北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初21703号原告：北京瑞福隆农业技术发展有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇羊坊村南1000米后查路南侧。法定代表人：张娣，总经理。委托诉讼代理人：张蕊，北京兴开律师事务所律师。被告：北京市大兴区魏善庄镇羊坊村股份经济合作社，住所地北京市大兴区魏善庄镇羊坊村。法定代表人：邱永跃，董事长。委托诉讼代理人：郭琳，北京金佑律师事务所律师。原告北京瑞福隆农业技术发展有限公司（以下简称瑞福隆公司）与被告北京市大兴区魏善庄镇羊坊村股份经济合作社（以下简称羊坊经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞福隆公司委托诉讼代理人张蕊，被告羊坊经济合作社委托诉讼代理人郭琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞福隆公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认瑞福隆公司与羊坊经济合作社于2015年8月3日签订的《土地租赁合同》于2018年4月23日解除；2、依法判令羊坊经济合作社退还瑞福隆公司2018年4月24日至2018年7月31日期间未发生的租金152568.49元及利息（利息以152568.49元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年4月24日起计算至实际退还之日止）；3、案件受理费依法负担。事实与理由：2015年8月3日瑞福隆公司与羊坊经济合作社签订《土地租赁合同》，合同约定：羊坊村将225亩土地出租给瑞福隆公司使用；土地用途为农业种植项目；承租期限自2015年8月1日起至2035年7月31日止，共计20年，租金标准为第一个5年每年每亩地2500元，合同同时对双方的其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，瑞福隆公司按约定履行了租金交付义务，羊坊村将涉案土地交付瑞福隆公司使用。瑞福隆公司接收土地后开始准备“北京瑞福隆农业园”项目，并进行申报、审批，投入了大量人力、财力。2018年4月23日，涉案土地涉及搬迁腾退，瑞福隆公司将土地交付给搬迁腾退服务公司北京兴瑞临福置业有限公司（以下简称兴瑞临福公司），羊坊经济合作社不能再按照《土地租赁合同》履行交付土地义务。瑞福隆公司申请的“北京瑞福隆农业园”项目亦终止，因此瑞福隆公司与羊坊经济合作社签订的合同目的无法实现。双方签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，应为合法有效的合同，双方应按照合同约定履行。现涉案土地因搬迁腾退交付给服务公司，双方签订的合同已不具备履行基础，致使合同目的无法实现。为维护合法权益，要求支持瑞福隆公司的诉讼请求。羊坊经济合作社辩称，不同意瑞福隆公司的诉讼请求。1、双方租赁合同尚未解除，仍在履行过程中。该合同第七条第三款约定：“出租土地被征收、征用，土地征占款归集体所有，地上物补偿20%归甲方所有，80%归乙方所有，地上物补偿标准按国家规定执行。”由于涉案土地被拆除腾退时羊坊经济合作社多次向兴瑞临福公司主张腾退补偿款，但双方均未达成一致，故2018年9月，瑞福隆公司与羊坊经济合作社及拆除腾退公司兴瑞临福公司签订了书面协议书，约定兴瑞临福公司暂缓向权利方支付剩余30%腾退补偿款，待瑞福隆公司与羊坊经济合作社达成一致或有生效的裁判文书后，再支付给权利方，故《土地租赁合同》仍在继续履行，不应退还租金。2、羊坊经济合作社对瑞福隆公司提出的与李金增签订“合作协议书”毫不知情，而《土地租赁合同》的权利义务相对方为瑞福隆公司与羊坊经济合作社，涉案土地被腾退人应为瑞福隆公司。综上，请法院驳回瑞福隆公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月3日，瑞福隆公司（乙方）与羊坊经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》，合同约定：羊坊经济合作社将225亩土地出租给瑞福隆公司使用；土地用途为农业种植项目；承租期限自2015年8月1日起至2035年7月31日止，共计20年；租金标准为第一个5年每年每亩地2500元，第二个5年每年每亩地3500元，第三个5年每年每亩地4500元，第四个5年每年每亩地5000元，租金支付方式为上付款，每年支付一次；合同第七条第一款约定：“如遇国家征收、征用全部或部分土地的，本合同全部或部分自动终止，甲方退还乙方未履行年限的租金。”第三款约定：“租赁土地被依法征收、征用，土地征占款归集体所有，地上物补偿20%归甲方所有，80%归乙方所有，地上物补偿标准按国家规定执行。”合同同时对双方的其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，瑞福隆公司按约定交纳了2015年8月1日至2018年7月31日的租金，羊坊经济合作社将涉案土地交付瑞福隆公司使用。瑞福隆公司接收土地后开始准备“北京瑞福隆农业园”项目，并进行了申报、审批等工作。期间，2015年7月1日，瑞福隆公司与李金增签订合作协议书，双方共同租赁羊坊经济合作社225亩土地共同进行农业种植项目的合作开发经营。后涉案土地涉及搬迁腾退，李金增与兴瑞临福公司签订拆除腾退补偿协议，瑞福隆公司将土地交付给搬迁腾退服务公司兴瑞临福公司。2018年9月，羊坊经济合作社（甲方）、瑞福隆公司（乙方）、兴瑞临福公司（丙方）签订协议书约定：经甲乙双方充分协商，并经丙方同意，就甲乙双方于2015年8月3日签订《土地租赁合同》，因租赁期间承租土地遇政府腾退，关于给付腾退款项事宜，三方达成如下约定：协议内容包括腾退土地补偿款及分配方案。庭审过程中，瑞福隆公司出示如下证据：证据1、《合作协议书》，证明瑞福隆公司与李金增共同租赁羊坊村225亩土地进行农业种植项目的合作开发经营，合作项目对外均以瑞福隆公司名义进行；证据2、2015年8月3日瑞福隆公司与羊坊村签订的《土地租赁合同》及羊坊村社员代表大会表决记录，证明：1、瑞福隆公司与羊坊村签订的《土地租赁合同》经过股东（村民）代表大会讨论通过签订的合同，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定应为合法有效合同；2、羊坊村将225亩古地出租给瑞福隆公司使用，土地用途为农业种植项目；承租期限为2015年8月1日起至2035年7月31日止，共计20年；第一个5年每年每亩地2500元；3、土地租赁合同第六条第四项约定“因国家法律、法规和政策调整等不可抗力影响，需要变更或解除合同的，本合同可以变更或解除，双方互不承担责任”；证据3、租金收据三张，证明瑞福隆公司按照合同约定按时足额向羊坊经济合作社支付了三年（即2015年8月1日至2018年7月31日）的租金；证据4、《大兴区农业项目申报表》及《北京市设施农业项目用地备案表》，证明瑞福隆公司按照《土地租赁合同》约定对农业种植项目进行开发经营，履行项目申报及用地审批备案手续等义务；证据5、2015年12月30日北京市大兴区人民政府作出的《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知》京兴政发【2015】32号，证明根据该通知及该通知所附的工作方案可以证明在瑞福隆公司与羊坊经济合作社签订涉诉租赁合同后出现政府政策调整的不可抗力因素，导致涉诉的合同无法继续履行；证据6、《北京市大兴区人民政府办公室关于印发大兴区统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市与土地征收制度改革试点工作方案的通知》京兴政办发【2017】36号，证明联营公司依据上述规定完成魏善庄镇的农村集体经营性建设用地地块控规编制，其中包括涉案土地。同时也证明涉诉租赁合同签订后出现政府政策调整的不可抗力因素，导致涉诉的合同无法继续履行；证据7、北京兴瑞临福置业有限公司企业信息，证明兴瑞临福公司是按照《北京市大兴区人民政府办公室关于印发大兴区统筹协调推进农村集体经营性建设用地入市与土地征收制度改革试点工作方案的通知》京兴政办发【2017】36号通知的规定组建的土地联营公司，该公司的股东为魏善庄镇38个村经济合作社，其中包括羊坊经济合作社；证据8、大兴区五届人大五次会议政府工作报告，证明大兴区区长王有国在做政府工作报告中第六项讲到魏善庄镇羊坊村等3个镇12个村庄搬迁改造工作加快推进。可以证实羊坊村村庄均涉及搬迁改造，其中包括涉案土地。而瑞福隆公司就是为了配合政府的项目工作将涉案土地交付给联营公司，完成搬迁腾退工作；证据9、说明，证明因涉案土地因大兴区政府政策调整被列入农村集体经营性建设用地入市地块，涉及搬迁腾退，故2018年4月23日瑞福隆公司按照政策要求将涉案土地羊坊村225亩地块交由联营公司；证据10、李金增与兴瑞临福联营公司就涉案土地签订《拆除腾退补偿协议》，证明：1、涉案土地羊坊村委会南800米，225亩属于魏善庄镇集体经营性建设用地入市试点项目（一期）腾退范围内；2、根据协议第三条付款方式、期限，瑞福隆公司处理完与腾退补偿的相关事宜手续后联营公司兴瑞临福公司将腾退补偿款支付给瑞福隆公司；证据11、中国工商银行回单凭证，证明2018年4月27日，瑞福隆公司的农业种植项目合作方李金增收到首批预付补偿款3300万元，结合证据10，可以证实在2018年4月27日前瑞福隆公司已完成土地交付给联营公司，并办理完涉案土地的搬迁腾退事宜；证据12，兴瑞临福公司情况说明2份，内容分别为：“经查证核实，北京瑞福隆农业技术发展有限公司承包的位于北京市大兴区魏善庄镇羊坊村村委会南800米土地，在拆除腾退进行现场淸登、测绘工作时，未发现土地范围内有地上建筑物，补偿项目中无地上建筑物的相关补偿。”“经查证核实，因魏善庄镇集体经营性建设用地入市试点项目（一期）腾退工作的开展，在经过魏善庄镇政府、魏善庄镇羊坊村股份经济合作社确认的情况下，北京瑞福隆农业技术发展有限公司将涉及腾退的位于北京市大兴区魏善庄镇羊坊村委会南800米的土地217.94亩（实际测绘面积）交付我公司进行拆除腾退。我公司于2017年7月1日与羊坊村股份经济合作社签订土地使用协议，该217.94亩地块交付给我公司。”证明：1、案涉租赁合同签订后因政府政策调整的不可抗力因素导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，符合法定解除条件；2、在经过魏善庄镇政府、羊坊经济合作社确认的情况下，瑞福隆公司将涉案土地交付兴瑞临福公司拆除腾退，并非羊坊经济合作社所述对瑞福隆公司交付土地事宜不知情；3、案涉租赁合同中实际租赁土地测绘面积亩数应为217.94亩，并非合同中约定的225亩土地；4、案涉土地在腾退中进行现场清登、测绘，没有地上建筑物，补偿项目中也无地上建筑物的相关补偿，与羊坊经济合作社提交的三方协议书中第一条“给予被腾退土地的权利方一次性停产综合补助费33673898元、工程配合奖41128440元、其他8000000元，各项合计82802338元”一致，案涉土地拆迁腾退补偿项目中没有地上物补偿。”羊坊经济合作社的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，该协议书的签订日期2015年7月1日，双方签订土地租赁合同是2015年8月，如果该协议书是真实存在的，瑞福隆公司在与羊坊经济合作社签订土地租赁合同时应告知羊坊经济合作社，故羊坊经济合作社不认可其证据的真实性、合法性、关联性。即使是真实的，羊坊经济合作社认为是瑞福隆公司与李金增之间的协议，与羊坊经济合作社无关；对证据2的真实性认可，证明目的认可第一、第二项，对于第三项在2018年9月份瑞福隆公司、羊坊经济合作社及兴瑞临福公司签订的协议书也对这项进行了调整，瑞福隆公司与羊坊经济合作社之间的土地租赁合同还在继续履行并未解除；对证据3的收据3张真实性认可，羊坊经济合作社确实收到了3年的租金；对证据4的真实性认可，证明目的无法核实，羊坊经济合作社也不清楚。对证据5、6、8真实性认可，证明目的不认可，涉案土地虽然遇拆除腾退，但双方租赁合同没有解除，仍是继续履行状态，双方对拆迁利益分配未达成一致，其从三方签订的协议看租赁合同并未解除；对证据7真实性认可，关联性不认可，证明目的与本案无关；对证据9的真实性、关联性、合法性均不认可，这个是李金增和瑞福隆公司所签的，羊坊经济合作社不认可时间、真实性及没有拆除公司的确认；对证据10的真实性、关联性均不认可，因为不是原件，被腾退人为李金增，被腾退土地的被腾退人应是瑞福隆公司而不是李金增，这个只有李金增的签字没有拆迁公司的签章，这个协议应该是还没有生效；对证据11的真实性认可，但与羊坊经济合作社无关，质证意见同证据10一致；对证据12中章的真实性认可，证明目的均不认可，具体的相关补偿明细应当是以评估报告、拆迁档案为准，且情况说明并没有说明涉案的土地是什么时候交付给拆迁公司的。涉案土地系于2017年7月1日准备着手启动拆除腾退，但瑞福隆公司并未腾退，否则2017年8月14日不可能还继续交纳租金，事实上双方一直继续履行租赁协议，因此才会有2018年9月的三方协议，也可以证明土地租赁协议一直在继续履行。羊坊经济合作社出示如下证据：2018年9月瑞福隆公司、羊坊经济合作社与兴瑞临福公司签订的协议书，证明三方在2018年9月份就瑞福隆公司与羊坊经济合作社的土地租赁合同重新达成协议，瑞福隆公司与羊坊经济合作社在争议有了生效判决后拆迁公司再给付剩余拆迁款，所以原、被告双方之前签订的租赁合同没有解除。瑞福隆公司的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，该证据可以证明是在租赁期间遇到了政府腾退，且该协议只是对协议第七条征收补偿款的分配比例内容进行的约定，不能证明案涉协议未解除。本院对双方提交证据的真实性均予以确认。本院认为，瑞福隆公司与被告羊坊经济合作社签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应依约履行。合同第七条第一款约定：如遇国家征收、征用全部或部分土地的，本合同全部或部分自动终止，甲方退还乙方未履行年限的租金，该项内容应为合同的约定解除条款，现因涉案土地被征收搬迁腾退交付给兴瑞临福公司，双方签订的合同已不具备履行基础，合同目的无法实现，瑞福隆公司要求解除合同，本院予以允许。瑞福隆公司主张双方的《土地租赁合同》已于2018年4月23日解除，证据为李金增签字的说明及收到拆迁补偿款的期限，对此，本院认为，合同中约定解除条款成就并不必然导致合同解除，只有行使解除权后，合同方解除，合同无论是约定解除还是法定解除，均应履行通知义务，通知到达时合同解除。羊坊经济合作社不认可瑞福隆公司合同解除的相关证据，但2018年9月瑞福隆公司、羊坊经济合作社与兴瑞临福公司签订的协议书应能够证明其已知晓拆迁腾退事实，合同显然无法继续履行，该协议书应具有通知性质，故本院确定2018年9月合同解除。对于瑞福隆公司要求羊坊经济合作社退还2018年4月24日至2018年7月31日期间未发生的租金152568.49元及利息的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决如下：一、北京瑞福隆农业技术发展有限公司与北京市大兴区魏善庄镇羊坊村股份经济合作社2015年8月3日签订的《土地租赁合同》于2018年9月解除；二、驳回北京瑞福隆农业技术发展有限公司的其他诉讼请求；案件受理费1676元，由北京瑞福隆农业技术发展有限公司负担838元（已交纳）；由北京市大兴区魏善庄镇羊坊村股份经济合作社负担838元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王国生审 判 员  邓 挺人民陪审员  肖文坡二〇一九年十二月三十日法官 助理  张东莹书 记 员  孙承铭