北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60417号原告（反诉被告）：孙佳蕊，女，1986年1月22日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：谭洁，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，北京市君泽君律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋鸽，女，1984年1月12日出生，汉族，户籍地河南省固始县。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘默，男，1981年12月3日出生，汉族，户籍地广州市越秀区。委托诉讼代理人：苑晓波，北京市闻泽律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职工。原告（反诉被告）孙佳蕊（以下简称姓名）与被告（反诉原告）刘默（以下简称姓名）、被告宋鸽（反诉原告）（以下简称姓名），第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。孙佳蕊及委托诉讼代理人谭洁、刘倩，刘默、宋鸽之共同诉讼代理人苑晓波，麦田公司之委托诉讼代理人陈淑萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙佳蕊向本院提出诉讼请求：1.要求解除《定金协议书》；2.要求宋鸽、刘默连带退还定金5万元；3.要求宋鸽、刘默连带支付利息（以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年4月16日起支付至实际退还5万元之日止）。事实和理由：2019年4月7日，孙佳蕊经麦田公司居间介绍，拟购买宋鸽位于北京市朝阳区x路x号院x号楼x层x单元x房屋（以下简称涉案房屋）。孙佳蕊经麦田公司介绍，与自称宋鸽代理人的刘默（刘默称与宋鸽系夫妻关系）签订《定金协议书》，并向刘默支付定金5万元。《定金协议书》约定2019年4月15日前（含当日）按照本协议约定条件签署《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》等相关文件，双方对协议未约定事宜无法达成一致导致未能签署《北京市存量房屋买卖合同》的，则不视为任一方违约，本协议解除，甲方退还乙方支付的全部定金。期间，麦田公司将《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房款支付协议》和《履约担保协议》等文件发给孙佳蕊，孙佳蕊于2019年4月15日与麦田公司法务、担保公司人员就上述协议条款有异议部分分别进行沟通，后由于各方对将要签署的上述协议无法达成一致，刘默在麦田公司明确告知应当携带宋鸽授权委托书原件的情况下，仍未携带宋鸽授权出售房屋的授权委托书原件，涉案房屋承租人仍未出具放弃优先购买权声明书，商谈中刘默擅自离开等原因，导致双方最终未签署房屋买卖合同。后经多次交涉，双方就协议条款仍未能达成一致，后宋鸽将涉案房屋出售给案外人，交易无法继续履行，孙佳蕊要求宋鸽、刘默退还已支付的定金，二人拒不退还，故现诉至法院。宋鸽、刘默答辩并反诉称：不同意孙佳蕊的诉讼请求，孙佳蕊陈述的理由不符合事实。房屋登记在宋鸽名下，属于宋鸽与刘默的夫妻共同财产，以宋鸽的名义出售，刘默作为宋鸽的代理人。收到了孙佳蕊支付的5万元定金。孙佳蕊在协商签订买卖合同的过程中，从未提出授权委托书的问题，也从未向我方提出放弃承租人优先购买权的声明，刘默也从未擅自离开，我方不存在违约行为。买卖合同没有签成的原因是孙佳蕊与案外人的担保协议没有达成，而担保协议没有达成与我方无关。担保协议没有达成的原因我方不知情。担保协议没有达成的责任在孙佳蕊，所以孙佳蕊的请求不符合定金协议的约定，不同意退还。定金协议书中，关于5万元定金的内容已经履行完毕了，不同意解除，5万元定金之外的内容可以解除。我方认为孙佳蕊存在缔约过失责任，给我方造成损失，我方提出反诉，反诉请求为：1.要求孙佳蕊赔偿宋鸽、刘默提前解除租赁合同的租金损失27000元；2.要求孙佳蕊赔偿宋鸽、刘默机票损失16802元；3.要求孙佳蕊赔偿宋鸽、刘默房屋差价损失1万元。反诉事实与理由：刘默、宋鸽出售涉案房屋时，房屋正在出租，孙佳蕊要求刘默、宋鸽尽快将房屋腾空，并表态一定会买涉案房屋，故刘默、宋鸽提前解除了和租户的房屋租赁合同，造成两个月的租金损失。孙佳蕊不顾刘默、宋鸽的解释，坚持要求必须亲眼见到宋鸽，于是宋鸽从新西兰带着孩子飞回北京，仅往返机票支出就是16802元。但是宋鸽按照孙佳蕊的要求做了以后，孙佳蕊却不购买涉案房屋了，有违诚实信用原则，还应承担缔约过失责任。因孙佳蕊拖延了买卖时间，市场行情发生变化，涉案房屋的最终成交价远低于最初确定的价格，房屋差价损失达42万元。第三人述称，我司作为居间方，并非房屋买卖合同主体，孙家蕊诉讼请求与我司无关，对其诉求不发表意见。2019年4月15日当天，孙佳蕊就与第三方的担保协议相关条款提出异议，并同案外人进行商谈，就担保协议同案外人未能协商一致，因此未能签署买卖合同。就宋鸽给刘默的授权委托手续，4月15日当天下午，刘默将宋鸽授权委托书照片出示给孙佳蕊，没有提供原件，4月23日买卖双方本人进行了面谈，协商签约具体细节，出卖人要求以自行交付的形式支付15万元定金，孙家蕊只同意自行支付5万元，另外10万元以银行资金监管的方式交付，或者自行交付仅同意10万元，双方没有达成一致。4月26日我方继续协助孙家蕊与案外人就担保协议进行协商，发送了担保协议的补充协议，担保协议的协商过程中卖方没有提出过异议，相关问题没有进一步沟通。此后孙佳蕊表示已经发现刘默、宋鸽在通过其他中介公司另行出售房屋，无法继续协调双方签约了。孙佳蕊对反诉辩称，刘默、宋鸽就反诉请求没有提供证据，对其主张不认可。宋鸽2019年5月8日就把房屋通过其他中介公司另行出售了，其损失是否与我方有关没有证据。我方2019年4月28日还在与麦田公司沟通相关问题，没有放弃买房，宋鸽、刘默另行售房属于不履行合同的行为，其更没有理由跟我方主张差价损失。看过刘默出示的宋鸽的授权书的签名，但是只是电子签名。2019年4月23日宋鸽本人出面进行面谈，所以此后我方对刘默的代理人身份没有疑问。麦田公司对反诉述称，不发表意见，遵从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记于宋鸽名下，房屋所有权证记载为其单独所有。庭审中，刘默、宋鸽称双方系夫妻关系，并提交了结婚证复印件予以佐证。2019年4月10日，刘默作为宋鸽（甲方）的代理人与孙佳蕊（乙方）签订《定金协议书》，约定，乙方经麦田公司居间拟购买涉案房屋，成交价为988万元。签订本协议当日，乙方向甲方支付定金5万元。乙方拟贷款264万元，除贷款外，乙方以自行交接方式支付55万元，以资金监管方式支付139万元，其他：定金50万元（其中2019年4月7日已支付5万元），2019年4月30日前通过担保公司xx付手续支付270万元，2019年6月18日前通过担保公司xx付手续支付260万元。双方于本协议书签署后于2019年4月15日前（含当日）内按本协议约定条件签署《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》等。甲乙双方任何一方未于本协议约定时间按本协议约定条件签署《北京市存量房屋买卖合同》视为违约，若乙方违约，定金由甲方受偿，若甲方违约，应双倍返还定金。甲乙双方对本协议未约定事宜无法达成一致意见导致未能签署《北京市存量房屋买卖合同》的，则不视为任一方违约，本协议解除，甲方退还乙方支付的全部定金。另，2019年4月7日，孙佳蕊向刘默支付定金5万元。庭审中，就未签订买卖合同的原因，孙佳蕊主张：第一，孙佳蕊应与案外人签订的《履约担保协议书》诸多条款与事先得知的信息不符，且严重影响其权益，就此提交了其与中介工作人员的微信聊天记录及相关合同文本打印件。刘默、宋鸽称对此不知情，表示因担保协议未达成一致意见导致买卖合同未签成，刘默、宋鸽对此无过错。麦田公司称签订定金协议时未谈到如何签署担保协议，该协议并非其公司出具，孙佳蕊未提出看担保协议，故其公司亦未进行解释。第二，定金协议中约定530万元系替宋鸽垫资解抵押，后发现所需解抵押款项较高，宋鸽一方提出增加解抵押款项，解抵押款项需提高至585万元，故其相应提出降低定金数额至10万元，但宋鸽一方坚持要求定金为15万元，对定金不满意故未签约。宋鸽、刘默表示不清楚增加解押款的情况，但根据其提交的刘默与中介工作人员的微信沟通记录可看出，其曾提出前期款项增加至600万元，孙佳蕊同意585万元，定金10万元。宋鸽、刘默还表示，孙佳蕊自愿增加垫资款用于解押，不意味着孙佳蕊享有降低定金的权利。麦田公司表示对此不知情。孙佳蕊另提出，买卖合同未签订还因未看到房屋产权证原件、无法确定抵押情况，承租人放弃优先购买权声明迟迟未出具，刘默未提供宋鸽授权委托书原件等原因。宋鸽、刘默对此均不认可，表示买卖合同未签订系孙佳蕊原因所致。就反诉请求，刘默、宋鸽提交了如下证据：1.与租户微信聊天记录打印件及租金支付凭证，证明涉案房屋月租金1.3万元，原租期到2019年7月19日，租户2019年5月8日搬走，按照13500标准主张两个月租金损失；微信记录显示，刘默2019年4月16日向租户称“不管房子卖不卖，你们租期到期前都不会过户交房的，放心吧”，对方回复“没事，正好你也卖房子，我们就想提前搬了，要不我们就差不多住到4月底的样子”，刘默2019年4月19日称“我们这房子今年一定会出售，但是最后快过户也得七月后了，所以我们觉得还是按照原有租期履行”，对方回复“我问了下我老公，后面两个月他应该会一直出差，还是决定提前退租吧”。孙佳蕊表示微信记录证明租户提前解约系因其个人原因，与孙佳蕊无关；麦田公司表示，房屋要出售肯定要解决租户问题，租金损失与本案无关。2.微信记录打印件，证明涉案房屋其另行出售，成交价946万元，差价损失应由原告承担。孙佳蕊表示证明目的不认可；麦田公司表示真实性无异议。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应全面履行。本案中，刘默系作为宋鸽的代理人，以宋鸽的名义与孙佳蕊签订合同，相关权利义务应由宋鸽承担，刘默作为代理人并非合同主体，孙佳蕊相关诉讼请求刘默无需承担责任。本案争议焦点在于未签订买卖合同的原因是否构成违约。根据庭审查明的事实，双方未签订买卖合同的主要原因在于孙佳蕊方对担保协议相关条款不认可、不接受，无法签订担保协议。虽《定金协议》中对担保协议的签订情况是否属于无责解约未进行明确，但担保协议关系到担保款项的支付，该款项的支付在《定金协议》中系明确约定的，担保协议条款未能达成一致意见关系到《定金协议》关键条款的履行，而《定金协议》中对担保协议仅有笼统约定，具体条款内容并不明确，留有进一步协商的空间，故担保协议的条款内容应属《定金协议》第五条第二款“甲乙双方对本协议未约定事宜无法达成一致导致未能签署《北京市存量房屋买卖合同》”的情况，因该原因未能签署买卖合同，不视为任一方违约，《定金协议书》应予解除，宋鸽应退还孙佳蕊已支付的5万元定金。就利息，孙佳蕊主张缺乏合同依据，本院不予支持。就孙佳蕊提出的其他解除合同的原因，根据双方沟通过程，并非导致交易终止的根本原因。值得指出的是，刘默、宋鸽称孙佳蕊提出降低定金金额构成违约，根据其自行提交的微信沟通记录可见，系宋鸽方需提高解抵押款项，导致孙佳蕊前期支付款项提高，孙佳蕊才相应提出降低定金金额，刘默、宋鸽因此主张孙佳蕊违约没有依据。就刘默、宋鸽反诉请求，就租金损失一节，根据刘默、宋鸽提交的与租户的微信沟通记录可见，刘默一方已在2019年4月明确告知租户租赁合同期满前无需搬离，系租户因自身原因坚持要求提前解除合同，故刘默、宋鸽主张因孙佳蕊导致其产生租金损失没有依据，本院不予支持。就机票损失及差价损失，刘默、宋鸽未提交充分证据予以证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙佳蕊与被告（反诉原告）宋鸽于二〇一九年四月十日签订的《定金协议书》。二、被告（反诉原告）宋鸽于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）孙佳蕊返还定金五万元。三、驳回原告（反诉被告）孙佳蕊的其他诉讼请求四、驳回被告（反诉原告）刘默、被告（反诉原告）宋鸽的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百二十五元，由被告（反诉原告）宋鸽负担（孙佳蕊已预交，宋鸽于本判决生效后七日内支付给孙佳蕊）。反诉案件受理费五百七十元，由被告（反诉原告）刘默、被告（反诉原告）宋鸽负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇一九年十二月二十四日书记员 秦雅维