北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初31177号原告：赵兵，男，1967年12月27日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：侯玉忠，男，1955年6月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：王明荣，女，1959年11月11日出生，满族，住北京市海淀区。被告：苏立元，男，1954年11月8日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：巴淑云，女，1957年7月16日出生，汉族,住北京市海淀区。被告：刘金波，男，1937年2月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：吴殿凤，男，1939年11月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：赵玲霞，女，1953年6月9日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：肖专红，女，1958年9月29日出生，汉族，住北京市海淀区。以上四被告之共同委托诉讼代理人：虞荣俊，北京市新开律师事务所律师，系为上述四被告提供法律援助的律师。被告：尹玉辉，女，1971年8月14日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会，住所地北京市海淀区静淑东里小区1号楼南门卫室。负责人：张洪武，主任。委托诉讼代理人：吴梅英，女，住北京市海淀区。原告赵兵与被告侯玉忠、王明荣、苏立元、巴淑云、北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出（2017）京0108民初39810号民事判决。赵兵、侯玉忠、王明荣、苏立元不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2018年3月26日作出（2018）京01民终2673号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审期间，本院应赵兵申请，追加尹玉辉、刘金波、吴殿凤、赵玲霞、肖专红为本案共同被告。原告赵兵，被告刘金波、吴殿凤、赵玲霞、肖专红之共同委托诉讼代理人虞荣俊，被告侯玉忠，被告王明荣，被告苏立元，被告巴淑云，被告北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会（以下称现届业委会）到庭参加了诉讼。尹玉辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵兵向本院提出诉讼请求：1.刘金波、吴殿凤、赵玲霞、肖专红、侯玉忠、王明荣、苏立元、巴淑云、尹玉辉、现届业委会（以下称十被告）给付我10个月应收回投资期款30万元；2.十被告按每月3万元的标准向我给付损失费直至恢复经营之日止；3.本案诉讼费由十被告承担。事实和理由：2014年5月1日，我与侯玉忠为主任的、北京市海淀区静淑东里小区业主委员会（以下称首届业委会）签订了《静淑东里小区1号楼地下设备层投资开发装修利用协议书》（以下简称《协议书》），约定：我投资45万元对静淑东里小区1号楼地下设备层（以下称涉诉地下室）进行装修。2014年9月20日，首届业委会被罢免。2015年10月27日，经北京市海淀区人民政府学院路街道办事处（以下简称学院路街道）备案，成立了刘金波为主任的北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会（以下称第二届业委会）。但两届业委会之间至今不办理交接。2015年12月20日，第二届业委会向我下达限期10日撤离的通知；2015年12月30日，我被清出涉诉地下室，遭受了极大经济损失。我认为，签订协议时，首届业委会有业主大会授权，能够代表全体业主行使职权。我与首届业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。首届业委会、第二届业委会及现届业委会均应严格遵守约定并全面履行义务，不能因它们之间的交接问题影响我的合法权益，故提起本次诉讼。侯玉忠、王明荣、苏立元共同辩称，我们是首届业委会成员，但是，我们已于2014年9月被罢免，而赵兵主张的损失是2015年12月31日以后的损失，故与我们无关。巴淑云辩称，我虽然是首届业委会成员，但对首届业委会与赵兵签订的《协议书》不知情，且我自2014年9月开始就撤出了首届业委会，故赵兵的诉请与我无关。刘金波、吴殿凤、赵玲霞、肖专红共同辩称，我们是第二届业委会成员；第二届业委会与赵兵之间没有任何合同关系，故不同意赵兵的全部诉讼请求。尹玉辉未作答辩。现届业委会辩称，我方既未见过《协议书》原件，也没有收到过《协议书》中约定的投资款，故与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就本案的事实及证据，本院根据当事人的认可程度、证据的证明目的等分别予以表述。一、双方当事人均无异议的事实和证据。首届业委会经选举产生并于2012年1月9日经学院路街道备案。其中，侯玉忠任主任，任期6年；赵玲霞任副主任，任期2年；王明荣任副主任，任期4年；巴淑云任委员，任期4年；苏立元任委员，任期6年。2014年9月30日，学院路街道发布《通知》，主要内容为：2014年9月20日，静淑东里临时业主大会会务组发布《静淑东里临时业主大会会议决议公告》，宣布通过了罢免首届业委会全体委员的大会决议；自发布之日起首届业委会委员停止行使委员的权利。2015年10月27日，第二届业委会经选举产生并经学院路街道备案。其中，刘金波任主任，尹玉辉任副主任，吴殿凤、赵玲霞、肖专红任委员，并新选举出监事会监事3名。但首届业委会与第二届业委会至今未就《协议书》及相关钱款等进行交接。2019年3月2日，现届业委会经选举产生并经学院路街道备案。二、赵兵与侯玉忠、王明荣、苏立元均认可的事实和证据本案中，赵兵与侯玉忠、王明荣、苏立元均认可的事实和证据如下：2014年2月23日，首届业委会张贴《招标公告》，就涉诉地下室进行公开招标。2014年4月9日，首届业委会与赵兵签订《协议书》，约定：赵兵出资45万元，其中，20万元自签订该协议之日交付给首届业委会，其余25万元由赵兵自行装修；双方各自负责45%和55%份额，对涉诉地下室进行装修，使之达到能够安全利用的标准，装修的设备产权归首届业委会；自2014年5月1日至2016年10月31日期间为赵兵装修期和收回投资期；赵兵收回投资后，于2016年11月1日一次性支付首届业委会两年的使用费10万元，后三个交费期为每年11月1日，均按每年5万元缴纳。签约后，赵兵向首届业委会交付了约定的20万元。涉诉地下室共8门，其中，1、2门被居民委员会占用。就涉诉地下室装修情况，赵兵自称由其装修３至６门，由首届业委会装修７门和８门；侯玉忠、王明荣、苏立元解释称由赵兵装修３至５门，由首届业委会装修６至８门。后，4、5门被社区矫正占用。为此，赵兵与首届业委会协商以顶层房屋2间替代上述４、５门。上述装修完成后，赵兵将３、６、７、８门对外出租作为仓库使用，曾先后收取了何小英自2015年7月15日至2016年1月15日期间的“地下一仓库费”6万元、胡忠强自2015年8月1日至2016年1月30日期间“地下仓库费”42000元、刘建自2015年10月1日至2016年3月31日期间“仓库费”102000元。2015年12月20日，第二届业委会向赵兵下达限期10日搬离的通知。赵兵遂于2015年12月22日退还刘建“仓库费”102000元，于同日退还何小英“仓库费”2万元，于次日退还胡忠强“仓库费”14000元。2015年12月底，赵兵搬离涉诉地下室，后因《协议书》履行争议，一直占用上述顶层房屋中的一半面积。对于以上赵兵与侯玉忠、王明荣、苏立元均认可的事实和证据，侯玉忠、王明荣、苏立元补充解释称其收取的赵兵交付的20万元已用于装修涉诉地下室6至8门。巴淑云仅认可招标过程，但称不了解《协议书》签约过程，因此，对该协议内容及后续履行情况均不了解。除尹玉辉外，其余各被告亦均以非合同主体为由表示不了解协议履行情况、不了解赵兵出租涉诉地下室情况。三、巴淑云提交的证据材料。本案中，巴淑云提交了如下证据材料复印件，以证明其不了解《协议书》签约过程以及其虽曾代管首届业委会存于王明荣名下的存折，但侯玉忠、王明荣曾在其不知情的情况下从该存折内取款：证据1.巴淑云于2017年8月18日出具的《个人声明》，内容为：“本人巴淑云，原静淑东里小区业委会委员（业委会成员：侯玉忠、王明荣、苏立元、巴淑云），2014年9月经业主大会共同决议，被罢免业委会委员职务。此后侯玉忠仍掌控小区，一人说了算。2014年12月本人因内部矛盾，无法再与侯玉忠等人达成一致，不再参与他们之间的活动，并向居民科举报了其他人的不实行为”，学院路街道居民科在该《个人声明》下方标注“情况属实2017年8月21日”并加盖公章；证据2.户名为王明荣的中国农业银行、账号******存折1份；证据3.其与赵兵的谈话录音1份；证据4.报警时间为2014年12月16日的北京市公安局海淀分局东升派出所110接处警记录1份，报警事项为存折里的钱被人盗取10万元。对于上述证据材料，赵兵虽认可证据1，但称巴淑云对其交纳《协议书》约定款项知情；对证据2不知情，无法发表意见；不认可证据3；认可证据4，认为恰能证明其与首届业委会之间存在合同关系，首届业委会也收取了其交付的款项。侯玉忠、王明荣、苏立元不认可证据1，认可证据2和证据4的真实性，但认为均与本案无关，无法核实证据3的真实性。刘金波、吴殿凤、赵玲霞、肖专红除无法核实证据3的真实性外，认可其余证据的真实性。现届业委会对上述证据1至证据4均不知情。四、刘金波、吴殿凤、赵玲霞、肖专红提交的证据材料。本案中，刘金波、吴殿凤、赵玲霞和肖专红共同提交了如下证据材料：证据1.学院路街道先后于2012年11月2日、2014年1月15日和2014年4月16日向首届业委会发出的《关于静淑东里小区业主委员会相关情况的指导意见》、《责令书》和《公告》，以证明2012年侯玉忠已非小区业主，其自始不应当担任首届业委会主任，其以首届业委会的名义对外做出的行为具有极大的主观恶意，应属无效；证据2.侯玉忠、王明荣、苏立元以首届业委会名义于2015年2月2日出具的收条2份，以证明在首届业委会已被罢免的情况下，侯玉忠、王明荣、苏立元仍对外使用首届业委会公章、收取相关费用。收条的内容分别为首届业委会“收到由巴淑云保管的代收代管地下室收入款存折一本，金额为105000元，本款项由业委会负责移交给赵兵”和“收到由巴淑云保管的代收代管地下室收入现金56650元，本款项由业委会负责移交给赵兵”；证据3.北京市海淀区地下空间综合整治办公室先后于2016年4月6日和2016年7月25日向涉诉地下室产权人、管理人、使用人发出的《关于开展普通地下室综合整治工作的通告》2份（以下称整治公告），证明涉诉地下室不应出租。整治公告分别要求于2016年6月30日前和2016年8月15日前停止违法使用并清退普通地下室居住人员。对于上述证据，赵兵均认可真实性，认可除证据3外其余证据的证明目的；侯玉忠、王明荣、苏立元均认可真实性，但不认可证据1的合法性和证据2、3的关联性；巴淑云认可证据1、2的真实性，对证据3不知情；现届业委会认可证据1的真实性，但对证据2、3均不知情。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，尹玉辉经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃抗辩及举证质证权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同受法律保护。赵兵与首届业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该《协议书》名为投资开发装修利用、实为租赁，其中，赵兵负有向首届业委会交付20万元、装修涉诉地下室部分面积、在装修期和收回投资期届满后的租赁期限内支付使用费等义务，首届业委会负有向赵兵交付涉诉地下室的义务。首届业委会被罢免后，其应就《协议书》及相关款项向第二届业委会进行交接，但实际上，首届业委会未完成该项交接。因此，在首届业委会被罢免、其未与第二届业委会就《协议书》及相关款项完成交接的情况下，应由首届业委会成员承继《协议书》项下权利义务。其中，尽管赵玲霞为首届业委会成员，但其任期至2014年1月即已届满，未参与《协议书》的签订及履行；巴淑云虽曾代为保管首届业委会存于王明荣名下的银行存折，但由于其仅为代管关系、且在代管期间钱款非由其实际控制，故应认定首届业委会成员中的侯玉忠、王明荣、苏立元承继《协议书》项下权利义务。根据《协议书》的约定，自2014年5月1日至2016年10月31日期间为赵兵装修期和收回投资期。赵兵已依约向首届业委会支付20万元，并自行就涉诉地下室部分面积进行了装修，侯玉忠、王明荣、苏立元也已自认赵兵自2015年12月30日清退涉诉地下室，则涉诉地下室在上述装修期和收回投资期届满前被收回，属于出租方违约，客观上导致了赵兵的相关投资损失，应由侯玉忠、王明荣、苏立元予以赔偿。尽管侯玉忠、王明荣、苏立元解释称已将赵兵交纳的20万元用于涉诉地下室6至8门的装修，赵兵亦认可首届业委会装修了涉诉地下室的７门和８门，但如上所述，因侯玉忠、王明荣、苏立元未就涉诉地下室的装修等情况向第二届业委会进行交接，故即使其装修为事实，亦不构成免除其对赵兵承担违约责任的事由。但赵兵以其预期收益为标准计算收回投资期款有误，本院将结合赵兵的资金投入、从涉诉地下室清退后持续占有使用顶层房屋1间、向相关租户退还已履行期间的租金等情况酌情予以判定。但鉴于《协议书》因相关部门发出整治公告及赵兵实际搬离的事实已终止履行，故对于赵兵提出的、十被告向其给付直至恢复经营之日止的损失费一节，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国利息。案件受理费5800元，由赵兵负担1800元，已交纳；由侯玉忠、王明荣、苏立元负担4000元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者当事人代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  王小微人民陪审员  李燕平二〇一九年十二月二十七日书 记 员  朱 珺书 记 员  徐 鹏