黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1637号原告：曾丽娟，女，1977年1月15日出生，汉族，绥芬河市金马国际旅行社有限责任公司职员，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。被告：赵广海，男，1971年7月23日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住黑龙江省绥芬河市中天幸福家园一期。法定代表人：杜明月，该公司总经理。委托诉讼代理人：董成军，该公司副总经理。原告曾丽娟与被告赵广海、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月16日、12月15日公开开庭进行了审理，原告曾丽娟及其委托诉讼代理人杨旭春，被告赵广海的委托诉讼代理人袁丛铭，被告中天公司的委托诉讼代理人董成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾丽娟向本院提出诉讼请求:一、确认被告在房产局备案登记的绥芬河中天幸福家园二期9号楼2号门市合同无效；二、判令中天公司将上述房屋的商品房买卖合同备案登记在原告名下。事实和理由：2012年9月4日，原告购买中天公司开发建设的中天幸福家园二期9号楼2号门市，价款60万元，原告按照约定将全部房款给付中天公司。2012年9月17日，中天公司将房屋交付原告，原告接手房屋后进行装修并居住至今。2014年原告得知中天公司存在向他人借款，用自己开发建设的房屋进行抵押的情形。原告到绥芬河市房产管理局查询购买房屋的登记情况，得知因中天公司向赵广海借款，为了提供担保将该房屋的商品房买卖合同备案至赵广海名下。原告要求中天公司解除备案登记，但至今仍然备案在赵广海名下。原告认为，原告与中天公司是真实的商品房买卖关系，依法应受法律保护。中天公司与赵广海是民间借贷关系，以商品房买卖合同备案登记的方式提供抵押，二被告之间并不存在真实的商品房买卖关系，二被告在明知是民间借贷关系却签订商品房买卖合同并进行备案的行为侵害了原告的合法权益，应属无效合同。赵广海辩称，二被告之间是真实的商品房买卖关系，不是民间借贷关系，原告的诉讼请求没有事实依据。原告主张二被告商品房买卖合同无效，应当提供相关的证据证明二被告之间是民间借贷关系，否则其主张不应保护。综上，应当驳回原告的诉讼请求。中天公司辩称，2011年9月30日，中天公司在建设幸福家园二期楼盘时，因缺少资金，与赵广海发生民间借贷关系，借款金额1000万元，月利率2.5%。中天公司将此款用于幸福家园楼盘建设。2011年10月2日，中天公司支付赵广海75万元利息。原告围绕其诉讼请求依法提交如下证据：一、2012年9月4日商品房买卖合同、收据、中国农业银行业务凭证各一份、黑龙江省农村信用社存取款凭条一份八页。证明2012年9月4日，原告与中天公司签订商品房买卖合同，原告购买中天公司开发建设的中天幸福家园二期第209号楼2号门市，建筑面积85.92平方米，合同价款60万元。2012年3月24日，王殿佐在黑龙江农村信用社存款51万元，期限一年。2012年9月4日因买房提前支取。协议签订后，原告根据中天公司指示将510894.48元转给中天公司的债权人单保德，当日，单保德提取10894元返还给原告，原告将10万元转给杜晓文。原告交付全部购房款，双方系真实的买卖关系。经质证，赵广海对该组证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为两笔流水金额610894.48元，合同价款60万元，即使按照单价乘以面积总价款600065.28元，原告支付数额超出应付数额1万多元，不符合常理，并且客户签名处并非原告所签。农村信用社凭条虽然上部标注的日期为2012年9月4日，但是下面标注的日期是2012年6月21日，不能证明原告交付购房款的事实。客户开户或大额存取款单据，客户名称为单保德，代理人是王殿佐，也就是说在开户、转账时是王殿佐代理单保德实施的存取款行为，王殿佐是单保德的代理人。通过该凭据看，与原告所陈述的中天公司指定债权人相互矛盾。合同证明不了原告与中天公司是真实的房屋买卖关系，因为被告赵广海与中天公司也签订了商品房买卖合同，不能简单地通过该合同来确认其买卖合同的性质，证明不了原告要证明的问题。中天公司对该组证据的形式要件及证明问题均没有异议。二、水电费、物业费、取暖费票据二十二张。证明中天公司2012年9月17日将房屋交付原告，原告缴纳之后的物业费、取暖费、水电费等。原告与中天公司是真实的商品房买卖关系。经质证，赵广海对该组证据的形式要件和原告占有使用房屋的事实没有异议，但认为不能证明原告与中天公司之间是真实的房屋买卖关系。中天公司对该组证据的形式要件及证明问题没有异议。三、2011年9月30日商品房买卖合同一份、情况说明二份、房屋面积测量报告书一份、赵广海备案信息表一份。证明赵广海买卖合同中201幢1层02号门市与原告买卖合同中209号2号门市是同一房屋。合同盖有“抵押”章，与其他证据相结合可以证实二被告之间没有真实的商品房买卖意思表示。经质证，赵广海对该组证据的形式要件及是同一幢楼房没有异议，对是同一个房屋有异议，赵广海与中天公司买卖合同确定的建筑面积为131.12平方米，原告与中天公司买卖合同确定的面积为85.92平方米，相差近50平方米。据其了解中天公司在对房屋进行编号时，存在最初由东向西，由南向北，变更为由西向东，由北向南，虽然编号同为2号，但不是一处房屋，证明不了是同一处房屋。赵广海与中天公司的买卖合同原件应当由中天公司和赵广海各自保存，但是中天公司却将合同原件交付原告并且加盖抵押章，赵广海的合同找不到了，但是合同上并没有抵押字样，通过该种行为可以分析出，中天公司与原告利益是一致的，目的也是一致的，对原告与中天公司当庭陈述，赵广海持怀疑态度，存在两个主体恶意串通、中天公司帮助原告诉讼的情形。中天公司对证据的形式要件及证明问题没有异议。四、房产管理局出具的赵广海名下幸福家园二期房屋备案信息表一份。证明2011年9月30日，赵广海在绥芬河市房产管理局备案登记房屋十六套，结合其他证据可以证实，该十六套房屋均是作为中天公司向赵广海借款担保，二被告没有真实的商品房买卖意思表示。经质证，赵广海对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为2011年9月30日，赵广海确实在中天公司购买十六套房屋，所以在房产局办理了备案登记。通过购买、备案行为不能分析出赵广海与中天公司之间是民间借贷法律关系。因为没有法律规定通过购买房屋的数量来确认其法律关系，备案登记一处不见得是真实房屋买卖关系，备案登记十六套也不见得就是民间借贷，所以该组证据不能证明原告要证明的问题。中天公司对该组证据的形式要件及证明问题没有异议。本院经审查认为，二被告对第一至第四组证据的形式要件没有异议，本院对证据的形式要件予以采信，对证明问题结合其他证据一并论述。五、中天公司会计账簿十二页。证明2011年9月30日，杜某向赵广海借款1000万元，中天公司以十六套房屋作为担保，为赵广海办理了商品房买卖合同预告登记，结合其他证据可以证实赵广海与中天公司是民间借贷关系，二被告没有真实的商品房买卖关系。经质证，赵广海对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，认为账簿是中天公司制作，自己为自己出证不具有真实性。借据应当由出借人保管，但是该借据却在借款人处，与常理不符。75万元收据中赵广海签名，并非本人所签。2012年1月19日借据与本案无关。账簿记载的时间是2011年10月12日，而中天公司称借款的时间是2011年9月30日，原告提交的备案登记也是2011年的9月30日，总房款2000余万元，该账簿的时间，与中天公司陈述的时间相互冲突，不具有真实性。75万元收据也不具有真实性，民间借贷先扣利息或者按约定时间付息，75万收据出具时间是2011年10月2日，如果先扣利息，该收据时间应为2011年9月30日，如果后付利息，按照中天公司所陈述月利率2.5%，75万元应该为3个月，那么付款时间应当为2011年12月30日，该收据的时间均不符合民间借贷支付利息的特征，所以不具有真实性。绥芬河市公安局对赵广海制作询问笔录与中天公司自行制作账簿内容相互矛盾，应当以公安机关依职权制作的询问笔录所体现的内容为准，证明不了原告证明的问题。中天公司对证据的形式要件及证明问题没有异议。六、杜某银行交易明细二份。证明2011年10月1日，赵广海通过转账给付杜某借款225万元。结合第五组证据，有700万元是转给中天公司的债权人张永国，赵广海扣除了三个月的利息，实际给付杜某借款925万，可以间接证实第五组证据的真实性。经质证，赵广海对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为只能证明赵广海转账存入杜某账户225万元，证明不了赵广海是交付借款225万元，证明不了原告证明的问题。中天公司对证据形式要件及证明问题没有异议。原告申请证人杜某出庭作证，杜某出庭证实：中天公司的法定代表人杜明月与证人杜某是父子关系。自中天公司成立时起至2016年年末，杜某在中天公司担任副总经理。2011年9月30日，在亿亨公司赵广海办公室，由赵广海、杜明月、杜某等人在场，中天公司以杜某名义向赵广海借款1000万元，月利率2.5%，借款期限记不清了。因为当时中天幸福家园二期不能办理抵押登记，中天公司以包括中天幸福家园二期209号楼2号门市在内的十六套房产与赵广海签订了商品房买卖合同，将上述房屋备案在赵广海名下，作为借款的担保。赵广海提前扣除三个月利息75万元，将925万元给付中天公司或者中天公司指定的人员。2015年4月，绥芬河市公安局以中天公司的法定代表人涉嫌非法吸收公众存款为由将中天公司会计账簿取走，该账簿至今保存在绥芬河市公安局。原告提供的第五组证据是中天公司的会计账簿。2011年9月30日借据不是赵广海提供的，2011年10月2日收据不是赵广海出具的。杜明月、杜某为赵广海出具借据后，没有留取复印件或者备份，为了便于财务记账，说明资金来源、去向，杜某制作了2011年9月30日的借据和2011年10月2日的收据，装订财务账册。经质证，赵广海认为原告的第六组证据是证人提供的，证人、中天公司在协助原告诉讼，证人与原告具有利害关系，并且证人陈述其任职公司所制作财务账册，与中天公司也具有利害关系，所以证人证言不应采信。中天公司对证言没有意见。赵广海围绕其答辩意见提交公安局询问笔录、收据各一份。证明2015年5月6日，绥芬河市公安局侦查中天公司涉嫌非法吸收公众存款案件时，对赵广海进行询问，赵广海向公安机关陈述十六套房屋是真实的商品房买卖关系，并且交付了全款2000余万元。二被告之间确实存在民间借贷关系，但是借贷时间为2012年1月19日，借款金额为400万元。该笔录是公安机关依职权制作的，其法律效力高于中天公司自己制作的书面证据，也高于中天公司工作人员的证人证言效力，可以证实二被告之间是真实的房屋买卖关系。经质证，原告对证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为是赵广海自述，并无其他证据佐证。其完全有可能为了占有诉争房屋，而做虚假陈述。证人证实2000年开始赵广海就与杜某相识。赵广海所述事实与证人证实的不一致。无法证实二被告是真实的商品房买卖关系。收据记载收款2000余万元，赵广海应提交转账或交易记录进行佐证，在中天公司不认可的情况下，不能仅凭收据就认定赵广海支付了相应款项。中天公司对证据没有意见。中天公司围绕其答辩意见提供借据、收据各二份。证明2011年9月30日，中天公司向赵广海借款1000万，月利率2.5%。2012年1月19日，中天公司向赵广海借款400万元，月利率4.5%。中天公司2011年10月2日和2012年1月19日给付赵广海利息129万元。经质证，原告对证据的形式要件及证明问题没有异议。本院经审查认为，原告对赵广海提供的询问笔录、收据形式要件没有异议，中天公司对其没有意见，本院对其形式要件予以采信。2012年1月19日借条、收据与本案不具有关联性，本院对其不予采信。中天公司的法定代表人杜明月涉嫌非法吸收公众存款已被采取刑事强制措施。中天公司、杜明月、杜某都清楚非法吸收公众存款的数额会影响到对杜明月的量刑。杜明月是非法吸收公众存款的嫌疑人、是中天公司的法定代表人，是杜某父亲，三者具有利害关系。从人的趋利避害、减轻责任的心理考虑，杜明月、中天公司、杜某都会作出对杜明月有利的陈述。如果中天公司在其会计账簿被公安机关取走前存在伪造会计账簿的可能，那么中天公司也只能将贷款关系伪造成其他法律关系，以减少非法吸收公众存款数额、减轻对其法定代表人杜明月的量刑。杜某证实2011年9月30日中天公司与赵广海发生民间借贷关系而不是商品房买卖关系。中天公司经本院释明后，仍坚持2011年9月30日中天公司与赵广海发生民间借贷。与杜明月具有利害关系的杜某、中天公司都作出对杜明月不利的陈述，且陈述的内容与中天公司的会计账簿记载的内容相互印证。本院对原告提供的第五组证据中除2012年1月19日借条外的其他证据、第六组证据、杜某证言、中天公司提供的2011年9月30日借据、2011年10月2日收据予以采信。上述证据能够证明2011年9月30日中天公司向赵广海借款1000万元。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月30日，中天公司开发建设幸福家园商住小区二区缺少资金，由中天公司法定代表人杜明月、杜某、赵广海等在场，中天公司向赵广海借款1000万元，月利率2.5%。同日，中天公司与赵广海签订商品房买卖合同（B20110930018709），双方以商品房买卖的形式将幸福家园商住小区二区201幢1层02号房屋（其中一层85.92平方米、负一层45.2平方米、合计131.12平方米）备案在赵广海名下，作为借款的担保。赵广海扣除三个月利息75万元，将925万元给付中天公司和中天公司指定的人员。中天公司没有留存借据复印件或者其他备份，出于会计计账需要，杜某为中天公司账务出具借据、收据各一份，借据记载：“2011年9月30日，人民币壹仟万元整，上款系借赵广海人民币，此款定于2012年3月29日还，收款人：杜某，此款用于支付。”收据记载：“2011年10月2日，人民币柒拾伍万元整，上款系赵广海借款利息（2011.9.30日-2012.12.29日）收款人：赵广海。”（收据上所有内容为杜某书写）。中天公司2011年10月12日第12号会计记账凭证记载：借：财务费用-利息75万元、财务费用-手续费20万元、应收账款-杜某135万元、应收账款-杜明月70万元、应付账款-张永国700万元。贷：应付账款-赵广海1000万元。2012年9月4日，原告与中天公司签订商品房买卖合同，原告购买中天公司开发的幸福家园二区209号2号门市（一层），建筑面积85.92平方米，每平方米6984元，价款60万元。同日，原告交付购房款60万元。中天公司为原告出具收据一份，内容“交款单位曾丽娟，人民币陆拾万元整，收款事由购幸福家园209号2号门市款。”2012年9月17日，原告交纳装修保证金、物业费、电费、水费、垃圾清运费等费用后，中天公司将房屋交付原告，该房屋由原告占有、使用。2015年4月，绥芬河市公安局以中天公司及其的法定代表人杜明月涉嫌非法吸收公众存款将中天公司的会计账簿取走，该账簿现在保存在绥芬河市公安局。幸福家园9号201幢与209号为同一楼房。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（二）意思表示真实；”及第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必备要件之一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2011年9月30日，中天公司与赵广海签订商品房买卖合同时，中天公司、赵广海明知签订商品房买卖合同目的是以合同中约定的房屋作为中天公司向赵广海借款的担保。中天公司不具有将该房屋出售给赵广海的意思表示，赵广海也不具有购买该房屋的意思表示。商品房买卖合同的内容不是中天公司与赵广海的真实意思表示，且签订商品房买卖合同时，中天公司、赵广海对此均明知。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，2011年9月30日赵广海与中天公司签订的商品房买卖合同无效。本院对原告要求确认该合同无效的诉讼请求予以支持。因房屋备案在赵广海名下，备案注销前，中天公司无法协助原告将房屋备案到原告名下，本院对原告要求判令中天公司将上述房屋的商品房买卖合同备案登记在原告名下的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，判决如下：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司与赵广海于2011年9月30日签订的B20110930018709号商品房买卖合同无效。驳回曾丽娟的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、赵广海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  车玉军人民陪审员  徐景财人民陪审员  李 丹二〇一九年十二月十五日书 记 员  薛泽东