四川省自贡市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)川03民终1631号上诉人（原审被告）：熊天义，男，1943年7月24日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：钟树才，自贡市盐都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张毅，男，1965年12月15日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严静，女，1966年7月4日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人：杨春林，四川平扬律师事务所律师。上诉人熊天义因与被上诉人张毅、严静确认合同无效纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊天义的诉讼请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人张毅、严静承担。事实及理由：熊天义买房是从缪世明手里买的，购房款也是付给缪世明的，与张毅签订房屋买卖合同是为了过户。购买房屋后熊天义一直居住在该房屋中，张毅、严静从未对该房屋主张过权利；张毅、严静本已离婚，在听说房屋即将拆迁补偿，恶意串通以严静未签字为借口主张解除合同，违背诚实信用原则，明显违反公序良俗；房屋买卖协议签订后，张毅、严静故意为难，不配合熊天义办理房屋过户手续才导致房屋没有过户。张毅、严静辩称，严静对张毅与熊天义签订房屋买卖协议并不知情，在知情后一直不同意张毅私自处理夫妻共同财产；本案确认合同无效并非仅仅依据严静没有在房屋买卖协议上签字，更是因为熊天义并非案涉房屋所在农村集体经济组织成员，根据相关法律规定，熊天义不能在该集体组织购买房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张毅、严静向一审法院起诉请求：1.确认张毅与熊天义于2000年9月21日签订的房屋（房屋权属证号为自大府权字第3060XXXX号、土地证号为大集建1993字第004XX号）买卖合同无效；2.熊天义立即将上述房屋返还给张毅、严静；3.本案案件受理费由熊天义负担。一审法院认定事实：张毅与严静于1987年12月30日登记结婚，夫妻关系存续期间，二人共同修建了位于自贡市大安区和平乡金子村三组（现大安区和平镇金胜合作村第十六合作组）的住宅一套，先后于1993年、1996年取得该房屋的集体土地建设用地使用证[证号为：大集建（1993）字第004XX号]和村镇房屋所有权证[证号为：自大府权字第（3060XXXX）号]，所有权人登记为张毅。2000年，张毅先将诉争房屋以2000元的价格卖给了案外人缪世明，缪世明对诉争房屋进行了修缮；之后熊天义与缪世明协商购房事宜，因张毅与缪世明之间尚未办理所有权转移登记，经三方协商决定直接由张毅与熊天义签订房屋买卖协议书，熊天义向缪世明支付购房款3500元。2000年9月21日，熊天义与张毅签订《协议书》，就诉争房屋买卖事宜进行了约定，并于当日向缪世明的妻子邹发群付清购房款，取得了诉争房屋及该房屋的产权证件。此后该房屋一直由熊天义占有、使用并进行修缮，2000年至2001年期间熊天义多次申请办理产权变更登记并向原金子村缴纳了建房土地复垦费500元，虽然原金子村第三合作队及金子村村委会均认可诉争房屋买卖行为，但相关部门未予办理产权变更登记手续，诉争房屋至今仍登记在张毅名下。2015年11月23日，张毅与严静登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定诉争房屋归张毅所有。另查明，张毅、严静均为自贡市大安区和平乡原金子村三组村民，熊天义户籍于2005年5月19日从自贡市沿滩区卫坪镇曾家桥村1组迁至内江市威远县新场镇联丰村8组5号，其自认在曾家桥村及联丰村均享有宅基地。因城市建设需要，诉争房屋已纳入征地拆迁范围，拆迁安置补偿协议尚未签订，房屋尚未拆除。一审法院认为，本案争议的焦点为张毅与熊天义签订的《协议书》的效力问题。张毅、严静主张诉争房屋系其夫妻共同财产，张毅未经严静同意便将房屋售予熊天义的行为属于无权处分行为，因此《协议书》无效。该院认为，诉争房屋系二人婚姻关系存续期间取得，在二人未对该房屋权属进行特别约定的情况下，应属夫妻共同财产，但二人在2015年11月23日离婚时已经明确约定诉争房屋归张毅所有，因此，严静对诉争房屋没有处分权利。诉争房屋的房屋产权证及土地使用权证均登记于张毅名下，此前张毅已经将诉争房屋售予案外人缪世明，因此熊天义有理由相信房屋买卖系张毅的真实意思表示，其属于善意购买人，且支付了合理的对价，虽然未能办理所有权变更登记，但房屋买卖协议签订至今已19年，期间一直系熊天义占有、使用并管理该房屋，张毅、严静未曾提出异议，因此该上述主张与查明的事实不符，该院不予支持。张毅、严静另主张熊天义非原金子村三组集体经济组织成员，案涉房屋买卖协议因违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定而系无效合同。该院认为，宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村宅基地房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移。2000年，熊天义系自贡市沿滩区卫平乡曾家桥村1组村民，其在曾家桥村已经享有一处宅基地，其从原金子村三组村民张毅处购买了诉争房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效：(五)违反法律、行政强制性规定”的规定，《协议书》为无效合同，张毅、严静的上述主张该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方应当依法承担合同无效后的法律后果。因房屋买卖行为发生于张毅、严静婚姻关系存续期间，出售房屋所得款项应为二人共同获益，故二人应当共同返还熊天义购房款3500元；同时，张毅与严静办理离婚登记时在《离婚协议》中已约定诉争房屋归张毅所有，故熊天义将诉争房屋返还给张毅一人所有；因熊天义未向法庭举证证明其因协议无效所受到的损失，本案对此不予处理，熊天义可收集证据后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第十条、第六十二条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，该院判决：1.张毅与熊天义于2000年9月21日签订的《协议书》无效；2.熊天义于本判决生效之日起三十日内将位于自贡市大安区和平镇金胜合作村第十六合作组[集体土地建设用地使用证号为：大集建（1993）字第004XX号、村镇房屋所有权证号为：自大府权字第（3060XXXX）号]的房屋返还张毅；3.张毅于本判决生效之日起十日内返还熊天义购房款3500元。本院二审期间，上诉人熊天义举示了房屋修缮费用统计清单一份、票据一张，拟证明案涉房屋修缮一共花费了31347元。被上诉人张毅、严静对房屋修缮费用统计清单和票据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院认为上诉人熊天义举示的证据真实性无法核实，依法不予采信。本案二审查明事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，案涉房屋先由被上诉人张毅以2000元的价格售予案外人缪世明，缪世明对房屋进行修缮后以3500元的价格售予上诉人熊天义。上诉人熊天义向案外人缪世明交纳了购房款，缪世明向熊天义交付了房屋。为了方便房屋的产权过户，三方约定由被上诉人张毅与上诉人熊天义签订《协议书》。从该协议签订的情况来看，案涉《协议书》的签订并非是熊天义向张毅买房的真实意思表示，仅是为了方便房屋的产权过户，因此该《协议书》反应的不是双方当事人的真实意思表示，依法不能成立。案涉房屋买卖发生在上诉人熊天义与案外人缪世明之间，被上诉人张毅、严静不是与本案有直接利害关系的当事人，并非本案适格的原告。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销四川省自贡市大安区人民法院（2019）川0304民初981号民事判决；二、驳回张毅、严静的起诉。一审案件受理费275元，退还张毅、严静；上诉人熊天义预交的二审案件受理费550元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 李宁川审 判 员 马 超审 判 员 曾 静二〇一九年十二月二十五日法官助理 但唐付书 记 员 郑云瑶