广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初2901号原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司，住所地深圳市南山区登良路62号南园综合大楼11楼，统一社会信用代码914403006700071486。法定代表人郑裕鸣，董事长。委托代理人肖小波，广东君强律师事务所律师。委托代理人张泽帆，广东君强律师事务所实习律师。被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司，住所地深圳市南山区南山街道南新路1028号弘都公寓首层1-9号商铺，统一社会信用代码91440300MA5EQ6FN0M。法定代表人林家敏。原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司诉被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司的委托代理人肖小波到庭参加了诉讼，被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司诉请，判令：1、解除原告与被告签订的《鸿腾达物业租赁合同书》；2、被告将其承租的深圳市宝安区宝安大道中南花园一楼102至113号商铺返还给原告；3、被告向原告支付自2017年12月1日至实际返还租赁物业之日止的租金（占有使用费）、物业管理费及违约金。【租金（占有使用费）按每月228,725元计，物业管理费按每月8,005元计，违约金以逾期缴纳的租金及物业管理费之和为基数按年利率24%计,暂计算至2018年10月31日，被告拖欠的租金、物业管理费及违约金共计2,809,805元。】4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭撤销第一项及第二项诉讼请求，明确第三项诉讼请求为：被告向原告支付自2017年12月1日至2019年4月12日的租金、物业管理费及违约金，租金按每月228,725元计，物业管理费按每月8,005元计，违约金以逾期缴纳的租金及物业管理费之和为基数按年利率24%计。本案相关情况一、涉案房产的位置：深圳市宝安区宝安大道中南花园一楼102至113号商铺。二、租赁面积：2,287.25平方米。三、涉案房产权利由来：涉案房产权利人为深圳市屹海达实业有限公司，原告与深圳市屹海达实业有限公司签订房屋租赁合同，从而取得涉案房产使用权及转租权。四、租赁合同签订时间：2017年11月18日。五、合同期限及免租期的约定：租用时间从2017年12月1日至2023年11月30日，共6年，装修期2个月，从2018年2月1日开始起租。六、关于租金及物业管理费的约定：双方约定租金标准为100元/平方米/月，月租金228,725元；物业管理费标准为3.5元/平方米/月，每月合计8,005元；自2019年11月8日起租金标准调整为247,023元/月；2020年11月8日起租金标准调整为266,785元……。七、合同约定租金缴纳日期：当月5日前。八、合同约定的拖欠租金及费用的违约条款：被告逾期交付租金、水电费等应交费用，除仍应如数补交外，被告还将向原告按每日3‰支付滞纳金；被告欠缴费用满一个月的，原告有权停止被告的水、电及有关设施的使用；……未经原告书面同意，被告逾期30天未向原告交纳租金或拖欠各项费用合计超过一个月租金金额，原告有权单方解除合同而不视为违约，被告已交的押金不予退还，并且被告承担因此给原告造成的一切损失。九、被告是否交纳了租赁保证金：未交纳。十、合同的履行情况：原告主张在2017年12月1日前将涉案房屋交付被告，被告进场开始装修，因被告的装修施工不规范，导致消防部门查封并禁止施工，被告称其一直与相关部门协调解决该问题，并要求原告暂时延缓交租，原告基于对被告的实际负责人刘文彬的信任一直未收回涉案房屋，至2019年4月12日才进入涉案房屋，现已将部分场地出租给案外人，但还有部分场地仍然空租。为此，原告提交了两份民事判决书、部分聊天记录、深圳商报等予以证明。根据原告提交的民事判决书显示，原告与被告及刘文彬因租赁深圳市南新路1028号弘都商务公寓首层01-09号商铺发生纠纷，原告在广东省深圳市南山区人民法院提起诉讼，案号为（2019）粤0305民初2755号；原告的法定代表人郑裕鸣与刘文彬因借贷事宜发生纠纷，郑裕鸣在广东省深圳市南山区人民法院提起诉讼，案号为（2019）粤0305民初3837号。聊天记录显示，原告的工作人员自2018年4月一直与刘文彬沟通位于深圳市房屋的租赁事宜；2018年9月25日，刘文彬曾回复“回来联系。好快搞定了”；2018年10月11日，原告工作人员向被告发送要求被告腾退两处房产事宜时，刘文彬未再给予任何回复。深圳商报显示，原告于2018年10月18日以刊登通知的方式，称被告向原告承租的两处房产（包括本案涉案房产），因被告拖欠租金及物业管理费超过合同约定期限，经多次催收未果，原告通知被告自通知见报之日起依法解除两份租赁合同；被告应当自见报之日起3日内自行搬离租赁物业，并清理室内滞留物品，逾期原告将依法办理……。本院认为，被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司经本院合法传唤无正当理由不到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证权利，本院依据本案原告提交的证据来认定本案事实。根据涉案租赁合同显示刘文彬系代表被告与原告签订了涉案租赁合同，原告提交的微信聊天记录显示，原告的工作人员系与刘文彬沟通房屋租赁事宜，在双方沟通交流中刘文彬并未提及向原告腾退涉案的房屋事宜。现被告未能提供其向原告交还了涉案房屋，以及解除租赁合同的相关证据，故本院依法采信原告主张，根据原告在深圳商报刊登通知的时间认定涉案租赁合同的解除时间为2018年10月18日。十一、关于原告主张被告支付租金及物业管理费的问题：被告应当向原告支付2017年12月1日至2018年1月31日免租期期间的租金及物业管理费403,883元，2018年2月1日至2018年10月18日期间的租金及物业管理费2,031,296元，以及2018年10月19日至2018年11月2日期间的房屋占有使用费114,547元。根据以上认定事实，涉案租赁合同解除时间在2018年10月18日，被告应当向原告支付从2018年2月1日至2018年10月18日期间的租金及物业管理费2,031,296元【（228,725元+8,005元）×（8个月+18天/31天）】。关于2017年12月1日至2018年1月31日免租期期间的租金及物业管理费，因涉案租赁合同期间为6年，现因被告违约导致原告解除合同，故被告仍需按比例支付上述免租期期间的租金及物业管理费403,883元【（228,725元+8,005元）×2个月×（12个月×6年-10个月-18天/31天）÷6年÷12个月】，原告主张超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。因涉案租赁合同在2018年10月18日解除，原告应当在合理时间内进行清场以避免损失的进一步扩大，故本院酌定原告清场时间为15天，故被告仍需向原告支付2018年10月19日至2018年11月2日期间的房屋占有使用费及物业管理费114,547元【（228,725元+8,005元）×15天/31天】，原告主张超出部分，无事实和法律依据。十二、关于原告主张的违约金：被告应当向原告支付违约金（其中以236,730元为计算基数，分别从2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日、2018年5月6日、2018年6月6日、2018年7月6日、2018年8月6日、2018年9月6日起计算；以137,456元为计算基数，从2018年10月6日起计算，均按照日万分之五的标准，计至款项付清之日止）。鉴于涉案租赁合同约定了日千分之三的标准支付滞纳金，原告起诉时将违约金的计算标准调整为年利率24%，但该标准仍然过高，本院依法酌情调整为日万分之五的标准计算，即在2018年2月至2018年9月期间以各月租金及物业管理费236,730元（228,725元+8,005元）为计算基数，从各月到期之次日即分别从2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日、2018年5月6日、2018年6月6日、2018年7月6日、2018年8月6日、2018年9月6日起计算；2018年10月则以当月实际的租金及物业管理费137,456元【（228,725元+8,005元）×18天/31天】为计算基数，从2018年10月6日起计算，均按照日万分之五的标准，计至款项付清之日止。原告主张超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。判决结果综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司支付2017年12月1日至2018年1月31日免租期期间的租金及物业管理费403,883元；二、被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司支付2018年2月1日至2018年10月18日期间的租金及物业管理费2,031,296元及违约金（其中以236,730元为计算基数，分别从2018年2月6日、2018年3月6日、2018年4月6日、2018年5月6日、2018年6月6日、2018年7月6日、2018年8月6日、2018年9月6日起计算；以137,456元为计算基数，从2018年10月6日起计算，均按照日万分之五的标准，计至款项付清之日止）；三、被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司支付2018年10月19日至2018年11月2日期间的房屋占有使用费114,547元；四、驳回原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务或履行其他义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费29,278.44元，由原告深圳市鸿腾达物业管理有限公司承担1,101.90元，由被告深圳南新快车行汽车综合服务有限公司承担28,176.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 刘    哲人民陪审员 钟  文  枚人民陪审员 翁  林  淘二〇一九年十二月十三日书 记 员 成明丽（兼）书 记 员 张  美  乔附本案相关法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。