北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21056号原告（反诉被告）：冯岩，男，1968年10月11日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：冯洋（冯岩之女），1990年7月7日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：姜宏光，男，1972年11月2日出生，汉族，山西省夏县村民，住山西省夏县，身份号码×××。被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）姜宏光委托诉讼代理人：车天生，男，1958年1月7日出生，汉族，山西省夏县村民，住山西省夏县，身份号码×××。原告（反诉被告）冯岩与被告（反诉原告）姜宏光、车天生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯岩之委托诉讼代理人冯洋，被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）姜宏光之委托诉讼代理人车天生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯岩向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间签订的《厂房出租合同》无效；2、判令被告支付原告占有使用费150700元及违约金145200元，并支付利息（以295900元为基数，自2019年11月4日起至付清之日止，按照法律规定的标准支付）；3、案件受理费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2013年9月原被告签订了《厂房出租合同》，合同约定原告将位于顺义区×××地区×××村××路一巷9号的厂房（以下简称涉诉厂房）出租给被告使用，合同签订后，原告如约完好的履行了合同义务，但被告未能按照合同约定向原告支付租金，为维护自身合法利益，原告特诉至人民法院，请求法院依法裁判。被告姜宏光、车天生辩称，我们从2013年9月份和原告签订了《厂房出租合同》，原告把厂房交给我们作为公寓出租，当时我们合伙人去原告的马场，询问原告是不是厂房的产权人，原告说厂房是他的，我们问他厂房能不能作为公寓出租，原告说能，我们就在合同上加了一条即在合同期内甲方保证乙方正常使用，原告也同意了。承租后，我们开始装修，后开始经营公寓。2017年4月，政府的人说厂房的彩钢顶不安全，要求换成岩棉顶，我们就和原告的亲戚王攀商量（王攀负责收取房租，房屋租赁的事都是他负责），王攀说让我们先换，交房时再从租金里扣除，我们换了以后3个月后政府就把厂房查封了，换顶的钱原告也没有给我们。2017年8月10日，政府不让经营了，政府说出租房屋没有产权证和手续，当日进行了查封，查封后房东在大门安了一把锁，我们的合伙人去马场找冯岩，我们要求冯岩去政府问一下房屋还能否继续出租，冯岩一直没有回复。本案中，我们了解到冯岩出租给我们的厂房没有取得建设工程规划许可证，属于违法建设，我们认为双方签订的《厂房租赁合同》无效，不同意原告提出的第二、三项诉讼请求。涉诉厂房查封后我们没有使用，不存在占有使用费和违约金，目前涉诉厂房是原告在使用。反诉原告姜宏光、车天生向本院提出反诉请求：1、确认双方于2013年9月30日签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修款291327元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告更换房屋彩钢顶费用38376元；4、判令反诉被告退还反诉原告剩余租金8860元；5、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2013年9月，双方签订《厂房租赁合同》，约定反诉被告将涉诉厂房作为公寓出租给反诉原告，合同签订后，反诉原告开始装修经营。2017年4月，政府要求将房屋的彩钢顶更换为岩棉顶，彩钢顶不安全。双方协商先由反诉原告更换，费用由反诉被告负担，从房租中扣除。反诉原告经营到2017年8月11日，政府不允许涉诉厂房出租使用，并进行了查封。故提出上述反诉请求。反诉被告冯岩辩称，仅同意反诉原告的第一项反诉请求，不同意其他的反诉请求。认可装修款的数额，但合同中明确约定装修费由反诉原告自己承担。更换彩钢顶的费用，我方不认可且不同意承担，反诉原告没有对此举证。反诉原告无法继续承租房屋是不可抗力原因，至今反诉原告也没有明确是否续租，后续的租金也没有给我。反诉原告主张的剩余租金，我方不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对《房屋租赁合同》、《厂房出租合同》、首信涉评报字（2019）第1117号资产评估报告、勘验笔录、照片，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2005年8月1日，顺义区×××镇×××村村民委员会（以下简称×××村委会）（甲方）与冯岩（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于×××镇×××村村南的厂房、场地现状租赁给乙方使用，租赁标的原小学校旧址，占地面积1．1亩，建筑面积250平方米，共计房屋13间；租赁用途为商务调查所；租赁期限共计20年，自2005年8月1日起至2025年7月31日止；租金为每年5000元人民币，租金支付方式为现金支付；在租赁期间房屋的日常维修及养护归乙方负责；在租赁期间乙方要合理使用租赁标的，并根据生产经营管理的需要，在不影响建筑物主体结构的前提下可以进行装修；乙方因生产经营需要，对建筑物的主体进行改造时，必须经双方协商，并签订补充协议；合同还约定了其他权利义务。2013年9月30日，冯岩（出租方、甲方）与姜宏光（承租方、乙方）签订《厂房出租合同》，约定甲方将涉诉厂房出租给乙方，厂房使用面积为五百平方米，厂房权属状况为甲方所有；承租该厂房仅作为出租公寓房使用，乙方在不损坏改造厂房主体结构的基础上，可以按自己的要求装修，一切装修费用乙方自己承担，乙方在装修改造房屋时，如发生一切安全事故均与甲方无关；出租期限自2013年9月30日至2023年9月29日，共计十年，约定甲方承诺乙方60天免租期，方便于乙方对厂房进行改造，免租期乙方无须向甲方支付租金（即2013年9月30日至2014年9月20日甲方向乙方收取10个月的房租），出租期限届满后本合同终止，乙方将厂房及其内部改造后的厂房内的一切事物交予甲方，如乙方有续租需求，应与甲方另行协商。如甲方同意继续出租，甲乙双方应当另行签订新合同；租金标准为每月5000元，每年厂房租金为60000元，每三年递增一次房租，第三年递增原厂房租金10%，第六年递增，递增厂房租金10%，第九年递增，递增厂房租金20%，乙方按约定将厂房租金按时缴纳甲方，缴纳方式为一年一付款，直至2023年9月29日甲方双方合同到期后，乙方将厂房及其对厂房进行的内部改造后的一切事物全部交与甲方，若甲乙双方继续续租厂房，则另重新协商新合同；厂房出租期限内，乙方应承担房屋的装修改造费、承租期的水电费、卫生费以及自主经营产生的各项费用；甲方同意乙方对厂房内部进行改造，但不得对厂房外部整体进行改造，如若乙方对厂房外部整体进行改造甲方有权终止本合同，并且乙方要对甲方进行相应的厂房的外部改造的赔偿；厂房出租期内甲方或者乙方需要提前终止合同的，应提前三个月书面通知对方，并且按年租金的200%支付给对方；该合同第十一条后手写“合同期内保证乙方正常使用”，该合同尾页有甲方冯岩、乙方姜宏光、乙方合伙人车天生的签字。经查，涉诉厂房所在土地对应的集体土地建设用地使用证为顺-×××乡集建（证）字第039号，登记的土地使用者为×××村小学校，土地类别非耕地，用地面积672．66㎡，建筑占地250㎡，用途为小学校，登记时间为1993年8月20日。冯岩称其从×××村委会承租的为十三间砖混结构的老房，这十三间房屋没有产权手续，其承租后拆除了部分老房，于2005年、2006年左右新建了库房，库房的墙是砖混结构、顶是彩钢顶，库房的面积记不清了，其建造库房未办理建设工程规划许可手续。姜宏光、车天生称其从冯岩处承租涉诉厂房时不清楚厂房的所有权及土地使用权状况，也没有见过房屋产权证或土地使用证，冯岩表示涉诉厂房可以作为公寓出租，其就承租了涉诉厂房，承租的涉诉厂房是一间库房，砖混结构、彩钢顶，里面用石膏板打了两三个隔断，其余都是大开间，面积大约500多平方米，其承租后于2013年9月对涉诉厂房开始改造并进行装修，其拆除了厂房内原有的石膏板，用轻体砖隔成了一个个独立的房屋，用钢结构将厂房隔成了两层，一共做成了50间房屋作为公寓向外出租。房屋里面安装了窗户、暖气，一半的房屋设置了卫生间并安装了热水器、暖气片，并购买全新的家具家电，每个房间内都有桌子、柜子，部分房间内有床垫，还在厂房外面建了一个锅炉房，改造装修进行了两个月，共花费388000元，陆续支付的现金，没有签订合同。姜宏光、车天生称其对涉诉库房进行改造装修未进行相关的审批，原因是冯岩告诉其可以自行装修。姜宏光、车天生为证明其改造装修的花费，提交了收据一张，冯岩对此不予认可，称这样的收据在五金商店可以买到，并表示姜宏光、车天生没有和其说过装修的事情，姜宏光、车天生装修时其也不在场。姜宏光、车天生主张2017年4月，其应政府的要求，将涉诉厂房的彩钢顶更换为岩棉顶，共花费38376元，双方协商好该笔费用由冯岩负担，其提交收据一张予以证明，冯岩称知道更换库房顶的事情，当时村里先是和其母亲说的，费用怎么谈的其不清楚，双方签订的合同约定装修费用由承租方负担，该笔费用与其无关。在本案审理过程中，姜宏光、车天生申请对涉诉厂房装修现值（按合同期限计算剩余价值）进行鉴定，本院依法委托首信（北京）国际资产评估有限公司进行该项鉴定工作，该评估公司于2019年12月3日出具首信涉评报字（2019）第1117号资产评估报告，报告结论为涉诉厂房的装修现值为291327元，评估基准日为2019年11月4日。该评估报告向双方送达后，双方均无异议。姜宏光、车天生支付鉴定费24500元。经查，在姜宏光、车天生承租期间，涉诉厂房于2017年8月11日被北京市顺义区公安消防支队查封，关于查封原因，冯岩称系姜宏光、车天生盖的房间太密导致。对于姜宏光、车天生搬离涉诉厂房的时间，冯岩称涉诉厂房内的租户在查封前就搬走了，姜宏光、车天生在查封后一个月左右搬走的，具体时间记不清了；姜宏光、车天生认可其是在查封后过了一段时间搬走的，具体时间记不清了，查封后没有再继续使用涉诉厂房。双方确认姜宏光、车天生交纳了2017年9月30日之前的全部租金，该时间之后的租金未支付。关于涉诉厂房被查封后的控制情况，冯岩称姜宏光、车天生放在涉诉厂房内的物品是陆续搬离，大部分物品在2017年年底已经搬离，但仍有少量物品还在涉诉厂房内，主要是床、花盆、柜子等，涉诉厂房查封后，姜宏光、车天生将门锁了就走了，没有给其钥匙，其手里也没有钥匙，2019年5、6月，姜宏光、车天生的朋友来涉诉厂房放东西，他们把门打开了，冯岩不同意他们放东西，并向姜宏光、车天生的被告朋友要了钥匙，至今还没有换锁。姜宏光、车天生对冯岩的陈述不予认可，称查封时都贴了封条，其就走了，没有锁门，室内的物品都在房屋内，其没有搬走过。二被告认为是冯岩的母亲锁了大门，用的是他们自己的锁，没有给其钥匙，其合伙人一个姓田的进去看过，具体时间记不清了，是冯岩母亲开的门。2017年年底左右，其找到冯岩本人让他问问政府其还能不能继续干经营公寓，冯岩至今没有给其回复。为了避免损失进一步扩大，本院组织双方于2019年11月5日交接涉诉厂房，交接时，本院对涉诉厂房现状进行了勘查并制作勘查笔录，笔录记载：双方确认所有涉诉房屋中有两间（222、二层122）封条未被破坏，大部分房间有马桶、手盆、热水器，部分房间为空，部分房间有抽油烟机，所有房间均有暖气，有八间房屋堆满家具，有的房间有部分家具，其中107、114、205房间各有一个空调，一层公共卫生间有洗衣机一个，楼道内堆有个别床垫及床铺，一楼有锅炉一个，姜宏光、车天生表示其于2019年11月5日当天将涉诉厂房内的空调拆除搬走，如果其在两天内没搬走，视为其不要了，厂房内其余物品都不要了，也不要求损失，由冯岩自己处理，冯岩称姜宏光、车天生不要的物品由其自行处理，锁其自己更换。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉诉厂房系未取得规划审批手续的建筑物，双方签订的《厂房出租合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效的，出租方有权要求承租方支付房屋占有使用费。涉诉厂房被查封后，姜宏光、车天生虽无法在涉诉厂房内进行经营活动，但双方一直未办理腾退交接手续，直至2019年11月5日本院组织双方交接涉诉厂房，且交接当天现场勘查情况表明姜宏光、车天生为经营公寓投入的家具等部分物品仍在涉诉厂房内未搬离，考虑到姜宏光、车天生自涉诉厂房查封至2019年11月5日期间，无法按照合同约定的用途使用涉诉厂房，本院对该期间的使用费予以适当酌减。姜宏光、车天生要求退还租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。冯岩将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给姜宏光、车天生，对于合同无效的后果负有主要责任，姜宏光、车天生在承租涉诉厂房时，未尽到审查义务，对于合同无效的后果亦有一定责任。故关于姜宏光、车天生主张的装修损失，本院根据资产评估报告及双方的过错程度予以确定。关于姜宏光、车天生主张的更换房屋彩钢顶的费用，其仅提交了收据予以证明，冯岩对此不予认可，姜宏光、车天生未提交其他证据予以佐证，故姜宏光、车天生的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院难以支持。因双方签订的《厂房出租合同》无效，故对于冯岩要求姜宏光、车天生按照合同约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对冯岩要求姜宏光、车天生支付利息的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）冯岩与被告（反诉原告）姜宏光、车天生于二〇一三年九月三十日签订的《厂房出租合同》无效；二、被告姜宏光、车天生支付原告冯岩占有使用费三万元，于本判决生效后七日内执行；三、反诉被告冯岩赔偿反诉原告姜宏光、车天生装修款二十万元，于本判决生效后七日内执行；四、驳回原告冯岩的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告姜宏光、车天生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千七百三十九元，由原告冯岩负担五千一百五十七元（已交纳），由被告姜宏光、车天生负担五百八十二元，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费三千一百八十九元，由反诉原告姜宏光、车天生负担一千三百零五元（已交纳），由反诉被告冯岩负担一千八百八十四元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费二万四千五百元，由反诉原告姜宏光、车天生负担七千六百八十元（已交纳），由反诉被告冯岩负担一万六千八百二十元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 张 蕾人民陪审员 刘 沁人民陪审员 杜宝军二〇一九年十二月二十六日法官 助理 王雅菲书 记 员 孙建伟