北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初65321号原告（反诉被告）：北京玖亿柒餐饮服务有限公司，住所地北京市丰台区方庄南路9号院8号楼103。法定代表人：时萌，执行董事。委托诉讼代理人：赵丽赟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱东涛，北京市浩天信和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张大英，女，1964年9月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王昌红叶，北京驰晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐大伟，北京驰晟律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京玖亿柒餐饮服务有限公司（以下简称玖亿柒公司）与被告（反诉原告）张大英（以下简称张大英）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。玖亿柒公司的委托诉讼代理人赵丽赟、朱东涛，张大英的委托诉讼代理人王昌红叶、唐大伟，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。玖亿柒公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认玖亿柒公司与张大英双方签署的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除；2．请求判令张大英返还玖亿柒公司支付的房租及押金共计200000元。事实和理由：2019年6月，玖亿柒公司有意承租张大英涉案房屋，同期查看涉案房屋时发现，该房屋层高过低，无法用于经营酒吧，但张大英明确承诺可以对该房屋底部进行深挖，从而解决该房屋层高不足问题。2019年6月24日，玖亿柒公司与张大英双方签订《房屋租赁合同》，约定玖亿柒公司方租赁张大英位于北京市朝阳区x房屋用于经营酒吧使用，租赁期限从2019年7月9日至2022年7月8日。签署合同后，玖亿柒公司委托施工部门对涉案房屋进行装修改造，在施工时发现该涉案房屋底部为钢筋混凝土结构，无法进行深挖，且依照规定：下挖属于改变房屋结构行为违反相关法律规定，故张大英的承诺无法落实，玖亿柒公司使用该房屋经营酒吧的合同目的无法实现。2019年6月27日，玖亿柒公司与张大英达成合意，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，2019年6月28日，玖亿柒公司将涉案房屋钥匙寄还于张大英。玖亿柒公司与张大英对返还房租及押金未达成一致，至今张大英仍未返还玖亿柒公司支付的房租及押金。张大英答辩称，不认可玖亿柒公司的诉讼请求，合同约定是以现状出租。玖亿柒公司解除合同不符合解除条件。玖亿柒公司存在根本违约行为，开设酒吧没有行业标准和相关规定，不能从主观臆断来主张合同违约，开设酒吧毫无阻碍，不能影响合同目的实现。玖亿柒公司与张大英也未达成解除合同的一致意见。玖亿柒公司与合同外第三人的聊天记录并非张大英的意见。张大英向本院提出反诉请求：1．判令玖亿柒公司支付租金350000元；2．判令玖亿柒公司承担违约金50000元；3．判令玖亿柒公司承担案涉房屋恢复原状的损失43281．69元；4．判令玖亿柒公司承担本案鉴定费10000元；5．本案诉讼费由玖亿柒公司承担。事实和理由：张大英与玖亿柒公司于2019年6月24日签订《房屋租赁协议》，约定张大英将位于北京市朝阳区x房屋，其中335平方米出租给乙方作为经营酒吧使用，租赁期限三年，自2019年7月9日起至2022年7月8日止，分为四个阶段，相应的分四次支付年租金。第一阶段起止时间为2019年7月10日至2020年5月9日，租金500000元，另交50000元押金，玖亿柒公司应当于2019年7月10日交齐500000元，但迄今玖亿柒公司仅支付200000元（含50000元押金），剩余350000元一直未支付。《房屋租赁协议》第八条第2款第(2)项约定：未经张大英同意，玖亿柒公司擅自拆、改、变动房屋内外结构，损坏房屋设施设备的，视同玖亿柒公司违约，张大英有权立即无条件收回房屋，一切后果由玖亿柒公司承担，玖亿柒公司装修无偿归张大英所有，合同终止。第九条第1款约定：玖亿柒公司有以上情形的，张大英可扣除玖亿柒公司缴纳的一个月押金作为违约金。玖亿柒公司在未经张大英同意的情况下，擅自拆除涉案房屋内的三间房间，并毁坏地板且进行了深挖，属于以上条款中提到的擅自拆、改、变动房屋内外结构的行为，构成了违约，按照约定，应当承担违约金即一个月押金50000元。玖亿柒公司的违约行为给张大英造成了重大损失，玖亿柒公司擅自拆、改、变动房屋内外结构，损坏房屋设施设备，经张大英咨询多家装修公司得知，恢复原状至少需花费70000元。玖亿柒公司对张大英的反诉辩称，不同意张大英的反诉请求。合同已经解除，不同意继续支付租金情况，2019年6月28日玖亿柒公司将房屋钥匙快递给张大英儿子，张大英儿子代表张大英去配合鉴定开涉案房屋的门。本案合同不能继续履行系涉案房屋结构不合理，张大英的承诺不能实现。涉案房屋返修费用没有实际发生，玖亿柒公司不同意承担；玖亿柒公司不同意鉴定，针对鉴定费用不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月24日，张大英（出租人、甲方）与玖亿柒公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁协议），双方约定：租赁房屋坐落于北京市朝阳区x房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积335平方米，租赁用途为经营酒吧，租赁期限自2019年7月9日至2022年7月8日，年租金为500000元，押金为50000元。第八条：协议的变更、解除和终止1、在本协议有效期内，任何一方不得擅自变更协议，如需变更须经双方协商一致并签订补充协议。2、乙方有下列行为之一的，视同乙方违约，甲方有权立即无条件收回房屋，一切后果由乙方承担，乙方装修无偿归于甲方所有，本协议即行终止。(1)乙方逾期五日未向甲方缴纳租金的。(2)未经甲方同意，擅自拆、改、变动房屋的内外结构，损坏房屋设施设备的。(3)未经甲方同意擅自将房屋转租给他人。3、在租赁期内，如遇到国家征地或市、区、街道规划用地等原，造成本协议无法履行的，甲乙双方要无条件服从，甲方应在获得补偿款以及签订补偿协议之时第一时间告知乙方，乙方可获得政府赔偿总额的百分之三十五作为因此给乙方造成的损失。第九条：双方违约及责任1、乙方有本合同第八条第二款约定的情形之一的，甲方可扣除乙方所缴纳的一个月押金作为违约金。……2019年6月18日，玖亿柒公司向张大英支付定金10000元，6月24日，玖亿柒公司向张大英支付房屋押金及租金共计190000元。玖亿柒公司租赁案涉房屋后，因经营酒吧需要向张大英提出将案涉房屋地基进行下挖改造，张大英同意玖亿柒公司对案涉房屋地基下挖改造的要求。玖亿柒公司在改造过程中，因案涉房屋地基无法下挖改造，于2019年6月27日向张大英提出解除合同的要求。庭审中，张大英对案涉房屋修复费用申请鉴定，经北京中威正平工程造价咨询有限公司鉴定，工程修复造价为43281．69元，鉴定作业日期为2019年9月26日至2019年11月12日。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张大英与玖亿柒公司签订案涉协议，张大英将案涉房屋出租给玖亿柒公司，并依约向玖亿柒公司交付了房屋，双方应当按照合同约定履行各自的义务。玖亿柒公司作为承租人，应当保证合理使用租赁房屋，除房屋正常损耗外，防止造成房屋及设施的损坏。根据本案查明事实，玖亿柒公司在签订案涉协议时，对案涉房屋是否能满足其自身需求，未尽到审慎审查义务，与张大英签订案涉协议后，在改造房屋过程中，才发现案涉房屋无法满足其经营条件，遂向张大英提出解除协议，玖亿柒公司对于协议不能继续履行负有主要责任，应当承担主要的违约责任。张大英向玖亿柒公司租赁案涉房屋时，未及时全面告知案涉房屋情况，在玖亿柒公司提出对案涉房屋改造要求时，未提供案涉房屋是否适合改造的必要信息，同意玖亿柒公司对房屋地基改造的要求，最终因房屋无法改造导致协议无法继续履行，张大英对此亦负有一定责任，本院将综合考虑双方责任大小，考量玖亿柒公司的违约责任。因案涉房屋无法满足经营需要，玖亿柒公司提出解除案涉协议，并要求确认案涉协议于2019年6月27日解除，本院认为案涉协议已经无继续履行的基础，故对于玖亿柒公司的该项诉讼请求予以支持。根据张大英与玖亿柒公司签订的案涉协议的约定，因玖亿柒公司违约行为导致协议无法履行的，张大英可以扣除玖亿柒公司支付的押金作为违约金，故玖亿柒公司支付的50000元押金应当作为违约金予以扣除。玖亿柒公司改造案涉房屋导致纠纷产生，在诉讼期间案涉房屋处于空置状态，截止鉴定机构鉴定结束，在此期间产生的案涉房屋空置费应当由玖亿柒公司承担，但是张大英对改造案涉房屋亦持同意态度，故张大英对此亦应承担部分损失，玖亿柒公司具体承担的房屋空置费由本院结合双方责任大小予以酌定为125000元。张大英在扣除违约金50000元和房屋空置费125000元后，将剩余的房屋租金25000元返还给玖亿柒公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京玖亿柒餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）张大英之间的签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年六月二十七日解除；二、被告（反诉原告）张大英于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京玖亿柒餐饮服务有限公司剩余的房屋租金二万五千元；三、驳回原告（反诉被告）北京玖亿柒餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张大英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告（反诉被告）北京玖亿柒餐饮服务有限公司负担（已交纳）；鉴定费10000元，由原告（反诉被告）北京玖亿柒餐饮服务有限公司负担7000（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）张大英负担3000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  曹 勇二〇一九年十二月四日法官助理  臧百挺书 记 员  樊 虹