陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0423民初4403号原告：吴某某，女，汉族。委托诉讼代理人：顾某某，陕西仁达律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：代某某，系该公司法务副经理。委托诉讼代理人：潘某某，系该公司法务专员。原告吴某某诉被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾某某，被告的委托诉讼代理人代某某、潘某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吴某某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间订立的《商品房买卖合同》；2、判决被告向原告返还购房款81850元；3、判决被告向原告支付违约金26692.64元（暂计至2019年10月22日，之后按具体的计算方式计算至被告实际支付之日为止）；4、本案诉讼费、保全费、担保费等一切诉讼相关费用均由被告承担。审理中，原告明确违约金具体计算方式为：自约定交房日期起按照已付房款的日万分之一暂计算至2019年10月22日的违约金为12891.38元，自约定办证日期起按照已付房款的日万分之二暂计算至2019年10月22日的违约金为13801.26元。原告提出的事实与理由：原、被告订立了《商品房买卖合同》，原告依约向被告全额支付了购房款，被告却迟迟不能按照约定交付房屋，原告多次前往被告处主张权利，被告均置之不理。被告不能按时交房已经构成根本违约，原告有权解除合同，同时要求被告承担违约责任。为维护自身权益，原告遂诉至法院。被告华阳公司辩称：对于原告第一项诉请不予认可，双方签订的补充协议是按照告业主书的内容，即原告是要继续履行合同才签订的协议。对第二项诉请不认可，被告按照日万分之二已经向原告支付了90%的违约金。对第三项诉请不认可，被告已经支付过违约金，但原告只字未提。保全费和担保费因合同并未约定，因此不予认可。被告同意支付诉讼费用，但不应承担原告诉请过高的违约金产生的诉讼费。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证（证据名称、证明目的及质证意见详见附一）。本院对证据认定如下：原告提交的证据1、2、3内容客观真实，形式合法，与本案有关联，本院予以确认。被告提交的证据1、2相互印证，且原告对收到被告支付的违约金予以认可，故对该两组证据本院予以确认。以上证据在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月12日，原、被告双方签订《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2014-00786）（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的乐华国际商业街（一期）1栋3单元2层23241号商品房出卖给原告，房屋总价款为81850元，交房日期为2015年6月30日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金。关于商品房交付使用后逾期办理权属转移登记的违约责任，双方约定：如因被告的责任，致使原告未能在商品房交付之日起500工作日内取得房屋所有权证书，原告要求退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息；原告不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。合同签订后，原告向被告支付了全部房款81850元。2018年5月12日，原、被告签订《补充协议》（以下简称补充协议），双方就商品房买卖合同在继续履行中交房及房屋所有权证书办理事宜的违约责任进行了变更约定：被告自应报送产权登记机关备案之次日（即2017年7月1日起）至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按照原告已付房款的万分之二向原告支付违约金。被告至今未向原告交付涉案商品房，迄今共向原告支付违约金10460.43元。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告之间的商品房买卖合同是否应当解除；2、违约金的计算依据。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，被告至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对被告已收取原告支付的涉案房屋全部购房款81850元，应向原告悉数返还。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，该项主张的前提条件系当事人双方自愿继续履行合同，而涉案合同中也明确约定了逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金，故原告在被告逾期交房时要求退房的前提条件下所提出的该项违约金主张不符合当事人双方的合同约定，本院不予支持。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，本院认定被告按照原告全部已付购房款的1%承担违约金818.5元，同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自逾期交房之日（即2015年7月1日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金10460.43元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。审理中，原告表示同意从本案应付违约金内扣除被告已付违约金，本院予以支持。原告诉请被告承担保全申请费，该费用系原告行使权利所产生的合理必要费用，本院予以支持，但具体数额应按当事人责任比例分担。审理中，原告诉称保全担保费未实际产生，不再主张，本院予以准许。综上所述，原告诉请解除商品房买卖合同，由被告返还购房款并支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持，具体数额以本院所认定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告吴某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年7月12日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2014-00786）。二、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后三十日内向原告吴某某返还购房款81850元、支付违约金818.5元并承担资金占用期间的利息（利息以应返还购房款81850元为基数，自2015年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（履行时，扣除被告陕西华阳天地实业股份有限公司已向原告吴某某支付的违约金10460.43元）。三、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1235元（已减半收取，原告吴某某已预交），由原告吴某某负担119元，被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担1116元。保全申请费1063元（原告吴某某已预交），由原告吴某某负担102元，被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担961元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  刘志辉二〇一九年十二月十二日书记员  王 婧1