北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初3080号原审原告（原审反诉被告）：邹以学，男，1964年2月4日出生，汉族，北京市万泽园商贸有限公司经理，住北京市房山区。原审原告（原审反诉被告）：谢纯衡，男，1964年11月7日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原审原告（原审反诉被告）：杨振生，男，1957年5月2日出生，汉族，北京市房山区良乡金宏辰商厦退休人员，住北京市房山区。上列三位原审原告（原审反诉被告）邹以学、谢纯衡、杨振生之委托代理人：张义玲，浙江天册（北京）律师事务所律师。上列三位原审原告（原审反诉被告）委托诉讼代理人：朱奕，浙江天册（北京）律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：北京伟业科豪商贸有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号；法定代表人：童国金，经理。委托代理人：孟令欣，北京市华泰律师事务所律师。原审原告（原审反诉被告）邹以学、谢纯衡、杨振生与原审被告（原审反诉原告）北京伟业科豪商贸有限公司（以下简称伟业科豪）租赁合同纠纷一案，本院于2010年2月6日作出（2008）房民初字第5895号民事判决，已经发生法律效力。2010年5月6日经本院院长提交审判委员会讨论决定，作出（2010）房民监字第5535号民事裁定，再审本案。本院于2015年8月7日作出（2010）房民再初字第6979号民事判决书，伟业科豪不服上诉于北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），二中院于2017年12月27日作出（2015）二中民再终字第11120号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市房山区人民法院（2010）房民再初字第6979号民事判决书。二、本案发回北京市房山区人民法院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原审原告（原审反诉被告）邹以学、谢纯衡、杨振生及其共同委托代理人张义玲，原审被告（原审反诉原告）伟业科豪的法定代表人童国金及其委托代理人孟令欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告（原审反诉被告）邹以学、谢纯衡、杨振生诉称，请求撤销（2008）房民初字第5895号民事判决，驳回原审被告的反诉请求。事实及理由：伟业科豪请求支付涉案218平方米房屋租金，没有合法依据。原审被告（原审反诉原告）伟业科豪辩称，1、童国金已经取得涉案房屋218平方米的所有权，邹以学等三人应当支付租金。2、本案生效后原审原告没有上诉，说明其认可，原审原告没有上诉是没有权利申请再审。原审原告（原审反诉被告）邹以学、谢纯衡、杨振生向本院起诉请求，依法判令解除旧三层270平方米房屋的租赁关系，伟业科豪腾房；判令伟业科豪支付租金、违约金；支付2007年度取暖费;诉讼费由伟业科豪承担。事实及理由：2007年5月6日，我们从北京良工房地产开发有限公司（以下简称良工公司）处购买良乡拱辰大街51号新旧三层楼及相关附属物。由于伟业科豪与原产权人之间存在租赁关系，故邹以学、谢纯衡、杨振生与伟业科豪于2007年9月22日签订新的租赁合作协议。协议签订后，伟业科豪分二次向邹以学、谢纯衡、杨振生交纳了2007年5月至2008年2月的租金，但此后未再交纳。因伟业科豪逾期交纳租金及取暖费，经催告伟业科豪仍不交纳。其行为属于严重违约。原审被告（原审反诉原告）伟业科豪辩称，邹以学、谢纯衡、杨振生依据的租赁合作协议是伪造的不具备证据效力；伟业科豪从未拒绝过支付租金；即使客观上没有支付租金，但是按照补充协议的约定我方也不构成违约，邹以学、谢纯衡、杨振生没有解除合同的权利；邹以学、谢纯衡、杨振生向伟业科豪发函，催促支付租金，伟业科豪已明确回函同意了支付租金，并没有说不支付租金，邹以学、谢纯衡、杨振生没有履行法定的催告义务，没有给伟业科豪合理的履行期间；故不同意邹以学、谢纯衡、杨振生的诉讼请求。原审被告（原审反诉原告）伟业科豪反诉称，2007年5月，伟业科豪及邹以学、谢纯衡、杨振生与良工公司三方友好协商，良工公司分别与伟业科豪及邹以学、谢纯衡、杨振生签订《土地房产出让合同》。其中，出让给伟业科豪2295.10平方米，出让给邹以学、谢纯衡、杨振生2541.18平方米，并将第0XXXX号、第0600008号房屋所有权证书分别交付伟业科豪和邹以学、谢纯衡、杨振生收持。2007年6月28日，产权由伟业科豪转移至童国金，但房产仍由伟业科豪租赁使用和管理。2007年9月22日，伟业科豪与邹以学、谢纯衡、杨振生协商签订《租赁合作协议》。该协议明确约定：“各方原来与房山区胶布雨衣厂签有租赁协议的，原租赁合同项下的权利、义务转移至相对应的一方；任何一方占有对方所购房产的应支付租金；交付租金的起点时间以购买房产的时间开始计算”，“不支付租金，3天内退出所占房屋”。租赁合作协议签订后，伟业科豪向邹以学、谢纯衡、杨振生交纳租金，但是邹以学、谢纯衡、杨振生却没有向伟业科豪交纳其租赁使用新四层部分房屋的租金。邹以学、谢纯衡、杨振生实际已放弃使用新四楼房屋的租赁使用权。故诉至法院，请求判令邹以学、谢纯衡、杨振生搬出其占有的位于北京市房山区良乡拱辰大街51号新四层200平方米房屋；邹以学、谢纯衡、杨振生支付2007年5月1日至2008年7月31日止房屋租金125000元；邹以学、谢纯衡、杨振生支付逾期给付租金的违约金159300元；邹以学、谢纯衡、杨振生承担诉讼费。原审原告（原审反诉被告）邹以学、谢纯衡、杨振生对反诉辩称，我们与伟业科豪之间就良乡拱辰大街51号新四层200平方米房屋不存在租赁关系；伟业科豪与良工公司于2007年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》违反交易惯例，侵害我方合法权益，是无效合同。综上，伟业科豪的起诉没有事实及法律依据，请求驳回伟业科豪的诉讼请求。原审查明，2002年6月14日，北京市良乡胶布雨衣厂（以下简称雨衣厂）与北京市米兰商贸有限责任公司（以下简称米兰公司）签订房屋租赁协议。协议约定：米兰公司租赁雨衣厂位于良乡拱辰大街51号楼房第一层，使用面积270平方米；租期三年，自2002年6月1日至2005年5月31日。2002年6月26日，雨衣厂与伟业科豪达成场地使用权变更责任人协议，雨衣厂同意与米兰公司所签订的米兰大厦房屋租赁合同转让给伟业科豪，租期延长5年，租金不变。2002年9月5日，邹以学与雨衣厂签订房屋租赁协议一份。协议约定：由邹以学租赁雨衣厂的楼房，该楼房位于良乡拱辰大街49号（后变更为51号），包括（1）原建筑第二层全部（378.9平方米）；（2）新建部分一层至三层全部（200平方米房屋）；租赁期限6.5年，自2002年7月1日至2008年12月31日止。协议签订后，即开始履行。2003年4月18日，雨衣厂与伟业科豪签订了场地使用权转让认定书。2004年1月6日，米兰公司与伟业科豪签订了场地使用权转让协议。2004年12月2日，良工公司通过拍卖的方式购买了雨衣厂的全部财产，包括良乡拱辰大街51号的全部房产。2007年5月，良工公司与伟业科豪签订土地房产出让合同一份。合同约定：伟业科豪购买良工公司座落于北京市房山区拱辰街道拱辰大街51号北至旧三楼南墙伸缩缝；东至楼东门外5米；南至楼南门2米；西至楼西西墙外8米，土地面积750平方米，地上建筑物2295.1平方米。上述宗地、房产交易价格955万元。伟业科豪可续租拱辰茶庄一层即270平方米的场地，其续租协议与购买方签订，其租期不超过伟业科豪原与雨衣厂签订的租赁期限。2007年5月6日，良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生签订土地房产出让合同一份。合同约定：邹以学、谢纯衡、杨振生购买良工公司座落于北京市房山区拱辰街道拱辰大街51号。（1）东前至楼东门外5米，东后至科豪楼西墙8米；南前至科豪楼北墙伸缩缝，南后临楸树街；西至三街老史家墙；北至拱辰大厦南墙伸缩缝；（2）北至三街商业二楼南墙；东至拱辰大厦西墙；南至三街居民院北院墙；西至朝辉物业东墙。土地面积合计占地2273.13平方米，地上建筑物建筑面积2541.18平方米。上述宗地、房产交易价格为855万元，200KVA变压器价格为50万元，合计905万元。宗地上的现租户（拱辰茶庄一层之270平方米）未到期的合同由良工公司转交给邹以学、谢纯衡、杨振生，并保证原租户与雨衣厂签订的合同到期。合同签订后，良工公司分别将第0XXXX号证书和第0600008号证书分别交付给伟业科豪和邹以学、谢纯衡、杨振生。2007年6月28日，良工公司与童国金签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：童国金购买良工公司的楼房，该房屋座落于北京市房山区良乡拱辰大街51号，楼房总层数为4层，建筑面积2295.1平方米，用途为商业，所有权证号为房权证字第XXXX号。2007年9月10日，童国金与伟业科豪签订代管协议，约定童国金将拱辰大街51号房产证号0XXXX号房产的经营管理权委托伟业科豪全权经营管理并以伟业科豪的名义对外出租。2007年9月22日，伟业科豪（甲方）与邹以学、谢纯衡、杨振生（乙方）签订《租赁合作协议》一份。协议约定：甲方购得拱辰大街51号新楼（2295.1平方米）房产及部分后院，乙方也随后购买了三层楼和二层楼合计2541.18平方米房产及大部分后院；甲乙双方互为邻居，任何一方占用对方所购房产的应支付租金，不支付对方租金的三天内退出所占房屋。乙方在三天内退出甲方所购后院平房给甲方使用。原来与雨衣厂签有租赁协议的，原租赁合同项下的权利、义务转移至相对应一方，交付租金的起点时间以购买房产的时间开始计算，承租人与雨衣厂的租赁合同未到期的，应使用到合同到期。2008年，邹以学曾以房屋买卖合同纠纷为由将良工公司及童国金诉至本院，请求判令良工公司与童国金于2007年6月28日签订的有关良乡拱辰大街51号房产买卖合同中涉及邹以学承租房产部分合同无效。本院经审理于2008年5月16日作出(2008)房民初字第2695号民事判决书判决驳回了邹以学的诉讼请求。判决后，邹以学不服并提起上诉，经北京市第一中级人民法院审理，于2008年9月19日作出（2008）一中民终字第8354号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明：北京市第一中级人民法院在执行邹以学、谢纯衡、杨振生诉良工公司房地产买卖合同纠纷﹙（2007）一中民初字第15085号民事判决书﹚案过程中，于2008年4月28日，向北京市房山区建设委员会、北京市国土资源管理局房山分局发出协助执行通知书，要求协助办理房产过户手续。2008年5月5日，邹以学、谢纯衡、杨振生取得了京房权证房私字第XXXX号和京房权证房私字第XXXX号房屋所有权证，两证合计建筑面积为2759.18平方米。为此，童国金提出执行异议，童国金述称：2007年4月，伟业科豪、良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生协商最终确定京房权证第XXXX号房屋出让给伟业科豪，京房权证第XXXX号房屋出让给邹以学、谢纯衡、杨振生，并分别签订《土地房产出让合同》。伟业科豪经良工公司同意，将双方签订《土地房产出让合同》的权利义务转让给童国金，并于2007年6月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》。童国金支付购房款后，良工公司将京房权证第XXXX号房屋所有权证原件交付童国金，房屋也移交给童国金占有使用。从（2007）一中民初字第15085号民事判决书中可以明确，法院执行的执行依据是邹以学、谢纯衡、杨振生与良工公司双方于2007年5月6日签订的《土地房产出让合同》。该合同中明确约定的房产面积：地上建筑物前院建筑面积1515.6平方米框架结构，后院建筑面积1025.58平方米合计建筑面积2541.18平方米。但现在邹以学、谢纯衡、杨振生实际办理产权转移登记的面积为2759.18平方米，多办了218平方米的产权转移登记手续，而这218平方米的面积是从京房权证第XXXX号房产证中切割的。执行法院在协助执行通知书中称：“京房权证第XXXX号房屋所有权证丢失，无法收回，请依有关规定办理相关手续。”事实是，此证至今仍在童国金手中。按有关规定办理新的产权证，同时是要收回旧的产权证，没有旧的房产证是不能办理过户手续的。由于执行法院在给房山建委和国土局送达协助执行通知书时，只附了判决书，未附判决书所确定的合同，并且将京房权证第XXXX号房产证宣告丢失，造成邹以学、谢纯衡、杨振生办理了比判决书所确定的合同约定面积2541.18平方米多218平方米的权属证书，侵占了童国金所购买的面积为2295.1平方米房产中的218平方米。北京市第一中级人民法院经审理查明：本院（2007）一中民初字第15085号民事判决书判决：“良工公司于本判决生效后十日内协助邹以学、谢纯衡、杨振生办理合同约定的房产及土地过户手续。”该判决生效后，邹以学、谢纯衡、杨振生据此向本院申请强制执行。执行中，良工公司向本院称其作为产权人的京房权证第XXXX号房产证丢失。2008年4月29日，本院向北京市房山区建设委员会发出（2008）一中执字第631号协助执行通知书，主要内容为：“请协助执行以下事项：一、依据本院（2007）一中民初字第15085号民事判决书及邹以学、谢纯衡、杨振生与良工公司合同约定内容，办理房产过户手续。二、因良工公司持有的京房权证第XXXX号房屋所有权证遗失，无法收回，请依有关规定办理相关手续。”2008年5月15日，本院向北京市国土资源管理局房山分局发出（2008）一中执字第631号协助执行通知书，主要内容为：“请协助执行以下事项：一、依据本院（2007）一中民初字第15085号民事判决书及邹以学、谢纯衡、杨振生与良工公司合同约定内容，办理土地过户手续。”后邹以学、谢纯衡、杨振生和良工公司在向上述协助执行部门递交据以办理房地产过户的合同时，擅自加入了双方于2007年5月9日签订的“关于《土地房产出让合同》的说明”，其中写明邹以学、谢纯衡、杨振生所购拱辰茶庄楼一至三层计218平方米是京权证房股字第0XXXX号产权证的拐角部分。另查，童国金持有京房权证第XXXX号房屋所有权证原件。2008年12月11日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中执异字第1708号民事裁定书，裁定如下：一、童国金所提异议成立。二、撤销本院于2008年4月28日向北京市房山区建设委员会，于2008年5月14日向北京市国土资源管理局房山分局发出的（2008）一中执字第631号协助执行通知书。后邹以学、谢纯衡、杨振生提出复议申请书。北京市高级人民法院于2009年4月29日作出（2009）高执复字第120号执行裁定书，裁定驳回邹以学、谢纯衡、杨振生的复议申请，维持原裁定。2009年8月24日，北京市住房和城乡建设委员会作出京建法权注﹝2009﹞59号撤销房屋登记决定书。自2007年5月1日至2008年7月31日，邹以学、谢纯衡、杨振生应向伟业科豪支付租金125000元。原审认为，关于童国金与邹以学、谢纯衡、杨振生争议的第0XXXX号房产（即20号楼）东北拐角部分（即诉争的218平方米房屋）属于谁购买范围的问题，应当根据各自与良工公司签订的合同内容予以确定。邹以学、谢纯衡、杨振生的合同和伟业科豪的合同对四至范围均有所表述，邹以学、谢纯衡、杨振生购买的建筑物面积共2541.18平方米，与第0600008号证书完全一致。童国金购买的建筑物面积为2295.1平方米，与第0XXXX号证书完全一致。根据以上合同约定的建筑物面积判断，第0XXXX号房产（即20号楼）东北拐角部分应属于童国金购买的范围。邹以学、谢纯衡、杨振生与伟业科豪签订《租赁合作协议》后，占有和使用所有权人属于童国金的房产，其三人理应按租赁合作协议约定向伟业科豪支付租金，但自2007年5月1日至2008年7月31日租赁期间，邹以学、谢纯衡、杨振生未支付应付租金，已构成违约，应承担违约责任。伟业科豪要求邹以学、谢纯衡、杨振生支付违约金数额为159300元，本院确定为125000元。邹以学与雨衣厂于2002年9月5日签订的房屋租赁协议期限截止至2008年12月31日到期，现租期届满，邹以学、谢纯衡、杨振生应将座落于北京市房山区良乡拱辰大街51号0XXXX号房屋东北拐角部分返还给伟业科豪。综上，伟业科豪合理的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持。邹以学、谢纯衡、杨振生经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃民事诉讼权利。2010年2月6日本院作出（2008）房民初字第5895号民事判决：一、邹以学、谢纯衡、杨振生于本判决生效后十日内将座落于北京市房山区良乡拱辰大街51号0XXXX号房屋东北拐角部分一至三层（218平方米）返还给伟业科豪。二、邹以学、谢纯衡、杨振生于本判决生效后十日内给付伟业科豪租金十二万五千元。三、邹以学、谢纯衡、杨振生于本判决生效后十日内向伟业科豪支付违约金十二万五千元。四、驳回伟业科豪其他诉讼请求。本院再审查明，本案诉争标的，位于北京市房山区良乡拱辰大街51号，原为北京市房山区胶布雨衣厂（以下简称雨衣厂）所有，雨衣厂将其在51号的房屋，出租给邹以学、米兰公司。后米兰公司转租给伟业科豪并经雨衣厂同意。2004年12月2日，良工公司通过竞买的方式购买了雨衣厂的全部资产，全部资产包括良乡拱辰大街51号的土地及房产。该宗地共登记两座房产，一是京房权证房股字第XXXX号（以下简称第7号房产证）。二是京房权证房股字第XXXX号（以下简称第8号房产证）。其中，第7号房产证的房产为20号楼，房屋总层数为4层，建筑面积合计2295.1平方米，建筑占地面积624.4平方米，建筑设计用途为商业；第8号房产证的房产包括10号楼及地下室和21号楼，10号楼总层数为3层，21号楼总层数为2层，建筑面积合计2541.18平方米，建筑占地面积891.69平方米，建筑设计用途为工交。邹以学承租了第7号房产证下诉争的218平方米房屋、第8号房产证下10号楼第二层全部、第三层部分及地下室等，承租期至2008年12月31日止；伟业科豪承租第7号房产证下除诉争的218平方米房屋以外的其余部分及第8号房产证下10号楼第一层270平方米。2005年8月6日，良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生签订《土地房产出让合同》，将51号土地及地上物以1400万元的价格出让给邹以学、谢纯衡、杨振生。2005年12月27日，伟业科豪以优先购买权受到侵害为由起诉良工公司、邹以学、谢纯衡、杨振生，请求确认该合同无效。本院于2006年4月5日作出（2006）房民初字第483号民事判决，判决良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生之间于2005年8月6日签订的房屋买卖合同为无效合同。良工公司、邹以学、谢纯衡、杨振生不服判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2006年8月4日作出（2006）一中民终字第08465号民事判决，撤销（2006）房民初字第483号民事判决；驳回伟业科豪的诉讼请求。伟业科豪不服（2006）一中民终字第08465号民事判决，向北京市第一中级人民法院提出再审申请。2006年9月18日，北京市第一中级人民法院作出（2006）一中民监字第12668号民事裁定：本案再审。2006年11月13日，北京市第一中级人民法院作出（2006）一中民再终字第13446号民事判决：撤销（2006）一中民终字第08465号民事判决；维持（2006）房民初字第483号民事判决。邹以学、谢纯衡、杨振生向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2008年12月1日作出（2008）高民申字第04101号民事裁定：驳回邹以学、谢纯衡、杨振生的再审申请。2010年3月4日，最高人民法院作出（2009）民监字第585号民事裁定：指令北京市高级人民法院对（2006）一中民再终字第13446号案件再审。2010年12月20日北京市高级人民法院作出（2010）高民再终字第1101号民事判决，维持北京市第一中级人民法院（2006）一中民再终字第13446号民事判决。在北京市第一中级人民法院作出（2006）一中民再终字第13446号民事判决后，良工公司委托北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司对51号房地产进行价格评估。2006年12月26日，北京瑞欧房地产评估咨询有限责任公司出具房地产评估报告，该报告显示对51号房地产进行了现实价格评估。估价目的：为委托方良工公司了解该宗房地产现实价格提供价格参考依据。房地总价：1610.72万元。良工公司在整体出让未能实现的情况下，将51号的国有土地及地上物，按照四至划分为二部分出售。一部分出售给邹以学、谢纯衡、杨振生，另一部分出售给伟业科豪。2007年5月6日，良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生签订《土地房产出让合同》。合同约定：第一条：交易宗地及地上物状况。1、该宗土地及房产座落于北京市房山区拱辰街道拱辰大街51号。四至范围：（1）东前至楼东门外5米，东后至科豪楼西墙8米；南前至科豪楼北墙伸缩缝，南后临楸树街；西至三街老史家墙；北至拱辰大厦南墙伸缩缝；（2）北至三街商业二楼南墙；东至拱辰大厦西墙；南至三街居民院北院墙；西至朝辉物业东墙。2、土地面积：前院工业占地（拱辰茶庄楼）830.27平方米，后院工业占地（生产车间）1442.86平方米，合计占地2273.13平方米。3、地上建筑物：前院（拱辰茶庄楼）建筑面积1515.6平方米。后院（生产车间及附属物）建筑面积1025.58平方米。合计建筑面积：2541.18平方米。5、土地用途：商业及工业用地。第二条、交易价格。上述宗地、房产的交易价格为855万元，200KVA变压器价格50万元，合计905万元。并对宗地上的现租户（拱辰茶庄楼一层270平方米）未到期的合同由良工公司转交给邹以学、谢纯衡、杨振生，并保证原租户与胶布雨衣厂签订的合同到期。邹以学、谢纯衡、杨振生应继续履行良工公司与伟业科豪签订的房屋（拱辰茶庄楼270平方米）租赁合同。第六条约定本合同未尽事宜双方应友好协商，可设备忘录或补充协议，经双方签字盖章后与此合同具有同等法律效力。邹以学、谢纯衡、杨振生就2007年5月6日的合同，又与良工公司签订了关于《土地房产出让合同》的说明，该说明进一步明确诉争的218平方米房屋是在邹以学、谢纯衡、杨振生所购范围内。良工公司对此说明内容无异议，但签订的时间提出不是说明的落款日期，而是之后，具体时间记不清。良工公司向本院提交2007年5月15日良工公司与伟业科豪签订的《土地房产出让合同》，合同约定：第一条、交易宗地及地上物状况。1、该宗地及房产座落于北京市房山区拱辰街道拱辰大街51号。四至范围：北至旧三楼南墙伸缩缝；东至楼东门外5米；南至楼南门2米；西至楼西西墙外8米。2、土地面积：750平方米。3、地上建筑物2295.1平方米。4、土地性质：划拨。5、土地用途：商业用地。第二条、上述宗地、房产交易价格955万元。付款方式，本宗土地房产出售合同签订三日内，伟业科豪需向良工公司交纳95%的出让金，计907.25万元，其余5%出让金计47.75万元，待甲乙两方办理完毕该合同所涉及土地及地上物产权变更手续时交纳。伟业科豪可续租拱辰茶庄楼一层即270平方米的场地其续租期不超过伟业科豪与原雨衣厂签订的租赁期限。第六条约定，本合同未尽事宜双方应友好协商，可设备忘录或补充协议，经双方签字盖章后与此合同具有同等法律效力。该合同签订后，伟业科豪于2007年5月16日、6月5日、6月13日，向良工公司交款200万元、500万元、207.25万元，合计907.25万元，良工公司为伟业科豪出具三张收据。2007年10月22日、10月25日良工公司将伟业科豪交纳的907.25万元，以童国金名义出具发票二张，金额分别为652万元、68万元，合计720万元。童国金向本院提交《土地房产出让合同》与良工公司提供的《土地房产出让合同》系同一版本，内容相同，只是落款日期不同。伟业科豪提供《土地房产出让合同》原件的落款日期为2007年4月15日，其中“4”有明显涂改的痕迹。良工公司提供的合同上，伟业科豪的落款日期为2007年5月15日。童国金提供一份2007年4月15日合同的复印件，该复印件附一张房地平面图，标题为:伟业科豪占地示意图补充说明，落款日期2007年4月30日。该图盖有良工公司的骑缝章，但图上没有良工公司的说明、签字及公章，也没有伟业科豪的签字及公章。良工公司否认与伟业科豪签订过此合同。童国金向本院提交的2007年6月28日童国金与良工公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》，涉及标的为第7号房产证的房产。该合同说明第3条：“签订本合同前，双方当事人应当仔细阅读合同条款，特别是其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。”第8条：“双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致。”《北京市存量房屋买卖合同》为格式合同，童国金及良工公司持有的合同均由童国金填写后，交良工公司盖章。根据童国金、良工公司提供的合同版本对比，有40多处不同。在良工公司提供的合同中，第二条房屋权属情况（五）该房屋的租赁情况为：出卖人已将该房屋出租，但其项下【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】的选项没有选定，以及项下：关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三，但附件三为空白未填写；童国金提供的合同也未选定，附件三上未填写内容，不同的是，有一划线。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格一项，良工公司的合同没有成交价格，而童国金的合同成交价格为652万元。在第四条（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四；而附件四双方的合同均未填写，良工公司的合同为空白，童国金的合同上有一划线。该项下1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。附件五《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》的附件中，良工公司提供的合同未勾选，童国金提供的合同附件五中勾选了《存量房交易结算资金自行划转声明》。事实上，双方当事人未发生交易资金结算。合同约定良工公司在2007年7月15日前交付房屋。另外，良工公司的合同中，土地证号、法定代表人、委托代理人、合同签订时间、签订地点等项下均没有填写。而童国金的合同中，填写了上列内容。2007年10月25日，童国金持良工公司为其出具的其中一张金额652万元的购房发票，向税务机关交纳了契税19.56万元。税务机关为童国金出具了完税证明。良工公司在童国金提供的《存量房交易结算资金自行划转声明》的文件上加盖了良工公司的公章，该文件的落款日期为2007年10月25日。在童国金办理权属转移登记时，良工公司拒绝为童国金办理。童国金向法庭提交2007年5月2日伟业科豪（甲方）与童国金（乙方）签订的《房屋及土地购买人变更协议》，该协议载明，经甲、乙双方协商一致，并经良工公司同意，达成以下协议：双方约定将伟业科豪与良工公司所签订的《土地房产出让合同》及附件的权利义务转让给童国金，即主体变更为童国金；伟业科豪支付给良工公司的房屋及土地购买款即转为童国金所支付；如果童国金与良工公司的协议没有全部包括伟业科豪所购财产或受让土地，则未签部分仍然归伟业科豪所有，等待童国金与良工公司签订协议后移交童国金。童国金欲证明合同主体变更为童国金后，由童国金与良工公司另行签订买卖合同。童国金提供2007年5月18日股东（董事）会决议，决议事项：“经北京良工房地产开发有限公司股东大会研究决定，同意将拱辰大街51号房产出售给童国金并签订购房协议，此房产层高四层、建筑面积2295.1平方米、占地面积750平方米”。原审中，经良工公司申请，本院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对童国金提供的2007年4月15日《土地房产出让合同》第一页和2007年5月18日股东（董事）会决议中良工公司印章和决议中“吴占河”签字进行鉴定，鉴定结论为：检材与样本中所盖良工公司印章是同一枚印章盖印。股东（董事）会决议中“吴占河”与样本中“吴占河”不是同一人书写。2007年9月22日，由童国金起草的《租赁合作协议》，该协议约定：伟业科豪（甲方）与谢纯衡、杨振生、邹以学（乙方）就有关租赁合作等事项，经友好协商达成如下协议：甲方购得拱辰大街51号新楼（2295.1平方米）房产及部分后院，乙方也随后购买了三层楼和二层楼合计2541.18平方米房产及大部分后院。甲乙双方互为邻居，本着合作及友好协商解决历史遗留的问题为原则，处理一切问题。任何一方占用对方所购房产的应支付租金，不支付对方租金的三天内退出所占房屋。乙方在三天内退出甲方所购后院平房给甲方使用。原来与房山区胶布雨衣总厂签有租赁协议的，原租赁合同项下的权利、义务转移至相对应一方，交付租金的起点时间以购买房产的时间开始计算。承租人与雨衣厂的租赁合同未到期的，应使用到合同期满。该协议由伟业科豪盖章、童国金、谢纯衡、杨振生签字，邹以学未在该协议上签字。另查明，2007年11月12日，童国金起诉良工公司房屋买卖合同纠纷，童国金请求判令良工公司继续履行2007年6月28日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，办理京房权证房股字第XXXX号权属转移登记手续；支付违约金。良工公司提出反诉，请求撤销该合同。2007年11月29日，邹以学、谢纯衡、杨振生以第三人的身份申请参加诉讼，主张《北京市存量房屋买卖合同》涉及邹以学承租部分的无效；确认邹以学、谢纯衡、杨振生与良工公司签订的《土地房产出让合同》有效。2009年10月23日，本院作出（2007）房民初字第8796号民事判决，判决：一、良工公司于本判决生效后十日内协助童国金办理京房权证房股字第XXXX号房产权属转移登记手续。二、良工公司于本判决生效后十日内向童国金支付违约金（按652万元的日万分之八计算，自2007年8月14日起至童国金实际取得房屋所有权证之日止）。三、驳回良工公司的反诉请求。四、驳回第三人邹以学、谢纯衡、杨振生的诉讼请求。良工公司提出上诉，2010年7月28日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第09646号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年11月16日北京市高级人民法院（以下简称高院）作出（2011）高民申字第859号民事裁定，指令一中院再审。2014年4月17日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民再终字第02664号民事裁定，裁定撤销（2010）一中民终字第9646号民事判决和（2007）房民初字第8796号民事判决，本案发回本院重审。2007年11月28日，邹以学、谢纯衡、杨振生将良工公司起诉到北京市第一中级人民法院，请求良工公司履行2007年5月6日双方签订的《土地房产出让合同》，北京市第一中级人民法院于2008年3月19日作出（2007）一中民初字第15085号民事判决，判决良工公司于本判决生效后10日内协助邹以学、谢纯衡、杨振生办理合同约定的房产及土地过户手续。此案经邹以学、谢纯衡、杨振生申请执行且执行完毕后，童国金提出执行异议，后撤销了原执行的内容。2008年2月14日，邹以学起诉良工公司、童国金房屋买卖合同纠纷，邹以学请求判令良工公司与童国金2007年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》涉及邹以学承租部分的无效。2008年5月16日，本院作出（2008）房民初字第2695号民事判决，驳回邹以学的诉讼请求。邹以学提出上诉，2008年9月19日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第8354号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年4月17日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民再终字第04803号民事裁定，裁定撤销（2008）一中民终字第8354号和（2008）房民初字第2695号民事判决，本案发回本院重审。上述事实，有各方当事人提供的《土地房产出让合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋及土地购买人变更协议》、第7号房产证、第8号房产证复印件、完税证明、房款发票、股东（董事）会决议、当事人陈述、原审庭审笔录、评估报告、鉴定报告、（2007）一中民初字第15085号民事判决等在案佐证，以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院再审认为，关于本案本诉，即邹以学、谢纯衡、杨振生请求判令解除旧三层270平方米房屋的租赁关系，伟业科豪腾房；判令伟业科豪支付租金、违约金；支付2007年度取暖费等诉讼请求。原审诉讼中，因邹以学、谢纯衡、杨振生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法裁定，按撤诉处理并无不当。故邹以学、谢纯衡、杨振生再审中对本诉的请求，本院不予审理。邹以学、谢纯衡、杨振生可以另行起诉。良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生和伟业科豪签订的《土地房产出让合同》是当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规，且合同内容具体明确，该合同依法成立且合法有效。关于诉争的218平方米房屋的权属问题。良工公司与伟业科豪签订《土地房产出让合同》中，良工公司出让的是51号国有土地的使用权及该土地上地上物的所有权。该合同第一条约定：交易宗地及地上物状况。四至范围：北至旧三楼南墙伸缩缝；东至楼东门外5米；南至楼南门2米；西至楼西西墙外8米。该合同四至的参照物明确，在伟业科豪购买的四至范围内，不包括诉争的218平方米房屋。从良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生2007年5月6日签订的《土地房产出让合同》看，四至范围：（1）东前至楼东门外5米，东后至科豪楼西墙8米；南前至科豪楼北墙伸缩缝，南后临楸树街；西至三街老史家墙；北至拱辰大厦南墙伸缩缝；四至的参照物明确，在邹以学、谢纯衡、杨振生购买的四至范围内，包括了诉争的218平方米房屋。为此,良工公司与邹以学、谢纯衡、杨振生签订了关于《土地房产出让合同》的说明，明确诉争的218平方米房屋在邹以学、谢纯衡、杨振生所购范围内。从良工公司与童国金之间往来函中，明确表明童国金购买的土地房产不包含210平米的拐角部分。另外，在伟业科豪与良工公司，邹以学等三人与良工公司分别签订的《土地房产出让合同》中均对由伟业科豪租赁的位于拱辰茶庄楼一楼270平米后续问题进行了约定。如218平米拐角出卖给伟业科豪，在邹以学租赁的情况下，理应也会在《土地房产出让合同》中约定，而未约定，从而证明218平米由邹以学购买，无需约定。而伟业科豪也没有在当时提出异议。可见，邹以学、良工公司、伟业科豪当时对218平米拐角归邹以学等购买时认同的。因此，诉争的218平方米房屋，属于邹以学、谢纯衡、杨振生所有。关于童国金提供的2007年9月22日《租赁合作协议》，是建立在《土地房产出让合同》基础上的。邹以学、谢纯衡、杨振生及伟业科豪与良工公司签订的《土地房产出让合同》均明确伟业科豪有权继续承租270平方米房屋至原承租合同届满，并应与邹以学、谢纯衡、杨振生续签租赁合同。但伟业科豪以该协议证明其享有对诉争的218平方米房屋享有所有权，没有事实依据。退一步讲，即使伟业科豪的《土地房产出让合同》包含诉争的218平方米房屋，因为邹以学系诉争的218平方米房屋承租人，且租赁期限未届满，伟业科豪也应当与邹以学签订租赁协议，与谢纯衡、杨振生无关。现伟业科豪以谢纯衡、杨振生与其签字的《租赁合作协议》向邹以学、谢纯衡、杨振生主张诉争的218平方米房屋的租金及违约金的请求，没有事实依据，其主张不能成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，伟业科豪对诉争的218平方米房屋，没有取得所有权。就诉争的218平方米房屋与邹以学、谢纯衡、杨振生没有产生租赁关系。故伟业科豪反诉请求判令邹以学、谢纯衡、杨振生搬出其占有的北京市房山区良乡拱辰大街51号新四层200平方米房屋、支付2007年5月1日至2008年7月31日止房屋租金125000元、支付逾期给付租金的违约金159300元的主张，本院不予支持。原审认定事实有误，应予纠正。原审诉讼中，因邹以学、谢纯衡、杨振生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，经本院裁定按撤诉处理后，原审继续审理伟业科豪的反诉请求，并作出（2008）房民初字第5895号民事判决，该判决将伟业科豪表述为原告，将邹以学、谢纯衡、杨振生表述为被告，属实不妥，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、撤销本院（2008）房民初字第5895号民事判决；二、驳回原审被告（原审反诉原告）北京伟业科豪商贸有限公司的反诉请求。案件受理费（反诉费）5565元，由北京伟业科豪商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李广剑审 判 员  沈 征人民陪审员  魏振山二〇一九年十二月三十一日书 记 员  郑 伟