山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民初209号 原告：葫芦岛市龙程房屋开发有限公司。住所地：辽宁省葫芦岛市龙港区龙湾街海辰路E18型别墅1—22号。 法定代表人：黄彦增，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周毅，山西祝融万权（运城）律师事务所律师。 被告：山西晟哲鑫房地产开发有限公司。住所地：山西省临猗县城南环路东段。 法定代表人：刘曙光，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：董志强，山西众志诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任媛媛，山西众志诚律师事务所律师。 原告葫芦岛市龙程房屋开发有限公司（以下简称龙程公司）与被告山西晟哲鑫房地产开发有限公司（以下简称晟哲鑫公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙程公司的委托诉讼代理人周毅，被告晟哲鑫公司的委托诉讼代理人董志强、任媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙程公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还宗地编号YSG—007号国有土地使用权及地面建筑物；2、判令被告向原告支付违约金5800万元；3、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2012年2月26日，原告委托山西天晟拍卖有限公司拍卖原告所有的宗地编号YSG—007号国有土地使用权及地面建筑物，在拍卖会上，被告以2.9亿元成交价款竞得拍卖标的成为买受人。同年2月27日，原告与被告就价款支付和标的交付签订协议书，约定被告在协议书签订之日起30日内向原告支付3000万元，在协议书签订之日起90日内再支付2000万元，在2012年8月31日前再支付2亿元。剩余款项在2012年8月31日后分批支付。任何一方违约均需向守约方支付成交价款的20%作为违约金。同时，被告承诺：如开发进展不力，致使委托人及拍卖公司利益受损，原告有权无条件收回拍卖标的。其后，原告按照约定向被告移交了拍卖标的，并协助被告完成了过户登记。但被告却未按约定支付成交价款，且被告对拍卖标的的开发建设早已停工，形成烂尾。被告的上述行为现已构成严重违约。原告虽经多次催促未果，故诉至法院。 被告晟哲鑫公司答辩称：一、原告要求答辩人返还宗地编号YSG-007号国有土地使用权及地面建筑物无事实及法律依据，不应得到支持。原告与答辩人的诉争纠纷为合同纠纷，原告依照双方2012年2月27日签订的《协议书》约定，将涉案土地使用权及地面建筑物交付答辩人符合我国法律的规定。同时根据我国合同法96条的规定，在原告从未向答辩人发出书面通知要求解除相关协议的前提下，要求答辩人返还涉案土地使用权及地面建筑物于法无据。二、原告要求答辩人支付违约金5800万元无事实及法律依据，不应得到支持。1、本案答辩人在2012年2月27日签订《协议书》，约定转让价款2.4亿元，后答辩人已依照协议约定通过现金及代原告偿还债务的方式向原告支付了81192876元的转让价款。后因原告在签订2012年2月27日《协议书》时向答辩人隐瞒重大债务及重大涉诉、抵押情况，双方于2016年9月20日又签订《协议书》，协议书约定涉案项目转让价款变更为2.2亿元，原告应向答辩人支付的违约金4400万元从该转让价款中扣除，剩余价款答辩人用位于涉案项目住宅房屋抵顶。至此，答辩人已依照协议履行了付款义务。2、答辩人在签订协议后，已投入涉案项目的投资建设，现已陆续投资111856984余元，截止目前涉案项目仍在继续施工建设中，不存在原告诉称的违约情形。3、本案原告在2012年2月27日签订《协议书》时存在隐瞒重大债务、涉诉案件及房产已被抵押的情形，且因原告转让项目前重大债务，造成涉案项目多次停工，截止今日涉案土地、在建项目及房产仍抵押在债权人名下，给答辩人对涉案项目的销售造成重大的影响，原告已构成重大违约，给答辩人造成了巨大的损失。因原告存在先期违约，答辩人未依照约定的期限支付转让价款不构成违约。因此，原告主张答辩人支付5800万元违约金的请求不应得到支持。结合上述理由，答辩人不构成违约，原告要求返还涉案项目并要求支付违约金的诉求不应得到支持。诉状引用的协议书并不是实际履行的协议书。 举证期限内，原告向本院提交以下证据： 一、拍卖成交确认书，证据内容：被告通过拍卖取得原告所有的宗地编号YSG-007号土地使用权及地面建筑物（溪花园小区房地产项目所有权）及成交价款2.9亿元。 二、委托人对委托拍卖标的的说明、附表，证据内容：原告在拍卖前已就宗地编号YSG-007号土地使用权及地面建筑物的财产明细、销售状况予以详尽说明。 三、协议书，证据内容：原被告之间约定被告在2012年3月27日前支付3000万元，在5月27日前再支付2000万元，被告无权将拍卖标的向任何第三方转让或变相转让，否则原告有权无条件收回拍卖标的，以及违约方向守约方支付成交价款的20%作为违约金。 四、承诺书（2012年2月27日），证据内容：被告向原告承诺付款和如因其原因造成开发进展不利或造成项目不能正常开发，原告有权无条件收回溪花园小区项目，被告已投入的资金和销售回款以及已支付的成交价款作为违约金不予退还。 五、承诺书（2012年3月15日），证据内容：被告多次向原告承诺按约定交清3000万元，否则按约定承担违约责任，统一交回整体资产，并承担一切损失和法律责任；同时被告承诺1600万元并不包括在3000万元首付款内。 六、承诺（2012年3月1日），证据内容：被告向原告承诺同意原告已售出的房屋不再收回，并保证给各户办理售后手续及原告已就销售状况向被告告知。 七、交接表，证据内容：原告通过拍卖公司已向被告移交了所有拍卖标的。 八、项目转让合同书和（2015）运盐民初字第2705号民事调解书，证据内容：被告违约向第三人转让拍卖标的。 证据九、和解协议书一份，证据内容：双方在此前从未签订任何关于和解的协议。 证据十、协议说明两份，证据内容：和解协议书不是双方真实意思表示，在此时间前双方没有达成任何协议。 证据十一、民事起诉状、民事裁定书各一份，证据内容：被告提交的协议书在2016年12月30日前尚不存在，该证据不应采信。 证据十二、任命书、收条各一份，证据内容：2014年9月3日之后闫志刚已经不再是分公司负责人，其签订协议书的行为未经授权。 证据十三、承诺书一份，证据内容：被告提交的协议书违背其承诺，应属无效。 证据十四、请求函、拍卖成交确认书（存根联、买受人联）各一份，证据内容：本案涉及拍卖标的的成交价款并非2.4亿元，涉及成交价款2.4亿元的文书均属虚假。 证据十五、闫志刚出具的情况说明及当庭证言，证据内容：2016年9月2日的协议书属于伪造。 证据十六、山西天晟拍卖有限公司出具的证明，证据内容：被告提交的成交确认书和协议书为虚假证据，被告并未按约定支付成交价款，违约通知不能作为原告违约的证据。 被告晟哲鑫公司对上述证据的质证意见为： 证据一：拍卖确认书（2012年2月26日） 质证意见：对签章的真实性没有异议，关联性有异议。该确认书已经作废，已不具有法律效力与本案待证事实无关。该拍卖确认书的交易金额为2.9亿元，后变更为2.4亿元，其中2.9亿元的拍卖确认书仅有天晟拍卖公司与被告的签章，变更后价款为2.4亿元的拍卖确认书系拍卖公司、原告、被告三方盖章形成。 原告证据二：拍卖人对委托拍卖标的的说明、附表（签订拍卖确认书） 质证意见：无异议。 原告证据三：协议书（2012年2月27日） 质证意见：真实性无异议，关联性有异议。该协议书与拍卖确认书一并被作废，已不具有法律效力与本案待证事实无关。 原告证据四：承诺书（2012年7月27日） 原告证据五：承诺（2012年3月1日） 原告证据六：承诺书（2012年3月15日） 质证意见：对三份承诺的真实性与合法性均有异议，被告拍得本案涉案标的后，拍卖公司要求被告将公章及法定代表人名章暂且放置在拍卖公司进行保管，三份承诺均为拍卖公司擅自所盖，被告对承诺内容均不知情。涉及如此大标的的交易，被告所签协议均有原法定代表人刘福建的签名，而非加盖名章，这三份承诺均没有原法定代表人刘福建的签名，承诺内容与被告真实意思表示相违背。 原告证据七：交接表 质证意见：真实性、合法性不持异议，但对其证明力有异议。其仅能证明原告已将涉案标的的相关材料及资产交付被告，但不能证明原告已将涉案标的依照协议约定过户至被告名下，该移交表中并未有相关抵押信息，不能证明原告移交项目时已将债务、涉诉抵押情况完全告知被告，更不能证明原告已依照约定处理完毕所有债务及履行完毕过户义务。 原告证据八：项目转让合同书和（2015）运盐民初字第2705号民事调解书。 质证意见：真实性不持异议，对其关联性有异议。该协议是被告同第三方签订的协议，签订协议后，并经法院调解后，该调解书并未实际履行且该协议已解除。同时在2014年及2019年的关于涉案项目的相关政府部门的协调会议中一直认可被告为涉案项目建设方从未进行变更。因此该两份证据虽具有法律效力但未具体实施，被告仍是涉案项目所有人，该两份证据与本案原告待证事实无关，且该协议并不能证明被告存在违约的情形。 原告证据九：和解协议书一份。 原告证据十：协议说明两份。 质证意见：对证据九、证据十的第一份协议说明真实性没有异议，对其关联性有异议，对第二份协议说明真实性有异议。和解协议书经第一份协议说明确认已解除，已不具有法律效力，且该和解协议书与协议说明并没有对签订该协议之前的任何协议作出说明，不能证明该协议之前没有达成协议，从该协议反而能够证明在2018年原告运城分公司及其负责人闫志刚仍在受原告委托对外签订协议并处理相关事宜。第二份协议说明，真实性有异议，该协议说明的内容明显不合常理，既然第一份协议说明已表明和解协议书于签订两天后解除且不做他用，那么为何又多此一举另出具协议说明刻意强调实际所欠价款并非1.7亿元，且该份协议说明中没有刘福建的亲笔签名更没有时间，因此该份协议说明内容虚假，并非被告公司的真实意思，不应作为证据使用。 原告证据十一：民事起诉状、民事裁定书各一份 质证意见：真实性、合法性没有异议，对其证明力有异议。该证据不能证明原告的待证事实反而能够证实被告因原告违约曾向法院提起诉讼，且因双方达成了和解协议，案件撤诉。 原告证据十二：任命书、收条各一份 质证意见：真实性有异议、关联性有异议。该任命书及收条均为原告公司内部的文件，其真实性无法核实并且该两份文件是原告的内部文件与被告无关，被告对其任命并不知情，原告对其运城分公司的负责人在工商登记中至今仍未闫志刚，被告对闫志刚签订协议完全有理由相信其仍然为原告运城分公司的负责人，不能以此否认2016年9月20日协议的真实性与合法性。 原告证据十三：承诺书 质证意见：对该份承诺的真实性与合法性均有异议，被告拍得本案涉案标的后，拍卖公司要求被告将公章及法定代表人名章暂且放置在拍卖公司进行保管，该份承诺为拍卖公司擅自所盖，被告对承诺内容均不知情。涉及如此大标的的交易，被告所签协议均有原法定代表人刘福建的签名，而非加盖名章，该承诺没有原法定代表人刘福建的签名，承诺内容与被告真实意思表示相违背。 原告证据十四：请求函、拍卖成交确认书（存根联、买受人联）各一份 质证意见：真实性、合法性及关联性有异议。该请求函没有原法定代表人刘福建的签字，该请求函的出具日期也在被告的公章放置在天晟拍卖公司的时间之内，并且本次涉案项目的过户手续等均由原告及天晟拍卖负责办理，被告不会因为办理过户的任何事由向天晟拍卖公司发出请求，因此该请求函并非被告的真实意思表示。此拍卖确认书与被告的拍卖确认书内容一致，原告称该份拍卖成交确认书已作废不合常理，如已作废为何不直接销毁，反而一致封存至现在专门用于诉讼证据提交。并且对于“收回作废”及“此确认书仅作为过户凭证”是何人所写不得而知，不排除原告及山西天晟拍卖公司为了自身利益故意伪造证据的行为，因此该拍卖成交确认书真实性存在瑕疵，不能证明原告的待证事实。 原告证据十五：证明一份 质证意见：真实性、合法性及关联性均有异议。在2012年2月26日对涉案标的拍卖会仅由被告一家参与，系虚假拍卖，当场出具的拍卖成交确认书系成交价格2.9亿元的价格已经作废，后经与天晟拍卖公司及原告公司协商实际成交价格为2.4亿元。被告从未向天晟拍卖公司因需要过户而出具成交确认书的请求，并且拍卖结束后被告已通过现金方式向天晟公司支付转让款4430万元，并且以涉案项目房产抵顶转让款的方式向天晟公司实际控制人毋永平支付价值约4400万元。天晟公司称收款收据为虚假收据，应当提出证据予以证明，否则天晟公司作为正规公司无故为他人提供收据不符合常理。天晟公司向原告出具的《违约通知》为正规发文，其一旦发出，天晟公司应当对其通知承担责任，现天晟公司对该《违约通知》的真实性予以否认，不排除其现在为获取非法利益而故意作出虚假证明。同时，天晟公司原法定代表人及实际控制人均为毋永平，天晟公司是于2014年12月26日才变更为现法定代表人黄强，该黄强在2014年12月26日之前的并非公司的管理人员，对原被告之间的涉案项目的转让相关细节在不知情的情况下出具《证明》，其真实性存在重大瑕疵，不能予以采信。 被告晟哲鑫公司提交以下证据： 1、拍卖成交确认书。证据内容：被告通过拍卖公司竞拍宗地编号YSG-007号国有土地使用权及地面建筑物的成交价格为240000000元。 2、协议书。证据内容：2012年2月27日，原被告双方签订项目转让协议。协议第二条：成交价款分四期支付，被告第一期付3000万元；第二期在签订协议之日起90日内（国有土地使用权证及其其他相关行政许可的证书过户完成，标的涉诉案件处理完毕）再支付2000万元；第三期在2012年8月31日前再支付1.5亿元。第四期剩余款项在2012年8月31日后分批支付。被告承诺在销售收入中优先支付余款。第四条第八项约定，乙方即被告可将标的寻求第三方合作，以确保标的项目顺利进行。违约方应当向对方支付成交交款20%的违约金。 3、收款收据。证据内容：山西天晟拍卖有限公司向被告出具的收款收据，其中包含：1、2012年3月30日500万元；2、2012年4月6日480万元；3、2012年4月18日100万元；4、2012年5月12日2750万元；5、2012年5月18日100万元；6、2012年3月12日500万元；共计3930万元。 4、债务处置协议。证据内容：2015年3月10日被告与案外人运城金宝房地产开发有限公司签订债务处置协议，被告用公园道壹号住宅房屋8381.13平方米代原告抵顶山西省高级人民法院（2013）晋商终字35号民事判决书中认定的债务共计36892876元。 5、中国农业银行股份有限公司运城分行与葫芦岛龙程房屋开发有限公司借款合同纠纷案件执行材料。证据内容：2015年12月3日运城市中级人民法院作出（2015）运中商初字第82号民事判决书，判决：一、葫芦岛龙程房屋开发有限公司在本判决生效后十日内偿还原告690万元本金和利息15227325.45元及剩余利息。二、原告对《运政L国用（2005）第00686号-地号为01-03-（8）-005-使用面积为40000.202平方米的国有土地使用权》、《地房他字第20069845号-溪花园小区5#-9#楼的地下室及地上一至五层建筑面积36145平方米权利价值60105750元在建工程》、《西花园小区2#楼60户-面积87746.05平方米、4#楼50户-面积9129.77平方米的房屋》抵押物具有优先受偿权。2016年3月18日，农行运城分行向运城中院申请强制执行。2016年9月8日，运城中院因葫芦岛公司无财产可供执行，作出（2016）晋08执61号之一执行裁定书。2017年8月10日，农行运城分行申请恢复执行。2017年11月27日因无财产可供执行终结本次执行。 6、抵押登记信息。证据内容：涉案运政国用（2005）00686号土地使用权及在建工程登记在原告名下，且仍因3900万元主债权未清偿抵押在农行运城分行名下。 7、山天拍字（2013）第6号违约通知。证据内容：2013年7月11日，山西天晟拍卖有限公司向葫芦岛龙程公司并分公司出具通知，主要内容为：被告多次向天晟拍卖公司提出原告存在违约情形及由此给被告造成损失，天晟拍卖公司多次向原告送达违约通知并督促履约，天晟公司再次要求原告立即履行义务：1、立即履行相关义务，立即将各种相关许可证书办理到被告名下；向被告支付拍卖成交价款20%的违约金，即5000万元，并承担由此给被告造成的经济损失5000万元。 8、（2015）运中商初字第107号民事裁定书，证据内容：2015年被告向运城市中级人民法院提起诉讼，后因被告与原告分公司达成协议，被告撤诉。 9、协议书，证据内容：2016年9月20日，被告与原告分公司签订协议约定公园道壹号作价2.2亿元；原告应按转让价款2.2亿元的20%即4400万元作为原告因违约向被告支付的违约金（该款项在2.2亿元转让价款中予以扣除）；被告用于运城市公园道壹号项目住宅抵顶转让价款；本协议签订后，被告与原告分公司的权利义务结清。 10、授权委托书。证据内容：原告总公司出具的授权原告运城分公司全权处置溪花园小区项目的资产，具体由原告运城分公司负责人闫志刚办理。 11、劳务承包协议2份。 12、公园道壹号防水协议1份。 13、建设工程施工合同5份。 14、完税凭证。证据内容：被告代原告交税5159370元。 15、鉴定意见书，证据内容：被告与原告运城分公司2016年9月20日签订协议中原告运城分公司的章为真实的。 16、特别授权书，证据内容：2016年9月18日，原告运城分公司委托孙世荣全权处理其与被告的债权、债务及所有业务，孙世荣与被告公司签署的一些文书，原告运城分公司均认可其法律效力，并承担相关责任。 17、问话笔录一份，证据内容：2012年9月20日，因运城金宝房地产开发有限公司起诉原告及原告分公司项目转让合同纠纷一案，运城金宝房地产开发有限公司查封了涉案项目，被告向运城市中级人民法院提出查封异议并要求解封，运城市中级人民法院法官董大有、卫文学向山西天晟拍卖有限公司工作人员孙元虎了解被告受让原告涉案项目的情况，孙元虎称被告受让原告涉案项目实际成交金额为2.4亿元，截止2012年9月20日被告已向原告支付3700万元，项目销售许可证缺两个。 18、2018年8月11日原告运城分公司负责人闫志刚向被告出具的情况说明，证据内容：闫志刚作为原告运城分公司的负责人在被告支付拍卖项目款后，已领取了3900万元的拍卖款，且原项目价款2.2亿元的后续部分由闫志刚负责收取。 19、会议纪要，证据内容：2012年被告承接原告涉案项目实际协议成交金额为2.4亿元，且原告在2012年已经收到被告支付的拍卖款3900万元现金。同时原告运城分公司负责人闫志刚承认涉案项目价款变更为2.2亿元。因此涉案项目转让价款为2.2亿元且原告2012年已收到3900万元的现金，被告不存在违约，原告楼盘转让时仍存在证照不完善的情况，原告存在违约。 原告龙程公司对上述证据的质证意见为： 证据一拍卖成交确认书，真实性有异议。真实的拍卖成交价款为2.9亿元，包括协议书也是围绕2.9亿元的支付予以约定。2.4亿元是在2012年4月被告办理过户登记时为了减少税费支出，向拍卖公司要求出具的，被告当时承诺仅用于过户登记，不作为结算依据。 证据二协议书，对该证据真实性有异议。该证据的第二页第五行“2.4亿元成交价款”显属虚假。本案涉及的拍卖价款为2.9亿元，2.4亿元的数字是在2012年4月被告办理过户登记时为了减少税费支出，向拍卖公司要求出具仅用于过户才出现的。而协议书注明的2012年2月27日，即拍卖成交的第二天。同时，如此巨额的拍卖价款不可能在成交的第二天就将价款下浮20%，不符合常理，显然，该协议书纯属虚假。 证据三收款收据，对该证据的真实性无异议。对证明目的有异议，收款收据不能证明被告实际支付的成交价款金额。根据山西天晟拍卖有限公司的证明，其公司向被告出具的收据存在未收取款项但开具收据的现象。本案涉及标的巨大，事关成交价款支付的关键焦点，应当以被告向拍卖公司付款的银行转账凭证作为证据。 证据四债务处置协议、证据五执行案卷，对该证据真实性无异议，关联性有异议。两证据不能证实原告隐瞒债务。事实是原告在委托拍卖前的《委托人队拍卖标的的说明》中已明确承诺对发生在委托拍卖标的交付之日前的债权债务、诉讼案件可能导致的民事赔偿和行政管理的处罚承担全部责任。如因此使买受人代为承担责任，委托人承诺相应款项在成交价款中扣除，证实原告不存在隐瞒债务的情形。 证据六抵押登记信息，对该证据真实性无异议。对证明目的有异议。在拍卖之前原告出具的《委托人队拍卖标的的说明》中以明确告知土地使用权证编号，拍卖现场也予以了宣读，被告完全可以通过查阅得知抵押的事实，原告对此并无隐瞒。且被告在竞拍前已承诺对该拍卖标的完全了解和知悉，被告应当知道抵押的事实。况且，土地使用权抵押涉及的贷款本息相加仅有八百余万元，与2.9亿元成交价款相比不足三十分之一，原告早已承诺如被告代为承担可以从价款中扣除。同时，按照约定，被告支付三千万元在先，办理过户在后，如被告按照约定支付三千万元，原告仅需其中不足三分之一就足以还清贷款及利息，解除抵押，为被告办理过户。 证据七违约通知，对该证据真实性有异议。该证据反映的内容与本案基本事实严重不符。且，出具该违约通知的山西天晟拍卖有限公司已经证明该违约通知与事实不符，也并未送达原告。仅仅是应被告的要求出具，用于被告应对其债权人使用。 证据八民事裁定书，对该证据真实性无异议。对证明目的有异议。该裁定书是被告起诉原告违约，在原告对被告的证据（即2.4亿元的成交确认书）申请司法鉴定后，被告拒不提供原件，法院两次通知开庭被告拒不到庭，最后按被告（该案原告）撤诉处理。该裁定书证明了2.4亿元拍卖成交确认书的虚假，证明了2016年9月20日的《协议书》虚假的事实。 证据九协议书，对该证据的真实性有异议。该协议书显属伪证。第一、协议书约定的权利义务显失公平。双方通过拍卖的程序完成转让，拍卖成交价款为2.9亿元，时隔四年之后被告没有按照约定支付拍卖价款，违反约定拒不支付拍卖价款的是被告。而在该协议书中将拍卖成交价款从2.9亿元变更为2.2亿元显然有失公平。至于协议书确认我公司违约的诉讼导致保全、数套房屋抵押、未按约定为其办理过户三项情形显属编造，关于诉讼导致保全和数套房屋抵押的情形我方在委托拍卖前的《说明》中早已详细告知，并将详细情况列表说明。同时，在拍卖成交后的次日我公司与上诉人签订的《协议书》中再次予以说明，并在第一条第三款、第四条第三款中加以约定。且上诉人在多次向我公司和拍卖公司出具的承诺书中均提及上述事实，显然上诉人对此是明知的。关于过户，我公司已经向被告移交了拍卖标的，按照约定被告支付3000万元成交价款后，我公司协助配合其办理过户登记。但是，被告未按约定支付3000万元成交价款，我公司在前置条件不成就的前提下显然不应为其协助配合办理过户登记。综上，我公司违约的事实不存在，协议书的陈述虚假只是为了支持其虚假约定的合理性。第二、该协议书的约定不合常理。依据协议书约定，我公司同意将价款从2.9亿元变更为2.2亿元，并承诺向对方支付违约金0.44亿元，对方不追究损失5159370元。由此可见，我公司付出了1.14亿元的代价仅仅是为了换取对方不予追究515万元的经济损失，这样的代价交换显然不符合常理。第三、我公司对该协议书的真伪有足够的理由怀疑。首先，被告在2018年7月26日为寻找合作单位与我公司分公司原负责人闫志刚签订了《和解协议书》，同日又签订了《协议说明》，约定签订的《和解协议书》只作为被告与广州吉富创业公司签订投资协议使用，不作其他使用，过两天即作废。假设本案协议书真实，被告早在2016年9月20日已经持有该协议书，该协议书就完全能够满足其寻找合作的条件，根本没有必要在2018年7月26日再与闫志刚签订《和解协议书》和《协议说明》。对此我公司有理由怀疑2018年7月26日之前该协议书尚不存在，也就是说该协议书的时间虚假。同时，该协议书第一页到处第四行的时间空白，同样不合常理。其次，被告在2014年9月28日向运城市中级人民法院起诉我公司，主张违约金与经济损失0.48亿元和515万元，诉讼期间我公司提出对其证据的鉴定申请，因被告拒不提供原件，直至法院以开庭要求被告出具原件，被告仍拒不到庭，最终法院直到2016年12月30日作出（2015）运中商初字107号民事裁定书，按被告撤诉处理。假设本案协议书真实，被告在2016年9月20日已经持有该协议书，该协议书就完全能够满足被告胜诉的条件，被告就不需要拒不到庭，起诉案件被按撤诉处理的情形就不会发生，更加有利于被告维护其权利。显然，唯一合理的解释是该协议书在2016年12月30日前尚不存在。同时，2019年5月6日在省高院二审庭审中闫志刚出庭作证证明从未与被告签订过2016年9月20日的协议书。第四、该协议书的签订主体失格。本案涉及的转让是通过拍卖的形式，在委托拍卖、出具拍卖标的说明、签订关于移交的协议书等所有活动中我公司均以总公司的名义参与，从未以分公司的名义参与。实际上，在该小区转让后分公司已经不再开展任何业务，更不可能有权签订任何变更协议。何况，分公司负责人闫志刚早在2014年9月3日前已将分公司所有印鉴交回总公司，我公司于2014年9月4日向新任负责人交付了分公司所有印鉴。在此前提下，即使如被告所述，闫志刚利用分公司负责人未变更的机会，在我公司既未授权又不知情的前提下谎称公章丢失补刻公章，并与被告签订协议书，该协议书也不是我公司的真实意思表示。 证据十授权委托书，对该证据真实性无异议。对证明目的有异议。原告为闫志刚出具的委托书仅用于委托拍卖，拍卖完成后委托行为就已终止。同时，2014年9月3日闫志刚已向原告交回分公司所有印章，原告重新任命了分公司负责人，此后，闫志刚已无权代表分公司签订任何协议。2019年5月6日在省高院二审庭审中闫志刚出庭作证时同样证实了上述事实。 证据十一劳务承包协议书、证据十二公园道壹号防水协议、证据十三建设工程施工合同，对该三份证据真实性不发表意见，该协议发生在被告建设期间，原告对此毫不知情，真实性无法判断。对关联性有异议。原告向被告移交了拍卖标的后，被告就拍卖标的的开发建设行为与本案争议的焦点没有任何关联性。 证据十四完税证明，对该证据真实性无异议。对关联性有异议。被告为办理过户登记缴纳税款与本案争议的焦点没有任何关联性。况且，按照约定办理过户登记属于被告责任，原告只是协助配合。未能如约办理完成过户的责任在于被告未按约定支付拍卖价款。 证据十五司法鉴定意见书，对该证据真实性无异议。对该证据的证明目的有异议。该证据仅能够证明加盖在2016年9月20日《协议书》上的原告分公司公章的真实性，并不能证明该《协议书》的真实性。具体案例参见最高人民法院公报2016年第3期《陈呈浴与内蒙古昌宇实业有限公司合同纠纷案》。该案裁判摘要载明：印章真实不等于协议真实。印章在证明协议真实性上尚属初步证据，人民法院认定协议的真实性需综合考虑其他证据提及事实。结合本案，印章真实不不能掩盖协议书虚假的真相。 证据十六特别授权书，合法性有异议，在此时间之前闫志刚已向原告交回所有的印章，不再是公司的负责人，该委托书不是原告的意思表示。 证据十七问话笔录，对真实性没有异议。证明目的有异议，孙元虎并未陈述关于证照不完善。法官询问过孙元虎，当时的2.4亿元和3000万元的陈述均是听被告法定代表人刘福建所告知。同时，关于转让价款的交付，应以转账凭据作为证据。3900万元的交易显然不符合正常的交易习惯。 证据十八情况说明，对真实性没有异议。对证明目的有异议，在该情况说明中，闫志刚明确的说明，3900万元是其个人与被告之间的关系，与原告无关。不应作为被告支付成交价款的依据。 证据十九会议纪要的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，会议纪要不应由被告所持有，第二在该纪要中只是载明了项目在被告的名下，同时依据被告与第三方签订的转让协议内容可见，当时第三方签订转让合同后，实际经营建设。仅仅是证照未过户到第三方名下。所以纪要中载明项目在其名下并不能够证据被告转让的行为没有发生。 经审理查明：山西天晟拍卖有限公司受原告龙程公司委托，拍卖其所有的宗地编号YSG-007号土地使用权及地面建筑物（溪花园小区房地产项目所有权）。在《委托人对委托拍卖标的的说明》中，原告龙程公司对拍卖标的的现状进行了说明，并承诺对发生在委托拍卖标的交付之日前的债权债务、诉讼案件可能导致的民事赔偿和行政管理的处罚承担全部责任。委托人承诺承担交付义务，并协助买受人办理项目开发的后期手续。2012年2月26日，被告晟哲鑫公司在拍卖会上竞得，成为该拍品的法定买受人。成交金额贰亿玖仟万元整，佣金金额陆佰万元整，总金额贰亿玖仟陆佰万元整。2012年2月27日，龙程公司（甲方）与晟哲鑫公司（乙方）签订的《协议书》载明：甲方委托山西天晟拍卖有限公司对宗地编号YSG-007号国有土地使用权及地面建筑物予以公开拍卖，在2012年2月26日拍卖公司组织的拍卖会上，乙方出价竞得成为买受人，双方在履行过程中就价款支付和标的交付约定如下：一、标的现状1、委托拍卖标的行政许可证书:（1）、土地使用权证，证号：运证L国用2005第00686号；（2）、建设用地规划许可证，证号：0501232；（3）、建设工程规划许可证，证号：2006—09；（4）、建筑工程施工许可证，证号：142××××6018；（5）、商品房预售许可证，证号：2006晋商房预售运字第024号。2、建设现状：（1）、规划面积《建设工程规划许可证》面积为126681.14㎡，图纸设计实际面积为165916.84㎡。（2）、已建部分116582.70㎡（详见附表）；（3）、配套设施，自来水、电、暖、天然气正在申报办理；排污：与市政排污管道已连接使用；道路、绿化、区内管网，工程进展未到施工阶段，设计已完成，尚未施工。3、销售状况零销售，对前期已销售部分由委托人全部收回。如无法收回，在拍卖标的成交价款中扣除。二、价款支付，双方就拍卖成交价款分四期支付，乙方笫一期付3000万元（包括保证金2000万元和在本协议签订之日起30日内再支付1000万元），第二期在本协议签订之日起90日内（国有土地使用权证及其他相关行政许可证书过户完成）再支付2000万元，第三期在2012年8月3l日前再支付2亿元。第四期剩余款项在2012年8月31日后分批支付，乙方承诺在销售收入中优先支付余款，逾期按月息1.5％向甲方支付利息。三、标的交付，乙方首付3000万元之日起3日内，甲方将标的整体向乙方进行移交。四、后期配合约定，l、甲方享有对乙方经营期间的财务监管；2、甲方有义务积极协助乙方办理项目开发的后期手续；3、甲方对发生在拍卖标的交付之日前的债权债务、诉讼案件可能导致的民事赔偿和行政管理的处罚承担全部责任;如因此使乙方代为承担责任，承诺其相应款项在成交价款中扣除；4、甲方承诺对标的移交之日前涉及的应缴税款未缴部分（包括已销售房产应缴税款）承担全部责任;如因此使乙方代为承担责任，承诺其相应款项从成交价款中扣除；5、若因甲方原因使标的不能在约定期限内完成证照等相关手续变更过户的，甲方应承担违约责任；若因甲方原因造成标的实际移交数量与双方约定不符短缺的，乙方可在成交价款中相应扣除；6、乙方在标的价款和佣金未支付完毕前，必须无条件接受甲方的财务监管和项目监管；7、乙方应在销售回款中优先支付标的成交价款；8、乙方无权将标的向任何第三方转让或变相转让，否则甲方有权无条件收回该标的，乙方已投入项目的资金和销售回款以及乙方已支付的成交款项和佣金均做为违约金不予退还，乙方经营期间形成的债务由乙方全部承担，与甲方无关；9、乙方在未支付完标的成交价款和佣金以及乙方出现其他违约情况下，甲方有权对乙方在接收标的后产生的债权直接行使债权人权利；10、乙方接收标的后形成的债务和其他法律责任均由乙方完全承担。五、违约责任，除双方已经约定明确的违约责任外，任何一方违约均需向守约方支付成交价款的20％作为违约金。六、本协议未尽事宜，双方另行协商。七、本协议自双方签字盖章之日起生效；一式二份，双方各执一份。”本协议双方均签字盖章。 2012年2月27日，被告晟哲鑫公司向原告龙程公司出具《承诺书》载明：“我方在山西天晟拍卖有限公司举办的拍卖会上竞得贵公司委托的溪花园小区房地产项目所有权，现我方就有关事项做出如下承诺：一、我公司因申请贷款需要，请求贵公司提前办理过户手续。对此，我方承诺应支付的2.9亿元成交价款在支付了5000万元的前期价款后，在2Ol2年8月3l日前再支付2亿元，剩余款项及时付清，并承诺对首付3000万元后应支付的成交价款余款按月息1.5%支付利息。二、我公司承诺若因我方原因造成项目开发进展不利，或因我方原因造成项目不能正常开发，贵公司有权无条件收回溪花园小区项目，我方已投入的项目资金和销售回款以及由我方已支付的成交价款均做为违约金不予退还，并承担由此造成的一切责任和损失”。2012年3月1日，晟哲鑫公司向山西天晟拍卖有限公司出具《承诺》载明：“一、同意委托人已售出的41户房屋，不再收回。我公司保证给各户办理售后的相关手续，费用由各户承担。二、溪花园整体项目中，原因借贷所抵押的房屋，在未还清借款解押之前，保证不随意销售”。2012年3月15日，晟哲鑫公司向山西天晟拍卖有限公司、龙程公司出具的《承诺书》载明：“我公司于20l2年2月26日参加山西天晟拍卖有限公司组织的宗地编号YSG—007号国有土地使用权及地面建筑物拍卖会上以2.9亿元成交成为买受人，并承担佣金600万元和350万元的前期费用，同时和委托方签订了付款日期协议，现有三条需要说明：1、按拍卖公告，参加竞买时先交2000万元保证金，因当时时间急，我公司先交了200万，再用空白现金支票垫押，成交后开付，后因款一直未到帐，就一直未补足2000万，现保证我公司10日内补足差额，否则愿意按违约处理，并承担一切损失和法律责任。2、按与葫芦岛龙程房地产开发有限公司协议3000万元首付款到位后过户，我们也保证按期到位，否则，按合同违约承担责任，同意交回整体资产，并承担一切损失和法律责任。3、关于葫芦龙程开发有限公司欠拍卖公司1600万元，同意转到我公司名下，由我公司在一个月内付清，此款将来在成交价款扣除，但不做为首付3000万元过户款，虽天晟拍卖公司给我公司开了20l2年3月15日收据1600万元，但并不算在首付款之中，我公司一定按要求交清首付款3000万元”。 2012年3月3日至8月14日晟哲鑫公司分六次向龙程公司支付价款2350万元。龙程公司将拍卖标的交付给晟哲鑫公司。 2015年2月16日，晟哲鑫公司与永济晋龙房地产开发有限公司签订《项目转让合同书》，晟哲鑫公司将其竞拍买受的标的转让永济晋龙房地产开发有限公司。 本院认为：本案的主要争议焦点为：一、原告龙程公司与被告晟哲鑫公司之间就案涉溪花园小区房地产项目的转让价款如何确定。二、被告晟哲鑫公司是否应当向原告龙程公司返还案涉房地产项目。 关于争议焦点一，2012年2月26日，被告晟哲鑫公司在山西天晟拍卖有限公司组织的拍卖会上以竞价方式取得宗地编号YSG-007号土地使用权及地面建筑物（溪花园小区房地产项目所有权），成交金额贰亿玖仟万元整，佣金金额陆佰万元整，总金额贰亿玖仟陆佰万元整。被告晟哲鑫公司虽提出成交价款为贰亿肆仟万元，但从其所出具的多份承诺书及山西天晟拍卖有限公司出具的证明分析，被告晟哲鑫公司提交的《拍卖成交确认书》、《协议书》并非双方当事人真实意思表示，不能作为认定案涉房地产项目成交价款的依据。同时，相关法律规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。被告晟哲鑫公司称其与原告龙程公司于2016年9月20日协议约定案涉项目转让价款为2.2亿元的辩解理由，因与上述法律规定不符，故不能成立。综合以上分析，案涉项目成交价款应确定为2.9亿元。 关于争议焦点二，被告晟哲鑫公司称其向原告龙程公司支付了4430万元项目转让款，所提供的证据均为山西天晟拍卖有限公司出具的收款收据，现原告龙程公司仅认可收到被告晟哲鑫公司付款2350万元，故被告晟哲鑫公司所称已付4430万元项目转让款的辩解理由因证据不足，不能成立。2015年2月16日，被告晟哲鑫公司与永济晋龙房地产开发有限公司签订《项目转让合同书》，将其竞拍买受的标的转让给永济晋龙房地产开发有限公司，根据龙程公司与晟哲鑫公司在2012年2月27日《协议书》中“乙方无权将标的向任何第三方转让或变相转让，否则甲方有权无条件收回该标的，乙方已投入项目的资金和销售回款以及乙方已支付的成交款项和佣金均做为违约金不予退还”的约定，被告晟哲鑫公司仅支付价款2530万元，在协议约定的期限内未支付剩余成交价款，且又将该标的转让给永济晋龙房地产开发有限公司，其已构成违约，合同解除的条件成就，故原告龙程公司请求被告晟哲鑫公司返还竞拍标的，于法有据，应予支持。关于原告所提判令被告向原告支付违约金5800万元的诉讼请求，双方协议约定任何一方违约需向守约方支付成交价款20%的违约金。现因被告晟哲鑫公司未按约支付项目转让款并将案涉项目转让他人，故按照相关法律规定及双方协议约定，被告应承担相应的违约责任。综合全案考量，本院酌定违约金为成交价款的10%，即被告晟哲鑫公司应支付原告龙程公司违约金2900万元。 综上，原告龙程公司委托拍卖的宗地编号YSG-007号土地使用权及地面建筑物，被告晟哲鑫公司通过竞拍成为该标的的买受人，双方之间签订的《拍卖成交确认书》、《协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告龙程公司将标的交付与被告晟哲鑫公司已履行了其约定的义务。被告未按约履行付款义务并将案涉项目转让他人，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告山西晟哲鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告葫芦岛市龙程房屋开发有限公司移交宗地编号YSG-007号土地使用权及地面建筑物（溪花园小区房地产项目所有权）； 二、被告山西晟哲鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告葫芦岛市龙程房屋开发有限公司支付违约金2900万元； 三、驳回原告葫芦岛市龙程房屋开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费331800元，由被告山西晟哲鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇一九年十二月十七日 书记员  李 娜