文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初10338号原告：赵耀，女，1977年8月5日出生，侗族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（万盛区）黑山镇农中社，统一社会代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，该司执行董事。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。原告赵耀与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称禧德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵耀的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵耀向本院提出诉讼请求：1．判令被告向土地房屋登记机构提出办理产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2．判决被告立即支付逾期交房违约金7321元（2015年12月26日至2016年5月13日计140天）及办证违约金（逾期办证违约金自2016年7月13日起，以522，906元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告为原告办理房地产权证为止）。审理中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2015年5月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万盛区黑山镇江流北路15号X幢X-X-X号商品房屋1套，房屋总价款522，906元。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，并随后办理了接房手续。但被告逾期交房和逾期办理房屋产权证，应当按照合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告禧德公司辩称，涉案房屋产权证已经办理完毕，原告的第一项诉讼请求不成立。原告在接房之前未付清房款，所以被告不应支付逾期交房违约金。根据合同十三条第一款约定，提出的申请方应当是原告与被告，而非被告的单方义务，由于原告未及时配合导致的时间延误与被告无关。由于业主有违建情形，有关部门对办理房屋产权证书予以行政限制，被告在法定期间内提交了资料，因登记机构原因造成逾期办证，被告对此不应承担责任。原告计算的违约金起止时间有误。根据补充协议第八条，要扣除180天。原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，交房违约金的主张期间为2016年11月6日至2017年3月8日。若被告确实存在违约情形，逾期办证违约金总额应当不超过原告购房款总额的1%。本院经审理认定事实如下：原告系具有完全民事行为能力的自然人。被告系依法成立的经营范围包括房地产开发（三级）等的有限责任公司。2015年5月12日，禧德公司（甲方）与赵耀（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2014]预字第（032）号等内容”。该合同第三条载明：“乙方所购商品房坐落为重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇江流北路15号X幢X-X-X号；房屋建筑面积为71.05平方米等内容。”该合同第五条载明：“本商品房总成交金额为522，906元；乙方于签订合同之日支付首付房款262,906元，余款26万元向公积金中心申请办理按揭贷款等内容。”该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月25日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用等内容。”该合同第八条载明：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还应提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（2）乙方付清全部房款或无银行按揭欠款，方可进行房屋交接等内容。”该合同第九条载明：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十三条载明：“关于办理产权登记的约定载明：1、现售商品房的……，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的……，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合同补充协议》。该补充协议第三条载明：“双方同意对本合同第八条补充约定如下：……（3）乙方未付清应付房款、到期贷款还款、有关税、费、物业专项维修基金（即大修基金）及买卖合同约定的违约金及其他费用……；在上述情形下，甲方可以延迟向乙方交付房屋，且无需就延期交房承担责任……。”该补充协议第八条载明：“……双方同意将第十三条第2款内容变更为自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一。”2015年12月18日，重庆市住房公积金中心放款26万元。2016年5月14日，原告与重庆原麓物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》。同日，原告与重庆原麓物业管理有限公司缴纳物管费2131.5元。2015年6月10日，被告出具重庆增值税普通发票，载明价税合计522，906元。2019年10月11日，被告取得涉案房屋不动产登记受理通知单。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。原告自愿撤回第一项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中的约定，被告应当在付清应付款项的情况下，在房屋实际交付后180日内向不动产登记机构提交相关资料并取得办证登记受理单。若原告未在房屋实际交付时付清约定款项，被告向不动产登记机构提交资料并取得登记受理单的时限应当顺延。原告举示的交纳物业费用收据证明，原告已于2016年5月14日实际使用案涉房屋。由于原告未能举示其它证据证明房屋实际交付时间早于2016年5月14日，所以本院认定房屋实际交付时间为2016年5月14日。根据合同约定，被告应于2015年12月25日前将涉案房屋交付原告使用。被告未能按照约定的交房期限向原告交付房屋，已构成违约，所以被告应当向原告支付逾期交房违约金。原告于2019年11月6日提起本案诉讼，已经超过诉讼时效，所以本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告向原告出具全部房款的发票后，原告未举示支付首付款的依据，本院推定原告付清房款的时间为2015年12月18日。根据合同约定，被告应从2016年5月14日起计算办证时限。根据双方《合同补充协议》约定，被告应当在2016年11月10日前（扣除180天）取得不动产登记受理单，逾期应承担违约责任。被告于2019年10月11日取得不动产登记（预售后房屋权属登记）受理通知单，已构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金。所以被告应支付2016年11月11日至2019年10月11日按照每日万分之一的标准计算的违约金为36,603.42元（522，906元×0.0001/天×700天）。但是，《合同补充协议》中特别约定，逾期办证违约金总额不得超过购房款总额的百分之一。所以被告应当向原告支付逾期办证违约金5229.06元。关于被告辩称原告不配合办证导致办证时间延误的意见，由于被告未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，被告向登记机构提交相关资料是取得办证登记受理单的前提，如果被告未按约定提交相关资料，则案涉房屋肯定无法取得办证登记受理单，被告即构成违约，即使案涉房屋存在行政限制，也不影响被告承担民事责任。现被告未能举证证明已按约定提交相关资料，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院亦不予采信。关于被告申请本院调取其提交资料情况，本院认为，被告向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对被告此申请，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：一、被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效后立即向原告赵耀支付逾期办证违约金5229.06元；二、驳回原告赵耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费773元，由原告赵耀负担748元，被告重庆禧德置业有限公司负担25元（原告已预交受理费，被告在履行上述给付义务时一并支付原告25元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  张毅二〇一九年十二月二十七日书记员  张琳