新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2019）新23民终1809号上诉人(原审被告)：新疆德诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市新城花园S4号商住楼（1区5段）。法定代表人：冯江，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿保东，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘训卫，男，1968年2月22日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。被上诉人（原审原告）：刘开来，男，2000年9月10日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。上诉人新疆德诚房地产开发有限责任公司因与被上诉人刘训卫、被上诉人刘开来商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人新疆德诚房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人耿保东、李江红，被上诉人刘训卫、被上诉人刘训卫、刘开来的共同委托诉讼代理人孙振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆德诚房地产开发有限责任公司上诉请求：1.依法撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2071号民事判决，改判上诉人新疆德诚房地产开发有限责任公司不承担返还房款及赔偿责任，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实不清，虽然被上诉人在一审中提交了上诉人出具的房款收据，但上诉人并未收到购房款，被上诉人将房款交给了案外人钱永平。被上诉人一审中提交的银行流水业务凭证也仅能证实是其家庭成员从账户上支取现金的事实，无法证实其将取出的现金作为购房款交付给钱永平，被上诉人主张的购房款均是向案外人钱永平交付的，故本案一审应当追加案外人钱永平作为第三人；二、一审适用法律错误。上诉人在没有收到被上诉人购房款的情况下将房屋出售给他人，即便被上诉人将全部房款交付给钱永平，但钱永平作为施工企业的现场负责人，并没有将收到的购房款转交给上诉人，上诉人将诉争房屋出售给他人的行为并不存在恶意。刘训卫、刘开来辩称，被上诉人与钱永平是在上诉人的售房部商谈购房事宜并签订《商品房买卖合同》，钱永平是被上诉人工作人员，被上诉人将购房款支付给钱永平后，上诉人的财务人员给被上诉人出具了1335880元购房款收据。.上诉人已将诉争房屋出售给他人，应当向被上诉人承担100万元赔偿款。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘训卫、刘开来向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还购房款1335880元，并承担赔偿责任1000000元；3．被告承担本案的保全费5000元及保全保险费4000元，合计9000元。一审法院认定事实：2018年1月24日，原告拟购买被告开发的阜康市××街房，建筑面积共102.76平方米，双方就房屋价款为1335880元协商一致后，原告刘训卫以现金形式向钱永平支付房款695880元，通过阜康市农村信用合作联社向钱永平转账支付房款260000元。2018年1月25日，原告刘训卫通过阜康市农村信用合作联社向钱永平转账支付剩余的380000元房款，原告刘训卫以原告刘开来的名义与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，建筑面积共102.76平方米，商品房单价为每平方米13000元，房屋总价款为1335880元，交房时间为2018年10月31日前。签订合同当天，被告向原告出具收据一份。其后，被告未按合同约定向原告交付该房屋。另查明原告刘训卫与原告刘开来系父子关系。钱永平系被告公司开发的房屋的承建方负责人。被告已将涉案房屋出售给他人。一审法院认定事实：：2018年1月24日，原告拟购买被告开发的阜康市××街房，建筑面积共102.76平方米，双方就房屋价款为1335880元协商一致后，原告刘训卫以现金形式向钱永平支付房款695880元，通过阜康市农村信用合作联社转账向钱永平支付房款260000元。2018年1月25日，原告刘训卫通过阜康市农村信用合作联社转账向钱永平支付剩余的380000元房款，原告刘训卫以原告刘开来的名义与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，建筑面积共102.76平方米，商品房单价为每平方米13000元，房屋总价款为1335880元，交房时间为2018年10月31日前。签订合同当天，被告向原告出具收据一份。其后，被告未按合同约定向原告交付该房屋。原告刘训卫与原告刘开来系父子关系。钱永平系被告公司开发的房屋的承建方负责人。被告已将涉案房屋出售给他人。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容具体确定，且不违反法律、法规的强制性规定，双方系商品房销售合同关系，自签订之日起对双方当事人产生法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘训卫与刘开来系父子关系，原告刘训卫以刘开来名义与被告签订合同的行为，基于其与原告刘开来之间的特殊身份关系，应认定为代理行为，其代理行为所产生的法律后果由被代理人刘开来承担。一、关于原告是否已向被告交付房款1335880元的问题。对于原告的诉讼请求，被告提出“被告未收到原告交付的房款1335880元”的抗辩意见，原告就此提交了由被告开具的收据一份，被告对该收据的真实性表示认可，则应当推定为原告履行了交付房款的义务，但被告坚称其未收到原告交付的房款，之所以给原告开具收据，是因为当时双方口头约定先开收据再交房款，被告出具收据后原告并未交付房款。对被告的该抗辩意见，原告提交了打款凭证两份，证明原告向被告转账640000元，现金给付695880元，被告提出原告将房款交付给了钱永平，钱永平并非被告公司的工作人员，被告并未收到原告交付的房款。对被告的该抗辩意见，原告提交了电话录音两份，第一份为：2019年3月25日，原告刘训卫的妻子王琴与被告公司的总经理耿保东的电话录音，第二份为：2019年4月3日，原告刘训卫与被告公司的总经理耿保东的电话录音。在电话录音中，在原告告知自己身份的情况下，被告公司的总经理耿保东均向原告承诺予以退还房款，对此事实，被告并无异议，但抗辩称混淆了不同的客户，出于一种本能才答应退款。认定被告是否收到原告交付的房款的核心问题是钱永平接收房款的行为能否视为被告的行为。被告认可钱永平系其承建方负责人，被告德诚房产与钱永平所在的公司之间存在合同关系，钱永平出现在售房部并与原告商议买房事宜具有一定的合理性。原告作为购房者，在被告公司的售房部，经销售人员指引，对出现在售房部并与其商谈购房事宜的钱永平有理由相信钱永平系被告公司的工作人员。原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告拿到了被告的财务人员开具的收据，原告有理由确信，钱永平的行为可以代表被告，将房款交付给钱永平等同于将房款交付给了被告。被告公司的总经理耿保东在电话录音中承诺向原告退还房款的行为，亦证明被告对钱永平收取房款的行为予以认可。在房屋买卖交易过程中，原告已经尽到了应当尽到的注意义务。综上，根据原告提交的收据、打款凭证两份、电话录音两份等证据，能够相互印证，可以形成一个完整的证据锁链，能够证明原告已向被告交付房款1335880元的事实。据此，一审法院对被告的抗辩意见均不予采纳，对原告主张的已向被告交付房款1335880元的事实予以确认。二、关于原告要求被告赔偿损失1000000元有无事实及法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告已向被告交付房款1335880元，庭审中，被告认可其已将涉案房屋出售给他人。据此，对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还购房款1335880元，并承担赔偿责任1000000元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。三、关于原告要求被告承担保全费5000元及担保保险费4000元有无事实及法律依据的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：申请保全措施”的规定，原告申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，原告向一审法院交纳的申请保全费5000元应当由败诉方德诚房产承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款：“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条：“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，保全提供担保是保全申请人的义务，以何种方式提供担保取决于申请人自己的选择，原告可以以自己的财产或他人财产担保，而非必须通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。申请人选择以购买保险的方式来提供担保，由此而支出的费用应当由申请人承担。综上，一审法院对原告要求被告承担申请保全费5000元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告承担担保保险费4000元的诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除原告刘开来与被告新疆德诚房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告新疆德诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘开来返还房款1335880元，并向原告刘开来承担1000000元的赔偿责任；三、被告新疆德诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告刘开来支付本案的申请保全费5000元。四、驳回原告刘训卫、刘开来的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人新疆德诚房地产开发有限责任公司未向本院提交新证据。被上诉人刘训卫、刘开来向本院提交以下新证据：2019年9月17日上诉人出具的关于房屋保全的说明一份及2019年9月25日上诉人向阜康市住建局出具的证明一份，拟证明上诉人积极配合被上诉人刘训卫、刘开来进行房屋保全，钱永平代表上诉人进行房屋买卖。上诉人德诚公司经质证，对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。认为被上诉人出具的证明与本案无关。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是被上诉人要求上诉人返还购房款并赔偿损失有无事实及法律依据。上诉人认为，被上诉人并未将涉案房屋款项支付给上诉人，而是支付给了案外人钱永平，钱永平并非上诉人工作人员，不能代表上诉人，并称钱永平系其承建方负责人，因其与钱永平工程款支付问题，钱永平在其售房部与被上诉人商谈签订购房合同事宜，钱永平收到被上诉人购房款后应当将款项交给上诉人或者钱永平所在的公司，但钱永平未将房款交付上诉人亦未将房款交付给钱永平所在的公司，故上诉人不应向被上诉人返还购房款并赔偿损失。对此，本院认为，上诉人认可钱永平系其承建方负责人，钱永平在上诉人的售房部与被上诉人商谈买房事宜并签订了《商品房买卖合同》，被上诉人向钱永平支付了购房款后，上诉人财务人员给被上诉人出具了一份收款收据，被上诉人作为购房者，在上诉人售房部商谈并签订合同，被上诉人有理由相信钱永平系代表上诉人，且被上诉人提供了其2019年3月25日、4月3日与上诉人总经理耿保东的电话录音，在该录音中，上诉人总经理承诺给被上诉人退还购房款。综上，钱永平收取被上诉人房款的行为应视为上诉人的行为。关于被上诉人交纳房款数额的问题。上诉人认为，被上诉人只向钱永平支付了890000元，余款695880元未付。被上诉人提交了2018年1月25日上诉人给被上诉人出具的收据，该收据中载明，“今收到刘开来新城六期18幢1层04号房款1335880元”。上诉人认可该收据是其公司财务人员出具，但认为其在交易过程中，有先出具收据再付款的情况对此，经本院审查认为，被上诉人于2018年1月24日向钱永平转账260000元，签订合同当日向钱永平转账380000元，剩余695880元购房款被上诉人认为系现金交易，上诉人给其出具收据后，钱永平将给被上诉人出具的收条撕毁，上述陈述符合交易习惯，而上诉人作为房产公司称在交易中有先出具收据再收取房款的理由不符合一般交易习惯及日常逻辑，且上诉人对此并未提供证据予以证明。一审法院依据上述事实及证据认定被上诉人已经支付购房款1335880元并无不当。对于上诉人是否应向被上诉人承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人认可其已将涉案房屋出售给他人，被上诉人依据上述规定要求上诉人返还购房款1335880元，并承担赔偿责任1000000元的诉讼请求符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25527.04元，由上诉人新疆德诚房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周美蓉审 判 员 马雪静审 判 员 杨 洁二〇一九年十二月五日法官助理 王壮森书 记 员 马丹妮