浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初3763号 原告：濮汝建，男，1957年1月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：濮志斌（系原告濮汝建儿子），男，1984年6月14日出生，汉族，户籍地浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：林生，上海仲悦律师事务所律师。 被告：骆淑静，女，1995年7月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县，联系地址桐庐县。 原告濮汝建诉被告骆淑静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法由审判员陆如有适用简易程序于2019年10月30日和11月29日二次公开开庭进行了审理，原告濮汝建的委托诉讼代理人濮志斌和林生（第二次庭审仅林生一人到庭）、被告骆淑静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告濮汝建的诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋返还原告；二、判令被告支付2019年8月27日至2019年9月26日的租金1916.67元；三、判令原告不返还被告押金2000元；四、判令被告支付违约金1916.67元；五、判令被告以租赁房屋租金的标准（每天63元）支付自2019年9月27日至返还系争房屋日止的实际占用费；六、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更诉讼请求为一、二、五、六项。 事实与理由：2016年8月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于杭州市桐庐县县城康乐区间出租给被告，租赁期限为五年（自2016年8月27日至2021年8月26日止），年租金为23000元，租金一年一付，租金到期，提前一个月支付下一年租金。 自合同签订后，被告连续3年按合同约定支付房租，第三年租金到期日为2019年8月26日，之后便再未支付租金。截止2019年9月26日，被告已拖欠一个月租金计1916.67元。 合同第二条约定：租金到期提前一个月支付下一年房租。被告在需缴纳第四年房租时并未履行，并采取拖延手段，不告知是否续租、是否终止合同。被告对原告构成不能按约收取租金、不能安排因被告违约提前招租造成的损失为合同第二条注明的提前一个月告知产生的租金损失1916.67元。 合同第五条约定经甲方（原告）同意，乙方（被告）有权将房转租，乙方不得随意高价转租和高档装修。乙方在未经得甲方同意的情况下擅自在店面挂出转租信息，结合租金迟迟未缴纳的违约情况，构成房屋所有权侵害与整体合同的违约。支付租金是承租人应尽的义务，被告经多次催告（包含口头告知、电话告知、上门告知、短信告知等），仍拒不支付租金，已构成根本性违约。 原告濮汝建为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《租赁协议》一份，以证明原、被告间的房屋租赁关系及其权利义务等事实。2、《短信记录》一份，以证明被告母亲夏某莲发短信谩骂和恐吓原告的事实。 被告骆淑静辩称：我与原告签订《房屋租赁协议》是事实,约定租期五年不涨房租的，头三年我均按约定支付原告租金，在第三年租期到期前我决定换地方经营（美容美甲），要求转租房屋，并提前二个月告知原告我要求转租，原告也口头同意我转租，为此我发出转租信息，有姚某接受我的转租，且就转租事宜我们已协商达成一致意见：租金不变每年23000元，我的店内设施折价23000元转让给姚某。后因原告提出租金要涨价到每年26000元，结果导致姚某放弃了转租，为此导致案涉租赁房屋从6月份开始空置至今，并导致本案的发生和我方的经济损失23000元。我要求：一、判令原告返还被告押金2000元；二、判令原告赔偿被告所损失的23000元；三、判令原、被告于2016年8月12日签订的《租赁协议》终止；四、驳回原告诉状中的第六条请求。 被告骆淑静为支持其答辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：1、康乐小区业委会徐某庆于2019年10月23日出具的《调解经过》一份，以证明由于原告涨房租导致转租未成及本案纠纷调解经过等事实。2、证人姚某于2019年11月1日出具的《证明》一份，以证明由于原告涨房租导致其放弃转租和被告损失设施折价款23000元的事实。3、《股份转让协议》一份，以证明**与被告共同租赁案涉房屋合伙经营美容美甲店。2018年8月12日，**自愿将其在该合伙店的50%股份以12500元（含押金）价款转让给被告；转让后该店股份和店里的一切东西全部归被告所有的事实。 对原告濮汝建提交的证据1，被告骆淑静质证没有异议，本院予以认定；对证据2，被告称不知情，对该证据被告母亲夏某莲予以认可，本院予以认定。 对被告骆淑静提交的证据，原告濮汝建质证如下：对证据1、2，原告认为作为证人应当出庭作证，接受质询；对该证据的真实性、合法性有异议，无法确认其内容是否是证人本人写的及其经过情况的真实性；即使是事实，也不能证明原告同意被告转租的事实。事实上原告没有同意被告转租。被告这不是转租，而应该是原、被告解除租赁关系后由被告帮原告联系租客与原告重新签订租赁合同，如果是转租的根本不需要原告与下家协商租赁事宜；在被告承租期间，我们从来没有涨过房租，重新签订新的租赁合同，我们有权要求涨房租。对证据3，原告没有异议。 对被告骆淑静提交的证据，本院经审核认证认为：对证据1、2，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。但该组证据的证人均未出庭作证，也未接受当事人的质询，故对该组证据本院不予认定。即便使该组证据合法有效，只能证明涨房租导致转租未成和导致本案纠纷，但不能证明被告所主张的原告同意被告转租、转租不成的责任承担、被告的损失等事实。对证据3，原告没有异议，本院予以认定。 根据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2016年8月12日，甲方濮汝建与乙方**、骆淑静签订《租赁协议》一份，约定：甲方将位于康乐路40幢3单元105室街面房一间租赁给乙方使用（经营美容美甲）：第一条租赁期限为五年（自2016年8月27日至2021年8月26日）。第二条租金第一年为23000元（不涨价），一年一付。租金到期，提前一个月支付下一年租金。第五条经甲方同意，乙方有权将该房转租，乙方不得随意高价转租和高档装修。若甲方同意，确需转让和装修，必须由乙方会同甲方及有关人员鉴定转租合同和装修计划。否则，视同违反协议，乙方应承担造成的损失。若经甲方同意装修，在租赁期满时，所有经固定的装修材料不得拆除或向甲方折价。协议签订的当日，被告向原告交纳押金2000元。 头三年双方均按协议约定履行，在第三年租期到期前被告决定换地方经营，将案涉房屋进行转租，并发出转租信息，在被告转租过程中原告提出涨租金，要求租金涨价到每年26000元，为此产生本案纠纷。自2019年8月27日起至今被告未再支付租金。 另查明：**与被告共同租赁案涉房屋合伙经营美容美甲店。2018年8月12日，**出具给被告《股份转让协议》一份，约定**自愿将其在该合伙店的50%股份以12500元（含押金）价款转让给被告；转让后该店股份全部归被告所有，店里的一切东西归被告所有；转让后本店跟**没有任何关系，一切经营权归被告所有，**没有经营权。事后，案涉房屋由被告一人承租并经营美容美甲店。 本院认为：一、原、被告间签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。原告已按照约定将租赁房屋交付被告使用，被告应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、现原、被告双方都要求解除案涉房屋《租赁协议》，本院予以支持。 三、关于违约问题？根据《租赁协议》第五条约定：经甲方（原告）同意，乙方（被告）有权将该房转租，乙方不得随意高价转租和高档装修。首先，被告只有经原告同意才有权将租赁房屋转租，本案中被告称其转租前已征得原告口头同意其转租，但原告予以否认，对此被告应当承担举证责任，但经本院释明后，被告至今未提供证据加以证实，应承担举证不能的不利后果。故对被告称其转租前已征得原告口头同意其转租的事实，本院不予采信。其次，即使经原告同意，被告有权将该房转租，被告不得随意高价转租。但该《租赁协议》没有约定被告转租案涉房屋时，原告不得涨租金。即在被告转租案涉房屋时，原告要求涨房租金，并不构成违约。第三，假设被告称其转租前已征得原告口头同意其转租，原告又提出涨租金是事实，应当视为原告附“涨租金”条件的同意被告转租，即所附条件成就时，原告同意被告转租；反之，所附条件不成就时，原告不同意被告转租。第四，被告未按约定支付租金，属违约，应当承担违约责任。 四、关于押金问题？本院认为押金具有担保合同履行的功能和违约金的作用，当交纳押金一方违约时，押金首先应当抵扣因违约所造成损失。 五、关于被告要求原告赔偿其损失23000元问题？首先，被告所提供的证据不足以证明其损失23000元的事实。其次，被告只是在答辩中提出要求原告赔偿其损失23000元，经本院释明后，被告至今没有提出反诉要求原告赔偿其损失23000元，根据民事诉讼不告不理原则，对被告的该请求，本案中不予处理。 综上，原告的诉讼请求正当合法，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、于本判决生效之日起解除原告濮汝建与被告骆淑静于2016年8月12日签订的《租赁协议》。 二、被告骆淑静于《租赁协议》解除之日将其租赁的位于桐庐县间返还给原告濮汝建。 三、被告骆淑静于本判决生效之日起十日内向原告濮汝建支付从2019年8月27日起至租赁房屋实际返还日止按照合同约定年租金23000元标准计算的房屋租金或实际占用费（从中扣除押金2000元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告骆淑静负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；原告濮汝建于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定帐号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院开户银行、户名、指定帐号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  陆如有 二〇一九年十二月三十日 代理书记员  金 玲 ? 附法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。…… 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五十五条证人应当出庭作证接受当事人的质询。 证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。