北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46190号原告：柳帅，男，1989年5月19日出生，住北京市海淀区。被告：史培华，女，1994年1月25日出生，户籍所在地山西省昔阳县。原告柳帅与被告史培华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告柳帅到庭参加了诉讼。被告史培华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柳帅向本院提出诉讼请求：1.确认我与史培华于2018年1月23日签订的《房屋租赁协议》和2018年8月6日签订的《补充协议》于2018年12月10日解除;2.史培华退还1个月押金和1个月房租，共计3.1万元;3.史培华按租赁期内应交金额的30%给付我违约金7.2万元；4.史培华赔偿我的实际损失10.58万元（包括外卖赔偿7.98万元、退还减免房租0.6万元和因停电造成的营业损失2万元）；5.史培华赔偿装修损失4.6667万元；6.史培华承担全部诉讼费。审理过程中，柳帅变更第一项诉讼请求为确认我与史培华签订的《房屋租赁协议》和《补充协议》于2018年11月20日解除，变更第五项诉讼请求为：史培华赔偿违约造成的装修损失3万元。事实和理由：我与史培华于2018年1月23日签订了《房屋租赁协议》，租赁房屋位于北京市海淀区×号院×号楼底商（以下简称租赁房屋），租赁期限为2018年2月23日至2020年3月1日，租赁费每月1.5万元，押金1.5万元。合同签订当日，我向史培华支付押金和9个月房租共计15.1万元。租赁房屋交付后，我花费7万元对房屋进行了装修，并开始经营。2018年8月9日，因史培华未能给我提供营业执照及食品卫生许可证，加之原通行门被禁用等原因，我又与史培华签订了《补充协议》，约定史培华赔偿我的经济损失，并退还我房租0.6万元。由于史培华未履行和房主之间的合同义务，2018年11月20日，房主对租赁房屋断电，导致我无法正常经营。我已按照约定全面履行了合同义务，但史培华未履行合同义务，构成根本违约，为保护自己的合法权益，故诉至法院。被告史培华未作答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月23日，史培华（甲方）与柳帅（乙方）签订《房屋租赁协议》，合同约定：租赁房屋155平米（桌椅共用），租赁期限自2018年2月23日至2020年3月1日；租赁费用每月1.5万元，押金1.5万元，甲方承诺乙方首次支付15.1万元（含押金、6个月房租与下期房租预付款），甲方就该年度房租减免0.9万元，剩余3.5万元房租按期一次性付清。首期租赁费用交付日为2018年1月23日，乙方支付给甲方2018年1月23日起至2018年8月3日的租赁费9万元，预付4.6万元，押金1.5万元，合计15.1万元;甲方保证乙方租赁半年内，无论因何种原因（包括：政府政策、乙方营业执照等问题，但是不含自然灾害等不可抗力）导致的租赁合同无法继续履行，甲方赔偿乙方装修房屋的费用3万元；租赁期间，如若因甲方个人原因无法继承履行合同，甲方需退还剩余房租，违约金以剩余租赁期内应交金额的30%计算。合同签订后，柳帅支付押金1.5万元、2018年1月23日至2018年8月3日租金9万元及下期房租预付款4.6万元。史培华将租赁房屋交付给柳帅使用。2018年8月9日，史培华（甲方）、柳帅（乙方）又签订了《补充协议》一份，约定“第一条：由于甲方营业执照及食品卫生经营许可证的原因，未能提供给乙方正常经营使用，导致乙方不能从事‘百度、美团、饿了么’的外卖经营，对此甲方每天赔偿乙方人民币300元的经济损失，赔偿自2018年3月19日起计算”；第二条：甲方承诺营业执照及食品卫生经营许可证属于甲方负责办理，是甲方义务。2018年8月20日之前将营业执照、食品卫生经营许可证办理完毕，以供乙方正常经营使用，如逾期甲方没有办理完毕，仍继续按每天人民币300元赔偿乙方，直至甲方将上述手续全部办理完毕，自2018年3月19日起至2018年8月19日，甲方需赔偿乙方共计4.5万元，其中3.5万元抵扣乙方2018年8月3日至2019年2月3日的租赁费;---第四条：自2018年6月1日至2018年8月1日，因租赁房屋原通行门被禁止使用，以及牌匾被禁止悬挂，造成乙方经济损失，经济收入减少，甲方需退还乙方两个月房租共计人民币6000元，为此甲方自愿下调房租，由每月1.5万元变更为1.2万元。---;第五条：甲乙双方如因一方在经营过程中导致无法正常经营(如城管堵门、政府监管部门检查、查封等)，责任方需赔偿经济损失，以每天500元计算，直至恢复正常营业为止。如甲方因不能及时交付租赁费，导致甲方与出租方的租赁合同不能履行，甲方赔偿给乙方造成的一切经济损失（包括装修费、租赁费及经营可得利益）”。庭审中，柳帅称因史培华未向房屋产权人交纳房租，房屋产权人于2018年10月底要求其搬离房屋，并采取断水断电措施，导致其在2018年11月20日即无法正常经营，并已于2018年12月10日搬离了租赁房屋。就此主张，柳帅提供《承包经营合同》照片打印件、通知为证，其中《承包经营合同》内容为“甲方北京盛邦华鼎商贸有限责任公司乙方史培华，经友好协商，就乙方承包甲方场地开办咖啡馆，承包期三年2018年2月1日起至2021年1月31日止，承包金为40万元，承包金按半年收付，乙方在每半年到期5日前将下半年度承包金以现金或转帐方式一次性给付甲方”;通知内容为：“因史培华未按合同履行相应义务，存在严重违约行为！并且未按承诺续办卫生许可证，致使原有证照过期---现我公司决定于2018年12月3日采取断电措施，并申报相关部门停止营业。断电后3日内，如仍不腾退房屋，我公司将采取进一步维权措施”。柳帅要求确认双方签订的合同及补充协议于2018年11月20日解除，并要求史培华退还押金和1个月房租3.1万元，按合同约定给付违约金7.2万元，退还减免房租0.6万元，并赔偿不能提供外卖的损失7.98万元、停电期间营业损失2万元及装修损失3万元。就上述各类损失，柳帅均未向本院提供证据佐证，亦未就其在2018年11月20日即无法正常经营提供证据予以证明。诉讼中，史培华经本院公告传唤，无正当理由，未到庭应诉。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告史培华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，柳帅、史培华签订的《房屋租赁协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。史培华作为出租人，在租赁期间内应当保持租赁物符合约定的用途，后因史培华与案外人纠纷造成柳帅不能使用租赁房屋正常经营，致使柳帅签订租赁合同的目的无法实现，柳帅据此请求解除租赁合同及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。柳帅于2018年12月10日搬离了租赁房屋，其要求确认租赁合同于2018年11月20日解除，没有事实及法律依据，本院不予采信。根据庭审查明情况，本院认定柳帅与史培华签订的房屋租赁合同及补充协议于2018年12月10日实际解除。合同解除后，史培华应当将押金返还给柳帅。关于柳帅主张退还剩余房屋租金一节，经查柳帅仅给付史培华2018年8月3日至2019年2月3日租赁费4.6万元，按补充协议约定的房租调整后标准12000元/月计算，柳帅给付房租仅够维持至2018年11月27日，此后租金其并未实际交纳，且柳帅在本案中已另行主张未能提供外卖服务造成的全部损失，故柳帅不得再要求史培华退还未能提供外卖服务赔偿款所抵扣的租金。史培华未能按照合同约定履行义务，已构成根本违约，故柳帅要求史培华支付违约金，本院予以支持。关于提前解除合同违约金的数额，本院认为双方约定的违约金过高，史培华支付的违约金不宜明显背离柳帅的实际损失金额，根据史培华违约情节、柳帅实际损失等因素，本院酌定违约金为15000元为宜。补充协议亦属于合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。史培华要求柳帅按约定退还减免房租0.6万元，并赔偿不能提供外卖的损失7.98万元，理由正当，于法有据，本院予以支持。柳帅要求赔偿停电期间营业损失2万元，就此主张其未能提供充分证据，故本院不予支持。因双方明确约定在租赁半年内，如租赁合同无法继续履行，史培华赔偿柳帅装修费3万元，但双方合同至2018年12月10日才予解除，合同履行已超过半年，加之柳帅并未提供其装修租赁房屋的相关证据，故对于柳帅要求史培华赔偿装修损失3万元的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告柳帅与被告史培华签订的《房屋租赁协议》及补充协议于二O一八年十二月十日解除;二、被告史培华于本判决生效后七日内退还原告柳帅押金15000元;三、被告史培华于本判决生效后七日内给付原告柳帅违约金15000元;四、被告史培华于本判决生效后七日内退还原告柳帅租赁费6000元，并赔偿经济损失79800元;五、驳回原告柳帅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由被告史培华负担，于本判决生效后七日内给付原告柳帅。案件受理费5132元(原告柳帅已交纳5132元)，由原告柳帅负担2516元，已交纳，;由被告史培华负担2616元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 蔡 玫人民陪审员 郭 焕人民陪审员 张 红二〇一九年十二月三十日书 记 员 李宏志