云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初6418号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地云南省昆明市东风东路48号金泰大厦14楼，统一社会信用代码91530100568825451L。法定代表人：胡斌，董事长。委托诉讼代理人：杨炀，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐凤芝，女，回族，1948年10月16日出生，户籍地为云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市五华区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称“公租房公司”）与被告徐凤芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公租房公司的委托诉讼代理人杨炀到庭参加了诉讼，被告徐凤芝经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告公租房公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告公租房公司与被告徐凤芝签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.被告徐凤芝在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市五华区×××室公共租赁住房；3、判令被告共同向原告支付至实际腾退租赁房屋之日止的租金（以月租金629.60元为标准，自2018年2月9日起暂计算至2018年8月10日拖欠的租金为人民币4155.6元）；4、判令被告按每逾期一日按月租金的5%（即人民币34.6元）为标准，向原告支付自2018年2月9日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2018年8月10日的违约金为6297.2元）；5、判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；6、判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实和理由：2017年7月20日，原告公租房公司与被告徐凤芝签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“补充协议”），被告徐凤芝承租位于昆明市五华区×××室，面积53.21平方米的公共租赁住房，月租金629.60元，合同期限为2017年8月10日至2020年8月9日。根据《租赁合同》第六条约定，租金缴纳每6个月为一期，被告徐凤芝应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告徐凤芝自2018年2月9日起一直拖欠房屋租金，截至2018年8月10日共计4155.6元，经原告公租房公司多次催收，被告徐凤芝至今仍拖欠租金，拒绝向原告公租房公司缴纳。根据《租赁合同》第十三条第一款约定，如被告徐凤芝逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%（即34.6元）为标准向原告公租房公司支付违约金。自2018年2月9日截至2018年8月10日，被告徐凤芝应承担的违约金暂时计算为6297.2元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告徐凤芝拖欠租金累计达到6个月的，原告公租房公司有权解除合同，且不予退还被告徐凤芝缴纳的全部履约保证金。被告徐凤芝应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现经原告公租房公司多次催告，被告徐凤芝已拖欠租金累计达到6个月，原告公租房公司有权解除合同，并不予退还被告徐凤芝缴纳的全部履约保证金。被告徐凤芝未作答辩。原告公租房公司为支持其诉讼主张，提交了以下证据：第一组：《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，欲证明原被告签订该合同，被告承租该房屋的事实，租赁合同对租金、租金缴纳方式以及违约责任和履约保证金等进行了约定；第二组：云南省地方税务局通用机打发票、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据收据联，欲证明签订房屋租赁合同之后，被告缴纳过房租和履约保证金的事实；第三组：催收材料，欲证明原告向被告催缴拖欠租金的事实。被告徐凤芝未提交证据。本院认为，被告徐凤芝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告公租房公司所举证据进行抗辩的权利。经本院审查认为，原告公租房公司提交的四组证据形式合法，证据之间能够相互印证，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月20日，原告公租房公司（作为甲方）与被告徐凤芝（作为乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市五华区×××室公共租赁住房出租给乙方居住使用。该房屋租赁期限为36个月，自2017年8月10日起至2020年8月9日止。该房屋按建筑面积计算租金，月租金为629.60元。租金按每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。合同签订之日，乙方按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金4155.60元。合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金。在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿。乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋。乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋。合同签订当日，被告徐凤芝缴纳了首期租金4155.60元及履约保证金4155.60元。被告徐凤芝未按约定支付第二期及以后的租金。本院认为，原告公租房公司与被告徐凤芝签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告徐凤芝未按照《租赁合同》约定支付租金已经构成违约，且经原告公租房公司催收后仍不支付，故原告公租房公司请求解除合同及被告徐凤芝腾退租赁房屋、支付租金、违约金的诉讼请求本院予以支持。对于租金，因被告徐凤芝仅支付了2017年8月10日至2018年2月9日的租金，故被告徐凤芝应支付自2018年2月10日起至《租赁合同》解除之日止的租金（按月租金为629.60元计算），以及《租赁合同》解除的次日起至屋腾退之日止的房屋使用费（参照约定租金，按每月629.60元计算）。对于违约金，《租赁合同》约定按照“每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金”，但原告并未提交证据证明其因被告徐凤芝违约所导致的损失，其损失仅为资金占用损失，故本院认为原告主张的违约金过高，将违约金调整为以被告徐凤芝应支付的租金和房屋使用费之和为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算（2019年8月20日起则按照一年期贷款市场报价利率计算）。同时。按照《租赁合同》的约定，被告徐凤芝违约的情况下，原告公租房公司有权在其缴纳的履约保证金中扣除相应的费用，现原告公租房公司主张冲抵违约金符合合同约定，本院予以支持。另，对于原告主张的公告费、保全费、执行费，因原告并未提交证据证明本案中实际发生有相关费用，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告徐凤芝于2017年7月20日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、被告徐凤芝于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于昆明市五华区×××室公共租赁住房；三、被告徐凤芝于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年2月10日起至《租赁合同》解除之日止的租金（按每月629.60元计算），以及《租赁合同》解除的次日起至屋腾退之日止的房屋使用费（按每月629.60元计算）；四、被告徐凤芝于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付以4155.60元为基数自2018年2月10日至款项清偿之日止的违约金；以4155.60元为基数自2019年8月10日至款项清偿之日止的违约金；以2019年2月10日起至合同解除之日止的租金（按每月629.60元计算）为基数自2019年2月10日至款项清偿之日止的违约金；以合同解除的次日起至前项房屋腾退之日止的房屋使用费（按每月629.60元计算）为基数自合同解除的次日起至款项清偿之日止的违约金（2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照一年期贷款市场报价利率计算，并在被告徐凤芝支付的履约保证金4155.60元中扣除，扣除后如有剩余可抵扣租金）；五、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561元，由被告徐凤芝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李兴元人民陪审员  李贵宝人民陪审员  赵芸平二〇一九年十二月十二日书 记 员  刘虹妤