四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川17民终1667号上诉人（原审被告）：卢卫东,男，1973年4月8日出生,汉族。委托诉讼代理人：卜文平，四川远创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川宏昌达物业管理有限公司，住所地：成都市锦江区工业园区三色路209号8栋2单元4层402号。法定代表人：吴国通，执行董事。统一社会信用代码：91510104733410955A。委托诉讼代理人：刘建华，男，汉族，住四川省达州市达川区，该公司职工。上诉人卢卫东因与被上诉人四川宏昌达物业管理有限公司（以下简称宏昌达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2019）川1702民初2481号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年12月16日进行了审理。上诉人卢卫东及其委托诉讼代理人卜文平，被上诉人宏昌达物业公司的委托诉讼代理人刘建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。卢卫东的上诉请求：1、撤销原判并改判驳回宏昌达物业公司全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由宏昌达物业公司负担。事实及理由：1、一审判决认定事实有误，应予以纠正。宏昌达物业公司入住洲河花园后，不认真全面履行物业服务合同约定的义务，提供的物业服务存在质量缺陷，环境卫生差、乱停乱放、夜间值班巡逻时间短、频率低、监控设施不到位、形成盲区、致使上诉人住宅两次被盗，直接经济损失近2万元，公安机关立案后，被上诉人未向公安机关提供有价值的线索，至今未破案，这与被上诉人提供的物业服务差存在关联性，被上诉人理应赔偿。上诉人拒交物业服务费的理由成立。2、本案被上诉人请求上诉人缴纳2007年8月至2019年7月的物业服务费，一审判决上诉人支付144个月的物业服务费计算有误，其超过诉讼时效的部分，视为上诉人放弃权利，不应得到法院支持。宏昌达物业公司答辩称，1、服务质量与物业费无关。2、上诉人家中被盗发生在2005年，被上诉人公司是2007年才入驻小区，其被盗与被上诉人无关。3、即使有关，也不能作为不交物业费的理由。4、被上诉人公司多次上门催收，上诉人一直以其住宅被盗为由不交物业费。宏昌达物业公司向一审法院提出的诉讼请求：判决被告支付拖欠的从2007年8月至2019年7月的物业管理服务费21348元（包含垃圾清运有偿服务费），违约金140705.76元。一审法院经审理查明的案件事实：2007年7月23日至今，原告宏昌达物业公司与达州市洲河花园业主委员会签订了《洲河花园物业管理服务委托合同》，为“洲河花园”小区提供物业管理，合同约定：1、物管公司服务内容包括物业共用部位，共用设施、设备，物业区域内市政公用设施和附属建筑物、构筑物，物业区域内的公用绿地、花木、建筑小品等，物业附属配套建筑和设施，相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、灭蚊、除四害，物业区域内的交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序、安全防范等事项的协助管理，装饰装修和消防、电梯管理等；2、本物业的物业管理服务费：2014年3月1日前，多层住宅物业由乙方（原告）按建筑面积0.30元/㎡向业主或物业使用人收取；电梯楼安置房按建筑面积0.50元/㎡向业主或物业使用人收取；电梯楼商品房按建筑面积0.70元/㎡向业主或物业使用人收取；商业物业按建筑面积1.00元/㎡向业主或物业使用人收取。2014年3月1日后执行达州市洲河花园业主委员会决定的物业费收费标准：多层住宅从0.30元/㎡上调至0.50元/㎡；电梯安置房从0.50元/㎡上调至0.70元/㎡；电梯楼商品房从0.70元/㎡上调至0.90元/㎡；商业物业从1.00元/㎡上调至1.20元/㎡。3、违约责任：乙方（宏昌达物业公司）未能达到约定的管理目标，甲方（达州市洲河花园业主委员会）有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权经三分之二以上业主同意终止本合同；造成甲方经济损失的，乙方给予甲方经济赔偿；非乙方原因业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按0.50元/天交纳违约滞纳金。同时查明，被告卢卫东系“洲河花园”小区业主，房屋建筑面积183.33平方米，从2007年8月起至今未缴纳物业管理服务费。原告宏昌达物业公司每月代为各居民住户缴纳垃圾清运有偿服务处理费4.00元/月到达州市环境卫生管理处。宏昌达物业公司原名称为四川省宏冶资产管理有限公司。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告是取得物业服务资质的物业服务公司，《洲河花园物业管理服务委托合同》内容不违反法律规定，应认定合法有效。对全体小区业主均具有约束力，原告提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。被告辩称家中失盗的损失应由物管公司赔偿的问题，不属于本案审理范围，被告可通过其他途径解决，以此拒交物业管理费的意见，法院不予支持。考虑到被告不是故意拖欠物业管理服务费，对违约金的请求，法院不予支持。垃圾清运费已由原告代为缴纳，被告理应支付给原告。2007年8月至2019年7月，共计144个月，被告下欠的物业管理服务费20862.8元（为183.33平方米×0.7元×79个月+183.33平方米×0.9元×65个月），垃圾清运费为576（4元×144个月），共计21438.8元，现原告起诉的两项费用为21348元少于21438.8元，系自行主张权利，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告卢卫东在本判决书生效后三日内支付原告四川宏昌达物业管理有限公司2007年8月至2019年7月的物业管理服务费及垃圾清运费21348元；二、驳回原告四川宏昌达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3561元，减半收取1780.5元，由被告卢卫东负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的案件事实与与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人宏昌达物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与洲河花园业主委员会签订的《洲河花园物业管理服务委托合同》内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对全体小区业主均具有约束力，宏昌达物业公司提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。上诉人卢卫东称因被上诉人提供的物业服务质量差，有安全盲区，致使其家中失盗。经查，上诉人卢卫东家中失盗发生在2005年，本案被上诉人宏昌达物业公司于2007年才入驻洲河花园，上诉人住宅失盗与本案被上诉人显然并无关系，上诉人卢卫东以住宅失盗为由拒交物业管理费，本院不予支持。上诉人认可下欠物业管理服务费及垃圾清运费共计21348元，本院予以确认。被上诉人宏昌达物业公司有证据显示多次向上诉人卢卫东催收物业管理费，且呈持续不断状态，故上诉人卢卫东称本案已过诉讼时效部分的物业服务费法院不应支持的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3561元，由上诉人卢卫东负担本判决为终审判决。审判长  王邦鑫审判员  张爱东审判员  刘全明二〇一九年十二月二十三日书记员  王淑芳