北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12619号原告：史光胜，男，1982年10月20日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴之桂，北京首阳律师事务所律师。被告：张新功，男，1977年8月4日出生，汉族，住北京市昌平区。原告史光胜与被告张新功返还原物纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史光胜的委托诉讼代理人吴之桂、被告张新功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史光胜向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告双方于2017年11月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求判令被告立即将位于北京市昌平区枫树家园3区某号楼腾退并返还给原告；3.请求判令被告立即向原告支付2018年10月1日至2019年3月31日期间拖欠的租金5000元及延迟支付租金的违约金5416.5元；4.请求判令被告立即向原告支付2019年4月1日至2019年4月15日期间的租金10833元；5.请求判令被告承担违约责任并向原告支付违约金64998元；6.请求判令被告向原告赔偿经济损失56021.76元；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月8日，原被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市昌平区枫树家园3区某号楼（建筑面积507.8平方米）以每月21666元的标准出租给被告居住，租金支付方式为押一付六，被告应当提前10日支付每期租金，租赁期限为3年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告支付了部分房租，尚欠2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金5000元未付。后被告既没有按照合同约定支付下一期租金，又没有向原告交付房屋。2019年4月6日，原告为防止损失扩大，自行收回房屋，但房屋已被被告严重毁损。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。张新功辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原被告双方的合同是2018年3月8日签订的，被告在2019年2月底房租没到期前就向原告提出不再租赁此房，并于2019年3月12日将房屋钥匙交付给原告，因此解除合同没有意义，也不存在4月1日后的租金问题。第二，被告于2019年3月12日搬出房屋，原告自己认为租期到2019年3月31日，但在3月6日就通知物业不让被告的车进入小区，并以威胁的口气要求被告在3月9日搬离房屋。第三，原告于2018年7月8日与被告联系，称其因急需用钱，想让被告提前交纳下半年租金，并承诺可以少给5000元，现在竟然称被告拖欠租金5000元，并要求支付违约金，原告的行为严重失信。第四，被告尚有押金两万元作为房屋维修及补偿款，不存在违约金问题。第五，原告应该赔偿被告经济损失，2019年1月份，因房屋地下室水表被冻裂，导致被告库存酒被泡，损失30万元。第六，被告因需要为房屋进行装修花费6万元左右。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：史光胜（甲方，出租人）与张新功（乙方，承租方）于2018年3月8日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定，租赁房屋坐落于昌平区枫树家园3区某号楼（后简称涉案房屋）；租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，共三年，月租金为21666元，租金总计260000元，支付方式为押一付六；押金为20000元，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分退还；乙方应当于每期租期开始前十日支付租金；租赁期满或合同解除后，甲方有权利收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施；乙方不按约定支付租金达5日的，以及欠缴各项费用达月租金标准以上的，甲方有权单方解除合同；因合同约定的乙方原因致使甲方解除合同的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可以要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或者乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应每日按月租金标准的5%支付违约金。合同签订后，史光胜交付房屋，张新功共计支付2018年4月1日至2019年3月31日房租25.5万元，并支付押金2万元。原被告曾于支付2018年10月1日至2019年3月31日租金前进行协商，史光胜称因急于用钱，因此通过微信与张新功协商，由张新功提前支付房租，并可以免去被告5000元房租，张新功于2018年7月9日再次通过微信与史光胜确认只需支付125000元房租，史光胜在微信中确认。合同履行过程中张新功提出不再租房，张新功称2019年2月25日在原告索要2019年房租时其提出不再租房，于2019年3月14日腾房。2019年3月3日，史光胜已经约客户去看房。2019年3月7日，史光胜给张新功微信，称如果不租了就让被告跟王总早点决定把钥匙什么的交给原告。2019年3月8日，史光胜在微信中要求张新功腾房，张新功称在2019年3月15日之前腾房。2019年3月14日，张新功给史光胜发微信，告知史光胜记得去锁门，明天上午张新功过去找钥匙。史光胜对被告主张的腾房时间不予认可，称史光胜实际于2019年4月16日才开始控制房屋。张新功在微信聊天记录中认可其在使用房屋时打了隔断。史光胜提交了照片，证明涉案房屋内墙壁、地板、灯具、瓷砖等均有一定损害。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《装修合同》、报价单、结算单、收据、微信记录、照片、视频以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。史光胜与张新功签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，张新功在合同履行过程中明确表示不再承租房屋，故张新功违约，史光胜享有解除权。从微信聊天记录可知，史光胜在2019年3月8日催促张新功腾退，张新功明确表示于3月15日之前搬离。结合微信，张新功确实于2019年3月14日搬离，故对于合同解除时间本院认定为2019年3月14日。对于2018年10月1日至2019年3月31日拖欠的5000元租金，根据双方聊天记录，史光胜因资金短缺，要求张新功提前支付房租，对价是史光胜减免5000元租金。故史光胜要求支付该期间5000元租金以及违约金的请求，于法无据，本院不予支持。对于2019年4月1日至2019年4月15日期间的租金，史光胜已经要求张新功腾退，张新功于2019年3月14日搬离，故对于该项请求，本院不予支持。对于违约金，合同明确约定承租方提前退租，需要承担月租金200%的违约责任，故对于原告主张的违约金请求，本院予以支持。虽然张新功主张违约金过高，但是，结合房屋需要维修、提前退租会产生一定空置期等因素，本院认定违约金合理，不予调整。对于经济损失，其功能与违约金相同，均旨在弥补当事人所受实际损失，故对于经济损失这一项诉讼请求，本院不予支持。因合同明确约定押金可以折抵应由承租方承担的费用、租金以及违约赔偿责任，史光胜亦同意押金2万元进行折抵，故本院判决违约金金额是扣除押金2万元后的金额，史光胜无需再向张新功退还押金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、史光胜与张新功签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；二、张新功向史光胜支付违约金（扣除押金20000元后）23332元，于本判决生效后十日内执行；三、驳回史光胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11600元，由张新功负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  唐险峰人民陪审员  丰玉梅二〇一九年十二月二十日书 记 员  王京嫄