浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初12533号 原告：张镇，男，1977年1月11日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：仇惠娣（系原告母亲），女，1949年10月7日出生，汉族，住浙江省。 委托诉讼代理人：江松，浙江金汉律师事务所律师。 被告：唐宝成，男，1986年1月10日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：余蒙春，宁波市鄞州区开成法律服务所法律工作者。 被告：赵松，男，1979年8月24日出生，白族，户籍地贵州省大方县，现住浙江省宁波市海曙区。 原告张镇与被告唐宝成租赁合同纠纷一案，于2019年10月12日诉至本院。本院于同日立案受理后依法适用简易程序，由审判员俞洁独任审判。审理中，根据被告唐宝成申请，追加赵松为本案共同被告。本案于2019年11月29日公开开庭进行审理。原告张镇的委托诉讼代理人仇惠娣、江松，被告唐宝成的委托诉讼代理人余蒙春，被告赵松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张镇向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告唐宝成之间的房屋租赁合同关系于2019年4月27日解除；2.判令被告唐宝成支付原告违约金3500元；3.判令被告唐宝成、赵松立即腾空并向原告交付位于宁波市望童路58号1-3楼房产；4.判令被告唐宝成、赵松支付原告占有使用费24000元（暂计算至2019年10月31日，实际按4000元/月标准计算至两被告腾空并向原告交付房屋止）；5.两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告撤回第2项要求被告唐宝成支付违约金3500元的诉讼请求。事实和理由：原告委托其父亲张福云出租其位于宁波市望童路58号1-3楼房产，后张福云与被告唐宝成于2017年12月24日签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租期为3个月（2018年1月1日至2018年3月30日）。房租为3500元/月，合同还约定如第二季度被告唐宝成需续租则房租为4000元/月，同时合同约定被告唐宝成不得将房屋转租给他人使用。合同约定的租期到期后，被告唐宝成表示自己仍要续租房屋，并于每月底支付原告租金4000元。2019年4月，原告发现被告唐宝成将房屋非法转租给了被告赵松，被告唐宝成称已收取赵松的房租4000元并要交予原告。原告明确表示拒绝，并于2019年4月27日通知被告唐宝成解除房屋租赁合同。后原告多次要求被告唐宝成腾空房屋，但被告唐宝成均未履行腾房义务。原告认为，原告与被告唐宝成存在不定期房屋租赁合同关系，被告唐宝成理应履行租赁合同确定的义务，即不得擅自将房屋转租，被告唐宝成在原告通知解除房屋租赁合同后，未依约交还房屋，被告赵松现仍占有使用该房屋，因而成诉。 被告唐宝成答辩称：一、原告诉讼主体有误。被告唐宝成是与张福云签订的租赁合同，不清楚是原告委托张福云出租。被告唐宝成与原告之间并无房屋租赁合同关系，根据合同相对性，原告主体不适格。二、租赁合同已经终止，双方未续签合同，之后是口头合同，因此原合同失效。2019年4月27日，张福云退还租金后，被告唐宝成腾空并搬出了房屋，因此不存在违约，无需支付违约金、占有使用费。派出所曾多次通知张福云处理租赁事宜，张福云未到场处理。因此，要求驳回原告的诉讼请求。 被告赵松答辩称：2018年11月初，我通过老乡张席林介绍认识了宋施会，当时他们介绍说宋施会家里有老人生病要转让案涉店铺。我就向宋施会支付了26000余元的店铺转让费，之后我就住到了案涉房屋中并开了店。开了一段时间之后，我碰到了被告唐宝成，才知道被告唐宝成是二房东。之后，我向望春派出所报警，派出所未予以处理。于是，我要求宋施会退钱，宋施会不愿意退钱，并且搬离了房屋。之后我联系宋施会要求处理此事，宋施会向高桥派出所报警说我威胁恐吓。大约2019年11月中旬，高桥派出所将宋施会、我和唐宝成叫去协调，我当时不知道店铺不能转租，也不知道要拆迁等事宜。高桥派出所协调时，唐宝成也没有说不能转租。当时唐宝成同意让我继续租下去，也同意让我物色转让店铺对象，我每月将房租交给唐宝成。到2019年4月，有几个人有意向来转让店铺，我和唐宝成联系，唐宝成又提出他要收取转让费，于是我和唐宝成发生争吵，到望春派出所进行了协调，但未协调成。望春派出所协调时，联系了房东，但房东未到场。过了几天，唐宝成搬走了，我给了唐宝成一个月的房租4000元，唐宝成说房东不接受，我要求唐宝成将钱退还给我，唐宝成也不予退还。2019年4月，我才与房东见面，房东让我搬走，我不同意。我认为店铺我添置了很多东西，我要进行转让，不同意腾退也不同意支付占有使用费。 本院经审理认定，坐落于宁波市海曙区望童路58号〈1-37〉-〈1-42〉、〈2-43〉-〈2-49〉、〈3-37〉-〈3-42〉的房屋系原告张镇所有，建筑面积共计148.32平方米。原告张镇将该房屋委托其父亲张福云予以出租。2017年12月24日，张福云（甲方）与被告唐宝成（乙方）及中介方签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告唐宝成租赁望童路58号1-3楼房屋，租赁期限3个月，自2018年1月1日起至2018年3月30日，租金每月3500元，3个月付一次，先付后住，其中第一次付款10500元，当天付清，乙方付款后由甲方出具收据并交付钥匙使用；如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金一个月的房租；乙方不得将房屋转租或供非法用途；如国家拆迁乙方无条件腾空搬走，第二季度继续租不低于4000元房租双方协商，等等。合同约定的租赁期限届满后，被告唐宝成仍继续租赁上述房屋，但双方未续签租赁合同。被告唐宝成每月支付4000元租金至2019年4月30日，每月租金通过原告母亲仇惠娣微信账户收取。 2018年11月初，被告赵松经人介绍认识了宋施会，宋施会系被告唐宝成店内员工。被告赵松陈述宋施会以家中有人重病需转让店铺为由，将案涉房屋的店铺转让给其，收取了其转让费26000余元。后被告赵松发现房屋租赁人是被告唐宝成，认为被骗，遂要求宋施会退还转让费，但无果。后宋施会向高桥派出所报警称被告赵松对其进行威胁恐吓。2018年11月中旬，宋施会、赵松、唐宝成在高桥派出所协商，协商过程中，被告唐宝成同意由被告赵松租赁使用案涉房屋，每月租金4000元由被告赵松交给唐宝成，唐宝成再向房东支付。关于被告赵松租赁使用房屋的情况，被告唐宝成未告知原告也未征得原告同意。2018年11月之后，案涉房屋由被告赵松占有使用，被告唐宝成亦居住在房屋中。2019年4月，原告得知案涉房屋由被告赵松实际租赁使用。2019年4月24日，唐宝成收到赵松支付的房租后，通过微信向原告母亲微信账户支付租金4006元，原告母亲未予以接受，款项于次日退回被告唐宝成。2019年4月27日，原告母亲微信联系被告唐宝成，要求其在4月30日前腾空房屋，交还钥匙，被告唐宝成称与其无关。被告唐宝成于2019年4月底搬离了案涉房屋，被告赵松现仍占有使用案涉房屋。 另，原告处尚有被告唐宝成支付的押金3500元，审理中原告同意押金3500元可折抵占有使用费。 以上事实，由原告提供的房屋所有权证一份、派出所证明一份、房屋租赁合同一份、微信转账记录一组、微信及短信聊天记录一组、电话录音一组、照片一组，被告唐宝成提供的微信转账记录一组、短信一份以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、被告唐宝成是否有腾退及支付占有使用费的义务；三、被告赵松是否有腾退及支付占有使用费的义务。 关于争议焦点一，本院认为，案涉房屋属于原告所有，张福云系原告父亲，审理中张福云也向本院确认其系受原告委托出租房屋。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”本案中，虽然房屋租赁合同以张福云的名义与原告签订，但原告作为委托人知晓合同相关内容，被告唐宝成亦认可在其租赁房屋后曾与原告母亲去办理工商登记手续，办理工商登记手续需核对房屋权属信息，而且从被告唐宝成与原告母亲的聊天内容来看，其也知晓房屋属于原告所有并称要与原告谈具体事宜。因此，本院认为，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款的规定向被告唐宝成主张权利。被告唐宝成提出原告主体不适格的理由，不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，本院认为，原告委托张福云与被告唐宝成签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。案涉合同在2018年3月30日到期后，被告唐宝成继续租赁，并按合同约定支付租赁费，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“……不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，原告有权随时解除与被告唐宝成的租赁合同。原告在2019年4月得知被告唐宝成将案涉房屋转租给被告赵松后，即不再收取被告唐宝成支付的租金，并在微信中通知被告唐宝成在2019年4月30日前腾空房屋并交还钥匙，其解除合同的意思表示明显，应视为原告通知被告唐宝成解除合同，故案涉合同应于2019年4月30日解除。合同解除后，被告唐宝成应按照合同约定和法律规定返还租赁物，虽然唐宝成在2019年4月底搬离了案涉房屋，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告唐宝成搬离时并未按约将房屋腾退交还原告，也未交还房屋钥匙，因此，被告唐宝成仍负有腾退房屋的义务。原告要求被告唐宝成腾退案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于占有使用费，原告与被告唐宝成的租赁合同关系解除后，被告唐宝成未按约腾退房屋，2019年5月起也未支付原告任何费用，故原告要求被告唐宝成按4000元/月支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。被告唐宝成抗辩双方之间的租赁合同已经失效、原告无权要求其腾退房屋及支付占有使用费的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点三，被告赵松在2018年11月与被告唐宝成达成合意，由被告赵松租赁使用案涉房屋，房租由被告唐宝成向被告赵松收取，因此被告赵松与被告唐宝成之间就案涉房屋形成转租关系。原告与被告唐宝成的租赁合同约定房屋不得转租，被告唐宝成与被告赵松就转租达成协议时，并未取得原告的同意，现原告亦与被告唐宝成解除了房屋租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持”。被告赵松至今仍实际占有使用案涉房屋，在原告要求其腾退时拒不腾退，显属无理。现原告要求被告赵松与被告唐宝成共同腾退房屋并支付占有使用费，符合相关法律规定，本院予以支持。被告赵松称其转让店铺存在损失，即使被告赵松确有损失，其转让店铺及转租行为，原告并不知情也从未同意，故并非原告过错造成。被告赵松以此拒绝腾退房屋及支付原告占有使用费，于法无据，本院难以采纳。 综上，2019年5月1日至2019年10月31日，两被告应支付原告占有使用费24000元（4000元/月×6个月），被告唐宝成在原告处尚有押金3500元，原告同意在应支付的占有使用费中折抵，本院予以确认，扣除押金3500元，两被告实际应支付20500元。2019年11月1日起至房屋实际腾退交还之日的占有使用费，可按原合同约定的4000元/月计算。审理中，原告撤回要求被告唐宝成支付违约金3500元的诉讼请求，系原告对其自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条、第二百三十六条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、确认原告张镇与被告唐宝成的房屋租赁合同关系于2019年4月30日解除； 二、被告唐宝成、被告赵松于本判决生效之日起十五日内将位于宁波市海曙区望童路58号1-3楼房屋腾空并返还给原告张镇； 三、被告唐宝成、被告赵松于本判决生效之日起十五日内支付原告张镇房屋占有使用费20500元（暂计算至2019年10月31日，自2019年11月1日起至实际返还房屋日止的占有使用费按4000元/月另行计算）； 四、驳回原告张镇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费488元，减半收取244元，由原告张镇负担88元，由被告唐宝成、被告赵松共同负担156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员  俞 洁 二〇一九年十二月二十四日 代书记员  应锦姣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第四百零三条第一款受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。