浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初10034号 原告：应连生，男，1968年10月16日出生，汉族，住温岭市。 原告：江云丽，女，1970年4月8日出生，汉族，住温岭市。 两原告委托诉讼代理人：陈峰，浙江明权律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：江挺，浙江明权律师事务所律师。 被告：邱为人，男，1955年6月10日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈城，浙江海贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江志东，浙江海贸律师事务所律师。 第三人：温岭川耕房地产开发有限公司，住所地：温岭市松门镇伯乐大道8号，统一社会信用代码：91331081663914874T。 法定代表人：朱冬进。 原告应连生、江云丽与被告邱为人、第三人温岭川耕房地产开发有限公司（以下简称川耕公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告应连生、江云丽的委托诉讼代理人江挺、被告邱为人的委托诉讼代理人陈城到庭参加诉讼，第三人川耕公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告应连生、江云丽向本院提出诉讼请求：1.确认温岭市不动产归两原告所有；2.停止执行温岭市不动产并解除查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告因家里人口增多及老屋年久不能住人，于2013年8月向第三人川耕公司购买该公司开发的坐落于温岭市房屋，并支付了首付款办理相应按揭手续。后因该房屋出现漏水、立柱等质量问题，于2014年7月23日与川耕公司协商签订《换房协议》，双方约定解除原合同并购买欧尊苑小区3幢304室房屋。2015年2月27日双方重新签订了一份合同编号为2015销0000221《浙江省商品房买卖合同》，并支付了3幢304室房屋的全部房款，第三人川耕公司出具收款收据一份。付完全部房款后，第三人川耕公司将3幢二单元304室房屋交付原告并告知近期将配合办理产权登记。原告收房后进行装修一家人居住至今。被告邱为人对第三人川耕公司拥有债权并经法院判决。2019年8月30日温岭法院根据（2018）浙1081执10349号民事裁定，查封了上述房产并公告拍卖。原告向法院提出执行异议，法院作出（2019）浙1081执异100号裁定书驳回原告异议申请，现原告提起案外人执行异议之诉。 被告邱为人答辩称：一、即使两原告购买涉案房屋属实，因该房屋未办理不动产产权登记，因此两原告对第三人仅享有债权请求权，并不能请求法院做物权确权，第一项请求不成立。二、两原告并不符合排除被告执行304室的条件，理由主要有两点：第一，欧尊苑小区6幢704室房屋系应朦颖购买，目前仍预告登记在应朦颖名下，两原告主张的换房实际并未发生。应朦颖所购房屋支付的房款不能作为两原告支付欧尊苑3幢二单元304室的房款。因此，两原告支付房款总价超过50%的依据不足。第二，两原告名下尚有坐落于温岭市河头镇前后王25号的一间两层房，即使该房屋年久失修，但是它属于集体土地，如果因为规划调整或者其他因素，按照法律规定，村集体肯定要给予另外安排宅基地，或者如果政府拆迁需要，也会给予拆迁安置。因此，两原告居住的权利是能够得到保障的。综上，两原告的诉讼请求不成立，应予以驳回。 原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 1.原告身份证复印件、被告户籍证明及第三人企业基本情况，用以证明原、被告及第三人的主体资格。 2.换房协议、商品房买卖合同，用以证明原告之前购买的欧尊苑6幢704室房屋存在质量问题，向房产公司换购3幢304室房屋，并重新签订商品房买卖合同的事实。合同约定出卖人负责申请该商品房所有权初始登记办理相关手续，购房款于合同签订之日，一次性支付全部房款。 3.银行对账单、收款收据，用以证明两原告于合同签订之日已支付全部房款，由川耕公司出具统一收款收据。 4.物业缴费清单，用以证明房产公司交房后原告居住至今并支付物业相关费用的情况。因为中途物业公司更换过，所以前期的物业费缴纳单未能收集到。 5.（2019）浙1081执异99号执行裁定书，用以证明原告提起执行异议申请被驳回的事实。 6.土地使用权证、村证明及照片，用以证明原告所有的位于温岭市房屋系其父在80年代分家析产给原告所得，房屋年久失修，外墙出现裂缝，系危房已无法居住。 7.户口簿，用以证明原告家庭成员众多，老房子已经无法满足居住条件。 8.农业银行业务凭证和个人账户明细，由原告庭后提供，用以证明原告支付房款的事实。 9.房屋居住照片和电费明细，用以证明涉案房屋已装修，原告已入住涉案房屋的事实。 庭后，本院依职权对与本案有关联的案外人应朦颖（系两原告婚生女）作了询问笔录。 被告邱为人未提交证据。第三人川耕公司未作答辩，也未提交证据。 根据举证质证，本院认证如下： 第三人川耕公司未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证和抗辩的权利。对原告提供的证据1、5，被告无异议，且执行裁定书系生效法律文书，与本案有关联，本院予以确认。对原告提供的证据2，被告对换房协议的三性均有异议，认为案外人应朦颖系完全行为能力人，原告没有代签的权利，该份协议并未实际履行，704房屋仍登记在应朦颖名下，故该份协议与本案无关。被告对商品房买卖合同的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该份合同如果是换房的话，买受人应该是应朦颖，因此该合同就是两原告购买304房屋的合同，与应朦颖换房无关。本院审查认为，该房屋买卖合同系两原告与川耕公司自愿签订，内容合法，且与本案具有关联性，本院予以认定。换房协议系两原告女儿应朦颖与川耕公司签订，与本案有关联，本院予以认定。对原告提供的证据3，被告对收款收据的三性均有异议，认为应朦颖为6幢704房屋支付首付款，并按揭贷款，收据备注中只注明部分贷款，其真实性值得怀疑，两原告与应朦颖主体不同，分别购房支付房款不同，因此应朦颖支付首付与银行还款不能作为两原告还款，恰恰能证明两原告未支付房款。本院审查后认为，收款收据上加盖了川耕公司的财务专用章，符合证据的形式要件，但上述证据能否证明原告已经向川耕公司支付了涉案房屋购房款的事实，将在论理部分综合阐述。对原告提供的证据4，被告对物业费清单的三性均有异议，认为该费用发生在涉案房屋争议期间，缴纳时间2018-2019年缴纳，显然是两原告为本案所为的支付行为，缴纳人的填写也完全由两原告决定，该份证据没有证明力，且该证据与本案两原告是否有权排除执行无关联。对原告提供的证据6，被告对证明及土地证的表面形式真实性无异议，但对证明的内容真实性有异议，首先被告是否属于危房并不是普通拍照就能看出来，应该由权威的鉴定意见鉴定是否属于危房；其次两原告作为河头村的村民拥有合法的宅基地，即使因为规划性质，无法在原地重建，按照法律规定，应当另行安排宅基地建房，或者进行安置。因此，两原告的居住权利应该是能够得到保证的。从原告提交的照片来看，该房屋是可以居住的，目前还是有人居住的，因此该房屋并不是危房，因此该证明是不实的，该照片中门口停着车还有晒着衣服，因此不能证明是危房或者不能居住。对证据7，被告对户口本的真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为同一户口的人是否住在一起并无直接关联，从本案可以反映出应朦颖名下就登记着一套房屋。对原告提供的证据8，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为即使存在为涉案704房屋多支付了按揭款，也只能作为普通债权认定。对原告提供的证据9，被告对照片的三性均有异议，对电费的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该组证据与本案两原告是否享有权利排除执行无关联。对原告提供的证据3、4、6、7、8、9，本院将在论理部分一并阐述。对本院依职权对应朦颖所作的询问笔录，被告对三性均无异议。 综上，本院认定本案事实如下： 案外人应朦颖系原告应连生、江云丽女儿。2014年7月23日，应朦颖与第三人川耕公司签订《换房协议》一份，双方约定解除原由应朦颖于2013年8月16日购买的欧尊苑小区6-704房屋买卖合同，新购买欧尊苑小区3-304房屋，换房协议由原告江云丽代签。2015年2月27日，原告应连生、江云丽与川耕公司签订合同编号为2015销0000221《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由应连生、江云丽购买欧尊苑小区3-304房屋，房款为875000元，约定一次性付款。同日，由川耕公司开具收据联，载明“应连生、江云丽，欧尊苑3-304首付，刷卡，390748.20，原6-704已交首付286858元，客户还本息于银行197393.80”，并加盖川耕公司发票专用章。后川耕公司将3幢304室房屋交付给两原告，两原告及应朦颖装修后入住涉案房屋。后本院在执行过程中，拍卖本案诉争房屋，原告应连生、江云丽向本院提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2019年9月20日作出（2019）浙1081执异100号执行裁定书，驳回两原告的异议申请。两原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明1，2017年9月1日，邱为人起诉温岭华富房地产开发有限公司、温岭川耕房地产开发有限公司、温岭舒美特房地产开发有限公司、华太建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，于2017年9月13日向本院申请财产保全，本院依法采取财产保全措施，作出（2017）浙1081民初11538号民事裁定，“查封被申请人温岭川耕房地产开发有限公司所有的坐落于温岭市的不动产（不动产权证号：松门274936）”，查封期限为三年。 另查明2，邱为人与温岭华富房地产开发有限公司、温岭川耕房地产开发有限公司、温岭舒美特房地产开发有限公司、华太建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年10月30日作出（2017）浙1081民初11538号民事判决，判令“被告温岭川耕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告邱为人工程款16584583.99元，及以此基数自2014年8月26日起按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准计算至实际履行之日止的利息”……。后本案进入执行程序，2019年8月29日，本院作出（2018）浙1081执10349号之七执行裁定，拍卖本案3幢304室不动产。 本院认为，本案的争议焦点为原告应连生、江云丽是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。一、关于涉案商品房买卖合同效力问题。原告应连生、江云丽与第三人川耕公司在平等自愿基础上，于2015年2月27日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。案外人应朦颖系两原告女儿，其自愿于2014年7月23日解除与川耕公司原签订的购买欧尊苑6幢704室房屋协议，改由父母应连生、江云丽购买3幢304室房屋，买卖合同三方均予以认可，依照契约自由原则，在法律无禁止性规定的前提下，《换房协议》及《浙江省商品房买卖合同》应属合法有效。二、关于两原告是否支付了购房款的问题。两原告为证明其已付清购房款，向本院提供了川耕公司出具的收款收据，同时提交了原告江云丽的银行对账单、女儿应朦颖归还原6幢704室房屋每月的银行按揭明细，第三人川耕公司亦予以认可，故能证明原告方已支付了875000元房款。现根据法院向应朦颖所作的询问笔录，其亦同意将预告登记在其名下的6幢704室房屋交与法院或归还给第三人川耕公司处置。至于应朦颖多支付的按揭款在本案中不予处理。本院认为，上述证据能够形成证据链，对原告主张已付清涉案房屋购房款的事实，予以认定。三、关于两原告是否合法占有涉案房屋的问题。原告方陈述2015年3月开始占有涉案房屋，并提供了2015年7月开始至2019年11月支付宝支付的电费凭证、2018年至2019年物业费收款收据、房屋室内入住照片，上述证据显示客户名称分别为*云丽、应朦颖，而涉案房屋第一次查封时间为2017年9月13日。综上，可以认定在涉案房屋被查封之前原告方已占有使用涉案房屋。四、关于两原告对涉案房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。涉案房屋目前仍登记在川耕公司名下,至今未办理过户的原因是第三人川耕公司未将商品房买卖合同向房管部门备案，双方签署的《浙江省商品房买卖合同》上未加盖备案章。根据该合同第二十七条规定，川耕公司应当在合同生效之日起30日内，将该商品房买卖合同向温岭市房地产管理处申请登记备案，但第三人川耕公司并没有履行合同约定，至今未将该合同向温岭市房地产管理处备案，导致原告至今仍无法办理过户手续。故川耕公司应对涉案房屋未能及时办理过户登记手续承担过错责任。五、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。因原告提供土地证、户口本，证明其在房屋供全家居住，不符合第二十九条第二项关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房产的规定，故原告主张停止对涉案房产的执行是否成立取决于是否符合第二十八条规定。本案中，两原告与第三人川耕公司在本院查封前签订了《浙江省商品房买卖合同》，买受人应连生、江云丽按合同约定，履行了付清购房款的义务，并在查封前对该房屋实际占有、管理和使用，未办理过户手续非买受人的原因所致。因此两原告享有的权利能够排除对涉案房屋的执行。原告提出停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。但根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。由于涉案房屋物权的变更需要登记才发生效力，故原告应连生、江云丽要求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、确认原告应连生、江云丽与第三人温岭川耕房地产开发有限公司于2015年2月27日签订的合同编号为2015销0000221的《浙江省商品房买卖合同》有效。 二、不得执行坐落于温岭市产。 三、驳回原告应连生、江云丽的其他诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告应连生、江云丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  赵玲燕 人民陪审员  戴江峰 人民陪审员  吴海肖 二〇一九年十二月三十日 代书 记员  叶海燕 -12- -11-