北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84882号原告：北京朝来荣盛商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北苑家园红军营路18号。法定代表人：赵雪军，副经理。委托诉讼代理人：肖天昫，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。被告：王平，男，1976年11月4日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京朝来荣盛商业管理有限公司（以下简称原告）与被告王平（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖天昫、田燕刚到庭参加了诉讼。被告经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告之间于2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除（解除的原因是被告存在多项违约行为，拖欠租金、供暖费、物业费，擅自转租，设备严重扰民，根据合同第十三条第四款第一项、第二项、第五项、第六项双方约定解除，我方11月22日给被告邮寄了律师函，被告当日签收，我方要求确认合同于11月22日解除）；2、请求判令被告支付违约金152359.2元（依据合同第十四条第三款）。事实和理由：2010年12月8日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告涉案房屋。租赁房屋面积为655平方米，第一年租金2.25元/平方米/天，年租金总计537918.75元，此后房租每年上调2%。租金自2011年2月1日起算，每季度1日前支付下季度租金，租赁期限自2010年12月11日起至2030年12月10日。双方合同约定，被告承担供暖费、物业费、燃气费等各项费用，且如承租人拖欠租金超过二十日的，欠缴各项费用达20000元的，以及擅自将该房屋全部或部分转租给第三方的，出租人有权解除合同。此外，合同约定，出租人存在前述情形之一的，承租人应按月租金的100%向出租人支付违约金。2011年6月23日，被告未经原告许可擅自将承租的房屋转租给于俊华，于俊华又将该房屋的一部分擅自转租给盛世国祥资本管理集团有限公司（以下简称盛世国祥公司）。2018年11月1日，被告本应依照合同约定支付下季度房租、物业费、供暖费等费用，但被告一直未依约支付。2018年11月22日，原告向被告发出律师函，通知被告依据双方《房屋租赁合同》规定，原告于2018年11月22日依约解除双方租赁合同。2018年11月23日，原告再次向被告发送《关于解除的函》通知被告双方租赁关系已解除，并将该函发送给于俊华，于俊华保证及时转交被告。2018年11月29日，原告再次向被告发送律师函，再次通知被告双方租赁合同已解除，要求被告及时结清拖欠费用并返还房屋。经过原告三次通知，被告始终没有做出任何回应。综上所述，原告认为被告的行为已经构成严重违约，原告依约有权解除双方租赁合同关系，故原告提起本诉，以维护自己的合法权益，请求人民法院判如所请。被告未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2010年12月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋655平方米出租给被告，用于商用，租赁期限自2010年12月11日至2030年12月10日，租金标准2.25元/平方米/天，年租金总计537918.75元，租金每年上调2%。租金起算时间2011年2月1日。租金支付时间及方式，每季度的1日之前被告直接到原告财务部门交纳租金。首期租金支付时间为合同签订之时。原告交付该房时，被告向原告支付房屋租赁保证金，租赁保证金用于支付违约金及各项罚款，具体金额为人民币40000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金、以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告。被告承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、物业费、燃气费等。被告应保存并向原告出示相关缴费凭据。现行收费标准：水费7.2元/吨，电费1.24元/度，供暖费35元/平米。电话费、电视收视费、物业费等按国家标准收取，如国家对上述费用进行调整，原告将按调整比例顺调。除原、被告双方另有书面约定以外，被告需事先征得原告书面同意后方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。被告转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向原告办理房租租赁合同登记备案手续。被告不支付或不按约定支付租金达20日的，欠缴各项费用达20000元的，擅自将该房屋全部或部分转租给第三人的，原告有权单方解除合同，收回该房屋。被告有上述情形之一的，应按月租金的100%向原告支付违约金。2018年11月22日，北京市律理律师事务所受原告委托向被告发出《律师函》，载明：“经查，2010年12月8日，荣盛公司与您签订了《房屋租赁合同》，租期从2010年12月11日起，至2030年12月10日。然而，您自2018年11月1日至今，一直拖欠甲方租金未付，并擅自将该房屋转租给第三人。根据双方签订的合同第十三条第（四）项1、5款的规定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：l、不支付或不按约定支付租金达20日的。5、擅自将该房屋全部或部分转租给第三人的”，您长期拖欠租金及擅自转租的行为显然己构成严重违约，为维护甲方的合法权益，现特函告于您：1、荣盛公司决定即日起解除与您签订的《房屋租赁合同》，并要求您承担相关的违约责任，支付未交租金直至搬走为止以及赔偿擅自转租给甲方带来的一切损失。2、请您务必在收到本函之日起7日内将租赁房屋内所涉物件、设备搬迁完毕，并结清所欠荣盛公司的全部款项（包括物业服务费、供暖费等）。若您逾期未返还房屋，根据本合同第九条（二）项约定，荣盛公司有权将该房屋收回或转租给第三方，房屋内遗留物视为您自动放弃所有权，荣盛公司有权自行处理。同时，荣盛公司将按日租金的100%向您收取违约金。为依法保证荣盛公司的合法权益，我所希望您采取积极合作的态度，于接到本函之日起7日内，完成荣盛公司对您的上述要求，并结清应由您承担的相关费用。否则，北京朝来荣盛商业管理有限公司将通过法律途径向您主张权利，一切后果将由您自身承担。”原告未就送达情况举证。2018年11月28日，于俊华收到原告出具的《关于解除的函》，载明：“王平：因你方违约，贵我双方于2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》已于北京市律理律师事务所向你发出律师函的当日（2018年11月22日）解除。我方再次向您申明，根据合同约定，乙方违约，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担全部法律后果。特此发函通知，合同已于2018年11月22日解除，请及时补齐各项应缴费用，否则承担相应法律责任。”同日，于俊华出具《证明》，内容为：“已收到北京朝来荣盛商业管理有限公司下发的有关于解除房屋租赁合同的函件，本人于俊华保证会及时通知王平。”2018年11月29日，北京市律理律师事务所受原告委托向被告发出《律师函》，载明：“经查，2010年12月8日，荣盛公司与您签订了《房屋租赁合同》，租期从2010年12月11日起，至2030年12月10日。然而，您自2018年11月1日至今，一直拖欠甲方租金未付，并擅自将该房屋转租给第三人。根据双方签订的合同第十三条第（四）项1、5款的规定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：l、不支付或不按约定支付租金达20日的。5、擅自将该房屋全部或部分转租给第三人的”，您长期拖欠租金及擅自转租的行为显然己构成严重违约，为维护甲方的合法权益，现特函告于您：l、鉴于贵方违约，我方千方百计多次联系您本人未果，为依法保证荣盛|室公司的合法权益，贵我双方在2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》。已于北京市律理律师事务所向您发出律师函的当日(2018年11月22日)解除，并要求您承担相关的违约责任，支付未交租金直至搬走为止以及赔偿擅自转租给甲方带来的一切损失。2、请您务必在收到本函之日起3日内将租赁房屋内所涉物件、设备搬迁完毕，并结清所欠荣盛公司的全部款项（包括物业服务费、供暖费等）。若您逾期未返还房屋，根据本合同第九条（二）项约定，荣盛公司有权将该房屋收回或转租给第三方，房屋内遗留物视为您自动放弃所有权，荣盛公司有权自行处理。同时，荣盛公司将按日租金的100%向您收取违约金。我方再次向您申明，根据合同约定：乙方违约，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担全部法律后果。特此发函通知，贵我双方合同已于2019年11月22日解除，请及时补齐各项应缴费用，否则承担所有的法律责任。”原告未就送达情况举证。查，就原告主张的2018年11月22日向被告发出的《律师函》一节，本院通过电话向被告本人进行核实，被告称，当天原告方将该函件放到了在涉案房屋所在地经营的鼎鼎烟酒店，烟酒店的人接到后通过短信告知了被告。就合同是否继续履行一节，被告表示，如果原告不要求其补交欠付期间的租金则同意解除合同。另，本案原系原告起诉被告以及第三人于俊华、第三人盛世国祥公司的房屋租赁合同纠纷，原告要求于俊华和盛世国祥公司腾退房屋。在本案审理过程中，原告与于俊华签订房屋租赁合同，主要条款约定如下：原告将涉案房屋中的560平方米出租给于俊华，房屋租赁期自2018年11月22日至2021年4月30日。鉴于此前承租人被告存在拖欠租金的情况，于俊华同意代被告向原告支付被告自2018年11月1日至2018年11月21日之间拖久的房屋租金共计40715.18元。双方同意并确认于俊华自2018年11月22日起至2019年12月23日止应付房租为737536.39元。双方同意于俊华自2019年12月24日起至2021年4月30日止的房租按照每日1906.21元的标准支付，其中2019年12月24日至2020年3月31日的房租为189191.27元。2018年11月1日至2020年3月31日期间的物业费28560元由于俊华负担，2018年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费48720元由于俊华负担。双方确认上述各项费用之和为1044722.84元，于俊华于2019年12月31日前和2020年1月15日前各向原告支付522361.42元。之后租期的租金按季度支付，于俊华分别于2020年3月20日、6月20日、9月20日前支付，最后一期2021年1月1日至2021年4月30日的房租231922.12元，于俊华于2020年12月20日前支付。2019年12月24日至2021年4月30日期间的物业费由乙方负担，随租金一起支付。2020年11月15日至2021年3月15日期间的供暖费由于俊华负担，随2020年9月20日的租金一起支付。经询，原告认可至双方签约之日盛世国祥公司已将所租房屋面积腾空。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现原告于2018年11月22日向被告发出《律师函》，通知被告因其违约行为达到合同约定的解除条件故原告要求单方解除合同；经本院核实，被告认可收到了该通知内容，故原告要求确认双方合同于2018年11月22日解除，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现因被告拖欠租金等费用，导致原告单方解除合同，被告应按合同约定向原告支付违约金，但原告主张的金额过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京朝来荣盛商业管理有限公司与被告王平于2010年12月8日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除。二、被告王平于本判决生效之日起七日内支付原告北京朝来荣盛商业管理有限公司违约金五万一千四百九十一元六角三分。三、驳回原告北京朝来荣盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43176元，由原告北京朝来荣盛商业管理有限公司负担12800元（已交纳），由被告王平负担30376元（原告北京朝来荣盛商业管理有限公司已交纳，被告王平于本判决生效之日起七日内支付原告北京朝来荣盛商业管理有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一九年十二月二十六日书记员 刘菁菁