四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川04民终1299号 上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7号，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201311384081。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201210681413。 被上诉人（原审被告）：梁杰，男，1975年2月12日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，现住四川省攀枝花市仁和区。 上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）因与被上诉人梁杰物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初2019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 合纵物业公司上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初2019号民事判决第二项，依法改判梁杰支付合纵物业公司违约金1353.2元；2.本案诉讼费由梁杰承担。事实与理由：一审判决以案涉合同未明确约定物业费收取时间,且事后不能达成补充协议为由，对合纵物业公司提出的违约金请求不予支持系事实认定和法律适用错误。1.《物业服务合同》第七条第2款对物业费收费时间作了明确约定。合纵物业公司履行了物业服务后进行了催收,阳光家园业主委员会出具的《证明》及与合纵物业公司共同公告的《关于启用单元门禁系统发放门禁卡的通知》再次证明了物业服务费的收费时间是明确的。就本案而言，物业服务期已满,合纵物业公司已经履行了合同义务，按照合同约定,梁杰也应当支付物业服务费,合纵物业公司多次催收未果,至今梁杰仍拒绝支付,属严重违约,应当按照合同的约定承担违约责任；2.即便是合同未明确约定物业费的收费时间,但为了鼓励交易，节约交易成本,并使合同具有可履行性,对于履行期限不明确的合同，双方当事人可以另行协议补充,如果协议补充不成的,应当根据合同的有关条款和交易习惯来确定。如果还无法确定的,债权人可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。根据《物业服务合同》中“先服务,后收费”的办法之约定及物业服务行业每三个月收取物业费的行业惯例,可确定,物业费的收取时间为合同约定履行开始的三个月后即2011年4月20日以后收取；3.如果以案涉合同未明确约定物业费收取的具体时间为由不支持合纵物业公司诉包括梁杰等在内欠费业主的违约责任,其将带来不良社会后果，使诚实信用被严重破坏。 梁杰未提交书面答辩意见。 合纵物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令梁杰向合纵物业公司支付物业费4510.80元、违约金1353.20元，合计5864元;2.本案诉讼费由梁杰承担。 一审法院认定事实：合纵物业公司原名称为“攀枝花市合纵物业管理有限公司”，2016年3月4日变更为现名称“四川合纵物业服务有限公司”。2011年1月20日合纵物业公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定了物业管理区域的服务收费为包干制，每平房米每月0.52元，服务内容包括：保安、保洁、绿化、共用部位、公共设施维护保养及能耗（公共照明、电梯运行电费及年检费用等）。业主不需要额外再付任何费用。垃圾清运费每户每月6元，代政府环卫部门收取。物业服务支出包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护、年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业管理区域内公用电费用（小区道路、广场、电梯、楼梯灯等）、绿化用水费用；（10）甲方认可的其他费用。合同第十四条约定，业主逾期三个月未交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。2011年1月30日签订《阳光家园服务合同的补充协议》，对阳光家园小区多种经营收益分配进行了约定。2015年1月16日合纵物业公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订《阳光家园小区物业服务合同（续签）》，物业费用、违约责任与前述物业服务合同约定一致。梁杰系阳光家园小区的业主，居住于该小区11栋3单元1-4号，房屋面积104.15平方米。攀枝花市阳光家园业主委员会证实合纵物业公司在2011年1月19日与阳光家园业委会签订为期3年服务管理合同，2014年1月20日合同到期后，阳光家园业委会又在改选期间，在没有业委会的情况下，通过阳光社区居委会工作指导，这期间合纵物业公司仍然在履行职责及合同义务。直到2015年1月19日改选完成后合纵物业公司与阳光家园业委会重新签订了新的物业管理合同。攀枝花市阳光家园业主委员会另证实合纵物业公司至2011年一直为小区服务至今，在期间个别业主一直不缴纳物业管理服务费，物业公司每满半年、一年都有进行书面贴单催收结果无效。口头打电话催费多次，物业管理公司也曾经几次找过业委会交流沟通，并且业委会也多次给欠费业主做工作仍然无效。 一审法院认为，合纵物业公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》《阳光家园服务合同的补充协议》《阳光家园小区物业服务合同（续签）》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。梁杰作为阳光家园业主，负有缴纳物业费的义务。梁杰在合纵物业公司书面催收的情况下仍未缴纳物业费，梁杰房屋面积104.15平方米，每月物业费54.16元，欠缴物业费4549.44元。合纵物业公司主张梁杰支付物业费4510.80元不违反法律规定，一审法院予以支持。对合纵物业公司主张梁杰支付违约金1353.20元的诉讼请求，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中只约定了物业费的计费方式，并未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确，且事后不能达成补充协议的情形。对合纵物业公司主张的违约金1353.20元，一审法院依法不予支持。合纵物业公司与阳光家园小区业主委员会签订的相关物业服务合同明确了物业费收取后用于下列支出：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护、年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业管理区域内公用电费用（小区道路、广场、电梯、楼梯灯等）、绿化用水费用；（10）甲方认可的其他费用。在业主不缴纳物业费的情况下，必然导致物业公司没有经费投入到物业服务中，同时，部分业主长期不缴纳物业费，却与缴费业主享受着相同的物业服务，将损害已缴费业主的合法权益，导致不缴费业主逐渐增多，物业公司更加没有相关费用投入到小区公共设施维护，提高小区物业服务质量。如合纵物业公司在履行物业服务合同中存在违约，不符合物业服务合同约定，业主委员会、业主可按照法律规定另行诉讼。梁杰经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院视为其自愿放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、由梁杰于判决生效之日起十日内支付四川合纵物业服务有限公司物业费4510.80元；二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，对一审审理查明事实，本院予以确认。 本院认为，关于合纵物业公司主张的违约金是否应当得到支持的问题。虽然案涉合同约定业主逾期三个月交纳物业服务费的，合纵物业公司可以从逾期之日起每日按应交费用百分之三加收违约金，但2011年1月签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》仅约定了物业服务费实行先服务后收费的办法，除此之外，两份合同均未明确约定物业费收取的具体时间，属于对履行方式、履行期限没有约定或者约定不明确的情形。且双方至今未能就此问题达成补充协议，以致无法核算违约金数额。故，对合纵物业公司要求梁杰支付违约金1353.2元的上诉请求本院依法不予支持。 综上所述，四川合纵物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川合纵物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇一九年十二月十三日 法官助理 郭 成 书 记 员 罗丽娜