湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂0503民初799号 原告：李俊，男，1986年10月21日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区， 委托诉讼代理人：顾雄，湖北百思特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈则，湖北百思特律师事务所律师。 被告：王其平，男，1983年6月1日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区， 委托诉讼代理人：王凯，湖北普济律师事务所律师。 原告李俊与被告王其平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，被告王其平在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院裁定予以驳回。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊及委托的诉讼代理人顾雄、陈则，被告王其平及其委托的诉讼代理人王凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告王其平向原告李俊支付拖欠房屋租金192500元及拖欠物业管理费13120元。2、王其平立即向李俊交付租赁房屋。3、王其平自2019年1月31日起按照26560元每月向李俊支付房屋占有损失至腾退房屋之日止。4、本案诉讼费由王其平承担。事实与理由：2017年10月15日，原告李俊与被告王其平签订了一份房屋租赁合同。约定李俊将位于香城尚都7号楼二楼总面积为820平米的4间商铺租赁给王其平开火锅店，租期为2017年10月15日至2020年10月14日。合同第四条约定房屋第一年租金为246000元，第二年与第三年租金为295200元，合同签订后三日内王其平向李俊缴纳41000元押金以及三个月房租61500元和第一年物业费39360元。李俊给予王其平三个月装修免租期。合同签订后，王其平依约向李俊缴纳押金及三个月房租。但三个月房租期满后王其平至今未向李俊缴纳第二笔租金，李俊多次向王其平催缴租金，王其平一直未履行。2019年1月31日，李俊依照第七条第四款在商铺门前张贴通知，通知王其平解除合同。2019年2月4日，李俊已经将该房屋以年租金318720元将房屋出租给刘磊使用。但王其平至今占有该房屋，导致李俊无法向刘磊出租，无法就该房屋收取租金，继而造成了损失，已严重侵犯了原告的合法权益。 王其平辩称，被告不缴纳租金已经取得原告的同意，原因是原告出租给被告的房屋存在大面积漏水及地面沉降问题，导致被告开办的火锅店无法正常营业，直接导致被告的装修损失及营业损失。从原、被告双方订立合同的目的来看，原告是为了出租房屋而获取收益，被告同样也是为了承租房屋进行经营从而获取经营利益。因为原告出租给被告的房屋存在严重的设计及质量瑕疵，导致被告承租的房屋存在严重的漏水、地面沉降问题，且无法进行根本性的维修，直接导致被告无法通过该租赁合同达到其承租房屋的目的，因此依据合同法规定，原告作为出租方应当保证出租房屋符合双方合同目的的基本性能，但原告出租的房屋未达到基本要求，因此过错在原告。从该房屋出现漏水至今，原告从未向被告主张过要求缴纳租金。在2018年6月，原、被告一起向村委会、物业方送达要求解决漏水的函时，原告向被告口头承诺，在问题未解决前暂不收取租金，这也是被告至今未缴纳租金的根本原因。2019年1月原告在没有事先与被告做任何协商的情况下，强行将被告的商铺关门，并送达解除合同通知，其解除合同的理由不能成立。原告在没有完全与被告解除合同前提下，将该房屋出租给第三方，该行为明显属于一房二租的行为，可以看出违约的是原告，而不是被告。基于事实，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经宜昌市伍家岗区经济发展办公室同意，宜昌市伍家乡共勤村村委会（以下简称共勤村委会）将正在办理产权登记的香城商都7号楼商铺租赁给李俊。2017年8月15日，共勤村委会与李俊签订《房屋租赁合同》一份，约定由李俊承租位于香城商都7号楼商铺(共两层，建筑面积2064.69㎡)，租赁期间从2017年10月15日至2020年10月14日止，并约定经过共勤村委会书面同意，李俊可将租赁物部分面积转租，双方还约定了租金及缴纳方式等内容。 2017年10月15日李俊将上述租赁房屋中约820㎡转租给王其平，并与王其平签订《房屋租赁合同》一份，约定由王其平向李俊承租上述房屋二楼四间商铺经营火锅店，租赁期间从2017年10月15日至2020年10月14日，并约定租金采用先支付后使用的原则，第一年王其平每3个月向李俊支付租金，第二年和第三年，王其平每半年向李俊支付租金。租金第一年为246000元，第二年和第三年为295200元。每月物业管理费3280元，一年一交。签订合同日3日内，王其平需向李俊缴纳押金41000元，三个月房租61500元，否则合同自动解除，押金不退。李俊同意给王其平三个月装修免租期。双方还约定，出租房屋交给王其平后，王其平在使用期间的装修及维修由其自行负责等内容。2017年11月29日，共勤村委会出具转租证明一份，同意李俊将上述房屋转租给王其平。上述合同签订后，王其平向李俊交付了押金41000元、2018年1月15日至4月15日期间三个月租金61500元及第一年物业费39360元。期间，租赁房屋出现漏水等问题，李俊组织物业等相关部门进行了修缮，王其平并未停止经营。后王其平以房屋存在漏水、地陷等问题不再缴纳租金及物业费。2019年1月31日，李俊在王其平经营的火锅店处张贴通知，要求解除双方的租赁合同，王其平于同日停止经营，但直至庭审时并未将房屋清空交还李俊。李俊于2019年2月4日与他人重新签订租赁合同，但因王其平未腾退房屋，故该租赁合同一直无法履行。 本院认为，依法成立的合同，应当得到适当履行。原、被告于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违背法律、法规的禁止性规定，且取得了业主的书面转租同意，属合法、有效的合同。合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用，被告仅支付三个月房租后即不再支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。 根据双方合同约定，被告不按时、足额缴纳租金的，原告有权解除合同，原告于2019年1月31日通知被告解除合同，被告亦不再经营店铺，故双方的《房屋租赁合同》于当日已经解除。被告抗辩称原告出租的房屋存在漏水、地陷的问题，但根据其提交的证据来看，出租房屋确存在漏水等问题，但并未达到致使被告无法正常经营的程度，且在被告承租期间，原告一直积极联系物业管理部门进行修缮，且被告实际持续经营至2019年1月31日，故本院对其该抗辩不予采信。被告自2018年4月16日起至2019年1月31日期间一直未支付租金，原告要求被告支付该期间租金192500元的请求未超过合同约定，本院予以支持。被告已向原告交纳了一年物业管理费39360元，因原告并非提供物业服务的主体，故对其主张被告支付物业管理费13120元的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方在合同解除后，直至庭审时，被告仍未向原告交付承租房屋，故对于原告要求被告向其返还承租房屋的请求，本院予以支持。虽原告已经与他人重新签订租赁合同，但该合同尚未实际履行，且因被告实际占用房屋不予腾退的行为致使原告与他人签订的租赁合同无法履行，故对被告占用房屋期间的损失应当按照原被告签订的租赁合同标准计算。根据双方合同约定，第二年租金为295200元，则每月租金为24600元，故本院支持自2019年2月1日起按照每月24600元的标准计算至被告向原告实际交付承租房屋时止的房屋占用损失。关于被告已缴纳的押金41000元，根据原告的本人的意愿，自愿将其抵扣被告欠付的租金及房屋占用费，系其对自身权益的处分，本院采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李俊与被告王其平于2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除； 二、被告王其平于本判决生效之日起十日内腾空房屋（香城商都7号楼商铺二楼，共四间，建筑面积约820㎡）并返还给原告李俊； 三、被告王其平于本判决生效之日起十日向原告李俊支付自2018年4月16日起至2019年1月31日期间租金192500元。并自2019年2月1日起按照24600元每月的标准支付原告李俊房屋占用费直至其腾退房屋并返还给原告李俊时止（被告王其平已缴纳的押金41000元，在执行时予以抵扣）； 四、驳回原告李俊的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4584元，由被告王其平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审 判 长  宋 亮 人民陪审员  曲淑明 人民陪审员  李 豪 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  乔曼丽