河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6846号 上诉人（原审被告）：郝聚平，男，1971年1月27日出生，汉族，鸡泽县人，现住鸡泽县。 委托诉讼代理人：董自华，河北鼎合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘永坤，男，1985年7月5日出生，汉族，住鸡泽县。 委托诉讼代理人：刘建申，男，1957年12月12日出生，汉族，住鸡泽县，系刘永坤之父。 原审被告：郝会民，男，1971年11月6日出生，汉族，住鸡泽县。 上诉人郝聚平因与被上诉人郝会民、刘永坤房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省鸡泽县人民法院（2019）冀0431民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 郝聚平上诉请求：1、请求撤销鸡泽县人民法院（2019）冀0431民初706号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：既然一审判决以房屋买卖合同纠纷案由审理本案，那么上诉人与被上诉人之间没有书面的买卖合同。上诉人与郝会民签订房屋转让协议后，从未搬出案涉房屋，一直居住至今，案涉房屋也没有变更到刘永坤名下，上诉人没有交付郝会民，自然郝会民与刘永坤签订的房屋买卖合同无法履行。一审判决上诉人交付房屋明显不当，也违反了合同相对性原则，一审判决与事实不符。 刘永坤未提交书面答辩状，口头答辩称，郝聚平的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郝会民未提交书面答辩意见。 刘永坤向一审法院起诉请求：1、判决郝会民、郝聚平履行合同，打开门锁，搬走其所有的生活用品，交付位于鸡泽县内工行家属院的房屋；2、诉讼费由郝会民、郝聚平负担。 一审法院认定事实：2013年，郝聚平向郝会民借款10万元，双方约定月利息为3分，郝聚平偿还部分利息后，双方将利息变更为月息2分。2015年11月份，郝聚平欠郝会民本金和利息共计14万元未还。郝聚平与郝会民于2015年11月7日达成协议，以郝聚平位于鸡泽县家属院的一套房产抵顶债务，双方签订一份《房产买卖协议》，协议约定：“郝聚平自愿将鸡泽县家属院一所（中长街南段路西巷内），正房三间，东房一间一门楼，南屋三间及配套生活设施，以14万元转卖给郝会民，郝聚平宅基东西12米，南北17.2米，东邻齐建修，南邻司马堡地，北邻过道。在一年之内，郝聚平有权按原价赎回此宅基，有权暂住。”签订协议后，郝聚平将房屋的相关手续交与郝会民，但未搬离房屋，一直在此居住。2016年10月19日，郝会民与刘永坤签订一份《房产买卖协议》，约定：“郝会民将涉案房产以15万元价格转让给刘永坤，在2016年11月7日前，郝会民有权按本协议总价款赎回此宅基。”签订协议当日，刘永坤向郝会民转账11万元，用于支付房款，因郝聚平对房屋享有赎回权，故刘永坤未将剩余4万元购房款向郝会民支付。合同约定的赎回期届满，郝聚平未按原价赎回房屋，2016年11月9日，郝会民与刘永坤签订一份《房产转让补充协议》，协议约定涉案房产最后成交价格为11万元。签订协议后，郝会民将郝聚平交付的相关购房手续转交于刘永坤，同时郝会民找到郝聚平，将涉案房产转卖于刘永坤的事实告知郝聚平，在其二人在场的情况下，由郝会民与刘永坤父亲刘建申电话联系，郝聚平与刘建申在电话中达成协议，约定涉案房屋由郝聚平暂时居住，待刘永坤要求郝聚平搬出时，郝聚平必须无条件搬出。后刘永坤要求郝聚平交付房屋时，郝聚平拒绝交付。刘永坤于2018年10月10日起诉至法院，请求：1、判决郝会民、郝聚平履行合同，打开门锁，搬走其所有的生活用品，交付位于鸡泽县家属院的房屋；2、诉讼费用郝会民、郝聚平负担。经审理，于2018年10月31日作出（2018）冀0431民初1028号民事判决书，判决如下：一、郝聚平自本判决生效后十日内搬走其个人财产、排除妨害，将位于鸡泽县内工行家属院的房屋返还给刘永坤；二、驳回刘永坤要求郝会民承担责任的诉讼请求。郝聚平不服该判决，上诉至邯郸市中级人民法院。该院于2019年5月19日作出（2019）冀04民终2135号民事裁定书，裁定如下：一、撤销河北省鸡泽县人民法院（2018）冀0431民初1028号民事判决；二、发回鸡泽县人民法院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，刘永坤放弃要求郝会民承担责任的诉讼请求，要求郝聚平履行三方口头协议，将本案涉案房屋打开门锁，搬走其所有的生活用品，向刘永坤交付房屋。 一审法院认为，郝聚平在无力偿还郝会民借款本息时，双方协议以涉案房产抵顶债务，两人在签订房产买卖协议后，郝聚平将房产的相关手续交与郝会民，郝聚平按照协议约定有权在一年内按原价赎回房屋，并有权在此期限内暂住该处。因郝聚平在赎回期限届满后未赎回房屋，郝会民又将涉案房产转卖于刘永坤，郝会民在收到刘永坤给付的购房款后，将房屋的相关手续交与刘永坤，并将转卖相关事宜告知郝聚平，郝聚平对此亦未提出异议。至此郝聚平已丧失继续在涉案房屋居住的权利，应将房屋交付与买受人刘永坤。但因买受人刘永坤方与郝聚平在电话中达成口头协议，即同意郝聚平在此暂时居住，故郝聚平基于双方之间的协议可在此继续居住，但附有条件即刘永坤要求其搬离时，其应搬离。现刘永坤要求郝聚平交付房屋，郝聚平却拒绝交付，违反诚实信用原则，显属违约，故对刘永坤要求郝聚平从涉案房屋搬走其个人物品，交付房屋的请求，予以支持。郝聚平辩称，其与郝会民之间并不存在房屋买卖合同关系，其与郝会民签订的房屋买卖协议，实为担保合同。双方签订的协议内容具备房屋买卖合同构成要件，并未包含担保内容，故对该项辩称，不予采信。对刘永坤放弃要求郝会民承担责任的诉请，予以尊重。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：郝聚平于本判决生效之日起十日内将位于鸡泽县内工行家属院的房屋（东至齐建修家，西至司马堡地，北至过道，南至司马堡地）交付于刘永坤，并将房屋内的个人物品搬走。案件受理费80元，由郝聚平负担。 本院经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，从2013年，郝聚平向郝会民借款10万元，双方约定月利息为3分，郝聚平偿还部分利息后，双方将利息变更为月息2分这一事实，足以认定上诉人郝聚平与原审被告郝会民之间存在民间借贷关系。2015年11月份，上诉人郝聚平以欠原审被告郝会民本金和利息共计14万元未还为由，双方于2015年11月7日签订《房产买卖协议》，以上诉人郝聚平位于鸡泽县家属院的一套房产抵顶原审被告郝会民债务。双方签订的《房产买卖协议》虽然名义上是房屋买卖，但实际上属于以物抵债协议。因上诉人郝聚平一直在案涉房屋内居住，并未实际交付，且根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，故不能认定原审被告郝会民已取得案涉房屋的权利。在原审被告郝会民未取得案涉房屋所有权的情况下，与被上诉人刘永坤签订的《房产转让协议》显然不能履行。再者，根据合同相对性原则，被上诉人刘永坤系与原审被告签订的《房产转让协议》，被上诉人刘永坤能否得到案涉房屋，应向原审被告郝会民主张，不能履行可以主张违约责任，而不应向上诉人郝聚平主张交付案涉房屋。在原审被告刘永坤未取得案涉房屋所有权的情况下，一审判决郝聚平将位于鸡泽县内工行家属院的房屋交付于刘永坤，并将房屋内的个人物品搬走属适用法律错误，本院予以纠正，被上诉人的诉讼请求不能得到支持，应驳回其诉讼请求。 综上所述，郝聚平的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省鸡泽县人民法院（2019）冀0431民初706号民事判决； 二、驳回被上诉人刘永坤的诉讼请求。 一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由被上诉人刘永坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇一九年十二月十八日 书记员  张倩文 ——