重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝民终388号上诉人（原审被告、案外人）：杨光茂，男，汉族，1955年10月15日出生，住四川省南充市顺庆区委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：**安，该公司董事长。委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人杨光茂因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人杨光茂的委托诉讼代理人文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎到庭参加诉讼，原审第三人盛景公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨光茂上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行位于重庆市石柱县X号房屋；2.本案一审、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.盛景公司向杨光茂出具购房款收据并认可案涉房屋购房款已全部支付，综合其他占有使用案涉房屋的证据，足以证明房款已全部付清。杨光茂对案涉房屋享有物权，而华融资产重庆分公司是金钱债权，物权优先于债权，且华融资产重庆分公司取得债权的时间在后，因此杨光茂对案涉房屋的权利具有优先性。2.杨光茂购买房屋是善意取得，未办理过户登记不是杨光茂的原因，购买时杨光茂已尽到合理注意义务，且盛景公司承认未办过户登记是其自己原因，由此导致的过错责任不应由买受人来“埋单”。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条的规定，足以排除强制执行。3.杨光茂概括性受让原购买人王良玉与盛景公司签订的购房合同，盛景公司同意以变更原合同主体的形式与杨光茂签订了房屋买卖合同，故杨光茂依法继承了原购买人在合同中的权利义务。4.华融资产重庆分公司以不到20%的价款购买重庆银行的债权，却要申请执行各买受人100%支付房款的房屋，不具有公平性。且华融资产重庆分公司并未举示受让债权的相关证据。5.华融资产重庆分公司的债务人为重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司），海丰建设公司已进入破产程序，华融资产重庆分公司应当在破产程序中主张权利。华融资产重庆分公司辩称，请求驳回杨光茂的上诉请求，维持原判。事实和理由：1.现有证据无法证明杨光茂实际支付了全部购房款。购房款收据上载明转账，但并无证据证明其实际向盛景公司支付了购房款。2.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应适用执行异议复议规定第二十七条进行审理，一审法院认为第二十八条、第二十九条系第二十七条但书情形是错误的。第二十八条、第二十九条适用于普通金钱债权的执行，第二十七条但书部分应指抵押权无效、抵押权人同意销售等特殊情形。若笼统地将第二十八条、第二十九条视为第二十七条的但书情形，则将导致无论是基于抵押权的执行还是普通金钱债权执行均依照第二十八条、第二十九条进行审查，那么第二十七条的存在将无任何意义。即使本案需要适用第二十八条、第二十九条进行审理，杨光茂也不能证明其支付了购房款，不能排除执行。3.杨光茂称华融资产重庆分公司仅以不到20%的价款受让债权，无任何法律和事实依据。华融资产重庆分公司受让重庆银行的债权并取得案涉房屋的抵押权系正常的经营行为，受让价款金额经双方协商达成一致，合法有效，未损害第三人的合法权益。且债权受让事实与本案执行异议无关，不应在本案中予以讨论。4.华融资产重庆分公司基于对案涉房屋的抵押权申请执行，根据相关法律规定，在债权不能实现时，债权可以选择执行担保物权来实现债权，杨光茂称华融资产重庆分公司仅能在海丰建设公司的破产程序中主张债权是没有法律依据的。相反，购房人在房屋未办理过户登记之前，对案涉房屋的债权不能转化为物权，购房人应通过海丰建设公司的破产程序实现债权。5.本案的查封时间应当适用重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间，即2015年6月8日。6.杨光茂举示的案涉房屋的买卖合同未载明签订时间，但其提供的银行流水时间为2017年7月17日，故案涉房屋买卖合同的签订时间应为2017年7月17日，系在华融资产重庆分公司对案涉房屋设定抵押权及查封之后。且杨光茂占用案涉房屋的时间为2017年7月17日，系在重庆市渝中区人民法院及重庆市第四中级人民法院多轮查封之后。盛景公司述称，案涉“明月绿洲”项目系盛景公司开发，总承包单位是海丰建设公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。“明月绿洲”项目的销售，并未得到重庆银行的书面或口头同意。王良玉与海丰建设公司之间的债权债务是属实的，因上述三个公司是一个实际控制人，所以用盛景公司名下的房屋抵偿王良玉对海丰建设公司的债权，共计97套，案涉房屋亦在其中。盛景公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。王良玉与各买受人的交易情况盛景公司并不清楚，以法院核查为准。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县X号房屋许可执行。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建北支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建北支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建北支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢房屋办理了抵押登记。再查明：盛景公司与杨光茂签订《商品房买卖合同》，约定杨光茂购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县X号房屋，房屋用途为住宅，总价款242796元，付款方式为一次性付款，房产证委托盛景公司办理，该合同无签订时间。2014年5月28日，盛景公司给杨光茂出具了金额为302955元的购房款收据一张，载明付款方式为“转账”，同时该收据备注“王良玉更名为杨光茂”。杨光茂举示的案涉房屋装修合同载明的合同当事人为王良玉与海丰建设公司，合同约定案涉房屋装修款为60159元，该合同无签订时间。杨光茂于2017年7月17日缴纳了案涉房屋电入户费，于2017年7月23日缴纳了案涉房屋天然气入户费。杨光茂在得知案涉房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异598号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：杨光茂能否依据执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。现作如下评述。一、关于执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述规定来看，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议复议规定第二十八条规定，但符合执行异议复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用执行异议复议规定第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请执行人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于本案能否适用执行异议复议规定第二十八条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，杨光茂应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据杨光茂提交的证据，杨光茂虽然与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，但盛景公司出具的购房款收据金额与购房合同约定金额不一致，且收据载明付款方式为“转账”，杨光茂未提交转账凭证予以证明。从收据上载明“王良玉更名为杨光茂”以及杨光茂举示的装修合同可知，其房屋系从王良玉处取得。杨光茂应当提供王良玉是如何取得案涉房屋及是否支付了全部购房款的证据。故杨光茂所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断杨光茂实际向盛景公司支付了案涉房屋的购房款。因此，本案不能适用执行异议复议规定第二十八条的规定，排除案涉房屋的执行。最后，关于本案能否适用执行异议复议规定第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，杨光茂应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定杨光茂已实际支付了购房款。因此，本案不能适用执行异议复议规定第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。综上所述，杨光茂对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，原告的诉讼请求应得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项规定，一审法院判决：准许对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢2单元4楼1号房屋的执行。一审案涉受理费4941.94元由杨光茂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨光茂举示以下证据：1.借款本息确认清单、中国建设银行客户回单1页、中国农业银行客户回单2页；2.个人活期明细5页；3.浦东发展银行借记通知；4.借款协议、收据、重庆锦焜商贸公司基本信息、进账单（回单）、特种转账借方传票；5.借款协议、收据、个人活期明细；6.借款协议、收据、个人活期明细；7.收据2张、重庆缇香公司基本信息、转款凭证；8.借款协议、收据2张、村镇银行付款回单；上述证据1-8拟证明据不完全统计，王良玉已借款给海丰建设公司3395.6万元。9.抵房协议、王良玉房款收据明细统计表。证明王良玉、盛景公司、海丰建设公司以房抵债的事实成立。10.电子回单；11.存取款业务凭单、交易明细；12.收据、庭审笔录。证据10-12证明杨光茂已经支付了案涉房屋房款17万元。13.物管费收据，证明王良玉2017年7月2日向重庆卓海物业服务有限公司缴纳物管费的情况，现王良玉被涂改为杨光茂。华融资产重庆分公司质证认为：证据1，借款本息确认清单由海丰建设公司单方出具，海丰建设公司并未到庭作证，不予认可；中国建设银行客户回单1页、中国农业银行业务回单2页真实性、合法性认可，但关联性不认可，张叶娟并非本案当事人，亦无借款协议印证。证据2，真实性、合法性认可，关联性不认可，收款账户为张叶娟，且八笔打款金额为519.8万，大宗借款没有借款协议不符合常理。证据3，真实性、合法性认可，但收款账户为重庆海丰环境科技产业发展有限公司，与本案没有关联性。证据4，对借款协议和收据三性均不认可，借款协议为复印件，且约定利息为月息3%，为高额利息，根据收据显示收款方式为现金加转账，但未有相应银行流水佐证；对重庆锦焜公司基本信息的真实性合法性认可，但达不到其证明目的；对进账单和特种转账借方传票的真实性合法性认可，关联性不予认可，两张单据金额总和为660万元，与借款协议不一致，且打款时间分别为2014年3月25日和2014年4月2日，与借款协议载明的期限不一致，该两张单据无法与王良玉和海丰建设公司关联起来。证据5，借款协议为复印件，不予认可；收据载明收款方式为现金，金额为260万元，但并未提供相应银行流水，对三性不予认可。银行流水真实性合法性认可，但金额为250900元，与借款协议不一致，且收款账户并非海丰建设公司，和收据载明的现金收款方式也存在矛盾。证据6，借款协议为复印件，不予认可；收据载明收款方式为现金，金额为200万元，但并未提供相应银行流水，对三性不予认可。银行流水真实性合法性认可，但金额为1934676元，与借款协议不一致，且收款账户并非海丰建设公司，和收据载明的现金收款方式也存在矛盾。证据7，公司基本信息的真实性合法性认可，但与本案无关联性；对于金额为482.5万元的收据真实性合法性认可，但不能证明该笔借款与案涉房屋存在关联性，亦不清楚是否已经偿还；对于金额为17.5万元的收据因无相应取款依据，对三性不予认可。证据8，借款协议为复印件，不予认可；金额为5481500元的收据，因其提供的村镇银行付款单为复印件，对该收据和付款单三性不予认可；518500元的收据，载明付款方式为现金，但并未提供相应银行流水，不认可其三性。证据9，真实性认可，但合法性不予认可，以盛景公司财产抵偿海丰建设公司对外债务不合法，未办理过户登记手续，王良玉不享有案涉房屋的所有权。证据10及证据11，银行流水的真实性合法性予以认可，但不认可关联性。接受转款人系与本案无关的案外人龚泽民。证据12，收据的真实性认可，关联性不予认可。王良玉比并不享有处分权，对于庭审笔录的意见以当庭质证的意见为准。证据13，该收据有明显涂改地方，对真实性、合法性及关联性不予认可。盛景公司未对上述证据发表质证意见。另查明，华融资产重庆分公司在（2019）渝民终159、163、165、166、174号五案中，对证人吕政的证言质证认为，吕政陈述银行卡是王良玉在使用，又陈述款项转给王良英，存在前后矛盾，和龚泽民陈述的实际使用人为吕政亦相矛盾。龚泽民陈述记不清办卡时间，连年份都记不清楚，不符合常理。因此，两份证人证言不足以证明龚泽民卡上的款项是杨光茂从王良玉处购买案涉房屋的房款。盛景公司对证人证言未发表质证意见。本院经审查认为，证据1中借款本息确认清单系海丰建设公司单方制作，中国建设银行客户回单、中国农业银行业务回单并未注明资金往来的用途，且与借款本息确认清单载明的金额无法对应。证据2只有银行流水资金往来，并未说明用途，亦无其他证据佐证系借款。证据3收款人为与本案无关的案外人，与本案并无关联性。证据4、5、6、8中借款协议为均复印件，华融资产重庆分公司不予认可，盛景公司对证据6、8的借款协议不予认可，且均存在借款协议、收据与银行票据在金额上有较大出入的问题。本院对上述证据1、2、3、4、5、6、8均不予采信。证据7中金额为4825000元的收据与转款凭证能够相互印证，且均注明为借款，能够据此认定王良玉借款4825000元给海丰建设公司的事实，本院对该收据予以采信；另一金额为175000元的收据无其他证据予以佐证，本院不予采信。证据9、10、11、12与吕政、龚泽民的证言可以相互印证，能够据此认定案涉房屋系王良玉出售给杨光茂以及杨光茂向王良玉付款17万元的事实。本院对证据9、10、11、12以及吕政、龚泽民的证言予以采信。证据13存在明显涂改信息，且杨光茂亦不能作出合理解释，本院对该证据不予采信。华融资产重庆分公司举示以下证据：1.《重庆市第四中级人民法院查封公告》复印件，拟证明案涉房屋被一审法院查封的时间为2017年7月14日。2.石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具的《重庆盛景生态旅游开发有限公司黄水明月绿洲项目冻结查封情况》，拟证明案涉房屋被一审法院查封登记时间为2017年7月14日。3.案涉小区张贴横幅照片一张，横幅内容为石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局提示案涉小区已被多家法院查封，请单位和个人不要购买该小区房屋。该照片系另案购房人王德均在一审中举示，右上角手写注明拍摄时间为2017年7月15日，拟证明至少在2017年7月15日前，一审法院的查封已经公示公告了。杨光茂质证认为，对上述证据均不予认可，查封时间应以系统的登记为准，即2017年8月2日。盛景公司质证认为，对证据1的真实性合法性认可，但查封时间应以送达时间为准，不应以制作公告时间为准；对证据2真实性合法性认可；证据3系复印件，真实性合法性不予认可。本院认为，证据1《重庆市第四中级人民法院查封公告》载明的查封范围并不包括案涉房屋；证据3张贴横幅照片的拍摄时间系手写，无其他证据佐证核实，对该两份证据本院不予采信。证据2《重庆盛景生态旅游开发有限公司黄水明月绿洲项目冻结查封情况》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：1.杨光茂庭审中陈述其与盛景公司签订购房合同的时间为2017年7月17日。2.一审法院向石柱土家族自治县不动产登记中心送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书及相应协助执行通知书的时间为2017年7月14日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：杨光茂是否对重庆市石柱土家族自治县X号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先，执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，执行异议复议规定第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。故一审判决适用执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定对本案进行审查并无不当。其次，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，华融资产重庆分公司认为应以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋采取保全措施的时间（2015年6月8日）作为人民法院的查封时间。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，案外人对执行标的提出的异议是针对负责执行的人民法院的执行行为而提出的异议，故不负责执行的人民法院作出的执行行为的时间不能作为案涉房屋的查封时间。案涉房屋的执行裁定书及协助执行通知书于2017年7月14日向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，故应以该时间作为案涉房屋的查封时间。一审法院将前述执行裁定书及协助执行通知书的送达时间错误认定为2017年8月2日，本院予以纠正。最后，执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，案外人主张对被执行的房屋排除执行的，均应在人民法院查封前就案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同。本案中，杨光茂主张案涉房屋系从王良玉处转购，但王良玉并非案涉房屋所有权人，杨光茂要排除人民法院对案涉房屋的执行应当依据其与盛景公司签订的商品房买卖合同。现已查明杨光茂与盛景公司签订购房合同时间为2017年7月17日，系在一审法院查封案涉房屋之后才签订购房合同，不符合上述法律规定关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要求。因此，杨光茂对案涉房屋享有的权利不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，不能据此排除强制执行。综上所述，杨光茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4941.94元，由杨光茂负担。本判决为终审判决。审判长  唐渝梅审判员  李 震审判员  郭 勇二〇一九年十二月三十日书记员  曾朝伟