广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1281号 上诉人（原审被告、反诉原告）：封小云，女，1968年12月17日出生，侗族，户籍登记住址北海市海城区。现住北海市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨国合，男，1963年10月16日出生，汉族，户籍登记住址北海市海城区。现住北海市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：罗轶鹏，广西天惠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴明，男，1959年2月5日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师。 上诉人封小云、杨国合因与被上诉人吴明房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人封小云、杨国合的委托诉讼代理人罗秩鹏，吴明的委托诉讼代理人吴怡璇到庭参加询问。本案现已审理终结。 封小云、杨国合上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回吴明的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求；2.本案一审、二审案件受理费，诉讼保全费，评估费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人已支付50000元购房款存在认定事实错误。一审认定按照房屋买卖交易习惯，被上诉人已交付50000元购房款与事实不符。50000元不是小数目，交付后无凭无据于常理不符，也不符合双方的交易习惯，根据2007年3月6日被上诉人转账支付的39982.45元，即便通过转账方式支付有据可查，被上诉人仍要求上诉人出具了收条。若该50000元已支付，被上诉人不可能不要求上诉人出具收条。原审判决认定被上诉人已支付购房款50000元无任何证据实证，根本违背事实，也与双方交易习惯不符。二、一审判决认定上诉人杨国合对被上诉人与上诉人封小云之间签订《房屋转让协议》知情是错误的。被上诉人基于房屋租赁合同关系使用房屋，并且一直由被上诉人通过支付银行按揭贷款的方式支付租金。上诉人杨国合根本不清楚被上诉人与上诉人封小云签订有《房屋转让协议》。原审判决以此推断上诉人杨国合应当知道上诉人封小云与被上诉人之间签订有《房屋转让协议》属于主观臆断。三、本案《房屋转让协议》只是意向合同，双方并未达成合意签订正式买卖合同，且被上诉人未按约支付《房屋转让协议》约定的50000元，原审判决认定双方成立有效的房屋买卖合同是错误的。根据《房屋转让协议》约定“具体协议细节由正式协议补充完善”，证实《房屋转让协议》并非正式买卖合同。同时，《房屋转让协议》并未约定房屋价款、购房款支付等主要内容，不具备正式协议的主要内容。而被上诉人也未按协议约定支付50000元首期款。2009年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第1条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案《房屋转让协议》中没有约定房屋交易价格，没有房屋价款及支付方式，且之后没有签订正式的协议。而且协议仅写在一个笔记本上，正常的合同都应该是一式两份以上。因此，一审判决认定买卖合同成立是错误的，同时适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定也是错误的。四、本案评估机构提交的评估报告不能采信。一审法院委托评估既没必要也不严谨，法院委托的评估单位是“广西衡泰房地产评估有限公司”，《评估报告》封面上写有“广西衡泰房地产不动产资产评估有限公司、广西钦州衡泰资产评估所”、第二页写有“房地产估价机构:广西衡泰地产不动产资产评估有限公司”，如此不严谨哪能保证评估结果的客观准确。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，支持上诉人的请求。 吴明辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回封小云、杨国合的上诉，维持原判。 吴明向一审法院起诉请求：1、判令封小云、杨国合履行《房屋转让协议》义务，将北海市海城区四川南路怡海新村地苑3栋202号房屋所有权过户给吴明；2、本案全部诉讼费用由封小云、杨国合负担。 封小云、杨国合提出反诉请求：1、判令吴明支付尚欠的房租163052元（房租暂计至2018年4月），并支付以163052元为基数，按年利率6%，从提起反诉之日起计的滞纳金；2、判令吴明立即搬离北海市房屋；3、反诉案件受理费、保全费由吴明承担。 一审法院判决：一、吴明于本判决书生效之日起10日内向封小云、杨国合支付剩余购房款39834元；二、封小云、杨国合于本判决书生效之日起30日内协助吴明办理位于北海市房屋所有权转移登记手续，办理房屋过户所产生的税费由吴明自行承担。三、驳回封小云、杨国合的反诉请求。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。 二审经阅卷和询问当事人，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案讼争的焦点是：1、本案当事人之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系？2、杨国合对案涉合同签订是否知情？案涉合同是否合法有效？3、吴明是否已支付了约定的50000元及吴明还应支付多少价款？ 关于本案当事人之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系的问题。经查，封小云与吴明于2004年11月22日签订《房屋转让协议》约定，封小云同意将位于北海市房屋转让给吴明，签约之日吴明付现金50000元给封小云；封小云承诺协助吴明办理不低于10万元的住房贷款及帮助办理好过户手续；封小云按现状交房，最迟不超过2005年1月31日；具体协议细节由正式协议补充完善。从上述协议的内容来看，当事人双方明确约定的事项是房屋转让，并作了交付房屋及办理房屋过户的约定，故一审认定本案当事人之间是房屋买卖关系，有事实根据和法律依据，本院亦予以确认。封小云、杨国合上诉主张本案当事人之间系房屋租赁关系，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。 关于杨国合对案涉合同签订是否知情及案涉合同是否合法有效的问题。经查，封小云、杨国合与吴明原来是朋友关系，双方原来关较好；因案涉房屋登记在封小云名下，故封小云与吴明签订案涉《房屋转让协议》后不久即把房屋交付给吴明管业；吴明提交的物业公司《证明》及物业公司收取水费、电费以及垃圾处理费的收据，均证实吴明从2005年开始至迟在2005年4月就已接管案涉房屋使用至今，吴明接管房屋后还安装了有线电视、管道燃气；吴明接管房屋后还至少代封小云偿还按揭贷款92366元。本院认为，案涉房屋是封小云、杨国合夫妻共同财产，杨国合与吴明作为朋友，对妻子封小云与吴明签订案涉《房屋转让协议》将案涉房屋出卖给吴明，吴明自2005年4月起管理使用案涉房屋至今已逾十四年，一审认定杨国合不可能不知情，该认定与生活常识相符，合情合理，本院予以确认。没有证据表明杨国合自吴明2005年4月接管使用案涉房屋后提出过异议，一审认定杨国合对封小云与吴明签订案涉《房屋转让协议》知情并认可并无不当，本院亦予以确认。杨国合上诉主张其不清楚封小云与吴明签订有《房屋转让协议》，一审判决推断杨国合应当知道封小云与吴明签订有《房屋转让协议》属于主观臆断，该主张与本案事实及生活常理相悖，理由不成立，本院不予采纳。 由上可知，封小云与吴明签订案涉《房屋转让协议》，将登记在其名下属于其和杨国合夫妻共有的案涉房屋出让给吴明，杨国合知情并认可，故本案《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在损害国家、集体和其他公民合法权益的情形，一审认定本案《房屋转让协议》合法有效，于法有据，并无不当，本院予以确认。封小云、杨国合上诉主张上述协议未约定房屋价款、购房款支付等主要内容，不具备正式协议的主要内容，案涉《房屋转让协议》只是意向合同，双方并未达成合意签订正式买卖合同，一审判决认定双方成立有效的房屋买卖合同错误。本院认为，案涉房屋转让协议明确了转让标的、首付款、办理房贷、办理过户、现状交房及交房期限等主要条款，虽未明确转让价款和转让价款的支付期限，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，对价款没有约定或者约定不明确的，可以协议补充,不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。故一审依法通过委托评估，确定案涉房屋交易时的市场价格为182200元。一审据此认定案涉房屋转让价款符合法律规定。封小云、杨国合上诉主张理由不成立，本院不予采纳。 吴明是否已支付了约定的50000元及吴明还应支付多少价款的问题。经查，封小云与吴明于2004年11月22日签订《房屋转让协议》，协议明确约定签约当天吴明付现金50000元给封小云，封小云按现状交房，最迟不超过2005年1月31日；事后封小云将案涉房屋交付给吴明管业；吴明于2007年3月6日通过银行转账方式支付给封小云39982.45元，封小云出具40000元收条；吴明又代封小云偿还案涉房屋贷款52366元。一审根据以上事实认定，吴明主张已按协议约定在签约当天向封小云支付了现金50000元，与先交约定房款后交约定房屋的房屋买卖交易习惯相符，对吴明主张予以认可。本院认为，如若吴明一直未支付协议约定的应在签约当天给付的现金50000元，其不可能在封小云交付案涉房屋后，又先后向封小云支付39982.45元、52366元，同样封小云也不可能在吴明一直未按协议约定给付50000元的情况下，收取后交的款项而不催要应在先交付的款项。故一审认定吴明已按协议约定在签约当天向封小云支付了现金50000元符合交易习惯和生活常理，本院亦予以确认。封小云、杨国合上诉主张吴明尚未支付协议约定的50000元，理由不成立，本院不予采纳。 一审经委托评估，确认案涉房屋在交易当时市场评估价值为182200元，扣除吴明已支付的142366元，一审判决吴明还应支付给封小云、杨国合39834元，该判决有事实根据和法律依据，本院予以维持。但根据权利义务对待原则，在封小云按协议约定交付案涉房屋后，吴明应当按约付清相应房屋价款。鉴于案涉《房屋转让协议》没有明确约定房屋总价款交付的最后期限，则付款最后期限应与协议约定的交房最迟不超过2005年1月31日相一致，逾期则应承担违约责任。吴明至今尚欠封小云、杨国合房款39834元，故应在支付该房款的同时，承担支付以39834元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2005年2月1日起计算至上述房屋价款付清之日止的利息。一审未作相应判决不当，本院予以纠正。封小云、杨国合上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审全部反诉请求，理由不成立，不予支持。 综上所述，封小云、杨国合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分失当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初578号民事判决第二、三项； 二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初578号民事判决第一项为：吴明向封小云、杨国合支付所欠购房款39834元并支付相应利息（利息计算，以39834元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2005年2月1日起计算至欠款付清之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费6550元、诉讼保全费2520元、评估费2000元、反诉案件受理费1780.52元,合计12850.52元，由封小云、杨国合负担；二审案件受理费6550元，由封小云、杨国合负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐惟甲 审 判 员 杨雪云 审 判 员 汪海敏 二〇一九年十二月三十一日 法官助理 洪 杨 书 记 员 钟富德 附：本案适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。