福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4185号 原告：莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组（以下简称北磨四组），住所地莆田市城厢区龙桥街道石室路1439弄。 负责人：沈旭东，该小组组长。 委托诉讼代理人：黄丽仙，徐丽娟，福建倍拓律师事务所执业律师。 被告：黄文荣，男，1971年10月14日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：陈德明、许丽清，福建聚华律师事务所执业律师。 原告北磨四组与被告黄文荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，于同年4月2日作出（2019）闽0302民初1058号民事判决。被告黄文荣不服，提起上诉。莆田市中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）闽03民终1854号民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院于同年8月16日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北磨四组的委托诉讼代理人黄丽仙、徐丽娟和被告黄文荣的委托诉讼代理人陈德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北磨四组向本院提出诉讼请求：1、确认其与黄文荣签订的《房屋租赁合同》于2019年1月12日解除；2、判令黄文荣立即腾退并搬离《房屋租赁合同》项下的房屋，并将房屋交还给北磨四组；3、判令黄文荣支付自2017年7月起至交还房屋之日止的租金和按租金标准计算的占用费，并支付以租金和占用费为基数自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；4、本案诉讼费用由黄文荣负担。事实和理由：2015年3月28日，北磨四组（原名北磨社区居民委员会前埔居民小组）与黄文荣签订《房屋租赁合同》一份，约定由黄文荣承租北磨四组所有的位于莆田市城厢区房屋；租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止等内容。该合同期限届满后，黄文荣继续承租该房屋，租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金660元。但自2017年7月起，黄文荣无故拖欠租金。多次催讨无果后，北磨四组于2019年1月8日向黄文荣发出《催收租金通知书》，通知黄文荣在收到通知书之日起2日内缴清拖欠的租金，否则依法解除房屋租赁合同，收回租赁房屋。该通知书以邮递方式于2019年1月9日到达黄文荣，但黄文荣拒收。至今年3月，租赁合同已到期，但黄文荣拒不搬离租赁房。故请求判如所请。 黄文荣辩称，北磨四组未按《租赁房屋合同》的约定为涉案房屋设立水电表及安装水电设施，使得该房屋至今没有通水通电，导致答辩人无法正常使用房屋，属违约在先。答辩人没有支付2017年8月起的租金，要求北磨四组设立安装水电表后，再付租金。同时，北磨四组在未通知答辩人到场的情况下，就随意将答辩人存放在与涉案房屋相邻相同的石室路1525、1529两坎店面内的旧古典家具、古物字画、建筑材料等物品搬离丢弃，以致部分旧家具、古物损坏，部分古物字画丢失；答辩人为此与北磨四组交涉，但因沈旭东与答辩人存在私人恩怨，导致调解无果，答辩人的损失至今未解决，故答辩人也不付租金。按照《发票管理办法》第十九条的规定，北磨四组作为出租人有向承租人开具发票的法定义务，故如果法院判决答辩人应支付租金，还应同时判决北磨四组提供同等金额的租金发票。北磨四组提供的《关于黄文荣租赁北磨居委会第四小组集体公产的报告》是在沈旭东歪曲事实的情况下，骗取不明真相的部分老人签字形成，缺乏事实依据。且北磨四组催收租金时答辩人均有要求设立水电表、解决财物丢失问题后凭发票支付租金。涉案房屋是否属违章建筑，本案《租赁房屋合同》是否有效，以及北磨四组主张的租金的利息问题均由法院依法处理。本案《租赁房屋合同》没有解除之前，答辩人不同意搬离。综上，请求驳回北磨四组的诉讼请求。 北磨四组围绕诉讼请求依法提交了下列证据：一、《证明》、《房屋租赁合同》，欲证明：1、北磨四组诉讼主体适格。2、黄文荣租赁属北磨四组所有的坐落于房屋；租赁期限自2015年4月1日至2017年3月31日止；月租金为460元。合同期限届满后，黄文荣继续承租上述房屋，租赁期限自2017年4月1日至2019年3月31日止，月租金为660元的事实。二、《关于黄文荣租赁北磨居委会第四小组集体公产的报告》及《签到表》，欲证明北磨四组内部针对石室路1519、1521号店面自2017年7月开始不缴纳房租事项进行决议，民主投票通过。三、《催缴房租欠款通知》及邮件材料、《催收租金通知书》及邮寄材料，欲证明：1、北磨四组依法行使自己的权利，对于黄文荣未缴纳房租的行为通过书面、电话的方式多次催告。2、在多次催告无效的情况下，北磨四组于2019年1月8日向黄文荣发出《催收租金通知书》，通知其在收到通知书两日内缴纳拖欠的租金，若逾期未支付，依法将解除双方签订的租赁合同。3、《催收租金通知书》于2019年1月9日到达黄文荣，但被拒收，视为悉知。4、收款凭证，证明黄文荣已支付的租金，北磨四组有出具收到租金的凭证。 黄文荣对上述证据质证认为：一、对证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议。实际上租赁合同是2015年3月18日签订的，租金是每月460元，租赁合同中也提到水电表，该合同不是本案争议的合同。对证据二的真实性、关联性、合法性均有异议。该报告是跟黄文荣有恩怨的北磨四组组长沈旭东所作的，里面的内容都不真实。其中拖欠房租的原因、拆围墙都不是事实。对证据三的真实性均有异议，2018年9月份送达的邮寄材料不真实，且没有收到，邮寄时间在前，催款单时间在后，两个时间明显矛盾。另外一个催款函，黄文荣也没有收到。且里面对催付租金的陈述不是事实。证据四收款凭证不是有效的收据，有效的收据应当是正式发票。 本院审查认为，黄文荣对证据一的真实性无异议，故可予以确认；证据二系北磨四组单方制作的，对黄文荣不具有约束力；证据三《催缴房租欠款通知》及邮件材料、《催收租金通知书》北磨四组未能提供证据证明黄文荣有收到，故不能产生相应的法律效果；证据四系承租人黄文荣出具的，且黄文荣也无异议，故真实性可以确认。 黄文荣为证实其抗辩主张，向本院提供下列证据：一、2017年3月12日的租赁合同一份，欲证明租赁合同中提到的设立水电表是北磨四组的合同义务。二、2017年7月拍摄的照片2张，是北磨四组砌墙时拍摄的，欲证明北磨四组砌墙时，没有通知黄文荣到场，给黄文荣造成财物损失的事实，且导致双方发生纠纷争议。 北磨四组对上述证据质证认为：黄文荣只能提供2017年3月12日签订的合同，该合同村民小组没有存档，这是前任村民组长沈金章与黄文荣私自签订的，未经集体投票同意，没有存档，但是村民小组有听说黄文荣有签订合同，租金为每月660元。该合同是对上一份合同租赁期限的承续、承接，由此证明该店铺从2015年起一直由黄文荣使用，至始至终没有办理过水电立户。同时说明黄文荣对房屋的现状是知道且接受的，即使没有安装水电表，其也是接受的，且没有提出异议。本案店铺是用来当作仓库的，没有安装水电表不存在其影响使用功能的可能。因黄文荣后有交付租金，现北磨四组对该份合同进行追认。对证据二的三性均有异议，无法证明砌墙行为是发生在2017且不能证明砌墙行为造成黄文荣的财物损失。整个砌墙行为也是案外人实施的。虽然砌墙时间发生在2017年，但是是案外人砌墙，整个砌墙过程北磨四组都没有参与。 本院审查认为，北磨四组对证据一的真实性无异议，故予以确认；对证据二有异议，黄文荣又未能提供其他证据佐证，故对其真实性无法确认。 根据上述审查认定的证据和双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：北磨四组原名莆田市城厢区龙桥街道北磨社区居民委员会前埔小组（以下简称前埔小组）。2015年3月28日，前埔小组与黄文荣签订《房屋租赁合同》一份，约定：前埔小组将位于的两坎店面出租给黄文荣，租期自2015年4月1日起至2017年3月31日止，每月租金460元；黄文荣如需要改造、重新装修必须经前埔小组同意，且不得损坏房屋主体结构、窗户等设施；黄文荣应在每月的20日前付清当月租金，不得拖延；黄文荣所用的水、电由前埔小组设立，水表、电表、水费、电费由黄文荣承担；租期内若一方有特殊情况需解除协议的，必须提前二个月通知对方，协商后解除本协议；本合同一式两份，双方签字及黄文荣交付首期租金后生效等内容。后前埔小组依约将位于的两坎店面交付给黄文荣，黄文荣亦依约支付租金至合同期满。涉案房屋已于2016年1月5日水表立户。 2017年3月12日，前埔小组与黄文荣就涉案房屋又达成续租合意并签订《房屋租赁合同》一份，约定租期自2017年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金660元；其他内容与原房屋租赁合同一致。后黄文荣仅支付截至2017年6月30日止的租金，对2017年7月1日起的租金未能支付。经催讨无果，前埔小组即向本院提起诉讼。 本院认为：北磨四组（前埔小组）与黄文荣签订的两份《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现因黄文荣自2017年7月起未支付租金（租赁期限届满后为占用费），已构成违约，故现北磨四组要求其支付自2017年7月1日起至搬离之日止的租金或占用费，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。因合同至2019年3月31日期限届满，故北磨四组要求黄文荣腾空并搬离承租房，合法有据，亦应予以支持。北磨四组同时要求黄文荣支付拖欠的租金或占用费自起诉之日（北磨居委会于2019年1月18日提起原一审诉讼）起至还清之日止按年利率6%计算的利息，因双方在合同中约定租金按月支付，在每月的20日前付清当月租金,现黄文荣未及时支付房租，已造成北磨四组的利息损失，故黄文荣依法应支付拖欠的自2017年7月21日起至2018年12月31日止的租金从2019年1月18日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；自2019年1月21日起至还清之日止以租金660元为基数按年利6%计算的利息；自2019年2月21日起至同年3月31日止以每月租金660元为基数到还清之日止按年利率6%计算的利息。但北磨四组要求支付房屋占用费的利息缺乏依据，不予支持。因北磨四组未能提供证据证明黄文荣有收到其发送的解除合同通知书，故其现要求确认其与黄文荣签订的《房屋租赁合同》于2019年1月12日解除，缺乏依据，本院不予支持。双方签订的租赁合同虽约定黄文荣所用的水、电，由北磨四组设立水、电表（涉案店面实际已于2016年1月5日设立水表，用电未立户），但因黄文荣一直使用该店面，其也未能提供证据由于该承租的店面用电未立户，造成其无法正常使用，故其无权以此为由拒绝交纳租金。黄文荣主张其交纳租金至2017年7月，但又未能提供证据证明，故不予采信。黄文荣的其他辩解也缺乏依据，也不予采纳；其要求北磨四组开具租金的正式发票，但又未提起反诉，本院在本案中不予处理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄文荣应于本判决生效之日起十日内腾退、搬离莆田市城厢区龙桥街道石室路1521#、1519#的两坎店面并将该两坎店面交还莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组； 二、黄文荣应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组：自2017年7月1日起至2019年3月31日止按每月660元计算的租金并支付2017年7月21日至2018年12月31日止的租金自2019年1月18日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2019年1月21日至同年3月31日止的租金按年利6%计算的利息； 三、黄文荣应于本判决生效之日起十日内支付给莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组自2019年4月1日起至腾空搬离上述承租房之日止按每月660元计算的房屋占用费； 四、驳回莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组的其他诉讼请求。 案件受理费人民币247元，由莆田市城厢区北磨社区居民委员会第四小组负担100元，由黄文荣负担147元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  方新福 人民陪审员  林建华 人民陪审员  林素红 二Ｏ一九月年十二月九日 书记员江琦敏 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。