北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26677号原告:北京京邦达贸易有限公司北京分公司，营业场所北京市海淀区东升园七条2幢1层平房，统一社会信用代码91110108096274830P。法定代表人：王爱军，总经理职务。委托诉讼代理人：焦佳，女，1985年3月10日出生，汉族，天津市北辰区，该公司员工。被告：北京卓东致远物流有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇任李路沿河段166号，统一社会信用代码91110113MA004DG9XC。法定代表人：卓可战，总经理职务。委托诉讼代理人：李天博，北京圣伟律师事务所律师。原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司与被告北京卓东致远物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告押金371917元并承担相应违约责任，违约金以371917元为基数，按照日千分之五标准，自2017年12月16日起计算至实际付清之日止；2．判令被告退还原告预支付的租金1679372．43元并承担相应违约责任，违约金以1679372．43元为基数，按照日千分之五标准，自2017年12月16日起计算至实际付清之日止；3．本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年9月29日，原告京邦达公司与北京卓东致远物流有限公司（以下简称卓东致远公司）签订《仓储使用合同》及补充协议。合同约定：卓东致远公司将位于顺义区一处库房及其附属设施交付京邦达公司使用，共计14385．22平方米；使用期限自2017年9月29日至2019年10月15日，其中，免费使用期自2017年9月29日至2017年10月15日；京邦达公司需向卓东致远公司支付押金371917元。同时约定合同终止后，卓东致远公司应于合同终止之日起三十日内将押金全额无息退还京邦达公司。如逾期退还的，每逾期一日，按未退还金额的千分之五向我公司支付违约金，逾期超过三十日的，按未退还金额的百分之一向我公司支付违约金。合同签订后，京邦达公司于2017年10月30日向卓东致远公司支付押金371917元及6个月房租2225393．53元，开始使用涉案库房。2017年11月18日，因出租人卓东致远公司的原因，涉案房屋租赁合同无法继续使用，合同无法继续履行，我司被要求于2017年11月30日前清退。2017年12月4日，京邦达公司与卓东致远公司就撤场事宜进行了沟通。2017年12月15日全部撤离完毕，并将库房等全部设施返还给卓东致远公司。鉴于合同无法继续履行的原因在于卓东致远公司，我司依法向其主张返还押金及预付的租金，但卓东致远公司至今未予退还。卓东致远的行为严重违反了双方的合同约定，损害了我司合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院。被告北京卓东致远物流有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告自2017年10月19日开始已经使用了补充协议项下的月台和停车场地，但至今未支付租金。被告未收到原告关于终止合同的通知，双方的合同及补充协议并未终止。就库房及附属设施，没有办理交接手续。根本不存在原告所述涉案房屋无法继续使用，被要求清退一事。原告至今未付清水、电费用。被告应原告要求新建月台和停车场地，这些损失要求原告负担。经审理查明：原、被告双方于2017年9月29日签订了《仓储使用合同》，被告将总使用面积为14385．22平米的库房、月台及附属办公室部分出租给原告使用，使用期限为2017年9月29日至2019年10月15日。其中，免费使用期自2017年9月29日至2017年10月15日。合同中还约定了租金、违约责任等。2017年10月18日，双方又签署《补充协议》，约定被告将增加的10667平米停车场地及853平米月台出租给原告使用，使用期为2017年10月19日至2019年10月15日。停车场地使用费每天0．15元每平米，月台使用费每天0．85元每平米。2017年10月30日，原告依约向被告支付押金371917元及房租2225393．53元。双方因合同履行问题发生纠纷，现原告诉至本院，要求退还押金及租金并支付违约金。审理中，双方就合同无法继续履行原因各执一词。原告称：2017年11月18日，顺义区××镇政府办公室认为涉诉仓库消防不合格，要求限期整改，原告通知被告法人卓可战进行整改，但被告未协调完成整改。2017年11月23日该镇政府安全科下达通告，认定仓库消防不合格，要求我方在2017年11月30日前清场撤离，并将仓库查封。我方也已通知被告法人。因无法继续履行合同，经协商原告于2017年12月15日与对方进行交接，将全部仓库设施返还被告，被告法人也予以确认。我方在搬离房屋后要求对方退还剩余租金及押金，对方在2017年12月23日收到了退款函。为此原告提交消防安全隐患部位登记表复印件及微信聊天记录、××镇政府安全科通告、交接清单、退款函、快递单、查询单以证明。对此，被告称：消防安全隐患部位登记表复印件上并未有填表人的任何信息，无法确定填表人，我方不予质证。微信聊天记录我方不认可，原告无法出示原件。对××镇政府安全科通告真实性不认可，黑章上又加盖了红章，且其上并未显示有与我方有任何关系，其上并未指向是我方所有的仓库，无法证明是我方仓库不符合消防要求。因对方仓库在全国众多，无法体现该仓库就是涉诉的仓库。且已经超过了举证期。交接清单真实性不认可，上面并没有卓可战的签字和公司的盖章，不清楚赵小帅与公司是何关系，无法确认，且其显示的交接时间与原告提交的证据中政府要求撤离的时间不符。聊天记录的真实性与证明目的不认可。退款函的真实性不认可，邮寄单的真实性也不认可，因为看不清楚。查询单的真实性也不认可，无法显示是卓可战本人签收的。审理中，就水、电费问题，双方具有争议。被告称原告未支付的水电费为48920．5元，其中用水713立方米，单价每立方米8元；用电28811度，每度1．5元。为此被告提交电费明细表、电费打印单、水表照片以证明。原告对此称：真实性不认可，这是被告方单方制作的，其所谓的欠水电费的明细没有相关部门的盖章。审理中，就合同和补充协议的效力，双方有不同意见。原告称：《补充协议》是作为《仓储使用合同》的补充，效力同《仓储使用合同》，《仓储使用合同》我方认为是无效的。涉诉房屋是未经审批的临时建筑，根据最高院关于租赁房屋的司法解释应被认定无效。被告则称：《补充协议》效力应独立于《仓储使用合同》，因为该《补充协议》既增加了与原合同标的完全独立的停车场和月台，因此我方认为《补充协议》有效。就第二项诉讼请求，原告称：我方已经支付2225393．53元，减去从2017年10月16日至2017年11月22日我方使用的费用546021．11元，剩余的就是我方主张返还的租金。第一、二项诉讼请求中的违约金都是按照合同的第16．3条的约定计算的。被告对此称：仓库的起算日期认可，月台和停车场的起算日期也认可，但结束日期不认可，合同并未解除，结束日期应为2019年10月15日，这是合同到期自然终止。租赁的单价我方认可。合同并未终止，原告并未通知我方终止合同。合同约定的违约金过高，如果有违约金请法院酌定。根据合同约定，如果原告打算终止合同应于终止前3个月通知我方，但我方并未收到终止通知，且该条约定合同以通知的终止日终止。审理中，被告认可涉诉库房、宿舍、办公楼等建筑并没有建设工程规划许可证或者建设审批手续。上述事实，有当事人陈述、《仓储使用合同》、《补充协议》、微信聊天记录、照片和本院庭审笔录在案佐证。本院认为：本案焦点问题在于《补充协议》与《仓储使用合同》之间的关系，合同效力以及过错责任三方面。其一，从《补充协议》与《仓储使用合同》的内容以及合同目的来看，《补充协议》系双方对《仓储使用合同》的补充约定内容，系《仓储使用合同》的一部分，而非独立部分。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉库房、宿舍、办公楼并未取得建设工程规划许可证或者建设审批手续，故本案双方签订的《仓储使用合同》应属无效。其三，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《仓储使用合同》无效的原因在于被告没有相关审批手续，原告对此明知且继续与被告签订合同，故双方对此都有过错。故对原告要求退还全部押金及部分占有使用费的请求，本院予以支持。对原告要求违约金的主张，于法无据，本院不予支持。占有使用费应以原告实际占有使用期间产生的各项费用为准。原告虽称应以2017年11月22日为截止之日，但本院认为应以原告承认的撤场时间2017年12月15日为截止之日。对水电费用，原告虽不认可，但其未提交撤场时交接水电的反证，故对被告提交的证据本院予以采纳，该水电费用本院认定为48920．5元。综上，被告应退还全部押金371917元以及扣除水电费用之外的剩余占有使用费1295743．58元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司与被告北京卓东致远物流有限公司签订的《仓储使用合同》无效；二、被告北京卓东致远物流有限公司退还原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司押金三十七万一千九百一十七元，于本判决生效之日起七日内履行；三、被告北京卓东致远物流有限公司退还原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司占有使用费一百二十九万五千七百四十三元五角八分（已扣除水电费用），于本判决生效之日起七日内履行；四、驳回原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11605元（原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司已全部预交），由原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司负担3605元（已交纳）；由被告北京卓东致远物流有限公司负担8000元，于本判决生效之日起七日内直付原告北京京邦达贸易有限公司北京分公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘飞虎二〇一九年十二月十三日法官助理 荣 幸书 记 员 王 倩