广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4321号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇南安村。法定代表人：陈宇辉。委托诉讼代理人：李山清、黄浩坚，该公司员工。被告：何美嫦，女，1975年8月10日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：王淑晶，广东盈隆（东莞）律师事务所律师。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司与被告何美嫦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园物业公司）的委托诉讼代理人李山清、被告何美嫦的委托诉讼代理人王淑晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2013年1月起至2019年2月的物业服务费43033.21元（按房屋建筑面积255.44㎡，花园面积141.3㎡。房屋每月每平方米2元计收,花园每平方米0.5元计收。合每月的房屋物业服务费为581.53元）；二、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日5‰为标准，暂计至2019年3月22日的违约金为236979.20元，调整违约金金额为与物业服务费本金一致，即调整违约金为43033.21元）；三、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城区碧桂园物业发展有限公司与原告签订了《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于新塘镇广园××城××天××别墅××街××号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2010年7月1日，原、被告双方签订编号为：201007100187的《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方2元计收物业服务费、花园每平方0.5元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。现被告自2013年1月起开始拖欠物业服务费，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务，被告长期拖欠物业服务费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，特向法院起诉。被告何美嫦辩称：一、2012年9月7日，何美嫦收楼后发现楼梯墙壁上有裂缝，向原告反映但并没得到处理，原告应当提供相匹配的物业服务，所以请求不应得到支持，应当予以减免物业费。二、何美嫦是基于房屋质量问题导致未缴纳物业管理费。违约金应是基于恶意违约所导致的惩罚性违约金。在本案中，何美嫦作为业主因房屋漏水问题一直与原告包括开发商沟通，从2012年交楼至今，问题仍未得到解决。在开发商和原告相互推诿的过程中，业主其实是弱势群体，对法律关系认知有限的情况下，何美嫦只能通过这个方式希望自己的诉求得到解决。因此，不应用惩罚性违约金对被告进行约束。原告提供的物业服务确实存在瑕疵，其作为物业管理单位在业主多次向其反应后应尽快与建设单位进行沟通以解决问题，并就沟通情况及时向业主反馈。何美嫦认为法律是建立在公平公正之上的，就法理而言，应尽可能对每一方当事人都是公平合理的。就原告提供的物业服务而言，不能单纯就合同条款进行比对而认为原告提供的服务没有任何瑕疵。三、原告追索物业费应从2017年5月26日开始计算，若按照立案时间前二年，之前的物业服务费已过诉讼时效。经审理查明：广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司成立于2006年4月24日，经营范围是物业管理服务等。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。2015年12月11日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，该协议载明：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对碧桂园凤凰城（以下简称“本物业”）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。第三条本物业的物业服务费采用包干制方式。1、乙方按以下方式和标准计收本物业的物业服务费：（1）甲方或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按以下标准计算交纳：……第三条双拼/联体住宅：按房屋建筑面积2或3或3.5元/月计收（凤天苑10街至16街、凤天4、7街洋房：按房屋建筑面积2元/月计收……）花园：按花园面积0.5元/月计收。……第十七条甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。2010年7月1日，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司（乙方）和被告（甲方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，该协议载明：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司负责开发建设的广东省增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城商品住宅区中的凤天苑十五街7号单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第五条本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为：244.42平方米；该物业的公共分摊建筑面积为：9.06平方米；合计该物业的房屋建筑面积为：253.48平方米；该物业的花园面积为：164平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按589元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准。……第七条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用现金交纳方式或银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第十二条水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费以及按照法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代缴上述费用，甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。……第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2012年9月7日，被告与增城市碧桂园物业发展有限公司签署《碧桂园凤凰城物业及资料移交书》交接涉案房屋。2016年8月15日，本院作出（2015）穗增法民三初字第1652号《民事判决书》判决被告向原告支付2013年1月1日至2015年8月31日的物业服务费18608.95元及滞纳金。该判决已生效。另查，原告向被告位于广东省韶关市曲江区韶钢集团公司二村205-419号地址邮寄关于催缴物业服务费的函，该函于2016年7月20日退回原告处，ＥＭＳ国内标准快递《改退批条》载明被告外出，要求退回。又查，被告提供《碧桂园凤凰城验收交接表》记载：2012年9月9日在邓先生购买的凤天苑十五街７号单位进行收楼查验过程发现单位一层门廊右边立柱门口窗边框及室内二、三层局部墙身出现墙体开裂现象，现我司将于本日内协同施工整改单位制订整改方案。原告对该《碧桂园凤凰城验收交接表》的真实性予以确认。再查，被告提供图片４张证明存在漏水等问题，原告对该图片的真实性予以确认。在本案审理过程中，一、原告与被告共同确认以下：何美嫦从2013年1月至2019年2月都未交物业服务费。二、碧桂园物业公司陈述以下：前期收楼时房产公司进行的维修，并不是物业公司进行的维修，物业管理没有与被告签订房屋维修相应的协议。若是工程问题影响房屋使用，被告可另行诉讼房产公司，与本案无关；原告提供的物业服务包括公共的设备提供维修、清洁、垃圾清理、对四害消毒、消杀、对小区治安进行巡逻、安全门岗进行排查、对公共绿化进行养护、对消防设施、设备进行应急管理；物业费按碧桂园凤凰城前期物业服务合同第五条第一项计算，原告实际交楼是在2012年9月7日，扣除被告在收楼时预交的物业服务费三个月，原告自愿从2013年1月1日起计算物业费。三、何美嫦陈述以下：《碧桂园前期物业服务协议》是何美嫦真实意思表思；涉案房屋是带装修的，因漏水浸泡无法入住。本院认为：原、被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。本案的争议焦点为本案是否已过诉讼时效。诉讼时效期间应当自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本院（2015）穗增法民三初字第1652号《民事判决书》判决被告向原告支付2013年1月1日至2015年8月31日的物业服务费18608.95元及滞纳金，该判决已生效，原告在本案中重复主张2013年1月1日至2015年8月31日的物业服务费18608.95元及滞纳金，本院不予处理。原告向被告主张从2015年9月1日开始的物业服务费，诉讼时效应当自该日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日开始施行）第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案原告请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，即本案在2018年8月31日诉讼时效届满。原告向被告邮寄关于催缴物业服务费的函，该函于2016年7月20日退回原告处，故本院据此认定诉讼时效于2016年7月20日中断，原告的诉讼请求从该日期生效计算，即本案在2019年7月19日诉讼时效届满，原告于2019年5月16日提起本案，未过诉讼时效。被告抗辩原告主张已过诉讼时效，本院不予采纳。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付2015年9月1日起至2019年2月28日的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。根据原、被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的第五条约定及涉案房屋的产权资料的内容可知，涉案房屋的建筑面积为255.44平方米，花园面积为141.3平方米，故涉案房屋每月的住宅物业服务费为510.88元（255.44平方米×2元/平方米/月），花园物业服务费为70.65元（141.3平方米×0.5元/平方米/月），涉案房屋每月的物业服务费合计为581.53元。经核算，被告应支付前述期间的物业服务费为24424.26元。至于违约金的问题。根据原告与何美嫦签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，何美嫦不按约定时间交纳费用的，原告有权要求何美嫦支付从逾期之日起每日千分之五的滞纳金，现原告主张违约从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2015年9月物业服务费的违约金，从2015年10月1日开始，按9月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，总违约金以24424.26元为限。何美嫦虽抗辩因房屋质量问题才未交物业服务，但（2015）穗增法民三初字第1652号《民事判决书》已判令何美嫦支付物业服务费及违约金，何美嫦此后仍拒绝交纳物业服务费不属善意，其以此主张减免违约金，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何美嫦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2015年9月1日起至2019年2月28日止的物业服务费24424.26元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五的标准计算至款项实际付清之日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，违约金总额以24424.26元为限）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费976元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司负担135元，被告何美嫦负担841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十二月二日书记员  陈雪冰