广西壮族自治区兴安县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0325执异33号 案外人：邓永成，男，1978年7月15日出生，汉族，住广西灌阳县。 委托代理人：唐培芳，女，1979年11月27日出生，系邓永成之妻。 案外人：伍祖明，男，1965年2月14日出生，汉族，住广西灌阳县。 案外人：盘冬春，男，1965年11月3日出生，瑶族，住广西灌阳县。 委托代理人：盘东和，男，1956年10月1日出生，系盘冬春兄弟。 申请执行人：广西兴安民兴村镇银行股份有限公司，住兴安县兴安镇秦皇路27号。 法定代表人：贾军，该行董事长。 委托代理人：陈博宁，该行风险管理部员工。 委托代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 被执行人：蒋德义，男，1971年10月3日出生，汉族，住广西兴安县。 被执行人：李玲玲，女，1969年1月1日出生，汉族，住广西兴安县，系蒋德义之妻。 被执行人：灌阳县金龙房地产开发有限责任公司，住所地：灌阳县灌江西路1号。 法定代表人：唐开辉，该公司董事长。 被执行人：唐开辉，男，汉族，1962年11月30日出生，住广西兴安县。 被执行人：马玉秀，女，汉族，1962年10月14日出生，住广西兴安县，系唐开辉之妻。 被执行人：唐盛杰，男，汉族，1986年12月29日出生，住广西兴安县，系唐开辉之子。 本院在执行广西兴安民兴村镇银行股份有限公司与蒋德义、李玲玲、灌阳县金龙房地产开发有限责任公司、唐开辉、马玉秀、唐盛杰金融借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人灌阳县金龙房地产开发有限责任公司名下位于灌阳县××镇××路××号××栋××号门面、××号房产。案外人邓永成、伍祖明、盘冬春向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人邓永成、伍祖明、盘冬春提出申请称，法院拟拍卖的被执行人灌阳县金龙房地产开发有限责任公司名下位于灌阳县××路××号房产虽登记在开发商名下，但不是开发商的私产，而是业主的配套设施，案外人与开发商签订的合同形式上是租赁合同，但实质是买卖合同，且地下停车场系人防工程，法院拟拍卖该房产损害了案外人的合法权益，请求不予拍卖案外人购买的××、××、××号车位。 案外人邓永成、伍祖明、盘冬春向本院提交下列证据：1.《车位使用权租赁合同》，证明案外人与开发商签订车位使用权租赁合同的事实。2.转账凭证，证明案外人盘冬春向开发商已支付车位租赁款30000元，另手机转账15000元。3.借条，证明邓永成借给唐盛杰70000元，用租车位款来抵偿借款。4.《商品房买卖合同》及土地证、房产证复印件，证明盘冬春、邓永成、伍祖明系××大厦的业主。 经审查查明，2017年1月23日，蒋德义向广西兴安民兴村镇银行股份有限公司贷款1000万元，李玲玲、唐开辉、马玉秀、唐盛杰为连带担保人；灌阳县金龙房地产开发有限责任公司以其名下位于灌阳县××路××及××号门面的房屋所有权及土地使用权作为担保物，并于2017年1月25日到灌阳县不动产登记局办理抵押登记，抵押他项权证号分别为桂（××灌阳县不动产证明第0××9号、桂（××）灌阳县不动产证明第0××8号。因蒋德义等未按期归还借款，广西兴安民兴村镇银行股份有限公司向本院提起诉讼。本院于2018年10月16日作出（2018）桂0325民初1623号民事调解书，调解协议包括广西兴安民兴村镇银行股份有限公司有权对灌阳县金龙房地产开发有限责任公司用于抵押担保的两处抵押物【位于灌阳县××路××号，房产证号：灌房权证××镇字第××号，土地证号：灌国用（××）第××号】及灌阳县××镇××路××号××栋××号门面【房产证号：灌房权证××镇字第××号，土地证号：灌国用（××）第××号】享有优先受偿权等六项内容。调解书生效后，因蒋德义等未履行生效法律文书确定的义务，广西兴安民兴村镇银行股份有限公司向本院申请强制执行。本院执行立案后，于2019年5月14日裁定拍卖被执行人灌阳县金龙房地产开发有限责任公司名下位于灌阳县××镇××路××号××栋××号门面及位于灌阳县××路××号。2019年8月10日桂林长城房地产评估有限责任公司对灌阳县××路××号××栋××号商业门面、××号（建筑总面积为3279.99平方米）作出长城灌房估字第B[2019]Q08001号《房地产司法鉴定估价报告》。后本院在上述房产处张贴《询价结果告知书》和《公告》。案外人邓永成、伍祖明、盘冬春于2019年9月23日向本院提交书面执行异议。 另查明，2016年6月6日，案外人邓永成、伍祖明、盘冬春与灌阳县金龙房地产开发有限责任公司签订《车位使用权租赁合同》，租赁××号、××号、××号车位，租金260988元，付款方式为分期付款，车位使用年限与房产证使用年限一致。2017年盘冬春分别转账10000元、20000元给唐盛杰。2015年10月10日、2017年1月26日唐盛杰向邓永成借款分别为20000元、50000元。在听证过程中，伍祖明自认唐盛杰向其借款，以租车位款抵偿借款。灌阳县金龙房地产开发有限责任公司位于灌阳县××路××号房产于2013年10月24日办理房产证，房产证载明该房产座落于灌阳县××路××号××栋××号地下停车场。 本院认为，关于地下停车场是否为业主的配套设施问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，座落于灌阳县××路××号××栋××号地下停车场已于2013年10月24日登记在被执行人灌阳县金龙房地产开发有限责任公司名下，灌阳县金龙房地产开发有限责任公司依法享有所有权。案外人邓永成、伍祖明、盘冬春主张地下停车场系人防工程及业主的配套设施，但其未提供相应证据予以证实，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中承租人缔约的目的是取得出租物的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，案外人邓永成、伍祖明与灌阳县金龙房地产开发有限责任公司签订的《车位使用权租赁合同》，名为租赁，实为双方达成的以车位租赁权抵偿借款的协议。对该租赁合同的真实性，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明名为租赁实为使用权抵债的，对租赁合同的真实性不予认可。债务人以其车位使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。另外因邓永成、伍祖明、盘冬春与灌阳县金龙房地产开发有限公司签订的车位使用权租赁合同是三人共同租赁××、××、××号车位，且在听证过程中盘冬春亦未能提供证据证明自己所租赁的车位。因此，案外人邓永成、伍祖明、盘冬春主张排除执行的理由不成立，本院不予支持。综上，法院将依法对灌阳县金龙房地产开发有限责任公司位于灌阳县××路××号房产进行拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人邓永成、伍祖明、盘冬春的执行异议。 如不服本裁定，案外人、当事人可以自裁定书送达之日起十五日内，向兴安县人民法院提起诉讼。 审判长  欧阳婷 审判员  王佳颖 审判员  侯 科 二〇一九年十二月二十三日 书记员  孙利萍