江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初5475号原告：铜山县物华房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区黄集镇文化路文体综合楼101室。法定代表人：闫五昌，总经理。委托诉讼代理人：胡川，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小柳，江苏红杉树律师事务所实习律师。被告：徐州市泰恒投资管理有限公司，住所地徐州市中山北路国贸大厦18B8室。法定代表人：邵磊，总经理。委托诉讼代理人：邵世强，男，1948年9月16日生，汉族，徐州市铁路分局退休职工，住本市鼓楼区。原告铜山县物华房地产开发有限公司与被告徐州市泰恒投资管理有限公司股权转让纠纷一案，本院于2019年8月22日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铜山县物华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡川、郭小柳，被告徐州市泰恒投资管理有限公司的委托诉讼代理人邵世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜山县物华房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约给原告造成的损失1328万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月7日，原被告双方签订《协议》一份，主要内容是：被告收购原告开发的“XXXXX”房地产建设项目80%的股权，双方己商定“XXXXX”项目总价款1.95亿元，被告收购80%股权为1.56亿元；双方股权转让过程中，除注册资本金数额外，议价部分被告均以现金支付给原告；本协议签订之日被告即付定金1000万元，2011年9月1日前支付原告5000万元，原告取得施工许可证时被告将余款一次性付清；被告还承诺：每个付款时间，如被告不能及时支付给原告，被告将已付款作为违约金；被告受让原告80%股权后重组物华公司开发“XXXXX”项目，被告方派人出任董事长、法人代表、财务总监，原告方派人出任总经理；双方协商项目开发的后期费用，工程建设等等一切资金双方按股权比例（80/20)再行投入，相关项目开发由公司新股东会制定具体规则。协议还约定了其他相关合作事宜。可是，让原告万万没想到的是，对如此重大的开发建设项目，原告谨慎从事，被告却肆意违约，被告仅仅支付定金1000万元和股权受让价款2000万元后，却不再支付其余款项，原告多次敦促催缴也未果。被告的根本违约行为致使原告非常被动，项目开发建设面临很大危机，因为项目己经开工，前期己完成立项、交清土地出让金、领取了土地证，尚未完成房屋拆迁、迁坟、爆破、三通一平等工作，急需资金注入，被告的违约使得原告陷入资金危机，项目不得不停摆，政府却要求按进度施工，原告给政府签订了竣工保证书。因被告迟迟不能将股权受让的资金到位，原告受股权受让协议约束，无法单独融资，项目运营陷入困境。原告无奈于2011年11月13日依法向被告发出解除协议通知书，并于2011年12月13日双方签订了终止合作协议的《备忘录》，备忘录就违约责任问题以及解除协议给原告造成的损失进行了测算和共同确认。原告现认为，由于被告的根本违约行为导致股权转让协议未能切实履行，进而使得XXXXX项目推进时间迟滞，开发周期变长，地价严重缩水，还有给原告增加了运营管理费用和财务成本损失等，给原告造成的各项损失达到3328万元，远远超过备忘录中对原告损失的估算。原告己经实际收到被告款项2000万元，尚欠1328万元，原告多次欲与被告交涉商谈后续赔偿事宜，却一直未果。原告故起诉至法院。被告徐州市泰恒投资管理有限公司辩称，1、被告和原告在2011年12月13日签订了终止合作备忘录,一并清算了违约问题和损失,距今已经7年多,因此原告现提起诉讼已经超过诉讼时效；2、被告在2011年收购原告开发的XXXXX80%的股权,后被告未能按期注入资金,因此原被告在2011年12月13日签订了终止合作备忘录,双方已经就违约和赔偿问题达成一致。被告主体不适格,XXXXX项目已经完成,原告已经获利,并非原告在诉状中所说的损失惨重,原告没有任何证据能够证实其实际损失，并且自备忘录签字履行完毕后，原告的损失和亏损与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审查确认事实如下：2011年8月7日，原被告双方签订《协议》一份，约定被告收购原告开发的“XXXXX”房地产建设项目80%的股权，“XXXXX”项目总价款1.95亿元，被告收购80%股权为1.56亿元；双方股权转让过程中，除注册资本金数额外，议价部分被告均以现金支付给原告；协议签订之日被告即付定金1000万元，2011年9月1日前支付原告5000万元，原告取得施工许可证时被告将余款一次性付清；每个付款时间，如被告不能及时支付给原告，被告将已付款作为违约金；重组后的铜山物华公司开发“XXXXX”项目，被告方派人出任董事长、法人代表、财务总监，原告方派人出任总经理；双方协商项目开发的后期费用，工程建设等等一切资金双方按股权比例（80/20)再行投入，相关项目开发由公司新股东会制定具体规则。协议还约定了其他相关合作事宜。《协议》签订后，被告支付原告定金1000万元和股权受让价款2000万元。因被告不再支付《协议》中约定的其余款项，原告认为被告的违约行为使项目运营陷入困境，遂于2011年11月13日向被告发出解除协议通知书。2011年12月13日，原被告双方就解除《协议》与违约责任问题签订了《备忘录》，约定双方一致同意解除2011年8月7日关于“XXXXX”项目的《协议》；根据双方估算，“XXXXX”项目价值由1.97亿元已降到1.70亿元，公司运营管理费用损失及财务成本损失约150万元，上述损失合计2850万元，扣除原告应承担的部分，被告应实际承担损失2280万元。经过协商，被告承担违约金2000万元，原告就超出部分的违约金损失不再向被告主张；原告已收到被告支付的3000万元股权转让款（其中包含1000万元定金），在扣除违约金2000万元后，剩余款项1000万元由原告在本协议签署后2日内退还被告；本协议自双方签署后生效。另查明，被告徐州市泰恒投资管理有限公司目前企业状态为吊销。以上事实有原、被告庭审陈述、《协议》、《备忘录》相关书证在卷佐证。庭审中，原告铜山县物华房地产开发有限公司提供其单方委托上海友达土地房地产评估有限公司于2011年12月10日出具的沪友徐分评报字（2011）第XEXXXXX号《土地估价报告》一份，内容为，估价项目名称：徐州市铜山区徐州建筑工程学院北侧｛《国有土地使用权证》[编号：号]｝范围44474.50平方米出让土地使用权市场价值评估；估价基准日：2011年12月8日；估价结果：经估价，铜山县物华房地产有限公司委托的位于铜山区徐州建筑工程学院北侧宗地，在估价基准日二0一一年十二月八日，宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯、供气、供暖“七通”，宗地红线内土地平整的开发条件下，法定用途为居住，设定用途为住宅用地，土地剩余使用年限为69.05年，使用权类型为出让，国有土地使用证证载面积为44474.50㎡，即为本次评估载地面积，待估宗地市场价值为人民币壹亿伍仟肆佰玖拾万零肆仟柒佰元整（RMB154904700元整），土地单价3483元／㎡。原告主张以该《土地估价报告》的价值为基数按80%计算为1.2392亿元，按与1.56亿元差额3208万元、及《备忘录》中公司运营管理费用损失及财务成本损失约150万元的80%即120万元为依据，要求被告赔偿其损失3208万元，扣除被告已付2000万元后，认为被告现应赔偿原告损失1328万元。同时，原告主张因为签订备忘录后的2012年初，被告法人代表邵磊因涉嫌集资诈骗犯罪被公安机关采取强制措施，案件最终在2015年做出刑事判决，在这非常期间，原告负责人一直通过侦办邵磊案件的泉山区经案大队陈述原告方的请求和涉案的主张，之后也一直在找泉山区处理非法集资的办公室反映该问题，原告就涉案请求一直在主张权利。经质证，被告徐州市泰恒投资管理有限公司认为，原告用评估报告证明其损失不能成立。评估报告上只是一个数字，并不能证明缩水缩在什么地方，损失具体损失在什么地方。房地产2011年的售价和2019年的售价差距很大，目前XXXXX项目还有未售出的房产在销售，不能证明原告产生了实际的损失。本院认为，原告与被告签订的《协议》与《备忘录》系合同双方当事人真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人均具有法律拘束力。因被告在履行《协议》中违约，原被告双方签订《备忘录》对被告的违约与赔偿责任进行了明确约定，双方即应按《备忘录》的约定履行各自的权利义务。首先，原告依据2011年12月10日沪友徐分评报字（2011）第XEXXXXX号《土地估价报告》主张其产生差额损失，而该《土地估价报告》出现在2011年12月13日签订《备忘录》之前，关于财务成本损失亦在《备忘录》中体现。因此可以确认，《备忘录》为原被告双方最终确定违约金损失金额的最后文件。故而原告以《土地估价报告》为据主张被告承担违约损失无事实与法律依据，本院对此不予采信。其次，《备忘录》约定，根据双方估算，“XXXXX”项目价值由1.97亿元已降到1.70亿元，公司运营管理费用损失及财务成本损失约150万元，上述损失合计2850万元，扣除原告应承担的部分，被告应实际承担损失2280万元；经过协商，被告承担违约金2000万元，原告就超出部分的违约金损失不再向被告主张。而在《备忘录》签订后原告已将收到被告支付的3000万元股权转让款中的1000万元退还被告，扣除了2000万元作为违约金。因此，原告的上述行为可以证明原被告双方已依《备忘录》约定履行完毕，现原告再次要求被告承担违约损失无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告铜山县物华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费101480元，由原告铜山县物华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  车 勤人民陪审员  李亚洁人民陪审员  孙晋亮二〇一九年十二月九日书 记 员  梁 振