辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1004民初895号原告：辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司，住所地：辽阳市宏伟区荣华街，统一社会信用代码：91211004723729532R。法定代表人：王路，系总经理。委托诉讼代理人：刘利,辽宁宏祥律师事务所律师。被告：李刚强，男，1983年3月24日出生，汉族，中国石油天然气股份有限公司辽阳石化分公司油化厂员工，住辽阳市宏伟区。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司与被告李刚强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘利、被告李刚强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告2017年9月1日-2019年8月31日物业费2,312元、电梯费432元，合计2,744元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告辽阳辽化房地产开发有限责任公司于2000年成立，具有物业管理经营范围（取得三级物业服务资质）。2018年4月4日国务院修订了《物业管理条例》，也取消了相关资质要求，原告具有物业服务能力和条件。2017年9月原告指定所属部门物业管理部与业主委员会签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》。被告于2013年12月31日办理了入住手续，同时与原告签订了《承诺书》，承诺同意并遵守《前期物业服务协议》约定住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.0元收。2017年与业主委员会签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》物业费按建筑面积每月每平方米0.8元收。原告已经按合同约定履行了服务和管理义务，但被告从2017年9月1日至2019年8月31日一直未缴纳物业管理费2,312元(0.8元/㎡×122.26㎡×24月），未缴2008年7月1日至2019年6月30日电梯费432元。欠缴的物业费、电梯费合计为2,744元。原告对被告多次通知、催告，被告仍不按合同约定履行缴费义务。原告在庭审中称,起诉状中2008年电梯费的表述是笔误，应该是2018年7月至2019年的。被告庭审中提到的滑梯拆除这事有，业主要求拆除的，拆除时从安全角度、噪音角度考虑，没选好地方，无论在哪都有业主反对；天台的门锁住出于安全考虑，防止有人上天台坠楼，发生意外事故，消防安全问题即使发生火灾也不应往上走。被告庭审提到的账目应该有，也应该公布，但向谁公布、什么时间公布不清楚，被告不清楚是正常的；路面停车过夜情况个别存在，应该进地下车库，不应在路面停车。保安不是24小时巡逻，门禁做的很好，没有必要24小时在小区内巡逻。物业部门虽然做了很多工作，但没有达到全体业主的要求，存在一定的瑕疵，通过本案，以期改进物业服务，以后的物业服务更公平的实行。被告李刚强辩称：我不交物业费的原因是因为原告物业服务合同与现实不符，事实与理由部分写了2008年的部分不对，因为我2008年房子还没有买呢。物业服务委托合同中第17条甲方权利，物业委员会开会时我作为业主委员会成员向物业公司要财务报表，物业公司没有给。物业公司没有遵守我们的权利，现在电梯上都是广告，第17条中第6项，我们有对物业公共部分、公共设施、设备和相关场地使用情况享有知情和监督权力。我们向物业咨询过广告是怎么进来的，物业公司没人答复，广告收多钱没人答复，广告钱用在什么上了也没有人答复。委托服务事项第20条乙方义务中第1项，认真履行服务提供优质高效的服务，我认为物业没有达到优质高效的服务。设备设施对公共设施进行维护修缮，我认为没有达到。小区有个滑梯，在我们不知情的情况下拆除了。我们找物业，物业答复我们说是有业主说扰民就拆除了，答复我说可以重新选址重建，拆除就没经过我们同意。承担园区安全防范，我家16楼，我提出过如果着火怎么办，按消防规定，救援我就应该上顶楼天台等待救援，现在天台的门是长锁的，钥匙只有物业有，我认为对我人身造成伤害。合同中还约定，每个收费周期物业应该公布收费支出账目，我们就见过一回，应该每个周期都公布。第五项物业服务管理质量，第5条道路绿地全天清扫保洁，物业没有达到。第6条园区内的交通秩序，路面禁止停车过夜，没有达到。第7条，保安加强安全防范工作，24小时值岗、巡逻，没有达到，几乎看不到巡逻。物业服务合同我们从没有见过，没有公示，我认为不受法律保护。在我们不知情情况下签订的，侵占了我们个人利益。第七项违约责任第27条，甲乙双方提前终止合同应赔偿给对方造成的经济损失。我认为这个条款与物业服务委托合同司法解释相悖，所以我认为原告没有达到合同里的承诺和服务，我认为不应该交。电梯费不是我不交，是原告不收，我2017年9月去交过，没有收。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司围绕诉讼请求依法向本院提交如下证据：1、物业服务委托合同2017年、2018年共2份；2、物业费缴费通知单（4份）；3、照片4份，张贴在门上的照片；4、住户手册及前期物业管理服务协议，证明入住是前期物业。被告李刚强对原告以上证据质证意见如下:对证据1有异议，我不知道这份合同怎么签订的，合法性值得怀疑。其他没有异议。被告李刚强为支持其主张向本院提交如下证据：业主委员会会议记录3份，证明2018年8月21、9月2日、2019年8月8日开了三次会议，开会时我参加了，成员提出意见，物业没有答复，没有达到通过比例就签订合同了，这个合同在小区内没有公示过。原告对被告的证据质证意见为：被告只是怀疑，合同签订达到了法定要求。被告对原告证据1真实性未提出异议，对合法性提出了异议但未提供证据予以证明，故本院对原告证据1予以认定。被告对原告其他证据无异议，本院予以认定。被告的证据不足以证明其主张，原告提供的证据两份物业服务委托合同均加盖有宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会公章，足以驳倒被告证据所证明事由，故本院对被告的证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2013年12月31日办理了宏伟区龙泽国际花园小区入住手续，入住该小区B区65-48号房屋，该房屋建筑面积为122.26平方米。2017年10月20日,原告（乙方）与宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会（甲方）签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》,约定主要内容:“……二、委托服务事项。第四条房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：屋面、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、台阶。第五条共用设施、设备的维护和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、排烟道、共用照明、消防设施、监控设施、电梯、行车道闸设备。第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括：道路、雨排井、污水井。第七条公用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理。第八条附属配套建筑和设施的维护和管理，包括：业主会所、体育娱乐场所、物业管理用房、自行车棚。第九条公共环境卫生的维护和管理，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾和建筑垃圾的收集、清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。包括园区内临时停车和地下车库出入口秩序及西门、南、北大门口车辆停放出入秩序的管理。第十一条维护公共秩序和消防安全，包括公共区域巡视、门岗执勤和消防设施检查。第十二条管理与物业相关的工程资料及业主档案。第十三条组织开展园区文化娱乐活动。第十四条负责向业主和物业使用人收取物业服务费和电梯使用费等相关规费。第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并协商收费。三、委托服务期限。第十六条委托服务期限为1年。自2017年9月1日起至2018年8月31日止。……五、物业服务管理质量。第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：房屋外观整洁完好，外墙装饰无破损或污迹。2、设备运行：运行良好，无安全隐患。对电梯等设备设施按规范要求与有相关资质的单位签订维保合同，并保证年检合格。3、房屋及设施、设备的维修、养护：质保期内的住户自用部分积极联系相关责任单位及时处理，公共设施要合理制定维修计划并按计划完成。4、绿化：绿化面积达到占地面积的30%以上。保证成活率，枯死树木及时补种。加强养护管理，做到常态化、制度化。坚决制止破坏、践踏及占用现象。5、保洁：地面清洁、干净，环境设施完好，实行标准化保洁。及时清扫积水、积雪。高层电梯前室每日清扫、拖擦；楼梯间每日清扫，每周拖擦。多层、洋房楼梯间每日清扫、拖擦。公共道路、绿地全天清扫、保洁。6、交通秩序：园区内车辆慢速通行，园区路面禁止停车过夜，确保园区主干道及消防通道交通顺畅。多次违规者物业公司可以采取必要的手段和措施。外来车辆因特殊需要实行登记制按指定位置临时停车。7、保安：加强安全防范工作，24小时值岗、巡逻，园区主要门岗安排专人24小时值守，重点区域按规定路线定时巡视；消防设施定期定点检视。若业主发生人身或财产意外需要调取监控影像资料时，物业公司应积极配合。8、急修：随叫随到。9、小修：及时率达98%以上。对于当时无法解决的问题，以书面形式说明原因，并给予答复时限。情况复杂的，可以适当延长解决期限。六、物业服务管理费用。第二十二条物业服务费、电梯使用费1、物业服务费住宅：0.8元/平方米.月；2、电梯使用费：三层以上住户（含三层）每户36元/户.月……4、物业服务管理费的收取：业主和物业使用人需按时交纳物业服务费，对拒交物业服务费的，可依法诉讼解决。……”。2018年9月4日，原告（乙方）与宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会（甲方）再次签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》，合同内容与2017年10月20日签订的合同主要内容一致，服务期限约定自2018年9月1日起至2019年8月31日。上述合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告自2017年9月1日起至2019年8月31日期间未缴纳物业服务费2,312元(0.8元/㎡×122.26㎡×24月），未缴2018年7月1日至2019年6月30日的电梯费432元。原告多次催要无果后诉至本院。本院认为，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织,其依法履行职责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,是当事人双方真实意思表示,合同合法有效。根据《物业管理条例》第十二条规定:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会与原告签订的两份《龙泽国际花园物业服务委托合同》，应对被告具有约束力。如被告认为权益受侵害,可向侵害方另行主张权利。关于物业服务费一节，原告自2017年9月1日起至2019年8月31日期间，如约履行合同，被告辩称的拆除滑梯、天台门上锁、账目公布、路面停车过夜、保安不是24小时巡逻等主张，原告庭审中亦作出合理解答，本院经综合评查《龙泽国际花园物业服务委托合同》后认为，原告提供的服务存在一定瑕疵，但尚不构成违约，故对被告的主张本院不予支持，本院认定被告应给付原告自2017年9月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费2,312元(0.8元/㎡×122.26㎡×24月）及自2018年7月1日起至2019年6月30日的电梯费432元，合计2,744元。综上所述，原告的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:被告李刚强于本判决发生法律效力之日起三日内一次性给付原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司自2017年9月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费及自2018年7月1日起至2019年6月30日的电梯费共计2,744元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告预交),减半收取25元,由被告李刚强负担。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  徐作英二〇一九年十二月二十四日书记员  张瑞云本案裁判所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。