广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2071民初9286号原告：中山市世光创建物业管理有限公司，住所地广东省中山市三乡镇大布城桂公路东68号一楼110室，统一社会信用代码91442000724384150H。法定代表人：吴章锦，职务董事长。委托诉讼代理人：郑润泉、张穗芳，均系公司职员。被告：赵培玲，女，1952年1月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，原告中山市世光创建物业管理服务有限公司（以下简称世光创建公司）诉被告赵培玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告世光创建公司委托诉讼代理人郑润泉到庭参加诉讼，被告赵培玲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世光创建公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月216.79元的标准向原告支付从2010年8月至2014年12月共53个月的物业管理费11490.35及违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额216.8元为基数，分别从欠费次月15日起至清偿之日止，每日按3‰计,暂计至2014年12月31日为81813.15元）；2.被告按每月433.59元的标准向原告支付从2015年1月至2019年3月共51个月的物业管理费22113.5及违约金（违约金按拖欠各月的物业管理费金额433.6元为基数，分别从欠费次月15日起至清偿之日止，每日按3‰计,暂计至2019年3月31日为52333.77元）；合计167750.77元。事实和理由：被告为中山市××乡镇××别墅××房业主，建筑面积为197.09平方米。根据《临时管理规约》约定，物业交付使用之日起开始计算物业管理费，业主应于每月15日前按时交纳当月物业管理费。别墅2.2元/月/平方米，商铺1元/月/平方米。《催收楼通知书》注明：本公司约定自买卖合同内规定的交付日期起一个月内为现场收楼时间，在本公司指定的收楼期限届满当天，视为实际交付买受人使用，视为已收楼，并收取50%的物业管理费。物业管理费从2010年8月1日起至2014年12月31日按50%计算，从2015年1月1日起按100%计算。业主违反管理规约且根据《催收楼通知书》注明，逾期缴交物业管理费每天按3‰计算违约金。被告从2010年8月1日至2014年12月31日期间拖欠53个月的物业管理费共计11490.35元，从2015年1月1日至2019年3月31日期间拖欠51个月的物业管理费共计22113.5元。从2010年10月起，原告通过短信发送、国内挂号信、电话等方式催收未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告世光创建公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.临时管理规约；2.东城花园收楼须知、别墅花园使用规则协议、储物室使用协议；3.催收楼通知书、入伙通知书；4.欠费明细表；5.催收管理费通知书、国内挂号信函收据、邮寄挂号信明细表；6.上门张贴催缴费用函照片；7.被告身份证复印件;8.蓝山别墅前期物业服务合同；9.中山市商品房买卖合同。因被告赵培玲下落不明，本院依法于2019年6月12日公告通知被告应诉，公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2008年8月1日，中山市建基实业有限公司（以下简称建基公司）作甲方、原告世光创建公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市三乡镇平南村金园路2号蓝山别墅物业，委托乙方提供物业管理服务。物业管理费按建筑面积别墅为每月每平方米2.2元；商铺为每月每平方米1.5元。业主从办理收楼手续后次日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业费的时间为第季度收取一次；逾期缴交物业管理费的,从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳违约金。服务期限自2008年12月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。协议还约定了其他具体事项。合同签订后，原告依约对蓝山别墅物业进行管理服务并收取物业管理费。2011年12月26日，赵培玲与建基公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，赵培玲向建基公司购买位于嘉园2期B区13幢79号别墅（现售权属座落：中山市××乡镇××别墅××房）物业，建筑面积为197.09平方米；交楼期限为2012年6月30日前。合同第十一条约定，由于买受人的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交使用。此后，该商品房的风险已转移于买受人，该商品房由交付日（含实际上交付日）起算物业管理费及保修期。2011年12月26日，被告签名承诺其已详细阅读建基公司制定的《临时管理规约》（以下简称管理规约），管理规约约定，物业交付使用之日起开始计算物业管理费，业主应于每月15日前按时交纳当月物业管理费。别墅2.2元/月/平方米，商铺1元/月/平方米。2012年10月16日，原告向被告发入伙通知书，告知被告认购的中山市三乡镇嘉园二期B区蓝山别墅13幢79号房全部工程已建造完工，并经验收合格，现正式交付使用，通知被告于2012年10月20日至11月19日期间办理收楼手续。2016年5月30日，建基公司向被告发催收楼通知书，告知：本公司约定自买卖合同内规定的交付日期起一个月内为现场收楼时间，在本公司指定的收楼期限届满当天，视为实际交付买受人使用，视为已收楼，并收取50%的物业管理费；物业管理费从2010年8月1日起至2014年12月31日按50%计算，从2015年1月1日起按100%计算；滞纳金按3‰计算。2018年2月28日，原告又向被告发催收管理费通知书，要求被告缴交从2010年8月1日起拖欠的物业管理费及按3‰计算产生的滞纳金。庭审时原告陈述，被告从2010年8月1日至2014年12月31日期间拖欠53个月的物业管理费（每月的物业管理费按50%计为216.8元）共计11490.35元，产生违约金81813.15元；从2015年1月1日至2019年3月31日期间拖欠51个月的物业管理费（每月的物业管理费按100%计为433.6元）共计22113.5元，产生违约金52333.77元。原告称从2010年10月起，多次通过短信发送、国内挂号信、电话等方式向被告催收物业管理费未果，遂于2019年4月4日向本院起诉，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明,被告赵培玲的涉案物业位于中山市××乡镇××别墅××房，建筑面积为197.09平方米,登记时间为2012年8月23日。按照蓝山别墅《前期物业服务合同》及管理规约的约定，《中山市发展和改革局关于丽景花园小区物业服务和车辆停放保管服务收费的备案》及该局核发的经营服务性收费许可证（副本），蓝山别墅物业管理费标准为每月2.2元/平方米，按此标准计算被告每月应向原告缴交物业管理费433.59元（197.09平方米×2.2元/平方米）。上述物业于2019年4月25日变更登记在案外人蚁柿花名下。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与原告签订物业管理服务协议，但物业建设单位建基公司与世光创建公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。世光创建公司依据与建基公司的约定，对涉案物业进行管理服务，被告系该物业业主，与物业公司形成了物业服务合同关系，被告亦承诺其已详细阅读建基公司制定的管理规约，故被告应向原告支付相应的物业管理费。对于被告应支付的物业管理费何时起计问题，根据商品房买卖合同约定及原告发出入伙通知书指定的收楼期限，被告的物业管理费应从2012年11月20日起计，2012年11月20日起至2014年12月31日期间，每月管理费标准按50%计为216.79元（197.09平方米*2.2元/平方米*50%），管理费共计5492.01元；2015年1月1日起至2019年3月31日期间，每月管理费标准为433.59元（197.09平方米*2.2元/平方米），管理费共计22113.49元，被告应支付给原告的物业管理费合计27605.5元。对于原告要求被告支付逾期付款违约金问题,被告向建基公司购房后一直未实际收楼,也从未向原告缴交物业管理费,虽然原告提供有其向被告催收管理费的催收函件或通知,但无法证明催收函件已经有效送达至被告,也无法提供期间曾主张权利的相关证据,原告的行为应属怠于行使权利,应承担相应的后果。原告未能举证证明其损失数额，根据本案的实际，本院酌定逾期付款违约金从原告向本院主张权利之日（2019年4月4日）起，以被告应缴交的物业管理费27605.5元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）及其他费用的请求合法有据，本院予以支持，但管理费的数额及违约金的计算方法由本院确定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵培玲于本判决生效之日起五日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司支付2012年11月20日至2019年3月31日期间的物业管理费27605.5元及违约金（计算方法：以拖欠的物业管理费27605.5元为基数，从2019年4月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市世光创建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3655元（原告已预交），由原告中山市世光创建物业管理有限公司负担3055元，被告赵培玲负担600元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  吴志勇人民陪审员  梁志权二〇一九年十二月九日书 记 员  梁晓林林雷