北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3035号原告：高素兰，女，1956年9月14日出生。原告：高超英，女，1958年9月7日出生。原告：高超云，女，1962年5月27日出生。原告：高素娟，女，1963年8月2日出生。四原告的委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。被告：高学泉，男，1965年1月6日出生。被告：李淑芬，女，1964年9月4日出生。二被告的委托诉讼代理人：程金勇，北京铸坤律师事务所律师。原告高素兰、高超英、高超云、高素娟与被告高学泉、李淑芬合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告高素兰、高超英、高超云、高素娟及其委托诉讼代理人李丽，被告高学泉、李淑芬及其委托诉讼代理人程金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高素兰、高超英、高素娟、高超云向本院提出如下诉讼请求：1、判令高学泉、李淑芬与高守龙于2016年12月9日就坐落于北京市门头沟区×××6-7号房屋（以下简称6-7号房屋）签订的《存量房屋买卖合同》无效。2、保全费5000元、诉讼保全保险费7500元、鉴定费2000元由二被告负担。事实与理由：高守龙与董淑琴系夫妻，育有高素兰、高超云、高素娟、高超英、高学泉、高晓娥六名子女。高晓娥于1980年10月20日死亡，生前未婚无子女。董淑琴于2012年4月16日死亡，高守龙于2018年4月死亡。高学泉与李淑芬系夫妻。6-7号房屋系高守龙与董淑琴的夫妻共同财产。2018年10月30日，我们起诉要求继承上述房屋时，发现高学泉、李淑芬与高守龙于2016年12月9日就6-7号房屋签订了《存量房屋买卖合同》，该房屋已经登记在二被告名下。在遗产未经分割的情况下，二被告将房屋过户至自己名下，严重侵害了我方的利益，故诉至法院，请求判如所请。被告高学泉、李淑芬辩称，6-7号房屋系福利分房，房改时，使用的是高学泉和高守龙的工龄，由高学泉与李淑芬出资，房屋本就是给二被告结婚用的，没有董淑琴的份额。高守龙去世前和高学泉签订了买卖合同，将6-7号房屋过户到高学泉和李淑芬名下。高守龙与董淑琴的意愿就是将6-7号房屋给二被告，不属于无权处分，合同应属有效，退一步讲高守龙处分自己的部分应为有效。对于保全费、诉讼费服从法院判决；对于保全保险费，其数额高于保全费，并非必要支出，我方不认可；对于鉴定费，系对方造成，与我们无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：1、身份关系高守龙与董淑琴系夫妻，二人育有高素兰、高超英、高晓娥、高超云、高素娟、高学泉六名子女。高晓娥于1980年10月20日死亡，生前未婚、无子女。董淑琴于2015年10月14日因死亡注销户口；高守龙于2018年4月死亡。高学泉与李淑芬系夫妻。2、6-7号房屋情况1993年12月，高守龙作为申请人，向门头沟区房地产交易管理科提出《购买公有住房申请》，申请购买公有住房；购房人单位证明：高守龙同志系我单位干部、工人，于1952年参加工作，工龄28年，落款处加盖有北京矿务局房地产管理处人事保卫科印章。1996年8月1日，原北京矿务局（卖方、甲方）与高守龙（买方、乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：高守龙购买6-7号房屋。房屋价款10754.77元，房屋面积75.31平方米，乙方享受购现住房优惠10%、一次性买房优惠10%、工龄优惠；一次性交款在房价基础上优惠20%。《单位出售公有住房房价计算表》载明：购房人高守龙，房屋坐落6-7号房屋，建筑面积71.66平方米，阳台面积3.65平方米，各项优惠率：购现房优惠率10%，一次性优惠率10%，参加工作时间1952-1980年，工龄优惠率22.9%，折旧率6%。单元房价22780.55元，现房优惠、一次性优惠、工龄优惠后14226.56元，装修设备金额75元，折旧后实际售价13443.46元。1997年6月，北京市门房屋土地管理局向高守龙颁发《房屋所有权证》。2016年12月9日，高守龙（出卖人）与高学泉（买受人）、李淑芬（买受人共有人）签订《存量房屋买卖合同》，约定，高守龙将6-7号房屋出售予高学泉、李淑芬，房屋交易价格为1000000元。高学泉、李淑芬未支付该款。同日，高学泉、李淑芬依据上述《存量房屋买卖合同》申请办理6-7号房屋的产权过户手续；2016年12月13日，北京市国土资源局向高学泉、李淑芬颁发了《不动产权证书》，高学泉、李淑芬共同共有6-7号房屋。审理中，四原告申请对不动产登记档案中不动产登记审批表、不动产受理通知书、不动产登记询问笔录、划转声明、《存量房屋买卖合同》上高守龙的签字和指纹是否其本人所为进行鉴定。后，高学泉、李淑芬认可签字并非高守龙本人所签，四原告撤回对签字的鉴定。本院依法委托北京华夏物证鉴定中心对高守龙的指纹进行鉴定。2019年11月1日，北京华夏物证鉴定中心出具终止鉴定告知书，载明：经检验五份检材上指纹均纹线不清、特征点不足，均不满足鉴定条件，故我鉴定中心决定终止此次鉴定工作。高素娟、高素兰、高超英、高超云支付鉴定费2000元。另，诉讼中，原告高素兰、高素娟、高超英、高超云向本院提出财产保全申请，以中国平安财产保险股份有限公司出具的《平安诉讼财产保全责任保险保单》作为担保，申请对6-7号房屋进行查封。本院于2019年8月1日作出（2019）京0109民初3035号之一民事裁定书，裁定：查封登记于高学泉、李淑芬名下的6-7号房屋（不动产权证号分别为京（2016）门头沟区不动产权第XXXX号、京（2016）门头沟区不动产权第XXXX号）。高素娟、高素兰、高超英、高超云支付保全费5000元；向中国平安财产保险股份有限公司支付保费7500元。本案的争议焦点为：高守龙与高学泉、李淑芬于2016年12月9日签订的《存量房屋买卖合同》是否有效。四原告主张，首先，6-7号房屋系高守龙与董淑琴的夫妻共同财产，董淑琴去世后，该房屋应为高守龙与高素娟、高素兰、高超云、高超英、高学泉共有。高守龙与高学泉、李淑芬在未经四原告同意情况下处分该房屋，侵害了四原告的利益，根据合同法第52条之规定，其行为属恶意串通。其次，房产登记档案中的材料，包括《存量房屋买卖合同》上的签字，均非高守龙本人所签、指纹亦非其本人所按，过户并没有经过高守龙同意，高学泉、李淑芬也未支付相应价款，故《存量房屋买卖合同》应属无效。二被告主张，6-7号房屋只是借用高守龙名义，实际属高学泉、李淑芬所有，双方只是以买卖的形式将房屋回归给高学泉、李淑芬；另外，高学泉是高守龙与董淑琴的儿子，二人都有强烈的传统思想，将6-7号房屋过户给高学泉、李淑芬是两位老人的真实意愿。本院认为，当事人的合法权益依法应当受到保护。一、根据查明的事实，6-7号房屋属高守龙与董淑琴的夫妻共同财产，高学泉与李淑芬主张购房时使用了高学泉的工龄、购房款亦由二人支付，房屋实际为其所有的抗辩意见，没有证据证实，本院不予采信。四原告未能提供证据证明《存量房屋买卖合同》、不动产登记询问笔录等材料上高守龙的手印非其本人所按，对四原告的该项意见本院不予采信。民事法律行为有效的要件为：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。高守龙与高学泉、李淑芬签订的《存量房屋买卖合同》约定价款远低于市场价格，高学泉与李淑芬在签订合同及房屋过户之后亦未向高守龙支付任何购房款，考虑到双方的身份关系，双方系通过签订买卖合同的方式实现房屋过户之目的，双方签署《存量房屋买卖合同》并非真实意思表示，故高守龙与高学泉、李淑芬签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。二、鉴定费、保费非二被告造成，四原告要求二被告给付该费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：一、高守龙与高学泉、李淑芬于二〇一六年十二月九日签订的《存量房屋买卖合同》无效。二、驳回高素娟、高素兰、高超英、高超云的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由高学泉、李淑芬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费五千元，由高学泉、李淑芬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王连波人民陪审员  荣 华人民陪审员  白玉贞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王英俊