江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初15480号原告：昆山市锦发富民合作社（普通合伙），统一社会信用代码91320583787654808M，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌路（锦溪镇经济服务中心内）。执行事物合伙人：昆山市锦溪镇张家库村农村社区股份专业合作社。委托诉讼代理人：黎月嫦，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，江苏六典律师事务所实习律师。被告：昆山市锦溪镇新华木器厂，统一社会信用代码92320583MA1PWBY37X，住所地江苏省昆山市锦溪镇陆巷桥西南挺路8号。负责人：张华根。原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）（以下简称“锦发富民合作社”）与被告昆山市锦溪镇新华木器厂（以下简称“新华木器厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法由审判员李志辉进行审理，后因案情复杂，组成合议庭于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告锦发富民合作社的委托诉讼代理人黎月嫦参加诉讼，被告新华木器厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完结。原告锦发富民合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原被告租赁合同已于2019年7月1日解除；2、判令被告向原告支付2016年11月28日至2019年7月1日期间欠付的房屋租金211631.7元以及厂房电费203554.4元；3、判令被告于2019年7月1日起向原告支付房屋占有使用费33569.2元(按照租赁合同解除前最后一期房屋租金计算至被告实际交付房屋之日止，暂算至2019年10月1日)；4、判令被告向原告支付违约金124655.6元(暂算至2019年7月1日，要求按年违约金24%支付至实际付清租金之日止)；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告申请撤回厂房电费诉讼请求，同时明确第1项诉讼请求中，解除合同的后果包括要求被告搬离涉案厂房,并向原告归还租赁房屋。事实和理由：原被告于2013年9月28日签订《房屋租赁合同》，协议约定被告租用原告所有的房屋。租赁期限自2013年11月28日至2016年11月27日，合同到期后，原被告于2016年10月28日另行签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年11月28日至2019年11月27日止，约定付款方式为先付后租，租金每年支付一次。原告与被告签订了上述合同后，被告未能按约支付租金，经原告多次催告被告仍不支付拖欠租金，原告委托律师发函解除了与被告的租赁合同。综上所述，被告违反合同约定，至今不向原告支付租金的行为严重违反了合同法相关规定，使原告遭受巨大经济损失，因此为了维护自身的合法权利，原告具状起诉，请求人民法院判如所请。被告新华木器厂未作答辩。原告围绕诉讼请求提供了房产证、房屋租赁合同、电子银行回单、收款收据、租金催缴通知书、律师函等证据材料。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查对原告提供的上述证据的真实性予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月28日，原告锦发富民合作社（出租方）和被告新华木器厂（承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：“租赁房屋位于建筑面积1057平方米。租赁期限从2016年11月28日至2019年11月27日。租金的支付期限与方式为：2016年11月28日支付133182元，2017年11月28日支付133182元，2018年11月28日支付133182元。合计总金额为399546元。承租方有下列情况之一的，出租方有权解除租赁合同，并无偿收回该房屋。(一)承租方擅自将房屋转租、转让或转借；(二)承租方擅自以房入股，合资联营；(三)承租方利用承租的房屋进行非法活动损害公共利益；(四)承租方累计三个月不交租金；(五)承租方无正当理由将承租的房屋空关三个月以上不用。(六)三个月内继续作为仓库使用的。承租方逾期交付房金的，除应及时如数补交外，承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方。合同还约定了其他双方的权利义务。合同签订后，被告向原告支付2016年11月28日至2017年11月27日期间的租赁费用133182元。原被告之间的租赁系续租，故本案厂房租赁合同签订时，租赁厂房实际已交付被告使用。合同履行期内，被告未按约支付2017年11月28日至2019年11月27日期间的租赁费。2019年6月28日，原告委托江苏六典律师事务所黎月嫦向被告发送律师函，律师函载明：“昆山市锦溪镇新华木器厂：江苏六典律师事务所接受昆山市锦发富民合作社(普通合伙)(以下简称“委托人”)之委托，指派本律师郑重向贵公司致函：据委托人反映，贵公司承租委托人位于昆山市，用于开设公司。依据双方签订的房屋租赁合同第四条约定，房屋租金每年支付一次，贵公司应当于每个租赁期间开始时支付当年租金。合同签订后，贵公司未按照合同约定支付租金，截至2019年7月1日，贵公司已经拖欠2016年11月28日至2019年7月1日期间租金211631.7元，严重违反了合同约定。2019年4月8日，委托人已向贵公司发送《租金催缴通知书》，告知贵公司收到通知后，将所有欠付租金立即一次性向委托人进行支付，贵公司接到通知后至今仍未支付。根据双方的合同第十条第四款约定，承租方累计三个月不交租金的，委托人有权解除合同、收回房屋，并有权要求贵公司承担相应违约责任基于以上情况，委托人授权本律师特做以下通知：解除委托人和贵公司于2016年10月28日所签《房屋租赁合同》，该合同自2019年7月1日即行解除。请贵公司在合同解除之日起7日内将租赁房屋恢复原状后返还委托人，同时支付欠付租金、电费及占有使用费，要求支付至实际返还房屋之日止，并承担违约责任及支付违约金。如果贵公司接函后不予理会，委托人将通过法律途径追究贵公司的违约责任，请贵公司接函后妥善处理，以免不必要的诉累!本律师事务所地址：昆山市黑龙江北路88号沪士会馆四楼。”被告于2019年7月2日收到该律师函。但并未按律师函支付欠付租金等费用及归还租赁房屋。故原告诉至本院。本院认为：原、被告之间的租赁合同关系合法有效。被告未在合同约定的期限内支付租赁费，按照合同约定，承租方累计三个月不交租金，出租方有权解除合同。原告催促后，被告仍未履行。原告主张解除租赁法律关系符合合同约定及法律规定，故原告要求解除合同，本院予以支持。本案中，原告律师函明确了解除合同的意思表示。被告收到律师函的日期为2019年7月2日，故本院认定解除原被告房屋租赁关系的时间为2019年7月2日。经核算，2017年11月28日至2019年7月2日期间的租赁费为211631.7元。该未付租金，被告应向原告支付。合同解除后，被告应当将原承租房屋返还原告。被告未能返还原承租房屋，继续占用房屋，影响了原告的经营活动，对于被告继续占用使用房屋造成的原告损失，被告应当赔偿。原告主张占用使用费用参照《房屋租赁合同》约定的133182元/年计算，本院认为，房屋占用用应自房屋租赁关系解除之次日起即2017年7月3日起计算，至于原告主张每年133182元的价格，本院参考《房屋租赁合同》约定之租金，认为该价格属于合理范围，本院予以支持。至于违约金，原被告《房屋租赁合同》约定：“承租方延迟交付房屋租金1天，每天按租金30%违约金支付出租方”。审理中，原告同意调整违约金以欠付租金211631.7元为基数，自合同解除之日即2019年7月2日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算。本院认为，被告未按约足额支付租金在先，且经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，原告自行调整的违约金计算标准，在合理范围之内，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）与被告昆山市锦溪镇新华木器厂2016年10月28日签订的关于昆山市的《房屋租赁合同》于2019年7月2日解除。二、被告昆山市锦溪镇新华木器厂于本判决生效后十五日月内迁让出其占用的原告昆山市屋。三、被告昆山市锦溪镇新华木器厂于本判决生效后十日内支付原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）房屋租赁费211631.7元。四、被告昆山市锦溪镇新华木器厂于本判决生效后十日内支付原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）违约金（以欠付租金211631.7元为基数，自2019年7月2日其至实际付清租金之日，按照年利率百分之二十四计算）。五、被告昆山市锦溪镇新华木器厂于本判决生效后十日内赔偿原告昆山市锦发富民合作社（普通合伙）因占用房屋而产生的使用费用（自2017年7月3日起，以年使用费133182元为标准计算至实际迁出并返还房屋为止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9534元，由原告负担4353元，被告负担5181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李志辉人民陪审员  蔡 慧人民陪审员  夏国栋二〇一九年十二月二十四日书 记 员  朱晓磊