北京市石景山区人民法院民 事 裁 定 书(2018)京0107民初13353号原告:北京市石景山区西引力小区业主委员会，住所地北京市石景山区京源路甲5号院。负责人:王翠云，副主任。委托诉讼代理人:杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人:孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。被告:北京汇丰源物业管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路405号。法定代表人：卢玉涛，总经理。委托诉讼代理人：裴莉莉，北京市广川律师事务所律师。委托诉讼代理人：周淑华，女，1969年6月13日出生，汉族，该公司职员，住北京市石景山区。原告北京市石景山区西引力小区业主委员会（以下简称西引力业委会）与被告北京汇丰源物业管理有限公司（以下简称汇丰源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告西引力业委会之负责人王翠云及其委托诉讼代理人杨默、被告汇丰源物业公司之委托诉讼代理人裴莉莉、周淑华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西引力业委会向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即撤出北京市石景山区西引力小区；2、判令被告移交物业共有部分，包括移交地下一层的物业服务用房、移交小区停车场（地上、地下）的管理权和锅炉房的管理权；3、判令被告移交以下资料：（1）物业管理区域资料；（2）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（3）设施设备的出厂随机资料、安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行、维护保养记录；（4）物业质量报修文件和物业使用说明文件；（5）业主名册；（6）物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（7）停车场车位使用情况的资料；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系经北京市石景山区西引力小区业主大会决议依法选举产生的业主委员会，于2015年8月11日在北京市石景山区人民政府八角街道办事处备案。自原告成立以来，不断接到业主反映被告物业服务差的意见，为此，业主要求解聘被告并通过公开选聘方式由具备资质的其他物业公司为小区提供服务。原告于2016年9月27日至10月31日组织召开了业主大会，以书面征求业主意见的方式表决通过不再继续聘用被告为小区提供物业服务并授权原告通过公开招标的形式选聘新的物业服务企业。原告于2018年1月6日至1月31日组织召开了第三次业主大会，经业主表决通过决议由北京天岳恒房屋经营管理有限公司为本小区提供物业服务。2月28日，根据业主大会决议，原告代表全体业主与北京天岳恒房屋经营管理有限公司签订了物业服务合同。3月1日，原告向被告发出通知，要求被告在3月19日上午9时完成全部交接事宜，移交相关资料并撤出小区，并在业委会公告栏进行了公告。但被告至今拒绝撤出小区并进行交接。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告汇丰源物业公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一，原告要求被告撤出小区的依据是2016年9月27日至10月31日召开的临时业主大会及相关决议，但该次临时业主大会已经八角街道办事处明确了存在违规，并要求原告停止与该次业主大会有关的各项工作且不予备案，原告对街道办事处的通告没有执行，还违规继续进行招投标，是不具有合法性的；第二，经与八角街道核实，街道方面并未参与原告在2017年召开的第三次业主大会，此次业主大会的决议也没有备案，后续的业主大会及相应决议不具有合法性；第三，原告起诉状上所载的名称与其在八角街道办事处备案的名称存在差异，原告主体并不存在。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月5日，北京市蓝德汇丰房地产开发有限公司（委托方，甲方）与汇丰源物业公司（受委托方，乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定，该物业西引力小区坐落于原北京市石景山区四环精细化工厂院内，物业类型为住宅楼，四至为西引力小区北临西长安街延长线，南临中铁医院，距八角游乐园地铁站500米，物业服务期限为三年，自2004年11月5日起至2007年11月4日止。合同期满后，汇丰源物业公司继续为西引力小区提供物业服务。2016年9月12日，西引力业委会发布《关于召开业主大会的通知》，该通知载有如下内容：“自2015年9月24日召开了第二次全体业主大会后，业主委员会根据全体业主的授权，首先与为小区提供前期物业服务的北京汇丰源物业管理有限公司进行了洽谈与协商签订新的物业服务合同事宜，但至今甲乙双方仍未达成共识，根据业主提出以及《国务院物业管理条例》379号文件第三条规定，国家提倡业主通过公开、公平、公证的市场竞争机制选择物业服务企业，以及第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，业主委员会委员过半人数同意，决定尊重广大业主意见，召开临时业主大会，公告后业主委员会成员和志愿者将挨户拜访，以书面形式上门请广大业主表决，敬请广大业主积极配合。1、大会时间：2016年9月27日至10月31日2、地点：西引力小区内3、参加人员：西引力小区全体业主4、会议内容：（一）是否继续聘用北京汇丰源物业管理有限公司物业服务并签订新的物业服务合同；（二）是否授权业主委员会通过公开招投标的形式选聘具有相应资质的物业服务企业。5、会议形式：书面形式。”2016年11月25日，西引力业委会发布《西引力小区业主大会决议公告》，该决议公告载明如下内容：“根据《中华人民共和国物权法》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律及法规，本小区于2016年9月27日至10月31日采用书面表决方式召开了业主大会，并于2016年11月17日，在八角街道及景阳东街第三社区居委会领导的指导和监督下，在部分业主和居民的参与下进行了验票和计票。本小区业主总人数为864人，建筑物总面积为72023.66㎡，本次会议共收到表决票664张，其中有效票603张，有争议票57张，废票4张。本次业主大会投票表决的事项及结果如下：决议事项：（一）是否同意与现有物业公司（北京市汇丰源物业管理有限公司）签订新的物业服务合同：同意的为12票，人数占比例为1.38%，面积1101.75㎡，权属面积所占比例为1.53%；不同意的为578票，人数占比例为66.78%，面积45352.4㎡，权属面积所占比例为63.38%；弃权的为13票，人数所占比例为1.5%，面积为1157.48㎡，权属面积所占比例为1.6%。（二）是否同意解聘现有物业公司（北京市汇丰源物业管理有限公司）通过公开招标的方式选聘新的物业服务企业：同意的578票，人数占比例为66.9%，面积为45249.6㎡，权属面积所占比例为63.23%；不同意的14票，人数占比例为1.62%，面积为1019.83㎡，权属面积所占比例为1.42%；弃权的11票，人数所占比例为1.27%，面积为1153.17㎡，权属面积所占比例为1.6%。……本次业主大会的表决结果为：以上三项表决的事项，其业主人数和其代表的居住面积均超过了50%，达到了有关法规的规定。业主委员会执行业主大会的决议，代表业主选聘物业服务企业，依法签订物业服务合同。2016年12月5日，西引力业委会向汇丰源物业公司发出了《关于解聘西引力小区现有物业服务企业的告知函》,告知汇丰源物业公司应于2017年3月16日开始办理与新物业服务公司的移交事项。2016年12月6日，汇丰源物业公司向西引力小区全体业主及西引力业委会发出《告知函》，告知如下事项：“一、本公司将于2016年12月31日之前与业委完成交接，交接范围如下：（一）移交物业共用部分（不包括：未出售的地下车位、机械车位，锅炉房及供暖设施）；（二）移交工程相关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录。请业委会于2016年12月26日上午10:00在物业前台与我公司完成交接，业委会逾期不交接的，一切责任和后果由业委会自行承担。二、结清各项费用。请各位业主在2016年12月31日前向我公司交纳所欠的物业费、垃圾清运费及供暖费。对于已经预交的2017年度的物业费、垃圾清运费的业主，请在2017年1月1日后持相关票据到我公司办理退费手续。”2017年1月13日，北京市石景山区人民政府八角街道办事处向西引力小区全体业主发出了《八角街道办事处关于对西引力小区临时业主大会决议不予备案的通告》，该决定载明：八角街道办事处按照《物业管理办法》第四条和第四十四条至之规定，对西引力小区2016年9月27日至10月31日召开的临时业主大会所形成的决议不予备案，西引力业委会应停止和本次临时业主大会决议相关的各项工作。2017年10月19日，西引力业委会发出《关于召开西引力小区业主大会的公告》，《公告》载有如下内容：“西引力小区全体业主：2017年9月2日，根据西引力小区《议事规则》相关规定，业主委员会召开会议研究决定：2017年9月25日至2017年10月20日召开第三次业主大会。会议议题主要有两项：一、业主委员会向大会汇报年度工作；由业主大会督促业主委员会落实2016年业主大会通过投票表决形成的各项决议；并授权业主委员会开展新的物业服务企业的招标工作。二、修改西引力小区《议事规则》的一些条款。目前，小区业主大会业主表决工作已基本结束，并定于2017年10月21日（周六）上午10:00在本小区水站开箱验证业主表决结果，请本小区业主现场见证业主大会现场开箱验票工作。特此公告。”另，本案审理过程中，法庭依职权至北京市石景山区八角街道办事处调取了《西引力小区管理规约》、《西引力小区业主大会议事规则》。其中，《西引力小区管理规约》第二部分“物业管理方式”第四条显示，该物业管理区域内，实行全体业主依法选聘物业服务企业的物业管理方式；第三部分“业主共同管理的权利和责任”第五条载有如下内容：“……业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。……”。《西引力小区业主大会议事规则》第一章“业主大会”部分的第二条对业主大会的议事内容约定如下：“……（十六）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；（十七）决议本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大物业管理事项……”；第二章“业主委员会”的第十六条载有如下内容：“……业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责：……”。上述事实，有《前期物业服务合同》、告知函、业主大会决议公告、《西引力小区管理规约》、《西引力小区业主大会议事规则》、备案单及原、被告当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，业主委员会系业主大会的执行机构，关于物业管理区域内涉及业主共同利益的重大物业管理事项需业主共同决定，根据《西引力小区业主大会议事规则》第二条第十六项及第十七项之规定，业主大会议事内容包括该物业管理区域内全体业主诉讼事宜，而西引力业委会作为西引力小区业主大会的执行机构，以原告身份提起诉讼主张物业管理公司迁出本小区，该事宜属于涉及管理区域内全体业主的诉讼事宜，故应取得业主大会的表决，而本次诉讼中，西引力业委会未能举证证明其提起此次诉讼系经过西引力小区业主大会的授权或委托，故原告之起诉，应予驳回。西引力业委会可在取得业主大会的授权后，依据业主大会的决议提起相应诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回北京市石景山区西引力小区业主委员会之起诉。如不服本裁定,可在裁定书送达之日起十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐晓辉人民陪审员  牛淑珍人民陪审员  刘淑荣二〇一九年十二月十九日书 记 员  曹 蕾