中华人民共和国北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初3110号原告：刘晓阳（XIAOYANGLIU），男，1950年4月1日出生，美利坚合众国国籍，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王海平，北京汇永律师事务所律师。被告：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：邢宇飞，女，该公司工作人员。第三人：梁景，男，1983年8月25日出生，汉族，住北京市东城区。原告刘晓阳（XIAOYANGLIU）与被告北京中原房地产经纪有限公司、第三人梁景居间合同纠纷一案，本院于2019年2月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓阳（XIAOYANGLIU）之委托诉讼代理人王海平、被告北京中原房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人邢宇飞、第三人梁景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓阳（XIAOYANGLIU）向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋差价损失600000元、评估费24850元、差旅费8000元、律师费60000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系位于北京市东城区×××号房屋（以下简称涉案房屋）的按份共有所有权人之一。2015年11月，原告拟出售涉案房屋，被告得知后联系原告提供独家居间服务，建议出售价格694万元。2015年12月8日，原告离境。2016年3月国内房价开始上涨，但原告在国外并不知情。被告于2016年3月下旬通知原告已经找到买家。2016年3月28日晚，原告购买机票返回北京，并于2016年3月30日上午与第三人梁景在被告的朝内南小街分店签订房屋买卖合同。同日，原告与被告签订《佣金确认书》，约定被告提供以下服务：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋有关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方对房屋进行实地查验；4、协助并促成房屋买卖合同。被告同日出具告知书，确认被告已经提供上述1-3项服务。告知书告知原告涉案房屋的市场参考价为694万元，同时确认被告已经做了详细的解释和说明。事后，原告得知该地段房屋价格已经涨到每平方米8.7万元，涉案房屋价格与被告建议价格相差200万元以上。原告于签约当晚向被告申明退约，双方未进行进一步的履约行为，涉案房屋共有权人***未在合同上签字。其后，第三人梁景诉至法院要求解除房屋买卖合同。经法院判决，房屋买卖合同对***不具有约束力，并解除了房屋买卖合同。合同解除后，原告继续出售涉案房屋，但在进行到网签时，原告发现涉案房屋已由被告于2016年3月31日单方面做了网签。原告与***不得不回国处理。原告认为，房屋买卖合同的网签，应经买卖双方自己设置合同查询密码，并在网签合同上签字方能完成。被告提交的网签未经买卖双方参与就办理了网签。原告认为，被告违反忠实、诚信、勤勉的履行居间合同义务，故意隐瞒房屋真实的市场交易价格，也未告知原告代***签字的风险，直接让原告签***的名字，给原告造成巨大的签约损失。被告违法办理网签，合同解除后又不撤销网签，原告因处理该网签花费大量时间和精力，并造成后续合同履行的迟延及损失。故原告提起本案诉讼，望判令所请。被告北京中原房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告作为出卖人，有义务了解涉案房屋价格。房屋价格是双方协商确认的，没有过高或过低情形。涉案房屋买卖合同签订后双方确认了被告提供的交易流程，被告不存在未告知风险。原告的房产已经出售，没有造成任何损失。关于网签，原告给被告签过授权，被告有权办理网签。原告一直拒绝履行与第三人的民事判决，是被告联系的第三人，第三人才配合原告撤网签。原告要求被告支付差旅费和房屋差价没有事实依据。第三人梁景述称，本案跟第三人没有关系，对原告的诉请不发表意见，但第三人可以陈述案件事实。被告是在涉案房屋挂牌后不久就联系上第三人，第三人是在2015年底去看的涉案房屋，当时被告已经跟原告沟通过，给的价格区间是700万左右。694万是原告与第三人见面后谈好的价格，这个价格就是被告联系第三人时的市场价，因为涉案房屋太老了，可能贷不了款，价格已经不低了。第三人一直在等原告回来签约，等了好几个月。第三人知道涉案房屋的产权人有两个，也看到过***的委托书。2016年3月30日，双方签订买卖合同和居间合同，原告代***签订的，也做了网签。后来原告觉得价格卖低了，就不想卖了，第三人就起诉到法院，要求原告赔偿违约金。经过一、二审，法院判决原告赔偿第三人损失50万元，判决后原告未履行判决。原告想要继续出售房屋，因为双方之间签有买卖合同及网签合同，原告就找到被告，被告又找到第三人，希望把网签合同给解了。第三人要求原告赔偿损失后才能配合原告解除网签合同。后来原告把赔偿款打到了法院，第三人见到案款后才配合原告解除网签合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与案外人***系兄弟关系。涉案房屋原系原告、***共有，每人各占二分之一的产权份额。因原告欲出售涉案房屋，2016年3月30日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》（以下简称涉案居间合同）。合同约定：“甲方（出卖人）：刘晓阳、***，代理人：***。乙方（买受人）：梁景。丙方（居间人）：北京中原房地产经纪有限公司。根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，甲、乙双方自愿委托丙方对双方房屋买卖交易提供居间服务，促成房屋买卖合同成立。现三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖居间服务达成如下协议：一、交易房屋的基本情况1、坐落：北京市东城区×××号……二、经甲乙双方协商一致，该房屋的交易条件为1、总房价款6940000元……三、居间服务的具体内容以及完成标准1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认丙方已提供上述1、2、3项服务，甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务……”合同尾部“甲方（出卖人）”签字处为“刘晓阳、刘晓阳代***”。在签订居间合同之时，原告、第三人分别在被告提供的《告知书》上签字，并分别与被告签订《佣金确认书》。《告知书》的内容主要为房屋交易需要提供的材料、交易的一般程序、可能存在的风险、涉及的税费、居间服务内容及收费标准等。《佣金确认书》的内容主要为《房屋买卖居间合同》第三条之内容。《告知书》“出卖人”签字处及原告签订的《佣金确认书》“甲方（签字）”处均为“刘晓阳、刘晓阳代***”。同日，原告与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋出卖人为原告及共有权人***、买受人为第三人，房屋成交价格为694万元。合同“出卖人（签章）”处为“刘晓阳、刘晓阳代***”。被告及第三人均表示，房屋价格694万元是第三人与原告商谈的结果。在签订房屋买卖合同后的当日，原告、第三人共同签订《网上签约委托书》，主要内容为：“经北京中原房地产经纪有限公司居间介绍，出卖人与买受人已签订北京市×××号房屋买卖合同。现双方委托北京中原房地产经纪有限公司协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续……”委托书“出卖人”签字处为“刘晓阳、刘晓阳代***”。在签订上述合同时，被告及第三人均表示，当时原告当着第三人及被告工作人员的面从邮箱中将***的委托书照片打印出来并表示委托书系***书写，合同均是由原告代***所签。庭审中，被告向本院提交***的委托书照片，委托书内容为“为出售北京市东城区×××号房产事，今委托我兄长刘晓阳先生代为签署售房合同，我本人将近期赴北京完成房产过户手续。委托人***”。对此，原告否认曾从邮箱中打印***的委托书照片并向被告及第三人出示，对被告提交的委托书照片亦不予认可，但表示合同均是由其代***所签。合同签订后，被告就涉案房屋买卖合同办理了网签。本案诉讼中，***向本院提交声明一份，表示不认可原告的代签行为。因原告与第三人就房屋买卖合同的履行问题发生争议，第三人认为原告、***拒绝接受支付的购房定金及提供汇款账号，二人的行为导致所签订房屋买卖合同的根本目的无法实现，并于2016年4月26日将原告、***及被告诉至本院，要求法院解除《北京市存量房屋买卖合同》，并判令原告、***赔偿经济损失151.88万元。本院经审理认为，被告所提***的委托书照片，原告、***不予认可，且***否认其签署该委托书，并表示不同意出售涉案房屋，亦对原告代其签署合同的行为不予追认。法院无法认定原告取得***出售涉案房屋的授权。原告代***与第三人签订房屋买卖合同，原告的行为系无权代理行为，原告的无权代理行为并不影响房屋买卖合同效力。该房屋买卖合同合法有效，但该合同对***不发生法律效力。第三人诉请解除双方所签房屋买卖合同，原告、***表示同意，故对第三人的该项诉讼请求，法院予以准许。原告在未取得涉案房屋共有权人的委托代理手续的情况下代其签订合同，且签订合同后原告未提供银行账号，对合同无法履行存在明显过错，应承担相应的违约责任。第三人梁景明知***在国外，未仔细审查授权委托手续即签订合同，对合同无法履行亦存在一定过错。考虑到第三人未提供翔实、有效的证据证明其损失情况及合同履行情况、原告的主观过错程度等情节，法院将根据公平原则和诚实信用原则酌情确定损失数额。因此，本院于2017年4月27日作出（2016）京0101民初7809号民事判决书，判决：一、第三人与原告、***于2016年3月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于判决生效之日解除；二、原告于判决生效后七日内赔偿第三人损失50万元；三、驳回第三人的其他诉讼请求。原告不服判决，提起上诉。在二审审理中，原告认可在签订合同时出示了***的委托书照片，并称该照片系***发给原告的。北京市第二中级人民法院经审理认为，原告代***与第三人签订房屋买卖合同，并在签订合同时出示了***的委托书照片。但该委托书在形式上存在瑕疵，且***对此不予认可，故原告无权代理***签订上述房屋买卖合同，应对此承担相应的责任。原告与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，但该合同对***不发生法律效力。原告主张签订房屋买卖合同时对合同的具体约定并不知情，签订后对合同条款及成交价格存在异议，故不同意继续履行合同，应当指出，上述情形系原告自身原因造成的，原告应就其违约行为及其无权代理行为向第三人承担相应的责任，因此，法院于2017年12月28日作出（2017）京02民终11232号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告未按期履行判决所确定的义务，第三人向本院申请强制执行。2018年9月13日，原告向法院交纳案款562950元。庭审中，原告表示，2018年9月其与***以840万元的价格将涉案房屋出售，因与第三人的网签合同没有解除，涉案房屋二次出售时无法办理网签，导致原告产生改签航班费用损失8000元，并要求被告予以赔偿，但原告就该项损失未提供证据予以证明。被告表示，因为原告一直拒绝履行上述生效判决书确定的义务，第三人才不予配合，是被告联系的第三人，第三人才配合原告解除网签，所以不同意赔偿。第三人表示，被告曾找过其并希望其配合原告解除网签合同，其答复称在原告支付生效判决确定的赔偿款后才能予以配合，后来在见到原告交纳案款的单据后其才配合解除网签。诉讼中，原告申请对涉案房屋在2016年3月30日的市场价格进行评估。本院委托北京华中兆源房地产土地评估有限公司进行估价评估。2019年6月26日，该评估机构出具（北京）华中兆源（2019）估字第014号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为涉案房屋在价值时点2016年3月30日的评估总价是893.78万元。原告支付评估费24845元。庭审中，原告表示，因为涉案房屋二次出售价款为840万元，比评估价格低了53万元，而且，因与第三人之间的房屋签约价格过低，***拒绝追认，导致原告赔偿第三人损失五十余万元，为此，原告要求被告赔偿房屋差价损失60万元。另，2018年10月，原告与北京汇永律师事务所签订《委托代理协议》，约定北京汇永律师事务所接受原告的委托，指派王海平律师作为原告在本案中的诉讼代理人。原告支付律师费6万元。上述事实有当事人的陈述、《房屋买卖居间合同》《告知书》《佣金确认书》、《网上签约委托书》、委托书照片、（2016）京0101民初7809号及（2017）京02民终11232号民事判决书、房地产司法鉴定估价报告、《委托代理协议》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。依本案现有证据，本院可以认定原告代***与被告签订涉案居间合同，并在签订合同时出示了***的委托书照片，但该委托书存在瑕疵，且***对此不予追认，故原告无权代理***签订涉案居间合同。涉案居间合同系双方之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但该合同对***不发生法律效力。现原告认为被告未能忠实、诚信、勤勉的履行居间合同义务，故诉至法院要求被告赔偿房屋差价损失、律师费、差旅费、评估费等。关于房屋差价损失，本院认为，原告作为房屋出卖人有义务了解涉案房屋在出售时的市场价值，并最终决定实际成交价格，成交价格694万元是原告与第三人共同协商的结果，另，依据生效判决书，原告对涉案房屋买卖合同的无法履行存在明显过错，法院根据公平与诚实信用原则酌情确定原告赔偿第三人54万元。因此，原告主张的房屋差价损失与被告并无直接关系，原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于差旅费损失，本院认为，在原告、第三人已经出具办理网签授权委托书的情况下，被告就涉案房屋买卖合同办理网签并无不当。原告在提出撤销网签时，因其未按时履行已生效的民事判决书所确定的义务，致使第三人不予配合，原告应承担延迟撤销网签所产生的责任，且原告对该项损失未能提供证据予以证明，因此，原告要求被告赔偿差旅费损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另外，原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条之规定，判决如下：驳回原告刘晓阳（XIAOYANGLIU）的诉讼请求。案件受理10900元，由原告刘晓阳（XIAOYANGLIU）负担（已交纳）。鉴定评估费24845元，由原告刘晓阳（XIAOYANGLIU）负担（已交纳）。如不服本判决，原告刘晓阳（XIAOYANGLIU）可以在判决书送达之日起三十日内，被告北京中原房地产经纪有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 陈 新人民陪审员 薛 红人民陪审员 潘和平二〇一九年十二月二十七日法官 助理 董 亮书 记 员 陈 朝