新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵1102民初352号 原告：黄其武，男，1969年7月29日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：刘瑞君,新疆众望律师事务所律师。 原告：周世军，男，1967年12月5日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：刘瑞君,新疆众望律师事务所律师。 被告：新疆天恒基建筑工程有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市经济技术开发区崇山路229号。 法定代表人：黄朝辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张金霞，女，该公司职员。 被告：新疆汇龙天华房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市头屯河区头屯河公路2201号恒汇机电城31栋2-03号房屋。 法定代表人：陈正玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人:吴建明,新疆西域律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙昕,新疆西域律师事务所律师。 原告黄其武、周世军与被告新疆天恒基建筑工程有限公司（以下简称天恒基公司）、被告新疆汇龙天华房地产开发有限公司（以下简称汇龙天华公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄其武、周世军及委托诉讼代理人刘瑞君，被告天恒基公司委托诉讼代理人张金霞、被告汇龙天华公司委托诉讼代理人吴建明、孙昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄其武、周世军向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告签订房屋买卖合同（网签）并协助办理不动产证（新疆恒汇机电城55栋D22室、55栋22室、60栋21室）;2、被告承担本案的诉讼费邮寄费。事实与理由:新疆恒汇机电城工程建设项目工程，发包单位是汇龙天华公司，总包单位是天恒基公司。该工程（二期F型机电超市）的水磨石地面工程由原告施工。在2016年11月7日被告天恒基公司项目部同意被告汇龙天华公司所开发的房产抵给被告天恒基公司三套房屋用于折抵应当支付的工程款，即新疆恒汇机电城55栋D22室、55栋22室、60栋21室，总价款2529579元，并同意被告天恒基公司再次抵给原告用于被告天恒基公司应当支付的工程款，为此签订协议书。该房屋于2017年1月4日经被告确认并将三套房屋移交给原告实际占有使用至今，暖气和物业管理费也一并交给市场的管理部门，两原告是合伙关系，经原告和被告沟通并要求被告与原告签订房屋买卖合同并协助办理不动产证，被告一直推拖，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告天恒基公司辩称，天恒基公司与二原告无法律关系，天恒基公司未与原告签订过房屋买卖合同也未向原告许诺给付房屋，案外人蒋某某的行为是个人行为，没有经过天恒基公司追认，与天恒基公司无关，请求依法驳回二原告的诉讼请求。 被告汇龙天华公司辩称，请求依法驳回两原告对汇龙天华公司的诉请。1、两原告与汇龙天华公司没有买卖合同关系，两原告也没有给汇龙天华公司实际履行过给付工程款，作为房屋买卖合同纠纷，两原告也不能在同一案件中出现，因为不动产纠纷是一对一的法律关系；2、汇龙天华公司确实与天恒基公司有对本案所提出的2期F型机电超市发生过承包关系，这也只是汇龙天华公司和天恒基公司之间的法律关系，和蒋某某及两原告都没有法律关系，两原告主体不适格，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求成立，向本院提供以下证据： 1、协议书1份，拟证明：1、被告天恒基公司项目经理将该工程发包给头屯河区恒汇机电城盛发装饰店，盛发装饰店又将该工程转包给原告黄其武；2、被告天恒基公司项目经理蒋某某所承包被告汇龙天华公司的项目是恒汇机电城33号F型机电超市，该工程的水磨石地面均是由原告施工完成，该协议确认了三套房屋总价款是2529579元，三套房屋就是本案涉诉的房屋，其中抵给原告周世军两套，黄其武一套。天恒基与盛发装饰直接解除了合同，解除之后由天恒基公司的项目经理蒋某某直接与原告发生关系，进行结算等事项。被告天恒基公司对以上证据的真实性不清楚、关联性不认可，这份协议是案外人蒋某某与原告黄其武签订，与天恒基公司无关。被告汇龙天华公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因为原告出示的协议书是自己和案外人签订的，与今天的两被告没有任何关系，也未进行追认，这个蒋某某和装饰店作为证人还是其他人被告不清楚，原告以该份证据请求办理房屋不动产手续是没有事实和法律依据的。本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，该证据证实天恒基公司与原告以物抵债的合意。 2、收条一份，拟证明：该工程是天恒基项目部蒋某某实际施工，蒋某某代表天恒基从汇龙天华公司承包工程，涉案房屋是从汇龙天华公司直接折抵给天恒基项目部蒋某某，证据原件在汇龙天华公司财务处。被告天恒基公司对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，因为该证据为复印件，这份收条是蒋某某个人出具与天恒基公司无关。被告汇龙天华公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可，另外需要说明原告出示蒋某某的证据，蒋某某是案外人，蒋某某没有天恒基的授权，他的行为是个人行为，汇龙天华公司和天恒基公司都不认可这个房屋的抵债的事实。本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，该证据证实被告天恒基公司收到被告汇龙天华公司以物抵债的房屋。 3、协议一份，拟证明：工程到底欠了多少款，确认具体的抵债的房屋是60栋21号、55栋22号、55栋带地下室22号（即55栋D22号），原告同意用房屋抵欠付的工程款。被告天恒基公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该协议是复印件，是案外人蒋某某与黄其武签订的，蒋某某无天恒基公司授权，并且天恒基公司也不追认，所以与天恒基公司无关。被告汇龙天华公司认为该证据是复印件，真实性不能确认，与汇龙天华公司无关。本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，该证据证实天恒基公司和原告达成以物抵债合意。 4、承诺书一份，拟证明：其中包括原告的三套及抵给其他人的房屋，被抵债的房屋在承诺书中均有载明，这个原件在给原告办理房屋移交手续时给汇龙天华公司的财务人员了，经五位汇龙天华公司领导签字确认。被告天恒基公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均不认可，因为该证据是复印件，其次该承诺是蒋某某出具，蒋某某没有天恒基公司授权，天恒基公司不追认，也不能证明原告的诉请。被告汇龙天华公司对以上证据的真实性、合法性、关联性不予认可，对于原告代理人对证据的说明，蒋某某的承诺没有天恒基的追认，所以原告方出示这个证据对诉请没有证明力。无论这个证据是否真实都不能证明原告向汇龙天华公司来主张履行买卖合同的义务以及办理不动产登记的义务，此外蒋某某在其他案件中不认可这个事实。本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，该证据证实天恒基公司和汇龙天华公司达成以物抵债合意。 5、收据，拟证明：两原告在实际占有使用该房屋，并且收款单位是汇龙天华公司。从2017年1月交付给原告之后就开始缴纳物业管理费和暖气费也包括房产公司直接收取的费用。其中960元的收据是汇龙天华公司直接收取。被告天恒基公司对以上证据的真实性不清楚、关联性不认可，上面加盖的是物业公司和被告汇龙天华公司的印章，与天恒基公司无关。被告汇龙天华公司认为该证据有物业费的收据，还有汇龙天华公司盖章的收据，对有汇龙天华公司盖章的收据的真实性认可，但是关联性、合法性不认可，因为租房子也要交物业费和暖气费，这与本案中原告是否具有买房人的权利没有证明力。本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，该证据可以证实原告自2017年1月占有使用以物抵债的房屋。 6、十二级中院2019兵11民终86号民事判决书，拟证明：在判决书第二页，被告天恒基公司答辩确认，蒋某某与天恒基公司签订内部承包合同，原告有理由相信蒋某某在施工过程中履行的是职务行为并不是个人行为。还有一点发包单位是被告汇龙天华公司，总包单位是天恒基建筑公司，项目内部承包人是蒋某某。被告天恒基公司对以上证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，天恒基公司与蒋某某签订内部承包合同只能证明天恒基公司将项目分包给蒋某某，另外判决书第四页，明确认定蒋某某的行为无天恒基公司的授权，天恒基公司事后没有追认，他的行为不构成职务行为，这个判决涉案工程并不是本案的项目与本案的当事人无关。被告汇龙天华公司对以上证据的真实性认可，合法性、关联性不予认可。首先该判决和本案没有关联性，即便蒋某某有内部承包协议，也和本案没有关联性，并且天恒基没有追认或者授权。本院对该证据的真实性予以认定，因当事人申请再审，系未生效的法律文书，故与本案的关联性不予认定。 7、兵团分院2019兵民终9号民事裁定书，拟证明：该裁定书显示蒋某某是天恒基建筑公司恒汇机电城项目部的负责人，也能体现汇龙天华公司欠付天恒基公司的欠款数额不明确，以事实不清撤销了（2019）兵11民初73号判决。被告天恒基公司对以上证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，该份证据没有提到蒋某某是天恒基建筑公司项目部的负责人，即便他是负责人，在没有天恒基公司的授权下也不能超越职权行使权利。被告汇龙天华公司认为首先这个案件与本案无关，原告刚出示的承诺书在这个案件出现过，并且蒋某某不认可，中院认定无效，该证据和本案没有关联性，无论蒋某某是不是天恒基项目的负责人和本案原告的诉求均无关。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，与本案的关联性不予认定。 8、置业计划书三份，均是被告汇龙天华公司销售人员张涛要给原告办理房屋买卖手续，因被告汇龙天华公司和被告天恒基公司之间当时有经济纠纷，所以原告的这个事情就一直被搁置到现在都没有解决。被告天恒基公司认为这份证据与天恒基公司没有任何关系。被告汇龙天华公司认为这个置业计划书和本案没有直接的关联性，无从考证，原告应该出示给付房款及其他的关于房屋买卖合同关系的证据，因此被告汇龙天华公司对该证据不认可。本院对该证据的真实性、合法性及与本案的关联性不予认定。 被告天恒基公司、汇龙天华公司均未提供证据。 本院对当事人无争议的事实予以认定，对有争议的事实认定如下：2014年，被告汇龙天华公司开发恒汇机电城33号F型机电超市工程，该工程由被告天恒基公司承建，由天恒基公司的项目负责人蒋某某具体施工。工程土建部分完工后，2014年9月蒋某某将该超市的一层、二层水磨石地面包工包料给头屯河区恒汇机电城盛发装饰店（以下简称盛发装饰店）施工，头屯河区恒汇机电城盛发装饰店将该工程交由原告黄其武施工。黄其武与周世军系合伙关系。原告黄其武按期完工后向蒋某某索要工程款。2016年11月7日，蒋某某和盛发装饰店负责人郭小明签订一份协议，内容为：F型机电超市水磨石项目26200平方米，每平方米142元，工程总款3720400元。前期案外人蒋某某已付工程款1300000元，余款2420400元。现抵恒汇商铺60栋21号（128.24×10000＝1282400元）；55栋22号（92.08×8500＝782680元）；55栋D22号（45.99×10100＝464499元）。房源总价2529579元，工程余款2420400元。余款补还现金给蒋某某，经双方协商同意办理。2017年1月4日，蒋某某给汇龙天华公司出具承诺一份，内容为：我蒋某某购买新疆恒汇机电城：55栋D22室，面积45.99平方米，单价10100元，总价464499元；55栋22室，面积92.08平方米，单价8500元，总价782680元；60栋21室，面积128.24平方米，单价10000元，总价1282400元；60栋15室，面积128.24平方米，单价9800元，总价为1256752元，共计4套，总房款为3786331元。另用于交纳天恒基公司管理费及税金约400000元，合计4186331元。本人承诺以上所欠房款在我承包的新疆恒汇机电城33号F型机电超市的工程款中扣除。该承诺由汇龙天华公司的五位领导签字同意。2017年1月6日，蒋某某给汇龙天华公司出具收条一份，内容为：今收到汇龙天华公司的新疆恒汇机电城60栋21室，面积128.24平方米，单价10000元/㎡，总价1282400元，本人同意此房款从33号F型机电超市工程款中扣除，此房转让给在此工程施工的水磨石班组黄其武，此房转让后的相关手续及费用由黄其武承担办理。2017年1月6日，天恒基公司的蒋某某、头屯河区恒汇机电城盛发装饰店及黄其武签订协议书一份，内容为：三方就甲方（蒋某某）承建的新疆汇龙天华公司的新疆恒汇机电城33号F型机电超市工程，乙方（盛发装饰店）的一层、二层水磨石地面工程款抵扣房款事宜，三方达成协议：一、乙方承包甲方的水磨石地面实际施工人为丙方（黄其武）；二、甲方已支付给乙方工程款1300000元，由乙方负责支付给丙方，与甲方无关；三、丙方施工的工程造价以汇龙天华公司委托的审计公司的审计面积和甲乙双方签订的每平方米造价为准，最终计算该工程承包的工程造价；四、甲方未支付乙方的工程款以新疆恒汇机电城55栋D22室、55栋22室、60栋21室三套房总价2529579元，乙方同意抵扣给丙方；五、甲方房款抵扣给乙方后，如超出工程款部分，由丙方将超出部分以现金或丙方在甲方施工的其他工程款中扣除，反之，如不足部分由甲方支付给丙方；六、甲乙双方自签订此三方协议后，甲方与乙方签订的原施工合同解除，今后由甲方和丙方直接发生关系。当天，三方在场，汇龙天华公司把55栋D22号房屋交付给黄其武，把55栋22号、60栋21号房屋交付给周世军。原告黄其武和周世军占有、使用上述三套房屋至今，被告汇龙天华公司未与原告签订商品房买卖合同亦未协助原告办理不动产证，致原告诉至本院。 本院认为，蒋某某是被告天恒基公司的项目负责人，其代表天恒基公司与原告及汇龙天华公司签订的以物抵债协议、承诺书是当事人的真实意思表示，该协议、承诺书未违反法律法规的强制性规定，不损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益，且该协议、承诺书是在汇龙天华公司应付天恒基公司工程款，天恒基公司应付原告黄其武、周世军工程款履行期届满后达成的合意，该协议、承诺书为有效协议。协议、承诺有效，当事人应当按照协议、承诺约定履行各自义务。虽然二被告完成了以物抵债中交付房屋的主要义务，但未完成附随义务。因房屋系不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然二被告将房屋交付原告黄其武、周世军占有、使用近三年，但未协助原告黄其武、周世军办理不动产登记，致使原告黄其武、周世军不能享有所有权，损害原告黄其武、周世军的合法权益，故原告黄其武、周世军请求被告汇龙天华公司履行签订房屋买卖合同并协助办理不动产登记证，本院予以支持。被告天恒基公司的答辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。对汇龙天华公司答辩理由，原告黄其武、周世军作为案涉新疆恒汇机电城33号F型机电超市一层、二层水磨石地面工程的实际施工人，天恒基公司将房屋以物抵债给原告黄其武、周世军，以物抵债的房屋系原告黄其武、周世军、天恒基公司及汇龙天华公司三方当场交付，充分证实汇龙天华公司及天恒基公司的以房屋抵工程款的行为有效且已实际大部分履行，故被告汇龙天华公司的答辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、被告新疆汇龙天华房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内履行与原告黄其武、周世军签订商品房买卖合同并协助办理不动产登记证； 二、驳回原告黄其武、周世军的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元（原告已预交），由被告新疆汇龙天华房地产开发有限公司负担（给付时间同上）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。 审 判 员 李青 二〇一九年十二月五日 法官助理 王瑞 书 记 员 张宁 1