北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初9129号原告（反诉被告）：北京日用化学二厂，住所地北京市通州区玉带河东街X号，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXX。法定代表人：孙玉直，总经理。委托诉讼代理人：吕翊彤，北京市汉韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：王博元，男，1945年12月2日出生，汉族，北京市XXX处理设备厂法定代表人，住北京市通州区武夷花园X号楼X单元X号，身份证号：XXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘福生，男，1972年11月24日出生，北京市XXX处理设备厂职员，住北京市通州区高楼金第小区X号楼X单元X室，由北京市XXX处理设备厂推荐。委托诉讼代理人：雷云华，北京市达奥律师事务所律师。原告（反诉被告）北京日用化学二厂（以下简称日化二厂）与被告（反诉原告）王博元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）日化二厂的委托诉讼代理人吕翊彤，被告（反诉原告）王博元的委托诉讼代理人刘福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。日化二厂向本院提出诉讼请求：1.解除双方的房屋租赁合同关系；2.王博元立即腾退所占有的日化二厂场地（位于北京市通州区玉带河大街X号日化二厂厂区内）；3.王博元一次性支付场地租金及使用费245000元；4.诉讼费由王博元承担。事实和理由：日化二厂与王博元于2011年11月签订《房屋租赁合同》，王博元租用日化二厂场地，租期至2013年11月30日，期满未再续签书面合同，租赁行为自然延续至2018年8月。但王博元仍占有、使用日化二厂房屋至今。截止至起诉日，王博元仅支付租金35000元，尚欠租金及使用费。日化二厂于2018年6月通知王博元腾空交还房屋并支付所欠款项，并多次与王博元交涉此事，王博元置之不理。日化二厂为维护自身合法权益，故诉至法院。王博元辩称：同意解除双方的租赁合同，但不同意支付租金和使用费。2011年双方签订合同后，王博元于2012年4月中旬在承租场地栽种红豆杉树木，但栽种树木后日化二厂停水停电，造成树木全部死亡。王博元的设备放置一边，承租场地一天未经营，王博元曾多次找日化二厂协商，均未果。王博元提出反诉请求：1.日化二厂赔偿王博元财产损失87万元（红豆杉树298棵损失62万元，清垃圾、购买新渣土和车辆运费损失25万元）；2.日化二厂退还王博元租金3.5万元；3.诉讼费由日化二厂承担。事实和理由：王博元与日化二厂于2011年11月8日签订《房屋租赁合同》，日化二厂将其所有的土地出租给王博元使用。签订上述合同后，王博元投入25万元雇车将垃圾清走并购买新土回填，回填后王博元又投入62万元在承租场地上种植红豆杉树。但日化二厂对王博元承租的场地停水、停电，导致红豆杉树全部死亡。此期间，王博元多次找日化二厂协商解决此事，均未果。针对王博元的反诉，日化二厂辩称：不同意王博元的反诉请求，无论王博元的反诉请求是否属实，该诉求已超过诉讼时效；其要求退还租金，无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2011年11月8日，日化二厂（甲方、出租方）与王博元（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定王博元承租日化二厂所有的位于北京市通州区玉带河大街X号日化二厂内原劳服公司西侧空地，面积350平方米，租赁用途为花房，租赁期限自2011年12月1日至2013年11月30日止，租金为每年35000元，王博元自签订合同后应交纳50%租金，下次租金2012年5月1日至7日交纳，以后每年11月1日和5月1日交纳各半年租金。双方若在本合同期满后，均未提出终止合同，即视为本合同继续执行，所涉及的各项租金、费用一并延续，日化二厂若遇王博元不支付或不按约定支付租金1个月以上等情形，日化二厂有权解除合同。《房屋租赁合同》另就其他内容进行了约定。合同签订后，王博元向日化二厂交纳租金3.5万元。庭审中，双方均认可涉案场地在交付王博元后发生了停水、停电，时间为2012年3月、4月左右，此状态一直延续至今。对停水停电的原因双方陈述不一。日化二厂认为王博元有转租行为，故停水、停电，王博元对此不予认可，日化二厂亦未提交证据证明。经询问，在停水、停电后，王博元仍继续占用案涉场地，涉案场地上树木都没有了，现在处于荒着的状态，王博元此后未再向日化二厂交纳租金，合同到期后，双方未续签合同。双方均未提供证据证明向对方主张过合同权利。王博元为证明其损失，向本院提交了一份名为曹胜刚的人签字的情况说明、购买协议、收据、收条及视频光盘予以佐证，除视频光盘外，其他证据均为复印件，且案外人向其出具的收条、收据载明购买红豆杉树木款为62万元，其表示现金支付，未再提交关于款项支付的其他证据。日化二厂对王博元提交的上述证据均不认可。上述事实，有《房屋租赁合同》、记账凭证、发票及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，日化二厂与王元博签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。王元博在交纳了一年期的租金后，日化二厂应保证在相应租期内租赁物符合双方约定的用途，但日化二厂在怀疑王博元转租的情况下对租赁物进行停水停电，导致王博元无法正常使用案涉场地，现日化二厂并无证据证明其停水停电的正当性，故日化二厂系首先违约方。在日化二厂停水停电后，王博元享有解除合同的权利，但其并未行使，而是继续占用案涉场地，故双方合同继续履行。在双方第一年租期届满后，王博元未依约支付下一阶段租期的租金，亦属违约，日化二厂享有解除权，但其亦未行使，双方合同继续履行。直至双方合同约定的租期届满后，双方均未向对方主张解除合同，也未续签合同，故应认定双方之间形成了不定期租赁合同关系。日化二厂主张曾向王博元主张过解除合同关系，但未提供相应证据，本院不予采信。双方之间不定期租赁合同关系的解除时间以本院判决之日为准。关于日化二厂主张的租金及使用费，因日化二厂并未提供证据证明其停水停电的正当性，故在日化二厂未恢复供水供电前，王博元有权不交纳租金予以对抗。王博元在案涉场地停水停电后，仍继续占用案涉场地，并未向日化二厂主张权利；日化二厂在长达七年的时间也未向王博元主张权利，本院视为双方对案涉房屋使用状态予以默认，综合本案案情、双方履行状态及平衡双方利益考虑，在双方合同解除后，王博元无需再向日化二厂支付租金，日化二厂也无需向王博元返还已收租金。对于王博元主张的损失，其并未提供充分有效的证据予以证明，且双方合同期限早已届满，其再主张相应的损失缺乏合同与法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京日用化学二厂与被告（反诉原告）王博元于2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）王博元于本判决生效之日起7日内将其租赁的坐落于北京市通州区玉带河大街X号北京日用化学二厂内原劳服公司西侧空地返还给原告（反诉被告）北京日用化学二厂；三、驳回原告（反诉被告）北京日用化学二厂的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王博元的反诉请求。案件受理费4975元，由原告（反诉被告）北京日用化学二厂负担（已交纳）。反诉费12500元，由被告（反诉原告）王博元负担6425元（已交纳），退还被告（反诉原告）王博元6075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 燕人民陪审员  李英徽人民陪审员  陆 璇二〇一九年十二月三十日书 记 员  尹博文