河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初8190号原告:王康,男,汉族,1992年5月14日出生,住河南省淅川县。委托诉讼代理人：尹振红，河南豫宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:南阳市广信汽车销售服务有限公司,住所地南阳市312国道与北京大道交叉口向西天洼村。法定代表人:魏敏，任董事长职务。委托诉讼代理人：王涛，男，汉族，1970年3月27日出生，住南阳市宛城区，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄丽，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告王康与被告南阳市广信汽车销售服务有限公司（以下简称被告广信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人尹振红、被告委托代理人王涛、黄丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王康向本院提出诉讼请求：1.请求判决双方解除合同,被告承担支付给原告30万元的违约责任;2.被告按年房租59万元自2019年7月22日（被告搬走但办公家具未搬走的日期）起计算至搬走之日向原告支付占用期间的费用;3.本案的诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由:2018年5月22日,原、被告双方签订合作协议,约定原告作为出租方,被告为承租方,把位于南阳市卧龙西路田园新城A区1号楼西边,观致汽车东侧展厅约700平方米租给被告使用,租期八年,自2018年5月22日起至2026年5月22日止,租金第一期三年自2018年5月22日起至2021年5月22日止,每年租金59万元,协议签订三个工作日内,被告预付定金15万元,第一年租金在2018年7月22日结清。协议第七条违约责任条款约定如单方违约,守约方有解除合同的权利,违约方应向守约方支付两倍定金作为违约金。现被告先支付15万元定金,后又支付44万元租金,剩余15万元租金未支付,被告逾期缴纳租金,并撤离人员和销售车辆,不欲再履行合同。被告的行为违反合同约定,已构成违约。被告人员撤离后,办公家具仍在展厅。综上所述,被告违反合同约定,不仅违反诚信原则也侵犯原告的合法权益,依据相关法律法规的规定,应承担响应的违约责任,原告特提起诉讼,请求法院依法支持诉求。被告南阳市广信汽车销售服务有限公司辩称，1、本案合同如果因为原告出租场地没有建设规划许可证，租赁合同应认定无效；2、关于双方合同，原告称被告违约，依据仅是当事人陈述及单方制作告知书，证据不足以证实原告主张，双方合同于2019年7月22日解除，原告诉请无事实依据；3、原告要求被告立即搬走家具，只要原告不阻止，被告马上就去搬，占用费不应支持，不是被告不愿意搬，而是在2019年7月22日原告工作人员已经锁门。双方租赁合同经协商已解除,答辩人不存在任何违约行为。依据《合同法》第93条“当事人协商一致的,可以解除合同”的规定,答辩人在2019年租金交纳前2个月,即向王康提出解除租赁合同,经几次协商后,王康同意答辩人撤离,双方租赁合同解除。2019年7月19日至21日,答辩人将车辆陆续从租赁场地撤离,7月22日在撤离办公家具等物品时,王康派员阻挡答辩人搬出物品,当日双方对答辩人的物品进行了清点并制作了书面清单,答辩人物品无法搬出,是王康故意滞留引起的,根本就不存在答辩人不及时搬走办公家具的事实。为索要答辩人的家具,答辩人多次与原告协商,但原告始终不予返还,造成答辩人家具仍滞留原告场地的责任在原告自身,由此向答辩人主张占用场地费用是不合理的。在双方租赁合同已协商解除后,王康再以答辩人违约为由主张违约金是不成立的。故原告诉请没有任何事实依据，其诉请应驳回。经审理查明，2018年5月22日,原、被告双方签订《合作协议》,约定原告作为出租方,被告为承租方,原告把位于南阳市卧龙西路田园新城A区1号楼西边观致汽车东侧展厅约700平方米租给被告使用,租期八年,自2018年5月22日起至2026年5月22日止,租金第一期三年自2018年5月22日起至2021年5月22日止,每年租金59万元,协议签订三个工作日内,被告预付定金15万元,第一年租金在2018年7月22日结清。协议第七条违约责任条款约定如单方违约,守约方有解除合同的权利,违约方应向守约方支付两倍定金作为违约金。后原告将租赁房屋交付被告使用，被告已支付15万元定金及44万元租金，租金支付至2019年7月22日。2019年7月22，被告将部分物品搬离涉案房屋，部分物品留下，同日，原告经营的观致汽车4S店的经理杜晓菲在被告所留物品清单上签名。原告于2019年7月30日在涉案房屋张贴租金催收通知书，称“根据贵、我双方签署的合约，于2019年7月22日理应缴纳逾期房租”。2019年8月2日被告向杜晓菲送达告知函，称其不存在违约行为、要将其物品与设备撤出展厅。庭审后，被告于2019年12月12日将全部物品搬离涉案房屋。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。以上事实由原、被告陈述、合作协议、物品清单、告知函等予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，原、被告双方签订的《合作协议》，实为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，故原被告签订的《合作协议》应属无效。因合同无效，故原告主张的解除合同及支付违约金30万元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告搬走办公家具的诉讼请求，庭审后被告已经搬离涉案房屋，故该请求本院不予支持。关于原告主张的被告占有期间的费用72101元，《合作协议》签订后，原告已经将租赁标的交付被告，被告亦进行了占有使用，2019年7月22日之前的占有使用费双方已履行完毕，虽然合同无效，但被告仍应支付2019年7月22日至2019年12月12日所有物品搬走时的房屋占有使用费，但使用费支付标准，因合同无效的过错在原告将未办理建设工程规划许可证的房屋租赁给被告，故应适当减免被告应该支付的费用，本院酌定使用费为7万元。关于被告称经原告同意搬离涉案房屋、因原告经营4S店经理杜晓菲阻挠才没能将剩余物品搬离的意见，虽提交了杜晓菲签名的物品清单，但杜晓菲不予认可，称因原、被告就解除租赁合同没有协商好被告才留物品在涉案房屋内由其免费帮忙看管。本院认为，原告作为从事商业活动的主体，其将涉案房屋出租是为谋利，在合同约定违约金高达30万元而原告未支付违约金即想解除合同的情况下，双方不可能就解除合同顺利达成一致意见，不能排除杜晓菲解释的可能性，故原告该意见本院不予采信。综上，双方签订的《合作协议》无效，但被告应支付原告房屋使用费7万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、原告王康与被告南阳市广信汽车销售服务有限公司于2018年5月22日签订的《合作协议》无效；二、本判决生效后十日内，被告南阳市广信汽车销售服务有限公司支付原告王康房屋占有使用费7万元；二、驳回原告王康的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3441元，由被告南阳市广信汽车销售服务有限公司负担775元，由原告王康负担2666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  常丽二〇一九年十二月十三日书记员  王骞