北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初43054号原告：北京谭木匠工艺品有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街10号楼701室。法定代表人：谭棣夫，执行董事。委托诉讼代理人：刘峰光，重庆征程律师事务所律师。委托诉讼代理人：程地泉，重庆征程律师事务所律师。被告：深圳市明达资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5045号深业中心大厦3002A。法定代表人：刘明达，执行董事。委托诉讼代理人：王金，北京半夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴让伟，北京半夏律师事务所实习律师。第三人：北京华鸿捷迅房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区王辛庄镇校园路20号－075。法定代表人：李朋华。原告北京谭木匠工艺品有限公司（以下简称谭木匠公司）与被告深圳市明达资产管理有限公司（以下简称明达公司）、第三人北京华鸿捷迅房地产经纪有限公司（以下简称华鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭木匠公司委托诉讼代理人刘峰光，被告明达公司委托诉讼代理人王金、吴让伟到庭参加诉讼，第三人华鸿公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭木匠公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决确认原、告及第三人签订的《写字楼租赁合同》于2019年7月20日已解除；2．依法判决被告缴纳的租赁押金146541．42元归原告所有；3．依法判决被告向原告支付违约金439624．26元（三个月租金）；4．依法判决被告支付原告聘请律师支出的法律服务费15000元；5．判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方经第三人居间介绍，各方于2018年5月28日签订《写字楼租赁合同》，约定由被告（乙方）承租原告（甲方）所有的位于北京市宣武区宣武门外大街10号庄楼北翼7层701－703、703A，合同约定租期为三年一个月，从2018年6月1日起租至2021年6月30日；租赁前两年，每月写字楼租金146541．42元，第三年月租金为155333．9元，租金每六个月乙方支付一次，提前预付。为保证合同全面履行，乙方向甲方缴纳押金（一个月租金）146541．42元，同时合同对各方权利义务、合同解除终止及违约责任有具体明确约定。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告缴纳相关费用后承租并实际经营使用。2019年6月5日，被告向原告发出《退租说明函》要求提前退租。原告对此不予接受，并要求被告继续履行和支付下期租金。被告后又多次明确其单方提前解除，不再履行《写字楼租赁合同》。无奈之下，且为避免事态继续扩大，原告遂于2019年7月19日向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知解除双方的租赁关系，同时要求被告按照合同约定承担因其提前退租的违约责任。但被告于2019年7月20日收到解除函件后仍拒不理会，为解决此次纠纷，原告聘请委托律师代理此案，并支付法律服务费1．5万元。综上，原告认为，被告单方擅自提前解除合同的行为，已构成根本违约，按照我国法律规定及合同约定，应当向原告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现依法诉至贵院，恳请人民法院判如诉请。被告明达公司辩称，第一点，被告认为，双方合同应该是2019年6月28号已经解除。第二点，被告认为原告没有权利收取被告所交纳的押金归原告所有。第三点，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院调整。第四点，关于律师费被告认为没有事实和法律依据。第五点，本案诉讼费应当平衡各方承担。第三人华鸿公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，谭木匠公司（出租方、甲方）与明达公司（承租方、乙方）、华鸿公司（居间费、丙方）签订《写字楼租赁合同》，内容有：一、房屋基本情况及用途：1．1甲方同意将位于北京市宣武区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼北翼7层701-703、703A（写字楼）出租给乙方使用。1．2承租区域的建筑面积为566．8平方米，承租区域作为办公用途。二、折扣期：折扣期为30天，自2018年6月1日起至2018年6月30日止。乙方在折扣期内不用支付租金。三、租赁期：3．1自2018年6月1日起租至2021年6月30日止，租期为三年一个月，其中第一个月为折扣期。……四、租金及支付方式：4．1租金：租赁前两年即2018年7月1日至2020年6月30日，该房屋租金为每天每平方米（建筑面积）8．5元/平方米/日（含税），该租赁房屋面积为建筑面积566．8平方米，计每月租金为146541．42元；第三年（2020年7月1日起）该房屋租金上涨6%，每月租金为155333．9元。4．2租金支付方式为押一付六。4．3租金每六个月支付一次，提前预付，于应付租金当月的15号前支付下一次租金。乙方在本合同签订之日起，完成房屋交接手续后的五个工作日内交齐押金和首期租金。押金相当于一个月的租金，即146541．42元；押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。……六、甲方的权利及义务。……6．8租赁期满或合同解除、终止后，甲方有权与乙方共同清点室内设备设施；在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用后五日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。……八、丙方的权利及义务。……8．3本合同签订之时至收到乙方支付的首期押金及租金时，甲方应向丙方支付此次中介佣金，佣金标准为一个月净租金。……九、违约责任与合同解除、终止。……9．3乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：9．3．1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋。9．3．2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质。9．3．3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。9．3．4乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的万分之五作为违约金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方严重违约，甲方有权收回该房屋并不退押金，同时追究乙方的其他违约责任。9．3．5因以上原因解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；因乙方的原因造成本合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，并赔偿甲方三个月房租作为违约金。……。合同签订后，谭木匠公司向明达公司交付了租赁房屋。明达公司向谭木匠公司交纳押金146541．42元并支付租金至2019年6月30日。2019年6月5日，明达公司向谭木匠公司发送《退租说明函》，以该公司变动为由，提出：1、提前退租。2、退租时间：2019年6月10日。要求谭木匠公司协助办理相关退租手续。2019年6月10日，谭木匠公司向明达公司发送《关于的回函》，主张该公司于2019年6月10日收到《退租说明函》，由于明达公司自身原因无法继续履行合同，属明达公司单方违约，明达公司须结清所有费用并按合同违约条款执行后，双方方可协商解除租赁关系。2019年6月13日，明达公司向谭木匠公司发送关于《关于回函》的回函，主张该公司于2019年6月13日收到《关于的回函》，谭木匠公司要求不退还押金并支付违约金没有依据，但该公司本着调解的目的同意将已支付的押金146541．42元作为对谭木匠公司的补偿，希望尽快达成一致，结清所产生的各项费用并协助该公司办理搬离手续。2019年7月3日，谭木匠公司向明达公司发送《房租催款通知书》，告知由于双方未能就提前解除合同协商一致，合同应当继续履行，明达公司应当按照合同约定交纳房屋租金，否则该公司将按照合同约定行使包括解除合同、追究违约责任在内的所有权利。2019年7月19日，谭木匠公司向明达公司发送《解除租赁合同通知书》，以明达公司未按照合同约定交纳租金构成违约为由，要求解除双方签订的租赁合同。审理中，明达公司认可该公司于2019年7月20日收到了《解除租赁合同通知书》。2019年7月23日，明达公司向谭木匠公司发送《关于的回函》，内容有：1、我司已于2019年6月5日书面告知贵司解除租赁合同，并告知我司于2019年6月底前搬离并结清所有费用请贵司协助办理退租手续。我司实际上于2019年6月28日全部搬离，因此，租赁合同由我司已以书面通知的方式解除。2、由于租赁合同关系已由我司单方提前解除，我司也不存在拖欠贵司租金的情况，因此，我司无合同义务再向贵司支付任何租金。审理中，明达公司主张该公司于2019年6月28日经谭木匠公司同意搬离了租赁房屋。明达公司针对其主张向本院提交了该公司原工作人员徐某的证言予以证明。证人徐某到庭陈述：2019年6月28日其与业主沟通要求搬离，业主不同意，其就找了物业，让物业开具了出门条，搬离了物品。谭木匠公司主张该公司并未同意明达公司搬离，但该公司确实已经收回了房屋，具体收回时间记不清了，该公司也不主张之后的房屋租金。谭木匠公司提交了律师费发票，用以证明该公司因聘请律师支出律师费15000元。明达公司对该证据的真实性没有异议，但主张合同中对律师费没有约定，谭木匠公司主张律师费没有依据。明达公司主张合同中的违约条款不包含该公司要求提前解除合同的违约情形，且合同约定的违约金过高。谭木匠公司主张由于明达公司提前解约导致房屋一直空置，该公司存在很大损失。本院认为：第三人华鸿公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。谭木匠公司与明达公司、华鸿公司签订的《写字楼租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，明达公司由于自身原因要求提前解除合同并搬离房屋，但明达公司并不具有合同解除权，其单方要求解除合同并搬离房屋的行为，并不能发生解除合同的效力。明达公司主张2019年6月28日该公司经谭木匠公司同意搬离了房屋，但根据其提供的证人徐某的证言，谭木匠公司并未同意该公司搬离。在双方租赁合同未解除的情况下，明达公司仍应按照合同约定支付租金，根据合同约定，明达公司应于2019年7月15日前支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金，逾期超过15日，谭木匠公司有权解除合同，故谭木匠公司于2019年7月19日发出解除合同通知时，合同约定的解除权的条件尚未成就，但是由于明达公司单方要求解除合同并搬离房屋，以自己的行为表明不再履行租赁合同，明达公司构成根本违约，谭木匠公司具有法定的合同解除权，故谭木匠公司于2019年7月19日发出的解除合同通知发生了解除合同的效力，合同自2019年7月20日明达公司收到通知之日解除，谭木匠公司要求确认合同解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。明达公司构成根本违约，应当承担违约责任。根据合同约定，明达公司未按合同约定支付租金导致合同解除的，谭木匠公司无须退还明达公司所交付的押金，明达公司还应赔偿谭木匠公司三个月的房屋租金作为违约金。该条约定即为合同约定的违约金条款，无须退还押金及赔偿三个月的租金均系违约金性质。本案系因明达公司拒绝履行合同导致合同解除，而明达公司的合同主要义务也就是支付租金，故该违约金条款适用本案合同解除的情形，明达公司应当按照该违约金条款的约定承担违约责任。明达公司主张合同约定的违约金过高，但并未提供证据予以证明，综合考虑双方合同的履行情况、明达公司的过错程度、谭木匠公司的损失（包括折扣期、中介费、空置期等），合同中约定的相当于4个月租金的违约金较为合理，本院不再予以调整，故对谭木匠公司要求押金归其所有并要求明达公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。谭木匠公司要求明达公司支付律师费的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、确认北京谭木匠工艺品有限公司与深圳市明达资产管理有限公司、北京华鸿捷迅房地产经纪有限公司二〇一八年五月二十八日签订的位于北京市西城区宣武门外大街10号庄胜广场中央办公楼北翼7层701-703、703A（写字楼）的《写字楼租赁合同》于二〇一九年七月二十日解除。二、深圳市明达资产管理有限公司已交纳的押金146541．42元归北京谭木匠工艺品有限公司所有。三、本判决生效之日起七日内，深圳市明达资产管理有限公司支付北京谭木匠工艺品有限公司违约金439624．26元。四、驳回北京谭木匠工艺品有限公司的其他诉讼请求。如果深圳市明达资产管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4906元，由北京谭木匠工艺品有限公司负担122元（已交纳），由深圳市明达资产管理有限公司负担4784元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十二月二十三日法官助理  王德林书 记 员  高 雅