北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0115民初18157号原告：张宗军，男，1978年11月18日出生，汉族，无业，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。被告：霍建军，男，1960年6月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈育云，北京一法（天津）律师事务所律师。第三人：北京南郊农业生产经营管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫东路47号。法定代表人：张孝柱，经理。委托诉讼代理人：戚四华，北京泓聚律师事务所律师。原告张宗军与被告霍建军、第三人北京南郊农业生产经营管理有限公司（以下简称南郊农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月20日作出（2018）京0115民初15618号民事判决。张宗军不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年2月21日作出（2019）京02民终1785号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宗军及其委托诉讼代理人张海娇，被告霍建军的委托诉讼代理人陈育云，第三人南郊农业公司的委托诉讼代理人戚四华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宗军向本院提出诉讼请求：1、判令霍建军给付地上装修损失补偿款17万元；2、判令霍建军给付搬家补助费及奖励费共计45.5万元；3、本案诉讼费由霍建军承担。事实和理由：2014年5月1日，张宗军与霍建军签订《房屋租赁合同》，约定霍建军将其位于北京市大兴区x路x桥x的自建房屋出租给张宗军使用，租期为4年，即2014年5月1日至2018年12月30日，每年租金110万元。因霍建军欠付张宗军借款，张宗军经霍建军同意以借款折抵了房屋租金后，开始使用房屋。张宗军在签订合同后，对房屋进行装修，装修款高达480万元。2014年12月，因南郊农业公司需要征收房屋，霍建军在未通知张宗军的情况下与南郊农业公司签订合同，由南郊农业公司向霍建军支付房屋补偿款共计700万元。霍建军擅自同意房屋征收，从2014年底至今房屋处于被拆除状态，致使张宗军在租赁期内无法继续使用房屋。现因霍建军的行为，导致张宗军斥巨资装修的房屋无法使用，给张宗军造成了极大损失，为维护张宗军合法权益，故诉至法院。霍建军辩称，不同意张宗军的诉讼请求。第一，霍建军根本不欠张宗军的钱，双方存在租赁合同关系，至今张宗军没有支付过租金。第二，张宗军所述的装修与事实不符，双方于2014年5月经朋友介绍相识并签订了《房屋租赁合同》，张宗军承租霍建军自建的房屋，包括一层和地下室，双方还约定了租金，涉案房屋只是霍建军所盖的多间房屋中的一部分，当时是简装修，已空了很长时间。因张宗军租赁涉案房屋时，霍建军和南郊农业公司的租赁合同已快到期，因此南郊农业公司对装修、建筑管的比较严，张宗军是提出了一个装修计划给霍建军，后霍建军将装修计划拿给了南郊农业公司，但是南郊农业公司没有批准，霍建军告知了张宗军此事，张宗军偷偷进行了装修。第三，因涉案租赁物涉及国家拆迁，南郊农业公司不让装修，且给断了电，但是张宗军自行进行了装修，并且私自接通了电源。南郊农业公司曾对装修事宜进行了阻拦，张宗军也和装修的施工队发生了争执，后来闹到了区政府，然后转到了南郊农业公司处理。因在协调过程中有人受伤，霍建军垫付了医疗费，此时装修就停止了。另外，原来的装修队撤出后，张宗军又找装修队继续装修，装修队之间又出现了争执。有关部门还让霍建军去协调此事，霍建军说管不了。第四，拆迁公告下来后，其他租户都开始搬离，但张宗军仍然继续进行装修。霍建军认为已经尽到通知义务，张宗军明知该房屋要拆迁，却借装修要赔偿。第五，涉案房屋的装修经评估公司评估，确实有相应的补偿款，但张宗军主张的装修赔偿价值过高，其没有提交相应的证据。第六，在双方《房屋租赁合同》中明确约定霍建军对张宗军没有任何补偿。南郊农业公司述称，南郊农业公司不是合同相对方，不认可每平方米450元的补偿标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月1日，霍建军（出租方，甲方）与张宗军（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自建在北京市大兴区x路x桥x的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作文化产业使用，租赁期4年，自2014年5月1日起至2018年12月30日止，押金110万元，房租每年110万元，付款方式为每年5月1日前支付全年110万元租金。乙方对承租房屋进行的装饰、装修费用由乙方承担，在租赁期满或本协议中途协商解除，装修不得拆除损毁，依现状交付给甲方，甲方不对乙方装修装饰作任何补偿。租赁期间，如遇国家征地拆迁或不可抗力因素而使乙方无法经营，须提前一个月通知乙方，解除合同，其结账也按书面通知日期为准。在租赁期，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行改造，便事先应得到甲方同意后方可施工。经查，涉案房屋所在地块系由霍建军于案外人x试验厂处承租，租期为20年，自1998年12月10日至2018年12月10日止。后因体制调整，租赁合同甲方变更为x农业生产经营管理中心（以下简称x农业中心，2018年5月4日变更企业名称为北京南郊农业生产经营管理有限公司），原合同内容、租赁期限以及权利义务等均不变，一切归x农业中心所有。合同签订后，张宗军对涉案房屋进行装修。在装修过程中，国家相关部门发布拆迁腾退公告，导致涉案房屋未装修完毕即被拆除。经询，双方均未对涉案房屋的装修现状录像或者采取其他方式进行证据保存。经双方确认，现涉案房屋已被拆除。经询，霍建军称涉案房屋为其自建，没有取得建设工程规划许可证，亦未有产权证书。另查，涉案房屋被拆除之前，南郊农业公司委托北京x房地产评估有限责任公司对霍建军在吉成庄地块建造的房屋进行了整体评估，总建筑面积为11488.92平方米，腾退货币补偿总价为12791932元，价值时点为2017年3月1日。庭审中，霍建军陈述其共出租了40多套房屋，张宗军承租的系x号房屋，涉案房屋被拆除之前，并未就装修价值进行单独评估，由此无法区分哪些是张宗军承租的房屋。在本案审理过程中，张宗军称涉案房屋的装修时间在2014年5月1日至2014年11月份左右，霍建军于2014年11月份左右以口头形式告知张宗军由于要拆迁需要停止装修，涉案房屋还没有装修完毕张宗军就被霍建军撵走了，因此张宗军所述的会所并未开业经营。针对张宗军的上述陈述，霍建军称在张宗军装修涉案房屋时南郊农业公司就没有同意，对此霍建军也告知了张宗军，涉案房屋在2014年年底开始准备拆迁，满院子都贴满了公告，张宗军不可能不知道。另外，霍建军在（2018）京0115民初15618号民事案件庭审中同意按照评估机构对涉案房屋装修评估金额17万元左右进行补偿，但在本次庭审中霍建军对不予认可。在本案审理过程中，张宗军表示涉案房屋已经拆迁，其没有其他证据证明涉案房屋的装修状况。经询，张宗军表示不对涉案房屋的装修现值申请评估鉴定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，霍建军与张宗军签订的《房屋租赁合同》中的涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方所签订的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因涉案房屋已被拆除，且霍建军未向张宗军收取过租金，故不存在返还房屋及租金的情形。本案的争议焦点为霍建军是否应当赔偿张宗军装修损失17万元（地上装修损失）和搬家补助费、奖励费共计45.5万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于张宗军主张装修损失（地上装修损失）17万元的诉讼请求，因涉案租赁合同无效双方均存在过错，故对于装修损失应由双方分担。鉴于涉案房屋已经拆除不具备装修情况的评估鉴定条件，结合霍建军认可涉案房屋交付时为毛坯房，由张宗军对涉案房屋进行了装修，现张宗军主张装修损失（地上）17万元的诉讼请求，数额合理，本院予以支持。关于张宗军要求霍建军给付搬家补助费、奖励费共计45.5万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、霍建军于本判决生效之日起十日内给付张宗军装修损失补偿款170000元；二、驳回张宗军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元，由张宗军负担6350元（已交纳），由霍建军负担3700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  王东浒人民陪审员  马润银二〇一九年十二月二十七日书 记 员  高 奡