四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初1732号 原告：成都市居安乐物业服务有限公司，住所地成都市新都区三河街道厚诚路8号西部海峡商贸城1栋2单元8层815号。 法定代表人：李琴，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川凯哲律师事务所律师。 被告：刘建琼，女，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：付泽邹，男，汉族，住四川省大邑县，系被告刘建琼丈夫。 第三人：罗彪，男，汉族，住四川省大邑县。 原告成都市居安乐物业服务有限公司（以下简称居安乐公司）与被告刘建琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，庭后刘建琼申请追加罗彪为本案第三人，本院依法准许并追加罗彪参加诉讼，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告居安乐公司的委托诉讼代理人***，被告刘建琼及其委托诉讼代理人付泽邹、第三人罗彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告居安乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理服务费23,896.68元（2015年12月至2016年5月、2016年8月至2017年7月、2017年11月至2019年6月）、电费5,378.00元（2017年3月至2017年12月，2018年6月）；2、判令被告给付原告违约金10,000.00元（暂计，以实际欠费时间依合同违约条款计算）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：大邑新商业广场业主委员会与居安乐公司签订《物业服务合同》，约定由居安乐公司就被告购买的大邑新商业广场4栋656号提供物业服务，收费标准为每月每平方米2元。后原告依约对大邑新商业广场4栋656号进行物业管理，并代为收取电费。但被告无故拖欠物业费，至2019年5月尚欠物业管理服务费23,896.68元，并拖欠电费合计5,378.00元。居安乐公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、大邑新商业广场4-656欠费明细、大邑新商业广场水电服务费等费用收费一览表，拟证明被告欠费具体费用明细；2、《物业服务合同》两份、《物业服务合同补充协议》一份，拟证明双方之间存在物业服务合同关系；3、催交通知书，拟证明催收情况；4、商品房买卖合同摘要、房屋验收交接确认表，拟证明房屋情况、物业费计算标准；5、电费发票，拟证明代缴电费情况。 被告刘建琼辩称，一、居安乐公司与被告并未签订过物业服务合同，被告所有的不动产未接受过居安乐公司的物业服务，应驳回居安乐公司的诉讼请求；二、物业公司应当向承租人进行收取而不是向业主收取物业费，承租人是否缴纳物业费、缴纳多少业主并不知道；三、电费明细是物业公司单方出具，不予认可；四、我们未收到过物业公司的催收通知；五、承租人在物业公司处缴纳了物业费、水电费押金10,000.00元，且被告已明确告知物业公司，如果承租人未按时缴纳租金、水电费可以直接在押金中扣除，也可断水断电，但是物业公司不采取这些措施，致使费用收取不到是其自身责任；六、部分物业费、水电费已经超过诉讼时效。被告提交了租赁合同，拟证明租赁合同中明确约定由承租人承担物业费用。 第三人罗彪述称，第一，案涉商铺由我承租过一段时间，物业公司履行物业服务确实存在问题；第二，物业公司起诉业主与我无关；第三，物业费的计算有出入，我期间支付过部分物业费。庭审中，罗彪未提供任何证据。 经审理查明，2013年5月31日，大邑县大邑新商业广场业主委员会与居安乐公司原法定代表人张岚签订《物业服务合同》，约定由居安乐公司对大邑新商业广场提供物业服务，具体包括建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和日常维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案盒物业档案的管理。物业服务费按房屋建筑面积2.00元/月/平方米向业主（使用人）收取；物业服务费和其他相关费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月1-7日的3日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。合同期限自2013年5月31日至2018年5月30日。之后，大邑县大邑新商业广场业主委员会再次与居安乐公司签订《物业服务合同》（签订时间未载明），物业服务内容、物业费收费标准、收取时间等均与2013年5月31日签订的《物业服务合同》一致，合同期限自2016年5月1日至2019年5月30日。2016年7月29日，大邑县大邑新商业广场业主委员会与居安乐公司签订《物业服务合同补充协议》，主要约定，业主和物业使用人约定由使用人交纳物业公共服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费和其他相关费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1-7日内，到物业服务中心履行交纳义务。在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按应交纳欠费总额的千分之五支付违约金。 居安乐公司从2013年5月起至今在大邑新商业广场项目提供物业服务。被告刘建琼从2015年12月至2016年5月、2016年8月至2017年7月、2017年11月至2019年6月未向居安乐公司支付物业服务费，且拖欠截至2018年6月30日的电费5378.00元。被告刘建琼在案涉物业管理区域内的房屋位于大邑县，建筑面积314.43平方米，用途为商业。 另查明，案涉房屋与位于大邑县年起共同出租给案外人张龙飞用于经营酒吧，后张龙飞于2017年8月将该商铺转租给第三人罗彪，罗彪经营至2018年8月。租赁期间，因经营所需，承租人增加了一个电表，涉及电费20760.00元（2016年12月至2018年7月）。承租人就租赁的两间商铺共计缴纳了10000.00元电费押金。 以上事实有原被告庭审陈述，及经本院予以确认的《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、电费抄表记录、房产证复印件、录音材料、电费发票等予以证实。 本院认为，原告居安乐公司与大邑县大邑新商业广场业主委员会签订的两份《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》，不违反法律法规的禁止性规范，且无证据证明存在无效或可撤销情形，应属有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告辩称与原告没有合同关系，无事实及法律规定，本院对其抗辩意见不予支持。被告又辩称，应向承租人主张物业费。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，业主交纳物业服务费用属于法定责任，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，业主的该法定责任亦不能免除。因此，居安乐公司要求被告刘建琼承担未付物业服务费用的主张符合法律规定，本院对被告的抗辩意见不予采纳。根据《物业服务合同》的约定，物业费应按月支付，即每月物业费均为独立之债，居安乐公司提交的催交通知书，因无业主或承租人签字，也无其他证据证明其履行了催收义务，故原告主张的2015年12月至2016年5月期间物业费的诉讼时效已超过法定期间，本院不予支持，尚欠物业费本院确认为20,123.52元。关于违约金，被告抗辩不应承担违约金，应视为包括对违约金计算标准过高的抗辩，原告虽自行将违约金进行调减，但调减后的金额仍过高。本院综合考虑原告资金利息损失及预期利益损失、被告的违约程度、逾期时间等，将违约金计算标准调减为以月欠费总额为基数，按月百分之一计算，违约金计算至法庭辩论终结之日（2019年11月）为3,320.38元【32月×(628.86+20,123.52)÷2×1%】，从2019年12月1日起至款项付清之日止的违约金以尚欠款项为基数，按月利率百分之一计算。关于尚欠电费，由于原告仅主张电费5,378.00元，扣除承租人缴纳的押金（与另一案平均分配）5,000.00元，即尚欠电费本院确认为378.00元。 综上，原告的诉讼请求部分成立，本院对其合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘建琼在本判决生效之日起十日内支付原告成都市居安乐物业服务有限公司自2016年8月1日至2019年6月30日止的物业管理服务费20,123.52元及截止2019年11月30日的违约金3,320.38元，并承担从2019年12月1日起至款项付清之日止，以尚欠款项为基数，按月利率百分之一计算的违约金； 二、被告刘建琼在本判决生效之日起十日内支付原告成都市居安乐物业服务有限公司截止2018年6月30日的电费378.00元； 三、驳回原告成都市居安乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费782.00元，减半收取计391.00元，由原告成都市居安乐物业服务有限公司负担91.00元，由被告刘建琼负担300.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李玉辉 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏