北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初20621号原告（反诉被告）：万朋汇咨询（集团）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：黄云峰，总经理。被告（反诉原告）：苏洋，男，1985年9月27日出生，汉族，无业，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。原告（反诉被告）万朋汇咨询（集团）有限公司诉被告（反诉原告）苏洋商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人黄云峰与被告（反诉原告）苏洋及其委托诉讼代理人吴东悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万朋汇咨询（集团）有限公司（以下简称万朋汇公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的购房款418740元；2、判令被告向原告支付上述款项自2016年6月23日起至实际给付之日止按照日万分之五的标准计算的违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月22日，原告万朋汇公司与被告苏洋签订《北京市商品房现房买卖合同》，苏洋购买万朋汇公司拥有的北京市东城区永定门外大街×号1层××房屋（以下简称涉诉房屋），购房款共计人民币1395240元。合同签订后，万朋汇公司依约履行了合同义务，但苏洋一直未按合同约定支付购房款。为维护合法权益，万朋汇公司提起本案诉讼。被告（反诉原告）苏洋辩称：在房屋登记管理部门备案的合同中约定的购房款1395240元并不是真实的交易价格。双方在签订合同时，约定的实际购房款为110万元，苏洋通过银行转账的方式向万朋汇公司支付了97.65万元，通过现金的方式向万朋汇公司支付了12.35万元，故苏洋已经支付完毕全部购房款。万朋汇公司在收到全部购房款后，按照备案的合同中的载明的购房款向苏洋开具了金额为1395240元的发票。合同中约定的交房日期为2016年7月31日，但万朋汇公司一直没有将涉诉房屋交付苏洋。2018年4月，涉诉房屋通过人民法院执行程序过户至案外人郭丽影名下。综上，苏洋不同意万朋汇公司的诉讼请求，并提起反诉，要求万朋汇公司以110万元为基数，按照日万分之五的标准向苏洋支付自2016年8月1日起至2018年3月31日止的延迟交房违约金33.5万元，诉讼费由万朋汇公司承担。针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：当时双方签订合同的本意是委托苏洋办理贷款，不是正常的房屋买卖。即使按照人民法院生效判决确认的事实，双方之间的合同有效，苏洋亦未付清购房款，未完全履行合同。且苏洋从未向万朋汇公司主张过交付房屋，故万朋汇公司不同意苏洋的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下:万朋汇公司原名称为万朋汇投资（集团）有限公司，于2016年4月26日更改为现名称。2016年6月23日，万朋汇公司（出卖人）与苏洋（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，经公安行政管理部门核准地址为东城区永定门外大街，商品房1坐落为东城区永定门外大街×号1层×号，建筑面积11.03平方米，总价款242660元。商品房2坐落为东城区永定门外大街×号1层×号，建筑面积11.03平方米，总价款242660元。商品房3坐落为东城区永定门外大街×号1层×号，建筑面积11.03平方米,总价款242660元。商品房4坐落为东城区永定门外大街×号1层×号，建筑面积10.18平方米，总价款223960元。商品房5坐落为东城区永定门外大街×号1层×号，建筑面积10.18平方米，总价款223960元。商品房6坐落为东城区永定门外大街×号1层×号，建筑面积9.97平方米，总价款219340元。以上房屋合计总价款为1395240元。合同第七条约定，买受人采取一次性付款方式付款。合同第八条约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同第九条约定，出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在15日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付购房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起5日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第十八条约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。出卖人处有万朋汇公司公章，出卖人委托代理人处有黄云峰（现任万朋汇公司法定代表人）、黄挺峰（案外人）签字。买受人处有苏洋签字。上述合同签订后，苏洋分别于2016年6月23日向黄挺峰转账806000元，黄挺峰同日将550000元汇入苏洋的另一个账户。苏洋又于2016年6月24日向黄挺峰转账30000元、于2016年6月26日向黄挺峰转账5000元、于2016年6月27日向黄挺峰转账105000元、于2016年6月28日向黄挺峰转账30500元。2016年6月27日，万朋汇公司向苏洋出具购房款增值税普通发票16张，发票购房款金额共计1395240元，价税合计1465002元。2016年7月5日，苏洋领取涉诉房屋不动产权证。再查，因苏洋与案外人郭丽影公证债权文书一案，东城法院于2016年11月查封了苏洋名下的涉诉房屋。2018年3月30日，本院作出（2017）京0101执恢593号执行裁定书，裁定解除对涉诉房屋的查封及抵押权，涉诉房屋归郭丽影所有。2018年4月27日，郭丽影领取涉诉房屋不动产权证。另查，2017年3月21日，万朋汇公司向本院提起诉讼，要求1、解除万朋汇公司与苏洋签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2、苏洋赔偿万朋汇公司经济损失218.49万元；3、苏洋向万朋汇公司支付违约金41857.2元；4、诉讼费由苏洋承担。本院经审理，于2018年5月30日作出（2017）京0101民初6022号民事判决书，判决驳回万朋汇公司的全部诉讼请求。万朋汇公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2018年10月17日作出（2018）京02民终7510号民事判决书，认为合同签订后，苏洋向合同签约代理人之一的黄挺峰转账97.65万元，万朋汇公司在未全额收取合同购房款的情况下亦向苏洋出具了全额购房款发票，并配合苏洋办理了房屋过户手续，将涉诉房屋登记在苏洋名下。结合合同签约情况及支付房款、出具发票等具体履行过程及合同履行的程度，涉诉房屋买卖合同不宜解除。万朋汇公司所称苏洋未付清购房款一节，可另行解决。判决驳回上诉，维持原判。后万朋汇公司向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院经审查，于2019年6月6日作出（2019）京民申2332号民事裁定书，裁定驳回万朋汇公司的再审申请。诉讼中，苏洋称双方约定的实际购房款为110万元，其通过银行转账的方式向万朋汇公司支付了97.65万元，通过现金支付的方式向万朋汇公司支付了12.35万元，如果其未付清购房款，万朋汇公司不可能向其出具全额购房款发票。万朋汇公司对此不予认可，称根据双方所签合同的约定及购房款增值税普通发票，购房款应为1395240元，苏洋尚欠购房款418740元未支付，当时为了达到贷款的目的，需要先把购房手续完成，故在苏洋未全额付款的情况下向其出具了全额购房款发票。经询，就现金支付的部分，苏洋未提交证据予以证明。关于万朋汇公司主张的违约金，万朋汇公司称，依据《北京市商品房现房买卖合同》第八条的约定，苏洋应按照逾期应付款日万分之五的标准支付万朋汇公司违约金。苏洋称其不存在违约行为，不同意支付违约金。关于苏洋主张的违约金，苏洋称，依据《北京市商品房现房买卖合同》第十条的约定，万朋汇公司应按照全部已付款日万分之五的标准支付苏洋违约金。对此，万朋汇公司表示苏洋一直未付清购房款，且未向万朋汇公司主张过交付房屋，万朋汇公司不存在违约行为，不同意支付违约金。关于涉诉房屋的使用情况，万朋汇公司称其之前将涉诉房屋出租获利，涉诉房屋过户至郭丽影名下后，郭丽影委托万朋汇公司代为出租。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》，（2017）京0101民初6022号民事判决书，（2018）京02民终7510号民事判决书，（2019）京民申2332号民事裁定书及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：根据查明的事实，万朋汇公司与苏洋签订《北京市商品房现房买卖合同》后，苏洋先后向合同签约代理人之一的黄挺峰转账97.65万元，其中，最后一笔转账日期为2016年6月28日，转账金额为30500元。2016年6月27日，万朋汇公司向苏洋出具购房款金额共计1395240元的增值税普通发票16张。应认为，万朋汇公司系在未全额收取购房款的情形下向苏洋出具了购房款发票并配合苏洋办理了房屋过户手续。至于苏洋主张双方实际交易价格为110万元，其在转账97.65万元之外，另向黄挺峰支付了12.35万元现金的主张，万朋汇公司对此不予认可，苏洋亦未提交证据予以证明，故本院对其该项答辩意见不予采纳。万朋汇公司按照合同约定的金额1395240元确定购房款，并要求苏洋补齐剩余购房款418740元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于万朋汇公司要求苏洋支付逾期付款违约金一节，因涉案房屋过户至苏洋名下后，苏洋并未实际占用，涉案房屋一直由万朋汇公司出租获利，本院考虑此情节及合同履行情况等因素，对万朋汇公司的该项诉请不予支持。关于苏洋反诉要求万朋汇公司支付延期交房违约金的请求，虽合同中约定交房日期为2016年7月31日，但苏洋于2016年7月5日即领取了涉诉房屋不动产权证，此后未在合理期限内付清剩余购房款，亦未积极向万朋汇公司主张收房，其该项反诉请求，理由不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）苏洋于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）万朋汇咨询（集团）有限公司支付购房款四十一万八千七百四十元；二、驳回原告（反诉被告）万朋汇咨询（集团）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）苏洋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3791元，由被告（反诉原告）苏洋负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3163元，由被告（反诉原告）苏洋负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李成博二〇一九年十二月十七日法官助理 高子惠书 记 员 邵 蕾