云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2926民初1187号原告（反诉被告）：胡碧华，女，1957年1月15日生，汉族，云南省弥渡县人，城镇居民，住弥渡县。委托代理人：周惠，云南昂拓律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：陈春莲，女，1979年2月16日生，汉族，云南省会泽县人，个体工商户，住会泽县,现住大理市。委托代理人：张崇斌，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。原告胡碧华（反诉被告，以下简称原告）诉被告陈春莲（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，弥渡县人民法院于2019年9月23日受理后，以原告儿媳系本院在职干警为由，于受理当日报请大理州中级人民法院指定管辖。大理州中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）云29民辖34号民事裁定，指定本院管辖。本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，被告于同年11月1日提出反诉，将本诉与反诉合并进行审理，于同年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人周惠、被告陈春莲及其委托代理人张崇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系弥渡县商铺的所有人，被告系公牛皮鞋店的经营者。2015年10月15日，原告将弥渡县商铺出租给被告用于经营公牛皮鞋店，双方签订《租房协议》，协议对租期、租金、支付方式等进行了约定。协议签订后，双方按照协议履行相应义务四年，2019年9月15日，原告要求被告支付2020年的房租50000元，可被告找各种理由推脱至今未付，给原告造成了50000元的房租损失以及预期利益损失，被告的行为已构成违约，应支付原告违约金100000元。原告作为守约方有权决定继续履行合同还是解除合同，原告不同意解除合同，要求继续履行合同。双方经协商一致签订租房协议，协议中约定的违约金100000元并没有过高，未违反相关法律规定。综上所述，起诉请求判令被告1.支付原告2020年的租金50000元；2.给付违约金100000元。被告答辩并反诉称：2015年7月7日，被告与原告租赁位于弥渡县的商铺，用于经营公牛世家鞋子店，双方签订《租房协议》，约定租期五年，自2015年10月15日起至2020年10月14日止，年租金50000元，五年不变，并约定特殊情况下被告可自由转让或转租，协议还对其他事项作了约定。协议签订后，被告按所租赁商铺的地址领取营业执照，并将店铺交由被告侄女婿李荣军经营。被告前三年都依约履行，2018年因租赁商铺路段维护修缮出现封路等情况，被告与原告协商要求解除租房协议，原告同意支付2018年的房租后2019年不续租提前说一声即可解除协议，被告信以为真。2019年7月，被告经营状况没有任何改善，无法继续经营，经协商后原告于2019年8月17日口头同意解除租房协议，所以被告对铺面柜台撤出并将承租的商铺交还原告，2019年9月被告将营业执照注销。可后来原告反悔要求继续缴纳房租，被告欲将商铺招租转让，但原告百般阻挠拒绝与新的承租人签订合同，导致商铺无法转租。被告认为，未缴纳2020年的房租已征得原告的口头同意，被告不存在违约，退一万步讲，即便被告未以法定解除合同的方式对租房协议进行解除构成违约，但租房协议中约定的违约金100000元已远远高于原告的实际损失，应以原告实际损失即未缴纳2020年租金50000元的20%计算违约金。原告诉请1、2项相互矛盾，按照租房协议第六条约定，若支付违约金协议自行解除，不存在既支付违约金又继续履行协议之说。双方签订的《租房协议》真实有效，且已实际履行四年，现因被告生意失败，继续履行协议无法实现合同目的，故《租房协议》应予解除。综上，被告没有违约，请求驳回原告的所有诉讼请求，若法院判决被告违约，原告诉请的违约金100000元过高请求减少，应以原告实际损失即未缴纳的2020年租金50000元的20%计算违约金。反诉请求解除双方签订的《租房协议》。原告针对被告反诉答辩称：被告确实存在违约行为，根据协议约定被告应在2019年9月份向原告支付2020年的租金，但被告至今未支付租金已构成违约，应承担违约责任。原告作为守约方有权决定继续履行合同还是解除合同，被告反诉称已取得原告口头同意解除租房协议不属实，被告只是说过生意难做，没有正式的提出要求解除协议，原告自始自终都不同意解除租房协议，如果原告同意解除协议就不会于2019年9月15日向被告催收房租，被告现还在以其名义向他人转租商铺。被告是否注销营业执照原告不清楚，被告现已把铺面腾空，但至今货架仍存放在仓库内，没有把仓库交还原告，铺面钥匙也还在被告手上。被告所述已征得原告的口头同意解除租赁租房协议以及维修路影响被告做生意均不属实，仅仅只是因为城市建设维修人行道，不影响被告做生意。综上，原告不同意解除《租房协议》，要求继续履行，请依法驳回被告的反诉请求。综合双方诉辩主张，本案争议焦点：被告是否违约,应否给付原告违约金、如何给付；《租房协议》应否解除；被告是否应给付原告2020年的租金50000元。原告就其诉讼主张向本院提供下列证据：1.原被告身份证复印件各一份，用以证明双方身份情况；2.《租房协议》一份，用以证明原被告就商铺租赁达成一致意见，即租期五年、每年租金50000元、当年的租金需提前一个月支付；3.建设银行交易明细打印件一份，用以证明被告于2015年7月7日支付当年的房租50000元，并按约定提前一个月支付下一年房租；4.租赁商铺照片打印件三张，用以证明至今被告的货架等物品还在出租商铺内，现依然占用原告商铺的事实；5.照片打印件一张，用以证明被告以其名义转租商铺，仍对租赁商铺行使处分权；6.短信聊天记录打印件一份，用以证明原告要求被告按时支付房租，不同意解除协议。经质证，被告对原告提交的1、2、3号证据“三性”（即证据的真实性、合法性、关联性，下同）无异议，对3号证据的证明方向提出异议，对4号证据真实性无异议，认为照片只是铺面背后仓库的照片，被告在征得原告同意后已把货物全部搬走，货架没有搬走是因为原告同意不用搬，原告提供的照片恰恰证明被告已经搬离商铺，原告已接手商铺，对5号证据真实性无异议，对证明方向提出异议，认为2019年7月双方一致同意解除租房协议，口头约定若被告能将铺面转租则由被告转租，否则由被告将铺面直接交回原告，对6号证据真实性无异议，对证明方向提出异议，认为2019年9月17日被告已在工商部门注销营业执照，恰好说明双方达成口头协议解除租房协议，后来原告反悔的事实。被告就其答辩主张向本院提供下列证据：1.被告身份证复印件一份，用以证明被告身份情况；2.租房协议、收条、银行交易明细单复印件各一份，用以证明双方签订的租房协议已实际履行四年，被告已履行支付房租的义务；3.电话通话清单打印件一份、弥渡县市场登记管理局出具的准予登记通知书复印件一份、照片一张，用以证明2019年7月4日经电话联系，原告口头同意解除租房协议，被告交回商铺并注销了工商登记，被告未违约；4.电话录音光盘一张、通话录音一份、通话详单打印件一份，用以证明被告积极转租商铺，因原告刁难未能转租成功，造成的损失应由原告自担；5.2019年6月至2019年10月电费缴费通知单一份，用以证明被告于2019年8月17日搬离商铺之后依然产生电费，说明原告已接手铺面并已在使用；6.证人王某当庭证言，用以证明原被告口头协商解除租房协议以及被告与他人电话联系转租商铺的事实。经质证，原告对被告提交的1号证据三性无异议；对2号中的租房协议三性无异议，认为协议中载明租期自2015年10月15日起至2020年10月14日止，被告在租期未满时就搬离说明被告已违约，对收条三性无异议，认为收条是给付2015年10月15日至2016年10月14日的房租，对银行交易明细三性无异议；对3号证据中的电话通话清单关联性提出异议，认为通话记录并非原被告之间的通话，即便是与原告通话也不能证明原告口头同意解除租房协议，原告并不同意解除租房协议，对弥渡县市场登记管理局出具的准予登记通知书真实性无异议，对关联性、证明方向提出异议，对照片三性提出异议，认为照片既看不出拍摄时间，也看不拍摄地点，恰恰说明被告未按约履行义务；对4号证据三性提出异议，认为原告的女儿不同意将商铺出租给新的租户，是因为剩余租期只有一年，而新租户需要长期租赁商铺，且用于经营饭店，相比被告经营鞋店不清洁；对5号证据三性无异议，对证明方向提出异议，认为恰好能证明2019年8至10月被告没有缴纳电费已构成违约；对6号证据提出异议，认为证人与被告有利益关系，证人陈述不客观、不真实，证人证言与被告的陈述很多地方相互矛盾，证人陈述2019年8月7日拆除货架，但与照片所照内容相悖。对以上证据，本院经综合审查认证如下：一、原告提交的1至3号证据，形式合法、内容真实、与本案有关联，经被告质证无异议，予以确认；4号证据，被告对真实性无异议，能证明被告的货架至今仍存放于其承租的仓库内，予以确认；5号证据，被告对真实性无异议，且能与被告自认其在转租商铺事宜相互印证，予以确认；6号证据，被告对真实性无异议，能与双方一致陈述被告尚未交纳2020年的房租相互印证，予以确认。二、被告提交的1、2号证据，真实、合法、与本案有关联，经原告质证无异议，予以确认；3号证据中的电话通话清单以及照片，不能证明被告主张的待证事实，不予确认，弥渡县市场登记管理局出具的准予登记通知书，真实、合法、与本案有关联，予以确认；4号证据，形式不合法，不予确认；5号证据，不能证明被告主张的待证事实，不予确认；6号证据，证人所述原告与被告已达成口头协议同意解除租房协议的陈述，不予确认，所述被告在办理商铺转租事宜能与双方的陈述相互印证，予以确认。根据以上确认证据和当事人陈述，本院确认以下法律事实：2015年7月7日，原被告签订《租房协议》，约定原告将座位于弥渡县商铺的第一层和二楼临街铺面出租给被告经营公牛世家鞋子店，租期五年，2015年10月15日起至2020年10月14日止，年租金50000元，租金五年不变，租金支付方式，第一年签订协议之日付清，以后每年的租金应提前一个月支付；租期内所产生的房产税、土地使用费由原告承担，所产生的营业税、水电费、卫生费由被告承担；原告必经通道在铺面内，需从铺面内通过，被告不得干涉；特殊情况下被告可自由转让或转租（但需维护本协议内容不变）；若违约，违约方应支付另一方违约金100000元，此时协议自行解除。《租房协议》签订后双方已依约履行四年，2019年的租金被告已交至同年10月15日。2019年8月份，被告将铺面内的货物腾空搬离商铺，将货架留于承租的仓库内，商铺钥匙现仍在原告手上，着手办理商铺转租事宜，因新的租户欲在此商铺经营饭店原告不同意，转租未成功。2019年9月17日，被告到弥渡县市场监督管理局注销了营业执照。因被告至今未交纳2020年的租金50000元，给原告造成了50000元的房租损失。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。原被告签订的《租房协议》，系双方的真实意思表示，符合法律行政法规规定，且已实际履行四年，《租房协议》已成立并生效，原被告均应按照约定履行各自义务。关于违约问题。原告已将租赁商铺交付被告使用，被告应按照约定于2019年9月15日前给付原告2020年的租金50000元，至今被告未给付租金，已构成违约，应承担违约责任给付违约金。双方在《租房协议》中虽然约定违约金为100000元，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”以及第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，双方约定的违约金100000元确实已高于给原告造成的50000元的房租损失，应予以调整、减少，结合《租房协议》已实际履行四年，被告仅未交纳2020年的房租50000元，故违约金确定为12500元（50000元×25%）元为宜。对原告要求被告给付违约金100000元的诉讼请求，本院不予全额支持，对被告未构成违约的答辩主张，不予采信。关于《租房协议》解除与否的问题。虽然协议中未约定租期内如何解除协议，但根据协议第六条“若违约，违约方应支付另一方违约金，此合同自行解除”之约定，原告主张了违约金，且本院已支持原告主张的部分违约金，结合被告现已搬离商铺，并注销了工商登记，继续履行《租房协议》已不实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，对原告要求继续履行《租房协议》的诉讼请求，本院不予支持，对被告要求解除《租房协议》的反诉请求，予以支持。关于2020年的租金问题。根据前述理由，双方的《租房协议》已解除，2019年的租金被告已支付至同年10月15日，至今已逾期约两个月，逾期两个月的租金8333元应由被告给付原告，对原告要求被告给付2020年租金50000元的诉讼请求，本院不予全额支持。综上所述，被告共应给付原告违约金、租金合计20833元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡碧华与被告（反诉原告）陈春莲签订的的《租房协议》。二、被告（反诉原告）陈春莲给付原告（反诉被告）胡碧华租金、违约金合计20833元。限于本判决生效后15日内一次性履行。三、驳回原告（反诉被告）胡碧华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1650元，由原告（反诉被告）胡碧华负担1420元（已交纳），被告（反诉原告）陈春莲负担230元；反诉案件受理费减半收取525元，由原告（反诉被告）胡碧华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  白丽新二〇一九年十二月十二日书记员  姚文军