福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初2538号 原告（反诉被告）：龙海市隆教畲族乡镇海村民委员会，住所地龙海市隆教畲族乡镇海村，统一社会信用代码54350681775357742G。 法定代表人：江志贤，村主任。 委托诉讼代理人：何志勇，福建弘信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王伟平，男，1977年6月9日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所实习律师。 被告：陈国伟，男，1955年8月4日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原告龙海市隆教畲族乡镇海村民委员会（以下简称“镇海村委会”）与被告王伟平、陈国伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，因案情复杂，本案于2019年6月12日转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告镇海村委会的委托诉讼代理人何志勇、被告王伟平的委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼，被告陈国伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镇海村委会向本院提出诉讼请求：1.判决2008年1月25日镇海村委会与陈国伟签订的《房屋买卖协议书》无效；2.判决2015年11月30日陈国伟与王伟平签订的《土地转租协议书》无效；3.判决王伟平、陈国伟将址在餐厅）及其周边空地（面积共计6.4亩）返还给镇海村委会掌管使用；4.本案诉讼费用由王伟平、陈国伟承担。事实和理由：2008年1月25日，镇海村委会原法定代表人、村主任石勇强，在未经民主议定程序的情况下，违反法律强制性规定，与陈国伟（非本集体经济组织成员、城镇居民）签订《房屋买卖协议书》，合同约定镇海村委会将址在餐厅）及其周边空地（面积6.4亩）出售给陈国伟居住使用，使用年限五十年，出售价款为320000元，分两次支付，第一次为180000元，在协议签订后三天内支付；第二次为140000元，在协议签订后15日内支付。协议签订后，陈国伟在未全部履行支付价款义务的情况下，于2015年11月30日又将上述房屋及土地转租给王伟平，转租价款为640000元，镇海村委会原法定代表人、村主任石勇强再次违反法律规定，擅自在陈国伟与王伟平签订的《土地转租协议书》上签名盖章，同意转租。镇海村委会与陈国伟签订的《房屋买卖协议书》违反我国法律强制性规定，合同应为无效，陈国伟与王伟平签订的《土地转租协议书》也应当无效。陈国伟和王伟平占有镇海村委会的集体财产没有法律和合同依据，依法应当将址在餐厅）及其周边空地（面积6.4亩）返还给镇海村委会掌管。 被告王伟平辩称：镇海村委会与陈国伟签订的是名为《房屋买卖协议书》，但实际内容为房屋租赁的协议，不违反法律法规。根据镇海村委会与陈国伟签订的《房屋买卖协议书》第一条“该旧房屋及周边空地为镇海村集体所有，甲方同意出售给乙方作为居住用房，并同意乙方在周边空地范围内对该房屋进行改扩建；使用年限为50年。”从该条款约定内容可看出镇海村委会是将旧房屋出租给陈国伟作为居住用房。如果是将旧房屋出售给陈国伟，则陈国伟应享有该房屋的所有权，可一直使用房屋，并不需要约定使用年限，因此该协议实际是一份房屋租赁协议。集体土地上建设的房屋是可以进行出租的，因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变，并不违反法律和国家有关规定，因此镇海村委会与陈国伟签订的《房屋买卖协议书》有效，陈国伟与王伟平签订的《土地转租协议书》也应当有效。《房屋买卖协议书》第四条约定：“款项分两次支付，其中一次为拾捌万元在本协议签订后三天内支付，第二次为拾肆万元，在本协议签订后交付使用15日内支付。”镇海村委会与陈国伟签订协议后的三日内，陈国伟已向镇海村委会支付第一笔款项人民币18万元，但镇海村委会一直未交付房屋及土地，导致第二笔款项未支付。在镇海村委会未履行其在先的合同义务，陈国伟有权拒绝履行合同义务，虽镇海村委会和陈国伟在履行合同时产生争议，但并不影响《房屋买卖协议书》的效力，也不影响《土地转租协议书》的效力。 二、退一步讲，即使法庭认为镇海村委会与陈国伟签订的《房屋买卖协议书》无效，但陈国伟将房屋转租给王伟平后，已经形成了对合同效力的补正，镇海村委会也已在《土地转租协议书》盖章签名确认。根据《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，王伟平根据法律规定信赖镇海村委会作为村集体土地的管理者，实施管理村集体土地行为。陈国伟于2015年11月30日将案涉房屋转租给王伟平，当时镇海村委会作为村集体土地的管理者在《土地转租协议书》上签盖确认“同意转租”，并有村主任签名确认，该协议已经履行完毕，王伟平也支付了全部转租款。王伟平作为本村集体经济组织成员，有权租赁和购买本村集体土地上建设的房屋，不存在身份障碍，镇海村委会在《土地转租协议书》盖章签名也构成事后追认，《土地转租协议书》的效力已经由镇海村委会的法律行为进行补正，《土地转租协议书》应当认定有效。本案签订的《房屋买卖协议书》和《土地转租协议书》不能轻率的仅仅以陈国伟非本村集体经济组织成员这一身份标准否定合同效力，恳请法庭综合考虑交易主体身份已经转变的矫正因素，区别对待。 三、镇海村委会起诉认为《房屋买卖协议书》和《土地转租协议书》无效，违背了契约自由、诚实信用原则。镇海村委会与陈国伟早在2008年1月25日就签订了《房屋买卖协议书》，该合同履行至今已经十多年，之前双方也是在平等自愿的基础上达成的。但是近年来，由于房地产市场价格普遍上涨，镇海村委会因利益驱使，利用司法途径来确认买卖合同无效，严重损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。王伟平出于对村集体土地的管理者即村委会的信赖，才与陈国伟签订《土地转租协议书》，如认定该协议无效，将使得王伟平的租房利益受到重大损失。王伟平作为本村集体经济组织的成员，不存在集体土地使用权身份限制，认定《土地转租协议书》有效，不仅最大限度的维系了社会秩序的稳定，也使得法律关系归于安定，更是对诚实信用原则的遵守。 被告陈国伟未作答辩 反诉原告王伟平向本院提出反诉请求：1.判令镇海村委会与陈国伟于2018年1月25日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令王伟平与陈国伟于2015年11月30日签订的《土地转租协议书》合法有效；3.判令镇海村委会将其村集体所有的位于餐厅）及周边空地约6.4亩交付给王伟平掌管使用；4.本案反诉费用由镇海村委会承担。事实和理由：2008年1月25日，镇海村委会与陈国伟签订一份《房屋买卖协议书》，约定镇海村委会将其村集体所有的位于餐厅）及周围空地约6.4亩转让给陈国伟，使用年限为50年，总价款320000元，上述款项分两次支付，第一次180000元在本协议签订后三天内支付，第二次140000元在本协议签订后交付使用15日内支付；协议书签订当天，陈国伟向镇海村委会支付款项180000元，但镇海村委会一直没有将该房屋及土地交付给陈国伟掌管使用，导致陈国伟也一直无法向镇海村委会缴纳剩余的140000元。2015年11月30日，王伟平与陈国伟、镇海村委会共同协商，三方签订了一份《土地转租协议书》，约定陈国伟将该房屋及周边土地约6.4亩转租给王伟平，转租价款为640000元，款项汇至陈国伟指定的银行账户（中国工商银行厦门美仁宫支行，王友锋：62×××36），期限签订日五天内到账此协议生效；同时约定王伟平在支付上述款项后，双方仍按房屋买卖协议书约定的条款履行和享有对应的权利和义务，使用年限仍为50年。镇海村委会在土地转租协议书上盖章确认“同意转租”，当时村主任石勇强也有签名确认。该土地转租协议书签订后，王伟平也依约将640000元支付给了陈国伟。后王伟平曾多次向镇海村委会催促尽快移交该房屋及周边土地6.4亩，以便王伟平补交尚欠的款项140000元，但镇海村委会仍没有履行交付义务，王伟平于2018年12月29日再次书面发函给镇海村委会要求按土地转租协议书的约定履行交付义务，但镇海村委会至今仍拒不解决。 反诉被告镇海村委会辩称：1.本案《房屋买卖协议书》和《土地转租协议书》均没有经过村民代表大会表决通过；2.《房屋买卖协议书》违反城镇居民不得到农村购买房屋或者宅基地的强制性规定。因此两份合同均无效。如果构成反诉，则反诉请求依法应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2008年1月25日，镇海村委会与陈国伟签订一份《房屋买卖协议书》，协议书约定：镇海村委会将址在餐厅）及其周边空地出售给陈国伟作为居住用房，同意陈国伟在周边空地范围内对该房屋进行改扩建，使用年限五十年，出售价款为320000元，分两次支付，第一次为180000元在协议签订后三天内支付；第二次为140000元在协议签订后15日内支付。协议签订后，陈国伟于2018年1月25日向镇海村委会支付第一笔款项180000元。2015年11月30日陈国伟与王伟平签订一份《土地转租协议书》，协议书约定：陈国伟同意将上述房屋及土地转租给王伟平使用，转租价款为640000元，款项汇至陈国伟指定的银行账户（中国工商银行厦门美仁宫支行，王友锋：62×××36），镇海村委会在陈国伟与王伟平签订的《土地转租协议书》上盖章确认同意转租。2015年12月3日王伟平通过福建漳州农村商业银行股份有限公司龙海支行90×××77的银行账户转账600000元至王友锋62×××36的银行账户。 以上事实有房屋买卖协议书、土地转租协议书、福建省村集体专用收款票据、银行转账记录以及双方当事人在庭审中的陈述为据，本院予以确认。 本院认为，镇海村委会主张陈国伟、王伟平返还镇海村西北面的旧房屋（原部队餐厅）及周边土地。但该主张的前提是镇海村委会对该讼争房屋及周边土地享有物权。按照双方当事人的庭审陈述，讼争房屋及土地系镇海村委会与边防部队交换土地后取得。但镇海村委会无法提供讼争土地、房屋的相关权属证明或土地交换、登记的相关材料，来证明其对讼争房屋、土地享有物权，故对镇海村委会的主张，本院不予采信。关于王伟平反诉要求镇海村委会交付讼争房屋及土地。从土地转租协议书上看，合同的签订主体分别为陈国伟和王伟平，是陈国伟将讼争房屋及土地转租给王伟平使用，王伟平也是将转租价款支付给陈国伟，合同的权利义务是发生在陈国伟和王伟平之间。根据合同相对性原则，王伟平应向陈国伟主张要求交付讼争房屋及土地，因此对王伟平的反诉请求，本院不予采纳。陈国伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回龙海市隆教畲族乡镇海村民委员会的本诉诉讼请求； 二、驳回王伟平的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费6100元，由龙海市隆教畲族乡镇海村民委员会负担。 反诉案件受理费3050元，由王伟平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  郑曦旸 审 判 员  张梅成 人民陪审员  曾武雄 二〇一九年十二月六日 书 记 员  卢铭智