山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0103民初1238号 原告：张某某，女，1972年9月29日出生，汉族，住济南市,公民身份号码：。 委托诉讼代理人：汤国相，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶才发，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：济南市拆迁服务公司，住所地济南市。 法定代表人：于滨，董事长。 委托诉讼代理人：董晓梅，国浩律师（济南）律师事务所律师。 原告张某某与被告济南市拆迁服务公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人汤国相、叶才发，被告济南市拆迁服务公司法定代表人于滨的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加诉讼。后于2019年10月25日第二次公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人汤国相、叶才发，被告济南市拆迁服务公司法定代表人于滨的委托诉讼代理人董晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证的违约金69407.68元（从2015年6月15日起到2018年6月15日止，1096乘以中国人民银行同期贷款利率乘以475033.5等于69407.68元）；二、被告承担全部诉讼费用。庭审中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：一、确认原告与被告之间签订的《商品房购销合同》无效；二、判令被告返还购房款475033.5元；三、判令被告按目前同地段、同面积和同户型有房产证的商品房评估价格与涉案房屋合同价格差价赔偿原告损失，金额共计为1491866.5元；四、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费等相应费用。事实和理由：2005年9月16日，原被告双方签订《商品房购销合同》，原告购买被告出售的位于天桥区济洛路61号丰泽家园2-1-102号商品房及地下室一套。上述合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，涉案房产总价为475033.5元。根据合同约定，原告在接收该商品房之日起，被告在房地产产权登记机关办理权属登记手续。自房屋交付后，被告违反约定致使原告至今没有取得房屋产权证书。根据《合同法》及相关法律规定，现原告特向法院提起诉讼，请求人民法院查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告济南市拆迁服务公司辩称：一、涉案房屋评估价格过高，不具有公平性与客观性，济南市拆迁公司的主要职责是为济南市重点工程提供拆迁安置房，并不是纯盈利性企业，其销售的房屋多为安置拆迁户以后剩余的房屋，利润极低，甚至不盈利，这导致当时出售的房屋低于市场价，而目前房屋评估标准按照当前有证房屋价值进行评估，有失公平性，况且评估报告的鉴定时点为2019年5月14日，客观上房屋价格已处于下滑状态，故评估结果不具有客观性。二、原告存在一定过错，原告在多年以前便知道不能办证的事实，但原告一直到目前未配合被告采取适当的途径解决问题，及时止损，对信赖利益损失存在一定过错。三、本案应注重本案的实际社会效果，依公司当前的实际情况无力承担赔偿责任，如得不到有效执行，会引发更多的社会矛盾，且大部分业主并没有腾房的真实意思，公司仍然想通过调解解决问题，继续与各位业主进行沟通，分摊配套费用及罚款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年9月16日，张某某（乙方）与济南市拆迁服务公司（甲方）签订一份商品房购销合同，约定乙方向甲方购买济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元102室及1－110号地下室，价款合计为475033.5元。合同签订后，张某某按照约定向济南市拆迁服务公司交纳购房款475033.5元，济南市拆迁服务公司于2006年将该房屋交付给张某某。 涉案的济南市天桥区济洛路61号丰泽家园1、2、3号住宅楼，系由被告济南市拆迁服务公司于2004年12月建设。建设时未办理建设工程规划许可证。2005年11月13日，被告取得济南市天桥区济洛路61号丰泽家园2号楼的商品房预售许可证。2007年1月，济南市规划局以济规法[2007]1号文为被告所建丰泽家园1、2、3号住宅楼符合规划的部分办理了规划确认手续，但因2号楼东单元（1单元）占压规划组团绿地，未就该单元进行规划确认。因此，丰泽家园2号楼1单元因违反规划一直无法办理不动产登记手续。 另，本案审理期间，根据张某某的申请，本院依法委托山东中旭房地产评估咨询有限公司对丰泽家园2号楼1单元102室及地下室在能办理不动产权证情况下目前的市场价值进行评估。该公司作出鲁中旭估（鉴）字2019第089号房地产估价报告，价值时点为：2019年5月14日（本院委托之日），估价结果为：丰泽家园2号楼1单元102室总价为191.07万元，地下室总价为5.62万元，合计196.69万元。张某某为此垫付鉴定费13331元。 本院认为，原、被告所签涉案商品房销售合同，虽属自愿签订，且亦取得了商品房预售许可，但涉案房屋建设时未取得建设工程规划许可，违反了法律和行政法规的效力性、强制性规定，该合同无效。根据我国合同法第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，济南市拆迁服务公司在涉案楼座未办理建设工程规划许可证的情况下取得了商品房预售许可证，并对外销售涉案房产，但销售以后直至本案诉讼过程中亦不能补办涉案房产的建设规划手续，导致双方签订的商品房购销合同无效。由于济南市拆迁服务公司对外出售涉案楼座时取得了商品房预售许可证，张继华基于对政府有关部门颁发的商品房预售许可证的信赖购买了涉案房产，并无过错，济南市拆迁服务公司承担合同无效的全部责任。现原告要求依法确认与被告所签《商品房购销合同》无效，并由被告返还其所交购房款475033.5元的请求，合法有据，本院予以支持。 张某某投入大量资金购买涉案房屋使张某某丧失了以合同对价取得具有合法所有权房屋的交易机会，从而使张某某丧失了获得合法房产升值价值的机会。这是一种机会利益，而非现实利益。由于自张某某购买涉案房产以来房屋明显升值，故这种机会利益就成为了现实利益。如果张某某未投入大量资金购买涉案房屋，其可能将该资金购置其他房产。如张某某购买其他房屋，则购买的时间、位置、面积、户型等对房屋升值价值均具有一定的影响，因此，不能简单的以涉案房屋（假设其手续齐全）升值价值（即本案诉讼中的评估价值减去当时购买价值）作为张某某的损失。在充分考虑机会利益的上述特殊性的情况下,结合张某某实际占用房屋多年的情况，以涉案房屋升值价值为基础，本院酌定由被告按照经鉴定确定的涉案房屋增值部分的80%，即1193493.2元，给予原告赔偿。 综上所述，对张某某的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，判决如下： 一、原告张某某与被告济南市拆迁服务公司于2005年9月16日签订的关于济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元102室及1－110号地下室的商品房购销合同无效； 二、被告济南市拆迁服务公司于本判决生效之日起十日内返还原告张秋华购房款475033.5元； 三、原告张某某于本判决生效之日起十日内将济南市天桥区济洛路61号的丰泽家园2号楼1单元102室及1－110号地下室腾空交付给被告济南市拆迁服务公司； 四、被告济南市拆迁服务公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张秋华经济损失1193493.2元； 五、驳回原告张某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22510元，原告张某某负担2510元，被告济南市拆迁服务公司负担20000元；鉴定费13331元，由被告济南市拆迁服务公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  姜光军 审 判 员  迟 忱 人民陪审员  何文华 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  曲光学