北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初13806号原告：李长宏，男，1954年6月10日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇西王佐大队农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈建国，北京慕鸿律师事务所律师。被告：李长水，男，1960年7月9日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇西王佐大队农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：管爽，北京市常鸿律师事务所律师。被告：李三生，男，1967年11月14日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇西王佐大队农民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡景利（李三生之妻），女，1970年4月24日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇西王佐大队农民，住北京市丰台区。原告李长宏与被告李长水、李三生农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李长宏及其委托诉讼代理人陈建国，被告李长水及其委托诉讼代理人管爽，被告李三生及其委托诉讼代理人胡景利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李长宏向本院提出诉讼请求：1.判令二被告于2005年11月25日订立的《买卖房屋协议书》无效；2.二被告立即将位于北京市丰台区王佐镇西王佐村村南李世奎家北侧院内的二间东房（价值5000元）交付给原告；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与李长水系兄弟关系。1977年10月，原告及李长水的父亲李才将李才所有的位于北京市丰台区王佐镇西王佐村村南李世奎家北侧院内的三间北房分给了李长水，将上述宅院内的二间东房分给了原告。2000年4月，李长水将李才分给其的三间北房予以拆除。2005年11月25日，二被告订立《买卖房屋协议书》，由李长水将位于北京市丰台区王佐镇西王佐村村南李世奎家北侧院内李才分给原告的二间东房出卖给李三生。2017年4月，李三生欲在上述院内建设房屋时，原告得知二被告擅自买卖了原告所有的二间东房，并对二被告提出异议。现双方无法自行解决纠纷，故诉至法院。李长水辩称，不同意原告诉讼请求。原告的诉讼请求超过诉讼时效。涉案院内地上物归李长水所有，与原告无关，且墙体已经灭失，即使合同无效也应当是自始无效，返还也与原告无关。李三生辩称，不同意原告诉讼请求，亦无法返还。涉案房屋的地上物是我花钱买的，且都过去15年了，原告之前没有主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：李长宏当庭提交苏某证明、何某证明、鲍广清证明，用以证明1977年李才将涉案宅基地院内北房三间分给李长水，东房二间分给李长宏。证人苏某到庭作证称1977年分家系口头协议，但又称书面证明具体内容忘了；证人王某到庭作证称听李才说过分家的事，但是否分家不清楚；证人何某到庭作证称书面证明系李长宏爱人让其签字，内容并不清楚，其1982年嫁到西王佐村，最后一次在涉案宅基地见到李长宏系1982年11月。李长水、李三生对上述证言的真实性均不予认可，李长水称没有分家。虽李长宏提交了证人证言，但仅部分证人到庭作证，且到庭证人对于李才家分家之事并不知晓详情，其所述事实无其他证据印证，亦无李长水等其他家庭成员认可，另经本院调取李长宏1981年12月的盖房占地申请书，其上李长宏申请原因栏载明：“全家3口人，现住房是弟弟的，现弟弟就要结婚”，现李长宏所称分家情况亦与其当时申请盖房占地的理由不符，故对于李长宏所称分家事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：据1950年《土地房产所有证》存档资料显示，位于北京市丰台区王佐镇西王佐村村南的涉案宅基地原使用权人为李才，当时建有灰房五间，其中北房三间，东房二间。据李长宏、李长水陈述及西王佐村委会证明，李才与李桂珍（音）系夫妻关系，婚后育有子女四人，分别为长女李淑云（音）、长子李长清（音）、次子李长宏、三子李长水；李桂珍于1975年左右死亡，李才于1980年左右死亡；李长宏、李长水之长姐、长兄先后因婚嫁分家另过。之后，李才、李桂珍、李长宏、李长水长期在涉案宅基地院内居住。1977年李长宏结婚后搬至东房两间居住，李才与李长水在北房三间居住。李长水于1981年12月结婚；李长宏、李长水均系西王佐村村民。1981年12月，李长宏以“全家3口人，现住房是弟弟的，现弟弟就要结婚”为由申请占地盖房，经当时西王佐大队、西王佐人民公社管理委员会及丰台区基本建设委员会等审批，1982年3月同意批给李长宏宅基地用于建房，后李长宏一家搬走，涉案宅基地由李长水一家继续使用。1990年4月，李长水以“地下有地道、院内不足二分、房屋危险、愿将老宅院交生产队安排”为由申请占地盖房，经当时生产队、村委会及乡政府审批，同意在清除原宅基地一切地上物，地交集体安排后，批给李长水新房基地三分许建房四间，同年李长水建房后搬至西王佐村474号居住至今。李长水在新批宅基地之后，自行将涉案宅基地内北房三间拆除，在新房未建好前，曾使用院内东房周转居住，在其搬离后即将东房废弃，但未拆除。2005年11月25日，李长水与本村村民李三生签订《买卖房屋协议书》，约定街里老院子的东房两间经商定所售房屋地皮以上物质归李三生所有。李三生为此给付李长水价款3000元。此后，李三生购置建筑材料依涉案东房四周外墙重新建设房屋一间。现李长宏以李长水、李三生私自买卖房屋，侵害其合法权益为由，诉至本院。在本案审理过程中，经本院向西王佐村村委会调查，村委会表示，依据一户一宅的原则，李长水以涉案宅基地置换新宅基地，涉案宅基地已由村集体组织收回，原有地上物应当腾退拆除，李长水与李三生买卖的只是地上物，3000元的价格合理。另经本院现场勘察：涉案宅基地内原北房三间已拆除，现东房外墙除南墙为保留旧墙体，其余墙体均依原东房旧墙外新建，且大部分旧墙体已拆除，现尚未完工。李三生当庭表示原东房门窗破旧，其建房时除南墙保留并重新抹灰，其余旧墙及房顶材料均未使用，均系新建。本院认为：本案涉案宅基地使用权人原系李才，在李长水之父母均已死亡，且其兄姐或因婚嫁另过或因另行获批新宅基地而搬走的情况下，根据一户一宅的原则及农村的风俗习惯，涉案宅基地已自然流转给李长水使用。在李长水获批新宅基地建房之后，原宅基地应交回村集体进行管理，其地上房屋应当按照相关部门要求予以清理、拆除。在此情况下，虽按照继承法相关规定，李长宏、李长水及其兄姐等人均属合法继承人，对于原宅基地地上物享有相应的继承权，但其权利应仅限于对原地上物材料或同等价值的继承，而不应包括在原宅基地范围内继续保留或使用地上房屋。经庭审可查，现李长水与李三生签订的《买卖房屋协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且李长水以合理交易价格变卖处置遗产，并无损于其他继承人的合法权益，李长宏亦无证据证明李三生在此交易过程中存有恶意或其他不当利益，故本院确认李长水与李三生于2005年11月25日签订的《买卖房屋协议书》合法有效。李长宏关于上述合同无效并要求返还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。对于李长水因处置涉案东房而取得的3000元款项，若李长宏认为涉及遗产继承，其可另案主张。另，李长水关于李长宏现起诉已超过法定诉讼时效的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回李长宏的诉讼请求。案件受理费50元，由李长宏负担（已交纳25元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 军人民陪审员 李 盾人民陪审员 许建国二〇一九年十二月二十七日书 记 员 张博悦