浙江省象山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0225执异62号 案外人：贺朝辉，男，1968年2月23日出生，汉族，住象山县。 申请执行人：王鸿章，男，1968年7月6日出生，汉族，住象山县。 被执行人：王才兴，男，1948年4月21日出生，汉族，户籍地为象山县，现住象山县。 本院在执行申请执行人王鸿章与被执行人王才兴民间借贷纠纷一案中，裁定拍卖被执行人王才兴名下位于象山县爵溪街道新瀛路16号的房地产，案外人贺朝辉以案涉房产已由其承租为由提出书面异议。本院于2019年12月4日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月12日公开开庭进行了听证，案外人贺朝辉、申请执行人王鸿章以及被执行人王才兴到庭参加听证。现已审查终结。 案外人贺朝辉请求：确认案外人贺朝辉与被执行人租赁关系合法有效，不得强制其搬离象山县××街道××瀛路××号的房屋。事实和理由：2017年3月20日，王才兴将位于象山县××街道××瀛路××号的房屋出租给案外人，双方签订租房协议一份，约定租赁期限为2017年3月20日至2025年3月19日，年租金为60000元，一次性缴清8年租金共480000元。协议签订后，案外人向王才兴一次性付清8年租金480000元。因象山县人民法院张贴出屋公告要求腾空案涉房产，案外人贺朝辉作为案涉房产的出租人向法院提出执行异议，请求确认租赁合同关系合法有效，且不得强制要求其搬离案涉房产。 申请执行人王鸿章称，对案外人贺朝辉与被执行人王才兴就案涉房产在2017年签订的房屋租赁合同的真实性存疑。首先，双方在2014年签订的房屋租赁合同中约定租期为2014年到2019年，在前一份合同未到期的情况下重新签订合同，存在疑问；其次，2017年签订的房屋租赁合同将租金从92000元降低到60000元，不合常理；最后，案外人贺朝辉主张其已将8年租金共计480000元一次性付清应当提供租金交付的相关凭据。 被执行人王才兴称，案外人贺朝辉自2014年开始向其租赁案涉房产用以经营日用品生意，约定的租赁期限是2014年到2019年，每年租金为92000元，提前一年支付。后因资金紧张，其与案外人在2017年重新签订租房协议，约定租赁期限为2017年至2025年，每年租金60000元，一次性付清8年租金共计480000元。协议签订前后，贺朝辉分多次以现金形式支付了480000元租金，相关款项都是直接交给其儿子所开设公司的出纳。 当事人围绕异议请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认证如下： 1、案外人贺朝辉提交签订日期为2017年3月20日的租房协议一份，证明其与被执行人王才兴在案涉房产设定抵押前已签订合法有效的书面租赁合同的事实。被执行人王才兴对于该份协议的真实性无异议，申请执行人王鸿章对该份协议的真实性存疑。对于该组证据认定意见，本院在后文中结合相关事实予以阐述。 2、案外人贺朝辉提供其名下银行账户流水清单两份共计10页，证明其支付租金的部分款项来源。被执行人王才兴对该组证据真实性无异议，申请执行人王鸿章对该组证据真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，案外人贺朝辉作为承租人在庭审中主张其分三次以现金形式支付协议约定的租金480000元，但不能准确表述每次交付的时间及相应的金额，该组证据仅能体现其在银行柜台现金支取部分款项的事实，无法证明与案涉租金支付之间存在关联，故对于该组证据本院不予确认。 经审查查明，被执行人王才兴与案外人贺朝辉于2014年3月21日签订租房协议一份，协议约定王才兴将位于爵溪街道××瀛路××号120平方米的房屋出租给贺朝辉开办日用品店，租期为2014年3月21日至2019年3月20日，年租金为92000元。关于付款方式，王才兴与贺朝辉在庭审中确认为按年缴清。后王才兴与贺朝辉就上述房屋重新签订租房协议一份，协议约定租期为2017年3月20日至2025年3月19日，年租金为60000元，付款方式为一次性付清所有租金480000元，协议落款日期为2017年3月20日。 2017年8月8日，王鸿章与王才兴签订《借款抵押合同》一份，约定借款2680000元，借款期限为24个月，借款到期时利随本清；抵押物位于爵溪街道××瀛路××号，证号为象房权证爵溪街道字第××号、象国用2012第02209号。2017年8月9日，双方办理上述房屋的抵押登记手续，王鸿章取得上述抵押房地产的浙（2017）象山县不动产证明第0009808号不动产登记证明，该证明载明：权利人为王鸿章、义务人为王才兴，不动产坐落于爵溪街道××瀛路××号，不动产权证书号：象国用2012第02209号／2012-030106号，抵押方式为一般抵押，被担保债权数额2680000元，债务履行期限：2017年8月8日至2019年8月7日。 申请执行人王鸿章与被执行人王才兴民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月14日作出（2018）浙0225民初2465号民事判决书，判决：一、王才兴在判决生效后30日内归还王鸿章借款2100000元，并支付利息（以2100000元为基数，自2017年8月8日起至付清之日止，按月利率1.2%计算，同时应扣减被告王才兴已2017年8月17日提前支付的利息50000元）；二、王鸿章对王才兴名下位于象山县××街道××瀛路××号的已办理抵押登记的房地产（权证号为：象国用2012第02209号／2012-030106号）在第一项确定的借款本息范围内（金额不得超过抵押登记的最高额2680000元）享有优先受偿权；三、驳回王鸿章的其他诉讼请求。经王鸿章申请，本院于2019年1月11日以（2019）浙0225执326号案件立案执行，并于2019年3月6日作出房屋出屋公告要求被执行人及同住人员迁出象山县××街道××瀛路××号。 本院认为，承租人在执行中基于租赁关系对租赁物主张租赁权，实质是阻止受让人对租赁物的占有交付，应按执行标的异议审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在租赁期内阻止向受让人移交占用被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通以明显不合理低价承租被执行的不动产或者伪造交付租赁证据，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，案外人贺朝辉作为承租人与被执行人王才兴签订落款日期为2014年3月21日的租房协议，各方当事人对该份协议的真实性均无异议，如按该份租房协议内容则案涉房产的租赁已于2019年3月20日到期，贺朝辉无权阻止案涉房产的移交。关于贺朝辉与王才兴签订的落款时间为2017年3月20日的租房协议，该份协议在租赁期未满时重新签订，在延长租赁期同时将租金降为原先标准的65%并约定一次性缴纳，但对于480000元租金款项的交付，贺朝辉主张均为现金交付却未能提供任何如收条等可证明款项交付的直接证据，且被执行人王才兴在庭审中承认其本人未经手所有租金的交付，相关租金均交于其儿子所经营企业的出纳，案外人与被执行人的上述表述与日常经济社会中的交易习惯不相符合。本院认为，案外人贺朝辉未能就其所主张的阻止案涉房产移交占有的请求提供充分证据，本院对其提出的异议请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条、第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人贺朝辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 夏志勇 审 判 员 丁 霖 审 判 员 黄 欢 二〇一九年十二月十三日 法官助理马旭东 代书记员 陈巧巧