河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3156号上诉人(原审被告)：河南建业置地焦作有限公司。住所地：焦作市山阳区长恩路1506号。法定代表人：郭卫强，董事长。委托诉讼代理人：苏碧野，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹丹，该公司员工。上诉人(原审第三人)：王岩，男，1987年4月17日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。被上诉人(原审原告)：马圣晖，男，1991年2月15日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：袁伟，河南星歌律师事务所律师。上诉人河南建业置地焦作有限公司（以下简称建业公司）、王岩因与被上诉人马圣晖房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人建业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人所签订的合同可确认其所购房屋为12-2号楼二单元24／25层西户房屋。l、被上诉人母亲知道其所购房屋为12-2号楼二单元24／25层西户，且所附户型图与西户完全一致，纠纷原因属于房号错误，应本着尊重事实的原则处理；2、被上诉人曾到西户实地查验房屋，并委托中介公司对外出售，未对房屋位置提出异议。二、原审第三人实际购买了12—2号楼二单元24／25层东户房屋，并已实际装修入住。原审第三人于2010年即已经与上诉人签订《商品房买卖合同》签约时间在被上诉人之前，该合同已经实际履行。第三人已经装修并正常缴纳物业服务费用。被上诉人马圣晖辩称，就在贷款合同、房屋抵押合同到房管局办理的房屋预告登记以及房屋抵押登记，双方共同认可的均是46号东户房，在办理完上述手续之后，双方才签订房屋买卖合同，再次确认所购买的房屋为46号东户房，因此，双方实际所指向的应该为46号东户而非45号西户。即使如上诉人所称书写错误，那么也应该在法定期限内行使撤销权，至少应当是在办理房屋预告登记时，知道登记的是46号房，最迟应当行使此时撤销权，其没有行使，已经丧失了法定权利，故本案的合同应当按照现行的合同进行履行，即应该交付46号房。王岩述称，同意建业公司的上诉意见。王岩上诉请求：1、依法撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、森林半岛小区12-2号楼二单元24／25层46号(东户)房屋是上诉人的合法房产。上诉人在2010年就已经与建业公司签订了《商品房买卖合同》，购买森林半岛小区12-2号楼二单元24／25层46号(东户)房屋。签订合同后，上诉人一次性支付了房屋全款，建业公司也按照合同约定交付了房屋，该房屋已经装修并入住。并且至今为止，上诉人一直在正常缴纳物业费。二、购买房屋至今，被上诉人从未向上诉人主张过12-2号楼二单元24／25层46号(东户)房屋是其所购买的。购买房屋至今，上诉人一直在正常使用12-2号楼二单元24／25层46号(东户)房屋，从没有任何人告诉上诉人：12-2号楼二单元24／25层46号(东户)房屋归他所有，被上诉人购买的是西户房屋。而一审法院不尊重事实，将上诉人合法所有、使用的房屋确认为被上诉人所有，已经极大侵害了上诉人的合法权益，不仅导致纠纷未根本解决，更为今后埋下了更多隐患。被上诉人马圣晖辩称，根据我国物权法的规定，预告登记后，房地产未经权利人同意处分该不动产的不发生物权效力。也就是说建业公司明知物权已经进行了预告登记，包括第三人，在此期间不产生转移房屋的物权效力。另外，根据我国物权法司法解释的规定，可以推定王岩在购买房屋时是明知建业公司无权处分46号房的，王岩所签订的合同的时间为2011年6月10日，缴纳房款的时间为2011年5月27日，均发生在为2010年7月26日预告登记之后，不产生相关的法律效力。建业公司述称，同意王岩的上诉意见，其与王岩的上诉意见是解决本案纠纷的关键。马圣晖向一审法院起诉请求：1、请求判令确认山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号商品房归属原告马圣晖所有；2、请求判令被告河南建业置地焦作有限公司及第三人王岩立即将山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号商品房（购买价896031元）交付原告马圣晖；3、请求判令被告河南建业置地焦作有限公司于判决生效后10日内协助原告马圣晖办理山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号商品房所有权证过户手续；4、请求判令被告河南建业置地焦作有限公司立即支付原告马圣晖逾期交房违约金523282元（自2011年6月1日起至实际交付之日止按已付房屋总价款896031元的每日万分之二计算，现暂计算至2019年5月31日计2920天×日万分之二×已付房款896031元）；5、诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：原告马圣晖和黄豪豪系同母异父兄弟，二人的母亲黄瑞玲于2015年9月12日因意外死亡。黄瑞玲生前于2011年4月30日与被告河南建业置地焦作有限公司签订一份商品房买卖合同（合同编号780001213），合同约定：出卖人为河南建业置地焦作有限公司，买受人为黄瑞玲。第三条：买受人购买的商品房为焦作市山阳区长恩路1506号建业森林半岛小区第12-2号楼2单元46号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3米，建筑面积244.35平方米。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3667元，总金额人民币896031元。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：商业按揭贷款，买受人于签订合同时付清首付房款276031元整（含定金），并办理完毕所有按揭手续，承担相关费用。第八条：交付期限。出卖人应当在贷款到账当月最后一日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、五大责任主体综合验收合格。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。在该合同签订前，买受人黄瑞玲分别于2010年3月1日交定金2万元；于2010年4月5日交房款10万元；于2010年5月21日交房款156031元，黄瑞玲已交清首付款共计276031元。黄瑞玲按照合同约定通过按揭贷款方式于2010年8月31日将剩余房款62万元转至被告账户，2011年5月30日黄瑞玲对涉案房屋山阳区长恩路1506号建业森林半岛小区第12-2号楼2单元46号房向焦作市地税局契税所交纳35841.24元契税，但被告至今未按照合同第十一条约定，将焦作市山阳区长恩路1506号建业森林半岛小区第12-2号楼2单元46号房交付买受人黄瑞玲及其继承人。另查明，买受人黄瑞玲在中国银行焦作分行所办理的房地产抵押合同，自愿将涉案房屋山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号的房产抵押给中国银行焦作分行。2010年8月18日，被告为买受人黄瑞玲在焦作市房地产交易所办理了预购商品房抵押权预告登记（证号为：焦房预山阳字第10002635号）：预告登记权利人：中国银行股份有限公司焦作分行；预告登记义务人：黄瑞玲；房屋坐落：山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号。被告在与黄瑞玲签订上述商品房买卖合同之后，被告河南建业置地焦作有限公司又于2011年6月10日将涉案房屋山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号房屋以总房价873048元出售给第三人王岩，被告河南建业置地焦作有限公司与第三人当日签订了合同编号为780001500的商品房买卖合同，目前第三人王岩在该房屋内居住。房屋买受人黄瑞玲生前所借潘长兰款项150000元未还，潘长兰将马圣晖、黄豪豪起诉至孟州市人民法院，孟州市人民法院于2016年6月29日作出（2016）豫0883民初778号民事判决书，判决：“一、马圣晖、黄豪豪于本判决生效后五日内在继承黄瑞玲遗产范围内给付潘长兰150000元及利息（100000元的利息从2015年8月24日起至判决决定给付之日止按月利率1％计算，50000元的利息从2015年8月24日起至判决确定给付之日止按月利率2％计算；二、被告郝强对以上150000元借款及利息承担连带清偿责任。）”除此之外，黄瑞玲生前借黄瑞敏400000元、借黄瑞英400000元均未偿还。经马圣晖与黄豪豪的父亲即监护人协商，由马圣晖负责偿还黄瑞玲上述债务，黄豪豪自愿放弃母亲黄瑞玲于河南建业置地焦作有限公司2011年4元30日签订的商品房买卖合同（合同编号780001213）项下山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元24、25层46号房产的继承权。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”、第五十五条第一款：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由起1年内没有行使撤销权。”被告辩称由于工作人员的失误或者错误，将商品房买卖合同的购房标的45号房屋错误书写为46号房屋，按照被告的观点，被告与买受人黄瑞玲所签订的商品房买卖合同购房标的存在重大误解，如在签订合同过程中发生错误意思表达，依《合同法》第54条规定，因重大误解或显失公平订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《合同法》第55条同时规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权归于消灭。撤销权消灭后，可撤销合同产生绝对的效力，成为绝对有效的合同，当事人不得再以相同的理由要求撤销或变更该合同，即便因重大误解或显失公平订立的合同，当事人也必须按照合同的约定全面履行自己的义务，否则就构成违约。黄瑞玲自2010年7月13日起开始履行个人住房贷款合同及商品房买卖合同至今已达九年之久，被告以合同房号存在笔误请求纠错的抗辩理由因被告知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其抗辩理由依法不予采信，况且，被告与第三人王岩签订的商品房买卖合同时间是在2011年6月10日，被告在为黄瑞玲和第三人王岩办理缴纳房款、房产预售登记以及交纳房屋契税的时间中应从2011年至2014年1月，在该时间段被告应当知道两份房屋买卖合同存在重大误解。自2011年1月开始至本案起诉日止，已超过行使撤销权1年的除斥期间，该院对被告的这一抗辩理由不予采信。被告抗辩皇甫金柱作为黄豪豪的法定代理人所出具的放弃继承权声明不具有法律效力，黄豪豪应当作为继承人参加诉讼。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法若干问题的意见》第8条：“法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。”该条文中的“法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权”仅是一般性规定，并非法律禁止性规定。结合本案案情，由于原告马圣晖自愿代替黄豪豪偿还黄瑞玲生前债务，黄豪豪的监护人皇甫金柱为维护被监护人的合法权益，代为作出放弃对黄瑞玲遗产的继承权声明，并未违反相关法律规定。黄豪豪自愿退出对包括涉案房屋在内的黄瑞玲遗产的继承，因此，原告马圣晖成为黄瑞玲遗产的唯一合法继承人，马圣晖作为本案原告诉讼主体适格。买受人黄瑞玲以按照合同约定履行完付款义务，并不存在违约行为。按照黄瑞玲与被告之间订立的商品房买卖合同第九条的约定，由于被告至今未向原告交付房屋，被告已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。被告应当按照合同约定将山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号房产交付原告。原告请求判令确认山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号商品房归属原告马圣晖所有、判令被告河南建业置地焦作有限公司及第三人王岩立即将山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号商品房（购买价896031元）交付原告马圣晖、判令被告河南建业置地焦作有限公司于判决生效后10日内协助原告马圣晖办理山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号商品房所有权证过户手续、判令被告河南建业置地焦作有限公司立即支付原告马圣晖逾期交房违约金，自2011年6月1日起至实际交付之日止按已付房屋总价款896031元的每日万分之二计算之诉讼请求，事实清楚，证据充分，与法有据，该院予以支持。被告与第三人王岩之间的房屋买卖纠纷可自行协商解决或者另行提起诉讼。原审判决：一、确认位于焦作市山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号房产属于原告马圣晖所有；二、被告河南建业置地焦作有限公司、第三人王岩于本判决生效后十日内将位于焦作市山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号房屋交付原告马圣晖；三、被告河南建业置地焦作有限公司于本判决生效后十日内协助原告马圣晖办理位于焦作市山阳区长恩路1506号建业-森林半岛12-2号楼2单元46号房屋不动产权证过户手续；四、被告河南建业置地焦作有限公司于本判决生效后十日内支付原告马圣晖逾期交房违约金（自2011年6月1日起至实际房屋交付之日止，按已付房屋总价款896031元的日万分之二计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8787元，由被告河南建业置地焦作有限公司负担。本院二审期间，上诉人建业公司为证明其主张，向本院提交以下证据：建业物业焦作森林半岛一二期收据单2页。证明上诉人王岩已于2010年9月开始交纳物业费并已实际入住涉案房屋。经质证，被上诉人马圣晖称，对这份证据的真实性提出异议，应该提交原始单据，物业管理费的缴纳并不代表其实际居住，实际居住的会产生水电费、燃气费，这些证据才能够证明实际居住的事实。王岩交清房款的时间为2011年5月27日，但是其所缴纳的物业费是从2010年缴纳，时间上相互矛盾。王岩称，该证据是真实的，无异议。上诉人王岩为证明其主张，向本院提交以下证据：1、水电费缴纳凭证2页；2、建业物业焦作森林半岛一二期收据单3页。证明王岩已实际入住涉案房屋。经质证，马圣晖称，对证据一的真实性无异议，但其显示的是2017年、2018年所交纳的水费和电费。在这之前，三方已经发现房屋交付出现问题，开始相互沟通，不能证明其居住合法。对证据二的质证意见同对建业公司的质证意见。另补充：物业费2010年就开始收取，但交给王岩居住的时间为2011年6月10日，对证据真实性不予认可。建业工程称，对上述证据的真实性予以认可，上述证据能够证实王岩在争议房屋居住使用以及缴费的事实。本院认证如下：原审已经认定涉案房屋由王岩居住，故上述证据不影响本案事实认定，不再确认。本院二审查明的案件事实除马圣晖实际购买的是山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元45号西户房屋外，其余案件事实与一审相同。本院认为，本案中，马圣晖提起诉讼的基本事实是与建业公司就山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号东户房屋形成商品房买卖合同关系，但是马圣晖母亲黄瑞玲与建业公司签订的商品房买卖合同附件一房屋平面图中显示的是西户房屋，并且建业公司提供的房款收据载明的亦是12-2-224／25层西户，因此，马圣晖主张山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号东户房屋归其所有，缺乏事实根据，不能成立。事实上，山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号东户房屋的购买人是王岩，王岩已经实际占有使用。至于马圣晖提出的预告登记问题，预告登记以债权债务关系有效存在作为前提，并不改变本来的法律关系，由于马圣晖不能提供有效证据证明涉案房屋归其所有，该预告登记不再具有排他效力。综上所述，马圣晖要求确认山阳区长恩路1506号建业森林半岛12-2号楼2单元46号东户房屋归其所有，建业公司及王岩立即交付涉案房屋，并要求建业公司协助办理涉案房屋的过户手续和逾期交房违约金等诉讼请求，缺乏证据支持，不能成立，应予驳回。王岩、建业公司的上诉请求成立，应予支持。原审认定基本事实不清，判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初2127号民事判决；二、驳回马圣晖的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计8787元，由马圣晖负担；二审案件受理费17574元由马圣晖负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月二十六日书记员 王向静