浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9894号 上诉人（原审被告）梁水英，女，1978年6月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）杭州美好物业服务有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道逸仙路1号501室。 法定代表人沈八一，总经理。 委托诉讼代理人程文闪，浙江百元律师事务所律师。 原审被告杨远荣，男，1973年4月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人梁水英因与被上诉人杭州美好物业服务有限公司（以下简称美好物业公司）、原审被告杨远荣物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初13587号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：梁水英、杨远荣系坐落于杭州市余杭区不动产权利人，该不动产建筑面积127.34平方米，用途为住宅。2010年11月19日，杭州美好桂花源房地产开发有限公司与杭州余杭桂花星城物业管理有限公司签订《桂花金座前期物业管理服务合同》。2013年4月26日，梁水英、杨远荣与杭州余杭桂花星城物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由杭州余杭桂花星城物业管理有限公司提供物业服务。2015年12月20日，余杭区桂花金座小区第一届业主委员会与杭州余杭桂花星城物业管理有限公司签订《桂花金座物业服务合同》，约定由杭州余杭桂花星城物业管理有限公司提供物业服务。自案涉不动产交付后，美好物业公司（更名前为：杭州余杭桂花星城物业管理有限公司）按照《桂花金座前期物业管理服务合同》以及《桂花金座物业服务合同》的约定向梁水英、杨远荣提供物业服务。合同约定：物业服务收费采取包干制，按照业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定收费标准为0.95元平方米每月，公共能耗费按照0.55元平方米每月收取。物业费按每年提前预收，业主超过一个月不缴纳物业管理费的，杭州余杭桂花星城物业管理有限公司可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同另约定房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，杭州余杭桂花星城物业管理有限公司原则上应接受委托，但收费由双方协商。合同还就其他事项进行了约定。杭州余杭桂花星城物业管理有限公司于2017年7月5日变更名称为美好物业公司。美好物业公司认为，梁水英、杨远荣自2014年8月1日起至2018年12月31日期间未按约支付物业服务费，且经催讨均未果，诉至法院请求上判。庭审中，梁水英、杨远荣抗辩其不支付自2014年8月1日起至2018年12月31日期间的物业费是因为杭州余杭桂花星城物业管理有限公司未按约履行物业合同在先，且因案涉不动产存在房屋质量问题多次联系美好物业公司要求维修，美好物业公司并未维修，故不存在拒不支付物业费的情况。美好物业公司的一审诉讼请求为：判令梁水英、杨远荣支付2014年8月1日至2018年12月31日期间的物业费10123.53元，并支付滞纳金26088.91元。 原审法院认为：美好物业公司依约对梁水英、杨远荣所有的不动产提供了物业服务，梁水英、杨远荣应当按约支付物业服务费。梁水英、杨远荣关于因房屋质量问题美好物业公司未维修而拒付物业费的抗辩，但其提交的证据仅可证明涉案不动产的自用部分确出现肉眼可见渗水、墙面脱落等情况，但自用部分的维修并非双方物业服务合同约定的美好物业公司之义务，并无法证明美好物业公司未履行物业服务合同，故该抗辩不予采纳。梁水英、杨远荣未按约支付物业费是本案成讼的根本原因，故美好物业公司主张物业费的诉请，应予以依法保护。但美好物业公司对梁水英、杨远荣所反映屋内渗水、墙面脱落等情况未予以正确引导以及明确解释，导致本案成讼存在一定联系，但不归责于美好物业公司，梁水英、杨远荣并非故意拒不支付物业费，故美好物业公司主张滞纳金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、梁水英、杨远荣支付美好物业公司自2014年8月1日起至2018年12月31日期间物业服务费（包含公共能耗费）10123.53元，于判决生效后十日内付清；二、驳回美好物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费353元（已减半收取），由美好物业公司负担326元，由梁水英、杨远荣负担27元。 宣判后，梁水英不服，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人就业主房屋自用部位的维修养护进行了书面约定，上诉人也已提交关于被上诉人未履行物业服务合同的证据。依据《桂花金座物业服务合同》第二章委托管理事项的约定，被上诉人不仅存在共用设施设备的维修、养护、运行和管理等义务，第十六条也约定了“业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，美好物业公司原则上应接受委托，收费由双方当事人协商。”即在上诉人提出房屋自用部位维修委托请求后，被上诉人原则上应当接受委托。上诉人坐落于桂花金座7幢3单元1301室的房屋，自交房至今，一直存在南面客厅阳台顶部漏水导致房屋墙面损坏、漆面脱落、发霉及餐厅顶部墙皮脱落等现象。上诉人按《桂花金座物业服务合同》第十六条的约定委托被上诉人处理房屋自用部位的漏水等问题。被上诉人在收到委托处理通知后并未提出理由表示拒绝，但在承诺处理上诉人的委托事项后，又以物业仅维修公共区域不维修专有部分的理由一再推阻。被上诉人的行为不仅使上诉人产生了信赖利益导致上诉人的损失扩大，也违反了双方签订的《桂花金座物业服务合同》的约定。另外，《桂花金座物业服务合同》第二十条第十二款中被上诉人的权利义务包括：应当协调、处理上诉人在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题，解决综合验收和接管验收时提出的各项遗留问题，在规定的时间内整改完结。上诉人已提交了《桂花金座物业服务合同》证明双方就房屋自用部位的维修进行了约定、上诉人的房屋自交房时起一直存在漏水、墙体脱落问题的照片以及与被上诉人相关的沟通记录，证明被上诉人存在上述违约事实。二、上诉人有权在被上诉人未按约定履行物业服务合同之前提出抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据《合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在被上诉人未按合同相关约定提供服务时，上诉人有权主张未享受相关物业服务的抗辩，继而不支付或减少支付物业费。综上，被上诉人存在未按照《桂花金座物业服务合同》第十六条、第二十条的约定提供物业服务的情形，上诉人也已提交了相关证据，有权享有抗辩权。另，被上诉人存在物业服务不到位的问题。一审判决认定事实、适用法律错误，判决结果错误。故请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人美好物业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、关于上诉人提出的就业主房屋自用部分的维修养护。根据上诉人所称案涉不动产存在质量问题多次要求被上诉人维修，但案涉不动产发生漏水的部分系上诉人自有部分，应由上诉人自行负责维修。如上诉人认为装饰阳台、房屋墙面等部位因房屋质量及设计等问题造成渗漏、墙体脱落等，因质量问题发生时尚属于保修期内，应当由开发商负责维修，不属于被上诉人的维修范围。此外合同第十六条不仅约定了被上诉人原则上应接受委托，还约定了收费事宜，依据上诉人在一审中的当庭陈述，被上诉人也对其进行了多次免费维修，但案涉不动产漏水等问题较为严重，超出了被上诉人的能力范围，只能再将问题向开发商售后转达反馈。本案处理过程中，开发商售后亦与上诉人对案涉不动产的具体维修事宜进行过协商。故被上诉人已经履行了物业服务合同中约定的相关责任义务。二、关于上诉人提出的被上诉人未按约定履行物业服务合同之前提出的抗辩权。被上诉人已经履行了物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人行使抗辩权的基础并不存在。退一步讲，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条并没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来提出抗辩，即使上诉人认为被上诉人存在违约情形，上诉人也应向人民法院提出明确的诉讼请求，而不是以此拒缴或减少物业管理费用的理由。 原审被告杨远荣同意上诉人梁水英的上诉意见。 二审中，被上诉人美好物业公司和原审被告杨远荣均未向本院提交证据材料。上诉人梁水英向本院提交以下证据材料： 1.微信聊天记录一份，欲证明与被上诉人的物业经理联系协调修理阳台部分漏水的情况，物业公司来看过，但没有维修过，房产公司也没有维修过； 2.照片11张，欲证明被上诉人在提供物业服务期间存在垃圾乱堆放、车辆乱停发、消防器材怠于维护等诸多管理不善的情形。 经质证，被上诉人美好物业公司发表意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该聊天记录表明被上诉人对上诉人自有部分维修也表达了向地产开发公司协调的意向，不代表被上诉人对该自有部分具有维修义务；对证据2的三性均不认可，对照片拍摄场地属于案涉美好桂花金座小区无异议，但拍摄时间不明确，被上诉人提供的物业服务系长期、持续的服务期间，该组证据无法证明被上诉人未按照物业服务合同约定履行相关义务。原审被告杨远荣对该组证据无异议。本院认为，被上诉人对证据1的真实性无异议，本院予以确认；被上诉人认可证据2系拍摄于案涉小区，故本院也予以确认。 根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，上诉人与原审被告对一审认定的该两人欠缴物业费以及款项数额均无异议，本院予以确认。关于上诉人提出的被上诉人对其房屋专有部分发生的需维修事项没有及时进行维修，也没有及时向房产开发公司进行协调的问题，本院认为，根据案涉物业服务合同的约定，业主房屋专有部分的维修事项并不属于案涉物业服务合同确定的被上诉人的义务范围。根据本案实际，上诉人也没有证据证明被上诉人接受了上诉人关于该专有部分维修的委托，因此不能认定被上诉人存在违约的事实。关于被上诉人与房产开发商进行沟通协调的问题，该义务不构成案涉物业服务合同的主给付义务，而属于附随义务的范畴，上诉人要求因此扣减物业费依据不足。关于上诉人主张的被上诉人存在物业服务不到位的问题，本院认为，鉴于物业服务合同具有的持续性和涉众性的特点，在长期持续的物业服务期间，偶发诸如部分业主乱停车、少数垃圾没有及时清理等物业瑕疵，实属难免。一审法院根据本案实际，通过驳回被上诉人提出的滞纳金诉请的方式，对其予以一定程度的责罚，应属合理。上诉人再行要求扣减物业费，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53元，由上诉人梁水英负担，并于本判决生效后十五日内到本院办理退费手续。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇一九年十二月二十六日 书记员  童晓波