北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初57207号原告：吴某，男，1934年3月17日出生，汉族，国棉二厂退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴某3，男，1971年12月24日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨宝胜，北京威诺律师事务所律师。被告：吴某1，男，2014年1月13日出生，汉族，学龄前儿童，住北京市朝阳区。被告兼被告吴某1法定代理人：赵某，女，1986年9月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告吴某1、赵某共同委托诉讼代理人：刘杰，北京国舜律师事务所律师。被告：吴某2，男，2006年8月3日出生，汉族，学生，住北京市大兴区。法定代理人：苏某，女，1977年10月3日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。被告：李某，男，1978年9月2日出生，房山区滨水森林公园管理处司机，住北京市房山区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京安太律师事务所律师。原告吴某（以下简称姓名）与被告吴某3、李某（以下分称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，吴某3于2019年1月17日死亡，本院依法追加吴某1、赵某、吴某2（以下均简称姓名，与李某一并提起时合称四被告）为本案共同被告，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴某之委托诉讼代理人吴某3、杨宝胜到庭参加了诉讼，吴某1、赵某、李某经本院合法传唤未到庭参加最后一次庭审，吴某2经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴某向本院提出诉讼请求：要求确认吴某3、李某于2018年5月9日签订的合同编号为CW41×××的《北京市存量房屋买卖合同》无效。事实和理由：吴某与吴某3系父子关系。2017年，吴某3因欠付巨额外债无力偿还，遂欺骗吴某，称需要用吴某名下的位于北京市朝阳区八里庄东里50号楼2层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）贷款还债，因吴某年事已高无法贷款，故需要双方签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户至吴某3名下进行贷款，但房屋产权仍然属于吴某。因吴某对签订合同的法律后果认识不清，轻信了吴某3的说辞，故签订了房屋买卖合同并配合吴某3办理过户手续。后吴某发现自己被骗，于2018年4月提起诉讼，要求撤销双方签订的买卖合同。在案件审理过程中，吴某3为转移财产，以115万元的价格将涉案房屋出售给李某，并为其办理过户手续，李某强行占有涉案房屋导致吴某现在无家可归。综上，吴某认为吴某3、李某买卖房屋的行为系恶意串通损害吴某的利益，故要求确认涉案合同无效。故诉至法院，望判如所请。李某辩称，不同意吴某的诉讼请求。李某与吴某3之前不认识，是通过中间人介绍得知吴某3有一套房子急售。2018年4月，吴某3带着李某去看房，当时房子里没有其他人居住，吴某3向李某出示了产权证，涉案房屋登记在吴某3名下。吴某3最开始主张房屋出售价格为300万元，鉴于是急售，李某又可以全款支付，最终双方协商成交价格为270万元。2018年5月初，双方正式签订买卖合同，约定购房款270万元，李某先支付了定金3万元，剩余购房款267万元约定在过户后支付。2018年5月15日，房屋完成过户手续，李某支付了剩余购房款。综上，吴某3与李某签订的合同真实合法有效。吴某1、赵某共同辩称，不同意吴某的诉讼请求。涉案房屋是通过买卖的方式由吴某名下过户至吴某3名下，买卖合同合法有效并已经履行完毕，不存在欺诈情形。2018年5月9日，吴某3将涉案房屋出售给李某，实际成交价格为270万元，李某已支付全部款项，过户手续已办理完毕，115万元只是网签价格，吴某3与李某签订的房屋买卖合同是真实有效的。吴某2未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：吴某与章某原系夫妻关系，吴某3系该二人之子。吴某3与苏某原系夫妻关系，二人育有一子吴某2。吴某3与苏某于2011年12月经本院判决离婚。吴某3与赵某于2018年11月9日登记结婚，二人育有一子吴某1。章某于2018年4月23日去世。吴某3于2019年1月17日去世。1995年5月4日，涉案房屋登记在吴某名下。2017年11月8日，吴某作为出卖人与吴某3作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格100万元。2017年11月13日，涉案房屋从吴某名下过户至吴某3名下。2017年12月4日，涉案房屋设立抵押登记，抵押权人为案外人骆某，抵押金额为180万元。2018年5月9日，吴某3作为出卖人与李某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，房屋成交价格115万元。2018年5月15日，吴某3、李某与骆某签订《抵押转移过户协议》，约定三方协商一致，在有抵押权的情况办理产权过户手续，办理过户完毕后，李某与骆某自行办理解除或延期等相关手续。同日，涉案房屋从吴某3名下过户至李某名下。庭审中，李某表示本次诉争的合同系网签合同，其与吴某3于2018年5月6日签订了一份买卖合同，双方按照该合同实际履行义务。就此李某提交《北京市存量房屋买卖合同》一份、吴某3出具的《收条》一份、李某名下中国民生银行电子银行业务回单两份佐证。其中，《北京市存量房屋买卖合同》的签订时间为2018年5月6日，签订主体为李某与吴某3，约定李某向吴某3购买涉案房屋，成交价格270万元，付款方式为买卖双方自行交割，具体付款方式及期限的约定见附件五，李某未提交附件五；《收条》主要内容为“今收到李某购买朝阳区八里庄东里50号楼×单元×号房屋订金3万元，本人吴某3确认收到此笔款项，收款人：吴某3，落款日期：2018年5月6日”；电子银行业务回单显示李某于2018年5月18日分两笔向吴某3汇款，汇款金额分别为175万元及92万元。吴某1、赵某认可上述证据的真实性及证明目的。吴某认可电子银行业务回单的真实性，但不认可证明目的，不认可《北京市存量房屋买卖合同》及《收条》的真实性及证明目的，其认为应当以网签合同为准。经询，李某表示其于2018年4月前往涉案房屋看房，屋内无人居住，李某就其主张未提交证据。吴某对此不予认可，表示其配偶章某因腿部肿胀无法下地，李某所述期间章某一直在涉案房屋内卧病在床，故李某陈述与事实不符。2018年7月3日，吴某向本院提出诉讼财产保全的申请，本院依法对涉案房屋进行了查封，期限自2018年7月6日至2021年7月5日。吴某支付保全费5000元。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，吴某3与李某在履行房屋买卖合同过程中存在诸多不符合市场交易习惯之处：首先，李某作为购房人应当尽到审慎购买义务，其虽主张在购房前已实地看房，但未提交任何证据佐证，本院不予采信；其次，房屋买卖合同对于购房款支付时间并无约定，吴某3在李某仅支付定金三万元的情况下，协助李某办理了涉案房屋的过户手续，与常理不符；第三，吴某3与李某均称二人此前并不相识，而李某却同意在涉案房屋抵押登记尚未解除的情况下办理过户手续，过户后李某不将购房款直接支付抵押权人以保证抵押登记尽快解除，而仍将购房款支付吴某3，李某将解除抵押不能的风险加于己身，明显与交易习惯不符；最后，吴某3与李某签订的涉案合同价款为115万元，该价格明显低于市场价，李某提交的证据尚不足以证明涉案房屋的实际成交价格为270万元。综上，本院认定吴某3与李某就买卖涉案房屋并不存在真实的意思表示，该二人系以虚假的意思表示签订的涉案合同，该合同应认定为无效。吴某1、赵某、李某经本院合法传唤未到庭参加最后一次庭审，吴某2经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认吴某3与被告李某于二〇一八年五月九日签订的合同编号为CW41×××的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费15150元，由被告李某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由原告吴某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙 赫人民陪审员 杨 萌人民陪审员 韩翠艳二〇一九年十二月二十三日书 记 员 张君斓