福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初6469号 原告：黄雪来，女，1983年8月8日出生，汉族，住福建省南安市，现住福建省石狮市。 原告：李少强，男，1979年5月11日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄雪来，系李少强的妻子。 被告：石狮恒大置业有限公司，住所地福建省石狮市宝盖镇龙穴村嘉禄东路89号，统一社会信用代码91350581MA349XMD1F。 法定代表人：王明甲，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，公司员工。 委托诉讼代理人：郑白玲，公司员工。 原告黄雪来、原告李少强与被告石狮恒大置业有限公司（下称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。黄雪来和恒大公司的委托诉讼代理人刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄雪来、李少强向本院提出诉讼请求：1.恒大公司立即支付黄雪来、李少强逾期交房违约金26295.96元；2.恒大公司减免黄雪来、李少强2019年1-8月份的物业管理费1841.48元；3.恒大公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：黄雪来、李少强与恒大公司于2017年8月16日签订合同号为00031914的《商品房买卖合同(预售》一份。合同约定，黄雪来、李少强向恒大公司购买石狮恒大首府13幢2001单元商品房一套，预测建筑面积121.15平方米，总价款为1123759元；恒大公司应于2018年12月31日前交付商品房；交付时商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，基础设施设备开通达到交付使用条件，恒大公司并应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时若商品房不符合约定的交付条件，黄雪来、李少强有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由恒大公司承担；若逾期交付，双方同意逾期在180日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日计算向黄雪来、李少强支付全部房价款万分之一的违约金。后恒大公司未如期交付商品房，直至2019年5月25日黄雪来、李少强收到石狮恒大首府交楼通知书；且交付的商品房严重不符合约定的交付条件，厨房漏水，客厅、房间踢脚线墙纸木地板严重发霉，直到2019年8月23日修复完成，黄雪来、李少强方才接收商品房。黄雪来、李少强认为，恒大公司逾期交付商品房，已构成违约，依法应按合同约定承担相应的违约责任。按案涉房屋总房款1123759元的万分之一计算自2019年1月1日起算至报修单上载的维修时间完成时间即2019年8月22日，共计234天。虽然报修单上单接收时间为2019年8月23日，但黄雪来、李少强自愿计算到2019年8月22日止，逾期交房违约金计为1123759元×234天×1/10000/天＝26295.96元；因未实际居住使用，物业管理费应予减免，减免金额计为121.15平方米×1.9元/平方米/月×8个月＝1841.48元。 恒大公司辩称：1.恒大公司不存在逾期交付商品房的事实。恒大公司于2018年12月29日通过手机短信通知黄雪来、李少强交房，已经履行通知义务，此时商品房通过五方验收，电梯交付使用，已符合居住条件。黄雪来、李少强逾期收楼，是自身原因所致。即便恒大公司存在逾期交房事实，因商品房已于2019年3月18日通过消防验收，逾期交房违约金仅应计算至2019年3月18日，且不高于总房款的2%。2.恒大公司因台风、暴雨导致的工期延误属于导致逾期交房的不可抗力因素，交房期限应扣除不少于30天。3.装饰装修问题的处理方式是及时更换修理，黄雪来、李少强不得以装饰装修问题拒绝收楼，逾期查验房屋应视为房屋质量不存在问题，并视为恒大公司已按期交付商品房，恒大公司不应承担责任。4.黄雪来、李少强主张减免物业管理费的收取单位是物业公司，并非恒大公司，物业管理费的计算标准和金额没有相关依据。 本院经审理认定事实如下：恒大公司成立于2016年7月26日，系从事房地产开发销售、室内装饰工程、物业管理等业务的有限责任公司（法人独资），以出让方式取得座落于福建省石狮市城东片区环路北侧、学府路西侧2012-16-04地块和福建省石狮市城东片区环路北侧、学府路西侧2012-16-05地块的建设用地使用权，经批准建设商品房项目核准名称为石狮恒大首府，并取得证号为2017001的预售许可证。案涉商品房系恒大公司开发建设并预售的石狮恒大首府项目13幢2001单元。2017年8月16日，恒大公司与黄雪来、李少强就案涉商品房预售事宜签订了编号为00031914的《商品房买卖合同（预售）》，约定：预测建筑面积共121.15㎡，按照建筑面积计算，商品房单价为9275.77元／㎡,总价款为1123759元；商品房交付时应当具备己取得建设工程竣工验收备案证明文件、己取得房屋测绘报告的条件，相关设施设备亦应当符合交付条件，恒大公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；恒大公司应当在2018年12月31日前向黄雪来、李少强交付商品房，商品房达到约定的交付条件后，恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达黄雪来、李少强；黄雪来、李少强未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；交付商品房时，恒大公司应当出示满足合同约定的证明文件，恒大公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，黄雪来、李少强有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由恒大公司承担；黄雪来、李少强查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他如屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题的，由恒大公司按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；黄雪来、李少强在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从恒大公司书面通知的黄雪来、李少强办理房屋交接手续之日起，视为恒大公司已经交付房屋；但黄雪来、李少强接收房屋的，不视为恒大公司所应当承担的保修义务予以免除，恒大公司仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修；黄雪来、李少强因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为恒大公司己经按期交付房屋；除不可抗力外，恒大公司未按照约定的时间将该商品房交付黄雪来、李少强的，双方同意按照逾期时间，分别处理，不作累加；逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，恒大公司按日计算向黄雪来、李少强支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于黄雪来、李少强逾期付款责任约定中的比率）；恒大公司与黄雪来、李少强保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；等内容。合同附件十一即补充协议对房屋交付事宜进一步约定：“该商品房经验收合格”是指勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；如遭遇不可抗力，且恒大公司在发生之日起60日内告知黄雪来、李少强的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，恒大公司可据实予以延期交付时间；逾期超过180日后，黄雪来、李少强要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%；恒大公司按照黄雪来、李少强所提供的通讯地址寄出信件，即视为恒大公司已经履行了通知义务。合同签订后，黄雪来、李少强依约支付全部购房价款。2018年11月27日，商品房安装的电梯登记交付使用。2018年12月19日，商品房所在项目通过建设工程竣工验收合格。2018年12月29日，恒大公司向黄雪来、李少强发送手机短信，通知黄雪来、李少强将在2019年1月3日正式交房。2019年1月1日，黄雪来、李少强接收商品房时，因恒大公司未能提供合同约定的证明文件，黄雪来、李少强拒绝接收。2019年3月18日，商品房通过消防竣工验收。2019年5月22日，恒大公司以邮政快递方式通知黄雪来、李少强2019年5月25日办理交房手续。2019年5月25日，黄雪来、李少强与恒大公司办理交房手续，并预交了6个月物业管理费。交房后，黄雪来、李少强发现商品房存在厨房漏水，客厅、房间踢脚线墙纸木地板严重发霉等质量问题，并于2019年7月29日向物业服务中心报修。2019年8月23日，黄雪来在报修单上“业主签字”处签名并评价满意。2019年11月27日，黄雪来、李少强诉至本院。 本院认为，恒大公司系登记注册的房地产开发企业，已取得石狮恒大首府项目的商品房预售许可证，其与黄雪来、李少强于2017年8月16日签订的编号为00031914的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系当事人双方的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，依法应认定为合法有效。当事人双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。黄雪来、李少强按照合同约定向恒大公司支付全部购房价款1123759元，已经履行合同约定的义务。恒大公司应于2018年12月31日前将符合合同及补充协议约定的商品房交付给黄雪来、李少强。关于恒大公司提出的其2018年12月29日通过手机短信通知黄雪来、李少强交付商品房的抗辩意见。经查，恒大公司虽未提供证据予以证明，黄雪来、李少强对此予以认可，本院亦予以确认。但是，根据《商品房买卖合同（预售）》“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方”的约定，恒大公司的通知形式并不符合合同约定的“邮政快递”方式，且此时恒大公司所开发建设的石狮恒大首府9#-13#楼（复验）建设工程并未通过消防验收，并未取得建设工程消防验收意见书，黄雪来、李少强因此有权拒绝接收商品房。恒大公司据此提出已履行通知义务、商品房符合居住条件、并未逾期交房等抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。商品房虽于2019年3月18日通过消防竣工验收，符合合同约定的交付条件，但恒大公司并未通知黄雪来、李少强办理商品房交接手续，恒大公司关于2018年12月29日手机短信通知应视为履行交房通知义务，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。事实上，恒大公司于2019年5月22日通过邮政快递方式书面通知黄雪来、李少强于2019年5月25日交房，履行了交房的通知义务。据此，恒大公司逾期交付商品房的期限自2019年1月1日起计算至2019年5月25日，合计145天。恒大公司逾期交付商品房的行为已经构成违约，根据合同约定，恒大公司应按全部购房价款1123759元的日万分之一的标准向黄雪来、李少强支付逾期交房违约金，计为1123759元×1/10000/天×145天＝16295元。该金额并未超过房屋总价的2%。黄雪来、李少强关于恒大公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，具有合同和法律根据，本院予以支持。但是，黄雪来、李少强在承认于2019年5月25日实际接收商品房后，主张逾期交房违约金应计算至2019年8月23日计算方式，于法无据，本院不予支持。关于恒大公司提出的因不可抗力因素扣除逾期交房期限的抗辩意见。经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”和第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”规定，当事人双方并未约定暴雨、台风属于不可抗力，恒大公司亦未能提供证据证明不可抗力的具体情形以及是否发生在其迟延交房以后，亦未能根据合同约定在不可抗力发生之日起60日内告知黄雪来、李少强并在合理期限内向黄雪来、李少强提供证明，故本院对恒大公司的该项抗辩意见不予采信。关于黄雪来、李少强关于恒大公司减免黄雪来、李少强2019年1-8月份的物业管理费1841.48元的诉讼主张。经查，黄雪来、李少强报修的时间为2019年7月29日、报修的发霉问题的内容属于装饰装修问题，并不属于合同约定的“房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题”，黄雪来、李少强查验商品房后于2019年5月25日实际接收商品房并向物业管理公司预交了6个月物业管理费，现提出“直到2019年8月23日修复完成，方接收商品房”明显不符合客观事实。至于物业管理费应否减免以及减免的幅度，应由黄雪来、李少强根据其与物业管理公司签订的物业管理协议的约定另行解决。 综上所述，黄雪来、李少强的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、石狮恒大置业有限公司应于本判决生效后十日内支付黄雪来、李少强逾期交房违约金16295元； 二、驳回黄雪来、李少强其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费457元，减半收取计228元，由黄雪来、李少强负担124元，由石狮恒大置业有限公司负担104元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陈 莉 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 3.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。