江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初10541号原告：刘果，男，1975年5月10日出生，汉族，住南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：李小龙，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201610178448。被告：李文伟，男，1970年2月26日出生，汉族，住南昌市青山湖区。原告刘果与被告李文伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘果及其委托诉讼代理人李小龙，被告李文伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘果向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告案涉房屋（位于南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园1#写字楼第23层-2301、2302、2303、2304、2324室及地下车库2层2071、2072号车位），立即搬离；2、依法判令被告支付原告房屋使用费（自2019年9月1日起至搬离之日为止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告与广州泓淮能源科技有限公司江西分公司（以下简称“泓淮江西分公司”）签订了一份《房屋租赁合同》，约定将原告位于南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园1#写字楼第23层-2301、2302、2303、2304、2324室（以下简称案涉房产）及地下车库2层2071、2072号车位出租给该公司使用。该房屋租赁期共5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。该房屋每月租金为10000元，后三年即2019、2020、2021年该分公司应按年支付，且应于每年一月一日前将当年房租共计120000元支付给原告。根据合同约定，该分公司应于2019年1月1日前支付2019年的房租，但该分公司租金经原告多次催讨，一直拖延不予支付，拒不履行合同约定的义务。被告为该分公司负责人。后2019年8月15日，原告与该分公司总公司即广州泓淮能源科技有限公司（以下简称泓淮公司）达成《协议》，约定：解除2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》，泓淮江西分公司15日内搬离。如泓淮江西分公司未在《协议》签订之日起15日内搬离，则视为泓淮公司放弃房屋内财产，由原告自行处置。在约定的搬离日期到期后，被告一直以案涉房产存放其家具为由强占不予搬离，讲话极其粗鲁野蛮，带有恐吓、威胁之意，并剪掉原告上的锁。当时原告已报警，桃花派出所出警并留有执法记录。同时，在原告报警后，在西湖区桃花派出所认定被告非法占有、使用房屋等事实时，被告出于非法占有、使用房屋的目的，伪造了一份和原告的房屋租赁协议，使得西湖区桃花派出所警员无法核实事实真相。综上所述，被告的一系列行为严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益和捍卫法律的尊严，特依法向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告李文伟辩称：我与原告的房屋租赁合同纠纷是因为原来签订的房屋租赁合同是原告违约在先，原告陈述我伪造了房屋租赁协议不是事实，可以进行司法鉴定。另外在租赁过程中，原告撬开了门锁，造成了我相关物品损失，我要求原告赔偿。不同意将案涉房产返还原告，但是地下车库的两个车位在2019年年初就已返还原告。泓淮公司在调解时已经付了原告4万元租金，现在不欠原告租金。原告刘果为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、原告身份证、被告户籍信息。证明：原、被告主体资格。证据二、泓淮公司江西分公司企业信息一份。证明：被告系泓淮江西分公司负责人，现合同已经解除，非法占有原告房屋的是被告李文伟。证据三、房屋租赁合同、协议、注销证明、不动产权证。证明：原告与泓淮江西分公司于2017年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》，2019年7月30日泓淮公司发布《关于“广州泓淮能科技有限公司江西分公司”的注销证明》；后于2019年8月15日，原告与泓淮公司达成《协议》，约定：解除2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》，泓淮江西分公司15日内搬离，否则视为泓淮江西分公司放弃房屋内财产，由原告自行处置。在约定搬离日起到期后，被告一直以案涉房产存放其家具为由强占不予搬离。证据四、西湖区桃花派出所出具的《房屋租赁合同》。证明：被告伪造原告签名，从而伪造了一份《房屋租赁合同》以达到其非法占有、使用案涉房产的目的。证据五、照片五张。证明：原告与泓淮公司签订的《协议》中约定的搬离日期后，被告非法占有、使用原告房产。被告李文伟为支持其答辩请求，提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同。证明：我投资的泓淮江西分公司与原告签订了房屋租赁合同，合同期到2021年12月31日止，尚未结束。证据二、收条一张。证明：房屋租赁合同签订时，被告向原告支付了房租6万元，押金1万元。证据三、直接损失清单一份。证明：原告撬锁、关水电等行为造成被告间接损失30万元、直接损失27.9万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告作为出租方（甲方）与泓淮江西分公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园1#写字楼第23层2301、2302、2303、2304、2324室及地下车库2层2071、2072号车位出租给乙方使用，出租房屋面积共293.54平方米，作为办公使用，租赁期限5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。每月租金1万元，押金1万元。自2019年开始，乙方每年1月1日前将当年房租共计12万元支付给甲方。甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力等内容。但双方对合同解除没有作出明确约定。原告在该合同甲方处签名，并在最后一页上附有原告的身份证复印件。泓淮江西分公司在乙方处加盖了印章，并且该公司委托代理人李汶璋签名。2019年7月17日，原告在本院立案起诉了泓淮公司及泓淮江西分公司，诉请要求解除租赁合同，并要求被告支付欠付租金及违约金，案号为（2019）赣0103民初6880号。该案审理过程中，2019年8月16日，原告与泓淮公司达成了庭外和解，并签订了《协议》，协议约定因泓淮江西分公司经营不善，无力支付租金，泓淮公司有权全权代表泓淮江西分公司。经协商，达成如下协议：一、双方一致同意解除原告与泓淮江西分公司之间于2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》，泓淮江西分公司应在该协议签订后15日内进行腾房搬离，泓淮公司应督促江西分公司腾房搬离，协助原告收回租赁房屋，如在该期限内未腾房搬离，视为泓淮公司放弃租赁房屋内的财产，可由原告自行处理；二、泓淮公司在该合同签订时代江西分公司一次性支付2019年1月1日到房屋租赁合同解除之日止房租4万元，泓淮江西分公司的押金1万元及2019年2月25日支付的1.8万元作为房租抵扣归原告所有，泓淮公司不得再行主张，原告也不得再另行主张房租；三、泓淮江西分公司负责人李文伟因无力经营，遂引荐江西贝马实业有限公司承租了2302和2303，江西贝马实业有限公司与甲方之间的租赁合同关系，由江西贝马实业有限公司与原告另行解决；四、原告在收到第二条约定款项后，应向南昌市西湖区人民法院申请撤诉，并承诺不得就泓淮江西分公司租赁合同纠纷再行提起诉讼；五、其他：1、双方明确该协议所有内容为双方庭外和解状态下协商签订，不作为法院案件庭审证据使用；2、若原告收到4万元后，再因泓淮江西分公司租赁合同纠纷再行提起诉讼，原告应立即原路退还4万元；3、本协议签订后双方再无其他争议，后期如果涉及与李文伟纠纷，属于个人纠纷不得涉及分公司与总公司；4、本协议一式二份，各执一份，具有同等法律效力，自双方签字、盖章之日起生效。协议签订后，原告在本院申请撤诉，本院口头裁定准予撤诉。在约定的搬离日期到期后，泓淮江西分公司未搬离。原告要求该分公司搬离，与被告李文伟发生矛盾纠纷。为此，南昌市西湖区桃花派出所出警协调。原告认为本案房屋租赁合同已解除，故诉至法院，提出如上诉请。庭审中，被告李文伟陈述其对原告与泓淮公司签订的和解协议不知情，对撤诉也不知情，只是打电话给承办法官时，才得知原告已撤诉。本案庭审中，本院主持了调解，因双方分歧过大，致使调解未果。另查明，2019年7月30日，泓淮公司出具了一份“关于泓淮江西分公司的注销声明”，主要内容为泓淮江西分公司自2016年成立后，未实行公司的相关管理制度，经总公司决定，即刻注销该分公司及撤销分公司现有负责人李文伟的管理权利。因江西分公司成立至今都是负责人自负盈亏，总公司未进行财务及投资管理，所以一切财产属于前负责人李文伟所有。总公司不负任何处理决定，且不负任何分公司的债务，不承担即日其因江西分公司发生纠纷而产生的任何法律责任。因注销流程较长，特此声明。目前，该分公司尚未注销。庭审中，被告另行提交了一份泓淮江西分公司与原告签订的房屋租赁合同，内容与原告提交的大体一致，但该合同与原告提交的合同从字体大小、排版上均有重大差别，该份合同虽有泓淮江西分公司加盖印章，但签名人是被告而不是李汶璋。且该合同没有签字时间，也没有附上原告的身份证复印件。再查明，案涉房屋租赁合同2019年之前的房租已付清。对于2019年度的房租，被告在2019年2月25日支付1.8万元，被告引进的承租人江西贝马实业有限公司支付了6万元，但该公司现已退出租赁。泓淮公司也已按照和解协议约定给付了原告租金4万元。原告诉请返还的两个车位，原告已收回。本院认为，本案争议的焦点问题系泓淮公司与原告在法院审理过程中达成的庭外和解协议对泓淮江西分公司是否发生法律效力？依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，以及《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”规定，分公司具有对外签订合同等依法开展民事活动的权利，经登记后也具有独立的民事主体资格，只是不能对外独立承担民事责任。本案中，泓淮江西分公司与原告签订的房屋租赁合同，能够认定为合法有效。但在租赁合同履行的过程中，因泓淮江西分公司未按约支付租金，致使原告将泓淮江西分公司和泓淮公司起诉至本院，要求解除租赁合同及支付欠付的租金。本院审理的案号为（2019）赣0103民初6880号案中，正因为泓淮公司就租赁合同纠纷无法与泓淮江西分公司协商解决，故在签订庭外和解协议时，撇开了泓淮江西分公司，由泓淮公司单独与原告签订。协议书也载明泓淮公司全权代表其江西分公司，原告作为协议的相对方，其权益应该受法律保护。至于泓淮公司在该协议中是否侵犯了泓淮江西分公司的租赁权益，与原告没有关联。租赁纠纷发生后，案涉的两个车位泓淮江西分公司也已返还给原告，故本院认定该和解协议对泓淮江西分公司具有法律效力，泓淮江西分公司及被告李文伟应按照该和解协议履行。和解协议签订后，泓淮公司出具给原告的声明中明确表示其江西分公司系自负盈亏，公司未进行财务及投资管理，一切财产属于被告李文伟所有。庭审中，原、被告双方均陈述泓淮江西分公司正在办理注销，但尚未完成。依照泓淮公司出具的证明，该分公司财产应归被告李文伟所有，故李文伟是本案的适格被告。因2019年的房屋租金及占用费用，已由被告、江西贝马实业有限公司、泓淮公司支付完毕，被告有权利使用案涉房产至2019年12月31日。考虑到被告在案涉房产已经经营了一段时间，春节又将邻近，为妥善解决本案矛盾纠纷，本院另行给予被告2个月的搬离期限，即被告应在2020年2月28日前返还原告案涉房产。但自2020年1月1日起至被告搬离之日止的占用费用，被告仍应按照合同约定支付给原告。原告另陈述被告提供的房屋租赁合同伪造了原告签名，被告予以否认，在未经鉴定的情形下，本院无法判断。但退一步说，即使被告伪造了原告签名，但两份租赁合同内容大体是一致的，故被告是否伪造原告签名与认定本案租赁合同的法律效力没有关联。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五之规定，判决如下：一、被告李文伟于2020年2月28日前从位于南昌市西湖区沿江南大道1299号力高滨江国际花园1#写字楼第23层-2301、2302、2303、2304、2324室房屋内搬离，并将上述房产返还给原告刘果；二、驳回原告刘果的其他诉讼请求。本案由原告预交的案件受理费18664元，由原告刘果自行负担6000元，由被告李文伟负担12664元，限被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  宗筱斌人民陪审员  胡志强二〇一九年十二月十九日书 记 员  罗朝君