河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终777号上诉人（一审被告、反诉原告）：郑州东方维景酒店企业管理有限公司，住所地:河南省郑州市郑东新区金水路16号第12层06-09号。法定代表人：陈宇甲，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖道灵，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：董丽，河南仟问律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：郑州锦里企业管理有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区农业东路33号2号楼1层219号。法定代表人：蒋士才，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹国强，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：河南中信物业管理有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区商都路2号商务楼三层318-319室。法定代表人：杨青，该公司总经理。委托诉讼代理人：李跃伟，河南裕达律师事务所律师。一审第三人：河南有色地质矿产集团有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区郑开大道139号C座8层805室。法定代表人：程宝成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘英丽，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州东方维景酒店企业管理有限公司（以下简称东方维景酒店公司）、上诉人郑州锦里企业管理有限公司（以下简称锦里公司）因与被上诉人河南中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、一审第三人河南有色地质矿产集团有限公司（以下简称地矿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫01民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方维景酒店公司的委托诉讼代理人肖道灵、上诉人锦里公司的委托诉讼代理人曹国强、被上诉人中信物业公司的委托诉讼代理人李跃伟、一审第三人地矿公司的委托诉讼代理人刘英丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方维景酒店公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持东方维景酒店公司的反诉请求;2.一、二审诉讼费用由中信物业公司承担。事实和理由:（一）东方维景酒店公司经营状况良好，不存在故意拖欠租金的事实。本案事实是，东方维景酒店公司实际控制人和中信物业实际控制人均为张宜东，东方维景酒店公司财务账目等均由中信物业公司控制。张宜东、王俊超等实际控制酒店日常经营，直接支配酒店经营收入，他们为霸占酒店，赶走其他股东，故意制造酒店拖欠租金的事实，再通过诉讼恶意构陷。在一审法院不予保全相关证据的情况下，东方维景酒店公司提供审计报告一份，可以证明东方维景酒店公司不存在拖欠租金的事实。（二）东方维景酒店公司对中信物业公司送达给王俊超的解除合同通知不知情，王俊超代表东方维景酒店公司签收的解除合同通知等文件应属无效。中信物业公司的法定代表人杨青不知道本案诉讼的事实。（三）东方维景酒店公司一审提出反诉，要求确认合同无效，返还固定资产投入。地矿公司称涉案房屋经过竣工验收及消防验收，但地矿公司未提交相关证据。（四）本案一审开庭只有一人主持庭审，其他合议庭成员未到庭，程序违法。（五）综合审计报告、中信物业公司在酒店招待消费冲抵租金，只相差276万元，再加上张宜东、王俊超从经营中直接提取的款额，根本不存在东方维景酒店拖欠租金的事实。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，应依法改判。锦里公司同意东方维景酒店公司的上诉意见。中信物业公司针对东方维景酒店公司的上诉请求辩称，（一）一审判决认定事实和适用法律正确，依法应予维持。（二）东方维景酒店公司自从锦里公司受让租赁权利之后没有一次按照约定的时间足额缴纳租金，中信物业公司多次向其下发缴纳租金的通知，直到2018年7月3日向东方维景酒店公司送达解除合同通知。一审中，东方维景酒店公司没有提供相反的证据并及时缴纳租金。东方维景酒店公司所述张宜东为东方维景酒店公司的实际控制人与事实不符。（三）中信物业公司行使合同解除权符合合同约定和法律规定，王俊超签名收到解除通知，通知已经发生解除合同的法律效力。杨青在一审录音中并没有表示不知道本案诉讼，其作为中信物业公司当事人知情且同意。（四）一审程序符合法律规定。锦里公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回其中的第一项、第五项、第六项中信物业公司的诉请，支持第八项锦里公司关于确认合同无效的反诉请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由中信物业公司承担。事实和理由:（一）东方维景酒店公司并不拖欠租金，一审判决认定事实不清。本案拖欠租金是中信物业公司故意制造的一个借口，东方维景酒店公司的股东王俊超在中信物业公司兼任副总经理，中信物业公司的实际控制人张宜东在东方维景酒店公司参股且出任东方维景酒店公司董事长一职，东方维景酒店公司的总会计刘静是张宜东的妻子，张宜东早在2015年已全部控制了东方维景酒店公司的实际经营权，并串通东方维景酒店公司总经理张东平、小股东王俊超掏空了东方维景酒店公司的财务。之后，张宜东故意制造东方维景酒店公司违约的借口，进而通过诉讼手段实现打压公司其他股东的目的。双方是合作关系，并非租赁关系，本案是虚假的租赁合同纠纷，应驳回中信物业公司的起诉。东方维景酒店公司开业之初，锦里公司就投入大量装修费用即固定资产投入，并替东方维景酒店公司向中信物业公司交纳了1000万元合同押金，早已完成了900万元的出资义务，王俊超却欠缴90万元注册资金未到位，中信物业公司没有起诉他，说明双方恶意串通、虚假诉讼。（二）一审法院审理程序违法。一审进行的庭前证据交换程序只有承办人和书记员参与，违背了普通程序的合议制度。对于锦里公司要求返还替东方维景酒店公司向中信物业公司交纳的1000万元合同押金的诉讼请求，一审判决漏审漏判。（三）一审判决适用法律错误。本案纠纷是股东纠纷，而非租赁纠纷。（四）本案依据双方租赁合同约定，东方维景酒店公司享有对租赁物的使用权。但中信物业公司一直未向东方维景酒店公司提供房屋所有权证书或者其他合法权属证明。租赁物未通过竣工验收及备案，依法不能投入使用；中信物业公司也未及时开具租金发票，严重影响东方维景酒店公司的税务抵扣；中信物业公司人员掏空东方维景酒店财务，造成东方维景酒店公司假违约。东方维景酒店公司基于以上违约事实享有合同抗辩权可以拒付租金。（五）本案租赁物系国有资产，本案租赁物的出租行为未报经同级财政部门审批，是对国有资产的擅自处理，该租赁合同因损害国家利益，应为无效合同。况且，涉案大楼至今未通过规划和消防验收，按照司法解释规定，租赁合同也是无效的。租赁合同无效后，中信物业公司因该合同取得的租金、押金、甩项工程费用等财产均应返还和赔偿，锦里公司的反诉请求应予支持。综上，一审判决认定事实不清，程序及适用法律错误，依法应予改判或发回重审。东方维景酒店公司同意锦里公司的上诉意见。中信物业公司针对锦里公司的上诉请求辩称，（一）涉案租赁合同关系已经由锦里公司转让给了东方维景酒店公司，锦里公司陈述是否缴纳租金、股东争议明显不合适，且与事实不符，其上诉理由与租赁关系没有关联性。东方维景酒店公司会计刘静并非张宜东妻子。锦里公司是否实际出资应当以工商资料为准。（二）锦里公司所主张的支付中信物业公司1000万元实际没有发生，锦里公司没有将凭证提交一审法院，中信公司也没有收到该公司所主张的汇票。（三）锦里公司与东方维景酒店公司的租赁关系早已转至东方维景酒店公司，该公司提出与中信物业公司之间是合伙关系属于二审提出的新主张，也没有证据。（四）由于锦里公司与中信公司之间已经不存在租赁关系，其要求确认涉案补充协议无效以及补偿损失1800多万元，没有事实依据。锦里公司诉请的工程款与本案的法律关系没有关联性。一审第三人地矿公司述称，地矿公司不是租赁合同的当事人，与本案诉争纠纷无关，不应当承担任何法律责任。中信物业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认中信物业公司与东方维景酒店公司之间的编号为2012031801号房屋租赁合同书及有关补充协议在2018年7月3日解除；2、依法判令东方维景酒店公司向中信物业公司支付拖欠的房屋租金7059940元，并向中信物业公司返还案涉房屋；3、依法判令东方维景酒店公司向中信物业公司支付2018年7月到10月房屋占用期间的租金损失8363528元，并按照每月2090882元的标准支付从2018年11月起到实际交付房屋之日的租金损失；4、依法判令东方维景酒店公司向中信物业公司支付延迟支付租金的滞纳金26596834元；5、依法判令锦里公司在900万元的出资额范围内对东方维景酒店公司的上述债务承担清偿责任；6、依法判令锦里公司对东方维景酒店公司的上述第3、4项债务承担连带保证责任；7、本案诉讼费用由东方维景酒店公司负担。一审诉讼过程中，中信物业公司将其第2项诉讼请求变更为“依法判令东方维景酒店公司向中信物业公司支付2015年4月1日到2018年6月30日期间拖欠的房屋租金7292994元和2014年12月31日之前拖欠的租金3600000元，两项合计10892994元，并返还租赁房屋”。一审庭审中中信物业公司将第2项诉讼请求中的返还房屋明确为按照2012年3月18日租赁合同第十二条第三项和第十三条约定的房屋状况向中信物业公司交还租赁房屋；将诉讼请求第4项滞纳金数额变更为“22763780元”。东方维景酒店公司向一审法院提出反诉请求：1、判令东方维景酒店公司与中信物业公司签订的房屋租赁合同及有关补充协议无效；2、判令中信物业公司返还东方维景酒店公司交纳的房屋租金共计32012000元；3、判令中信物业公司承担东方维景酒店公司替其支付的甩项工程费用314074元；4、由中信物业公司承担本案的诉讼费用。一审审理过程中，东方维景酒店公司将反诉请求第2项和第3项变更为：请求人民法院依法判令中信物业公司返还东方维景酒店公司为酒店正常经营的固定资产投资32326074元。锦里公司向一审法院提出反诉请求：1、判令锦里公司与中信物业公司签订的《房屋租赁合同书》及相关补充协议无效；2、判令中信物业公司返还锦里公司交纳的房屋租金共计18191005元及押金1000万元；3、判令中信物业公司返还锦里公司替其支付的甩项工程费用3500932元；4、由中信物业公司承担本案的诉讼费用。一审审理过程中，锦里公司将反诉请求变更为：1、判令锦里公司与中信物业公司签订的《房屋租赁合同书》及相关补充协议无效；2、判令中信物业公司赔偿锦里公司装修损失共计18191005元；3、判令中信物业公司返还锦里公司替其支付的甩项工程费用3500932元；4、请求中信物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案租赁房屋土地使用权人为地矿公司，地矿公司将案涉房屋全权委托河南鑫都实业股份有限公司进行开发建设及出租。2011年1月18日中信物业公司与河南鑫都实业股份有限公司签订合同编号为2011ZX01号《房屋租赁合同》和合同编号为2011ZX02号《配套设施租赁合同》，约定河南鑫都实业股份有限公司将案涉房屋及有关设备租赁给中信物业公司使用，同时约定中信物业公司有权将租赁房屋部分或全部转租，但不得超出本合同约定的权利范围等。2012年3月18日中信物业公司（甲方）与锦里公司（乙方）签订合同编号为2012031801的《房屋租赁合同书》，合同主要约定：第一条租赁房屋的基本情况及租赁范围：甲方将位于郑州市金水东路与黄河南路交叉口东北隅的河南鑫地科技广场矿产品展销中心裙楼北侧一楼及二楼和挑空部分、五楼至十八层（十九、二十层除外）的部分房屋及配套设施出租给乙方，乙方承租的租赁场所面积以移交时双方签订的租赁场所面积确认书为准。乙方对上述租赁场所的现状均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营需要。第二条租赁用途：用途为经营宾馆酒店及相匹配的服务及附属行业。乙方自行取得所有与经营范围内有关政府部门规定的许可证和其他证书,其复印件最迟在开业前15天交给甲方及甲方的项目物业管理处备案。每一次根据政府要求年检或更换之后的营业执照等其他证书复印件(加盖公章),须及时交给甲方及甲方的项目物业管理处备案,乙方对其在租赁场所内经营活动的合法性负责。第三条租赁期限：租赁期限20年，装修期为8个月，装修期从实际交付之日开始计算，装修期甲方不收取租金，所产生的一切费用均由乙方自行承担。第四条合同定金及履约保证金：乙方应在合同签订后10日内向甲方支付人民币500万元作为本合同的租赁定金，租赁场所交付乙方开始计算装修期时，上述租赁定金的150万元自动转为履约保证金，剩余款项30日内返还乙方，在履行合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他款项，在乙方未违约的情况下，履约保证金将在租赁期届满后15日无息退还给乙方。第五条租金支付方式：装修期期满后，开始计算第一个3年租赁期租金，租金支付方式为先付后用；第一个3年租赁期租金按每季度交付一次，第二个3年租赁期起租金按每半年交付一次，乙方应于每一租金交付周期届满前15日内将下一周期应交租金支付给甲方，遇国家法定节假日顺延；第一个3年租赁期租金按面积45元/月/平方米计算，第二个3年租赁期在第一个3年租赁期租金总额的基础上递增6%，以后具此类推，直至本合同租期结束。如果乙方未按本合同约定期限向甲方交付租赁场所租金，每逾期一日，甲方向乙方收取应付未付租金的日3‰作为应付未付租金的逾期滞纳金。第六条管理费和其他费用：物业管理费等其他费用由乙方按月支付。第十二条违约责任及合同解除、终止：具有下列情形其中一条即视为违约：(一)乙方未能按照本合同约定时间给付甲方及甲方的项目物业管理处的租金、管理费或其他费用(包括利息和滞纳金)超过15日。(二)乙方未能履行或未能完全履行本合同约定的条款,且未能在15日内完全予以纠正。(三)其他违约行为：1.因乙方破产或正处于破产的过程,被宣布破产或被申请破产；2.乙方未经甲方同意变更租赁场所的租赁用途,或者擅自拆改租赁场所建筑主体结构及配套设施；3.乙方未经甲方书面同意将租赁场所面积大部分转租,或者以其他方式将租赁场所面积的大部分控制权转让给第三方；4.因乙方原因使其他租户或甲方及甲方的项目物业管理处的经营活动遭受损害；5.乙方利用租赁场所进行非法活动,损害公共利益。如发生本合同违约情况,乙方同意丧失本合同中约定的所有权利,甲方有权单方解除合同,并有权要求：(一)乙方必须在10天内清空并撤出租赁场所,不得故意损坏或拆除租赁场所的配套设施,以及乙方在租赁场所的装修和自行安装的配套设备(经甲方同意的除外)。(二)甲方有权没收乙方履约保证金,依照本合同约定向其追索其他经济损失赔偿。第十三条退还租赁场所：无论何种原因,本合同解除或终止后,乙方应在合同解除或终止次日起10日内迁出租赁场所,包括撤出在租赁场所内的所有人员,搬走租赁场所内所添置的可移动物品,并将租赁场所及附属设施以正常状态返还给甲方;从合同解除或终止的次日起,乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。乙方迁出租赁场所时,不得拆除或损坏任何装修、不可移动的装饰、固定的设施设备和其他不可移动物品,上述不可移动物品无偿归甲方所有。乙方履行完毕上述事项并经甲方验收认可后双方签署书面交接书。书面交接书签署之日视为乙方迁出租赁场所之日。该租赁场所在乙方交还时,发现建筑结构状况与甲方交付时的结构状况不同,或建筑结构、消防系统及甲方提供的其他配套设施或设备有丢失、损坏的,乙方应负责恢复原状或赔偿甲方损失，并承担所有相关费用。本合同解除或终止10日后,乙方未在上述期限内按本合同约定迁出租赁场所,乙方自愿放弃租赁场所内所有物品的所有权,甲方有权在第三方见证人员的见证下,进入租赁场所处置所有物品包括乙方的存货,可委托拍卖行公开拍卖,所得款项用于支付所欠的租金、其他费用和违约金等;如有剩余款项,将退还给乙方。如果拍卖款项不足以弥补甲方损失,甲方有权就不足部分向乙方追偿。乙方在租赁期间装修添附在租赁场所内部不可拆卸的财产无论何种原因,本合同解除或终止后,租赁场所内部不可拆卸的财产无偿归甲方所有。租赁场所内涉及可能损害建筑结构和安全的装修设施,未经甲方同意乙方不得拆除,否则,如果造成建筑物损坏乙方应承担全部责任并赔偿全部损失。2012年6月8日中信物业公司与锦里公司签订《合同补充协议书》，约定增加租赁三楼会议室面积，租金按面积75元/月/平方米计算；增加租赁游泳池面积，租金按面积60元/月/平方米计算；甲方免收租金提供三-四楼管道夹层一部分给乙方使用；其他条款按已签署的合同编号2012031801《房屋租赁合同书》执行。2012年9月9日，中信物业公司与锦里公司签订《合同补充协议书》，将租赁期限修改为17年，租赁期自本合同约定的装修期届满次日起计算，甲方从该日开始计收租金等费用。2013年3月15日，中信物业公司与锦里公司在《租赁面积确认书》中共同确认，商业租赁面积为26391平方米，酒店租赁面积20726平方米，共计47117平方米。2013年12月6日，中信物业公司与锦里公司签订《补充协议书》，锦里公司增加租赁鑫地商业广场F2层面积（含公摊面积）1078.69平方米，具体范围详见《租赁房屋平面图》，租金按面积15元/月/平方米计算；本合同补充协议书按双方已签订的合同编号2012031801《房屋租赁合同书》及附属文件约定条款执行。2014年4月2日中信物业公司与锦里公司、东方维景酒店公司三方签订《协议书》，约定锦里公司将其与中信物业公司签订的上述《房屋租赁合同书》及相关补充文件的全部权利义务一并转让给东方维景酒店公司；自本协议签订之日起，东方维景酒店公司认可租赁物的附属设施、配套设施、设备锦里公司均已完整移交东方维景酒店公司，并且全部正常使用；如东方维景酒店公司违约，锦里公司自愿对东方维景酒店公司违约给中信物业公司造成的损失承担连带担保赔偿责任，担保期限与《房屋租赁合同书》约定租赁期限一致。2014年11月27日中信物业公司与东方维景酒店公司共同签署《酒店面积及租金确认书》，双方确认案涉房屋的面积、租金标准，其中一、5-18层按17134.61平方米计算租金，租金标准为每平方米1.5元/天；二、4层部分按809.56平方米计算租金，租金标准为每平方米2元/天，4层部分按194.64平方及计算租金，租金标准为每平方米1.5元/天；三、3层部分按842平方米计算租金，租金标准为每平方米2.5元/天，3层部分按194.64平方米计算租金，租金标准为每平方米1.5元/天；四、2层按684.66平方米计算租金，租金标准为每平方米1.5元/天；五、1层按1011.07平方米计算租金，租金标准为每平方米1.5元/天；六、负2层按1078.69平方米计算租金，租金标准为每平方米0.5元/天。以上均从2013年10月1日开始计算租金。东方维景酒店公司分别于2015年4到6月期间支付191.5205万元租金，2015年7到9月期间支付293.1万元租金，2015年10到12月期间支付177.7万元租金，2016年1到3月期间支付114.9005万元租金，2016年4到6月期间支付245.1万元租金，2016年7到9月期间支付232.1万元租金，2016年10到12月支付307.4万元租金，2017年1到3月期间支付250.262万元租金，2017年4到6月期间支付306万元租金，2017年7到9月期间支付313.5万元租金，2017年10到12月期间支付310.96万元租金，2018年1到3月期间支付230万元租金，2018年4到6月期间支付105万元租金，2018年7、8月期间支付120万元租金，共计支付3077.543万元租金。2018年4月20日中信物业公司向东方维景酒店公司送达《催款通知书》，催促东方维景酒店公司在2018年4月1日前交付2018年4月1日-2018年6月30日期间的租金3136322元。逾期按合同约定加收逾期违约金。当日由东方维景酒店公司人员签字确认收到。2018年7月3日中信物业公司向东方维景酒店公司送达《解除合同及催要租金、交还租赁房屋通知书》，通知东方维景酒店公司自其收到该通知之日起解除双方的《房屋租赁合同书》及有关补充协议，并要求东方维景酒店公司按照《房屋租赁合同书》第十二条第三项约定，在接到通知的次日起十日内撤出租赁场所，并按照合同约定将租赁场所交还中信物业公司，在接到通知后3日内支付所欠租金825.2994万元及滞纳金4079.437万元，支付有关违约金，并赔偿损失。当日王俊超在该通知上签署收到并签名加盖东方维景酒店公司公章。2018年9月2日中信物业公司向东方维景酒店公司送达《催要租金及交还租赁房屋通知》，要求东方维景酒店公司在收到通知后3日内支付所欠租金705.994万元及滞纳金4115.984万元并交还房屋，支付自2018年7月3日起到实际交还房屋期间占用房屋所造成的租金损失等。2018年9月3日王俊超在该通知上签名并加盖东方维景酒店公司公章。案涉房屋是由地矿公司建设，2008年地矿公司取得案涉房屋所在地块的编号为郑国用[2008]第0329号国有土地使用权证，2011年8月16日取得[2011]郑东规建管（许）字第（0069）号建设工程规划许可证，规划建设科研设计综合楼地上25层建筑面积35547.42平方米、地下2层建筑面积9107.93平方米，科研与矿产品展销中心地上19层建筑面积34221.72平方米、地下2层建筑面积18496.67平方米。东方维景酒店公司注册资本1000万元，实收资本100万元，股东锦里公司占90%股权，王俊超占10%股权。2015年3月11日东方维景酒店公司增资扩股900万元，由锦里公司、王俊超出资900万元，出资后锦里公司占东方维景酒店公司90%的股权，王俊超占东方维景酒店公司10%的股权，此次增资扩股锦里公司应认缴出资810万元，锦里公司没有实际交付该出资额。另查明，河南有色地质矿产集团有限公司原名称为河南有色地质矿产有限公司。对于东方维景酒店公司提交的2014年3月3日河南有色地质矿产有限公司与东方维景酒店公司签订的《房地产租赁契约》，地矿公司称该合同中的租赁房屋并非案涉房产位置，该合同虽然签订但未履行，东方维景酒店公司认可该合同未实际履行。又查明，因东方维景酒店公司在案涉房屋中的经营用物品已经在2018年12月3日被郑州高新技术产业开发区人民法院异地集中扣押，案涉房屋已经全部腾空，东方维景大酒店已经停业，中信物业公司为避免损失扩大，于2019年1月1日将案涉房屋收回。一审法院认为，关于案涉租赁合同书及补充协议书的效力问题。锦里公司与中信物业公司签订的《房屋租赁合同书》及相关补充协议书，是双方的真实意思表示，该租赁合同约定的案涉房屋已经取得建设工程规划许可证，是合法建筑物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，无论是地矿公司委托河南鑫都实业股份有限公司将案涉房屋出租给中信物业公司，还是中信物业公司将案涉房屋转租给锦里公司、东方维景酒店公司，均是合同当事人之间真实的意思表示，有关租赁合同合法有效。锦里公司、东方维景酒店公司主张合同无效的理由不能成立，不予支持。关于合同解除问题，案涉的《房屋租赁合同书》第十二条第二款约定“本合同签署后，甲乙双方均应严格遵守本合同条款的约定，否则，将被视为违约并应承担违约赔偿责任。具有下列情形其中一条即视为违约：（一）乙方未能按照本合同约定时间给付甲方及甲方的项目物业管理处的租金、管理费或其他费用（包括利息和滞纳金）超过15日；（二）乙方未能履行或未能完全履行本合同约定的条款，且未能在15日内完全予以纠正”，第三款约定“如发生本合同违约情况，乙方同意丧失本合同中约定的所有权利，甲方有权单方解除合同”。由于东方维景酒店公司多次没有按照约定如期足额交付租金，且经催要后仍不交付租金，已经构成根本违约，符合双方约定的合同解除条件，根据合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该案中信物业公司有权依法依约解除合同，中信物业公司于2018年7月3日向东方维景酒店公司送达解除合同通知，东方维景酒店公司收到后在三个月的异议期限内没有提出异议，故对中信物业公司要求确认案涉房屋租赁合同及有关补充协议自2018年7月3日解除的诉请，依法予以支持。合同解除后，东方维景酒店公司应依合同约定将房屋交还中信物业公司，鉴于中信物业公司自认已经收回案涉房屋，一审法院不再判决东方维景酒店公司返还案涉房屋。关于东方维景酒店公司拖欠租金数额问题。一审法院认为，房屋租赁合同中承租人的主要合同义务为交付租金，中信物业公司要求东方维景酒店公司支付欠付租金的诉求，符合法律规定，应予以支持。具体拖欠租金的数额计算如下：中信物业公司与东方维景酒店公司签署的《酒店面积及租金确认书》中明确租金均从2013年10月1日计算，根据租赁合同的约定，2013年10月1日至2016年9月30日为第一个3年租赁期，每三个月的租金为295.8795万元；2016年10月1日至2019年9月30日为第二个3年租赁期，第二个3年租赁期在第一个3年租赁期租金总额的基础上递增6%，每三个月的租金为313.6322万元。首先，2013年10月1日至2014年12月31日期间租金共计1479.3975万元，中信物业公司主张东方维景酒店公司欠付该期间租金360万元，锦里公司、东方维景酒店公司没有举证证明其交付了该部分租金，故对该请求予以支持；其次，关于2015年1月1日到合同解除之日2018年7月3日的租金问题，中信物业公司向本院提交了收取租金的银行转账凭证，截止2018年8月份东方维景酒店公司共支付该期间租金3077.543万元，根据合同约定，2015年1月1日到2016年9月30日在第一个三年租期内，2016年10月1日到2018年7月3日在第二个3年租期内，2015年1-3月租金已经支付完毕，2015年4-6月应付租金295.8795万元，已付租金191.5205万元，欠付租金104.395万元；2015年7-9月应付租金295.8795万元，已付租金293.1万元，欠付租金2.7795万元；2015年10-12月应付租金295.8795万元，已付租金177.7万元，欠付租金118.1795万元；2016年1-3月应付租金295.8795万元，已付租金114.9005万元，欠付租金180.979万元；2016年4-6月应付租金295.8795万元，已付租金245.1万元，欠付租金50.7795万元；2016年7-9月应付租金295.8795万元，已付租金232.1万元，欠付租金63.7795万元；2016年10-12月应付租金313.6322万元，已付租金307.4万元，欠付租金6.2322万元；2017年1-3月应付租金313.6322万元，已付租金250.262万元，欠付租金63.3702万元；2017年4-6月份应付租金313.6322万元，已付租金306万元，欠付租金7.6322万元；2017年7-9月应付租金313.6322万元，已付租金313.5万元，欠付租金0.1322万元；2017年10-12月应付租金313.6322万元，已付租金310.96万元，欠付租金2.6722万元；2018年1-3月应付租金313.6322万元，已付租金230万元，欠付租金83.6322万元；2018年4-6月应付租金313.6322万元，已付租金105万元，欠付租金208.6322万元；以上自2013年7月11日到2018年7月3日期间共欠租金1253.1954万元，2018年7-8月东方维景酒店公司交付120万元，再冲抵中信物业公司在东方维景酒店公司2016年度的消费21.0499万元和2017年度的消费22.8101万元，最终东方维景酒店公司尚有1089.3354万元租金未付。关于2018年7月3日合同解除后到2018年12月31日中信物业公司收回租赁房屋期间，东方维景酒店公司继续占有租赁房屋的租金损失问题，一审法院认为，双方在合同中约定合同解除后十日内交还房屋，否则占用期间按照合同解除前最后一个月租金标准的两倍向中信物业公司支付租金，该约定标准过高，占用期间的租金损失应按照双方合同约定的使用期间租金标准支付为宜。2018年7月3日合同解除到2018年12月31日期间共计5个月18天，该期间在第二个三年租期内，每季度的租金标准为313.6322万元，每月租金为313.6322万元÷3＝104.5441万元，每天租金标准为313.6322万元÷90＝3.4848万元，则该期间的租金损失为104.5441万元×5+3.4848万元×18＝585.4469万元，故，东方维景酒店公司应向中信物业公司支付自2018年7月3日合同解除后到2018年12月31日中信物业公司收回租赁房屋期间的租金损失总额585.4469万元。关于迟延支付租金产生的滞纳金问题，合同约定“每逾期一日，甲方向乙方收取应付未付租金的日3‰作为应付未付租金的逾期滞纳金”，该标准约定过高，一审法院调整为按照年利率24%支付逾期滞纳金，东方维景酒店公司支付租金期间为2013年10月至2018年6月，中信物业公司对其中2013年10月至2014年12月期间所欠租金360万元的滞纳金要求从2015年1月1日开始计算，予以采纳，按照东方维景酒店公司逾期支付租金的数额和时间，逾期滞纳金共计450.2620万元，应由东方维景酒店公司支付给中信物业公司。关于锦里公司是否应在810万元出资范围内对东方维景酒店公司的债务承担清偿责任的问题，一审法院认为，锦里公司在东方维景酒店公司增资扩股过程中，认缴810万元，但没有实际交付该款项，根据《最高人民法院关于若干问题的规定（三）》第十三条规定第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，锦里公司应在其未履行出资810万元的范围内对东方维景酒店公司的债务承担补充赔偿责任。关于锦里公司的保证责任问题，一审法院认为，锦里公司、中信物业公司、东方维景酒店公司约定锦里公司对东方维景酒店公司违约对中信物业公司造成的损失部分承担连带保证期间责任，符合法律规定，合法有效。锦里公司作为保证人，应依法对东方维景酒店公司因违约给中信物业公司造成的上述损失承担连带保证责任。锦里公司承担担保责任后，有权向东方维景酒店公司追偿。关于东方维景酒店公司要求中信物业公司返还其为酒店正常经营的固定资产投资32326047元的反诉请求，东方维景酒店公司未提供相关证据证明，且与合同约定不符，不予支持。关于锦里公司要求中信物业公司赔偿装修损失18191005元及甩项工程费用3500932元的反诉请求，锦里公司未提供相关证据证明，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条，判决：一、确认中信物业公司与东方维景酒店公司之间的编号为2012031801号房屋租赁合同书及相关补充协议于2018年7月3日解除；二、东方维景酒店公司在判决生效后十日内向中信物业公司支付租金10893354元；三、东方维景酒店公司在判决生效后十日内向中信物业公司支付2018年7月13日到2018年12月31日的租金损失5854469元；四、东方维景酒店公司在判决生效后十日内向中信物业公司支付滞纳金4502620元；五、锦里公司在810万元的范围内对东方维景酒店公司的上述第二、三、四项债务承担补充赔偿责任；六、锦里公司对东方维景酒店公司的上述第三、四项债务承担连带清偿责任；七、驳回中信物业公司的其他诉讼请求；八、驳回锦里公司的反诉请求；九、驳回东方维景酒店公司的反诉请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费251902元，由中信物业公司负担103850元，由东方维景酒店公司、锦里公司负担148052元；东方维景酒店公司预缴的反诉案件受理费101715元，由东方维景酒店公司负担；锦里公司预缴的反诉案件受理费100130元，由锦里公司负担75130元，退还锦里公司25000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于当事人二审提交的证据和争议的事实，本院认定如下：（一）东方维景酒店公司提交银行资金往来转账流水一份，证明中信物业公司和东方维景酒店公司之间的往来资金流水250万元系押金。锦里公司没有异议。中信物业公司认为该证据系陈卫国与杨青之间2012年2月3日的转账记录，同一天双方互相转账250万元，不能证明东方维景酒店公司向中信物业公司交纳了1000万元的保证金或押金。经审查，中信物业公司与锦里公司签订的《房屋租赁合同书》约定，合同签订后10日内锦里公司向中信物业公司支付500万元定金，其中150万元转为履约保证金，剩余款项30日内退还。该证据系陈卫国与杨青个人之间银行转账流水，发生合同签订之前，不属于合同约定的履行内容，不足以证明系东方维景酒店公司或锦里公司向中信物业公司支付的1000万元押金中的一部分，对该份证据的证明效力本院不予认定。（二）东方维景酒店公司提交“中信装饰施工费用明细表”一份，证明东方维景酒店公司租赁期间在合同之外为中信物业公司装修19楼、20楼花费1004697元。锦里公司没有异议。中信物业公司认为，中信物业公司总经理张宜生的签字真实，但张宜生签字时已明确同意抵空调及锅炉改造款，该1004697元已冲抵完毕，中信物业公司不欠东方维景酒店公司和锦里公司的装饰施工费用，该证据与本案房屋租赁合同关系没有关联性。经审查，该证据显示，中信物业公司同意该装修费用冲抵空调及锅炉改造款，未涉及租金问题，故对该组证据的证效力的本院不予认定。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，根据一审判决、东方维景酒店公司和锦里公司的上诉请求以及中信物业公司的答辩意见，本案的主要争议焦点为：1.房屋租赁合同及补充协议是否有效？2.房屋租赁合同及补充协议是否解除？3.一审判决对东方维景酒店公司拖欠租金及占有房屋期间造成租金损失的认定是否准确？4.锦里公司应否承担补充赔偿和保证责任？5.一审程序是否合法？（一）关于房屋租赁合同及补充协议的效力问题。首先，《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，中信物业公司与锦里公司签订的租赁合同及其补充协议的内容均是：出租人中信物业公司将租赁物交付承租人锦里公司使用、收益、承租人锦里公司支付租金的约定，该约定是各方当事人的真实意思表示，符合租赁合同的法律特征。本案房屋租赁合同及补充协议是平等民事主体意思自治的结果，自合同成立时生效。其次，本案租赁物是否取得房产所有权证书及是否经过竣工验收、消防验收不是本案租赁合同约定的无效条件，亦不是法律规定的合同无效法定条件。本案租赁物已取得建设工程规划许可证，房屋租赁合同及补充协议合法有效且已经实际得到履行。东方维景酒店公司、锦里公司上诉主张本案租赁合同及补充协议无效及双方非租赁关系的理由不能成立，本院不予支持。再次，东方维景酒店公司、锦里公司与中信物业公司是由不同股东组成的独立法人实体，东方维景酒店公司作为独立的合同主体应对其违约行为承担责任。东方维景酒店公司、锦里公司上诉称中信物业公司股东张宜东串通东方维景酒店公司股东王俊超故意制造违约的理由没有证据证明，本院不予支持。最后，本案东方维景酒店公司、锦里公司上诉主张中信物业公司返还其为酒店正常经营的固定资产投资的理由，因本案租赁合同系有效合同，不产生无效的法律后果，并且该理由与东方维景酒店公司在租赁期间装修添附在租赁场所内部不可拆卸的财产无论何种原因,在合同解除或终止后,租赁场所内部不可拆卸的财产无偿归中信物业公司所有的合同约定不符。对该项上诉请求，本院不予支持。（二）关于对东方维景酒店公司拖欠租金及占有房屋期间造成租金损失的认定问题。本案锦里公司上诉称替东方维景酒店公司向中信物业公司垫付1000万元押金，该押金应冲抵租金，但锦里公司没有提供该公司将1000万元支付给中信物业公司的银行转账凭证或其他能够证明款项已支付的有效证据，锦里公司的该项上诉请求缺乏必要证据，本院不予支持。一审判决对于东方维景酒店公司欠缴租金数额予以详细核算，并冲抵了中信物业公司在东方维景酒店公司2016年度的消费21.0499万元和2017年度的消费22.8101万元，东方维景酒店公司所主张的中信物业公司存在其他应冲抵租金的招待消费和张宜东、王俊超从经营中直接提取款额的事实缺乏证据证明，本院不予采信，故一审判决认定的东方维景酒店公司欠缴租金的事实清楚，数额准确。（三）关于房屋租赁合同及补充协议应否解除的问题。在东方维景酒店公司欠缴租金的情况下，中信物业公司多次以书面通知的形式向东方维景酒店公司催要租金和解除双方的房屋租赁合同及相关补充协议，东方维景酒店公司仍不履行合同义务构成违约，中信物业公司有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权，一审判决认定案涉房屋租赁合同及有关补充协议解除并无不当。（四）关于锦里公司应否承担补充赔偿和保证责任的问题。一审判决已经查明锦里公司作为东方维景酒店公司的大股东在增资扩股过程中未实际认缴出资，依据《中华人民共和国公司法》司法解释的相关规定，一审判决锦里公司在未履行出资义务的范围内对东方维景酒店公司的债务承担补充赔偿责任并无不当。锦里公司与中信物业公司、东方维景酒店公司在三方签订的《协议书》中约定，锦里公司自愿对东方维景酒店公司的违约责任承担连带担保责任，担保期限与《房屋租赁合同书》约定租赁期限一致。故，一审判决锦里公司对东方维景酒店公司因违约给中信物业公司造成的损失承担连带保证责任亦无不当。（五）关于一审审理程序是否合法的问题。经查，本案一审审理程序经过庭前证据交换、公开开庭审理、合议庭评议等阶段，各阶段的审理程序符合法律规定。锦里公司、东方维景酒店公司未提供有效证据证明向中信物业公司支付了1000万元押金，一审判决对该部分事实未予认定并无不当，锦里公司、东方维景酒店公司均未就此提出反诉请求，一审不存在漏审漏判问题。对东方维景酒店公司、锦里的公司的该项上诉理由，本院不予支持。综上，东方维景酒店公司、锦里公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397819元，由东方维景酒店企业管理有限公司负担249767元，郑州锦里企业管理有限公司负担148052元。本判决为终审判决。审判长  王春娥审判员  蒋瑞芳审判员  辛季涛二〇一九年十二月九日书记员  刘慧蒙