江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初14547号原告：张春兵，男，1974年4月3日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：宋珂夫，江苏华脉律师事务所律师。被告：江苏瑞和房地产发展有限公司，统一社会信用代码91321322783394965D，住所地沭阳县苏州西路（师范学校对面）。法定代表人：吴万政，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬建洲，江苏勤辉律师事务所律师。原告张春兵诉被告江苏瑞和房地产发展有限公司（以下简称为瑞和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告张春兵的委托诉讼代理人宋珂夫、被告瑞和公司的法定代表人吴万政、委托诉讼代理人邬建洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春兵向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办证违约金31479.78元（以447155.97元为基数，自2017年7月27日起按日万分之一计算至2019年7月1日止）。事实与理由：2015年，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同备案时间为2015年8月6日，约定原告购买被告开发的位于沭阳县房屋，实际成交价为447723元。2017年4月27日，被告向原告交付房屋。按照合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得不动产权属登记证书的，被告应当承担违约责任。合同约定逾期办证违约金为房屋总价款的千分之一，该条款免除了被告的责任，排除了原告的主要权利，系无效格式条款，应予以调高。2019年1月，因被告仍然无法为欧洲城业主办理不动产权属登记证书，在沭阳县住房和城乡建设局的主持下，被告与欧洲城众多业主进行调解，被告承诺于2019年5月为业主办理不动产权属登记证书，否则愿意承担自违约之日起按已付购房款日万分之一标准计算至实际办证之日的违约金。后被告仍未能履行承诺，原告至今未取得涉案房屋不动产权属登记证书。被告瑞和公司辩称：原告主张的逾期办证违约金的计算方式和数额没有事实和法律依据，原、被告签订的《商品房买卖合同》的各个条款均经过双方协商，且已经过房管部门备案，原告在与被告签订合同前，对合同的内容进行了研读，签订合同时，也没有提出异议，合同是原、被告双方真实的意思表示，合同中逾期办证的违约责任条款不是格式条款，双方约定的违约金计算标准没有排除原告的主要权利，也没有显失公平，被告更未承诺过按已付购房款日万分之一的标准向原告计算支付逾期办证违约金。意思自治原则是我国民法总则和合同法的基本原则之一，本案中，在原、被告双方约定了逾期办证违约金计算标准的情况下，依法应适用双方当事人的约定。原告房屋不动产权证至今未办理的原因主要是，原告房屋所在的43栋楼，被告按约定将房屋交付后，一楼商铺的业主在装修时，擅自改变房屋原来的消防设计，导致43栋楼在进行综合验收时，因消防不符合规定，进而被消防部门责令整改，2019年4月起，因国家机构改革，消防验收的主管部门由消防部门转变为住建部门，两个部门之间的职能移交又耽搁了几个月。2019年12月3日，涉案房屋所在的43栋楼已取得建筑工程竣工验收备案表，被告会尽可能在最短时间内为原告办理不动产权证。即便存在以上情形，被告仍旧同意按照合同约定承担逾期办证违约责任，即按房屋实际成交价的千分之一向原告支付一次性逾期办证违约金。本院经审理认定事实如下：2015年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沭阳县房屋。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.双方约定：如因出卖人原因，商品房交付使用后90天内，不能提供资料报产权登记机关备案，出卖人将按第2项支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款447155.97元。2017年4月27日，被告向原告交付涉案房屋。2019年12月3日，涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案表。上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、建筑工程竣工验收备案表等证据证明，足以认定。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。原、被告双方均应按照合同约定，严格履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。被告未能按上述期间履行备案义务，应按约向原告支付逾期办证违约金，即447.16元。原告主张双方关于逾期办证的违约责任条款系无效格式条款，要求被告自2017年7月27日起按已付购房款日万分之一的标准计算支付逾期办证违约金至2019年7月1日。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原、被告双方关于逾期办证的违约责任条款没有免除被告责任、加重原告责任，也没有排除原告的主要权利，并非无效格式条款。原告主张被告工作人员在调解时承诺自违约之日起按已付购房款日万分之一标准向原告计算支付逾期办证违约金，被告予以否认，原告也未提供充分的证据证明，本院不予采纳。综上，本院对原告主张的超出上述范围部分的诉讼请求不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏瑞和房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张春兵支付逾期办证违约金447.16元；二、驳回原告张春兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587元，减半收取294元（原告已预交294元），由原告负担269元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费587元。审判员  周思梦二〇一九年十二月十六日书记员  程 跃书记员  王浩茹附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。