北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初18887号原告：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，汇天网络科技有限公司职员。被告：冯颖，男，1980年5月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王立琴，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琰，北京市京师律师事务所律师。原告汇天网络科技有限公司（以下简称原告）与被告冯颖（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人闫洁、被告的委托诉讼代理人王立琴、周琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告之间签订的《国际健康港租赁合同》；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年2月18日签订了《国际健康港租赁合同》（以下简称“租赁合同”），被告承租位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港楼盘（暂定）11号楼6层***号房屋，租赁合同涉及的项目土地性质为科教用地，使用年限50年。租赁合同约定租赁期为二十年，房屋交付使用时应具备相应的居住条件。在承租房屋建设中，辖区有关主管行政机关认定，原告建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令原告进行整改。基于此，原告自始未开始进行11号楼公寓的分割、建设。改变土地用途应当办理土地变更登记手续，原告经过多方努力，无法取得土地用途变更登记，原告建设的IDC产业园内的11号楼已依据土地的性质、规划恢复建设为数据中心机房。原告认为，其与被告签订的租赁合同约定的租赁标的物已不具备建设的条件，已客观上不能向被告交付租赁标的物，继续履行租赁合同可能致使双方当事人的损失扩大，即原被告双方签订的租赁合同在事实上和法律上都无法继续履行。对于未能实现合同目的的过错方不应当剥夺其自身过错进行改正的权利。为避免履行租赁合同继续扩大原被告双方损失，特依据合同法相关规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告与被告签订的租赁合同合法有效，已经贵院以及北京市第三中级人民法院作出的生效判决，文书号分别为：（2016）京0112民初***号民事判决书、（2017）京03民终***号民事判决书中均予以明确认定。现原告再次主张“案涉合同为以租代售”、“土地为科研用地”、“只能科研，而不能作为其他用途”与生效判决认定事实相悖，无任何事实、合同、法律依据。1、贵院以及北京市第三市中级人民法院在之前的生效判决【见被告提交的证据1】中均认定案涉的合同系租赁合同，驳回了原告关于案涉合同系以租代售合同的主张。2、此外合同租赁期限的长短并不影响合同性质的认定，原告并未举证证明辖区行政主管机关已经认定案涉合同为“以租代售”合同，关于合同的性质等类似纠纷属于司法机关（人民法院）审理的范围，若辖区行政部门作出关于合同性质的认定，则涉嫌行政干预司法，被告将依法行使自己的权利、提起行政诉讼，因该认定结果的是否真实有效直接影响案件的审理，被告将依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”，申请中止本案的审理。3、综上，原告主张的案涉合同涉嫌“以租代售”等无任何事实、法律依据，且与生效的法律判决书相悖，应予以驳回。二、原告主张“经辖区行政主管机关认定，原告建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令原告进行整改”、“无法办理土地变更登记手续与本案无关”，但原告未提供任何关于案涉11号楼的行政认定证据材料，现在在案涉房屋未竣工、未进行过装修的前提下，根本不存在改变土地性质的可能，至于原告是否取得土地用途变更登记、以及土地用途为科研均与被告承租案涉房屋用于办公无关。现原告主张涉嫌改变土地的科研用途不仅与生效判决认定事实相悖，更与实际情况不符，故原告的主张无任何事实、合同、法律依据，依法应予以驳回。三、关于原告提交的证据《关于的复函》，首先，从内容上看，该函件记载的内容是针对6号楼，与本案的11号楼无关，原告以其他楼层的结果意图证明案涉楼房无法继续履行合同，无事实、法律依据；其次，针对该函件中北京市通州区住房和城乡建设委员会作出的行政行为，另案中的当事人已经提起行政诉讼，现案件在北京市第三中级人民法院审理中，最后，在此情况下，若原告仍坚持使用此证据佐证，被告将针对该函件记载明的行政行为的合法性问题提起行政诉讼，故被告申请法院中止本案审理，（被告已经提交中止审理申请书）。四、原告提交《11#楼数据中心工程项目施工承包合同》意图证明无法按照合同约定的标准交付，但该证据与原告是否能够按照合同约定的标准交付无任何关联。1、原告系案涉房屋的开发商，其掌握开发自主权，一份单独的施工承包合同并不能体现案涉房屋现在的状况，更不能以合同描述状态的便认定为是最终的竣工验收情况。2、根据《国际健康港租赁合同》约定，原告应于2014年11月28日交付房屋。现原告自称其自始并未对11号楼进分割、建设，然根据被告提交的证据【证据2北京市规划委员会规划竣工验收详细信息】案涉的11号在2016年7月6日便已经通过了相关规划验收，原告在2016年便有责任、义务按照相关规划建设房屋，但原告自2016年7月至今迟迟未进行装修，故根本不存在无法按照合同约定的标准交付的情形。3、现案涉房屋未办理竣工验收，为建设状态，原告作为开发商有能力按照原规划建设房屋，根本不存在事实上不可履行的情形，更不能以原告提交的《11#楼数据中心工程项目施工承包合同》便认定无法按照合同约定交付，故原告以《11#楼数据中心工程项目施工承包合同》主张合同无法履行缺乏事实、法律依据，应予以驳回。五、关于租赁标的物，被告承租的标的物本质上对应的空间，被告基于案涉合同享有的是可使用的空间、可带来的效益，故即便案涉房屋为平层，租赁标的仍存在，完全可履行。（见证据3北京市丰台区法院案例）。1、被告要求交付的租赁标的物实质上对应的为空间，被告基于案涉合同享有的是可使用的空间、可带来的效益。现案涉房屋存在，合同中约定的对应空间完全可以区分出来，故并不存在租赁标的物不能交付的情形【参考证据3、证据4】，原告的该主张无事实、法律依据，应予以驳回。2、案涉房屋自始存在，原告意在混淆标的物不存在以及瑕疵交付的概念。首先，原告称将案涉房屋恢复建设为数据中心机房，但其欲对外出租的事实足以证明租赁标的物存在，案涉合同完全可以继续履行的情形；其次，案涉房屋至今未建设，属于施工过程中，被告认为在案涉房屋竣工前的任何改变均不影响最终的交付；最后，即便部分合同的交付标准无法达到，但不影响交付本身。假设原告未能按照合同约定的标准交付房屋，其亦可在部分设备缺失的情况下交付，仅需承担对应的违约责任即可，故本案并不存在不能继续建设、合同不能履行的问题。六、原告自2015年诉讼起至今，多次创设条件诉请要求解除合同，均被北京市通州区人民法院、北京市第三中级人民法院判决驳回其诉请。现仍再次要求解除合同，这是由于北京市通州区自宣布成为北京市的副中心以来，北京市通州区的经济得到了发展，案涉房屋将为其带来巨额的经济利益，故在此情况下，被上诉人以多种理由要求解除其与承租人之间的租赁合同，本意是通过法律的途径进行恶意诉讼，已达到其利益最大化至目的，如若仍判令解除合同，则原告将已其自行违约获利，有悖诚信原则、公平原则（附西安高院案例）这将严重损害了司法的权威、损害建设法治中国的进程。1、被告提交的证据1可以证明，自双方诉讼以来，原告由最初的要求继续履行合同、到之后按照合同以“未足额缴纳租金为由”要求解除合同、到以“合同违反法律规定、是以租代售”、到以“违反科研土地性质”、到以“北京住建委要求拆除与科研无关的设施”等均一一被贵院、北京市第三中级人民法院驳回。2、在双方长达5年的诉讼中，原告的诉请变了又变，从原告不断变换的诉请中我们可以看到，原告一直在积极的寻找条件甚至于创造条件以达到解除合同之目的。现在原告要求解除合同的目的未得到实现的情况下，在未提交任何证据证明的情况下，再次以所谓的“违反科研土地性质”要求解除合同，无任何事实、法律依据。3、从前述我们可以看到，原告之所以多次要求解除合同，其间的缘由无非是由于通州区成为北京市副中心后，案涉房屋再次出租所获得的租金一定远远高于被告支付的其租金。4、原告曾在之前的诉讼中辩称其再次出租的行为不符合土地出让合同附件第14条款之规定，但是事实上土地出让合同附件第14条款并未限制不得对外出租，而是限定不得对外转让。退一步讲，若案涉房屋不得对外出租，整个园区是有楼房十几栋，难道原告是为自用吗？这显然是不可能的，因此原告在巨额的利益驱使下（通州区的房价已经上涨240%），利用法律进行恶意诉讼，目的就是实现再次出租所获取的巨额收益，该行为不仅损害了承租人的利益，更加枉顾了司法权威，损害了法治中国的建设。综上，贵院及北京市第三中级人民法院的生效判决均已认定案涉的合同为租赁合同，被告承租案涉房屋系用于办公等，现原告再次以所谓的“居住”等要求解除合同无任何事实依据。被告作为普通百姓，在国家大力推进创业的高潮中承租案涉房屋，然原告不仅不按照合同交付房屋，更在案涉房屋的租金翻倍上涨的情况下，以众多理由要求解除合同，严重违背了诚实守信原则。现原告在未能举证证明的情况下，其主张无任何事实、法律依据，应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《国际健康港租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，涉案租赁合同约定主要内容为：1、该项目土地规划用途为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘K-11号楼6层***室房屋。2、该房屋之租赁期为二十年，自2014年2月18日（下称“起租日”）起至2034年2月17日止，2034年2月18日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。3、该房屋的交付日期为2014年11月28日，租金计价方式为该房屋建筑面积为21.8平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币14506.42元，总价款人民币316240元，乙方于2014年2月18日前向甲方支付租金款计166240元，于2014年5月18日前向甲方支付租金款计15万元。5、合同还约定了其他内容。合同签订后，原告至今仍未向被告交付涉案标的物。在本案审理过程中，本院到涉案11号楼进行现场勘察，在现场看到涉及本案的11号楼系按照数据中心建设成大通间，并不存在隔断式公寓，也不存在被告承租的6层***室房屋。原告称在11号楼建设前本来也要按照6号楼（已有生效判决确认解除的涉及6号楼的部分合同）一样打成隔断，但当时原告已经收到了政府主管部门要求整改的文件，就没有按照打隔断方式去建，也就是被告承租的房屋根本没有建设，原告基于土地的科研用地性质也不敢建设，已经建设好的6号楼都拆除进行了整改。原告明确表示事实上已无法履行租赁合同，无法向被告交付租赁物。另查，根据原告提交的一份北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终***号民事判决书，该判决书中记载了：二审期间，本院向通州区住建委发出《调查函》，就汇天网络公司主张的IDC产业园现场召开办公会议情况及涉案项目6号楼是否违规问题进行核实。通州区住建委向本院出具《复函》载明“1、我委在IDC产业园现场召开办公会的情况属实。该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，我委要求建设单位按强审图纸施工，对不符合强审图纸的部分进行整改。因属于现场办公会，故并无完整的会议记录。2、该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，存在不按照图纸及技术标准施工的质量问题，涉嫌改变原规划用途（具体由规划主管部门认定）。目前，该项目尚未进行竣工验收。”该判决终审维持了一审关于解除涉及6号楼《国际健康港租赁合同》的判决。国际健康港6号楼与11号楼为同一地块的楼房，地块的性质目前仍为科研用地，土地性质并未改变。2019年8月6日，本院组织原被告双方第一次庭审时，被告表示获知原告提出解除的请求。因被告不同意解除，故原被告关于合同解除的后果均未提出在本案中一并解决。本院认为：依法成立的合同，受到法律的保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案租赁合同涉及的项目土地规划用途为科教用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。据此原告应当严格按照科教用地的规划性质使用诉争土地。原被告签订租赁合同后，涉案项目（包括多栋楼）存在私自改建、涉嫌改变原规划等情形，并且原告已经按照行政部门要求予以整改，根据住建委的回函原告已经对6号楼进行了整改，拆除了原来建设的部分，关于涉案的11号楼原告表示在建设的时候就未进行拆分，根据现场情况原告没有建设租赁合同中约定的租赁物，从合同签订至今五年有余，一直无法交付租赁物。虽在此前的诉讼中，本案原告曾作为被告提出反诉要求解除合同没有得到法院支持，但从之前诉讼到现在已经过去两年有余，客观情况也有所变化，原告亦始终无法办理土地性质变更的手续，土地的性质仍为科研用地，合同约定的租赁物至今也没有建设，根据现场情况11号楼已经建成为网络数据中心使用，没有建设双方合同约定面积的“小公寓”式的租赁物，根据涉案项目土地性质及原告在住建委等部门的规划建设备案手续，也不允许原告进行这种租赁物的建设，存在履行不能的情况。如仍不解除将始终导致双方处于合同无法履行的状态，不利于双方解决合同争议。结合前述国家实行土地用途管制制度的相关规定，本案中应当认定涉案租赁合同存在上述合同法所规定的“法律上不能履行”之情形，在此情况下，原告要求解除涉案租赁合同具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，应以原告主张解除合同的通知到达被告的日期为准，即本案第一次庭审之日即2019年8月6日。关于合同解除的后果，双方均未在本案中提出解决的主张，故双方可以另行解决。关于冯颖提出的中止审理的申请，因其申请理由中提出的行政争议已经解决完毕，不存在中止的法定事由，故本院不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条规定，判决如下：汇天网络科技有限公司与冯颖于2014年2月18日签订的《国际健康港租赁合同》于2019年8月6日解除。案件受理费6044元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  刘 杰人民陪审员  李世祥二〇一九年十二月二十八日书 记 员  杨小萌