北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初9950号原告：宋黎明，男，1982年4月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京远联置地房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里甲51号楼101-4。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：邓张恒一，女，1986年12月20日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：单秋颖，北京中闻律师事务所律师。原告宋黎明与被告北京远联置地房地产开发有限公司（以下简称远联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋黎明，被告远联公司的委托诉讼代理人邓张恒一、单秋颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋黎明向本院提出诉讼请求：1.被告按日计算向原告支付原告全部已交房款万分之叁的违约金，支付日自2017年01月01日起至商品房实际交付日止（实际交付日暂计至2018年10月31日，违约金：442783.74元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年11月29日，原告与被告签订了一份《北京市商品房预售合同》，合同编号：Y1813488，约定由原告购买位于昌平区××小区××号商品房，房款总价：2206197元，依据合同约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，在合同附件十一补充协议第八条关于逾期交房责任的补充约定中明确说明了被告的违约责任。被告于2017年1月邮寄收房通知书通知原告2017年1月23日可以收房，但是因临近春节假期原告无法前往，经与被告客服人员联系，约定于2017年3月前往小区收房，在3月的收房过程中因房屋内部存在墙壁不平、中空窗漏气等房屋质量问题造成无法按照合同约定按时收房，现场登记相关问题后被告客服人员承诺等维修解决相关问题后通知再次收房，但自此之后被告客服人员再无人联系原告，也没有任何被告工作人员通知过原告维修进度及完成情况，后原告分别于7月和9月又再次来到小区准备再次收房，但发现房屋中的部分质量问题仍未解决，造成仍无法顺利收房。在其后的收房过程中，原告通过小区其他业主组建的微信群得知整个小区的阳台存在未封阳台窗户的问题，在等待解决此前问题的过程中原告给被告客服人员打过电话询问封阳台窗户的进展与结果，得到的答复是还没有最终确定解决方案，等有解决方案后会通知原告。在此之后原告一直等到2018年的年初，在这期间一直也没有被告的任何工作人员通过任何联系方式联系过原告并通知原告房屋的问题已经得到解决可以再次收房。直到2018年3月，原告还是通过业主微信群中的相关信息得知阳台窗户都已经封上了，在当月原告又来到小区准备再一次收房，没想到进到房屋时发现在阳台上满是脚手架钢管，支着模板，竟然还在施工，阳台的主体结构也被改变了，楼上5层的阳台竟然外延了出来，直接遮挡了原告的阳台，并且当时的建造工程还未完工，且直接影响了原告的采光，对未来的居住环境造成了极大影响！当场原告就与被告客服及开发人员严正交涉并询问为什么会出现这种问题，为什么在没有通知并征求原告本人同意的情况下就擅自更改原告的阳台的主体结构，并同时要求其立即停工，当时得到的答复是不太清楚会向上反映此问题让等电话回复。在等了近一星期后，一位自称是被告客服主管的女士给原告打电话联系说改造阳台的问题早就与业主本人联系过并征求过业主的同意，原告当时就提出从2017年的收房过程开始直到现在根本没有任何被告的公司人员通过电话或书面等任何的方式联系过原告，更不用说征求过原告的意见和同意了。在之后的电话联系中此工作人员也承认在改造阳台的过程中并没有联系过原告也没有征求过原告的同意，原告当时在与其的沟通过程中就表示被告的这种行为是严重的违约行为，造成原告无法按时收房，应当按照合同约定赔付违约金。此后阳台的改造施工一直持续到2018年的6月份仍未完全竣工，并且在其后原告与被告的沟通过程中被告的相关工作人员仍然继续拖延，造成问题没有任何进展没有得到任何解决方案，原告时至今日仍无法按照合同的约定收房，被告的上述违约行为严重侵害了原告的合法权益。远联公司辩称，一、涉案房屋在双方约定的交付日已具备合同约定的交付条件，答辩人已按照合同约定通知被答辩人及时办理交房手续，但被答辩人始终未按照合同约定收房，应视为答辩人已经按约定交房，不应视为答辩人逾期交房，被答辩人要求答辩人承担逾期交房责任的主张缺乏事实和法律依据，贵院应驳回其诉讼请求。（一）案涉房屋在双方约定的交付日已具备合同约定的交付条件。2017年1月23日，答辩人向被答辩人交付房屋时已具备合同的交付条件，即案涉房屋于2016年12月具备《住宅质量保证书》、2016年12月具备《住宅使用说明书》、2016年11月4日取得《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》、2016年l2月23日取得规划验收批准文件、2017年1月19日取得建筑工程竣工验收备案表和2017年1月20日取得房屋面积实测技术报告书，并且涉案房屋所在楼栋当期的建设方案与答辩人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，综上，答辩人交付被答辩人的房屋，完全符合答辩人与被答辩人签订的合同编号为Y1813488的《北京市商品房预售合同》第十二条关于房屋交付的约定条件。（二）答辩人已按照合同约定通知被答辩人及时办理交房手续，但被答辩人始终未按照合同约定收房，应视为答辩人已经按照约定交房，不应视为答辩人逾期交房。2015年11月29日，答辩人与被答辩人签订合同编号为Y1813488的《北京市商品房预售合同》，约定答辩人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。2016年12月27日，答辩人向被答辩人邮寄《××小区交付通知书》，告知被答辩人于2017年1月23日下午14时至15时前往××小区巴摩梭罗时光会所二层多功能厅办理入驻手续，后因被答辩人自己的原因当日未到场办理入住手续。《北京市商品房预售合同》附件十一《补充协议》第十条房屋交付及交接手续第二款的约定“买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。买受人持入住通知书办理房屋交接手续，即为该房屋已交付给买受人。若买受人未按时办理房屋交接手续的，买受人应按日向出卖人支付房价款总额万分之叁的违约金”“下列双方未办理完毕房屋交接手续的情形，不视为出卖人逾期交房：(1)买受人未按照入住通知规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续；(2)买受人拒绝签订‘房屋交接记录表’或类似文件；(3)买受人因查验时提出除《预售合同》第十七条第（二）款第1项、第2项之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。买受人因上述理由而拒绝收房的，不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，自入住通知书约定的房屋交接期限的最后一日视为出卖人向买受人实际交房的时间”。根据上述约定，被答辩人在接到《××小区交付通知书》后未按通知书通知的时间、地点及流程与答辩人办理房屋交接手续，属于被答辩人违反合同约定，没有履行自己收房的义务，不能认为因被答辩人至今未按约收房而视为答辩人逾期交房。答辩人已于2017年1月23日向被答辩人交付了涉案房屋，现被答辩人因自己的过错不与出卖人办理房屋交接手续，不影响答辩人已向被答辩人完成了交付房屋义务。（三）被答辩人无权以“中空窗漏气、墙面不平”等原因拒绝收房。1、根据《北京市商品房预售合同》附件十一《补充协议》第十条第四款：“双方确认，买受人依照《预售合同》第十七条第（二）款各项约定。向出卖人主张赔偿、退房或其他权利的，应于出卖人实际交房之日或入住通知书约定的房屋交接期间最后一日起30日向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告，买受人不出示或逾期无法出示的，均将视为该房屋质量合格，且买受人放弃要求赔偿或退房或其他权利，买受人应继续履行合同并承担逾期收房的违约责任”的规定，被答辩人提出房屋质量问题但却无法出示的任何检测报告，无法证明房屋质量不合格。另，答辩人在交付房屋时已具备《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》以证明房屋质量完全合格，符合交付条件。2、根据《北京市商品房预售合同》第十六条交接手续第二款约定：“查验该商品房时发现其质量或其他问题，双方同意按照(3)种方式处理，即出卖人按《住宅质量保证书》中规定承担保修义务，买受人不能以此作为拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”。若房屋确存在墙壁不平、中空窗漏气等房屋质量问题，根据合同约定，答辩人将按《住宅质量保证书》规定承担保修义务，被答辩人不能以此作为拒绝收房的理由。被答辩人不能混淆答辩人承担质量保修义务与承担逾期交房违约责任。答辩人与被答辩人所签合同已对逾期交房违约责任承担前提进行了约定，即“未按照约定的期限和条件”，答辩人确逾期23天交房，但房屋的交付完全符合约定条件，如房屋确存在质量瑕疵，被答辩人有权就此问题主张答辩人进行修复，承担相应质量保修责任，但其若据此不完成房屋交接，进而主张答辩人承担逾期交房违约责任，缺乏合同和法律依据。3、北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014年12月16日京高法发[2014]489号）第十三条规定：“出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务”，根据上述规定，因案涉房屋已验收合格，符合合同约定的交付条件，故被答辩人不得仅以其主张的房屋质量的表面瑕疵为由拒绝接收房屋。二、被答辩人未办理入住系其违约造成，并且其并无实际损失，其主张按照日万分之三计算违约金无事实依据。本案中，案涉房屋符合交付条件，答辩人亦通知被答辩人2017年1月23日办理收房手续，但因被答辩人的原因，导致其至今未能办理房屋交接手续。依据合同约定，2017年1月23日即视为交付，被答辩人无权主张2017年1月23日之后的逾期交房违约金。三、即便法院认定被答辩人应承担违约责任，答辩人主张的违约金的标准也不应适用，应予以调整。本案房屋实际逾期交付天数为23天，根据《北京市商品房预售合同》附件十一《补充协议》第八条关于逾期交房责任的补充约定第三款约定：“除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，买受人同意合同仍继续履行，但出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：(1)逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金”，答辩人支付给被答辩人逾期交房的违约金应为被答辩人已交房款的万分之壹乘以实际逾期天数23，即5074元(2206197×l/10000×23)。根据《合同法》第114条以及《合同法解释二》第29条规定和《商品房买卖司法解释》第十六条、第十七条规定，答辩人认为双方当事人约定的违约金过高，本案中，房屋在通知被答辩人收房时就符合交付条件，被答辩人迟迟不办理房屋交接手续，并且并无实际损失发生，请求法院考虑被答辩人合同的履行情况、双方的过错程度予以调整。综上所述，答辩人逾期交房天数为23天，交付房屋完全符合交付条件，答辩人已履行房屋交付义务，请求法院根据实际情况酌减答辩人违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月29日，远联公司（出卖人）与宋黎明（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及附件，约定远联公司将位于北京市昌平区××小区××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给宋黎明，总价款为2206197元。《预售合同》第九条“规划变更的约定”载明“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。第十二条“交付条件”载明“（一）“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件”。第十七条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”载明“……（二）出卖人和买受人约定如下；1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房……2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房……”。附件十一《补充协议》第八条“关于逾期交房责任的补充约定”载明“……8.3除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付给买受人的，买受人同意合同仍继续履行，但出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。（2）逾期超过60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金……”。第十条“房屋交付及交接手续”载明“……10.2买受人同意按照出卖人发出的入住通知规定的时间、地点及流程，办理房屋交接手续。买受人持入住通知书办理房屋交接手续，即视为该房屋已交付给买受人。若买受人未按时办理房屋交接手续的，买受人应按日向出卖人支付房价款总额万分之叁的违约金。下列双方未办理完毕房屋交接手续的情形，不视为出卖人逾期交房：（1）买受人未按照入住通知规定的时间、地点及流程与出卖人办理房屋交接手续；（2）买受人拒绝签订“房屋交接记录表”或类似文件；（3）买受人因查验时提出除《预售合同》第十七条第（二）款第1项、第2项之外的工程质量瑕疵而拒绝继续办理交接手续。买受人因上述理由而拒绝收房的，不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，自入住通知书约定的房屋交接期限的最后一日视为出卖人向买受人实际交房的时间……10.4双方确认，买受人依照《预售合同》第十七条第（二）款各项约定，向出卖人主张赔偿、退房或其他权利的，应于出卖人实际交房之日或入住通知书约定的房屋交接期间最后一日起30日内向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告，买受人不出示或者逾期无法出示的，均将视为该房屋质量合格，且买受人放弃要求赔偿或退房或其他权利，买受人应继续履行合同并承担逾期收房的违约责任（如有）……”。《预售合同》签订后，宋黎明按照合同约定支付了购房款。2016年12月，远联公司向宋黎明邮寄送达了《××小区交付通知书》（以下简称《通知书》），宋黎明认可收到《通知书》。该《通知书》通知宋黎明于2017年1月23日下午14时至15时到远洋·傲北巴摩梭罗时光会所二层多功能厅办理涉案房屋入住手续，并按照《××小区房屋交付手册》要求携带所需文件及相关费用办理房屋交接手续，如未按本通知约定的最后期限办理入住手续，即视为房屋已如期交付使用。因个人原因，宋黎明未按照《通知书》指定的日期办理房屋交接。2017年3月8日，宋黎明签署《××小区房屋交接记录表》（以下简称《交接记录表》），其中“房屋验收情况”一栏记载了包括主卧窗漏气、主卧腻子不平（四周墙）、主卧顶子不平、阳台西侧分户墙不到顶、室内所有门框不符合标准、室内北侧窗户两层玻璃与合同不符、室内厨房上方有水印、室内水电线路走向无标识、燃气安全报警线路有接头、门厅墙面不平（主卧东墙、门厅东西墙）、仓储上方有4个洞等十一项问题；“说明”一栏载明“1.房屋主体及设施设备均经业主查验，情况如上述记录，业主同意接收房屋。2.开发公司依据《住宅质量保证书》的约定及时进行返修。3.业主可将房屋钥匙委托物业公司，物业公司对维修情况及时跟进并通知业主确认。4.返修验收合格后，房屋主体和设施设备将按《住宅质量保证书》实施维保修”。关于上述十一项问题的后续处理情况，远联公司未提交证据予以证明。宋黎明称，无任何人向其答复上述问题的修复进度，截止2018年6月阳台修复仍未竣工。2018年7月16日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会（以下简称昌平住建委）出具京昌建行[2018]第014号《行政事项答复意见书》，对宋黎明反映“昌平区××小区××号房屋竣工验收及备案相关问题”回复如下：“一、关于‘竣工验收监督过程中是否有发现与施工图不符合’的问题，我委于2017年3月21日已对小区阳台立面进行查看，并通过查看设计图纸，房屋竣工时×号楼（原工程施工许可中的×号楼）×单元五层的阳台形状和立面与经施工图审查合格的设计图纸一致。我委在竣工验收同步监督过程中未发现有与施工图不符合情况。我委通过2018年4月13日的现场查看并核对设计图纸以及向建设单位调查了解，现在5层阳台有改造现象是在竣工验收交付使用后居民要求改造成跟楼下标准层一样。二、关于‘竣工验收备案中是否有发现不妥的情况’问题，依据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，2017年1月19日我委受理了北京远联置地房地产开发有限公司报送的3-2号楼等8项（关于昌平区蓬莱温泉科艺苑住宅小区A地块项目）竣工验收备案文件（1.北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.工程竣工验收报告；3.法律、行政法规规定应当由规划部门出具的认可文件或者准许使用文件；4.法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；5.施工单位签署的工程质量保修书；6.住宅工程提交《住宅质量保证书》和《住宅说明书》；7.建设工程档案预验收意见书；8.法人委托书及受托人身份证复印件），备案材料收讫，经审查符合竣工验收备案相关规定……”。上述案件事实，有《北京市商品房预售合同》及附件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、EMS底单、《××小区交付通知书》、《××小区房屋交接记录表》、京昌建行[2018]第014号《行政事项答复意见书》及本案当事人当庭陈述记录在案卷证明。本院认为：宋黎明与远联公司签订的《预售合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并不违反相关法律的禁止性规定，合法有效，合同约定对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按合同的约定全面履行各自的义务。宋黎明按照合同约定已支付房屋价款，远联公司亦应按照合同约定的日期向宋黎明交付房屋。根据本院查明的事实，《预售合同》约定的涉案房屋交付日期为2016年12月31日前，而远联公司以《通知书》告知宋黎明于2017年1月23日办理涉案房屋交接手续。该日，宋黎明未按通知要求时间到场；直至2017年3月8日，宋黎明签署了《交接记录表》。由此可知，远联公司通知宋黎明办理涉案房屋交接手续的日期已超出《预售合同》约定的交付日，远联公司存在迟延交付房屋的行为，对宋黎明构成违约。宋黎明据此要求远联公司支付迟延交房的违约金于法有据，本院在合理范围内予以支持。关于远联公司迟延交付房屋的期间，本院认为，按照《预售合同》附件十一《补充协议》第十条“房屋交付及交接手续”第二款的内容，即“自入住通知书约定的房屋交接期限的最后一日视为出卖人向买受人实际交房的时间”，应视为远联公司已于2017年1月23日将涉案房屋交付给宋黎明。由此本院认定，远联公司迟延交房的期间为自2017年1月1日至2017年1月22日。在2017年1月23日完成房屋交接后，宋黎明与远联公司的纠纷应属于质量瑕疵维修的范围，双方应根据《住宅质量保证书》及相关约定予以解决。鉴于本案中当事人未提起有关诉求，本院不宜一并处理。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京远联置地房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付宋黎明违约金4854元；二、驳回宋黎明的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7942元，由宋黎明负担7892元，已交纳；由北京远联置地房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张 俊人民陪审员 汪 霞人民陪审员 冯淑敏二〇一九年十二月二十六日书 记 员 李 杰