海口市龙华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）琼0106执异436号 案外人：江某，男，1961年10月4日出生，汉族，户籍地湖北省鄂州市鄂城区武昌大道，住海南省海口市琼山区中山南路。 委托诉讼代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘姣姣，海南海新律师事务所实习律师。 申请执行人：陈孝军，男，1971年8月20日生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：潘密，海南川合律师事务所律师。 被执行人：王正佑，男，1971年12月17日生出，汉族，户籍地海南省海口市，住海口市。 被执行人：李松，男，1967年10月21日生，汉族，住海南省海口市。 被执行人：吴昌喜，男，1946年11月25日生，汉族，住海南省海口市。 被执行人：刘建华，男，1956年10月10日生，汉族，住海南省海口市。 四被执行人共同委托代理人：郑金宝，海南川海律师事务所律师。 在本院执行陈孝军与王正佑、李松、吴昌喜、刘建华借款合同纠纷一案[执行案号为(2018)琼0106执3304号]中，案外人江某对查封被执行人吴昌喜、王正佑、李松、刘建华名下共有的位于海口市××区[证号：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]、E栋[证号：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]及A栋[证号：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人江某称，2008年4月22日，王正佑、李松、吴昌喜、刘建华与海南创域实业投资有限公司法定代表人刘小白签订一份《土地转让合同》，约定王正佑等人作为甲方将拥有的海口市凤翔路土地3544.17㎡（即涉案房产所占用的土地，土地证号：海口市国用第001193号，该土地使用权证登记在王正佑等人名下，但实际控制人系**）作价200万元转让给创域公司法定代表人刘小白。合同签订后，创域公司法定代表人刘小白即在当天向被执行人一王正佑支付定金20万元，王正佑于当天出具收条，内容为：“收到刘总土地定金20万元。”同日，**向创域公司法定代表人刘小白出具一份《承诺书》，内容为：“现承诺吴昌喜、刘建华、王正佑、李松在六月十五日以前，替刘小白支付土地出让金壹佰捌拾万元。在文昌沙堤工程款中抵扣。逾期未付，由我承担违约责任，双倍赔付定金共肆拾万元，与刘总无关，你们无条件退还刘总定金。”此后，在文昌市政府就滨河路市政工程建设中，**与刘小白在工程款中结清了应付王正佑等人180万元土地转让款，该四人亦予以认可并无任何异议。由于刘小白及江某均系创域公司股东，江某因自身原因将持有创域公司30%的股权转让给刘小白，作为对价，刘小白将所购买王正佑等四人的上述土地使用权50%的权益让予江某。至此，江某持有涉案土地50%的权益，刘小白持有50%的权益。2010年4月16日，刘小白、禹某、江某三人签订《股权转让协议书》，确认刘小白与江某就涉案土地各持有50%的股权，刘小白将其所持有的50%的股权转让给禹某，江某作为利害关系人同意该转让行为。2011年5月28日，禹某、王某、江某三人签订《协议书》，约定禹某将其持有的涉案土地50%的股份转让给王某，江某作为担保人签字。上述两份转让合同已履行完毕，上述涉案土地由江某及王某各持有50%的权益。由于涉案土地因政策原因无法直接过户至江某及王某名下。故经与王正佑等四人协商，该四人同意出具公证委托书，由江某及王某出资在涉案土地上申报建设五套别墅，待取得不动产权证书后，由该四人再次公证委托江某及王某办理不动产权过户，相关税费概由江某和王某承担。2012年3月，王正佑等四人及其配偶与江某分别到海口市琼州公证处办理公证委托。内容为：我们四人系海口市国用（2006）第001193号土地使用权共有人，现全权委托江某办理上述土地使用权的相关事宜，具体权限为：代为对外转让上述土地的土地使用权，包括签订土地使用权转让合同、办理土地使用权过户、收取价款及缴纳相关税费等相关事宜；代为办理上述土地的立项、设计及报建等相关事宜。根据王正佑等四人的公证委托，江某于2014年9月与周某签订《建筑工程承包合同书》，由周某在涉案土地上承包施工5套别墅。因别墅由江某和王某共同出资建设，故二人除支付规划、报建、设计及其他相关配套设施费用外，王某与江某均同意以B栋别墅抵偿所欠周某工程款，不足部分由江某与王某承担。2016年10月18日，5栋别墅竣工交付，江某又再次出资于2017年3月27日将5栋别墅的不动产权证办好（其中C、D两栋的税费已由王某承担）。至此，5栋别墅由于已办好不动产权证，具备了交易的条件，故江某拟找王正佑等四人再次办理公证委托书以便办理别墅的不动产过户，此时王某称其有领导关系更方便找王正佑等四人办理公证委托书。江某就按其要求转款41750元给王某，另由王某出资4万元共同作为对王正佑等四人办理公证委托书的补偿。后王某将王正佑等四人的公证委托书原件（经鉴定系伪造）交给江某，王某凭公证委托书将涉案土地上的别墅C、D两栋转让并过户给了海口市琼山区凤翔路街道办事处。因江某在海口市已购买两套房产，故其享有的涉案土地上别墅A、E栋因政策限购而无法过户（B栋已抵债给周某），因此，江某将A、E栋别墅的权益交由其母亲夏正安及胞姐江南承受。鉴此，江某凭王某交付的王正佑等四人的公证委托书与江南、周某、夏正安分别于2017年5月6日、4月20日、6月11日签订《海口市存量房买卖合同》并缴纳相关税费，在办理不动产权证过程中发现A、B、E栋别墅已被申请执行人陈孝军申请诉前财产保全，由龙华区人民法院以（2017）琼0106财保79号《民事裁定书》裁定查封。江南、夏正安、周某据此提出执行异议，龙华区人民法院经听证后作出（2017）琼0106执异79号《执行裁定书》裁定驳回异议请求。后江南、夏正安、周某提出执行异议之诉，龙华区人民法院以（2017）琼0106民初16077号《民事裁定书》驳回起诉。另，陈孝军诉王正佑、李松、吴昌喜、刘建华借款合同纠纷一案已由龙华区人民法院作出（2017）琼0106民初9556号《民事判决书》，现该判决已经发生法律效力，陈孝军已申请执行，案号为（2018）琼0106执3304号。江某认为，涉案土地使用权及地上建筑物五栋别墅虽登记在王正佑等四人名下，但实际权益人系江某和王某，该二人出资申请报建并在土地上建成了A、B、C、D、E5栋别墅，其中B栋用于抵偿所欠周某工程款，A、E栋归江某所有，C、D栋归王某所有（已转让并过户）。直至5栋别墅不动产权证办好之时，王正佑等四人未提出任何异议且从未出资过一分钱。江某作为实际出资人，数年来始终奔波于申请报建、签订合同、参与建设别墅、竣工验收、纳税缴费、办理不动产权证，现A、E栋别墅由江某占有，B栋别墅由周某占有。故王正佑等四人作为涉案土地挂名使用权人及地上A、B、E栋别墅挂名不动产权人，该三栋别墅不应作为其四人的财产而被查封及执行，该涉案土地50%的权益、A、E栋别墅最终产权及B栋别墅50%的产权份额归属于原告江某。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人特请求中止对上述土地和房产的执行并予解除查封。 申请执行人陈孝军称：一、从异议人提供的证据来看，异议人并没有购买涉案房屋项下的土地，也没有同四位被执行人就涉案不动产签订过真实合法的书面合同，异议人并不是涉案不动产的合法权益人。二、从四位被执行人合法公证委托书并没有委托异议人签订该合同，即使涉案房屋是江某所建造，也是他在他人的土地上非法建房，属于侵权行为，其占有非法，异议人和四位被执行人之间的纠纷应当另案处理。三、四位被执行人并没有将涉案不动产转让给异议人，也不存在价款支付的情形。涉案不动产是四位被执行的人的财产，未经合法的买卖行为并经登记不发生权属变更，根据不动产物权以登记为准的原则，涉案不动产是四位被执行的财产，申请执行人对四位被执行人享有的合法债权已经龙华法院生效判决予以保护，申请人申请执行涉案不动产是正当行使保护自己的权利。异议人提出的异议理由不符合《最高院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议请求缺乏法律依据，应当驳回。 被执行人王正佑、李松、吴昌喜、刘建华称：一、四被执行人通过司法拍卖竞买取得位于海口市凤翔路北侧面积3544.17平方米土地（以下称涉案土地）的使用权，土地的四至为：东至海南风华投资有限公司，南至空地，西至美舍河，北至规划路；土地证号为：海口市国用[2006]字第001193号。二、四被执行人作为甲方与案外人海南创域实业投资有限公司作为乙方于2008年4月22日签订的《土地转让合同》已失效，不产生涉案土地已转让的法律后果。该合同约定土地转让价格为200万元。合同的第二条约定“甲方负责30日内为该土地办理2800平方米左右的规划用地许可证”，第三条约定“甲方负责乙方配合30日内将该土地过户到乙方名下，过户费由乙方承担”，第四条约定“以上事项如甲方未能完成，该合同失效，甲方无条件退款，并自乙方付款之日起，承担已付款额每天2‰的违约金”。《土地转让合同》签订后，乙方没有按合同第一条的约定向甲方支付转让款200万元，甲方也没有按合同第二条、第三条的约定办理规划用地许可证和30日内配合将涉案土地过户到乙方名下。涉案土地不存在已转让给创域公司的法律后果，更不存在涉案土地使用权转移给创域公司或异议人的法律后果。涉案土地一直登记在四个四被执行人的名下，至今从未改变。三、涉案土地的使用权人与异议人不存在转让涉案土地的法律关系。四被执行人作为涉案土地的使用权人，并没有将涉案土地转让给异议人，也没有收到异议人的任何款项，涉案土地的使用权人与异议人不存在任何转移涉案土地使用权的法律关系。姑且不说异议人自称因股东间的股权转让而“获得”创域公司“财产”的违法性，如前所述，因四被执行人与创域公司签订的合同已失效，异议人称其从创域公司处获得涉案土地使用权，显然没有事实根据和法律依据。2012年3月，四被执行人作公证委托书，委托异议人江某代为办理土地转让、报建等手续，但没有将土地转让给江某，也没有委托江某自行建房。之后，异议人江某以上述公证委托书为幌子，与王某一道为获取非法利益之目的，擅自在四被执行人的涉案土地上建造附着物，并以四被执行人的名义非法办理了不动产权证和利用伪造的公证书等虚假材料转让涉案不动产，严重侵犯了四被执行人的土地使用权。四被执行人知道后，依法采取了相关维权措施。四、创域公司并没有向四被执行人支付土地转让款200万元，四被执行人也没有收到任何土地转让款。异议人向法庭提交的收据，内容为“收刘总土地定金200000.00元，王正佑，2008年4月22日”，但该收据不是四被执行人王正佑所写，王正佑也没有收到任何土地转让款项。异议人欲通过该收据证明四被执行人收到土地定金的事实，显然其拟证明的内容不存在。另外，异议人向法庭提交了一份《承诺书》，承诺人为**。承诺书的内容为：“现承诺吴昌喜、刘建华、王正佑、李松在六月十五日以前，替刘小白支付土地出让金壹佰捌拾万元。在文昌河堤工程款中抵扣。逾期未付，由我承担违约责任，双倍赔付定金共计肆拾万元，与刘总无关，你们无条件退还刘总定金。”四被执行人与异议人发生诉讼之前，四被执行人从未知悉有该《承诺书》存在。换言之，四被执行人没有在承诺书上签名，不知情该承诺书的内容，也不认可该承诺书的内容。该承诺内容对四被执行人不产生任何权利和义务，与四被执行人无关。在(2017)琼0105行初121号和(2018）琼01行终229号已生效的行政判决书认定涉案不动产的权利人就是吴昌喜等四人，王某伪造公证书欺骗政府机关将四被执行人名下的不动产过户登记到凤翔街道办名下是违法的，因此，异议人无权以物权人的身份来提出本案执行异议，其在本案的主张不符合《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院依法驳回。 本院查明，涉案房产位于海口市××区。2004年11月，王正佑、李松、吴昌喜、刘建华通过司法拍卖取得涉案房产所属的3544.17平方米土地，并在2006年4月17日取得由海口市国土环境资源局颁发的国有土地使用权证，证号为海口市国用（2006）第00193号。2008年4月22日，王正佑等四人与海南创域实业投资有限公司签订《土地转让合同》，约定以200万元的价格将上述土地转让给创域公司。刘小白系创域公司股东。2010年4月16日，刘小白与案外人禹某签订《股权转让协议书》，载明其与异议人江某各占涉案土地50%所有权股份，约定刘小白将涉案土地50%的权益转让给禹某，江某亦作为利害关系人签名。2011年5月28日，禹某与案外人王某签订《协议书》，约定王某以130万元受让禹某关于涉案土地的50%的使用权，并承担未付清的转让余款给刘小白，江某亦作为协议担保人签名。2012年3月1日、3月2日、3月8日，王正佑等四人及其配偶分别委托异议人江某作为其代理人，代为办理涉案土地使用权的相关事宜（包括转让土地、办理过户、收取土地款、立项、设计、报建等）。2014年，异议人江某以王正佑等四人的名义与案外人周某签订《建筑工程承包合同书》，由周某在涉案土地上负责修建A、B、C、D、E五栋别墅。别墅建成后，案外人王某分得其中的C、D两栋，江某、王某与周某约定，江某、王某以B栋房产抵扣欠周某的工程款。 另查明，陈孝军与王正佑、李松、吴昌喜、刘建华借款合同纠纷一案,陈孝军作为申请人于2017年5月11日向本院申请诉前财产保全,本院于2017年5月12日作出(2017)琼0106财保79号民事裁定,裁定:查封被申请人王正佑等四人名下共有的位于海口市××区[证号:琼(2017)海口市不动产权第XXXX号]、E栋[证号:琼(2017)海口市不动产权第XXXX号]及A栋[证号:琼(2017)海口市不动产权第XXXX号],查封期限为三年。本院于2017年5月26日将上述裁定及协助执行通知书送达海口市国土资源局。该案立案审理后，本院于2017年12月6日作出(2017)琼0106民初9556号民事判决书，判决：一、限被告王正佑于本判决生效之日起十日内偿还原告陈孝军借款本金800万元及利息（计算方式：自2016年10月12日起至借款清偿之日止，以800万元为本金，按月利率2%计付）；二、被告李松、吴昌喜、刘建华对第一项债务承担连带清偿责任，被告李松、吴昌喜、刘建华承担清偿责任后，有权向被告王正佑追偿；三、驳回原告陈孝军的其他诉讼请求。后陈孝军向本院申请强制执行，本院以（2018）琼0106执3304号立案执行。2019年10月21日,案外人江某以被查封房产为其所有为由向本院书面提出执行异议,请求解除对上涉案房产的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，本案异议人江某主张其通过转让持有的创域公司30%股份给刘小白以取得涉案土地的50%的权益，首先应当证明刘小白已与王正佑等四人签订合法有效的土地使用权转让合同并支付相应的对价，其次应当证明自己与刘小白签订了合法有效的土地使用权转让合同并支付相应的对价，再次应当证明其在查封之前已经合法占有涉案土地及土地上建筑的房产。在本案听证程序中，本院要求异议人江某三个工作日内提交相关证据的原、复印件进行审查，但其未提交，其应当承当举证不利的后果。现有证据不足以证明刘小白、江某在受让土地时均支付了相应对价，及涉案房屋现由江某占有，故本院认为异议人江某的权利不足以排除本案执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人江某的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  朱庆雄 审判员  赵 越 审判员  毛雨佳 二〇一九年十二月二十三日 书记员  陈小颜 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。