浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终4937号 上诉人（原审原告、执行案外人）：叶小平，男，1972年7月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：叶苏玲，浙江凯大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：浙江省通信产业服务有限公司义乌市分公司，住所地浙江省义乌市宏迪路85号四楼、五楼。 法定代表人：方兆忠，总经理。 委托诉讼代理人：王轩，浙江训和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：浙江世纪龙腾物业发展有限公司，住所地浙江省金华市婺城区丹溪路1171号龙腾创业大厦1306室。 法定代表人：包珠宝，董事长。 委托诉讼代理人：何向东，男，系公司员工。 上诉人叶小平因与被上诉人浙江省通信产业服务有限公司义乌市分公司（以下简称通信产业义乌分公司）、原审第三人浙江世纪龙腾物业发展有限公司（以下简称龙腾物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服义乌市人民法院（2018）浙0782民初4234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 叶小平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持叶小平原审诉讼请求；2.由通信产业义乌分公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.龙腾物业公司是案涉合同当事人，也是金华市区婺州街929号428、429室房产（以下简称案涉房屋）出让人，负有房屋转让过程中办理过户等法定义务，龙腾物业公司的陈述具有相对真实性，原审认定叶小平与龙腾物业公司存在利害关系，缺乏证据支持，龙腾物业公司所作证明和陈述，应予采信。2.叶小平与龙腾物业公司签订的是房屋转让合同，而非房屋开发销售合同，该合同系双方意思表示一致下签订，龙腾物业公司将其名下房屋转让给叶小平，系房屋转让行为，符合正当操作模式。3.案涉房屋房款叶小平是通过其经营的金华市开发区腾达电脑软件开发有限公司（以下简称腾达公司）打到包建军账户，包建军在次日即将房款交给龙腾物业公司，叶小平已交清房款。4.叶小平与龙腾物业公司签订的合同确实约定案涉房屋转让过户时间为2011年12月31日前，但该约定是为该节点后过户税费的分担而约定，而非过户时间必须在2011年12月31日前。叶小平任何时候有要求过户的权利。5.任何人购买不动产不可能故意不办理过户，叶小平在异议审查阶段及原审审理中均陈述，其于2011年4月一直要求过户，因龙腾物业公司税务原因，税务部门无法为龙腾物业公司开具销售不动产统一发票。2016年年底，龙腾物业公司才通知叶小平可以办理开票和过户手续，2017年初叶小平准备去办理过户手续时才知案涉房屋被查封，导致叶小平一直未能如愿过户；龙腾物业公司也证明系龙腾物业公司原因未能过户，致使案涉房屋未能在2011年4月至2011年12月31日前完成房屋过户手续，使合同未能履行，非因叶小平自身原因未办理过户登记。 通信产业义乌分公司辩称：1.龙腾物业公司作为被执行人，至今未按生效法律文书履行相应义务，还数次联合案外人恶意提出执行异议，且在本案中一直试图配合叶小平完成举证责任，甚至出具一些对自身不利的证明材料，作出一些纯主观的陈述，原审认定叶小平与龙腾物业公司存在利害关系正确。2.根据通信产业义乌分公司调查，叶小平主张支付房款的支付方腾达公司工商注册登记地与龙腾物业公司住所地一致，凭证所载结算原因是货款，不能排除腾达公司本身与包建军之间、或与龙腾物业公司之间存在货款结算或者其他经济往来的客观情况。原审判决结果正确，但基于上述情况，通信产业义乌分公司对原审就叶小平与龙腾物业公司签订转让合同、已支付全部价款、实际占有案涉房屋等事实的认定持保留意见。3.与案涉房屋类似的630室、631室房屋在查封前均能正常办理过户登记，案涉房屋并不存在叶小平及龙腾物业公司所称因龙腾物业公司无法开出税票导致不能办理过户的情形。不动产登记具有公示公信效力，案涉房屋自登记在龙腾公司名下至查封的五年多时间里，叶小平交房款又交税，还交履约保证金，就是不办理过户或通过正当途径主张过户，显非常人所能理解。原审对叶小平因怠于行使权利存在重大过错的认定正确。请求驳回上诉，维持原判。 龙腾物业公司述称：通信产业义乌分公司所称龙腾物业公司与叶小平恶意串通不事实。包建军原系龙腾物业公司法定代表人，2017年后龙腾物业公司法定代表人变更为包建军父亲包珠宝。请求依法裁判。 叶小平向原审法院起诉请求：1.停止对登记在龙腾物业公司名下的坐落金华市婺州街929号428、429室房产的执行，并解除查封；2.确认金华市婺州街929号428、429室房产归叶小平所有；3.由通信产业义乌分公司承担本案的诉讼费用。 原审法院认定事实：2016年3月31日，该院立案受理通信产业义乌分公司诉龙腾物业公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2016年8月9日作出（2016）浙0782民初5233号民事裁定，查封龙腾物业公司名下所有的坐落于金市国用2011-6-1057号）、429室（证号为00331243、金市国用2011-6-1052号）的不动产。2016年9月7日，该院作出（2016）浙0782民初5233号民事判决：一、确认通信产业义乌分公司与龙腾物业公司于2008年12月18日签订的租赁合同已于2016年1月29日解除；二、龙腾物业公司于判决生效后十日内腾退义乌通信市场二期东大楼地上一至四层和西大楼地上二至四层交易区（除经通信产业义乌分公司同意转租给其他经营户的商铺外）及相关供电、供水、通信线路、消控、自动扶梯（九台）等配套设备给通信产业义乌分公司；三、龙腾物业公司于判决生效后十日内支付通信产业义乌分公司2015年12月28日至2016年1月29日止的租金及滞纳金共计人民币525407.21元；四、龙腾物业公司于判决生效后十日内支付通信产业义乌分公司逾期腾房占有使用费2509150.38元（已按双方约定的2019年度租金的三倍标准算至2016年3月31日止，并已抵扣履约保证金500000元，从2016年4月1日起的使用费按上述标准计算至第二项判决主文实际履行之日止）；五、驳回通信产业义乌分公司的其他诉讼请求。通信产业义乌分公司、龙腾物业公司均不服上述判决提起上诉，浙江省金华市中级人民法院于2017年5月18日作出（2016）浙07民终4955号民事判决：一、维持浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初5233号民事判决第一、三、四项及诉讼费部分；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2016）浙0782民初5233号民事判决第二、五项；三、龙腾物业公司于本判决生效后十日内腾退义乌通信市场二期东大楼地上一至四层和西大楼地上二至四层交易区及相关供电、供水、通信线路、消控、自动扶梯（九台）等配套设备给通信产业义乌分公司；四、驳回通信产业义乌分公司的其他诉讼请求。判决生效后龙腾物业公司未履行，通信产业义乌分公司于2017年7月20日申请强制执行，该院于同日立案执行。2019年1月16日，叶小平以案外人名义提出书面执行异议，该院于2019年2月18日作出（2019）浙0782执异13号执行裁定，驳回叶小平的异议。叶小平不服，提起本案之诉。 另查明，2010年4月7日，叶小平向龙腾物业公司预付1520000元，2010年4月10日，叶小平（乙方）与龙腾物业公司（甲方）签订《龙腾居家广场房屋转让合同书》一份，约定甲方将龙腾居家广场大厦肆层427、428、429、430室房屋（建筑面积202.36平方米），以5830元/平方米（按建筑面积）的价格转让给乙方；房屋转让总价款1179759元，乙方在本协议签订之日起5日内付清总房款的50%计589880元，余款589880元在2011年4月10日前付清。乙方同意向甲方支付履约保证金404720元；房屋交付时间为2011年4月10日，房屋交付标准为依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格的毛坯房；乙方在约定时间内付清全部房款、履约保证金的，甲方同意乙方付清款项后即可将房产过户给乙方；乙方在2011年8月9日前未付清全部房款（包括利息）和履约保证金或乙方如在2011年12月31日后仍不与甲方办理过户手续，视为乙方根本违约、放弃上述房屋买受权，合同自动解除，甲方可另行转让和处置该房屋。保证金于2021年4月1日至2026年3月31日期限内分期退还，按总额度的每月等额按季向乙方返款；从2011年4月1日起，乙方可获得所购房屋同等面积15年的租金补贴也同期返还，具体补贴标准为：前5年（即2011年4月1日至2016年3月31日）每平方米每月40元，第6－10年（即2016年4月1日至2021年3月31日）每平方米每月50元，第11－15年（即2021年4月1日至2026年3月31日）每平方米每月26.67元；该补贴由甲方按季支付给乙方，乙方提供税务票据后，于次季首月15日内支付等内容。 再查明，2011年1月18日，金华市婺州街929号428室、429室房产办理了不动产登记，所有人为龙腾物业公司。2011年4月案涉房屋交付叶小平。2011年5月20日，叶小平等29位业主（甲方）与华锡熊（乙方）、龙腾物业公司（丙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将包括案涉房屋在内的相关房屋出租给华锡熊使用。2011年10月17日，华锡熊向叶小平转账支付租金36760元；2012年6月30日、2014年7月1日、2015年7月1日、2016年7月2日华锡熊分别向叶小平转账支付租金40067元；2018年7月2日，华锡熊向叶小平转账支付租金41093.65元。2011年10月26日、2012年7月17日，叶小平分别收到龙腾物业公司返还款22560元。 原审法院认为：根据叶小平与龙腾物业公司签订的房屋转让合同书，叶小平可获得所购房屋同等面积租金补贴：前5年（即2011年4月1日至2016年3月31日）按每平方米每月40元计485664元，第6－10年（即2016年4月1日至2021年3月31日）按每平方米每月50元计607080元，第11－15年（即2021年4月1日至2026年3月31日）按每平方米每月26.67元计323816元，15年共计1416560元，超过叶小平已支付的全部购房款1179759元。案涉房屋于2011年4月交付叶小平后，叶小平自2011年10月开始从华锡熊处收取租金收益。2011年1月18日案涉房屋完成初始登记至2016年8月9日裁定查封案涉房屋，长达五年多时间内叶小平怠于行使自己的过户权利，叶小平的诉讼请求不能成立，依法予以驳回。龙腾物业公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回叶小平的诉讼请求。案件受理费9800元，由叶小平负担。 二审中，叶小平提供下列证据：1.金华市地方税务局开发区税务分局金地税开限改[2017]1292号责令限期改正通知书复印件一份，2.金华中瑞税务师事务所金税师审[2015]第1246号鉴证报告复印件一份，证据1、2证明叶小平因龙腾物业公司的税务原因无法开具发票，未能完成案涉房屋的过户手续。3.朱建英等八人致法院的联名信一封及相关房屋转让合同复印件六份，证明2017年前叶小平与其他业主多次要求过户，龙腾物业公司因税务原因未能为其办理过户手续。4.房产发票四张、银行明细2张、情况说明一份，证明龙腾物业公司在2017年1月3日通知叶小平交纳发票税款，在龙腾物业公司开具发票后，案涉房屋因被法院查封而未能过户。5.收款收据及银行电子回单复印件一组，证明案涉房屋的承租人向叶小平租赁了房屋后一直用于酒店经营。 通信产业义乌分公司提供不动产权属查询结果单二份，证明龙腾物业公司名下金华市区婺州街929号630、631室房屋在2016年7月28日（本案查封前）顺利办理过户并注销登记，本案并不存在叶小平及龙腾物业公司主张的由于因龙腾物业公司原因导致案涉房屋不能办理过户的情形。 对叶小平提供的证据，通信产业义乌分公司质证认为：1.对证据1、2真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，通知书系于2017年12月27日下发给龙腾物业公司，鉴证报告难以看出龙腾物业公司有提供过真实、合法完整的会计凭证和纳税材料，所记载的内容是世纪龙腾公司自2011年—2014年期间的房产税等税项的审计，不能证明此前的涉税情况，与案涉房屋能否通过正当途径（包括自行办理或通过诉讼、仲裁、强制执行等程序）办理过户无关联，不能达到证明目的。2.对证据3的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，联名信证据形式不合法，联名信中所载人员是否真实的与龙腾物业公司签订过房屋买卖合同、真实的支付过转让价款等事实无从考证，信中所载由于龙腾物业公司的原因导致未能过户显与通信产业义乌分公司所举证据相矛盾。3.对证据4的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，且该组证据恰可证明龙腾物业公司一直在配合叶小平完成举证责任，以及案涉房屋自2011年办理产权登记至2017年的六年时间里叶小平都未通过正当途径主张权利。4.证据5系案外人与龙腾物业公司之间所形成的单据，对真实性、合法性有异议，与叶小平主张无关联，不能达到叶小平的证明目的，且能证明龙腾物业公司在叶小平提供证据显示的期间里均正常开具发票，并不存在叶小平所主张无法开票导致无法过户的情况。龙腾物业公司质证认为：对叶小平提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认为：1.鉴证报告并未载明龙腾物业公司2011年-2014年各年度应补缴税费，对此叶小平、龙腾物业公司均未能作出说明；证据1、2不能证明龙腾物业公司在2011年12月31日前存在欠缴税费，且根据前述通信产业义乌分公司提供的证据，即使龙腾物业公司在2017年仍存在欠缴税费情形，龙腾物业公司名下出售给他人的房屋仍能正常办理过户，本院对叶小平的证明目的不予认定。2.证据3的联名信系属证人证言，证人应当出庭作证，联名信证据形式不合法，本院对证据3的证明目的不予认定。3.证据4均系在案涉房屋被查封后形成，本院对此不作认定。4.证据5中的收据及发票系案外人龙阁酒店与龙腾物业公司之间往来形成，本院对叶小平的证明目的不予认定。 对通信产业义乌分公司提供的证据，叶小平质证认为：真实性无异议，但他人房产的过户情况叶小平并不清楚，龙腾物业公司反馈给其的情况是其他人没有过户。龙腾物业公司对通信产业义乌分公司提供的证据无异议。本院认为，叶小平、龙腾物业公司对该证据真实性均无异议，本院确认其真实，可证明龙腾物业公司名下坐落于金华市区房屋的所有权人于2016年7月28日由龙腾物业公司变更为他人。 本院二审经审理，对原审认定的事实予以确认。 另查明：叶小平原审提供的落款时间标示为2010年1月10日的《龙腾居家广场房屋转让合同书》第五条载明：乙方（叶小平）在约定时间内付清全部房款、履约保证金的，甲方（龙腾物业公司）同意乙方付清款项后即可将房产过户给乙方。办理产权过户手续时，乙方应提供过户所需的全部法律文件或证明材料，过户所需缴纳的所有税、费（含龙腾物业公司应缴纳的税费及土地增值预增税费及因房屋增值、政策变化产生的税费）均由乙方承担。乙方在付清全部房款（包括利息）和履约保证金后，未在2011年12月31日前与甲方办理过房手续的，过户时产生的税费也由乙方承担，乙方还应承担因延迟过户时间而造成过户手续税费增加的额度。乙方在2011年8月9日前未付清全部房款（包括利息）和履约保证金或乙方如在2011年12月31日后仍不与甲方办理过户手续的，甲方有权决定按照乙方根本性违约处理，具体参照第六条规定。第六条载明：如乙方逾期支付购房款及履约保证金或未在本合同第五条约定时间内办理房产过户手续的，视为乙方根本性违约，放弃上述房屋买受权，合同自动解除，甲方可另行转让或处置该房屋……。 再查明：坐落于金华市区房屋所有权人于2016年7月28日由龙腾物业公司变更为他人。案涉《龙腾居家广场房屋转让合同书》第二条所载的坐落于金华市区，其房屋所有权人在2011年1月17日登记为龙腾物业公司单独所有。2011年11月29日，龙腾物业公司将其中的428室房屋用于向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行抵押贷款。2017年1月17日，427、430室房屋的所有权人由龙腾物业公司变更登记为叶小平。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，申请执行人通信产业义乌分公司对执行标的即案涉房屋并不享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。根据叶小平提供的房屋转让合同书的记载及叶小平的陈述，案涉房屋为办公和经营用房，系属商业用途，叶小平并非为了满足生活居住需要而购买案涉房屋的消费者，叶小平请求对登记在被执行人龙腾物业公司名下的案涉房屋停止执行，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定审查叶小平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在案证据表明，案涉房屋于2011年1月17日即已初始登记为龙腾物业公司单独所有，至查封前仍登记在龙腾物业公司名下；叶小平与龙腾物业公司在查封前已签订合法有效的房屋买卖合同；转让合同约定房屋总价款为1179759元、保证金404720元，叶小平提供的支付房款票据虽记载由腾达公司于2010年4月7日支付货款157万元至包建军账户，但根据包建军在次日即转账龙腾物业公司152万元、以及龙腾物业公司叶小平房款财务明细账、叶小平银行流水、房屋租赁合同等证据，可证明叶小平在查封前已付清全部购房款并已实际占有案涉房屋。通信产业义乌分公司虽对案涉房屋转让合同的签订及房款的支付、占有持异议，但并未提供证据予以反驳，本院对该抗辩不予采信。对于案涉房屋在查封前未能办理过户的原因，叶小平、龙腾物业公司均主张系龙腾物业公司欠缴税费，不能正常开具转让发票所致；叶小平原审提供的龙腾物业公司出具的《情况说明》还载明：2011年11月份，龙腾物业公司又将案涉房屋用于抵押贷款所以一直导致叶小平无法办理房产过户手续。本案中，案涉房屋转让合同明确约定案涉房屋过户所需税费应由叶小平承担，包括应由龙腾物业公司缴纳的税费亦由叶小平承担。根据二审中通信产业义乌分公司提供的证据表明，龙腾物业公司名下与案涉房屋同一栋楼的其他房屋中有房屋在查封前已办理变更登记，龙腾物业公司对此并无异议，并在同类另案诉讼中述称系房屋买受人承担过户所需税、费才办理的过户手续。叶小平提供的现有证据并不足以证明案涉房屋在龙腾物业公司自2011年1月17日办理初始登记后因存在龙腾物业公司欠缴税费无法开具发票而不能办理过户的情形。叶小平虽称在案涉房屋可以办理过户后已向龙腾物业公司提出过过户请求等积极行为，但未提供证据予以证明。龙腾物业公司虽亦认可叶小平提出过过户请求，但龙腾物业公司为被执行人，即使其认可案外人叶小平对执行标的的权益，亦不能免除叶小平的举证证明责任。综上，结合叶小平原审审理中所作龙腾物业公司将案涉428室房屋用于向银行抵押贷款系经其同意之陈述，原审认定叶小平怠于行使过户权利并无不当。叶小平的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币9800元，由上诉人叶小平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毛建青 审 判 员 梁 立 审 判 员 马美华 二〇一九年十二月二十日 代书记员 汪艳玲