河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初4649号原告：张莉，女，1973年11月7日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。被告：河南惠昌城乡建设发展有限公司，统一社会信用代码：91410000050864608P，住所地：郑州市惠济区绿源路10号。法定代表人：耿红梅，董事长。委托诉讼代理人：王政文、**，河南陆达律师事务所律师。原告张莉诉被告河南惠昌城乡建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋鹏帅、被告的委托诉讼代理人王政文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失共计169626.72元；2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：原被告双方于2018年8月7日签订了《和昌林与城认购合同》及《商品房买卖合同》，原告按照房屋单价14011.99元/平方米，总价1745334元的价格购买了位于惠济区××、天山路××与城××院××楼××单元××号商品房。原告最初看房时，被告以及被告员工以各种方式、各种途径向原告宣传承诺该房屋所在小区紧挨地铁三号线，地铁口就在家门口，且承诺2020年12月底之前能够开通地铁，交房前能坐上地铁，故当时房屋价格也偏高。原告作为普通消费者在被告承诺交通便捷、地铁口旁等各种宣传标语下，选择了该房屋。但到2019年4月份左右，原告发现被告承诺的三号线地铁口在2030年之前根本不会建设，且以后也没有任何关于小区旁地铁口的建设规划。不仅如此，该房屋所在小区距离铁路很近，噪音和视线的影响可想而知。以上情况严重影响了原告将来的出行以及生活，也造成了房屋价值直接的贬值。原告发现以上情况后多次与开发商沟通协商，但被告拒不解决问题，甚至私自销毁其之前虚假宣传材料，打压业主正常索赔的权利。综上，原告认为被告关于周边交通的虚假宣传行为以及未提示铁路等不利因素的行为造成了原告出行成本上升、房屋价值贬值、生活受到困扰，被告应当赔偿原告由此造成的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：一、根据《合同法》、相关司法解释规定，关于在和昌林与城项目旁有三号线地铁口的宣传属于要约邀请，不属于要约，不构成买卖合同的组成部分。（一）相关法律规定《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约应当符合以下两项规定：“（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述法律规定，如果将商品房的销售广告和宣传资料视为要约，必须同时具备三个条件：1、房屋及相关设施在开发规划范围内；2、所作的说明和允诺具体确定；3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。除符合上述条件的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺外，其他商品房销售广告和宣传资料均应认定为要约邀请，答辩人的销售广告和宣传资料不同时具备上述三点，因此系要约邀请，不是要约，不属于买卖合同的组成部分。具体而言：1、答辩人在销售涉案商品房的过程中宣传的3号线地铁口并不在该林与城项目开发规划范围内，答辩人在非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非答辩人所能决定和实现，因此，这一点不符合构成要约的第一个条件。2、答辩人在宣传中的说明和允诺并不具体确定。本案答辩人在宣传过程中也曾使用了“预计”、“即将”字眼，进行了风险提示，在签订合同时更拒绝将相关宣传内容作为要约，购房者应尽一定的审查义务，因此，这一点不符合构成要约的第二个条件。3、关于3号线地铁口的宣传没有对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，小区门口通地铁对居民的生活起居来说，只是起到锦上添花的作用，并非是必需的、离开3号线地铁口不能居住，因此，原告所述的3号线地铁口的宣传并没有对本案《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，不符合构成要约的第三个条件。4、本案答辩人和原告签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十条对装饰、设备的补充约定：“出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的的展示宣传材料(含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品)仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。”该条约定，明确排除了宣传广告资料的约束力。综上，林与城项目旁边的3号线地铁口位于林与城项目规划红线外，不在林与城项目的规划范围内；答辩人在宣传中的说明和允诺并不具体确定；3号线地铁口的宣传没有对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响；《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第十条明确约定展示材料不属于要约，不属于买卖合同的组成部分。因此，答辩人的宣传广告、宣传资料属于要约邀请，不是要约，不属于买卖合同的组成部分。二、根据《铁路安全管理条例》的规定，林与城项目与铁路的距离符合国家规定，不影响居民居住。国务院在2013年08月17日发布的《铁路安全管理条例》（国务院令第639号）第27条第一款规定：“铁路线路两侧应当设立铁路线路安全保护区。铁路线路安全保护区的范围，从铁路线路路堤坡脚、路堑坡顶或者铁路桥梁（含铁路、道路两用桥，下同）外侧起向外的距离分别为：（一）城市市区高速铁路为10米，其他铁路为8米；（二）城市郊区居民居住区高速铁路为12米，其他铁路为10米；（三）村镇居民居住区高速铁路为15米，其他铁路为12米；（四）其他地区高速铁路为20米，其他铁路为15米。”根据该条规定，城市郊区居民居住区高速铁路为12米，其他铁路为10米，在普通铁路10米外、高速铁路12米外的居民居住区都属于合法的；本案林与城项目距离铁路250米，并且答辩人在《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》的第12页《重要信息提示》中第21项明确提示“小区南侧约250米规划有环城铁路”。因此，林与城小区与铁路的距离属于符合国家规定，也谈不上影响居民居住，并且在签合同时，明确告知了原告，原告也详细阅读并签字确认。原告起诉状中所述的“该房屋小区距离铁路很近，噪音和视线影响可想而知”，是不存在的。三、根据《郑州市轨道交通线网规划》和《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》，在和昌林与城项目规划区外确有3号线地铁口，答辩人不存在虚假宣传。（一）根据郑州市轨道交通有限公司2017年11月29日发布的《郑州市轨道交通线网规划》，3号线北起绿洲路，南至经南十八路，这是郑州市政府作的一个远景规划，其中绿洲路站（天轩街站）就在林与城项目旁；根据2018年9月郑州市轨道交通有限公司对郑州市规划局的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（郑规函324号），在3号线2期确实规划的有绿洲路站（天轩街站）这一站点，并且位于和昌林与城5号院东北角。至于2019年4月25日国家发改委批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中的地铁3号线只有南段航海东路-经南十八路，没有涉及北区的绿洲路站，那是政府的短期规划行为，属于政策变化，也属不可抗力，并不是本案答辩人所能左右的。（二）答辩人宣传的3号线地铁口在林与城项目的规划线外，具体的修建时间，必须看国家发改委的批复，不是答辩人所能决定和实现的。因此，结合以上两点，答辩人没有虚假宣传。四、原告和答辩人之间的房屋买卖是真实意思表示，答辩人没有违约，不应该对原告予以赔偿。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。答辩人没有违约之处，原告所诉损失赔偿没有事实与法律基础。综上所述，和昌林与城项目旁有三号线地铁口的宣传属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分；根据《铁路安全管理条例》的规定，林与城项目与铁路的距离符合国家规定，不影响居民居住；根据《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（郑规函324号）及《郑州市城市轨道交通线网规划修编（2015-2050）》的规划，在和昌林与城项目规划线外确有3号线地铁口，答辩人不存在虚假宣传，原告所诉赔偿损失没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述、举证、质证，结合有效证据，本院确认事实如下：2018年8月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于惠济区××、××东××楼××单元××房屋××套，面积124.56平方米；房屋单价每平方米14011.99元，总价款1745334元；被告应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将房屋交付原告使用；被告对基础设施、公共配套建筑及水、电、暖气、天然气进行了承诺。同日，原、被告签订《合同补充协议》一份，其中第十条对装饰、设备的补充约定如下：出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据；出卖人所提供的展示宣传材料(含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品)仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准；第十九条重要信息告知载明：小区南侧约250米规划有环城铁路。被告在销售房屋广告中宣传“地铁3号线站点就在家门口”。2019年4、5月份，购买涉案项目的部分业主在得知郑州市地铁3号线北段近期不会修建的消息后进行维权，并向郑州市惠济区市场监督管理局进行举报。郑州市惠济区市场监督管理局立案后展开调查，并于2019年11月8日以被告违反《中华人民共和国广告法》第二十六条规定第四项：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”为由作出郑惠市监罚字[2019]50号行政处罚决定书，现该行政处罚决定仍在行政复议期及行政诉讼期内，尚未生效。另查明，郑州市轨道交通有限公司于2017年11月29日发布的《郑州市轨道交通线网规划》显示，规划有地铁3号线。郑州市轨道交通有限公司于2018年9月4日向郑州市城乡规划局发出的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（郑轨函324号）显示，地铁3号线确实规划的有天轩街站，站点位于和昌林与城5号院项目东北角。2019年9月2日，郑州市自然资源和规划局向本院出具的《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》显示，依据2016年5月4日市人民政府正式批复的《郑州市城市轨道交通线网规划修编》，轨道交通三号线工程起于古荥镇，止于经济技术开发区，全长约48.3公里，线路主要沿绿达路、绿洲路、天河路、南阳路、西大街、东大街、郑汴路、商都路及经开十五大街等城市道路敷设。再查明，2019年4月25日国家发改委批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中的地铁3号线二期工程只有南段航海东路站至经南××路站，没有涉及北段的天轩街站。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告承担民事赔偿责任，应举证证明被告存在违约、侵权等事实，且该事实确实给原告造成了相应经济损失。关于被告是否构成违约的问题。本院认为，首先，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，原、被告在该合同及补充协议中并未对地铁3号线事宜进行约定。其次，被告在商品房销售广告中对地铁3号线的宣传系要约邀请，不构成要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案被告在售房广告中所宣传的地铁3号线并不在涉案项目开发规划范围内，不符合构成要约的条件；况且，双方签订的《合同补充协议》中明确约定，被告与原告任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据；被告所提供的展示宣传材料(含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品)仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。综上，本院对原告主张被告构成违约的意见不予采纳。关于被告是否应赔偿原告损失的问题。本院认为，郑州市轨道交通有限公司发布的《郑州市轨道交通线网规划》中规划的地铁3号线北段确实经过涉案项目，被告正是基于该规划在售房广告中对地铁3号线进行了宣传，并非无中生有，虚构事实。地铁建设是政府行为，是否建设、何时建设受政策制约，并非被告所能决定，且地铁建设周期较长，原告作为完全民事行为能力人，对地铁的建设，应有基本的主观判断。原告认为被告没有对离小区较近的铁路进行提示，侵犯其知情权，因被告已在双方签订的补充协议第十九条对此进行了提示，故本院不予采纳。原告认为其损失为没有地铁造成的出行不便及房屋价值远低于地铁房，然而，交通便利问题并非法律意义上的财产或非财产损失，尽管房屋价值的贬损可归于财产损失，但该价值乃根据市场供需由当事人自由确定，具有主观性，且原告并未举证证明其损失确实存在，故本院亦不予采纳。综上，原告要求被告赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张莉的诉讼请求。案件受理费3693元，由原告张莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  郭瑞敏人民陪审员  王 冉人民陪审员  毛 赛二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李 杨