贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终6321号 上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛超，男，汉族，1980年11月26日出生，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：陈萍，女，汉族，1982年2月18日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张競（特别授权）、吴敏，系贵州圣谋律师事务所律师。 上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人薛超、陈萍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：上诉人已进行多次有效通知，并于2018年8月23日又一次进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证的告知书为证），向被上诉人披露了涉案房屋符合办理转移登记的事实。故此，上诉人至迟于2018年8月23日完成了通知义务。 被上诉人未提交书面答辩意见。 原审原告薛超、陈萍向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理并交付招商花园城第E5幢18层4号商品房（房号E5-18-4）转移登记的有关文书及产权证（审理过程中，原告明确诉请1为判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书。）；2.判令被告以383830.00元购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计算至2019年6月22日为81444.26元）;3.本案的诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年3月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区招商花园城第E5幢18层4号房,房号：E5-18-4；建筑面积107.19平方米，套内建筑面积89.73平方米；该商品房总价款为383830.00元；买受人以银行按揭贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款123830.00元，余款260000.00元以银行按揭支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款；2015年12月24日被告向原告代收了印花税、公共维修基金、产权登记费、2018年12月19日，被告向原告代收了契税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2016年1月14日被告取得涉案房屋所属的E5幢的商品房备案证明书，2018年7月12日取得涉案房屋E区5幢的不动产权证书；2018年12月19日原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托代为办理；并于同日签订不动产登记申请书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至一审法院。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告将公共维修基金、产权登记费、土地证、印花税等办证所需的费用交给被告，被告代为收取并出具相应收据，之后原告向被告出具委托书，委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托，现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，一审法院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告虽无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的E5幢商品房备案证明书及不动产权证，具备办理涉案房屋转移登记的条件。经庭审查明，2018年12月19日，原告向被告出具委托书，并与被告共同签订不动产登记申请书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记条件。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，一审法院予以支持，起止时间为：2016年7月1日至2018年12月19日。 关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月1日计算至2018年12月19日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告薛超、陈萍交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告薛超、陈萍逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款383830.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年12月19日止）；三、驳回原告薛超、陈萍的其他诉讼请求。案件受理费人民币918.00元（已减半收取），由原告薛超、陈萍承担288.00元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担630.00元。 二审中，上诉人提交了快递回单，拟证明违约金至迟应计算至2018年8月23日。被上诉人质证称，针对有邮寄单的业主，邮寄单及告知书的真实性，关联性和合法性均不予认可，理由：1、经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载物品如何不清楚；3、我方当事人均未收到该邮寄单，不能证明上诉人向被上诉人邮寄过告知单，同时达不到上诉方的证明目的；4.签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉方负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务；5.即便确实有邮件，也要以邮戳时间为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达。二审认为，该证据材料符合证据三性，应予确认。 二审审理查明，上诉人至迟已于2018年8月23日通知了被上诉人涉案房屋已具备办证条件，对一审判决认定的其余事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，违约金的截止日期是否应该确定为2018年8月23日。经查，有如一审判决分析上诉人交付办理商品房转移登记相关文书的义务转化为告知被上诉人涉案房屋已经取得办理商品房转移登记条件的义务。上诉人在二审中提交的快递单已载明其于2018年8月23日向被上诉人邮寄了“办理产权证的告知函”，快递单上有邮政的邮戳，因此，该快递单具有真实性、关联性、合法性，且“办理产权证的告知函”表述本身包含了告知涉案房屋已符合办理转移登记条件的意思，在与涉案房屋已具备转移登记条件客观状况相一致的情况下，能够证明上诉人已于2018年8月23日完成了告知义务。故二审对上诉人主张的违约金截止日期主张予以采纳，对一审判决确定的违约金计算截止期限予以变更。 综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决确定的违约金截止时间需要变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7181号民事判决第一项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告薛超、陈萍交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理涉案商品房的不动产权证书。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7181号民事判决第三项，即：驳回原告薛超、陈萍的其他诉讼请求。 三、将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7181号民事判决第二项变更为“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告薛超、陈萍逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款383830.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月1日起计算至2018年8月23日止）”。 四、驳回被上诉人薛超、陈萍的原审其它诉讼请求。 五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其它上诉请求。 一审案件受理费918.00元，由原审原告黄坤负担363.00元，由原审被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担555.00元；二审案件受理费1836元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年十二月十四日 法官助理  郭友浪 书 记 员  主宏亮