北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41072号原告：苏建栋，男，1968年4月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：姚占红，北京市智维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蒙蒙，北京市智维律师事务所实习律师。被告：杨志强，男，1988年9月9日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告苏建栋与被告杨志强房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏建栋及其委托诉讼代理人姚占红、张蒙蒙到庭参加诉讼。被告杨志强经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。苏建栋向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除苏建栋与杨志强之间的房屋买卖合同；2、请求判令杨志强返还苏建栋购房款165万元及资金占用费（资金占用费按年息6%计算，自2019年2月22日起计算至实际返还购房款之日止）；3、请求判令杨志强向苏建栋支付因购买房屋缴纳的居间费43000元；4、请求判令杨志强向苏建栋支付违约金60万元；5、本案诉讼费由杨志强承担。事实理由：苏建栋拟在海淀北部购置房屋。经北京暖洋洋房地产经纪有限公司介绍，与杨志强签订房屋买卖合同以及补充协议，同时与北京暖洋洋房地产经纪有限公司签订了居间服务合同。房屋买卖合同约定，杨志强将其拆迁安置取得的位于北京市海淀区某居住组团定向安置房×号楼×单元×号的拆迁安置房屋出售给苏建栋，总价款190万元。居间服务合同约定居间费用共计43000元，由购房者承担。苏建栋依据合同约定支付购房款1650000元。但2019年4月8日，杨志强通过微信告知苏建栋，因家人未达成一致意见，房屋无法交付，并要求解除合同。就赔偿问题多次沟通未果，故诉至法院。杨志强未出庭应诉或提交书面答辩意见。原告方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，杨志强经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。本院对苏建栋提交的证据予以确认并在卷佐证。经审理查明，2019年1月16日，杨志强（出卖人，甲方）与苏建栋（买受人，乙方）签订《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：杨志强向苏建栋出售位于北京市海淀区某居住组团定向安置房×号楼×单元×号房屋；出卖人于2012年9月12日与开发建设单位签订定向安置房置换协议，腾退补偿协议，协议编号：小D3-×，出卖人已经以全款方式向开发建设单位付清购房款；该房屋性质为经济适用房；甲乙双方同意，该房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计190万元，此价格为甲方净得价；该房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实甲乙双方均已知晓且认可，并自愿达成此次交易；截至2019年2月20日前（含当日），乙方应当向甲方支付购房款共计165万元；甲方应于2019年3月31日前（含当日）把装修完毕的房屋交于乙方验收，乙方验收合格后当日乙方交于甲方购房款10万元，于办理完毕产权转移登记手续当日支付甲方购房款15万元；甲方为表履约诚意，在乙方交付购房款（含定金）累计达175万元人民币起当日内将该房屋交付乙方使用；如因国家政策暂时不允许办理产权转移登记，甲方须配合乙方在甲方领取产权证书之日起30日内办理房屋抵押手续，并去公证处办理强制执行公证，费用由乙方承担，甲方须无条件配合；双方确定本协议中约定的违约金双方已充分认知，并充分了解其法律意义，自愿诚信履行接受，该违约金为双方共同预见的乙方损失，乙方免于就该损失举证，甲方主动放弃主张该违约金过高的权利；甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方构成根本性违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的200%向乙方支付违约金；如因甲方违反“对该房屋拥有完全处置权，无其他共有权人和债权人”承诺导致本合同无法正常履约的，视为甲方违约，甲方需承担相当于该房屋总价款的200%向乙方支付违约金。杨志强向苏建栋提供了相应证件材料。同日，杨志强（甲方，出卖人）、苏建栋（乙方、买受人）与北京暖洋洋房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定就涉案交易由丙方提供居间服务，乙方向丙方支付居间服务费43000元；第三条权利义务1、甲、乙双方应积极配合丙方居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需一切证件资料，并依照本合同约定，及时足额向丙方支付居间代理费，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，2丙方应尽职提供居间服务,3、甲乙双方授权丙方办理网上签约手续，4、除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更协议；第四条违约责任3、丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任，甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无须偿还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。截至2019年2月22日，苏建栋陆续向杨志强支付房款共计165万元，并向北京暖洋洋房地产经纪有限公司支付居间费43000元。杨志强对房款支付无异议。2019年4月8日，杨志强以其家人不允许出售涉案房屋为由，要求协商赔偿及退款问题。后双方未就赔偿问题达成一致，杨志强亦未退还已收房款。房屋未交付，无产权登记。另，杨志强曾作为被腾退人、乙方与腾退人永创兴业（北京）置业有限公司签订某镇某村宅基地腾退搬迁改造工作定向安置房置换协议一份。协议约定：乙方应安置人口两人，包括杨志强、杨锡亮；乙方置换、购买安置房屋4套，其中一套为涉案房屋。上述协议中对房屋性质未予明确。杨锡亮已于2012年2月去世。庭审中，苏建栋主张杨志强拒绝履行双方合同构成根本违约，并按60万元主张违约金。就居间费负担问题，苏建栋主张依据《居间服务合同》第三条、第四条约定，以杨志强擅自解除房屋买卖合同为由，要求杨志强承担居间服务费。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。杨志强经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应诉讼权利。虽该房屋并未办理产权登记，产权性质尚不明确，杨志强亦以家人拒绝为由主张解除合同，但并无相应政策法规对该类房屋的上市交易进行限制，也无充分证据证明买卖涉案房屋涉及处分他人权益。本案所涉协议均系相关方真实意思表示，对约定后果双方均知情且认可。在此情况下，仍应认定涉案合同之约定对杨志强、苏建栋具有约束力。杨志强于2019年4月8日明确表示不再履行房屋买卖合同，双方随后亦对后续赔偿、退款问题进行协商。故双方房屋买卖合同已于2019年4月8日因杨志强根本违约而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故苏建栋有权要求杨志强支付单方解约之违约金，退还购房款165万元并赔偿占用购房款的利息损失。苏建栋主张之违约金数额、资金占用损失计算标准均未违反法律规定，本院予以支持。关于居间费负担问题，结合合同签订情况，《居间服务合同》第三条所涉协议应当包括相关方所签的全部合同，即擅自单方解除、变更《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》或《居间服务合同》的，居间费均应由违约方最终承担。故苏建栋主张杨志强支付居间费，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨志强于本判决生效后七日内向苏建栋返还购房款一百六十五万元，并按百分之六的利率标准，支付上述钱款自二〇一九年二月二十二日起至实际返还购房款之日止的利息；二、杨志强于本判决生效后七日内向苏建栋支付居间费四万三千元；三、杨志强于本判决生效后七日内向苏建栋支付违约金六十万元；四、驳回苏建栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费三百元，由杨志强负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费一千一百六十二元，由杨志强负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费二万五千一百四十四元，由杨志强负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇一九年十二月三十日书 记 员  冯倩倩