北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初33038号原告：北京北泡君诚泡沫塑料有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇垡头村。法定代表人：吴亮，经理。委托诉讼代理人：吴甲，北京北泡君诚泡沫塑料有限公司员工。委托诉讼代理人：李兴祖，河北君茂律师事务所律师。被告：北京市通州垡头注塑厂，住所地北京市通州区张家湾镇垡头村。法定代表人：吴志江，经理。委托诉讼代理人：金明男，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏文慧，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。第三人：北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地北京市通州区张家湾镇。法定代表人：范亮亮，镇长。委托诉讼代理人：张松，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵帅，北京市通州区张家湾镇人民政府员工。原告北京北泡君诚泡沫塑料有限公司（以下称北泡君诚公司）与被告北京市通州垡头注塑厂（以下称垡头注塑厂）、第三人北京市通州区张家湾镇人民政府（以下称张家湾镇政府）合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北泡君诚公司委托诉讼代理人李兴祖，被告垡头注塑厂委托诉讼代理人魏文慧到庭参加诉讼。第三人张家湾镇政府经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。北泡君诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除北泡君诚公司与垡头注塑厂签订的房屋租赁合同，并判令垡头注塑厂向北泡君诚公司支付5436.13平方米房屋的拆迁权益；2.本案诉讼费用由垡头注塑厂承担。事实和理由：2005年3月24日，北泡君诚公司（乙方，承租人）与垡头注塑厂（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定租赁合同期满前，如遇国家征地或开发商征地建设，需要乙方搬迁时，应由乙方取得乙方地上物的拆迁经济补偿及损失。现涉案土地涉及拆迁，但垡头注塑厂并未依约支付相关拆迁利益，故北泡君诚公司诉至法院，请求法院依法判决。垡头注塑厂辩称，同意解除，5436.13平方米房屋需要北泡君诚公司明确包括哪些建筑物。北泡君诚公司基于房屋租赁合同要求确认拆迁权益，而拆迁权益现在尚不确定，不具备可诉性。房屋租赁合同项下的拆迁权益主体是垡头注塑厂，与北泡君诚公司无关。只有在补偿方式、金额等确定后才能确定拆迁权益，理应驳回北泡君诚公司诉讼请求。张家湾镇政府未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2005年3月24日，北泡君诚公司（乙方，承租人）与垡头注塑厂（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋坐落在北京市通州区张家湾镇垡头村西、间数61间、占地面积18189平方米，建筑面积2351平方米。（附一：甲方提供的乙方进厂前的平面示意图）。第二条租赁期限从2005年5月1日至2020年4月30日，共计15年。第三条租金每年壹拾捌万元整。第十二条房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：2020年5月20日。第十六条甲方负责规划建设的报批手续及当地消防主管部门的审批手续，确保各项建筑的合法性。承租人进厂后，可根据生产需要自行建筑配电室及变更设施、锅炉房及所需厂房、库房等（附二：乙方提供的进厂后拟新建设的平面示意图）。但在施工前必须征求甲方同意，按规划建设。租赁合同期满前，如遇国家征地或开发商征地建设，需要乙方搬迁时，应由乙方取得乙方地上物的拆迁经济补偿及损失。租赁合同期满前，如果当地乡镇或村级单位需要乙方变更所租土地房屋时，除应提供同等面积土地供乙方续租外，并适当承担乙方由此造成的损失。情况未变，乙方在同等租金可优先续租。租赁合同期满后，租赁期内承租人所建的地面上所有建筑归出租方所有，承租人无权拆除，但承租方机械设备可以拉走。合同还约定了其他内容。2019年4月25日，张家湾镇政府发布《通知》，载明：各土地承包人：为落实市区疏解整治促提升专项行动工作部署，经镇党委、政府研究决定，现启动垡头村土地腾退拆除工作，通知如下：一、自即日起至2019年4月28日前，土地承包人主动到村委会申请退出的，将享受上级主管部门批准的腾退政策。二、自2019年4月29日起，镇政府将未申请退出的建筑启动违建认定，并依据认定结果对认定的违法建筑无偿予以拆除。2019年5月7日，张家湾镇政府对涉案土地出具了以垡头注塑厂法人吴志江为权属人的测绘成果图及测绘成果表。2019年6月29日，垡头注塑厂法人吴志江签订涉案土地的《清退确认书》。北泡君诚公司、垡头注塑厂与张家湾镇政府均认可涉案土地上房屋已拆除。北泡君诚公司主张依据测绘成果图及测绘成果表5436.13平方米房屋构成如下：2号楼2层127.82；4号房156.21；5号房605.51；6号房23.09；7号房605.51；9号房38.61；10号房48.84；12号房979.66；13号房779.24；14号房124.48；15号房516.06；16号房513.3；17号房36.5；18号房97.28；19号房44.8；20号房67.1；21号房83.64；58号房298.08；59号房290.4；合计5436.13平方米。根据现场勘察及询问，垡头注塑厂称2号楼2层由北泡君诚公司所盖但未经过垡头注塑厂同意；4号房原来由垡头注塑厂盖的砖结构房屋但北泡君诚公司未经过同意重新盖；5号房、6号房、7号房都是对方未经同意所盖；9号房北泡君诚公司贴着垡头注塑厂的墙盖的；10号房后墙系垡头注塑厂盖的；12号房两边外墙是垡头注塑厂盖的；13号房原来由垡头注塑厂盖的砖结构房屋但北泡君诚公司未经过同意重新盖；14号房是北泡君诚公司所盖；17号、15号、18号、19号、20号房是垡头注塑厂盖的但北泡君诚公司出的钱；16号房是北泡君诚公司盖的；21号房是在别人的地上盖的；58号、59号房要核实。上述事实有《厂房租赁合同》、《通州区张家湾镇新一轮百万亩造林绿化工程集体土地上非住宅地上物腾退补偿实施方案》、《测绘成果表》、《腾退结果通知单》及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故北泡君诚公司（乙方，承租人）与垡头注塑厂（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对如遇征用或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不受合同效力的影响。《房屋租赁合同》以租赁合同期满前与否为条件，约定“租赁合同期满前，如遇国家征地或开发商征地建设，需要乙方搬迁时，应由乙方取得乙方地上物的拆迁经济补偿及损失。租赁合同期满前，如果当地乡镇或村级单位需要乙方变更所租土地房屋时，除应提供同等面积土地供乙方续租外，并适当承担乙方由此造成的损失。情况未变，乙方在同等租金可优先续租。租赁合同期满后，租赁期内承租人所建的地面上所有建筑归出租方所有，承租人无权拆除，但承租方机械设备可以拉走。”根据该约定，如何认定“租赁合同期满前，如遇国家征地或开发商征地建设”成为本案关键点。2019年5月7日，张家湾镇政府对涉案土地出具了以吴志江为权属人的测绘成果图及测绘成果表。2019年6月29日，垡头注塑厂法人吴志江签订涉案土地的《清退确认书》。北泡君诚公司、垡头注塑厂与张家湾镇政府均认可涉案土地上房屋已拆除。本院认定涉案土地及土地上物符合“租赁合同期满前，如遇国家征地或开发商征地建设”条件。本案中，垡头注塑厂与张家湾镇政府均多次向本院表示拆除后就可签订相关补偿协议，但双方均未积极推进相关工作。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。垡头注塑厂抗辩称，拆迁权益现在尚不确定，不具备可诉性，只有在补偿方式、金额等确定后才能确定拆迁权益，理应驳回北泡君诚公司诉讼请求。本院认为，判决应具体明确，具有可执行性，但此种可执行性并非仅限于固定的数额，还可以包括数额不固定但能具有明确的计算标准的情形。若是一味强调判决可执行性的固化，则可能加重当事人的诉累，可能给当事人恶意阻止合同条件成就提供机会，有违诚实信用原则，有悖意思自治。本案中，根据现场勘察及询问，本院综合认定北泡君诚公司所主张的涉案土地上的5436.13平方米地上物系北泡君诚公司所建设。根据《房屋租赁合同》第十六条所约定的相应拆迁腾退补偿利益应归属北泡君诚公司，垡头注塑厂在收到相关拆迁腾退补偿款后应向北泡君诚公司支付涉案土地上的5436.13平方米地上物拆迁腾退补偿利益，计算标准应以涉案土地及地上物腾退人与被腾退人所签订的相关拆迁腾退补偿标准计算。有必要强调的是，垡头注塑厂与张家湾镇政府所签订的相关拆迁腾退补偿协议系涉及北泡君诚公司利益，若垡头注塑厂在与张家湾镇政府签订相关拆迁腾退补偿协议时，恶意放弃应归属于北泡君诚公司的利益，则垡头注塑厂应承担相应赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告北京市通州垡头注塑厂在本判决生效且《房屋租赁合同》项下5436.13平方米地上物拆迁腾退补偿款发放后七日内向原告北京北泡君诚泡沫塑料有限公司支付《房屋租赁合同》项下5436.13平方米地上物拆迁腾退补偿利益，计算标准按涉案土地及地上物腾退人与被腾退人所签订的相关拆迁腾退补偿标准计算；二、驳回原告北京北泡君诚泡沫塑料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19400元，由被告北京市通州垡头注塑厂负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  林文彪二〇一九年十二月二十六日书记员  杨 慧