北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初16512号原告（反诉被告）：陈瑞成，男，1964年4月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李井韶，男，1961年2月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京誉佳文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区水岸庄园351号楼1至5层101室5层（05）501071。法定代表人：陈晓昱，总经理。委托诉讼代理人：仇宏，男，1970年6月24日出生，汉族，本公司职员，住北京市丰台区。原告陈瑞成（反诉被告）与被告北京誉佳文化传媒有限公司（反诉原告，以下简称誉佳文化公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈瑞成及其委托诉讼代理人李井韶、被告（反诉原告）誉佳文化公司的委托诉讼代理人仇宏到庭参加诉讼。陈瑞成向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年4月10日签订的大院《租赁合同》；2、要求被告因单方终止合同，造成原告房屋不能租赁他人，要求赔偿原告经济损失共计5个月房租，按每月2万元计算，共计10万元；3、要求被告支付违约金3万元。4、要求被告返还安装动力电的三相费用3万元；5、要求被告支付水费1200元、大门锁两套360元、球型门锁2900元、断桥铝门锁240元、面盆水龙头1560元、面盆下水配件900元、吸顶灯2280元、电**瓷砖12600元、化粪池清理4000元，合计26040元。上述共186040元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将位于北京市昌平区十三陵镇悼陵监村中（原“民俗旅游接待站”）大院一处（院内有东西南北四栋楼及四合院一所）出租给被告用于经营之用；租期为五年，自2016年6月11日至2021年6月11日止；租金为每年四十三万元，从第二年开始每年递增一万元。合同还约定了违约条款及其他条款。合同签订后，原告依据合同的约定，将被告租用的大院交给被告使用。2016年8月22日，被告向原告提出要在其租用的院内增设三相电源。经双方协商，原告出叁万元，剩余的款项由被告负担，随即原告将叁万元交给了被告。被告使用上述大院至2018年6月28日便突然搬走，也没有交纳此后的租金。被告使用上述大院期间也没有增装三相电源。现被告拒绝与原告解决因其租用上述大院所遗留的问题。故诉至法院，请依法裁判。誉佳文化公司辩称：解除同意。第4项请求也同意。其他不同意。合同第五条第一款，写了供电供水设施，原告没有做到这一点，影响我们正常的工作生活。所以我们提前解约，也要求原告赔偿。誉佳文化公司提出反诉，请求：1、解除双方于2016年4月10日签订的《租赁合同》；2、判决陈瑞成给付违约金25万元；3、诉讼费由陈瑞成负担。事实与理由：2016年4月10日，双方签订租赁合同，合同约定陈瑞成将位于北京市昌平区十三陵镇悼陵监村的大院出租给我公司经营使用，合同约定了使用用途、租赁期限、租金以及违约条款。我公司按照合同的约定向陈瑞成按时支付了租金。在经营过程中，由于该房屋的用电容量不足，不能满足陈瑞成经营使用。故我公司要求陈瑞成履行合同义务增容，以满足我公司正常经营使用。陈瑞成消极办理。我公司被逼无奈以解除合同为由要求增容。最后双方协商陈瑞成委托我方办理，陈瑞成协助，陈瑞成支付了3万元，超过3万元部分由我公司负担。我公司积极与相关部门协调办理增容事宜，相关部门以各种理由推脱，办理未果。2018年6月，双方协商口头终止合同并办理了口头交接及大门钥匙。同时3万元的增容费作为赔偿我司的损失。陈瑞成出尔反尔，诉至法院要求赔偿违约金及各种损失，违反了诚实信用的基本原则。现我公司根据签订的租赁合同第八条第1项的约定提起反诉，要求解除合同并支付100万元的违约金。因约定的违约金过高，故请求支付25万元的违约金。针对反诉请求，陈瑞成辩称：我不同意对方诉请。誉佳文化公司未能向有关部门申请办理三相电，也未交纳办理三相电增容费用3万。此时我方已经交纳了3万元费用，对方也承担。再者，原告合同也没有说对三相电的要求，对方没有向我们提出申请办理三相电。经审理查明：2016年4月10日，陈瑞成（甲方）与誉佳文化公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区十三陵镇悼陵监村（原“民俗旅游接待站”）大院一处出租给乙方用于经营之用。甲方出租给乙方的大院内有东、西、南、北四栋楼房及四合院一所；租期自2016年6月11日至2021年6月11日止，期限为5年；租金为上交年租金，租金每年43万元，并从第二年开始租金每年递增1万元；乙方未按期交纳租金每逾期一天向甲方交纳滞纳金一万元，逾期十天本合同解除。因乙方未按期交纳租金导致本合同解除时，乙方应立即腾退所租赁的房屋及宅院，逾期腾退每逾期一天向甲方交纳1万元的占用费；甲方于合同签订后2日内对出租的房屋进行完善设备、设施保证出租房屋的供电、供水、供暖设施齐全并能正常使用（供电、供水、供暖设施为非工业）。并于2016年6月11日将依法所承租的房屋、院落交付给乙方使用；甲方有权按时收取租金及水电费；在房屋租赁期间乙方对所租用的房屋及设备、设施进行维护、维修，所需费用由乙方承担；甲方保证提供的房屋及相关证件真实合法，甲方保证对出租房及院落具有真实合法拥有、出租的权利。甲方保证在本合同签订之前后，该出租的房屋及院落没有出租他人、抵押、贷款、诉讼等纠纷。如发生甲方将该出租的房屋出租他人、抵押、贷款、诉讼等纠纷，使乙方在所承租的房屋及院落不能正常经营使用被合同解除。甲方除退还乙方所交未到期的租金外甲方还应向乙方交纳违约金100万；在房屋租赁期间乙方不得将承租房屋转租、转让、转借、抵押，如发生乙方将所承租房屋转租、转让、转借、抵押被合同解除，甲方收回所出租的房屋及院落，甲方除不退还乙方所交未到期的租金外乙方还应向甲方交纳违约金100万元。2016年6月28日，双方签订补充协议，约定：因甲方装修施工日期延长，所以实际交付给乙方房屋的日期为2016年6月28日。经甲乙双方友好协商一致，将租赁日期修改为自2016年6月28日至2021年6月28日止。正本合同中的租赁期限为无效。2016年8月22日，誉佳文化公司出具收条，内容为“今从陈瑞成处收到叁万元整，用于悼陵监村临40号院安装三相用电事项的费用，此事项后续所有费用均由誉佳文化公司承担”。2018年6月28日，誉佳文化公司搬离所承租房屋及院落。对此，陈瑞成陈述誉佳文化公司撤出后联系不上，且把大门锁了。到十二月底，陈瑞成怕水管子冻坏，方撬门进入涉案院落。誉佳文化公司陈述撤离当日双方做了口头交接，钥匙也给付原告。上述事实，有证明、申请书、收据、租赁合同、收条、补充协议、承包合同等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，涉案房屋位于集体土地，陈瑞成未提交相关证据证明该地块为建设用地，亦未提交证据证明其出租的房屋具有合法规划审批手续，故双方签订的《租赁合同》无效。经本院释明，双方均未提交变更请求申请。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。誉佳文化公司收取的陈瑞成的30000元增容费，应予以返还。誉佳文化公司同意支付水费，本院不持异议。陈瑞成和誉佳文化公司基于合同有效提出的各项主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京誉佳文化传媒有限公司自本判决书生效后十日内返还陈瑞成30000元；二、北京誉佳文化传媒有限公司自本判决书生效后十日内向陈瑞成支付水费1200元。三、驳回陈瑞成的其他诉讼请求。四、驳回北京誉佳文化传媒有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元,由陈瑞成负担1686元，由北京誉佳文化传媒有限公司负担324元。反诉案件受理费2525元，由北京誉佳文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王开艳二〇一九年十二月二十六日书记员  邵 恒