新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民事判决书（2019）新2301民初6905号原告:昌吉州平安驾驶员培训学校（有限责任公司），住所地:新疆昌吉州昌吉市榆树沟镇大三畦村交警中队旁。法定代表人:王宇,该公司执行董事。委托诉讼代理人:张雪梅,新疆同创律师事务所律师。被告:李强军,男,汉族,1973年9月20日生，住新疆昌吉市。委托诉讼代理人：董玉娟，新疆新蓝天律师事务所律师。原告昌吉州平安驾驶员培训学校（以下简称平安驾校）与被告李强军租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日、2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告平安驾校的委托诉讼代理人张雪梅，被告李强军的委托诉讼代理人董玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平安驾校向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《场地及场地内房屋租赁合同》以及《补充协议》（一）（拟）；2、被告退付2019年3月28日至2019年6月28日的租金54999元；3、被告返还保证金10000元；4、被告支付违约金44000元。事实与理由:2017年6月5日，被告和昌吉公共交通集团有限公司（以下简称昌吉公交公司）签订了一份《场地及场地内房屋租赁合同》,被告又与原告在2017年6月27日、2017年10月18日签订了《场地及场地内房屋租赁合同》及《场地及场地内房屋租赁合同补充协议(拟)》,租赁期限为2017年6月28日至2022年6月14日止。合同签订后,原告依约支付了二年租金44万元(租金付至2019年6月28日)。合同履行至2019年3月时，昌吉公交公司解除了与被告的租赁合同，又将该场地租赁给了新疆龙之行汽车服务有限公司经营。由于被告在履行与昌吉公交公司的合同中违约,导致租赁合同被解除，继而致原、被告间的租赁合同无法履行,给原告造成3个月的租金损失。原告和被告多次协商损失的赔偿事宜均无果，现诉至法院，请求判如所请。李强军辩称，场地实际出租人为昌吉市绿宝星厨房的业主陶发兴，被告李强军不是实际出租人。原告与陶发兴之间事实上有实际的租赁关系，原告交付的租赁费已经全部由被告转给陶发兴，被告并未收取租金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。对当事人有争议的事实的质证和认定情况概述如下：关于被告是否是租赁合同当事人，本院认为原告提供的如下证据能够证实李强军为租赁合同的出租人：被告李强军向樊辉出具的授权委托书，樊辉以李强军的委托代理人身份与王宇订立的《场地及场地内房屋租赁合同》《场地及场地内房屋租赁合同--补充协议（一）（拟）》，本院（2018）新2301民初4984号民事调解书，樊辉出具的收条。本院经审理认定事实如下：被告李强军承租昌吉公交公司位于昌吉市北京××路.69平方米的场地后，于2017年6月20日出具委托书，全权委托樊辉办理其与王宇就位于昌吉市北京××路场地的租赁事宜。2017年6月27日，樊辉以李强军委托代理人的身份（甲方）与原告平安驾校的法定代表人王宇（乙方）订立《场地及场地内房屋租赁合同》，约定李强军将位于昌吉市北京××路的场地租赁给乙方，租赁期限5年，自2017年6月28日至2022年6月14日，第一年至第三年的年度租金为25万元，第四至第五租赁年度的租金为27万元。合同第十二条中对违约责任的约定有：（一）有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应偿付甲方当年度租金总额20%的违约金，并赔偿甲方实际损失。……（二）甲方违约导致合同目的无法实现的，乙方有权解除合同，甲方也应按前款约定承担违约、赔偿责任。2017年9月27日，原告方向樊辉交纳了第一次场地租金100000元及保证金10000元。2017年10月18日，樊辉与王宇订立《场地及场地内房屋租赁合同--补充协议（一）（拟）》，其内容如下：第一条、租赁场地变更情况1、经甲乙双方协商，乙方同意将现有驾校训练场东侧两个侧方训练场、两个皮卡车训练场归还甲方，甲方同意在驾校训练场西侧为乙方补建两个侧方训练场及一个皮卡车训练场。第二条、租金因场地位置变换，经甲乙双方协商确定，甲方同意每年减少乙方三万元租金作为补偿，即第一年至第三租赁年度的租金为22万元；第四至第五租赁年度的租金为24万元。第一年已收租金完成变更交接后退还。第四条、停车甲乙双方协商后在不影响乙方正常训练的情况下，甲方可以在东向西行车道右侧的练车位临时停车。第四条：其他未做变更条款按原合同履行。本院于2018年8月28日立案受理了李强军与平安驾校租赁合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成如下协议：被告昌吉州平安驾驶员培训学校（有限责任公司）欠原告李强军2018年12月28日至2019年6月28日的租金110000元、2018年5月1日至2018年12月31日维稳设施分摊费用4800元，以上合计114800元。上述费用被告昌吉州平安驾驶员培训学校（有限责任公司）于2018年12月31日前支付给原告李强军；如被告未按时支付，须另行支付违约金10000元。本案诉讼费用1316元（已减半收取），原告李强军承担658元，被告昌吉州平安驾驶员培训学校（有限公司）承担658元。2019年1月22日，原告方向樊辉支付2019年1月至2019年6月的场地租赁费110000元。昌吉公交公司于2019年3月解除与李强军的租赁合同后，将该场地租赁给新疆龙之行汽车服务有限公司经营。2019年6月27日，新疆龙之行汽车有限公司与平安驾校订立场地及场地内房屋租赁合同，租赁期限5年，自2019年4月1日至2024年4月1日。上述租赁场地及房屋租金为第一年25万元，第二年257500元，后三年不变。当日，原告交纳2019年4月1日至2020年3月31日的租金250000元。本院认为，原告平安驾校的法定代表人王宇与被告李强军的委托代理人樊辉订立的《场地及场地内房屋租赁合同》《场地及场地内房屋租赁合同--补充协议（一）（拟）》均合法有效，相应的权利、义务由原告平安驾校和李强军享有、承担。租赁合同是转移财产使用权的合同，出租人应当对所出租的财产具有使用权。昌吉公交公司解除其与李强军的租赁合同并将场地租赁给新疆龙之行汽车服务有限公司后，被告李强军已丧失对该场地的使用权，其已构成违约，致使与原告之间的《场地及场地内房屋租赁合同》《场地及场地内房屋租赁合同--补充协议（一）（拟）》已无法履行，原告请求解除《场地及场地内房屋租赁合同》《场地及场地内房屋租赁合同--补充协议（一）（拟）》符合法律规定，本院予以支持。被告应返还原告保证金10000元、租金54999元（220000元÷12个月×3个月）。根据《场地及场地内房屋租赁合同》第十二条的约定，被告应给付原告违约金44000元（220000元×20%）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告昌吉州平安驾驶员培训学校（有限责任公司）与被告李强军订立的《场地及场地内房屋租赁合同》《场地及场地内房屋租赁合同--补充协议（一）（拟）》；二、被告李强军返还原告昌吉州平安驾驶员培训学校（有限责任公司）保证金10000元；三、被告李强军退还原告昌吉州平安驾驶员培训学校（有限责任公司）租金54999元；四、被告李强军给付原告昌吉州平安驾驶员培训学校（有限责任公司）违约金44000元。上述款项应于本判决生效后十五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2496元，减半收取计1248元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决书发生法律效力后，双方当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员 邵立忠二〇一九年十二月十二日书记员 席 睿