北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60587号原告（反诉被告）：北京叮叮餐饮管理有限公司，住所北京市朝阳区天福园8号楼1层底商15。法定代表人:**，总经理。委托诉讼代理人：李术朋，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：金辉，女，1956年3月15日出生，朝鲜族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：杨慧文，山西智函律师事务所律师。原告(反诉被告)北京叮叮餐饮管理有限公司（以下简称叮叮公司）与被告（反诉原告）金辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叮叮公司委托诉讼代理人李术朋和被告金辉及其委托诉讼代理人杨慧文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叮叮公司向本院提出诉讼请求：1.确认叮叮公司与金辉签订的《房屋租赁合作合同》2018年12月1日终止；2.判决金辉退还叮叮公司剩余租金2018年12月1日至2019年1月19日的租金174208.7元；3.判令金辉退还押金444000元；4.判令金辉退还叮叮公司已支付转租费212000元；5.判令金辉支付资金占用费(以2-4项诉求为本金，自2019年2月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止)。事实和理由：叮叮公司与金辉于2018年9月29日签订《房屋租赁合作合同》，叮叮公司承租金辉位于北京市朝阳区阜通东大街1号院8幢某层某号房屋，租赁期限自2018年10月19日起至2022年6月4日止，根据租赁合同约定，叮叮公司向金辉支付了首期三个月含税租金500850元、押金444000元、转租费含税212000元。根据租赁合同第14.5条，甲乙双方任意一方提前终止合同，需提前两个月通知对方。2018年11月27日，叮叮公司向金辉发出书面《关于终止房屋租赁合同的函》及《关于终止房屋租赁的函二》，通知金辉解除合同，金辉于2018年12月1日签收《关于终止房屋租赁的函二》。2018年12月1日，叮叮公司向金辉发出书面《关于阜通东大街1号院8幢-1层1048房屋的交接函》，房屋钥匙、电卡、燃气卡随函件一并寄出。金辉于2018年12月4日收到以上函件及物品。叮叮公司认为涉案合同应于2018年12月1日终止，金辉应退还叮叮公司剩余未使用租金、押金，然而截至2019年5月20日，叮叮公司仍未收到相关费用，故起诉至法院。金辉辩称，不同意叮叮公司的诉讼请求。叮叮公司《关于终止房屋租赁合同的函》及《关于终止房屋租赁的函二》与事实不符，也不符合合同约定，具体答辩意见同反诉意见。金辉向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决双方租赁合同于2019年4月1日解除；2.判令叮叮公司支付20天免租期租金111300元；3.判令叮叮公司支付两个月（2019年2月1日-2019年4月1日）租金296000元；4.判决叮叮公司赔偿押金即三个月的租金444000元。事实和理由：金辉已经正常完成了协助义务，于2018年10月25日、2018年11月28日先后两次协助叮叮公司完成工商注册的住所录入。第一次工商注册住所信息录入成功后，叮叮公司2018年10月29日发现录入名称不是自己想要的，提出更改名称，这时房屋业主提出要业主本人与金辉及叮叮公司签订一份三方协议。经过多轮磋商后，叮叮公司提供给业主签约版本后自己又反悔，导致协商谈判陷入僵局。金辉为了积极推动合同的履行自己承担了风险，为业主做出单方承诺，迅速促进了工商注册的第二次住址录入。在各方进行的各种沟通过程中，叮叮公司在重大事项上多次错误表达自己的意思，而非金辉的过错。另外，自从金辉将租赁房屋交付，叮叮公司在拆除原有装饰装修之后，在没有任何限制的情况下一直没有装修施工，租赁房屋闲置是叮叮公司自己造成的。金辉在租赁给叮叮公司一直正常营业，根本不存在未来继续闲置无法营业的风险。综上，叮叮公司以“金辉经多次催告，仍不按照租赁合同约定进行网上备案，还面临未来继续闲置无法正常营业的风险”为由单方面提前终止合同，理由并不成立，应当承担违约责任，赔偿金辉相应的损失。根据合同14.5条规定，任意一方提前终止合同，须提前两个月通知对方，为此叮叮公司应当承担2019年2月1日至4月1日的租金。金辉基于双方3年多的租赁合同给予叮叮公司免租期，现在叮叮公司提前毁约，不应再享有免租优惠。叮叮公司已经交纳的押金因其违约不应予以退还，应判令归金辉所有。叮叮公司就反诉辩称，双方的租赁合同确实已经在2019年2月1日解除，解除日期应提前两个月，所以反诉第二、三诉求不同意，因为金辉没有退还我方押金所以第四项反诉请求我方不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金辉系北京市朝阳区阜通东大街1号院8幢-某层某号房屋的承租人，具有转租权。2018年9月29日，金辉作为甲方（出租方）与叮叮公司作为乙方（承租方），签订《北京市房屋租赁合同》（下称涉案合同）。合同约定“1.1甲方将涉案房屋租赁给乙方使用。1.2租赁房屋建筑面积约370平米，租赁用途为商业。免租期为20日，自2018年9月29日起至2018年10月18日止。3.1租期自2018年10月19日起至2022年6月4日止，共计3年7月17日，租金前两年不变，第3年开始每年递增5%。4.1每月净租金为人民币148000元，税金18950元，两项共计166950元。4.3租金（押金）支付方式为押三付三。4.4租金每三个月支付一次，每次付款不得超过付款期7天，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同押金不予退还。5.1本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付三个月租金作为押金即人民币444000元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定向甲方交付的保证金，甲方应在收到押金当日开出收据给乙方。5.2本合同期满，乙方如不再续租未有违约情况下，在结清所有由乙方消耗的费用及工商注册签出或注销后，甲方应将押金无息退还乙方。6.1首期三个月净租金444000元、税金56850元，共计人民币500850元，乙方于本合同签订后5个工作日支付。8.1本合同转租费共计200000元，税金12000元，以上共计212000元，乙方于本合同签订后5个工作日支付。8.3除本合同明确约定租金及其他费用外，甲方无权向乙方收取任何额外费用。9.1甲方须于2018年9月29日按照本合同约定的交付标准向乙方交付租赁房屋。10.3甲方应协助乙方办理乙方所需证照，费用由乙方承担。14.1甲方有下列行为之一的乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：（1）甲方不能提供本合同的产权证明复印件或所提供的产权证明复印件与实际产权人不符，地下空间备案手续瑕疵等原因导致乙方不能办理营业所需相关证照或影响甲方使用……（4）因甲方原因导致提前解除合同，造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用前提下，乙方所交付的租金按日计算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金,并赔偿乙方相当于三个月房租的违约金。14.2乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，并无需支付任何赔偿：……（5）乙方未按本合同约定支付租金或（要求提前解除合同），逾期按日加付欠缴租金总额的5‰作为滞纳金，逾期七日且经甲方两次催告后仍未付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，但应退还乙方已支付的未使用的租金。押金作为乙方的全部赔偿。14.3合同提前终止，合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。14.5甲乙双方任意一方提前终止合同，须提前两个月通知对方。2018年9月29日，金辉作为甲方与叮叮公司作为乙方签订《补充协议》，载明：基于1.甲乙双方于2018年9月27日就位于北京市朝阳区阜通东大街1号院8幢-1层1048号店铺签订了《房屋租赁合作合同》；2.北京市政府于2018年9月26日发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录2018版》，该文件对餐饮（特别是地下空间从事经营服务有禁限规定）；3.双方本着诚信的原则进行合作，但是就上述政策对双方合作店铺的影响存在不确定性。现就相关事宜补充约定如下：一、如果北京市政策对本合作店铺产生不利影响，包括乙方无法办理证照，无法经营餐饮，甲方对此表示理解并同意终止合同，终止日为乙方书面通知送达日。双方均无需承担任何违约责任。二、合同终止日晚于合同起租日的，乙方应当承担此期间的房屋占用费用，费用标准按合作店铺的日租金进行计算。三、甲方应于收到乙方书面通知之日起10日内退款乙方已缴纳而未使用的租金、押金及转租费至乙方指定账户。如乙方的装修对甲方现有装饰有破坏的，则转租费不予退还。2018年9月29日，叮叮公司向金辉支付了212000元转租费。2018年10月10日，叮叮公司向金辉支付了押金444000元。2018年10月11日，叮叮公司向金辉支付了2018年10月19日至2019年1月18日共计三个月租金(含税金)500850元。2018年11月27日，叮叮公司向金辉发送《关于终止房屋租赁合同的函》，其中载明：金辉，贵我双方于2018年9月29日签订《房屋租赁合作合同》（以下简称合同），合同约定我司租赁贵方位于北京市朝阳区阜通东大街1号院8幢-某层某号房屋，租赁期限自2018年9月29日至2022年6月4日，用于我方经营餐饮之使用。《合同》第10.3条约定“甲方应协助乙方办理乙方所需证照”。截至2018年11月27日，因贵方原因致使我司不能办理营业所需相关证照。根据《合同》约定及相关法律规定，特致函如下：一、双方签署的《房屋租赁合作合同》因贵方违约而终止。二、贵方应当退还我方已经支付但未使用的租金148000元，押金444000元，赔偿我司三个月房租444000元作为违约金，以上共计1036000元。以上费用，请贵司在三日内完成支付。金辉表示于2018年12月1日收到该函件。2018年11月27日，叮叮公司向金辉发送《关于终止房屋租赁合同的函（二）》，载明：我司于2018年11月27日向你发出《关于终止房屋租赁合同的函》（以下简称“函（一）”），基于合同的违约，你方除需向我司支付函（一）所列所有款项外，还应向我司退还《房屋租赁合作合同》中我司已向你方支付的转让费200000元及我司已向你方支付的相关税金共计68850元(包含三个月租金税金及转让费税金)以上，合计268850元。函（一）、函（二）所需支付款项共计1304850元。以上费用，请贵方在三日内完成支付。金辉2018年12月4日收到该函件。2018年11月30日，叮叮公司向金辉发送《关于阜通东大街1号院8幢-某层某号房屋的交接函》，载明：鉴于贵方之违约行为，我司于2018年11月27日分别向贵方发出《关于终止房屋租赁的函》及《关于终止房屋租赁的函（二）》，通知贵方解除2018年9月29日贵我双方签署的《房屋租赁合作合同》（下称原合同）。我司已通过书面函件、电话、即时通讯软件等多种途径通知贵方于2018年11月27日解除原合同，现正式将房屋钥匙、电卡、燃气卡随本函件交付贵方。本函件寄出即视为交付完成，因对方怠于履行交接工作而产生的包括但不限于钥匙丢失、房屋闲置以及房屋毁损灭失等一切后果由贵方承担。金辉2018年12月4日收到该函件。经询，双方认可2018年12月4日后涉案房屋内没有叮叮公司的物品。叮叮公司提交其法务与代表金辉与叮叮公司联系的居间中介王志的关于房屋地址备案的微信对话记录：2018年10月16日，王志询问企业名称、住所地址、使用面积等事项。叮叮公司法务回复企业名称：北京叮叮餐食管理有限公司北京第三分公司，住所地址北京市朝阳区阜通东大街1号院8幢-某层某号房屋等信息。2018年10月29日，叮叮公司法务询问“在吗，帮忙问一下金院长备案字错了弄完了吗”，王志回答“这个我问问”。2018年11月6日，王志向叮叮公司法务发送《补充协议》，表示是业主发过来的。之后王志多次就该补充协议询问叮叮公司法务意见，并就协议修改进行沟通，2018年11月20日王志表示“业主还是要签你提出的那份”，叮叮公司法务回复“别扯了”。2018年11月26日，王志表示“就按咱们最后出的，现在正和业主说直接签呢。这周之内肯定把所有的事办齐了”，叮叮公司法务表示“好，加油”。经询，双方均认可叮叮公司租赁涉案房屋经营需要办理餐饮经营许可证，办理该证件的前提是需要工商登记。2018年10月25日，金辉协助叮叮公司完成了工商登记地址备案，因为叮叮公司提供的企业名称错误，需要进行第二次工商登记地址备案。2018年11月28日，金辉协助叮叮公司完成第二次地址备案。金辉表示第二次地址备案必须产权人配合，第一次备案出现问题后包括产权人在内各方进行了多次协商。经询叮叮公司解除涉案合同的原因，叮叮公司表示根据《北京市新增禁止产业目录》的规定，地下室无法办理餐饮许可证，导致合同目的无法实现。根据双方2018年9月29日签订的《补充协议》，北京市政策对店铺造成不利影响包括无法办理证照，叮叮公司可以提前终止合同。叮叮公司给了金辉两个月的时间依然无法办理餐饮许可证，导致叮叮公司无法入场经营餐饮业务，叮叮公司的地下空间备案许可即将到期，如果继续履行合同还要继续办理地下空间许可，所以根据涉案合同14.5条规定行使任意终止权。金辉表示，已经依约配合叮叮公司在2018年10月25日完成工商地址备案，是叮叮公司的失误才需要进行第二次备案且2018年11月28日已经完成。金辉提交朝阳区房屋管理局出具的《朝阳区普通地下室使用备案告知函》，落款日期2017年12月5日，载明涉案房屋备案用途为地下商业，一年内有效。金辉另提交下述证据以证明涉案房屋新的承租人已经取得了消防验收意见书和餐饮经营许可证：1.北京市朝阳区住房和城乡建设委员会2019年6月5日为北京牛员外很忙餐饮管理有限公司装修工程出具的《建设工程消防验收意见书》；2.食品经营许可证1份，经营者名称北京三椒九牛餐饮有限公司，经营场所为涉案房屋，落款日期2019年7月16日。金辉认为不存在叮叮公司所说的合同目的无法实现的问题，叮叮公司如想行使任意解除权应按照合同14.2条规定，将押金作为全部赔偿。经询双方对违约金的意见，叮叮公司认为约定过高，请求予以依法调减。金辉认为违约金约定合理，涉案房屋2019年4月1日才再次出租，有空置损失；再次出租的租赁价格和涉案合同整个合同期差1220954元；为了出租和再次出租涉案房屋共支付中介费2次共计240000元；为了将涉案房屋出租给叮叮公司拆除原来的室内装修损失570000元。为此，金辉提交与案外人胡卫东2019年3月29日就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》、胡卫东向其转账的银行流水。经询双方对“转租费”的理解，叮叮公司表示转租费是对其再行转租房屋的约束，金辉表示系其自行担任法人的大亚天赐商业有限公司原在涉案房屋经营，后因向叮叮公司出租房屋，遣散了原有公司人员。转租费的性质是遣散费、搬家费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵照履行。关于涉案合同解除、终止事宜，根据本案各方提交的证据材料和当事人陈述，可以看出金辉在涉案合同履行过程中并不存在违约行为，亦不能认定涉案合同目的无法实现。叮叮公司虽可以依据涉案合同14.5条约定行使任意解除权，但该条款规定应提前两个月通知对方，金辉2018年12月1日收到解除函，故本院认为涉案合同应当于2019年2月1日解除，原告要求确认涉案合同于2018年12月1日终止于法无据，本院依法不予支持。叮叮公司第一期租金缴纳至2019年1月18日，其在行使合同约定的任意解除权后，可占有使用房屋至2019年2月1日，但其2018年12月4日将涉案房屋钥匙、电卡、燃气卡寄送至金辉处，叮叮公司系因自身行为而导致无法继续占有使用房屋到2019年2月1日，故叮叮公司要求退还剩余租金的诉请不应予以支持。根据涉案合同14.5条第（5）的规定，在叮叮公司要求提前解除合同的情况下，押金444000元作为全部赔偿，该项规定应系当事人双方约定的违约金。现叮叮公司认为该违约金过高申请予以酌减，但考虑到涉案房屋的免租期、涉案房屋的空置期间、再次出租产生的中介费等因素，本院认为该违约金金额并无不当，故对叮叮公司要求退还押金的诉请不予支持，对金辉要求将押金判归其所有的反诉请求予以支持。金辉主张叮叮公司支付免租期期间租金的反诉请求，因在上述违约金计算中已经予以考量，故不再予以支持。关于叮叮公司主张退还转租费的诉请缺乏依据，故本院不予支持。叮叮公司主张的资金占用费亦缺乏依据，本院不予支持。关于金辉主张叮叮公司支付2019年2月1日至4月1日期间租金的反诉请求缺乏依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条，判决如下：一、现由被告（反诉原告）金辉占有的房屋押金444000元归被告（反诉原告）金辉所有；二、驳回原告（反诉被告）北京叮叮餐饮管理有限公司全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）金辉其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6051.04元，由原告（反诉被告）北京叮叮餐饮管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费6156.50元，由原告（反诉被告）北京叮叮餐饮管理有限公司负担2176.5元（已交纳），由被告（反诉原告）金辉负担3980元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王敏二〇一九年十二月二十五日书记员  曹扬