山东省沂水县人民法院民 事 裁 定 书（2019）鲁1323民初5250号之一原告：临沂华隆置业有限公司，住所地沂水县东一环路与南一环路交汇处。法定代表人：杜家忠，总经理。委托诉讼代理人：王信花，山东保亿律师事务所律师。被告：戚树曼，男，1961年9月21日出生，汉族，居民，住沂水县。委托诉讼代理人：高玉栋，山东华正义律师事务所律师。原告临沂华隆置业有限公司与被告戚树曼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王信花、被告戚树曼及委托诉讼代理人高玉栋到庭参加诉讼。原告临沂华隆置业有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法调解或判决被告立即向原告支付拖欠的物业管理费9,033.12元、房屋租金200,736元及拖欠租金的违约金（违约金计算方法为拖欠天数乘以所欠金额的5‰）；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月15日，原告和被告签订了《华隆五金建材城商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于铺位，租赁期限自2015年12月26日起至2020年12月25日止，每月租金为16.6元/平方米，物业管理费免收30个月，剩余租赁期内物业管理费由原告酌情调整后收取，具体交费时间以原告书面通知为准，如被告逾期不交纳租金，需向原告支付拖欠天数乘以所欠金额5‰的违约金，被告拖欠应交费用超过15日的，原告有权停止相关服务（包括停止供电、供水等）。以上合同签订后）原告按合同约定将商铺交付被告承租经营至今，被告却未支付租金，原告多次找被告索要，被告至今仍拒绝支付。为了维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求：请求法院依法判决或调解被告与原告解除华隆五金建材城商铺租赁合同。被告戚树曼辩称，一、被告系与临沂华隆商业管理运营有限公司签订的《华隆五金建材城商铺租赁合同》，双方约定了租赁起始日为市场开业日（2016年4月至5月2日）、免三年租金、免前期物业费、后期出租方按照市场经营情况重新制定租金标准、后期视市场经营管理实际情况调整物业管理费收取标准等事项，但时至今日被告从未收到出租方制定的租金标准及物业费调整收取标准。根据合同的相对性，原告诉讼主体不适格，应依法驳回其起诉。二、即使原告诉讼主体适格：首先，原告应明确其诉讼请求即应明确索要物业管理费及租金等的计算方式，否则属于诉讼请求不明确，应依法驳回其诉讼请求。其次，被告所租赁的华隆五金建材商铺被出租方于2019年5月31日停电停水、于2019年6月底锁门，致使被告无法经营损失巨大，被告对此正欲提起诉讼。停电停水锁门期间被告所租商铺无法正常使用，索要停电停水锁门期间的租金、物业费，毫无事实根据无法律依据。再次，对于原告的诉讼请求其应提供充分证据予以证实，否则应承担举证不能的法律后果。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告临沂华隆置业有限公司为证明自己的主张，提供证据如下：证据一、华隆五金建材城商铺租赁合同一份。证明原、被告之间存在商铺租赁关系，合同约定被告方未按约定支付租金及物业费，原告有权单方面解除租赁合同，并没收租赁保证金。证据二、物业费和租赁费缴纳通知书一份。证明2018年5月原告已向被告送达了缴纳物业费和租赁费的通知。但被告一直拖延至今未缴纳。证据三、照片四张。证明被告至今还占着原告的商铺。证据四、证人王某出庭作证。证实证据二、三的证明目的。原告庭审后提交《声明》一份，载明临沂华隆商业管理运营有限公司将相应权利均让渡给临沂华隆置业有限公司。被告戚树曼对原告提供的证据质证如下：对证据一租赁合同有异议，该合同中明确表明出租方为临沂华隆商业管理运营有限公司，该出租方与原告并非同一法人，对该证据与本案的关联性不予认可；该合同中部分手写内容与被告所持有合同中的不一致，存在私自添加的情况，对该证据的真实性、合法性不予认可。该合同中约定：从2018年12月26日起至2020年12月25日止，甲方按照市场经营情况重新制定租金标准；甲方向乙方免收合同期内2.5年（即30个月）管理费，剩余期间甲方视市场经营管理实际情况，酌情对物业管理费的收取标准进行调整。如无法提供重新制定的租金标准、调整后的物业管理费收取标准，计算涉案租金及物业费所依据的证据不足。另外，该合同中关于违约金的约定（乙方应按期向甲方交纳租金、物业管理费等项费用，具体缴费时间以甲方书面通知为准。如乙方逾期不交纳，应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5‰）属约定不明，仅凭该证据不足以达到其证明目的。对证据二租金物业费收取通知书有异议，该通知单中盖有临沂鹏力物业服务有限公司的印章，该公司与原告并非同一法人，对该证据与本案的关联性不予认可；该通知单中租金、物业费计算数额系单方计算，有违合同约定，且无客户签收确认，对该证据的真实性及证明目的均不予认可。对证据三形式上的真实性无异议，但据原告所述其已锁门，致使被告无法正常经营，无法搬离所租商铺，该证据达不到其证明目的。对证人王某的证言，被告从未收到任何缴纳租金物业费的通知，也未收到新的租金标准及物业管理费标准，该证人系原告处员工，与原告存在利害关系，实际上出租方曾在2019年6月底锁过涉案商铺的门，仅凭其陈述不能达到其证明目的。对原告庭后提交的《声明》有异议，从内容上看系临沂华隆商业管理运营有限公司所作的声明，但却盖临沂华隆置业有限公司的印章，对该证据的真实性不予认可。该声明中无法定代表人及经办人签字，对该证据合法性不予认可。即使盖有临沂华隆商业管理运营有限公司的印章且有法定代表人、经办人签字，从内容上看临沂华隆商业管理运营有限公司确系涉案租赁合同出租方，该声明实际是债权转让的意思表示，但被告从未收到债权转让通知，该证据达不到原告证明目的。被告戚树曼为证明自己的主张，提供证据如下：证据一、身份证复印件一份，证明被告的身份信息。证据二、《华隆五金建材城商铺租赁合同》一份，证明被告所持有的该合同与原告所提供的证据一存在不一致的情形，原告存在私自添加合同内容的情形。证据三、临沂市公安局110接处警单一份，证明被告所租赁华隆商铺被物业锁门的事实。证据四、沂水县人民法院民事判决书一份（2019鲁1323民初2372号），证明华隆五金建材城商铺2015年并未盖好，华隆五金建材城开业时间为2016年4月至5月2日，从该判决内容可以看出，原告并未制订新的租金标准及物业费收费标准。证据五、价格报告书一份及评估发票一张，证明被告所经营的沂水县厚源家具店每日停业损失，经临沂市国信价格评估有限公司评估为2,650元，被告为此支付评估费2,400元。（对于该部分损失被告另行主张权利）原告对被告提供的证据质证如下：对证据一无异议。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，和原告的方提供的证据相比可以看出被告方提供的证据只是在前三年租金及保证金的大写金额处有遗漏，但小写金额是一样的。原告也认可实际的开业时间为2016年4月15日，那免租期也相应的由2016年4月15日计算到2019年4月15日。租赁的事实是存在的，我方既然已经按华隆公司的名义起诉，我方庭后由华隆商业运营有限公司提供一份对戚树曼主张欠租事宜的放弃声明，相关诉求由原告方有权主张。对证据三真实性无异议，恰能证明原告向被告主张拖欠租金及物业费事宜。对证据四真实性无异议，对证明目的及关联性均有异议，判决书涉及的业主为李琳，租赁的商铺号为A1号商铺，而被告租赁的商铺为A8号，被告方也知道该市场开业的时间是分期开业，对该证据无法证明被告的证明目的。对证据五有异议，首先该证据为被告方的单方委托，对该鉴定结论我方不予认可。其次，从该证据中无法看出沂水县厚源家具店与本案纠纷存在关联性，被告方的该主张与本案无关。根据原、被告各方提供的证据，原、被告的诉、辩事实和理由及在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下：2015年11月15日，被告戚树曼（承租方，合同乙方）与临沂华隆商业管理运营有限公司（出租方，合同甲方）签订《华隆五金建材城商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于华隆五金建材城A8栋12、13、14、15、16、17、32、33、34、35、36、37号商铺出租给乙方，建筑面积为1483.8平方米，租期为五年，自2015年12月26日起至2020年12月25日止，租金由乙方向甲方缴纳，租赁起始日为市场开业日。该铺位前三年标准租金为每月16.6元/平方米，每月租金为24,580元。自2015年12月16日起至2018年12月25日止免租金。2018年12月26日起至2020年12月25日止，甲方按照市场经营情况重新制定租金标准，由乙方向甲方缴纳。甲方向乙方免收合同期内2.5年即30个月管理费，剩余期间甲方视市场运营管理实际情况，酌情对物业管理费的收取标准进行调整。乙方应按期向甲方交纳租金、物业管理费等项费用，如逾期交纳应向甲方支付违约金，金额为拖欠天数乘以所欠金额的5‰。租赁合同签订时，商铺没有盖好，开业时间改为2016年4月至5月2日开始，从这个时间段开始计算房租。庭审中，被告戚树曼对原告临沂华隆置业有限公司的诉讼主体资格提出异议，原告要求庭后提供临沂华隆商业管理运营有限公司对被告戚树曼主张欠租事宜的放弃声明，相关需求由原告方主张。原告公司工作人员刘义会于2019年12月11日向本院提交声明一份，内容为“临沂华隆置业有限公司诉戚树曼拖欠租赁商铺租金、物业费纠纷一案已诉至法院，现临沂华隆商业管理运营有限公司作如下声明：沂水五金建材城（含戚树曼租赁的商铺在内）由临沂华隆置业有限公司投资建成，2015年11月15日在与戚树曼签订《华隆五金建材城商铺租赁合同》时，临沂华隆商业管理运营有限公司虽然在该合同中盖章，但五金建材城商铺均由临沂华隆置业有限公司进行日常实际运营管理，故因戚树曼拖欠租金、物业费相关权利均由临沂华隆置业有限公司主张，我公司将相应权利均让渡给临沂华隆置业有限公司，由此产生的责任我公司自行承担。特此声明！临沂华隆商业管理运营有限公司”，该声明系加盖原告临沂华隆置业有限公司的公章，并未加盖临沂华隆商业管理运营有限公司的公章。本院认为，合同具有相对性。本案所涉《华隆五金建材城商铺租赁合同》系临沂华隆商业管理运营有限公司与被告戚树曼之前签订的，合同约定的内容对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告虽向本院出具了“相关权利均由临沂华隆置业有限公司主张，我公司将相应权利均让渡给临沂华隆置业有限公司”的声明，但该声明并未加盖临沂华隆商业管理运营有限公司的公章，无法证明声明载明的内容系临沂华隆商业管理运营有限公司真实的意思表示，且即便为真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”综上，原告临沂华隆置业有限公司诉讼主体不适格，被告答辩意见具有法律依据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第三十二条、第四十四条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告临沂华隆置业有限公司的起诉。本案不予收取案件受理费，预收案件受理费4,447元，退回原告临沂华隆置业有限公司；财产保全申请费1,570元，由原告临沂华隆置业有限公司负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  周京刚审 判 员  李良子人民陪审员  曹磊磊二〇一九年十二月二十七日书 记 员  朱英会