广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1641号 上诉人(一审原告)：合浦县南珠物业服务有限公司，住所地合浦县廉州镇定海中路10号伟恒·御珠广场一单元2203号房，统一社会信用代码：914505217420691545。 法定代表人：张立珽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈丽华，广西先导联合律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：苫洁，女，1977年6月4日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：周冲香，广西中龙律师事事务所律师。 委托诉讼代理人：邱永生，广西中龙律师事事务所律师。 上诉人合浦县南珠物业服务有限公司（以下简称南珠物业）因与被上诉人苫洁物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南珠物业上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持南珠物业一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院以南珠物业没有证据证实公摊水电费4元/月是按实际支出额来分摊电费为由，只支持每月每户2元是不符合事实依据的。业主均是按照每户每月6元交纳，该费用在物业管理服务中实际产生，并且得到双方当事人一致认可且己实际履行，有票据予以证实。二、按照开发建设单位广西合浦昌盛房地产开发有限公司与南珠物业签订的《明珠新城前期物业管理服务合同》以及合浦县明珠新城业主委员会与南珠物业签订《明珠新城小区物业管理服务合同》中约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.56元，公共照明费每月按实际发生额按户数均摊后每月每户加收2元，于每月的18日前交纳，业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被上诉人在一审时所反映的安保、管理、卫生等方面存在瑕疵，但是该瑕疵并不是南珠物业一方所造成的，南珠物业在被上诉人多年不交纳物业费的情况下仍尽心尽责管理小区，已然尽到管理的职责。因被上诉人长期未向上诉人交纳各项物业费用，其违约时间长、拖欠过久导致南珠物业无法正常开展物业管理工作，其应承担违约责任。南珠物业在一审中仅按照欠款总额的30%请求被上诉人支付违约金，符合法律规定，应当得到法院判决支持。三、在起诉前，南珠物业已通过电话、短信、律师函等多种途径向被上诉人催收催缴物业管理服务费、公摊电费等费用，在一审时己提交邮寄律师函挂号信整付零寄交寄清单予以佐证，且所有的收费一直延续计算，期间从未中断，南珠物业的各项诉讼请求均未超过诉讼时效，属于法律应予以保护的范围。综上，一审法院认定事实不清，证据认定有误，适用法律错误，望二审法院支持南珠物业的上诉请求。 被上诉人苫洁辩称，按照合同约定，公摊电费系每月每户按实际发生额分摊并加收2元，现在南珠物业要求每户增加到6元/月来交纳公摊电费没有事实和法律依据，不认可超出部分。在一审庭审中，南珠物业已经承认管理存在瑕疵，一审法院也到小区实地调查过，垃圾乱扔乱放，乱停车，公共照明长期不维修，南珠物业应当采取补救措施，该补救措施包括减少物业费，所以被上诉人方是基于对南珠物业管理不善的一种抗辩，本案不适用违约金。对于诉讼时效问题，南珠物业没有证据证实其确实已经书面通知过各个业主要交物业管理费等问题，因此，对于超过诉讼时效的那部分主张，被上诉人不予认可。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院依法驳回南珠物业的上诉请求，维持原判。 南珠物业向一审法院起诉请求：苫洁向南珠物业支付物业服务费4045.15元（2014年11月起至2019年4月止），公摊电费324元（2014年11月起至2019年4月止），违约金1310.74元，合计5679.86元。 一审法院经审理查明后认为：依法成立的合同受法律保护。南珠物业与合浦县明珠新城业主委员会签订《明珠新城小区物业管理服务合同》合法有效，该合同对包括苫洁在内的小区内的全体业主均具有约束力，双方应遵守履行。苫洁接受了南珠物业的物业管理服务后，应依约交纳相应的物业管理服务费用。合同约定公共照明费按实际发生额按户数均摊后每月每户加收2元，现南珠物业主张公摊电费每月每户收取6元，苫洁有异议，因南珠物业没有证据证实公摊水电费4元/月是按实际支出额来分摊电费，故公摊费用暂按每月每户2元收取，超出部分，不予支持。南珠物业可根据每月公共照明实际发生费用分摊公示后，可另行起诉。关于违约金的问题。该小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映南珠物业在服务期间就安保、管理、卫生等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片予以佐证，一审法院认为虽然业主所提交的照片不能直接证明待证事实，但可以说明南珠物业对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述，可以认定南珠物业所提供的物业服务存在瑕疵，鉴于南珠物业物业管理服务质量存在瑕疵，公摊电费收取依据不足，苫洁未按时交纳物业管理费南珠物业也有一定的责任，故南珠物业主张苫洁支付违约金，理由不成立，不予支持。南珠物业向苫洁主张2014年11月至2019年4月拖欠的物业管理费及公摊电费，但苫洁否认在本案应诉前有收过其催收物业费通知的情况下，南珠物业未能提供证据证实其在2019年5月21日之前向苫洁催收物业管理费，南珠物业因怠于向苫洁行使主张拖欠物业管理费的权利，对于苫洁拖欠其2014年11月至2016年5月物业管理费的诉讼时效已届满，对于该部分主张，不予支持。故苫洁应向南珠物业支付自2016年6月至2019年4月的物业管理费0.56元/平方米×133.77平方米×35个月＝2621.89元、电费2元/月×35个月=70元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、苫洁应支付南珠物业2016年6月至2019年4月的物业管理服务费2621.89元、公共电费70元，共计2691.89元；二、驳回南珠物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由苫洁负担。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，南珠物业与合浦县明珠新城业主委员会签订《明珠新城小区物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规之规定，为有效合同。该合同对案涉小区的所有业主均具有约束力，双方均应按照该合同的约定履行义务。南珠物业主张被上诉人应按照每月每户6元交纳公摊电费，但根据合同约定，公共照明费每月按实际发生额按户数均摊后每月每户加收2元，南珠物业并没有提供充足有效的证据证实该公摊电费4元每月每户是按实际发生额来分摊的，故本院对于南珠物业的上述主张不予支持。本案中，虽然南珠物业向被上诉人提供了物业服务，但其在提供物业服务的过程中存在安保、管理、卫生等方面的瑕疵，被上诉人据此未按时交纳物业管理费南珠物业也有一定的责任，故南珠物业主张被上诉人支付相应违约金的理由不成立，本院不予支持。一审法院判决苫洁应向南珠物业支付2016年6月至2019年4月的物业费2621.89元、公共电费70元并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人南珠物业的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人合浦县南珠物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月二十日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊