贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5819号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张耿，男，彝族，1972年8月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：郭鹃，女，汉族，1980年8月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张競（特别授权）、吴前辙，系贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人张耿、郭鹃商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、本案争议双方于2014年5月31日签订《商品房买卖合同》，当时《不动产登记暂行条例》尚未颁布(颁布时间为2014年11月24日)，合同约定的“办理商品房转移登记的有关文书”的具体内容，依据《房屋登记办法》等行政规范确定，即办理商品房转移登记的有关文书为备案证明书。合同履行期间，《不动产登记暂行条例》颁布，该条例首次确立了不动产统一登记制度，即房屋权属与其所依附的土地权属统一登记为“不动产权证”。“两证合一”的不动产登记模式，对商品房出卖人办理房屋初始登记以及协助办理房屋转移登记产生影响，客观表现为出卖人依约应当交付的“办理离品房转移登记的有关文书”中的“有关文书”的内容发生变化，以致商品房备案证明的取得不能作为认定商品房具备办理转移登记条件的标准，而应当以出卖人完成房屋初始登记、取得不动产权证书(大产权证)为认定依据。前述政策调整对合同义务履行内容产生的影响，系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不可归责于出卖人。二、上诉人已依约于2016年1月13日取得商品房备案证明书，涉案房屋位于E3区，根据毕节市不动产交易中心通知，因涉案小区如有其他商品房已取得房产证的，那么就不用另行办理首幢登证书，结合本案情况，因E3区已有若干业主于2016年9月29日取得了房产证（有证据为证），因此，E3区无需另行办理首幢登证书，上述可证明上诉人已于2016年9月29日提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。三、2018年8月23日，上诉人通过邮政方式邮寄给房屋买受人相关告知书，（有证据为证）告知其已经可以办理不动产权证。足以证明上诉人已经向房屋买受人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此应当认定上诉人于2018年8月23日履行完毕通知义务，视为完成了合同约定的文书交付义务。被上诉人未提交书面答辩意见。原审原告张耿、郭鹃向一审法院起诉请求：一、要求被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证；二、要求被告向原告支付违约金，以已付购房款333,626.00元为基数，按中国人民银行贷款基准利率1.5倍的标准，从2016年10月1日暂计算至2019年6月25日为65,060.50元；三、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E3幢20层1号房（房号为E3-20-1），用途为住宅，建筑面积92.99平方米，套内建筑面积72.47平方米，房屋总价款333,626.00元，买受人应当在合同签订之日支付首付款103,626.00元，余款230,000.00元以公积金方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2016年3月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款333,626.00元。原告还支付了办证等相关税费。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2016年1月13日涉案房屋取得毕房商备BJ16登字第03号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城E3幢；被告于2016年2月23日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务。2018年2月11日，被告获得涉案房屋的土地面积审查证明和分割明细。2018年10月20日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务，被告应于2016年9月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，且根据相关规定，房屋权属证书即为不动产权证书。因此，原告要求被告为交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证，实为交付涉案房屋的不动产权证书。故原告的该诉讼请求，一审法院应于支持；被告虽于2016年1月13日取得商品房备案证明书，但其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年10月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年10月20日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，一审法院予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持从2016年10月1日起至2018年10月20日止的违约金，以其已支付购房总款333,626.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告张耿、郭鹃办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张耿、郭鹃逾期办理不动产权证的违约金(违约金以333,626.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年10月20日止)；三、驳回原告张耿、郭鹃的其他诉讼请求。案件受理费713.00元，由原告张耿、郭鹃负担180.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担533.00元。二审中，上诉人提交了快递回单，拟证明违约金至迟应计算至2018年8月23日。被上诉人质证称，针对有邮寄单的业主，邮寄单及告知书的真实性，关联性和合法性均不予认可，理由：1、经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载物品如何不清楚；3、我方当事人均未收到该邮寄单，不能证明上诉人向被上诉人邮寄过告知单，同时达不到上诉方的证明目的；4.签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉方负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务；5.即便确实有邮件，也要以邮戳时间为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达。二审认为，该证据材料符合证据三性，应予确认。二审审理查明，上诉人至迟已于2018年8月23日通知了被上诉人涉案房屋已具备办证条件，对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.不动产登记制度变化能否免除上诉人的违约责任；2.上诉人是否已于2016年9月29日提供了办证相关文书到房屋登记部门；3.计算违约金的截止时间确定为何时。关于焦点1，不动产登记制度的变化不能免除上诉人违约责任，理由是：1.根据合同约定，上诉人应在2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人。《不动产登记暂行条例》虽然在商品房买卖合同签订后颁行，但涉案商品房所在地开始实施不动产统一登记是从2016年9月30日开始，且明确此前的相关证件继续有效，因此，不能确定不动产登记制度的改革对本案是否实际产生影响及其影响的程度是否已达到了不可克服的程度。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”规定，若不动产登记制度的变化已达到不可抗力的程度，上诉人应及时通知被上诉人，但上诉人并未提供充分证据证明其履行了该通知义务。3.上诉人既然主张其已于2016年9月29日即已将办证文书到有关部门，也表明其履行办证义务不受影响，履行转化后的通知义务（通知已符合办理转移登记条件等办证事宜）也应受影响。关于焦点2，上诉人以与涉案房屋同幢的其他业主已取得房产证为由主张，其已于2016年9月29日将涉案房屋办证文书交至办证部门。经查，上诉人的理由及其主张的事实不存在必然联系，二审不予采纳。关于焦点3，上诉人提交了邮政快递单证明其至迟于2018年8月23日完成了通知义务。经查，根据本案实际情况，上诉人交付办理商品房转移登记相关文书的义务已转化为对涉案房屋已经取得办理商品房转移登记条件及办证等事宜的通知义务。上诉人提交的快递单已载明其于2018年8月23日向被上诉人邮寄了“办理产权证的告知函”，快递单上有邮政的邮戳，因此，该快递单具有真实性、关联性、合法性，且“办理产权证的告知函”表述本身包含了告知涉案房屋已符合办理转移登记条件的意思，在与涉案房屋已具备转移登记条件客观状况相一致的情况下，能够证明上诉人已于2018年8月23日完成了告知义务。故二审对上诉人主张的以该日期违约金截止日期主张予以采纳。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决确定的违约金截止时间需要变更，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7477号民事判决第一项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告张耿、郭鹃办理涉案房屋不动产权证书。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7477号民事判决第三项，即：驳回原告张耿、郭鹃的其他诉讼请求。三、将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7477号民事判决第二项变更为“招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张耿、郭鹃逾期办理不动产权证的违约金(违约金以333,626.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年10月1日起计算至2018年8月23日止)”。四、驳回被上诉人张耿、郭鹃的原审其他诉讼请求。五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费713.00元，由原审原告张耿、郭鹃负担273.00元，由原审被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担440.00元；二审案件受理费1476元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十四日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮