山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初10959号 原告：许慧兰，女，1964年7月24日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王照海，山东兰友轩律师事务所律师。 被告：郗望，女，1985年6月25日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：陈富宇，临沂罗庄恒业法律服务所律法工作者。 被告：魏政，男，1982年1月29日出生，汉族，住临沂市兰山区。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。社会统一信用代码:913713007648422834。 法定代表人：段友清，董事长。 委托诉讼代理人：陈艳梅（该公司工作人员），女，1983年7月9日出生，汉族。 原告许慧兰与被告郗望、魏政合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许慧兰及其委托诉讼代理人王照海，被告郗望的委托诉诉讼代理人陈富宇到庭参加诉讼。被告魏政及第三人临沂三阳置业集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告许慧兰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告交付位于临沂市兰山区××新区××楼××单元××室房产，并协助办理更名手续；2.请求依法判令被告承担逾期交房、更名的违约金(自2019年5月22日起至实际履行之日止，按实际交房款数额的年6%计算)；3.本案诉讼费、评估费、出具保函费用以及其他实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2018年8月20日，原、被告通过临沂中儒房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同，约定将被告所有的临沂市的房产出售给原告，房产以被告最终选房确定为准。房产总价为1400000元，原、被告最终以1398000元成交，原告按合同约定分三次将购房款支付完毕。2019年5月22日，该处房产已经确认可以更名，但被告均以各种理由拒绝，原告为了维护合法权益，特诉至贵院。第一次庭审后，原告许慧兰增加诉讼请求为：1.请求依法确认原告为临沂市××号楼××单元××室的实际所有人；2.请求依法判决原、被告签订的房屋买卖合同有效，判令被告履行与原告签订的房屋买卖合同，协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订正式商品房买卖合同；3.请求依法判令第三人临沂三阳置业集团有限公司与原告签订正式商品房买卖合同。 被告郗望辩称，涉案房产系被告郗望与魏政的夫妻共同财产，被告魏政未在该买卖合同中签字确认，也没有对该合同进行追认，所以该合同应该认定为无效合同，请求法院依法驳回原告诉讼请求，双方因合同产生的损失各自承担。 被告魏政未作答辩。 第三人临沂三阳置业集团有限公司提交书面答辩意见，内容为：一、原、被告签订的协议，我公司不知情也不认可。合同仅约束合同当事人，原、被告之间签订的协议不能为我公司设定任何义务；二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务源于法律规定或者合同约定，本案中，我公司既没有为原告办理更名的法定义务，也没有为原告办理更名的约定义务；三、如法院明确判令我公司与原告签订合同，并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理，我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。 原告许慧兰为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.房屋买卖合同一份，证明双方于2018年8月20日通过临沂中儒公司达成买卖临沂房产的事实，房产以被告最终选定确认楼号、楼层，多出的面积差、车位以及储藏室的后续费用由原告承担；2.建设银行客户回单、民生银行刷卡回单、建设银行交易明细及收到条各一份，证明原告已向被告支付1398000元购房款的事实；3.客户回单一份，证明选定房屋为临沂××号楼××单元××室。原告向第三人临沂三阳置业集团有限公司补交了面积差房款252945元；4.更名换名告知及更名须知各一份，证明争议房产于2019年5月22日已可以办理更名手续；5.申请证人李某出庭作证。证人李某向本院陈述：“我与原、被告没有特殊关系”、“2018年8月20日，我在大成郡西门沿街中儒地产担任店长。这一天，原、被告在我店里签订购房协议时，我在场”、“协议签订时，原告许慧兰及被告郗望的夫妻双方都在场，都知道交款的事情，郗望的对象叫魏政，我们店员陪着去银行打款时候知道的，是我店员告诉我的”、“我们中介有一个工作群，他们提供的信息，我们做宣传，我们工作朋友圈里都知道，是卖方自己挂出卖房信息”、“签主合同都在场，当场打定金，另外一百多万元是按约定打款，具体时间记不清了”。经质证，被告郗望对原告许慧兰提交的证据1-4真实性均无异议。其认为，证据1被告郗望的配偶魏政未签字，被告郗望擅自处分夫妻共同财产无效；证据2原告向被告支付房款未按合同约定进行，合同约定2018年8月30日前一次性支付被告135万元，但是根据原告提供的证据，原告在合同约定时间内只向被告打款1298000元；证据4与本案争议房产无直接关系；证人李某虽然证明魏政在场，但是其没有在买卖合同上签字确认，只凭其在场不能体现魏政本人卖房的真实意思表示。原告许慧兰对证人李某证言无异议。 2019年7月24日，本院对朱某进行调查，朱某向本院陈述：“我是临沂市中儒房地产营销策划有限公司的股东，我是原、被告签订房屋买卖合同的中介”、“合同签订时，许慧兰夫妻、郗望夫妻均到场，合同样本是由我们公司提供，当时两家人完全协商一致”。原告许慧兰对朱某陈述无异议，被告郗望对朱某陈述质证意见同李某质证意见。 原、被告提交证据，本院已组织双方当事人进行了证据交换及质证，被告郗望对原告提交的证据1-4及证人李某、朱某证言真实性无异议，对上述证据，本院均予以确认。 根据双方当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告郗望与被告魏政系夫妻关系。2018年8月20日，原告许慧兰与被告郗望签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方（被告郗望）同意将所拥有的临沂市××房产出售给乙方（原告许慧兰）。甲、乙双方约定房产交易成交价为140万元。房款支付方式为于2018年8月20日一次性支付给甲方135万元整……此房款不包含以后此房的面积差、车位和储藏室的后续费用，如产生相关费用由乙方负责。甲方在集体更名时，确保负责更名到乙方名下，更名时乙方付清尾款5万元整。甲方不保证分房的方式，不确保楼号、楼层，双方对此无任何异议。甲方配合更名一次，如乙方出现二次交易，所产生的任何纠纷与甲方无关。甲方已交房款60万元，合同签订后补款和退款由乙方承担。临沂中儒房地产营销策划有限公司作为居间方，在合同中丙方处加盖合同专用章予以确认。另，该合同签订时，被告魏政实际参与了房屋买卖，未对买卖行为提出异议；二、2018年7月30日，原告许慧兰通过临沂中儒房地产营销策划有限公司的工作人员朱某向被告郗望支付定金5万元。合同签订后，原告许慧兰于2018年8月20日，通过银行汇款方式向郗望支付房款129.8万元。2019年5月18日，原告许慧兰将尾款5万元支付给被告郗望。2019年5月底，原告许慧兰选定房屋为临沂市××号楼××单元××室。2019年6月11日，原告许慧兰将剩余房款252945元通过银行汇款方式汇入第三人临沂三阳置业集团有限公司账户内；三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，但未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院。 本案争议焦点为：一、双方签订的合同是否有效，被告主张的其配偶不知情、不同意出售名额对双方的合同有无影响；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为原、被告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，其理由如下：一、协议书签订时，被告郗望并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告郗望转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市兰山区财政局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市兰山区财产局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原、被告签订的《房屋买卖合同》是合法有效的；二、被告魏政参与了诉争房屋买卖合同的签订，在合同签订、款项支付过程中，被告魏政均未提出不同意或反对意见，从其以上行为可看出其同意出售诉争名额。现被告郗望、魏政以魏政未在合同中签字为由，主张房屋买卖合同无效的抗辩理由不能成立。 关于争议焦点二，本院认为，原告许慧兰与第三人临沂三阳置业集团有限公司是存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，原、被告签订买卖合同时，案涉房屋并未实际交付，在合同签订后原告许慧兰取得了被告郗望前期所交纳的房款60万元，案涉房屋尾款252945元，由原告许慧兰直接向第三人临沂三阳置业集团有限公司交纳，原告为涉案房屋的实际出资人，且已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告许慧兰与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在第三人处更名的请求，因此本院对于更名相关问题，不再进行分析论述；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同等义务。 关于原告许慧兰主张的逾期交房、更名违约金问题。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中，并未明确约定具体违约的情形，并且更名事宜涉及第三人，其不能办理的原因难以明确分清，原告许慧兰要求被告郗望等自2019年5月22日起按实际交房款数额的年6%计算违约金无法律及事实依据，对此本院不予以支持。 因被告郗望等人未按合同约定积极履行协助原告许慧兰办理案涉房屋更名手续，造成原告许慧兰向本院提起诉讼，原告许慧兰因此支出保全费3020元及保全保险费1500元，该费用应由被告郗望等人返还原告许慧兰。 被告魏政经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对一审中享有的答辩、举证、质证等相关诉讼权利的放弃，且不影响本院对本案事实的认定，由此产生的对其不利的法律后果由其自行承担。 综上，原告许慧兰的部分诉讼请求成立，对成立部分的诉讼请求本院依法予以支持，其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、原告许慧兰与被告郗望于2018年8月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、原告许慧兰系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××楼××单元××号房屋买受人； 三、被告郗望、魏政应当继续履行协助原告许慧兰与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、被告郗望、魏政于本判决生效后十日内返还原告许慧兰保全费3020元及保全保险费1500元； 五、驳回原告许慧兰其他诉讼请求。 案件受理费17382元，由被告郗望、魏政承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  董希林 人民陪审员  房珊珊 人民陪审员  杨 旗 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  张卓然