河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初5315号原告：刘明善，男，1981年9月2日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：卢丽萍，河南优诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋湾，河南优诚律师事务所律师。被告：濮阳市荣润置业有限公司，住所地：濮阳县铁丘路南侧、育民路西侧，统一社会信用代码：91410900075423091A。法定代表人：谢相森。委托诉讼代理人：赵广森，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘姗姗，河南尊严律师事务所律师。原告刘明善与被告濮阳市荣润置业有限公司（以下简称濮阳荣润置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘明善及其委托诉讼代理人卢丽萍、被告濮阳荣润置业公司的委托诉讼代理人赵广森、刘姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明善向本院提出以下诉讼请求：1、要求被告履行交付房屋的义务；2、要求被告向原告支付自2018年5月2日至2019年6月25日逾期交房的违约金共计30,189元（按日万分之二计算，共计419天），剩余部分违约金支付至实际交付房屋之日止；3、诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以360,255元的价格购买被告开发的德胜国际第6幢第1单元6层1-601号房屋一套，且约定被告应当于2018年5月1日前将验收合格的房屋交付原告使用。如被告未在合同约定的期限内交房，就当按合同第九条的规定，“逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人人权解除合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。合同中的约定的预期交房违约金明显过低，低于对原告造成的实际损失，显失公平。合同签订后，原告按全同约定履行了全部付款义务，但截止起诉日，原告仍未收到被告的书面收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购的房屋至今未进行竣工验收，被告也未进行竣工验收备案。原告认为被告迟延交房既不存在免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来多重损失。故原告诉至法院，望判如所请。被告濮阳荣润置业公司称辩，1、被告公司向原告交房的实际时间为2018年11月30日，不存在至今仍未交房的情况。2、由于被告公司在施工期间多次应政府重大事项安排的要求，不得不暂停施工，累计停工时间长达173天，根据双方约定的违约金计算方式，在计算被告公司应付违约金时，对于因遇政府重大事项安排等不可抗力导致的停工时间应扣除。3、原告要求违约金按日万分之二计算没有事实和法律依据，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，对于违约金的调解，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用的原则予以确定，原告虽主张违约金过低，但并未提交任何证据，予以证实因被告公司延期交房给原告造成的实际损失是多少，双方约定的违约金是否远低于原告的实际损失，也不可查明，双方也未约定违约金按日万分之二计算，被告公司不予认可，请求法院驳回原告的诉讼请求。4、根据双方签订的商品房买卖合同中未明确约定，因合同履行中产生的纠纷导致双方支付的律师代理费用由对方承担，被告公司不应承担，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了庭审质证。原告刘明善提供以下证据支持其诉请：1、2017年8月8日税票一张；证，原告按照合同约定已将全部房款交于被告，履行了完全的付款义务。2、2017年商品房买卖合同一份；证，原告按照约定的交款时间付清了房款，而被告没有按照合同约定的第八条2018年5月1日之前交付验收合格的房屋，显然被告严重违约，同时证明双方约定的违约金悬殊太大，明显违背权利义务对等的公平原则，按照双方约定的违约金，未体现公平，暂按日万分之二计算违约金于情于理于法，均能体现对失信方予以惩罚的立法原则，尚能弥补原告的部分实际损失。3、生效的判决书两份；证，同地区逾期交房违约金的判决普标及应当支付违约金的依据，濮阳市华龙区法院（2018）豫0902民初1356号民事判决书、濮阳市华龙区法院（2018）豫0902民初1044号民事判决书。被告濮阳荣润置业公司质证意见，对证1、证2真实性均无异议，证2第九条双方约定出卖人逾期交房的违约责任按照买受人支付已付房款万分之0.1计算，对于该项约定合同双方签字盖章，已达成合意，且该约定不违反法律强制性规定，对双方有约束力。原告主张逾期交房造成不能居住房屋，孩子不能及时上学，及产生的律师代理费等相关费用并非因被告公司延期交房导致的直接损失，并且双方在签订合同时也无法预见。对证3真实性无异议，对其关联性有异议，两份生效判决认定的事实与本案无关，不能作为认定本案事实的证据使用。被告濮阳荣润置业公司提供以下证据对抗原告诉请：证据一：1、原告与神舟百家物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》一份；2、神舟百家物业服务有限公司提供的住户情况登记表一份；3、家庭装修竣工检查表，装修手续办理流程单，装修申请表各一份，4、装修押金，物业费，公摊水电费收据各一份，该组证据证明原告已于2019年3月14日领取了房屋钥匙，办理了入住手续，并对房屋进行装修，能够认定2019年3月14日履行交房义务。证据二：1、濮阳经济技术开发区规划建设局关于转发《濮阳市住房和城乡建设局关于全市建筑工地停工整改的紧急通知》的通知(濮开规【2016】22号)文件一份、濮阳市住房和城乡建设局关于全市建筑工地停工整改的紧急通知（濮建文【2016】110号)文件一份。证明:实施“扬尘污染防治”工作2016年8月5日至8月15日,停工11天；2、河南省建设厅扬尘办河南省建筑施工和城市道路扬尘污染治理工作复查和“回头”看实施方案一份。证明:开展“扬尘治理”复查工作2016年10月26日至10月31日,停工6天；3、濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室关于开展清洁城市控制扬尘污染行动的紧急通知(濮气攻坚办【2016】45号)文件一份。证明:开展“精准治污控治扬尘污染”治理行动2016年11月9日至11月24日,停工6天；4、濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室/濮阳市住房和城乡建设局关于印发濮阳市大气污染管控紧急行动实施方案的通知(濮气攻坚办【2016】74号)关于城区内房屋建筑工地全部停工的紧急通知一份；证，开展“大气污染管控”紧急行动2016年12月2日至2016年12月31日,停工30天；5、2017年10月30日濮阳市住建局扬尘治理办公室关于做好建筑施工工地2017年冬季“封土行动”的通知（濮建扬办【2017】38号）文件一份。证明:实施封土行动2017年11月15日至2018年3月15日，停工120天。该组证据证明：在被告工程施工期间因政府重大事项安排导致被告停工应在在延迟交付日内予以扣除，共计扣除173天。原告刘明善质证意见，对证据一中1有异议，该协议的乙方及物业的名称建筑面积多处是空白，又是格式的合同，第一页没有原告的签字，不符合合同的基本要件，在合同第八页仅加盖了物业公司的印章，也没有具体的签订人签字，详细的通讯地址和签署时间均为空白，同时签署物业服务合同不能代替被告交付的房屋是经过验收合格和竣工，推翻不了被告逾期交房的事实，不是同一个法律关系。对证据一中2有异议，该住户登记表没有被告的公章和管理人员签字，同样也证明不了被告是否逾期交房。对证据一中3有异议，该证据与本案没有关系，是原告及其爱人填写的空白装修申请表，没有物业客服、工程部、物业经理的签字，均为空白，证明不了被告的主张。对证据一中4，均为手写的二联单收据，同样没有被告公司的印章，也证明不了被告的主张，且在竣工检查表上面初查情况和复查情况也都没有被告的签字和盖章，相反所填写的日期为2019年1月1日，显然这时间房屋还没有交工，该证据证明了原告的主张是真实的。对第二组证据政府文件的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该组证据只能证明政府对被告的监管行为，作为开发商什么时候交房，在签订合同之前都是经过实际考察和施工能力来确定的，天气和不可预见的误工时间都应考虑在预期交房的范围之内，况且被告并没有提供出不可预见的地震台风等方面的自然灾害证据，所以不能以此推卸逾期交房的责任。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2017年，原告刘明善作为买受人与被告濮阳荣润置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，68320161010131142，该合同约定：原告购买被告开发建设的荣事达数字文化广场（德胜国际）第6幢第1单元6层1-601号房屋一套，商品房预售证为濮县房预售字第2016053号，单价为2,890.596元每平方米，建筑面积为124.63平方米，房款总计360,255元，第七条买受人逾期付款的违约责任为，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同了，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖支付逾期应付款万分之15的违约金。第八条规定的交付期限为，被告应在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程验收合格并且买受人交清房款及相关费用的商品房交付原告使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.001％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金等。合同签订后,原告于2017年8月8日向被告交纳购房款360,255元，被告给原告开具河南增值税普通发票一份。后被告未按约定期限交付房屋，原告诉讼来院，要求被告履行交付房屋的义务，并向原告支付自2018年5月2日至2019年6月25日逾期交房的违约金共计30,189元（剩余部分违约金支付至实际交付房屋之日止）。被告荣润置业公司对原、被告签订的商品房买卖合同的真实性及收取原告购房款的事实认可无异议，但以其公司于2018年11月30日已向原告交付了房屋、延期交房是因为政府重大事项安排、环保问题勒令停工，属于免责事由，应在延迟交付日内予以扣除为由提出抗辩。另查明：2015年10月24日起中国人民银行六个月至一年（含一年）期贷款基准年利率为4.35%。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已付清了全部购房款，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，构成违约。被告应承担违约责任。原告于2018年11月30日领取了钥匙，对房屋进行了装修，并已入住，视为被告已将房屋交付原告，故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求,本院不予支持。关于原告主张的因被告逾期交房给原告造成损失,违约金过低要求调整的诉求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的合同为格式条款，合同中对逾期付款和逾期交房的违约金均进行了约定，但约定的双方各自应付违约金的标准差距较大，逾期交房违约金的约定明显过低，显失公平，应予调整。本案原告刘明善的损失为在未交房情况下，360,255元资金被占用的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。原告主张按日万分之二计算违约金，本院不予支持。故按中国人民银行一年期贷款基准年利率4.35%计算，自2018年5月2日至2018年11月30日共计6个月28天，购房款360,255元产生的违约金应为10,360.33元（360255元×年利率4.35%×6个月28天）被告应予支付。原告诉求被告支付违约金为30,189元及其他诉求，本院不予支持。被告辩称因为政府重大事项安排、环保问题勒令停工，属于免责事由，应在延迟交付日内予以扣除173天，但因政府部门要求原告停工整改系原告自身环保不达标所致，并非为不可抗力，不属于免责事由，且被告提交的证据不足于证实其答辩理由，故本院对被告的该项答辩理由，不予采信。案经调解无效，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告濮阳市荣润置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘明善违约金10,360.33元。二、驳回原告刘明善的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，由被告濮阳市荣润置业有限公司承担190元，由原告刘明善承担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  贺新红人民陪审员  张新瑞人民陪审员  张 霞二〇一九年十二月二十日书 记 员  李胜兰