北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第22509号原告：黄建德，男，1955年7月28日出生，汉族，个体经营者，住浙江省湖州市吴兴区。委托代理人：马志强，天津银河律师事务所律师。被告：杨春鹏，男，1976年4月1日出生，汉族，个体经营者，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙克娜，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军霞，北京市立方律师事务所律师。第三人：杨秋燕，女，1980年8月12日出生，汉族，无业，住北京市东城区。第三人：北京海腾房地产开发经营有限公司，住所地北京市通州区工业开发区光华路开发区写字楼。法定代表人：江耀华。原告黄建德与被告杨春鹏、第三人杨秋燕、北京海腾房地产开发经营有限公司（以下简称海腾公司）返还原物纠纷一案，我院于2012年10月8日立案后，于2013年5月23日作出（2012）西民初字第23012号民事判决书，杨春鹏不服提出上诉，2013年9月17日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民终字第9245号民事裁定书，裁定：撤销（2012）西民初字第23012号民事判决，发回我院重审。2013年10月17日我院立案后，依法追加杨秋燕、海腾公司作为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄建德的委托诉讼代理人马志强、被告杨春鹏及其委托诉讼代理人孙克娜、李军霞到庭参加诉讼。第三人杨秋燕、海腾公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告黄建德向本院提出诉讼请求：1、要求被告腾退北京市西城区xxx胡同x号x幢xxx号房屋；2、要求被告支付2012年9月1日至2016年12月27日的房屋使用费309810.21元（按每月每平方米55.28元计算）；3、要求被告支付2016年12月28日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按每月7000元计算）；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2007年在海腾公司购买了北京市西城区xxx胡同x号x栋xxx号房屋一套。原告购买后没有居住和使用，此房屋由被告居住，原告曾找物业和有关部门均无法解决，无奈诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告杨春鹏辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。涉案房屋是被告的妹妹杨秋燕购买的，购买后交由其亲属居住，至今已经居住了十几年。对于原告所述情况，被告是从本案诉讼中方得知，此后杨秋燕也另案起诉了原告与海腾公司确认其二者签订的购房合同无效，但因恶意串通很难证明，法院没有支持杨秋燕的请求，但法院判决亦认定原告购房存在诸多疑点。现不同意原告的诉讼请求。第三人杨秋燕、海腾公司经本院公告传唤未到庭陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的（2017）京0102民初3087号民事判决书及（2019）京02民终8795号民事判决书，双方当事人就真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：北京市西城区（原宣武区）xxx胡同x号x幢xxx号房屋（以下简称诉争房屋）系由海腾公司开发建设的商品房。2007年12月27日，海腾公司与黄建德签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF91104）,海腾公司以单价6500元/平方米，总价714285元的价格将诉争房屋出售予黄建德。海腾公司协助黄建德办理了诉争房屋的产权过户手续，黄建德于2008年5月5日取得了诉争房屋的产权证书。黄建德购买诉争房屋后并未实际居住使用。就购买房屋过程，黄建德表示其通过中间人得知房屋信息，中间人将合同带到其居住地湖州，签订合同后，中间人将合同取走，其向开发商支付了购房款，相关购房手续都是中间人与开发商代为办理，产权证办理完毕去看房时才发现有人居住。被告杨春鹏表示，2004年8月5日其妹妹杨秋燕与海腾公司签订商品房买卖合同，海腾公司交付房屋后杨秋燕进行了装修，装修后其与杨秋燕及二人父母居住使用房屋，后杨秋燕搬走，2009年其结婚后配偶共同在此居住并生育子女。经本院询问，原告表示不申请追加被告确认的其他居住人员作为本案被告一并主张腾退房屋。另查，2014年1月14日，杨秋燕另行起诉黄建德、海腾公司确认合同无效纠纷案，要求确认海腾公司与黄建德于2007年12月27日签订的合同编号为XF91104的《北京市商品房现房买卖合同》无效。2016年5月30日，我院作出（2014）西民初字第3537号民事判决书，判决：驳回原告杨春燕的诉讼请求。杨秋燕上诉，北京市第二中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）京02民终9173号民事裁定书，裁定：撤销（2014）西民初字第3537号民事判决，发回我院重审。2017年1月17日，确认合同无效发回重审案件立案，除原审案件诉讼请求外，杨秋燕另增加诉讼请求如下：要求确认黄建德办理的房屋所有权证无效；要求判令黄建德将本案争议房屋所有权办理到杨秋燕名下。2018年12月20日，我院作出（2017）京0102民初3087号民事判决书，判决：驳回杨秋燕的诉讼请求。杨秋燕上诉。2019年8月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终8795号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明以下事实：“黄建德向本院提交了海腾公司出具的购房发票及其向海腾公司支付购房款的汇款凭证用于证明其实际支付了购房款。杨秋燕主张其是诉争房屋的购买人并向本院提交了其与海腾公司于2004年8月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0200401）及购房款收据。其中，商品房买卖合同约定：杨秋燕购买位于北京市宣武区xxx胡同x号xx小区第x单元x层x号房屋，房屋单价为每平方米7600元，总金额未有记载。购房款收据记载：今收到杨秋燕交来xxx#购房款人民币捌拾叁万元整。交款人为‘杨春鹏’，收款人为‘张’，收款单位处盖有海腾公司公章。审理中，杨秋燕主张其是通过现金方式支付的购房款。杨秋燕申请对房管部门存档的海腾公司与黄建德签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF91104）上的公章的真伪进行司法鉴定。经双方当事人同意，本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定，鉴定机构调取了海腾公司在工商局的备案章作为比对样本，2018年8月1日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具（京）法源司鉴【2018】文鉴字第210号司法鉴定意见书，鉴定意见：检材上的‘北京海腾房地产开发经营有限公司’印章印文与样本上的‘北京海腾房地产开发经营有限公司’印章印文是同一枚印章所盖。杨秋燕对鉴定意见不予认可并申请重新鉴定。黄建德对鉴定意见予以认可。杨秋燕支出鉴定费6300元。黄建德申请对杨秋燕提交的《商品房买卖合同》（合同编号0200401）及购房款收据中的海腾公司的公章真伪进行司法鉴定。经双方当事人同意，本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心鉴定，鉴定机构调取了海腾公司在工商局的备案章作为比对样本，2018年5月28日，北京京安拓普文书司法鉴定中心出具京安拓普【2018】鉴（文）字第43号司法鉴定意见书，鉴定意见：两份检材上的‘北京海腾房地产开发经营有限公司’印章印文与样本上‘北京海腾房地产开发经营有限公司’的印章印文均不是同一枚印章所盖印。黄建德对鉴定意见予以认可。杨秋燕对鉴定意见不予认可并提出异议，北京京安拓普司法鉴定中心针对杨秋燕的异议作出了答复，杨秋燕仍不予认可并申请重新鉴定。黄建德支出鉴定费12440元。原审即（2014）西民初字第3537号案件中，本院委托北京华信房地产评估有限公司对诉争房屋在2007年12月27日的房地产价值进行了评估。2014年6月9日，北京华信房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为房地产总价为106.9万元，房地产单价为9728元/平方米。杨秋燕对房地产估价报告不予认可，认为估价过低。……另查，2010年黄建德曾将北京永庆物业管理有限公司诉至法院，要求其腾退诉争房屋。该公司表示‘现在诉争房屋有人居住，具体是谁居住我们不清楚，也不是我们安排的，实际居住人入住时亦未办理入住手续，因当时诉争房屋没有出售，所以房屋钥匙在开发商处，现不同意原告诉讼请求。’2010年4月14日，宣武区人民法院作出民事判决书，驳回黄建德的诉讼请求。黄建德不服，上诉至北京市第一中级人民法院，2010年6月13日该院作出驳回上诉，维持原判的民事判决书。……”审理中，为证明房屋使用费标准，原告提供了网页打印件，其上显示天桥北里、政泰家园等小区房屋整租价格，网页显示有链家字样，但未显示网址与时间。被告对此不予认可。本案审理期间，因无法向杨秋燕、海腾公司直接送达，我院于2019年9月7日在《人民法院报》刊登公告，向其二者公告送达起诉书、追加通知及开庭传票，公告期满其二者未到庭，我院依法缺席审理。本院认为，本案权利冲突表现为基于买卖合同的登记所有权与基于另一买卖合同的占有之间的矛盾，争议的焦点系涉案房屋真正的权利归属。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原被告就对方的权利来源均存在异议，就此第三人杨秋燕在本案审理期间另行起诉本案原告黄建德与第三人海腾公司确认其二者所签《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF91104）无效案件，该案已经作出终审判决，驳回了杨秋燕的诉讼请求。该判决中针对双方权利来源的房屋买卖合同进行了查明，该案中就双方所持房屋买卖合同中的海腾公司印章分别进行了鉴定，鉴定结论显示原告所持合同海腾公司印章与其备案章一致，杨秋燕所持合同及购房收据中海腾公司印章与其备案章不一致，同时原告提供了其向海腾公司支付购房款的汇款凭证，并已经办理了房屋所有权证。基于上述情况可以认定原告与海腾公司就涉案房屋签订的购房合同真实有效，其就涉案房屋的取得来源合法。就被告所提交的杨秋燕与海腾公司签订的商品房买卖合同，虽经鉴定海腾公司印章与其备案章不同，但海腾公司并未出庭，其是否认可该合同尚不确定，同时杨秋燕客观上占有诉争房屋，因此依据现有证据，本院不否定杨秋燕与海腾公司之间成立房屋买卖合同关系。但在存在一房二卖的情况下，基于不动产物权登记原则，已经办理房屋所有权转移登记的买受人之权利应优先予以保护。原告已经完成产权登记手续，享有涉案房屋所有权，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。被告虽称其系经杨秋燕同意居住房屋，但基于前述分析，杨秋燕并未根据其持有的购房合同办理房屋过户手续，其根据购房合同享有的债权不能对抗原告之所有权，因此现原告主张由实际居住房屋的被告腾退涉案房屋，理由正当，本院予以支持，具体腾房时间本院依法酌情予以确定。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告作为房屋所有权人，因被告对房屋的使用而未能利用房屋，其要求被告赔偿其房屋使用费损失，不违反法律规定。就房屋使用费标准一节，原告虽提供了网页打印件，但该证据来源及相关时间不清，无法作为确定诉争期间房屋使用费标准的依据，本院将参照相同时期同类型房屋租金平均价格，结合被告入住的背景及原告购房前未确认房屋使用等情节，依法酌情确定诉争期间的房屋使用费统一按照每月5000元标准计算。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告杨春鹏将北京市西城区（原宣武区）xxx胡同x号x幢xxx号房屋腾退，交原告黄建德收回。二、自本判决生效之日起七日内，被告杨春鹏支付原告黄建德二〇一二年九月一日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按照每月五千元计算）。三、驳回原告黄建德其他诉讼请求。如果被告杨春鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千三百七十八元，由原告黄建德负担二千零六十三元（已交纳）；由被告杨春鹏负担七千三百一十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。送达判决书公告费（按实际发生额确定），由第三人杨秋燕、北京海腾房地产开发经营有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 齐 菲审判员 马德天审判员 赵 凯二〇一九年十二月二十四日书记员 李迎吉