海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初9519号原告:赵善熙，男，1994年4月5日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：吴璠，海南中海律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢孔毅，海南中海律师事务所律师。被告：钟声，男，1963年4月4日出生（公民身份号码：×××），汉族，住海南省三亚市。原告赵善熙与被告钟声房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭审理。原告赵善熙及其委托诉讼代理人邢孔毅，被告钟声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵善熙向本院提出诉讼请求：1.判令被告钟声返还原告赵善熙房屋租金410000元；2.判令被告钟声返还原告赵善熙押金60000元；3.判令被告钟声赔偿原告赵善熙租赁房屋的装修损失430000元；4.本案的案件受理费，由被告钟声承担。事实和理由：2017年10月18日，原告赵善熙与被告钟声签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于三亚市××区的房屋（324平方米）租赁给原告。原告严格按照合同约定向被告交付了押金60000元及二年的租金410000元。由于被告出租的涉案房屋是“三无房屋”，是违章建筑。在原告依照合同交付租金及装修房屋后，因消防等没有通过而造成无法营业。原告无法营业，达不到租赁房屋用于做生意的目的，其原因是被告出租的房屋是违章建筑造成的，所以原告因租赁房屋造成的损失应该由被告承担。由于被告出租的房屋属于违章建筑，就此造成双方签订的合同无效，原告已于2019年9月16日搬出租赁房屋，并与被告办理了交接手续。原告的诉讼请求有事实和法律依据，同时也有证据加以印证，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告钟声辩称，1.被告与原告签订的《崖州路2号二楼房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主动提出解除合同，由此造成的损失应自行承担；2.原告认为涉案房屋属于“三无房屋”纯属主观臆断，没有任何事实和法律依据；3.原告将个人经营不善而达不到经营目的的责任归结于消防问题，不符合客观事实，是逃避责任的行为。经审理查明：2017年10月18日，原告赵善熙与被告钟声签订《崖州路2号二楼房屋租赁合同》，约定：1.房屋基本情况及用途：被告将坐落于三亚市××区及杂物间租赁给原告经营西式简餐。房屋建筑面积约324平方米。2.租赁期限：免租金装修期为2017年10月18日至2017年11月26日，有效租赁期限为2017年11月27日至2021年11月26日止。3.押金：为保证合同的履行，原告在订立合同之日付给被告押金60000元，以作为原告在租赁期间房屋、屋内设施、电梯电费及故障维修费用、违约金等费用的风险押金。合同终止时，经被告查实原告无相关欠缴费用或其他未履行事项后，押金退还原告。4.租金及支付方式：房屋租金按每年一次缴纳，先交付租金后使用房屋，原告应于合同签订之日向被告预付年度租金。从第二年度开始，原告于每年9月16日前预缴下年度的租金。第一年租金为200000元，第二年度租金为210000元，第三、四年租金为220000元。房屋租金为税后租金。5.合同转让与终止：租赁期间原告不得转让合同，如果原告经营确实有困难需要转让，须征得被告同意，由被告重新与第三方签订租赁合同，否则合同自行终止。如任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，合同仍有效。2017年11月10日，原告将双方签订的合同项下的房屋进行装修，装修费430000元。2017年10月18日，原告赵善熙将60000元押金及2017年11月27日至2018年11月26日的租金200000元支付给被告钟声。2018年11月27日，原告赵善熙将2018年11月27日至2019年11月26日的租金210000元支付给被告钟声。2018年8月30日，三亚市公安消防支队崖州区大队向原告经营的三亚崖城麦克士熙餐饮店作出三公（崖州）消限字〔2018〕第0200号《责令限期改正通知书》。该通知书认为，原告经营的三亚崖城麦克士熙餐饮店疏散通道和安全出口数量不足；生产经营储存其他物品的场所与居住场所设置在同一建筑物内，未进行有效消防分隔。责令三亚崖城麦克士熙餐饮店于2018年9月27日前进行改正。《进货清单》显示，责令改正期间，原告经营的三亚崖城麦克士熙餐饮店处于营业状态。2019年8月26日，原告因经营不善，为防止利益继续损失，向被告发出书面《申请书》，请求解除双方于2017年10月18日签订的《崖州路2号二楼房屋租赁合同》。2019年9月16日，原、被告双方签订《房屋交接协议》，约定：原告现将崖州路2号2楼楼层钥匙交给被告。屋内电器、桌椅等可拆卸设备原告已搬空。在剩余合同期内由被告代表原告租出涉案房屋。上述事实，有经庭审举证、质证的《崖州路2号二楼房屋租赁合同》《转账记录》《收据》《责令限期改正通知书》《进货清单》《申请书》《房屋交接协议》及当事人的陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为，（一）关于原告赵善熙与被告钟声签订的《崖州路2号二楼房屋租赁合同》的法律效力的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人签订的合同无效。本案中，出租人被告钟声就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人赵善熙签订合同，合同标的物违反了法律、法规的强制性规定，故双方签订的《崖州路2号二楼房屋租赁合同》无效。（二）关于退还租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告钟声作为出租人出租无建设工程规划许可证的房屋，其对合同无效负有主要责任。原告赵善熙明知租赁房屋未取得建设规划许可证，仍承租房屋进行经营活动，对合同无效负有次要责任。结合双方的过错程度，以及本案具体情节，原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。本案中，被告钟声已经将房屋交付原告赵善熙使用，原告赵善熙已向被告钟声缴纳2017年11月27日至2019年11月26日的租金共计410000元，但原告赵善熙使用房屋至2019年9月16日时将房屋退回给被告钟声，故原告赵善熙应当支付2017年11月27日至2019年9月16日期间使用房屋的租金349013.70元（200000元+210000元÷365天×259天＝349013.70元），被告收取自2019年9月17日至2019年11月26日期间的租金应当予以退回。但鉴于原告退回房屋后，双方协议由被告继续将房屋对外出租，被告至今尚未将房屋出租出去，造成被告的损失，应当按照双方的过错责任承担责任。结合原告赵善熙的过错程度，故被告钟声应当向原告赵善熙退还的租金费用是36591.78元（410000元-349013.68元）×60%＝36591.78元。（三）关于退还押金的问题。押金条款具有担保的性质，是一方当事人为了让另一方当事人作出或者不作出某种行为的限制。本案中，原告已向被告支付押金60000元，作为原告在租赁期间房屋、屋内设施、电梯电费及故障维修费用、违约金等费用的风险押金。虽然原告因自身经营不善而导致合同提前解除，但至今尚未发生实现押金担保功能的情形，故被告应当将押金予以退回给原告。原告要求被告退回押金60000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。（四）关于赔偿装饰装修损失费的问题。本案中，原告为了经营需要，经被告同意，已经对涉案房产进行装修并已营业。原告主张装饰装修费用共计430000元，该房屋装修的价值可分为两部分，即构成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物。对于未形成附合的装饰装修物，原告已将屋内电器、桌椅等可拆卸设备进行搬离，其价值已得到维护。原告要求赔偿未形成附和部分损失的，本院不予支持。由于未形成附合的装饰装修部分，原告已拆除并搬离，剩余已形成附合装饰装修部分的价值已不足430000元。另，因双方当事人签订的合同无效，双方均存在过错，原告应当承担相应过错责任，原告要求被告承担全部装饰装修费用的损失与本院查明的事实、法律不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告钟声应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告赵善熙返还房屋租金36591.78元以及押金60000元，共计96591.78元。二、驳回原告赵善熙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，减半收取计6400元（原告已预缴），由原告赵善熙负担5884元，被告钟声负担516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 钟海坚 二〇一九年十二月二十日法官助理 尹治湘书 记 员 陈 冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。