四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16368号 上诉人（原审原告）九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷52号附8号。 法定代表人徐耀祥，董事长。 委托代理人徐路平，中豪律师集团（四川）事务所律师。 委托代理人张杰，中豪律师集团（四川）事务所律师。 被上诉人（原审被告）黄小蕾，女，1979年11月17日出生，汉族，住四川省西充县。 上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物业公司）因与被上诉人黄小蕾物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2014年8月7日，黄小蕾与龙悦房地产开发（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄小蕾购买该公司开发的房屋，建筑面积为165.62平方米。同日，黄小蕾（甲方）与成都天府时代广场物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由乙方对甲方上述物业提供前期物业管理服务。服务内容包括房屋共用部分以及房屋共用设施设备的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业服务费按住宅3元/月/平方米的标准交纳，甲方应在房屋办理交接手续时向乙方提前一次性付清3个月的物业公共服务费。3个月之后的物业公共服务费按季交纳，交纳时间为：每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第一个工作日。乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取甲方违约金。如果甲方在一个月内仍未补交的，乙方有权采取相应的法律行动，与此有关的法律费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、乙方聘请律师的费用）由甲方承担。2016年3月4日，成华区房屋（面积为165.56平方米）登记在黄小蕾名下。2016年9月18日，经国家工商总局核准，成都天府时代广场物业管理有限公司名称变更为九龙仓物业公司。 合同签订后，九龙仓物业公司提供了绿化维护、秩序管理、安全管理、保洁维护等多项物业服务。从2016年7月1日起，黄小蕾开始拖欠物业管理费，截至2018年3月31日，拖欠物业管理费共计10430.28元。九龙仓物业公司认可2018年9月15日黄小蕾交纳了2016年7月1日至2016年12月31日止的物业服务费，尚欠2017年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费7450.20元，九龙仓物业公司在原审庭审中确认，要求黄小蕾案涉支付的物业服务费即为该期间的物业服务费7450.20元。 原审判决另查明，2017年10月16日，九龙仓物业公司与四川衡平律师事务所签订委托代理合同，约定四川衡平律师事务所就原告提供物业管理服务的天府时代广场、擎天半岛、御园项目物业纠纷提供代理服务，一审阶段，每一案件代理费用800元。九龙仓物业公司当庭出示了律师费发票，但未出示相应的付款凭据。 上述事实，有双方当事人身份信息，营业执照信息，企业名称变更核准通知书，《前期物业管理服务协议》《商品房买卖合同》《房屋产权证书》，快递单据及跟踪记录，委托代理合同及律师费发票，绿化工作及消防防汛演练工作的照片，外来人员进出登记表，安全巡逻签到表，保洁签到表，客户诉求记录表及九龙仓物业公司当庭陈述在案为证。 原审判决认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。黄小蕾作为业主接受了九龙仓物业公司的物业管理服务，理应按时交纳物业服务费，对九龙仓物业公司要求黄小蕾支付2017年1月1日至2018年3月31日期间的物业服务费7450.20元，予以支持。关于九龙仓物业公司主张的逾期支付物业费的违约金及律师费，应充分考虑物业服务纠纷的特点，经催收，黄小蕾已交纳部分物业费，其拖欠物业费的恶意较小，考虑上述情况，酌定对违约金的起算时间及标准予以适当调整，起算时间调整为自2018年4月1日起，标准调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率；考虑上述情况，加之九龙仓物业公司未提交律师费的相关支付凭证，且案件已部分支持了九龙仓物业公司违约金的诉讼请求，对律师费不予支持。黄小蕾经原审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响原审法院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、黄小蕾于判决生效之日起十日内，向九龙仓物业公司支付自2017年1月1日起至2018年3月31日止的物业费7450.20元及违约金（以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，分段计算，以物业费10430.28元为基数，自2018年4月1日起计算至2018年9月14日止；以物业费7450.20元为基数，自2018年9月15日起计算至物业费7450.20元付清之日止）。二、驳回九龙仓物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元，减半收取计64元，由黄小蕾负担。 九龙仓物业公司不服一审判决，向本院提起上诉称，原审判决部分事实认定不清，上诉人追索律师费应由被上诉人承担且原审判决调减违约金的计算标准及起算时间系适用法律错误，显失公平，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人黄小蕾二审中未提交书面答辩意见。 二审中，上诉人九龙仓物业公司向本院提交了如下证据：1、2019年1月21日中国建设银行《进账单》一张，载明出票人为九龙仓物业公司，收款人为四川衡平律师事务所，金额为9600元；2、2019年1月23日中国建设银行《单位客户专用回单》一张，载明付款人九龙仓物业公司，收款人四川衡平律师事务所，金额9600元，用途律师费。上述两份证据拟证明九龙仓物业公司为追索黄小蕾欠缴物业费案件实际支付了律师费。 被上诉人黄小蕾经本院合法传唤，未到庭对上述证据发表质证意见，视为放弃其诉讼权利。本院对上述证据认证如下：上述进账单和单位客户专用回单与九龙仓物业公司在原审提交的委托代理合同及附件、律师费发票、情况说明等证据能形成完整的证据链条，证明九龙仓物业公司在原审法院判决后为追索黄小蕾物业费案件实际支付了律师费800元，且该两份付款凭证为原审判决后形成，属于二审中出现的新证据，本院对上述两份证据予以采信。 本院二审查明的事实除与一审判决一致外，另查明九龙仓物业公司为追索黄小蕾欠缴物业费支付了律师费800元。 本院认为，九龙仓物业公司与黄小蕾签订了《前期物业管理服务协议》，该协议合法有效，双方均应按协议内容履行各自义务，黄小蕾未按约定的时间缴纳物业费，应承担相关违约责任，但违约责任的认定根据诚实信用原则和公平原则，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素综合衡量。本案中，原审法院根据黄小蕾已交纳部分物业费，其拖欠物业费的恶意较小等案件具体情况，酌情减调违约金数额为以黄小蕾欠缴物业费为基数，分段按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准支付，属于原审法院自由裁量权范围，且该裁量适当，本院二审不宜再行调整。 关于律师费损失问题，因黄小蕾向九龙仓物业公司出具承诺遵守的《临时管理规约》中明确约定对欠费业主的追讨包含了律师费用等，九龙仓物业公司于原审中提交了委托合同、律师费发票、情况说明等证据，二审中又提交了相关付款凭证，该损失属于九龙仓物业公司为维护自身权利而实际产生的损失，对该费用本院予以支持。 综上，因本案中出现了新证据，上诉人九龙仓物业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省成都市成华区人民法院（2018）川0108民初6166号民事判决第一项即“被告黄小蕾于本判决生效之日起十日内，向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2018年3月31日止的物业费7450.20元及违约金（以中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，分段计算，以物业费10430.28元为基数，自2018年4月1日起计算至2018年9月14日止；以物业费7450.20元为基数，自2018年9月15日起计算至物业费7450.20元付清之日止）”； 二、黄小蕾于本判决生效之日起向九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费损失800元； 三、驳回九龙仓（中国）物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担不变，二审案件受理费128元由上诉人九龙仓（中国）物业管理有限公司承担88元，被上诉人黄小蕾承担40元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月十六日 书记员  陈 悦