西安市莲湖区人民法院  西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初2498号原告：赵宝兰，女，1958年5月5日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。被告：杨贺，男，1985年3月24日出生，汉族，住西安市莲湖区早慈巷子14号兰空军区。委托诉讼代理人：刚阳，陕西迈道律师事务所律师。 第三人：肖雪英，女，1967年1月9日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。原告赵宝兰与被告杨贺、第三人肖雪英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵宝兰，被告杨贺及其委托诉讼代理人刚阳、第三人肖雪英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宝兰向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的位陕西省渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决原告赵宝兰与第三人肖雪英签订《房屋租赁合同》合法有效，并确认位于陕西省渭南市XX路XX段XX楼XX号房屋归原告赵宝兰所有（20万元）3、判决第三人肖雪英立即协助配合原告办理陕西省渭南市临渭区XX路XX段XX号房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告赵宝兰与第三人肖雪英为亲戚关系，原告家庭情况困难，得知第三人肖雪英要卖房，遂与被告商量以总价25万元的价格购买陕西省渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号房屋，原告先交部分房款，待经济宽裕后交足房款。基于对第三人信任，当时双方没有签订房屋买卖合同，原告以现金方式交了10万元房款给第三人，第三人也未出具借条。直到2016年10月份，原告再次向被告以现金方式付款10万元（原告本人4万元，向别人借款6万元），原告向被告提议将买卖房屋过户给原告，但第三人告知原告房屋在银行做了抵押贷款，无法办理过户，让原告先住着。随后原告与第三人商量签订房屋买卖合同一份，第三人肖雪英向原告出具收条一张，第三人把房屋钥匙交给原告。2017年2月，原告儿子陈强结婚，原告对房屋花费10万元进行装修。2017年10月后，原告儿子结婚后，与妻子一直在涉案房屋居住。2018年下半年，被告杨贺作为执行申请人向法院提出申请，要求对该房屋强制执行。2019年1月22日，原告依法提出书面执行异议，并提供房屋买卖合同和收条，要求解除查封。2019年2月2日，西安市莲湖区法院作出（2019）陕0104执异27号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为，其与被告肖雪英签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，第三人肖雪英应当协助原告办理过户。故起诉至法院。被告杨贺辩称，原告与第三人肖雪英之间的所签订的房屋买卖合同及付款情况真实性无法确信，原告与第三人的说法自相矛盾。第三人肖雪英述称，2013年冬天，因为原告儿子要结婚，经济困难，在加上有亲戚关系，其将房屋25万元卖给原告。原告先给其10万元现金，其将房子交给了原告。因为其是做生意的需要周转资金，2013年卖房子之前，就把房子抵押给信合贷款17万元，当时卖房也将该情况告知原告。2016年原告又给其10万元现金，当时说好剩余的5万元还完贷款，把房产证拿到手后再完成最后的交易，再给我5万元。2017年其和杨贺的母亲贺秀琦有借贷关系，但是杨贺在法院起诉，且胜诉了，其要还杨贺40万元，但认为案子判决错了，所以也没给还，后来杨贺申请执行，法院就把房子查封了。判决生效后，其向二审法院申诉，二审法院现在正在审查中，没有正式审理。房子应当是原告的。其在信合的贷款还没有还完，贷款还完后，可以给原告过户，但是原告要交付剩余的5万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：申请人杨贺与被申请人肖雪英诉前财产保全纠纷一案，杨贺于2017年11月22日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2017）陕0104财保205号民事裁定书，“查封、冻结被申请人肖雪英名下价值20万元的财产”。执行过程中，本院于2017年11月28日作出（2017）陕0104执保350号执行裁定书，裁定查封肖雪英名下位于渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号房产一套，查封期限为叁年。杨贺在法定期限提起诉讼，本院经审理作出（2018）陕0104民初785号民事判决书，判决肖雪英于本判决生效后七日内归还杨贺借款本金29.6万元。肖雪英不服判决提出上诉，西安市中级人民法院于2018年10月9日作出（2018）陕01民终7522号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。杨贺于2018年10月17日申请强制执行，本院以（2018）陕0104执3497号执行案件立案执行，该案尚在执行过程中。案外人赵宝兰于2019年1月24日向本院提出执行异议，本院经审查后，于2019年2月2日作出（2019）陕0104执异27号执行裁定书，裁定驳回赵宝兰的异议请求。赵宝兰对异议结果不服，2019年3月7日向本院提出执行异议之诉。本案在庭审中，原告陈述2013年与肖雪英商量以总价25万元的价格购买陕西省渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号房屋，赵宝兰先交部分房款，待经济宽裕后交足房款。当时双方没有签订房屋买卖合同，赵宝兰以现金方式先行交付10万元房款给赵宝兰，2016年10月份，赵宝兰再次向肖雪英以现金方式付款10万元，赵宝兰向肖雪英提议将买卖房屋过户给其，但被告以该房屋在银行做了抵押贷款，无法办理过户，让赵宝兰先住着。随后赵宝兰与肖雪英签订房屋买卖合同一份，被告肖雪英向原告出具收条一张。2017年2月，赵宝兰的儿子与儿媳在涉案房屋居住。              涉案房屋坐落于陕西省渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号，房屋所有权证编号为：渭房权证登有字第3071007号，房屋所有人肖雪英，登记时间2002年5月28日。本院认为，本案争议的焦点是：原告对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除本院的执行措施。本院查封房产登记在第三人肖雪英名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故本院的执行行为符合法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。在本院查封涉案房产之前原告未向肖雪英支付全部购房款，亦未办理过户登记手续。故原告对涉案房屋享有的民事权益不足以排除本院的执行措施，原告要求不得执行位于陕西省渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX号房产并确认该房屋归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。至于原告主张肖雪英配合其办理上述房屋的过户手续，并非本案的审查范围，本案不予处理。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告赵宝兰的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告赵宝兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长      成根平审    判    员      高  红审    判    员      倪晓盈              二Ｏ一九年十一月二十八日 书    记    员     羿成功  1