北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83823号原告（反诉被告）：北京连隽商务咨询有限公司，住所地北京市朝阳区望京街10号院2号楼6层610号。法定代表人：邢东辉，执行董事。委托诉讼代理人：刘羽，北京市首信律师事务所律师。被告：贺俊（反诉原告），女，1963年3月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱木军，北京佐邦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京连隽商务咨询有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）贺俊（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘羽、被告的委托诉讼代理人朱木军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2019年3月1日解除。事实和理由：2018年2月5日，原告与案外人天津畅和合力投资合伙企业（有限合伙）北京销售分部（下称畅和公司）签订《房屋租赁合同（商业）》，约定原告承租北京市朝阳区109号房屋（下称涉案房屋），经营coffeebox品牌，租期自2018年1月29日至2021年1月28日。2018年6月1日，原告、畅和公司、被告共同签订《出租人变更补充协议》，约定自2018年6月1日起，出租人由畅和公司变更为被告，除此之外租赁协议项下的条款继续有效。由于资金困难，2019年3月26日，原告通知被告解除租赁合同，但被告在3月30日将涉案房屋房门上锁，导致原告无法将房屋内的物品搬出。之后被告虽撤掉房门锁，但因未经其同意，物业公司不允许原告将物品搬走。为了维护自身合法权益，原告诉至法院。被告辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求，原告未向被告发出过解除通知，其亦无权解除合同。被告提出反诉：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同（商业）》《出租人变更协议》于2019年7月12日解除；2、判决原告支付被告2019年3月1日至2019年7月12日的租金149666.4元；3、判决原告支付被告违约金111793.5元；4、判决原告支付被告已经垫付的2019年4月29日至2019年11月30日期间的物业费18889.84元；5、判决被告恢复涉案房屋原状并按照24元/平方米/天的标准支付被告自2019年7月13日至实际返还之日的占有使用费。事实与理由：原告承租涉案房屋后，仅支付到了2019年2月的租金，自2月以后一直处于关门闲置状态，原告已经严重违反双方合同约定，被告有权解除合同要求对方承担违约责任。基于上述事实，被告于2019年7月12日向原告发出律师函，通知解除合同并要求原告办理物业交接等手续，但原告拒不腾退致使涉案房屋闲置，给被告造成的财产损失应予赔偿。原告针对被告提起的反诉辩称：1、被告给原告的律师函并非解除通知，不认可双方合同于2019年7月12日解除。2、涉案房屋系由被告上锁并实际控制，且未经被告同意，物业公司不允许原告将物品搬走，故因闲置产生的租金、占有使用费、物业费损失应由被告自行承担。3、同意支付违约金，但对方主张数额过高，请法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月5日，原告与畅和公司签订《房屋租赁合同（商业）》，约定：原告自畅和公司处承租涉案房屋（76.05平方米），经营餐饮；租期自2018年1月29日至2021年1月28日，租期内前40天为装修期；租金标准为12元/平方米/天即每月租金25096.5元（包含增值税），租金按月支付，提前15日支付每月租金；物业费由承租人负担，标准为每平方米每月35元即每月2661.75元。如因承租人原因导致合同提前终止或无法履行，出租人无需返还承租人已付之全部租金押金，承租人除需向出租人支付相当于本合同解除前最近一个月租金的3倍的金额作为违约金外，仍需向出租人支付相当于已享受的装修期对应租金（日租金标准×装修期天数）总和作为违约金；如承租人进行装修、增建或改建、拆除等改动，承租人应根据出租人要求在本合同终止前将房屋恢复至出租人交付时的状态或出租人认可的适租状态。2018年6月1日，原告、被告及畅和公司共同签订《出租人变更补充协议》，约定：畅和公司将涉案房屋转让给被告，自2018年6月1日起租赁合同项下的出租人由畅和公司变更为被告，被告全面概括承受畅和公司相应权利义务。涉案房屋所有权现登记在被告名下。原告承租后对涉案房屋进行了装修并实际经营至2019年2月，后因原告经营困难，自2109年3月起未再交纳租金，亦未经营，双方就租赁合同解除事宜进行沟通。2019年7月12日，被告在涉案房屋房门处张贴《律师函》，内容为：被告认为原告构成严重违约并通知解除合同，要求原告按照约定处理善后事宜。2019年8月27日，原告向本院提交起诉书，要求被告返还涉案房屋内的物品并要求解除合同。在本案审理过程中，为避免损失扩大，经本院调解，2019年11月9日，被告配合原告将涉案房屋内属于原告的设备等物品搬出。庭审中，原告向本院提交2019年11月9日双方交接现场的照片若干及出门条照片，欲证明被告实际控制涉案房屋并上锁，根据物业管理规定，没有被告出具的出门条，原告无法将物品搬出。被告认为虽然房屋已腾空但原告仍负有恢复房屋原状的合同义务，对出门条真实性认可，对其中涉及的物业管理制度表示不清楚。原告提交原公司员工陈枫与被告在2019年2月28日至2019年6月20日的短信记录并申请陈枫到庭作证，欲证明原告与被告就解除合同的沟通情况。双方短信记录中陈枫向被告表达“上次与你沟通后，一直等您电话，您这边现在商量的怎么样了？”、“您可能忙，没有接听我的电话，事情总归要处理和解决的，室内的开封物料是有保质期的，我们要抓紧调拨使用，如果过期了会造成很多损失的，希望您能理解，谢谢”、“我建议，1.您提出赔偿要求，我来报给公司2.您还是诉讼到法院吧，法院会给您合理的判决。您最好尽快，需要我个人怎么配合您联系我，谢谢”、“高和蓝峰的铺子的事情已经很久了，你看如何解决，您的要求是什么，不能这么放着呢”。陈枫到庭称：2019年2月，因原告资金危机无法在涉案房屋继续经营，故由我和被告沟通合同解除、赔偿的事情。双方自2019年2月至6月期间经多次沟通，但关于赔偿事宜未达成一致意见。原告认可证人证言的真实性，被告不予认可。被告提交物业费交费收据及通知书，欲证明其已经支2019年4月29日至11月30日的物业费18889.84元。原告认可票据的真实性，但认为涉案房屋闲置系被告自身原因造成，物业费不应由原告承担。经询，原告称因为解除合同的事宜未谈妥，物业公司又不允许原告搬运物品，故原告在2019年3月1日开始将涉案房屋上锁并将钥匙交给了物业公司。被告称因担心原告不付租金和违约金，故其在2019年4月在涉案房屋上另加一把锁并把钥匙交到了物业公司，在2019年7、8月份将原告的锁拆除。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务，否则应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，原告和畅和公司签订的《房屋租赁合同（商业）》及三方签订的《出租人变更协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行各自义务。该合同履行过程中，原告因经营困难而要求提前解除合同，现有证据不能证明双方曾就合同解除达成一致，故原告主张确认双方合同于2019年3月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。原告于2019年3月1日停付租金，将涉案房屋上锁并停止经营，被告于2019年7月12日在涉案房屋张贴《律师函》，通知原告合同已经解除，自此，双方关于解除合同的意思表示达成了一致，本院依法确认双方之间的租赁合同于该时间解除。原告在合同未到期的情形下要求解除合同已经构成了违约，关于被告主张违约金的诉讼请求，本院应予支持，结合双方已约定“押金罚则”，被告主张的违约金数额过高，本院将根据损失情况酌情予以调整。根据合同约定，如果承租人进行了装修，应根据出租人要求在本合同终止前将房屋恢复至出租人交付时的状态或出租人认可的适租状态，故关于被告要求原告将涉案房屋恢复到出租时原状的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张的涉案房屋在2019年3月1日至2019年7月12日的租金及物业费，此段期间合同并未解除，原告的设备等物品也一直在涉案房屋内，理应支付租金、物业费，但原告提交的短信记录等证据显示，原告已通过多种方式向被告表达了不再继续经营、想解除合同的意思，实际上原告也停止了经营并将房门上锁，此种情况下被告理应积极协商、协助办理交接以避免双方的损失扩大，故被告自身对涉案房屋闲置数月亦有过错，应当分担由此造成的损失，本院酌情确定对于此段期间的租金、物业费双方各自承担50%。被告已于2019年4月将涉案房屋房门上锁并于2019年7月12日明确表示要解除合同，此外，根据原告提供的证据，原告要想从涉案房屋内搬出设备等物品确需被告协助，故关于合同解除之后的占用费，原告不应承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京连隽商务咨询有限公司与被告（反诉原告）贺俊就北京市朝阳区109号房屋形成的房屋租赁合同关系于2019年7月12日解除；二、原告（反诉被告）北京连隽商务咨询有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）贺俊房屋租金56048.9元、物业费3327.4元、违约金80000元；三、原告（反诉被告）北京连隽商务咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内将其对北京市朝阳区109号房屋进行的装修拆除，恢复房屋原状；四、驳回原告（反诉被告）北京连隽商务咨询有限公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贺俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告（反诉被告）北京连隽商务咨询有限公司负担（已交纳）。反诉费2753元由被告（反诉原告）贺俊负担1409元（已交纳），原告（反诉被告）北京连隽商务咨询有限公司负担1344元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇一九年十二月二十五日书记员 李国龙