北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34048号原告：城市魔方(北京)公寓管理有限公司，住所地北京市密云区鼓楼东大街3号山水大厦3层313室-312。法定代表人：徐嘉，总经理。委托诉讼代理人：胡瞻，上海和华利盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舟，上海和华利盛律师事务所律师。被告：北京凯德蒙文化发展有限公司，住所地北京市大兴区北兴路（东段）2号院19号楼1层103室。法定代表人：朱健。被告：朱健，男，1968年8月21日出生。原告城市魔方(北京)公寓管理有限公司（以下简称城市魔方公司）与被告北京凯德蒙文化发展有限公司（以下简称凯德蒙公司）、朱健合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城市魔方公司的委托诉讼代理人胡瞻、李舟到庭参加了诉讼。被告凯德蒙公司、朱健经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。城市魔方公司提出诉讼请求：1．被告凯德蒙公司向原告返还押金500000元；2．被告凯德蒙公司向原告支付违约金4075000元；3、被告朱健对第一项诉讼请求承担连带责任；4．本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2016年7月14日，原告与被告凯德蒙公司双方签订了编号为HQBDF4476的《承包合同》，被告将位于北京市丰台区纪家庙168号北楼的一层局部以及二至五层的房屋经营服务式公寓对外出租，原告负责改造装修工程并承包经营。此后，原告按照合同约定向被告支付了50万元押金。根据合同约定，被告应于2016年6月15日向原告交付房屋，且应当在交付日前取得一次消防验收合格意见书等。经原告多次催告，被告未依约交付房屋，未取得一次消防验收合格意见书。根据合同第十二条第（二）款等约定，原告有权单方解除合同，被告应全额退还押金，并向原告支付相当于合同项下承包期第一年三个月的承包费作为违约金，合计4075000元。被告凯德蒙公司为一人有限责任公司，被告朱健为被告凯德蒙公司的股东，被告朱健应当对被告凯德蒙公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。凯德蒙公司、朱健未答辩。经审查，本院认定事实如下：2016年7月14日，发包方凯德蒙公司（甲方）与承包方城市魔方（北京）公寓投资咨询有限公司（2018年6月1日名称变更为城市魔方公司，乙方）签订《承包合同》，约定：第一条目标公司：1、甲方计划用其所有的（或拥有合法使用权的）位于北京市丰台区纪家庙168号北楼的一层局部及二至五层，房屋建筑面积（含公摊）18470．8平方米的房屋经营服务式公寓对外出租经营使用，并成立【】（具体名称以工商部门核定的为准，下称“目标公司”或“丙方”），甲方为丙方股东。2、因本合同签订时丙方尚未成立，三方同意，待丙方设立后加入本合同，丙方和甲方作为共同发包方，享有发包方权利，承担发包方义务。3、丙方承诺自设立且公章刻制之日起三个工作日内在本合同上补签章。4、甲方应于合同签订之日起一个月内完成目标公司的设立。第二条目标物业：1、本合同项下丙方使用的物业包括位于（北京市丰台区纪家庙168号北楼的一层局部及二至五层，房屋建筑面积（含公摊）18470．8平方米）的房屋以及与房屋使用有关的附属设施等。第三条目标物业的改造装修：2、鉴于乙方具有改造装修服务式公寓的专业经验，甲方委托乙方全权负责目标物业的改造装修工作。第四条目标物业的交付：1、目标物业的交付日为2016年10月15日，交付日前甲方应取得目标物业一次消防验收合格意见书。交付日如果有变动，甲方应至少7个工作日向乙方发出书面通知，并应经乙方书面同意，否则交付日期不变更。第六条承包经营：2、乙方承包丙方期间，以丙方的名义对外经营，并以丙方的名义向住客、租户开具相应正式发票。3、本合同项下的承包期限为自2016年10月15日起至2031年6月28日止，其中交付日后的4个日历月是甲方给予乙方的筹备期（乙方无需支付承包经营费）。第七条费用及利润分配。1、目标物业的改造装修及设施、设备的添置费用由丙方承担，在丙方成立后计入丙方成本。3、甲方同意本合同项下的乙方承包丙方物业的承包费为首年人民币16300000元。首期支付12个月的承包费人民币16300000元，乙方应于甲方交付目标物业并向乙方提供乙方承包丙方经营公寓所需的二次消防设计审核意见书后7个工作日内支付。4、承包押金为人民币2100000元。乙方应于本合同签署生效之日起7个工作日内，向甲方支付50万元押金，甲方应于收到押金当日向乙方出具合法有效的收款凭据；剩余160万押金，乙方应于甲方交付目标物业并向乙方提供乙方承包丙方经营公寓所需的二次消防设计审核意见书后7个工作日内支付，甲方应于收到押金当日向乙方出具合法有效的收款凭据。承包期限届满或本合同终止起10日内甲方将押金一次性无息退还乙方。第十二条合同的解除及违约赔偿：（二）甲方的违约责任：在承包经营期限内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同；1、因甲方未按照本合同的约定交付目标物业，经乙方催告在一个月内仍未交付的；如果因甲方出现上述第1项约定之违约情形，则甲方每逾期交付目标物业一日，则应向乙方支付日承包费两倍的违约金，若经乙方催告在壹个月内仍未交付目标物业的，则乙方有权解除本合同，甲方应全额退还乙方已经支付的押金等款项，并向乙方支付相当于本合同项下承包期第一年三个月的承包费作为违约金，除此以外甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失（包括设计费、人工费等）。第十四条通知及送达：1、任何一方就本合同履行过程中发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。如果以挂号信、邮政特快专递或者快递方式交付，则从发出方发出相关文件之日起五个工作日内视为送达。2、本合同已列明了三方当事人接受相关文件的通讯地址。如果在履行本合同过程中，一方的通讯地址发生改变，必须以书面形式通知另一方，否则视为未变更，另一方按原地址发出的文件均视为有效送达。甲方：凯德蒙公司；地址：北京市大兴区北兴路（东段）2号院19号楼1层103室；收件人：顾国祥。第十五条生效：1、本合同自甲乙双方签章之日起生效。第十六条法律适用和争议解决：2、因签订、履行本合同而产生的争议，任一方均有权向目标物业所在地人民法院提起诉讼。合同签订后，城市魔方公司于2016年7月22日向凯德蒙公司支付押金500000元。2017年12月6日，城市魔方公司向凯德蒙公司发出《催告函》，其上载明：“合同签订后，我司已按约定向贵司支付了押金50万元，但贵司至今：1、未取得房屋的一次消防验收合格意见书；2、未取得我司承包经营公寓所需的二次消防设计审核意见书；3、未按合同约定向我司交付房屋。我司现依据合同相关约定催告贵司于收到本函之日起壹个月内将房屋的一次消防验收合格意见书、二次消防设计审核意见书以及符合合同约定房屋交付于我司，同时我司保留追究贵司违约责任的权利”。案件审理中，本院于2019年12月25日进行现场勘验，涉案房屋大门锁闭，现无人居住使用。经与北京市瑞德盛业房地产开发有限公司法定代表人马建华联系，其称其系涉案房屋的现管理人。涉案房屋自2014年建成后一直由其公司进行装修，现未装修完毕。其未听说过凯德蒙公司，对本案合同不知情。庭审中，经本院询问，城市魔方公司不要求解除合同，但认为涉案合同已经事实上履行不能。城市魔方公司主张凯德蒙公司按合同约定支付违约金，但未对其损失进行举证。另查，凯德蒙公司为自然人独资的有限责任公司，朱健系其自然人股东，持股比例100%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应依约履行。本案中，根据双方约定，凯德蒙公司应在2016年10月15日将涉案房屋交付给城市魔方公司，但经城市魔方公司催告，凯德蒙公司至今仍未交付涉案房屋。经查，城市魔方公司承包涉案房屋用于服务式公寓对外出租经营使用，凯德蒙公司拒不交付房屋的行为致使城市魔方公司不能实现合同目的，故城市魔方公司有权要求凯德蒙公司按照双方合同约定退还已付押金并支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，违约金是否过高需要根据对当事人造成的损失来作出判断。本案中，城市魔方公司未就凯德蒙公司违约给其造成的损失提交证据证明，仅凭双方签订的《承包合同》，并不能证明城市魔方公司遭受了必然损失。在城市魔方公司不能证明其遭受的损失与约定的违约金标准相当的情况下，其要求凯德蒙公司支付违约金4075000元显然过高。故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情以法律所保护的民间借贷利率标准予以调整。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，朱健未到庭参加诉讼，亦未举证证明其财产独立于公司财产，应当对公司所负债务承担连带责任。故本院对城市魔方公司要求朱健承担连带责任的诉讼请求，予以支持。凯德蒙公司、朱健经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院在依法查明事实的基础上做出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京凯德蒙文化发展有限公司于本判决生效后十日内退还城市魔方（北京）公寓管理有限公司押金500000元；二、北京凯德蒙文化发展有限公司于本判决生效后十日内支付城市魔方（北京）公寓管理有限公司违约金（以500000元为基数，自2016年7月22日起至实际返还之日止，按年利率24%计算）；三、朱健对第一项北京凯德蒙文化发展有限公司应偿还的债务承担连带保证责任；四、驳回城市魔方（北京）公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43400元，由城市魔方（北京）公寓管理有限公司负担39400元（已交纳）；由北京凯德蒙文化发展有限公司、朱健负担4000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由北京凯德蒙文化发展有限公司、朱健负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  张惠玫人民陪审员  李凤霞二〇一九年十二月二十三日书 记 员  董 博