江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初7758号原告：中国共产党南京市江宁区委员会党校（统一社会信用代码12320115426032288T），住所地在南京市江宁区东山街道东新南路86号。法定代表人：郭传华，常务副校长。委托诉讼代理人：蔡雪丰，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：华允东，男，1968年10月3日生。被告：江苏英华投资开发有限公司（统一社会信用代码91321100693335582Q），住所地在句容市郭庄镇空港新区1号。法定代表人：蔡义发，经理。被告：北京英华国联科贸有限公司（统一社会信用代码911101016337555182），住所地在北京市东城区灯市口大街33号4层421。法定代表人：蔡义发，经理。上列二被告共同委托诉讼代理人：马玲，江苏同安宁律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。原告中国共产党南京市江宁区委员会党校（以下简称江宁区委党校）诉被告江苏英华投资开发有限公司（以下简称英华投资公司）、被告北京英华国联科贸有限公司（以下简称英华科贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江宁区委党校的委托诉讼代理人蔡雪丰、华允东，被告英华投资公司、英华科贸公司的共同委托诉讼代理人马玲、黄林奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宁区委党校诉称：2011年5月5日，其与被告英华投资公司、被告英华科贸公司签订租赁协议一份，约定由其将校内的学员楼东端一、二层租赁给二被告公司，租金每年120000元（每层60000元）；租赁期限为2011年7月1日至2014年6月30日。合同到期后，其与二被告另行约定，由二被告继续承租原楼层，租金按同一学员楼其余楼层标准计算，每层100000元，即每年租金标准上涨至200000元。合同履行期间，因双方原合同履行期间尚有部分租金、水电费用未能结清，故双方协商由二被告承担物业费、设备安装等费用冲抵租金。2018年3月，因政策要求，其作为事业单位不得继续对外经营盈利，故其与该楼所有承租人协商终止租赁合同关系，二被告于2018年7月自承租楼层搬离。2018年7月25日，经双方财务核算，确认二被告尚欠其租金374447元未付，经其多次催要未果，故诉至法院，要求判令：二被告支付截止2018年3月拖欠的租金374447元并自2018年3月1日起按银行同期同类贷款利率计算利息至实际给付之日止。被告英华投资公司辩称：其与原告江宁区委党校签订的租赁协议应当无效，江宁区委党校未提供证据证明案涉房屋系其享有或已经取得合法建造手续，根据法律规定，双方签订的租赁协议应属无效协议，江宁区委党校主张要求其支付租金没有法律依据；双方租赁期限为三年，自2011年7月1日起至2014年6月30日止，江宁区委党校给其三个半月装修免租期，协议期限顺延至2014年10月15日，顺延期限届满后，双方未续签书面租赁合同，租赁关系已经终止；2014年6月前，其已陆续搬离租赁房屋，期间租金也已经陆续付清，双方租赁关系终止后，原租赁的一层房屋江宁区委党校已安排他人使用，与其无关，原二层房屋经江宁区委党校同意由其公司法定代表人蔡义发的朋友继续使用，租金由蔡义发代收代交，但与其无关，且二层房屋费用蔡义发也已经付清。综上，其与江宁区委党校在房屋租赁期间的租金已与2016年10月26日前支付完毕，蔡义发代收代交的租金与其无关，江宁区委党校要求其支付租金及利息没有事实及法律依据，请求法院依法处理。被告英华科贸公司辩称：案涉租赁协议的承租人系被告英华投资公司，其并未承租案涉房屋，且其亦未在租赁协议上盖章确认，原告江宁区委党校要求其支付租金没有事实及法律依据，请求法院驳回江宁区委党校对其的诉讼请求。经审理查明：2011年5月5日，原告江宁区委党校（甲方）与被告英华投资公司（乙方）签订租赁协议一份，约定甲方将位于甲方院内的学员楼东端一、二层房屋出租给乙方使用，租赁期限三年，自2011年7月1日至2014年6月30日；租金为每年120000元。双方约定，自签订协议起每年7月30日和1月30日之前乙方按半年付款方式支付甲方租金，并交纳一个月的租金作为押金，押金在租赁到期时返还。租赁协议第十条约定，该协议自双方签字、盖章之日起生效。上述协议的承租方虽然另打印有被告英华科贸公司名称，但协议乙方签章处只加盖英华投资公司印章，并由蔡义发签字确认，并未加盖英华科贸公司印章。协议签订后，江宁区委党校按约将房屋交付英华投资公司使用。租赁期间，英华投资公司自2011年11月23日至2016年10月26日期间向江宁区委党校累计支付租金360087元。2014年8月1日，江宁区委党校与英华投资公司签署安全目标管理责任书一份。审理中，原告江宁区委党校主张虽然其与被告英华投资公司签订的房屋租赁合同约定的租赁期限至2014年6月30日，但2014年8月1日，双方另行签订了安全目标管理责任书一份，形成事实租赁关系，故认为英华投资公司自2014年7月1日起仍继续租赁案涉房屋；江宁区委党校另向本院提交了中国银行网上银行电子回单打印件一份、南京市江宁区非税收专用缴款发票复印件一份以及投影及音响设备配件、维修服务费发票复印件2份，予以证明自2017年1月9日至2017年5月17日，英华投资公司分三笔向其支付了租金220466元；英华投资公司对江宁区委党校主张的上述意见均不予认可，其辩称截至2014年6月，其已陆续自案涉房屋搬离，安全目标管理责任书虽然是其签订的，但系为协助江宁区委党校工作，双方并未形式事实租赁关系，根据双方签订的合同约定，租赁期限应至2014年6月30日届满，后经双方协商由江宁区委党校给其三个半月免租期，故租赁期限应顺延至2014年10月15日，其搬离案涉房屋后，案涉房屋已由他人承租，关于其支付的220466元实为蔡义发代收代付的租赁费用，与其无关，英华投资公司对于上述辩称意见，并未提交证据予以证明；关于英华投资公司搬离案涉房屋的时间，江宁区区委党校向本院提交了一份由南京乐居物业管理有限公司出具的证明，载明英华投资公司实际于2018年7月自案涉房屋搬离，英华投资公司对该份证据不予认可，并主张至2014年6月起已实际搬离，但对此英华投资公司亦未举证证明。上述事实，有租赁协议、安全目标管理责任书、付款明细、银行电子回单、缴款单、发票、证明及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原告江宁区委党校与被告英华投资公司于2011年5月5日签订的租赁协议中，虽然协议载明乙方为英华投资公司及英华科贸公司，但协议乙方签章处英华科贸公司并未加盖公章，并不能直接认定英华科贸公司为共同承租人，且江宁区委党校与英华投资公司签订的安全目标管理责任书中乙方也仅为英华投资公司，可以认定租赁协议双方为江宁区委党校与英华投资公司，故江宁区委党校要求英华科贸公司支付租金及利息，没有事实依据，本院不予支持。另，江宁区委党校主张合同约定期限届满后，双方约定租金按每年200000元计算，未能提交证据证明，故本院不予采信。根据双方协议约定，房屋租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日，租赁期限届满后，英华投资公司仍继续使用案涉房屋，江宁区委党校并未提出异议，双方签订的原租赁协议继续履行，但租赁期限应为不定期限，英华投资公司主张其于2014年6月30日前已陆续办理案涉房屋，对此未能提交证据予以证明，本院亦不予采信；江宁区委党校主张英华投资公司于2018年7月搬离案涉房屋，并提交了由南京乐居物业管理有限公司出具的证明予以证实，英华投资公司虽不予认可，但未能举证加以反驳，故对于江宁区委党校陈述的英华投资公司于2018年7月搬离案涉房屋的意见，本院予以采信，但证明未记载具体日期，故本院酌定双方租赁协议于2018年7月15日已经终止履行。根据协议约定，租金标准为每年120000元，江宁区委党校主张的租金总额中自2011年10月15日至2015年12月31日期间的租金计505000元符合约定，但自2016年1月1日起按年租金200000元计算至2018年3月期间的租金计450000元不符合约定，本院按年租金120000元计算应为270000元，合计租金应为775000元。审理中，虽然英华投资公司辩称2017年1月9日至2017年5月17日期间支付的三笔费用系蔡义发为他人代收代交的租金，但江宁区委党校对此认为上述款项即英华投资公司向其支付的租金，故对于该部分的费用，应认定为英华投资公司支付的租金款项，综上，扣除英华投资公司已经支付的租金580553元，英华投资公司仍应支付江宁区委党校租金194447元。关于利息部分，根据原协议约定，英华投资公司应于每年7月30日前、1月30日前按半年付款方式支付房屋租金，现江宁区委党校要求英华投资公司自2018年3月1日计算支付逾期付款利息，不违反法律规定，本院予以支持，但应按相关规定予以计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江苏英华投资开发有限公司支付原告中国共产党南京市江宁区委员会党校房屋租金194447元并支付逾期付款利息（该利息自2018年3月1日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止），于本判决发生法律效力之日起10日内付清。二、驳回原告中国共产党南京市江宁区委员会党校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取6966元，由原告中国共产党南京市江宁区委员会党校负担3348元，由被告江苏英华投资开发有限公司负担3618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈忠清人民陪审员  李立栋人民陪审员  景远沪二〇一九年十二月二十三日书 记 员  朱 龙