贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6356号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，系北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄于庆，男，汉族，1962年10月2日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：吴学敏，女，汉族，1963年5月16日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，系贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏，系贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人黄于庆、吴学敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告黄于庆、吴学敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告以441715元购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至2019年5月31日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金85062.35元;2.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院查明：2014年4月20日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ5-19-1；建筑面积116.41平方米，套内建筑面积97.44平方米；该商品房总价款为441715元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款161715元，余款280000元以公积金支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款；2015年12月24日被告向原告代收了产权登记费、契税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2016年1月14日被告取得涉案房屋所属的Ｅ5幢的商品房备案证明书，2018年7月12日取得涉案房屋Ｅ区5幢的不动产权证书；2018年10月15日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托代为办理；并于同日签订不动产登记申请书；2019年原告取得涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书，导致原告不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至一审法院。一审法院认为，关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告虽无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告已取得涉案房屋所属的E5幢商品房备案证明书及不动产权证，已办理并将涉案房屋不动产权证书交付原告。经庭审查明，2018年10月15日，原告向被告出具委托书，并与被告共同签订不动产登记申请书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记条件。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，一审法院予以支持，起止时间为：2016年10月1日至2018年10月15日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日至2018年10月15日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄于庆、吴学敏逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款441715元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日至2018年10月15日止）；二、驳回原告黄于庆、吴学敏的其他诉讼请求。案件受理费人民币949元（已减半收取），由原告黄于庆、吴学敏承担354元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担595元。招商商置（贵州毕节）投资有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：上诉人已进行多次有效通知，并于于2018年8月23日又一次通过邮寄“办理房屋不动产权证告知书”的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务。被上诉人二审未进行答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院经审理，对一审法院认定的事实。本院另查明：被上诉人在《商品房买卖合同》中预留的地址为“毕节市双树路90-152号”，联系电话为“180××××1155”和“189××××9991”。上诉人一审提交的2018年8月23日通过邮政速递邮寄办理产权证告知函的邮寄地址为“毕节市公交公司”，联系电话为“189××××9991”。本院认为，上诉人一审中提交的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，地址和电话号码与被上诉人预留在《商品房买卖合同》中的地址和电话号码不符，上诉人未举证证明该邮件上的地址和电话号码是被上诉人所提供，也不能举证证明被上诉人至迟于2018年8月23日收到《关于办理房屋不动产权证的告知书》，上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1898元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇一九年十二月十二日书记员 陈思印