广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10353号原告：俞秀白，男，1974年1月3日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市广丰县，原告：钟礼芳，女，1973年1月27日出生，汉族，身份证住址四川省简阳市，两原告的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区濠头村濠景小区A幢2层201号，统一社会信用代码9144200079296806XM。法定代表人：周根财，总经理。委托诉讼代理人：林明堂，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。原告俞秀白、钟礼芳与被告中山市贝迪龙庭房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人林明堂、张世禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付逾期交房违约金54696元（以430000元为基数，按每日万分之二的标准自2016年4月6日起至2018年1月2日止，共636天）；2.被告向两原告支付逾期面积差异款8320元。诉讼中，两原告撤回第2项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2013年8月26日，原、被告双方签署了中山市商品房买卖合同，由两原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭6幢802房。合同第八条约定，被告应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付给两原告使用；合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。但被告直至2019年2月1日才办理好两原告的不动产权属证书，依法应当承担违约责任。被告于2018年1月2日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，才具备合同约定和法定的交付条件，应以该日为交付时间。故被告构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。合同关于原被告违约责任的约定不对等，不公平，应予调整；合同约定的违约金过低，与被告的违约程度无法匹配，故请求法院予以调整增加。综上，为维护两原告权益，两原告特向法院提起诉讼。被告辩解，一、被告不存在逾期交楼的事实，两原告要求被告承担逾期交楼的违约责任无事实和法律依据。1.双方在商品房买卖合同第八条约定的是交楼期限，合同并未约定将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交楼条件。2.两原告已于2015年4月23日办理了收楼手续，商品房已经转移了占有，应视为交付完成。3.两原告于2015年4月23日收楼，收楼后从未向被告提出过任何质量异议，也未提出过任何交付瑕疵的事由，其没有因为交付的商品房不符合合同约定在法定的两年诉讼时效期间内向两原告主张任何权利，其权利不应受到法律的保护。二、涉案商品房迟延办证是外界客观原因导致，不可归责于被告，被告不存在明显过错，不应当承担违约责任。1.合同补充协议第八条约定，若因政府政策、法律、法规改变或其他影响办理《房地产权证》《国有土地使用权证》进度的政府行为，导致出卖人未能按期办证的，出卖人可据实顺延本条的办证期限，而无需承担违约责任。2015年11月1日，中山市出台《中山市建设项目建筑面积和建筑高度合理误差标准实施意见》，正值涉案小区一期综合验收阶段，但因新的政策出台，影响小区整体项目综合验收。在2015年11月1日前，政府规划验收对于建筑面积的误差标准是计容面积不超过容积率，单项单栋建筑面积不超过1%即可以通过规划验收，但新规规定“凡属建筑面积5000以上，分期建设的项目，项目最高限额累计建筑面积合理误差不得超过1000平方米”。被告在新规出台后，不得不综合考虑一期与二期的建筑误差情况，以确保能向买受人交付符合合同约定的商品房。因此，在一期已经竣工的情况下，被告为了达到整个项目的验收通过，对于超建部分作了重新报建手续。对于超建部分重新报建的时间，不应当计算在办证期限之内。被告于2017年3月14日取得超建部分重新报建的规划验收批复，从该时间开始才具备办证的可能。而两原告等一期业主目前已经取得产权证书，被告不应再承担违约责任。2.涉案小区地址变更，供电部门调整规划，被告需要配合迁移配电站，导致被告竣工验收迟延，并非属于被告的责任导致，被告不应承担违约责任。三、两原告要求被告支付高额的违约金没有事实和法律依据。1.买卖双方在合同中已经约定违约金的计算方式，该条款的字体已经用加粗下划线的方式进行强调，被告完成了提示义务，故该条款对双方均具有约束力，两原告应当遵从合同约定计算违约金。现两原告选择要求继续履行合同而不选择解除合同，其一是因为房产已经升值，解除合同对其不利，其二是要求继续合同除享有升值利益以外，还可以要求违约金。既然两原告选择继续履行合同，就应当按照继续合同的约定计算违约金而不应随意变更违约金的计算方式。2.违约金的性质属于补偿性质，双方在合同中约定了逾期交房违约金和逾期办证违约金的免责期和违约金上限,该约定已经综合考虑了合同双方权利义务的均衡，合同双方均应当恪守，不应当随便予以调整。根据法律规定，违约金过低要求增加的只能以实际损失为限，两原告没有证据证明其实际损失，实际上也没有损失，故其要求增加的违约金不符合法律规定。综上，请求法院驳回两原告的诉讼请求。诉讼期间，原、被告申请庭外和解，期限届满，双方未能达成一致意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2013年8月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同约定，买受人以430000元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××村贝迪豪庭6幢802的房屋；合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日（含90日），不作补偿；逾期超过90日而不足180日的，买受人同意不行使解除合同的权利，但由第91日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人退回买受人全部已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他一切损失出卖人不再另行赔偿或补偿，买受人要求继续履行合同或买受人未在本合同补充协议约定的解除期限届满前向出卖人发出解除通知的，合同继续履行，但由第91日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二违约金，但该违约金总和最高不超总房价款的3%。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年4月23日，原告办理了收楼手续。2.2015年10月28日，贝迪豪庭住宅小区一期（1-10幢）商住小区工程取得建设工程竣工验收报告。2018年1月2日，贝迪豪庭住宅小区一期取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告与原告签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”根据前述法律规定，原告作为买受人依法负有一定的检验的义务，尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，原告在被告未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2015年4月23日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受被告履行的主要合同义务，其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回原告俞秀白、钟礼芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1376元，减半收取为688元，由原告俞秀白、钟礼芳负担（该款原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十二月十九日书记员 黎宗明王静