云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异285号案外人：陶俊勇，男，汉族，1979年3月15日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。申请执行人：昆明昊锦投资有限公司。住所：云南省昆明市西山区西坝卢家营新村3号（现西园北路1号）11层1112号。法定代表人：刘俊。统一社会信用代码：91530112MA6NJ1734X。被执行人：云南泽昌钛业有限公司。住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处北营村委会。法定代表人：朱文东。统一社会信用代码：91530124662605770Y。被执行人：云南泽珲房地产有限公司。住所：云南省昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路759号。法定代表人：朱文东。统一社会信用代码：91530100767096757H。被执行人：朱文东，男，汉族，1971年11月13日生，住昆明市盘龙区。本院在执行（2019）云0112执7194号申请执行人昆明昊锦投资有限公司（以下简称“昊锦公司”）与被执行人云南泽昌钛业有限公司（以下简称“泽昌公司”）、云南泽珲房地产有限公司（以下简称“泽珲公司”）、朱文东金融借款合同纠纷一案中，案外人陶俊勇向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人陶俊勇称，请求人民法院依法对位于昆明市西二环路453号昆明高新区C6-36地块上（房产证号：昆房权证西山字第××号、第××号、第××号、第××号）终止腾房、评估、拍卖，撤销对（2019）云0112执7194号的执行。事实及理由为：案外人与泽珲公司于2013年6月5日签署《房屋租赁合同》，约定泽珲公司将位于昆明高新开发区C6-3地块的商场（建筑面积约12000平方米）及此地块金博楼1号、2号、3号别墅租赁给案外人使用，租期十年，自2013年6月5日起至2023年12月31日止（其中自2013年6月5日起至2014年1月1日止为装修期），租赁费用为每年100万元，支付方式为年付，于当年12月31日前一次性支付。案外人对承租的商场进行改造，投入资金为5000万元，合同第四条约定，若案外人未使用满十年，泽珲公司需赔偿未使用年限的改造资金，即每年500万元。合同第九条已经写明标的租赁房屋的债务900万元为案外人代为偿还，该款项冲抵租金，即冲抵至2023年1月1日。签订合同后泽珲公司将标的房屋交付案外人装修使用。昊锦公司申请强制执行泽珲公司、泽昌公司、朱东文借款纠纷一案，昆明市西山区人民法院于2019年10月17日下达（2019）云0112执7194号《公告》，要求泽珲公司将案外人承租、投入资金装修的案涉房屋腾空并交付法院评估、拍卖抵债，泽珲公司将上述情况告知案外人。案外人认为其与泽珲公司签署的房屋租赁合同合法有效，并且已经实际占有并使用标的房屋，根据《物权法》第一百一十七条规定，依法对租赁标的物享有占用、使用和收益的用益物权。法院的腾房、评估、拍卖行为侵犯了案外人的租赁权，根据《民事诉讼法》第227条的规定应当中止执行。经案外人向泽珲公司了解，昊锦公司系债权转让受让人，原债权人为兴业银行股份有限公司大理分行（以下简称“兴业银行大理分行”），泽珲公司与兴业银行大理分行于2013年5月签订相关抵押担保等合同，并以泽珲公司的上述房屋作为抵押。根据上述事实，泽珲公司在设立抵押权之前已经与案外人签订了合法有效的房屋租赁合同，案外人已按照约定支付租金，并实际占有使用租赁物，应当认定为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，申请在合同有效期内不对案外人租赁的昆明高新区C6-3地块进行腾空，因地块上二十余家商户及300多户公寓租户现正常经营及生产、生活，若腾空、评估、拍卖本案标的房屋将侵害案外人的租赁权，请求支持案外人的全部异议请求。案外人陶俊勇为支持其异议主张，向本院提交了以下证据材料：房屋租赁合同、确认协议、补充合同、垫款及借款明细、借条、公告各一份，以上证据材料均为复印件。本院查明，兴业银行大理分行与泽昌公司、泽珲公司、朱文东金融借款合同纠纷一案，云南省大理白族自治州中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）大中民初字第126号民事判决书，判决的主要内容为：泽昌公司归还兴业银行大理分行借款本金3000万元及相应利息、罚息、复利，并支付律师费23万元，兴业银行大理分行对该案中的国有土地使用权及地上厂房、机器设备、房产等抵押物处置、折价或变卖的价款享有优先受偿权，其中抵押物包括本案案涉泽珲公司名下位于昆明市西二环路453号的国有土地使用权及地上房产，泽珲公司、朱文东对上述债务承担连带保证责任，并在承担担保责任后有权向泽昌公司追偿，案件受理费192950元，保全费5000元，由泽昌公司、泽珲公司、朱文东负担。该民事判决书生效后，义务人未自动履行判决书确定的义务，兴业银行大理分行向云南省大理白族自治州中级人民法院申请强制执行，案号为（2016）云29执101号。2019年7月19日，云南省高级人民法院作出（2019）云执协30号执行裁定书，裁定“将大理州中级人民法院正在执行的案号为（2016）云29执100号、（2016）云29执101号、（2016）云29执102号、（2016）云29执103号、（2016）云29执104号、（2016）云29执105号、（2016）云29执106号执行案件指定由昆明市中级人民法院执行。”昆明市中级人民法院于2019年8月26日立案执行，案号为（2019）云01执1553号，并于2019年8月29日作出（2019）云01执1553号执行裁定书，裁定（2014）大中民初字第126号民事判决书由本院执行，本院于2019年9月12日立案执行，案号为（2019）云0112执7194号。后根据昊锦公司的申请，本院经审查于2019年9月30日作出（2019）云0112执7194号执行裁定书，裁定变更昊锦公司为该案申请执行人。该案执行过程中，本院拟腾出案涉泽珲公司名下位于昆明市西二环路453号（昆明高新区C6-3地块）的房产（房产证号：昆房权证西山字第××号、20××70号、20××05号、20××71号），以处分该国有土地使用权及地上房产，偿还该案债务，案外人陶俊勇对此不服，提出如上执行异议，并提交了证据材料。案外人陶俊勇提交的《房屋租赁合同》记载，2013年6月5日泽珲公司与陶俊勇约定，泽珲公司将位于昆明高新开发区C6-3地块的商场（建筑面积约12000平方米）及此地块金博楼1号、2号、3号别墅租赁给陶俊勇使用，租赁期限为十年，租金为每年人民币100万元，一年一付，另就双方的权利义务等内容进行了约定，并约定此地块的债务转由陶俊勇代为赔付，预计金额为900万元，具体款项包括：1、因2012年泽珲公司清退此地块商户赔偿款，向单祖益借款人民币600万元，2、清退该场地剩余商户需预计金额为300万元，3、以上款项由陶俊勇代为垫付，所垫付款项从陶俊勇所付泽珲公司的租金中冲抵，所垫付款项按实际支付为准。案外人陶俊勇提交的《确认协议》记载，陶俊勇自2013年7月11日至2014年4月29日为泽珲公司清退家万全商户垫付人民币8803170元，此款作为陶俊勇租赁泽珲公司高新C6-3地块（现静逸美食广场）第一年、第二年租金进行冲抵，第三年后的所有每年100万元租金，泽珲公司不再收取，用于冲抵其他欠款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，本院在案件执行过程中拟腾出案涉泽珲公司名下位于昆明市西二环路453号（昆明高新区C6-3地块）的房产，以处分该国有土地使用权及地上房产，虽目前尚未有受让人，但腾出房屋是为了待拍卖成交后向受让人移交占有，且案外人主张目前案涉房屋尚在租赁期限内，故对其异议主张，应适用上述规定予以审查。根据上述规定，结合案外人提交的证据材料，本院对案外人称其与泽珲公司针对案涉房屋存在租赁合同关系的主张不予采信，理由为：第一，案外人陶俊勇主张的租赁期限为10年，租赁物为昆明高新开发区C6-3地块的商场（建筑面积约12000平方米）及此地块金博楼1号、2号、3号别墅，租金为每年人民币100万元，并约定以代付债务等方式冲抵租金，该《房屋租赁合同》约定的租赁期限长，租赁物面积大，租金支付方式涉及其他法律关系，但泽珲公司及陶俊勇双方并未办理房屋租赁登记备案，亦未办理相关公证手续，不能证实上述《房屋租赁合同》的真实性。第二，对于清退商户的垫付款，案外人仅向本院提交《确认协议》、《垫款及借款明细》、《借条》，并无上述款项实际支付的银行转账记录、银行存取款记录等证据加以佐证，不能证实款项支付的真实性，亦不能佐证其与泽珲公司之间存在房屋租赁合同关系。第三，对于案涉土地及房屋的占有使用情况，案外人仅提交《补充合同》，未提交案外人实际进行装修改造的相关证据材料，本院对该《补充合同》的真实性无法确认，案外人亦未提交证实案涉房屋在查封前已由其实际占有使用的其他证据材料。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，案外人陶俊勇提交的证据材料不能证实其异议主张，本院对其主张与泽珲公司针对案涉房屋存在租赁合同关系的事实，不予采信，对其异议请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人陶俊勇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈 芸人民陪审员  邓文美人民陪审员  苏祖珍二〇一九年十二月二十一日法官助理周志良书记员曾子媚