天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初9248号原告：李丽，女，1982年10月5日出生，汉族，医生，户籍住址河北省石家庄市井陉矿区，现住北京市朝阳区。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司职员。原告李丽与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丽、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违规交房利息（自2017年10月31日至2019年1月4日）29712元；2.判令被告向原告支付违规交房的违约金（自2017年10月31日至2019年1月4日）22519元；3.判令被告向原告支付因其违规交房产生的房屋租金损失（自2017年11月4日至2019年1月为27000元，按照天津市房屋租赁市场指导租金计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月21日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市宝坻区房屋一套，建筑面积71.48平方米，总价款为495294元，约定被告于2017年10月31日前将该房屋交付原告，并约定了被告逾期交房的违约责任。原告依约履行了合同义务，被告亦应当按照约定向原告交付符合条件的商品房，但在2017年10月31日交付房屋日，被告并未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，违规让业主收房，被告这种违规交房行为，不仅违反了双方合同约定，而且给原告造成巨大经济损失。基于上述事实，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在逾期交房的事实，被告于2017年10月31日前通过电话和短信的形式通知原告办理房屋交付手续，且原告于2017年11月4日实际领取房屋钥匙，占有使用房屋，并未提出任何异议。被告不存在任何欺骗和强制行为。原告自愿接收房屋钥匙，在实际占有房屋后，又以没有准入证为由要求被告承担逾期交房违约责任，违反诚实信用原则，故原告诉请，缺乏事实和法律依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月21日，李丽（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，李丽购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区房屋，建筑面积为71.48平方米，总价款495294元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。合同签订后，李丽支付了购房款。森岛公司于2017年10月31日前通知李丽办理收房手续。李丽于2017年11月4日领取了涉案房屋钥匙并办理了收房手续。另查明，森岛公司于2017年10月24日就涉诉房屋向有关部门提交了竣工验收备案文件。涉案房屋于2017年11月8日取得乐天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李丽与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题；二、森岛公司取得涉案房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响；三、森岛公司是否应向李丽承担违约责任及承担违约责任的起止时间；四、森岛公司向李丽承担违约责任的计算方式及数额。对此，本院分别评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，本院对该时间予以确认。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司取得涉案房屋《准许交付使用证》是否受政府停工令影响问题。森岛公司称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，在此期间造成被告方停工和准入证办理，属于不可抗力。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故本院对森岛公司上述意见不予采信。三、关于森岛公司是否应向李丽承担违约责任及承担责任的起止时间问题。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李丽领取涉诉房屋钥匙时，涉诉房屋未经竣工验收合格，且未取得《准许交付使用证》，不符合《天津市商品房买卖合同》第三条的约定，森岛公司对此应向李丽承担违约责任。关于违约责任的起止时间。因李丽主张森岛公司违规交房责任，所谓违规是指森岛公司所交付的房屋不符合约定，及瑕疵履行交付，故森岛公司承担违约责任起始时间应为李丽收房时间，即2017年11月4日。因涉诉房屋于2018年6月12日取得《准许交付使用证》，且在此之前已经竣工验收合格，符合合同中约定的房屋交付条件，故森岛公司承担违约责任截止时间为2018年6月12日的前一日，即2018年6月11日。李丽主张违约期计算至2019年1月4日，无事实依据，本院不予支持。四、关于森岛公司向李丽支付违约金的计算方式及数额问题。李丽诉请要求森岛公司支付的利息及违约金均属于违约金范畴。双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条系对森岛公司逾期交房如何承担违约责任的约定，而本案系李丽要求森岛公司承担违规交房的违约责任，故不应适用该条约定计算违约金。考虑到，森岛公司的确存在违规交房行为，且李丽未对其损失数额提交相应证据，故本院酌情确定违约金以李丽已付购房款495294元为基数，按照年利率4.35%的30%的标准，计算期间自2017年11月4日至2018年6月11日止，经核算违约金数额为3878.15元。关于李丽要求森岛公司支付房屋租金损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，森岛公司应给付李丽违规交房的违约金为3878.15元。关于李丽主张的超出数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告李丽违规交房违约金3878.15元；二、驳回原告李丽其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1780元，减半收取计890元，由原告李丽负担865元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担25元（此款原告已预交，被告直接给付原告，给付时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇一九年十二月十七日书记员  李乾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。