浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4999号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波市江北慈孝乐园。住所地：宁波市江北区洪塘街道祥符路1599号。 法定代表人：虞觉慧，该园院长。 委托诉讼代理人：王洋，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑勇，浙江合创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕均先。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢继辉。 上诉人宁波市江北慈孝乐园（以下简称慈孝乐园）因与被上诉人吕均先、谢继辉服务合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初3768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 慈孝乐园上诉请求：撤销一审判决第一项，改判慈孝乐园支付违约金19361.73元（按同期银行贷款利率计算），或者将本案发回重审。事实和理由：一、涉案房屋在2017年12月31日完全符合入住条件，一审法院以煤气在2018年5月接通为由认定2018年5月才符合交房条件不当。2018年1月大部分业主办理了入住手续，吕均先、谢继辉以涉案房屋内有杂物为由拒绝办理入住手续，也未提供房屋没有通煤气的证据。一审法院认定事实不当。二、一审法院认定违约金过高，应调整为按同期银行贷款利率计算违约金。慈孝乐园违约交房系因市政道路施工严重影响建设进度，这属于不可抗力。一审法院以协议约定的月利率1%计算违约金，明显过高。吕均先、谢继辉也未举证证明因延期交房造成损失。 吕均先、谢继辉辩称，一审认定事实正确，涉案房屋在2018年5月才开通煤气，慈孝乐园如有异议，应当提交证据证明煤气开通时间。慈孝乐园提供的未交房情况登记表中吕均先、谢继辉的违约金为52680元，即4390元×12个月。涉案房屋是否符合入住条件与其是否逾期交房并不等同，即便符合入住条件，慈孝乐园未履行交房义务，也是违约行为。违约金按月利率1%计算是合同约定的标准，没有明显过高。请求驳回上诉，维持原判。 吕均先、谢继辉向一审法院起诉请求：1.慈孝乐园支付逾期交房违约金暂计139602元（以439000元为基数按月利率1%自2017年1月1日暂计至2019年8月13日，此后违约金按上述标准另行计算至慈孝乐园按约交房之日）。 慈孝乐园向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的入住协议；2.慈孝乐园收回房屋并退还吕均先、谢继辉439000元；3.吕均先、谢继辉支付慈孝乐园服务管理费5248元（暂计至2019年8月，之后服务管理费按1968元/年计算至实际清偿之日）。 一审法院认定事实：2016年10月22日，慈孝乐园向吕均先、谢继辉出具《老年公寓壹万元承诺金告知书》一份，告知书显示，吕均先、谢继辉预订了慈孝乐园老年公寓2号楼3单元102室，育养费总额为439000元，吕均先、谢继辉已经交纳育养费承诺金10000元，剩余金额为429000元，需在2016年10月31日前交清；慈孝乐园承诺2016年12月31日前交付老年公寓（毛坯交付），并承诺若推迟交房（毛坯交付）2个月内（含2个月），则慈孝乐园每月需付吕均先、谢继辉交款总额0.5%的滞纳金，若超过2个月仍未能交房（毛坯交付），则慈孝乐园每月需付吕均先、谢继辉交房总额1%的滞纳金，若超过6个月未交房（毛坯交付），则视为严重违约，允许吕均先、谢继辉退回当初交纳的全额养育费，并追加交款额的10%违约金。2016年10月22日、10月29日，吕均先、谢继辉分别交付慈孝乐园10000元、429000元，慈孝乐园于同日出具收据一份。 2016年12月17日，慈孝乐园作为育养人（甲方），与作为被育养人的吕均先、谢继辉（乙方）签订了入住协议一份，协议编号为NA2016048。协议部分内容为：一、乙方自愿入住到甲方的老年公寓，并享受甲方提供的育养服务，甲方愿意对乙方提供育养服务。二、甲方从物质和精神方面给乙方提供育养服务，包括提供专门的老年公寓给乙方居住，提供适合老人的配套设施供老人使用和活动，提供代老人购买日常生活用品、有偿打扫室内卫生、生活设施简单维护等日常服务，举办适合老年人的学习和活动，双方一致确认乙方为能生活自理的健康老人，如需要特殊照顾的应进入托老部和护理部，双方应另行签订合同。三、乙方入住甲方编号为2号楼3单元102室的老年公寓，房型A1户（一室二厅一厨一卫）型，套型面积约为82平方米（面积仅作为入住参考，不作为其他依据），入住服务年限50年（除因不可抗力外，本协议每满20年，届满前20个工作日未提出书面异议则双方自动续签续约直至50年期满）。期满后乙方享有继续入住的权利，但仍应向甲方交纳服务管理费。四、甲方保证2016年12月31日前交付老年公寓（毛坯交付），并承诺若推迟交房（毛坯交付）2个月内（含2个月），则甲方每月需付乙方交款总额0.5%的滞纳金，若超过2个月仍未能交房（毛坯交付），则甲方每月需付乙方交款总额1%的滞纳金，若超过6个月未交房（毛坯交付），则视为严重违约，允许乙方退回当初交纳的全额育养费，另追加交款总额10%的违约金。五、育养服务费收取采取乙方入住时一次性收取一笔总育养费和以后每月收取服务管理费相结合的形式，入住时乙方要交纳的一次性总育养费用为439000元，乙方在交完款项后方有入住的权利……每月收取的服务管理费金额详见附后清单，但是甲方有根据实际情况调整价格的权利。六……八、入住起算时间按甲方交房日期计算，乙方不得以是否已实际入住对抗。九……十、甲方公布服务管理费的价格后，乙方必须按公布的价格按时交纳费用。对不按时交纳者甲方有权单方终止入住协议。乙方如三年未按要求交纳服务管理费，视为乙方自愿退住，甲方扣除相关费用后退还乙方入住期初一次交纳的总育养费用（不含装修费用）后终止本协议收回房屋。十一……十四、甲方仅在本协议约定的社区养老公寓内提供育养服务，乙方如不实际居住约定养老公寓的，甲方有权不提供相应服务，乙方仍应按本协议的约定交纳服务管理费等费用。 同日，双方还签订了补充协议一份，慈孝乐园承诺一楼每户南侧设有一块绿地供住户自行使用，并用绿篱与周围进行隔离，具体面积以慈孝乐园指定为准。 2017年12月29日，慈孝乐园向吕均先、谢继辉寄送了《服务管理费价格表》及《接房通知书》，告知涉案房屋在2018年1月1日起办理接房手续，慈孝乐园给吕均先、谢继辉安排的接房时间为2018年1月9日下午，要求吕均先、谢继辉到公寓现场办理接房相关手续，同时告知吕均先、谢继辉A1户型建筑面积（含公摊）约82平方米的房屋服务管理费为每年1968元。 2018年1月9日，吕均先、谢继辉经慈孝乐园通知到现场办理收房手续，当时证人司某也一并被通知办理收房手续。但吕均先、谢继辉和证人司某均未接收房屋。当日，涉案房屋前绿地已经栽种了树木，形成了绿篱，但较为矮小。 2018年6月15日，涉案房屋内放置了杂物，证人司某拍摄了照片后发送给吕均先、谢继辉。2019年7月24日，涉案房屋内已无杂物。 一审法院认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否在2017年12月31日符合入住条件。慈孝乐园认为涉案房屋已在2017年12月31日符合入住条件，吕均先、谢继辉认为慈孝乐园未按约定对房前绿地按户隔离，且未在房屋和绿地间开门通行，屋内堆放了杂物直至2019年7月24日才打扫干净，且煤气直到2018年5月才接通，故涉案房屋不符合入住条件。 一审法院认为，根据当事人陈述及提供的证据，应认定涉案房屋在2018年5月符合入住条件。理由如下：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”参照该规定，如涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的，吕均先、谢继辉有权请求解除合同，拒绝收房，如不存在上述情形的，吕均先、谢继辉在慈孝乐园拒绝或拖延修复后可以自行或委托他人进行修复，修复费用及相应损失由慈孝乐园承担。2.关于煤气。根据入住协议，慈孝乐园从物质和精神方面给吕均先、谢继辉提供育养服务，包括提供专门的老年公寓给乙方居住，提供适合老人的配套设施供老人使用和活动等，故慈孝乐园提供给吕均先、谢继辉的涉案房屋除了未经装修外，房屋应通电通气，符合房屋竣工验收的要求。证人司某和吕均先、谢继辉认为涉案房屋在2018年5月才通煤气，慈孝乐园认为系2018年4、5月，但未提供煤气接通的相关证据，故一审法院认定涉案房屋煤气在2018年5月才接通。3.关于绿篱。吕均先、谢继辉认为慈孝乐园提供的绿地未按户隔离。一审法院认为，补充协议约定，慈孝乐园承诺向吕均先、谢继辉提供一块绿地，并用绿篱与周围进行隔离。根据吕均先、谢继辉陈述及提供的绿篱照片、证人司某的证言，慈孝乐园向吕均先、谢继辉提供了绿地，绿地栽种了树木作为绿篱，但绿篱在2018年1月9日时高度较矮，鉴于树木会逐渐长大，双方也未约定绿篱的高度，故慈孝乐园已按补充协议约定栽种了树木形成绿篱与周围相隔，并不构成违约。吕均先、谢继辉还认为慈孝乐园未在房屋和绿地间开门以供通行。一审法院认为，入住协议和补充协议并未有此约定，且吕均先、谢继辉也未提供证据证明在原有建筑基础上另行开门符合相关建筑安全规范，故对吕均先、谢继辉上述意见亦不予支持。另外，即使上述意见属于双方约定内容，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，绿篱问题也不属于严重影响正常居住的房屋质量问题，吕均先、谢继辉不得据此拒收房屋。4.关于屋内杂物。吕均先、谢继辉认为涉案房屋内堆放了杂物，直至2019年7月24日才打扫干净。慈孝乐园认为其未在涉案房屋中放置任何物品，即使有杂物，也是他人放置，与慈孝乐园无关，吕均先、谢继辉也从未要求慈孝乐园清除。一审法院认为，根据吕均先、谢继辉陈述及提供的照片复印件、证人司某证言，涉案房屋至少在2018年6月15日仍堆放了杂物。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，即使涉案房屋堆放了杂物，也不属于严重影响正常居住的房屋质量问题，吕均先、谢继辉可以要求慈孝乐园进行打扫，在慈孝乐园不打扫的情况下完全可以自行或委托他人进行打扫，并要慈孝乐园承担相应费用，吕均先、谢继辉不得据此拒收房屋。 根据上述分析，虽然慈孝乐园2018年1月9日通知吕均先、谢继辉办理交房手续，吕均先、谢继辉也到了现场，但涉案房屋的煤气在2018年5月才接通，即此日才符合交房条件。因吕均先、谢继辉在2018年1月9日就发现其房内堆放了杂物，其在2018年5月也应已经打扫完毕，据此，可确认涉案房屋在2018年5月符合交房条件，相应逾期交房违约金应计算至2018年5月底。根据《老年公寓壹万元承诺金告知书》、入住协议约定，逾期交房违约金应以吕均先、谢继辉交付的439000元为基数按月利率1%自2017年1月1日起计算，金额为74630元（439000元×17个月×1%=74630元），对吕均先、谢继辉与此一致的诉讼请求予以支持，超过部分不予支持。慈孝乐园认为其根据入住协议第十条约定可以解除入住协议，并要求吕均先、谢继辉支付暂计至2019年8月的服务管理费5248元及自2019年9月1日起按1968元/年计算至实际清偿之日止的服务管理费。一审法院认为，入住协议第十条载明：“慈孝乐园公布服务管理费的价格后，吕均先、谢继辉必须按公布的价格按时交纳费用。对不按时交纳者慈孝乐园有权单方终止入住协议。吕均先、谢继辉如三年未按要求交纳服务管理费，视为自愿退住，慈孝乐园扣除相关费用后退还入住期初一次交纳的总育养费用（不含装修费用）后终止本协议收回房屋。”该条款对慈孝乐园何种条件下有权终止协议有两种表述，此时应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。上述条款中，第二句仅一般性规定了慈孝乐园有权单方终止入住协议的条件，而第三句则进一步规定了具体的终止条件和终止后的处理，是对第二句的细化，故慈孝乐园是否有权解除入住协议应视本案是否满足上述条款第三句载明的条件为准。涉案房屋在2018年5月底符合入住条件，至今不满三年，故慈孝乐园无权解除入住协议，收回房屋，对慈孝乐园相应的反诉请求不予支持。根据入住协议约定，吕均先、谢继辉应自2018年6月起交纳服务管理费，吕均先、谢继辉不得以是否实际入住对抗服务管理费的交纳，故吕均先、谢继辉至今尚欠截至2019年10月的服务管理费2788元（1968元/年÷12个月×17个月=2788元），一审法院对慈孝乐园与上述金额一致的反诉请求予以支持，超过部分不予支持。2019年10月之后，如吕均先、谢继辉有服务管理费欠费发生，慈孝乐园可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、慈孝乐园于本判决生效之日起十日内支付吕均先、谢继辉逾期交房违约金74630元；二、吕均先、谢继辉于本判决生效之日起十日内支付慈孝乐园服务管理费2788元；三、第一项、第二项相抵后，慈孝乐园尚应支付吕均先、谢继辉逾期交房违约金71842元；四、驳回吕均先、谢继辉其他本诉请求；五、驳回慈孝乐园其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3092元，减半收取计1547元，由吕均先、谢继辉负担714元，慈孝乐园负担833元；反诉案件受理费减半收取计3982元，由吕均先、谢继辉负担25元，慈孝乐园负担3957元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据吕均先、谢继辉在一审提供的照片及证人司某的证言，涉案房屋在2018年6月15日仍堆放了杂物，但堆放杂物不属于严重影响居住使用的情形，故一审法院亦认定吕均先、谢继辉并不能以此为由拒收房屋，该认定并无不当。慈孝乐园对一审法院认定2018年5月才开通煤气有异议，但其并未就煤气开通的具体时间提供相关证据证明，且其在一审中也陈述是2018年4、5月开通煤气，故本院对其异议不予采纳。一审法院认为房屋交付应当通电通气，并认定2018年5月涉案房屋才符合交房条件，并不违反法律规定。根据双方当事人在协议中的约定，慈孝乐园须在2016年12月31日前交房，并承诺若推迟交房2个月内，每月需付交款总额0.5%的滞纳金，若超过2个月仍未能交房，每月需付交房总额1%的滞纳金……。该协议内容是双方自愿达成，应为合法有效，慈孝乐园延期交房已超过2个月，吕均先、谢继辉要求按月利率1%计算违约金，并未明显过高，一审法院予以支持，亦无不当。慈孝乐园要求按银行同期贷款利率计算违约金，本院不予支持。综上，慈孝乐园的上诉请求，理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 二审案件受理费1181元，由上诉人宁波市江北慈孝乐园负担。 本判决为终审判决。 审判长  张华 审判员  陈艳 审判员  张敏 二〇一九年十二月二十日 书记员  沈妍