河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3535号上诉人（原审原告）：焦作御景置业有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区山阳路5555号中华新天地会所1号楼1-6号。法定代表人：贾飞，董事长。委托诉讼代理人：孙文清，该单位员工。被上诉人（原审被告）：王蕊，女，1984年9月7日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。上诉人焦作御景置业有限公司（以下简称御景置业公司）因与被上诉人王蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初1901号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。御景置业公司的委托诉讼代理人孙文清参加了诉讼，王蕊经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。御景置业公司上诉请求：请求二审撤销原判，改判支持御景置业公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定《商品房买卖合同》约定的合同解除权无效，属适用法律错误。1、《商品房买卖合同》是房地产开发商与买受人之间的房屋买卖关系，《住房贷款合同》则是房屋买受人与银行之间的借贷关系，两种法律关系相互独立。只要达到合同约定的解除条件以及符合法律规定的解除条件，无论开发商或购房者都享有合同解除权。不能因涉案房屋涉及到《住房贷款合同》，就剥夺《商品房买卖合同》当事人的合同解除权，这与合同法立法目的不符。2、银行对《商品房买卖合同》的内容明知且认可，《住房贷款合同》是在《商品房买卖合同》的基础上签订的。银行审核《商品房买卖合同》后向王蕊发放贷款，不存在御景置业公司与王蕊恶意串通的事实。现有证据无法证明银行的利益受到了损害。当事人的权利与义务并不因《商品房买卖合同》的解除而受到影响，《商品房买卖合同》解除后王蕊偿还贷款的义务未终止。一审法院认为解除《商品房买卖合同》损害银行的利益，无事实依据。二、王蕊的违约行为致使御景置业公司承担了对银行的保证责任，《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，御景置业公司对合同享有法定解除权。《商品房买卖合同》的合同目的是御景置业公司出卖房屋获得购房款，王蕊交纳房款获得房屋。现王蕊因自身原因未及时按约偿还贷款，导致御景置业公司承担了保证责任，且经御景置业公司多次发函催告无果，该购房合同目的已无法实现，王蕊构成根本违约。根据合同法第九十四条的规定，御景置业公司对合同享有法定解除权，御景置业公司基于王蕊的违约行为要求解除合同，系维护自身合法权利的行为，并非一审法院所谓的“享有的权利与承担的义务不对等”。三、一审法院应尊重当事人的意思自治以及王蕊对自身权利的处分。本案诉讼过程中，王蕊的丈夫出具了保证书，保证在2019年6月25日前偿还御景置业公司承担保证责任的41058．26元并保证以后的银行贷款按时偿还，如果逾期，同意解除商品房买卖合同。保证书是王蕊对御景置业公司诉讼请求的承认，根据民事诉讼的处分原则，法院应支持御景置业公司的诉讼请求。御景置业公司向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的编号为HNJZYS00077772的《商品房买卖合同》；2．被告配合原告办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续；3．被告承担诉讼费。一审法院查明事实：2017年3月29日，御景置业公司作为出卖人，王蕊作为买受人签订了《商品房买卖合同》（编号：HNJZYS00077772），约定：被告购买原告开发的位于河南省焦作市××楼××单元××房屋××套；价格为1107765元。付款方式为其他方式，即2017年3月29日支付首付款227765元，余款88万元以贷款方式付清。买受人须在2017年4月1日前办理完银行贷款申请手续，如因买受人原因银行不予办理贷款的，买受人无条件一次性付清剩余房款，否则出卖人有权解除合同。同时合同附件四补充协议第三条第一款第五项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。另查明，2017年6月28日，王蕊作为借款人，中国建设银行焦作分行作为贷款人，御景置业公司作为保证人签订了住房贷款合同一份，合同约定由中国建设银行焦作分行为王蕊提供贷款88万元，贷款期限为360月。担保方式为：所购房产为房产抵押、开发商阶段性担保。即所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。该合同抵押物清单显示：抵押物位于山阳区××楼××单元××号，所有权或使用权属为王蕊，建筑面积149.25平方米，抵押物凭证号为HNJZYS00077772。合同签订后，被告向原告支付了首付款，建设银行焦作支行向原告支付了剩余贷款。因被告逾期还款，2018年10月30日，御景置业公司委托河南英展律师事务所向被告邮寄送达了律师函，告知原告解除与被告的商品房买卖合同。截止到2019年5月31日，被告因逾期还贷款，中国建设银行焦作分行扣划原告41058.26元。从2019年6月1日起至今仍在扣划中。诉讼中，王蕊丈夫贾文涛向原告出具保证书，保证在2019年6月25日前偿还原告承担保证责任的41058.26元并保证以后的银行贷款按时偿还，如果逾期，同意解除商品房买卖合同。一审法院认为：御景置业公司与王蕊及建行焦作分行签订的《住房贷款合同》，合法有效，各方均应按约履行。王蕊逾期还款行为造成御景置业公司承担保证责任，对于该损失的发生御景置业公司有向王蕊追偿的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……御景置业公司与王蕊签订《商品房买卖合同》后，王蕊通过首付和银行按揭的方式全额向御景置业公司支付了房款，涉案房屋双方也签订了抵押合同，明确将房屋抵押给案外人建行焦作分行。御景置业公司与王蕊在明知涉案房产将来要抵押给建行焦作分行的情况下，仍然在合同附件四补充协议第三条第一款第五项约定了解除权，双方的行为明显侵害了建行焦作分行的利益，故该条款无效，御景置业公司无权行使合同解除权。建行焦作分行为被告提供贷款88万元，此款已全额支付御景置业公司。按照合同约定，御景置业公司承担阶段性保证责任，在涉案房产未办理正式抵押的情况下，现御景置业公司仅承担了部分的保证责任，就以此为由提出解除权，明显享有的权利与承担的义务不对等。御景置业公司要求解除合同，要求王蕊协助其办理撤销合同备案登记和房屋预告登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：驳回焦作御景置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由焦作御景置业有限公司负担。二审期间，御景置业公司提交了中国银行客户借记回单5张，证明：从2019年6月1日至2019年10月31日，御景置业公司为王蕊承担了保证金，且目前仍在划扣中，王蕊根本没有履约能力，御景置业公司解除合同的条件已成就。本院认定如下：上述证据符合证据的法定形式，且与本案有关联性，本院对其真实性予以认定，但该证据不能证明合同解除的条件已成就。本院经审理查明：2017年6月28日，王蕊作为借款人，中国银行焦作分行作为贷款人，御景置业公司作为保证人签订了住房贷款合同，约定由中国银行焦作分行为王蕊提供贷款88万元，贷款期限为360月。合同签订后，王蕊向御景置业公司支付了首付款，中国银行焦作分行向御景置业公司支付了剩余贷款。截止到2019年5月31日，王蕊因逾期还贷款，中国银行焦作分行扣划御景置业公司41058.26元。2019年6月、7月、8月、9月、10月，王蕊逾期还贷款，中国银行焦作分行分别扣划御景置业公司4688.46元、4691.30元、4695.10元、4692.26元、4696.06元。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，御景置业公司和王蕊签订《商品房买卖合同》后，御景置业公司已经收到了合同项下的全部房款，王蕊在房屋买卖合同中并无违约行为。御景置业公司根据合同有关约定请求解除《商品房买卖合同》，有违公平原则，本院不予支持。御景置业公司为本案贷款提供阶段性担保，王蕊逾期还款导致御景置业公司被扣款，御景置业公司作为担保人承担保证责任后，其有权向王蕊追偿。综上，御景置业公司的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由焦作御景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩文太审判员  苏 凯审判员  刘 乾二〇一九年十二月三十日书记员  张培培