北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初54264号原告:天津小蚁科技有限公司，住所地天津生态城国家动漫园文三路105号读者新媒体大厦A区第四层417房间，统一社会信用代码91120116MA06AL5R7A。法定代表人：杨锦方，经理。委托诉讼代理人：袁昭，北京砥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺丹青，北京砥德律师事务所实习律师。被告：孙军号，男，1981年6月11日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：韩娟，天津益清（北京）律师事务所律师。被告：胡建华，女，1971年2月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩娟，天津益清（北京）律师事务所律师。原告天津小蚁科技有限公司（以下简称原告）与被告孙军号、被告胡建华（以下合称二被告、各称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，分别于2019年7月4日、2019年7月17日公开开庭进行了审理，因发现不适宜简易程序，裁定转为普通程序，并于2019年10月16日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁昭、二被告共同委托诉讼代理人胡娟到庭参加了诉讼。原告委托诉讼代理人贺丹青到庭参加了部分诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的《仓储租赁合同》于2019年3月8日解除；2、要求二被告退还押金572320元，并以此为基数，按照日百分之一的标准计算支付自2019年3月16日起至实际退款之日止的逾期退款违约金；3、要求二被告退还原告缴纳的租金616448元，并以此为基数，按照日百分之一的标准计算支付自2019年3月14日起至实际退款之日止的逾期退款违约金；4、要求二被告赔偿室内装修费、搬迁费用，共计523970．35元。事实和理由：2018年4月10日，案外人北京小蚁在线科技有限公司（以下简称北京小蚁公司）与北京顶胜通达物流有限公司（以下简称顶胜通达公司）签订了《仓储租赁合同》，约定承租位于北京市朝阳区金盏乡皮村路北京外运物流中心的厂仓库11200平方米常温仓库。后双方签订《结算补充协议》。2018年8月1日，原告、顶胜通达公司、北京小蚁公司签订《主体变更补充协议》，原告继受北京小蚁公司对前述合同的权利义务。2019年3月7日，原告突然接到顶胜通达公司通知，称政府将于2019年3月8日对涉案仓库拆迁，要求原告在拆迁当日完成库内商品设备的搬迁。原告接到通知后，为了不影响公司正常运营，只能在3月8日紧急完成了搬迁。当日，涉案仓库即被拆除。2019年3月15日，原告向顶胜通达公司发出《通知函》，要求返还押金572320元、退还剩余租金616448元。此外，因拆除工作的开展，导致原告装修损失、设备损失和搬迁损失。但，顶胜通达公司一直对原告的主张不予处理，故提出本诉。诉讼过程中，原告发现顶胜通达公司已于2019年7月1日注销，故顶胜通达公司已不具备诉讼主体资格，特将该单位股东孙军号（亦为单位法定代表人）和胡建华列为被告。二被告辩称：一、顶胜通达公司注销时间属实，顶胜通达公司的股东包括孙军号和胡建华，分别持有98%、2%的股份，二人同意参加诉讼。二、双方租约于2019年2月26日已经解除。当日，原告曾单方提出解除合同，并承诺剩余房租无需退还，并再支付一个月租金作为违约金，违约金可以押金抵扣，双方就此达成了合意，所以，原告主张的租金、押金退还均不符合客观事实。三、双方租约解除后，顶胜通达公司积极配合开具了收款发票，双方原本考虑将解约的合意书面化，但在沟通的过程中，出现了政府拆迁，原告随即改变态度，推翻了之前的意见。此举，违背诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。顶胜通达公司成立于2014年11月20日，系自然人投资或控股有限责任公司，法定代表人为孙军号，注册资本200万元，均为认缴出资，公司股权结构为孙军号持股98%、胡建华持股2%。2019年7月1日，顶胜通达公司注销登记。2018年4月10日，顶胜通达公司（甲方、业主方）与北京小蚁公司（乙方、承租方）签订《仓储租赁合同》及合同附件《租赁物交付确认书》，约定“乙方承租位于北京市朝阳区金盏乡皮村路北京外运物流中心的厂仓库11200平方米，租赁期限自2018年4月10日至2019年12月31日（包含免租期）。租金1．68元/天/平方米，总额6867840元/年。押金572320元。甲方保证租赁物及附着土地的合法性，不属于违章建筑。租赁物可合法对外出租并用于厂房、仓库等生产加工及仓储活动。甲方于2018年4月10日将租赁物交付乙方。租赁费用每3个月为一个付款周期，每次支付总额的四分之一，支付时间为每个付款周期的第一个月的第五个工作日。甲方应于每笔租赁费用支付日前10日，向乙方提供税率为6%的仓储租赁服务专用发票。乙方有权使用租赁物从事法律、法规允许的加工、仓储等活动。因租赁场地需要经装修改造后才能达到乙方使用条件，甲方同意乙方对租赁物进行再装修和改造。”后，双方签订《结算补充协议》，再次确认了合同履行期间涉及的费用结算等细节问题。签约后，北京小蚁公司、顶胜通达公司均依约履行。北京小蚁公司交纳押金、租金等费用，顶胜通达公司也完成租赁标的物的交付等义务。后，顶胜通达公司（甲方）、北京小蚁公司（乙方）、原告（丙方）签订《主体变更补充协议》，约定北京小蚁公司与顶胜通达公司所签《仓储租赁合同》、《结算补充协议》中所涉合同权利义务，均由原告继受，并约定自三方签章后于2018年8月1日生效。原告租金付至2019年4月9日。2019年3月4日，北京市朝阳区鱼种场张贴《告知函》，载明：“按照市大棚房工作专班关于《‘大棚房’问题专项清理整顿行动整改工作意见》和市规划和国土资源管理委员会朝阳分局《关于大棚房近期有关工作情况的报告》文件精神，对所有房屋建筑进行拆除。鱼种场特此告知北京外运会展服务有限公司，按照市里的要求，在3月7日之前清退所租库房，并于3月10日进行断水断电，3月11日强拆，如不积极配合后果自负。”2019年3月5日，北京市朝阳区鱼种场张贴《租赁户告知书》，再次将前述《告知函》中载明的内容予以告知，并载明：“2019年3月8日8时整，鱼场开始对田华等三家（大门口东侧、秋子大鱼厂以及北部高台库）进行拆除。”2019年3月8日，涉案租赁标的物被拆除。双方存在争议的事实为：原告搬离承租标的物前，双方是否已就合同解除、责任承担等问题达成共识。原告主张双方从未就提前解约事宜达成共识，且系突然接到承租标的物将要拆迁的通知，而被迫于2019年3月5日组织撤离，据此主张因合同提前解除，产生诸多费用。原告提交如下证据：1、照片、费用支出凭证等佐证搬迁花费31554．72元。2、互联网接入协议、设备采购协议等，佐证承租期间曾对租赁标的物进行装修改造，因提前解约，导致租赁标的物无法继续使用而产生的装修损失248574元、互联网接入费损失78755．56元。3、2019年3月15日，原告向顶胜通达公司发出《通知函》，主张退还押金及剩余租金，并要求顶胜通达公司支付搬迁费用，并要求与其协商处理政府拆迁补偿款支付事宜。二被告就前述搬迁损失、装修损失、互联网接入费损失均不认可，认为原告于2018年11月份就已经将仓库腾空，而且于2019年2月26日即已单方发出解约通知，所以，双方租约早已解除，原告不存在上述损失。为证明己方主张，二被告提交如下证据：1、孙军号与苗学正的微信聊天记录及该微信聊天记录中苗学正于2019年2月26日向孙军号传送的《终止协议模板（金盏）（2．25）清洁》。根据该份《终止协议》，载明如下内容“一、双方一致同意并确认提前终止‘原协议’，终止时间为2019年4月9日。二、原告将支付572320元作为‘原协议’终止的补偿，基于已付押金572320元，现双方同意押金直接充抵前述补偿。充抵后，原告无须再支付任何形式的补偿、赔偿、违约金或费用。同时，顶胜通达公司应在本协议生效5个工作日内向原告开具金额为572320元的仓储服务费增值税专用发票。三、双方确认原告将于2019年4月9日将仓库返还顶胜通达公司。原告将自身资产设备取走时，即视为按约定以‘适租’状态返还给顶胜通达公司。四、双方合同权利义务终止，不存在任何待结纠纷。”此外，顶胜通达公司表示，2018年3月5日，苗学正向其告知了发票开具的具体信息。2018年3月7日，苗学正再次传送了《仓储租赁合同终止协议-北京金盏仓-顶盛-0306》；2、2019年3月9日开具的金额共计572320元的增值税专用发票。证明已根据双方的《终止协议》开具了增值税专用发票。3、赵靖宇名片。二被告认为，苗学正是赵靖宇的助理，赵靖宇是美团点评大零售事业群-B2B事业部资源管理总监。原告系美团旗下公司，属于美团旗下的事业部。4、北京外运会展服务有限公司出具的《供应链事业部收费报表》佐证原告自2018年12月就已搬空。原告认为苗学正不具备与孙军号协商处理合同终止的事宜，不认可二被告所述搬空的事实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。本案争议焦点为：应否认定双方已就合同不再继续履行事宜达成过共识。本院认为，从二被告提交的微信聊天记录可以确认，在涉案标的物尚未有相关部门通知将要拆迁腾退前，原告即已向孙军号表示过不再继续履行的意思，且向孙军号以微信形式将《终止协议》电子版予以送达。双方就不再继续履行，同意《终止协议》的内容达成了共识。虽然原告提及苗学正并不具备签订《终止协议》的资格，不具备协商合同不再继续履行的身份，但根据苗学正的微信聊天记录，其已将合同不再继续履行的细节都已告知赵靖宇，而赵靖宇对此也未提出异议。通过赵靖宇的名片可以确认，其与原告存在一定的关联。二被告据此信任双方已就合同解除事宜达成了共识的主张，本院予以确认。而且，二被告已根据苗学正的信息开具了增值税专用发票，由此也可以印证，双方对《终止协议》文本无异议的事实。所以，本院认定，双方已就合同不再继续履行事宜达成共识，且对责任承担问题一并协商完毕。但是，在双方就合同不再继续履行事宜达成共识后，双方约定的原告于2019年4月9日将涉案承租标的物返还给顶胜通达公司的意见基于后期拆除工作的展开，已无法实现。而拆除工作的进行并非双方最初可预见的情况，所以，若仍然按照《终止协议》的内容履行，有失公平。现，涉案标的物于2019年3月9日拆除，原告使用费付至2019年4月9日，该期间的使用费572320元予以退还。关于押金不再退还的事宜已在双方意见中予以确认，本院不再准予退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告孙军号、被告胡建华于本判决生效之日起共同退还原告天津小蚁科技有限公司五十七万二千三百二十元；二、驳回原告天津小蚁科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24976元，由原告天津小蚁科技有限公司负担9524元，由孙军号负担15452元（已由原告天津小蚁科技有限公司预交，于本判决生效后七日内给付原告天津小蚁科技有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟审判员  张帅宾审判员  栾 荟二〇一九年十二月三十日书记员  李雅雯