广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5314号原告：广州市中鹏物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道中670号之十九。法定代表人：陈宏昭，职务：总经理。委托诉讼代理人：钟荣敏、甘璇，均系公司职员，联系地址。被告：谢小娜，女，汉族，1982年10月28日出生，住广州市荔湾区。被告：曾祥跃(兼谢小娜的委托代理人)，男，汉族，1983年5月11日出生，与被告系夫妻关系，住广州市荔湾区。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉被告谢小娜、曾祥跃物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁适用小额诉讼程序公开开庭审理，原告广州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人钟荣敏、甘璇，被告曾祥跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉称：原告为被告的房屋广州市荔湾区芳村大道中574号601房提供物业管理服务。被告从2017年4月1日起至今一直拒交物业管理费、垃圾处理费等费用，经多方追收未果。现起诉请求判令：一、被告支付从2017年4月1日起至2018年6月30日止期间的物业管理服务费885.6元（按建筑面积78.73平方米，0.75元/平方米/月计算）给原告，并从逾期之日即每月一日起到支付之日止，每日按月管理费59.04元的每日1%另计滞纳金。二、本案诉讼费用由被告承担。被告谢小娜、曾祥跃辩称：我方不同意原告的诉请。1、开发商广州市芳村区房地产开发总公司无权代表蓬莱花园业主与中鹏物业公司签订所谓的物业委托管理合同。而且此份合同没有经过公示，也没有写明单价。2、原告提供的蓬莱花园业主同意按每平方米0.75元缴纳管理费签名表不是正式合同，且该表的形成程序不合法，原告本来就是非法进入本小区，即使表格显示“双过半”也是不合法的。表格中指出蓬莱花园总面积22515.92平方米是错误的，蓬莱花园小区总面积至少5万平方米，所以所谓业主签名面积17398平方米实际也根本未过半，故原告称业主同意按每平米0.75元缴纳物业管理费没有事实依据。3、2015年7月15日，蓬莱花园小区依法成立业主委员会，并通知原告原物业服务合同权利义务终止。2017年6月12日，业主委员会通过合法程序选聘广州市莱茵物业服务有限公司并签订了新的物业服务合同。但因为原告不顾行政主管部门多次下文责令退出及行政处罚，违法强霸蓬莱花园小区物业服务项目区域不肯退出，意图以事实服务为由收费，致使合法选聘的莱茵公司无法进入。故原告并非蓬莱花园小区聘请的物业服务公司，其一直非法侵占蓬莱花园小区物业服务项目区域，阻碍业主委员会聘请的新的物业服务公司进入，构成非法侵占。如意社区不能代表蓬莱花园小区全体业主签订所谓的代管合同。原告所谓的委托合同及代管合同都是无效的。原告无权管理小区事务，更无权向我方收取物业管理费，我方没有义务向原告支付物业服务费。审理查明：原告是具有物业管理三级资质的物业管理服务企业。2005年7月30日，广州市芳村区房地产开发总公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》约定：甲方委托乙方对“蓬莱花园B、D栋”小区[26660.21平方米，现门牌为××（3梯）、580号（2梯）、582号（1梯）、584号（4梯）、586号（5梯）、588号（6梯）、574号、574号之一、574号之二）]提供物业管理服务，委托管理期限自2005年8月1日起至成立业主委员会重新签订委托合同止；业主和物业使用人单月5-15日到物业管理处交纳物业管理费、垃圾处理费，逾期交纳的从逾期之日起按每月应交管理费的百分之一交纳滞纳金。两被告是广州市荔湾区芳村大道中574号601房的业主，房屋建筑面积78.66平方米。在2011年4月前按照0.65元/平方米/月缴纳服务费。2011年4月1日起，原告认为征得大部分业主同意，将服务费提升为0.75元/平方米。被告认为原告的提价不合法，故没有缴纳服务费。案涉小区曾在2015年7月27日成立业主委员会，名称蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会，业委会于2017年6月12日与广州莱茵物业管理有限公司签订新的物业服务合同。该合同约定物业服务期为三年，但未明确起止日期。2018年6月，在如意社区居委会的主持下，蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主对“提前终止现届委员会任期”、“解聘广州莱茵物业管理有限公司”事项进行投票，投票获得了双过半。广州市荔湾区石围塘街如意社区居委会把“蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主大会”公章、“蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主委员会”公章封存保管。2018年7月如意社区居委会与中鹏公司签订《暂时代管委托书》，委托中鹏公司从2018年7月1日至蓬莱花园（万盛苑、恒雅苑）小区业主大会确定选聘物业公司前，暂时负责小区的物业管理事务。2018年11月1日石围塘街办事处城市管理科在对中鹏公司的回函中，向中鹏公司说明万盛苑的物业管理服务单位目前仍是中鹏公司，中途没有发生物业服务单位变更。2019年6月蓬莱花园的业主周美娟、李洁霞诉广州市荔湾区石围塘街如意居民委员会（以下简称：如意居民委员会）、广州市中鹏物业管理有限公司，要求确认石围塘街如意居委会与中鹏物业公司就原告所在小区所签定的物业服务委托协议无效等，该案件为（2019）粤0103民初第4644号，现尚未审结。庭审中，原告提供下列证据：一、2018年、2019年的催费通知存根拟证明原告一直向被告催讨物业管理费的事实。二、蓬莱花园业主同意升价（调整为每平方米0.75元）的签名表。三、原告在电脑中导出的其他住户按照每平方米0.75元缴纳服务费的发票数据。被告对上述证据进行了质证，对上述证据不予认可。本院认为：根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由此可见，蓬莱花园B、D栋建设单位广州市芳村区房地产开发总公司与广州市中鹏物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》对业主具有约束力。因此，被告作为蓬莱花园B、D栋小区的业主之一，应按《物业管理委托合同》向原告支付物业服务费。对于被告抗辩蓬莱花园小区业委会已与新的物业服务公司签订物业服务合同，原告已无权收取物业服务费问题，因该合同虽然已签订，但合同中没有具体约定新的物业管理公司的服务期限，且没有实际履行；目前原告主张的欠费时间段期间，原告仍然在小区进行实际的物业管理，故原告向被告主张的2017年4月1日至2018年6月30日期间的管理费合法合理，本院予以支持。对于提价的合法性问题，被告虽然对原告提供的蓬莱花园业主同意升价（调整为每平方米0.75元）的签名表不予确认，但并没有提供相反证据证明大部分业主不同意提价，故本院对原告提供的证据的真实性予以确认。因此，原告要求被告按照每平方米0.75元的标准缴纳物业服务费符合法律规定，本院予以支持。对于物业服务费的标准，因被告已取得产权证，故计算服务费时应以产权证上登记的面积来计算。对于滞纳金问题，蓬莱小区业委会与新的物业管理公司签订物业服务合同后，小区业委会与原告就原告是否有权在小区继续进行服务问题纠纷不断，甚至进行诉讼，被告作为业主在纠纷结果未明了的情况下，延迟缴纳服务费不属于故意违约，故原告要求被告支付滞纳金无理，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告谢小娜、曾祥跃向原告广州市中鹏物业管理有限公司支付2017年4月1日起至2018年6月30日止期间的物业管理服务费（按建筑面积78.66平方米，0.75元/平方米/月计算，即每月59元）。二、驳回原告广州市中鹏物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谢小娜、曾祥跃负担。本判决为终审判决。审判员  马文洁二〇一九年十二月五日书记员  李 婷