北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5965号原告：北京伟励投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院3号楼1单元214。法定代表人：刘建东，经理。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。被告：林琳，男，1983年9月1日出生，汉族，住天津市河东区。第三人：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，男，1989年12月3日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，该公司职员。第三人：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日出生，汉族，该公司职员。原告北京伟励投资管理有限公司（以下简称伟励投资公司）与被告林琳，第三人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村商城公司）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟励投资公司的委托诉讼代理人安二明，被告林琳，第三人中关村商城公司的委托诉讼代理人侯嘉庚到庭参加诉讼。第三人康景物业北京分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟励投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告于2015年5月6日签订的珠江摩尔时尚谷8-3-105A、8-3-105B商铺综合管理服务合同于2017年6月25日正式解除；2、判令被告向原告支付拖欠的管理费及违约金共计493173.83元（具体以实际支付日计算为准），补缴免租期4个月的管理费98484.70元；3、判令被告向原告支付解除合同违约金（6个月综合管理费），按照24621.17/月计算，共计147727.02元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月，原被告双方签订了《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》（以下简称管理合同），中关村商城公司为案涉商铺的出租方，康景物业公司为案涉商铺的物业管理方。管理合同签订后，伟励投资公司已经按照约定履行了相关义务，但是林琳并未按照约定交纳管理费。截至起诉时，林琳已经拖欠多期管理费。经多次催要，林琳并未履行交费义务。故诉至法院。被告林琳辩称：伟励投资公司当初承诺的商业氛围与实际不符，硬件环境太差，室内温度不达标，合同中约定的面积与实际面积相差太大。第三人中关村商城公司述称，同意伟励投资公司的的诉讼请求。第三人康景物业北京分公司未到庭进行陈述，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月6日，中关村商城公司（出租人、甲方）与林琳（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-3-105A、8-3-105B号商铺出租给乙方，面积为298.33平方米。同日，双方又签订《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》。该协议第一条约定：乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状及相关证照、手续的情况，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议。第二条约定：该物业的建筑面积为298.33平方米。若该物业租赁面积增加或减少比例不超过3%（含3%），租赁面积及租金标准仍按本合同双方约定标准执行。若该物业租赁面积增加或减少比例超过3%，甲乙双方按实际测量的租赁面积签订补充协议并重新计算乙方应付租金。第四条约定：甲方向乙方出租该物业的总期限为60个月（含免租期），暂定自2015年9月1日起至2020年8月31日止。甲方提前10日向乙方发出物业交付接收通知，乙方无正当理由逾期接受物业的，以甲方向乙方发出的交付通知中规定的交付日为该物业的实际交付日。第十三条约定：乙方确认并理解，为了保证该物业的正常、有效运营，乙方同意由甲方指定的经营管理公司统一负责该物业的运营管理服务，并与该经营管理公司签订综合管理服务合同。第十五条约定：乙方承租之物业建筑框架内区域，及有限度的外围公共区域（包括但不限于后勤区域、车位等）为乙方经营区域，乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与该物业管理公司签订物业管理合同。第六十五条约定：乙方应在签订本补充协议的同时，与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，与甲方指定的经营管理公司签订综合管理服务合同。第六十九条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本补充协议，收回物业：（1）不按照约定支付租金达15日的；（2）逾期欠缴各项费用达15日的……第七十一条约定：无论何种原因，原合同、本补充协议、物业管理合同、综合管理服务合同任一合同解除的，其余所有合同同时解除。第七十二条约定：按照双方约定，甲方最迟应提前10日向乙方发出进场的书面通知。甲方未能按约定日期向乙方交付房屋的，以实际交房日期为准，免租期及租期等与实际交房日期相关的均相应顺延。第九十八条约定：经营管理公司有权利督促乙方履行本补充协议项下的义务，如乙方出现本协议约定甲方可以解除本协议的情形，经营管理公司有权代表甲方解除本补充协议，乙方对此表示理解并予以确认。第九十九条约定：本补充协议与物业管理合同、综合管理合同同时生效、解除，乙方不会也不得单独就上述三份合同中的一份单独解除、变更、撤销。物业管理合同、经营管理合同解除，本协议随之解除。乙方违反其中任意一份合同，视为违反上述三份合同，乙方应根据本补充协议承担违约责任。2015年5月6日，伟励投资公司（管理方、甲方）与林琳（经营方、乙方）签订《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》，约定：鉴于乙方与北京中关村国际商城发展有限公司签订了《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》，约定乙方承租项目投资方坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦的8号楼8-3-105A、8-3-105B商铺，该物业建筑面积为298.33㎡；基于项目投资方与乙方的共同利益，为了保证物业运营管理正常性、有效性，乙方在签订补充协议的同时，接受项目投资方指定，与甲方签订本综合管理服务合同，同意甲方作为项目运营管理公司统一为乙方承租的物业及项目提供综合管理及服务，并向甲方支付综合管理服务费。第一条约定：甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费；甲方提供给乙方的综合管理服务内容如下：1、对项目进行升级改造……2、项目整体商业经营管理；3、项目整体商业经营服务；4、项目整体统一宣传推广服务。第二条约定：本合同期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，租赁合同被提前终止或解除的，本合同通知终止或解除。第三条约定：乙方应付的综合管理服务费按物业的建筑面积计算，第一、二、三、四、五个租赁年度的日综合管理费标准分别为2.62元/平方米、2.75元/平方米、2.89元/平方米、3.03元/平方米、3.18元/平方米，每三个月为一个综合管理服务费的付款周期，全部按照30日/月标准核算折合日综合管理服务费；乙方在签署本合同之日起5日内，向甲方缴纳首期综合管理服务费，合计70346.21元，此后，乙方应于每个综合管理费付款周期到期10日前向甲方支付下一个付款周期的综合管理服务费，以此类推，直至合同期届满。经双方确认，乙方租赁该物业的免租期为4个月，自物业实际交付日起算，免租期内乙方免缴租金、综合管理费；免租期只属于一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期，若在租赁期间内因乙方原因解除本合同，乙方应按涉及年度的当年租金标准及综合管理服务费标准补缴免租期的租金及综合管理服务费。第四条约定：乙方在签署本合同之日起5日内，向甲方缴付等值为首个租赁年度1个月综合管理费金额作为综合管理保证金，合计23448.74元；综合管理保证金由甲方保管，租赁期满或合同解除后，综合管理保证金除抵扣应由乙方承担的综合管理服务费及其他费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应免息如数返还给乙方。第七条约定：如乙方逾期支付本合同约定的相关费用，自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应付未付费用总额的1‰的标准支付逾期付款违约金，若逾期超过15日，或累计两个月未能按时缴足综合管理费或其他应缴之费用，甲方除收取逾期付款违约金外有权单方解除本合同；因乙方原因甲方解除本合同的，乙方的综合管理保证金不予退还，乙方应向甲方支付相当于解除合同当年6个月的综合管理服务费作为违约金，同时应按《租赁合同》承担相应违约责任。第八条约定：本合同与《租赁合同》及其他补充协议互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及其他补充协议的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议中的任何一份，则视为该方同时解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议等全部相关文件；乙方确认履行其在《租赁合同》中对项目投资方指定的经营管理公司，即本合同甲方，作出的全部承诺。甲乙双方确认将《租赁合同》中与甲方及综合管理服务事项相关的条款纳入本合同，作为本合同内容不可分割的一部分。本合同没有约定的条款按照《租赁合同》及其他补充协议中条款执行，本合同与《租赁合同》及其他补充协议中条款发生冲突的，以《租赁合同》及其他补充协议条款为准。2015年12月1日，伟励投资公司向林琳发送《关于珠江摩尔时尚谷商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知林琳在不迟于2015年12月14日前接收商铺，并确认商铺起租日期为2015年12月15日、止租日期为2020年12月14日，商铺免租期为4个月，自2015年12月15日至2016年4月14日，计租日期为2016年4月15日。后林琳接收该房屋，并进行了装修，向伟励投资公司支付了首期综合管理费70346.21以及综合管理保证金23448.74元，但未向伟励投资公司支付2016年7月16日之后的综合管理费。2017年6月20日，林琳向伟励投资公司出具《退铺申请》，内容为：“因经营困难，特提出退铺申请，屋内所有设施设备全权由北京伟励投资公司处理”。本案审理过程中，中关村商城公司、伟励投资公司、林琳均认可合同关系已经于2017年6月20日解除。本案诉讼过程中，林琳主张涉案房屋的实测面积与合同约定的面积不符且室内温度不达标，并称中关村商城公司及伟励投资公司承诺的商业氛围与事实不符，但林琳均未能提供相应证据。林琳同时表示，合同中约定的违约金过高，如果其构成违约，请求法院予以降低。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，林琳与伟励投资公司签订的《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该合同约定履行自己的义务。现林琳及伟励投资公司以及中关村商城公司均认可合同关系已经于2017年6月20日解除，对此本院不持异议。林琳未能按照合同的约定向伟励投资公司支付2016年7月16日之后的综合管理费，且其于2017年6月20日出具《退铺申请》，因此林琳构成违约，其应当按照合同的约定承担违约责任。故伟励投资公司的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对其请求中的合理部分予以支持。需指出，林琳认为双方约定的违约金过高并请求予以降低，且伟励投资公司未能举证证明其实际损失的数额，故本院对违约金的计算标准予以酌减。林琳主张涉案房屋的实际面积与合同约定面积不符，但就其主张的事实，林琳并未提供相应证据加以证明，且合同明确约定林琳在签约时已知悉该房屋的现状，同意按现状接收房屋，并不向中关村商城公司表示任何异议，故对林琳的此项抗辩意见，本院不予采纳。林琳主张室内温度不达标，并称中关村商城公司及伟励投资公司承诺的商业氛围与事实不符，亦未能提供相应证据加以证明，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认林琳与北京伟励投资管理有限公司于2015年5月6日签订的《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》于2017年6月20日解除；二、林琳于本判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司2016年7月16日至2017年6月20日的综合管理费269019.09元，并按照每日万分之三的标准向北京伟励投资管理有限公司支付迟延付款违约金（其中:以70346.21元为基数，自2016年7月6日起计算至实际支付之日；以71509.71元为基数，自2016年10月6日起计算至实际支付之日止；以73836.68元为基数，自2017年1月6日起计算至实际支付之日止；以53326.49元为基数，自2017年4月6日起计算至实际支付之日止）；三、林琳于本判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司免租期内的管理费93794.96元；四、林琳于本判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司解除合同违约金23448.74元；五、驳回北京伟励投资管理有限公司的其他诉讼请求。如林琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11194元，由北京伟励投资管理有限公司负担4100元，已交纳；由林琳负担7094元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清人民陪审员  陈利霞人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚东方