北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初30123号原告：北京京通鸿福商贸有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：张玉红，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区，统一社会信用代码：911100000828331368。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：**伟，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京京通鸿福商贸有限公司（以下简称京通鸿福公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京通鸿福公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告富力公司的委托诉讼代理人**伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京通鸿福公司向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）；2、被告富力公司返还我公司已付房款1558119元、代收印花税1545元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自买受日起至合同解除之日止的利息；3、被告富力公司返还我公司已付逾期付款违约金13578元；4、本案诉讼费由被告富力公司承担。事实和理由：2016年9月28日，我公司与富力公司签订了《预售合同》，合同约定，双方就北京市通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地项目B01办公楼***号房屋（以下简称涉案房屋）达成买卖合同，房屋套内建筑面积56．71平方米，预测建筑面积共83．02平方米，套内计价面积单价每平方米54454．58元，房屋总价款3088119元，付款方式为分期付款。富力公司通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，我公司在富力公司工作人员的带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。2016年8月9日，我公司向富力公司支付房屋买卖定金10万元（支付定金时仅仅通过富力公司的宣传知道该房屋为公寓，能够居住，因富力公司未向我公司出示《预售合同》，我公司并不知晓该商品房土地用途为办公）。2016年9月28日，我公司向富力公司支付首付款218119元（不含定金）、印花税1545元并签订《预售合同》，此时我公司发现所购房屋土地用途为办公，富力公司工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证，并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于富力公司的上述承诺，我公司与富力公司签订了《预售合同》并如期履行付款义务。合同履行过程中，我公司得知该商品房只能用于办公，依照我国关于商办类房屋的法律及政策规定，开发商不能将商办类房屋以具备居住用途进行宣传和销售。本案涉案房屋土地用途为办公，富力公司不应宣传该房屋具备居住用途，且从房屋结构上坚决不能设计独立卫生间、通上下水且具备卧室、厨房等居住性质的设施，诱导我公司认为涉案房屋具备居住用途。我公司知晓该土地用途为办公时，是在《预售合同》签订后合同履行的过程中，对于涉案房屋土地用途为办公这一事实，购房者和开发商处于完全不对等的位置，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公，在此情况下仍然以该商品房具备居住用途予以宣传和销售，而购房者是从开发商宣传手册、微信公众号、样板间等宣传知晓该房屋具备“居住用途”，在交付定金及第一期分期款前根本无从知晓该商品房的土地用途，购房者关于购房的信息接纳均来自于开发商及其工作人员的宣传及指引，故我公司认为开发商将商办类房屋具备居住用途进行虚假宣传并诱导我公司购买房屋，事实上涉案房屋并不具备居住用途，致使购房人合同目的不能实现，故诉至法院，望判如所请。被告富力公司辩称，1、不同意解除双方签订的《预售合同》，也不同意京通鸿福公司诉称的解除理由，其是合同的违约方，其不应享有合同解除权。首先，双方签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行各自的合同义务。不存在我公司诱导京通鸿福公司购买涉案房屋的情形，京通鸿福公司也没有任何证据证明我公司存在虚假宣传并诱导其购买涉案房屋的行为，我公司不同意解除双方签订《预售合同》。其次，我公司始终严格履行《预售合同》所约定的义务，然而京通鸿福公司却无故拒不支付剩余房款，京通鸿福公司才是合同的违约方，根据我国法律的规定违约方不应享有合同解除权。2、双方签订的《预售合同》条款约定明确，京通鸿福公司要求我公司无条件返还已付房款及其利息没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定了每期房款的付款期限。然而，自《预售合同》签订后，京通鸿福公司仅仅向我公司支付了部分房款共计1558119元，但无故拒不支付剩余房款，京通鸿福公司已经严重违反合同约定，在合同正常履行，我公司未违约、且合同违约条款中没有赋予京通鸿福公司无条件解除合同的权利的情况下，京通鸿福公司无理由要求我公司无条件返还购房款及利息。3、我公司不存在任何违约行为，不同意承担本案的诉讼费。4、如判令我公司无条件返还购房款、单方解除预售合同将给我公司造成巨大经济损失，不符合公平正义原则。自双方签订《预售合同》以来，我公司尽责勤勉的履行合同义务，而京通鸿福公司却仅仅因为近期房价下行，便无视合同约定，单方要求无条件解除合同。对此，我公司认为京通鸿福公司作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。我公司面对的是成千上万的业主，而非京通鸿福公司一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京楼市销售价格均有不同程度的下跌，房产交易停滞，因此任意解除合同将给我公司造成巨大的损失，该损失远高于约定的违约金标准，如果判令我公司无条件返还购房款、单方无条件解除合同，必将给我公司造成巨大的经济损失，而我公司作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。5、京通鸿福公司作为违约方，不应当享有单方解除权，本合同依法应当继续履行。本案中京通鸿福公司不履行合同义务，作为实际违约方不应当享有单方解除权。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比其他责任方式，继续履行更有利于实现合同目的。京通鸿福公司系违约方，而我公司不存在任何违约行为，主张解约没有事实和法律依据，我公司有权要求继续履行合同。且《合同法》第一百一十条规定了违约方可主张解约的例外情形，包括:（1）法律上或事实上不能履行；（2）债务标的不适于强制履行或履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。但京通鸿福公司无证据证明其存在上述任何一种情形，且该条款规定仅限于非金钱债务，而京通鸿福公司属于违约不履行金钱债务，并不适用该条款。综上所述，我公司与京通鸿福公司双方签订的《预售合同》合法有效，京通鸿福公司要求我公司无条件返还购房款及利息，实属于法无据，双方均应积极地继续履行合同。我公司不同意京通鸿福公司的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回京通鸿福公司的全部诉讼请求，并依法维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月28日，富力公司作为出卖人与京通鸿福公司作为买受人签订《预售合同》（合同编号：Y1954032），约定富力公司向京通鸿福公司出售涉案房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共83．02平方米，房屋总价款为3088119元。合同第十一条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。”合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年8月9日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2016年9月28日交纳总房款的10%（含定金），合计318119元；二期房款：于2016年10月28日前交纳总房款的10%，合计310000元；三期房款：于2016年12月28日前交纳总房款的10%，合计310000元；四期房款：于2017年3月28日前交纳总房款的20%，合计620000元；五期房款：于2017年11月30日前交纳总房款的20%，合计620000元；六期房款：于2018年11月30日前交纳总房款的30%，合计910000元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》附件九“补充协议”约定：第6条：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。合同另就逾期交房责任等进行了明确约定。合同签订后，双方办理了涉案预售合同的联机备案手续，京通鸿福公司按期向富力公司支付了第一、二期购房款（含定金）及代收印花税1545元，逾期支付了第三、四期购房款并支付了违约金共计13578元，京通鸿福公司共计支付购房款1558119元。后京通鸿福公司未再向富力公司支付剩余房款。在本案审理过程中，京通鸿福公司称其购买房屋时富力公司工作人员作了购房后即可将涉案房屋售出赚取差价的虚假宣传和承诺，并进行了涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传。就前项主张，京通鸿福公司提交了该公司企业所得税年度纳税申报表、《总行营业部房屋净值贷款审批表》及其法定代表人的收入证明、社保记录等予以佐证，并申请证人朱某、郑某出庭作证。京通鸿福公司解释称，其在签约时并无支付能力，因听信富力公司工作人员的宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订了《预售合同》，其已付款项系由公司法定代表人以其名下住房为抵押向银行借款支付，并明确表示其无能力继续履行《预售合同》。就后一主张，京通鸿福公司提交了富力公司样板间照片、其他房屋的收房照片及信访材料等予以佐证。富力公司对京通鸿福公司上述主张均不予认可。经本院询问，京通鸿福公司表示愿意承担违约金以解除合同，但要求调低合同约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及应否支持京通鸿福公司解约请求的问题。就此，本院具体分析如下：其一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，京通鸿福公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，京通鸿福公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，京通鸿福公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故上述京通鸿福公司主张富力公司有违约行为的主张依据不足，本院不予支持。京通鸿福公司要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任并要求退还已付违约金，均依据不足，本院不予支持。其二，应否支持京通鸿福公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，京通鸿福公司明确表示不同意继续履行涉案合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同，理由是其不具备继续履行合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案合同是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，合同总标的额为3088119元，京通鸿福公司迄今为止仅支付了50%的房款。就其继续付款能力，京通鸿福公司提交了企业所得税年度纳税申报表、《总行营业部房屋净值贷款审批表》及其法定代表人的收入证明、社保记录等多份证据，本院认为上述证据已形成证据链，证明即便是已付的50%的首付款亦是来源于京通鸿福公司法定代表人的借款。综上，本院认为，涉案合同在事实上已难以强制继续履行，故对于京通鸿福公司要求解除合同并要求富力公司退还已付款之诉求，本院予以支持。京通鸿福公司表示愿意支付解除合同违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为19万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告北京京通鸿福商贸有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司于二〇一六年九月二十八日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1954032），被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京京通鸿福商贸有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京京通鸿福商贸有限公司已付房款1558119元、代收印花税1545元，以上共计1559664元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京京通鸿福商贸有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金190000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京京通鸿福商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9479．59元，由原告北京京通鸿福商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年十二月二十六日书记员  崔雨桐