北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11679号原告：孙金有，男，1951年7月22日出生，住北京市延庆区。原告：郭兰声，女，1951年3月21日出生，住北京市延庆区。二原告共同委托诉讼代理人：刘世斌，北京刘世斌律师事务所律师。被告：刘来，男，1961年12月18日出生，住河北省张家口市怀来县。被告：张淑兰，女，1972年1月26日出生，住四川省宜宾县。二被告共同委托诉讼代理人：段福惠，北京正山律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：赵海峰，北京正山律师事务所实习律师。第三人：北京城建兴华康庆房地产开发有限公司，住所北京市延庆区康庄镇工业园区服务中心办公楼316室，统一社会信用代码91110229MA00F5UM3D。法定代表人：王文胜，董事长。委托诉讼代理人：冯玮，北京厚大合川律师事务所律师，委托诉讼代理人：刘耘君，北京厚大合川律师事务所实习律师。原告孙金有、郭兰声与被告刘来、张淑兰,第三人北京城建兴华康庆房地产开发有限公司（以下简称城建公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭兰声以及原告孙金有、郭兰声的共同委托诉讼代理人刘世斌，被告刘来、张淑兰及其共同委托诉讼代理人段福惠、赵海峰，被告城建公司的委托诉讼代理人冯玮、刘耘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙金有、郭兰声向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与二被告签订的《售房协议》无效；2、二被告与第三人签订的《宅基地房屋安置补偿协议》项下拆迁利益全部归二原告所有。事实与理由：二原告系夫妻、二被告系夫妻。二原告在延庆区××村××号有北房三间、西房两间、南房两间及宅院一处。2007年11月5日，二原告与二被告签订《售房协议》，二原告收到二被告给付房款11万元，二原告将上述房屋、宅院及宅基地证件《集体土地建设用地使用证》交给二被告。因上述《售房协议》、收条只有一份，均在二被告处。2017年2月22日二原告对二被告进行起诉，因原告没有上述《售房协议》，被告又不如实向法庭陈述案件事实。延庆法院以二原告未提交买卖协议等，作出了2017京0119民初1966号民事裁定书，驳回起诉。后二原告对二被告提起排除妨害诉讼，2018年3月14日，北京市第一中级法院作出二审判决，判令二被告腾退涉案房屋宅院。2018年4月25日，二被告对二原告提起诉讼，请求法院确认上述《售房协议》有效，在开庭中二被告向法院提交的涉案房屋《售房协议》、收款条、二原告交给二被告涉案房屋宅基地的《集体土地建设用地使用证》，后二被告又撤诉。二被告对上述第一中级法院判决书申请再审，后二原告对排除妨害案件进行撤诉，北京市第一中级法院，作出了2019京01民再95号民事裁定书，撤销了一、二审的排除妨害判决。现二原告再次对涉案房屋的买卖起诉。在房地一体的格局下，二被告购买二街集体土地的涉案房屋，导致宅基地使用权的变动，且二被告非二街集体经济组织成员，故双方签订《售房协议》违反了法律的强制性规定，应属于无效的协议。因延庆区康庄镇棚户区改造，2018年12月第三人对康庄镇进行拆迁，二被告与第三人签订《宅基地房屋安置补偿协议》，第三人对上述房屋宅院进行拆迁。房屋宅院拆迁转化的拆迁利益，因上述售房协议无效，故拆迁利益全部归二原告所有。依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律规定，请求法院依法判令支持二原告的诉讼请求。刘来、张淑兰辩称，不同意原告的诉讼请求，没有事实和法律依据应依法驳回。不应当认定双方签订的售房协议无效，原告以11万对价购买了房屋，原告给被告出具了手续将房产交付给被告使用，签合同也是双方真实意思表示，所有权利义务也已履行。该房屋年代已久不适合居住，2008年年初二被告已经拆除旧房进行了翻建，该房屋是被告一家人唯一的住所。翻建的房子现在已经划入了拆迁范围房屋已经拆迁，并签了拆迁补偿协议。二原告也不是涉案房屋所在村的村民而系居民，在北京市区也有房屋。所卖房屋是原告继承其父母的房屋。2008年被告翻建房屋时，原来的房屋就不存在了，已经灭失。并且原告是居民身份对宅基地不享有使用权。购买该房屋后二被告在该处居住。从保障当事人的居住稳定角度来讲认定合同无效是不合适的。原告目前严重违背了诚实信用原则，如果认定无效导致违反诚实信用原则。原告请求将被告获得的拆迁利益全部归其所有缺乏事实和法律依据。原告对诉争房屋已经没有所有权，对宅基地也不享有使用权，原告缺少行使请求权的基础。即使合同无效也应当保护作为买受人被告的合法权益，被告因为拆迁获得的拆迁利益是符合相关规定的，被告与第三人签订的拆迁补偿协议给被告的补偿标准是非本集体经济组织成员的货币补偿，区位补偿价只给了70%，其他的补助费、奖励费针对被告作为被拆迁人配合拆迁与原告无关。房屋区位价补偿也属于被告，故不同意原告的全部诉讼请求。城建公司述称，服从法院判决。本院经审理认定事实如下：郭某与付某系夫妻关系，二人婚后生育一女郭兰声。郭兰声与孙金有系夫妻关系，刘来与张淑兰系夫妻关系。付某与郭某均已去世，二人生前有一处住宅，坐落于北京市延庆区××村××号。2007年11月5日，郭兰声、孙金有将案涉房屋卖与刘来并签订《售房协议》，同时约定：卖方在××村××号路西有住宅一套。正房三间西房二间。双方本着自愿买卖原则，自愿以壹拾壹万元成交，从本协议签字生效之日起，以后全部的该房屋及宅基地使用权归买方刘来所有，永不反悔。特立此协议为凭。卖方签字：孙金有、郭兰声；买方签字：刘来；中证人：张维林、赵某。同日，刘来支付买房款，郭兰声为其出具证明，证明“此房系郭兰声继承母亲付某遗产特此证明归买方刘来所有永不反悔”。同时出具收条一张“今收到刘来买房款壹拾壹万元整”。2018年12月27日，北京市延庆区住房和城乡建设委员会发布《北京市房屋拆迁公告》，主要内容为“北京城建兴华康庆房地产开发有限公司为实施延庆区康庄镇棚户区改造和环境整治项目拆迁建设，已按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）规定，办理了《房屋拆迁许可证》，证号为：京建延拆许字[2018]第8号。现将相关事宜公告如下：拆迁期限：2018年12月27日至2019年12月26日；搬迁期限：2018年12月28日至2019年1月26日；拆迁范围：东至康张路；西至兴隆商业街；南至西官路；北至京包铁路。四至范围内一街村、二街村、三街村宅基地房屋。上述范围内的宅基地房屋及附属物需要拆迁，被拆迁人应在规定的搬迁期限内签约搬迁工作。”2019年1月12日，拆迁人（甲方）北京城建兴华康庆房地产开发有限公司与被拆迁人（乙方）刘来签订《拆迁补偿协议》（非本项目区内集体经济组织成员货币补偿），协议约定：一、被拆迁房屋：乙方被拆迁的房屋位于延庆区××村××号，认定的宅基地面积186.35平方米，宅基地范围内认定的房屋建筑面积177.95平方米。二、拆迁补偿总款：拆迁补偿总款由宅基地房屋拆迁补偿款（其中，宅基地区位补偿价款按照本项目拆迁实施方案标准的70%执行）、奖励费、补助费（不含弃房补助款）、购房补助款构成。（一）宅基地房屋拆迁补偿款：宅基地房屋拆迁补偿款=地上物重置成新价+宅基地区位补偿价款×70%。宅基地房屋拆迁补偿款总金额为748536元。其中包括：1、宅基地区位补偿总价为398509元；2、房屋重置成新价为：339107元；3、垃圾减量费：10920元。根据拆迁实施方案第八条第一款的规定，三层建筑物、构筑物及附属设施，只给予适当拆除补助（拆除补助不高于据实评估的评估价格，不执行房屋装修及设备附属物定额补偿），总额扣减10元；并根据相关会议纪要，认定宅基地以外的建筑物、构筑物及附属物，在签约奖励期内签约腾房的只给予适当拆除补助（拆除补助低于据实评估的评估价格，不执行房屋装修及设备附属物定额补偿），总额扣减10元。扣减后宅基地房屋搬迁补偿款协议总金额：748536元。（二）奖励费：甲方支付乙方奖励费共计200000元。其中包括：1、提前搬家奖：50000元；2、工程配合奖：150000元。（三）补助费：甲方支付乙方补助费共计：41576元。其中包括：1、租房周转费：14908元（4个月）；2、搬家费：7118元；3、电话移机费：230元（二次）；4、有线电视移机费：120元（二次）；5、空调移机费：400元（二次）；6、宽带移机费：400元（二次）；7、热水器移机费：0元（二次）；8、停产停业综合补偿费：18400元；9、残疾补助费：0元；10、低保补助费：0元；11、大病补助费：0元；12、其他补助费：0元；（四）购房补助款：819940元；综上，拆迁补偿总款合计：1810052元。本院依原告申请调取有关卷宗。并结合相关证据，另查明事实如下：2017年2月22日，郭兰声、孙金有曾诉至法院，要求确认其与刘来、张淑兰签订的房屋买卖协议无效，并要求刘来、张淑兰腾退坐落于延庆区××村××号的北房三间、西房两间、南房两间及宅院。事实与理由：2011年，二原告与二被告达成房屋买卖协议，二被告以11万元的价格购买二原告的上述房屋及宅院。二原告与二被告的房屋买卖协议，违反了法律的强制性规定，应属无效的协议。该卷宗中庭审笔录显示，原告于第一次庭审过程中提供的证据有：1、宅基地使用证底档，在乡镇存档，郭兰声母亲底档，郭兰声母亲去世了由郭兰声一人继承；2、派出所证明，证明付某是郭兰声的母亲，郭兰声父母已经去世了。3、村委会证明，证明她一直在村里长大，郭兰声和付某是母女关系，是付某的独生子女。4、户口本复印件，证明二原告户口还在××村。并陈述只签了一份房屋买卖协议连同集体土地建设用地使用权证交由被告。被告认可部分证据的真实性，但不认可证明目的和关联性，并认为原告讲什么事实拿什么证明，关键要有房屋买卖协议和集体土地建设用地使用证。第二次庭审过程中，原告提交的证据主要有：1、村委会证明，系2017年4月14日出具，证明涉案房屋现状，现在房屋由刘来夫妇居住，刘来夫妇从郭兰声手里买的，村委会知道这个事情；2、录音录像，证明买卖合同的中间人张维林知道房屋买卖及合同签订情况。被告不予认可，提出村委会出具证明的两个人应出庭，并认为视频中所有出现的人均应该出庭作证。审判员向原告核实房屋来源，其代理人陈述：“这个案件是房屋买卖合同纠纷，被告房屋来源涉及自己隐私，也不能给原告提供证据，拒绝回答这个问题。”在辩论阶段，其代理人陈述：“原告称把房子卖了，第一流转人是否是合法，第二流转人是否合法，不管是谁买原告房子都是合情合理的，首先要告第一流转人，我们如何取得房子不是原告管的范围，协议可能在第一流转人那，原告没搞清楚第一流转人。”本院经审查该起案件并认为，原告向本院主张其曾与被告签订书面买卖协议，形成房屋买卖关系，但是并未提交书面的买卖协议证据，亦无房、款交易相关凭证。原告主张的被告与其之间存在的房屋买卖关系，没有具体的事实依据，本院不予支持。故本院作出（2017）京0019民初1966号民事裁定书，裁定如下：驳回原告郭兰声、孙金有的起诉。2017年8月7日，郭兰声、孙金有再次诉至本院，要求要求二被告从坐落于延庆区××村××号内的北房三间、西房两间、南房两间及宅院中搬出并腾退给二原告。第一次庭审过程中，被告辩称原告在上一个案件中非常明确地声称将房子卖掉了，只是没有证据说明房子卖给了谁，但是承认取得了购房款，二原告应该向他的出卖方主张要回自己的房子并且应该返还购房款。在法庭辩论阶段，被告表示认可原告已经将诉争房屋卖掉，但是并没有直接卖给被告。所以原告不是本案权利人。原告丧失了宅院房屋的所有权，被告通过合理合法的渠道取得了房屋的所有权，有权利在此居住。本院经审理认为，当事人自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告要求被告腾退诉争房屋及宅院的诉讼请求，因原告主张基于继承取得诉讼房屋的所有权，并将诉争房屋卖与被告，庭审中被告亦认可房屋系从他人手中购买，但不是从原告手中购买。现被告作为买受人，原告未提供充分证据证明自己是诉争房屋的现有权利人，故本院作出（2017）京0119民初7024号民事判决书，判决驳回原告郭兰声、孙金有的诉讼请求。郭兰声、孙金有不服（2017）京0119民初7024号民事判决书，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为，公民合法的民事权益受法律保护。根据现有证据能够证明诉争房屋原系郭某与付某的财产。在郭某、付某去世后，诉争房产所在位置的宅基地使用权证没有发生变更，郭兰声作为郭某和付某的独生女儿，在没有其他人就郭某与付某的财产主张继承或其他权利的情况下，郭兰声作为法定继承人对诉讼房产享有权利。刘来、张淑兰主张对于诉争房屋的权利系从他人手中购买而来，但并未就此提供证据证明。且刘来、张淑兰不属于该集体经济组织成员，其现在诉讼房屋居住，没有明确的法律依据或合同依据。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。郭兰声就其权利来源已经完成了举证义务，在本院多次明确要求刘来、张淑兰陈述其权利来源的情况下，刘来、张淑兰仍未举证证明其在此居住有合同和法律依据，亦不认可与郭兰声、孙金有之间存在房屋买卖合同关系。在此情况下，郭兰声、孙金有的主张应予支持，刘来、张淑兰的抗辩本院不予采信。故作出（2018）京01民终81号民事判决书，判决一、撤销北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初7024号民事判决；二、刘来、张淑兰于本判决生效后九十日内将××村××号内的北房三间、西房两间、南房两间及宅院腾空交予郭兰声、孙金有。刘来、张淑兰不服北京市第一中级人民法院（2018）京01民终81号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审称，（一）有新的证据，足以推翻二审判决。申请人对涉案房屋的占有使用拥有合法的合同权利。2007年11月5日，被申请人把涉案房屋卖给了申请人，双方签署了《售房协议》，申请人支付了11万元购房款，被申请人为申请人出具了一张收条，表示购房款壹拾壹万元已经收到。《售房协议》是双方的真实意思表示，涉案房屋应归申请人所有，不应腾退。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。为维护申请人的合法权益，申请再审。北京市高级人民法院经审查认为，刘来、张淑兰提交了卖方为郭兰声、孙金有，买方为刘来的《售房协议》以及《收条》《证明》，主张其已经向郭兰声、孙金有购买了涉案房屋并居住。据此，对于刘来、张淑兰是否有权居住涉案房屋、是否应该腾退涉案房屋的事实，需要进一步审查确认。故北京市高级人民法院作出（2018）京民申2249号民事裁定书，裁定一、指令北京市第一中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。北京市第一中级人民法院再审过程中，郭兰声、孙金有于2019年5月23日提交撤诉申请书，申请撤回对刘来、张淑兰的起诉。北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民再95号民事裁定书，裁定一、撤销本院（2018）京01民终81号民事判决及北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初7024号民事判决；二、准许郭兰声、孙金有撤回起诉。2019年6月3日，孙金有、郭兰声以农村房屋买卖合同纠纷为由，再次将刘来、张淑兰诉至本院。并于2019年6月13日撤回起诉，同日，孙金有、郭兰声申诉申请，称有新的证据，足以推翻原裁定，故请求撤销（2017）京0119民初1966号民事裁定书。本院经审查认为，（2017）京0119民初1966号民事裁定书驳回郭兰声、孙金有的理由是无证据证明二人与刘来、张淑兰存在买卖合同关系。现郭兰声、孙金有有了新证据，应当依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十二条规定另行诉讼。故作出（2019）京0119民申10号民事裁定书，裁定驳回郭兰声、孙金有的再审申请。2019年10月9日，孙金有、郭兰声又一次诉至本院，即提起本案诉讼，要求确认原被告签订的《售房协议》无效，同时将《宅基地房屋安置补偿协议》项下的拆迁利益即全部拆迁补偿款1810052元判归二原告所有。另一方面，刘来于2018年4月25日以农村房屋买卖合同纠纷为由起诉郭兰声、孙金有，请求法院判决：1、确认原被告双方于2007年11月5日签订的售房协议有效；2、确认位于延庆区××村××号路西住宅一套归原告所有。第一次庭审过程中，刘来陈述：我确认和二被告之间存在房屋买卖关系，当时二被告起诉我，陈述2011年将房屋卖给我，但是我2011年没有购买房屋，而且我们房屋地址也对不上，二被告陈述是新建街，我的房屋地址为汇通一条。我购买房屋时还有中证人。二被告均按手印了，签名了。我在之前的案件庭审中的确陈述了是从他人手中购买的，但是实际上是从被告处购买的房屋。其代理人称原告当时不承认，想的是不想让二被告将房屋要回去。因为当时二被告起诉，谁主张谁举证，二被告也没有证据。原告陈述真实的客观事实为：2007年11月5日，二被告和原告签订了售房协议，价款为11万元，二被告出具了收条，郭兰声出具证明，证明上的内容是房屋的来源，是郭兰声继承付某的遗产。同时将付某的集体土地建设用地使用证连同郭兰声户口页复印件交给原告。郭兰声、孙金有答辩如下：1、关于案涉房屋，经过延庆区法院和一中院判决确认房屋归二被告所有。原告和其妻子张淑兰搬出涉案房屋，故应驳回原告起诉。如有争议可申请再审或通过其他法律途径解决。2、原告提交法庭的售房协议、收条证明均不是二被告的亲自签名，指纹也不是二被告所按，是伪造的证据。在庭审过程中，郭兰声、孙金有的代理人陈述：我方推算卖房时间为2011年，二被告将房屋卖给了刘来，具体卖房时间，因为时间过长，二被告记不清了。价款为11万元，当时给刘来出具了收条，收条很窄，并将集体土地建设用地使用证给了原告。后来因为政策原因，二被告和原告之间的买卖关系应属无效。所以二被告想将房子要回来，就起诉了刘来，当时本案原告刘来不承认双方存在房屋买卖关系，不认可收到集体土地建设用地使用证，陈述不认识中间人张维林、赵某，但原告提交的售房协议、收条、证明上，均不是二被告本人之签字和捺印。刘来解释：售房协议、收条、证明，均是客观存在的，其内容是中证人赵某写的，但是签名不是二被告本人签的，而系赵某书写，二被告本人捺印的。被告陈述卖房时还有南房2间，但原告陈述确认当时购房时没有南房。被告断然否决其与原告签订过房屋买卖协议。此次庭审中，被告之同村村民即证人赵某出庭作证，证明双方签订房屋买卖合同以及当时房屋（没有南房）之具体情况。第二次庭审过程中，被告代理人提出孙金有一直患有脑血栓，脑子有点糊涂，本次庭审前三四天摔骨折了，脑子更加糊涂了，现在属于限制民事行为能力人。2019年2月20日，刘来以再审结果为指令北京市第一中级人民法院再审为由申请撤诉，本院于同日作出（2018）京0119民初4718号民事裁定书，裁定准许刘来撤诉。另查，本案当事人孙金有、郭兰声、刘来、张淑兰现均非××村村农民。上述事实，有（2017）京0119民初1966号民事裁定书、（2017）京0119民初7024号民事判决书、（2018）京0119民初4718号民事裁定书、（2018）京01民终81号民事判决书、（2018）京民申2249号民事裁定书、（2019）京0119民初5933号民事裁定书、（2019）京01民再95号民事裁定书、（2019）京0119民申10号民事裁定书、庭审笔录、拆迁补偿协议、售房协议、证明、收条及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，鉴于我国系社会主义国家之根本制度以及民事诉讼不能排斥发现真实之重要目的，人民法院应该是为民司法、实现正义之殿堂，而非投机射幸、欺诈说谎之乐场。第一次诉讼时原告起诉要求确认案涉房屋买卖合同无效但因客观情况未能提供售房协议，被告在庭审中陈述案涉房屋系其从他人手中购买，为不实陈述，违背诉讼上的真实义务，且系引发后续诉讼之根源。第一次起诉被驳回后，原告再次以排除妨害纠纷为由提起诉讼，要求被告腾退房屋。原告明知涉案房屋系其出售于被告，在合同未被宣告无效或被撤销前，被告占有案涉房屋并非无凭，原告却提出排除妨害诉讼，显违司法诚信。从原告起诉被告到被告起诉原告，从一审到二审到再审，从撤诉到申诉到再次起诉，直至本案诉讼原告请求确认二原告与二被告签订《售房协议》无效，一切仿佛回到原点，但法院工作被误导及其资源被滥用已既成事实，抑或有司法权威以及他人更好接近正义机会之流失。故本院必须对原被告双方之行为提出严厉批评，以示警醒，至于是否进一步采取罚款等强制措施，视原被告双方之反省程度及其是否仍继续采取妨害民事诉讼之行为而定。在符合法律规定的条件下，应采取相应的强制措施。因任何法律皆不会自动适用于事实，故裁判者潜心研究法理，自己对法律作出合理解释进而对案件事实进行正确的法律适用具有不可替代的重要性。惟应特别注意者系，既判力及法律安定性之问题。在案件涉及所有的判决及裁定中，（2017）京0119民初1966号民事裁定书及（2019）京0119民申10号民事裁定书，一首一尾，其裁判理由颇值思量。在案件审理之初，对于案件基本事实存在与否的认定产生至为关键影响的证人没有出庭作证并接受质询，即否定案件基本事实之存在。依据其时之证据，孙金有、郭兰声已经对只签订了一份售房协议以及相关交易情况作出合理解释，并提供其他间接证据证明房屋买卖之事实，仅凭刘来、张淑兰之空言辩驳或借口“隐私”，便认定原告之主张无凭，难谓符合主观的、具体的举证责任之分配。或者说，即使采信刘来、张淑兰从他人手中而非从原告处购买案涉房屋之陈述，亦应由其负担进一步说明及提出证据资料之义务，以协力促使事案解明。由于（2019）京0119民申10号民事裁定书明确指出孙金有、郭兰声另行诉讼不受（2017）京0119民初1966号民事裁定书之影响，即不构成请求权排除，且双方当事人均未对本次案件之审理提出异议，故本院谨慎对当事人提出的所有可能存在的问题一并作出裁判，尽力避免案件审理再次坠入轮回，难有止尽。其一，关于售房协议之效力。本院认为，郭兰声、孙金有与刘来于2007年11月5日签订的《售房协议》无效。理由如下：若采取精密法学理论之分析，强行规定之强行性，系其规范内容之强行性，亦为特定规范内容之外另有之性质（面向）。违反强行规定之行为可为法律行为，亦可为非法律行为。法律行为对强行规定之违反，又可分为行为内容违反强行规定，行为之其他方面（内容之外）违反强行规定。惟有法律行为，方可发生违反规范之强行性面向问题。其他行为仅有违反规范内容之可能，但法律行为对规范之违反，则未必为违反强行性面向，而亦有违反规范内容之可能。依据规范内容是否令规范对象负有行为义务，区分行为规范和单纯强行规范。单纯强行规范，惟有法律行为才会违反其规范内容。单纯强行规范又分诸多类型，其中一种可以无涉于法律行为。此时，法律行为与单纯强行规范之唯一关联，即在其强行性面向。法律行为的内容欲排除单纯强行规范之适用或者与其规范内容不同，法律行为的效力因而发生问题。（相关理论详见，金可可：“强行规定与禁止规定—论《合同法》第52条第5项之适用范围”，载《中德私法研究13—合同因违法而无效》，北京大学出版社2016年6月第1版）《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。此系单纯强行规范，而不构成管理性或取缔规定。不排斥将来建立土地单一全民所有制以及取消城乡户籍差别抑或是不再区分建设用地类型之可能，但在现有法律体系下，除非另有法律许可突破，否则应严格遵守土地管理法之规定。对于全民所有制土地，原则上其使用权可以自由转让，主体系自然人还是法人一般亦无区别。但对于劳动群众集体所有制土地，除依法转变为全民所有制土地之外，其使用权不能不受限制。即只能允许在同一集体经济组织成员之间流转（集体土地使用权在同一集体经济组织成员之间流转才可能有效而非必然有效）。否则，劳动群众集体所有制可能面临被解构，丧失其独立存在的价值。至于不同于土地使用权之权利如租赁权（经营权）、抵押权等未必有限制之必要，且制度设计得当可为农业之发展提供强力保障。分析本案双方当事人买卖农村房屋及宅基地使用权之行为，属法律行为应无争议。惟农村房屋的建立或转让，若不承认其存在地上权，无疑将涉及宅基地使用权（存在租赁关系等例外）。买卖农村房屋将导致劳动群众集体土地使用权向非同一集体经济组织成员转移，何况本案之双方当事人一并直接买卖宅基地使用权，故双方签订协议买卖房屋及宅基地使用权属于法律行为的内容违反强行规定，且系违反了劳动群众集体土地所有制之强行性面向，应属无效。其二，合同无效之后果。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。违反强行性面向，在理论上常不必发生返还义务。非同一集体经济组织成员购买宅基地房屋，可将其视为对劳动群众集体土地的租赁（租赁期间满20年后是否续租由集体经济组织决定），或在必要时集体经济组织经过民主程序对土地使用权予以收回，抑或在征收、拆迁时对属于集体经济组织成员之利益予以扣除，皆可抑制买卖双方之投机行为，捍卫劳动群众集体所有制。惟迫切需要者系，严格执行与宅基地相关的现有法律和国家政策，以及村民自治组织依法全面履行职责。若依据实践中通常观点，合同无效，因合同取得的财产如需返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已被拆迁，判决返还房屋已无可能且无意义。如需分割拆迁利益，有观点认为，首先，就房屋拆迁补偿款中的房屋重置成新价339107元、垃圾减量费10920元，奖励费中的提前搬家奖50000元、工程配合奖150000元，补助费中的租房周转费14908元、搬家费7118元、电话移机费230元、有线电视移机费120元、宽带移机费400元、停产停业综合补偿费18400元部分而言。上述补偿系因刘来购买房屋而取得或系直接针对实际腾退人的补偿，故上述各项补偿应全部由刘来享有，不应作为拆迁利益分割，同时购房款不再返还。其次，就房屋拆迁补偿款中的宅基地区位补偿价而言，因农村房屋买卖合同无效的主要过错方为孙金有、郭兰声，故在分割拆迁利益时应对刘来、张淑兰予以多分，故确认上述拆迁利益，应由刘来、张淑兰取得其中70%即宅基地区位补偿价278956.3元，由孙金有、郭兰声取得30%即宅基地区位补偿价119552.7元（若考虑拆迁单位已经扣除30%的宅基地区位补偿价，刘来、张淑兰可不再支付此部分款项）。最后，就购房补助款819940元而言，观点亦有认为该部分拆迁款是针对房屋原权利人的安置利益，故应由卖房人取得。此种观点看似量化、精确，然量化的依据或基础是否丝毫不可动摇，是否与最基本的公平理念完全相符？如果刘来返还孙金有、郭兰声过多拆迁补偿款，加之十几年前支付之购房款110000元，以及可能存在之翻修、维护成本，拆迁补偿款所剩无多，加上原本平静的居住生活环境就此被打破，这种结果对于刘来、张淑兰是否真正公正？且《拆迁补偿协议》（非本项目区内集体经济组织成员货币补偿）实际上已经对刘来作为非本集体经济组织成员作出了某种程度之不利评价，如未分得回迁房屋，在本案中再次对其作出严苛之不利评价是否合乎比例？且就法律行为而言，导致合同无效之主要过错在孙金有、郭兰声。故本院酌予认定刘来补偿孙金有、郭兰声300000元，既是第一次诉讼时刘来违背真实义务及其后果之惩戒包括造成孙金有、郭兰声近两三年不得不另增诉讼成本之弥补，亦为对较权威观点在本案适用可能造成不公正结果之矫正。若仍认为本案裁判结果有违公正或自由裁量权之运用有失偏颇，应附有充分理由。且基于孙金有、郭兰声已得知城建公司扣除30%的宅基地区位补偿价，却不对其主张权利之事实，本次诉讼应产生孙金有、郭兰声对城建公司之请求权排除，即孙金有、郭兰声不得另行对城建公司提起相关诉讼。综上，本院依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认孙金有、郭兰声与刘来于二〇〇七年十一月五日就买卖康庄镇二街汇通一条（贰号）正房三间、西房二间及宅基地使用权签订的《售房协议》无效；二、刘来补偿孙金有、郭兰声300000元（于本判决生效后七日内履行）；三、驳回孙金有、郭兰声的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10545元，由原告孙金有、郭兰声负担7645元（已交纳），由被告刘来负担2900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 陈小红二〇一九年十二月二十四日法官助理 康 晶书 记 员 王柳青