陕西省城固县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0722民初2556号 原告：雍某，男，汉族，住陕西省汉中市城固县。 原告：陈某某，女，汉族，住陕西省汉中市城固县系雍某之妻。。 二原告共同委托诉讼代理人：唐某某，系城固县某某法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。 被告：城固县某某房地产开发有限责任公司。住所：陕西省汉中市城固县。统一社会信用代码：916107226641XXXXXXX。 法定代表人：张某某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，男，生于XXXX年XX月XX日，汉族，住陕西省汉中市城固县，系被告公司法律顾问。代理权限：特别授权代理。 原告雍某、陈某某与被告城固县某某房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雍某、陈某某及其共同委托诉讼代理人唐某某、被告城固县某某房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，被告城固县某某房地产开发有限责任公司法定代表人张某某经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告雍某、陈某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效后十日内和两原告签订《商品房买卖合同》。2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月17日，被告作为出卖方和两原告作为受买方在位于城固县西环四路北段的某某馨城项目部订立了《某某馨城房屋定购书》，双方约定：两原告购买被告开发修建的位于某某馨城18栋1301号房屋一套，该房屋建筑面积为139.95平方米，单价3326.20元∕平方米，总价465502元。双方签订该房屋定购书时，两原告交纳预付定金95502元。此后被告一直以各种借口拖延至今，拒不签订《商品房买卖合同》。被告和两原告签订《某某馨城房屋定购书》，并收取购房定金，买卖双方对于商品房买卖的意思表示真实，双方形成的商品房买卖合同关系合法有效。在两原告履行了交付购房定金的义务后，被告应当及时通知两原告签订正式的商品房买卖合同，按照流程办理网签和房屋按揭贷款，并及时向两原告交付房屋。但被告违背契约精神，长期拖延而不签订正式商品房买卖合同，导致两原告购房的合同目的无法实现，为保障两原告的合法利益，故向人民法院提起诉讼。 被告城固县某某房地产开发有限责任公司辩称，原告所述与事实不符。2017年12月17日原、被告签订《某某馨城房屋定购书》时，该栋楼仍处在挖地基阶段，房屋面积只能以图纸概算。当年12月该栋楼的设计方深圳市筑道建筑工程有限公司对设计图进行了修改，2019年1月10日经城固县房产测绘大队实地测绘，原告预购的1301号房建筑面积149.61平方米，比双方签订的《某某馨城房屋定购书》面积多了9.66平方米，其中套内多出7.35平方米，相应公摊多出1.98平方米，实测面积和订购面积仅误差0.33平方米。被告取得《商品房预售许可证》后，多次通知原告签订《商品房买卖合同（预售）》，但原告坚持要按定购书面积签正式合同，拒绝按实测面积签订。房屋面积误差并不必然导致原告利益受损，按实测面积计价对买卖双方都公平合理。双方现已具备签订正式合同条件，但因具体购房条款不能协商一致，依法应解除合同，而不是继续履行。某制签订正式合同，违背了合同的自愿原则，故请驳回原告起诉。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时进行了质证。原告提交的二原告身份证复印件、结婚证复印件、《某某馨城房屋定购书》复印件、《置业计划书》复印件、收款收据复印件，被告提交的被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、房地产开发企业资质证书复印件、《不动产产权证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《建筑工程施工许可证》复印件、《建设用地规划许可证》复印件、《商品房预售许可证》复印件、《某某馨城房屋定购书》复印件、《置业计划书》复印件、微信截图打印件，经原、被告当庭质证，双方均无异议，本院予以采信。原告提交的照片五张，被告提交的标准层平面图复印件、图纸变更通知单复印件、《房产预测成果报告》复印件、房管局房屋交易权属管理系统截图，双方均认为与本案无关联性，本院经审查原告照片反映内容与被告提交的《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、图纸变更通知单载明内容一致，对以上证据的真实性均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年12月17日被告置业顾问给原告《置业计划书》一份，被告置业顾问在《置业计划书》上签名。置业计划书载明：某某馨城18栋1301号，最终面积以政府相关单位实测为准，总价469112元。按揭付款单价3014元∕平方米，总价449929元，赠送面积11.31，实得总面积151.26，实得单价2974元，首付99929元，贷款35万元，七日内交首付打9.8折。当日经原、被告协商，二原告与被告公司某某馨城项目部订立了《某某馨城房屋定购书》。房屋定购书载明：甲方（卖方）：城固县某某房地产开发有限责任公司“某某馨城”项目部。乙方（买方）：雍某、陈某某。甲乙双方在正式签署《商品房买卖合同》之前，自愿签订本定购书。乙方确定购买由甲方开发建设的“某某馨城”18栋1301号房屋，建筑面积：139.95㎡,单价：3326.20元∕㎡，总价：465502元。在双方签定该《房屋定购书》时，将视为乙方交纳预付定金人民币95502元整。乙方应于本定购书签定后，接到某某馨城销售中心通知后，带上本定购书、身份证以及办理相关手续，到某某馨城售楼中心签定《商品房买卖合同》并按合同缴付房款。双方正式签署《商品房买卖合同》即时起，本定购书由甲方收回自动作废。房屋定购书还约定了其他事项。2017年12月12日二原告向被告交付定金50000元，2017年12月17日交付定金45502元，共计95502元。原、被告双方签订《某某馨城房屋定购书》时，“某某馨城”18栋正在开挖地基。2017年12月该栋楼的设计方深圳市筑道建筑工程设计有限公司给被告送来图纸变更通知单，通知单载明：“根据现实使用条件需求，对原图做以下修改。变更内容：原D轴以南凹进去的部分改为实体现浇板，现场需严格按照变更内容施工”。设计变更后房屋建筑面积从139.95㎡变成149.61㎡。2018年6月15日被告取得《商品房预售许可证》，即通知二原告签订正式房屋买卖合同，原告要求按照《某某馨城房屋定购书》中的面积签订，被告要求按照实测面积签订，双方多次协商，未能达成共识，至今未签订正式商品房买卖合同。 另查明：被告于2017年6月19日取得建设工程规划许可证，2017年12月6日取得建筑工程施工许可证，2018年6月15日取得商品房预售许可证。2018年9月涉案房屋主体完工，2019年11月完成初验。 本案在庭审时，本院建议双方就商品房买卖合同主要条款进行协商，签订正式商品房买卖合同，同时给二原告释明，建议变更诉讼请求，但双方至今未能达成协议，二原告也未提请变更诉请。 本院认为，被告置业顾问向二原告推介购买房屋，并给二原告发放了《置业计划书》，该计划书上没有二原告的名字，不具备合同的基本要件，属于被告单方的推介、计划，性质应为要约邀请。从原、被告签订的《某某馨城房屋定购书》内容上看，约定了房屋的位置、建筑面积、价款、交纳定金等内容，但并未对《商品房销售管理办法》第十六条规定的作为商品房销售合同必备的交付使用条件及日期、面积差异处理方式、供水、供电、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及办理产权登记的有关事宜进行相应的约定。 分析双方未约定上述商品房销售合同必备条款的主要原因，是由于在签订该定购书之时，被告尚未取得商品房预售许可证，存在法律和事实上的障碍，而未能对销售合同主要内容进行完整、详实的约定。加之双方是在正式签署商品房买卖合同之前签订的该定购书，定购书对签订正式商品房买卖合同也有相应约定，同时明确约定双方正式签署商品房买卖合同即时起，该定购书由甲方收回自动作废。综上可见，双方签订的定购书是对未来订立一定契约的约定，即对将来订立正式的商品房销售合同或买卖合同而达成的合意，故该定购书性质属于预约合同，并非销售合同。 该定购书是双方真实意思的表示，不违背法律和行政法规的某制性规定，合法有效，双方均应遵守。因设计图纸变更引发涉案房屋建筑面积增加，双方就购买房屋的面积又不能达成协议，现房屋已完工，现实中也不具备按照定购书面积签订正式合同的可能性和可操作性，致使定购书的合同目的无法实现，可以依法选择解除合同并主张相关权利。经本院释明，二原告也不变更诉请，故二原告要求按照定购书载明的面积签订正式商品房买卖合同的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条；最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下： 驳回原告雍某、陈某某的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由二原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审判员  李定远 二〇一九年十二月二日 书记员  庞飒飒