广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异163号 案外人：庄卓浩，男，1985年4月13日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托代理人：陈郸，广东正大联合律师事务所律师。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼。 法定代表人：张伟，董事长。 委托代理人：陈振南，广东法丞汇俊律师事务所律师。 委托代理人：陈威，广东法丞汇俊律师事务所律师。 被执行人：广州市从化津晖电子厂，住所地广东从化经济开发区福从路12号。 法定代表人：骆澜涛。 被执行人：广东永泰和汽车用品有限公司，住所地广东从化经济开发区福从路12号厂房A二层之一。 法定代表人：胡国莲。 被执行人：骆澜涛，男，1967年12月7日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：张琼，女，1981年1月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 被执行人：胡国莲，女，1944年10月26日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。 在本院执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）与被执行人广州市从化津晖电子厂（以下简称津晖电子厂）、广东永泰和汽车用品有限公司（以下简称永泰和公司）、骆澜涛、张琼、胡国莲借款合同纠纷一案中，案外人庄卓浩对本院拍卖津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号5栋（厂房A）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人庄卓浩的委托代理人陈郸，申请执行人粤财公司的委托代理人陈振南等到庭参加了听证；被执行人津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲等经本院合法传唤，未参加听证。本案现已审查终结。 案外人庄卓浩称，案外人庄卓浩于2004年与被执行人津晖电子厂签订了房屋租赁协议，租赁该厂名下位于从化市××技术产业××福从路××（××、××、××、××楼）房产的全部面积，租赁期限为20年，租期为2015年1月1日至2034年12月31日，用途为办公；上述涉案房产自2015年1月1日起至今由案外人使用，并部分转租他人使用。由于法院将位于广东从化经济开发区福从路12号进行整体拍卖有损案外人的合法权益，现案外人依法请求法院将从化市从化高技术产业园福从路12号5栋单独拍卖，确认案外人庄卓浩优先购买权人的合法身份。 申请执行人粤财公司称，案外人庄卓浩的异议不成立，法院应当予以驳回。理由如下：第一，根据案外人的陈述，其与津晖电子厂就涉案房产于2014年11月签订《房屋租赁协议》，租赁期限为20年，租金每月75000元，并且在2014年11月17日办理租赁备案登记手续，后津晖电子厂通知案外人将20年的租金共1800万元一次性付给第三方账户，案外人庄卓浩在2014年12月10日至15日期间则分别通过两个银行向庄晓恩支付八笔款项；但据了解，案外人庄卓浩在当时年仅29岁，且仅是某公司的一名普通员工，申请执行人对案外人庄卓浩是否有一次性支付1800万款项的能力存疑，而且一次性支付20年租金并由第三方代收，这种承租行为也明显不符合日常交易习惯，是有违常理的。第二，案外人庄卓浩并未实际占有使用涉案的租赁物业，经查询，在注册地址为××标的物业（即××从化市××技术产业××福从路××〔××、××、××、××楼〕）的企业当中，当事企业所签署租赁协议的出租方仍均为津晖电子厂，可见案外人庄卓浩并未取得涉案物业所谓的承租权，也并未实际占有使用涉案房产。第三，鉴于案外人庄卓浩提及的所谓承租行为明显有违常理，不符合交易习惯，而案外人庄卓浩也根本没有实际使用占有涉案房产，但其却据此提出执行异议，故申请执行人认为案外人庄卓浩涉嫌虚假诉讼。最后，根据法院拍卖涉案房产时从化区国土资源和规划局出具的函件，因涉案房产均在同一共用宗地内，无法明确标的中所占使用权，为提高土地使用率建议整体拍卖，故法院依法对标的物进行了整体拍卖，而包括案外人庄卓浩在内的所有承租人并非整体承租涉案业已抵押的物业（即执行案件的涉案房产），因此，在本次整体拍卖中案外人不享有优先购买权。综上所述，申请执行人认为案外人庄卓浩的异议不成立，应当驳回。 被执行人津晖电子厂称，无称述。 被执行人永泰和公司称，无述称。 被执行人骆澜涛称，无述称。 被执行人张琼称，无述称。 被执行人胡国莲称，无述称。 本院查明，2015年3月25日，广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商银行白云支行）向本院提出诉前财产保全申请，本院据此于同日对该案作出（2015）穗云法立保字第71号民事裁定，裁定查封或冻结津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲名下价值78998116.22元的财产；当日，本院以（2015）穗云法立保字第71号民事裁定首轮查封了津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）。 提出前述诉前财产保全申请后，本院于2015年4月15日受理了农商银行白云支行与津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲借款合同纠纷一案（案号：〔2015〕穗云法民二初字第886号），该案经查明：2013年7月30日，农商银行白云支行作为贷款人与作为借款人的津晖电子厂签订《企业借款合同》（编号为0273002201300011号），约定借款金额3000万元、借款用于经营周转、借款期限为59个月（自2013年7月30日至2018年6月29日，具体借款期限以借款借据所载明的实际发放日和到期日为准）等；当天，双方另签订编号为0273008201300007号的《最高额借款合同》，约定在2013年7月30日起至2016年7月29日期间可分次最高借款本金6000万元，在此期间和最高借款本金余额内，可循环使用，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的利率以借款借据为准等。同日，农商银行白云支行作为债权人与作为抵押人的津晖电子厂签订《最高额抵押合同》（编号为0273073201300023号），约定被担保的主债权发生期间为2013年7月30日至2018年6月29日，最高主债权不超过9000万元及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现抵押权以及实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）；在被担保的主债权确定之日起，至被担保的债权全部清偿完毕止，主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的，债权人有权处分合同项下抵押财产；抵押财产为津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）等七套房产（房产证号为：粤房地权证从字第××号）作抵押等；2013年7月31日，上述房产办理抵押登记手续（他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734374－20130734380号）等。 2016年4月12日，本院对该案作出（2015）穗云法民二初字第886号民事判决，判决：一、确认农商银行白云支行与津晖电子厂签订的编号为0273002201300011的《企业借款合同》及合同编号为0273008201300007的《最高额借款合同》于2015年9月20日解除；二、在判决生效之日起三日内，津晖电子厂偿还农商银行白云支行借款本金76295827.85元及利息（截至2015年3月20日的利息为2702288.37元；2015年3月21日至清偿之日止的利息按合同约定计算）；三、津晖电子厂不履行上述第二项判决时，农商银行白云支行对津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）（房产证号为：粤房地权证从字第××号，他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734374－20130734380号）等七套房产折价或拍卖的价款享有优先受偿权。四、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲对上述第二项判决确定的债务承担连带责任，并在承担赔偿责任后有权向津晖电子厂追偿。因当事人没有履行上述生效判决，根据农商银行白云支行的执行申请，本院于2016年9月18日对该案立案执行（案号：〔2016〕粤0111执7045号）。执行过程中，本院于2016年10月11日作出（2016）粤0111执7045号执行裁定，裁定拍卖被执行人津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）等七套房产（房产证号为：粤房地权证从字第××号，他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734374－20130734380号）以清偿债务，启动拍卖程序；因上述房产评估、拍卖时间较长，短期内无法执行完毕，本院于2016年10月13日以（2016）粤0111执7045号执行裁定终结本次执行；2018年3月27日，本院以（2018）粤0111执恢256号对该案恢复执行；鉴于农商银行白云支行于2017年6月将本案项下全部债权转让给了粤财公司，基于农商银行白云支行和粤财公司的共同变更申请，本院于2018年5月9日作出〔2018〕粤0111执恢256号（〔2016〕粤0111执7045号）执行裁定，裁定变更本案申请执行人农商银行白云支行为粤财公司。 另查，位于广东从化经济开发区福从路12号（厂房A）登记在津晖电子厂名下（房产证号为：粤房地权证从字第××号）占有份额为全部，抵押权人为农商银行白云支行（他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734376号）。 案外人庄卓浩表示，2014年11月17日，就庄卓浩向津晖电子厂租赁位于广东从化市从化高技术产业园福从路12号5栋（即涉案位于广东从化经济开发区福从路12号〔厂房A〕，房产证号为：粤房地权证从字第××号）的1、3、4、5楼房产作工业厂房使用一事，案外人庄卓浩与津晖电子厂签订了租期为20年的《广州市房屋租赁合同》，租赁双方并于当天办理了涉案房产的房屋租赁登记备案手续，基于津晖电子厂的要求，案外人庄卓浩更在2014年12月10日至同年12月15日期间向津晖电子厂支付20年租赁期内的全部租金共1800万元。为此，案外人庄卓浩提交了《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁登记备案证明》、《付款通知书》、《网上银行电子回单》、《交通银行网上转账电子回执》等证据。 本院认为，案外人庄卓浩主张其对涉案位于广东从化经济开发区福从路12号（厂房A）的房产享有租赁权而提出异议，本院依法，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人对已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案位于广东从化经济开发区福从路12号（厂房A）的房产登记在津晖电子厂名下，占有份额为全部，故可认定津晖电子厂系该涉案房产的所有权人，本院裁定查封、拍卖津晖电子厂名下该涉案房产于法有据，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，案外人庄卓浩以其与被执行人津晖电子厂已就涉案位于广东从化市从化高技术产业园福从路12号5栋（即涉案位于广东从化经济开发区福从路12号〔厂房A〕，房产证号为：粤房地权证从字第××号）签订《广州市房屋租赁合同》，且庄卓浩已提前支付20年租赁期的全部租金共1800万元，更办理涉案房产的房屋租赁登记备案手续等为由，提出将上述涉案房产单独拍卖，并确认其系该房产优先购买权人的异议请求；但由于农商银行白云支行为津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）等七套房产的抵押权人，生效（2015）穗云法民二初字第886号民事判决也已据此认定农商银行白云支行对包含涉案房产在内的上述七套房产折价或拍卖的价款享有优先受偿权；而基于农商银行白云支行已将（2015）穗云法民二初字第886号案项下全部债权转让给了粤财公司，在当事人的申请下，本案的申请执行人现已变更为粤财公司，即粤财公司据此已依法对涉案房产享有优先受偿权。因此，案外人庄卓浩对粤财公司依法享有优先受偿权的涉案位于广东从化经济开发区福从路12号（厂房A）房产提出排除执行之异议请求，缺乏依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人庄卓浩的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  张 蔚 人民陪审员  王艳玲 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  罗颖欣