山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1324民初8133号原告：沈建志，男，汉族，1990年9月7日生，居民，住兰陵县。原告：谢飞飞，女，汉族，1989年12月1日生，居民，住兰陵县。原告委托诉讼代理人：宋会会，山东瑞纳律师事务所律师。被告：胥星龙，男，汉族，1989年2月20日生，居民，住兰陵县。原告沈建志、谢飞飞与被告胥星龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈建志、谢飞飞及委托诉讼代理人宋会会到庭参加诉讼，被告胥星龙经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。沈建志、谢飞飞向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法确认原、被告双方于2017年12月17日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、判令被告将案涉房屋所有权过户给原告;三、判令被告向原告支付违约金52800元并负担中介佣金3960元、原告的律师代理费10000元，合计66760元；事实与理由：2017年12月17日，原告经山东中庸房产营销策划有限公司兰陵分公司介绍，与被告签订了关于临沂市兰陵县东方御景8号楼三单元502室的《房屋买卖合同书》。原告以人民币264000元的价款购买该房屋，首付款为人民币150000元，合同对交易定金、付款方式、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告依约于当日支付了定金人民币20000元，并于2017年12月21日向被告支付房屋剩余首付款135000元。另外，原告分别于2018年11月10日、2019年8月30日、2019年11月4日支付购房款10000元、10000元和20000元，原告还于2018年12月13日向兰陵县房产和住房保障局缴纳涉案房产的住房维修基金共计2282元。被告于2017年12月21日交付房屋给原告。然而，被告不仅违反合同约定，在应当办理房产所有权转移手续的情况下拒绝办理，并且竟然擅自将案涉房屋抵押给案外人，致使原告对案涉房屋的占有、使用的权益被侵害。原告认为，被告拒绝办理房产所有权转移手续明显属于违约，而擅自将案涉房屋抵押给案外人则导致原告的房屋买卖存在落空风险、属于根本违约，被告有义务解除房屋抵押、办理房产所有权转移手续、并承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。胥星龙未答辩。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月17日，被告胥星龙（甲方）、原告沈建志（乙方）、山东中庸房产营销策划有限公司兰陵分公司（丙方）、签订了关于临沂市兰陵县东方御景8号楼三单元502室的《房屋买卖合同书》，合同第一条约定：甲方同意将所拥有的兰陵县东方御景小区8号楼3单元502户房产出售给乙方，此房权为私房产权，此房证件为购房合同号，权属证号YS201304223.合同第二条约定：甲方承诺和保证出售的房产产权清楚，无抵押、担保、查封、出售出租等影响乙方实现产权变更登记的情形，无任何产权权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵；同户籍、相关亲属及房产产权共有人、所有人一致同意出售，同时保证已付清过户前所有契税、维修基金、物业管理、水电、燃气、暖气.有线电视费。乙方对该房屋已作充分了解，愿意购买该套房屋，并自愿承担相应责任。第三条约定：原、被告双方同意上述房产的交易成交价为人民币无264000元整。此价格包括该房产的配房和配套设施价格。此合同签订当日乙方付20000元(大写：贰万元整)为购房定金，转交中介方保管：甲方向乙方交出房产权属证明，转交中介方保管。甲乙双方协定，签订本合同七日内，乙方付甲方150000元为首付款，甲方向乙方交出房屋使用权并办理房屋交接手续，剩余待办出房产证后乙方以银行贷款方式支付甲方，具体时间以银行放款时，此交易方式为甲乙双方自行协商，中介方仅作为见证方。第五条约定：甲方在房款全部到位后七日内，腾空交付房屋并迁出全部在此房产名下的户口。否则，甲方每延迟一天，按照每天200元赔偿乙方作为滞纳金，乙方可以以甲方违约解除双方交易关系。在房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关所有权变更登记手续。第六条约定：鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙方支付佣金费用：佣金费为房产买卖总价款的1.5%，金额为3960元，乙方负担3960元，佣金费以扣除定金的方式，于本合同签订之同时一次性支付给丙方，本合同一经签订，佣金费概不退还。第八条约定：本合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属违约。若出现违约。违约方应承担违约责任并支付佣金费用；若甲方违约双倍返还给乙方购房定金，并按照总房价的20%向乙方支付违约金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金及违约金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，应向甲方赔付相当于所交定金数额的违约金，佣金费从已交定金中优先扣除，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付。第九条约定：甲乙双方承诺过户日期由可办房产证后，证满两年或税满两年为准后三十个工作日内。甲乙双方任何一方延迟，每天按照200元赔偿对方作为补偿金，甲乙双方任何一方逾期七日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应当按照本合同第八条的规定承担违约责任，但双方另有约定的除外。第十三条约定：未尽事宜由各方协商解决，相关补充协议与本合同具有同等法律效力。如不能解决，则提请丙方驻地法院诉讼解决，丙方在本合同中只作为见证，服务方（注：诉讼中聘请律师费、诉讼费、保全费、丙方的服务费和代办费等均由违约方承担）。备注：在未过户之前，乙方每年向甲支付10000元房款，自合同日计算。被告于2017年12月21日交付房屋给被告占有使用至今。原告按合同约定已支付被告房款192282元。2019年9月10日，被告办理了涉案房屋的产权登记，2019年9月10日向他人借款办理了房屋抵押手续。原告沈建志与被告胥星龙于2018年11月4日协商，原告沈建志向被告胥星龙的账户支付20000元，被告胥星龙承诺于2018年11月6日跟原告沈建志一起去办理解压过户。原告沈建志依约向被告胥星龙支付20000元，被告胥星龙未按约定办理协助过户手续。本院认为，原告沈爱志、被告胥星龙之间签订的《房屋买卖合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认，双方当事人应当按照合同约定履行相关权利义务。被告胥星龙应按照双方约定将涉案房产过户给原告沈建志。原告沈爱志、被告胥星龙在合同中约定被告胥星龙承诺和保证出售的房产产权清楚，无抵押、担保、查封、出售出租等影响乙方实现产权变更登记的情形，2019年9月10日被告向他人借款办理了房屋抵押手续，构成违约，原告沈爱志要求被告支付违约金符合法律规定，本院依法予以支持。原告谢飞飞非合同相对方，根据合同相对性原理，原告沈爱志要求被告胥星龙履行合同义务及支付违约金无事实依据及法律依据，本院依法不予支持。被告胥星龙经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告沈建志主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩的权利，不影响本院在查明本案事实的基础上依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告沈建志和被告胥星龙之间签订的《房屋买卖合同书》有效，并继续履行；被告胥星龙应按约定将兰陵县兰陵县东方御景8号楼三单元502室房产过户给原告沈建志。二、被告胥星龙于判决生效后十日内支付原告沈建志违约金52800元、中介佣金3960元、律师代理费10000元合计66760元。三、驳回原告谢飞飞的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1469元、保全费1840元，由被告胥星龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对当事人人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  马继达人民陪审员  朱汉兴二〇一九年十二月三十日书 记 员  张天翔