浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终7294号 上诉人（原审原告）：朱静超，女，汉族，1991年12月9日出生，住浙江省绍兴市。 上诉人（原审原告）：邹士野，男，汉族，1990年4月8日出生，住江苏省邳州市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄楼燕、潘雅楠，浙江科茂律师事务所律师。（特别授权） 被上诉人（原审被告）：杭州宏旺房地产有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道文一社区。统一社会信用代码：913301107909494045。 法定代表人：赵军。 被上诉人（原审被告）：杭州国盈物业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区余杭街道禹航商城8幢8-2#。统一社会信用代码：91330110MA2AX9PR4C。 法定代表人：赵军。 委托诉讼代理人：袁法群、李亮，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 上诉人朱静超、邹士野因与被上诉人杭州宏旺房地产有限公司（以下简称杭州宏旺公司）、杭州国盈物业管理有限公司（以下简称杭州国盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初2280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：2017年10月20日，杭州宏旺公司就享有产权的杭州市余杭区五常街道文一社区同顺街80号宏旺西溪阳光中心房屋的出租和经营管理委托杭州国盈公司，期限至2060年7月4日止。2018年6月21日，杭州国盈公司以出租人名义与朱静超、邹士野签订《宏旺西溪阳光中心合同书》，明确朱静超、邹士野在了解房屋项目用地性质并已实地考察、了解而决定承租房屋和签订合同，该合同主要约定：杭州国盈公司将位于杭州市余杭区房屋出租给朱静超、邹士野，房屋预测建筑面积43.12㎡，租金17803.09元/㎡，总租金767678元；租期自房屋交付之日起至2060年7月4日止，其中自房屋交付之日起计算20年为第一阶段，第一阶段期限届满之日起至2060年7月4日止为第二阶段，第二阶段属赠送不计租金；房屋交付条件为房屋通过工程质量竣工验收合格、消防及规划验收合格；房屋交付时间不晚于2018年12月31日，逾期交付，按已付总租金的日万分之三支付利息直至达到约定的交房条件。合同签订后，朱静超、邹士野按约支付租金767678元，但至2018年12月31日，杭州宏旺公司、杭州国盈公司未能依约向朱静超、邹士野交房，为此朱静超、邹士野委托律师于2019年1月9日向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发送律师函，催告于收到该律师函之日起五日内交房，逾期将依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同，并追究违约责任，但杭州宏旺公司、杭州国盈公司收到律师函之后，未予回复，亦未在五日限期内向朱静超、邹士野交房。因此，朱静超、邹士野委托的浙江科茂律师事务所于2019年1月21日向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发送解除合同的律师函，该律师函中明确告知杭州宏旺公司、杭州国盈公司自收到该律师函之日起双方租赁合同解除，而杭州宏旺公司于2019年1月22日下午16时26分收到、杭州国盈公司因邮寄地址问题而被退回。此后，收到解除合同律师函的杭州宏旺公司以及杭州国盈公司，仍均未予回复和交房。据此，朱静超、邹士野于2019年1月24日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认与杭州宏旺公司于2018年6月21日签订的宏旺西溪阳光中心合同自2019年1月22日起解除；2.杭州宏旺公司、杭州国盈公司返还租金767678元、团购金70000元；3.杭州宏旺公司、杭州国盈公司立即支付逾期交房的利息损失5066.7元（利息以总租金767678元按日万分之三自2019年1月1日起暂计算至1月22日为5066.7元，此后要求计算至租金还清之日止）；4.杭州宏旺公司、杭州国盈公司赔偿借款产生的利息损失12708.1元（暂计算至2019年1月，此后按借款利息损失支付至所有租金还清之日止）；5.杭州宏旺公司、杭州国盈公司立即支付律师代理费31000元；6.案件诉讼费由杭州宏旺公司、杭州国盈公司承担。案经开庭审理，经调解，双方不能达成调解协议，且在庭审中，法庭根据已查明的案件事实而向朱静超、邹士野释明，要求其将确认合同已解除并主张返还和违约责任的诉讼请求变更为解除合同并主张返还和违约责任，但朱静超、邹士野坚持不予变更。 一审法院认为，朱静超、邹士野的诉讼请求，是以确认《宏旺西溪阳光中心合同书》已经于2019年1月22日解除，并基于合同解除而主张返还和违约责任，但经查，杭州国盈公司以出租人名义与朱静超、邹士野签订的《宏旺西溪阳光中心合同书》，双方就逾期交房仅约定为“按已付总租金的日万分之三支付利息直至达到约定的交房条件。”，并未约定为合同解除条件，而合同履行中，朱静超、邹士野委托律师于2019年1月21日发送限期五日内交房的律师函，杭州宏旺公司、杭州国盈公司收悉后亦均未予回复，予以允诺朱静超、邹士野提出的若再逾期交房而同意解除合同，因而基于逾期交房在合同中未设立以及合同履行中亦未增设为解除合同的约定条件，朱静超、邹士野以依约定条件而援引《中华人民共和国合同法》第九十三条规定通知解除合同的前提基础不存在，其委托浙江科茂律师事务所于2019年1月21日向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发送的解除合同律师函，该函于2019年1月22日送达后不具有解除合同的效力，双方的租赁合同尚未解除。为此，法庭依据查明的案件事实，亦向朱静超、邹士野释明应援引《中华人民共和国合同法》第九十四条规定诉请解除《宏旺西溪阳光中心合同书》，并主张返还和违约责任，而朱静超、邹士野坚持不予变更其诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱静超、邹士野诉讼请求。案件受理费6332元，由朱静超、邹士野负担。 宣判后，朱静超、邹士野不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定部分事实错误。（一）一审判决仅认定了至2018年12月31日，杭州宏旺公司、杭州国盈公司未能依约向朱静超、邹士野交房，此后，收到解除合同律师函的杭州宏旺公司以及杭州国盈公司，仍均未予回复和交房，事实上，案涉工程在案涉合同签订之前已被抵押给案外人，且被多个法院查封，杭州宏旺公司、杭州国盈公司至今未向朱静超、邹士野交付案涉房屋且之后也无权交付，案涉合同目的已无法实现。朱静超、邹士野收到一审判决书前，曾与一审法院沟通案涉房屋可能存在抵押，且正在被其他法院处置，故杭州宏旺公司、杭州国盈公司无权交付案涉房屋，合同目的已无法实现。但因朱静超、邹士野未在案涉房屋的基本登记信息中查询到抵押信息，故无法向一审法院提交证据予以证明，2019年7月10日，朱静超、邹士野代理人前往余杭区房产档案馆查阅相关材料后才得知，案涉房屋已于2014年1月24日通过在建工程抵押的方式抵押给案外人西藏信托有限公司且办理了在建工程抵押登记。2016年11月4日，案外人西藏信托有限公司已向杭州市临安区人民法院申请强制执行（案涉合同签订之前），且临安区人民法院已经在处置案涉房屋。此外，案涉合同签订之前，案涉房屋就存在多道法院查封，且多个查封案件已进入执行阶段，各个法院均有可能随时处置案涉房屋。朱静超、邹士野调取到上述材料的次日便向一审法院邮寄了相关证据材料，但一审法院回复称已在朱静超、邹士野寄出抵押证据材料之前作出判决，故朱静超、邹士野只能将上述证据作为新证据提交。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的……”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。杭州宏旺公司、杭州国盈公司出租案涉房屋前已就该房屋的在建工程设立抵押权，目前抵押权人已向人民法院申请强制执行，案涉房屋随时有可能发生所有权变动，一旦案涉房屋所有权发生变动，朱静超、邹士野的租赁权因设立在上述抵押权之后而无法得到保护。即使案涉房屋尚未发生所有权变动，杭州市临安区人民法院也正准备处置案涉房屋，以及其他法院在执行阶段也查封了案涉房屋，杭州宏旺公司、杭州国盈公司作为被执行人应向人民法院交付被查封的房屋而无权向杭州宏旺公司、杭州国盈公司交付案涉房屋，案涉合同目的已无法实现。综上，案涉工程未竣工备案、案涉房屋未完成装饰装修、案涉房屋出租前就已经被查封，且正在被其他人民法院处置，很明显朱静超、邹士野的租赁权不可能得到保护，即使案涉房屋符合了交房条件，杭州宏旺公司、杭州国盈公司也无权交付案涉房屋，足以说明案涉合同目的已无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，朱静超、邹士野享有法定解除权。一审法院不仅没有认定朱静超、邹士野是否享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，而跳过这一事实阐述朱静超、邹士野能否依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除权解除合同，逻辑混乱且没有事实依据。（二）一审法院依据查明的案件事实在一审判决中作出的两处释明内容不一致，且两处释明内容均与一审庭审中的释明内容不一致。一审判决第一处释明的内容为法庭根据已查明的案件事实而向朱静超、邹士野释明，要求其将确认合同已解除并主张返还和违约责任的诉讼请求变更为解除合同并主张返还和违约责任，根据该处释明内容，一审法院认为朱静超、邹士野无权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条要求人民法院确认合同已解除，应由人民法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条判令解除合同。若一审法院在庭审中明确告知朱静超、邹士野释明的内容为判决书第一处释明的内容，那么即使朱静超、邹士野认为两种诉讼请求的表述没有区别，但为了便于判决，也会同意按照判决书第一处释明的内容变更诉讼请求。一审判决中第二处释明的内容为“为此，法庭依据查明的案件事实，亦向朱静超、邹士野释明应援引《中华人民共和国合同法》第九十四条规定诉请解除《宏旺西溪阳光中心合同书》，并主张返还和违约责任”，根据该处释明内容，一审法院认为朱静超、邹士野不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的约定解除权，但符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除权，并有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条提出解除合同。故该处释明内容实质上认可了朱静超、邹士野有法定解除权，但认为朱静超、邹士野援引法律错误。若一审法院在庭审中明确告知朱静超、邹士野，法院释明的内容为判决书第二处释明的内容，朱静超、邹士野也会再次向一审法院强调朱静超、邹士野援引的是《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定而非第九十三条的规定，那么一审法院也不会误以为朱静超、邹士野援引了第九十三条的规定而驳回朱静超、邹士野的一审诉讼请求。事实上，一审法院在庭审中释明的内容原话为，“第一项请求要求确认合同于2019年1月22日解除，根据查明事实，如果并无依据证明合同在2019年1月22日解除的话，其余的根据合同解除的诉讼请求将全部驳回，你是否变更第一项诉讼请求”，该释明包含两方面内容，一方面朱静超、邹士野要求解除案涉合同是否存在事实或法律依据，另一方面案涉合同能否在2019年1月22日解除，显然与一审判决中提到的两处释明内容完全不一样。况且，不论一审法院作出的是三种释明中的哪一种，均应对朱静超、邹士野是否享有法定解除权以及享有法定解除权的事实和法律依据作出认定，才能依据查明的案件事实作出释明，但一审法院对该部分事实均未予认定。 二、一审判决适用法律错误。（一）朱静超、邹士野在一审中一直援引《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条诉请确认解除合同，从未援引过《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。首先，朱静超、邹士野在起诉状中陈述朱静超、邹士野分别向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发出律师函催告其限期内交付房屋。此后，杭州宏旺公司、杭州国盈公司仍不履行交付义务，朱静超、邹士野于2019年1月21日分别向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发出律师函通知依法解除案涉合同。其次，一审判决书认定朱静超、邹士野委托律师于2019年1月9日向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发送律师函，催告于收到该律师函之日起五日内交房，逾期将根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同。再次，一审法院在庭审中询问朱静超、邹士野解除合同的依据是什么，朱静超、邹士野在庭审中回复称依据《中华人民共和国合同法》第九十四条。故朱静超、邹士野一直援引《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定诉请解除合同，从未援引《中华人民共和国合同法》九十三条的规定解除合同。（二）本案应援引《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定判令确认解除合同的效力，一审法院错误理解了这两条法律规定、错误理解了朱静超、邹士野的一审诉讼请求，据此在一审判决中作出的第一处释明也是错误的。依据《中华人民共和国合同法》九十四条规定，杭州宏旺公司、杭州国盈公司因案涉房屋一直未达到交付条件且正在被人民法院处置而无法向朱静超、邹士野交付房屋，实际也一直未向朱静超、邹士野交付房屋，朱静超、邹士野依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的第三种情形向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发出催告，要求杭州宏旺公司、杭州国盈公司限期内交房，直至今日，杭州宏旺公司、杭州国盈公司仍未交房，之后也已无权交房。故杭州宏旺公司、杭州国盈公司的行为已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的第（三）、（四）项情形，案涉合同目的已无法实现。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定朱静超、邹士野已在起诉前向杭州宏旺公司、杭州国盈公司发函通知解除合同，但是杭州宏旺公司、杭州国盈公司未予书面回复，只是口头告知不同意解除，且在一审判决前仍无法交付案涉房屋。据此，朱静超、邹士野只能通过起诉的方式要求确认案涉合同解除。朱静超、邹士野的一审诉讼请求第一项为，请求确认朱静超、邹士野与杭州国盈公司于2018年6月21日签订的《宏旺西溪阳光中心合同书》自2019年1月22日解除。该项诉讼请求中包括两块内容，一是请求人民法院确认本案是否符合合同解除的条件（即朱静超、邹士野是否享有法定解除权），二是请求人民法院确认合同解除的时间。在合同一方当事人未向人民法院提出解除合同之前，人民法院无权判令解除合同。现朱静超、邹士野已通过发送律师函以及起诉的方式通知杭州宏旺公司、杭州国盈公司解除合同，据此请求人民法院进一步确认合同解除的效力，故一审诉讼请求应为确认解除而非判令解除。若人民法院认为朱静超、邹士野不能仅依据发送律师函的时间确认合同已解除，也可以确认合同自杭州宏旺公司、杭州国盈公司收到一审副本之日起解除或者法院认为的其他合理的日期解除。综上，请求：1.撤销一审判决；2.改判支持朱静超、邹士野的一审诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由杭州宏旺公司、杭州国盈公司承担。 杭州国盈公司答辩称：朱静超、邹士野在本案一审及二审上诉状当中所引用的法条与一审庭审中陈述的并非一致。上诉状中引用了包括审理城镇房屋租赁合同等要求解除合同的相关法律、司法解释，与其一审中要求确认解除合同的诉讼请求也不一致。杭州国盈公司认为，本案当中朱静超、邹士野所请求的确认双方租赁合同已解除条件并不成就，不论是约定解除权，还是法定解除权的条件均未成就，不存在合同解除的法律效力。综上，杭州国盈公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律并无错误，二审应予维持。 杭州宏旺公司未发表答辩意见。 二审期间，被上诉人杭州宏旺公司、杭州国盈公司未向本院提交新证据，上诉人朱静超、邹士野向本院提交以下证据材料：证据1.《信托贷款合同》、《抵押合同》、《余杭区不动产信息查询记录》，欲证明2014年1月24日案涉房屋已经通过在建工程抵押的方式抵押给了案外人西藏信托有限公司的事实。证据2.浙江法院公开网信息查询记录、全国法院信息综合查询记录，欲证明2016年11月4日案外人西藏信托有限公司已向临安市人民法院申请强制执行（案涉合同签订之前），且临安市人民法院已经在处置案涉房屋，杭州宏旺公司、杭州国盈公司无权向朱静超、邹士野交付房屋且案涉合同目的已无法实现的事实。证据3.《杭州市不动产权属信息查询记录》，欲证明案涉合同签订之前，案涉房屋已被多个法院在执行阶段查封，杭州宏旺公司、杭州国盈公司无权向朱静超、邹士野交付房屋且案涉合同目的已无法实现的事实。证据4.《信托贷款合同之补充合同》、《（2014）京方圆内经证字第15732号公证书》、《抵押合同》、《（2014）京方圆内经证字第01295号公证书》，欲证明2014年1月22日案涉房屋已经抵押给了案外人西藏信托有限公司并进行公证的事实。证据5.《执行证书》，欲证明2016年11月4日，案外人西藏信托有限公司已依据经过公证的《执行证书》向临安市人民法院申请强制执行（案涉合同签订之前），且临安市人民法院已经在处置案涉房屋，杭州宏旺公司、杭州国盈公司无权向朱静超、邹士野交付房屋且案涉合同目的已无法实现的事实。 对上诉人朱静超、邹士野提交的证据材料，被上诉人杭州国盈公司认为：对证据1、2、3中合同、网上的查询记录以及不动产权属信息查询登记的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，与本案双方之间的纠纷无关，并无明确证明无法交付房屋的证明目的；对证据4、5，因为没有原件，对其三性不予认可，真实性以法院调查为准。杭州宏旺公司未发表质证意见。本院对证据1、2、3、4、5的真实性予以确认。 本院经审理查明，案涉合同10.1约定：“……守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方应就其违约造成守约方的损失（包括但不限于采取法律行动及保护合法权益而支出诉讼费用、律师费用等）进行赔偿……”朱静超、邹士野因本次诉讼而支出的律师代理费人民币31000元。合同签订之前，朱静超、邹士野为享受租金优惠而向杭州国盈公司交纳团购金人民币70000元。朱静超、邹士野支付的租金中有380000元系向案外人李正国筹借之款。其余查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，杭州国盈公司受杭州宏旺公司委托以自已名义与朱静超、邹士野签订《宏旺西溪阳光中心合同书》，朱静超、邹士野亦确认杭州国盈公司与杭州宏旺公司系委托关系，因而案涉合同约定的权利义务约束杭州宏旺公司与朱静超、邹士野，杭州国盈公司并不享有该合同权利和承担义务。案涉合同明确约定，杭州宏旺公司应不晚于2018年12月31日交付通过工程质量竣工验收合格、消防及规划验收合格的房屋。但届期，杭州宏旺公司并未依约交付。后朱静超、邹士野委托律师于2019年1月9日向杭州宏旺公司发送律师函，催告于收函之日起五日内交房，杭州宏旺公司收到律师函后未予回复，亦未在五日内向朱静超、邹士野交房。后朱静超、邹士野委托律师于2019年1月21日向杭州宏旺公司发送解除合同的律师函，该律师函中明确告知自收到该函之日起双方租赁合同解除，而杭州宏旺公司于2019年1月22日收到。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”据此，杭州宏旺公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，朱静超、邹士野主张解除合同并发律师函通知杭州宏旺公司，案涉合同自通知到达杭州宏旺公司时解除。故，对朱静超、邹士野请求确认案涉合同于2019年1月22日解除的诉请，本院予以支持。 基于杭州宏旺公司因逾期交房违约而被解除合同，除依约每日应支付已付总租金额的万分之三至租金还清之日止的利息之外，还应退还租金、团购金以及赔偿造成的经济损失。至于朱静超、邹士野所付部分租金系向第三方筹借，因此而产生的利息损失与案涉合同之间不具有直接的关联性，要求杭州宏旺公司进行负担，并无法律依据，本院不予支持。二审期间，朱静超、邹士野向本院提出的调查取证申请，并不符合《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》的规定，本院对该申请不予准许。综上，朱静超、邹士野的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初2280号民事判决及案件受理费负担部分； 二、确认朱静超、邹士野与杭州国盈物业管理有限公司于2018年6月21日签订的《宏旺西溪阳光中心合同书》于2019年1月22日解除； 三、杭州宏旺房地产有限公司返还朱静超、邹士野租金767678元，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、杭州宏旺房地产有限公司返还朱静超、邹士野团购金70000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 五、杭州宏旺房地产有限公司支付朱静超、邹士野逾期交房的利息损失5066.7元（以总租金767678元按每日万分之三，自2019年1月1日起暂计算至2019年1月22日为5066.7元，此后至租金还清之日止仍按前述标准另行计算），于本判决生效之日起十五日内付清； 六、杭州宏旺房地产有限公司支付朱静超、邹士野支出的律师代理费31000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 七、驳回朱静超、邹士野其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6332元，由朱静超、邹士野负担91元，由杭州宏旺房地产有限公司负担6241元。财产保全费4953元，由杭州宏旺房地产有限公司负担。 二审案件受理费12664元，由朱静超、邹士野负担182元，由杭州宏旺房地产有限公司负担12482元。朱静超、邹士野已预交案件受理费12664元，应退12482元，于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费。杭州宏旺房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月二十七日 书记员 朱创威