江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初6092号 原告：江西中祥置业有限公司,住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道55号C栋。 统一社会信用代码：91360700566289683N. 法定代表人：石忠平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭功敬，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张垚，江西南芳律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告：温聪泉，男，1987年7月27日生，身份证住址：江西省赣州市石城县。 原告江西中祥置业有限公司（以下简称为中祥公司）与被告温聪泉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中祥公司的委托诉讼代理人彭功敬到庭参加诉讼，被告温聪泉经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除《中祥?玖珑湾商铺租赁合同》和《补充协议》；2、判令被告立即腾房；3、请求法院判令被告支付截至腾房之日止的租金，暂计至2019年8月7日欠缴租金为66700.35元；并承担按年租金千分之一自逾期付款之日起计算至付清租金之日止的违约金，暂计算至2019年8月7日为22891.56元，以上合计为89591.91元；4、判令被告承担原告的律师费用11980元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告赖大庆于2017年10月17日签订的《中祥·玖珑湾商铺租赁合同》，合同约定：赖大庆租赁原告中祥·玖珑湾二期xx#楼一层xx#商铺，并约定租金计算方式及支付时间。如逾期支付，每逾期一日应按年租金的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，原告有权解除合同，并由赖大庆承担因此产生的损失。合同同时约定，如被告违约应承担原告因此产生的律师费等费用。2019年4月2日，原告、被告与赖大庆三方签订《补充协议书》，承租方由赖大庆变更为被告，由原告与被告继续履行合同义务。但截至起诉之日，被告尚未支付其成为承租人后应缴纳的租金，原告为此多次催收，未果，遂起诉。 被告温聪泉未作答辩，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月17日，原告中祥公司（甲方）与案外人赖大庆（乙方）就赖大庆承租原告所有的中祥·玖珑湾二期商铺签订《中祥·玖珑湾商铺租赁协议》1份，约定：租赁物为原告所有的位于章贡区中祥·玖珑湾二期xx#楼一层xx#商铺，面积约为164.69平方米（具体面积以该商铺的商品房买卖合同登记为准），租期共5年，即从2017年10月17日开始至2022年10月16日止，其中，免租期为2个月，如在协议期限届满后，乙方仍需租赁商铺的，乙方需提前60日向甲方提出，乙方在同等条件下享有优先续租权。每月租金12351.75元（一楼75元/平方米），每月付租金，租赁期内下一年度租金较上一年度租金每上涨8%，乙方应在每月15日前支付该月租金。乙方应向甲方缴纳履约保证金，履约保证金共计24704元，乙方须于2017年10月19日前向甲方缴纳履约保证金。乙方租赁期间所产生的费用（包括但不限于水电费、物业费、税费等）都由乙方承担。乙方如在履行本合同过程中逾期缴纳租金，每逾期一日按年度租金的千分之一承担违约金，如逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方立即搬离承租店铺，因此产生的损失都由乙方承担，乙方应当支付的违约金甲方有权在乙方交纳的履约保证金中予以扣除。如乙方违约，甲方主张追索债权所支付的各项费用，包含但不限于律师费、诉讼费、公证费、取证费等全部费用，由乙方承担。协议还就其他事项进行了约定。2019年4月2日，原告中祥公司与被告温聪泉、案外人赖大庆签订《补充协议书》1份，原告与案外人赖大庆于2017年10月17日签订的《商铺租赁协议》现就转让一事，经原告与案外人赖大庆、被告温聪泉三方协商一致，达成以下补充协议：1、承租方由案外人赖大庆变更为被告温聪泉，原告同意变更；2、商铺租赁面积、租期、租金及保证金，按原协议履行；3、租赁保证金原由案外人赖大庆支付，现案外人赖大庆同意原保证金不用退回赖大庆，做为被告温聪泉的租赁保证金，案外人赖大庆不得再向原告索取租赁保证金；4、本协议为补充协议，如有未尽事宜，按原协议履行，本协议与原协议具有同等法律效力。上述协议签订后，被告温聪泉从未向原告支付租金。 以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、原告法定代表人证明、被告温聪泉身份证复印件、《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》、《补充协议书》等证据及原告庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原告中祥公司与被告温聪泉、案外人赖大庆签订《补充协议书》，约定原告与案外人赖大庆签订的《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》中承租方由案外人赖大庆变更为被告温聪泉，故案外人已将《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》的权利义务概括转让给了被告温聪泉。《中祥▪玖珑湾商铺租赁协议》、《补充协议书》均系原、被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定，全面履行自己的义务。根据合同约定，被告未按时限向原告交付租金，逾期15天以上的，原告有权单方面解除合同，现被告自签订补充协之日起即2019年4月2日就未缴纳租金，故原告有权解除该合同。因此，原告要求解除《协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据法院将载明解除合同意思表示的诉状副本送达被告的日期，本院确认双方签订的《协议书》于2019年11月26日解除。协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和协议性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告有权要求被告腾房并支付拖欠的租金直至腾房之日止，按合同约定2017年10月17日开始的租金为每月12351.75元，下一年度租金较上一年度租金每上涨8%，即2017年10月17日至2018年10月16日每月租金12351.75元，2018年10月17日至2019年10月16日每月租金13339.89元，依此类推，故截止2019年8月7日，被告欠付租金时间为4个月零7天，被告欠付租金的金额为13339.89×4+13339.89×（7÷30）=56472.2元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，案涉《中祥▪玖珑湾商铺租赁协议》约定被告逾期支付租金，应按每逾期一日按年度租金的千分之一承担违约金。因违约解除合同，合同约定的违约金条款继续有效。但原告据此要求被告承担的违约金过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。鉴于原告并未提供实际损失的依据，本院酌情确定按月利率2%支付违约金。另《中祥?玖珑湾商铺租赁协议》、《补充协议书》中约定了履约保证金，履约保证金具有违约金的性质，原告已主张逾期付款违约金，两者不宜重复适用，被告交付的履约保证金24704元应予以抵扣未付房租，即截止2019年8月7日，扣除履约保证金被告尚欠原告租金31768.2元。原告依据合同约定要求被告承担律师费，但原告未提交相应证据，不能证明已实际支付律师费。 综上所述，原告要求解除《中祥▪玖珑湾商铺租赁协议》、《补充协议书》的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告腾房的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付租金、违约金的诉讼请求，本院予以部分支持；原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告温聪泉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告江西中祥置业有限公司与被告温聪泉签订的《中祥·玖珑湾商铺租赁协议》、《补充协议书》； 二、由被告温聪泉于本判决生效之日起七日内将其承租的中祥·玖珑湾二期xx#楼一层xx#商铺腾空退还给原告江西中祥置业有限公司； 三、由被告温聪泉于本判决生效之日起七日内向原告江西中祥置业有限公司支付租金31768.2元（该租金暂计至2019年8月7日，并已抵扣被告温聪泉缴纳的履约保证金24704元）； 四、由被告温聪泉于本判决生效之日起七日内向原告江西中祥置业有限公司支付自2019年8月8日起计算至被告温聪泉腾退承租房屋之日止的租金（2018年10月16日前租金按每月13339.89元计算，2019年10月17日起租金按每月14407.08元计算，2020年10月17日起租金按每月15559.65元计算，依此类推，每满一年后月租金上涨8%）； 五、由被告温聪泉于本判决生效之日起七日内向原告江西中祥置业有限公司支付违约金（自2019年4月16日起至被告温聪泉腾退承租房屋之日止，以每月累计实际拖欠租金为基数，按月利率2%分段计算）； 三、驳回原告江西中祥置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2331元，由原告江西中祥置业有限公司负担131元，由被告温聪泉负担2200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判长 吴 芬 审判员 温文斐 审判员 赵盈慧 二〇一九年十二月十七日 书记员 周 琦