重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初15699号 原告（反诉被告）：雷杰，女，1983年12月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：颜泰，重庆宏州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺铭浩，重庆宏州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张海琼，女，1991年5月20日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：王娅琼，重庆远博律师事务所律师。 原告（反诉被告）雷杰与被告（反诉原告）张海琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王先容、晏慧耘组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷杰及其委托诉讼代理人颜泰、贺铭浩，被告（反诉原告）张海琼及其委托诉讼代理人王娅琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雷杰向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租房合同于2019年4月24日解除；2.张海琼返还租金6000元、押金1000元；3.张海琼承担雷杰的各项损失1600元；诉讼费由张海琼承担。事实及理由：2019年4月1日，雷杰、张海琼签订租房合同，约定张海琼将重庆市渝北区双凤桥街道空港大道99号青麓雅苑14幢1-2地下室出租给雷杰作仓库，租期1年，雷杰一次性付清了一年的租金6000元和押金1000元。合同签订后，雷杰雇佣力工将货物搬进仓库，但从2010年4月22日起，仓库大门被反锁，导致雷杰货物无法搬出。雷杰与张海琼沟通，张海琼称是业主反锁，并承诺解决。2019年4月23日，张海琼通知雷杰协商无果，让雷杰搬出仓库，但不承担任何损失，租金照扣。雷杰认为张海琼违约，故起诉来院。 被告（反诉原告）张海琼辩称，雷杰租赁时已明确告知雷杰地下室有两个通道，通往车库的通道不属于张海琼租用的区域，使用权属于房东，另一个通道是楼梯口通道。2019年4月22日，房东以车库走道丢失物品为由拒绝雷杰员工从车库出口取货，雷杰员工还与业主发生争执，张海琼出面协调未果，协助雷杰将货物从楼梯通道搬出。此后，雷杰拒绝与张海琼沟通，且未交出仓库钥匙，张海琼未收到任何明确解除合同的意思表示，雷杰应继续履行合同支付租金。押金需合同期满才退还。原告主动放弃楼梯通道，搬出物品产生的搬运费应由其自行承担。 被告（反诉原告）张海琼提出反诉请求：判决解除雷杰与张海琼签订的《租房合同》。事实及理由：同答辩意见。 原告（反诉被告）雷杰辩称，2019年4月23日雷杰报警，双方当场达成了解除合同的口头协议，张海琼还承诺支付雷杰600元损失，退还租金及押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《租房合同》、微信转账截图、通话录音、案（事）接报回执、微信聊天记录、短信聊天记录、视频、通话记录、照片等本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据本院认定如下： 1.对收条，真实性无法核实，本院不予采信； 2.对租赁合同照片，无原件核实，本院不予采信； 3.对龙百花与房东的通话录音，真实性无法核实，本院不予采信。 经审理查明：张海琼租赁案涉房屋经营美容院。2019年4月1日，以张海琼为甲方（出租方）、雷杰为乙方（承租方），签订《租房合同》，主要约定：甲方将坐落于重庆市渝北区双凤桥街道空港大道99号青麓雅苑14幢1-2地下室一间，面积为30平方米的库房租赁给乙方使用，租期从2019年4月2日起至2020年4月1日止，租金6000元，前一年租金不变，第二年租金视乙方经营情况适度提高，乙方按半年提前15日向甲方缴租金；押金1000元，租金从2019年4月2日开始收取，若合同期满，乙方不再租赁库房，则甲方退还乙方押金。 合同签订当日，雷杰向张海琼支付押金1000元及租金6000元，雷杰实际使用租赁房屋用作仓库。该地下室有两个出口，一个是走车库出，一个是走美容院楼梯从美容院出。 2019年4月22日，租赁房屋房东将租赁房屋车库大门上锁，雷杰给张海琼打电话，称其肯定只能从车库门出，美容院楼梯没得办法出，每天要扛几百斤，当时租这个房子是因为可以从车库推出来不用扛，怎么解决？张海琼称其与房东沟通。其后张海琼告知雷杰：房东不同意你走车库，你要是确实觉得不方便，你就马上找其他地方嘛，租好久你付好久。 2019年4月23日，雷杰在案涉门市与美容院发生纠纷，有人报警。警察出警后，出具案（事）接报回执，载明：一个自称代表兰芯美颜养生馆的员工龙百花与雷杰达成民事协议。在协商期间，龙百花多次给张海琼打电话，张海琼未接，在2019年4月23日10点55分时，双方通电话3分28秒。张海琼称是在警察离开后才通的电话。 2019年4月24日，雷杰从租赁房屋搬走。雷杰称其搬出物品支付了搬运费1200元。 2019年4月24日下午13点39分，张海琼给雷杰发微信：听说你在搬东西了，从今天过后你不继续租了是吧？如果不再租了，那等你搬完后，开个收据，我就把剩余的租金和押金退给你。雷杰未回复。 2019年4月24日晚上20点7分，龙百花给雷杰发微信：雷女士，早上给你打电话你拒绝商量和回复，早上找你当面商量，你也不愿意，现在文字告知你一声：现在你的仓库里面的货于2019年4月24日下午15点40之前搬走完毕，我方也积极配合你的搬运，请问你方现在已经是确定不继续租了吗？合同一天不解除的话，还是按照法律上继续生效，按照法律讲里面的租用权还是属于你的，这会影响我们的使用，所以为了双方省事，如果是你方不愿意主动租用的情况下，我们负责人海琼委托我，请你把我们当初签订的合同拿过来，我们当面立个字据，把关系解除，我们对你现租的库房好做自己的安排。按照19年4月22号在店门口协商的结果办理，我也不希望再收到你方的骚扰，我代表我们店（海琼），同意履行我们当时在店门口协商的事情，你在5天之内搬走，我负责给你600搬运费，把押金和租金退还给你。雷杰收悉后未予答复。 庭审中，雷杰主张，2019年4月23日，双方当着警察口头达成了解除协议，其内容是雷杰5日内搬走、张海琼补偿600元搬运费、退还租金6000元和押金1000元；租赁合同在2019年4月24日雷杰搬走之日解除；雷杰搬走前，库房锁已经被换，无需返还钥匙。 张海琼主张，龙百花与雷杰确在2019年4月23日达成了协议，但当时张海琼不在场，不清楚内容，龙百花在2019年4月24日给雷杰发微信时张海琼仍然不知情，之后才知晓，龙百花不能代表张海琼，张海琼也不同意该协议内容；雷杰搬走后一直没有归还房屋钥匙、交还房屋，房屋一直处于雷杰控制中。 本院认为：雷杰与张海琼签订的《租房合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，履行合同义务。 2019年4月23日，雷杰与龙百花确达成了口头协议，根据雷杰的陈述及龙百花的微信聊天记录，可知协议的内容是：雷杰在5天之内搬走，张海琼负责给雷杰600元搬运费，把押金和租金退还给雷杰。张海琼称并不知道该协议的内容，也不曾追认过。但首先，在龙百花与雷杰达成口头协议后，龙百花随即与张海琼通了电话，其谈话内容理应涉及口头协议内容，其次，在2019年4月24日龙百花给雷杰发送的微信中，龙百花再次强调“我代表我们店（海琼），同意履行我们当时在店门口协商的事情”，张海琼称此时仍不知道协议内容、不知道龙百花给雷杰发送该消息，与常理及该消息的内容不符。故本院认定，张海琼知晓该协议内容并予以了认可，故张海琼及雷杰均应按照该协议内容履行。 双方口头约定雷杰搬走、张海琼返还租金及押金，均是以解除租赁合同为前提，故口头协议包含有解除合同的意思表示，故双方签订的《租房合同》在口头协议达成当日即2019年4月23日解除。雷杰要求确认《租房合同》于2019年4月24日解除的诉讼请求本院不予支持，张海琼反诉判决解除《租房合同》的诉讼请求本院不予支持。 张海琼应按照口头协议向雷杰返还租金6000元、押金1000元、支付损失600元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张海琼在本判决生效后立即返还原告（反诉被告）雷杰租金6000元、押金1000元，支付损失600元； 二、驳回原告（反诉被告）雷杰的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张海琼的的反诉讼请求。 如果被告（反诉原告）张海琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元、反诉受理费25元，由被告（反诉原告）张海琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  王先容 人民陪审员  晏慧耘 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  陈 实