北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18300号原告：王玉刚，男，1956年12月5日，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：马宏瑞，北京高文律师事务所律师。被告：北京远奥置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0374房间。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艺丹，北京大成律师事务所律师。原告王玉刚与被告北京远奥置业有限公司（以下简称远奥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王玉刚及其委托诉讼代理人马宏瑞、被告远奥公司之委托诉讼代理人周吉川、孙艺丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王玉刚向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿利息损失306885.66元；2.判令被告向原告赔偿卖房差价损失4584000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月，原告看到被告的售房广告宣传后，即到被告售楼处了解项目的情况，并表示有意购买，2016年7月28日被告销售人员通知原告，所销售房屋即将取证销售，要求原告于2016年8月8日到售楼处交钱签订认购买书。故原告于2016年到8月8日到被告售楼处交了30万元团购款，与被告签订了由第三方盖章的团购优惠确认书，就原告购买北京市石景山区某室房屋达成购房意向以及优惠政策。之后，原告按被告要求将房价10%的款项，分别于2016年8月24日向原告支付50万元，2016年8月28日向被告支付2663687元以选取房号。在支付完上述款项之后，原告于2016年8月28日与被告签订房屋认购书即定向开发协议，约定原告购买被告出售北京市石景山区某室房屋，约定总款项为31636864元，面积239.97平米。同时被告要求原告尽快落实准备好剩余的购房资金。从2016年10月开始，被告销售人员就开始反复催促原告要求早准备好购房款，说预收许可证很快下来了，一下来就要交钱。原告虽即按照被告的要求迅速开始出售自己的房屋，以凑足房款。为了按照被告的要求尽早凑足购房款，原告在出售自有房屋时可以降低了售价，后于2016年12月完成出售。但一直到2017年10月4日，被告才告知原告他们刚刚取得北京市商品房预售许可证，但上述房屋批准的价格仅为24020997元，即单价为90427元/平米。被告随后告知原告，因被告之前确定的房屋价格高于批准的销售价格，此前与原告签订的房屋销售价格不符合规定，要求原告配合进行违法操作，即还按违规价格履行，但将高出核准房屋售价的部分，说成是房屋精装修价格，将原房价款分拆为房款和装修款，分拆后与第三方另签一份房屋精装修协议，且要求原告全款支付，不得贷款，从而达到规避法律的目的。原告向北京市住房和城乡建设委员会了解得知，被告向建委申报并经建委核准的该房屋的价款为24020997元，单价为90427元，被告将房屋售价拆分为房屋价格和精装修价格，系严重违法违规的行为。2017年10月至2018年5月，原告与被告反复协商，原告向被告表示可以按照被告向建委申报并经建委核准的价格履行购房协议，不同意按照违规价格购买该房，要求被告按照建委核准的价格继续履行合同。但被告始终回复就算是违规，价格也不能更改，不同意按照建委核准的价格执行，同时告知原告如果想买就必须先签订精装修合同，并且支付了全部精装修款之后才能继续履行。双方还在协商处理期间，原告于2018年5月26日向原告发出解除通知书，于2018年6月13日和2018年6月28日发出退款通知书，并于2018年6月21日、29日、9月3日在未争得原告同意的情况下，将原告已交付的3463687元退还原告，原告表示抗议，不同意被告的土匪行径，但被告却不顾不理。无奈之下，原告向北京市石景山区住房和城乡建设委员会，进行举报投诉、信访维权。经审核，石景山建委于2018年7月21日作出关于王玉刚反映北京远奥置业有限公司无证违规销售问题的处理意见，认定被告确属无证销售且价格违法，并回复，远奥会对被告进行处罚且协调继续合同事项。经建委协调被告表示此房已出售他人拒绝履行协议。被告的上述违法违规违约的行为已给原告造成了重大且不可修复的经济损失。被告虽然已向原告发出解除通知书，但其是基于在出售房屋价格违法违规的情形下要求原告继续履行的，原告拒绝按照被告违法价格违规销售方式履行协议并要求被告依照法定价格出售该房屋与原告，原告的要求合法合规合情，因此被告其解除权是不存在的，不成立的，被告并不依法享有法定解除权，其解除行为缺乏事实和法律依据，应当被认定为无效。故原告起诉至法院。被告远奥公司答辩称：原告的诉讼请求没有依据，应当予以驳回。1.住房定向开发协议系预约合同，赔偿范围不应超出缔约过失责任范围。2.住宅定向开发协议因原告的原因导致解除，被告是合法行使解除权，主要是在于定向开发协议明确约定了价格为3163684元，双方在定向协议明确约定双方同意该房屋单价不因任何因素变化而调整。作出这个约定后，被告多次联系原告要求其准备签订正式的买卖合同，原告明确表示只愿意以2400万元的价格签订正式的购房合同，这符合合同法约定逾期违约构成要件。定向协议第3条明确约定乙方应当保证已具备购房资格并在甲方通知期限内与甲方签订购房合同及补充协议相关文件。甲方就是被告，在2017年中旬开始多次联系原告要求其准备价款并进行签约，这个事实原告起诉状认可了，原告一直拒绝，被告是在2018年5月14日发出告知函，指定了10天期限要求其签订正式的购房合同，否则予以解除，在一定期限内，原告仍拒绝，被告发出解除通知。解除理由、程序是符合合同约定及法律规定。原告第1项诉讼请求，其中30万是团购优惠的价格，签约方不是被告，团购优惠确认函约定，未购房者退款自申请日45个工作日退还至交款帐户，没有约定利息。由于原告的原因导致合同解除，被告没有向原告追索合同解除损失的情况下，原告应承担合同解除的相应后果。资金占用期间的利息损失应由原告自行承担。原告主张的房屋差价，目前的证据没有看到差价损失的证据，出售原有房屋差价，不属于直接损失的范围。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月8日，申请人王玉刚向北京瑞吉联谊科技有限公司（以下简称瑞吉公司）申请成为吉屋团购会员，并同意缴纳叁拾万元作为团购服务费。吉屋团购会员在2016年8月8日缴纳团购服务费，团购远洋天著春秋听山平墅享受30万抵60万元优惠。申请人确认放弃购房者，有权申请退还团购服务费（不计利息）。当日，王子韬向该公司缴纳服务费30万元，瑞吉公司出具了收据。2016年8月24日，王玉刚向远奥公司支付50万元。远奥公司出具收据载明收到王玉刚款伍拾万元。2016年8月28日，甲方远奥公司与乙方王玉刚签署《住宅定向开发协议》。协议约定：1.乙方自愿认购甲方开发的某号房屋，建筑面积约239.97平方米，套内面积约211.95平方米（最终以甲方向政府主管部门备案的房屋面积测绘成果报告书记载的建筑面积为准）。房屋单价为人民币壹拾肆万玖仟贰佰陆拾伍元陆角玖分。相应总价款（含增值税）为人民币31636864元。该房屋用途为住宅。双方同意，该房屋单价不因任何因素变化而调整。本协议签订后，如因国家或该项目所在省、市出台新的规定或政策（包括但不限于税率调整、新增值税费、贷款政策调整、房地产开发销售限制等）导致乙方购房成本变化或同类房屋市场价格调整的，该等风险均由乙方自行承担。乙方不得因此向甲方提出包括但不限于变更价款、赔偿损失等任何请求，且甲方不因此承担任何责任。2.签署本协议同时，乙方应向甲方或甲方指定的第三方支付诚意金3163687元，前述诚意金在乙方与甲方签署正式《商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”）并支付首期购房款的同时全部转作等额的购房款。其余房屋价款，乙方应按照《购房合同》的约定支付。3.乙方应保证已具备购房资格，并在甲方通知的期限内，与甲方签署《购房合同》及补充协议等相关文件。……7.如因客观情况导致乙方未取得或丧失购房资格，或乙方提出不再签署《购房合同》的，则本协议于第3条约定的期限届满的同时失效，甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行出售予第三人。自乙方发出书面通知，并按甲方要求申请退房之日起【60】日内，甲方或甲方指定的第三方无息返还乙方已付等额诚意金。8.乙方已知悉，在签署本协议时，该房屋商品房预售许可证明手续正在办理中，任何一方均同意不因此而向对方提出任何形式的主张或要求。……13.本协议自甲方盖章、乙方签字并乙方全额支付诚意金后生效。在《购房合同》生效同时或本协议约定的其他协议失效情形发生时失效，同时乙方应将本协议及诚意金交款凭证返还甲方。协议加盖了远奥公司销售合同专用章，乙方处有王玉刚及授权委托人王子韬签字。2016年8月28日，王玉刚向远奥公司支付2663687元。远奥公司向王玉刚出具收据载明收到王玉刚B11-102诚意金贰佰陆拾陆万叁仟陆佰捌拾柒元整。后诉争房屋建委备案住宅拟售参考均价90427元/平。远奥公司销售人员与原告微信聊天记录显示：2017年9月1日，销售人员通知原告该准备钱了，要取证了。原告回复怎么定价的？2017年12月14日销售人员回复11-120户型，产权面积239.97平米，实际使用面积380平米。花园约140平米，2016年8月28日开盘原价34549681元，享受开盘折扣为（30万抵60万元）*98*98*99*99*99，折扣后总价为：31636864元。12月25日前付清全部房款并且提交资格审核，在现有折扣基础上整体申请9折，最终是否同意需要集团领导回复。如果同意，最终成交总价28473178元。2018年1月9日，远奥公司销售回复最终优惠政策方案如下：B11-102，房屋表单价格如下：建筑面积：239.97平米，房屋原总价：34549681元；2016年8月28日开盘折扣后成交总价31636864元，其中网签23949006元，精装7687858元。本次优惠如下：1.一次性补齐全款：原付款方式98折调整为9折；2.一次性支付精装款：精装款8折。优惠后房屋情况如下：房屋成交总价：28033212元，其中网签：2394006元，精装：4084206元。整体优惠：3603652元。本次优惠属于集团副总裁特批，截止日期为1月15日前。原告未回复。2018年5月29日，2018年8月29日，原告分别向北京市石景山区住房和城乡建设委员会投诉和写信访件，该委回复远奥公司为无证违规销售情况基本属实，并对远奥公司进行了处罚。协议属于双方民事行为，建议远奥公司司法途径解决。2018年5月14日，远奥公司向王志刚发送关于住宅定向开发协议的告知函，函件记载：您已于2016年8月28日与我公司签订了《定向开发协议》（编号11-102），您自愿认购了由我公司开发的位于北京市石景山区某号的房屋，单价149265.69元/m2，合同总价款为3136864元。根据双方签署的《住宅定向开发协议》约定：“双方同意，该房屋单价不因任何因素变化而调整。乙方（您）不得因此向甲方提出包括但不限于变更价款、赔偿损失等任何请求，且甲方不因此承担任何责任。”该房屋已具备签署《购房合同》及补充协议等相关文件的条件，我司销售人员多次以电话、短信方式通知您前来我司营销中心签署《购房合同》及相关协议，您一直未按我司要求签署。现正式通知您：一、请在本函送达您5日前来我司营销中心，按照我司要求签署《购房合同》及相关协议并交齐相应款项。二、如您未按时前来办理签约和付款手续，或者未按我司规定的方式签约及付款的，视为您向我司表示不再签署《购房合同》。届时您可持本人身份证、银行卡及收据到远洋天著春秋售楼处办理退款手续，解除您与我公司关于某室房屋的购房意向。三、如您在本通知发出之日起10日内未前来办理签约手续的，您之前的房屋认购意向视为解除，我公司有权将您所认购的房屋另行出售给他人。您所付款项我公司会原路退回至交款的银行账户内。特此通知。2018年5月26日，远奥公司向王玉刚发送解除《住宅定向开发协议》通知书，通知书载明：一、自本通知送达您的同时（至迟不晚于本通知发出之日起10日内），即解除您与我公司签订的《住宅定向开发协议》；二、《住宅定向开发协议》解除后，您可持本人身份证、银行卡及收据到远洋天著春秋售楼处办理退款手续。2018年6月13日，远奥公司向王玉刚发送退款通知书，载明将根据原诚意金的收款信息（账户名、账户、开户行）原路径退还已支付的诚意金3163687元。2018年6月28日，远奥公司再次发送退款通知。远奥公司提交的付款单显示提示付款日为2018年6月13日。原告提交的收款回单显示王子韬账户于2018年6月21日收到远奥公司退款50万元，于2018年6月29日收到远奥公司退款2663687元。另王子韬账户于2018年7月3日收到瑞吉公司30万元。原告主张被告应赔偿其资金被占用期间的利息损失306885.66元。另因原告筹集购房款，造成原告卖房差价损失4584000元，被告亦应予以赔偿。为此原告提交房屋买卖合同及中介公司公布的周边房屋市场价佐证。被告不予认可，被告认为出售原有房屋差价，不属于直接损失的范围。另查，远奥公司于2017年10月4日取得诉争房屋商品房预售许可证。诉争房屋远奥公司已经转卖第三人。诉讼中，原告认为涉案《住宅定向开发协议》具备商品房买卖合同要件，被告房屋预售价格超出了建委批复价格属于违规销售。原告一直积极履行合同，原告提出在合法的约定、价格及合法的签约形式下签署购房合同。被告违规捆绑精装修销售，系违法违规行为，原告不予认可。原告并未违约，原告因筹集购房款出售自己的住房差价损失及资金被占用期间的利息损失应由远奥公司予以赔偿。被告销售价格不合法、签约方式违规，解除合同无法律依据。被告认为涉案《住宅定向开发协议》为预约合同，涉案房屋给原告最终优惠价2800万元左右，原告一直予以拒绝，被告一直联系原告签署正式的购房合同，本案诉争房屋并非限房价项目。双方微信聊天记录显示合同约定住房面积是211平米，使用面积380平米，外带140平米花园，被告是可以根据实际情况适当调整价格的，法律应尊重市场主体意思自治，诉争合同应为有效。被告给原告发出通知要求其签订购房合同，原告拒绝签署，构成了对定向开发协议根本违约。依据合同法第94条，被告享有法定解除权。依据定向开发协议第3条、第7条被告享有约定解除权。被告已经行使了合同解除权利，退还全部已收取金额，由于原告的违约行为导致合同解除被告不承担赔偿责任。以上事实有各方当事人提交的有效证据及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中《住宅定向开发协议》约定，协议自甲方盖章、乙方签字并乙方全额支付诚意金后生效。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定其有效。涉案协议签署时，被告尚未取得商品房预售许可证，但2017年远奥公司已经取得预售许可，在原告全额支付诚意金后，《住宅定向开发协议》生效。该协议未违反国家法律、行政法规等强制性规定，亦为有效。就本案诉争协议而言，原告主张系商品房买卖合同，被告主张系预约合同。本案中，仅就《住宅定向开发协议》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。若仅从内容上看，涉案协议在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，也可以依据法律相关规定或合同解释的方式加以补全。但判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的真实意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么即使预约的内容与本约已经十分接近，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除客观解释的可能性。本案中，诉争协议中对双方当事人的名称、姓名、房屋的基本情况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作出了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容。可以直接据此履行而无须另订本约。但是双方当事人同时在该协议中约定：“2.……前述诚意金在乙方与甲方签署正式《商品房买卖合同》并支付首期购房款的同时全部转作等额的购房款……3.乙方应保证已具备购房资格，并在甲方通知的期限内，与甲方签署《购房合同》及补充协议等相关文件。……7.如因客观情况导致乙方未取得或丧失购房资格，或乙方提出不再签署《购房合同》的，则本协议于第3条约定的期限届满的同时失效……13.本协议自甲方盖章、乙方签字并乙方全额支付诚意金后生效。在《购房合同》生效同时或本协议约定的其他协议失效情形发生时失效。”可见双方虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为需要进一步明确签署一个新的合同，因此，案涉《住宅定向开发协议》应为预约合同。嗣后，建委备案诉争住宅拟售参考均价90427元/平，系行政监管行为，与双方民事法律关系无涉。且远奥公司与原告就诉争房屋价款的继续进行磋商的行为也视为双方对《住宅定向开发协议》应为预约合同应属明知。后双方未就房屋价款、签约形式达成一致，不可归责于被告。原告仍需履行《住宅定向开发协议》义务。其拒绝履行《住宅定向开发协议》约定的义务，构成根本违约，双方未能签署新的购房合同的责任在于原告，远奥公司有权依据协议约定解除《住宅定向开发协议》。合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。远奥公司已经将收取的远奥的诚意金予以返还。原告构成根本违约，资金占用期间的利息损失应由原告自行承担。且远奥公司系基于《住宅定向开发协议》有权占有，协议亦约定无息返还。故原告要求被告赔偿利息损失306885.66元的请求，缺乏事实基础，本院不予支持。关于原告主张的卖房差价损失一节，因原告根本违约，且该损失超出了被告预见范围，故原告主张远奥公司赔偿卖房差价损失4584000元的请求，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第五条之规定，判决如下：驳回原告王玉刚的全部诉讼请求。案件受理费45928元，由原告王玉刚负担（已预交22964元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马 勇人民陪审员  赵桂荣人民陪审员  张莎丽二〇一九年十二月二十七日书 记 员  邓 爽