湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0811民初1051号原告:陈超荣,男,1981年2月7日出生,汉族,住广东省台山市*********,公民身份号码为440************258。原告:莫惠萍,女,1989年11月10日出生,汉族,住广东省台山市*********，公民身份号码为441************269。二原告委托诉讼代理人：成君，男，1983年4月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区海北路11号B区*******，公民身份号码为422************517。被告：湛江市麻章瑞云商贸有限公司，住所地：湛江市麻章区*****。法定代表人：周某1。原告陈超荣、莫惠萍与被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈超荣、莫惠萍的共同委托诉讼代理人成君到庭参加诉讼，被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈超荣、莫惠萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付延期交房违约金30028.9元（违约金从2019年1月1日开始计至2019年11月30日，合计334天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月10日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定二原告购买被告开发的位于湛江市麻章区************，购房款为899069元。被告于2017年1月10日、2017年5月27日和2017年6月5开具购房发票和贷款凭证予以确认原告已支付房款的事实，依照合同第八条至第十二条的约定，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给二原告使用。2018年12月18日，被告以短信方式通知二原告收房，但二原告在办理交房手续时，被告未能提供工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告等文件，同时也没有根据合同第十条的约定提供相关配套设施，不具备交房条件，导致至今尚未与原告办理交房事宜。依照合同约定，延期交房60天内，被告应按日支付房款万分之一的违约金给原告，但在合同中同时也约定逾期交房的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%，该约定显然有失公平，不足以弥补原告的实际损失，在合同签订时，被告对该约定也未作明确提示和解释，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十四条的规定，请求法院按照每日0.1‰计算违约金；支持原告的诉讼请求。被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司不作辩称。本院经审理认定的事实如下：一、原告陈超荣、莫惠萍是夫妻关系。2017年2月10日，二原告与被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017002392），约定二原告购买被告位于湛江市麻章区****************，总房款为899069元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，被告应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，被告应当在交付时出示满足合同第九条约定的证明文件，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第十二条第2项对出卖人逾期交房的违约责任进行约定：“按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款0.1‰的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的书面通知送达之日起60日内退还已付全部房款，并按照已付全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.1‰的违约金。（3）逾期交付的违约金总额不能超过买受人已付房款的0.1%”。二、合同签订后，二原告依约分别于2017年1月10日前支付了首期房款449069元、2017年5月27日支付了房贷款350000元和2017年6月5日支付了房贷款100000元给被告，被告也出具相关收款凭证给原告。三、对于涉案房屋的交付情况，原告确认被告曾于2018年12月18日短信通知其收房，但因被告未能提供涉案商品房竣工验收备案等文件，原告至今予以拒收。在诉讼中，被告也未能提供涉案商品房已经竣工验收合格的相关证据。四、在庭审中，二原告认为合同第十二条第2项关于被告逾期交房违约责任第（3）点的约定显失公平，主张逾期交房违约金按每日0.1‰计算，从2019年1月1日计至2019年11月30日止，共334天。五、二原告曾于2019年5月13日向本院提起诉讼，请求被告支付2018年7月1日至2018年12月31日止的违约金16542.87元，本院于2019年7月25日作出（2019）粤0811民初445号民事判决书。在庭审时二原告的代理人已确认（2019）粤0811民初445号民事判决书生效后，被告已付清违约金16542.87元给二原告。以上事实，有原告提供的有效证据和庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。二原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。关于被告麻章瑞云商贸有限公司是否构成违约的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋交付的条件是取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，但被告在诉讼中没有提交上述备案证明文件和房屋测绘报告，故涉案房屋交付条件尚未成就。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”另外，涉案《商品房买卖合同（预售）》是建设、工商行政部门制定的标准合同模板，广东省建设厅在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中指出：“经咨询建设部有关部门，〈广东省商品房买卖合同〉第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”综上，完成竣工验收备案方能认为房屋符合交付条件，商品房竣工验收备案表才是涉案房屋竣工验收合格的备案证明文件。本案中，在涉案房屋未满足交付条件期间，二原告有权拒绝收房，被告通知原告收房的行为并不能视为已履行涉案《商品房买卖合同（预售）》的交付房屋义务。因此，被告未能在合同约定的期限内向二原告交付符合条件的房屋，依法构成违约。关于被告麻章瑞云商贸有限公司应如何承担违约责任的问题。首先，被告未能在合同约定的期限内向二原告交付符合条件的房屋，依法构成违约，故其理应承担违约责任。被告本应按合同约定于2018年6月30日前将符合条件的房屋交付二原告，由于被告违约，二原告主张从2019年1月1日计至2019年11月30日止，已逾期334天。其次，涉案《商品房买卖合同（预售）》系被告为了反复使用而预先拟定的合同，该合同系整体打印而成，二原告难以自行修改，故该合同属于格式合同。对于合同第十二条第2项第（2）点约定了逾期交房违约金以已付房价款0．1‰按日计付，但第（3）点又约定了逾期交房违约金总额以已付房款的0．1％为限，该第（3）点明显属于限制被告的责任条款，虽然该合同第八条约定二原告逾期付款违约责任的计算标准稍低于第十二条约定被告逾期交房违约责任的计算标准，但二原告的违约责任不设上限，而被告的违约责任设置金额极低的上限，有悖合同法规定的公平原则。第三，被告作为《商品房买卖合同（预售）》的提供方，虽已对上述第（3）点条款以下划线标示，但第十二条约定的内容整体都有下划线标示，下划线的范围过大，不足以对第十二条第2项第（3）点条款予以突出，无法引起二原告的注意效果。故本院认定被告对第（3）点条款未尽合理提示说明义务。而且按第（3）点条款约定的逾期交房违约金总额以已付房款的0．1％为限的标准计算，金额仅为899．069元（899069元×0．1％）。该约定显然排除了原告的主要权利，从而减轻或免除了被告的主要责任，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，故上述合同约定的第（3）点条款应属无效。本案中，二原告已依约支付了全部购房款给被告，被告理应按照合同约定于2018年6月30日前将符合交付条件的商品房交付给二原告，但被告未能举证证明其已依约履行了交付商品房的义务，依法应承担违约责任。因此，二原告主张按合同第十二条第2项第（2）点计付逾期交房违约金（从2019年1月1日计至2019年11月30日止，共334日），有事实和法律依据，本院予以支持。即被告应支付违约金为30028.90元（899069元×0.1‰×334日）给二原告。综上所述，原告的诉求依法合理，证据充分，本院予以支持。被告无正当理由缺席庭审，视为放弃对原告诉求的抗辩，依法应承担不利的法律后果。本院可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月1日至2019年11月30日期间逾期交付房屋的违约金30028.90元给原告陈超荣、莫惠萍。如果被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275.36元，由被告湛江市麻章瑞云商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  占伟强二〇一九年十二月五日书记员  梁丽娜