陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民初79号 原告（申请执行人）：朱家琪，男，汉族,1957年1月15日出生，住陕西省汉中市汉台区东大街312号，居民身份号码：612301195701150011。委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛媛，陕西锐博律师事务所律师。被告（案外人）：马子山，男，汉族，1989年6月1日出生，住城固县桔园镇杨家滩村八组，居民身份号码：612322198906012910。委托诉讼代理人：马建刚，男，1962年9月13日出生，住址同上，系马子山之父，身份证号码：612322196209132934。委托诉讼代理人：陈经伦，城固许家庙法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：陕西驰宇置业有限责任公司。住所地：陕西省杨凌示范区创业中心神农路16号创业大厦二层220、227室。统一社会信用代码：9161000067791287XR。法定代表人：魏云龙，该公司执行董事兼总经理。原告朱家琪与被告马子山、陕西驰宇置业有限责任公司（以下简称“驰宇公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱家琪的委托诉讼代理人韦鹏学、陈媛媛，被告马子山及其委托诉讼代理人马建刚、陈经伦到庭参加了诉讼。被告陕西驰宇置业有限责任公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱家琪向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）陕07执异38号《执行裁定书》；2、请求准许执行被告驰宇公司名下位于城固县“驰宇星光花苑”小区A-601号房屋。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉请撤销的执行裁定书在认定事实和适用法律均存在明显错误，被告马子山的房屋买卖合同法律关系真实性存疑，未签订合法有效的房屋买卖合同，且本人名下有可用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》，不享有排除强制执行的合法权益。被告马子山辩称，法院对答辩人所购房屋作出中止执行的执行裁定书，其认定事实清楚，裁决结果正确，原告的起诉不能成立，请求予以驳回。原告朱家琪为支持其诉讼请求，向本院提交了以下几组证据：1、朱家琪的身份证复印件，证明朱家琪的身份情况。2、（2015）汉中民一初字第00027号民事裁定书，证明涉案房屋已于2016年1月8日被汉中市中级人民法院查封的事实。经质证，被告马子山对原告提交的证据的真实性没有异议，房屋查封是客观事实，但并不能以此对抗马子山享有的排除强制执行的合法权益。被告马子山为证明其答辩内容，向本院提交了以下几组证据：1.马子山身份证复印件。证明马子山身份情况。2.被告驰宇公司营业执照复印件。证明驰宇公司基本情况。3.驰宇公司国有土地使用权证。4.驰宇公司建设用地规划许可证。5.驰宇公司建设工程规划许可证。6.驰宇公司建筑工程施工许可证。7.驰宇公司商品房预售许可证。证明驰宇公司是房地产开发企业，其开发的驰宇星光花苑五证齐全，其有资格出售涉案房屋，马子山基于五证齐全的信任，购买了涉案房屋。8.商品房买卖合同。证明马子山和驰宇公司签订有合法有效的商品房买卖合同，合同签订时间早于法院查封，合同真实有效，合同总价款为288000元。9.被告驰宇公司收款收据。10.被告中国建设银行转账凭证。证明马子山按合同约定向驰宇公司付清了首付款18万元，其中2万元为现金，16万元为银行转账，付款已经超过50%。11.被告驰宇公司房款收据。12.被告中国银行转账凭证。证明马子山又通过中国银行转账付了房款117055元，已付清了全部购房款。13.被告装修电梯上料费。14.被告装修垃圾清运费。15.被告电梯维修费。16.被告物业生活垃圾费收款收据。17.被告物业购水费收款收据。18.被告物业购电费收款收据。证明马子山已经装修并入住了该房屋，对该房租行使了占有、使用的权力，马子山是真实的购房户。 经质证，原告对被告马子山提交的第1、2组证据没有异议，对第8组证据商品房买卖合同不予认可，对其余证据的真实性认可，对证明目的不认可。经本院审查，对原告提交的朱家琪的身份证复印件以及（2015）汉中民一初字第00027号民事裁定书予以采信。对被告马子山提交的证据真实性予以采信，对综合证明马子山与驰宇公司签订了真实合法的买卖合同、且已交清全款并入住的证明目的予以采信。根据各方当事人的陈述以及采信的证据，本院认定以下基本事实：2013年9月8日，马子山之父马建刚向“驰宇·星光花苑”销售部交A栋601房定金2万元，“驰宇·星光花苑”出具了收款收据；同年12月4日，马子山与被执行人驰宇公司签订了编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定马子山购买驰宇公司开发的位于城固县城的“驰宇·星光花苑”小区A栋601号房，面积92.55平方米，价款28800元；同日，马建刚在中国建设银行向吴华个人账户汇款16万元，“驰宇·星光花苑”出具了收款收据；2018年5月21日，马子山通过中国银行向陕西航天建筑有限公司交A601房款117055元，由陕西驰宇置业有限责任公司出具了收款收据。另外，涉案小区曾因开发商驰宇公司的资金链断裂法定代表人失联以后，导致大量购房群众信访维权，城固县人民政府依上级指示成立了城固县驰宇星光信访协调领导小组，并进行了相关维稳及调查核实等工作。陕西航天建筑有限公司是在驰宇公司法定代表人及其工作人员失联后，城固县政府处置善后事宜时接手工程施工的单位。另查明，驰宇公司与朱家琪于2011年6月1日签订房屋买卖合同22份，并于次日备案。2011年6月7日签订500万元《借款合同》，约定如驰宇公司不能按期还款,则购房合同生效成交。2011年6月8日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元。同年7月29日，双方又签订相同约定的500万元《借款合同》和20份《房屋买卖合同》，并于8月6日备案。7月29日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元，驰宇公司向朱家琪出具了1000万元借据。同时，驰宇公司又根据42份《房屋买卖合同》约定的每套房屋的价格向朱家琪开具了交房款的收款收据共42份，总金额12751598元。后驰宇公司未按约定偿还借款，朱家琪起诉驰宇公司偿还1000万元借款及利息。2016年1月8日，在审理朱家琪与驰宇公司借款合同纠纷案件中，应朱家琪的申请，本院裁定对驰宇公司开发的“驰宇星光花苑”小区包括涉案房屋在内的42套房屋进行查封，2016年1月11日办理了查封手续。2019年1月9日续行查封，2019年1月17日裁定对查封的房屋进行拍卖。马子山得知其所购的涉案房屋被查封后，于2019年4月12日向本院执行局提出书面异议，本院执行局对该异议组织听证进行审查，并于2019年5月16日作出(2019)陕07执异38号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。朱家琪收到该裁定书后，向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求依法撤销执行裁定书，许可继续执行。本院认为，本案的争议焦点为被告马子山对诉争的城固县城“驰宇星光花苑”小区A—601号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，要排除人民法院的强制执行，需同时满足上述法律规定。首先，马子山与驰宇公司于签订的《商品房买卖合同》，时间在法院查封之前，且对房屋的位置、房号、面积、价款等做了约定，不违反法律规定，属合法有效的书面买卖合同。其次，关于交纳房款，马子山为证明其交款的事实，提交了收款收据以及银行转款凭证。再次，涉案房屋马子山已实际装修入住，其名下无其他用于居住的房产。本案中，朱家琪与驰宇公司签订了房屋买卖合同，并对合同进行了备案，但从行为来看，双方并不是真正进行房屋交易，而是以商品房买卖为名对双方的民间借贷进行担保。而被告是真正的购房人，其房屋买卖的意思表示真实，已交清了全部房款，并实际装修入住，因此对前后两者的法律关系相比较，理应由真正的实际购房人享有优先的民事权益。因此，被告应当享有排除法院强制执行的民事权益。综上所述，本案中，马子山购买的涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当认定其享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告朱家琪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告朱家琪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审  判  长    王潇浴审  判  员    舒  胜审  判  员    曹建祥二O一九年十二月二十六日   法 官 助 理   王雅泽书  记   员   熊俪雅 1