浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3180号 上诉人（原审原告、反诉被告）：郑冬娥，女，1952年12月27日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：傅德法，浙江思源昆仑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江省三门新城投资开发有限公司。住所地：三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴川海，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司办公室工作人员。 上诉人郑冬娥因与被上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称三门新城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2019）浙1022民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，于同年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人郑冬娥及其委托诉讼代理人傅德法，被上诉人三门新城公司的委托诉讼代理人吴川海、叶燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑冬娥上诉请求:1.撤销三门县人民法院（2019）浙1022民初1506号民事判决第三、四项;2.改判三门新城公司支付给郑冬娥逾期交房违约金，该违约金计算以己付款项514433元为基数，按照每日万分之三，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止（至起诉日止为239211.35元）；3.改判三门新城公司支付给郑冬娥逾期交证、协助办证违约金，该违约金计算以己付款项511433元为基数，按照每日万分之一，自2015年4月1日起计算至实际交证和协助办证之日止（至起诉日止为75107.22元）；4.三门新城公司退还给郑冬娥多收房款168049.50元及不当收取的滞纳金1700元，并赔偿前述款项对应的利息损失，利息按照月利率2%从2014年2月15日起计算至实际还款之日止（至起诉日止为208905.5元）；5.三门新城公司赔偿给郑冬娥逾期交房造成房屋价值损失20516.88元。6.本案一、二审诉讼费用全部由三门新城公司负担。事实与理由：（一）一审判决认定《商品房买卖合同》约定郑冬娥参与联建后取得的不动产为房屋和车位是错误的。案件中的证据《商品房联建协议》《购房需求意向书》均形成于2010年3月，且规定为“可配售车位”“每套房认购金（含车位意向金）”内容，没有规定“必须购买车位”等内容。2012年8月双方签订的《商品房买卖合同》也明确约定买卖的房产不包括车位。（二）一审判决认定商品房价款、联建款为506358元证据不足。房屋价格应该是每平方米2500元。三门新城公司举证的《会议纪要》等证据，仅仅为要求预交款项等事项，而没有涉及联建房的最后决算价和结算价，三门新城公司也没有举证证明联建房的基础建设成本价、经过联建单位认可或者郑冬娥认可的联建房最后结算价。对“由建设管理协调委员会共同讨论确定的所有联建房一户一价的价格（目）表和决议”，三门新城公司未予公布。郑冬娥向一审法院申请调取关于房价的证据，请法院责令三门新城公司提供可以结算商品房价款的证据，一审法院不予支持错误。（三）一审法院认为“交房、交证期限的约定应作出相应调整”“(郑冬娥)未提交证据证明变更后的交房、交证期限”“其已向被告提出交证、协助过户的要求”错误。《商品房买卖合同》已经明确约定：“出卖人应当在2014年12月31日前交付房屋”“于2015年3月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”，三门新城公司违约应当承担支付违约金、继续履行的违约责任。案涉房屋在2014年12月31日前已经竣工验收、符合交付的条件，三门新城公司也实际交付给了部分联建户房屋用于居住、使用。三门新城公司主张“交房、交证期限的约定应作出相应调整”应承担举证责任。即使是按照三门新城公司主张的“变更后的交房、交证期限”，郑冬娥于2018年3月21日交款后，三门新城公司就应当马上交房、交证。 三门新城公司辩称：（一）案涉房屋是联建商品房，具有特殊性。房屋是联建委员会负责管理开发，销售给机关事业单位的职工，其成本价格的构成是楼面价500元每平方米，再加上建设成本、法定税收、法定费用以及每平方米50元的管理费组成，房屋价格的组成在联建协议中就已经明确。建设过程中，按照预估价进行收取，一个房屋一个车位，完成施工后最后进行结算。在规定的时间内，所缴纳的联建购房费，没有缴纳的，要按照每个节点一分五计付利息。购房者要听取服从联建委员会的决议，联建委员会是由九家联建单位以及开发商构成。开发商在本案中只收取每平方50元的管理费。郑冬娥以住建局职工的名义参与了联建商品房，应该服从联建管理委员会作出的会议要求，这是参与联建商品房的原则。（二）郑冬娥联建房屋每平方米2500元的意见没有事实和法律依据。房价款是由车位和主体价格两部分构成，当时的预估价均价是按照每平方米3600元进行预付，实际过程中再进行修订。（三）交房期限为2014年12月30日，这是统一时间通知的，郑冬娥认为交房时间变更是错误的。（四）在一审时，郑冬娥住址都没有变更，三门新城公司办理手续、解除购房意向书时，都是按照其所预留的地址发送特快专递。而且郑冬娥后期不止一次到公司，三门新城公司认为郑冬娥要房屋没有关系，按照规定，要补清购房款以及相应的利息，给其最后交款时间2015年12月26日。郑冬娥始终未按期交款。 三门新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持三门新城公司的一审诉求；2.一、二审诉讼费用全部由郑冬娥负担。事实和理由：（一）三门新城公司有权解除双方的购房关系。2015年12月31日《君临城邦二期历史遗留有关问题协调会》会议记录中明确规定，各分期付款的业主最后一批房款交款日期截止到2016年1月20日,逾期并从各阶段逾期欠款之日起按1.5%月利率收取利息。依照双方2012年8月22日签定的购房合同约定：郑冬娥逾期付款超过30日，三门新城公司有权解除双方的购房关系。一审己经查明郑冬娥拖欠房款数次超过30日，明显违约，三门新城公司有权解除合同。（二）三门新城公司和郑冬娥没有签订正式房屋买卖合同，郑冬娥不愿意遵守联建商品房约定，故现有合同缺乏客观要件，只是购房意向。（三）“君临城邦”二期住宅系联建商品房，由联建协调委员会和三门新城公司采取双重通知的方法通知各联建户交款交房，郑冬娥知道且应该知道交款的时间节点及交房时间。三门新城公司也多次通过联建单位通知、邮政通知，按郑冬娥预留的联系地址及电话通知其交款交房，三门新城公司已经完成通知义务，一审法院认定错误。 郑冬娥辩称：（一）双方已经在2012年8月22日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定买卖房屋的具体位置坐落于31幢一单元901室，建筑面积为135.17平方米，交房时间期限为2014年12月31日，产权登记约定是出卖人于2015年3月31日取得权属证书，交付给买受人。房屋单价不高于每平方米2700元，具体房屋由建设单位共同确认，房款多退少补。对房屋购买的约定已经构成了完整的买卖合同。（二）三门新城公司没有举证证明其履行了通知交房、通知交款的义务。（三）三门新城公司主张解除合同的理由不能成立。在二期遗留问题相关会议纪要里明确，第六期宽限期到2016年1月20日届满，第七期要到项目审计以后再确定收款时间。可是三门新城公司至今没有举证证明项目审计的情况和收取款项的时间。郑冬娥已经超额支付了购房款，没有任何违约行为。三门新城公司无权解除合同。（四）即便三门新城公司享有合同解除权，其后续行为已经表明其放弃了解除权。郑冬娥于2018年3月21日向三门新城公司付款，三门新城公司已经出具收据。结合三门新城公司在一审时也通知郑冬娥交房，可以认定三门新城公司已经自愿放弃其享有的合同解除权。 郑冬娥向一审法院起诉请求：一、判令三门新城公司将《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）项下的房屋权属过户登记至郑冬娥名下，并实际交付房屋；二、判令三门新城公司支付给郑冬娥逾期交房、交证违约金，其中，逾期交房违约金以已付房款514433元为基数，按每日万分之三，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止（暂算至起诉日为239211.35元），逾期交证违约金以已付房款514433元为基数，按每日万分之一，自2015年4月1日起计算至实际交房之日止（暂算至起诉之日为75107.22元）；三、判令三门新城公司返还给郑冬娥多收房款人民币168049.50元及不当收取的滞纳金1700元，并赔偿前述款项对应的利息损失，利息损失按月利率2%自2014年2月15日起计算至实际付款之日止（暂算至起诉之日为208905.50元）；四、判令三门新城公司赔偿给郑冬娥逾期交房造成的房屋价值损失20516.88元（房屋售价344683.50元÷70年÷12月/年×50月）。 三门新城公司向一审法院反诉请求：解除郑冬娥、三门新城公司签订的《商品房买卖合同》。 一审法院认定事实：2010年3月17日，三门新城公司与三门县建设规划局签订《商品房联建协议》。案外人何卫明以三门县建设规划局职工身份取得参与联建资格，并向三门新城公司及三门县建设规划局提交了《购房需求意向书》。郑冬娥在经过三门县建设规划局同意后，从何卫明处受让了联建参与资格，并向三门新城公司提交了《购房需求意向书》。2012年8月22日，郑冬娥与三门新城公司签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，郑冬娥参与联建后可取得的不动产为坐落于君临城邦二期31幢1单元901室的房屋及车位。《商品房买卖合同》约定，三门新城公司应于2014年12月31日前交付房屋，于2015年3月31日前交付土地、房屋权属证书。三门新城公司逾期交房、交证的，郑冬娥有权要求三门新城公司支付逾期交房、交证违约金。其中，逾期交房违约金以已付房款为基数，按每日万分之三，自2015年1月1日起计算至实际交房之日止。逾期交证违约金以已付房款为基数，按每日万分之一，自2015年4月1日起计算至实际交房之日止。若郑冬娥逾期付款超过三十日的，三门新城公司有权解除合同，并按累计应付款的3%向郑冬娥收取违约金；三门新城公司愿意继续履行合同的，合同继续履行，郑冬娥需按日支付逾期应付款万分之三的违约金。根据《商品房联建协议》及联建单位的后期决议，案涉房屋的联建款为506358元，其中，房屋联建款402807元，车位联建款103551元。前四期联建款支付完毕后，第五期应于2013年11月20日前支付117815元，第六期应于2014年10月25日前支付，第七期联建款可等到项目审计后再确定支付时间。支付前六期联建款的宽限期为2016年1月20日，若购房户于该日之前支付的，可无需支付第六期联建款的滞纳金，但仍需按每月0.7%支付前五期的滞纳金，若购房户未于该日之前支付的，应按照每月1.5%支付前六期的滞纳金。第六期及第七期应支付的联建款共78543元，但基于三门新城公司提交的证据，尚无法确定第六期及第七期分别应支付的联建款的具体金额。联建款的催告采取双重通知的形式，即三门新城公司给每户联建业主发放交款通知，各联建单位同时通知本单位联建业主。郑冬娥在支付了意向金及前四期联建款共310000元后，于2014年2月15日、2014年5月14日、2018年3月21日分别支付联建款50000元、45000元、109433元，合计交款联建款共514433元。目前，三门新城公司尚未交房、交证。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉房屋为三门新城公司与九家联建单位合作建设的联建房，郑冬娥从他人处受让了参与联建资格，并向三门新城公司提交了《购房需求意向书》，应明确知道并认可了三门新城公司与三门县建设规划局签订的《商品房联建协议》。故郑冬娥、三门新城公司双方均应受《商品房买卖合同》《购房需求意向书》《商品房联建协议》及联建会议决议的约束，双方均应按前述合同及决议履行自己的义务。 一、无法认定郑冬娥存在违约，三门新城公司无权解除合同 案涉房屋的联建款为506358元。郑冬娥支付了意向金及前四期联建款后，于2014年2月15日、2014年5月14日、2018年3月21日分别支付了联建款50000元、45000元、109433元，用于支付第五、六、七期的款项。虽然根据联建单位与三门新城公司之间形成的决议，郑冬娥应于2013年11月20日前支付第五期联建款117815元，于2014年10月25日前支付第六期联建款（第五、六期宽限期截至2016年1月20日），于项目审计结束后按三门新城公司与联建单位确定的期限支付第七期联建款，第六、七期联建款共78543元。但是，按照三门新城公司与联建单位之间的决议，催告支付联建款采取双重通知的形式，而三门新城公司提供的证据尚无法证明，三门新城公司或联建单位于郑冬娥支付第五、六、七期联建款前，已通知郑冬娥前述各期联建款的支付期限，故无法认定郑冬娥在支付第五、六、七期联建款前已经知道支付期限，更无法认定郑冬娥存在逾期支付联建款的违约行为。 根据《商品房买卖合同》的约定，郑冬娥逾期付款超过三十日的，三门新城公司有权选择解除合同。但三门新城公司提供的证据尚不足以证明郑冬娥逾期付款超过三十日这一解除条件的成就，故对三门新城公司关于解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。 二、郑冬娥有权要求三门新城公司交付房屋，并协助办理案涉房屋权属过户登记手续，但无权要求三门新城公司支付逾期交房、交证违约金或赔偿迟延交房造成的损失 郑冬娥已支付全部联建款，三门新城公司应及时履行交房、协助过户。故对于郑冬娥请求三门新城公司交付案涉房屋，并协助办理案涉房屋权属过户登记手续的诉讼请求予以支持。郑冬娥请求三门新城公司支付逾期交房、交证违约金并赔偿迟延交房造成的损失，但按照《商品房买卖合同》约定，三门新城公司应于2014年12月31日前交付房屋，于2015年3月31日前交付土地、房屋权属证书，但前述有关交房、交证期限的约定，应根据后期三门新城公司与联建单位之间形成的有关各期联建款支付期限的决议作出相应调整，且郑冬娥实际付清全部联建款的日期亦为2018年3月21日，其又未提交证据证明变更后的交房、交证期限，及其已于提起诉讼前向三门新城公司提出过交证、协助过户的要求，故无法认定三门新城公司存在逾期交房、交证的违约行为，对郑冬娥要求三门新城公司支付交房、交证违约金，并赔偿逾期交房造成的损失的诉讼请求不予支持。 三、郑冬娥有权要求三门新城公司偿还多付的联建款并赔偿利息损失 按照《商品房买卖合同》及三门新城公司与联建单位之间的决议，案涉房屋的联建款为506358元，郑冬娥实际支付的联建款为514433元，郑冬娥有权要求三门新城公司返还多付的联建款8075元，并赔偿相应的利息损失。郑冬娥主张利息损失按每月2%计算，但未提交证据证明利息损失的计算依据，依法调整为按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率计算。据此，对于郑冬娥关于要求三门新城公司返还多付的联建款168049.50元，并按每月2%赔偿利息损失的诉讼请求，在联建款8075元，利息损失按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率计算的范围内予以支持。郑冬娥主张三门新城公司应返还其所付的滞纳金1700元，但其提交的证据无法证明其支付了该笔款项，故对其关于要求三门新城公司返还已付滞纳金1700元的诉讼不予支持。 另外，三门新城公司主张郑冬娥提出的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不应支持，但根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或应当知道权利被他人侵害时起计算，三门新城公司并未举证证明，郑冬娥知道或应当知道其权利被他人侵害的起算时间，故对于其有关诉讼时效的抗辩不予采纳。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助郑冬娥将坐落于“君临城邦”二期小区第31幢1单元901室的房屋的权属过户登记至郑冬娥名下；二、限浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于“君临城邦”二期小区第31幢1单元901室的房屋交付与郑冬娥；三、限浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还给郑冬娥多付的联建款8075元并赔偿利息损失，利息损失按中国人民银行公布的人民币同期同类贷款基准利率自2018年3月21日起计算至三门新城公司实际支付之日止；四、驳回郑冬娥的其他诉讼请求；五、驳回浙江省三门新城投资开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费10935元，由郑冬娥负担10000元，由三门新城公司负担935元；反诉案件受理费80元，由三门新城公司负担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点在于：（一）郑冬娥与三门新城公司买卖的标的是否包括车位以及案涉房屋的总价应为多少；（二）三门新城公司是否有权解除本案商品房买卖合同；（三）郑冬娥是否有权请求三门新城公司赔偿逾期交房、交办证的违约损失。 关于郑冬娥与三门新城公司买卖的标的是否包括车位以及案涉房屋的总价应为多少。本案联建房是三门新城公司与九家联建单位合作建设的联建房，带有职工福利性质。郑冬娥从三门县建设规划局的正式职工何卫明处受让了联建资格，对《商品房联建协议》应为明知。《商品房联建协议》已经明确了一套商品房配售一个地下车库的车位、房屋最终结算单价和付款方式在造价预算确定后由三门新城公司与三门县建设规划局双方再行商议等内容。联建单位在房屋建设过程中形成的会议纪要对郑冬娥、三门新城公司具有拘束力。一审法院根据历次“君临城邦”二期联建房工作会议的会议纪要，认定案涉房屋地上建筑（房屋）的单价为2980元/㎡（基础单价2780元/㎡+朝向差价50元/㎡+楼层差价30元/㎡·层×5层），面积为135.17㎡，联建款为402807元，地下建筑（车位）的联建款为103551元正确。郑冬娥上诉主张双方买卖标的不包括车位、房屋单价应为每平方米2500元等理由无事实依据，本院不予支持。 关于三门新城公司是否有权解除本案商品房买卖合同。历次“君临城邦”二期联建房工作会议的会议纪要已经确定房屋联建款的支付期限，但是三门新城公司未能提供证据证明每次会议纪要相关内容已经通知到郑冬娥，无法认定郑冬娥明知每期付款的期限。再者，郑冬娥于2018年3月21日支付最后一笔联建款109433元后，三门新城公司已相应地出具了联建款收据予以接收。三门新城公司现主张郑冬娥逾期付款，其有权解除合同，本院不予支持。 关于郑冬娥是否有权请求三门新城公司赔偿逾期交房、交办证的违约损失。郑冬娥已经支付案涉房屋的全部联建款，三门新城公司应当履行交付房屋、办理过户登记的义务。对于郑冬娥多付的8075元和相应的利息，三门新城公司应当予以返还。《商品房买卖合同》虽然约定三门新城公司应于2014年12月31日之前交付房屋，2015年3月31日之前交付土地、房屋权属证书，但郑冬娥至2018年3月21日才付清房款，又未提供证据证明在付清房款后向三门新城公司主张过交房、交办证，故对郑冬娥要求三门新城公司支付逾期交房、交办证违约损失的请求不予支持。 综上所述，三门新城公司、郑冬娥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 郑冬娥上诉部分二审案件受理费11000元，由上诉人郑冬娥负担；浙江省三门新城投资开发有限公司上诉部分二审案件受理费80元，由浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 卢益民 审 判 员 吴 谦 审 判 员 邬卫国 二〇一九年十二月三十日 代书记员 严 凌 -14- -13-