浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9885号 上诉人（原审被告）洪关荣，男，1963年11月11日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托代理人李航达，男，1989年4月5日出生，汉族，住杭州市萧山区，系洪关荣女婿。 被上诉人（原审原告）杭州高盛物业管理有限公司，住所地杭州下城区清远里1号4单元第一层107室。 法定代表人刘世宝，总经理。 委托代理人唐陈潇贲，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人洪关荣因与被上诉人杭州高盛物业管理有限公司（以下简称高盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初10599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理认定的事实与高盛物业一审主张的事实基本一致。高盛物业于2019年7月诉至原审法院，起诉称：洪关荣系杭州市萧山区所前镇南城景园21幢2单元202室业主，房屋建筑面积为138.51平方米。2010年11月5日，高盛物业、洪关荣签订前期物业管理服务协议一份，约定高盛物业为案涉小区提供物业服务，合同约定小区物业服务收费方式为包干制：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元的标准交纳，高层业主及商铺业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元的标准交纳。物业服务费中未计入的公用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊。地下车位（库）停车服务费为每月每辆50元。如未按照约定交纳物业管理服务费的，需每日交纳应缴额的2‰作为滞纳金。洪关荣至今未向高盛物业缴纳2015年6月1日至2018年1月31日期间的物业管理费5318.78元，2014年5月1日至2018年1月31日期间的能耗费1188.06元，2014年1月1日至2017年12月31日期间的水费406.30元，2015年6月1日至2018年1月31日期间的车位费1600元，合计8513.14元。后经书面催缴未果，故诉请判令：洪关荣支付高盛物业物业管理费、能耗费、水费、车位费等共计8513.14元，并支付该款自2018年2月1日起至实际履行之日止按每日2‰计算的违约金。 原审法院认为：高盛物业、洪关荣之间签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。高盛物业已按约为案涉小区提供了物业服务，洪关荣未按约交纳物业管理费，应承担相应的民事责任。高盛物业要求洪关荣支付物业管理费及车位服务费的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。另高盛物业要求洪关荣支付能耗费及水费的诉请，因未能提供有效证据予以证明，原审法院不予支持。结合案涉小区物业管理纠纷形成实际，就高盛物业主张的违约金诉请，原审法院酌情调整按年利率6%的标准支持。洪关荣辩称高盛物业未履行其物业服务义务，但小区物业服务质量并不能仅归咎于物业公司一方。小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务的义务并根据业主的合理要求不断改善物业服务水平，业主有依约交纳物业费以及配合物业公司物业管理服务、共同维护小区和谐秩序的义务。且物业服务的对象系小区全体业主，具有涉众性、同质化的特点，个别业主不交纳物业费会影响物业公司的正常经营活动及物业服务质量，同时也影响到其他已交纳物业费业主利益。若业主对物业服务不满意，可以通过投诉、组建小区业主委员会另聘物业企业、提起相应的诉讼等方式维护权益，故洪关荣该辩称原审法院不予采信。洪关荣另辩称对费用起算时间不认可，但未提供任何缴费依据予以证明，故该辩称亦不足采信。洪关荣经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院依据查明的事实依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、洪关荣于判决生效之日起十日内支付杭州高盛物业管理有限公司物业费及车位费合计6918.78元，并支付该款自2018年2月1日起至实际履行之日止按年利率6%计算的违约金；二、驳回杭州高盛物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费86元，减半收取43元，由杭州高盛物业管理有限公司负担14元，由洪关荣负担29元。杭州高盛物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；洪关荣于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，洪关荣不服，向本院提起上诉称：原审事实认定不清。原审判决中载明，洪关荣无正当理由未到庭参加诉讼，但一审中上诉人委托人和家人都出席了庭审。被上诉人未尽到维护修缮服务职责，比如道路损坏、地面下陷、绿化树种冬季不涂白、周年无养护管理、地下车库多处漏水，多处电梯井漏水等。被上诉人从第一批业主入住至今，从未公布过财务收支，存在诸多问题如垃圾不及时清理、道路损坏长期无人清理、门岗值班长期没人、监控形同虚设、小区外围没有巡逻等。被上诉人在移交时欠费至今，系由后续物业和业主共同垫付。上诉人房屋发生漏水现象，被上诉人不管不问，没有给予协助。上诉人家电瓶车电瓶多次被偷，被上诉人地下停车库长期敞开，外来车辆进入占用业主车位的情况时有发生。被上诉人管理期间，道路车辆乱停乱放，消防器材从未维护更换，堆积的灭火器不计其数。被上诉人的行为违反了科尔南城景园前期物业服务协议相关规定。被上诉人在物业服务过程中，无服务可言，存在很多问题，如共用设备无定期维护，保养环境不清洁，垃圾长期无人清理，绿化杂草丛生，车辆乱停乱放，小区日常安保力量不足，对维修要求未能及时处理，这些问题给小区业主带来诸多不便。到2019年10月23日为止，整个南城景园的共用热水器都是处于故障状态，未得到修理。根据前期物业服务协议中对违约责任的规定，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及我国合同法第六十七条“先履行抗辩权”的规定，原审法院事实认定错误，严重侵害上诉人合法权益。综上，上诉人请求二审撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 被上诉人高盛物业答辩称：一、原审事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。被上诉人系萧山区科尔南城景园小区的前期物业服务企业。在其服务期间，依照物业服务合同约定提供物业服务，被上诉人有权向业主收取物业服务费，上诉人应当履行缴纳物业费的义务。但上诉人自2015年6月1日起就已经开始拖欠物业服务费，直至被上诉人退出小区之日，上诉人共计拖欠物业费及车位费6918.78元。原审法院根据双方签订的物业服务协议，并依照我国合同法、物业管理条例等法律法规、司法解释，判决上诉人支付物业费及车位费并无不当。二、上诉人上诉理由不成立，其认为被上诉人未进行好好的维护修缮与服务，并对相关问题进行列举。被上诉人认为上诉人没有理清物业的职责，如地面沉降、路面下陷、监控损坏等属于小区公共区域公共设施的损坏，而物业服务企业对于公共设施设备的维修仅限于小修，涉及到中大修的，应当动用维修基金，要求物业服务企业自行维修，实在强人所难。对于上诉人提出自家房屋发生漏水现象。被上诉人认为，业主家中的房屋质量问题并不属于物业服务范畴，业主不能以房屋产生质量问题和专有部分损坏为由拒缴物业费。双方签订的前期物业服务协议、与物业相关的法律、法规、司法解释及其他规范性文件，并没有赋予上诉人基于其上诉理由不交物业费的权利，即使被上诉人存在些许服务瑕疵，业主也不能据此拒缴物业费。业主拒缴物业费的行为实际上是单方面剥夺物业服务企业基于物业服务合同享有的主要权利，违背诚信原则和公平原则，在一定程度上不利于物业服务企业正常履行服务职责，影响服务水平提升，进而容易妨碍其他业主正常生活。若因被上诉人物业服务瑕疵造成上诉人受损，上诉人可就该具体受损事实另行向被上诉人主张权利。综上，请求二审驳回上诉、维持原判。 上诉人洪关荣在二审期间向本院提交以下证据材料：证据1、照片一组，拟证明高盛物业管理涉案小区的状况，存在多处问题，如环境不清洁、绿化杂草丛生、车辆乱停乱放、小区日常安保力量不足、接到维修要求未及时处理、消防器从未维护更换、消防器材缺失、监控严重损坏严重、地面沉降、电梯故障等。证据2、[2017]004号《南城景园小区业主委员会工作联系函》一份，拟证明高盛物业管理涉案小区的状况，经多次督促高盛物业没有改进，继续不作为。证据3、高盛物业欠费证明复印件一份，拟证明高盛物业系欠费移交。证据4、[2018]0330号《南城景园小区业主委员会情况报告》一份，拟证明高盛物业管理不到位。 对上诉人洪关荣二审提交的证据材料，被上诉人高盛物业认为：对证据1，照片均是来自他人微信发送，并不是原件，对真实性不予确认。且照片拍摄时间为2018年1月30日至31日，只能片面反映区域问题，无法证明保洁、绿化、保安存在问题，同时也不能证明存在未及时处理维修以及消防器材从未维护的问题。对证据2，真实性、合法性、关联性均无异议，保洁、保安人数在合同中并无明确规定，是业委会要求增加人员，该份证据恰好体现了被上诉人积极配合业委会工作并及时予以处理的情况。对证据3，真实性、合法性、关联性均不予认可，即使存在这笔费用，也与本案无关，并已经由公民垫付。对证据4，对该份证据的形式真实性无异议，但对内容真实性有异议，其中写明责任未能明确。对上诉人二审提交的证据材料，证据3与本案并无直接关联，不予认定，对于其他三份证据，本院将在“本院认为”部分一并评述。 被上诉人高盛物业在二审期间未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，本案中，被上诉人高盛物业为涉案小区提供前期物业管理服务，上诉人作为小区业主，应当按双方之间签订的前期物业服务协议交纳物业费与车位费。现上诉人自认确有拖欠交费，对被上诉人主张支付的物业费与车位费的金额及计算期间提出质疑，然而并未就所提异议提供有效依据。根据一审中被上诉人提供的律师函、交款通知单张贴照片及前期物业服务协议相关规定，原审法院对被上诉人主张的物业费及车位费金额予以支持并对相应违约金予以调整，并无不当，应予维持。关于上诉人对小区物业管理服务质量所持诸多异议，其认为被上诉人未尽到管理服务职能，并在二审中提交了相关照片、联系函、情况报告等证据欲予以证明，这些证据确系在一定程度上对小区状况予以反映，但不足以成为上诉人拒绝交纳物业费与车位费的有效依据。物业服务具有动态性、涉众性等特点，整个物业服务区域内持续运作有赖于物业服务企业与业主间的良性互动，为保障物业服务区域的和谐、稳定，上诉人若对物业管理服务质量存有异议，可以通过其他合理途径维护自身权益，而不应据此不交纳物业费与车位费。关于上诉人提出未收到涉案交款通知单，一审中被上诉人对交款通知单的送达提供了张贴照片予以证明，同时提供了催缴款项的律师函与邮寄信息，上诉人以不常居住于涉案房屋、质疑张贴照片系事后补拍等为由进行抗辩，依据不足，本院不予采信。另，对于上诉人提出原审判决对其一审出庭情况认定不当，缺乏依据，不能成立。综上，上诉人洪关荣的上诉请求依据不足，本院不予支持，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由洪关荣负担，并于本判决生效之日起十五日内联系本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长  张巧薇 审判员  余江中 审判员  石清荣 二〇一九年十二月三十一日 法官助理翟羽佳 书记员楼琦