北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初20066号原告：洋部落（北京）企业管理咨询有限公司，住所地北京市海淀区，统一社会信用代码91110108053610988F。法定代表人：刘凯，总经理。委托诉讼代理人：吕晓宁，女，1986年9月19日出生，汉族，洋部落（北京）企业管理咨询有限公司职工。委托诉讼代理人：高玉刚，北京大成律师事务所律师。被告：北京腾信科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街52号9层，统一社会信用代码91110108742603548R。法定代表人：邱琳，董事长。被告：北京九州隆华投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前路南侧（天竺供销社）一层，统一社会信用代码911101136691374639。法定代表人：凡天柱，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：韩杰，男，1955年1月30日出生，汉族，北京九州隆华投资管理有限公司职工，住北京市昌平区。被告：北京鼎锋盛世房地产投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环南路58号1号楼1815，统一社会信用代码911101053067341038。法定代表人：郑浩，总经理。委托诉讼代理人：周徐周，男，1977年6月4日出生，汉族，北京鼎锋盛世房地产投资管理有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐冰，男，1975年12月7日出生，汉族，北京鼎锋盛世房地产投资管理有限公司职工。被告：芦东钢，男，1978年12月30日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：芦东强，男，1982年2月20日出生，汉族，住河北区，公民身份号码×××。原告洋部落（北京）企业管理咨询有限公司（以下简称“洋部落公司”）与被告北京腾信科技孵化器有限公司（以下简称“腾信公司”）、北京九州隆华投资管理有限公司（以下简称“九州隆华公司”）、北京鼎锋盛世房地产投资管理有限公司（以下简称“鼎锋盛世公司”）、芦东钢房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洋部落公司的法定代表人刘凯、委托诉讼代理人吕晓宁、高玉刚，被告腾信公司、九州隆华公司共同委托诉讼代理人韩杰，鼎锋盛世公司的委托诉讼代理人周徐周，被告芦东钢的委托诉讼代理人芦东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洋部落公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与腾信公司于2016年4月9日签署的《租赁合同书》；2、请求判令腾信公司、九州隆华公司共同返还原告已付租金2966307.55元及租赁保证金1980000元，并由腾信公司、九州隆华公司承担连带责任；3、请求判令腾信公司、九州隆华公司共同赔偿原告经济损失17155765元及鉴定费182400元，并由腾信公司、九州隆华公司承担连带责任；4、请求判令鼎锋盛世公司、芦东钢共同返还已付居间服务费514392元；5、请求判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月9日，经鼎锋盛世公司和芦东钢居间，原告与腾信公司签署了《租赁合同书》，承租腾信公司经营管理的北京顺义区×大街×号院2幢房屋，用于经营“住宿业、住宿服务”，租赁面积共计16253.74平方米，租赁期限自2016年5月1日起至2028年11月30日止。租赁房屋的产权人系九州隆华公司，该公司于2013年4月出具《经营管理委托书》，委托腾信公司对上述房屋进行经营管理，委托期限截止2033年4月26日。原告与鼎锋盛世公司签署了《房地产经纪合同》，向鼎锋盛世公司支付了中介费494392元，另外，原告还向芦东钢支付居间报酬20000元。《租赁合同书》签订后，原告依约向腾信公司支付了首期租金2966307.55元及租赁保证金1980000元。原告将租赁房屋中的7974平方米转租给了案外人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称“汉庭公司”）。剩余部分租赁房屋由原告自行投资两千余万元进行装修，用于经营新派公寓。2016年底，北京市第三中级人民法院（以下简称“三中院”）在执行过程中对租赁房屋进行了查封。随后，原告获悉涉案房屋此前被北京市顺义区人民法院和北京市海淀区人民法院多次查封。但是腾信公司和九州隆华公司在合同签署过程中，故意隐瞒房屋已被法院多次查封的事实，鼎锋盛世公司、芦东钢作为居间方，也未向原告如实披露房屋被查封的事实。2017年12月份，北京帝景房地产有限公司（以下简称“帝景公司”）通过司法拍卖取得租赁房屋的产权，并要求原告腾退、交还租赁房屋，现原告已从租赁房屋腾退。原告认为腾信公司、九州隆华公司故意隐瞒租赁房屋被多次查封的事实，并最终因房屋被司法拍卖导致原告无法使用租赁房屋。腾信公司、九州隆华公司已经构成严重违约，并因此造成合同无法继续履行。原告有权利主张解除合同，要求腾信公司、九州隆华公司返还已付租金及租赁保证金，并赔偿原告因此遭受的全部经济损失。另外，鼎锋盛世公司、芦东钢未如实披露房屋多次被查封的事实，未尽到居间方的法定义务，亦应当退还已付的全部居间费用。为维护自身合法权益，提起本次诉讼，望予支持。腾信公司、九州隆华公司共同辩称：该案件已经审理过，审理的意见也有，同意法院的判决，不同意原告的诉讼请求，不同意返还租金、保证金，房屋查封的情况，没有故意隐瞒，签约在前，查封在后，租赁合同有效，不同意解除合同，我方没有收到解除合同通知，原告支付首期租金和保证金，没有支付后续的租金，原告未经我方同意将一部分面积转租，构成违约，我方将另行主张违约责任。鼎锋盛世公司辩称：一、答辩人与被答辩人系居间合同关系，在双方签订的《房地产居间合同》中，明确了答辩人的合同义务为1、寻找合适的商铺物业供甲方作为开店选择；2、提供该物业的可参考价格。3、安排被答辩人对所推荐的物业进行现场查看以及安排被答辩人与业主进行必要的会面及洽谈；4、协助谈判。答辩人在履行居间合同的过程中已经完成了居间合同约定的义务，因此收取《房地产居间合同》确定的居间服务费是有合同及法律依据的，被答辩人在签订租赁合同之后，无权要求答辩人退回居间服务费。二、答辩人的义务只是居间联系介绍，在履行居间合同的过程中也向被答辩人出示了推荐物业的房产证，而房产证上也载明了涉案房屋的抵押情况，答辩人的居间服务范围并不包含对涉案物业进行更为深入的调查，具体关于租赁合同的实质性谈判均由出租方与被答辩人进行洽谈，被答辩人作为实际租赁一方应当对物业进行全方面的审慎调查，再决定是否选择答辩人推荐的物业，选择决定权在被答辩人一方。被答辩人不能将所有责任都推卸给答辩人一方。三、答辩人的主营业务为房地产信息咨询，提供物业租赁信息，配合出租方与承租方进行协商谈判，签订相关租赁合同，收取中介服务费。涉案房源信息为公司业务员在市场上寻找获取。本公司属于服务型企业，在居间业务或者信息咨询中从未发生过此类事情，本公司也是本着客户至上的原则，服务于任何一家合作伙伴，绝不会违背职业操守故意隐瞒或者知情不报。四、综上所述，答辩人已经履行了双方签订的《房地产居间合同》约定的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。五、本诉讼涉及房屋合同纠纷一案于2018年12月16日做出过一次裁定（2018）京0113民初13934号民事判决书已判决驳回原告请求。芦东钢辩称：答辩人与被答辩人系劳动合同关系，在谈判签约中本人无任何决定权，作为个人本人无任何渠道能够对司法部门做出的任何裁定或者文书进行调查，本人也从中介获取该案所涉及房产存在抵押，并出具了房产证抵押手续，合同中11.2条也明确提出解决方案。因此该案所涉及的房产纠纷与本人没有任何关系。综上所述，答辩人已经履行了普通员工应尽的义务，另本案所涉及的房产纠纷已经于2018年12月16日由本法庭裁定驳回被答辩人诉讼请求。本次诉讼只是上一个诉讼变更为解除合同，还是与本人无关，请求法院驳回原告诉求。做为普通打工一族，到任何一家公司工作都不会违背职业操守，做出伤害公司利益的事情，合作不愉快的公司可以选择离开，也不会因此而违背一名职业经理人该有的原则性，故意隐瞒或者未如实上报，只是本人确不知情。经审理查明：九州隆华公司为北京市顺义区×大街×号院房屋的登记所有人，该房屋登记时间为2013年12月24日，2014年7月15日九州隆华公司与案外人签订抵押担保合同，并在2014年7月30日办理抵押登记。2013年4月27日，九州隆华公司向腾信公司出具《经营管理委托书》，全权委托腾信公司对位于北京市顺义区×地区×街5号、顺义区×地区×街28号进行经营管理，并有权对外签署租赁合同等法律文件。委托经营管理的期限为贰拾年，自2013年4月27日至2033年4月26日。2016年4月9日，在鼎锋盛世公司居间下，洋部落公司（乙方）与腾信公司（甲方）签订《租赁合同书》，内容约定如下：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，甲方将拥有转租权的以下房屋租赁给乙方使用，考虑到租赁房屋的用途、面积、单价、租金支付方式、免租期、分摊的共用面积、能源标准、使用率、物业费、双方的权利义务、违约责任等构成合同整体的各种要件，双方本着公平、自愿的原则，通过友好、充分地协商，就相关事宜达成一致，签订本合同，共同遵守履行。第一条、房屋的坐落、面积及状况。1.1房屋坐落。乙方承租的房屋为位于北京市顺义区×大街×号院2幢（后附租赁区域图）。1.2房屋面积及状况。1.2.1乙方承租房屋的建筑面积为16253.74平方米（含应分摊的大厦共用面积）。1.2.2乙方确认在签订本合同时，甲方对上述房屋的实际状况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦作了充分细致地了解，双方据此签订本合同。第二条、乙方承租用途及相关约定。2.1乙方承租房屋仅限于用于：住宿业、住宿服务用途，乙方保证依约定用途合理使用房屋，合法经营。如乙方擅自改变约定用途，视为乙方违约，乙方除依本合同第十一条之规定承担违约责任外，还应自收到甲方期限改正通知之日起三日内恢复原状，逾期则甲方有权书面通知乙方后解除合同。2.2除下述情况外，乙方不得将租赁房屋以转租、联营、合作等方式部分提供给第三方使用，否则视为乙方违约，乙方除依本合同第十一条之规定承担违约责任外，还应自收到甲方限期改正通知之日起三日内恢复原状，逾期则甲方有权书面通知乙方后解除合同：因按本合同约定用途使用而将房屋提供给第三方使用。将不超过10000平方米的房屋转租给乙方选定的第三方、用于本合同约定之用途。双方一致确认：甲方无须向上述第三方承担任何责任（包括但不限于将租赁房屋用做企业注册地等责任）。第三条、租赁期限。3.1本合同项下的房屋租赁期限从2016年5月1日起至2028年11月30日止。3.2免租期从2016年5月1日起至2016年11月30日止，因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。第四条、租金标准、计算方式及付款期限。4.1租金计算方式：4.1.1第一年租金按下列4.1.1.1项标准计付，乙方应付租金11865230.2元。4.1.1.1每日每平方米2元，每日合计32507.48元。4.1.3租金递增的其他约定：每满三年租金以后上一合同年度租金为基数按8%比例递增。4.2付款期限（租金采取上付方式）：4.2.1第一合同年度的租金乙方应分别在以下时间支付：2016年5月4日前支付租金2966307.55元；2017年2月20日前支付租金2966307.55元；2017年5月20日前支付租金2966307.55元；2017年8月20日前支付租金2966307.55元。4.2.2第二合同年度起的租金乙方应分别在以下时间支付：2017年11月20日前支付租金2966307.55元；2018年2月20日前支付租金2966307.55元；2018年5月20日前支付租金2966307.55元；2018年8月20日前支付租金2966307.55元。4.2.3第三合同年度以后租金支付约定：详见租金付款明细表。4.3乙方违反本条4.2项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日5‰向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过十个工作日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起三十日内乙方应无条件腾退房屋。乙方应按合同解除日租金标准向甲方支付该三十日期间的房屋占用费。如该三十日期间届满后乙方未将房屋交还甲方，则自第三十一日起，乙方应按合同解除日租金标准的2倍向甲方支付房屋占用费。同时，如因此给甲方造成损失（包括但不限于甲方对其他客户违约的赔偿、甲方的预期收益等），乙方均应赔偿。4.4甲方收到乙方支付的租金后，五个工作日内向乙方提供等额租金发票。第五条、保证金。5.1本合同签订五个工作日，乙方向甲方交纳保证金1980000元，租赁期间保证金不计取利息。5.2保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。5.3本合同履行期限届满或本合同依法或依约定解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方依本合同第七条办理完交接手续并结清相关费用后一个月内向乙方返还全部保证金，如合同履行中存在乙方违约之事项，甲方有权以保证金冲抵乙方应付费用。对保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利。5.4本合同履行中，未经甲方书面同意，乙方不得主张以上述保证金直接抵偿欠付租金、费用或其他债务，也不得转让或以保证金设定抵押。第六条、其他费用（略）。第七条、房屋的交接。7.1甲方应于2016年5月1日前按附件四约定的交付标准将承租房屋交付乙方。7.2无论因合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租（房屋占用费）、公共设施管理以及合同载明的其他费用。7.3除双方另有约定外，乙方应向甲方交还房屋前将承租房屋整理为无人使用的空置状态，做好向甲方交还房屋的准备工作。自乙方依法或依约应将房屋交还给甲方之日起，承租房屋内所有乙方的物品的所有权，乙方均予以放弃，且乙方保证承租房屋内没有第三方享有权利的物品。乙方同意甲方有权按照甲方认为适当的方式对前述物品予以处置。同时，鉴于本合同终止后可能出现甲方将承租房屋交付第三方占有、使用等情况，乙方知晓并同意对前述物品甲方不承担保管责任。第八条、租赁期间的房屋维修和装修。8.1租赁房屋主体结构的维修义务由甲方承担，租赁房屋内的设施设备等其他租赁物（包括但不限于电梯等）的维修、保养、年检义务由乙方承担。对于甲方的检查、维护，乙方应予以积极配合、协助，乙方拒绝配合、协助，造成甲方无法及时维修房屋及设施设备的，乙方除应按照本合同第十一条承担违约责任外，还应赔偿由此造成的损失。8.2乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构安全且甲方书面同意的前提下，可以对承租房屋进行装修，并须向甲方报送装修方案或设计图纸，其费用由乙方自行负担。如出现因甲方违约，乙方行使解除权至本合同终止的情况，则甲方应对前述乙方依约装修而与租赁物形成附合的装饰装修物残值进行补偿，装饰装修物归甲方所有；其他情况致本合同终止时，所有装饰装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。同时，甲方有权视房屋实际状况，要求乙方恢复房屋交付时的原状。8.3乙方在装修工程完工后十日内向甲方报送装修竣工图一套（含隐蔽工程），作为合同附件。8.4乙方装修施工结束须经甲方查验符合甲方审核同意的方案后，方可启用。第九条、甲方出入乙方租赁房屋的特别情形（略）。第十条、损害赔偿。因一方的故意或过失行为给对方或第三人造成损失的，应当赔偿由此造成的经济损失。第十一条、违约责任。11.1除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金：11.1.1违反本合同2.2、8.1、8.2、8.3条之规定的；11.1.2甲方未依约定时间向乙方交付租赁房屋的；11.1.3甲方未尽到房屋维护修缮义务，严重影响乙方正常使用租赁房屋，在乙方提出后仍没有履行维护修缮义务的；11.1.4因一方违约，另一方依本合同约定解除合同的。11.2双方一致同意：如出现因抵押权人行使抵押权，至乙方无法继续承租租赁物，而使乙方合同目的无法实现，本合同因此解除的情况，甲方应对乙方因此遭受的损失进行赔偿，但赔偿额不应超过合同解除前两年期间乙方使用本合同项下租赁房屋经营住宿业、住宿服务所得营业收入的25%。如合同解除时，乙方承租租赁房屋尚不足两年，则赔偿限额为乙方实际使用本合同项下租赁房屋经营住宿业、住宿服务所得月均营业收入的6倍。第十二条、责任免除。12.1甲方为进行必要的或例行的建筑物维护保养工程致使共用设施暂时性的停用时，不承担任何责任。12.2因不可抗力、各种设备的突发故障或市政供水、供电、供气、供暖设施发生故障等不可归咎于甲方的原因而使乙方遭受损失的，甲方不承担任何责任。12.3因不可抗力致使本合同无法履行的，本合同自然终止，甲、乙方互不承担责任。乙方须将应付而未付的各项费用支付给甲方，同时甲方应将合同未到期部分但乙方已支付的租金及保证金退还乙方。12.4本合同履行期间，因政府规划、市政建设、有关单位拆迁征用、政策变化等客观原因导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担违约责任。第十三条、合同的变更、解除。13.1本合同经双方协商一致签订书面协议后方可变更。13.2乙方在租赁期内必须合法使用承租房屋，不得利用承租房屋从事违法活动。乙方违反此约定的，甲方有权解除本合同；13.3有下列情形之一的，本合同解除：13.3.1甲、乙双方同意解除合同的；13.3.2本合同约定的解除条件成立的，享有解除权的一方通知相对方解除合同的。第十四条、争议的解决（略）。第十五条、其他（略）。上述合同签订后，洋部落公司按照约定向腾信公司支付保证金1980000元和第一期租金2966307.55元。洋部落公司接收上述房屋后，又将其中7974平米租转给汉庭公司，按照双方签订的合同，房屋（整体）已设定抵押，抵押期限为15年，抵押价值为抵押物估值123000万元，担保债务55000万元，租赁期限为2016年5月27日至2028年11月30日。第一年租金为620万元。洋部落公司（甲方）与鼎锋盛世公司（乙方）就居间一事，另行签订《房地产经纪合同》，约定：第一条、甲方委托乙方为甲方提供北京市顺义区×街×号2幢（天禧广场）之物业。第二条、乙方为甲方提供房地产经纪事项之资料提供：1、根据甲方的开店要求，积极寻找合适的商铺物业供甲方作为开店选择。2、向甲方提供该物业的可参考价格。第三条、乙方为甲方提供的房地产经纪事项内容：1、安排甲方对所推荐的物业进行现场查勘以及安排甲方与业主进行必要的会面、洽谈。2、协助甲方与业主进行谈判，使甲方能与业主签订租赁合同。第四条、在本合同履行期间内，如通过乙方的努力而促成甲方取得该场地，该等努力是指乙方取得或直接协助甲方人员谈判之后取得租赁场地（通过合同或租约形式），甲方按下列标准向乙方支付中介服务费（下称中介费）：等同于成交价月租金。经双方协商，即签约租赁合同成交金额50%；第五条、中介费支付的时间、条件、结算方法如下：中介费在甲方与业主签署《租赁合同》15个工作日内向乙方支付中介服务费，即首年物业租赁合同月租金的50%（即人民币494392元）。每逾期一天，支付10%的违约金。合同约定的其他条款。洋部落公司于2016年5月12日向鼎锋盛世公司支付中介费494392元。上述居间合同签订过程中，芦东钢作为原告方公司的员工参与，并领取20000元报酬。承租房屋后，洋部落公司开始进行装饰装修，后得知涉诉房屋已经在签订租赁合同前被法院查封。洋部落公司起诉本案四被告，请求与本案基本相同，该案中，洋部落公司表示，承租房屋后，开始进行装饰装修，装修完成时间为2016年11月底。三中院于2016年10月份去过现场，当时大部分装修已经完成，还有零星工程。2017年3月份正式对外出租。2018年5月20日，洋部落公司将房屋（不含转租汉庭公司部分）腾退。腾信公司、九州隆华公司在该案中表示，按照三中院的房地产估价报告，显示查封时房屋处于正在装修状态，责令洋部落公司停工，洋部落公司单方进行装修，扩大了损失。因为洋部落公司没有停止装修，2016年12月6日，三中院下达书面查封手续。经本院查实，涉案房产于2015年11月先后被本院及北京市海淀区人民法院在房管部门查封，2016年7月4日被三中院在房管部门查封。三中院查封及最终进行司法拍卖是因抵押权人实现抵押权。2017年11月29日，北京帝景房地产有限公司通过司法拍卖竞拍竞得北京市顺义区×街×号院1幢等3幢房地产，成交价451915200元，并于2018年2月22日变更产权登记手续。因双方对洋部落公司装饰装修部分价值不能达成一致，洋部落公司于2018年7月11日提交申请鉴定，经摇号确定中国中元国际工程有限公司（以下简称中元公司）对装修投入损失进行鉴定。经中元公司鉴定，工程造价鉴定结果为：确定项鉴定结果（残值）13770072元；2、不确定鉴定结果：⑴直燃机工程所涉残值为：1566498元；⑵相关费用所涉残值为：252401元；⑶相关费用所涉工程费用为：60100元；⑷活动家具、家电及厨房设备所涉残值为：1502890元。洋部落公司交纳鉴定费182400元。洋部落公司对上述结果提出异议：一、关于资产残值率，2016年5月1日至2016年11月30日为免租期，实为装修期，装修资产并未形成也就无法投入使用，此部分期间不应计入资产使用总期限和实际使用年限。另因三中院强制搬离，我方已在2018年5月20日全面停止使用装修资产，并从该等资产所在房屋内搬离，实际使用年限为1.5年。故本案项下该等资产残值计算方法应为：1－1.5年/12年＝87.5%，即资产残值率应为87.5%，并应以此残值率对案涉资产进行残值计算。二、直燃机费用、关于设计费。1、我方已提交了该类费用所涉及的合同及已付款凭证，通过现场踏勘也能确认该等费用所涉及项目的真实性，该等项目不应计入未确定项。2、应以合同及合同金额而非已付款金额来作为计算残值的依据。3、本案项下的设计费有设计合同及付款凭证作为证据，鉴定机构以《勘察设计收费标准》另行确定鉴定费标准，不符合事实，也无依据。三、关于光纤接入费等其他费用。我方已提交了该类费用所涉及的合同及已付款凭证，通过现场踏勘也能确认该等费用所涉及项目的真实性，该等项目应计为确定项，而非未确定项。四、鉴定报告遗漏项：1、消防中控主机增加1台：43445.4元；2、中控室空调加装1台：4748元；3、项目东侧门增加摄像头1个：1200元。腾信公司与九州隆华公司亦提交意见：1、不同意造价评估，认为应当适用《租赁合同书》第11.2条约定，处理合同解除后对原告房产装修等损失的赔偿事宜。2、不同意以原告提交的材料及现状为依据确认评估的装修内容，依据我方提交资料，应当以原告在法院责令停止装修时为节点的现状作为评估范围的装修内容。三中院查封后原告擅自扩大损失进行的装修内容被告不同意列入评估范围。3、对装修图纸不予认可，鉴定机构仍然按照图纸计算装修损失，对此提出异议。中元公司于2018年11月30日造价鉴定复议意见书，答复如下：一、对洋部落公司意见的答复1、资产残值率。残值按工程费用×（1－2.5/12.58）计算，不做调整。说明如下，2018年9月7日会议中，原告表述到目前为止租赁合同未解除，为被告1亦回复合同有效，依相关规定，在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，应按租赁期限计算合同解除时剩余租赁期限内的装饰装修费用价值（即残值）。本案租赁期限12.58年，历时2.5年（从租赁起始时间2016年5月1日算至鉴定期），据此，计算剩余租赁期内的装饰装修费用价值。2、直燃机费用和设计费。⑴直燃机价值作为不确定项，不做调整，其说明详见《造价鉴定意见书》。⑵与直燃机有关的合同（由原告与第三方签订），未得到被告1认可。本次鉴定，对直燃机工程费用支付的事实不做判断，暂以支付价款1955014.12元作为直燃机价值的计算依据。⑶建设工程设计合同（由原告与第三方签订），未得到被告1认可。我司认为，以工程费用鉴定金额为基数，依《工程勘察设计收费标准》计算本工程设计费较为合理。3、光纤接入费等其他费用。光纤接入费作为不确定项，不做调整，其说明详见《造价鉴定意见书》。4、鉴定报告遗漏项。⑴消防中控主机一台。经复核，无误，消防中控主机已计入，详见“附表1－图纸部分—首层－消防报警及联动控制”。⑵中控室空调加装1台。经复核，中控室空调漏计。本次复议，增加计入空调1台。⑶项目东侧门增加摄像头1个。经复核，无误，东侧门摄像头已计入，详见“附表1－图纸部分－首层－监控系统”。二、对被告1意见的回复1、本次鉴定，我司对赔偿计算方式不做判断，依委托函对本案装饰装修残值进行鉴定，其说明详见《造价鉴定意见书》。2、其说明详见《造价鉴定意见书》，鉴定中，被告1提交了房地产评估报告（2017年2月9日）、查封公告、招标公告，以此主张装修施工的截止时间应为2016年11月30日。原告认可此部分资料的真实性，但表述2016年11月30日装修施工已基本完成，零星工作除外。经分析被告1提交的资料，无法判断截至2016年11月30日装修施工的完成情况。本次鉴定，暂将鉴定期工程现场作为鉴定依据。3、其说明详见《造价鉴定意见书》，原告提交的装修图纸，被告1对其真实性和关联性均不予认可，但被告1未提交图纸。因双方就装修图纸的真实性意见不一，就图纸与现场实际施工的吻合程度进行了勘察，了解到：⑴装修图纸所涉平面尺寸、户型及功能区划分、墙顶地装修做法以及形成附合的家具布置，与现场情况基本吻合。⑵安装工程中，大部分图示内容与现场情况基本吻合，不一致的工程内容如一层公共区域电气工程点位和未施工内容，经踏勘得到其实际施工情况，进而作为本案计算依据。综上所述，我司对装修图纸的真实性不做判断，但从造价角度，并结合踏勘记录，我司认为暂可按装修图纸计算本案装修损失。鉴定结果：1、确定项所涉残值为：13770072元；2、不确定项鉴定结果：⑴直燃机工程所涉残值为：1566498元；⑵相关费用所涉残值为：252401元；⑶相关费用所涉工程费用为60100元；⑷活动家具、家电及厨房设备所涉残值为：1506695元。据上述提及的2017年2月9日的房地产估价报告（京东华估（2017）字第3009号）记载：依据估价人员现场勘查及业主方有关介绍，估价对象取得相关权属文件时内部为毛坯状态，现内部正在进行装修，在评估报告作业期内，经与评估委托人沟通了解，已于价值时点（2016年11月30日）当日对估价对象进行了查封，内部装修的一切工作已被停止……。2016年12月6日，三中院张贴查封公告，裁定显示，在执行过程中，三中院于2016年7月1日查封了九州隆华公司位于北京市顺义区×大街×号院1幢、2幢、8幢；×号院1幢、2幢、8幢的房产，现即将对上述财产进行处分。公告如下：一、非本院同意，任何人不得对上述财产有毁损、变卖、抵押、典当、赠送等影响本院对上述财产予以处分的行为，否则，本院将依法追究其法律责任。二、相关权利人如认为本院的查封、处分措施损害其权利的，应自本公告发布十五日内向本院主张权利，逾期本院将对上述查封的财产进行处分。2018年8月1日，洋部落公司将装修资产卖给国门新派公寓（北京国门空港公寓管理有限公司，以下简称“国门公寓公司”），交易金额600万元（其中装饰装修等不可移动资产300万元，其他可移动资产300万元），协议生效后3日内付500万元，余款100万元在洋部落公司将相关工程项目恢复至原可使用状态并经被告验收后3个工作日内付清。后洋部落公司起诉国门公寓公司，经本院主持调解，国门公寓公司于2019年5月31日前给付洋部落公司资产转让费100万元，逾期未足额履行，国门公寓公司另行支付洋部落公司违约金。本院另查明，汉庭公司从洋部落公司转租部分房屋，汉庭公司已经与新业主协商解决。因洋部落公司坚持不要求解除合同，本院判决驳回了洋部落公司的诉讼请求。洋部落公司提出上诉，后又撤回上诉。遂形成本案诉讼。洋部落公司表示在履行与国门公寓公司的协议时，因恢复可使用的状态，支付相应的费用近300万元。上述事实，有当事人陈述，《租赁合同书》、经营管理委托书、房屋产权证、租金、保证金汇款凭证及发票、转租合同、房地产经纪合同、借款审批单、费用报销单、中介费支付凭证及发票、法院执行裁定书及造价鉴定意见书、鉴定费支出凭证及发票、（2018）京0113民初27155号民事判决书、（2019）京03民终4212号民事裁定书、（2018）京0113民初13934民事判决书、（2019）京0113民初29079号民事调解书等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：洋部落公司与腾信公司签订的《租赁合同书》约定双方的权利义务，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，各方应当按照约定全面履行各自义务。洋部落公司与腾信公司之间存在房屋租赁合同关系，与其他被告之间不存在房屋租赁合同关系，且在双方签订合同时，抵押权已经存在，双方均清楚了解。虽然在签订合同时，涉诉房屋已经被法院在房管部门查封，但现有证据不足以证实在签订合同过程中腾信公司故意隐瞒了该事实，且最终双方合同不能继续履行是因为抵押权人行使抵押权导致涉诉房屋最终被拍卖，因而洋部落公司要求合同以外的公司和个人承担责任本院不予支持。洋部落公司与腾信公司的租赁合同书在履行期限届满前，因抵押权人实现抵押权使双方的合同不能继续履行，应当按照合同约定解除合同，并赔偿损失。洋部落公司在上次诉讼中提出了解除合同，后又予以撤回，本次诉讼明确提出解除合同，本院确认腾信公司收到起诉状的时间为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的合同约定，2016年5月1日至2016年11月30日期间为免租期，洋部落公司支付了3个月租金和保证金。按照现有证据，洋部落公司没有在2017年2月撤离，实际在经营中，本院对洋部落公司要求退还租金的请求不予支持。合同解除，按照合同约定，洋部落公司没有违约行为，腾信公司应返还保证金，洋部落公司主张退还保证金，本院予以支持。关于装饰装修损失，依照鉴定意见书，确定项鉴定结果（残值）13770072元、不确定鉴定结果3381889元，而依照双方在合同中约定：“如出现因甲方（腾信公司）违约，乙方（洋部落公司）行使解除权至本合同终止的情况，则甲方应对前述乙方依约装修而与租赁物形成附合的装饰装修物残值进行补偿，装饰装修物归甲方所有”“双方一致同意：如出现因抵押权人行使抵押权，至乙方无法继续承租租赁物，而使乙方合同目的无法实现，本合同因此解除的情况，甲方应对乙方因此遭受的损失进行赔偿，但赔偿额不应超过合同解除前两年期间乙方使用本合同项下租赁房屋经营住宿业、住宿服务所得营业收入的25%。如合同解除时，乙方承租租赁房屋尚不足两年，则赔偿限额为乙方实际使用本合同项下租赁房屋经营住宿业、住宿服务所得月均营业收入的6倍。”双方当事人对此种情况已经做出了约定，应当按照约定予以赔偿，双方合同解除的时间虽然超过了两年，实际双方在合同履行不久就出现了抵押权人实现抵押权的情况，本院双方约定，赔偿限额为月均营收入的6倍，而现实是月均收入比较难以确定，本院按照租赁房屋的面积等因素酌情确定赔偿金额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告洋部落（北京）企业管理咨询有限公司与被告北京腾信科技孵化器有限公司二○一六年四月九日签订的《租赁合同书》于二〇一九年七月二十五日解除；二、被告北京腾信科技孵化器有限公司于本判决生效后七日内返还原告洋部落（北京）企业管理咨询有限公司保证金一百九十八万元；三、被告北京腾信科技孵化器有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告洋部落（北京）企业管理咨询有限公司八百万元；四、驳回原告洋部落（北京）企业管理咨询有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七万七千八百九十七元，由原告洋部落（北京）企业管理咨询有限公司负担三万七千零六十七元（已交纳），由被告北京腾信科技孵化器有限公司负担四万零八百三十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇一九年十二月二十三日书记员  曾庆贺