北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4168号原告：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院24号楼22层2602。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。被告：赵爽，女，1994年3月31日出生，汉族，住天津市武清区。原告北京幼狮科技有限公司（以下简称原告）与被告赵爽（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈枫到庭参加了诉讼。赵爽经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告押金185406元；2.被告退还原告未使用租金231630.51元；3.被告支付原告违约金185406元。事实和理由：2017年12月13日原、被告双方签署《房屋资产管理服务合同》，合同约定:被告将其位于北京市朝阳区XX大街XX号XX层XXXX号一套出租给原告管理使用，委托期限2018年3月14日至2024年3月13日共计六年，原告按照合同约定支付了租金和押金。2018年1月23日，原告和第三方租户签订房屋租赁合同。2018年10月22日被告房屋被河北省廊坊市安次区人民法院查封，导致原告和第三方签订的合同无法履行，合同目的不能实现，根据双方签订合同之约定，被告的行为构成违约，应向原告承担违约责任，赔偿损失，返还押金及未使用期间租金等费用，但被告拒绝履行合同义务，故诉至贵院，请求依法保护原告的合法权益，望判如所请。赵爽未到庭参加诉讼亦未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告围绕诉讼请求向本院提交了以下证据材料予以证明：证据1：《房屋资产管理服务合同》及其补充协议，证明在该合同当中约定了房屋的租赁期限、租金及甲方应当承担的权利义务及违约责任。证据2：房产证复印件，证明涉案房屋系被告赵爽所有。证据3：付款回单4份，证明原告已经支付了保证金及部分租金。证据4：（2016）冀1002执897号《河北省廊坊市安次区人民法院通知》，证明双方之间的合同已经无法履行，且被告构成违约。证据5：出租方原告与承租方易钱行（北京）网络技术有限公司、居间方北京中天信业房地产经纪有限责任公司签订的北京市房屋租赁合同及原告与易钱行（北京）网络技术有限公司签订的《合同提前终止协议》，证明2018年10月29日易钱行（北京）网络技术有限公司搬走。原告提交的证据材料符合有效证据形式要求，已形成完整证据链，故本院对原告提交的证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月13日，管理方（乙方）原告与业主方（甲方）被告、居间方（丙方）北京华亮房地产经纪有限公司签订《房屋资产管理服务合同》，约定：鉴于乙方具有行业领先的房屋资产管理服务经验，能够运用自身拥有的资源及优质的增值服务，为业主方提供完善的服务，如物业对接，装饰装修，代缴物业费、供暖费，设备、空调设施、维修检测等，提高受托管理房屋资产的使用价值，为业主方带来稳定的租金收益；同时为业主方节省大量的管理费用及时间成本。现依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就甲方委托乙方对下述房屋资产提供管理服务一事，达成如下约定。第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市朝阳区（县）XXXX大街XX号XX层XXXXX，建筑面积468.89平方米，实际承租面积为468.89平方米。房屋用途为：办公。第二条委托管理期限（一）委托管理期限自2018年3月14日至2024年3月13日止，共计6年。甲方应于2017年12月13日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方签章确认并将房门钥匙移交后视为将房屋交付乙方。（二）甲方承诺给予乙方4个月的招商装修期：即自2017年12月14日至2018年3月13止；2018年9月14日至2018年10月13日止；招商装修期内，甲方不向乙方收取任何租金收益，以便于乙方寻找潜在实际使用人、协商洽谈、装饰装修、办理入住等事宜；招商装修期内物业管理费、供暖费及制冷费甲方自行缴纳。第三条租金收益及保证金（一）乙方在受托管理期间，按照以下标准向甲方支付固定的租金收益（以下可简称为“租金”）：自2018年3月14日至2021年03月13日止，租金为人民币（大写）玖万贰仟柒佰零叁元整/月（￥:92703.00元/月）;自2021年3月14日至2024年3月13日止，租金为人民币（大写）玖万陆仟陆佰贰拾伍元整/月（￥:96625.00元/月）；租金的支付方式：2018年3月14日至2018年9月13日，每六月支付一次。2018年9月14日至2024年3月13日，每三月支付一次。租金中包含物业管理费、供暖费及制冷费。首期租金支付时间为2017年12月13日前，其余每期租金在实际应付款月（减除招商期后）开始管理之日的前5天进行支付，即第二期租金的支付时间为2018年9月9日，第三期租金的支付时间为2018年12月9日，管理期内每期租金的支付时间以此类推。甲方指定收款账户为：名称：XX。开户行：中国工商银行麦子店支行。账号：×××。（二）保证金：人民币（大写）壹拾捌万伍仟肆佰零陆元整（￥：185406.00元），乙方在甲乙双方签署本合同当日向甲方支付，如甲方提供的房屋所有权证复印件和身份证复印件不全，则乙方仅支付甲方百分之五十的保证金，剩余百分之五十的保证金于甲方补齐房屋所有权证复印件及身份证复印件后支付。管理期满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用，剩余部分应如数返还给乙方。第七条甲方权利义务（三）甲方应向乙方出示其对房屋拥有合法所有权的证明文件，包括但不限于房屋产权证、契税发票、购房合同及身份证的原件，乙方有权保留其复印件，同时甲方应签署《授权委托书》（见附件）。甲方承诺该房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，没有妨碍正常出租使用该房屋的抵押，不存在任何形式的查封、拍卖等权利限制，房屋设施符合出租条件。第九条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的。2、交付的房屋不符合法定和约定的使用条件或影响实际使用人安全、健康，或未提前说明存在重大安全隐患如漏水、漏电的。3、不承担约定的维修义务，使乙方无法正常管理或使用房屋达10日的。4、甲方不配合房屋实际使用人开具增值税专用发票或增值税普通发票，以及违反本合同第七条及其他约定义务的。5、房屋因原租户或营业执照未迁出等原因导致乙方或实际使用人无法办理工商注册或迁入，或该房屋宽带网络不能正常使用的。6、要求提前收回房屋的。第十条违约责任（一）甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按2个月的租金为标准向乙方支付违约金，且乙方有权单方解除本合同；乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月的租金为标准向甲方支付违约金，且甲方有权单方解除本合同。（二）因甲方违约致使合同解除的，甲方应补偿乙方对该房屋进行装饰装修以及添附设备所支付的费用；同时甲方应退还乙方已支付的未管理房屋期间的租金及全部保证金；如造成乙方向实际使用人承担赔偿责任的，亦由甲方全部承担。第十四条补充条款1、经甲乙双方协商一致，即第二期租金的支付时间为实际应付款月（减除招商期后）开始管理之日的前15天进行支付，即第二期租金的支付时间为2018年8月30日。2018年9月10日，甲方被告与乙方原告签订《补充协议》，约定：兹有甲乙双方于2017年12月13日就乙方承租甲方位于北京市朝阳区（县）XXXX大街XX号XX层XXXXX室签署《房屋资产管理服务合同》，现双方就合同履行达成如下事宜：1、原合同租赁期限不变。2、乙方于2018年9月3日支付甲方（2018年9月14至2019年1月13日）部分房租￥159753.94元（大写：壹拾伍万玖仟柒佰伍拾叁元玖角肆分），2018年9月11日支付剩余房租￥118355.06元（大写:壹拾壹万捌仟叁佰伍拾伍元零陆分）。共计支付（2018年9月14日至2019年1月13日）房租￥278109.00元（大写：贰拾柒万捌仟壹佰零玖元整）。下次支付时间为2019年1月9日，每三个月支付一次，以此类推。原告向本院提交赵爽给案外人赵X出具的代为办理涉案房屋租赁事宜的授权委托书、声明、赵婧身份证之复印件。《房屋资产管理服务合同》、《补充协议》的合同尾部有案外人赵婧代赵爽签字以及原告公司公章予以确认。X京房权证朝字第XXXX号载明：房屋所有权人：赵爽，共有情况：单独所有，房屋坐落：朝阳区XXXX大街XX号XX层XXXXX。2017年12月13日，原告向收款人户名赵X，账号×××，开户行中国工商银行股份有限公司北京麦子店支行转账185406元，摘要：丰联A1209业主保证金；2017年12月14日，原告向收款人户名赵X，账号×××，开户行中国工商银行股份有限公司北京麦子店支行转账556218元，摘要：丰联A1209业主18.03.14-09.13；2018年9月3日，原告向收款人户名赵X，账号×××，开户行中国工商银行股份有限公司北京麦子店支行转账159753.94元，摘要：丰联A1209业主18.9.14-18.11.5；2018年9月10日，原告向收款人户名赵X，账号×××，开户行中国工商银行股份有限公司北京麦子店支行转账118355.06元，摘要：丰联A1209业主18.9.14-19.1.13。诉讼中，原告主张其向赵X转账的保证金即为诉讼请求中所主张的押金。河北省廊坊市安次区人民法院2018年10月22日发出（2016）冀1002执897号通知，该通知载明：关于本院在执行张俊玲与赵书君、赵爽、赵书建、华文信、廊坊市金有源房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行一案，依据已经发生法律效力的河北省廊坊市安次区人民法院作出的（2015）廊安民初字第515号民事判决书，立案执行后已向被执行人发出执行通知书，责令被执行人于执行通知书送达之日起履行义务，但被执行人至今未全部履行。河北省廊坊市安次区人民法院依法进行评估、拍卖赵爽名下的座落在北京市朝阳区XXXX大街XX号XX层XXXXX室以及AXXXX室房产。现依法告知你不得出租该房产。如有租赁请三日内到人民法院执行局提起异议申请，逾期视为放弃该权利。2018年1月23日，出租方（甲方）原告、承租方（乙方）易钱行（北京）网络技术有限公司、居间方（丙方）北京中天信业房地产经纪有限责任公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方房屋，坐落于北京市朝阳区XXXX大街XX号XX层AXXXX，租赁期限自2018年2月06日至2020年2月5日止。2019年8月12日，出租方（甲方）原告、承租方（乙方）易钱行（北京）网络技术有限公司签订《合同提前终止协议》，约定双方于2018年10月29日终止原合同，乙方于2018年10月29日前搬离、腾空此房，并将房屋钥匙及其它相关卡、证交还甲方。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告幼师公司与被告赵爽、居间方北京华亮房地产经纪有限公司签订的《房屋资产管理服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。租赁合同，是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。提供财产的一方为出租人，使用财产的一方为承租人，被交付使用的财产为租赁物，支付的报酬为租金。本案中，赵爽将北京市朝阳区XXXX大街XX号XX层XXXXX号房屋（以下简称涉案房屋）交付原告，原告按照约定向赵爽支付固定的租金收益，并在合同期限届满或合同解除时按照约定归还房屋。故赵爽与原告形成租赁合同法律关系，双方均应依约履行己方义务。《房屋资产管理服务合同》第九条约定，赵爽有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：……2、交付的房屋不符合法定和约定的使用条件或影响实际使用人安全、健康，或未提前说明存在重大安全隐患如漏水、漏电的。……6、要求提前收回房屋的。依照河北省廊坊市安次区人民法院（2016）冀1002执897号通知，涉案房屋已依法不能出租，原告失去了继续使用涉案房屋的可能，涉案房屋被河北省廊坊市安次区人民法院评估、拍卖的行为亦会直接产生房屋被提前收回的法律后果。赵爽负有向原告交付符合法定和约定使用涉案房屋的义务，其未能保证涉案房屋符合法定和约定的使用条件，以及其因涉诉导致涉案房屋被提前收回的行为，违反了《房屋资产管理服务合同》第九条，其对合同不能继续履行应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依照合同约定，赵爽存在《房屋资产管理服务合同》第九条约定违约情形之一的，应按2个月的租金为标准向原告支付违约金。原告起诉请求赵爽向其支付违约金185406元，于法有据，本院予以支持。（2016）冀1002执897号通知系河北省廊坊市安次区人民法院于2018年10月22日发出，原告自此之后失去租赁涉案房屋的可能性。诉讼中，原告主张其正式搬离涉案房屋的时间为2018年10月29日，该时间不早于其失去租赁涉案房屋可能的时间，故原告主张赵爽向其返还2018年10月30日之后的租金符合法律规定。根据双方约定，2018年9月14日至2019年1月13日包含一个月的招商装修期（2018年9月14日至2018年10月13日），原告在约定的时间内向《房屋资产管理服务合同》约定的收款账号转账278109元，该笔款项系2018年9月14日至2019年1月13日租金，故被告应向原告退还其不再使用涉案房屋之后的租金，即2018年10月30日至2019年1月13日租金，本院依法对被告应退还原告的租金予以核算。依照《房屋资产管理服务合同》约定，管理期满或合同解除后，保证金除抵扣应由原告承担的费用，剩余部分应如数返还给原告。原告已向赵爽支付保证金185406元，《房屋资产管理服务合同》的不能履行系赵爽导致，原告要求赵爽退还保证金符合合同约定，本院予以支持。赵爽经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵爽于本判决生效之日起十日内向原告北京幼狮科技有限公司返还保证金185406元；二、被告赵爽于本判决生效之日起十日内向原告北京幼狮科技有限公司返还租金231630.51元；三、被告赵爽于本判决生效之日起十日内向原告北京幼狮科技有限公司支付违约金185406元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告赵爽负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件受理费9824元，由被告赵爽负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡震霄审判员  郭天天审判员  李文丹二〇一九年十二月三十日书记员  詹焕昱