广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初11955号原告蒋某某，男，汉族，1971年2月8日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托代理人韦某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某策划有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道。法定代表人林某某。被告吴某某，男，汉族，1993年8月22日出生，身份证住址：广东省东莞市，被告深圳市某某有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路。法定代表人丁某某。被告林某某，男，汉族，1986年8月8日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，四被告共同委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。四被告共同委托代理人李某某，广东某某律师事务所律师。上述原告蒋某某诉被告深圳市某某策划有限公司（以下简称“某某公司”）、吴某某、深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”）、林某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦某某、四被告共同委托代理人李某某及李某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年8月28日，被告吴某某授权被告某某公司与其签订了《商铺租赁合同》（编号为HL某某、HL某某），将位于深圳龙岗区龙城街道店铺出租给其经营探客（饮品，简餐，欧包，甜品），租赁期限为2017年10月15日至2022年10月14日，免租期为2017年10月15日至2018年3月14日止，其依约缴纳了押金并预付了首月租金，共计84000元（人民币，下同），其共签订了四份合同，其中两份合同有其和被告某某公司签章，双方各执一份，另外两份只有其的签名，由被告某某公司保管；合同签订后，其投入了大量资金装修店铺，购置了经营所需的设备、材料、聘请了员工等、办理了营业执照，名称为“深圳市龙岗区龙城街道某某简餐店”，准备经营饮品、简餐、欧包、甜品生意；其装修完毕后试营业时，发现烟雾在厨房弥漫，无法排出，后经与其他承租人一起排查，发现承租物业二楼的公共烟道封堵，烟雾堵在烟道无法排出；与被告某某公司沟通后，被告某某公司称已整改好，但仍然无法排烟；其再次查看时，发现二楼烟道打了孔，但没有与楼上的烟道连通，烟雾在二楼室内弥漫，从窗户飘出，根本无法到达顶楼；因公共烟道不通，各个商铺间存在严重的串烟串味现象，因烟雾太浓，部分店铺的消防报警器甚至出现了报警的情况。此外，被告某某公司招商时的宣传册、海报、宣传视频及广告宣传PARK汇（某某园，原名某某）是“龙岗CBD公园综合体”，已有“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等优势品牌入驻、招商率高达90%，项目一楼有大品牌权健理疗养身会所，二楼主经营网咖、书吧，三楼四楼是高端商务酒店，配有260间精品客房，铺位可自由打通、全能餐饮业太经营，全球诚招特色餐饮、便利店、咖啡饮品等，适合经营餐馆、面包店、冷饮甜品店、西餐厅、烧烤店、火锅干锅、料理店，重金打造龙岗特色美食街，综合体旁配套完善的5000平方米的亲子公园式氧吧公园等；至今，“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等品牌商家从未入驻，配套的主题公园面积严重缩水，与宣传广告大相径庭。自2017年12月起，PARK汇的承租人陆续拨打12345、集体到龙岗街道办投诉被告某某公司公共烟道不能使用和虚假宣传的问题、到龙岗环保局投诉被告某某公司公共烟道不能使用、污染环境、存在安全隐患的问题；龙城街道办组织过多次调解，环保局也多次要求被告某某公司整改，但被告某某公司整改后，公共烟道的问题还是没有解决，无法正常使用。其承租店铺的目的是经营餐饮行业，与其他经营餐饮行业的相邻店铺一样必须使用专用的烟道，但被告某某公司提供的公共烟道无法使用，无法实现原告承租的目的，根据《合同法》第九十四条规定，其有权解除与被告某某公司的《商铺租赁合同》；2018年5月23日，其通过邮政快递的方式向被告某某公司发送了《关于解除的告知函》，被告某某公司于2018年5月24日签收。在与被告某某公司交涉过程中，其得知被告某某公司已将某某店铺转让给被告某某公司、某某店铺已转让给被告林某某；被告某某公司收回由其保管的其与被告某某公司共同签署的《商铺租赁合同》后，将被告某某公司、林某某与其签名的《商铺租赁合同》交给其。原告认为被告的行为违反了诚实信用原则，侵害了其合法权益，其为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告的《商铺租赁合同》（编号：HL某某、H某某）于2018年5月24日解除；2、被告退还押金56000元、预付的租金28000元及逾期退还的利息（按银行同期借款利率计算，自2018年5月24日起至付清时止）；3、被告赔偿原告的装修损失、购置设备的损失等合计436200元（包括装修193800元、购置设备物品127852元、聘请员工50627元、其他90809元、减去设备卖出收入-26888元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告某某公司、吴某某辩称，1、原告诉称公共烟道不能使用不符合事实，涉案租赁物业1-4层商铺在2006年开工建设，2011年投入使用，至今有近七年时间，开发商在建设时已预埋完善的专用烟道供经营餐饮的承租人使用；被告于2017年6月取得涉案1层商铺重新打造用于出租、出售，原告于2017年10月进场装修并于2018年2月开张营业，直至原告停止营业前，原告均正常经营，未反映烟道不通的情形；2017年12月、2018年1月，被告某某公司的工作人员经常到一楼的涉案商铺用餐并未发现烟道异常；2018年4月，部分承租人反映烟道使用存在异常，被告已积极配合原告排查，并委托专业机构额外增设了抽风及净化设备，烟道可以正常使用；故原告提交的关于烟道的证据，不能证明某某号、某某号商铺存在厨房油烟不能排出的情形。2、原告是油烟排放及净化处理的责任人，原告首先应当安装油烟净化设施，保证产生的油烟能抽排到烟道，根据原告所提交的证据显示，原告购买的抽油烟机连同烟管金额仅为380元，被告对此能否达到排烟需求表示怀疑，涉案商铺已设立有排放油烟的专用通道，如原告店铺产生的油烟无法排出与被告无关。3、涉案商铺在原告承租时已投入使用了7年，被告没有也不可能改变商铺的现状而向原告实施虚假宣传行为，原告作为商铺经营者理应对涉案商铺的周边情况进行过充分了解，对经营风险也理应进行过充分评估，本案原告在内的数家承租人由于自身经营不善而编造理由向被告提出解除租赁合同并向政府部门上访闹事，这才是本案纠纷的真实原因。4、被告某某公司受被告吴某某的委托于2017年8月28日与原告签订原《商铺租赁合同》，其中附件2已约定被告某某公司后期会出售该商铺，购买方在购买该商铺后即成为当然的甲方（即出租人），当购买方签订《商铺租赁合同》后，原告与被告某某公司的《商铺租赁合同》即刻作废失效；涉案某某号铺的权利人于2018年1月29日由被告吴某某变更登记为被告某某公司，某某号铺的权利人于2018年1月9日由被告吴某某变更登记为被告林某某，被告某某公司、林某某已于移交涉案商铺时签订了新的《商铺租赁合同》，被告某某公司于2018年4月将此事实告知原告；原告明知被告某某公司是被告吴某某的代理人，商铺租赁的权利义务由被告吴某某享有和承担，故原告起诉被告某某公司是错误的，又因涉案商铺转让并签订了新的租赁合同，涉案租赁合同的相对方已不是原告与被告某某公司，故原告起诉被告吴某某也属于主体不适格。5、因《商铺租赁合同》的出租人已由被告某某公司变更为被告某某公司、林某某，原告对被告某某公司的送达不能发生解除合同的效力，而原告对被告某某公司、林某某寄出的告知函的寄出时间在2018年6月，原告主张2018年5月24日合同解除并无事实和法律依据；根据《接收某某下某某-某某店铺钥匙的说明》，原告于2018年6月25日将店铺钥匙返还被告，被告认为《商铺租赁合同》于2018年6月25日解除；由于原告在交还商铺时已产生了一个月租金，原告所支付的租赁押金也因提前退租应予以没收，根据合同及补充协议的约定，出租人无须向原告返还押金和预付的租金，相反，原告应立即向出租人支付拖欠的物业管理费及水电费。被告某某公司、林某某辩称，1、涉案《商铺租赁合同》合法有效，即使公共烟道存在瑕疵并不影响原告实现租赁合同的目的，使用涉案商铺经营茶饮店，不构成合同解除的条件；其未在2018年5月24日收到解除合同的通知，原告的第一项诉求不应支持，相反，原告在免租期届满后拒不支付租金及相关费用，已构成违约。2、关于公共烟道及虚假宣传问题的答辩意见与被告某某公司、吴某某的答辩意见一致，原告主张解除合同的理由不成立，原告主张的装修等损失与其无关，请法院驳回原告的全部诉求。3、原告与被告某某公司的《商铺租赁合同》签订于2017年8月28日，被告某某公司、林某某分别于2018年1月29日、2018年1月9日才取得涉案商铺、签订《商铺租赁合同》，分别于2017年12月4日、2017年10月14日与被告吴某某签订《房屋买卖合同》约定购买被告吴某某名下的涉案某某号、某某号商铺，其认为因涉案商铺在其购买前已带租约，本案纠纷所争议的事实发生在其取得涉案商铺之前，因此，房屋租赁合同项下的权利和义务应由原告与原出租人享有和承担，与其无关。经审理查明，被告某某公司受被告吴某某的委托与原告于2017年8月28日签订两份《商铺租赁合同》（编号：HL某某、H某某），内容约定：被告吴某某将其所有的位于深圳市龙岗区龙城街道盛平社区某某园某某号、某某号商铺租给原告使用，面积52.83平方米、64.39平方米；租赁期限自2017年10月15日至2022年10月14日止共5年；租赁用途为商业，经营探客（饮品、简餐、欧包、甜品）；免租期为自2017年10月15日起至2018年3月14日止；每月租金为13471元、14529元；租赁押金26942元、29058元；应于每月5日前支付当月租金；2017年10月15日前交付商铺，原告自交付之日起15个工作日进场装修，装修期间原告需办理的包括消防、营业执照等各项许可证件均由原告自行办理，出租方予以配合；管理费、水电费、燃气费、垃圾处理费等相关费用由原告直接向物业管理处缴纳。合同第八条约定：“租赁期间，出租方如需将该商铺所有权转移给第三方，不必知会原告同意，房产所有权转移给第三方后，该第三方全部受让本合同的所有权利义务；该商铺产权变更后，出租方需提前一周通知原告变更本合同，原告收到通知日起十天内办理变更本合同……”。合同第十三条约定：“如原告逾期支付租金超过15日或拖欠管理费、租赁税费、水电费、燃气费、通讯费等费用达到1000元以上，出租方有权解除租赁合同收回该商铺另行处置，没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失；如原告未按本合同约定的日期进场装修的，视为原告放弃该物业的承租权，出租方有权解除合同，对该物业进行另行处置，没收租赁押金；如原告违反本合同约定提前退租，出租方有权没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失”。合同附件还约定原告放弃对某某号、某某号商铺的优先购买权，原告每个商铺签订四份《商铺租赁合同》，双方签字盖章后各执一份，另外两份由原告预先单独签署，由出租方保存，出租方明确告知原告后期会出售该商铺，购买方在购买该商铺并完成产权转移时，购买方即刻签订由原告单独签署的《商铺租赁合同》，原告与出租方签订的本《商铺租赁合同》即刻作废失效，出租方将商铺的租赁押金和租金转给购买方，购买方开具商铺的租金和押金收据给原告，出租方收回之前开给原告的租赁押金和租金收据……上述合同签订后，原告向被告某某公司支付了某某号、某某号商铺的租赁押金26942元、29058元以及首月租金13471元、14529元，被告某某公司向原告出具了相应的《收款收据》并依约向原告交付某某号、某某号商铺。2017年10月14日，被告吴某某将某某号商铺转卖给被告林某某并过户登记在林某某名下。2017年12月4日，被告吴某某将某某号商铺转卖给被告某某公司并过户登记在该公司名下。被告林某某、某某公司分别于2018年1月9日、2018年1月29日签署了由原告预先单独签署的交给被告某某公司保存的《商铺租赁合同》（编号：H某某、HL某某），相应租赁合同的押金及首月租金都转给被告林某某、某某公司收取。原告接收某某号、某某号商铺后，便对商铺进行装修以及准备营业。原告支付了对涉案商铺进行装修的设计费用15000元。2017年10月31日，原告与佛山市某某设计有限公司签订《室内精装修施工合同》，预算装修总造价167000元，原告分别于2017年11月1日、11月23日、12月6日、12月16日及2018年1月16日转账支付指定收款人植美雪账号51000元、40000元、17550元、33400元、12012元共计153962元。原告提交了2017年11月3日的《海尔空调购销合同书》显示原告购买海尔空调总价款26800元，随后转账向卖家付款26800元。2017年11月10日，原告购买设备，包括冷制冰机、冷冻柜、冷藏工作台、不锈钢组合操作台、储物操作台、洗手盆台、蒸汽机、烤箱、炸炉、沙冰机、奶油机、水龙头、净水器等，转账支付卖家53581元。2017年11月13日，原告在涉案商铺进行消防设备工程安装（喷头、独立烟感、灭火器、灭火器箱、应急灯、安全出口灯），工程报价9525元，但随后于2017年11月18日向安装人仅支付了3000元。2017年12月13日，原告安装店铺招牌广告，与深圳市某某装饰有限公司签署《探客广告物料合同》，发光字招牌预算10000元，并向承揽人支付了广告招牌款10000元。2018年1月12日，原告在涉案商铺地址注册成立“深圳市龙岗区龙城街道某某简餐店”用于经营，系个体工商户，为此原告提交了其与广州某某餐饮有限公司于2017年9月9日签署的《加盟合同书》，约定原告在涉案商铺地址经营某某，加盟费50000元、履约保证金10000元。2018年2月1日，原告在涉案商铺开通一年网络费用1980元。又查，涉案商铺所在商圈的承租人于2017年12月起向街道相关部门投诉商铺所用公共排烟管道无法排烟等问题。2018年1月24日,原告与被告某某公司协商达成合意同意延长免租期2个月，免租期变更为自2017年10月15日起至2018年5月14日止。之后，涉案商铺所在商圈的承租人就虚假宣传、欺诈销售、主体烟道设施未达使用标准等问题向街道相关部门继续进行投诉。2018年5月24日，原告向被告某某公司邮寄发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》，称因涉案商铺存在烟道无法排烟，无法兑现承租时建立商圈综合体的承诺，经整改后仍未解决烟道排烟问题，故要求解除合同，并要求出租人退押金、租金和赔偿相关损失。其后，原告又向被告某某公司、林某某均邮寄了《关于解除商铺租赁合同的告知函》，通知解除涉案商铺的租赁合同，并要求退押金、租金及赔偿相关损失。被告某某公司、林某某分别于2018年6月7日、2018年6月4日收到上述邮件。各方当事人均确认涉案商铺于2018年6月25日由被告某某公司、林某某收回，收回时涉案商铺内的可移动物品原告均已搬离，收回后由被告某某公司、林某某另行出租他人使用并另行装修。原告主张营业期间存在聘请员工的工资损失，为此提交了《转账详情单》，显示向黄某某2018年3月、4月、5月转账共13876元，向李某某3月、4月、5月转账共8800元，向吕某某4月、5月转账共10141元，向陈某某4月、5月转账共4512元，以上合计37329元。关于涉案商铺经营所购设备，原告主张已出售他人，为此提交了微信聊天记录，显示于2018年5月31日原告将涉案商铺内的设备以26888元的价格转卖给案外人，要求案外人在2018年6月15日之前将设备搬走。原告主张其因经营需要而购买物料的费用共计74271元，并提交了网购订单、订货单等证明。另查，关于涉案商铺所用公共烟囱管道的问题。被告某某公司曾于2018年4月12日与深圳市某某厨房设备有限公司签订《餐饮油烟净化处理工程施工合同》，在2018年4月12日至22日对公共烟囱管道进行了整改。原告起诉后，本院依被告申请，委托广东产品质量监督监测研究院对涉案商铺的公共排烟管道是否符合排烟标准进行鉴定，该研究院于2019年7月4日作出《排烟管道质量鉴定报告》，鉴定意见为：涉案商铺排烟的“排烟管道”，不符合国家标准GB18483-2001《饮食业油烟排放标准（试行）》和行业标准JGJ64-2017《饮食建筑设计标准》对排烟的要求。鉴定费用115000元由被告吴某某预先垫付。以上事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、《声明》、《签订说明》、《营业执照》、《一层平面图》、《不动产权证》、《委托书》、《收据》、《补充协议》、《涉嫌虚假宣传、欺诈销售行为的告知函》、《宣传彩页》、《图片》、《录像光盘》、关于解除《商铺租赁合同》的告知函、《邮政快递单及详情单》、《微信记录》、《短信记录》、《转账记录》、《精装修施工合同》、《消防工程报价单》、《转账详情》、《宽带互联网业务受理单》、《收据》、《加盟合同书》、《海尔空调购销合同书》、《探客广告物料合同》、《探客设备清单》、《订货单》、《网购订单详情》、《中国建设银行个人账户支出交易明细》、《接收某某下某某-某某店铺钥匙的说明》，被告某某公司、吴某某提交的《某某下餐饮油烟净化处理工程施工合同及付款凭证》、《某某下餐饮油烟净化处理工程施工的情况说明》、《缴纳电费的收款收据》、《涉案物业一楼其他铺的消费小票》，被告某某公司、林某某提交的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同主体变更协议书》，以及庭审笔录予以证明，足以证实。本院认为，被告吴某某授权被告某某公司与原告于2017年8月28日签订的《商铺租赁合同》（编号：HL某某、H某某）系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。根据该合同第八条以及合同附件约定被告吴某某可出售涉案商铺，且原告放弃对涉案商铺的优先购买权，其后被告吴某某将涉案某某号、某某号商铺带租分别出售给被告某某公司、林某某，被告某某公司、林某某分别取得涉案某某号、某某号商铺的所有权并并承接了租赁合同的权利义务，并分别补签了《商铺租赁合同》，因此，被告某某公司与原告、被告林某某与原告成立租赁合同关系。经本院委托鉴定机构对涉案商铺的公共排烟管道进行鉴定，鉴定结论为不符合国家标准和行业标准，涉案商铺公共排烟管道不符排烟标准，足以影响原告所承租涉案商铺的餐饮经营及使用。被告吴某某、某某公司及林某某先后作为某某号、某某号商铺的出租方，其提供的商铺存在严重缺陷，未能满足原告签订租赁合同时对涉案商铺的正常使用要求，原告据此解除租赁合同，合理有据，本院予以支持。根据原告邮寄送达解除合同告知书之日，分别与被告某某公司2018年6月7日解除合同、与被告林某某2018年6月4日解除合同。合同解除产生的实际损失应由违约方承担相应的赔偿责任，因涉案商铺产权人即被告某某公司、林某某实际收取了涉案商铺的押金及首月租金，应予退还原告，故被告某某公司应退还原告租赁押金26942元、首月租金13471元共计40413元及支付逾期退还利息，被告林某某应退还原告租赁押金29058元、首月租金14529元共计43587元及支付逾期退还利息。此外，本院根据原告提交的相关合同、转账记录以及票据，对原告的其他损失支持如下：1、装修费用153962元以及装修设计费15000元，有装修合同以及转账记录为证，本院予以支持；2、空调为可拆卸及可搬离物品，原告已搬离，仍具使用价值，故本院不予支持；3、购买经营所需设备53581元，有设备清单以及转账记录为证，原告转卖设备所得款项26888元，有微信记录为证，造成26693元实际损失，本院予以支持；4、消防设备安装3000元，有转账记录为证，本院予以支持；5、制作广告招牌费用10000元，有合同及转账记录为证，本院予以支持；6、加盟费用损失，虽然原告签订了加盟合同，但非必然发生的损失，原告未举证证明因不在涉案商铺经营探客会导致加盟合同无法继续履行或者已造成原告加盟费用不能退回的事实，因此，对于该加盟费损失，本院不予支持；7、网络费1980元，有票据为证，本院予以支持；8、原告从2018年1月开店经营，至2018年6月正式退租，期间原告经营了几个月，存在经营支出及经营收入，员工工资非直接的必然损失，故本院不予支持；9、原告主张的购买经营所需的其他物料，因订单零散，无法辨别是否为涉案商铺所用，且已经造成了全部无收益的损耗，因此，本院不予支持；以上其他损失共计210635元。因被告吴某某系涉案商铺的原始出租人，原告最先与被告吴某某就涉案某某号、某某号商铺形成租赁合同关系，涉案商铺在原告与被告吴某某签订租赁合同及提供交付时即存在烟道无法正常排烟等严重缺陷，被告某某公司、林某某未对涉案某某号、某某号商铺的烟道进行过改动，故原告的上述损失共计210635元应当由被告吴某某承担。因为烟囱不符合标准，所以该举证的鉴定费用由被告吴某某自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蒋某某与被告深圳市某某有限公司签订的《商铺租赁合同》（编号：HL某某）已于2018年6月7日解除，确认原告蒋某某与被告林某某签订的《商铺租赁合同》（编号：H某某）已于2018年6月4日解除；二、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起三日内向原告蒋某某退还租赁押金26942元和首月租金13471元，并支付逾期退还利息（以40413元为基数，自2018年6月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告林某某于本判决生效之日起三日内向原告蒋某某退还租赁押金29058元和首月租金14529元，并支付逾期退还利息（以43587元为基数，自2018年6月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告吴某某于本判决生效之日起三日内赔偿原告蒋某某装修等损失共计210635元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9002元（原告已预交），由原告承担3904元，被告深圳市某某有限公司承担699元、被告林某某承担754元、被告吴某某承担3645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘春秀人民陪审员  焦 虹人民陪审员  陈妙英二〇一九年十二月三十日书 记 员  罗 韵