重庆市荣昌区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0153民初3455号 原告:候芳，女，1970年10月28日生，汉族，住重庆市荣昌区。 委托诉讼代理人：毛成勇，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律工作者。 被告:重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，住所地重庆市荣昌区板桥工业园区迎宾大道，统一社会信用代码915002265616256257。 法定代表人：舒策丸，董事长。 委托诉讼代理人：刘洪，男，公司工作人员。 委托诉讼代理人：樊沈礼，男，公司工作人员。 原告候芳与被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（以下简称“五洲五金公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，和解期限届满，双方未能达成和解协议。原告候芳的委托诉讼代理人毛成勇，被告五洲五金公司的委托诉讼代理人刘洪、樊沈礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告候芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定履行合同义务；2、判决被告对荣昌区昌州街道迎宾大道南段x号x幢x-xx号、x-xx号房屋进行整改，至原告能够正常、合理的使用，同时达到合同约定及规划设计要求；3、判决被告赔偿原告未按照合同约定交付房屋造成的损失60000元；4、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，二原告将诉讼请求变更为：被告按照《重庆市商品房买卖合同》的约定履行合同义务，对房屋进行整改，整改的内容为预留楼梯口、恢复隔墙、水电气到户并一户一表、恢复排污口、将房屋第二层的登记性质变更为商业用房。 事实和理由：2012年2月11日原告向被告购买了位于荣昌区昌州街道迎宾大道南段x号x幢x-xx号、x-xx号商业用房，房屋购买后应被告方要求，原告将门面委托给荣昌区五洲物业管理有限公司统一经营管理，荣昌区五洲物业管理有限公司将原告的门面统一出租给了他人用于经营。2018年11月左右，因委托管理合同到期，原告才发现被告出售给原告的门面没有设置隔墙、未预留楼梯口、未预留下水道接口。因被告未对门面设置隔墙、未预留楼梯口、未预留下水道接口致原告将无法正常使用门面，为此原告特诉至法院。 被告五洲五金公司辩称：涉案工程符合国家标准，工程通过了相关部门的竣工验收，原告的起诉完全没有任何依据。从原告接房至今已超过6年，期间原告并未向被告主张过权利，早已超过诉讼时效，原告的诉求不应得到支持；被告履行了交房义务，原告已经收房，接房后，原告一直在收取商铺租金，商铺先是由五洲物业管理公司按照协议租用给案外人张秀军用于经营灯饰卖场，后又由原告自行将商铺租用给案外人张秀军使用，涉案商铺一直处理经营状态，原告现在起诉要求被告进行整改是没有道理；综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2012年2月11日，被告（原名称为荣昌县五洲五金装饰城有限公司，后因撤县建区，更名为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司）作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于荣昌区昌州街道迎宾大道南段x号x幢x-xx号预售商品房以284193元的价格出售给原告，商品房用途为非住宅，属于商业用房，商品房一层层高5米，净高4.89米，二层层高3.6米，净高3.49米。 合同第七条约定“属预售商品房的，甲方应当在2012年9月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第十六条约定“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准......达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理......2、甲方无偿为乙方修复、更换设备，并达到合同附件三约定的标准，乙方不得为此拒绝接房”；第十七条约定“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施，（1）于2012年9月28日前通水，（2）于2012年9月28日前通电,（3）于2012年9月28日前通气，（4）于2012年9月28日前天然气管道安装完成，并接通至每户，乙方自行开通天然气”。合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图载明涉案商铺一层二层均有相应隔墙;合同附件三建筑材料、设备安装标准说明约定“......4、楼梯间：户内楼梯只预留洞口......6、水到每户的水表，预留给水阀门，7、电到每户的配电箱，8、气提供到单栋总箱，由需用用户自己申请”。 2012年2月11日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》，协议第9条约定“甲方承诺于该商品房正常使用所直接关联的下列基础设施、公共配套建筑达到如下使用条件：（1）雨污、自来水基础设施满足使用要求；（2）公共部分配套按标准执行。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由甲方在60日内采取补救措施进行整改，达到标准”。 2012年8月8日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于荣昌区昌州街道迎宾大道南段x号x幢x-xx号、x-xx号预售商品房以313992元的价格出售给原告，商品房用途为非住宅，属于商业用房，商品房一层层高5米，净高4.89米，二层层高3.6米，净高3.49米。该合同第七条、第十六条的约定与上述第一份合同约定内容一致。合同第十七条约定“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施，（1）于2012年9月28日前通水，（2）于2012年9月28日前通电,（3）于2012年9月28日前通气，（4）于2012年9月28日前天然气主管道安装完成，乙方自行申请开通天然气”合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图载明涉案商铺一层二层均有相应隔墙;合同附件三建筑材料、设备安装标准说明约定“......4、楼梯间：户内楼梯只预留洞口......6、水，到每层的总水表箱，根据需要设置分表并到户内用水点；7、电，到每层的配电箱，根据需要设置电表到户内用配电箱；8、气，总高度为6层的外围建筑，预留了天然气管网，符合用气条件的用户可自信申请开通。 2012年8月8日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订《荣昌五洲国际商贸城商品房买卖合同补充协议》，协议第9条约定与上述第一份补充协议约定内容一致。 2012年2月11日，原告在被告提供的《补充条款》上签字，《补充条款》载明“被告开发的五洲国际商贸城B9#楼（招商销售平面图4栋）因招商业态定位为灯饰区，为满足业态对层高的使用要求，现将一楼的层高统一调整为5米，二楼的层高调整为3.6米，取消整栋内部的隔墙，经甲乙双方协商一致，取消内部隔墙的差价弥补调整层高的价格，商铺的销售价格维持不变，最终的交房标准以调整后的层高及取消整栋内部隔墙，双方不得异议。 2012年4月27日，被告向原告发出《关于交易区一层商铺分户隔墙及一至二层内置楼梯不予实施的告知函》二份，二份函载明：“尊敬的候芳业主，感谢你购买了五洲国际商贸城一期x号x幢x-xx号、x-xx#商铺。按双方约定，你的商铺前期由我单位统一运营管理，考虑前期经营分隔的不确定性，也许你的商铺和相邻商铺系一家商铺经营范围，所以底层商铺的分户隔墙暂且考虑不做，待以后再砌筑。同上原因，一至二层室内楼梯只预留梯洞口，由业主或经营户根据实际使用情况自行考虑”。 2012年12月22日，被告作为甲方，原告作为乙方，荣昌县五洲物业管理有限公司作为丙方，三方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》二份，二份交接书载明：“乙方购买甲方开发的荣昌五洲国际商贸城x号x幢x-xx号、x-xx号商铺，现该商铺已达到使用交付条件，乙方同意接受上述商铺，并根据乙方与丙方签订的《商铺委托经营管理协议》，将上述商铺通过本交接书转交丙方经营管理并交付承租户进场装修，同时三方确认如下事宜：1、丙方向乙方确定，上述商铺的委托经营管理起租日期为2012年9月28日；2、甲方确认，该商铺经乙方转交丙方经营管理，但甲方仍承担原《商品房预售合同》约定的房屋保修义务，并由丙方在实际管理过程中代为向甲方主张”。 2013年1月31日，涉案商铺竣工验收。 2014年2月25日，涉案二个商铺的产权转移登记到原告名下。涉案二个商铺产权登记上均载明房屋用途为商服用房。 庭审中，原、被告对于原告实际接房时间存在争议，被告认为双方签订《五洲国际商贸城房屋交接书》时即2012年12月22日房屋已实际交付，原告对此不予认可，原告认为在2018年9月解除委托经营管理合同后才实际接到涉案商铺。 原告认为涉案商铺二楼房屋目前属于商服辅助用房，对房屋的使用会造成影响，要求变更为商业用房。 另查明：重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段x号x幢整栋商铺在竣工验收后至2019年9月期间由案外人张秀军在实际租赁使用，张秀军在商铺竣工验收之后就对涉案商铺进行了装修，用于其灯饰卖场的经营。商铺施工过程中，张秀军向被告申请取消4幢部分商铺的卫生间给排水、所有4幢商铺一二层内部隔墙、本案商铺预留的一至二层的楼梯洞口。 目前，4幢整栋商铺有水、电，但水、电是一起的，并未分别接通到每户商铺，每户商铺没有单独的水表及电表，每户商铺没有接通天然气；涉案商铺未预留有一到二层的楼梯洞口，一二层无内部隔墙。 被告陈述天然气已接通到4幢，只是未接通到每户，如需开通天然气需原告自行申请开通。原告对此不予认可。 被告同意按合同约定将水、电分别接通到每户商铺。 《重庆市商品房买卖合同》签订的同时，原告作为甲方（委托方），无锡五洲国际商业运营有限公司荣昌分公司作为乙方（受委托方），双方签订二份《商铺委托经营管理协议》，协议约定甲方委托乙方对涉案商铺进行经营，委托经营期限为2012年9月28日至2022年9月27日，为拓展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营第四年起至委托经营期结束，如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取，由乙方按季度支付给甲方。2015年10月30日，原告作为甲方（委托方），荣昌区五洲物业管理有限公司作为乙方（受委托方），双方签订《商铺委托经营管理协议补充协议》，协议约定涉案商铺的委托经营方由无锡五洲国际商业运营有限公司荣昌分公司变更为荣昌区五洲物业管理有限公司。 上述事实，有原、被告陈述及《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《商铺委托经营管理协议》等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。 本案中，原告要求被告按合同约定对涉案商铺进行整改，被告对此提出了时效抗辩，针对原告具体请求，本院评析如下：2012年12月22日，原告与被告签订《五洲国际商贸城房屋交接书》，应视为被告在该日将房屋交付给原告，但房屋于2013年1月31日竣工验收，故本院以房屋竣工验收之日即2013年1月31日作为本案诉讼时效起算时间，对于原告称该日并未实际接房，但并无证据予以证实，本院对此不予采信；原告主张的水电气到户并一户一表、恢复预留楼梯洞口、恢复排污管的诉讼请求，原告在房屋竣工之日即2013年1月31日起就知道或者应当知道被告是否履行了与水、电、气有关及是否预留楼梯洞口、排污管的相关合同义务，截止原告起诉时已6年有余，原告也未举证证实期间存在诉讼时效中止或者中断的情形，故原告的上述请求已超过二年的诉讼时效期间，但被告表示愿意按合同约定将水、电分别接通到每户，不违反法律规定，本院予以准许；对于原告要求被告恢复商铺一、二层内部隔墙的请求，虽然原告已在2012年12月22日接收了涉案商铺，但在房屋交付前即2012年4月27日被告向原告发出告知函，明确告知原告为了经营的方便，暂不实施分户隔墙，待以后再行修筑，由于该函并未明确以后修筑内部隔墙的时间，被告也没有证据证实其在之后向原告明确过内部隔墙的修筑时间，故原告的该项诉讼请求并未超过诉讼时效期间，原告该项请求符合双方合同约定，本院对此予以支持，对于被告称补充条款已对内部隔墙的取消达成协议的意见，本院认为在原告签订《补充条款》之后，被告又向原告发出暂不修建隔墙的告知函，存在前后矛盾，仅凭该《补充条款》无法证实原被告是否就取消隔墙达成了一致意见，故本院对被告该辩解意见不予采信；对于原告主张将商铺二楼的房屋登记更改为商业用房的请求，本院认为合同约定涉案商铺属于商业用房，不动产权证书上载明涉案商铺属于商服用房，原告认为二楼目前为商服辅助用房，并无证据予以证实，商业用房与商服用房是否存在区别，原告并无证据予以证实，并且即使存在区别，涉案商铺分别于2014年2月25日转移登记到原告名下，原告也应当知道涉案商铺产权登记为商服用房了，至原告起诉时也已超过二年的诉讼时效期间，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司于本判决生效之日起三十日内按《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定对原告候芳名下位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段x号x幢x-xx号、x-xx号商铺进行整改，具体整改范围为：恢复商铺一、二层的内部隔墙，将水接通到商铺的水表并预留给水阀门，将电接通到商铺的配电箱； 二、被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司于本判决生效之日起三十日内按《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定对原告候芳名下位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段3号4幢1-29商铺进行整改，具体整改范围为：恢复商铺一、二层的内部隔墙，将水接通到商铺内用水点，将电接通到商铺的配电箱； 三、驳回原告候芳的其他诉讼请求。 案件受理费650元，由被告重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  郭 杰 二〇一九年十二月三十日 法官助理  唐艺铭 书 记 员  尹 佳