福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0203民初18124号 原告：蔡淑华，女，1952年10月26日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：黄光仪，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈佳明，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：许灵敏，女，1989年10月31日出生，汉族，住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：林凯，福建友通律师事务所律师。 原告蔡淑华与被告许灵敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蔡淑华的委托诉讼代理人黄光仪、陈佳明，许灵敏及其委托诉讼代理林凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡淑华向本院提出诉讼请求：1.许灵敏向蔡淑华支付2019年3月6日至6月5日的租金21万元；2.许灵敏向蔡淑华支付2018年12月至2019年6月的补充租金172817.5元（2018年12月、2019年1月的补充租金为8953.5元；2019年2月的补充租金为71995元；2019年3月的补充租金为30623元；2019年4月、5月的补充租金为61246元，合计172817.5元)；3.确认蔡淑华有权没收许灵敏支付的房屋租赁押金21万元；4.许灵敏向蔡淑华支付逾期付款违约金(按月利率2%的标准，以21万元为基数自2019年2月23日计算至实际付清之日，以8953.5元为基数自2019年2月6起计算至实际付清之日，以102618元为基数自2019年4月6日起计算至实际付清之日，以61246元为基数自2019年6月6日起计算至实际付清之日)；5.许灵敏赔偿蔡淑华损失50000元。事实和理由：2017年12月6日，蔡淑华将其坐落于思明区复兴路3号房屋出租给许灵敏，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租期为一年，自2017年12月6日至2018年12月5日，2017年12月6日至2017年12月20日为免租装修期。租金为每月七万元整，每3个月为一期，首期租金于签约当日支付，之后各期租金于每期届满前10天交付下一期租金。许灵敏承租期间，租赁物上的房屋出租月营业额超出11万元的部分的50%作为补充租金支付给蔡淑华，该款项两个月支付一次，于每两个月期满当月的6号前支付，支付前，许灵敏应提交相关经营报表、财务报表。押金为21万元整，于签订本合同时缴交，未经蔡淑华同意，押金不可抵租金。许灵敏未按时交付租金（含补充租金)，每天按拖欠部分的5%加收违约金，拖欠达5天以上，蔡淑华可以没收许灵敏所交押金。合同签订后，蔡淑华将房屋交付于许灵敏，许灵敏支付首期租金及押金。租期内，许灵敏依照合同约定向蔡淑华缴纳租金，并每期通过邮件、微信聊天的方式向蔡淑华递交每月的营业额经营报表，并依照合同约定向蔡淑华支付补充租金。2018年10月，蔡淑华告知许灵敏案涉房屋已经出售，无法续签固定期限的合同。许灵敏则要求租期届满后继续使用案涉房屋，并继续支付租金。2019年2月起，许灵敏开始以各种理由拖欠租金及补充租金。蔡淑华多次向许灵敏进行催讨未果。因许灵敏拒不配合搬离案涉房屋，导致蔡淑华无法将案涉房屋交付于购买方，从而承担违约责任赔偿5万元中介费。蔡淑华认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。租期届满后，许灵敏继续使用案涉房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。许灵敏使用案涉房屋，却未按时足额支付租金及补充租金，蔡淑华有权要求许灵敏立即支付租金、补充租金及违约金，赔偿损失，并对押金予以没收。 许灵敏辩称，许灵敏整个过程中诚信、善意履行《房屋租赁合同》项下义务，双方于2017年12月6日签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，合同履行期间与届满后均未有任何违约事项，亦未拖欠任何已达到付款条件的钱款，蔡淑华要求许灵敏支付违约金缺失依据，亦无权没收许灵敏的押金210000元。一、双方对于合同是否续期、房产交接、结算等多次沟通。2018年8月13日，因上述《房屋租赁合同》即将届满，许灵敏开始多次询问蔡淑华是否续期《房屋租赁合同》。2018年12月3日，蔡淑华同意许灵敏继续使用案涉房屋，双方约定按照实际天数计算租金，移交时双方进行结算，多退少补，即此时双方之间订立了一份付款条件为结算并多退少补的不定期《租赁合同》。2018年12月5日，许灵敏支付了2018年12月6日至2019年3月5日的租金。2018年12月21日，蔡淑华要求涨租金，但许灵敏不同意，双方无法就租金变更达成一致，此时上述付款条件为结算并多退少补的不定期《租赁合同》即告正式解除。同日，许灵敏遂要求蔡淑华将案涉房屋归还，蔡淑华予以同意。此后，在双方的多次协商中，许灵敏均要求蔡淑华前往结算并移交房屋，但蔡淑华均未予以接收。因此，案涉《房屋租赁合同》期限届满后，因蔡淑华已将案涉房屋出售给案外人韩金岭，且蔡淑华提出涨租金的要求，故双方无法就新的租赁合同达成一致，因此并未续签新的《房屋租赁合同》，亦未对合同续期达成一致意见，而仅对合同期限届满后从2018年12月6日起至2019年3月5日期间的房屋占用费进行约定。虽然付款条件为双方结算后支付，但许灵敏已预先支付了上述期间的房屋占用费。2019年3月5日后，双方并未达成任何房屋使用的合意，案涉房屋基本上属于闲置状态，许灵敏更是多次要求蔡淑华办理交接、结算手续，但蔡淑华均未配合办理。二、蔡淑华支出的50000元损失与本案租赁关系并无关联。该笔损失与许灵敏无关。本案系合同纠纷，双方并未对此予以约定。此外，许灵敏多次要求蔡淑华交接案涉房屋，但蔡淑华均未派人前来接收，因此，许灵敏对于该笔损失50000元并不存在任何的过错。三、蔡淑华要求支付补充租金缺乏事实与法律依据。双方对2018年12月6日至2019年3月5日期间并未明确约定房屋占用费中包含补充租金；其次，2019年3月6日至6月5日期间，因蔡淑华拒绝接收案涉房屋，故许灵敏仅仅只是代为保管案涉房屋。因此，蔡淑华要求支付补充租金缺乏事实与法律依据，更是不诚信的体现。此外，蔡淑华已将案涉房屋出售给案外人韩金岭，韩金岭已于2019年5月28日取得案涉房屋相关权利，许灵敏从2019年5月28日起即不再对案涉房屋享有权利。 双方当事人围绕诉辩主张依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月6日，蔡淑华（甲方）与许灵敏（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于厦门市思明区复兴路3号房屋（建筑面积743.55平方米）及附属设施、设备出租给乙方，乙方对上述情况已充分了解，甲方于签订本合同的当日将房屋及附属设施、设备按现状交付给乙方，乙方再次确认已经接受并认可符合本合同的承租使用条件。租赁期限为一年，自2017年12月6日至2018年12月5日，2017年12月6日至2017年12月20日为免租装修期。租金为每月7万元，每3个月为一期，首期租金于签约当日支付，之后各期租金于每期届满前10天交付下一期租金。乙方承租过程中，在租赁物上的房屋出租月营业额超出11万元的部分的50%应作为补充租金支付给甲方，该款项作为甲方房屋内附属设施、设备的出租款，该款项每两个月支付一次，于每两个月期满当月的6号前支付。支付前，乙方应提交相关经营报表、财务报表。押金为21万元，于签订合同时缴交。若合同期间乙方无违约情形且已交清租期内应交的一切费用，甲方在本合同终止后一个月内，将押金无息退还乙方。未经甲方同意，押金不可抵租金。合同第六条“违约责任”约定：1、乙方未按时交付租金（含补充租金），每天按拖欠部分的5%加收违约金；拖欠达5天以上，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，并有权追索乙方所欠租金、利润及违约金，乙方所交押金作为违约金归甲方所有。……4、乙方不履行或违反本协议其他条款，甲方有权解除本合同，乙方所交押金作为违约金归甲方所有，甲方并有权要求乙方支付相当于1个月租金的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还须赔偿甲方损失。双方合同还约定，乙方明确知晓租赁物已挂牌拟出售，乙方放弃优先购买权，若合同期内甲方需收回房屋，乙方应自收到腾退房屋通知之日起两个月内无条件搬离，在此期限内，最后一期的租金按实际使用天数计算，多还少补。若乙方未能在30日之内将房屋交还甲方，乙方愿承担甲方对外出售房屋的房屋买卖合同中因无法按时交付房屋而导致的违约责任及所有损失。 前述合同签订后，蔡淑华将案涉房屋交付许灵敏经营使用，许灵敏向蔡淑华支付押金21万元及相应租金。 2018年8月开始，许灵敏配偶开始与蔡淑华的代理人曾羡珠协商续租事宜。2018年12月3日，许灵敏一方询问曾羡珠“合同后天就到期了，您看在过户前是否可以按原合同继续？”、“可以的话我需要把房租转给您”。曾羡珠回复“好，可以”、“就按原合同履行，最后移交时多还少补”。许灵敏一方回复“好的”。 2018年12月5日，许灵敏向蔡淑华转账支付2018年12月6日至2019年3月5日一季度租金21万元。 因案涉房屋由蔡淑华出售给案外人韩金岭，许灵敏就续租事宜同时与韩金岭、蔡淑华进行协商。2018年12月21日，曾羡珠要求许灵敏按照与韩金岭签订的租金支付给蔡淑华，许灵敏一方表示与韩金岭尚未签订合同，合同什么时候签就什么时候按新合同条件执行。曾羡珠表示不同意，要求“要么按韩总的合同价格交，要么明天还给我，你自己选择”。许灵敏一方回复“如果明天韩先生愿意签三方协议就按韩先生的条件交房租，如果不愿意的话您明天安排人交接吧”。蔡淑华代理人表示“今天没空，周末我有别的事情”。2018年12月22日，许灵敏一方要求曾羡珠安排人员交接，但后续未有回复，双方也未进行交接。 2018年12月25日，许灵敏一方向曾羡珠发送一份《房屋租赁合同》，表示是其拟的合同，请曾羡珠修改。曾羡珠回复“韩总刚回复我，要租给你”。 2019年3月4日，许灵敏配偶询问曾羡珠“合同到后天结束，您看怎么处理”、“您看是7万加分成形式继续租给我们还是后天安排人结算？”。曾羡珠回复“不可以”。许灵敏配偶回复“那您明天还是后天安排人过来结算一下吧”，曾羡珠回复“我就明天安排人去和你谈吧”并告知许灵敏一方联系“老吴”。 2019年3月5日至3月6日期间，许灵敏配偶亦与老吴通过微信协商续租事宜。2019年3月6日，老吴告知许灵敏配偶“我现在医院，无法回复”，未与许灵敏办理房屋交接。 2019年3月7日，许灵敏配偶向曾羡珠发送信息“老吴身体不舒服。您看8万加分成形式签到2021年9月5日是否可以？中途如果我们和韩先生签订合同，我们就无责取消合同”。曾羡珠回复“我和股东商量一下，下周再答复你，但这段时间别的不变，就先按八万计算。”许灵敏要求“今天抽空沟通”。曾羡珠回复“没空”。许灵敏配偶回复“下周处理的话这段时间租金我们不负责，营业额扣掉员工成本后算你们的”。此后，曾羡珠未再回复。 2019年3月12日，许灵敏配偶向老吴发送微信，询问“什么时候可以过来交接，结算”。老吴未作回复。 2019年3月26日，曾羡珠向许灵敏配偶发送微信，告知案涉房屋由于目前存在交易问题未了，所以从3月6日起按去年的合约由你暂时承租，并请尽快把12月6日到3月5日的分红汇过来，及3月租金7万元汇过来。许灵敏配偶回复希望能够签一份合同，一年两年都可以。如果这种临时续约的话就不再租了。 另查明，在许灵敏等组建的包含蔡淑华代理人曾羡珠等人在内的“复兴路3号每日营业报表”微信群中，许灵敏一方将相关营收情况发送到群里。2019年3月7日，许灵敏配偶在该群中表示“目前这样经营确实困难，房子我们就不租了。麻烦抽个时间结算一下，这期间酒店收入支出均归贵公司”。在3月至5月期间，许灵敏一方持续在群中汇报营收情况。根据许灵敏提供的营收情况，案涉租赁物在2018年12月份收入总额119790元、2019年1月收入总额118117元、2月份收入总额253910元、3月份收入总额87512元、4月份收入总额102608元、5月份收入总额109198元。 还查明，2018年10月23日，蔡淑华将案涉房屋出售给案外人韩金岭并签订《房产买卖协议》，约定蔡淑华于收到购房款当日内将房屋交付给韩金岭，房屋交付后的所有权归韩金岭所有，费用由韩金岭自行承担。蔡淑华确认于2019年5月28日收取韩金岭全部购房款，并主张与韩金岭实际于2019年6月10日交接房屋。 2019年6月6日，韩金岭以案涉房屋产权人的身份将房屋出租给许灵敏，并与许灵敏签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限自2019年7月10日至2029年7月9日，每月租金13万元，租赁期间租金不递增。租期起始日以实际交房时间为准。该合同还约定，许灵敏2018年12月3日向韩金岭支付的定金113000元不退还，作为支付2019年6月10日至2019年7月9日的租金。许灵敏主张韩金岭明确2019年6月10日前房屋由许灵敏免费使用。 审理中，蔡淑华提供一份2019年5月19日签订的《房屋租赁合同》，载明蔡淑华将案涉房屋出租给案外人陈志光，租赁期限为十年，自2019年5月30日至2029年5月29日，租金每月13万元，韩金岭作为丙方在合同上签字，确认丙方在签署本合同的同时已知悉本合同项下的一切事宜，待复兴路3号房屋产权登记至丙方或丙方指定人的名下当日，本合同项下属于甲方的相关权利义务均归丙方或丙方指定的人享有和履行等。蔡淑华还提供一份落款时间为2019年6月5日的补充协议，载明若蔡淑华无法于2019年7月1日前将房屋交付陈志光管理则“原合同解除”，蔡淑华需于三日内将陈志光所交租金、押金及所支付的中介费共计135万退还给陈志光等。蔡淑华主张其于2019年6月10日向陈志光退还中介费5万元，该5万元系因许灵敏逾期退房导致其无法履约造成的损失。 本院认为，根据前述蔡淑华代理人曾羡珠与许灵敏一方的微信往来及实际履行情况，在蔡淑华与许灵敏签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方于2018年12月3日达成由许灵敏继续按照原租赁合同约定继续承租案涉房屋的合意，许灵敏亦向蔡淑华支付了2018年12月6日至2019年3月5日期间的租金21万元，双方形成不定期租赁关系。此后，因蔡淑华将案涉房屋出售，蔡淑华、许灵敏及房屋买受人之间持续就案涉房屋的租赁事宜进行协商。在协商过程中因未能达成一致，蔡淑华的代理人虽然曾于2018年12月、2019年3月期间多次提及要求许灵敏交还房屋，但此后即未能举证证明其实际派员交接房屋，又继续与许灵敏就续租事宜进行协商，更是在2019年3月26日明确向许灵敏告知，从3月6日起按去年的合约由许灵敏暂时承租。而许灵敏一方在此协商过程中虽然亦多次提及不承租、要求办理房屋交接，但亦持续就续租事宜继续与蔡淑华代理人进行沟通协商，亦未主动交还房屋。在此期间，许灵敏仍然继续占有使用案涉房屋，蔡淑华亦未明确提出异议，双方之间仍然存在不定期租赁合同关系。许灵敏单方主张与蔡淑华之间存在房屋代管关系，缺乏事实及法律基础，不能成立。蔡淑华要求许灵敏按照原租赁合同约定支付2019年3月6日之后其实际使用期间的租金符合法律规定，应予支持。关于租金支付的截止时间点，许灵敏虽主张韩金岭已于2019年5月28日取得案涉房屋权利，但根据在案证据，许灵敏向韩金岭的承租期间自2019年6月10日开始，韩金玲亦未主张2019年6月10日之前的房屋租金费用，因此，蔡淑华要求许灵敏支付租金至2019年6月5日依据充分，可予支持。许灵敏应按原合同约定向蔡淑华支付2019年3月6日至6月5日期间的租金合计21万元。 如前分析，在租赁期限届满后，蔡淑华与许灵敏之间就案涉租赁物存在不定期租赁关系，蔡淑华要求许灵敏按照租赁合同的约定支付补充租金亦应予以支持。关于补充租金的金额，蔡淑华虽然对许灵敏提供的2019年3月至2019年5月期间的案涉房屋营收情况不予认可，但未能提供相反证据予以反驳。相反，许灵敏所提供的营收情况均在营业当时及时报送至微信群，蔡淑华一方也从未提出过异议。因此，本院认定案涉房屋的实际营收情况为2018年12月份收入总额119790元、2019年1月收入总额118117元、2月份收入总额253910元、3月份收入总额87512元、4月份收入总额102608元、5月份收入总额109198元。许灵敏依约应支付补充租金金额为80908.5元【（9790元+8117元+143910元）/2】。 2019年3月6日之后，双方持续就案涉房屋是否继续由许灵敏承租，是否由许灵敏向新买受人韩金岭承租以及承租的期限进行协商，在相关租期及租赁事宜并不明确的情形下，双方亦曾就租金支付达成“多还少补”的合意，蔡淑华要求许灵敏于2019年2月23日支付下一季度租金21万元依据不足，其有关许灵敏迟延支付2019年3月6日至2019年6月5日期间租金21万元构成违约以及相关违约金诉求均缺乏依据。 关于2018年12月至2019年2月期间的补充租金，根据双方合同约定，该款项每两个月支付一次，于每两个月期满当月的6号前支付。故2018年12月至2019年1月期间的补充租金8953.5元许灵敏应于2019年2月6日前支付，许灵敏未于该时间支付，构成违约，蔡淑华有权要求许灵敏按照月利率2%的标准自2019年2月7日起支付前述补充租金的违约金。此后因双方就是否续约、续约主体等问题持续进行协商，蔡淑华主张2019年3月之后补充租金的逾期违约金本院不予支持。 根据双方合同第六条“违约责任”的约定，仅在因许灵敏违约导致蔡淑华行使合同解除权的情形下，许灵敏所交的押金作为违约金归蔡淑华所有。本案许灵敏虽然存在迟延支付补充租金的违约行为，但并未因此导致双方租赁合同解除。许灵敏在合同履行过程中基本能够依约支付租金及相关补充租金，违约情形轻微，且蔡淑华的相关损失亦通过逾期付款违约金得以弥补，因此，蔡淑华要求没收许灵敏支付的租赁押金21万元缺乏依据。 关于蔡淑华主张的因许灵敏逾期腾退房屋导致其赔偿案外人5万元损失的问题，根据蔡淑华提供的证据，其与房屋买受人韩金岭于2019年5月19日与案外人陈志光签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限开始时间为2019年5月30日，并于2019年6月5日与陈志光签订《补充协议》，约定如无法在2019年7月1日前将房屋交付陈志光，则合同解除并承担相应违约责任。而房屋买受人韩金岭则在2019年6月6日以案涉房屋产权人的身份与许灵敏另行订立租赁合同，将案涉房屋出租给许灵敏。因此，导致蔡淑华无法在2019年7月1日前向案外人交房的原因在于房屋买受人韩金岭对于承租人的重新选择，并非许灵敏拒不腾退案涉房屋。蔡淑华主张其无法交付房屋导致承担的违约责任系因许灵敏的违约行为造成，与事实相悖，不应支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告许灵敏于本判决生效之日起十日内向原告蔡淑华支付2019年3月6日至2019年6月5日期间的租金21万元； 二、被告许灵敏于本判决生效之日起向原告蔡淑华支付2018年12月至6月的补充租金合计80908.5元； 三、被告许灵敏于本判决生效之日起十日内向原告蔡淑华支付补充租金的逾期付款违约金(按月利率2%的标准，以8953.5元为基数自2019年2月7日起计算至实际付清之日； 四、前述一、二、三项被告许灵敏应承担的还款责任可以在原告蔡淑华处的押金21万元予以抵扣； 五、驳回原告蔡淑华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5281元，由原告蔡淑华负担2986元，被告许灵敏负担2295元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年十二月六日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。