文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0102民初8117号原告：重庆德康物业服务有限公司,住所地重庆市涪陵区兴华西路48号，统一社会信用代码9150010267104950X6。法定代表人：谭小英，该公司经理。委托诉讼代理人:张太兵,男，1969年3月1日出生，公民身份号码512301196903010819，汉族，该单位职工，住重庆市涪陵区人民西路29号。被告：杨琦康，男，1970年11月8日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区望州路x号“xx”xx幢x单元，户籍地住重庆市涪陵区人民西路。原告重庆德康物业服务有限公司与被告杨琦康物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法由审判员韩瑜适用简易（小额诉讼）程序,于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告重庆德康物业服务有限公司的特别委托代理人张太兵，被告杨琦康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆德康物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告杨琦康支付原告2014年1月至2019年10月期间的物业服务费2313.6元、二次垃圾清运费280元、代收垃圾处理费384元，代收的房屋大修金207.5元，水费683.4元；并支付违约金789.3元。事实理由，原告重庆德康物业服务有限公司系被告居住的“顺江花园”小区的物业服务单位。原告为该小区提供了物业服务，但被告拒绝缴纳物业服务费、二次垃圾清运费、代收的房屋大修金。原告催收无果，诉至本院，望判如所请。被告杨琦康辩称，对原告所诉的费用不予认可，该套房屋并未安装水表，也未使用水，故不应缴纳水费。经审理查明，2014年1月10日、2019年1月10日，原告重庆德康物业服务有限公司作为乙方与重庆市涪陵区顺江花园业主委员会作为甲方分别签订了《物业服务合同》，约定:原告对涪陵区XX小区香江苑、清江苑、听江苑、金江苑公共性物业服务，其主要内容为：1、配置9名保安、监控值班人员实行24小时值班制度，在本物业区内对秩序维护员、清洁工、维修工、绿化工实行定人定员定点配证上岗，对可疑人员进行盘查。2、对物业区进行不定时巡查。3、协助维护本物业区的治安秩序，防火防盗，严格禁止易燃易爆剧毒有害物质进入业主房屋内存放，严格管理犬只和危险动物，制止、调解纠纷，处理突发事件。4、对业主和物业使用人违反业主规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取批评、规劝、警告制止等措施。随时对小区内的阳台、窗台和空凋外机、花盆等悬吊物的安全检查。5、严禁车主或车使用人在小区内的公共通道停放车辆，有禁停警示牌或警示语，劝导车主或车使用人将车停放至停车场去，否则一切责任后果由车主自负，严禁载重车辆进入住宅小区，应设禁鸣和限速警示牌，进入车辆时速应低于5公里／小时。小区内严禁商贩使用喇叭（大声）呼叫。6、如因乙方管理不善，出现撬门、破窗入室行窃，造成业主财产损失的，经公安机关确定的损失金额，由乙方负责过错赔偿（注：现金、金银首饰、手机、证券、文物等无法鉴定的小件贵重物品被盗，乙方不负责赔偿）。7、商业门面的安全防范以门面业主（使用人）自防卫为主（门面或仓库须留人值守）、以乙方预防为辅的原则。8、本安全防范不含业主、非业主使用人的人身财产保险和财产保管责任。9、密切配合公安、消防部门、居委会协助做好物业区的各项安全消防工作和治安联防工作。10、维修保养物业区内公共设备、设施（包括消防器材和消防设施不被损坏）、园林花草。如花草被损坏应及时补栽。11、按有关法规加强房屋出租户和暂住人员的管理。清洁卫生管理：1、对住户门外公共地段、共用楼梯间、走廊、门厅、屋顶、院坝每天清扫一次，并适时保洁。2、当天的生活垃圾当天及时清运，不得堆积。3、楼梯扶手每两天擦一次，消防箱每周擦一次，楼梯间地面每周拖两次，墙角、转角等死角地方不得有污垢或积灰，墙面保洁，蜘蛛网每季度打扫一次。4、定期进行灭鼠，灭蝇、消毒。房屋建筑共用部位和公共设备、设施的维修、养护管理：1、将共有部分的设施设备（包括射灯、树木、雕塑、广场座椅、体育健身设施等)列为清单，附后为依据、并保证完整率在95％以上(正常耗损除外）。2、房屋建筑共用部位包括:屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。3、公共设施设备包括:共用上下水管道、主电气管线、落水管、排水管、摄像头、化粪池、配电房、变压器、共用照明、楼内消防器材和消防设施，小区公路通道、院坝、花草园林绿化地、草坪树木、广场路灯、椅子、塑像、健身器材等。4、乙方对以上房屋建筑共用部位和公共设备、设施负有管理的权利和责任，负责日常维修养护，对排水排污沟管窖井适时疏通，化粪池每年以疏通为原则，疏通、清理费用由甲方负责，保证其安全和正常使用功能，完好率在95％以上、出现故障时、立即派人到现场处理(不超过半小时)。如发生人为占用和破坏上述共用部位和公共设备设施，乙方应予制止，造成损失的乙方有权向行为人要求赔偿损失。5、对部分的中、大修本着“谁受益谁承担”的原则，如某一单元的共用部分需中、大修、更新时由该单元的全部业主承担。6、对上述共用部位和公共设施、设备，乙方有权利和义务根据实际情况向甲方提出其在使用上、安全性能上所存在的问题和不完善的地方，甲方应配合乙方进行整改和完善。整改、更新上述共用部位和公共设施设备时，所需费用由甲方负责。7、对公共区域的租赁、改造及收益，如停车场、烤鱼店等，由物业公包干组织实施。乙方収取40％管理费用，甲方60％。8、乙方随时保证共用照明的完好和水电气的正常使用。9、负责业主和物业使用人室内的维修，在接到保修信息后半小时到场。(1)无偿服务:由业主自行提供材料，不计工时费。包括:更换水龙头、闸阀、开关、灯头、插座，更换水电气三表。(2)有偿服务:根据实际情况和工作量面议价格。电、气的管理：1、按《物业区管理制度》严格规范水电、气的使用，不准私拉乱接，随时检查水、电、气的使用情况，坚决杜绝偷漏水、电、气现象。2、每月定为20日开始抄录水、电、气三表、并代收代缴水电气费。水、电、气定额收取，居民水3.63元/吨、电0.597元/度、气1.75元/方，包括绿化地、广场灯、路灯、单元楼层灯用电用水。营业水电气价格不变。物业服务费香江苑0.36元/平方米/月，清江苑、听江苑、金江苑按0.38元/平方米/月、门面按1.2元/平方米/月。其中0.03元/平方米/月作为大修金，每季度交由业委会保存，专款专用。垃圾二次转运费每户每月4元，门面每月每户5元。……甲方、业主和物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳相关费用，乙方可按每月1%的标准收取滞纳金。2019年1月10日，原告与重庆市涪陵区顺江花园业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的服务内容一致，仅将物业服务费标准变更为香江苑0.38元/平方米/月，清江苑、听江苑、金江苑按0.4元/平方米/月。被告杨琦康系香江苑x栋x号房屋业主，其建筑面积为98.91平方米，该房屋于2016年2月3日过户登记给杨某某。2014年1月至2016年1月每月应缴纳的物业服务费98.91平方米ⅹ0.36元/平方米=35.61元，其中含大修基金2.97元。每月应缴纳垃圾清运费4元；垃圾处理费6.4元。被告从2014年1月至2016年1月应缴纳物业服务费35.61元ⅹ25月=890.25元，其中大修基金74.25元；应缴纳二次垃圾清运费4元ⅹ25月=100元。垃圾处理费6.4元ⅹ25月=160元。原告重庆德康物业服务有限公司催收被告杨琦康缴纳物业服务费、二次垃圾清运费、垃圾处理费未果，遂起诉来院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原告重庆德康物业服务有限公司作为乙方与重庆市涪陵区顺江花园业主委员会作为甲方签订了《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，并对该小区业主具有约束力。原告重庆德康物业服务有限公司按物业服务合同约定，为被告杨琦康提供物业服务，被告杨琦康作为小区业主接受了原告的物业服务，应承担履行支付物业服务费的义务。原告对履行物业服务的事实提交的《物业服务合同》、收款单及催收通知、涪陵区国土局不动产登记查询等证据予以佐证，本院予以采信。原告重庆德康物业服务有限公司主张被告杨琦康尚欠从2014年1月起至2019年10月31日止物业服务费2313.6元，其中大修基金207.5元和垃圾清运费280元，垃圾处置费384元，共计318.1元，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。被告于2016年2月3日已将案涉房屋的物权过户他人，此后的相关费用应由取得产权的他人负担。故被告仅应支付原告2014年1月至2016年1月的物业服务费35.61元ⅹ25月=890.25元，其中大修基金74.25元；应缴纳二次垃圾清运费4元ⅹ25月=100元。垃圾处理费6.4元ⅹ25月=160元，共计1224.5元。原告主张被告支付2014年1月至2019年10月期间的水费785.4元，并未提供证据证明，本院不予支持。原告请求被告支付违约金789.3元，因原告对其主张的事实与本院查明事实不符，本院不予采纳，本院酌定被告从原告起诉之日即2019年10月31日起至付清之日止以1224.5元为基数按年利率6%计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告杨琦康在本判决生效后十日内支付原告重庆德康物业服务有限公司从2014年1月至2016年1月的物业服务费35.61元ⅹ25月=890.25元（含大修基金74.25元）、二次垃圾清运费100元、垃圾处理费160元，共计1224.5元。并支付从2019年10月31日起至付清之日止以1224.5元为基数按年利率6%计算的违约金。二、驳回原告重庆德康物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨琦康未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨琦康负担。本判决为终审判决。审 判 员  韩 瑜二〇一九年十二月二日法官助理  李伦豪书 记 员  吕文城