北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9745号原告：屈栗，女，1993年1月27日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯侨盼，北京矩阵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，北京矩阵律师事务所律师。被告：邱宏胜，男，1965年1月2日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：苏雪静，女，1964年4月26日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：北京京创投资有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇观音寺南口建材城东配楼四—五层。法定代表人：刘建红，董事长。委托诉讼代理人：裴玮，男，该公司员工。原告屈栗与被告邱宏胜、苏雪静、第三人北京京创投资有限公司（以下简称京创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈栗的委托诉讼代理人侯侨盼，第三人京创公司的委托诉讼代理人裴玮到庭参加诉讼。被告邱宏胜、苏雪静经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屈栗向本院提出诉讼请求：1、判令我与邱宏胜签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、邱宏胜继续履行《房屋买卖合同》义务，配合办理北京市大兴区床单厂小区6号楼6单元101室（现更名为：北京市大兴区双河北里四巷1号院8号楼6单元101室）房屋产权登记并协助我办理房屋产权过户变更登记手续，将房屋过户登记至我名下；3、诉讼费用由邱宏胜承担。2019年6月11日变更诉讼请求：1、我与邱宏胜签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、诉讼费用由邱宏胜承担。2019年9月18日变更诉讼请求：1、判令我与邱宏胜签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、邱宏胜与苏雪静继续履行《房屋买卖合同》义务，办理北京市大兴区双河北里四巷1号院8号楼6单元101室房屋产权登记，税费由邱宏胜、苏雪静负担，京创公司予以协助；3、邱宏胜、苏雪静继续履行《房屋买卖合同》义务，配合我办理北京市大兴区双河北里四巷1号院8号楼6单元101室产权过户变更登记手续，将该房屋过户至我名下；4、邱宏胜、苏雪静向我支付违约金50万元；5、诉讼费用由邱宏胜、苏雪静承担。事实和理由：2015年8月1日，我与邱宏胜签订了《房屋买卖合同》，约定，邱宏胜将北京市大兴区床单厂小区6号楼6单元101室（以下简称案涉房屋）出卖给我，预测建筑面积61.18平方米，房屋成交价格为80万元。我于2015年8月10日前向邱宏胜支付购房首付款20万元（包含购房定金2万元），后期尾款40万元在2015年9月15日前支付。邱宏胜收到部分购房款60万元，剩余房款20万元于产权证下发十个工作日内过户后付清。合同签订后，2015年8月1日，我向邱宏胜支付购房定金2万元，同时邱宏胜出具《定金收条》。2015年8月10日，我向邱宏胜支付购房首付款18万元，同时邱宏胜向出具《收款证明》。2015年10月1日，我向邱宏胜支付购房款40万元，同时邱宏胜出具《收款证明》。2016年4月份，邱宏胜将案涉房屋交付给我，交付前及交付后案涉房屋产生的相关费用皆由我支付（含装修押金1500元及燃气费、电费、水费）。现案涉房屋已经可以办理房屋产权登记及房屋产权过户变更登记手续，但邱宏胜于2019年4月3日下午3点19分电话联系我，告知因其与第三人的债务纠纷导致案涉房屋可能被法院强制执行，并表示为了避免连累我，尽量想办法凑齐60万元退还给我，除此之外其无力支付其他任何费用，并表示不予配合我办理房屋产权过户变更登记手续。现邱宏胜已明确告知我其拒绝履行合同义务，不予配合办理房屋产权过户变更登记手续。我认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。邱宏胜与我就案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件。邱宏胜、苏雪静未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。京创公司述称：我公司按照拆迁政策和相关的法律法规对邱宏胜进行了拆迁补偿和安置，但屈栗不是我公司拆迁项目的被拆迁人，其与邱宏胜之间的房屋买卖合同，属于个人私下行为，与我公司无关，我公司后续的产权办理及相关费用的结算，只针对邱宏胜。经核实，我公司委托的北京创兴房地产经纪有限公司已于2019年7月15日通过电话方式通知符合办理产权证条件的被拆迁人及房屋产权人至我公司进行结算、签字等产权办理事宜。案涉房屋所属楼栋的大产权证也已于2019年1月22日办理完成。我公司只有在法院明确要求的情况下，才能对案涉房屋的产权进行办理，案涉房屋在2016年四五月份办理交房手续，我公司于2016年5月收到含案涉房屋在内的查封执行协助通知书。现在邱宏胜本人不配合才导致不动产权证未办理，已经不存在其他过户障碍。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，邱宏胜（甲方、出卖人）与屈栗（乙方、买房人）签订《房屋买卖合同》，约定，1、甲方自愿将坐落于北京市大兴区床单厂小区6号楼6单元101室的房产出售给乙方（产权人为：邱宏胜；甲方承诺离异，产权为单独所有，如由此造成的一切纠纷，均由甲方自行承担全部责任）。2、房产的预测建筑面积为：61.18平方米。3、房产的成交价格为80万元。经甲乙双方约定，过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方无条件配合乙方办理交房、过户手续。4、甲乙双方在签订本合同的同时，甲方出具该套房产的《拆迁安置房屋买卖合同》。5、付款方式及过户约定：（1）甲乙双方于2015年8月1日签订本合同，2015年8月10日前乙方向甲方交纳购房首付款20万元（包含购房定金2万元整），后期尾款40万元在2015年9月15日前支付给甲方。至此甲方收到部分购房款60万元，剩余房款20万元于产权证下发十个工作日内过户后付清；（2）甲乙双方约定：甲方应在开发商下发办证通知10个工作日内无条件配合办理《房屋所有权证》，《房屋所有权证》下发其10个工作日内甲乙双方无条件配合办理此房产过户手续；（3）签订该合同当日，乙方向甲方交纳购房定金2万元，后期抵作房款。6、甲方保证所售该套房产产权清楚，无纠纷，未设定任何他项权利。否则，由此引发的一切后果均由甲方承担全部责任。7、甲乙双方应遵守国家房地产政策法规，并按规定缴纳办理房产过户所产生的一切费用。经甲乙双方协商同意，产权人办理房产证所产生的费用由甲方全部承担，过户应缴纳的各项税费由乙方全部承担……14、甲乙双方承诺：本合同为双方真实意思的表达，甲乙双方一经签订本合同，即具有法律效力，甲乙双方均不得违约。如甲方违约，则甲方无条件退还乙方已付全部房款并赔偿总购房款的60%即50万元，如乙方违约，则乙方无条件从该套房产中搬出，甲方从乙方所付房款中扣除违约金：总购房款的60%即50万元归甲方所有，剩余房款全部退还给乙方。同日，邱宏胜出具《承诺书》一份，载明：“就位于北京市大兴区床单厂小区6号楼6单元101室房产，我与屈栗以成交价格80万元整达成买卖关系，本人承诺：名下该套房产无任何家庭纠纷、财产纠纷、继承纠纷、债务等纠纷，本人保证此房能按规定时间顺利过户（非主观原因），如有以上任何纠纷导致本房无法正常过户交易的，本人自愿承担因此所造成的所有我违约责任”。2015年8月1日，屈栗给付邱宏胜2万元整，邱宏胜出具《定金收条》一份。2015年8月10日，邱宏胜出具《收款证明》一份，载明，收到屈栗支付的首付款18万元整。2015年10月1日，邱宏胜出具《收款证明》一份，载明，收到屈栗支付的房款40万元。屈栗自认邱宏胜于2016年5月份交付案涉房屋，现案涉房屋由屈栗装修后占有使用。另查，2011年1月27日，邱宏胜（买受人、被拆迁人）与京创公司（出卖人、拆迁人）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：买受人自愿购买北京市大兴区床单厂小区6号楼6单元101室，房屋设计建筑面积为61.18平方米，按照建筑面积计算，该房屋单价按与拆迁面积对应情况计算，总价款为376770元。经买受人与出卖人协商，买受人用拆迁补偿款来交纳购房款，不足部分入住时一次性补齐。出卖人应当于2014年3月31日起40日内向买受人交付该房屋。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。买受人应在接到电话（或书面）通知之日起40日内办理完毕结算、入住手续（包括缴纳物业费、专项维修基金等）。2019年1月22日，案涉房屋所属楼栋取得不动产权证书，登记所有权人为京创公司，登记地址为北京市大兴区双河北里四巷1号院8号楼1层10单元101等[378]套。2019年7月12日，京创公司作为售房单位出具《房屋购销结算单（售房产权证明）》，载明：“产权人姓名：邱宏胜；房屋原坐落位置房号：大兴区床单厂小区6-6-101；房屋现坐落位置房号：大兴区双河北里四巷1号院8-6-101；购房合同编号：床6-6-101；实测面积59.72㎡；购房类别：拆迁安置房；结算房价款：367400元，以上应收款项已结清”。再查，邱宏胜与苏雪静于1989年11月21日登记结婚。案件审理过程中，屈栗表示签订合同时，邱宏胜本人到场，未见过苏雪静。当时邱宏胜自述系离异，未出示婚姻关系证明材料，但邱宏胜与京创公司之间的《拆迁安置房买卖合同》及拆迁补偿协议原件登记的产权人系邱宏胜个人，邱宏胜交给我的《拆迁安置房买卖合同》复印件在我对案涉房屋装修时提交给了物业公司。经询问，如其要求办理转移登记手续或变更手续产生相应税费，屈栗同意先行支付。案件审理过程中，屈栗申请预查封案涉房屋，本院于2019年8月27日作出保全裁定书，裁定查封案涉房屋。本院认为，邱宏胜、苏雪静经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，屈栗与邱宏胜之间签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人可以将前手出卖人为被告提起诉讼，登记权利人（第一手出卖人）可以作为第三人参加诉讼。现京创公司已取得案涉房屋所在楼栋不动产权证书且认可办理转移登记的费用均已经结清，因邱宏胜、苏雪静未配合办理导致案涉房屋一直无法取得转移登记手续，考虑到案涉房屋已经具备为邱宏胜办理不动产权证书的条件，京创公司亦同意协助提供产权登记材料，现屈栗要求京创公司协助邱宏胜办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，有事实及合同依据，本院予以支持。屈栗与邱宏胜签订的《房屋买卖合同》中明确约定：“甲方（邱宏胜）自愿将坐落于北京市大兴区床单厂小区6号楼6单元101室的房产出售给乙方（屈栗）（产权人为：邱宏胜；甲方承诺离异，产权为单独所有，如由此造成的一切纠纷，均由甲方自行承担全部责任）”，虽邱宏胜与苏雪静自1989年11月21日至今一直处于婚姻关系存续期间，但邱宏胜自认系离异并出具承诺书，邱宏胜出具的《拆迁安置房买卖合同》及拆迁补偿协议的权利人均系个人，屈栗自2016年5月起占有使用案涉房屋至今，苏雪静一直未提出异议且无正当理由未到庭应诉，应视为屈栗尽到合理注意义务，现屈栗具有在京购房资格并具备一次性支付剩余房款的能力，故屈栗要求邱宏胜、苏雪静协助其办理房屋变更登记手续将房屋变更登记至其名下的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持。关于违约责任，虽京创公司称于2019年7月15日电话通知产权人办理结算、签字等产权办理事宜，但因邱宏胜个人原因导致案涉房屋于2016年5月即被法院采取执行查封措施，且邱宏胜在具备办理产权证条件后仍未及时配合办理，邱宏胜的行为已构成违约，故屈栗要求邱宏胜承担违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；关于违约金金额，虽邱宏胜未到庭就违约金提出抗辩，但违约金应以实际损失为基础，屈栗未能举证证明邱宏胜的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，本院考虑到合同履约情况、当事人过错程度等确定违约金数额为2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认屈栗与邱宏胜于2015年8月1日签订《房屋买卖合同》有效；二、本判决生效后十五日内，北京京创投资有限公司协助邱宏胜、苏雪静到房屋登记主管部门办理北京市大兴区双河北里四巷1号院8号楼6单元101房屋的所有权转移登记手续，将房屋登记至邱宏胜名下；三、本判决第二项内容履行完毕后十日内，屈栗给付邱宏胜剩余房款20万元；四、本判决第三项内容履行完毕后十五日内，邱宏胜、苏雪静协助屈栗到房屋登记主管部门办理北京市大兴区双河北里四巷1号院8号楼6单元101房屋产权变更登记手续，将房屋登记至屈栗名下；五、本判决第二项内容履行完毕后十日内，邱宏胜给付屈栗违约金2万元（该笔款项直接在判决第三项内容中予以扣减）；六、驳回屈栗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元、公告费650元及保全费5000元，由邱宏胜负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  吴少明人民陪审员  何立月二〇一九年十二月二十七日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞