北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初29439号原告：北京明远致和科技有限公司（统一社会信用代码91110106351609141A），住所地北京市朝阳区北苑东路19号院1号楼13层（来广营宏源广兴孵化器B032号）。法定代表人：明达，总经理。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。被告：北京同立堂房地产开发有限公司（统一社会信用代码91110117802962455Y），住所地北京市平谷区滨河工业开发区。法定代表人：李双锁，经理。委托诉讼代理人：李阔，男，1933年11月23日出生，汉族，北京同立堂房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李京锐，女，1993年7月14日出生，北京同立堂房地产开发有限公司员工。被告：北京京广信房地产开发有限公司（统一社会信用代码91110106318331459X），住所地北京市丰台区马家堡东路121号院7号楼8层963。法定代表人：李娜，经理。委托诉讼代理人：王收，北京市易理律师事务所律师。原告北京明远致和科技有限公司（以下简称明远致和公司）与被告北京同立堂房地产开发有限公司（以下简称同立堂公司）、北京京广信房地产开发有限公司（以下简称京广信公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告明远致和公司委托诉讼代理人任箴，被告同立堂公司委托诉讼代理人李阔、李京锐，被告京广信公司委托诉讼代理人王收到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明远致和公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与二被告签订的房屋租赁合同于2017年9月20日解除；2.判令被告同立堂公司返还原告保证金30万元；3.判令被告同立堂公司返还原告租金125万元；4.请求二被告向原告支付装修损失费100万元；5.诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2017年2月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定原告承租被告所有的及其拥有处分权的北京市丰台区南苑西路5号院房屋，用于原告开办教育培训学校；租赁面积约6000平方米，租赁期限自2017年6月1日至2027年5月31日，每年租金为税后500万元人民币。合同签订后，原告向被告交付了保证金30万元及第一季度租金125万元，并支出装修费用达200余万元。但是在2017年5月初，原告被南苑公园告知，涉案房屋不具备使用条件，限期清退；之后南苑公园多次告知原告及被告腾退房屋，撤离现场，并于2018年5月将原告装修的房屋拆除。因被告将其无处分权且不具备使用条件的房屋租赁给原告使用，被告在合同签订之初即违约，被告的违约行为给原告造成巨大损失，原告因此多次与被告协商要求解除合同，被告返还原告支付的定金并赔偿原告损失，但被告均以各种理由推脱。原告无奈，故诉至法院，望判如所请。被告同立堂公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，我方同意在2017年11月26日解除，不同意原告的时间。这个时间是南苑公园管理处出的暂停营业通知的一天。原告应该是收到管理处的通知书，是原告单方面解除，我方认为在这一天解除；第二，不同意原告的第二项诉讼请求，因为保证金是保证本案的租赁合同继续履行，我方认为原告违约；第三，不同意原告的第三项诉求。原告违约，按照租赁合同里的约定免交租金的期限是从2017年2月20日至2017年6月1日这段时间，2017年6月1日之后应该交付租金，即使按原告认定的9月20日单方面撤离，这个租金原告没有交，我方认为原告单方面解除合同的时间是2017年11月26日，应交租金和预付租金还不够，保证金可以冲抵租金；第四，不同意原告的第四项诉求，损失引起的原因不在我方，而是原告违约，而且合同里约定原告在装修所支付的费用自付，所以我方不同意所谓的损失赔偿。被告京广信公司辩称：我方不同意原告的诉求。理由是《合同法》第424、426、427条，我方只是居间人，我和同立堂公司签订的租赁合同是合法有效的。我方的义务已经履行完毕，作为原告的诉求将我方列为被告，根据有关规定不应当列为被告，我方认为应该依法驳回，2017年11月26日的时候还有人在营业，所以和原告说的2017年9月20日已经搬离不符。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月3日，北京市丰台区园林绿化局南苑公园管理处（以下简称南苑公园管理处）作为甲方与同立堂公司签订《项目合作协议书》约定项目名称：暂定为“南苑公园综合服务用房一期”；本项目位于丰台区南苑公园内，建筑占地面积约2000平方米，为地上二层地下一层建筑物，建筑面积约6030平方米；本项目由甲、乙双方共同投资兴建，具体合作方式为甲方负责提供本项目的全部建设用地，负责办理本项目建设的各项合法手续；乙方负责提供本项目全部建设资金；本项目建设竣工后，项目用地及建筑物产权归甲方所有，作为投资回报，乙方取得本项目50%建筑面积40年的无偿使用权；为整体使用方便，经双方商定在该项目竣工后，甲方将应得的50%建筑面积租赁给乙方使用，甲、乙双方应另行签订租赁合同；乙方有权自主经营和行使属于乙方部分的使用权，主要用于本单位办公、会议及员工培训等；如转租，需经甲方书面同意等。2017年1月23日，同立堂公司出具收条一张，载明今收到明达交来南苑公园房屋定金50万元为教育培育基地，2017年3月份此定金转为房租。2017年2月20日，同立堂公司（出租方，甲方）与明远致和公司（承租方，乙方）、京广信公司（居间方，丙方）签订《南苑公园房屋租赁合同》约定：房屋所有人同立堂公司（甲方与园林局共建房屋，其中约3000平方米左右甲方代园林局出租），房屋建筑面积约6000平方米；房屋用途：租赁期间，乙方租赁该房屋作为办公用房；甲乙双方签订合同当日乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为人民300000元整…租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；房屋交付时，甲方保证该房屋交付乙方时符合并达到入住条件，保证上水、下水、化粪池、电源三通并具备使用条件，以确保乙方正常使用；在租赁期间内，甲方不干预乙方在不改变房屋承重结构的情况下对房屋进行的装修、装饰、改造及增设他物；租赁期间，乙方必须按合同约定的使用用途使用该房屋，如需改变用途，应征得甲方同意并签订补充协议，否则应承担违约责任，并可解除合同；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须征得甲方的书面同意，但同一间居住房屋，不得分割转租；甲方有义务积极配合并协助乙方在使用该租赁房屋过程中需办理的各种手续及相关事务，如需甲方提供房屋相关手续及证件材料的，甲方应在接到乙方申请后3日内及时提供；租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前三个月书面通知乙方，解除合同后，甲方应退回乙方交付的保证金和剩余房租并支付违约金，违约金以一年的房租金计算，同时赔偿因此给乙方造成的全部损失；甲方应向乙方提供法定代表人身份证明、房产证、土地使用证的复印件作为本合同的附件等。上述合同签订当日，明远致和公司向同立堂公司支付租赁保证金、租金共计105万元。此后，同立堂公司向明远致和公司交付了涉案房屋（毛坯状态）。明远致和公司入驻后，对房屋进行了装修。后，南苑公园管理处于2017年6月8日向明远致和公司经营的北大青鸟计算机培训学校送达《通知》，载明：因综合服务性用房（一期）西侧百分之五十房屋使用权归属南苑公园，经查实，你方侵占违规使用归属南苑公园使用房屋，现有三间女生宿舍，其他屋内堆放杂物及办公设施，现正式通知你处立即停止以上行为，清除相关设施，清散相关人员。同年8月21日，南苑公园管理处发出《通知》一张，载明：我园近日接到消防局的通知，要对全园消防设备进行检查。目前，南苑公园综合服务用房（一期）消防设备还未完善，存在很大消防隐患。为了保障用户在此期间人身及财产安全，请贵司在8月31日前对消防设施进行修复，我园将于9月1日对其进行检查，如未能按时按要求完成整改，我园将对南苑公园综合服务用房（一期）进行停业整顿。在此期间所产生的一切后果由北京同立堂房地产有限公司及北大青鸟自行负责。同年11月26日，南苑公园管理处向北大青鸟丰台培训分校发布《暂停营业告知书》一份，载明：11月26日上午，区消防支队依法对北大青鸟培训分校进行消防安全检查，检查过程中发现你单位存在重大消防安全隐患。按照北京市市委、市政府关于消防安全隐患集中清查整治工作相关要求，南苑公园管理处根据消防支队检查处理意见，限你单位即刻停止营业，消除一切安全隐患。南苑公园管理处将依照有关规定于11月26日24时前对你单位实施断水断电处理。此后，因房屋使用中多次遭遇南苑公园管理处通知整改等原因，明远致和公司与同立堂公司协商解除租赁合同事宜未果，故诉至法院。另查，2017年9月22日，明远致和公司（转让方，甲方）与梵誉国际文化交流（北京）有限公司（乙方，以下简称梵誉公司）签订《转让协议》，约定：北京阿博泰克北大青鸟信息技术有限公司授权明远致和公司在丰台区南苑西路5号（南苑公园西北角）辖区培训中心的经营权（以下简称北大青鸟丰台校区）；甲、乙双方交接日期为2017年9月15日0:00等。另查，梵誉公司系成立于2017年11月2日的有限责任公司，投资人韩芬如、李双锁系该公司自然人股东。另查，京广信公司原名称为北京京广信广告有限公司，于2017年2月15日变更为现名称。审理中，双方均认可明远致和公司交付的155万元款项中30万元为房屋租赁保证金、其余125万元房屋租金。审理中，明远致和公司提交了广告装饰施工合同、付款凭证、装修照片、安装合同及票据，用以证明其装修损失。针对上述证据，同立堂公司认可广告装饰施工合同的真实性，但对于上述证据中其他证据的真实性均不予认可，认为与其无关，也不认可其证明目的。审理中，明远致和公司申请证人蔡某出庭作证，蔡某述称：其于2016年10月至2018年4月在明远致和公司工作，2017年明远致和公司租赁了南苑公园的房屋，大约在2017年4、5月份搬到南苑公园这边，在此期间南苑公园贴通知说占了他们的地方，同立堂公司去协调，我们就继续上班，但南苑公园就给我方断电，我们就陆陆续续的上班，到2017年8月时，南苑公园在我方大门上贴了通知，要求停业整改，我们无法再经营了。2017年8月，我们和同立堂公司法定代表人说解除合同，但同立堂公司说可以接受这个地方，他们就成立了自己的公司，叫梵誉公司，办完之后，就把房屋的押金都处理完了，设备都交接了，接收了我们的员工和设备。2017年9月是明达本人带着公司撤出。2017年9月开始，员工和梵誉公司签了合同，2017年11月底南苑公园就把梵誉公司的水电全停了，之后梵誉公司就去了房山租房。审理中，南苑公园管理处职工张婧到庭述称：其负责综合一起建设用房建设，现在在该单位办公室工作。2011年时，南苑公园管理处和同立堂公司签订该合同，南苑公园管理处出地，同立堂公司出资，共同建设综合建房一期，占地1900平米，楼上两层，地下一层，一共是6300平米，产权是归丰台区绿化局，合同约定各占一半使用权，从中间区分，两边基本上是对称的。后来同立堂公司把房屋出租给了北大青鸟，经过我们检查，安全不达标。南苑公园管理处曾经向同立堂和北大青鸟发过整改通知。双方约定的各占房屋一半使用权，由于园林管理局有通知，后来政策发生了变化，南苑公园管理处并未将自有的这一半房屋租给同立堂公司，只是由同立堂公司控制他们自己那一半。本案审理中，同立堂公司同意双方租赁合同于2017年9月20日解除。审理中，同立堂公司提起另案诉至本院，要求明远致和公司支付房屋租金及损失。在该案审理中，同立堂公司认可明远致和公司的房屋租金交至2017年8月31日，于2017年9月20日搬离涉案房屋。本院认为：涉案房屋已经按照规定办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故同立堂公司与明远致和公司签署的《南苑公园房屋租赁合同》应属合法有效的合同。当事人均应按照合同约定履行义务。明远致和公司与同立堂公司签订办公用房租赁合同约定，同立堂公司应向明远致和公司提供约6000平方米的房屋用于明远致和公司作为办公用房，租赁期限为10年，明远致和公司用于开办北大青鸟丰台校区的招生培训工作。合同签署后，明远致和公司依约支付了房屋租金、保证金等相关费用，且明远致和公司对涉案房屋进行了装修，并且准备用于经营使用。同立堂公司作为出租人，对于租赁物应当保证其符合租赁合同约定的使用用途标准。现因其与南苑公园管理处尚未对涉案房屋的租赁事宜达成一致，南苑公园管理处作为涉案房屋的管理部门多次因故向明远致和公司发出整改及暂停营业通知，且中途停水停电致使明远致和公司正常招生培训工作的合同目的无法实现，致使其遭受经济损失。同立堂公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于涉案房屋租赁合同解除的时间。原告主张其于2017年9月20日与案外人签订了转让协议，转让给梵誉公司，并与该日搬离了涉案房屋，不再经营。庭审中原明远致和公司员工、后转至梵誉公司员工蔡某亦出庭作证，称明远致和公司于2017年9月搬离涉案房屋位置，由明远致和公司转入梵誉公司的员工工资自2017年9月份开始亦是由梵誉公司支付。本院认为，明远致和公司租赁涉案房屋系用于招生培训，后因房屋面积及消防安全问题，导致合同目的无法实现，后其与梵誉公司与2017年9月22日签订了转让协议，证人亦表示明远致和公司于当年9月份搬离。同立堂公司亦认可涉案房屋租赁合同于2017年9月20日解除，故对于明远致和公司要求确认双方合同于2017年9月20日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于保证金及房屋租金。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，明远致和公司的房屋租金已交至2017年8月31日，2017年9月1日之后的租金同立堂公司已另案起诉要求明远致和公司支付。本院认为，同立堂公司与明远致和公司均同意解除租赁合同，明远致和公司应当承担的相关费用，同立堂公司已经另案主张，合同中约定的保证金退还条件已经成就。故对于明远致和要求返还30万元保证金的诉讼请求本院予以支持。关于房屋租金，明远致和公司主张认可涉案房屋租金交至2019年9月1日，于2019年9月20日搬离涉案房屋。在另案审理中，同立堂公司亦认为明远致和公司的房屋租金交至2019年8月31日，于2019年9月20日搬离涉案房屋，故本院对上述事实予以确认。针对于2017年6月1日至2017年8月31日已经履行的合同义务，明远致和公司要求同立堂公司返还已经支付的125万元租金，本院认为明远致和公司2017年6月1日至2017年8月31日已经承租了涉案房屋并实际使用，结合双方合同实际履行情况，本院酌情认为同立堂公司应当返还租金625000元为宜，故对于明远致和诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出合理的部分本院不予支持。关于装修损失。明远致和公司称其为装修涉案房屋花费200余万元，但向本院主张要求同立堂公司支付装修损失100万元。同立堂公司与明远致和公司签订的租赁合同约定，甲方允许乙方对房屋进行装饰装修。现双方房屋租赁合同系因同立堂公司违约行为导致合同解除，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；第十一条规定因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。结合本案现已查明的事实，本院认为同立堂公司的违约行为实际上已经给明远致和公司造成了一定的装修损失，结合双方签署合同的时间及明远致和公司搬离涉案房屋的时间，本院酌定由明远致和公司赔偿要求同立堂公司支付50万元装修损失，故明远致和公司要求同立堂公司赔偿100万元装修损失中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。本案中，京广信公司系同立堂公司与明远致和公司房屋租赁合同的居间方，其居间义务系为双方签订房屋租赁合同提供居间服务，自同立堂公司与明远致和公司签订合同后，京广信公司的居间义务已经履行完毕，且房屋租赁合同亦非因京广信公司过错而解除，故对于明远致和要求京广信公司承担装修损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告北京明远致和科技有限公司与被告北京同立堂房地产开发有限公司二〇一七年二月二十日签署的《南苑公园房屋租赁合同》于二〇一七年九月二十日解除；二、被告北京同立堂房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京明远致和科技有限公司房屋租赁保证金30万元；三、被告北京同立堂房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京明远致和科技有限公司房屋租金625000元；四、被告北京同立堂房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京明远致和科技有限公司房屋装修损失费50万元；五、驳回原告北京明远致和科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27200元，由原告北京明远致和科技有限公司负担12000元（已交纳），由被告北京同立堂房地产开发有限公司负担15200元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 滢人民陪审员  王建民人民陪审员  吴桂欣二〇一九年十二月三十日法官 助理  李一楠书 记 员  姚晓蕾