北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初17886号原告：北京市昌平区佳运园小区业主委员会，住所地北京市昌平区佳运园小区。负责人：张进成，主任。被告：牛占城，男，1976年2月18日出生，汉族，北京市公交集团电车客运分公司司机，住北京市昌平区。原告北京市昌平区佳运园小区业主委员会（以下简称佳运园业委会）与被告牛占城物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳运园业委会的负责人张进成、被告牛占城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳运园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年9月1日至2017年12月31日的物业管理费共计1350元；2.判令被告支付2016年4月21日至2017年12月31日的水费2000元、电费3500元；3.判令被告支付所欠物业费的滞纳金100元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因本小区原物业公司在管理期间一直存在脏、乱、差，业主的安全也经常受到威胁，故自2005年开始，小区部分积极业主筹备成立了业主大会。经过业主不懈努力，2013年第三次召开首届业主大会，经过半数以上业主投票同意，通过业主大会《议事规则》和《公共物业管理规约》，决定采取自主管理的物业管理方式。首届业主大会于2013年2月28日依法成立，之后业主委员会在北京市昌平区××街道办事处做了备案。为落实业主大会物业自主管理决议，2013年9月至12月又召开了首届业主大会第一次临时会议，主要对业主自主管理具体方案进行讨论表决。经半数以上业主投票表决同意，通过了该方案，解除了原房地产开发商售房时和每位业主签订的前期物业管理条款或协议，授权原告在原物业公司不办理交接物业管理权时起诉。按照国务院《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会是全体业主议事决策机构，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《北京市物业管理办法》第三条规定，业主委员会有权确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；业主大会通过的决定，对全体业主有约束力。2015年9月，原房地产开发商的物业公司在接到北京市第一中级人民法院的终审判决书后，撤离本小区，业主委员会正式开始对小区进行自主管理。被告在小区享受了业主委员会所提供的物业服务，必须按照规定交纳所欠的物业费，其没有任何理由不交物业费，不交或少交物业费都是在损害已交物业费的业主的利益。故原告向法院提起诉讼。被告牛占城辩称，原告是私自违法组织的业委会，是打着为业主利益的旗号欺骗业主而成立起来的，结果根本没有为业主办事。原告只是一个起到监督物业公司的部门，没有任何正规的手续，也没有营业执照，故我认为原告没有任何权利向业主收取物业费。原告不是物业公司经营单位，没有国家正规发票，原告陈述其是自营自行管理性质，但其没有经过广大业主的同意，是违法单位，我不承认该业委会。我家住四层，因水压上不去，每天都洗不了澡，我曾经三番五次找原告说明情况，并想得到原告及时处理。当时我向原告反映这些情况时，业委会主任张进成问我住几层，我说住四层，没想到张进成说你住四层，还有五层的呢，让我别找他了，业委会的服务态度我不认可。有一年水管崩裂跑水，我三番五次找原告，原告不给解决，后来我们单元居民向天通苑南街道办事处求助，最终是街道办事处给解决了跑水问题。还有一年冬天××号楼停电，导致我养的热带鱼全死了，购买的放在冰箱里的年货也都坏了。原告曾经承诺对小区进行绿化、修路，但最后都没有做，业委会成立后没有给我家进行过任何维修。另，佳运园业委会收物业费不开发票，没有服务合同。张进成是业委会主任，但业主大会没有委托或任命张进成为物业经理。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定，业主委员会执行业主大会的决定，接受业主的监督，依法履行下列职责……该职责共十二条，但里面没有一条规定业委会可以代替物业，特别是第十二条“业主大会赋予的其他职责”也没有规定。《北京市物业管理办法》第十一条规定，由业主共同决定的事项不得授权业主委员会直接行使。佳运园业主大会根本就没有制定或通过任何物业服务合同。张进成以业委会名义招聘人员，不与这些人员签订劳动合同，没有专业人员，都是临时工，而且这些临时工都是干一些临时工作，比如政府要查卫生，就找俩人打扫打扫，这些临时工还经常为业委会个人服务。佳运园小区自业委会接管以来，提出自治，其实就是张进成给自己找一个挣钱的门道，给自己拼命捞钱，小区管理全是糊弄，××号楼、××号楼严重漏水三年了，一直没有解决，绿地、楼道堆满杂物没人管。虽然有些用户交了物业费，但业委会派人维修，他们还是收费，有的只去一次，第二次、第三次就要收费。佳运园业主家水管电路坏了，他们派非专业人员应付，不但修不好还越修越严重。佳运园业委会第二期选举也是张进成一手策划的，选举日期一推再推，这也违反了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条“延长期限最长不得超过15日”的规定，至今也没有公布第二届成立人员的名单，因此佳运园业委会是非法的，我对他们的法规规则均不认可。另外张进成还拒绝执行北京市京建发[2018]255号文件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：牛占城系北京市昌平区××镇××号楼××单元××层××号房屋的业主，该房屋建筑面积为60.26平方米。2013年1月31日至2013年2月28日，佳运园小区采用书面征求意见的方式召开业主大会，通过了《佳运园小区业主公共物业管理规约》和《佳运园小区业主大会议事规则》，并选举了业主委员会成员。其中《佳运园小区业主公共物业管理规约》第四条规定：本物业管理区域内，实行下列第种物业管理方式：1.由全体业主自行管理；2.全体业主依法选聘物业服务企业；3.由全体业主依法选聘其他人管理。决议说明共有1217名业主选择通过自主管理方式。2013年3月，北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会（现名称已变更为北京市昌平区佳运园小区业主委员会）备案成立。2013年9月21日至2013年12月29日，佳运园小区召开首届业主大会第一次临时会议，表决通过了以下决议：“……六、授权业主委员会组织实施《业主自主管理的物业管理方案》。七、授权业主委员会于符合业主大会审议通过的《业主自主管理的物业管理方案》中服务标准和不超过费用上限10%范围内，与相应的保洁、垃圾外运、绿化、保安、水电暖维护企业或个人签订服务协议，期限不超过3年。续签合同的各项服务费年增幅不高于北京市城镇居民人均可支配收入年增幅。八、（追认）解除全体业主购房时与开发商签订的前期物业管理条款。九、（追认）授权业主委员会在开发商和其委托的物业公司拒绝办理物业管理移交时，提起诉讼或采取其他救济措施。……”2014年，佳运园业委会将该小区的开发建设单位北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司）及前期物业公司北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）起诉至本院，本院于2015年4月24日作出（2014）昌民初字第6341号民事判决书，确认前期物业服务合同于2014年3月26日终止，判决裕发公司、裕发物业公司与佳运园业委会于该判决生效之日起15日内就佳运园花园小区物业共用部分进行查验交接并交付相关资料。后佳运园业委会、裕发公司、裕发物业公司均不服该判决，提起上诉。2015年8月26日，北京市第一中级人民法院作出（2015）一中民终字第05047号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，佳运园业委会称裕发物业公司提供物业服务至2015年8月31日，自2015年9月1日起佳运园业委会开始为佳运园小区提供物业服务。牛占城认可其自2015年9月1日起未交纳过物业费，但其认为佳运园业委会系违法成立，无权收取物业费，且佳运园业委会提供服务不到位，存在诸如房屋水压不够、无法洗澡，跑水、停电等未及时解决，未按承诺对小区绿化、修路，绿地、楼道堆满杂物无人管理等问题。本案诉讼过程中，佳运园业委会主张其物业费收费标准为每建筑平方米每月0.8元。另查，2019年佳运园业委会与案外人夏振华物业服务合同纠纷一案，本院查明夏振华曾向佳运园业委会交纳了2015年9月至2015年12月期间的物业费262元，按照其房屋建筑面积计算，折合每月每平方米0.8元。本案诉讼过程中，佳运园业委会主张按照每吨5元、每月8吨的标准，要求牛占城支付2016年4月21日至2017年12月31日的水费2000元；按照每度0.4883元的标准，要求牛占城支付2016年4月21日至2017年12月31日的电费3500元。牛占城对此不予认可，主张上述期间的水、电费其均已交纳。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，佳运园业委会在小区原物业公司撤离后，采用自主管理方式为佳运园小区实际提供了物业服务，其与牛占城之间形成事实上的物业服务合同关系。牛占城享受了佳运园业委会提供的物业服务，理应支付相应的物业服务费。佳运园业委会主张按房屋建筑面积每平方米每月0.8元的标准计算物业服务费，与另案查明的收费标准一致，本院对此予以认定。现佳运园业委会要求牛占城支付2015年9月1日至2017年12月31日期间的物业费1350元，本院予以支持。牛占城辩称佳运园业委会系违法成立，缺乏事实依据，本院不予采信。牛占城主张佳运园业委会提供的物业服务不到位，但并未提供充分证据加以证明，故对其陈述本院不予采信。佳运园业委会要求牛占城支付所欠物业费的滞纳金100元，依据不足，本院不予支持。佳运园业委会要求牛占城支付欠交的水费2000元、电费3500元，但在本案作出判决前，佳运园业委会未能举证证明其事实主张，对此，佳运园业委会应当承担对其不利的法律后果，故对佳运园业委会的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、牛占城于本判决生效后七日内给付北京市昌平区佳运园小区业主委员会自2015年9月1日至2017年12月31日的物业费1350元;二、驳回北京市昌平区佳运园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由牛占城负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  黄丽霞人民陪审员  周建环二〇一九年十二月三十日书 记 员  雷迎新