北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34716号原告：宋立慧，女，1982年11月17日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冷友红，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，北京友恒律师事务所实习律师。被告：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。法定代表人：王雪松，总经理。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。原告宋立慧（以下简称原告）与被告北京金海玉舟农业开发有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人冷友红，被告的委托诉讼代理人高双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原被告双方于2012年12月26日签订的《租赁合同》及2018年12月23日签订的《协议书》无效；2、判令被告向原告返还租金130000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人徐超于2012年12月26日与被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园北区6-13号土地、大棚及看护设施出租给徐超，租金十三万元整，一次付清。租赁期限20年，即自2012年6月21日至2032年6月20日。后徐超将上述租赁费一次性给付被告，被告在2012年12月31日向徐超交付土地（大棚及附属设施）。原告于2015年6月28日从徐超手中转租上述土地、大棚及看护设施，向徐超支付费用272400元，随后被告与原告补签了《租赁合同》，日期仍书写为2012年12月26日，其他条款与被告和徐超签订的《租赁合同》一致，当日被告向我出具了一张租金为十三万元整的收据。2018年6月，原告租用的大棚及看护用房被宋庄镇政府按违章建筑拆除，此后该土地由被告管控。2018年7月原告向通州区人民法院起诉，要求被告履行合同并赔偿损失，后双方自行协商并于2018年12月23日签订《协议书》，原告继续承租涉案土地，被告承诺在2019年7月15日前恢复该区域的水、电及交通，但时至今日被告拒绝履行承诺。被告出租的大棚等设施未取得规划部门许可，违反了《城乡规划法》的规定，双方签订的《租赁合同》及《协议书》均不具有法律效力，被告应将收取的租金返还给原告。现原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请法院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求。被告辩称，租赁合同及协议是合法有效的，土地是我公司从疃里社区合作社租赁的，经过北京市通州区农村工作委员会于2012年1月30日批准建设的涉案大棚，共100亩，符合相关政策。因此我公司不同意原告的诉讼请求，租赁合同现在无法履行是由于政府强拆导致的，原告应该依法提起行政诉讼，合同无法履行原因不在被告，因此我公司不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，内容为：甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内某一块地使用权承租给乙方用于种植（蔬菜、花卉、食用菌等），单元号为北区6-13#（含房屋面积、庭院、大棚面积），土地使用年限自2012年6月21日起至2032年6月20日止，租赁期限为20年。双方同意上述土地及地上物租赁金额为130000元。付款方式为一次性付款。其中，合同第七条，双方的权利义务，（一）甲方的权利义务，1、甲方物业管理中心，对其使用土地上的物业具有管理权；2、甲方有权按照合同约定收取各项费用的权力（水、电、物业费等）……（三）土地租赁费，乙方每月向村委会交200元土地使用费，如不按时交纳视为乙方自动放弃使用权，水电费由乙方按用量自行缴纳。此外协议还约定了其他内容，协议落款日期为2012年12月26日。2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】112号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】154号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”另查，2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。2019年1月21日，甲方被告与乙方原告签订《协议书》一份，内容为：鉴于甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村内的土地及地上大棚的使用权租赁给乙方。2018年6月20日，北京市通州区宋庄镇政府予以拆除，该大棚已不复存在，双方根据土地现状，达成此协议：一、乙方继续承租《租赁合同》中的土地（土地位置及面积详见附图）。二、租金与租赁期限与原《租赁合同》一致。三、乙方承诺在土地承租期间遵守国家法律、法规及政策规定，不得进行私搭乱建。四、甲方承诺自本协议签订之日起至2019年7月15日前，将《租赁合同》中约定的土地恢复供水、供电及交通并清除建筑垃圾，达到可耕种的状态（乙方承租地块，用高不超过20公分的木栅栏做围栏，用于界定承租范围）。逾期恢复的，每日按合同剩余租金的万分之一向乙方支付违约金。如遇政府不予批准使用水、电、恢复交通或清除垃圾或者不予批准使用木栅栏做围栏用于界定承租范围的，导致甲方无法供水、供电及恢复交通或清除垃圾、使用木栅栏做围栏用于界定承租范围的，甲方不承担违约责任。五、甲方承诺在此协议签订之日，撤回反诉。六、乙方承诺在此协议签订之日，撤回起诉。此外协议还约定了其他内容。再查，2018年10月23日，原告将被告诉至北京市通州区人民法院，后宋立慧向法院提出撤诉申请，我院于2018年12月26日作出准予撤诉的裁定。庭审过程中，对于原告提交的大棚租赁合同及协议书等证据，被告表示真实性认可。被告提交了其公司前法定代表人与疃里社区股份合作社签订的《苗圃林地承包合同》以及北京市通州区农村工作委员会向宋庄镇疃里村委会下发的同意建设蔬菜大棚的通知，证明其所建大棚的合法性。关于双方针对《租赁合同》所签订的《协议书》，经询，原告表示被告并未实际恢复水、电等必要的实施，导致无法使用。对此，被告表示认可没有办法履行，表示系政府没有下达恢复的明文规定。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于租赁合同及协议书的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，故该租赁合同应属无效合同，故对于原告要求确认《租赁合同》及《协议书》无效的请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求返还租金的诉讼请求，由于其已实际占有使用了大棚，返还的租金中应扣除实际占有使用期间所应支付的费用，具体数额，本院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况酌情确定为9.1万元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宋立慧与被告北京金海玉舟农业开发有限公司于2016年12月26日签订的《租赁合同》及2019年1月21日签订的《协议书》无效；二、被告北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告宋立慧租金9.1万元；三、驳回原告宋立慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由被告北京金海玉舟农业开发有限公司负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇一九年十二月二十八日法官助理 吕 永书 记 员 杨小萌