浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9018号 上诉人（原审被告）：杭州天城房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区朝晖二小区44幢108室，统一社会信用代码：91330100668047570G。 法代表人：王轶磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马卫良，浙江赞程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林美洁，女，1980年10月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：李国敬、张薇薇，湖北立丰律师事务所上海分所律师。 上诉人杭州天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）因与被上诉人林美洁商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初3891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年3月8日，甲方天城公司与乙方林美洁签订《定金合同》一份，约定乙方预订坐落于杭州市下城区房屋，建筑面积为353.77平方米；单价为87132元/平方米，总价30824688元；乙方同意签订本合同时，支付定金1000000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房预售合同的担保，签订商品房预售合同后，乙方支付的定金转为房价款（于2018年3月8日支付定金800000元，2018年3月9日支付定金200000元）；甲、乙双方商定，预定期为52天，乙方于2018年4月30日前到武林外滩项目现场销售部与甲方签订《商品房买卖合同》。有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金：甲、乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致。同时，双方还签订了《定金合同补充协议》，对《定金合同》作出了补充约定。当日，双方还签订了《武林外滩泊位定金协议》两份，约定林美洁向天城公司购买两个车位，每个车位支付100000元定金，共计200000元定金，于2018年4月30日前支付余款650000元、750000元，共计1400000元，逾期视为放弃车位的认购权益，定金概不退还。林美洁随后即按约支付了800000元的房屋销售定金和200000元的车位销售定金。 2018年3月14日，林美洁明确告知天城公司销售人员由本案林美洁代理人李国敬与其沟通具体事宜。2018年4月25日，林美洁及代理人前往杭州与天城公司销售人员沟通相关事宜。 2018年5月30日和6月28日，林美洁委托湖北立丰律师事务所上海分所两次向天城公司发函，认为：“贵方拒绝就贵方提供的合同文本进行任何修改，双方就面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款存在诸多分歧，不能协商一致，委托人拒绝签署一字不能修改的商品房（预售）买卖合同，并依据合同要求贵方返还定金”。 现林美洁认为依据《定金合同》的约定，天城公司应返还其已支付的1000000元定金，且认为天城公司存在捆绑销售的行为，该1000000元定金不能拆分为房屋的800000元定金和车位的200000元定金，而全部是支付的房屋定金。天城公司则认为林美洁只是单纯的主观上不想购买案涉房屋，故定金应没收不予返还。 庭审中，林美洁提交了《商品房买卖合同》用于证明其对其中的违约责任和房屋交付存在异议，其在2018年4月25日即对此提出异议。天城公司则当庭认为不清楚，需要核实，后经核实认为并非天城公司提供，对该证据的真实性不予确认。林美洁起诉至原审法院，请求：1、判令天城公司归还林美洁购房定金1000000元；2、判令天城公司以1000000元为基数，自2018年7月15日起按照同期中国人民银行贷款利率计算至判决实际履行日止向林美洁支付利息；3、判令天城公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为，该案争议的焦点在于案涉《定金合同》约定：“有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金：甲、乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致”能否成为林美洁拒绝与天城公司签订《商品房预售合同》的理由以及林美洁要求天城公司全额返还定金的诉请是否合理。针对第一个争议焦点，天城公司通过书面约定的方式赋予林美洁在对“面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致”时即享有解除《定金合同》的权利，且可要求天城公司全额返还定金。换言之，只要林美洁对上述内容提出异议，即可要求天城公司全额返还定金，会给林美洁造成即便是出于主观意愿不想购买房屋，但只要其对“面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款”提出异议，就可以“拒绝签订商品房预售合同”，天城公司应全额返还已支付的定金的错觉。该条款对天城公司是极为不合理的且加重了天城公司的负担，但日常房屋买卖中，相应的文件均由开发商提供，且从本案所涉的《定金合同》装订的格式以及待确定处为空白看，该《定金合同》应由天城公司提供，视为天城公司愿意接受其中任何条款的约束，包含对其不利的条款。因此，天城公司理应按照其提供的《定金合同》的约定返还林美洁已经支付的购房定金800000元。但林美洁在是否购买案涉房屋仍不确定的情况下即和天城公司签订了两份《武林外滩泊位定金协议》，预定了两个车位，可见其对于购买车位一事并不慎重，应承担由此产生的不利后果。但众所周知，车位依附于房屋，一定程度上《武林外滩泊位定金协议》可以说是《定金合同》的从合同，一般情况下开发商也不允许非业主购买小区内车位，因此，双方对此均存在过错，该院酌情确定天城公司应返还林美洁车位定金150000元。因双方对《定金合同》的理解存在争议，故本院对于林美洁要求天城公司支付利息损失的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2019年8月21日判决：一、天城公司于判决生效之日起十日内返还林美洁房屋定金800000元；二、天城公司于判决生效之日起十日内返还林美洁车位定金150000元；三、驳回林美洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元（林美洁已预缴），减半收取6900元，由林美洁负担345元，由天城公司负担6555元。 宣判后，天城公司不服，向本院提起上诉称：一、关于《定金合同》。一审判决对天城公司与林美洁签订的《定金合同》相关条款的解释和适用是错误的。理由如下：1、本案的《定金合同》虽为天城公司提供，但《定金合同》的模板是杭州市住房保障和房产管理局发布的合同范本，且适用于所有杭州市商品房开发项目，在杭州市透明售房网的任何一个楼盘公布的《定金合同》都是这个版本，并非天城公司自行制定。这样一个政府主管部门制定的合同范本，对合同双方都是公平公正的，不存在合同条款对合同一方极为不合理或加重的情形，也不能对合同条款作出对某一方不利的解释。2、本案的《定金合同》并没有无条件赋予林美洁合同解除权。合同第七条约定“面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分歧，不能协商一致”的前提条件是“甲、乙双方在签订商品房预售合同时”，即合同预订期内。如林美洁在预订期后再提出上述条款分歧，双方已不存在“签订商品房合同时”这个前提，也无权再提出所谓的“分歧”，更无权再要求返还定金。3、一审判决适用《定金合同》第七条时未联系其他条款，断章取义。合同第六条约定，“在本合同的第四条约定的预订期内，除本合同第七条、第八条约定的情况外，甲方拒绝签订商品房预售合同的，双倍返还已收取的定金，乙方拒绝签订商品房预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金”。该条已非常明确的约定，合同双方在第四条约定的预订期内拒绝签订商品房预售合同的后果，但第七条和第八条的情形除外。即第七条仅在定金合同的预订期内才适用，并不适用于预订期结束之后。4、《定金合同》约定的条款公平公正，不存在“只要其对面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款提出异议，就可以拒绝签订商品房预售合同，被告应全额返还已支付的定金的错觉。”无论是本案《定金合同》的条款，还是普通老百姓对定金的通常认识，都能正确理解缴纳定金的后果，且林美洁的购房过程中，全程都是专业律师陪同，不存在对合同条款产生错觉。5、本案林美洁并没有在合同预订期内提出对商品房买卖合同条款的任何分歧，这一点在庭审和一审判决中已经认定。因此，林美洁无权要求返还定金。6、一审判决赋予《定金合同》的买方无条件无期限的合同解除权不利于行业秩序的建立。合同双方签订定金合同的目的，是双方都能够为定金规则的约束，任何一方违反定金合同约定，都应受到定金规则的惩罚。而根据一审判决，双方签订的定金合同只对开发商有约束力，对买方无任何约束，只要买方想不履行这个合同，无论是不是过了预订期，都可以“存在分歧”为借口解除定金合同。这并不符合杭州市住房保障和房产管理局制定这个合同范本的本意。如果本案的一审判决生效，并被作为判例广泛使用，势必杭州的广大开发商不敢再使用政府部门制定的合同范本，使政府部门要求“合同规范化”，以保护消费者权益的努力无法实行。因此，林美洁未在预订期内与天城公司签订《商品房买卖合同》，已经构成违约，其要求返还定金的诉求不能成立。二、关于《武林外滩泊位定金协议》。天城公司与林美洁签订《武林外滩泊位定金协议》二份，就武林外滩地下泊位使用进行约定，林美洁在签订协议时支付定金共计20万元，余款于2018年4月30日前支付，逾期视为林美洁自动放弃该车位的认购权益，所交定金概不退还。此后林美洁并未按期支付车位余款，已构成违约，按约定无权要求退还定金。一审判决认为双方均有过错，酌情退还车位定金150000元。天城公司认为本案天城公司并无过错，是林美洁违约造成车位协议未履行，故不应退还车位定金。综上，请求：1、撤销(2019)浙0103民初3891号民事判决书第一项和第二项，改判驳回林美洁的一审全部诉讼请求。2、本案一审、二审的全部诉讼费由林美洁承担。 针对天城公司的上诉，林美洁答辩称：天城公司的上诉的事实和理由，在一审当中已经通过答辩抗辩的方式提出过，没有新的事实和证据，希望法院维持一审判决。 二审中，天城公司向本院提交：杭州市西湖区公证处公证书。拟证明：双方之间的定金合同系杭州市住房保障和房屋管理局制定并要求统一签订的预售定金合同模板。林美洁未向本院提交新的证据。 针对天城公司提交的证据，林美洁认为，该证据不是二审新证据，在保留该意见的前提下，对于该证据形式真实性无异议，但认为与本案没有关联。本院认为，林美洁对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方未在合同约定的时间内签订《商品房买卖合同》，对此，天城公司主张系林美洁不愿意签订所致，而林美洁则认为未签订正式合同的原因系双方对部分条款未达成一致，本院认为，双方于2018年4月25日就签订案涉合同进行过协商，之后一直未签订正式合同，而现并未有证据证明存在可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，故原审法院判令天城公司返还定金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由杭州天城房地产开发有限公司负担。（杭州天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月二十三日 书记员 刘婧函