新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2019）新23民终1979号上诉人（原审原告）：杨伟，男，1977年6月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：金国恒，水磨沟区精诚法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：周红燕，女，1965年3月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：周宏明（系被上诉人周红燕的哥哥），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。上诉人杨伟因与被上诉人周红燕合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初3738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人杨伟及其委托诉讼代理人金国恒，被上诉人周红燕的委托诉讼代理人周宏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨伟上诉请求：请求撤销一审判决（不服标的81000元）。事实和理由：上诉人与被上诉人在2011年7月12日口头达成土地转让协议，被上诉人转让自己的0.5亩地给上诉人并承诺该土地为建设土地，一审法院将被上诉人转让给上诉人的土地认定为承包租赁显然是错误的，0.5亩地收取81000元的租赁费，这不符合交易的习惯。同时认定在承包地上违法建房是上诉人自己的行为这也是错误的。周红燕辩称，第一，涉案土地来源合法，是集体农用土地，有十三户村出具的证明为证，上诉人是土地转包的第三人，我方将土地租赁给上诉人经过村委会同意，被上诉人认为本案系农村土地承包经营权转包合同纠纷，不是上诉人所说的土地所有权和使用权转让纠纷。第二，上诉人认为合同无效，被上诉人认为该项主张于法无据，口头达成的协议双方均已经履行合同的义务，不存在合同无效的情形，上诉人主张合同无效及返还租赁费没有事实依据，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，上诉人在本案争议土地上从事非农开发建设，应该依法向政府有关行政主管部门，申请办理农用地转用审批手续，没有合法手续，擅自改变土地用途，其行为构成违法，后果理应自负，赔偿违法建设投资损失于法无据。第三，本案上诉人未经批准在承包地上修建房屋，被政府部门依法强制拆除，这件事情与我方无关，是他与村委会的事情，涉案土地转包的行为是合法的，涉案合同有效，请求驳回上诉，维持原判。杨伟向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的土地转让协议无效；2.被上诉人返还上诉人的土地转让费81000元。一审法院认定事实：2011年，被告周红燕从昌吉市六工镇十三户村承包了4亩土地。2012年6月7日，原、被告达成口头协议，被告将该土地中的0.5亩土地转包给原告，原告向被告支付租地费71000元，被告向原告出具一份收条，载明：“今收到杨伟交来租地费（300平方）共计（柒万壹仟元整）71000元。周红燕，2012.6.7。”被告将该土地交付原告使用至今。现原告认为双方的合同无效，并要求被告返还原告81000元。一审法院认为，本案双方未书面约定土地承包期限，原告向被告支付71000元后，被告即向原告交付土地，且被告至今未收回发包的土地。原告认为租赁该土地时，被告承诺该土地是可以建房的建设用地，原告建造房屋已作为非法建筑拆除了。被告不认可原告的主张，认为原告在土地上违法建房，与被告无关。双方虽未签订书面的土地承包合同，但双方对本案涉案土地的四至界线并无异议，被告向原告出具的收条上并未写明土地用于建设房屋，且原告明知该土地系六工镇十三户村土地，经法庭询问，在建房时，原告亦未经相关部门进行建房审批手续。原告未向法庭举证证实与被告就该土地租赁一事协商时存在欺诈、胁迫等合同无效的情形。故双方的土地承包合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，应为有效合同。故原告的诉讼请求无事实和法律依据。判决：驳回原告杨伟的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨伟提交了如下证据：1.六工镇十三户村委会2013年8月13日出具证明一份，拟证实村民杨伟在六工镇十三户一队自建房，房产证正在办理当中。经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，对关联性不认可，只能证明十三户村同意建设房屋。因被上诉人对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。2.通话录音一组，拟证实租赁的涉案土地可以建设房屋。经质证，被上诉人对该组证据的真实性及要证明的问题认可。涉案土地确实是被上诉人从村委会转包过来再转包给上诉人的，同意建设房屋是十三户村的事情，录音中是周红燕本人。因被上诉人对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。3.证人姚建平证言，拟证实租赁的涉案土地是可以建设房屋的。经质证，上诉人对该证人证言的真实性、合法性、关联性均认可，其认为涉案土地村委会发包给被上诉人时是可以建设房屋的。被上诉人认可证人证言，其认为涉案土地的发包期限是30年，是经过招商引资发包的。本院对该证人证言将结合其他证据综合认定。被上诉人周红燕未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，昌吉市六工镇人民政府于2019年6月11日出具《关于六工镇十三户村杨伟房屋拆迁赔偿信访事项的处理意见书》载明“所拆除您的建筑均为占用耕地或无建设手续的违章建筑，不予以赔偿。”二审庭审中，被上诉人认可收到了土地转让费（租地款）71000元，上诉人与被上诉人一致确认0.5亩土地的转让费（租地款）为71000元。本院认为，本案的争议焦点为双方口头协议的效力如何认定？第一，被上诉人周红燕从昌吉市六工镇十三户村承包4亩土地，总承包费为60000元，承包期限30年。根据上诉人杨伟一审提交的2012年6月7日收条、二审提交的通话录音及一、二审庭审中双方当事人的陈述，如认定双方之间的口头协议系租赁合同关系，则被上诉人周红燕转租给上诉人杨伟0.5亩土地30年期限的租赁费为71000元，明显有悖常理，故本院确认双方之间的口头协议系转让合同关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，上诉人杨伟与被上诉人周红燕之间达成的口头协议，转让基本农田用于非农业建设，且并未得到相关部门的批准，也无证据证明该项目建设符合土地利用总体规划，因此，上诉人杨伟与被上诉人周红燕之间达成的土地转让协议因违反上述法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中土地转让协议因违反法律的强制性规定而无效，被上诉人周红燕应当返还上诉人杨伟土地转让款。根据一审中上诉人杨伟提交的2012年6月7日的收条，被上诉人周红燕认可收到土地转让费71000元，且收条上载明“办房产证款5000元，共计76000元”。根据双方当事人的确认，即实际土地转让费为71000元，本院确认收条上载明的“租地费”即为土地转让费。故本院对上诉人杨伟请求返还81000元中土地转让费71000元的上诉请求予以支持。另，上诉人杨伟一审提交的2016年4月4日的收条，因与本案并无关联，本院不予采信。综上所述，杨伟的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初3738号民事判决；二、被上诉人周红燕于本判决生效后十日内返还上诉人杨伟土地转让款71000元；三、驳回上诉人杨伟一审其他诉讼请求。以上款项，被上诉人周红燕如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取913元，由上诉人杨伟负担113元，被上诉人周红燕负担800元，二审案件受理费1825元，由上诉人杨伟负担225元，被上诉人周红燕负担1600元。本判决为终审判决。审 判 长 张 华审 判 员 赵 瑞审 判 员 王 鑫二○一九年十二月十四日法官助理 马 恒书 记 员 吕佳丽