成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初6166号 原告：王波，男，汉族，1976年6月9日出生，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：马晓明、张潇文，均系四川兴蓉律师事务所律师。 被告：成都万泉置业发展有限公司，住所地成都市郫都区成都现代工业港南片区。 法定代表人：刘素英，总经理。 委托诉讼代理人：李元旦，四川子归律师事务所律师。 原告王波与被告成都万泉置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，由审判员朱成均依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王波的委托诉讼代理人马晓明、张潇文，被告成都万泉置业发展有限公司的委托诉讼代理人李元旦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王波向本院提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告逾期交房违约金54186元；2、被告协助原告办理所购房屋的不动产权证书；3、被告立即支付原告逾期办理所购房屋不动产权登记证书违约金（以购房总金额302376元为基数，按每天万分之一从2018年4月14日计算至实际取得所购房屋不动产权登记证书之日止，暂计算止起诉之日为15965元）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年12月13日签订了万泉·阳光华庭《商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买被告开发的位于成都市郫都区房屋一套，建筑面积76.28平方米，总价款302376元。第十条第（一）项约定被告应当在2014年10月30日前向原告交付该商品房，同时第十九条约定原告应当在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。合同签订后，原告履行了己方义务，但被告至今未按合同约定向原告交付该商品房。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告成都万泉置业发展有限公司辩称，在合同签订后未进行备案登记被山东省济南市中级人民法院查封至今，无法进行交付。原告主张办理不动产登记证书和违约金，根据合同约定是收房之日起365个工作日内，被告不存在违约。请求法院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的各方当事人身份信息、《商品房买卖合同》附件及其补充协议、收据、发票、（2016）鲁01执754号之四执行裁定书、《关于督促及交付万泉·阳光华庭小区所购房屋使用的函》及邮政快递单、（2019）川0123民初2186号开庭传票、交房公告、商品房预售许可证、竣工验收报告等证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据原告的陈述、被告的答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年12月12日，王波与成都万泉置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定由王波购买成都万泉置业发展有限公司开发的位于郫县万泉阳光华庭房屋，总价款302376元。第五条约定：买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款60%，其余价款可以向ｘ银行或住房公积金管理机构借款支付。第十条第（一）（二）款约定：（一）出卖人应当在2014年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的概商品房的面积实测报告。第十二条第二款逾期交房责任约定：逾期超过60日（该日期应当于第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日次至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。第十九条产权登记约定：（一）初始登记。出卖人应当在2015年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：见补充协议。（二）转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：见补充协议。 补充协议第8条就合同第十四条补充如下：（1）将该条第（一）项中的通知方式调整为：出卖人按合同记载的联络方式电话通知买受人接收房屋或在当地媒体（如《成都商报》）上公告交房期间。如买受人在合同约定的交房期限截止日前三日未接到通知，买受人应当在该截止日主动到售楼现场办理房屋交接手续；否则，从该截止日次日起视为出卖人已经交付了房屋，由买受人……。如交房期限到达时商品房不具备双方约定的交付条件，则不受前述约定限制。 补充协议第10条就合同第十九条补充如下：（2）买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证书后两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付款的1%向买受人支付违约金。本条所称分户国有土地使用证仅指按建构筑物占地面积应分摊的土地使用权登记。 合同签订后，王波支付了全部房款302376元。2016年9月24日，王波向成都万泉置业发展有限公司邮寄《关于督促及交付万泉·阳光华庭小区所购房屋使用的函》，提出催告：合同约定交房日为2014年10月30日前，但至今仍未交房，关于出卖人延期交房的事实，买受人提出催告意见如下：一、本小区发生的延期交房不属于不可抗力，因此，出卖人应按照合同第十二条约定履行补偿违约金……。二、……。三、根据合同第十九条约定，出卖人应于2015年10月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，并向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。 另查明，1、案涉商品房于2014年10月30日取得竣工验收报告，经竣工验收为合格，但未取得规划验收合格证，亦未办理所在楼栋的权属登记证书。2、2014年12月24日，成都万泉置业发展有限公司通过登报方式告知阳光华庭项目1-8号楼于2014年12月30日前往售楼部办理交房手续。3、王波在2019年4月9日向本院主张交房和逾期交房违约金等请求。4、案涉商品房已被山东省济南市中级人民法院查封冻结。5、郫县国土局于2016年8月31日发布通知，停止受理房屋登记，进行不动产登记。以上事实，经组织双方质证，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1、原告主张的逾期交房违约金是否应当予以支持的问题；2、原告主张被告协助办理不动产权登记证书是否具备条件问题；3、原告主张逾期办理不动产权证书违约金是否应当得到支持的问题。对此，本院做如下评述。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应予以全面履行。原告已经按照合同约定支付了房款，被告应依约交付房屋和办理产权登记。由于本案涉讼房屋现已被司法查封，处于权利限制状态，查封期间不得买卖，不具备交房办证条件，故对原告要求被告办理涉讼房屋的不动产权登记的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否逾期交房的问题。因合同明确约定的交房时间为2014年10月30日前，虽成都万泉置业发展有限公司根据补充协议约定于2014年12月24日通过登报方式告知阳光华庭项目1-8号楼于2014年12月30日前往售楼部办理交房手续；但原告以被告交房达不到合同约定的交付条件而拒绝，致使双方对交房问题产生争议。本院认为，虽成都万泉置业发展有限公司系在合同约定的交房时间通知原告收房，但在补充协议第8条载明了“如交房期限到达时商品房不具备双方约定的交付条件，则不受前述约定限制。”，因而成都万泉置业发展有限公司不能按照合同约定的交付条件交房时不能视为已经履行了交付义务，同时，王波先后在2016年9月24日和2019年4月9日向成都万泉置业发展有限公司主张过交房和违约金等。因此，对于王波主张逾期交房的违约金并未超过诉讼时效，具有事实依据和法律根据，本院予以支持。由于涉讼房屋现因司法查封不具备交房办证条件，被告最终能否为原告办理产权登记尚未可知，本院认定被告逾期交房的违约责任暂计算至本案受理之日即2019年10月18日。故对逾期交房违约责任，被告应自2014年10月31日起至2019年10月18止，以已付房款为基数，按照日万分之二标准支付逾期交房违约金，对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期办理不动产权违约责任。根据《商品房买卖合同》第十九条“在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书”，以及补充协议第10条第（2）款“买受人取得房屋所有权证书后两年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理的。”的约定，被告承担逾期办证的违约责任前提应当系在交房之日后的365个工作日内和取得房屋所有权证书的两年内；但因案涉房屋处于查封和未交付状态，故原告主张被告承担逾期办理不动产权违约责任，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都万泉置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王波支付逾期交房的违约金。计算方式为：以302376元为基数，按每日万分之二的利率标准，从2014年10月31日起至2019年10月18日止的违约金。 二、驳回原告王波其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费777元，由被告成都万泉置业发展有限公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱成均 二〇一九年十二月十一日 书记员  陈 茜