新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新23民终2099号上诉人（原审原告）：马红梅，女，1971年8月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：薛良燕，新疆天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳芳，新疆天宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱生旺，男，1964年2月10日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。被上诉人（原审被告）：周菊琴（朱生旺之妻），女，1967年10月1日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱亚楠（朱生旺、周菊琴之女），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县被上诉人（原审原告）：马成虎，男，1977年2月19日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人马红梅因与被上诉人周菊琴、被上诉人朱生旺、被上诉人马成虎农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2019）新2327民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人马红梅的委托诉讼代理人薛良燕、被上诉人周菊琴及其与被上诉人朱生旺的共同委托诉讼代理人朱亚楠、被上诉人马成虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马红梅上诉请求：1．撤销一审民事判决书，改判确认2017年7月1日上诉人与被上诉人朱生旺、周菊琴、马成虎签订的《购房协议》无效；2．改判被上诉人朱生旺、周菊琴向上诉人马红梅返还转让款160000元。事实和理由：原判决、裁定认定案由错误，本案属于物权纠纷中的宅基地使用权纠纷。一审判决将马成虎确认为原告属适用法律错误，马红梅与马成虎立场相悖，其利益与出售人朱生旺、周菊琴一致，应当认定为本案被告。一审认定涉案土地使用权已经转移给马成虎一人，并由此认定马红梅、马成虎均作为购房人签订《购房协议》有效，系认定案件基本事实错误。购房人为马红梅、马成虎，购房款由马红梅全额支付，马红梅系城镇户口，马红梅自始至终不存在取得宅基地使用权的身份，也未将涉案土地使用权转让给马成虎，一审一方面认定《购房协议》有效，另一方面将涉案宅基地使用权确权给马成虎一人，损害共同购房人马红梅的利益。一审未审查马成虎是否在该村有购买涉案宅基地的条件。马成虎如果已经拥有宅基地或已经将自有宅基地使用权出租、出售，亦不能再购买宅基地使用权一审法院适用法律规定错误。1、城镇居民不得购买宅基地使用权，一审认定马红梅系宅基地使用权共有人错误。2、村委会的证明，不是法定的宅基地使用权确权证明。3、马红梅无法获得涉案物权，其要求确认合同无效不属于处分共有财产，不需要马成虎追认。马成虎辩称，马成虎与马红梅购买的房屋，之后上诉人与马成虎分手。马成虎愿意将房屋出售后，房款给上诉人。160000元的条子是房屋的房款。朱生旺、周菊琴辩称，一审判决正确，应当维持原判。马红梅向一审法院起诉请求：1．确认马红梅及马成虎与被告朱生旺及被告周菊琴签订的《购房协议》无效；2．二被告返还原告转让款160000元。马成虎向一审法院起诉请求：确认原告马成虎与二被告签订的《购房协议》有效。一审法院认定事实：2017年7月1日，原告马红梅、原告马成虎与被告朱生旺、被告周菊琴签订了一份《购房协议》，该协议约定，二被告将位于吉木萨尔县新地乡六户地房屋4间（包括棚圈），作价160000元出售给原告马成虎和马红梅。具体地址是东至原土围墙，西至路北铁围栏，南至朱生泽围墙，具体内容为1.2017年7月1日起归马成虎、马红梅所有；2．自协议签字后，双方不得违约，任何一方违约付现金100％一倍违约金：3．房屋产权有马成虎、马红梅办理，费用自理；4．双方签字生效。协议签订后，二原告共同办理转账，于2017年7月2日、2017年7月3日分别从原告马红梅的银行卡中向被告周菊琴的银行卡中转入50000元和110000元，共计160000元。二被告向原告马成虎、原告马红梅交付了房屋。后二原告之间因恋爱出现矛盾分手，马红梅要求马成虎将房屋出售后退还购房款，2018年2月23日，原告马红梅及其女儿马睿清慈要求马成虎出具欠条，同日，马成虎出具欠条一份，载明“本人马成虎于2018年2月23日，借了马睿清慈现金壹拾陆万元，一年内必须还清，一年内到期还不上钱要换欠条”。另查明，原告马红梅系非农业家庭户口，原告马成虎及被告朱生旺、被告周菊琴系农业家庭户口，系新疆吉木萨尔县新地乡六户地村村民，诉争房屋未办理房产证及土地使用证。一审法院认为，本案争议焦点为：1．案涉《购房协议》是否无效；2、二被告应否返还原告马红梅转让款160000元。根据案涉《购房协议》内容，可以认定出售方为二被告朱生旺和周菊琴，受让方为马成虎和马红梅，该协议中记载了“现有六户地村民朱生旺、周菊琴将六户地房屋4间卖给本村村民马成虎、马红梅”等内容，本案原告马红梅主张确认《购房协议》无效，而马成虎作为合同受让方，其享有主张《购房协议》效力的权利，与原告马红梅诉讼主体相同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条关于“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决”的规定，应当追加马成虎为原告，被告辩解马成虎应当为本案原告，于法有据，应当予以支持。关于案涉《购房协议》效力认定问题。本案诉争房屋使用土地性质为农村宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款关于“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”规定及《中华人民共和国土地管理法》第十条关于“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”的规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，从本案的《购房协议》记载内容来看，该协议中记载“现有六户地村民朱生旺、周菊琴将六户地房屋4间卖给本村村民马成虎、马红梅”，原告马红梅未提供证据证实其与二被告之间前期具体协商购房事宜，二被告辩解其出售房屋时与马成虎及其父马宝财协商的价格，因原告马成虎与二被告系同村村民及邻居关系，二被告辩解符合常理，可以认定二被告向原告马成虎出售房屋的意思表示真实，马成虎与二被告属同村村民，马成虎购买该房屋不违反法律强制性规定。《购房协议》约定，自协议签订后，双方不得违约，任何一方违约付现金一倍的违约金，原告马红梅作为合同一方，其与其女儿马睿清慈于2018年2月23日要求原告马成虎出具欠条后，在马成虎未付款的情况下，又向二被告主张退还购房款，原告马红梅与原告马成虎均为案涉房屋的买受人，对房屋有共有权，原告马红梅未和原告马成虎协商一致的情况下，单独处分案涉房屋，原告马成虎未进行追认，处分财产包括实体上的处分和法律上的处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，处分财产只能由享有处分权的人行使，享有共有权的共有人只能依法处分其应有的份额，而无权擅自处分共有财产，马红梅请求确认《购房协议》无效，属于法律上处分共有财产，马红梅擅自请求确认其与原告马成虎共同购买的房屋，未经马成虎追认同意，其行为不具有效力。另案涉房屋的土地权属为新地乡新地村村民委员会，该村委会对案涉房屋的土地依法享有管理权，该村委会出具证明证实已将案涉房屋确权给了马成虎，原告马红梅未提供反驳该事实的其他证据，不能证实案涉房屋的宅基地权归属于城镇居民，故一审法院对原告马红梅的诉讼请求不予支持，原告马成虎请求确认《购房协议》有效，其提供了村委会出具证明，可以认定村委会同意案涉房屋确权在马成虎名下，故一审法院对马成虎主张确认《购房协议》有效的诉讼请求予以支持。关于二被告朱生旺和周菊琴应否退还购房款160000元问题。原告马红梅虽然交付了购房款，二原告产生矛盾后，应当共同协商对该房屋的处理。2018年2月23日，原告马红梅及其女儿马睿清慈要求原告马成虎出具了欠条，视为对购房款160000元的处理的结果，原告马成虎表示其愿意将该房屋出售后将出售款交付给原告马红梅，该意思表示是原告马成虎单方的意思表示，如原告马红梅不同意，应另循法律途径解决，故一审法院对原告马红梅要求二被告返还购房款160000元的请求不予支持。原告马成虎认为应从房屋出售款扣除部分款对其进行补偿，不属于本案处理范围，不予处理。判决：一、驳回原告马红梅请求确认2017年7月1日签订的《购房协议》无效的诉讼请求；二、驳回原告马红梅要求被告朱生旺、周菊琴返还转让款160000元的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《购房协议》是否属于无效？关于本案案由的问题，只有在当事人单就合同效力提出确认请求时，才能将相关纠纷确定为确认合同效力纠纷。本案中，上诉人马红梅一审既提出确认效力请求同时还提出与合同相关的其他诉讼请求，故一审确定为确认合同无效纠纷不当，本院予以纠正，应确定为农村房屋买卖合同纠纷。涉案《购房协议》是否属于无效的问题。本案中，上诉人马红梅虽与马成虎作为共同购买人于2017年7月1日签订了《购房协议》，但其并未实际居住、使用该房屋，结合2018年2月23日欠条的内容及马成虎的陈述，马成虎同意将房屋转让款160000元还清，马成虎作为与被上诉人朱生旺、被上诉人周菊琴的同村村民，《购房协议》的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，故不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，故一审认定涉案《购房协议》有效并无不当。对于上诉人马红梅主张一审未按《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定审查被上诉人马成虎的购买资格，由于该条款主要是针对农村村民通过“申请-审批”程序初始取得宅基地使用权规定，并未禁止本集体经济组织成员购买房屋，故不宜作为认定合同无效的法律依据，故本院对上诉人的该上诉理由不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”，一审虽将马成虎列为原告，但并未剥夺上诉人马红梅辩论的权利及出现上述规定的其他违法情形。因此，本院对上诉人主张程序存在违法的上诉理由不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，不应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条，本院予以纠正，但裁判结果正确，故对马红梅的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人马红梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑洪彪审 判 员 李静蓉审 判 员 孙青莲二〇一九年十二月十六日法官助理 孟 颖书 记 员 邱文丽