北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初34973号原告：北京正业物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区北三环中路43号12号楼110房间。法定代表人：郑延芳，总经理。委托诉讼代理人：陈宁，女，1972年10月1日出生，汉族，北京正业物业管理有限责任公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：章佳，北京市华策律师事务所律师。被告：有研科技集团有限公司，住所地北京市西城区新街口外大街2号。法定代表人：赵晓晨，董事长。委托诉讼代理人：董明星，男，1970年9月7日出生，汉族，有研科技集团有限公司职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑光远，北京市汉达律师事务所律师。原告北京正业物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告有研科技集团有限公司（以下简称科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陈宁、章佳、被告科技公司的委托诉讼代理人董明星、郑光远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告在2019年5月30日发出的《提前终止合同通知》无效；2.请求确认被告应按《房屋租赁合同》继续履行合同，租赁期从2018年8月1日至2021年7月31日。事实和理由：原、被告双方于2018年8月1日签订《房屋租赁合同》，双方约定原告向被告承租西城区新街口外大街X号实验大楼，租赁期从2018年8月1日至2021年7月31日。2019年5月30日，被告向原告发出《通知》以有研X号院整体开发为由，要求提前终止合同，但并未提供关于有研X号院整体开发的相关批复和规划等证明文件，证明有研X号院确因整体批复而导致租赁合同无法履行，确实需要提前终止合同。原告及原告客户自2018年8月以来，花费巨资对租赁房屋进行装修整改，被告擅自单方面解除合同给原告带来巨大损失。科技公司辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。被告在2018年的5月31日向原告及法定代表人郑延芳送达了提前终止合同的通知，这份通知的作出是有事实和法律依据的，事实依据是被告确实是要把租赁房屋所在的西城区新街口外大街X号进行整体开发，在房屋租赁合同第十七条中已经约定了被告有权利提前三个月向原告发出终止合同的通知提前终止合同，被告在发出通知的时候也考虑到了原告的一些经营的这个实际情况，提前了时间实际上是7个月，在5月31日发出的时候，要求的最后合同终止时间是2019年12月31日，因此被告认为，被告发出的提前终止合同的通知是有事实依据的，不是虚构的，也有合同和法律依据，是有效的，双方的合同应该到2019年12月31日截止。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区新街口外大街X号的房屋所有权人为北京有色金属研究总院（科技公司原名称），自1999年开始，科技公司与物业公司就位于北京市西城区新街口外大街X号中的楼号或幢号X楼房（双方称之为实验大楼）建立租赁关系。2018年8月1日，出租方科技公司（甲方）与承租方物业公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一章总则，第一条本着互惠互利、共同发展的宗旨，根据《中华人民共和国合同法》和国家有关规定，经友好协商，就乙方租用甲方位于北京市西城区新街口外大街X号院实验大楼（以下简称房屋）事宜，双方达成一致意见，签订本合同。第二章租赁标的，第二条乙方租用的房屋建筑面积约11100平方米，作为乙方营业及办公用房。……第三章租赁期限，第五条房屋租赁期限为三年，从2018年8月1日至2021年7月31日。第四章租金及其他费用和支付方式，第六条房屋年租金（包括附属设备、供暖、停车场、房屋结构及屋面防水修缮）为1296.48万元／年。第七条房屋租金每季度支付一次。即每年的8月1日、11月1日、2月1日、5月1日，乙方向甲方各支付房屋租金324.12万元。第八条房屋水、电费按季度进行结算。第五章责任和权利，第九条甲方责任和权利。第十条乙方责任和权利。第六章房屋的改造和装修。第七章约定事项，第十七条本合同期内，如甲方对北京市西城区新街口外大街X号进行整体开发或公司重组等情形，甲方需要停止出租的，应提前三个月通知乙方，乙方无条件搬出，甲方无需向乙方支付任何赔偿。乙方将房屋及附属设备、停车场退回甲方，甲方按实际租赁月（不足一月按月计）核算租金，并将剩余租金退还乙方。第八章违约责任，第二十二条本合同期内，甲、乙双方均不得无故提前终止合同。如一方确因无法克服困难，须提前两个月向另一方书面申请提前终止合同。第二十三条合同期内，非本合同规定情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应退还乙方已支付的本缴费期内未履行天数的房屋租金，并向乙方支付一个半月房屋租金的违约金（即162.06万元）。第二十四条合同期内，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方除应交齐本缴费期的房屋租金外，还需向甲方支付一个半月房屋租金的违约金（即162.06万元）。第九章所其它事项。”2019年5月31日，物业公司收到科技公司2019年5月29日签署的通知，该通知内容为：“北京正业物业管理有限责任公司：根据有研科技集团有限公司（以下简称有研集团）与贵公司签订的《房屋租赁合同》，合同编号G12620189108173，租赁房屋位于北京市西城区新街口外大街X号院（以下简称X号院）实验大楼，建筑面积11100㎡，房屋租赁期为2018年8月1日至2021年7月31日。现因X号院需要进行整体开发，我方提出将上述《房屋租赁合同》的终止日期提前至2019年12月31日，请贵公司提前做好搬迁准备，并于2019年12月31日前清空并搬离上述房屋，由此带来不便，敬请谅解。特此通知。”诉讼中，科技公司提交的2018年11月26日科技公司总经理办公会纪要第四十四期显示：11月26日，赵晓晨总经理在办公楼405会议室，主持召开2018年度第四十四次总经理办公会，审议土地调配及规划建设框架协议。2019年10月8日科技公司党委会纪要显示：一、审议有研科技创新中心建设项目立项报告……。总经理办公会纪要显示：四、审议有研科技创新中心建设项目立项报告……。第一届董事会第五十九次会议决议显示：一、会议审议了有研科技创新中心建设项目立项报告的议案，南院开发指挥部办公室主任李高龙汇报了议案主要内容。经充分讨论，会议表决通过该议案，按照汇报建设方案与国管局、北京市规自委沟通。诉讼中，物业公司就第1项诉讼请求的说明：请求确认2019年5月31日发出的提前终止合同通知不产生提前解除合同的法律后果。本院认为，科技公司与物业公司签订《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同条款中的“如科技公司对北京市西城区新街口外大街X号进行整体开发或公司重组等情形，科技公司需要停止出租的，应提前三个月通知物业公司，物业公司无条件搬出”的约定，属当事人对科技公司合同的约定。科技公司出示的证据能够证明已出现上述约定的情形，因此，科技公司可以依据该条款行使合同解除权。科技公司于2019年5月29日签署的通知，属解除合同通知，符合合同约定，且不违反法律规定，产生解除合同的法律后果。物业公司的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回北京正业物业管理有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由北京正业物业管理有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇一九年十二月三十日法官助理  刘伟光书 记 员  马丽娜