河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初431号原告（反诉被告）：张天祥，男，1966年1月27日生，汉族，住安阳市文峰区。被告（反诉原告）：聂岩，男，1993年2月8日生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：周遵美，男，住安阳市。原告（反诉被告）张天祥与被告（反诉原告）聂岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张天祥，被告（反诉原告）聂岩的委托诉讼代理人周遵美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张天祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告修复租赁房屋费用8678元、评估费2000元；2、判令被告赔偿原告恢复原状期间的租赁费损失84000元（从2017年7月份起以原告合同的租赁价计算至2019年10月共28个月，实际应计算至恢复原状工作完毕之日止）；3、被告赔偿原告2017年5月份租赁期间的电费21.84元和2017年6月份物业费276元，共计297.84元；4、判令被告赔偿毁坏灯具共1000元；4、由被告承担本案的诉讼费及其他相关费用。事实和理由：原告张天祥将位于安阳市北关区红旗路与健康路西南角的红旗大厦1号楼1单元1403号房屋出租给被告聂岩使用。2017年7月份房租到期后，聂岩表示不再继续租用。张天祥同意解除租赁合同，但是在收房时发现房屋被严重破坏，特别是屋顶破坏更为严重。张天祥要求聂岩修复房顶，恢复原状，聂岩却不辞而别，联系不到，并欠下2017年5月份的电费和6月份的物业费。因聂岩对房屋的主体严重破坏，致使房屋至今不能正常使用。聂岩的行为给张天祥造成极大的经济损失，应对其违约行为承担相应的法律责任。为此，张天祥为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，望准如所请。被告（反诉原告）聂岩辩称，聂岩与对方产生纠纷的租赁场所双方已于2017年5月31日完成交接，租赁关系已经解除。当时双方把物业叫到现场，现场结清了水费，物业当时也提供证明，截止2017年5月31日，聂岩不欠物业费，电费于当天去营业厅已按电表实际用电数据缴清费用。另外已按房东要求做完卫生清理。房东检查完后收回钥匙和水、电缴费收据。整个交接过程双方和和气气，没产生任何争议，房东也没提任何异议。完成交接后，从2017年6月1日起至今，房子使用权不属于聂岩，现张天祥说房子主体有破损，这个情况在接到法院寄来应诉通知单前是不知情的，认为房屋主体破损，如果是本身建筑质量的因素造成的，那么对方应该去找建房子的人索赔，如果对方认为是在聂岩使用期间，非建筑质量的原因，且是主观造成的主体破损，那么对方应该在2017年5月份双方交接退房的时候提出来，并承担举证责任。已经两年时间过去，对方现在来起诉聂岩损坏房子，对方有什么证据证明是聂岩损坏的而不是收回房子后自己造成的。当时双方在和和气气的氛围中完成交接，过程没有争议。那么由于间隔时间的关系，不管对方的房屋主体发生怎样的变化和破损，都与聂岩无关。至于对方所提“恢复原样”，更是无据可依，这个有双方签订的租货合同为证，聂岩没有帮对方把房子恢复原样的责任和义务。关于对方索赔房租费这一项，聂岩认为，既然双方租赁合同已于2017年5月31号解除，之后没有向对方提出还要继续租用该处房产的诉求，且房东也在交接当天收回了钥匙，那么现在要求支付房租费纯粹是无理要求，晚几年再打官司，索赔金额岂不是更高点。综上所述，这一项损失聂岩同样不接受、不认可。实际上房屋好不好租出去取决于地段好不好、租金高不高、房东好不好打交道等因素。对方此时的行为，完全是把房子收益的风险转嫁到别人头上，别人也不是傻子。至于电费和物业费，聂岩只负责使用期间所产生的费用，对方既然已收回钥匙和截止到当天的各种缴费发票，且关于水电，物业费用没有提出异议，那么之后的各种费用因聂岩已不是房屋的使用方，故交接后产生的费用与聂岩无关。关于对方起诉内容里面说到“我方未和他交接清楚，不辞而别，联系不上。”完全是在说谎，事实恰恰相反。实际上是对方当初采取消极态度回避，并以各种无理借口拒绝退还3000元租房押金的行为，致使聂岩在无奈之下耗费了大量时间和精力，最终通过法律维权。被告（反诉原告）聂岩向本院提出反诉请求：1、判令张天祥退回聂岩一个月（2017年6月1日-2017年6月30日）的房租费3000元，及银行利息52.5元（不到两年，按一年时间定期利率1.75%算）共计3052.5元；2、由张天祥承担反诉诉讼费。事实和理由：2013年7月1日，反诉人聂岩租用由被反诉人张天祥提供的位于安阳市北关区红旗路与健康路西南角的红旗大厦1号楼1单元1403室使用，租赁期限为2013年7月1日至2016年6月30日，共计三年，房租一年一付，36000元一年租房押金3000元。2016年5月中旬租赁期限临近时，双方ロ头约定在原租赁合同的基础上续约一年，之后由反诉人一次性支付给被反诉人一年租金36000元。2017年5月底，反诉人根据自己的经营需求，通知被反诉人，欲提前解除租赁合同，被反诉人表示同意，双方在5月31日完成了房屋交接(反诉人结清水电费、物业费，打扫完卫生，被反诉人在确认过缴费单据，检查完房屋后收回钥匙)，按合同约定，反诉人要求被反诉人退回租房押金，而被反诉人以合同约定日期未到为由，不予退还。反诉人在讨要押金无果后，告知被反诉人:双方明明已经完成了交接手续，租赁合约也解除，不存在还要再等上一个月再退押金的说法。反诉人聂岩要求被反诉人，既然不退押金，那就把钥匙还回来继续用到期满。而被反诉人不顾反诉人诉求，回应反诉人“现在不退押金，也不会还回钥匙”，之后离去。反诉人认为，被反诉人一次性收取了12个月的租金，结果只提供了11个月的时间给反诉人使用，理应退回剩余的一个月租金。本来完成交接后，如果对方能够正常依约退还押金，那么剩余一个月租金也不打算找张天祥索要了，但是对方收回钥匙后，拒不退还租房押金，也就是说对方既不退还剩余一个月租金，又收回钥匙不继续出租该处房产，请求法院判处对方退还剩余房租费3000元整，为此，特向法院提起诉讼，望能得到公正裁决，追回聂岩合法所得。原告（反诉被告）张天祥针对反诉辩称，双方原本一直合作愉快，聂岩因生意不好，后来的房屋租金并没有按照年租金36000元收取，只给了3万元，张天祥也同意，在租赁期限届满后第四年双方没有签合同，又续租了一年，对方要求退回一个月的租金该计算方法没有理由，且已经履行完毕，聂岩的诉请不成立。聂岩称双方在5月份交接完毕与事实不符，根据聂岩所有押金一案中，其称还有一把钥匙没有交付，由此可见双方并未交接完毕，不存在提前解约的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，原告（反诉被告）张天祥(甲方)与被告（反诉原告）聂岩(乙方)签订了一份《租房合同》，合同约定:“一、甲方将位于红旗路与健康路西南角的红旗大厦1号楼1单元1403室(房屋代码55089)约115㎡房屋，出租给乙方使用。二、租货期限:从2013年7月1日至2016年6月30日止。三、房屋租金：第一年2013年7月1日至2014年6月30日租金30000元，第二年2014年7月1日至2015年6月30人租金33000元；第三年2015年7月1日至2016年6月30日租金36000元。租金每年6月1日前一次性付清，不得拖延。四、租房押金:甲方收取乙方租房押金3000元，合同到期时，甲方如数退还。五、房屋装修:乙方入住装修时不得损坏房屋主体结构，可移动物品归乙方所有;固定物品归甲方(包括地面、墙纸、灯具等)。…”合同签订后，聂岩依约支付了房屋押金及租金，张天祥依约将房屋交付使用。在租赁合同期满后，双方口头约定续租一年，聂岩支付了一年房屋租金。聂岩称在合同到期一个月前，已经将房屋腾清交接完毕，但张天祥称同意解除合同后，交接时发现聂岩破坏房屋结构，要求修复未果，双方并未完全交接。诉讼过程中，张天祥申请对租赁房屋的修复费用进行资产评估，经法院委托，2019年7月3日，河南广达资产评估事务所通过市场法评估计算，张天祥房屋的修复费用在评估基准日2019年6月14日的评估价值为8678元，其中前台搬移60元、柜体拆除350元、桑拿房顶和地面拆除295元、桑拿房墙面拆除320元、拆除墙体1086元、吊顶拆除1067元、墙面处理（含部分壁纸拆除）5500元。张天祥花费鉴定费2000元。另外张天祥提供了欠电费催缴单，证明涉案租赁房屋2017年5月份尚有21.84元电费未缴纳；提供了物业催缴函，称2017年6月份物业费276元未缴纳。另查明，张天祥于2011年10月18日出资购买了案外人任国庆、张先芹位于安阳市北关区××与××路交叉口红旗××大厦××楼××单元××号房屋，至今未办理房产过户手续。上述事实，有张天祥提供的评估报告、评估费票据、电费催缴单、物业费催缴函、照片，聂岩提供的民事判决书、租赁合同以及当事人陈述等证据，予以证实。本院认为，原告（反诉被告）张天祥与被告（反诉原告）聂岩签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期间届满后，双方协商续租一年，原租赁合同继续有效。本案中，2017年租赁期限届满时，聂岩、张天祥协商不再续租、解除合同，房屋交接过程中，张天祥称聂岩破坏房屋严重，特别是房屋屋顶，但聂岩不予认可，认为双方已经交接完毕（已经交还了房屋钥匙），房屋的修复费用与聂岩无关，根据合同约定“乙方入住装修时不得损坏房屋主体结构，可移动物品归乙方所有;固定物品归甲方(包括地面、墙纸、灯具等)”，且庭审中双方对聂岩经营美容院、需要做隔间等装修项目是明知的，另外本案中张天祥申请评估的维修项目并非房屋主体结构，由此可见房屋主体结构并未损坏，因此张天祥要求聂岩支付房屋修复费没有依据，本院不予支持；张天祥因此产生的评估费由其自行负担。关于张天祥要求聂岩支付房屋修复期间租赁损失费用，因双方租赁合同已经协商解除，虽然在交接过程中双方发生纠纷，但是房屋一直未对外出租，根据前面论述，房屋修复的责任不在聂岩，故张天祥主张的该项损失，本院也不予支持。关于灯具的损失，张天祥提供的证据不足以证明聂岩损坏了灯具，且灯具系消耗品，该项损失本院也不予支持。关于张天祥主张的电费、物业费，其并未先行垫付，该笔损失尚未实际发生，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于聂岩反诉张天祥要求其退还3000元房租的问题，参照聂岩原主张押金纠纷一案（聂岩当时并未主张），且双方对解除合同交接时间存在争议，双方均未提供充分证据证明实际解除合同时间，故聂岩的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张天祥的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）聂岩的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2199元，由原告（反诉被告）张天祥负担，反诉费减半收取25元，由原告（反诉被告）聂岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  陈新玲人民陪审员  张志军人民陪审员  刘 娜二〇一九年十二月二十日书 记 员  高鹏鹰