北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6511号原告：张建武，男，1965年4月22日出生。委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。被告：陈松雪，男，1975年11月8日出生。委托诉讼代理人：王海，北京市中济律师事务所律师。原告张建武与被告陈松雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建武及其委托诉讼代理人贾振江，被告陈松雪及其委托诉讼代理人王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建武向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租金60000元；3、判令被告赔偿原告装修损失费496916元；4、判令被告赔偿原告违约金30000元；5、判令被告赔偿原告预期利益损失300000元。事实和理由：2018年3月，我与陈松雪签订《房屋租赁合同》，合同约定陈松雪将其位于北京市门头沟区X村房屋及配套院落出租给我，租期自2018年1月1日起，共计十年，每年租金120000元，租金按年给付。我已预付陈松雪一年租金，陈松雪于2018年3月15日将房屋钥匙交给我。该房屋在我承租前是羊圈，我于2018年3月28日开始对房屋进行全面装修，花费装修费496916元。2018年8月1日，门头沟区政府发布《关于开展2018年打击违法建设违法用地百日攻坚工作的通告》，将我承租的房屋列入疏解目录，9月10日有人将院内电表清零，导致停电，10月22日停水，后房屋被拆除。陈松雪违反合同约定，给我造成损失，请求贵院判如所请，以维护我的合法权益。被告陈松雪辩称，涉案房屋被认定为违章建筑，故双方签订的合同应当是无效，而不是解除，陈松雪实际交付房屋的日期是2018年2月3日，房屋实际被拆除的时间是2019年6月，具体装修损失由法院认定，涉案房屋系北京新水源景科技股份有限公司（以下简称新水源景公司）从尚X1处承租，相应的损失应当由新水源景公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：陈松雪与张X1系夫妻，张X1系新水源景公司法定代表人兼总经理。2016年10月8日，尚X1与新水源景公司签订《房屋及土地租赁合同书》，载明：“甲方尚X1，乙方新水源景公司，1、甲方将依法承租的位于北京市门头沟区X镇X村房屋及配套院落3套及大棚一处在征得产权或所有权方同意后全部转租给乙方……2、租赁期限暂定为12年，自2017年1月1日至2028年12月31日止，年租金为350000元人民币……”2018年初，陈松雪以个人名义就新水源景公司承租的尚X1的房屋中的一间及配套院落，与张建武签订《房屋租赁合同》，载明：“甲方陈松雪，乙方张建武，1、甲方出租给乙方位于北京市门头沟区X村房屋及配套院落1套；2.1、房屋租赁期限自2018年1月1日起至2028年12月31日止……3、甲乙双方约定，该房屋年租金120000元，于每年1月31日前交清一年全部租金……5.3、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行……7.4、租赁期间，房屋因政府政策发生重大变化、火灾、水灾、地震等不可抗力事件和市政拆迁造成本合同无法履行时，双方互不承担责任，但应在事件发生后及时通知对方，采取相应措施，尽量避免损失扩大；7.5、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修、施工，但原则上不得破坏原结构，相关费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿……10.1、租赁期未满，如甲方提前终止合同，应退还乙方所交付的剩余租期的租金，并赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租为违约，应赔偿甲方三个月租金，已交付的租金不予退还……”合同签订后，张建武对涉案房屋进行了装修、对院落进行了修整。张建武表示其承租涉案房屋主要系用于自住，但也有部分用于经营。2018年2月3日，张建武向陈松雪以转账方式支付2018年租金120000元。2018年8月1日，北京市门头沟区人民政府发布《关于开展2018年打击违法建设违法用地百日攻坚工作的通告》。2019年6月，张建武承租的房屋及院落被拆除。案件审理中，经本院向北京市门头沟区X镇政府核实，尚X1被拆除违建房屋2704.79平方米，根据卫星图指认，被拆除房屋包括但不限于新水源景公司承租的三套房屋，尚X1共获得拆除违建奖励费2461269元。另查，涉案房屋所占土地性质为一般农用地。以上事实有双方当事人的当庭陈述，租赁合同等证据在案作证。双方争议事实如下：一、张建武装修房屋是否得到陈松雪同意张建武主张，涉案房屋在其承租时是羊圈，必须进行重新装修，其装修陈松雪是知晓的。陈松雪对此不予认可，主张涉案房屋在交付时已经进行过简单装修。本院认为，陈松雪虽表示其不清楚张建武对涉案房屋进行装修，但其所属公司承租的另外两套院落与张建武承租的院落相邻，张建武对房屋进行大面积装修并对院落进行修整，陈松雪称其不知晓与常理不符，鉴于陈松雪知晓张建武对房屋进行装修并且未提出反对，故本院认定张建武对涉案房屋及院落进行装修系得到陈松雪同意。二、张建武装修涉案房屋实际支出的装修费张建武主张，其装修涉案房屋及院落共计支出496916元，张建武向本院提交下列证据：1.张建武与杨X1签订的《工程施工劳务承包协议》及张建武向杨X1转账268000元的转账记录；2.张建武与吕X签订的《材料采购协议》、张建武向吕X转账200000元的转账记录、张建武欠吕X28900元的欠条；3.北京百安居装饰建材有限公司送货清单四张，送货总金额为228916.08元，票号为3251的送货清单出具时间为2018年5月10日，票号为3252的送货清单出具时间为2018年4月21日，票号为3253的送货清单出具时间为2018年6月13日，票号为3259的送货清单出具时间为2018年4月10日；4.北京百安居装饰建材有限公司出具的《情况说明》，载明：“针对《材料采购协议》的4份送货清单，送货清单的时间和票号出现了时间错位的瑕疵，具体情况如下，材料采购时吕X并未索要送货清单，但后来因为涉及诉讼需要，吕X让我方补开了送货清单，我方出具送货清单时，因疏忽导致了时间和票号不一致的瑕疵，但该清单所列货物是我方送货的实际情况，价款也为市场价格，四份清单货物价款共计228915.08元，清单列明情况与我方送货事实完全符合，不存在虚假陈述，我方愿意为该清单的真实性承担责任，特此证明。北京百安居装饰建材有限公司”。陈松雪对上述证据均不予认可。对上述争议的事实本院做如下认定：张建武主张其装修共计支出496916元并向本院提交协议、转账记录等证据予以证明，陈松雪表示四张送货清单货号与时间不符，存在伪造嫌疑。本院认为，张建武对涉案房屋及院落进行装修改造必然需要支出装修费及材料费，其提交的送货清单虽存在部分瑕疵，但结合张建武提交的材料采购协议、转账记录等证据，本院对张建武的陈述予以采信，本院确认张建武装修涉案房屋及院落共计支出496916元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案查明的事实，张建武承租的涉案房屋及附属院落并未取得相应规划批示且所占用土地为一般农业用地，故双方签订的租赁合同系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张建武主张，其于2018年3月15日开始实际占有使用涉案房屋，8月份政府张贴拆除违章建筑的公告，9月涉案房屋停电，其实际使用房屋的时间不超过半年，故要求陈松雪退还半年的租金60000元，陈松雪认为应当依据合同约定的租赁期的起始时间，自2018年1月1日起计算租金，对张建武陈述的停电时间其不清楚，其所属公司承租的另外两套院落是2018年9月、10月左右停电的。本院认为，根据双方签订的租赁合同，租赁起始期为2018年1月1日且无免租期的约定，张建武应当自2018年1月1日起交纳涉案房屋的租金，张建武表示涉案房屋自2018年9月始因停电无法使用，陈松雪虽对张建武陈述的停电时间不予认可但亦表示另外两套院落的停电时间为2018年9月、10月左右，本院对张建武关于停电时间的陈述予以采信，鉴于涉案房屋于2018年9月始因停电无法继续使用，故本院确认张建武交纳租金的日期截止至2018年8月31日。综上，张建武要求陈松雪返还剩余租期租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体返还金额由本院根据双方合同约定的租赁期间及张建武实际占有使用涉案房屋的时间酌情确定为40000元，对张建武要求返还租金过高的部分，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据本院查明的事实，张建武对涉案房屋及院落进行装修已取得陈松雪的同意，张建武主张其装修花费496916元本院已予以确认，对张建武上述装修损失应由张建武、陈松雪根据双方各自导致合同无效的过错分担。陈松雪以未取得建设工程规划许可证的房屋向外出租并许可张建武进行大范围装修，其应当对张建武的损失承担主要责任。张建武在承租涉案房屋时未对房屋的合法性进行必要的审查，亦应当对其自己的损失承担部分责任，故张建武要求陈松雪赔偿其装修损失的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持，具体赔偿数额由本院根据张建武的实际损失、双方的过错程度等酌情确定为300000元。关于陈松雪提出根据合同第七条第四款的约定，因不可抗力和市政拆迁造成合同无法履行，双方应互不承担责任的意见，本院认为，本案涉案房屋被拆除系因其属于违法建筑，并不属于合同约定的市政拆迁，故对陈松雪该项意见，本院不予采纳。关于违约金一节，张建武主张，根据合同第十条第一款约定，租赁期未满，如甲方提前终止合同，应返还乙方所交付的剩余租期的租金，并赔偿乙方三个月租金，故陈松雪应当赔偿其违约金30000元。本院认为，现合同无法继续履行的原因，一是因为双方签订的合同违反法律强制性规定，为无效合同，二是租赁标的物因属于违法建筑已被拆除，陈松雪在合同履行过程中并不存在故意违约的行为，合同无法继续履行亦不是因为陈松雪的违约行为所致，张建武的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。张建武另主张陈松雪赔偿其十年租期的预期利益损失300000元，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、张建武与陈松雪签订的关于北京市门头沟区X镇X村房屋及配套院落的《房屋租赁合同》无效；二、陈松雪于本判决生效之日起十日内返还张建武租金40000元；三、陈松雪于本判决生效之日起十日内赔偿张建武装修损失费300000元；四、驳回张建武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千三百三十五元，由原告张建武负担三千九百零六元，已交纳；由被告陈松雪负担二千四百二十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  谭 勇二〇一九年十二月二十日法官助理  马婧怡书 记 员  孔德嘉