北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22120号原告：姜博，男，1985年10月26日出生，汉族，住河北省张家口市宣化县。委托诉讼代理人：谢广益，北京市中盾律师事务所律师。被告:李俊龙，男，1978年11月23日出生，汉族。原告姜博与被告李俊龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜博的委托诉讼代理人谢广益，到庭参加诉讼。被告李俊龙，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜博向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告于2017年3月25日就位于北京市通州区张家湾镇齐善庄工业区中所属西院西库房签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告租金人民币48万元，代付施工费3万元；3、被告赔偿原告损失人民币1786200元，其中装修损失162万元，配电箱费用1200元、物品损失15万元、电费损失15000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月25日，原被告经介绍，就位于北京市通州区张家湾镇齐善庄工业区中所属西院西库房签订《租赁合同》。合同约定，被告将涉诉房屋出租给原告，租金人民币58万元每年，租期分为两个周期，第一个周期五年，自2017年8月15日起至2022年8月14日止，第二个周期在政府不拆迁的前提下顺延五年，在原告前三年的经营过程中，如遇政府占地、拆迁等原因中止经营时，第一年赔偿原告100%的装修费用，第二年赔偿乙方70%的装修费用。被告也保证原告在改建及经营过程中不受任何干扰。合同签订后，原告依约向被告指定的第三人张文静账户交付租金，并投入巨资对涉诉房屋装修改造。2017年8月，原告装修施工中止，被告实际占有涉诉房屋。因涉诉房屋未取得房屋权属证，亦未取得规划许可证，为违建房屋，依据相关规定，该合同应属无效，被告应当赔偿原告的各项损失。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。请求法院依法裁判。被告李俊龙未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月25日，姜博（承租方、乙方）与李俊龙（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要内容约定如下：“一、甲方将位于张家湾镇齐善庄工业区中所属西院西库房租给乙方，租期分为两个周期。第一个周期五年，由2017年8月15日起至2022年8月14日止。第二个周期在政府不拆迁的前提下顺延五年。1、乙方准备在甲方现有设施的基础上投资进行加建、改造、安装设备等。2、租金伍拾捌万每年，租金年付。第三年在原来租金的基础上上浮10%，第五年在原来租金的基础上上浮10%，第七年在原来租金的基础上上浮10%。3、电费由电力局抄表后发的单子为准，水、卫生费3万元/年，如村委会有变动，随之变动。4、在乙方前三年的经营过程中，如遇政府占地、拆迁等原因中止经营时，第一年赔偿乙方100%装修费用，第二年赔偿乙方70%装修费用，第三年赔偿乙方30%装修费用。二、乙方在现有的设施基础上进行的加建和改造，乙方必须遵守相关规定、规范进行安装、施工。”租赁合同还对其他事项进行了约定。庭审中，姜博陈述李俊龙在签订合同时明知其是要将库房改造成公寓出租经营，故留出了很长的装修期间。租赁合同签订后，姜博委托蔡喜胜向李俊龙指定的收款人张文静通过银行转账的方式分四次给付租金共计48万元。2017年7月24日，李俊龙向姜博出具收条，写明收到租金48万元整。2017年4月17日，蔡喜胜代表姜博与史某签订《合同书》，将承租库房的公寓改造工程发包给史某，合同约定采用包工包料的承包方式，工程造价为每间9500元，工程期限自2017年4月17日至2017年7月30日。庭审过程中，史某出庭作证，证实共改造340余间公寓，整个工程完成百分之八十五，2017年8月份，经蔡喜胜要求撤场。关于工程款，史某表示总工程款是334万元，已经收到给付工程款92万元，同时认可因工程未施工完毕，双方协商一致同意姜博再给付70万元工程款即双方两清。2019年4月底5月初，涉案库房被拆除。2018年10月，李俊龙以租赁合同纠纷为由，将姜博起诉至本院，要求解除其与姜博于2017年3月25日签订的《租赁合同》，本院经审理，认为双方的租赁合同应属无效合同，故于2019年2月12日作出（2018）京0112民初33816号民事判决书，判决驳回了李俊龙的诉讼请求。该案件于2018年10月29日开庭审理，开庭审理当天李俊龙认可实际控制涉案承租库房，姜博主张因无法施工，已于2017年8月18日正式撤离涉案承租库房。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李俊龙经本院合法传唤，不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利,不影响本院依据查明的事实，依法缺席判决。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李俊龙与姜博签订《租赁合同》，将没有任何建设手续的房屋出租给姜博改造成公寓经营，违反了法律的强制性规定，故本院依法认定姜博与李俊龙于2017年3月25日签订的《租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据本院查明的事实，姜博交付给李俊龙48万元的租金，租期的开始时间是2017年8月15日，姜博于2017年8月18日撤场，故李俊龙应收取房屋占有使用费的时间段是2017年8月15日-2017年8月18日，剩余租金，李俊龙应当返还，返还数额为473555.56元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合庭审中证人史某的证言及姜博提交的给史某支付工程款的银行转账记录，本院依法认定姜博为改造承租公寓库房产生的实际损失为162万元。本案中，李俊龙擅自将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给姜博改造成公寓经营，姜博未核实房屋的合法性，未办理任何建设审批手续即对房屋进行大规模的改造装修以用于公寓的经营，双方对损失的造成均存在过错。考虑双方过错程度，本院依法判决李俊龙赔偿姜博损失数额的60%，即97.2万元。关于姜博要求李俊龙赔偿配电箱费用、物品损失、电费损失、代付施工费的诉讼请求，因其未提供证据证明其主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告姜博与被告李俊龙于2017年3月25日就北京市通州区张家湾镇齐善庄工业区所述西院西库房签订的《租赁合同》无效；二、被告李俊龙返还原告姜博已交纳的合同租金473555.56元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告李俊龙赔偿原告姜博库房装修损失人民币972000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告姜博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25170元，由原告姜博负担7360元（已交纳）；由被告李俊龙负担17810元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费260元，由被告李俊龙负担，于本判决生效之日起七日内交纳；如另需公告送达本判决书的，该公告费用由被告李俊龙负担，具体数额以报社出具的正式票据数额为准，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  秦 玲人民陪审员  徐如一人民陪审员  韩艳清二〇一九年十二月二十八日书 记 员  韩翠竹