北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34073号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108，实际经营地北京市通州区滨河中路与玉带河大街交汇处通州富力运河十号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，北京富力通达房地产有限公司职员。被告（反诉原告）：北京浩瀚方元装饰工程有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街1号南楼203室。法定代表人：郑波，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京浩瀚方元装饰工程有限公司（以下简称浩瀚方元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人李瑶，被告浩瀚方元公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告剩余房款91万元；2、请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止；3、请求法院判令被告支付原告面积补差款5126元；4、请求法院判令被告支付原告前期物业服务费4,734元；5、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年9月27日，原告与被告签订了编号为Y1950509的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及相关补充协议，约定被告购买原告开发的北京市通州区办公楼1315房屋，总房款3,061,952元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款，被告首付房款311,952元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年7月31日交纳定金10万元，于2016年9月27日缴纳首期房款311,952元（总房款的10%，含定金10万元），于2016年10月27日前交纳二期房款310,000元（总房款的10%），于2016年12月27日前交纳三期房款310,000元（总房款的10%），于2017年3月27日前交纳四期房款610,000元（总房款的20%），于2017年11月30日前交纳五期房款610,000元（总房款的20%）,于2018年11月30日前交纳六期房款910,000元（总房款的30%）。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为5元/平方米。2018年11月18日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为86．08平方米，可以在2018年11月28日交付使用，同时通知被告支付剩余房款91万元、面积补差款5,126元。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月1日向被告发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款910,000元、面积补差款5,126元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。被告浩瀚方元公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告售房时进行虚假宣传，被告要求进行反诉，反诉请求：一、请求判令解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；二、请求判令原告返还被告已付房价款2151952元以及印花税1531元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自买受日起至合同解除日的利息；三、请求判令原告返还被告已付逾期付款违约金1100元；四、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年9月27日，被告作为房屋买受人与原告作为出卖人签订《预售合同》约定原告向被告出售通州区办公楼13层1315号房屋，房屋套内建筑面积53．76平方米，预测建筑面积共78．7平方米，套内计价面积单价每平米人民币56955．95元，房屋总价款3061952元，付款方式为分期付款。原告通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，被告在原告工作人员带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。原告工作人员在明知被告一方没有购房资格的情况下，引导被告一方注册公司购买涉案房屋（北京浩瀚方元装饰工程有限公司正是在原告指导下注册，并未实际经营）。2016年7月31日被告一方以个人名义向原告支付房屋买卖定金10万元（支付定金时仅仅通过原告的宣传知道该房屋为公寓，能够居住，因原告并未向被告出示《预售合同》，被告并不知晓该商品房土地用途为办公），2016年9月27日，被告向原告支付首付款211952元（不含定金）、印花税1531元并签订《预售合同》，此时原告工作人员向被告承诺该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于原告的上述承诺，被告与原告签订了《预售合同》并如期履行付款义务。合同履行过程中，被告得知该商品房只能用于办公，依照我国关于商办类房屋的法律及政策规定，开发商不能将商办类房屋以具备居住用途进行宣传和销售。本案涉案房屋土地用途为办公，那么原告就不应当宣传该房屋具备居住用途，且从房屋结构上坚决不能设计独立卫生间、通上下水且具备卧室、厨房等居住性质的设施，诱导被告认为涉案房屋具备居住用途。而且被告在知晓该土地用途为办公时，是在《预售合同》签订后合同履行的过程中，并未事先知晓该房屋的土地使用用途为办公，那么对于涉案房屋土地用途为办公这一事实，购房者和开放商处于完全不对等的地位，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公，在此情况下仍然以该商品房具备居住用途予以宣传和销售；而购房者是从开发商宣传手册、微信公众号、样板间等宣传，知晓到该房屋具备“居住用途”，在交付定金及第一期分期款前根本无从知晓该商品房的土地用途，购房者关于购房的信息接纳，都来自于开发商及其工作人员的宣传及指引。原告签订的《预售合同》的付款方式为分期付款，且在原告工作人员的引导下，注册空壳公司购买涉案房屋，被告无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，尚余一百万余元确已无力支付。综上，被告无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能，现被告要求解除双方签订的《预售合同》。针对被告浩瀚方元的反诉请求，原告富力公司辩称，一、不同意解除双方签订的《预售合同》，也不同意被告诉称的解除理由，被告才是合同的违约方，其不应享有合同解除权。首先，原告与被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。不存在原告诱导被告购买涉案房屋的情形，被告也没有任何证据证明原告存在虚假宣传并诱导被告购买涉案房屋的行为，原告不同意解除双方签订《预售合同》；其次，原告始终严格履行《预售合同》所约定的义务，然而被告却无故拒不支付剩余房款，被告才是合同的违约方，根据我国法律的规定违约方不应享有合同解除权。二、双方签订的《预售合同》条款约定明确，被告要求原告无条件返还已付房款及其利息没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年7月31日交纳定金10万元，于2016年9月27日缴纳首期房款311,952元（总房款的10%，含定金10万元），于2016年10月27日前交纳二期房款310,000元（总房款的10%），于2016年12月27日前交纳三期房款310,000元（总房款的10%），于2017年3月27日前交纳四期房款610,000元（总房款的20%），于2017年11月30日前交纳五期房款610,000元（总房款的20%）,于2018年11月30日前交纳六期房款910,000元（总房款的30%）。然而，自《预售合同》签订后，被告仅仅向原告支付了首期、二期、三期、四期、五期房款，但无故拒不支付剩余房款910,000元，被告已经严重违反合同约定。在合同正常履行、原告未违约、且合同违约条款中没有赋予被告无条件解除合同的权利的情况下，被告无理由要求原告无条件返还购房款及利息。三、被告并没有证据证明其支付了违约金1100元。即便被告有证据证明其支付了违约金1100元，也是因为其存在逾期付款违约行为而导致的，原告不同意返还。原告不存在任何违约行为，不同意承担本案的诉讼费。按照双方《预售合同》第十一条约定：买受人逾期支付房款的，买受人应按照逾期付款额的万分之二按日计算违约金，合同继续履行。被告同意支付1100元的违约金，恰恰证明其认可存在逾期付款的违约行为，并且其同意承担违约金后继续履行。买受人自愿承担该违约责任后，又反悔的，人民法院不应支持。因此，原告不同意退还该笔违约金。原告不存在任何违约行为，因此不同意承担本案的诉讼费。四、如令原告无条件返还购房款、单方解除预售合同将给原告造成巨大经济损失，不符合公平正义原则。自双方签订《预售合同》以来，原告尽责勤勉的履行合同义务，可被告却仅仅因为近期房价下行，便无视合同约定，单方要求无条件解除合同。对此，原告认为被告作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。原告面对的是成千上万的业主，而非被告一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京楼市销售价格均有不同程度的下跌，房产交易停滞，因此任意解除合同将对原告造成巨大的损失，该损失远高于约定的违约金标准。如果判令原告无条件返还购房款、单方无条件解除合同，必将给原告造成巨大的经济损失。而原告作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。五、被告作为违约方，不应当享有单方解除权，本合同依法应当继续履行。本案中被告不履行合同义务，作为实际违约方不应当享有单方解除权。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比其他责任方式，继续履行更有利于实现合同目的。被告系违约方，而原告不存在任何违约行为，主张解约没有事实和法律依据，原告有权要求继续履行合同。且《合同法》第一百一十条规定了违约方可主张解约的例外情形，包括：（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。但被告无证据证明其存在上述任何一种情形，且该条款规定仅限于非金钱债务，而被告属于违约不履行金钱债务，并不适用该条款。综上所述，原告与被告双方签订的《预售合同》合法有效，被告要求原告无条件返还购房款及利息实属于法无据，双方均应积极地继续履行合同。原告不同意被告的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回被告的全部诉讼请求，并依法维护原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，富力公司与浩瀚方元公司签订预售合同，约定富力公司向浩瀚方元出售涉案房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共78．7平方米，房屋总价款为3061952元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：于2016年7月31日交纳定金10万元，于2016年9月27日缴纳首期房款311,952元（总房款的10%，含定金10万元），于2016年10月27日前交纳二期房款310,000元（总房款的10%），于2016年12月27日前交纳三期房款310,000元（总房款的10%），于2017年3月27日前交纳四期房款610,000元（总房款的20%），于2017年11月30日前交纳五期房款610,000元（总房款的20%）,于2018年11月30日前交纳六期房款910,000元（总房款的30%）。并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”预售合同签订后，原、被告双方办理了涉案预售合同的联机备案，浩瀚方元公司于2016年9月27日交付购房款311952元（含定金）以及代收印花税1531元，于2016年10月26日交付了31万元，于2016年12月29日交付了31万元，于2017年3月24日交付了61万元，于2018年2月1日交付了61万元，2016年12月29日支付了违约金124元，2018年2月1日支付了违约金976元。后未再向富力公司支付剩余房款91万元。本案在审理过程中，浩瀚方元称购房时富力公司工作人员作出涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传和承诺；并作出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订预售合同，现已无法继续履行。就前项主张，浩瀚方元公司提交了富力公司涉案楼盘的宣传材料、样板间照片、其他房屋的收房照片及信访材料等予以佐证。就后一主张，浩瀚方元公司提交了该公司利润表、资产负债表等予以佐证。浩瀚方元公司明确表示其无能力继续履行涉案预售合同。富力公司对浩瀚方元公司的上述主张均不予认可。经本院询问，浩瀚方元公司表示愿意承担违约金以解除预售合同，但要求调低预售合同约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持浩瀚方元公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，浩瀚方元公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的预售合同第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。浩瀚方元公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使浩瀚方元公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，浩瀚方元公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，浩瀚方元公司选择签约，即应受预售合同条款约束，故上述浩瀚方元公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。浩瀚方元公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任并要求退还已付违约金，均依据不足，本院不予支持。第二，是否支持浩瀚方元公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，浩瀚方元公司明确表示不同意继续履行涉案预售合同并表示公司目前已不具备继续履行预售合同的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除预售合同，本院认为，结合合同约定的退房条款以及浩瀚方元公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于浩瀚方元公司要求解除预售合同并要求富力公司退还已付款及印花税之诉求，本院予以支持。浩瀚方元公司表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为183700元。关于富力公司要求继续履行预售合同并交付剩余购房款91万元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在预售合同已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京浩瀚方元装饰工程有限公司于2016年9月27日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京浩瀚方元装饰工程有限公司已付房款2151952元、代收印花税1531元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京浩瀚方元装饰工程有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金183700元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京浩瀚方元装饰工程有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6720元，由被告北京浩瀚方元装饰工程有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费7824元，由被告北京浩瀚方元装饰工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐宪龙二〇一九年十二月二十六日书记员  杨月兰