江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2825号上诉人（原审被告）：姜好枝，女，1970年3月10日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。上诉人（原审被告）：张旗，男，1962年9月18日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。两上诉人共同委托诉讼代理人：章明，江西国樟律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：汪为三，江西国樟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西庐林实业有限公司，住所地，江西省九江市濂溪区莲花镇。法定代表人：蔡昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴燕，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人：江民杰，江西康润律师事务所律师。上诉人姜好枝、张旗因与被上诉人江西庐林实业有限公司（以下简称庐林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜好枝、张旗上诉请求：请求撤销一审判决，改判减半上诉人给付被上诉人2018年9月至2019年9月的租金7.5万元，上诉人无需支付被上诉人违约金，本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：本案租赁合同在履行过程中，自2018年4月23日开始存在较长时间的修路导致承租农庄交通不便，明显影响上诉人正常经营，应属情势变更，道路通畅应为本案合同履行的基础。市政府修路行为导致上诉人的农庄无法正常营业，如继续按原合同给付租金有悖于诚实信用和公平原则，故在修路期间，上诉人应减半支付被上诉人合同约定租金。上诉人就租金问题一直积极在与被上诉人沟通协商，因协商不一致才暂缓至今，并非恶意拖欠租金，故上诉人不应承担逾期违约金，仅应支付租金7.5万元。庐林公司辩称，上诉人的诉请不成立，本案所涉及的道路维修对其正常经营影响不大。理由:正在维修的道路并未完全封闭，仍然可以通行到上诉人的经营场地。除本案正在维修的道路外，另外有两条道路可以通往上诉人的经营场所,第一条是由九江市濂溪区莲花镇政府旁通向梅山水库的道路，第二条是由新城大道的支线经过梅山村可以到达。如果因为修路的行为给上诉人造成了一定的影响，那也应该属于政府的原因，上诉人应当自行提供证据就具体损失向政府主张损害赔偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。庐林公司洪向一审法院起诉请求：1、判令两被告立即向其支付拖欠租金15万元及逾期付款违约金（其中7.5万元按日千分之五自2018年9月1日计算至付清之日止，余下7.5万元按日千分之五自2019年3月31日计算至付清之日止，暂计算至2019年8月31日违约金为人民币20.5125万元）；2、判令两被告立即向其支付树木毁损赔偿款74630元；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月19日，庐林公司与姜好枝、张旗签订《协议书》，主要内容为：姜好枝、张旗租下庐林公司拥有经营使用权和地上附着物所有权的、位于九江市经济技术开发区九园路东侧大约400余亩房屋及场地，用来投资开展休闲文化、餐饮娱乐及养殖等项目,租期15年，自2016年5月19日起至2031年5月18日；年租金基数为15万元，从2016年9月1日开始计算，每年到期前5日为付费时间。协议并约定，姜好枝、张旗应在规定期限内按时缴纳租金，如超过规定期限未缴费，则视为违约，应承担日5‰的罚金；逾期1个月，庐林公司有权终止协议履行，并追偿违约方造成的一切损失；另，在本协议生效后三个月内，免计姜好枝、张旗租赁费，三年内租金维持15万元不变，从第四年开始，每年递增4%租金，至协议终止；前三年租金，每半年付费一次，后十二年一年一付；本协议双方签字生效后，任何一方不得随意终止本协议，违约者需承担违约责任和经济赔偿；如遇国家及政府相关部门对租赁场所征收、征用或因原告资产重组、整体转让、经营性质及经营项目发生重大变化，庐林公司在告知姜好枝、张旗后，可提前终止本协议履行，不承担任何违约责任；在租赁期间，应对庐林公司现有设施、建筑物、道路、场所以及地上附着物应保持原貌，姜好枝、张旗因经营发展需要，需扩大场地，升级改造、改变地上种植物原状时，应征得庐林公司同意，再出资进行实施，如对原物造成损害，则按市场价格进行赔偿。协议签订后，姜好枝、张旗开始经营“世外桃园”农庄生意。在场地改造时，姜好枝、张旗对地上种植物：香樟、木荷、板栗、桂花、等苗木造成毁损。2017年9月17日，经双方统计核实，姜好枝、张旗需赔偿庐林公司上述苗木损失计74630元，张旗在毁损苗木统计清单上签字认可。截止诉前，庐林公司已收取姜好枝、张旗2016年9月至2018年8月31的两年租金和逾期13天缴纳租金的罚金4875元。2018年4月16日，九江市公安局交通管理支队发出关于九园路施工改造期间105国道（莲花至双塔段）大型车辆绕行的公告，通知自2018年4月23日至2020年4月23日实施全封闭施工，有通行需求的车辆实施绕行。道路施工期间，仍有便道进入世外桃园农庄，该农庄可以经营。庐林公司向姜好枝、张旗讨要2018年9月开始的第三年度租金15万元和苗木损失赔偿，姜好枝、张旗以政府修路为由，拖延支付至今。庐林公司遂诉至法院，要求姜好枝、张旗给付上述费用。上述事实，有涉案《协议书》、《山庄改造毁损苗木统计清单》、山庄修路期间照常营业的现场照片、《九园路封闭施工公告》照片等证据证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。情势变更是指于合同生效后，由于社会环境发生重大变化，使一方当事人遭受重大损害，当事人重新协商未果，受损害一方请求法院解除或变更合同。情势变更原则的适用需慎重。姜好枝、张旗在2018年4月已知道修路，开庭时，其未提交书面证据证明其已向庐林公司提起因情势变更而要求变更租赁合同方案或解除租赁合同之诉。却是时隔一年半以后，在庐林公司向法院起诉姜好枝、张旗要求支付欠付租金时，作为被告时以“情势变更”抗辩。世外桃园农庄的经营场所本来就不在路边，“修路”并不导致履行租赁合同无实际意义，故在本案中，情势变更原则不能适用，姜好枝、张旗仍应按照双方签订的《协议书》约定，在2018年9月1日到来前5日，向庐林公司缴纳2018年9月开始至2019年3月1日前的租金7.5万元；在2019年3月1日到来前5日，向庐林公司缴纳2019年3月开始至2019年9月1日前的租金7.5万元，合计15万元。根据《协议书》约定，姜好枝、张旗未在规定期间缴纳租金即构成违约，应承担日5‰的罚金。这种逾期付款违约金的约定过分高于造成的损失，应予调整为总金额的20%，即姜好枝、张旗需承担的逾期付款违约金为人民币3万元。关于苗木毁损，双方已就赔偿数额签字认可，为74630元，姜好枝、张旗应予给付。姜好枝、张旗关于继续履行合同将显失公平、非恶意拖欠租金的辩解意见无法律依据，不予采纳。判决：限被告姜好枝、张旗于本判决生效后15日内给付原告江西庐林实业有限公司2018年9月至2019年9月的租金15万元，逾期付款违约金3万元及苗木毁损赔偿款74630元，三项合计254630元。案件受理费减半收取为3873元，由被告姜好枝、张旗负担。二审中，双方没有提供新证据，根据双方当事人的陈述，查明以下事实：庐林公司拥有经营使用权和地上附着物所有权的400余亩房屋及场地并未全部出租给姜好枝、张旗，涉案出租房屋及场地以2016年5月19日所签订的《协议书》第一条租赁标的约定的7条内容确定的租赁物为准。2018年4月九园路开始封闭施工后，在施工期间有少数车辆通行，主要是住房或者企业、公司的经营场所处于九园路段的居民、公司职工上下班驾车以及公交车通行，其余车辆均不得通行需绕行九园路。2018年4月开始修路后，姜好枝、张旗经营的世外桃园农庄一直在营业，至2018年12月底才开始停止营业，2019年2月至7月期间，世外桃园农庄股东之一刘礼治就修路期间的租金及苗木款多次通过微信与庐林公司法定代表人蔡昌协商，未果。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：本案是否适用合同履行中的情势变更原则及姜好枝、张旗应否支付逾期违约金3万元？本案双方当事人2016年5月就房屋及场地出租所签订的《协议书》合法有效，双方均应按约履行。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条对情势变更原则的规定，只有在出现“订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”时，且经当事人向人民法院请求变更或者解除合同时才能适用。本案为房屋租赁合同纠纷，租赁房屋周边出现政府修路仅仅在一定程度上影响涉案出租物世外桃园农庄的经营，应认定为商业风险，不属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，且九园路开始封闭修路后，还另有便道可以通向该农庄，涉案出租物世外桃园农庄一直营业至2018年12月底才歇业，“修路”并未导致本案租赁合同目的不能实现或造成一方当事人重大损害，故本案不适用情势变更原则，姜好枝、张旗作为承租人应当履行按约支付租金的合同义务，其逾期给付租金构成违约。姜好枝、张旗提出本案应适用情势变更原则，涉案租金应减半的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。九园路进行封闭修路限制车辆通行，对姜好枝、张旗经营的世外桃园农庄营业客观上确有不利影响，加之其股东就租金给付问题一直与庐林公司积极沟通，其并非恶意拖欠租金，故应适当减轻其违约责任，一审法院判决姜好枝、张旗支付违约金3万元过高，调整为1万元较妥。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，仅对违约金部分判决过高，姜好枝、张旗关于违约金的上诉请求部分成立，本院对违约金予以变更。依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2405号民事判决；二、限上诉人姜好枝、张旗于本判决生效后15日内给付被上诉人江西庐林实业有限公司2018年9月至2019年9月的租金15万元，逾期付款违约金1万元及苗木毁损赔偿款74630元，三项合计234630元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3873元，二审案件受理费7746元，合计11619元，由上诉人姜好枝、张旗负担11419元，被上诉人江西庐林实业有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇一九年十二月十三日书记员 胡中雪