北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初63974号原告：北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心，住所地北京市海淀区。负责人：陆京，总经理。委托诉讼代理人：江徐来，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨叶茂，男，该公司员工。被告：甄川玉，男，1952年10月2日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心(以下简称今日今典物业公司)与被告甄川玉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告今日今典物业公司委托诉讼代理人江徐来、杨叶茂与被告甄川玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。今日今典物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的物业费共13367.94元（计算至2019年12月31日）。2、判令被告向原告支付滞纳金1336.79元（按欠费金额的10%计收）。以上两项合计14704.73元3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1999年11月1日，原被告之间就被告位于今典花园房屋签订了物业服务合同，物业费为每月每平米1.39元，约定每年5月1日为交费期限，逾期按月计收2%滞纳金。然而自2003年1月01日起算至2007年12月31日和2013年1月1日起算至2019年12月31日，被告累计欠缴物业费13367.94元，虽原告屡屡催缴，被告一直未予缴费。1999年11月1日被告即办理了入住手续，原告为被告提供了物业服务，履行了物业服务合同，被告不支付物业费，是严重的违约行为，故向贵院提起诉讼，望判如所请。甄川玉辩称：不同意原告诉讼请求，我没有与原告签订物业合同，我只与安地签过合同，原告不是适格的诉讼主体；委托书的真实性我不认可，没有给业主公示过，我没有见过，我要求安地公司向我提起诉讼；安地公司即使向我们索要物业费，原告应该同时继承安地公司的债权债务，安地欠我近5平方米的房款，我主张今典公司返还我的房款。现在原告的收费标准我不清楚，请原告出示收费标准文件，原告出示的文件不适合我们回迁户。回迁户按政策享受经济适用房的标准收费（0.55元/平方米/月）所以原告应该退回我以前多交的物业费。物业上门维修收费依据是什么？收费的时候只给我打白条，应该给我正规发票。房间跑水，先跟我要200元，要不不给我修。诉讼时效应为3年，诉讼请求超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及无异议的证据，本院认定事实如下：甄川玉为北京市海淀区文慧园北路X号今典花园X号楼X层X号房屋的业主，该房屋建筑面积69.22平方米。1999年11月1日，甄川玉（甲方）与北京安地房地产开发有限责任公司物业管理中心（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定乙方今典花园物业管理中心为甲方的涉案房屋（建筑面积74.04平方米）提供物业管理。对于物业管理服务费，双方约定：甲方应向乙方交纳的费用有：1、产权人应交纳的费用有：电梯代验费、生活垃圾外运费、天线端子维修费、绿化费、化粪池清掏费、管理费、电梯运行管理费（4层以上含4层）、高压水泵费（5层以上含5层）中修费、小修费、小区共用设施维修费、供暖费、大修维修基金；2、使用人应交纳的费用有：有线电视建设费、装修房屋垃圾外运费、有线电视收视费、保安费、保洁费、非机动车存车费、机动车停车费、各项费用统收服务费、水费、热水费、煤气费、电费；3、所交费用中除有线电视建设费、有线收视费、生活垃圾外运费、供暖费、水费、热水费、煤气费、电费、大修维修基金外，均应按5.5%交纳税金。对于物业管理服务费收费标准，双方约定：除机动车停车费外严格按北京市物价局、北京市房屋土地管理局联合发布的京价房字(1997)196号文件收取物业管理服务费；管理服务费标准的调整，按北京市有关部门（物价局、房地局等职能部门）的文件规定调整；收费期限：按年度收费项目应在当年5月1日之前交齐，供暖费应在10月31日前交齐，逾期乙方向甲方每月加收2％的滞纳金，按月收费的项目甲方应在每月15日前交齐（其中水、煤气、热水按实际发生额交费）逾期乙方向甲方加收每天1%的滞纳金。根据已生效的（2018）京0108民初56136号民事判决书记载:2005年，北京安地房地产开发有限责任公司（甲方）与今日今典物业公司（乙方）签订委托物业管理合同，约定甲方将海淀区文慧园北路X号今典花园委托给乙方管理，期限为2年，自2005年4月18日至2007年4月17日。之后，双方于2007年签订两份补充协议，约定将前述委托物业管理合同的期限延至今典花园小区业主选聘新的物业服务公司时止。案件审理中，今日今典物业公司提交2001年10月10日北京安地房地产开发有限责任公司出具的授权书,证明北京安地房地产开发有限责任公司将今典花园的物业管理合同书及供暖协议书项下的全部权利转让给今日今典物业公司;提交今典花园社区居民委员会于2015年9月22日出具的证明，证明今日今典物业公司一直向包含涉案房屋业主在内的社区业主催缴拖欠费用；提交已生效的民事判决书，证明法院已对涉案房屋所在小区的物业费收取标准、诉讼时效等均作出了认定；提交物业费欠费明细，证明甄川玉未交纳2003年1月01日至2007年12月31日及2013年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计13367.94元。庭审中，甄川玉就诉讼时效、诉讼主体及物业费标准提出抗辩，并提供物业管理委托合同书、房产证等证据相佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，北京安地房地产开发有限责任公司与甄川玉签订的《物业管理委托合同》以及北京安地房地产开发有限责任公司与今日今典物业公司签订的委托物业管理合同、补充协议，均系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应履行各自义务。虽今日今典物业公司与甄川玉未直接签订书面物业服务合同，但今日今典物业公司受北京安地房地产开发有限责任公司委托为今典花园小区提供物业服务，其与甄川玉之间形成事实上的物业服务合同关系。现今日今典物业公司要求甄川玉支付拖欠的物业费，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，今日今典物业公司提交的证据足以证实其并未怠于行使权利，其每年的催收行为发生诉讼时效中断的效力，故对甄川玉关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于甄川玉与北京安地房地产开发有限责任公司的纠纷，不是本案审理范围，故本院对甄川玉辩称不予采信。关于甄川玉对于收费标准的抗辩，今日今典物业公司的证据足以支持其主张，故本院对抗辩不予采信。今日今典物业公司应与业主及时沟通、切实整改服务中可能存在的不足，希望双方能换位思考，相互理解，因甄川玉并非恶意拖欠物业费，故今日今典物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。今日今典物业公司作为物业服务公司，应均衡广大业主的利益，采取合理的措施解决问题，使物业服务趋于完善。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、甄川玉于本判决生效后7日内向北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心支付2003年1月1日至2007年12月31日及2013年1月1日至2019年12月31日物业费13367.94元；二、驳回北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心其他诉讼请求。如果甄川玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元（北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心已预交），由北京今日今典物业管理有限责任公司今典花园物业管理中心负担10元，已交纳；由甄川玉负担74元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  孔京朝二〇一九年十二月三十日书记员  丛 阳