贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初9281号原告：中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行，营业场所贵州省遵义市红花岗区海尔大道东方花园A组团1层1-2号，统一社会信用代码：91520300914761826P。负责人：罗洪仁，支行行长。委托诉讼代理人：姚明，支行客户经理。委托诉讼代理人：张蔚懿，支行员工。被告：赵红波，男，1986年7月10日生，汉族，贵州省绥阳县人，户籍住址贵州省绥阳县。被告：贵州丘山房地产开发有限公司，住所遵义市长征镇坪丰村齐心组1-2层1号，注册号：520300000040119。法定代表人：钟胜国，公司董事长。委托诉讼代理人：郭万明，公司员工。原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行（以下简称“农业银行”）与被告赵红波、贵州丘山房地产开发有限公司（以下简称“丘山公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张蔚懿到庭参加诉讼，被告赵红波、丘山公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令提前解除被告与我行签订的《个人购房担保借款合同》，判令被告赵红波全额偿还所欠我行贷款本金246076.86元，利息2105.94元，本息合计248182.80元（截止2019年8月26日），以及2019年8月27日起至实际清偿之日止的利息（按照合同约定计算），利随本清；2、请求法院判令被告贵州丘山房地产开发有限公司承担连带保证责任；3、请求法院判令我行对拍卖抵押物所得价款享有优先受偿的权利；4、请求法院判定被告承担本案诉讼费用及相关费用。事实和理由：2013年10月12日被告赵红波向原告借款300000元，到期日为2033年10月11日，贷款后，被告归还贷款本息124191.15元（本金44444.73元、利息79746.42元）；原告通过扣划保证金代偿贷款本息20479.68元（本金9478.41元、利息11001.27元），截至2019年8月26日，尚欠本金246076.86元、利息2105.94元。以上贷款担保方式为抵押担保和阶段性保证，合同名称为《个人购房担保借款合同》，合同号为52020120130051185，还款方式为每月等额本息。抵押物为被告所购买的位于遵义市红花岗区住房，面积121.02平方米，并办理了抵押预登记，登记时间为2013年9月13日，登记证号为“遵房预监字第××号”。阶段性连带保证担保人为贵州丘山房地产开发有限公司。借款合同第十二条12.4款约定，借款人未按合同约定履行还款义务，未按时归还贷款本息情形的，原告有权提前收回借款和行使担保权。据此，原告提起诉讼，请求支持前述诉讼请求。赵红波经公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。丘山公司经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告提交的证据如下：1、个人信贷业务申请表、个人贷款谈话笔录、个人购房担保借款合同，证明原告与被告借款合同法律关系以及与被告抵押合同、阶段性保证担保合同法律关系真实、合法；2、个人借款凭证，证明原告履行了放款义务，以及讼争贷款的贷款期限、还款方式、执行利率、逾期利率计算标准；3、遵房预监字第××号房屋预告登记证明，证明原告享有预告抵押权；4、赵红波还款明细（含代偿），证明被告还款情况；5、截止2019年8月26日，赵红波尚欠我行贷款本息凭证，证明被告尚欠贷款本金及利息的事实。经审查，原告提交的证据能证明被告向原告借款，自2018年8月后就未按约定偿还借款本息、原告扣划被告丘山公司保证金账户资金偿还被告赵红波拖欠借款本息及现尚欠借款本息等事实，证据来源、形式合法，依法予以确认。根据上述证据，结合原告的陈述，本院认定事实如下：2013年4月17日，被告赵红波因购买住房向原告申请贷款。2013年9月12日，原告农业银行与被告赵红波、丘山公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告赵红波因购买位于遵义市住房向原告贷款300000元，借款期限240个月，借款利率为浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮，还款方式为：等额本息还款法；被告赵红波用前述所购住房作抵押担保，被告丘山公司对赵红波的前述借款提供阶段性连带保证，即借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时阶段性保证责任才能免除，担保范围：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿及诉讼费、律师费等原告为实现债权所产生的一切费用；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息，至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；发生借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。抵押物于2013年9月13日办理预告抵押登记。2013年10月12日，原告农业银行向被告赵红波发放借款300000元,借款凭证载明：借款日期：2013年10月12日，到期日期：2033年10月11日，执行利率：6.8775%，逾期利率：10.31625%。被告赵红波在按约偿还借款本息至2018年8月后至今未再偿还借款本息。2019年1月至2019年6月，原告通过扣划被告丘山公司保证金账户资金偿还被告赵红波的借款本息20479.68元。截止2019年8月26日，被告赵红波未偿还的本金余额为246076.86元，拖欠的利息余额为2105.94元，本息合计248182.28元。另，被告赵红波购买的住房在2017年已能够进行不动产登记，但至今未进行不动产登记和抵押登记。本院认为，原告农业银行与被告赵红波、丘山公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。原告按约发放了借款，而被告赵红波未按约偿还借款并支付利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，对原告要求解除其与被告赵红波、丘山公司签订的《个人购房担保借款合同》，并由被告赵红波偿还借款本金246076.86元、截止2019年8月26日拖欠的利息2105.94元，合计248182.80元及利息从2019年8月27日起按合同约定支付至借款付清时止的诉讼请求，依法予以支持。原告要求被告丘山公司对被告赵红波的债务承担连带保证责任的诉讼请求，按照合同约定，被告丘山公司的保证责任虽然是阶段性保证，但在被告赵红波未办理抵押住房的房屋产权手续并对抵押物办理抵押登记前，仍应对被告赵红波的债务承担连带清偿责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，对原告的这一诉讼请求，依法予以支持。对原告要求对预告抵押登记财产享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”、第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，因本案抵押财产仅为预告抵押登记，且在能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记已失效，故对原告的这一诉讼请求，依法不予支持。被告赵红波、丘山公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行与被告赵红波、贵州丘山房地产开发有限公司于2013年9月12日签订的《个人购房担保借款合同》；二、由被告赵红波在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行借款246076.86元、利息2105.94元（截止2019年8月26日），合计248182.80元，并自2019年8月26日起以本金246076.86元为基数按照合同约定支付利息至借款清偿完毕之日止；三、由被告贵州丘山房地产开发有限公司对被告赵红波的前述借款本息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，公告费400元，合计5420元，由被告赵红波、贵州丘山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 长  王永红人民陪审员  刘伟康人民陪审员  高德涛二〇一九年十二月十七日法官助理简露芸书记员万玲琳