江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初8354号原告：潘定辉，男，汉族，1949年11月23日出生，住常州经济开发区。委托诉讼代理人：潘铭博，男，汉族，1974年6月25日出生，住常州市钟楼区，系潘定辉儿子。委托诉讼代理人：吴益平，江苏誉天律师事务所律师。被告：卢松青，男，汉族，1973年09月11日出生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：黄晓东，江苏扬翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁恒鑫，江苏扬翰律师事务所律师。第三人：江苏满意房产代理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇吾悦广场1幢2211室，统一社会信用代码913204025570547198。法定代表人：陈大林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：文晓均，男，该公司员工。原告潘定辉与被告卢松青、第三人江苏满意房产代理有限公司（以下简称“满意公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告潘定辉的委托诉讼代理人潘铭博、吴益平、被告卢松青及其委托诉讼代理人黄晓东、第三人满意公司的委托诉讼代理人文晓均均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘定辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款1万元、违约金24960元（以52万为基数，自2019年2月26日起至2019年4月15日止按每日0.1%计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月11日签订《存量房买卖合同》，居间方为第三人满意公司，双方约定将原告所有的位于常州市武进区房屋出售给被告，售价1495000元，按合同第三条第一款约定在2019年2月25日支付52万元，合同第七条明确约定逾期支付，原告有权要求被告承担每天0.1%的违约金。后被告在2019年4月15日才支付约定的52万元。另合同约定在办理水电气过户当日支付尾款，双方在第三人满意公司配合下于2019年4月17日办理了水电气的过户手续，但被告尚欠1万元购房尾款未支付给原告。基于以上事实，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告卢松青辩称，第一，原告的诉请没有事实依据，双方前后签署数份房屋买卖合同，原告作为起诉依据的该份合同，双方于2019年1月在常州市住建局市场监管处进行了注销，并不作为双方实际履行的合同。2019年4月15日双方签订了第二份合同，被告一直以该份合同为履行版本，且已经履行了全部付款义务，并不结欠原告的购房款。第二，在房屋转让过程中，原告存在诸多违约行为。被告支付所有购房款后，原告一直未将房屋内户口迁出，未办理车库过户手续，还将交付的车库进行一房二卖。在这个过程中，新城派出所为处理纠纷出警10次，2019年7月9日案外人张某持车库转让协议说原告将案涉车库于2018年7月1日转让给他了，限被告一星期之内搬离。原告的行为造成被告如下损失：安装监控费用5600元、车库移交缺床、电视机、冰箱油烟机4000元、张某堵门贴纸导致被告误工费损失2000元、案涉房屋中遗留户口迁出办理手续费1800元、车库因原告不配合过户水电造成被告损失3000元、房屋买卖合同上写明的房屋内原有的3只空调均是坏的。第三人满意公司述称，2018年5月11日，原、被告及我公司三方签订的存量房买卖合同，约定合同价款是149.5万元，具体付款时间在合同第三条有明确约定，这个合同当时是在不动产登记交易中心做了网上备案的。2019年过完年以后，被告到我公司要求我公司把备案价格作低，想要少交税，所以要求我公司把之前网签的合同取消，我公司是明确拒绝的，后来原、被告双方自行到外面去把原来的网签合同注销，再重新做了一份网签合同，我公司只知道确实取消了第一份网签合同，因为我公司配合做了注销手续，对第二份网签合同的情况我公司不清楚。关于车库，在签订存量房买卖合同时双方没有约定具体出卖哪一个车库，后续是双方另行约定的。原告所有的16号车库的钥匙在2018年7月就已经交付给被告了，今年8月被告到我公司，要求我公司出具一个原告将16号车库卖给被告的证明，要办理车库水电过户手续，因据我公司了解原告确实已将车库交给被告了，所以我公司就出具了证明。本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，原告潘定辉作为出卖人（甲方）、被告卢松青作为买受人（乙方）、第三人满意公司作为丙方签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方将自有的坐落于常州市武进区房屋转让给乙方，房屋建筑面积154.84平方米，车库20平方米左右（无产权）；上述房屋（包括装潢、附属设施以及家具家电等在内）成交价为1495000元，付款方式为分5次付款：第一次于2018年5月21日付定金20万元，第二次于2019年2月25日付给甲方房款52万元，第三次于2019年2月25日进监管1万元，第四次等乙方贷款贷出并过户领证后三个工作日内付75万元，等水电气过户当日付尾款15000元；经甲乙方确认，等乙方贷款贷出后七日内甲方协助乙方办理产权转移登记手续；上述房屋在办理交易、权属登记手续时所发生的税、费，全部由乙方承担，双方要求以税务部门的最低评估价过户，否则多出来的税费由甲乙双方各自平均承担；违约责任：乙方如未按合同的规定时间付款，若逾期在30日之内，乙方依逾期天数按日向甲方支付逾期应付款的万分之十的违约金，合同继续履行，若逾期超过30日的，甲方有权解除合同；甲方确保该房屋内无户口，如有户口，该户口迁出后才能拿到尾款；乙方向丙方支付中介费用叁仟元整。合同签订后，被告分别于2018年5月18日向原告支付2万元、于同年5月21日支付9万元、于同年5月26日支付9万元、于同年7月6日支付5万元。合同签订当月，原告即将案涉房屋（车库除外）交付被告使用。2018年12月26日，为防止原告潘定辉将案涉房屋再次出卖给他人，由第三人满意公司代为操作，在不动产登记交易中心将原、被告及第三人之间关于案涉房屋的买卖合同进行网上备案登记，备案登记的合同中相关交易信息均为随意填写，与实际交易情况不符，如出售人及承购人均登记为“0”，房屋价款登记为“1元”，付款方式登记为“承购人于2019年1月15日前，按本合同约定房屋总价款的30%，支付1元，剩余房款应于2019年1月31日前申请办理贷款手续，并按贷款方式支付”等。2019年1月23日，原、被告及第三人共同向常州市住房和城乡建设局房地产市场监管处申请，对前述备案的存量房买卖合同作备案注销，申请注销原因填写为“姓名没有打全”，申请后该备案合同被注销。2019年4月15日，原告潘定辉、被告卢松青及其妻子胡某、常州市武进信文服务有限公司（作为经纪机构）在不动产登记交易中心就案涉房屋另行备案登记《存量房买卖合同（居间）》一份，该份合同中约定房屋成交价格为102万元，付款方式及期限：被告应当在2019年4月30日前支付首期房屋价款42万元，余款60万元被告于2019年4月30日前向公积金中心申请贷款，以贷款方式支付。当月，原、被告办理了案涉房屋的产权转移登记手续，被告缴纳了房屋买卖的契税，计税金额（即房屋评估价）为1236625.98元。2019年4月15日，被告向原告支付房款625000元，同年4月19日原告收到存量房资金监管账户中支付的房款1万元，6月18日收到存量房资金监管账户中支付的房款60万元。加上之前的付款，被告总计向原告支付购房款1485000元，后未再向原告支付剩余购房款。原告经催要无果，遂诉至本院，请求判如所请。另查明，关于原告潘定辉、被告卢松青及第三人满意公司于2018年5月11日签订的《存量房买卖合同》中所约定的20平方米左右的车库，车库无产权证，且原告拥有不止1个车库，双方在签订合同时未明确约定出售哪一个车库给被告。2018年7月1日，原告与案外人张某签订《车库转让协议》一份，约定原告将XX16号车库使用权转让给张某。2018年7月，原告将前述16号车库的钥匙交付给被告，被告占有使用16号车库。后被告与张某因16号车库的归属问题发生争议，原告将16号车库的部分手续资料交给被告，被告在第三人的协助下，于2019年8月办理了16号车库的水电过户手续。嗣后，原、被告于同年8月补签《车库转让协议》一份，明确原告将16号车库转让给被告，价格为15万元，协议落款时间书写为2018年7月1日。庭审中，原告陈述，已妥善解决与张某关于16号车库的转让事宜，保证就16号车库的归属问题不会再发生任何争议。此外，案涉房屋内的原有户口现已迁出。上述事实，由原告潘光辉提交的存量房买卖合同、农业银行交易明细清单、建设银行交易明细清单、手机银行转账记录截图、支付宝转账记录截图、水电过户票据截图、车库转让协议、被告卢松青提交的存量房买卖合同（居间）、税收缴款书、车库转让协议复印件、存量房买卖合同备案注销承诺书、存量房买卖合同备案注销申请表、常州市存量房买卖合同（居间版）、本院谈话笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告潘定辉与被告卢松青之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应按约履行各自的义务。关于双方之间实际履行的系哪一份房屋买卖合同，首先，2018年5月11日的存量房买卖合同系在中介方第三人满意公司参与下，三方共同签订的合同，该合同对于房屋交易的整个过程及各个环节均有详细、明确的约定，应认定为双方的真实意思表示，而2018年12月26日以及2019年4月15日在不动产登记交易中心网签的备案合同的内容则较为简略、模糊，2018年12月26日的网签备案合同甚至未登记交易双方的姓名。按照二手房买卖的通常交易习惯，在办理房屋产权过户手续之前，需要按照不动产登记交易中心的要求，签订一份网上备案合同，但通常该合同并不导致原双方在中介方签订的房屋买卖居间三方合同的失效；其次，从合同所约定的房屋交易中最重要的要素之一即房屋价格来看，2018年5月11日的合同约定房屋总价为1495000元（含车库15万元），2019年4月15日的网签合同约定房屋总价为102万元（不含车库价格），而实际履行过程中，被告已向原告支付购房款1485000元，远远超过网签合同约定的102万元，足以说明双方实际履行的是2018年5月11日的合同约定的价格。第三，庭审中，原告及第三人均陈述原、被告履行的是2018年5月11日的合同且双方对于网签合同变更价格的原因陈述一致（为了少交税费），而被告则坚称履行的是2019年4月15日的网签合同，但根据被告缴纳契税的金额，案涉房屋（不含车库）的评估价值达123万余元，被告根本无法解释为何原告要以102万元的价格向其出售房屋，庭审中，在本院追问下，被告又称对于双方真实的房屋交易价格不清楚，被告的陈述明显不符合常理，前后矛盾，本院不予采信。据此，本院认定原告、被告、第三人于2018年5月11日签订的存量房买卖合同仍为有效，三方均应按照该合同的约定履行相应义务。现案涉房屋已完成交付、产权转移登记、水电气过户、户口迁出等所有流程，车库也已完成水电过户，合同约定的支付购房尾款的条件已经成就，被告应当向原告支付剩余购房款1万元。合同约定被告应于2019年2月25日前向原告支付购房款52万元，但被告仅按期支付5万元，其余47万元至2019年4月15日才予以支付，构成逾期付款，原告有权按照合同约定要求被告支付逾期付款违约金，但合同约定的每日万分之十的违约金标准明显过高，本院综合原告实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情调整为按年利率6%计算违约金，计算得出被告应支付违约金3760元（470000×0.06/360×48），对于原告超出该金额的违约金请求本院不予支持。关于被告所辩称的因原告的违约行为而造成被告的损失，因被告未向本院提出反诉，故本院不予理涉，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告卢松青于本判决生效之日起十日内向原告潘定辉支付购房款10000元；二、被告卢松青于本判决生效之日起十日内向原告潘定辉支付违约金3760元；三、驳回原告潘定辉的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337元（已减半收取），由原告潘定辉负担204元，由被告卢松青负担133元，该款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  许 愿二〇一九年十二月十九日法官助理  袁佳慧书 记 员  王露娇附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……