广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5307号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码91442000668241699C。法定代表人：孙通文，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马卓润，男，1971年2月20日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：易军，广东信耀律师事务所律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）因与被上诉人马卓润商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、民事行为遵循意思自治原则，双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条也规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。双方合同约定的违约金上限符合法律规定，且通过下划线、加黑方式进行了特别提示，买受人也未就该条款申请变更或撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但本案买受人未就其损失高于合同约定进行充分举证。因房价迅猛上涨，买受人只有获利而无损失。根据合同约定，帝悦公司逾期交房超过360日的，业主可以选择解除合同。帝悦公司作为房地产开发企业，逾期交房时间越长，承担的成本越高，帝悦公司不存在怠于交房的理由。综上，一审法院不支持违约金上限的约定，不符合事实与法律。二、如业主在帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则帝悦公司逾期交楼违约行为的截止时间则为业主办理收楼手续之日。一审法院认定逾期交房违约金截止时间错误。马卓润辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马卓润于2019年4月17日向一审法院起诉请求：判令帝悦公司向马卓润支付逾期交楼违约金（自2017年7月1日起以已付房价款453727元为基数按每日0.01%标准计算至符合交楼条件且实际收楼之日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年12月30日止为人民币24864.24元）。一审法院认定事实：2016年3月19日，马卓润（买受人）与帝悦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），马卓润购买帝悦公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为453727元；付款方式为银行按揭方式，其中现金113727元约定付款时间为2016年3月19日，商业贷款340000元的约定付款时间为2016年4月19日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：“出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。附件六《合同补充协议》第七条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）第1点产权登记期限，该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；第2点，若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件；第3点，由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的；第十条关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充），本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准……合同及补充协议签订后，马卓润向帝悦公司支付购房款453727元。2016年3月25日，涉案房屋办理了《中山市商品房销售登记备案表》，但帝悦公司至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，马卓润与帝悦公司均确认涉案房屋至今没有办理交接手续。为此，马卓润诉至一审法院，提出前述诉讼请求。帝悦公司认为根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》帝悦公司就涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日即表示涉案商品房达到交付条件，逾期交楼违约金应计至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，最迟不应晚于取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知马卓润之日。一审法院认为，《中山市商品房买卖合同》及附件六《补充协议》经马卓润与帝悦公司签字盖章确认，系双方当事人真实意思表示，主要条款内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、帝悦公司逾期交楼违约金截止时间；二、合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，帝悦公司逾期交楼违约金截止时间问题。帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给马卓润为完成交楼义务。因此逾期交楼违约金计算截止时间应为帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给马卓润或帝悦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止。马卓润主张的逾期交楼违约金超出上述期间部分，一审法院不予支持。关于焦点二，合同能否设置逾期交楼违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”马卓润认为该封顶条款明显与帝悦公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补其损失。帝悦公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效。对此，一审法院认为，商品房买卖合同虽订明逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，帝悦公司应向马卓润支付自2017年7月1日起至帝悦公司取得涉案商品房《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给马卓润或在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、帝悦公司于一审判决生效之日起3日内向马卓润支付自2017年7月1日起至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给马卓润或帝悦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以453727元为基数，按每日0.01%的标准计算；自2017年7月1日起至本案判决发生法律效力之日止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的涉案商品房交付给马卓润或帝悦公司在涉案商品房具备合同约定的交付条件后将收楼通知书送达确定收楼之日起3日内付清）；二、驳回马卓润超出上述判项的其他诉讼请求。如果帝悦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费422元，减半收取211元，由帝悦公司负担（该款马卓润已预交，一审法院不另收退，帝悦公司在履行上述支付义务时一并迳付马卓润）。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案二审争议焦点为：一、一审法院认定帝悦公司承担的逾期交房违约金计算标准是否恰当；二、逾期交房违约金的截止日在本案中计至何时。关于争议焦点一。马卓润与帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了帝悦公司承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%的封顶条款，但该封顶条款未与帝悦公司逾期交房行为的违约时限相联系，帝悦公司的逾期交房行为仍处于持续不确定的状态中。若不论帝悦公司逾期交房的行为再持续多久，帝悦公司均只承担涉案商品房总价款1%的违约金，这显然与帝悦公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在帝悦公司已较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补马卓润的经济损失。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。马卓润诉讼主张涉案商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，一审法院不以封顶条款为限，对于帝悦公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以总购房价款为基数，按每日万分之一的标准计算并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。涉案合同约定出卖人应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，帝悦公司理应按合同约定向业主交付房屋。本案业主没有在帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前实际收楼，也没有主张其在此之前收楼，帝悦公司对业主提前收楼的假设缺乏事实依据。依照合同约定，帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后，应向业主发出书面收楼通知，告知业主在帝悦公司确定的合理期间内办理收楼手续，业主在该期间内实际收楼的，违约金计至实际收楼之日；业主无正当理由拒绝收楼的，该期限届满即视为业主收楼，故一审法院将逾期交房违约金计算至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且向业主交楼或发出收楼通知书确定收楼之日并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人帝悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元（上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司已预交），由上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十二月二十五日书记员  杨婉婷