北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55987号原告：北京金海燕物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园甲3号1层101。法定代表人：赵延军，执行董事。委托诉讼代理人：王国军，北京紫垠律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵聪，北京紫垠律师事务所实习律师。被告：北京京润房地产有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路18、20、22号。法定代表人：陈清祥，董事长。委托诉讼代理人：李京生，男，1950年2月6日出生。委托诉讼代理人：余素花，北京市安理律师事务所律师。原告北京金海燕物业管理有限公司（以下简称金海燕公司）与被告北京京润房地产有限公司（以下简称京润公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金海燕公司的委托诉讼代理人王国军、赵聪，被告京润公司的委托诉讼代理人李京生、余素花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。金海燕公司向本院提出诉讼请求：1.判令京润公司支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费570186元。2.判令京润公司支付利息（以570186元为基数，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。事实和理由：金海燕公司为北京市朝阳区某某层的物业管理企业，京润公司为上述房屋的所有权人。2016年7月1日至今，金海燕公司一直为上述房屋提供物业服务，但京润公司一直未支付物业服务费，双方协商未果，故诉至法院。京润公司辩称：第一，金海燕公司与京润公司并未签署过物业服务合同，不存在物业服务合同关系。京润公司与某1中心（以下简称某1中心）于1996年签订的《房屋委托管理协议书》，委托某1中心管理金海燕所有的房屋，并委托其代收房租。合同期限为5年，此后双方并未续签合同。金海燕公司的主体不适格，某1中心已经于2012年6月决议解散，决议中明确认可清算报告并在工商局登记备案，确认债权债务已经清理完毕。某1中心是国有企业，金海燕公司是民营企业，二者系不同性质的企业，无任何关系，金海燕公司无权继承某1中心的合同权利，金海燕公司主张承继某1中心的合同权利无法律依据，其并非本案适格的原告，无权起诉京润公司。第二，双方不存在合同关系，现金海燕公司声称其承继了某1中心的权利，也应当履行义务，代京润公司收取租金和物业费，定期汇报收支情况，但是金海燕公司从未履行上述义务，也未公示房租收支情况，也未支付过代收的房屋租金，导致京润公司无法得知房屋租金的收费情况，许多房租无法正常收取，给京润公司造成严重的经济损失，鉴于金海燕公司存在严重过错，其无权主张物业费。第三，金海燕公司主张的物业费标准未与京润公司协商约定，收费标准也未公示，根据法律规定，物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则，金海燕公司主张的物业费标准从未与京润公司协商确定，无法律依据。第四，退一步讲，金海燕公司未提供证据证明其提供了符合收费标准的物业服务，相关规定明确了各类住宅的物业服务标准，金海燕公司并未提供证据证明其达到了规定的服务标准。第五，即使金海燕公司提供了事实物业服务，因金海燕公司与京润公司未签订物业合同，未约定物业费交纳的时间及违约金，金海燕公司亦未公示财务报表，双方未对物业费进行最终结算，金海燕公司主张利息无法律依据。第六，金海燕公司已经向物业使用人收取了管理费，但是在北京市第三中级人民法院某2号案件中却将其为“治安费”，并表示与物业费无关。金海燕公司收费项目中不存在“治安费”项目，且物业费包括所有向业主、物业使用人提供的一切物业服务收费，金海燕公司再主张物业费属于重复收费。且金海燕公司未提供财务报表和账簿，不能证明其主张物业费的金额是合理的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年4月23日，京润公司作为甲方，某1中心作为乙方签订《房屋委托管理协议书》，约定京润公司委托某1中心代为进行物业管理。房屋坐落及情况：地址，朝阳区某某层，建筑面积7399.39平方米。组合套数共109套。产权归属，甲方为该房屋的所有权人。委托物业管理费用标准：依据北京市委托管理房屋收费标准及有关文件交纳费用。物业管理费用交纳时限为每年的六月一日至六月十日为结算日期并预交下一年度的物业管理费。甲方有调剂、出售、转让、分配的权利，产权变更须书面通知乙方并办理好物业管理交接事宜。对乙方的物业管理行使监督和指导，在乙方有违约行为或收费过高时，可重新选择物业管理机构；按照国家有关房屋租金政策，适时调整租金标准；按协议约定时间和标准向乙方交纳物业管理费；协助乙方做好物业管理工作；对入住居民的状况及时向乙方通报。乙方应按照政府有关规定及实际情况和甲方协商收取物业管理费；按甲方要求安排住户顺利入住；按照政府的有关规定对居住人员进行物业管理；代甲方向居住人收取租金，其款按年度打入甲方指定银行账户；按照政府的有关规定和标准根据居住人需要提供有偿物业服务并收取合理费用；对甲方物业进行精心维护，修缮延长其使用寿命，使其保值增值；按约定物业管理费每年度进行一次财务结算，并将收支状况以书面形式提供给甲方；按照国家有关具体要求为居民提供良好的生活环境并日益提高其物业服务水平。本协议有效期为五年，终止前三个月，双方可协商签订新协议。该合同附件《房屋委托管理费用标准》载明费用明细如下：一、电梯运行维修费：主梯4.34元/平方米.年，备梯2.08元/平方米.年；二、高压水泵运行维修费：1.38元/平方米.年；三、公用电视天线维修管理折旧费：19.92元/端.年；四、房屋经营管理费1.13元/平方米.年；五、房屋小修费：2.02元/平方米.年；六、生活垃圾外运费：7元/户.年；七、化粪池清扫费：0.30元/平方米.年；八、小区公共设施维修管理费：2.05元/平方米.年；九、电梯代验费：850元/次部（按全楼总建筑面积含设备层均摊）；十、房屋中修费：3.78元/平方米.年，即27970元由甲方一次性支付。若发生中修费用需征得甲方同意，其费用未使用部分转入下一年度，不足部分协商补齐差额；十一、空房看管费：0.1元/平方米.年（一次性费用）；十二、房屋代验费：0.45元/平方米.年（一次性费用）。1996年7月12日，京润公司作为甲方，某1中心作为乙方签订《房屋委托管理协议书附件二》，约定：甲乙双方曾于1996年4月23日订立了就某某层的房屋委托管理协议书，就甲方所购的某某层的房屋委托给乙方进行管理的权利和义务作了明确的约定，现甲方又于1996年7月初又购置了该楼第15层，甲方同意就该层委托乙方进行管理并达成协议如下：第15层的委托管理的一切事宜完全适用双方于1996年4月23日所订立的房屋委托管理协议书的规定。甲方应于1996年7月15日前向乙方支付1996年7月1日至1997年6月1日共计11个月的委托管理费11340.70元，自1997年6月初起，双方就物业管理费用的交纳时限适用协议书第四条规定。本附件与原协议书具有同等法律效力。1996年8月19日，京润公司作为甲方，某1中心作为乙方签订《房屋委托管理协议书附件三》，约定：甲方又于1996年8月又购置了该楼的第17、18层，甲方同意就该两层委托乙方进行管理并达成协议如下：第17、18层的委托管理的一切事宜完全适用双方于1996年4月23日所订立的房屋委托管理协议书的规定。甲方应于1996年8于25日前向乙方支付1996年8月15日至1997年6月1日共计9个半月的委托管理费15213.49元，并支付第15层、17层、18层的房屋中修费7605.66元。有关房屋中修费的使用适用房屋委托管理协议书第三条及附件房屋委托管理费用标准第十条的规定，自1997年6月初起，双方就物业管理费用的交纳时限适用协议书第四条的规定。另查，就上述房屋1997年7月1日至2016年6月30日期间的物业费，金海燕公司曾向朝阳区人民法院起诉京润公司，本院于2018年5月31日作出某3号民事判决书判决京润公司向金海燕公司支付2013年10月17日至2016年6月30日的物业服务费529961元。京润公司不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年12月11日作出某2号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，京润公司表示金海燕公司与某1中心无任何关系，在某1中心注销后，其无权承继某1中心的权利，故其并非本案适格原告。金海燕公司对此不予认可，其表示在某1中心注销后由其承继某1中心的权利，并表示某3号民事判决书和某2号民事判决书认定其享有原告的主体资格，根据上述判决显示：某4中心于2007年11月9日名称变更为某4公司。2012年1月12日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会作出京国资[2012]4号《关于北京金隅集团有限责任公司2012年度劣势国有企业退出项目计划的批复》，同意某5公司将某4公司以注销的方式退出。2012年2月10日，某4公司向某6公司报送《北京金海燕物业管理有限公司关于区域性整合和分公司制改造的请示》，该公司拟将所属企业进行区域性整合和分公司改造，成立某7公司接管某4公司和某8公司业务，原某4公司和某8公司2012年进行工商注销。2012年6月19日,某4公司召开股东会,决定注销该公司。2012年6月27日，某4公司经工商登记予以注销。某1中心根据指示要求被吸收合并为金海燕公司，《房屋委托管理协议书》及相应附件中的权利义务由金海燕公司概括承受，金海燕公司系本案适格主体。关于物业费标准，金海燕公司表示某3号民事判决书和某2号民事判决书认定了收费标准为《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，具体为绿化费为0.55元/㎡/年、化粪池清掏费0.3元/㎡/年、一般住宅管理费2.4元/㎡/年、一般住宅小修费2.36元/㎡/年、小区公用设施维修费1元/㎡/年、生活垃圾处理费用30元/户、电梯运行费10.04元/㎡/元、电梯代验费0.14元/㎡/年、高压水泵运行维修费2元/㎡/年及营业税。京润公司对此不予认可，表示双方未签订书面协议，也未约定物业费标准，且金海燕公司也未与其协商物业费收费标准，上述标准无任何依据，且《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》的规定已经废止，不应当再适用该标准。庭审中，京润公司表示金海燕公司如果认为双方存在合同关系，应当全面履行，其有义务向物业使用人收取租金并交付京润公司，但是至今未向京润公司告知租金的收支状况，也未交付过租金。经询，金海燕公司表示自1996年7月至今共计向物业使用人收取了房屋租金460413.4.4元。庭审中，京润公司表示金海燕公司向物业使用人收取了治安费，又向京润公司收取物业费，属于重复收费，金海燕公司对此不予认可，表示其自2016年7月1日之后并未再向物业使用人收取过管理费或者治安费。关于提供服务情况，金海燕公司表示某1中心注销后其一直为涉诉小区提供物业服务至今，并提供《停车管理及公共秩序维护服务承揽合同》、《保洁服务合同》、《绿化养护服务合同》、《北京市电梯日常维护保养合同》、《化粪池清淘合同》等证明其提供了物业服务。京润公司对此不予认可，表示金海燕公司未提供证据证明其服务达到了法律规定的服务标准。庭审中，双方均认可位于北京市朝阳区某某层均登记在京润公司名下。关于房屋面积和套数，某3号判决书和某2号民事判决书显示共计139套房屋，建筑面积共计9411.47平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。某1中心与京润公司签署的《房屋委托管理协议书》及相应附件是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于某1中心和金海燕公司的关系问题，根据本院查明的事实和某3号判决书和某2号民事判决书的认定，南湖物业管理中心被吸收合并为金海燕公司，上述协议的权利义务应由金海燕公司概括承受，且金海燕公司实际为京润公司所属房产所在小区提供了物业服务，故金海燕公司为本案适格的主体。京润公司虽否认金海燕公司提供物业服务，但是未提供充分、有效证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采纳。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。金海燕公司提供了物业服务，京润公司应当支付物业费，关于京润公司主张双方未签订书面合同，未协商确定物业费标准，无权收取物业费的抗辩意见，因某3号判决书和某2号民事判决书明确认定了物业费的收费标准，京润公司虽然对上述标准不予认可，但未提供证据证明上述判决书不再具有法律效力，而《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》虽然废止，但金海燕并未提高物业收费标准，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。关于京润公司主张的金海燕公司未履行相应义务，未向其公开租金收支情况，未支付租金给其造成损失一节，与本案不属于同一法律关系，金海燕公司可以另行主张。关于京润公司主张金海燕公司已经向物业使用人收取了治安费，属于重复收费一节，金海燕公司表示自2016年7月1日之后未收取过该笔费用，京润公司亦未提供其他证据予以证明，故本院对其该项抗辩意见亦不予采纳。现金海燕公司提供了物业服务，京润公司所属房屋接受了物业服务，故京润公司应当支付上述期间的物业费，根据法院认定的建筑面积和物业收费标准，经本院核算，对于金海燕公司要求京润公司支付物业费570186元的诉讼请求予以支持。关于金海燕公司主张的利息损失，鉴于金海燕公司未提供证据证明其进行了年度财务结算，亦未提供充分证据证明将收支情况以书面形式提供给京润公司，故对于金海燕公司主张的利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京京润房地产有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京金海燕物业管理有限公司2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费570186元；二、驳回原告北京金海燕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4751元，由被告北京京润房地产有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十二月三十日书记员  张 晨