北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初12886号原告：北京连成伟业商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区楼梓庄皮村路南侧（农场养鸡场）。法定代表人：付连成，执行董事。委托诉讼代理人：杨四龙，北京崇学律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆智韶，北京崇学律师事务所律师。原告：付连成，男，1958年11月16日出生，汉族，北京连成伟业商贸有限责任公司执行董事，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨四龙，北京崇学律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆智韶，北京崇学律师事务所律师。被告：中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心，住所地北京市海淀区复兴路。负责人：石翔，主任。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：章晓粤，北京谦君律师事务所律师。被告：北京市东郊农场有限公司，住所地北京市朝阳区机场路和平农场站北。法定代表人：马青山，执行董事。委托诉讼代理人：段鹏，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：山西陆达建筑工程有限公司，住所地山西省太原市小店区。法定代表人：逯晓斗，执行董事。被告：陈守仁，男，1954年7月18日出生，汉族，甘肃省军区退休干部，住乌鲁木齐市新市区。原告北京连成伟业商贸有限责任公司（以下简称连成伟业公司）、原告付连成（以下简称姓名）与被告中国人民解放军驻北京市老干部服务管理局第三综合服务保障中心（以下简称老干部局三中心）、被告北京市东郊农场有限公司（以下简称东郊农场）、被告山西陆达建筑工程有限公司（以下简称陆达建筑公司）、被告陈守仁（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。连成伟业公司之法定代表人付连成及其委托诉讼代理人杨四龙、陆智韶，老干部局三中心之委托诉讼代理人武丽君、章晓粤，东郊农场之委托诉讼代理人段鹏，陆达建筑公司之法定代表人逯晓斗，陈守仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。连成伟业公司和付连成共同向本院提出诉讼请求：1、确认连成伟业公司与东郊农场、老干部局三中心、陆达建筑公司和陈守仁就朝阳区楼梓庄皮村路南侧（农场养鸡场）先后形成事实上的租赁合同关系；2、被告东郊农场、老干部局三中心继续履行与连成伟业公司的租赁合同；3、确认朝阳区楼梓庄皮村路南侧（农场养鸡场）上的北侧三层楼房、东侧二层楼房、西侧三层楼房和南边二层楼房以及南侧的库房归连成伟业公司所有。事实及理由：付连成于1997年入驻位于朝阳区楼梓庄东窑村东的土地，使用了其中约16亩土地（10667平方米）及地上物，付连成于1997年入驻时，当时的土地经营者为中国人民解放军驻北京市老干部服务局第三综合服务保障中心，双方形成事实上的土地房屋租赁关系。2001年8月7日，中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处（后更名为老干部局三中心）与陆达建筑公司签订了《承包协议》，约定其将位于北京市朝阳区朝阳农村102.9亩土地由乙方承包，从事种植、养殖业及其他服务业，承包期限为23年，从2001年3月1日起至2024年3月1日止。此后，陆达建筑公司接管了涉案土地，并由陈守仁实际收取租金，以陈守仁或陈满生个人名义出具收款收据，付连成的租金都以现金或银行转账的方式交给陈守仁或陈守仁指定的账号。2003年付连成在该地注册成立了连成伟业公司，并在此实际经营。期间陆续在此土地上改建、新建1万平方米左右建筑物，其中有7000平方米作为装配式实验楼。2017年12月，老干部局三中心以土地租赁合同为由起诉陆达建筑公司，朝阳法院作出（2018）京0105民初23533号民事判决，2018年8月21日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终10223号民事判决，上述判决均已生效。我们认为，付连成和连成伟业公司与老干部局三中心、东郊农场、陆达建筑公司和陈守仁先后形成了事实上的租赁关系，现上述主体阻碍我们实际使用房屋及建筑物，多次协商不成，故起诉。老干部局三中心辩称，我中心不同意付连成和连成伟业的诉讼请求。一、我方不应该成为本案被告，根据生效判决，我方于2003年将涉案土地及地上物出租给了陆达建筑公司，我方与陆达建筑公司之间的租赁合同已经解除，原告不是合同相对方，无权主张合同权利，我方也从未与付连成或连成伟业公司有任何书面或口头协议。付连成及连成伟业依据的合同系陈守仁签订，付连成提到的陈守仁，非我方人员，与我方无任何关系，而是陆达建筑公司的工作人员，对此陆达建筑公司在此前的庭审中已经承认。涉案土地在1968年由空军901部队和农场存在长期使用的书面文件，约定901部队长期使用102亩土地，使用权可以由部队在相关单位内进行调整，1974年空军901部队将东坝地区近千亩土地转给铁道兵第十三师，十三师向901部队进行了房屋补偿，1977年铁道兵机关在十三师划出100亩土地，1978年农场场长、东窑村村委会进行协商，东窑村使用农场北部20多亩土地与农村西南部进行置换，置换在西南部形成102亩土地，对大门位置也进行了更换。1983年年初，铁道兵机关变为铁道兵领导小组，在当年10月领导小组会议上将东郊农场西南侧102亩土地划给中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处使用。1997年开始，我方将包括涉案养鸡场在内土地出租给了以为姓朱的案外人，面积大小不清楚，是否有书面协议也不清楚，但没有和付连成有任何书面或口头协议。2001年3月开始，我方将涉案土地连同地上物全部出租给了陆达建筑公司，当时有五个鱼塘、养猪场和养鸡场。法院于2018年判决解除上述租赁合同，由陆达公司向我们腾退场地及地上物，目前涉案土地及地上物由我方看管。付连成和连成伟业将多个法律关系并在一个案件中，在租赁合同案件中主张地上物所有权，我方认为不妥，其诉讼请求也无法在一个案件中处理；二、因为我们之间没有合同，连成伟业公司要求继续履行合同更是欠缺依据，不同意其该部分诉讼请求。三、根据1988年国务院、中央军委下发的文件，涉案土地使用权实际应该归我方，但土地管理部门违法颁发了土地使用权证给东郊农场，针对该土地证我方已经提起了行政诉讼。东郊农场辩称，我公司是涉案土地使用权人，2002年7月16日由北京市国土资源局颁发了土地使用权证，取得方式是国有划拨土地，1995年3月21日，我公司作为出租方与老干部局三中心签订租赁合同，将部分土地出租。我公司从未与付连成或连成伟业公司形成口头或书面的租赁合同，以后也不准备与其签订任何合同，付连成和连成伟业公司起诉我公司属于主体不适格，原告诉请与我公司无关。陆达建筑公司辩称，2001年我公司和老干部局三中心签订了租赁合同，合同期限到2024年，我公司承租了102.9亩土地及地上物，当时地上物有猪圈和鸡舍以及四五个鱼塘，我公司自行将鱼塘填平，将原有的鸡舍和猪圈拆除，于2001-2007年陆续在涉案土地上建了7万余平方米的房屋，我公司和老干部局三中心签订过租赁合同，该合同被解除，老干部局三中心应当赔偿我公司损失。陈守仁借我公司的名义签订的合同，但我公司和陈守仁之间没有合同，我公司是被陈守仁挂靠的，我们没有投资与经营，实际都是陈守仁在管理。我公司也不知道陈守仁对外和付连成签订合同的事，陈守仁没有向我公司汇报。陈守仁辩称，华罗照在2001年是老干部服务处的副处长，经过研究决定让我管理农场，给我出具了书面的文件。我请求陆达建筑公司出面签订了合同，签订合同后我代表陆达建筑公司和老干部局三中心进行管理，我是甘肃省军区退休，与老干部局三中心没有隶属关系。我代表陆达建筑公司和付连成签订过租赁合同，将陆达建筑公司承租土地东北角长97米，东西87米的土地及建筑面积1104平方米的猪舍鸡圈出租给了付连成。我同意付连成的诉讼请求，我认为付连成作为自然人这么多年辛苦付出，目前没有到租赁期限，不能什么都不说就将土地弄走了。逯晓斗是我的老总，针对原告的诉讼请求，我没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据，本院认定事实如下：1、1995年3月21日，北京市朝阳农场作为甲方和中国人民解放军总政治部玉泉路干休所管理处（乙方）签订了《土地租赁协议》，约定甲方同意乙方由“文革”期间从铁道兵十三师调整使用的102.93亩水洼地租赁给乙方使用，期限为三十年，从1995年1月1日起至2025年12月31日止；乙方一次性付给甲方租赁费25万元；乙方每年12月底向甲方缴纳农业税，交费标准按北京市政府的相关规定执行；甲方在租赁期内不再向乙方收取任何费用；乙方东坝农副业生产基地的坐落位置：东至铁道部第十六工程局，南至铁道部第十六工程局，西至东窑大队田间路，北至东窑大队田间路；在本协议有效期内，甲方或甲方上级乃至地方政府需要提前收回该地，甲方应对乙方基地建筑物、其他附着物给予补偿；在租赁期内，乙方不能将土地使用权进行出租或转让。2、2001年8月7日，甲方中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处与乙方陆达建筑公司签订了《承包协议》，约定甲方将位于北京市朝阳区楼梓庄乡农场102.9亩由乙方承包，从事种植、养殖业及其他服务业，承包期限为23年，从2001年3月1日起至2024年3月1日止。合同第三条约定，承包费从承包合同生效起至2001年7月15日，每月1万元，2001年7月16日起每五年为一个承包段，第一个五年每年8万元，第二个五年每年10万元，第三个五年每年12万元，第四个五年每年13.2万元，第五个五年每年14.5万元，承包费半年结算，由乙方在每半年的第一个月内交付甲方。第八条约定，承包期内，乙方可根据养殖场的设施进行装修、改造。第九条约定，在承包期内的水、电费和房屋、设备、场地、围墙、道路的维修、改建、新建等费用均由乙方承担。合同签订后，中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处将涉案土地及其上鱼塘、鸡舍、猪圈交付给陆达建筑公司，陆达建筑公司按约交纳了租金，并在土地上建造了大量房屋。3、2002年3月30日，陈守仁作为甲方和付连成签订了《承包协议》，内容为：“一、经甲乙双方协商，甲方同意将坐落在朝阳区楼梓庄乡甲方农西边（南至原鱼塘南边，北至原猪舍北墙，西至西围墙，东至围墙，乙方同意甲方原彩钢板小屋保留）南北长96米，东西87米。其中建筑面积1104平方米，承包给乙方从事建筑材料及其他行业，自主经营，独立核算。二、承包期为22年，从2002年3月31日起至2024年3月31日。三、承包费为税后捌万元，从合同生效日起，第一年承包费一次交清，以后每半年一次，由乙方在每半年内的第一个月交付甲方，每逾期五日，甲方按承包费的日向乙方加收违约金。逾期三个月即视乙方不履行协议，所造成的一切损失由乙方承担。四、甲方保证乙方所承包的地产清楚，没有纠纷。若因国家或当地政府需要收回该地，乙方要服从大局，遵守政府法令。五、乙方在生产经营中，要严格遵守政府部门的有关政策法规，严禁从事非法经营活动。六、在承包期内，乙方可根据场内设施进行装修、改造。协议期满后，乙方如继续承包，应在承包期满前三个月内提出，经甲方同意双方重新签订协议。七、承包期内的水、电费和房屋设备、场地围墙、道路维修、改建、新建等费用，均由乙方承担。八、本协议的有效性不受双方代表人的变更而变更，双方必须严格履行本协议，如乙方违约，乃到终止协议，给对方造成的一切损失，由违约方承担。九、本协议未列事宜，由甲乙双方协商解决。十、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。”乙方处签字为陈守仁，甲方处签字为付连成。审理中，双方均确认陈守仁作为甲方和付连成签订的《承包协议》所承租的土地及地上物，系甲方中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处与乙方陆达建筑公司签订的《承包协议》中土地和地上物的一部分。4、上述合同签订后，付连成按照约定向陈守仁交纳了租金。付连成承租后，投资在院内建造了北侧三层楼房、东侧二层楼房、西侧三层楼房和南边二层楼房以及南侧的库房，经询问，其确认上述建筑未办理规划许可证等合法手续。审理中，付连成和连成伟业公司提交了照片及视频，对其承租范围内的建设情况进行了举证，老干部局三中心确认上述建筑物仍然存在，对照片和视频真实性表示认可。5、2002年7月16日，位于朝阳区楼梓庄乡东窑村东的农用地被划拨给国营北京市朝阳农场，北京市朝阳区国土资源和房屋管理局为其颁发了京朝国用（2002）划字第0181号国有土地使用证，载明的图号为I-5-4-【7】，使用权面积为98205.39平方米，宗地平面图显示该土地北侧为东窑村，东侧及东北侧为铁道部第十六工程局，西侧为东窑村，南侧为铁道部第十六工程局。6、付连成于2003年1月17日注册成立了连成伟业公司，其为该公司法定代表人，公司的住所地为北京市朝阳区楼梓庄皮村路南侧（农场养鸡场），国营北京市朝阳农场于2004年7月为其出具了住所证明，同意连成伟业公司以此作为其住所地。7、国营北京市朝阳农场后经改制，变更为东郊农场，中国人民解放军总政治部玉泉路干休所管理处后经改制，变更为老干部局三中心。8、2017年12月8日，老干部局三中心作为原告（反诉被告）起诉陆达建筑公司租赁合同纠纷一案在本院立案，本院经审理作出（2018）京0105民初23533号民事判决，认为:“‘租赁期限不得超过20年’首次规定于《中华人民共和国合同法》，而国营北京市朝阳农场与老干部中心之间的《土地租赁协议》签订于合同法施行之前，根据法不溯及既往的原则，合同有效期应自合同法施行之日起算，至2019年9月30日为20年，因此，《土地租赁协议》以及《承包协议》目前均为有效合同，本院对陆达公司的抗辩意见不予采纳。涉案合同属于涉军停偿范围，因不可归责于双方当事人的原因事实上已无法继续履行，老干部局三中心有权解除合同，因此，老干部局三中心主张合同已解除，本院予以采纳；合同解除后，陆达建筑公司负有将建筑物返还给老干部局三中心的义务，故老干部局三中心要求陆达建筑公司腾退并交还土地，合法有据”，据此判决陆达建筑公司腾退《承包协议》项下的土地，交予老干部局三中心。陆达建筑公司不服一审判决上诉，北京市第三中级人民法院经审理，于2018年8月21日作出（2018）京03民终10223号民事判决，以同样的理由驳回上诉，维持原判。双方争议的事实：陈守仁签订的《承包协议》，是否为代表他人签订。对此，付连成、连成伟业公司称，陈守仁签订《承包协议》时，代表老干部局三中心，因此主张与老干部局三中心形成租赁合同关系；陆达建筑公司对此表示认可，老干部局三中心对此不予认可。对此，付连成及连成伟业公司提交了如下证据：1、中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处出具的证明，内容为：“因工作需要，我处东坝养殖场由陈守仁同志负责。从2001年3月1日起，养殖场一切事务请予他们联系。”，2、邯郸市隆峰工贸有限公司及陆达建筑公司出具的证明一份，内容为：“总政玉泉路干管处：邯郸市隆峰工贸有限公司与你处于2000年12月22日签订的《承包协议》，因种种原因和考虑到以后农场项目和开拓发展，故由山西陆达建筑工程有限公司接管，原承包协议废止，重新签订承包协议。同时山西陆达建筑工程有限公司任命陈守仁为代理人，自负盈亏。陆达公司不参与农村的投资与管理”。3、陈守仁指示陈满生支付租金的转账记录，显示陈满生于2017年1月6日及2017年12月27日通过中国工商银行向“中央军委政治工作部玉泉路老干部服务管理局”汇款，数额均为66000元，摘要为“2017年上半年承包费”及“山西陆达2018上半年”。针对上述三份证据，老干部局三中心质证称，对中国人民解放军总政治部玉泉路离休干部管理处出具的证明（证据1）的真实性认可，但合法性、关联性和证明目的不予认可，称该证明系违规出具，非其真实意思；对证据2、3、真实性认可，对合法性、关联性及证明目的均不予认可；东郊农场称上述证据均与其无关，真实性无法确认，以当事人意见及法庭核实情况为准；陆达建筑公司及陈守仁对上述证据均认可。综合以上质证意见，本院对上述证据1、2、3的真实性均予以确认，鉴于证据相关内容与本案有关，故关联性本院也予以确认，证据的表现形式及证据来源也合法，综上，本院对上述三份证据予以认定。老干部局三中心称，陈守仁于签订合同时是陆达建筑公司的代理人，对此提交如下证据：1、（2018）京0105民初23533号民事判决书，其中审理查明部分写明“陆达公司称陈守仁为其工作人员”；在租金交纳部分的事实中认定“陆达公司提交若干租金发票，显示发票付款单位为陈守仁，其中最后一次发票开具时间是2016年1月”，2、《中央军委审计署第二直属审计中心关于对北京卫戍区东坝农村租赁项目专项审计调查的情况报告》，其中有“2001年8月，在无正当理由的情况下，重新与陈守仁以陆达公司的名义签订相同租赁的租赁协议”等内容，对上述证据1，陆达建筑公司、陈守仁称对生效判决的结果有意见，但对该部分事实未提出异议，其他各方均认可无异议；对上述证据2，东郊农场质证称真实性认可，证明目的不认可，陆达建筑公司和陈守仁质证称，对该证据不予认可。综合各方质证意见，本院对该两份证据的真实性、关联性及合法性予以认定。本院认为：本案争议的问题有三个。其一是付连成、连成伟业公司是否租赁合同主体及其租赁合同的出租人认定，其二是付连成、连成伟业公司作为承租人的租赁合同能否继续履行，其三是付连成、连成伟业公司在承租土地上所建地上物能否确认所有权。对以上问题本院分别予以分析说明如下：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人在用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。付连成、连成伟业公司称1997年即入住并与相关主体成立租赁合同，但未对该部分事实主张举证，本院对其该部分意见不予采纳。付连成、连成伟业公司所称与东郊农场有事实上的租赁合同关系，但未对此事实主张举证，审理中虽出示了东郊农场的前身国营北京朝阳农场出具的住所证明，但该证明并不足以认定东郊农场和其有租赁合同关系。本案关于合同关系的直接证据为陈守仁、付连成签订的《承包协议》，故第一个问题需要阐明上述《承包协议》的双方当事人。合同当事人的确定应当以合同成立之时进行判断，查《承包协议》签订于2002年3月，而连成伟业公司于2003年1月才注册成立，双方合同中并没有任何关于合同主体为企业法人的内容，再根据双方陈述的租金交付情况，即基本上由付连成个人给付陈守仁的事实综合判断，本院认定《承包合同》的承租人为付连成，其承租以后的使用情况，不能改变合同当事人，故对连成伟业公司的起诉，应予驳回。陈守仁的身份问题,现有证据难以证明陈守仁系老干部局三中心的代理人，综合现有证据，本院认定陈守仁于签订合同时系陆达建筑公司的代理人，其与付连成签订的《承包协议》应由陆达建筑公司承担合同权利义务。理由如下：1、陈守仁自述、陆达建筑公司在另案中的陈述以及陆达建筑公司盖章的《证明》，均确认陈守仁于签署《承包协议》时代表陆达建筑公司，且陈守仁没有老干部局三中心职员或退休干部身份；2、陆达建筑公司与老干部局三中心签订的租赁合同，承租了全部102.9亩土地，而陈守仁签订的《承包协议》约定的土地及地上物是上述租赁标的物的一部分，审理中，陈守仁和陆达建筑公司均称陈守仁和陆达建筑公司之间无合同，该情形正好能够说明陈守仁的权利来源；3、合同履行情况也可以说明，根据质证的情况，陈守仁代陆达建筑公司向老干部局三中心交纳租金。付连成主张与其他主体存在事实租赁合同，但未举证，且与现有证据显示的租赁合同关系有冲突，本院对其相关意见不予采纳。从内容看，付连成与陈守仁代表的陆达建筑公司签订的《承包协议》是土地租赁合同性质，付连成作为承租人，与陈守仁代表陆达建筑公司签订的《承包协议》属于转租合同，其能否继续履行，取决于陆达建筑公司与老干部局三中心的租赁合同履行情况等，现生效判决已确认陆达建筑公司与老干部局三中心的租赁合同已解除，并判决陆达建筑公司腾退涉案土地，故付连成与陆达建筑公司的租赁合同已实际上不具备继续履行的客观条件，其要求继续履行缺乏依据，本院不予支持。根据生效判决，东郊农场与老干部局三中心之间的《土地租赁协议》有效期至2019年9月30日，故本案《承包协议》也应当在上述有效期内成立。付连成作为承租人，在租赁土地上未经规划审批所建的地上物，缺乏合法性基础，其主张所有权本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第三十二条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告北京连成伟业商贸有限责任公司的起诉；二、确认原告付连成与被告山西陆达建筑工程有限公司就朝阳区楼梓庄皮村路南侧（农场养鸡场）自2002年3月30日至2019年9月30日之间存在租赁合同关系；三、驳回原告付连成的其他诉讼请求。案件受理费117800元，由原告付连成负担117750元（于本判决生效后七日内交纳），由被告山西陆达建筑工程有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  闫春红人民陪审员  贺 洁二〇一九年十二月三十日书 记 员  唐 哲