吉林省长白朝鲜族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0623民初693号 原告：长白朝鲜族自治县农村信用合作联社，住所吉林省长白朝鲜族自治县。 法定代表人:耿德宝，该社理事长。 委托诉讼代理人：张广泉，该社职员。 委托诉讼代理人：刘春玉，吉林刘春玉律师事务所律师。 被告：周兆志，男，汉族，初中文化，退休工人,住吉林省长白朝鲜族自治县。 第三人：钟鸣声，男，汉族，中专文化，工人，住吉林省长白朝鲜族自治县。 原告长白朝鲜族自治县农村信用合作联社（以下简称长白县农村信用联社）与被告周兆志、第三人钟鸣声申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告长白县农村信用联社的委托诉讼代理人张广泉、刘春玉，被告周兆志、第三人钟鸣声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长白县农村信用联社向本院提出诉讼请求：要求恢复(2019）吉0623执123号之一执行裁定书的执行。事实和理由：2013年5月18日，第三人钟鸣声与长白县佳源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于吉林省长白朝鲜族自治县长白镇福源小区综合楼00201商业用房，并办理了商品房买卖合同预告登记。2013年10月，第三人钟鸣声用该商业用房向长白县农村信用联社抵押借款180万元。通过诉讼并进入执行程序后，周兆志提出异议，主张上述商业用房是其购买的。人民法院受理后，于2019年11月6日作出（2019）吉0623执异25号执行裁定书，裁决周兆志的异议申请成立，撤销（2019）吉0623执123号之一执行裁定书，解除对第三人钟鸣声提供抵押的位于吉林省长白朝鲜族自治县长白镇福源小区综合楼00201商业用房的查封。（2019）吉0623执异25号执行裁定书是错误的，故提起诉讼。 周兆志辩称，钟鸣声签订的购房合同是虚假的，钟鸣声不是实际贷款人，钟鸣声也不是房屋实际购买人，没有实际支付一分钱的房款，整个事件中钟鸣声没有支付过任何房款，也没有实际占有或使用，只是为他人顶名贷款，签订了贷款合同，购房合同中在别人的要求下签字，其他他并不清楚。抵押合同是借款合同的从合同，主合同的实际贷款人不是钟鸣声，合同主体虚假，应该是无效合同，主合同无效，当然从合同也依法无效，房屋登记的过程及材料虽然办理了预告登记手续，但是这是违法的行为，登记双方拿虚假材料到房产登记部门骗取了预告登记，显然是违法行为，以预告登记、购房合同等主张钟鸣声的所有权和抵押权是不能成立的，法院不应支持，请法院驳回长白县农村信用联社的诉求。周兆志对涉案房屋具有合法的所有权和使用权，已经付清了全部房款，并从2014年秋开始接管使用至今，周兆志在买卖合同过程中没有过错，依据物权法和最高院的规定，周兆志的房屋所有权和使用权依法应予以保护。 钟鸣声述称，徐立春找钟鸣声以其名义办理贷款，钟鸣声与周兆志不认识，后来开庭才知道周兆志，贷款是正常手续办理的，2018年9月2日的证明不记得是钟鸣声出具的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.长白县农村信用联社提供的2013年5月18日长白县佳源房地产开发有限公司与钟鸣声签订的商品房买卖合同、房款收据。证明长白县佳源房地产开发有限公司将诉争的房屋落在钟鸣声名下是双方的真实意思表示，双方的印章签字是真实的，同时该商品房买卖合同在长白县不动产登记中心办理了商品房买卖预告登记。 周兆志对此有异议，认为钟鸣声没有交款，收据不真实。 钟鸣声认为，徐立春找其办理贷款，以钟鸣声的名义办理的贷款，其没有交房款，是开发商徐立春缴纳的，贷款是正常手续办理的。 2、长白县农村信用联社提供的贷款档案，证明钟鸣声于2013年10月30日在长白县农村信用联社用其名下的房屋抵押借款180万元，卷宗钟鸣声的签字均是真实的，钟鸣声向长白县农村信用联社提供了银行流水、承包工程协议书，并实际收到了该笔贷款，抵押借款合同真实合法有效。 周兆志认为，收据和房屋买卖协议的真实性有异议，是虚假的。 3、周兆志提供的2013年3月6日房屋买卖协议书，证明其和开发商签订了买卖协议，购买了涉案房屋。 长白县农村信用联社认为，对该证据甲方的印章和签名，其不清楚，因为印章不清楚。签名是否为本人其也不清楚。 4、周兆志提供的2015年9月28日签订的结算协议，证明结算款的付款方式及过程。 长白县农村信用联社认为，对该结算协议真实性无异议，该协议是对2013年3月6日协议的否定，即2013年3月6日签订协议时，诉争房屋还没有建设完工，也没有办理商品房预售许可证，也就是说2013年3月6日的协议是无效的。该结算协议是否真实应当核实长白县佳源房地产开发有限公司和徐立春、庄国华本人。该协议成立于2013年10月30日办理商品房买卖预告登记之后，即使有效也不能对抗不动产登记的效力和优先权。 5、周兆志提供的买房款收据，证明买房款已交清。 长白县农村信用联社认为，对收据的真实性有异议，四份收据在我们手中有三份是借据。2013年9月28日的收据，我们手中的收据复印件是2015年9月28日。我们手中的收据的来源于（2019）吉0623执异25号执行裁定听证时周兆志提交给合议庭的，因此这四份收据是不真实的，是听证后制作的。 6、周兆志提供的借据，证明开始与开发商是借贷关系，后来变成买卖关系的。 长白县农村信用联社认为，是否属实，应当由借款人本人来解释。 7、周兆志提供的2014年缴费单，证明2014年报停费是其缴纳的。 长白县农村信用联社认为，对证据有异议，该证据是复印件，其次如果属实，办理报停费用也是在长白县农村信用联社与钟鸣声办理房屋销售预告登记和抵押登记之后发生的，不能对抗对房屋的执行权利。 8、周兆志提供的2016年11月4日房屋租赁协议，证明其对房屋已实际占有。 长白县农村信用联社和钟鸣声对此不清楚。 9、周兆志提供的2018年9月7日非法购买的函，证明其已通知长白县农村信用联社已经购买了涉案房屋。 长白县农村信用联社认为，该函长白联社是否收到，代理人不清楚。即使长白联社收到该函也只能证明其与长白联社就诉争房屋协调过，也不能证明其缴纳了房款并实际占有，就否定不动产预告登记的效力。该函仅是其个人的观点和陈述，没有证明力。 10、周兆志提供的2018年9月2日钟鸣声的证明，证明钟鸣声没有交房款，也没有购买房屋，就是顶名贷款。 长白县农村信用联社认为，对该证据的真实性有异议，经钟鸣声当庭答辩时否认了该证明的签字事实和出具事实，另外长白县农村信用联社将该证明中钟鸣声的签字与贷款档案中钟鸣声的签字进行比对，完全不是一个人的字迹，其中证明的内容与钟鸣声答辩、质证时的表述不一致，该证据没有证明力。 钟鸣声认为，该证据的签字不是钟鸣声写的，手印不是钟鸣声摁的，是徐立春找钟鸣声用钟鸣声的名义到信用社办理了正常的贷款手续。 11、周兆志提供的2019年11月5日长白县人民法院调查笔录，证明钟鸣声没有购买房屋，也没有使用过房屋。到信用社借款钟鸣声签得字办的手续。对2018年9月2日的证明是不是其签得字忘记了。 长白县农村信用联社认为，2019年11月5日长白县人民法院执行局因为周兆志提出案外人执行异议做的调查笔录，钟鸣声在本次调查陈述的自相矛盾，前面陈述知道用他的名抵押贷款，庭审中也承认签订商品房买卖合同和办理抵押借款都是正常的程序，都是其本人签字，这次调查又说买卖不清楚，2018年9月12日的证明材料的内容是事实，之间存在矛盾，应当以钟鸣声庭审中的陈述为准。 钟鸣声认为，上次作为第三人作证，没想太多，没仔细看，徐立春找其贷款是对的，其余的不清楚。 经审理查明，长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司于2012年10月26日取得了福源综合楼（一）的预售许可，2013年3月6日，周兆志与长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司签订了购房协议书，长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司将福源综合楼小区一、二层，面积约900平方米，以每平方米6500元的价格出售给周兆志，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立。因长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司的原因该楼没有综合验收，不能办理房屋产权登记。2013年5月18日，长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司又与钟鸣声签订房屋买卖合同，将福源综合楼小区二层，面积450.17平方米，以每平方米15000元的价格出售给钟鸣声。2013年10月17日，钟鸣声向长白县农村信用联社提出借款申请，并于2013年10月30日签订商业用房按揭借款合同，并对福源综合楼小区二层，面积450.17平方米的房屋在长白朝鲜族自治县房地产管理中心进行了预告登记，长白县农村信用联社于2013年10月30日发放贷款180万元。2014年9月，长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司将房屋交付周兆志。2015年9月28日，周兆志将房款结清。因钟鸣声未按借款合同约定还款，长白县农村信用联社于2018年10月25日提起诉讼，经本院主持调解，双方达成还款协议。因钟鸣声未按调解协议履行还款义务，长白县农村信用联社申请执行，本院作出(2019）吉0623执123号之一执行裁定书，对涉案房屋进行了查封，周兆志提出执行异议，本院作出（2019）吉0623执异25号执行裁定书，裁定解除查封。 本案争议的焦点是：长白县农村信用联社要求恢复(2019）吉0623执123号之一执行裁定书执行的主张是否合理，应否支持。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司2013年3月6日就与周兆志签订了房屋买卖合同，其又于2013年5月18日与钟鸣声签订房屋买卖合同，庭审中，钟鸣声自认开发商让其顶名贷款，其没有购买房屋的意思，钟鸣声签订合同后，也未主张交付房屋，钟鸣声与长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司虽签订了商品房买卖合同，但其实质是借款合同的担保，双方并不具有商品房买卖的真实意思表示，且双方未履行支付房款、交付房屋等合同义务，周兆志已实际占有房屋多年，故周兆志主张长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司与钟鸣声签订的房屋买卖合同无效，应当予以确认。 《中华人民共和国担保法》第三十四条规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。钟鸣声未取得涉案房屋的所有权，其抵押行为损害了周兆志的民事权益，对此周兆志可通过合法途经解决。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。周兆志与长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时，长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司已取得房屋预售许可，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，周兆志支付了全部价款，长白朝鲜族自治县佳源房地产开发有限公司也在人民法院查封前交付了房屋，除办理产权登记外，合同已履行完毕。没有办理产权登记是因房屋没有验收，不是周兆志的原因，且双方在签订房屋买卖合同时，该房屋并没有设定任何权利负担，周兆志已尽到善意的注意义务，故周兆志有权排除执行。 综上所述，周兆志有权排除执行。依照《中华人民共和国担保法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回长白朝鲜族自治县农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费18560.58元，由长白朝鲜族自治县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审 判 长  季从军 人民陪审员  徐 丹 人民陪审员  金光惠 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  马力元