广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6132号上诉人（原审被告）：周冬，男，1986年10月7日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：周仲军，男，1965年2月27日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，系周冬的父亲。被上诉人（原审原告）：中山市南桂园物业管理有限公司，住所地广东省中山市南头镇北帝村南桂园侧，统一社会信用代码914420007792256674。法定代表人：黎铨林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖颖蓝，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧汉庭，广东厚弘律师事务所实习律师。原审被告：张云昌，男，1967年12月30日出生，汉族，住四川省创阁县。上诉人周冬因与被上诉人中山市南桂园物业管理有限公司（以下简称南桂园公司）以及原审被告张云昌物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人周冬上诉请求：1.撤销一审判决，驳回南桂园公司的诉讼请求；2.南桂园公司向周冬赔偿精神损失费。事实和理由：一、南桂园公司违反双方签订合同第4、11、13、14、15条的规定；二、周冬长期居住在恐惧的环境里，因为南桂园公司的物管主任两次威胁其搬走，给周冬造成严重伤害，请求法院酌定南桂园公司应该赔偿的精神损失费。三、张云昌系周冬的朋友，请求二审法院不要让张云昌出庭，涉案房屋产权与张云昌没有关系。四、2014年10月的一个星期天早上，周冬因为楼上装修产生噪音投诉至南桂园公司管理处，但管理处不管，还叫周冬搬走，这是管理处违约。周冬的物业管理费交到了2014年12月。五、2017年6、7月份，周冬写了物业管理的改善建议，但南桂园公司未给周冬回复，还威胁周冬搬家，对此周冬还报了警。六、周冬要求物管处公开账务，但物管处未给予公开。七、物业管理处不管外来人员的进出情况，周冬的摩托车也被盗。八、涉案小区露天停车场存在收费问题。九、涉案小区花园被撤，南桂园公司未与业主沟通，周冬要求南桂园公司予以恢复。十、小区未安装公共烟道，存在油烟污染。十一、南桂园公司不应挪用维修基金安装监控，维修基金应用于破损维修。其他上诉的事实、理由与周冬一审的答辩意见一致。被上诉人南桂园公司辩称：双方签订的物业管理服务协议内容未违反国家法律法规的强制性规定，双方权利义务清楚、合法有效，南桂园公司依约为周冬及张云昌提供物业服务，周冬及张云昌也享受了物业服务，故周冬及张云昌应向南桂园公司支付物业管理费。周冬虽然主张南桂园公司没有尽到管理义务，但并未提供任何证据予以证明，且也不能作为其拒交物业管理费的依据。现在周冬及张云昌自2015年1月起未缴纳物业管理费，自2014年7月起未缴纳梯间能源费，其行为已构成违约，故应向南桂园公司支付违约金。原审被告张云昌未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。南桂园公司于2019年3月6日向一审法院起诉请求：1.判令周冬、张云昌支付拖欠的物业费5572.28元（自2015年1月计算至2018年12月，以后实际发生的费用另行计算）；2.判令周冬、张云昌支付违约金1354.06元（从逾期第三十天起，每天伍元，现自愿调整为以实际所欠物业费为本金，从2015年1月起按日千分之一计算，暂计至2018年12月止，此后顺延计算至物业费清偿之日）；3.判令周冬、张云昌支付梯间能源费480元和违约金65.19元（从逾期第三十天起，每天伍元，现自愿调整为以实际所欠梯间能源费为本金，从2015年1月起按日千分之一计算，暂计至2018年12月止，此后顺延计算至梯间能源费清偿之日）。在诉讼过程中，南桂园公司变更诉讼请求为1.判令周冬、张云昌支付拖欠的物业费5572.28元和违约金（以实际所欠物业费为基数，从2015年1月起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；2.周冬、张云昌支付梯间能源费480元和违约金（以实际所欠梯间能源费为基数，自2014年7月起按年利率24%计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：2011年6月30日，周冬、张云昌（作为乙方）与南桂园公司（作为甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：“南桂园公司为周冬、张云昌名下涉案房产提供物业服务，物业名称为中山市横栏镇［金月湾］生活小区，类型为商住，座落位置（单元号）为20-902，建筑面积107.49平方米；物业服务费起计时间为2011年7月1日；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.38元计收物业服务费（建筑面积+分摊面积），暂执行优惠收费标准即高层住宅1.08每平方米每月；梯间能源及维修养护费为每月每户10元；交纳物业管理服务费用的时间为每季度的第一个月6号前支付；乙方如无正当、合法理由不支付物业服务费、车位租用费、公推费用及其他费用等，甲方视情节轻重采取劝解、告示、公布业主姓名、停水、停电、收取违约金（从逾期第三十天起，每天伍元）等催缴措施直至通过法律程序追讨。该协议还约定了其他事宜”，周冬在业主处签名，南桂园公司在物业公司处加盖公章。同日，周冬还签订了《物业接收认可书》，载明：“经验收，本人同意自2011年6月30日起正式接收所认购之［金月湾］20-902；本人承诺自愿遵守省市有关政策、法规，《服务协议》、《临时规约》及小区的各项管理办法并从接收日起按期、足额支付物业服务及其他相关费用”。周冬提供其于张云昌于2010年11月8日签订的确认书1份，载明周冬于2010年10月19日在广东省中山市横栏镇金月湾小区购买了20栋902房屋一套，建筑面积为123.05平方米，总价为384900元。因周冬未购买社保不能向银行按揭贷款，购房贷款是张云昌，还款人是周冬，房屋的产权属周冬所有。一审法院另查明，中山市不动产登记资料查询结果显示周冬、张云昌共同名下登记有位于中山市横栏镇顺兴南路33号金月湾20幢902房地产[土地证号：国（2011）易1701586,0211092525、房产证号：02××26]一宗，建筑面积为123.97平方米，登记时间为2011年10月27日。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。周冬虽提交确认书称涉案房屋属其个人所有，但中山市不动产登记资料查询结果载明涉案房屋系登记在周冬、张云昌二人名下，故张云昌系涉案房屋的共有人。南桂园公司与周冬签订的《物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，一审法院予以确认。南桂园公司依约为周冬、张云昌提供了物业管理服务，周冬、张云昌也接受了物业服务，故应当向南桂园公司支付物业管理费。周冬虽称南桂园公司未尽到管理义务，但其并未提供任何证据予以证明，亦不能作为其拒交物业管理费的依据。现周冬、张云昌自2015年1月起未交纳物业管理费、自2014年7月起未交梯间能源费，已构成违约，应当承担违约责任，向南桂园公司支付违约金。双方约定逾期交纳物业服务费则南桂园公司按每日5元收取违约金，现南桂园公司自愿调整为以实际欠款金额按照年利率24%计算违约金，不违反法律规定，应予支持。南桂园公司请求周冬、张云昌支付2015年1月至2018年12月的物业服务费5572.28元（1.08元/月/平方米×107.49平方米×48个月）及违约金（按年利率24%自2015年1月起计算至清偿之日止）、梯间能源费690元（10元/月×48个月）及违约金（按年利率24%自2014年7月起计算至清偿之日止），理据充分，一审法院予以支持。双方约定支付时间为每季度的第一个月6号前支付，并从逾期第三十天起，按每天伍元收取违约金，故每月的物业服务费滞纳金、梯间能源费的违约金应从次月的6日起算，但违约金标准过高，现南桂园公司自愿调整为以实际欠款金额按照年利率24%计算违约金，不违反法律规定，一审法院予以确认。张云昌经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对本案的抗辩权，但不影响一审法院依法判决。综上所述，南桂园公司之诉请合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、周冬、张云昌于一审判决生效之日起三日内向南桂园公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业服务费5572.28元及违约金（2015年1月至2018年12月的违约金以当月实际拖欠的物业服务费为基数，从次月6日起按年利率24%分段计至清偿之日止）；二、周冬、张云昌于一审判决生效之日起三日内向南桂园公司支付2015年1月至2018年12月期间的梯间能源费480元及违约金（2015年1月至2018年12月的违约金以当月实际拖欠的梯间能源费为基数，从次月6日起按年利率24%分段计至清偿之日止）。三、驳回南桂园公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由周冬、张云昌负担。二审中，南桂园公司、张云昌未向本院提交新的证据。周冬围绕其上诉请求向本院提交了一张照片作为新证据，拟证明涉案小区公共道路用于停放车辆并进行收费。经庭审质证，南桂园公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，并表示该照片不能显示是在涉案小区，与本案无关，不能作为周冬拒交物业费的依据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：一审庭审期间，周冬确认南桂园公司主张其欠付物业费及梯间能源费的数额，但其不同意支付违约金。二审期间，周冬表示其同意支付物业费，但前提条件系南桂园公司物业管理处陈主任向其出具认错书，承认其让周冬搬走不当。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案各方当事人对于南桂园公司系涉案小区的物业管理公司均无异议，本院予以确认。周冬上诉主张其不应向南桂园公司支付该公司主张的物业费、梯间能源费及违约金，理由系南桂园公司未按物业服务合同的约定履行管理义务。但南桂园公司对此不予确认，周冬亦未提供相应的证据佐证其该主张，故本院对周冬的该上诉主张不予支持，周冬、张云昌作为涉案房屋的产权人，一审判决判令其应向南桂园公司支付欠付的物业服务费、梯间能源费并无不当，本院予以维持。同时，周冬、张云昌未按合同约定向南桂园公司支付物业服务费及梯间能源费，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。虽然南桂园公司自愿将其主张的违约金调整为以实际欠款金额为计算基数按年利率24%计算，但南桂园公司因周冬、张云昌迟延付款的行为所遭受的损失应为其未能及时收回款项的利息损失，而一审判决确定周冬、张云昌须向南桂园公司支付的违约金按年利率24%的标准计算，该利率标准超过了银行同期同类贷款利率的四倍，显然过高，本院予以纠正。本院酌定周冬、张云昌应按年利率6%的标准向南桂园公司支付欠付物业服务费、梯间能源费的违约金。至于周冬所称南桂园公司的工作人员造成其精神损害，应向其赔偿精神损失费的问题。因本案为物业服务合同纠纷，而精神损失系侵权纠纷所处理的范畴，且周冬亦未对此提起反诉，故本院对此不予支持。综上所述，周冬的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3170号民事判决;二、上诉人周冬、原审被告张云昌在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市南桂园物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业服务费5572.28元及违约金（2015年1月至2018年12月的违约金以当月实际拖欠的物业服务费为基数，从次月6日起按年利率6%分段计至清偿之日止）；三、上诉人周冬、原审被告张云昌在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人中山市南桂园物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的梯间能源费480元及违约金（2015年1月至2018年12月的违约金以当月实际拖欠的梯间能源费为基数，从次月6日起按年利率6%分段计至清偿之日止）；四、驳回被上诉人中山市南桂园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（中山市南桂园物业管理有限公司已预交），由中山市南桂园物业管理有限公司负担5元，由周冬、张云昌负担20元；二审案件受理费50元(周冬已预交)，由周冬负担40元，由中山市南桂园物业管理有限公司负担10元。经核算，周冬应向中山市南桂园物业管理有限公司支付案件受理费10元（该款由周冬在本判决发生法律效力之日起七日内径付中山市南桂园物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月二日书记员  魏丹丹