北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初18568号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：侯业仑，该公司员工。被告：王娜，女，1976年1月20日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐衡，北京市乾贞律师事务所律师。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称原告）与被告王娜（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人侯业仑及被告的委托诉讼代理人徐衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2012年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费32478元；2．判令被告支付上述期间的违约金3247．8元，以上两项共计35725．8元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系珠江逸景*号楼*室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠原告主张期间的物业费。经原告多次催缴，被告仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。现恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：我方是涉案房屋的业主，原告主张期间确实未交费。2012年-2013年期间未交费理由为1．当时物业未尽管理业务，其他业主在被告门口安装地锁，导致被告出行不便，被告多次报警，警察责令物业将其拆除，物业一直没有拆除。2．被告楼上跑水以及墙体外侧漏雨情况下，被告要求原告通知被告楼上业主开门进行止水，物业不予配合，漏雨持续三天，被告在通知派出所情况下自行踹门，开门后楼内有人自行止水。3．当时物业解决楼上开门问题，双方发生争议，2012年7月原告保安用石头砸被告窗户，被告当场抓获并报警，派出所有报警记录。4．如果原告不同意当时物业费减半收取情况，我方认为2012年和2013年期间的物业费已经过了诉讼时效。双方争议一直持续到2013年。然后2013年底物业将地锁拆除。双方约定2012年、2013年两年的物业费减半收取，从2014年起正常收费。原告主张的2012年和2013年费用按照约定应交一半，但原告未将约定减半费用扣除，并且被告本人认为自己未迟延履行缴费义务，他认为2014年所交整年费用为2012年和2013年两年的费用，并以此往后类推。2017年1月1日-2019年12月31日该阶段被告将房屋出租给他人，按照与承租方约定，应由承租人交纳物业费，但是由于房屋一直漏水，承租人拒绝缴费，但业主表示可以先行垫付，但请法庭考虑房屋漏水情况，公平合理交纳物业费。经审理查明：被告系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）*号楼*室的业主，该房屋的建筑面积为187．95平方米。2007年6月25日，原告（乙方）与开发商北京珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由原告为珠江逸景家园小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。物业服务费价格，普通住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米2．48元向业主或物业使用人收取，别墅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2．88元向业主或物业使用人收取。合同中还对其他类型房屋收费标准及相应权利义务进行了约定。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，原告并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，本院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》；三、驳回原告董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。庭审中，原告称涉案房屋属于别墅区，标准是2．88元每平米每月，被告认为收费标准是2．48元每平米每月。本案审理过程中，本院于2019年8月22日前往珠江逸景家园小区对于原告的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。经核实，被告未向原告交纳2012年1月1日至2013年12月31日及2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。本院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，原、被告双方虽未签订物业服务合同，但原告根据开发商的委托为被告房屋所在小区提供了物业服务，被告亦实际接受了原告提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系,被告理应及时交纳物业费。根据《物业管理委托合同》约定，原告的委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。原告在此期间为涉诉小区提供物业服务，被告理应交纳相应的物业费。珠江逸景家园小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。对于被告主张原告的物业服务存在诸多问题的辩解意见，结合本院现场勘查的结果及涉诉小区在本院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况可以认定原告提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故本院对原告主张期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。依据原告提交的被告交纳物业费的票据可以看出被告之前交费系按照2．88元每月每平方米标准交纳，故对于涉案房屋收费标准，本院依据2．88元每月每平方米计算；对于原告主张违约金的请求，依据不足，本院不予支持。因物业服务合同具有公共服务性与持续履行性的特点，原告主张物业费的期间并不连续，主张期间前后的债务因已履行均消灭，故原告主张的每段期间的债务具有独立性，诉讼时效应从该期间内最后一期物业费履行期间届满之日起进行计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效重新计算。根据原告提交的催费通知，无法看出张贴催费通知的位置及拍摄时间，无法证明主张过权利，且被告对此不予认可，原告提交的欠费催收函寄出时间为2018年7月4日，原告亦无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，故本院认为2012年1月1日至2013年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效。对于被告辩称原告部分诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，本院予以采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面依赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告王娜给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费17538元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担228元（已交纳），由被告王娜负担119元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇一九年十二月十六日书记员 张晓玲