贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初6047号原告：中国建设银行股份有限公司遵义市分行，住所地遵义市红花岗中山路82号。负责人：李雅芳，行长。委托诉讼代理人：吴杰，贵州他山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈虹羽，贵州他山律师事务律师。被告：兰大洪，男，1978年1月26日生，汉族，住遵义市红花岗区。被告：苟先碧，女，1981年7月11日生，汉族，住遵义市红花岗区。被告：遵义市光宇房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区延安路养护东段。法定代表人：郑庆文，公司经理。原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行（以下简称“建设银行”）与被告兰大洪、苟先碧、遵义市光宇房地产开发有限责任公司（以下简称“光宇房开公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人陈虹羽、被告兰大洪到庭参加了诉讼。被告苟先碧、光宇房开公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：2011409-06009）；2.请求判令被告立即偿还原告贷款本金242341.54元、拖欠本金50889.10元、拖欠利息50407.32元、罚息20018.79元，并支付从2019年4月11日起至实际付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）；3.判令被告光宇房开公司对上诉还款义务承担连带保证责任；4.确认原告对“遵房预监字第××号”他项权证下的遵义市红花岗区房屋享有优先受偿权；5.判令被告支付原告律师费18200元；6.本案诉讼费用由三被告负担。事实及理由：2011年12月27日，原告与被告兰大洪、苟先碧签订了合同编号为2011409-06009号《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：被告向原告借款298000元用于购买位于遵义市红花岗区房屋，贷款期限为15年（自2012年2月27日起至2027年2月27日止），贷款利率为浮动利率。2014年9月4日，被告兰大洪、苟先碧用该房屋作为抵押物提供抵押担保，办理了“遵房预监字第××号”房屋抵押预告登记。为保证还款，被告光宇房开公司为该笔借款提供担保，约定该笔债权在编号2011建遵高保字第0019号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的保证范围内，保证方式为连带保证责任，保证期间为主债务履行期限届满之日后的两年。综上所述，原告已按照合同约定向被告发放了贷款，但被告却未能在合同约定的期限内履行还款及支付利息的义务，且多次逾期还款，该行为已经构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。原告建设银行在诉讼过程中，自愿放弃部分诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告立即偿还原告贷款本金224332.54元、拖欠本金46043.08元、拖欠利息57081.30元、罚息26757.45元，并支付从2019年11月30日起至实际付清本息之日止的逾期付款利息（按合同约定利率计算）。被告兰大洪辩称，我于2012年向光宇房开公司购买房屋，所购买的房屋属于问题楼盘，尚未竣工验收，目前是业主自发组织资金接通水电入住。由于个人原因，生意经营亏损才无力支付拖欠贷款。我不同意和原告解除贷款合同，我愿意分期偿还贷款，现在立即能支付50000元，逾期欠款分两次支付，每月按照正常贷款偿还2480元。对原告主张的本金、利息均没有意见，对诉讼费以及律师费均由被告负担。被告苟先碧、光宇房开公司未作答辩。原告建设银行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款支付凭证、抵押权预告登记证明、贷款对账单、个人住房借款最高额保证合同等证据，被告兰大洪对前述证据均无异议；被告兰大洪提交了离婚证和离婚协议书作为证据，原告建设银行对该项证据没有异议。被告苟先碧、光宇房开公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告建设银行、被告兰大洪在庭审中所提交的证据放弃质证的权力。本院对原告建设银行、被告兰大洪提交的证据予以确认并在卷佐证。通过上述证据，本院认定事实如下：2011年12月27日，兰大洪、苟先碧因购买遵义市红花岗区房屋，向建设银行申请个人住房贷款，并与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2011409-06009）。合同约定，兰大洪、苟先碧向建设银行借款298000元，借款期限180个月（自2012年2月27日起至2027年2月27日止），贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；借款逾期的，罚息在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；兰大洪、苟先碧采用按月还本付息法，每月归还本息金额为2805.86元；兰大洪、苟先碧用其购买的遵义市红花岗区房屋作为抵押物为其贷款担保；借款人不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，视为借款人违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；合同项下与借款有关的费用（包括但不限于保管、鉴定、公证、律师服务、保险等），由借款人承担。2012年2月，兰大洪为前述抵押物设定了抵押权预告登记，并办理了“遵房预监字第××号”他项权证书。合同签订后，原告建设银行将借款本金298000元按照合同约定转入指定账户。自2015年7月起，兰大洪、苟先碧便未按约还款；截止2019年11月29日，剩余贷款本金224332.54元未清偿，拖欠本金46043.08元、拖欠利息57081.30元、罚息26757.45元未支付。另查，被告光宇房开公司于2011年10月26日与原告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。双方约定，光宇房开公司为2011年11月26日至2016年10月26日因购置坐落于遵义市红花岗区建基大厦所属之住房或者商业用房而与原告建设银行发生借贷关系的全部债务人提供最高额连带责任保证，最高限额为15000000元，保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、以及原告建设银行为实现债权而发生的一切费用（含律师费、公告费等）。原告建设银行为提起本案诉讼，其委托了贵州山一律师事务所律师出庭参加诉讼，并支付了律师代理人4692元。本院认为，原告建设银行与被告兰大洪、苟先碧双方自愿签订《个人住房（商业用房）借款合同》，且未违反有关规定，双方金融借款合同关系成立并有效。原告建设银行作为贷款人按约履行了提供借款本金的义务，但兰大洪、苟先碧自2015年7月起多次未按照合同约定履行按时还款付息的义务。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条约定“借款人违约情形：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其它应付款项……”，第十七条约定“出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下列权利…2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；4.向借款人收取违约金……”，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本院对原告建设银行请求解除与被告兰大洪、苟先碧签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为：2011409-06009）的诉讼请求予以支持。截止2019年11月29日，被告兰大洪、苟先碧尚差欠原告建设银行贷款本金224332.54元未清偿，拖欠本金46043.08元、拖欠利息57081.30元、罚息26757.45元未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，建设银行有权要求兰大洪、苟先碧偿还剩余本金，并按合同约定支付利息等。建设银行请求兰大洪、苟先碧应当偿还截止2019年11月29日止借款贷款本金224332.54元，拖欠本金46043.08元、拖欠利息57081.30元、罚息26757.45元；并自2019年11月30日起按照合同约定支付逾期付款利息自实际付清本息之日止的诉讼请求事实清楚、证据充分、于法有据，本院予以支持。被告兰大洪、苟先碧虽将遵义市红花岗区房屋为涉案借款合同所负债务提供担保，但其仅办理了预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押变动的请求权，该请求权具有排他性。建设银行仅享有当抵押登记条件成就或者约定的期限届满对房屋办理抵押登记的请求权，而并不享有抵押权。故本院对原告建设银行请求确认对“遵房预监字第××号”他项权证下的遵义市红花岗区房屋享有优先受偿权的诉讼请求予以驳回。原告建设银行请求被告支付律师代理费18200元，其委托律师出庭参加诉讼系客观事实及相关合同中也有相关约定，但建设银行所提交的税务发票载明的金额仅为4692元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本院认定被告兰大洪、苟先碧应当支付原告建设银行律师代理费4692元。按照原告建设银行与被告光宇房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》第四条第1.2项约定，建设银行与光宇房开公司约定的保证期间为被告兰大洪、苟先碧取得房地产权属证书，并办妥以建设银行为抵押权人的抵押证之日的期间，在抵押权未能依据登记而设立的情况下，光宇房开公司的保证期间未结束。根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定，被告光宇房开公司应当对上述债务承担连带担保责任。被告苟先碧、光宇房开公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一.解除原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行与被告兰大洪、苟先碧于2011年12月27日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2011409-06009）；二.由被告兰大洪、苟先碧自本判决生效后五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行截止2019年11月29日止借款贷款本金224332.54元，拖欠本金46043.08元、拖欠利息57081.30元、罚息26757.45元；并自2019年11月30日起按照合同约定支付逾期付款利息自实际付清本息之日止（按合同约定利率计算）；三.由被告兰大洪、苟先碧自本判决生效后五日内支付原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行律师代理费4692元；四.被告遵义市光宇房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿保证责任；五.驳回原告中国建设银行股份有限公司遵义市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费7030元，由被告兰大洪、苟先碧、遵义市光宇房地产开发有限责任公司负担；公告费1000元，由被告苟先碧、遵义市光宇房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。审 判 长  王 珏人民陪审员  刘等良人民陪审员  李龙娟二〇一九年十二月四日法官助理王骏书记员彭中艳