甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2019）甘08民终1252号上诉人（原审原告）：张浩，男，1987年8月3日出生，汉族，教师，住平凉市崆峒区玄鹤新城小区28号楼1单元602室。委托诉讼代理人：高煜，甘肃三重律师事务所律师。上诉人（原审被告）：平凉童家旅游文化管理有限公司，住所地甘肃省平凉市崆峒区公园路养生红牛大厦。法定代表人：童志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹占荣，平凉工业园区法律服务所法律工作者。上诉人张浩因与上诉人平凉童家旅游文化管理有限公司（以下简称童家旅游文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，以速裁方式不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张浩上诉请求：一、请求依法改判被上诉人在一审判决基础上增加返还上诉人房屋租赁费和保证金23333.1元。二、请求判令本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定签订房屋租赁合同的时间错误，应为2018年12月13日。2、一审法院认定“在租赁房屋期限到来之前，原告见自己开办的教育培训机构的相关证件办理不了，遂以被告给其租赁的房屋实际面积仅为157平方米，而不是200平方米，屋内不具备采暖和消防通道为由而多次向被告发短信和打电话，要求解除该房屋租赁合同”不是事实。一审法院始终未查明出租房屋的面积，却动员上诉人将诉讼请求由“撤销合同”改为“解除合同”。被上诉人在广场南侧二楼外窗户上赫然张贴“二楼200平米整层出租，可做办公、教育、餐饮（水电暖齐全）”的广告，将出租房屋面积写的非常清楚，将出租房屋用途写的非常清楚，将配套设施齐全承诺的非常清楚。实际上没有消防许可证，没有暖气，发布虚假广告，诱导承租人签订台同，是欺诈。二、一审法院适用法律完全错误的。l、被上诉人在签订合同时有明显的欺诈行为，《民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合司法》第五十四条均规定，以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求撤销。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第68条对欺诈有明确规定，被上诉人出租的场地仅157平方米，但却在招租广告中虚假宣传成200平方；没有暖气，广告中承诺“水电暖齐全”。另外被上诉人于2018年12月13日签订合同之前的广告内容与2019年4月7日后广告内容对比得出，被上诉人虚假宣传的事实一目了然。上诉人请求撤销双方签订的《广场租赁合同》合法有据。2、一审法院将合同“要约行为”和“承诺行为”混为一谈，被上诉人在窗户上发布的广告，有明确的房屋面积、有租赁房屋用途、有配套设施齐全的详细内容，符合合同承诺行为的完全构成要件，怎么能说这是“要约行为”？三、一审法院耗时9个月时间审理一起简单的民事案件，造成双方的损失难以弥补。童家旅游文化公司上诉请求：一、依法撤销平凉市崆峒区人民法院(2019)甘0802民初200号民事判决主文第一、二项；二、依法改判、驳回被上诉人张浩一审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案的租赁关系及支付款项11万元的事实，上诉人不持异议。二、一审法院判决解除租赁合同没有事实和法律依据，导致判决存在严重错误。被上诉人作为承租入主张解除租赁合同没有任何事实和依据，一审法院把房屋外窗没有取掉的广告条幅牵强认定是上诉人同意解除合同，遂以此为据判决解除租赁合同，实在不能令人信服。三、一审法院判决返还租赁费和保证金共计86666.9元，没有归责依据。一审法院既没有认定上诉人存在过错的事实，也没有认定过违约责任，本案更不存在侵权损害和租赁合同无效的情况，一审法院对房租承担划分责任比例，不符合租赁合同的法律关系，归责没有依据，70%从何而来？四、一审法院适用法律不当。一审法院以《合同泫》第九十三条的规定判决解除合同，与本案事实极不相符。本案双方当事人既没有协商一致解除合同的事实，也没有约定过解除合同的条件，一审法院以该法条为依据明显牵强附会。《合同法》第九十三条、九十四条以及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，均明确规定了解除合同的具体情形，但一审法院对这些规定视而不见。综上所述，一审判决解除合同没有法律依据，应予以改判纠正。张浩对童家旅游文化公司的上诉辩称，上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回，在签订合同时存在欺诈，不存在张浩签订合同后后悔。童家旅游文化公司未交付房屋，房屋不具有采暖设施，致使合同被解除或撤销。童家旅游文化公司对张浩的上诉辩称，合同签订的时间是2018年，张浩认为童家旅游公司虚假承诺房屋面积和房屋内没有暖气、签订合同时有欺诈行为与事实不符，合同中没有约定房屋面积是200平米，房屋是暖气片，具备消防通道。双方签订的合同是有效、真实的，应当依法驳回其诉讼请求。张浩向一审法院起诉请求：1、撤销原、被告签订的房屋租赁合同，被告退还原告租金10万元，保证金1万元。审理中，原告变更该项诉讼请求为，解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告房屋租赁费10万元，保证金1万元。增加诉讼请求为，被告赔偿原告损失2000元。2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告看见被告在本区人民广场南侧二楼外窗户上张贴的“二楼200平米整层出租，可做办公、教育、餐饮（水电暖齐全），联系电话15809333666”的广告后，遂以开办教育培训机构于2013年12月13日与被告签订了房屋租赁合同，约定被告将其营业用房出租给原告，租赁期限3年，自2018年12月31日至2021年12月31日，租金每年10万元，履约保证金1万元；承租方须于12月13日之前交清年度租金及相关费用，合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告支付了11万元。在租赁房屋期限到来之前，原告见自己开办的教育培训机构的相关证件办理不了，遂以被告给其租赁的房屋实际面积仅为157平方米，而不是200平方米，屋内不具备采暖和消防通道为由而多次向被告发短信和打电话，要求解除该房屋租赁合同，但被告以其房屋面积实际是为200平方米，暖气问题可在履行合同中安装，至于消防通道因消防证十几年前下发过，现在没有了，遂不同意解除合同，致纠纷酿成。2019年1月4日，原告起诉被告房屋租赁合同纠纷后，而被告至2019年1月29日仍以“二楼200平米整层出租，可做办公、教育、餐饮（水电暖齐全），联系电话15809333666”的广告为内容继续招租欲出租房屋。其后的4月7日、4月30日该招租广告内容变为“出租二楼200平方米，…联系电话15809333668”。一审法院认为，本案的焦点问题：一、原、被告签订的房屋租赁合同能否解除。被告在其租赁房屋外窗户上张贴广告招租以出租房屋，是为合同订立时的要约行为，而原告在看到广告后接受要约并做出承诺，双方即以书面形式签订了房屋租赁合同，故该合同当即成立并生效，原告随后向被告履行了房屋租金和保证金。但原告在承租房屋后而为办理教育培训机构证件时因其租赁房屋不具备条件，遂以承租房屋面积不实、无供暖设施、消防设施缺陷向被告提出解除合同，应为新的要约行为，对此被告虽然在手机通话中回复不同意解除合同，但其在原告因双方房屋租赁合同纠纷起诉前后，直至2019年4月30日张贴招租广告的行为，都可以视为被告同意原告新的要约行为，并发出承诺。《中华人民共和国民法总则》第五十五条规定，民事行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和社会公共利益。第五十六条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。可见，被告虽向原告口头承诺不同意解除合同，但其行为却告知原告同意解除合同。故原告请求解除双方间房屋租赁合同，本院予以支持。二、房屋租赁合同解除后返还租赁费和保证金问题。原告因开办教育培训机构而承租被告房屋，对该房屋能否达到开办条件，是原告作为理性成年人掌控的范围，但其陈述“未对租赁房屋实地查看”，却盲目的与被告签订房屋租赁合同，以致在交付相关费用后办理不了相关证件，又以房屋面积不实、供暖缺失、消防不过关而要求解除合同。而被告对原告指责房屋面积虚假宣传不予认可，对供暖问题愿意配合解决，对消防问题含糊其辞。可见，双方争议的房屋面积200平方米是建筑面积还是使用面积，本院难以确认。综合上述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还房屋租赁费和房屋保证金11万元，对此在考虑双方过错程度后，应给被告再寻求新的承租人租赁房屋时以适当的求租期。故返还房屋租金时，得考虑双方的过错和被告需招租期。根据原、被告约定的年房屋租赁费10万元平均每月应为8333元，以四个月考虑为33333元，对其中的70%即23333.1元，由原告向被告承担损失。对下余9999.9元，以及其余8个月的房屋租赁费6.6667万元和1万元房屋保证金，共计86666.9元，本院支持被告应向原告返还。另外对于原告请求被告赔偿其2000元损失，因无证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张浩与被告平凉童家旅游文化管理有限公司签订的房屋租赁合同。二、被告平凉童家旅游文化管理有限公司返还原告房屋租赁费和保证金86666.9元。三、驳回原告的其他诉讼请求。（限判决生效后十日内履行完毕）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由原告承担525元，被告平凉童家旅游文化管理有限公司承担1975元。二审中，当事人围绕上诉请求提交证据，本院依法组织当事人进行证据交换并质证。张浩提交房产证照片打印件一份，拟证明房屋实际面积只有117.99平方米，而不是被上诉人所称的200平方米，童家旅游文化公司存在欺诈行为。童家旅游文化公司质证称，对真实性无异议，但是不能实现证明目的。童家旅游文化公司提交证据：1、照片17张，拟证明涉案租赁房屋具备暖气、消防通道，具备办学条件；2、涉案房屋以前的租赁合同，拟证明该房屋按照200平米租赁的。庭审中，应张浩要求，童家旅游文化公司向本院提交了房产证和土地使用权证复印件。张浩质证称，17张照片不符合证据的形式要件，对其客观性和关联性及合法性不予认可，也无法达到证明目的，应以消防部门颁发的消防许可证为据；有无采暖设备，要以合同签订时当时的情景为准，房屋面积应以房产证上登记的面积为准，以前的租赁合同与本案没有关联，不予认可；房产证与我方出示的一致。经审查，房产证和土地使用权复印件，双方无争议，予以确认；部分照片证明有上下楼梯、暖气管道，但对争议的消防证、有无暖气无证明作用，部分照片与本案无关联，不予采信。以前的租赁合同与本案没有关联，不予采信。本院对一审法院认定且当事人无争议的事实予以确认，争议的事实认定如下：租赁房屋所在建筑物共5层，总建筑面积711.97平方米，其中一层153.45平方米，二至四层525.73平方米，五层32.79平方米。涉案租赁房屋为二层，层均建筑面积175.24平方米。该房屋土地使用面积176.66平方米，无分摊面积。本院认为，本案争议焦点：一是房屋租赁合同效力；二是合同应否继续履行；三是损失是否存在，如何赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定，童家旅游文化公司在租赁房屋临街窗户张贴招租广告，希望他人向自己发出承租房屋的意思表示，属于要约邀请。张浩看见该广告，按广告中的联系电话向童家旅游文化公司表示租赁该房屋的意思，属于要约。童家旅游文化公司在一、二审中，始终坚持该租赁房屋面积为200平方米，可见在张浩向童家旅游文化公司发出承租房屋的要约后，童家旅游文化公司从接受要约到签订签订租赁合同时，承诺的房屋面积与要约邀请中宣传的房屋面积一致，虽然双方在《租赁合同》中对租赁房屋的面积未予明确，但该承诺对自己具有约束力。该租赁房屋的实际建筑面积为175.24平方米，与童家旅游文化公司承诺的200平方米的面积相差悬殊，属于故意隐瞒租赁房屋真实情况，构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立时显示公平的。一方以欺诈、肋迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”该房屋租赁合同属于可变更、可撤销合同，张浩与童家旅游文化公司对隐瞒房屋面积的问题难以达成补充意见，不具有变更合同的条件，张浩请求撤销《租赁合同》，符合上述法律规定，应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，该房屋租赁合同已不具有继续履行的基础。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能反还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案房屋租赁合同签订后，房屋未移交，张浩也未占有该租赁房屋，张浩在合同履行期限开始前向童家旅游文化公司提出解除合同后，童家旅游文化公司在出租房屋窗户张贴广告，向他人发出承租邀请，继续行使对该出租房屋的权利，未造成实际损失，张浩也未提交存在损失的证据。童家旅游文化公司应依法返还收取张浩的房屋租金100000元和保证金10000元。张浩的上诉理由成立，应予支持；童家旅游文化公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，张浩的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，法律适用错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销平凉市崆峒区人民法院（2019）甘0802民初200号民事判决；二、撤销张浩与平凉童家旅游文化管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；三、平凉童家旅游文化管理有限公司于本判决送达之日15日内返还张浩房屋租赁费100000元和保证金10000元；四、驳回张浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由被告平凉童家旅游文化管理有限公司负担；二审案件受理费2350元，由上诉人平凉童家旅游文化管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 摆建军审 判 员 宫在霞审 判 员 杨振兴 二〇一九年十二月二十三日法官助理 胡红奎书 记 员 宋亚丽