北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4259号原告：曾焕生，男，1975年10月8日出生，汉族，无业，住福建省政和县。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。被告：张俊江，男，1963年9月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：程金凤，女，1963年1月24日出生，汉族，退休人员，住北京市朝阳区。被告兼张俊江、程金凤之共同委托诉讼代理人：张蕊，女，1986年8月20日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。三被告之共同委托诉讼代理人：周世祥，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。原告曾焕生与被告张俊江、程金凤、张蕊合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曾焕生及其委托诉讼代理人刘超，张蕊及其与张俊江、程金凤之共同委托诉讼代理人周世祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾焕生向本院提出诉讼请求：判令张俊江、程金凤、张蕊1、赔偿建房投资款814528元；2、退还剩余年限的租金155000元；3、赔偿资金占用期间的利息损失（以969528元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年12月19日起算至实际支付之日止）。若法院认定合同无效的话，我的诉讼请求为：判令张俊江、程金凤、张蕊1、返还房屋及地上物补偿款560952元；2、支付租金补贴2186052.16元；3、支付其他补偿费用307334元；4、支付空调拆装费40000元；5、退还剩余年限租金155000元；6、赔偿资金占用期间的利息损失（以3249338.16元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年12月19日起算至实际支付之日止）。事实和理由：2015年3月18日，我与张俊江、程金凤、张蕊签订《租赁经营合同》，2016年4月12日签订《承包经营合同更改事项》，承租张俊江名下北京市朝阳区咸宁侯村x号宅基地进行建设，建成5层楼房作为公寓使用，1层至4层由我自主经营。租赁期6年，自2015年12月8日至2021年12月8日止，每年租金15万元。2015年4月1日至2015年12月8日为建房期和招租期，不计算租金。2018年10月26日，咸宁侯村拆迁。根据合同约定，在第三年拆迁的，张俊江、程金凤、张蕊应补偿我建房成本一至四层的40%。我已经支付租金至2019年12月8日。我认为合同无效，合同第七条属于清理结算条款，是否也无效，由法院依法裁判。张俊江、程金凤、张蕊辩称，曾焕生在我们宅基地上投资建房，是将原有房屋拆除后扩建到五层，总面积2430.8平方米，扩建部分未取得相关审批，除第一层外，其余为违章建筑。我们签订的腾退安置协议书确认的房屋为24间，面积为364.02平方米，对于扩建部分未予补偿。曾焕生对违章建筑的投资行为，违反法律、法规规定，为无效行为。合同约定，租赁期内第四年拆迁的，补偿1-4层建筑成本的20%，因违章建筑投资行为无效，该约定亦无效。房屋的总建筑成本为2187720元。曾焕生经营房屋3年，年租金收入185.4万元以上，已收回全部投资成本，且取得回报300余万元，无任何损失。违章建筑投资行为无效，双方过错责任是同等的。曾焕生未因此遭受损失，反而取得利润。房屋实际腾退时间是2018年12月19日，我们同意退还2018年12月19日至2019年12月7日的租金145890元。因此，曾焕生主张的利息不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2015年3月18日，张蕊、张俊江（甲方）与曾焕生（乙方）签订《租赁经营合同》，程金凤签字，约定甲方将北京市朝阳区咸宁侯村66号租赁给乙方，由乙方负责建筑，建筑成5层的楼房，1层至4层由乙方自主经营，5层部分房屋由甲方居住使用；前六年每年租赁费用为15万元；在承包期间，乙方承包的经营场所被国家征收、征用拆迁的，甲方按照合同比例赔偿乙方，租赁期间为六年，赔付期间为前四年，之后不予赔付，未入住使用之前被拆迁甲方补偿乙方盖房成本100%，乙方在使用期间如遇国家拆迁第一年补偿盖房成本一至四层的80%，第二年补偿盖房成本一至四层的60%，第三年补偿盖房成本一至四层的40%，第四年补偿盖房成本一至四层的20%，第5、6、7、8、9年拆迁不给予乙方任何赔偿。2016年4月12日，张俊江与曾焕生签订《承包经营合同更改事项》，约定：租赁期限为6年，自2015年4月1日起至2021年12月8日止；此楼房整体工程完工后，甲方应送3个月时间给乙方作为招租期，2015年4月1日到2015年12月8日为建房期和招租期，不算租金。如遇国家拆迁2019年12月8日之前有赔偿，2019年12月8日之后甲方不负责赔偿。2015年12月8日至2021年12月8日乙方每年支付甲方15万元租赁费用。前述《租赁经营合同》签订后，曾焕生开始拆迁原有房屋，重新建设楼房。曾焕生主张建造房屋共支出3101900元，就此提交了《施工合同书》、银行交易明细、收据等予以佐证。张俊江、程金凤、张蕊认可《施工合同书》的真实性，主张按照《施工合同书》的约定，总工程款应为2163412元，认可部分银行交易明细、收据的真实性。张俊江、程金凤、张蕊主张建设成本为2187720元，并提交了双方签订的《承包合同补充协议》予以佐证。曾焕生认可签字的真实性，但主张签字时内容为空白。后，曾焕生开始使用房屋。双方均认可曾焕生已支付租金至2019年12月8日，年租金15万元。2018年11月24日，北京市朝阳区管庄乡人民政府发布《公告》，称咸宁侯村住宅腾退工作于2018年10月26日正式启动。曾焕生称于2018年11月20日左右离开案涉房屋，要求返还2018年11月26日至2019年12月8日的租金；张俊江、程金凤、张蕊称曾焕生实际腾退日期为2018年12月19日。张俊江、程金凤、张蕊主张曾焕生拿走了电表，应当在应退还的租金中扣除电表的费用。曾焕生不予认可。案件审理过程中，曾焕生申请对张蕊、张俊江、程金凤名下价值63万元的财产采取保全措施，本院出具裁定书，冻结了张蕊名下中国建设银行尾号8314号银行账户，保全期限至2020年1月14日；冻结了程金凤名下中国邮政储蓄银行尾号5524号银行账户，保全期限至2020年1月22日。本院认为：曾焕生与张蕊、张俊江、程金凤签订合同，以出资的方式与张蕊、张俊江、程金凤合作，并就合作利益分配和补偿赔偿事宜进行了约定，该约定系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。在合同履行过程中，案涉房屋被要求腾退，合同无法继续履行，事实上已经解除。曾焕生主张于2018年11月20日左右腾退房屋，根据拆迁《公告》确定的拆迁开始日期、发布日期和腾退安置协议书的签订情况，本院采纳曾焕生的主张，认定腾退日期为2018年11月25日。曾焕生主张建房支出3101900元，但根据其提交的证据计算的总数额未达该数额，且部分款项不能证明系支出的建房款，曾焕生主张的数额也与其提交的《施工合同书》不符，曾焕生签订的《承包合同补充协议》确认建房款的数额，本院据此认定建房款数额。房屋在曾焕生使用的第三个合同期内被要求腾退，按照合同约定，张俊江、程金凤、张蕊应当补偿曾焕生70万元。曾焕生已支付租金至2019年12月8日，在提前腾退的情况下，张蕊、张俊江、程金凤应当返还曾焕生剩余租金，曾焕生主张155000元，本院不持异议。张俊江、程金凤、张蕊主张曾焕生拿走了电表，要求抵扣租金，但未提交证据证明，且曾焕生不予认可，本院对于张俊江、程金凤、张蕊的抗辩意见不予采纳。曾焕生主张利息，无合同约定和法律规定的依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条之规定，判决如下：一、被告张俊江、程金凤、张蕊于本判决生效后十五日内支付原告曾焕生七十万元；二、被告张俊江、程金凤、张蕊于本判决生效后十五日内返还原告曾焕生十五万五千元；三、驳回原告曾焕生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13495元，由原告曾焕生负担1145元（已交纳），由被告张俊江、程金凤、张蕊负担12350元（于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费3670元，由被告张俊江、程金凤、张蕊负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **林人民陪审员  杨 娟人民陪审员  王春梅二〇一九年十二月十日书 记 员  张默晗