北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12922号原告：范勇，男，1981年6月30日出生，汉族，住山东省日照市东港区。委托诉讼代理人：李小明，北京市京海律师事务所律师。被告：郭桔初，男，1965年11月14日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：韩杰东，北京市中业江川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文清，北京市中业江川律师事务所实习律师。被告：柳凌怡，男，1988年12月24日出生，汉族，住北京市西城区。原告范勇与被告郭桔初、被告柳凌怡租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范勇之委托诉讼代理人李小明，被告郭桔初之委托诉讼代理人韩杰东、刘文清到庭参加诉讼。被告柳凌怡经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告郭桔初于2003年8月20日签订的租赁合同；2.判令二被告立即退还原告未到期房租16万元；3.判令二被告立即将《阳坊镇村级工业大院腾退项目货币补偿协议书》09号中拆迁补偿中属于原告的1783360元支付给原告；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2003年8月20日，原告与被告郭桔初签订租房协议，约定被告将租赁自昌平区阳坊镇八口村村民委员会村南开发区的厂房三排租赁给原告，面积共3566.72平方米，租期20年，租金为每年24万元，后原告在租赁厂房注册了北京东方维凯家具厂，用于生产和实际经营使用。在合同履行过程中，该地段由于涉及到城市规划绿化工程征地，被告柳凌怡通知原告限期搬迁，现拆迁单位已经对原告所租赁的厂房以及相关附属设备进行拆迁前核实登记备案，但原、被告之间对拆迁补偿未能达成一致意见。故原告诉至法院，请求判如所请。被告郭桔初辩称，同意双方的合同已经解除。原告提交的租赁合同显示双方签订的时间为2003年8月20日，支付租金的期限是每年的7月28日，双方于2017年支付的租金所对应的租期已经届满，被告无需返还原告租金。原告与柳凌怡已经签订了分款协议，并到村股份经济合作社领取了相应的补偿费用，故原告与柳凌怡就拆迁补偿费用的分配已经达成一致意见并实际领取，被告无需再支付原告其他补偿费用。被告柳凌怡提交书面答辩意见称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据。答辩人与原告不存在任何合同关系，现原告起诉答辩人要求退还租金及拆迁款没有事实基础及法律依据。原告的所有拆迁款都由政府直接与其签订补偿协议并给付，答辩人不应当支付其补偿款。阳坊镇政府的补偿款并未向答辩人支付完毕。故请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2003年8月20日，郭桔初（甲方）与范勇（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将位于北京市昌平区阳坊镇八口村南东边厂区内，从大门口道路开始到围墙止，现有厂房三排出租给乙方使用；租赁期限20年，自2003年8月28日至2023年8月27日止；因乙方为了生产需要，要建设房屋考虑，双方商定年租金为柒万元整；从2009年开始递增，每年增加壹万元，增至第拾年止，年租金为壹拾贰万元整，以后每年租金壹拾贰万元整，到租期止；租金交纳方式为年租金一次性付清，明年提前一个月付清，以此类推；乙方在此场内，自建房屋和其他设施必须和甲方商议，在合同期内属乙方所有，合同期满，如乙方不再承租，地上物归甲方，如乙方继续承租优先；如国家统一规划征用土地，甲、乙双方无条件服从，甲方负责退还剩余房屋租金；合同期内，国家征用土地的赔偿金，甲方所建房屋，赔偿金归甲方；乙方所建房屋，按国家赔偿的总额除以50年，甲乙双方按比例享受赔偿金。双方在该合同中还约定了其他内容。双方签订合同后，郭桔初依约交付了场地，范勇依约交付租金。后，双方达成调解协议，协议约定年租金变更为24万元一年，范勇交纳了自2017年1月1日起至12月31日止的租金24万元。2017年4月30日，北京远东万利家具有限公司出具《限期搬离通知书》，要求东方维凯办公家具有限公司、范勇接到通知后十天内（时间：2017年4月30日-2017年5月9日）搬清。范勇称其系该通知中被要求搬清的主体。郭桔初对该通知真实性认可，但认为该通知载明的搬迁时间并非范勇实际搬离的时间。范勇称其承租的场地自2017年5月1日起就停水停电无法正常使用，故请求退还自2017年5月1日起至12月31日止的租金。经询问，范勇称其实际于2017年5月底搬离涉案场地，郭桔初称范勇实际于2017年七八月份搬离涉案场地。2017年4月24日，北京市昌平区阳坊镇八口村发布《阳坊镇八口村“工业大院”自主腾退实施方案》，方案记载：本村自主腾退工业大院地块主要位于八口村南，总面积约160亩，企业10家；本村决定在2017年6月30日前完成腾退范围内的地上物腾退拆除工作，场清地平，达到验收标准；村集体为腾退实施主体；在腾退范围内，与村集体建立土地、房屋租赁关系的承租用地企业、个人为被腾退人；本村结合村内工业大院实际情况，于2017年5月5日前制定实施方案。该方案第七条对解约补偿办法及标准规定如下：工业大院腾退实行一次性货币补偿：一、2010年12月6日前工业大院内被腾退人建设的房屋及附属物,按照市住房城乡建设委《关于调整本市房屋重置成新价评估技术标准发布机制有关工作的通知》(京建法〔2016〕10号,以下简称“10号文”)要求执行。补偿标准为：(一)房屋参照重置成新价予以适当补偿。1.经区政府或有关职能部门同意建设的房屋,可按重置成新价的70%给予补偿;2.经属地镇政府同意或确认建设的房屋,可按重置成新价的70%给予补偿；3.被腾退人与村民委员会或村集体经济组织签订协议而建设的房屋,可按重置成新价的50%给予补偿。(二)利用被腾退房屋依法从事生产经营活动,因腾退造成经济损失,且符合下列条件的,给予被腾退人一次性腾退综合补助费:1.取得营业执照(经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件),且注册地在腾退范围内,并设有正式生产经营场所;2.按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；3.在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。被腾退人在规定期限内签署解约协议、完成腾退的,腾退综合补助费按实际经营面积*500元/平方米的标准给予补助费(含依法依规应予以免税的企业),腾退工作启动前已经停产或者未经营的房屋不再给予腾退综合补助费。超过规定期限签约,腾退综合补助费减半。二、2010年12月6日后建设的房屋,按照以下方式给予处置和补助:1.具有相关审批手续的房屋,参照本方案第一项内容(2010年12月6日前所建房屋)补偿标准中的(一)和(二)给予补偿。2.房屋建设过程中,有关部门上门发放违建通知书勒令停工,被腾退人拒不执行通知要求建成的,以违建房屋处置，在规定的期限内自行拆除并经验收合格的,可按照建筑面积给予不超过100元/平方米的自行拆除费。3.施工过程中没有接到违建通知书而建成的房屋,按照附件1所列标准给予补助,但不再给予腾退综合补助。三、2010年12月6日前所建房屋的附属物,参照重置成新价的100%给予补偿，2010年12月6日后所建房屋的附属物,参照附件1所列标准给予补助。对于按附件1补助标准仍与实际标准差距过大或附件1中未列入的补助项目,参照10号文采取据实评估方式确定补助标准;10号文未列入的项目,由评估公司进行市场询价。四、给予被腾退人房屋建筑面积每平方米25元搬家费。搬家费不能满足大型、专用、精密等设备搬迁费用的,可按据实评估结果给予设备迁移费;无法恢复或无法继续使用的设备设施,按照重置成新价结合技术、功能、成新等情况给予适当补助。五、给予空调移机费400元/台,有线电视移机补助费100元/户,电话移机费150元/部。六、被腾退人未在规定期限前完成腾退,不再给予任何补偿补助。北京市昌平区阳坊镇八口村股份经济合作社（腾退人，甲方）与柳凌怡（被腾退人，乙方）签订《阳坊镇村级工业大院腾退项目货币补偿协议书》，约定：鉴于甲乙双方已签署《解约协议》，甲乙双方之间的承租关系已解除，且乙方同意甲方拆除全部房屋及附属物，甲方同意给予乙方货币补偿；乙方在腾退范围内房屋坐落于昌平区阳坊镇八口村南，房屋建筑面积24870.92平方米；甲方支付乙方腾退补偿款、补助款共计34152314元，其中被腾退房屋重置评估价21076595元，根据腾退实施方案及房屋建设手续的合法性房屋重置价按70%计算折合后为14753616元；附属物5427217元（详见评估报告）；被腾退树木苗木278607元（详见林勘报告）；被腾退资产评估611641元（详见资产评估报告）；甲方支付乙方腾退补助费13081233元（含搬家费621773元、综合补助费12435460元，60台空调移机费24000元）；乙方应在2017年7月30日前完成搬迁，并将被腾退房屋及附属物交与拆除公司拆除。双方在该协议中还约定了其他内容。该协议后附固定资产——机器设备迁移费明细表18页、阳坊镇工业大院腾退拆迁项目森林（林木）资源鉴定明细表一份、北京市房屋拆迁评估价格结果通知单14份（评估编号为京瑞[2017]估字第003号-10至23）。庭审中，范勇指认其承租的房屋为编号为京瑞[2017]估字第003号-17的北京市房屋拆迁评估价格结果通知单中记载的房屋，总面积为3566.72平方米；郭桔初对此未提出异议。再查，范勇之父范维凯（乙方）与柳凌怡（甲方）签订分款协议，约定甲方支付乙方所投资建设的房屋及附属物的补偿费和搬家费650000元。2017年8月7日，北京市昌平区阳坊镇八口村股份经济合作社向范维凯付款650000元。庭审中，范勇称京瑞[2017]估字第003号-17的北京市房屋拆迁评估价格结果通知单中记载的房屋中仅有1号、4号和9号房屋系其自郭桔初处承租，其余房屋系由其所投资建设。庭审中，郭桔初称，范勇已与柳凌怡签订分款协议，故不同意支付范勇拆迁补偿款；范勇称分款协议约定的仅为对其投资建设的房屋的补偿，其主张的拆迁补偿款为搬家损失和营业损失。再查，2002年5月14日，昌平县阳坊镇八口村经济合作社（甲方）与北京启明木器加工厂（乙方）、北京港澳家具厂（乙方）签订《土地使用权有偿转让合同》，约定甲方将坐落在村南羊场南土地面积50亩有偿转让给乙方使用；转让期限50年，自2002年5月24日至2052年5月30日止。2012年2月7日，八口村经济合作社（甲方）与北京港澳家具厂（乙方）、柳凌怡（丙方）签订《土地使用权有偿转让合同补充协议》，约定同意将转让合同中的乙方北京港澳家具厂变更为丙方，丙方继续履行转让合同中乙方的全部权利和义务。2003年10月16日，昌平县阳坊镇八口村经济合作社（甲方）与北京启明木器加工厂（乙方）、北京港澳家具厂（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将坐落在村南水渠边土地面积41.29亩有偿租赁给乙方建厂房经营使用；租赁期限50年，自2003年10月16日至2053年10月16日止。2012年2月7日，八口村经济合作社（甲方）与北京港澳家具厂（乙方）、柳凌怡（丙方）签订《土地租赁合同补充协议》，约定同意将租赁合同中的乙方北京港澳家具厂变更为丙方，丙方继续履行租赁合同中乙方的全部权利和义务。经询问，双方当事人均称涉案场地所在土地为集体土地，地上物建设无规划审批手续；郭桔初称本案所涉房屋系其所建，范勇称其亦建设部分房屋。经释明，范勇称如果其与郭桔初之间的租赁协议无效，其请求将其诉讼请求中的租金变更为占有使用费，并坚持其他诉讼请求；郭桔初同意由法院确定合同效力，且不提起反诉。经询问，范勇称柳凌怡与村集体签订补偿协议并实际领取了补偿款，在腾退过程中代行了出租人的权利义务，即具体行使了搬离搬迁的权利、控制搬迁过程及在其他案件中支付了其他承租人补偿款，故请求由郭桔初和柳凌怡共同承担退还租金和支付腾退补偿的义务。郭桔初称其并未将其与范勇之间合同的权利义务转让给柳凌怡，对柳凌怡就其出租给范勇的房屋与村集体签订补偿协议并领取补偿款不持异议。上述事实，有租房协议书、阳坊镇八口村“工业大院”自主腾退实施方案、阳坊镇村级工业大院腾退项目货币补偿协议书及其附件、土地使用权有偿转让合同及其补充协议、土地租赁合同及其补充协议等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。鉴于本案涉案房屋并无相关手续，故范勇与郭桔初于2003年8月20日签订的《租房协议书》应属无效。租赁合同无效，出租人仍可请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付占有使用费。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。范勇称实际涉案房屋自2017年4月起就无法正常使用，故请求退还自2017年5月起至12月31日止的租金；而郭桔初认为范勇实际搬离时间为2017年七八月份。本院认为，2017年4月24日八口村委会即制定对涉案地块进行自主腾退的实施方案，并确定于2017年6月30日前完成腾退范围内的地上物腾退拆除工作，范勇虽无法证明断水断电的时间或其他导致该场地无法正常使用的情形产生的具体时间，但自实施方案公布后，该房屋已经失去了能够继续经营使用的可能，涉案地块内承租人或其他使用人必然需要对其使用的房屋进行腾退前的准备，范勇自称于2017年5月底搬离涉案房屋，其继续占用房屋亦已非正常生产经营之状态，而仅系存放物品之状态。故本院考虑前述因素，确定由范勇支付涉案房屋占用费至2017年4月24日，自2017年4月25日起至2017年5月底范勇实际搬离之日的期间，本院酌情确定由范勇给付郭桔初一定占有使用费。因范勇实际交纳了至2017年12月31日期间的租金，故在扣除前述其应支付的占有使用费后，剩余部分，郭桔初应当予以退还。郭桔初所称范勇实际于2017年七八月份搬离之答辩意见，因其未提交证据，本院不予采信。涉案房屋在范勇承租期限内被腾退，范勇需要搬离涉案房屋；此外，范勇利用被腾退房屋从事生产经营活动，因腾退必然造成一定经济损失。依照工业大院腾退补偿办法及标准，范勇符合获得货币补偿的条件。本院酌情依据范勇承租房屋的面积、承租时间、剩余租赁期限等综合因素，确定范勇能够获得的补偿数额。关于范勇主张由郭桔初、柳凌怡共同承担退还剩余租金及给付腾退补偿之请求，从本案所查明的情况可知，范勇与郭桔初签订了租赁合同并实际向郭桔初交付了租金，范勇与郭桔初之间存在租赁合同关系，即使该合同无效，合同无效的后果亦应由合同相对方来承担。本案中，尽管柳凌怡实际与村集体签订了腾退协议并领取腾退补偿款，但并未取代范勇与郭桔初合同关系中郭桔初的地位，故范勇主张柳凌怡退还剩余租金及给付腾退补偿之请求，于法无据，本院不予支持。关于郭桔初称柳凌怡已经与范勇达成腾退补偿款的分款协议，根据分款协议的约定，柳凌怡与范勇仅系范勇所投资建设的房屋及附属物补偿费和搬家费达成一致意见，与本案中范勇主张的营业损失款项无关，故对郭桔初的该项答辩意见，本院不予采信。本案审理过程中，柳凌怡经本院合法传唤无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告范勇与被告郭桔初于2003年8月20日签订的《租房协议书》无效；二、被告郭桔初于本判决生效后十日内退还原告范勇占有使用费156600元；三、被告郭桔初于本判决生效后十日内支付原告范勇腾退补偿348077元；四、驳回原告范勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11145元，由原告范勇负担6721元（已交纳）；由被告郭桔初负担4424元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一九年十二月二十七日书记员 吕萍萍