山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0303民初8002号原告(执行案外人)：谢丽清，女，1965年12月17日生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：王艳，淄博张店南定法律服务所法律工作者。被告(申请执行人)：刘红梅，女，1971年7月15日生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：高伟，山东联亨律师事务所律师。被告(被执行人)：山东万鹏房地产开发有限公司。住所地，淄博市张店区中心路197号。法定代表人：杜吉鹏，董事长。原告谢丽清与被告刘红梅、山东万鹏房地产开发有限公司(以下简称万鹏公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢丽清及其委托诉讼代理人王艳、被告刘红梅及其委托诉讼代理人高伟到庭参加诉讼，被告万鹏公司经本院传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢丽清向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销本院(2019)鲁0303执异256号《执行裁定书》，不得执行原告谢丽清购买的张店区房产；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告谢丽清于2015年12月11日与万鹏公司签订了《商品房买卖合同》，房产位于张店区，房产总价款37.0416万元。按照合同约定，原告已支付29.0416万元，余款8万元在交房时付清。由于万鹏公司违约，迟迟不能交房。近日，原告得知由于万鹏公司被执行，查封了原告购买的房产，为此，原告谢丽清提出执行异议，请求执行法院予以解封。法院作出(2019)鲁0303执异256号《执行裁定书》，驳回了原告谢丽清作为异议人(案外人)的执行异议。为此，特诉至法院，请求判如所请。被告刘红梅辩称，1.原告应该仅起诉万鹏公司，其查封万鹏公司的房产是为了维护其个人的权益。原告要求其解封的理由并不充分，原告与万鹏公司签订的商品房买卖合同不能认定为有效合同，双方在2015年签订合同，直到2018年我方采取查封措施时尚未办理网签手续，其拖延办理房产预登记的行为侵犯了万鹏公司债权人的利益，且原告与万鹏公司签的合同包括收据都不真实。2.原告名下产权登记手续中有其他住房，不是唯一用于居住的房屋，所购商品房不是其唯一用于居住的房屋，因此不符合最高院关于执行异议案件相关规定的条件，不能排除本案的执行措施。被告万鹏公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告在诉讼中提供证据如下：1.商品房买卖合同一份，证明2015年12月11日，原告谢丽清与万鹏公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告万鹏公司开发的位于张店区，房地产总价款37.0416万元，原告已经支付29.0416万元，余款8万元在交房时付清。由于开发商违约，迟迟不能交房。2.收款收据4份，证明原告向被告万鹏公司支付了房款29.0416万元。3.张店区人民法院(2019)鲁0303执异256号执行裁定书一份，证明裁定书驳回原告的执行异议不当，依法应当撤销。4.建设银行流水一页，证明2015年12月16日原告通过银行转账给被告万鹏公司支付购房款70000元。5.工商银行流水一页，证明2016年5月16日原告通过POS机刷卡给被告万鹏公司支付购房款100000元。6.交房时间变更通知书一份，证明万鹏公司因淄博市的政策推迟交房日期。7.不动产权证书一份，证明原告现在的房产系2019年8月28日刚刚办理了产权登记，房屋是1991年的。8.离婚证、协议各一份，证明原告与徐强于2009年在临淄区民政局协议离婚，房屋由前夫徐强居住，产权归女儿谢雨朦所有。被告刘红梅的质证意见是，证据1只是书面合同，不是网签合同，不具有法律效力。对证据4、5与证据2数额有差异，无法证实其完全交付了购房款，且万鹏公司在非法集资过程中经常以房屋买卖作为抵押的形式对外借款，结合其合同和付款的银行流水无法判断原告与被告万鹏公司之间是房屋买卖的关系还是民间借贷关系。对证据6有异议，其与本案无关，真实性也无法确认。证据7与我方查询结果一致，对真实性无异议。能够证实原告除了涉案所购买的房屋以外，名下还有其他用于居住的房屋。对证据8中离婚证真实性无异议，对财产处分的协议不能对抗物权登记，且原告提供的协议书也不是民政局备案的协议书。对其他证据无异议。被告刘红梅在诉讼过程中提交不动产信息查询结果一份，证明原告名下另有一套房产。原告谢丽清的质证意见是，对真实性无异议，但根据离婚协议，现在该房屋实际归谢雨朦所有，原告前夫徐强居住。原告现无可供居住的房产，只能暂住其母亲家。本院依法向被告万鹏公司送达了起诉状副本、开庭传票、证据材料等应诉材料，被告万鹏公司未到庭参加诉讼，亦未向本院说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。根据本院采纳的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年12月11日，原告谢丽清与被告万鹏公司签订了《商品房买卖合同》，约定谢丽清从万鹏公司购买其开发的位于张店区，建筑面积78.98平方米，单价每平方米4690元，总价370416元。协议同时还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，谢丽清先后支付给万鹏公司房款290416元，万鹏公司分别于2015年12月11日、2015年12月17日、2016年5月16日向谢丽清出具收款收据，载明收到谢丽清支付的购房款共计290416元。2018年6月11日，刘红梅因与万鹏公司民间借贷纠纷一案，依据(2018)鲁0303民初4345号案对万鹏公司名下的财产进行了查封，其中即包含本案原告谢丽清购买的房产。刘红梅依据该生效判决，向法院申请强制执行。谢丽清以其对执行标的享有合法权益为由提出异议，本院于2019年9月2日作出(2019)鲁0303执异256号《执行裁定书》，驳回其异议请求后，谢丽清以刘红梅、万鹏公司作为被告提起执行异议之诉。另查明，谢丽清购买的案涉房产未办理网签手续，亦未完成物权登记过户手续。还查明，谢丽清与其前夫徐强于2009年12月18日离婚，双方协议登记在谢丽清名下位于临淄区桓公路61号院内1号楼2单元5层西户的房产归女儿谢雨朦所有。谢丽清在张店区其母亲处居住。本院认为，本案争议焦点在于：谢丽清对案涉房屋享有何种权利，该权利是否能够足以排除执行，谢丽清关于执行异议的诉请能否成立。就本案的具体情况分析，谢丽清向万鹏公司购买商品房，现被执行的房产系登记于房地产开发企业名下的商品房，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，谢丽清关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本院于2018年6月11日对万鹏公司名下的财产进行了查封，其中即包含谢丽清购买的房产。而谢丽清与万鹏公司签订的购房合同在2015年12月11日。其次，如何认定谢丽清与万鹏公司签订的《商品房买卖合同》，被告刘红梅辩称原告谢丽清与被告万鹏公司签订合同不排除双方实际系借贷关系，但刘红梅对其辩解意见不能提供证据证实，且该合同明确了当事人的名称、商品房基本状况，房屋的具体位置、房号、价款、交付方式，且谢丽清已经按照合同的约定交付大部分款项。故该商品房买卖合同真实有效，被告刘红梅的辩解意见不成立，本院不予采纳。（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。从谢丽清提交的自不动产登记中心出具的查询结果看，其在张店区范围内没有登记的住房，在临淄区虽有登记住房，但其与前夫徐强离婚协议明确该房产归女儿所有，且该房产由徐强实际占有、使用，谢丽清亦不在此居住，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。在合同中约定涉案房产的价格为370416元，谢丽清已经向万鹏公司支付290416元，谢丽清所付价款超过总价款的50%。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，谢丽清与万鹏公司签订了商品房买卖合同并缴纳房款，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：不得执行(2018)鲁0303民初4345号案查封的位于张店区的房产。案件受理费100元，由被告刘红梅、山东万鹏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。本院(2019)鲁0303执异256号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘世龙人民陪审员  刘 磊人民陪审员  毕秀娟二〇一九年十二月十八日书 记 员  王华风