广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6260号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为广东省中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：李春梅，女，1974年12月15日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。上诉人中山市通大房地产有限公司(以下简称通大公司)因与被上诉人李春梅商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初13182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为应遵循当事人意思自治原则，案涉买卖合同是双方自愿签订的，且不存在欺诈胁迫显失公平等情形，该合同合法有效。双方对于逾期交楼违约金责任条款，即买卖合同第九条第2点的约定符合法律、法规规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，李春梅亦未就该条款向权利机关申请变更或撤销，说明该条款是双方在综合考量各方权利义务的基础上，慎重作出的真实意思表示，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定逾期交楼违约金过高。有关逾期交房违约金应以双方约定，通大公司承担的逾期交楼违约金应以不超过李春梅已付房价款的1%为准。且李春梅并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，且因案涉商品房所在中山市房价高涨，李春梅只有获利而没有相应损失，故一审法院不支持逾期交楼违约金上限的约定，判决通大公司支付违约金不设上限，没有事实和法律依据，对通大公司不公。3.如通大公司逾期交楼时间过长，超过360天，合同赋予了李春梅解除合同的权利。4.通大公司作为长期经营房地产开发公司，逾期交房时间越长，承担的成本越高，为了企业利益，通大公司不存在怠于履行交付涉案商品房的理由。现涉案商品房已经完工，仅相应的验收手续滞后，在商品房房价高涨、李春梅获利，通大公司受损的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方权利义务不对等。综上，即使通大公司存在逾期交楼，通大公司因此承担的逾期交房违约金总额不应超过李春梅已付总房款的1%。李春梅辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，处理无误，通大公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李春梅向一审法院起诉请求：1.判令通大公司向李春梅支付逾期交房违约金（以购房款657590元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2017年12月30日起暂计至2019年4月30日为30117.62元，计至实际交楼日止）；2.判令通大公司向李春梅支付违约金利息（按中国人民银行同期利率计算，从2017年12月30日起暂计至2019年4月30日为13552.9元，计至实际交楼日）。一审法院认定事实：1.2016年2月24日，李春梅与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，李春梅以657590元的价格购买通大公司开发建设位于中山市火炬开发区××房的房屋，合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件六合同补充协议第五条第2款约定，该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算，如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第八条第4款约定，本合同履行过程中，出卖人向买受人发出任何通知（包括但不限于收楼、提交或补交资料、缴纳或补交费用、领取资料文件、变更规划设计等通知），出卖人均可使用如下任何方式之一通知买受人，且均为有效通知：（1）以挂号信或特快专递邮寄通知，以出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达；（2）于该商品房当地主要媒体（如中山日报）刊登交付公告，已报纸刊登该公告视为送达；（3）电话/短信通知，送达时间为买受人接到通知交付电话/短信时间。2016年3月7日，双方就上述商品房签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所办理登记备案。合同签订后，李春梅如数支付了全部购房款。2.通大公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。通大公司与李春梅签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。根据商品房买卖合同的约定，通大公司应于2017年12月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付李春梅使用。李春梅按约交付房款后，通大公司至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，应自最后交房期限的次日即2017年12月31日起承担相应的违约责任。至于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如通大公司无法按时交房的，则按日向李春梅支付已交付房价款的0.01%的违约金，累计总额最高不超过该总房价款的1%；而李春梅如未能按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从已查明的事实来看，通大公司逾期交房已一年有余，目前未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即通大公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给李春梅使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，通大公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使通大公司履行义务，不利于李春梅实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益。并且该约定远低于李春梅逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任的约定，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在通大公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的李春梅以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，理据充分，一审法院予以支持。至于李春梅请求按人民银行利息赔偿违约金，一审法院认为，李春梅在主张通大公司交付逾期交房违约金的同时又主张通大公司交付逾期交房违约金利息，属于逾期交房违约金的重复主张，且双方签订的《中山市商品房买卖合同》中仅就逾期交房违约金达成协定，并未就逾期交房违约金利息达成合意，李春梅的此项诉求无事实与法律依据，一审法院不予支持。逾期交房违约金不设上限后，按日万分之一的标准计算并不明显过低，且与李春梅如未按期付款的违约责任相等，故一审法院不予调整。至于违约金的计算截止时间，一审法院认为，涉案合同约定，房屋的交付条件为在当地建设行政部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，房屋在符合交付条件后，经通大公司书面通知，李春梅应在通大公司通知的收楼期限届满前办理收楼手续，李春梅不接收时通大公司不承担逾期交楼责任，因此，根据通大公司之抗辩意见，违约金应计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知后通知收楼期限届满之日止。如李春梅认为房屋存在重大质量问题、通大公司未能有效通知收楼等原因影响其正常接收房屋，通知收楼期限届满之日不能视为房屋已交付的，李春梅可另案主张权利，以确定交付日期。通大公司抗辩如李春梅在涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前办理收楼手续的，违约金计算至办理收楼手续之日，因未验收合格即交付使用违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：通大公司于判决生效之日起七日内向李春梅支付逾期交房违约金（以657590元为基数，自2017年12月31日起，按每日万分之一的标准计算至中山市火炬开发区××房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知后通知收楼期限届满为止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费892元，减半收取为446元（李春梅已预交），由李春梅负担138元，通大公司负担308元（通大公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付李春梅）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：逾期交房违约金的计付标准能否适用合同约定的封顶条款。对此，本院分析如下：双方签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然涉案合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论通大公司逾期办证的行为延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。而通大公司至今仍未能确定案涉商品房何时具备交付条件，该逾期交房行为仍处于连续的不确定状态情形下，故通大公司的违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符，也与买受人支付较大数额的购房款但却长期无法完全实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司较长时间逾期交房的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。一审法院基于买受人的请求，调整违约金为按已付购房款每日万分之一的标准计算至案涉房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且通大公司发出书面收楼通知后通知收楼期限届满为止，并对通大公司主张违约金应不超过已付购房款总额的1%不予支持，处理并无不当，本院予以维持。综上，通大公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  吴碧英二〇一九年十二月十三日书记员  张欣琪