湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0224民初2343号原告：株洲金盛物业管理有限责任公司，住所地茶陵县格兰春天3栋56-58号。法定代表人：唐子权。委托代理人：张新春，该公司员工，代理权限为特别授权。被告：段秋生，男，1963年8月6日出生，汉族，茶陵县人，户籍地茶陵县，现住茶陵县。原告株洲金盛物业管理有限责任公司（以下简称金盛物业公司）与被告段秋生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金盛物业公司的法定代表人唐子权及其委托代理人张新春、被告段秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2018年9月1日至2019年10月30日，共计13个月物业管理费2071元，并支付违约金500元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系茶陵县房业主。2016年8月9日，原告与茶陵县下东房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告向包括被告在内茶陵县紫云郡小区全体业主提供物业管理服务，并与业主2017年10月1日签订了《前期物业服务协议》。被告拖欠原告2018年9月1日至2019年10月30日物业管理服务费2071元，原告多次催促被告缴纳物业费，但被告仍未支付。原告认为，原告已经按照与茶陵县下东房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务管理合同》和与业主签订了《前期物业服务协议》的约定为被告提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理服务。为维护原告的合法权益，具状至法院。被告段秋生辩称，1.原告收费存在不合法性，其应提供物价管理部的各项审批文件，其擅自提高物业服务收费标准，业主有权拒交擅自提高的部分物业服务费；2.原告未尽到提供物业服务的义务，如物业项目经理张新春无上岗资格证、未按合同约定对制定物业服务管理制度进行公布、公共设施设备未及时维修和保养、公共场地的垃圾堆成山、电梯入口及车库堆放煤、上下班期间未维护好公共秩序、车辆乱停乱放、外来车辆严重占用小区公共资源、电梯房门严重损坏、经常无人守岗和巡逻，给小区安全带来巨大隐患；3.原告未经业主同意，私自承接广告，损坏被告墙体，导致被告家中漏水；4.被告从未收到过原告的物业费催缴单与电话；5.原告没有按时退还所有业主的装修押金，而是私自冲抵物业费，同时也没有开具物业费用单据，存在账目不明，管理混乱；6.2016年房交会对被告的房屋给予免交一年的物业费，故被告没有欠原告的物业费；7.原告收取了被告的水管打压费300元、出入证40元、资料费50元、垃圾运转费300元等，但被告没有做相应的事，没有做水管打压、没有办理出入证，也不知道资料费的用途。为此，2019年10月31日成立紫云郡业主委员会，11月21日全体业主及业主委员会一致通过解聘原告。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：原告对被告提交的9张照片提出异议，本院在2019年11月12日送达应诉材料时去往了紫云郡小区，当时物业管理人员未在岗、二栋装修垃圾未及时清运、公共区域场地也未做到清洁卫生，证实了原告的服务未达到质量标准，未尽到服务合同的义务。对于一楼面门经营饭店影响住房问题，原告无权干涉面门经营，但原告应维持一楼公共区域卫生清洁。关于被告提交的解聘物业公司通知书，该通知书系业主委员会出具，可以体现全体业主对原告服务不满意，但无法直接证明原告的服务不作为。原告对被告提交的茶陵县商品房（预）销售合同有异议，经核实，该合同的内容无法证明县房交会给予免交一年物业费，故本院对被告的上述主张不予采信。根据原、被告提交的证据，结合本院对证据的分析认证及庭审调查，本院可以确定以下基本事实，2016年8月9日，金盛物业公司与茶陵县下东房地产开发有限责任公司签订《紫云郡商住楼前期物业管理服务合同》，选聘金盛物业公司对紫云郡小区提供前期物业管理服务。物业服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务应达到的质量标准：1、房屋外观完好整洁，设备设施运转正常；2、公共环境保持整洁，垃圾日产日清；3、道路畅通，车辆停放有序，车辆出入有登记；4、绿化及绿化设施养护；5、安管员待人礼貌，行为规范，实行24小时门岗值勤和小区巡逻，制止闲散人员进入小区。物业管理服务费：按房屋产权证上实际面积收取，未办理房产证的，以购房合同标明的建筑面积为准。按年收取，第一年物业费暂定1.1元/月·平方米，商业物业0.55元/月·平方米；第一年的物业费由茶陵县下东房地产开发有限责任公司代收，金盛物业公司正式进入小区物业管理工作7天内茶陵县下东房地产开发有限责任公司按季度支付给金盛物业公司，每季度支付19000元。合同期限暂为2016年9月1日至2017年8月31日，合同有效期至本小区业主委员会成立并签订合同之日起终止。2017年10月1日，段秋生与金盛物业公司签订《前期物业管理服务协议》同意依照协议约定行使权利，履行义务。约定金盛物业公司向段秋生收取物业管理服务费用、装饰装修管理保证金2000元（装修无违规，无息退还或者作为段秋生第二年物业费抵扣），装饰装修管理费300元、装饰装修垃圾清运费300元、装修时打墙拆墙的砖等建筑材料垃圾清运费300元等其他相关费用。第二年因电梯的年检费、维保费、维修费由业主承担费用，物业管理费为电梯住宅1.2/㎡，按年收取，交费时间为每月10日前，逾期未缴纳者将按每日3‰收取滞纳金。前期物业管理是指自房屋销售之日起至与业主委员会成立与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止。段秋生系茶陵县紫云郡小区1栋2单元304号房业主，2016年11月15日入住紫云郡小区，其房屋建筑面积为143.86平方米。段秋生自交房后未支付过物业费给金盛物业公司，第一年物业费由茶陵县下东房地产开发有限责任公司支付给金盛物业公司，第二年物业费根据协议约定以装饰装修管理保证金2000元抵扣。另查明，紫云郡小区未配合物业管理用房，小区入口处也没有设置物业专用的门岗。金盛物业公司在服务期间未经相关业主同意承接外墙的广告，造成其他业主的墙体受损。因小区与紫云幼儿园同一出入口，在上下班或上学放学期间，金盛物业公司的管理人员有时不在现场维持交通秩序、安排车辆停放，导致道路堵塞。且金盛物业公司安排三名年岁已高（均已达退休年龄）的人员对紫云郡小区进行管理，三名管理人员均无上岗证和健康证。本院认为，金盛物业公司与紫云郡小区建筑单位签订的《前期物业服务管理合同》、业主与金盛物业公司签订的《前期物业服务协议》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效，对紫云郡小区业主具有法律约束力。金盛物业公司为包括段秋生在内的紫云郡小区业主提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费。但金盛物业公司违反双方签订的《前期物业服务协议》第十七条第一、二、三、五项的约定，擅自承接广告，未保持房屋外观完好整洁；二栋装修垃圾及公共区域垃圾未及时清理；上下班或上学放学期间时常未维持交通秩序、安排车辆停放有序；管理人员未坚守24小时门岗值勤和小区巡逻等。金盛物业公司并没有按物业服务协议提供与物业费匹配的优质物业服务，也没有很好地履行小区物业日常管理职责。同时，金盛物业公司虽然未很好的尽到物业管理及服务职责，但不可否认其在紫云郡小区完成了一定的物业服务，段秋生拒付所有的物业费于法无据。另本案第三年的物业费起算时间为2018年11月15日，故金盛物业公司主张的物业费计算为1985元（计算至2019年10月31日）。结合查明的事实，对于金盛物业公司的上述请求，本院酌情支持992元。关于金盛物业公司要求段秋生支付违约金500元，因物业服务协议中对物业管理费缴纳的时间约定不明，且金盛物业公司未提供证据证明其行使了催缴，故本院对其主张的违约金500元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、段秋生在本判决生效之日起五日内支付株洲金盛物业管理有限责任公司2018年11月15日至2019年10月31日止的物业服务费992元。二、驳回株洲金盛物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由株洲金盛物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  谭琴意二〇一九年十二月十八日法官助理曾碧慧书记员谭谢天附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。