北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初1778号原告（反诉被告）：郑云鸿，男，1963年11月1日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码XXX。委托诉讼代理人：邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晨璐，北京市国汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：苍晓晨，男，1982年3月17日出生，回族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区居民，身份号码XXX。委托诉讼代理人：杨海民，北京盛友律师事务所律师。原告（反诉被告）郑云鸿与被告（反诉原告）苍晓晨土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑云鸿及其委托诉讼代理人魏晨璐，被告（反诉原告）苍晓晨之委托诉讼代理人杨海民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑云鸿向本院提出诉讼请求：1.判令苍晓晨支付转让金80万元；2.判令苍晓晨承担违约金20万元；3.诉讼费由苍晓晨承担。事实和理由：苍晓晨与郑云鸿于2017年4月1日签订农场土地使用权转让协议一份，约定郑云鸿将其承包经营的土地约26亩转让给乙方生产经营，苍晓晨分两次将180万元的转让款支付给郑云鸿，郑云鸿交付土地及地上附属物后1日内支付100万元，2018年3月1日前支付80万元。后郑云鸿按约履行了交付义务，但剩余的80万元转让金苍晓晨一拖再拖，迟迟不愿支付。故诉至法院。被告（反诉原告）苍晓晨答辩称，不同意郑云鸿的诉求。1.郑云鸿转让给苍晓晨的土地及设施具有重大瑕疵，致使苍晓晨不能完整享有转让标的的合同权益。苍晓晨和郑云鸿于2017年4月1日签订农村土地使用权转让协议，约定郑云鸿将其承包的位于顺义区的丰禾佳地葡萄种植园内26亩土地的承包经营权及地上物及其附属设施转让给苍晓晨。但在苍晓晨按照协议约定使用土地及房屋、设施后，宋汉生通知苍晓晨，郑云鸿转让给苍晓晨的26亩土地中，其中的部分土地属于宋汉生所有，地上物及其附属设施属于宋汉生与郑云鸿共有，故要求苍晓晨向宋汉生返还上述土地、地上物及其附属设施。属于宋汉生的部分，郑云鸿无权转让。其次，苍晓晨在使用涉诉土地时才得知，郑云鸿转让的土地中，其中一部分（原水渠）并不属于郑云鸿的承包范围，郑云鸿无权转让。第三，郑云鸿转让给苍晓晨的土地远不足26亩。苍晓晨认为，郑云鸿将不属于其所有的土地及附属设施进行转让，致使苍晓晨不能完整、不受干扰的合法使用转让标的，郑云鸿的行为严重侵害了苍晓晨的合法权益，已构成根本违约。2.郑云鸿转让给苍晓晨的土地，土地性质为基本农田，双方签署的农村土地使用权转让协议应属无效合同。苍晓晨按照协议约定使用土地及房屋、设施后得知，郑云鸿转让的土地性质为基本农田。基于该土地性质，致使苍晓晨根本无法按照协议约定使用转让土地及地上物，双方签订的农村土地使用权转让协议已违反了相关法律的强制性规定，应属无效。被告（反诉原告）苍晓晨反诉称：1.确认双方签订的农村土地使用权转让协议无效；2.判令郑云鸿全额返还收取的转让金100万元；3.判令郑云鸿赔偿苍晓晨损失；4.诉讼费由郑云鸿承担。事实和理由：苍晓晨与郑云鸿于2017年4月1日签订农村土地使用权转让协议，约定郑云鸿将其承包的位于顺义区后的丰禾佳地葡萄种植园内26亩土地的承包经营权及地上物及其附属设施转让给苍晓晨。但在苍晓晨按照协议约定使用土地及房屋、设施后才得知，郑云鸿转让的土地性质为基本农田。基于该土地性质，致使苍晓晨根本无法按照协议约定使用转让土地及地上物，双方签订的农村土地使用权转让协议已违反了相关法律的强制性规定，应属无效。故诉至贵院。原告（反诉被告）郑云鸿答辩称，不同意苍晓晨的反诉请求。郑云鸿和顺义区后沙峪地区办事处董各庄村村民委员会（以下简称董各庄村委会）在2000年1月1日通过种植果树承包合同确定了郑云鸿对于涉诉土地的承包经营权。当时对于这块土地约定的使用性质是在地上种植果树。而且这个合同是经过了公证处的公证。后来在2017年的4月5日，郑云鸿和苍晓晨经过董各庄村委会盖章签订了一个三方协议，同意由郑云鸿将涉案的土地承包经营权转包给了苍晓晨。在签订合同之后，郑云鸿把这块土地交给苍晓晨，苍晓晨并没有按照双方合同签订的内容在土地上进行经营活动，而是对地上物进行了大面积的破坏，将部分的葡萄树拆除，而且同时建房建院墙，后来被镇政府阻止，从而导致了他们拒绝缴纳剩余80万的费用，这也是本次诉讼以及对方提起反诉的一个原因。对于以上过程，我们就想说，不管土地的性质是否是耕地都不影响合同的有效性。主要我们先表达以下三点，第1点，因为这个合同是双方真实意思的表示，而且也经过了董各庄村委会的同意和确认盖章。而且董各庄村委会与郑云鸿签订的种植果树承包合同当中，合同也是经过了公证。如果是按照苍晓晨的说法合同无效，可能整个公证的合同以及整个公证的行为都是无效的。第2点，即便是涉案土地是农田，也不影响双方合同的有效性，我们可以简单说一下，一个相关的法律规定，也就是我国有一个基本农田保护条例的第12条，它规定的内容是说划定基本农田保护区时，不得改变土地承包者的承包经营权。因为郑云鸿跟董各庄村委会在签订种植果树承包合同的内容当中约定的郑云鸿进行种植果树的经营，郑云鸿在之后的转让过程当中，他是有义务不改变这个承包经营的经营权利，也就是继续在上面种植。所以不能否认这个合同的有效性。关于第3点我们想从合同内容上来说，因为双方合同的内容在第1.1条，他就已经明确约定了我们将26亩土地，是约26亩土地的承包经营权转让给乙方从事种植生产经营。从事种植生产经营，并没有对苍晓晨的一个种植经营的一个标的物，他是种植小麦、玉米还是果树都没有进行一个约定，但是仅仅约定了就是一个种植生产经营的这么一个大的框架。所以说，即便是这块土地必须要进行农作物的一个种植，我们也没有对他的这个权利进行限制，也不能说这个合同是一个无效的合同。换另外一种说法就是我们没有强制性的要求苍晓晨在这块土地上就必须得进行果树的一个种植。关于这个郑云鸿、苍晓晨双方签订的这个协议里边约定说，苍晓晨要从事种植生产经营，我方刚才看了一下上一次开庭的庭审笔录，苍晓晨自己也承认即使是跟郑云鸿私下的约定，也是跟合同的使用目的是一致的。所以说，是后来苍晓晨自己私建厂房才导致其后来不愿意交钱，包括苍晓晨现在要求认定合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2000年1月1日，董各庄村委会（甲方）与郑云鸿、宋汉生签订种植果树承包合同载明：我村为发展农业经济作物，特将本村的土地50亩承包给郑云鸿、宋汉生有偿使用，从事种植果树；甲方将本村村西三方地的土地50亩提供给乙方有偿使用，由乙方自己经营管理，合同期限自2000年1月1日起至2030年1月1日止。该合同办理了公证。2002年5月23日，董各庄村委会（甲方）与郑云鸿（乙方）签订承包合同补充协议载明：乙方与原签的合同亩数不符，多出10亩，经我村两委班子认真研究，与乙方友好协商决定，多出的亩数归乙方承包使用，承包期限跟随原合同。郑云鸿称，后期因征地，其与宋汉生所承包的土地面积缩减为52.3亩。2010年10月20日，郑云鸿（甲方）与宋汉生（乙方）签订土地分割协议载明：甲乙双方于2000年共同租用北京市顺义区后沙峪镇董各庄村西（三方地）52.3亩土地一块，现甲乙双方经共同协商一致同意将该土地进行分割确权。一、52.3亩地年租金由甲乙双方各支出一半，直至租赁土地期结束。二、甲乙双方土地分割方法如下：1.大门以南20米，以东63米住房及设施依旧归甲方双方共同拥有，共同使用。2.整体土地面积应以南北道路中心为准，中心以东为甲方郑云鸿全权拥有，中心以西为乙方宋汉生全权拥有。3.其中乙方土地西面的核桃树林（约3亩）土地归甲乙双方共同拥有，共同管理。4.甲乙双方各自均有权使用北京丰禾佳地种植园的营业执照及公章、财务章、法人代表章，用于与本园有关的事务中。甲乙双方应各自承担己方所使用营业执照及公章、财务章、法人代表章的一切法律后果。三、由于甲方独立投入动力电工程及设施，故一旦国家征地，店里设施补偿归甲方所有。2017年4月1日，郑云鸿（转让方、甲方）与苍晓晨（受让方、乙方）签订农村土地使用权转让协议载明：一、转让标的1.甲方将其承包经营的北京市顺义后沙峪镇董各庄村村西的丰禾佳地葡萄种植园内的约26亩土地的承包经营权转让给乙方从事种植（主营项目）生产经营。2.地上物及其附属设施：葡萄成龄树约六千余棵，成龄果树五百余株，核桃成龄树五百余株，机井一眼，五百平米阳光棚一个（内有成龄葡萄树五百余株），六百平米日光温室一个，临建房若干间。二、转让期限转让的土地承包经营权年限：即自本协议生效之日起至2030年1月1日止。三、转让价格转让价格包括两部分：土地承包经营权转让金和地上物及其附属设施转让金，两项合计总金额为180万元。四、支付方式和时间1.转让金分两次支付：本协议生效后，甲方将协议项下土地、地上物及其附属设施全部交给乙方后1日内，乙方支付甲方转让金100万元，剩余80万元转让金于2018年3月1日前一次性付清。2.剩余尾款（剩余转让金）80万元到期乙方不得以任何借口拖欠，如果乙方到期不支付给甲方尾款（剩余转让金），甲方有权终止转让合同，并收回土地承包权以及所有地上物，已向甲方支付的转让金不退并乙方承担所有的法律责任及费用。五、转让标的的交付时间和方式甲方应于本协议生效之日将转让承包经营权的土地、地上物及其附属设施交付乙方。……八、违约责任1.甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务，如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金，违约金的数额为支付金双倍。2017年4月5日，董各庄村委会（甲方）与郑云鸿、宋汉生（乙方）、苍晓晨（丙方）签订三方协议载明：甲方同意乙方将承包合同内约26亩土地承包权使用权转让给丙方，丙方享有乙方合同规定的同等权利和义务。二、乙方同意将承包合同内约26亩土地承包经营权使用权转让给丙方，丙方享有乙方原合同同等的权利与义务。三、丙方同意三方协议的内容。……五、乙方与丙方土地使用权转让位置见附件图图表。苍晓晨已向郑云鸿支付100万元。另案中，郑云鸿称将土地转让给苍晓晨时，约定的用途是与郑云鸿和董各庄村委会签订的协议中约定的用途一致，苍晓晨对此予以认可。本案中，苍晓晨称涉诉土地的用途是围绕转让的地上物来经营的，也就是合同中约定的葡萄树、核桃树、阳光棚、温室等。郑云鸿、苍晓晨认可葡萄树、核桃树遍布涉诉土地，到处都有。2017年9月10日，宋汉生向苍晓晨发出通知书称，郑云鸿转让给苍晓晨的土地，部分土地属于宋汉生所有，地上物及附属设施属于宋汉生与郑云鸿共有，请苍晓晨将占用的土地、大门、南侧房屋及附属设施腾退并返还宋汉生。经查，涉诉土地的土地规划用途在郑云鸿与苍晓晨签订合同时绝大部分为基本农田，其余为一般农用地。后涉诉土地的土地规划用途经过调整，基本农田部分略有缩小，缩小部分变更为一般农用地。郑云鸿称，按照合同约定违约金为支付金的双倍，郑云鸿认为支付金指的是苍晓晨应支付而未支付的金额，以80万元支付金计算，违约金为160万元，不过郑云鸿只主张20万元，对于违约金法院可以自行酌定。本院询问郑云鸿若本院认为合同无效或部分无效，其有何意见，郑云鸿称其坚持认为合同整体有效，坚持其诉讼请求。苍晓晨称，其损失包括两部分：1.苍晓晨在土地上进行了如下投入：对大棚棚顶进行了维修，同时窗户进行了改造及地面改造；在地块南侧新建围挡一处，地块北侧新建大门一座，对原来地块北侧的大棚约700平米进行了翻修改造，在租赁地上新建70-80平米亭子一座并装修；上述投入共计40万元，要求郑云鸿承担20万元。2.转让金100万元的利息，以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2017年4月5日起支付至转让金全部返还之日。本院询问苍晓晨对于其主张的损失有无证据提交，苍晓晨称没有。郑云鸿称，北侧大门为原有，不属于新建，合同约定的地块用于种植经营，不能用于非农建设，苍晓晨私自搭建大棚改造、亭子、围挡之类的，被镇政府拆除了，这是苍晓晨违约造成的，与郑云鸿无关。另案中，苍晓晨称其对大棚房进行了部分添附，后政府进行大棚房治理期间，苍晓晨将添附部分自行予以拆除并将大棚房恢复原状，现在地上物情况与转让时的情况是一致的。本院认为：另案中，郑云鸿认可其与苍晓晨约定土地用途与郑云鸿和董各庄村委会约定的土地用途一致，而郑云鸿和董各庄村委会的合同中明确写明土地由郑云鸿、宋汉生承包、从事种植果树；本案中转让的地上物包含大量树木，且树木遍布涉诉土地各处，苍晓晨使用涉诉土地明显需要考虑前述地上物情况；故本院认为，郑云鸿与苍晓晨约定的涉诉土地用途为种植果树。涉诉土地绝大部分为基本农田，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”，故苍晓晨和郑云鸿签订的合同，改变基本农田的用途，合同应属无效。故对郑云鸿要求苍晓晨支付后续租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。苍晓晨使用了涉诉土地，应支付使用期间的土地使用费。合同价款180万元包括土地承包经营权转让金和地上物及附属设施转让金，合同中未对两部分的金额分别是多少进行明确，故本院对截止至本判决出具之日的前述土地使用费进行酌定，酌定金额为20万元。虽然郑云鸿表示苍晓晨对地上物进行了破坏，但由于其坚持原有诉求，未在本案对相应损失进行主张，故郑云鸿应对于其损失另行解决。苍晓晨未能提交证据证明其对原有建筑进行了改造、添附，未能证明其新建建筑情况，且苍晓晨自认在治理期间对添附部分进行了拆除，现在地上物情况与转让时一致，说明苍晓晨认可其添附及新建部分不符合法律规定并完成了整改，故即使存在该部分投入，也应由苍晓晨自行承担。苍晓晨主张的利息没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑云鸿与被告（反诉原告）苍晓晨签订的农村土地使用权转让协议无效；二、原告（反诉被告）郑云鸿退还被告（反诉原告）苍晓晨八十万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告（反诉被告）郑云鸿的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）苍晓晨的其他反诉讼请求。如果原告（反诉被告）郑云鸿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万三千八百元，由原告（反诉被告）郑云鸿负担（已交纳）；反诉案件受理费一万零五百元，由被告（反诉原告）苍晓晨负担二千一百元（已交纳），由原告（反诉被告）郑云鸿负担八千四百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王琼希人民陪审员  张宝玉人民陪审员  张仲奎二〇一九年十二月十日法官 助理  张若欣书 记 员  赵 菲