文书内容重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初7238号原告：李元斌，男，汉族，1971年07月11日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：周酩和，系重庆永登律师事务所律师。被告：重庆普嘉房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区。法定代表人：赵治全，董事长。委托诉讼代理人：**光，重庆言实律师事务所律师。委托诉讼代理人：綦欣，重庆言实律师事务所律师。原告李元斌与被告重庆普嘉房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法由审判员胡耀华适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序由胡耀华任审判长与人民陪审员李益林、王秀伦组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，原告李元斌及其委托诉讼代理人周酩和,被告重庆普嘉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人綦欣，两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李元斌向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2017年9月20日签订的《商业（门面）租赁合同》自起诉之日解除；2请求判令被告立即恢复原告门面原状（特别要求夹二楼中间的墙体复原），完清水电、物业等各种费用，腾退租赁房屋并交付原告；3、依法判令被告支付原告自2018年9月21日至起诉之日止已拖欠租金56738元和违约金50000元，两项共计106738元；四、判令被告支付原告自起诉之日起的房屋使用费（按照每月5438.3元），至被告实际腾退房屋交付原告之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2017年9月20日原告李元斌与被告重庆普嘉房地产开发有限公司签订商业（门面）租赁合同，按照约定原告将坐落于重庆市綦江区XX号门面整体一间（包含夹二楼在内），建筑面积77.69平方米出租给被告。约定租赁期限5年，从2017年9月20日起至2022年9月20日止，月租金5438.3元。合同第三项明确约定缴纳租金方式：每6个月缴纳一次租金，每6个月末提前10天交下6个月的租金。同时，合同第五项违约责任明确约定：乙方（被告）未按时足额缴纳租金的，每逾期一日乙方按应缴纳租金的3%承担滞纳金。逾期30日以上，甲方（原告）有权单方通知乙方解除合同。所有损失均由乙方承担。2、甲乙双方任何一方违反本合同约定，违约方承担违约金人民币50000元。2017年10月10日上述门面房屋经确权颁证为：重庆市綦江区XX号，房产证号为：渝XX号。合同签订履行至今，被告仅仅支付过原告两次租金，拖欠拒付租金达10个月以上，严重损害了原告的合法利益。原告多次催收但被告拒不理睬。原告特诉至法院依法判决。被告重庆普嘉房地产开发有限公司辩称：原告主张的违约金过高，超过了其损失的30%，被告逾期付款给原告带来的损失仅是资金占用利息，请求法院依法调减。对于结清水电费、物业费等，需原告提供凭证。对原告其余诉求没有意见。经审理查明，2015年10月28日，原告李元斌与被告重庆普嘉房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于重庆市綦江区XX号商品房，合同签订时支付首付521384.93元，余款520000元向银行办理抵押贷款。随后，被告交房给原告。2017年9月20日，原告李元斌为甲方与被告重庆普嘉房地产开发有限公司为乙方签订《商业（门面）租赁合同》，合同约定原告将坐落于重庆市綦江区XX号门面整体一间（包含夹二楼在内），建筑面积77.69平方米出租给被告。约定租赁期限5年，从2017年9月20日起至2022年9月20日止，月租金5438.3元。缴纳租金方式：每6个月缴纳一次租金，每6个月末提前10天交下6个月的租金。双方权利义务：本合同期满时夹二楼中间墙体复原或经济补偿（由承租方承担）；水电、物业以及租赁期间所产生的所有费用由乙方自行缴纳。违约责任：乙方（被告）未按时足额缴纳租金的，每逾期一日乙方按应缴纳租金的3%承担滞纳金，逾期30日以上，甲方（原告）有权单方通知乙方解除合同，所有损失均由乙方承担；甲乙双方任何一方违反本合同约定，违约方承担违约金人民币50000元。随即，原告将房屋交付被告管理使用至今。期间，被告为便于使用将夹二楼中间的墙体予以拆除。被告支付原告2018年9月20日前的房屋租金，此后被告未再向原告支付任何租金。2017年10月10日上述门面房屋经确权颁证为：綦江区XX号，房产证号为：渝XX号。经本院调解，原告坚持要求被告支付5万元违约金，被告要求对违约金予以调减，双方分歧较大致调解不成。前述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《商业（门面）租赁合同》、房屋所有权证及当事人的陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告在《商业（门面）租赁合同》中约定了原告将所购房屋返租给被告，该约定不违反法律规定。原告接房后按约将案涉房屋交付被告使用，被告应按约向原告支付租金。双方在合同中约定逾期支付租金30日以上，原告有权单方通知被告解除合同，现被告逾期已达30日以上，被告单方解除合同的条件已经成就，且被告当庭同意解除合同。故原告请求确认原、被告于2017年9月20日签订的《商业（门面）租赁合同》自起诉之日（2019年8月2日）解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失”之规定，现原告要求被告腾退房屋，并将房屋夹二楼墙体恢复原状的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付从2018年9月21日至2019年8月2日止拖欠的租金共计56558元（5438.3元/月×10个月+12天），不违反法律规定和合同约定，被告也予认可，本院予以支持。另原告要求被告支付从原告起诉之日即合同解除之日（2019年8月2日）起至房屋腾退之日止按照月租金5438.3元计算的房屋使用费，符合法律规定，被告亦予认可，本院予以支持。根据合同约定，在房屋使用期间所产生的水费、电费、物管费应由被告缴纳，故原告要求被告支付从2017年9月20日起至被告腾退房屋止的水费、电费、物管费，本院予以支持。关于原告要求被告按房屋租赁合同的约定支付违约金50000元的诉讼请求，被告认为违约金过高，应予调减，本院认为，依照合同法第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，原告主张5万元的违约金过高，本院予以调减，确定违约金从2018年9月21日起至2019年8月2日止，每月以5438.3元为基数，按年利率24%的标准分别按月计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、九十三条、九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李元斌与被告重庆普嘉房地产开发有限公司于2019年8月2日解除双方签订的《商业（门面）租赁合同》；二、被告重庆普嘉房地产开发有限公司于本判决生效后5日内将綦江区XX号房屋腾空并恢复该房屋夹二楼墙体原状后交付原告李元斌，并支付房屋腾退日前所产生的水费、电费、物管费（具体金额以正式票据为准）。三、被告重庆普嘉房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付原告李元斌2018年9月21日起至2019年8月2日止的房屋租金共计56738元并承担违约金（违约金从2018年9月21日起至2019年8月2日止，每月以5438.3元为基数，按年利率24%的标准分别按月计算）；四、被告重庆普嘉房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付原告李元斌2018年8月3日起至房屋腾退之日止，以每月5438.3元为标准的房屋使用费；五、驳回原告李元斌其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2544元，由原告李元斌负担544元，由被告重庆普嘉房地产开发有限公司负担2000元。保全费1020元，由被告重庆普嘉房地产开发有限公司负担。以上费用原告李元斌已经预交，被告应负担的部分在履行本判决确定的前述义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  胡耀华人民陪审员  李益林人民陪审员  王秀伦二〇一九年十二月二十五日书 记 员  杜辉娅