山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0923民初4478号 原告：刘元华，男，1971年5月2日出生，汉族，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：李恒强，东平县东平第四法律服务所法律工作者。 被告：谭淑荣，女，1964年4月10日出生，汉族，居民，住山东省东平县东平街道西山路091号1号楼，现住（原后屯派出所门西路南）。 原告刘元华与被告谭淑荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘元华的委托诉讼代理人李恒强、被告谭淑荣均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘元华向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告腾空所租赁的房屋，并返还给原告；2、判令被告向原告支付房屋租赁费163，750元（暂算至2019年10月1日止）及违约金32，750元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月份，原告与被告签订《房屋租合同》，约定原告将房屋租赁给被告，租期5年，租金按年支付，2017年7月1日至2020年7月1日的租金为15.5万元每年，2020年7月1日至2022年7月1日的租金为16.5万元每年。合同签订时，原告按约定将房屋租赁给被告使用，但被告未按合同约定支付租金，已严重违反合同约定，造成原告经济损失。 谭淑荣辩称，该涉案房屋是2017年7月1日签订的合同，签订合同后停电停水，开业后每天停电十次以上，没办法的情况下，我自行找人接的电，当时这个房屋不知道有纠纷，所以我所有的款都是贷的，把房子都卖了。2017年全交了，到了2018年交了3万元给刘元华，在经营不好的情况下与其协商，他说可以减免一下，我就付了3万元，付了以后，张某民和张某良有工程款在那里，说这个房屋是张某良的房子，你只要交钱就给你停水停电，后期又停了半月，停了半月后，我与刘元华协商，我说这个房子我不想租了，为了这个房子我已经赔钱不少，后期张某良把我的房子锁了，我就报警了，我给张某民、张某良协商，持续一天，到了下午门才开开，这个期间一直协商不成功，还是一直停水停电。持续到2019年1月份张某良把我的前后门都锁上了持续了四天，在这四天内我给刘元华打电话说让他解决这件事，多次打电话他家没有来人，后来我又说我搬家，我这些货你给我补偿我走人，我也有录音，给他沟通不愿意，他说欠他房租，我就说我欠你房租，是因为你这个房屋有纠纷，你们沟通好这个房屋是谁的，我就给谁房租。到了没办法的情况下，四天后，我给刘元华打电话说，你要是不来，我就给张某良签合同，要不然我没法经营，他没有来人，我就与张某良签合同了。在这期间6月份，我也说让他把房子转出去，之前也有租的我也收了后来就退了。6月份他占了我店了三分之一的店，至今也在我那占着呢，有照片证明。影响我营业在8个月之上，造成产品过期，并支出安装电线的相关费用。另外，这个房屋不确定是他（刘元华）的房屋，按签订合同还应该给他12.5万，但是之前停电停水的让我造成损失，以及该房屋还有纠纷，所以没有给他。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告刘元华提交的与东平县安汝房地产开发公司签订的《东平县商品房预售合同》及交款明细、与被告谭淑荣签订的《房屋租赁合同》，被告谭淑荣提交2018支付给原告刘元华年3万元的房租款的查询汇款明细当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1、被告谭淑荣提交2019年1月1日与张某良签订的租赁合同及与原告刘元华之妻微信聊天记录，证明被告谭淑荣在无奈的情况下又与案外人张某良签订了租赁合同且已告知原告刘元华的事实；原告刘元华认为被告谭淑荣同案外人张某良签订的合同属于无效合同，因原告和东平县××房地产开发有限公司的房屋买卖合同并未解除，原告购买东平县××房地产开发有限公司的楼房，其缴纳的购房款在财务账目中以及东平县××房地产开发有限公司对整个楼房的会计审计报告中都有原告向东平县××房地产开发有限公司缴纳的购房款，东平县××房地产开发有限公司虽然同案外人张某良签订了协议书，但是东平县××房地产开发有限公司并未将涉案楼房交付给张某良使用，张某良并未取得房屋所有权，双方签订的租赁合同是属于无效合同；经审查，本院认为被告谭淑荣提供的案外人张某良与东平县××房地产开发有限公司间的《协议书》系2018年8月26日签订，签订时间晚于原告刘元华与东平县××房地产开发有限公司签订《东平县商品房预售合同》的时间，另外原告刘元华还提供了交款明细以及东平县××房地产开发有限公司出具的收款收据等证明了对涉案房屋享有所有权，因此被告谭淑荣提交的证据不能证明案外人张某良系涉案租赁房屋的所有权人，故被告谭淑荣与案外人张某良于2019年1月1日签订的租赁合同应为无效合同。2、被告谭淑荣提交照片一组，证明涉案房屋安装电及张某民锁门的相关证据，另外原告从2019年7月份占用店的三分之一的相关证明；原告刘元华对被告提出的因接电支出的材料费，因该材料费是其为经营所支出，双方租赁合同中也没有约定被告支出的装修所用电由原告来承担，过期中的产品无法证实是原告过失所造成，因照片中的豆瓣酱、香油等都是保质期比较长的食品，导致过期的原因有多种，并不是原告所造成，对被告提交原告入住涉案房屋的照片真实性无异议，入住的原因同前面所陈述，对其提供的锁门的照片因该照片都是张某民所为，如造成损失，被告应当向张某民主张权利；经审查，本院认为原告刘元华对被告谭淑荣所述的案外人张某良锁门以及自2019年7月1日起占用了涉案房屋三分之一的事实无异议，本院依法予以确认，同时原告刘元华对被告谭淑荣承租涉案房屋后，对涉案房屋安装了电线等无异议，本院依法予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月29日，原告刘元华与东平县××房地产开发有限公司签订《东平县商品房预售合同》购买东平县××房地产开发有限公司开发的商铺并缴纳了相应的购房款，取得了涉案租赁房屋的所有权（因众所周知开发商建楼手续不全不能办理房产证）。后原告刘元华与被告谭淑荣签订《房屋租赁合同》，约定将原告刘元华所有的韩山街路南汇龙国际售楼处西临门头一大间出租给被告谭淑荣使用，合同约定租赁期限为五年，自2017年7月1日至2022年7月1日，房屋租金按年付款，每年提前一月付款，2017年7月1日至2020年7月1日房租为15.5万元每年，2020年7月1日至2022年7月1日房租为16.5万元每年。同时合同中约定在租赁期内，承租人谭淑荣拖欠房租累计一个月以上，出租人刘元华有权终止合同，收回该房屋。被告谭淑荣承租后，按照约定向原告刘元华支付了2017年7月1日至2018年7月1日期间的房屋租赁费15.5万元，又因其它原因被告谭淑荣安装电源线等支出6740元。2018年7月10日与2018年7月16日被告谭淑荣分别向原告刘元华支付了2018年7月1日至2019年7月1日期间的房屋租赁费1.5万元，共计3万元。后被告谭淑荣未依约向原告刘元华支付2018年7月1日至2019年7月1日期间剩余的及以后的房屋租赁费。庭审后原告刘元华自愿向法院递交了申请书，称因被告谭淑荣在租赁期间进行了线路改造及后期产生了相关问题，原告刘元华自愿承担被告谭淑荣线路改造产生的费用并且自愿放弃两个月的租赁费。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告刘元华与被告谭淑荣签订的《房屋租赁合同》中明确约定了房屋租金按年付款，每年提前一月付款，因此被告谭淑荣负有向原告刘元华如约支付房屋租赁费的义务。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定2017年7月1日至2020年7月1日期间的房租为15.5万元每年，被告谭淑荣向原告刘元华付清了2017年7月1日至2018年7月1日期间的房屋租赁费15.5万元，对于2018年7月1日至2019年7月1日期间及以后的房屋租赁费因被告谭淑荣认为原告刘元华出租的房屋所有权有争议且案外人干预被告谭淑荣经营，故仅向原告刘元华支付了3万元，因此欠付2018年7月1日至2019年7月1日期间的房屋租赁费12.5万元（15.5万-3万）。同时至2019年10月1日被告谭淑荣虽一直在使用涉案租赁的房屋，但原告刘元华也承认自2019年7月10日占用了涉案房屋，并且因诸多因素，被告谭淑荣在承租原告刘元华所有的涉案房屋后不能正常使用，影响了正常经营，因此本院酌情扣除2019年7月1日后的房屋租赁费。庭审后原告刘元华自愿向法院递交了申请书，称因被告谭淑荣在租赁期间进行了线路改造及后期产生了相关问题，自愿承担被告谭淑荣线路改造产生的费用并且自愿放弃两个月的租赁费用，本院综合考虑，被告谭淑荣对涉案房屋安装的电线在合同解除后，不易拆除或者拆除后意义不大，因此由原告刘元华对被告谭淑荣支出的安装电线费用6740元予以补偿，同时因原告刘元华将涉案房屋出租给被告谭淑荣后，在涉案房屋产生权属争议时不积极配合妥善处置，致使被告谭淑荣经营期间被他人锁门，影响了经营，因此对原告刘元华主张的在2018年7月1日至2019年7月1日期间的房屋租赁费中扣除二个月的房屋租赁费共25，833元（155，000元÷12个月×2个月）和补偿被告谭淑荣安装电线费用6740元予以确认，用以补偿被告谭淑荣的经济损失。同时《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定承租人谭淑荣拖欠房租累计一个月以上，出租人刘元华有权终止合同，收回该房屋。被告谭淑荣未按照约定向原告刘元华支付租金，依照双方签订的《房屋租赁合同》的约定，在承租人拖欠房租累计一个月以上时，出租人享有解除权，并且上述租赁合同也无继续履行的必要，因此对原告刘元华主张的要求解除与被告谭淑荣签订的《房屋租赁合同》，被告谭淑荣腾空所租赁的房屋，并返还给原告，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告刘元华与被告谭淑荣签订的关于韩山街路南汇龙国际售楼处西临门头一大间商铺的《房屋租赁合同》（租赁期限为2017年7月1日至2022年7月1日），被告谭淑荣于本判决生效之日起三十日内腾空所租赁的房屋，并返还给原告刘元华； 二、被告谭淑荣于本判决生效之日其十日内向原告刘元华支付欠付的房屋租赁费99，167元(125，000元-25，833元)，扣除原告刘元华应向被告谭淑荣支付的电线等费用6740元，还应支付92，427元； 三、驳回原告刘元华的其它诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内付清（户名：东平县人民法院，账号：81×××90，开户行：泰安银行东平支行）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2115元、保全费1370元，共计3485元，由原告刘元华负担1518元，由被告谭淑荣负担1967元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  李道广 二〇一九年十二月十六日 书记员  瞿园园