广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20954号原告（反诉被告）:谭锦光，男，1958年8月3日出生，澳门特别行政区居民，住澳门台山，委托诉讼代理人：梁志豪，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：许烨璇，广东凡是律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝世玲，女，1974年12月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告（反诉原告）：陈迪喜，男，1959年10月25日出生，汉族，住广东省中山市，上述两被告的共同委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。第三人：王廷勇，男，1975年12月16日出生，汉族，住河南省息县，原告谭锦光诉被告（反诉原告）郝世玲、被告（反诉原告）陈迪喜、第三人王廷勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告谭锦光的委托诉讼代理人梁志豪、许烨璇、被告郝世玲、陈迪喜的共同委托诉讼代理人张子恩均到庭参加了诉讼。第三人王廷勇经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告谭锦光向本院提出以下诉讼请求：两被告向原告返还定金105000元及利息（利息的计算方法：以105000元为基，自2018年9月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）。事实与理由：原告与被告郝世玲通过中介方中山市煌兴房地产中介服务有限公司介绍，于2018年8月6日签订一份房地产买卖合同，约定：原告购买被告位于中山市××乡镇大布村××房，转让成交价格为113万元；为保障双方交易的顺利进行，被告陈迪喜以其个人名下物业为被告郝世玲提供担保，并作为担保人在房地产买卖合同上签名确认。合同签订后，原告依约向被告郝世玲支付定金30万元，余款83万元原告向银行申请按揭贷款。合同第七条约定，如买方在申请按揭贷款过程中，银行审批不过关，使买受人无能力购买该房产的，不属于任何一方违约，则在过户日期前退回定金，解除本合同。后因银行未通过原告的按揭贷款申请，原告无力继续支付剩余购房款，便按照上述合同约定要求被告郝世玲退还定金30万元，但被告称暂时没钱退还，于是原、被告双方达成协议，双方将上述房产另行出售给第三方，出售所得款项用于退还原告的30万元定金。后原告与被告郝世玲及第三王廷勇于2018年11月12日签订一份房地产买卖合同，合同约定第三人以123万元的价格购买上述房屋，付款方式为分期付款，首期定金为10万元，第二期款项为13万元，剩余购房款100万元由第三人申请按揭贷款；为偿还原告的定金30万元，双方约定首期定金及第二期款项共计23万元由原告直接向第三人收取，剩余7万元由被告郝世玲收到第三人的按揭贷款后支付给原告。该合同签订后，第三人于当天向原告支付了10万元，又于2019年6月6日向原告支付的95000元，而第三人申请的按揭贷款100万元已支付给了被告郝世玲，但被告郝世玲一直未将剩余的定金105000元支付给原告。被告陈迪喜作为房地产买卖合同中郝世玲的担保人，应对郝世玲的债务承担连带担保责任。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告谭锦光就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.被告郝世玲、陈迪喜的身份证；2.房地产买卖合同（原告与被告郝世玲、陈迪喜签订）；3.收据、中国建设银行的回单以及中国建设银行银行卡客户交易明细清单；4.房地产买卖合同（原告、被告郝世玲与第三人王廷勇签订）；5.收据以及中国建设银行银行卡客户交易明细清单。被告郝世玲、陈迪喜共同答辩称：原告的诉讼请求是没有事实和法律依据的。原告故意拖延履行合同义务，造成郝世玲应急借高利贷还别人的钱。卖房屋主要是为了还银行的欠款，因原告拖延一年的时间，造成我方额外借高利贷，故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郝世玲向本院提供了以下证据：1.房地产买卖合同（2018年8月6日）；2.房地产买卖合同（2018年11月1日）；3.微信聊天记录；4.银行交易明细和转账付息还款记录；5.律师代理合同和已付律师费的发票。被告陈迪喜向本院提供了以下证据：1.房地产买卖合同（2018年8月6日）；2.律师代理合同和已付律师费的发票。被告郝世玲针对原告的起诉，提出反下反诉请求：1.判令被告有权没收原告的购房定金30万元；2.原告赔偿被告借款利息损失7万元；3.原告承担被告的律师费损失6000元。事实与理由：被告因急于归还银行借款，以保证自己的征信没有不良记录，于2018年8月初将自己位于中山市××乡镇大布村××房委托中介出售，并于同年8月6日与原告签订一份房地产买卖合同，约定购房款为113万元，先支付定金30万元，余款通过银行按揭贷款的方式支付；双方还约定了违约条款，并要求在3个月内完成交易。后由于原告的征信有问题不能通过银行的贷款审批，按合同的约定，原告已支付的定金应由被告没收。原告由于没有能力履行合同，不能在3个月内完成交易，本应终止合同，但原告在没有被告授权的情况下，冒充被告的名义与第三人签订房地产买卖合同，将被告的房屋卖给第三人，直到原告提起本案诉讼后，被告才知道这一事实。被告在2019年7月3日才收到出售房屋的款项，期间，被告为还债给案外人李运芳、李星贤等人借了高利贷84万元，造成被告额外多支付了利息7万元。据此，请求法院支持被告的反诉请求。被告郝世玲在反诉中提供的证据与本诉的证据一致。针对被告郝世玲的反诉，原告谭锦光答辩称：1.被告无权没收购房定金。双方于8月6日签订房屋买卖合同后，无法继续交易的原因是原告的银行审批不过关，因此应当适用合同第7.1条所约定的关于退还定金的条款。1.原告不存在任何违约的行为。关于后续与王廷勇签订的房屋买卖合同，该合同的签订经过中介与双方进行主持，被告郝世玲对合同签订和履行一直都是知情的，不存在冒名代签，而且被告郝世玲也在合同签订后配合办理了相关的房产过户手续，并且收取了房屋转让款100万元。上述行为可以直接证明郝世玲已经对该份合同进行了追认，而且如果真如被告所言其不知该份合同，该合同约定第一、第二笔共计23万元的款项，在其没有收到该款项，按理应当追究买方的违约责任，但其也并没有采取任何行动追究王廷勇的违约责任，这与常理不服，可见其对合同的履行情况及前两笔款用于偿还应当返还原告的定金这一约定是知情且认可的。3.关于被告的借款利息损失，如前所述，我方不存在任何的违约行为，也没有给被告造成任何的损失。其向第三方借款、支付利息是其个人行为，与我方无关，而且被告所提供的证据也不能证明该7万元属于利息损失。4.双方合同中并没有约定产生的律师费应由对方承担，所以上述律师费属于被告为了应诉聘请律师自行支出的费用，应由其自行承担。被告陈迪喜针对原告的起诉，提出以下反诉请求：1.原告赔偿被告名誉损失费3万元；2.原告承担被告垫付的律师费损失6000元。事实与理由：被告郝世玲为急于归还银行借款，于2018年8月6日与原告签订一份房地产买卖合同，将其位于中山市××乡镇大布村××房出售给原告。由于上述房屋并未办理权属证书，原告担心该房屋存在查封或其他隐性债务导致不能正常过户，故要求被告陈迪喜提供担保以保证房屋可以顺利进行交易。被告陈迪喜知道该房屋没有交易风险，故作为担保人在房地产买卖合同上签名确认。现该房屋已顺利交易，但原告将与本案无关的被告陈迪喜起诉到法院，要求被告承担连带责任，并查封了被告的房产及银行账户，造成了被告陈迪喜的精神困扰，并且为了应诉聘请了律师。由于原告的不良行为造成了被告的经济损失及名誉损失，故请求法院支持被告的反诉请求。被告陈迪喜在反诉中提供的证据与本诉的证据一致。针对陈迪喜的反诉，原告谭锦光答辩称：1.原告对陈迪喜的起诉系根据双方所签订的房屋买卖合同，要求其承担连带清偿责任，双方的抵押合同关系依法成立且有效。因此原告对其主张权利具备合同依据，而且本案的起诉符合民事诉讼的立案条件，原告所举证的所有证据均能够提供真实、合法的证据原件来核查，不存在虚假诉讼，原告是依法行使民事诉讼的权利，不会对被告造成任何损失，而且被告对于主张的3万元名誉损失费也没有提供任何确切证据来证明原告对其名誉所造成的影响。2.双方合同中并没有约定产生的律师费应由对方承担，所以上述律师费属于被告为了应诉聘请律师自行支出的费用，应由其自行承担。第三人王廷勇未作出任何答辩意见，也未提供任何证据。本院认定事实如下：原告谭锦光（买方）与被告郝世玲（卖方）、被告陈迪喜（卖方担保人）、中山市煌兴房地产中介服务有限公司（中介方）于2018年8月6日签订一份房地产买卖合同，内容为：1.郝世玲将位于中山市××乡镇大布村××房出售给谭锦光，价款为113万元；2.定金为30万元，余款83万元由谭锦光通过办理银行按揭贷款的方式支付；3.如谭锦光在申请银行按揭贷款过程中，银行审批不过关，使谭锦光没有能力购买该房产的，不属任何一方违约，则在签订过户日期前退回定金，解除本合同；4.由于上述房屋未办理权属证书，存在查封或其他隐性债务等导致无法正常办理过户手续的风险，由陈迪喜提供其名下的物业以物业担保的形式担保郝世玲出售的上述房屋可以顺利进行，如由于郝世玲自身原因导致无法顺利进行交易，则追究郝世玲的法律责任，如郝世玲无能力承担的，则由陈迪喜承担法律责任。合同还约定了其他条款。上述合同签订当天，原告向被告郝世玲支付了定金30万元。后原告向银行申请办理按揭贷款，但由于原告自身的原因，原告的贷款申请未能获得银行的审批通过。2018年11月12日，原告以郝世珍的名义代郝世珍与第三人王廷勇及中介方中山市煌兴房地产中介服务有限公司签订一份房地产买卖合同，内容为：1.郝世玲将上述房屋出售给第三人王廷勇，价款为123万元；2.定金10万元在签定合同当天支付，第二期房款13万元在办理过户手续当天支付，剩余房款100万元由第三人以申请银行按揭贷款的方式支付。合同还约定了其他条款。合同签订当天，第三人向原告支付了10万元，后第三人又于2019年6月6日向原告支付了95000元。被告郝世玲到国土房管部门协助第三人办理了过户手续，上述房屋已登记在第三人名下，第三人申请办理的按揭贷款100万也已支付给了郝世玲。诉讼中，原告谭锦光解释称在签订上述2018年8月6日的房地产买卖合同后，由于其个人原因办不了银行贷款，曾经通过中介公司向郝世玲提出解除合同、退还定金，但中介公司称郝世玲不同意退还定金，并建议将房屋另行出售给其他人，将所得的部分款项作为原告缴纳的定金退回给原告，于是在中介公司的主持下与第三人王廷勇签订了上述2018年11月12日的房地产买卖合同。郝世玲则称对上述2018年11月12日房地产买卖合同的内容毫不知情，直到去国土部门签订办理过户手续时才知道房屋并非卖给原告而是卖给第三人，也不知道卖给第三人的具体价格。又查：被告郝世玲和陈迪喜聘请律师参加本案诉讼，为此各支出了律师费6000元。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。原告与两被告于2018年8月6日签订的房地产买卖合同是各方的真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性禁止性规定，应认定为合法有效。对于2018年11月12日原告代被告郝世玲与第三人王廷勇签订的房地产买卖合同，虽然被告郝世玲并未在该合同上签名确认，但本院认为，被告郝世玲对该合同的主要内容应该是知情的，对于原告主张的因其办不了贷款，被告郝世玲退还不了定金的情况下，双方协商同意将房屋另行出售给第三人，所得的部分款项用于退还原告定金的事实，被告郝世玲也是知情并且同意的，主要理由如下：1.根据2018年8月6日的房地产买卖合同的约定，如原告无法办理贷款导致交易无法进行的，不属任何一方违约，双方可解除合同，郝世玲应无条件退还定金，故在原告无法办理贷款的情况下，其可直接向郝世玲提出解除合同退还定金，而无需代郝世玲与第三人签定合同将房屋转售给第三人，再由第三人将定金退还给原告。2.郝世玲到房管部门签名协助第三人办理了涉案房屋的过户手续，并且实际收取了第三人支付的按揭贷款100万元，第三人也直接向原告支付了195000元。3.原告与被告郝世玲于2018年8月6日签订的房地产买卖合同的成交价格为113万元，而2018年11月12日的房地产买卖合同的成交价格为123万元，原告代被告郝世玲签订合同将涉案房屋转售给第三人，并未损害被告郝世玲的合法权益。故在原告不存在违约行为的情况下，本院认可其诉讼主张，被告郝世玲应将尚欠的定金105000元退还给原告。由于双方在合同中未明确约定退还定金的具体时间，故原告主张从2018年9月6日起计算利息，理据不充分，本院不予支持，利息的起算时间可从原告起诉之日起计算。对于被告陈迪喜的责任问题，双方签订的房地产买卖合同约定，因涉案房屋未办理权属证书，存在查封或其他隐性债务等导致无法正常办理过户手续的风险，故由陈迪喜对上述风险担保责任，但经查，涉案房屋并不存在上述情形，不符合陈迪喜承担担保责任的约定，故原告要求被告陈迪喜对郝世玲的义务承担清偿责任，理据不充分，本院不予支持。对于被告郝世玲的反诉请求，正如前述，由于原告不存在违约行为，故对于郝世玲要求没收原告购房定金30万元，并要求原告承担借款利息损失7万元及返还律师费6000元的反诉请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。对于被告陈迪喜要求原告承担名誉损失费3万元及律师费6000元的反诉请求，经审查，虽然陈迪喜无需承担担保责任，但原告起诉被告属于正当行使诉讼权利，并未采取其他不当方式对原告的名誉造成侵害，故本院不予支持。而且本案属合同纠纷而非侵权纠纷，并不存在赔偿名誉损失费的问题。综上，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。两被告的反诉请求，理据均不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郝世玲应于本判决发生法律效力之日起三日内返还定金105000元，并支付利息（以实际尚欠金额为基数，从2019年8月15日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）给原告谭锦光；二、驳回原告谭锦光的其他诉讼请求；三、驳回被告郝世玲的全部反诉请求；四、驳回被告陈迪喜的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2486元、财产保全费1067元，合计3553元（原告谭锦光已预付），由被告郝世玲承担，被告应在返还上述定金时一并将应承担的费用3553元返还给原告；反诉案件受理费3820元（其中郝世玲预交3470元，被告陈迪喜已预交350元），由郝世玲承担3470元，由陈迪喜承担350元。如不服本判决，原告谭锦光可在判决书送达之日起三十日内，被告郝世玲、陈迪喜可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  郑秀琼人民陪审员  梁志权二〇一九年十二月二十三日书 记 员  卢芷琪林雷