北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初207号原告：王新文，男，1977年10月17日出生，汉族，自由职业。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云云，北京市中通策成律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地：北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：魏魏，北京市蓝石律师事务所律师。被告：杨维旺，男，1959年10月19日出生，汉族，北京实地房地产开发有限责任公司总经理，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：魏魏，北京市蓝石律师事务所律师。被告：杨美玲，女，1967年11月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：魏魏，北京市蓝石律师事务所律师。被告：张伟生，男，1951年5月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏魏，北京市蓝石律师事务所律师。被告：孔秀芝，女，1971年11月27日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘冬燕，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：武瑶瑶，北京市华城律师事务所律师。被告：黄欣，男，1963年9月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。被告：黄越，女，1971年5月15日出生，汉族。原告王新文因黄一夫与北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）、杨维旺、杨美玲、张伟生股权转让纠纷一案，不服本院（2015）三中民终字第10150号民事判决（以下简称10150号判决），向本院提起第三人撤销之诉。本院于2019年1月22日立案后，被告黄一夫于2019年2月24日去世，本院依法通知其法定继承人孔秀芝、黄欣、黄越参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告王新文委托诉讼代理人崔皓和王云云、被告实地公司、杨维旺、杨美玲、张伟生共同委托诉讼代理人魏魏、被告孔秀芝委托诉讼代理人刘冬燕和武瑶瑶、被告黄欣委托诉讼代理人陈海生到庭参加诉讼。被告黄越经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王新文向本院提出诉讼请求：1．撤销10150号判决；2．由黄一夫承担本案诉讼费用。事实和理由：1．我提起本案诉讼系在得知10150号判决后六个月内。我是北京市通州区新华大街南、中山大街北侧鑫源贸大厦（以下简称鑫源贸大厦）X层908、909号房屋（以下简称908、909号房屋）买受人。我于2016年6月1日从实地公司得知10150号判决将包括908、909号房屋在内的鑫源贸大厦九层房屋判归黄一夫所有。我认为10150号判决错误，损害了我的合法权益，应予撤销。2．10150号案件审理应追加我为第三人参加诉讼，但法院并未追加，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定。在审理10150号案件过程中，实地公司已告知法院其将包括908、909号房屋在内的鑫源贸大厦九层房屋出售，但法院并未追加买受人为第三人。3．10150号判决笼统判决将鑫源贸大厦九层房屋无偿交付黄一夫，没有具体房号，判决内容不具体、不明确。4．黄一夫于2004年签订的《北京实地房地产开发有限责任公司股份转让合同》（以下简称《股份转让合同》）无效，即使有效，也属预约合同，而我签订的是商品房买卖合同，且已网签联机备案。2004年，出卖人尚未取得商品房预售许可证明，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《股份转让合同》应属无效；《股份转让合同》不具备商品房买卖合同的内容，没有约定面积、房号、交付时间、交付条件、办证情况、价格，故该合同是预约合同，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，黄一夫只能主张预约合同的违约责任。5．我与实地公司签订商品房买卖合同，办理入住且对房屋予以装修，在我与黄一夫均未办理房屋所有权转移登记的情况下，黄一夫不享有在先权利。10150号判决适用《中华人民共和国物权法》第九条，认为鑫源贸大厦九层房屋没有发生物权变动，黄一夫权利在先，但该条有“法律另有规定的除外”的但书规定。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条第一款第二项规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的。因我已合法占有房屋，故我的权利优先于黄一夫。实地公司辩称，同意王新文的诉讼请求。2004年8月16日，黄一夫、北京天骥物业管理有限责任公司、北京江雪建筑装饰有限责任公司与北京美晟房地产开发有限责任公司签订的《股权转让合同》第三条第三款约定：“一方将待建的宏鑫花园小区项目（四期）中实地大厦（暂定名）建成后将位于九层的房屋无偿交给黄一夫先生或黄一夫本人为法人的企业。”该项约定系典型的无偿赠与，而非股权转让对价。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定”的规定，实地公司撤销赠与无需承担任何民事责任。杨维旺、杨美玲、张伟生答辩称，同意王新文的诉讼请求。鑫源贸大厦九层十二套房屋登记于实地公司名下，系实地公司的财产，并非我们的财产，除存在《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定的情形外，我们不应对外承担民事责任。且杨维旺和张伟生分别于2014年8月28日、2014年9月28日后不再是实地公司股东。孔秀芝答辩称，黄一夫系依据《股权转让合同》要求实地公司、杨维旺、杨美玲、张伟生支付股权转让对价，即交付鑫源贸大厦九层；王新文关于其为10150号案件必须参加诉讼当事人的主张已为北京市高级人民法院驳回；10150号案件审理过程中，法院已了解鑫源贸大厦九层房屋网签联机备案情况以及王新文等交付房款、入住的事实；实地公司于10150号案件一审即将作出判决前，出售涉案房屋并予以网签，显属恶意，故即使王新文有损失，亦是实地公司恶意行为所致，与黄一夫无关；王新文买卖房屋行为系实地公司进行的操作；即使王新文与实地公司之间的房屋买卖合同成立，王新文取得的也系债权，网签不具有物权的效力，不能对抗黄一夫于2004年即已通过《股权转让合同》取得的债权。黄欣答辩称，黄一夫取得鑫源贸大厦九层的基础系股权转让对价，而非无偿赠与。实地公司恶意出售房屋行为构成刑事犯罪，应先行移送刑事侦查，追究相关责任人刑事责任。黄越未发表答辩意见。黄一夫因股权转让纠纷于2012年7月将实地公司、杨维旺、杨美玲、张伟生起诉至北京市顺义区人民法院（以下简称顺义法院），请求：1．杨美玲、杨维旺、张伟生与实地公司将鑫源贸大厦第九层房屋无偿交给黄一夫并办理上述房屋相关产权登记手续；2．杨美玲、杨维旺、张伟生与实地公司将鑫源贸大厦写字楼部分除第九层以外的其他楼层中1000平方米面积无偿交给黄一夫并办理该部分房屋相关产权登记手续；3．杨美玲、杨维旺、张伟生与实地公司赔偿黄一夫因迟延交付造成的损失，暂计为3955500元；4．杨美玲、杨维旺、张伟生与实地公司承担本案诉讼费用。顺义法院经审理于2015年6月5日作出（2012）顺民初字第9831号民事判决：一、杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司于判决生效之日起7日内将位于北京市通州区中山大街59号院1号楼的北京ONE项目鑫源贸大厦（工程名称为北京宏鑫花园二期A地块商业、办公综合楼）第九层房屋共同无偿给付黄一夫并将房屋所有权过户至黄一夫名下。办理房屋所有权过户登记时应当由买方负担的税费由黄一夫负担，应当由卖方负担的税费由杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司共同负担。二、驳回黄一夫的其他诉讼请求。杨美玲、杨维旺、张伟生与实地公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月31日作出10150号判决：驳回上诉，维持原判。10150号判决认定的与本案有关的事实如下：实地公司、杨美玲、杨维旺和张伟生提交了鑫源贸大厦九层十二套房屋的《北京市商品房预售合同》、相应收款收据及入住登记手续，证明鑫源贸大厦九层十二套房屋均已出售，案外人已经全部缴纳了购房款并实际入住，房屋的给付条件不成立。黄一夫对该证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，认为《北京市商品房预售合同》的签订时间均为10150号案件一审审理期间，实地公司、杨美玲、杨维旺和张伟生恶意销售房屋的做法侵害了其合法权益。法院经审查认为，十二套房屋的《北京市商品房预售合同》记载的基本信息与顺义法院从北京市通州区住房与城乡建设委员会办公系统中调取的关于鑫源贸大厦第九层房屋记载的信息一致，法院对该证据的真实性认可。实地公司、杨美玲、杨维旺和张伟生提交上述证据以证明房屋的给付条件不成立，对于该证明目的法院将综合全案其他事实进行认定。10150号判决与本案有关的裁判理由为，杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司主张鑫源贸大厦九层房屋已出卖于案外人，已经进行网签备案且买受人已实际交付价款并已实际入住，相关房屋已无法向黄一夫交付。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现虽相关房屋显示已经预售且经网签联机备案，但并未过户至购房业主名下，网签联机备案并不具备物权变动公示效力，故争议房屋并未发生物权变动。黄一夫基于2004年8月16日《股份转让合同》取得对诉争房屋的债权，较之于购房业主，黄一夫权利在先，故实地公司与案外人之间的房屋买卖合同及现履行状况并不影响黄一夫的权利主张。10150号判决作出后，杨美玲、杨维旺与实地公司不服，向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2017年11月6日作出（2016）京民申2836号民事裁定，驳回杨美玲、杨维旺、北京实地房地产开发有限责任公司的再审申请。裁判理由为，本案为股权转让纠纷，购房业主并非本案必须参加诉讼的当事人，因此，原审法院未追加购房业主为原审当事人，并不违反法律的规定，程序合法。关于，黄一夫的权利与购房业主的权利谁优先以及是否损害了购房业主的民事权益问题，购房业主并未就此向申请再审，且购房业主已经就此向法院提起了第三人撤销之诉，因此，法院不予审查。本案判决明确、具体。因此，杨美玲、杨维旺、北京实地房地产开发有限责任公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院于2017年12月28日作出（2016）京03民撤13号民事裁定：驳回王新文的起诉。裁判理由为，北京市高级人民法院（2016）京民申2836号民事裁定已经明确，10150号案件为股权转让纠纷，购房业主并非必须参加诉讼的当事人，因此，10150号案件未追加购房业主为当事人，并不违反法律的规定，程序合法。据此，本院认为，王新文就10150号案件提起第三人撤销之诉，主体不适格，故对王新文的起诉，本院予以驳回。王新文不服，提起上诉。北京市高级人民法院于2018年8月31日作出（2018）京民终140号民事裁定：一、撤销北京市第三中级人民法院（2016）京03民撤13号民事裁定；二、本案指令北京市第三中级人民法院审理。裁判理由主要为，本案中，王新文起诉请求依法撤销一审法院作出的10150号民事判决。10150号生效判决维持顺义法院（2012）顺民初字第9831号判决，判令杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司于判决生效之日起7日内将鑫源贸大厦（工程名称为北京宏鑫花园二期A地块商业、办公综合楼）第九层房屋共同无偿给付黄一夫并将房屋所有权过户至黄一夫名下。而在本案中，王新文主张其系鑫源贸大厦第X层908、909号房屋买受人，10150号判决损害了其民事权益。王新文同时提交了其与实地公司签订的《北京市商品房预售合同》《商品房预售合同联机备案表》、北京市地方税务局通用机打发票等初步证据，用以证明其系鑫源贸大厦第九层908、909号房屋买受人，且已经办理了网签、支付了全部购房款、并实际占有、使用该房屋。据此法院认为，王新文对黄一夫与杨美玲、杨维旺、张伟生、实地公司在10150号案件中诉争的房屋有独立的请求权，其因不可归责于本人的事由未参加10150号诉讼，且提交了其对诉争房屋享有权利，10150号判决可能存在错误，损害其民事权益的初步证据，故其有权以有独立请求权第三人的身份提起第三人撤销之诉。顺义法院审理期间，于2014年9月23日作出（2012）顺民初字第9831号民事裁定：对实地公司开发的位于北京市通州区新华大街南侧、中山大街北侧的北京ONE项目鑫源贸大厦第九层房屋（预售许可证为：京房预售证字[2010]370号）予以查封，并于2014年9月26日向北京市通州区住建委送达（2012）顺民初字第9831号协助执行通知书。顺义法院于2014年11月28日作出的（2012）顺民初字第9831号复议决定书载明：“在本案开庭审理过程中，本院亦释明被告杨美玲、杨维旺、张伟生及实地公司，在案件审理终结前禁止对诉争鑫源贸大厦第九层房屋进行任何形式的处分。实地公司在经本院释明后仍对诉争房屋进行出售并网签登记备案。”本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：关于王新文知道10150号判决的时间。王新文称其系于2016年6月1日收到实地公司告知函，得知10150号判决及908、909号房屋已被司法查封，遂其于2016年7月13日向本院提起（2016）京03民撤13号诉讼。关于合同签订及网签情况。王新文与实地公司签订的《北京市商品房预售合同》落款日期均为空白，双方约定，王新文购买位于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼9层908、909的房屋（以下简称908、909号房屋）。其中，908号房屋预测建筑面积共123．13平方米，其中套内建筑面积为83．7平方米。按照套内建筑面积计算，单价为每平方米35306．09元，总价款为2955120元。双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1．2013年8月13日前，买受人向出卖人支付首付房款共计1485120元；2．2013年10月15日前，买受人向出卖人支付剩余房款1470000元。买受人以贷款方式支付第二项房款。商品房预售合同联机备案表合同网上签约日期显示为2013年8月13日。909号房屋预测建筑面积共123．13平方米，其中套内建筑面积为83．7平方米。按照套内建筑面积计算，单价为每平方米35306．09元，总价款为2955120元。双方同意买受人以贷款方式付款，具体付款期限安排如下：1．2013年8月13日前，买受人向出卖人支付首付房款共计1485120元；2．2013年10月15日前，买受人向出卖人支付剩余房款1470000元。买受人以贷款方式支付第二项房款。商品房预售合同联机备案表合同网上签约日期显示为2013年8月13日。关于购房款支付情况。关于908号房屋，北京市地方税务局通用机打发票显示王新文支付房款1521194元，1481520元以及3600元。关于909号房屋，北京市地方税务局通用机打发票显示王新文支付房款1521194元，1481520元以及3600元。实地公司提供的王新文付款凭证显示：2013年6月18日，刷卡支付550000元，500000元和450000元；2013年7月6日，刷卡支付605120元，100000元、80000元以及685120元；2014年9月25日，按揭转账两笔1470000元；2014年11月13日，刷卡支付150000元。关于办理入住情况。王新文为证明其办理入住而提供的908号房屋验收确认表、北京ONE国际广场业户封存钥匙登记单、紧急情况联络登记表、业主基本情况登记表、实地公司收取契税、公共维修基金、印花税、合同印花税、测绘费、产权证登记费、手续费、物业费、能源费、房差额的收款专用收据，时间均显示为2014年12月8日。王新文为证明其办理入住而提供的909号房屋验收确认表、北京ONE国际广场业户封存钥匙登记单、紧急情况联络登记表、业主基本情况登记表、实地公司收取契税、公共维修基金、印花税、合同印花税、测绘费、产权证登记费、手续费、物业费、能源费、房差额的收款专用收据，时间均显示为2014年3月6日。关于908、909号房屋使用情况，908、909号房屋现用于商业办公。本院认为：本院10150号判决不应予以撤销，理由如下：根据庭审查明的事实，实地公司为房地产开发企业，其所开发的涉案房屋为商品房，王新文的身份属于商品房消费者。在实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往因为因未及时办理房地产过户手续，房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院对尚未登记在房地产开发企业名下但是已经出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行，对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定的立法本意是为了保护商品房消费者的基本的居住和生存权益，该规定虽然属于人民法院处理关于执行异议和复议案件的依据，但是其立法精神和相关规定亦可在本案中参照适用。本案涉案房屋的性质为商用办公楼，王新文购买涉案房屋的目的并非用于自住，亦非其生活必需品，并不符合上述规定的立法初衷和本意。同时，从债权取得时间先后及合法性瑕疵对比来看，黄一夫就诉争房屋取得的债权与本案王新文取得的债权时间跨度长达十几年，黄一夫基于股权转让合同就诉争房屋取得的债权在先，债权取得合法性不存在任何瑕疵；而王新文基于房屋买卖合同取得的债权在后，王新文的相关权益并不优先于黄一夫的债权。还要注意到，实地公司处分诉争房屋系于诉讼期间，是一审法官明确告知不得处分诉争房屋的情况下恶意售卖的，人民法院对于这种在诉讼期间的擅自处分房屋的行为亦不应鼓励和支持。综上，本院10150号判决并未损害王新文的合法权益，王新文提出的第三人撤销之诉的请求本院不予支持。综上所述，王新文的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告王新文的诉讼请求。案件受理费53888元，由原告王新文负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 黄海涛审 判 员 邓青菁审 判 员 杨 路二〇一九年十二月三十一日法官助理 付 哲书 记 员 左 爽书 记 员 张 朋