广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初16516号原告：余卓明，女，1969年12月12日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：梁宇森，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁海清，广东品峰律师事务所律师。被告：东莞合益置业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇赤岗社区东海城堡一区3栋商铺108号。统一社会信用代码为91441900MA4UL4QQ5K。法定代表人：陈子良。原告余卓明与被告东莞合益置业有限公司居间合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因本案有不宜继续适用简易程序的情形，遂依法转换成适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁宇森到庭参加了诉讼，被告经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还代理费35000元及利息（以35000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起算至实际清偿之日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月26日，原、被告签署了《买卖代理费支付承诺书》，约定原告委托被告代理承购位于村云岗山××号的房产，如被告促成原告与卖方达成买卖合同的，原告需向被告支付35000元的代理费。同日，原告就案涉房产与卖方签订了《买卖合同书》并向被告支付了代理费。原告后得知，原告与卖方签订的《买卖合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的情形，故被告应向原告退回已支付的代理费。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告未作答辩，亦未提交证据及提供质证意见。经审理查明，原告主张与被告之间存在居间服务合同关系，原告于2018年7月26日向被告支付了代理费35000元，但因被告促成的原告与卖方签订的《买卖合同书》无效，故被告应向原告返还代理费。为证明其主张，原告提交了《买卖代理费支付承诺书（买方）》（以下简称《承诺书》）、《收据》、《买卖合同书》等为据。《承诺书》抬头为“东莞合益置业有限公司”，主要内容为：本人委托贵司代理承购位于村云岗山××号的房产。贵司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋买卖过户的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复磋商。鉴于贵司提供的上述服务及《中华人民共和国合同法》规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”，如贵司成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共35000元……原告在下方承诺人处签名确认，日期为2018年7月26日。《收据》显示原告于2018年7月26日向被告支付了代理费35000元。《买卖合同书》显示由原告作为乙方（买方），案外人刘全、刘梅冰作为甲方（卖方）于2018年7月26日签订，主要约定：甲方位于虎门镇小捷滘村元岗山四巷6号地皮，土地使用权证号为东府集用（1989）第1900061510331号，该地皮面积为88.2平方米，现甲方将已建成的房屋5.5层出让给乙方，乙方同时获得土地使用证上所规划面积的使用权。该房屋的成交总价为1460000元。该房屋产权情况卖方已经如实告知买方，买方已知悉该房屋的产权及实际情况，买卖双方皆是自愿签订本合同协议，买方不得追究卖方的相关法律责任，甲方需配合乙方办理跟原地主的律师见证手续。乙方获得房屋使用权后，甲方不得以任何方式及理由影响乙方正常生活……如因甲方的因素造成该房屋不能跟原地主办理律师见证，甲方须一次性归还所有购房款……该房产甲乙约定在签订本合同开始起1个月内办理律师见证手续，具体时间以中介方通知为准……庭审中，原告称其想购买房产，遂到被告处咨询，被告介绍了案外人刘全、刘梅冰给原告认识并促成了案涉的买卖，在签订《买卖合同书》时，原告知道《买卖合同书》所涉房产为集体土地上的自建房，但不清楚是宅基地自建房，且被告明确表示房产可以过户至原告名下，故原告才同意签订《买卖合同书》，且在2018年7月26日向被告支付了居间代理费35000元，但原告后来得知《买卖合同书》是违反法律强制性规定的，属于无效合同，故被告应向原告返还居间代理费35000元。以上事实，有原告提交的《买卖代理费支付承诺书（买方）》（以下简称《承诺书》）、《收据》、《买卖合同书》、《补充协议》、土地证复印件、宗地图、见证书（含《房屋买卖、宅基地使用权转让合同》）、询问笔录、结婚证书等附卷为据。本院认为，本案是居间合同纠纷。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃质证和抗辩的权利。本案焦点为：原告要求被告返还代理费是否合法有据。对此，本院分析如下：一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告与案外人刘全、刘梅冰的《买卖合同书》所涉标的物不仅为房产，还涉及集体土地使用权，且该土地属于集体所有的土地，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告与案外人刘全、刘梅冰之间的《买卖合同书》应属无效。二、《承诺书》以及《收据》显示原告因被告促成原告与案外人刘全、刘梅冰签订《买卖合同书》而向被告支付了居间费35000元，在被告未提出抗辩的情况下，本院对原告上述主张予以采信。《承诺书》明确上述无效的《买卖合同书》由被告为原告提供居间代理服务，被告作为专业的居间方，其不仅仅需要为买卖双方提供缔约的机会，更应提供全面、系统的居间代理服务，使买卖双方之间的交易合法，但被告未能实际促成原告与案外人刘全、刘梅冰之间的买卖合同有效成立，原告要求被告返还中介费35000元及自2019年8月29日起计至全部款项返还之日止的利息，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞合益置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余卓明返还居间代理费35000元；二、限被告东莞合益置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告余卓明支付利息（以35000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年8月29日起计至全部居间代理费返还之日止）。本案适用普通程序收取受理费676元，由被告东莞合益置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  吴映华人民陪审员  郭镇声人民陪审员  李志芳二〇一九年十二月十二日书 记 员  黄胤华强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。