北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2565号原告（兼原告陈涵睿的委托诉讼代理人）：陈美刚，男，1962年8月28日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告：陈涵睿，女，1999年7月27日出生，汉族，学生，住北京市东城区。原告：张玉山，男，1940年8月9日出生，汉族，东城区和平里第二小学退休教师，住北京市朝阳区。原告：韩德玲，女，1939年2月12日出生，汉族，北京玻璃仪器厂退休工人，住北京市朝阳区。以上四原告之共同委托诉讼代理人：崔睿鹏，北京市衡卓律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。原告陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美刚（兼原告陈涵睿的委托诉讼代理人）及四原告的共同委托诉讼代理人崔睿鹏、被告链家公司的委托诉讼代理人刘丛、樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿违反中介服务合同所造成的经济损失40万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及买方安然于2016年9月5日签订了关于北京市昌平区××镇××小区××号楼××层××单元××号房屋买卖的《居间服务合同》，原告为该房屋的出卖方。同时在被告的主持下，原告和安然签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，合同版本为被告制定的固定版本。在签约之前，原告夫妇当面向被告的员工隋鑫及被告的门店经理由跃龙告知了涉案房屋的所有权中有父母的份额，且存在关于份额比例的争议，并请他告知安然。但由跃龙没有告知安然，且诱使原告与安然签订了“卖方保证所出卖房屋没有产权争议”内容的版本合同，为此造成涉案房屋买卖最终未能履行，使原告向安然赔偿了损失80万元。如果被告当时认真履行中介服务义务，将涉案房屋的所有权中有父母的份额，且存在关于份额比例争议的情况告知安然，则安然属于事前知晓所购房屋有产权争议，属于恶意签订涉案房屋买卖合同，应当与原告分担所造成的损失。另，原告陈美刚妻子名下共有两个房屋，向被告经纪人汤波说明情况后，却被告知可以当作“满五唯一”签订合同，并在隋鑫的主导下使原告与安然签订了保证涉案房屋“满五唯一”版本的房屋买卖合同。合同签订后，经原告向税务机关咨询，涉案房屋不属于“满五唯一”的情况，不能按“满五唯一”缴税，需要多缴纳50万元税款，这也导致原告与安然错签了房屋买卖合同的内容，造成无法履行合同。被告未尽房屋中介服务的应尽义务，给原告造成了40万元的经济损失，故原告依法要求赔偿。被告链家公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、我公司已经尽职履行完毕居间服务义务。我公司在提供居间服务过程中尽职尽责，已经履行完毕《居间服务合同》第一条约定的全部居间服务义务，促成买卖双方签订合法有效的《房屋买卖合同》，不存在任何失职行为。签订合同前，房屋出售方张菁承诺涉案房屋为其单独所有，其配偶同意出售该房屋，向我公司以及买受方安然出示了房屋产权证原件以及《配偶同意出售声明》，并承诺涉案房屋符合“满五唯一”条件，将上述承诺均写入《房屋买卖合同》及《补充协议》中。其中在《房屋买卖合同》第五条中，出售方承诺该房屋的所有权人同意本次交易。在《补充协议》第四条以及其他条款中，出售方承诺涉案房屋符合“满五唯一”，如不属实，承担全部个人所得税。二、涉案房屋出售方张菁拒绝履行房屋买卖合同，构成根本违约。因签订合同后房价上涨，陈美刚向我公司经纪人由跃龙明确表示要求解除合同，拒绝配合办理产权证地址变更手续、房屋核验、网签手续，导致房屋买卖合同无法继续履行。2016年12月22日，安然将张菁诉至法院，要求解除合同、返还定金、赔偿违约金、房屋差价损失及中介费损失。经法院审理，认定《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》合法有效，张菁拒绝继续履行合同的行为构成根本违约，并依据房屋买卖合同的违约金及买受方的实际损失，在考虑房价上涨、履约程度、张菁提出违约的时间等多个因素之上，判决解除合同，陈美刚、陈涵睿返还定金9万元，赔偿违约金84万元、居间代理费92400元。后双方经二审法院调解，将违约金数额降至80万元。因此，张菁的违约行为导致其承担了相应的违约责任，并非因我公司的居间服务有过错。三、原告所主张的经济损失无事实、合同及法律依据。签订房屋买卖合同前，张菁承诺涉案房屋系其单独所有，其配偶陈美刚签署了《配偶同意出售声明》。合同签订后，张菁以房价上涨为由要求解除合同，并未提及涉案房屋权属有争议，且房产证上载明该房屋为张菁单独所有，我公司及买受人对房屋权属存在争议并不知情。我公司作为中介机构，无法通过其他途径核实涉案房屋是否存在权属争议，也无法预测该房屋未来可能发生的争议，已经最大限度地尽到了协助查看房屋权属证明文件的义务。张菁作为房屋出售人，出售房屋时故意隐瞒了该房屋的真实状况，给房屋买受人和我公司均造成了损失，其违约行为，已经在另案中得到了公正审判。综上所述，张菁因其自身的违约行为，对买受方安然赔偿了80万元违约金，与我公司无关，我公司已经尽职履行完毕全部居间合同义务。原告的诉讼请求没有事实、合同及法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈美刚与张菁系夫妻关系，二人育有一女陈涵睿。张玉山、韩德玲系张菁之父母。张菁于2017年9月22日死亡。位于北京市昌平区××镇××小区××号楼××层××单元××号的房屋登记于张菁名下，其房屋所有权证载明房屋性质为商品房，共有情况为单独所有。2016年9月5日，经链家公司提供居间服务，陈美刚代理张菁（出卖人）与案外人安然（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，以420万元的总价款将上述房屋出售给安然。该合同第五条“房屋产权及具体状况的承诺”约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。同日，张菁（甲方）、安然（乙方）与链家公司（丙方）签订《补充协议》。该协议第四条约定：甲方确认，交易房屋所有权证满五年，是甲方家庭名下唯一住房；甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳；甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。同日，陈美刚在《配偶（共有权人）同意出售声明》上签字，表示同意出售上述房屋。2016年9月5日，张菁（甲方）、安然（乙方）与链家公司（丙方）签订《居间服务合同》。该合同第一条约定：1.甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2.甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条约定：因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产交纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为92400元，其中，由甲方承担0元，乙方承担92400元，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条约定：丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。第四条约定：在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。上述合同签订后，安然于2016年9月5日向陈美刚支付购房定金9万元。次日，陈美刚致电链家公司经纪人，称因房屋价格上涨，不再出售涉案房屋。2017年，安然起诉至本院，请求判令解除合同，由张玉山、韩德玲、陈美刚、陈涵睿返还购房定金9万元、赔偿违约金84万元、房屋差价损失96万元、中介费损失107700元等。2018年6月8日，本院作出（2017）京0114民初698号民事判决书，认为张菁在合同签订后未按约定履行合同义务，构成根本违约，遂判决解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，陈美刚、陈涵睿返还安然购房定金9万元、赔偿安然违约金84万元、居间代理费92400元。后张玉山、韩德玲、陈美刚、陈涵睿不服该判决，提起上诉。在二审审理过程中，各方当事人达成调解协议，约定解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》，陈美刚、陈涵睿于2018年9月30日前返还安然购房定金9万元，同时支付违约金80万元等。2018年9月3日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终6773号民事调解书，对上述调解协议予以确认。在上述案件诉讼过程中，张玉山、韩德玲提起所有权确认之诉，要求确认其对涉案房屋占有二分之一份额。2017年4月24日，本院作出（2017）京0114民初5005号民事判决书，判决确认张玉山、韩德玲对涉案房屋享有二分之一份额所有权。后该案第三人安然提起上诉，2017年6月30日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终5028号民事裁定书，认为安然对该案并无上诉权，遂裁定驳回安然的上诉。本案诉讼过程中，陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲主张张菁在签订合同前，已向链家公司告知涉案房屋有其父母份额，且各共有人之间就份额比例存在争议，并让链家公司告知房屋买受人安然，但链家公司并未将此事实告知安然，故据此认为链家公司违反居间合同约定，对房屋买卖合同未能履行存在过错，应与其共担向安然赔偿的违约金。为证明其主张，陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲向法庭提交了录音证据。链家公司对陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲主张的上述事实及录音证据的证明目的不予认可。诉讼过程中，陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲还主张张菁在签订合同前，已告知链家公司涉案房屋并非其家庭名下唯一住房，但在链家公司的主导下，张菁签订了以“满五唯一”状态出售该房屋的买卖合同。链家公司对此陈述不予认可，并称涉案房屋以“满五唯一”状态出售系张菁自己作出的承诺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，张菁与链家公司签订的居间合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。张菁死亡后，其在合同中的权利义务应由其继承人陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲享有和承担。根据本案查明的事实，房屋买卖合同签订后，因张菁未依约履行合同，构成根本违约，导致合同解除，陈美刚、陈涵睿赔偿安然违约金80万元等。现陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲主张链家公司违反居间合同约定的义务，未向安然告知涉案房屋存在权属争议且并非唯一住房的事实，导致房屋买卖合同未能履行，链家公司对此存在过错，并据此要求链家公司赔偿损失，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，且根据房屋买卖合同的约定，张菁承诺其配偶及该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，并承诺该房屋系其家庭名下唯一住房，涉案房屋产权证载明房屋共有情况为单独所有，陈美刚亦向链家公司出示了《配偶（共有权人）同意出售声明》，链家公司已经尽到协助查看房屋权属证明文件并如实报告的居间义务，对于房屋买卖合同未能履行并最终解除的后果并不存在过错。故此，对于陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲要求链家公司赔偿损失40万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲的全部诉讼请求。案件受理费7300元，由陈美刚、陈涵睿、张玉山、韩德玲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  黄丽霞人民陪审员  丰玉梅二〇一九年十二月二十四日书 记 员  雷迎新