北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初99598号原告：李洁，女，1943年11月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王晓光，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王馨仝，北京市京都律师事务所律师。被告：高群，男，1971年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：高飞，男，1963年5月5日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区。委托诉讼代理人：高群（高飞之弟），男，1971年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告李洁与被告高群、高飞（以下同时表述时简称二被告）共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李洁的委托诉讼代理人王晓光、王馨仝及高群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洁向本院提出诉讼请求：1.北京市朝阳区新源里西X号楼X门202号房屋归我所有（以下简称202号房屋）；2.北京市朝阳区新源里西X号楼X门201号房屋归二被告所有（以下简称201号房屋）；3.我与二被告互负房屋折价补偿款相互折抵，并由二被告分别向我支付折抵后的差额（即我向二被告支付202号房屋六分之一的折价补偿款，二被告向我各支付201号房屋三分之一的折价补偿款，双方债务相互折抵后确定支付义务）；4.判令二被告于判决生效之日起五日内腾退202号房屋；5.判令二被告共同支付202号房屋占用使用费（从2017年1月14日起，按照租金标准计算至二被告实际腾退房屋之日止）。事实和理由：我与高某某系夫妻关系，2017年1月11日高某某去世，高某某与前妻育有高飞、高群二人。经北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初41942号判决和北京市第三中级人民法院（2018）京03民终10083号判决，被继承人高某某名下的202号房屋和201号房屋我占有三分之二份额，二被告各占六分之一份额。202号房屋本是我和高某某夫妻二人长期居住的唯一住所，但在高某某去世后，二被告即将房门换锁封门，导致我无家可归，只能在外租房生活，生活用品均由二被告控制占有。二被告至今仍实际占有使用上述房屋。故我诉至法院，要求依法分割201号房屋和202号房屋，并要求二被告按照份额比例要求补偿我两处房产的实际占有使用费（租金收益）。二被告辩称：不同意李洁的诉讼请求。1.李洁将朝阳区某某园的房屋出售了，该套房屋也是遗产之一，其私自出售二被告并不知情，另外其称在海淀区租房，但是据我们了解李洁是在西城区居住，其在西城区有房屋；2.不同意分割两套房屋，也不同意相互折抵房屋差额，也不同意腾房和支付房屋占有使用费，因为二被告也有涉案房屋的份额；3.李洁自己有房屋，不存在不让其进入房屋的事实，是其自己不回来住，我父亲去世当天，其将202号房屋的门锁换了，是其不让我们进入202号房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高某某与李某某原系夫妻关系，婚后育有二子高飞、高群。1985年李某某去世。1992年8月12日，高某某与李洁登记结婚，婚后未育有子女。2017年1月11日，高某某死亡。本院于2018年5月21日作出（2017）京0105民初41942号一审判决，判决被继承人高某某名下201号房屋由李洁继承三分之二份额，二被告各继承六分之一份额；被继承人高某某名下202号房屋由李洁继承三分之二份额，二被告各继承六分之一份额。二被告不服上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2018年8月16日作出（2018）京03民终10083号二审判决，判决驳回上诉，维持原判。本院审理过程中，经李洁申请，本院委托北京中鼎联合房地产评估有限公司对201号房屋、202号房屋以及两房屋自2017年1月19日起至今的年租金标准进行评估。2019年6月28日，该公司出具（京）中鼎（2019）房估法字第034号房地产估价报告，评估结论为202号房屋的市场价格为457.79万元，202号房屋自2017年1月19日起至2019年6月24日年租金总额为20.2317万元；201号房屋的市场价格为346.24万元，201号房屋自2017年1月19日起至2019年6月24日年租金总额为16.9125万元。李洁为此支出评估费4.26万元。二被告认为评估报告中评估房价高于网上同等地段的房屋售价，同等地段房屋网上售价为每平方米3万至5万左右。另外，二被告认为评估报告中两房屋的租金也比市场价要高，故二被告对评估报告的真实性和证明目的均不认可，且认为评估费用应当由李洁自行承担。为此，二被告提交同等地段房屋的网上售价截图，李洁对截图真实性与证明目的均不认可，认为应当以评估报告的结果为准。就201号与202号房屋的现状。李洁称自高某某去世后，即自2017年1月14日起其无法进入上述房屋，一直在外租房住。为此李洁提交其与案外人宗某于2017年1月18日签订的为期一年的租赁合同、李洁向宗某的转账凭证及收条。二被告对上述证据的真实性不予认可。另，李洁提交202号房屋门把被焊的照片证明二被告在202号房屋的门把上焊上了物体致使无法打开，其无法进入。二被告对照片的真实性不认可，但认可上述房屋现由二被告控制使用，且称并非李洁所述，二被告一直同意李洁回到涉案房屋居住，只是李洁不愿意回来居住而已，且高某某在世前李洁也很少回家居住。就李洁与二被告各方的住房情况。李洁称其名下没有住房，现在在北京市丰台区租房住。为此，二被告称其与配偶名下也没有住房，现在高群及其配偶居住在201号房屋，高飞及其配偶居住在202号房屋。就具体分割方式。李洁坚持要求202房屋归其所有，其认为应按照双方各自享有一套所有权的方式分配，如果两套房屋均归二被告所有会造成执行不能的情况，其自身权益无法得到保障。李洁称如果202号房屋判决归其所有，其有能力也愿意按照评估结果支付二被告相应折价款，但在本案中坚持主张两套房屋的折价款相互折抵。二被告坚持要求201号与202号房屋归二被告所有，但不同意按照评估结果支付原告折价款，只同意支付李洁两套房屋一共200万元的折价款。庭审中，本院询问如果判决201号或者202号房屋的其中一套或者两套全部归二被告所有，二被告就两套房屋如何分割。高群称二被告均同意两房屋的其中一套或者全部归高群所有，由高群一人支付折价款，高飞放弃其对两房屋份额的权利。因本案中高飞并未出庭，为保障高飞的相应权益，本院要求高群当庭联系高飞本人核实其意思表示是否真实，高群称因高飞工作的特殊性，其本人无法到庭也无法当庭核实，但其可在庭后十五日内提交高飞的承诺书证明。2019年12月1日，本院收到高飞的《证明》，该证明载明“本人高飞自愿放弃朝阳区新源里西X楼一单元201和二单元202房产中占有的份额，放弃的份额归我的兄弟高群所有。特此证明”，落款中有高飞手写签名与日期。本院收到后电话联系高飞，核实高飞身份情况、对案情了解情况、不能到庭原因以及该证明的真实性，其称因为自身工作属于保密工作，无法到庭，其委托高群作为委托诉讼代理人出庭，该《证明》系其本人所写。上述事实，有双方当事人陈述、（2017）京0105民初41942号民事判决书、（2018）京03民终10083号民事判决书、房地产评估报告、租赁合同以及照片等证据及庭审记录在案佐证。本院认为：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，201号与202号房屋经生效判决确认为李洁与二被告按份共有，其中，李洁占有三分之二份额，二被告各占有六分之一份额。现李洁作为按份共有人主张分割上述房屋有法律依据，本院予以支持。关于分割方式，考虑到李洁占有份额较多，愿意按照评估报告确定的价值支付二被告折价款，故本院判决202号房屋归李洁所有，由李洁按照评估价格支付二被告折价款。因二被告均同意两房屋的其中一套或者全部归高群所有，本院对此不持异议，判决201号房屋归高群所有，并由高群按照评估价格支付李洁相应折价款。对高群提出评估结果过高的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持。现李洁要求其与二被告互负房屋折价补偿款相互折抵，考虑到双方债务的一致性以及判决的实际履行情况，本院按照评估报告的确定结果以及双方份额比例折算折抵后予以支持。就房屋占有使用费一节。201号与202号房屋经生效判决确认李洁占有三分之二份额，其有权按照享有的份额对两房屋行使权利。现李洁主张二被告共同支付202号房屋占用使用费，应就其曾主张占有202号房屋但无法占有以及系二被告原因导致其无法占有202号房屋承担证明责任。本案中，虽李洁提交照片与聊天记录证明二被告存在封门行为，但二被告对照片的真实性不认可并称其并未有过封门行为，李洁现有证据不足以证明该行为系二被告所为，亦无法证明系二被告原因导致其无法占有202号房屋，故本院对李洁的该项诉讼请求不予支持。对李洁关于腾房的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，在本案中本院不予处理，李洁可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市朝阳区新源里西X号楼X门202号房屋归原告李洁所有；二、北京市朝阳区新源里西X号楼X门201号房屋归被告高群所有；三、原告李洁于本判决生效后七日内支付被告高群152.6万元；四、被告高群于本判决生效后七日内支付原告李洁230.83万元；（上述款项相互折抵后，被告高群于本判决生效后七日内支付原告李洁78.23万元）；五、驳回原告李洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69498元，由原告李洁负担46332元（已交纳），由被告高群负担23166元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费42600元，由原告李洁负担28400元（已交纳），由被告高群负担14200元（原告李洁已交纳，被告高群于本判决生效后7日内支付原告李洁）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  白星晖审判员  史 震审判员  柯 岩二〇一九年十二月三十日书记员  丁 楠李思佳