四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2071号 上诉人（原审原告）：四川来福物业管理有限公司，住所地四川省广安市岳池县。 法定代表人：粟娇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李青峰，四川洪州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫红，四川洪州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:周登国，男，1973年2月28日出生，汉族，住四川省岳池县。 上诉人四川来福物业管理有限公司（以下简称来福物业公司）因与被上诉人周登国物业服务合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 来福物业公司上诉请求：撤销原判，改判周登国支付2017年5月1日到2019年6月30日物业管理费3,903.12元（83.4平方米×1.80元/平方米/月×26个月）；改判周登国支付违约金117.09元（3,903.12元×3%）；一、二审诉讼费由周登国承担。事实与理由：1.上诉人在原审中提交的与广安旭辰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》应依法确认有效，而不应确认无效，该合同对尚城国际小区所有业主具有法律约束力。2.被上诉人于2017年5月1日以前向阳光物业公司公司缴纳物业管理费属实，而事实上来福物业公司提交的证据可证明来福物业公司入驻尚城国际小区并按合同约定进行物业服务。被上诉人享受了公共设施设备、共用排污通道等，其以没有与广安旭辰房地产开发有限公司签订买卖合同及不知道来福物业公司对尚城国际进行物业管理等理由拒绝缴纳从2017年5月1日至2019年6月30日期间的物业管理费没有事实依据。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。 周登国辩称，被上诉人的商铺属于临街商铺，上诉人没有给被上诉人提供如安保、清洁、排污等物业管理服务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，上诉人要收取物业管理服务费，其应当向被上诉人提供物业管理服务，并明确收费标准。且上诉人应当与被上诉人协商确定物业管理服务费的收费标准。 来福物业公司向一审法院起诉请求：1.判令周登国给付物业管理费3,903.12元；2.判令周登国支付违约金117.09元；3.本案受理费由周登国承担。 一审法院认定事实：来福物业公司成立于2015年1月29日，于2019年7月9日经岳池县市场监督管理局核准。工商登记经营范围是：物业管理、室内装饰装修服务、房屋租赁；人力搬运；家政服务；承拉园林绿化工程；盆景销售及租赁；停车服务；保洁服务；文化艺术交流活动组织策划（不含经纪和演出）；环境卫生管理。周登国是岳池县九龙镇翔凤大道西段638号尚城国际商铺7-1-7号的业主，并于2016年5月25日收房，但购房款尚有尾款未交清。 2016年9月18日，经岳池县住房和城乡规划建设局备案登记，来福物业公司为岳池县尚城国际小区前期物业公司，物业服务资质等级为三级，开发商为旭辰公司，物业服务价格中“高层住宅为1.18元/㎡·月，商业为1.80元/㎡·月”。物业服务项目岳池县尚城国际小区，总建筑面积124538.94㎡，共1288套，住宅建筑面积106858.62㎡，非住宅建筑面积5101.89㎡。2016年9月12日，开发商旭辰公司（甲方）与来福物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同载明乙方资质等级为三级，合同中约定：第一条甲方与物业买受人订立物业买受合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件。第二条物业项目为岳池县尚城国际小区，面积124538.94㎡。第三条物业服务内容：1.根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务有关制度、物业服务管理、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2.负责建筑物共同部位的维护和管理；3.负责物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；4.负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5.负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6.负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7.负责物业服务档案的建立和管理；8.装饰装修管理。第四条乙方按一级物业服务标准提供服务。第五条合同履行期限自2016年4月15日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。第六条物业服务费。1.按包干制方式计费，即由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。2.按建筑面积收费；未办所有权证的，按房屋实测建筑面积收费。居住类物业收费标准1.18元/㎡·月，商业类物业收费标准为1.80元/㎡·月。3.交费人。自合同生效日起，甲方尚未出售或未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；已交付的物业，由业主承担。4.物业服务费构成。含物业服务成本（人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用。）、法定税费和乙方的合理利润。5.交纳。甲方或业主于每个缴费周期的前5日内交纳，逾期未交的，经乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告后仍无正当理由的，承担违约责任。第七条车位使用及车辆停放服务费……第八条特约服务……第九条甲方的权利义务。甲方代表业主要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；代表业主审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；监督并协助物业服务工作的实施，临时管理规约及公共管理缺席的执行；在销售物业时，将《临时管理规约》和本合同作为物业买卖合同的附件；按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；按照国家和省有关规定与乙方办理物业承接查验手续；催告物业买受人按照商品房买卖合同的约定接收物业；按照法律法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；委托乙方对本物业管理区域内物业的公共部分进行经营管理。第十条乙方的权利义务。乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；将房屋装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并好安全防范工作；对甲方、业主违反国家、本省有关物业法律法规和临时管理规约的行为进行劝阻，劝阻无效的及时书面报告有关行政主管部门；依照本合同约定的物业服务内容和提供相应的物业服务，并承担物业服务责任，接受甲方、业主的监督；依照国家、本省有关规定和本合同的约定，制订物业服务方案和公共管理制度。负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施；不将本物业整体或主要义务委托给其他方管理，但可以将本合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业；在本物业的显著位置将服务项目和收费标准等有关情况进行公示；妥善保管和使用本物业档案、物业服务档案资料，及时记载有关变更信息，不将业主信息用于物业服务之外的其他用途。第十一条共有部分的经营收益，经业主与物业公司商议，物业公司提取40%管理费，剩余60%归全体业主共同所有。……第十七条合同的变更、解除与终止。合同履行期限内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成重大损失的，甲方、业主可解除合同。第十八条违约责任。1.乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，甲方、业主有权拒绝交纳；已经交纳的，乙方予以返还，并向甲方、业主支付3%的违约金。2.甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。……第二十一条本合同的生效。自订立之日起生效。附件一《物业构成明细清单》载明，高层住宅7幢，1288套，面积106858.62㎡；商业用房4幢，80套，面积5101.88㎡；机动车库379㎡；物业服务用房366.13㎡。合同后附：附件二《物业共用部位细目》、附件三《物业共用设施设备细目》、附件四《物业服务事项和标准》，其中附件四载明，甲方按《广安市主城区物业管理服务等级》中的一级标准为业主提供物业服务。 2017年8月25日，岳池县发展和改革局发布岳发改物价【2017】792号《岳池县发展和改革局关于尚城国际住宅前期物业服务收费标准的批复》，规定：一、核定尚城国际普通住宅物业服务收费标准为，电梯住房1.18元/㎡·月，车辆停放服务费1.00元/天.车，服务等级为一级；二、非住宅物业、非普通住宅物业及物业延伸服务由前期物业服务合同双方协商确定。三、以上收费为最高收费标准，严禁上浮。四、……。五、批复后，物业公司必须按一级标准服务，并在小区醒目位置公示收费标准及服务内容，自觉接受监督。如有违反，严肃处理。六、此收费标准自2017年8月25日起试行一年。 周登国于2016年5月25日向阳光物业公司交物业管理费600元（83.4㎡×0.6元/㎡·月×12月），系周登国门市7-1-9在2016年5月1日至2017年5月1日期间的物业管理费。周登国自认2017年5月1日之后至今没有向任何物业公司缴纳物业服务费（或物业管理费）。2016年5月25日，旭辰公司与周登国结算后出具了《尚城国际一期门市费用结算表》，载明，周登国的物业为房号7-1-1-9的门市，面积82.73㎡，总房款460,594.311元，已付450,000元，下欠尾款10,594.3112元。 2019年4月19日，来福物业公司制作了《物业催缴通知单》一份，载明，周登国的住房从2017年5月1日至2019年3月31日累计23个月的物业管理费为3,453元，要求周登国于2019年4月30日前到服务中心缴纳。 另查明，一审诉讼中，尚城国际小区内存在岳池口腔医院、川岳白酒的广告牌，来福物业公司自认引进广告和进行管理，收取了广告费。 一审法院认为，来福物业公司主张与周登国成立物业服务合同关系，周登国欠交物业服务费，要求周登国支付物业服务费并承担违约金，系物业服务合同纠纷。 一、周登国是否与阳光物业公司成立物业服务合同关系？周登国于2016年5月25日向阳光物业公司交纳了其物业在2016年5月1日至2017年5月1日期间的物业管理费600元（83.4㎡×0.6元/㎡·月×12月）是客观事实，由于来福物业公司、周登国再没有提供与此事实相印证的前期物业服务合同或者含有物业服务内容的购房合同等证据，基于物业服务一般是先缴费后服务的行业习惯，此客观事实也只能证明周登国在2016年5月1日至2017年5月1日期间与阳光物业公司存在物业服务合同关系具有高度可能性。至于2017年5月1日以后周登国是否仍与阳光物业公司存在物业服务合同关系，根据民事诉讼法及其司法解释的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，因此，周登国对其主张负有举证证明责任。周登国对此没有举证证明，一审法院不予认定。 二、周登国是否与来福物业公司成立物业服务合同关系？来福物业公司已举证证明其与开发商旭辰公司签订了物业服务合同，并经岳池县住建局备案登记，合法有效，并依法生效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，合同对作为业主的周登国依法具有约束力，业主周登国以其并非合同当事人为由提出抗辩，不予支持。因此，周登国与来福物业公司成立物业服务合同关系，并按合同约定自订立之日2016年9月12日生效。 需要特别说明的是，周登国与来福物业公司存在物业服务合同关系，并不当然排除周登国与阳光物业公司存在物业服务合同关系，法律也并不禁止业主或开发商同时与两个物业服务企业成立物业服务合同关系，享受更好的物业服务。但周登国是否与阳光物业公司还存在物业服务合同关系，已与本案来福物业公司、周登国争议无关。关于来福物业公司主**光物业公司在来福物业公司进驻尚城国际小区之前与开发商旭辰公司解除了物业服务合同，对其主张没有举证证明，一审法院也不予认定。 三、来福物业公司履行合同是否符合约定？既然来福物业公司与周登国之间的物业服务合同关系依法成立，合法有效并依法生效，则受法律保护，对来福物业公司及业主具有法律约束力，那么，双方必须按照合同约定履行义务和行使权利，即来福物业公司应当按合同履行物业管理服务，周登国应当按合同约定履行支付物业管理费的义务。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来福物业公司主张履行了合同约定的物业服务，因此负有举证责任。另根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《解释》）第九十条和第九十一条的规定，当事人对其诉讼请求所依据的事实或者反驳对方主张所依据的事实承担举证证明责任；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来福物业公司主张履行了合同约定的物业服务，是其诉讼请求所依据的事实，也是反驳周登国主张所依据的事实，对此来福物业公司负有举证证明责任，但来福物业公司仅作当庭陈述而未提供任何证据证明，而周登国不予认可，根据《解释》的规定，来福物业公司将对此承担不利的诉讼后果，对其主张依法不予认定。 四、来福物业公司是否向周登国催收过物业服务费？来福物业公司举证的催收通知单，只能说明其制作了这份通知单，并不能证明周登国收到过，或向周登国送达过，来福物业公司据此主张向周登国催收了物业管理费的证据不足，依法不予认定。 五、来福物业公司向周登国主张的物业服务收费标准是否合法？或符合约定？岳池县发改局的批文明确要求，对非住宅物业的收费标准由前期物业服务合同双方协商确定，由于合同系由开发商代表业主与来福物业公司签订，对业主发生效力，该合同约定收费标准当然合法有效，但批复规定试行一年，即2018年8月25日后批复不再具有效力。 六、周登国是否对来福物业公司存在合同违约，并承担违约责任？来福物业公司、周登国前期物业服务合同约定了每年的物业管理费每半年交纳一次，每期第5日前交清，则对来福物业公司主张的是2017年5月1日至2019年6月30日的物业管理费，周登国缴费期应当分别为2017年5月1日至2017年11月1日，2017年11月1日至2018年5月1日，2018年5月1日至2018年11月1日，2018年11月1日至2019年5月1日，2019年5月1日至2019年11月1日。据此，周登国没有预交第一期物业管理费。尽管周登国没有向来福物业公司预交首期物业管理费，但来福物业公司也没有证明自己履行合同约定的物业服务义务，由于物业服务合同是双务合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，周登国亦有权拒绝来福物业公司的相应履行要求，并不承担违约责任，即不承担向来福物业公司交纳所诉期间物业管理费和支付违约金的责任。 综上所述，对来福物业公司的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回四川来福物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由四川来福物业管理有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。上诉人来福物业公司向本院提交了以下证据： 第一组：四川来福物业管理有限公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明上诉人是合格的诉讼主体。 第二组：尚城国际物业服务公示照片一张，拟证明来福物业公司是具备资质的物业公司，并将物业服务标准予以公示。 第三组：四川省岳池县爱众电力有限公司城东供电所出具的电缆抢修证明一张、电缆抢修照片3张、张菊容的收条一张、费用报销单一张、电缆抢修费用明细，拟证明2019年9月26日下午3点左右，尚城国际门市主电缆烧断，来福物业公司通知四川省岳池县爱众电力有限公司城东供电所进行紧急抢修，事后支付抢修费用5,342元。 第四组：尚城国际下水道堵塞以及主水管脱落事件照片和说明、费用报销单一张、收条一张，拟证明2019年2月3日，尚城国际6栋地下室主管道水管脱落漏水，来福物业公司立即联系物业工程师进行维修。 第五组：业主报事保修、投诉记录表、四川来福物业公司管理有限公司柴油发电机运行记录簿、设备巡查记录表、设施设备房人员进出登记簿、发电机运行记录表、四川来福物业公司管理有限公司地下车库巡逻检查记录表、四川来福物业管理有限公司保安巡逻照片、四川来福物业管理有限公司保洁员清洁7栋照片以及业主朱永林的调查笔录，拟证明来福物业公司确实已经按照业务服务合同履行了维修、养护、管理、消防、巡逻、保洁等义务。 第六组：四川来福物业公司员工管理通讯录、四川来福物业公司组织架构与职责，拟证明来福物业公司建立了物业服务档案，对尚城国际小区的服务系统化、专业化。 第七组：谢群英的入职登记表、小区保洁服务工作承揽协议、员工谢群英刷卡记录表，拟证明谢群英系来福物业公司的员工，负责尚城国际小区7栋的保洁工作。 第八组：物业服务费用催缴通知单、催缴照片以及周登国门市照片5张，拟证明来福物业公司在一审判决后继续对周登国催缴其拖欠的物业管理费。 第九组：证人陆某的证言，拟证明来福物业公司入驻尚城国际小区的时间，以及入驻之后对尚城国际小区提供了物业服务。 第十组：广安旭辰房地产开发有限公司与四川来福物业管理有限公司签订的《尚城国际小区物业管理委托合作协议》（一期）》、尚城国际小区情况说明，拟证明来福物业公司从2016年6月30日就开始进驻尚城国际小区提供物业服务。 被上诉人周登国对上述证据质证称，对来福物业公司提交的第一组证据无异议；第二组证据，只是一个服务标准，并不能证明来福物业公司履行了物业服务；第三组证据与本案无关联性，维修电力设施是电力公司的售后服务，不是物业公司的服务内容；第四组证据是关于尚城国际6栋的证据，被上诉人的商铺位于尚城国际7栋，该证据与本案无关联性；第五组证据中来福物业公司只调查了朱永林一个人，证据不真实，朱永林一个人的观点不具有普遍性，不予认可；第六组证据是真实的，但来福物业公司是针对小区内提供服务，没有对临街的商铺进行服务，该证据与本案无关联性；第七组证据只是证明谢群英在尚城国际做保洁，但她仅是做小区内的保洁，不包括小区之外；第八组证据中的催缴通知单只能证明来福物业公司制作了一份通知单，但并未向被上诉人送达；第九组证据，该证人系尚城国际小区内的业主，其证言不予认可；第十组证据，协议只能代表来福物业公司与旭辰公司签订的合作协议，协议与情况说明均不认可。 针对上述证据，本院认定如下：来福物业公司提交的第二组证据不能达到其证明目的；第三组证据拟证明的维修事实发生在2019年9月26日，不属于其主张物业费期间履行的物业服务内容，故该组证据与本案没有关联性；第八组证据与本案被上诉人应否缴纳物业费没有关联，故本院对上述三组证据均不予采信。来福物业公司提供的第一组证据系该公司的营业执照及法定代表人的身份证明，被上诉人对该组证据并无异议，本院予以采信；第四组证据有现场图片、有维修人员签字确认的维修费收据，本院对该组证据的真实性予以采信，并对来福物业公司当日对尚城国际小区下水道及主水管道进行了维修服务的事实予以确认；来福物业公司提供的第五、六、七组证据虽系其单方制作，但因物业服务档案以及维修、养护、管理记录本就应由其制作及保管，不能因其单方制作而否定其真实性，上述证据能够证明来福物业公司除对小区住宅提供了专属物业服务外，还对小区的公共部分、共有设施进行了管护，以上三组证据与本案具有关联性，本院予以采信；来福物业公司提供的第九组证据系证人证言，因证人陆某到庭证实，本院予以采信；第十组证据虽系复印件，但结合本案事实，可予以采信。 二审审理查明：在上诉人来福物业公司入驻案涉小区前，实际由岳池阳光物业公司管理有限公司为该小区提供物业服务，被上诉人周登国与该公司经过协商，按照0.60元/平方米/月缴纳了物业管理费。2016年6月27日，广安旭辰房地产开发有限公司与来福物业公司签订了《尚城国际小区物业管理委托合作协议（一期）》，协议约定广安旭辰房地产开发有限公司委托来福物业公司对尚城国际小区实行物业管理，委托管理期限为自2016年6月30日18:00起至小区业主委员会成立之日止。上诉人与被上诉人在二审中均陈述尚城国际小区业主委员会现尚未成立。 本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点主要是：1.案涉《前期物业服务合同》的效力及其对被上诉人是否有约束力；2.上诉人是否履行了《前期物业服务合同》约定的主要义务以及被上诉人是否有权拒绝缴纳物业服务费。针对上述争议，本院评述如下： 关于案涉《前期物业服务合同》的效力及其对被上诉人是否有约束力的问题。 《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该规定赋予了建设单位在小区业主委员会成立之前有代表广大业主选聘物业服务企业的权利且应当以书面的形式订立物业服务合同。故在案涉小区未成立业主委员会，业主、业主大会也未选聘物业服务企业的情况下，上诉人与案涉小区建设单位广安旭辰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，已经主管部门备案，符合法律和行政法规的规定，属有效合同。被上诉人抗辩称其与建设单位在房屋买卖合同中约定的物业服务企业并非上诉人，且建设单位在未经通知被上诉人的情况下单方面变更物业服务企业并将物业管理费提高至1.8/平方米/月，但该抗辩理由不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，不足以否定该合同的合法性。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故周登国应受本案《前期物业服务合同》的约束。 来福物业公司是否履行了《前期物业服务合同》约定的主要义务，周登国拒绝缴纳物业服务费是否合法。 审查案涉《前期物业服务合同》中约定的上诉人提供物业服务的内容以及附件五中上诉人公示的物业服务事项和标准，并未约定有关于商业部分的特别服务内容。根据本案双方当事人的陈述及上诉人二审举示的证据，可以证实案涉小区住宅、商业共用一套电力、消防、排污系统，而上诉人对包括电力、消防、排污系统在内的公共设施设备进行了日常管护。因双方对商业部分并无特别服务内容的约定，因此，对于被上诉人而言，上诉人已尽到了主要合同义务。二审中，被上诉人抗辩上诉人未向被上诉人的商铺提供保洁、安保等物业服务。本院认为，上诉人在持续为整个小区提供物业服务时，即便存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而被上诉人拒绝支付物业服务费属根本违约行为，被上诉人不能以自己的根本违约行为对抗上诉人的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；即如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。因此，对被上诉人周登国的辩称意见，本院不予认可。上诉人要求被上诉人给付2017年5月1日到2019年6月30日物业管理费3,903.12元（83.4平方米×1.80元/平方米/月×26个月），理由充分，应予支持。被上诉人长期不按前期物业合同约定，及时、足额交纳物业服务费，理应按照合同约定支付逾期付款违约金117.09元（3,903.12元×3%）。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。 综上所述，四川来福物业公司管理有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2480号民事判决； 二、被上诉人周登国在本判决生效之日起十日内向上诉人四川来福物业公司管理有限公司支付物业服务费及违约金共计4,020.21元(3,903.12元+117.09元)。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由被上诉人周登国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 成代军 审 判 员 张 强 审 判 员 杨红梅 二〇一九年十二月三十日 法官助理 方 媛 书 记 员 王 茜