内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2921民初3716号 原告(案外人)：王富胜，男,1963年3月18日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区。 原告(案外人)：王耀亮，男，1989年5月10日出生，汉族，中国邮政集团公司阿盟分公司职员，住内蒙古自治区。 二原告共同委托诉讼代理人：凌茂奇，内蒙古凯创律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙志强,男,汉族,1965年12月31日出生，阿拉善盟气象局职工,住内蒙古自治区。 被告（被执行人）:阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司。 法定代表人:白汉中，该公司总经理。 被告（被执行人）:白汉中,男,1976年3月22日出生，汉族，阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司法定代表人，住内蒙古自治区。 以上二被告共同委托诉讼代理人:杨玲,内蒙古北杰律师事务所律师。 原告王富胜、王耀亮诉被告孙志强、阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司（以下简称昭泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依原告申请，依法追加白汉中为本案共同被告，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王富胜、王耀亮及其共同委托诉讼代理人凌茂奇，被告昭泰公司、白汉中共同委托诉讼代理人杨玲到庭参加了诉讼。被告孙志强经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令撤销（2019）内2921执异74号《执行裁定书》；2、判令立即停止对原告购买的内蒙古自治区××区巴彦浩特镇和硕特南路电视大学北侧文华尚景三期5-3-301室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3、判令确认原告王富胜于2014年4月15日与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司签订的《文华尚景三期住宅楼认筹协议》合法有效，并确认位于内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特南路电视大学北侧文华尚景三期5-3-301室房屋归原告所有；4、判决被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司立即协助和配合原告办理内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特南路电视大学北侧文华尚景三期5-3-301室房屋的产权过户登记;5、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王富胜为了给原告王耀亮购买婚房，于2013年1月14日与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司签订了《文华尚景三期住宅楼认筹协议》，被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司将其开发建设的内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特南路电视大学北侧文华尚景三期5-3-301室房屋出售给原告，房屋暂测面积为99平方米，总价款为330000元。协议签订当日，原告便向被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司支付认筹金130000元，后原告又分别于2014年9月9日、2015年12月29日合计向被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司交付200000元购房款，被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司给原告出具了收据。2016年年初，被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司将案涉房屋交付给原告装修并使用，但因被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司的原因导致原告至今不能办理房屋网签手续。2019年6月17日，被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司向原告王耀亮出具330000元的不动产销售发票。2019年10月，原告得知涉案房屋被阿拉善左旗人民法院查封。通过向阿拉善左旗人民法院了解情况，原告得知，2017年8月2日，因被告孙志强诉被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司、白汉中民间借贷纠纷一案，阿拉善左旗人民法院于2017年10月24日作出（2017）内2921民初2234号民事判决书，上述判决生效后，被告孙志强申请强制执行，于2018年11月15日，阿拉善左旗人民法院作出（2018）内2921执字第514号执行裁定书，查封案涉房屋三年。了解情况后，原告于2019年10月21日向阿拉善左旗人民法院提出书面执行异议，要求法院解除对内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特南路电视大学北侧文华尚景三期5-3-301室房屋的查封。2019年10月28日，阿拉善左旗人民法院作出（2019）内2921执异74号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议请求。该裁定书于2019年10月28日送达原告，原告有权自收到裁定书之日起15日内提起执行异议之诉。根据上述事实，原告认为，原告与被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司签订了《文华尚景三期住宅楼认筹协议》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定。被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司虽然未给原告办理过户登记手续，但原告于协议签订后缴清了全部购房款并占有使用至今。综上，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述规定可以看出，案涉房屋的查封执行时间明显晚于原告购买该房屋的时间，且原告早在2015年就支付完毕案涉房屋的所有购房款项并占有使用该房屋，未办理过户过错不在原告方。因此，原告恳请贵院查清事实的基础上支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告孙志强未作答辩。 被告昭泰公司辩称，第一，2014年10月27日，原告和昭泰公司签订的文华尚景三期房屋认购书真实有效，具有真实房屋买卖支付房款以及交付房屋的事实。第二，关于昭泰公司和本案被告孙志强签订的商品房买卖合同是昭泰公司和孙志强因为民间借贷法律关系以网签的形式将案涉房屋为借款进行抵押担保。第三，被告白汉中并非本案适格主体。白汉中系昭泰公司法定代表人，其行为应当为履行公司职务行为，与个人没有关系。综上，我们认为原告的诉讼请求及其陈述的相关事实，属于依法取得了案涉房屋权利，并且该权利足以排除法院的强制执行，请求法庭根据事实依法裁判。 被告白汉中与昭泰公司述称意见一致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月2日，本院依法受理孙志强诉昭泰公司、白汉中民间借贷纠纷一案。2017年10月24日，本院依法作出（2017）内2921民初2234号民事判决书。上述判决生效后，被告未履行判决书确定的给付义务。2018年2月26日，被告孙志强向本院申请强制执行。2018年12月14日，本院作出（2018）内2921执字第514号执行裁定书，查封位于××旗房屋。原告于2019年10月21日向阿拉善左旗人民法院提出执行异议申请，要求法院解除对内蒙古阿拉善左旗巴彦浩特镇和硕特南路电视大学北侧文华尚景三期5号楼3单元301室房屋的查封。2019年10月28日，阿拉善左旗人民法院作出（2019）内2921执异74号《执行裁定书》，驳回了原告的执行异议请求。原告不服，遂提起执行异议之诉。 2014年，原告王富胜欲为其子原告王耀亮购买婚房，经与被告昭泰公司协商，购买被告昭泰公司开发建设的位××旗房屋。双方协商房屋总价款为330000元。原告王富胜与被告昭泰公司签订《文化尚景三期住宅认筹协议》，并于2014年4月15日向被告昭泰公司缴纳认购金130000元。后又分别于2014年9月9日、2015年12月29日分两次缴清了剩余房款200000元。被告昭泰公司在原告缴纳款项时向原告出具收据。2019年6月17日，被告昭泰公司向原告出具收款的增值税发票。2016年年初，被告昭泰公司向原告交付了案涉房屋，原告随后对房屋进行了装修并入住至今，但一直未办理房屋产权证书。 被告昭泰公司、白汉中向被告孙志强借款时，以为案涉房屋在内的数套房屋办理预告登记的方式进行抵押担保，但未办理抵押登记手续。 庭审中，经本庭释明，原告当庭撤回了第一项及第四项的诉讼请求。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王富胜在本院查封案涉房屋产权前已与被告昭泰公司签订《文化尚景三期住宅认筹协议》，该认筹协议书对买受人、房屋位置等内容进行了约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告昭泰公司也收取了原告的房款，原告与被告昭泰公司之间签订的《文化尚景三期住宅认筹协议》应认定为商品房买卖合同，原告即对案涉房屋具有买受人的资格，且在被告昭泰公司将房屋交付其之后对房屋进行了装并居住至今，后因被告昭泰公司原因，导致无法办理产权登记手续，未能办理房产登记非因原告自身原因造成。以上情形均符合上述法律规定的法定情形，故根据上述法律规定，原告提交的证据能够证明其系执行标的即案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉请依法予以支持。被告白汉中辩称，被告白汉中并非本案适格主体。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，被告白汉中系（2018）内2921执字第514号案件的被执行人，原告列其为本案共同被告，符合上述法律规定，其作为本案被告并无不当，故对被告昭泰公司、白汉中的该辩称意见本院不予采纳。因案涉房屋并未办理产权登记手续，故对原告请求确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求不予支持。被告孙志强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的责任。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 不得执行位于××旗房屋。 案件受理费6250元，由被告阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司、白汉中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 本院（2019）内2921执异74号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  冯瑞平 人民陪审员  高艳波 人民陪审员  张 栋 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  汪 静