北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初12218号原告：于海富，男，1974年9月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王学宅，北京市京和律师事务所律师。被告：孙云星，男，1990年4月2日出生，汉族，住内蒙古赤峰市洪山区。被告：张北辰，男，1990年3月31日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。以上二被告之共同委托诉讼代理人：宋美娜，北京华济融衡律师事务所律师。被告：北京鼎时国际拍卖有限公司，住所地北京市东城区演乐胡同100号2幢2层200室。法定代表人：杨大鹏，总经理。原告于海富与被告孙云星、张北辰、北京鼎时国际拍卖有限公司（以下简称鼎时公司）合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于海富及其委托诉讼代理人王学宅，被告张北辰及其委托诉讼代理人宋美娜（兼孙云星之委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。被告鼎时公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于海富向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除于海富与孙云星、张北辰、鼎时公司签订的转让合同；2、要求孙云星、张北辰、鼎时公司退还租金、押金及赔偿装修、改造损失共计150万元；3、诉讼费由孙云星、张北辰、鼎时公司负担。诉讼过程中，于海富变更诉讼请求为：1、要求确认于海富与孙云星、张北辰签订的《转让合同》于2016年8月25日解除；2、依法判令孙云星、张北辰、鼎时公司连带退还于海富支付2016月5月15日至2016年8月15日租金482500元；3、依法判令孙云星、张北辰、鼎时公司连带退还房屋押金321667元；4、依法判令孙云星、张北辰、鼎时公司连带支付违约金50万元；5、依法判令孙云星、张北辰、鼎时公司连带赔偿于海富超过50万元的实际损失218154元，实际损失明细如下：广告牌门头安装费82000元、燃气改造费60000元、彩绘壁画费66000元、燃气报警器费5000元、雅座会员管理费35000元、购买炉灶费1375元、门口大石狮费4800元、安装老古典木门费17000元、原生态桌子17640元、修中央空调费24000元、做菜谱费9100元、购买环保炉费9200元、店铺装修费387039元；6、判决孙云星、张北辰、鼎时公司连带支付于海富垫付雅座储值卡费68172元；7、判决孙云星、张北辰、鼎时公司连带支付于海富垫付2016年2月水电费27700元；8、判决孙云星、张北辰、鼎时公司连带支付于海富垫付2016年2月份税费6835.17元。事实和理由：鼎时公司是出租人，孙云星、张北辰是合伙关系亦是承租人，我是次承租人。2016年3月底，我与孙云星、张北辰达成《转让合同》，约定将孙云星、张北辰租得的位于北京市朝阳区呼家楼北街×号楼地下室全部空间，一楼少部分空间、二楼全部空间、户外广告位（免费）全部转租给我做经营餐饮使用，租赁期限至2019年3月9日，租赁房屋内所有物品及设施（包括但不限于装修、灯具、暖气、空调、卫具、炊具、厨具、餐具、水电燃气管道、酒水、饮料、桌椅、食材、冰箱、三楼屋顶冷库、临建房、临建房内所有物品）同时转让给我。孙云星、张北辰与鼎时公司的合同到期后，由我直接与鼎时公司订立租赁合同。孙云星、张北辰承诺，由其负责给我办理餐饮服务业卫生许可证，环评验收等全部证照，转让费50万元，于全部证照办理完毕并交付后3日内付清。合同签订后，我接手上述房屋，并装修改造。但孙云星、张北辰迟迟没有办理餐饮服务许可证，导致我无法经营。2016年8月，我将房屋退还给孙云星、张北辰。为维护自己合法权利，故起诉。孙云星、张北辰辩称，双方在签署《转让合同》时，于海富就知道食品经营许可证、环评验收很难办理。其中，环评验收分为两个部分，需先进行审批，再由环保局工作人员进行实际审查。我们在将房屋出租给于海富的时候，已经将审批手续办理完毕。2016年6、7月份，环保局的工作人员来实地检查，但是因于海富原因没有通过。2016年12月，环保局工作人员再次检查，才得到通过。我方已经在合理期限内办理了环评验收手续。双方从未在2016年8月25日协商解除合同，于海富也没有将房屋交还给我们。于海富在2016年8月搬运过其经营餐饮的物品，是因为他经营不善，后于海富不再支付房租。因我方还需要向上一手出租人交纳租金，我方在2017年2月1日将房屋收回，并重新装修进行经营。鼎时公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2016年3月，于海富（乙方、受让方）与孙云星、张北辰（甲方、转让方）签署《转让合同》，合同抬头另列明，一方：恒泰企业管理有限公司北京分公司，二方：鼎时公司，法定代表人：杨大鹏，委托代理人：杨某，合同约定，一方为出租人，二方为第一顺序承租人，甲方为第二顺序承租人，乙方为第三顺序承租人，李某为第三顺序承租人，在第一层经营“捡面”，杨大鹏为二方的法定代表人，杨某为柒号渔村餐饮管理有限公司（以下简称柒号渔村公司）的自然人独资名义股东，柒号渔村公司的全部股权实际归甲方所有，张北辰与孙云星为合作经营关系；合同目的及基础为甲方预将正在经营的餐饮业务转让他人经营，以便将精力转投其它行业，乙方预寻找合适的地点经营餐饮业务，甲乙双方的相对条件相当，愿意签订本合同；转让内容包括：一、承租权，1、行政位置：北京市朝阳区呼家楼北街×号楼地下室全部空间、一楼少部分空间、二楼全部空间、户外广告位（免费）（以下简称涉案房屋）；3、双方商定免租期为45日，即租金起算日为2016年5月15日，租金按二方与甲方之间的租金计算，甲方同时同意每年为乙方减免10万元，即乙方每年实交租金193万元；至2016年9月10日，甲方租金已经向二方支付完毕；租房押金及施工押金由甲方与二方单独结算；乙方仅就房屋现状向二方交付承租押金（相当于两个月租金）321667元；乙方的租金由乙方按季度提前10天直接向二方交纳；租赁期限为2016年3月30日至2019年3月9日（包含免租期在内），租金等交付日期及金额如下：2016年3月31日之前支付押金321667元、2016年3月31日之前支付租金48.25万元、2016年7月15日之前支付租金48.25万元、2016年10月15日之前支付租金48.5180万元……4、甲方将其在与二方签订的租赁合同中所享有的权利全部转让给乙方。二、物权，标的房屋内的所有物品及设施（包括但不限于装修、灯具、暖气、空调（中央空调的所有权归二方所有）、卫具、炊具、灶具、厨具、餐具、水电燃气管道、酒水、饮料、桌椅、食材、冰箱、三楼屋顶冷库、临建房屋及屋内所有物品），上述物品已于2016年3月19日交付完毕，前述所有物品的所有权已经在交付的同时转移给乙方。三、股权，甲方将其在柒号渔村公司的全部股权转让给乙方，杨某应当积极协助乙方办理工商变更登记手续；甲方承诺，柒号渔村公司的卫生许可等全部经营餐饮所必须的证照全部办齐。五、说明，1、针对上述所有的转让事项，双方商定一次性转让价格为___万元，签订本合同时，乙方以转账的方式向甲方支付10万元定金，该定金直接冲抵房屋租金，剩余转让费从甲方将所有餐饮用的证、照、许可等手续办理完毕并交付乙方，乙方办理完毕变更手续之日起三日内付清。3、甲方对客户已经发行的优惠卡、代金券等储值卡，需要乙方提供相应服务的，双方应当当月月底按储值现金金额对账结清，若甲方未按时结算，乙方有权直接从租金中直接扣除。6、本合同终止后，乙方与二方办理完毕交接手续，并将公司注册地址迁出后10日内无息退还押金。8、甲方负责的办理特行许可等证照（如：餐饮服务许可证、环评验收），是本合同履行的根本前提，没有该证照，乙方无法实现合同目的。六、违约责任，1、鉴于本合同的履行过程及内容比较琐碎，违约损失（包括人力、物力、财力等）均由于实际原因无法量化，双方经充分且反复协商并同意，若由于甲方原因导致合同期限（或部分期限）内乙方无法实现合同目的（或无法实现全部合同目的）的，甲方应当向乙方支付违约金50万元，若仍无法弥补乙方损失，则应赔偿乙方实际损失。2、乙方租金迟延支付期间的违约金为日0.5‰，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并要求乙方承担合同期限内空闲待租期间的租金损失。2016年3月19日，孙云星、张北辰将涉案房屋交付于海富使用，于海富用于开办餐饮，名为社会主义大伙房。合同签订后，于海富向孙云星、张北辰支付了押金321667元、租金10万元，向鼎时公司支付租金38.25万元。经询，于海富、孙云星、张北辰认可《转让合同》第五条第一款中约定双方商定一次性转让价格为50万元。于海富、孙云星、张北辰另认可柒号渔村公司股权转让前，应以柒号渔村公司申请办理食品经营许可证及环评验收。2016年3月30日，鼎时公司（二方）、孙云星、张北辰（甲方）与于海富（乙方）签订《关于租赁押金的补充协议》，约定甲方已经向二方支付租赁押金50万元，乙方将租赁押金321667元直接交付甲方，交付完毕后押金结构变更为在二方占有的押金50万元中甲方享有178333元押金权益，乙方享有321667元权益。该协议下方二方处有杨某签字。于海富、孙云星、张北辰均认可杨某有权代理鼎时公司签署协议，孙云星、张北辰为此向本院提交鼎时公司出具《证明》1份，主要内容为鼎时公司委托杨某为代理人，全权处理呼家楼北街7号楼西侧负一至二层管理、转租等事宜，本公司同意2016年3月底，于海富、孙云星、张北辰签订的转让合同的全部内容，同意其转租，孙云星、张北辰与于海富签订该转让合同时，杨某在场。庭审中，于海富主张因孙云星、张北辰未为其办理食品经营许可证及环评验收，双方于2016年8月25日协商解除《转让合同》，并将房屋及房屋内所有物品、设施交还孙云星、张北辰，租金、违约金事宜另行解决。孙云星、张北辰对此不予认可，于海富为此向本院提交了保存在华为手机中的视频录像4段，表示该4段录像曾被误删，后进行了技术恢复，其中编号为20160825-125557录像画面中只录入于海富画面，未录入其他谈话人员画面，录像中谈话人员谈话内容涉及水电费、雅座、男女生宿舍费用结算问题，录像中于海富提出卫生许可证、环评验收应当在三个月内办齐，但尚未办理下来的问题，对话人员表示已经办下来了，又表示合同上并无约定，并要求于海富将房屋恢复原状后交回。编号为20160825-135036录像内容为张北辰在涉案房屋清点物品，录像人员表示“四开门冰柜两个、四开门储物柜1个、操作台2个、货架3个、微波炉1个、冷藏柜2个……我备的东西比你那阵儿留的多得多……两眼儿炒锅灶我加了1个，九眼灶儿我加了1个，冰箱加了1个，四开门冰箱加了1个，两眼儿水槽加了1个，屋顶动的是探头，探头全换了……面点房我加了，电饼铛加了1个。洗碗间没动……”录像中录有包间、厨房情况。编号为20160825-145814录像中，除进行录像人员外，录像中可见有四名男士，于海富主张身着黑色短袖男士为其朋友李某1，身着蓝色短袖为鼎时公司杨某，身着白色短袖为孙云星，身着灰色短袖为张北辰，自己在进行录像。录像中，李某1陈述“今天呢是25号，25号，咱们就把这个老于今天把钥匙什么的东西交接什么的就全完成，都给你们，后续有盘点的事儿，你呢，给这个老于打电话，这事儿不可能不认……你看今天呢咱们拟出来这么个东西，你们要是觉得签了东西后面的账不好弄对吧，我们呢认为你们要是不签这东西呢到时候说不好是不是哪天交的房，对吧，那就这样，咱们大家呢坐在一起来个君子协定，好不好，咱也别说弄这些弄那些，咱们就弄个君子协定，好不好，其它的事儿咱们先不说，交房的事儿，今天是这个老杨在场，老杨见证是吧，咱们交房的事儿呢咱们先放在这，就是从今儿开始，我们房子就正式交给你们了，同意吗老于？”于海富“同意呀”，李某1“北辰，没问题吧？云星，没有问题吧？”录像中未听到回复内容。李某1另陈述“老杨，见证人是吧，咱们大家都在这，好不好，咱们今天就交房这个事儿从今儿算起，明儿开始，这房里的事儿跟我们没有关系了，如果有一堆，比方说有一些个其它的事儿，北辰，需要交涉的，你直接给老于打电话，对吧，老于也不可能不认这个帐，对吧，既然咱们大家不想这个落在纸上，那咱们口头大家都承诺完了。”此后录像内容中，谈话人员谈到垫付税金、水电费、储值卡垫付款项、男女生宿舍等问题，谈及三楼电费时，录像人员表示“数我发给你了，发给北辰了，你看是吧”，身着白色短袖人员回答“什么时候发的”，录像人员回复“昨天晚上发的，你看一下微信我发给你了。”编号20160825-151300录像内容为一表盘，未录入具体人员。经质证，孙云星、张北辰对4段录像的真实性均不予认可，否认曾发生视频中的谈话，并申请对4段录像是否经过修改编辑剪辑删除的处理进行鉴定、华为手机是否为该录像的原始载体进行鉴定、对于录像形成具体时间进行鉴定。本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所（以下简称鉴定机构）进行鉴定，鉴定机构回复后两项鉴定内容不属于其鉴定项目，对第一项鉴定内容进行鉴定，并出具法大【2018】物鉴字第381号-384号司法鉴定意见书，鉴定意见为未发现4段录像经过剪辑处理。孙云星、张北辰对鉴定结论不予认可，表示4段录像经删除、恢复，不能确定为原始证据。本院针对录像内容对孙云星、张北辰进行询问，孙云星、张北辰则否认与于海富谈及房屋交接事宜，张北辰认可编号为20160825-135036及编号为20160825-145814的录像中白色短袖男士是其本人，孙云星认可编号为20160825-145814的录像中灰色短袖男士是其本人，张北辰表示编号为20160825-135036录像中，其虽在清点物品，但是由于于海富一直未支付《转让合同》中转让款50万元，因担心物品状况，故会经常前往于海富餐厅清点物品。孙云星、张北辰表示记不清编号为20160825-145814的录像中的其他人员，双方应在协商办理食品经营许可证及环评验收，但记不清协商的具体时间。于海富另向本院提交录音1段，录音内容大致与编号为20160825-145814的录像内容相同，于海富、孙云星、张北辰均曾就录音中孙云星、张北辰的说话是否是其本人所说，录音是否经过剪辑，录音所保存手机是否为原始载体，录音形成具体时间申请鉴定，但经本院移送多家鉴定机构，不同鉴定机构分别以超出技术条件和鉴定能力、已停止语音同一性比对业务、无法在录音文件中提取10个以上可供比对的不同音节等为由，将鉴定退回。诉讼中，本院曾传唤鼎时公司经理杨某到庭接受询问，杨某表示录音中核对水电费时“这事儿都有单子呢，两万七千七百多”，核对储值卡时“大概齐就行了”的几句话是其所说，认可发生过录音中的交谈。为证明交接事实，于海富申请其员工吴某、马某、周某出庭接受质询，3名证人均表示2016年8月24日店内已经停工，2016年8月25日，于海富与之前老板进行交接。孙云星、于海富均以证人与于海富存在利害关系为由，对此不予认可。孙云星、张北辰否认与于海富于2016年8月25日交接涉案房屋，并表示于海富在2016年8月曾搬走部分店内物品，其于2017年1月底发生店内无人经营，于2017年2月1日收回了涉案房屋。为此，孙云星、张北辰向本院提交了《装修合同》，显示于2017年2月1日开始对涉案房屋进行装修。孙云星、张北辰另申请证人朱某、魏某出庭接受质询。朱某出庭陈述其在北京市朝阳区呼家楼北街7号楼3层张北辰经营的茶室工作，2017年1、2月，于海富还在经营饭店，2017年2月，饭店又进行了装修。魏某出庭陈述其为北京市朝阳区呼家楼北街×号楼×层北京链家置地房地产经纪有限公司工作人员，2016年11月、12月在社会主义大伙房吃饭，2017年1月，曾看到有人从社会主义大伙房搬东西。于海富对证人陈述均不予认可，抗辩无就餐发票进行佐证。庭审中，于海富主张孙云星、张北辰未依约为其办理食品经营许可证及环评验收，应属合同违约，要求孙云星、张北辰、鼎时公司退还租金、押金，并支付违约金、赔偿实际损失。孙云星、张北辰认可于海富曾催促其办理，但抗辩已履行办理义务，向本院提交了柒号渔村公司食品经营许可证，显示签发日期为2016年7月15日。孙云星、张北辰另表示早已申请办理环评验收，因于海富未配合验收，导致2016年12月29日取得行政许可决定书。为核实孙云星、张北辰办理食品经营许可证及环评验收手续情况，本院向北京市朝阳区市场监督管理局调取了柒号渔村公司申请食品经营许可证的档案材料，由本院调取档案材料显示张北辰作为柒号渔村公司的申请人于2016年7月1日申请办理食品经营许可证，2016年7月15日领取了食品经营许可证正副本。本院另向北京市朝阳区生态环境局核实环评验收办理程序，该处工作人员答复本院，2016年实施的环评验收程序为：1、由相关人员提出申请；2、原北京市朝阳区环境保护局工作人员进行现场监察；3、原北京市朝阳区环境保护局委托进行检测；4、出具检测报告；5、检测报告送达申请人；6、申请人在网上填报申请；7、下达行政许可。北京市朝阳区生态环境局另向本院提供柒号渔村公司申请行政许可决定书的相关档案，显示原北京市朝阳区环境保护局于2016年4月20日对涉案房屋进行现场监察，于2016年7月12日出具检测报告，柒号渔村公司于2016年12月23日提出行政许可审批，北京市朝阳区环境保护局于2016年12月29日出具环境保护验收的行政许可决定书。于海富、孙云星、张北辰对本院调查证据予以认可，于海富主张孙云星、张北辰未在合理期限办理完毕，孙云星、张北辰则表示已如约申请办理。孙云星、张北辰表示柒号渔村公司在2016年7月1日前已取得食品经营许可证，2016年7月15日取得新的食品经营许可证后已交付于海富，于海富对此均不予认可，孙云星、张北辰未就此举证。孙云星、张北辰未能述明在取得环评验收检测报告后何时在网上填报行政许可申请，亦未能就其提出申请时间向本院提交相应证据。于海富主张孙云星、张北辰、鼎时公司赔偿各项损失，其主张及证据情况如下：1、广告牌门头安装费82000元，提交《广告牌制作安装合同书》及收据，内容显示北京社会主义大伙房于海富作为甲方与北京兄弟共创文化传媒有限公司（以下简称兄弟公司）签署合同，由该公司为呼家楼北街×号（社会主义大伙房）进行门头招牌设计制作，工程总价款82000元；收据显示兄弟公司收取社会主义大伙房门头招牌制作费82000元。孙云星、张北辰对真实性均不予认可，且抗辩于海富未提交正式发票。2、燃气改造费60000元，提交鼎时公司作为发包方与北京享安燃气管道工程有限责任公司（以下简称享安公司）签署的《北京市建设工程施工合同》，合同发包方处为于海富签字，承包方处为高某签字，并留有工商银行账号（×××），合同约定享安公司进行呼家楼食堂改造工程，约定工程价款于合同签订后付款百分之五十，竣工后百分之五十；李某1名下中国建设银行账户流水，显示李某1于2016年4月11日向高某转账3万元、于2016年6月21日向高某1转账3万元（备注为燃气工程尾款）。孙云星、张北辰对真实性均不予认可，抗辩合同发包方及付款人并非于海富。3、彩绘壁画费66000元，提交呼家楼北街×号社会主义大伙房作为委托方与北京艺精金文化发展有限公司（以下简称艺精金公司）签署的《彩绘壁画合同》及收据2张，合同委托方处有于海富签字，约定总价66000元，付款方式为合同签订生效后支付19800元，验收合格后支付46200元；收据显示艺精金公司于2016年5月5日、5月11日分别收取呼家楼北街7号社会主义大伙房工程款19800元、46200元。孙云星、张北辰对真实性不予认可，抗辩合同无法体现施工地，无正式发票。4、燃气报警器5000元，提交收据1张，显示可燃气体报警器安装费5000元，但无收款单位签字或盖章。孙云星、张北辰对真实性不予认可。5、雅座会员管理费35000元，提交于海富作为甲方与无锡雅座在线科技发展有限公司签署的《雅座VIP软件销售及服务合同》，乙方处法人或授权人为高某3，约定首家门店年固定费用为25000元、年浮动服务费5000元，短信及卡费用5000元，费用总计35000元；李某1名下中国建设银行账户流水，显示李某1于2016年5月25日向高某3转账35000元，备注为雅座系统款。孙云星、张北辰对真实性不予认可。6、购买炉灶费1375元，提交收据1张，收据内容为9头灶花费1375元，但无收款单位签字或盖章。孙云星、张北辰对真实性不予认可。7、大石狮费4800元，提交收据1张，显示雄芸张岗石腾铭鸿仿古石雕厂收取石雕费用4800元。孙云星、张北辰对真实性不予认可，抗辩无法体现用于租赁地址。8、古典木门费17000元，提交收据1张，显示定做2套古典大门17000元，但无收款单位签字或盖章。孙云星、张北辰对真实性不予认可。9、原生态桌子17640元，提交《香河家具城商品买卖合同》，显示于海富购买原生态桌、1.6米排椅、1.2米长条板凳等，费用共计17640元，买方地址填写为呼家楼北街7号社会主义大伙房。孙云星、张北辰对真实性不予认可，抗辩无法证明用于租赁地址。10、维修中央空调费24000元，提交收据1张，显示奥克斯中央空调变频主办维修费24000元，但无收款单位签字或盖章；李某1名下中国建设银行账户流水，显示李某1于2016年5月28日转账李某14000元，备注为空调维修款。孙云星、张北辰对真实性不予认可。11、做菜谱费9100元，提交《北京鹏飞嘉业委托工作单》及收据1张，显示社会主义大伙房购买菜谱，花费9100元。孙云星、张北辰对真实性不予认可。12、环保炉费9200元，提交收据1张，显示环保炉花费9200元，但无收款单位签字或盖章。孙云星、张北辰对真实性不予认可。13、店铺装修费387039元，提交于海富作为发包方与北京皖南优筑装饰工程有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，承包方处施工队负责人为陈某签字，合同约定工程地点为朝阳区呼家楼北街×号楼×层、×层，工程造价为387039元；李某1名下中国建设银行账户流水，显示李某1分别于2016年4月2日、4月21日、4月30日向陈某转账10万元、5万元、2万元。于海富主张剩余工程款均使用现金方式支付，但未就此向本院提交相应证据。孙云星、张北辰亦对真实性不予认可。于海富表示上述部分款项使用其朋友李某1账户支付，2016年8月25日协商解除合同后，上述主张损失涉及的物品均未搬离。于海富另主张孙云星、张北辰、鼎时公司支付垫付雅座储值卡费68172元，向本院提交明细一份，明细中有姓名、卡号、绑定手机、储值余额等信息，于海富表示该明细自雅座储值卡公司打印，可计算得出孙云星、张北辰经营餐厅期间，顾客办理储值卡后，在其处消费情况，但该明细未加盖公章。孙云星、张北辰亦对此不予认可。于海富另主张垫付2016年2月水电费27700元、税费6835.17元，于海富表示在其提交的录音、录像中双方已谈及金额，未就此向本院提交其他证据。诉讼中，鼎时公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，可以作为确认缔约双方权利义务内容的依据。本案中，于海富与孙云星、张北辰签订的《转让合同》，合同内容系双方的真实意思表示且不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人的主要争议焦点有二：第一、于海富与孙云星、张北辰是否于2016年8月25日协商解除合同，于海富是否于同日交还涉案房屋；第二、孙云星、张北辰是否存在逾期办理食品经营许可证及环评验收的违约行为。针对第一个争议焦点，于海富提供的吴某、马某、周某证人，均与其存在利害关系，本院对该三名证人证言不予采信。于海富提交的编号为20160825-125557及编号为20160825-151300录像中未录入具体对话人员，不能证明于海富主张的协商解除合同及交接房屋事实。但由于海富提交的编号为20160825-145814录像内容可证明，孙云星、张北辰、于海富在案外人主持下，确商谈房屋交接及水电费、储值卡等结算事宜。录像中，案外人主持时意思明确“今天就把钥匙交接完成”、“从今天开始房子就正式交接”、“如有其他事情，可直接联系于海富”。录像中虽未有孙云星、张北辰对上述内容确认，但亦未对此提出异议，且在案外人表达当日进行交接后，孙云星、张北辰继续与于海富进行了水电费、储值卡的结算商谈。上述录像内容可证明在于海富提出交还房屋时，孙云星、张北辰未对此提出异议。孙云星、张北辰虽坚持否认双方曾商谈房屋交接事宜，但未就录像内容作出合理解释。另由于海富提交的编号为20160825-135036录像可证明，张北辰与于海富在厨房进行了设施设备清点，该录像中张北辰身着衣服与编号为20160825-145814录像中一致，录像内容符合交接房屋流程。张北辰虽解释清点系因于海富尚未支付物品转让款，但由双方《转让合同》中约定，于海富在食品经营许可证、环评验收取得且柒号渔村公司股权变更手续办理完毕后，才负有支付转让费之义务，张北辰在未到转让费履行期限时而时常进行清点的解释，与常理不符。此外，于海富提交的录音虽未经鉴定确定对话人员及是否剪辑问题，但该录音内容与编号为20160825-145814录像中各人员对话内容一致，鼎时公司杨某亦认可曾发生过录音中的对话，亦可证明于海富主张的编号为20160825-145814录像中的各人员情况及对话内容属实。孙云星、张北辰另虽对4段视频录像真实性提出质疑，但经鉴定于海富提交的4段录像未经过剪辑处理，本案中的鉴定机构具有相应鉴定资质，且鉴定程序并未违反相关规定，本院认定鉴定结论为合法有效的证据，认定4段视频录像未剪辑。孙云星、张北辰虽申请证人朱某、魏某出庭，但朱某亦与张北辰存在利害关系，本院对其证人证言不予采信。魏某陈述曾于2016年11月在社会主义大伙房就餐，但未提交就餐凭证等予以佐证。综上，于海富提交的视频录像证明力高于孙云星、张北辰提供的证人证言，由录像内容可认定于海富与孙云星、张北辰于2016年8月25日已达成解除《转让合同》的合意，并对涉案房屋进行了交接，本院对于海富的主张予以采信，确认于海富与孙云星、张北辰之间的《转让合同》于2016年8月25日解除。针对第二个争议焦点，当事人就合同内容没有约定或者约定不明确的，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依《转让合同》约定，孙云星、张北辰负有办理食品经营许可证及环评验收的合同义务，但双方未就履行期限作出明确约定。就具体履行期限，应结合《转让合同》相关条款及交易习惯确定。孙云星、张北辰于2016年3月已与于海富签署合同，已明知于海富经营餐饮的合同目的，孙云星、张北辰自2016年5月15日开始收取于海富房屋租金，故应自2016年5月15日起保证于海富可实现经营餐饮的合同目的，且签署合同至收取租金相距近两个月，应为办理证照的合理期限，故结合合同约定，孙云星、张北辰应于2016年5月15日将食品经营许可证及环评验收办理完毕。现于海富主张孙云星、张北辰应在签订合同后3个月内将相关证件办理完毕，具备合理性，即在2016年6月办理完毕。而由本院调取了办理食品经营许可证档案材料显示，孙云星、张北辰于2016年7月1日才向相关部门提出办理申请，距离双方签署合同已逾三个月，且孙云星、张北辰未证明已将办理完毕的证件给付于海富，应属合同违约。孙云星、张北辰主张柒号渔村公司此前已持有食品经营许可证，但未提交相应证据，本院对此不予采信。由本院调取办理环评验收档案材料显示，北京市朝阳区环境保护局于2016年4月已进行现场勘察，可说明孙云星、张北辰于2016年4月前已提出环评验收申请，该申请日期未超出履行期限。后续检测程序虽不受孙云星、张北辰所控，但由本院核实的环评验收程序，孙云星、张北辰在收到检测报告后，还需在网上填报申请以获得验收许可，孙云星、张北辰应积极推动办理程序，而由本院调取档案材料显示，检测报告于2016年7月出具，孙云星、张北辰于2016年12月23日才提出行政许可审批申请，未积极履行办理程序。在于海富于2016年8月25日要求交接时，孙云星、张北辰本应可完成环评验收，但未积极推动办理程序，应属合同违约。双方在合同中明确约定办理食品经营许可证及环评验收是合同履行的根本前提，现孙云星、张北辰未履行合同义务，应属合同违约，应承担相应违约责任。综上，本院确认于海富与孙云星、张北辰签署的《转让合同》于2016年8月25日解除。于海富已将房屋交接予孙云星、张北辰，其押金应予退还。由《关于租赁押金的补充协议》及鼎时公司出具的认可杨某为代理人的《证明》，鼎时公司、于海富、孙云星、张北辰均认可由鼎时公司享有于海富交纳的租赁押金321667元的权益，故押金应由鼎时公司退还，本院对于海富要求孙云星、张北辰承担连带退还的诉讼请求不予支持。由于海富陈述，其已开办餐饮公司并对外经营，本院对其要求退还已付租金的诉请不予支持。针对于海富主张的各项损失，本院分述如下：于海富提交的《广告牌制作安装合同书》及收据可证明于海富支出情况，本院予以采信，且广告牌系于海富根据开办餐饮名称制作，因孙云星、张北辰合同违约导致无法使用，应计入于海富损失。《北京市建设工程施工合同》抬头的发包方处虽为鼎时公司，但由于海富签字，并持有合同，且于海富提交的银行流水可证明付款事实，本院对该项损失予以采信。《彩绘壁画合同》委托方处已写明地址为涉案房屋，该合同及收据可证明于海富的支出情况，本院对该项损失予以采信。由《雅座VIP软件销售及服务合同》及银行流水可证实于海富支出情况，本院予以采信。《北京鹏飞嘉业委托工作单》及收据可证明于海富制作菜谱花费，且该花费因孙云星、张北辰违约无法再次使用，本院予以采信。于海富主张的燃气报警器、购买炉灶费、古典木门费、环保炉费，仅提交收据为证，且收据上并无收款单位，本院对上述费用损失的主张不予采信。于海富另主张维修中央空调费，亦仅提交无收款单位的收据，其银行流水转账予个人，亦无法直接证明其主张，本院对此不予采信。于海富提交的石雕费用收据、《香河家具城商品买卖合同》可证明于海富开销情况，但石雕、餐桌、餐椅作为可移动物品，在于海富提交的录像中未显示与孙云星、张北辰交接上述物品情况，本院对于海富主张的上述两项损失不予采信。针对店铺装修费，于海富提交的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》虽约定工程款为387039元，但于海富未就已实际支付工程款向本院提交充分证据，本院对其主张无法采信，并由其转账情况认定损失金额为17万元。综上，根据于海富举证情况，其实际损失并未超出双方约定的违约金金额，现本院对于海富主张的违约金予以支持，对其主张的超出违约金的实际损失不予支持。鼎时公司并非《转让合同》的转让方，本院对于海富要求鼎时公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。于海富提交的雅座储值明细无相关单位盖章，该证据无法证明其主张的垫付情况。于海富与孙云星、张北辰录像中虽谈及水电费，但未明确具体金额，本院对于海富主张的储值卡费、水电费、税费均不予支持。诉讼中，鼎时公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认于海富与孙云星、张北辰签订的《转让合同》于2016年8月25日解除；二、北京鼎时国际拍卖有限公司于本判决生效后七日内退还于海富押金321667元；三、孙云星、张北辰于本判决生效后七日内支付于海富违约金50万元；四、驳回于海富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19425元，由于海富负担4500元，已交纳；由孙云星、张北辰负担8800元，北京鼎时国际拍卖有限公司负担6125元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘雪琳人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一九年十二月三十日书 记 员  赵鸣鸣