北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初32604号原告：叶祖勇，女，1966年7月25日出生，汉族，中国医学科学院广安门中医院职员，住北京市西城区。被告：北京富饶房地产开发有限公司，住所北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，该公司董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家瑛，男，1957年3月28日出生，汉族，北京富饶房地产开发有限公司副总经理，住北京市西城区。原告叶祖勇与被告北京富饶房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶祖勇、被告北京富饶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张红利、张家瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶祖勇向本院提出诉讼请求：1．请求被告支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（计算标准2011年5月17日至2017年7月28日期间的违约金148025．06元，按原告回购房面积74．99平方米*4750元平方米*6．74%（银行同期存款利率五年以上标准）*逾期天数，即74．99*4750*6．74%／365*2250天）。2．请求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年5月17日，原告与被告签订《房屋拆迁回购住房协议》约定：原告将位于北京市宣武区XXX号房屋交由被告拆除，原告回购被告在原住址新建房屋；原告自行解决周转用房，周转期自2008年5月17日至2011年5月18日，原告实际于2008年5月18日搬离，周转期在2011年5月18日到期。协议签订后，原告按约定将房屋交由被告拆除，并租赁房屋用于周转。被告拆除原告房屋后，新建房屋建设缓慢，在周转期届满后一直没有交房。原告为此多次向被告催促交房，被告一再拖延，直至2017年7月28日交付位于北京市宣武区XXX号房屋。根据双方签订的协议，被告没有按约定期限将房屋交付原告使用应承担违约责任。因被告提供格式《房屋的拆迁回购住房协议》对原告权利保护极为不公平、不合理，该协议违约金约定过低，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求根据我国法律规定调整违约金，判令被告向原告支付周转到期后至实际入住期间的违约金。北京富饶房地产开发有限公司辩称：我们认为，应该驳回原告的诉讼请求。双方已就逾期交房的补偿事项达成一致，且已经履行完毕，双方对此不存在争议。根据原告于2017年7月28日签订的收房确认书，双方达成一致，由被告方公司补偿原告15个月的周转费作为晚交房的补偿费共45000元，自交房之日起3个月内付清。原告同意办理双方手续，拿到新房钥匙，并收到上述补偿费后，房屋拆迁安置完毕。当日，原告领取了新房钥匙办理了收房手续，后富饶公司也支付了依双方确认书约定的补偿款45000元，支付日期是2017年10月24日。因此，富饶公司已就双方确认书约定的款项支付完毕之后，双方对于逾期交房的违约责任已经不存在任何争议。另外根据房屋拆迁回购住房协议第七条的约定，富饶公司也一直在承担周转三年周转期及周转期满之后至实际入住之日期间的周转补助费。而且在延期周转期间，主动为原告增加过两次周转费每次每月500元，已经完全满足原告的周转需求。综上，双方已就逾期交房违约责任确定了具体的补偿金额及原告接受了被告支付的违约补偿款，双方对此无争议。因此，原告再行主张要求支付逾期交房违约金没有事实依据。另外房屋拆迁回购住房协议是双方平等协商达成的一致，并非是格式条款。不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据：1．北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议。2．拆迁安置补充协议。3．购房款收据。4．银行周转费明细。5．回迁安置结算表。6．补偿、补助款领（付）款凭证。7．钥匙领取单。8．北京市宣武区右安门内大街X号院“房改带危改”工程拆迁政策和实施细则。被告对原告提交的证据1．陈述真实性认可；对证据2．陈述真实性认可；对证据3．陈述真实性认可；对证据4．陈述真实性认可；对证据5．陈述真实性认可；对证据6．陈述真实性认可；对证据7．陈述真实性认可；对证据8．陈述真实性认可。不认可所有证据的证明目的，富饶公司已经履行了支付周转费的这个支付义务。而且在交房之后，就晚交房，双方达成了一个补偿协议，就晚交房对原告进行了补偿，双方已经达成一致，履行完毕，没有争议。被告向本院提交了以下证据：1．房屋拆迁回购协议、补充协议。2．拆房凭证。3．周转补助费发放银行明细。4．收房确认书。5．钥匙领取单。6．右内大街X号院居民回迁安置结算表、银行付款凭证。原告对被告提交的证据1．陈述无异议；对证据2．陈述无异议，是我本人签字；对证据3．陈述无异议；对证据4．陈述是我无奈去的，在签字的时候问他们能不能写备注，他们明确说不允许，所以我当时很无奈。我是最早走的，在外边租房九年，他们给我的补偿不足以支付我在外租房的租金，连在外边租一个一居室的钱都不够，当时签字很是委屈；对证据5．陈述无异议；对证据6．陈述无异议。钱我收走了。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月，被告取得了原告原居住的北京市西城区（原宣武区）XXX号住房所在地区的拆迁许可证，开始对该地区实施拆迁。2008年5月7日，原告（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：167）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托北京拓荒牛拆迁有限责任公司对北京市宣武区右安门内大街X号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街X号院／号／楼XXX号的住房2居室，合计使用面积／平方米，建筑面积55．99平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1、乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街X号院内建设的新住宅XXX居室，建筑面积74．91平方米。超出乙方原有面积18．92平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2、乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2008年5月7日至2011年5月6日。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1、乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积18．92平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2、回购新房应缴纳房款人民币89870元。大写捌万玖仟捌佰柒拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3、被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币／元。剩余70%房款共计人民币／元。4、回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。89870×5%=4494。5、回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币57654元，其中包括：1、一次性搬家补助费：1120元；2、提前搬家奖励费：5000元；3、工程配合奖：20000元；4、自行周转补助费：一居室／元／月，二居室2000元／月，24000元／年，三居室／元／月，四居室／元／月。5、电话移机费：235元。6、空调移机费：400×2元。7、其他拆迁补助费共计／元。8、有线电视费：300。9、热水器移机费：300×2。10、装修补偿款：5599元。停产停业补助：92110。第五条：房屋交接手续：1、乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，甲方有权终止协议。2、乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1、乙方在签协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2、乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3、乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1、甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2、乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本合同生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1、甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2、自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1、甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2、乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地有关部门或人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1、回购新房户型平面图。2、被拆迁人身份证、户口本复印件。2013年4月16日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《右安门X号院拆迁安置补充协议》（编号：167）：根据甲乙双方于2008年5月7日签订的《拆迁协议》，对于约定的回迁房屋普通内装修进行调整。为避免出现乙方二次装修造成的浪费，经双方协商同意回迁房的室内装修交房标准调整为毛坯房（标准见下表）．．．．．．对于标准调整产生的差价款，按照建筑面积每平方米280元作为装修补偿，共计暂测面积约74．91平方米（最终以测绘部门实测面积为准，多退少补），合计人民币（大写）贰万零仟玖佰柒拾伍元（小写）￥：20975元。该款在办理入住手续时一并结算。本协议一式四份，甲、乙双方各二份。上述协议签订后，被告将《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》约定的各项补偿、补助费等支付给了原告，原告将原有的北京市西城区（原宣武区）XXX号房屋于2008年5月28日交付被告拆除。后被告按照协议约定，按期通过银行转账方式支付了原告至2017年7月31日的周转补助费用，并于2011年3月起，每月增加支付500元，2016年3月起，每月又增加支付了500元。2015年6月25日，被告向国资委轻工老干部局、国资委轻工服务局出具《关于右内大街X号院工程进度情况说明》：我公司右内大街X号院危改项目于2008年3月26日开始拆迁，2012年12月底拆迁完成，2013年3月正式开工建设。计划2015年10月30日前全部竣工，2015年11月至12月进行各项竣工验收，预计2015年12月31日以前交付使用并办理入住手续。2016年1月28日，被告向国务院国有资产监督管理委员会轻工机关服务中心、国务院国有资产监督管理委员会轻工机关老干部局出具《承诺书》：我公司开发建设的西城区右安门内大街X号院危改项目，原计划于2015年12月底回迁房交房入住，但因种种原因制约工期，不能如期交付居民，现预计回迁房要延期至2016年6月30日完工并交付入住。我公司郑重承诺：自2016年1月1日起，发放的回迁居民周转补偿费用，每月每户增加人民币伍佰元整。特此说明。2017年7月28日，被告向原告交付涉案的北京市西城区右安门内大街X号院内建设的新住宅XXX号房屋，原告签署《业户钥匙领取单》，领取了门禁卡、钥匙、电卡、燃气卡等物品。同日，原告签署《收房确认书》：XXX号业主叶祖勇：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计￥45000元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购协议》即履行完毕。2017年10月24日，北京富饶房地产开发有限公司将上述45000元及装修补偿20975元共计65975元通过银行转账方式支付到原告账户。另查一，本案所涉及的北京市西城区（原宣武区）右安门内大街X号院危旧房改造项目在拆迁实施过程中，本院受理了关于该项目的多起民事、行政诉讼。另查二，在本案诉讼前，有多名原北京市西城区（原宣武区）右安门内大街X号院居民，持续以信访信件等形式向有关部门及领导反映不能按时回迁、入住本案新建住房和被告支付的补偿、补助费用过低等情况。2016年至2017年，有多位原北京市西城区（原宣武区）右安门内大街X号院居民因房屋拆迁安置补偿合同纠纷将北京富饶房地产开发有限公司诉至本院，要求判决北京富饶房地产开发有限公司无条件交付新建住宅房屋；支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止；赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止；承担本案诉讼费等。本院陆续作出判决，认定北京富饶房地产开发有限公司在协议约定的应交付房屋的期限内未向原告交付原告回购的新建住房，其行为已构成违约，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。考虑到双方在协议中约定的违约金数额过低，本院酌情确定以原告回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算违约金。对于原告主张经济赔偿的诉讼请求，因本院在确定被告应支付原告违约金的同时，亦给予了考虑，不应再重复判定。故本院对于交付房屋问题依法作出了判决，并判决北京富饶房地产开发有限公司支付原告逾期交付房屋违约金，标准即为以原告回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，自交付房屋期限到期开始至交付房屋之日或通知交付房屋之日，驳回了原告要求赔偿逾期交房经济损失的请求。本案审理中，原、被告对于双方签订涉案的上述协议、交付、拆除原有房屋、拆迁补偿、补助款的支付、购买新建住宅房屋、周转费的支付、新建住宅房屋的交付等事实均无争议。对于在交付新建住宅房屋时，原告签署的《收房确认书》理解存在争议。原告认为《收房确认书》的真实意思就是在签订的时候，我不签字，他们就不给我钥匙。因为我在外面住了很长时间，我急于搬至房子，我不签不给我拿钥匙，我觉得他们很是强势。这个对我是不公平的，而且当时我要写备注，他们不让写，我感觉很受委屈，因为我现在觉得在外边漂泊了这么长的时间。被告主张《收房确认书》是双方协商一致确认的，不存在原告所说的这个强迫的情形。在办理收房过程中签完确认书证明富饶公司履行了交房义务，然后原告也确认收房的另外一点关于这个晚交房的补偿也是双方协商一致的，也是共同确定，然后就晚交房补偿的补偿款是45000元。这个不存在说不签字就不给交房，不收房的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》即《房屋拆迁回购住房协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律、法规的强制性规定，协议内容合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告依约、如期向被告交付了需要被拆除的被拆迁房屋，被告在应交付房屋的期限（即2011年5月28日前）内未能向原告交付原告回购的新建住房。直至2017年7月28日，被告才向原告交付了回购的新建住房。因此，本院认定，就被告未能在期限内向原告交付原告回购的新建住房，其行为已构成违约，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于原、被告对于双方签订涉案的上述协议、交付、拆除原有房屋、拆迁补偿、补助款的支付、购买新建住宅房屋、周转费的支付、新建住宅房屋的交付等事实均无争议，本院对于上述事实予以确认。本案双方的争议焦点在于，就被告向原告交付新建住宅房屋时，原告签署的《收房确认书》是否应当认定为原、被告就被告逾期交付新建住宅房屋所应承担的违约责任进行的约定；该约定是否合法、有效；被告支付原告《收房确认书》约定的补偿款的行为，是否能视为被告已就其逾期交付新建住宅房屋的行为向原告履行完毕了支付违约金的义务。就上述本案争议焦点，本院分别从以下几个方面认定如下：一、从涉案的《收房确认书》的内容和文意上看，应当认定为原、被告对于被告交付新建住宅房屋及附随的权利、义务进行了新的约定。根据《收房确认书》中“北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费．．．．．．”的表述，被告支付给原告的以15个月周转费为标准的补偿费显然是双方就被告向原告“晚”交付即逾期交付新建住宅房屋进行了新的约定，符合契约自由的精神，没有违反公平信用原则，应当认定为有效。而从“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购协议》即履行完毕”的表述来看，应理解为原告收房和收到上述补偿费后，双方就《房屋拆迁回购协议》中关于晚交房约定被告应承担的责任义务已履行完毕，双方对于晚交房应自此再无其他争议。综上，涉案的《收房确认书》约定关于晚交房被告应承担的责任内容较为明确，原告主张该笔补偿费并非逾期交付房屋的补偿不能成立。二、从违约金的定义和性质来看，违约金本身为当事人完全不履行或不适当履行债务时，应按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金的设立是为了保证债的履行，可以按照法律规定或者合同约定设立，其性质是对合同守约方的赔偿和对违约方的惩罚。结合本案中《收房确认书》约定“补偿费”的性质该如何认定，《收房确认书》中明确写明“北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费”其中明确约定“补偿费”是对于被告逾期违约晚交房支付给原告的一定数额的金钱，符合违约金的性质，且被告支付的该笔“补偿费”远远高于双方在《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》中约定的“如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金”的标准，应当认定为是双方对逾期交房产生的违约责任进行了新的约定。三、从案件事实来看，被告已按《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》的约定向原告支付了自房屋被拆除之日起至交付新建住宅房屋之日止的周转补助费用，且两次主动上调了周转补助费用的标准，每次500元。原告主张被告支付的周转费用不能弥补其周转期间在外租房损失并未提供充足证据予以证明，且被告在周转期间主动随着周转期限的延长两次提高周转费用，原告亦未提出异议，可见被告一方积极主动履行合同约定符合诚实信用原则。原告主张《收房确认书》中约定的“补偿费”是对其在外租赁房屋周转的补偿以及精神上的补偿不能成立并无充足证据予以支持，亦不符合交易习惯，本院不予采信。四、被告已按《收房确认书》的约定，及时履行了交付新建住宅房屋和支付“补偿费”的义务，而原告办理了收房手续和收取了“补偿费”且在当时并未提出异议，亦未提出过要求确认《收房确认书》无效或请求撤销的诉讼，故应认定该《收房确认书》合法有效，对双方具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务。现被告已按照《收房确认书》履行了交付房屋、支付补偿款的义务，原告也按照《收房确认书》收取了房屋和补偿款，《收房确认书》已履行完毕。五、原告另外主张，不签订《收房确认书》被告就不交付新建住宅房屋，该主张与前案认定事实相悖，且原告就此未提供充足证据予以证明，本院不予采信。故不能认定被告在原告签署《收房确认书》时存在胁迫情形。六、从解决纠纷的角度来看，虽已有生效裁判在双方未签订《收房确认书》的情况下，判令被告支付逾期交付新建住宅房屋应承担的违约金，标准确高于原、被告签订的《收房确认书》约定的“补偿费”的标准，但本案不能因此为由否定原、被告就双方争议的协商、约定结果。综合上述认定，原告对于《收房确认书》约定的解释以及对其中“补偿费”的理解不能成立，也有悖于公平原则。被告对于《收房确认书》约定的解释以及对其中“补偿费”的理解符合常理和法律所规定的承担违约责任的形式。《收房确认书》约定的“补偿费”应认定为被告就逾期交付新建住宅房屋向原告支付的违约金，双方已就此达成协议且不违反法律规定，并且被告已实际履行。在该《收房确认书》未被确认无效或撤销的前提条件下，对于原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告叶祖勇的全部诉讼请求。案件受理费三千二百六十元，由原告叶祖勇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  贾 岩人民陪审员  李丽华人民陪审员  张晓青二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 权