贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5770号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮庆红，男，1984年9月12日生，汉族，住贵州省毕节市。原审原告：赵晶，女，1988年8月27日生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人赵晶、阮庆红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人已进行多次有效通知，并于2018年8月23日又一次进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），向被上诉人披露了涉案房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。被上诉人未提交书面答辩意见。原审原告阮庆红、赵晶向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付因逾期办理所有权转移登记至原告名下而产生的违约金（合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2.本案的全部诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告赵晶撤回对被告的起诉，一审法院予以准许；原告阮庆红变更第1项诉讼请求为“请求被告支付从2016年10月1日起以购房总款为基数从2016年10月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2019年3月13日止”。一审法院认定事实：2014年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区商品房出售给原告，建筑面积106.8平方米，总房款为381647.00元，应于合同签订之日支付首期房款121647.00元，余款260000.00元公积金贷款支付。被告应当于2016年3月31日前交付该商品房。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3.关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款381647.00元。2015年12月24日，被告向原告代收了公共维修基金7906.00元、契税5520.56元、产权登记费80.00元、土地证费33.00元等。2016年1月14日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｅ6幢楼的商品房备案证明书。2017年3年1日取得涉案楼幢不动产权证书。2018年10月4日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。2018年11月12日，涉案商品房已转移登记在原告名下。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争议的焦点为被告是否应当承担逾期办理商品房转移登记至原告名下的违约责任；如承担，违约金怎样计算。关于原告主张的逾期办理商品房转移登记至原告名下违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。虽然双方在合同中约定共同申请办理产权转移登记，但是被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、土地证登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成委托办理涉案商品房不动产权属证书的意思表示。鉴于被告已接受委托，被告无需再将办理商品房转移登记的有关文书直接交付原告，而是将办理涉案商品房转移登记的有关文书提交到不动产登记部门，为原告办理涉案商品房不动产权证书（即办理商品房转移登记至原告名下），但原告有缴纳办证所需税费和提供相关材料的义务。鉴于原告事实上委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其办理涉案商品房产权转移登记的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案商品房所属楼栋的商品房备案证明书和不动产权属证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已履行告知原告的义务，故对原告主张由被告承担支付逾期办理商品房转移登记至原告名下的违约金的诉请，一审法院予以支持。关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，被告应当于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书提交到办理不动产登记机构为原告办理产权转移登记，故应从2016年10月1日开始起算违约时间。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，即履行完毕其合同约定的交付义务。2018年10月4日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，故应以该时间作为被告履行通知义务的时间，即2018年10月4日。关于违约金的计算标准问题。在双方签订的合同中，没有对从约定日期起180个工作日以后仍不能将办理商品房转移登记的相关文书交付原告的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额381,647.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额381,647.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年10月3日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮庆红逾期办理涉案商品房转移登记的违约金（违约金以原告阮庆红已付购房款381,647.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年10月3日）；二、驳回原告阮庆红的其他诉讼请求。案件受理费490.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担490.00元。二审中，上诉人提交了快递回单，拟证明违约金至迟应计算至2018年8月23日。被上诉人质证称，一、该证据材料不具有关联性，证据内容无法辨认，单号也未查询到，真实性也存疑；二、最主要的是按照合同二十二条的约定，房开商的义务有两个，取得商品房初始转移登记并且交付办理转移登记的有关文书交付给业主，现在上诉人提交的证据内容不明，达不到上诉人的证明目的；三、从形式上讲，邮寄通知书的行为是法律上的附随义务的履行行为，不能证明说房开发已经履行合同上的主合同义务，不能达到上述人的证明目的。二审认为，该证据符合证据三性，应予确认。二审审理查明，上诉人至迟已于2018年8月23日通知了被上诉人涉案房屋已具备办证条件。对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，违约金的截止日期是否应该确定为2018年8月23日。经查，有如一审判决分析上诉人交付办理商品房转移登记相关文书的义务转化为告知被上诉人涉案房屋已经取得办理商品房转移登记条件的义务。上诉人在二审中提交的快递单已载明其于2018年8月23日向被上诉人邮寄了“办理产权证的告知函”，快递单上有邮政的邮戳，因此，该快递单具有真实性、关联性、合法性，且“办理产权证的告知函”表述本身包含了告知涉案房屋已符合办理转移登记条件的意思，在与涉案房屋已具备转移登记条件客观状况相一致的情况下，能够证明上诉人已于2018年8月23日完成了告知义务。故二审对上诉人主张的违约金截止日期主张予以采纳，对一审判决确定的违约金计算截止期限予以变更。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；因上诉人在二审中提交了新证据致一审判决确定的违约金截止时间需要变更，不属于一审误判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6840号民事判决第二项，即：驳回原告阮庆红的其他诉讼请求。二、将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初6840号民事判决第一项变更为“上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人阮庆红逾期办理涉案商品房转移登记的违约金（违约金以原告阮庆红已付购房款381,647.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年8月23日）”。三、驳回被上诉人阮庆红的原审其他诉讼请求。四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费490.00元，由原审原告阮庆红负担50.00元，由原审被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担440.00元；二审案件受理费980元由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十四日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮