黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初915号原告（申请执行人）：大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇东郊路北段货运市场对门4楼。法定代表人：辛志龙，职务经理。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告（被执行人）：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。被告（被执行人）：**，男，1971年1月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告（案外人）：姜士鑫，男，1992年9月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司（以下简称鑫龙房建公司）与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙房开公司）、**、姜士鑫申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鑫龙房建公司委托诉讼代理人杨志、被告**、姜士鑫委托诉讼代理人王红叶到庭参加诉讼。被告宇龙房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告鑫龙房建公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令许可对位于肇源县天泽官邸小区11号楼3单元901室房屋的执行。事实与理由:肇源县人民法院（2019）黑0622执异12号执行裁定书认定的事实错误，证据采信不当，仅以姜士鑫提交的2015年9月10日交纳涉案房屋的物业费、电梯费等费用就认定其实际占有该房，是错误的。认购书是被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司出具的，物业费、电费等费用是实际开发人**出具的，被告作为被执行人有能力编造虚假的买卖事实对抗执行。《认购书》不是购房合同，更不是房产备案的机打合同，姜士鑫交纳全部房款，应审查被告宇龙公司财务账目，公司是否出具正式销售发票、房款是否进财务账、进账时间与收款时间是否一致，否则无法认定该房屋买卖行为的真实性和有效性。如果姜士鑫实际居住和使用该房，为什么在提出执行异议时没有向法院交纳水、电费和取暖费。法院查封该房屋时，是空置的毛坯房，如果交付为什么一直闲置不进行装修和居住。综上，被告姜士鑫提供的《认购书》是不真实的，无效的，交款行为也没有任何有效证据证实，更不存在交付和实际占有情形，故原告请求人民法院判令许可对于肇源县天泽官邸小区11号楼3单元901室的执行。被告宇龙房开公司缺席，无答辩意见。被告**辩称，该房屋是通过**卖出的，卖房具体时间不清楚，被告不同意原告诉讼请求。被告姜士鑫辩称，诉争房屋在2016年5月24日由案外人王丽丽购得，被告于2016年11月15日从案外人王丽丽处购买该房，到开发商处办理更名手续，并已入住，法院查封时间发生在买房之后，今年被告准备办理房产证时发现这个问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。原告鑫龙房建公司举证情况如下：1.肇源县人民法院(2016)黑0622民初2312号民事判决书、裁定书及生效证明书各一份，欲证明2016年12月20日原告鑫龙房建公司与宇龙房开公司、**确认合同效力纠纷案经本院判决，被告**、宇龙房开公司承担给付责任。2016年6月29日本院经原告申请依法查封涉案房屋。被告**质证称，没有收到裁定书。被告姜士鑫质证称，没有收到裁定书，该裁定侵犯了被告的合法权益。本院对该组证据真实性予以确认。2．肇源县人民法院（2019）黑0622执异12号民事裁定书、送达回证复印件各一份，欲证明被告姜士鑫以案外人身份对涉案房屋提出执行异议申请，本院裁定中止对涉案房屋的执行，原告在法院期限内向本院提出执行异议之诉。被告**及姜士鑫质证称，无异议。本院对该组证据予以确认。被告姜士鑫举证情况如下：1.房屋认购书、房屋验收单、买房收据各一份，欲证明宇龙房开公司于2016年5月24日将涉案房屋出售给案外人王丽丽，并于当日对房屋情况进行交接验收，后被告从案外人王丽丽处购买涉案房屋，双方到开发商处办理更名手续。原告鑫龙房建公司质证称，有异议，不能证明被告姜士鑫与宇龙房开公司存在商品房买卖关系，上述证据均未加盖开发公司公章，也没有案外人王丽丽签字，票据加盖肇源县天泽官邸财务专用章，而肇源县天泽官邸作为开发企业无法在工商部门查到，无法证实被告合法持有商品房买卖合同。被告**质证称，无异议。本院对该证据真实性予以确认。2.房屋买卖合同及收款收据各一份，欲证明2016年11月15日被告姜士鑫从案外人王丽丽处购得涉案房屋，并办理了更名手续，办理时对房屋是否被保全不知情。原告鑫龙房建公司质证称，有异议，涉案房屋案外人王丽丽以312,000元出卖给被告姜士鑫，实际收据表明房款只支付200,000元，这样的价格差表明被告联合他人在抗拒房屋执行。被告**质证称，无异议。本院对该证据真实性予以确认。3.实际入住费票据12张、天然气卡、水卡各一张、入住照片3张，欲证明被告姜士鑫交纳水电费、天然气、取暖费、物业费等相关费用，被告已实际占有涉案房屋。原告鑫龙房建公司质证称，有异议，以上证据均是在法院查封之后交纳的，不足以排除执行，照片缺少拍摄人员、时间、地点、见证人等佐证，无法分辨何时拍照。被告**质证称，无异议。本院对该证据真实性予以确认。被告**举证情况如下：肇源县人民法院（2018）黑0622民特13号民事裁定书，欲证明2018年9月5日本院对**与宇龙房开公司调解协议效力确认有效，协议第七条明确：授权给**使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司天泽官邸售楼处”章给所有住户办理产权证，宇龙房开公司不再承担任何责任，由此章产生的一切后果由**承担责任。原告鑫龙房建公司质证称，对真实性无异议，但是开发企业与其内部人员的约定，不能对对抗第三人，对原告不产生约束力。该裁定时间在法院查封被执行人宇龙房开公司之前，不能转嫁和规避相关责任。被告姜士鑫质证称，无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理确认事实如下：原告鑫龙房建公司与宇龙房开公司、**确认合同效力纠纷案，2016年12月20日本院作出（2016）黑0622民初2312号民事判决，判决被告**缴纳税款和养老保险费用5040737.3元，宇龙房开公司承担连带给付责任。2016年6月29日本院经原告申请依法查封肇源县天泽官邸小区11号楼3单元901室楼房。判决生效后，原告申请执行。期间，被告姜士鑫以案外人身份向本院提出执行异议申请，理由是该楼房由其购买并入住。2019年1月22日本院作出（2019）黑0622执异12号民事裁定书，中止对位于肇源县天泽官邸小区11号楼3单元901室房屋的执行。原告鑫龙公司不服该裁定，在法定期间向本院提起执行异议之诉。另查明，被告**系肇源县天泽官邸小区建设项目的开发商。2016年5月24日案外人王丽丽购买肇源县天泽官邸小区11号楼3单元901室，并与开发商签订《天泽官邸房屋认购书》，房屋建筑面积86.42平方米，价款为312668元。同日，物业公司出具《房屋验收单》，王丽丽取得该房屋。2016年9月9日王丽丽交纳停热费700元。2016年11月15日被告姜士鑫从王丽丽处买受该房，价款为20万元，双方签订《房屋买卖合同》，通过银行转账付款。开发商将认购书中王丽丽名字变更为姜士鑫、朱丹尼，注明“2016年11月15日更名”。2016年11月15日开发商为姜士鑫出具312668元购房收据，同日王丽丽夫妻为姜士鑫出具20万元购房收据。2017年9月24日被告姜士鑫交纳物业费、电费，2018年3月起交纳水费，11月交纳采暖费等费用，对房屋进行装修入住至今。但一直未办理房屋产权登记手续。上述事实有《天泽官邸认购书》、房屋交款收据、房屋买卖合同及被告入住期间交纳物业费、水电费、照片等证据在卷证实，本院予以确认。2018年7月16日被告**与宇龙房开公司达成调解协议，第七条约定：授权给**使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司天泽官邸售楼处”章给所有住户办理产权证，宇龙房开公司不再承担任何责任，由此章产生的一切后果由**承担责任。2018年9月5日经本院（2018）黑0622民特13号民事裁定书确认该调解协议有效。本院认为，被告**挂靠宇龙房开公司开发建设肇源县天泽官邸小区建设工程，**对外销售楼房，被告宇龙房开公司未提出异议，并于2018年7月16日授权**为住户办理产权证，证明被告宇龙公司对**售楼行为予以追认。因此，2016年11月15日被告**以天泽官邸名义将涉案楼房出售给被告姜士鑫，应是代表宇龙房开公司，该买卖合同已实际履行，房屋交付使用，双方形成买卖合同关系。且被告姜士鑫支付房款并交纳入住期间的取暖费、物业费等有关费用。被告未签订房产备案的机打合同，但认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。未办理物权登记，不影响合同效力，故该买卖合同客观、真实，合法有效。原告鑫龙房开公司认为被告人之间编造虚假的买卖事实对抗执行，只是推测，并无证据证实。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告申请法院查封涉案房屋之前，已由案外人王丽丽买受取得，之后王丽丽与开发公司将认购书中王丽丽更名为姜士鑫，并盖有天泽官邸印章，能够认定认购书约定的权利义务转移给姜士鑫。姜士鑫已支付全部购房价款并占有使用涉案房屋至今，未办理产权证非自身原因，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，原告鑫龙房开公司无证据推翻被告姜士鑫买受该房的客观真实性，其诉讼请求许可对肇源县天泽官邸小区11号楼3单元901室的执行，本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百一十四条第二款规定，判决如下：驳回原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司诉讼请求。案件受理费2500元，由原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王丽娟审 判 员  王明慧人民陪审员  张连竞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  于 洁附：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。