北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初11907号原告（反诉被告）:汇磊石业（泉州）有限公司北京分公司，住所地北京市通州区台湖镇北神树村村西。负责人:陈明东，总经理。委托诉讼代理人：罗国平，北京市观澜律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京西联联合国际石材交易市场有限公司，住所北京市通州区台湖镇北神树村。法定代表人：李万龙，董事长。委托诉讼代理人：赵志刚，北京公元博景泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连娟，女，1973年6月27日出生，汉族，该公司职员。原告汇磊石业（泉州）有限公司北京分公司（以下简称原告）与被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人罗国平，被告西联公司的委托诉讼代理人赵志刚、王连娟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付房屋拆迁安置补偿费用及赔偿损失共计2997539元；诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从2004年开始一直租用被告经营的北京西联联合国际石材交易市场大户X号商用房，面积为1035平方米。双方签订了《租赁协议》，约定了租赁期限、双方责任等内容。2010年，原告在租赁标的上加建钢结构厂房320平方米和钢混宿舍140平方米，并在此租赁标的内办理了工商营业执照等相关手续。2016年3月11日，通州区台湖镇下发《停产通知书》，要求石材销售生产加工经营主体即日起停止生产，退出生产加工环节。2016年12月30日，被告发出《通知》，要求限期完成全部清理退出工作。2017年4月，在原告未得到拆迁补偿的情况下，被告和台湖镇政府有关部门对租赁标的和原告加建的车间、宿舍进行了拆除，严重侵犯了原告的合法权益。据悉，被告与台湖镇有关部门签订了拆迁补偿协议，并领取了拆迁款，但并未将属于原告的拆迁款给付原告。被告西联公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告与被告之间所签订的租赁协议已经于2016年7月7日已经届满，被告取得的腾退补偿与租赁合同到期的原告无关，具体法律依据是北京市高院2013（462）号文第十三条第四款的法律有规定，租赁合同已经期满终止的，承租人要求出租人给付停产停业损失的。不予支持。本案的关键问题是租赁合同期满以后，原告应该返还租赁物，原告也就是承租人在租赁期间内的装饰装修和自建，要求在租赁期届满的时候补偿装修费用、补偿费用有相关案例是不予支持的。就本案来讲，双方的租赁合同期限届满在前，被告与相关部门的腾退协议签署在后，在届满后的一年之后才腾退，包括通州区发布的腾退方案2017（9）号第8条关于腾退期限有规定，以台湖镇政府和北神树村委会张贴的公告和送达的腾退通知书日期为准，2017年2月13日作出的腾退公告，也就是说在本案租赁协议届满后8个月，腾退公告才发出来。也就是说租赁期满后被告所得的补偿与原告无关。本案双方签订的租赁合同第五条第八款，已经约定了双方租赁合同届满以后，原告是要将涉案全部不动产移交给被告，且原告不得向被告主张添置不动产的任何补偿权利。双方在租赁协议中对于期满以后相关的补偿不动产的处理有明确的约定，租赁合同到期之后是否续租也有约定。租赁协议第五条第7款如协议未到期，遇到国家政府拆迁或者北京市通州区台湖镇北神树村委会因环境整治等需要解除甲方的土地租赁关系，本合同自拆迁公告发布时……还有第六条第3款也约定了发生环境整治需要腾退的……进行了明确的约定。也就是说原告是在租赁期满了之后，被告才与相关的第三方产生腾退关系，综上原告无论是从合同依据还是法律依据，均找不到租赁合同期满后被告还要给付原告补偿的依据。同时我方提出反诉，要求原告支付占用租赁场地的租金180090元，原告承担本案的全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称原告按照协议约定的时间全部搬离不应该支付补偿金。2016年3月份，台湖镇政府发出停产的通知后，原告就没有在涉案土地经营，被告采取停水停电的方法强制商户搬离，原告不应该支付占用地的补偿金。原告在合同到期之后在被告没有履行每平方米150元奖励的情况下就搬离了。原告搬离时间是2016年7月底，并非是被告所述的2017年4月，从原告提交的公证书也可以看出，公证时候涉案两个标的已经基本腾空，公证书是2017年1月制作的，所以时间不对。经审理查明：2016年1月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，主要约定：乙方承租甲方经营的北京西联国际石材交易市场大户X号商用房（大户、特大户含库房货场）及相关设施面积为1035平方米，进行石材及相关产品经营、服务活动的货场。乙方应严格按照经甲方核准的经营范围从事经营活动，不得在其承租的房屋和场地内从事其他活动。租赁期限自2015年7月8日至2016年7月7日。乙方按照年租金547774元/年，向甲方交纳该商用房及相关配套设施（库房及货场）的租金。甲方负责建设并提供市场的公用设施，如配电、供水、供暖、道路、保洁、照明、公共厕所等。乙方不得擅自变更经营范围，对承租商用房及配套货场，未经甲方书面同意，乙方不得将承租的房屋转让、转租、以其他方式交与他人使用或与他人共同使用。本协议期满之前，如乙方不再续租，应在本协议到期两个月前通知甲方，并应在本协议到期日次日（库房为到期后2日内）将其财产设备自行移走，向甲方移交承租房产及其附属设施，并使之保持清洁整齐和状态完好。如乙方装修或添置不动产的，在不影响该商用房屋结构及安全性的情况下，乙方应在协议期满后一并将其添置的不动产完整地移交甲方，不得故意损坏，并不得向甲方主张添置该不动产的补偿权利。甲方由于自身原因不能提供市场正常供电、供水，且因此给乙方造成损失，甲方应视情况给乙方以一定补偿。如乙方未能按照规定日期交纳租金及其他各项费用，甲方有权通知乙方立即予以交付。如乙方逾期未能足额交付应付租金或费用，乙方应按延迟交纳的天数，每延迟一天，按该项租金或费用的1%向甲方支付违约滞纳金。如乙方逾期15日仍未付清租金或其他应付费用，甲方有权解除本协议，依法收回房屋，追缴乙方未付的租金或其他应付费用。乙方擅自将承租房屋及设施、场地转租、转借他人，或擅自变更经营范围，从事与经甲方核准的经营范围无关的经营项目，甲方有权解除本协议，依法收回该商用房、设施及场地，并不退还乙方已交租金及履约保证金。如在本合同租赁期内发生国家、政府拆迁或本合同项下土地使用权人北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会因重新规划、环境整治等需要解除与甲方的土地租赁关系，拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会对乙方未经批准私建的地上物给予赔偿，则由甲方与拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会共同委托有资质的评估机构对地上物进行评估，甲方将依据评估报告给予乙方相应补偿，除此补偿外，乙方不再享有其余的任何补偿。如拆迁方或北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会对乙方未经批准私建的地上物不予补偿，则甲方也不再向乙方支付乙方未经批准私建的地上物补偿，其他拆迁或腾退补偿也与乙方无关。协议期满，如乙方希望续租，应提前二个月以书面形式向甲方提出申请，并按本协议第二条第2款之规定与甲方续签协议。同等条件下，乙方享有优先承租权。此外协议还约定了其他内容。协议签订后，双方开始履行。2016年7月25日，被告（甲方）与吴某某（乙方）签订《协议书（大户、特大户）》，鉴于甲乙双方于2016年1月4日签订了《租赁协议》,约定乙方承租甲方经营的西联市场大户X号门市。租赁期限自2015年7月8日至2016年7月7日。《租赁协议》到期后，甲方不再与乙方续签租赁协议，也不与乙方建立任何事实租赁关系。乙方在《租赁协议》到期后由于搬迁需要一些时间，需要临时占用甲方场地。甲方同意乙方在《租赁协议》到期后，临时使用甲方门市（含库房货场）等市场设施。乙方自行加建违法设施和地上物，甲方按150元/平方米支付给乙方，支付方式为甲方收到有关单位或机关到补偿款后30个日历天内付给乙方。在乙方临时使用甲方市场实施过程中，如甲方需要拆除腾退货场或出现有关机关、单位组织的拆迁、拆除、腾退、解除与甲方的有关合同时，乙方应在甲方通知之日起30个日历天内无条件将占用货场腾退给甲方，不得向甲方提出任何赔偿，有关单位的任何补偿也与乙方无关。如乙方逾期腾退，所留在门市及货场的物品视为乙方自动放弃其财产权利，甲方有权自由处置。本协议，经双方授权代表签字，并加盖公章之日起生效。乙方的负责人吴某某作为乙方的履约连带责任保担保人。该《协议书》的乙方处有手写内容：如甲方拆迁补偿金额与同等条件大户相同，在政府没拆迁之前前不能停水停电，不能再收租金（大户X号）。关于该《协议书》，原告表示每平米150元不是补偿金，并没有说什么性质，不能确认就是补偿款，手写部分是原被告双方约定的附条件的行为，签订合同的时候，原告方迫于压力，同意签订该份合同的前提条件是在日后拆迁过程中，能够得到和其他大户相同的补偿，在2017京0112民初8796号判决书中，大户16号取得了117万补偿，根据该份合同的约定的条件，应该以生效判决同等的条件。被告辩称当时因为合同到期，本来不打算给合同到期的人钱，但是租户并未搬离，我们为了完成政府给予的任务，就拿出150元，给租户未经批准自己建的建筑一笔钱，为什么叫配合奖，就是指配合我们腾退，和政府发放的配合奖没有关系，原告并未领取该笔配合奖。认可吴某某系原告公司负责人。另查，2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发了《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，载明：西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退。2016年2月17日，北京市通州区台湖镇人民政府（以下简称台湖镇政府）向西联公司发出《关于停止销售380伏动力电的通知》，主要内容为通知西联公司从即日起停止对生产性石材加工企业销售380伏动力电。2016年3月11日，台湖镇政府向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，主要内容为通知凡在本镇范围内从事石材销售生产加工的经营主体，责令即日起停止生产，退出生产加工环节。2016年6月1日，台湖镇政府发布《关于通州区西联石材市场及周边石材企业腾退项目调查函》，载明：各委办局：由于我镇正在开展通州区西联石材交易市场及周边石材企业腾退项目的社会稳定风险评估工作，请贵单位在6月15日前，将《项目关联单位调查表》通过文件交换给台湖镇政府。2016年12月30日，台湖镇政府又向西联公司发出《关于限期退出的通知》，主要内容为：西联公司所属的石材行业经营被列入高污染落后淘汰产能目录范围之内，故通知西联公司所从事的石材行业经营活动于本通知下达之日起15个自然日内全部清理退出，并承诺不再通州区台湖镇所属辖区内从事相关经营活动。同日，被告向原告送达《通知》，主要内容为：自本通知下达之日起，任何公司或个人不得再在我市场内从事石材及相关产品的经营活动，并在15个自然日内完成全部清理退出工作。2017年1月17日，台湖镇政府颁发《关于北京市通州区台湖镇西联石材交易市场片区腾退项目非住宅地上物腾退补偿实施方案》，其中载明被腾退人为本项目范围内经认定的集体土地非住宅地上物所有权人或租赁土地的使用人。有批建用地手续房屋的地上物腾退补偿总款=房屋及地上物重置成新价+机械设备迁移及补偿费+停产停业损失补助费+各项补助费+各项奖励费。2017年1月23日，北京某某投资开发公司（甲方、腾退人，以下简称某某公司）与西联公司签订《通州区台湖镇西联石材交易市场地上物腾退项目框架协议》，主要约定了腾退项目补偿金额估价4.5亿元等内容。2017年2月13日，台湖镇政府与某某公司发布《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》。2017年2月17日，某某公司与西联公司签订《通州区台湖镇西联石材交易市场腾退项目非住宅腾退协议》，约定了腾退补偿补助费总额为449971788元等内容，被告表示至今有3000余万元尚未发放。2017年2月13日，台湖镇政府和某某公司发布《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》，主要内容为：某某公司为本项目的主体，北京某拆迁服务有限责任公司我本项目的服务单位，腾退分为一期、二期进行，一期为西联石材交易市场（不含边界争议部分和外围企业），二期为剩余其他部分，本次腾退为一期部分。另查，2017年1月19日，中华人民共和国北京市长安公证处出具（2017）京长安内经证字第2000号公证书，公证内容为：2017年1月16日下午，本公证员孙某及公证员助理焦某会同申请人的代理人吴某某来到位于北京市通州区十八里店“北京西联国际石材交易市场”内的“大户X号”及“二区X号”的“汇磊石业”（现场标牌所示）经营区域内。在本公证员及公证员助理焦某的现场监督下，申请人的代理人吴某某使用本处照相机和摄像机对“大户X号”及“二区X号”的“汇磊石业”经营区域内的相关现状进行了拍照和摄像，现场取得照片32张，视频文件1个。现场拍照所得照片及摄像所得文件经本处刻录保存至光盘内，刻录所得光盘一式三张，其中两张经本处封存后交申请人的代理人保存，一张本处留存，光盘内照片及视频文件反映情况与现场情况相符。再查，2017年，原告以确认合同无效为由将被告诉至本院，要求确认双方于2016年1月4日签订的《租赁协议》无效。本院于2017年12月25日作出（2017）京0112民初4428号民事判决书，判决：驳回汇磊石业（泉州）有限公司北京分公司的诉讼请求。2017年，被告以租赁合同纠纷为由将北京市通州区台湖镇北神树村村民委员会（以下简称北神树村委会）诉至本院，要求判决西联联合公司、北神树村委会于2002年3月31日签订的《联营合同》、于2002年7月30日签订的《联营合同补充规定（1）》于2017年1月1日解除，本院于2017年5月作出（2017）京0112民初8797号判决书，判决：确认西联公司与北神树村委会签订的《联营合同》及《联营合同补充规定（1）》于二〇一七年一月一日解除。北神树村委会对该判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2017年6月21日作出（2017）京03民终7287号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案中，原告申请调取涉诉租赁房屋的拆迁材料，本院前往相关部门进行了调取，根据调取的涉案场地的入户勘查底单显示是2016年5月21日进行的勘查清登，根据所调取的腾退补偿明细、腾退估价结果通知单和测绘图，房屋建筑共4幢，建筑面积共计实测房屋总面积共计1115.7平方米，房屋重置成新价共计1233279元，装修及附属物补偿420139元，搬家补助费55785元，提前搬家奖励费490908元，建筑物停产停业补助费785453元，移机费2000元，材料迁移费9975元，补偿款共计2997539元。原告称2010年加盖钢结构厂房320平方米和钢混宿舍140平方米。原告主张根据测绘总面积减去西联交付时的二层办公楼和车间共计630平方米，剩余的均是原告自建的，要求按照该面积计算赔偿。被告辩称被告方的宣传册面积是内部实际使用面积，而且是估算，拆迁测绘的是外面全部建筑的面积，故不同意原告主张的计算方式。案外人北京星诚创业石材经营部认可自原告处租赁了部分诉争场地，并在上面进行了增建，但其表示其与原告之间不存在拆迁款纠纷，所有的拆迁款都归原告。庭审中，被告辩称已向原告送达了腾退通知，原告则表示未收到腾退通知。关于搬离时间，原告称于2016年7月底搬离，搬离的时候和市场管理人员打过招呼，没有书面交接材料。被告辩称原告没有与被告交接，但在2017年4月，拆迁公司已经入场，政府组织并开始全部拆除行动，根据原告公证书，显示的在2017年1月16日之前，涉案场地仍按是在原告控制之下，原告和我方签订的协议书是在2016年7月25日，故在此之前不可能腾退。上述事实，有《租赁协议》、《协议书（大户、特大户）》、停产停业通知书、《关于通州区西联石材市场及周边石材企业腾退项目调查函》、《关于限期退出的通知》、非住宅地上物腾退补偿实施方案、《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》、《通州区台湖镇西联石材交易市场腾退项目非住宅腾退协议》、公证书、照片、腾退补偿明细、腾退估价结果通知单、测绘图、匡算表、（2017）京03民终7287号民事判决书、（2017）京0112民初4428号民事判决书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案中，原告自2004年起开始在涉案场地经营，办理营业执照，并在涉案场地增设建筑物，根据原被告签订的租赁协议，涉案场地的租期系自2015年7月8日至2016年7月7日止。2016年1月4日，北京市通州区人民政府颁发了《关于加快推进全区商品交易市场调整提升工作的实施意见》，载明：西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退。2016年3月11日，台湖镇政府向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，主要内容为通知凡在本镇范围内从事石材销售生产加工的经营主体，责令即日起停止生产，退出生产加工环节。2017年2月13日，台湖镇政府与某某公司发布《台湖镇西联石材交易市场片区腾退公告（一期）》。虽然腾退公告是2017年2月13日发布，通州区政府已于2016年1月4日认定西联石材市场不符合北京市行政副中心发展要求，予以清退、台湖政府亦于2016年3月11日向各石材生产加工单位发出《停产通知书》，且2016年5月21日，拆迁公司进行了清登，故本案系因推进通州区商品交易市场调整提升工作引起的腾退。结合原被告双方《租赁协议》到期时间以及涉案租赁场地及地上物被腾退时间看，涉案租赁场地及地上物被腾退的确给原告造成了一定损失，故对于原告的诉讼请求，本院结合《租赁协议》相关约定、《协议书（大户、特大户）》签订情况及约定内容、腾退补偿情况、原告实际经营情况以及原告在租赁场地上增建地上物情况，酌情支持17万元。关于被告主张原告支付自2017年1月30日至2017年4月1日的占用场地补偿金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司给付原告汇磊石业（泉州）有限公司北京分公司补偿款170000元，于本判决生效之日起十日内执行清；二、驳回原告汇磊石业（泉州）有限公司北京分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30780元，由原告汇磊石业（泉州）有限公司北京分公司负担27080元（已交纳）；由被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司负担3700元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费3902元，由被告北京西联联合国际石材交易市场有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈明山人民陪审员  王晓伟人民陪审员  张万良二〇一九年十二月二十七日法官 助理  徐晓云书 记 员  云雪峰