北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初408号原告：北京思泰华商贸公司，住所地北京市顺义区石门大街南侧（供销大厦内）。法定代表人：李奇，经理。委托诉讼代理人：张慧云，女，1970年9月20日出生，汉族，北京思泰华商贸公司职工。委托诉讼代理人：贾海鹏，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告：北京九州隆华投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前路南侧（天竺供销社）一层。法定代表人：凡天柱，董事长。被告：北京腾信科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街52号9层。法定代表人：邱琳，董事长。被告：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17楼451房间。法定代表人：何江，总经理。被告：凡学兵，男，1962年10月10日出生，汉族，宝蓝物业服务股份有限公司总经理，住北京市海淀区。原告北京思泰华商贸公司（以下简称思泰华公司）与被告北京九州隆华投资管理有限公司（以下简称九州隆华公司）、宝蓝物业服务有限公司（以下简称宝蓝物业公司）、北京腾信科技孵化器有限公司（以下简称腾信科技公司）、凡学兵合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年11月4日作出（2016）京03民初75号民事判决，思泰华公司不服提起上诉，北京市高级人民法院于2018年9月30日作出（2018）京民终256号民事裁定书，撤销本院（2016）京03民初75号民事判决，并发回本院重审此案。本院于2019年8月1日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告思泰华公司之委托诉讼代理人张慧云、贾海鹏，被告九州隆华公司、宝蓝物业公司、腾信科技公司、凡学兵经本院依法公告传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。思泰华公司向本院提出诉讼请求：1.判令九州隆华公司向思泰华公司支付赔偿金51262万元，违约金1000万元，并支付利息（以赔偿金、违约金合计52262为基数，自2016年8月16日起计算至实际清偿之日。自2016年8月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款标准；自2019年8月20日至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准核算）。2.判令腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵共同对九州隆华公司的上述赔偿金、违约金及利息承担连带责任。3.诉讼费用依法承担。事实和理由：2007年10月29日，为开发京顺国用2004字第0048号土地及京顺国用2003字第0193号土地（详见附件一：合作前的土地使用权证），北京隆华广厦房地产开发有限公司（以下简称隆华广厦公司）作为甲方与北京九州天昱有限公司作为乙方（被告宝蓝物业服务股份有限公司原名称，以下简称九州天昱公司）签订了《合作协议》，约定：1.隆华广厦公司与九州天昱公司共同设立有限责任公司，九州天昱公司出注册资金；2.公司成立后，隆华广厦公司享有新公司30%的股权，九州天昱公司享有70%的股权；3.隆华广厦公司以项目的建设用地作为新该公司的合作投资，九州天昱公司以项目的建设资金作为公司的合作投资；4.隆华广厦公司负责土地整理工作，确保土地为国有出让合法土地；九州天昱公司支付土地出让金预计每亩贰拾万元人民币。隆华广厦公司完成现状地上建筑物、构筑物拆除及享有商户搬迁工作，九州天昱公司承担拆迁补偿款共计捌佰万元费用，拆迁工作开始后九州天昱公司向隆华广厦公司支付贰佰万元拆迁补偿款；拆迁工作完成50%时乙方支付叁佰万元拆迁补偿款；拆迁工程全部完成及取得建筑工程施工许可证后九州天昱公司支付剩余的叁佰万元拆迁补偿款。办理土地出让过程中的相关税金、费用由九州天昱公司承担（双方权利义务详见证据二：《合作协议》）。2007年11月8日隆华广厦公司与九州天昱公司为履行《合作协议》中的权利与义务共同设立了北京九州隆华投资管理有限公司（以下简称九州隆华公司）。2009年11月9日，隆华广厦公司将其持有的九州隆华公司30%股权转让给了原告。2009年11月9日，隆华广厦公司（甲方）、原告（乙方）、九州天昱公司（丙方）、九州隆华公司（丁方）签订了《补充协议书》，约定：1.补充协议生效后，隆华广厦公司将其拥有的九州隆华公司的30%的股权转让予原告；2.如九州天昱公司因其控股股东兴泰投资有限公司因资产管理需要而提出将九州天昱公司拥有的九州隆华公司的70%的股权在兴泰公司控股子公司间转让时，隆华广厦公司同意放弃优先受让权，并协助完成；3.隆华广厦公司保证于2010年4月30日前将项目用地的使用权及项目用地上的所有地上物所有权合法转让予九州隆华公司；4.项目用地系作为九州隆华公司股东的隆华广厦公司对九州隆华公司的追加投资，本追加投资的价值以2009年9月2日和14日由明鉴同创房地产评估有限责任公司及北京申洋房地产评估有限公司土地和房产评估值为准（合计3616.04万元），计入九州隆华公司资本公积；5.本协议签署前九州天昱公司为天竺项目的全部投入（包括但不限于资金、劳务等），及由此衍生形成的各类有形物、权利等，九州天昱公司作为对九州隆华的投资转让予九州隆华公司；6.九州天昱公司作为九州隆华公司股东，承诺及时向九州隆华该公司投入为履行《合作协议》中相关建设天竺项目所需的资金，保证资金到位。以使九州隆华可以按期完成建设天竺项目的工作；7.在项目建设期，九州天昱公司可以用项目用地作为抵押物签署融资合同，进行天竺项目建设融资。融资款用于九州天昱公司依本协议约定对九州隆华的投入及天竺项目的建设，专款专用；8.本协议一经签署，由九州隆华公司承担除九州天昱公司在《合作协议》中投资义务以外的九州天昱公司全部义务；9.如隆华广厦公司（或承继甲方股东身份后的乙方）或丙方要求启动“产权剥离”程序，应在本条4.1项约定的“产权剥离”程序启动条件成就后的180日内以书面形式通知九州隆华及九州隆华各股东；10.产权剥离程序启动后，甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）无偿将其所持有的九州隆华全部股份转让至九州天昱公司指定的股权受让人（包括但不限于丙方自身），九州隆华公司应将天竺项目30%的面积（以下简称“乙方项目”）的所有权无偿转让予甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）（详见附件三：《补充协议书》）。2011年6月28日，隆华广厦公司（甲方）、原告（乙方）、九州天昱公司（丙方）、九州隆华公司（丁方）、北京腾信科技孵化器公司（北京宝易诚投资顾问有限公司与凡学兵共同成立的公司，法定代表人邱琳为凡学兵之妻，以下简称腾信科技公司）就京顺国用2010出字第00056号（原为京顺国用2004自第0048号土地）及京顺国用2010出字第00055号（原为顺国有2003字第0193号土地）的建设、投资开发、经营等事项共同签署了《合同主体变更确认书》,确认九州天昱公司将其在原合同中的全部权利义务一并转让给腾信科技公司，腾信科技公司行使九州天昱公司的全部权利、承担九州天昱公司所负担的一切义务（详见附件四：《合同主体变更确认书》）。由于九州隆华欠付中国东方资产管理公司借款和部分施工工程款等债务，九州隆华需向江苏银行股份有限公司北京分行借款，并用资产作为抵押物提供担保。2014年7月15日，九州隆华公司与江苏银行股份有限公司北京分行签订了《对公客户委托贷款借款合同》（编号为3229145-005WD）。2014年7月15日，九州隆华公司与江苏银行股份有限公司北京分行签订了《抵押担保合同》（编号322914S-005WD-001DY）,抵押物为位于××号的土地及该宗土地上的房产（位于××号院）。土地使用权及地上物办理抵押登记等各项手续后，贷款4.2亿于2014年8月22日分发放给九州隆华公司，每笔款项为2.1亿元。（详见证据六：对客户借款合同1份及2份抵押担保合同）。因江苏银行股份有限公司北京分行发放剩余贷款1.3亿元，需要补充用位于××号的土地及在建工程提供抵押物，该宗28号地及地上物等资产权益属于原告。因此2014年11月6日，原告（甲方）、腾信科技公司（乙方）、九州隆华公司（丙方）、宝蓝物业公司（丁方）签署了《补充协议书二》，约定：1.1国有土地使用证号为：京顺国用2010出字第00055号所涉及的土地使用权及房屋所有权转让给甲方或甲方指定的第三方（下同）所有，具体操作方法如下：国有土地使用权证号为京顺2010出字第00055号所涉及的土地使用权、该土地上房屋的所有权及地上附属物分割给甲方所有。该房屋办理房屋所有权测绘的建筑面积为25631.01平方米，甲方按30%股权应享有分割面积22354.38平米[(48883.6+25631.01)×30%],甲方应向丙方支付该差额面积3276.63平米的产权转移价款，每平米建筑面积价格为人民币壹万贰仟元整，价款为人民币39319560元（大写叁仟玖佰叁拾壹万玖仟伍佰陆拾元整）。即甲方只需向丙方支付人民币39319560元（支付方式按照本协议第4条有关内容执行）即可取得国有土地使用权证号为京顺国用2010出字第00055号所涉土地的使用权、该土地上房屋的所有权和楼宇内外全部设备设施及地上附属物，甲方无需支付其他任何款项。按股权比例分割的面积22354.38平米是以甲方全部投资额和出资为对价款分得的面积。X京房权证顺字第XXXX号的房屋所有权[含所涉及的土地的使用权]的所有权保持不变，仍归丙方所有。2.1自签订本协议之日起的2年内，乙方为丙方股东时，丙方作为贷款人如需使用前述房屋和土地作为抵押物为丙方的融资提供担保时，丙方在如实向甲方提供拟贷款的具体内容后，甲方同意为丙方最高贷款额不超过人民币1.3亿元（大写壹亿叁仟万元）、贷款期限和抵押担保期限为自签订本协议后贷款审批完毕之日起的2年时限内以本协议第1.1条约定的房屋和土地资产提供担保。2.2作为对甲方房屋和土地权益的保证，乙方和丁方应向甲方出具附件所示格式的《保证函》，同时乙方向甲方提供本公司股东会决议书，股东会决议书应明确表明向甲方出具的保证函已通过了本公司股东的一致同意意见。5.2如丙方未于2.1条所述抵押担保期内偿还全部贷款本息，并完成第1.1条所述房屋和土地资产解押手续且甲方取得该房屋所有权和土地使用权，或被抵押权利人申请承担担保责任，均构成了对甲方权益的损失，甲方要求丙方向甲方承担经济损失赔偿责任和违约责任，乙方和丁方对丙方应向甲方承担的经济损失赔偿责任和违约责任，乙方和丁方对丙方应向甲方承担的经济损失赔偿责任和违约责任承担连带责任。具体赔偿责任和违约责任如下：自九州隆华未在《补充协议二》签订后贷款审批完毕之日起的2年时限内偿还全部贷款并办理解押且将房屋和土地过户至甲方或甲方指定的第三方公司名下之日起，丙方向甲方支付违约金人民币壹仟万元。如丙方超过抵押担保期满15个工作日仍未偿还全部贷款并办理解押且将房屋和土地过户至甲方或甲方指定的第三方公司名下，甲方除有权要求丙方支付前述壹仟万元违约金外，还可要求丙方按25631.01平米乘以每平米20000元整计人民币51262元（大写伍亿壹仟贰佰陆拾贰万元整）对甲方进行现金赔偿。上述款项应于抵押担保到期之日起的30日内足额支付给甲方，乙方和丁方对丙方向甲方的付款义务承担连带担保责任。同时，按本协议其他条款约定尚未抵扣完毕的甲方应付差额面积价值款甲方无需再支付丙方，丙方也不得从51262万元中扣除未抵扣的差额面积价值款。6.本补充协议二所述1.3亿元的抵押贷款，如未在2014年11月30日前由贷款银行审批完毕，本《补充协议二》终止。7.本协议四方一致确认：本补充协议对原合同的变更和补充，本协议对原合同的变更和补充之处，以本补充协议为准，未变更之处以原合同为准。各方签订上述《补充协议二》的同时，腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵向原告出具了保证函，承诺如九州隆华公司不按期履行对思泰华公司的赔偿和违约责任，则向思泰华公司承担赔偿责任和违约责任，进行全额赔偿。（详见证据五：《补充协议二》、三份《保证函》）。在签署上述文件的基础上，腾信科技公司与原告就向江苏银行股份公司北京分行借款1.3亿元的事宜，形成了九州隆华股东会决议三份（详见证据七：股东会决议三份，其中第一份该股东会决议原件已提交抵押登记部门）。2014年11月6日，《补充协议二》、三份《保证函》、股东会决议齐备后，九州隆华公司将相应资料提交江苏银行股份有限公司，并向抵押登记部门提交了股东会决议和抵押担保合同，抵押担保合同编号为322914S-005WD-002DY(被告在一审中提供的抵押担保合同的签订日为空白，而向抵押登记部门提供的文件和资料中的抵押担保合同与申请日一致）。江苏银行股份有限公司取得抵押权后，于2014年11月20日将1.3亿元的贷款发放给九州隆华公司。（详见证据七：司法鉴定检材交接清单）。借款期间，因九州隆华公司未履行向江苏银行股份有限北京分公司的偿还贷款利息义务，担保人也未履行担保义务。江苏银行股份有限公司北京分公司将债权及抵押权转让给原委托贷款合同的资金提供方芜湖隆华公司，并由芜湖隆华公司依据生效的仲裁裁决书向北京市第三中级人民法院申请执行。在执行过程中原告得知九州隆华公司未偿还借款本息，在此情形下，《补充协议二》约定的属于原告的权益因被告九州隆华公司未能按时清偿全部贷款并办理解押且将房屋和土地过户至甲方或甲方指定的第三方公司名下的约定已全部落空，被告九州隆华公司已无法履行过户义务，故提起本案诉讼。我方认为：1.《补充协议二》系对《合作协议》、《补充协议书》、《合同主体变更确认书》的修改和补充，思泰华公司与腾信科技公司之间的关系属于房地产合作开发合同关系，协议约定将房产转让给思泰华公司且由思泰华公司向九州隆华公司支付面积差额产权转移款，系在思泰华公司与腾信科技公司之间的合作合同基础上衍生的合同关系。本案的争议属于房地产合作合同纠纷争议。原告与各被告之间的相关协议属于各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规关于合同效力性的强制性规定。2.现涉诉的土地使用权及在建工程已在另案中被北京市第三中级人民法院司法拍卖，九州隆华公司向原告承担违约责任和赔偿责任的条件已经成就，九州隆华公司应承担违约责任和赔偿责任。3.九州隆华公司未履行对原告的赔偿和违约责任，补充协议二及担保函约定的腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵承担连带责任条件已经成就，九州隆华公司名下资产在诉讼过程中已被司法强制拍卖，九州隆华公司名下现已无资产，九州隆华公司未履行且已不能履行违约责任和赔偿责任，腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵理应承担赔偿责任和违约责任并全额赔偿，腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵未在抵押物担保期到期日的30日内支付给原告，原告有权要求腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵按照《补充协议二》的约定承担连带责任并按照担保函的约定承担赔偿责任和违约责任进行全额赔偿。四被告九州隆华公司、腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵未答辩当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和在案证据，本院认定事实如下：2007年10月27日，隆华广厦公司作为甲方，九州天昱公司作为乙方，签订了《合作协议》，该协议约定：甲方接受北京市顺义区供销合作联合社委托，负责管理京顺国用2004字第0048号及京顺国用2003字第0193号土地，乙方欲在此投资建设项目。双方友好协商，成立合作公司。甲、乙双方在签署本协议后共同成立有限责任公司（以下简称“新公司”），乙方出注册资金。公司成立后，甲方享有新公司30%的股权，乙方享有新公司70%的股权。甲方以项目的建设用地作为新公司的合作投资；乙方以项目的建设资金作为新公司的合作投资。新公司成立后拥有该项目的所有权、经营权、使用权、收益权。项目竣工后，由乙方全权负责经营管理该项目。2009年11月9日，隆华广厦公司（甲方）、思泰华公司（乙方）、九州天昱公司（丙方）、九州隆华公司（丁方）签订了《补充协议书》。该协议约定：鉴于：1.甲方于2007年10月29日就土地证号为：京顺国用2004字第0048号、京顺国用2003字第0193号的两宗土地（以下简称项目用地）的建设、投资开发、经营等相关事宜与丙方签署了《合作协议》。2.甲方、丙方于2007年11月8日设立了丁方。丁方注册资本1000万元。甲方、丙方为注册之股东，甲方享有30%的股权，丙方享有70%的股权。3.甲方、丙方设立丁方的主要目的是建设、经营管理位于项目用地上的天竺综合1号楼、2号楼（暂定名称，以下简称天竺项目）。4.本补充协议签署各方一致认可，丁方拥有天竺项目的所有权（包括房屋所有权、土地使用权）、经营权、使用权、收益权。5.甲方、丙方一致同意，丁方独立依法纳税，所纳税款甲方有权在其内部统计时，计入甲方完税额度。6.本补充协议签署前，天竺项目实际由甲方与丙方合作进行开发建设。7.目前项目用地使用权登记于乙方名下。（现土地证号为京顺国用2009出字第00147号、京顺国用2009出字第0146号）。现本补充协议各方当事人一致认为，为了规范合作，依法经营，就丁方内部治理结构、股东权益及天竺项目建设/经营等相关事宜有必要进行调整、明确。故此签署本补充协议，对此前各方相关约定予以补充调整。未调整部分的约定继续有效。1.1甲方在本补充协议生效后将其拥有的丁方30%的股权转让予乙方。乙方受让甲方的前述股权，承接甲方存续期间全部权利、义务。1.2在自乙方向丁方完成天竺项目土地转让至天竺项目竣工备案完成一年期间，如乙方因其上级主管单位北京市顺义区供销合作联合社（以下简称顺义联社）对资产管理需要，而要求将乙方拥有的丁方30%股权转让至顺义联社的下级单位时，丙方同意放弃优先受让权，并协助完成转让。2.4甲、乙、丁均同意，在项目建设期，丙方可以以项目用地作为抵押物签署融资合同，进行天竺项目建设融资。融资款用于丙方依本协议约定对丁方的投入及天竺项目的建设，专款专用。在丙方提出抵押要求时，项目用地使用权人应积极配合丙方办理抵押工作（包括但不限于按丙方要求签署抵押合同、办理抵押登记手续等）；如出现丙方贷款不能按时清偿，对丁方造成不良影响或经济损失，差额部分由兴泰公司负责偿还并消除不良影响。4.1甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）、丙方履行本条各项义务后，不改变甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）仍拥有丁方30%股权，丙方仍拥有丁方70%股权。4.2自天竺项目取得建设工程施工许可之日起前三个年度，甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）每年度有权（且仅有权）获得200万元的投资回报。该投资回报，在此三年中每年度的第一个月内，由丁方向甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）支付。如丁方该三年度中的可分配利润不足以向甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）支付上述约定的固定数额投资回报，则丙方应向丁方投资，以保证甲方（或承继甲方股东身份后的乙方）取得上述固定投资回报。2011年6月28日，隆华广厦公司（甲方）、思泰华公司（乙方）、九州天昱公司（丙方）、九州隆华公司（丁方）、腾信科技公司（戊方）签订了《合同主体变更确认书》。该确认书载明：签署本确认书的甲乙丙丁四方曾于本确认书签署前就“京顺国用2010出字第00056号（原为京顺国用2004字第0048号）/京顺国用2010出字第00055号（原为京顺国用2003字第0193号）”两宗土地的建设、投资开发、经营等事宜签署了协议书等文件（以下统称原合同）。现就原合同主体变更事宜，本确认书签署各方经协商达成一致，特书立本确认书，以兹共同遵守。一、本确认书一经生效，签署本确认书之丙方将自己在原合同中的全部权利义务一并转让给签署本确认书之戊方。签署本确认书之其他各方对上述转让予以同意。二、上述权利义务转让后，签署本确认书之戊方行使原合同中签署本确认书之丙方的全部权利。三、上述权利义务转让后，签署本确认书之戊方承担原合同中签署本确认书之丙方所负担的一切义务。四、本确认书一经生效，签署本协议之丙方不再享有原合同中的一切权利，亦不承担原合同中的一切义务、责任。2014年11月6日，思泰华公司（甲方）、腾信科技公司（乙方）、九州隆华公司（丙方）、宝蓝物业公司（丁方）签订了《补充协议二》。该协议约定：鉴于：就“京顺国用2010出字第00056号（原为京顺国用2004字第00048）/京顺国用2010出字第00055号（原为京顺国用2003字第0193号）”两宗土地[以下统称：合作土地]的建设/投资开发/经营等事宜，本补充协议签署相关各方此前签署了数份相关文件（以下统称：原合同）。本补充协议签署时，合作土地上已建成了数幢房屋1.房屋所有权证号为：X京房权证顺字第XXXX号的房屋，面积48883.6平米；2.国有土地使用证号为：京顺国用（出字）第00055号土地上的房屋25631.01平方米，以下统称：合作房屋（签订本协议时尚未取得房屋产权证）]。原合同履行过程中出现的具体情况。本补充协议签署时甲乙双方为丙方股东，甲方持有丙方30%的股权（下称：甲方股权），乙方持有丙方70%的股权。基于上述情况，各方经友好协商达成如下一致意见，特签署本补充协议，以兹共同遵守。1.将合作房屋和土地按下述原则处理。1.1国有土地使用证号为：京顺国用（出字）第00055号所涉土地的使用权及房屋所有权分割转让给甲方或甲方指定的第三方（下同）所有。具体操作办法如下：国有土地使用证号为京顺国用（出字）第00055号所涉土地的使用权、该土地上房屋的所有权及地上附属物分割给甲方所有。该房屋办理房屋所有权测绘的建筑面积为25631.01平米，甲方按30%股权应享有分割面积22354.38平米[（48883.6+25631.01）*30%]，甲方应向丙方支付该差额面积3276.63平米的产权转移价款，每平米建筑面积价格为人民币壹万贰仟元整，价款总额为39319560元……即可取得国有土地使用证号为京顺国用（出字）第00055号所涉土地的使用权，该土地上房屋的所有权和楼宇内外全部设备设施及地上附属物，甲方无需支付其他任何款项。按股权比例分割的面积22354.38平米是以甲方全部投资额和出资额为对价款分得的面积。本条所述房屋和土地在签订本协议时实际由乙方和丙方控制、管理。1.2房屋所有权证号为：X京房权证顺字第XXXX号的房屋所有权[含所涉土地的使用权]的所有权保持不变，仍归丙方所有。1.3在丙方和乙方完成上述第1.1条所述房屋所有权和土地使用权转让必备条件的基础上，产权转移工作由甲方负责办理具体事宜，乙方和丙方无偿无条件全力配合，丙方为甲方出具产权转移票据和相关资料。办理该土地和房屋产权转移工作不受甲方付款与否的约束，甲方按本协议第4条的约定分期支付差额面积对价款39319560元。乙方和丙方不得以任何理由、或设定任何条件作为甲方办理土地使用权和房屋所有权的前提要求。1.4上述土地使用权和房屋所有权分割变更产权过程中发生税费由各方依法各自承担。在办理土地使用权和房屋所有权分割过户过程中，乙方对应当缴纳的税费必须及时缴纳，不得因拖延缴纳税款造成甲方取得土地使用权和房屋所有权的时间延迟。2.房屋和资产抵押。2.1自签订本协议之日起的2年内，乙方为丙方股东时，丙方作为贷款人如需使用前述房屋和土地作为抵押物为丙方的融资提供担保时，丙方在如实向甲方提供拟贷款的具体内容后，甲方同意为丙方最高贷款不超过人民币1.3亿元（大写壹亿叁仟万元）、贷款期限和抵押担保期限最长为自签订本协议后贷款审批完毕之日起的2年时限内以本协议第1.1条约定的房屋和土地资产提供担保。3.2.1如上述第1.1条所述土地使用权和房屋所有权分割转让事宜于签订本协议至2016年4月9日期间完成，则由本协议签署之日起至上述所有权（使用权）转让完成之日期间丙方按每年人民币贰佰万元的标准向甲方分配投资回报。自甲方取得房屋所有权书次日起至2016年4月9日止，由丁方向甲方按每年人民币贰佰万元的标准支付试运营期间的补偿金。自2016年4月10日起甲方按本协议第四条约定向丁方收取租金收入。3.2.2如甲方未于2016年4月9日前取得第1.1条所述房屋和土地资产产权，而是在2016年4月10日之后的本协议约定的贷款抵押期到期之日前取得房屋产权，则：本协议签署之日起至2016年4月9日期间丙方按每年人民币贰佰万元的标准向甲方分配投资回报；从2016年4月10日至本合同签字之日起的2年期满之日期间，丙方按《原合同》约定的分配税后利润时间、金额标准向甲方分配利润。自甲方取得房屋所有权和土地使用权之日起，甲方按本协议第四条约定向丁方收取租金收入。4.1自签订租赁合同书之日起第一个五年租赁期间（1至5年），在丁方付清每期租金后的当日，甲方应向丙方支付75万产权转移价款（每年150万标准）。4.2自签订租赁合同书之日起的第二个五年租赁期间（6至10年），在丁方付清每期租金后的当日，甲方应向丙方支付150万产权转移价款（每年300万标准）。4.3自签订租赁合同书之日起的第11至20年的十年期间，在此期间前三年，丁方付清每期租金后的当日，甲方应向丙方支付250万产权转移价款（每年500万标准），于第四年丁方付清第一期租金当日，甲方应向丙方支付剩余1819560元。5.1在甲方或甲方指定的第三方取得第1.1条约定的房屋所有权证后15日内将持有丙方的全部股权转让给乙方。乙方取得上述甲方股权无需向甲方支付除本补充协议约定外的其他任何对价。5.2如丙方未于第2.1条所述抵押担保期内偿还全部贷款本息，并完成第1.1条所述房屋和土地资产解押手续且甲方取得该房屋所有权和土地使用权，或被抵押权利人申请承担担保责任，均构成了对甲方权益的侵害，甲方要求丙方向甲方承担经济损失赔偿责任和违约责任，乙方和丁方对丙方应向甲方承担的经济损失赔偿责任和违约责任承担连带责任。具体赔偿责任和违约责任如下：自九州隆华公司未在《补充协议二》签订后贷款审批完毕之日起的2年时限内偿还全部贷款并办理解押且将房屋和土地过户至甲方或甲方指定的第三方公司名下之日起，丙方向甲方支付违约金人民币壹仟万元整。如丙方超过抵押担保期满15个自然日仍未偿还全部贷款并办理解押且将房屋和土地过户至甲方或甲方指定的第三方公司名下，甲方除有权要求丙方支付前述壹仟万元违约金外，还可要求丙方按25631.01平米乘以每平米均价20000元整计人民币51262万元（大写伍亿壹仟贰佰陆拾贰万元整）对甲方进行现金赔偿。上述款项应于抵押担保期到期之日起的30日内足额支付给甲方，乙方和丁方对丙方向甲方的付款义务承担连带担保责任。同时，按本协议其他条款约定尚未抵扣完毕的甲方应付差额面积价值款甲方无需再支付给丙方，丙方也不得从51262万元中扣除未抵扣的差额面积价值款。6.本补充协议二所述1.3亿元的抵押贷款，如未在2014年11月30日前由贷款银行审批完毕，本《补充协议二》终止。7.本协议四方一致确认：本补充协议对原合同的变更和补充，本协议对原合同变更和补充之处，以本补充协议为准，未变更之处以原合同为准。本协议各方盖章后生效。同日（2014年11月6日），腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵分别向思泰华公司出具保证函，对《补充协议二》第5.2条约定的赔偿责任和违约责任承担连带责任。2014年7月15日，九州隆华公司与江苏银行股份有限公司北京分行签订《对公客户委托贷款借款合同》，向其借款5.5亿元，贷款期限为2014年7月17日至2016年7月16日，并于同日签订两份《抵押担保合同》，以九州隆华公司名下京顺国用（2010）出字第00055、00056号土地、X京房权证顺字第XXXX号房屋、建字第110113201100186号在建工程为该笔借款提供抵押担保。其后，九州隆华公司未能按《补充协议二》之约定将京顺国用（2010）出字第00055号土地及其地上物转移至思泰华公司名下，且55号土地及其地上物已被债权人申请强制执行，故思泰华公司诉至本院要求九州隆华公司承担赔偿责任和违约责任，并要求腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵对此承担连带责任。另经查，案外人山东沃得格伦中央空调股份有限公司（以下简称山东沃得公司）以九州隆华公司、腾信科技公司、宝蓝物业公司、思泰华公司为被告，向北京市顺义区人民法院（以下简称顺义法院）提起诉讼，以九州隆华公司拖欠其合同款，而九州隆华公司、腾信科技公司、宝蓝物业公司、思泰华公司之间通过签署《补充协议二》的方式无偿转让九州隆华公司的资产，违反了公司法相关强制性规定，该转让资产的行为也降低了九州隆华公司偿还债务的能力，属于恶意逃避到期债务，严重侵犯山东沃得公司的正当权益为由，要求确认《补充协议二》无效，顺义法院经审理作出（2016）京0113民初16697号民事判决书，认为山东沃得公司未提供充分证据证明《补充协议二》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定之合同无效之情形，其要求确认《补充协议二》无效，于法无据，故判决驳回山东沃得公司的诉讼请求。该判决现已生效。经查，2016年6月29日，本院裁定查封被执行人九州隆华公司名下位于北京市顺义区天竺大街28号院1幢等3幢房产[X京房权证顺字第XXXX号]及对应土地使用权[京顺国用（2010出）字第00055号]；2018年4月28日，本院作出(2016)京03执631号之二执行裁定，该裁定载明上述财产的所有权自本裁定送达买受人时起转移，买受人可持本裁定书到相关机构办理过户登记手续。上述事实，有《合作协议》、《补充协议书》、《补充协议书二》、《合同主体变更确认书》、《保证函》、《对公客户委托贷款借款合同》、《抵押担保合同》、京顺国用（2010）出字第00055、00056号国有土地使用证、当事人陈述等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案所涉《合作协议》、《补充协议书》、《补充协议书二》、《合同主体变更确认书》、《保证函》系各方当事人的真实意思表示，且未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。隆华广厦公司与九州天昱公司签订协议，通过共同设立九州隆华公司的方式合作开发房地产，隆华广厦公司提供土地使用权，九州天昱公司提供资金。在合作开发过程中，根据补充协议的约定，思泰华公司承继隆华广厦公司的权利义务、腾信科技公司承继九州天昱公司的权利义务。思泰华公司依约将其名下之土地使用权转移变更至九州隆华公司名下，九州隆华公司亦在土地上进行了开发，建设了房屋。根据《补充协议二》之约定，九州隆华公司应将其名下京顺国用（出字）第00055号所涉土地的使用权及其上房屋所有权转移变更至思泰华公司名下，随后，思泰华公司将在支付差额面积对价款并将其所持有之九州隆华公司30%股权转让给腾信科技公司之后即退出合作经营。现九州隆华公司至今未按《补充协议书二》之约定将相应土地及地上房屋转移至思泰华公司名下，故思泰华公司有权要求九州隆华公司承担相应的违约赔偿责任。至于具体赔偿的金额，考虑到涉案合同及补充协议的相关约定，以及本市当地房地产市场状况，思泰华公司要求九州隆华公司赔偿其经济损失51262万元、违约金1000万元，具有相应的事实和合同依据，本院予以支持。关于利息问题，鉴于九州隆华公司未按照约定支付赔偿金和违约金，思泰华公司有权主张支付利息。关于利息的起算时间点，涉案协议约定、赔偿款应于抵押担保到期之日起的30日内足额支付，该日期最迟亦不会超过涉案房屋自被法院实际拍卖处置成交之日，根据查明的事实，本院作出(2016)京03执631号之二执行裁定的时间为2018年4月28日，本院酌定以该日作为抵押担保到期之日，按照合同约定自该日起30日内应足额付款，故本院将利息起算的时间节点酌定为2018年5月28日，具体利率标准本院依法确定。关于连带责任问题，腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵向思泰华公司出具的《保证函》明确载明：腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵对《补充协议书二》5.2条约定的赔偿责任和违约责任承担连带责任，思泰华公司据此主张腾信科技公司、宝蓝物业公司、凡学兵应对九州隆华公司所应承担的赔偿金、违约金及其利息承担连带责任，具有相应的合同及事实依据，本院亦予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京九州隆华投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向北京思泰华商贸公司支付赔偿金51262万元、违约金1000万元、并支付利息（以52262万元为基数，分两段计算，自2018年5月28日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率为标准核算；自2019年8月20日至实际清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准核算）；二、判令北京腾信科技孵化器有限公司、宝蓝物业服务股份有限公司、凡学兵共同对本判决第一项确定的给付金额承担连带责任。三、驳回北京思泰华商贸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2654900元，由北京九州隆华投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由北京九州隆华投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 林存义审 判 员 赵 霞审 判 员 孙 妍二〇一九年十二月三十日法官助理 眭 立书 记 员 王 艳