福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初8344号 原告：杨汉阳，男，1992年5月18日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：曾在中、曾晓剑，福建议正律师事务所律师。 被告：泉州市洛江区双阳新永泉食杂店，住所地泉州市洛江区。 经营者：陈永福，男，1983年11月24日出生，汉族，住泉州市洛江区。 被告：施文南，男，1973年10月21日出生，汉族，住晋江市。 以上两被告共同委托诉讼代理人:陈荣斌，福建泉南律师事务所律师。 原告杨汉阳与被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店、施文南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨汉阳的委托诉讼代理人曾在中、被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店、施文南的共同委托诉讼代理人陈荣斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨汉阳向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还原告租金90000元，订金10000元；2、判令两被告赔偿原告因被告违约造成的经济损失（多支付租金及物业费）220986元。事实和理由：原告于2019年1月14日与两被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告向两被告承租位于惠安县城南工业区三源厂内仓库，面积约为1200平方+后面400平方。租赁期限为三年，时间从2019年4月1日至2022年3月30日止。月租金7500元，半年一结，45000元。房租押金为10000元。合同第六条第六款约定“租赁期内，出租方因拖欠政府的税务，或因其他债务纠纷导致出租屋受到限制，影响承租人正常使用的，甲方负责赔偿”。合同签订后，原告交付了10000元押金，并预先支付了一年的房租90000元。原告将货物搬进仓库后投入近100000元安装吊机、监控，打算长期租用。承租不久该仓库被封，惠安县人民法院告知该仓库已经拍卖，现在属于惠安县剑盾保安服务有限公司，要求限期清空、搬离所有货物。如要继续承租需与惠安县剑盾保安服务有限公司协商。原告已经投入大量人力物力财力承租该仓库，且价值巨大的货物已经存放在该仓库，无法搬迁，只能继续承租。后原告与惠安县剑盾保安服务有限公司签订《厂房租赁协议》，约定原告继续承租，仓库总面积为1697平方米，租金每月12790元，租金一季度一交38370元，租赁押金38370元。物业费每平方0.5元，每月848.5元。原告因两被告违约产生的确定已发生及可预见的经济损失即多支付的费用有：现年租金153480元-原租金90000元＝63480元×3年＝190440元；现年物业费10182元×3年＝30546元；共计220986元。原告多次与两被告协商赔偿事宜未果。 被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店辩称，1、被告施文南不应承担本案的法律责任。被告施文南是泉州市洛江区双阳新永泉食杂店的管理人员，其与原告签订房屋租赁合同、出具租房押金收条等系履行职务行为，其行为产生的法律后果由泉州市洛江区双阳新永泉食杂店承担。2、原告使用租赁房屋应缴纳物业管理费,该费用不应由泉州市洛江区双阳新永泉食杂店承担。泉州市洛江区双阳新永泉食杂店承租时也缴纳了规定的物业费，原告转租后同样也需要缴纳物业管理费。3、原告无权以《厂房租赁协议》为依据，要求泉州市洛江区双阳新永泉食杂店赔偿所谓的物业费及多支付租金。从双方于2019年7月7日签订的《厂房租赁协议》看，出租人为惠安县剑盾保安服务有限公司，承租人为泉州市远大建筑材料有限公司。泉州市远大建筑材料有限公司系自然人独资的有限责任公司，公司唯一股东为杨由元。原告杨汉阳只是承租人泉州市远大建筑材料有限公司签订《厂房租赁协议》的经办人，并非该协议的承租人。4、原告与泉州市洛江区双阳新永泉食杂店签订的《房屋租赁合同》无效，泉州市洛江区双阳新永泉食杂店没有存在过错，无需承担原告的经济损失。泉州市洛江区双阳新永泉食杂店已经将收取原告的90000元租金转付给原业主泉州市三源塑胶轻工有限公司，无需退还原告90000元租金。原告与泉州市洛江区双阳新永泉食杂店签订的《房屋租赁合同》系转租合同，因未取得原所有权人（出租人）泉州市源塑胶轻工有限公司的同意，该《房屋租赁合同》无效，原告不能以无效的合同要求泉州市洛江区双阳新永泉食杂店承担经济损失。原告无法继续使用转租的诉争房屋的根本原因系原房屋所有权人泉州市三源塑胶轻工有限因拖欠他人债务被惠安县人民法院查封并依法进行处置，租赁合同的标的物已经无法按照《房屋租赁合同》约定继续转租使用，该解除属于法定事由，不能归责于泉州市洛江区双阳新永泉食杂店，其对租赁合同的解除没有过错，不必承担相应责任。原告当时转租时也知道泉州市三源塑胶轻工有限公司的厂房已被惠安县人民法院查封，其应当知道转租合同很可能无法顺利履行，但仍然签订转租合同，由此造成的损失应由其自己承担。泉州市洛江区双阳新永泉食杂店于2019年3月29日收到原告银行汇款的年租金90000元，于次日2019年4月1日转汇80000元给原业主泉州市三源塑胶轻工有限指定的收款人王秋瑜。其中修造四个仓库大铁门抵扣10000元。即使房屋租赁合同无效，原告已实际使用了诉争房屋，也应该支付从2019年1月14日起至2019年7月24日止6个月又20天（6.67个月）的房屋占有使用费，该费用为7500元／月×6.67月＝50025元，退还的租金应为39975元。5、如果本案租赁合同有效，应适用“买卖不破租赁”规定，原告不会产生额外租金损失，泉州市洛江区双阳新永泉食杂店也不必承担原告主张的租金损失。原告与泉州市洛江区双阳新永泉食杂店于2019年1月14日签订的《房屋租赁合同》，系以2017年4月1日与泉州市三源塑胶轻工有限公司签订租赁合同为基础的，如果本案租赁合同有效，原告可以要求新的房屋所有权人惠安县剑盾保安服务有限公司继续履行之前的《房屋租赁合同》。原告没有正确行使法律赋予的“买卖不破租赁”抗辩权，自愿以较高租金标准签订新的《厂房租赁协议》，由此造成的损失应由其自己承担。 被告施文南辩称，答辩意见与被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店一致。其只是泉州市洛江区双阳新永泉食杂店的管理人员，由此产 生的法律后果应由泉州市洛江区双阳新永泉食杂店承担。 经审理查明，2019年1月14日被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店与原告签订《房屋租赁合同》，转租方泉州市洛江区双阳新永泉食杂店,承租方杨汉阳。租赁房屋坐落在泉州市惠安县源厂内，仓库面积1200平方米＋后面400平方米。租赁期限从2019年4月1日至2022年3月30日。租金半年一结，45000元。房屋押金10000元。被告于2019年1月14日收取原告押金10000元，杨汉阳于2019年3月29日汇租金90000元给陈永福。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、中国建设银行个人帐户支出交易明细、收据各1份，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方争议的焦点：原、被告签订的房屋租赁合同是否有效？原告诉讼请求是否应得到支持？被告施文南是否应承担责任？ 原告杨汉阳认为，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，承租位于惠安县城南工业区三源厂内仓库，租赁期限为三年，时间从2019年4月1日至2022年3月30日止。承租房屋已被拍卖，原告不得已与惠安县剑盾保安服务有限公司签订《厂房租赁协议》，造成的损失两被告应承担。原告相应提供证据1即原告身份证、企业信息各1份，以此证明原、被告的主体资格。证据2即《房屋租赁合同》、收据、交易明细各1份，以此证明原告向被告租赁仓库，并支付了100000元。证据3即《厂房租赁协议》、收款收据各1份，以此证明因被告违约，出租的仓库被法院拍卖，原告被迫与新业主重新签订租赁合同，因此产生多支付费用的经济损失。证据4即户籍资料查询结果、声明、证明单各1份，证明损失系为原告的损失。两被告质证称：对证据1、2的“三性”无异议。被告认为10000元押金已经支付给泉州市三源塑胶轻工有限公司。对证据3的真实性无法核实，即使这份证据真实，承租方也不是原告，原告以这份租赁协议主张损失缺乏法律依据，原告可以行使买卖不破租赁的权利向惠安县剑盾保安服务有限公司主张赔偿。对证据4户籍资料查询结果的真实性、证明对象无异议。证据声明真实性由法院审查，证明目的有异议，应该以工商登记为准，工商登记法人是杨由元。对证据证明有异议，合同主体是泉州市远大建筑材料有限公司和惠安县剑盾保安服务有限公司，该证明与双方的合同矛盾。法律并没有规定承租方应是企业，个人也可以为承租方。 被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店、施文南认为，1、被告施文南不应承担本案的法律责任。2、原告使用租赁房屋应缴纳物业管理费,该费用不应由泉州市洛江区双阳新永泉食杂店承担。3、原告无权以《厂房租赁协议》为依据，要求被告赔偿所谓的物业费及多支付租金。4、原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告没有存在过错，无需承担原告的经济损失。被告已将收取的90000元租金转付给原业主。5、如果本案租赁合同有效，应适用“买卖不破租赁”规定，原告不会产生额外租金损失，被告也不必承担原告主张的租金损失。被告相应提供证据5即《房屋租赁合同》1份，以此证明被告于2017年4月1日与原房屋所有权人泉州市三源塑胶轻工有限公司签订租赁合同，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月30日止，租金半年45000元，年租金90000元，租房押金10000元。被告转租给原告的租金、租赁期限与被告与原房屋所有权人签订合同的约定是一致的，被告并没有从转租中获利。证据6即押金收款收据1份，以此证明被告按照与泉州市三源塑胶轻工有限公司签订的租赁合同约定交付押金10000元。被告收取原告的押金已经交付给原房屋所有权人，原告应向原房屋所有权人要求退还该押金。证据7即三源物业收款收据1份，以此证明被告向泉州市三源塑胶轻工有限公司承租房屋也需要交纳物业管理费，原告转租房屋同样需要交纳物业费，原告要求被告承担物业费没有事实与法律依据。证据8即租金收款收据、银行汇款电子回单各1份，证明被告于2019年3月29日收到原告的一年租金90000元，于2019年4月1日转汇80000元租金给原业主泉州市三源塑胶轻工有限，另被告修造四个仓库大铁门，业主同意抵扣租金10000元。证据9即工商登记信息1份，以此证明泉州市远大建筑材料有限公司系杨由元独资的有限责任公司，公司于2019年7月7日与惠安县剑盾保安服务有限公司签订《厂房租赁协议》，承租人为泉州市远大建筑材料有限公司，原告并非协议的承租人。证据10即微信公众号截图1份，以此证明涉案厂房于2017年5月份之前就被泉州市中级人民法院查封，涉案厂房是不能用于出租。原告质证称：对证据5-8的真实性和合法性由法院审查，对关联性有异议，被告与原业主签订的租赁合同，承租方是被告施文南签名，押金、租金也是向施文南收取。物业收款收据，因原、被告之间的合同没有约定物业费的承担，物业费的承担是法律规定和合同约定。对证据9工商登记信息，泉州市远大建筑材料有限公司的实际控股人是原告，也是原告拥有的，工商登记信息变更流程可以看出。证据10真实性由法院审查，关联性无法确定，与被告签合同时不清楚租赁物已被法院查封，2019年6月份法院告知原告才知道。 本院经审查认为，原告提供的证据1、2、证据4户籍资料查询结果，被告对真实性无异议，本院予以确认。证据3系惠安县剑盾保安服务有限公司与泉州市远大建筑材料有限公司签订的《厂房租赁协议》，原告作为授权代表人签名，可以证明租赁期限从2019年7月7日至2020年7月6日。证据4的声明与证据9工商登记信息不符，证明与《厂房租赁协议》不符，不予确认。证据5-8系被告与原业主签订的《房屋租赁合同》及履行情况，真实性予以确认。证据9、10系相关部门查询的材料，真实性予以确认。证据9证明泉州市远大建筑材料有限公司系自然人独资的有限责任公司，自然人股东杨由元。证据10可以证明原、被告签订合同时，租赁物已被法院查封。 另查明：被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店申请书追加泉州市三源塑胶轻工有限公司、惠安县剑盾保安服务有限公司为本案的当事人，并根据审理查明的事实判决相应当事人承担本案的责任。本院经征求原告意见，其不同意追加。本院经审查认为，根据合同的相对性原则，《房屋租赁合同》是原、被告之间签订的，被告与泉州市三源塑胶轻工有限公司、泉州市远大建筑材料有限公司与惠安县剑盾保安服务有限公司系另一法律关系，不宜追加为本案当事人。被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店的申请不予采纳。 综上事实，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店是作为转租方，被告并无涉案房屋转租权,该《房屋租赁合同》应属无效。合同无效，因该合同取得的财产,应当予以返还。原告一次性交纳了一年的租金90000元,其实际使用涉案租赁物从2019年4月1日起至2019年7月6日止,使用3个月6天，应支付租金24000元；原告交纳房屋押金10000元。原告请求退还租金90000元，房屋押金10000元，不予全部支持，被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店应退还原告租金66000元，房屋押金10000元。被告施文南作为被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店的雇员，与原告签订合同，属于履行职务行为，其行为所产生的法律后果应由被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店承担。故原告请求被告施文南共同承担还款责任，缺乏事实和法律依据，不予采纳。原告请求被告赔偿违约造成的经济损失（多支付租金及物业费）220986元，因《厂房租赁协议》是惠安县剑盾保安服务有限公司与泉州市远大建筑材料有限公司签订，泉州市远大建筑材料有限公司系由自然人杨由元独资的有限责任公司，原告请求赔偿损失依据不足，不予支持。原告诉讼请求合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下： 一、被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店应于本判决生效之日起十日内退还原告杨汉阳租金66000元，订金10000元。 二、驳回原告杨汉阳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6114元，减半收取3057元，由被告泉州市洛江区双阳新永泉食杂店负担850元，应于本判决生效之日起五日内缴交，原告杨汉阳负担2207元，多预交的3907元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  杨冬青 二〇一九年十二月二十四日 书记员  王文鹏 附本案引用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。