贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9421号原告：贵州南山物业管理有限公司，住所地贵阳经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦嫣，贵州大谋律师事务所律师。被告：夏安琼，女，1985年4月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师。原告贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与被告夏安琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告南山物业公司委托诉讼代理人陈旻、贾梦嫣与被告夏安琼委托诉讼代理人安胜琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告夏安琼向原告支付从2016年1月1日至2019年9月30日的物业服务费5459.58元，并自欠付之日起按照年利率24%的标准支付违约金，直至全部款项付清之日止（暂计算至起诉时为2602.89元），总计8062.47元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系南山高地小区的物业服务单位，被告系该小区业主，原告与该小区开发单位签订了前期物业管理委托合同，与被告签订了前期物业管理服务协议，约定了物业费交纳标准、时间和逾期交费责任，被告从2016年1月1日起未再向原告支付物业费，故原告起诉至人民法院。被告夏安琼辩称：1.服务质量问题。原告并未按照物业服务协议的约定全面履行物业服务，存在服务不尽职、不全面的问题，小区公共区域基础设施损坏长期无人维修、垃圾清运不及时、电梯故障维修不及时，门禁系统及停车场管理不到位，小区外人员可随意进出小区，车辆占道停放。而且原告并未向小区业主公示广告投放收入的使用情况，因此原告违约在先，被告要求减少相应的物业费，并不承担违约金；2.2016年9月10日以前的物业费已经超过诉讼时效期间。本院经审理认定事实如下：2009年9月24日，贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司共同作为委托方（甲方）与原告（受委托方/乙方）签订《前期物业管理委托合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对坐落于贵阳经济技术开发区清水江路153号南山高地小区约275044平方米的步梯住宅、小高层、高层电梯住宅、商业用房、停车场实行物业管理服务；2.委托管理服务期限自2009年9月24日零时起至业主大会成立且业主委员会并与所聘的物业公司签订物业服务合同生效时；3.物业服务费按建筑面积收取，标准为步梯房0.80元/月/平方米、0.90元/月/平方米，小高层电梯房1.30元/月/平方米（不含二次加压水电费），高层电梯房1.40元/月/平方米，沿街门面2.00元/月/平方米（不含室内施舍、照明和卫生间水电费）；4.物业按照建筑面积向业主收取物业服务费，业主在每月15日前自行到乙方处交纳，逾期按每日5元加收违约金。合同就双方的其他权利义务进行了约定。至本案诉讼时，该小区尚未成立业主委员会。被告系南山高地小区三期8栋1单元28楼5号房业主，房屋为高层电梯房，建筑面积为86.66元，被告收房时间为2014年1月23日。被告收房后按照每月每平方米1.4元的标准，向原告交纳了截至2015年12月31日期间的物业服务费，尚欠2016年1月1日之后的物业服务费。原告陈述在被告收房时与被告签订的物业服务协议，但协议遗失，无法向本院提交。原告为证明已向业主催收物业费，提交了“南山高地物业服务中心”以楼栋单元业主作为一个通知整体发出的催款通知书19份，该通知书主要内容为“尊敬栋单元业主：南山物业服务中心未收到您家的物业费，……请您尽快交纳所欠缴物业费，如再拖延，我物业服务中心将停止对您的所有服务，并按双方签订的物业管理规约相关条款收取千分之三的违约金，并根据有关规定诉诸法律，采取诉讼……”。19份通知书中“尊敬栋单元业主”横线处填写了不同的楼栋和单元，落款日期为2011年至2016年的12月某日不等，落款处加盖“南山高地物业服务中心”字样的条形章。原告陈述该通知书系张贴在小区单元门上，被告抗辩未收到该催收通知。被告为证明小区物业服务情况，提交了小区环境照片若干及电视台报道视频，小区存在设施设备破损、泳池环境脏乱、垃圾清运不及时、杂物乱堆乱放、电梯故障维修不及时等问题。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《前期物业管理委托合同》、房屋验收交接表、交费发票、照片和视听资料等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告虽未提交与被告单独签订的物业服务协议，但原告已经按照和房屋建设单位签订的《前期物业管理委托合同》的约定，向被告所居住小区提供了物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，《前期物业管理委托合同》对原被告具有约束力，双方均应按照该合同的约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费和减少物业服务费的理由，本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效问题，原告主张的物业费期间为2016年1月1日至2019年9月30日，被告辩称2016年9月10日以前的已过诉讼时效。《前期物业管理委托合同》中约定物业服务费为按月交纳，属于分期履行的合同。根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》规定：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”故南山物业公司请求被告支付所欠缴物业服务费，每月的物业费分别计算诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，截至民法总则施行之日2017年10月1日，诉讼期间尚未满二年的适用三年的诉讼时效期间，故从最早的欠费时间计算，本案应适用三年诉讼时效期间。被告抗辩已过诉讼时效最后一日2016年9月10日的物业费，按约定最迟应交纳时间为2016年9月15日，诉讼时效届满时间为2019年9月15日，原告在2019年10月8日提起诉讼，已超过诉讼诉讼时效期间。因此，对被告辩称2016年9月10日之前的部分已过诉讼时效的意见，本院予以采信，故被告应向原告支付从2016年9月10日至2019年9月30日期间（36个月零20天）的物业服务费，按照86.66平方米面积和每月每平方1.4元的标准计算，每月物管费为121.32元，每日为4.04元，故该期间的物管费为4448.32元（121.32×36+4.04×20）。对原告主张超出上述金额的部分，本院不予支持。原告提交的催收通知书系原告单方制作，无法据此确定催收事实，故对原告主张已进行过催收的意见，不予采信。关于原告主张的违约金问题，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限制扩大。但在本案中，原告提交的证据不能证明催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告夏安琼于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2016年9月10日至2019年9月30日期间的物业服务费共计人民币4448.32元。二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告夏安琼负担14元，原告贵州南山物业管理有限公司负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十六日书记员  张艺群