北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0108民初8261号原告（反诉被告）：北京翠谷投资管理有限公司，住所地北京市海淀区圆明园西路2号中国农业科学院原子能利用研究所53号平房101号。法定代表人：黄敏娟，董事长。委托诉讼代理人：岳建鹏，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：金坚敏，男，该公司总经理。被告（反诉原告）：北京国新宇泰商贸有限公司，住所地北京市海淀区四季青路8号2层239。法定代表人：高星至，总经理。委托诉讼代理人：焦建，北京市在线律师事务所律师。原告（反诉被告）北京翠谷投资管理有限公司（以下简称翠谷投资公司）与被告（反诉原告）北京国新宇泰商贸有限公司（以下简称国新宇泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翠谷投资公司之委托诉讼代理人岳建鹏、金坚敏，被告（反诉原告）国新宇泰公司之委托诉讼代理人焦建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翠谷投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年5月签订的《合作协议书》；2、判令国新宇泰公司退还我公司2017年5月至2018年5月的房屋租金77万元及保证金10万元；3、判令国新宇泰公司赔偿我公司涉案房屋装修残值费用199.71万元；4、判令国新宇泰公司支付我公司提前收房违约金19.25万元及其他违约损失789647.3元（发电机组购置费4.95万元、柴油费263596.8元、发电机组定期保养维修费1.33万元、发电机组管理员人工费2.2万元、水费2.4万元、住宿费19251元、误工费2万元、差旅费52799.5元、装修期间工地管理人员工资25200元、搬迁费15万元、新场地重置费15万元）；5、判令国新宇泰公司支付鉴定费2.5万元；6、诉讼费由国新宇泰公司承担。事实与理由：2016年5月，双方签订《合作协议书》，约定国新宇泰公司将巨山农场X路X号（以下简称X号）综合楼南侧的厂房中间钢结构平台向西部分、13间平房、一个传达室及附属设置共1000平米和一个50%免费使用的院子提供给我公司，用于我公司开展高分子材料再生利用研发培训中心，租期7年。我公司按照约定每年向对方补偿77万元，半年一付。2017年12月29日，国新宇泰公司拒绝向我公司供水供电，造成我公司无法正常经营，损失惨重，我公司为弥补损失购买了相关发电设施，为员工安排了相应生活条件。我公司也面临向第三方承担高额违约金的情况。双方就恢复水电协商未果，故诉至法院。国新宇泰公司辩称，同意解除合同，不同意翠谷投资公司其他诉请。根据北京市政府疏解整治相关活动，翠谷投资公司租赁我公司的区域属于疏解地区，限期搬离，对于停水停电是政府要求，我公司执行。国新宇泰公司向本院提出反诉请求：1、解除双方于2016年5月签订的《合作协议书》；2、判令翠谷投资公司腾退《合作协议书》中约定的X号综合楼南侧的一栋厂房自中间钢结构平台向西部分、13间平房、一个传达室及附属设施共1000平米和一个50%免费使用的院子；3、判令翠谷投资公司按照每年人民币77万元的标准，支付在第二项诉请所列项目腾退前的占用费（自2018年6月起至实际腾退之日止）；4、反诉费、鉴定人出庭费由翠谷投资公司承担。事实与理由：2016年5月10日，双方签订《合作协议书》,协议签订后，我公司及时移交了全部承租标的物，双方合同履行正常。2017年11月19日，北京市安全生产建设委员会发布《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》，按照该通知的要求本案涉诉巨山农场范围内的厂房将被清理整治。2017年12月26日，海淀区第八督导组到巨山农场督导落实情况，明确要求2017年12月31日前全部完成“专项行动任务”。2017年12月29日，涉诉范围内水、电被关停。2018年1月13日，翠谷投资公司出具《保证书》，并私自恢复水、电供应。在《保证书》中翠谷投资公司声明“1、政府行为停电。2、高总不同意用电。3、出现一切后果，翠谷投资公司负责。”鉴于上述情况，双方《合作协议书》已经无法继续履行，双方就解约和腾退等事宜协商未果，故诉至法院，请求依法判决。翠谷投资公司对国新宇泰公司的反诉辩称，国新宇泰公司应当提交合法建筑供给我公司租赁使用，国新宇泰公司对于停水停电应当积极采取措施减少我公司因此造成的损失。国新宇泰公司故意不恢复水电供应，造成我公司巨大损失。国新宇泰公司的行为严重违反法律规定和政府规章，由于国新宇泰公司的故意隐瞒事实，造成我公司的损失。为减少我公司的损失，我公司自行购置了发电机和供水设备，经过相关部门认定，对于添置的水电符合规定。如果国新宇泰公司同巨山农场于2017年5月解除了协议，国新宇泰公司无权要求我公司腾退房屋，国新宇泰公司无权向我公司收取占用费。国新宇泰公司作为根本违约方，无权要求解除合同，我公司享有合同解除权。不同意支付鉴定人出庭费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年5月10日，甲方国新宇泰公司与乙方翠谷投资公司签订《合作协议书》，具体内容如下：一、合作范围及用途。甲方同意将X号综合楼南侧一栋厂房自中间钢结构平台向西部分，及13间平房，一个传达室及附属设施共1000平方米和一个50%免费使用的院子提供给乙方，供乙方开展“高分子材料再生利用研发培训中心”建设之用。二、合作年限。合作期自2016年5月10日起至2023年4月30日止。三、合作方式。3.1、甲方提供场地，乙方提供建设资金，项目建成后，在合作期内，归乙方独立使用。期满后由甲乙双方商定后续合作是否继续或中止。3.2、乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，甲方不承担经营风险。3.3、乙方每年向甲方支付合作补偿金77万元。补偿金乙方以支票形式支付，半年一付。甲方开具盖章收款收据。每年上半年支付日期为5月10日前，下半年支付日期为11月10日前。3.4、乙方提供10万元作为合作保证金，当本合作期满后，甲方应将保证金全额无息退还给乙方。甲方开具盖章保证金收据…四、免租期。甲乙双方商定，自本合同签字盖章生效，乙方第一笔合作金支付之日起，25天为免租期。五、水电等相关设施及费用承担。5.1、合作场地的水、电、管路及有关设施由乙方自行安装，费用自负。5.2、甲方负责提供170kw的用电额度，提供期限为2016年7月1日前。如不能按时提供，则按违约论处。5.3、合作期间，项目所有产生的电费由乙方自负，电费按甲方实际向供电单位交纳的费用和单价为准，凭发票和乙方结算。5.4、乙方为高科技企业，无有害气体、液体、固体排放，产生的生产和生活废水、废气处理达标后排放，不得违反国家有关规定。5.5、甲方按每月200元作为包干费用提供水源，向乙方提供用水来源，乙方有责任保护好室内水源的洁净和不受污染。机井的维修，拓建等费用由甲方自理。六、甲方责任和义务。6.2、甲方应按本协议规定，腾空场地，确需留在场地内的物品应以附件方式标明。七、乙方责任和义务。7.2、事先未经甲方同意，乙方不得在本场地内加盖建筑物，亦不得将该场地和房屋内的有关装置与设备擅自移动或拆除。甲方同意乙方对该场地和房屋内的空间为满足工作、生产和生活需要进行生产性的改建装修和绿化。十、违约处理。10.3、甲乙双方其中任何一方有其他行为违反本协议规定，给对方造成损失的，违约方需向对方支付经济损失赔偿金。10.4、如甲方确需提前收回场地另有他用，必须提前三个月通知乙方，向乙方支付三个月的合作金作为补偿，并退还乙方未满期租金和保证金，同时赔偿乙方的装修及相关损失费。合同签订后，国新宇泰公司向翠谷投资公司交付了房屋，翠谷投资公司于2016年4月20日向国新宇泰公司支付保证金10万元，于2017年8月22日支付租金38.5万元，于2017年12月19日支付租金38.5万元。双方均认可翠谷投资公司已交纳租金至2018年5月15日。2017年5月23日，北京市海淀区四季青镇人民政府、北京市巨山农场（以下简称巨山农场）、北京市巨山物业管理有限公司、北京市西郊农场、北京三元农业有限公司联合发布《公告》，告知巨山农场及西郊农场所属的位于海淀区南辛庄地块、巨山农场所属的位于海淀区红旗村地块、海淀区四统碑村地块大部分建筑物未取得建设工程规划许可证，属违法建设，通知上述地块的各商户、承租人积极配合疏解腾退工作，在2017年6月30日前对违法用地、违章建筑、违法经营现象进行自查自纠，对违法建筑自行拆除，并与产权单位解除合同、搬离承租房屋及土地。2019年5月9日巨山农场向国新宇泰公司送达《清退通知》，称国新宇泰公司已于2017年12月23日同巨山农场签订《腾退补偿协议》等相关文件，现令国新宇泰公司于本通知发布之日起三日内腾空场地房屋并清退人员，移交拆迁公司管理。逾期未办理农场将采取停水、停电等措施，一切后果由国新宇泰公司自行承担。2018年1月13日，翠谷投资公司向国新宇泰公司出具保证书称场地自2017年12月29日开始由于种种原因被停水停电，经反复交涉无果，为减少我公司损失，我公司自备发电机一台，恢复单位范围内的供水供电，如出现任何安全难问题自行负责。庭审中，翠谷投资公司提交发电机购置发票、柴油费发票及收据、发电机组维修费用发票、水费凭单、住宿费发票、发电机组管理人员值班费支出凭单、2016年职工工资表、差旅费票据证明其损失。对于上述证据，国新宇泰公司对真实性认可，证明目的不认可。翠谷投资公司提交改建装修合同证明其对房屋进行装修，国新宇泰公司对此合同真实性、证明目的不认可，认为合同中约定的装修面积与实际不符。经翠谷投资公司申请，本院依法委托北京京港柏鉴资产评估有限公司对X号综合楼南侧厂房自中间钢结构平台向西部分、13间平房、一个传达室及附属设施共1000平方米的装修残值进行评估，鉴定机构于2019年1月20日出具资产评估报告，对上述内容装修残值评估结果为199.71万元。翠谷投资公司对鉴定报告无异议。国新宇泰公司称：1、鉴定机构程序严重违法，鉴定机构未在法定期间进行评估，未到现场进行详细勘察；2、评估对象不符合司法鉴定的标准，鉴定结论不具有法律效力，故对该评估报告不予认可，并申请鉴定人员出庭质询。鉴定人员出庭称其关注了房地产权属状况，因手段有限，故依据法院及当事人提供的材料进行评估。评估对象系涉案房屋装修残值，系法院确定。评估对象的法律权属纠纷不影响其受理该项评估业务，现场勘察时双方对涉案房屋装修事项并无异议。其在收到法院委托函之后，同双方协调勘察现场事宜，对现场进行了实地勘察，勘察完毕后待翠谷投资公司按要求整理提供相关评估资料并交纳评估费后方可进行评估。其根据法院及当事人提供的资料，本着客观、独立、公证、科学的原则，对委托资产进行测算，测算过程及相关记录保存有工作底稿，供行业协会检查。审理中，本院向巨山农场询问关于诉争房屋是否在腾退范围内。对此，巨山农场表示国新宇泰公司自其公司租赁房屋后，在未有相关手续的情况下自行添建、改建。国新宇泰公司出租给第三人的房屋在本次腾退范围内。翠谷投资公司称其租赁1000平方米场地，自行加建500平方米。因诉争房屋需要腾退，其陆续腾退了租赁的房屋。2018年5月，国宇新泰公司将房屋贴上封条，导致其不能对房屋正常使用。其仅使用了105平方米的车间。国新宇泰公司对上述陈述不予认可，其表示翠谷投资公司一直占用房屋，直到2019年5月巨山农场通知房屋腾空，对方才将居住的人清走。另查，国宇新泰公司就诉争房屋建造的合法性未提交相应证据。经本院示明，双方均表示若法院认为合同无效，要求处理合同无效后的相关问题。本院认为，国新宇泰公司与翠谷投资公司签订的《合作协议书》名为合作，实为租赁合同。国新宇泰公司用于出租的房屋无建设工程规划许可证，故其与翠谷投资公司签订的房屋租赁合同当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。国新宇泰公司将无建设工程规划许可证的房屋出租给翠谷投资公司，其应当承担造成合同无效的主要责任。对于翠谷投资公司要求退还租金的请求及国新宇泰公司反诉要求支付房屋使用费一节。本院认为，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对于房屋占有使用费问题，翠谷投资公司正常使用房屋至2017年12月28日，其应当按照合同约定的年租金标准支付房屋使用费。翠谷投资公司自2017年12月29日开始因多种原因陆续腾退场地，未占用全部租赁场地，且水电已不能正常使用，导致房屋亦不能正常使用，故本院对该期间的房屋使用费予以酌减。翠谷投资公司已交纳租金至2018年5月10日，多交纳的部分国新宇泰公司应当予以退还。2018年5月起，翠谷投资公司自认只使用部分厂房，国新宇泰公司表示对此不知情，故本院根据双方提交的证据、双方的陈述及现情况，对于翠谷投资公司的主张予以采信，对于2017年12月29日至今的费用与国新宇泰公司的主张合并一起核算并予以酌减。对于翠谷投资公司要求国新宇泰公司返还保证金一节，于法有据，本院予以支持。对于损失数额，翠谷投资公司租房后经国新宇泰公司许可自行建有部分房屋，该部分房屋的建造费用为翠谷投资公司的损失部分，按双方的过错程度予以承担相应责任，具体数额本院酌定。对于翠谷投资公司为使用房屋自行购置的发电机等相关设备及支出，系其为履行无效合同支出的间接损失，本院不予支持。翠谷投资公司要求支付违约金一节，因双方签订的合同为无效合同，且均有过错，故本院对此项请求不予支持。对于反诉部分，双方的合同确认无效后，国新宇泰公司要求翠谷投资公司腾房的诉讼请求本院予以支持。对于鉴定人出庭费，此系鉴定费的组成部分，本院在鉴定费用的承担中，一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京翠谷投资管理有限公司与北京国新宇泰商贸有限公司于2016年5月10日签订的《合作协议书》无效；二、北京国新宇泰商贸有限公司于本判决生效后七日内向北京翠谷投资管理有限公司赔偿损失140万元；三、北京国新宇泰商贸有限公司于本判决生效后七日内退还北京翠谷投资管理有限公司保证金10万元；四、北京国新宇泰商贸有限公司于本判决生效后七日内退还北京翠谷投资管理有限公司房屋使用费28.23万元；五、北京翠谷投资管理有限公司于本判决生效后三十日内腾退其占用的位于北京市海淀区X路X号院内房屋及场地并交还北京国新宇泰商贸有限公司；六、北京翠谷投资管理有限公司于本判决生效后七日内按年租金8万元标准向北京国新宇泰商贸有限公司支付自2017年12月29日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；七、驳回北京翠谷投资管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京国新宇泰商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费31049元，（北京翠谷投资管理有限公司已预交25000元），由北京翠谷投资管理有限公司负担9315元，已交纳；由北京国新宇泰商贸有限公司负担21734元（已预交6049元），于本判决生效后七日内交纳。案件受理费36054元（北京翠谷投资管理有限公司已预交790元），由北京翠谷投资管理有限公司负担10816元，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京国新宇泰商贸有限公司负担25238元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1550元（北京国新宇泰商贸有限公司已预交775元），由北京翠谷投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  张占春人民陪审员  李绥奇二〇一九年十二月三十日书 记 员  董彦君