北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30019号原告：刘松廷，男，1964年5月12日出生，汉族，无业，住山东省昌邑市。委托诉讼代理人：王晓良，北京炜智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志强，北京炜智律师事务所律师。被告：赢德联行（北京）投资管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王婷婷，执行董事。委托诉讼代理人：丁永，男，1980年4月30日出生，汉族，该公司员工，住北京市通州区。原告刘松廷与被告赢德联行（北京）投资管理有限公司（以下简称：赢德联行公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘松廷委托诉讼代理人王晓良、被告赢德联行公司的法定代表人王婷婷及其委托诉讼代理人丁永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘松廷向本院提出诉讼请求：1、确认双方的租赁协议于2018年12月22日解除；2、被告返还原告履约保证金28000元；3、被告返还原告进场费40000元；4、诉讼费由法院依法判决。事实与理由：原、被告在2018年5月26日签订了期限从2018年5月26日起至2020年5月25日止的租赁协议，约定原告租赁被告的场地进行餐饮经营，该场地位于北京市丰台区花乡四合庄1516-12地块2区商业3层S-7，约定租金按季度支付，每季度支付39000元。协议签订后，原告已依约将租金支付给被告。但由于被告不协助原告办理营业执照，导致原告一直无法办理营业执照，后来因原告没有营业执照，北京市食品药品监督局进行检查时，不让原告继续营业。原告要求被告返还租金和押金被告不予返还，故诉至贵院。被告赢德联行公司辩称，不同意原告诉讼请求。合同没有履行完毕，进场费是一次性支付的，不同意返还进场服务费。原告方单方解除合同，不同意返还履约保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，赢德联行公司（出租人、甲方）与刘松廷（承租人、乙方）签订《赢德新食界美食广场租赁协议（丰科万达店）》（以下简称：《租赁协议书》），约定：“第一条：租赁场地位置及面积1.1位置：依本协议列明的条款，在本协议期限内，甲方同意将坐落于北京市丰台区花乡四合庄1516-12地块2区商业3层S-7号的经营场地（以下简称：涉案租赁场地）出租于乙方做餐饮经营使用，乙方愿意承租该场地。第二条：租赁用途2.1租赁用途：乙方承租该场地仅限于经营：快餐，品牌无名缘，经营品类：主营米粉、辅营饸饹面数量占总产品数量不得超过20%。乙方承诺该场地及用于上述经营范围……第三条：租赁期限以及装修期3.1租期：本协议租期为24个月，即2018年5月26日起-2020年5月25日止。租金自2018年7月1日起开始计算。（具体依大场营业之日起算）。第四条：租金及相关费用结算4.1.1保底租金：按租用面积计算。本合同项下租金计收年度的季度租金为39000元。4.1.2租金支付方式：季度支付，乙方应于签署本协议当日将本协议有效期内的第一季度租金39000元支付给甲方。其后各季度租金，乙方应于前一月20日或之前向甲方付清。4.2管理费用及进场服务费：每季度管理费为3000元；管理费支付方式：季度支付，乙方应于签署本协议当日将本协议有效期内的第一季度管理费3000元支付给甲方。其后各季度管理费，应由乙方于前一月20日或之前向甲方付清。进场服务费：乙方应于签署本协议当日将进场服务费40000元—次性全额支付给甲方……4.8其它约定：双方同意乙方于本协议签署前缴纳的定金人民币伍仟元整自本协议生效时自动转为本协议项下的履约保证金。第五条：履约保证金5.1乙方须于本协议签署同时向甲方一次性缴纳全部履约保证金，金额为28000元。5.2本协议期满2个月后，如乙方完全履行本协议，甲方将无息返还保证金。5.4在租期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回己支付的履约保证金，该保证金归甲方所有。5.5提前终止本协议时，甲方有权继续留存乙方履约保证金，用于支付乙方撤场后可能产生与乙方有关的产品责任和其它责任费用。甲方对此款的保留期为90天。期满后，若乙方无需履行赔付责任，甲方将保证金余额无息一次性退还乙方，并提交支付责任费用的凭证。若需乙方履行赔付责任，则需从保证金中扣除相应部分……第八条：经营责任8.2经营许可：乙方在本协议场地内经营所需证照由乙方自行负责。本协议签订时，乙方应向甲方提交下列证件并作为本协议附件备案（详见协议附件三）：8.2.1有效期内经年检合格的营业执照副本复印件。8.3营业规定：乙方应依法办理在甲方提供场地内的有关登记注册手续，其往来所有发票凭证应依法取得，需自备销货及顾客所需之发票……第十一条：双方的权利和义务11.1甲方的权利和义务11.1.1甲方负责美食广场总体的统一监督、管理和协调，并定期与乙方沟通经营中遇到的问题……11.1.3甲方必须按本协议的规定向乙方提供经营场地，与物业所有人沟通协调保证该场地内的水、电能源的正常供应，并对甲方提供的设备进行维修保养，若因乙方操作不当等原因，致使设备损坏而产生的维修费用和结果由乙方负责。11.1.4甲方负责本场公共区域内设备设施的维护和清洁卫生。11.1.5甲方应尽力创造平和、整洁的购物环境，使乙方的营业不受其它部门或个人的干扰。11.1.6甲方负责对整个美食广场场地内进行主排烟管道清理……第十二条：协议的变更和终止12.2在本协议有效期内，若客观条件发生变化（如国家政策调整、市场情况发变化、出现重大疫情等）一方可提前2个月向另一方书面提出终止协议请求，双方达成合意后可终止本协议……”合同签订当日，刘松廷向赢德联行公司法定代表人王婷婷银行账户转账80000元，后于合同签订第二日转账25000元，以上共计105000元。庭审中，刘松廷称合同签订后共计向赢德联行公司支付110000元，包括租金39000元、管理费3000元、进场服务费40000元、履约保证金28000元、定金5000元，其中定金5000元系现金支付，没有票据。赢德联行公司认可收到105000元，对定金5000元不认可，认为刘松廷未提交相关证据予以证明。刘松廷称该5000元定金已在《租赁协议书》第4.8条进行说明。经核查，本院受理的（2019）京0106民初6006号原告刘松廷诉被告赢德联行公司案件中，2019年3月19日开庭笔录第五页倒数第六行处所载明的赢德联行公司陈述显示其认可收到定金5000元，认可刘松廷向其支付110000元。关于合同履行情况，双方均认可涉案租赁场地自2018年9月22日开始营业并起租，刘松廷向赢德联行公司支付了截止到2018年12月22日的一个季度租金，后刘松廷于2018年12月22日撤离涉案租赁场地，后赢德联行公司于2019年1月8日将涉案租赁场地另行租赁给他人。庭审中，双方均认可《租赁协议书》于2018年12月22日解除。关于履约保证金，刘松廷称依据《租赁协议书》第5.5条，提前终止协议时，赢德联行公司在保留履约保证金90日期满后，应一次性退还刘松廷。赢德联行公司称适用该约定的前提是双方就提前终止协议达成一致或有不可抗力因素，依据《租赁协议书》第12.2条，一方终止协议应提前2个月向另一方书面提出终止协议请求，双方达成协议后，协议才终止，但赢德联行公司并没有同意刘松廷提前解约。关于是否提前两个月书面提出终止协议，刘松廷称其于2018年10月以口头方式与赢德联行公司法定代表人王婷婷沟通过要终止协议，但未提交证据予以证明，赢德联行公司对此亦不予认可。刘松廷称其于2018年11月30日向赢德联行公司法定代表人王婷婷183XXXXXXXX的手机发送短信告知其解约事宜，并提交北京市长安公证处出具的（2019）京长安内民证字第7862号《公证书》，其上显示刘松廷于2018年11月30日向手机号为183XXXXXXXX发送短信，内容为：我是无名缘老板刘松廷与赢德联行（北京投资管理有限公司）于2018年5月26日签订……由于以上原因，本人曾于2018年10月18日口头通知赢德联行（北京）投资管理有限公司解约，即日将书面解约材料邮寄至公司，双方赢德新食界美食广场租赁协议（丰科万达店）于2018年12月22号解除……。赢德联行公司对《公证书》的真实性认可，认为该《公证书》亦佐证了刘松廷单方解除合同，并称其183XXXXXXXX的手机号不怎么使用，没有收到刘松廷上述短信。刘松廷称其在2018年11月底开始搬离涉案租赁场地，赢德联行公司知晓且并未干涉也未提出异议，应视为其以实际行动同意双方终止协议。对此，赢德联行公司称其知晓刘松廷搬离涉案租赁场地，但认为刘松廷搬离的是自己的设备物品，其无权制止，不代表其同意终止协议。关于搬离原因，刘松廷称因赢德联行公司未协助其办理营业执照，因其没有营业执照和相关食品许可证，食品药品监督管理局的工作人员经常到涉案租赁场地调查，导致其无法经营下去，故搬离涉案租赁场地。但刘松廷并未提交证据证明赢德联行公司有协助其办理营业执照的义务。关于进场服务费，刘松廷认为进场服务费系押金，《租赁协议书》未约定给付及退还事宜，故主张赢德联行公司退还相关进场服务费。赢德联行公司认为该费用系其对涉案租赁场地的装饰装修等的前期投入的对价，该费用经双方协商一致，且系一次性给付，不同意退还该费用。本院认为，刘松廷与赢德联行公司签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依法全面履行合同义务。双方均认可《租赁协议书》于2018年12月22日解除，本院对此不持异议。本案中，刘松廷称其因赢德联行公司未协助其办理营业执照，无法经营，故终止协议，但未提交证据证明赢德联行公司有协助其办理营业执照的义务，且依据双方《租赁协议书》第8.2条约定，刘松廷在涉案租赁场地内经营所需证照由刘松廷自行负责，故刘松廷存在单方提前终止协议情形，依据《租赁协议书》第5.4条约定：“在租期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回己支付的履约保证金，该保证金归甲方所有”。刘松廷无权收回己支付的履约保证金。故对刘松廷要求赢德联行公司退还履约保证金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于进场服务费，本院认为该进场服务费双方并未在《租赁协议书》中约定其性质及退还事宜，根据字面解释，其为服务费，根据《租赁协议书》约定期限及实际履行期限，赢德联行公司应将未向刘松廷提供服务期间的费用退还。故对刘松廷要求赢德联行公司退还进场服务费的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘松廷与赢德联行（北京）投资管理有限公司二○一八年五月二十六日签订的《赢德新食界美食广场租赁协议（丰科万达店）》于二○一八年十二月二十二日解除；二、赢德联行（北京）投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘松廷进场服务费35000元；三、驳回刘松廷的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由刘松廷负担728元（已交纳），由赢德联行（北京）投资管理有限公司负担772元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费260元，由赢德联行（北京）投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  谭静琦人民陪审员  曹静波人民陪审员  励和平二〇一九年十二月三十一日书 记 员  王鹏晓