广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0783民初563号原告：开平市长沙云顶华庭小区业主委员会，住所地：广东省江门市开平市长沙街道办事处广场南路2号云顶华庭，组织机构代码：34545321-6。负责人：张用姬，系该业委会主任。委托诉讼代理人：邓燕红，系广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋帆，系广东风采新纪元律师事务所律师。被告：开平市鸿业房地产开发公司，住所地：开平市月山镇深南路36-60号首层地下5号铺位。法定代表人：谢健稳。委托诉讼代理人：袁吉松，系广东前海律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳林熹，系广东前海律师事务所实习律师。被告：谭福胜，男，1975年1月26日出生，香港特别行政区居民，现住香港，原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会与被告开平市鸿业房地产开发公司、谭福胜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会（以下简称“云顶华庭业委会”）的委托诉讼代理人邓燕红、被告开平市鸿业房地产开发公司（以下简称“鸿业公司”）的委托诉讼代理人袁吉松到庭参加诉讼，被告谭福胜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云顶华庭业委会向本院提出诉讼请求：1．两被告向原告支付2015年8月至2018年12月期间的物业管理费19010.18元，2018年4月至2018年12月期间的水费389.2元、垃圾费49.5元、水电费均摊费用443元，合计19891.88元，以及自2019年1月至付清之日止，以441.36元/月为标准的物业管理费和实际发生的水费、垃圾费、水电费均摊费用；2．两被告向原告迟延支付物业管理费、水费、垃圾费、水电费均摊费用的利息损失（以判决之日确认拖欠的物业管理费、水费、垃圾费、水电费均摊费用为基数，自起诉之日起至付清之日起止，按年利率6%计算）；3．本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：坐落于开平市××办事处广场××路××号云顶华庭第B幢1601房的房屋（面积为315.26平方米）是被告鸿业公司权属下已竣工但尚未出售的物业。鸿业公司将前述房屋交付被告谭福胜使用。2015年5月24日，原告经开平市长沙云顶华庭小区业主大会选举成立。2015年8月3日，云顶华庭小区召开第二次业主大会，决议解聘小区前期物业管理公司开平市云顶华庭物业管理服务有限公司（下称云顶华庭物业公司），由业主自主管理小区。2015年8月10日，原告向云顶华庭物业公司发送《解聘通知书》，通知云顶华庭物业公司终止对云顶华庭小区物业服务并撤离云顶华庭小区，解聘时间为2015年8月13日。原告于2015年8月14日开始进场接管小区，聘请保安及清洁公司对小区进行管理，并根据《开平市云顶华庭住宅小区管理公约》第十五条第1款之规定，向业主收取物业管理费及垫付的水电费用等相关费用。2015年8月至2017年12月期间，小区的住宅物业管理费为1.5元/平方米/月，车位的物业管理费为30元/月/个，故该期间被告每月应支付的物业管理费为472.89元；2018年1月，小区的住宅物业管理费调整为1.4元/平方米，故此后被告每月应支付的物业管理费为441.36元。但被告自2015年8月起拖欠原告物业管理费，自2018年4月起拖欠原告为其垫付的水费、垃圾费及小区水电费的均摊费用。原告认为，原告如约提供了小区管理等物业服务，被告鸿业公司作为物业的建设单位和所有权人、被告谭福胜作为物业的实际使用人，根据《物业管理条例》第四十一条规定以及小区管理公约等相关约定，应当每月向原告缴纳物业管理费；并及时结清、水费、垃圾费及小区水电费均摊费用。故两被告拖欠物业管理费、水费、垃圾费及小区水电费均摊费用的行为已经严重影响了原告的小区管理和物业服务，损害其他按时缴费业主的合法利益。综上，为维护原告及全体小区业主的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告云顶华庭业委会变更第一项诉讼请求为两被告向原告支付2017年1月至2018年12月期间的物业管理费10971.05元，2018年4月至2018年12月期间的水费389.2元、垃圾费49.5元、水电费均摊费用443元，合计11852.75元，以及自2019年1月至付清之日止，以441.36元/月为标准的物业管理费和实际发生的水费、垃圾费、水电费均摊费用。被告鸿业公司辩称，一、业委会并非本案适格原告，其请求被告支付物业管理费用没有事实和法律依据。（一）根据《物业管理条例》第十五条、《广东省物业管理条例》第二十四条等相关规定，结合江门市中级人民法院(2019)粤07民终1648号民事判决书(以下简称1648号案)“本院认为部分”，原告只是小区全体业主的自治组织，并没有物业管理职能，亦无能力提供物业管理服务，无权收取物业管理费。（二）根据《物权法》等相关规定，“选聘物业服务企业和其他管理人员”属于业主共同决定事项，应当经物业专有部分占物业总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，即双过半同意。原告提交的证据显示，其没有经云顶华庭小区全体业主双过半同意情况下，径行自2017年5月1日起聘请江门永捷物业公司，其聘用程序不符合法律规定，聘用事实未经业主同意，是否真实聘用也无法查明，产生的费用不应当由被告承担。（三）即使认定业委会聘用江门永捷物业公司程序合法，但被告的物业服务费用应当向江门永捷物业公司支付，而非向原告支付。（四）即使认定云顶华庭小区相关费用由原告代收后缴交物业公司，根据原告提交的与江门永捷物业公司合同显示：“刘永波账户为唯一收款账号”、“费用均需以银行转账方式支付”，但原告未提供其转账支付合同约定费用的相关流水、合法发票，其提供的收据不能证明已按照合同约定实际支付相应物业管理费用，即原告未能举证证明相关费用已实际发生。而且原告与江门永捷物业公司的财务结算方式不符合法律规定，物业公司未就相关业务开具正式发票。原告也没有按照合同约定将物业管理费汇入物业公司的账号，其行为严重违背了国家税收政策和法律法规，应属无效的民事行为。其请求的物业管理费用没有事实依据和证据，其主张不应予以支持。（五）结合1648号案判决书内容，原告即使收取了物业管理费，也仅能用于物业管理支出，剩余部分不应当由原告享有。结合原告提交的与江门永捷物业公司的合同显示，每月支出费用为36651元或32000元，其已收取的该小区的物业管理费用已远远超过上述金额，超出部分也未向小区业主予以返还，其以获取收益为目的，向被告请求不应由其收取的物业管理费用，依法不应当予以支持。二、费用说明。（一）关于业委会起诉的物业管理费。(1)2015年8月至2016年12月物业管理费，被告已向云顶华庭小区原物业服务公司，即云顶物业公司缴交，支付行为依法产生已经履行支付物业服务对价义务的法律效果，请求法院依据1648号案判决予以处理，驳回原告请求。(2)2017年1月至2017年4月物业管理费，原告没有提供任何证据证明其为云顶华庭小区物业管理实际支出了任何物业管理费用，并且其并非物业管理费收取主体，原告主张上述期间的费用没有事实与法律依据。(3)2017年5月至今的物业管理费，应当由被告向物业服务公司支付，或由原告举证证明已代被告向物业服务公司实际支付，原告起诉上述期间的费用没有任何事实与法律依据，不应予以支持。（二）关于业委会起诉的水费、垃圾费及水电费均摊费用：对于上述费用，被告仅同意、认可向该小区现时物业管理公司、适格代收主体永捷物业公司支付。（三）关于原告请求的利息：业委会并非物业管理费等相关费用收取主体，其诉求利息更无任何法律依据；并且，其利息请求基数不清，事实和理由不足，其此项诉求不符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，依法予以直接驳回。（四）本案的诉讼费用由原告负担。被告谭福胜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原告云顶华庭业委会提供的证据有：开平市房地产登记信息查询原件1张、（2016）粤0783民初1761号民事判决书复印件1份、关于小区物业管理费下调的通知复印件1张及公示图片打印件1张、云顶华庭物业服务合同（2017年5月1日至2018年4月30日）原件1份及收据原件12张、云顶华庭物业服务合同（2018年5月1日至2020年4月30日）原件1份及2018年5月至2018年12月收据原件8张、2018年4月至12月水电分摊计算明细表及2018年4月至12月云顶华庭用户水费使用情况表打印件各1份、2018年4月至12月水费、污水处理费、清洁费发票原件44张、2018年4月至12月电费电子发票打印件9张、律师函复印件1张、邮政专递单复印件2张、开平市云顶华庭小区业主大会表决事宜（2018年4月10日）原件1份、云顶华庭小区业主表决签名表及统计表（2017年6月30日）原件1份、云顶华庭小区业主表决签名表及统计表（2017年4月）原件1份、温馨提示、云顶华庭物业移交钥匙表、移交清单、移交表、证明复印件各1张、保安人员聘用合同原件5份、2017年1至3月保安及保洁员工资签领表原件各1张、电梯维修保养合同（2017年）原件1份、电梯保养合同（2018年）原件1份、电梯保养发票原件8张及2018年保养费用明细原件1份、2018年8、10、11月工资签领表原件各1张，被告鸿业公司提供的证据有：收据（2015年8月至2016年12月管理费）原件12张、说明原件1张、（2019）粤0783民终1648号民事判决书复印件1份，被告谭福胜没有提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告谭福胜未到庭，视为放弃质证。对云顶华庭业委会、鸿业公司无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．鸿业公司对原告提供的物业服务合同、电费电子发票、云顶华庭业主大会表决表、保安人员聘用合同、电梯维修合同、保养费发票及明细、工资签领表等有异议，但未能提供相应的证据予以推翻，经核证，原告提供的上述证据来源合法、具有真实性、与本案有关联性，可以作为定案的依据；2．原告对鸿业公司提供的证据均有异议，其中收据加盖了开平市物业管理服务有限公司（以下简称“云顶华庭物管公司”）的财务专用章、说明则加盖了云顶华庭物管公司的公章，1648号案判决书是江门中院作出的终审判决书，故本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月25日，云顶华庭业委会起诉云顶华庭物管公司，本院依法于2017年2月21日作出(2015)江开法民二初字第672号民事判决书，判决“一、依法解除被告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司对开平市长沙云顶华庭小区的物业服务关系……”该案于2017年3月22日生效。云顶华庭物管公司于2015年8月10日收到云顶华庭业委会的《解聘通知书》，于2016年12月31日撤场，停止为云顶华庭小区提供物业服务。2018年12月7日，云顶华庭物管公司起诉云顶华庭业委会物业服务合同纠纷一案，云顶华庭物管公司请求云顶华庭业委会向其支付2015年8月至2016年12月的云顶小区181户的物业管理费人民币681004.07元、水费人民币1773.45元、公共水电分摊费人民币48084.1元，共计人民币730861.62元……本院经审理依法于2019年2月25日作出(2018)粤0783民初4475号民事判决书，判决“一、被告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付218222.7元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以218222.7元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；二、驳回原告开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求。”云顶华庭物管公司不服，提起上诉，江门市中级人民法院经审理认为“云顶华庭业委会只是云顶华庭小区全体业主的自治组织，并没有物业管理职能，亦无能力提供物业管理服务，其无权收取物业管理费。其已经收取的物业管理费，应当全部用于小区管理的相关支出，余下部分，应当退回云顶小区缴费业主。但因云顶华庭物管公司提出本案物业管理费诉讼，一审法院为了避免云顶华庭物管公司向已缴费的各业主另行主张，造成诉累，判令由云顶华庭业委会将已收取的物业管理费部分直接返还给云顶华庭物管公司并无不当。”遂判决“一、撤销广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初4475号民事判决；二、开平市长沙云顶华庭小区业主委员会应于本判决发生法律效力之日起支付203820.51元和利息（自2017年1月1日起至款项付清之日止，以203820.51元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）给开平市云顶华庭物业管理服务有限公司；三、驳回开平市云顶华庭物业管理服务有限公司其他的诉讼请求”。另查明，云顶华庭小区建筑物总面积61512.34平方米，户数为283户。2015年5月24日，云顶华庭召开首次业主大会并选举成立云顶业委会。2015年6月11日，开平市住建局对云顶业委会予以备案并将备案回执送达云顶业委会。2015年8月3日，云顶业委会召开第二次业主大会，决议：1、修改管理规约、业主大会议事规则；拟定《云顶华庭业主委员会财物管理制度》。2、解聘小区前期物业管理公司“开平市云顶华庭物业管理服务有限公司”，并由全体业主自主管理小区。3、业主自主管理小区物业管理费收费标准为1.5元每平方米。……（2016年6月29日云顶华庭物管公司起诉何晓玲、第三人开平市长沙云顶华庭小区业主委员会等系列案查明的事实）。云顶华庭物管公司撤场后，云顶华庭业委会雇佣保安、保洁等人员为小区提供安保、清洁等服务。2017年4月22日，云顶华庭业委会就小区聘请物业管理公司，向开平市安信网络科技有限公司租赁“智能车辆管理系统”及设备等事宜进行表决，同意的户数为192户，专有部分面积为39296.42平方米。2017年4月28日，云顶华庭业委会（委托方、甲方）与江门永捷物业管理有限公司（受托方、乙方）签订一份《云顶华庭物业服务合同》，约定江门永捷物业管理有限公司向云顶华庭小区提供物业服务。合同期限自2017年5月1日至2018年4月30日止，每月物业服务管理费用为32000元，费用按月支付。签订合同后，云顶华庭业委会依约支付了合同期间的费用（每月32000元）给江门永捷物业管理有限公司。2018年4月30日，云顶华庭业委会（委托方、甲方）与江门永捷物业管理有限公司（受托方、乙方）又签订一份《云顶华庭物业服务合同》，约定江门永捷物业管理有限公司向云顶华庭小区提供物业服务。合同期限自2018年5月1日至2020年4月30日止，每月物业服务管理费用为36615元。费用按月支付。2017年6月，云顶华庭业委会就小区物业管理服务收费进行表决，表决内容包括：1.有电梯住宅管理服务收费每月1.5元/㎡（按业主物业建筑面积计算，可上下浮动20%）；2.商铺管理服务收费每月2元/㎡（按市场调节价）;3.业主自有产权的车位（车库）管理服务收费，小汽车每月30元/个，摩托车每月30元/个[按车位（车库）数量收费，可上下浮动20%]；4.公摊水、电费，按约定方式向全体业主合理分摊，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑总面积的比例分摊（含物业管理区域内业主共用场地路灯、住宅楼内走廊、楼梯、电梯、增压水泵、中央空调等业主共同使用的设施设备产生的水电费）。同意的户数为184户，专有部分面积为37417.55平方米。2017年12月16日，云顶华庭业委会作出《关于小区物业管理费下调的通知》，将住户物业管理费由原来的每月1.5元/㎡下调至每月1.4元/㎡，自2018年1月1日进行下调。2018年4月10日，云顶华庭业委会就小区拖欠物业管理费等费用的业主提起诉讼进行表决，同意户数为149户，专有部分面积为30594.19平方米。再查明，查询至2019年11月4日，坐落于开平市××办事处广场××路××号云顶华庭第B幢1601房（建筑面积315.26㎡）于2017年9月28日登记在谭福胜名下。2018年9月4日，云顶华庭业委会委托广东风采新纪元律师事务所向谭福胜发《律师函》，催收相关的物业费等，因谭福胜拒接电话无法联系而退件。2018年4月至2018年12月期间，谭福胜应负担的水费为389.2元、垃圾费49.5元、水电费均摊费用为443元。另鸿业公司与云顶华庭物管公司认为谭福胜向云顶华庭物管公司缴纳了2015年8月至2016年12月期间的物业费、水费、水电公摊费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。因被告谭福胜是香港特别行政区居民，本案属涉港商事案件。关于原告云顶华庭业委会是否有权主张涉案的物业费等费用的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”结合本院采纳的证据及查明的事实，就云顶华庭小区的物业服务费收费标准、选聘物业管理服务企业等的重大事项已由原告云顶华庭业委会召开业主大会并形成符合法律规定的“两个过半数”的有效表决，故表决的内容对云顶华庭小区全体业主有约束力。云顶华庭业委会于2017年1月至4月自行聘请保安、保洁人员为小区提供物业服务，后又与有物业服务资质的江门永捷物业管理有限公司及其他公司签订了相应的物业服务合同，并依约缴纳了相应的物业服务费用及支付了小区公摊水费、电费等费用。再依照《中华人民共和国物权法》第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”的规定，原告云顶华庭业委会基于选聘物业公司、确定物业收费标准、提起本案诉讼进行的有效表决和因小区物业管理对外统一支付的相关费用，有权通过诉讼向拒付物业费的业主主张相应的权利。而且每月1.5元/㎡的物业费包含了小区绿化、安保服务、电梯维修、车辆出入管理系统等物业服务内容，江门永捷物业管理有限公司仅提供了部分物业服务，因此，由江门永捷物业管理有限公司统一收取全部物业服务费，不符合客观事实。至于原告云顶华庭业委会向业主收取的物业费是否超过实际产生的费用、有无结余，各业主有监督、共同决定余款用途等权利，不应在本案予以核查和调整。关于涉案各项费用的金额、支付期限、支付主体的问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第四十四条第一款规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”云顶华庭小区原物业服务企业即云顶华庭物管公司于2016年12月31日撤场，停止为云顶华庭小区提供物业服务，自2017年1月1日起，原告云顶华庭小区业委会开始聘请各类人员和不同服务企业为小区提供不同类别的物业服务及支付小区公摊水费、电费等，但鉴于小区专有部分建筑有可能存在产权转移的情况，原告云顶华庭小区业委会请求支付至付清之日止的各项费用欠妥。结合原告主张逾期付款损失的起算点为2019年1月22日，本院仅处理至起诉前一个月（2018年12月31日）止实际产生的、关系明确、便于计付的各项费用。坐落于开平市××办事处广场××路××号云顶华庭第B幢1601房（建筑面积315.26㎡），由被告鸿业公司出售给被告谭福胜，虽然被告谭福胜于2017年9月28日才办理产权登记，但由于被告谭福胜向原云顶华庭物管公司缴纳了2015年8月至2016年12月期间的物业管理费、水费、水电公摊费，结合被告鸿业公司为涉案物业的开发商，且涉案的房屋最终亦登记在被告谭福胜名下，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本院依法确认被告鸿业公司于2017年1月1日前已将涉案房产交付给物业的买受人，即被告谭福胜使用，因此，2017年1月1日至2018年12月31日（含）期间房产的物业费亦应由被告谭福胜交纳。又因住宅物业费自2018年1月1日起由每月1.5元/㎡下调至每月1.4元/㎡，即被告谭福胜应负担的住宅物业费为10971.05元（315.26㎡×1.5元×12个月＋315.26㎡×1.4元×12个月）及应负担2018年4月至12月的水费389.2元、垃圾费49.5元、水电均摊费用443元，各项费用合计11852.75元。至于原告主张的利息实为逾期付款损失问题。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，因此，被告谭福胜应支付的逾期付款损失以11852.75元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算自2019年1月22日（原告主张自起诉之日起）计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止，但应以原告云顶华庭业委会主张的年利率6%为上限。综上所述，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条和《人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告谭福胜应在本判决发生法律效力之日起10日内支付住宅物业费10971.05元、水费389.2元、垃圾费49.5元、水电均摊费用443元和逾期付款损失（以11852.75元为基数，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款利率计算自2019年1月22日计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项清偿之日止，但应以年利率6%为上限）给原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会；二、驳回原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96.3元（已由原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会预交297.3元），由被告谭福胜负担。原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会多预交的一审案件受理费297.3元（因原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，将诉讼标的额由19891.88元调整为11852.75元），由本院予以退回；被告谭福胜应向本院补缴一审案件受理费96.3元。如不服本判决，原告开平市长沙云顶华庭小区业主委员会、被告开平市鸿业房地产开发公司可在判决书送达之日起十五日内，被告谭福胜可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  邝海蔚审 判 员  孙光辉人民陪审员  张荫星二〇一九年十二月二十七日书 记 员  余秀娟