北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初540号原告：陈俊峰，男，1954年6月14日出生，汉族,住北京市西城区。原告：张立平，女，1956年2月29日出生，汉族，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：刘克滥，北京市浩天信和律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张明，北京市浩天信和律师事务所律师。被告：营口丽湖地产有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号。法定代表人：郭长辉。第三人：营口河海新城房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东一号。法定代表人：刘贵全。委托诉讼代理人：何倩，辽宁睿智（营口自贸区）律师事务所律师。原告陈俊峰、原告张立平与被告营口丽湖地产有限公司（以下简称丽湖公司）、第三人营口河海新城房地产开发有限公司（以下简称河海公司）民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈俊峰、原告张立平委托诉讼代理人张明、刘克滥，第三人河海公司委托诉讼代理人何倩到庭参加诉讼。被告丽湖公司经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本院依法对本案进行缺席审理，本案现已审理终结。陈俊峰、张立平向本院提出诉讼请求：1.判令丽湖公司偿还陈俊峰、张立平借款本金人民币5000万元；2.判令丽湖公司向陈俊峰、张立平支付自2011年8月16日至起诉之日（即2019年6月26日）止的逾期利息人民币94421917.80元以及自2019年6月27日至实际给付之日止的逾期利息；3.判令丽湖公司不履行上述偿还借款本金及支付逾期利息义务时，陈俊峰、张立平有权申请拍卖预售登记在陈俊峰、张立平名下的226套房屋；4.判令陈俊峰、张立平就上述涉案226套房屋的拍卖价款享有优先受偿权；5.判令陈俊峰、张立平有权要求河海公司配合办理预售登记在陈俊峰、张立平名下的226套房屋的申请拍卖；6.判令丽湖公司承担本案诉讼财产保全责任险费用人民币144422元；7.判令丽湖公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年5月16日，陈俊峰、张立平与丽湖公司签订226套房屋的《商品房买卖合同》，签订合同当日办理了预售登记。陈俊峰、张立平已向丽湖公司支付合同款项，但丽湖公司一直未向陈俊峰、张立平交付涉案房屋，故陈俊峰、张立平于2012年5月26日向辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）提起诉讼，案号为（2014）辽民一初字第22号，要求丽湖公司与河海公司履行《商品房买卖合同》以及向陈俊峰、张立平交付房屋、办理产权登记手续、支付逾期交房违约金等义务。上述案件审理过程中，辽宁高院认定双方间存在以涉案226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，陈俊峰、张立平不服一审裁定上诉，最高人民法院（以下简称最高法院）经审理后仍认定双方间的法律关系系以涉案226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。现陈俊峰、张立平为维护自身合法权益，避免损失继续扩大，故认可上述案件对双方法律关系的认定。迄今为止，丽湖公司未清偿借款本金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称民间借贷司法解释）第二十九条，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：……（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。在期内利率为3.5%/月的情况下，陈俊峰、张立平有权依法按照不超过年利率24%要求丽湖公司支付逾期利息，即有权要求丽湖公司支付自2011年8月16日至实际给付之日止的逾期利息。并且，当丽湖公司不履行清偿借款本息义务时，陈俊峰、张立平有权请求法院拍卖担保借贷关系的房屋买卖合同中的标的物，即涉案226套房屋，但是该226套房屋被河海公司控制，导致使债权不能顺利受偿。鉴于丽湖公司应于2011年8月15日偿还借款，早于河海公司对房屋控制的时间，且涉案房屋已经预售登记在陈俊峰、张立平名下，具有一定的公信力，陈俊峰、张立平有权对拍卖价款优先受偿，故陈俊峰、张立平为保障自身的债权得到清偿，请求法院判令陈俊峰、张立平有权要求河海公司配合办理226套房屋的拍卖事宜，以保障自身在先的债权得以受偿。综上，陈俊峰、张立平特此诉至法院，恳请法院查明事实并支持陈俊峰、张立平全部的诉讼请求。丽湖公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。河海公司述称，不同意陈俊峰、张立平的诉讼请求，陈俊峰、张立平诉讼请求缺乏事实及法律依据。事实和理由：一、陈俊峰、张立平要求河海公司配合办理预售登记在陈俊峰、张立平名下房屋的申请拍卖的诉请不属于民事诉讼调整范围，且缺乏合法依据。民法调整的平等民事主体间人身及财产关系，而陈俊峰、张立平的该项请求并不属于民事诉讼调整范围，其并不同于普通的交付义务，而应当属于执行阶段所涉及的一种司法行为，因此，陈俊峰、张立平的该项诉请缺乏合法依据。二、陈俊峰、张立平无权要求申请拍卖预告登记在陈俊峰、张立平名下的房屋。1.涉案房屋依法属于河海公司合法所有，陈俊峰、张立平无权要求拍卖涉案房屋。河海公司与丽湖公司《项目转让合同》纠纷一案经营口仲裁委员会审理并做出营仲裁字（2011）第48号裁决书，裁决双方签订《项目转让合同》解除，并裁决丽湖公司将涉案项目在内的房地产项目返还给河海公司。河海公司依据生效裁决依法申请执行，涉案房屋权属已变更至河海公司名下，河海公司系涉案房屋的物权所有人。2.民间借贷司法解释第二十四条规定，拍卖房屋的前提应当是拍卖债务人合法所有的房屋，涉案房屋已经不再属于丽湖公司所有，因此本案不具有适用该条款主张拍卖涉案房屋的条件，陈俊峰、张立平无权要求申请拍卖涉案房屋。3.陈俊峰、张立平申请涉案房屋拍卖不能对抗河海公司对涉案房屋的物权效力。陈俊峰、张立平与丽湖公司在签订买卖合同后进行的网签备案并非物权预告登记，网签备案是行政机关对商品房市场实施动态监管而设，属于行政管理范畴，不具有预告登记的准物权效力；河海公司取得涉案房屋的所有权并非基于买卖，而是基于生效的仲裁裁决并依法申请强制执行取得，陈俊峰、张立平所谓的公示并不能对抗执行行为。即使陈俊峰、张立平债权先到期，但陈俊峰、张立平并未积极主张债权，在河海公司已经依法通过执行获得涉案房屋的物权情况下，陈俊峰、张立平再行主张权利已经丧失了对涉案房屋拍卖的条件，陈俊峰、张立平要求河海公司以自己的房屋来偿还丽湖公司对其所欠债务缺乏依据。三、陈俊峰、张立平要求对房屋拍卖价款具有优先受偿权缺乏法律依据。优先受偿权需具有明确的法律规定，本案中涉及的担保并非抵押担保，因此陈俊峰、张立平无权要求对涉案房屋拍卖价款的优先受偿。本院经审理查明：2014年10月9日，陈俊峰、张立平向辽宁高院以民间借贷纠纷为由起诉丽湖公司与河海公司，请求判令：1.河海公司履行丽湖公司与陈俊峰、张立平签订的商品房买卖合同；2.河海公司向陈俊峰、张立平交付商品房买卖合同及商品房销（预）售备案登记表所确定的房屋；3.上述房屋由陈俊峰、张立平所有，且河海公司协助陈俊峰、张立平办理房屋产权登记手续；4.河海公司支付丽湖公司逾期交房违约金（暂按同地段同类房屋租房标准计算：即每套房屋面积100平方米、每月租金800元，自2012年4月1日起至实际交付之日止）；5.河海公司向陈俊峰、张立平交付全部购房款83229930元的正式商业发票；6.河海公司承担本案诉讼费用及保全费用。丽湖公司辩称，陈俊峰、张立平所诉的商品房买卖合同实质是借款合同，商品房买卖只是借款合同的担保，是无效的法律行为；丽湖公司没有收到陈俊峰、张立平支付的购房款项；陈俊峰、张立平没有证据证明北京中金天盛投资管理有限公司（以下简称中金天盛公司）支付的款项是代陈俊峰、张立平支付的购房款，且实际到账款项数额与购房款数额有巨大差额，丽湖公司实际收到5000万元。本案实际上是丽湖公司向中金天盛公司借款5000万元，月息3.5%。丽湖公司通过中金天盛公司法定代表人李星原签订的《居间合同》向中金天盛公司（李星原）支付了3个月的3笔利息525万元。本案争议房屋已被营口仲裁委员会裁决返还给河海公司，且已执行完毕，陈俊峰、张立平主张的房屋已无法实现。辽宁高院经审理查明：2011年5月16日，丽湖公司与案外人李星原签订《居间合同》，约定李星原受丽湖公司委托为该公司办理丽湖名居项目房屋团购事宜，团购房产价值为83333333元，李星原促成委托事项，丽湖公司须向其支付525万元服务费。陈俊峰、张立平系夫妻关系，2011年5月16日，丽湖公司分别与陈俊峰、张立平签订《商品房买卖合同》226份，约定陈俊峰、张立平分别购买丽湖公司的房屋共计226套，总价款83229930元。陈俊峰、张立平应予签订合同当日一次性付清全款，丽湖公司应于2012年3月31日前交付房屋。当日，营口市房地产交易管理中心为上述226套房屋办理了商品房销（预）售备案登记。2011年5月16日，陈俊峰、张立平与中金天盛公司签订《委托付款协议》，约定中金天盛公司代陈俊峰、张立平向丽湖公司支付其226套购房款5000万元。上述房屋买卖合同签订后，丽湖公司又分别与陈俊峰、张立平各签订一份《商品房回购合同书》，主要内容为陈俊峰、张立平已支付226套房屋购房款，《商品房买卖合同》已经生效。丽湖公司与陈俊峰、张立平就房屋回购事宜达成如下协议：一、丽湖公司在满足以下条件后双方签订的所有《商品房买卖合同》自行解除：2011年8月16日丽湖公司按每平方米1800元的价格向陈俊峰、张立平支付共计5000万元回购款；二、如丽湖公司支付回购款的日期晚于2011年8月16日，丽湖公司还应支付溢价款250万元，回购期限相应顺延1个月；三、如丽湖公司经延期一次后仍未回购的，即回购期限晚于2011年9月16日的，则除非陈俊峰、张立平同意，丽湖公司无权再回购，陈俊峰、张立平可自行处置房屋，丽湖公司并应按照《商品房买卖合同》的约定履行交付房屋义务及办理房屋产权登记。中金天盛公司出具《关于中金天盛投资公司受托付款的说明》，主要内容为陈俊峰等人在决定购买丽湖公司项目后，因考虑到个人买房不踏实，而且支付不方便，特委托中金天盛公司及法定代表人李星原完成购房行为，故中金天盛公司代陈俊峰等人向丽湖公司支付了买房款。李星原公司出具的《关于李星原提供居间服务的说明》，主要内容为，李星原经过运作，最终完成了居间服务，之后丽湖公司向李星原支付了525万元的居间服务费。辽宁中京华会计师事务所有限公司（以下简称中京华所）的审核意见为：2011年5月17日收到中金天盛公司转款83229930元，同日通过刘昱实际控制的北京翊华置地房地产开发有限公司（以下简称翊华公司）转回中金天盛公司33229930元，中金天盛公司实际转给丽湖公司5000万元，丽湖公司于2011年5月17日通过翊华公司转给李星原175万元，6月17日转账175万元，7月15日转账175万元，丽湖公司实际向李星原支付525万元。2012年12月14日，营口仲裁委员会作出营仲裁字（2011）第48号买卖合同争议仲裁案裁决书，该案的申请人为河海公司，被申请人为西藏藏业集团（营口）地产有限公司（以下简称藏业营口公司）、西藏藏业集团上海有限公司（以下简称藏业上海公司）、丽湖公司、营口旭丽地产有限公司（以下简称旭丽公司）、营口恒益地产有限公司（以下简称恒益公司）。该裁决书中查明：2010年7月29日，河海公司与藏业营口公司签订《房地产项目转让合同》，河海公司将“丽湖名居、天秀泊心湾、世博花园”在建房地产项目转让给藏业营口公司。签订合同当日，河海公司根据合同约定办理了证照变更，于2010年9月1日向藏业营口公司名下设立的丽湖公司、旭丽公司、恒益公司交付了所转让的房地产开发项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。同年9月，根据《房地产项目转让合同》，河海公司分别与丽湖公司、旭丽公司、恒益公司各签订了补充协议和委托代建协议，上述三公司作为委托方委托了河海公司代为建造丽湖名居、天秀泊心湾、世博花园项目。至河海公司申请仲裁时止，藏业营口公司共向河海公司付款2.2亿元。签订以上协议后至河海公司申请仲裁时止，藏业营口公司、藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司在营口市房地产交易管理中心备案预售房屋共计2120套，销售总价款为801121704.80元，其中备案登记在种某某、陈俊峰、张立平、孙某某、耿某、李某某、张某某、李某某、封某某、洪某某及北京安达科投资顾问有限公司、熊某某、周某某名下共计1418套，剩余备案给业主共计702套，销售总款项259383768.80元。藏业营口公司、藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司的主营业务已经停止，全部预售收入已由藏业营口公司处分，藏业营口公司、藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司在一审期间当庭明确表示，当前无能力向河海公司付款，无能力继续向项目工程投入资金，对已预售的房屋亦没有能力向购房人交付房屋和支付违约金，经营极其困难，何时扭转困境无法预期。在仲裁审理中，各方对已交付的房地产项目、代建工程、所发生的资金往来数额和日期、预售的房屋数量和价款以及合同的效力未有异议。营口仲裁委员会裁决：1.解除河海公司与藏业营口公司签订的《房地产项目转让合同》及河海公司与丽湖公司、旭丽公司、恒益公司签订的补充协议；2.丽湖公司、旭丽公司、恒益公司向河海公司返还已变更到丽湖公司名下的丽湖名居房地产项目、旭丽公司名下的天秀泊心湾房地产项目、恒益公司名下的世博花园房地产项目，变更费用由丽湖公司、旭丽公司、恒益公司承担；3.藏业营口公司将已处分的702套房屋销售款259383768.80元返还给河海公司，由河海公司承担该702套房屋的交付义务；4.河海公司返还藏业营口公司实际所付的房地产项目转让款2.2亿元；5.藏业营口公司向河海公司支付违约金190489273.64元；6.藏业上海公司、丽湖公司、旭丽公司、恒益公司与藏业营口公司共同向河海公司承担连带给付责任。2014年7月，涉案项目的土地使用权变更至河海公司名下；2014年9月，丽湖名居项目的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证变更至河海公司名下；2014年11月，丽湖名居的商品房销预售许可证变更至河海公司名下。涉案房屋现由河海公司控制，但河海公司在一审庭审中自认涉案房屋尚未完工，不具备交房条件。辽宁高院认定，虽然丽湖公司未能提供该公司与陈俊峰、张立平之间为借贷关系的其他证据，涉案回购协议亦未实际履行，涉案226份商品房买卖合同经过了备案，但两个自然人以如此大额的资金，购买大量房产，陈俊峰、张立平与丽湖公司之间应不属于真实的商品房买卖合同关系，应为以涉案226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。因陈俊峰、张立平经过慎重考虑后，坚持认为其与丽湖公司之间系商品房买卖合同关系，拒绝变更诉讼请求，故应裁定驳回陈俊峰、张立平起诉。后陈俊峰、张立平不服该裁定，向最高法院提起上诉，要求撤销一审裁定，指定辽宁高院重新审理。最高法院作出（2018）最高法民终234号裁定书，对一审法院查明事实予以确认。该裁定在丽湖公司辩称处载明：丽湖公司实际借款5000万元，经双方协商确定月利率为3.5%，丽湖公司通过李星原签订《居间合同》，向中金天盛公司支付3个月利息525万元，该款项并非佣金，而是借款的利息。陈俊峰、张立平明知利息款直接返回中金天盛公司不符合正常交易习惯，即换另一途径支付至李星原个人账户。陈俊峰、张立平与中金天盛公司、李星原并非正常居间关系，实际是通过李星原向陈俊峰、张立平支付的利息。最高法院认定，尽管丽湖公司并未提供证明其与陈俊峰、张立平之间以涉案226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈俊峰、张立平与丽湖公司签订的商品房买卖合同从所购房屋数量、实际购房单价与市场交易价的差异、支付的购房款数额以及所谓的居间费用的支付方式、丽湖公司在一定期限内保有回购权等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈俊峰、张立平与丽湖公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以涉案226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，并经向陈俊峰、张立平释明后，陈俊峰、张立平明确拒绝变更诉讼请求的情形下，裁定驳回陈俊峰、张立平的起诉，认定事实及适用法律并无不当。综上，最高法院作出驳回上诉维持原裁定的裁定。本院另查明：2019年7月4日，中国平安保险股份有限公司为陈俊峰、张立平出具平安诉讼财产保全责任保险担保函，为本案财产保全提供担保，保费144422元。同日赵莹向中国平安财产保险股份有限公司北京分公司转账144422元，附言：代陈俊峰支付保费。中国平安财产保险股份有限公司北京分公司为陈俊峰开具发票，发票金额144422元。上述事实有（2014）辽民一初字第22号民事裁定书、（2018）最高法民终第234号民事裁定书、营仲裁字（2011）第48号买卖合同争议仲裁案裁决书、《商品房买卖合同》、中国平安保险股份有限公司保单及当事人陈述在案佐证。本院认为，陈俊峰、张立平与丽湖公司虽未签订借款合同，但根据辽宁高院及最高法院的查明及认定，可以看出陈俊峰、张立平与丽湖公司之间系以涉案226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，其中借款本金为5000万元。现丽湖公司并未偿还该借款。根据丽湖公司在辽宁高院及最高法院案件中的自述显示，其与陈俊峰、张立平之间约定的借款月利率为3.5%，且陈俊峰、张立平收到了2011年5月-7月的利息共计525万元，因该利率超过了法律规定的利率，故陈俊峰、张立平将利率调整至年利率24%符合法律规定。对于丽湖公司已支付超过年利率36%的利息75万元，本院相应在尚欠的利息中予以扣除。关于利息的起算时间，因丽湖公司支付了三个月的利息，本案出借款项的时间为2011年5月17日，同时根据《商品房回购协议书》中约定的丽湖公司的回购时间为2011年8月16日，该时间实际是丽湖公司应偿还欠款的时间，现丽湖公司并未在约定时间偿还欠款，故丽湖公司应支付从2011年8月17日起向陈俊峰、张立平支付利息。关于陈俊峰、张立平主张在丽湖公司不履行还款义务时，其有权申请拍卖涉案226套房屋一节。对此本院认为，在本案中，因涉案的226套房屋尚未办理权属登记，且属于丽湖名居房地产项目，该项目已经生效仲裁裁决确认返还给第三人河海公司。鉴于上述情况，陈俊峰、张立平的该项主张依据不足，本院不予支持。陈俊峰、张立平要求对涉案226套房屋享有优先受偿权，因其对涉案226套房屋未办理抵押，亦未变更权属，故其二人要求对涉案房屋享有优先受偿权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈俊峰、张立平要求河海公司配合办理涉案226套房屋的申请拍卖亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于陈俊峰、张立平要求丽湖公司支付诉讼财产保全责任保险费，因双方并无合同约定，且该保全责任保险费并非必要发生的费用，故本院对该项主张不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、营口丽湖地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还陈俊峰、张立平借款本金5000万元；二、营口丽湖地产有限公司于本判决生效之日起十日内偿还陈俊峰、张立平借款利息（以5000万元为基数，自2011年8月17日起至实际给付之日，按照年利率24%计算，扣除75万元）；三、驳回陈俊峰、张立平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763910元、保全费5000元，公告费390元，由营口丽湖地产有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  赵婧雪审 判 员  郭 菁人民陪审员  李宏燕二〇一九年十二月三十日法官 助理  李 爽书 记 员  崔亚楠