大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0204民初9213号原告：杨国新，男，1958年1月26日出生，住黑龙江省大兴安岭地区。委托诉讼代理人：韩宇，辽宁健业律师事务所律师。委托诉讼代理人：李有闯，辽宁健业律师事务所律师。被告：王铸，男，1978年3月19日出生，住大连市沙河口区。原告杨国新与被告王铸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨国新的委托诉讼代理人韩宇、被告王铸到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨国新向本院提出诉讼请求：1.请求确认杨国新、王铸签订的《房屋租赁合同》与补充协议已解除；2.判令王铸向杨国新支付拖欠的房屋租金128496元，自2018年12月1日至2019年7月22日期间；3.判令王铸向杨国新支付逾期支付租金违约金17140元，暂计至2019年7月31日；4.判令王铸向杨国新支付物业费35973元，2017年4月1日至2019年7月22日期间；5.判令王铸赔偿杨国新合同解除损失5万元。事实和理由：2017年4月1日杨国新、王铸签订《房租租赁合同》，合同约定王铸承租杨国新名下位于大连市沙河口区房屋，租期自2017年4月1日至2020年6月1日，年租金20万，付款方式为半年付，王铸应提前两个月将租金交由杨国新。合同签订后，杨国新依约将房屋交付给王铸，并且自愿让出两个月时间给王铸作为装修时间，不收取租金，实际收租时间应自2017年6月1日起算。王铸自2018年12月1日起拖欠租金，经杨国新多次催收仍拒不支付，根据合同约定杨国新有权解除合同，故而杨国新向王铸发出解除合同通知，王铸在接到通知后于2019年7月23日腾退房屋，至此房屋租赁合同因王铸的重大违约而提前解除。王铸拖欠2018年12月1日至2019年7月23日期间租金共计128496元。根据合同约定的违约金标准过高，杨国新自愿进行调整为年24%，截至2019年7月23日共计17140元。根据合同约定王铸应负责物业管理费，共计35973元。另外，因王铸的严重违约导致案涉租赁合同提前解除，杨国新不得不闲置房屋另行招租，杨国新申请法院酌情判决支付三个月的房租作为赔偿，即50000元。综上，杨国新诉至法院。被告王铸辩称，不同意杨国新的全部诉讼请求。欠租日期应从2019年1月1日至2019年5月9日。物业费应由我承担，但是该房屋的暖气费是由杨国新承担，杨国新一直没有缴纳，大约2万元。违约金和赔偿费不认可，我也没有收到任何的书面通知，合同明确标注欠租三个月房屋合同自动解除，我是5月9日通知杨国新来收房子，房屋是公建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：商品房买卖合同及补充协议、房屋租赁合同、民事调解书、解除租赁合同通知书、微信记录、欠费通知、房屋租赁合同补充协议、通话录音，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月22日，杨国新与大连胜利路拓宽改造工程建设有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定杨国新购买沙河口区房屋一套，建筑面积259.62平方米，物业管理费每月5元/平方米。2017年4月1日，杨国新（甲方）与王铸（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在大连市沙河口区的房屋建筑面积260平方米租给乙方。租赁期限共36个月，甲方从2017年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年5月31日收回。甲乙双方议定年租金贰拾万元，付款方式为半年付。由乙方提前两个月将租金交由甲方，先付后用。租赁期内甲方负责取暖费，乙方负责该物业管理费。保证金为1万元。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3%以天数计算向甲方交付违约金。合同有效期限2017年6月1日至2020年6月1日。2018年5月8日杨国新向本院起诉王铸，要求解除房屋租赁合同；立即返还租用房屋；判令支付房屋租金90000元及合同违约金12600元。经本院主持调解，双方达成如下协议：“一、原告杨国新与被告王铸于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告王铸于2018年7月15日前向原告杨国新支付2017年12月1日至2018年11月30日欠付租金19万元及违约金1.2万元；三、被告王铸如逾期支付上述款项，则双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月16日解除，被告王铸应当于2018年8月5日前将位于大连市沙河口区房屋返还给原告杨国新，原告杨国新有权对就被告王铸实际将大连市沙河口区房屋返还给原告杨国新之日前欠付的房屋（按年租金20万元标准计算）及违约金1.2万元申请法院强制执行”。本院于2018年6月28日作出（2018）辽0204民初2958号民事调解书。2018年7月30日，杨国新（甲方）与王铸（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定“在乙方依据（2018）辽0204民初2958号民事调解书的第二条，支付违约金1.2万元后，甲方同意对《房屋租赁合同》的租期免费延长一个月，乙方有权租甲方房屋至2020年6月30日结束，房屋租金从2019年1月1日开始支付”。2019年5月9日，王铸电话通知杨国新收房并结算房租。2019年7月17日，杨国新通过微信向王铸发送《解除租赁合同通知书》，通知内容为：“1.立即解除你我双方签订的《房屋租赁合同》；2.请你立即返还租用房屋，腾空并停止使用；3.请你立即支付欠付房租及相应违约金；4.如你方未按上述通知履行，我方将通过法律途径维护合法益”。2019年7月23日，王铸派人与杨国新进行房屋交接，大连星海融汇物业管理服务中心莲花湾BF区向杨国新出具《欠费通知》，内容为“xx公建，业主杨国新，面积259.6平方米，5元/平方米/月，物业费欠费期限2016年4月1日至2019年7月31日，共计40个月，51920元”。杨国新于2019年12月2日补交物业费36344元。2019年9月，杨国新依据（2018）辽0204民初2958号民事调解书向本院申请强制执行，王铸向法院支付了1.2万元，法院将款项支付给杨国新。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，杨国新与王铸签订的《房屋租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》与补充协议的解除时间；二、王铸欠付杨国新的租金数额；三、杨国新主张的违约金及损失能否成立。关于第一个争议焦点。本院认为，依据《合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，王铸未按照合同约定期限交付租金，构成违约，故杨国新有权解除合同。王铸认可其于2019年7月17日收到了杨国新发送的《解除租赁合同通知书》，且未提出异议，故本院认定双方之间签订的《房租租赁合同》与补充协议于2019年7月17日解除。关于王铸辩称其系于2019年5月9日电话通知杨国新收房并结算房租一节，本院认为，合同解除分为协商解除、约定解除和法定解除，其中约定解除和法定解除均要求提出合同解除的一方享有解除权，否则即使单方提出解除合同，也不产生合同解除的法律后果，因此本院对王铸的该节抗辩不予采信。关于第二个争议焦点。本院认为，虽然案涉合同于2019年7月17日解除，但双方于2019年7月23日办理的房屋交接，故房屋交接前的租金应由王铸承担。根据双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定，杨国新同意租期免费延长1个月，双方同意自2019年1月1日起交付房租，因此，王铸应向杨国新支付2019年1月1日至2019年7月22日期间的租金112055元【（20万÷12个月×6个月）+（20万÷365天×22天）】，扣除王铸缴纳的1万元押金，王铸应支付租金102055元，对杨国新主张租金超出部分，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，依据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定逾期交付租金的违约金标准为日3%，而杨国新在起诉时自愿将违约金标准调整为按年利率24%计算。虽然王铸以杨国新主张的违约金标准过高为由请求本院予以调整，但其未对违约金过高的主张承担举证责任，故综合考虑案涉合同的履行情况、剩余未履行的期限以及双方当事人对合同解除的过错程度等因素，本院认为杨国新主张的违约金数额合情合理，本院予以支持。王铸应于2019年1月1日前交付租金，故违约金应自2019年1月1日起按年利率24%计算；而关于杨国新要求王铸赔偿合同解除损失一节。本院认为，违约金具有惩罚违约行为和弥补损失的功能，以弥补损失为主，惩罚违约行为为辅，由于本院已支持了杨国新在本案中主张的违约金，用以弥补其因合同解除而受到的损失，故杨国新另行主张损失5万元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于杨国新要求王铸支付物业费一节。本院认为，根据《房屋租赁合同》第三条的约定，物业费应由王铸负责缴纳。虽然案涉房屋已于2017年4月1日交付给王铸使用，但双方约定该合同的租赁期限为36个月，有效期限自2017年4月1日至2020年6月1日，且杨国新认可自愿让出两个月给王铸作为装修时间，不收取租金，即双方约定的租赁期限应自2017年6月1日起算，故王铸应当承担自2017年6月1日起至2019年7月22日期间的物业费，即33748元【259.6平方米×5元/平方米/月×26月】，对杨国新诉讼请求中超出部分，本院不予支持。关于王铸要求杨国新承担取暖费一节。本院认为，虽然《房屋租赁合同》第三条的约定，取暖费应由杨国新负责缴纳，但案涉房屋在租赁期间，双方均未缴纳取暖费，即取暖费未实际发生，故王铸要求从租金中予以扣除，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条等规定，判决如下：一、确认原告杨国新与被告王铸于2017年4月1日签订的《房屋租赁合同》与2018年7月30日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2019年7月17日解除；二、被告王铸于本判决生效之日起十日内向原告杨国新支付2019年1月1日至2019年7月22日期间的租金102055元，并自2019年1月1日起按年利率24%计算支付违约金至款项付清日止；三、被告王铸于本判决生效之日起十日内向原告杨国新支付物业费33748元；四、驳回原告杨国新的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2387元（原告已预付），由原告杨国新负担707元，由被告王铸负担1680元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  颜秀玮二〇一九年十二月十三日书记员  马倩倩附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。