广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11621号原告：珠海市香洲水产供销公司，住所地珠海市香洲区。法定代表人：林运明。委托诉讼代理人：关慧玲，广东大公威德律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海格力房产有限公司，住所地珠海市吉大石花西路。法定代表人：周琴琴，董事长。委托诉讼代理人：李洋，男，1988年12月24日出生，汉族，住珠海市香洲区，系被告法务部副部长。委托诉讼代理人：邹超，女，汉族，住珠海市，系被告法务总监。原告珠海市香洲水产供销公司（以下简称水产公司）诉被告珠海格力房产有限公司（以下简称格力公司）相邻通行纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告水产公司的委托诉讼代理人关慧玲、罗丹丹、被告格力公司的委托诉讼代理人李洋、邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即清除堆放在珠海市××山海洋开发试验区大万山岛12#房背后的防空洞进出口通道上的空调机、管道等物品，排除妨碍，消除危险；2.判令被告在珠海市××山海洋开发试验区大万山岛12#房留出必要的通道进出防空洞；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告原系珠海市××山海洋开发试验区大万山岛1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、万山市场共15处房产的所有权人。在建设该15处房产时，原告在12#房后面投资建设了一处防空洞（用途为油库储备）。而12#房是进出防空洞的必经通道。2013年3月1日，原告与被告签订了《房产租赁合同》，约定原告将万山岛4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#房、建筑面积共计2828.66㎡租赁给被告，租期从2013年3月1日至2018年2月28日止。合同第十条约定：特别说明：1、租赁房屋中，万山岛12#房后山体存在一处施工形成的建筑物（类似“山洞”），该建筑物进出口与万山岛12#房内部相连形成一体，即“山洞洞口”在12#房的单间内，12#房间属于进出该建筑物的必经通道。该建筑物不属于本合同租赁房屋范围，必经通道所属房间不出租，承租方不得使用。2、承租方同意，租赁期间，当出租方（包括出租方指定的人员及物品）因使用该建筑物必须通过12#房时，承租方应予以必要的通行方便，出租方无需为此向承租方支付任何费用。该条款实际上已约定防空洞（即山洞洞口）不属于租赁范围，且被告需给予必要的通行方便。2013年8月，原告通过珠海市土地房产交易中心公开挂牌转让万山岛4#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#共8处房产，总建筑面积2828.66㎡。《房地产权挂牌交易公告》第三.5、三.7条约定，交易标的物均带租赁转让，买受人须继续履行原租赁合同。标的物建筑建于70年代，属混合结构建筑，此次转让按照房屋现状转让并交付。换言之，受让方需遵守《租赁合同》的约定（包括给予进出12#房后面的防空洞予以必要的通行方便）。2013年9月9日，被告以交易底价902万元竞得该8处房产。实际上该防空洞属原告所有，因政策原因在建设时防空洞不颁发产权证，而被告对该防空洞一直由原告占有、使用、收益的事实是明知的。但2014年被告在12#房原址上修建酒店后，逐渐在防空洞进出通道上堆满了设施设备及杂物，但其既不愿意清理堆放的物品，也不愿意在12#房内预留一通道以供通行，导致原告无法正常使用该防空洞。2015年至2017年间原告已报警多次，派出所也调解无果。综上所述，原告认为，被告之行为已严重妨碍防空洞的正常通行，导致原告无法使用防空洞。为维护原告之合法权益，现原告依据《中华人民共和国人民防空法》第5条：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”《中华人民共和国物权法》第84条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”、第87条：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”之规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告水产公司为其诉称向本院提交如下证据：1.产权登记汇总表及房地产权证（1#房至14#房）;2.国有土地使用证（第1700138号、第1700129号）;3.大万山水产房地形图;4.2013年3月1日《房屋租赁合同》;5.2013年7月31日《珠海市土地房产交易中心公开交易委托合同书》;6.2013年8月23日《房地产权挂牌交易公告》、珠海特区报《房地产权挂牌交易公告》;7.2013年9月9日《珠海市土地房产交易中心成交确认书》;8.万山岛防空洞通行通道堵塞现场照片;9.现场录像。被告格力公司辩称，一、原告称案涉“山洞”为“防空洞”没有事实和法律依据。1、“防空洞”属于人民防空工程，其设计、施工、竣工验收都需要经过审批或备案并取得相关证书，但是原告并没有提交相关证据。《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定：“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。”因此，“防空洞”属于人民防空工程。《人民防空工程建设管理规定》第二十二条规定：“新建和加固改造工程的项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件、施工图设计文件按照下列权限审批：(一)大型项目由国家人民防空主管部门审批；(二)中、小型项目由省、自治区、直辖市人民政府人民防空主管部门审批，其中项目建议书和可行性研究报告报国家和军区人民防空主管部门备案；(三)零星项目可不编报可行性研究报告和初步设计文件，其项目建议书、施工图设计文件由人民防空重点城市人民防空主管部门审批，项目建议书报省、自治区、直辖市人民政府人民防空主管部门备案。限上项目按国家有关规定报国家发展计划委员会审批。”第二十三条规定：“人民防空工程建设项目前期工作完成后，建设单位按照国家有关规定申请领取建设工程规划许可证、施工许可证或者提出开工报告，并附有‘人民防空工程施工图设计文件审查批准书’。大、中型项目的开工报告，由省、自治区、直辖市人民政府人民防空主管部门审批。小型项目的开工报告，由人民防空重点城市人民政府人民防空主管部门审批，并报上一级人民防空主管部门备案。除零星项目外，未经批准开工报告的人民防空工程建设项目，不准擅自开工。”第三十八条规定：“人民防空工程竣工验收实行备案制度。人民防空工程建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和接受委托的工程质量监督机构及有关部门出具的认可文件报人民防空主管部门备案。”第三十九条规定：“人民防空工程建设单位应当严格按照国家和人民防空主管部门有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立健全建设项目档案，并在工程竣工验收后，及时向城建档案馆和人民防空主管部门移交建设项目档案。”在《珠海市人民防空办法》第三十、三十一、三十二、三十三、三十四条亦有相关规定。可见，法律法规对建设人民防空工程的设计、施工、竣工验收都有着极其严格的要求，均需要经过审批或备案并取得相关证书，以及应具有健全的建设项目档案。如果案涉“山洞”为“防空洞”，应该按照上述规定办理相关审批、备案、取得证件，但是，原告并没有提交任何相关证据，仅以“政策原因在建设使防空洞不颁发产权证”为由就认为案涉“山洞”为其投资建设的“防空洞”，未免牵强。2、《房产租赁合同》中亦称案涉“山洞”为“一处施工形成的建筑物（类似‘山洞’）”。原告与被告双方于2013年3月1日签订的《房产租赁合同》第十条约定：“特别说明：1、租赁房屋中，万山岛12#房后山体存在一处施工形成的建筑物（类似‘山洞’），该建筑物进出口与万山岛12#房内部相连形成一体，即‘山洞洞口’在12#房的单间内”。《房产租赁合同》对于案涉“山洞”的描述长达14个字，如果确实是“防空洞”的话，何必需要花费这么多文字表述。二、案涉“山洞”已经随8处房产一并转让给被告，原告对案涉“山洞”不享有任何权益。2013年9月9日被告从原告处竞得了万山岛4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#共8处房产，被告已成为该8处房产的所有权人，案涉“山洞”在该8处房产的红线范围内，作为地上附着物必然随着该8处房产一并转让。此外，原告认为，在被告受让该8处房产后，被告要根据双方签订的《房产租赁合同》第十条的相关约定为原告提供通行方便，这是对《房产租赁合同》第十条的错误理解。《房产租赁合同》第十条的相关约定，是承租人对出租人应履行的义务，并不是特别针对原告履行的义务。既然被告已经受让了该8处房产，也即成为了原《房产租赁合同》中的“出租人”，已不存在要向原告提供通行方便的情形。因此，原告对案涉“山洞”不享有任何权益。三、案涉“山洞”在经审批的更新改造范围内，被告在“山洞”门口区域安装设施设备等是出于更新改造需要。根据万山海洋开发试验区城市更新改造工作领导小组办公室于2015年4月2日向格力地产股份有限公司（被告的母公司）发出的《关于尽快申报大万山岛和外伶仃岛城市更新计划和更新单元规划的函》【珠万更函[2015]5号】中的附件1《大万山岛更新改造范围（格力地产股份有限公司负责片区）》，已确定了被告的在大万山岛进行更新改造的范围。又根据12号楼的《房地产权证》，12号楼的横坐标Y及纵坐标X均位于被告更新改造（即用地红线）范围内。而案涉“山洞”紧邻12号楼亦位于更新改造范围内，被告在案涉“山洞”门口的区域安装设施设备及摆放物品是出于更新改造工作需要。综上所述，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，以切实维护被告的合法权益。被告格力公司为其辩称向本院提交如下证据：1.《关于尽快申报大万山岛和外伶仃岛城市更新计划和更新单元规划的函》【珠万更函[2015]5号】及其附件1《大万山岛更新改造范围（格力地产股份有限公司负责片区）》；2.12号楼的《房地产权证》;3.地形图（节选）;4.《证明书》。本院经审理认定事实如下：上世纪七十年代，原告投资建设珠海市××山海洋开发试验区大万山岛1#房至14#房、万山市场共15处房产，成为该15处房产的产权人。2013年3月1日，原告为出租方、被告为承租方签订了《房产租赁合同》，其中第一条约定，原告将万山岛4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#房建筑面积共计2828.66㎡租赁给被告。第二条约定，租期从2013年3月1日至2018年2月28日止。第十条约定，1、租赁房屋中，万山岛12#房后山体存在一处施工形成的建筑物（类似“山洞”），该建筑物进出口与万山岛12#房内部相连形成一体，即“山洞洞口”在12#房的单间内，12#房间属于进出该建筑物的必经通道。该建筑物不属于本合同租赁房屋范围，必经通道所属房间不出租，承租方不得使用；2、承租方同意，租赁期间，当出租方（包括出租方指定的人员及物品）因使用该建筑物必须通过12#房时，承租方应予以必要的通行方便，出租方无需为此向承租方支付任何费用。2013年7月31日，原告为委托人（甲方）、珠海市土地房产交易中心为交易机构（乙方）签订《公开交易委托合同书》，约定原告委托珠海市土地房产交易中心挂牌出卖珠海市××山海洋开发试验区大万山岛4#、5#、6#、7#、9#、10#、11#、12#共8处房产，合计2828.66㎡。第十条第10款标的物的瑕疵说明约定：“以现状交易”。2013年8月23日，珠海市土地房产交易中心对上述8处房产发布《房地产权挂牌交易公告》（挂牌序号：13100），其中第三条交易条件及说明第5款：上述标的物均带租赁转让，买受人须继续履行原租赁合同；第7款：本次挂牌转让标的物建于70年代，属混合结构建筑，此次转让按房屋现状转让并交付。2013年9月9日，被告在《珠海市土地房产交易中心成交确认书》盖章确认，以成交价902万元竞得上述挂牌出卖的8处房产。2015年4月2日，万山海洋开发试验区城市更新改造工作领导小组办公室向格力地产股份有限公司发出《关于尽快申报大万山岛和外伶仃岛城市更新计划和更新单元规划的函》，该函件附件部分列明城市更新范围，包含了上述12#楼及案涉山洞。关于案涉山洞的定性，法庭询问原告如何证明该山洞是防空洞，原告称，当时修建的时候是70年代左右，当时正值文革，所以按规定修建了该防空洞，庭前我们也咨询了珠海市人防办、市自然资源局及其万山分局、不动产登记中心、城建档案馆等单位均告知该单位并未留存当时的相关文件或者政策，只是口头告知当时有这么一个政策，我方就找到了1984年的通知。根据原告申请，本院就案涉山洞的定性分别向珠海市人防办和珠海市万山镇人民政府发出调查函。2019年11月11日，珠海市人民防空办公室向本院作出《关于万山区大万山岛、权属人为珠海格力房产有限公司背后山洞调查情况的复函》，复函中载明：经现场踏勘，该山洞内部墙壁呈开凿状，未做衬砌加固施工，未按照防空地下室标准建设，未安装防护设备设施。通过查阅我办档案资料，也未查到该工程的任何建设信息。经判断，该山洞不是按国家设防标准建设的防空洞。珠海市万山镇人民政府口头答复本院，因与珠海市人防办共同进行了现场查看，以珠海市人防办的复函为准。关于案涉山洞的归属，审判员问：“原告有何凭证证明该山洞是你方修建的？”原告答：“从原告证据3地形图可见，案涉山洞连接的是12、13、14号房，12、13、14号房都是原告投资建设的，如果是其他人建设不可能是连接我方的房子的。”审判员问：“原告12、13、14号房以及山洞具体修建时间？”原告答：“是70年代左右，具体的修建资料找不到了”。被告不予确认。被告陈述其购买的上述12#房已经被拆除并重建酒店，并向本院提交了一组照片，称案涉山洞外可以移动物品已经被移走。本院认为，本案争议的焦点在于案涉山洞的权属问题。物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。物权法第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利”。原告水产公司向被告格力公司主张其进出案涉山洞相邻通行权，但原告举证均不能证明原告系案涉山洞的产权人，原告不存在享有相邻权利人的物权请求权基础。至于原告主张案涉山洞是其投资建设的防空洞的说法，原告未提交案涉山洞的报建、修建资料，且珠海市人民防空办公室函复本院案涉山洞不是按国家设防标准建设的防空洞，故原告的说法不能成立。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故本院驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告珠海市香洲水产供销公司的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告珠海市香洲水产供销公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 敏二〇一九年十二月十六日书记员 罗加靖