西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初13603号原告：陈占省，男，汉族，1974年1月30日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：于洪跃，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大年，陕西至正律师事务所律师。被告：李建华，男，汉族，1960年3月29日出生，住河南省项城市楼。委托诉讼代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘慧慧，陕西静远新言律师事务所律师。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：西安市。法定代表人：李帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李季袁，男，汉族，1992年5月15日出生，住西安市莲湖区，该公司员工。原告陈占省诉被告李建华、陕西新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈占省及其的委托诉讼代理人于洪跃、李大年、被告李建华及其的委托诉讼代理人张增光、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人李季袁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈占省诉称，2018年1月21日，原、被告通过第三人陕西新环境房地产经纪有限公司居某某介绍签订XHJS0317008《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室房屋一套，房屋未设定任何抵押，购房款为600000元，其中定金50000元，中介费18000元，保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按照房屋总价款的20%支付违约金等约定。合同签订后，原告分三次向被告支付购房款共计550000元，向第三人支付居某某费18000元。合同签订后，三方前往陕西豪普置业有限公司（下称：豪普公司）办理房屋网签手续，办理当日豪普公司声称没有合同，只办理了房屋更名手续，随后，2018年3月21日，三方再次前往豪普公司办理网签手续，签订合同时原告方才发现，所签订的根本不是网签合同，为此，三方签订《补充协议》，协议约定，被告确认涉案房屋为商品房可以正常交易，并积极与豪普公司协调，尽快办理网签备案。随后原告对房屋进行装修时，案外人董文革强行对案涉房屋撬锁并将原告打伤，向原告表示该房屋为其所有，并出示一份其与豪普公司签订的《商品房买卖合同》，并连同小区物业公司强行将原告房屋内部分家具搬至小区地下室。原告发觉从被告出购买房屋产权争议，故前往西安市XX中心查询，方才得知案涉房屋被西安市中级人民法院查封，至中级人民法院处询问后，证实案涉房屋在原告与被告签订《房屋买卖合同》之前，因豪普公司未能履行生效判决，故连同涉案房屋在内的同小区多处房屋被法院依法查封，不能办理网签备案手续。原告认为，原告、被告及第三人签订《房屋买卖合同》中出售给原告房屋存在权利瑕疵，即无法正常入住也无法办理房屋所有权登记手续，被告与第三人在签订合同时故意隐瞒上述事实，导致原告违背真实意思表示签订合同，现由于房屋权利瑕疵直接导致原告合同目的无法实现。原告多次与被告及第三人协商未果，故诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告及第三人签订的合同编号为XHJS0317008的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还购房款550000元；3、被告向原告支付违约金110000元；4、被告向原告赔偿经济损失172030.2元；5、本案诉讼费用由被告承担；被告李建华辩称，第一、对房屋被查封不知情，对合同履行无过错没有违约，购买的时候该房屋为XX房XX道，不存在隐瞒；第二、李建华已经履行主要义务，房屋买卖合同不具备合同解除条件，原告诉请没有依据，房屋买卖合同约定的交易方式为合同更名，陈占省已经与陕西豪普公司签订商品房买卖合同，豪普公司向陈占省出具了收据，陈占省接收了涉案房屋，并进行装修使用，且该合同权利义务转移已经履行完毕，仅仅解除李建华与陈占省之间的房屋买卖合同，无法实现合同权利义务的回转；第三、原告应先起诉豪普公司追加为本案共同被告。第三人陕西新环境房地产经纪有限公司辩称，第一、本案原被告在合同签订前均知晓该房屋系工程抵款房，并没有办理房产证，更名从开发商处将买卖合同的李建华换成陈占省；第二、在办理更名手续的过程中三方均已向豪普公司询问是否可以更名，豪普公司表示可以，并在后续中向陈占省出具了商品房买卖合同；第三、该房屋是否查封、何时查封因何原因查封，我公司仅作为居某某服务方，并非该房屋实际所有人，并不具备查询房屋具体查封情况，且该房屋被查封系豪普公司的债权纠纷，所产生的不利后果，应由豪普公司承担。经审理查明：2018年1月21日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（被告）李建华自愿将坐落于西安市雁塔区西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX室卖于乙方（原告）陈占省，房屋总价款为600000元，建筑面积为96.93平方米。定金50000元，乙方于2018年1月21日支付给甲方，更名当天手续办理之时支付甲方购房首付款550000。合同约定：甲方（被告李建华）保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，保证所确认的房屋状况真实，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。合同还约定，合同一方未按合同约定条款履行其义务，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。合同签订当天，原告支付被告定金50000元。2018年3月21日原告转账被告购房款200000元。2018年4月1日，原、被告及西安市高新区城市风景房屋中介服务部签订《补充协议》，约定：甲方（李建华）确认此房为商品房，可以正常交易。甲方（李建华）向乙方（陈占省）承诺，积极与开发商进行沟通，尽快进行网签备案，在办理网签备案过程中乙方全力配合。同日，原告向被告支付购房款295000元。另查明，原告陈占省和陕西豪普置业有限公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。涉案房屋于2016年12月22日被西安市中级人民法院（2016）陕01执938号查封至今。又查明，原告由于涉案房屋的诉讼，向其委托的陕西至正律师事务所支付诉讼代理费30000元。上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、收条三份、转账凭证三份、《商品房买卖合同》、《西安市不动产登记簿》、《委托代理费》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告及第三人三方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照协议约定享受权利、履行义务。该合同约定：甲方（被告李建华）保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，保证所确认的房屋状况真实，由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。合同还约定：合同一方未按合同约定条款履行其义务，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金。如通过诉讼的，违约方应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。该涉案房屋在原被告签订《房屋买卖合同》前已经被西安市中级人民法院查封至今，被告向原告出售的房屋权利存在瑕疵，现原告的合同目的无法实现，原告要求解除该《房屋买卖合同》的请求本院予以支持。被告应退还原告缴纳的购房款550000元。对于被告庭审中表明违约金约定过高的意见，由于双方在合同中明确约定了违约金，而该约定没有违反法律规定，本院予以认可，故对于被告此辩称意见本院不予采信。根据三方合同约定，被告应按照合同约定承担违约金11万元，故对原告此项请求本院予以支持。对于原告主张的损失，原告向第三人交纳的中介费18000元及律师费30000元，在三方的合同中有约定，本院对此损失38000元予以认可。原告举证交纳的5000元更名费，因与被告双方已经抵销于购房款内，故对此5000元将不再计入。对于原告其他损失，系因另一个合同关系而产生的，本院对此不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、第九十一条、第九十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、解除原告陈占省与被告李建华及第三人陕西新环境房地产经纪有限公司签订的合同编号为XHJS0317998的《房屋买卖合同》。二、被告李建华于本判决生效后十日内返还原告陈占省购房款550000元、支付原告陈占省违约金110000元及实际损失48000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈占省的其余诉讼请求。本案案件受理费12120元，由被告李建华承担9696元，原告承担2424元，因原告陈占省已预交，被告李建华在支付上述款项时一并支付原告陈占省。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 殷 瑞人民陪审员 吴 静人民陪审员 王西梅二〇一九年十二月十四日书 记 员 靳文莉