贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初4830号原告：贵阳荣益商业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市清镇市金清大道168号凤凰栖熙街53号，统一社会信用代码：91520181080669483L。法定代表人：傅宏宇，公司董事长。委托诉讼代理人：李彦豪，国浩律师（成都）事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告：王兴，男，1989年12月15日生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：马庆峰，贵州省贵阳市清镇市威清法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：姚文云，贵州省贵阳市清镇市威清法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。原告贵阳荣益商业管理有限公司(以下简称荣益公司)与被告王兴合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告荣益公司的委托诉讼代理人李彦豪、被告王兴的委托诉讼代理人马庆峰、姚文云到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。荣益公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付截止《租赁合同》解除时的管理费14273.89元（以《租赁合同》内标准为准，计算至2019年7月1日）；2、判令被告支付计算至上述管理费付清时止的违约金（前述违约金暂计算至2019年8月13日为8390元）；3、判令被告向原告支付至商铺返还之日止的占用费（以《租赁合同》约定的租金和管理费为准，从《租赁合同》解除之日起计算至商铺返还之日止，暂计算至2019年8月13日，为11388.5元）；4、判令被告立即向原告返还时光贵州二期项目A-1-6商铺；5、判令被告向原告支付解约违约金3766.17元；6、判令被告向原告支付原告支出的律师代理费2000元（庭审中撤回该项诉请）；7、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年8月11日，被告与原告签订《（时光贵州）二期租赁合同书》及其附件（以下统称：租赁协议），约定由被告承租位于金清线与百职路交汇处的时光贵州二期项目A-1-6号商铺（以下称：该物业），A-1-6号商铺的租赁面积为158.91平方米，租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止。《租赁协议》对房屋租金和管理费支付方式及标准进行了约定。虽然荣益公司多次催收，被告仍未支付拖欠的相关费用。被告拒不支付租金及综合管理费的行为，已经严重违反了《租赁协议》及附件的相关约定，已给原告造成重大损失。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，判为所请。王兴辩称，原告诉请不符合客观事实，应当予以驳回，2017年9月1日本案原告与赵亮签订时光贵州商铺协议，原告才取得商铺管理权，而2016年8月16号，本案原告就与被告签订租赁合同书，该租赁合同书在2017年9月1号，原告取得涉案房屋管理权之前签订，原告和被告签订的租赁合同违反法律规定，本案合同签订的租赁合同书属于原告单方制作，属于格式合同，合同约定的条款、对本案被告显失公平，不具有约束力。本案原告与被告签订租赁合同书后，管理存在瑕疵，导致原告经营的商铺存在漏水现象，原告没有履行管理职责，应当承担过错责任。原告已将本案经营的商铺设备径行搬离，擅自收回商铺，被告对由此产生的损失，保留诉权。综上所述，原告与本案被告签订的租赁合同显失公平，原告应当承担管理不善的责任，请求驳回原告诉请。围绕诉讼请求及本案事实，原告向本院提供了时光贵州二期物业整体租赁合同书复印件、时光贵州二期商铺委托管理服务协议及情况说明书复印件、租赁合同及附件复印件、支付凭证及收据复印件、催收函复印件、合同解除函及邮寄证明复印件等证据；被告向本院提供身份证复印件、KISSMANGO·水果捞图片复印件、成都宏创伟业商务服务有限公司说明等证据。本院组织当事人双方进行了证据交换和质证。根据原被告陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2016年8月11日，荣益公司（甲方、出租方）与王兴（乙方、承租方）签订《时光贵州二期租赁合同书》,合同编号为：Q/RYSG-BD-2016-121，商铺位置：A-1-6。合同约定：本合同租赁商铺位于金清线与百职路交汇处由贵州棕榈仟坤置业有限公司开发的时光贵州二期项目A-1-6号商铺；租赁面积158.91平方米；承租方租赁商铺的经营范围仅限于经营水果捞甜品店；未经出租方书面同意，承租方超范围经营属违约行为；租赁期限为5年，即从2016年9月1日起至2021年8月31日止；租金标准：第一年商铺的物业租金标准为45元/平方米/月，月租金总额为7150.95元；商铺商业、物业综合管理费标准为5元/平方米/月，月综合管理费总额为794.55元；商铺租金和综合管理费按季度结算，由承租方在每季结束前20日内将本季度租金及综合管理费交付给出租方或出租方的授权委托人，付款方式为转账或现金；免租期：2016年9月1日至2019年8月31日为免租期，如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，则乙方不再享有免租期；履约保证金:本合同书签定之日，承租方需向出租方支付二个月租金作为本合同的履约保证金；如在合同期内由于乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳保证金不予退还。租金及综合管理费（按建筑面积计算）50元/平方米/月，总计7945.5元。办理商铺交接时承租方需预交3个月租金及综合管理费，租金作为租赁期租约第一年的第壹季度抵扣；水、电、气费及管理费交纳期限为每月10日至20日；商铺交接时间：出租方应于2016年9月1日前，将商铺交付承租方装修和使用，承租方需书面签收，如交房时间延后，则相应租赁年限同比顺延；违约责任：承租方有下列情形之一的，出租方可以单方面终止合同，并收回商铺，且承租方应按本合同租金总额的2%承担违约责任及赔偿出租方因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）：承租方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。承租方逾期交付租金和综合管理费的，属违约行为，除仍应及时如数补交外还应支付违约金10元/日；承租方逾期交付水、电、气、管理费，属违约行为，除仍应及时如数补交外，还应支付违约金10元/日。合同附表载明2016年-2017年8月31日，王兴应缴费用为29398.35元；2017年9月1日-2018年8月31日，王兴应缴费用为9534.6元；2018年9月1日-2019年8月31日，王兴应缴费用为9534.6元；2019年9月1日-2020年8月31日，王兴应缴费用为81044.10元……。王兴在该表上签字确认。合同签订后，荣益公司将案涉门面交由王兴管理、使用。王兴于2016年9月13日交纳合同约定的预缴三个月租金21452.85元及三个月管理费2383.65元，共计23836.5元（收据载明为租金）。同日，交纳装修管理费1263元；2019年5月31日交纳管理费8000元。2017年9月16日、2018年1月19日，荣益公司向王兴邮寄《关于支付时光贵州租金的通知》，要求王兴向荣益公司支付综合管理费；2019年3月15日、2019年4月23日、2019年6月15日，荣益公司向王兴邮寄《催款函》,要求王兴在收函后七日内支付所欠费用，否则，公司将采取单方面解除合同、起诉等措施。2019年6月18日，荣益公司向王兴邮寄《通知单》，要求王兴收到通知单后于2019年6月21日12：00前开店进行正常营业。如未按照合同约定履行营业义务，荣益公司将单方面终止合同，并收回商铺，且要求你方按本合同租金总额的2%承担违约责任及赔偿出租房因此而遭受的其他实际损失（包括律师诉讼代理费）;2019年6月29日，荣益公司向王兴邮寄《合同解除函》，解除双方于2016年签订的合同，自通知书送达之日起三日内，王兴应搬离商铺，将商铺交还给荣益公司。该邮件于2019年7月1日向王兴送达，送达结果为他人签收。王兴称未收到解除通知的邮件，收到了荣益公司的微信解除通知。荣益公司认可于2019年6月28日向王兴发送微信解除通知。王兴在收到解除通知后未提出异议。荣益公司在与王兴解除合同后，将王兴存放在案涉门面的物品于2019年9月15日搬至其他空闲门面内，之后，王兴将放置在其他空闲门面内的东西搬走。审理过程中，荣益公司向本院出具情况说明，称截止2019年6月28日，荣益公司应收案涉门面的租金及管理费金额为46825.48元，其中租金为21452.85元，管理费为25372.63元，已收案涉门面租金及管理费金额为32631.5元，欠款金额为14193.98元。在已收款项中，荣益公司将2016年9月13日收到的23836.5元抵扣第一租约年第一季度租金及管理费；2016年12月10日收到的795元用于抵扣第一租约年第二季度租金及管理费。审理过程中，原被告双方对案涉门面的交接时间发生争议，荣益公司认为是2016年8月11日交付，王兴认为是合同签订后一个月收的门面。双方均未提供门面交接证据。双方的合同约定有“出租方应于2016年9月1日前，将商铺交付承租方装修和使用，承租方需书面签收，如交房时间延后，则相应租赁年限同比顺延”及“办理商铺交接时承租方需预交3个月租金及综合管理费”。王兴交纳3个月租金及综合管理费的时间为2016年9月13日，因此，本院认定案涉门面的交接时间为2016年9月13日。另查明，2017年5月2日，荣益公司（承租人）与案外人贵州棕榈仟坤置业有限公司（出租人）签订《时光贵州二期物业整体租赁合同》，合同约定出租人将其合法拥有物权（即尚未售出物业）的位于贵州省贵阳市交汇处的时光贵州二期商铺租赁给承租人。合同签署后，租赁物业发生所有权变更的，出租人向承租人保证，在所有权发生变更时向受让人披露本合同内容，受让人将继续履行本协议的出租人义务。合同项下租赁物业的租赁期限为壹拾伍年，即合同有效期限为2017年1月1日至2032年12月31日。2017年9月1日，案外人赵亮与荣益公司就位置为A-1-6的商铺签订《时光贵州二期商铺委托管理服务协议》。在审理过程中，时光贵州二期位置为A-1-6的商铺所有权人陈晓莉、赵亮向本院出具《情况说明》，称两人目前为案涉商铺的所有人，就荣益公司诉王兴案之情况，作如下说明：1、荣益公司有权向王兴出租案涉商铺；2、荣益公司有权以其自身名义向王兴收取租金和其他相关费用；3、我方确认荣益公司起诉王兴一案的案件的结果，与我方没有利害关系；4、我方与贵阳荣益商业管理有限公司签订的《委托租赁协议》继续有效，交房时间不变。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。案涉商铺的所有权人贵州棕榈仟坤置业有限公司（出售前）、陈晓莉、赵亮（购买后）均认可荣益公司管理、出租商铺的权利，本案荣益公司与王兴签订的《时光贵州二期租赁合同书》为有效合同，依法受法律保护，当事人应当依约履行义务。对于被告辩称荣益公司无权与被告签订合同，合同无效的辩解意见不予采纳。合同签订后，原告将商铺交与被告使用，被告应当按照双方合同约定给付租金和管理费。荣益公司根据合同约定，在向王兴催缴费用无果的情况下解除合同，微信解除合同通知于2019年6月28日送达王兴，双方的合同于2019年6月28日解除。合同相关费用开始计算的时间应为2016年9月13日，与原告开始计算的交房时间（2016年8月11日）相比，相差1个月。根据荣益公司将王兴交来的费用抵扣所欠费用的计算方式，截止2019年6月28日，王兴的欠款金额应在荣益公司根据双方合同约定确认的14193.98元欠款金额的基础上减少一个月的管理费，即14193.98元-794.55元=13399.43元。因荣益公司在王兴交费后，是将王兴所交费用用于抵扣所欠管理费用，未计算逾期支付管理费的违约金，所以，本院计算逾期支付管理费的开始时间为2017年11月21日，按每日10元的标准计算至管理费付清之日止。合同解除后，被告王兴实际占有、使用租赁物至2019年9月15日。2019年6月28日（合同解除日）至2019年9月15日（物品搬离门面日）期间的占用费按照双方合同约定的租金和管理费标准计算为50元/平方米/月×158.91平方米÷30日×79日=20923.15元；双方合同约定解约违约金的计算方式为总租金的2%，即188308.35元×2%=3766.17元，对原告该项诉请予以支持；案涉门面已由原告收回，对于原告要求被告返还门面的诉请不予支持。被告辩称双方合同显失公平，未在期限内申请撤销合同亦未向本院提供相应证据，对被告该项辩称不予采信。对于王兴交纳装修管理费1263元属于装修过程中，荣益公司对商户的水电安装走线等装修工作进行指导和管理，不属于本案抵扣费用。被告辩称荣益公司没有履行好管理义务，给王兴造成损失，王兴可另案主张其权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、限被告王兴于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳荣益商业管理有限公司管理费13399.43元及违约金（从2017年11月21日起按照每日10元标准计算至管理费付清之日为止）；二、限被告王兴于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳荣益商业管理有限公司合同解除后的门面占用费20923.15元；三、限被告王兴于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳荣益商业管理有限公司解约违约金3766.17元；四、驳回原告贵州荣益商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，由被告王兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  黄国芬人民陪审员  杨国敏人民陪审员  李洋庆二〇一九年十二月二十四日书 记 员  陈天义