西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2019）藏04民终106号   上诉人（原审被告）：谢维球，男，汉族，1968年1月1日出生，户籍地湖南省邵阳县，外来经商人员，公民身份号码×××。   被上诉人（原审原告）：林芝市巴宜区政和投资管理有限公司，住所地林芝市巴宜区八一镇巴吉路宏鑫建材市场内，统一社会信用代码91540402321391807B。   法定代表人：臧华山，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈忠云，男，该公司员工。   委托诉讼代理人：叶琴，女，该公司员工。   上诉人谢维球因与被上诉人林芝市巴宜区政和投资管理有限公司（以下简称政和投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2019）藏0402民初260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢维球、被上诉人政和投资公司委托诉讼代理人陈忠云、叶琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   谢维球上诉请求：依法撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2019）藏0402民初260号民事判决并依法改判。事实和理由：2018年，在政和投资公司向谢维球做出会将宏鑫建材市场内违建铁皮房拆除、在318国道和市场30栋左边修建5米宽商业通道、28、29栋右边通道直通幸福小区承诺的情况下，谢维球才同意租赁该市场商铺。谢维球交纳半年租金及押金后，发现政和投资公司未履行承诺，便提出退还房租及押金，未取得政和投资公司同意。现政和投资公司仍未履行当初做出的承诺，尤其是未能拆除违建铁皮房，导致谢维球店铺生意惨淡，造成直接和间接损失80余万元，政和投资公司应当赔偿谢维球装修费用和房屋押金，并解除双方签订的租赁合同。同时，对一审法院判令的租金，因政和投资公司未履行承诺在先，谢维球仅愿承担一半租金。   政和投资公司辩称，1、政和投资公司从未向宏鑫建材市场商户做出修建道路及通道的承诺；2、谢维球提出的违建铁皮房确实存在，但从离谢维球商铺的距离和铁皮房的实际高度看，并未遮挡谢维球经营的商铺；3、谢维球主张损失，但未提出店铺正常经营及生意下滑的相关证据。综上，政和投资公司并没有违约行为，同意一审法院继续履行合同的判项。   政和投资公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年10月29日签订的《林芝雪域江南宏鑫综合建材市场商铺租赁合同》；2.谢维球立即归还并清空上述商品房；3.房屋内装修归政和投资公司所有；4.谢维球向政和投资公司支付自2019年3月14日至2019年9月14日期间的租金71597.00元；5.谢维球向政和投资公司支付违约金20000.00元；6.谢维球向政和投资公司支付迟延履行金47135.00元；7.谢维球交纳的房屋押金71597.00元归政和投资公司所有；8.本案诉讼费由谢维球承担。   一审法院认定事实：谢维球欲在政和投资公司处租赁商铺用于经营活动，后双方签订租赁合同，但政和投资公司迟延交付租赁商铺，并将双方签订的租赁合同收回。后政和投资公司于2019年7月15日将租赁商铺交付谢维球使用，并给予装修期二个月，期间未收取商铺租金，谢维球将商铺进行装修后用于经营厨房电器等产品。2018年10月29日，双方签订《商铺租赁合同》，约定政和投资公司将位于林芝雪域江南宏鑫综合建材市场28-113、114号商铺租赁予谢维球使用，商铺建筑面积为180.80平方米，共2间，租赁期限自2018年9月15日至2021年2月14日止，租金为66元/平方米/月，年租金为143194.00元，租金按每六个月为一期交纳，并对每期租金交纳时间及金额予以明确，同时对双方权利义务关系等相关事宜进行约定。签订合同时谢维球向政和投资公司交纳自2018年9月15日至2019年2月14日期间租金71597.00元，并交纳押金71597.00元。2019年2月14日，谢维球应按约交纳自2019年3月14日至2019年9月14日期间租金，但谢维球以政和投资公司管理混乱、私搭乱建等情形严重影响其正常经营为由未交纳租金，经政和投资公司催要，至今仍未支付该款，故政和投资公司诉至法院。   一审法院认为，本案当事人于2018年10月29日签订《商铺租赁合同》，该合同对租赁商铺、租赁期限、租金及双方权利义务关系等相关事宜均进行了约定。双方对政和投资公司于2018年7月15日将商铺交付谢维球使用，谢维球按约交纳押金71597.00元及租金71597.00元的事实均无异议，该院予以确认。该院认为，本案《商铺租赁合同》是否应予以解除的问题，关键在于谢维球未支付租金的行为是否必然导致合同解除。政和投资公司以谢维球未按时交纳租金为由要求解除合同，并提供《商铺租赁合同》及《视听资料》予以证实，谢维球确认未按时交纳租金的事实，但以政和投资公司未遵守承诺，至今未拆除其他租户私自搭建的建筑物，未提供良好的经营环境为由提出抗辩，政和投资公司承认存在管理混乱及私搭乱建等情形，但其认为该情形并不影响谢维球的正常经营。经一审法院查实，政和投资公司在市场管理中确系存在瑕疵，但谢维球亦未举证证明政和投资公司的该行为对其正常经营造成影响，故不能成为谢维球不履行支付租金义务的抗辩理由，对于谢维球反驳意见，该院不予采纳。但政和投资公司作为出租方，在获得利益的同时理应对市场管理履行自己的合同义务，且经庭审查明政和投资公司亦存在未按时交付租赁商铺的情形，本案双方当事人实际均未按约履行自己的义务，故政和投资公司称谢维球行为构成根本违约的理由不能成立，该院不予采纳。综上，在目前情况下，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，谢维球的行为尚未达到无法实现合同目的的程度，政和投资公司对此具有适度容忍的义务，其不得单方解除合同或拒绝履行，且租赁商铺已交付谢维球使用，谢维球已投入资金装修并用于经营活动。该院认为双方应继续履行《商铺租赁合同》，故对于政和投资公司要求谢维球支付租金的诉讼请求，予以支持，即谢维球应向政和投资公司支付自2019年3月14日至2019年9月14日期间拖欠的租金71597.00元，对于政和投资公司的其他诉讼请求，不予支持。同时为了营造良好的经营环境，针对谢维球提出政和投资公司管理混乱、私搭乱建等情形，该院将依法提出司法建议。   综上，该院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案当事人签订的租赁合同系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务，故对于政和投资公司要求谢维球支付拖欠租金的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用   本院二审期间，谢维球围绕上诉请求依法提交了书证材料一份及照片九张，申请证人高培龙、刘立武出庭作证，并申请本院对政和投资公司置业顾问郑广做了调查笔录，欲证明政和投资公司向宏鑫市场商户做出了将铁皮房拆除、在318国道和市场30栋左边修建商业通道、28、29栋右边通道直通幸福小区的承诺但未履行，且铁皮房一直未能拆除的现状对商户造成了生意下滑的影响，本院组织双方当事人进行了质证。本院认为，以上证据能够证实政和投资公司经营的宏鑫市场内存在违建铁皮房未能拆除的现状，且政和投资公司确实做出了将违建部分铁皮房拆除的承诺，对该证明目的本院予以采信。以上证据中，政和投资公司置业顾问郑广否认政和投资公司曾做出修建道路及商业通道的承诺，仅有证人高培龙及刘立武出庭证实政和投资公司工作人员曾经口头表明将修建商业通道，但均无法说明具体何时修建，也无其他证据予以佐证，故对该证明目的本院不予采信。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   对当事人二审争议的焦点，本院分析、认定如下：1、关于合同是否应当继续履行及租金是否应当按标准支付的问题。谢维球在一审答辩时对政和投资公司解除合同的主张做出了不同意解除合同的意思表示，一审法院充分考虑了涉案当事人租赁合同中相关义务的履行情况，并结合本案实际驳回了政和投资公司的主张，判决双方继续履行合同，同时针对政和投资公司管理混乱、私搭乱建的情形提出司法建议，处理正确，本院予以确认。涉案房屋租金标准的确定，属于当事人意思自治范畴，在政和投资公司作为出租人已履行将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的主要义务后，谢维球作为承租人应当按约履行支付双方约定租金的义务，一审法院认定正确，本院予以确认，谢维球主张租金应当减少一半的理由于法无据，本院不予支持。2、关于政和投资公司未拆除铁皮房是否达到解除合同的条件及谢维球主张的装修费用和房屋押金问题。因谢维球对以上请求并未在一审中提出反诉，属于二审提出的新诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，因政和投资公司不同意二审法院一并处理且调解不成，谢维球可依法另行起诉，本院不予审理。   本院认为，谢维球与政和投资公司签订的《商铺租赁合同》合法有效，应受法律保护，谢维球应当按照双方约定的标准按期履行支付租金的义务，其二审中提出的新诉讼请求因政和投资公司不同意一并处理且调解不成，依法可另行起诉。   综上所述，谢维球的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1589.00元，由上诉人谢维球负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 央  宗   审 判 员 杜 宝 玉   审 判 员 达娃玉珍     二〇一九年十二月三十日   法官助理 曹 鹏 飞   书 记 员 禹  珊