浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8328号 上诉人（原审原告）：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室，统一社会信用代码：91330621MA288MQ31Q。 法定代表人：刘芝兰，总经理。 委托诉讼代理人：李兵欠、徐鹏，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：彭环，女，1978年2月9日出生，汉族，住河南省息县。 上诉人绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司（以下简称圣鑫公司）因与被上诉人彭环房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初4393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：杭州萧元房地产开发有限公司就其开发的瓜沥商业中心委托杭州今升物业管理有限公司代为经营、管理。刘敬从杭州今升物业管理有限公司处承租了瓜沥商业中心四层（整层）4500平方米的场地，用于经营餐饮类。租期7年，2017年至2024年。后圣鑫公司从刘敬处承租了上述4500平方米的场地，用于经营餐饮类，租期7年，具体时间从实际进场开始计算。 2017年3月1日，彭环和圣鑫公司签订《合同书》一份，合同主要约定：圣鑫公司向彭环提供位于杭州萧山瓜沥商业中心地上四层铺位，使用面积为41平方米的场地，用于经营书生炒饭；使用年限为7年，自2017年7月1日起至2024年6月30日止，场地交付时间另行通知；计租日：使用起始日期从彭环通知中确定的双方应当交付之日的次日起算；固定租金，每年按5%递增，第一使用年度使用场地的日租金标准为6元/平方米；季付（付三个月），先付后使用，在每季度结束前10日支付下一季固定租金；第一使用季度租金22447.50元在2017年3月1日前支付；服务物业管理费月付3117.71元，先付后使用，在每月结束前10日支付下一个月服务物业管理费，彭环应按2.5元/平方米标准支付物业管理费；彭环须向圣鑫公司缴纳履约保证金（即押金）22447.50元，合同签订之日支付；彭环逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等每逾期一日支付欠费金额每日5%的滞纳金，超过7日，圣鑫公司有权断水断电，圣鑫公司不赔偿彭环的损失，超过15日，视为严重违约，圣鑫公司有权终止合同，且彭环应当赔偿圣鑫公司损失；在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同；在下列情况下，视为彭环严重违约，圣鑫公司有权经书面通知彭环，立即解除合同并收回该场地，并扣除履约保证金，造成圣鑫公司损失的另行赔偿……彭环迟延支付租金或者本合同约定费用超过15日的；圣鑫公司有权依照约定解除合同（不可抗力除外）或彭环单方面擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且彭环应按合同约定承担违约责任，彭环在接到圣鑫公司书面通知之日起10日内将场地交还圣鑫公司，并与圣鑫公司结清所有款项；如果本合同解除时，彭环除承担上述条款责任外，还应向圣鑫公司赔偿相当于4个月租金的违约金。 合同签订后，彭环预付了三个月的租金22447.50和履约保证金22477.50元。2017年6月20日，圣鑫公司和彭环对商铺进行了交接验收，彭环进场装修。2017年12月29日，彭环开始营业。营业后，彭环支付了一个月物业费3117.71元和2018年2月份之前的水电费。2018年5月，因经营生意不好，以及彭环认为圣鑫公司招租时存在欺诈情形等原因，圣鑫公司和彭环产生纠纷，双方未能协商一致，彭环停止了经营，但未向圣鑫公司腾退、返还租赁商铺。圣鑫公司于2018年4月至9月期间多次向彭环催讨租金、物业费、水电费，但未果。彭环欠付的费用包括：自2018年3月29日起的租金、自2018年1月29日起的物业费、2018年3月至5月的水电费合计344.4元。现圣鑫公司起诉至原审法院，请求：一、解除双方于2017年3月1日签订的租赁合同；二、彭环将坐落于杭州市萧山区瓜沥商业中心四楼营业场地（面积为41平方米）恢复原状并腾退给圣鑫公司；三、彭环按6元/日/平方米×41平方米的标准向圣鑫公司支付从解除合同的判决生效日的次日起至实际腾退日止的场地占用费；四、彭环交付的履约保证金22447.5元归圣鑫公司所有；五、彭环支付违约金29930元；六、彭环支付圣鑫公司租金89790元（租金从2018年3月29日起暂计算至2019年3月28日止，按6元/日/平方米×41平方米的标准，继续计算至解除合同的判决生效之日止），赔付上述款项自2018年3月30日起按照每日5%的滞纳金至款清；七、彭环支付物业费40530元（物业费从2018年1月29日起暂计算至2019年2月28日止，物业费按2.5元/日/平方米×41平方米的标准，继续计算至彭环实际腾退租赁场地之日止），支付2018年3月至5月的水电费344.4元。 原审法院认为：圣鑫公司和彭环之间的《合同书》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。第一，按照合同约定，租金、物业费均是先付后用，在每季度结束前10日支付下一季的租金、物业费，彭环从2017年12月29日开始营业，圣鑫公司开始计算租金，但彭环仅预付了三个月租金22447.54元，营业后也仅支付了一个月物业费3117.71元，自2018年1月29日起的物业费和自2018年3月29日起的租金彭环均未支付。圣鑫公司于2018年4月23日第一次书面催讨后，彭环仍未支付。之后，彭环虽然停止了营业，但其设备设施等物品仍然占用使用租赁商铺，彭环既未付清租金、物业费、水电费，也怠于与圣鑫公司协商解决办法，更没有采取腾退租赁商铺等方式来及时止损。彭环在圣鑫公司多次催讨的情况下仍不支付租金、物业费、水电费的行为，已构成违约，圣鑫公司据此要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，予以支持。 第二，合同解除后，彭环应腾退并返还租赁商铺，至于圣鑫公司提出的恢复原状，《合同书》第十条第3.2款约定的系“彭环未经圣鑫公司同意，对使用场地进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破损，且在圣鑫公司书面通知后20日内恢复原状的，圣鑫公司有权解除合同并收回该场地等”，第十条第4.1款约定的系“圣鑫公司依照合同约定解除合同或彭环单方面解除合同的……彭环应在接到圣鑫公司书面通知之日起10日内将场地交还给圣鑫公司”，从上述条文来看，合同解除后，彭环履行的义务是将场地交还给圣鑫公司，并未有恢复原状的义务。只有在彭环未经得圣鑫公司同意，对商铺进行装修时变更、改造、破坏建筑物结构、实施、设备的情况下，圣鑫公司有权要求彭环恢复原状。而彭环进场装修系征地圣鑫公司同意，且圣鑫公司也未主张彭环对租赁商铺的装修存在变更、改造、破损房屋结构、设施、设备的情况。故圣鑫公司提出的恢复原状，不符合合同约定，不予支持。 第三，合同解除后，彭环应支付拖欠的租金、物业费、水电费。关于租金，彭环应向圣鑫公司支付自2018年3月29日起按246元/天（6元/天/平方米×41平方米）计算至合同解除之日止的租金。合同解除后，彭环未及时腾退并返还租赁商铺的，圣鑫公司可以参照租金标准要求彭环支付自合同解除之日的次日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于物业费，彭环应向圣鑫公司支付自2018年1月29日起按102.5元/天（2.5元/天/平方米×41平方米）计算至实际腾退日止的物业费。关于水电费，圣鑫公司根据电表、水表的度数和水电费的计算公式计算出彭环拖欠的2018年3月至5月的水电费合计344.4元，彭环对此未提出异议，故本院对圣鑫公司主张的水电费344.4元予以支持。 第四，关于圣鑫公司主张的没收履约保证金、违约金以及滞纳金，实际均是针对彭环的拖欠租金等违约行为而主张的赔偿损失，根据合同约定的违约责任、彭环违约的起因、违约的程度以及给圣鑫公司造成的损失等因素酌情认定彭环支付的履约保证金22477.50元作为违约金支付给圣鑫公司，圣鑫公司不再退还该履行保证金，圣鑫公司主张的其余违约金、滞纳金，也不再支持。关于彭环提出的圣鑫公司在招商时存在欺诈、隐瞒以及无法经营的责任在于圣鑫公司的抗辩意见，缺乏相关证据，无法采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年8月12日判决：一、圣鑫公司和彭环于2017年3月1日签订的《合同书》在本判决生效后解除。二、彭环在判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区瓜沥商业中心地上四层的商铺（使用面积为41平方米）。三、彭环在判决生效后十日内支付绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司自2018年3月29日起按246元/天计算至合同解除之日止的租金，并按246元/天支付从合同解除之日的次日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。四、彭环在判决生效后十日内支付圣鑫公司自2018年1月29日起按102.5元/天计算至实际腾退房屋之日止的物业费。五、彭环在判决生效后十日内支付圣鑫公司水电费344.4元。六、驳回圣鑫公司的其余诉讼请求。如彭环未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4904元，减半收取2452元。由圣鑫公司负担369元，彭环负担2083元。 宣判后，圣鑫公司不服，向本院提起上诉称：一、原审已判决认定彭环未按约支付租金、物业费、水电费的行为构成违约。二、圣鑫公司与彭环在《合同书》中已约定彭环违约时应承担的违约责任，这些约定是双方真实意思表示，是合法有效的，理应作为认定本案事实的依据。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。圣鑫公司与彭环签订的《合同书》第二条2.1款约定：使用期限开始后共计3个月为免租期。第七条2款约定：彭环逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等费用，每逾期一日需支付圣鑫公司欠费金额5%/日的滞纳金；第十条第4款约定：按第十条第3款及本合同其他条款约定，圣鑫公司行使合同解除权的效力：4.1款圣鑫公司依照合同约定解除合同(不可抗力除外)或彭环单方擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且彭环应按本合同约定承担违约责任。4.2款如果本合同解除时，彭环除承担合同第十条第4.1责任外，还应向圣鑫公司赔偿相当于4个月租金的违约金。月租金是指合同解除当月的租金。综上，请求：一、依法撤销杭州市萧山区人民法院作出的(2019)浙0109民初4393号《民事判决书》第六项判决内容；二、依法改判彭环向圣鑫公司支付违约金29930元；三、依法改判彭环交付的履约保证金22447.5元归圣鑫公司所有；四、依法改判彭环从2018年3月30日起，以应付租金为基数，按5%/日的标准向圣鑫公司支付逾期付款滞纳金至款清；六、请求判决本案一、二审诉讼费用由彭环承担。 针对圣鑫公司的上诉，彭环未发表答辩意见。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：圣鑫公司与彭环签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现圣鑫公司上诉要求彭环支付违约金、滞纳金及没收履约保证金，对此，本院认为，原审法院根据合同的履行情况以及预期利益等因素认定圣鑫公司没收履约保证金已足以弥补其损失并无明显不当，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费974元，由绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担。（绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月十三日 法官助理丁晔 书记员刘婧函