北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20540号原告:孙秋华，女，1954年8月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡叶青，北京市智正律师事务所律师。被告：邱朝升，男，1972年8月2日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：郜焱，北京大铎律师事务所律师。原告孙秋华（以下简称原告）与被告邱朝升（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年2月15日、2019年2月25日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月26日再次公开开庭审理了本案。原告及其委托诉讼代理人胡叶青，被告委托诉讼代理人郜焱到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告给付违约金100万元；2、要求被告给付居间服务费177500元、保障服务费41500元；3、要求被告给付保全费5000元；4、要求被告赔偿房屋租金收益损失403200元、赔偿原告租金支出损失203937元、赔偿原告为前夫凌德麟租房支出损失98640元、赔偿原告为筹措资金购买涉案房屋支出的利息损失40000元及给付凌德麟的补偿款100000元。事实和理由：2016年3月25日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件，被告将其名下位于北京市朝阳区青年路西里xxx号院xxx号楼xxx至xxx层xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，约定被告净得房价款830万元。附件二中还约定“买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”双方签约时，涉案房屋尚处于出租状态，为购买该房屋，原告支付了居间服务费、保障服务费。2016年10月3日，被告因涨价不愿继续履约。2016年11月18日，原告以房屋买卖合同纠纷案由起诉被告，诉讼过程中，原告交纳了保全费5000元。自双方签约后，涉案房屋由被告控制并收取租金至2019年1月7日，导致原告无法收取租金，丧失租金收益403200元，且因无法居住涉案房屋而产生在外租房的费用支出203937元。因被告拒绝配合提供银行所需的审批文件，导致原告无法获得银行按揭贷款，诉讼过程中，为购买涉案房屋，原告多方筹借资金，前夫凌德麟还为给原告筹资卖掉了自己的房产。之后，原告分别向凌德麟支付了10万元，向王钰支付了4万元利息和补偿金，并为凌德麟租房便于其居住支出98640元。被告辩称：一、不同意第一项诉讼请求，双方之所以产生纠纷，是因为对2016年9月29日缴税当天是否应该支付首付款的理解存在争议，经过法院二审终审诉讼程序，双方仍就该问题未达成共识，所以，被告并非主观上恶意不履行合同，而是就合同条款的理解与原告不同，被告不构成违约。二、不同意第二项诉讼请求。被告在合同履行中并没有主观恶意违约，所以，居间服务费、保障服务费不应由被告负担。三、不同意第三项诉讼请求，保全费并非必然发生的费用，不应由被告负担。四、不同意第四项诉讼请求，双方经历了漫长的一审、二审诉讼，在此期间，双方所签合同是否应该继续履行存在争议，且被告未收到原告交付的全部购房款，所以拒绝交付房屋并不构成违约，被告获得房屋租金收益合理合法。但是，被告认可自2016年11月18日的租金可归原告享有。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。涉案房屋最初登记在被告名下，现已变更登记至原告名下。2016年3月25日，经由北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）提供居间服务，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《买卖合同》，约定“被告将涉案房屋出售给原告，建筑面积278．32平方米，房屋成交价格为8300000元，包括定金50万元、首付款578万元、拟贷款200万元、物业保证金2万元。原告以自行交接方式于签订本附件当日支付定金10万元，该笔定金作为购房款的一部分；剩余定金40万元于2016年4月15日前（含当日）支付。物业交接保证金2万元，于物业交接完毕当日支付。买卖双方应于2016年10月20日前（含）办理申请贷款手续，原告拟贷款数额为200万元。买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由原告承担。剩余购房款原告应于交税当日通过银行资金监管方式支付购房款578万元。买卖双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后25个工作日办理房屋权属转移登记手续。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0．5‰向守约方支付逾期违约金。”签约后，原告支付定金50万元。原告另支付居间服务费177500元、保障服务费41500元。2016年7月29日，原、被告签订两份补充协议（以下分别称《补充协议一》、《补充协议二》）。其中《补充协议一》约定：“一、根据双方签订的《买卖合同》约定交税时间为2016年10月1日之前。”《补充协议二》约定：“一、原《买卖合同》约定买受人拟贷款金额由200万元变更为299万元，买卖双方于2016年9月办理申请贷款手续。二、原《买卖合同》约定监管金额为578万元变更为479万元，双方就此变更互不追究其他法律责任。”2016年9月21日，双方办理了网签。2016年9月29日，双方签订《补充协议》（以下称《补充协议三》），约定：“一、双方于2016年9月19日共同到工商银行北京海西支行办理贷款申请手续，申请贷款金额为299万元。二、双方同意在原告未获得银行贷款批复的情况下办理该房屋的税费缴纳手续。被告知晓原告未得到贷款批复等同于原告的房款未到位。”2016年9月29日，原告办理交税手续，并取得《税收完税证明》。但在双方合同继续履行过程中，双方产生了分歧，主要表现在以下两点：一、关于原告始终未取得银行按揭贷款审批通过的原因争议。原告认为系被告未配合提供单身证明、自用声明原件。被告提出异议，认为银行从未向其致电要求上述文本。二、关于原告应付首付款479万元时点的争议。其中被告认为《买卖合同》已明确约定首付款应在交税当日支付。原告则认为贷款审批手续通过后才可交税，现贷款申请审批手续未通过，所以付款条件不成就。上述争议产生后，原告曾于2016年11月18日向本院提起诉讼，要求继续履行合同。被告则提起反诉，要求解除合同并主张违约金。本院于2018年8月16日作出（2016）京0105民初XXX号民事判决书，判令双方合同继续履行，判令被告将涉案房屋腾空交付给原告。后被告提起上诉，2018年11月15日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终XXX号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述两级法院审理查明并认定如下事实：一、双方签订三份补充协议，协商一致变更变更交税时间，提前交税，但并不足以说明双方对支付剩余购房款的期限也已协商一致予以变更，所以，原告未在交税当日支付剩余房款不构成违约。二、鉴于原告自愿将剩余购房款780万元交至一审法院，且双方买卖合同已办理网签，符合继续履行的条件，故判令被告应配合办理过户。三、认定原告之所以未获得银行贷款审批通过的责任应归咎于被告，系被告未按照《买卖合同》的约定配合提交贷款所需的评估报告、单身证明，故被告构成违约。四、关于原告主张的保单费用，并非必然发生的诉讼成本，判令由其自行承担。五、原告在案件审理中，曾申请财产保全，提供房产作为担保，并交纳保全费5000元，本院作出保全裁定书，查封了涉案房屋。上述判决生效后，原告申请解除保全，本院前往北京市朝阳区不动产登记事务中心办理了涉案房屋的解封手续。后，原、被告自行办理了涉案房屋的过户手续，2019年1月7日，涉案房屋过户至原告名下，双方办理了涉案房屋交接手续。本案审理中，原告再次提出财产保全申请，要求冻结其已交付本院的购房款，本院未予准许，现购房款已发还被告。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方争议焦点为：如何量化原告的损失。根据本院、二审法院作出的生效民事判决书认定的事实，被告作为出卖人未配合提供涉案房屋批贷所需的评估报告、单身证明构成违约，未如约批贷势必给原告的付款方式造成影响，原告称因此负担较大的资金压力符合常理，因此造成的损失，应予以补偿。现双方合同已继续履行，已办理权属转移登记、购房款资金交割手续，双方合同约定的违约金计算标准明显过高，本院予以酌减，酌定被告承担违约金50万元。关于保全费5000元，并非诉讼过程中必然发生的成本，应由原告自行负担。关于居间服务费177500元、保障服务费41500元，虽然被告的行为违约，但并未最终导致双方合同解除，故该笔费用由原告负担。关于租金损失。第一、关于涉案房屋的租金收入损失。结合被告的意见，自2016年11月18日之后至2019年1月7日实际交付房屋之日止的租金，应由原告享有，根据双方确认，按照月租金16800元的标准计算，合计230160元应由被告予以返还。第二、原告未能按合同约定时点完成收房，且在之前诉讼中，因被告拒绝提供银行审批贷款所需的文本，导致原告额筹措资金用于购房并因此产生一定的费用开支符合情理，且逾期交房导致原告另行租房也不过当，所以，本院针对原告主张的其他租金损失、利息和补偿金损失均适当予以考虑，鉴于已在违约金认定上适当考虑了原告的损失，所以，就该部分损失，酌定20万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告邱朝升于本判决生效之日起七日内给付原告孙秋华违约金五十万元，并赔偿原告孙秋华租金损失四十三万零一百六十元；二、驳回原告孙秋华的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23359元，由原告孙秋华负担11257元（已交纳），由被告邱朝升负担12102（已由原告孙秋华预交，于本判决生效之日起七日内给付原告孙秋华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  范 悦人民陪审员  易湘生二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李雅雯