北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初10764号原告：李泽洋，男，1989年2月10日出生，汉族，住北京市密云区。被告：北京极顺建筑有限公司，住所地北京市密云区育才路9号檀营乡政府办公楼215室-550（檀营集中办公区）。统一社会信用代码x。法定代表人：陈昉韬，董事长。委托诉讼代理人：张怀义，男，1974年12月31日出生，该公司会计。被告：北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。统一社会信用代码x。法定代表人：严奇，总经理。原告李泽洋与被告北京极顺建筑有限公司（以下简称极顺公司）、被告北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李泽洋、被告极顺公司的委托诉讼代理人张怀义到庭参加了诉讼，被告久润公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李泽洋向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与极顺公司签订的《买楼房协议书》有效；2.判令久润公司给我办理位于北京市密云区x花园x号楼x单元x号的不动产权证书；3.案件受理费由久润公司负担。事实和理由：2012年9月24日，我与极顺公司签订《买楼房协议书》，购买北京市密云区x花园x号楼x单元x号房屋一套。我于协议签订当日付齐房款90万元并装修入住该房屋至今。后经北京市密云区人民法院（2014）密民初字第4470号和北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第11883号判决确认，久润公司将该房屋抵顶给极顺公司，以房顶帐合法有效。我一直要求久润公司、极顺公司协助我办理涉案房屋的不动产权登记手续，但久润公司始终以其与极顺公司的案件未审结为由拒绝办理，为维护我的合法权益，故诉至法院。极顺公司辩称：李泽洋所述卖房情况属实，久润公司通过以房顶账的方式将房屋抵顶给我公司，该顶账手续已经法院生效判决确认有效，因我公司与久润公司之间有纠纷，故久润公司一直不配合办理房屋过户手续，我公司与李泽洋在签订协议时约定了办理房屋过户手续的事情，故同意李泽洋的诉讼请求。久润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明：2005年6月13日，久润公司将密云区x花园小区x1号商住楼工程发包给x公司。2006年10月20日，x公司将该工程转包给极顺公司。2012年3月，因久润公司、x公司、极顺公司、陈昉韬在施工过程中发生纠纷，久润公司诉于本院，要求极顺公司、陈昉韬交付密云县x花园小区x1号商住楼（现更名x花园x2号楼）x2-x1至x2-x19的十九套商铺等。2012年2月，本院作出（2012）密民初字第02374号民事判决书。久润公司、x公司、极顺公司均不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2014年6月作出（2014）三中民终字第06085号民事裁定书，撤销原判决，发回重审。本院另行组成合议庭进行了审理，2015年7月作出（2014）密民初字第4470号民事判决书：确认北京极顺建筑有限公司用已经出售的三十一套房屋（含涉案房屋）抵顶北京久润房地产开发有限公司应付北京极顺建筑有限公司工程款有效（详见清单）；清单记载了密云区x花园x号楼x单元x号房屋一套。久润公司、x公司不服判决，上诉于北京市第三中级人民法院。2015年12月9日，北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书：“驳回上诉，维持原判”。本院作出的（2014）密民初字第4470号及北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第11883号民事判决书主要依据的三份证据之一为：2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具的授权委托书，其内容为：“兹授权北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）可以出售北京久润房地产开发有限公司开发的住宅和商铺，用于抵顶北京久润房地产开发有限公司应付给陈昉韬的工程款。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋面积以最终实际测量为准，出售的房屋的顶账价格以双方协商后书面形式确定为准，出售的房屋的网签手续必须在双方顶账价格确定后方可办理。北京极顺建筑有限公司（陈昉韬）出售的房屋如北京久润房地产开发有限公司重复销售，则一切经济及法律责任全部由北京久润房地产开发有限公司自行承担。”2012年9月24日，李泽洋（买楼方）与极顺公司（卖楼方）签订《买楼房协议书》，约定极顺公司将密云区x花园x号楼x单元x号房屋卖给李泽洋；楼房面积约为150平方米；楼房单价6000元/平方米，楼房总价为90万元；交楼房款日期为2012年9月24日；交楼房日期为2012年9月；卖楼方在收买楼方房款时以收据形式出具收款手续，待久润公司与卖楼方做顶账房手续时，卖楼方协助买楼方办理正式购房手续；此协议一式两份，双方签字生效；此份协议书有李泽洋签字及极顺公司盖章。李泽洋于当日向极顺公司支付涉案房屋购房款90万元，极顺公司为李泽洋出具房款收据一张。2012年9月，李泽洋对涉案房屋装修入住至今。诉讼过程中，本院前往北京市规划和自然资源委员会密云分局查询涉案房屋登记情况，经查询，密云区x花园x号楼无产权登记信息。上述事实，有双方当事人陈述、原告李泽洋提交的买楼房协议书、收据、被告极顺公司提交的（2014）密民初字第4470号及（2015）三中民终字第11883号民事判决书、查询结果等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告久润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据本院作出（2014）密民初字第4470号民事判决书中查明的事实，2008年9月28日，久润公司为极顺公司出具授权委托书，授权极顺公司（陈昉韬）可以出售久润公司开发的住宅和商铺，用于抵顶久润公司应付给陈昉韬的工程款；且该判决书确认极顺公司用已经出售的三十一套房屋抵顶久润公司应付工程款的行为有效，此三十一套房屋中包括本案涉案房屋。因该判决已发生法律效力，故极顺公司对本案涉案房屋的处分行为合法有效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，极顺公司与李泽洋签订的《买楼房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方就位于密云区x花园x号楼x单元x号房的屋买卖合同关系合法有效，本院对李泽洋要求确认涉案房屋买卖合同有效的诉讼请求，依法予以支持。关于李泽洋要求办理涉案房屋不动产权登记手续的诉讼请求，根据本院查询情况，现久润公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，不符合办理涉案房屋不动产权登记手续的条件，其诉讼请求客观上无法履行，本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李泽洋与被告北京极顺建筑有限公司于二○一二年九月二十四日签订的《买楼房协议书》有效。二、驳回原告李泽洋的其他诉讼请求。公告费五百六十元（原告李泽洋已预交），由被告北京久润房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内给付原告李泽洋。案件受理费一万二千八百元（原告李泽洋已交纳），由被告北京久润房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **勇人民陪审员  王丽丽人民陪审员  王德珍二〇一九年十二月二十三日法官 助理  王雅静书 记 员  周雨琦