北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68078号原告：陈众，男，1981年8月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王贺婧，北京中昂律师事务所律师。被告：李克滨，男，1964年4月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：谷良坤，北京市中地律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙姗，北京市中地律师事务所律师。第三人：北京联合家美房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区宝盛里小区1号楼1层商业106号。法定代表人：马海峰。原告陈众诉被告李克滨房屋买卖合同纠纷一案，本院依法追加北京联合家美房地产经纪有限公司（以下简称家美公司）为本案第三人参与诉讼，本案于2019年6月17日立案受理后，依法由审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。陈众及其委托诉讼代理人王贺婧，李克滨之委托诉讼代理人谷良坤、孙姗，家美公司法定代表人马海峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈众向本院提出诉讼请求：要求李克滨支付违约金88万及利息（自2018年1月22日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：我、李克滨、北京联合家美房地产经纪有限公司（下称家美公司）于2016年11月26日签订《房屋买卖合同》一份，约定李克滨将位于北京市朝阳区洼里X号林奥嘉园X号楼X层X单元X号房屋（下称X号房屋）以440万元价格出售给我，约定“我先行将购房定金人民币20万元支付给居间方家美公司，由居间方转给李克滨指定账户，其余款项自我接到居间方提交身份证原件及相关材料进行购房审核时，我需向李克滨及居间方共开资金托管账户转入购房尾款，后我见到我本人姓名的《购房确认单》原件时，我当天即释放上述购房尾款到李克滨指定账户”，我均按约定将款项转至李克滨指定账户；后在实际履行合同过程中则是我直接向李克滨转账房屋款项，于2016年11月10日支付20万元给居间方，居间方于2016年11月11日支付给李克滨，2017年7月28日支付60万元、2017年10月24日支付55万元、2017年11月2日支付45万元、2018年1月22日支付40万元，共计支付人民币220万元。在李克滨实际取得安置房屋时，李克滨告知我其无法取得上述房屋，约定的房屋买卖事宜无法实现，无法履行与我所签合同，李克滨的行为致使我无法实现合同目的，给予我造成了较大损失，根据原李克滨双方约定“若因甲乙双方原因导致此次交易无法进行，除适用定金罚则外，违约方应向守约方支付合同总价20%的违约金及赔偿损失”，另外李克滨告知我方其未能取得X号房屋换房的原因是人头不够、只能从小房子换成大房子，因李克滨原因导致合同无法履行，故李克滨应向我承担违约责任，我为维护合法权益，特诉至法院。李克滨辩称：陈众所述不属实，事实上双方在2016年11月26日就签订了买卖合同，最开始陈众买我X号房屋，2017年7月21日陈众购买我北京市朝阳区清林东路X号院X号楼X单元Y号房屋（下称Y号房屋），这两套房屋是我在西城拆迁获得的安置房，当时因为我家被拆迁的房屋较多、被安置了16套房，双方在签订上述两套房屋买卖合同的时候，预见到可能房号与实际安置不一样，可能会调整，所以双方在合同中约定非因甲方（即我）过错无法取得房屋，直接退还定金，出卖方不违约三方均免责。签约时买卖双方对于最终能否实现X号房屋的购房目的都有风险。当时这16套房我委托了家美公司出售，当时房子已经下来了但房号不准，2018年1月3日西城区政府把16套房收回调整成11套房，总面积基本一致，调整成11套房。李克滨实际拿到房屋之后发现与之前房号不一致，所以在家美公司调解下和16套房购房人进行协商，当时有两个方案，如果房号不一致我方把房款退给买家，也不算违约，但因为毕竟买家有付款，所以协商的解决办法是买家退房我方退款，另并跟买家协商再退买家一部分钱；二是把之前房号的钱和实体房进行转换，就是把以前交的房款转成实体房的购房款，继续购房，这两种方案二选一。陈众选择继续购房，所以双方把X号房屋和Y号房屋调整为北京市朝阳区清林东路X号院X号楼X单元Z号房屋（下称Z号房屋）和北京市朝阳区清林东路X号院X号楼X单元W号房屋（下称W号房屋），把陈众已付X号房屋和Y号房屋房款转到W号房屋和Z号房屋房款中，但是双方没有签解除协议，直接把原来的两套变成新的两套、签的新合同，时间是2018年9月29日。2018年9月29日当天双方已经协商解决了X号房屋的问题，现在陈众拿着已经作废和解除的X号房屋合同来主张权利没有事实依据。后期由于陈众违约，陈众把W号房屋退了，2018年12月21日双方就Z号房屋重新签订了合同。李克滨16套房屋调整为11套房屋不是陈众所述李克滨人口不足、是西城区政府为了多拿套数，所以李克滨违约根本无从谈起，陈众要求支付违约金，没有事实和法律依据，应予驳回。第三人述称：X号房屋陈众前期付了280万、Y号房屋陈众付了350万，一共630万。双方签约时X号房屋和Y号房屋已经是现房了，但是因为拆迁手续很繁琐，拆的时候给了李克滨拆迁协议和选房单，李克滨的16套房已经全部明确了，刚开始签约的时候约定房号会变化，因为单子中只有房号和面积，没有对应的人名，所以合同中提到改底单的问题。当时李克滨的户口中不够16个家庭的，确定的说是一个家庭有一套，因为这是保障房。迁户口我们做了很长时间工作，最终只有一家通过户口进入了。因为其他买房人的户口进不去，但是李克滨被拆迁安置总面积是固定的，所以李克滨只能舍去套数要大面积，所以李克滨最终选了大面积的11套房全部落到其亲属名下再进行二手房交易。李克滨卖出的房子，选择退房的退购房款，同时按照每套20万给钱，不退房的就把购房款转到新的房子中。当时不退房的人没有人提违约金事宜，因为原来房子面积都比较小，后面房子面积大，房款折过来还差一部分钱，所以双方在谈房屋总价问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月26日，原告（买受人、乙方）、被告（出卖人、甲方）、家美公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将X号房屋出售给乙方。在签订本合同之时，上述房屋还没有过户到甲方名下，甲方将上述房屋出售给乙方，但双方决定采用改底单的方式进行交易，不采用通常的房产过户到甲方、再由甲方过户到乙方名下的方式。双方商定成交价格440万元。由丙方收齐购房定金20万元，然后由丙方转给甲方指定的收款账户。甲方给乙方出具同等金额收款证明。若因甲方无过错的原因，甲方未能得到上述拆迁安置的房屋，定金由甲方直接如数退还给乙方。此时不算甲方违约，三方免责。乙方接到丙方提交身份证原件及相关材料进行购房审核时，乙方须向乙丙双方共开资金托管账户转入购房尾款420万。若乙方隐瞒真实购房情况，乙方及其配偶享受过或正在申请保障性住房，导致无法申请上述房屋的，则属于乙方违约；乙方应向甲方双倍返还定金，并承担合同总价20%的违约金及赔偿损失；若因甲、乙原因导致此交易无法进行，除适用定金罚则外，违约方应向守约方支付合同总价20%的违约金及赔偿损失。签订上述《房屋买卖合同》前，原告于2016年11月11日支付被告20万。另查，2017年7月21日，原告（买受人）、被告（出卖人）、居间人家美公司签订《协议书》，约定被告将Y号房屋出售给原告，成交价格690万。2017年7月21日支付定金10万，2017年7月25日前支付340万。买受人领到《购房确认单》原件当日，支付340万。若因政府原因不能将上述房屋安置给出卖人，三方免责互不追究对方责任，出卖人3日内如数退还买受人已付全部款项，居间人退还买受人服务费。双方约定最终办理时间不超过2018年3月31日。2017年7月21日当日，原告支付被告10万。2017年7月24日，原告支付被告340万。2017年7月28日，原告支付被告60万。2017年10月24日，原告支付被告55万。2017年11月2日原告支付被告45万。2018年1月23日，原告支付被告100万。截止2018年1月23日，原告共支付被告630万元（包括2016年11月11日的20万元）。涉及X号房屋及Y号房屋来源，原告、被告均认可系被告的拆迁安置房屋。被告提交2016年7月18日被告与北京天恒正宇投资发展有限公司签订的《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》及安置房清单，该安置清单中包括X号房屋和Y号房屋。被告表示后来被安置房屋发生变化，由16套变为11套，X号房屋和Y号房屋不再系其安置房，故原告与被告在2018年9月29日重新签订了房屋买卖合同，原告向被告购买的房屋由X号房屋和Y号房屋变更为W号房屋和Z号房屋。被告提交了2018年1月3日被告与北京天恒正宇投资发展有限公司签订的《什刹海地区住房与环境改善试点院落居民住房改善协议》及安置房清单。双方均认可被告并未实际取得X号房屋和Y号房屋。家美公司对上述证据真实性均认可。再查1，2018年9月29日，双方就W号房屋和Z号房屋签订了房屋买卖合同，原告支付给被告的上述630万元分别抵作W号房屋和Z号房屋房款。双方亦认可2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》于2018年9月28日解除。再查2，原告此后未再购买W号房屋，上述其已支付的630万元全部作为Z号房屋房款。2018年12月21日，佐永真（被告亲属）与原告就Z号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，约定成交价格900万元，出卖人收款账号即被告账号，付款方式2018年9月29日前已累计支付购房款630万（该630万即上述原告支付给被告的630万元）……2019年4月7日，原告（买受人）、被告（出卖人）、居间人家美公司三方签订的《北京市房屋买卖合同》第十九条第四款明确约定双方同意2018年9月29日出卖人和买受人签订的Z号房屋和W号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》作废。原告补偿被告2个月利息8万元，出卖人不再追偿Z号房屋和W号房屋买受人任何违约问题。庭审中，原告表示2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》之所以解除，是因为被告人头不够、只能换房，要求被告按照该《房屋买卖合同》约定承担违约责任。被告表示X号房屋之所以没有了，是政府收回了，《房屋买卖合同》中约定若因甲方无过错的原因，甲方未能得到上述拆迁安置的房屋，此时不算甲方违约，三方免责。本院认为：双方2016年11月26日《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方签约时明知合同所涉X号房屋系李克滨被拆迁安置房屋，李克滨尚未取得该房屋产权，且该房屋是否能够最终取得具有不确定性。合同中明确约定若因李克滨无过错的原因，李克滨未能得到上述拆迁安置的房屋，三方免责。此后据家美公司所述情况，因多数购房人户口未能迁入，李克滨并未实际获得X号房屋。2018年9月29日陈众与李克滨又就李克滨重新可获得安置的房屋签订了新的房屋买卖合同，而且将X号房屋的房款也转为新购房屋房款，双方也认可涉案《房屋买卖合同》于2018年9月28日解除。现陈众主张按照李克滨有过错、李克滨违约应依据《房屋买卖合同》承担违约责任，缺乏事实和法律依据，故对陈众诉求，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈众的全部诉讼请求。案件受理费6300元，由原告陈众负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇一九年十二月十七日书记员 辛迎雪