大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0212民初4149号原告：大连华安物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：于瑞，男，1978年3月7日出生，汉族，该公司员工，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族，该公司员工，住大连市沙河口区。被告：赵红岩，女，1986年10月18日出生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：翁公羽（被告赵红岩丈夫），男，1987年10月10日出生，汉族，住大连市旅顺口区。原告大连华安物业管理有限公司与被告赵红岩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连华安物业管理有限公司的委托诉讼代理人于瑞、被告赵红岩的委托诉讼代理人翁公羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连华安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业服务费6132元，违约金1840元，合计7972元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月1日，大连泉城置业有限公司与原告大连华安物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告为半岛印象小区提供物业服务。被告2017年2月1日至2019年9月30日共欠缴物业费7972元。原告多次催收均无结果。原告为维护合法权益，提起诉讼。被告赵红岩辩称：不同意原告的诉讼请求。被告与原告没有签订任何合同，双方无任何关系。原告所称的其于2015年6月1日与大连半岛集团有限公司签订的物业服务委托合同，是非法无效的，违反了《物业管理条例》第二十四条的规定。被告房屋的建设单位是大连泉城置业有限公司，物业公司是大连半岛物业管理有限公司，大连半岛集团有限公司不是房屋的建设单位，没有资格和权利选聘或委托第三方进行物业管理，因此原告与大连半岛集团有限公司签订的物业服务委托合同是非法无效的。既然原、被告间没有签订任何合同，也就不存在被告违反合同法及物业管理条例的问题，原告要求被告交纳物业费7972元不符合规定。被告作为业主应受到消费者权益法的保护。经审理查明：被告赵红岩系大连市旅顺口区向阳街xx号x单元xxx室（半岛印象小区xx号楼x单元xxx室）业主，房屋面积112.71平方米。半岛印象小区由大连泉城置业有限公司开发建设。2016年5月1日，大连泉城置业有限公司（委托方、甲方）与大连华安物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告大连华安物业管理有限公司对半岛印象项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金与服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任及其他事项进行了约定。其中，第二条约定委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；第七条约定本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅为1.7元/月/平方米（建筑面积）；第四十五条约定双方签字盖章后本合同生效。该合同附件二为由大连半岛集团有限公司（甲方）、大连半岛物业管理有限公司（乙方）、大连华安物业管理有限公司（丙方）三方签订的《物业服务移交协议书》，该协议对乙方退出半岛印象项目的前期物业管理、由甲方委托丙方继续提供该项目的前期物业服务以及乙、丙两方的物业交接事项作出约定。案涉半岛印象小区尚未成立业主委员会。庭审中，被告自认2017年2月至今未曾交纳物业费。上述事实，有前期物业服务合同、物业服务移交协议书、前期物业服务协议及当事人庭审笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告赵红岩房屋所在的半岛印象小区并未成立业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，大连泉城置业有限公司作为案涉小区的开发建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。原告接受大连泉城置业有限公司的委托，为案涉小区提供物业服务，其与大连泉城置业有限公司于2016年5月1日签订的《前期物业服务合同》，对被告具有约束力。被告在实际接受原告的物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告要求被告补交2017年2月1日至2019年9月30日物业费6131元（112.71平方米×1.7元/平方米/月×32月）的诉讼请求，本院予以支持。被告赵红岩以其并非合同当事人为由，拒绝交纳物业费的答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的物业服务委托合同的签订过程违反《物业管理条例》第二十四条规定的答辩意见。根据合同法关于无效合同的相关规定，在案涉小区开发建设单位选聘物业公司的过程中，即使未按照相关管理性强制性规定进行招标，也不能导致案涉《前期物业服务合同》自始无效，且原告确已为案涉小区提供物业服务，被告以此作为其拒绝交纳物业费的理由不成立，本院不予支持。关于被告在庭审中提出的案涉小区存在管理缺失、公共区域整修不到位等情况。首先，小区现状照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告的该答辩意见不能作为其不交或少交物业费的理由，本院不予采纳。关于原告提出的违约金主张，虽然案涉《前期物业服务合同》中对违约金做出了明确的约定，但从被告提供的案涉小区公共区域的照片来看，原告提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：一、被告赵红岩于本判决生效之日起十日内支付原告大连华安物业管理有限公司物业费6131元；二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵红岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 岳 媛二〇一九年十二月二十五日书记员 苗雪婷附相关法律规定1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。