广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23766号原告：卢颖俭，女，1980年5月12日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：陈莉君，广东顺晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李程灏，广东顺晖律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道港口路19号3座313室，统一社会信用代码91440605304116045A。法定代表人：饶广华。委托诉讼代理人：钟绮云，广东纵横天正律师事务所律师。原告卢颖俭诉被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称“溢汇盛公司”）合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年3月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李程灏，被告的委托诉讼代理人钟绮云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2017年3月20日签订的《物业使用权转让合同》[编号：溢汇盛（GY）ZR-0073]中约定的物业使用权期限超出20年的部分无效；2.判令撤销原、被告于2017年3月20日签订的《物业使用权转让合同》[编号：溢汇盛（GY）ZR-0073]、《经营管理服务协议》；3.判令被告返还原告已支付的溢东广场X座XXXXX室的使用权转让款120592元、经营管理服务费180888元，合共301480元。4.判令原、被告于2017年3月20日签订的《物业使用权转让合同》[编号：溢汇盛（GY）ZR-0073]第六条第2款为无效格式条款；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：在2017年初，被告在位于佛山市南海区桂城街道推广宣传名为“溢东广场”（又称为“双城故事”）的楼盘项目。原告经过介绍后前往被告的销售中心进行了解咨询，当时被告的销售人员跟原告宣传声称案涉楼盘有31年的产权，在整个介绍过程中都是使用“出售”“购买”的字眼来进行宣传，而且声称只要征信没问题就可以办理按揭抵押，整个过程均没有提及过是出租给原告的，也没提及过原告需要支付经营管理服务费的事宜。所以在原告在最初了解的时候，一直以为该楼盘是一个拥有31年产权的公寓。在被告的多次宣传下加上现场的热烈气氛的渲染，原告当场交付了高额的定金。在原告前往被告销售中心签合同的当天，被告的工作人员已经将全部打印好的格式合同拿给原告签字，由于现场十分多人，被告一直催促原告赶紧签名，原告完全没有审阅过合同，就在被告指定的地方签字盖模。案涉的协议约定：被告将佛山市南海区桂城街道港口路19号溢东广场X座XXXXX室的使用权转让给原告，使用权期限为31年，原告为此需要支付款项合共301480元，其中被告将该款项分解为使用权转让价款120592元，经营管理服务费180888元，原告在签订上述合同的当天全额支付了301480元。直至2018年初，原告发现得知（2017）粤06民终11390号的生效判决后，发现自己购买的案涉溢东广场X座XXXXX室实际上并没有产权，仅仅是租赁回来，而且有效的期限只有20年。原告才意识到是被被告通过欺诈，诱导，虚假宣传的手段来诱骗签订合同，内容完全违背原告的真实意愿而且违反法律规定，案涉合同的约定对原告是极为不公平的，故要求撤销案涉合同，理由如下：1.案涉的原、被告签订的《使用权转让合同》和《经营管理服务协议》对原告显失公平，应予以撤销。根据（2017）粤06民终11390号“以下简称：“11390号案”的生效判决，认定“11390号案”案涉的《认租协议书》、《物业使用权转让合同》实际上为租赁合同，约定超出20年的部分无效。该判决生效后，原告认为案涉的合同实际上仅仅是一份20年有效的租赁合同，剩余的11年自始无效，原告本着购买31年权限公寓的意向与被告签订合同，最后却发现只有20年的有效承租期，足足有1/3的部分是无效的，显然已经与原告当初签订该合同的意愿完全不一致，原告用了31年期限的价款仅仅购买了20年的承租期，显然对原告是极为不公平的。原告作为不懂法的普通消费者，并不清楚案涉合同约定的31年租赁期限是否违法，也不可能可以独立判断，但是被告是十分清楚案涉合同关于31年租赁期限的约定是违法的并且选择了隐瞒该事实，原告在签订合同后都不知道自己所签的合同到底是否合法，自己的权利是否受到侵害，签订的合同到底是否真的有31年权限的保障，而被告正是利用原告缺乏独立判断能力的这一点，迫使原告签订案涉的合同，使得案涉的合同根本上对原告极为不公平。案涉的《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费对原告也是极为不公平的，实际上该经营管理服务费就是原告购买31年使用权转让款的其中一部分，被告将部分转让款另起名堂变相收取，被告根本没有为原告提供所谓的经营管理服务，原告也不需要被告的该种服务。2.案涉的原、被告签订的《使用权转让合同》和《经营管理服务协议》是被告通过欺诈、诱导的手段方式欺骗原告而签订的，应予以撤销。被告十分知悉案涉合同实际为一份租赁合同，租赁合同的最长期限不得超过20年，但是被告并没有将该情况告知原告，并且决定继续隐瞒欺骗原告，更是企图利用20年期限届满后再赠送11年的条款规避法律风险，实际上该约定是无效的，但是被告一直声称保证31年的“产权”不会受到影响，具有法律效力，直至到“11390号案”生效判决后，原告才知悉自己超出20年的部分无效实际上是无效的，无效部分自始无效，也就是说，案涉公寓使用权的期限仅有20年，剩余的11年相当于从来没有约定过，也不受法律的保护。被告是一再使用欺诈的手段隐瞒该事实，欺骗原告，使得案涉的《使用权转让合同》已经完全违背了原告当初的真实意愿。被告在宣传销售过程中，诱导原告误以为案涉公寓是拥有31年产权的，诱导原告当场交付高额的定金。并且在签订合同后，直到今年1月份，原告得知“11390号案”判决结果后，原告才发现一直被被告欺骗，自己购买的31年使用权实际上根本只有20年租赁期，直到那时候，原告才醒悟到，其实从宣传到销售再到签订合同整个过程都是被告设计的圈套，诱骗欺诈原告一步一步签订其早已设计好的合同。3.案涉的《物业使用权转让合同》第六条第2款的条款为无效格式条款。该条款强制约定由原告承担本应由被告承担的租赁税等依法应当缴纳的税款，属于《合同法》第四十条中关于“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任”的情形。按照规定，被告在收取原告款项后，应当依法开具发票，以及向税务部门依法缴纳税费。但是被告为了偷税逃税，利用提供格式合同的优势，强迫原告签订该不公平的格式条款，以免除被告依法缴税的义务，并将该缴税的责任加重于原告身上，因此明显属于无效的格式条款。综上所述，被告使用欺诈、诱导、虚假宣传等欺诈手段诱导原告签订合同，不惜使用违反法律规定的方式与原告签订合同，导致原告签订的合同在根本上违背了其真实的意愿，合同的履行对原告极为不公平，被告的行为完全有违公平、诚实守信的精神原则。为维护原告的合法权益，原告遂提起本案诉讼。被告辩称，被告不同意原告的所有诉讼请求。原、被告双方就“佛山市南海区桂城街道港口路19号溢东广场2座12层26号房（以下简称：涉案物业）所签订的《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》（以下合并简称：案涉合同），不存在法定可被撤销的情形，且原告的撤销权亦已超过法定的行使期限而消灭，案涉合同属于双方真实的意思表示，合法且有效，依法应当按合同的约定继续履行。因此被告请求法院依法驳回原告的所有诉请。涉案物业位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块。该土地登记权利人为佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，权属性质为国有土地使用权。2014年5月14日佛山市三溢同利置业投资有限公司，通过佛山市南海区桂城街道农村集体资产管理交易中心公开举办的土地使用权竞投租赁会，竞投租赁该土块，并于2014年5月22日与前述该土地权利人签订《土地使用权租赁合同》。约定由“乙方（三溢同利公司）”，负责在涉案土地上兴建总计容建筑面积不少于11万平方米的建筑物，租赁期限为35年，从2014年5月22日至2049年5月21日，且乙方有权将建筑物部分转租给第三方。2014年9月28日，被告与前述《土地使用权租赁合同》的两方当事人共同签订《补充协议》，三方同意：自补充协议签订之日起，“乙方（三溢同利公司）”在《土地使用权租赁合同》中的权利义务全部由被告享有和承担。被告按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上出资建成总建筑面积约150341.39平方米的建筑项目“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，其中溢东广场1座（包含涉案类物业在内的三栋高层：“酒店1、酒店2、酒店3”）建筑面积为116860.07平方米，且已取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上相关材料和合同文件均早已在涉案项目的现场予以公示。且有同类案由的生效判决予以确认。2017年3月20日被告与原告共同委托广东卓展律师事务所，在律师见证下，双方就涉案两套物业签订系列协议。案涉合同对涉案物业的“权属情况、合同性质、租赁期限、租赁使用费金额及支付方式、转租和承租人再装修、以及合同期限届满交还租赁物的时间和交还状态”等事项，均有明确的约定。1.原告既请求合同部分条款无效，又主张撤销合同，其诉请违反《民事诉讼法》第119条的规定，依法应当驳回。申请撤销合同和请求确认合同条款无效是两种不同的诉讼请求权。申请撤销合同为形成权之诉；确认合同条款无效属于确认权之诉。该两个诉请之间存在矛盾性。在同一案件中进行审理，对被告显失公平，也于法律无据。因此原告的诉请必须具体和确定，该两个诉请不能同时主张，法院依法不应当根据同一事实作出选择性的判决。2.案涉合同不存在可被撤销的法定情形，且原告的合同撤销权已超过法定期限而消灭，无权要求撤销合同。案涉合同不存在《合同法》第54条的法定撤销情形。关于涉案物业、以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、还有双方拟签的合同样本、以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告均已在涉案项目现场全部公示，并在项目接待中心的不同地方做出醒目的提示。根据《认购物业使用权协议书》条款，以及案涉合同在律师见证的情况下签订等事实。证明原告在签订案涉合同之前，已经完全清楚涉案物业的情况、以及其将要作出的民事行为所产生的法律后果。原告不可能会产生“购买产权”的重大误解，并且原告也未能提交证据证明，被告采用“欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背其真实意思的情况下订立的合同”，应承担举证不能的法律后果。原告对案涉合同的撤销权已超过法定一年的除斥期间而消灭。原、被告双方于2017年3月20日就涉案物业签订一系列的合同。原告同时购买的另一10层12号房屋（另案处理），按《补充协议》的约定，从2017年4月开始，每月按时足额支付分期租金，直至同年11月一次性缴交剩余的租金。证明原告一直清楚涉案物业的属性和案涉合同的性质，其辩称“直至2018年初，通过另案生效判决后，才得知自己购买的涉案物业实际上并没有产权”，完全是为了挽回《合同法》第55条，关于合同撤销权一年除斥期间的法定时效。原告已取得涉案物业所产生的经济收益，无权要求撤销合同。原告以“合同条款显失公平、因被告的欺诈、诱导而签订合同”为由，主张撤销涉案租赁合同。但是事实上，从2017年9月1日至2018年8月31日期间，原告已经就该物业所产生的租金收益，与原告的另一物业共收取第三方支付的租金45468元。因此原告的合同撤销权既超过一年除斥期，且原告在取得物业收益后要求撤销合同的行为，明显有违诚实信用的基本民法原则。3.原告要求被告返还基于20年租赁期限而收取的相关款项，没有法律和事实依据。双方对20年租赁期限的租金有明确的约定。原告从未因“超过20年租赁期限”而支付过任何租金或产生过任何损失。且没有证据证明，被告要求原告支付过、或原告已向被告支付了“31年的租金”。根据《物业使用权转让合同》第二条第1点：该物业使用权转让期限为二十年，自被告向原告交付该物业之日起开始计算；第三条第1点：该物业在本合同约定的使用权转让期限的转让总价为……元；并且该合同第二条2点：在原告按照本合同约定按时足额向被告支付物业使用权转让款的前提下，本条第1款转让期限届满后，被告同意免转让费赠送该物业使用权给原告至2049年5月21日（以下简称“免费赠送使用期”）。证明双方进一步明确，在该附生效条件、生效期限的免费赠送使用期内，原告应承担的费用仅仅是使用该物业而产生的“物业管理费、水、电费等能源费”。即原告“从20年租赁期限届满后，至免使用费期间”内，根本无须向被告支付任何形式的租金或费用。假设原告主观臆断“租赁期限为31年”，但其事实上，仅仅支付了20年期限的租金。因此根本不存在“超过法定20年租赁期限而收到租金”的事实。案涉合同目的业已达到，原告已于2018年10月24日接收涉案物业，双方继续履行合同不存在任何事实障碍和问题。根据《物业使用权转让合同》第四条第1点的约定，被告交付给原告的“物业交付标准详见本协议附件二，即《物业交付标准》”。而根据原告收楼时所填写的《单元验收确认表》所反馈的情况，证明涉案物业已符合合同约定的交付条件。因此原告依据租赁合同取得租赁物业进行使用的合同目的已经达到，没有要求被告返还款项的事实和法律依据。4.案涉合同没有违反法律强制性规定，依法不存在部分条款无效的情形。免费赠送期间不符合法定租赁合同的必备条件，该期间不属于租赁关系。根据《合同法》212条，对租赁合同的定义：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金。据此租赁关系的成立，须以承租人向出租人支付使用租赁物租金作为对价。而本案中，双方不仅对20年合同租赁期限内的租金有明确的约定，而且对免费赠送期间内所产生的费用，同样有明确的约定，即原告仅承担“物业管理费、水、电费等能源费”，除此之外，原告无须向被告支付任何形式的费用。因此该免费赠送期间，依法不应认定为租赁关系，况且在现实经济生活中，确实存在大量的、非因租赁关系而取得的，合法占有、使用房产的事实。而该类法律事实的产生，既有基于亲友关系而形成的借居、借用，也有因双方当事人之间的约定而产生的“互换、抵销、赠与”等等情形。被告有权对涉案物业中的自身合法权益作为处分和限制。被告通过政府公开的交易平台竞投获得涉案地块，通过与土地权利人签订的《土地使用权租赁合同》取得涉案土地35年的合法使用权，并按照土地使用权租赁合同的约定，履行了全部义务；含涉案物业在内的“溢东广场1座”，被告均已依法取得相关规划、消防等行政部门的许可和验收，履行相关的报备手续。因此被告作为合法权利人，有权对涉案物业做出含出租在内的处置方式。据此被告有权将涉案物业出租给原告使用20年，并收取相应的租金；同理，被告也有权将涉案物业，免费给予含原告在内的任何第三方使用。被告的处置权，既未违反《土地使用权租赁合同》的约定，更未损害他人和社会公共权益，依法不存在无效的法定情形。案涉合同第六条第2条款，属于平等民事主体之间对于“非纳税义务人承担税款的约定”，既未影响国家税收秩序，也不符合格式条款无效的法定情形，应为合法有效条款，对双方均具约束力。案涉合同属于两个平等民事主体之间协商一致的意思表示，不存在一方垄断、或一方占市场主导地位、或一方必须被动接受对方条款才可享受到服务的情形。因此根本不具备签订格式合同的基础要素。同时该条款也不符合《合同法》第40条，关于格式合同条款的无效的法定情形。我国税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，但对于实际由谁缴纳税款却没有作出强制性或禁止性规定。虽然税收管理方面的法律法规，对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。因此合同当事人之间对税费负担条款的约定，只要不改变税收法律、行政法规对税种、税率、税额等的强制性规定。则该约定由非纳税义务人承担税费的条款属于私法领域的范畴，是对合同当事人权利义务的安排，不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为有效约定。最高人民法院及司法现状就此问题的相关案例，均作出相关条款有效的认定。被告与涉案土地权利人佛山市南海区桂城街东区奕东股份合作经济社，所签订的、经政府见证的《土地使用权租赁合同》第“四”下的第“（五）”款；以及原告所引用的生效判决书认定有效的《物业使用权转让合同》中的第“六条”下的第“2”款，均有与本案该条款相同或相类似的“由非纳税义务人承担税费”约定，且均被政府行政部门以及生效判决认定为有效条款。综上所述，涉案物业产权来源清晰、行政审批手续完备，且已按合同约定的标准进行了交付；而被告出租权利明确、已履行公示告知义务，且没有证据证明被告存在欺诈、诱导、隐瞒的行为；原告在清楚涉案物业权属的情况下，才与被告签订案涉合同，应依据诚信原则继续履行合同。因此请求支持被告的答辩意见，驳回原告的所有诉讼请求，以维护诚实信用的市场经济秩序。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1.原告香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证，被告佛山市溢汇盛投资有限公司企业信用信息查询截图（各1份，复印件）。2.《物业使用权转让合同》（合同编号：溢汇盛（GY）ZR-0073）、《经营管理服务协议》（签订时间为2017年3月20日）（各1份，原件）。3.（2017）粤0605民初6835号判决书、（2017）粤06民终11390号判决书（各1份，复印件）。4.《认租协议书》、《物业使用权转让合同》（合同编号：溢汇盛（GY）ZR-0071）、《经营管理服务协议》（签订时间为2017年2月17日）、《补充协议》（签订时间为2017年2月17日）（各1份，复印件）。5.承诺书（1份，复印件）。6.微信聊天记录（1份2页，复印件）。7.双城故事宣传资料（1份7页，复印件）。8.业主群聊天记录（1份8页，复印件）。9.《关于溢东广场部分租户诉求问题的回复》照片（1份5页，复印件）。10.收据（编号分别为7052699.7052698）（共4份，原件）。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：11.《竞投租赁成交确认书》（1份，原件）。12.《土地使用权租赁合同》、《南海区桂城街道办事处桂城法律服务所见证书》、《补充协议》（各1份，原件）。13.《证明》（1份，原件）。14.《土地使用权证》（1份，复印件）。15.《建设用地规划许可证》（地字第4406052017400082号）（1份，原件）。16.《广东省企业基本建设投资项目备案证》（1份，原件）。17.《建设工程规划许可证》（建字第440605201540453、454、455号）（3份，原件）。18.《建筑工程施工许可证》（编号440622201606220101、440622201604190101、440622201604190201）（3份，原件）。19.《南海区建设工程竣工联合验收终审意见书》（1份，原件）。20.《建设工程规划条件核实意见（建筑）》（1份，原件）。21.《建设工程消防验收意见书》（1份，原件）。22.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（1份，原件）。23.《门楼牌号码申领（变更）决定通知书》（1份，原件）。24.《项目平面图》（1份，原件）。25.溢东广场接待中心现场“公示栏”照片及相关公示的文件（42页，复印件）；26.溢东广场签约位置的“温馨提示”等告示（4页，复印件）；27.溢东广场交楼现场“公示栏”照片及相关公示文件（21页，复印件）；28.《确认书》(房号分为1012号、1226号)（2份，原件）。29.涉案物业的照片（9页，复印件）。30.《溢东广场收楼通知书》(房号分为1012号、1226号)、《EMS快递单和送达凭证》（快递单号分别为1067633155629.1067633220829）、《单元验收确认表》(房号分为1012号、1226号)（各2份，原件）。31.《认购物业使用权协议书》(房号分为1012号、1226号)（共2份，原件）。32.《ICBC中国工商银行凭证》（金额分别为1507元、2282元）（2份，原件）、《佛山农村商业银行存款账户历史流水查询（按大集中账号）》（1份，打印件）。本院组织当事人进行了质证。经审核，双方当事人对真实性无异议的证据1、2、10、20、28-32，本院对其真实性予以确认；证据3是经本院及上级法院作出的民事判决，其内容客观真实，本院对其真实性予以确认；证据4均为（2017）粤0605民初6835号案出示的证据且经生效判决认证，本院对其真实性予以确认；证据5出具对象身份不明，且与本案无关，本院对其关联性不予确认；证据6为微信聊天记录，聊天对象身份不明，本院对其证明力不予确认；证据7属于第三方制作的宣传信息，本院对其证明力不予确认；证据8未提供原本核对，本院对其真实性不予确认；证据9为被告出具的函复，被告并未否认其真实性，本院对其真实性予以确认；证据11-13，证据15-24均为原件，本院对其真实性予以确认；证据14为涉案物业的土地使用权证，来源合法、内容客观真实，本院对其真实性予以确认；证据25-27可相互印证，原告虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。综合本院认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：位于佛山市南海区桂城三山E15街区02地块[土地证证号为国用（2015）0104904号，以下简称涉讼土地]于2015年5月13日登记土地权利人为佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社，权利性质为划拨，属于国有划拨留用地，土地用途为批发零售用地。2014年5月22日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称“三溢同利公司”）（乙方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定甲方将涉讼土地出租给乙方，面积42849.5平方米；用途：批发零售用地、其他商服用地；租期从2014年5月22日起至2049年5月21日止。合同第八条第二款第4点约定，地上建筑物经验收合格后，乙方有权自行将建筑物部分转租给第三方，但转租合同须交甲方备案。项目中不少于计容建筑面积35000平方米的物业，乙方不得一次性收取第三方一年以上的租金（含同等数额的保证金）。且这部分物业的相关收益权乙方及其承租第三方均不得作任何形式的抵押、质押。2014年9月28日，佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社（甲方）与三溢同利公司（乙方）、被告溢汇盛公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2014年5月22日签订的《土地使用权租赁合同》中乙方权利义务自补充协议签订之日起由丙方享有和承担。2017年3月20日，在广东卓展律师事务所律师见证下，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼房屋，建筑面积40平方米；乙方在签订合同前已清楚了解涉讼房屋所在地块性质为集体商业用地，物业的规划、周边环境、权属及权证登记等情况，且知悉该物业属于在建项目，仅作商业用途；涉讼房屋的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意免转让费赠送涉讼房屋使用权给乙方至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应支付物业管理费、水电等能源费，乙方应在赠送使用期届满前5日内将涉讼房屋交还给甲方；涉讼房屋使用权转让期限的转让总价款为120592元；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼房屋交付乙方使用，遭遇不可抗力或乙方未按照合同约定支付应付款项的，甲方可据实予以延期；乙方未在甲方通知期限内接收物业，视为甲方已于通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方；乙方必须合法、合约使用涉讼房屋，自行承担相关的风险以及责任；在合同有效期内，国家及有关部门按法律法规、国家政策对该物业所征收之税费（包括但不限于房产税、租赁税、开具发票所需税费、税务部门要求甲方承担的税费、滞纳金等）、乙方经营使用该物业产生之税费均由乙方承担；乙方经营、使用该物业的风险、责任及税、费（包括用人单位或雇主责任）由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；如甲方无正当理由逾期交付物业，每逾期一天，按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方应退还全部已收款；甲方向乙方交付该物业后，自2021年9月1日起一年内，乙方可向甲方申请回购涉讼房屋剩余使用权，如符合下列条件[（1）所回购物业不处于乙方对外出租或委托经营期限内，没有发生整体转租变更使用人情况，物业使用权没有处于质押或担保期间；（2）物业状态与甲方交付时一致，且物业内原甲方配备的装修、家具、设备及相关附属设施数量没有减少，且外观、状态完好可正常使用；（3）乙方已全额付清该物业贷款本息、经营管理服务费、水电等其他能源费]，甲方应予以回购；回购价为合同约定总转让款的80%，回购价包含了乙方在该物业内新增的水电增容、不可拆卸装修的价值，甲方无需作其他补偿；甲方确认回购后，乙方应在通知期限内办理回购手续（包括签订合同、办理物业交接手续）；如乙方未在约定期限内提出回购申请（包括提出形式不符合要求），或乙方条件不符合，或乙方逾期办理回购手续，均视为乙方放弃申请回购的权利，乙方应继续履行合同的约定。该合同附有平面图及《物业交付标准》。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定：乙方委托甲方通过专业运作，全权承担溢东广场全部物业经营管理服务（包括统一进行溢东广场项目的品牌营运、统一品牌规划；对外统一推广、统一营运、统一举办各项活动推广；提供日常正常的经营服务；监管物业管理公司的服务等）；乙方同意支付涉讼房屋使用权转让期内的经营管理服务费180888元，乙方须于2017年3月20日前付清全额经营管理服务费180888元；乙方逾期支付上述款项的，视同乙方主动违约，甲方有权拒绝签署涉讼房屋的《物业使用权转让合同》，且每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之二支付违约金，如逾期超过15天的，甲方有权解除合同；本协议约定的管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定；乙方全额支付本协议款项后，如按照《物业使用权转让合同》的约定，向溢汇盛公司申请回购物业使用权且甲方审查同意的，本协议与物业使用权转让合同同时解除，在乙方与甲方办理完毕涉讼房屋回购及交接手续后十日内，甲方向乙方无息返还80%的经营管理服务费；本协议为《物业使用权转让合同》的从合同，除本协议约定事宜外，《物业使用权转让合同》约定的其他条款仍有效，两份合同同时生效；如因乙方未能履行本协议或《物业使用权转让合同》约定而造成违约事实，视同对另一份合同/协议主动违约，甲方有权同时解除本协议及《物业使用权转让合同》，且有权同时按照本协议及《物业使用权转让合同》的约定要求乙方承担违约责任。同日，原告签署《确认书》，确认《物业使用权转让合同》约定的转让款120592元和《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费180888元均为涉讼房屋使用权转让对价的组成部分，即涉讼房屋的实际转让总价为301480元。同日，被告溢汇盛公司出具两份《收据》，分别确认收取原告支付的涉讼房屋款项120592元、180888元。2018年10月18日，被告溢汇盛公司向原告邮寄《溢东广场收楼通知书》，通知原告于2018年10月24日办理收楼手续。该邮件于次日妥投。2018年10月24日，原告签署《收楼声明及确认书》，备注“销售与收楼不一致，要求退房。”原告另在庭审中确认已经收楼。本院在本案的审理过程中另查明如下事实：1.2015年9月1日，涉讼土地上的建设项目溢东广场1座、2座、3座均已取得建设工程规划许可证，其中1座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540453）载明工程建设规模为地上23层、地下1层，总建筑面积为116860.07平方米，计入容积率面积100004.13平方米，基底面积为10415.74平方米；2座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540454）载明工程建设规模为总建筑面积15760.55平方米，其中地上4层，地下室面积8110.38平方米，地下1层，计入容积率面积为6939.23平方米；3座的建设工程规划许可证（证号：建字第440605201540455）载明工程建设规模为总建筑面积17884.04平方米，地上4层，地下室面积8239.93平方米，地下1层，计入容积率面积为4074.47平方米。溢东广场1座包括酒店1、酒店2、酒店3，均为地上23层、地下一层。2018年10月15日，溢东广场1座办理竣工验收手续；同年10月31日，溢东广场1座办妥竣工验收备案手续。至庭审辩论终结时，溢东广场2、3座尚未办理竣工验收备案手续。经现场勘验，涉讼房屋为溢东广场1座酒店2其中一个单元的房屋。2.溢东广场销售中心对涉讼项目属性、所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本等均进行了公示，且被告方的销售人员有对原告明确交易的标的为涉讼房屋一定期限的使用权，非所有权。3.佛山市南海区桂城街道东区社区奕东股份经济合作社从2011年7月22日开始使用佛山市南海区桂城街东区村奕东股份合作经济社的机构名称，后于2019年8月14日变更为现名称。本院认为，原告是香港特别行政区居民，本案属于涉港民事案件。双方在庭审中选择适用内地法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用内地法律。原告与被告溢汇盛公司签订的《物业使用权转让合同》等相关协议约定原告是以支付租金的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。综合诉辩双方的意见，本院就本案双方相关争议焦点处理如下：一、本案相关合同的效力认定。合同的效力在性质上属于法律对当事人自行达成的协议在法律上有无约束力所作的评价，属于人民法院依法应予审查的内容。本院综合各方意见，对本案相关合同的效力作如下分析：1.《物业使用权转让合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。该规定是法律对租赁合同关系中租赁期限所作的最长期限限制。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，被告主张的超20年部分的租赁期限为赠送期限、《物业使用权转让合同》不存在无效事由理据不足，本院不予采纳。本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。2.原告主张《物业使用权转让合同》第六条第2款为无效格式条款，本院经审查认为，该条款是关于涉讼房屋经营使用过程中产生的税费由何方实际承担的约定。虽然我国税收管理方面的法律法规对各种税种征收明确了纳税义务主体，但并未禁止纳税义务人与其他合同相对人自行协商确定具体缴纳主体。因此，上述条款属于平等民事主体之间对于非纳税义务人承担税款的约定，系原、被告协商一致的意思表示，未影响国家税收秩序，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告主张该条款无效没有法律依据，本院不予支持。3.《经营管理服务协议》效力的认定。虽然《物业使用权转让合同》约定涉讼房屋在租赁期限内的使用费为120592元，但《经营管理服务协议》又约定原告就涉讼房屋应另支付180888元，该款虽冠名为经营管理服务费，但结合双方合同的约定、被告溢汇盛公司开具收据载明情况、原告于同日签署的《确认书》确认的情况，以及涉讼商铺所在区域租赁市场价格情况，被告主张《经营管理服务协议》项下的经营管理服务费与《物业使用权转让合同》项下的使用费均构成涉讼房屋在租赁期限内的使用权转让的对价更为可信，本院予以采纳。《经营管理服务协议》的内容是原告与被告溢汇盛公司就涉讼房屋在2018年8月31日至2049年5月21日期间部分租赁对价及支付的约定，经审查，该约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。二、《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》应否撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。如上所述，《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》等系列合同中，除了租赁期限超过20年部分的约定无效之外，不存在其他无效的情形。另根据本院查明的事实反映，涉讼房屋以及所占土地的性质（含用地、报建、验收等事项）、双方拟签的合同样本以及由此合同原告可获得的相应权利等等事项，被告均已在涉讼涉案项目现场全部公示，该系列合同中亦有对涉讼土地、房屋权属来源、使用年限、物业性质等均作出详细约定，结合该系列合同在律师见证的情况下签订的事实，足以证明原告不可能会产生“购买产权”的重大误解，亦无证据显示被告采用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使原告在违背其真实意思的情况下订立合同。因此，《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》不存在法律规定的可撤销情形，原告主张撤销合同理据不足，本院不予支持。三、关于被告溢汇盛公司应否退款及退款金额。如上所述，因《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》所分别约定的款项120592元、180888元，合共301480元构成原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼房屋的对价，故对2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价，原告无权要求被告溢汇盛公司退款；对2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼房屋的对价，被告溢汇盛公司基于该部分的租赁约定无效而应退款，故经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼房屋的对价为196249.46元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故301480×7305÷11222=196249.46元）。现原告已付房屋的对价金额为301480元，该款扣除原告应付的使用涉讼房屋20年的租赁对价后，余款105230.54元被告应予退还。原告诉请超出上述核定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：一、确认原告卢颖俭与被告佛山市溢汇盛投资有限公司于2017年3月20日签订的《物业租赁合同》中约定的物业租赁期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市溢汇盛投资有限公司应予本判决发生法律效力之日起十日内返还105230.54元予原告卢颖俭；三、驳回原告卢颖俭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费5822.2元（原告已预交）。本案因被告提供的合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳案件受理费5822.2元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告预交的案件受理费5822.2元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  袁 单人民陪审员  李彩云二〇一九年十二月二十七日书 记 员  林晓冰