北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8020号原告：北京伟励投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院3号楼1单元214。法定代表人：刘建东，经理。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。被告：张博楠，女，1990年3月1日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：戚璟，北京友恒律师事务所律师。第三人：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，男，1989年12月3日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，该公司职员。第三人：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日出生，汉族，该公司职员。原告北京伟励投资管理有限公司（以下简称伟励投资公司）与被告张博楠，第三人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村商城公司）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伟励投资公司的委托诉讼代理人安二明，被告张博楠及其委托诉讼代理人戚璟，第三人中关村商城公司的委托诉讼代理人侯嘉庚、杨立涛到庭参加诉讼。第三人康景物业北京分公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟励投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告于2015年6月12日签订的珠江摩尔时尚谷8-1-102商铺综合管理服务合同于2017年2月16日正式解除；2、判令张博楠支付拖欠的管理费及逾期付款违约金共计56986.39元（具体以实际支付日计算为准），补缴免租期2个月的管理费10944.12元；3、判令张博楠支付解除合同违约金（3个月综合管理费），按照5472.06元/月计算，合计16416.18元；4、诉讼费由张博楠承担。事实和理由：2015年6月12日，原被告双方签订了《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》（以下简称管理合同），中关村商城公司为案涉商铺的出租方，康景物业公司为案涉商铺的物业管理方。管理合同签订后，伟励投资公司已经按照约定履行了相关义务，但是张博楠并未按照约定交纳管理费。截至起诉时，张博楠拖欠第三期和第四期的综合管理费。故诉至法院。被告张博楠辩称：双方之间的合同关系应于2016年6月24日解除，当日张博楠收到对方发出的解除函，此后未签订任何协议。案涉房屋的面积存在争议，而管理费是按照面积计算的，张博楠对管理费及违约金的核算依据是不认可的。原告主张的免租期内的管理费也是没有依据的，相关条款属于格式合同，应属无效。第三人中关村商城公司述称，同意伟励投资公司的的诉讼请求。第三人康景物业北京分公司未到庭进行陈述，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月21日，中关村商城公司（甲方）与张博楠（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-1-102号的商铺出租给乙方。同日，双方又签订《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》。该协议第一条约定：乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状及相关证照、手续的情况，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议。第二条约定：该物业的建筑面积为80.59平方米。若该物业租赁面积增加或减少比例不超过3%（含3%），租赁面积及租金标准仍按本合同双方约定标准执行。若该物业租赁面积增加或减少比例超过3%，甲乙双方按实际测量的租赁面积签订补充协议并重新计算乙方应付租金。第四条约定：甲方向乙方出租该物业的总期限为36个月（含免租期），暂定自2015年9月1日起至2018年8月31日止。第十三条约定：乙方确认并理解，为了保证该物业的正常、有效运营，乙方同意由甲方指定的经营管理公司统一负责该物业的运营管理服务，并与该经营管理公司签订综合管理服务合同。第十五条约定：乙方承租之物业建筑框架内区域，及有限度的外围公共区域（包括但不限于后勤区域、车位等）为乙方经营区域，乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与该物业管理公司签订物业管理合同。第七十一条约定：无论何种原因，原合同、本补充协议、物业管理合同、综合管理服务合同任一合同解除的，其余所有合同同时解除。第九十九条约定：本补充协议与物业管理合同、综合管理合同同时生效、解除，乙方不会也不得单独就上述三份合同中的一份单独解除、变更、撤销。物业管理合同、经营管理合同解除，本协议随之解除。乙方违反其中任意一份合同，视为违反上述三份合同，乙方应根据本补充协议承担违约责任。2015年6月12日，伟励投资公司（管理方、甲方）与张博楠（经营方、乙方）签订《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》，约定：鉴于乙方与北京中关村国际商城发展有限公司签订了《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》，约定乙方承租项目投资方坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦的8号楼8-1-102商铺，该物业建筑面积为80.59㎡；基于项目投资方与乙方的共同利益，为了保证物业运营管理正常性、有效性，乙方在签订补充协议的同时，接受项目投资方指定，与甲方签订本综合管理服务合同，同意甲方作为项目运营管理公司统一为乙方承租的物业及项目提供综合管理及服务，并向甲方支付综合管理服务费。第一条约定：甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费；甲方提供给乙方的综合管理服务内容如下：1、对项目进行升级改造……2、项目整体商业经营管理；3、项目整体商业经营服务；4、项目整体统一宣传推广服务。第二条约定：本合同期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，租赁合同被提前终止或解除的，本合同通知终止或解除。第三条约定：乙方应付的综合管理服务费按物业的建筑面积计算，第一、二、三个租赁年度的日综合管理费标准分别为2.19元/平方米、2.30元/平方米、2.41元/平方米，每三个月为一个综合管理服务费的付款周期，全部按照30日/月标准核算折合日综合管理服务费；乙方在签署本合同之日起5日内，向甲方缴纳首期综合管理服务费，合计15884.29元，此后，乙方应于每个综合管理费付款周期到期10日前向甲方支付下一个付款周期的综合管理服务费，以此类推，直至合同期届满。经双方确认，乙方租赁该物业的免租期为2个月，自物业实际交付日起算，即首个租赁年度2015年9月1日至2015年10月31日。免租期内乙方免缴租金、综合管理费，但仍需交纳物业服务费和其他应缴的费用；免租期只属于一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期，若在租赁期间内因乙方原因解除本合同，乙方应按涉及年度的当年租金标准及综合管理服务费标准补缴免租期的租金及综合管理服务费。第四条约定：乙方在签署本合同之日起5日内，与首期租金同日向甲方交付等值为首个租赁年度1个月综合管理费金额作为首期综合管理保证金，合计5294.76元；综合管理保证金由甲方保管，租赁期满或合同解除后，综合管理保证金除抵扣应由乙方承担的综合管理服务费及其他费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应免息如数返还给乙方。第七条约定：如乙方逾期支付本合同约定的相关费用，自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按应付未付费用总额的1‰的标准支付逾期付款违约金，若逾期超过15日，或累计两个月未能按时缴足综合管理费或其他应缴之费用，甲方除收取逾期付款违约金外有权单方解除本合同；因乙方原因甲方解除本合同及《租赁合同》及其他补充协议等相关合同文件的，乙方的综合管理保证金不予退还，乙方应向甲方支付相当于解除合同当年3个月的综合管理服务费作为违约金，同时乙方应按《租赁合同》承担相应违约责任。第八条约定：本合同与《租赁合同》及其他补充协议互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及其他补充协议的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议中的任何一份，则视为该方同时解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议等全部相关文件；乙方确认履行其在《租赁合同》中对项目投资方指定的经营管理公司，即本合同甲方，作出的全部承诺。甲乙双方确认将《租赁合同》中与甲方及综合管理服务事项相关的条款纳入本合同，作为本合同内容不可分割的一部分。本合同没有约定的条款按照《租赁合同》及其他补充协议中条款执行，本合同与《租赁合同》及其他补充协议中条款发生冲突的，以《租赁合同》及其他补充协议条款为准。2015年6月16日，张博楠向伟励投资公司支付综合管理保证金5294.76元、综合管理费15884.29元。2015年12月1日，伟励投资公司出具《关于珠江摩尔时尚谷商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知张博楠在不迟于2015年12月14日前接收承租商铺，并确认商铺起租日期为2015年12月15日、止租日期为2018年12月14日，商铺免租期为2个月，自2015年12月15日至2016年2月14日，商铺计租日期为自2016年2月15日起。后张博楠接收该房屋，并对房屋进行装修后开始经营。2016年6月24日，伟励投资公司向张博楠发出《解除合同通知书》，以张博楠拖欠第二期（2016年5月16日至2016年8月15日）租金24515.48元、综合管理服务费15448.29元及其滞纳金为由，通知张博楠其拟于即日起解除商铺租赁关系，并将于2016年6月30日收回商铺，要求张博楠腾空并返还商铺等。2016年7月，张博楠向伟励投资公司支付综合管理费15884.29元，向商城公司支付租金24515.48元。后因张博楠未支付后续租金及综合管理费，伟励投资公司多次书面催交。2017年2月15日，伟励投资公司通过邮政特快专递方式向张博楠发送律师函，以张博楠拖欠第三期、第四期综合管理费及滞纳金为由，通知张博楠自本律师函送达之日起，双方签订的综合管理服务合同正式解除，并要求张博楠在合同解除之日起15日内自行完成腾退工作等。该解除通知于2017年2月16日送达张博楠。诉讼过程中，张博楠称中关村商城公司、伟励投资公司于2016年12月14日将房门封锁，此后再未能实际使用房屋，但中关村商城公司、伟励投资公司对此予以否认，张博楠亦未能举证予以证明。诉讼过程中，张博楠主张涉案房屋的实测面积与合同约定面积不符，并提出申请，请求对涉案房屋的面积进行鉴定。2019年9月16日，鉴定机构北京市测绘设计研究院作出终止司法鉴定函，以现场已进行二次划分，故需进行二次分摊，且现场鉴定及分摊工作需要相关业主配合，根据现有材料并结合现场实际情况，经该院相关技术人员分析研究，现有的鉴定材料仍不足以完成相关鉴定工作为由，终止本案的司法鉴定工作。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张博楠与伟励投资公司签订的《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该合同约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。伟励投资公司于2017年2月15日向张博楠发送律师函，以张博楠逾期未支付综合管理费为由，通知张博楠解除综合管理服务合同，其所持理由符合合同约定，该解除合同通知于2017年2月16日到达张博楠，故本院认定综合管理服务合同于2017年2月16日解除。张博楠未能按照合同的约定向伟励投资公司支付2016年8月16日之后的综合管理费，因此张博楠构成违约，其应当按照合同的约定承担违约责任。故伟励投资公司的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对其请求中的合理部分予以支持。需指出，张博楠认为双方约定的违约金过高并请求予以降低，且伟励投资公司未能举证证明其实际损失的数额，故本院对违约金的计算标准予以酌减。张博楠主张涉案房屋的实际面积与合同约定面积不符，但就其主张的事实，张博楠并未提供相应证据加以证明，且合同明确约定张博楠在签约时已知悉该房屋的现状，同意按现状接收房屋，并不向中关村商城公司表示任何异议，故对张博楠的此项抗辩意见，本院不予采纳。张博楠的其他答辩意见，亦缺乏事实依据，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认张博楠与北京伟励投资管理有限公司于2015年6月12日签订的《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》于2017年2月16日解除；二、张博楠于本判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司2016年8月16日至2017年2月15日的综合管理费31768.56元，并按照每日万分之三的标准向北京伟励投资管理有限公司支付迟延付款违约金（其中:以15884.28元为基数，自2016年8月6日起计算至实际支付之日止；以15884.28元为基数，自2016年11月6日起计算至实际支付之日止）；三、张博楠于本判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司免租期内的管理费10589.52元；四、张博楠于本判决生效后十日内给付北京伟励投资管理有限公司解除合同违约金5294.76元；五、驳回北京伟励投资管理有限公司的其他诉讼请求。如张博楠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1909元，由北京伟励投资管理有限公司负担918元，已交纳；由张博楠负担991元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曹松清人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月三十日书 记 员  王婵娟