北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初75号原告（执行案外人）：悦明有限公司，住所地香港湾仔骆克道93-107号利临大厦22楼。授权代表：黄达琛，董事。委托诉讼代理人：宗科涛，北京市浩天信和（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢曦宸，北京市浩天信和律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司陕西省分行，营业场所陕西省西安市莲湖区唐延路北段18号。负责人：吴敏，行长。委托诉讼代理人：李春雷，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋霄霄，陕西联强律师事务所律师。被告（被执行人）：北京京达房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园西路11号。法定代表人：陈红，董事长。委托诉讼代理人：冯静，北京道宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志男，北京道宁律师事务所实习律师。被告（被执行人）：海南天力实业发展公司，住所地海口市金贸区（格林梦别墅C栋）。法定代表人：陈红，董事长。被告（被执行人）：西安市房地产经营一公司，住所地陕西省西安市端履门31号。法定代表人：刘凡,经理。委托诉讼代理人：步凡，女，该公司法律顾问。原告悦明有限公司（以下简称悦明公司）与被告中国银行股份有限公司陕西省分行（以下简称中行陕西分行）、北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）、海南天力实业发展公司（以下简称天力公司）、西安市房地产经营一公司（以下简称房地一公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月25日作出判决后，悦明公司上诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院于2018年12月26日裁定本案发回重审。2019年1月14日本院重新组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告悦明公司之委托诉讼代理人宗科涛、被告中行陕西分行之委托诉讼代理人隋霄霄、被告京达公司之委托诉讼代理人冯静、张志男、房地一公司之委托诉讼代理人步凡到庭参加诉讼。天力公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦明公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法停止对位于北京市朝阳区农展南路9号京达花园威尔第阁1-9层（除4层）C、D座16套房屋（现地址为北京市朝阳区朝阳公园西路11号院4号楼C、D座1-9层（除4层）16套房屋，以下称涉案房屋）的执行并解除查封。事实和理由：1995年1月16日，我公司与京达公司签订房产认购书，2月15日签订《北京市外销商品房预售契约》（以下简称《预售契约》），且同年9月4日上述预售契约在北京市国土资源和房屋管理局完成了预售登记备案。2012年5月北京仲裁委员会作出裁决，裁决京达公司为我公司办理涉案房屋的产权登记过户手续。该仲裁裁决已生效。法院依中行陕西分行申请执行的涉案房屋系我公司合法购买并具有所有权的房产，故请求法院停止对上述房屋的执行。中行陕西分行辩称，陕西省高级人民法院（以下简称陕西高院）已于2006年8月23日解除了对涉案房屋的查封，后续委托法院评估、拍卖、执行的京达公司的所有房产，已经不包括涉案房屋；我行的债权已经全部受偿，我行在陕西高院申请执行的案件已经执行终结，此后法院查封涉案房屋的行为，与我行无关，我行并非本案适格被告。悦明公司的诉讼请求应予驳回。京达公司辩称，涉案房屋没有过户不是因为京达公司本身的原因，悦明公司也有一定过错，这是原来之前判决认定的事情。由于京达公司股东变更，之前房款是否交纳现在均不清楚，不同意悦明公司的诉讼请求。房地一公司辩称，我公司与中行陕西分行的执行案件已经终结，此后法院依据上述执行案件查封涉案房屋，与我公司无关，悦明公司应该通过执行监督程序解决，而不是执行异议之诉；无法确定涉案房屋查封与我公司之间的关联性，对悦明公司的诉讼请求无法发表意见。天力公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1995年2月15日，悦明公司与京达公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定，房屋位于北京市朝阳区农展南路9号，土地使用面积32688.19平方米，土地使用证号为市朝中外国用（94）字第00057号。悦明公司购买京达公司名下的京达花园威尔第阁1-9层（除第4层）C、D房屋，建筑面积1986.86平方米，共计2980290美元。同年9月4日在北京市国土资源和房屋管理局完成了预售登记备案。约定交房时间为1996年6月1日前，办证时间为交付房屋后30日内协助悦明公司办理房屋过户手续。悦明公司、展赐有限公司（另案原告，下称展赐公司）、伟晋企业有限公司（另案原告，下称伟晋公司）系注册于香港的关联公司，悦明公司、展赐公司、伟晋公司（下称三公司）同日与京达公司分别签订购房合同，并共同签署其他补充协议、共同支付购房款，三公司共购买京达公司32套房屋。1996年12月9日，京达公司与三公司签订《北京市外销商品房预售契约》之补充协议二：确定，因京达公司未在合同期限交付房屋，同意减去原合同售价3.5%作为损失补偿；延迟支付楼价的10%，包括所有附属设施完成后，方可付款；三公司同意支付50万元人民币作为改善设备补偿；余款减去13.5%在保证交地产证的5个工作日时间内付清。三公司提供的付款明细表显示，1997年1月其已付至包括涉案房屋在内的32套房屋总价款的86.5%。京达公司曾致函三公司法定代表人黄达琛，关于京达花园威尔第阁32单元付款事项，载明：1995年底已付清55%，3278319美元，1996年6月支付400万元人民币，折481927.7美元，合计3760246.71美元。应付2200333.28美元，按协议扣减13.5%，计804678.3美元，实际应付1395654.98美元，另加50万元人民币，折60240.96美元，共需支付1455895.94美元。其中120万美元，指定向深圳中侨物业发展有限公司支付，剩余255895.94美元向京达公司支付。2009年4月，三公司与北京市浩天信和律师事务所签订委托代理协议，代理权限包括有权代表三公司签订合同代为办理房屋产权登记手续的各种事宜。2010年2月10日，三公司与京达公司签订《协议书》，指定资金监管单位北京市浩天信和律师事务所，监管人宗科涛律师，协议签订后24小时内向监管单位指定账户付款200万元人民币，余款200万元由资金监管单位保管至房屋产权证书办理完毕时止。可以看出，双方就合同余款400万元的支付及产权证办理达成协议。2010年12月2日，北京市浩天信和律师事务所代理三公司与京达公司签订《解除办理房屋产权证书的协议》，约定：经友好协商，现同意终止双方于2010年2月10日签订的房屋产权登记事宜《协议书》，约定：京达公司于本协议书签订之日将收到的房屋款335万元人民币交还北京市浩天信和律师事务所；2010年2月10日签订的产权登记协议终止。后，因解决退款事宜，宗科涛诉至北京市朝阳区人民法院，2010年12月30日法院出具（2011）朝民初字第4143号民事调解书，原告为宗科涛，被告为京达公司，载明：三公司与京达公司签订《协议书》，支付京达公司支付剩余房款335万元，京达公司负责为展赐公司等办理房屋产权证，指定宗科涛为购房款的资金监管人。后因故《协议书》未履行完毕，2010年12月2日，宗科涛与京达公司签订《关于办理监管资金退还手续的协议书》，约定收取的监管资金退还宗科涛。调解书确认：京达公司退还宗科涛监管资金335万元人民币。三公司代理人宗科涛称该调解书尚未履行。关于未及时办证原因:三公司称，京达公司于1999年股东变更，由外资合资变为内资，悦明公司股东亦有变动，双方联系中断。后涉案房屋被查封。京达公司于1998年向三公司交付32套房屋，三公司控制使用房屋至今。诉讼中，三公司承诺不再向京达公司追索调解书确认的335万元人民币，此外，涉案房屋办理权属转移登记时，同意向法院执行部门交纳剩余房款。另查：2011年12月，北京仲裁委员会根据三公司申请受理了其与京达公司之间就商品房预售契约纠纷仲裁案。2012年5月，北京仲裁委员会裁决：京达公司于裁决书送达之日起7日内，为三公司办理涉案房屋的产权登记过户手续。三公司向本院执行庭申请执行上述仲裁裁决。因执行查封措施的阻碍，仲裁裁决未能执行。再查，2006年5月，陕西高院就中行陕西分行与西安市房地产管理局第一分局（以下简称西安一分局，因改制已注销，变更为西安市房地产经营一公司）、天力公司和京达公司商品房预售纠纷一案出具（2006）陕民一初字第1号民事调解书。该调解书确认了西安一分局、天力公司承担返还中行陕西分行购房款的义务，京达公司承担连带保证责任，并自愿承担返还上述购房款的义务，并确认京达公司支付中行陕西分行总金额为1亿余元购房款。后三单位未履行上述调解书确定的义务，中行陕西分行于2006年6月向陕西高院申请强制执行，案号为（2006）陕执二民字第128号，陕西高院向北京市国土资源局和北京市建设委员会送达协助执行通知书，查封京达公司所有的位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号和位于北京市农展南路北麦子店路西侧土地使用权、房屋所有权。2007年10月，陕西高院向本院出具委托执行函，将该案委托本院执行。本院于2008年11月25日立（2008）二中执字第1650号案件予以执行，继续查封京达公司名下的位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号的土地使用权。2009年3月，中行陕西分行向陕西高院提交结案申请，称已实现债权，申请终结执行。本院（2008）二中执字第1650号裁定对涉案房屋所在土地使用权予以查封至今。2016年1月，悦明公司作为案外人对上述查封提出异议。本院于2016年4月作出（2016）京02执异3号执行裁定驳回了悦明公司提出的执行异议。上述事实，有《北京市外销商品房预售契约》及其补充协议、执行裁定及相关材料、仲裁裁决书、物业费、供暖费票据以及当事人陈述在案证明。本院认为，一、关于中行陕西分行、房地一公司是否系本案适格被告的问题，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条中规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告。根据已查明的事实，中行陕西分行、房地一公司均系本院（2008）二中执字第1650号裁定列明的当事人，该裁定仍持续查封涉案房屋所在土地，并对悦明公司的实际权利造成阻碍。因此，中行陕西分行、房地一公司为本案适格被告。二、关于悦明公司的诉讼请求是否应当支持，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。悦明公司在1995年2月即查封之前与京达公司签订《北京市外销商品房预售契约》，1998年接收房屋并实际控制使用至今，且支付了大部分房款，并同意补交未付房款。悦明公司曾因办理房屋所有权证事宜与京达公司订立协议，但由于存在查封未能办理，因此，未办证原因不能归咎于悦明公司。本院（2008）二中执字第1650号裁定基于中行陕西分行申请，且该执行裁定仍继续查封了涉案房屋所在土地，对悦明公司的权利造成实质性阻碍。因此，悦明公司诉讼请求符合上述规定，应予支持。综上所述，悦明公司要求停止对涉案房屋执行，本院予以支持。天力公司经本院合法传唤未到庭诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止本院（2008）二中执字第1650号执行案件对位于北京市朝阳区朝阳公园西路11号院4号楼C、D座1-9层16套房屋（包括上述房屋所对应的土地使用权）的执行。案件受理费145930元，由悦明有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，悦明有限公司可在判决书送达之日起三十日内，其余当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市高级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 杨志东二〇一九年十二月三十日法官助理 王一洲书 记 员 宋雨晴