惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初515号原告：深圳市某某物业管理股份有限公司惠州大亚湾分公司。负责人：彭英。委托代理人：郭志能，男，1984年10月12日出生。被告：陈某某，女，1973年3月23日出生。委托代理人：刘某某，男，1983年11月23日出生。原告深圳市某某物业管理股份有限公司惠州大亚湾分公司（以下简称某某公司大亚湾分公司）与被告陈某某物业服务合同纠纷一案，本院2017年3月27日受理后，依法适用普通程序，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告某某公司大亚湾分公司的委托代理人郭志能及被告委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司大亚湾分公司向本院提出诉讼请求：l、依法判令被告支付惠州市大亚湾西区石化大道西66号某某东部某某海岸花园海岸南区49栋l层01号房的物业服务费共计人民币26014.56元；2、依法判令被告支付水费：557.72元；3、依法判令被告支付电费：1269.15元；4、依法判令被告支付公摊电费：589.34元：5、依法判令被告支付承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告接受惠州市某某东部房地产开发有限公司对某某东部某某海岸花园进行前期物业管理，并与惠州市某某东部房地产开发有限公司签订了《东部某某海岸前期物业服务合同》。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定联排别墅物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积每平方每月3.18元缴纳。被告系原告管理的某某东部某某海岸花园海岸南区49栋1层01号房业主，该房屋建筑面积371.85平方米。2015年7月至2017年4月期间，被告拖欠物业服务费26014.56元；2016年1月至2017年1月期间，拖欠公摊电费共计人民币589.34元。2016年5月至2016年8月期间，拖欠电费共计人民币1269.15元。2016年6月至2016年10月期间，拖欠水费共计人民币557.72元。合计人民币28430.77元。我方曾多次以多种形式（电话、通过短信平台、发送律师函）向被告催交物业服务费、公摊电费等费用，但都是以不正当理由拒绝缴纳。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业服务费、公摊电费等有关费用，现根据《东部某某海岸花园前期物业服务合同》第十二条、第十五条；双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条、第五条、第十四条之规定及《中华人民共和国合同法》第108条、第109条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉请。被告辩称：一、被告的物业建筑面积为370.85平方米，而非原告主张的371.85平方米。被告与惠州市某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及被告与原告某某公司大亚湾分公司签订的《前期物业管理服务协议》均写明被告物业建筑面积为370.85平方米。二、原告要求被告支付2015年7月至2017年4月期间物业管理费26014.56元没有事实和法律依据。1、原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》没有经过被告确认，对被告不产生约束力。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》也是为格式合同，物业费价格为原告单方制定，明显高于当地政府指导价，也没有向当地价格主管部门备案，也没有征求过业主的意见。如果被告不签原告提供的《前期物业管理服务协议》，也无法办理入伙手续。2、原告没有按照服务协议内容约定提供物业服务。原告没有提供合格的物业服务，在别墅区中只看到物业做了消杀服务，没有看过物业有做过其他的服务。业主与物业开会，业主提出的问题物业都没有做答复，我方提出的问题物业也认可的，并不是无理取闹的问题，但是物业不去做。高处的构件有隐患，政府部门也要求物业整改，但是物业也不去整改。业主交物业管理费是应该的，但是物业也应该提供相应的服务。三、原告要求被告支付水费、电费、公摊电费没有事实和法律依据。基于上述事实和理由，被告请法院依法查明事实基础上依法驳回原告全部诉讼请求。原告提交了以下证据：1、广东省商品房买卖合同。证明被告为东部某某海岸花园海岸南区49栋101号房业主；2、惠州市大亚湾房产测绘成果报告。证明其计收物业管理费的面积；3、东部某某海岸花园前期物业服务合同（1至4期）。证明原告按照与甲方签订的前期物业管理服务合同履行对东部某某海岸花园（1至4期）的物业管理；4、前期物业管理服务协议。证明原告按照与被告签订的前期物业管理服务协议履行服务内容；乙方应按照物业费价格、缴纳时间进行有关费用的缴纳；5、申通快递单号（律师函）及电子签收凭证。证明原告对被告进行催收；6、入伙通知书和领取钥匙签收表。证明其已经入伙。被告质证如下:对证据1没有异议。对证据2有异议，测绘面积与合同面积不一致，测绘面积是371.85平米，合同面积是370.85平米。对证据3不清楚，我方没有看见过。对证据4没有异议，是真实的。对证据5不清楚，我方没有收到过。对证据6没有异议。经审理查明：被告于2012年6月21日与惠州市某某东部房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买的房产为广东省惠州市大亚湾西区石化大道西66号某某东部某某海岸花园海岸南区49栋1层01号房，该房产建筑面积共370.85平方米。该合同第五条约定商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。被告于2014年4月30日与原告签订了一份《前期物业管理服务协议》。原、被告双方在该协议中约定：由原告为被告提供对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等物业服务，物业管理服务费用（不含公共水电）依据物价局最新文件规定收取，多层住宅按建筑面积每月每平方米别墅3.18元，被告应从开发商通知的业主入伙之日起开始向原告缴纳管理费，此后每月10日前缴纳当月物业管理费，居民用水用电的收费标准按当地政府指导价收取；被告的物业属于多层住宅别墅，建筑面积为370.85平方米。惠州市某某东部房地产有限公司于2014年9月29日向被告出具一份入伙通知书，该通知书载明被告入伙时间为2014年10月15日。被告于2014年10月8日签署了某某东部某某海岸花园海岸南区49栋1层01号房收楼声明书并领取该房产钥匙。被告2015年7月至2017年4月期间的物业管理费用共25197.04元一直没向原告缴纳，被告2016年5月至2016年8月期间的电费1269.15元、2016年6月至2016年10月期间的水费557.72元由原告垫付代扣，被告缴纳了2015年12月以前的公摊电费，2016年1月至2017年1月期间的公摊电费567.03元被告一直未缴纳。原告于2016年11月3日向被告发出律师函催收上述费用，邮单查询记录显示该邮件于2016年11月4日被签收。另查明，惠州大亚湾房地产测绘所于2014年8月27日出具一份对某某东部某某海岸花园海岸南区49栋的房产测绘成果报告，并说明该成果仅用于商品房确认产权，测绘结果显示某某东部某某海岸花园海岸南区49栋1层01号房建筑面积为371.85平方米。本院认为，被告陈某某为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷。本案为物业服务合同纠纷，应当适用合同最密切联系地的中华人民共和国内地法律。原告和被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为：1、原告在履行物业服务合同有无尽到责任；2、原告主张的费用有无依据。关于原告在履行物业服务合同有无尽到责任的问题。被告辩称原告没有按照服务协议内容约定提供物业服务。原告没有提供合格的物业服务，在别墅区中只看到物业做了消杀服务，没有看过物业有做过其他的服务。被告称业主与物业开会，业主提出的问题物业都没有做答复，被告提出的问题物业也认可的，并不是无理取闹的问题，但是物业不去做。高处的构件有隐患，政府部门也要求物业整改，但是物业也不去整改。业主交物业管理费是应该的，但是物业也应该提供相应的服务。被告认为原告在提供物业服务过程中存在问题，可以按照物业服务合同的约定另行向原告主张权利，不能作为本案被告不按时缴纳物业费用的正当理由。被告的该辩解理由没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告主张的费用有无依据的问题。原告主张按物业建筑面积为371.5平方米收取物业管理费，本院予以认可。被告答辩称物业建筑面积为370.85平方米，理由是被告与惠州市某某东部房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》均约定物业建筑面积为370.85平方米。但《商品房买卖合同》第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。且建设单位与原告签订的《东部某某海岸花园前期物业服务合同》第十二条第二款约定物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳。被告该物业在签订《商品房买卖合同》和《前期物业管理服务协议》时未办理产权登记，产权登记的建筑面积的依据是测绘成果，因此实际按测绘成果报告中的建筑面积371.5平方米交纳物业管理费符合合同约定，被告称物业建筑面积为370.5平方米无事实依据，本院不予采信。被告辩称原告主张物业管理费26014.56元没有事实和法律依据，理由是原告与建设单位签订的《东部某某海岸花园前期物业服务合同》没有经过被告确认，对被告不产生约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告以《东部某某海岸花园前期物业服务合同》未经其确认作为其不履行合同义务的辩解理由没有法律依据，本院不予支持。被告称原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》也是为格式合同，物业费价格为原告单方制定，明显高于当地政府指导价，也没有向当地价格主管部门备案，也没有征求过业主的意见。格式合同是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款无效的情况是指提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述协议虽为原告预先制定的，但该协议中并无原告免除其责任、加重被告责任、排除被告主要权利的条款，因此该协议并非无效的格式合同，仍对原、被告双方产生法律约束力。在庭审中，原告称别墅区的物业费在2016年后无需向物价局备案，而是延续之前在房管局备案的价格标准。被告称物业费价格明显高于当地政府指导价该项辩解理由没有法律依据，而且被告也不能以物业费价格没有向当地价格主管部门备案，没有征求过业主的意见作为其拒绝交纳物业费用的抗辩理由，被告该辩解理由没有法律和事实依据，本院不予采信。被告称原告要求被告支付水费、电费、公摊电费没有事实和法律依据。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》中约定了水电费以及公摊电费，并约定了水电费的收费标准，且上述费用均已实际发生并由原告垫付，被告该辩解理由与事实不符，本院不予采信。原告按照物业服务协议的约定为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定向原告支付物业服务费并承担相应的公摊电费，支付原告为其代缴的水电费。本院认定的费用如下：1、2015年7月至2017年4月期间的物业管理费用共25197.04元；2、2016年6月至2016年10月期间的水费为557.72元；3、2016年5月至2016年8月期间的电费1269.15元；4、2016年1月至2017年1月期间的公摊电费为567.03元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告陈某某自本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业管理股份有限公司惠州大亚湾分公司支付物业管理费共计人民币25197.04元；二、被告陈某某自本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业管理股份有限公司惠州大亚湾分公司支付水费557.72元；三、被告陈某某自本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业管理股份有限公司惠州大亚湾分公司支付电费1269.15元；四、被告陈某某自本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某物业管理股份有限公司惠州大亚湾分公司支付公摊电费567.03元；五、驳回原告深圳市某某物业管理股份有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。案件受理费511元，由原告负担50元，被告负担461元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  谢学炎审判员  古朝晖二〇一九年十二月二十六日书记员  何晓华