北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25256号原告：颜志华，男，1963年3月29日出生，汉族，北京市首建保温材料厂职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟伟，北京法绳律师事务所实习律师。被告：王鹤，男，1983年4月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告颜志华与被告王鹤确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜志华及其委托诉讼代理人岳仁东、徐伟伟，被告王鹤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。颜志华向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2017年4月13日签订的《转让协议》与2017年4月18日签订的《转让合同》及《院内租赁情况》无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年，大兴区黄村镇前辛庄村村民张福顺、胡振宝、张全亮、朱振军、胡艳兵（甲方，出租方）分别与原告（乙方，承租方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于大兴区黄村镇前辛庄村土地出租给乙方，租赁期限自2010年3月21日至2028年12月31日。2017年4月13日，原告与被告签订《转让协议》。2017年4月18日，原告（转让方，甲方）与被告（受让方，乙方）签订《转让合同》，约定甲方同意将上述《原合同》项下的权利转让给乙方，并将其在北京市大兴区黄村镇前辛庄村村西土地上建设的地上物及附属设施（现状）一并转让给乙方；乙方亦同意受让。转让费为2550000元。根据我国合同法的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，属于违章建筑，转让方与受让方订立的合同无效。本案中，原告与被告签订的《转让协议》及《转让合同》，院内的房屋无合法审批证明，应为无效。恳请法院判如所请。王鹤辩称，我的转让费都已经交付给对方了，而且都是双方自愿达成的，我认为我们双方签订的转让协议和院内出租协议都是有效的。本院经审理认定事实如下：2010年3月份，颜志华分别与张全亮、胡振宝、朱振军、胡艳兵、张福顺签订《土地租赁合同》，承租位于北京市大兴区黄村镇前辛庄村村西土地,共计19.65亩。其中与张全亮、张福顺、胡艳兵签订合同的租赁期限自2010年3月21日至2028年12月31日；与胡振宝签订合同期限自2010年10月20日至2028年12月31日；与朱振军签订合同期限自2010年3月20日至2028年12月31日；并且均约定土地不得转租。2017年4月13日，颜志华与王鹤签订《转让协议》，载明：颜志华自愿将在前辛庄村西大约18亩地转让给王鹤，转让费共计255万元，签字后先付130万元，等颜志华把转让95号合同终止协议后剩下的125万款一次性付清。自签订终止协议后，以前如若有债权债务，所有都由颜志华承担。2015年3月5日颜志华（出租方、甲方）与方军（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于北京市大兴区前辛庄村西土地使用权，带住房5间、库房500平米，院270平米，出租给乙方使用。租赁年限为10年，自2015年3月5日至2025年3月4日止。2016年5月28日，颜志华（出租方、甲方）与李国民（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于北京市大兴区前辛庄村西库房住房出租给乙方使用。其中厂房带七间住房面积500平米。位置在大院内西南角：厂房往南到围墙大约8米，厂房南头到南段往东28米，一个小园内归乙方使用。租赁年限为5年，自2016年6月10日至2021年6月9日。2016年3月4日，颜志华（出租方、甲方）与曹继良（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定甲方将拥有位于北京市大兴区前辛庄村六前路北四条临1号院内土地使用权，出租给乙方使用。租赁期限自2016年3月5日至2021年3月4日。后颜志华作为甲方与方军、李国民、曹继良作为乙方、王鹤作为丙方分别签订《转让协议》，约定甲方同意将自己与乙方签订的上述租赁协议转让给丙方，丙方和乙方按合同原条款执行。合同转让期自2017年4月18日起，转让前甲方与乙方产生的债权、债务及法律纠纷由甲方与乙方负责，转让后乙方与丙方产生的债权、债务及法律纠纷由丙方与乙方负责。2017年4月18日颜志华（转让方、甲方）与王鹤（受让方、乙方）签订《转让合同》，约定：1.2012年1月1日，甲方与北京市大兴区黄村镇前辛庄村集体经济合作社签订《北京市大兴区黄村镇农村集体土地使用合同》，经合字第95号合同。合同约定北京市大兴区黄村镇前辛庄村集体经济合作社同意将集体所有的位于村西的土地租给甲方使用。2.2010年3月20日，甲方与朱振军签订《土地租赁合同》，合同约定朱振军将位于黄村镇前辛庄村村西的土地4.5亩出租给甲方。3.2010年3月21日，甲方与张全亮签订《土地租赁合同》，合同约定张全亮将位于黄村镇前辛庄村村西的土地5亩出租给甲方。4.2010年3月20日，甲方与胡振宝签订《土地租赁合同》，合同约定胡振宝将位于黄村镇前辛庄村村西的土地0.35亩出租给甲方。5.2010年3月21日，甲方与胡艳兵签订《土地租赁合同》，合同约定胡艳兵将位于黄村镇前辛庄村村西的土地8.8亩出租给甲方。6.2010年3月21日，甲方与张福顺签订《土地租赁合同》，合同约定张福顺将位于黄村镇前辛庄村村西的土地1亩出租给甲方。以上6个合同已付租金至2017年4月18日。上述6个合同统称为《原合同》。《原合同》涉及的土地为北京市大兴区黄村镇前辛庄村六前路北四条临1号，地上物为该院内所有房屋及附属设施。现甲、乙双方根据法律的有关规定，为明确转让方与受让方的权利和义务，经双方协商一致，签订本合同：一、甲方同意将上述《原合同》项下的权利转让给乙方，并将其在北京市大兴区黄村镇前辛庄村村西土地上建设的地上物及附属设施（现状）一并转让给乙方，乙方亦同意受让。二、甲方按照乙方要求将甲方与朱振军、张全亮、胡振宝、胡艳兵、张福顺签订的五份土地的租赁合同和原件交给乙方，由乙方和朱振军、张全亮、胡振宝、胡艳兵、张福顺协商重新签订合同或办理合同变更事宜，是否能够签订及如何签订与甲方无关。若因该五份土地租赁合同发生纠纷，造成甲方经济损失的由乙方予以承担。注：经合字第95号合同需甲方与前辛庄村集体经济合作社办理终止协议，其余事宜均由乙方与前辛庄村集体经济合作社办理其他相关手续。自2017年4月18日起（含）以后的租金，由乙方直接向朱振军、张全亮、胡振宝、胡艳兵、张福顺交纳。同日，颜志华（转让方、甲方）与王鹤（受让方、乙方）签订《院内租赁情况》，载明：一、租户：方军租赁时间2015年3月5日到2025年3月4日止，租库房。年租金63000元。王攀峰租赁时间2016年12月13日到2018年12月12日止，租库房，年租金30000元。李国民租赁时间2016年6月10日到2021年6月9日止，租库房，年租金50000元。曹纪良租住房和院，年租金15000元。张巧芬租赁时间2014年4月31日至2019年4月31日止，租住房和院，年租金40000元。二、经甲乙方商议：以上租户由甲方把合同直接转让给乙方，由乙方继续履行与租户合同，甲方转给乙方时间：本合同签订之日起15天至30天。三、甲方和前辛庄村民签订的5份《土地租赁合同》，甲方租金已交到2018年3月19日，年租金89670元；甲方和北京市大兴区黄村镇前辛庄村集体经济合作社签订的《土地使用合同》，年租金73975元，甲方已交到2017年12月31日；四、2017年4月18日以前由甲方收租金，2017年4月18日以后本院现有租户租金由乙方收取；2017年4月18日以后甲方已收取的租金退给乙方，2017年4月18日起甲方已交付的前辛庄村集体经济合作社租金，由乙方退给甲方。2017年5月15日，颜志华（甲方）与王鹤（乙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商，对2017年4月18日签订的转让合同，补充以下条款：一、甲方于2017年4月18日以后已经交给村民的土地租金和交前辛庄村集体经济合作社的租金剩余部分，乙方无需退还甲方。二、甲方已收的大兴区黄村镇前辛庄村六前路北四条临1号院租户的租金等费用归甲方所有。三、经甲、乙双方协商租金互不补偿、两清。如以后本院租户有提前终止合同及合同到期的，由乙方退还租户的租金。2015年12月18日，北京市大兴区黄村镇人民政府向颜志华发出《责令停止建设通知书》，内容载明：你（单位）在前辛庄村西正在建设的砖混、钢结构建筑物1635平方米，经检查，未能提供规划许可证明，依据《北京市城乡规划条例》第六十八条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第一款规定，现责令你（单位）立即停止上述建设行为，听候处理。现涉案土地地上物已经全部拆除，被腾退人为王鹤。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据我国合同法第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据我国土地管理法的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因颜志华和王鹤并未提交相关证据证明涉案土地性质，亦未提交涉案房屋的相关建设规划审批手续，故现有证据无法证明本案涉案土地可以作为建设用地，亦无法证明房屋获得相关建设规划许可，据此，本院认定颜志华与王鹤于2017年4月13日签订《转让协议》及双方于2017年4月18日签订《转让合同》及《院内租赁情况》无效。综上，依照根据《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：确认颜志华与王鹤于2017年4月13日签订的《转让协议》、2017年4月18日签订的《转让合同》、《院内租赁情况》无效。案件受理费25元，由颜志华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇一九年十二月三十日法官助理  张 亭书 记 员  赵立华