浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3275号 上诉人（原审被告）：温岭市星朝置业有限公司。住所地：浙江省温岭市新河镇市民大道89号。 委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州九龙物业管理有限公司。住所地：浙江省温岭市城西街道下保路8号佳园小区西苑会所一楼。 法定代表人：董小辉。 委托诉讼代理人：颜真君，男，1983年6月26日出生，汉族，住浙江省温岭市，系被上诉人公司股东。 上诉人温岭市星朝置业有限公司（以下简称星朝置业公司）因与被上诉人台州九龙物业管理有限公司（以下简称九龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初6807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星朝置业公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案双方签订的前期物业管理服务合同违反《物业管理条例》第二十四条第二款规定，即住宅物业的建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，该规定属于强制性规定，而且涉案前期物业管理合同的内容了也损害了广大业主的利益，故该合同应为无效；二、本案双方的前期物业结算协议无效，一审后，上诉人仔细查看了单位内部的盖章登记记录，未查到结算协议这个时间段的用章记录，而且被上诉人的物业服务资格是三级，却按照二级资质进行收费，明显收费过高，故怀疑协议上的公章不真实，故申请对结算协议上上诉人的公司公章进行鉴定；三、楼宇广告100000元应当归上诉人所有，因为温岭印象广告公司在清水湾投放楼宇广告时，清水湾小区的房屋尚未交付，其产权应属于上诉人所有，故这笔广告费也应当由上诉人所有，另外，前期物业协议中的服务费总金额应扣除4、5号楼的物业服务费。 九龙物业公司答辩称，具体意见如在原审法院时的意见，清水湾小区的前任物业公司是台州凯文物业管理有限公司，他们退出以后，上诉人邀请我们入驻管理，具体费用等也是双方之前协商约定好的。楼宇广告的投放期限是2018年1月18日至2019年1月17日，上诉人于2018年1月开始就向业主发送了交房通知书等材料，后陆续交房，法律法规规定交房5个月之后才能成立业主委员会，而清河湾小区业主委员会于2018年10月就成立了，上诉人陈述于其2019年4月才交房，与客观事实明显不符，楼宇广告费应当归被上诉人所有。综上，星朝置业公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 九龙物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付物业管理费800000元；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告九龙物业公司与被告星朝置业公司签订《温岭市新河镇（清水湾小区）前期物业管理服务合同》一份，该合同约定：被告委托原告对清水湾小区实行专业化、一体化的物业管理服务；原告提供的前期物业管理服务应达到《温岭市普通住宅小区物业管理服务等级二级标准》及原告承诺的服务标准；物业服务费用的标准高层住宅（不包含廉租房）为1.47元/平方米/月，营业房为1.315元/平方米，月，车位为30元/月/只，建筑装潢垃圾清运费为8元/平方米（一次性代收代付）；业主应于办理交房手续之日次月起交纳全年度的物业服务费用，交房首月的物业费由被告支付给原告；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业由被告按上述收费标准缴纳给原告；被告保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任；本合同期限自实际交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2019年1月4日，原告九龙物业公司与被告星朝置业公司签订《新河清水湾项目前期物业费结算协议》，该协议约定：根据原、被告双方原先签订的前期物业服务合同，双方就自原告2017年11月20日进驻清水湾小区提供物业服务开始至2019年1月31日止所产生的物业费进行结算；1.被告支付给原告物业费1150000元；2.在以上服务期限内，新河镇所有的4、5号楼的物业服务费归被告所有；3.2019年2月1日后的清水湾小区物业费继续由原告收取；4.清水湾售楼部的电费抄度从16872度开始计算；5.被告定于2019年1月25日前支付给原告600000元，剩佘550000元被告于2019年6月30日前付清。后被告于2019年1月31日支付物业费350000元，余款经原告催讨至今未果。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、原、被告签订的前期物业管理服务合同的合同效力问题。关于合同的效力，被告主张无效，并提出两点辩称，即签订该合同未进行招投标程序以及合同中关于建筑装潢垃圾清运费的约定损害了业主的利益。《物业管理条例》第二十四条关于建设单位以招投标方式选聘物业服务企业的规定，属于管理性规范，而非效力性规范，违反该规定并不影响合同效力。被告若未按照规定选聘物业管理公司，其应当承担的是相应的行政责任。同时，该份合同与凯文物业公司跟被告签订的前期物业服务合同相比，除了建筑装潢垃圾清运费的收费标准外，物业服务内容、标准和收费标准相当。本案中，双方均确认原告所主张的物业费并不包含建筑装潢垃圾清运费，故原、被告对于建筑装潢垃圾清运费的约定，并不影响原告向被告主张本案的物业费。即便该约定加重了业主的责任，也并不影响合同其他条款的效力，业主委员会或者业主可依法另案主张权利。二、原、被告签订的前期物业费结算协议的效力问题。被告辩称其不知原告的物业服务资质仅为三级，而与其签订了提供二级物业服务的合同，被告在物业费结算时存在重大误解。根据《物业服务企业资质管理办法》（已于2018年3月8日失效）的规定，三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。而本案中，前期物业服务合同约定清水湾小区的建筑面积为81488平方米，在原告承接的项目范围内。同时，国务院已经于2017年1月12日发布《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消了物业服务企业二级及以下资质认定的行政许可事项。被告辩称原告按二级服务标准收取的物业费过高以及交房前应按交房后的50%至60%的标准支付物业费，均无法律依据，不予采信。另外，被告辩称其个别股东私自与原告签订结算协议，并加盖公司公章，损害了其他股东的利益。但原告在被告公司股东与其结算，并在结算协议上加盖被告公司公章的情况下，有理由相信该协议内容为被告真实的意思表示，且该协议未违反法律、行政法规效力性强制性规定，故原、被告签订的前期物业费结算协议有效，而被告与其股东之间的纠纷由其另行主张。三、前期物业结算协议中的第二条约定“在以上服务期限内，新河镇所有的4、5号楼的物业费归甲方所有”如何理解的问题。针对该约定，原告解释为交房之前的物业费本应由被告支付给原告，而新河镇的4、5号楼（即拆迁安置房）被告通知交房后至今未交房，被告理应支付上述楼房的物业费给原告；而双方在结算时作出该约定，旨在防止原告向被告收取物业费后，又向温岭市新河镇人民政府主张同时期的物业费。而被告则解释为原、被告双方达成了免除4、5号楼物业费的一致意思表示，4、5号楼物业费应当予以扣减。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从文义解释来看，“新河镇所有的4、5号楼的物业费归被告所有”的字词含义并没有包含原告免除4、5号楼物业费的意思表示。从体系解释来看，结算协议第一条明确了被告支付给原告的物业费为1150000元，而第五条对付款时间的约定也是明确付款的总金额为1150000元，若协议第二条原告已经免除了4、5号楼的物业费，则第五条的付款金额亦应当相应减少。另外，从目的解释来看，原、被告双方签订该结算协议的目的就是对原告在2017年11月20日至2019年1月31日期间提供了的物业服务所产生的物业费进行结算，若原告承诺免除4、5号楼的物业费，则双方亦应当对免除的金额进行结算，但被告至今既不能明确双方系如何结算的，也不能明确其所主张的免除物业费的金额。综上，原告对前期物业结算协议第二条约定内容的解释较被告的解释更为合理，对原告的解释予以采信。至于被告要求原告收取的100000元广告费用于抵销物业费，但至今未能提供证据证明其对广告费享有权益，故对该辩称不予采信。另外，被告辩称原告未对清水湾小区的绿化尽到养护义务，但其提供的照片打印件时间显示为2019年7月，并非形成在原、被告双方结算前，故不能证明原告在2019年1月31日前未尽到绿化养护义务的事实。同时，原、被告对2019年1月31日前的物业费进行了结算，按照原告的陈述双方在结算时已经对物业费予以了酌减，而被告至今未能对物业费如何结算作出说明，故应当认定双方已经就2019年1月31日前的物业费作出了最终结算，被告要求减少物业费，无事实与法律上的依据，不予支持。综上所述，原告与被告对2017年11月20日至2019年1月31日期间的物业费进行结算后，被告应当依约支付物业费。原告的诉讼请求，合法有据，予以支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：被告温岭市星朝置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告台州九龙物业管理有限公司支付物业费800000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，财产保全费4520元，合计10420元，由被告温岭市星朝置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人在二审中对案涉前期物业管理服务合同和结算协议上的公司印章有异议，但上诉人一审时已自认公章真实，现又以缺少内部公章使用记录为由否认公章的真实性，于法无据，故对公章真实性的鉴定申请，本院不予准许。《物业管理条例》系行业性的管理规范，并非涉及整个经济社会秩序和安全的效力性强制规范，故上诉人关于前期物业管理服务合同违反该条例而无效的主张，依据不足。本院认为双方签订的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规效力性强制规定，应为有效，同理，案涉物业费结算协议亦为有效。关于清河湾小区4、5号楼物业费的归属问题，从结算协议内容看，双方在结算时已考虑了4、5号楼物业费的归属情况，最终确定结算金额为1150000元，现上诉人又要求将4、5号楼的物业费在结算总金额中扣除，于法无据，本院不予支持。关于楼宇广告100000元的归属问题，上诉人以楼宇广告投放期内小区房屋尚未交付为由，主张该广告费100000元应归上诉人所有，但未就自身主张提供证据佐证，且从交易常理看，广告投放商不可能不知道合同相对方，亦不会随意向非权利主体支付广告费，故对上诉人的该节抗辩主张，本院不予采信。 综上所述，星朝置业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费11800元，由上诉人温岭市星朝置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  戴莹莹 审 判 员  张妙君 二〇一九年十二月二十三日 代书记员  王煜涵