黑龙江省建三江人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8102民初1433号原告：张志有，男，1964年7月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。委托诉讼代理人：孙宝龙，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。被告：周志波，男，1973年10月2日出生，汉族，住黑龙江省。被告：王振林，男，1955年3月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省。原告张志有与被告周志波、王振林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序审理，因被告周志波下落不明，本院于2019年6月27日向周志波发出公开开庭进行了审理。原告张志有及其委托诉讼代理人孙宝龙、被告王振林到庭参加诉讼，被告周志波经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告张志有向本院提出诉讼请求：解除对洪河农场场部个人综合楼033室的查封,停止对原告的位于在黑龙江省洪河农场场直个人综合楼033室的执行。事实及理由：2009年9月8日原告与被告周志波签订了房屋买卖合同，签订合同后被告将楼房交付给了原告,原告也依合同约定交付了全部房款。合同还约定了由被告提供所有办理产权手续,原告于2010年缴纳了房屋契税,并要求被告尽快办理过户手续,被告周志波总是以种种理由推托,现在原告才知道被告周志波将原告购买的楼房办了抵押，导致不能过户。被告王振林现申请执行原告购买的楼房,原告认为依据最高院《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的相关规定原告购买的楼房人民法院不得查封，原告与被告周志波之间订立的是有关转让不动产物权的合同,而且原告已交纳了契税,原告已取得了物权,而被告王振林取得抵押物权显然是无效的,因为周志波自原告交纳契后就丧失了物权,周志波与王振林之间设立的抵押权无效。再者原告基于对开发商周志波的信赖购买了楼房,目的是为了取得房屋的物权,且原告签订的合同在先,法院查封在后,故原告的权利优于被告的一般金钱债权(双方是民间借贷法律关系),原告对购买房产享有的权利应当能够阻却对本案原告购买的房产的执行,应当停止对原告购买房产的执行。被告王振林要求执行原告购买的房产没有事实和法律的依据。2019年原告作为案外人因贵院(2018)黑8102执212号执行裁定书提起了执行异议,贵院驳回了原告的异议请求,原告不服贵院的(2019)黑8102执异21号裁定,现向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告周志波未答辩。被告王振林辩称，请求法院按照黑龙江省建三江人民法院执行裁定书(2019)黑8102执异21号执行;答辩人王振林借给周志波人民币本金11万元,周志波拿房产证作为本次借贷抵押,借款合同规定:如果还不上此款,那么就以房抵债(答辩人有房屋抵押合同和房屋他项权证为证)。被答辩人说:2009年9月8日与周志波签订了房屋买卖合同,但是,被答辩人根本就没到房产科做房产登记,更没有办理房屋抵押合同和房屋他项权证,也没有公证和官方有效证据,被答辩人与周志波签订的房屋买卖协议是假的,法院不予支持。周志波的房产登记日期为2010年4月4日，被答辩人张志有后补的契税日期为2010年9月29日,这就证明周志波在2010年4月4日就已经交清契税了,并颁发房产证。从日期上足以证明张志有是后补的契税,这属于税务机构在没有核实的情况下重复收税,造成“一女嫁二夫的结局”也充分显示了被答辩人张志有早有准备和预谋,用补契税的方法来对付答辩人。另外被答辩人所提供的各项证据,只能说明被答辩人在此房居住过,说明不了房屋是他本人的,法院不予采纳被答辩人的所有证据。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定:房屋所有权以登记和持证为准,房屋所有权人为周志波所属。根据《不动产登记暂行条例》第五条第九款规定,不动产有抵押权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,为此,请求法院驳回被答辩人张志有的诉讼请求,恳请法院公正公平依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据1.房屋买卖认购书（复印件），证明2009年9月8日被告周志波将本案所涉楼房卖给原告张志有，合同约定的房屋价格是157740元。并约定在2009年11月一次性付清，办理房屋产权手续由甲方周志波提供。被告对证据的真实性及证明的问题均有异议，该份合同和之前原告在执行异议的案件中提交的不一致，本案中我提交了一份手机拍照的复印件（我是在执行案件卷宗中拍的）。周志波已经把房产证办理完了再给原告提供手续是什么意思，合同有电脑打印的也有用笔书写的，并且没有按手印。证据2.中华人民共和国契税完税证（复印件），证明原告张志有于2010年9月29日交纳房屋买卖契税2230元的事实。此份证据所涉房产就是本案争议房产033室。被告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，因为周志波在2010年4月4日办理了房屋产权证并且交纳了契税，原告交纳的该份契税是重复交税。证据3.中国农业银行交易回单2张，证明原告张志有及其妻子季华于2009年9月8日向被告周志波账户08×××14、08×××30分别汇款10万元，共计20万元房款。被告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该笔汇款是否是买房屋的汇款，周志波应当出具买卖房屋的收据。证据4.缴纳电费明细单2张（复印件）、洪河鑫泽供热站收费凭证3张、自来水收费4张，证明在2018年6月14日查封之前原告已合法占有本案所涉房产。被告对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，2010年5月13日之前没有缴费。证据5.黑龙江省建三江洪河农场第一居民委出具的证明，证明原告张志有自2009年11月份一直居住在案涉楼房。被告对证据的真实性及证明问题均有异议，出具证明应当有出具证明的经办人签字，我办理抵押房屋时，房屋根本就没有人住。对原告提供的证据1、2、3、4、5，被告虽有异议，但原告提供的证据相互印证,本院对原告提供的上述证据予以采信。被告证据1.他项权利证书（与原件核对一致退回，留存复印件）及抵押合同，证明该房屋的房产证抵押给我并办理该证书。原告对证据的真实性没有异议，该份证据的抵押时间是2011年9月30日，说明原告购买房屋及交纳契税在先，被告王振林办理抵押手续在后，此份合同书第二条约定的抵押期限为24个月，抵押期限已过期。本院对该证据的真实性予以采信。证据2.被告周志波前妻才丽霞的微信记录，证明本案所涉房屋是姓金的人居住的。原告对证据的真实性及证明问题均有异议，该房屋一直由原告居住，并且该证据不符合法定条件不能作为证据使用。该证据没有其他证据佐证，本院对该证据不予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月25日本院受理王振林诉周志波民间借贷纠纷一案,经本院作出(2017)黑8102民初第807号民事调解书,调解结案。调解书生效后，周志波并未按期限履行，王振林遂向本院申请强制执行，本院于2018年6月14日对黑龙江省洪河农场个人综合楼033室查封。本案原告张志有遂以涉案房产为其所有为由，提出执行异议，请求中止对本院依法查封涉案财产的执行。本院于2017年6月21日作出(2019)黑8102执异21号执行裁定书,驳回张志有的异议请求。另查明，2009年9月8日原告与被告周志波签订了房屋买卖合同，签订合同后被告将楼房交付给了原告,原告也依合同约定交付了全部房款。合同还约定了由被告提供所有办理产权手续,本院查封前原告缴纳过电费明细单2张（复印件）、洪河鑫泽供热站收费凭证3张、自来水收费4张，黑龙江省建三江洪河农场第一居民委证明原告张志有自2009年11月份一直居住在案涉楼房，原告于2010年缴纳了房屋契税,并要求被告尽快办理过户手续,被告周志波总是以种种理由推托,现在原告才知道被告周志波将原告购买的楼房办了抵押，导致不能过户。本院认为，本案的争议焦点为：张志有能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，周志波对王振林的债权设置的抵押，王振林对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。二、关于本案能否排除执行问题。（一）张志有是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，张志有向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。2009年9月8日原告与被告周志波签订了房屋买卖合同，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从原告提交的证据来看，其已于本院查封前缴纳过电费、供热费凭证、自来水收费，结合黑龙江省建三江洪河农场第一居民委出具的证明，证明原告张志有自2009年11月份一直居住在案涉楼房和2010年原告缴纳了房屋契税，可证明原告合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从原告提供的证据来看，原告张志有及其妻子季华于2009年9月8日向被告周志波账户08×××14、08×××30分别汇款10万元，共计20万元房款。故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2009年9月8日，于涉案房屋设立抵押和人民法院查封前签订，买受人基于对被告销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定被告办理房地产权证，故周志波将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人张志有自身原因的条件。据此，张志有在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因张志有自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。张志有享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。原告提出本案中停止对原告的位于在黑龙江省洪河农场场直个人综合楼033室的执行的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得对黑龙江省洪河农场场直个人综合楼033室的执行，本判决生效后应依法解除对上述执行标的查封。本院(2019)黑8102执异21号执行裁定书于本判决书生效时自动失效。案件受理费2500元，公告费560元由被告周志波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  陂继清人民陪审员  刘志江人民陪审员  蔡雅兰二〇一九年十二月十日书 记 员  孟 瑞