江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终11383号 上诉人（原审被告）：刘绍香，女，1972年2月19日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：虞雪伟，江苏力信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：虞文卓，江苏力信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：洪祥伟，男，1992年8月21日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：徐娇仪，江苏云贤律师事务所律师。 原审被告：高源，男，1972年7月17日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。 上诉人刘绍香因与被上诉人洪祥伟、原审被告高源迁让纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初5451号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘绍香上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持驳回洪祥伟的诉讼请求。事实和理由：1.洪祥伟伙同中介陈栋梁在欺骗刘绍香的情况下，签订了《苏州市存量房买卖合同》并办理了房屋过户手续，与洪祥伟签订该合同并非我方真实意思表示，本案合同应属无效。2.退一步讲，即便该合同生效，那么根据合同约定房屋交易价为161万元，自付清房款之日其10日内交付房屋，但时至今日，我方仅收到房款151万元，我方有权拒绝搬离房屋。3.我方在一审中所称同意按照2500元/月支付房屋占有使用费，是在不了解房屋租赁市场行情的情况下作出的应答性反应，据我方后来了解，目前市场上同等房屋的租赁标准至多为1500元/月。4.原审判决要求我方十日内迁出房屋，时间太短，至少应给予我方1个月的时间。5.一审认定我方向陈栋梁借款80万元错误，实际上是70万元。 洪祥伟辩称，涉案的《苏州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示;在苏州市相城区人民法院受理的（2019）苏0507民初9325号案件中，中介陈栋梁称刘绍香同意合同价款为153万元，且在确认收到163万元后由刘绍香将10万元退还给洪祥伟，因此房屋实际成交款洪祥伟已全部交付完毕；《苏州市存量房买卖合同》约定房屋价款是161万元而非153万元，是因为双方在口头达成买卖合意时洪祥伟想要多贷款，故与卖方约定在《苏州市存量房买卖合同》中写明价格161万元，待资金托管账户放款后由刘绍香将多收取的款项退还给洪祥伟;刘绍香与中介之间是存在借款关系的,刘绍香出具70万元的借条给中介陈栋梁;关于本案的租金情况，在一审庭审中刘绍香明确同意该房屋的租金按照每月2500元计算，是双方当事人在法院调解协商后确定的一个结果。 洪祥伟向一审法院起诉请求：1、刘绍香、高源从位于苏州市相城区的房产内搬出，并将上述房屋归还给洪祥伟；2、刘绍香、高源支付洪祥伟房屋占有使用费(按照月租金2500元从2019年6月5日起支付至实际搬迁之日止)；3、刘绍香、高源支付洪祥伟因本次诉讼支付的律师费用8000元；4、刘绍香、高源承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下:高源与刘绍香系夫妻关系。2019年6月4日，高源作为出卖人与洪祥伟作为买方、苏州笃行房地产营销策划有限公司作为居间代理机构共同签订了一份编号为苏房存相城合同201906040075《苏州市存量房买卖合同》。该合同约定，出卖人通过苏州笃行房地产营销策划有限公司自愿将位于苏州市相城区该房屋占有范围内的国有土地使用权出卖给买受人；不动产登记薄记载所有权证号编号为0430061662，共有权证号为0430061663，出卖人保证已就该房屋出卖事由征得其他共有权人的同意；房屋户籍状况为目前没有落户于该房屋的相关户口；该房屋的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费已支付至2019年5月31日，自2019年6月1日起上述费用由买受人承担；该房屋价款161万元，房屋价款应当在申请不动产转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户，不动产转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款；买受双方约定于2019年6月1日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起30日内办理银行贷款事宜；房屋交付日期为买受人付清房款之日起10日内；出卖人未能按本合同约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费、房屋买卖居间代理佣金，按照三方签订的补充协议执行。该合同由刘绍香（出卖人及委托代理人处）、洪祥伟、苏州笃行房地产营销策划有限公司分别签字盖章予以确认。在庭审中，双方一致确认房屋的实际成交价格为153万元，洪祥伟是通过银行贷款购房，贷款放款日为2019年5月16日。 后各方就苏州市相城区的房屋办理了产权变更过户手续。2019年6月4日，洪祥伟实际取得了案涉房屋的编号为（2019）苏州市不动产权第7018552的不动产权证书。当日，刘绍香收到了全部房款153万元，并向中介陈栋梁支付了因归还贷款而向其借款的80万元。后洪祥伟要求高源、刘绍香交付案涉房屋未果，遂诉至一审法院。 另查明，洪祥伟委托江苏云贤律师事务所代理本案诉讼，并签订了委托代理合同约定律师费8000元。 在庭审中，刘绍香确认目前其仍居住在苏州市相城区房屋内。 以上事实，由洪祥伟提供的存量房买卖合同一份、不动产权证一份、委托代理协议一份、刘绍香提供的银行流水一份及庭审笔录予以证实。 另，洪祥伟提供了一份《补充协议》复印件，载明：“甲方出售给乙方朗悦湾4幢806室成交价为壹佰伍拾肆万元，现存量房合同为壹佰陆拾叁万元，现乙方已付定金贰万元，等过户以后甲方退还乙方壹拾壹万元。”并记载有“甲方：刘绍香高源乙方：洪祥伟”的签字。经质证，刘绍香对复印件不予认可，并认为上述签名非其本人所签。洪祥伟向法庭确认，上述签字均系各方本人所签。一审法院经审查后认为，该份补充协议洪祥伟未能提供原件和复印件予以核实，且与本案审理查明没有直接关联关系，故对其证据效力一审法院不予确认。 刘绍香向法庭提交了其与洪祥伟的微信聊天记录截图，予以证明洪祥伟和中介对案涉房屋存在诱骗情节，属于诈骗，洪祥伟并非第一个支付定金的人，是洪祥伟与中介合起来诱骗我过户签字的。经质证，洪祥伟认为与本案没有关联性，对真实性也无法确认，案涉房屋现在已过户至洪祥伟名下，且是在双方当事人都在场的情况下过户的，刘绍香、高源现在是认为房价卖低了，才说洪祥伟诈骗的。一审法院经审查后认为，刘绍香、高源对存量房买卖合同的真实性没有异议，且已自愿与洪祥伟完成了过户变更登记手续，故仅凭该该微信聊天记录并无法证明洪祥伟存在诈骗，故对该证据的证据效力一审法院不予确认。 一审法院认为，洪祥伟与高源、刘绍香签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。且高源、刘绍香作为出卖人已收到全部房款并配合洪祥伟完成了案涉房屋的产权变更登记手续，洪祥伟即为案涉房屋合法的所有权人，因此刘绍香、高源理应按约将案涉房屋交付给洪祥伟。故洪祥伟要求高源、刘绍香从案涉房屋中搬出，并将房屋归还给洪祥伟的诉讼请求，有理有据，一审法院予以支持。洪祥伟还要求刘绍香、高源支付房屋占有使用费按照月租金2500元从2019年6月5日起支付至实际搬迁之日止的诉讼请求。一审法院认为，刘绍香同意按照2500元/月计算月租金，故对此计算标准一审法院予以确认；对于起算时间，合同约定房屋的交付时间为“买受人付清房款之日起10日内”，洪祥伟银行贷款的放款日为2019年5月16日，此时洪祥伟已将房屋全款支付至资金托管账户，故高源、刘绍香理应在房屋过户登记手续完成时将案涉房屋交付给洪祥伟，因此洪祥伟自办理房屋过户登记的次日即2019年6月5日起有权要求高源、刘绍香按照2500元/月的标准支付直至实际搬出之日止的房屋占有使用费。对于刘绍香提出，洪祥伟并非是第一个支付定金的人，且和中介存在诱骗行为，属于诈骗，其不同意搬出的辩解。一审法院认为，刘绍香虽认为洪祥伟并非向其第一个支付定金的人，但并未举证证明其与收取定金付款人之间的书面合同，且刘绍香、高源后续以签订存量房买卖合同及完成过户登记手续的形式，确认了洪祥伟系案涉房屋买受人的身份，故仅根据现有证据无法认定洪祥伟存在欺诈行为，故一审法院对刘绍香的上述辩解不予采信。洪祥伟要求刘绍香、高源承担律师费8000元的诉讼请求。一审法院认为，洪祥伟要求刘绍香、高源承担律师费用，并没有相应的合同依据，也未提供支付凭证及发票证明该费用已经实际发生，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。高源经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃应诉抗辩权利，应承担相应的法律后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、高源、刘绍香应于判决生效之日起十日内自登记于洪祥伟名下的位于苏州市相城区的房屋中迁出。二、高源、刘绍香应于判决生效之日起十日内支付洪祥伟自2019年6月5日起按照2500元/月的标准至实际迁出之日止的房屋占有使用费。三、驳回洪祥伟其他的诉讼请求。上述第二项付款义务，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户，或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32250199743600001331029245）。若未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为115元，由洪祥伟负担25元，高源、刘绍香共同负担90元。 二审查明事实与一审查明事实相一致。 二审另查明，一审庭审中刘绍香称涉案房屋是以153万元的价格出售的，扣除应由刘绍香承担的1万元中介费后到手价153万元；法庭询问刘绍香“你是在什么时候收到全部房款的”，刘绍香回答称“6月4日过户的时候收到的”；法庭询问刘绍香“你实际拿到的房款是多少钱”，刘绍香回答称“153万”。 二审另查明，刘绍香在一审中提供的中国银行交易流水明细清单显示，刘绍香尾号8554借记卡银行账户于2019年6月4日13点02分经苏州市相城区房产交易管理所存量房交易资金托管账户打款入账161万元，同日13点16分转付陈栋梁银行账户80万元。刘绍香称其转款80万元是经陈栋梁要求的，其中70万元是给陈栋梁的还款，另外10万元是应陈栋梁的要求转给他的，陈栋梁和洪祥伟是一伙的。 二审中，刘绍香提交短信记录打印件、银行账户交易流单以及收条借条打印件各一份，证明刘绍香向陈栋梁借款金额是70万元而非80万元。洪祥伟经质证认为上述证据是真实的，但与本案无关。 二审中，洪祥伟称双方之间在签订《存量房买卖合同》前已经口头就房屋买卖合意进行了口头约定，未签订其他书面合同，口头约定的成交价是153万元。 上述事实由一审中当事人提供的中国银行交易流水明细清单、短信记录打印件、银行账户交易流单、收条借条打印件以及一、二审庭审笔录予以证实。 本院认为，双方当事人就本案所涉房屋签订了《苏州市存量房买卖合同》，且房屋亦实际过户至买受人洪祥伟名下，合同首部显示买受人洪祥伟，落款买受人签名处亦系洪祥伟签名，刘绍香作为具有完全民事行为能力人，其签订上述合同并将房屋实际过户登记到洪祥伟名下，应当知晓洪祥伟系实际买受人，刘绍香关于洪祥伟存在欺诈行为的上诉理由本院不予采纳。 虽《苏州市存量房买卖合同》约定房屋交易价为161万元，但刘绍香在一审中确认房屋实际出售价格是153万元，洪祥伟亦认可房屋成交价是153万元，可以证明双方签订《苏州市存量房买卖合同》目的是为网签备案所用，该合同内容并非双方真实约定，应以双方此前口头约定的153万元作为房屋实际交易价。刘绍香在一审中还确认了其已经实际收取了153万元房款，房屋亦已实际过户至洪祥伟名下，刘绍香以洪祥伟未付清房款为由拒绝搬离房屋，本院不予支持。 关于房屋占有使用费计算标准。刘绍香在一审庭审中明确同意按照每月2500元的标准计算，本院对此予以确认。刘绍香上诉称其一审陈述并非其真实意思表示并称市场价为1500元/月，未提供证据予以证明，本院不予采信。 陈栋梁并非本案当事人且未对其与刘绍香的借款事宜在本案中作相应陈述，一审径直认定刘绍香曾向陈栋梁借款80万元欠妥，刘绍香欠付陈栋梁款项的金额与本案并无必然关联，本院对刘绍香向陈栋梁转款的性质以及刘绍香是否与陈栋梁存在借款关系、借款金额问题不作认定。另，一审判决刘绍香于判决生效之日其十日内搬离涉案房屋，给予搬离期间合理，本院予以维持。 综上，刘绍香上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费230元，由上诉人刘绍香负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  包 刚 审 判 员  郑 雄 审 判 员  黄学辉 二〇一九年十二月三十日 法官助理  赵 俊 书 记 员  杨舒静 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。