浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙01民终9009号上诉人（原审被告）：沈晓阳，男，1971年12月4日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：马信华，杭州市临安区天鸿法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：袁富松，男，1963年9月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：姚正洪、洪莎莎，浙江北杭律师事务所律师。上诉人沈晓阳与被上诉人袁富松土地租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2012年12月10日，案外人张金根与沈晓阳签订了《土地租用协议书》，张金根将位于临安市笠灶的约5亩土地租赁给沈晓阳，用于其开办的捷雅环保设备有限公司的生产经营场所，租赁期限为2013年1月1日自2023年12月31日。2018年10月10日，袁富松、沈晓阳签订《场地租赁合同》，沈晓阳将上述土地（含三间简易平房）转租给袁富松，用于废建材堆放、整理和加工，租赁期限为2018年10月10日自2023年10月10日，租赁费用第一年为9万元。合同签订后，袁富松陆续以现金支付、借款兑换、债务转移的方式向沈晓阳支付了第一年的租赁费9万元。但在租赁期间，袁富松于2018年12月11日收到杭州市临安区人民政府青山湖街道办事处下发的临青改字[2018]001号《责令限期改正违法行为通知书》，通知袁富松违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十九条之规定，责令袁富松于2018年12月14日前自行整改（拆除违法建筑、清理环境卫生等），逾期未自行整改的，青山湖街道将会同相关部门代为整改。同年12月20日，青山湖街道办事处除保留三间简易平房外，其余场地强制垫土复耕。后经袁富松信访了解情况，青山湖街道办事处证实涉案租赁土地系一般农田，不得用于堆放材料、加工生产、搭建设备等使用。2019年3月6日，袁富松起诉至原审法院，请求：判令袁富松、沈晓阳签订的《场地租赁合同》无效，并判令沈晓阳返还袁富松支付的第一年租赁费用9万元，所有诉讼费用由沈晓阳承担。原审法院认为，涉案土地系临安市笠灶组农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，建设用地应当符合乡（镇）土地利用规划和年度计划，并依法办理审批手续。沈晓阳将涉案农民集体所有农用耕地未经规划、审批，用于非农业用途，并出租给袁富松堆放材料、加工生产、搭建设备等，违反了法律的强制性规定，袁富松、沈晓阳双方所签订的《场地租赁合同》应认定为无效，沈晓阳基于无效合同而取得的财产依法应当向袁富松予以返还。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、袁富松与沈晓阳于2018年10月10日签订的《场地租赁合同》无效。二、沈晓阳应于判决生效后十日内返还袁富松租赁费用9万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1025元，由沈晓阳负担。宣判后，上诉人沈晓阳不服，向本院提起上诉称：原审法院判决认定事实不清，显失公正公平，违背了以事实为根据的审判原则。1、场地租赁合同应当认定有效。袁富松根据《场地租赁合同》内容在完全自愿的前提下，于2018年10月10日与沈晓阳成立了《场地租赁合同》，《场地租赁合同》中对各项权利义务以及租赁场地潜在风险都表述的非常清楚。《场地租赁合同》中明确场地如遇政府征用或强制停止，甲方（即沈晓阳方）概不负责。合同条款还明确甲乙双方因政策性因素不能继续履行协议，需提前30天书面通知对方，并按实际租赁时间结算租赁费用，原审法院判决《场地租赁合同》无效，由沈晓阳返还袁富松支付的租赁费9万元明显偏袒袁富松一方显失公正公平。即使按原审法院认定2018年12月20日临安区青山湖街道强制垫土之时，袁富松己实际使用场地2个月10天，9万元场地租用费按年度12个月计算2个月10天需支付场地租用费17500元。依据袁富松截止2019年9月19日仍占有使用《场地租赁合同》中确定的范围，至今还占有使用场地内的办公用房和设备放置用房。这个事实证明袁富松还是在继续履行《场地租赁合同》，据以诚信原则，沈晓阳根本不需要返还袁富松交纳的场地租赁费。2、沈晓阳转租给袁富松的场地没有违反国家法律的禁止性规定。沈晓阳2012年12月10日向案外人张金根租来的场地，除0.7亩已荒芜多年的山垄田，其余部分是原朱村畜牧场场地，还有部分是荒山坡，70年代老百姓开荒开出来的，1983年分田到户后，这片开荒地就没有人种植，是沈晓阳为办企业需要而平整出来，根本不是一般农田。场地所有权人临安市村民委员会2016年1月12日证实了沈晓阳开办的临安市婕雅环保材料有限公司关于租用朱村村部分场地及建筑用于开办企业的情况说明。证实该区块涉及约0.7亩农田且已荒芜10年以上。2015年1月12日临安市国土资源局青山国土管理中心，临安市青山湖街道办事处，临安市委会均证明140平方米的房屋不属于违法建筑，同意沈晓阳办理企业营业执照。袁富松因废金属市场行情不景气，故意不作为，袁富松明知《场地租赁合同》有先予约定。如遇政府征用或强制停止，沈晓阳概不负责，这样明确的文字表述，作为袁富松是具有完全民事行为能力的自然人应当非常清楚该约定的真实意思。明知存在可预见的不利因素，但还是自愿冒风险，这不是沈晓阳意愿，而是袁富松硬要租赁，硬要沈晓阳解除2018年6月30日与潘凤顺成立的《场地租赁合同》，给沈晓阳造成了2万多元的直接经济损失。3、原审法院判决《场地租赁合同》无效，判决沈晓阳返还袁富松租赁费用9万元显失公正公平，系偏袒袁富松一方的不公正裁判，从民事法律关系来判断本案的沈晓阳不存在任何故意或过错，自袁富松硬要转租赁场地时起，袁富松已在场地所在地进行过多次调查走访，也仔细审阅过场地租赁合同全文。不是沈晓阳要求袁富松租赁场地，而是袁富松执意要租赁场地、即使当地行政部门要求整改，袁富松应当采取积极的补救措施，而不能以整改作为租赁场地行为无效的挡箭牌。退一步说，即使合同无效，应当各自返还被取得的财产，并按实际履行期间结算租赁费用，依据行为人有过错，应当承担过错责任的法定原则。本案沈晓阳没有过错，即使《场地租赁合同》无法继续履行，也是行政行为所导致，而不是沈晓阳的单方过错所导致，况且袁富松至今还在使用租赁场地，还应当支付场地租用费，据以上述事实与理由可以充分判断原审法院的判决没有尊重客观事实，偏信袁富松一方的言词，对客观成立的事实、没有认定，没有依法维护各方当事人的合法权益，明显违背公正审理原则。故提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回袁富松一审全部诉讼请求。针对沈晓阳的上诉，袁富松发表答辩意见称：1、袁富松与沈晓阳签订《场地租赁合同》虽系自愿，但合同签订时并不清楚该场地不能用于非农用途，如当初明知租赁不合法，则合同根本就不可能签订。沈晓阳所称合同条款的约定问题，这是基于合同合法有效为前提的，如合同本质上属于无效，则合同条款无论怎么约定均改变不了合同是否有效的根本属性。袁富松并没有实际使用场地，也没有至今占有租赁场地，该场地已被当地政府部门强制填土，根本就无法使用，也无占有的意义和必要，故沈晓阳关于合同条款约定及袁富松占有使用场地的该点上诉理由不成立。袁富松有一台大的设备放到场地上。但是过了几天之后，这个场地被政府强制填土，这台设备至今都无法拿出来，就是填土填了之后，需要用大型的吊机，可能铺一条路进去，才能在里面把这个设备吊出来。场地上现在还有一台设备这是事实，但是袁富松没有正常使用过该场地。2、本案涉及的场地无论来源如何，历史上曾如何使用，但至少在沈晓阳与袁富松签订《场地租赁合同》之时及至目前，该场地仍属于集体土地，系一般农田的性质，该场地上的房屋也没有合法的审批建造手续，属于违法建筑的范畴，所以沈晓阳在上诉状中所称的土地来源及使用经历均改变不了该案涉土地的属性。3、沈晓阳与袁富松签订《场地租赁合同》并非沈晓阳所称的是袁富松硬要租赁，其实这也与合同是否有效没有关联，沈晓阳与袁富松签订了无效合同，袁富松也没有实际使用土地，原审判决沈晓阳返还因无效合同取得的财产符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，不存在偏袒任何一方的情况，沈晓阳上诉理由缺乏法律和事实依据，上诉理由不成立，故袁富松请求依法驳回沈晓阳的上诉，维持原判。二审举证期限内，沈晓阳提交如下证据：1、照片12张，证明袁富松至今仍占有使用租赁场地；2、《农村土地（耕地）承包合同》，证明沈晓阳租赁给袁富松的场地中只有张金根的0.78亩土地为耕地；3、证明，证明袁富松定于2019年11月19日前将置放在沈晓阳场地及办公用房内的设备设施、产品全部搬出租赁场地，证明袁富松还占有使用沈晓阳的场地及办公用房的客观事实；4、农村土地承包经营权证，证明沈晓阳租赁给袁富松的场地只有0.769亩是基本农田的事实。针对沈晓阳提交的证据，袁富松认为：证据1、2不属于二审新证据，证据1真实性和关联性有异议，仅从照片无法确定是案涉场地拍摄，同时拍摄时间也无法确定；证据2真实性由法院核实，与本案缺乏关联性，地点、面积无法对应，无法证明其待证事实；证据3系袁富松书写，但袁富松将设备搬入案涉租赁场地后没几天就被政府要求堆土，上述物品即被堵在场地内，袁富松要将设备搬走，遭到沈晓阳阻拦，袁富松报警，警察出面处理，沈晓阳借故要求袁富松出具该证明，该证据不能证明袁富松一直在使用场地，设备等搬入场地还未使用即被堆土，根本无法使用，且如果沈晓阳要主张占有使用费应当在一审时反诉，故该证据与本案实体处理没有关联性；对证据4真实系无异议，但该证据不能证明租赁场地只有0.769亩属于耕地，土地属性如属于非农用途，应当由国土部门颁发的国有土地使用权证，案涉土地性质已经有政府部分的证明确定为农业用途的集体土地。针对沈晓阳提交的证据，本院经审查认为：证据1无法证明系案涉租赁场地所拍摄，无法证明其待证目的；证据2系复印件，真实性无法核实，且该证据显示的地块名称为箸灶上畈、平山畈，与案涉承包土地地块名称不符，即便按照沈晓阳所述，该证据中显示的土地为案涉租赁土地，该证据恰恰证明该地块为农业用地；证据3真实性及证明目的予以确认；证据4无法证明案涉租赁场地只有0.769亩系基本农田。被上诉人袁富松未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，2019年11月14日，袁富松出具证明，承诺于2019年11月19日前将存放在案涉租赁场地内的设备、产品搬出，并归还钥匙。本院认为：根据袁富松一审提交的临安区信访局的答复意见，临安区青山湖街道办事处证实案涉租赁土地为一般农田。沈晓阳主张案涉租赁土地非一般农田，但其二审中提交的证据不能证明案涉租赁土地为非农用地。故沈晓阳与袁富松签订的《场地租赁合同》将农用地用于废建材堆放整理加工，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，该合同为无效合同。因无效合同而取得的财产应当返还，袁富松应当向沈晓阳返还案涉租赁场地，沈晓阳应当向袁富松返还租金。根据二审中沈晓阳提交的袁富松于2019年11月14日出具的证明，袁富松承诺于2019年11月19日前将存放在案涉租赁场地中的设备搬离，故应当认定袁富松实际占有使用案涉场地至2019年11月14日。袁富松主张，因案涉场地被政府强制垫土，其无法正常使用，设备也无法搬出，因此不应当支付此后的占有使用费。就此，本院认为，因案涉租赁场地系一般农田，违法搭建厂房，青山湖办事处于2018年12月20日对案涉租赁场地处除三间简易平房外进行了强制垫土复耕，导致袁富松无法按照《场地租赁合同》约定使用案涉租赁场地，但其并未将案涉租赁场地内存放的设备搬离并返还租赁场地，也无证据证明无法将案涉租赁场地内的设备搬出，故袁富松应当向沈晓阳支付相应的占有使用费。沈晓阳作为出租方，对案涉租赁场地土地性质应当清楚，但仍然出租于袁富松用于非农用途，存在过错。因此在2018年12月20日政府强制垫土之前，袁富松应当按照《场地租赁合同》约定的租金标准向沈晓阳支付占有使用费，即90000元/365天*71天=17507元。自2018年12月20日至2019年11月19日，因双方均有过错，本院酌定袁富松按照《场地租赁合同》中约定租金的50%向沈晓阳支付占有使用费，即90000元/365天/2*335天=41301元。袁富松已向沈晓阳支付租金90000元，故沈晓阳应向袁富松返还租金31192元。综上，沈晓阳的上诉理由部分成立。鉴于二审出现新证据，原审判决依法不属于错误判决，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初4540号民事判决第一项；二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初4540号民事判决第二项及诉讼费负担部分；三、沈晓阳于本判决生效后十日内返还袁富松租赁费用31192元；四、驳回袁富松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1025元，由袁富松负担670元，由沈晓阳负担355元。二审案件受理费2050元，由沈晓阳负担710元，由袁富松负担1340元。沈晓阳于本判决生效之日起十日内向本院申请退费；袁富松于本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的诉讼费。本判决为终审判决。审判长  睢晓鹏审判员  胡 宇审判员  陈 艳二〇一九年十二月二十七日法官助理赵勤书记员朱创威