浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初7588号原告：杨杭勤，女，1981年5月29日出生，汉族，住义乌市。原告：宋兴君，男，1974年11月26日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：王俊，浙江国权明达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王升，浙江国权明达律师事务所律师。被告：杨尚山，男，1953年7月13日出生，汉族，住义乌市。被告：陈梅芳，女，1957年2月3日出生，汉族，住义乌市。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨军，系其儿子。被告：杨军，男，1983年6月12日出生，汉族，住义乌市。被告：陈红颜，女，1983年2月26日出生，汉族，户籍地：义乌市，现住义乌市。被告：杨某，男，2004年4月2日出生，汉族，住义乌市。法定代理人：杨军，系其父亲。原告杨杭勤与被告杨尚山、陈梅芳、杨军、陈红颜、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日以简易程序立案受理后，依法由审判员穆文好独任审判，于2019年6月20日第一次对本案公开开庭进行了审理。原告杨杭勤的委托诉讼代理人王俊、王升到庭参加了诉讼，各被告均未到庭参加诉讼。庭后，本院查明被告陈红颜有正当理由无法到庭。因案情复杂，本院于2019年7月15日将本案转为普通程序、依法组成合议庭进行审理。宋兴君于2019年7月22日以其与本案具有法律上的利害关系为由向本院申请作为共同原告参加诉讼，本院经审查后依法予以准许。本院于2019年8月14日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王俊、被告杨尚山、陈梅芳、陈红颜以及杨军（同时作为被告杨某的法定代理人）到庭参加了诉讼。被告杨尚山、陈梅芳在庭审中因身体健康原因，经本院许可中途退庭。2019年9月26日，本院对本案进行了第三次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王俊、被告陈红颜、杨军（杨军同时作为被告杨尚山、陈梅芳的委托诉讼代理人和杨某的法定代理人）到庭参加诉讼。2019年10月9日，原、被告双方申请庭外和解期限三个月（不计入审限），但至今未能达成和解。本案现已审理终结。原告杨杭勤、宋兴君请求本院依法判令：1.原告与被告杨尚山、杨军签订的《房屋归属协议》与《补充协议》合法有效；2.分割坐落在义乌市的房屋，并判决义乌市2单元2间5层房屋归原告所有；3.五被告协助原告办理义乌市2单元2间5层房屋的不动产登记及过户手续；4.五被告赔偿租金损失15万元。事实与理由：原告杨杭勤系被告杨尚山与陈梅芳的女儿，被告杨军系原告杨杭勤的弟弟，被告陈红颜与被告杨军系夫妻关系，被告杨某系他们的儿子。在义乌市改造时经政府审批原告享有18平方米宅基地使用权；被告杨尚山、陈梅芳享有54平方米宅基地使用权；被告杨军与陈红颜、杨某享有126平方米宅基地使用权。以上共计可以建成6间5层的房屋一幢。经原告与被告协商，由原告出资215万元用于旧村改造的房屋建设，被告杨尚山、陈梅芳夫妇享有的54平方米中的48平方米宅基地使用权赠与原告，与原告享有的18平方米宅基地使用权合并成两间进行建房，房屋建成后，该两间房屋归原告所有；被告杨尚山、陈梅芳享有的另6平方米宅基地使用权与被告杨军一家享有的126平方米合并成四间进行建房。嗣后，原告支付了200万元给父母亲用于建房，坐落在义乌市年竣工。2017年11月26日，原、被告立下了《房屋归属协议》及《补充协议》各一份。协议中确认了义乌市2单元两间房屋归原告所有；余款15万元等办好证一次性付清。在办理上述房屋的不动产权证初始登记过程中，原告又支付了13万元款项给被告。2018年，义乌市初始登记的不动产权证办好后，原告要求被告根据协议的约定对房屋进行分割并办理产权证的过户手续，但是被告都相互推诿，拒绝办理。现原告为了维护自己的合法权益，依据我国《合同法》相关之规定，向法院起诉。被告杨尚山辩称：本来有48平方米的宅基地使用权是给杨杭勤的，被告造房子没有钱向杨杭勤拿钱来造房子，现在想拿房子来住，但是杨杭勤不肯，《房屋归属协议》和《补充协议》有效；不同意讼争房屋归原告所有，赔是要赔的，但是租金被我们看病用掉了，有些租金已经花在装修房子里了，租金每年多少钱也不知道，有些租客跑掉了没有给钱。被告陈梅芳辩称：我女儿杨杭勤本来很好的，我那个房子便宜给她的，热水器都是我买的，租房子都是我在管的，我生病住院动手术女儿都没有来管过，房子给她，钱拿来8万元，现在都扣去了，本来公证后拿一个单间给我们住的。对原告的诉讼请求不认可。被告杨军辩称：杨杭勤自己有18平方米的宅基地使用权，父母赠与杨杭勤48平方米，杨杭勤共计有66平方米的宅基地使用权，原告交付的款项不是买房子的钱，钱是拿过来造房子的，我们没有买卖协议，不同意按照买卖协议来。原、被告有口头协议，房屋归属协议是后来补签的，我们当时关系很好，所以签就签了，陈红颜当时是不同意的。原告是女儿应该要给，双方家庭关系好的话我是没有意见的，但现在已经起诉到法院了，我不同意了，对房屋归属协议有意见，对诉请2有异议，原告报批的房子是在东边的，现在是要分给我的；对诉请3不同意，对诉请4有异议，房屋建成的时间是2018年7月24日，结顶了才允许办理土地证，所以该诉请不成立。被告陈红颜辩称：对诉请1有意见，当时是赠与的，没有经过我的同意，我是一直不同意的，我离婚也是因为这件事情；对诉请2不认可，当时房子是没有租出去的，房子都是我婆婆在管，我是不知道的，房子刚造好的时候我就和被告杨军一直吵闹离婚，也没有回去过，即使租出去了租金也是用来装修房屋的，都是一起装修的。对诉请有意见。被告杨某辩称：对被告杨尚山、陈梅芳、杨军的做法不认同。经审理查明：原告杨杭勤、宋兴君是夫妻关系。被告杨尚山、陈梅芳系原告杨杭勤的父母，被告杨军系原告杨杭勤的弟弟，被告陈红颜和杨军原系夫妻关系，被告杨某系被告杨军、陈红颜的儿子。在义乌市改造时，原告获批了18平方米宅基地使用权；被告杨尚山、陈梅芳获批了54平方米宅基地使用权；被告杨军与陈红颜、杨某获批了126平方米宅基地使用权。三户共同联建房屋。因被告建房缺少资金，经协商，约定由两原告出资215万元用于建造联建房屋，被告杨尚山、陈梅芳夫妇享有的54平方米宅基地使用权中的48平方米赠与原告，与原告享有的18平方米宅基地使用权合并成66平方米，建成占地两间的房屋，房屋建成后，该两间房屋归原告所有；杨尚山、陈梅芳余下的6平方米宅基地使用权与被告杨军、陈红颜、杨某享有的126平方米合并成四间进行建房。后两原告出资200万元用于建造联建房屋。原、被告三户联建的房屋坐落于义乌市陈建国户)，有6间5层，两个楼道，于2016年竣工。原、被告将房屋自行分为105幢1单元和2单元，1单元为东至路的4间5层房屋，2单元为西至陈建国户的2间5层房屋。西至陈建国户的2间5层房屋在建成后即交付给两原告占有使用。2017年11月26日，两原告与被告杨尚山、陈梅芳、杨军签订《房屋归属协议》一份，《房屋归属协议》中载明：关于义乌市北苑街道畈东村105幢2单元1-5层两间房屋归属权益，经三方协商达成一致，两间房屋落地面积总共66平方米，其中杨杭勤18平方米，父母杨尚山、陈梅芳48平方米，父母自愿将所属48平方无偿赠与女儿杨杭勤、女婿宋兴君所有，父亲杨尚山、母亲陈梅芳、弟弟杨军无条件配合，将不动产证做给杨杭勤、宋兴君名下，要求杨杭勤不能自行转让，如实在要转让，须经父亲杨尚山同意。本协议一式三份，三方各执一份，签字按手印后生效，不得反悔。同日，三方还签订了《补充协议》一份，约定：关于义乌市北苑街道畈东村105幢2单元1-5层两间房屋，杨杭勤已支付父亲人民币200万元整，暂欠15万元，余款部分等村里通知产证办好一次性付清。做产证过程中父亲杨尚山、母亲陈梅芳、弟弟杨军一家人均不能以任何理由向杨杭勤提出其他任何费用。此后，在办理上述房屋的不动产权证初始登记过程中，原告又支付了13万元给被告。2018年7月24日，义乌市国土资源局就三户联建房屋向原告杨杭勤及五被告颁发了《不动产权证书》，该证书中载明：共有情况为按份共有，坐落于，在附记中有“本不动产系三户联建。其中杨军、陈红颜、杨某占63.64%，宅基地使用权面积为126㎡；杨尚山、陈梅芳占27.27%，宅基地使用权面积54㎡；杨杭勤占9.09%，宅基地使用权面积18㎡。实际宗地面积199.39㎡，登记198㎡……”；总层数5层等内容。两原告要求被告根据协议的约定办理产权过户手续，但被告不同意。经本院现场勘验，原、被告三户联建的房屋有2个楼道2块门牌，××间5层共用一个楼道，门牌号为××幢1，西至陈建国户的2间5层共用一个楼道，门牌号为××幢2，××幢2就是原告诉称的2单元。以上事实，由原告提供的《房屋归属协议》、《补充协议》各一份、义乌国土局土地房产查询信息打印件、收条复印件两份、转账记录打印件两份，被告杨军提供的不动产权证书一份，原、被告双方的陈述及本院勘验笔录在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1.两原告与被告杨尚山、陈梅芳之间是否存在房屋买卖合同关系？2.若存在房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同关系是否合法有效？对第1个争议焦点，本院认为，《房屋归属协议》中虽写明“无偿赠与女儿杨杭勤、女婿宋兴君所有”，但《补充协议》中却写明“关于义乌市北苑街道畈东村105幢2单元1-5层两间房屋，杨杭勤已支付父亲人民币200万元整，暂欠15万元，余款部分等村里通知产证办好一次性付清”，陈梅芳也在答辩中称“我女儿本来很好的，我那个房子便宜给她的”，综上，本院认定两原告与被告杨尚山、陈梅芳之间就讼争房屋中48平方米的宅基地使用权及地上房屋存在名为赠与，实为买卖的法律关系。对第2个争议焦点，涉案房屋买卖系两原告与被告杨尚山、陈梅芳的真实意思表示，买卖的财产系被告杨尚山、陈梅芳的财产，杨尚山、陈梅芳对此有完全的处分权，该财产处分无需经其他人同意，且被告杨军也签字予以认可，该买卖行为并不违反法律和行政法规的强制性规定，也不侵害其他人合法权益，依法应认定《房屋归属协议》及《补充协议》合法有效。在原告杨杭勤与五被告三户联建的房屋建成后，登记在原告杨杭勤与五被告名下，共有状态为按份共有，杨杭勤可以根据相关规定随时请求分割，两原告可以根据《房屋归属协议》及《补充协议》诉请分割，故两原告诉请对共有的坐落于义乌市的房屋进行分割于法有据，本院予以支持。根据房屋现状及协议约定，原、被告已将该房屋分为东至路的4间5层和西至陈建国户的2间5层两部分，其中东至路的4间5层为××幢1号1单元（门牌号为××幢1），西至陈建国户的2间5层为××幢1号2单元（门牌号为××幢2），两部分相对独立，并明确原告杨杭勤享有的18平方米宅基地使用权和被告杨尚山、陈梅芳“赠与”给两原告的48平方米宅基地使用权在××幢1号2单元即门牌号为××幢2的房产中，故本院对该分割现状予以确认。原告请求本院判决义乌市2单元2间5层房屋归原告所有，本院认为，虽被告杨尚山、陈梅芳将其享有的48平方米宅基地使用权及地上房屋转让给两原告，两原告已履行了合同主要义务，被告杨尚山、陈梅芳应根据诚实信用原则协助办理过户手续，但根据相关规定，在变更登记之前，两原告只取得了对该部分房产的债权，故原告诉请判决义乌市北苑街道××幢2的2间5层房屋归两原告所有于法不符，因原、被告约定三户联建的房屋中杨杭勤的18平方米宅基地使用权在××幢2的2间5层房屋中（该2间5层房屋已交付杨杭勤使用），杨杭勤已在《房屋归属协议》中认可该18平方米宅基地使用权及地上房屋登记在两原告名下，即其愿意将该18平方米宅基地使用权及地上房屋与其丈夫宋兴君共有，因此，本院确认坐落于义乌市房屋中18平方米宅基地使用权及地上房屋归两原告共同所有。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，五被告应协助两原告办理坐落于义乌市房屋的不动产登记及过户手续。本案原告诉请五被告赔偿租金损失依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条，第九十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨杭勤、宋兴君与被告杨尚山、陈梅芳、杨军签订的《房屋归属协议》与《补充协议》合法有效；二、坐落于义乌市房屋中18平方米宅基地使用权及地上房屋归原告杨杭勤、宋兴君共同所有。三、被告杨尚山、陈梅芳、杨军、陈红颜、杨某于本判决生效后十日内协助原告杨杭勤、宋兴君办理坐落于义乌市房屋（审批面积66平方米）不动产登记及过户手续。四、驳回原告杨杭勤、宋兴君的其他诉讼请求。案件受理费28800元，由原告杨杭勤、宋兴君负担14400元，被告杨尚山、陈梅芳、杨军、陈红颜、杨某共同负担14400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  穆文好人民陪审员  杨丽青人民陪审员  龚静兰二〇一九年十二月二十九日代书 记员  吴佳佳