四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初6111号 原告：李述高，男，生于1968年7月2日，汉族，住重庆市云阳县。 委托（特别授权）代理人：邵小勇，重庆龙脊律师事务所律师。 原告：徐映德，男，生于1955年5月6日，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：四川省巴中新时代房地产开发有限公司。 法定代表人：王国清，系董事长。 地址：四川省巴中市巴州区。 委托代理人：岳民山，四川蜀川律师事务所律师。 原告李述高、徐映德与被告四川省巴中新时代房地产开发有限公司（以下简称“新时代房产公司”）、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李述高的委托代理人邵小勇，原告徐映德，被告新时代房产公司的委托代理人岳民山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李述高、徐映德诉称：原告于2012年3月15日以四川省阿尔文建设有限公司名誉，按全垫资包工、包料承包方式，与被告签订《巴中市富力锦城Ｂ座项目工程施工合同》及2012年5月1日，以被告为甲方、四川省川安消防责任有限公司巴中分公司（实际施工人徐映德）为乙方签订《水电、消防施工分包合同》。原告依约组织资金、人员履行《施工合同》约定义务工程中，被告因无资金支付原告，原告尚欠徐映德部分人工工资（现已基本付钱）。三方在巴中市住建局协调下，于2016年4月27日在达成以房抵债《协议》。后原、被告于2016年7月6日正式签订《商品房认购合同书》。现诉请：1.依法确认原、被告于2016年7月6日签订的位于巴中市新市富力锦城Ｂ幢车库和负一层《商品房认购合同》有效（价值：负一层66个车库、负二层54个车库，共计110000元＊120个＝13200000元）。2.被告到房屋管理登记机构为原告办理“巴中市新市富力锦城Ｂ幢车库和负一层”房屋的预告登记。3.诉讼费用由被告承担。 被告新时代房产公司辩称：1、二原告不是本案适格主体，通过庭审查明的富力锦城B座工程是由阿尔文和川安消防承包的，合同和补充合同也是与两个公司签订的；工程的结算和完工、现场负责人都有明确约定，根据两份合同，我们认为原告主体不适格，起诉主体应该是阿尔文和川安消防；关于阿尔文的说明，对其公章真实性有异议，与承包合同的公章不相符；2、我方认为本案的商品房认购合同无效，根据物权法，车位和车库应先满足业主的需要，同时该房屋也被法院查封，原告陈述解除了但是目前没有证据，所以房屋未解除前不能出售。认购合同应当无效；3、我们认为商品房认购书属于抵押担保性质，合同明确约定了工程完工时间和抵押担保，是督促阿尔文和川安消防两个公司完工，是对尾款的保障。工程现在至今未竣工，无法结算。双方没有买卖房屋的意愿，是对工程款的担保而签订的协议和合同；4、本案商品房认购书不具有可履行性。工程目前也未竣工，双方还未结算，不清楚工程款，所以不具有可履行性。 经审理查明：被告新时代房产公司依法取得“富力锦城B幢”项目的开发权，对该项目进行开发建设，该项目于2014年1月23日办理了商品房预售许可证。2012年3月15日，以被告为甲方、四川省阿尔文建设有限公司为乙方签订《巴中市富力锦城B座项目工程施工实施合同》，约定由乙方对甲方该项目承包并进行施工建设，双方均在合同上签字盖章，原告李述高作为乙方现场负责人亦在合同项目负责人处签字。2012年5月1日，以新时代房产公司为甲方、四川省川安消防工程有限责任公司巴中分公司为乙方签订《水电、消防施工分包合同》，约定由乙方对“富力锦城B幢”的水电、消防施工进行承包，双方均在合同上签字盖章，原告徐映德作为乙方的现场施工负责人亦在合同上签字。 “富力锦城B幢”主体工程于2014年6月30日封顶、2016年8月全面竣工。2014年7月20日，被告与原告李述高就该项工程进行阶段性结算，在《富力锦城B栋工程阶段计算》载明：共计下欠1600万元工程款未支付，被告将“富力锦城B幢”项目的负二层车库和负一层作工程款抵押给李述高（抵押价格：车位64个，按11万元/个，负一层按4000元/㎡约2500㎡×4000元/㎡=1000万元）。 2016年4月27日，以被告为甲方、四川省阿尔文建设有限公司为乙方、四川省川安消防工程有限责任公司为丙方，三方在建设行政主管部门的协调下达成《协议》，载明：“富力锦城B幢工程于2016年8月全面竣工，达到交付使用条件。现因甲方无资金支付乙方的工程款、丙方水电消防工程安装余款，以富力锦城B幢的负二层、负一层作抵押担保（负二层车库按11万元/个，负一层按4000元/㎡。”原告李述高、徐映德分别作为乙方、丙方的项目负责人在该协议上签字捺印。2016年7月6日，三方对《协议》作出《补充协议》，载明：“约定对富力锦城B幢的负二层、负一层签订购房合同，以防其他生变，该购房合同与网签具有同样法律效力”。同日，以被告为出卖方、原告李述高、徐映德为认购方签订《商品房认购合同书》，约定将富力锦城B幢的负二层、负一层出卖给二原告。 2018年5月20日，四川省阿尔文建设有限公司作出情况说明：李述高以我公司名义与新时代房产公司签订的《巴中市富力锦城B座项目施工实施合同》，该项目的实际投资人和施工人均为李述高，所有权利义务包括工程款的领取等均由李述高享有及承担，与我公司无关。 2019年12月19日，四川省川安消防工程有限责任公司巴中分公司作出情况说明：徐映德以我公司名义与新时代房产公司签订的《水电、消防施工分包合同》，该项目的实际投资人和施工人均为徐映德，该项目因工程质量、施工安全、工程款收取等纠纷所造成的一切民事、刑事责任均由徐映德承担，与我公司无关。 原、被告签订《商品房认购合同书》后，被告没有移交房屋，该项目其他购房户自主占有了住房并居住使用，原告亦自行占有了该项目的负二层和负一层，但未办理网上备案登记手续。 另查明：“富力锦城B幢”的负二层、负一层因被告与案外人杨利平、谢利华民事纠纷，2016年10月21日，本院作出（2016）1902执1160号《执行裁定书》，已对“富力锦城B幢”的负二层、负一层进行了查封。2013年1月30日，被告与案外人杨杰签订《商品房认购协议》，约定将“富力锦城B幢”负一层出售给杨杰，因其未给杨杰办理备案登记手续，杨杰向本院提起诉讼。本院于2019年6月11日作出（2019）川1902民初1955号民事判决书，判令：“一、原告杨杰与被告四川省巴中新时代房产开发有限公司于2013年1月30日签订的《商品房认购协议》合法有效。二、驳回原告杨杰的其他诉讼请求”。其后，杨杰对杨利平、谢利华与被告民事纠纷一案的执行提出执行异议，本院受理后经审查并于2019年11月11日作出（2019）川1902执异44号执行裁定书，裁定：“中止对巴中市巴州区人民法院（2016）1902执1160号执行裁定书查封的被执行人巴中新时代房产公司开发的位于巴中市巴州区“富力锦城项目部”B幢F/1一层一号车库（建筑面积：2296.39平方米）的执行”。2019年11月28日，在巴中数字房产政务服务平台查询显示涉案的“富力锦城B幢”的负二层、负一层均处于查封状态。 另，原告李述高于2019年11月29日申请撤回对第三人徐映德的诉讼，本院予以准许。徐映德于2019年11月29日申请以原告的身份参加本案诉讼，本院予以准许；被告未与四川省阿尔文建设有限公司、四川省川安消防工程有限责任公司巴中分公司或者二原告进行工程款最终结算，被告未向四川省阿尔文建设有限公司、四川省川安消防工程有限责任公司巴中分公司或者二原告就《富力锦城B栋工程阶段计算》载明的共计下欠1600万元工程款予以支付；原告未与被告进行《商品房认购合同书》约定购房款的最终结算，更未支付其余购房款。原、被告之间不存在其它经济纠纷。 上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《巴中市富力锦城B座项目工程施工实施合同》、《水电、消防施工分包合同》、《富力锦城B栋工程阶段结算》、《协议》、《补充协议》、《商品房认购合同书》、《商品房预售许可证》、（2016）川1902执1160号《执行裁定书》、（2019）川1902执异44号《执行裁定书》、（2019）川1902民初1955号《民事判决书》、证人证言及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，并受法律保护。 关于原告主体资格的认定问题。被告辩称原告主体不适格，“富力锦城B座”工程是由四川省阿尔文建设有限公司和四川省川安消防工程有限责任公司巴中分公司承包的，《巴中市富力锦城B座项目工程施工实施合同》、《水电、消防施工分包合同》也是与两个公司签订的。被告虽然是将“富力锦城B座”工程承包给二公司，但二原告均作为项目负责人在合同上签字，且其后的工程阶段结算、协议、补充协议均是被告与二原告进行协商结算，2018年5月20日四川省阿尔文建设有限公司出具的《情况说明》均能证明二原告系“富力锦城B座”工程的实际施工人，工程款项由二原告收取。2016年7月6日，双方签订的《商品房认购合同书》，二原告为认购方，根据合同相对性原则，二原告亦为本案适格主体。故被告该辩称观点，本院不予采信。 关于《商品房认购合同书》效力的认定问题。原、被告双方对“富力锦城B座”工程款项进行阶段结算后，就下差的1600万元工程款，双方签订《商品房认购合同》，以“富力锦城B座”的负二层、负一层车库抵扣原告相应已享有的工程款。该合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律规定，且被告未与四川省阿尔文建设有限公司、四川省川安消防工程有限责任公司巴中分公司或者二原告进行工程款最终结算，被告亦未向四川省阿尔文建设有限公司、四川省川安消防工程有限责任公司巴中分公司或者二原告就《富力锦城B栋工程阶段计算》载明的共计下欠1600万元工程款予以支付；原告亦未与被告进行《商品房认购合同书》约定购房款的最终结算，更未支付其余购房款。最后，原、被告之间不存在其它经济纠纷。因此，《商品房认购合同书》应为有效，双方应诚信履行。 关于原告主张被告为其办理涉案房屋预告登记的认定问题。2019年11月28日，在巴中数字房产政务服务平台查询显示涉案的“富力锦城B幢”的负二层、负一层均处于查封状态。根据相关法律规定，本院对该诉请不予支持，但原告可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，依法另行行使权利。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。即本案的案件受理费应由被告负担，但因原告诉请不当而产生的案件受理费当由原告自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《城市商品房预售管理办法》第十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告李述高、徐映德与被告四川省巴中新时代房地产开发有限公司于2016年7月6日签订的《商品房认购合同书》合法有效； 二、驳回原告李述高、徐映德的其他诉讼请求。 本案受理费101000元，由原告李述高、徐映德承担50500元，被告四川省巴中新时代房地产开发有限公司承担50500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  巩 麟 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  吴小平 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  黄雪晶