北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38075号原告：北京浦发置地房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院2号楼8层1单元915。法定代表人：李光，经理。委托诉讼代理人：张温凤，女，1986年6月17日出生，汉族，北京浦发置地房地产经纪有限公司专员。被告：李振芳，男，1964年8月1日出生，汉族，北京市丰台区大红门环卫所退休员工，住北京市丰台区。被告兼被告李振芳的委托诉讼代理人：杨会珍（李振芳之妻），1965年11月11日出生，汉族，北京市丰台区马家堡环卫所退休员工，住北京市丰台区。原告北京浦发置地房地产经纪有限公司（以下简称：浦发公司）与被告李振芳、杨会珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发公司的委托诉讼代理人张温凤，被告兼被告李振芳的委托诉讼代理人杨会珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发公司向本院提出诉讼请求：1、李振芳向原告退还剩余租金9600元及利息，(利息以9600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月1日起至实际付清为止)；2、李振芳向原告支付违约金11000元；3、杨会珍就李振芳应支付的款项承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月13日李振芳将其名下位于丰台区育仁南路2号院5-2-2103、育仁南路2号院5-2-2003、育仁南路2号院7-1-1305三套毛坯房屋委托给原告代理出租，并与原告签订了三份《北京市房屋出租委托代理合同》，三套房屋的出租代理期限全部为：2016年6月1日至2021年6月1日，共计5年。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金，并将三套毛坯房屋进行了整体装修，包括配置床、冰箱、空调、油烟机、衣柜等家具家电，并分别将三套房屋进行了转租。2019年3月初，李振芳提出，要收回育仁南路2号院5-2-2103号房屋，用于自住。原告基于李振芳还有两套房屋在委托原告代理出租，且不想因此导致双方后期合作不愉快，所以经双方协商一致，于2019年3月24日达成协议，约定李振芳将育仁南路2号院5-2-2003、育仁南路2号院7-1-1305号房屋出租代理期限延长至2022年6月1日，租金保持不变。协议签订后，原告于2019年5月31日将育仁南路2号院5-2-2103号房屋返还李振芳。但被告拒绝退还原告于2019年5月5日已支付的2019年6月1日-8月30日的房租（由于原告财务疏忽，多给被告支付了一个季度的房租）。2019年6月初，李振芳又提出要收回育仁南路2号院5-2-2003号房屋，理由是亲戚要住，原告与被告未协商一致。2019年6月28日左右原告得知育仁南路2号院7-1-1305号房屋电表已被电力局注销，该房屋处于停电状态。经与二被告了解得知，杨会珍于6月中旬敲门想去查看该房屋的使用状况，实际承租人（即租户）没有及时给开门，双方因此发生口角。二被告因此通知电力局将5-2-2003号房屋、7-1-1305号房屋的电表同时注销了。得知此事之后，原告多次与二被告沟通，要求其将供电恢复，二被告对此置之不理，并强烈要求租户搬走。租户迫于没电于7月初搬走。后双方多次沟通，于2019年7月初达成一致意见，即原告不收取被告提前收回另外两套房屋的违约金及装修赔偿，被告同意将1305号房屋的出租代理期限延长至2023年6月1日。虽然双方达成一致意见，但是被告仍未将1305号房屋恢复供电，也未将该房屋交付原告使用，并于2019年8月初将该房屋另行出租给他人。原告认为被告的行为已严重违约，不支付违约金及装修赔偿的条件不成就，故被告应按照原合同约定承担违约责任及退还剩余租金。经与被告多次沟通无果，故原告诉至法院。被告李振芳、杨会珍辩称，9600元同意返还，利息不同意支付，违约金不同意支付。位于北京市丰台区育仁南路2号院5号楼2单元2103房屋是夫妻共同财产，但不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，李振芳（委托人、甲方）与浦发公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，载明：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区育仁南路2号院5号楼2单元2103（以下简称:2103号房屋），建筑面积75.86平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋未设定抵押。第二条房屋租赁用途：居住。第三条出租代理权限及期限（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；（二）出租代理期自2016年6月1日至2021年6月1日，共计5年。（三）甲方应于2016年3月13日前将房屋交付给乙方……第四条租金（一）租金标准：3200元/月，租金总计：192000元,付款方式为：季付……第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同……（六）合同的解除（不承担违约责任）1、经甲乙双方协商一致，可以终止合同……第十条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按乙方实际出租价格月租金的200%支付违约金……”同日，双方亦签订了位于北京市丰台区育仁南路2号院5-2-2003号房屋（以下简称：2003号房屋）和位于北京市丰台区育仁南路2号院7-1-1305号房屋（以下简称：1305号房屋）的《北京市房屋出租委托代理合同》，约定李振芳将上述两套房屋以同样方式租赁给浦发公司。合同签订后，双方均按合同约定履行了相关义务。2019年初，因李振芳、杨会珍需要收回2103房屋用于自行居住，双方经协商于2019年3月24日达成协议，约定李振芳将2003号房屋和1305号房屋两套房屋的出租代理期限延长一年，租金保持不变，并在2003号房屋和1305号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》中的“第十二条其他约定事项”处载明：“甲乙双方协商一致：因为甲方有三套房屋委托乙方代理出租，现甲方中途需要收回壹套，乙方没有向甲方索要装修费用和违约金，所以甲方同意将此合同期限延长到2022年6月1日租金不变。甲方：杨会珍2019.3.24乙方：浦发置地（周志明）2019.3.24”。庭审中，李振芳对上述两份合同“其他约定事项”处的“杨会珍”的签字予以追认，并同意作为合同相对方，承担合同权利义务。浦发公司于2019年2月14日向杨会珍的银行账户转账9600元、于2019年5月5日转账9600元。庭审中，浦发公司称其于2019年5月5日转账9600元是用于支付2103号房屋2019年6月1日至2019年8月31日的租金，其已于2019年5月31日将2103号房屋退还给给李振芳、杨会珍，故李振芳、杨会珍应当退还租金9600元。李振芳、杨会珍同意退还租金9600元，并认可2103号房屋已于2019年5月31日完成退房。双方均认可2019年5月31日交房前的合同履行无问题，并认可2103号房屋的合同于2019年5月31日解除。2019年6月28日，李振芳、杨会珍对2003号房屋、1305号房屋予以断电。关于断电原因，李振芳、杨会珍称系其发现浦发公司将2003号房屋对外群租且浦发公司不同意整改，而1305号房屋存在重大安全隐患，且联系不上浦发公司。浦发公司对此不予认可，认为是因为李振芳、杨会珍与租户存在口角，导致李振芳、杨会珍通知电力局注销电表。同年7月8日，李振芳、杨会珍与浦发公司就1305号房屋重新签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期自2019年6月1日至2023年6月1日，共计4年。其中“第十一条其他约定事项”载明“甲乙双方协商一致：因为甲方原有三套房屋委托乙方代理出租，2019.6月份收回两套房屋。乙方没有向甲方索要装修费用和违约金。其他约定内容无变化”。当天，李振芳、杨会珍收回2003号房屋。后李振芳、杨会珍于同年7月底收回1305号房屋。另查，李振芳、杨会珍为夫妻关系，二人认可2103号房屋是其夫妻共同财产，房屋登记于李振芳名下，出租该房屋是二人共同的意思表示，该房屋的租金由杨会珍收取，用于家庭共同生活。本院认为，浦发公司与李振芳签订的2103号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，李振芳与浦发公司就提前收回2103号房屋在2019年3月24日达成一致，浦发公司于同年5月31日将2103号房屋交还李振芳，双方均认可《北京市房屋出租委托代理合同》已于2019年5月31日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故浦发公司有权要求李振芳返还《北京市房屋出租委托代理合同》解除后的租金并支付利息。李振芳、杨会珍同意返还租金，本院不持异议。李振芳、杨会珍主张浦发公司承诺不向其要求返还租金，但未提交相关证据予以证明，故对浦发公司要求李振芳支付利息的诉讼请求，本院予以支持。对于浦发公司要求李振芳支付违约金的诉讼请求，本院认为双方就违约金的事宜已于2019年3月24日，通过在2003号房屋及1305号房屋《北京市房屋出租委托代理合同》第十二条书写其他约定事项的方式达成一致，若该事项未履行，浦发公司可在相关合同中予以主张相关权益。且双方并未约定当该事项未实际履行时，浦发公司有权要求李振芳按2103号房屋《北京市房屋出租委托代理合同》支付违约金。故对浦发公司该项诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。李振芳、杨会珍为夫妻关系，二人认可2103号房屋是其夫妻共同财产，房屋登记于李振芳名下，出租该房屋是二人共同的意思表示，该房屋的租金由杨会珍收取，用于家庭共同生活。根据法律规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。故浦发公司要求杨会珍承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、李振芳、杨会珍于本判决生效之日起七日内返还北京浦发置地房地产经纪有限公司租金9600元及利息（以9600元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回北京浦发置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由北京浦发置地房地产经纪有限公司负担84元（已交纳），由李振芳、杨会珍负担74元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  谭静琦二〇一九年十二月二十六日书记员  王鹏晓