北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16924号原告（反诉被告）：北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会，住所地北京市房山区佛子庄乡陈家台村。法定代表人：杨玉林，主任。委托诉讼代理人：张爱英，女，系该村委会会计。委托诉讼代理人：李印杰，北京市国宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：中房国能（北京）投资基金管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：丁蕊，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：黄科，北京市智远律师事务所律师。第三人：北京兆世恒基投资有限公司，住所地北京市房山区琉璃河镇窑上村村西100米。法定代表人：张德福，经理。委托诉讼代理人：李慧婷，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：段景斌，男，系该公司职员。原告（反诉被告）北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会（以下简称村委会）与被告（反诉原告）中房国能（北京）投资基金管理有限公司（以下简称中房公司）、第三人北京兆世恒基投资有限公司（以下简称恒基公司）合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。村委会之委托诉讼代理人李印杰及张爱英、中房公司之委托诉讼代理人黄科及丁蕊、恒基公司之委托诉讼代理人李慧婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）村委会向本院提出本诉诉讼请求：1.中房公司支付村委会2017年占地费77.5万元；2.中房公司支付村委会2018年占地费85万元；3.中房公司支付村委会2019年占地费85万元；4.诉讼费由中房公司承担。事实和理由：2013年10月16日，村委会与恒基公司签订合作协议书。后村委会依据协议将涉案厂房、场地、山地、建设用地均交付给恒基公司，恒基公司亦履行了付款义务。2014年3月，村委会、恒基公司、中房公司签订协议书，约定恒基公司针对该村委会的权利义务全部转移给中房公司。此后恒基公司将上述厂房、场地、山地、建设用地移交给中房公司，中房公司向村委会缴纳了2014年至2016年的占地费，但未依约缴纳2017年至2019年占地费。故诉至法院。如涉案合同被确认解除或部分无效，诉讼请求均不予调整。如有纠纷，另案起诉。被告（反诉原告）中房公司针对本诉答辩称，不同意村委会诉求，要求依法判决。认可村委会所述事实，但要求解除合同。根据合同约定，因国家政策调整及不可抗力的因素导致合同无法履行时，双方协商变更或解除合同。目前针对涉案土地已发生政策调整。该土地原为工矿建设用地，计划用于开发房山区金融后台服务产业园项目，后因该土地被纳入生态涵养区，上述项目无法开发，缔约目的无法实现，涉案合同亦无法继续履行。故要求解除合同。同时并无证据证明已将缔约目的告知过村委会。第三人恒基公司针对本诉陈述意见称，村委会在起诉状中关于合作协议及三方协议书签订及履行情况的陈述属实，该公司认可两份协议的效力。但该公司已将合同相关权利义务进行了变更，退出了涉案合同关系。对村委会的本诉诉求没有异议。在《合作协议》签订时，中房公司是恒基公司当时的实际控制人，对于该协议的签订和履行是完全知情的，恒基公司对此没有任何过错。被告（反诉原告）中房公司向本院提出反诉诉讼请求：1.要求确认涉案合作协议第四条中“颗粒厂的厂房，现有颗粒厂厂房（不包括厂房内的设备），甲方作价1400万元出售给乙方”条款无效；2.要求村委会返还中房公司用于购买涉案厂房的房款1400万元；3.确认《关于北京市房山区陈家台村同道沟山地和页岩颗粒厂厂房及建设用地合作协议》解除；4.要求村委会返还剩余年限的山地租金548.57万元；5.诉讼费由村委会负担。事实与理由：2013年10月16日，村委会与恒基公司签订涉案合作协议。2014年3月，村委会、恒基公司及中房公司签订关于变更上述合作协议合同主体的三方协议书。在合同履行期间，因房山区区域规划调整，佛子庄乡被调整为生态涵养区，与最初签订协议初衷不符，无法进行开发建设。属于合同约定的因遇国家政策调整或不可抗力因素而致合同无法履行的情形。双方对此均不承担违约责任。此外，合作协议第四条第二款约定由村委会将涉案厂房作价1400万出售给合同相对方。该厂房并未办理建设规划审批手续，所占用土地亦为集体所有土地，故该房屋的建设与转让均不合法，该条约定亦因违反土地管理法而无效。故提起反诉。如涉案合同被确认解除或部分无效，诉讼请求均不予调整。原告（反诉被告）村委会针对反诉答辩称，不同意中房公司反诉请求。该公司所诉合同第4条并非转让土地或房屋，而是该公司可在双方合作范围内使用村委会原有的厂房及宿舍，并为此支付使用费。“出售”仅是合同用词问题，实际就是使用费。使用期限亦为合作期限70年。该厂房所占用土地为工矿建设用地。该条款合法有效。不同意解除合同。第三人针对反诉陈述意见称：根据合作协议第一页地税部门所盖完税印章可证明该协议约定的内容并无违法之处，是经过税务部门审查确认的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年9月，中房公司以股权转让方式获得恒基公司股权。同年10月16日，恒基公司（乙方）与村委会（甲方）签订《关于北京市房山区陈家台村同道沟山地和页岩颗粒厂厂房及建设用地合作协议》（以下简称《合作协议》）。合同约定：双方就陈家台村同道沟山地及北京聚石源工贸有限公司页岩颗粒厂（以下简称颗粒厂）厂房与土地合作事宜达成如下条款；一、合作范围的核定：（一）山地，山地坐落在陈家台村同道沟，占地面积2000亩；（二）颗粒厂的厂房与土地，1、建设用地，坐落在陈家台村同道沟，土地性质为村集体用地，土地用途为工矿建设用地，占地面积共计155亩，以甲方提供的测绘图纸为准；2、厂房，坐落于陈家台村同道沟；二、合作形式，1、甲方同意将山地（含地上树木、建筑物、构筑物、基础设施等）出租给乙方使用；2、甲方同意将颗粒厂的厂房出售给乙方，并将厂房所占土地以出租的方式提供给乙方使用；三、合作期限，2013年至2083年，共计70年，期满后，乙方享有与甲方继续合作的优先权；四、费用标准和交付方式，（一）费用标准：1、颗粒厂建设用地，2014年7月1日至2018年6月30日，乙方支付租金77.5万元/年，2018年7月1日至2023年6月30日，乙方支付85万元/年，2023年7月1日至2028年6月30日，乙方支付94万元/年，2028年7月1日至2033年6月30日，乙方支付103万元/年，2033年7月1日至2038年6月30日，乙方支付113万元/年，2038年7月1日至2043年6月30日，乙方支付125万元/年，2043年7月1日至2048年6月30日，乙方支付137万元/年，2048年7月1日至2053年6月30日，乙方支付151万元/年，2053年7月1日至2058年6月30日，乙方支付166万元/年，2058年7月1日至2063年6月30日，乙方支付183万元/年，2063年7月1日至2068年6月30日，乙方支付201万元/年，2068年7月1日至2073年6月30日，乙方支付221万元/年，2073年7月1日至2078年6月30日，乙方支付243万元/年，2078年7月1日至2083年6月30日，乙方支付268万元/年；2、颗粒厂的厂房，现有颗粒厂厂房（不包括厂房内的设备），甲方作价1400万元出售给乙方；3、山地，现有的2000亩左右山地（含地上树木、建筑物、构筑物、基础设施等），乙方按总价600万的价格承租，使用年限共计70年，直至合作协议期满；（二）支付办法，1、颗粒厂建设用地，颗粒厂建设用地的租金按年支付，在甲方向乙方交付颗粒厂建设用地及厂房后，乙方于2014年7月1日向甲方支付首期租金，此后每期租金应于上期届满后10日内支付；合作期限内，若乙方通过招拍挂等公开形式获得颗粒厂建设用地使用权，则乙方不再向甲方支付租金，甲方应退还乙方多支付的租金；2、颗粒厂的厂房及山地，颗粒厂的厂房出售款及山地租金共计2000万元，自协议签订后三日内，乙方以转账方式支付甲方首期款300万元，待山地、厂房及建设用地的交接手续完成后一个月内，乙方以转账方式支付甲方剩余尾款1700万元；五、山地、颗粒厂厂房及建设用地的交接手续，签订协议一个月内，完成山地、颗粒厂的厂房及建设用地的交接手续，甲方应同时向乙方提供图纸（山地和页岩颗粒厂建设用地）测绘图、现状图、房屋建筑蓝图、（水利、电力、道路等基础设施平面图）、各项表册清单（山地产物、树木、附属物）等相关资料，自交接完毕之日起，颗粒厂厂房的所有权由乙方享有，山地及颗粒厂建设用地使用权由乙方享有；六、甲方的权利义务，（一）甲方有权收取本协议约定的全部价款；（二）甲方承诺拥有山地、页岩颗粒厂建设用地及厂房的所有权、处分权及监督权，有权签署本协议，但在合作期间不得侵犯乙方的合法权益，不得干涉乙方正常使用、经营与管理；（三）合作期间，甲方为乙方正常经营需要的供水、供电、通路等提供协助与支持，乙方自行承担发生的水、电费用；（四）保证乙方经营合作标的不会受到任何第三方影响，承担处理好本协议签署前涉及本项目的所有债务，若由此引起相关纠纷，由甲方负责解决，如导致乙方无法正常经营，甲方应双倍返还当年租金；（五）协助乙方或乙方指定的合作方办理开发项目或合作标的经营所需的各项审批手续，注册公司需办理的营业执照、税务登记证等证照，费用由乙方承担；（六）合作期间，甲方保证不向任何第三方转让、抵押、出租或处置合作标的的整体或任何部分，并保证合作标的的整体或任何部分均不会遭到任何第三方主张权利；（七）甲方保证将本协议提交村民会议或村民代表会议表决，并获得村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意；（八）自本协议签订之日起每届满二十年，甲方应将本协议提交村民会议或村民代表大会（或按当时的法律规定应提交表决的机构）予以表决，并依照法定程序获得同意或确认本协议的决议，甲方应将通过的决议提交乙方备案并作为本协议附件；（九）为乙方争取优惠政策；八、乙方权利义务，（一）按照合同约定时间向甲方支付约定款项；（二）拥有合作山地的使用权、颗粒厂厂房的所有权及建设用地的使用权，如乙方有具体建设或改造项目由甲方提供协助，获得政府相关部门同意；（三）享受国家及各级政府规定的相关优惠政策；（四）乙方有权根据经营需要将山地使用权、颗粒厂厂房及建设用地使用权转让给任何第三方使用，或以任何形式与第三方进行合作，甲方对此表示同意并承诺给予必要配合；（五）乙方在合作期间，生产经营过程中不得对周围环境造成污染；（六）乙方对合作标的新投资所形成的建筑物及附属设施设备等资产的所有权归属乙方；九、合同的解除及终止；（一）双方协商一致，可解除本合同；（二）合同履行期间，如遇国家政策调整或因不可抗力的因素，致使本协议无法履行时，双方均不承担违约责任，双方协商变更或解除协议；如遇国家征地，对山地、颗粒厂建设用地的土地补偿归甲方所有，对颗粒厂原厂房及属于乙方新建地上物的补偿及其他法定补偿均归于乙方所有，同时，甲方应将乙方多支付的租金退还乙方；（三）协议履行期间，如一方违约给对方造成损失时，由违约方承担责任及后果，并赔偿守约方全部经济损失；（四）无论因何种原因（包括但不限于本协议提前解除、撤销、无效等）导致山地被甲方或任何第三方收回，乙方均有权要求甲方退还多付的租金，并有权要求甲方对乙方新投资形成的房屋、构筑物、设施设备等资产按评估价给予补偿；（五）无论因何种原因（包括但不限于本协议提前解除、撤销、无效等）导致颗粒厂的厂房、建设用地被甲方或任何第三方收回，乙方均有权要求甲方退还多付的租金、已支付的厂房购置款，并有权要求甲方对乙方新投资形成的房屋、构筑物、设施设备等资产按评估价给予补偿；十、协议期满后资产的处置，本协议期满后，若双方未续约，乙方应无条件将山地、颗粒厂建设用地及地上建筑物、构筑物还给甲方；对于山地范围内属于乙方投资形成的任何不动产，由甲方按评估价给予乙方补偿；对于颗粒厂厂房及乙方在颗粒厂建设用地范围内新建的建筑物及构筑物，甲方同意按评估价给予乙方补偿；同时还约定了其他权利义务条款。《合作协议》签订后，中房公司代恒基公司向村委会支付了厂房出售款及山地租金共计2000万；并支付了2014年至2016年的厂房占地租赁费232.5万，此后未再继续付款。2014年3月，村委会（甲方）与恒基公司（乙方）、中房公司（丙方）签订《协议书》。三方约定：鉴于甲方与乙方签订《合作协议》后，甲方向乙方移交了该协议约定的山地、厂房及建设用地，丙方代乙方向甲方支付了2000万合同价款；三方一致同意，自本协议生效之日（亦即合同主体变更之日）起，《合作协议》中的“乙方“由恒基公司变更为中房公司，《合作协议》由甲方与丙方继续履行；丙方承继乙方在《合作协议》中的全部权利义务；甲方已对乙方履行的部分（包括交付山地、厂房及建设用地等）视同甲方已对丙方履行，乙方已对甲方履行的部分视同丙方已对甲方履行，丙方代乙方向甲方支付的2000万视同丙方向甲方支付的2000万；自合同主体变更之日起五日内，乙方将此前甲方已向乙方移交的《合作协议》范围内的山地、厂房及建设用地按现状移交给丙方；三方一致确认，截至本协议生效之日，甲方与乙方在履行《合作协议》过程中均不存在任何违约行为，相互之间亦不存在任何欠付款项；三方一致确认，《合作协议》签署之日至本协议生效之日，乙方未在《合作协议》范围内的山地、厂房及建设用地上进行任何投入，也没有为《合作协议》的履行实际支付任何费用，乙方承诺不会因合同主体变更等任何事由向甲方或丙方主张任何补偿或权益；丙方承诺，合同主体变更后，因丙方代乙方支付的2000万已视同丙方向甲方支付，丙方不会再要求乙方向其偿还2000万；合同主体变更后，如有任何有关《合作协议》的争议或纠纷均由甲方与丙方按照《合作协议》约定处理；同时还约定了其他权利义务条款。该协议签订后已实际履行，恒基公司已将《合作协议》约定的标的物移交给中房公司。2014年4月23日，中房公司（乙方）与赵大雪及刘福霞（甲方）、北京铭润工贸集团有限公司（以下简称铭润公司，丙方）签订《协议书》。三方约定：甲方于2013年9月29日与乙方签订《股权转让协议》，将其持有的恒基公司（以下简称目标公司）100%股权转让给乙方；目标公司与陈家台村委会、中房公司签署了协议，约定将陈家台协议中的一方主体由目标公司变更为乙方；三方一致同意，乙方将其在《股权转让协议》中的全部权利义务转让给丙方。该协议签订后已实际履行。2019年5月，房山区出台《房山区推动生态涵养区生态保护和绿色发展工作方案》，要求推动本区生态涵养区的生态保护和绿色发展，严禁不符合主体功能定位的各类开发活动；严格管理生态涵养区内的建设行为，严控房地产开发建设，严格限制与生态保护无关的建设活动，严控项目建设规模；各类型开发建设活动应确保生态保护红线功能不降低、性质不改变、面积不减少；生态控制区内不得随意新建、改扩建；在限制建设区要加快建设用地腾退还绿。涉案土地所在的佛子庄乡亦被纳入生态涵养区范围内。后村委会与中房公司因涉案《合作协议》纠纷诉至法院。中房公司亦于2019年7月29日明确提出要求解除该《合作协议》。诉讼中，中房公司解释称，此前签订《合作协议》旨在利用涉案土地开发房山区金融后台服务产业园项目；后房山区出台《房山区推动生态涵养区生态保护和绿色发展工作方案》，在生态涵养区内不得随意新建、改扩建，而陈家台村亦被纳入生态涵养区范围内；因为政策及领导的变化，上述产业园项目已无法继续进行，涉案厂房及土地也没有任何用途了，《合作协议》亦已无法继续履行。村委会表示《合作协议》对涉案土地及厂房的具体用途并无明确约定，可由实际使用方自行决定，村委会对此亦不会干涉。诉讼中，关于涉案产房，村委会认可并无任何建设规划、审批手续，但提交了佛子庄乡人民政府（以下简称乡政府）出具的《说明》，内容为“陈家台村位于同道沟所建房屋始建于上世纪六十年代，是陈家台村原石板厂用房，当时没有相应的法律法规，因此此房屋也没有相应的手续。特此说明。”对此，中房公司认为涉案厂房均为砖混结果，且是用页岩红机砖与钢结构混合修建而成，而北京地区应于上世纪90年代开始生产页岩红机砖；此外，该《说明》仅提到石板厂用房，而涉案合同约定的为颗粒厂厂房，故不认可该《说明》。村委会则解释称，涉案厂房原为人民公社时期的石板厂厂房，后来停止经营；直至改革开放后，案外人在石板厂厂房基础上翻修建成了涉案合同约定的页岩颗粒厂；后经乡政府同意后，村委会与中房公司签订并履行了涉案合同。另查明，涉案土地及厂房至今未进行过开发建设。上述事实，有合作协议、协议书、发票、证明、照片、地图、记账凭证、政府通知、缴税凭证、说明、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依据陈家台村委会与中房公司、恒基公司所签三方协议书，恒基公司已将涉案《合作协议》中的权利义务一并转让给中房公司，中房公司替代恒基公司成为该《合作协议》一方当事人。自此，该《合作协议》应视为村委会及中房公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。《合作协议》所涉标的物有三部分，分别为山地、颗粒厂厂房以及该厂房占用土地。其中，关于厂房，合同明确约定村委会以1400万为对价出售给合同相对方。虽然村委会认为合同名为出售实为租用，但对此并无证据佐证，中房公司亦不认可，故本院对其主张不予采纳。根据查明的事实，该厂房并未办理过建设规划、审批手续。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”举轻以明重，未取得建设规划许可的房屋尚且不能出租，则更不应用于出售。故涉案《合作协议》中关于出售厂房的条款应为无效。基于该条款无效，村委会应将收取的厂房转让款退还中房公司，中房公司亦应将厂房交还村委会。针对涉案山地及厂房占地，中房公司负有给付租金义务。根据查明的事实，村委会已履行完交付义务，但中房公司自2017年之后未再依约交付厂房占地年租金。对此，中房公司以合同履行中出现政策调整导致合同无法履行为由进行抗辩。本院认为，合同并未明确约定涉案土地及厂房的具体用途，相关政策的调整亦属于中房公司应承担的商业决策风险，故对其抗辩理由不予采纳，并认定该公司存在违约。通常情况下，违约方不享有合同解除权。但《合作协议》包含有长期租赁涉案土地的内容。根据查明的事实，合同履行中，因政府出台《房山区推动生态涵养区生态保护和绿色发展工作方案》，严格限制生态涵养区内的建设行为，而涉案土地所在地区亦被纳入生态涵养区范围内，故中房公司缔结该协议的目的实际上已难以实现。在此情况下，双方当事人之间已形成合同僵局，如不允许违约方中房公司解除该协议，继续履行该协议将对其显失公平。故综合考虑全案情况，本院认为涉案《合作协议》应予解除，解除时间为中房公司提出该项诉求之日。合同被确认解除之前，中房公司持续控制涉案土地，应为此支付相应租金。故村委会要求该公司给付2017年至2019年的厂房占地年租金，理由正当，证据充分，本院予以支持。同时，鉴于村委会已完成山地及厂房占地的交付义务，故无需退还中房公司已经缴纳的厂房占地年租金，但应退还中房公司已经缴纳的、合同解除后剩余年限的山地租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第二款第五项、第五十六条、第五十七条、第九十四条第二款第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告中房国能（北京）投资基金管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付本诉原告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会二〇一七年占地费77.5万元；二、本诉被告中房国能（北京）投资基金管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付本诉原告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会二〇一八年占地费85万元；三、本诉被告中房国能（北京）投资基金管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付本诉原告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会二〇一九年占地费85万元；四、确认反诉原告中房国能（北京）投资基金管理有限公司与反诉被告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会之间的《关于北京市房山区陈家台村同道沟山地和页岩颗粒厂厂房及建设用地合作协议》第四条中“颗粒厂的厂房，现有颗粒厂厂房（不包括厂房内的设备），甲方作价1400万元出售给乙方”条款无效；五、反诉被告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会于本判决生效后七日内退还反诉原告中房国能（北京）投资基金管理有限公司涉案颗粒厂厂房转让款1400万元，同时，反诉原告中房国能（北京）投资基金管理有限公司亦应于本判决生效后七日内将涉案厂房交还反诉被告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会；六、确认反诉原告中房国能（北京）投资基金管理有限公司与反诉被告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会之间的《关于北京市房山区陈家台村同道沟山地和页岩颗粒厂厂房及建设用地合作协议》于二〇一九年七月二十九日解除；七、反诉被告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会于本判决生效后七日内退还反诉原告中房国能（北京）投资基金管理有限公司涉案山地剩余年限租金548.57万元，同时，反诉原告中房国能（北京）投资基金管理有限公司亦应于本判决生效后七日内将涉案土地交还反诉被告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26600元，减半收取计13300元，由本诉被告中房国能（北京）投资基金管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费138714元，减半收取计69357元，由反诉被告北京市房山区佛子庄乡陈家台村村民委员会（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙静波二〇一九年十二月二十七日书记员  孟 薇书记员  赵 鑫