重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初6086号 原告（执行案外人）：徐燕飞，男，1982年3月31日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：但亚庆，重庆志和智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张祎迅，重庆志和智律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吴世昌，男，1973年12月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 第三人（被执行人）：周雪，女，1968年2月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人（被执行人）：邢亚彬，男，1969年7月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。 第三人（被执行人）：重庆彬立地产有限公司，住所地重庆市涪陵区李渡聚龙大道188号。 法定代表人：邢亚彬，董事长。 原告徐燕飞与被告吴世昌及第三人周雪、邢亚彬、重庆彬立地产有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐燕飞及其委托诉讼代理人张祎迅，被告吴世昌到庭参加了诉讼。第三人周雪、邢亚彬、重庆彬立地产有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭。诉讼中，被告吴世昌申请对原告徐燕飞举示的《房屋转让合同》中“周雪”签名及形成时间进行鉴定，后因吴世昌无法提供合格的比对样本，鉴定材料被退回。本案现已审理终结。 原告徐燕飞向本院提出诉讼请求：1.判令停止对原告购买的的重庆市北部新区××路××号××幢××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.确认重庆市北部新区××路××号××幢××号房屋的产权归原告徐燕飞所有，并判决周雪为原告徐燕飞办理房屋过户手续。事实和理由：2007年3月，徐燕飞从周雪处以15000元的价格购买了案涉房屋的购房资格，并于2007年3月15日支付第一笔购房款81770元，于2014年3月21日付清购房尾款140000元。后因重庆市南极实业开发有限责任公司未按约定期限交房，以及周雪未配合办理房屋过户手续，导致房屋未能如期办理转移过户登记，但徐燕飞系案涉房屋的实际产权人，且早已于2016年1月实际入住涉案房屋。虽然案涉房屋现未登记在徐燕飞名下，却是周雪的原因所致，徐燕飞并无过错。在吴世昌与周雪、邢亚彬、重庆彬立地产有限公司民间借贷纠纷一案中，贵院作出执行裁定书查封了案涉房屋。执行过程中，徐燕飞对此提出执行异议，贵院审查后驳回了其异议。原告特根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条起诉来院，望判如所请。 被告吴世昌辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋是周雪的，要求继续执行该房屋。 第三人周雪书面陈述称，我与邢亚彬系夫妻关系，2014年邢亚彬的公司经营困难故向吴世昌借钱，我丈夫说服我作为共同借款人在吴世昌事先准备好的借款协议上签名捺印。全部借款均用于了公司，没有用于家庭开支。案涉房屋是我所在的单位（重庆市两江新区人和实验学校）的集资性质的房屋，我将该房屋收取转让费后卖给了徐燕飞，后该房屋烂尾很长时间才解决，故没办法及时给徐燕飞变更房屋登记手续。恳请法院能维护徐燕飞的利益，我和徐燕飞之间事实上已经转让了案涉房屋。 第三人邢亚彬、重庆彬立地产公司书面陈述称，2014年5月，因重庆彬立地产公司经营困难向吴世昌借款了300万元，吴世昌要求我妻子周雪也作为共同借款人。全部借款均用于了公司事务，没有一分钱用于家庭。事实上，欠吴世昌的借款本金只剩200万元。周雪名下的案涉房屋是她学校的集资房，因当时经济条件好，我完全赞同她将案涉房屋收取了一点转让费后卖给了徐燕飞，后因为房屋烂尾没有及时给徐燕飞办理房屋登记手续。案涉房屋事实上已经转让给了徐燕飞，吴世昌不应继续查封。 经审理查明：吴世昌与周雪、邢亚彬、汪世会、重庆彬立地产公司民间借贷纠纷一案，2015年12月29日，本院作出（2015）渝北法民初字第17456号《民事调解书》，双方自愿达成协议，由周雪、邢亚彬于2016年1月5日前支付吴世昌借款本金3000000元及自2014年5月21日起至2015年7月23日的资金利息840000元，以上共计3840000元；周雪、邢亚彬支付吴世昌以3000000元为计算基数，自2015年7月24日起至实际支付之日止的资金利息，利随本清；重庆彬立地产公司公司在上述范围内承担连带保证责任。后，周雪等未自动履行还款义务，吴世昌申请执行来院。2016年10月18日，本院作出（2016）渝0112执273-2号执行裁定书，查封周雪名下位于重庆市北部新区人和胡杨路39号3幢5-4号房屋。2016年10月18日，我院将执行裁定书及协助执行通知书送达至相关房管部门。 在执行过程中，案外人徐燕飞对执行标的提出书面异议。本院审查后于2019年2月21日作出（2019）渝0112执异45号执行裁定书，驳回了徐燕飞提出的异议。2019年3月6日，原告徐燕飞对裁定不服，向本院提起本案之诉。 另查明，2007年3月15日，人和实验学校周雪（出售方、甲方）与徐燕飞（购买方、乙方）签订《房屋转让合同》，载明：“甲方将其拥有集资权的重庆市××苑内××栋××号清水房一套转让给乙方。乙方及时支付甲方户头费15000元后，甲方将产权证号交付给乙方。乙方付清所有房款后即拥有该房屋的产权。房屋土地确权办证由甲方积极协助过户给乙方，如现在不能办理过户，五年后由甲方办理转让过户给乙方。”双方在该协议尾部签名捺印。 2007年3月15日，周雪出具书面收条，载明：“今收到徐燕飞户头费15000元。”2007年3月15日，《重庆市商业银行现金进账单》中载明，周雪向重庆市南极实业开发有限责任公司支付购房款817780元。2014年3月21日，重庆市南极实业开发有限责任公司出具书面收据，载明徐燕飞以现金方式支付××购房款140000元。 2015年3月24日，徐燕飞的妻子李晓艳（发包方）与重庆格调华冠装饰工程有限公司（承包方）签订了××苑××号房屋（即案涉房屋）的装修工程施工合同。徐燕飞一家人自2016年1月接房、装修完毕后一直居住在此处，并按时交纳物业费。 2016年2月22日起，周雪向其工作的学校请长假未上班，至2018年9月正常上班。2016年5月25日，涉案房屋登记至周雪名下。 庭审中，原告徐燕飞陈述称2016年拿到房产证后便找周雪办理过户，但因周雪不在重庆，一直未办理过户，2018年10月去办理过户时，才知晓房屋已被查封。 上述事实，有（2016）渝0112执273-2号执行裁定书、协助执行通知书、（2019）渝0112执异45号执行裁定书、房屋转让合同、收条、收据、重庆市商业银行现金进账单、结婚证、设计委托协议、装修管理服务协议、装修工程施工合同、装修费收据、物业费收据、重庆市南极实业开发有限责任公司证明、重庆泰和居物业管理有限公司证明及当事人陈述等在案为据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在被告申请查封涉案房屋前，原告徐燕飞与被告周雪签订的《房屋转让合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，原告徐燕飞已实际支付全部购房款且已从2016年1月实际占有使用涉案房屋。本案的争议焦点即涉案房屋未办理过户登记是否因原告自身原因。经查明，案涉房屋于2016年5月25日登记至周雪名下，至2016年10月18日本院查封该房屋不到五个月，原告徐燕飞未办理过户手续不属于怠于行使权利，同时，周雪自2016年2月22日即向学校请长假，至2018年9月才回校正常上班，据此，原告徐燕飞在查封前无法找到周雪办理过户手续亦属正常，综合考虑上述因素，本院认为涉案房屋在查封前未能过户非因原告自身原因造成。本院对于原告要求停止案涉房屋执行的主张予以支持。 对于原告要求确认案涉房屋的产权归其所有并办理房屋过户手续的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求，人民法院可以在判决中一并作出裁判。该条规定的“确认权利”系对物权、知识产权等的确认，而非因合同、侵权等产生的债权的确认，故原告要求第三人周雪办理过户手续也不属于本案审理范围，应另案处理。因原告与周雪之间尚未办理过户手续，亦不符合我国物权法第二十八条、第二十九条和第三十条规定的物权取得方式，故原告尚未取得案涉房屋的所有权，本院不予确认。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 停止对周雪名下的位于重庆市北部新区××路××号××幢××号房屋的执行； 驳回原告徐燕飞的其他诉讼请求。 本案受理费5800元，由原告徐燕飞负担2900元，第三人周雪负担2900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本院（2019）渝0112执异45号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘长军 审 判 员  王 濛 人民陪审员  晏慧耘 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  何采临