北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初11984号原告：白冰，男，1984年1月18日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王立元，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小娣，北京市百伦律师事务所律师。被告：北京亚林东房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南苑乡西铁营村7号108室。法定代表人：周安桥，董事长。委托诉讼代理人：陈爱巍，女，该公司法务总监。原告白冰诉被告北京亚林东房地产开发有限公司（以下简称亚林东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白冰的委托诉讼代理人王立元、刘小娣，被告亚林东公司委托诉讼代理人陈爱巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《北京市商品房预售合同（住宅类）》第四章约定的交付条件将北京市丰台区亚林上苑项目2#普通商品住宅楼4-602号商品房交付给原告；2.判令被告交付上述房屋前向原告出示规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件（即工程竣工验收备案表）、《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》、热水相关配套设施齐全并与城市公共管网连接的证明文件、居民汽车场库竣工验收合格达到交用条件的证明文件及消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置验收合格证明文件的原件并提供复印件；3.判令被告交付上述房屋前向原告提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》；4.判令被告向原告支付逾期交付违约金（自2018年8月1日起，至依约交房之日止，按日计算向原告支付合同房价款12641387元万分之三的违约金），暂计算至2019年2月1日，违约金为701596.98元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年7月24日，原告与被告签署《北京市商品房预售合同》（住宅类）（以下简称《商品房预售合同》），购买被告预售的北京市丰台区亚林上苑项目2#普通商品住宅楼4-602号商品房，合同约定了房屋面积、价款、交房条件及相应的违约责任等。原告已依合同约定支付房价款，原告多次前往办理入住，被告要求原告必须签署用于确认对面积无异议的《房屋面积差价款结算协议》及其他文件，并缴纳面积差价款、物业管理费等，否则不予办理交房手续。同时，被告未向原告出示规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件、《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》、热水等基础设施设备达到交付使用条件的证明文件、居民汽车场库等公共服务及其他配套设施达到交付使用条件的证明文件及消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置验收合格证明文件，也未提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》等文件，不符合约定的交付条件。另外，据了解，商品房相关设施设备也不符合约定的交付条件，居民汽车场库、热水尚未交付使用，专项电梯独立入户改为了共用电梯，面积与预售时所公示的电梯面积大幅缩水，严重影响使用和居住体验。综上，被告没有依照合同约定条件交付房屋，应向原告依约交付并承担逾期交付的违约责任。为维护原告的合法权益，特此起诉，请贵院依法判决。被告亚林东公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.我司已经按《商品房预售合同》的约定取得了2#住宅楼相关验收文件并且已经通知原告进行交房。我司于2018年6月26日至29日完成了《住宅工程质量分户验收检查记录表》，2018年7月6日取得了2#住宅楼规划验收合格证书，2018年7月18日取得了《房屋面积测算技术报告书》，2018年7月20日取得了竣工验收备案。2#住宅楼之水、气、暖、通讯等基础设施设备，均于2018年7月31日前达到了使用条件。2#住宅楼之公共服务及其他配套设施于2018年7月31日前达到了使用条件。至此，《商品房预售合同》第九条、第十条约定的交房条件已经全部达成，我司在交房前发出书面入伙通知，并于合同约定的日期完成了交房。在交房现场，我司依合同约定在现场公示了前述文件。2.交房时我司提供的《房屋面积测算技术报告书》合法合约。《商品房预售合同》第九条明确约定“该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》”，作为交付条件之一，我司已经于2018年7月18日取得北京金房兴业测绘有限公司出具的《房屋面积测算技术报告书》，该公司为有资质的房产测绘机构，同时也是《商品房预售合同》中约定的测绘机构。该报告中标明了“套内建筑面积”、“分摊面积”以及“建筑面积”，符合《北京市城市房地产转让管理办法》第四十六条之规定。相关面积测算报告的备案手续已经办理完毕，到主管部门备案并非合同中约定的交房条件，备案只是办理不动产权证书的条件之一。3.原告所提“热水”，并非我司交房义务，我司不应承担逾期交房违约责任。理由如下：一是原告据以证明我司应提供“热水”的合同依据是《商品房预售合同》第十条，该条明确约定了“基础设施设备”的范围，即供水排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。以上七项基础设施均为买受人入住所需要的基本生活需求，而热水非基本生活需求；二是合同所涉“供水”指的是冷水、自来水、市政水、上水，系由自来水集团供应并维护，并不包括热水，热水由热力集团单独供应，在供应主体、管道、开通程序、水质要求、水温要求、水费等方面与自来水集团供水均不相同；三是在《商品房预售合同》中合同双方未约定提供热水，也未将其确定为交房条件，原告以没有热水为由要求我司承担逾期交房违约责任没有法律和事实依据。4.原告所提“车位”，并非我司交房义务，我司不应承担逾期交房违约责任。原告据以要求“居民汽车场库”应与2#商品房同期交付的合同依据为合同附件五。附件五为2015年建设规划文件，实际开发建设过程与此有些差异，在开发期限、开发分期、各类命名等方面均做了调整。根据《商品房预售合同》第九条第二款，我司只与原告约定了“配套生活垃圾分类设施于2018年7月31日达到使用要求”，并未约定车位交付日期。该合同第二十三条第三款约定，“车位不计入分摊面积，产权归出卖人所有，出卖人有权自主处置、经营和管理，买卖双方对此不持异议”。因此，本项目所涉车位非已分摊的共有部分，我司有权自行决定何时出售、何时交付，业主需单独购买和签订《车位购买合同》，由我司依照该合同所约定的时间进行交付。5.原告所提“电梯、前室面积发生变化”，与事实不符。关于电梯，我司在合同附件六（第34页）中明确约定了电梯的品牌、型号、梯速、载重，在履约时严格遵守前述约定，未有调整。前室的面积因电梯井的调整而有所调整，两梯两户整体面积减少0.9平方米，每户减少0.45平方米，而非原告所称“大幅缩水”。6.原告要求我司提交“消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置验收合格证明文件”，不属于我司合同义务，我司已经补充提交了2#住宅楼之消防验收合格文件，其他文件在实践中并无单独的验收合格文件，该部分验收合格系竣工验收前提之一。综上，我司已尽合同义务，未有逾期交房行为，不应承担逾期交房违约责任。请求法院依法判决，维护我司合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月24日，原告白冰（买受人）与被告亚林东公司（出卖人）签订《商品房预售合同》。关于案涉商品房基本情况，《商品房预售合同》第三条约定，案涉商品房的规划性质为普通住宅，坐落为亚林上苑项目中的2#普通商品住宅楼第6层4单元-602号，预测套内建筑面积120.3平方米。第六条约定，房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米105082.19元，总价款12641387元。关于案涉商品房交付条件及相关设施设备交付条件，《商品房预售合同》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：第（一）项“基础设施设备”第1点约定，供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）由出卖人向买受人按日支付总房款万分之一的违约金，本合同继续履行，但该违约金不在本款1至7项中进行累加计算……。第十条第（二）项“公共服务及其他配套设施”第3点约定，规划车位、车库：×年×月×日达到×……。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理……5.其他设施未达到上述约定条件的，由出卖人向买受人按日支付总房款万分之一的违约金，本合同继续履行，但该万分之一的违约金不在本款9项以及本条第（一）款1至7项中进行累加计算……。关于交付时间和交房手续，《商品房预售合同》第十一条约定如下：（一）出卖人应当于2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验。3.查验合格后，双方应当签署商品房交接单。合同附件十二《补充协议》第三条第二点第4项约定，买受人应于出卖人的交付通知中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交付手续。如出卖人交付通知中所规定的交接期限届满时，买受人未到出卖人指定的地点与出卖人办理该商品房的交付手续，逾期超过30日的，则自出卖人发出的交付通知书中规定的交付期限的最后一日视为该商品房已按本合同约定的标准交付予买受人。关于逾期交付责任，《商品房预售合同》第十二条约定如下：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。2.逾期超过60日，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。原告主张被告未依照《商品房预售合同》所约定的交付条件和交付期限履行相应义务，存在如下违约情形：1.未提供《商品房预售合同》第九条第一款约定文件及第1-4项条件，属于逾期交房；2.未按《商品房预售合同》第十条“供水排水”约定提供热水，属于基础设施设备不符合交付条件；3.未按《商品房预售合同》附件五按时交付居民汽车场库，属于公共服务设施未达到交付条件；4.被告依据内部面积测算报告向原告收取面积差价款，缺乏依据；5.被告将楼书中明确约定的“专项电梯独立入户”改为了公用电梯，电梯、前室面积大幅缩水。原告主张被告应承担相应的违约责任，并提交以下证据予以证明：1.商品房预售合同，2.项目建设方案，证明北京市住房和城乡建设委员会网站公示的建设方案与案涉商品房预售合同附件五内容一致，被告应将居民汽车场库作为公共服务设施按照约定向原告交付。被告对以上证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，主张根据《商品房预售合同》第二十三条第（三）项和合同附件十二《补充协议》第九条中均约定了居民汽车场库并未计入案涉商品房共有部分分摊面积，产权归被告所有，需业主另行购买，并提交被告和其他业主签订的《地下车库预售合同》为证。原告不认可该合同真实性，并主张该合同与本案无关，不能改变地下车库作为公共服务设施的性质和约定；3.工程竣工备案信息，4.消防验收公告，证据3-4证明被告未告知原告案涉商品房工程竣工及消防验收情况。被告认可其真实性，证明目的不认可；5.入伙通知书及相关附件材料、房屋面积差价款结算协议。被告对其真实性无异议，但主张其未向白冰收取差额款；6.信访事项答复意见书，该意见书记载：房产测绘机构提供的《房屋面积测算技术报告书》尚未取得房产测绘成果审核备案，且该报告书不能用于不动产交易和登记。中国玺2号楼取得了竣工备案后，可以交付房屋。交付条件按照合同约定交付房屋，未发现违规行为。原告依据以上意见，主张被告出示的《房屋面积测算技术报告书》不能用于不动产交易和登记。被告称，根据该意见，相关政府主管部门已认定被告不存在违规行为，可以交付房屋。7.楼书（观景公寓）中的户型图，原告主张户型图就“专项电梯独立入户”及电梯井的尺寸、比例等内容具体明确的进行了公示，是原告购房的重要依据，被告实际交付的电梯与该户型图严重不符，由专项电梯独立入户改成了共用电梯，轿厢仅宽1.1米，严重影响日常使用并降低了生活质量。对此，被告不认可，称根据合同附件十二《补充协议》第二十二条约定，对本合同订立和商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在合同中进行约定，不存在遗漏情况。因此，楼书不构成本合同的一部分，原告主张没有事实依据。8.预售楼盘测绘成果公示详细信息4页，证明对比《房屋面积测算技术报告书》，案涉商品房在电梯、前室等面积和分摊系数发生较大变化，导致共有部分建筑面积分摊情况发生变化，被告在设计发生变更的情况下，应依约通知原告，并进行相应赔偿。9.中国玺2号楼业主见面会会议纪要，就案涉商品房建筑面积及套内面积发生变化是否合理开发商答复称：我司在开发建设过程中，由于电梯技术参数要求，电梯井道尺寸发生变化，导致147户型实测套内面积增大，166户型实测套内面积减小。由于以上两种户型面积差均在3%合理范围内，不涉及需要征求业主意见的调整。原告主张，电梯井道尺寸变化涉及规划、设计变更，需经规划部门及设计单位的批准，被告应将此情况通知原告。对此，被告不予认可，称《商品房预售合同》附件“装饰装修及设备标准的约定”中对电梯品牌、型号、速度、载重量进行了约定，被告并未对电梯进行简配，未进行变更，且电梯井道调整系工程领域合理变更，系出于安全角度考虑，未侵犯原告利益，原告并未因此遭受损失，被告无须进行赔偿。被告当庭出示并提交了《建设工程规划核验（验收）意见》、《工程竣工验收备案表》、两份《房屋面积测算技术报告书》、《建设工程消防验收意见书》、《住宅工程质量分户验收表》、《房屋建筑质量保证书》、《住宅质量保障书》、《房屋建筑使用说明书》、现场交房照片，予以证明案涉商品房已达到《商品房预售合同》第九、十条约定交付条件，符合交房标准，且在交房已经向原告出示了以上文件，被告不应承担违约责任。其中，《建设工程规划核验（验收）意见》显示，北京市规划和国土资源管理委员会于2018年7月6日对案涉建筑进行了规划核验（验收）工作，并于当天制作该文件。《工程竣工验收备案表》显示，案涉建筑竣工验收时间为2018年7月9日，备案时间为2018年7月20日。《房屋面积测算技术报告书》显示，测绘单位为北京金房兴业测绘有限公司，出具日期为2018年7月18日，建筑坐落为丰台区亚林东2#普通商品住宅楼，4单元602套内建筑面积为119.79平方米。出具日期为2019年3月29日的《房屋面积测算技术报告书》显示案涉房屋套内建筑面积相比较2018年7月18日《房屋面积测算技术报告书》相关内容未发生变化。被告主张2019年3月29日《房屋面积测算技术报告书》系其办理不动产登记备案的材料。《住宅工程质量分户验收表》显示，分户验收完成日期为2018年6月26日。原告对被告出示的上述文件均当庭进行了查看，对《住宅工程质量分户验收表》和2019年3月29日《房屋面积测算技术报告书》真实性不认可，对其他证据的真实性未持异议，但主张交房时被告并未出具上述文件，事后由物业公司交付给了原告《住宅质量保障书》和《房屋建筑使用说明书》，而被告出示的《工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》均非符合《商品房预售合同》第九条交付条件要求的文件。2018年7月25日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知其于2018年7月31日办理入伙手续，并提示入伙现场需进行实测面积结算，现场需缴纳面积补差款等费用。以上事实有被告提交的《入伙通知书》及相关附件材料、EMS快递单予以佐证。对以上证据真实性原告均不持异议。原告至今未办理入伙手续。原告另提交通知书、现场照片、EMS邮寄单及邮件查询结果予以证明其在2019年1月24日向被告邮寄通知书，要求被告在收到该通知书之日起三日内履行合同约定的出示相关证明文件的义务。EMS邮寄单显示“内件品名：收房通知书”，邮件查询结果显示被告已于2019年1月29日签收该邮件。被告对上述证据真实性未持异议，但不认可其证明目的。本院认为：本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》及相关附件均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。关于《商品房预售合同》第九条约定的证明文件问题，根据《商品房预售合同》第十一条第（二）项约定，被告在交付案涉房屋时应向原告出示相关证明文件。庭审过程中，被告出示了《建设工程规划核验（验收）意见》、《工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》、《房屋建筑质量保证书》、《住宅质量保障书》、《房屋建筑使用说明书》。根据审理查明情况，被告出示的两份《房屋面积测算技术报告书》对于案涉房屋套内建筑面积的测绘结果一致，被告通知原告交付房屋时，已经取得除2019年3月29日《房屋面积测算技术报告书》外的其他文件，且文件出具的时间均早于约定的向买受人出示的时间，且原告对除2019年3月29日《房屋面积测算技术报告书》和《住宅工程质量分户验收表》之外其他文件真实性均无异议，本院予以采信。原告虽然对2019年3月29日《房屋面积测算技术报告书》和《住宅工程质量分户验收表》真实性不认可，但未提交反驳证据，且反驳理由不成立，对该意见本院不予采纳。原告虽主张被告出示的《工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收表》、《房屋面积测算技术报告书》不符合合同约定，但是原告未就其主张的被告应出示材料应为何内容进行充分举证。鉴于被告已经当庭出示《建设工程规划核验（验收）意见》、《工程竣工验收备案表》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅工程质量分户验收表》、《房屋建筑质量保证书》、《住宅质量保障书》、《房屋建筑使用说明书》，原告要求被告继续履行出示义务并提供复印件的主张，依据不足，本院不予支持。关于出示热水相关配套设施齐全并与城市公共管网连接的证明文件，《商品房预售合同》第十条就“基础设施设备”中仅就“供水、排水”的交付条件进行约定，未就热水相关配套设施交付条件另行约定，故原告要求被告出示上述证明文件的主张无合同依据，本院不予支持。关于出示居民汽车场库竣工验收合格达到交用条件的证明文件，《商品房预售合同》第十条第（二）项未就规划车位、车库的交付条件进行约定。原告要求被告出示上述证明文件，缺乏合同依据，本院不予支持。关于消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置验收合格证明文件，《商品房预售合同》第九条未就此进行约定，对原告要求被告出示上述文件，本院不予支持。关于原告要求被告交付案涉房屋并支付逾期交付违约金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系原告以被告违反双方签订的商品房预售合同，未交付符合交房条件的房屋为由拒绝接收房屋，要求被告交付房屋并承担逾期交付违约责任。根据上述内容，现原告提交的通知书、邮寄凭证等证据虽然能够证明其在接到《入伙通知书》之后曾要求被告提供符合合同约定的证明文件，但结合被告提交的证据能够表明合同约定的交付日期前案涉房屋已经具备合同约定的交付条件，被告已经取得合同约定的证明文件，现原告主张被告在交房时未出示证明文件，对此本院认为，根据目前已查明的案件事实不难发现，被告在交房过程中可能存在未出示或出示文件内容不齐全的行为，但该瑕疵行为不会对原告的权利产生实质影响，也不会影响原告订立合同目的之实现，原告现以房屋不具备交付使用条件等为由拒绝接收案涉房屋，不能构成其要求被告因延期交付房屋而承担逾期交付责任的正当事由，故原告主张案涉房屋在办理入住手续时不具备交付条件，要求被告给付逾期交付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。就原告要求被告按照合同约定交付条件交付房屋的诉讼请求，结合以上论述内容，原告应当依照被告寄发的入伙通知书及相关附件要求办理入住手续，故其要求被告交付房屋，本院亦难以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回白冰的全部诉讼请求。案件受理费10816元，由白冰负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李晓慧人民陪审员  黄 禾人民陪审员  徐成栋二〇一九年十二月三十日法官 助理  刘荣华书 记 员  程雪桐