北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0106民初12855号原告（反诉被告）：张起，男，1962年6月15日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇王庄大队农民，住北京市丰台区。原告（反诉被告）：何秀荣，女，1962年12月3日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇王庄大队农民，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：宋万国，男，1961年4月29日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：郑平，北京市一法律师事务所律师。原告（反诉被告）张起、原告（反诉被告）何秀荣与被告（反诉原告）宋万国租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张起、原告（反诉被告）何秀荣、被告（反诉原告）宋万国及其委托诉讼代理人郑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张起、何秀荣向本院提出诉讼请求：1.判令宋万国给付2016年8月10日至2017年11月10日租金15000元（合同约定160000元租8年，1年20000元，前4年给100000元，后4年给60000元，1年15000元，延长的3个月没多要钱，就按照1年15000元计算）；2.判令宋万国将场院恢复原状，将所建的四间房屋、两个大棚自行拆走；3.诉讼费由宋万国负担。事实和理由：2009年8月11日，张起与宋万国就位于丰台区王佐乡铁营村北的承包地出租事宜达成《协议》，约定将自己在本村承包地块及10间平房出租给宋万国用于种植养殖，约定总租金140000元，租期至2017年11月10日。2013年8月17日双方另行签订《附加协议》，约定2013年8月11日至2017年8月11日期间每年的8月11日交付租金15000元，但宋万国未支付2016年8月10日至2017年11月10日的租金。租赁期间宋万国建房屋四间及大棚两间，合同到期后宋万国未续租也未清除，故诉至法院。宋万国辩称：一、反诉被告有违约在先，故不同意给付租金。对于欠租期间和事实无异议，但合同签订前及履行期间反诉被告隐瞒事实，我所建鸡舍被强拆是其过错所致，承租院落围墙部分坍塌，存在安全隐患，我方多次要求反诉被告修复但始终未修复。二、不同意第二项诉求。协议中未约定如何处置地上物，且地上物可继续使用并提升了土地价值，恢复原状不合理。三、农村土地使用不能出租用于建设，双方签订的《协议》应属无效，双方均应承担责任。宋万国向本院提出反诉请求：1.判令张起、何秀荣赔偿鸡舍损失150157元；2.判令张起、何秀荣给付两个蔬菜大棚、南棚、机井、平房的价值129572元；3.判令张起、何秀荣承担违约责任，按照两个月租金赔偿损失30000元；4.反诉费由张起、何秀荣承担。诉讼过程中，宋万国变更反诉请求为：1.确认双方签订的《协议》无效；2.张起、何秀荣赔偿鸡舍损失150157元（鸡舍一个已经拆除）；3.张起、何秀荣给付补偿损失128300元，包括门卫室、北房5间、南棚边两个东西小棚房、厕所1间、大棚两个（含配房）、南小棚1个、陶粒砖围墙1段等（详见评估明细表）；4.诉讼费由张起、何秀荣负担。事实和理由：双方于2009年8月11日签订《协议》，后于2013年8月17日签订《附加协议》。租赁前，反诉被告表示在承租土地上建设任何建筑均无问题。租赁期间，经反诉被告同意，我方在承租土地上建设鸡舍、蔬菜大棚2个、南棚1个、北房5间、机井1个，投入大量财力物力。2010年4月2日，村委会向反诉被告作出违法建设停建处罚通知书，告知鸡舍属于违章建筑需拆除，并进行了强拆，且因强拆造成围墙多处坍塌，我方因此要求反诉被告对围墙进行维护但均被拒绝。现《协议》已到期，我方于承租期间投资建设建筑及设施均归反诉被告所有，反诉被告应当给予我方相应的财产价值补偿。反诉被告同庄户村村民委员会签订的《土地承包合同》约定不得擅自将承包土地转租。2008年7月30日庄户村村民委员会已作出违章建设处罚决定，反诉被告在明知情况下故意隐瞒事实，且在收到违建处罚通知后也未告知我方，因此给我方造成损失，故诉之法院。张起、何秀荣对宋万国的反诉辩称，不同意宋万国的反诉请求。我方同宋万国签订《协议》有效，不能转租是我方与大队的协议，与本案双方签订的协议无关。鸡舍属于违章建筑，我方不要涉案土地上宋万国建设的房屋和设施，也未曾同意过宋万国建设鸡舍。我方未曾拒绝过宋万国修理围墙的请求，是因部分地块有水才没办法修理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人存在争议的事实和证据，本院认定如下：1.宋万国申请证人张某出庭，用以证明双方认可可以在租赁土地上建筑地上物。张某到庭陈述：经我介绍宋万国与张起签订租赁协议，张起说能盖房，建房过程中政府给贴条说不允许建房，宋万国找到张起，张起说缓缓在建或者拆点也行，之后房顶降了高度，租金可能给便宜了点。张起、何秀荣认为张某同宋万国具有亲戚关系，故对证人证言不予认可。本院认为，证人张某的证言中关于降低租金、调低鸡舍高度等事实，双方并无争议，本院予以采信，鉴于张某与宋万国存在利害关系，关于能否在租赁土地建设建筑物，本院将结合村委会的调查、拆违情况等综合认定；2.对于宋万国提交的收条、票据，其用以证明租赁土地后其建设鸡舍大棚等进行投资的支出费用情况，张起、何秀荣对该证据的金额和用途、真实性等均不予认可。本院认为，根据双方签订的《协议》及《附加协议》，宋万国在承租地块内的地上建筑物，地上物凭价值归其所有，诉讼期间经宋万国申请，本院委托评估机构对地上物现值进行了评估，后宋万国变更诉讼请求，要求以评估价值补偿损失，故对于评估报告上资产明细表中确定的资产范围（房屋、设施）价值，本院依该评估报告进行确定，对于鸡舍价值，因宋万国未通知相关证人出庭作证，无法对其相应证据进行质证核实，故本院对于相关证据的证据效力及其待证事实均不予确认。3.宋万国当庭提交2009年10月4日张起签字的欠条复印件一张，用以证明，张起曾就鸡舍答应补偿。该欠条载明：今有铁营张起欠宋万国共计十万元，7天后给5万，余款5万元2009年年底给清。张起、何秀荣对上述欠条真实性不予认可。因宋万国未出示该证据原件，故对该证据的证据效力本院不予确认。根据双方当事人提交的证据和庭审查明的事实，本院认定如下：2003年1月1日，北京市丰台区王庄农工商联合公司（出租方，合同甲方）与张起（承租方，合同乙方）补签《土地承包合同》，约定：甲方将王庄农工商联合公司铁营村村北，东西52米、南北85米，共计6.5亩的土地出租给乙方，租赁期限2002年11月15日至2017年11月14日止，租期15年；租赁用途：种植、养殖；租金年付；不经甲方同意，租赁的土地不得转租，转包等。在该合同履行期间，张起（甲方）与宋万国（乙方）于2009年8月11日签订《协议》，约定：甲方将位于北京市丰台区王佐乡铁营村北（东西65米、南北60米）的承包地块出租给乙方，面积5亩，围墙，平房10间，水井一口，水电齐全，乙方用于种植养殖；使用期限自2009年8月1日起至2017年11月10日止；使用费的标准及付款方式约定，自合同签订之日起至2017年11月10日租金总额为160000元，前期付款100000元，四年后付余款60000元，期满四年后一周内支付。特别约定乙方在承租地块内的地上建筑物，如遇国家征占用地，其地上物凭价值归乙方所有。合同签订后，张起将场地、设施交付宋万国使用。同年9月，宋万国给付张起租金8万元。2009年10月，宋万国在租赁场地内建设高度为3.8米的彩钢鸡舍一处。同年10月下旬，庄户村委会工作人员到现场口头通知张起、宋万国该鸡舍系违章建筑，要求予以拆除。此后，宋万国未拆除，而将该鸡舍高度降为2.6米。2009年11月，宋万国在租赁场地内开始兴建北房（12月完工）。当月，经双方协商，张起退回宋万国2万元，同时双方在原合同上将“租金总额为160000元，前期付款100000元”中的金额直接修改变更为“租金总额为140000元，前期付款80000元”。2010年1月至4月间，宋万国又陆续兴建门房、菜棚、棚房、围墙等设施。同年4月2日，北京市丰台区王佐镇庄户村村民委员会（以下简称庄户村委会）向张起送达《违法建设停建处罚通知书》，载明：您家的正在施工的建筑物，已建在集体土地上。未经上级主管部门批准，属于私搭乱建，侵占了集体土地，视为违章建设，接到通知后立即停工，3天之内必须自行拆除，在未拆除之前，依据2008年7月30日庄户村村民代表大会关于违章建设处罚的决定，对您的违章建设进行处罚：……。此后，因张起、宋万国在限期内未自行拆除违建鸡舍，故庄户村委会于当月将违建鸡舍、围墙强行拆除。拆除鸡舍后，宋万国即在涉案地块种植树苗，将建设的房屋用于出租。2013年8月，张起、何秀荣（甲方）与宋万国（乙方）签订《附加协议》，约定：前4年租金已付清，后4年（2013年8月11日至2017年11月10日）租金交付方式为一年一次，即每年8月11日交租金15000元整；如遇方国家征占用地，乙方建在该地上的地上物评估价值全部归乙方所有；如甲方违约，乙方可拒绝交付租金，并赔偿乙方造成的损失。如乙方违约，甲方可停止租赁，并赔偿甲方损失。此后至2016年8月10日，宋万国按期交付年租金15000元，共计支付租金45000元。自2016年8月11日起至今，宋万国未再交纳租金，尚欠张起上述期间租金15000元。2017年11月10日合同到期后，双方未再续租，宋万国从涉案房屋搬离，房屋由张起、何秀荣管理使用。此后，双方因租金、地上物处置及损失等产生争议，故诉至本院。在本案审理期间，应宋万国申请，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司（以下简称中必达公司）对涉案地块现有建筑物的现时价值进行评估，2018年9月19日，中必达公司作出中必达评报字[2018]第089号评估报告：建筑物的评估价值分别为门卫室4550元，北房62370元，东棚房550元，西棚房580元，厕所2630元，大棚1为22820元、配房2570元，大棚2为21650元、配房2570元，南小棚6930元，陶粒砖围墙1060元。宋万国为此支付评估费10000元。另经本院向庄户村委会征询，该村委会表示对张起的转租行为无意见，有任何纠纷由双方自行解决。另查，张起、何秀荣系夫妻关系。本院认为：双方当事人之间签订的《协议》及《附加协议》应属租赁合同，上述合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，真实、合法、有效。双方应依约履行各自义务。宋万国未依约支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。现张起、何秀荣要求宋万国支付租金的诉讼请求，理由正当，故本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方之间的租赁合同已到期，宋万国应将原承租场地、设施交还张起、何秀荣。依据双方当事人签订的协议，宋万国在租赁场地上兴建的房屋、设施应归其所有，因张起、何秀荣表示不同意继续保留，故应由宋万国自行拆除，恢复原状。鉴于双方当事人在此前对场地原状未明确确认，故具体拆除范围可参照中必达评报字[2018]第089号评估报告明细表中所列资产评估范围予以确定。宋万国主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于宋万国提出张起在其建设鸡舍过程中隐瞒事实致使其遭受重大损失，交付院落围墙存在安全隐患，存在过错及违约行为，故不应支付所欠租金的辩称意见，如前所述，缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。关于宋万国要求赔偿损失的反诉请求。1.宋万国在建设鸡舍过程中，虽双方在协议中约定准许其可以建设地上物，但其明知系转租，而未尽审慎义务，充分征询相关部门意见，枉自动工，在庄户村委会工作人员已口头明确指明系违建的情况下，其仍心侥幸继续兴建，导致最终被确认为违建而予以拆除，扩大损失，其应当自行承担责任。宋万国主张张起应对此承担责任的辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。另从庭审可查，在2009年10月接到村委会工作人员口头通知后，经双方协商，张起已通过退还部分租金和调降年租金的方式对宋万国进行了相应的补偿，宋万国此后并未提出异议。据此，宋万国要求张起、何秀荣承担该鸡舍被拆除而造成的损失，本院不予支持。2.如前所述，《协议》及《附加协议》明确约定宋万国在承租地块内的地上建筑物归其所有，在租赁合同到期后，因张起、何秀荣不同意保留地上物，故宋万国可在拆除后自行处置。现宋万国要求张起、何秀荣赔偿其他地上物损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、宋万国于本判决生效之日起七日内给付张起、何秀荣租金15000元；二、宋万国于本判决生效之日起九十日内将其在北京市丰台区王佐乡铁营村北101号院原承租土地上建设的房屋、设施自行拆除（具体拆除范围以2018年9月19日评估报告明细表中所列资产范围为准），并将拆除物清离现场，将相应场地清理平整；三、驳回宋万国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费88元，由宋万国负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2739元、司法评估费10000元，由宋万国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 吴 宣人民陪审员 边银华二〇一九年十二月三十日书 记 员 张博悦