安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初5420号原告：**，男，1974年1月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：张翠丽，安徽姜尚律师事务所律师。被告：单辉，男，1973年4月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。被告：刘英，女，1977年9月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。以上二被告共同委托诉讼代理人：于凯，安徽鸣理律师事务所律师。原告**与被告单辉、刘英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月16日作出（2018）皖1221民初4300号民事判决。宣判后，单辉、刘英上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）皖12民终1162号民事裁定，将本案发回重审。本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人张翠丽,被告单辉、刘英共同委托诉讼代理人于凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告返还购房款30万元并支付违约金78000元(违约金按照月息2%自2016年12月27日起暂计算至起诉前2018年5月27日)，其余违约金要求按照月利率2%支付到购房款全部还清为止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月26日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其所有的位于临泉县光明北路西侧文化馆综合楼4楼北户的一套住房出售给原告，房屋总价款为40万元，于合同签订之日，原告首付房屋定金30万元，余款在房屋过户后3日内一次性付清。被告应在2016年12月26日前将该房屋交付原告，并协助原告办理完过户手续。如被告不能按约定履行交付及协助办理过户的，所有责任均由被告承担，并由被告承担原告已付30万元每日2‰的违约金。原告履行了合同义务，两被告迟迟不愿交房，不为原告办理房屋过户登记，致使原告至今无法使用该房屋。被告单辉、刘英辩称，原被告之间没有签订房屋买卖合同，不存在解除合同事实，本案是单辉向原告的哥哥王桂才借款30万元，王桂才的妻子朱新婧实际转款是291000元，扣除利息9000元；单辉于2016年、2017年分别向王桂才的妻子朱新婧转款6000元和18000元，应当予以扣除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告**哥哥王桂才与被告单辉系中学同学。经王桂才介绍，2016年11月26日，原告**与被告单辉、刘英签订《房屋买卖合同》，合同约定：单辉、刘英将坐落于临泉县光明北路文化馆综合楼4楼北户房屋出卖给原告**；双方议定房屋总价人民币40万元；合同签订之日原告**向被告单辉、刘英首付房屋定金30万元，余款在房屋过户后3日内一次性支付被告单辉、刘英，不得违约；被告单辉、刘英应在2016年12月26日前将该房产交付原告**，并协助原告**办理完过户手续，届时该房产如有任何担保、抵押、房产瑕疵、欠款等责任造成被告不能按约履行交付过户的，所有责任均由被告单辉、刘英承担，并承担原告**首付定金30万的日违约金2‰，赔偿原告**直到房屋交付过户完毕日，且交付时无人租住使用，无物业费，水电费，有线或数字电视费等欠款。本合同签订后，如有一方无故违反本合同条款，该方均应向对方支付总房价15%的违约金，方可解除合同。自合同签订时，**首付单辉、刘英房屋定金叁拾万元，余款在房屋过户后3日内**一次性付清单辉、刘英，不得违约。本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签订之日生效。原告**通过王桂才爱人朱新婧向被告刘英银行账户转款291000元。2016年12月26日后，原告**及其哥哥王桂才多次催促被告单辉、刘英交房，2017年9月18日22时许，原告**等人到被告单辉、刘英家中要房，发生争执，**报警。2016年12月30日、2017年2月14日被告单辉、刘英分别向王桂才爱人朱新婧银行账户转款6000元、18000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人争议焦点是：**与单辉、刘英之间房屋买卖合同是否成立以及**已交付购房款的具体数额。被告单辉、刘英辩称与原告**的哥哥王桂才借款300000元，实际转款291000元，是民间借贷关系，与**不存在房屋买卖合同关系。本案中**与单辉、刘英签订《房屋买卖合同》，该合同双方当事人均签字按手印，且**、王桂才与单辉、刘英均认可双方除案涉300000元纠纷外，无其他纠纷。单辉、刘英系成年人，具有完全民事行为能力，理应知晓签名书写房屋买卖合同和借条存在区别，以及签署房屋买卖合同的后果和将要承担的法律责任，双方签订房屋买卖合同是在其完全自愿的情况下书写的，不存在威胁、胁迫的情形，是单辉、刘英的真实意思表示，且单辉、刘英不能提供充分的证据推翻**主张的房屋买卖合同关系，故对单辉、刘英的辩解本院不予采信，故本案为房屋买卖合同事实清楚，证据确实，**与单辉、刘英之间房屋买卖合同成立。关于本案案涉房屋已交付购房款的具体数额，原告**通过王桂才妻子朱新婧向被告刘英银行账户转款291000元，**未提供证据证明已经支付给单辉、刘英9000元，故**已经交付购房款认定为291000元。**与单辉、刘英签订房屋买卖合同后，单辉、刘英未按照合同约定交付房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，故**主张解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持，单辉、刘英应当返还**购房款291000元。原告**已经如期履行了购房款291000元的义务，被告单辉、刘英未按照双方约定的时间交房，被告单辉、刘英不履行交房义务应当承担违约责任。《房屋买卖合同》约定如单辉、刘英未在2016年12月26号之前将房产交付**，协助办理过户手续，单辉、刘英承担**“首付定金30万的日违约金2‰”，双方约定的违约金明显过高，本院结合**的诉请酌情调整违约金按照月利率1.5%计算，超出部分本院不予支持。自2016年12月27日起暂计至2018年5月27日，违约金共计74205元（291000元×17×1.5%），被告单辉、刘英已经向**支付24000元违约金，应从单辉、刘英应支付给原告**的违约金中予以扣除，故自2016年12月27日起至2018年5月27日，违约金暂支持50205元，以后违约金另行按照月利率1.5%计算至清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、解除原告**与被告单辉、刘英于2016年11月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告单辉、刘英于本判决生效之日起十五日内返还原告**购房款291000元，支付原告**违约金50205元（自2016年12月27日起暂计至2018年5月27日，以后违约金另行按照月利率1.5%计算至清偿之日止）。三、驳回原告**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3346元，由被告单辉、刘英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  胡曙光审 判 员  刘雪玲人民陪审员  范志伟二〇一九年十二月十八日书 记 员  马看利附：《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。