新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2019）新23民终2124号上诉人（原审原告）：奇台县安信物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城南工业园区2区12丘23幢。法定代表人：吴文憬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周海燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：万新民，男，该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：新疆蓝天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城健康西路古城明珠小区。法定代表人：柳东涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：窦青，男，该公司员工。委托诉讼代理人：吴建霞，新疆航迪律师事务所律师。上诉人奇台县安信物业服务有限公司因与上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2019）新2325民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。上诉人奇台县安信物业服务有限公司的法定代表人吴文憬及其委托诉讼代理人周海燕、万新民，上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人窦青、吴建霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奇台县安信物业服务有限公司上诉请求：在一审判决基础上增加436796.4元。事实和理由：1.一审判决对上诉人主张的7253.57㎡物业费收取面积予以确认,商铺按单价2.3元/㎡计算也认可,但在计算物业费时以原告未提供相应证据证实已向被告履行了相应物业服务的内容扣减相应的物业费，属无依据的错算错判。2.上诉人依据物业管理合同提供物业服务,按照标准收费,被上诉人法人商铺无论是否出售、出租，都应当按约定交纳物业费。上诉人依照被上诉人商铺产权载明的面积计算物业费和垃圾费并及时收取有理有据,一审法官却按照物业合同中服务的其他无计算标准的项目混为一体计算,是否提供服务或服务的质量数量如何应当由业主委员会认定,这是合同主体之间需要确认的和协调解决的问题,法官越权直接计算判决,明显是错算错判。3.物业服务是指公共区域,而不是给每个商铺单独配备保安保洁,根据物业管理条例（发改委价格[20031864]号]第十六条:纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位全额缴纳，关于昌吉州回族自治州物业管理条例审议第三十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业,物业服务费由开发建设单位全额缴纳。因此一审认定错误。新疆蓝天房地产开发有限公司辩称，1.奇台县安信物业服务有限公司没有提供相应证据证明双方有物业服务合同，只提供了一个业主委员会的合同，业主委员会签订的合同里面服务范围也是不清楚的，并且在物业业主委员会签署的业主委员会的代表中，其中薛峰和刘海荣都是奇台县安信物业服务有限公司的员工。这份物业管理委托合同，跟新疆蓝天房地产开发有限公司没有关系且对被上诉人并无约束力。双方不存在物业管理委托合同的事实法律关系，且奇台县安信物业服务有限公司并未提供物业服务，所以被上诉人不应承担本案中产生的物业服务费及垃圾清运费。新疆蓝天房地产开发有限公司上诉请求：撤销奇台县人民法院(2019)新2325民初1271号民事判决第一项,改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：虽然被上诉人向法庭提交江南苑业委会安信物业管理委托合同,但该合同对所涉小区的范围、面积、交费的时间均未约定,交费时是否催告也未反映。且上诉人至一审庭审前并不知道涉案合同的存在,自2013年10月21日起，上诉人将江南苑小区物业交蓝天物业公司管理服务,但不含本案所涉综合楼,因综合楼就不在江南苑小区管理的范围之内,也没有享受物业公司对该综合楼提供一天的安保、卫生、公共设施维护、绿化、消防等物业服务。因综合楼后墙正好将江南苑小区割裂开。综合楼面向东,综合楼前系一开阔的拆迁区域,综合楼的租住户自行到电力公司购电、到自来水公司购水,自行组织安保,自行清理卫生区域的卫生。且综合楼的消防系独立的消防。根据等价有偿的原则，被上诉人需要提供证据证实其提供了相应的服务，但其并未提交证据证实对综合楼提供过相应的物业服务。另外，空置的房产计收垃圾清运费并不公平，请求法院支持上诉人的上诉请求。奇台县安信物业服务有限公司辩称，1.合同第二条明确表明新疆蓝天房地产开发有限公司的A段和B段商铺和商业街都在总平面规划图范围内，奇台县安信物业服务有限公司也对新疆蓝天房地产开发有限公司进行多次催缴纳，其也曾派人协商减免，其称不知道有这份合同系装糊涂，新疆蓝天房地产开发有限公司是该小区的开发商，也是该小区的业主，住宅物业费也能按时交清，A段和B段部分物业费也按时缴纳，所以，其理由不能成立；2.新疆蓝天房地产开发有限公司的综合楼产权性质属于商业，因空置率高，最多时有三户租户，现全部空置，但奇台县安信物业服务有限公司是按所属综合楼房屋实际面积收取物业费，有合同依据，更有法律依据。按照合同约定，物业服务知识提供公共服务，没有专门给业主个人提供服务，被上诉房地产公司属于是个体业主，综合楼也有公共部位，在空置或租户使用时，奇台县安信物业服务有限公司一直在提供公共部分的服务。关于绿化问题，新疆蓝天房地产开发有限公司不是物业合同的主体，奇台县安信物业服务有限公司在上诉状中也阐明观点，在此不再答辩，对用户自行购买水、电等的问题与本案无关，不予答辩。奇台县安信物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告给付2016年1月至2018年12月商业用房物业费（房屋面积7253.57平米×3.1（物业费加卫生费）元×36个月=809498元。一审法院认定事实：2015年12月15日原告安信物业公司与江南苑业主委员会签订《江南苑业委会安信物业管理委托合同》，合同主要内容：“第一章总则一、委托方（甲方）：江南苑小区业主委员会；受委托方（乙方）：奇台县安信物业管理有限公司；二、物业基本情况：商业住宅小区；坐落位置××县；四至：东：八家户南：浦京丽苑西：上海路北：古城商业街。三、乙方服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的法律责任。第二章委托管理事项四、房屋建筑公共部位的服务、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。五、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道，公共照明、高压水泵房、楼内消防设施设备尚未移交（不包括地下车库）。市政共用设施和附属建筑物的养护和管理，包括道路、自行车棚。六、公共绿地、花木、建筑小品等养护与管理。七、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。八、交通与车辆停放秩序的管理。九、维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤。十、管理与物业相关的工程图纸。十一、组织开展社区文化娱乐活动。十二、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公共设施维修基金；十三、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、维护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；十四、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及相关法律手段。第三章委托管理期限十五、委托管理期限为3年自2015年12月31日至2019年1月1日。第四章双方权利义务……第五章物业管理服务质量……第六章物业管理房屋费用十九、1、2016年业主物业费及开发商空置商住物业费由业主委员会承诺协助收取。2、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按高层每平方米1.1元，多层每平方米0.4元，商业每平方米2.3元收取（住宅垃圾清运费每人每月1.2元，商业垃圾费每平米每月0.8元），收费日期从2016年1月开始。……甲方签章（加盖江南苑业主委员会印章）代表人：薛峰、党建英等六人；乙方签章（加盖奇台县安信物业管理有限公司印章）代表人：周海燕2015年12月15日。”合同签订后，原告安信物业公司即与原蓝天物业服务公司办理交接手续并按合同约定时间开始为江南苑小区提供物业服务。因被告所开发修建的位于江南苑小区东、西两侧临街商业门面房未向原告交纳物业服务费，原告现诉至法院请求处理。另查明，位于江南苑小区东侧商业综合楼房屋建筑面积6735.8㎡，产权所有人为被告蓝天房产公司，于2013年年底竣工；位于江南苑小区西侧大门右侧B段商铺产权套内面积为814.33㎡，其中有一家商户将物业费缴纳至2019年，故原告主张的B段面积为517.77㎡。综合商业楼与江南苑小区共属同一个物业管理区域，综合楼属于江南苑小区物业管理的范围。另查明，业主委员会成立时，江南苑业主委员会召开了业主大会，住建部门通知了被告蓝天房产，但被告蓝天房产未参会。业主委员会成立后与被告安信物业签订了物业服务合同，业主委员会建立了微信群，但蓝天房产未参与其中。一审法院认为，本案的焦点问题：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、如存在物业服务合同关系，原告是否向被告提供了相应的物业服务，物业费应当如何计算收取？关于焦点问题1，物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应支付相应的物业管理服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告蓝天房产公司虽未直接与原告安信物业公司签订物业服务合同，但其作为江南苑小区商业综合楼以及江南苑门面房B段的产权所有人，该商业楼及门面均位于江南苑物业管理委托合同所属的范围内，故被告应当属于江南苑小区的业主，因此，原、被告之间存在物业服务合同关系。关于焦点问题2，被告辩称原告未向被告提供物业服务，故不应当交纳物业费。原告以合同约定的2.3元／㎡的标准要求被告支付面积为7253.57㎡商业用房的物业费600596元（2016年1月至2018年12月），一审法院认为，物业服务合同约定的物业费是对无质量问题的物业服务的收费，若物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，其仍然按照合同约定的标准进行收费，则违背了质价相符的原则，对业主不公平，同时也不利于督促物业服务企业提升服务水平，减少与业主的物业服务纠纷。因此，应根据物业服务企业的服务质量对物业费进行核减，物业服务企业未履行某项或某几项服务时，若物业服务合同约定分项计收物业费，则应按照分项情况扣减物业费，若约定统一收取物业费，则应结合当地物业服务情况及该物业服务未履行对业主造成的影响综合认定扣减的物业费。物业服务履行存在瑕疵时，应视物业服务企业的服务质量，结合物业费标准和物业服务瑕疵对于业主的影响等因素综合判断扣减的物业费。本案中，根据原告与江南苑业主委员会签订的《江南苑业委会安信物业管理委托合同》约定，涉及具体物业服务的条款共11条，其中以下三条所涉及的服务项目属于被告作为业主应当交纳物业费的内容，第四条：房屋建筑公共部位的服务、养护和管理；第五条：共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；第十四条：对业主和使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及相关法律手段。对于其余物业服务项目，原告未提供相应证据证实已向被告履行了相应的物业服务内容，应扣减相应的物业费用。被告的综合商业综合楼面积6735.8㎡＋江南苑小区门面B段商铺面积517.77㎡=7253.57㎡，按合同约定2.3元／㎡计算，每月为16683.21元。结合原告物业服务未履行部分对被告造成的影响扣减部分物业费后支持原告的物业费163798.79元［（16683.21元×36个月÷11项=）×3项=163798.79元］。关于原告主张的垃圾清运费，原告提供的证据证实原告在被告综合楼前投放垃圾箱的事实，故被告应按合同约定承担垃圾清运费208902.82元（7253.57㎡×0.8元×36个月=208902.82元）。判决：一、被告新疆蓝天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告奇台县安信物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业费163798.79元、垃圾清运费208902.82元，两项合计372701.6元；二、驳回原告奇台县安信物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方当事人之间是否存在物业服务合同关系；2.如存在物业服务合同关系，则奇台县安信物业服务有限公司提供的物业服务费应当如何计算。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案上诉人奇台县安信物业服务有限公司与江南苑业主委员会签订《江南苑业委会安信物业管理委托合同》，就江南苑商业住宅小区的物业服务进行了约定，而上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司开发修建的位于江南苑小区东、西两侧临街商业门面房均属于江南苑小区物业管理范围，因此双方存在物业服务合同关系，新疆蓝天房地产开发有限公司应当支付相应的物业管理服务费。关于第二个争议焦点，奇台县安信物业服务有限公司应当按照涉案合同全面履行物业服务合同，若物业服务企业未履行某项或某几项服务时，若物业服务合同约定分项计收物业费，则应按照分项情况扣减物业费，若约定统一收取物业费，则应结合当地物业服务情况及该物业服务未履行对业主造成的影响综合认定扣减的物业费。涉案《江南苑业委会安信物业管理委托合同》关于具体物业服务的条款共计10项，其中第二章委托管理事项中的“十二、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.公共设施维修基金”并非是物业服务项目，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。根据上诉人奇台县安信物业服务有限公司一审中提交的证据能够证实其完成以下物业服务项目：“六、公共绿地、花木、建筑小品等养护与管理。七、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。十一、组织开展社区文化娱乐活动。十四、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止及相关法律手段。”对于其余物业服务项目，上诉人奇台县安信物业服务有限公司并未提交相应证据证实其对该些项目予以完成，应当对该部分物业服务费予以扣减。本院确认上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司应向上诉人奇台县安信物业服务有限公司支付服务费240238.22元【（7253.57㎡×2.3元/㎡×36个月÷10项）×4项】。对于垃圾清运费，因上诉人奇台县安信物业服务有限公司提供证据证实其在综合楼前放置垃圾箱，一审认定支付208902.82元垃圾清运费并无不当，本院予以确认。综上所述，本院奇台县安信物业服务有限公司的上诉请求成立部分予以支持，新疆蓝天房地产开发有限公司上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第六条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2019）新2325民初1271号民事判决；二、上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人奇台县安信物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业费240238.22元、垃圾清运费208902.82元，两项合计449141.04元；三、驳回上诉人奇台县安信物业服务有限公司一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13578元，由上诉人奇台县安信物业服务有限公司负担6044.93元，由上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司负担7533.07元。二审案件受理费14743元，由上诉人奇台县安信物业服务有限公司负担3495.71元，由上诉人新疆蓝天房地产开发有限公司负担11247.29元。本判决为终审判决。审 判 长 张 华审 判 员 赵 瑞审 判 员 王 鑫二○一九年十二月二十八日法官助理 宋雪倩书 记 员 陈晓静