北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初20375号原告（反诉被告）：王雪莲，女，1971年12月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢吉锐，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京恒盛富达投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲6号院8号楼13层1606，统一社会信用代码91110105681212243T。法定代表人：张国杰，总经理。委托诉讼代理人：任振忠，北京誉洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，贵州鸿志律师事务所律师。原告（反诉被告）王雪莲（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京恒盛富达投资管理有限公司（以下简称恒盛富达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，于2019年4月25日、2019年5月16日公开开庭进行了审理，经审理，发现不适宜简易程序，口头裁定转为普通程序，并于2019年12月23日再次公开开庭进行了审理，王雪莲委托诉讼代理人谢吉锐，恒盛富达公司委托诉讼代理人任振忠到庭参加了诉讼，恒盛富达公司委托诉讼代理人张雪到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。王雪莲向本院提出诉讼请求：1、要求解除王雪莲与恒盛富达公司于2012年3月31日签订的《房屋场地租赁合同》、恒盛富达公司立即腾让房屋、返还房屋使用权；2、判令恒盛富达公司按照租金标准支付自2018年10月8日起至2019年10月11日涉案院落被强制清退之日止的占用使用费3024658元；3、要求恒盛富达公司赔偿因擅自拆除面积3200平方米房屋造成的价值损失320万元；4、要求恒盛富达公司按照自2018年10月8日至2019年4月7日未付租金的30%承担违约金36万元。事实和理由：2012年3月31日，王雪莲与恒盛富达公司签订了《房屋场地租赁合同》，约定王雪莲将位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路北侧16600平方米场地、建筑面积15000平方米的房屋出租给恒盛富达公司，租期7年，自2012年4月1日至2019年4月7日。依约定，恒盛富达公司应于2018年9月7日支付2018年下半年的租金，但至今未付，经多次催要，均不予理睬。依约定，王雪莲有权单方解除合同，并收回房屋和场院，恒盛富达公司应无条件腾退。但王雪莲另发现，恒盛富达公司在未经王雪莲同意的情况下，擅自拆除了承租场院内约3200平方米的房屋，上述房屋按照1000元/平方米的造价标准计算，费用高达320万元，给王雪莲造成很大经济损失。故提出本诉。恒盛富达公司针对本诉辩称：1、同意解除合同，但我司认为，涉案院落因为拆迁，孙河乡拆迁办公室于2018年7月16日已对涉案场院进行清退，双方合同已于当日解除。2、不认可第二项诉讼请求，我司已于2018年7月16日腾退，不再占有使用该院。3、不同意第三项诉讼请求，我司并没有擅自拆除过王雪莲任何房屋。而且，双方租约持续数年，王雪莲对于涉案场院的情况也是了解的，若我司未经其同意拆除房屋，在合同履行过程中，就应该提出异议。4、不同意第四项诉讼请求，我司并没有违约，腾退之后就未再使用该房屋，也不存在延迟交付租金的行为。恒盛富达公司向本院提出如下反诉请求：1、要求确认双方合同于2018年7月16日解除；2、要求王雪莲退还租金50万元；3、要求王雪莲赔偿违约金281万元。事实和理由：双方签约情况已如王雪莲所述，我司实际交付租金至2018年10月8日，但2018年7月16日，孙河乡拆迁办公室就对涉案场院进行了清退，涉案场院纳入拆迁腾退范畴，所以，我司即无法继续使用承租标的物，且自该日完成腾退。所以，双方合同于该日解除，王雪莲应退还剩余租金。而且，王雪莲未尽到作为出租人提供适格租赁标的物的义务，构成违约，应承担违约责任。王雪莲针对反诉辩称：1、同意解除合同，但我们认为合同应于2018年10月8日解除，在该日尚欠租金10日，符合解除条件。2、恒盛富达公司一直占用涉案场院及房屋并正常收取租金，其所称与客观不符。3、不同意赔偿违约金，我没有违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2012年3月31日，王雪莲（甲方、出租方）与恒盛富达公司（乙方、承租方）签订《房屋场地租赁合同》，约定“乙方承租位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路北侧总面积约16600平方米、建筑面积15000平方米场地及房屋，租期7年，自2012年4月1日至2019年4月7日。租期内，乙方可根据需要，在保证甲方原有建筑面积的基础上不破坏地上原有建筑主体结构的情况下，可自行对地上房屋、设备等设施进行改造、扩建、翻建等，改扩建期间的费用由乙方自行承担。双方签约之日，甲方将涉案场地及房屋使用权及固定设施交付乙方。租金均以现金形式支付，甲方只提供收据。2012年4月1日至2013年4月7日租金50万元于签约当日一次性支付。之后六年每年租金分两次支付，支付日期为每年的3月7日和每年的9月7日，每次支付全年租金的50%。其中2013-2014年度租金100万元，2014-2015年度租金150万元，2015-2018年度租金200万元/年，2018-2019年度租金300万元。甲方有权收取租金至乙方腾退场地当日，不受任何因素影响。合同期满后，甲方有权收回房屋场地的使用权，乙方无条件退出，乙方新增地上建筑物无条件归甲方所有。到期后，若高士达公司有偿收购，所得款项，甲乙双方按建筑面积比例分配。乙方租赁期间，如遇政府拆迁、征地、征收、征用的，若当地政府对拆迁有补偿，按照当地政府对拆迁补偿的相关规定执行，甲方建筑面积补偿金归甲方所有，乙方新增建筑面积补偿金归乙方所有。双方约定，补偿金按双方各占的建筑面积进行分配，其他如装修、构筑物、设施等一律不作为补偿项目。如有停产停业补偿金，按双方各占建筑面积比例进行分配，并由甲方与征用土地方商定所有场地上建筑物的补偿及停产停业补偿问题，乙方物权干涉。但乙方对单位建筑面积的补偿数额有知情权。甲方对乙方应得的补偿金不截留，退还未践约的部分租金。乙方在房屋场地租用期间应对承租的房屋、设施妥善保护，不得损坏，否则要承担所需的一切费用（此费用以建安成本计）”签约后，双方依约履行。恒盛富达公司承租涉案场院及房屋用于经营公寓出租、办公用房出租、库房出租等，对外以“恒顺公寓”名义宣传，并由北京恒盛通达物业管理有限公司负责管理事宜。恒盛富达公司租金现已付至2018年10月8日。恒盛富达公司承租期间，未新建房屋和其他构筑物。涉案场院及房屋现已清退并拆除。案件审理中，本院前往北京市朝阳区孙河乡人民政府拆迁腾退办公室调取了涉案场院拆迁补偿协议及评估报告等材料，列明：2019年4月29日，高士达公司（乙方）与北京市朝阳区孙河乡腾退办公室（甲方）签订了《协议书》，约定对高士达承租的包括涉案院落在内的建筑面积25344．72平方米房屋予以腾退拆除，根据2009年10月9日现状条件下的房屋腾退补偿价格予以确定，补偿金合计27785748元，包括：房屋价款25543082元、其他设施价款1609048元、拆迁补助633618元。双方就如下事实存在争议：一、恒盛富达公司是否擅自拆除了王雪莲建造的涉案场院内的部分房屋。就此，王雪莲提交如下证据：1、2018年11月13日，王雪莲向恒盛富达公司送达《律师函》，载明：恒盛富达公司应于2018年9月7日支付2018年下半年租金120万元，但一直未付，且恒盛富达公司擅自拆除租赁场地上3200平方米的房屋，上述行为已构成根本违约，王雪莲主张解除合同、收回场地和房屋并主张320万元赔偿金。2、谷歌地图搜索的涉案场院2012年9月14日、2014年7月25日影像图样，证明涉案场院中部（食堂东侧）自建房屋被恒盛富达公司擅自拆除。恒盛富达公司对房屋被拆除的事实无异议，但认为房屋系王雪莲自行雇人拆除，恒盛富达公司并未擅自拆除院内房屋，而且认为双方履约期间，王雪莲每年都会到涉案场院，若恒盛富达公司擅自拆除，王雪莲应提出异议。二、关于恒盛富达公司实际腾退涉案场院的时点。就此，王雪莲提交如下证据：1、北京恒盛通达物业管理有限公司作为出租人分别与北京泰禾锦绣置业有限公司、北京方圆平安食品开发有限公司、王海明、北京昭泰房地产开发有限公司、刘志鑫、张桂卫等签订的《恒盛孙河公寓租赁合同》，证明上述合同租期均截止2019年4月份之后，且即使租期届满，也未实际搬离，仍继续承租涉案场院及房屋。2、2019年5月7日录制的现场照片，证明院内住宿、餐饮、办公等活动均如常进行，恒盛富达公司并未停止使用涉案场院。3、2019年3月22日，孙河乡拆迁腾退办公室向北京高士达建筑工程有限责任公司（以下简称高士达公司）出具的《通知书》，载明因高士达公司已签订腾退补偿协议，故应在五日内尽快搬家，并将租户妥善清退，逾期视为放弃场地内一切物品。证明截止该日，涉案场院仍由恒盛富达公司使用。4、2019年5月7日，高士达公司向恒顺公寓租户张贴的《通知》，载明拟收回涉案场院及房屋，限租户于2019年5月12日前腾退搬离。恒盛富达公司认为，1、北京泰禾锦绣置业有限公司、北京方圆平安食品开发有限公司、北京昭泰房地产开发有限公司因承租的房屋面积较大，故无法实际清退，所以，孙河乡腾退办公室同意自行清退。2、针对张桂卫和王海明，恒盛富达公司已于2018年7月16日完成清退赔偿。3、针对高士达公司张贴的《通知》与本案无关。恒盛富达公司提交如下证据：1、2016年4月12日，孙河乡安全管理委员会出具的《关于限期搬离腾退的通告》，载明涉案场院从即日起禁止人员居住，停止生产经营，至2016年4月30日前所有人员搬离、物品清空。之后大院停水停电，由安保人员封闭大门，24小时看守。手写备注：孙河乡所有出租公寓及出租大院正在清理中，责令你单位立即搬离。2、2018年7月2日，孙河乡拆迁腾退办公室出具的《通知书》，载明涉案场院已签订拆迁协议，院落需收回，现15日内清退搬离。3、2018年7月13日，孙河乡拆迁腾退办公室出具的《温馨提示》，载明之前已于2018年7月2日张贴《通知书》，现提示租户将于2018年7月16日对涉案院落查封清退。据此，恒盛富达公司认为2018年7月16日即完成清退，之后院落的使用事宜均与其无关。为核定院落使用情况，本院曾于2019年5月16日进行现场勘查，发现涉案院落院门有保安值守，经询，双方均表示非己方派驻人员；院内尚有部分承租人员居住，经询，均称系承租人员单位安排居住的职工宿舍，无法核定出租人系恒盛富达公司；院内尚有车辆进出，安保人员均未阻拦。此外，经询，恒盛富达公司表示己方搬离时，未与王雪莲交接房屋钥匙、水电卡、门禁等物品，也未向王雪莲送达书面通知。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，涉案房屋系出租人建造，应由出租人对房屋合法性承担举证责任，承租人在承租涉案房屋前，应对承租房屋的合法性予以详细审查，但双方均未对此予以注意，所以均应承担一定的过错。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，法院可以支持。关于恒盛富达公司应否负担2018年10月8日之后的占有使用费问题，首先应核定恒盛富达公司何时将涉案房屋及场院交还给王雪莲，此事实系双方争议的焦点问题之一。首先，结合王雪莲的举证，尽管孙河乡拆迁腾退办公室分别于2018年7月2日、2018年7月13日先后两次在涉案院落张贴《通知书》、《温馨提示》等文件，要求租户于2018年7月16日清退，但结合之后孙河乡拆迁腾退办公室于2019年3月22日向高士达公司发出的《通知书》，及高士达公司于2019年5月7日向恒顺公寓租户发出的清退通知可见，涉案场院并未在2018年7月16日完成清退，该日之后仍有人员使用。该事实与本院庭审调查过程中完成的现场勘查核对事实吻合。反观恒盛富达公司的举证，其并未举证证明曾向王雪莲书面告知已完成清退，也未将涉案场院内房门钥匙、门禁卡、水电卡等生活必须设施交还给王雪莲，所以，本院对恒盛富达公司所称已于2018年7月16日实际清退涉案场院的主张不予支持。关于实际清退的截止时点，结合本院庭审调查，本案审理中，2019年5月16日庭审调查期间，本院即已告知双方应尽快完成清退确认工作，逾期未完成的，相关责任由当事人自行承担。所以，该日之后的占有使用费问题，本院不予处理，仅以该日为限，核定恒盛富达公司应付使用费。现恒盛富达公司已付至2018年10月8日的使用费，之后的房屋使用情况，因未充分举证，应认定实际收取了房屋租金，应参照租约标准给付使用费。但也应考虑到，自2018年7月，涉案场院的使用权利就受到拆迁腾退部门的干涉，并在院内张贴了腾退告知，所以，本院适当酌减使用费的标准。按照每月15万元的标准计算自2018年7月16日至2019年5月16日期间的使用费，共计150万元，鉴于恒盛富达公司已按租约标准支付了2018年7月16日至2018年10月8日使用费68万元，差额部分予以抵扣后，恒盛富达公司还应支付使用费82万元。恒盛富达公司要求退还租金50万元的请求，本院不予支持。关于王雪莲主张的院内房屋拆除损失，因双方合同关系自2012年形成后，常年处于持续履行状态，根据王雪莲提交的航拍图显示，被拆除的房屋灭失时间发生在2014年7月之前，在此期间，双方租金交纳、房屋使用等均未产生争议，截止本案纠纷发生前，也未见王雪莲就此事提出异议，现单方提出系恒盛富达公司擅自拆除，缺乏可信度，本院对其主张不予支持。关于违约金的主张，本院对双方的请求均不予支持。合同无效的自始没有法律约束力，双方对于合同无效的法律后果均负有一定的过错，故对其各自的违约金主张均不予支持。现涉案院落已拆除，已无返还的必要，故对王雪莲该项主张也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京恒盛富达投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）王雪莲房屋使用费八十二万元；二、驳回原告（反诉被告）王雪莲的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京恒盛富达投资管理有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57893元，由王雪莲负担47893元（已交纳），由恒盛富达公司负担12000元（已由王雪莲预交，于本判决生效后七日内给付王雪莲）。反诉案件受理费16640元，由恒盛富达公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟审 判 员  刘茵茵人民陪审员  封璐晨二〇一九年十二月三十日书 记 员  李雅雯