海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申2249号     再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王艳红，女，1979年2月15日出生，汉族，河南省项城市人，住海南省澄迈县。   委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：辛应杰，海南大兴天泰律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：雷建红，女，1968年8月17日出生，汉族，住河南省郑州市。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：雷建伟，男，1963年12月24日出生，汉族，住河南省郑州市。   两被申请人共同委托诉讼代理人：雷全甫，河南仟方律师事务所律师。   再审申请人王艳红因与被申请人雷建红、雷建伟房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）琼96民终514号民事判决（以下简称二审判决），向我院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。   再审申请人王艳红再审申请请求：1.依法再审，并撤销（2019）琼96民终514号民事判决和（2018）琼9023民初1851号民事判决；2.驳回被申请人的诉讼请求。其主要理由是：一、原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”情形，理由如下：（一）原审判决认定“双方存在房屋买卖合同关系”的基本事实是错误的。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋买卖系要式合同，应当订立书面合同，但被申请人却称双方存在口头的房屋买卖合同，明显证据不足。2.再审申请人有充足的证据证明双方存在的是土地承包经营权流转合同关系。（1）海南林果农业发展有限公司（以下简称林果公司）2018年11月11日出具的《情况说明》可以证明：李高亮、李高建与雷建红于2017年5月1日签订了《土地经营权流转合同》。但因林果公司办公室拆除导致该合同遗失。（2）名贵植物园是林果公司开发的共享农庄项目。林果公司与当地村民签订了《土地经营权流转合同》，取得土地承包经营权后，划分为面积不等的地块分别对外销售（流转），每个地块上种植海南名贵植物花梨树或沉香树，并同意受让方在自己的地块建设面积不等的管理房。（3）涉案的房屋建在名贵植物园的N26-1、N26-2号地块上。林果公司将上述地块流转给了李高亮和李高建。（4）2018年2月，雷建洲、刘进忠与刘广军（再审申请人丈夫）在名贵植物园商谈。雷建洲和刘进忠都从林果公司处流转了名贵植物园的地块并建房使用，他们清楚名贵植物园的地块都是业主从林果公司处流转得来，并再流转给他人。最小的地块为3亩（2000平方米），而房屋仅占90平方米的土地，剩余的1910平方米土地上种植的全部是花梨树和沉香树。3.原审判决认定口头房屋买卖合同关系也完全不合常情。（1）房屋是重大资产，谁购买都会十分谨慎。如果是外地人到海南购房的话，一定要询问并查看有无房产证、土地证，或者是否在当地房管部门办理预售登记备案，而根本不会像被申请人所称的那样，看到两套房屋，什么都不问就购买了。（2）如果按照被申请人所称，其花了248万元仅仅购买了两套180平方米房屋的话，那么单价高达13777元/平方米。（3）雷建洲很清楚名贵植物园的情况，N26-1、N26-2地块承包期限尚有47年；两块地各占地3亩，每亩种植有约45棵花梨树，3亩约135棵。（4）杨俊杰与被申请人是亲戚，其与代国成一案中签订的就是《土地承包经营权流转合同》。4.二审判决自相矛盾：一方面认定是房屋买卖合同关系，一方面又认定上诉人以流转土地经营权的名义将房屋和土地使用权出让。（二）原审判决认定涉案房屋归王艳红之基本事实是错误的。雷建洲是名贵植物园的业主，对名贵植物园的情况十分清楚。刘广军当时也出示了委托书。被申请人应当知道N26-1、N26-2地块的土地承包经营权人是谁。二、原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项“原判决、裁定适用法律确有错误的”情形，理由如下：如前所述，名贵植物园的土地是林果公司从村民手中流转得来，再划分小块流转给业主。被申请人与李高亮、李高建签订了书面的《土地经营权流转合同》，该合同内容包括3亩的土地承包经营权、90平方米的房屋、1910平方米土地上的花梨树。即使按照二审判决认定的“擅自改变土地用途，以合法的土地经营权流转关系掩盖违法建筑的买卖合同关系”，那么也仅仅是改变了90平方米的土地用途，而非全部的3亩土地，其余绝大部分土地（1910平方米）的现状一直都是种植的花梨树。怎么能以90平方米的违章房屋来否定其余1910平方米土地流转的合法性呢？三、原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第八项“应当参加诉讼的当事人，未参加诉讼的”情形，理由如下：1.雷建洲、刘进忠与刘广军在名贵植物园商谈的涉案地块流转事宜，雷建伟没有参与。之后，又是雷建洲的女儿雷宁与雷建红付的款，雷建伟没有付款。由此可以充分证明：是雷建洲和雷建红分别流转的上述地块，而不是雷建伟。因此，雷建洲与本案的处理结果有法律上的利害关系，应当追加雷建洲作为本案的第三人。另外，雷建洲在名贵植物园也从林果公司处流转一块土地，因此，其对名贵植物园的情况是十分清楚的。追加雷建洲作为第三人也有利于查清本案事实。2.是林果公司承诺可以建房，而不是业主擅自改变土地用途建房，由此产生的责任全部在于林果公司，业主也是受害者。因此，本案的处理结果与林果公司有法律上的利害关系，应当追加林果公司作为第三人参加诉讼。3.如前所述，N26-1、N26-2地块的土地承包经营权人是李高亮和李高建，再审申请人只是委托代理人，并且再审申请人也已将转让款支付给了李高亮和李高建。因此，本案的处理结果与李高亮和李高建有法律上的利害关系，应当追加其作为第三人参加诉讼。4.林果公司开发的名贵植物园已涉及到刑事案件，根据先刑后民的原则，本案应当中止审理，但原审法院却严重违反法定程序，径直下判。   被申请人雷建红、雷建伟答辩称，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序。再审申请缺乏事实根据和法律依据，应当依法驳回。一、一、二审判决对本案当事人主体资格的认定事实清楚。1.被申请人雷建红、雷建伟主体适格。被申请人向一审法院提交的刘进忠的《情况说明》证明，刘进忠、雷建洲与再审申请人王艳红的丈夫刘广军协商，把再审申请人建设的两栋房屋卖给雷建伟、雷建红；向雷建红、雷建伟出借购房款的雷宁到庭作证，证明了其向雷建红、雷建伟出借购房款90万元的事实；再审申请人也认可与被申请人的买卖关系是由其丈夫刘广军与雷建洲、刘进忠协商后确定的，并收到了被申请人汇入其本人账户的转让款248万元；二被申请人均认可两人是房屋的购买人。以上事实证明，雷建红、雷建伟是本案的适格当事人。要求追加居间人雷建洲为第三人没有事实和法律根据。2.再审申请人王艳红主体适格。再审申请人向被申请人转让房屋，从协商到支付价款和交接房屋都是由双方单独进行的，再审申请人行使了两栋房屋的处分权和收益权，而且，该两栋房屋也是由再审申请人和其丈夫刘广军建设的，被申请人完全相信再审申请人是该两栋房屋的所有权人。关于再审申请人提出该两栋房屋的土地承包经营权人是李高亮和李高建这一问题，在房屋交易的整个过程中，再审申请人始终没有提到过李高亮和李高建，被申请人不知道有该两人的存在，李高亮和李高建与被申请人之间没有任何法律关系。再审申请人申请把与本案无关的李高亮、李高建追加为当事人没有法律依据。3.林果公司是名贵植物园的土地承包人，被申请人与再审申请人交易的房屋系再审申请人建设和转让，至于再审申请人与林果公司之间是什么关系，与被申请人和再审申请人之间的买卖合同不存在因果关系，也无利害关系，再审申请人要求把林果公司追加为当事人没有法律依据，且再审申请人在本案一审、二审期间也从未提出过此主张。二、被申请人与再审申请人之间是房屋买卖合同关系，不是土地经营权流转关系。被申请人在海南买房是为了侍候母亲安全过冬，被申请人觉得再审申请人的房屋和环境符合自己的要求，再审申请人也承诺房产证正在办理中，经雷建洲和刘进忠介绍后就与再审申请人成交了。被申请人在与再审申请人交易的过程中，谈的是房屋的价格，从未涉及有多少土地和树木。因两栋房屋是再审申请人建好的现房，一手交钱，一手交房，简单便捷，所以没有签订书面合同。被申请人没有与再审申请人及其他任何人签订土地经营权流转合同。再审申请中提及的林果公司出具的《情况说明》，不符合法律规定的形式要件，没有公司负责人签字或者盖章，也没有经办人员的签字或者盖章，不具有证据的效力。而且，该《情况说明》的内容完全是虚假的，漏洞百出。如果李高亮、李高建与雷建红之间签订有《土地经营权流转合同》，李高亮、李高建理应持有一份，但是，再审申请人却对自己的主张不能举证证明，应当承担不利的后果。杨俊杰买房的目的是什么、与转让人签订的是什么性质的合同，与被申请人无关。三、一、二审判决对房屋买卖合同无效的认定和后续问题的处理正确，且适用法律正确。再审申请人转让给被申请人的房屋，在被申请人付清248万元转让款后，再审申请人于2018年5月1日将房屋交付被申请人。再审申请人建设的两栋房屋非法改变了林果公司流转土地的性质，损害了国家利益和农村集体经济组织的利益，被确认为违法占地和违法建筑，且被依法强制拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被申请人与再审申请人之间的买卖合同关系应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”一、二审法院根据本案事实和上述法律规定，确认被申请人与再审申请人之间的买卖合同关系无效，判令再审申请人返还被申请人248万元购房款完全正确。   本院认为，再审申请人王艳红的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第八项的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：   一、指令海南省第一中级人民法院再审本案；   二、再审期间，中止原判决书的执行。   审 判 长 钱志勇   审 判 员 邢 君   审 判 员 詹润红     二○一九年十二月二十四日   法官助理 黄 丽   书 记 员 符玉影   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   第二百零六条按照审判监督程序决定再审的案件，裁定中止原判决、裁定、调解书的执行，但追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等案件，可以不中止执行。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。