西扶绥县新宁镇扶绥大道333号未来城商住楼4号楼二层（物业管理用房）。统一社会信用代码914514210865257554。 负责人：姚少河，总经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴惠洁，利淮物业服务有限公司扶绥分公司副经理。 被告：黄滕笋，男，1979年6月6日出生，汉族，无业，住广西扶绥县。 原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称：利淮物业扶绥分公司）诉被告黄滕笋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告利淮物业扶绥分公司的委托诉讼代理人吴惠洁，被告黄滕笋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利淮物业扶绥分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费2029.58元及逾期违约金1470.6元；2．判令被告支付给原告本案维权律师损失费500元；两项合计4000.18元。事实与理由：2013年3月21日，被告与扶绥县碧园房地产开发有限公司（以下简称：碧园地产公司）签订《扶绥县商品房买卖合同》，被告购买碧园地产公司位于“未来城”小区某号房，面积为193.73㎡。2013年10月，碧园地产公司依法选聘柳州市琪鑫物业服务有限公司（以下简称：琪鑫公司）作为前期物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》。后来，琪鑫公司更名为广西利淮物业服务有限公司，2019年6月4日，广西利淮物业服务有限公司变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。《前期物业服务合同》约定：物业服务企业的物业管理费按建筑面积0.8元／平方米／月的标准收取，业主如逾期付款应自逾期之日起根据应缴费用的千分之三向物业服务企业支付违约金。前期物业服务合同生效后，原告依约为小区及被告提供了完善的物业管理服务，但被告却未依约向原告缴纳2014年4月1日至2019年10月31日的物业管理费2029.58元及逾期违约金1470.6元。此外，原告还为被告代付生活垃圾处理费322元。利淮物业作为碧园地产公司依法选聘的物业服务公司，已依约履行了义务，而被告享受了原告的物业服务却拖欠物业管理费及原告代付的生活垃圾费等，给原告经营管理带来了损失，应承担继续支付物业费、支付违约金并承担律师费、诉讼费的违约责任。 被告黄滕笋辩称：1．原告提供的物业服务存在严重瑕疵，且服务态度差，有些公共设备损害后没有及时维修；2．被告与原告之间没有签订过合同，不存在物业服务合同关系，不受原告提交的合同约定的限制，不应当支付违约金和律师费，且违约金的计算标准过高，如法院支持违约金则应予以调整；3．原告不具备法人资格，原告主体不适格；4．原告存在乱收费的现象，前期物业应当根据政府的指导价收取，原告依据收费文件已失效，应当参照扶绥当地的市场价进行收费；5．被告没有收到物业公司的《告知函》《律师函》等催缴物业费的通知；6．被告与前期物业公司签订有老带新免物业费的协议，目前还在享受该优惠政策，不存在拖欠物业费的问题。 本院组织各方进行了举证、质证，对各方无异议的证据及案件事实，本院予以确认。对于各方有异议的证据本院依法审查后查明案件事实如下：2013年3月21日，被告与碧园地产公司签订《扶绥县商品房买卖合同》，购买碧园·未来城小区多层住宅一套，面积为193.73平方米。黄滕笋成为“未来城”小区的业主。碧园地产公司选聘某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司作为“未来城”小区前期物业服务企业并签订《前期物业管理服务合同》。2013年3月29日，某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定：多层住宅0.8元／月/平方米，高层住宅按建筑面积每平方米1元/月的标准收取；每次缴纳物业费的时间为每月5日前；受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；业主违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求限期补交并从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金，如物业公司采取法律途径追讨业主欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等必要费用由业主承担等。该协议约定合同期限自签字之日起至业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效时终止。2013年12月25日，碧园地产公司与某某酒店物业管理有限公司、柳州市琪鑫物业服务有限公司签订《碧园．未来城物业服务交接三方协议》，约定碧园地产公司与某某酒店物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》提前终止，碧园地产公司委托柳州市琪鑫物业服务有限公司代管“未来城”小区物业管理和服务。 2015年12月4日，柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司更名为广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司。2019年6月4日，广西利淮物业服务有限公司扶绥分公司变更为利淮物业服务有限公司扶绥分公司。《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》签订后，利淮物业服务有限公司扶绥分公司依约为小区业主提供了物业管理服务。 “未来城”小区至今未成立业主委员会。被告拖欠原告2018年8月1日至2019年10月31日的物业管理费期间，原告通过《律师函》、《通知》等方式向被告催缴物业费等。 本院认为，扶绥县“未来城”小区至今未成立业主委员会，碧园地产公司与某某酒店物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》以及某某酒店物业管理有限公司与被告签订《前期物业服务协议》是双方自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”碧园地产公司作为建设单位与某某酒店物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对小区全体业主具有约束力。且，2013年5月10日某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司与被告签订《前期物业服务协议》后，2013年10月1日，柳州市琪鑫物业服务有限公司取代某某酒店物业管理有限公司扶绥分公司成为“未来城”小区新的前期物业服务企业。柳州市琪鑫物业服务有限公司扶绥分公司经法定程序更名为利淮物业服务有限公司扶绥分公司，继承了前公司的权利义务。故《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》效力均及于原、被告双方，原告是本案适格主体。被告辩称原告主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予采信。原告按协议约定向被告所在的小区提供了公共服务，被告实际上接受了原告提供的物业服务，则应当向原告缴纳相应的物业管理服务费用。被告辩称原告提供的物业服务质量存在严重瑕疵，但未能提供证据予以证实，且小区的环境卫生、秩序需广大业主共同爱护与遵守，被告如认为物业公司服务不到位，可与其他业主成立业主委员会更换物业服务公司，而不是拒绝缴纳物业费。根据《前期物业服务协议》约定，多层住宅物业费按0.8元／平方米/月计算。被告所在的多层住宅建筑面积为193.21平方米，故被告每月应支付的物业费为0.8元／平方米/月×193.21平方米=154.57元。从2018年8月1日至2019年10月31日，被告拖欠的物业服务费为154.57元／月×14个月=2163.98元。原告主张被告拖欠上述期间的物业为2029.58元，系其对自身权益的自由处分，本院不予干涉。被告未按协议约定每月足额缴纳物业费，已构成违约，应承担继续支付物业费及违约金的责任。关于违约金，利淮物业主张按照协议约定，从逾期之日起按每日千分之三计算，这是合同双方的真实意思表示，且符合法律法规的规定，本院予以支持。故本案的违约金应为154.57元×0.09／月×105累计月积数=1460.69元，超出部分本院不予支持。被告辩称其与前物业公司存在老带新免物业费的协议，目前还在享受该优惠政策，但未能提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。关于律师费，原告没有证据证明产生了律师费损失，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十条、第二十五条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告黄滕笋于本判决生效后十日内一次性支付原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司物业服务费2029.58元及违约金及违约金1460.69元； 二、驳回原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告利淮物业服务有限公司扶绥分公司已预交），由被告黄滕笋负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 梁金玲 二〇一九年十二月二十日 法官助理 甘璧霆 书 记 员 何艳荣 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。