文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初5470号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城河畔清风2幢3单元3-2，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人：夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：张锦杰，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：李朝兵，1980年9月26日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：谢朝文，男，1959年2月12日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告谢朝文、李朝兵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法由审判员刘丹担任审判长，与人民陪审员罗富贵、张成芳组成合议庭于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人张锦杰到庭参加了诉讼。被告谢朝文、李朝兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告立即支付2016年5月1日至2019年1月10日止的物业服务费共计3434元、违约金678元，合计4121元。二、案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告系南川区XXXXX小区XX-X-X-X号房屋的业主，其房屋建筑面积为130.86㎡，根据原告与重庆市南川区XXXXX小区业主委员会签订的《物业管理服务协议》第六条和第七条约定，被告应当履行交费义务，但被告未缴纳物业费，故原告诉至法院。被告谢朝文、李朝兵未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年4月25日，原告恒昌物业公司（甲方）与XXXXX小区业主委员会（乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：乙方通过招标、议标等方式选聘乙方为XXXXX小区提供物业管理服务。合同期限为2013年5月1日起至2015年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。第七条约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收四元，每增加一层递增二元的方式向业主分摊计收。第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前二十日内履行交纳义务。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。上述合同到期后，原告恒昌物业公司（甲方）与XXXXX小区业主委员会（乙方）于2016年6月8日签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：乙方通过招标、议标等方式选聘乙方为XXXXX小区提供物业管理服务。合同期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。为了及时对物业进行中修、大修，经甲方（业主委员会）决定，乙方代甲方向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由甲方保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。上述合同到期后，XXXXX业主委员会与原告于2017年1月1日续签了《重庆市物业服务合同》，合同期限为2017年1月1日起至2017年12月31日止；该合同第六条中约定：物业管理服务费收取采取包干制方式，该费用按月收取，收取标准为（按建筑面积计算）：住宅0.7元/月·平方米，商业物业0.8元/月·平方米。为了及时对物业进行中修、大修，经业主委员会决定，原告代业主委员会向业主收取：住宅、商业物业0.05元/月·每平方米的费用，用于物业中修、大修的前期垫支，每季度末月30日前交由业主委员会保管；第七条中约定：共用的专项设备运行的能源消耗，按每月采取二楼收4元，每增加一层递增2元的方式向业主分摊计收；第八条中约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务；第二十四条中约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之五的标准向乙方支付违约金。双方在合同中还约定了其他各自的权利义务。2018年1月1日，XXXXX业主委员会（甲方）与原告恒昌物业公司（乙方）再次签订《重庆市物业服务合同》，该合同约定：合同期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定的收费标准同上一份2017年签订的物业服务合同一致，该合同约定的其他事项也同上一份2017年签订的物业服务合同内容一致。2019年1月10日，原告从该小区撤场。另查明，被告李朝兵原系重庆市南川区XX街道XX大道XXX号XXXXX小区X幢X-X-X的业主，其房屋建筑面积为130.86平方米。2018年3月16日，李朝兵、唐清志与谢朝文、何国碧签订《重庆市房屋买卖合同》，合同约定，李朝兵、唐清志将案涉房屋出卖给谢朝文、何国碧。原告主张被告从2016年5月1日至2019年1月10日期间未交纳物业费等费用。被告每月应缴纳物业费为91.60元，每月应缴纳公共能源消耗费为8元。还查明，原告恒昌物业公司在为XXXXX小区提供物业服务过程中，确存在清洁卫生不到位、电梯超过六个月未及时维修导致不能正常使用、安全管理方面有漏洞等未完全达到服务质量标准的现象。以上事实，有原告的陈述，以及原告提交的重庆市物业服务合同、重庆市房屋买卖合同、物业服务证明等证据在案佐证，前述证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案主要事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。原告恒昌物业公司与XXXXX业主委员会签订的物业服务合同，依法对XXXXX小区包括被告在内的业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对XXXXX小区进行了物业管理服务，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。但因原告提供的物业服务确存在不到位之处，故不能认定原告全面履行了合同约定的义务，对其请求的诉争期间的物业服务费等费用，本院酌情下调10%。同时，对其主张的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。故，被告李朝兵应当承担其出卖房屋之前即2016年5月1日至2018年3月16日期间的物业服务费、公共能源消耗费。按照合同约定，2016年5月1日至2018年3月16日期间的物业费为2062.48元（91.6元/月×22个月+91.6元/月÷31天×16天）、公共能源消耗费为225.16元（10元/月×22个月+10元/月÷31天×16天），合计2287.64元，被告李朝兵应当缴纳2058.88元（2287.64元×90%）。被告谢朝文应当承担其购买涉案房屋后即2018年3月17日至2019年1月10日期间的物业服务费、公共能源消耗费，按照合同约定，2018年3月17日至2019年1月10日期间的物业费为898.27元（91.6元/月÷31天×15天+91.6元/月×9个月+91.6元/月÷31天×10天）、公共能源消耗费为98.07元（10元/月÷31天×15天+10元/月×9个月+10元/÷31天×10天），合计996.34元，被告谢朝文应缴纳896.71元（996.34元×90%）。原告主张超过的部分，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李朝兵在本判决生效后立即支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司自2016年5月1日至2018年3月16日期间的物业服务费、公共能源消耗费共计2058.88元。二、由被告谢朝文在本判决生效后立即支付原告重庆恒昌物业管理有限责任公司自2018年3月17日至2019年1月10日期间的物业服务费、公共能源消耗费共计896.71元。三、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，公告费300元，合计350元（原告重庆恒昌物业管理有限责任公司已交纳），由被告谢朝文、李朝兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  刘 丹人民陪审员  罗富贵人民陪审员  张成芳二〇一九年十二月二十七日法官 助理  刘彬园书 记 员  李 珑