浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初17645号 原告：殷菊爱，女，1953年12月19日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：汤佳女,浙江月白律师事务所律师。 被告：赵铁飞，男，1965年10月19日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：杨泽纪,浙江靖光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许淇凯,浙江浣纱律师事务所律师。 第三人：阮张里，男，1951年9月14日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：阮铁锋（系阮张里之子），男，1991年2月25日出生，汉族，住诸暨市。 原告殷菊爱与被告赵铁飞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，经原告申请，本院依法追加阮张里作为本案第三人参加诉讼，并于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告殷菊爱的委托诉讼代理人汤佳女，被告赵铁飞及其委托诉讼代理人杨泽纪、许淇凯、第三人阮张里的委托诉讼代理人阮铁锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 殷菊爱向本院提出诉讼请求：1.要求判令原告丈夫阮张里和被告于2001年6月27日签订的房屋转让协议无效；2.判令被告立即返还原物即争议房屋，如不能返还上述原物，则要求被告折价赔偿115000元（房屋价值预估100000元加上转让费15000元）。庭审中，原告变更第2项诉讼请求中折价赔偿115000元为折价补偿100000元（房屋价值预估100000元）。事实与理由：2001年6月27日，原告丈夫阮张里（政府人口普查时认定为文盲）未经家庭人员同意，擅自把位于本村的住宅（一间，三层，占地40平方米，总建筑面积120平方米）转让给被告，转让价款15000元。此后，原告丈夫对原告称将诉争房屋租赁给被告，不存在转让情况。今年9月下旬，原告丈夫阮张里才将房屋转让的事情告诉原告。原告及子女得知后，明确告诉被告不同意转让，认为该转让协议自始无效。原告方认为：1.赵铁飞已从其父母处分得一间半平台屋并翻建为三层（本村上沙滩268号），其名下已具有宅基地的事实，后被告又向诸暨市国土局申请，经批准在本村还有120平方米的宅基地（批准号：诸土字2010第3486号）。被告在已经有两处宅基地的情况下再受让原告的唯一住宅，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于农村宅基地“一户一宅”的法律规定；2.上述房屋转让协议的签订未经合法程序，没有原告签字，也没有村委会干部签字和村委会盖章确认；3.这一间三层楼是原告家庭唯一的住宅，是原告夫妻和已成年子女的共同财产，原告丈夫阮张里没有单独处分该财产的权利；4.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条还规定：“农村农民出卖住宅后再申请宅基地的，不予批准”，故对原告家庭来说，将永远不能申请宅基地，这也是至今原告全家不同意转让也没有办理过户的根本原因；5.被告于2019年10月2日至10月4日私自将上述房屋进行拆除，尽管原告第一时间通过报警和向暨阳街道办事处汇报等方式对其拆除房屋的违法行为进行阻止，但最终还是被其拆除。综上，原告认为，被告利用原告丈夫系文盲，对各种事物的认知水平低下，用欺骗的手段，以显失公平的价格，私自与原告丈夫签订房屋转让协议，并将其恶意拆除，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于“一户一宅”的相关规定，也违背了文明社会的公序良俗。经原告多次与被告交涉无果。庭审中，原告明确涉案房屋转让协议违反了法律强制性规定，故合同无效。 赵铁飞答辩称：1.原告主张本案合同因违反强制性规定因而无效，其诉状中提到的规定是《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，被告认为该条乃是对农村村民通过申请审批程序初始取得宅基地使用权的规定，该条并未禁止农村村民出卖住房，与此相反的是该条第四款规定农村村民出卖出租房屋后再申请宅基地的不予批准，可以看出上述条文是允许农村出卖住房的，故上述条款并非认定合同无效的法律依据；2.依据八民会议纪要第十九条第二款规定，农民只有将其宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同才会无效，就本案而言，第三人与被告均系本集体经济组织成员，涉案合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，故转让行为对本集体经济组织享有的土地使用权不构成影响，且该份房屋转让协议系第三人与被告的真实意思表示，应属合法有效；3.原告诉称第三人未经原告及家人同意擅自出卖房屋，阮张里告诉原告是将房屋租赁给被告，原告是在今年9月才知道房屋转让的事情，被告认为不是事实，实际上，阮张里家2001年前从本村村民赵芳处购买了宅基地开始建房，后因无资金建房，故在本村村民赵方耘的牵线下卖房，同年阮张里还有一处房屋卖给其兄弟阮张水，阮张里建好房屋后一直居住在该屋，被告购房后即对房屋进行装修居住至今，原告在近二十年内未提出过异议，原告从未讨过租费，被告也从未支付过租费，被告还借用涉案房屋的一面墙违章建房，该行为在农村如不经主人同意必定会发生纠纷，但原告一家人从未提出异议；4.从被告提供的证据中可见，被告向第三人购房时是无房无宅基地的，2010年9月10日，被告向政府申请建房用地，经批准获得120平方米宅基地，2019年5月14日，暨阳街道城建国土联席会议会议纪要明确拆除从阮张里处购买的房子并注销集体土地使用证及对连体违章建筑处置到位后允许进行移位审批，这也说明被告的宅基地至今未放样，且一户一宅规定系管理性强制性规定，被告购房在先，申请宅基地在后，不违反一户一宅的规定；综上，请求法院驳回原告全部诉请。 阮张里答辩称：第三人确实将涉案房子出卖给了被告。 殷菊爱为证实自己的主张，向本院提供以下证据： 1.集体土地使用权登记呈报表1份，以证明涉案房屋的土地使用权人系第三人及土地信息。经质证，被告及第三人对证据真实性、关联性、合法性无异议。 2.农村私人建房用地呈报表1份，以证明涉案房屋的建房信息及房屋在册人信息。经质证，被告及第三人对证据真实性、关联性、合法性无异议。 3.房屋转让协议1份，以证明2001年6月27日，原告丈夫即第三人与被告签订房屋转让协议，将涉案房屋折价15000元转让给被告的事实。原告同时陈述，协议上只有第三人和被告的签字，没有涉案房屋共同所有人即本案原告及原告子女的签字。经质证，被告对证据真实性、关联性、合法性无异议，该证据恰好证明合同系第三人与被告的真实意思表示，合同合法有效。第三人无异议，并表示协议上系其自愿签字的。 4.五浦头村门牌号码××份，以证明被告已从父母处分得1间半平台屋即已有宅基地的事实。经质证，被告对证据真实性、关联性均有异议，该份登记表系复印件，且仅依据该份证据也无法达到原告的证明目的。第三人无异议。 5.农村私人建房用地呈报表1份，以证明被告又于2010年9月10日申请宅基地，被告在2010年之前已经有宅基地及住房的事实。经质证，被告对证据中的承诺书的真实性有异议，认为该承诺书承诺人是寿铁飞，并非被告，与本案无关，对呈报表其他材料的三性无异议，但是其中的分家书、分居证明都能够证明被告向第三人购买房屋时仅仅是暂住在父母家中，自己并无房产，呈报表发生于买房之后，不影响涉案房屋转让协议的效力。第三人无异议。 6.拆房照片2份，以证明被告私自拆除原告房屋的事实。经质证，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为涉案房屋系因违章建筑被政府强制拆除，并非被告拆除，故该证据无法达到原告的证明目的，也与涉案房屋转让协议的效力无关。第三人无异议。 7.地籍档案查询单1份，以证明涉案房屋的集体土地使用证至今尚登记于第三人名下，未被注销的事实。经质证，被告对证据真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据和本案协议效力无关，按照交易习惯，权证交付即视为完成交易。第三人无异议。 赵铁飞为证实其主张，向本院提交了以下证据： 8.诸暨市暨阳街道五浦头村民委员会、诸暨市暨阳街道五浦头村股份经济合作社出具的情况说明1份，以证明第三人出卖的住房并非唯一住房，第三人从本村赵芳处购买了宅基地建造了房屋，现居住在该屋；第三人当时建房资金困难，2001年在赵方耘牵线下出售老房给被告，房屋转让协议由赵方耘执笔，被告对该房屋进行了装修并一直居住至今，其家人原告及其子女对此明知，从未提出过异议；2001年第三人还有一处住宅出售给阮张水；五浦头村民之间买卖房屋十分常见，已成惯例。经质证，原告对证据真实性、合法性和真实性有异议，村委会出具证明，其相关负责人应当出庭作证，否则不能认定为有效证据，情况说明中提及的第1、3、4点与本案无关，第2点恰好能够证明涉案房屋转让协议仅有第三人与被告签字，无原告及子女签字，更未经村委会同意盖章确认，故村委会不知晓当时转让的事实，更无法得知原告是否知晓转让情况，退一步讲，如果村委会知晓转让的事实，则其在明知被告具有宅基地和住房的前提下，又于2010年10月10日出具了审批建房户老房情况说明，则应当追究村委的责任。第三人无异议。 9.落款为赵方耘的情况说明一份，以证明原告一家从本村赵芳处购买宅基地后，因缺钱建房，由赵方耘牵线将老房卖给被告。经质证，原告对赵方耘的证人证言的真实性、合法性有异议，因为其未出庭作证，即使说明的内容真实，也可看出转让协议无效。第三人无异议。 10.落款分别为诸暨市暨阳街道五浦头村村民章志安、章国明、陈平、章建东、章水灿、赵铁风的情况说明各1份，以证明原告一家从本村赵芳处购买宅基地后，因缺钱建房，由赵方耘牵线将老房卖给被告；证据8上载明的赵铁风在出庭作证前一天被人打伤住院，无法出庭作证，但赵铁风明确证据8中其名字系其所签，情况说明上的内容是真实的。经质证，原告认为情况说明中的说明人应该系证人，证人未出庭作证，转让协议签署时证人并未在场，不清楚转让事实，且情况说明都是统一格式打印，无法达到被告的证明目的。第三人无异议。 11.申请证人章某（现任村支书）出庭作证，以证明诸暨市暨阳街道五浦头村村委会出具的证明的真实性。证人陈述，被告提供的证据8上其名字系其所签，五浦头村村委会的印章也系其所盖，其是看了情况说明内容后再签字盖章的，其上的内容是真实的，其上另外两名签字的人也系村两委会的人；其在涉案房屋旁边开店，听村民说第三人是将房子卖给被告的，从未听说过是租的；被告买房后，在房子旁加了一堵头墙，系违章建筑；签订本案的转让协议时其和情况说明上签字的另外两位人员均不在场；原、被告发生纠纷后，第三人的儿子拿了涉案的转让协议给其，原告、第三人或两人的儿子从未告诉过其房屋买卖的事情。经质证，原告及第三人认为证人在协议签订时未在场，在法院询问时其也明确表示第三人、本案原告及家属均没有告知过其房屋已转让，故证人证言不应采纳。第三人无异议。 12.询问笔录1份，以证明诸暨市国土资源局工作人员侯海琪、周洁于2019年2月1日在第三人家里做笔录，为审批被告的宅基地，向第三人询问被告向第三人购买住宅的情况，在第三人做询问笔录时其一家人都在场，未提出任何异议，证明第三人是将涉案房屋卖给被告，而非租给被告。经质证，原告对证据三性均有异议，该笔录中因为第三人在户口本上显示系文盲，不可能有询问笔录的语言概括能力，上面的签字也非第三人本人所写，笔录上也没有写明该笔录有对第三人进行宣读或解释，所以笔录上的情况是否属实不明确，该份笔录仅是对第三人进行询问，未对房屋共有人即原告和家属进行询问，也没有原告及家属的签字。第三人无异议，并陈述上述笔录确系2019年2月1日国土局工作人员在第三人家里对第三人所作，当时开始时原告及第三人所生的儿子阮铁锋在场，后来去做饭了，笔录上“看过属实阮张里”的内容系阮铁锋所写，其上的手印系第三人本人所按，笔录内容由阮铁锋稍微看了下，没有仔细看。 13.落款为侯海琪、周洁（暨阳街道工作人员）的情况说明1份，以证明2001年第三人与被告的房屋转让情况，侯海琪、周洁在做证据13的询问笔录时原告及其儿子媳妇都在场，当时未提出过异议。经质证，原告对证据的合法性和证明目的有异议，该情况说明如果属于证人证言，应由两人出庭作证，否则不予采纳，说明的内容也不真实，内容中提及原告及原告儿子儿媳当时均在场，说明人是如何得知上述人员在场，能否准确辨认出原告儿子儿媳，且询问笔录中也没有原告的签字，说明人也未对原告进行询问，故说明人陈述参与了整个询问过程不真实。第三人无异议。 14.诸暨市人民政府暨阳街道办事处会议纪要1份[2019]11号，以证明暨阳街道组织召开街道2019年第三次城建国土联席会议，讨论因被告审批宅基地，需拆除被告从第三人处购买的房屋，证明被告没有违反一房一宅的规定。经质证，原告对证据合法性有异议，要求被告明确证据来源，对关联性无异议，本案系确认转让合同无效，该会议纪要仅是确认原批文是否有效，这只是一个假设性的讨论，并未进行实际性的确认，被告提到的涉案房屋系违章建筑更没有证据提供，如果房屋拆除行为属于行政行为，原告也保留行政诉讼的权利。第三人无异议。 15.收件单、集体土地使用证复印件各1份，以证明第三人和被告签订房屋转让协议后即将涉案房屋的集体土地使用证交付给被告，说明协议系双方真实意思表示，同时，按照农村房屋买卖交易习惯，将权证交给对方即为完成交易。经质证，原告对证据三性及证明目的均有异议，认为该收件单形成时间无法确认，故真实性无法确认，且材料收取系公职行为，应由诸暨市国土资源局盖章确认，另该证据无法证明房屋买卖系真实意思表示，也无从证明第三人自愿将土地使用证交付给被告，即使交付，但未经原告知晓和许可，集体土地使用证系复印件，真实性由法庭审核，对于举证目的有异议，无法证明第三人自愿将使用证交付给被告，即使交付，认为未经原告知晓和许可，且不动产买卖应以登记作为所有权转移而非交付使用证。第三人认为其对被告有无上交收件单中的材料并不清楚，当时第三人确实在未告知家人的情况下把集体土地使用证交付给了被告，但房屋土地使用证还是登记在第三人名下，被告无权私自拆除。 本院对上述证据的分析、认证情况如下：证据1、2，被告及第三人无异议，予以认定；证据3，被告及第三人无异议，且第三人明确协议上其名字系其自愿所签，系其真实意思表示，故本院予以认定；证据4，真实性无法确认，不予认定；证据5，呈报表中承诺书的承诺人非被告，不予认定，其余材料被告无异议，第三人无异议，予以认定，可以证实被告未通过分家取得房产的事实；证据6，被告对真实性无异议，第三人无异议，故对其真实性予以认定；证据7，被告和第三人对其真实性无异议，予以认定；证据8、11，系暨阳街道五浦头村委会及经济合作社出具的情况说明及情况说明制作人章某（也系五浦头村书记）的证人证言，情况说明上有暨阳街道五浦头村委会及经济合作社的盖章及制作人签名，同时制作人亦出庭作证，符合证据的形式要件，证人陈述其听村里人说第三人将涉案房屋卖给被告，且证人亦在涉案房屋旁边开店，知晓出卖的情况，该陈述和证据3互相印证，说明第三人确将涉案房屋出卖给被告，故本院对情况说明及证人证言均予以认定，至于原告和其儿子等家人是否明知，本院将在下文予以分析；证据9、10，上述情况说明实际系证人证言，证人未出庭作证，故不符合证据形式要件，不予认定；证据12，系相应的职权机关诸暨市国土资源局（现诸暨市自然资源和规划局）工作人员对第三人所作的询问笔录，第三人之子阮铁锋陈述当时开始时其在场，看过笔录，第三人的名字系其代签，手印系第三人所按，故该笔录制作程序合法，本院予以认定；证据13，情况说明上关于原告儿子阮铁锋在场的内容能和阮铁锋在庭审中的陈述基本印证，予以认定，对于原告及其儿媳在场的情况，因两说明人未出庭作证，故不予认定；证据14，系暨阳街道办事处的会议纪要，予以认定，其上亦明确了因被告的宅基地需要移位，如原批文有效，则需要拆除被告向第三人购买的涉案房屋及连体违章建筑，本院对证据14予以认定；证据15，收件单上载明的收件人和证据12、13中的诸暨市国土资源局工作人员一致，且该收件单载明的内容也能和证据14的内容印证，故予以认定，集体土地使用证复印件和证据7一致，且第三人亦认可在签订协议后将其原件交付给了被告，故对其亦予以认定。 经审理查明，原告和第三人系夫妻，阮铁锋、阮铁美系两人子女。1989年，阮张里户申请审批宅基地一间，当时的农村私人建房用地呈报表中载明现有在册人口为原告、第三人和女儿阮铁美。1999年9月1日，集体土地使用权登记呈报表载明土地使用者为第三人，土地坐落于诸暨市，地号1-12-989，土地使用面积为40平方米，建筑占地面积39.37平方米，建筑面积78.74平方米，家庭人口三人。后原告和第三人在其上建造了三层楼房一幢（即涉案房屋）。2000年9月22日，涉案房屋的集体土地使用证登记于第三人名下。2001年6月27日，第三人和被告签订房屋转让协议一份，约定卖方阮张里，买方赵铁飞，经双方协议阮张里有一间三楼计39.4平方米卖给被告，东靠铁飞屋，南大路，西自地1.60米地，北靠铁南道地，折价为15000元，协议上代笔处载明“赵方耘”。协议签订后，被告支付了房款，第三人将涉案房屋的集体土地使用证[诸暨集用（2000）字第1-666号]及房屋交付给被告，被告对其进行了装修并入住。2010年9月，被告向行政机关申请建房用地，并获批120平方米的建房用地。2019年5月14日，暨阳街道办事处会议纪要载明：被告户宅基地移位问题：会议决定由街道发函给市自然资源和规划局，确认原批文是否有效，如果有效，则在拆除从阮张里处购买的房子并注销集体土地使用证及对连体违章建筑处置到位后允许进行移位审批，但必须将审批所需要的所有材料上交后才可以放样。 另查明，涉案房屋出卖后，被告未经审批在涉案房子旁建造了违章建筑，该房屋及违章建筑已经于2019年10月被拆除，但其集体土地使用证至今尚未被注销。 再查明，房屋转让协议签订时，被告名下无房，也无宅基地。原告一家人和被告一直居住于同村，系同一集体经济组织成员。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案房屋转让协议的效力。对此，原告认为系无效，理由如下：一是协议签订时五浦头村委会未派员在场，不知晓转让事实，协议未经村委会同意和备案；二是根据一户一宅的规定，被告在受让涉案房屋时已从父母处分得房屋，在2010年又申请宅基地，其行为违反了上述规定；三是涉案房屋系原告夫妻和子女的共同财产，第三人未经其他共有人同意擅自处分房屋，侵犯了其余共有人的共有权，房屋也未办理过户手续；四是前述第二、三项涉及的法律规定属于效力性强制性规定，如有违反，合同应为无效。被告认为，协议系第三人和被告自愿签订，签订时未有村委会派员在场及未备案等不影响协议效力，一户一宅原则系管理性强制性规定，且被告受让涉案房屋时名下无房屋及宅基地，不违反一户一宅的原则，原告以及其家人对转让行为应为明知，但未提出异议，故协议应属合法有效。本院认为，首先，五浦头村委会是否派员在场及协议是否经村委会同意和备案并不影响协议本身的效力。其次，根据本案查明的事实，被告未从其父母处分得房屋，在2001年协议签订时其名下也无其他宅基地，虽其在2010年申请审批宅基地，但该行为并不影响在先的转让行为的效力，原告以违反一户一宅原则为由主张无效，于法无据。再次，本案系农村房屋买卖合同纠纷，原、被告之间系农村房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。换言之，如果关于物权变动的合同签订双方具有民事行为能力，意思表示真实，对合同内容协商一致，并且不违反法律和行政法规的强制性规定，就应属合法有效。本案中，一方面，涉案房屋登记在第三人名下，其虽系原告、第三人和两人子女的家庭共同财产，但集体土地使用证载明登记人系第三人阮张里，由第三人出面签订房屋转让协议，后第三人还将涉案房子的土地使用权证及房屋均交付给了被告，被告支付了合理的对价，且在我国农村传统上一般均由父亲作为家长代表全家行使权利，故被告有理由相信第三人有权处分涉案房产；另一方面，在房屋交付至今将近20年的时间中，原告一家和被告同居一村，但对被告居住使用房屋，且在旁边搭建违章建筑一直未提出异议，说明他们对本案的买卖行为是明知且认可的。故第三人签订涉案房屋买卖协议的行为对其余共有人发生法律效力。综上，本案协议系被告和第三人自愿签订，系两人真实意思之表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。现原告要求确认涉案房屋转让协议无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告方返还涉案房屋，如不能返还则补偿相应款项，鉴于本院确认涉案房屋转让协议有效，故该请求亦于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下： 驳回殷菊爱的诉讼请求。 本案应收案件受理费2600元，依法减半收取1300元，由殷菊爱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 叶 剑 二〇一九年十二月二十六日 书记员 王楚楚