北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执异101号异议人（案外人）：朱芝君，女，1963年9月14日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：洪思娜，北京德恒（宁波）律师事务所律师。申请保全人：中国进出口银行，住所地北京市西城区复兴门内大街30号。法定代表人：胡晓炼，董事长。委托诉讼代理人：侯修群，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊怀连，北京市炜衡律师事务所律师。被申请保全人：舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，住所地浙江省舟山市普陀区沈家门街道北安路88号。法定代表人：黄海群。被申请保全人：舟山市融信置业有限公司，住所地浙江省舟山市定海区环城西路66号。法定代表人：张敏。被申请保全人：舟山市万润贸易有限公司，住所地浙江省舟山市定海区昌洲大道1007号405、407室。法定代表人：李萍。被申请保全人：乔伟海，男，1962年10月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：张敏，男，1961年4月5日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：刘昆伦，男，1966年12月28日出生，汉族，住浙江省宁波市奉化区。被申请保全人：毕成钢，男，1965年5月24日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。被申请保全人：舟山市融信置业有限公司普陀分公司，营业场所地浙江省舟山市普陀区沈家门兴建路439号。负责人：张敏。本院在执行中国进出口银行与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、舟山市融信置业有限公司（以下简称融信公司）、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、舟山市融信置业有限公司普陀分公司（以下简称融信公司普陀分公司）保证合同纠纷一案财产保全[执行依据：（2018）京民初224号民事裁定；执保案号：（2018）京执保50号]过程中，查封了融信公司普陀分公司名下的位于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园3幢1702室房地产（初始登记证明号：普房登字5080437号）（以下简称3幢1702室房地产）。案外人朱芝君向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。朱芝君提出异议称，我从融信公司普陀分公司购买了3幢1702室房产，并付清了全部购房款2104476．84元。融信公司普陀分公司于2012年10月24日出具了售房发票。我于2012年12月14日接收该房产，已入住并缴纳了房屋物业费、电费、水费、燃气费等相关费用。因我忙于其他事务且法律意识较为淡薄，一直未能办理房产权属变更登记。我为该房产的实际所有人，贵院保全查封措施侵犯了我的合法权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院解除对3幢1702室房产的查封。中国进出口银行辩称，朱芝君自贵院查封3幢1702室房地产之前，一直未办理房地产权属转移登记手续，且贵院查封该房地产时，该房地产登记在融信公司普陀分公司名下。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据该规定，我行认为贵院对该房地产的查封合法有效。朱芝君自认由于忙于其他事务且法律意识较为淡薄，一直未能办理该房地产权属变更登记。故该房地产至今未办理过户登记系由朱芝君自身原因造成，其应当承担相应的不利后果。朱芝君对该房地产享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。融信公司普陀分公司称，朱芝君从我公司购得3幢1702室房地产，并付清全部购房款。我公司向朱芝君交付该房地产。该房产相对应的土地使用权设定抵押去除后，我公司于2012年12月14日将该房产商品房初始登记证明交予朱芝君，但因双方对接不畅，故一直未办理该房地产权属转移登记手续。本院查明，本院在审理原告中国进出口银行诉被告舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司保证合同纠纷一案中，依据申请保全人中国进出口银行提出的财产保全申请，于2018年12月3日作出（2018）京民初224号民事裁定，裁定冻结被申请保全人舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司、融信公司、舟山市万润贸易有限公司、乔伟海、张敏、刘昆伦、毕成钢、融信公司普陀分公司银行存款51077182．16美元（按2018年10月30日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的银行间外汇市场人民币汇率中间价为1美元对人民币6．9574元计，折算人民币355364387．16元）或查封、扣押其他等值财产。2018年12月11日，本院向舟山市不动产登记中心送达了（2018）京民初224号民事裁定书和（2018）京民初224号协助执行通知书，查封了3幢1702室房地产，查封期限为2018年12月11日至2021年12月10日。舟山市不动产登记中心于当日签收上述民事裁定书、协助执行通知书。另查明，2011年8月2日，朱芝君与融信公司普陀分公司签订《浙江省商品房买卖合同》。该合同约定：朱芝君购买3幢1702室房地产，房屋建筑面积为141．77平方米，房屋总价款为2100180．78元，于2011年5月9日、8月2日、2012年10月15日前分三次以现金方式支付购房全款；本项目土地使用权已设定抵押给中国农业银行舟山市分行；融信公司普陀分公司承诺于2012年10月15日前将该房地产交付朱芝君，于2013年1月15日前取得土地、房屋权属证书交付朱芝君，由朱芝君自行办理该房地产权属转移登记。当日，双方在舟山市普陀区房地产管理处办理了该商品房预（销）售合同备案登记（合同编号：2011预235846）。后，朱芝君与融信公司普陀分公司于2012年12月14日签订《商品房买卖合同补充协议》，3幢1702室房地产产权登记机关测定的实际面积为142．06平方米，调整后的房屋总价款为2104476．84元。朱芝君在2011年5月9日至2012年12月14日期间，以现金方式分次支付了全部购房款2104476．84元，融信公司普陀分公司于2012年10月24日出具了售房发票。朱芝君与融信公司普陀分公司于2012年12月14日签订了《住宅交接记录书》，交接了该房地产。朱芝君已入住并缴纳了房屋物业费、电费、水费、燃气费等相关费用。但因双方对接不畅，一直未办理该房地产权属转移登记。融信公司普陀分公司提交了舟山市自然资源和规划局不动产登记中心于2019年12月23日出具的不动产登记查询证明（编号：QG20191223-0021668）。该证明房地产登记结果载明：权利人为融信公司普陀分公司，权证号为普房登字5080437号，坐落于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园3幢1702室。房产有查封，无抵押。土地有查封，无抵押。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被申请保全人名下的不动产提出异议，同时具备以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案是财产保全案件的执行，本院对融信公司普陀分公司名下的3幢1702室房地产采取查封措施之前，朱芝君与融信公司普陀分公司已签订该房地产买卖合同，已实际占有使用该房地产，支付了全部房款，未办理过户登记非属朱芝君的原因，且其对该房地产享有的权利可以排除执行。故朱芝君所提异议请求，本院应予支持。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内未提起执行异议之诉的，本院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该房地产的查封。中国进出口银行在本裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉的，本院应当中止对该房地产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：解除本院根据（2018）京民初224号民事裁定和（2018）京民初224号协助执行通知书对位于舟山市普陀区沈家门街道食品厂南路21号滨港花园3幢1702室房地产的查封。如不服本裁定，案外人、申请保全人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审判长  雷运龙审判员  齐立新审判员  禹明逸二〇一九年十二月二十七日书记员  闫 玥