成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初13347号 原告：刘芳祥，男，汉族，1935年8月21日出生，住成都市金牛区。 委托代理人：文艺、杨成娟，四川展新律师事务所律师。 被告：成都市金牛区公园城市建设和城市更新局。所在地：成都市金牛区侯家桥路272号。 法定代表人：钟剑伟，局长。 委托代理人：谢练、万幸，四川亚峰律师事务所律师。 原告刘芳祥诉被告成都市金牛区公园城市建设和城市更新局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳祥及其委托代理人文艺、杨成娟，被告成都市金牛区公园城市建设和城市更新局的委托代理人谢练、万幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芳祥向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付户型改变补偿费76343.9元；2、被告向原告支付延期交房造成的装修费用损差25137.82元；3、被告向原告支付超期过渡费51163.2元（从2018年8月1日起，暂计算至2019年8月1日）；4、被告向原告赔偿因房屋面积差产生的损失89596元；5、被告向原告赔偿物业管理费损失816元；6、被告赔偿原告房屋性质变为公寓的损失24000元；7、被告向原告支付超期交房的物管费补贴3888元；8、被告向原告支付因阳台面积减少所造成的面积差损失9120元；9、原告从实际收房之日起支付物业费，收房之前的物业费由被告直接向物业公司支付；10、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2012年6月10日，成都市金牛区房产管理局（简称“区房管局”）和原告签订了《成都市国有土地上房屋附条件协议（征收）补偿合同》及《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充协议）》，双方约定通过产权调换的方式对原告所有的房屋进行返迁安置，安置后的一套房屋位于房屋（建筑面积为53.29平方米，其中公摊面积为9.81平方米），另一套位于贰房屋（建筑面积为65.79平方米，其中公摊面积为12.11平方米）；还约定了政策性补偿、补助、补贴、违约责任等。合同签订后，原告按约腾空了拆迁房屋；但实际安置房屋与《人民北路一段6号、8号院附条件协议搬迁宣传手册》中公示的平面选房图存在面积、采光、户型等多处不一致，经区房管局确认，现已不可能向原告提供与其选中的房屋户型一致的安置房屋。区房管局现已撤销，其征收只能已由被告承继；原告认为，被告擅自变更拆迁安置补偿合同约定的房屋户型、面积、公摊等，其已构成严重违约，被告应向原告承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告成都市金牛区公园城市建设和城市更新局辩称，1、安置房户型变化是因设计方案需满足新制订的《住宅设计规范》（GB50096-2011）、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）等强制性规范所致，同时安置房建设方也于2015年12月1日以书面承诺调整后的建筑面积和套内面积均不小于选房公示面积，最终竣工交付的安置房为满足国家建筑设计的强制性规范而进行了部分变化调整，但并未对住户权益产生实质性影响，被告不应承担赔偿责任。2、案涉补偿合同，并未对户型变化如何进行补偿进行约定；原告也未举证证明户型变化导致的损失存在；被告交付的房屋通过竣工验收合格，符合合同约定的交房标准。3、被告基于为原告负责的角度出发，发布交房公告时同时也发布了《处置公告》，对原告进行了综合性的补偿；《处置公告》第一条“返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积增加的，免收套内建筑面积增加部分补差款”，第二条“返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积减少的，按照返迁安置住房现在时点评估均价13000元/平方米的标准，对套内面积减少部分进行补差”；如果严格按合同约定执行，面积减少部分的差价按合同约定的结算价约为6500元，被告作出按照13000元/平方米进行综合补偿，其已高于合同约定的补差。4、接房后是否进行装修具有不确定性，既可以装修自住，也可以清水房出租，还可以作为投资搁置；通知接房时，原告并未向被告报送装修方案及报价，且装修结果并未发生。5、通知交房前的过渡费被告已按政策予以支付；被告交付的安置房符合合同约定的交房标准，原告应按交房公告的时间按期接房，原告拒不接房，导致损失扩大，其无权要求继续支付过渡费。6、案涉补偿合同约定面积差据实结算，该约定对合同各方具有法律约束力。7、被告交付的安置房屋经过竣工验收合格，原告应当按交房公告的时间按期接房；搬迁人在与原告签订补偿合同时，已按约定的1.8元/平方米的标准，按建筑面积支付了60个月的物管费补贴。8、被告已承诺按照合同约定与原告据实结算面积差的情况下，原告对阳台面积差单独提出主张，其请求于法无据。9、原告所提的住宅变更公寓，亦缺乏事实依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告于2019年3月18日依法成立；成都市金牛区房产管理局（以下简称“区房管局”）已于2019年被撤销，其城市房屋拆迁（城市房屋征收）职能已由被告承继。 2012年6月10日，区房管局（房屋征收部门，甲方）、成都市金牛区旧城改造中心（实施单位）与原告（被搬迁人，乙方）签订《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同》（以下简称“补偿合同”），主要内容：乙方产权所有的被搬迁（征收）房屋位于成都市金牛区，建筑面积为72.61平方米（其中公摊面积为5.91平方米）的住宅；甲方以人民北路一段6、8号院附条件协议搬迁返迁安置房套壹Ａ房屋（建筑面积为53.29平方米，其中公摊面积为9.81平方米）以及套贰Ｂ1房屋（建筑面积为65.79平方米，其中公摊面积为12.11平方米）安置给乙方，两套安置房屋的使用性质均为住宅，甲、乙双方按本合同结算办法结清产权调换差价款；甲乙双方实行产权调换进行差价结算后乙方应付给甲方产权调换差价款为228196元；甲方向乙方支付政策性补偿费用5718元（包含电话移机费、有线电视迁装费、宽带迁装费、天然气初装费、电表迁装费、空调移机费）；甲方向乙方支付搬家补助费2400元，甲方按30个月的过渡期限向乙方发放临时安置补助费42636元；政策性补贴费用包括购房补贴和物管费补贴，甲方应当支付给乙方物管费补贴9720元（计算60个月）；甲方给予乙方6万元提前搬迁奖励费用；甲方应当向乙方支付装修补偿26180元，测绘面积超出部分核算25871元；上述总价款结算后，乙方应向甲方支付55671元；本项目所有款项由甲方委托实施单位支付；本项目附条件协议搬迁（征收）签约率达到95%以上，本合同即生效……。该合同第四条（安置房屋的标准和产权办理）：1、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量安全标准的商品房，甲乙双方以此作为安置房屋的验收标准；2、对交付使用的安置房屋实际建筑面积与协议约定建筑面积存在误差的，以安置房最后办理产权的记载面积为准，据实结算互补差价；3、住宅安置房屋专项维修资金由甲方缴存；4、甲方应当到房屋产权产籍管理部门负责为乙方办理安置房屋所有权登记，乙方应当予以配合。该合同第六条：政策性补助费用包括临时安置补助费、停产停业经济损失费和搬家补助费，1、选择产权调换实行过渡安置的，过渡期限为30个月；由乙方自行过渡，过渡期间甲方向乙方发放临时安置补助费42636元；超过过渡期限的，逾期不足6个月（含6个月）的按规定标准支付1.5倍临时安置补助费，逾期6个月以上一年以下（含一年）的按规定标准支付2倍临时安置补助费，逾期一年以上的按规定标准3倍支付；2、甲方支付乙方搬家补助费2400元。该合同第十二条（交接）：……，甲方应当在本合同签订生效且乙方按本合同约定将被搬迁（征收）房屋交由甲方拆除后于30个月内将安置房屋交付乙方，经甲方通知，乙方拒绝在甲方确定时间内收取安置房屋的，视为甲方履行完毕安置房屋的交付义务。该合同第十三条（违约责任）：合同当事人约定违约责任如下，甲方未按时交付安置房屋，超过过渡期的按本合同第六条执行；乙方选择产权调换，未结清新旧房价差及其他相关费用，甲方有权不交付安置房屋给乙方。 针对上述补偿合同，当天成都市金牛区旧城改造中心（房屋搬迁实施单位，甲方）与原告（被搬迁人，乙方）签订《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充合同）》（以下简称“补充合同”），主要内容：以栋为单位，在规定的签约期内，该栋签订合同比例达到100%并腾空交付房屋的，该栋每户奖励2万元；按被搬迁房屋产权证记载的建筑面积给予500元/平方米的初装补贴，甲方应向乙方支付初装补助费为37400元；甲乙双方进行产权调换进行差价结算后甲方应付给乙方产权调换差价款228436元；实行产权调换后，甲方应向乙方支付总价款共计265836（不含整体搬迁奖励）；本项目附条件协议搬迁（征收）签约率达到95%以上，本合同即生效。该合同未约定违约责任。 签订上述补偿合同及补充合同后，当天，原告在“附条件搬迁产权调换安置补偿领款单”上签名确认相关款项；该领款单载明内容反映：上述两份合同抵扣后的价差为210165元（补偿合同原告应缴款55671元，与补充合同原告应领款265836元相抵扣）。 2012年9月11日，区房管局与成都市金牛区旧城改造中心联合发布“人民北路一段6号、8号院城市房屋附条件协议搬迁生效公告”：附条件协议搬迁工作于2012年6月9日启动，截至2012年9月10日，签约户数比例达到98.9%，本次附条件协议搬迁补偿安置合同的户数比例超过95%，所签订的补偿安置合同正式生效。 2017年11月16日，安置房屋经竣工验收合格。2018年4月9日安置房屋消防验收合格。 2018年6月22日，区房管局与成都市金牛棚户区危旧房改造中心及成都市金牛区人民政府人民北路街道办事处共同发布（登报成都商报）“金牛区人民北路一段6号、8号院附条件协议搬迁项目返迁安置住房交房公告”（以下简称“交房公告”）：该项目的返迁安置房目前已竣工验收合格，现定于2018年6月25日至30日在成都市万担仓路北成星中心现场办理交房事宜。 发布交房公告后，当天，2018年6月22日，区房管局与成都市金牛棚户区危旧房改造中心及成都市金牛区人民政府人民北路街道办事处共同发布“人民北路一段6号、8号院附条件协议搬迁项目返迁住房有关问题的处置办法”：1、返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积增加的，免收套内建筑面积增加部分补差款；2、返迁安置住房实测套内建筑面积比安置合同约定套内建筑面积减少的，按照该住房现行市场价值（具体以该项目评估机构出具的评估报告为准），对套内建筑面积减少部分进行补偿；3、因户型或面积变化不愿接房的，须合同签约人提出书面申请，按照该住房现行市场价值（具体以该项目评估机构出具的评估报告为准）以实测建筑面积进行回购，回购后，需重新购买商品住房的住户按照市房管局的相关政策执行；4、本项目在发改部门备案核定的前期物业服务费为每月2.5元/平方米；经政府协调，安置住户接房时一次性交纳1年及以上物业服务费的，前期物业服务费优惠至每月1.8元/平方米，优惠期为2018年7月1日至2021年6月30日止；5、超期过渡费按政策规定将发放至2018年7月31日止。 另查明，原告已领取“附条件搬迁产权调换安置补偿领款单”上的价差210165元。 案涉安置房屋，因其项目设计时间跨度较大，签订案涉合同后，相关建筑法律规范发生变化，2012年8月1日施行的《住宅设计规范》（GB50096-2011）,2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》，其对住宅平面布局影响较大，导致案涉安置房屋户型面积、布局发生变化（厨房、卫生间位置发生变化等），导致案涉的两套安置房屋户型面积发生变化，其中一套安置房屋约定建筑面积为65.79平方米，实际建筑面积为65.59平方米，约定套内面积为53.68平方米，实际套内面积为52.52平方米；另一套安置房屋约定建筑面积为53.29平方米，实际建筑面积为51.26平方米，约定套内面积为43.48平方米，实际套内面积为41.05平方米）；两套安置房屋的实际套内面积均小于约定套内面积。 2018年6月下旬被告再次通知原告接房，原告收到通知后至今仍未接房。被告已按补偿合同约定的标准向原告支付了超期过渡费，其超期过渡费已支付至2018年7月31日止。 还查明，经评估机构评估，案涉项目所涉的安置房屋（不限于涉案的两套安置房屋）2018年6月市场均价为1.3万余元。 案涉补偿合同中的物管费补贴，是按每月每平方米1.8元计算，面积按90平方米计算，共计算了五年（60个月）。 “附条件搬迁产权调换安置补偿领款单”载明内容反映：原告与区房管局签订案涉合同后进行结算时，套内面积（约定面积）为43.48平方米的安置房屋其套内面积单价是按9610元/平方米×65%计算，即套内面积单价按6246.5元/平方米计算；套内面积（约定面积）为53.68平方米的安置房屋其套内面积单价是按9580元/平方米×65%计算，即套内面积单价按6227元/平方米计算。 目前案涉项目所涉的安置房屋，其减少的套内面积，部分被搬迁人（案外人，不含原告）已领取被告按每平方米1.3万余元的价格给予的综合性补偿；本案原告至今未接受该项综合性补偿。 上述事实有身份证信息、组织机构代码查询信息、机构改革方案文件、《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁（征收）补偿合同》、《成都市国有土地上房屋附条件协议搬迁补偿合同（补充合同）》、附条件搬迁产权调换安置补偿领款单、搬迁生效公告、交房公告、通知接房的短信、过渡费支付情况明细表及凭证、竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、返迁住房有关问题的处置办法及其评估结果、住宅平面设计情况说明、平面竣工图、房屋建筑面积测绘成果报告、庭审笔录等在案予以印证。 本院认为，区房管局已被依法撤销，其城市房屋拆迁（城市房屋征收）职能已由被告承继，区房管局签署的案涉相关合同及其发布的相关文件等应由被告承继，其对被告具有约束力。 本案，依据审理查明的事实及相应证据，案涉的补偿合同、补充合同，其系签订各方真实意思的表示，未发现违反法律、法规的强制性规定，其为合法有效，签订各方应按约定或法律规定行使权利、履行义务。 有关安置房屋的接收问题。从案涉补偿合同第四条约定的安置房屋验收标准（交房标准）看，其仅需符合国家质量安全标准；案涉安置房屋经竣工验收合格，其表明已符合国家质量安全标准，其已达到补偿合同约定的交房验收标准；据此，此种情形下，原告拒绝接收房屋缺乏合同及法律依据，即被告通知接房后，原告应当在限期内履行接收房屋的义务。 有关违约责任的问题。从案涉补偿合同第十三条约定的违约责任内容看，被告承担违约责任的情形仅限于未按时交付安置房屋，且此种情形按合同第六条计算超期过渡费。 对于原告主张的房屋面积差之损失。案涉补偿合同第四条明确约定据实结算互补差价，考虑到套内面积对其使用会产生实质影响，本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，以套内建筑面积（套内面积）作为衡量标准，对实际套内面积小于约定套内面积的安置房屋被告应当向原告支付差价款，该差价款认定为面积差之损失；亦本着公平、合理的原则，并结合本案实际情况，其单价应当以双方签订案涉合同后进行结算时的实际价格为准；据此，其中一套的差价款为：（53.68平方米﹣52.52平方米）×6227元/平方米≈7223元，另一套的差价款为：（43.48平方米﹣41.05平方米）×6246.5元/平方米≈15179元，两套安置房屋的差价款合计为22402元。 对于原告主张的户型改变补偿费。对于实际套内面积小于约定套内面积的安置房屋，按补偿合同违约责任之约定，虽未包含在违约责任之中，然因套内面积减少客观上会影响室内布局，给予适当补偿并无不当；诉前双方对有关鉴定事宜无法达成一致，诉讼中双方均未对其申请鉴定，本院经走访专业机构亦无法对其变化作出准确的损失判断，案涉房屋已经过相关部门验收合格，结合对面积差之损失的认定以及本案其他情况，并参考接房时当地同地段同类型房屋的市场价值，酌定案涉房屋该项补偿费为24500元。 对于原告主张的延期交房的装修费用损差。按补偿合同第十三条，区房管局延期交房承担违约责任的方式是按合同第六条计算超期过渡费，况且原告也未举证证明实际产生了损失及其损失额，原告该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的阳台面积减少之损失。对于面积差，案涉补偿合同约定的处理方式是据实结算互补差价，另结合上述对房屋面积差之损失的认定，在进行据实结算面积差的情况下，再单独计算阳台面积减少的损失缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的超期过渡费。结合上述对安置房屋接收及违约责任的相关认定，在房屋达到交付标准的情况下，区房管局通知接房后，原告应当在限期内履行接房义务，区房管局履行了通知接房的义务，原告拒绝接房缺乏合同及法律依据，原告应当自行承担拒不接房的法律后果；区房管局已按合同约定的标准向原告支付超期过渡费至2018年7月31日，结合《成都市城乡房产管理局关于国有土地房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发【2015】101号）明确规定“过渡期限从签订补偿协议并腾空原房屋之日起，到安置房交付次月止”，区房管局将过渡费支付至接房期限届满后的次月（2018年7月31日），其符合该通知规定，且超期过渡费的支付标准亦符合合同约定，据此，2018年8月1日起不应再行计算超期过渡费，结合前述相关认定，原告要求被告继续支付超期过渡费，其诉请缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的物管费损失。结合上述对安置房屋接收的有关认定，原告拒绝接收房屋的行为于合同、于法无据，其应当自负法律风险，由此产生的物管费不应由被告承担，况且原告也无证据证明物管费损失已实际产生，该项请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的超期交房的物管费补贴。结合《成都市城乡房产管理局关于国有土地房屋征收与补偿工作中有关问题的通知》（成房发【2015】101号）明确规定“物管费补贴根据改造范围内房屋建筑面积，按1.8元/平方米/月的标准，一次性发放五年；房屋建筑面积90平方米以下（含90平方米）的，按90平方米发放”；本案，区房管局已向原告结清案涉合同约定的相关费用（包含物管费补贴），且其结算的物管费补贴符合该通知规定，原告再行主张物管费补贴于法无据，况且结合前述认定，原告拒绝接房应当承担由此产生的不利法律后果，据此，该项请求不予支持。 对于原告主张的收房前后之物业费负担（主张从实际收房之日起支付物业费，收房之前的物业费由被告直接向物业公司支付）。结合上述相关认定，原告拒绝收房的行为缺乏合同及法律依据，其实际收房之前的物管费不应由被告承担，该项请求不予支持。 对于原告主张的“房屋性质变更为公寓的损失”。本院认为，房屋性质应当以产权登记为准，案涉房屋目前还未进行产权登记，不能证明其为公寓性质，该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都市金牛区公园城市建设和城市更新局于本判决生效之日起十日内向原告刘芳祥支付房屋面积差之损失22402元、户型改变补偿费24500元，各项共计46902元。 二、驳回原告刘芳祥的其他诉讼请求。 案件受理费5501元，减半收取2750.5元，由原告刘芳祥负担2290.5元，被告成都市金牛区公园城市建设和城市更新局负担460元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  文春燕 二〇一九年十二月三十日 书记员  刘宇寒