北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初56130号原告：陈众，男，1981年8月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王贺婧，北京中昂律师事务所律师。被告：李克滨，男，1964年4月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：谷良坤，北京市中地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙姗，北京市中地律师事务所律师。第三人：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区1号楼1层商业106号。法定代表人：马海峰。原告陈众诉被告李克滨房屋买卖合同纠纷一案，本院依法追加北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称家美公司）为本案第三人参与诉讼，本案于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。陈众及其委托诉讼代理人王贺婧，李克滨之委托诉讼代理人谷良坤、孙姗，家美公司法定代表人马海峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈众向本院提出诉讼请求：1、要求李克滨返还购房款70万元及利息（自2019年7月11日至8月10日，以150万为基数按月息2%计算利息3万元；自2019年8月11日至实际给付之日，以70万为基数，按月息2%计算利率）；2、李克滨支付违约金180万元；3、李克滨支付律师费10万元。事实与理由：我、李克滨、家美公司于2019年4月7日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李克滨将坐落于北京市朝阳区清林东路X号院（林奥嘉园）X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋）出售给我，我于2019年4月12日（含）前支付购房款200万元，2020年12月31日前，双方办理产权过户当日或委托公证完成当日（以较早者为准），支付购房尾款700万。双方同意在办理过户前，继续出售上述房屋给第三人不算出卖人一房二卖，在出卖人与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》3日内，出卖人归还买受人已付200万按月2%计息向买受人支付累计利息，若不足按0.1%/天计息。我按合同约定按时于2019年4月10日将200万转至居间方家美公司法定代表人马海峰账户，居间方于2019年4月10日转至李克滨指定账户，后李克滨以910万元价格将房屋出售给第三人，第三人于2019年6月5日前向李克滨共转账820万元，至此李克滨已经可以将全部款项返还给我，经我方讨要，李克滨于2019年6月5日返还50万，2019年6月10日支付利息3万，起诉保全后又返还了80万。剩余房款未退还，特诉至法院。李克滨辩称：陈众所述不属实，事实上双方在2016年11月26日就签订了买卖合同，最开始陈众买我的北京市朝阳区洼里X号林奥嘉园（实际上就是清林东路X号院）X号楼X层X单元Y号房屋（下称Y号房屋），2017年7月21日陈众购买我北京市朝阳区清林东路X号院X号楼X单元Z号房屋（下称Z号房屋），这两套房屋是我在西城拆迁获得的安置房，当时因为我家被拆迁的房屋较多、被安置了16套房，双方在签订上述两套房屋买卖合同的时候，预见到可能房号与实际安置不一样，可能会调整，所以双方在合同中约定非因甲方（即我）过错无法取得房屋，直接退还定金，出卖方不违约三方均免责。这16套房我委托了家美公司出售，当时房子已经下来了但房号不准，2018年1月3日西城区政府把16套房收回调整成11套房，总面积基本一致，调整成11套房之后原来这两套房就没了，所以双方把Y号房屋和Z号房屋调整为北京市朝阳区清林东路X号院X号楼X单元A号房屋（下称A号房屋）和北京市朝阳区清林东路X号院X号楼X单元B号房屋（下称B号房屋），但是双方没有签解除协议，直接把原来的两套变成新的两套签的新合同，后期由于陈众违约，陈众把B号房屋退了，就A号房屋双方再次签订了一份合同，时间是2018年12月21日。当时因为陈众突然不要B号房屋了，但是我等着房款还债，我方有200万的亏空。X号房屋在2019年3月21日我方与丁某已经签订了购房合同，丁某在签订合同当天交了定金，2019年4月1日丁某以微信方式告知暂时不买了，在我方和原告谈B号房屋违约过程中，我方正好有X号房屋，故我方与原告签订X号房屋买卖合同，但真实目的是原告提供200万，如果我方借了200万很快把房子卖出去了，原告不能追究我方一房二卖责任，如果原告把房子卖出去了，我方把200万还有相应利益金都给原告，如果谁都没有卖出去，双方才真正履行X号房屋买卖合同。合同第19条备注约定很明确。事实是2019年6月1日，X号房屋最初买家丁某还想要X号房屋所以继续购买，我方和原告约定从2019年4月10日开始计息，2019年4月10日至6月9日两个月利息按200万月息2%计息，与原告向被告支付的违约金折抵，2019年6月10日我们才真正开始向原告付息。我方2019年6月5日支付原告50万，又支付了3万利息（150万乘以月息2%，计算日期2019年6月10日至7月9日）。2019年7月24日、7月25日我方分别支付原告50万、30万，后来我方钱从账号中出不来了，我方才知道2019年6月17日原告起诉并对账号进行查封。我方不是不按时还款，而是原告冻结账户导致我方无法正常支付款项故对于原告利息不同意支付。我方认为原告不能要求没有给付房屋的违约金180万。律师费也不同意支付。第三人述称：丁某是2019年3月21日与李克滨就X号房屋签订了买卖合同，中间丁某表示因为孩子心脏不好，确实没有时间处理，告知我如果可以卖给别人的话可以再卖，2019年4月7日，原被告双方就签订了X号房屋买卖合同，2019年6月1日丁某决定继续购买X号房屋，2019年6月1日后李克滨陆续收到了丁某支付的余款850万元，我第一时间跟李克滨沟通要钱给陈众，我知道李克滨当时16套房子还涉及到其他人的退款，6月份某一天李克滨就去美国了，后面的钱就没有再付。后来李克滨又通过司机账户退款，其表示还有其他账户查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月7日，陈众（买受人）、李克滨（出卖人）、居间人家美公司三方签订《北京市房屋买卖合同》，约定三方签约时该房屋未下发房本，出售房屋即X号房屋，该房屋成交价格900万。2019年4月12日（含）前支付购房款200万。2020年12月31日前，双方办理产权过户当日或委托公证完成当日（以较早者为准），支付购房尾款700万。受托收款人马海峰。2019年4月12日前，当出卖人累计收到购房款200万，因为出卖人和买受人在双方办理过户前，继续出售上述房屋给第三人，所以该房屋全部手续在付清尾款前不能交付给买受人，暂由居间人保管。房屋的费用（包括供暖费、物业费、水电费、燃气费等）及其他相关费用由出卖人承担，权利由出卖人享有，当买受人付清该房屋尾款后相关费用由买受人承担，权利由买受人享有。第九条第一款约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的守约方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行。第二款约定买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起十日内退还合同的另一方全部财物，并承担成交价的百分之二十违约金。1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。第九条第四款约定出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超过房屋总价款的5%）和诉讼费；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。第九条第七款约定双方同意在办理过户前，继续出售上述房屋给第三人不算出卖人一房二卖。在出卖人与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》后3日内，第三人和出卖人需约定购房款支付给委托收款人……第十九条特别备注，第四款约定在2019年4月12日（含）前出卖人收到买受人支付的购房款200万当天，出卖人将A号房屋全套入住及产权手续交付给买受人，开发商若将19层储藏间赠送给出卖人，出卖人无偿赠送给买受人，并协助买受人办理相关验收手续。出卖人将2018年9月29日出卖人和买受人签订的A号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》交付给买受人。出卖人将2018年9月29日出卖人和买受人签订B号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》交付给买受人。双方同意2018年9月29日出卖人和买受人签订的A号房屋和B号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》作废。买受人陈众补偿出卖人李克滨2个月利息8万元，出卖人不再追偿A号房屋和B号房屋买受人任何违约问题。第五款约定，双方同意出卖人在双方办理过户前，继续出售上述房屋给第三人不算出卖人一房二卖。在出卖人与第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》后3日内，出卖人归还买受人已付200万购房款给买受人，出卖人需将买受人已付200万按2%/月（4万元/月）计息向买受人支付累计利息，若不足月按0.1%/天（2000元/月）计息，若不足月超过20天按2%/月（4万元/月）计息，利息的计息日期应从2019年4月12日至出卖人与第三人签订购房买卖合同当日止。第三人和出卖人房屋买卖合同需约定购房款支付给受托收款人，第三方支付购房款到受托收款人账户后3日内，受托收款人代出卖人支付200万购房款和利息给买受人，第三人支付后续购房款到受托收款人账户，受托收款人需3日内转账给出卖人，若不能及时转账给出卖人需提前说明情况确定延迟转账具体时间，待出卖人同意可以延期支付，否则受托收款人承担违约责任。第六款约定双方同意买受人在双方办理过户前，买受人自行寻得第三人购买该房屋……第八款约定双方同意若出卖人及买受人没有寻得第三人购买该房屋，则履行本合同将该房屋卖给买受人，2020年12月31日前以双方办理产权过户当日或委托公证完成当日（以较早者为准），买受人向出卖人支付购房尾款700万购买该房屋。第九款约定双方同意若买受人在本合同支付购房尾款前，买受人再次向出卖人追加支付第二笔购房款200万，累计支付购房款400万，出卖人不得再将该房屋出售给第三人，同时“特别备注的（四）”失效，该房屋只能出售给买受人，双方不得违约。2020年12月31日前双方办理产权过户当日或委托公证完成当日（以较早者为准），支付购房尾款。2019年4月10日，陈众向上述《北京市房屋买卖合同》委托收款人马海峰转账200万元；当日李克滨出具《收条》表明收到陈众X号房屋购房款200万。另查，陈众、李克滨、家美公司均认可2019年3月21日李克滨与案外人丁某就X号房屋签订了买卖合同，期间因丁某决定暂不购买X号房屋，故陈众与李克滨经家美公司居间签订上述《北京市房屋买卖合同》，后2019年6月1日丁某决定继续购买X号房屋并将X号房屋剩余尾款很快陆续支付给李克滨。陈众、李克滨、家美公司均在当时知晓丁某与李克滨继续履行X号房屋买卖合同，各方无异议。另，陈众、李克滨确认《北京市房屋买卖合同》第十九条第四款约定8万元抵扣李克滨应付给陈众的2个月利息（200万*2%/月*2个月）。2019年6月5日，李克滨退还陈众50万元；后李克滨支付陈众一个月利息3万元（150万*2%/月*1个月）。2019年6月17日，陈众诉至本院并申请财产保全，本院出具（2019）京0105民初56130号民事裁定书，裁定查封李克滨名下价值一百六十五万四千元的财产。陈众支付了保全费5000元。2019年7月24日和7月25日，李克滨分别退还陈众50万和30万。本院认为：陈众、李克滨、家美公司三方于2019年4月7日签订《北京市房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。陈众、李克滨、家美公司三方确认2019年6月1日李克滨继续将X号房屋出售给案外第三人，陈众、家美公司均已知晓且未提出异议。故陈众与李克滨之间的《北京市房屋买卖合同》因双方就X号房屋买卖无法实际履行而解除。上述情形符合《北京市房屋买卖合同》第十九条特别备注第五款约定，该情形下李克滨不算一房二卖，李克滨应在3日内归还陈众200万元并按约定月息向陈众支付200万的累计利息，且为保障双方权利，李克滨应同案外第三人约定由第三人将X号房屋购房款支付给家美公司，由家美公司支付给陈众。但在实际履约过程中，李克滨并未按照合同约定委托家美公司收款，亦未及时退还陈众已付款200万。2019年6月5日，李克滨退还陈众50万元，以8万元抵扣2个月利息（陈众表述2个月应系实付款后2019年4月11日至6月10日利息，李克滨表述2个月是2019年4月10日至6月9日利息，合同约定2019年4月12日开始计息，就此本院认为可结合双方陈述及实际付款情况认可利息系2019年4月11日至6月10日期间利息）；后李克滨支付陈众一个月利息3万元。2019年7月24日和7月25日李克滨分别退还陈众50万和30万。现陈众要求李克滨退还剩余款项70万元并按照合同约定支付利息，合法有据，本院予以支持；关于利息计算，150万按月息2%计算2019年7月11日至2019年7月24日利息，100万按月息2%计算2019年7月25日利息，70万按月息2%计算2019年7月26日至实际给付之日止。在本案情形下，陈众主张房屋价款百分之二十违约金和律师费，并不符合合同约定，且其已按约定要求月息2%利息，故对其该两项诉求，本院均不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李克滨于本判决生效之日起七日内退还原告陈众房款七十万元及利息（以150万为基数按月息2%计算2019年7月11日至2019年7月24日利息加上以100万为基数按月息2%计算2019年7月25日利息加上以70万为基数按月息2%计算2019年7月26日至实际给付之日止利息）。二、驳回原告陈众的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告李克滨负担（于本判决生效之日七日内支付给原告陈众）；案件受理费13800元，8400元由原告陈众负担（已交纳）；5400元由被告李克滨负担（于本判决生效之日七日内支付给陈众）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇一九年十二月十七日书记员 辛迎雪