文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终389号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：刘启容，女，1943年3月27日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：邓华，重庆欣凯律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：**安，该公司董事长。委托诉讼代理人：**宪，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司职工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人刘启容、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）（2018）渝04民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人华融公司的委托诉讼代理人闵雪，被上诉人刘启容的委托诉讼代理人邓华，原审第三人盛景公司的委托诉讼代理人**宪、张叶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号X号房屋（以下简称案涉房屋）许可执行；3.本案一审、二审诉讼费由刘启容承担。主要事实和理由：1.一审判决认定刘启容在查封前签订了合法有效的书面合同错误。刘启容提供的购房合同无盛景公司盖章，根据合同约定以及我国合同法的相关规定，该合同尚未生效，不满足合法有效的条件。2.一审判决认定刘启容购买案涉房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十九条的规定错误。执行异议规定第二十九条系为保障案外人的生存权而制定，适用该条规定排除强制执行需满足案外人名下无其他用于居住房屋的条件。是否满足该条规定的唯一住房的条件需结合案外人的经常居住地、工作生活所在地进行综合认定。刘启容提供了重庆市垫江县（以下简称垫江县）的无房证明，但刘启容未能证明其经常居住地在垫江县，且案涉房屋为度假房，并非用于生存所需。3.一审判决认定案涉房屋的查封时间错误，应当以案涉房屋的首轮查封即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间即2015年6月8日为本案案涉房屋的查封时间，而非一审认定的重庆四中院的查封时间。执行异议规定第二十八条、第二十九条规定的查封时间并未规定必须是本案查封时间，司法解释规定的查封主要在于对外具有公示效力，因此任何法院的查封都具有同样的效力。刘启容答辩称，一审判决认定该事实清楚，适用法律正确，应该驳回华融公司的上诉请求。事实和理由：1.盛景公司与刘启容签订的书面合同，因盛景公司工作人员疏忽忘记加盖公司印章，但该合同首页盛景公司通过加盖其名称的方式进行了注明，该记载方法与案涉其余商品房买卖合同一致。加之盛景公司已经向刘启容出具购房款收据、物管费收据，并交付了案涉房屋，故案涉商品房买卖合同已经实际履行。2.刘启容向盛景公司交付5万元定金有盛景公司出具的收据为证。3.刘启容在垫江县及重庆市石柱土家族自治县以及其他任何地方均无住房，案涉房屋系刘启容用于生存所需。4.华融公司关于案涉房屋查封时间的观点错误，应当以2017年8月2日作为本案案涉房屋的首封时间。盛景公司陈述意见称，应依法驳回华融公司的诉讼请求，并由华融公司承担诉讼费。主要事实和理由：1.刘启容到盛景公司的销售部洽谈购买案涉房屋事宜，在双方达成合意后，刘启容通过转账、现金等方式将购房的房款、装修款、税费等费用支付到盛景公司账上或盛景公司指定的账户，支付方式以收款收据上载明为准。2.案涉房屋具体的购房时间、付款时间以盛景公司向刘启容出具的案涉商品房买卖合同、收款收据为准。没有写明时间的，以刘启容领用房屋钥匙及占有案涉房屋的时间为准。3.案涉商品房买卖合同是刘启容与盛景公司的真实意思表示。对购房款等收据的真实性、关联性、合法性均予以认可。4.因盛景公司自身原因，没有给刘启容办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，该三家公司的股东、法定代表人都是**安，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。华融公司向一审法院起诉请求：请求对案涉房屋许可执行，本案诉讼费由刘启容承担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆四中院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆四中院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆四中院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱国土局）送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱国土局办理了抵押登记，5幢抵押登记时间为2015年3月。还查明：刘启容的户籍登记地为垫江县，周礼静系刘启容之女。2013年10月4日，周礼静与盛景公司签订《认购协议书》，约定周礼静认购案涉房屋，总房款为332050元（含装修费、不含契税等杂费），房款支付方式为：签订协议时交付认购金2万元，2013年10月15日前付款3万元，2014年1月20日前签订《重庆市商品房买卖合同》并付房款116025元，2014年6月30日接房时付款166025元。《认购协议书》签订后，周礼静按约向盛景公司支付了购房定金共计5万元，并由盛景公司向周礼静出具了收据。其后，刘启容与盛景公司就案涉房屋签订《重庆市商品买卖合同》，约定清水房总价款275059元，房款第一期支付166025元；周礼静与重庆盛景酒店管理有限公司签订《室内装修合同》，约定由该公司负责装修案涉房屋，工程总价款56991元；以上二份合同未签署时间，亦无公司签章。2014年1月27日，刘启容通过重庆市佳佳乳业有限责任公司（以下简称佳佳公司）的农业银行账户向盛景公司转账116025元，转账信息备注“周礼静购房款”；盛景公司于转账当日向周礼静开具了116025元购房款收据，收款方式为转账。2016年7月，刘启容接收案涉房屋，改装案涉房屋并购置家具；2016年7月13日，刘启容向盛景公司缴纳了案涉房屋从2016年7月13日至2017年7月12日的物管费；2016年9月3日，刘启容向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了气费；2016年9月5日，刘启容向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了冬季放水费。庭审中，刘启容陈述因开发商原因扯皮并且售房部也拆了，所以购房尾款没有交，对于剩余房款随时可以交；刘启容现居住于案涉房屋。刘启容在石柱县及垫江县名下均无其他住房。刘启容在得知案涉房屋被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异363号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：刘启容能否依据执行异议规定第二十九条的规定排除华融公司申请对案涉房屋的执行。关于执行异议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议规定第二十八条规定，但符合执行异议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。关于案涉房屋能否适用执行异议规定第二十九条排除执行的问题（一）刘启容是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，华融公司提起申请执行人执行异议之诉，人民法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱国土局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。经查明，盛景公司未在《重庆市商品房买卖合同》上签章，但盛景公司向周礼静开具购房款收据、向刘启容开具了物管费收据，并向刘启容交付了案涉房屋，以上事实说明盛景公司已用其实际履行合同的行为认可了《重庆市商品房买卖合同》。本案中，刘启容与盛景公司签订的《重庆市商品房买卖合同》未签署时间，根据《认购协议书》的约定，《重庆市商品房买卖合同》应于2014年1月20日前签订并支付房款116025元；2014年1月27日，刘启容通过他人向盛景公司转账116025元，并由盛景公司于当日开具了购房款收据。根据生活经验法则，通常是合同签订在前付款在后，可以合理认定《重庆市商品房买卖合同》的签订时间在2014年1月27日或之前。因此，本案符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）案涉房屋是否系刘启容名下唯一住房的问题。根据查明的事实，刘启容户籍登记地为垫江县，刘启容在案涉房屋所在地石柱县及其户籍登记地垫江县名下均无其他住房。华融公司对刘启容的经常居住地提出异议，未提供证据证明刘启容经常居住地不在上述区域且有其他房屋用于居住，一审法院对其异议理由不予采纳。因此，本案符合案涉房屋系刘启容名下唯一住房的条件。（三）关于购房款的支付问题。《重庆市商品买卖合同》约定清水房总价款为275059元，刘启容已支付第一期房款166025元，故本案符合已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。综上，刘启容购买案涉房屋的情形符合执行异议规定第二十九条之规定。刘启容对案涉房屋享有物权期待权，其有权请求排除案涉房屋的执行，其诉讼请求应予支持。综上，根据执行异议规定第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零八条、第三百一十三条第二项之规定，一审法院判决如下：驳回华融公司的诉讼请求。案件受理费5425.88元，由华融公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。刘启容举示了以下证据：1.垫江县公安局沙坪派出所出具的证明一份，拟证明刘启容与周礼静是母女关系。2.佳佳公司的工商登记信息，拟证明刘启容是通过该公司向盛景公司支付了116025元购房款。本院认为，垫江县公安局沙坪派出所出具的证明能够证明刘启容与周礼静是母女关系；结合本案一审证据即佳佳公司打款给盛景公司116025元的银行凭证注明周礼静购房款以及盛景公司开具购房款收据116025元的时间与银行打款时间一致等事实，可以认定刘启容举示的佳佳公司的工商登记信息材料能够辅助证明刘启容支付案涉购房款116025元的事实，故本院对前述证据均予以采信。本院二审期间，为查清相关案件事实，根据刘启容的申请，本院依法通知周礼静出庭作证，周礼静陈述：其系刘启容的女儿，以其名义付款和通过佳佳公司支付的案涉购房款均是代其母亲刘启容支付案涉房屋购房款。本院二审查明：1.周礼静以其名义付款和通过佳佳公司支付的案涉购房款均是代其母亲刘启容支付案涉房屋的购房款。2.重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘启容对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘启容对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。主要事实和理由：执行异议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘启容对案涉房屋享有的民事权益符合执行异议规定第二十九条的前述规定第一，刘启容在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立的案件引起，本案查封时间应当以重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达查封裁定，故应以2017年7月14日作为本案的查封时间。本案中，盛景公司虽然未在《重庆市商品房买卖合同》上签章，但刘启容已经在《重庆市商品房买卖合同》上签字，盛景公司向周礼静开具购房款收据、周礼静亦自认系代刘启容支付购房款等费用，盛景公司向刘启容开具了物管费收据，并向刘启容交付了案涉房屋，以上事实充分说明盛景公司与刘启容签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》。虽然刘启容与盛景公司签订的《重庆市商品房买卖合同》未签署时间，但根据《认购协议书》的约定，《重庆市商品房买卖合同》应于2014年1月20日前签订并支付房款116025元；2014年1月27日，刘启容通过他人向盛景公司转账116025元，盛景公司于当日开具了购房款收据。根据生活经验法则，通常是合同签订在前付款在后，可以认定《重庆市商品房买卖合同》的签订时间在2014年1月27日或之前。综上，可以认定刘启容在人民法院查封案涉房屋之前与盛景公司拟签订了合法有效的书面买卖合同。第二，刘启容所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。根据本案查明的事实，刘启容的户籍登记地为垫江县，刘启容在案涉房屋所在地石柱县及其户籍登记地垫江县均无其他住房。华融公司虽然提出刘启容未能证明其经常居住地在垫江县，且案涉房屋为度假房，并非用于生存所需，但华融公司未举示证据证明刘启容的经常居住地在其他地方且拥有住房，案涉房屋即使为度假房亦并非不能用于满足生存需要，故华融公司应当承担举证不能的法律后果，故其该项抗辩理由不能成立。第三，刘启容已支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，案涉商品房买卖合同约定的购房款总价为275059元，而刘启容已支付购房款166025元，故刘启容已支付的购房款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，刘启容对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，华融公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5425.88元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司承担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  郭 勇审判员  李 震二〇一九年十二月十三日书记员  柯美玲