北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初8041号原告：北京三易弘德文化传媒有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：刘晓立，经理。委托诉讼代理人：唐志，北京万叶律师事务所律师。被告：北京东晓新越酒店，住所地北京市平谷区。法定代表人：王敏，董事长。委托诉讼代理人：翟晓静，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涛，北京市翔龙律师事务所律师。原告北京三易弘德文化传媒有限公司（以下简称三易公司）与被告北京东晓新越酒店（以下简称东晓酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三易公司的法定代表人刘晓立及其委托诉讼代理人唐志、被告东晓酒店的委托诉讼代理人翟晓静、陈涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三易公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》于2019年5月27日解除；2.判令东晓酒店赔偿因违反合同约定而给三易公司造成的租金损失1030760元，融资利息损失306800元，清理费用损失200000元，消防工程设计、审查费用损失60000元，装修设计费用损失180000元，人员劳务费用损失175606元；3.东晓公司支付三易公司违约金206152元；4.东晓酒店退还三易公司押金171793元。事实与理由：三易公司与东晓酒店于2018年5月29日签署了《歌厅场地租赁合同》、《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》、《保密协议书》、《投资入股协议书》。《歌厅场地租赁合同》2.1条约定，乙方租赁甲方房屋及遮阳棚的用途为经营歌厅或洗浴。4.2条约定，第一个五年期每年的房屋租金为1030760元，押金为171793元。14.1条约定，甲乙双方任何一方违反合同义务的，违约方应当向守约方承担年租金的20%的违约金，如果给对方造成损害的，还要承担赔偿责任。《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》第一条约定，甲方同意乙方在经营过程中对外统一使用甲方的营业执照。第二条约定，根据租赁该房屋的经营需要，甲方仅限于乙方使用甲方营业执照。协议签署后，三易公司即向东晓酒店支付了一年的租赁费1030760元及押金171793元，共计1202553元。但上述协议已签署将近一年，经三易公司多次催告，东晓酒店因其法定代表人和前法定代表人王明淑的矛盾仍未履行《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》第1、2条的约定为租赁该房屋的经营需要提供营业执照，协助三易公司办理消防施工许可手续的义务，造成三易公司至今无法进场施工，承租的KTV经营场地无法实现正常营业，签订合同的目的无法实现，故三易公司于2019年5月27日向东晓酒店发出了解除合同通知书，解除了与东晓酒店签署的上述两份协议，并要求东晓酒店赔偿三易公司为履行上述合同支出的费用损失，现东晓酒店拒不赔偿，故诉至法院。四份协议都是东晓酒店提供的格式合同，抬头都不规范，但合同的末尾非常规范，从《投资入股协议书》的内容可以看出东晓酒店明知其投资入股的是三易公司，从东晓酒店向三易公司出具的130万元发票可以看出东晓酒店明知与三易公司发生关系，故合同双方当事人是三易公司与东晓酒店。在办理消防手续时，我公司确有多次代王敏签字的行为，但都经过东晓酒店许可，公章和营业执照都在东晓酒店保管，东晓酒店授权三易公司才使用的。东晓酒店称其已经办理了新的营业执照，我们可以用新的营业执照经营，执照我们认可，但执照中歌舞经营需要文委的许可批准，属于特种行业，所以东晓酒店的姜巍和三易公司工作人员电话沟通中说还需要去办理手续，这个许可办理不下来是导致三易公司不能营业的根本原因。双方达成的协议并没有出租和出借的表示，也没有对价，仅表示允许使用。根据合同法第52条及相关司法解释，可以看出只有违反效力性强制性规定合同才无效，《企业法人登记管理条例》规定营业执照不能出租出借，但只是为了管理，如果违反将承担行政处罚的后果，但不会依此认定出租出借无效，这是管理性规范，不是效力性强制性规范。虽然合同约定租赁用途是经营KTV和洗浴，但双方一致认可用途只用经营KTV。对于清理费用不能进行评估，因为原装修已经清理完毕了，我公司将清理工作发包给了张彪，我公司并不认识郭清涛、董喜军。解除函约定的当天我方到场了，但被告未到场，因双方合同已经解除，所以东晓酒店通知我方2018年6月13日让我方到场我方没去。被告东晓酒店辩称，东晓酒店不同意原告的诉讼请求。三易公司不具备原告主体资格。与东晓酒店签署合同的是黄兴林及刘世超，并非三易公司。东晓酒店并未违反合同约定，不应当承担违约责任。合同签订后，东晓酒店便按照合同约定履行了交付场地的义务，但三易公司在办理消防许可手续时，模仿东晓酒店法定代表人王敏签字多达数十次，性质极为恶劣，三易公司的行为严重违反了诚实信用原则，东晓酒店曾多次就此问题与三易公司沟通但均未果。三易公司的行为违反了《歌厅场地租赁合同》第十条第1、2、3条的约定，构成严重违约。关于消防许可签字确认一节，因借照经营违反法律规定，因此《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》自始无效，双方权利义务关系回到《歌厅场地租赁合同》，东晓酒店没有让三易公司使用营业执照的义务，相关手续应由三易公司自行办理。东晓酒店为确保三易公司合法经营，一直采取积极措施，正在申办新的营业执照，但三易公司多次表示要解除租赁合同，根据双方签订的《歌厅场地租赁合同》第14.2条的规定，三易公司擅自解除合同已经构成严重违约，应向东晓酒店承担年租金20%的违约金，并赔偿相应损失。三易公司及黄兴林、刘世超等人对东晓酒店进行了民事欺诈行为，其行为已经构成严重违约，应承担相应的法律责任。2018年5月29日东晓酒店与黄兴林及刘世超签订合同后，为双方公平及保险起见，双方商议将合同锁进保险柜，一方执卡，一方执钥匙。但在合同放进保险柜瞬间，三易法定代表人刘晓立及刘世超趁答辩人不注意时在合同上加盖公章，东晓酒店提出质疑，刘世超搪塞过去并快速将合同锁进保险柜，东晓酒店公司直到收到本案传票，才明白当初加盖的公章是三易公司的公章。东晓酒店2018年欲将歌厅场地出租时，对承租人的要求为诚信且股东关系明确。后黄兴林作为承租人与东晓酒店法定代表人就租赁事项进行沟通，黄兴林明确表示其是承租方负责人，刘世超是其员工，并无其他人员参股，骗取了东晓酒店信任并签订合同。但事实是黄兴林并未入股，其只是为了帮助刘世超签订合同。三易公司起诉数额显然错误。刘晓立与北京庄子天运小额贷款有限公司签订的《借款合同》与本案无关，与东晓酒店无关。关于清理费用，根据郭清涛诉东晓酒店建设工程合同纠纷一案中郭清涛提供的合同及诉请中均主张拆除费用为11余万元，本案中三易公司却主张清理费用为20万元，显属错误。关于消防工程设计、审查费用及装修设计、人员劳务费等，因场地还未开始装修，还未经过消防许可，故该部分费用均未发生，这些费用均不存在。东晓酒店认为消防工程设计、审查费用过高。虽然合同约定租赁用途是经营KTV和洗浴，但双方一致认可用途只用经营KTV。三易公司已经拆除了涉案场地的墙面、地面和吊顶。配合办理消防手续不是东晓酒店的义务，也没有点消防按钮的义务。东晓酒店收到三易公司的解除函后未按照解除函载明的时间到场，但东晓酒店立即和三易公司沟通，约定2019年6月13日在东晓酒店商谈退租事宜，但三易公司未到场。涉案场地没有锁，东晓酒店也没有占用，一直空置。如法院认定东晓酒店违约，东晓酒店认为合同约定的违约金过高，要求调低至其清理费用，东晓酒店房屋闲置损失才是巨大的。本院经审理认定事实如下：东晓酒店作为甲方与三易公司作为乙方于2018年5月29日签署了《歌厅场地租赁合同》、《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》、《保密协议书》、《投资入股协议书》。《歌厅场地租赁合同》约定，甲方将位于北京市平谷区乐园西小区17号北京东晓酒店内西部二层及附属楼三层房屋及阳光棚出租给乙方使用，用途为经营歌厅或洗浴，租赁期限为10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止，其中包括第一年3个月的免租期，甲方同意给予自合同签订之日起3个月的装修免租期（免租期自2018年5月29日至2018年9月6日止），租金按每五年为一期，每期递增百分之十，第一个五年期每年的房屋租金为人民币1030760元，租金采用年付制，乙方应于2018年6月1日前内向甲方支付第一年租金1030760元，此后每年租金应于当年8月5日前支付，支付方式为银行转账，其中甲方户名为姜巍，乙方户名为刘晓立，乙方须按时支付租金，租金支付每逾期一日应当向甲方支付逾期年租金总额0.05%，作为逾期付款违约金，如超过一个月未付租金，则视为乙方违约，乙方应于本合同签署当日向甲方支付房屋及阳光棚租赁保证金171793元，乙方应取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证。甲乙双方任何一方违反合同义务，违约方应当向守约方承担年租金的20%的违约金，如果给对方造成损害的，还要承担赔偿责任。在房屋交付之后，甲乙双方任何一方无故擅自解除合同的，即构成严重违约。违约方向守约方支付违约金500万元，同时要赔偿对方因其违约行为造成的全部经济损失，甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，按当年租金的20%标准支付违约金，同时每逾期一日加收年租金的0.05%的逾期违约金。《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》约定:应乙方要求，甲方同意乙方在经营过程中对外统一使用东晓酒店的营业执照，甲方负责营业执照等相关资质证照的日常管理、年审等。本协议生效后,即成为原合同不可分割的组成部分,与其具有同等法律效力。《投资入股协议》约定：东晓酒店出资10万元入股三易公司，出资方式为直接从第一年租金中抵扣，该10万元仅限于投资东晓酒店KTV娱乐部分。东晓酒店投资入股期间，不参与三易公司的日常经营和管理，三易公司应每年向东晓酒店分配2万元盈余，共分配十年，计20万元。三易公司不得以其没有盈余为由拒绝向东晓酒店支付盈余分配金额。《保密协议书》约定了三易公司向东晓酒店负有的保密义务。2018年5月30日，三易公司向东晓酒店支付了第一年租金930760元及押金171793元，以上共计1102553元（扣除了投资入股款10万元），东晓酒店为三易公司出具了相应收据。但东晓酒店因内部原因至今未能向三易公司提供营业执照，未能协助三易公司办理完毕消防施工许可手续，三易公司未正常开业。另三易公司在办理消防手续过程中有多次代东晓酒店法定代表人王敏签字的行为。三易弘德公司委托他人进行了消防工程设计、审查。三易公司入场后对涉案场地进行了清理。2019年5月27日，三易公司向东晓酒店发出了《解除合同通知书》，通知书载明三易公司要求当日解除《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》，东晓酒店在2019年5月28日前与三易公司办理场地交接手续，并要求东晓酒店返还已付租金1102253元。东晓酒店未按照三易公司通知交接场地，该场地空置至今。经向北京市平谷区文化和旅游局、北京市市场监督管理局平谷分局调查、向北京市公安局平谷分局电话咨询，KTV行业不属于特种行业。本院认为，虽四份合同的抬头的乙方均写明个人黄兴林和刘世超，但合同末页落款均有三易公司公章，《收据》载明的交款人也是三易公司，根据《投资入股协议》的内容，东晓酒店亦明知经营主体是三易公司，故可认定东晓酒店的合同相对方是三易公司，而不是个人黄兴林和刘世超。原、被告签署的《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。合同签订后，三易公司如约向东晓酒店交付了租金和保证金，履行了合同义务，东晓酒店有协助三易公司办理消防手续的合同义务，其应积极履行义务，而三易公司办理的消防手续加盖有东晓酒店的公章，可见东晓酒店也认可三易公司办理消防手续的行为，故东晓酒店不能以三易公司伪造东晓酒店签字为由主张三易公司违约。在合同签订后东晓酒店因自身原因长期未能协助三易公司办理完毕消防手续和向其提供营业执照，违反了其应承担的附随义务和基本合同义务，构成根本违约，三易公司据此有权解除合同并主张东晓酒店承担违约责任。《歌厅场地租赁合同》约定：“……14.1甲乙双方任何一方违反合同义务的，违约方应当向守约方承担年租金的20%的违约责任，如果给对方造成损害的，还要承担赔偿责任……”据此，东晓酒店首先应返还其向三易公司收取的押金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，东晓酒店长期未能协助办理消防手续和提供营业执照，如上所述，KTV行业不属于特种行业，三易公司作为从事商业经营的商事主体，为避免损失进一步扩大，应考虑自行办理相关消防手续和营业执照，或可在合理期限内提前解除合同、退出场地以避免违约损失不当扩大，其未能履行减损义务所导致的自身损失无权向东晓酒店主张，据此本院酌情确定东晓酒店退还三易公司五个月的租金即429483元。三易公司自行办理营业执照等因三易公司防止损失扩大而支出的合理费用将在双方约定的违约金责任中加以考虑。双方一致认可三易公司存在清理费用损失，但由于该清理工作已经结束，现不存在对该损失进行评估鉴定的客观基础，故本院根据涉案场地面积、基本装修情况和劳务费用的市场价格等因素，酌情确定为5万元。对三易公司主张的消防工程设计、审查费用损失，本院根据其实际需要和提供的正式发票确定为1万元。根据三易公司提供的设计文件并考虑通常的市场价格，酌情确定三易公司的装修设计费用损失为3万元。东晓酒店主张融资利息损失和人员劳务费用损失于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”本案中，因三易公司未实际经营，因未实际经营减少投入的成本在其违约损失中应予酌减，同时，出于对本地KTV行业经营相对不景气实际情况的考虑，双方约定的年租金20%的违约金过高，本院根据三易公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定为10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告北京三易弘德文化传媒有限公司与被告北京东晓新越酒店签署的《歌厅场地租赁合同》及《北京东晓新越酒店营业执照使用规定的补充协议》于2019年5月27日解除；二、被告北京东晓新越酒店于本判决生效后十日内赔偿原告北京三易弘德文化传媒有限公司因其违反合同约定而给原告北京三易弘德文化传媒有限公司造成的租金损失429483元，清理费用损失5万元，消防工程设计、审查费用损失1万元，装修设计费用损失3万元；三、被告北京东晓新越酒店于本判决生效后十日内支付原告北京三易弘德文化传媒有限公司违约金10万元；四、被告北京东晓新越酒店于本判决生效后十日内退还原告北京三易弘德文化传媒有限公司押金171793元；五、驳回原告北京三易弘德文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25449元，由原告北京三易弘德文化传媒有限公司负担16812元（已交纳），由被告北京东晓新越酒店负担8637元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨张林人民陪审员  胡天伟人民陪审员  王国华二〇一九年十二月十九日法官 助理  赵彩军法官 助理  夏碧婷书 记 员  王 宁