浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10221号 上诉人（原审被告）吕宇芳，女，1986年11月27日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人骆君英，浙江德名律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）周彬斌，男，1984年11月21日出生，汉族，住杭州市富阳区。 上诉人吕宇芳因与被上诉人周彬斌房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，吴宇芳在杭州市富阳区乔治白服饰店门口张贴“店面出租138××××5796”的广告。本案双方于2019年8月22日互相添加微信好友，商讨店面出租及店铺转让事宜。2019年8月22日下午16时，周彬斌方陈述“房租具体从什么时候开始算”、“那你要么谈好了我再付定金，反正我们是铁板钉钉肯定要的”，当日周彬斌通过微信转账支付吕宇芳定金10000元。吕宇芳收取定金后在微信中回复“和你谈好了，我肯定不会租给别人的”。8月27日，周彬斌在微信中陈述“我付了定金了，肯定要租的额，你也收了定金了”，吕宇芳回复“我打算出租的”；周彬斌陈述“你答应的架子全部保留，转让费20000元，墙你们隔开，不要出什么问题了”，吕宇芳回复“转让20000元，我哪里说什么东西架子都保留，这只是我说不要”、“差不多已经谈好快了”。2019年8月30日，本案双方至周彬斌经营的公主嫁衣店内商讨租赁及转让事宜。吕宇芳称“你110000元的房租呢其实也好租的”、“你们投资少，装修什么不太要弄什么的，门头也给你们做好了，讲实话，你们就房租10多万，另外货稍微弄点就可以的，你们压力小的。如果你们自己装修5万元还弄不好的，我毛坯装修4万多，公司的木头装了5万多块”；周彬斌称“这种木头很贵的”，周彬斌妻子称“这种木头给我们的呀？”，吕宇芳回复“耶”；吕宇芳称“我们公司选的灯是好的，一盏没坏过”，周彬斌称“你们的灯好的，就是装的太少，我只要加几盏就好了”，被告称“耶，加几盏好类”；周彬斌称“那就是我们问你什么时候结束，我们就进去”，吕宇芳回复“我就是说9月1日，你们和房东签9月1日，我就是要拿一些钱，我不是还有点房租费的嘛，那我就要叫房东过来，是你付给我还是房东付给我”，周彬斌老婆称“应该是你和房东付清，我们再付房东，这样子清爽”；周彬斌老婆称“那按照9月1日算呢？还是按照门封好，东西退出开始算哦？”吕宇芳回复“就9月1日”。2019年9月1日，吕宇芳发送微信给周彬斌“你们具体要开什么”，周彬斌回复“西服”，吕宇芳回“单做西服的话我是不租的，你不是说做婚庆的吗”，随后吕宇芳转账10000元给周彬斌，周彬斌未领取后该10000元退回至被告账户；吕宇芳随后在微信中称“店面租给你，但是我里面的东西都要带走，转让费20000元你要在签合同前给我，你想什么时候来签合同都可以”，周彬斌回复“里面的东西留下，这是一开始就说好的，请说话算数”。9月2日，吕宇芳告发送微信给周彬斌“店面你还要不要租，店面转让费20000元，不留下任何装修，到2019年9月3日下午三点前给我一个明确答复，没有答复视为放弃，这几天我也是损失很大”，周彬斌回复“当初怎么说怎么做，不要花头这么多”、“除了衣服其他装修都留下，转让费20000元我同意的”、“店面明确答复你我必须要，里面的柜子一个不能少的留下”。9月6日吕宇芳发送微信给周彬斌“截止9月3日下午15点你没有来签合同，我们之间的转租终止，你付我的10000元退回给你，门头我自己要做了”，随后吕宇芳转账周彬斌10000元，周彬斌未领取后退回吕宇芳账户；周彬斌当即回复“我明确告诉你我要租的，装修全部留下”。 现案涉51-1号店铺被告已转租给案外人。周彬斌于2019年9月诉至原审法院，请求判令：1.吕宇芳向其双倍返还定金20000元；2.本案的诉讼费用由吕宇芳负担。庭审中，本案双方对于周彬斌通过微信支付给吕宇芳的10000元系定金均无异议。 原审法院认为，本案双方之间的房屋租赁合同并未成立，周彬斌于2019年8月22日通过微信支付定金10000元系为了担保订立租赁合同而设立的订约定金。虽周彬斌支付了10000元的预付性质的定金，但双方后续能否就租赁合同主要条款达成合意仍属不确定的状态，双方能否最终签订合同有待双方继续协商确定。根据双方提供的证据，导致租赁合同未订立的原因是吕宇芳未在约定时间腾空房屋并明确拒绝租赁，故吕宇芳依法当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。现吕宇芳拒绝订立合同，应当双倍返还原告定金20000元。吕宇芳称周彬斌适用案由错误，双方之间不存在房屋租赁关系的辩解，原审法院认为，依照现有证据，吕宇芳有出租店铺的意思表示，且双方在聊天记录中对于房租、店内装饰装修转让等进行过协商，周彬斌支付定金10000元前后也明确了租赁店铺的意思表示，吕宇芳亦表示“和你谈好了，我肯定不会租给别人的”，双方之间应属房屋租赁合同关系。吕宇芳称周彬斌未按约支付剩余转让费故其有权解除店面转让合同并没收定金的辩解，原审法院认为，首先吕宇芳未举证证明转让费交付的时间；其次，吕宇芳认可的9月1日交付案涉店铺，然9月1日傍晚却告知周彬斌“不租了”，且主动返还定金10000元，均表示其违约不愿意出租案涉店铺，故应当由吕宇芳承担违约责任。吕宇芳称转让费不包含柜子的辩解，与双方在周彬斌经营的公主嫁衣店内的聊天记录不符。故对于吕宇芳上述抗辩，原审法院均不予采信。综上，周彬斌的诉讼请求，合理有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决：吕宇芳于判决生效之日起十日内双倍返还周彬斌定金20000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由吕宇芳负担。周彬斌于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，吕宇芳于原审法院判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，吕宇芳不服，向本院提起上诉称：一、一审认定案涉10000元系为订立租赁合同的订约定金不当，应为店面转让合同定金。被上诉人转款时注明“乔治白转让定金”，微信聊天记录中也多次强调是转让定金，2019年8月27日下午13：17的微信聊天记录中被上诉人明确转让费20000元，之后也多次陈述双方约定转让费20000元。二、一审认定本案双方之间系房屋租赁合同关系不当。被上诉人与房东订立房屋租赁合同并支付租金。被上诉人提供的2019年8月30日录音整理的第3点证明目的已经对此予以明确，庭审中被上诉人也予以了明确。从整个交易过程中，双方均认可上诉人与房东退租，房东退回上诉人剩余租金，被上诉人再与房东订立租赁合同、支付租金。双方协商中用“租”的称谓，但实际是店面转让。双方在10000元支付款就用“租”来表述交易模式，被上诉人知晓转让定金的法律意义，仍用“租”表示“转让”。双方在微信聊天中未对店面租金、租期进行协商，2019年8月30日的录音中也无，只是谈及了租金数额。被上诉人追求店面转让和店面租赁的衔接，但上诉人的义务是腾空店面转让店面给被上诉人，安排被上诉人与房东签订租赁合同，租金、租期不是上诉人所能确定。被上诉人提供的聊天记录、录音中均可以明确2019年9月1日双方交易顺序应为：被上诉人向上诉人支付全部转让费，上诉人将所有可移动家具和货物搬出，上诉人跟房东退租，被上诉人与房东订立租赁合同并支付租金，被上诉人搬入。结合被上诉人支付“乔治白转让定金”及转让费的约定，双方协商核心是店面转让。三、一审认定上诉人是违约方不当，被上诉人未依约支付转让为违约在先，上诉人有权解除店面转让合同并没收定金。2019年9月1日双方协商了支付转让费的时间，当晚的微信记录中上诉人明确表示会转让店面。8月30日上诉人已将店内货物打包完毕，31日中午通知被上诉人来商量51-1和51-2号店面通道钉板封闭事宜，做好店面转让的全部准备。双方于9月1日就是否留下店内家具问题发生争吵，被上诉人未支付转让费，上诉人于9月2日和6日晚一直催促被上诉人明确恢复，但被上诉人仍未支付。四、20000元转让费不包括店内可移动家具。2019年8月30日的录音中被上诉人与被上诉人老婆关于木头的说话同时做出，且本案双方当时在说店里装修和家具都很贵的事情，上诉人的回复并非针对被上诉人老婆的话，被上诉人老婆也只是玩笑说这些木头给自己，上诉人未明确表示可移动家具包括自店面转让范围内。双方明智店内家具成本高，且案涉店面装修精美且地段好，20000元转让费不可能包括这些。上诉人在8月27日的微信聊天记录和双方在9月1日晚的聊天记录中均有明确，这也是行业惯例。8月30日的录音中，上诉人明确表明自己筹备店面花费9万余元，光是毛胚就4万余元，时隔多年，物价、人工上涨，2万元转让费合理。综上，上诉人吕宇芳请求二审法院撤销原判，依法改判驳回周彬斌的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由周彬斌负担。 被上诉人周彬斌答辩称：双方当时谈的是房屋租赁和店面转让整体的转让。8月30日上诉人打包货物不是为了腾空让被上诉人进入，9月1日被上诉人告知上诉人说不租了，第一次不租的理由是因为被上诉人经营西服，但微信记录可以证明之前上诉人知晓被上诉人是经营西服的，第二次不租的理由是转让价不包含店铺内的装修，但微信记录可以证明被上诉人只需要将东西搬进去就可以用了，上诉人以不同的理由拒绝被上诉人，过了三四天后上诉人就租给别人了。 上诉人吕宇芳在二审期间向本院提交以下证据材料：照片、视频一组，拟证明案涉店面是货柜是分离的，上诉人在8月30日已经将案涉店面的货物整理好，联系房东为被上诉人做好准备。 被上诉人周彬斌在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人吕宇芳二审提交的证据材料，被上诉人周彬斌认为，上诉人打包东西是为了店铺装修隔墙板，在隔墙板期间上诉人同意租给被上诉人的，但9月1日上诉人临时变卦不租给被上诉人而高价租给别人了。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，故不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，根据吴宇芳在店门口张贴的“店面出租138××××5796”广告以及双方2019年8月22日、8月27日和9月1日的微信聊天记录和8月30日双方在公主嫁衣店协商的内容，本案双方系对房屋租赁及房内装饰装修的一并转让进行磋商，10000元定金系周彬斌为担保订立房屋租赁及装饰装修一并转让的合同而支付。吴宇芳在周彬斌支付10000元定金后曾表示过“不租了”并就转让费是否包括店内柜子、架子前后意见不一，导致双方最终未能达成一致，应承担违约责任，周彬斌有权要求吴宇芳双倍返还定金。综上，吴宇芳的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由吴宇芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇一九年十二月二十五日 书记员 万丹丹