北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21508号原告：杭州小木吉软件科技有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区仓前街道海创科技中心3幢1605室-6。法定代表人：徐春竹，总经理。委托诉讼代理人：马巧艳，女，1994年2月1日出生，汉族，杭州小木吉软件科技有限公司职员。委托诉讼代理人：胡钊进，男，1988年2月7日出生，土家族，杭州小木吉软件科技有限公司职员。被告：杨奇石，男，1992年5月5日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告杨奇石委托诉讼代理人：杨文龙，男，1969年4月11日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告共同委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。原告杭州小木吉软件科技有限公司（以下简称“小木吉公司”）与被告杨文龙、杨奇石房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员王竞隆适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告小木吉公司胡钊进、马巧艳，被告杨文龙、杨奇石共同委托诉讼代理人刘绍昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小木吉公司向本院提出诉讼请求：1.确认小木吉公司与杨文龙签署的《租赁合同》于2019年2月28日解除；2.杨文龙、杨奇石退还小木吉公司押金93000元；3.杨文龙、杨奇石退还小木吉公司未使用租金281620元；4.杨文龙、杨奇石支付小木吉公司违约金105606元；5.杨文龙、杨奇石赔偿小木吉公司房屋装修费、搬迁费用等各项费用275313元；6.杨文龙、杨奇石支付小木吉公司自2019年2月28日至实际给付之日止的利息，以755539元为基数，按照同期银行贷款利率计算；7.杨文龙、杨文奇按照12%的税率补开与小木吉公司已使用租金等额的增值税专用发票，开票内容为房屋租赁，含税总价为42242.4元；8.案件受理费由杨文龙、杨奇石负担。事实与理由：2018年12月13日，小木吉公司与杨文龙签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定杨文龙提供其位于北京市顺义区×（原头二营砖厂）院内房屋提供给小木吉公司作为仓储使用，租赁期限为1年，自2018年11月19日至2019年11月18日止。租金每年人民币1267280元，支付方式为半年付，杨文龙指定小木吉公司向其子杨奇石银行账户付款。合同签订后，小木吉公司一次性支付了半年租金633640元，及一个月房屋押金93000元，合计人民币726640元。但杨文龙并未按照合同约定向小木吉出具内容为房屋租赁的增值税专用发票。2019年2月28日，主管部门将杨文龙房屋查封后拆除，小木吉公司无法实际使用杨文龙房屋。杨文龙、杨奇石混同使用银行账户，共享合同利益，杨文龙的根本违约行为，导致诉争合同无法履行，租赁合同于诉争房屋被查封之日解除，杨文龙、杨奇石返还小木吉公司押金、剩余房租、装修费用、搬家费用等各项损失，并支付违约金。故，小木吉公司诉至法院。被告杨文龙辩称：杨文龙同意退还小木吉公司交付的押金9.3万元，同意按照未使用的期限退还相应租金，实际拆除时间是2019年4月29日，小木吉公司在4月26日、4月27日将东西全部搬走，根据合同约定期限，小木吉公司使用了5个月，杨文龙同意退还剩余一个月租金105606.67元。关于违约金、赔偿损失杨文龙不同意承担，由于政府强拆导致合同无法履行，强拆是杨文龙无法预见的，因政府错误认定是违建，杨文龙提起了相关行政诉讼，因此不是杨文龙违约导致合同终止，第4-6项诉讼请求杨文龙均不同意承担。同意第7项诉讼请求，给小木吉公司开具相应发票。被告杨奇石辩称：杨奇石同意退还小木吉公司交付的押金9.3万元，同意按照未使用的期限退还相应租金，实际拆除时间是2019年4月29日，小木吉公司在4月26日、4月27日将东西全部搬走，根据合同约定期限，小木吉公司使用了5个月，杨奇石同意退还剩余一个月租金105606.67元。关于违约金、赔偿损失杨奇石不同意承担，由于政府强拆导致合同无法履行，强拆是杨奇石无法预见的，因政府错误认定是违建，杨奇石提起了相关行政诉讼，因此不是杨奇石违约导致合同终止，第4-6项诉讼请求杨奇石均不同意承担。同意第7项诉讼请求，给小木吉公司开具相应发票。本院经审理认定事实如下：2004年2月9日，甲方顺义区×镇×村民委员会与杨文明、杨学文就顺义区×镇×村北的空闲地（原砖厂）28.8亩签订《土地使用权租赁合同》，租期为2004年1月1日其至2033年12月31日止。甲方杨文龙与乙方小木吉公司签订《租赁合同》，该合同约定：第一条租赁物地址、面积、用途：（一）甲方将位于北京市顺义区×镇×村委会北2000米（原头二营砖厂）院内，建筑面积3100平方米出租给乙方使用。（二）租赁物用途：仓储。第二条租赁期限及免租期：房屋租赁期自2018年11月19日至2019年11月18日止，共计1年。第三条租赁物的租金、付款方式及押金：（一）租赁物整体租金标准为：1267280元/年。此租金为含税金额。此价格按照预计税率12%预估，最终结算金额以正式发票为准，金额多退少补。（二）租金支付方式：半年付。付款日期分别为2018年11月24日以前第一期付款，2019年5月24日前第二期付款。本合同签订生效后每6个月前5日甲方向乙方出具增值税专用发票，发票内容为房屋租赁，税率以当地税务局要求为准。（三）乙方同意支付给甲方押金一个月租金93000元。第五条乙方的责任及承担费用：（一）乙方对租赁物进行改造及增设大型设备等须经甲方书面同意认可，费用由乙方承担，租赁期满或者合同解除乙方取走乙方增设的可拆卸设备后租赁物交付甲方。第七条合同的解除：（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方必须承担违约责任。1.迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的应尽义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第八条违约责任：（一）租赁期内，如因甲乙双方其中一方的问题导致本合同无法履行或者提前解除本合同的，应提前30日书面通知另一方，造成本合同解除，构成违约的，须向另一方支付一个月租金标准的费用作为违约金。合同提前解除的，乙方须结清相关费用予以验收确认后，甲方于7个工作日内退还给乙方剩余租金和押金。双方确认合同内写的3100平米租赁物是指库房。杨文龙、杨奇石表示租赁物还包括院子。小木吉公司主张应以合同约定为准，只是库房。2018年12月13日，甲方杨文龙与乙方小木吉公司就上述《租赁合同》签订《补充协议》，该协议约定：甲乙双方于2018年11月19日签订了《租赁合同》。现甲乙双方经过平等协商，约定甲方指定以下收款信息：户名：杨奇石，开户行中国建设银行北京首都机场有限公司北京机场南路支行，卡号×××。杨文龙认可收到押金及半年租金共计726640元，但主张杨奇石只是提供代收款账户，合同事宜与杨奇石无关。小木吉公司提交建筑装饰工程施工书、预算书、增值税专用发票，拟证明装修费共计211844元。杨文龙、杨奇石不认可该证据的关联性。杨文龙、杨奇石提交（2019）京0113行初161号行政判决书，拟证明诉争房屋被拆除时因为政府原因导致，不是杨文龙的原因所致。2019年2月28日，北京市顺义区公安消防支付将诉争租赁房屋查封，诉争租赁房屋于2019年4月29日被拆除。就小木吉公司搬离诉争房屋时间，小木吉公司主张是2019年3月25日，杨文龙、杨奇石主张是2019年4月26日。诉争房屋未取得乡村建设规划许可证。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、照片等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。诉争房屋未取得建设工程规划许可证，杨文龙与小木吉公司就诉争房屋签订的《租赁合同》及其《补充协议》因违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉争合同无效，杨文龙应当返还小木吉公司剩余未使用的房屋租金，因诉争房屋于2019年2月28日被行政机关查封，自该日起小木吉公司无法使用租赁房屋。本院确定自该日起计算杨文龙应当退还的租金数额。杨文龙同意返还押金93000元，对此，本院不持异议。小木吉公司要求杨文龙支付租金及押金利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。诉争《租赁合同》无效，小木吉公司要求杨文龙支付违约金及其利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。杨文龙将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给小木吉公司，杨文龙对诉争合同目的无法实现存在过错。小木吉公司在与杨文龙签订诉争租赁合同时其具有审查租赁物性质的义务，诉争合同无效小木吉公司亦存在过错。故，就小木吉的装修损失，本院根据双方的过错程度酌情予以确定。就小木吉公司要求杨文龙支付搬迁费及其利息、装修费利息的损失，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的相关规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关处理。本案中，双方争议的杨文龙是否应向小木吉公司出具发票一节，不属于法院受理民事诉讼的范围。故就小木吉公司要求杨文龙出具发票的诉讼请求，本院不予支持。另，合同具有相对性，杨奇石并非本案诉争合同的相对人，且杨奇石系代杨文龙收取租金，故，小木吉公司要求杨奇石承担义务的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告杨文龙于本判决生效之日起七日内返还原告杭州小木吉软件科技有限公司押金九万三千元；二、被告杨文龙于本判决生效之日起七日内返还原告杭州小木吉软件科技有限公司剩余租金二十八万一千六百二十元；三、被告杨文龙于本判决生效之日起七日内赔偿原告杭州小木吉软件科技有限公司装修损失十三万二千九百一十八元五角八分；四、驳回原告杭州小木吉软件科技有限公司其他诉讼请求。如果被告杨文龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千七百二十二元，由原告杭州小木吉软件科技有限公司负担一千二百八十四元（已交纳），由被告杨文龙负担四千四百三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王竞隆二〇一九年十二月二十五日书记员  常 怡