北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初11893号原告：刘书生，男，1933年10月23日出生，住北京市延庆区。法定代理人：刘书文（刘书生之弟），男，1942年3月18日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：程影，北京市亿达律师事务所律师。被告：刘振海，男，1947年2月9日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：刘志永（刘振海之子），住北京市延庆区。第三人：北京市延庆区沈家营镇后吕庄村村民委员会，住所北京市延庆区沈家营镇后吕庄村。法定代表人：刘春旭，村主任。原告刘书生与被告刘振海、第三人北京市延庆区沈家营镇后吕庄村村民委员会（以下简称后吕庄村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘书生及其法定代理人刘书文、委托诉讼代理人程影，被告刘振海的委托诉讼代理人刘志永，第三人后吕庄村委会的法定代表人刘春旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘书生向本院提出诉讼请求：依法判令位于北京市延庆区××镇××村××号刘振海院内后院五间半房屋归刘书生所有，并判令刘振海立即协助刘书生办理宅基地使用权变更手续。事实与理由：刘书生一直生活在××村，属于××村的村民。刘书生至今未婚，所以无儿无女，也没有配偶，并且是二级智障。于2004年，一场大火把刘书生自有的位于××村××号房屋烧坏，无法居住，当时刘书生没有经济能力对自有房屋进行修缮，又属于孤寡老人，所以后吕庄村委会代刘书生向民政部门申请救济。民政部门经过实地调查和走访，刘书生情况属实，需要救济，于是通过后吕庄村委会向刘书生给付了人民币9000元的救济款。后吕庄村委会收到民政部门的救济款之后，替刘书生在本村购买了一处宅基地，位于北京市延庆区××镇××村××号院，刘振海院内的后院五间半卖给了刘书生，且刘书生至今一直生活在此。刘书生自成年以来就属于二级智障人士，所以当时购买该处宅基地时全权由后吕庄村委会出面负责，关于包括但不限于购买价格、买卖协议、付款方式等全部是由后吕庄村委会来完成的，刘书生什么都不知情，截至到目前，刘书生手上没有任何关于购买该处宅基地的任何书面资料，但刘书生一直居住这里长达15年之久，且刘书生在本村没有其它的宅基地。现在关于该处宅基地上面的房屋已经无法居住了，屋内和院子坑洼不平，导致刘书生摔伤，医院诊断为粉碎性骨折，刘书生现在生活无法自理，在其弟弟刘书文家养病和照顾，且刘书生现在已经是86岁高龄，鉴于其无儿无女，所以现在由法定代理人之子郭某来赡养，所以郭某想对其房屋进行修缮，但却遭到刘振海的阻拦，理由是当年刘振海只是把位于××村××号院后院五间半房屋一直让刘书生居住到死，并没有把该处宅基地及地上附属物卖给刘书生。但事实上，刘书生是通过后吕庄村委会向刘振海购买了该处宅基地及地上附属物，且居住至今。为了给刘书生一个安逸的晚年，刘书生及其法定代理人、郭某多次找被告协商此事，但刘振海就是坚决阻止刘书生对其房屋进行修缮。根据土地管理法、合同法及相关法律的规定，刘书生为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，望支持刘书生的诉讼请求，给予刘书生一个安逸的晚年。刘振海辩称，我不同意刘书生的诉讼请求。2004年刘书生家中着火，当时是刘书生和刘书文在里面居住，二人找到村委会，××镇政府与村委会协商，让后吕庄村委会为其二人找地方居住，当时的村书记打听到××村只有我家后院有闲房，问我能不能先让二人居住，我不同意，后后吕庄村委会给了我9000元补偿，让二人居住至去世，去世后房屋如何处理由我决定。当时协商时刘书生居住西边一间房屋及走道一间，其它房屋还由我管理，但是后来有一天刘书生将其它房屋内我的东西清走。如果刘书生继续居住我同意，但房屋所有权不属于刘书生，故我不同意刘书生的诉讼请求。后吕庄村委会述称，刘春旭是今年3月份新上任的，之前的关于刘书生与刘振海的事其不清楚。本案经审理认定如下事实：刘书生、刘振海均系北京市延庆区××镇××村村民，刘书生系智力残疾二级。2019年8月23日，刘书文申请确认刘书生限制民事行为能力，本院于2019年9月25日作出（2019）京0119民特15号判决书，判决：认定刘书生为限制民事行为能力人；指定刘书文为刘书生的监护人。2004年，一场大火把刘书生位于××村××号房屋烧坏，无法居住，因当时刘书生没有经济能力对房屋进行修缮，又属于孤寡老人，政府有关部门向刘书生补助款9000元，补助原因为盖房。后通过后吕庄村委会协调，刘书生在刘振海家位于北京市延庆区××镇××村××号院内后院五间半房屋一直居住。刘书生称该五间半房屋已经卖给他了；刘振海称该五间半房屋并没有卖给刘书生，只是让其居住至去世，所有权不属于刘书生。诉讼中，刘书生称原、被告虽然没有签订涉案房屋买卖协议，但刘书生已经居住15年之久，已经形成事实的买卖合同关系；12345的答复非常明确刘书生是用国家补助的9000元购买了刘振海的房屋，由后吕庄村委会出面购买了刘振海的房屋，刘书生的行为完全符合法律的规定；刘书生是二级智残且无儿无女，属于孤寡老人，后吕庄村委会向民政部门申请补助，补助下来后，由后吕庄村委会出面直接向刘振海为刘书生购买了涉案房屋，由于当时四邻不清，所以未办理变更登记；根据物权法及最高人民法院的相关规定，我国农村宅基地的买卖是允许的，但要符合如下条件：一是转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地），本案刘振海只出卖了自有宅基地的一部分，所以符合条件；二是同一集体经济组织内部成员转让，本案原、被告都是同一集体经济组织成员，所以也符合条件；三是受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件，本案刘书生在购买涉案宅基地时，没有住房和宅基地，所以也符合条件；四是转让行为征得集体组织同意，当时涉案房屋是由村委会帮助原告向被告购买的，所以也符合条件；五是宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让，所以该宅基地上的房屋一并应该属于刘书生，所以刘书生及其监护人对该房屋有权力修缮及处置。是否办理过户登记不影响买卖合同效力。宅基地使用权和房屋所有权是否经过登记并不是房屋买卖合同的有效条件，未办理过户登记不影响买卖合同效力，只要买卖合同符合合同的有效条件，合同即为有效。诉讼中，刘书生提交12345答复一份，经质证，刘振海称不认可，后吕庄村委会称不知道此事；刘书生提交房屋现场照片6张，证明涉案房屋无法居住，经质证，刘振海称大门照片认可，其它的无法辨认，后吕庄村委会称不看该照片；刘书生提交残疾证及（2019）京0119民特15号判决书各1份，经质证，刘振海及后吕庄村委会均认可；刘书生提交一份录音材料一份，经质证，刘振海称不认可，后吕庄村委会称没意见。刘振海提交农村集体土地建设用地使用证1份，证明××村××号院所有人为刘振海，经质证，刘书生对该证据真实性认可，对关联性不认可，后吕庄村委会表示认可；刘振海提交时任后吕庄村委会书记杜某证明1份，该证明载明：“我叫杜某，是××村村民，出生与（于）1957年3月29号，于2000年11月份到2010年11月份任支部书记。2004年4月的一天刘书生家着火了，乡书记到现场后，找我说先给刘书生找个住处，把刘书生安排下来，我听村人说刘振海家有闲房，去找他商量，根据当时商量的情况，我根（跟）刘振海说刘书生在你别动房，刘书生死后你可以收回，房子定价9000元，第二天我找镇府申请，后会计刘某取款给刘振海。”经质证，刘书生对该证据真实性不认可，认为证人需到庭，对关联性不认可，认为证人所说的房子不是诉争房屋；后吕庄村委会称不知道，没意见。根据刘书生申请，本院到北京市延庆区××镇人民政府档案部门调取费领取单，该单据载明，政府有关部门向刘书生补助款9000元，补助原因为盖房，经质证，刘书生、刘振海、后吕庄村委会均表示认可。经本院向后吕庄村委会询问和调查，其表示后吕庄村委会并没有相关的房屋买卖合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘书生称其通过后吕庄村委会购买了刘振海位于位于北京市延庆区××镇××村××号刘振海院内后院五间半房屋，但后吕庄村委会称村里并没有相关的房屋买卖合同，刘书生本人也未提交涉案房屋的买卖合同，刘书生虽提交了12345答复等证据，但尚不足以证明刘振海将上述房屋卖给刘书生。根据刘书生的申请，本院依法向有关部门调取证据，亦不能证明刘书生与刘振海之间存在房屋买卖合同关系。故此，本院对刘书生的诉讼请求不予支持。需要强调的是，刘书生系限制民事行为能力的残疾人，且年岁已高，刘振海应按约定切实保障刘书生的居住权。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回刘书生的诉讼请求。案件受理费25元，由刘书生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  徐小飞二〇一九年十二月二十三日书记员  王子晴