广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2831号原告：广州市达森物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇兴业路31号。法定代表人：连绍龙。委托代理人：李锐敏、岑青青，广东合众拓展律师事务所律师。被告：广州雍华餐饮服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇兴业路31号4A01。法定代表人：郭梓华。委托代理人：姜春华，北京盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：孙晶梅，北京盈科（广州）律师事务所实习律师。原告广州市达森物业管理有限公司诉被告广州雍华餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李锐敏，被告的委托代理人姜春华、孙晶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：于2017年1月10日与被告签订《达森广场物业商铺租赁合同》，约定原告将位于广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层商铺（铺号4A01）出租给被告作餐饮场地使用，该商铺使用面积和分摊面积共4232平方米。租赁期限为10年，租金标准按20元/平方米/月计，从第2年起租金及管理费按上一年度标准每年递增3%计收。原告同意给予被告9个月免租期，免租期由达森广场整体商场正式开业起计（开业时间为2017年11月),故被告应于2018年9月开始向原告支付租金（原告主体商业楼的开业率在2018年9月已超过75%）。合同约定被告应于每月5日前向原告支付本月度租金费用和上个月水电费与燃气等费用。未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用的，应承担违约责任，每逾一天，按拖欠金额的0.3%支付滞纳金；逾期超过二十天（含二十天）原告有权解除本合同，除被告所交租赁保证金不予退还外，被告还需付清所拖欠款项及给原告因此造成的损失，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回原告等。因被告自2018年4月起开始拖欠水电费、空调费，2018年9月起也未向原告支付租金，其行为已构成违约，为此起诉要求1、判令解除原、被告于2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》；2、判令被告将广州市南沙区大岗镇兴业路31号的达森广场四层商铺（铺号4A01）腾空交还给原告；3、判令被告支付的合同租赁保证金169280元归原告所有；4、判令被告按照每月84640元的标准向原告支付拖欠的2018年9月-2018年11月的租金172186元、按照每月87179元的标准向原告支付拖欠2018年12月至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月，租金为348716元，租金暂合计520902元；5、判令被告支付拖欠的电费788077元（相关费用自2018年3月5日计至实际交还物业止，暂计至2019年3月5日）；6、判令被告支付拖欠的水费86199元（相关费用自2108年3月计至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月5日）；7、判令被告支付拖欠的空调费403706.09元（相关费用计至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月5日）；8、判令被告支付滞纳金288479.04元（以拖欠款项为基数，按每日0.1%的标准自款项拖欠之日计至款项付清之日止，暂计至2019年3月15日）；9、判令被告支付原告已支付的律师费35000元；10、判令本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告要求被告从2018年9月开始支付租金，没有合同和法律依据。达森广场的开业率没有达到70%，被告至今依然可以享受免租期。二、因原、被告就债权抵扣、水电费单价、空调计费方式等问题未能明确达成一致，才形成被告没有及时支付水电费和管理费的现象。三、被告不同意支付滞纳金，原告主张的滞纳金起算日期缺乏事实依据，滞纳金的比例没有法律依据。综上所述，被告的行为并未构成根本违约，不同意解除租赁合同。恳请法院查明事实，依法认定被告应支付的各项费用，被告愿意本着公平公正、诚实信用的原则承担各项费用的缴付义务。经审理查明：2017年1月10日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《达森广场物业商铺租赁合同》，其中约定：“甲方将位于广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层商铺（铺号4A01）出租给乙方作餐饮场地使用，乙方租赁该商铺实用面积2962平方米、分摊面积1270平方米共4232平方米。租赁期限为十年，按甲乙双方办妥交付手续之日起开始计算。原告同意给予被告9个月免租期，免租期由达森广场整体商场正式开业起计。甲方按20元/平方米/月计收乙方租金（已包含物业管理费），从第2年起租金及管理费按上一年度标准每年递增3%计收。乙方在签订本合同时，需向甲方一次性交付合同租赁保证金169280元及首月租金84640元。乙方须于每月5日前向甲方支付本月度租金费用。乙方因经营所发生的水、电、燃气费用自行负责，乙方按商铺所附水电表的计量费用增加5%水电损耗向甲方交纳水电费，单价以同期供水供电部门公布的用水用电单价为准，且须于每月5日前向甲方缴纳上月水电费等费用。甲方商场营业时间为10:00-22:00，若乙方在商场非营业时间内有使用公共区域水电的，期间所涉及的水电费用由乙方承担。若乙方免租期满后，甲方项目主体商业楼的开业率少于70%（包括乙方商品面积），甲方延长乙方的免租期直至甲方主体商业楼开业率达到70%。未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用的，应承担违约责任，每逾一天，按拖欠金额的0.3%向甲方支付滞纳金；逾期超过二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠款项及甲方因此造成的损失，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方确认已对承租物业进行充分考察，知悉该物业房产证登记用途原为工业用途，后由甲方进行修缮改造并经当地政府部门同意，可用于临时商业用途的相关资料等。”之后，被告于2017年2月22日向原告缴纳了租赁保证金169280元，原告也依约将上述商铺交给被告经营。上述合同约定的免租期于2018年8月31日届满。另查明：2017年8月25日，原告向案外人广州雍富酒店有限公司出具借据，确认借款金额200000元。2017年9月30日，原告再次向案外人广州雍富酒店有限公司出具借据，确认借款金额300000元。2018年3月21日，被告向原告出具《委托书》，确认其委托广州雍富酒店有限公司代付涉案4A01商铺2017年10月1日至2018年3月31日止发生的水电费、管理费共327675.40元。当日，被告向原告出具了收款收据，确认上述费用已结清。诉讼期间，双方当事人共同确认广州雍富酒店有限公司借给原告的500000元已与被告应向原告支付的上述水电费、管理费及其他费用抵扣完毕。2018年1月4日，被告向原告发出《关于提供水电费发票的申请函》，主要内容为：“贵司连续两个月发来的《缴款通知单》上的水电费单价与供水供电部门的单价有差异，我司财务无法对账。为了日后账目清晰，费用有据可依，希望贵司每月发《缴款通知单》时附上贵司在供水供电部门缴纳费用的发票复印件给我司财务部等”。2018年8月11日，被告向原告发出《关于雍富（商铺4A01）工作联络函》，主要内容为：“从即日起，我司将安排负责财务和行政的员工到贵司办公室进行我司应付租金、物业管理费、水电费、空调电费等费用的对账工作，直至对清账目并正常抵扣为止。如贵司与我司未对清账目并正常抵扣之前，不得以拖欠费用为由收取滞纳金等”。原告于诉讼期间确认上述《缴款通知单》中电费按单价1.2元的标准计算，水费按每吨3.5元的标准计算（按供电、供水部门的收费标准上浮40%计算），其实际按每度0.823元的标准向供电部门缴费，按每吨3.1元的标准向供水部门缴费。原告为证实达森广场于2018年9月开业率已超过70%，向本院提交了其自行绘制的《达森购物广场平面布置图》，该图标明规划商铺（一至四层）共78间，一层套内总面积4689.02平方米，已出租套内面积3703.42平方米，二层套内总面积7314.64平方米，已出租套内面积4647.84平方米，三层套内总面积6493.68平方米，已出租套内面积4377.93平方米，四层套内总面积8152.82平方米，已出租套内面积7882.97平方米。被告对上述《达森购物广场平面布置图》中的规划商铺数量无异议，但对各层的套内总面积及已出租套内面积的数量不予确认。2019年5月5日，本院对达森购物广场的开业商铺进行了现场勘验，结果为：一楼商铺已开业27间（面积不等），空置商铺14间；二楼除华联超市外，其余商铺均空置（没有间隔，面积约2800平方米）；三楼商铺已开业8间，空置商铺4间；四楼商铺已开业4间（含电影院、健身房、照相馆及雍富酒楼），空置商铺1间。被告确认其开业至今仍在正常经营。原告就本案诉讼已与广东合众拓展律师事务所签订了《民事委托代理合同》并已向该所缴纳了律师费35000元。诉讼期间，被告主张其从2019年3月份起至今已按水费每吨3.255元的标准、电费每度0.9元的标准向原告缴交了水电费及空调费，原告确认收到上述款项，但坚持认为电费应按每度1.2元的标准计算，水费应按每吨3.5元的标准计算。原告起诉时主张被告2018年3月至2019年2月拖欠水费86199元（按每吨3.5元的标准计算），被告对水费使用的吨数无异议，但认为其应按每吨3.255元的标准缴纳。按每吨3.255元的标准核算，本院确认被告尚欠原告2018年3月至2018年12月（原告于诉讼期间确认2019年1月、2月被告已按上述标准缴纳）水费67133.91元。原告起诉时主张被告2018年3月至2019年2月拖欠电费788077元（按每度1.2元的标准计算），被告对其用电量无异议，但认为其应按合同约定以同期供电部门收费标准上浮5%计算。按每度0.9元的标准核算，被告尚欠原告2018年3月至2019年2月期间的电费591057.75元。原告起诉时主张被告需补缴2017年11月至2018年4月的空调费132523.51元（系原告自行估算）及2018年5月至2019年2月的空调费合计403706.09元。被告主张2017年11月至2018年4月的空调费应参考同时期2018年11月至2019年4月产生的空调费28419.06元计算，另对空调费的计算公式无异议，但对电费单价（1.2元)、用时系数、需计算15%的损耗不予确认。按每度0.9元的标准核算，被告尚欠原告2018年5月至2019年2月的空调费203386.93元。诉讼期间，本案双方当事人及案外人余月英共同确认案外人余月英向原告出借款项的余额216452元以及被告已支付的商铺补漏费用11460元可与被告拖欠的水电费、租金等费用相抵扣。本院认为:（1）关于涉案租赁合同应否解除，被告应否支付欠款滞纳金的问题。根据查明的事实，双方当事人对商场开业率的计算，水电费、空调费的计算标准均存在争议，本案不存在被告故意拖欠相关费用的事实，故对于原告请求解除涉案合同及要求被告支付欠款滞纳金，本院均不予接纳。(2)关于涉案商场开业率是否达到70%，被告应否继续免租的问题。对于商场开业率通常有两种计算方法，一种是店铺开业率，是指实际开业的店铺数占应开业店铺总数的百分比；另一种是面积开业率，是指实际开业店铺面积占应开业店铺总面积的百分比。根据原告提交的《达森购物广场平面布置图》中的数据计算，如果按已出租面积计算则达森广场于2018年9月时的开业率已超过70%，但按该平面布置图中的规划商铺数量及本院事后现场勘验的已开业商铺数量计算，达森广场于2018年9月时的开业率应未达到70%。由于涉案合同未明确约定商场开业率应按何种方法计算，双方当事人对此又无法达成一致意见，考虑到被告一直有使用涉案商铺正常经营，并未因商场开业率的问题而停业，且开业率属于动态指标，并非固定不变，故如果被告一直以开业率未达标为由要求免租，显然有违权利与义务相一致的原则，本院不予支持。根据本案的实际情况，本院酌情确定被告的免租期应延长至2018年12月31日止。从2019年1月起，被告应按合同约定的标准向原告缴纳租金。双方当事人于诉讼期间确认每月租金包含了物业管理费，故被告于免租期内仍需按约定标准(每月16928元）向原告缴纳上述费用。（3)关于水电费、空调费应按何种标准计付的问题。根据查明的事实，被告从2019年3月起至今已按水费每吨3.255元的标准、电费每度0.9元的标准向原告缴交了水电费及空调费，原告对此又已接受，故双方已通过实际履行的方式变更了合同约定的计费标准，本院对此予以确认，对于原告请求被告支付2019年3月后拖欠的水电费、空调费，本院不予调处。据此，被告应支付2018年3月至2018年12月期间的水费67133.91元及2018年3月至2019年2月期间的电费591057.75元给原告。上述电费与案外人余月英向原告出借款项的余额216452元以及被告已支付的商铺补漏费用11460元相抵扣，被告仍应向原告支付电费363145.75元。原告起诉时主张被告需补缴2017年11月至2018年4月的空调费132523.51元，而被告主张2017年11月至2018年4月的空调费应参考同时期2018年11月至2019年4月产生的空调费28419.06元计算，双方对此事实均未能提供确切证据证实，故按公平原则，本院酌情确定被告应向原告补缴2017年11月至2018年4月的空调费50000元。另被告拖欠的2018年5月至2019年2月的空调费203386.93元也应一并偿还给原告。原告主张电费应按每度1.2元的标准计算，水费应按每吨3.5元的标准计算，因上述标准远超出合同约定标准且被告一直提出异议，故本院不予认可。因涉案合同无约定且本案纠纷非被告恶意违约造成，故对于原告请求被告支付律师费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2018年9月至12月的物业管理费67712元给原告广州市达森物业管理有限公司；被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付水费67133.91元及电费363145.75元给原告广州市达森物业管理有限公司；被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付空调费253386.93元给原告广州市达森物业管理有限公司；被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2019年1月1日起至本判决生效之日止的租金（其中2019年度租金按每月87179元的标准计算，2020年度的租金按每月89718元的标准计算）给原告广州市达森物业管理有限公司；驳回原告广州市达森物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25134元，由原告广州市达森物业管理有限公司负担12567元，被告广州雍华餐饮服务有限公司负担12567元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长 刘 南审判员 刘国恒审判员 周智广二〇一九年十二月二十四日书记员 游佳男