北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38074号原告：北京浦发置地房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院2号楼8层1单元915。法定代表人：李光，经理。委托诉讼代理人：张温凤，女，1986年6月17日出生，汉族，北京浦发置地房地产经纪有限公司专员。被告：李振芳，男，1964年8月1日出生，汉族，北京市丰台区大红门环卫所退休员工，住北京市丰台区。被告兼被告李振芳的委托诉讼代理人：杨会珍（李振芳之妻），1965年11月11日出生，汉族，北京市丰台区马家堡环卫所退休员工，住北京市丰台区。原告北京浦发置地房地产经纪有限公司（以下简称:浦发公司）与被告李振芳、杨会珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发公司的委托诉讼代理人张温凤，被告兼被告李振芳的委托诉讼代理人杨会珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发公司向本院提出诉讼请求：1、原告与李振芳就北京市丰台区育仁南路2号院5-2-2003号房屋签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年6月28日解除；2、李振芳向原告退还剩余租金6720元及利息(利息以6720元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月28日起至实际付清为止)；3、李振芳向原告支付违约金12000元；4、李振芳向原告返还冰箱1个、空调1个、单人床1个、衣柜2个，沙发1套；5、杨会珍就李振芳应支付的款项及返还家具家电承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月13日李振芳将其名下位于丰台区育仁南路2号院5-2-2003、育仁南路2号院7-1-1305的两套毛坯房屋，委托给原告代理出租，出租代理期限全部为：2016年6月1日至2021年6月1日，共计5年。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金，并将两套毛坯房屋进行了整体装修，包括配置床、冰箱、空调、油烟机、衣柜等家具家电，并分别将两套房屋进行了转租。2019年6月初，李振芳提出要收回育仁南路2号院5-2-2003号房屋，理由是亲戚住，原告未同意。2019年6月28日左右，杨会珍因育仁南路2号院7-1-1305号房屋实际承租人未及时开门让其查看房屋实际使用状况，杨会珍便将1305号房屋、2003号房屋的电表注销。经与被告多次沟通，被告拒绝恢复供电，两房屋租户迫于没电，无法洗澡做饭，已于7月初搬走。后被告在双方出租代理合同未解除的情况下，将2003号房屋另行出租给他人。原告认为被告的行为，己构成严重违约，应按照合同约定承担违约责任并退还剩余租金，故原告诉至法院。被告李振芳、杨会珍辩称，一、2003号房屋自2016年给原告时是毛坯房，3月份交房，6月份才交租金，这期间给了原告装修期，签合同时本来是3700元，但与原告协商后，只要了3200元的租金，相当于给了原告装修费了；二、2019年7月8日原告将房屋返还给我方，我方收回了房屋，故合同应于2019年7月8日解除；三、不同意退还租金6720元及利息，已与原告协商过，双方达成一致，双方互不承担违约责任，我方也不退还租金；四、不同意支付违约金12000元；五、家具家电是我方支付的，不同意返还；六、不同意杨会珍承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，李振芳（委托人、甲方）与浦发公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，载明：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区育仁南路2号院5-2-2003（以下简称:2003号房屋），建筑面积75.86平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋未设定抵押。第二条房屋租赁用途：居住。第三条出租代理权限及期限（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；（二）出租代理期自2016年6月1日至2021年6月1日，共计5年。（三）甲方应于2016年3月13日前将房屋交付给乙方……第四条租金（一）租金标准：3200元/月，租金总计：192000元,付款方式为：季付……第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达3日以上的（如遇法定节假日时间顺延）。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改房屋主体结构的……（六）合同的解除（不承担违约责任）1、经甲乙双方协商一致，可以终止合同……第十条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按乙方实际出租价格月租金的200%支付违约金……”同日，双方亦签订了位于北京市丰台区育仁南路2号院5-2-2103号房屋（以下简称：2103号房屋）和位于北京市丰台区育仁南路2号院7-1-1305号房屋（以下简称：1305号房屋）的《北京市房屋出租委托代理合同》，约定李振芳将上述两套房屋以同样方式租赁给浦发公司。合同签订后，双方均按合同约定履行了相关义务。2019年初，因李振芳、杨会珍需要收回2103房屋用于自行居住，双方经协商于2019年3月24日达成协议，约定李振芳将2003号房屋和1305号房屋两套房屋的出租代理期限延长一年，租金保持不变，并在2003号房屋和1305号房屋《北京市房屋出租委托代理合同》的“第十二条其他约定事项”处载明：“甲乙双方协商一致：因为甲方有三套房屋委托乙方代理出租，现甲方中途需要收回壹套，乙方没有向甲方索要装修费用和违约金，所以甲方同意将此合同期限延长到2022年6月1日租金不变。甲方：杨会珍2019.3.24乙方：浦发置地（周志明）2019.3.24”。庭审中，李振芳对上述两份合同“其他约定事项”处的“杨会珍”的签字予以追认，并同意作为合同相对方，承担合同权利义务。浦发公司于2019年2月14日向杨会珍的银行账户转账9600元、于2019年5月5日转账9600元。浦发公司称其于2019年5月5日转账9600元是支付2003号房屋2019年6月1日至2019年8月31日的租金。李振芳、杨会珍对该证据认可。2019年6月28日，李振芳、杨会珍对2003号房屋、1305号房屋予以断电。关于断电原因，李振芳、杨会珍称其发现浦发公司将2003号房屋对外群租且浦发公司不同意整改，而1305号房屋存在重大安全隐患，且联系不上浦发公司。浦发公司对此不予认可，认为是因为李振芳、杨会珍与租户存在口角，导致李振芳、杨会珍通知电力局注销电表。同年7月8日，杨会珍与浦发公司就1305号房屋重新签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期自2019年6月1日至2023年6月1日，共计4年。其中“第十一条其他约定事项”载明“甲乙双方协商一致：因为甲方原有三套房屋委托乙方代理出租，2019.6月份收回两套房屋。乙方没有向甲方索要装修费用和违约金。其他约定内容无变化”。庭审中，李振芳对杨会珍签订的上述合同予以追认，并同意作为合同相对方，承担合同权利义务。7月8日重新签订合同当天，李振芳、杨会珍收回2003号房屋，并于同年8月1日将该房屋另行出租他人。合同签订后，李振芳、杨会珍未恢复1305号房屋的供电，后李振芳、杨会珍于同年7月底收回1305号房屋。关于家具家电，浦发公司未提交购买家具家电的相关证件，其提交了与案外人孟辉签订的《房屋租赁合同》的房屋交割清单，用以证明当时2003号房屋的家具家电情况。李振芳、杨会珍对该证据真实性表示不清楚，并称浦发公司退还2003号房屋时没有家具家电。庭审中，双方均认可2003号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年7月8日解除。另查，李振芳、杨会珍为夫妻关系，二人认可2003号房屋是其夫妻共同财产，房屋登记于李振芳名下，出租该房屋是二人共同的意思表示，该房屋的租金由杨会珍收取，用于家庭共同生活。本院认为，浦发公司与李振芳签订的2003号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，因李振芳、杨会珍于2019年6月28日注销2003号房屋、1350号房屋电表双方发生争议，但同年7月8日，双方就1305号房屋重新签订《北京市房屋出租委托代理合同》，应视为李振芳、杨会珍与浦发公司就提前收回2003号房屋相关事宜达成一致。在该份合同中，双方约定：“出租代理期自2019年6月1日至2023年6月1日，共计4年……甲乙双方协商一致：因为甲方原有三套房屋委托乙方代理出租，2019.6月份收回两套房屋。乙方没有向甲方索要装修费用和违约金。其他约定内容无变化”。可以看出，双方是通过延长1305号房屋租期的方式，对浦发公司不主张2003号房屋违约金等达成一致。若该条款未得到履行，浦发公司应在约定该条款的合同中予以主张相关权益。且双方并未约定当该条款未实际履行时，浦发公司有权要求李振芳按2003号房屋《北京市房屋出租委托代理合同》支付违约金。故对浦发公司要求李振芳支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，双方均认可双方签订的2003号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年7月8日解除，对此本院不持异议。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故浦发公司有权要求李振芳返还《北京市房屋出租委托代理合同》解除后的租金并支付利息。双方合同于2019年7月8日解除，双方均认可2003号房屋租金已经缴纳至2019年8月31日，本院在综合考量合同履行等情况下，对浦发公司要求李振芳返还租金及支付利息的诉讼请求，合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。李振芳、杨会珍主张浦发公司承诺不向其要求返还租金，但未提交相关证据予以证明，故对其抗辩意见本院不予采信。关于浦发公司要求李振芳返还冰箱1个、空调1个、单人床1个，衣柜2个，沙发1套的诉讼请求，浦发公司并未提交购买物品的证据，也没有证据证明将相关物品交付李振芳，李振芳亦不认可收到上述物品，故对浦发公司的该项诉讼请求，本院不予支持。李振芳、杨会珍为夫妻关系，二人认可2003号房屋是其夫妻共同财产，房屋登记于李振芳名下，出租该房屋是二人共同的意思表示，该房屋的租金由杨会珍收取，用于家庭共同生活。根据法律规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。故浦发公司要求杨会珍承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、北京浦发置地房地产经纪有限公司与李振芳于2016年3月13日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年7月8日解除；二、李振芳、杨会珍于本判决生效之日起七日内返还北京浦发置地房地产经纪有限公司租金6293元及利息（以6293元为基数，自2019年7月9日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京浦发置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由北京浦发置地房地产经纪有限公司负担89元（已交纳），由李振芳、杨会珍负担45元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  谭静琦二〇一九年十二月二十六日书记员  王鹏晓