云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异184号案外人：白志权，男，回族，1971年12月12日生，身份证登记住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。申请执行人：范加卫，男，汉族，1973年9月8日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被执行人:李才云，男，回族，1963年1月14日生，身份证登记住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。本院在执行（2018）云0112执4900号申请执行人范加卫与被执行人李才云建设设备租赁合同纠纷一案中，案外人白志权向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人白志权称,请求：中止对案外人的财产昆明市官渡区大石坝省地矿测绘院46幢3单元101室房产（房产证号:20××32）的执行，并解封归还案外人。事实及理由为：一、西山区人民法院执行过程中涉及的上述房产已由案外人白志权于2013年向被执行人李才云购买,并签署《房屋买卖合同》，李才云出具收款收据31万元，已完成款项的全额支付。因购买该房屋时有银行抵押,一直未能办理过户登记，但上述房屋已实际交付案外人占有使用至今。二、该房屋使用期间，自2013年至今的水电费均由案外人白志权缴纳。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,案外人已签署了合法有效的书面买卖合同,且已依合同支付全部价款并占有标的物至今,虽未办理产权过户登记,但是过错并不在案外人。综上所述,案外人的情形已符合法律规定的条件,应当认定案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，案外人属上述房屋的合法权益人,请求中止对案涉房屋的查封、评估、拍卖程序，并予以解除查封。申请执行人范加卫答辩称，一、案外人白志权提供的签自2013年8月26日的《房屋买卖合同》是虚假的无效合同,该合同不能作为对抗申请执行人的依据。被执行人李才云持有产权证号为“20××32”的“昆明市官渡区大石坝省地矿测绘院46幢3单元101室”房屋，其本人称一直是租给他人居住，西山区人民法院及申请执行人多次到该房屋时,一直未听见租赁人（应该就是案外人）说过购买房屋一事。况且,根据案外人提交的申请可知,该房屋一直处于产权抵押给银行的状态,被执行人李才云在没有还清贷款的情况下,无权出售该房屋，案外人在执行异议申请书中也提到“因购买房屋时,有银行抵押,一直未能办理过户登记。”说明案外人对抵押银行一事是清楚的。因此,即使案外人提供的《房屋买卖合同》不是伪造的,也因被执行人李才云无权转让而无效，不能作为对抗申请执行人的依据。二、案外人白志权并不是案涉房屋的所有权人,不能凭无效合同对抗法院合法执行。案外人在执行异议申请书中称,完成款项全额支付后,房产已实际交付其占有使用至今。房屋作为不动产,产权以登记为准,无登记的占有使用,并无法律意义。案外人与房屋所有权人即使真的签订了买卖合同,但因其没有对案涉房产办理过户登记手续,双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力,其不能排除法院执行行为。三、案外人白志权提出的理由不符合法律规定,法院应驳回其异议。案外人适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定主张权利，申请执行人认为:1、案外人提供的签自2013年8月26日的《房屋买卖合同》是虚假的、无效的合同,不符合法律规定的第一种情形;2、案外人占有该不动产,并不是法律意义上的权利的实际占有,仅仅是对房屋的使用,不符合法律规定的第二种情形;3、案外人仅凭一张收条,不能全面证实支付了全部购房价款,不符合法律规定的第三种情形;4、案外人与被执行人李才云之间的房屋买卖未办理产权转移登记手续,完全是案外人明知不能过户还购买所致,不符合法律规定的第四种情形;5、案外人的权利不能排除人民法院的执行。综上所述,案外人白志权的主张缺乏事实和法律依据，本案应当继续执行。此外，案外人提交的签自2013年8月26日的《房屋买卖合同》，签字笔记和手印都十分新鲜，结合之前被执行人的表现，请求法院启动笔记鉴定程序，若案外人提供虚假证据，应承担相应的法律责任，申请执行人也将保留追究案外人法律责任的权利，请求依法驳回案外人的异议。案外人白志权为支持其异议主张，向本院提交了房屋买卖合同、收条、通知各一份,以上证据材料均为复印件。本院查明，范加卫与李才云建设设备租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日作出（2016）云0112民初8435号民事调解书，调解书确认双方达成如下协议：“一、由被告李才云于2018年9月10日前向原告范加卫支付欠付租赁费285000元，具体支付方式如下：由被告李才云自2017年5月始，于每月10日前向原告范加卫按月支付18000元，共支付16个月，其中最后一期按实际剩余金额支付；二、如果被告李才云不能按照上述约定按期足额付款，则原告范加卫有权要求被告李才云支付以285000元为本金，按照月利率千分之七计算的自2014年11月20日起至实际付清全款欠款之日止的利息，且原告范加卫有权自任意一期逾期付款次日起就被告李才云未支付的全部剩余款项及上述利息一并向法院申请强制执行。”该案案件受理费3147元亦由李才云承担并支付范加卫。上述民事调解书生效后，李才云没有履行生效法律文书确定的义务，本院于2018年9月17日立案受理（2018）云0112执4900号范加卫申请执行李才云建设设备租赁合同纠纷一案。该案执行过程中，本院于2018年10月12日查封了被执行人李才云名下位于昆明市东郊大石坝46幢3单元101号（云南省地矿测绘院）房屋，并拟处分该房屋以偿还被执行人李才云在该案中的债务，案外人白志权对此不服，提出如上执行异议。本院认为，首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，案涉房屋登记在被执行人李才云名下，本院对该房屋采取查封措施，并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上规定中列举的条件是对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件，案外人白志权需同时符合上述条件才可排除执行。本案中，案外人白志权所提交的《房屋买卖合同》未经公证或备案，且在案涉房屋尚有银行贷款未清偿，无法过户的情况下约定将房款一次性付清，不考虑房屋无法过户的风险，与社会普遍房屋买卖交易习惯不符。对于案涉房屋的购房款，案外人仅向本院提交《收条》一份，并无上述款项实际支付的银行转账记录、银行存取款记录等证据加以佐证，不能证实其已付清全部款项。此外，案外人亦未提交证据证实其已实际占有该房屋。综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，案外人白志权提交的证据材料不能证实其异议主张，对其异议请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人白志权的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈 芸审 判 员  李江永人民陪审员  苏祖珍二〇一九年十二月二十日法官助理杨海曼书记员曾子媚