浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0503民初3752号 原告：龚重勇，男，1984年4月9日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 原告：刘小平，女，1990年7月15日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 两原告共同委托诉讼代理人：沈国强，浙江浔昂律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：黄亚林，浙江浔昂律师事务所律师。 被告：湖州南浔碧宏房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市南浔经济开发区适园西路北，南浔大道西9幢3层。 法定代表人：唐鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡敏跃，该公司职员。 委托诉讼代理人：宋俊贤，该公司职员。 原告龚重勇、刘小平与被告湖州南浔碧宏房地产开发有限公司（以下简称碧宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序于2019年11月12日公开开庭进行了审理。龚重勇及其委托诉讼代理人沈国强和黄亚林、刘小平的委托诉讼代理人沈国强和黄亚林、碧宏公司的委托诉讼代理人蔡敏跃和宋俊贤到庭参加诉讼。2019年11月13日至12月13日系双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 龚重勇、刘小平共同向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方之间的商品房买卖合同；2.依法判令碧宏公司退还己付购房款507521元；3.由碧宏公司承担本案诉讼费。事实与理由：龚重勇、刘小平与碧宏公司于2019年2月24日签订《南浔碧桂园铂悦府认购书》（以下简称认购书）,同年3月16日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同约定：龚重勇、刘小平向碧宏公司购买位于湖州市南浔区房屋，购房总价为1667521元，约定以银行贷款方式支付1160000元。龚重勇、刘小平在支付首付款507521元后，即申请办理按揭贷款手续，但由于银行房贷政策发生变化而明确表示不放贷。龚重勇、刘小平无力一次性支付余下房款，与碧宏公司多次协商要求退房，但碧宏公司要求龚重勇、刘小平支付违约金170000元。因银行政策变化导致不能办理房屋按揭贷款属于不归咎于双方的客观原因，银行拒不放贷的行为使合同客观上无法履行，龚重勇、刘小平不应承担违约责任，碧宏公司应退还龚重勇、刘小平己付购房款507521元，并解除双方之间的合同，故起诉。 碧宏公司辩称，1.龚重勇、刘小平的前两项诉讼请求缺乏法定和约定的依据。首先，无法达到《合同法》第94条规定的解除合同的实质要件；其次，龚重勇、刘小平未提供银行房贷政策自双方签订合同后发生了变更的相关法律或政策依据。国发［2010］10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“新国十条”）和《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》（以下简称省高院意见）均在双方签订合同之前便早已发布,龚重勇、刘小平作为完全民事行为能力人,应在签订合同之前对已发布的相关政策进行调查了解。2.即便龚重勇、刘小平因国家住房调控政策导致无法办理贷款，其主张的调控政策亦不属于不可归责于双方当事人的原因，应属于其个人原因。龚重勇、刘小平在“新国十条”实施近10年后与碧宏公司签订合同，不能以此政策为由解除合同，对采用按揭方式购买价值巨大的不动产,应当对自身是否符合贷款条件负有了解义务,现单方提出解除合同应根据合同约定承担违约责任。3.认购书第六条第3点规定,若龚重勇、刘小平申请银行按揭方式付款，应确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策,并且在签订认购书之前已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的的全部资料,并承诺符合提供按揭银行所要求的放贷条件的全部资料，第六条第7点规定,龚重勇、刘小平在签署认购书时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购及信贷等相关房地产调控政策,不会因违反政策规定导致双方无法签订合同。碧宏公司已在认购书中履行了忠实提醒义务,龚重勇、刘小平在认购书中签字意味着其已知悉国家及银行相关调控政策,而且作为非刚性需求的商品房购买者,理应预测在国家对房地产进行宏观调控的大环境下购买涉案房屋可能遭遇的风险,但龚重勇、刘小平却仍与碧宏公司签订了合同,主观过失明显,其以不可归责于双方事由解除合同的主张,既不符合法律规定,亦不符合双方约定。4.龚重勇、刘小平提供的无锡某法院判决书不具有参考价值,更不应作为证据使用。该判决书既不属于法律依据,也不属于最高法院发布的指导性案例,而且各个地区的地方法规、政策规定也不尽相同,故该判决书不具有参考价值。5.龚重勇、刘小平单方面提出合同解除,应根据双方合同约定承担违约责任。合同附件十三“补充协议”第十一条第一款规定,“双方一致同意:因买受人原因导致合同解除的,买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金”，故应根据该约定支付总房价款10%的违约金即166752.1元，综上所述,碧宏公司认为龚重勇、刘小平的起诉缺乏事实及法律依据,请求依法驳回其诉讼请求,依法判决其承担合同解除违约金166752.1元及本案的全部诉讼费用。 龚重勇、刘小平为支持其诉讼请求，共同向本院提交证据如下： 1.认购书、合同（复印件）、碧桂园铂悦府·碧悦府签约流程表（复印件）各1份，拟证明双方约定购买房屋、以贷款方式支付余款、碧宏公司提供格式合同未明确告知重大房贷调控政策的事实。 2.银联回单及碧宏公司收据各5份，拟证明已支付购房首付款507521元的事实； 3.个人信用报告2份及银行按揭受理回执单1份，拟证明已申请办理按揭贷款但因房贷政策发生变化，银行明确表示不放贷的事实； 4.“新国十条”、不动产权证书、刘小平与案外公司签订的《商品房买卖合同》、刘小平与案外金融机构签订的《个人购房担保借款合同》及商品住宅质量保证书、使用说明各1份，拟证明“新国十条”明确规定部分地区的商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款以及龚重勇、刘小平名下已有两套商品住房的事实； 5.无锡某法院判决书、省高院意见各1份，拟证明不放贷属于不可归责于双方当事人的事由，可以解除合同的事实。 对龚重勇、刘小平共同提交的上述证据，碧宏公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，对证据2无异议，对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不认可，对证据4、5的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不认可。本院审查后认为，对证据5中的无锡某法院判决书，因系复印件不符合有效证据的形式要件，且证据内容与本案无关联，故对其证明效力不予认定；其他证据均来源合法，内容真实，且与本案讼争的事实有直接关联，均认定为有效证据。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年2月24日，龚重勇、刘小平与碧宏公司于签订认购书,就购买湖州市南浔区南浔镇沈家港路与联谊路交叉口碧悦府一期的房屋达成认购协议，同年3月16日双方签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（无合同编号），对房屋买卖各项事宜进行明确约定，合同第四条约定龚重勇、刘小平向碧宏公司购买湖州市南浔区南浔镇沈家港路与联谊路交叉口南浔碧桂园铂悦府碧悦府一期洋房7幢一单元1602室的房屋，房屋规划用途为住宅；合同第七条约定房屋总价款为1667521元；合同第八条约定以贷款方式付款，即龚重勇、刘小平于2019年3月16日前支付总房价款的5.44%即90641元，并向贷款银行办理按揭申请手续、同年6月16日前支付总房价款的25%即416880元、同年12月16日前支付余款1160000元；合同附件十三“补充协议”第十一条第一款约定，双方一致同意:因买受人原因导致合同解除的,买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。合同对双方当事人的其他权利义务亦作了明确约定。合同签订以后，龚重勇、刘小平未办理涉案房屋的网签备注手续。 龚重勇、刘小平分别于2019年2月24日、3月16日、6月27日共五次通过银行转账方式向碧宏公司支付购房款计507521元，尔后向中国银行南浔支行等金融机构申请尚余购房款的按揭贷款，但均因已有两套住房而被拒绝。龚重勇、刘小平于同年6月底、7月初将上述情况告知碧宏公司，并于8月初以银行不放贷、无力继续支付购房款为由，向碧宏公司提出解除合同的要求，碧宏公司认为龚重勇、刘小平因个人原因解除合同应承担约定的总房价款10%的违约金，龚重勇、刘小平认为解除合同的原因在于银行拒绝房贷而非自身责任故不同意承担违约金，双方为此协商未果，以致纠纷成讼。 龚重勇与刘小平系夫妻，刘小平于2012年6月在贵州省织金县购买了第一套住房，龚重勇、刘小平于2016年12月在浙江省湖州市南浔区办理了第二套住房的所有权证，该两次购房均有向金融机构申请办理住房贷款。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。龚重勇、刘小平与碧宏公司签订的合同、附件及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。在合同履行过程中，龚重勇、刘小平根据合同约定应以贷款方式付款，但因已有两套住房、再贷款购房不符合银行放贷规定导致无法按约付款，该事实已构成了违约。虽然根据法律规定，龚重勇、刘小平作为违约方不享有单方解除合同的权利，但是因其无力支付全部房款致使双方形成合同僵局，如不解除合同对双方都不利，且龚重勇、刘小平不存在恶意违约的情形，碧宏公司在法庭审理过程中亦表示在龚重勇、刘小平承担约定违约金的情况下同意解除合同，故对龚重勇、刘小平提出解除双方之间合同的诉讼请求，予以支持。对于双方的争议焦点“龚重勇、刘小平是否应根据合同约定承担违约责任”，因规定有“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的“新国十条”公布于2010年4月，规定有“不可归责于当事人双方的事由”的省高院意见发布于2011年4月，龚重勇、刘小平前两套住房均购买于上述两个规定公布之后，且该两套住房均有向金融机构办理住房贷款，故龚重勇、刘小平对贷款购房的申请条件、相关政策等应已有一定程度的知悉和经验，但其在未能充分明确自身是否符合再次住房贷款条件的情况下，即与碧宏公司签订贷款购房合同，且合同签订后，国家未公布新的房地产调控政策，银行亦未公布住房贷款新规，故龚重勇、刘小平对不能再次贷款购房而违约应承担全部责任，作为违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，即应向碧宏公司支付合同“补充协议”约定的总房价款10%的违约金。另基于双方的合同解除，龚重勇、刘小平提出要求碧宏公司退还已付购房款507521元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告龚重勇、刘小平与被告湖州南浔碧宏房地产开发有限公司于2019年3月16日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》； 二、限原告龚重勇、刘小平于本判决生效之日起十日内共同支付被告湖州南浔碧宏房地产开发有限公司违约金166752.1元； 三、限被告湖州南浔碧宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告龚重勇、刘小平购房款507521元； 四、驳回原告龚重勇、刘小平的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费19808元，减半收取9904元，由原告龚重勇、刘小平共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 叶 菁 二〇一九年十二月二十三日 书记员 胡陈丽