北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初2620号原告：高某，男，2002年9月26日出生，汉族，学生，住北京市丰台区。法定代理人：谢某（系高某之母）。委托诉讼代理人：宣继璇，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏广域，北京英淇律师事务所律师。原告：王桂芝，女，1935年8月14日出生，汉族，无业，住吉林省四平市铁西区平西乡勤业村二组。委托诉讼代理人：杜荣荣，北京市盈科律师事务所律师。原告：高源，女，1986年6月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：朱哲雨，北京大铭律师事务所律师。被告：张建荣，男，1955年12月28日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张璇（张建荣之女）。委托诉讼代理人：胡政生，北京海润天睿律师事务所律师。原告高某、王桂芝、高源与被告张建荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人宣继璇、夏广域，原告王桂芝的委托诉讼代理人杜荣荣，原告高源的委托诉讼代理人朱哲雨，被告张建荣的委托诉讼代理人胡政生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某、王桂芝、高源向本院提出如下诉讼请求：1.张建荣配合三原告将位于北京市丰台区方庄小区芳城园一区2号楼甲单元1703室房屋（以下简称1703室房屋）过户登记至三原告名下；2.诉讼费、保全费由被告负担。事实理由如下：高树成于2019年4月12日去世。王桂芝系高树成之母，高某系高树成之子、高源系高树成之女。张汉金于1999年2月4日去世。张建荣系张汉金之子。1996年4月9日，经中间人印国安介绍，高树成以41万元价格购买张汉金名下1703室房屋一套。双方达成约定后，高树成向张汉金一次性支付了全部购房款，张汉金将1703室房屋产权证等相关手续原件交与高树成保存，高树成向印国安支付2万元中介服务费。同日，高树成与张汉金共同前往长安公证处做了一份《委托书》公证，张汉金将该房屋的买卖、租赁等权利全权委托与高树成处理。上述房屋买卖及公证手续完成后，高树成于1996年6月5日向物业公司交纳装修押金、垃圾清运费和监管费，并自行出资对房屋进行了装修，高树成一直在房屋内居住使用直至去世。房屋买卖后，由于高树成一直未能联系上张汉金本人，致使房屋后续交易手续被搁置，至今未能完成过户。后高树成得知张汉金已于1999年2月4日去世，遂起诉张汉金的继承人张建荣，要求将房屋过户。诉讼过程中，高树成突发疾病去世，其继承人高某、王桂芝、高源参加诉讼，主张权利。张建荣辩称：不同意原告诉讼请求。本案是高树成第二次起诉，第一次起诉于2018年9月25日开庭，承办法官及陪审员经合议后对高树成说房屋买卖未取得张汉金妻子的同意，合同无效，故高树成当场撤诉。收到本案起诉材料后，我认真核对了起诉书和证据，与上次开庭并无二致，只是起诉时间变更了。我认为本案房屋买卖未经张汉金妻子同意，合同无效。另1996年4月9日至起诉时已22年之久，早已超过诉讼时效，高树成系司法局的干部，应具备积极办理过户的常识，高树成多年间不积极主动办理房屋过户手续，应自行承担责任。张汉金是2005年1月31日去世的，张汉金妻子黄彩玉是2013年6月20日去世，1996年至2013年，也过去将近18年，在张汉金夫妇健在时不办理过户手续，等去世后再办理，且收条和公证书上的签字不一致，我对此房屋买卖是否真实存在有疑问。我本人对1703室房屋买卖不知情，该房屋产权仍登记在张汉金名下，与我无关。高某、王桂芝、高源围绕诉讼请求提交房产所有证、《房产出售协议》、《收条》、公证书等，张建荣围绕诉讼请求提交另案起诉材料、死亡证明、身份信息等。对双方无异议的房产所有证、公证书，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年12月2日，张汉金取得1703室房屋房产所有证，房产所有证号为丰字第36296号。1996年4月9日，张汉金（出售人）与高树成（购买人）签订《房产出售协议》约定：张汉金在丰台区方庄小区芳城园一区二号楼甲单元1703室有房产一套，二室一厅，建筑面积65平方米，现将该房产作价四十一万元出售给高树成所有，并由高树成全权办理后续的房产处置事宜。当日，张汉金出具《收条》一张载明：今收到高树成交来的购买1703室二室一厅房款共计人民币四十一万元整，收款人：张汉金，证明人：印国安。印国安出具《收条》一张载明：今收到高树成购买1703室中介服务费二万元人民币。同日，张汉金出具《委托书》一份（委托人为张汉金，受托人为高树成），并在长安公证处办理了公证手续。该《委托书》载明：我现有丰台区方庄小区芳城园一区二号楼甲单元1703室、二室一厅，建筑面积65平方米的房屋，现拟将该房屋房产处置，因本人身体原因，现就该房屋处置事宜包括买卖、租赁等权力委托给高树成，受委托人有转委托权。1996年6月，高树成装修入住使用1703室房屋至本案诉讼时。另查，张汉金于2005年1月31日去世，黄彩玉系张汉金之妻，于2013年6月20日去世，张建荣系张汉金之子。高树成提起本案诉讼后，本案分别于2019年1月24日、2019年3月7日进行了两次开庭审理，并于2019年4月9日就张建荣申请笔迹鉴定事宜进行了一次谈话，前述开庭及谈话中，高树成均委托北京市中坤律师事务所律师高鹏、北京市昆仑律师事务所律师陈谷文到庭参加诉讼。后高树成于2019年4月12日去世，王桂芝系高树成之母，高某系高树成之子、高源系高树成之女，高某、王桂芝、高源作为高树成继承人参加本案诉讼。庭审中，张建荣对《房产出售协议》及《收条》中张汉金签字不予认可，申请进行笔迹鉴定。经北京市高级人民法院随机确定鉴定机构，确定北京长城司法鉴定所（以下简称长城鉴定所）进行鉴定。2019年8月20日，长城鉴定所向本院发送《补充鉴定材料通知书》，载明提交鉴定的样本材料不充分、不完整且与检材相隔时间较长，要求按要求补充鉴定材料，逾期视为撤回此次鉴定委托。2019年11月14日，长城鉴定所向本院发送《终止鉴定告知书》，载明因本案鉴定所需样本材料不充分、不完整，且未在规定的时间内补充，致使该案鉴定工作无法继续进行，故决定终止此次鉴定工作。庭审中，关于房屋价格及房款支付情况，高树成称房屋所在小区是高端社区，价格较贵，其爱人是开饭店的，购房款41万元均为现金，其从家带了30万左右的现金，又从存折取了一部分，一次性支付，当时印国安在场，是证明人，收取购房款后，张汉金将1703室房屋产权证原件交与高树成，案件审理中，本院依据高树成提交的电话联系印国安，印国安答复时间太长记不清楚了；关于办理公证手续问题，高树成称其购房时不具有北京市户籍，正在办理全家往北京迁户的手续，想以后将房屋过户至女儿名下，当时女儿只有十三、十四岁，故一并出具委托书，办理了委托书公证；关于房屋过户问题，高树成称其在2000年户口迁至北京后，即找张汉金办理过户，但没有找到，后来自己生病，将过户之事搁置，此后又找律师帮助联系张汉金，但没有找到张汉金，之前没有通过诉讼处理过户事宜，认为有公证书就行，买房时不知晓张汉金是否结婚，没有问过。张建荣对此不予认可，认为1996年，41万元不是小钱，不通过银行支付，父亲张汉金当时已73岁，41万元是如何点钱的，公证的委托书也只能证明张汉金将房屋委托高树成办理过户手续，并不能证明将房屋出售与高树成；母亲黄彩玉在家是管钱的，知晓张汉金购买1703室房屋，但不知晓此房屋出售，更谈不上同意出售，也没有收到41万元购房款，张汉金与高树成签订的《房产出售协议》应属无效协议；高树成知晓购房时，张汉金已是73岁高龄，存在诸多不确定因素，却故意拖延22年之久，在张汉金夫妇均去世后才办理，极不合常理；高树成提供的公证书上，附有张汉金的身份证复印件，清楚表明张汉金住址为“北京市朝阳区周井大院1号6楼2门203号”，张汉金在此工作居住40年，且是单位的副厂长，由于年老多病，晚年亦居住在大院里，高树成称找不到张汉金不属实，高树成的行为存在多处疑点，故对双方买卖的真实性有异议。高树成去世后，高某、王桂芝、高源参加诉讼称，夫妻之间，房屋买卖系重大事项，高树成入住房屋多年，黄彩玉作为妻子不知晓房屋出售不合常理。另查，高树成去世后，王桂芝于2019年7月31日以法定继承纠纷为由，将高源、高某、李秀娟、谢某诉至本院，现该案正在审理中。又查，高树成于2018年11月申请本院对1703室房屋进行诉前财产保全，本院于2018年11月19日作出（2018）京0106财保561号民事裁定书，对1703号房屋予以查封。本院认为：本案双方争议焦点主要有以下几点：一是《房产出售协议》及《收条》的真实性；二是房款是否已支付；三是黄彩玉是否知晓房屋出售事宜；四是高树成的继承人起诉过户是否超过了诉讼时效。一、张建荣对高树成与张汉金签订的《房产出售协议》及张汉金出具的收款《收条》真实性不予认可，对两份材料上张汉金的签字申请笔迹鉴定，但因鉴定样本材料不满足要求，该笔迹鉴定申请被鉴定机构依法退回，现并无证据证明《房产出售协议》及《收条》上签字非张汉金所签，故本院认定张建荣与高树成所签《房产出售协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。二、关于房款支付问题，张建荣虽然对1996年41万元购房款全部采取现金支付的合理性提出质疑，但此种付款方式当时并非法律所禁止，张汉金亦出具《收条》对收到房款予以确认，且自1996年4月签订协议至2005年1月张汉金去世近九年间，未见张汉金对房款主张权利，另结合高树成持有1703室房屋产权证原件、居住使用房屋20余年的事实，本院认定高树成已按约定支付了全部购房款。三、关于黄彩玉是否知晓房屋出售事宜，张建荣于庭审中认可黄彩玉知晓张汉金购买1703室房屋，房屋系夫妻间重大财产，夫妻均有权利亦有义务对财产予以关注并实施管理，但自1995年张汉金取得房屋产权证，至2005年张汉金去世，至2013年黄彩玉去世，多年间未见黄彩玉对1703室房屋行使任何权利，应推定黄彩玉知晓房屋出售事宜。四、关于诉讼时效问题，《房产出售协议》中未对房屋过户时间予以约定，高树成有权随时要求过户，高树成已居住使用房屋多年，作为合法占有人，办理房屋过户的请求权具有类物权性质，不适用诉讼时效的规定。综上，本院认为，现高树成与张汉金均已去世，应由各自继承人承继相应权利义务，张建荣应配合将1703室房屋过户至高某、王桂芝、高源名下。需要说明的是，高树成去世后，高某、王桂芝、高源之间法定继承纠纷案件正在审理中，此过户判决不确定继承权利和份额，相关继承人可于完成过户后在继承过程中另行主张各自权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二之规定，判决如下：张建荣于本判决生效之日起十日内配合高某、王桂芝、高源将位于北京市丰台区方庄小区芳城园一区2号楼甲单元1703室房屋过户至王桂芝、高源、高某名下。案件受理费7450元、保全费5000元，由王桂芝、高源、高某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 娟人民陪审员  张卫彬人民陪审员  李煜昌二〇一九年十二月二十七日书 记 员  高 桐