河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初7142号原告：河南正美物业服务有限公司，住所地郑州市郑东新区通泰路66号院12号楼3单元3层198号，统一社会信用代码：91410100MA457LRKXJ。法定代表人：李书剑，董事长。委托诉讼代理人：曹慧青，女，公司员工。委托诉讼代理人:张大星，男，公司员工。被告：芦云霞，女，1966年4月21日生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住郑州市惠济区。原告河南正美物业服务有限公司（以下简称“正美物业公司”）与被告芦云霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正美物业公司委托诉讼代理人曹慧青、张大星、被告芦云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费2753.72元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月21日，原告与被告所在小区业委会签订了《郑州清华园小区物业委托管理合同》，约定：原告对包括被告在内的小区进行物业管理服务，被告按月向原告缴纳物业服务费；收费标准为住宅物业0.98元每月每平方米；被告如不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，原告有权要求被告补交并自逾期之日起按每日3‰支付违约金。被告作为清华园小区业主，已实际享受了原告提供的物业服务，却未按时足额向原告缴纳自2018年7月22日至2019年7月21日期间的物业服务费用2753.72元，经原告多次催缴仍拒绝支付。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令所请。被告芦云霞辩称：郑州清华园业主委员会于2018年4月16日经选举成立，后经招标，于2018年6月9日选择河南建业物业管理有限公司为中标单位，后该物业公司工作人员上门征求签字等方式，在征得占总人数过半数的业主同意后，于2018年7月1日出台公示；后郑州清华园业主委员会完全未按法定程序、亦未经业主大会，征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，于2018年7月21日擅自决定与原告正美物业公司签订《郑州清华园小区物业管理委托合同》；原告正美物业公司进驻小区1年多期间，清洁人员数量极少卫生不达标、监控全面瘫痪、行人门禁形同虚设、消防设施过期无更新、绿化干枯旱死、非法拦截业主机动车并强行索要停车费，对其日常生活带来了严重侵害，人身和财产也处于各种安全隐患之中；物业费用收费标准太高；综上，原告非法入驻，《郑州清华园小区物业管理委托合同》应当属于无效合同，没有法律约束力，且郑州清华园业主委员会和原告正美物业公司严重侵犯了其自身权益，请求法院依法驳回原告不合法的诉讼请求。本院经审理查明：被告芦云霞系郑州市惠济区xx路xx号院xx号楼xx单元xx层xx户房屋所有权人，该房屋为多层住宅，建筑面积为234.16平方米，所在小区为郑州市清华园小区。2018年7月21日，原告正美物业公司（乙方）与郑州清华园业主委员会（甲方）签订了《郑州清华园小区物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方对清华园小区实行物业管理服务；物业类型为多层住宅、高层住宅及部分商业，建筑面积约为188269平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费用的标准为多层住宅0.98元/平方米/月；本合同约定的服务期开始的第一个月（2018年7月22日至2018年8月21日）暂时不向业主或使用人收费；第二个月（2018年8月22日至2018年9月21日）由甲方号召动员业主缴纳物业费；第三个月（2018年9月22日起）开始乙方向业主或使用人收取应收费用，乙方按上述标准向业主收取物业服务费用，计费期限在合同约定的服务期开始之日起算；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金；本合同系应急委托服务合同，期限为六个月，自2018年7月22日起至2019年1月21日止；在合同约定的合同期限内（六个月），乙方提供的物业服务得到甲方认可同时取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，甲方与乙方签订为期三年的物业管理委托合同；本合同期满后，乙方未能与甲方签订为期三年物业管理委托合同的，乙方应将从甲方处接受的相关设备及相关的维修保养记录完好交付给甲方，乙方拒绝交接或不配合交接或交接不符合要求的，视为乙方违约；合同并约定了其他事项。2018年7月22日，郑州清华园业主委员会在小区内张贴公告，告知全体业主与原告签订的物业委托合同基本情况，并在公告最后载明：“清华园小区历经几次洗劫，加上设施设备老旧瘫痪，可以说是百废待兴，希望全体业主团结一心，同仇敌忾，共渡难关，为复兴清华园尽一份力！业委会随时欢迎大家献计献策，群策群力共建美好家园！”合同签订后，原告入驻清华园小区提供物业服务。2019年1月21日合同到期后，原告继续在该小区提供物业服务合同至今。被告欠原告自2018年7月22日至2019年7月21日期间的物业费2753.72元未付。案件审理中，被告承认没有交过物业费，认为原告入驻不合法，物业服务合同无效，且收费标准太高，其不应当交纳物业费；原告称物业进驻时期情况特殊，当时已经一个月没有物业管理，签订的是六个月的应急合同。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”清华园业主委员会为了清华园小区全体业主的利益，在小区将近有一个月的时间内未有物业公司提供服务的情况下应急与原告签订的《郑州清华园小区物业委托管理合同》，虽然可能存在程序瑕疵，但是未有侵害业主利益的行为，故本院确认其合法有效。至于郑州清华园业主委员会在签订该物业管理委托合同前是否履行召开业主大会讨论等程序，属于其内部管理问题，不影响业主委员会对外的代表效力。被告认为郑州清华园业主委员会签订该合同的行为不符合相关规定，涉及业主大会的民主程序及业主大会对业主委员会的监督等内部问题，原告可另循途径解决，本案对此不予处理。物业服务合同到期后，郑州清华园业主委员会虽然未与原告续签书面合同，但是其继续接受原告提供的物业服务，被告作为清华园小区业主，应当继续履行交纳物业费义务。被告应缴自2018年7月22日至2019年1月21日的物业费1376.86元；鉴于原告物业服务存在瑕疵，本院酌定合同外（2019年1月22日至2019年7月21日）物业费按八折1101.49元缴纳为宜，以上共计2478.35元。关于被告提出的原告存在监控、门禁、消防、绿化等物业服务不到位的辩解意见，本院认为，物业公司的服务具有公共性，物业服务费是用于维护整个小区设施的保养、正常秩序所必需的费用，原告未履行服务义务，被告可以依法另行提起诉讼要求原告承担继续履行、赔偿损失等违约责任，但不能因此免除被告交纳物业服务费的义务，故被告的该辩解意见，本院不予支持。但原告作为物业公司，应认真听取业主意见和建议，不断改进物业服务，依约履行合同义务，避免物业纠纷再发生。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告芦云霞于本判决生效后五日内支付原告河南正美物业服务有限公司物业服务费2478.35元；驳回原告河南正美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告河南正美物业服务有限公司负担5元，被告芦云霞负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  马静二〇一九年十二月二十日书记员  李晴