浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0281民初6261号原告：大连万象美物业管理有限公司余姚分公司。住所地：余姚市兰江街道肖东石婆桥76号。统一社会信用代码：91330281591554610X。负责人：郑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛鲁涛，江苏圣典（余姚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕依妮，江苏圣典（余姚）律师事务所律师。被告：裘文荣，男，1973年11月27日出生，汉族，住余姚市。被告：裘铁威，男，1996年8月6日出生，汉族，住余姚市。原告大连万象美物业管理有限公司余姚分公司与被告裘文荣、裘铁威物业服务合同纠纷一案，原告于2019年6月12日向本院起诉。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，征得原告同意后先行调解。因调解不成，本案于2019年7月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2019年7月25日第一次公开开庭进行了审理。原告大连万象美物业管理有限公司余姚分公司的委托诉讼代理人毕依妮、被告裘文荣到庭参加诉讼，被告裘铁威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂、争议较大转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年12月27日第二次公开开庭进行了审理。原告大连万象美物业管理有限公司余姚分公司的委托诉讼代理人毕依妮、被告裘文荣到庭参加诉讼，被告裘铁威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万象美物业管理有限公司余姚分公司（以下简称“万象美物业公司”）向本院提出诉讼请求：1.判令被告裘文荣、裘铁威共同支付原告物业费18907.20元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告申请将第1项诉讼请求变更为：判令被告裘文荣、裘铁威共同支付原告物业费9453.60元（2017年7月1日至2018年6月30日期间按157.56㎡×12月×5元/月㎡=9453.60元计算）。事实和理由：2012年4月18日，开发商余姚万达广场投资有限公司与原告签订《(余姚)万达广场物业管理服务合同》，委托原告进行前期物业管理。该合同约定:合同期限自2012年4月18日起至2014年6月30日止，合同期限届满后，若双方未达成新的协议，原告继续提供物业服务且被接受，则合同期限相应顺延。2017年1月14日，被告裘文荣、裘铁威向开发商余姚万达广场投资有限公司共同购买余姚市城区房屋，并且实际接受原告的物业服务。但被告从2017年7月1日起开始拖欠原告物业费，截止2019年6月底尚欠物业费18907.20元。原告多次向其送达催款函，但被告拖欠至今。原告向法院起诉以后，被告裘文荣支付了2018年7月1日至2019年6月30日的物业费。原告认为原告与开发商签订的《(余姚)万达广场物业管理服务合同》真实、合法、有效应当受到法律保护，原告依约履行物业服务并且被告实际接受原告的物业服务。虽然物业服务合同期限届满后，原告未与业主或开发商重新签订物业服务合同，但物业服务管理至今为止实际由原告提供，并且业主没有提出异议。由此，原告和被告之间形成了事实物业服务关系，被告应按时缴纳物业服务费。现被告拖欠的行为已经构成违约，并有违诚信原则，现原告为维护自身合法权益不受侵害，故向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告裘文荣辩称：案涉房屋2017年7月1日至2018年6月30日的物业费不应由答辩人承担。答辩人购入案涉房屋并办理不动产权证后，实际直至2018年6月28日才取得案涉房屋。开发商余姚万达广场投资有限公司在答辩人付清房款后未通知原承租人及答辩人一起签订三方协议，也未将租金转交给答辩人，因此开发商余姚万达广场投资有限公司并未将案涉房屋交付答辩人。被告裘铁威未作答辩。原告为证明其主张，向本院提供如下证据，被告裘铁威未到庭参加诉讼，视为放弃相应的质证权利，经到庭被告质证，本院作如下认定：1.《余姚万达广场物业管理服务合同》1份，拟证明开发商余姚万达广场投资有限公司与原告签订物业服务合同，委托原告进行前期物业管理，并约定相关权利义务的事实。被告裘文荣对此证据无异议，本院经审核后予以采信。2.余发改价[2012]53号《余姚市发展和改革局文件》复印件1份，拟证明原告对步行街商铺以每月每平方米收取5元物业费合理性的事实。被告裘文荣对此证据无异议，本院经审核后予以采信。3.保洁及下水道清理照片各1组，拟证明原告履行保洁、下水道清洁物业服务的事实。被告裘文荣认为案涉房屋未交付，对原告是否提供物业服务不知情。经审核，本院认为原告的提交的该组照片无法反应拍摄日期、拍摄地点，故对其关联性不予采信。4.（2017）浙0281民初4791号民事判决书复印件1份，拟证明被告2017年1月14日购买案涉房屋、建筑面积为157.56平方米，且其与承租人的租赁关系于2017年4月27日解除的事实。被告裘文荣对此证据无异议，本院经审核后予以采信。5.律师函复印件、快递底单各1份，拟证明被告拖欠物业服务费，原告曾委托律所向其催讨的事实。被告裘文荣对此证据无异议，本院经审核后予以采信。6.《余姚市不动产登记情况证明》1份，拟证明案涉房屋系被告裘文荣、裘铁威所有，房屋建筑面积为157.56平方米的事实。被告对此证据无异议，本院经审核后予以采信。被告裘文荣为证明其主张，向本院提供《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明其与案外人余姚万达广场投资有限公司之间有商品房买卖关系的事实。经庭审质证，原告万象美物业公司对该份证据的真实性予以认可。经审核，本院对该份证据予以采信。被告裘铁威未向本院提交证据。本院当庭出示依职权调取的（2019）浙0281民初7672号民事判决书1份，经庭审质证，原告万象美物业公司、被告裘文荣对该份证据无异议，本院予以采信。本院根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，认定案件事实如下：2016年9月28日，原告的名称由大连万达物业管理有限公司余姚分公司变更为大连万象美物业管理有限公司余姚分公司。原告与涉案房屋开发建设单位余姚万达广场投资有限公司于2012年4月18日签订《万达广场物业管理服务合同》，约定：合同期限自2012年4月18日起至2014年6月30日止，合同期限届满后，若双方未达成新的协议，原告继续提供物业服务且被接受，则合同期限相应顺延。根据余发改价[2012]53号文件涉案房屋按照每月每平米5元收取物业服务费用。被告裘文荣、裘铁威与案外人余姚万达广场投资有限公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》一份，在合同中就前期物业管理进行了约定，明确选聘原告为涉案房屋的前期物业管理单位。2017年3月14日两被告取得了位于余姚市城区房屋的不动产权证，房屋建筑面积为157.56㎡。被告裘文荣在本院审理的（2019）浙0281民初7672号一案中诉称与案外人余姚万达广场投资有限公司在2017年3月10日办理交房手续。本院认为：原告与案外人余姚万达广场投资有限公司于2012年4月18日签订《万达广场物业管理服务合同》合法有效，两被告亦已在《商品房买卖合同》中认可原告为涉案房屋的前期物业管理单位。原告依约提供物业服务，两被告未按期履行支付物业管理服务费的义务，应当承担相应的民事责任。被告裘文荣辩称，原告所主张的从2017年7月1日至2018年6月30日的物业费发生于涉案房屋尚未交付的期间，因此该期间的物业费不应由两被告承担，但其在（2019）浙0281民初7672号一案中诉称已与余姚万达广场投资有限公司在2017年3月10日办理交房手续，故本院对被告裘文荣的答辩意见不予采信。综上，原告的诉讼请求合理，本院予以支持。被告裘铁威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院的审理和判决。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告裘文荣、裘铁威共同支付原告大连万象美物业管理有限公司余姚分公司从2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理服务费9453.60元，款限于本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，由被告裘文荣、裘铁威负担，限于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书到浙江省宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  杜 健审 判 员  谢芸芸人民陪审员  许茶花二〇一九年十二月三十一日代书 记员  黄南杰