安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2755号原告（反诉被告）：周明，男，1993年8月1日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告（反诉被告）：程玉霞，女，1993年1月5日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：吕燕，安徽明和律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地：郎溪县建平镇郎川大道北侧与凤居路交叉口，统一社会信用代码：91341821085248282J。法定代表人：李云青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告周明、程玉霞与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年12月4日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将案件转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年12月5日，本院依法公开开庭进行审理。原告（反诉被告)的委托诉讼代理人吕燕、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人李淑虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周明、程玉霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告珠光公司支付原告周明、程玉霞逾期交房违约金10248.41元；2、判令被告珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月29日，周明、程玉霞与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，就周明、程玉霞购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际8幢1单元1204号商品房的相关事宜做了明确具体的约定，其中第八条明确约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将案涉房屋交付给周明、程玉霞使用。第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点二的违约金。合同签订后，周明、程玉霞按照约定支付了全部547,458元购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才交房，逾期交付天数为156天，后周明、程玉霞多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。周明、程玉霞特具状法院，请求支持诉请。被告珠光公司辩称：1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于上述两原因引起的工期延长的天数，在计算时应予以扣减。反诉原告珠光公司向本院提出诉讼请求：1、判令周明、程玉霞向珠光公司支付逾期付款违约金10339元；2、判令反诉案件诉讼费由周明、程玉霞承担。事实与理由：2017年11月29日，周明、程玉霞与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由周明、程玉霞购买珠光公司开发的珠光国际小区8幢1单元1204室，建筑面积106.69平方米，总价547458元，合同第六条付款方式及期限约定：周明、程玉霞于2017年11月29日前付清首付款307458元，剩余房款240000元于2017年12月29日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，周明、程玉霞虽然支付了首付款及办理了银行按揭贷款，但珠光公司直至2019年1月23日才收到贷款银行转账支付的240000元购房尾款。周明、程玉霞未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过90日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，周明、程玉霞应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之一点二的违约金。本案中，双方约定2017年12月29日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月。因此，购房款全款到账时间应为2018年1月29日，而购房款实际到账时间为2019年1月23日，逾期359天，按照日万分之一点二计算，应为10339元。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。反诉被告周明、程玉霞辩称：周明、程玉霞不存在逾期付款的情况，《商品房买卖合同》约定，周明、程玉霞在合同约定时间内付清全部首付款，并申请办理按揭贷款，至于银行具体什么时候放款，不是周明、程玉霞所影响的。在本诉中，周明、程玉霞为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、原告身份证，证明：原告的身份情况。2、两原告结婚证，证明：两原告为夫妻关系。3、商品房买卖合同，证明：原被告于2017年11月29日签订了商品房买卖合同，就案涉房屋买卖的相关事宜作出了明确的约定。4、中国农业银行交易明细清单，证明：原告于2017年11月29日通过农业银行转账5万元，安徽郎溪农商银行于2017年11月29日前转账257,458元，共缴纳首付款307458元。5、珠光集团郎溪房地产开发有限公司出具的不动产统一发票一张，证明：原告按期缴纳案涉房屋房款547458元。6、中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同，证明：原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司郎溪县支行签订住房贷款合同，保证人是珠光集团郎溪房地产开发有限公司，贷款金额是24万元的事实，贷款期限是120个月，至2018年1月30日至2028年1月30日。7、珠光国际交房通知单，证明：被告将案涉房屋于2019年10月4日交付给原告。8、具结书，证明：原被告双方就购买案涉房屋签订商品房买卖合同签的具结书。9、住宅专项维修资金收据、收据2份，证明：原告拿到案涉房屋后在物业缴纳维修基金。珠光公司对周明、程玉霞在本诉中所举证据的质证意见为：对9组证据的三性均无异议，对证据6，原告与邮储银行签订的借款和担保合同，合同约定贷款期限是120个月，至2018年1月30日至2028年1月30日，2018年1月30日就应该放款，实际在2019年1月23日才放款。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、被告营业执照，证明：反诉原告的主体资格。2、商品房买卖合同，证明：双方合同第六条与第七条约定了由买受人承担办理按揭贷款义务，及若存在逾期付款的违约责任。3、收据两张，证明：反诉原告在2017年11月25日收到定金1万元，2017年11月29日收到了反诉被告支付的购房款首付款297458元；4、结算账户收款凭证一份，证明：反诉原告于2019年1月23日收到反诉被告支付的银行划拨的购房款尾款24万元。周明、程玉霞对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：对4组证据的三性无异议，对证据4，银行放款时间与反诉被告无关。在反诉中，周明、程玉霞未向本院提交证据。本院对周明、程玉霞及珠光公司所提交的证据审核认定如下：周明、程玉霞所举证据及珠光公司所举证据，双方对对方所举证据真实性、合法性、关联性均未持异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对有争议的证明对象，本院结合案情予以认定。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。周明、程玉霞（买受人）于2017年11月29日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光珠光国际8幢1单元1204室商品房一套，合同约定房屋建筑面积为106.69㎡。该商品房总价为547458元。合同第六条约定，买受人于2017年11月29日前付清首付款307458元，剩余房款240000元于2017年12月29日前办理银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议第二条关于按揭的补充约定：2、若买受人委托出卖人代办按揭审批手续，需于《商品房买卖合同》签订时向出卖人交齐所有相关资料及证明，银行批准买受人按揭申请后，买受人按银行或出卖人通知（但不限于电话或信息通知）三日内必须到指定银行签署（个人住房借款合同），并向有关部门缴纳相关费用，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。周明、程玉霞于2017年11月25日支付定金10,000元；于2017年11月29日支付297458元。合同签订后，周明、程玉霞按照珠光公司要求将相关贷款资料送交珠光公司指定的银行，办理按揭贷款事宜；2018年1月30日，周明、程玉霞与中国邮政储蓄银行郎溪支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定周明、程玉霞向中国邮政储蓄银行郎溪支行申请办理购房贷款240000元，贷款期限为2018年1月30日-2028年1月30日，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户。2019年1月23日，中国邮政储蓄银行郎溪支行将贷款240000元支付到珠光公司账户。2019年9月29日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额547304元。另查，珠光公司通知周明、程玉霞等购房户于2019年10月4日交房。本院认为，周明、程玉霞与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。周明、程玉霞依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付周明、程玉霞使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。原告周明、程玉霞主张的逾期日期自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计为156天；依照双方合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。关于购房款金额，原告周明、程玉霞主张按照已缴纳房款547458元计算，符合双方约定，本院予以支持。综上，珠光公司应当支付的违约金数额为10,248.41元（547458元×0.12‰×156天）。关于珠光公司反诉部分，根据双方合同及补充协议约定，周明、程玉霞应当于2017年12月29日前办理银行按揭贷款，现经查明，周明、程玉霞已于2018年1月30日签订了贷款合同，虽然晚于合同约定，但案涉贷款系周明、程玉霞根据珠光公司通知向其合作银行送交，根据双方补充合同约定，如周明、程玉霞在通知其到银行签署合同，周明、程玉霞在三日内不予签订，视为违约。故珠光公司主张周明、程玉霞违约，应当举证证明其或者银行通知周明、程玉霞签订合同的具体日期，现珠光公司并未举证证明，应承担举证不能的责任。另珠光公司认为按揭贷款于2019年1月23日才到珠光公司账户，周明、程玉霞存在违约的意见，本院审查认为，案涉贷款合同已经明确授权贷款银行将贷款扣划至珠光公司，现延迟扣划并非周明、程玉霞导致，综上，珠光公司主张周明、程玉霞违约，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）周明、程玉霞逾期交付房屋违约金10248.41元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60元，减半收取30元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费减半收取30元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  骆洪彬二〇一九年十二月十三日书记员  龚怡然