北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33097号原告：王新光，男，1981年9月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：林立，男，1981年8月3日出生，汉族，无业额，住北京市大兴区，北京市大兴区天宫院街道海子角南里社区居民委员会推荐。被告：王彤彤，女，1988年8月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：巩枫华，北京京飞律师事务所律师。原告王新光与被告王彤彤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新光的委托诉讼代理人林立，被告王彤彤的委托诉讼代理人巩枫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新光向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年4月23日签订的《存量房屋买卖合同》；2.被告向原告双倍返还定金60万元；3.被告向原告退还已付购房款369640元；4.被告赔偿原告经济损失69万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月23日，原被告签订了《存量房屋买卖合同》，约定：被告将北京市丰台区久敬佳园一区7号楼1单元602室（以下简称602号）房屋卖予原告，成交价格为268万元。2016年4月25日，原告向被告支付了定金30万元，同年6月24日，原告支付被告第一笔购房款369640元，用以偿还抵押权人华夏银行西直门支行的贷款并解除抵押登记。房屋解除抵押后，原告要求被告配合办理网签和变更登记时，被告才告知该房屋已经被江苏省建湖县人民法院查封，致使原被告双方签订的房屋买卖合同无法继续履行。2019年4月28日，建湖县法院在阿里拍卖平台对该房屋进行了拍卖，原告在公开竞价中以337万元最高价胜出，并于5月9日将除阿里平台交纳的50万元以外的房屋余款287万元转入建湖县法院账户，至此，该房屋全部款项均已付清。现原告认为，被告因其个人欠款行为导致了双方合同不能履行，应当承担相应的责任，为维护原告合法权益，诉至法院。被告王彤彤辩称：不同意原告的诉讼请求，本案不存在真实的房屋买卖关系，案涉合同名为房屋买卖，实为被告以此形式为案外人周成玉（被告配偶）与原告之间的借款提供担保，原告诉请及理由，与事实不符，依法应予驳回。一、原被告之间形成的真实法律关系为民间借贷担保关系，而非房屋买卖关系。本案双方的法律关系属于典型的“名为买卖、实为借贷担保”。其中原告为出借人、周成玉为借款人，被告为担保人。被告的配偶周成玉与原告已经认识多年，多次从原告处借款。2016年4月份，周成玉因资金周转又向原告借款30万元，原告提出要与被告签订房屋买卖合同作为该笔借款的担保，故有了案涉的房屋买卖合同。后原告向被告交付了30万元。事后，周成玉因经济困难，无力偿还借款，与原告协商，拟将602号房屋抵押给第三方，通过此种方式获得商业贷款偿还原告借款。但因602号房屋还有银行贷款未偿还，还设有抵押。为了使房屋解抵押后再走商贷，获得额足够的贷款偿还原告的欠款，原告同意为周成玉垫付银行贷款尾款，即其2016年6月24日向被告账户支付的369640元。此前，原告与周成玉就有个100万元的借款，约定以案涉房屋为原告的债权提供担保。二、案涉房屋买卖合同不符合房屋买卖交易习惯和生活常理，具体体现在：1.案涉房屋在2016年4月份的价格超过350万元，不可能以合同中约定的268万元卖出，这并非合理的交易对价。2.日常生活中，房屋买卖几乎都是通过房屋中介完成交易，而被告所签署的合同是由原告打印好交给被告签署的，合同上几乎没有手写的内容。3.从合同本身讲，缺少必要合同条款。合同中除了30万的定金外，再没有约定其他款项的支付，如何支付；没有约定网签时间和办理过户时间；没有约定交付时间；也未进行备案登记，没有购房发票；合同签订后，原告没有就履行事宜与被告有过任何沟通。三、双方未就房屋买卖达成合意，案涉房屋买卖合同无效，对当事人没有约束力。四、原告自始至终知道双方的买卖合同是对30万借款的担保。1.此前，周成玉与原告之间100万元的借款就是以案涉房屋作为债权担保，如果原告再买该房屋，其100万元债权显然得不到有利保障，如此操作违背常理。2.在本案之前，原告已经在丰台区人民法院以买卖合同为案由起诉过两次，原告在庭审中认可与周成玉之间的借款关系，后因与周成玉就借款事宜达成和解而撤诉。五、从合同条款来讲，原告的诉讼请求自相矛盾，不应得到支持。1.原告从来没有交付房屋全款，本身存在违约，被告不应承担违约责任。2.在原告未充分履行的情况下，合同并没有约定被告的违约责任。3.原告主张30万定金双倍返还又同时主张违约金不符合法律规定。王新光围绕诉讼请求提交存量房屋买卖合同、独立处置声明、收条、银行明细清单、转账凭证、成交确认书、拍品详情截图、网络竞价成功确认书；王彤彤提交银行明细清单、借款协议、个人借款合同、微信记录、转账凭证、起诉状、传票、执行裁定书、参与分配方案、视频资料；本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月23日，王彤彤（出卖人）与王新光（买受人）签订《存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区久敬佳园一区7号楼6层1单元602，建筑面积共75.39平方米；该房屋成交价格为268万元；买受人向出卖人支付定金30万元，支付时间为2016年4月25日；……当事人双方同意，自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行活期存款利率给付利息。……2016年4月25日，王新光向王彤彤转账30万元；同年6月24日，王新光向王彤彤转账369640元。庭审中，经本院询问，王新光陈述因王彤彤及其丈夫周成玉欠其借款150万元和购车款50万元，周成玉无偿还能力，故王新光和周成玉、王彤彤协商将钱款转为购房款，再支付30万定金和369640元解抵押的钱，房屋就直接过户给王新光，故合同中未对除定金外的付款事宜进行约定，并提交以下证据佐证：1.（2014）京中信内民证字61042号公证书，公证事项为赋予还款协议强制执行效力，王彤彤（债务人、甲方）、周成玉（共同债务人、甲方）与王新光（债权人、乙方）签订的还款协议的内容为：鉴于债务人（甲方）于2014年8月14日向债权人（乙方）借得款项共计100万元，双方未约定具体的还款期限。另外债务人（甲方）于2014年11月14日向债权人（乙方）借得款项共计50万元。经双方协商一致，双方就乙方向甲方偿还上述借款达成如下协议：第一条甲、乙双方共同确认：债务人（甲方）尚欠债权人（乙方）借款本金共计150万元没有归还，甲方承诺将于2015年1月14日之前清偿所欠乙方的上述全部借款共计150万元。第二条借款利息：上述借款利息按同期银行贷款利率的四倍计算，甲方有权提前还款，乙方也同意无条件接受甲方的提前还款。债务人（甲方）王彤彤、周成玉自愿对上述借款承担连带还款责任。第三条公证……2.协议书和北京市旧机动车交易市场过户发票丢失查询单，显示：周成玉购买王新光名下凯宴WP1AA29P一辆，售价为50万元，定于2015年四月中旬付清款项。3.（2014）京中信内民证字61043号公证书，公证事项为签名，兹证明王彤彤于2014年11月13日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印。委托书的内容为：登记在王彤彤名下的602号房屋，现王彤彤自愿委托马某办理上述房产的有关事宜如下：一、办理提前还款手续及领取他项权证、房屋所有权证、土地使用证等文件；到房屋管理部门办理上述房产资信的查询档案事宜；二、办理解押登记手续，代签相关法律文件；三、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续及解除网签手续；办理售房至今监管手续；四、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；五、代缴相关税费；六、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；七、协助买方办理购房贷款手续；八、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；九、其他与上述房产出售有关的一切事宜。受托人在上述权限范围内所签署的一切有关文件，委托人均予承认，并由委托人承担一切法律责任；受托人有转委托权；委托事项的委托期限：上述第一、二项委托事项自本委托书签署之日起两年止；委托事项的委托期限：上述第三至九项委托事项自2015年1月20日起两年止。4.证人马某出庭陈述：办理委托书公证时，王彤彤和周成玉一起去的，房子登记在王彤彤名下，故委托人仅有王彤彤一人。因为当时王彤彤和周成玉欠王新光钱，就想着要是到期还不上钱，我可以办理房屋买卖手续，把房子卖给王新光，这样王新光有个保障。王彤彤和王新光签存量房屋买卖合同的时候我在场，那时候就是还不上钱了决定把房子卖给王新光，我和王新光一起去办的解抵押手续，王彤彤知道。王彤彤对此不予认可，主张30万元是周成玉的借款，案涉房屋买卖合同系该借款的担保，王新光支付的369640元解抵押款是为了办理商业贷款，并提交以下证据佐证：1.周成玉借记卡账户历史明细清单，显示周成玉与王新光自2013年起有多笔资金往来；2.2012年1月5日，王彤彤（借款方、甲方）、周成玉（甲方配偶）与王新光（出借方、乙方）签订的《借款协议》，载明：甲方向乙方借款50万元，借款期限为2012年1月5日至2012年3月4日止；为保证乙方的权益，甲方自愿将602号房屋抵押与乙方（备注：此房现有抵押，抵押金额为45万，在借款期间内，房屋涉及到的房贷月供由甲方自行承担），并同意与乙方签署《北京市存量房屋买卖合同》，如到期甲方不能归还乙方的贷款，双方所签署的《北京市和存量房屋买卖合同》自动生效，双方债务关系直接转为上述房屋的买卖关系，甲方所欠银行的债务转至乙方名下，由乙方还清上述房屋银行贷款，同时甲方必须全力配合乙方办理上述房屋交易涉及到的一切手续，甲方到期如数归还乙方贷款，抵押权自动消灭。3.2013年4月30日，王新光（甲方、债权人）与周成玉（乙方、债务人）签订的《个人借款合同》，载明：借款用途本人自用要从事个体经营，急需一笔资金周转；周成玉向王新光借款100万元，于2013年8月1日前还清甲方，借款期限自2013年5月1日起至2013年8月1日止。债务人自愿用602号房屋房屋做抵押，到期不能归还债权人的借款，债权人有权处置抵押物。债务人到期如数归还借款时抵押权自动解除。4.微信聊天记录，显示周成玉向王新光转款27000元。5.周成玉借记卡账户历史明细清单，显示2017年7月6日，周成玉向王新光转账50000元。另查，602号房屋于2019年4月28日被江苏省建湖县人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，王新光以337万元拍得602号房屋，于2019年5月9日将除保证金50万元外的拍卖尾款2870000元汇入建湖县人民法院账户。庭审中，王新光还提交2016年10月25日北京市中信公证处出具的（2016）京中信执字00555号执行证书，执行事项为：一、被执行人王彤彤、周成玉。二、执行标的：1、借款本金100万元。2、借款利息（自2015年9月15日起至还款之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）。3、违约金（自2015年9月15日起至还款之日止，每日按未还款金额的万分之五计算）。但利息和违约金，总计不超过年利率24%。三、责任范围：王彤彤、周成玉作为共同债务人，就上述债务向王新光承担连带清偿责任。申请执行人王新光应自本执行证书出具之日起二年内，持原公证书及本执行证书，向被执行人住所地或被执行的财产所在地人民法院申请执行。申请执行时效适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。王新光据此向本院申请执行，2019年8月30日，王新光收到执行案款1188305元。王彤彤主张王新光既然主张150万的公证借款转化为房款的一部分，就不应在双方签订房屋买卖合同后再申请强制执行公证文书中的100万借款。王新光陈述，系因解除抵押后发现602号房屋被查封，其为了减少损失才申请的强制执行证书。经查，2016年5月3日，602号房屋被江苏省建湖县人民法院查封；抵押权人华夏银行股份有限公司北京西直门支行在602号房屋上设立的抵押于2016年6月30日因贷款结清注销。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王彤彤主张其与王新光签订《存量房屋买卖合同》是为周成玉与王新光之间的借款提供担保，王新光予以否认，且王彤彤提交的借款协议与个人借款合同系2012年和2013年签订，与双方签订《存量房屋买卖合同》时隔三、四年，其亦无法提交证据证明王新光支付的30万元系周成玉的借款，另，结合证人马某的陈述及王新光最后通过司法拍卖途径以高于合同价款69万元的价格购得602号房屋的情节，王彤彤主张该合同仅为借款关系的担保证据不足，故本院对王新光主张的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示予以采信。该合同不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，602号房屋被司法查封，合同无法继续履行，王新光有权要求解除《存量房屋买卖合同》，要求双倍返还定金并退还已付购房款369640元。关于损失一节，602号房屋在合同履行过程中被司法查封，导致合同无法继续履行，王彤彤显然构成违约。王新光最后通过司法拍卖途径购得602号房屋，支出购房款337万，比合同约定的购房款268万元多支出69万元，定金罚则不足以弥补王新光的损失，故作为违约方，王彤彤应另行赔偿王新损失39万元，王新光超出其损失部分的主张，本院不予支持。另，王新光与王彤彤之间既已就借款转化成购房款达成一致意见，后涉案房屋被查封导致其后续履行合同障碍，王新光就已转化为购房款的借款申请强制执行这一行为应视为其以行动表示解除合同的意思表示，王彤彤未提供证据证明其在王新光向本院申请强制执行至2019年8月30日1188305元案款汇入王新光账户期间对此提出过异议，故应认为王新光与王彤彤于2019年8月30日就《存量房屋买卖合同》的解除达成合意。另，王新光与王彤彤在借款关系的债务履行期限届满后签订《存量房屋买卖合同》，成立新的债务，但旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，故王新光可就剩余借款按照借贷关系另行主张，但应扣除《存量房屋买卖合同》存续期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王新光与王彤彤于二〇一六年四月二十三日签订的《存量房屋买卖合同》于二〇一九年八月三十日解除；二、王彤彤于本判决生效后七日内返还王新光定金600000元；三、王彤彤于本判决生效后七日内返还王新光购房款369640元；四、王彤彤于本判决生效后七日内赔偿王新光损失390000元；五、驳回王新光的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28240元，由王彤彤负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  郑 娟人民陪审员  王连弟人民陪审员  吴建华二〇一九年十二月三十日书 记 员  高 桐