浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8329号 上诉人（原审原告）：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室，统一社会信用代码：91330621MA288MQ31Q。 法定代表人：刘芝兰，总经理。 委托诉讼代理人：李兵欠、徐鹏，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：阮宜华，男，1979年3月29日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 上诉人绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司（以下简称圣鑫公司）因与被上诉人阮宜华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：杭州萧元房地产开发有限公司就其开发的瓜沥商业中心委托杭州今升物业管理有限公司代为经营、管理。刘敬从杭州今升物业管理有限公司处承租了瓜沥商业中心四层（整层）4500平方米的场地，用于经营餐饮类。租期7年，2017年至2024年。后圣鑫公司从刘敬处承租了上述4500平方米的场地，用于经营餐饮类，租期7年，具体时间从实际进场开始计算。 2017年5月16日，阮宜华和圣鑫公司签订《合同书》一份，合同主要约定：圣鑫公司向阮宜华提供位于杭州萧山瓜沥商业中心地上四层铺位，使用面积为63平方米的场地，用于经营品牌为爵色的炸鸡项目餐饮；使用年限为7年，自2017年5月16日起至2024年5月15日止，场地交付时间另行通知；使用期限开始后3个月为免租期，免租期内不计固定租金，但需要按合同约定支付水电费、物业费等；固定租金，每年按5%递增，第一使用年度使用场地的日租金标准为3.5元/平方米；租金季付（付三个月），先付后使用，在每季度结束前10日支付下一季固定租金；第一使用季度租金20120.63元在2017年5月16日前支付；物业费按0.5元/平方米/天支付；阮宜华须向圣鑫公司缴纳履约保证金（即押金）22447.54元，用于阮宜华对履行本合同各条款至保证，合同签订之日支付；阮宜华逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等每逾期一日支付欠费金额每日5%的滞纳金，超过7日，圣鑫公司有权断水断电，圣鑫公司不赔偿阮宜华的损失，超过15日，视为严重违约，圣鑫公司有权终止合同，且阮宜华应当赔偿圣鑫公司损失；圣鑫公司给予阮宜华的免租期是以阮宜华能全部履行合同为前提，如阮宜华提前终止合同或因阮宜华原因导致合同提前解除，圣鑫公司将不给予免租期，阮宜华应当补交免租期的租金；在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同；在下列情况下，视为阮宜华严重违约，圣鑫公司有权经书面通知阮宜华，立即解除合同并收回该场地，并扣除履约保证金，造成圣鑫公司损失的另行赔偿……阮宜华迟延支付租金或者本合同约定费用超过15日的；圣鑫公司有权依照约定解除合同（不可抗力除外）或阮宜华单方面擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且阮宜华应按合同约定承担违约责任，阮宜华在接到圣鑫公司书面通知之日起10日内将场地交还圣鑫公司，并与圣鑫公司结清所有款项；如果本合同解除时，阮宜华除承担上述条款责任外，还应向圣鑫公司赔偿4个月租金的违约金。 合同签订后，阮宜华预付了三个月的租金20120.63元和履约保证金20120.63元。2017年6月20日，圣鑫公司和阮宜华对商铺进行了交接验收，阮宜华进场装修，之后进行营业。营业后，因租赁商铺下水道出现冒水，圣鑫公司和阮宜华产生纠纷。2018年3月，阮宜华停止了经营，但未向圣鑫公司腾退、返还租赁商铺。圣鑫公司于2018年4月至9月期间多次向阮宜华催讨租金、物业费、水电费，但未果。阮宜华欠付的费用包括：自2017年12月21日起的租金、自2018年5月1日起的物业费、2018年2月至3月的水电费合计2519.58元。现圣鑫公司起诉至原审法院，请求：一、解除双方于2017年5月16日签订的租赁合同；二、阮宜华将坐落于杭州市萧山区瓜沥商业中心四楼营业场地（面积为63平方米）恢复原状并腾退给圣鑫公司；三、阮宜华支付自解除合同判决生效之日的次日起至实际腾退日止的占用费（按照3.5元/平方米/天×63平方米计）；四、阮宜华交付的履约保证金20120.63元归圣鑫公司所有；五、阮宜华支付违约金26827.5元；六、阮宜华支付2017年12月21日至2019年3月20日期间的租金100603.15元（从2017年12月21日计算暂至2019年3月20日，租费按3.5元/平方米/天×63平方米的标准计算至解除合同判决生效之日止），并赔付上述款项自2017年12月22日起每日5%的滞纳金至款清，支付免租期间2017年6月20日至2017年9月20日的租赁费20120.63元，并支付该款从合同解除之日起按照中国人银行公布的同类同期贷款利率计算的利息至判决确认履行之日止；七、阮宜华支付2018年5月1日至2019年4月30日期间的物业费11497.5元（0.5元/平方米×63平方米×365天），2018年2月至3月的水电费2519.58元。 原审法院认为：圣鑫公司和阮宜华之间的《合同书》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。第一，按照合同约定，租金是先付后用，在每季度结束前10日支付下一季的租金，阮宜华于2017年6月20日接受场地，免租期三个月，故圣鑫公司从2017年9月21日开始计算租金，但阮宜华仅预付了三个月租金20120.63元（2017年9月21日至12月20日），自2017年12月21日起的租金阮宜华付。经圣鑫公司书面催讨后，阮宜华仍未支付。阮宜华虽于2018年3月停止了营业，但其设备设施等物品仍然占用使用租赁商铺，阮宜华既未付清租金、物业费、水电费，也怠于与圣鑫公司协商解决办法，更没有采取腾退租赁商铺等方式来及时止损。阮宜华在圣鑫公司多次催讨的情况下仍不支付租金、物业费、水电费的行为，已构成违约，圣鑫公司据此要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，亦符合法律规定，该院予以支持。 第二，合同解除后，阮宜华应腾退并返还租赁商铺。至于圣鑫公司提出的恢复原状，《合同书》第十条第3.2款约定的系“阮宜华未经圣鑫公司同意，对使用场地进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破损，且在圣鑫公司书面通知后20日内恢复原状的，圣鑫公司有权解除合同并收回该场地等”，第十条第4.1款约定的系“圣鑫公司依照合同约定解除合同或阮宜华单方面解除合同的……阮宜华应在接到圣鑫公司书面通知之日起10内将场地交还给圣鑫公司”，从上述条文来看，合同解除后，阮宜华履行的义务是将场地交还给圣鑫公司，并未有恢复原状的义务。只有在阮宜华未经得圣鑫公司同意，对商铺进行装修时变更、改造、破坏建筑物结构、实施、设备的情况下，圣鑫公司有权要求阮宜华恢复原状。而阮宜华进场装修系征地圣鑫公司同意，且圣鑫公司未主张阮宜华对租赁商铺的装修未存在变更、改造、破损房屋结构、设施、设备的情况。另外，圣鑫公司在庭审中也陈述恢复原状是指阮宜华将属于阮宜华的东西搬走。故圣鑫公司提出的恢复原状，不予支持。 第三，合同解除后，阮宜华应支付拖欠的租金、物业费、水电费。关于租金，阮宜华应向圣鑫公司支付自2017年12月21日起按220.5元/天（3.5元/天/平方米×63平方米）计算至合同解除之日止的租金。合同解除后，阮宜华未及时腾退并返还租赁商铺的，圣鑫公司可以参照租金标准要求阮宜华支付自合同解除之日的次日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于物业费，按照圣鑫公司的主张，阮宜华应向圣鑫公司支付自2018年5月1日起至2019年4月30日的物业费11497.5元（0.5元/天/平方米×63平方米×365天）。关于水电费，圣鑫公司根据电表、水表的度数和水电费的计算公式计算出阮宜华拖欠的2018年2月至3月的水电费合计2519.58元，阮宜华对此计算方式和结果未提出异议，故本院对圣鑫公司主张的水电费2519.58元予以支持。 第四，关于圣鑫公司主张的补交免租期的租金20120.63元、没收履约保证金20120.63元、违约金26827.50元以及滞纳金、利息，实际均是针对阮宜华的拖欠租金等违约行为而主张的赔偿损失，根据合同约定的违约责任、阮宜华违约的起因、违约的程度以及给圣鑫公司造成的损失等因素酌情认定圣鑫公司支付的履约保证金20120.63元作为违约金支付给圣鑫公司，圣鑫公司不再退还该履行保证金，圣鑫公司主张的免租期租金、违约金、滞纳金、利息，不再支持。关于阮宜华提出的房屋渗水导致无法营业的抗辩意见，证据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年8月15日判决:一、圣鑫餐公司和阮宜华于2017年5月16日签订的《合同书》在判决生效后解除。二、阮宜华在判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区瓜沥商业中心地上四层的商铺（使用面积为63平方米）。三、阮宜华在判决生效后十日内支付圣鑫公司自2017年12月21日起按220.5元/天计算至合同解除之日止的租金，并按220.5元/天支付从合同解除之日的次日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。四、阮宜华在判决生效后十日内支付圣鑫公司自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业费11497.5元。五、阮宜华在判决生效后十日内支付圣鑫公司水电费2519.58元。六、驳回圣鑫公司的其余诉讼请求。如阮宜华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4614元，由圣鑫公司负担1120元，阮宜华负担3494元。 宣判后，圣鑫公司不服，向本院提起上诉称：一、原审已判决认定阮宜华未按约支付租金、物业费、水电费的行为构成违约。二、圣鑫公司与阮宜华在《合同书》中已约定阮宜华违约时应承担的违约责任，这些约定是双方真实意思表示，是合法有效的，理应作为认定本案事实的依据。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。圣鑫公司与阮宜华签订的《合同书》第二条2.1款约定：使用期限开始后共计3个月为免租期。第七条2款约定：阮宜华逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等费用，每逾期一日需支付圣鑫公司欠费金额5%/日的滞纳金；3款约定：圣鑫公司给予阮宜华的免租期是以阮宜华全部履行合同为前提。如阮宜华提前终止合同或因阮宜华原因导致合同解除，圣鑫公司将不给予免租期，阮宜华应当补交免租期的租金。第十条第4款约定：按第十条第3款及本合同其他条款约定，圣鑫公司行使合同解除权的效力：4.1款圣鑫公司依照合同约定解除合同(不可抗力除外)或阮宜华单方擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且阮宜华应按本合同约定承担违约责任。4.2款如果本合同解除时，阮宜华除承担合同第十条第4.1责任外，还应向圣鑫公司赔偿相当于4个月租金的违约金。月租金是指合同解除当月的租金。综上，请求：一、依法撤销杭州市萧山区人民法院作出的(2019)浙0109民初4399号《民事判决书》第六项判决内容；二、依法改判阮宜华向圣鑫公司支付违约金26827.5元；三、依法改判阮宜华交付的履约保证金20120.63元归圣鑫公司所有；四、依法改判阮宜华向圣鑫公司补交2017年6月20日至2017年9月20日免租期间的租金20120.63元；五、依法改判阮宜华从2017年12月22日起，以应付租金为基数，按5%/日的标准向圣鑫公司支付逾期付款滞纳金至款清；六、请求判决本案一、二审诉讼费用由阮宜华承担。 针对圣鑫公司的上诉，阮宜华未发表答辩意见。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：圣鑫公司与阮宜华签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现圣鑫公司上诉要求阮宜华支付违约金、滞纳金、免租期租金及没收履约保证金，对此，本院认为，原审法院根据合同的履行情况以及预期利益等因素认定圣鑫公司没收履约保证金已足以弥补其损失并无明显不当，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费548元，由绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担。（绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月十三日 法官助理丁晔 书记员刘婧函