浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初8086号 原告：宁波世纪金源购物中心开发有限公司。住所地：浙江省宁波杭州湾新区金源大道19号。统一社会信用代码：9133020157050821X1。 法定代表人：王根路，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯天岭，女，该公司法务主管。 被告：王玉梅，女，1985年12月11日出生，汉族，住四川省苍溪县。 原告宁波世纪金源购物中心开发有限公司（以下简称世纪金源公司）为与被告王玉梅房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月22日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易审理。后因被告下落不明，本案依法转为普通程序，于同年12月4日公开开庭进行了审理，原告世纪金源公司的委托诉讼代理人冯天岭到庭参加诉讼。被告王玉梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告世纪金源公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的《租赁合同》解除；2.判令被告支付原告2019年4月1日至2019年6月30日的租金78463.35元、物业管理费15960元、空调费15960元、2019年6月份水费417.64元，上述费用共计110800.99元，履约保证金45000元冲抵上述费用后，合计65800.99元；3.判令被告支付原告减免的租金209193.17元；4.判令被告支付原告违约金84058.75元；5.判令被告将承租商铺腾空交还原告；6.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月3日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于宁波杭州湾世纪金源购物中心四层商铺用于经营巴蜀天下自助火锅，租赁面积为665平方米，租赁期限为2014年4月1日至2020年3月31日止。2015年5月20日，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定营业日变更为2015年5月15日，租赁期限变更为2014年4月1日起至2021年3月14日止。原告按《租赁合同》约定将租赁场地按约交付给被告。被告开业经营。根据合同约定费用支付采取预付方式，按季支付，被告应当在每一计费周期届满10日前将下一计费周期的费用支付给原告。被告应在2019年3月22日前将2019年4月1日至2019年6月30日的费用支付给原告，但被告违反合同约定未按期支付。2019年3月27日、4月29日、5月31日，原告向被告分别发送《催款函》、《纠正违约行为通知书》。被告收到上述催款函后，仍拒不支付所欠费用。2019年7月3日，原告向被告送达《解约函》要求解除双方的《租赁合同》并支付所欠费用。根据双方签订的《租金合同》第22条22.1约定：“有下列情形之一的。原告有权解除合同（b）被告逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日的。第22条22.2约定：“原告依据本合同约定解除合同的，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金。被告已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付原告，并补交原告此前予以减免的全部费用。第5.8条约定：“被告逾期支付租金、物业管理费、空调费、公用事业费及其他费用的，每逾期一天被告应当按照逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金。被告收到《解约函》至今仍拒绝支付所欠费用。严重侵犯了原告的合法权益。 被告王玉梅未作答辩，亦未提供任何证据。 案经审理查明：2014年3月3日，原、被告签订《世纪金源购物中心租赁合同》一份，约定被告承租原告位于宁波杭州湾世纪金源购物中心四层商铺用于经营巴蜀天下自助火锅，租赁面积为665平方米，租赁期限为6年，自2014年4月1日至2020年3月31日止；除装修期外，被告还享有18个月的租金优惠期，自2014年6月1日起至2015年11月30日止，租金优惠期内被告按照优惠标准支付租金，租金自2014年6月1日起开始计算；租金以日/月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收。租期内第一年至第三年（2014年4月1日至2017年3月31日的月租金标准为35元每平方米，每月租金为23275元（其中自2014年6月1日至2015年11月30日的租金优惠标准为17.5元每平方米，每月租金为11637元。从第四年开始每年租金标准增长6%。第5.2.1条和第5.2.2条约定：被告自实际营业日开始应向原告支付物业管理费、空调费。物业管理费和空调费的标准分别按每月每平方米8元计算，每月各5320元，采用预付方式，按季支付，按季（每三个月为一季度）支付，每一季为一个计费周期。被告应当在每一计费周期届满10日前将下一计费周期的租金、物业管理费、空调费以现金、支票或银行划款方式支付给原告。第5.7条约定：自合同签署后7日内，被告须向原告支付履约保证金4.5万元。租赁期内，如被告在履行本合同义务过程中对原告负有债务，或因被告违反本合同约定应当承担违约责任，或由于被告的过错而应对原告承担赔偿责任，原告有权从履约保证金中扣除被告所欠款项、违约金或原告所受损失，原告扣除后，被告应在原告发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变。第5.8条约定：被告逾期支付租金、物业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，被告应当按逾期支付金额的万分之五向原告支付违约金。合同终止后90日内被告仍未支付上述费用的，自合同终止后90日起被告将按所欠费用的日万分之十承担违约金。第22.1条约定：被告逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费或其他应由被告支的任何一项费用累计超过30日的，原告有权解除合同。第22.2条约定：原告依据本合同约定解除合同的，被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金（被告在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。被告已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付原告，并补交原告此前予以减免的全部费用。第22.3条约定：原告依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知被告，通知到达被告之时合同解除。第26条约定：本合同终止后，被告应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置、装修和设备）交回原告。若被告未能按时搬出物品、将租赁场地的使用权交还原告的，视为被告放弃相关物品的所有权，原告可随意清理。被告还应按照本合同终止当年租金标准的二倍向原告支付逾期占用期间的租金，并赔偿原告自行或雇佣专门人员腾空租赁场地的费用，以及因任何后继商户、其他第三方由此提出索赔而受到的损失。如因特殊原因，经被告申请并经原告同意后，被告可适当延长搬离期限，但租金、物业管理费、空调费等费用仍按照本合同终止当年的标准交纳。2014年2月18日，原告将租赁场地移交给被告。 2015年5月20日，原、被告签订《租赁合同补充协议》一份，约定：1.原合同约定的营业日变更为2015年5月15日，租赁期限相应变更为2014年4月1日起至2021年3月14日止，租金优惠期相应变更为自2014年4月1日起至2016年11月14日止；2.租金具体标准如下：自2014年4月1日至2018年3月14日的月租金标准为35元/平方米，每月租金为23275元；（其中自2014年6月1日至2016年11月14日为租金优惠期，每月租金为7100.85元）；自2018年3月15日至2019年3月14日租金标准增长6%，即按每月每平方米37.10元计算，每月租金为24671.50元；自2019年3月15日至2020年3月14日租金标准增长6%，即按每月每平方米39.33元计算，每月租金为26154.45元；自2020年3月15日至2021年3月14日租金标准增长6%，即按每月每平方米41.69元计算，每月租金为27723.85元。3.被告2014年6月1日至2016年11月14日期间的租金共计209475元，现原告同意被告缓交上述租金，具体支付时间如下：2016年2月5日、2016年5月5日、2016年8月5日前各支付69825元，共计209475元。 截至2019年6月30日，被告欠原告水费417.64元（截至2019年6月25日）、租金78463.35元、空调费15960元、物业管理费15960元，合计110800.99元。原告确认共给予被告租金优惠209193.17元。 2019年3月27日，原告向被告送达催款函一份，要求被告在2019年4月10日前支付拖欠的2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金、物业管理费、空调费共计110383.35元，并按照租赁合同约定承担逾期支付金额日万分之五的违约金。如逾期支付超过30日，原告有权根据约定解除《租赁合同》。 2019年4月29日，原告向被告送达《纠正违约行为通知书》，要求被告在收到通知之日起7日内纠正违约行为，必须将2019年第二季度租金、物业管理费、空调费共计110383.35元缴清。逾期未纠正的，原告将根据《租赁合同》约定追究被告的违约责任，并视情况采取必要措施，制止被告的违约行为。被告于2019年5月9日收到上述通知书。2019年5月31日，原告再次向被告送达《纠正违约行为通知书》，要求被告在收到通知书之日起7日内缴清上述欠款。被告于2019年6月4日收到上述通知书。 2019年7月3日，原告向被告送达《关于巴蜀天下自助火锅的解约函》一份，载明：截止2019年6月30日，被告累计欠原告2019年第二季度空调费、物业费、租金、公用事业费共计110800.99元。根据双方签订的《租赁合同》第22条（b）被告逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、空调费、商业管理费或其他应由被告支付的任何一项费用超过30日的，原告有权解除合同。经原告工作人员多次沟通后仍未缴纳相关费用，被告的违约行为已给原告造成严重不良影响。现特此函告，自本函告到达之日，双方签订的《租赁合同》正式解除，被告须在三日内自行将场地内所有相关物品拆除并将场地交还原告，请及时至原告办理相关解约手续，逾期则场地内所有设备设施由原告全权处理。原告保留就被告欠费、违约金及此前予以减免的全部费用等通过法律途径向被告追讨的权利。被告于2019年7月10日收到上述解约函。 后被告未至原告处办理解约手续，被告经营的巴蜀天下自助火锅停业至今，相关物品仍在租赁场所内。 本院认为，案涉《世纪金源购物中心租赁合同》、《租赁合同补充协议》均依法成立且合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。现被告未按约在2019年3月20日前（第二季度计费周期届满10日前）支付2019年第二季度空调费、物业费、租金、公用事业费，显属违约，原告有权依照《租赁合同》第5.8条追究被告逾期付款的违约责任，即要求被告支付尚欠的款项，并按照逾期支付金额的日万分之五支付违约金。被告逾期付款超过30日后，原告依约有权解除双方之间的租赁关系，双方之间的《租赁合同》自原告向被告送达《关于巴蜀天下自助火锅的解约函》时解除，即于2019年7月10日解除，原告要求确认双方之间签订的租赁合同解除的诉请依据充分且符合法律规定，本院依法予以确认。合同解除后，原告依约有权要求被告应支付原告不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金，并将优惠期减免的全部租金如数支付原告，补交原告此前予以减免的全部费用，并在3日内将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置、装修和设备）交回原告。经计算，原告有权要求被告支付自2019年3月21日起至合同解除日前2019年7月9日止、以尚欠款项110800.99元为基数、按日万分之五计算的违约金计6149.45元；解约后的违约金为三个月租金即78463.35元（26154.45元×3），以上违约金合计84612.80元。现原告主张违约金84058.75元低于该金额，系对自己权利的处分，本院予以照准。原告确认共给予被告租金优惠209193.17元，该数额低于本院依照《租赁合同》及《补充协议》计算的金额，系对自己权利的处分，本院予以照准。合同解除后，被告未到原告处办理解约事宜，未按约在3日内将其所有的可移动物品搬离，将租赁场地（包括所有的固定装置、装修和设备）交回原告，原告要求被告腾空商铺的诉讼请求符合合同约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。被告在原告处有45000元履约保证金，原告要求将履约保证金冲抵欠款符合合同约定，本院予以照准。抵扣后，被告尚需支付原告各类欠款65800.99元。综上，原告的相关诉请合理合法，本院依法予以支持。被告未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波世纪金源购物中心开发有限公司与被告王玉梅签订的《世纪金源购物中心租赁合同》于2019年7月10日解除； 二、被告王玉梅于本判决生效之日起七日内支付原告宁波世纪金源购物中心开发有限公司欠款65800.99元，支付原告减免的租金209193.17元、违约金84058.75元，以上合计359052.91元； 三、被告王玉梅于本判决生效后三日内将其承租的、位于宁波杭州湾世纪金源购物中心四层商铺腾空。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费6686元，由被告王玉梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  张小玲 人民陪审员  罗夏芬 人民陪审员  倪月青 二〇一九年十二月十六日 法官助理胡寅 代书 记员  俞培桦