河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初9068号原告（反诉被告）:南阳市百利全房地产开发有限公司，住所地市卧龙区光武街道张衡路以南工业路以北。法定代表人：王宵，任公司经理职务。委托诉讼代理人：闫宏音，河南子午律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）:米金聚，男，汉族，1986年5月18日出生，住河南省南召县。委托诉讼代理人：何冰铃，女，汉族，1989年12月17日出生，住南召县，系被告妻子。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：毛德民，河南汉景律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）南阳市百利全房地产开发有限公司（以下简称百利全公司）与被告（反诉原告）米金聚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人闫宏音、被告（反诉原告）米金聚及其委托代理人何冰铃、毛德民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南阳市百利全房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求事项:1.依法解除原被告双方签订的《南阳.财富公馆房屋认购协议》；2.诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年12月19日，原、被告签订《南阳.财富公馆房屋认购协议》，约定被告认购原告财富公馆第6栋1单元17层1705号房产,价款568625元,4846.37元/平方米,首付款178625元，余款39万元。截至2019年8月19日，经原告多方通知被告交房付款,但是被告一直拒不缴纳,2019年7月11日，原告在报刊公告告知被告付款交房,逾期缴款解除合同，但仍拒不履行,为此,被告的行为已经构成根本违约,原告将其首付款178625元,依法提存公证处。现提起诉讼请求依法解除合同。米金聚辩称，米金聚自始至终积极配合交房事宜，百利全公司所称多次通知而米金聚未去，实际上是在虚构事实。多次通知仅通知办理交款，但米金聚到达公司之后并不是要求办理交款，而是要求退房。米金聚自百利全公司最后通知并带足了购房余款愿意按照百利全公司要求一次性支付，而百利全公司仍不接受，截止庭审，米金聚仍愿意一次性付清余款，因此米金聚不构成违约，合同不应当解除。米金聚向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人继续履行合同交付位于财富公馆第6幢1单元1705号房屋；2.请求判令被反诉人给付反诉人逾期交房违约金,以117.33平方米为基数,按照反诉人所购房屋同地段房屋租金为标准,自2018年5月1日起至实际交房之日止,违约金暂计18000元；3.本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实及理由:反诉人与被反诉人在2016年12月19日签订了《南阳财富公馆房屋认购协议》,该协议对标的物的位置、面积、户号以及价款数额和支付方式,交房日期作出了明确约定。该协议约定,房款支付方式为《房屋认购协议》签订当日付清所购房屋总款的34.41%,178625元,其余房款390000元,以银行按揭贷款方式支付。反诉人依照合同约定向被反诉人付清购房首付款178625元,被反诉人开具了收款收据。2018年6月,被反诉人通知反诉人交房,但突然单方改变付款方式,要求反诉人一次性付清余款或付余款的50%其余通过内部贷款方式支付。2019年4月,反诉人到被反诉人处要求交房,但被反诉人称需额外支付剩余房款的利息作为交房的手续费,再次改变余款支付方式和数额,拒绝交房。2019年7月,被反诉人以短信的形式通知反诉人前去办理交房手续,反诉人立即赶往。但是被反诉人却称通知反诉人前来并非办理交房,而是要求反诉人退房。被反诉人在无任何理由和任何依据的请款下,拒绝交房,并无故要求反诉人退房。时至今日,被反诉人又恶意提起诉讼,编造反诉人拒不缴纳房款构成根本违约的理由,要求解除合同。双方在签订合同之时,双方明确以银行按揭的方式支付余款,反诉人作为一般务工人员,经济能力有限,靠务工收入,完全能够支持双方签订合同时,内心真实意思系按揭分期付款,并非一次性付款。而被反诉人却改变双方真实表示,无理要求反诉人按照其意思支付余款属于违约行为,加重了反诉人购买房屋时的预期支付能力。被反诉人所谓的2019年7月11日在报刊公告告知反诉人交付房款。反诉人根本未见到该通知,即使该通知存在,也不改变被反诉人违约的客观事实。反诉人作为一般务工人员,辛苦工作,赚钱买房,本着情、理、法都依法请求支持反诉人的请求。综上,反诉人的行为不构成违约,相反被反诉人单方改变购房余款的支付方式、滥用合同解除权的违约行为,严重违反诚实信用原则、契约应当遵守的原则,应当承当不利后果。为维护反诉人的合法权益，提出反诉。南阳市百利全房地产开发有限公司辩称，继续履行合同基于合同有效都不违约前提下，这个有待法院裁判，由于该小区预售许可等手续未下，因此办理按揭不符合客观事实，是客观因素导致的，与原被告双方都无关系，双方无过错。意志以外的原因无法办理，房地产公司采取了一次性付款优惠的方式履行合同，另一种方式为内部按揭贷款，并进行了公示，大部分业主都办理了，除此以外都办理了，公示的形式是多样的，电话、业主微信群等多种形式，并都经过汉都公证处公证。被告不交钱我们只能解除合同。关于违约问题，没有违约。经审理查明，2016年12月19日，百利全公司与米金聚签订《南阳财富公馆房屋认购协议》，约定米金聚认购百利全公司开发的财富公馆第6幢1单元17层1705号房产,建筑面积117.33平方米，每平方米5030元,交付房屋日期为2018年5月1日前。该协议第三条“付款方式及期限”约定“按揭付款优惠3.65%，优惠后总房款568625元……乙方签订本房屋认购协议当日付清所购房屋总房款的31.41%即178625元人民币，其余房款39万元以银行按揭贷款方式支付，乙方应接到甲方通知后七日内提供银行按揭所需资料，并与银行签订面签手续，如未按时提供资料、办理面签手续，以及不能通过银行征信的，可选择一次性付清剩余房款”。米金聚分别于2016年10月4日、12月18日、12月19日向百利全公司支付1000元、20000元、157625元，共计178625元。2019年7月11日，百利全公司工作人员向米金聚发送短信一条，内容为“米金聚客户：您所购买的我公司财富公馆6号楼1705号商品房，按照协议约定共拖欠房款39万元，公司于2018年6月开始交房，对此我公司对你多次通知与明示，但你至今仍没接收该房屋，现我公司郑重对你通知如下，请您在本公告刊登后七日内到我公司确认该房屋交房事宜，并办理未付房款的相关手续，逾期我公司将按双方所签南阳财富公馆房屋认购协议执行，南阳市百利全房地产开发有限公司，2019年7月9日”。米金聚回复短信内容“小余，我们这几天钱也准备的差不多了，我们回去全款交房可以吧”。2019年7月15日，百利全公司在南阳晚报刊登公告，内容与上述短信通知内容一致。2019年7月23日，百利全公司向米金聚送达告知函一份，内容为“尊敬的财富公馆6号楼1705业主米金聚先生:根据您与我公司2016年12月19日签订的南阳·财富公馆房屋认购协议第八条约定,双方应当2018年5月1日对你所购房屋进行交付,对此我公司对你多次通知与明示,并在2019年7月15日刊登南阳晚报公告,但你至今仍没接收该房屋,现我公司郑重对你通知如下:我公司将收回该房屋并对该房屋另行处理,你所交的房款我公司将无息退款。”2019年8月19日，原告将被告所交首付款178625元提存于南阳市汉都公证处。诉讼中，原告提交了其与涉案房屋所在财富公馆6号楼其他业主签订的分期付款购房协议，证实在不能办理银行按揭贷款后原告与其他业主变更了付款方式。另查明，涉案房屋已竣工，但未取得商品房预售许可证明。另查明，米金聚提交微信聊天记录证实，其与百利全工作人员对付款方式进行过协商，但双方未达成一致意见。米金聚提交的录音证实，其携带购房款去百利全公司付房款时，该公司工作人员予以拒绝。以上事实，由当事人陈述、认购协议书、收款收据、告知函、报纸公告、公证书、录音光盘、短信微信聊天记录予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，百利全公司与米金聚在平等、自愿的基础上签订的《南阳财富公馆房屋认购协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该认购协议合法有效，双方均应按照合同的约定及时、全面履行各自义务。双方约定的付款方式为按揭贷款，米金聚已按照合同约定交纳了首付款，百利全公司应按合同约定为米金聚办理按揭贷款。后当双方发现因涉案房屋未取得商品房预售许可证明不能办理按揭贷款后，因米金聚对不能办理按揭贷款没有过错，百利全公司应与米金聚协商新的付款方式，付款方式作为合同的重要内容，其变更应征求米金聚的同意，不仅仅是通知。本案中，百利全公司在与米金聚就付款方式协商未果的情况下，直接发送短信并在报纸上发公告通知米金聚一次性缴纳未付房款，且米金聚去百利全公司缴款时百利全公司又拒绝接收购房款，百利全公司的行为已构成违约。百利全公司提交的与其他业主分期付款协议与本案无关，其并无单方解除合同的权利，其对米金聚送达告知函要求解除合同的行为不发生解除合同的法律效力，百利全公司违约在先，其要求解除认购协议的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持，双方应继续履行认购协议书约定的义务。百利全公司无权解除合同，但其已将米金聚首付款提存于公证处，应自己负责办理撤回提存的相关手续及费用。关于米金聚主张百利全公司交付涉案房屋的诉讼请求，合同虽约定了交付房屋的时间，但该约定的前提是米金聚全部支付购房款或办理银行按揭贷款，现米金聚仅向百利全公司支付了首付款，未缴纳下余购房款，先合同义务未履行，其主张百利全公司履行交付房屋的后合同义务的诉讼请求，本院不予支持，可待米金聚支付下余购房款后另行主张权利。关于米金聚主张的逾期交付房屋的违约金，因交付房屋的前提是支付下余购房款，故不存在逾期交付房屋的问题，米金聚该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上，南阳市百利全房地产开发有限公司与米金聚于2016年12月19日签订《南阳财富公馆房屋认购协议》合法有效，应继续履行，但米金聚要求百利全公司继续履行交付房屋等合同义务应待其与百利全公司就新的付款方式达成协议且付清购房款后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回南阳市百利全房地产开发有限公司、米金聚的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取4743元，由南阳市百利全房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费减半收取125元，由米金聚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  常丽二〇一九年十二月二十三日书记员  王骞