海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初6721号   原告（反诉被告）：海口琼山椰岛人家美食城，住所地海南省海口市。   经营者：颜统吉。   委托诉讼代理人：王海山，海南嘉勋律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈瑜，海南嘉勋律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海南梦创工厂文化传媒有限公司，住所地海南省海口市。   法定代表人：冯成生，该公司经理。   委托诉讼代理人：马杰，海南信达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：钱万庭，海南信达律师事务所律师。   原告(反诉被告)海口琼山椰岛人家美食城（以下简称椰岛美食城）与被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司（以下简称梦创工厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，梦创工厂提出反诉申请，本院经审查决定受理反诉，依法适用简易程序与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）椰岛美食城的委托诉讼代理人王海山、陈瑜，被告（反诉原告）梦创工厂的委托诉讼代理人马杰、钱万庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）椰岛美食城向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充合同；二、判令被告立即向原告支付下列费用：1.租金182156元（暂计2019年8月1日至2019年10月25日，实际租金计算至被告退出涉案房屋并将涉案房屋归还原告之日止）；2.逾期付款违金8561.33元（按租金182156元，违约金日千分之一计算，暂计2019年8月1日至2019年10月25日止）；3.按实际使用金额向原告支付水电费（暂计至8月水电费为35712元，实际水电费计算至2019年10月25日止）；以上三项合计：226429.33元。三、判令被告立即退出涉案房屋，将涉案房屋交还原告，且涉案房屋的所有装修装潢及房屋的内部设施全部无偿归原告所有。四、判令原告不予返还被告所交涉案合同的租赁保证金348810元。五、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，经法院释明租赁合同无效,椰岛美食城变更诉讼请求为：一、判令原、被告签订的《商铺租赁合同》及补充合同为无效合同；二、判令被告立即向原告支付下列费用：1.房屋占有使用费：232540元（参照无效合同约定的租金标准116270元/月计算，暂计2019年8月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费为5个月×116270=581350元，扣除已交押金348810元为232540元，实际房屋占有使用费计付至被告退还涉案房屋给原告之日止）；2.水电费41497元（暂计自2019年10月1日至2019年11月30日止，实际水电费按被告退还涉案房屋给原告之日止的实际使用数量计付）。三、判令被告立即退出涉案房屋，将涉案房屋交还原告。四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》及补充合同，约定原告将位于海南省海口市××区建筑物的第一层和第二层共计2114㎡的房屋出租给被告使用，其中2018年至2022年的房屋租金为116270元/月；合同第3.5条约定被告于每个季度前5日向原告支付下季度租金，于每个月5日前支付上月水电费；合同第5.1条约定被告在合同期内未如期足额向原告支付租金超过30天以上的，属于违约，原告有权解除合同，且被告所有投入装修装潢及室内设施归原告所有，被告无条件退出；合同第5.2条约定被告违约而导致原告解除合同，已缴纳的房屋租金及押金将不予返还。该合同生效后，原告按合同约定将涉案房屋交给被告使用，且免除了被告7个月的装修期租金，但被告并未按合同约定期限履行给付租金义务。至2019年12月31日前，被告应向原告支付8-12月的租金581350元。综上，因被告实际占有使用收益涉案房屋，原告要求被告按实际使用的期限支付房屋占有使用费，有事实、法律依据。   被告梦创工厂辩称，一、原、被告在订立合同时，原告隐瞒了涉案房屋未取得建设工程规划许可证的事实，根据“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》及补充合同无效是原告的原因导致，原告应当承担全部的过错责任，返还被告已支付的租金和押金。二、原告要求支付房屋占用使用费232540元没有事实依据。双方合同第四条约定：交付之前，原告负责该房屋的建筑质量达到使用要求（房屋建筑不得漏雨，排水系统、排污系统、消防系统、电力供应及排气系统完好等）；排水系统楼面及主排水管到位，主排污管通市政排污管道，消防提供为建筑主体消防验收合格，楼层主电源通电。事实上，根据现场照片可以看出，涉案房屋二楼至今仍是毛坯，存在漏水情况，消防也未通过验收。涉案房屋二楼因原告原因一直未达到合同约定的交付条件，一直未交付给被告使用，被告不应支付任何费用。三、原告要求被告支付水电费，但并未提供相关证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告没有提供产生水电费的相关证据，应当承担举证不能的法律责任。综上，请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。   反诉原告梦创工厂向本院提出反诉请求：一、确认双方签订《商铺租赁合同》及补充合同无效；二、判令反诉被告退还反诉原告已支付的涉案房屋一楼、二楼租金348810元；三、判令反诉被告退还反诉原告已支付的一楼、二楼房屋押金348810元；四、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失1981398元（不含反诉原告承租给其他涉案租赁房屋内商家的损失）；五、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月16日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》及补充合同，主要约定：反诉被告将位于海口市××区、二层共计2116㎡房屋租赁给反诉原告；租赁期限自2018年10月1日至2028年9月31日；免租期7个月用于装修，期限自2018年10月1日至2019年4月31日；月租金按建筑面积计算为建筑第一层1057㎡，首次租金为70元/㎡/月，共计73990元/月，建筑第二层1057㎡，首次租金为40元/㎡/月，共计42280元/月，每月租金合计为116270元；自签订补充协议3个工作日内支付三个月的房租租赁保证金，金额为348810元；每个月5日前支付上月水电费，电费1.5元/度，水费0.8元/吨；房屋交付前，反诉被告负责该房屋建筑质量达到使用要求（房屋建筑不得漏雨，排水系统、排污系统、消防系统、电力供应及排气系统完好等）；排水系楼面及主排水管到位，主排污管通市政排污管道，消防系统为建筑主体消防验收合格，楼层主电源通电。上述合同签订后，反诉原告依约支付了相应的租金和保证金，但涉案房屋排水系统、排污系统、消防系统、电力供应及排气系统均存在问题，无法正常使用。此外，涉案房屋下雨一直漏水，导致反诉被告也一直未交付符合条件的涉案房屋二楼给反诉原告。加之，反诉被告一直隐瞒涉案房屋属于未取得建设工程规划许可证的事实，导致反诉原告无法再继续经营。由于反诉被告的过错，导致反诉原告装修招商等各项损失：外立面的设计和装修费用250000元、人员工资235500元、后续接通主电路主水管和排污入户的费用82198元、支付给反诉被告的消防费用40000元、租赁一层商铺的租期损失，共计1981398元（不含反诉原告承租给其他涉案租赁房屋内商家的损失）。为维护反诉原告的合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。   反诉被告椰岛美食城辩称，一、反诉被告已依约向反诉原告交付涉案房屋，不存在违约情况。双方合同约定租赁的房屋为毛坏房，反诉被告在交付前均已做好了整栋楼的主排水、化粪池、主供电、主供水设施（且该房屋毛坯已留有窗户，不存在需要建设排气设施的情况），也于2018年7月3通过了消防设计备案，不存在不合规交付的情况。根据双方合同第4.1.6条“甲方为当前状态交付，乙方认可后方可进场装修。”的约定可知，反诉原告是在认可涉案房屋的现有状况后才进场装修。在双方交接涉案房屋1-2层时，反诉原告并未对涉案房屋现状提出任何异议，并于2018年8月2日至2018年9月29日分5笔向反诉被告支付了合计357060万元的押金，于2019年5月10日至2019年6月3日分5笔向反诉被告共支付了涉案房屋5-7月租金340560元。因补充合同对租金及押金作了变更，实际押金为348810元，5－7月租金为348810元，合计697620元。反诉原告在合同约定的免租期内也未对涉案房屋提出任何异议，已陆续将一楼对外进行转租、产生收益，其中一楼的海南微帅餐饮有限公司（即动仙沟牛肉店）于2018年10月与反诉原告签订了《租赁合同》。反诉原告以实际行动认可了反诉被告交付的房屋是符合要求的，涉案房屋二楼商铺未转租成功是其招商能力问题，并非反诉被告未按约交付二楼房屋或其他原因造成其无法经营。   二、反诉原告要求返还未交付的涉案房屋二楼租金及押金没有事实与法律依据。涉案房屋已于2018年10月整体交付给反诉原告，反诉原告于2019年5月21日才向反诉被告提出房屋二楼漏水并要求维修的问题，反诉被告在反诉原告提出该情况后几天内就已安排工人进行补漏。经了解，二楼漏水是因下雨时未关紧窗户导致雨水积聚在窗户角落导致，这种情况在建筑业属常态，不属于质量问题，且并不影响反诉原告对涉案房屋的使用。反诉被告于2018年10月向反诉原告实际交付涉案房屋，反诉原告接收后也一直在二楼贴有招租字样，因反诉原告招商能力原因，一直未能将房屋二楼转租而被空置，也多次以经济困难等借口拖延支付租金。但实际上，从交付之日起，反诉被告对涉案房屋1-2层已失去了占有及收益的权利。因此，反诉被告以月租金116270元收取反诉原告2019年5-7月房屋占有使用费合情合理，反诉原告要求返还二楼租金126840元无事实与法律依据。   三、反诉原告要求反诉被告赔偿各项损失1975995元无事实与法律依据。反诉原告并未提交任何证明其遭受1975995元损失的证据，应承担举证不能的后果。在本案中是否需要承担损失赔偿责任，要分清各自的过错责任。反诉原告在本案中存在过错：1.反诉原告作为承租方在租赁房屋前应对所租赁房屋的具体情况进行必要审查，从以上履行情况看，反诉原告接收了涉案房屋且已对外转租，其知悉涉案房屋的实际情况，因此反诉原告应对其未尽审查义务承担过错责任。2.虽然反诉被告提供的房屋存在瑕疵，但并未影响反诉原告对涉案房屋占有、使用、收益，没有任何一个案外人对反诉原告使用涉案房屋的合法性及使用期限提出异议，因此不存在因反诉原告的原因造成反诉被告无法使用涉案房屋而致其损失的情形，反诉原告提出的二楼房屋未使用造成的损失是由于反诉原告未成功转租所致，与反诉被告无关。3.反诉原告一方面以反诉被告违约提供房屋导致其无法正常使用、经营而拒绝向反诉被告支付房屋占有使用费，一方面又不愿意退出涉案房屋，继续占有、收益涉案房屋，反诉原告的行为导致了反诉被告不仅不能收回涉案房屋的使用权，也造成投资成本无法及时收回的损失，反诉原告应承担赔偿责任。4.反诉原告所提供的装修、排油、排污等费用支出系反诉原告经营餐饮业所必需的装修费用，属于室内装修费用，该费用均已由各餐饮经营户承担，而现涉案房屋一楼租户仍继续经营中，不存在无法经营的情况，该损失并未实际产生，故反诉原告应待该损失实际产生后再另行提出诉请。   综上，反诉原告的反诉请求无事实与法律依据，请法院予以驳回，以维护反诉被告的合法权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换与质证。   椰岛美食城提交本诉证据：1.《商铺租赁合同》及补充合同，证明椰岛美食城与梦创工厂于2018年9月16日签订合同，约定了租赁房屋的面积、租金、租金支付方式及违约责任等内容。2.短信催收租金记录，证明梦创工厂未按合同约定支付租金，经椰岛美食城多次催收均未回复，也未交付租金。3.海口市琼山区人民政府办公室[2017]70号《会议纪要》、4.《海口市美食街近期建设布点方案》、5.海琼公消设告字[2018]第0015号《建设工程消防设计备案抽查合格告知书》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，共同证明椰岛美食城为贯彻市委、区委对关于设立特色美食街的精神与工作布署，经市政府批准设立了椰岛之星美食街，并将其列入了海口美食街建设布点方案第44条规划餐饮街，即椰岛美食城对涉案房屋的建设取得了相关的审批手续，且2018年7月3日取得了琼山消防大队建设工程的消防设计备案抽查合格书。6.中国建设银行个人帐户收入交易明细，证明椰岛美食城按约将涉案房屋交付给梦创工厂使用，但梦创工厂在交付合同定金及5-7月份租金时都存在逾期的违约行为。7.梦创工厂与案外人王某签订的《商铺租赁合同》及营业执照，证明梦创工厂在接收涉案房屋后，已将部分铺面出租并收取了案外人的定金及租金，梦创工厂所提及的消防问题并未影响被告对涉案房屋的实际使用。8.涉案房屋及停车场栏杆的现状照片，证明涉案房屋的停车场建设有两个入口，且建设时间不一，并不影响车辆进入。   椰岛美食城提交反诉证据第一组：《情况说明》、涉案房屋整体外观图片，证明一楼租户愿意与椰岛美食城继续租赁涉案商铺；涉案房屋的全部装修费用由各餐饮店租户承担，已向梦创工厂付清；各餐饮店的照片都有雪花啤酒的广告字样，涉案房屋一楼的全部餐饮店招牌由雪花啤酒赞助，免费制作。第二组：涉案房屋整体设计图片、颜统吉的淘宝订单及付款记录、颜统吉的微信聊天记录，证明涉案房屋的整体外观设计及费用均是椰岛美食城委托第三方设计，外墙所用的仿古砖均是由椰岛美食城购买并施工，并支付费用。第三组：朋友圈视频，证明原告椰岛美食城聘请墙绘人员于2018年5月31日对涉案房屋外墙施工，视频中海显示涉案房屋交付给被告前，停车场已经平整铺砖完毕。以上三组证据共同证明，梦创工厂所主张的涉案房屋外立面装修、设计费25万元支出并不真实。   梦创工厂提交本诉证据：1.涉案房屋漏水的现场照片，证明椰岛美食城交付给梦创工厂的涉案房屋严重漏水，无法进行装修和使用。2.涉案房屋漏水的现场视频，证明椰岛美食城直至2019年6月中旬才开始对涉案房屋漏水进行修缮，导致涉案房屋一直不能正常使用，且至今未能完成装修进行营业；椰岛美食城在涉案房屋门口修建栏杆阻碍客户进入消费。3.微信聊天记录两份，证明双方人员在微信聊天中，梦创工厂确认涉案房屋存在严重漏水情况，但要求过了雨季再进行修缮；椰岛美食城于2019年7月份修缮完涉案房屋漏水问题，梦创工厂拟对外出租涉案房屋二楼，有意向租赁商铺客户要求提供土地证明和房屋系合法出租的相关资料，椰岛美食城此时才承认没有该些资料。4.《律师函》及邮寄送达凭证，证明直至2019年6月26日涉案房屋漏水等问题仍未得到解决，梦创工厂发函要求椰岛美食城继续整改，并催促退还不能正常经营期间已支付的房屋租金及支付因第三方对房屋排水系统、排污系统、排气系统、电力供应进行设置安装和消防系统整改产生的全部费用。5.《转账凭证》，证明椰岛美食城于2018年12月13称资金周转困难，向梦创工厂借4万元消防预付款对消防进行整改，但至今未退还该4万元，椰岛美食城未按照涉案租赁合同约定交付消防验收合格的房屋。6.《收据》及电子回单、付款账单共32份，证明椰岛美食城拒绝对排污、排烟等系统进行设置和安装，梦创工厂不得不自行委托第三方对排污、地平、排烟进行整改，产生费用。7.《财务报表》，证明梦创工厂为了经营涉案房屋美食城，花费大量的资金进行装饰装修，由于椰岛美食城违约行为给梦创工厂造成了巨大的损失。8.缴纳水电费电子银行业务回单，证明梦创工厂已于2019年9月16日缴纳了涉案租赁房屋的水电费。   梦创工厂提交反诉证据第一组：《商铺租赁合同》及补充合同，证明因椰岛美食城违约导致双方租赁合同无效，椰岛美食城应当赔偿梦创工厂的全部损失；椰岛美食城未按合同约定交付符合条件的租赁房屋一、二楼给梦创工厂使用，应当承担梦创工厂实际投入和营运损失；梦创工厂自行招商分租权利，椰岛美食城应当承担预期利益损失。第二组：《通知函》、《告知书》、微信聊天记录、现场照片，证明梦创工厂多次函告椰岛美食城，要求其及时解决合同履行中存在的问题，椰岛美食城置之不理，也未向梦创工厂交付符合合同约定条件的房屋，应当承担合同无效后全部的过错责任。第三组：电子回单，证明梦创工厂向椰岛美食城支付涉案房屋一、二楼的租金348810元和押金348810元的事实。第四组：《椰岛人家美食城装修设计工程合同》、关于椰岛人家美食城的调研报告及设计图、转账凭证、60000元收款收据、现场照片，证明梦创工厂根据合同约定，聘请厦门无限意广告有限公司对涉案租赁物进行调研、设计、提供施工方案等，花费25万元的事实。第五组：工资表，证明梦创工厂为履行合同向工人支付工资235500元的事实。第六组：《装饰装修工程施工合同》、美食城转账凭证、现场照片、外立面添附装修的照片、广告牌箱的照片，证明梦创工厂为履行合同实际投入装修等费用122198元的事实。第七组：中国民生银行个人账户对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明梦创工厂实际投入并支付相应款项的事实。第八组：《椰岛人家美食城商铺租赁合同》五份、《补充合同》一份，证明梦创工厂已将涉案租赁物一楼1057平方米全部分租给商户，租期10年，每平米差价10元，每月能产生10570元收益，十年共计产生预期收益1268000元。   梦创工厂对椰岛美食城提交的《房屋租赁合同》及补充合同、短信催收租金记录、海口市琼山区人民政府办公室[2017]70号《会议纪要》、中国建设银行个人账户收入交易明细、梦创工厂与案外人王某的《商铺租赁合同》及营业执照、涉案房屋及停车场栏杆现状照片、涉案房屋整体外观图片的真实性无异议。椰岛美食城对梦创工厂提交的微信聊天记录、《律师函》及邮寄送达凭证、《转账凭证》、缴纳水电费电子银行业务回单、《商铺租赁合同》及补充合同、电子回单、中国民生银行个人账户对账单、中国建设银行个人活期账户交易明细、《椰岛人家美食城商铺租赁合同》、《补充合同》、各组现场照片、外立面添附装修的照片、广告牌箱的照片的真实性无异议。经审查，本院对以上证据的真实性予以确认，并在卷佐证。   梦创工厂对椰岛美食城提交的《海口市美食街近期建设布点方案》的真实性不予认可，认为该方案虽写明是海口市规划局、海口市城市规划设计研究院所出，但是没有相关机关的盖章，里面涉及的内容是否真实，是否是该机构的成果均无法确认，即便规划设计院出具过相关方案，也只是方案，不能代替相关法律法规要求的政府部门对建设项目的审批；对椰岛美食城提交的海琼公消设告字（2018）第0015号《建设工程消防设计备案抽查合格告知书》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的真实性不予认可，认为按照文件抬头，该文件应该是消防支队做出并送达给椰岛美食城的文件，椰岛美食城没有原件说明该文件是不真实的，该证据是对建设工程消防设计的备案抽查，并没有对涉案租赁房屋室内消防工程竣工验收的消防进行备案，原告提交这份证据具有欺骗性，拿消防设计备案冒充消防竣工备案；对椰岛美食城提交反诉证据《情况说明》、涉案房屋整体设计图片、颜统吉的淘宝订单及付款记录、颜统吉的微信聊天记录、朋友圈视频的真实性均不予认可，认为《情况说明》是椰岛美食城制作的利诱一楼商家签名的虚假证据，购买的外墙砖有可能用于椰岛之星度假酒店的装修，广告牌是梦创工厂招商后取得的企业赞助，该些证据均不能证明涉案房屋的外立面是椰岛美食城所做。   椰岛美食城对梦创工厂提交的涉案房屋漏水的现场照片和现场视频的真实性有异议，认为手机拍摄的内容无法证明现场的情况，涉案房屋是整体交付1-2层，梦创工厂对一楼已经整体装修招租并在2018年招商经营，二楼也有招租的标志，不存在严重漏水而影响招租，也不存在阻拦客户的情况，修建停车设备是合同约定项目，修建栏杆是为了更好的管理；对梦创工厂提交的《收据》的真实性有异议，认为没有相应的转款凭证证实，《收据》上写的排烟、排污、排油管道的建设费，是指一楼的商家要排到排污的主管道，所产生了这笔费用与本案没有关联；对梦创工厂提交的《财务报表》的真实性有异议，认为是由梦创工厂单方制作，梦创工厂实际并未在装修上有太多投资；对梦创工厂提交的《通知函》、《告知书》、微信聊天记录的真实性不予认可，认为椰岛美食城早已交付了一、二层的房屋，并且梦创工厂对外招租后，一层房屋已全部租给第三方，第二层一直贴有招租广告在招租，造成合同无法继续履行的原因是梦创工厂多次明确表示拒付租金，其应当承担过错责任；对梦创工厂提交的《椰岛人家美食城装修设计工程合同》、关于椰岛人家美食城的调研报告及设计图、转账凭证的真实性不予认可，认为这些证据无法体现梦创工厂为了设计花费了50万元的事实，需要有正规发票予以证明，且这些设计费和装修费用已由一层的商家支付，梦创工厂没有支付；对梦创工厂提交的工资表的真实性不予认可，认为工资表是由梦创工厂单方制作，没有具体的银行转账、劳动合同、社会保险缴纳等一系列证据加以证明，无法证明梦创工厂向工人支付工资的事实，即便是有该工资也与本案没有关联性，因为梦创工厂已从转租方面获利，所花的工资与本案无关；对梦创工厂提交的《装饰装修工程施工合同》、美食城转账凭证的真实性不予认可，认为《装饰装修工程施工合同》中显示开工期间是2019年11月20日，但实际一楼的装修开工时间是2018年10月份之后，2019年6月份前一楼的店铺已经装修完毕，所以这份合同在时间方面存在错误；对梦创工厂提交的60000元收款收据的真实性不予认可，认为该收款收据上未写明作为美食城的设计，也没有发票，无法体现为设计费用。   双方对真实性有异议的证据，本院认定如下：海琼公消设告字（2018）第0015号《建设工程消防设计备案抽查合格告知书》及《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，从梦创工厂辩称“该份证据具有欺骗性，是拿消防设计备案冒充消防竣工备案”的质证意见看，其是对证据的证明内容有异议，并未提供证据否认该证据的真实性，本院经审查对该证据的真实性予以确认；涉案房屋漏水的现场照片和现场视频，椰岛美食城认为手机拍摄的内容无法证明现场的情况，该质证意见实际是对证据证明内容的异议，其未提出证据证明拍摄的照片和视频非涉案房屋，本院对该证据的真实性予以确认；《情况说明》、涉案房屋整体设计图片、颜统吉的淘宝订单及付款记录、颜统吉的微信聊天记录、朋友圈视频，因有涉案房屋一楼的商户出庭作证，且各证据之间相互印证，梦创工厂的质证意见也多针对证据的证明内容，未提出相反证据否认证据的真实性，故本院对该些证据的真实性予以确认。《美食城转账凭证和单据》中，椰岛美食城虽对部分票据的真实性和关联性不予认可，但未提供相反证据证明管道、灯箱、地面平整及电路的修改和日常维护非梦创工厂所做，本院对《美食城转账凭证和单据》中与此相关的票据予以确认，对标明用途为餐费和未写明转账用途的单据，因与本案无关或无法确认与本案有关，本院不予确认（包括2018年10月28日、12月4日、2019年2月20日、21日、23日、24日、25日、28日的标注餐费的票据，未写明转账用途的1000元被告认为用于挖机平整的及2019年1月19日的11474元被告认为是材料款的均未提供其他证据印证，本院不予认定其真实性及关联性）；另其中薛茂广转给于勇用于整改电路和拉电预付款的转账凭证（金额17000元），载明的时间虽为2019年11月份之后，但确实用于商铺的电路改造，本院予以确认其真实性、关联性。《椰岛人家美食城装修设计工程合同》、《关于椰岛人家美食城的调研报告及设计图》、转款凭证、60000元收款收据，因转款凭证和收款收据上均未写明款项用途，又无发票予以佐证，无法认定该款项与本案的涉案房屋装修设计有关，又因该合同相对方为厦门无限意广告有限公司，其法定代表人杨佳奇亦是梦创工厂的股东，合同双方之间有关联关系，故本院对该些证据的关联性不予确认；《通知函》、《告知书》，虽系梦创工厂单方制作，但有发送至椰岛美食城法定代表人颜统吉微信的相关记录作为送达证明，本院对该证据的真实性予以确认；《海口市美食街近期建设布点方案》，因无制作及发布单位公章，本院对该证据的真实性不予确认；《收据》、《财务报表》、《工资表》系梦创工厂单方制作，未有相应的付款凭证予以佐证，本院对该些证据的关联性不予确认；双方当事人对证据证明内容的异议，待本院认为部分综合评述。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月16日，椰岛美食城与梦创工厂签订《商铺租赁合同》。关于租赁物约定：椰岛美食城将位于海南省海口市××区建筑第一层和第二层出租给梦创工厂经营餐饮简餐、咖啡饮品和酒水等经营用途，房屋实际面积2164㎡。关于租赁期限和免租期约定：租赁期限自2018年10月1日起至2028年9月31止；自合同订立日起，椰岛美食城承诺给予梦创工厂7个月的免租期用于装修，期限自2018年10月1日起至2019年4月31日止。关于租赁租金约定：梦创工厂应按季度支付租金至椰岛美食城指定账户；月租金按建筑面积计算为建筑第一层总计1082平方米，第一次租金计算为70元/平方米/月，共计75740元/月，建筑第二层总计1082平方米，第一次租金计算为40元/平方米/月，共计43280元/月，每月合计租金为119020元；梦创工厂于每个季度前5日向椰岛美食城支付下季度租金；自签订合同至2022年之间，租金不上涨，之后每两年涨一次租金。关于租赁保证金（押金）约定：梦创工厂应于签署租赁合同当日起三个工作日内向椰岛美食城银行账户一次性支付相当于三个月房租总额的租赁保证金，金额357060元。关于水电费约定：在承租期内，梦创工厂应自觉履行交纳因使用房屋所产生的水费、电费、燃气费，收费标准依据国家规定进行按月缴交，其中电费为1.5元/度，水费为6.8元/吨；于每个月5日前支付上月水电费。关于权利义务约定：交付之前，椰岛美食城负责该房屋的建筑质量达到使用要求（房屋建筑不得漏雨，排水系统、排污系统、消防系统、电力供应及排气系统完好等），排水系统楼面及主排水管到位，主排污管通市政排污管道，消防系统为建筑主体消防验收合格，楼层主电源通电；经双方友好协商，椰岛美食城收取必要的停车场管理费用，具体费用双方协商；椰岛美食城向梦创工厂提供办理报批所需要的应由椰岛美食城提供的所有相关文件、图纸、资料等，该工本费由椰岛美食城承担，但前述申请和报批由梦创工厂自行办理并承担费用；椰岛美食城为当前状态交付，梦创工厂认可后方可进场装修。关于违约责任约定：合同期内，梦创工厂未如期足额向椰岛美食城支付租金超过15天的，椰岛美食城有权停止向梦创工厂供水、供电；若拖欠租金达二十个自然日以上，未到30日的，梦创工厂应就实际拖欠支付的租金金额按每日千分之一向椰岛美食城支付逾期付款违约金；拖欠租金超过30天以上的，属于梦创工厂违约，椰岛美食城有权解除合同，且梦创工厂所有投入装修装潢及室内设施归其所有，梦创工厂无条件退出；因梦创工厂违约而导致椰岛美食城解除合同，已交纳的房屋租金及押金将不予返还；因椰岛美食城违约而导致合同解除，椰岛美食城退还梦创工厂押金及当季所附的房屋租金，并赔偿梦创工厂相应损失，损失评估由第三方机构确认。   该《商铺租赁合同》签订后，椰岛美食城与梦创工厂又签订了补充合同，部分变更了《商铺租赁合同》中内容。关于租赁面积变更为：租赁实际面积2114平方米。关于租赁租金变更为：月租金按建筑面积计算为建筑第一层总计1057平方米，第一次租金计算为70元/平方米/月，共计73990元/月，建筑第二层总计1057平方米，第一次租金计算为40元/平方米/月，共计42280元/月，每月合计租金为116270元。关于租赁保证金（押金）变更为：梦创工厂应于签署租赁合同当日起三个工作日内向椰岛美食城银行账户一次性支付相当于三个月房租总额的租赁保证金，金额348810元。   上述《商铺租赁合同》及补充合同签订后，2018年9月28日、29日，梦创工厂向椰岛美食城交付租赁押金357060元。2018年10月1日前，椰岛美食城将涉案房屋1-2层交付给梦创工厂使用。2018年10月起，梦创工厂对涉案房屋一层对外招租，各商铺已相继进入并已装修经营。梦创工厂于2019年5月10日、2019年5月13日、2019年5月21日、2019年6月1日、2019年6月3日分别交付了涉案房屋1-2层的租金100000元、95000元、70000元、50000元、25560元，合计交付2019年5-7月租金340560元。以上梦创工厂共向椰岛人家美食城支付押金及5-7月份租金合计697620元。双方认可根据《商铺租赁合同》补充合同关于一二层租赁房屋面积的调整，租赁押金变更为348810元，5-7月租金变更为348810元。2019年6月26日，梦创工厂向椰岛美食城发送《律师函》，声明梦创工厂将通过法律途径要求椰岛美食城对租赁房屋漏水等问题进行整改，退还梦创工厂不能正常经营期间已经支付的房屋租金，支付梦创工厂委托第三方对涉案房屋排水系统、排污系统、排气系统、电力供应进行设置安装和消防系统整改产生的全部费用，赔偿因涉案房屋质量问题给梦创工厂带来的一切损失,为此梦创工厂拒绝交付8月起的逾期租金。因梦创工厂未于2019年7月27日前交付2019年8月至10月的房屋租金，椰岛美食城分别于2019年9月2日和9月4日，通过微信向梦创工厂法定代表人冯成生发送催缴房屋租金告知书。梦创工厂以“椰岛美食城交付的涉案房屋是未经批准的临时建筑或租赁期限超过临时建筑的期限（涉案合同约定房屋租赁期限为10年），且建筑质量未达到约定的交付质量标准，存在严重漏水，排水系统、排污系统、排气系统、电力供应均未按照约定安装设置，主体消防验收不合格等质量问题。椰岛美食城至2019年7月才向梦创工厂交付涉案房屋二层。”为由拒付租金。2019年9月24日，椰岛美食城提起本案诉讼，至本案庭审日，梦创工厂应交十月份水电费40259.2元，已交34636.08元，尚欠5623.12元。应交十一月份水电费34008元尚未交付。   另查明，涉案房屋租赁并交付给梦创工厂前，椰岛美食城对涉案房屋的外立面已进行了装修即目前的现状。梦创工与厦门无限意广告有限公司于2018年10月2日签订的《椰岛人家美食城装修设计工程合同》，载明梦创工厂以25万元的价格委托厦门无限意广告有限公司提供海口市椰岛人家美食城的店铺定位分析、经营种类分布、店铺市场调研、装饰装修方案设计、施工图设计等内容。并提供转账给杨佳奇19万元的转账凭证和60000元收款收据予以佐证。杨佳奇是厦门无限意广告有限公司的法定代表人和股东，亦是梦创工厂的股东之一。梦创工厂于2018年10月16日后陆续对涉案房屋进行了招租，现各商户对涉案房屋的一楼在经营使用中。租金分别交至2019年10月、11月前后。梦创工厂认为其接手该商铺后对商铺的主水、电、污、气管道接入各商铺租户中进行了施工及对商铺前后场地进行了平整还有些日常的维护费用，经本院责令其对票据一一进行说明用途并举证、质证后，本院确认有关联的票据金额为46681元。   再查明，2017年5月5日，海口市琼山区人民政府主持召开滨江街道椰岛之星美食街建设工作协调会议，对项目选址、资金投入、手续报建等方面进行研究，形成海口市琼山区人民政府办公室[2017]70号《会议纪要》。纪要主要内容：椰岛之星美食街建设项目与海口市打造夜市文化精神相符，要求项目建设必须按有关规定要求完善相关手续，相关部门在手续办理上予以指导和支持，项目建设必须服从市、区城市管理要求，若遇政府规划、建设征用或其他不可抗力等原因，椰岛之星美食街建设投资方海口椰岛之星度假酒店有限公司要无条件服从配合，损失由投资方自负。椰岛美食城系2018年5月7日注册成立的个体工商户，经营者颜统吉，经营范围包括餐饮、会务、酒店用品、日用百货、办公用品等。涉案房屋是由椰岛美食城建设的临时建筑，尚未取得建设工程规划许可证。2018年7月3日，海口市公安消防支队琼山区大队发出海琼公消设告字（2018）第0015号《建设工程消防设计备案抽查合格告知书》，受理了椰岛美食城的备案申请，并将结果告知：一、该建设工程的消防设计备案抽查合格，请按照核准的消防设计文件进行施工；二、建设工程选用的消防产品和由防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修装饰材料，其质量必须符合国家标准或者行业标准；三、建设工程应选用符合国家资质等级的施工单位进行施工；四、建设工程竣工验收合格之日起七日内，应当向我大队申报消防竣工验收备案。2018年12月13日，梦创工厂按约向椰岛美食城支付了4万元消防预付款对消防进行整改，涉案房屋目前尚未通过消防验收。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第三条规定：出租人就未批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案，一审法庭辩论终结前涉案房屋既未取得建设工程规划许可证，亦未获得主管部门批准建设。故椰岛美食城与梦创工厂就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》及补充合同无效。原、被告双方对此均不持异议，故本院确认涉案《商铺租赁合同》及补充合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”之规定，梦创工厂应退出涉案房屋一层、二层，将涉案房屋一层及二层交还椰岛美食城；双方应互相返还因该合同的履行而取得的财产。本案审查的主要问题是：《商铺租赁合同》及补充合同被确认无效的过错责任比例问题；《商铺租赁合同》及补充合同无效后双方应互相返还的财产范围及给双方造成的损失责任承担问题；   1关于《商铺租赁合同》及补充合同被确认无效的过错责任分担。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案，涉案房屋未经主管部门批准建设、未取得建设工程许可证，双方合同因此无效。椰岛美食城出租不符合租赁条件的房屋存在过错，梦创工厂在明知存在此情形并相信其能完善手续的情形下继续承租不符合租赁条件的房屋亦存在过错。双方过错程度相当，本院酌定双方各承担50%的过错。   二、关于《商铺租赁合同》及补充合同无效后双方因该合同取得的财产的返还问题及损失的承担问题。   （一）房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。椰岛美食城与梦创工厂在《商铺租赁合同》及补充合同中约定月租金第一层为73990元/月，第二层为42280元/月，每月合计租金116270元。梦创工厂支付了租赁押金348810元和5-7月租金348810元。该合同签订后，椰岛美食城于2018年10月份向梦创工厂交付了涉案房屋一、二层，梦创工厂辩称涉案房屋二层至2019年7月份交付，但在审理中被告也认可一、二层是整体交付给他们的，结合梦创工厂向椰岛美食城交付涉案房屋一、二层租金（5月至7月）的行为，可以证明原告将房屋一、二层整体交付给梦创工厂的事实。故对被告该辩称意见本院不予采信。经本院审理查明被告是在2019年6月左右发现二层房屋漏水，遂向原告申请了维修，原告也于2019年7月进行了维修，至于漏水等房屋质量问题，是交付之后双方合同履行问题，可在合同履行过程中减免部分租金，梦创工厂以此拒绝交付租金的抗辩意见，本院不予采纳。椰岛美食城于2019年9月24日起诉主张解除与梦创工厂之间的租赁合同，该起诉之日可视为合同不再履行的通知到达被告，其后椰岛美食城也在涉案房屋二层对外张贴招租广告，可见梦创工厂在椰岛美食城起诉之后对涉案房屋二层并不实际占有，故对涉案房屋二层占有使用费，本院截止至原告起诉之日。自2018年10月份椰岛美食城向梦创工厂交付涉案房屋一、二层至2019年9月24日椰岛美食城起诉之日，扣除七个月的免租期及一个月的漏水维修期，梦创工厂占有使用涉案房屋二层的时间为3个月零23天。该期间的使用费应为159255元，梦创工厂未实际承租出去，应视为损失，根据双方的过错承担比例应各承担50%即79627.5元。涉案房屋一层，一直由梦创工厂实际占有使用并收取商户租金，故对椰岛美食城主张梦创工厂退出涉案房屋一层并支付房屋占有使用费的主张本院予以支持，至2019年12月31日梦创工厂应支付2019年8-12月涉案房屋第一层的占有使用费369950元（73990元/月×5个月）。一楼商户可将费用交至梦创工厂至2019年12月31日，椰岛美食城因《商铺租赁合同》及补充合同无效产生的房屋占有使用费合计449577.5元（369950元+79627.5元）。   （二）水电费。椰岛美食城主张梦创工厂应支付尚欠2019年10月、11月水电费41497元，被告经核查10月份的水电费欠为5623.12元，11月份欠34008元。本院对原告的该项主张予以支持39631.12元。   （三）外立面装修装饰费用250000元。梦创工厂原主张对涉案一层商铺的外立面进行了装修装饰，并提供与厦门无限意广告有限公司于2018年10月2日签订的《椰岛人家美食城装修设计工程合同》，载明梦创工厂以25万元的价格委托厦门无限意广告有限公司提供海口市椰岛人家美食城的店铺定位分析、经营种类分布、店铺市场调研、装饰装修方案设计、施工图设计等内容。并提供转账给杨佳奇19万元的转账凭证和60000元收款收据予以佐证。但经本院审理查明涉案房屋租赁并交付给梦创工厂前，椰岛美食城对涉案房屋的外立面已进行了装修即目前的现状。梦创工厂对25万元用于外立面的装修设计不能说明具体用于何处是多少钱，庭审中又称25万元是按照合同约定内容进行了市场调研、营销所花费用。鉴于杨佳奇是厦门无限意广告有限公司的法定代表人和股东，亦是梦创工厂的股东之一，合同双方是关联公司，对25万元是否实际用于招租项目被告又不能充分说明，对被告主张该项损失本院不予支持。   （四）管道安装、灯箱制作、电路改造和维修及场地平整费用。本院对梦创工厂提供的与安装管道、日常维护等装修有关的证据进行了认定，确认梦创工厂提供的与涉案房屋装饰装修相关的转账凭证和票据金额为46681元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案，梦创工厂添附的部分管道安装及场地平整已形成附和，为避免扩大损失椰岛美食城可利用该添附物，该部分可按照合同履行期限折价归椰岛美食城所有，因双方约定租赁期限为10年，梦创工厂占有使用约1年，本院酌定椰岛美食城折价支付梦创工厂管道灯箱安装、电路改造日常维护及场地平整费用42012.9元（46681元×0.9），对梦创工厂主张后续接通主电路主水管和排污入户等装修装饰费用82198元，超过42012.9元的部分，本院不予支持。   （五）消防预付款。梦创工厂为配合消防验收进行整改，向椰岛美食城支付40000元消防预付款。交付配备相应消防设施，经消防验收合格的租赁物是房屋出租人的基本义务，且双方的合同无效后，被告也不会继续使用该租赁物，故该笔消防预付款支出应由椰岛美食城承担。梦创工厂主张椰岛美食城返还该笔40000元消防预付款有事实依据，本院予以支持。   （六）人员工资的损失。梦创工厂雇佣员工是为了对涉案商铺管理经营，在转租、管理经营中其也实际获得利益，且该235000也不能说明是因涉案《商铺租赁合同》及补充合同无效而产生的直接损失。对梦创工厂主张的人员工资235500元损失，本院不予支持。   （七）租期可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”的规定，可得利益损失是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失，即主张可得利益损失的前提一方违反合同约定行为导致另一方可期待的利益无法实现。本案涉案《商铺租赁合同》及补充合同确认无效，梦创工厂依据该合同主张可得利益损失无事实和法律依据。   上述，梦创工厂未予支付的房屋占有使用费449577.5元和2019年10、11月份的欠付水电费39631.12元，合计489208.62元应由梦创工厂支付给原告,原告应向被告返还押金348810元,并给付被告垫付消防及相应的管道安装及维护等费用82012.9元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城与被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司之间于2018年9月16日签订的《商铺租赁合同》及补充协议无效；   二、限被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内将位于海南省海口市××区建筑物的第一层、第二层退还给原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城；   三、限被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五天内向原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城支付房屋占有使用费449577.5元和水电费39631.12元；   四、限原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城于本判决生效之日起十五天内返还被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司租赁押金348810元；   五、限原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城于本判决生效之日起十五天内向被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司支付管道安装、灯箱制作、电路改造和维修及场地平整费用42012.9元；   六、限原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城于本判决生效之日起十五天内向被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司返还消防预付款40000元；   七、驳回原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城的其他诉讼请求；   八、驳回被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司的其他反诉请求。   上述各项费用相互折抵后，被告（反诉原告）海南梦创工厂文化传媒有限公司尚需向原告（反诉被告）海口琼山椰岛人家美食城支付58385.72元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费5014元（海口琼山椰岛人家美食城已预交2927元），由海口琼山椰岛人家美食城负担1076元，海南梦创工厂文化传媒有限公司负担3938元；反诉案件受理费14116元（海南梦创工厂文化传媒有限公司已预交13240元），由海口琼山椰岛人家美食城负担2270元，由海南梦创工厂文化传媒有限公司负担11846元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。       审判员   杨  新   二〇一九年十二月三十日   书记员  符睿儒   速录员  杜晓雯   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。   第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。   已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。