北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民初414号原告（申请执行人）：昆仑信托有限责任公司，住所地宁波市鄞州区和济街180号1幢24-27层。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：孟圆，国浩律师（北京）事务所律师。被告（案外人）：霍姝琳，女，1989年8月20日出生，住山西省大同市城区。被告（被执行人）：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，女，北京华亿安顺企业管理有限公司法务。被告（被执行人）：北京泰和翔装修工程有限责任公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号东楼234。法定代表人：杜娟。被告（被执行人）：北京光耀东方商业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路100号18层2-1802。法定代表人：李贵斌。被告（被执行人）：李贵杰，男，1971年10月17日出生，住山东省冠县。原告昆仑信托有限责任公司（以下简称昆仑公司）与被告霍姝琳、北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）、北京泰和翔装修工程有限责任公司（以下简称泰和翔公司）、北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀东方公司）、李贵杰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告昆仑公司委托诉讼代理人孟圆，被告霍姝琳，被告华亿安顺公司委托代理人程宁宁到庭参加诉讼。泰和翔公司、光耀东方公司、李贵杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆仑公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2019）京03执异466号执行裁定书，继续对北京市朝阳区××房屋采取查封、评估、拍卖等执行措施。2、请求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：昆仑公司不服北京市第三中级人民法院（以下简称三中院）作出的（2019）京03执异466号执行裁定书内容，认为原裁定认定事实错误、适用法律错误，具体事实和理由：一、（2019）京03执异466号执行裁定书认定事实错误。2019年4月23日，北京市高级人民法院立案受理了昆仑公司与华亿安顺公司、光耀东方公司、泰和祥公司、李贵杰公证债权文书强制执行案，后经北京市高级人民法院指定，由三中院具体进行执行工作。2019年5月13日北京市第三中级人民法院（2019）京03执573号执行案件承办法官至北京市朝阳区不动产中心对华亿安顺公司持有的朝阳区234套房产（项目简称“北京朝青汇”，项目位置：北京市朝阳区××楼，所有权证书编号：X京房权证朝字第XXXX号）进行司法查封。查封时间：2019年5月13日至2021年5月12日，并于2019年6月12日至北京朝青汇项目张贴公告。2019年6月17日，北京三中院向昆仑公司送达案外人执行异议申请书，2019年7月1日，昆仑公司接到北京三中院邮寄送达的（2019）京03执异466号执行裁定书。在原执行异议案件中，被告霍姝琳主张其与华亿安顺公司签订的房屋买卖合同在先，且已经实际占有使用并支付购房款，应当中止对涉案房屋的执行。原告认为，被告所述与事实不符，被告霍姝琳虽然签订购房合同，并实际支付购房款，但是其并未实际占有使用房屋。被告霍姝琳在执行异议过程中主张涉案房屋系其唯一住房，但又自认自己与丈夫实际在山西工作及生活，在山西拥有住房，其主张内容前后矛盾。霍姝琳未办理过户原因为其不具备北京购房过户资格，系其自身原因未办理过户。二、（2019）京03执异466号执行裁定书适用法律错误，本案应当适用《最人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（法释[2015]10号）》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，原裁定适用《执行异议和复议规定》第二十九条错误。本案中，被告华亿安顺公司并非房地产开发企业，涉案房屋并非其自身开发项目，而是自购项目。故被告霍姝琳的执行异议理由不能得到支持。霍姝琳辩称，不同意昆仑公司的诉讼请求。首先，其于2014年10月29日与华亿安顺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》并全款购买了涉案房屋。该合同约定华亿安顺公司应于2015年8月31日前交付房屋，但因华亿安顺公司的原因，直到2018年7月31日才将涉案房屋钥匙交付给答辩人。答辩人从2018年7月31日至今一直居住涉案房屋，其交房入住证明、物业费用票据、延期交房违约金确认单均可以证明。第二，答辩人一直未收到华亿安顺公司办理房本网签的通知。第三，其根据补充协议的约定，现已注册“北京京城府都科技有限公司”，正在网签。第四，答辩人在北京只有唯一一套房屋即涉案房屋（北京市朝阳区房产局证明）。综上，原告昆仑公司所诉事实错误。请求北京市第三中级人民法院继续执行（2019）京03执异466号裁定，驳回原告昆仑公司的诉讼请求。华亿安顺公司辩称，原告的诉讼请求、事实及理由与事实不符。事实是霍姝琳2014年10月29日与华亿安顺公司签订了房屋买卖合同。2014年10月31日已经将房屋全款付清。同时，在2018年8月20日我方已经将房屋交付给霍姝琳，霍姝琳实际占有并使用。同意霍姝琳的答辩意见，同意三中院（2019）京03执异466号裁定。被告泰和翔公司、光耀东方公司、李贵杰未到庭进行答辩，但向本院提交书面答辩意见称，其答辩意见同华亿安顺公司意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月6日，北京市高级人民法院作出（2019）京执44号执行裁定书，裁定对北京市中信公证处（2019）京中信执字00542号执行证书由本院执行。本院于2019年5月9日作出（2019）京03执573号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰的银行存款四亿一千四百八十四万四千二百四十六元五角八分；二、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的违约金（以尚未清偿的回购价款本金四亿元为基数，自2019年4月12日起至欠款清偿之日止，按年利率24%计算）；三、冻结、拍卖、变卖泰和翔公司持有的华亿安顺公司100%的股权；四、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应负担的申请执行费四十八万四千八百七十四元及执行中实际支出费用；五、冻结、划拨被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应支付的迟延履行期间的债务利息；六、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人华亿安顺公司、光耀东方公司、李贵杰应当履行义务部分的收入或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。2019年5月13日，本院在执行（2019）京03执573号执行裁定书过程中查封了华亿安顺公司位于北京市朝阳区××楼-2至6层的部分房产，涉案房屋在上述查封范围之内。2019年6月12日，本院就房屋查封情况发布公告，公告内容为一、非经本院同意，任何人不得对上述财产有毁损、变卖、抵押、典当、赠送等影响本院对上述财产予以处分的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。二、相关权利人如认为本院的查封、处分措施损害其权利的，应自本公告发布十五日内向本院主张权利，逾期本院将对查封的财产进行处分。此后，霍姝琳提出执行异议，认为其已购买涉案房屋并交纳了房款，且其名下没有其他房屋，故申请解除对涉案房屋的执行。本院经审查后，认为霍姝琳的异议理由成立，依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，于2019年6月27日作出（2019）京03执异466号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。该裁定书于2019年7月1日送达昆仑公司，昆仑公司于同年7月11日向本院提起本案诉讼。另查明，2014年10月29日，霍姝琳与华亿安顺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定霍姝琳向华亿安顺公司购买涉案房屋，房屋总价款为3358438元。关于房屋交付，合同约定如付款方式为按揭贷款的，在全部贷款支付给华亿安顺公司（或改为一次性付款的，在霍姝琳支付完毕全部房款后）的前提下，华亿安顺公司应于2015年8月31日前向霍姝琳交付房屋。关于产权变更登记，合同约定，选择一次性方式付款的，在霍姝琳按照约定向华亿安顺公司支付完毕全部购房款之日后150个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使霍姝琳取得房屋产权证；选择贷款方式付款的，在霍姝琳按照约定向华亿安顺公司支付完毕首付款且提交的全部资料经贷款银行核准为有效的及完整的资料（即银行审核批准贷款）后100个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使霍姝琳取得房屋产权证。该合同签订当日，霍姝琳支付定金10万元及购房款2408438元，同年11月24日支付85万元，据此总计支付购房款3358438元，霍姝琳已支付全部房款。2014年12月10日向华亿安顺公司支付该房屋契税100753.14元、印花税1679元、工本费550元、代办费1200元、公共维修基金15148元。2018年8月20日华亿安顺公司（甲方）与霍姝琳（乙方）签订《之补充协议》（以下简称《补充协议》），双方鉴于：霍姝琳购买华亿安顺公司的涉案房屋，已经支付房款及各项费用3477768.14元，由于近期国家政策调整变化，现霍姝琳不具备办理网签相关手续及办理房产证的资格，就原《北京市存量房屋买卖》及该房屋的交付事宜签订本协议，约定：1、双方同意继续履行《北京市存量房屋买卖》。2、华亿安顺公司将于2018年8月20日将房屋交付乙方使用，华亿安顺公司不再就履行事宜向霍姝琳承担任何违约及赔偿责任。3、按照北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）第五条规定，霍姝琳名下在京无住房和商办类房产记录且在京连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的，即具备购房资格条件。现霍姝琳承诺截至2024年9月即达到购买房屋、办理网签备案手续及房产证的条件。4、在霍姝琳具备第三条所述条件的情况下，双方共同办理网签备案手续并在30个工作日内办理完毕。5、如果期间国家政策因素再次变化导致霍姝琳个人不能办理购房手续，霍姝琳可注册公司购房。6、如上述第4、5条均不能实现，霍姝琳有权解除合同。2018年7月30日，华亿安顺公司向霍姝琳发出《入住通知单》，通知霍姝琳于2018年7月30日携手续办理涉案房屋的入住手续。北京天佑万荣物业管理有限公司朝阳路分公司于2018年8月20日为霍姝琳办理了入住证明，同日向霍姝琳收取涉案房屋的物业费和供暖费，并向霍姝琳开具了相应增值税发票。2018年7月30日CBD东舍客服部出具CBD东舍交房违约金确认单，确认应支付霍姝琳交房违约金453724.97元，经冲抵物业费、供暖费后应付违约金434184.05元。2019年６月17日，华亿安顺公司出具违约金支付的《承诺书》，承诺华亿安顺公司承诺自2019年6月28日，首次按应付违约金总额30%支付，剩余部分分4个月支付完毕，如在2019年10月28日前，未支付完毕违约金的，自2019年10月29日起按日万分之六支付违约金。诉讼中，霍姝琳提交上述入住证明、物业费、供暖费票据等证明其自2018年7月31日入住至今，提交法定代表人为霍姝琳的北京京城府都科技有限公司营业执照，证明其为取得涉案房屋过户已注册公司。审理中，霍姝琳称自2015年开始曾多次向华亿安顺公司提出办理涉案房屋过户的要求，但华亿安顺公司直至现在未予办理过户。华亿安顺公司认可霍姝琳的说法。原告对上述说法没有异议。另查明，涉案房屋上未设立抵押。截至到本院查封涉案房屋时，该房屋未办理房屋产权变更登记手续，房屋仍登记在华亿安顺公司名下。2014年5月21日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会颁发[2014]施[朝]装字0123号建筑工程施工许可证。该许可证载明建设单位：华亿安顺公司；工程名称：潮青汇大厦装修工程。上述事实有庭审笔录、北京市高级人民法院（2019）京执44号执行裁定书、（2019）京03执573号执行裁定书、查封房屋清单、（2019）京03执异466号执行裁定书、《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》之补充协议、入住证明、入住通知单、CBD东舍交房违约金确认单、承诺书、供暖费物业费普通发票、房款收据、银行汇款凭证、客户回单、北京京城府都科技有限公司营业执照在案为证。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点在于是否应当排除对涉案房屋的执行。霍姝琳在执行程序中对涉案房屋的执行提出异议，认为依据《执行异议和复议规定》的规定，应当排除对涉案房屋的执行；昆仑公司认为本案不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条而应适用第二十八条之规定，且不应当排除对涉案房屋的执行。关于本案的法律适用问题，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条针对的是对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，华亿安顺公司虽认为其系涉案房屋的开发企业并提交建筑工程施工许可证以证明其主张，但该施工许可证载明的内容表明华亿安顺公司作为建设单位实施的仅是装修工程，该证据尚不能证明华亿安顺公司系涉案房屋的开发企业，故本案不应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，应当适用《执行异议与复议规定》第二十八条之规定审查是否应当排除对涉案房屋的执行。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，排除对涉案房屋的执行至少应当符合以下四个条件：第一、在法院查封房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同；第二、在法院查封之前已合法占有该不动产；第三、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；第四、非因买受人自身原因未办理过户登记。此处的因买受人自身原因未办理过户登记，一般而言，只要买受人向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，根据查明的事实能够认定霍姝琳在本院查封涉案房屋之前即与华亿安顺公司签订《北京市存量房屋买卖合同》并支付全部购房款且已合法占有使用涉案房屋。关于未办理过户登记的原因，经查，涉案房屋是商业用房性质，霍姝琳签订该房屋买卖合同时依法具备购房资格，也有过向华亿安顺公司要求办理涉案房屋过户登记的积极行为，未办理房屋过户登记系因华亿安顺公司逾期办理过户登记，北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）发布所致，双方因此签订的补充协议约定了限购新政实施后办理过户的补充条款，系双方真实意思表示，且并不违反国家法律法规的强制性规定。由此可见，霍姝琳有过向华亿安顺公司要求办理过户登记的积极行为，未办理过户登记也有合理客观理由，可以认定为“非因其自身原因”。昆仑公司关于霍姝琳目前不具备购房资格，是因其自身原因导致未能办理过户登记手续的主张，证据不足，本院不予采信。综上所述，昆仑公司请求继续对涉案房屋采取查封、评估、拍卖等执行措施依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回昆仑信托有限责任公司诉讼请求。案件受理费70元，由昆仑信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 杨淑敏审 判 员 周熙娜审 判 员 付 辉二〇一九年十二月二十七日法官助理 王玮玮法官助理 石艳明书 记 员 刘怡然书 记 员 王秋岩