宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1358号 原告：俞敏慧，女，1984年4月2日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：方勋（系原告俞敏慧的配偶），住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：张飞虎，浙江君为律师事务所律师。 被告：吴利明，男，1962年12月14日出生，汉族，住浙江省宁波高新区。 委托诉讼代理人：沈科，浙江尚甬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛文彬，浙江尚甬律师事务所律师。 被告：宁波市甬旺房产经纪有限公司高新区分公司（统一社会信用代码：91330201557966099H）。住所地：浙江省宁波高新区杨木碶路219号D-2,221号D-3。 主要负责人：支伟英，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王益，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：林笑笑，国浩律师（宁波）事务所律师。 原告俞敏慧与被告吴利明、宁波市甬旺房产经纪有限公司高新区分公司（以下简称甬旺高新分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，不宜继续适用简易程序审理，本院裁定转为普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告俞敏慧及其委托诉讼代理人方勋、张飞虎，被告吴利明的委托诉讼代理人沈科，被告甬旺高新分公司的委托诉讼代理人林笑笑到庭参加诉讼。第二次庭审原告俞敏慧的委托诉讼代理人张飞虎，被告吴利明的委托诉讼代理人沈科，被告甬旺高新分公司的委托诉讼代理人林笑笑到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人申请庭外和解但未达成协议。本案现已审理终结。 原告俞敏慧向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告签订的协议书；2.判令被告吴利明双倍返还原告定金100?000元；3.判令被告甬旺高新分公司对被告吴利明的付款义务承担连带责任。诉讼过程中，原告变更上述第1项诉讼请求为判令解除原、被告签订的协议书。事实和理由：2019年3月8日，被告甬旺高新分公司的员工藏志强向原告推荐涉案房屋（位于宁波高新区滨江花苑小区28弄11号504室），并于次日约定2019年3月10日看房。2019年3月10日上午，被告甬旺高新分公司带原告及家属看房。看房后，被告甬旺高新分公司联系该房房东即被告吴利明与原告一起到被告甬旺高新分公司处洽谈该房屋的交易事宜，被告甬旺高新分公司介绍被告吴利明为房屋所有权人。洽谈后，原、被告签订被告甬旺高新分公司拟定的协议书，并根据被告吴利明要求将购房定金50?000元支付至被告甬旺高新分公司经理支伟英账户，被告吴利明出具了收条。因原告之前并无二手房交易经验，系为了考虑方便子女就学而购买涉案房屋，被告甬旺高新分公司作为专业的中介机构又故意隐瞒交易风险，原告一直以来均恪守诚信准则，相信被告甬旺高新分公司的专业，而之后原告要求核实房屋产权证，但是被告甬旺高新分公司以其已经核实为由让原告相信。2019年3月11日，原告经朋友提醒，要求再次核实产权证，被告甬旺高新分公司才陈述房子系案外人周小飞所有，原告立即提出异议，要求与周小飞本人洽谈交易事宜，但是被告甬旺高新分公司经理支伟英居然再次欺骗原告，陈述被告吴利明与周小飞系夫妻关系，并且陈述其早就知道被告吴利明不是产权人，故意没告诉原告而已，且周小飞有委托被告吴利明，但是两被告均未提供合法的授权委托书，也没有提供结婚证等材料，原告意识到交易存在重大风险。此后，原告通过电话、微信等多次明确向两被告要求与周小飞当面洽谈，以确定房产权属以及售卖房屋是否周小飞的真实意思表示，但是两被告均故意以种种理由拒绝。2019年3月15日，两被告提出可以与周小飞面谈，但原告到被告甬旺高新分公司处发现仍然只有被告吴利明在场，直至交涉到当天晚上12点多，周小飞仍未出现，也未看到合法的授权委托书。原告即要求两被告退还定金并承担违约责任，但两被告均以种种理由拒绝。之后多次交涉，被告甬旺高新分公司陈述其也联系不上被告吴利明，被告吴利明拒接电话。经多次联系无果，原告于2019年5月初到被告甬旺高新分公司处要求支伟英让房屋产权人周小飞出面商谈，或者退还50?000元定金，后公安出面也未达成一致，支伟英直接威胁有本事就去法院起诉，原告遂向宁波国家高新区管委会反映。经宁波市高新区建设局查证，被告甬旺高新分公司存在管理不规范、协议不规范等问题，并督促店长协调解决，无法解决建议走司法程序。后被告甬旺高新分公司同意退还20?000元，但仍要收取30?000元中介费，原告多次交涉均无果。原告认为，被告吴利明在未取得合法授权或者处分权的情况下，将案外人周小飞房屋对外出售，且又与被告甬旺高新分公司串通，隐瞒真相，欺诈原告，导致原告违背真实意思表示签订了涉案的协议书。该协议书应当予以解除，相关款项应当依法双倍返还原告。两被告对原告造成的其他损失（包括房价上涨导致的损失等），原告将另案主张权利。 被告吴利明辩称，其接受周小飞委托出售涉案房屋，且已将该情况披露给中介，中介也告知了原告。被告吴利明仅是受托人，相应法律后果应由周小飞承担，故被告吴利明不是适格的被告。吴利明及周小飞均愿意将涉案房屋出售给原告，周小飞也曾到场，并向中介提供了相应授权，故不存在原告诉称的被告吴利明未取得合法授权的情形。原告未按照协议书约定支付款项，构成违约。原告作为违约方无权解除合同。继续履行合同或是解除合同的选择权在被告吴利明及周小飞，现被告吴利明同意解除涉案协议书。 被告甬旺高新分公司辩称，被告甬旺高新分公司在签订协议书前已向原告出示产权证书，并向其释明被告吴利明系受托处理涉案房屋的情况，事后亦向其出具委托材料。在此过程中被告甬旺高新分公司并未存在故意隐瞒或虚构有关房屋产权的重要事实，不存在欺诈行为。涉案房屋所有权人周小飞委托被告吴利明处理涉案房屋，且其同意按被告吴利明与原告协议内容进行交易买卖，涉案房屋并不存在无法交付、过户等合同目的无法实现的客观阻碍。2019年3月15日当天，被告吴利明与涉案房屋所有权人周小飞一同到被告甬旺高新分公司处签订书面买卖合同，因原告违背协议书约定，拒不按约分期支付房款，要求将协议约定分期付款改为按揭支付，故双方就房款支付方式产生新的争议，进而导致无法签订书面存量房买卖合同。原告要求被告甬旺高新分公司承担连带责任没有事实和法律依据。鉴于原告及被告吴利明均主张解除合同，被告甬旺高新分公司同意解除涉案协议书。 经审理，本院查明如下事实：2019年3月10日，原告与被告吴利明签订协议书一份，载明：被告吴利明将坐落于杨木碶路28弄11号504室面积为134.2平方米的房屋出售给原告，总价为2？590？000元，2019年3月10日付定金50？000元，2019年3月15日付定金450？000元，2019年3月20日付房款660？000元，其余房款1？430？000元于2019年5月30日支付，同一天双方办理过户；双方协定于2019年3月15日在被告甬旺高新分公司处签订存量房买卖合同。同时该协议书右上角载明涉案房屋房权证号为20××19。同日，原告向被告甬旺高新分公司的经理支伟英转账50？000元，被告吴利明出具收条一份，载明收到原告购买涉案房屋的定金50？000元。 本院依职权向周小飞、藏志强制作询问笔录各一份。周小飞陈述称：其与被告吴利明都是宁波津唐钢铁有限公司的股东。两人不是夫妻关系，也没有共同生育过小孩。因为已经合作多年，所以其好多事情都让被告吴利明打理。涉案房屋登记在其名下。由于宁波津唐钢铁有限公司需要资金周转，其决定把涉案房屋卖掉，就口头委托被告吴利明办理卖房事宜。后来应被告吴利明要求，其给被告吴利明出具了委托书。其委托给被告吴利明后就不管卖房的事情了，都让被告吴利明处理，并由被告吴利明陪同原告看房，当时其并不在家。其并不清楚被告吴利明与原告签订的协议，但对被告吴利明所签的协议予以认可，愿意承担协议义务。签约时其只去过一次，具体时间忘了，那天是下班后去的。当时被告吴利明和对方在谈，其没有参与，大部分时间是在洽谈室门口，有时走进去看看有没有谈好。后听被告吴利明说因为对方的原因合同没能签成，具体原因不清楚。其认为原告是知道其是房东的，不需要特意说明，中介肯定认识其。当时房屋抵押在银行，房产证、土地证原件都在银行，但被告吴利明应该有复印件。藏志强陈述称：其是被告甬旺高新分公司的业务员，周小飞与原告就涉案房屋买卖中介服务是其具体负责的。涉案房屋由被告吴利明挂到被告甬旺高新分公司处。大约从去年十月份开始，根据规定所有的房源挂出来都要在政府的一个网站进行房源核验，核验时要上传房产证，填写房产证号、面积、姓名、房东电话、价格。当时周小飞还签过一份宁波市存量房屋交易委托书。原告是其接待的被告甬旺高新分公司的客户。中介有个APP叫巧房，被询问人登录后可以看到宁波市甬旺房产经纪有限公司宁波所有店的房源，被询问人根据原告要求帮其找房源。第一次陪原告去看涉案房屋是在2019年3月9日。原告看后觉得比较合适，第二天即2019年3月10日又和丈夫方勋、父母等人去看了，觉得满意，就让其约了房东，后来被告吴利明来了。当天上午大约九点到十点，被告吴利明到了店里与原告及原告丈夫方勋等人洽谈价款、付款方式等。洽谈房价、付款方式时应该没向原告讲明涉案房屋房东的身份，但签协议时是讲过的，因为涉案房屋登记核验时房东是周小飞，所以肯定要跟原告讲清楚。协议上写了房产证号，房产证复印件也给原告看过了。当时周小飞没来，而原告又想把房子定下来，所以由被告吴利明以委托的方式签订了一份协议，对双方谈好的房款付款方式等进行固定。签完合同后，被告吴利明就用微信给被询问人发了周小飞的授权委托书、身份证，然后被询问人马上就转发给了原告。2019年3月15日约定签合同那天，原告没来，只有原告丈夫方勋及方勋父母来了，周小飞和被告吴利明也来了。方勋和被告吴利明在店里的洽谈室具体商谈，周小飞在洽谈室门口等着。当时方勋提出要变更付款方式，被告吴利明不同意，谈了大约十来分钟，双方没谈成，被告吴利明就喊上周小飞一起走了。大约在2019年4月20日双方又在店里谈了一次。当时只有方勋和被告吴利明在场，谈了很久，大约从晚上八点谈到凌晨约1点。方勋坚持要求变更付款方式，从一次性付款变更为按揭付款，后来被告甬旺高新分公司答应若按揭没有按时付款给卖方，由公司负责垫付，被告吴利明也基本同意了。因为原告没来，所以拟中介合同时买方写了方勋，但方勋提出买方一定要加上原告，认为只有这样原协议才能作废，并要求对合同部分条款进行删除。因为方勋不愿意叫原告来签字，且也无法提供授权委托书，所以如果买方变成方勋和原告，却只有方勋签字不符合规范。大家谈得很不愉快，被告吴利明觉得方勋是在无理取闹，最后这个合同大家都没签字。后来我们再约被告吴利明，他就要求按照原协议来执行，并提出原告已经违约。 另查明，涉案房屋登记在周小飞名下。2019年3月10日，周小飞出具委托书一份，载明“杨木碶路28弄11号504室房产出售全权委托吴利明先生办理”。当天18时14分，被告吴利明将该委托书及周小飞身份证照片通过微信发送给了被告甬旺高新分公司的员工藏志强。2019年3月11日，藏志强将收到的委托书及周小飞身份证照片进行格式编辑通过微信发送给了原告。 以上事实由原告提供的协议书、收条、转账记录、微信聊天记录，被告吴利明提供的房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件、委托书、微信聊天记录，被告甬旺高新分公司提供的微信聊天记录，本院依法制作的询问笔录，以及原、被告方的陈述予以证明。 本院认为，原告与被告吴利明签订的协议书系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。原告主张其在2019年3月10日签订协议书时并不知道被告吴利明不是涉案房屋的所有权人。两被告辩称签订协议书时已告知涉案房屋所有权人等信息，为了固定相关条款，故由被告吴利明以受托人身份与原告签订了协议书。本院认为，根据宁波市住房和城乡建设委员会等八部门发布的《关于加强房地产经纪管理的实施意见》等文件规定，各经纪机构对接受委托买卖的房源需及时通过宁波市房产市场监管服务平台进行房源核验，在此前提下，涉案房源在被告甬旺高新分公司挂牌出售，且原告提供的协议书已明确载明涉案房屋的房权证号，在双方签订协议书后，被告吴利明于同日将涉案房屋所有权人周小飞出具的授权委托书发给了被告甬旺高新分公司。被告甬旺高新分公司于2019年3月11日将相关委托书通过微信发送给了原告。综合本案案情，本院对两被告关于签订协议书时已告知涉案房屋所有权人等信息的辩称意见予以采信。退一步讲，即使在签订协议时两被告未向原告告知涉案房屋所有权人等信息，在协议签订后，两被告已向原告披露了相关委托事宜，周小飞亦对该委托事实予以认可，无论原告在订立涉案协议时知道受托人（被告吴利明）与委托人（案外人周小飞）之间的代理关系与否，该协议对原告均有约束力。原告在两被告披露周小飞信息后作出的选择，仅仅影响其主张权利的相对人为被告吴利明还是周小飞，并不能因此影响其签订的协议权利义务范围。根据原告与被告吴利明签订的协议书，原告应“于2019年3月15日支付定金450?000元，于2019年3月20日支付房款660?000元……”，从双方约定来看，该付款（定金）条款并不以是否于2019年3月15日签订存量房买卖合同为条件。现原告未按协议约定条款付款已构成违约。两被告辩称，双方之所以未能在2019年3月15日签订存量房买卖合同，原因在于原告要求变更付款方式。根据被告甬旺高新分公司提交的微信聊天记录，原告丈夫方勋确实曾向被告甬旺高新分公司提出要求将付款方式变更为按揭支付，结合周小飞、藏志强的询问笔录，对于两被告辩称因原告要求变更付款方式导致其与周小飞最终未能签订买卖合同的意见，本院予以采信。原告同时主张吴利明不是所有权人或吴利明与周小飞不是夫妻关系，致使交易存在重大风险，交易目的难以实现。本院认为，无证据证明因被告吴利明不是所有权人将导致发生涉案房屋无法交付或过户等不能实现合同目的的情形，本院对原告该主张不予支持。现被告吴利明同意解除合同，对于原告要求解除涉案协议书的诉请，本院予以支持。原告作为给付定金的一方，不履行约定的债务，无权要求返还定金，故对于原告的其余诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告俞敏慧与被告吴利明于2019年3月10日签订的协议书； 二、驳回原告俞敏慧的其他诉讼请求。 案件受理费2?300元，由原告俞敏慧负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  谢国斌 人民陪审员  吕国英 人民陪审员  翁雅雅 二〇一九年十二月二十五日 法官助理李韦华 代书 记员  章**