浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5888号上诉人（原审被告）：陈桂仙，女，1960年8月6日出生，汉族，户籍地义乌市，现住义乌市。委托诉讼代理人：何惠英，浙江星耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王牛弟，男，1960年8月16日出生，汉族，住义乌市。被上诉人（原审原告）：王春玉，女，1965年1月2日出生，汉族，住义乌市。上述两被上诉人委托诉讼代理人：吴晓坚、王诗涵，浙江集优律师事务所律师。原审第三人：义乌市亿成房地产营销策划有限公司，住所地义乌市北苑街道迎宾社区新马路333号三楼，统一社会信用代码：91330782MA2DCJNL8B。法定代表人：成良财，董事长。上诉人陈桂仙因与被上诉人王牛弟、王春玉，原审第三人义乌市亿成房地产营销策划有限公司（以下简称亿成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初2013号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈桂仙上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人要求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：一、原判认定事实有错误。1、原判认定上诉人违约的事实错误。上诉人没有违约，上诉人因被上诉人提供该房屋年租金25万元的虚假信息，而签订房屋买卖合同，在事后得知年租金只有15万元左右即告知不购买此房的行为不应认定为违约行为；2、原判对被上诉人存在根本性违约的事实未予认定。被上诉人在其起诉要求解除房屋买卖合同，但未经法院判决解除合同的情况下就将涉案房屋出卖并过户给他人，被上诉人构成根本性违约的事实客观充分。二、原判适用法律不当。1、本案中，被上诉人提供虚假信息，诱导上诉人签订合同，被上诉人没有实际损失，反而获利的事实客观充分，而原判却判决上诉人支付违约金665000元。可见原判并没有依据我国《合同法》第五条、第六条、第一百一十四条规定的公平原则、诚实信用原则和违约金填补性原则作出判决，也没有适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定作出公正裁决。2、我国各级法院的众多判例对违约金的支付均以造成实际损失为基础作补偿性支付违约金的考量依据；而本案被上诉人没有造成实际损失，法官却随意性地“按总房款10%支付违约金”作出上诉人支付巨额违约金的判决，有违我国司法的平等统一、依法公正的原则，也难以让上诉人接受。被上诉人王牛弟、王春玉共同辩称：一、关于是否违约的问题。上诉人的违约事实清楚，有上诉人出具的放弃购买的说明，即使根据原审第三人的陈述，上诉人在签约当日因时间问题交不出钱，即第二天补上定金，但上诉人第二天没有补上。至于起诉后房屋转让的问题，被上诉人起诉是要求对解除合同予以司法确认。上诉人在一审中强调合同于1月17日解除，现在又认为合同需要判决解除。被上诉人在诉讼过程中转让房屋，实际是为了防止损失的扩大，并不构成违约。二、关于违约金数额，一审判决合理。被上诉人起诉时已自行降低了5%的额度，法院判决又降低了5%，仅判决了总房款的10%。根据合同法的相关规定，当事人请求降低违约金只是适当的减少。现在本案实际上已减少了一半的数额，故一审对违约金的数额判决正确。上诉人的上诉没有事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人亿成公司陈述称：关于违约问题，无法判断。签约当天是晚上7点左右，合同中是写明几月几号之前要交多少定金的，上诉人没有交定金，说晚上拿不出钱，第二天补上定金；第二天上诉人说没有筹到钱，没有交定金。后来上诉人说租金有差别，家里人有想法了，不要房屋了。该公司和被上诉人沟通，让被上诉人再等等，他们再做做工作，但被上诉人不同意等，要求解除合同。1月17日，该公司应被上诉人的要求，将上诉人的合同收回了；1月18号，被上诉人就起诉了。该公司也出现过两个类似的纠纷，都是由该公司协调解决了。对于中介行业而言，本案违约金有点过高了，因为被上诉人的房屋后面转卖的价格并没有低于原先的价格。综上，请求支持上诉人的上诉请求。王牛弟、王春玉向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同（居间）》；2、判令陈桂仙立即支付违约金997500元（按总房款6650000元的15%计算）。一审法院认定，2019年1月10日，王牛弟、王春玉（甲方）与陈桂仙（乙方）通过亿成公司中介签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定：甲方同意将坐落于义乌市丹溪北路480-1-2号房屋转让给乙方；转让价格为665万元整；乙方应于2019年1月10日支付定金100万元，由丙方代甲方保管；甲、乙双方办理该房屋过户手续当日，乙方全款向甲方支付购房款565万元；甲、乙双方任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任；若甲方违约导致合同解除的，双倍返还乙方购房定金，并向乙方支付总房款20%的违约金；若乙方违约导致合同解除的，甲方没收乙方购房定金，乙方向甲方交纳总房款20%的违约金；甲、乙双方确认，在签订本合同时，丙方已如实、全面的告知甲、乙双方该房屋所有信息，甲、乙双方认可丙方已完全履行告知义务。合同中还约定了其他的权利义务。合同签订后，陈桂仙未按约定支付定金100万元。同年1月17日，陈桂仙向亿成公司明确表示本人因资金问题及家庭人员问题等放弃购买，合同交还给经纪方。亿成公司将陈桂仙放弃购买转告王牛弟、王春玉。同年2月22日，王牛弟、王春玉将义乌市丹溪北路480-1-2号房屋转让给周晓颖、刘建华并已办理房产转移登记，转让价格为666万元。一审法院认为：本案王牛弟、王春玉与陈桂仙通过亿成公司中介签订的《房屋买卖合同（居间）》，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认有效。双方应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈桂仙既未按约支付定金，又明确表示不履行合同，陈桂仙应承担违约责任。鉴于王牛弟、王春玉在得知陈桂仙放弃购买诉争房屋后，在短期内与他人成交，成交价格与本案合同价格相当，没有给王牛弟、王春玉造成实际损失的实际情况，王牛弟、王春玉主张的违约金过高，酌情予以适当的减少，按总房款10%支付违约金为宜。双方对解除房屋买卖合同没有争议，予以支持。陈桂仙支付王牛弟、王春玉违约金的数额为总房款10%，即665万元×10%＝66.5万元。王牛弟、王春玉诉请的合理合法部分，予以支持。陈桂仙以本案房屋买卖合同不是陈桂仙的真实意思表示，陈桂仙违约没有给王牛弟、王春玉造成实际损失，请求减少或免除违约金的辩解合理合法部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百一十四条的规定，判决：一、解除王牛弟、王春玉与陈桂仙于2019年1月10日签订的《房屋买卖合同（居间）》。二、陈桂仙于判决生效后十五日内支付王牛弟、王春玉违约金665000元。三、驳回王牛弟、王春玉的其他诉讼请求。案件受理费13776元，由王牛弟、王春玉负担3326元，陈桂仙负担10450元。二审中，各方当事人均未向本院提交证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：关于违约问题。涉案房屋买卖合同明确约定上诉人应于2019年1月10日支付定金100万元，上诉人并未依约支付，且于同年1月17日向原审第三人明确表示本人因资金问题及家庭人员问题等放弃购买，合同交还给经纪方，故上诉人违约事实成立，应承担相应的违约责任。被上诉人在上诉人明确表示解除房屋买卖合同的情况下，在诉讼过程中将涉案房屋另行出售给案外人，是为了避免损失扩大，并不构成根本性违约。关于违约金数额问题。涉案房屋买卖合同中虽约定违约金数额为总房款的20%，但鉴于被上诉人在得知上诉人放弃购买涉案房屋后，短期内即将涉案房屋另行出售并办理了转移登记手续，出售价格还略高于涉案合同中约定的购房款，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院综合考虑本案违约情况、合同约定的购房价格、被上诉人的预期利益及重新出售价格等因素，酌情确定上诉人应支付被上诉人违约金20万元。综上，上诉人陈桂仙的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初2013号民事判决第一项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初2013号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；三、陈桂仙于本判决生效后十五日内支付王牛弟、王春玉违约金20万元；四、驳回王牛弟、王春玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13776元，由王牛弟、王春玉负担11014元，陈桂仙负担2762元。二审案件受理费13776元，由王牛弟、王春玉负担11014元，陈桂仙负担2762元。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 黄良飞审 判 员 盛 伟二〇一九年十二月二十七日代书记员 陈海威