广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6580号原告：广州长华商业运营有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇黄阁大道148号5楼508-A2，统一社会信用代码91440101MA59R3N9X3。法定代表人：吴东升，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄新浩，男，1977年11月21日出生，汉族，系原告职员。被告：胡智勇，男，1973年1月15日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。原告广州长华商业运营有限公司诉被告胡智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州长华商业运营有限公司委托诉讼代理人黄新浩到庭参加诉讼。被告胡智勇经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州长华商业运营有限公司向本院提出以下诉讼请求：一、确认原、被告双方于2018年4月28日签订的合同编号为QL2017022的《南沙麒麟广场物业租赁合同》已于2019年6月8日解除；二、原告没收被告支付的租赁保证金20582.1元；三、被告向原告支付2018年9月1日至2019年6月8日期间的租金58866.5元，并支付逾期支付租金产生的违约金（违约金计算方法为：各以每月欠付的租金6352.2元为本金，按年率24%的标准，分别从当月6日起计算至被告实际付清租金之日止）；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年4月28日签订了《南沙麒麟广场物业租赁合同》，约定由原告向被告出租广州市南沙区××号楼××号物业（以下统称涉案商铺），面积50.82平方米。合同另对租赁周期、免租期、租金标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告，但被告除交纳了20582.1元租赁保证金和首月租金外，自2018年9月起再无向原告交纳分文租金。原告曾于2019年5月10日向被告发出《催款通知书》，向被告催讨欠租，但被告均不予理会。2019年6月5日，原告向被告发出《解除合同通知函》，该函件于2019年6月8日因被告拒收被退回。原告认为被告逾期支付租金的行为严重违反合同约定，已构成根本违约，原告有权依照合同单方解除合同，并没收租金保证金，同时要求被告支付欠付的租金和违约金。因合同约定的违约金标准为每日3%，原告同意将违约金标准调整为年利率24%，但违约金不以欠付的租金为限。被告胡智勇没有答辩。经审理查明：涉案商铺所在的麒麟广场为广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司开发建设的物业，于2015年9月21日取得《建设工程规划许可证》，于2017年12月20日取得《建设工程规划验收合格证》。原告通过与广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司签订《麒麟广场物业租赁合同》，取得麒麟广场1号楼首层商铺、2号楼首层商铺及2楼一部分、3号楼首层商铺、4号楼首层商铺（13号铺除外）、5号楼首层商铺及2楼一部分的使用权，并有权进行商业运营以及管理服务。合同约定租赁期限暂从装修免租期届满之次日起计12年（装修免租期自2018年5月1日至2019年4月30日）。广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司在合同签订之日向原告交付承租物业，原告有权对承租物业进行转租、分租、转借他人、调换使用、委托或特许第三方经营和管理，且无需提前以书面、口头或任何方式通知广州市南沙区黄阁镇房地产开发公司，亦无需征得其同意。2018年4月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了编号为QL2017022的《南沙麒麟广场物业租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方使用，双方确认商铺建筑面积为50.82平方米。乙方租用该物业的期限共计5年，即自2018年5月1日至2023年4月30日，其中2018年5月1日至2018年7月31日为免租装修期，乙方无需向甲方支付租金，起租日为免租装修期结束之次日。涉案商铺首年月租金为每平方米125元，按建筑面积计算，第三年开始按照上一年月租金，每两年递增8%，具体租金标准为：2018年5月1日至2020年4月30日，每月租金6352.5元；2020年5月1日至2022年4月30日，每月租金6860.7元；2022年5月1日至2023年4月30日，每月租金7409.56元。上述租金并不包含乙方需交付之推广费、管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）。除租赁保证金与首月租金及首月管理费于签订合同当天内支付外，每月租金须于每月第5日前支付（节假日不顺延）。乙方应向甲方交纳租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费、推广费或其它费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计20582.1元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳。甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）。双方另行签订《麒麟广场物业管理服务合同》，并按照《麒麟广场物业管理服务合同》的约定缴纳管理费。甲方暂定于2018年5月1日向乙方交付该物业，甲方应当于该日前交付该物业，而乙方应当于该日期前验收及接受交付。自免租装修期满之日的次日起90日内，乙方不享有营运免租期。除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该物业。合同结束（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方按下述方式之一交还物业：1、乙方自费将该物业内的所有动产搬离该物业；物业之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致物业的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。2、乙方自费将物业内的所有物品搬离该物业，并将物业恢复至物业交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。如果乙方未按上述约定交还该物业，则甲方有权在公证机关的公证下选择采用以下方法之一收回物业，因此而产生的费用由乙方负担：1、该物业内的一切动产搬离该物业，该物业之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。2、将该物业内的一切动产搬离该物业，并将该物业内的一切装修、附属设施/设备拆除。乙方逾期交还物业，除应当依照合同最后一个租赁周期的第一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每日还应按照合同最后一个租赁周期的第一个月租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业或甲方依照合同约定收回该物业。在租赁期内，乙方逾期交付租金、管理费、推广费、仓库租金（如有）及水、电、空调、燃气及其他费用之一或部分或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。逾期达到15日以上的，甲方有权委托麒麟广场的物业公司采取停止供应水、电、燃气、空调或停止使用其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。逾期达30日，甲方有权单方面解除本合同，乙方按照本合同的约定承担违约责任。在租赁期内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足以赔偿甲方损失的，乙方应按照本合同的约定承担违约责任。在租赁期内，乙方拖欠支付租金、管理费、推广费、租赁保证金、仓库租金（如有）及其他费用之一或部分或全部达到30日，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失，乙方应予以赔偿。甲方依据合同约定单方解除合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该物业；甲方正式解除合同前，乙方因承租该物业已产生的租金、管理费、水电费、滞纳金等其他相关费用应予以缴清，同时租赁保证金、水电费保证金（如有）作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金、水电保证金（如有）不足以赔偿甲方损失的，甲方可依照合同约定向乙方追偿。本合同抬头处双方所载联系方式构成本合同双方有效通讯方式。任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通讯及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送至本合同抬头处双方所载联系方式。任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮政局出具的挂号投送收据，将作为有效证明；如以传真的方式，则发出时视作已送达，对方传真机收到的传真报告将作为有效证明；如以手递的方式，则于对方签收时视作已送达，收条将作为有效证明。2018年5月1日，原告向被告交付了涉案商铺，被告向原告支付了租赁保证金20582.1元以及2018年8月的租金6352.5元。根据原告的陈述，被告自2018年9月起未再缴交租金。2019年5月10日，原告向被告在《南沙麒麟广场物业租赁合同》中确认的通讯地址邮寄《欠费催缴函》，该邮件于2019年5月13日因“拒收”被退回。2019年6月5日，原告再向上述地址邮寄《合同解除通知函》，该邮件于2019年6月8日因“用户拒收”被退回。被告陈述已于2019年6月底自行收回了涉案商铺。本院认为：原、被告签订的编号为QL2017022的《南沙麒麟广场物业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告拖欠租金达三十日时，原告有权解除合同。根据原告的陈述，被告自2018年9月起拖欠租金，已达到上述约定的解除条件，故原告在2019年6月5日向被告确认的通讯地址邮寄《合同解除通知函》，符合约定。上述寄送《合同解除通知函》的邮件于2019年6月8日因拒收被退回，原告要求确认双方签订的《南沙麒麟广场物业租赁合同》于退回之日（即2019年6月8日）解除，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权在合同解除后自行收回涉案商铺，而被告仍应按合同约定的标准，向原告支付2018年9月1日至2019年6月8日期间的租金。按照合同约定的租金标准，上述期间的租金总额为58866.5元（6352.5元×9个月+6352.5元÷30天×8天）。因被告逾期支付租金，构成违约，故其应当自逾期之日起向原告支付违约金。合同约定每日因逾期支付租金产生的滞纳金（即原告主张的违约金）标准为应付金额的3%，现原告主动将该标准调整为年利率24%，属于合法处分自己的权利，本院予以照准，但每月因欠付租金产生的违约金应以当月欠付的租金为限。《南沙麒麟广场物业租赁合同》约定因被告拖欠租金导致合同解除时，被告交纳的租赁保证金作为违约金赔偿给原告，因此原告有权没收20582.1元租赁保证金。因被告未出庭答辩，也未提供证据反驳原告的主张，故本院对原告陈述的事实予以确认。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州长华商业运营有限公司与被告胡智勇于2018年4月28日签订的编号为QL2017022的《南沙麒麟广场物业租赁合同》已于2019年6月8日解除；二、被告胡智勇交纳的20582.1元租赁保证金,由原告广州长华商业运营有限公司没收。三、被告胡智勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州长华商业运营有限公司支付2018年9月1日至2019年6月8日期间的租金58866.5元以及违约金（违约金的计算方法：2018年9月1日至2019年5月31日，各以每月欠付的租金6352.5元为本金，2019年6月1日至2019年6月8日，以当月欠付的租金1694元为本金，均以年利率24%为标准，分别从当月6日起计算至被告胡智勇付清上述款项之日止，每月因欠付租金产生的违约金应以当月欠付的租金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2024元，由被告胡智勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李慧娟人民陪审员  陈金好人民陪审员  黄钧仲二〇一九年十二月三十一日法官助理谢雨虹书记员梁艺