阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初6455号原告：阳江市华丽物业服务有限公司。住所地：阳江市江城区莲花路东怡小区3号（确认的送达地址：江城区新江东路华鸿花园D3三楼）。法定代表人：陈开扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯立翊，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所实习律师。被告：黎国珍，女，1967年1月31日生，汉族，住址及确认的送达地址：阳江市江城区东风二路58号南方雅苑1号楼D座502房。委托诉讼代理人：叶其川，男，1989年10月17日生，汉族，住阳江市江城区。系黎国珍的儿子。原告阳江市华丽物业服务有限公司与被告黎国珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳江市华丽物业服务有限公司的委托诉讼代理人冯立翊、许超超，被告黎国珍的委托诉讼代理人叶其川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳江市华丽物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理服务费、公摊费、车辆管理费共1487.65元给原告；2.判令被告向原告支付逾期缴费滞纳金（每日按应缴费用的5‰，从2017年6月1日起计算至付清之日止），暂计至2019年7月15日，累计为5764.64元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是阳江市江城区东风二路58号南方雅苑1号楼D座502房的业主，面积141.35平方米。被告与南方雅苑小区的开发公司阳江市南方房地产开发有限公司（以下简称“南方房地产公司”）签订了《南方雅苑业主临时公约》和《南方雅苑前期物业管理协议》。南方房地产公司为管理小区在2005年8月3日注册成立了阳江市南方物业管理有限公司（以下简称“南方物业公司”），南方物业公司一直管理南方雅苑小区，期间，在阳江市住建局物业管理所及发展改革局的指导下，分别于2016年9月24日晚和2016年12月3日晚，在小区召开业主大会，初步决定从2017年1月1日起将原来物业费0.6元/平方米上调20%，即调整为0.72元／平方米，还在小区进行公告并由大部分业主签名确认，被告本人亦签名认可。南方物业公司从2017年1月1日至2017年5月31日按调整后的0.72元／平方米收取物业管理费。经相关单位组织协调后，自2017年6月1日起，南方物业公司将该小区的物业服务工作统一委托原告管理，并同意在2017年6月前产生的应缴费未支付的，由原告负责追缴和收取。原告接受南方雅苑小区物管服务后，被告至原告离开时，从未按物业费的标准缴纳过物业费，从2017年6月1日至2017年12月17日止，被告共欠物管费661.70元、公摊费105.95元，车辆停车服务费720元，合计1487.65元。原告已多次上门催收并委托律师寄送律师函催收，被告依然拒绝缴纳，这造成原告应收款项未能及时回笼，按照民间借贷的利率每月2%计算，给原告造成了利息损失。综上，被告拒不缴纳物业管理费的行为属于严重违约，损害了原告的合法权益，原告现根据《合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条依法提起诉讼，希判如所请。被告黎国珍辩称，一、原告仅凭签订的物业管理服务合同委托书就成为新的物业管理公司是不合法的。在《南方雅苑业主临时公约》中，南方房地产公司只是委托南方物业公司作为南方雅苑前期的物业管理公司，但并没有允许南方物业公司在单方面违约后可以自行授权其它物业公司对南方雅苑小区进行管理。南方物业公司在没有告知业主的情况下私自放弃管理，并和原告签订《物业管理服务合同》。华丽物业作为和业主没有任何法律关系的主体,它没有任何权利起诉业主欠费，更加无权主张收取被告和所有业主的物业管理费。二、原告提供的《物业管理服务合同》对被告不具备法律关系。理由如下：1.根据原告提供的物业管理服务合同，南方房地产公司委托阳江市华丽商务服务有限公司（现变更为华丽物业公司）对南方雅苑小区物业进行前期物业管理服务。此合同文件中的甲方（委托方）是：南方房地产公司，法人代表是林良托，合同签订日期是2017年5月27日且没有加盖公章。这和被告所在的南方雅苑小区的建设单位南方房地产公司虽然名称一致，但明显不是同一间公司。因为被告购房合同中的建设单位在工商行政管理局备案名称是：阳江市南方房地产开发有限公司，法人代表是李洁文。经核查，该公司在2007年10月19日就已经有效注销。原告以在2017年和林良托私下签订的委托合同来对被告提起诉讼明显不合法。三、2018年1月9日南方物业公司为华丽公司提供的补充证明无理无据，是不合法的。1.在2017年6月前被告并没有拖欠任何物业管理费及停车费；2.南方雅苑小区的业主并没有同意阳江市华丽商务服务有限公司对南方雅苑小区进行管理；3.南方房地产公司是南方雅苑小区的建设单位，它的法人代表是李洁文,而南方物业公司是南方雅苑小区的前期物业管理公司，它的法人代表是李进荣。所以南方房地产公司不能说实际上是南方物业公司。因此华丽物业公司不能以南方物业公司的补充证明和物业管理费调整公示、通知及物业管理费调升业主确认签名表为依据对包括被告在内的所有南方雅苑小区业主提出诉讼。四、南方物业公司确实私自委托华丽物业公司从事小区物业服务，已严重侵犯被告和广大业主的合法权益，该行为已经涉及侵犯全体业主的知情权和自主选择物业服务企业的权利，根据相关法律规定，被告等广大业主并不同意也不追认华丽物业公司的物业服务合同关系,华丽物业公司与被告并无合法有效的物业服务合同关系，既无收费许可亦无服务资质，并非物业服务合同的相对人，是无权以自己的名义提起诉讼的，原告不是合格的诉讼主体，被告无需向其支付物业服务费用、公摊费用、车辆管理费及滞纳金等费用，请求法院判决原告撤销诉讼并承担本案诉讼费用。被告保留进一步通过法律程序追究其非法侵占业主物业管理场所、物业用房及对业主造成损害困扰的法律责任及赔偿。本院经审理认定事实如下：南方房地产公司是位于阳江市江城区东风二路58号南方雅苑小区的房地产开发公司，被告向南方房地产公司购买该小区1号楼D座502号房，原、被告确认上述房屋的建筑面积为141.35平方米。南方房地产公司、南方物业公司与业主签订的《南方雅苑前期物业管理协议》约定：按照国家物业管理政策标准收取管理费及相关费用，住宅和商铺暂收0.5元/㎡/月（以购房总面积计算），以后收费标准根据物价局收费标准而调整，每月15日前到物业管理公司财会处缴交各项费用，业主逾期缴交应缴费用，从逾期之日起，按应缴费用每天加收千分之五的滞纳金。原告称协议约定的滞纳金即违约金。南方物业公司原是南方雅苑小区的物业服务企业，2006年5月至2016年，该公司向南方雅苑小区业主收取0.6元/㎡/月的物业管理费,分摊电费5元/月、小车停车费120元/月，摩托车停车费30元/月。2016年11月，该公司拟上调物业管理费，并向南方雅苑全部业主征求意见。2016年12月3日，该公司作出《物业管理费调整告示》，告知南方雅苑业主将从2017年1月1日起将物业管理费由0.6元/㎡/月上调20%即0.72元/㎡/月，另代收代管0.08元/㎡为小区公共设备维护专用款。但对于南方物业公司的上述调价方案，原告未能提供调价方案已经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的充分证据。庭审中，被告称前期物业管理协议最早约定是按0.5元/㎡/月收取物业费，后来一直按0.6元/㎡/月收取物业费。2017年5月27日，南方房地产公司（委托方、甲方）与阳江市华丽商务服务有限公司（被委托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方将南方雅苑小区物业委托乙方进行前期物业管理服务，业主的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.72元由业主交纳，另代收代管公共维护资金0.08元/㎡，服务范围及责任参照业主购房临时公约，合同期限为5年，自2017年6月1日起至期限届满或业主委员会确定物业服务企业日止。该合同的甲方只有林良托的签名，没有南方房地产公司的盖章。经查明，南方房地产公司的法定代表人为李洁文，该公司于2007年10月19日在阳江市工商行政管理局已办理注销。该《物业管理服务合同》应为无效合同。后原告于2017年6月1日起进驻南方雅苑小区进行物业管理，在其管理期间，其亦收取了部分业主的物业管理费等费用。2018年1月9日，南方物业公司向原告出具证明一份，证明内容为：阳江市南方物业管理有限公司在2017年6月前管理南方雅苑小区的物业工作，后来阳江市华丽商务服务有限公司经业主同意接受南方房地产公司（实际上是阳江市南方物业管理有限公司）委托管理南方雅苑小区的物业管理工作，阳江市华丽商务服务有限公司约自2017年6月起至2017年12月17日开始实际管理南方雅苑小区，阳江市南方物业管理有限公司同意南方雅苑小区业主拖欠的2017年6月前的物业管理费及停车费等费用由阳江市华丽商务服务有限公司追缴和代收。综合《物业管理服务合同》以及南方物业公司向原告出具的证明的内容，结合本案查明的事实，本院认定原告自2017年6月起至2017年12月17日实际对南方雅苑小区提供物业管理服务。阳江市华丽商务服务有限公司于2018年9月4日变更名称为华丽物业公司也即原告。庭审中，对原告主张的车辆管理费，被告不予认可，称其只是周末回家，没有产生小车管理费。本案中，原告对计收被告的车辆管理费未能提供具体充分的证据证实被告存在停放车辆并对车辆管理服务的事实。另，被告称已向南方物业公司交清了物业费，但没有提供证据证明；被告还称不认识原告，原告与被告无合法有效的物业服务合同关系，原告无权收取物业费、公摊费等费用。以上事实，有原告提供的原告营业执照、核准变更登记通知书、物业管理费调整告示、通知及物业管理费调升业主确认签名表、南方雅苑业主临时公约、南方雅苑前期物业管理协议、《物业管理服务合同》、证明、（2017）粤1702民初2739号民事判决书、《律师函》、（2019）粤17民终364号民事判决书、（2018）粤1702民初4732号民事判决书、民事裁定书、微信转账记录、银行转账记录、南方雅苑业主欠费表、南方雅苑业主停放车辆表，等证据证实，结合本案当事人的陈述，经综合分析，予以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，南方雅苑小区原来的物业服务企业是南方物业公司，该公司委托原告从2017年6月开始对南方雅苑小区进行物业管理后，其退出南方雅苑小区的物业管理工作。虽然原告据以对南方雅苑小区进行物业管理的于2017年5月27日与林良托签订的《物业管理服务合同》无效，但原告进场时南方物业公司与业主的《南方雅苑前期物业管理协议》并未实际解除，南方物业公司出具的《证明》亦认可原告代收费用。基于原告于2017年6月1日起已实际进驻南方雅苑小区，为该小区业主提供一定的物业服务的实际情况考虑，原告实际管理南方雅苑小区期间的物业管理费等费用可由原告收取。自2006年5月至2016年12月南方雅苑小区的业主一直按每月每平方米0.6元支付物业管理费，被告也应按以往的标准向原告支付物业管理费。原告请求按0.72元/㎡/月计算物业管理费，本院不予支持。被告主张不应支付物业管理费给原告的理据不足，本院不予采纳。因被告尚欠2017年6月1日至2017年12月17日共6.5个月的物业管理费未付。被告的房屋建筑面积是141.35平方米，按每月每平方米0.6元的标准计算物业管理费为551.27元（141.35平方米×0.6元/月/平方米×6.5个月）。小区公共设备在日常正常使用过程中必然产生公摊费，原告请求按5元/月计收公摊费合理，本院予以支持。故2017年6月1日至2017年12月17日的公摊费为32.5元（5元/月×6.5个月）。对于车辆管理费的主张，被告不予认可，原告亦未能提供具体充分的证据加以证实其为被告提供了车辆管理服务，故本院对原告主张为被告提供停车管理服务的事实不予认定，原告请求的停车管理费，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期违约金，因存在原告依据与林良托签订的《物业管理服务合同》对小区进行管理，遭到被告等业主的反对的事实，以及双方对收费标准亦存在争议的问题，被告未按时支付物业管理费等费用并非恶意，因此，对原告该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告黎国珍在本判决生效之日起十日内支付2017年6月1日至2017年12月17日的物业管理费551.27元和公摊费32.5元给原告阳江市华丽物业服务有限公司；二、驳回原告阳江市华丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元（原告已预交），由被告黎国珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员 曾 杰二〇一九年十二月六日书记员 黄晓婷附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。