广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5412号 上诉人（原审原告）：罗某，女，1976年1月6日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州恒大金碧置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道168号，统一社会信用代码:91450200079083717M。 法定代表人：廖雪锋，总经理。 委托诉讼代理人：朱雪梅，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张娆，广西众维律师事务所律师。 上诉人罗某因与被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初4382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人罗某上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院适用法律错误，导致判决不公。事实上，上诉人至今仍未收房，这个损失客观存在，并且一直延续至今。一审法院如此判决，导致上诉人的损失只能由上诉人自己承担，与被上诉人无关。而被上诉人客观上未取得竣工备案登记，上诉人因此不收房形成合理抗辩，这个责任不应当由上诉人承担。一审法院这样的判决对上诉人是不公平的。因此，上诉人认为涉诉合同补充协议第五条为格式条款，其适用是有一定条件的。第一，涉诉合同涉及的补充协议第五条、补充协议第十三条、第7条，都没有“采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识”，更没有“按照对方的要求对该格式条款予以说明的”。对于是否已做提示及解释的事实，应当由被上诉人举证，但一审时，被上诉人对此没有任何证据证明。第二，在合同的效力上。根据《合同法》第四十条，涉诉合同附件四第五条明显为“一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，所以应为无效条款。第三，上诉人既没有履行提示和解释义务，而且该条款因“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”为无效条款。所以该条款根据上述法律规定在本案当中不得适用，一审法院明显适用法律错误。综上所述，一审法院适用法律错误，导致判决不公，根据《中华人民共和国民事讼法》之规定，特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的请求。 被上诉人柳州恒大金碧置业有限公司答辩称,尊重一审判决。 罗某向一审法院起诉请求：1.柳州恒大金碧置业有限公司向罗某支付违约金22682.27元（暂计至2019年5月11日止，之后的违约金计至柳州恒大金碧置业有限公司取得竣工备案登记表时止）；2.本案诉讼费用由柳州恒大金碧置业有限公司承担。诉讼过程中，罗某变更第一项诉讼请求为：柳州恒大金碧置业有限公司向罗某支付违约金28763.05元（总房款965203元×1?/天×298天）。 一审法院认定事实：2016年3月3日，罗某与柳州恒大金碧置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：罗某向柳州恒大金碧置业有限公司购买位于柳州市翡翠龙庭1栋5-1号房屋一套；建筑面积为100.42平方米，套内建筑面积为72.58平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9611.66元，总价款为965203元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付罗某使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”另外，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议注明“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”的内容，该补充协议第五条对《商品房买卖合同》第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”《商品房买卖合同》及附件还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。合同签订后，罗某向柳州恒大金碧置业有限公司付清了购房款。2018年8月15日，柳州恒大金碧置业有限公司建设开发的翡翠龙庭小区1#、2#楼经五方单位，即施工单位（广西建工集团第三建筑工程有限责任公司）、勘察单位（广西城乡勘察设计有限公司）、设计单位（广州智海建筑设计有限公司）、监理单位（广西桂新监理咨询有限责任公司）、建设单位（柳州恒大金碧置业有限公司）验收合格。2019年6月25日，翡翠龙庭小区1#、2#楼取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记。至本案开庭时止，罗某未领取涉案商品房的房屋钥匙。现罗某认为柳州恒大金碧置业有限公司未在合同约定的期限内取得竣工验收备案证明，其行为已经构成逾期交房，应承担违约责任，罗某为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，罗某与柳州恒大金碧置业有限公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”以及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：。。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；。。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”涉案房屋于2018年8月15日经五方单位验收合格，虽然该房屋已经符合法定的交房条件，但是罗某至本案开庭时止未实际签领房屋钥匙及相关资料，双方没有对房屋交付条件重新达成约定，因此本案商品房交付的条件仍应按照《商品房买卖合同》第八条的约定，即柳州恒大金碧置业有限公司应当将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件的商品房交付给罗某使用。柳州恒大金碧置业有限公司于2019年6月25日取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案登记，此时的商品房才符合交付条件，柳州恒大金碧置业有限公司已构成逾期交房，逾期天数为298天。关于逾期交房违约金的计算，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议虽然是柳州恒大金碧置业有限公司为了重复使用而预先拟定，但是也是罗某与柳州恒大金碧置业有限公司在平等、自愿的基础上签订的。补充协议第五条对合同第九条补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该约定未违反法律、行政法规强制性规定，并且附件四已备注注明柳州恒大金碧置业有限公司提示罗某在签署合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到柳州恒大金碧置业有限公司的合理解释。因此，附件四合同补充协议对双方仍具有约束力。柳州恒大金碧置业有限公司逾期交房超过180日，按照补充协议第五条的约定，柳州恒大金碧置业有限公司应向罗某支付逾期交房违约金19304.06元（总房款965203元×2%）。罗某主张超出的违约金部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院判决：一、柳州恒大金碧置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向罗某支付逾期交房违约金19304.06元；二、驳回罗某的其他诉讼请求。案件受理费519元（罗某已预交），减半收取259.5元，由罗某负担84.5元，柳州恒大金碧置业有限公司负担175元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审认定的事实未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律的保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人与柳州恒大金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定和行政性强制性规定，系有效合同。双方在《商品房买卖合同》中第八条约定了交房条件，柳州恒大金碧置业有限公司未能在该期限内达成交房条件，上诉人罗某亦未领取房屋钥匙，柳州恒大金碧置业有限公司构成逾期交房，一审法院认定逾期天数为298天，双方对该天数并无异议。但双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中第五条对合同逾期交房违约责任作出了补充约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，本合同第九条所述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”因此一审法院适用该条款计算违约金为19304.06元。上诉人罗某主张该约定属于格式条款，违反法律、行政法规强制性规定，因在附件四中在首页已备注：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件时仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”。上诉人罗某在该附件四中签名，系对该附件四合同补充协议条款的确认，应受该合同补充协议的约束，其上诉主张附件四合同补充协议第五条无效没有事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人罗某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人罗某已预交），由上诉人罗某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  黄智文 审 判 员  赵舒颖 二〇一九年十二月二十三日 代书记员  黄习家