北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初32516号原告：北京康宏瑞普物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区红军营南路15号院1号楼、5号楼。法定代表人：陈蒙，总经理。委托诉讼代理人：赵茂，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜来，北京市岳成律师事务所实习律师。被告：猎鹰全球国际电子商务有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1882（经济开发区集中办公区）。法定代表人：吴安全，总经理。委托诉讼代理人：孙妍，女，1984年8月5日出生，汉族，猎鹰全球国际电子商务有限公司人力行政经理，住北京市密云区。原告北京康宏瑞普物业管理有限公司（以下称瑞普公司）与被告猎鹰全球国际电子商务有限公司（以下称猎鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瑞普公司的委托代理人赵茂、姜来，猎鹰公司的委托代理人孙妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞普公司向本院提出诉讼请求：1、判令猎鹰公司支付欠缴的2018年2月1日-2018年5月31日期间租金336763.6元。2、判令猎鹰公司支付欠缴的2018年2月1日-2018年5月31日期间物业费168381.8元。3、判令猎鹰公司支付未返还的畅通卡成本费4680元(20元/张×234张)。4、判令猎鹰公司支付因其提前退租给瑞普公司造成的未履行期间(2018年6月1日-2018年12月14日)印花税税费损失813.77元。5、判令猎鹰公司支付二次装修恢复费用共计192790元，其中501室41762元、502室49909元、503室51741元、505室49378元。6、判令猎鹰公司支付上述款项的逾期付款利息，以703429.17元为基数，自2018年6月1日起算，按人民银行同期贷款利率计算至实际付款日（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：雷蒙德（北京）科技股份有限公司（以下称雷蒙德公司）与瑞普公司于2016年11月10日签订《房屋租赁合同》（合同编号：xxxx），约定由雷蒙德公司承租坐落于北京市朝阳区1号楼（瑞普大厦B座，以下称瑞普大厦）5层501、502、503、505室，建筑面积为691.98平方米，租金为4元/天/平方米，物业费为2元/天/平方米，租期自2016年12月15日至2018年12月14日。瑞普公司、猎鹰公司与雷蒙德公司于2017年2月24日签订《主体变更协议》(编号为：xxxx)，约定自2017年2月24日起，猎鹰公司取代雷蒙德公司成为租赁合同的承租人。后，猎鹰公司单方要求终止合同，瑞普公司与猎鹰公司遂签订了《提前解除合同书》，约定租赁合同于2018年5月31日解除，但不免除猎鹰公司应向瑞普公司缴纳的因租赁合同产生的租金、违约金等费用的义务。经结算，猎鹰公司欠付2018年2月1日-2018年5月31日期间的租金、物业费，畅通卡成本费、印花税税费损失、二次装修恢复费用。瑞普公司己多次要求猎鹰公司承担相关费用，但猎鹰公司未予履行。租赁合同第22条第二款约定，提前解除合同不退还乙方所付的合同执行保证金，保证金转为违约金。《提前解除合同书》第五条约定，乙方缴纳的押金不予退回。因此保证金不应折抵欠付款项。猎鹰公司辩称：请求驳回瑞普公司的一、二、四、五、六项诉讼请求。一、猎鹰公司承租瑞普大厦B座501-505室期间，缴纳了3个月的物业费和租金共计378859.05元作为合同执行保证金，主要是为了避免猎鹰公司提前退租给瑞普公司造成损失。后因猎鹰公司资金链断裂，无力继续承租，遂与瑞普公司协商于2018年5月31日前退租。考虑到猎鹰公司实际的经济状况，双方经过协商，瑞普公司同意将合同执行保证金在猎鹰公司欠付的房租物业费中扣除，遂猎鹰公司在2018年5月31日前完成了退租手续及相关事宜。因2018年6月瑞普公司己将501-505室房屋出租给新的租户，猎鹰公司与瑞普公司协商好的退租事宜并未对瑞普公司造成实质的经济损失，所以合同执行保证金理应按照瑞普公司承诺的抵扣猎鹰公司欠付瑞普公司的房租及物业费。2018年2月1日-2018年5月31日的租金、物业费确实未付，但扣除合同执行保证金后，猎鹰公司只欠付瑞普公司物业费及房租共计126286.35元。二、因瑞普公司于2018年6月已将瑞普大厦B座501-505室出租给新的租户，所以猎鹰公司的退租并未对瑞普公司造成实质的经济损失，也就不存在2018年6月1日至2018年12月14日的印花税税费损失。三、瑞普公司在给猎鹰公司办理退租检查时，告知猎鹰公司需支付192790元退租复原费（二次装修恢复费），主要项目为地面恢复、隔断拆除、天花板拆除及墙面拆除等项目，报价严重高于市场价格，极为不合理。1、经过猎鹰公司原地考察，并未发现瑞普公司有进行大规模的恢复工程的痕迹。针对瑞普公司提供的室内拆除恢复工程合同，其内容真假并不能判断。虽瑞普公司附上了发票及转账记录，但也只能证明瑞普公司与施工方有过合作，而施工方的施工内容具体是只负责拆除恢复，还是在简单拆除的基础上为新租户重新装修不得而知。猎鹰公司也问过正在进行退租装修复原的租户，瑞普公司报价6万元以上的装修复原工程，退租人自己找施工队不到一万元就可以做下来。同理，瑞普公司作为非常正规且有实力的物业公司，怎么会花费远远高于市场价几倍的价格做装修恢复工程，所以瑞普公司提供的装修恢复工程合同真正的施工范围及施工内容显然不只是针对二次装修恢复，充分令人质疑，不能作为瑞普公司进行二次装修恢复实际产生费用的依据。2、因猎鹰公司处于破产边缘已无力负荷所承租的瑞普大厦B座307A室的房租及物业费，遂与瑞普公司紧急协商退租事宜，瑞普公司要求两天内必须完成307A的退租恢复，在猎鹰公司迫于无奈的情况下只好签下瑞普公司出价4万元（实际市场价格1万元左右）的装修复原费。超出市场价格的费用完全可以用来抵缴B座501-505室的装修复原费。四、因猎鹰公司的退租并未对瑞普公司产生实质的经济损失，所以也不存在逾期付款利息。畅通卡一共500张，还了二百多张，还差234张，我们尽量再找，如果还找不到同意按每张20元赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2016年11月10日，瑞普公司（甲方、出租方）与雷蒙德公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租瑞普大厦5层501、502、503、505室，建筑面积691.98平方米，租金为4元/天/平方米，物业费为2元/天/平方米，租期自2016年12月15日至2018年12月14日，合同执行保证金378859.05元；租赁期满后，乙方需完成租区内的二次装修恢复工作，将房屋完好退还甲方，如果在合同到期当天，乙方未完成租区内二次装修的恢复工作，甲方有权实施乙方租区内二次装修的恢复工作，恢复费由乙方承担；乙方因故提前解除合同，需提前三个月书面通知对方，并承担违约责任；如因乙方责任提前中止执行合同或解除合同的，不退还乙方所付的合同执行保证金，乙方所付的合同执行保证金转为违约金。2017年2月24日，瑞普公司（甲方、出租方）与雷蒙德公司（乙方、承租方）、猎鹰公司（丙方、承租方）签订《主体变更协议》，约定：2016年11月10日甲乙双方签署了《房屋租赁合同》，现三方经协商一致同意2017年2月24日起，由丙方替代乙方成为原合同的一方，乙方支付给甲方的房屋押金视为丙方应向甲方缴纳的房屋押金，合同期满时，房屋押金无需退还给乙方。后因猎鹰公司单方要求终止合同，瑞普公司（甲方）与猎鹰公司（乙方）2018年5月23日签订《提前解除合同书》，约定：现因乙方公司发展需要，需提前解除租赁合同，双方一致同意租赁合同于2018年5月31日解除；乙方应于2018年5月31日前将自有物品搬离租赁房屋，与甲方办理房屋交接手续，签署瑞普大厦客户迁出验房单并将房屋钥匙交付甲方；乙方缴纳的押金不予退回；甲方双方签订本协议并不免除乙方应向甲方缴纳的因原合同产生的租金、违约金等费用的义务。瑞普公司提交双方交接房屋时签署的《瑞普大厦客户迁出验房单》，证明房屋损坏状况。瑞普公司提交采购合同、拆除恢复工程合同、付款凭证、工程款发票，证明其进行装修恢复的费用。瑞普公司称其有合同和票据的装修费用金额为148705.4元，称涉案房屋已于2018年7月底8月初再次出租。瑞普公司提交印花税缴税凭证，证明其按合同约定租期足额支付印花税。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。猎鹰公司因自身原因要求提前解除合同，根据合同约定，在此情况下保证金不退，保证金转为违约金。双方签署的《提前解除合同书》亦明确约定：押金不退，不免除乙方应缴纳租金、违约金等费用的义务。双方合同中没有押金字眼，根据《主体变更协议》，《提前解除合同书》中的押金应指保证金。根据合同和《提前解除合同书》的约定，猎鹰公司的保证金不予退还，亦不能用于折抵租金等费用。猎鹰公司称双方协商时瑞普公司已同意将保证金在猎鹰公司欠付的房租物业费中扣除，该主张与双方的书面约定相悖，瑞普公司对此不认可，猎鹰公司未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。猎鹰公司要求用保证金折抵瑞普公司诉讼请求金额的抗辩意见没有依据，本院不予采信。瑞普公司要求猎鹰公司支付欠付的2018年2月1日-2018年5月31日期间租金336763.6元、物业费168381.8元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。瑞普公司要求猎鹰公司支付未返还的234张畅通卡成本费4680元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。瑞普公司要求猎鹰公司支付因提前退租给瑞普公司造成的未履行期间(2018年6月1日-2018年12月14日)印花税税费损失813.77元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于瑞普公司要求猎鹰公司支付二次装修恢复费用共计192790元的诉讼请求，瑞普公司未充分举证证明其采取的装修恢复施工方法和价格具有完全的必要性与合理性，且瑞普公司已用猎鹰公司的保证金作为违约金弥补了部分损失，本院依据公平原则，对瑞普公司主张的二次装修恢复费用酌予支持8万元。同理，考虑到瑞普公司已用猎鹰公司的保证金作为违约金弥补了部分损失，依据公平原则，瑞普公司要求猎鹰公司支付逾期付款利息的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告猎鹰全球国际电子商务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告北京康宏瑞普物业管理有限公司支付2018年2月1日至2018年5月31日期间租金336763.6元、物业费168381.8元。二、被告猎鹰全球国际电子商务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告北京康宏瑞普物业管理有限公司赔偿畅通卡成本费4680元、印花税税费813.77元、二次装修恢复费8万元。三、驳回原告北京康宏瑞普物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500.98元，由瑞普公司负担882.98元（已交纳），由猎鹰公司负担4618元（瑞普公司已预交，猎鹰公司于本判决生效之日起15日内支付给瑞普公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一九年十二月三十日书记员  祝婧婧