福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1674号 上诉人（原审原告）：章良滨，男，1969年2月8日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：郭明庆，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：龙岩市新罗区北城街道谢洋村民委员会，住所地龙岩市新罗区北城街道谢洋村新村路1号。 代表人：章炳发，村主任。 委托诉讼代理人：刘清山，福建宝能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖中成，江西赣瑞律师事务所律师。 上诉人章良滨因与被上诉人龙岩市新罗区北城街道谢洋村民委员会（下称谢洋村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2019)闽0802民初6571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人章良滨及其委托诉讼代理人吴潮欣，被上诉人谢洋村委会的委托诉讼代理人赖中成参加诉讼。本案现已审理终结。 章良滨上诉请求：撤销（2019）闽0802民初6571号民事判决，改判支持章良滨的诉讼请求，即改判谢洋村委会退还章良滨店面租赁押金47700元，并支付以47700元为本金、从2019年5月20日起至款清之日止、按年利率6%计算的资金占用期间的利息。事实与理由： （一）原审法院关于“2019年7月2日，双方对店铺进行交接，章良滨认为店铺原承租人对承租店铺建筑结构进行改变后又进行拆除作业，导致店铺四面墙体损坏严重、门窗破坏、三板楼梯已被拆除破坏、店铺内主体卫生间五间被拆除等”的事实认定错误。原审时，章良滨提供了2019年7月5日《诉求报告》、2019年7月12日《诉求报告》、2019年7月14日《律师函》，证明讼争1、2号店面原承租人李镇辉对其承租时的店铺建筑结构进行改变后又进行拆除作业，未在2019年7月1日前交给章良滨时将店铺恢复原状，章良滨要求谢洋村委会将1、2号店铺恢复原状后交付章良滨，谢洋村委会的出租标的物不符合交付条件，谢洋村委会具有违约行为。但原审法院对2019年7月2日谢洋村委会拟交付的店铺现状不符合交付条件的事实未予以查明认定，属认定事实错误。 （二）原审法院查明“谢洋村委会认为现有状况未影响店铺使用”属认定事实错误。本案中应交付的店面现有状况是否影响作为承租人的章良滨使用，应结合谢洋村委会2019年7月1日要交付时店铺状况进行事实认定，而非如原审法院表述的“谢洋村委会认为……”，且依民事诉讼证据规定，谢洋村委会应对“认为现有状况未影响店铺使用”这一事实负举证责任。但从原审庭审查明的事实来看，在电不通、店铺建筑结构进行改变后又进行拆除作业，店铺四面墙体损坏严重、门窗破坏、三板楼梯已被拆除破坏、店铺内主体卫生间五间被拆除的情况下，必然是影响章良滨的店铺使用的。 （三）原审法院认为“双方在租赁合同中并未约定租赁物的交付条件”系认定错误，没有事实根据。1.从谢洋村委会提供2019年5月20日《谢洋村御佳园8-12栋店面投标大会》会议记录第2点“投标地点：龙岩市新罗区北城街道谢洋村委会（店面按现有状况交付中标者）”的内容来看，2019年5月20日章良滨参加投标并中标，并于当日与谢洋村委会签订租赁合同，从时间性的角度来看，2019年5月20日投标时的店面状况即为谢洋村委会应交付给章良滨的承租店面状况。2.退一步而言，假使双方租赁合同中未约定租赁物的交付条件，但从法律适用来看，本案应适用《中华人民共和国合同法》第六十一条处理本案。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十四条“当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案章良滨所承租的店面应依2019年5月20日签订合同有关条款或者交易习惯来确定。（1）从交易习惯来看，交付的店铺应为原租赁店铺到期后未被人为损坏状况。本案中，原租户李镇辉在店面装修改造后在2019年7月1日前一直在经营中，其在租赁期满后又进行人为拆除的状况，不是章良滨2019年5月20日签订租赁合同的李镇辉经营时店面现有状况。（2）从章良滨2019年5月20日与谢洋村委会、章良滨与李镇辉等租户签订的租赁合同的有关条款来看，谢洋村委会交付的店铺也不是李镇辉拆改后恢复原状后的店面状况。谢洋村委会与章良滨及李镇辉等租户签订的租赁合同版本系由谢洋村委会提供的格式合同，该《租赁合同》第九条均约定“租赁期间，乙方应爱护并合理使用所承租的商住店面及附属设施，不得擅自拆改，扩建或增添。确需要对房产进行装修工增扩设备的应征得甲方的书面同意，并缴纳相应的恢复原状保证金，或无恢复原状，保证金不退，归谢洋村股东委员会所有，其费用由乙方自理，但不能损害原有的建筑结构，乙方在交交房产时应恢复原状”。本案中，李镇辉改变承租店面，在其租期届满后对店面进行人为拆除，在2019年7月1日前并未将店面恢复原状，这一事实原审也已查明。从李镇辉被村委会没收的恢复原状保证金的事实也可得到印证。 （四）如对招标时租赁物的现状理解发生分歧，依法应作出不利于谢洋村委会的解释。退一步而言，即使在对“招标时租赁物的现状”的理解存在分歧的情况下，依《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中谢洋村委会为提供格式合同一方，如对理解发生分歧，依法应作出不利于谢洋村委会的解释。谢洋村委会所述“本招标会解释权归谢洋村股东委员会”，系无效条款，谢洋村委会所述的股东委员会也无权限进行解释。 （五）章良滨诉请具有事实根据与法律依据。1.谢洋村委会未按约定条件交付所出租的店面，违约在先，过错在于谢洋村委会，章良滨具有先履行抗辩权。谢洋村委会交付其出租店铺，应以达到交付条件和交付钥匙为标准，谢洋村委会所出租给章良滨的1、2号店铺未按2019年5月20日租赁合同约定的以签订合同时李镇辉经营时店面现状交付给章良滨，也未按2015年时的1、2号店铺恢复原状后再行交付给章良滨，谢洋村委会所出租的店面不具备交付条件，谢洋村委会违约在先，对于章良滨交付租金义务，依《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，章良滨具有先履行抗辩权，有权在谢洋村委会提供符合交付条件的店铺时才支付租金。2.谢洋村委会依法应退还押金并支付资金占用期间的利息。谢洋村委会未交付符合条件的出租标的物，违约在先，过错在于谢洋村委会。在章良滨交涉协商后未果后，2019年7月18日双方解除了2019年5月20日签订的租赁合同。因章良滨已支付谢洋村委会店面租赁押金47700元，依《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，谢洋村委会应退还章良滨押金47700元并支付从2019年5月20日起至款清之日止、按年利率6%计算的资金占用期间的利息。 谢洋村委会辩称，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当维持原判。章良滨是谢洋村委会的村民，每次招投标大会都有参加，投中后再转租给别人牟利，就是所谓的“二房东”。本次投标，章良滨投中后并不是自己使用，而是想加价转租给原租户李镇辉，结果原租户李镇辉承受不了租金没有接受，所以章良滨反悔，一直不交店租，以各种理由要求解除合同并退回押金，这在村里是众所周知的事情。2019年5月5日，谢洋村委会就本案涉案店面招租事宜，发出招标公告，5月20日，谢洋村委会在村部三楼会议室召开投标大会，章良滨委托邱天舒前往投标，投中涉案店面后并签字确认。在开标大会上，谢洋村委会明确：店面按现有状况交付中标者（当时店面已经被原租户改造，但不影响使用，原租户也参加了投标，章良滨天天在村里也看得到店面现有状况），强调本次招标会解释权归谢洋村委会。章良滨对此非常清楚并接受了谢洋村委会的要约，中标后于5月20日同谢洋村委会签订租赁合同。但签订合同后，章良滨一直不交租金并要求解除合同，7月18日，谢洋村委会经研究决定，同意章良滨解除合同，但根据双方的《租赁合同》第七条规定：“租赁期间，双方均不能借故解除合同，合同解除后，由提出解除合同的一方支付给对方三个月租金作为违约补偿金”，把押金转为违约补偿金，弥补谢洋村委会的损失，并决定发出招标公告，将涉案店面重新招租。7月26日，谢洋村委会举行招标大会，招标结果为流标，8月5日，经协商后将店面租给邹小辉使用。章良滨以牟利为目的，企图投标中标后转给他人，本身违背了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，对其诉讼请求应当不予支持。 章良滨向一审法院起诉请求：1.判令谢洋村委会退还章良滨店面租赁押金47700元，并支付章良滨以47700元为本金、从2019年5月20日起至款清之日止、按年利率6%计算的资金占用期间的利息；2.本案案件受理费由谢洋村委会负担。 一审法院认定事实：2019年5月20日章良滨与谢洋村委会签订两份《租赁合同》，谢洋村委会将其所有的坐落于龙岩市新罗区北城街道谢洋村御佳园跃式12幢1号、2号店面出租给章良滨作经营场所使用，约定租赁期限从2019年7月1日至2012年6月30日止，1号、2号店面的每月租金分别为10300元、5600元；租赁期间双方均不能借故解除合同，合同解除后，由提出解除合同的一方支付给对方三个月租金作为违约赔偿金等。合同签订当日，章良滨向谢洋村委会支付了店面租赁押金30900元、16800元。2019年7月2日，双方对店铺进行交接，章良滨认为店铺原承租人对承租店铺建筑结构进行改变后又进行拆除作业，导致店铺四面墙体损坏严重、门窗破坏、三楼楼梯已被拆除破坏、店铺内主体卫生间五间被拆除等，谢洋村委会出租的店铺达不到出租标的物的交付条件，双方未办理店铺移交手续。2019年7月5日，章良滨书面要求谢洋村委会将出租的店铺恢复原状后交付给章良滨，谢洋村委会认为现有状况未影响店铺使用。2019年7月12日，章良滨向谢洋村委会书面提出要求解除合同，并要求退还47700元押金及补偿相应损失。2019年7月18日，谢洋村委会书面告知章良滨同意解除《租赁合同》，但不同意退还47700元押金并补偿相应损失。后经双方协商处理未果，章良滨遂诉至法院，请求判如所请。另查明，谢洋村委会于2019年7月18日发出招标公告，将涉案店面重新出租。7月26日，谢洋村委会举行招标大会，招标结果为流标。8月5日，谢洋村委会将涉案店面租给案外人邹小辉使用。 一审法院认为，章良滨与谢洋村委会签订的《租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。信守合同是合同法确立的重要原则，合同双方都必须严格信守，不得擅自变更或解除。双方在租赁合同中并未约定租赁物的交付条件，则租赁物应以招标时为准，即章良滨作为谢洋村村民在签订合同时应知晓租赁物的现状并同意参与投标。章良滨在交接租赁物时以租赁物不符合出租条件为由要求解除合同，没有事实依据。因谢洋村委会已同意解除合同，按合同约定，章良滨应支付谢洋村委会三个月租金作为违约金。故章良滨要求谢洋村委会退还押金并支付利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：驳回章良滨的诉讼请求。案件受理费1007元，减半收取计503.5元，由章良滨负担。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 对于一审判决已经认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。章良滨认为一审遗漏查明：2019年5月20日招标的时候，该店铺还是由之前的承租人在使用中。2019年7月1日应当交付店面，但因谢洋村委会之前的承租人还未交付店面，所以到7月2日的时候章良滨催促谢洋村委会交付店铺，7月3日谢洋村委会和北城下乡领导等人叫章良滨去店铺看，但因为店铺被损坏严重达不到交付条件所以没有进行交接。 本案二审双方当事人的争议焦点为：谢洋村委会是否按照投标时的现状交付了租赁物？谢洋村委会是否应当退还章良滨的租赁押金？ 本院认为，2019年5月20日谢洋村委会与章良滨签订的《租赁合同》中没有约定租赁物的交付条件，但谢洋村委会在当天的招标大会上以及之前发出的招标公告中明确了“店面按现有状况交付”。章良滨作为投标人，同时也是谢洋村本村的村民，对该店面的现状及是否符合日后经营用途应当有充分的了解，其辩称招标前未到店面内部查看、只是在外围查看店面是完整的，不符合常理。之前的承租人李镇辉在该店对外经营汽车用品，没有证据证明李镇辉存在阻挠投标人进店查看租赁物的情形。正常情况下李镇辉在2019年7月租期即将届满前也不可能再对租赁物进行重大改造，章良滨所称的店铺内主体卫生间五间被拆除、楼梯被拆除等情况更有可能是招标前就已存在。因此，章良滨主张谢洋村委会未按现状交付租赁物的依据不足，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”章良滨无正当理由拒不接受租赁物，擅自解除合同，已构成违约，根据双方签订的《租赁合同》第七条的约定，章良滨应当支付给谢洋村委会三个月的租金作为违约赔偿金。故章良滨诉请谢洋村委会退还已经收取的押金47700元（即三个月租金）并支付利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。 综上所述，章良滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1007元，由上诉人章良滨负担。 本判决为终审判决。 审判长  张煌忠 审判员  范文祥 审判员  陈水柏 二〇一九年十二月二十六日 法官助理张婷婷 书记员邱艳兰 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。