北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86849号原告（反诉被告）：李杰，女，1993年9月4日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王鑫月，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄图南，北京市浩天信和律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京文创艺苑文化交流有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡七棵树村12号，统一社会信用代码91110105769913204U。法定代表人：张会民，经理。委托诉讼代理人：沙钰琨，北京浩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：逯宁，北京浩泰律师事务所律师。原告（反诉被告）李杰（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京文创艺苑文化交流有限公司（以下简称文创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李杰委托诉讼代理人王鑫月、庄图南，文创公司法定代表人及委托诉讼代理人逯宁到庭参加了诉讼，文创公司委托诉讼代理人沙钰琨到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。李杰向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签署的《场地租赁协议》；2、要求文创公司返还100万元，并以此为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准向支付自2018年5月2日至实际给付之日止的资金占用费。事实和理由：李杰拟租赁文创公司名下位于北京市朝阳区东五环七棵树村西侧的高尔夫俱乐部。2018年年初，文创公司指定其法定代表人张会民作为对接人与李杰就租赁俱乐部一事磋商。张会民代表文创公司与李杰签订了《场地租赁协议》。李杰依协议于2018年4月4日通过刘强招商银行账户向文创公司指定账户转账100万元。后，双方继续就承租事宜及正式协议条款进行磋商，但在协商过程中，文创公司违背诚信原则，不仅提出李杰应先付清全款后才给正式协议的不合理要求，且将租金标准大幅提高。后文创公司一直拒绝交付标的物，致使李杰无法实际使用。现文创公司已将涉案标的物出租给案外人，双方已丧失继续合作的基础，故自2018年5月2日至今，多次催要返还100万元，未果，现提出本诉。文创公司针对本诉辩称：同意第一项诉请请求，但不同意其他诉讼请求。1、我司与案外人签约是因为李杰迟迟不与我司签订正式租赁合同，导致我司损失持续扩大。双方虽然签订了《场地租赁协议》，虽然协议中写明100万元保证金，但该款项应作为定金。根据法律规定，定金不予退还。2、我司在双方签订《场地租赁协议》后，即将涉案标的物交付给李杰，李杰还进行了办公室的保洁装修、播撒草种、安装灯具等，已经开始了对涉案标的物的使用。3、双方未能签订正式租约的过错在李杰。2018年7月6日，我司还跟李杰沟通签约事宜，李杰还给我司发来一个特别补充条款，之后，双方就此磋商，我司认为特别补充条款不合理，拆迁补偿款不应该归李杰，并且提及的高尔夫俱乐部若有违建，责任由我司承担，也不合理。4、双方签约后，我司花费3个月时间投入500余万元进行装修，现在李杰不再承租，给我司造成了很大的装修损失。李杰针对反诉辩称：不同意文创公司的全部反诉请求。1、李杰交付的100万元并非定金，不适用定金罚则。2、李杰已多次要求退还100万元，不可能再要求文创公司进行装修，且其装修投入的举证不充分，李杰不同意承担装修损失。3、2018年4月4日至2018年7月31日期间，涉案场地一直在文创公司管控范围，文创公司从未移交过场地钥匙，办理场地交接手续，李杰也从未对场地整体占用。李杰与文创公司签约后，因涉案场地年久失修，已无法正常使用，所以，在文创公司同意的基础上，李杰安排工人进入涉案场地某一个房间进行了卫生保洁，并在某块草坪播撒了草种，上述行为持续不到一周，只是为了测试场地土壤是否适合草种生长，从而确认场地是否适合高尔夫球场的实际运营。这些活动都是双方磋商合同的必须环节，且李杰已支付了100万元保证金，不构成对涉案场地的占有。后因双方协商未果，李杰遣散了员工，并撤离场地。之后，李杰从未再占用该场地。所以，李杰与文创公司之间并未形成正式的合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。文创公司成立于2004年12月13日，法定代表人为张会民，注册经营范围包括：组织文化艺术交流活动（不含演出）、体育运动项目经营（不含棋牌服务）、出租商业用房；销售体育用品、工艺品；互联网信息服务等。2018年4月3日，张会民（甲方、出租人）与李杰（乙方、承租人）签订《场地租赁协议》，约定“双方就位于北京市朝阳区东五环东坝七棵树出口西北角面积134亩的场地租赁事宜达成协议，约定租金共计400万元，本协议签订之日起三日内，乙方支付保证金100万元。”经询，双方认可张会民系作为文创公司代表签约，认可合同权利义务由文创公司承担。2018年4月4日，刘强向于子豪转账100万元。经询，双方认可该款项系李杰向文创公司所付前述《场地租赁协议》中约定的保证金100万元。签约后，张会民与李杰互有微信联系，根据聊天记录可见：2018年4月4日，张会民出示了文创公司营业执照，李杰提出希望张会民落实一下公司注册事宜，双方另就高尔夫俱乐部教练聘用等事宜进行了沟通。2018年4月8日，张会民向李杰介绍球童主管，并安排双方会面。2018年4月8日，李杰提出涉文创公司的裁判文书网络公开查询信息，并询问具体原因，张会民表示不会影响李杰承租使用，并可以当面详细解释。后双方就何时付款、何时签约、如何签约问题产生争议。后，李杰提出退还100万元，文创公司不予同意。双方确认，签约后，李杰安排工人对涉案场地的部分草坪进行了播撒草种，并由李杰清扫一间房屋、安装部分灯具。后因双方就是否继续承租发生争议，李杰组织撤离场地。现涉案场地已由文创公司另行租赁给案外人。文创公司认为己方在签约后负责装修，已投入装修费500余万元，并提交收款收据若干佐证所述。李杰对此不认可。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的内容一般由当事人约定，租赁合同的内容一般应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期间和方式等主要合同条款。本案中，李杰、张会民签订的《场地租赁协议书》具有明确的签约相对方、租赁标的物的名称、范围、租金标准及保证金数额等主要合同条款，符合租赁合同内容的要件，且系双方真实意思表示，符合租赁合同成立的条件，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方均应依约履行。双方所签《场地租赁协议书》成立生效，但该租约并未明确租赁期限，虽然租约中提及“租金共计400万元”，但该表述仅能认定为双方议定一年期租金为400万元，但不能据此推定租期的起算和截止时点，应属于租赁期限约定不明确的范畴。根据《合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，根据本法第六十一条的规定仍然不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”所以，应认定双方所签《场地租赁协议书》系不定期租赁合同，李杰作为承租人，可随时解除合同。现双方均同意合同解除，本院准予。李杰作为不定期租赁合同的承租人，有权随时解除合同，所以，李杰不再继续承租涉案场地，并不构成违约。定金罚则的适用具有法定性，适用定金罚则的前提在于双方存在定金的明确约定，双方所签《场地租赁协议书》仅约定租赁保证金，并未约定定金，难以适用定金罚则。所以，本院对文创公司提出涉案款项系定金的主张，不予采纳。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，确定违约责任和损失赔偿。关于文创公司提出的装修损失，仅有装修票单在案佐证，系单一性证据，难以认定实际损失发生情况，且上述装修系双方合同约定本就系文创公司应负责完成的事项，现双方合同虽无法继续履行，但本院尚不足以认定李杰构成违约，所以对文创公司主张装修损失的请求不予支持。但是，考虑到李杰实际使用了涉案场院部分房屋、场地，应适当给付使用费，数额由本院酌定10万元，对于其他款项，文创公司应予以退还。关于李杰实际使用涉案场院的时间，未见双方举证，本院对文创公司所称李杰使用至2018年7月31日的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李杰与被告（反诉原告）北京文创艺苑文化交流有限公司二〇一八年四月三日签订的《场地租赁协议书》于本判决书生效之日解除；二、被告（反诉原告）北京文创艺苑文化交流有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李杰九十万元；三、驳回原告（反诉被告）李杰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京文创艺苑文化交流有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7161元，由李杰负担（已交纳）。反诉案件受理费28466元，由文创公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月二十七日书记员  李雅雯