北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22534号原告（反诉被告）：文都日娜，女，1975年7月29日出生，蒙古族，无业，住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：周琰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立琴，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，汇天网络科技有限公司职员。原告（反诉被告）文都日娜（以下简称文都日娜）与被告（反诉原告）汇天网络科技有限公司（以下简称汇天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案文都日娜的委托诉讼代理人王立琴、汇天公司的委托诉讼代理人闫洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文都日娜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告迟延交付租赁房屋的违约金（计算方式：以已交房款138312元为基数，按日万分之二计算，期间自2018年9月13日至2019年8月15日止）；2、请求法院判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年4月25日与被告签订了《国际健康港租赁合同》（以下简称为租赁合同），约定原告承租被告开发的位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港X-XX-XXX房屋（以下简称为房屋），已交租金共计138312元，被告应2014年11月28日将房屋交付原告使用，至今案涉房屋已施工完毕，但被告仍不履行交付义务，原告多次与被告协商未果。依据合同第9．1条之约定，被告未能于合同规定的房屋交付日期内向原告交付该房屋，被告应向原告支付违约金。违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。原告认为，根据《合同法》第一百零七条、二百一十六条之规定，被告已经构成违约，应当继续履行合同并承担违约责任。综上，原告为维护合法权益，依据相关法律的规定提起诉讼，请求贵院判如所请。汇天公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我方认为XX号楼合同的性质属于涉案合同所属项目土地性质为科研用地，合同目的无法实现，我方提出反诉，1、请求人民法院依法判令解除反诉原被告之间签订的《国际健康港租赁合同》；2、案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原被告双方于2014年4月25日签订了《国际健康港租赁合同》（以下简称“租赁合同”），反诉被告承租位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港楼盘（暂定）XX号楼X层XXX号房屋，租赁合同涉及的项目土地性质为科教用地，使用年限50年。租赁合同约定租赁期为二十年，房屋交付使用时应具备相应的居住条件。在承租房屋建设中，经辖区行政主管机关认定，反诉原告建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令反诉原告进行整改。基于此，反诉原告自始未开始进行XX号楼公寓的分割、建设。改变土地用途应当办理土地变更登记手续，反诉原告经过多方努力，无法取得土地用途变更登记，反诉原告建设的IDC产业园内的XX号楼已依据土地的性质、规划恢复建设为数据中心机房。反诉原告认为，其与反诉被告租赁合同约定的租赁标的物已不具备建设的条件，已客观上不能向反诉被告交付租赁标的物，继续履行合同可能致使双方当事人的损失扩大，即反诉原被告双方签订的租赁合同在事实上和法律上都无法继续履行。对于未能实现合同目的的过错方不应当剥夺其对自身过错进行改正的权利。为避免履行租赁合同继续扩大反诉原被告双方的损失，特根据《中华人民共和国合同法》相关规定诉至贵院，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。文都日娜针对汇天公司的反诉辩称，一、反诉原告与反诉被告签订的租赁合同合法有效，已经贵院以及北京市第三中级人民法院作出的生效判决，文书号分别为：（2016）京0112民初27326号民事判决书、（2017）京03民终8078号民事判决书中均予以明确认定。现反诉原告再次主张“案涉合同为以租代售”、“土地为科研用地”、“只能科研，而不能作为其他用途”与生效判决认定事实相悖，无任何事实、合同、法律依据。二、反诉原告主张“经辖区行政主管机关认定，反诉原告建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令反诉原告进行整改”，“无法办理土地变更登记手续与本案无关”，但反诉原告未提供任何关于案涉XX号楼的行政认定证据材料，现在在案涉房屋未竣工、未进行过装修的前提下，根本不存在改变土地性质的可能，至于反诉原告是否取得土地用途变更登记、以及土地用途为科研均与反诉被告承租案涉房屋用于办公无关。现反诉原告主张涉嫌改变土地的科研用途不仅与生效判决认定事实相悖，更与实际情况不符，故反诉原告的主张无任何事实、合同、法律依据，依法应予以驳回。三、关于反诉原告诉称其建设的IDC产业园内的XX号楼已依据土地的性质、规划恢复建设为数据中心机房，该主张无事实依据、无规划依据、无建设依据，汇天公司诉称的数据中心机房建设涉嫌重大违法建设，应当勒令停止施工、停止运营、停止按照数据中心机房的标准供水供电，恢复其在规划部门备案的规划验收结构设计标准，恢复为按照报规的科研办公用途建设（详见附件内容）。四、关于反诉原告提交的证据《关于的复函》，首先，从内容上看，该函件记载的内容是针对X号楼，与本案的XX号楼无关，反诉原告以其他楼层的结果意图证明案涉楼房无法继续履行合同，无事实、法律依据；其次，针对该函件中北京市通州区住房和城乡建设委员会作出的行政行为，另案中的当事人已经提起行政诉讼，若反诉原告仍坚持使用此证据佐证，反诉被告将针对该函件记载明的行政行为的合法性问题提起行政诉讼，故反诉被告申请法院中止本案审理（反诉被告已经提交中止审理申请书）。五、反诉原告提交《XX#楼数据中心工程项目施工承包合同》意图证明无法按照合同约定的标准交付，但该证据与反诉原告是否能够按照合同约定的标准交付无任何关联。六、关于租赁标的物，反诉被告承租的标的物本质上对应的空间，反诉被告基于案涉合同享有的是可使用的空间、可带来的效益，故即便案涉房屋为平层，租赁标的仍存在，完全可履行。七、反诉原告自2015年诉讼至今，多次创设条件诉请要求解除合同，均被北京市通州区人民法院、北京市第三中级人民法院判决驳回其诉请。现仍再次要求解除合同，这是由于北京市通州区自宣布成为北京市的副中心以来，北京市通州区的经济得到了发展，案涉房屋将为其带来巨额的经济利益，故在此情况下，被上诉人以多种理由要求解除其与承租人之间的租赁合同，本意是通过法律的途径进行恶意诉讼，以达到其利益最大化的目的，如若仍判令解除合同，则反诉原告将以其自行违约获利，有悖诚信原则、公平原则（附西安高院案例）这将严重损害了司法的权威、损害建设法治中国的进程。综上，贵院及北京市第三中级人民法院的生效判决均已认定案涉的合同为租赁合同，反诉被告承租案涉房屋系用于办公等，现反诉原告再次以所谓的“居住”等要求解除合同无任何事实依据。反诉被告作为普通百姓，在国家大力推进创业的高潮中承租案涉房屋，然反诉原告不仅不按照合同交付房屋，更在案涉房屋的租金翻倍上涨的情况下，以众多理由要求解除合同，严重违背了诚实守信原则。现反诉原告在未能举证证明的情况下，其主张无任何事实、法律依据，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月25日，汇天公司（甲方、出租人）与文都日娜（乙方、承租人）签订《国际健康港租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，涉案租赁合同约定主要内容为：1、该项目土地规划用途为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘X-XX号楼X层XXX室房屋。该房屋之平面图见本合同之附件一。2、该房屋之租赁期为二十年，自2014年4月25日（下称“起租日”）起至2034年4月24日止，2034年4月25日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。3、该房屋的交付日期为2014年11月28日，该房屋建筑面积为26．09平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币14883．55元，总价款人民币叁拾捌万捌仟叁佰壹拾贰元整，乙方于2014年4月25日前向甲方支付租金款计138312元，乙方于2014年7月25日前向甲方支付租金款计250000元。5、合同还约定了其他内容。合同签订后，文都日娜向汇天公司支付了租金共计138312元。汇天公司至今未向文都日娜交付涉案房屋。2016年，文都日娜向本院提起诉讼，要求汇天公司支付其迟延交付房屋的违约金（以148312元为基数，按日万分之二计算，期间自2015年5月1日至实际交房之日止），经审理，本院于2017年4月27日作出（2016）京0112民初27326号民事判决书，判决：一、汇天网络科技有限公司给付文都日娜违约金（以138312元为基数，按日万分之二计算，期间自2015年5月1日至本判决生效之日止），于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回文都日娜的其他诉讼请求；三、驳回汇天网络科技有限公司的反诉请求。此后，汇天公司不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院，经审理，北京市第三中级人民法院于2017年7月13日作出（2017）京03民终8078号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。经查询，本院于2017年12月26日作出（2017）京0112民初41665号民事调解书，确认：汇天网络科技有限公司向文都日娜支付违约金（以138312为基数，按日万分之二计算，期间自2017年7月14日起至2017年12月31日止），于本调解书生效之日起七日内支付；并于2018年9月19日作出（2018）京0112民初32455号民事调解书，确认：汇天网络科技有限公司支付文都日娜违约金7053．91元（计算期间为2018年1月1日至2018年9月12日），于2018年11月15日前执行清。另查，从XX号楼竣工图显示的地上楼层的平面图看，未见隔断设施。经本院现场勘查，XX号楼X层并不存在双方租赁合同附件一房屋平面图中约定的隔断设施，并且现已建成数据中心机房，部分设备已经安装完毕。本院认为：依法成立的合同，受到法律的保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，涉案租赁合同“鉴于”部分明确约定，涉案项目土地规划用途为科教用地，双方亦未对上述土地规划性质提出异议。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。据此汇天公司应当严格按照科教用地的规划性质使用诉争土地。文都日娜与汇天公司签订租赁合同后，汇天公司并未按照合同约定设置隔断，且现在已经建成数据中心机房。结合前述国家实行土地用途管制制度的相关规定，本案中应当认定涉案租赁合同存在上述合同法所规定的“法律上不能履行”之情形，在此情况下，汇天公司要求解除涉案租赁合同具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，应以文都日娜获知汇天公司提出解除合同请求日期为准，即本案开庭之日即2019年8月15日。关于文都日娜要求汇天公司支付违约金的诉讼请求，根据租赁合同约定，汇天公司未能于该合同规定的该房屋之交付日期向文都日娜交付房屋，汇天公司应当向文都日娜支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算。现汇天公司并未按照合同约定的房屋交付日期如期交房，构成违约，应当按照上述约定承担相应违约责任，故对于文都日娜要求汇天公司支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于文都日娜所提中止审理的申请，因其未提交相应证据证明提起行政诉讼，且即使该诉讼存在，其裁判结果对本案亦无实质性影响，故本院未予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认汇天网络科技有限公司与文都日娜于2014年4月25日签订的《国际健康港租赁合同》于2019年8月15日解除；二、汇天网络科技有限公司给付文都日娜逾期交房违约金9322．23元（以138312元为基数，按日万分之二计算，期间自2018年9月13日至2019年8月15日止，共计337天），于本判决生效之日起七日内执行清。案件受理费25元，由汇天网络科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费3562元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓艳二〇一九年十二月二十八日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维