襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0691民初3408号原告：刘红兵，男，1949年3月10日出生，汉族，住襄阳市。被告：冯小娟，女，1988年4月4日出生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：吴伟，系冯小娟丈夫。原告刘红兵与被告冯小娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红兵，被告冯小娟及其委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红兵向本院提出诉讼请求：1.判令冯小娟偿还租刘红兵门面房时的违约金10000元（7月20天4000元，8月30天6000元）。2.判令冯小娟退还其退出租房前讹诈刘红兵的17000元。3.判令冯小娟承担因其违约搬出出租房给刘红兵带来的售房违约损失7886元。4.判令冯小娟承担其搬出前欠付的物业费和水费382元。上述款项可扣除冯小娟已交的租金4000元（9月30天2000元，10月30天2000元），冯小娟应向刘红兵支付31268元。5.判令冯小娟承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：刘红兵在鱼梁洲鹿鸣岛有一套含两间门面的住宅底商门面房。2018年9月7日，冯小娟与刘红兵签订门面房《租赁合同》。合同约定，租期1年；合同期内，若刘红兵的房屋出售，刘红兵另给冯小娟5-10天的搬出期，在此时间内刘红兵免收冯小娟租金。如冯小娟搬出逾期，除月租外，另按200元/日向刘红兵交纳违约金，且履约保证金不退。2019年7月10日，刘红兵与他人签订房屋买卖合同，并于当天通知冯小娟搬离。同时承诺，只要冯小娟履约搬出即可向其返还7月份的租金。但冯小娟未搬出。刘红兵又承诺只要在7月底前搬出，未到期的租金全退，已违约的履约保证金不扣，7月应收的租金全返。即便如此，冯小娟仍未搬出。致使刘红兵向买房人交房时间违约。双方的矛盾经派出所、居委会出面调解，在与居委会工作人员沟通后，被迫同意冯小娟提出的17000元的补偿要求。按照租房合同的约定，冯小娟违约拒不搬离，应向刘红兵支付12000元（押金2000元不退）。冯小娟拒不搬离且借此向刘红兵索要17000元。且因其拒不搬离致使刘红兵迟延交房，购房人扣房款13800元。刘红兵为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。冯小娟辩称，双方签订的《租赁合同》期限为2018年11月1日至2019年10月30日。冯小娟租房后对房屋进行装修，后开始正常经营。今年七月，刘红兵事先未询问冯小娟是否有购买意向，直接通知房屋已出售，要求搬出，随后就不断采取拉闸断电等多种方式施压，使冯小娟无法正常经营，给冯小娟造成了极大损失。另外，刘红兵在告知房屋已出售后还收取了3个月的租金6000元。根据《合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。并且依据《城市房屋租赁管理办法》第十一条的规定，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。即“买卖不破租赁”。故在租赁关系存续期间，房屋出售不影响租赁合同的效力，房屋的买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系并要求承租人返还租赁物。对于刘红兵所要求的偿还10000元违约金的问题，由于本案中冯小娟并未违约，所以不存在支付违约金的问题。对于刘红兵请求返还17000元的问题。冯小娟收取17000元的依据是“协议”，该协议是刘红兵一方起草，并在居委会的主持下自愿签订的，且已履行，故不应返还。对于刘红兵要求冯小娟承担其逾期交房所支付的违约金7886元及交纳未支付的物业费、水费382元的问题。因双方租赁关系已正式解除，这些费用均与冯小娟无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。结合当事人的举证、质证意见及本院的认证情况，认定事实如下：2018年10月15日，刘红兵（出租方）与冯小娟（承租方）签订《租赁合同》，主要约定：刘红兵将鱼梁洲鹿鸣岛门面房一套（136.74平米）两间其中的一大间，出租给乙方使用，租赁期1年。从2018年11月1日起至2019年10月30日止。租金为每月2000元，按季度结算。双方签订合同之日，冯小娟向刘红兵一次性交纳三个月的租金6000元和履约保证金2000元。冯小娟应于每季度到期前的15天内，向刘红兵交付下一个季度租金（打入刘红兵银行卡）。如因冯小娟原因未按时交纳房租，则按每日200元加罚滞纳金，从履约保证金中扣除，履约保证金减少的金额冯小娟于当月补齐。租赁期间产生的费用（包括但不限于水电、税收、物业管理等费用）由冯小娟负责交付。租期未满，除本合同下述第8条外，不得提前中止本合同。合同第8条约定：合同期内，若刘红兵的房屋正式出售，同等条件下，冯小娟有优先购买权。如冯小娟不购买，刘红兵在正式收到买房人首付款时，即通知冯小娟。届时刘红兵另给冯小娟5-10天的搬出期，在此期间内刘红兵免收冯小娟租金。如冯小娟搬出逾期，除月租金外另按每日200元标准向刘红兵交纳违约金，且履约保证金不退。《租赁合同》签订后，刘红兵依约将案涉房屋交付给冯小娟。冯小娟装修后用于商业经营。另案涉的一间门面房与另一间门面房原登记在案外人张朝珍名下。张朝珍的丈夫黄治富与刘红兵的妻子黄志秀为兄妹。张朝珍将案涉房屋转让给刘红兵时，未办理过户手续。2019年7月10日，张朝珍与黄治富作为售房人，与购房人周红梅在襄阳好家园房产经纪有限公司鱼梁洲分公司的居间之下签订《房地产买卖居间合同》。根据合同的约定，案涉房屋整体以138万元的价格成交，合同签订当天周红梅即按照张朝珍、黄治富的要求向刘红兵的账户转账10万元。买卖双方约定于2019年8月10日之前去襄阳市房管局办理过户手续，待张朝珍、黄治富配合周红梅在房管局审核完资料并过户，周红梅支付剩余房款128万元。张朝珍、黄治富应在全款付清当天腾空房屋，并与周红梅进行交接。因买卖双方中任何一方的原因致使合同不能如期完成，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。同日，刘红兵向冯小娟发出书面“通知”，告知冯小娟案涉房屋已出售，要求冯小娟在2019年7月21日之前搬出退房，并按照合同约定结清包括租金、水、电、物业费等全部费用。次日，刘红兵向冯小娟发出“重申通知”，要求其腾房。2019年7月14日，冯小娟向刘红兵账户转账七月至九月份租金6000元。刘红兵又分别于2019年7月30日、8月12日给冯小娟发出书面通知，催促腾房。2019年8月7日，冯小娟丈夫吴伟向襄阳市公安局鱼梁洲开发区分局水上派出所报警。接处警工作登记表记载：“吴伟与房东因租赁门面房产生矛盾，吴伟称物业把电停了，房东认为是线路老化停电，警察要求双方协商解决，不能打架闹事，要友好协商解决问题。”2019年8月30日上午，刘红兵（由其妻子黄志秀代理）与冯小娟（由其丈夫吴伟代理）在鱼梁洲明珠路社区居委会签订“协议”，约定：刘红兵同意付给冯小娟17000元，冯小娟同意于2019年8月31日下午7点前腾空租房，向刘红兵交房。刘红兵收房后更换门锁。冯小娟按时配合刘红兵完成收房后，刘红兵即打款给冯小娟。冯小娟收款后绝对保密，不透漏给其他人，特别是宋晓玲。“协议”签订后，刘红兵将17000元支付至居委会工作人员王娟账户，冯小娟腾房后，王娟又通过微信转账将17000元支付至冯小娟微信账户。关于该17000元的构成，冯小娟陈述，包括八月、九月、十月的租金共6000元，押金2000元，三个月的违约赔偿金9000元。2019年9月3日，刘红兵在向周红梅交付案涉房屋前，到襄阳丰茂物业服务有限公司结清案涉房屋2019年8月1日至8月31日之间的物业费、水费及垃圾处置费382元。2019年9月5日，张朝珍、黄治富协助周红梅办理房屋过户手续，周红梅于当天向刘红兵账户转账1266200元，尾款13800元未付。2019年9月9日，周红梅出具收条，内容为：“今收到张朝珍（刘红兵）鹿鸣岛花园房屋交房违约金（20天）共计13800元，收到房屋钥匙三把，双方已全部交接完毕。”本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。刘红兵与冯小娟在平等互利协商一致的基础上，签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受国家法律保护。在租赁履行合同期间，因案涉房屋出售，刘红兵提出需提前解除租赁合同，双方在社区居委会工作人员的主持下达成了协议，双方均按照协议履行后，刘红兵要求冯小娟返还依据协议收取的17000元并按照《租赁合同约定》承担相应的违约责任。对此，本院分析评判如下：首先，对刘红兵主张冯小娟返还“协议”约定的17000元的认定。刘红兵认为，冯小娟拒不搬离，自己因延期交房每日需要对购房人支付违约金，迫于无奈才与冯小娟签订“协议”，促使冯小娟尽快搬走，以使自己的违约责任不再无限扩大，故按照协议支付的17000元，冯小娟应当返还。冯小娟则认为，“协议”是在居委会签订，经居委会工作人员的调解促成，合法有效，且已实际履行，不应返还该17000元。对此，本院认为，刘红兵的该项主张实质即对“协议”的撤销。经审查，案涉“协议”是双方在居委会工作人员的协调和见证下签订，双方也主动履行了“协议”约定的义务；即使“协议”内容存在利益失衡，也是当事人在意思自治状态下达成的一致意见，未超出社会公平观念所能容忍的界限，属于当事人所应承担的正常交易风险。并不符合《中国人民共和国合同法》和《民法总则》中规定的合同可撤销的法定情形。故对刘红兵要求冯小娟返还“协议”约定的17000元的诉讼请求，本院不予支持。其次，对刘红兵主张冯小娟支付违约金及赔偿其向购房人承担的逾期交房违约金7886元的认定。刘红兵认为，《租赁合同》已明确约定合同期内房屋有可能出售，并且约定了冯小娟在接到刘红兵卖房的通知后有5-10天的搬出期，冯小娟逾期不搬离构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。冯小娟则认为，其在租赁期间严格按照《租赁合同》的约定交纳房租，且其作为承租人享有优先购买权。刘红兵未征询其是否有购买意向即直接通知其房屋已出售，并要求其限期搬离，侵犯其优先购买权，刘红兵才是《租赁合同》的违约方。对此，本院认为，冯小娟在接到房屋已出售的通知后未按照《租赁合同》约定的期限搬出，即使构成违约，但刘红兵可以选择向人民法院起诉要求冯小娟承担违约责任并且腾房；亦可依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，来协调由购房人向租赁方履行租赁合同，收取承租人租金，以完成其交付房屋的义务。而刘红兵自愿选择了私力救济方式，即在意思自治的条件下与冯小娟达成“协议”并已实际履行，这种私力救济是在合法合理的限度内，双方的纠纷应就此终结。根据《民法总则》第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。刘红兵要求撤销“协议”内容且再追究冯小娟的违约责任，是对之前作出的合法有效的民事法律行为的否定，不仅不利于双方矛盾的真正化解，而且有违诚实信用原则，故本院对此诉讼请求不予支持。另针对刘红兵要求冯小娟承担其租赁期间的水费和物业管理费382元的认定。对此，本院认为，《租赁合同》明确约定了租赁期间内水、电、物业相关费用由冯小娟承担。刘红兵在向周红梅交房之前结清的水费和物业管理费、垃圾处置费产生于冯小娟搬出之前，应由冯小娟承担。故对刘红兵该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百三十条，《民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、冯小娟于本判决生效之日起十日内偿还刘红兵垫付的物业管理费、水费等382元。二、驳回刘红兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取为290元，由刘红兵负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  刘桢二〇一九年十二月四日法官助理赵冉冉书记员周琼