北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初42293号原告（反诉被告）：北京中科希望软件股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街22号1008室，统一社会信用代码911101081019451348。法定代表人：周明陶，董事长。委托诉讼代理人：韩建宇，北京市大洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李媛，女，北京中科希望软件股份有限公司运营总监。被告（反诉原告）：北京珍妮罗兰美食城有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街26号三层，统一社会信用代码92110108L80097748L。法定代表人：杨东，该公司经理。委托诉讼代理人：钟波，北京市慧海天合律师事务所律师。第三人：朱强，男，1979年8月20日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：马飞，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中科希望软件股份有限公司（以下简称中科希望公司）与被告（反诉原告）北京珍妮罗兰美食城有限公司（以下简称珍妮罗兰公司），第三人朱强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中科希望公司之委托诉讼代理人韩建宇、李媛与被告珍妮罗兰公司委托诉讼代理人钟波、杨东,第三人朱强及其委托诉讼代理人马飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中科希望公司向本院提出诉讼请求：1、要求终止并解除与珍妮罗兰公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付其与第三人转租而取得的获利，计算方式自2018年9月15日起至合同解除之日止，按照0.4元每平米*359平米*总日期计算；3、判令珍妮罗兰公司腾退租赁房屋（第三人朱强就本项诉讼请求承担协助义务）；4、判令被告支付自2019年6月1日起至房屋实际交付之日止的房租及房屋使用费，费用按照房屋租金标准计算；5、判令被告支付逾期交纳房租的违约金，自2019年6月1日起至实际交付之日至，按照日千分之三的标准计算；6、被告承担2019年4月15日至2019年8月12日期间的水电费共计22903.58元；7、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年4月30日，我公司与珍妮罗兰公司（当时被告以北京珍妮罗兰餐厅名义）签订《房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市海淀区中关村26号的359平方米经营场地（以下简称涉诉场地）租赁给珍妮罗兰公司使用。租赁期限自2013年5月1日起至2019年4月30日止。年租金50万元，且每年环比递增1.5万元。2018年9月，由于珍妮罗兰公司要重新装修改造，提出提前续租，双方签订第二份《房屋租赁合同》，约定租期自2019年5月1日至2025年4月30日，首年租金为6.1元每天每平米，以后每年环比递增3%。2018年10月19日，北京珍妮罗兰餐厅改名为珍妮罗兰公司。但此后，原告得知，珍妮罗兰公司早在2018年10月就与第三人朱强签订了《合作经营餐厅协议书》，名义上合作经营，实际上是珍妮罗兰公司将涉诉场地转租给朱强，租期从2018年9月15日至2025年4月30日。得知上述情况后，我公司于2019年2月21日至3月20日向珍妮罗兰公司及朱强发出约谈通知和告知函，明确告知被告违反了双方租赁合同相关条款，但被告未予答复。珍妮罗兰公司擅自转租的行为，违反了其与我公司签订的租赁合同的约定，系违约行为。根据合同约定，被告违约转租，我公司有权收回房屋，解除合同，并要求被告承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。珍妮罗兰公司辩称，我公司前身是珍妮罗兰餐厅，当时是个体户，后来变更为珍妮罗兰公司。我公司与中科希望公司确实存在房屋租赁合同关系，鉴于中科希望公司主张解除租赁合同，对此我公司表示同意。但在履行租赁合同过程中，我公司并不存在违约行为，是中科希望公司和朱强存在商业不诚信行为，因此中科希望公司应承担全部合同解除的责任。我公司与朱强并非转租关系，双方签订的是合作经营协议，处理涉诉场地，协议约定中还涉及营业执照、食品经营许可证、餐饮设备的共享，朱强实际是以我公司的名义进行招商，我公司与朱强共担风险，是合作经营行为，因此不存在违约转租的情况。朱强不应作为本案当事人参加诉讼。我公司在2019年2月已经因合同纠纷将朱强诉至法院，双方的权利义务关系应在另案中解决。目前实际由朱强占有使用涉诉场地，腾退问题我公司不涉及。我公司确实未交纳2019年6月1日之后的房屋租金，但中科希望公司在2019年4月30日即向我公司发出了解除通知，因此合同当时即应解除，且中科希望公司已于2019年5月8日提起诉讼，合同解除时间最迟也不应超过5月8日。我公司已经将房屋租金交纳至2019年5月31日，因此我公司不存在逾期交付租金的问题。2019年6月1日之后的房屋费用应由朱强负担。就原告主张的水电费金额认可，是双方确认过的数字，但也应由朱强支付。同时我公司就本案提出反诉：1、要求判令中科希望公司返还押金7万元。2、判决中科希望公司赔偿我公司经济损失5万元（该数量为预先估算，实际数额应以另案合同纠纷判决认定损失为准）。3、反诉费由中科希望公司负担。中科希望公司针对珍妮罗兰公司反诉辩称，不同意反诉人的反诉请求。虽然双方签订的租赁合同中约定有押金7万元，但我公司实际并未收取，因此不同意退还。反诉人主张的经济损失并无事实和法律依据，不同意支付。第三人朱强述称，认可中科希望公司的全部诉讼请求，我同意协助腾退涉诉场地。我与珍妮罗兰公司之间确实是转租关系，并非合作经营关系。我与珍妮罗兰公司于2018年9月11日签订《合作经营餐厅协议书》，虽然协议约定是合作经营，期限自2018年9月15日至2025年4月30日。但实际上就是珍妮罗兰公司向我提供涉诉场地，我全权负责经营，并自负盈亏。珍妮罗兰公司并不实际参与经营，并且就上述协议向我收取定金、押金以及房租。在我向珍妮罗兰公司交纳房租后，我在2018年11月19日收到中科希望公司函件，表示该公司不同意涉诉场地转租，该公司要收回涉诉场地。后来我相继收到了中科希望公司发送的约谈通知、告知函。但珍妮罗兰公司在了解到上述情况后，拒绝与中科希望公司沟通协调，甚至还在2019年3月纠集社会闲散人员对我的经营进行干扰和破坏，导致我的经营损失惨重。因此我主张解除我与珍妮罗兰公司的《合作经营餐厅协议书》，并要求珍妮罗兰公司赔偿各项损失，具体上述主张，应在我与珍妮罗兰公司的合同纠纷案件中处理。原告主张的水电费数额属实，但不应由我负担，被告陈述的其他费用亦不应由我负担。我与被告的合同纠纷案件，尚未结案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就本案事实本院认定如下：中科希望公司原名北京希望电脑公司，于2001年5月28日变更名称为现用名。2013年，中科希望公司作为甲方（出租方）与乙方（承租方）北京珍妮罗兰餐厅签订《房租租赁合同》（以下简称2013年租赁合同）。合同约定：1、甲方将359平方米的涉诉场地出租给乙方，租赁期自2013年5月1日至2019年4月30日，首年租金50万元，以后每年递增1.5万元，即最后一年租金为57.5万元。合同约定乙方在缴纳第一季度租金的同时缴纳押金5万元。合同期满后，押金余款在乙方结清各项费用后10个工作日内退还。各期租金的支付应于每季度开始的5日前向甲方支付。2、乙方经营实际发生的水、电等费用，由乙方在收到甲方付款通知的7日内按月支付。3、合同约定未经甲方同意，乙方不得将承租房屋全部或部分转租第三方，否则甲方视为乙方违约，甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方自负。在乙方出现转租违约行为的情形下，甲方有权提前终止合同并要求乙方赔偿一切实际损失。4、就违约责任，合同约定乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权收取滞纳租金之0.3%的滞纳金。2018年9月30日，中科希望公司作为甲方（出租方）与乙方（承租方）珍妮罗兰餐厅签订《房屋租赁合同》（以下简称2018年租赁合同）。合同约定：1、甲方将359平方米的涉诉场地出租给乙方，租赁期自2019年5月1日至2025年4月30日，首年租金799313.5元，季度租金199828.38元，2019年5月1日至2020年4月30日租金为每天每平方米6.1元。第一季度租金乙方应于2019年4月25日前向甲方支付，同时缴纳押金7万元，合同期满后，押金余款在乙方结清各项费用后10个工作日内退还。2、乙方经营实际发生的水、电等费用，由乙方在收到甲方付款通知的7日内按月支付。3、合同约定未经甲方同意，乙方不得将承租房屋全部或部分转租第三方，否则甲方视为乙方违约，甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方自负。在乙方出现转租违约行为的情形下，甲方有权提前终止合同并要求乙方赔偿一切实际损失。4、就违约责任，合同约定乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权收取滞纳租金之0.3%的滞纳金。2018年9月11日，北京珍妮罗兰餐厅作为甲方与乙方朱强签订《合作经营餐厅协议书》。约定双方合作期限分为两个阶段，2018年9月15日至2019年4月30日为第一阶段，2019年5月1日至2025年4月30日为第二阶段。甲方提供涉诉场地、营业执照、卫生许可证、设备等供合作使用，一楼饮品店和食品店由甲方独自经营。合作期间乙方自主经营、自负盈亏，全权管理餐厅。日场地使用费每平米6.5元。乙方向甲方支付2018年10月1日至12月31日场地使用费175000元，支付2019年1月1日至4月30日场地使用费233333元，并约定后续场地使用费计价方式和支付时限。上述协议签订后，珍妮罗兰公司收取了朱强交纳的房租175000元及定金。2018年10月19日，珍妮罗兰公司向中科希望公司出具《关于餐厅改制、名称变更的报告》，主要内容为根据国家政策和经营需要，经工商管理部门核准，“北京珍妮罗兰餐厅（个体）已经变更为北京珍妮罗兰美食城有限责任公司”。2018年11月19日中科希望公司就上述报告向珍妮罗兰公司做出《复函》，主要内容为：同意名称变更及重新签订租赁合同，原合同中甲乙双方商务条款及权利、义务均不变。同时中科希望公司在上述复函中强调，根据合同约定，未经中科希望公司同意，珍妮罗兰公司不得将承租房屋部分或全部转租。2019年2月21日，中科希望公司向珍妮罗兰公司发出《约谈通知》内容为：经我公司调查，贵公司违反房屋租赁合同约定，未经同意转租房屋，要求珍妮罗兰公司法定代表人在收到通知五日内就有关问题进行面谈。2019年2月25日，中科希望公司向张春宇、朱强发送《约谈通知》，要求就珍妮罗兰公司违反租赁合同转租一事进行约谈。2019年2月28日，中科希望公司向珍妮罗兰公司发送《告知函》，强调因珍妮罗兰公司违约转租，且拒绝联系反馈，考虑到防止重大安全隐患的出现，告知双方签订的2013年租赁合同于2019年4月30日解除,2018年租赁合同废止。2019年3月20日，珍妮罗兰公司就收到上述约谈通知向中科希望公司做出回函，内容主要为告知已就此事委托律师全权处理，请中科希望公司与律师联系。2019年3月24日，珍妮罗兰公司向中科希望公司发送函件，再次重申因朱强在经营中有恶意串通，伪造合同行为，已向法院就朱强违约提起诉讼。函中表示珍妮罗兰公司没有转租只是合作经营，并承诺在2018年租赁合同有效期内不进行转租。2019年3月20日，中科希望公司再次向珍妮罗兰公司发送《约谈通知》要求就转租违约情况进行面谈。诉讼中，就押金交纳情况，珍妮罗兰公司提交：1、2013年4月24日收据一张，内容为收到北京沸点欢腾餐厅押金5万元。收款人处仅有一个手写的“韩”字，未加盖认可单位公章。2、2019年4月18日中科希望公司向其出具的书面材料一份，主要内容为中科希望公司要求珍妮罗兰公司在装修竣工验收后，要提供装修竣工图和配电箱图，并表示在收到上述图纸后，方可退还2万元装修押金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中中科希望公司与珍妮罗兰公司签署的2013年租赁合同以及2018年租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据合同约定，在租赁期间，珍妮罗兰公司作为承租人，不得将涉诉场地部分或全部转租他人，否则中科希望公司将因珍妮罗兰公司的违约转租行为享有单方解除权。本案诉讼中，珍妮罗兰公司始终否认存在转租行为，但根据现有证据以及朱强的陈述，珍妮罗兰公司与朱强就涉诉场地签订的所谓合作协议，系名为合作实为租赁。且珍妮罗兰公司在租赁合同期内将涉诉场地转租他人的行为，并未经中科希望公司同意。因此根据合同约定，珍妮罗兰公司确实存在转租的违约行为，故该公司因此应承担相应的违约责任和合同义务。根据租赁合同约定，在承租方违约转租的情形下，中科希望公司作为出租方，有权单方解除合同。依据现有证据，中科希望公司于2019年2月28日，以书面《告知函》的形式，行使了单方解除权，珍妮罗兰公司收到并知悉该《告知函》内容，解除行为发生效力。由于双方签署的2013年租赁合同约定的租赁期至2019年4月30日，2018年租赁合同签订于2018年9月30日，因此中科希望公司在《告知函》中告知的合同终止解除日期2019年4月30日，针对上述两份租赁合同，意味着2013年租赁合同到期终止，不再续约；意味着2018年租赁合同解除。故双方2013年租赁合同在本诉讼发生时实际已经到期终止，并因《告知函》明确可以确认无续约可能。该项事实属于已经发生的客观事实，无需本院通过判决确认。中科希望公司在诉讼请求中提出的确认合同解除，实际上应系针对双方2018年签订租赁合同，对该项诉讼请求，本院予以支持。由于珍妮罗兰公司作为承租人，并未在租赁合同终止和解除时及时返还承租的涉诉场地，因此珍妮罗兰公司应承担由此导致的相关法律义务。中科希望公司要求珍妮罗兰公司在合同解除后，腾退并返还涉诉场地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人朱强同意承担协助义务，对此本院不持异议。珍妮罗兰公司应就合同解除后仍旧占有使用涉诉场地的事实，承担向中科希望公司支付房屋使用费的义务，现中科希望公司要求珍妮罗兰公司按照合同约定的租金计算标准自2019年6月1日起至实际腾退之日止，给付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中科希望公司、珍妮罗兰公司对2019年4月15日至2019年8月12日期间的水电费共计22903.58元予以认可，对此本院不持异议。根据租赁合同约定，上述费用因发生在珍妮罗兰公司实际占有使用涉诉场地期间，因此应由珍妮罗兰公司负担。中科希望公司主张逾期支付房租情况，鉴于中科希望公司通知珍妮罗兰公司双方2018年租赁合同于2019年4月30日解除，故珍妮罗兰公司未再向中科希望公司交纳2019第二季度房租系合理做法。因此珍妮罗兰公司并不存在逾期支付房租的违约行为，中科希望公司要求珍妮罗兰公司支付逾期支付房租滞纳金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就损失赔偿主张，中科希望公司要求珍妮罗兰公司就转租差价向其支付赔偿款的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于珍妮罗兰公司在本案中提出的反诉请求，因其自身存在违约行为，且并未提交充分证据证明实际向中科希望公司交纳房屋租赁押金7万元，故对于珍妮罗兰公司的全部反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京中科希望软件股份有限公司与北京珍妮罗兰美食城有限公司于2018年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、北京珍妮罗兰美食城有限公司于本判决生效之日起十五日内，将位于北京市海淀区中关村26号的359平方米经营场地腾空返还北京中科希望软件股份有限公司，朱强就上述腾退行为承担协助义务；三、北京珍妮罗兰美食城有限公司于本判决生效之日起十五日给付北京中科希望软件股份有限公司水电费22903.58元；四、北京珍妮罗兰美食城有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照每日2189.9元的标准向北京中科希望软件股份有限公司支付自2019年6月1日起至实际腾退日止的房屋使用费；五、驳回北京中科希望软件股份有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京珍妮罗兰美食城有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7578元，由北京中科希望软件股份有限公司负担2576元，已交纳；由北京珍妮罗兰美食城有限公司负担5002元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1350元，由北京珍妮罗兰美食城有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王继延人民陪审员  王春兰人民陪审员  李恩平二〇一九年十二月三十一日书 记 员  秦婧然