北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初18204号原告：孙宇章，女，1979年6月10日出生，汉族，住北京市昌平区委托诉讼代理人：申维丰，北京申辉律师事务所律师委托诉讼代理人：牛莹，北京申辉律师事务所实习律师被告：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长委托代理人：樊小宏，男，1979年9月5日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。委托代理人：张婧，女，1985年1月23日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。原告孙宇章与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司(以下简称罗顿公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙宇章之委托诉讼代理人申维丰、牛莹，被告罗顿公司之委托诉讼代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙字章向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止期间的违约金166800.576元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月19日，原告与被告签订合同编号为Y919644的《商品房预售合同》,合同约定：买受人(原告)购买出卖人(被告)开发预售的坐落在北京市昌平区沙河镇高教园区三期B区的住宅楼15层1单元1505一套，房屋总价款人民币330560元；买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元，合同约定如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自本合同约定的办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签署之后，原告依约向被告支付了购房款共计330560元，并取得正式购房发票。2012年12月31日，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了产权代办费500元。2019年7月31日，原告才实际取得房屋产权证书。依照上述合同的约定，被告逾期交付房屋所有权证书的违约天数为1682天，依照合同计算的违约金数额为330560元×0.0003×1682天=166800.576元。综上，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向贵院提起诉讼罗顿公司辩称，第一、事实方面，我公司按合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋转移登记逾期造成任何实际损失。我公司交付房屋后，原告无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益。我公司迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何实际损失，相反，在此期间，随着我公司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。第二、法律和司法解释方面，根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释(二)》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我公司有权因违约金过高请求法院对违约金子以减少。且我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故我公司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素，我公司开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之是北京市重点工程，我公司的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利，我公司近年累计上缴税收约6至7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，我公司给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。2、我公司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我公司仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，请求法院对原告主张过高的违约金予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月19日，北京罗顿沙河建设发展有限公司（出卖方）与孙宇章（买受方）签订编号为Y919644的《商品房预售合同》，合同约定，孙宇章购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区三期B区（规划D-6地块）住宅及配套B-8#住宅楼15层1单元1505房屋（以下简称涉案房屋），合同第二十一条约定：……（二）转移登记，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付；3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。双方还在合同中就其他事项进行了约定。合同签订后，孙宇章依约定向罗顿公司支付了全部购房款330560元及代收产权代办费500元。罗顿公司于2012年12月31日将房屋交付给孙宇章。相关部门于2018年11月6日为涉案房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权证号为京（2018）昌不动产权第XXXX号，房屋所有权人为孙宇章，房屋坐落为昌平区北街家园七区8号楼15层1单元1505。依照前述合同的规定，罗顿公司应当于2014年12月21日之前为孙宇章办理办理房屋权属转移登记。经询问，罗顿公司表示指定的代办产权机构为北京诚信智业房地产经纪有限责任公司（以下简称诚信公司）。庭审中，罗顿公司主张逾期办理房屋权属转移登记系因孙宇章原因导致，诚信公司于2014年11月19日通过挂号信邮寄的方式向孙宇章邮寄催收函，要求孙宇章在2014年11月30日之前补充提交办理《房屋所有权证书》所缺的材料，孙宇章在2018年3月17日才通过电子邮箱的方式将所缺材料发送至指定邮箱，从而导致逾期办理。罗顿公司同时认为即使存在逾期的情形，违约金计算的截止日应当为房屋所有权证书记载日期。对此，孙宇章均不予认可，其认为罗顿公司提交的证据不能证明将催收函邮寄到合同约定的地点，亦未证明邮寄人及收件人的信息。孙宇章表示其在主动与罗顿公司沟通后向指定邮箱发送了所缺材料，并非收到催收函的原因。孙宇章认为违约金计算的截止日为实际取得房屋所有权证书的日期，即2019年7月31日。经查，罗顿公司曾向孙宇章支付逾期交房违约金66542元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，罗顿公司未按合同约定在规定的期限内为孙宇章办理房屋所有权转移登记，应当承担相应的违约责任。罗顿公司辩称诚信公司曾向孙宇章邮寄过催收函，孙宇章对此不予认可，罗顿公司亦未提交充分的证据证明其邮寄的具体信息及签收地址，无法证明孙宇章收到了该催收函，故罗顿公司对逾期办理房屋所有权转移登记的责任在孙宇章的意见本院不予采信。按照合同约定，违约金计算的起始日应当为2014年12月22日。关于违约金计算的截止日期，孙宇章主张截止日期为其自罗顿公司处领取房屋所有权证书之日，本院认为，房屋所有权证书的取得，应以不动产登记机构登记为准，结合双方合同约定的条款及合同目的，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。故违约金计算的期间自2014年12月22日起至2018年11月6日止，共计1416天。关于违约金数额，综合本案的实际情况，鉴于原告未能举证证明被告逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告造成实际损失，且被告以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故本院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付孙宇章逾期办理房屋所有权证书违约金28084元；二、驳回孙宇章的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1818元，由孙宇章负担1567元，已交纳；由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担251元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田倩二〇一九年十二月二十五日法官助理 余淼书 记 员 崔琪