黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初1271号 原告：王铁力，男，1959年4月8日出生，牡丹江市公安局爱民分局祥伦派出所退休民警，住黑龙江省牡丹江市东安区林机小区。 委托诉讼代理人：赵哲，黑龙江湛天律师事务所律师。 被告：牡丹江市英华房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区万兴名苑门市。 法定代表人：宋睿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘振海，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。 第三人：王继明，男，1970年10月6日出生，住黑龙江省穆棱市。 原告王铁力与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司（以下简称英华公司）、第三人王继明商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日、2019年12月4日、2019年12月10日公开开庭审理了本案。2019年11月20日开庭时，原告王铁力及其委托诉讼代理人赵哲、被告英华公司委托诉讼代理人刘振海、第三人王继明到庭参加诉讼；2019年12月4日、2019年12月10日开庭时，原告王铁力及其委托诉讼代理人赵哲、被告英华公司的委托诉讼代理人王玮平到庭参加诉讼，第三人王继明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王铁力向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告、被告签订的《××小区优先认购权协议》合法有效，判令被告交付涉案房屋（××小区××号房），排除妨害，恢复某小区某层及防火通道正常使用；2.判令被告在可以办理涉案（某小区某号房）房屋产权手续时，协助办理产权为变更登记至原告名下；3.诉讼费用、保全费用由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求中的判令被告排除妨害，恢复××小区××号房电梯及防火通道正常使用的诉讼请求、撤回第2项诉讼请求、撤回第3项诉讼请求中要求被告承担保全费用。事实和理由：2015年11月18日，王铁力从王继明处购买一套抵账房屋（××小区××号房），王继明陪同王铁力一同到英华公司的售楼处签订《××小区优先认购权协议》，面积94.94平方米，总价款333050元。后王铁力对涉案房屋装修入住，但英华公司设置种种障碍，阻止王铁力使用房屋，拒绝办理房屋入住手续。英华公司的行为严重损害了王铁力的合法权益，故王铁力诉至法院。 英华公司辩称，根据王铁力起诉状自认的事实，首先王铁力与英华公司没有单独成立商品房预约合同或预售合同，系因英华公司给施工人王继明工程款而预开房屋所产生的争议，王铁力、王继明和英华公司之间应当是债权转让法律关系，王继明将其对英华公司可能享有的债权转让给了王铁力，此时英华公司对王继明所享有的抗辩权可以向王铁力行使，因王继明为实际施工人，王继明与英华公司之间工程款的结算并没有完成，所以双方之间对于诉争房屋的抵顶没有最终确定，故此房屋亦没有交付，王铁力想要行使其受让债权应在王继明与英华公司结算全部完成后才能行使，此时才满足债权债务的履行条件；其次，王铁力的占有房屋并不是通过正常的英华公司交付的法定程序进行的，王铁力起诉状中自认英华公司拒绝办理房屋入住手续，说明王铁力在占有和进驻房屋时没有取得英华公司的交付和入住手续，所以属于无权占有；再次，王铁力所主张的协议其性质为认购协议，并不具备商品房买卖合同的主要条款，不能认定为双方成立的商品房买卖合同，只是预约性质的合同，预约强调和约定的是已签订本约为内容的协议，不能直接替代本约而享有本约项下的合同权利；最后英华公司并没有收到王铁力所交付的购房款，王铁力也未举证证实王铁力向英华公司支付购房款。 王继明述称，其只是经手，是施工单位将英华公司给其的工程款的房子卖给了王铁力，其余的事情不清楚。 本案争议的焦点：一、原、被告签订的某小区优先认购权协议是否合法有效，二、原、被告之间是否存在商品房销售合同关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对王铁力举证的证据一、证人郭某某的证言，证实郭某某在××小区3、4、5号楼工地认识的王继明，王继明是××小区负责人杨某某的舅哥，负责××小区楼施工过程中的采购和相关事宜，并施工了××小区的主体工程，英华公司欠付王继明工程款，用诉争房屋顶的工程款。王铁力是郭某某办公室的管片民警，王铁力找郭某某说想买100多平方的房子，但郭某某手中没有，就通过电话介绍给王继明，2015年郭某某、王铁力在某小区工地现场找到王继明，王继明领着王铁力看房子，看好后签订优先认购协议，无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.王铁力举示证据二、证人王某某的出庭作证，证实2019年2月底至3月初给王铁力装修诉争房屋，在装修过程中有人告诉证人需要交纳电费，但催缴的人未着工作服、也未出示证件，无人对装修过程中的进行检查。本院认为，证人王某某的证言只能证实王铁力对诉争房屋的装修过程，且无本案无关联性，故本院对该证人证言不采信。 证据三、认购协议书复印件1份、收据复印件1份（均与原件核对无异）。因被告对该组证据的形式要件没有异议，本院予以确认，该组证据能够证实2015年11月18日，王铁力与被告英华公司签订《××小区优先认购权协议》，约定王铁力购买优先认购××小区××号房，参考建筑面积94.94平方米（房屋面积以实际测量面积为准），该商品房原价为3508元/平方米（建筑面积），总价款为人民币333050元，落款处甲方盖有英华公司合同专用章，乙方王铁力签名。当日，英华公司给王铁力出具收据的事实，本院对该组份证据予以确认。 证据四、收条2张。本院认为，该组证据能够证实王继明为王铁力出具收据，2015年12月2日和2017年1月8日分两次共支付购房款合计140000元，且有尾款2万元待手续完毕后付清的事实，本院对该组证据予以确认。 证据五、7号楼办理回迁手续须知照片1份、已交电费单复印件1份、照片1份。 证据六、电费票据1份。 本院认为，因原告已撤回第1项诉讼请求中排除妨害，恢复诉争房屋所在层电梯及防火通道正常使用及第2项要求协助办理诉争房屋产权变更登记至王铁力的名下的诉讼请求，故本院对证据五、证据六不予确认。 2.英华公司未举示证据。 3.对本院依职权调取的商品房预售许可证复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份、建设用地规划复印件1份、不动产查档证明复印件1份。因此组证据系本院依职权调取，故本院对该组证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年，王铁力欲购买工程款抵账房与当时在××小区施工的证人郭某某相识，因郭某某抵顶房源有限，后给郭某某介绍与第三人王继明相识，因王继明在××小区的主体工程，英华公司欠付王继明的工程款，但双方未最终结算，诉争房屋系英华公司顶账给王继明的房源。王铁力与王继明到××小区的售楼处，王铁力经选购，选定××小区××号房顶帐房。2015年11月18日，经英华公司同意，王铁力与英华公司签订《××小区优先认购权协议》，主要内容：“一、乙方（王铁力）于本协议签订之日自愿向甲方（英华公司）交付人民币333050元，作为优先认购定金，有权优先认购某小区某号房，参考建筑面积94.94平方米（房屋面积以实际测量面积为准），该商品房原价为3508元/平方米（建筑面积），总价款为人民币333050元；三、本协议第一条约定面积是现阶段依初步图纸的预测面积，最终以实测面积为准，面积发生变化，甲乙双方均同意执行多退少补的约定，不执行其他政策规定；四、甲方具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同为基础的正式购房合同，乙方向甲方交付的本协议第一条款项（不含利息）在签订购房合同时作为房款的一部分；六、本协议采用实名制，签约时不得更名（直系亲属除外）；七、本协议书共二页，一式叁份，甲方执贰份乙方执壹份，自双方签章之日起生效。”协议落款处甲方盖有英华公司合同专用章，乙方王铁力签名。当日，英华公司给王铁力出具收据，载明交款单位王铁力，人民币333050元，收款事由：××小区××号房房款，单价3508元/㎡、建筑面积94.94㎡，收据加盖英华公司现金收讫章。2015年12月2日，王继明为王铁力出具收条，主要内容为：今收到王铁力购房款拾壹万元正，购买××小区××号房，房价总价一口价壹拾陆万元，欠伍万元手续完备后付清，收款人××小区××号楼项目部王继明。2017年1月8日，王继明再次为王铁力出具收条，主要内容为：今收到王铁力购房××小区××号房。购房款叁万元，还欠尾款贰万元，牡某小区项目3、4、5号楼项目部王继明。 2019年7月30日，英华公司取得××小区××号房商品房预售许可证。诉争房屋已取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有建设用地使用权证，但不具备签订商品房买卖合同、开具发票及办理产权证的条件。王铁力未提供诉争房屋经竣工验收合格，具备交付、签订商品房买卖合同、开具发票、办理产权证条件的证据。庭审中，英华公司提出向王铁力提出反诉，要求王铁力清退并返还诉争房屋，经本院限期，英华公司未交纳反诉费。 本院认为，关于原、被告签订的《××小区认购权协议》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，王铁力、英华公司签订了《××小区优先认购权协议》，且英华公司出具收据，房屋总价为333050元，收据上盖有英华公司现金收讫印章，虽英华公司未实际收到购房款，但英华公司在庭审中认可诉争房屋系抵顶该公司欠付王继明施工工程的工程款，且签订优先认购权协议及房屋总价是双方约定的真实意思表示，王铁力与英华公司在《××小区优先认购权协议》约定的购买房屋的具体位置、价格、不得变更买受人及出现面积差时的处理方式等条款，××小区优先认购权协议中王铁力与英华公司约定的条款内容已具备商品房屋买卖合同的主要内容，故王铁力与英华公司之间形成认购商品房买卖关系，英华公司已取得商品房预售许可证，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，因此王铁力、英华公司于2015年11月18日签订的《××小区房优先认购权协议》合法有效，本院予以支持。英华公司虽辩称，其与王铁力系债权转让关系，但未举示证据予以证实，故本院对其抗辩主张不予支持。英华公司虽在庭审中提出反诉，但经本院催缴后，英华公司未按期缴纳反诉费，故本院对英华公司的反诉请求不予审理。 综上所述，本院对王铁力要求确认原、被告之间签订的《××小区优先认购权协议》合法有效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 2015年11月18日原告王铁力与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司签订的《××小区优先认购权协议》（认购房屋为××小区××号房）合法有效。 案件受理费6296元，减半收取计3148元，由被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员  汪 淯 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  滕洪喜 书 记 员  刘方旭