湖北省京山市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0821民初1628号原告：王必山，男，1980年12月19日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。委托诉讼代理人：皮运秀，京山市新市法律服务所法律工作者。被告：湖北天易置业有限公司，住所地湖北省京山市新市镇城中路246号，统一社会信用代码91420821562702805C。法定代表人：黄清旺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：伍靖荒，湖北惠山律师事务所律师。第三人：孙耀华，男，1966年5月26日出生，汉族，住湖北省荆门市掇刀区。原告王必山与被告湖北天易置业有限公司（以下简称天易公司）、第三人孙耀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王必山及其诉讼代理人皮运秀，被告天易公司的诉讼代理人苏军、伍靖荒，第三人孙耀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王必山向本院提出诉讼请求：1.判令天易公司违反117号以房抵债协议，给付王必山的可得合同收益损失44.1万元并支付违约金4.41万元；2.判令天易公司违反118号以房抵债协议，给付王必山的可得合同收益损失44.1万元并支付违约金4.41万元；3.判令天易公司违反119号以房抵债协议，给付王必山的可得合同收益损失40.6万元并支付违约金4.06万元；4.本案诉讼费由天易公司承担。事实和理由：孙耀华以在京山开发京山天地项目为由向王必山借款，从2012年到2015年间，先后多次共向王必山借款本息141.68元。2015年7月5日，王必山、孙耀华和天易公司协商以现房抵债，并三方将本息确定后，天易公司将其已建的6栋1单元3003号房，以建筑面积为118.87平方米、单价为3710元／㎡，计价为44.1万元；6栋1单元3103号房，以建筑面积为118.87平方米、单价为3710元／㎡，计价为44.1万元；8栋1单元2903号房，以建筑面积为112.53平方米、单价为3608元／㎡，计价为40.6万元；共三套房屋一并抵给王必山，抵偿孙耀华欠王必山的借款本息141.68万元。王必山为抵偿协议的甲方，孙耀华为乙方，天易公司为丙方，签订了编号为117、118、119的以房抵债协议，协议中明确了孙耀华系天易公司的股东，天易公司自愿以其开发的京山天地现房抵偿孙耀华欠王必山的借款，同时天易公司也与王必山签订了商品房买卖合同，约定王必山取得了该房屋的处分权，可留作自用，也可另行转让他人，若天易公司将该房屋出售给他人后7日内必须将房款返还给王必山，否则按抵房款总额的百分之十承担违约金；已由天易公司用房抵偿的欠款，待工程竣工结算后，由天易公司按出资比例在分配给孙耀华的利润中直接扣除。协议签订后，天易公司又向王必山出具了44.1万元、44.1万元、40.6万元上述三套房屋的收条。协议生效后，王必山四处联系购房者，后发现天易公司已将三套房屋出售给了他人，并分文未支付给王必山。经王必山到京山房地产局核实，天易公司确已将三套房屋出售给他人。王必山于2018年4月2日将天易公司、孙耀华起诉至京山市人民法院，京山市人民法院受理后，依法公开开庭进行了审理，后以孙耀华涉嫌非法吸收公众存款犯罪需移送公安机关或检察机关为由，裁定驳回了王必山的起诉。案件已侦查完毕，王必山认为其借款转换为以房抵债是合法合理的，遂再次起诉，要求判如所请。天易公司辩称，1.本案已经京山市人民法院审理，裁定驳回了王必山的起诉，本次诉讼与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，属于重复起诉，适用一事不再理原则。2.孙耀华因民间借贷、以房抵债涉嫌职务侵占、挪用资金、非法吸收公众存款等犯罪，本案仍应裁定驳回起诉。3.王必山依据以房抵债协议主张可得合同利益损失没有事实基础，以房抵债协议只是针对王必山和孙耀华之间民间借贷债务履行方式作的补充约定，属于民间借贷关系的组成部分，王必山的诉讼请求与其诉称的事实、理由相互脱节。4.本案以房抵债协议因属实践性法律行为，该协议不具备生效要件，王必山的请求应予驳回。天易公司不履行且不同意履行该协议的，王必山无权要求履行和承担违约责任。抵偿的房屋均因在建项目抵押给京山建设银行，未经抵押权人同意不得转让。5.天易公司不清楚王必山与孙耀华之间的民间借贷关系，也没用过案涉借款，与王必山没有真实的房屋买卖关系。以房抵债协议、商品房买卖合同均不是天易公司的真实意思表示，是孙耀华恶意串通王必山所为，天易公司没有义务无偿对孙耀华的个人债务承担清偿责任。同时该协议损害了天易公司和潜在债权人的利益，协议和合同因违反法律强制性规定、损害社会公共利益均无效。6.法庭需要调查王必山与孙耀华之间的民间借贷关系，确定借款的真实性、合法性。7.孙耀华未经天易公司同意，无偿将天易公司的商品房通过以房抵债的方式签订了二百多份以房抵债协议、空白以房抵债协议、商品房买卖合同，将天易公司价值上亿的房屋进行抵债，对天易公司主要经营活动构成重大影响，也损害了京山建设银行的抵押权，本案的以房抵债协议、商品房买卖合同均应无效。孙耀华述称，1.对王必山主张的诉讼请求和事实没有异议。孙耀华于2012年至2015年期间向王必山借款用于京山天地项目。2015年7月，因无现金还款，经天易公司全体股东同意，与王必山协商用天易公司开发的京山天地房屋或商业房抵偿其借款本息。2015年7月5日，经三方结算确认，孙耀华共欠王必山本息141.68万元，三方共同签订了三份以房抵债协议抵偿了孙耀华欠王必山的借款本息，协议加盖了天易公司印章。按照协议约定，王必山与天易公司签订了三份商品房屋买卖合同，并加盖了天易公司印章和法定代表人黄清旺的私人印章，天易公司财务向王必山出具了三份与商品房屋买卖合同金额相对应的房屋款收据并加盖了天易公司财务印章。孙耀华与天易公司财务办理了相关的财务手续。协议、合同、收据是天易公司多部门、多人在二个月的时间内完成的。2.天易公司所有的印章都是法定代表人黄清旺一人控制保管的，孙耀华在天易公司占股49%，黄清旺占股51%。3.按三方签订的协议约定，孙耀华与王必山之间的债权债务消灭，王必山与天易公司形成了新的商品房屋买卖合同关系，天易公司向王必山履行义务后，将来天易公司根据孙耀华在天易公司的出资比例，在股权分配款中扣除该笔款项。4.天易公司是有限责任公司，并不是股份有限公司，以房抵债协议约定，天易公司是用开发的房屋抵偿我欠王必山的借款本息，天易公司并没有为孙耀华提供现金借款，所抵付的房屋价格也是按天易公司对市场销售的同等价格抵付，因此不存在已经分配利润、也不造成天易公司任何损失，也没有违反法律的强制性规定。5.孙耀华的民间借贷并未涉嫌犯罪，而是天易公司法定代表人黄清旺在恶意造谣诋毁孙耀华。2019年4月24日，京山市公安局向京山市人民法院的回复证明了孙耀华在民间借贷这方面没有涉嫌犯罪。天易公司法定代表人黄清旺为了侵吞孙耀华在天易公司的所有股份，恶意陷害诬陷孙耀华恶意侵占挪用资金案，已多次审理，目前还在审理中，与本案无任何关联。6.天易公司未履行协议与合同，擅自将协议与合同约定的房屋又销售给他人或另做他用，违约责任应由天易公司承担，并返还房屋款给王必山。围绕诉讼请求，王必山向本院依法提交了如下证据：A1.原、被告、第三人的身份信息；A2.以房抵债协议、商品房买卖合同各三份；A3.收据三份；A4.备案证明；A5.转款凭证；A6.询问笔录；A7.京山市人民法院民事裁定书；A8.结婚证。天易公司向本院提交了如下证据：B1.裁定书五份和刑事判决书一份；B2.以房抵债协议220份（含二份空白的以房抵债协议）、汪腊祥还建房以现还房补偿协议一份、2015年8月24日汪腊祥申请书一份、2017年7月9日汪腊祥关于本人旧房改造置换协议的说明一份、2017年11月30日关于姜永健在京山天地房产的情况一份；B3.湖北荆门市中级人民法院（2018）鄂08财保11号民事裁定书；B4.京山县新市镇城区东门南路旧城改造项目投资合同、收据各一份，转款凭证二份；B5.天易公司变更通知、企业名称变更核准通知各一份；B6.荆门市公安局刑事复核决定书。孙耀华向本院提交了如下证据：C1.2015年3月29日调解协议一份；C2.2015年6月29日结算单一份。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王必山提交的三份以房抵债协议、商品房买卖合同和收据，天易公司质证认为没有经过公司股东会认可，是孙耀华利用职务的便利恶意串通所为，侵害了天易公司和潜在债权人的利益，应为无效。孙耀华对上述证据无异议。本院认证认为，以房抵债协议、商品房买卖合同、收条中加盖了天易公司合同专用章、法定代表人黄清旺的印章、天易公司财务印章，天易公司未对印章的真实性提出异议，上述证据来源合法、与本案有关联，本院予以采信。2.王必山提交的转款凭证。转出户名为凡丽，转入户名为孙耀华。凡丽与王必山系夫妻关系，案涉借款发生在其夫妻关系存续期间。本院认证认为，银行流水与本案有关联性，且孙耀华予以认可，本院予以采信。3.天易公司提交的证据，来源合法，但与本案缺乏关联性，本院不予采信；孙耀华提交的证据与本案没有关联性，本院不予采信。本案争议的事实是：孙耀华是否向王必山借款本金128.8万元。为证明其履行出借义务，王必山向本院提交了转款凭证、以房抵债协议、商品房买卖合同和收据等证据。天易公司认为，自然人之间的借贷以实际履行为要件，不能证明王必山与孙耀华之间产生过借贷关系。孙耀华认可借款的事实。本院认为，王必山作为出借一方，应承担证明其履行了出借借款本金128.8万元事实的举证责任。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款“被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”的规定，本案中，王必山提交的银行流水可以清晰反映出转入户名为孙耀华，转款金额分别为1.6万元、20万元、10万元、28.35万元，合计59.95万元；庭审中王必山陈述其余借款本金70万元为现金支付。孙耀华虽然认可案涉借款，但因其债务较多，王必山仍应当对现金支付本金的事实承担举证责任，但其对此并未提供其他证据予以佐证，应当承担举证不能的不利后果，故本院案涉借款本金为59.95万元的事实予以确认。庭审中，王必山陈述三套房屋的总价128.8万元均为其与孙耀华之间的借款本金，其并未主张利息，本院对利息部分不予处理。另外，王必山提交的三份以房抵债协议、商品房买卖合同和收据，天易公司参与了签订，进一步可以证明本案借款的事实。因此，王必山主张其履行了出借59.95万元借款本金的义务属实，本院予以确认，对其他借款本金不予确认。天易公司主张案涉借款不真实的意见，本院不予采纳。根据本院采信的证据，结合当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：王必山与凡丽系夫妻关系，二人于2006年10月8日登记结婚。孙耀华以在京山开发房地产（京山天地项目）为由向王必山借款，凡丽分别于2012年4月6日、2012年4月7日、2012年5月20日、2014年4月22日向孙耀华的银行账户转款1.6万元、20万元、10万元、28.35万元，合计59.95万元。2015年7月5日，王必山作为甲方、孙耀华作为乙方、天易公司作为丙方，三方共同签订了编号为117、118、119的以房抵债协议。编号为117的协议载明“乙方系被告天易公司股东之一（股权49%），经甲乙双方核对后确认，截至2015年7月5日，乙方共欠甲方借款本金441000元。协议约定丙方自愿将其开发的京山天地项目的在建房屋或商业门面用于抵偿乙方所欠甲方的借款本息，抵偿的房屋为住宅六栋一单元30层3003号房屋，面积约118.87㎡，按价格3710元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为441000元。丙方应在本协议签订当日，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。甲、丙双方签订《商品房买卖合同》后，甲方即取得该房屋或商业门面的处分权，可留作自用，也可另行转让他人。若甲方需将该房转让他人的，可委托丙方与受让人另行签订商品房买卖合同，所得购房款归甲方所有；丙方在收到第三方购房款（或银行按揭款）后七日内必须将该购房款返还给甲方，不得以任何理由截留。因乙方所欠甲方借款及利息共计441000元，已由丙方用房抵偿，待工程竣工结算后，由丙方根据出资比例，在分配给乙方利润中直接扣出。本协议生效，丙方未经甲方同意，不得将该房屋另行出售他人。本协议一经签订，任何人不得违反，否则应向对方承担借款本金及利息（抵房款）总额10%的违约金”。编号为118的协议约定抵偿的房屋为住宅六栋一单元31层3103号房屋，面积约118.87㎡，按价格3710元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为441000元；编号为119的协议约定抵偿的房屋为住宅八栋一单元29层2903号房屋，面积约112.53㎡，按价格3608元/㎡计算，抵偿的房屋总价值为406000元；除此以外，协议其他内容与编号为117的协议内容均一致。上述三份协议签订当天，王必山与天易公司以协议指定的房屋签订了三份商品房买卖合同，该合同尾部出卖人处加盖天易公司及其法定代表人黄清旺的印章。2015年7月6日，天易公司向王必山开具了金额分别441000元、441000和406000元的住宅房款收据三份。天易公司将上述三份协议指定的房屋另行出售给他人，并在房管部门办理了备案手续。后王必山发现抵偿的房屋已经出售，遂诉至本院。本院于2018年8月14日作出（2018）鄂0821民初615号民事裁定，以案涉债务有经济犯罪嫌疑为由，驳回了王必山的起诉。2019年4月26日，京山市公安局向本院作出《关于对京山市人民法院移送有关湖北天易置业有限公司、孙耀华涉嫌犯罪有关材料的审查建议》，建议本案不宜作为非法集资类犯罪处理。王必山现再次向本院提起诉讼。本院认为，王必山虽然曾就本案向本院提起过诉讼，但本院仅在程序上裁定驳回了王必山的起诉，并未对本案的实体进行过判决，王必山的本次诉讼不属于重复起诉。王必山与孙耀华之间的民间借贷关系客观真实，不违反法律的规定，应为有效。案涉的2015年7月5日签订的二份以房抵债协议，是王必山、天易公司以及孙耀华之间的债权债务协议，协议的内容实质为王必山与孙耀华之间因借款形成债权债务关系，债务人孙耀华将其债务，由天易公司向王必山履行偿还义务后，再从孙耀华在天易公司的股权分配款中受偿。从天易公司在该协议上加盖公司印章，后又与王必山签订的商品房买卖合同上还另加盖了天易公司法定代表人黄清旺的私人印章，以及财务人员出具收款收据等这一系列行为来看，该协议不可能由孙耀华一人完成，天易公司的其他管理人员或法定代表人应该知晓该协议，并不存在王必山与孙耀华恶意串通之情形。从协议约定由天易公司代偿后从孙耀华的股权分配款中扣除的结果上看，明确约定的是将来孙耀华作为股东可能获得股权分配款，天易公司代偿后取得追偿权，其结果并不造成天易公司的损失。故本院对天易公司的抗辩意见不予采纳，案涉三份以房抵债协议和商品房买卖合同均应有效。现天易公司作为违约一方，致使王必山不能依以房抵债协议取得抵偿的房屋，应依约向王必山返还购房款。王必山依三份以房抵债协议约定的房屋价款主张返还，其诉讼目的符合协议本身受偿债权的意思表示，但因王必山对现金出借未能尽到举证责任，本院对其现金出借的事实未予确认，本院对房屋价款在599500元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。关于王必山主张的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，由于王必山主张的房款与本院确认的房屋价款存在差异，相当于王必山最多履行了其主张的三套房屋中的一套房屋价款义务，天易公司违约，应依以房抵债协议第九条约定向王必山承担借款本息总额10%的违约金，即44100元，本院对王必山主张的违约金在44100元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。天易公司承担债的履行义务后，依约有权向孙耀华另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：湖北天易置业有限公司自本判决生效之日起十日内给付王必山购房款599500元，并支付违约金44100元，合计643600元；二、驳回王必山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17551元，由王必山负担8775元，湖北天易置业有限公司负担8776元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  郭 丹人民陪审员  孟达清人民陪审员  李登建二〇一九年十二月十六日书 记 员  王一婷