广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民初95号 原告：谢某某，男，1981年6月11日出生，汉族，住广西藤县。 原告：龙某某，女，1978年5月27日出生，汉族，住广西藤县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：梁斌，广西合以圆律师事务所律师。 被告：桂林银行股份有限公司梧州分行，住所地：广西梧州市新兴三路83号。 法定代表人：李树森，该银行行长。 委托诉讼代理人：孔令意，该公司员工。 委托诉讼代理人：周智韬，广西益远律师事务所律师。 第三人：梧州市保盈投资有限公司，住所地：广西藤县藤州镇津北区碧水湾。 法定代表人：王捷，董事长。 原告谢某某、龙某某与被告桂林银行股份有限公司梧州分行（以下简称桂林银行梧州分行）、第三人梧州市保盈投资有限公司（以下简称保盈公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日受理后，依法组成合议庭，并于2019年10月21日公开开庭审理了本案。原告谢某某、龙某某的共同委托代理人梁斌，被告桂林银行梧州分行的委托代理人周智韬、孔令意到庭参加诉讼。第三人保盈公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谢某某、龙某某诉称：1.请求撤销梧州市中级人民法院于2019年4月2日作出的（2019）桂04执恢13号执行公告中对原告享有的座落于广西藤县津北区号房的强制执行，并解除对该房的查封；2.请求法院依法确认原告与第三人保盈公司于2015年1月3日签订的《保盈碧水湾认购书》合法有效，并确认原告是藤县津北区号房的所有权人；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年期间，第三人保盈公司开发广西藤县津北区碧水湾A1地块的商品房，对外公开销售商品房。原告于2015年1月13日在第三人保盈公司处认购藤县津北区号房，与第三人保盈公司签订了《保盈碧水湾认购书》，该认购书对认购房屋的位置、使用面积、总金额、付款方式等作了具体约定。2015年1月12日，原告向第三人保盈公司支付购房定金10万元，第三人保盈公司出具了定金收条；2015年5月20日，原告向保盈公司支付了房款20万元，第三人保盈公司出具了收款收据。第三人保盈公司将藤县津北区号房交付给原告使用，与原告签订《碧水湾·业主收楼确认书》及《碧水湾·收楼入伙流程办理手续表》，随即，原告对上述房屋进行装修并搬入居住至今。同日，第三人保盈公司通知广西梧州碧水湾物业服务有限公司本案涉案房屋属于原告已购房屋，原告从2015年6月1日起至今，向物业公司缴纳房屋物业服务费。经法院的公告及原告了解得知，2015年6月18日，第三人保盈公司向被告桂林银行梧州分行贷款4.66亿元，被告桂林银行梧州分行与第三人保盈公司签订抵押合同，约定第三人保盈公司以其自有的土地使用权、房产、车位、在建工程等财产为借款合同项下之债权及实现债权之费用提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2016年8月17日，被告桂林银行梧州分行向广西区高院起诉第三人保盈公司要求偿还上述借款，双方达成调解，被告桂林银行梧州分行依据调解书申请执行，对包括本案争议房屋在内的42套房产、103个车位进行拍卖。原告获得信息后，向法院提出执行异议，法院于2019年4月28日受理原告提出的执行异议，并于2019年5月5日经法院通知参加执行异议听证会，也提出了相关异议请求及理由。贵院并没有采纳原告的请求，于2019年5月27日作出（2019）桂04执异12号执行裁定书，认为原告非本案讼争房屋的所有权人，驳回原告的执行异议。 原告与第三人保盈公司签订的《保盈碧水湾认购书》合法有效，藤县津北区号房的所有权人是原告，原告按照合同约定支付了首期购房款，并已实际占有使用该房屋，原告有权利能够排除法院的强制执行。理由如下：1.原告与第三人保盈公司签订的《保盈碧水湾认购书》合法有效。原告购房行为在前，被告抵押行为在后，抵押的行为并不能对抗原告与第三人保盈公司签订合同的成立及生效。原告作为一名普通的群众，有理由相信购房的合法合理性，并按合同约定的期限支付了相关款项，由于第三人保盈公司的原因，导致原告无法按合同要求签订商贷合同，缴清剩余款项。虽然未办理所有权变更登记，但并非原告过错所致，在法院查封前原告已实际占有该房屋，原告已善意取得房屋所有权。被告桂林银行梧州分行后来申请诉讼保全行为，不影响原告与第三人保盈公司之间买卖合同的效力。2.（2019）桂04执异12号执行裁定书驳回原告的执行异议请求理由不充分，显失公平、合理。该裁定书法院裁定查明原告购房在前，被告与第三人保盈公司抵押登记在后，且查明原告按合同约定支付房款，合法入住并实际占有，对于第三人保盈公司与被告桂林银行梧州分行签订抵押合同并不知情，更没有任何过错。但却认定被告桂林银行梧州分行的优先受偿权，是错误的。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第三人保盈公司在其已非涉案房屋所有权人的情况下以房屋设定抵押借贷，属于无处分权人处分他人财产的行为。原告未对第三人保盈公司前述抵押行为予以追认，应认定第三人保盈公司设定抵押行为无效，被告桂林银行梧州分行对涉案房屋不享有优先受偿权。第三人保盈公司将属于原告所有的房屋抵押，原告将保留追究其责任的权利。3.被告桂林银行梧州分行对于抵押房屋未予审慎审查存在过失，应自己承担相应的法律责任。被告桂林银行梧州分行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对第三人保盈公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋早已建成发售，第三人保盈公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的房屋也已实际被购房户占有使用。在此情况下，被告桂林银行梧州分行不仅应当预料用于抵押的房屋存在已售出的可能，而且完全有能力了解到房屋已经售出的客观事实。4.合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，原告在涉案房屋抵押前已装修入住，实际占有该房屋，可认定为合法占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已要按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和《合同法》第8条第2款“依法成立的合同，受法律保护。”的相关规定，另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告按照合同约定支付了首期购房款，并已实际占有使用该房屋，原告对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1.身份证复印件，拟证明原告的身份情况； 2.《保盈碧水湾认购书》、收款收据、《碧水湾·业主收楼确认书》及《碧水湾·收楼入伙流程办理手续》、收款单、物业公司证明，拟证明原告购买第三人保盈公司位于藤县津北区房屋，按照合同约定支付了部分房款，并已装修入住，实际占有该房屋的事实； 3.房屋照片，拟证明涉案房屋的价值及已经装修入住的事实； 4.（2019）桂04执异12号执行裁定书，拟证明原告在知道包括本案讼争房屋在内的42套房产、103个车位被申请拍卖后，向梧州市中级人民法院提出执行异议的事实，被告桂林银行梧州分行是本案适格被告； 5.拍卖公告，拟证明经法院拍卖的成交价与政府地价基本一致，本案原告的认购书购买的价值与相邻的房屋面积基本一致，现在的价格与原来认购书的价格基本一致； 6.网上银行转账单，拟证明已经支付31万首付款的事实。 被告桂林银行梧州分行辩称，1.涉案的房屋不是抵押给被告桂林银行梧州分行，是抵押给另一个银行，所以被告桂林银行分行在本案中不是适格被告。2.根据原告提供的证据证实，原告请求撤销（2019）桂04执恢13号公告没有依据，公告不是民事裁定书不可以提出执行异议，所以原告要停止房屋强制执行没有事实和法律依据。原告主张的理由是认为广西区高院的民事调解书发生错误，所以不应当对涉案的房屋予以执行，而根据民事诉讼法司法解释的第三百零五条第二项规定，案外人提起执行异议之诉所主张的诉请必须与原判决裁定无关，而原告的诉状可以看出，原告主张是认为广西区高院的民事调解书有误，不应当享有优先受偿权，所以原告提起执行异议之诉不当，应当予以驳回起诉。原告所主张的执行异议规定第二十八条所提供的证据也不符合第二十八条的规定，根据第二十七条的规定，有抵押权的，是排除其他的执行异议，所以原告向法院提起执行异议之诉是没有事实依据与法律依据，应该予以驳回起诉。本案的定性是执行异议之诉，不是审理房屋所有权的诉请，原告的起诉不符合民事诉讼法关于执行异议之诉的规定，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告对其辩称的事实在举证期限内提供的证据有： 1.（2016）桂民初28号民事调解书，拟证明在调解书上没有确认被告桂林银行梧州分行对涉案房屋享有优先受偿权； 2.（2019）桂04执异12号执行裁定书，拟证明原告申请执行异议没有依据支持； 3.他项权证复印件，拟证明涉案的房屋是抵押给其他银行，而不是被告桂林银行梧州分行。 第三人保盈公司没有到庭也没有提交书面答辩意见。 经开庭举证质证，被告桂林银行梧州分行对原告提供的证据经质证后认为：对证据1，无异议。对证据2，认购书真实性无法确认，三性不予认可。对于两张收据的真实性、合法性不予认可，不能证实已经支付了款项，没有银行交易记录予以证实。并且从认购书上可以显示，原告还有71万房款没有支付；对于收楼确认书三性不予认可，对收楼入伙手续表，三性无法确认，从这个手续表可以看出，交楼的前提是付清房款。原告提供的材料看，原告没有付清房款，对于是否交楼的真实性不予确认。对收费单，三性不予认可，没有物业公司的盖章，也不是交物业费的收据，只是装修费用的单据。对碧水湾公司出具的证明有异议，从对方提交的交楼流程手续表来看，要全部付清房款才交楼。对证据3照片也不予认可，无法证明与本案有关。对证据4无异议，这份裁定书足以证实原告提起的执行异议之诉没有事实和法律依据支持。对证据5与本案无关，本案是17B号房，该公告拍卖的是17A房。对证据6，这两张银行电子回单没有银行盖章，真实性不予认可。原告对被告桂林公司梧州分行提供的证据经质证后认为：对被告提供的三份证据无异议，从第一份证据更证明，梧州市中院对原告的房产执行无事实及法律依据，既然不是抵押给被告桂林银行梧州分行，为何法院驳回原告的执行异议，这是梧州市中院的执行错误。 综合双方的质证意见，本院认为：对双方无异议的证据作为认定本案事实的依据，对有异议的证据，作为认定本案事实的参考。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告与第三人保盈公司于2015年1月13日签订《保盈碧水湾认购书》，认购藤县津北区号房。认购书约定，原告以单价4434.11元/平方米购买藤县津北区号房，建筑面积为232.29平方米，总价为1030000元。定金10万元，第一期楼款为310000元，在2015年3月31日付清，剩余710000元向银行办理按揭贷款，在2015年4月30日前提交按揭所需的材料。2015年1月12日，原告向第三人保盈公司支付购房定金10万元，第三人保盈公司出具了收款收据；2015年5月20日，原告向第三人保盈公司支付了房款21万元，第三人保盈公司出具了收款收据。第三人保盈公司于2015年5月20日将藤县津北区号房交付给原告使用，并与原告签订《碧水湾·业主收楼确认书》及《碧水湾·收楼入伙流程办理手续表》。原告对上述房屋进行装修并搬入居住至今。第三人保盈公司通知广西梧州碧水湾物业服务有限公司本案涉案房屋属于原告已购房屋，原告从2015年6月1日起至今，向物业公司缴纳房屋物业服务费。原告没有支付剩余的710000万元购房款给第三人保盈公司。 2015年6月18日，第三人保盈公司与被告桂林银行梧州分行签订《综合授信合同》约定被告桂林银行梧州分行为第三人保盈公司提供授信额度为4.66亿元的银行贷款，授信期限为2015年6月23日至2019年6月22日。2015年6月18日，被告桂林银行梧州分行与第三人保盈公司签订《最高额抵押合同》，约定第三人保盈公司以其自有的土地使用权、房产、车位、在建工程等财产为借款合同项下之债权及实现债权之费用提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。上述合同签订后，被告桂林银行梧州分行陆续与第三人保盈公司签订相应的《流动资金借款合同》，被告桂林银行梧州分行先后共向第三人保盈公司发放贷款465634071.15元。截止到2016年8月17日止，贷款余额本金449598869.88元，利息15795339.41元。因第三人保盈公司涉及重大诉讼纠纷，被告桂林银行梧州分行为了资金安全，而在债权未到期的情况下向广西壮族自治区高级人民法院提出诉讼，要求第三人保盈公司偿还上述贷款本金利息。在诉讼中，双方达成调解，广西壮族自治区高级人民法院于2016年9月30日作出（2016）桂民初28号民事调解书，调解书中明确被告桂林银行梧州分行对第三人保盈公司的22套房产、103个车位享有优先受偿权，但其中并不包括本案涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房。 被告桂林银行梧州分行依据（2016）桂民初28号民事调解书申请执行，本院对包括本案争议房屋在内的42套房产、103个车位进行拍卖。本院于2019年4月2日发出拍卖公告，将涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房列为被告享有优先受偿权的抵押物进行拍卖。原告获得信息后，向本院提出执行异议，被告桂林银行梧州分行在该案中辩称，对涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房享有优先受偿权。本院于2019年5月27日作出（2019）桂04执异12号执行裁定书，认为原告非本案讼争房屋的所有权人，驳回了原告的执行异议。原告于2019年6月12日向本院提出本案案外人执行异议之诉。 另查明，涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房抵押权人为广西藤县桂银村镇银行股份有限公司，抵押登记时间为2014年1月23日，证号为藤房他证藤州镇字第××号。《保盈碧水湾认购书》所表述的“藤县津北区号房”与他项权证藤房他证藤州镇字第××号表述的“藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房”、（2019）桂04执异12号执行裁定书表述的“藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房”为同一标的，原告与被告桂林银行梧州分行都没有异议。 本院认为：本案的争议焦点是：1.被告桂林银行梧州分行是否是本案适格被告？2.原告对涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房是否有排除强制执行的权利？ 关于被告桂林银行梧州分行是否是本案的适格被告问题。虽然被告桂林银行梧州分行不是本案涉案房屋的抵押权人，但是本院（2019）桂04执恢13号拍卖公告将涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房作为申请执行的被告桂林银行梧州分行的抵押物，为了实现被告桂林银行梧州分行的优先受偿权而公告拍卖涉案的房屋。原告作为涉案房屋的购买者而对被告提出案外人执行异议之诉，因此被告桂林银行梧州分行作为申请执行人，属于本案案外人执行异议之诉的适格被告。 关于原告对涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房是否有排除强制执行的权利问题。经查明，本案涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房抵押权人为广西藤县桂银村镇银行股份有限公司，被告桂林银行梧州分行对涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房没有优先受偿权。因此，本院以广西壮族自治区高级人民法院作出的（2016）桂民初28号民事调解书作为执行依据，拍卖涉案的藤县藤州镇碧水湾A1地块6号楼17B号房以实现被告桂林银行梧州分行对涉案房屋的优先受偿权是不当的。原告提出执行异议之诉，认为被告桂林银行梧州分行不享有本案涉案房屋的优先受偿权异议成立。对于原告要求确认合同效力以及涉案房屋的所有权人的请求，因真正的抵押权人没有参加本案诉讼，无法对涉案房屋的所有权属作出认定，本院暂不予处理。原告对被告桂林银行梧州分行不享有涉案房屋优先受偿权的异议成立，但不影响本案涉案房屋的真正抵押权人的权利行使。虽然被告桂林银行梧州分行在庭审时认为其对涉案房屋没有优先受偿权，但是由于被告桂林银行梧州分行在原告提出对（2019）桂04执恢13号公告执行异议时，被告桂林银行梧州分行在（2019）桂04执异12号案中辩称，对涉案的藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房享有优先受偿权，因而导致本案诉讼发生，因此被告桂林银行梧州分行应承担本案的诉讼费用。 综上，原告谢某某、龙某某对被告桂林银行梧州分行不享有涉案房屋优先受偿权的诉讼请求成立，本院予以支持；原告谢某某、龙某某的其他诉讼请求不能成立，本院予以驳回。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条的规定，判决如下： 一、不得以（2016）桂民初28号民事调解书为依据对藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块6号楼17B号房进行执行； 二、驳回原告谢某某、龙某某其他的诉讼请求。 本案案件受理费14070元，由被告桂林银行股份有限公司梧州分行负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院，账号：20×××77，开户银行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的; (二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。