四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)川17民终1579号上诉人（原审被告）：张德斌，男，汉族，1964年11月16日出生，住四川省宣汉县。上诉人（原审被告）杜仁英，女，汉族，1968年7月9日出生，住四川省宣汉县。二上诉人共同委托诉讼代理人：甘兴均，四川立地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省宣汉县鸿森房地产开发公司，住所地：四川省宣汉县。法定代表人：王仲伦，公司总经理。委托诉讼代理人：王德伟，男，汉族，1963年1月30日出生，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：刘天云，公司职工代表。上诉人张德斌、杜仁英因与被上诉人四川省宣汉县鸿森房地产开发公司（以下简称鸿森房产公司）确认合同无效纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张德斌、杜仁英上诉请求：依法撤销（2019）川1722民初87号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实及理由，一、原判决认定事实不清，证据不足，上诉人通过买卖方式取得案涉房屋所有权，有登记资料等原始凭证证明，且房屋所有权证由上诉人持有，上诉人对房屋进行管理、添附，从2003年12月至2012年被上诉人未提出异议等事实予以证明。2003年12月23日被上诉人的会议记录系其单方制作，缺乏真实性，税费由一方承担是正常的。被上诉人辩称借名贷款违背客观逻辑，且双方没有签订借名贷款合同。上诉人没有提供付款依据是因为款项一次性付清，双方有特殊信赖关系且年代久远，即使没有支付房款也是违约，而不能认为合同无效。二、一审判决适用法律错误。被上诉人主张借名抵押贷款，贷款目的并不违反法律规定，不存在损害金融秩序，一审认定目的非法错误。鸿森房产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉请求。上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，目的是为了以上诉人的名义为被上诉人公司贷款解决发放工资问题。案涉三间房屋，一间由被上诉人安排拆迁户田先珍居住至今，一间一直空置由被上诉人管理，还有一间上诉人强行出租。公司会议记录是原始证据。2007年调查组作出了调查报告，被上诉人一直在主张权利。鸿森房产公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告张德斌、杜仁英将宣汉县东乡镇项山村一组周转房4幢1号、2号、3号房(宣权字第14108号)三间，面积150.1平方米返还给原告鸿森房产公司；2、诉讼费由被告张德斌、杜仁英承担。一审法院认定事实：1991年，原告鸿森房产公司经政府批准取得宣汉县东乡镇项山村一组2.85亩划拨土地使用权后，在该土地上修建了面积1020.84亩的砖木结构周转房四栋21间，并于2002年3月25日办理了房屋所有权证（房权证东乡字第2016号）。2003年，原告鸿森房产公司经营困难。2003年12月22日，原告鸿森房产公司为在2004年春节前兑现职工工资和民工工资，其法定代表人王仲伦与副经理焦俊华、肖鹏举商定：将宣汉县东乡镇项山村一组的砖木结构周转房过户部分到该公司职工张德斌、刘天云、陈明刚、向紫殿、龚琼才名下，再由这些职工持过户的房产证到银行帮公司抵押贷款。2003年12月23日，原告鸿森房产公司分别与被告张德斌及刘天云、陈明刚、向紫殿、龚琼才签订了除房屋位置、面积、价款不同外，其余基本内容均相同的《房屋买卖契约》格式合同。该契约未约定税费由谁负担。《房屋买卖契约》签订后，于2004年1月6日将各《房屋买卖契约》所涉房屋产权分别变更登记在被告张德斌及刘天云、陈明刚、向紫殿、龚琼才名下。办理过户登记所缴纳的税费均由原告鸿森房产公司负担。宣汉县房产管理局房产登记档案载明登记在被告张德斌名下（宣房权字第14108号）的房屋信息为：原产权人宣汉县鸿森房地产开发公司；现产权人张德斌；房屋坐落宣汉县东乡镇项山村一组周转房4幢1、2、3号（现门牌号为项山路95、97、99号）住宅；结构砖混；层数一；建筑面积150.10平方米。变更房屋产权登记后，除陈明刚、刘天云于2005年2月将办理在其名下的房屋产权在金融机构抵押贷款之外，被告张德斌和向紫殿、龚琼才未到金融机构为原告鸿森房产公司贷款。2007年9月，原告鸿森房产公司与被告张德斌等人因项山周转房处置发生纠纷，宣汉县东乡镇农业服务中心企业组受宣汉县东乡镇党委、政府的安排进行全面调查。2007年9月25日，宣汉县东乡镇农业服务中心企业组向宣汉县东乡镇党委、政府作了书面汇报。2010年9月26日，被告张德斌在原告鸿森房产公司不知情的情况下，以宣房权字第14108号房屋所有权证因保管不善不慎丢失为由向宣汉县房产管理局申请补发宣房权字第14108号房屋所有权证。2011年4月7日，宣汉县房产管理局向被告张德斌、杜仁英重新补发了宣房权字第14108号房屋产权证。2012年12月18日，原告鸿森房产公司以确认争议房屋归其所有为由向本院提起诉讼。2013年10月23日，原告鸿森房产公司以企业主管部门协调为由撤回起诉。宣汉县东乡镇人民政府决定争议房屋在安置职工过程中一并解决。原告鸿森房产公司撤诉后，因被告张德斌等企业职工安置问题一直未得到解决，争议房屋一直协调未达成一致意见。2017年6月至7月，被告张德斌等职工的安置得到落实，但被告张德斌拒绝将争议房屋交还给原告鸿森房产公司。2017年8月，原告鸿森房产公司的部分职工代表向宣汉县公安局提出控告。2018年5月30日，原告鸿森房产公司以张德斌、杜仁英为被告起诉来院，要求确认争议房屋的物权。2018年11月27日，原告鸿森房产公司申请撤回起诉。2019年1月8日，原告鸿森房产公司起诉来院，提出前述诉讼请求。同时查明，原告鸿森房产公司与公司职工向紫殿、龚琼才同本案类似的房屋纠纷经本院调解达成协议，由原告鸿森房产公司给予适当补偿后，向紫殿、龚琼才将房屋过户给原告鸿森房产公司。在一审审理中，被告张德斌主张其购买争议房屋时，购房款交付给原告鸿森房产公司法定代表人王仲伦，王仲伦没有给其出具收款收据，其没有向一审法院提供证据证明。一审法院对争议房屋予以了现场勘验。查明，争议房屋现门牌号项山路99号房屋先由拆迁户张小亚居住使用，并于2007年在该房后面修建了28.66㎡房屋，为玻纤瓦屋。2011年张小亚因获得廉租房而搬出该房屋，被告张德斌给予张小亚一定补偿后于2014年将玻纤瓦拆除，改为彩钢棚屋顶。2018年9月，被告张德斌将该房出租给修中秀居住使用；现门牌号项山路97号房屋由拆迁户田先珍于1991年因拆迁居住使用至今；现门牌号项山路95号房屋由被告张德斌于2017年出租给苟于良居住使用至今。被告张德斌主张改建彩钢棚和翻盖瓦共花去1300.00元，修建的28.66㎡房屋要求按300.00元/㎡议价，计价为28.66㎡x300.00元/㎡=8598.00元。在审理中，原告鸿森房产公司对被告张德斌主张的彩钢棚、翻盖瓦、修建房屋的价值予以认可。一审法院认为，2003年12月23日，原告鸿森房产公司与被告张德斌就宣汉县东乡镇项山村一组原告鸿森房产公司所有的4幢1、2、3号（现门牌号为项山路95、97、99号，房屋产权证号：宣房权字第14108号）周转房签订《房屋买卖契约》后，将所涉房屋产权变更登记在被告张德斌、杜仁英名下共有。2011年4月8日，被告张德斌、杜仁英以原房屋产权证遗失为由重新补办了房屋产权证的事实，双方均无异议，一审法院予以确认。案件争议的焦点是：1、原告鸿森房产公司与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》是否是真实的房屋买卖和该《房屋买卖契约》的效力。2、原告鸿森房产公司主张其与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》无效的请求是否已过诉讼时效。1、关于原告鸿森房产公司与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》是否是真实的房屋买卖和该《房屋买卖契约》是否有效问题。一审法院认为，原、被告虽签订了《房屋买卖契约》，并完成产权变更登记手续。但争议房屋买卖过程中，被告张德斌既无证据证明支付了房款，也无房屋交接的事实，且在契约并无约定契税由原告鸿森房产公司承担的情况下，被告张德斌为纳税人的契税由原告鸿森房产公司予以了承担并报账。同时，结合诉争房屋的居住使用和2003年12月22日原告鸿森房产公司的原始会议记录、其他类似房屋纠纷的诉讼处理情况，本院认定原、被告签订房屋买卖契约的目的是以买卖诉争房屋的形式，获取到银行抵押贷款，双方并不存在真实的房屋买卖意思表示。原、被告签订的房屋买卖契约从形式上看是合法的，然而目的却是非法的，损害了正常的金融秩序。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的”之规定，原、被告签订的关于诉争房屋的买卖契约应认定为无效合同。被告张德斌、杜仁英应将其持有的宣房权字第14108号房屋产权证登记的房屋变更登记在原告鸿森房产公司名下。2、关于原告鸿森房产公司主张其与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》无效的请求是否过诉讼时效问题。一审法院认为，原告鸿森房产公司与被告张德斌就诉争房屋签订房屋买卖契约后，因被告张德斌未按公司的要求为公司贷款，双方发生争议并由宣汉县东乡镇人民政府的职能部门处理。原告鸿森房产公司于2012年12月18日向本院提起诉讼。后因宣汉县东乡镇人民政府协调，原告鸿森房产公司于2013年10月23日撤回起诉。原告鸿森房产公司撤回起诉后，宣汉县东乡镇人民政府相关部门一直在处理该公司的改制及争议的房屋，一直到2017年原告企业改制。原告将被告张德斌等职工安置后，被告张德斌不将争议房屋变更过户给原告。原告于2018年5月30日起诉，后撤回起诉，又于2019年1月8日起诉来院。在整个过程中，原告鸿森房产公司一直就争议房屋在主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有的，依照其规定”和最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”之规定，原告鸿森房产公司主张其与被告张德斌签订的《房屋买卖契约》无效的诉讼请求未过诉讼时效。原告鸿森房产公司对在争议房屋后面添建的房屋和被告张德斌改造房盖所支出的费用共计（8598.00元+1300.00元）=9898.00元予以认可。原告鸿森房产公司与被告张德斌签订的房屋买卖契约确认无效后，原告鸿森房产公司应将上述款项补偿给被告张德斌、杜仁英。被告张德斌、杜仁英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定，判决：一、原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司与被告张德斌于2003年12月23日签订的《房屋买卖契约》无效；二、被告张德斌、杜仁英在本判决发生法律效力后10日内将宣汉县东乡镇项山村一组原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司修建的周转房4幢1号、2号、3号（现门牌号项山路95、97、99号，房屋产权证号宣房权14108号）房屋产权变更登记在原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司名下；三、原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司在本判决发生法律效力后10日内补偿给被告张德斌、杜仁英房屋添置和维修费用9898.00元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费300.00元，由原告四川省宣汉县鸿森房产开发公司负担100.00元，由被告张德斌、杜仁英负担200.00元。二审中，当事人均无新证据提交。二审经审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为鸿森房产公司与张德斌虽签订了《房屋买卖契约》，并完成产权变更登记手续。但无证据证明张德斌支付了房款，双方办理了房屋交接。结合2007年宣汉县东乡镇农业服务中心企业组作出的情况汇报，鸿森房产公司的原始会议记录等在案书证，多份证人证言，以及其他职工与鸿森房产公司签订的类似房屋买卖契约的处理情况，足以认定鸿森房产公司与张德斌之间不存在真实的房屋买卖意思表示，双方签订房屋买卖契约是因为鸿森房产公司认为其不具备贷款条件，故通过买卖的形式将公司所有的案涉房屋过户到张德斌名下，再以张德斌的名义向银行办理抵押贷款归鸿森房产公司使用。双方的真实目的是为了规避金融贷款规定，帮助不具备贷款条件的鸿森房产公司获取并使用贷款，损害了正常的金融秩序，一审法院认定该《房屋买卖协议》无效，符合法律规定，并无不当。案涉争议发生后，政府相关职能部门进行了调查处理，在案证据显示鸿森房产公司在持续主张权利，故一审法院认定本案未超过诉讼时效，并无不当。上诉人主张双方不是借名抵押贷款，而是真实的房屋买卖行为，与查明事实不符，本院不予支持。综上所述，上诉人张德斌、杜仁英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由张德斌、杜仁英负担。本判决为终审判决。审判长  段添天审判员  张爱东审判员  刘全明二〇一九年十二月二十三日书记员  刘卓林