北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36607号原告：李福海，男，1972年4月28日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：杨晓燕，北京市德通律师事务所律师。被告：王俊杰，男，1968年12月1日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：李永强，男，1967年3月27日出生，汉族，住北京市大兴区。原告李福海与被告王俊杰、李永强租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李福海的委托诉讼代理人杨晓燕，被告王俊杰、李永强，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李福海向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告与被告王俊杰于2009年10月16日签订的《厂房租赁协议合同》于2018年4月30日解除；2、请求法院依法判令两被告共同向原告支付拆迁补偿利益160万元，两被告承担连带责任；3、两被告承担保费和保全费用；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告系合作关系，2009年10月16日，原告与被告王俊杰签订了一份《厂房租赁协议合同》，约定被告将位于北京市通州区张家湾镇南火垡村厂房占地面积五亩，厂房建筑面积北面1350平方米，南面住房8间，西面两间出租给原告使用，第三条和第四条约定租赁期限为10年，自2010年3月1日至2021年3月1日止，租金前两年76000元，以后每年90000元。租金每半年一付提前一个月支付。第九条约定乙方（原告）在租赁期间内如遇国家建设、政府占用土地而造成本合同无法履行时，本合同自动解除，政府给予的企业补偿费、经营损失费双方各占50%，搬迁费归乙方所有，房屋赔偿、土地赔偿归甲方所有。之后原被告依约履行了合同义务。2018年3月，因国家政策原因，该租赁场所被列入拆迁范围，原告于2018年4月从该租赁场所搬迁并腾退，2018年5月上述租赁厂房被拆迁完毕，现两被告拒绝向原告支付任何拆迁补偿利益，故原告为了维护自身的合法权益，向法院提出诉讼，望判如所请。被告王俊杰、李永强共同辩称：我们根据政府拆迁协议解除的合同，因为遇到政府拆迁了，原告在2018年10月搬走的，合同在那个时候解除的。关于原告要求拆迁利益，我方不同意支付，因为没有原告的。我们不同意负担保全费、保险费及诉讼费。关于原告的事实理由，租赁开始我们和原告就有合同，原告建房的时候我们写合同了，遇到拆迁的话原告建地上物的补偿全部归我们，他无条件搬走。所以不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的事实为，原告方主张涉案租赁场地上的变压器由其安装，被告方对此予以否认，并提交了安装变压器的工程款发票及与李福海签订的变压器协议，根据被告方提供的证据，可以证明变压器虽以原告公司名义安装，但实际出资人为王俊杰，故原告方主张相应的腾退补助费没有依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月1日，王俊杰（出租方、甲方）与李福海（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议合同》（以下简称“第一份租赁合同”），约定主要内容如下：一、甲方位于通州区张家湾镇南火垡村厂房占地面积五亩，厂房建筑面积北面1350平方米，南面住房8间，西面两间。二、乙方租用甲方厂房以加工行业使用。三、租赁期限为壹拾年，自2006年3月1日起至2016年3月1日为止为拾年整。四、租金定为每年柒万元整，租金为每半年一付，六年内甲方不得以任何理由调整租金。……九、乙方在租赁期内，如遇国家建设，政府占用土地而造成本合同无法履行时，本合同自动解除，政府给予的企业补偿费经营损失费搬迁费归乙方所有，房屋赔偿、占地赔偿归甲方所有，剩余租金应退给乙方。”2009年10月16日，王俊杰（出租方、甲方）与李福海（承租方、乙方）再次签订《厂房租赁协议合同》（以下简称“第二份租赁合同”），约定主要内容如下：一、甲方位于通州区张家湾镇南火垡村厂房占地面积五亩，厂房建筑面积北面1350平方米，南面住房8间，西面两间。二、乙方租用甲方厂房以加工行业使用。三、租赁期限为拾年，自2010年3月1日起至2021年3月1日为止为拾年整。四、租金定为前两年柒万陆千以后每年玖万元整，租金为每半年一付提前一个月支付，拾年内甲方不得以任何理由调整乙方租金。……九、乙方在租赁期内，如遇国家建设、政府占用土地而造成本合同无法履行时，本合同自动解除，政府给予的企业补偿费、经营损失费、甲乙双方各占50%，搬迁费归乙方所有，房屋赔偿、土地赔偿归甲方所有。”庭审中，王俊杰、李永强认可双方合伙建成涉案租赁场地上的房屋，王俊杰系代表二人与李福海签订租赁合同。李福海自2006年起即在涉案租赁场地内进行经营，并注册了北京福海顺达木业有限公司。李福海与王俊杰于2010年1月24日签订《补充协议》，约定：“经双方协议，在原有厂房的基础上，乙方承诺在2010年12月之前自建筑厂房及办公室800-1000平方米，合同期满或遇拆迁，地上物归甲方所有。12月之前一定完工，否则合同失效。此补充协议与本合同有同等法律效力。”协议签订后，李福海在涉案租赁场地上建设部分建筑物。李福海交纳租金至2018年4月30日。庭审中，原告方主张在2018年5月撤离租赁场地，被告方认为实际撤场时间是2018年10月拆迁前，但双方均未提供证据证实撤场时间。2018年10月，涉案租赁场地上的建筑物被拆除。2019年8月31日，王俊杰（乙方、被腾退人）与北京市通州区张家湾镇人民政府（甲方、腾退人）签订《通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）协议》（以下简称“腾退协议”），协议主要内容如下：1、甲方因通州区张家湾镇集体土地上非住宅地上物搬迁（腾退）项目需要，需腾退本项目范围内张家湾镇南火垡村的乙方非住宅地上物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅实测占地面积为3613.23平方米，取得合法手续房屋的建筑面积为0平方米。因历史原因形成的无相关批建手续房屋，在2008年1月1日（不含）之前建成的建筑面积1723.53平方米，在2008年1月1日（含）至2013年3月28日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积1197.99平方米，在2013年3月28日（含）至2017年1月1日（不含）期间新建房屋建筑面积及经翻建、改建、扩建增加的建筑面积25.57平方米。2、乙方在甲方规定期限内签约，并按时交房腾退的拆除配合费4562984元，机井、供电设施腾退补助费336600元。3、合同总金额共计4899584元。腾退协议附件的测绘成果表及测绘成果对于涉案场地上的所有建筑物都进行了编号及分类，庭审中，原告方认为编号6、7、8、9的四栋建筑物均为其所建，被告方认可编号7、8、9的建筑物为李福海所建，但认为编号6的建筑物借用了其围墙，原告方认可原来有围墙，但是表示当时围墙地基太浅，故拆除了大部分的围墙重新建设。根据腾退协议附件的拆腾退结果通知单，6、7、8、9四幢建筑物的拆除配合费总额为1288359元。截止开庭时间2019年12月3日，腾退协议约定的拆除配合费、腾退补助费已经发放给王俊杰合同总金额一半的数额。本案在审理过程中，李福海于2019年11月26日向本院提出保全申请，申请冻结王俊杰名下银行存款160万元或查封、扣押其相当于160万元的其他财产，并提交保函进行担保，本院于2019年11月29日作出（2019）京0112财保813号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人王俊杰名下的银行存款1600000元，期限一年”。北京农商银行经济技术开发区支行于2019年12月9日出具协助冻结存款通知书（回执），载明已冻结王俊杰名下存款1779.76元，未冻结1598220.24元，原因账户余额不足。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王俊杰与李福海签订了第一份租赁合同及第二份租赁合同，将没有任何建设手续的房屋出租给李福海经营，违反了法律的强制性规定，故本院依法认定王俊杰与李福海签订的两份租赁合同无效。双方于2010年1月24日签订的《补充协议》作为主合同的从合同，亦应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，据此，双方签订的两份租赁合同及补充协议的约定内容均为无效内容。同时，应当指出的是，两份租赁合同对遇政府拆迁时房屋赔偿归属进行了约定，补充协议中对遇拆迁时地上物所有权进行了约定，而本案中腾退人向王俊杰发放的是拆除配合费，拆除配合费与房屋的补偿并非同一法律概念。故被告方以双方签订的两份租赁合同及补充协议的约定为由不同意给付原告方相应的拆除配合费，于法无据，本院对其答辩意见不予采纳。因6、7、8、9号建筑物确为李福海所建，李福海作为涉案建筑物的实际占有使用人在此次腾退工作中有配合行为，故李福海有权取得一定的拆除配合费。但考虑到王俊杰作为出租方对政府腾退工作的顺利进行也有配合行为，为保护被告方的信赖利益，本院依法确认6、7、8、9号建筑物所获拆除配合费的一半即644179.5元应归李福海所有，由王俊杰给付李福海上述款项，李永强作为租赁合同的实际履行主体，亦应承担给付义务。对于李福海主张变压器腾退补助费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于被告方主张6号房屋有其围墙的庭审意见，无证据支持，本院不予采纳。关于原告方要求被告承担保费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王俊杰、李永强共同给付原告李福海拆除配合费人民币644179.5元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告李福海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由原告李福海负担4480元（已交纳），由被告王俊杰、李永强共同负担5120元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由被告王俊杰、李永强共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十二月二十八日书记员 杨娴婷