北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初45487号原告（反诉被告）：付群，男，1979年6月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：朱红娟，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：齐明，男，1975年5月18日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。原告付群与被告齐明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付群及其委托诉讼代理人朱红娟，被告齐明及其委托诉讼代理人江志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付群向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令齐明退还我定金100万元；3.诉讼费由齐明承担。事实和理由：我与齐明于2017年3月6日签订房屋买卖合同，齐明将其在海淀区×室房屋卖给我，我在合同期限内向齐明支付定金100万元。但“3·17新政”出台后，我购买争议房屋的首付款比例大幅度提高，多出116万元，我是工薪阶层，无法筹集此巨款继续履行合同。我与齐明通过短信及微信方式进行沟通，希望将周期延长，签订补充协议，但齐明不同意这个方案。8月2日，在我的努力下，齐明答应见面，我提出方案，将周期延长，齐明承担30万利息损失，合同继续履行，但没有达成一致意见。8月10日，因齐明不同意签订补充协议，避免违约，所以我主张无责解约，我已在短信、微信中告知齐明，要求将解除合同，齐明不同意。为维护我的合法权益，特提起诉讼，依据合同法解释二第26条，这是客观情况发生了我在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的属于商业风险的重大变化，继续履行对我明显不公平或不能实现合同目的。齐明辩称，我同意解除双方间的房屋买卖合同，但不同意付群解除的理由。中介方的樊某在2017年3月26日就明确告知付群，“3·17新政”出台后贷款金额和首付金额的变化，但其他相关政策对整个交易不产生影响，付群在得知这一情况后并未表示不具备履约能力，且完整支付了约定的定金数额，直到他提出解除前，从未表示没有履约能力。付群之所以在8月10日提出解除，是因为房价已经下跌，如其认为无法筹集首付款，其应在中介方告知当时就提出，且在购买我房屋的同时，付群出售了自己另外一套房屋，具备履约能力。我认为“3·17新政”仅是在首付及贷款上有变化，并未对整个交易产生实际影响，而付群在得知“3·17新政”带给交易的影响后，并未提出不能履约，其继续支付定金及出售自有房屋的行为，表示其具备履约能力。我认为付群违反了合同附件第二条第6、7款约定，属于恶意违约，依据合同法第93条，我要求行使解除权，返还其定金，但反诉要求：1.付群支付违约金171.6万元；2.反诉费由其承担。付群针对齐明的反诉辩称，在8月10日前，我一直都按合同约定提交相关材料，配合履行，并无任何拒绝履行义务的违约行为。因“3·17新政”影响，导致我要支付的首付款和贷款利率增加和提高，我提出与齐明签订补充协议未果，据此，我提出解除合同，齐明不同意，后我多次提出可行性方案，均被对方拒绝。“3·17新政”后，我未及时履约，是因为我需先出手一套房屋凑齐购房首付款，我花费8万元买来5个月的时间，以此期间来出手我的房屋，并对履行能力作出风险评估。中介方释明了贷款差异，我对“3·17新政”的影响还比较模糊，通过亲戚联系于3月26日咨询了中信、交通等银行，向通过贷款将差额补上，入股贷不下来，就向亲戚筹措，所以，我在3月底支付了其他70万元定金。由于银行抵押贷款控制，我出售的房屋直到8月6日才拿到全款，而此时向银行办理信用贷已不能用房屋作抵押了，为避免违约，我在7月份积极与对方协商补充协议。我认为我不应该承担违约责任，且齐明的提出违约金数额过分高于其损失，根据合同法解释二第29条，违约金数额应与其实际损失相当。即便我存在违约，也应与齐明实际损失适当，齐明主张的违约金过高，请求法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月6日，付群(买受人)与齐明(出卖人)经北京麦田房产经纪公司(以下简称麦田公司)居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，付群购买齐明位于海淀区×号(以下简称×号)房屋，建筑面积88.96平方米，单价96447.8元/平方米，房屋成交价格858万元，净房屋价格为467万元，家具家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为391万元。当日，双方签订该合同附件二，约定：第一条、房屋成交总价：该房屋按套计价，成交总价包括房价款、公共维修基金、家具家电、装饰、装修、附属配套设施及搬迁补偿金等；第二条，付款方式：1、定金：买受人以自行交接方式支付定金100万元，签约当日支付30万元，剩余70万元于2017年3月31日前支付；……；6、商业按揭贷款：(1)买卖双方应于2017年8月10日之前(含当日)办理申请贷款手续，买受人拟贷款额为303万元；……(4)若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请，再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理所有权转移登记手续，买受人应于所有权转移登记当日以现金形式补齐贷款部分房款；……7、剩余购房款(剩余购房款=房屋成交总价-定金-解押款-拟贷款数额-物业费用保证金-室内设施保证金-户籍迁出保证金)：(1)买受人于2017年8月29日之前(含当日)支付出卖人购房款164万元，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；(2)买受人于2017年8月29日之前(含当日)支付出卖人购房款284万元，支付方式为银行资金监管；另双方约定有20000元物业费用保证金和50000元户籍迁出保证金；……第四条房屋租赁及交付：出卖人已将该房屋出租，租赁期至2017年5月30日，出卖人应于2017年10月15日前(含当日)解除该房屋的租赁关系，将该房屋交付买受人；……第七条违约责任(买卖双方如无特别约定，违约方应按本条向守约方承担违约责任)，1、买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金。……自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，双方还签订《购房资格协议》，确认付群在出售其及家庭名下1套房屋后，即具备购房资格；齐明知晓付群暂不具备购房资格，并同意付群于2017年7月7日前(含当日)满足上述条件，具备购房资格。二人于同一天还签订有确认出售人房屋情况的《补充协议》、并与福建金诚丰担保有限公司北京分公司签订《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，付群于签约当日向齐明支付定金30万元。当月11日，付群就其名下原有房屋以710万元的价格与他人签订房屋买卖合同，该合同载明买受人拟贷款额为303万元。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心共同发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(京建法〔2017〕3号)，其中规定有：居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会、北京监管局北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心发布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》(银管发〔2017〕68号)中规定：二、对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。2017年3月26日，麦田公司中介人员向付群就“3·17新政”出台后首付款及贷款变化作出说明。当月30日，付群再次向齐明支付剩余定金70万元。2017年6月14日，因批贷问题，付群与购买其房屋的买受人签订变更协议书，将原签订的拟贷款额303万元变更为280万元；第二笔首付款（2017年6月9日）由191万元调整为214万元。2017年7月13日，付群与齐明还就×号房屋签订《资金监管账户注意事项告知书》、《资金监管账户查询确认书》。后因首付款比例增加及贷款额度降低，麦田公司作为居间方，为双方转达各方变更协议内容，但彼此均未能达成一致。2017年8月10日，付群以因受到国家调控政策影响，其应承担的首付比例提升，经努力筹措资金仍无力承担为由，向齐明提出无责解约，并要求齐明退还定金100万元。齐明亦于2017年8月14日告知付群不同意其无责解约要求，要求履行合同，如解约，将按合同规定的定金或者房屋购房总价的20%索赔。另查，2015年3月13日，付群与其前妻离婚，离婚协议载明，位于海淀区和朝阳区的两套房屋及两辆轿车(奥迪Q5一辆，本田CRV一辆)归付群所有，付群给付女方200万元。离婚前后，付群在中国工商银行账户确有大额资金流动，并于离婚当日转出200万元。2017年10月14日和15日，付群向其母王某1转账50万元，向其婶王某2转账42万元。对此，付群提交其离婚证、离婚协议书及银行明细等证据，齐明对上述证据真实性无异议，但不认可证明目的。庭审中，对于无责解约的理由，付群称，因“3·17新政”的实施，其首付款由约定的555万元上升至671万元，且贷款利率提高，致使其履约能力受到影响，所售房屋款项710万元，除清偿原房屋贷款232571.78元及中介费214500元外，还需向其前妻支付补偿款180万元及偿还母亲、婶婶92万元借款，故其无力支付增加的首付款。齐明对此不予认可。审理中，付群的证人王某出庭证实，付群曾在2017年5月至7月间向其借款30至50万元，考虑到自身经济条件及付群尚有其他借款，王某仅同意借款10万元，后未成行。另，王某称据其所知，付群支付给其前妻的200万元系向他人借款。对此，齐明不予认可。齐明的证人麦田公司的经理郝某、业务员樊某、韩某出庭证实，在2017年3月26日即已告知付群首付增加、贷款减少，在齐明未接受付群承担一部分款项后，付群支付了全部首付款，在齐明提出依约履行时，付群并未提出异议。付群对上述证人证言均不予认可。经询，麦田公司樊某、韩某均表示，双方签约时的房价，在出庭作证时已下降了约100万元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。付群、齐明签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其所附的附件二等一系列文件，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格按照约定，履行各自的义务。现双方均同意解除上述合同，本院准予。双方在签约及合同履行之初，适逢“3·17新政”颁布，故本案的争议焦点就在于，付群是否是因“3·17新政”的实施，而使其履行能力遭到其无法预测的、严重的影响，从而致房屋买卖合同无法履行。首先，对于付群所称因“3·17新政”颁布而致其贷款额度降低、首付额度增加一节。付群与齐明签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定，买受人若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人应于所有权转移登记当日以现金形式补齐贷款部分房款。由此约定可以看出，付群作为买受人对于其拟贷额度有可能无法全额获批，甚至无法获批是有一定认识的，并且愿意在此种情况发生时，以现金形式补齐未获批部分的贷款部分房款。因此，付群称“3·17新政”颁布，致使其首付金额大幅增加，影响其履行能力的意见，本院不予采信。且付群为履行房屋买卖合同已出售原自有房屋，所得价款710万元，扣除其应偿还的原自有房屋贷款，余额是足以支付涉诉房屋的以付定金之外的首付款的。付群称其用出售原有房屋所得款项偿还债务，但从其离婚及支付女方补偿款的时间以及分配得到两套房屋及两辆汽车的财产情况分析，付群是有能力履行其支付首付款义务的。其次，对于付群提出的因“3.17新政”颁布，其贷款偿还利率提高、导致其购房成本增加一节。应当看到，北京市对于房地产的调控政策是一个逐渐趋严的过程，对此，付群应当有一定的认识，其亦应当承受因此带来适当的风险。故对于付群提出的因“3·17新政”颁布而致其履约能力受到严重影响的主张，本院不予采信。现付群提出解除合同，应属其违约，其应当承担违约责任。现齐明同意返还定金，本院不持异议。付群的违约责任应与齐明因此所受到的损失相一致。众所周知，“3·17新政”实施后，存量房市场价格略有下降，齐明所在逸成东苑小区的二手房交易价格的下降幅度从数十万元至一百余万元不等，故付群所应承担的违约责任，由本院根据付群的违约情节以及齐明因解约造成房价降低额度等，酌情予以判定。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、齐明与付群于2017年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》(含附件)于2017年8月10日解除；二、齐明于本判决生效后7日内返还付群定金100万元；三、付群于本判决生效后7日内赔偿齐明违约金87万元；四、驳回齐明其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由齐明负担，于本判决生效后7日内交纳。反诉费10122元，由齐明负担3222元，已交纳；由付群负担6900元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐卫京人民陪审员  王小微人民陪审员  商凤鸣二〇一九年十二月二十七日书 记 员  张璐萌