湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初4356号原告胡明生，男，1951年9月8日出生，汉族，湖南省祁东县人，户籍地湖南省祁东县。原告邹平秀，女，1958年4月20日出生，汉族，湖南省祁东县人，户籍地湖南省祁东县。委托代理人胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。委托代理人彭湘，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告株洲市九天置业有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路佳诚时代广场金钻阁D栋701、704室。法定代表人林小香，系公司执行董事。委托代理人李谋琪，湖南法达律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃反驳诉讼，提起反诉，进行调解、和解。原告胡明生、邹平秀与被告株洲市九天置业有限公司（以下简称“九天置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年12月4日、2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告胡明生、邹平秀的委托代理人胡晓飞、被告九天置业公司的委托代理人李谋琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡明生、邹平秀向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告向原告支付因违约逾期办理涉案商品房所在楼栋的楼栋产权证所产生的违约金123967元；2.请求依法判决被告向原告支付因违反法定义务未协助原告办理涉案商品房产权证产生的违约金共计112373元；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告购买被告位于株洲市芦淞区房屋，签订了《商品房买卖合同》，房屋总价为368072.64元。协议签订后，原告按照合同约定交纳购房款，办证费等相关费用，但被告逾期近半年后才于2009年11月28日与原告完成交房手续，且直至2018年8月9日才将原告房产证办理完成。另原告于2019年7月在房屋登记部门了解到，被告于2014年4月28日才去的房屋楼栋权属证明。按照合同约定，被告在2009年左右交房，其应当在2011年将相关资料送至产权登记机关备案，产权登记机关在收到备案资料后40日内完成初始登记，被告应当在2012期间取得商品房所在楼栋的权属证明，但因被告在2014年4月28日才取得商品房楼栋证，故被告应当按照合同约定按照日万分之四的标准向原告支付自应办证之日起至实际办证之日即2014年4月28日止的违约金。原告还认为被告为业主即本案原告办理产权证书是被告作为房地产开发商的附随义务，虽然商品房买卖合同没有名确约定此期间逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告仍应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2014年4月28日起至原告实际取得房屋产权证书之日止的逾期办证违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告九天置业公司辩称：1、原告的诉请已过诉讼时效；2、延迟办证的原因并非被告一方原因所致，原告也存在责任，被告在取得房产总证后，多次要求原告办理产权证件，并且还向株洲晚报办理了公告的手续，办证延迟系因原告自身的原因导致；3、该案是因被告的下属物业公司自去年开始向原告催缴物业费而引发，原告交房以来一直未交纳物业费；4、原告诉请的违约金过高，不符合事实与法律的规定；5、被告现已经为原告办理了产权登记证件。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据2系被告的工商登记信息，因该工商登记信息与被告提交的营业执照复印件信息一致，故本院对原告提交的该证据依法予以采信；原告提交的证据3、4，被告对真实性无异议，本院对真实性依法予以采信，对证明目的将结合全案予以综合认定。被告提交的证据1系株洲晚报上的公告资料，本院经核实，对该证据的真实性予以认定，对证明目的将结合全案予以综合认定。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：被告株洲市九天置业有限公司系2004年3月4日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房出租服务、建筑材料销售等业务。2008年4月9日，原告胡明生、邹平秀与被告九天置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定“出卖人：株洲市九天置业有限公司。……买受人：胡明生。……第三条：买受人购买九天国际广场商住楼0512号房屋，该商品房建筑面积132.99平方米……第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房总金额为叁拾柒万零千贰佰肆拾肆元整（实际购房款为368072.64元）。……第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。……”同时，《商品房买卖合同》的附件四即《合同补充协议》约定：“……八、本合同第十五条关于产权登记的约定，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”该《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付购房款368072.64元，被告九天置业公司于2009年11月28日将九天国际广场商住楼0512号房屋交付给原告。2014年4月28日，被告在房产局办理了九天国际广场商住楼的楼房总证。2017年5月29日，被告九天置业公司在株洲晚报上刊登《公告》，内容为：“九天国际广场商铺及住宅楼已具备办理不动产证的条件，且部分业主已办理完成，请还未办理不动产权证的业主，携带相关资料，前往九天置业客服中心办理相关手续”。2018年8月9日，被告九天置业公司协助原告胡明生、邹平秀办理了九天国际广场商住楼0512号房屋的不动产权证。原告认为被告迟延办证，构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金，酿成本案纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：原告的诉请是否已过诉讼时效；被告是否应当向原告支付逾期办理楼栋产权证所产生的违约金人民币123967元以及逾期办理涉案商品房产权证所产生的违约金人民币112373元。现评议如下：首先，关于逾期办理栋证的违约金是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。……”之规定，结合本院查明的事实，被告九天置业公司办理涉案商品房所在楼栋的楼栋产权证的时间为2014年4月28日，原告向本院起诉的时间为2019年10月18日，故原告要求被告赔偿逾期办理栋证违约金的诉讼请求已经超过了三年的诉讼时效。原告诉称，其于2018年8月9日拿到房产证后才知道被告办理了栋证，诉讼时效的起算之日应当从原告知道被告办理了栋证之日即2018年8月9日之后的日期计算，原告诉讼请求没有超过诉讼时效。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，成立并合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。”以及附件四《补充协议》第八条“……自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”之约定，因原、被告双方对办理栋证所需的资料交付备案时间以及逾期办理栋证的违约金及违约金的支付时间均进行了约定，原告应当在合同约定的办证资料交付备案期限届满时积极行使自身的合同权利，及时了解被告办理栋证的相关信息：包括及时了解被告是否在约定的期间内向产权登记机关交付办证资料进行备案、被告是否履行合同义务积极办理栋证等。根据生活常理，本院认为原告应当知道权利受到损害之日应为《商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用后730日”届满之日；又因被告迟延办理栋证系持续性违约行为，结合双方在《补充协议》中约定：逾期办理栋证的违约金计算至被告实际取得栋证权属证明之日止；违约金的支付时间为“实际取得权属证明之日起30日内”。故本院认定原告诉请逾期办理楼房栋证违约金的诉讼时效起算点为自被告实际取得栋证之日起第31天开始计算。故本院对原告诉称的其于2018年8月9日之后知道被告办理了栋证、其该主张未超过诉讼时效的意见依法不予采纳。故原告主张要求被告支付逾期办理栋证的违约金的诉讼请求因超过诉讼时效，本院依法予以驳回。其次，关于本案案涉商品房九天国际广场商住楼0512号房屋的产权证逾期办理违约金是否已过诉讼时效以及是否应当支付逾期办证违约金的问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中没有对涉案的0512号商品房产权证的办理时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，又根据原、被告双方在《商品房买卖合同》对办理栋证的时间进行了概括约定，故本院认定涉案0512号商品房产权证的办理时间应当为九天国际广场商住楼栋证办理之日（2014年4月28日）起90日内，即2014年7月27日内办理。被告实际办理涉案的0512号商品房产权证的时间为2018年8月9日。故被告依法应当向原告支付自应当办理0512号商品房产权证之日即2014年7月27日起至实际办理产权证之日即2018年8月9日止的违约金。又因逾期办证违约金属于继续性债权，即在被告逾期办证期间，逾期办证违约金的数额随着时间推移而不断增长，随着时间的经过在合同当事人之间不断产生新的权利义务；再结合诉讼时效“督促权利人积极行使自身权利，避免当事人权利义务长期处于不确定状态，维护交易秩序”的立法目的；本院认为，涉案的0512号商品房产权证逾期办理的违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。本案中，原告于2019年10月18日起诉，被告于2018年8月9日为原告办理了0512号商品房产权证，因此，从原告起诉之日向前推三年，即2016年10月18日,之前的违约金已经超过诉讼时效，本院对原告主张2016年10月18日之前的违约金的诉讼请求依法不予支持，对2016年10月19日至2018年8月9日期间的逾期办证违约金依法予以支持。关于逾期办理涉案的0512号商品房产权证的违约金的计算标准，因双方在合同中没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现原告在诉请中主张按照年利率7.125%的标准计算过高，本院酌情按照年利率6%的标准计算。经计算，自2016年10月19日起至2018年8月9日止的逾期办证违约金为40426.65元（368072.64元×6%÷360日×659日）。另被告辩称，逾期办理产权证原告等业主违章搭建等行为所致，因被告未提交证据证明，本院对该辩称意见依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、限被告株洲市九天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡明生、邹平秀支付因逾期办理株洲市芦淞区房屋的产权证所产生的违约金人民币40426.65元；二、驳回原告胡明生、邹平秀的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4846元，减半收取人民币2423元，由原告胡明生、邹平秀承担人民币2009元，被告株洲市九天置业有限公司承担人民币414元（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判长  黄爱武二〇一九年十二月十八日法官助理陈帆书记员曹玲附本判决书适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。