广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初1845号 原告（执行案外人）：李俊光，男，1975年5月7日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：高岚，岑溪市148法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：李春球，女，1987年2月3日出生，汉族，住广东省始兴县。 被告（被执行人）：梁坤南，男，1969年4月9日出生，汉族，住岑溪市。 原告李俊光与被告李春球、梁坤南案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告李俊光及其委托诉讼代理人高岚到庭参加诉讼，被告李春球、梁坤南经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李俊光向本院提出诉讼请求：立即停止对位于岑溪市的强制执行，并解除查封。 事实和理由：2016年5月11日，李俊光与梁坤南签订《套房转让协议》，梁坤南以348000元的价格将其与其妻子卢亚娇名下的岑溪市转让给李俊光。李俊光依约给付了定金30000元及二期购房款200000元后，梁坤南将该房屋房产证、土地分割证交给李俊光收执，并将该房交给李俊光进行装修入住至今。依合同约定，剩余118000元购房款在办理房屋过户手续之后再交付给梁坤南。之后，因梁坤南一直没有协助李俊光办理过户手续，李俊光向岑溪市人民法院起诉要求梁坤南依约办理过户手续。法院以协议没有共有人卢亚娇的签名而驳回李俊光的诉讼请求，但(2016)桂0481民初1563号民事判决书确认了梁坤南己经收到李俊光230000元购房款且将房屋交给李俊光居住的事实。卢亚娇虽然没有在协议上签名，但李俊光作为善意第三人，以合理的对价购买该房，且己经实际居住多年，应确认《套房转让协议》合法有效。根据《合同法》第六十条、第一百三十条，及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，李俊光己取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，梁坤南应配合李俊光办理房屋过户手续。 李春球系(2019)桂0481执188号执行案件的申请人，梁坤南系执行案件的被申请人。在执行程序中李春球作为申请人向岑溪市人民法院申请对案涉房屋进行强制执行，岑溪市人民法院作出（2019)桂0481执188号之三执行裁定，决定对该房进行拍卖。李俊光认为，其与梁坤南签订了《套房转让协议》，依约支付了230000元购房款，梁坤南也己经将该房交给其占有居住使用，没有办理过户手续是因为梁坤南不协助的原因，并不是其自身的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，李俊光的异议完全符合该条规定，且其权利能够排除执行，应该得到支持。综上所述，法律赋予李俊光作为符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力，为保护李俊光的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《民事诉讼法》第一百一十九的规定，特提起诉讼，请依法支持李俊光的诉讼请求。 李春球辩称，岑溪市人民法院查封拍卖岑溪市，是对（2017）桂0481民初358号民事判决的执行行为，李俊光对执行行为有异议，应该向法院提出异议，李春球与李俊光无法律上的任何关系，不应作为被告起诉，此为被告不是适格，不应该立案。法院对梁坤南的房产执行查封拍卖以清偿债务，有理有据，合情合理。(2016)桂0481民初1563号民事判决已明确驳回李俊光的过户请求，李俊光所提异议的房产未完成过户登记，房产依然属于梁坤南与卢亚娇的共同所有。李俊光只是事实占据该房产，但不能对房产主张任何权利。不同意李俊光的诉讼请求。 梁坤南未作答辩。 李俊光向本院提交的证据及拟证明的事实： 1.身份证，拟证明李俊光的身份情况； 2.（2019）桂0481执188号拍卖通知书，拟证明法院拍卖梁坤南与卢亚娇共有的位于岑溪市的事实； 3.（2019）桂0481执188号之一执行裁定书，拟证明法院查封案涉房屋的事实； 4.（2019）桂0481执188号之三执行裁定书，拟证明法院拍卖案涉房屋的事实； 5.《套房转让协议》，拟证明李俊光与梁坤南于2016年5月11日签订了该协议，梁坤南以348000元的价格将案涉房屋转让给李俊光的事实； 6.收条、房屋所有权证、土地分割证（国有土地使用证），拟证明李俊光已经按合同约定支付购房款230000元及梁坤南将房屋交给其占有、使用的事实； 7.（2016）桂0481民初1563号民事判决书，拟证明该判决确认梁坤南已经收到李俊光230000元购房款且将房屋交给李俊光居住，房屋不能办理过户的过错在梁坤南的事实； 8.广西信宇物业出具的证明、缴纳物业收据、水改费用收据，拟证明李俊光从2016年5月起至今居住在案涉房屋并缴纳相关费用的事实； 9.（2019）桂0481执异29号执行裁定书，拟证明李俊光于2019年6月25日向法院提出案外人异议，法院于2019年7月1日裁定驳回异议请求的事实。 本院依职权调取的证据：1.（2017）桂0481民初358号民事判决书（执行依据）；2.（2019）桂0481执188号受理通知书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月30日，本院因李春球与梁坤南合伙协议纠纷一案作出（2017）桂0481民初358号民事判决，由梁坤南归还李春球退股金150000元及相应利息。2019年1月18日，李春球向本院申请强制执行，本院立案（2019）桂0481执188号。在执行过程中，本院于2019年4月9日作出（2019）桂0481执188号之一执行裁定，查封梁坤南与卢亚娇共同共有的位于岑溪市。2019年6月19日，本院作出（2019）桂0481执188号之三执行裁定，拍卖案涉房屋。2019年6月25日，李俊光对执行标的提出书面异议。2019年7月1日，本院作出（2019）桂0481执异29号执行裁定，驳回李俊光的异议请求。2019年7月9日，李俊光对执行裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉。 岑溪市于2014年10月31日登记在梁坤南名下，由梁坤南与卢亚娇共同共有，房屋产权证号为岑房权证市区字第××号。该房屋于2015年12月14日办理住房用地分割登记，登记在梁坤南、卢亚娇名下，国有土地使用证号为岑国用（2015）第XXXX号。2016年5月11日，梁坤南（甲方）与李俊光（乙方）签订《套房转让协议》，李杏梅以甲方代理人、陈克明以介绍人身份在协议上签名，李杏梅代梁坤南签名。协议约定：甲方以人民币348000元将其名下位于岑溪市转让给乙方；分期支付购房款，乙方在2016年5月11日支付定金30000元给甲方，第二期在2016年5月20日前支付购房款200000元给甲方，甲方收到第二期购房款后将房产移交乙方使用，甲方提供有关证件协助乙方将水电等过户；甲方收到第二期购房款后即还清银行贷款，甲方领回房产证后双方到有关部门办理过户手续；第三期购房款余款118000元到公告结束无异议、乙方纳税后甲方提供有关证件协助乙方到有关部门办清所有流程复核后当日付清给甲方。协议签订后，李俊光于2016年5月11日通过银行转账支付了购房定金30000元给介绍人陈克明。2016年5月13日，李俊光通过银行转账200000元到梁坤南指定的梁坤华（梁坤南弟弟）银行账户，梁坤南当日出具收条给李俊光收执，并在《套房转让协议》补上签名确认。后梁坤南交付李俊光房屋及房屋所有权证、国有土地使用证。此后，梁坤南失去联系，去向不明。李俊光于2016年5月开始入住，该房的物业管理费、生活垃圾费、水费等均是李俊光缴纳。至今案涉房屋尚未办理过户登记。2019年12月10日李俊光将剩余价款118000元汇至本院账户，交付执行。 本院认为，李俊光作为案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李俊光的诉讼请求能否成立，根据其提交的证据，判断其是否对执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益，从而决定是否停止执行。 李俊光与梁坤南签订的《套房转让协议》，系双方的真实意思表示，但案涉房屋的共有人卢亚娇没在协议上签名，卢亚娇是否同意转让没有明确表示，故梁坤南的处分未经共有人同意，为无权处分。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该条规定明确了关于物权变动原因与结果区分原则，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。该条规定了出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。据此，本案中梁坤南作为出卖人没有取得处分权，出卖共有房屋的合同应当认定为有效。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋在本院查封前，李俊光与梁坤南已经签订了合法有效的《套房转让协议》和已合法占有该不动产（案涉房屋），并已按照合同约定支付部分价款230000元且将剩余价款118000元按照本院的要求交付执行。未办理过户登记是由于梁坤南一直失去联系，不知去向而导致，非李俊光自身原因。因此，李俊光对登记在梁坤南名下的不动产提出异议，符合上述法律规定情形，李俊光因买卖合同对案涉房屋享有物权登记请求权，该权利符合物权期待权保护条件。物权期待权从性质上虽属债权范畴，但该债权不同于一般债权，在与一般债权的实现发生冲突时，法律优先保护物权期待权。本案中，李春球因合伙协议纠纷对梁坤南享有的债权为一般债权，不足以对抗李俊光的物权期待权。因此，李俊光享有的物权期待权具有排除执行的物权效力,李俊光诉请排除对位于岑溪市的强制执行，理由充分,本院予以支持。李俊光提出要求解除查封的请求，因不属本案审理范围，本案不作处理，由执行部门依法处理。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”的规定，李春球主张其不是本案的适格被告不成立，其提出不同意李俊光诉讼请求的抗辩理由，证据不足，本院不予采纳。梁坤南经传票传唤无正当理由拒不到庭，未作答辩、陈述和提交证据，视为其放弃对证据的质证、提出抗辩等诉讼权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项以及参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得执行（2019）桂0481执188号之一、之三执行裁定查封、拍卖的岑溪市。 案件受理费6520元、公告费600元，由被告梁坤南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 本院（2019）桂0481执异29号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李先明 人民陪审员  伍尚全 人民陪审员  李超雄 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  陀扬炜 书 记 员  李泳江