北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0118民初10681号原告：曹同山，男，1955年3月3日出生。委托诉讼代理人：王成，北京兴银律师事务所律师。委托诉讼代理人：马惠启，北京市证信律师事务所律师。被告：肖瑶，女，1989年11月3日出生。委托诉讼代理人：郑伟，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华英，北京市中银律师事务所实习律师。原告曹同山与被告肖瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹同山及其委托诉讼代理人王成、马惠启，被告肖瑶及其委托诉讼代理人郑伟、李华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹同山向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付我购房款170万元、中介服务费6万元、契税41700元、测绘费118元、评估费600元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告肖瑶与我儿子曹健于2018年8月8日登记结婚，后二人离婚。2018年12月2日，肖瑶提出购买我所有的位于密云区密云镇X小区X号楼X单元X室房屋，并与我签订了房屋买卖合同，办理了过户手续，但一直未向我支付购房款及我垫付的各项税费。故诉至法院，判如所请。被告肖瑶辩称，首先，本案的真实情况是我与原告之子曹健于2018年8月8日结婚，同年11月曹健向我披露其存在多笔婚前个人外债共计128万元，因债权人催要的紧，曹健向双方父母披露了以上情况。于是，原告欲出卖其名下的坐落于北京市密云区X区X号楼X单元X号房屋替曹健还债，挂在金色时光中介公司对外销售但无果。后因债权人一直催促，原告以上述房屋作为抵押物，在金色时光中介公司的介绍下向袁功辉借款100万，原告另行凑了28万偿还了曹健128万的借款。因100万的借款利息太高，后原告找到我，让我用公积金贷款贷出80万偿还100万外债，但因原告名下房屋有抵押无法过户，于是又以曹健名下的坐落于北京市密云区X1小区X号楼X室房屋做抵押物借款100万，偿还原告名下房屋借款并解除抵押，但事实是，以上100万元并没有发生实际的出借、偿还等，只是发生了债务的转移及抵押物作了变更而已，至此，以曹健名下房屋作抵押物所借的100万元的债务人为我与曹健了。原告名下房屋解除抵押后，就过户到我名下，我申请了公积金贷款80万元，偿还了以上债务。其次，虽然我确实与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，但是当时签订该合同的真实目的是原告用我的公积金贷款80万替曹健还账，没有真实的买卖目的，我亦未实际占用涉案房屋。卖房、过户整个过程都是原告一手操作，为了利用我可申请公积金贷款的合法资格，我从始至终未参与到其中，故合同约定的价款我认可，但不是我方真实欠款。故要求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：被告肖瑶与原告曹同山之子曹健原系夫妻关系，二人于2018年8月8日登记结婚，2019年8月26日经本院判决解除婚姻关系。2018年11月27日，曹同山（抵押人）与魏亮川（抵押权人）签订了《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》，约定主债权金额为100万元，债务履行期限为2018年11月27日至2019年1月26日，抵押房屋坐落为密云县X小区X号楼X层X单元X，房屋所有权证号为X京房权证密字第XXXX号，被担保主债权金额为100万元，担保范围包括主债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金，债务人为曹同山。2018年12月2日，曹同山（出卖人）与肖瑶（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人所售房屋坐落于密云区密云X小区X号楼X层X单元X，建筑面积86.97平方米，房屋所有权证证号X京权证密字第X，双方当事人委托北京金色时光房地产经纪有限公司成交。经买卖双方协商一致，房屋成交价格为1340000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。贷款方式为公积金贷款，买受人应当于网签当天前支付首期房价款440000元，余款900000元申请贷款支付。出卖人应当在收到全部房款7日前将该房屋交付给买受人。双方另对逾期交房的责任、逾期付款的责任一并作了约定。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起120日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，双方一并签订附件一《房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定》，将约定的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等随同房屋由出卖人转让给买受人。附件七《买卖双方承担税费的具体约定》中显示：契税由买受人实际承担。附件八《补充协议》中约定，出卖人与买受人签订的附件一中，买卖双方达成关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的折价款约定如下：（一）附件一中（一）至（六）项所涉及的全部物品计价总和为360000元，由买受人于网签当天之前一次性向出卖人支付。出卖人出售给买受人除以上标的房屋配套设施设备、装饰装修折价款以外的金额为该房屋的网签价款，出卖人出售给买受人的标的房屋总价款为1700000元。2018年12月2日，曹同山（出卖人）、肖瑶（买受人）与北京金色时光房地产经纪有限公司（受托方）签订了《售后委托服务合同》，约定：出卖人出售北京市密云区密云X小区X号楼X层X单元X号房屋给买受人，房屋产权证号X京权证密字第X。应买卖双方需求自愿委托受托方代为办理相关买卖售后事宜……委托期限自签订《售后委托服务合同》起至相应委托事项办理完成，委托服务事项及收费标准，本项目为权证服务费，收费标准6000元，由买受人负担，包括的服务项目有：房屋核验、购房资格审核、协助办理银行及公积金贷款手续、资金划转、协助交税、协助办理抵押登记手续、协助办理产权转移登记、协助物业交验。同日，曹同山、肖瑶签订的《客户须知及收费标准确认单》显示，买卖收费标准为成交总额×2%，房地产登记服务费代办收费标准为3000元，以上两项收费单位为金色时光，公积金贷款收费标准为3000元/单，收费单位为代办机构。在尾部注中表明：特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度不得超过10%。请您在按以上标准付费后向为您服务的经纪人索要该有我公司印鉴的收款凭证……依据2018年12月28日《北京增值税普通发票》显示，购买方名称为肖瑶，货物或应税劳务、服务名称为商品住房（X京房权证密字第XXXX号），单位平方米，数量86.97，单价15982.522709，金额1390000。依据《中华人民共和国税收完税证明》显示，纳税人名称肖瑶，税种契税，品目名称房屋买卖，实缴金额41700元。2018年12月28日，肖瑶取得了该房屋的京（2018）密不动产权第X1号不动产权证书。依据肖瑶（借款人、甲方）与中国农业银行股份有限公司北京密云支行（贷款人、乙方）签订的住房公积金贷款借款合同显示，合同贷款金额为80万元，借款于合同生效当日划付曹同山于农行密云支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款。借款期限为25年，即自2019年1月24日起至2044年1月24日止，每月最低还款额为3281元。2019年1月24日，曹同山名下中国农业银行股份有限公司账号×××的银行卡转存80万元。2019年2月11日，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》，确认肖瑶购买密云区X小区X号楼X层X单元X房屋所申请的由该中心提供担保的贷款已还清贷款本息。2019年2月19日，肖瑶（出卖人）与胡建梅（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于密云区X小区X号楼X层X单元X，建筑面积86.97平方米，房屋不动产权证书证号京（2018）密不动产权第X1号出卖给胡建梅，房屋成交价格为52万元。现双方均认可，房屋实际成交价格为164万元。庭审中，曹同山认为其与肖瑶签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实有效，其当时将房屋出卖给肖瑶的目的系为尽快过户给肖瑶，让肖瑶、曹健利用肖瑶公积金贷款等手段融资后给曹健、肖瑶还债，但其从未表示过放弃房款。虽然其收到了以上80万元，但其利用以上钱款帮肖瑶与曹健偿还了借款，故以上80万元非房款，至此肖瑶尚欠其房款170万元未付。肖瑶则持其答辩意见不予认可。为证明各自的主张，双方另向本院提交了证据：曹同山提交如下证据：1.收据。其上书写：“今收到曹同山交来服务费人民币60000元，收款人张建，2018年12月2日”。2.北京市非税收入一般缴款书复印件。显示不动产登记费（住宅）80元。对于证据1、2，肖瑶均表示不予认可。3.北京银联商务票据及曹同山名下×××中国农业银行银行卡交易明细清单。其中北京银联商务票据显示商户名称为国家税务总局北京市密云区税务局，金额为41700元，持卡人签字为“肖瑶”。中国农业银行银行卡交易明细清单显示2018年12月28日消费41700元。肖瑶对以上证据的真实性认可，但表示以上凭证保存在曹同山手里，且由其支付款项，不符合常理，更能说明是曹同山操作了虚假的买卖。另，曹同山表示测绘费、评估费均系其支出并要求肖瑶给付，但其未提供相关证据。肖瑶提交如下证据：1.甲方曹健、乙方曹同山、丙方肖瑶于2019年1月24日签订的《协议书》。约定：“……1.2018年12月14日，甲丙双方共同向袁功辉借款100万元，并以甲方所有的位于北京市密云区X1区X号楼X号房屋设定最高额抵押权140万元，被担保主债权100万元，抵押登记证明号：京（2018）密不动产证明第X2号。2.北京市密云区X区X号楼X单元X号房屋归丙方个人所有，丙方于2018年12月向北京住房公积金管理中心密云管理部申请公积金贷款80万元。3.丙方分别向以下五家银行贷款，贷款金额合计95万元，分别为：（1）贷款银行：平安银行；贷款人：肖瑶；贷款金额：人民币30万；贷款期限：36个月。（2）贷款银行：南京银行；贷款人：肖瑶；贷款金额：人民币30万；贷款期限：1年。（3）贷款银行：江苏银行；贷款人：肖瑶；贷款金额：20万；贷款期限：24个月。（4）贷款银行：建设银行；贷款人：肖瑶；贷款金额：10万；贷款期限：1年。（5）贷款银行：腾讯微众银行（微信微粒贷）；贷款人：肖瑶；贷款金额：5万。上述平安银行、南京银行、江苏银行三家银行的贷款甲方已偿还4个月，向微粒贷的借款甲方偿还1个月，丙方偿还1月，剩余贷款正在偿还过程中。4.乙方向丙方借款人民币10万元，丙方应当尽快向乙方支付。为了能够尽快还清甲丙双方所欠借款100万元，甲乙丙三方就还款事宜及上述两套房屋出售后款项的分配问题达成一致，方案如下：一、丙方保证向住房公积金管理中心申请的公积金贷款80万元顺利实现，公积金管理中心放款后，贷出的80万元款项全部用以偿还甲丙双方向袁功辉的借款100万元，偿还后剩余的20万元以乙方向丙方借款10万元及乙方自己的10万元来偿还，100万元借款全部还清后甲方尽快将北京市密云区X1区X号楼X号房屋解抵押。二、北京市密云区X1区X号楼X号房屋解抵押后，该房屋符合出售条件。甲乙丙三方均同意将北京市密云区X1区X号楼X号房屋和北京市密云区X区X号楼X单元X号房屋出售，无论上述两套房屋中任何一套先售出，售房款优先偿还丙方向上述五家银行的95万元贷款（以实际未还款金额为准），剩余售房款再偿还丙方的80万元公积金贷款（以实际未还款金额为准），售房款若还有剩余，剩余售房款归乙方所有，并由乙方处置。若先出售的房屋售房款不足偿还丙方的80万元公积金贷款，用上述两套房屋的后出售的一套房屋的售房款偿还，剩余售房款归乙方所有，并由乙方处置。三、北京市密云区X区X号楼X单元X号房屋出售时，丙方应当积极配合甲乙双方办理房屋产权变更手续。四、丙方的上述五家银行的95万元贷款及80万元公积金贷款未还清之前，该175万元贷款由乙方每月负责偿还借贷的本金和利息，其中建设银行及腾讯微众银行（微信微粒贷）的贷款由乙方将还款金额支付给丙方，再由丙方偿还给银行。五、除甲方的上述债务外，甲方的婚前及婚后债务与丙方无关。六、上述两套房屋的出售事宜全部由乙方负责，甲方和丙方无任何异议……”曹同山对该协议的真实性认可，并表示约定了涉案房屋归肖瑶，曹同山同意替肖瑶偿还部分债务，但并未表示其放弃房款。2.2019年1月25日借款人署名曹同山的借条一张。载明：“今借到肖瑶人民币壹拾万元正（100000元正）用于还袁功辉债务（用于完善协议第二页第四款内容），卖房后还清。”曹同山对真实性表示认可。3.（2019）京0118民初8711号肖瑶与曹健离婚纠纷一案的民事判决书。在本院认为部分记载：对于双方在本案审理过程中所提及的借款问题，根据双方陈述，借款现已清偿完毕，且就争议房屋买卖问题，涉及案外人曹同山，而案外人曹同山已另行提起诉讼，故双方可另行解决相关争议问题。曹同山对该判决书的真实性表示认可。4.2019年1月22日、1月23日、1月25日、1月29日的谈话录音及文字资料，分别证明协商偿还曹健债务、拟定2019年1月24日协议、还款解押、出售房屋等情况。曹同山对真实性认可，但对证明目的不予认可，表示以上谈话均是对2019年1月24日签订三方协议前的洽商过程，应当以最终三方协议确定的内容为主，且卖房时其只是尽到了长辈应尽的责任和义务，并非其一手操作。5.2018年12月14日曹健、肖瑶作为借款人向出借人袁功辉出具的借条复印件，记载：2018年12月14日，曹健、肖瑶自袁功辉处借款100万元，本人借款用于个人经营，经双方协商一致每月支付借款总额2%作为借款利息，约定还款日期为2019年3月13日借款已通过银行转账方式全部收讫。2019年1月25日收条复印件记载：今收到肖瑶、曹健交来借款100万元，借款已全部还清。收款人魏亮川代袁功辉。2019年1月25日解押说明复印件记载：抵押在袁功辉名下密云区X2小区X号楼X层X的房产于15个工作日内办理解押，被担保数额140万元，实际借款100万元，已全部还清，无任何债权、债务纠纷。说明人魏亮川，见证人刘海娜、张建。曹同山表示上述证据因无原件，无法核实真实性，故均不认可。6.2019年1月29日，肖瑶（出售方）、胡建云（买受方）与北京龙筑房地产经纪有限公司（居间方）签订的《房屋买卖居间合同》。约定出卖房屋为北京市密云区X小区X号楼X层X单元X，成交价为164万元，签订本合同时支付购房定金5万元，本次购房采用全款购房方式。7.肖瑶账号户名X中国农业银行银行卡交易明细清单显示，2019年1月30日、2月2日、3月1日，分别收到胡建云转存5万元、75万元、84万元。肖瑶表示其收到以上房款后，用其中80万元偿还了公积金贷款，剩余房款加上自己的6万元偿还了95万元借款。曹同山对于房款的去处表示不清楚。曹同山表示肖瑶在相关文件上签字、申请公积金贷款、出卖涉案房屋就可说明对整个事件是知晓的且参与其中，如果只是为了利用肖瑶的公积金贷款大可不必通过中介公司并支付高额中介费。另三方协议中肖瑶也认可了该房屋归其所有。双方均表示，肖瑶与曹健结婚后，二人居住在北京市密云区密云镇X1区X号楼X号房屋。签订《北京市存量房屋买卖合同》后，肖瑶与曹同山未依照合同约定支付定金、首付款，中介公司系曹同山所找，中介费、契税等系曹同山支出，房屋过户后水电等未进行交割、户口未迁移。曹同山表示该房屋系两居室，肖瑶、曹健结婚后，给二人留有一间房屋，给了他们钥匙，这种状态一直延续到该房屋被肖瑶出卖给他人。另，2019年1月24日至2019年2月3日期间，公积金贷款亦系曹同山支付。曹同山另表示起初其认为双方交易的目的是为了公积金贷款，后来才知道肖瑶的目的为过户后出卖房屋。当初其以低于市场价的价格出卖给肖瑶，就是为了肖瑶、曹健利用公积金贷款等手段融资之后偿还债务，但其未放弃主张房款。对于肖瑶答辩所称的购房情况，曹同山不予认可，其表示肖瑶与曹健结婚后某日，突然告知父母他俩欠下大量借款，尚有77万未偿还。因其没有钱，从魏亮川借款100万元，为防止房屋被收回，故想出卖后换小平米的房屋，挂到中介但未交易成功，肖瑶表示可以用其公积金贷款80万，于是其同意了。因双方存在亲属关系有信任基础，故在未支付任何费用的情况下将涉案房屋过户给肖瑶。2018年12月14日曹健用其房屋借款100万元，解押了魏亮川的借款，后将涉案房屋卖给肖瑶。2019年1月24日三方签订了协议，用肖瑶的公积金贷款偿还以上100万元。后肖瑶以160-170万的价格出卖了该房屋，为了肖瑶、曹健能够圆满生活，偿还完公积金贷款后剩余钱款偿还了肖瑶在银行的借款95万。在审理过程中，本院依职权前往北京市规划和自然资源委员会调取了登记在曹健名下房屋的《主债权及房屋抵押合同》，显示：抵押人曹健，抵押权人袁功辉，主债权金额140万元，债务履行期限2018年12月14日至2019年3月13日，房屋所有权证号X京房权证密字第XXXX号，抵押房屋坐落密云县X2小区X号楼X层X，抵押房屋建筑面积61.08平方米，债务人曹健。另，本院调取了肖瑶诉曹健离婚纠纷一案的相关卷宗材料，案号为（2019）京0118民初8711号。在该案2019年7月24日开庭笔录中，肖瑶陈述：“被告（曹健）父亲卖房是知道被告在外面有欠款128万元，第二天要收我们结婚住的房子，被告的父亲跟金色时光借了100万元用被告父亲的房子作的抵押，然后被告父亲又自己凑点儿钱把被告欠的128万元的账还上，但是被告父亲从中介借钱的时候每个月要还3万元的利息，所以被告父亲想把自己的房子出售还借的100万元，被告父亲又怕卖了没有地方住，所以就找到我想让我把被告父亲这套房子过到我名下，以我的名义贷款公积金80万元，当时不是买被告父亲的房子，就是为了贷款80万元，被告父母有地方住了，还把债务还上了，所以我就同意这样做了，被告父亲名下有100万元的贷款没办法过户给我，所以被告父亲让我与被告跟袁功辉借款100万元偿还被告父亲给金色时光的抵押贷款，我和被告借的100万元我们也没有见到钱，是中介倒手把这100万元直接还的金色时光抵押的100万元，袁功辉是放贷公司的，金色时光是中间的人，是通过金色时光找的袁功辉，被告父亲房子解押以后过户到我名下，我公积金贷款80万元和被告父亲凑的10万元，另外由我的父亲肖德民出资以我名义借给被告父亲10万元，最终偿还袁功辉的100万元。我是2018年8月8日与被告领的结婚证，10多天后被告找我说他在外面有放贷的行为，能挣生活费，既然结婚了我就信任被告，被告让我上银行为被告贷款，95万元的事儿被告的父母开始是不知道是后续知道的，我们在协议过程中决定把过户到我名下的这套房子卖掉，卖了164万元，卖掉之后把我住房公积金贷的80万元和95万元还了。所有后续的事情都是被告的父亲告诉我怎么做我就怎么做的，后续X小区的房子卖也是被告父亲的主意”。曹健陈述：“我用我X1区的房子抵押给袁功辉100万元，用于解X小区登记在我父亲名下房产的抵押100万元，X小区的房子解押以后进行买卖，将X小区的房子卖给原告(肖瑶)了，原告与我父亲签订买卖合同……出卖之前房屋由我父母居住使用，原告贷款80万元公积金期间也是我父母居住……房子是我父亲和原告的交易，当时虽然我在场但是好多事情都不让我管，好多东西没有跟我说跟原告说了，那时候我犯了错误家里很生气，我父亲着急，为了让我和原告好好过，我父亲同意把房子卖给原告，以原告的名义贷款，不管贷款多少钱再借钱把这账顶上，第二、原告说的95万元的事儿，我实际没有收到原告的95万元，95万元有我花的，还有大额的消费、出去玩儿的也有，现金也有，不管怎么说挺多的，婚前的债务用X小区的房子顶了，原告说的128万元，最开始是X1区的房子以128万元抵押给平安银行了，最后连本带息还上了50多万元，到我和原告结婚的时候我差本金77万没有还上，跟家里人一说，我父亲找中介把X小区的房子抵押了，开始是让中介卖但是中介没有卖出去，然后从魏亮川那儿抵押了100万元来解X1区77万元，X小区的房子实际上已经背上了100万元的贷款，X1区的房子已经解干净了，我和原告以X1区的房子做抵押我和原告共同向袁功辉借100万元把X小区的房子解押，X小区的房子解干净之后我父亲又把房子卖给原告了，并过户给原告，然后以原告名义贷款住房公积金80万元，我父亲跟原告借了10万元，我们家又凑了10万元加上原告贷的住房公积金80万元总共100万元然后把袁功辉的100万元还清了，包括房屋买卖过户、服务费、中介费、契税费都是我父亲出的钱，2019年1月X小区房子卖了164万元，这个钱我和我父亲都没有看到，这个钱全都给原告了，原告用这个钱还了原告借的95万元和住房公积金贷的80万元。”经质证，双方对以上证据的真实性均表示认可。上述事实，有双方当事人陈述，（2019）京0118民初8711号民事判决书、开庭笔录、主债权及房屋抵押合同、北京市存量房屋买卖合同、售后委托服务合同、房屋买卖居间合同、发票、协议书、房屋所有权证、银行交易明细、借条等在案佐证。本院认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。虽然原、被告签订有《北京市存量房屋买卖合同》并办理了过户、贷款手续，但本案中原告曹同山表示其将涉案房屋过户给被告肖瑶的目的是为了让肖瑶及曹健能够利用公积金贷款等融资手段偿还二人的债务，肖瑶则表示签订合同的目的是曹同山利用其公积金贷款的合法资格为曹健还款，双方均认可就涉案房屋的交易，肖瑶未支付过定金、首付款，且契税、中介费、第一个月的公积金贷款亦系曹同山支付，双方未进行过物业交割、户口迁出及实际交付房屋，由此可见，双方之间的房屋买卖不符合通常的交易惯例。结合协议书内容,可以认定原、被告双方不具有出卖、购买涉案房屋的真实意图，没有买卖涉案房屋的意思表示，其二人签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。经本院释明，曹同山仍坚持其诉讼请求，故对于其要求肖瑶依照合同约定支付购房款等相关费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告曹同山的诉讼请求。案件受理费二万一千零二十二元，由原告曹同山负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  栗 茜人民陪审员  白秀芹人民陪审员  高秋桂二〇一九年十二月二十八日法官 助理  张东冉书 记 员  李 曼