湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2328号上诉人（原审原告）：怀化东冠物业管理有限公司，住所地怀化市天星东路盛世华都南区第24栋，统一社会信用代码：9143120058493616X3。法定代表人：梁文海，系公司董事长。委托诉讼代理人：唐霞，女，汉族，1981年7月18日出生，住所地湖南省怀化市鹤城区，系公司行政助理。委托诉讼代理人：冉宏高，湖南启沃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢凌汉，男，土家族，1982年4月27日出生，住所地湖南省沅陵县。被上诉人（原审被告）：黄琴，女，壮族，1986年1月30日出生，住所地广西那坡县。上诉人怀化东冠物业管理有限公司（以下简称东冠物业公司）因与被上诉人谢凌汉、黄琴物业服务合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东冠物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判决被上诉人在判决生效之日起10日内向上诉人支付2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费、水景分摊费2266元，并支付2018年11月1日所欠物业服务费、水景分摊费至2019年4月30日止按照每日千分之三比率计算的逾期付款的违约金820元；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人未尽到部分物业服务管理职责的事实，属于认定事实错误，上诉人已经履行了制止其他业主违法违章违约的行为。上诉人在一审中举证的小区早教中心整改通知、城市综合管理执法局的申请、违章搭建报告表、违章整改通知书、相关部门对花园草地的处理照片，均已经证明对部分业主的违章行为履行劝解、制止的管理责任。被上诉人对该证据的真实性无异议，就应当认定上诉人已经履行对相关业主违法违章违约行为制止的相应责任。二、一审判决减少物业服务收费无法律和合同依据，属于适用法律错误。1.根据《物业管理条例》第四十五条、《盛世华都前期物业管理服务协议》第五条第7项、《盛世华都业主临时规约》第三十二条第2项的规定，上诉人在制止违法违规业主的手段只有采取批评、规劝、警告等措施，但不担保制止的效果。需采取执法行为的，由上诉人报请政府执法部门采取措施。2.一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条错误。本案中，上诉人没有不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的行为，被上诉人也没有提出请求上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最后，该解释更没有规定物业服务企业制止不了其他业主的违法违章违规行为时，业主可以少交及不交物业费。3.一审判决不支持上诉人主张被上诉人支付逾期交纳物业服务费违约金的请求，违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定和《盛世华都业主临时规约》第三十四条、第四十四条的规定，属于适用法律错误。三、一审判决违反公平、诚实守信原则，是对已经按约交纳物业服务费的广大业主的打击。被上诉人谢凌汉辩称，被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务协议》，上诉人在物业服务中，存在以下行为严重违反法律法规相关规定：1.物业管理混乱，小区及地下停车库内垃圾桶满溢，小区环境卫生恶劣，排水不畅，污水满流。根据《湖南省物业管理条例》第三十六条之规定，上诉人未履行清洁义务。2.小区内乱搭乱建，侵占公共绿地。根据《物业管理条例》第五十条第一款之规定，上诉人并未有效制止小区内乱搭乱建及侵占行为的发生，没有履行物业服务公司的义务。3.电梯未进行正常维修，使得电梯超重运行，时常发生故障。根据《湖南省物业管理条例》第三十九条之规定，上诉人未按规定对小区内的电梯进行正常维修，小区内电梯经常发生故障，已经严重影响了被上诉人及其他业主的出行及人身安全。4.外来人员上门推销产品贴牛皮癣，物业人员未进行有效制止，影响小区环境。根据《湖南省物业管理条例》第三十六条之规定，上诉人未采取有效措施对业主共有部分进行维护，任由外来人员破坏业主共有部分的墙壁及其他地方，严重影响了小区的环境。上诉人的此种不作为行为也是未履行其物业服务义务的重要体现。5.地下停车库内业主停放电动车及电动车的电池多次被盗，严重危及业主的生命财产安全，小区治安案件频发，安保措施不到位。在上诉人未作出有效措施保障业主财产安全之前，被上诉人有理由拒绝支付物业服务费。6.小区的卫生服务没有达到小区物业的星级标准，既然东冠物业是五星级服务标准的评分，请参照物业五星级服务质量标准进行服务。被上诉人黄琴未作答辩。东冠物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告支付2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费2266元。从2018年11月1日开始至付清物业费止每日按照千分之三的比率向原告支付逾期付款违约金(至2019年4月30日止违约金为820元)；2.判决被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月25日，被告谢凌汉、黄琴购买了盛世华都南区第1栋1单元2404号商品房，房屋建筑面积89.93平方米。同日,原告与被告签定了《盛世华都前期物业管理服务协议》以及《盛世华都业主临时规约》合同附件，合同对双方的权利义务以及违约责任进行了约定。其中约定被告应当根据其房屋的建筑面积每月按每平方米1.2元物业服务费及0.2元的水景分摊费(即1.4元/平方米·月)向原告交纳。物业服务费的起交时间为购房合同约定的交房时。合同约定被告逾期付款的违约金按照逾期日期每日千分之三计算,被告于2016年8月3日办理了收房手续。被告房屋所在小区，有人违规搭建，在小区绿化带种菜，以及空调外挂，被告谢凌汉认为原告未尽到物业管理职责，从20l7年11月1日至今未按合同的约定向原告交纳物业服务费。截止2019年4月30日,原告所欠物业服务费2266元。经原告催告后，被告仍未缴纳，双方形成纠纷,故原告诉至法院。一审法院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人自愿签订，内容真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告从2017年11月1日至今一直为被告所在小区提供物业服务，被告亦认可从2017年11月1日至今未向原告交纳物业费，但被告在提供物业服务过程中，部分事项未尽到物业服务管理职责，物业服务费和水景分摊费应当相应减少，即两项共计应按1.2元/平方米·月计算，据此计算，从2017年11月1日至2019年4月30日被告共应向原告交纳物业服务费（包括水景分摊费）1834.57元（89.93×1.2×17=1834.57）。对于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，因系原告在提供物业服务过程中有部分事项未尽到物业服务管理职责导致原告拒交物业费，原告有一定过错，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告虽称对其他业主违规搭建，在小区绿化带种菜，以及空调外挂等事项上已尽到了物业服务的管理职责，但其未向一审法院提交相关证据证明，故一审法院对原告的该项诉讼主张，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谢凌汉、黄琴于本判决生效之日起10日内向原告怀化东冠物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年4月30日的物业服务费（包括水景分摊费）1834.57元；二、驳回原告怀化东冠物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢凌汉、黄琴负担。二审中，被上诉人为支持其答辩理由提交了两组证据。证据一小区照片彩印件二张纸（上面印有6张照片），拟证明物业公司没有达到五星级的服务标准。东冠物业公司质证称，该证据是单方证据，不符合证据的形式。证据二催费单复印件一张，拟证明房屋的收费面积大于实际面积。东冠物业公司质证称，如果高了可以调整，按实际面积收费。经审查，本院认为，证据一的真实性无法证实，本院不予采信。证据二催费单上的89.93平方米与怀化市房地产测量事务所出具的《怀化市房屋面积实测绘报告》一致，故东冠物业的收费并未超过实际面积，该证据对本案基本事实的认定没有影响，不属于新证据，本院不予采信。双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：物业费是维持小区物业服务的基本费用，小区业主应当按照合同约定交纳，如果业主任意以物业服务不符合要求拒绝交纳物业费，将造成物业公司难以维持其运营，势必会导致物业服务水平下降，这样只会让小区的物业服务进入恶性循环，损害大部分业主的利益。本案中，虽然东冠物业公司对个别业主违章搭建和侵占绿地的管理滞后，但最终还是采取了相应整改措施，上报了相关部门，应当认定其已基本履行物业服务义务。至于被上诉人二审答辩状中提到的物业管理混乱、小区环境卫生恶劣等抗辩理由因无充分证据证明，本院不予采纳，因此一审法院以东冠物业公司服务过程中，部分事项未尽到管理职责，相应减少物业服务费和水景分摊费不当，本院予以纠正。从2017年11月1日至2019年4月30日，被上诉人应向东冠物业公司交纳物业服务费（包括水景分摊费）2266.23元（89.93㎡×1.4元/㎡×18个月），一审法院认定欠交物业费17个月不当，本院予以纠正，东冠物业公司上诉主张2266元，符合法律规定，本院照准。关于东冠物业公司主张要求被上诉人支付2018年11月1日所欠物业服务费、水景分摊费至2019年4月30日止按照每日千分之三比率计算的逾期付款违约金820元，该违约金过高，根据双方签订的《盛世华都前期物业管理服务协议》第十三条对物业服务费交纳方式的约定，业主可以按年交纳物业费也可以按月交纳物业费，针对本案实际情况，本院酌定被上诉人以1510元（2017年11月至2018年11月的物业费）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，支付2018年11月1日起至2019年4月30日止的违约金，对超出部分本院不予支持。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业服务水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区氛围。东冠物业公司应在今后的物业服务中充分履行其职责，就物业服务中难以解决的问题以及工作进程与业主积极沟通，营造良好的物业服务环境。综上所述，东冠物业公司的上诉请求部分成立；原判认定事实基本清楚，适用法律不当。依《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2262号民事判决第二项；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2262号民事判决第一项为：谢凌汉、黄琴于本判决生效之日起10日内向怀化东冠物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年4月30日的物业费（包括水景分摊费）2266元并以1510元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，支付2018年11月1日起至2019年4月30日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，共计75元，由怀化东冠物业管理有限公司负担25元，由谢凌汉、黄琴共同负担50元。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  欧晓林审判员  彭湘平二〇一九年十二月十七日法官助理颜利华书记员张宝珍附件：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。