山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0828民初4087号原告：济宁荣泰物业管理有限公司，住所地金乡县杭州湾公寓8#楼3单元4层,统一社会信用代码：91370828564098437D。法定代表人：孙振哲，经理。委托诉讼代理人：刘芬芬（特别授权），女，1987年5月27日出生，济宁荣泰物业管理有限公司工作人员，住金乡县。被告：陈志千，男，1963年9月2日出生，汉族，农民，住金乡县。原告济宁荣泰物业管理有限公司(以下简称荣泰物业公司)与被告陈志千物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣泰物业公司的委托诉讼代理人刘芬芬及被告陈志千到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交纳物业费1050元和违约金210元，合计1260元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告荣泰物业公司为金乡县春秋社区物业管理公司，被告为春秋社区14号楼1单元3楼东室业主，居住面积121.63平方米。被告应于每年10月份交纳物业管理费，被告已拖欠原告2017年10月1日至2019年10月1日物业费共计1050元，违约金210元，合计1260元。原告曾多次向被告催要，被告无理拒不交纳。为此，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。陈志千辩称，本人与原告互不认识，没有任何关系，原告为什么起诉我；不知道原告是什么时候签订的合同，原告即使承包了物业管理，也并没有在物业办公司门前、小区大门前以及小区内以公示、说明、宣传等方式告知居民，居民都不知道荣泰物业公司的存在；2017-2019年的物业费都是春秋物业收取的，收费单据上盖的也是春秋物业的印章，就连催费通知书也是春秋物业的盖章；收费标准也和原告合同里制定的完全不符；本人储物间漏水，墙皮大面积脱落，室内湿气严重，曾多次向物业反映，至今没给维修；小区内和楼道卫生差，2018年夏天垃圾桶足有两周没有外运，垃圾堆积如山；小区路灯经常不亮，楼道内灯坏了自己换的；小区监控常年不管；楼房下水主管道堵塞，找物业几次不给修，自己出资修改了整个管道，空调落水管断裂，至今未修；小区雨、污水管道及沉淀池经常外溢；小区内绿化缺乏管理，杂草丛生；原告提前退出物业管理。本院经审理认定事实如下：原告荣泰物业公司是具有二级资质的物业服务企业。2017年10月1日，金乡县金乡街道春秋社区居民委员会（甲方）在金乡县金乡镇春秋社区没有成立业主委员会的情况下与原告荣泰物业公司（乙方）签订了《春秋社区物业服务合同》，合同约定由荣泰物业公司为春秋社区提供物业服务。被告陈志千为春秋社区14号楼1单元3楼东室业主，于2012年9月12日签订业主承诺书和业主入住合同后入住，其居住房屋为多层住宅，建筑面积为121.63平方米。《春秋社区物业服务合同》第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第七条业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用(物业服务资金)按年度交纳。金乡县金乡街道春秋社区居民委员会与原告荣泰物业公司签订的《春秋社区物业服务合同》约定的多层住宅收费标准为每平方米每月0.4元，原告荣泰物业公司按照每平方米每月0.36元的标准收取被告陈志千物业费。被告陈志千未向原告荣泰物业公司交纳2017年10月1日起至2019年10月1日止2年的物业费，共计1050元。原告荣泰物业公司多次催要，被告陈志千一直未交纳，双方发生纠纷，原告荣泰物业公司提起诉讼。被告陈志千为证明自己的抗辩主张提供了部分视频、照片及交纳物业费的单据四张予以证明，原告荣泰物业公司认为，被告陈志千提供的视频和照片看不出是春秋社区的；小区监控、路灯及污水管属于公共部位，维修改造需要动用公共维修基金，必须小区70%以上的业主签字同意才可以使用；储藏室漏水造成墙皮脱落不在物业服务范围内；春秋社区居民委员会委托我公司在春秋社区提供服务并在2017年10月1日签订《春秋社区物业服务合同》，当时都在公示栏上公告公示，收费标准在物业服务合同内有说明；垃圾一周清理两次；被告陈志千提供的交费单据与我公司无关。本院认为，原告荣泰物业公司在金乡县金乡镇春秋社区没有成立业主委员会的情况下与代表小区广大业主的金乡县金乡街道春秋社区居民委员会签订的《春秋社区物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，该合同对原告荣泰物业公司和金乡县金乡镇春秋社区的全体业主具有约束力，各方均应当按照合同约定的内容履行义务。金乡县金乡街道春秋社区居民委员会将春秋社区的物业服务委托给原告荣泰物业公司，原告荣泰物业公司在签订《春秋社区物业服务合同》后为春秋社区提供物业服务至2019年10月1日。春秋社区业主已接受原告荣泰物业公司的物业服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的不断发展，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同的过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通、积极配合、互相支持，在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害原告荣泰物业公司的合法权益，影响了原告荣泰物业公司本身的正常运营以及原告荣泰物业公司对小区进行正常的管理、服务，而且还影响了小区内按时缴纳物业费的其他业主所应享有的更好的物业服务，其行为违反了合同约定，亦不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。被告陈志千未向原告荣泰物业公司交纳2017年10月1日至2019年10月1日期间的物业费，共欠原告荣泰物业公司2年的物业费1050元，事实清楚，原告荣泰物业公司要求被告陈志千支付欠交的物业费，理由正当，合法有据，本院予以支持。被告陈志千反映小区内和楼道卫生差，究其原因应是由个别业主未按业主入住合同的约定履行义务，存在乱丢乱放等不文明行为以及物业公司未能及时监管共同造成，虽然原告荣泰物业公司对被告陈志千的反映有异议，但原告荣泰物业公司并未提交相应证据证明其完全履行了合同约定的义务，因此原告荣泰物业公司诉求被告陈志千支付违约金210元，本院不予支持。被告陈志千未提交证据证明在2017年10月1日至2019年10月1日期间原告荣泰物业公司未对春秋社区提供物业服务，亦未提供证据证明在此期间春秋社区的物业服务是由其他物业公司提供，因此被告陈志千辩称与原告荣泰物业公司互不认识，原告荣泰物业公司不应该对其提起诉讼的主张，不能成立，亦与本院查明的事实不符，本院不予采纳。对于被告陈志千反映的其他问题，原被告双方应按照合同约定处理，被告陈志千以此为由拒交物业费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈志千于本判决生效之日起十日内支付原告济宁荣泰物业管理有限公司2017年10月1日至2019年10月1日期间的物业服务费1050元。二、驳回原告济宁荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈志千负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周运生二〇一九年十二月二十六日书记员  李亚茹