北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初17532号原告：杨永全，男，1963年6月14日出生。原告：北京维城仓储有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处高科技园区西井路3号3号楼6814房间。法定代表人：杨永全，执行董事。委托诉讼代理人：王秀玲，女，1970年10月13日出生。原告：北京源恒益餐饮管理有限责任公司，住所地北京市丰台区长辛店镇长兴路9号。法定代表人：杨永全，执行董事。委托诉讼代理人：郭秋杰，男，1960年8月30日出生。被告：北京兴峪晟丰投资管理公司，住所地北京市丰台区太子峪村68号。法定代表人：赵宝华，董事长。被告：北京市丰台区长辛店镇太子峪村民委员会，住所地北京市丰台区长辛店镇太子峪村10号。法定代表人：赵宝华，村委会主任。二被告委托诉讼代理人：关印，北京市亿嘉律师事务所律师。原告杨永全、原告北京维城仓储有限责任公司（以下简称维城仓储公司）、原告北京源恒益餐饮管理有限责任公司（以下简称源恒益公司）与被告北京兴峪晟丰投资管理公司（以下简称兴峪晟丰公司）、被告北京市丰台区长辛店镇太子峪村民委员会（以下简称太子峪村委会）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告维城仓储公司和原告源恒益公司的法定代表人杨永全，原告维城仓储公司的委托诉讼代理人王秀玲，原告源恒益公司的委托诉讼代理人郭秋杰，被告兴峪晟丰公司及被告太子峪村委会的委托诉讼代理人关印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨永全向本院提出诉讼请求：1．二被告赔偿三原告损失42089152．74元；2．本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实与理由：根据已生效的北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初3040号民事判决书认定，2011年6月3日原告杨永全及原告维城仓储公司与被告兴峪晟丰公司（原北京市丰台区太子峪农工商联合公司）签订《无公害蔬菜基地租赁合同》。同年12月30日，原告杨永全、维城仓储公司在租赁场所注册登记了原告源恒益公司。被告太子峪村委会为其出具了房屋权属证明。在履行合同过程中，原告杨永全、维城仓储公司与被告兴峪晟丰公司发生纠纷。2016年11月21日，涉案合同被贵院认定无效。2017年3月2日，北京市第二中级人民法院以（2017）京02民终1829号民事裁定书裁定：准许北京市维城仓储有限责任公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。三原告认为二被告将本应拆除的违法建筑地上物租赁给原告使用并牟利主观存在过错应承担责任赔偿三原告的损失。为维护原告合法权益故诉至法院，望判如所请。兴峪晟丰公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告诉求是合同无效造成的损失，根据两项鉴定，地上物及装饰装修部分，该部分已经被确定为违章，与合同有效或无效无关，地上物没有经过我方同意，没有审批就擅自建设，损失与我方无关，应由原告自行承担。停产停业损失不是我方造成的，是原告自身造成的，源恒益公司在2014年7月28日因为环保问题被丰台环保局责令停业。停业原因是受经济环境及资金断裂造成，损失我方不同意承担。太子峪村委会辩称：我方是村民自治组织，没有自己的财产不能承担责任。原告要求我方承担责任没有依据，原告主张损失与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2011年6月3日，出租方兴峪晟丰公司（原北京市丰台区太子峪农工商联合公司，甲方）与承租方维城仓储公司、杨永全（乙方）签订《无公害蔬菜基地租赁合同》，约定：第一条：出租房屋、场地基本情况（详见清单）。甲方房屋（场地）坐落于北京市丰台区太子峪无公害蔬菜基地，场地面积32亩其中温室10800平方米、管理用房2640平方米。第二条：租赁房屋、场地用途：种植花卉、高科技农产品；观光采摘、高科技农产品展示、销售等，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋、场地用途。第三条：租赁期限：自2011年7月1日至2031年6月30日止，共计贰拾年。第四条：租金付款方式：第一、二年每年租金50万；第三、四、五年每年租金100万元；每五年递增15%（第六年115万元）。采取上缴租金方式，每年租金一次付清。第六条：乙方的权利和义务：……3、乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的结构和装修物及设置对房屋结构有影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理。2012年9月4日，北京市国土资源局作出京国土（丰）分局告字〔2012〕第69号《国土资源行政处罚告知书》，其上载明：“北京市丰台区太子峪农工商联合公司：你公司未经批准，于2005年4月擅自在位于北京市丰台区长辛店镇太子峪村长兴路9号的集体土地上占27．39亩（18260平方米）土地，其中建设用地22．14亩、林地0．3亩、交通用地4．95亩（规划用途为交通用地）用于建房，已建成19280平方米的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定。依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，本机关拟对你公司作出行政处罚。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十二条的规定，现将上述情况告知，你公司享有陈述和申辩的权利。如要求上述权利，请在9月7日前向本机关提出。逾期不提出的，视为放弃陈述和申辩权利”。2012年9月14日，北京市国土资源局作出京国土（丰）分局罚字〔2012〕第69号《国土资源行政处罚决定书》，责令北京市丰台区太子峪农工商联合公司自收到行政处罚决定书之日起十五日内，退还非法占用的土地27．39亩，拆除非法占用土地上的新建建筑物，恢复土地原状，并对非法占用土地的行为，处以每平方米10元罚款，金额总计为182600元。同日，北京市丰台区太子峪农工商联合公司缴纳了罚款182600元。因其未履行《国土资源行政处罚决定书》所确定的其他义务，北京市国土资源局向本院申请执行。2013年10月9日，本院作出（2013）丰执字第7584号行政裁定书，裁定对北京市国土资源局2012年9月14日作出京国土（丰）分局罚字〔2012〕第69号《国土资源行政处罚决定书》准予执行。合同履行过程中，双方发生争议。2016年1月29日，兴峪晟丰公司将杨永全、维城仓储公司诉至本院。经审查，本院认为租赁合同的承租方应认定为维城仓储公司及杨永全双方。2016年11月21日，本院作出（2016）京0106民初3040号民事判决书，判决：一、北京兴峪晟丰投资管理公司与被告北京维城仓储有限责任公司、被告杨永全签订的《无公害蔬菜基地租赁合同》无效。二、被告北京维城仓储有限责任公司、被告杨永全于判决生效后七日内将其承租的位于北京市丰台区太子峪场地面积三十二亩其中温室一万零八百平方米、管理用房二千六百四十平方米的房屋及场地全部腾退给原告北京兴峪晟丰投资管理公司。三、被告北京维城仓储有限责任公司、被告杨永全向原告北京兴峪晟丰投资管理公司支付截至二〇一五年五月六日期间的场地使用费一百九十万四千二百二十元，于判决生效后七日内履行。四、被告北京维城仓储有限责任公司、被告杨永全向原告北京兴峪晟丰投资管理公司支付场地使用费自二〇一五年五月七日起按日二千七百四十元至实际腾退时止，于判决生效后七日内履行。五、驳回原告北京兴峪晟丰投资管理公司其他诉讼请求。判决后，维城仓储公司不服判决，向北京市第二中级人民法院（以下称二中院）提起上诉，案件审理过程中申请撤回上诉。2017年3月2日，二中院作出（2017）京02民终1829号民事裁定书，裁定：准许北京维城仓储有限责任公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。案件审理中，经三原告申请，通过高院摇号程序，本院委托北京希地环球建设工程顾问有限公司对涉案场地投资建设的地上物及装饰装修部分进行鉴定。2017年11月30日，该鉴定机构出具鉴定退案函，称因本工程无施工图纸等鉴定资料，无法鉴定出准确的造价，将本案退回法院。退案后，本院告知双方自行协商选定鉴定机构。因双方未能协商一致，本院指定北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正鉴定机构）进行鉴定。2018年6月12日，科正鉴定机构作出资产评估报告，对涉案资产的现值评估为31751152．74元，其中自建地上物和装饰装修为30382662．99元，设备设施及物品评估值为1368489．75元。该资产评估报告《房屋建筑物评估明细表》中载明：室外工程重置价值（工程造价）5009747．68元，成新率50%，评估值2504873．84元；宿舍楼重置价值3101413．48元，成新率20%，评估值620282．70元；生态园重置价值24478684．79元，成新率70%，评估值17135079．35元；KTV、后厨重置价值12786963．83元，成新率70%，评估值8950874．68元；仿古小院重置价值1338942．71元，成新率70%，评估值937259．90元；绿化工程重置价值171335．12元，成新率15%，评估值25700．27元；宿舍、大棚外墙群、土方、塑钢窗等争议部分重置价值521480．63元，成新率40%，评估值208592．25元。以上重置价值合计47408568．24元，以上评估值合计30382662．99元。双方收到评估报告后，三原告不持异议。二被告提出书面异议，并申请鉴定人出庭。鉴定人出庭对二被告提出的异议作出答复。庭审中，针对争议项目，三原告提交数份发票、支出凭单、源恒益工程项目验收报告，证明宿舍和大棚外墙群、土方、塑钢窗由其施工并支付工程款。对此，二被告均不予认可。审理中，三原告同意按照评估值计算扩建费用。另查，杨永全支付本次评估费100000元。案件审理中，经杨永全、维城仓储公司、源恒益公司申请，通过高院摇号程序，本院委托国宏信价格评估集团有限公司（以下简称国宏信鉴定机构）对三原告从事餐饮经营在2015年5月29日至2017年3月2日期间的停产停业损失进行鉴定。2018年12月24日，国宏信鉴定机构作出价格评估报告，结论为价格评估标的在价格评估基准日的价格为10338000元。双方收到评估报告后，三原告不持异议。二被告提出书面异议，国宏信鉴定机构向我院提交《异议回复函》对二被告提出的异议作出书面回复。后，二被告申请鉴定人出庭，鉴定人到庭对二被告提出的异议再次作出答复。另查，杨永全支付本次评估费75000元。庭审中，三原告提交2011年12月30日太子峪村委会出具的证明、太子峪村委会和北京市丰台区长辛店镇人民政府出具的《房屋权属证明》，证明村委会和镇政府承诺承租场地和房屋系合法建设，且同意原告经营餐饮。对此，二被告不予认可。三原告提交酒店开业照片及开业宣传册，证明二被告对其自建、扩建和经营用途是明知的。对此，二被告不予认可。三原告提交2015年5月26日二被告向其发送的《通知》，证明二被告于2015年5月26日对其停水停电，给其造成停产停业损失。二被告对该通知的真实性不持异议，但认为因三原告不依约交纳租金才停水停电，且实际停水停电时间为2015年7月29日。三原告亦提交北京农商银行电子缴税付款凭证、电费发票、外签单等，证明合同履行主体是源恒益公司，与杨永全、维城仓储公司无关。对此，二被告不予认可并认为承租人为杨永全和维城仓储公司。庭审中，兴峪晟丰公司提交2014年7月28日北京市丰台区环境保护局作出的《责令改正违法行为决定书》，证明三原告自2014年7月28日被政府责令停业。该决定书载明：“源恒益公司：2014年7月8日，我局对你公司进行调查，发现你公司餐饮建设项目未依法进行环境影响评价审批，擅自开工建设并投入使用，以上事实有现场检查（勘验）笔录、违法事实照片、调查询问笔录等证据为凭。你公司的上述行为违反了《北京市大气污染防治条例》第三十条之规定。依据《北京市大气污染防治条例》第九十四条之规定，责令你公司自接到本决定书之日起停止使用上述餐饮建设项目产生污染物的设备”。对该证据的真实性，三原告不持异议。另查，2012年12月12日，杨永全与案外人何淑凤发起设立源恒益公司，公司注册地址位于涉案场地，杨永全担任公司法定代表人。本院认为，根据出租方兴峪晟丰公司与承租方维城仓储公司、杨永全签订的《无公害蔬菜基地租赁合同》及本院作出（2016）京0106民初3040号民事判决书，涉案房屋的出租人为兴峪晟丰公司，承租人为维城仓储公司和杨永全。源恒益公司认为其为涉案房屋和场地的实际承租人，但未提交其与兴峪晟丰公司签订的书面租赁合同或三方主体变更协议，其提交的《房屋权属证明》、北京农商银行电子缴税付款凭证、电费发票、外签单等证据也不足以证明其与兴峪晟丰公司形成了事实上的房屋租赁合同关系，故源恒益公司非本案适格原告，对其起诉应予驳回。维城仓储公司和杨永全以太子峪村委会多次向其发出通知并出具证明为由，要求太子峪村委会承担赔偿损失的责任。本院认为，根据合同相对性原则，太子峪村委会非本案租赁合同的出租人，无需承担违约责任，故对维城仓储公司和杨永全要求太子峪村委会承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，兴峪晟丰公司未经审批擅自占用集体土地建房后出租，其违法占用土地的行为受到北京市国土资源局的行政处罚，其与维城仓储公司和杨永全签订的租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。庭审中，维城仓储公司和杨永全提交2011年12月30日《房屋权属证明》，证明兴峪晟丰公司存在恶意隐瞒房屋系违法建筑的事实。本院认为，2012年9月14日，北京市国土资源局作出行政处罚决定书，双方合同签订时间为2011年6月3日，维城仓储公司和杨永全提供的证据并不能证明兴峪晟丰公司在合同签订时存在故意隐瞒的情形，故对维城仓储公司和杨永全的相关主张，本院不予支持；维城仓储公司和杨永全承租涉案场地和房屋后虽有改扩建和装饰装修的行为，但该行为不是造成合同无效的原因，故本院对兴峪晟丰公司辩称的承租方损失与之无关的抗辩意见，不予采信。对维城仓储公司和杨永全主张的地上物和装饰装修损失，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，维城仓储公司和杨永全提交证据证明兴峪晟丰公司知道其装修扩建的事实，兴峪晟丰公司未向本院提交证据证明其在合理期间内提出过异议，故本院对兴峪晟丰公司辩称其不同意装修扩建的抗辩意见，不予采信。案件审理中，科正鉴定机构受本院委托作出鉴定意见书，程序合法、依据充分，本院予以采纳。维城仓储公司和杨永全自愿放弃部分权利，同意按照扩建地上物现值计算扩建损失，本院对此不持异议。对于鉴定意见书中宿舍和大棚外墙群、土方、塑钢窗等争议部分，维城仓储公司和杨永全提交的证据不足以证明争议部分工程由其施工完成，故本院对维城仓储公司和杨永全要求将争议部分计入损失的诉讼请求，不予支持。对于改建和装饰装修部分，兴峪晟丰公司未取得建设工程规划许可证即建设房屋并出租给维城仓储公司和杨永全使用，是造成双方合同无效的主要原因；维城仓储公司和杨永全违反了基本的注意义务，未审查房屋相关建设手续即承租房屋，是造成双方合同无效的次要原因。对于维城仓储公司和杨永全主张的改建和装饰装修部分损失，兴峪晟丰公司应当在其过错范围内承担赔偿责任。对于新建和扩建部分，维城仓储公司和杨永全作为新建和扩建工程的建设方，其未取得建设工程规划许可证即开始施工，因缺乏审批手续，兴峪晟丰公司无法基于添附原则取得新建和扩建部分的所有权，亦无法因新建和扩建行为获益，故维城仓储公司和杨永全无权要求兴峪晟丰公司承担该部分损失。综上，涉案场地地上物和装饰装修现值损失为30174070．74元，兴峪晟丰公司应当承担损失部分本院酌情确定为11230993．33元。对维城仓储公司和杨永全主张的设备设施及物品损失，本院认为，鉴定意见书中列明的设备设施和物品均系可移动物品，维城仓储公司和杨永全可以自行移动，再次使用，故本院对该项诉讼请求，不予支持。对维城仓储公司和杨永全主张的停产停业损失，本院认为，首先，根据本院作出的（2016）京0106民初3040号民事判决书，维城仓储公司和杨永全长期欠付兴峪晟丰公司房屋租金，兴峪晟丰公司在事先告知的情况下采取断水断电的行为，系行使合同履行抗辩权的行为，由此给承租人造成的损失应当由承租人自行承担。其次，早在2014年7月28日，北京市丰台区环境保护局对涉案场地实际经营人源恒益公司作出的《责令改正违法行为决定书》，责令其停止使用上述餐饮建设项目产生污染物的设备。案件审理中，维城仓储公司和杨永全未向本院提交证据证明北京市丰台区环境保护局对其作出解除使用产生污染物设备的限制的决定，其主张的2015年5月29日至2017年3月2日期间的停产停业损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、北京兴峪晟丰投资管理公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨永全、北京维城仓储有限责任公司损失11230993．33元；二、驳回杨永全、北京维城仓储有限责任公司、北京源恒益餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252246元，由杨永全、北京维城仓储有限责任公司负担184937元（已交纳）；由北京兴峪晟丰投资管理公司负担67309元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费175000元，由杨永全、北京维城仓储有限责任公司负担125000元（已交纳）；由北京兴峪晟丰投资管理公司负担50000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  齐树芹人民陪审员  胡津芳二〇一九年十二月二十一日书 记 员  董 博