广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终3118号上诉人（一审被告）：珠海金港湾酒店管理有限公司，住所地珠海市香洲区***********之二，统一社会信用代码914***********951D。法定代表人：辛继湘，经理。委托诉讼代理人：何结娥，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健明，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海市英泰旅业服务有限公司，住所地珠海市*********************，统一社会信用代码914***********565L。法定代表人：陈怀茂，董事长。委托诉讼代理人：杨泽裕，广东维克胜律师事务所律师。上诉人珠海金港湾酒店管理有限公司（以下简称金港湾酒店）因与被上诉人珠海市英泰旅业服务有限公司（以下简称英泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金港湾酒店上诉请求判令：1、金港湾酒店无需向英泰公司支付截止2017年7月1日的租金40万元；2、英泰公司主张的租金576000元应当折价为403200元；3、上诉费用由英泰公司承担。事实与理由：第一、一审判决以因双方租赁合同仍在履行中而认定金港湾酒店提出的该40万元未过诉讼时效属于认定事实不清，适用法律错误。英泰公司主张的40万元已经超过了法律规定的诉讼时效，依法不应得到支持。双方于2017年7月8日对账，金港湾酒店尚欠英泰公司租金40万元，并约定自2017年7月1日起，金港湾酒店每月31号前付8万元，分五个月还清40万元，最后一期的还款时间应为2017年11月30日，根据双方签订的《还款承诺书》可见，金港湾酒店每月所还的款项必须先折抵每月的费用后多余的再另外清偿上述的40万元，但金港湾酒店自2017年7月1日起因酒店设施设备不完善导致经营不善，并未足额支付过当月应付的款项，清偿40万元更无从谈起。涉案的40万元本质是租金，且自2017年7月1日起至英泰公司起诉之日止并未产生过诉讼时效中止中断等情形，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案40万元租金的诉讼时效起算时间应从2017年12月1日起计算，又根据《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”的规定，涉案40万元的欠款本质上为租金，英泰公司最迟应于2018年11月30日前向金港湾酒店主张权利，但其在此期间内并未向金港湾酒店主张权利，因此英泰公司主张的40万元租金已经超过了法律规定的诉讼时效，依法不应当得到支持。第二，英泰公司无法提供符合双方合同约定的租赁物，其所主张的租金应该折抵。租赁合同是双务合同，金港湾酒店支付租金，英泰公司应当提供完好的租赁物，但英泰公司提供的租赁物中的设施存在安全隐患，英泰公司在明知金港湾酒店租用房屋是用于酒店用途，酒店的良好经营需要相应的配套措施做支撑，然后英泰公司的相应设施设备完全没有达到当初英泰公司所作出的承诺，如没有将摇晃剧烈的电梯更换成新的电梯；承诺为公用的停车场但停车场的权属为第三人，因此导致金港湾酒店无法对停车场行使使用权。对于上一层漏水的情况英泰公司没有积极处理，致使金港湾酒店的房间发潮发霉。因电梯、渗水、停车场等问题致使金港湾酒店在携程、美团的评论非常差，最终导致金港湾酒店的经营状况不善，处于长期亏损状况。基于英泰公司无法提供可供使用的租赁物，恳请二审法院在判令金港湾酒店拖欠英泰公司的租金时予以合理减低。一审法院认为英泰公司交付给金港湾酒店的房屋是现状交付，金港湾酒店在经营酒店前对房屋进行了装修，房屋的漏水原因没有证据证明是英泰公司房屋本身存在的质量问题，电梯是公共电梯，由专门的电梯公司进行维护，并非英泰公司房屋的安全隐患的认定与事实不符。金港湾酒店是在英泰公司承诺更换有质量保证的电梯以及有公用停车场的情况下，才继续租用英泰公司的房屋，金港湾酒店经营的是酒店，众所周知，酒店经营除了自身的酒店设施外，周边设施也是相当重要的，可以说酒店的良好经营离不开外在的配套设施，但英泰公司提供给金港湾酒店的租赁物不符合双方约定，因此英泰公司要求的租金应当折价为403200元。第三，退一万步说，金港湾酒店需要支付英泰公司租金，但违约金起算时间也不应是2017年12月。一审判决认定截止至2019年6月止，金港湾酒店尚欠英泰公司租金883776元，但违约金的支付标准却以883776元为基数，自2017年12月起计算，这不符合常理，截止至2017年12月，金港湾酒店所欠的租金总额尚未达到883776元，因此不能以该本金为基数。英泰公司辩称，1、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回金港湾酒店的上诉请求；2、关于上诉状第一、二点在一审时已经查清，英泰公司的意见与一审意见一致；3、关于违约金起算时间及金额，并不违反法律规定，一审判决的违约金计算方式低于金港湾酒店一审庭审中要求按2%每月的计算标准，且该违约金计算方式只是一个计算的方法，并非说明金港湾酒店在2017年12月已欠款883776元，金港湾酒店的上诉请求明显曲解了一审判决内容，依法应予以驳回。英泰公司向一审法院起诉请求：1、金港湾酒店向英泰公司支付截止至2019年6月拖欠款项合计902976元及暂计至2019年5月31日违约金336158元，2019年6月1日起按902976元3%每月计算至还清款项之日止；2、金港湾酒店承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月23日，英泰公司作为出租方（甲方）与金港湾酒店作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：英泰公司将位于珠海市香洲区*********第4层出租给金港湾酒店商业使用，租赁物建筑面积为970.9平方米；甲方按物业现状交付，乙方可按自己的需求重新设计装修，装修后的使用权在租赁期内归乙方所有，租赁期限为10年，自2015年11月1日起至2025年10月30日止，租赁价格每月每平方米23.45元，管理费为每月每平方米15.55元，即每月租金22800元，管理费每月15200元，合计每月38000元。租金从第二年起按上一年度租金基数增加3%，甲方以供水、供电公司的收费标准收取水电费，水费3.95元/吨、电费1.31元/度，卫生费500元/整层/月，乙方须每月10日以前以转账或现金方式向甲方缴纳当月租金、管理费及其他费用，逾期未交纳的，乙方应从逾期之日起按2%（含租金、物业管理费、卫生费）每日支付滞纳金给甲方……，合同签订后，英泰公司于2015年11月1日将上述租赁房屋现状交付给金港湾酒店，金港湾酒店接收英泰公司的租赁物业后按照酒店使用用途进行了装修，英泰公司给予了金港湾酒店2个多月的装修免租期，英泰公司收取金港湾酒店租金的时间从2016年1月16日开始计算。金港湾酒店按照合同约定向英泰公司交纳了履约保证金20万元。金港湾酒店自2016年7月开始经营装修好的酒店，并按照合同约定的标准向英泰公司缴纳租金、管理费及其他费用。但截至2017年7月1日，金港湾酒店共拖欠英泰公司租金40万元。金港湾酒店于2017年7月8日给英泰公司出具还款承诺书，承诺除按合同约定正常缴纳当月的费用之外，从2017年7月1日起，每月31号前付8万元，分5个月还清上述40万元（不收取利息）。金港湾酒店之后未按承诺书约定的时间还清英泰公司的40万元租金，并拖欠之后的租金、管理费等费用。经双方核对，除上述欠款40万元以外，截至2019年6月止，金港湾酒店共拖欠英泰公司租金576000元、管理费384000元、水电费222456元、卫生费12000元、电梯费24000元，金港湾酒店已付715480元，尚欠502976元，合计欠款902976元，英泰公司同时主张按照拖欠款项的每月3%计算违约金为336158元。金港湾酒店对上述数据无异议，只是不认可英泰公司对管理费的计算方式，金港湾酒店认为管理费不属于租金，不应该按照递增3%计算，金港湾酒店计算的数据为364800元，同时金港湾酒店认为拖欠的40万元已过诉讼时效，由于英泰公司未开具足额发票，租赁房屋存在电梯隐患、房屋漏水等影响金港湾酒店经营的行为才导致金港湾酒店未付清租金等费用，金港湾酒店并不存在违约行为。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。英泰公司按照合同的约定将租赁物业交付给了金港湾酒店使用，金港湾酒店应该按照合同的约定支付租金、管理费、水电费及其他相关费用。但金港湾酒店自2017年7月开始未足额及时向英泰公司支付租金。金港湾酒店之后向英泰公司出具的还款承诺书到期后，金港湾酒店仍未向英泰公司付清租金等相关费用，金港湾酒店的行为已构成违约，英泰公司请求金港湾酒店支付租金、管理费及其他费用的请求符合合同约定，一审法院予以支持。鉴于双方合同只约定了租金的递增幅度，并未约定管理费的递增幅度，故金港湾酒店对于管理费的计算提出异议，一审法院予以采纳。金港湾酒店拖欠英泰公司的款项分别为租金576000元、管理费364800元、水电费222456元、卫生费12000元、电梯费24000元，金港湾酒店已付715480元，尚欠483776元。另外，金港湾酒店拖欠的40万元虽然以还款承诺书的形式向英泰公司承诺还款时间，但该款项仍然属于金港湾酒店拖欠英泰公司的租金，双方的租赁合同仍在履行中，金港湾酒店提出的该40万元已过诉讼时效的理由不能成立，一审法院不予采纳，金港湾酒店仍应向英泰公司支付拖欠的租金400000元。金港湾酒店共计应向英泰公司支付租金及其他费用合计883776元。关于违约责任问题。金港湾酒店以英泰公司未足额开具发票、房屋存在漏水、电梯存在安全隐患等为由拒付租金，是先履行抗辩权，不存在违约责任。一审法院认为，英泰公司交付给金港湾酒店的房屋是现状交付，金港湾酒店在经营酒店前对房屋进行了装修，房屋的漏水原因没有证据证明是英泰公司的房屋本身存在的质量问题，电梯是公共电梯，由专门的电梯公司进行维护的，并非英泰公司房屋的安全隐患。英泰公司已提交证据证明足额开具了增值税发票，并不存在金港湾酒店所说的未开具发票才导致金港湾酒店未付租金的情形。金港湾酒店上述抗辩的理由均不构成不付租金的正当理由。金港湾酒店拖欠租金的行为已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于双方在《房屋租赁合同》中约定的违约金过高，一审法院根据本案实际情况酌情调低。金港湾酒店应以拖欠的883776元本金为基数自2017年12月开始按照同期银行贷款利率计算英泰公司的违约金损失直至付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：金港湾酒店于判决发生法律效力之日起十日内向英泰公司支付截止2019年6月的租金883776元及违约金（违约金以883776元为基数，自2017年12月开始按照同期银行贷款利率计算至付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币7186元，由金港湾酒店负担。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。本院查明，二审审理过程中，英泰公司明确表示对于2017年7月至2019年6月期间，金港湾酒店拖欠英泰公司的租金、管理费、水电费、卫生费、电梯费等合计483776元的逾期付款违约金的起算时间，同意自2019年6月开始起算。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、《还款承诺书》所涉的40万元款项是否超过诉讼时效；二、英泰公司交付的租赁物是否符合合同约定；三、逾期付款违约金的起算时间。关于争议焦点一。根据《还款承诺书》可知，对于截至2017年7月1日金港湾酒店拖欠英泰公司的费用40万元，金港湾酒店承诺自2017年7月1日起，每月31号前付8万元，分五个月还清，则最后一期的还款时间应为2017年11月30日，英泰公司于2019年5月提起本案诉讼时效，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定，本案显然未超过诉讼时效。金港湾酒店上诉主张本案应适用《中华人民共和国民法通则》一年期短期诉讼时效的规定，然新颁布的《中华人民共和国民法总则》对短期诉讼时效的条款已予以删除，金港湾公司的上述主张属于法律适用错误，本院不予支持。关于争议焦点二。《房屋租赁合同》约定英泰公司交付给金港湾酒店的房屋是现状交付，金港湾酒店应在合同签订前即对电梯、停车场的情况予以了解，同时英泰公司在经营酒店前对涉案房屋进行了装修，房屋的漏水原因没有证据证明是英泰公司的房屋本身存在的质量问题，故英泰公司因电梯、停车场、漏水问题主张金港湾酒店交付的房屋不符合合同约定，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。关于争议焦点三。英泰公司拖欠的款项883776元，可分为两部分。一部分为截至2017年7月1日前的费用40万元，根据《还款承诺书》可知，该部分费用的最后一期的还款时间为2017年11月30日，则违约金应自2017年12月1日起开始起算；另一部分为2017年7月至2019年6月的拖欠的费用合计483776元，根据《房屋租赁合同》的约定，英泰公司应于每月10日前支付当月租金、管理费及其他费用，否则自逾期之日起算违约金，即对于2017年7月至2019年6月期间每月拖欠的费用，均应自当月11日起计算违约金，但二审中英泰公司明确表示对该期间的费用同意自2019年6月开始起算违约金，此系英泰公司对其权利的自行处分，故本院确认该483776元费用的逾期付款违约金自2019年6月11日起开始计算。综上所述，金港湾酒店的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初6887号民事判决为：珠海金港湾酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市英泰旅业服务有限公司支付截止2019年6月的租金883776元及违约金（违约金其中以40万元为基数，自2017年12月1日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止；以483776元为基数，自2019年6月11日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7186元，由珠海金港湾酒店管理有限公司负担6686元，珠海市英泰旅业服务有限公司负担500元。二审案件受理费11832元，由珠海金港湾酒店管理有限公司负担11000元，珠海市英泰旅业服务有限公司负担832元。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月十七日书记员  王 莉