北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初3155号原告（反诉被告）：北京瑞和盛物业管理有限公司，住所地北京市东城区桃杨路11号9幢113。法定代表人：乔志军，经理。委托诉讼代理人：朱彬彬，男，1970年7月1日出生，汉族，该公司法务主管，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京市林枫物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇四村村委会东500米。法定代表人：陈杰，经理。委托诉讼代理人：杨洋，女，1983年2月21日出生，汉族，该公司副经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：鲍艳宇，北京市翰盛律师事务所律师。原告（反诉被告）北京瑞和盛物业管理有限公司（以下简称瑞和盛物业公司）与被告（反诉原告）北京市林枫物业管理有限公司（以下简称林枫物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月29日作出（2017）京0106民初4365号民事判决，瑞和盛物业公司不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终10729号民事裁定，撤销（2017）京0106民初4365号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞和盛物业公司的法定代表人乔志军和委托诉讼代理人朱彬彬，被告林枫物业公司的委托诉讼代理人鲍艳宇、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）瑞和盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法认定原告与被告2013年6月13日签订的《人防工程使用合同书》无效；2、依法判令被告退还原告好处费9万元（包含保证金3万元）；3、依法判令被告承担原告装修损失180万元；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告就位于丰台区新宫新村翠海明苑小区地下人防工程于2013年6月13日签订了人防工程使用合同，原告从签订合同起一直按照合同约定履行缴纳租金的义务，并每年支付被告好处费3万元。但在2015年7月15日，丰台区民防局以该人防工程未经其同意，被告擅自签订使用合同，且至今未收到原告租金为由，要求原告终止合同，造成合同无法继续履行。被告在与原告签订使用合同时给原告出示的相关改建手续，均未获得批隹。由于原告没有权利验证被告提供的改建手续是否真假。被告也未向原告就上述改建手续未通过批准的情况予以说明，恶意隐瞒事实，存在欺诈行为，导致原告投入巨额资金进行改建。侵害了原告以及产权所有人的合法权益，为此，原告提起本次诉讼。被告（反诉原告）林枫物业公司辩称，签订合同时，双方并不认识。2010年至2013年期间我方使用涉案场地，使用时装修过两次。2010年原告找到我们要求签订租赁合同，称可以办理各种手续，要求承租房屋。我们问其用途，对方说也是用来做保安保洁宿舍。合同约定不允许转租，当公寓出租。今后需要办理手续，都由原告办理。原告没有按照合同约定用途，而是做公寓出租。南苑房管中心要求整改过一次。2015年政府联合公告，不允许做公寓出租。原告在2017年1月20日退出人防工程，没有交接。原告一直在违约。我方也没有再使用人防工程。我方提出反诉：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《人防工程使用合同书》；2、反诉被告支付反诉原告人防工程使用费388698元（自2015年7月1日至2017年1月20日止）；3、由反诉被告承担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）瑞和盛物业公司针对反诉辩称，不同意原告的反诉请求。我方不欠房租。我方腾退时间是2015年7月30日。被告不能证明颁发通知的部门存在不作为，也不能证明我方阻挠清退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年7月12日，北京市丰台区人民防空办公室与北京鑫起达房地产开发有限责任公司签订《人民防空工程移交书》，北京鑫起达房地产开发有限责任公司将位于新宫新村住宅小区A-11的人防工程移交北京市丰台区人民防空办公室。2010年9月9日，北京市丰台区民防局（以下简称民防局）受理林枫物业公司提出的关于改造丰台区新宫新村A-11号楼（翠海名宛小区6号楼）人防工程的许可事项的申请。同月19日，民防局同意林枫物业公司对翠海名宛小区6号楼人防工程进行改造。同年11月26日，上述人防工程改造项目经民防局验收合格，改造后建筑面积2394平方米，用途为物业办公、宿舍。随后，瑞和盛物业公司开始使用涉案场地，但始终未取得《人防工程使用证》。2013年6月13日，林枫物业公司（甲方）与瑞和盛物业公司（乙方）签订《人防工程使用合同书》，约定：一、工程基本情况：1、甲方同意将位于翠海明苑小区地下人防工程委托给乙方管理使用。二、工程使用期限：1、使用期限自2013年l0月l日起至2023年9月30日止……3、自2013年7月1日前双方做好交接手续，7月1日由乙方进入装修期，一切管理责任一并转交由乙方全权负责，履行本合同的相关条款。三、工程使用期间乙方应承担的有关费用及付款：1、首年使用费用为￥250000.00元，第二年使用费为￥250000.00元；第三年使用费为￥250000.00元；签订合同之日起三日内付清第一年第一季度费用，以后三个季度的费用提前半个月一次性付清费用：第二年于2014年9月30目前一次性付清上半年费用，于2015年3月31日前一次性付清下半年费用；第三年于2015年9月30日前一次性付清上半年费用，于2016年3月31日前一次性付清下半年费用。逾期交纳以上使用费，甲方有权解除合同。第四年至第十年使用费为前一年使用费的基础上上浮壹万伍仟元整，具体如下：第四年使用费￥265000.00元；第五年使用费￥280000.00元……第四年及以后年度费用于每年9月30日前一次性付清，逾期交纳使用费，甲方有权解除合同。……3、乙方于签订合同三日内向甲方交纳叁万元整履约保证金，如合同期间有发生扣款事项乙方未按本协议付款，甲方有权在此款中扣除，并责令乙方补齐保证金余款。此款于合同到期后如无违约或其他扣款事项一并退回乙方……六、合同的变更、解除与终止……2、未经甲方同意，乙方不得全部或部分或变相地出租、转租、转让、转借、抵押该工程。否则甲方有权终止合同并收回人防工程。3、乙方未在规定时间内交清年度使用费用及相应其它费用此合同自动解除。4、乙方在合同期满后或因违约被停止使用，甲方收回人防工程时，乙方在工程内的投资改造装修费用不再进行折旧处理，无条件留给甲方……9、乙方在使用人防工程应当按照区人民防空主管部门批准要求合理合法使用，对无《人防工程使用证》擅自使用的或其他违规使用的，甲方有权收回人防工程并由乙方赔偿给甲方造成的一切损失。合同签订后，林枫物业公司依约交付涉案人防工程，瑞和盛物业公司对涉案人防工程进行了装修改造，在此经营公寓。瑞和盛物业已支付了2015年6月30日之前的使用费及保证金3万元。2015年7月15日，针对涉案人防工程，北京市丰台区社会治安综合治理委员会办公室、北京市丰台区安全生产监督管理局、民防局、北京市公安局丰台分局、北京市丰台区人民政府南苑街道办事处联合发出《通告》：“一、使用合同到期及擅自使用的人防工程，必须立即停止使用，使用人必须无条件及时做好人防工程中人员及物品的清退工作。二、凡居住在该人防工程内的人员，于2015年7月31日前，自行搬离现场，逾期不搬离的，一切后果自负。”2015年9月20日，林枫物业公司向瑞和盛物业公司出具授权委托书，委托瑞和盛物业公司的孙建宏代为管理涉案场地，负责办理人防工程的相关手续。瑞和盛物业公司主张其于2015年7月31日腾退。林枫物业公司则主张瑞和盛物业公司于2017年1月20日才腾退，并提交《丰台区房屋经营管理中心人防工程安全检查通知书》为证。庭审中，林枫物业公司主张，涉案场地是未取得使用许可，但民防局答复可以先行使用再补办。瑞和盛物业公司对于涉案场地未取得使用许可是明知的，且正是瑞和盛物业公司承诺可以办理使用许可才将房屋出租给该公司。而瑞和盛物业公司未经其许可对外转租。瑞和盛物业公司则抗辩，签订合同之时林枫物业公司仅是说暂缓办理，未说不能办理，且其提供了合法改造的手续就租下涉案场地。且林枫物业公司对其经营公寓也是知晓的。双方就上述主张均未提交对应的证据。关于涉案场地的装修问题。瑞和盛物业公司提交与北京北方好友装饰有限责任公司签订的《施工合同》、收据和银行明细，用于证实其公司装修花费180万元。《施工合同》记载，工程包工包料180万元，装修预算包含地板砖、墙体、粉刷、门、网络安装、电表安装、卫生间、监控、水泵、房间用具和自动封闭门，施工方北京北方好友装饰有限责任公司的合同代理人为郑步红。收据显示，2013年7月3日，瑞和盛物业公司支付施工款1万元、2013年7月5日支付5万元、2013年7月8日支付4万元、2013年12月10日支付70万元、2013年12月14日支付100万元。银行明细显示瑞和盛物业公司法定代表人乔志军向郑步红分别在2013年12月10日转账70万元、2013年12月19日转账100万元。郑步红于2013年12月26日又向乔志军转账90万元。庭审中，本院询问瑞和盛物业公司与郑步红之间是否有其他经济往来，瑞和盛物业公司称在上述装修工程之后郑步红承揽过公司的其他工程。瑞和盛公司又解释说90万元是郑步红偿还的之前借款，但未提交相关证据。林枫物业公司主张，瑞和盛物业公司仅增加了隔断，增加房屋的间数，未进行其他装修。其公司装修过两次，一次是申请改造，另一次自用中进行过装修，但第二次未向民防局备案。林枫物业公司申请本院向北京市丰台区人民防空办公室（以下简称人防办，系原北京市丰台区民防局）调取首次申请改造的情况，人防办答复时间太久未找到相关装修备案资料。林枫物业公司未提交第二次装修的证据。涉案场地现已拆除，本院调取了相关拆除时的照片资料。双方认可照片系场地被拆除时的状况。在本案审理过程中，本院前往人防办了解涉案人防工程的相关情况。人防办答复，林枫物业公司向原民防局申请改造使用涉案场地，但2010年9月北京市民防局发布《北京市民防局关于进一步推进人防工程优先公益、严格限制出租主人的通知》，自此起禁止人防工程出租住人，林枫物业公司申请用途包含宿舍，依据政策不能允许，因此涉案场地未取得《人防工程使用证》。民防局与林枫物业公司也未签订使用合同，林枫物业公司未交纳使用费。涉案场地是于2015年年底才基本清空。随后，民防局于2015年12月15日将涉案场地移交给丰台区房屋经营管理中心，当时还有零星几个人居住，但居住人身份不明。庭审中，瑞和盛物业公司主张向林枫物业公司法定代表人陈杰支付好处费9万元。其中，瑞和盛物业公司向陈杰转账3万元，孙建宏向陈杰转账4万元，另有现金2万元。林枫物业公司认可瑞和盛物业公司以公司名义转账的3万元为管理费，其与款项均不认可与其公司有关。但关于管理费双方合同中并未约定。另查，瑞和盛物业公司的经营业务是本地人防工程和地下空间的出租。本院认为，瑞和盛物业公司与林枫物业公司签订的《人防工程使用合同书》，当事人意思表示真实，内容未违反国家法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应当依约履行。依据《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。因此，虽然林枫物业公司未取得《人防工程使用许可证》，仅是违反国家对人防工程的相关管理规定，并不会导致涉案合同无效。瑞和盛物业公司以林枫物业公司隐瞒未取得使用权为由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。瑞和盛物业公司在涉案场地经营公寓长达两年，且在相关部门要求整改之后林枫物业公司仍向其出具委托书，据此可知林枫物业公司对其转租之事应当知晓，故林枫物业公司以瑞和盛物业公司违约转租的为由解除合同，本院不予支持。但瑞和盛物业公司未取得涉案场地的使用许可，且相关部门已通知搬离，合同已无继续履行的可能，故林枫物业公司要求解除合同，本院予以支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。《人防工程使用合同书》中约定了装修期，显然林枫物业公司对瑞和盛物业公司装修是明知的。涉案合同无法继续履行的原因是涉案场地未取得《人防工程使用许可证》。林枫物业公司在未取得许可证的情况下，将涉案场地出租给瑞和盛物业公司，其对合同解除负有过错。但瑞和盛物业公司的业务就是经营人防工程的出租。北京市自2010年下半年起已经禁止人防工程用于居住使用，其作为该行业的经营者，对人防工程的使用应当有所了解。在此情况下，瑞和盛物业公司承租涉案人防工程，又投资进行装修，对违反相应法律法规的后果和风险应当事先有能力预估。因此，其在林枫物业公司未取得使用证的前提下承租涉案场地，其自身对合同解除同样负有过错，相应的风险和损失也应当自行承担。瑞和盛物业公司主张其装修花费180万元，证据不足，本院不予采信。双方对装修情况争议较大，但均未提交充足的证据，但瑞和盛物业公司租赁场地后用于公寓出租，必然进行了部分装修。综合考虑双方的过错，本院酌定瑞和盛物业公司的损失为15万元。依据相关部门的《通知》，涉案场地因未取得使用证被要求停止使用，故瑞和盛物业公司和林枫物业公司均无权继续使用。因此，林枫物业公司要求瑞和盛物业公司支付2015年7月31日之后的使用费，于法无据，本院不予支持。但瑞和盛物业公司自述7月份其仍在使用涉案场地，故其应当支付7月份的使用费。保证金在抵扣上述使用费后，林枫物业公司应将剩余部分予以退还。林枫物业公司以瑞和盛物业公司违约在先为由不予退还，依据不足，本院不予采信。双方合同中并未约定瑞和盛物业公司应向林枫物业公司交纳管理费，故林枫物业公司认可的3万元管理费，应予以退还对方。至于其余款项，瑞和盛物业公司主张系林枫物业公司收取，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京瑞和盛物业管理有限公司与被告（反诉原告）北京市林枫物业管理有限公司于2013年6月13日签订的《人防工程使用合同书》；二、被告（反诉原告）北京市林枫物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京瑞和盛物业管理有限公司30000元及保证金9166.67元；三、被告（反诉原告）北京市林枫物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京瑞和盛物业管理有限公司装修损失150000元；四、驳回原告（反诉被告）北京瑞和盛物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京市林枫物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30160元，由原告（反诉被告）北京瑞和盛物业管理有限公司负担28206元（已交纳），被告（反诉原告）北京市林枫物业管理有限公司负担1954元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费15080元，由原告（反诉被告）北京瑞和盛物业管理有限公司负担7540元（于本判决生效之日起七日内交纳）。被告（反诉原告）北京市林枫物业管理有限公司负担7540元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李冬冬人民陪审员  颜丽芬人民陪审员  张惠臣二〇一九年十二月三十日书 记 员  高 婧