山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10740号上诉人（原审被告）：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：黄济志，经理。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：金璞，男，1964年11月5日出生，汉族，无业，住山东省德州市。委托诉讼代理人：倪海兰，山东律雨人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。上诉人福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业公司）因与被上诉人金璞物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初5396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南方物业公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回金璞的所有诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由金璞负担。事实与理由：一、一审认定金璞与01号户室的共通管道属于小区业主的公共排水管道，进而认为属于南方物业公司的物业管理范围，与事实和法律规定根本相悖。涉案致害因素的发生位置，根据一审查明结果，为01号毗连户室室内共通管道，根据合同约定和相关法律规定，属于各毗连业主建筑物专有部分的组成部分，并不属于南方物业公司的物业管理范围。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条，对物业管理责任范围的认定，应严格遵从上述法律条文的规定，即业主的建筑物专有部分以内的部分，由业主占有、使用、维护、管理，只有专有部分以外的符合全体业主共有性质的部分，才具备构成物业管理范围的条件。而本案中，致害因素发生的共通管道完全位于01号毗连户室业主房屋室内，在开发建设单位已将01号毗连户室房屋全部交付业主后，对各毗连业主建筑物专有部分的占有、使用、维护、管理，由各相应业主享受权利、承担义务，在利用建筑物专有部分时，不得因故意或过失等行为造成相邻业主的损害，否则应由相邻人承担责任。涉案致害因素的发生位置，不属于物业服务合同约定的提供服务范围。对“共有部位”、“共用设施设备”及其范围的界定，在相关法律规章规范中有明确规定，业主室内的共通管道不具有公区性质，一审中罗列的“管井、给排水设备、污水管道”等，具有物业管理特定的含义和指称，与业主户内的共通管道根本就不是同一回事情。且，物业服务合同中明确载明，就业主户内设施的修缮、养护事宜，需在物业服务合同之外与南方物业公司另行成立单独、有偿的托修服务关系，一审罗列的“接受报修”，不能就此认为南方物业公司对此有必须修缮、养护的义务，因为还存在南方物业公司最终愿不愿意承接托修的反馈，南方物业公司是在本案损害发生后才接到金璞对本案损害的报告，在整个物业服务过程中不存在任何过错。在物业服务合同并未明确约定业主将户内共通管道委托南方物业公司进行物业服务的情况下，一审认为南方物业公司对此负有维护、管理义务，没有法律和合同依据。事实上，南方物业公司也根本不具备对业主户内共通管道进行日常养护的现实可能。共通管道因处于整个楼栋上下毗连房屋的室内，如进行日常养护，物业公司须在每位业主都在家的情况下对整个共通管道进行破拆、检查，先不谈业主基于住宅隐私权允不允许物业公司进入、破拆，恐怕连业主共同的时间安排都无法满足。因此，一审认定物业服务合同中约定南方物业公司对业主户内的共通管道进行日常养护，这违反常理、常识。二、南方物业公司并未违反合同任何约定，不应承担任何责任。结合前述理由，南方物业公司已经提供了证据证明面向全体业主，对小区业主公共的污水管道进行了检查、维护，但一审认为“南方物业公司不足以证明其全部履行了对公共排水管道进行检查、维护的合同义务”，其表述含糊其辞，到底对哪一部分公共管道没有履行义务没有提到，导致事实认定不清不楚。三、南方物业公司一审中提供的临时管理规约、装修管理协议及签收回执等，证明南方物业公司在并没有合同约定义务的情况下，仍基于维护毗连业主共同利益的角度出发，对01号毗连户室业主在共同使用室内上下共通管道时，应按照法律和共同规约等规范，合法、合理地加以利用，不应发生阻塞、倾倒垃圾、物品等行为，否则应对其他业主承担损害赔偿责任，进行了风险提示和告知，这是为了用来反证毗连户室内的共通管道不属于南方物业公司的维护、管理范围，而由毗连业主自行进行管理、利用并负禁止有害行为的义务。但，一审曲解上述材料显示的内容，认为“预防个别业主不当使用行为”构成物业服务合同南方物业公司一方的义务，否则南方物业公司就要承担更大的责任。按一审理解，如南方物业公司压根就没有向业主提示若损害别人要承担赔偿责任的话，还需要承担全部责任。四、一审裁判缺少必要当事人，对本案损害事实的发生原因未予查清。一审既已认定“返水原因为01号户室业主共通的室内下水管道中积有装修垃圾”、“涉案房屋楼上多户处于装修期间”、“管道阻塞是由管道中装修垃圾所致”以及装修垃圾并非南方物业公司所倾倒等，在明知本案损害的发生存在案外人加害的情况下，却不依职权追加当事人，反而将损害后果迳行归结为南方物业公司全部原因所致，且称因南方物业公司预防了个别业主的不当行为故减轻部分责任。五、一审适用法律自相矛盾，根本错误。因现今建筑物上下毗连房屋之间共通管道的结构设计问题，金璞家位于二楼，处于直通管道的近末端，本身承受着来自其上楼层房屋所排出物质的自然重力，在所排出物质的规格过大、过硬等不符合流畅性要求的情况下易发生阻塞。一审对本案案由的定性本身就是错误的，金璞故意将上下毗连房屋之间共通管道的利用和管理一方强行加给南方物业公司，利用合同条款中约定不清晰的漏洞，以主张违约之名，行侵权索赔之实，但一审在未查明造成金璞损害的加害人的前提下，继续适用合同违约进行案件定性，但在认定具体责任比例时，适用的又是侵权责任法的归责条款和原则，令人不可理解。六、本案应适用侵权责任法，南方物业公司没有过错，不应承担责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第九条，一审已经认定，造成损害的原因系装修垃圾倾倒入上下毗连房屋的共通管道导致返水所致，根据常理，加害的行为人应为金璞自己及其户室楼上业主，应由可能的加害行为人根据举证规则依法承担责任。金璞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，南方物业公司的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回南方物业公司的上诉请求，维持原判。金璞向一审法院起诉请求：1.判令南方物业公司赔偿金璞房屋装修及维修损失21888元、其他损失费用800元，共计22688元；2.诉讼费由南方物业公司承担。一审法院认定事实：2016年3月11日，金璞于XX公司处购买案涉房屋。2017年3月14日，金璞（甲方）与泉州南方物业管理有限公司济南分公司（乙方）签订《XX住宅前期物业服务合同》，其中合同第二章第二条第1条约定：“物业共用部位的日常维修、养护和管理。包括：…管井…”第2条约定：“物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理。包括：…共用给排水设备设施…”第4条约定：“物业共用部位和相关场地的清洁卫生。包括：…污水管道的疏通”第二章第三条约定：“…还提供以下服务事项：1、…接受甲方报修…”2018年5月13日，案涉房屋卫生间发生返水，返水原因为01号户室业主共通的室内下水管道中积有装修垃圾。发生返水期间，案涉房屋楼上多户处于装修期间。返水造成案涉房屋床品损失和装修损失。为维修房屋，金璞支出装修费21888元。另查明，2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更为南方物业公司。一审法院认为，本案系金璞与南方物业公司之间的物业服务合同纠纷。南方物业公司为案涉房屋所在小区提供物业服务，对小区公共设施设备负有日常维护、养护、管理和运行服务的义务，其中包括对小区下水管道定期清理疏通。本案南方物业公司提供的证据，虽不足以证明其全部履行了对公共排水管道进行检查、维护的合同义务，但可以证实南方物业公司实施了对小区业主装修的管理，从而预防个别业主不当使用，造成公共排水管道堵塞的行为，且经维修疏通，发现管道堵塞是由管道中装修垃圾导致。据此，金璞因返水所受装修及家具损失，并非仅因南方物业公司违约而致，南方物业公司不应承担全部损失，一审法院酌定南方物业公司承担15321元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、被告福建南方物业管理有限公司济南分公司于判决生效之日起10日内支付原告金璞房屋返水损失15321元；二、驳回原告金璞的超出部分的诉讼请求。案件受理费360元，减半收取180元，由原告金璞负担54元，由被告福建南方物业管理有限公司济南分公司负担126元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。南方物业公司提交证据一、金璞与XX公司签订的涉案房屋商品房买卖合同一份，在合同第9页，对涉案房屋的交付明确载明给排水管道属于业主户内的住宅配套，是属于业主专有部分的组成部分。证据二、涉案房屋商品房住宅质量保证书及资料签收表一份，其中明确载明包括电器线路、给排水管道在内的物业专有部分的结构和配套，由开发商承担一定期限的保修责任，超过保修期后根据《山东省物业管理条例》的相关规定由业主自行承担维修、保养义务。证据一、二共同证明物业公司对金璞户内的排水管道进行管理，没有任何事实和法律依据，本身也不具有可操作性，因为是位于专有部位内，不属于物业管理公共区域内的管道。证据三、山东省的地方标准DB37T1997.1-2011打印件，名称是物业服务规范第1部分：住宅物业，其中该标准中关于共用设施、设备维护与管理的相应的执行标准中，关于给排水的服务内容，其中载明的由物业公司负责的给排水的共用设施、设备，包括泵房、阀门、管道井、水箱、水池等。从来没有关于业主室内的共通管道属于共用给排水实施设备、设施的记载，提交该标准也是证明物业公司对室内的设施、设备没有法律义务，也没有行业规范和合同依据进行管理。且根据一审中提供的物业服务合同第四条，业主户内设施的维修是需要与物业公司另行成立委托有偿的特约性服务关系。证据四、承诺书两份，违章整改通知书及回执各一份，装修巡查记录表26张，业主手册和资料签收表10张，证明南方物业公司对涉案房屋所在楼栋装修巡查服务的情况，同时证明巡查的范围并不包含业主私自将装修垃圾倾倒共同管道内的行为，在业主手册中对该行为发生的后果承担有明确规定。金璞质证称，对证据一、二的真实性没有异议，但对证明目的有异议。其中对证据一，因涉案房屋卫生间发生返水是共用排水通道堵塞造成，共用排水通道是共同通道，在物业公司提交的第9页上面附件二下面第5项，说明公共通道属于共同部位，排水管道不属于业主的自主部分。因此物业应当按照物业服务合同对共用排水设施有日常维修、养护和管理的义务。对质量保证书不能排除双方所签订的物业服务合同所约定的合同义务。证据一中的合同也没有说明给排水管道是属于业主专有部分的主张。对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议。因为该证据是对物业服务规范的规定，并不能排除双方所签订的物业服务合同中所约定的义务。对证据四，对承诺书的真实性无异议，对证明目的有异议。该承诺书是该单元501室业主室内加装新风系统、铝合金门窗更换进行的承诺，与本案无关。对整改通知书和回执的真实性无异议，但关联性有异议。所涉整改内容是私自改变墙体外立面，与本案无关。对装修巡查记录表的真实性有异议，因该记录表为南方物业公司格式记录表，仅有其员工签字，并没有业主或装修人员的签字，且没有提交该单元XX楼装修期间相关的巡查记录。对资料签收表的真实性无异议，对证明目的有异议。不能证明物业公司对业主装修期间尽到了管理义务。对业主手册的真实性无异议，对证明目的有异议。该业主手册中装修指南的告知并不能免除物业服务合同所约定的，物业公司定期对施工现场进行巡查的义务，且不能证明是在业主装修期间定期巡查。因此，南方物业公司对金璞的损失应当赔偿。本院认为，除装修巡查记录表外，双方对其他证据的真实性均无异议，故对除装修巡查记录表以外的其他证据的真实性，本院予以确认。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，双方签订的《XX住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同第二章第二条第1条约定：“物业共用部位的日常维修、养护和管理。包括：…管井…”第2条约定：“物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理。包括：…共用给排水设备设施…”第十一条第9条约定：“在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共同管线等损害公共利益的行为及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告”。金璞因房屋公共排水管道堵塞，致使卫生间出现返水，遭受了装修及家具等财产损害，故其主张南方物业公司应承担相应责任，符合双方合同约定。南方物业公司提供的证据，仅证实其对小区业主装修进行了提示等管理义务，但不足以证实其完全履行了对公共排水管道进行检查、维护、管理等责任，南方物业公司在明知部分业主进行装修的情况下，未及时对涉案公共排水管道进行检查、疏通，导致涉案房屋公共排水管道因装修垃圾而堵塞，造成金璞房屋卫生间返水，给金璞造成损失，一审认定南方物业公司应承担部分责任并无不当，本院予以维持。南方物业公司主张不应就金璞所受损失承担任何责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，南方物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由福建南方物业管理有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月二十日书记员  马 晴