湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0528民初713号原告:湖北长阳农村商业银行股份有限公司，住所地：湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟大道52号。统一社会信用代码：91420500050022523G。法定代表人：王保国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艺莲，湖北仁辉律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：覃静波，湖北长阳农村商业银行股份有限公司合规部经理，代理权限为特别授权。被告:王金柱，男，1986年7月1日出生，汉族，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：周清华，长阳清江法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：谢士望，男，1981年12月11日出生，住湖北省长阳土家族自治县。1103委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：湖北盛河房地产开发有限公司，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇老街19号，统一社会信用代码：91420528795903843U。委托诉讼代理人：宋发智，湖北亮节律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告长阳农村商业银行股份有限公司（以下简称长阳农商行）与被告王金柱、谢士望、湖北盛河房地产开发有限公司（以下简称盛河地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，由审判员陈淑芬依法适用简易程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理，原告长阳农商行的委托诉讼代理人刘艺莲，被告王金柱、谢士望的共同委托诉讼代理人周清华到庭参加诉讼，被告盛河地产公司向本院提交了书面答辩状，但经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在本案审理过程中，被告王金柱、谢士望以金融借款合同所涉实际使用借款的当事人向亚军涉嫌骗取贷款罪一案正在审理中，应先刑后民为由，于2019年6月21日向本院书面申请中止审理。本院经审查，于2019年6月24日依法裁定本案中止审理。2019年7月9日，本院在审理过程中发现被告王金柱、谢士望在向亚军骗取贷款罪一案中涉嫌共同犯罪，根据《最高人民法院〈关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定〉》，经本院审判委员会讨论决定，将案件材料移送长阳土家族自治县公安局。2019年10月24日，长阳土家族自治县公安局向本院回复：王金柱、谢士望在向亚军骗取贷款罪一案中，起辅助、次要作用，系从犯。其主观恶性小，亦未从中获利，情节轻微，决定不予立案。本案现已恢复审理，并已审理终结。原告长阳农商行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告王金柱偿还原告借款本金205409.7元、利息11009.25元，本息合计216418.95元，并承担从2019年5月9日起至借款履行完毕止以未清偿本金为基数按照年利率8.475%计算的利息。2、判令被告谢士望、盛河地产公司对上述债务承担连带清偿责任。3、判令原告对长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路31号（金穗苑二期）房号XX号抵押房产采取拍卖、变卖等方式依法变现的所得款项在前述第一项请求范围内享有优先受偿权。4、判令本案诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2015年6月24日，被告王金柱向原告申请个人住房借款226000元用于购买位于长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路31号（金穗苑二期）房号XX号房产，双方于同日签订《住房（商业用房）按揭借款合同》一份。合同约定：被告王金柱向原告借款226000元，借款期限为240个月；本合同项下的贷款利率执行年利率5.65%，借款逾期罚息利率为在本合同所执行贷款年利率的水平上上浮50%；借款人未按本合同约定用途使用借款或者挤占挪用借款的，在上述约定利率基础上加收100%罚息；还款方式为等额本息还款。被告盛河地产公司作为保证人在借款合同上盖章，并于同日向原告出具《保证人提供担保的承诺书》，为合同债务提供阶段性连带保证责任担保。被告谢士望于同日向原告出具《个人连带责任保证书》并与原告签订《保证合同》，承诺对合同借款承担连带清偿责任。被告王金柱用其购买的坐落于长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路31号（金穗苑二期）房号XX号房屋对借款提供抵押担保，同时办理了预购商品房抵押登记手续。上述合同签订后，原告依约履行了出借义务，被告王金柱依约还款至2018年6月7日，之后再未还款，被告谢士望、盛河地产公司也未履行连带还款义务。截止2019年5月8日，被告王金柱尚欠原告借款本金205409.7元、利息11009.25元。经原告多次催收，被告王金柱一直未履行还款义务，被告谢士望、盛河地产公司也未承担连带清偿责任，故原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼。原告长阳农商行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告长阳农商行的营业执照复印件一份、法定代表人身份证明书及其身份证复印件各一份，证明原告的民事主体资格适格及法定代表人的信息。证据二、国家企业信用信息公示系统生成的《企业信用信息公示报告》一份，证明被告盛河地产公司的企业信息及民事主体资格适格。证据三、被告王金柱身份证复印件、《常住人口登记卡》复印件及长阳土家自治县民政局出具的《无婚姻登记记录查询证明》各一份，证明被告王金柱身份信息情况及民事主体资格适格。证据四、被告谢士望的身份证复印件一份，证明被告谢士望的身份信息情况及民事主体资格适格。证据五、《宜昌市商品房买卖合同》复印件一份，证明被告王金柱向被告盛河地产公司购买位于长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路31号（金穗苑二期）房号XX号房屋的事实。证据六、《湖北长阳农村商业银行个人住房借款申请书》、《首期付款证明核查表》、《湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）进帐单（回单）、《借款人承诺书》复印件各一份，证明被告王金柱因购房已支付首付款，需要向原告申请按揭借款的事实。证据七、《保证人提供担保的承诺书》复印件一份，证明被告盛河地产公司自愿为被告王金柱向其购买的房屋按揭借款提供自借款合同生效之日起至被告王金柱将合法房屋他项权证办到原告名下之日止，为被告王金柱的房屋按揭借款提供连带责任保证的事实。证据八、《住房（商业用房按揭借款合同》复印件一份，证明被告王金柱因购买被告盛河地产公司出售并位于长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路31号金穗苑二期XX号房屋资金不足向原告借款的事实；同时证明被告盛河地产公司自愿为被告王金柱的该笔住房按揭借款提供阶段性连带责任保证，并承诺不论原告是否拥有其他担保均有权直接要求其承担保证责任的事实。证据九、《个人连带责任保证书》、《保证合同》复印件各一份，证明被告谢士望自愿为被告王金柱的该笔房屋借款提供连带责任保证的事实。证据十、预购商品房抵押权利证书复印件一份，证明被告王金柱用其购买的坐落于长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路31号（金穗苑二期）房号XX号房屋向原告抵押担保贷款，并办理了预购商品房抵押预告登记的事实，同时证明原告对该房屋享有排他权、资产处置优先权。证据十一、原告长阳农商行《湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）借款凭证》复印件一份，证明原告已于2015年6月25日向被告王金柱发放226000元房屋按揭借款的事实。证据十二、《贷款提前到期通知书》、邮寄送达回证单、网络查询单复印件各一份，证明被告王金柱从2018年6月7日起逾期还款，原告向其发出通知，告知其贷款提前到期的事实并要求其立即偿还全部借款本息的事实。证据十三、《逾期贷款本息计算表》一份，证明被告王金柱截止2019年5月8日应偿还原告的借款本息数额。被告王金柱、谢士望辩称：一、被告盛河地产公司与被告王金柱之间签订的《商品房买卖合同》系主合同也系无效合同，原告长阳农商行与被告王金柱签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》系从合同，主合同无效则从合同亦无效。其理由是：被告盛河地产公司与被告王金柱之间签订的《商品房买卖合同》不是真实买房，长阳土家族自治县公安局在对向亚军骗取贷款罪的刑事案件中已作调查，证明了该事实，根据《合同法》第五十二条第三项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。二、本案涉及刑民交叉，应先刑后民，本案应先中止审理。被告王金柱、谢士望未向本院提交证据。被告盛河地产公司书面答辩称：1、本案应当追加向亚军作为当事人参加诉讼。因为案涉房产系向亚军以被告盛河地产公司的名义投资建设的项目，向亚军是实际投资人，其财产上的权利义务均由向亚军享有和承担。同时，案涉项目的立项、建设、销售等全部事务均系向亚军直接经手办理，其他人毫不知情。2、预购商品房抵押预告登记并不发生抵押效力。抵押权预告登记的并非现实的抵押权，而是将来办理抵押登记的请求权，预购商品房抵押预告登记并不发生抵押效力，原告对案涉房产不享有优先权。《住房（商业用房）按揭借款合同》约定的提款条件之一是：“本合同及本合同项下的担保合同已生效，有关抵押担保登记或保险手续已经按贷款人的要求办妥。”本案抵押并未正式办理登记，原告作为借款人，应当恪尽审慎义务，在借款人提款条件尚不具备的情况下，应当不予以放款。原告违背合同的约定向借款人放款，保证人不应当承担保证责任。3、本案应当依法驳回起诉。本案所涉房地产项目系向亚军借用被告盛河地产公司的资质所为，向亚军是实际投资人。向亚军在实施项目建设过程中，一房二卖，明显成立欺诈销售，其目的构成非法占有。以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为，涉嫌犯罪，且向亚军的犯罪行为已被依法提起公诉，故该案应予以驳回。被告盛河地产公司未到庭参加诉讼，本院视为被告盛河地产公司放弃举证、质证、辩论的诉讼权利。原告长阳农商行庭后向本院补充提交了如下证据：盛河地产公司股东会决议复印件及授权书复印件各一份、王金柱个人账户（账号：81×××51）还款明细一份。本院依职权调取的证据如下：（2019）鄂0528刑初38号刑事判决书一份、“金穗苑”二期XX号房的真实购房人张旭与虚假购房人王金柱的购房信息明细表复印件一份、2018年7月11日本县公安局对张旭的询问笔录复印件一份、真实购房人张旭身份证复印件、商品房买卖合同（部分）复印件、装修施工许可证复印件（业主张旭）、天然气业务开通证明（业主张旭）复印件、长阳金穗苑二期商住楼项目遗留处理专户资金监管协议复印件各一份、收据（缴款人张旭）复印件五份、本县公安局2019年1月4日对向亚军的讯问笔录复印件一份、（2019）鄂0528刑初38号庭审举证、质证提纲复印件一份等证据。2019年12月17日，本院组织双方当事人针对上述原告长阳农商行补充提交的证据、本院依职权调取的证据进行了质证，原告长阳农商行的委托诉讼代理人刘艺莲、被告王金柱、谢士望的共同委托诉讼代理人周清华、被告盛河地产公司的委托诉讼代理人宋发智到庭参加了质证。2019年12月19日，本院向“金穗苑”二期XX号房的真实购房人张旭的父亲张念松进行了调查，形成调查笔录一份。原、被告向本院提供的证据，经举证、质证，对双方无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证；对有争议的证据，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查认定。本院经审理认定事实如下：2015年6月18日，被告盛河地产公司以出卖人的身份与被告王金柱签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定：被告王金柱以买受人的身份购买“金穗苑”二期XX号房，该房建筑面积84.13㎡，该房单价为3580元／㎡，房屋总价为323900元，买受人按揭贷款方式付款。向亚军以被告盛河地产公司委托代理人的身份在该合同上签字盖章。2015年6月24日，原告与被告王金柱签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定：被告王金柱向原告借款226000元，借款期限为240个月；本合同项下的贷款利率执行年利率5.65%，借款逾期罚息利率为在本合同所执行贷款年利率的水平上上浮50%；借款人未按本合同约定用途使用借款或者挤占挪用借款的，在上述约定利率基础上加收100%罚息；还款方式为等额本息还款。被告盛河地产公司作为保证人在借款合同上签章，并于同日向原告出具《保证人提供担保的承诺书》，承诺对合同借款承担阶段性连带责任保证。被告谢士望于2015年6月24日向原告出具《个人连带责任保证书》，并于同日与原告签订《保证合同》，承诺对合同债务提供阶段性连带保证责任担保。被告王金柱用坐落于长阳土家族自治县龙舟坪镇四冲湾路31号（金穗苑二期）房号XX号房屋对借款提供抵押担保，并于2015年6月25日办理了预购商品房抵押预告登记手续。上述合同签订后，原告于2015年6月25日将款项226000元发放至被告王金柱名下的银行账户（贷款户名：王金柱，转入账号：81×××51），同日，该笔款项226000元由被告王金柱名下的银行账户转入到被告盛河地产公司金穗苑二期项目部（出票人：王金柱，账号：81×××51；收款人：盛河地产公司金穗苑二期项目部，账号：82×××59）。被告王金柱名下的银行账号81×××51自2015年6月25日通过银行代扣方式还款至2018年6月7日，之后则再未偿还贷款本息。原告长阳农商行于每月20日自被告王金柱名下的该银行账户扣划按揭贷款还款资金。2016年5月至2018年6月期间，向亚军所投资开发“金穗苑”二期项目部工作人员向丹、邓华丽、周贵玲等于每月20日左右通过现金或者转账方式向被告王金柱该银行账户固定转入资金，其中，向丹通过支付宝向被告王金柱的该银行账户转入资金2笔，邓华丽通过支付宝向被告王金柱的该银行账户转入资金9笔，周贵玲通过银行转账方式向被告王金柱的该银行账户转入资金3笔。被告王金柱该银行账户自2015年6月至2018年6月7日已偿还借款本金20590.30元、利息32155.03元，合计52745.33元。同时查明：向亚军借用被告盛河地产公司的资质，于2014年3月投资开发“金穗苑”二期项目。2015年5月14日，被告盛河地产公司向原告长阳农商行出具《湖北盛河地产公司股东会决议》，决议如下：一、同意被告盛河地产公司开发的“金穗苑”二期楼盘按揭贷款业务在原告长阳农商行办理；并为所在的该楼盘按揭贷款业务的借款人提供阶段性连带责任保证担保；与原告长阳农商行签订相关保证担保业务，被告盛河地产公司承担连带保证担保责任。二、保证范围：本金、利息及诉讼费、律师费等实现债权的费用。三、保证期限：至该楼盘按揭贷款业务全部结束为止。2015年6月24日，被告盛河地产公司向原告长阳农商行出具《保证人提供担保承诺书》，承诺为被告王金柱在原告处的借款提供阶段性连带责任保证。另查明：“金穗苑”商品房二期项目建设期间，实际投资人向亚军因资金周转困难，无法正常施工，遂起意通过虚构房屋买卖合同，骗取银行贷款来缓解资金压力。2015年4月至2015年11月间，向亚军授意该项目员工在亲戚朋友中选定名义购房人员，签订商品房买卖合同，并进行商品房预售登记，然后以按揭贷款的手段骗取银行贷款合计1203.12万元，其中骗取长阳中行贷款767.02万元，骗取长阳农商行贷款353.9万元，骗取长阳建行贷款82.2万元。截至2018年12月6日，被告人向亚军未还贷款合计1090.80165万元。2019年5月28日，向亚军因犯骗取贷款罪、拒不执行判决裁定罪，被本院判处有期徒刑六年，责令被告人向亚军退赔长阳中行人民币7007661.58元、长阳农商行3165570.28元、长阳建行734784.64元。向亚军上述骗取长阳农商行的贷款包含本案被告王金柱的贷款226000元。被告王金柱在长阳土家族自治县公安局的询问笔录中陈诉：王金柱在“金穗苑”二期确实签的有购房合同，也办理了按揭贷款，但是这套房子没有真买，只签了这些东西后就没管了……2015年的时候，何宏满找到王金柱说“金穗苑”二期房子现在不需要交首付也不用换按揭贷款，叫王金柱去签个合同，如果以后有钱了确实想买房再给钱拿房子，如果以后不想要他们把这套房子卖了之后就把按揭贷款还了，不会对王金柱产生影响。王金柱就到“金穗苑”二期的售楼部签订了购房合同，之后又到长阳农商行办理了按揭贷款，办了这些手续之后王金柱就没有管了，2016年的时候听说这套房子又卖给别人了……首付款不知道是谁付的，贷款应该是售楼部负责还的，王金柱反正没有付钱。当时办完手续后没有拿书面东西，连在农商行办理的还贷款的银行卡都给邓华丽（何宏满妻子，系“金穗苑”二期项目部员工）了。本院认为：1.本院（2019）鄂0528刑初38号生效刑事判决认定向亚军犯骗取银行贷款罪，犯罪金额涉本案被告王金柱的贷款事项。因此，被告王金柱与被告盛河地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》，被告王金柱与原告长阳农商行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、被告谢士望及被告盛河地产公司与原告长阳农商行签订的保证合同，均系无效合同。2.本案中没有证据证明长阳农商行在发放贷款中存在过错，其贷款损失应当由有过错的一方承担赔偿责任。原告长阳农商行的贷款直接损失计算为173254.67元（226000元-20590.30元-32155.03元）。由于抵押合同无效，原告长阳农商行不享有预购商品房抵押预告登记的排他权。3.被告王金柱提供相关贷款所需的资料、办理相关贷款抵押手续，与向亚军恶意串通，以合法的形式行虚假意思表示，骗取长阳农商行贷款，应当对自己的行为承担民事责任，即被告王金柱应当对原告长阳农商行的贷款损失承担民事赔偿责任。4、被告谢士望向原告长阳农商行出具《个人连带责任保证书》，并与原告长阳农商行签订《保证合同》，承诺对原告长阳农商行与被告王金柱签订的《个人住房（商业用房）借款合同》债务提供阶段性连带保证责任担保，帮助向亚军完成了骗取银行贷款，被告谢士望应当对原告长阳农商行的贷款损失承担民事赔偿责任。5、被告盛河地产公司作为保证人在《个人住房（商业用房）借款合同》签章，并向原告长阳农商行出具《保证人提供担保的承诺书》，为被告王金柱的借款承担阶段性连带责任保证，且出借资质给向亚军使用、实际收取长阳农商行贷款，对原告长阳农商行的损失有过错，应当赔偿原告长阳农商行的贷款损失。6、由于本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决判令向亚军退赔给长阳农商行造成的损失，因此，向亚军实际退赔的金额应当冲抵被告王金柱、谢士望、盛河地产公司的实际赔偿金额，并在执行中一并处理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第五条的规定，本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告王金柱、谢士望、湖北盛河地产开发有限公司于本判决生效后三十日内连带赔偿原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司的贷款损失173254.67元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2273元，本院决定由被告王金柱、谢士望、湖北盛河地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员  陈淑芬二〇一九年十二月三十日书记员  程婷婷