浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9704号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州汤姆房地产开发有限公司。住所地：淳安县千岛湖镇千岛碧云天3幢1层3-8号。统一社会信用代码：913301277853105182。 法定代表人：汤海苗，董事长。 委托诉讼代理人：余永祥，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：洪建春，女，1958年8月17日出生，汉族，住淳安县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡来友，男，1954年5月30日出生，汉族，住淳安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：项良杰，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州汤姆房地产开发有限公司（以下简称汤姆公司）因与被上诉人洪建春、胡来友商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2015年6月24日，洪建春、胡来友与汤姆公司签订商品房买卖合同，约定洪建春、胡来友向汤姆公司购买位于淳安县千岛湖镇柏悦国际花苑1幢1单元601室房屋，建筑面积117.7平方米，单价11506.74元/平方米，总价款1354344元；其中合同第九条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；合同第十条约定，如出卖人未按约定交付商品房，逾期不超过120日的，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付为止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金；合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年9月30日取得上述土地、房屋权属证书，交付给买受人办理权属转移登记。出卖人不能再约定期限内交付权属证书的，未超过90日的，按已经支付房款的0.1%承担违约责任；超过90日仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已经交付房款万分之一的违约金。合同签订后洪建春、胡来友将全部购房款付清，但汤姆公司未按约定期限交付房屋以及权属证书。2018年，洪建春、胡来友提起诉讼，法院判决汤姆公司支付截至2018年1月2日的逾期交房及逾期交付权属证书违约金，汤姆公司已履行上述判决。2019年1月21日，汤姆公司与洪建春、程志强等5位购房人协商，就违约金纠纷达成一致意见，即逾期交房违约金、逾期办证违约金按合同约定比例计算，2018年度的计算期间为2018年1月3日至2018年12月31日，2019年度的计算期间为2019年1月1日至2019年12月31日，此后年份类推。于每年的6月1日前支付上一年度的违约金，最末一期的违约金在交房时支付。但汤姆公司逾期不付2018年度的违约金。洪建春、胡来友于2019年7月5日起诉至原审法院，请求判令：1、汤姆公司即日起向洪建春、胡来友支付从2018年1月3日起至房屋交付为止，每日按1354344元的万分之一点五计算的逾期交房违约金，并支付该款自2018年1月3日起至付清为止按年利率6%计算的利息（截止2019年6月30日为9865元），之后的逾期交房违约金按年支付，于每年6月1日前支付（截止2019年6月30日为110514元）；2、汤姆公司即日起向洪建春、胡来友支付从2018年1月3日起至实际交付权属证书止每日按1354344元的万分之一计算的逾期交付权属证书违约金，并支付该款自2018年1月3日起至付清为止按年利率6%计算的利息（截止2019年6月30日为6576元），之后的逾期交付权属证书违约金按年支付，于每年6月1日前支付（截止2019年6月30日为73676元）；3、诉讼费用由汤姆公司承担。 原审审理过程中，汤姆公司提出反诉，请求判令：解除汤姆公司与洪建春、胡来友签订的商品房买卖合同。 原审法院另查明，原审法院于2018年4月16日作出（2018）浙0127民初772号民事判决，由汤姆公司支付洪建春、胡来友截至2018年1月2日的逾期交房违约金74353元、逾期交付权属证书违约金12595元。2019年1月21日，汤姆公司总经理朱宇光等4位管理人员与洪建春等5位购房人就支付商品房买卖合同违约金协商一致后，参与协商的9人均在违约金支付会议记录上签字确认。千岛湖镇柏悦国际花苑于2015年初停工，目前处于续建准备状态。 原审法院认为：商品房买卖合同约定逾期交房违约金按已付房款每日万分之一点五计算，逾期交付不动产初始登记权属证书违约金按已付房款每日万分之一计算，两项违约金合计为每日万分之二点五，折算成月利率为7.5‰，与银行的商业贷款实际利率相当。汤姆公司以合同约定的违约金过高，请求予以核减，理由不足，不予采纳。双方约定于每年的6月1日前支付上一年度的违约金，故对洪建春、胡来友要求支付2018年度的违约金及自2019年6月2日至付清之日止逾期支付违约金的利息，符合双方的约定和法律规定，予以支持。洪建春、胡来友要求支付2019年之后的违约金，因逾期的终结时间不能确定和2019年度的违约金支付期限尚未届满，故在本案中不予支持。洪建春、胡来友请求自违约金产生之日起按年利率6%计算利息，没有约定或法定依据，也不予支持。对逾期支付违约金的利息，参照银行同期贷款基准利率计算。对于汤姆公司反诉解除双方签订的商品房买卖合同的请求，因洪建春、胡来友购买房屋所在的柏悦国际花苑1幢楼已经结顶，项目停工造成的后果是不能按合同约定期限交付房屋，买受人洪建春、胡来友要求继续履行合同，汤姆公司续建竣工后也能够履行交付房屋的义务，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2019年9月30日判决：一、汤姆公司于判决生效之日起十日内支付洪建春、胡来友截至2018年12月31日的逾期交房违约金73540.88元、逾期交付权属证书违约金49027.25元，合计122568.13元；二、汤姆公司于判决生效之日起十日内支付洪建春、胡来友未付违约金122568.13元自2019年6月2日起至付清之日止按年利率4.35%计算逾期利息；三、驳回洪建春、胡来友的其他诉讼请求；四、驳回汤姆公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4310元，减半收取2155元，由洪建春、胡来友负担779元，汤姆公司负担1376元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由汤姆公司负担。 宣判后，汤姆公司不服，向本院提起上诉称：—、汤姆公司要求解除合同具有事实与法律依据，应予支持。（一）汤姆公司在庭审以及原审反诉请求中均明确通知洪建春、胡来友解除双方2015年6月24日签署的《浙江省商品房买卖合同》。（二）原审判决错误的认为洪建春、胡来友“购买房屋已经结顶，项目停工造成的后果是不能按合同约定期限交付房屋，…，汤姆公司续建竣工后也能够履行交付房屋的义务”。该部分内容违反实际情况，缺乏证据支持。（三）案涉商品房因客观情况发生重大变化，汤姆公司按合同约定交付房屋已履行不能，双方均无法实现合同目的。（四）解除合同的法律依据。（1）根据《合同法》第94条、110条规定，法律并不禁止违约方解除合同的权利。（2）根据最高人民法院《合同法》司法解释（二）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除合同”，故此汤姆公司的原审反诉请求应予以支持。二、对迟延交房违约金和迟延办证违约金，不应计收利息。三、原审对汤姆公司的抗辩理由不予采信违反了法律规定。汤姆公司认为洪建春、胡来友诉请的违约金过高于其实际损失，请求原审法庭进行调减或者核定最高限额是合法有据的抗辩理由。综上，请求二审法院：1、撤销（2019）浙0127民初3237号民事判决第二项；2、撤销（2019）浙0127民初3237号民事判决第四项，改判为“解除双方2015年6月24日签署的《浙江省商品房买卖合同》”。 上诉人汤姆公司在二审中提交以下证据：1、2019年11月1日关于《千岛湖桂语江南地块方案设计（原哨兵项目）》审查意见的函一份，证明项目方案要进行重新调整，不仅是外立面，还有墙体结构、建筑结构、建筑设计方案等等，都要进行调整。2、五户业主信息，证明案涉房屋调整前后的面积差异；3、《关于千岛湖桂语江南项目规划设计调整的确认书》一份，证明调整方案和设计方案，洪建春、胡来友已经签字同意。项目的规划方案和设计进行调整，包括总平面图、外立面、户型都要进行调整。（证据1、3与原件核对） 被上诉人洪建春、胡来友在二审辩称：1、关于洪建春、胡来友房屋结构部分，首先该方案已经完成，并且绿城桂语江南售楼处已经与洪建春、胡来友面对面进行沟通，并同意对洪建春、胡来友所购住房进行的优化调整，洪建春、胡来友已在设计调整确认书上签字。另外，汤姆公司、浙江大华建设有限公司之间的诉讼与洪建春、胡来友无关。2、关于违约金，违约金也是要支付利息的。 被上诉人洪建春、胡来友在二审中未提交新证据。 上诉人汤姆公司在二审中提交的证据，经出示，被上诉人洪建春、胡来友认为证据1恰巧说明汤姆公司的规划调整是自己申请所致，并不是因为千岛湖的房屋整治导致的；对证据2、3本身无异议，洪建春、胡来友愿意接受变更规划后房屋。以上证据恰巧说明案涉楼盘合同具有履行性，上诉人已经按照合同约定交付房屋进行了充分必要的准备。本院对上述证据均予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2019年11月1日，淳安县城乡规划委员会向汤姆公司发出[关于《千岛湖桂语江南地块项目方案设计（原哨兵项目）》审查意见的函]，告知汤姆公司就该项目需提交所有已售业主关于同意对已建高层户型进行调整的书面意见，书面意见提供后方可办理规划变更手续，处理好与原施工企业的相关矛盾纠纷。同时对项目的外立面、绿化、道路等提出了审查意见。 再查明，汤姆公司对案涉千岛湖桂雨江南项目原设计方案进行了优化调整，并征询洪建春、胡来友的意见，洪建春、胡来友在《关于千岛湖桂雨江南项目规划设计调整确认书》上签字确认同意汤姆公司公示的该项目新总平面图、其本人所购买楼栋的外立面和户型调整。 本院认为，汤姆公司与洪建春、胡来友于2015年6月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。对于汤姆公司逾期交房和逾期办证的事实已经（2018）浙0127民初772号生效判决认定，该判决对2018年1月2日前的违约金作出了处理，并告知后续违约金再行处理。2019年1月21日，汤姆公司与洪建春、胡来友等5户业主就违约金支付达成《会议记录》，明确了逾期交房和逾期办证违约金的计算标准、赔偿期限及支付日期，此系双方对自身权利的处分，不违反法律规定，洪建春、胡来友据此主张2018年违约金并要求支付逾期付款利息并无不当。汤姆公司上诉对违约金标准及利息所提异议缺乏正当理由，不予采纳。案涉商品房项目系因汤姆公司的原因施工迟延，虽目前还需进行规划设计等优化调整，距离交付尚需时日，但整个工程正在积极推进中，房屋交付亦可期待，洪建春、胡来友对于楼盘及其本人所购房屋的各方面调整均已表示接受，并愿意等待，不解除合同。鉴于此，双方原签订的商品房买卖合同存在继续履行的可能，合同目的可以实现，汤姆公司请求解除的理由尚不充分，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由杭州汤姆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月二十七日 书记员 袁其伟