四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1503民初1644号 原告：王历，女，1977年2月7日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：谭国君，四川顺安律师事务所律师。 被告：四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司，住所地：宜宾市南溪区文化街党校综合楼。 法定代表人：李达鑫，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 原告王历与被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇房产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告王历及其委托诉讼代理人谭国君，被告鑫宇房产公司的委托诉讼代理人郭芳莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王历向本院提出诉讼请求：1、判决被告鑫宇房产公司向原告王历退还因增加通风井导致面积减少1.7平方米的价款19756.71元；2、判决被告向原告给付资金的占用利息，其标准为以19756.71元为基数，按照同期中国人民银行贷款的基准利率6厘进行计算，从2014年2月6日起算至退还19756.71元完清日止；3、判决被告向原告支付因改变设计而影响房屋的使用面积、质量和使用功能的赔偿款10万元；4、本案案件受理费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告将其第一、二、三项诉讼请求变更为：1、请求判决被告鑫宇房产公司向原告王历退还因增加通风井导致面积减少1.7平方米的房屋价款7991.05元；2、判决被告向原告给付资金的占用利息，其标准为以7991.05元为基数，按照同期中国人民银行贷款的基准利率6厘进行计算，从2014年2月6日起算至退还7991.05元完清日止；3、判决被告向原告支付因改变设计而影响房屋的使用面积、质量和使用功能的赔偿款6万元。事实和理由：原告王历与被告鑫宇房产公司于2014年2月11日签订了合同编号2014001248的《商品房买卖合同》，之后原告交纳了应当交纳的购房款。《商品房买卖合同》合同约定：“第九条4设计变更的约定（一）经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以答复的，视同接受变更。（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款基准利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第二十条：产权登记2、出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之0.5的违约金。第二十六条争议解决方式：2、依法向宜宾市南溪区人民法院起诉。”合同签订后，被告改变设计，增加通风井设施和消防栓时并未通知原告，被告的行为属于违法行为和违约行为。原告认为，商品房销售后开发商擅自变更规划、设计，实质上是对购房者权益的一种侵害。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、或经设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”具体到本案中，开发商未经业主许可擅自将没有通风井、消防栓（在原告门口）的设计而擅自安装通风井和消防栓，必然会造成使用面积缩少和空间表面积的减少，使用门的不方便，并且还可能导致业主采光受限、人均共用绿地面积相对减少等权益受到侵害。《商品房销售管理办法》第24条规定，房屋开发公司的变更规划即使通过了行政部门审批，只能免除其行政责任，而不能免除其相应的民事责任。该法同时规定房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。本合同纠纷虽没有直接约定擅自改变设计的违约金、赔偿金，但合同约定了“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”，事后被告草拟的《商品房买卖合同补充协议》：“由于工程整体建筑功能需要，增加通风井设施，造成乙方所购买的房型内局部结构变化。现就房型变更事宜达成以下约定并签订本补充协议：1、甲方向乙方补充8000元人民币，作为影响房型使用补偿金；2、关于增加通风井导致面积减少的部分，按照《商品房买卖合同》的约定，在领取产权证时进行多退少补（包括乙方多出的银行利息）；3、甲乙双方继续履行所签订的《商品房买卖合同》；4、乙方针对上述问题不再追究甲方任何责任”。该补充协议有20户左右已经签订并领取了补偿款。但原告认为该补偿协议约定的补偿金额不足补偿由此造成的损失，因而原告没有与被告签订被告草拟的《商品房买卖合同补充协议》。但被告应当退还原告因面积减少的购房款和承担相应资金占用利息及支付因被告擅自改变房屋设计的赔偿金给原告，其中面积减少了1.7平方米，每平方米4700.62元，折合为7991.05元；其资金占用利息以7991.05元为基数按照同期中国人民银行贷款的基准利率6厘进行计算，从2014年2月6日起算至退还7991.05元完清日止。改变设计的赔偿款的计算，由于原告和被告在《商品房买卖合同》中关于改变设计的违约金没有具体到详细的数额，由此应当依据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《中华人民共和国消费者权益保护法（2013修正）》第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足伍佰元的，为伍佰元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本合同中虽没有详细约定设计变更后的违约、赔偿的处理，但被告擅自变更设计时并未经设计审查单位批准，也未书面通知买受人，属于欺诈行为，按照《中华人民共和国消费者权益保护法（2013修正）》第五十五条规定被告应当赔偿原告所缴纳购房款的3倍，即257735×3=773205元；按照《合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，比照被告在合同中约定的“第二十条2、出卖人按日向买受人支付已付总房款万分之0.5的违约金”的规定，被告应当赔偿原告的损失为：25.7735万元×每天0.5元/万×70年×365天=329256.5元。依据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽原告的损失高达30多万元或者70多万元，但只请求被告赔偿6万元符合法律的规定和实际的损失。由于原告和被告多次协商未果，因此原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉请。 被告鑫宇房产公司辩称，一、关于原告主张所购房屋建筑面积减少是事实。在设计变更的时候被告方电话通知了原告，但没有依据。根据《商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积68.95平方米与宜宾市中立房地产评估公司测绘的实际房屋面积67.25平方米的差额，原告所购房屋因增加通风井导致房屋减少的建筑面积为1.7平方米，减少的套内建筑面积为1.38平方米；二、原告主张返还因增加通风井导致房屋减少面积的价款及资金利息和影响房屋使用质量及功能的赔偿款的诉讼请求，已超过诉讼时效。原告所购房屋室内通风井的变更通过肉眼是能看到的，商品房买卖合同上有明确的设计图纸，根据原告方接房领取钥匙的时间以及原告方在庭审中自认该房屋是其唯一的住房，足以证明原告方在2015年12月24日已经知晓房屋通风井及房屋面积差异的事实。原告于2019年7月提起诉讼，其主张已经超过诉讼时效，依法不应当得到支持。三、原告主张返还房屋减少面积的价款及资金利息和影响房屋使用质量及功能的赔偿款的诉讼请求的计算方式也不符合常理。应当根据减少的套内面积差额1.38个平方米及购房的套内面积单价482 0.04元来进行返还，具体以财务结算为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：原告王历作为买受人与被告鑫宇房产公司作为出卖人于2014年2月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告王历向被告鑫宇房产公司购买位于宜宾市南溪区。该商品房的预测建筑面积共68.95平方米，其中套内建筑面积54.83平方米，分摊的共有建筑面积14.12平方米。按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米4820.04元，商品房总价款为264283元。合同约定付款方式为贷款方式付款，首期支付购房总价款的40%，其余价款贷款支付。合同约定出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。合同约定面积差异的处理：最终面积按有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书为准，并按合同约定单价计算房屋价款，在商品房交付时实行多退少补，据实结算。2015年12月24日，原告王历在被告鑫宇房产公司处办理了交接房屋手续。2017年5月11日被告鑫宇房产公司向原告提供了金额为257767元的购房发票。2 019年1月17日原告向税务机关缴纳房屋买卖契税2577.67元。 另查明，原告王历购买的案涉商品房于2019年3月29日在宜宾市自然资源和规划局为办理了《不动产权证书》（证书编号：川（2019）南溪区不动产权第XX号），《不动产权证书》上载明的房屋建筑面积为67.25㎡，专有建筑面积为53.45㎡，分摊建筑面积为13.8㎡。针对被告设置的通风井，属于被告自行规划设计的变更内容，该变更未经建设规划部门的批准许可。2019年12月25日，本院依法组织各方当事人对案涉房屋进行现场查勘，经查勘确认，原告所述案涉房屋进出门左侧处存在消防栓的情况属实，且该消防栓客观上已不能拆除。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实、合法、有效，本院依法予以认定。被告鑫宇房产公司在签订《商品房买卖合同》后，擅自变更规划设计，在原告所购房屋室内增加通风井面积的行为属违约行为。被告在签订《商品房买卖合同》时未对在进出门旁边安装消防栓的事实进行如实告知，事后在原告进出门旁边安装消防栓的行为，违背了诚实信用原则。 本案的争议焦点为：一、本案诉讼时效是否经过？二、原告王历主张被告鑫宇房产公司退还房屋价款7991.05元及利息、设计变更及安装消防栓影响房屋使用的赔偿款6万元的诉讼请求，是否应当得到支持。 （一）关于本案诉讼时效是否经过的问题 本院认为，原告虽然于2015年12月24日接房，但案涉商品房于2019年3月29日办理不动产权属证书，在未办理不动产权属证书之前，原告并不知晓房屋建筑面积减少的情况，因此，原告主张返还因减少的建筑面积的房屋价款及利息的诉讼请求，未超过诉讼时效。 针对被告鑫宇房产公司擅自变更规划设计，在原告所购房屋室内增加通风井面积以及在进出门的旁边安装消防栓的行为。原告王历提交了鑫宇房产公司与案外人张先雯于2017年4月17日签订的《商品房买卖合同》补充协议，协议由鑫宇房产公司向张先雯补偿8000元，作为因增加通风井设施等影响房屋使用的补偿金。原告称因未同意该补偿方案，故未签订上述补偿协议，本院认为，原告王历与张先雯所购房屋均属于2号楼，房型面积相同，原告的陈述具有高度盖然性，且被告的上述违约行为及安装消防栓违背诚实信用原则的行为给原告使用房屋造成的影响一直客观存在，因此，原告主张被告赔偿因设计变更及安装消防栓影响房屋使用的赔偿款的诉讼请求，并未超过诉讼时效。 （二）原告王历主张被告鑫宇房产公司退还房屋价款799 1.05元及利息、设计变更的赔偿款6万元的诉讼请求，是否应当得到支持的问题。 本院认为，被告鑫宇房产公司在签订的《商品房买卖合同》中约定的预测建筑面积为68.95平方米、套内建筑面积为54.83平方米、分摊建筑面积为14.12平方米，办理的不动产权属证书载明的房屋建筑面积为67.25㎡、套内建筑面积为53.45平方米、分摊建筑面积为13.8㎡。《商品房买卖合同》约定以套内建筑面积单价4820.04元计算房价，按照不动产权属证书载明的套内建筑面积53.45平方米计算房屋价款金额为257631.1 4元(4820.04元/㎡×53.45㎡=257631.14元)。虽然《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为264283元，但根据原告提交的被告鑫宇房产公司向原告提供的金额为257767元的购房发票，原告向鑫宇房产公司实际支付的房屋价款为257767元。原、被告在《商品房买卖合同》中约定最终面积按有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书为准，并按合同约定单价计算房屋价款，在商品房交付时实行多退少补，据实结算。因此，被告鑫宇房产公司应当退还原告的购房价款金额为135. 86元（257767元-257631.14元=135.86元）。原告主张被告按月利率0.6%的标准支付所返还房款的利息，缺乏法律依据。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分“关于合同纠纷案件的审理”中的（三）关于“借款合同”中明确：“自2 019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”的规定，本院依法认定多付房款的利息计算方式为：以本金135. 86元为基数，从2015年12月24日起至2019年8月19日止，以中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率为标准进行计算；从2019年8月20日至实际履行之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告未提交购房款收据，仅提交了2017年5月11日被告鑫宇房产公司出具的购房发票，原告于2015年12月24日接房，应当视为原告于2015年12月24日已付清房款，因此，本院依法认定利息从2015年12月24日之日起开始计算。 被告鑫宇房产公司擅自变更规划设计，在原告所购房屋室内增加通风井面积的违约行为，以及在签订《商品房买卖合同》时未对在进出门旁边安装消防栓的事实进行如实告知，事后在原告进出门旁边安装消防栓违背诚实信用原则的行为，给原告使用房屋造成了一定的影响，对原告的居住及生活造成了不便，应酌情给予赔偿，本院依法认定由被告鑫宇房产公司酌情赔偿原告1万元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王历购房款135.86元； 二、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王历支付利息（利息的计算方法为：以本金135.86元为基数，从2015年12月24日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为标准进行计算；从2019年8月20日至本判决确定的本金给付之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；若未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王历支付影响房屋使用的赔偿款1万元； 四、驳回原告王历的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2696元，由被告四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  陈德容 人民陪审员  张 锐 人民陪审员  周晓强 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  李 棚 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法律提示：申请执行的期间为二年。当事人应当在法律规定的期间内向人民法院申请强制执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。