浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0503民初4206号 原告：陈月明，男，1962年9月29日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：李锋，浙江银湖律师事务所律师。 被告：蔡临胜，男，1965年4月12日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 被告：邬小丽，女，1970年4月5日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 被告：王永祥，男，1958年1月10日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：王涵慈（王永祥女儿），女，1983年6月3日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 原告陈月明与被告蔡临胜、邬小丽、王永祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序于同年12月4日公开开庭进行了审理。陈月明及其委托诉讼代理人李锋，蔡临胜，王永祥及其委托诉讼代理人王涵慈到庭参加诉讼，邬小丽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈月明向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈月明与蔡临胜、邬小丽之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令蔡临胜、邬小丽立即退还给陈月明购房款2150000元，并支付违约金645000元；3.判令王永祥对上述第2项诉讼请求承担连带保证责任；4.判令本案全部诉讼费用由蔡临胜、邬小丽、王永祥承担。 蔡临胜承认陈月明陈述的全部事实，因其资金紧张导致没有还清银行贷款，希望能与陈月明协商后继续履行合同，如解除合同，则只返还本金，不支付违约金。 王永祥辩称，签订合同当日未同时到场，也未参与买卖合同的协商，系蔡临胜利用其对蔡临胜的信任才在合同上签了字，签字时只有合同第二页，不知道该签字是为了案涉合同提供担保。蔡临胜还向王永祥及王永祥的亲属借款。为蔡临胜提供担保，王永祥的住房已经卖掉，目前没有履行能力，且已经超过保证期间。关于合同违约金同意蔡临胜的观点。 邬小丽未作答辩。 本院经审理认定事实如下：蔡临胜及湖州恒祥冷冻食品有限公司分别于2014年5月22日、2015年5月27日、2015年6月2日分别向陈月明借款50万元、12万元、95万元，约定年利率10%，后经结算，至2016年6月2日利息合计为158720元，双方协商一致将其中的10万元转为借款本金，并于2017年1月4日出具了《收据》一份。后双方再次结算，至2017年10月2日，上述借款合计本金167万元，利息281385元，本息合计1951385元。蔡临胜无力偿还上述借款本息，2017年10月28日，蔡临胜、邬小丽与陈月明签订《房屋买卖合同》一份，约定将蔡临胜、邬小丽夫妻共同共有的坐落于湖州市南浔区浔东中心农贸市场某幢××室（湖房权证湖州市字第××号）房屋建筑面积32.97平方米；××室（湖房权证湖州市字第××号）房屋建筑面积32.97平方米；××室（湖房权证湖州市字第××号）房屋建筑面积41.96平方米的三处房产转让给陈月明，房屋总价款为215万元，陈月明以借款方式向蔡临胜、邬小丽支付195万元，即上述借款本息合计1951385元直接转为195万元购房款，剩余20万元自合同签订后三日内支付。合同还约定，由于交易房产尚被蔡临胜、邬小丽用于银行抵押借款，蔡临胜、邬小丽承诺于2018年3月20日前将所借款项及相关费用还清，解除抵押登记，并将房产过户给陈月明，若蔡临胜、邬小丽未能在约定的时间内将交易房屋过户给陈月明，蔡临胜、邬小丽应按照交易金额的日万分之四向陈月明支付违约金，若延期七日仍未能办理过户，陈月明有权解除合同，要求蔡临胜、邬小丽退还所有购房款，并按照购房款的30%承担违约责任。王永祥于2017年10月29日在保证人处签字作为保证人保证房交易房屋能顺利交易，若未能交易，保证人按上述违约条款向陈月明承担连带保证责任，未约定担保期限。合同签订后，陈月明于2017年10月30日向蔡临胜转账支付14万元，另以现金方式交付6万元。后蔡临胜、邬小丽未按约还清贷款解除抵押向陈月明过户案涉房产，双方协商未果，纠纷成讼。 以上事实由陈月明提交的《房屋买卖合同》一份、利息计算清单三份、收据四份及到庭当事人的当庭陈述予以证实。王永祥提交的《解除连带担保人申请》系蔡临胜的陈述，不作为证据认定；另提交的《收据》三份及《房屋租赁协议书》《浙江省二手房买卖合同》各一份均与本案缺乏关联性，亦不作为本案证据认定。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。蔡临胜、邬小丽未按约办理房屋过户，显属违约，现陈月明要求解除房屋买卖合同的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持。合同解除后，蔡临胜、邬小丽应返还陈月明已经支付的购房款，其中195万元虽是以蔡临胜名义向陈月明借款的本息，但邬小丽自愿以该借款本息转为购房款将与蔡临胜夫妻共同共有的房产出售给陈月明，应视为其对该债务的认可与承担，故应就合同全部债务承担责任。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因蔡临胜、邬小丽的原因导致涉案房屋未在合同履行期限内完成过户手续，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定按购房款的30%承担违约责任，陈月明之前出借给蔡临胜借款的利息为年利率10%，本院酌定自蔡临胜、邬小丽违约之日起按年利率13%计付违约金，违约金总额以不超过215万元的30%即645000元为限。 王永祥在《房屋买卖合同》保证人处签字为蔡临胜、邬小丽的相关债务承担连带保证责任，未约定保证期间，担保法第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”案涉房屋买卖合同主债务履行期至2018年3月20日届满，陈月明未在半年内向法院提起诉讼，亦未提供其他曾向王永祥主张权利的证据，王永祥的保证责任应予以免除，陈月明要求王永祥承担保证责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法驳回。王永祥关于其已过担保期间的答辩意见与法有据，予以采信。各方当事人各自主张的其他意见与本院认定不一致的，均不予采信。邬小丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈月明与被告蔡临胜、邬小丽签订的《房屋买卖合同》； 二、被告蔡临胜、邬小丽于本判决生效之日起十五日内返还原告陈月明款项合计215万元及违约金（违约金以215万元为基数按年利率13%自2018年3月21日起计算至实际清偿之日止，违约金以不超过645000元为限）； 三、驳回原告陈月明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费29160元，减半收取14580元，财产保全费5000元，合计诉讼费19580元，由原告陈月明负担1119元，被告蔡临胜、邬小丽负担18461元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  姚加黎 二〇一九年十二月十六日 法官助理杨明宇 书记员庄利华