广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21675号原告：兰天，女，1964年3月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：兰滨（原告弟弟），住辽宁省鞍山市铁西区。委托诉讼代理人：陈国柱，广东永祺律师事务所律师。被告：佛山市南海区狮山新城房地产公司，住所地：广东省佛山市南海区小塘狮山新城开发区，统一社会信用代码91440605280013964G。法定代表人：陈国波，经理。委托诉讼代理人：李应才，男，该司员工（代理权限至2019年5月16日止）。委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师（代理权限自2019年5月17日起）。被告：佛山市南海区狮山镇塘新社区居民委员会，住所地：广东省佛山市南海区小塘狮山新城开发区塘新中路8号，组织机构代码证代码76490337-3。负责人：王锦辉。委托诉讼代理人：梁钊才，男，该居民委员会工作人员。被告：佛山市南海区狮山镇资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇小塘城区长安路假日宾馆二楼203室，统一社会信用代码914406057491596896。法定代表人：梁挺彪，经理。委托诉讼代理人：原永祥，男，该司员工。原告兰天诉被告佛山市南海区狮山新城房地产公司（以下简称新城公司）、佛山市南海区狮山镇塘新社区居民委员会（以下简称塘新居委）、佛山市南海区狮山镇资产管理有限公司（以下简称资产公司）用益物权纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序于2018年12月25日公开开庭审理。后因案情复杂，本院作出（2018）粤0605民初21675号民事裁定，裁定本案转为适用普通程序审理，并分别于2019年5月20日、2019年11月26日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人兰滨和陈国柱、被告塘新居委会的委托诉讼代理人梁钊才、被告资产公司的委托诉讼代理人原永祥均到庭参加三次庭审，被告新城公司的委托诉讼代理人李应才到庭参加第一次庭审，被告新城公司的委托诉讼代理人林洪铭到庭参加第二、三次庭审。诉讼中，本院依职权进行调查取证及依当事人申请委托进行进行测绘，相应调查取证期间和测绘期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认位于佛山市南海区狮山镇莲子塘村东北村民小组土名“北兴”段土地[土地证号：佛府南国用（2006）第XXXX037号，地号：XXXXXXX893]的土地使用权为原告兰天；2.三被告在本判决生效之日起十日内协助原告办理将佛府南国用（2006）第XXXX037号土地使用权证上所载的土地使用权人变更为原告兰天的手续；3.由三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1993年8月12日，原告和被告新城公司签订《狮山新城商业市场土地转让协议》，约定：被告新城公司将位于狮山××商业市场××区捌号（位于佛山市南海区狮山镇莲子塘村东北村民小组土名“北兴”段）的562.65平方米的土地使用权转让给原告，由被告新城公司负责办理土地使用证的手续，办证所需费用由原告负责。原告依约支付转让款，被告新城公司依约将土地交付原告，后原告于2001年在受让的部分土地上建成房屋使用至今。但由于被告新城公司的原因，原告的土地使用证至今没有办理。2005年，被告新城公司将原告建房所占范围内的土地使用权登记在自己名下[土地证号：南府国用（2005)第特XXXX14号，地号：XXXXXX893]。2006年，被告新城公司又将该土地使用权转让给被告塘新居委（其前身为佛山市南海区小塘镇塘新社区居民委员会，以下简称小塘塘新居委，因南海区政府2004年撤小塘镇设狮山镇时变更为狮山镇塘新居委）,并办理了土地使用权证[土地证号：佛府南国用（2006)第XXXX037号]。后南海区狮山镇政府以佛山市南海区狮山镇公有资产管理委员会文件[狮公资委发（2015)7号]决定佛府南国用（2006)第XXXX037号权证所载的土地使用权由被告资产公司）持有和管理。被告新城公司、资产公司及塘新居委均为狮山镇下属企业单位。被告新城公司的住所地在被告塘新居委辖区内。综上，原告已按约支付土地转让款并实际占有土地建成了房屋使用至今，事实上已行使了土地使用权。原告没有办理土地使用权证是因被告新城公司所致。被告塘新居委与被告新城公司转让该土地使用权的行为因损害了原告的利益而无效。根据相关法律规定，被告塘新居委应将所得权益归还原告，即被告塘新居委应将登记在其名下的土地使用权[土地证号：佛府南国用（2006)第XXXX037号]返还给原告。而被告资产公司根据南海区狮山镇政府的决定，承受了被告塘新居委在佛府南国用（2006)第0610037号权证中所载的权益，故被告资产公司亦应同时承担被告塘新居委应承担的义务，将登记在被告狮山塘新居委名下的土地使用权[土地证号：佛府南国用（2006)第XXXX037号]返还给原告。被告新城公司、塘新居委是由原小塘镇狮山新城房地产公司、小塘镇塘新居委会变更而来，简单经过为1993年6月，南海区小塘镇政府为开发小塘镇狮山新城专门设立了被告新城公司，后为方便管理狮山新城开发区，专门于1999年5月设立了小塘镇塘新居委会，同时确定由狮山新城房地产公司的工作人员同时担任小塘镇塘新居委会的工作人员，也即是平时所说的两个单位、一班人马。被告新城公司辩称，1.被告新城公司与被告塘新居委实质是两个单位、一班人马。签订合同时，蓝天与原告兰天是否属同一个人，要求原告提供身份证予以证实。1993年购买的土地，到2018年已经二十多年，期间，被告新城公司亦通知过原告办理土地证或过户，但原告一直拖未处理，时间上过了这么久，在法律上是否仍有效，应由法院进行认定。不同意原告的诉讼请求。被告新城公司曾通知原告带齐证件办理土地证，是因原告的原因一直拖延不办，责任在于原告。2.本案的案由是用益物权纠纷，但原告并不享有涉讼地块的物权，仅仅是依据与被告新城公司签订的《土地转让协议》主张确认土地使用权，因此，本案应当为建设用地使用权合同纠纷。建设用地使用转让应当向不动产登记机构申请变更登记，办理变更登记后具有对抗第三人效力，原告与被告新城公司并未完成土地使用权的转让登记，双方之间的内部协议只能约束双方，对被告塘新居委不具有法律效力。原告在本案中只能向被告新城公司主张没有办理土地转让的违约责任，不能在土地已经登记在被告塘新居委名下时起诉确认土地使用权，根据法律规定，物权优先于债权，所以被告塘新居委对涉讼地块的物权优先于原告的债权实现。本案应当驳回原告的诉讼请求。被告塘新居委辩称，1.原告的起诉资格存疑，有待证实，举证责任在原告方。2.被告塘新居委与原告并无签订任何的合同，不存在任何的法律关系，因此，不产生任何的合同义务。被告资产公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告资产公司与原告没有签订过任何合同，也无承诺过任何条款。原告不应将资产公司列为本案被告。且涉讼转让协议于1993年签订，至原告2018年起诉已经过20多年，法院应审查是否有超过诉讼时效。诉讼中，原告举证如下：1.兰天身份证复印件1份。2.国家企业信用信息公示系统-企业报告打印件2份。3.组织机构代码证（副本）复印件1份。4.企业机读档案登记资料复印件1份、企业机读档案登记资料原件1份。5.《关于小塘镇设立塘新居民委员会的批复》复印件1份。证据1-5，用以证明原、被告的主体资格适格；被告新城公司、塘新居委的住所地及涉讼地块都是在狮山新城开发区范围内，且被告塘新居委的辖区与被告新城公司的开发范围也即狮山新城开发区的范围相同。6.狮山新城商业市场土地转让协议原件1份。7.1993年8月12日的收据原件1份。8.购地情况表原件1份。证据6-8，用以证明原告通过被告新城公司签订《土地转让协议》，从被告新城公司处受让含涉讼地块在内的土地使用权，并由被告新城公司负责办理可转让土地的使用证，原告已按约支付了转让款。同时，涉讼地块属于狮山新城开发区范围。9.照片原件4张。10.南海市建设工程施工合同原件1份。11.2002年2月3日的收据原件1份。12.二层平面图复印件1份。13.确认书原件1份。证据9-13，用以证明原告已经在2001年在涉讼地块上建成了房屋，并一直使用至今。14.土地使用权证[佛府南国用（2006）第XXXX037号]复印件1份，用以证明2000年被告新城公司将涉讼地块使用权登记在自己名下，土地证号为南府国用（2005）第特XXXX214号，地号XXXXX0893，并于2006年将该土地使用权无偿转让给被告塘新居委，土地证号为佛府南国用（2006）第XXXX037号。15.《关于狮山镇公有资产系统机构调整的通知》复印件1份，用以证明南海区狮山镇政府以佛山市南海区狮山镇公有资产管理委员会文件决定佛府南国用（2006）第XXXX037号土地使用权证所载的土地使用权由被告资产公司持有和经营。被告新城公司举证如下：1.1993年8月12日狮山新城商业市场土地转让协议复印件1份。2.2000年2月29日、2000年4月18日的转让协议复印件各1份。证据1、2，用以证明被告新城公司与原告于1993年8月12日签订《狮山新城商业市场土地转让协议》，约定原告向新城公司购买铺位土地，购买面积为520.65平方米，共计购地款为244657.32元，原告支付首期款项198172.42元，加上涉讼地块首期款209625.57元，两宗土地的首期款合计为407797.99元，因此，涉讼地块的购房款项是原告尚有23291.73元未支付。诉讼中，本院依职权向佛山市南海区国土城建和水务局调查涉讼地块与国用（2006）第XXXX037号土地使用权证的相关情况，该局分别于2019年1月9日、2019年3月13日作出复函。本院根据原告的申请，依法委托佛山市XXXX信息研究院对涉讼转让协议转让的涉讼地块进行边界测绘，以确定该土地的范围及所在位置。该研究院于2019年8月1日出具测绘成果报告及发票。经质证，被告新城公司对原告举证1、5-8的真实性无异议，对原告举证2-4、9、14、15无异议，对原告举证10-13不确认，无法确认工程的地点与涉讼地块存在关系；被告资产公司对原告举证1、5-8、15的真实性无异议，对原告举证2-4、9、14无异议，对原告举证10-13不确认，无法确认工程的地点与涉讼地块存在关系；被告塘新居委对原告举证1-15的真实性不清楚，被告塘新居委与原告无直接关系；原告、被告塘新居委与被告资产公司对被告新城公司的举证1、2真实性予以确认；原被告对佛山市南海区国土城建和水务局的两份复函和测绘成果报告的真实性均无异议。经审查，1.原告举证1-5为原被告主体资格信息，本院对其真实性予以确认，对被告是否适格将在下文认定；2.原告举证6-8为原件，合同相对方被告新城公司予确认，本院对该份证据予以确认；3.原告举证9照片，本院对真实性予以确认；4.原告举证10-13，本院将综合其他证据和当事人陈述综合认定证明力；5.原告举证14为原件且显示土地使用权人为被告塘新居委会，被告塘新居委会有异议但未举证反驳，本院对该证据予以确认；6.原告举证15载有相应的发文单位和发文号，被告塘新居委有异议但未举证反驳，本院对该证据予以确认；7.对佛山市南海区国土城建和水务局的2份复函和测绘成果报告，当事人均无异议，本院对真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：1993年8月12日，被告新城房地产公司（甲方）与蓝天（乙方）签订《狮山新城商业市场土地转让协议》，约定乙方向甲方购买位于狮山××商业市场××区伍号土地，购地面积共计520.65平方米，购地款共计244657.32元，协议签订首期交90%即220191.58元，余下24465.73元在发土地使用证时交齐，实建面积为195.864平方米；等等。同日，被告新城房地产公司（甲方）与蓝天（乙方）签订《狮山新城商业市场土地转让协议》（以下简称涉讼转让协议），约定乙方向甲方购买位于狮山××商业市场××区捌号土地（以下简称涉讼地块），购地面积共计562.65平方米，购地款共计258797元，协议签订首期交90%即232417.03元，余下25879.7元在发土地使用证时交齐，实建面积为281.6平方米；该铺位用地的使用年限按国家规定为70年，办理一切证件费用由乙方负责；等等。同日，被告新城公司出具收据载明“收到蓝天购地款407797.99元”。同日，被告新城公司出具购地情况表，载明蓝天购买第贰区第捌号面积562.65平方米，实建面积281.6平方米，硬化路面面积281.05平方米，购地款236313元，硬化路面资金22484，两项共计258797元，首期交付232917.3元；手写部分为陈书记黄镇意按九折计算，购地金额为232917.3元，首期应交209625.57元。另查明，位于佛山市南海区狮山镇莲子塘村东北村民小组土名“北兴”地段的土地已办理国有土地使用权证，土地使用权人为被告塘新居委，证号为佛府南国用（2006）第XXXX037号，地号XXXXX80893，地类（用途）为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为345.25平方米；该土地使用权证由被告新城公司变更登记至被告塘新居委名下。佛山市南海区国土城建和水务局分别于2019年1月9日、2019年3月13日向本院函复涉讼情况，函复内容为国用（2006）XXXX037号宗地地上建筑物未办理相关的产权登记，后经现场指认，来函的房屋位于国用（2006）XXXX037号土地使用权证的土地红线范围内，由于该土地证的红线范围比涉讼转让协议约定的面积小，且涉讼转让协议中未明确四至位置，无法确定国用（2006）XXXX037号土地使用权证项下土地就是涉讼转让协议所涉的土地。本院根据原告的申请，依法委托佛山市测绘地理信息研究院对涉讼转让协议中的涉讼地块的四至进行测绘。2019年8月1日，佛山市测绘地理信息研究院出具测绘成果报告，对位于佛山市南海区狮山镇莲子塘村东北村民小组（光明市场附近）原被告指认的一栋两层房屋基地坐标测量得出基底面积为264.97平方米，并列明了该建筑基地边界坐标。原告支付测绘费5051元。2019年10月12日，佛山市测绘地理信息研究院出具说明，载明因原被告无法在现场指认出涉讼转让协议所涉及的土地的具体位置和提供涉讼地块界址点坐标，测绘机构已当场告知原被告方，并经原被告同意作出测绘成果报告的相应报告内容。再查明，被告资产公司主要负责狮山公有资产的物业的持有和运营、历史债务和债权管理等，归口企业包括原狮山资产集团下属企业、原狮山控股公司及其下属企业、佛山市南海区塘新施工经营管理有限公司（光明市场）等。2018年10月25日，原告兰天提起本案诉讼，主张其为涉讼合同的签订相对方“蓝天”及国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证中所登记的土地的土地使用权属于原告，请求确认权属并要求三被告协助变更登记。诉讼中，原告与被告新城公司均确认：涉讼合同签订时附有购地图示；原告已支付涉讼地块的购地款209625.57元，尚余23291.73元未付。原告与三被告均确认：国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下的土地位于涉讼转让协议约定的涉讼地块范围内；国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下的土地内除基底面积为264.97平方米的建筑物外的土地没有建有构筑物，作为开放公用。原告述称：原告曾用名为蓝天，系原告以前经常使用的名字，未在公安机关部门办理登记；涉讼地块的上盖建筑物由原告建造，未办理相关报建手续。被告资产公司确认国用（2006）第XXXX0037号国有土地使用权证项下的土地上盖建筑物为原告申请报建。被告塘新居委未提交受让国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下的土地对价付款凭证。本院认为，关于原告的诉讼主体资格。原告持有涉讼转让协议、购房款收据、购地情况表的原件，原告就在国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下的土地上加盖建筑物并实际使用多年提交了初步证据材料，被告资产公司对原告报建建筑物的事实亦予以确认；且涉讼转让协议上的乙方“蓝天”与原告姓名“兰天”的读音相同，被告新城公司作为签约相对方未提交证据证明涉讼转让协议的乙方“蓝天”为其他主体，综上所述，本院对原告的诉讼主体资格予以确认，对三被告相应抗辩意见不予采信。原告与被告新城公司签订的涉讼转让协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。原告已支付大部分购地款，被告新城公司应按涉讼转让协议约定协助原告办理过户手续。针对涉讼转让协议约定的涉讼地块与国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下的土地的关系，虽然原、被告就涉讼转让协议约定的涉讼地块四至地标未能指认一致，但根据佛山市南海区国土城建和水务局的复函，原告所建的基底面积为264.97平方米的建筑物位于国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下345.25平方米的土地上，原被告也确认国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下土地位于涉讼转让协议约定的涉讼地块上，现有证据未反映原告在实际使用国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下土地期间有土地登记权属人或他人对其占有使用提出异议或进行阻扰的情况，原告现仅主张被告新城公司协助办理国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下土地过户手续，该土地不存在权利限制情形，本院对原告该主张予以支持。被告新城公司已将涉讼土地的使用权人转让登记至被告塘新居委名下，被告塘新居委未举证支付受让对价的情况；被告资产公司负责国用（2006）第XXXX0037号国有土地使用权证项下土地的资产管理和运营，故被告塘新居委会和被告资产公司亦应共同履行协助将国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下的土地使用权变更登记至原告名下的义务。根据涉讼转让协议的约定，相关费用应由原告负担。关于原告请求确认国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下土地为其所有的主张，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”现国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证项下土地尚未登记至原告名下，原告主张确认前述土地为其所有，不符合法律规定，本院不予支持。关于被告资产公司主张原告诉请已过诉讼时效，原告请求三被告协助办理土地使用权转移登记手续的诉讼主张与一般的债权请求权不同，该项请求权具有物权性质，不应适用诉讼时效的规定，被告资产公司该项答辩意见不成立。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中和人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区狮山新城房地产公司、佛山市南海区狮山镇塘新社区居民委员会、佛山市南海区狮山镇资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告兰天办理将佛府南国用（2006）第XXXX037号国有土地使用权证所记载的土地使用人变更为原告兰天的手续；驳回原告兰天的其他诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费5181.96元（原告兰天已预交），由被告佛山市南海区狮山新城房地产公司、佛山市南海区狮山镇塘新社区居民委员会、佛山市南海区狮山镇资产管理有限公司负担应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费5181.96元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请予以退还。测绘费5051元（原告已预交），由原告负担2525.5元，由被告佛山市南海区狮山新城房地产公司、佛山市南海区狮山镇塘新社区居民委员会、佛山市南海区狮山镇资产管理有限公司负担2525.5元并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  车惠青人民陪审员  甘湛虹人民陪审员  黄艳滨二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘冬花