贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初2544号原告：高铃翔，男，1993年7月10日生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：王永华，贵州省清镇市青龙法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：黄丽，女，1974年6月13日生，汉族，住贵州省。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路148号，统一社会信用代码：91520000914401628W。负责人：李洪茂，系该行行长。委托诉讼代理人：张华谦，男，系该行员工，代理权限为特别授权代理。第三人：中国建设银行股份有限公司清镇支行，住所地：贵州省清镇市红枫湖镇红枫路，统一社会信用代码：91520181745734121L。负责人：张宏，系该行行长。委托诉讼代理人：兰林宁，男，系该行员工，代理权限为特别授权代理。原告高铃翔与被告黄丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告高铃翔及其委托诉讼代理人王永华，被告黄丽到庭参加诉讼。后依法追加中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行贵州分行）、中国建设银行股份有限公司清镇支行（以下简称建行清镇支行）作为本案第三人参加诉讼，依法公开开庭进行了审理，原告高铃翔及其委托诉讼代理人王永华，第三人建行清镇支行委托诉讼代理人兰林宁到庭参加诉讼，被告黄丽、第三人建行贵州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告高铃翔向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行与原告于2017年12月23日签订的《房地产买卖协议》，并立即将贵州省清镇市××栋××单元××层××号房屋过户至原告名下；2、判决被告支付原告违约金30000元；3、判决被告承担原告因买卖房屋纠纷产生的律师费5000元、差旅费500元，共计5500元；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2017年12月23日自愿达成《房地产买卖协议》，约定：1、被告将位于贵州省清镇市××栋××单元××层××号商品房自愿出售给原告；2、出售价款为人民币480000元；3、协议签订后10个工作日内，原告向被告支付房款300000元；4、被告在拿到房产证之日起10个工作日内过户至原告名下；5、过户完毕后，原告将购房尾款150000元支付给被告。双方同时还约定：1、被告必须在10个工作日内配合原告办理产权过户，超时属被告违约，如违约，赔偿对方违约金30000元；2、违约行为超过5日，违约方需承担因违约行为所产生的律师费、差旅费等。合同签订后，原告依约于2017年12月14日支付被告房屋定金30000元，2017年12月20日、12月22日、12月24日又依约先后向被告支付购房款共计300000元。被告也按照约定将房屋交付原告居住管理使用至今。2017年12月31日，被告将所收到的全部房款汇总，向原告出具一张收到300000元现金的收条。随后，原告多次要求被告将房屋过户至原告名下，但被告都以各种理由拒绝，2018年11月12日，被告又以无钱为由，向原告索要房款10000元。综上，被告的行为已违反了《合同法》相关规定，为维护原告合法权益，诉请如前。被告黄丽辩称，双方签订的房屋买卖协议属实，协议约定购房款为480000元，其已收到原告购房款340000元，还剩140000元未付。但因为其欠有建设银行的快贷及房贷，并且目前其无力偿还快贷，所以房贷也无法偿还，房屋的抵押也就无法解除，因此无法办理过户。其愿意协助原告方办理过户，只要原告方先将剩余的房款先支付，其就能将快贷和房贷付完，抵押合同解除后房屋就能办理过户。第三人建行清镇支行述称，黄丽与建行贵州分行、清镇支行签订按揭贷款合同，并以涉案房屋作为抵押，现在还有十多万元的房贷以及十多万元的快贷没有结清，结清这两笔贷款之后愿意协助解除抵押。第三人建行贵州分行未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：2010年4月18日，被告黄丽购买贵阳恒鑫房地产开发有限公司开发建设的坐落于贵州省房屋（以下简称案涉房屋），因购买该房屋，被告黄丽于2010年7月5日与第三人建行清镇支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，用该房屋抵押贷款192000元用于支付购房款。2010年7月8日，该房屋办理了抵押登记，抵押权人为建行清镇支行。2017年12月23日，被告黄丽（甲方）与原告高铃翔（乙方）签订《房地产买卖协议》，约定：第一条、甲、乙双方就位于清镇市××栋××单元××层××号房产的协议，该房建建筑面积102平方米（实际面积以最终的产权证为准），合同编号：ＧＦ-××-××。第二条、甲方自愿将该房产转让给乙方。乙方已实地看房，确认已对房屋权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。双方应依据本合同的约定，完成房地产转让的相关法律程序。并最终完成双方房产买卖的目的。第四条、甲、乙双方同意，上述房产交易成交价为480000元；第五条、付款方式，1、在签订本协议乙方向甲方支付购房定金30000元；2、甲乙双方约定于签订本协议10个工作日内支付甲方300000元给甲方（此款用于还银行贷款，过户之前保证该房无抵押无查封）。甲方2018年6月1日之前结清房屋的水、电、气、物业管理费用后将该房交予乙方使用；3、甲乙双方约定甲方拿到该房不动产权证书10个工作日内与乙方办理产权过户手续。4、甲方将该房的不动产登记证办完过户（网签）至乙方名下，乙方办理银行按揭贷款支付甲方购房尾款150000元。第六条、税费等费用的承担方式为：1、房开办理甲方不动产权证的所有费用由甲方自行承担。2、甲方将产权过户至乙方名下产生的所有费用由乙方自行承担。第七条、甲方保证上述房产产权清晰，自签订本协议起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，属甲方违约，如因造成乙方经济损失，由甲方负责赔偿。甲方需在10个工作日内配合乙方办理产权过户，超时属于甲方违约。甲乙双方必须按本协议履行合同，如任何一方违约赔偿违约金三万元（甲方违约除赔偿违约金外还要退还乙方支付的所有费用）。第八条、守约方有权要求违约方支付产生交易过程中所产生的其他费用、因为违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。2017年12月14日，被告黄丽向原告高铃翔出具收条一张，收条载明“今收到高铃翔身份证号：（4114251993××××××××）购买清镇市××房屋定金30000元。”。2017年12月24日，原告高铃翔通过杨光辉向被告黄丽转账180000元、20000元、100000元，共计300000元。2017年12月31日，被告向原告出具收到300000元的收条。2018年11月12日，被告又向原告出具收到10000元的收条。2019年7月28日，因黄丽逾期3期未支付建行清镇支行个人住房贷款，原告高铃翔代其缴纳了案涉房屋3期住房贷款共计4653.86元，现黄丽尚欠住房贷款本金125670.9元及利息、罚息。2018年4月11日，案涉房屋登记于被告黄丽名下，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为101.72平方米。2018年5月31日被告黄丽将案涉房屋交付给原告高铃翔使用，后又将案涉房屋的不动产权证书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书交付给原告。2019年4月8日，原告高铃翔支付贵州省清镇市青龙法律服务所代理费5000元。另查明，被告黄丽在第三人建行清镇支行处另行贷款了126700元未偿还。上述事实，有当事人的陈述，以及原告提交的不动产权证书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、《房地产买卖协议》、转账凭证、收条、过期催款通知书、个人贷款还款凭证、律师费发票，第三人建行清镇支行提交的抵押权证、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单、贵阳市商品房预售合同备案登记表等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告高铃翔与被告黄丽就案涉房屋买卖签订的《房地产买卖协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务，如未按约定履行义务的，依法应当承担相应的违约责任。原告高铃翔已按协议约定向被告支付购房款共计344653.86元，被告黄丽按照协议约定将房屋交付给原告高铃翔使用，并将不动产权证书交付给原告，根据双方合同约定，原被告双方应在被告拿到该房不动产权证书10个工作日内与原告办理产权过户手续，现被告黄丽未按照约定配合原告办理案涉房屋的所有权转移登记手续，被告的行为已构成违约，依法应承担继续履行协助原告高铃翔办理房屋的所有权转移登记手续的违约责任。但因被告黄丽向原告出卖的案涉房屋已设立抵押权，现属抵押期间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，原告现尚欠被告购房款135346.14元，足以清偿住房贷款，消灭抵押权，故对原告高铃翔要求被告黄丽继续履行《房地产买卖协议》，即将贵州省清镇市××栋××单元××层××号房屋过户至原告名下的诉请，在原告将黄丽在第三人建行清镇支行的住房贷款代为清偿，消灭抵押权后予以支持。关于原告要求被告支付违约金30000元的诉讼请求，根据合同约定，被告应在收到原告300000元购房款后将该款用于偿还银行贷款，保证该房无抵押，也约定“甲方需在10个工作日内配合乙方办理产权过户，超时属于甲方违约”，而被告在收到购房款后未用于偿还银行贷款，导致未能过户，因此被告因对其违约行为承担相应违约责任，故对原告该项诉请予以支持。关于原告要求被告支付律师费、差旅费损失的诉请，原告已主张违约金，又未举证证明其主张的违约金不能弥补其因履行合同所遭受的损失，因此对其该项诉请不予支持。关于第三人建行清镇支行认为应将黄丽的房贷、快贷均清偿后才能解除抵押的意见，快贷属于建行清镇支行推出的信用贷款，黄丽贷款时并未用案涉房屋作为抵押，因此对建行清镇支行的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”之规定，判决如下：一、原告高铃翔在本判决生效之日起10日内代被告黄丽向第三人中国建设银行股份有限公司清镇支行清偿住房贷款125670.9元及利息、罚息、违约金，第三人中国建设银行股份有限公司清镇支行在原告高铃翔代为清偿后5日内注销抵押权；二、被告黄丽在抵押权注销后10日内协助原告高铃翔将坐落于贵州省清镇市××栋××单元××层××号房屋的产权登记办理到原告高铃翔名下；三、被告黄丽在本判决生效之日起30日内支付原告高铃翔违约金30000元；四、驳回原告高铃翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，由被告黄丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  柳红强人民陪审员  杨光华人民陪审员  郑 丽二〇一九年十二月十三日书 记 员  陈 芳