北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5970号原告：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，男，1989年12月3日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，该公司职员。被告：林琳，男，1983年9月1日出生，汉族，住天津市河东区。第三人：北京伟励投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院3号楼1单元214。法定代表人：刘建东，经理。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。第三人：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日出生，汉族，该公司职员。原告北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村商城公司）与被告林琳，第三人北京伟励投资管理有限公司（以下简称伟励投资公司）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中关村商城公司的委托诉讼代理人侯嘉庚，被告林琳，第三人伟励投资公司的委托诉讼代理人安二明到庭参加诉讼。第三人康景物业北京分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中关村商城公司向本院提出诉讼请求：1、判令林琳支付欠交的12个月的商铺租金373595.68元；2、判令林琳支付迟延支付租金的违约金247692.42元（截止2018年9月15日）；3、判令林琳支付解除合同违约金190579.20元;4、诉讼费由林琳承担。事实和理由：2015年5月6日，中关村商城公司与林琳签订《北京市房屋租赁合同》和《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》，约定林琳承租原告所属北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-3-105A、8-3-105B商铺，建筑面积为298.33平方米，租期为2015年9月1日至2020年8月31日，并约定每三个月为一个租金付款周期，首期租金应于合同生效后5日内支付，此后林琳应于每个付款周期届满前10日向原告支付下一付款周期的租金。林琳在支付完首期租金后，未再向原告支付任何租金，直至2017年7月16日林琳退还租赁商铺，双方终止租赁关系。在2016年7月16日至2017年7月15日期间，林琳占有、使用商铺，应当向原告支付租金及违约金。被告林琳辩称：中关村商城公司委托伟励投资公司进行管理，但是当初承诺的商业规划与实际不一致，还存在室温不达标等问题。林琳曾经多次要求减免租金，但中关村商城公司不同意。第三人伟励投资公司述称，同意中关村商城公司的诉讼请求。第三人康景物业北京分公司未到庭进行陈述，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月6日，中关村商城公司（出租人、甲方）与林琳（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-3-105A、8-3-105B号商铺出租给乙方，面积为298.33平方米。同日，双方又签订《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》。该协议第一条约定：乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状及相关证照、手续的情况，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议。第二条约定：该物业的建筑面积为298.33平方米。若该物业租赁面积增加或减少比例不超过3%（含3%），租赁面积及租金标准仍按本合同双方约定标准执行。若该物业租赁面积增加或减少比例超过3%，甲乙双方按实际测量的租赁面积签订补充协议并重新计算乙方应付租金。第四条约定：甲方向乙方出租该物业的总期限为60个月（含免租期），暂定自2015年9月1日起至2020年8月31日止。甲方提前10日向乙方发出物业交付接收通知，乙方无正当理由逾期接受物业的，以甲方向乙方发出的交付通知中规定的交付日为该物业的实际交付日。第六条约定：乙方在该物业经营的店铺名称为：赫斯堤牛排锅，经营类别为餐饮。第七条约定：该物业的日租金以建筑面积计算，租金递增标准为每年5%，第一、二、三、四、五个租赁年度的日租金标准分别为3.38元/平方米、3.55元/平方米、3.73元/平方米、3.91元/平方米、4.11元/平方米。每三个月为一个付款周期，全部按照30日/月标准核算折合日租金。第八条约定：乙方在签署本补充协议之日起5日内，向甲方交纳首期租金90751.99元。此后乙方应在每个付款周期到期10日前，向甲方支付下一个付款周期的租金，以此类推，直至合同期届满。第十条约定：乙方在签署本合同之日起5日内与首期租金同日，按首年1个月租金标准向甲方指定的运营管理公司交付租赁保证金，合计30250.66元。第十一条约定：租赁保证金由甲方指定的经营管理公司保管直至租赁期满或本补充协议解除后，（1）在乙方无违约和无赔偿的前提下，应于乙方办理完毕退租手续，腾退房屋后30日内如数（不计利息）退还乙方或（2）抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数（不计利息）返还给乙方。第十三条约定：乙方确认并理解，为了保证该物业的正常、有效运营，乙方同意由甲方指定的经营管理公司统一负责该物业的运营管理服务，并与该经营管理公司签订综合管理服务合同。第十五条约定：乙方承租之物业建筑框架内区域，及有限度的外围公共区域（包括但不限于后勤区域、车位等）为乙方经营区域，乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与该物业管理公司签订物业管理合同。第十九条约定：经双方确认，乙方租赁该物业的免租期为4个月。自物业实际交付日起算，即首个租赁年度2015年9月1日至2015年12月31日。第二十二条约定：若在租赁期间内因乙方原因解除本补充协议，乙方应按涉及年度的当年租金标准及综合管理费标准补交免租期的租金和综合管理费。第六十五条约定：乙方应在签订本补充协议的同时，与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，与甲方指定的经营管理公司签订综合管理服务合同。第六十九条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本补充协议，收回物业：（1）不按照约定支付租金达15日的；（2）逾期欠缴各项费用达15日的……第七十一条约定：无论何种原因，原合同、本补充协议、物业管理合同、综合管理服务合同任一合同解除的，其余所有合同同时解除。第七十二条约定：按照双方约定，甲方最迟应提前10日向乙方发出进场的书面通知。甲方未能按约定日期向乙方交付房屋的，以实际交房日期为准，免租期及租期等与实际交房日期相关的均相应顺延。第七十九条约定：乙方如无正当理由而未支付或者迟延支付租金/补足租金、保证金或者其他应缴之费用，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的0.1%的标准向甲方支付违约金；若逾期超过15日，或累计30日未能按时缴足租金或其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除合同，收回该物业。第八十条约定：如因乙方过错，甲方解除本补充协议的，乙方的租赁保证金不予退还，同时乙方向甲方另外支付相当于3个月租金的违约金。第八十七条约定：在本补充协议解除或终止时，乙方须于解除或终止之日起15日内将物业全部腾空，将租赁物业按交场时的状态交还甲方（自然损耗除外），并保证租赁物业大门及所有的钥匙、设立的固定装置及甲方其他添置的附属设备设施等处于可继续正常使用的状态。第八十八条约定：如甲方未要求乙方按物业原交付状态恢复原状的，乙方对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经甲方同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于甲方，不得予以拆除。甲方对其装修不予补偿。除上述固定装修之外的乙方设于租赁物业内的装饰、家具、设施、货物、商品以及其自身增设的设施、设备，乙方有权搬离租赁物业。第九十条约定：乙方未按约定交还该物业的，占用物业一天或延迟交付一天，则每天应按上月该物业日租金总额的5倍向甲方承担违约金；乙方逾期15日向甲方交还物业的，甲方有权采取任何必要措施收回该物业，同时有权处置该物业内的所有物品，并不予乙方补偿，由此造成甲方的损失的，甲方有权向乙方追偿。第九十八条约定：经营管理公司有权利督促乙方履行本补充协议项下的义务，如乙方出现本协议约定甲方可以解除本协议的情形，经营管理公司有权代表甲方解除本补充协议，乙方对此表示理解并予以确认。第九十九条约定：本补充协议与物业管理合同、综合管理合同同时生效、解除，乙方不会也不得单独就上述三份合同中的一份单独解除、变更、撤销。物业管理合同、经营管理合同解除，本协议随之解除。乙方违反其中任意一份合同，视为违反上述三份合同，乙方应根据本补充协议承担违约责任。第一百条约定：甲乙双方确认本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。如任何一方解除或终止本补充协议，则原合同同时解除或终止。2015年5月6日，伟励投资公司（管理方、甲方）与林琳（经营方、乙方）签订《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》，约定：鉴于乙方与北京中关村国际商城发展有限公司签订了《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》，约定乙方承租项目投资方坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦的8号楼8-3-105A、8-3-105B商铺，该物业建筑面积为298.33㎡；基于项目投资方与乙方的共同利益，为了保证物业运营管理正常性、有效性，乙方在签订补充协议的同时，接受项目投资方指定，与甲方签订本综合管理服务合同，同意甲方作为项目运营管理公司统一为乙方承租的物业及项目提供综合管理及服务，并向甲方支付综合管理服务费。第一条约定：甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费；甲方提供给乙方的综合管理服务内容如下：1、对项目进行升级改造……2、项目整体商业经营管理；3、项目整体商业经营服务；4、项目整体统一宣传推广服务。第二条约定：本合同期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，租赁合同被提前终止或解除的，本合同通知终止或解除；第八条约定：本合同与《租赁合同》及其他补充协议互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及其他补充协议的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议中的任何一份，则视为该方同时解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议等全部相关文件；乙方确认履行其在《租赁合同》中对项目投资方指定的经营管理公司，即本合同甲方，作出的全部承诺。甲乙双方确认将《租赁合同》中与甲方及综合管理服务事项相关的条款纳入本合同，作为本合同内容不可分割的一部分。本合同没有约定的条款按照《租赁合同》及其他补充协议中条款执行，本合同与《租赁合同》及其他补充协议中条款发生冲突的，以《租赁合同》及其他补充协议条款为准。2015年12月1日，伟励投资公司向林琳发送《关于珠江摩尔时尚谷商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知林琳在不迟于2015年12月14日前接收商铺，并确认商铺起租日期为2015年12月15日、止租日期为2020年12月14日，商铺免租期为4个月，自2015年12月15日至2016年4月14日，计租日期为2016年4月15日。后林琳接收该房屋，并进行了装修，向中关村商城公司支付了首期租金90751.99元以及租赁保证金30250.66元，但未向中关村商城公司支付2016年7月16日之后的租金。2017年6月20日，林琳向伟励公司出具《退铺申请》，内容为：“因经营困难，特提出退铺申请，屋内所有设施设备全权由北京伟励公司处理”。本案审理过程中，中关村商城公司、伟励投资公司、林琳均认可合同关系已经于2017年6月20日解除。本案诉讼过程中，林琳主张涉案房屋的实测面积与合同约定的面积不符且室内温度不达标，并称中关村商城公司及伟励投资公司承诺的商业氛围与事实不符，但林琳均未能提供相应证据。林琳同时表示，合同中约定的违约金过高，如果其构成违约，请求法院予以降低。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，林琳与中关村商城公司签订的《北京市房屋租赁合同》和《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该合同约定履行自己的义务。现林琳及中关村商城公司以及伟励投资公司均认可租赁合同关系已经于2017年6月20日解除，对此本院不持异议。林琳未能按照合同的约定向中关村商城公司支付2016年7月16日之后的租金，且其于2017年6月20日出具《退铺申请》，因此林琳构成违约，其应当按照合同的约定承担违约责任，故中关村商城公司要求林琳支付租金并支付迟延支付租金的违约金及解除合同的违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对其请求中的合理部分予以支持。需指出，林琳认为双方约定的违约金过高并请求予以降低，且中关村商城公司未能举证证明其实际损失的数额，故本院对违约金的计算标准予以酌减。林琳主张涉案房屋的实际面积与合同约定面积不符，但就其主张的事实，林琳并未提供相应证据加以证明，且合同明确约定林琳在签约时已知悉该房屋的现状，同意按现状接收房屋，并不向中关村商城公司表示任何异议，故对林琳的此项抗辩意见，本院不予采纳。林琳主张室内温度不达标，并称中关村商城公司及伟励投资公司承诺的商业氛围与事实不符，亦未能提供相应证据加以证明，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、林琳于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司2016年7月16日至2017年6月20日的租金347145.75元；二、林琳于本判决生效后十日向北京中关村国际商城发展有限公司支付迟延支付租金的违约金116589元（截止2018年9月15日）；三、林琳于本判决生效后十日向北京中关村国际商城发展有限公司支付解除合同违约金30250.66元；四、驳回北京中关村国际商城发展有限公司的其他诉讼请求。如林琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11918元，由北京中关村国际商城发展有限公司负担3208元，已交纳；由林琳负担8710元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清人民陪审员  陈利霞人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚东方