四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初4086号 原告（反诉被告）：遂宁泰盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91510903595065945N，住所地遂宁市船山区中国西部现代物流港。 法定代表人：黄伟生，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：段勇，四川蜀中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾莹，四川蜀中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜宏，男，汉族，1968年8月13日出生，住四川省遂宁市船山区。 被告（反诉原告）：何春玖，男，汉族，1967年9月4日出生，住四川省遂宁市安居区。 原告遂宁泰盛房地产开发有限公司与被告姜宏、何春玖商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理。2019年11月11日，被告姜宏、何春玖向本院提起反诉，本院经审查后予以受理，并决定合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遂宁泰盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人段勇，被告姜宏、何春玖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遂宁泰盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，向原告支付剩余的购房款320000元和逾期违约金（以未付金额从2014年2月28日起按照银行同期贷款利率上浮10%的标准计算每日违约金至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告姜宏、何春玖于2013年12月27日与原告签订《商品房买卖合同》以及相应的补充协议，约定二被告共同购买原告的健坤国际百货广场A区首一层（房号：）的房屋，总价款为659418元，被告支付一半购房款339418元后，尚有房价余款320000元未支付。剩余的购房款被告与原告约定在首次付款之日起60日内支付，并约定被告未按时足额支付房款的应以未付金额从逾期当日起按银行同期贷款利率上浮10%的标准所计算出的金额作为每天的逾期违约金支付给原告，至应付金额实际付清之日止。原告工作人员多次催促被告支付剩余购房款，但被告至今也未支付。为了维护合法权益，原告遂诉至本院。 被告姜宏、何春玖辩称，1、原告涉嫌虚假宣传，被告购房属于重大误解，《商品房买卖合同》应该撤销并要求原告按银行同期贷款利率支付资金占用利息；2、合同约定银行贷款利率高于国家规定年利率；3、原告在没有取得《商品房预售许可证》的前提下私自售房，属于违约，应承担违约责任；4、落款2013年12月29日签订的《商品房买卖合同》涉嫌造假，实际是2013年4月20日被告要求原告签订的空白合同组合而成。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告姜宏、何春玖向本院提出反诉请求：1、撤销双方于2013年12月27日的《房屋买卖合同》以及补充协议；2、返还购房款339418元；3、原告向二被告支付339418元（2013年4月20日至合同撤销之日期间）的银行同期利息；4、本案反诉费由原告承担。事实和理由：原告于2013年初公开向社会宣传：老城区内的新市场要整体搬迁至物流港，并以此广告为噱头将房价定价每平米玖仟至一万多，让购买人产生重大误解。2013年3月26日，双方签订了《健坤城商品房认购书》，二被告认购了H-18、H-19两间门面。同日，被告姜宏、何春玖支付购房定金100000元。2013年4月20日，经原告同意，二被告将H-19号门面转让给案外人田平，定金100000元亦随之转让。同日，原告在隐瞒未取得《预售许可证》的情况下，又要求二被告缴纳了H-18门面总房款50%的售房款339418元。2014年12月26日，二被告在原告工作人员的通知下，到达原告办公地点办理按揭，因按揭利率过高，导致该房后续事务至今未办理。 原告遂宁泰盛房地产开发有限公司对二被告的反诉辩称，1、二被告要求的是撤销合同，撤销权适用的是除斥期间，除斥期间为一年，即使从知道或者应当知道权利受到侵犯之日算，最长保护期限为五年，无论从哪一角度，二被告的反诉均已超过除斥期间，应当依法驳回反诉请求；2、原告于2013年10月29日取得预售许可证，但签订合同的时间为2013年12月27日，被告并未违约；3、该《商品房买卖合同》真实有效，其落款时间是打印的，并非空白合同事后填写。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：： 原告遂宁泰盛房地产开发有限公司2013年初向社会公开宣传：老城区内的新市场要整体搬迁至物流港，被告姜宏、何春玖受其宣传吸引决定购买商铺，但之后由于政策变化，新市场仅进行了部分搬迁。2013年3月26日，原被告签订了《健坤百货国际广场新市场团购商品确认书》，认购了H-18、H-19两间门面，并对门面的建筑面积、单价、总价及付款方式均进行了初步约定。同日，被告姜宏、何春玖支付购房定金100000元。之后，经原告遂宁泰盛房地产开发有限公司同意，被告姜宏、何春玖将H-19号门面转让给案外人田平，二被告认购商铺仅剩H-18。2013年4月20日，原被告双方签订了《健坤城商品房认购书》，双方再一次对认购商铺H-18的房号、面积、单价、总价、付款方式及时间进行了确认。根据《健坤城商品房认购书》，双方确认购买商铺为“健坤国际百货广场A区首一层（房号）”，建筑面积70.68平方米，单价9329.63元/平方米，总价为659418元。约定付款方式为：“在签署《商品房买卖合同》时认购方选择按揭支付”。2013年4月20日，原告遂宁泰盛房地产开发有限公司在未取得《预售许可证》的情况下，又要求被告姜宏、何春玖当日缴纳了门面总房款50%的售房款339418元，剩余款项320000元双方约定在签订《商品房买卖合同》时按揭付款。2013年10月29日，原告遂宁泰盛房地产开发有限公司取得了《商品房预售许可证》。2013年12月27日，原被告双方在《商品房买卖合同》及补充协议上签字捺印。《商品房买卖合同》及补充协议约定：“被告购买商品房地名核准名称为：健坤国际百货广场A区建设项目，该商品房为……1栋X单元第一层1跃2。……建筑面积70.68平方米，单价9329.63元/平方米，总价为659418元。买受人未按照约定时间付款的，……逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金……。房价余款320000元，乙方在首付款支付之日起60日内以银行按揭贷款的方式支付给甲方。……出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房。”2014年12月26日，被告姜宏、何春玖在原告遂宁泰盛房地产开发有限公司工作人员的通知下，到达原告办公地点办理按揭，因按揭利率过高导致该房后续事务至今未办理。被告姜宏、何春玖下欠原告遂宁泰盛房地产开发有限公司购房款320000元。 双方争议的焦点：1、被告姜宏、何春玖购买健坤城商铺，是否构成重大误解，是否享有撤销权？2、原告遂宁泰盛房地产开发有限公司在未取得《商品房预售许可证》的前提下私自售房，其预售行为是否有效？3、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否是其真实意思的表示？ 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十一条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本院认为，被告购买动机错误，并不构成重大误解，故不享有撤销权。其投资商铺的行为，是商业投资行为，应承担相应的商业风险。对被告姜宏、何春玖的要求行使撤销权的反诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》及补充协议时，标的房屋正处于修建过程中，因此《商品房买卖合同》及补充协议应定性为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原告遂宁泰盛房地产开发有限公司已经在2013年10月29日取得了《商品房预售许可证》，因此《商品房买卖合同》及补充协议应为有效，其预售行为亦是有效。 关于争议焦点三，1、庭审中，被告姜宏、何春玖虽称不知道有《商品房买卖合同》及《补充协议》，但未提供相关证据证明合同及补充协议为假，同时未否认签字捺印是其本人，被告姜宏、何春玖作为完全民事行为能力人，其在签订合同时，应尽到审查义务；2、从整个购买过程来看，《健坤百货国际广场新市场团购商品确认书》、《健坤城商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》内容上并无太大出入，二被告对认购商铺H-18的房号、面积、单价、总价、付款方式及时间等主要内容均是知情的，并实际支付了50%房款，可以认定原被告双方在签订正式合同时已经达成了合意。被告所称银行贷款利率过高，属于金融借贷法律关系，不在本案中解决。因此二被告的辩解理由与事实和法律不符，本院不予采纳。 本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。按照合同约定，被告姜宏、何春玖剩余房款应在首付款支付之日起60日内以银行按揭贷款的方式支付给甲方，但经原告催收，被告对剩余购房款320000元至今仍未支付，被告的行为损害了原告的合法权益，已构成违约，应当按约承担继续履行、支付违约金等违约责任。故对原告要求被告支付尚欠购房款320000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定，被告姜宏、何春玖逾期付款超过15日原告具有选择权，现原告选择不解除合同，被告则应当按日向原告支付逾期应付款万分之3的违约金。但补充协议又约定逾期付款乙方需承担甲方的全部损失且还需向甲方支付前述全部损失金额的30%作为违约金。因《商品房买卖合同》及补充协议均系原告提供的格式合同，现两份格式合同关于违约金的约定不一致，应当作出不利于格式条款一方的解释。故对违约金本院按照《商品房买卖合同》约定的即以日万分之3的标准予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 被告姜宏、何春玖于本判决生效后十日内向原告遂宁泰盛房地产开发有限公司支付所欠购房款320000元及违约金，违约金的计算方法为：以本金320000元为基数，以日万分之3为标准，从2014年2月28日起计算至购房款付清之日止。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取计3050元，反诉受理费减半收取计3050元，合计6100元，由本诉被告姜宏、何春玖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  胡又凡 二〇一九年十二月十三日 书记员  孙义莹