北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50938号原告：郭佩玉，女，1981年8月29日出生。委托诉讼代理人：张晓敏，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。被告：齐畅，男，1985年2月1日出生。委托诉讼代理人：严海艳，北京市京兴律师事务所律师。第三人：北京森林房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区柳芳南里甲1、2号。法定代表人：刘春麟，总经理。委托诉讼代理人：刘海东，男，1979年6月3日出生。委托诉讼代理人：蓝日海，男，1996年9月4日出生。原告郭佩玉与被告齐畅、第三人北京森林房地产经纪有限公司（以下简称森林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭佩玉及委托诉讼代理人张晓敏、被告齐畅的委托诉讼代理人严海艳、第三人森林公司的委托诉讼代理人刘海东、蓝日海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭佩玉向本院提出诉讼请求：1.判令齐畅支付自2018年12月15日至2019年4月20日的逾期迁出户口违约金748100元；2.判令齐畅支付逾期迁出户口违约金（以房屋总价665万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年4月21日起计算至户口实际迁出之日止）；3.判令齐畅支付律师费(按照判决金额的百分之十计算）。事实和理由：2018年7月30日，经森林公司居间介绍，郭佩玉与齐畅签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定郭佩玉购买齐畅名下位于北京市朝阳区某1号房屋，房屋及配套设施总价款665万元。买卖合同约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之前，向房屋所在的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已经付款万分之五的违约金”。《房屋买卖合同》签订之前，齐畅表告知某1号房屋内没有任何其他人的户籍，但是在郭佩玉按照《房屋买卖合同》约定支付了购房款，缴纳了各项税费并办理完不动产权证书后办理户籍迁移时才得知，该某1号房屋名下有案外人户籍未迁出，原有户籍不仅影响郭佩玉一家户口的迁入，还影响了房屋本身的价值，郭佩玉多次找到森林公司与齐畅协商户籍迁出事宜，但齐畅至今仍未将某1号房屋名下的案外人户籍迁出，多次协商未果，故郭佩玉诉至法院。齐畅辩称：不同意郭佩玉的全部诉讼请求。第一、某1号房屋是我方于2018年2月经北京市第三中级人民法院司法拍卖购得，我方在购得某1号房屋时，不知晓存在案外人的户籍，也没有能力查询该房屋上是否存在案外人户籍，某1号房屋上案外人由某某的户籍是2001年迁入的，与我方无关，并非我方主观原因导致户口迁入的，就我方本人而言，我方没有往某1号房屋里迁入户口。另外，该案外人户籍的存在不影响郭佩玉户口迁入和使用某1号房屋；第二、郭佩玉主张的违约金过高，要求酌减，某1号房屋上并非我方自己的户口，也并非我方自己的能力能迁出的，我方并不存在恶意不迁出的行为，不应当适用《房屋买卖合同》中关于户口迁出的违约条款；第三、郭佩玉主张的律师费没有法律依据，不同意支付。森林公司述称：郭佩玉、齐畅经我方公司居间就某1号房屋签订的《房屋买卖合同》。关于某1号房屋内的户口问题，在签订《房屋买卖合同》之前我方询问过齐畅是否存在户口，齐畅告知我方没有户口，所以就进行了房屋买卖。对于案件本身，我方听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，齐畅作为出卖人与郭佩玉作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定，出卖人所售房屋位于北京市朝阳某1号房屋，建筑面积106.42平方米。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为3080000元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价3570000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。双方当事人同意在2018年12月5日之前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在该房屋所有权转移之前，向房屋所在的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已经付款万分之五的违约金。庭审中，双方均认可郭佩玉已经将涉诉房屋的购房款全部支付，并认可郭佩玉于2018年11月30日取得某1号房屋的不动产权证书。庭审中，郭佩玉表示其取得房屋所有权证后办理户口迁移手续时，发现涉诉房屋内有案外人由某某的户籍，并表示上述户籍至今没有迁出。经询，齐畅表示由某某的户籍并非其本人迁入，该户籍在2001年就存在，也不认识由某某，并表示其本人于2018年2月才通过司法拍卖的方式购得某1号房屋，在购买该房屋时不知晓由某某的户籍在该房屋内。购买之后询问过，他人告知房屋内没有户口，在将某1号房屋出售给郭佩玉时亦不知晓房屋内有户口，故在当时向森林公司和郭佩玉告知没有户口。庭审中，郭佩玉表示案外人由某某的户籍至今不迁出给其造成了损失，主要包括：由某某亲属的户籍随时可能迁入；由某某的户籍一直不迁出导致涉诉房屋出卖时价格会受到影响；因齐畅违反合同约定，进行维权支出了时间和金钱，也给郭佩玉造成了精神损失。庭审中，郭佩玉表示为本案维权聘请了律师，关于律师费双方约定了按照判决金额的10%支付。对此齐畅不予认可，表示郭佩玉主张律师费没有合同依据，不同意负担。庭审中，法庭询问双方是否可以将由某某的户籍迁出，双方均表示无法联系由某某，无法将由某某的户籍迁出。法庭询问双方郭佩玉的户籍在此种情况下是否可以迁入，经询，双方均认可郭佩玉及其亲属的户籍仍然可以迁入。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭佩玉与齐畅签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应依约履行各自义务。本案中，双方签订的合同明确约定出卖人应当在该房屋所有权转移之前，向房屋所在的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关户口迁出的，应承担违约责任。现齐畅将房屋出售给郭佩玉，但是该房屋至今仍存有案外人由某某的户籍未迁出，齐畅的行为违反了合同的约定，应当承担违约责任。关于齐畅主张留有的户口并非其本人户口，在出售房屋时不知晓该户口的存在，现没有能力将上述户口迁出的抗辩意见，虽然并非其本人的户口，但双方合同对此进行了明确约定，郭佩玉应履行相应的义务，现郭佩玉购买房屋后，仍有案外人的户口未迁出，齐畅应当承担违约责任，故对其抗辩意见，本院不予采信。按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。庭审中，齐畅主张上述违约金数额过高，要求本院予以酌减。本案中，涉案房屋内户口并非齐畅及其亲属的，且户口的迁出需要相关人员的配合，齐畅对于户口逾期并不存恶意，合同约定的逾期迁出户口的违约金明显过高，本院结合郭佩玉的实际损失、合同履行情况、双方当事人的过错程度以及本案具体情况酌情确定齐畅应支付的违约金数额为45000元。考虑到截止本案辩论终结时涉案房屋内户口尚未迁出，何时迁出也不确定，故本院仅支持郭佩玉主张的截止到法庭辩论终结之日的违约金，此后的违约金本院暂不支持，郭佩玉可另行主张。关于郭佩玉主张的律师费，没有合同依据,且本院在确定违约金时也对其维权损失进行了考虑，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告齐畅于本判决生效后七日内给付原告郭佩玉截止2019年10月23日的逾期迁出户口违约金45000元；二、驳回原告郭佩玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5641元，由原告郭佩玉负担5178元（已交纳），由被告齐畅负担463元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十二月三十日书记员  华 阳