西  安  市  未  央  区  人  民  法 院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初9935号原告：张怀斌，男，1961年10月2日出生。委托诉讼代理人：张哲铭 ，男，陕西榆林能源集团横山煤电有限公司职员，住西安市未央区。被告：西安中恒房地产代理销售有限公司。住所地：西安市灞桥生态区。法定代表人：雷燕萍，总经理。委托诉讼代理人：李瑞芳，陕西鸿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。第三人：郑锋，男，1989年7月8日出生，汉族。原告张怀斌与被告西安中恒房地产公司、第三人郑锋居间合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张怀斌及其委托诉讼代理人张哲铭、被告西安中恒房地产公司的委托诉讼代理人李瑞芳、余洋到庭参加诉讼。第三人郑锋经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张怀斌诉称，2013年6月，其因购房需要，到被告处寻找房源。被告向原告推荐了位于西安市未央区XX大道XX段XX号XX幢XX单元XX号房产，产权人为郑锋，产权性质为住宅商品房。产权性质为100%产权。原告了解所购房产信息后，并由被告人员带领实地察看了房产情况，一再强调所购房产必须是100%产权，而且所购房产不存在任何权利障碍，不存在抵押、查封等情况。后原告再次要求被告对房产信息查询一次，被告承诺在原告要求查询后，已再次查询，所购房产不存在任何抵押、查封等权利障碍，付款后可以随时办理过户手续。在被告多次承诺后，原告于2013年6月20日与卖方郑锋及西安中恒房地产代理销售有限公司共同签订了《转让合同》，并在被告带领下于2013年6月21日办理了《房地产买卖契约》公证。约定房产转让总价66万元。合同签订并公证后，原告一次性向买房郑锋支付首付款55万元，剩余款项在办理过户手续后一次性支付。原告依某某在2013年6月21日履行了首付55万的合同义务，并于2013年6月26日向被告交付了过户手续费14080元，后因卖方郑锋在西安市新城区人民法院存在民事执行案件纠纷。所购房产已于2012年9月被依法查封，处于等候拍卖过程中，导致原告至今过户不成，卖方郑锋至今去向不明。因被告作为中介机构，故意隐瞒涉案房屋存在权利障碍信息，导致原告已付的首付款55万元及过户费14080元无法追回，且上述房款系原告向他人高息拆借，给原告造成巨大损失，故起诉，请求判令被告向原告赔偿损失。被告西安中恒房地产代理销售有限公司辩称，被告尽到了居间人的义务。买卖双方也明确约定该房产存在任何问题，应由卖方承担，故原告要求被告承担责任毫无道理；被告张怀斌购房期间，其子就在被告单位工作，因此，被告不会也不可能向张怀斌隐瞒任何事项；在居间活动中，居间人并不负有积极调查义务。查明房产权属是否存在异常不是居间人的法定和约定义务，且居间人也无权核查该情况；现原告实际占有并使用涉案房屋，但因法院查封而能办理过户手续，原告也未支付剩余房款，故双方合同并未全部履行，现法院没有拍卖该房产，也没有任何部门认定原告与郑锋之间的合同无效，原告也未与郑锋解除房屋买卖合同，因此，原告的实际损失并未产生，其诉讼损害赔偿既无事实依据，也无法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人郑锋经合法传唤未到庭应诉亦未答辩。经审理查明，2013年6月，其因购房需要，到被告寻找房源。被告向原告推荐了位于西安市未央区XX大道XX段XX号XX幢XX单元XX号房产，产权人为郑锋，产权性质为住宅商品房。产权性质为100%产权。2013年6月20日原告张怀斌与第三人郑锋签订《转让合同》一份，约定原告购买第三人的房屋，总价款66万元，郑锋将房屋交付给原告协助原告过户，并向被告支付中介费1.5万元。合同签订当天，郑锋将涉案房屋钥匙交给了原告，原告自此入住涉案房屋至今。同日，双方又就涉案房屋签订了一份《房地产买卖契约》，该契约中约定：甲方保证上述房产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；双方一致同意乙方先行支付首付款人民币伍拾伍万元，剩余款项待房屋过户到乙方名下后给付甲方；等等。原、被告在陕西省西安市汉唐公证处对《房地产买卖契约》进行了公证，原告向郑锋支付房款55万元。同日，双方还对郑锋委托原告代办房屋过户手续、代为撤押、注销手续及领取房产证等事宜的委托书进行了公证。2013年6月26日，原告通过被告向西安永诚置业担保有限公司交付按揭及其他代收费14080元。后双方解除银行抵押手续、取得房产证后办理过户手续时，得知因郑锋的其他债务问题，涉案房产在2012年9月19日已被西安市新城区人民法院查封，无法办理过户手续。此后，原告于2013年7月22日向西安市公安局未央分局报案，未央分局以涉嫌合同诈骗对郑锋立案侦查并拘留。后因证据不足被退回补充侦查，郑锋已被释放。原告还以案外异议人的身份向西安市新城区人民法院提出执行异议，2013年10月18日新城区人民法院作出（2013）新执异字第00017号执行裁定，驳回原告对涉案房产申请中止执行的异议。2013年9月17日原告诉来本院，请求判令被告赔偿损失574609元并承担诉讼费用。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理并于2013年11月19日作出（2013）未民一初字第01506号民事裁定，驳回了原告的起诉。原告张怀斌不服提起上诉。西安市中级人民法院审理后，做出（2014）西中民二终字第00149号民事裁定，撤销（2013）未民一初字第01506号民事裁定，指令本院继续审理。本院依法审理并作做出了（2014）未民一初字第05631号民事判决。原告不服，又提起上诉，西安市中级人民法院审理后，于2015年12月21日做出（2015）西中民二终字第00221号民事裁定，撤销本院（2014）未民一初字第05631民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭进行了审理，依法追加案外人郑锋作为第三人参加诉讼，做出了（2016）陕0112民初1658号民事判决。原告张怀斌再次提出上诉，西安市中级人民法院审理后，于2018年4月18日做出（2017）陕01民终8406号民事裁定，撤销本院（2016）陕0112民初1658号民事判决，发回本院重审。本次诉讼中，原告变更诉讼请求数额，并申请追加被告的法定代表人陈晓勇和工作人员党某某为共同被告。明确其诉讼请求为：1、判令被告西安中恒房地产代理销售有限公司赔偿原告房款574609元并按照月利率3%支付从2013年6月21日起至款项付清之日止的利息（暂计利息1060649元）。2、依法判令被告西安中恒房地产代理销售有限公司赔偿原告对该房屋所花费的装修费226660元、律师费35000元。3、依法判令被告支付原告购得房屋至今所产生的房屋溢价款50万元。4、依法判令被告西安中恒房地产代理销售有限公司法定代表人陈晓勇对上述债务承担连带责任；5、依法判令被告党某某对上述债务承担连带责任。6、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，本院依法裁定驳回了原告追加陈晓勇、党某某为共同被告的申请。庭审中，原告明确其请求赔偿的事项和数额为：①购房款55万元，②过户手续费14080元，③房屋装修款22万元，④截止2018年12月26日，购房款产生的贷款利息1060649元，⑤房屋溢价款110万元，⑥诉讼费、律师费共计3.5万元。总计29797229元。但对其所述装修费、律师费、溢价款及借款利息等未提交有效证据，并表示其交不起诉讼费，已明确表明其仅要求被告承担赔偿责任，不要求和第三人解除合同。经本院释明，原告坚持其诉讼请求。上述事实，有《转让合同》、收条、郑锋的房产证、公证书、电话录音记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案涉案房产买卖过程中，被告作为居间人应对其促成交易的房屋状况有义务进行审查，向购买人如实告知交易房屋的客观真实情况，但被告对涉案房屋被查封的情况未予以查清，以致原告不能办理房屋产权登记手续，其实现物权的目的无法实现，对此，被告具有过错。第三人把实际上有查封的财产出卖给原告，其对交易目的无法实现的结果也有过错。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告在本案中具有过错，但其承担赔偿责任的基础在于原告的利益受到损害，且所受损害与被告的行为之间具有因果关系。原告基于其与第三人的转让合同、依某某支付了购房款并实际占有、使用涉案房屋，在西安市新城区人民法院冻结涉案房屋产权但未对涉案房屋进行拍卖的情况在先，原告占有使用房屋的情况出于待定状态，其主张的损失并未实际发生。如果第三人以其他财产偿还债权，涉案房屋的产权冻结不能成为影响原告与第三人转让合同全面履行的前提，故原告在未解除其与第三人及被告三方签订的转让合同的情况下，要求被告赔偿损失无法律依据。现经本院释明，原告仍坚持其诉讼主张，故其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告张怀斌的诉讼请求。案件受理费12148元，原告已预交，现由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    孙勇安  人民陪审员    强晓晨人民陪审员    王巧娥 二〇一九年十二月六日  书  记  员    汪德见  1