广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5390号原告：邝汉荣，男，1952年8月16日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街御景路2号，统一社会信用代码91440301786092161T。法定代表人：杨林森，该公司经理。委托诉讼代理人：舒辉、陈淮，均系广东金桥百信律师事务所律师。原告邝汉荣诉被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法由审判员黄丽平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邝汉荣的委托诉讼代理人吴学明，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝汉荣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金129077元（从2017年9月16日起暂计至2019年10月16日每日按照房款1698381元的万分之一为标准计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月29日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由原告向被告购买位于从××区街口街××自××房××套。房屋建筑面积：121.4平方米，总金额为1070505元，分期付款方式付款。该合同第十三条约定，被告应在2017年9月15日将房屋交付给原告使用。房屋交付条件为该商品房项目工程竣工验收合格并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十四条约定被告逾期交楼的，应按已付房价款的日0.1‰支付违约金至实际交付日止。原告另外以所谓装修款名义向被告支付了房款627876元，原告实际向被告共支付了房款1698381元，被告也向原告出具了两张房款发票。合同签订后，原告已按合同约定履行义务，但被告至今未按合同约定交房条件合时间向原告交付房屋，原告此后了解到诉争房屋一直是临时用电，被告的行为已构成违约。因此，为了保护原告的合法权益，特向法院起诉。被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司辩称：一、根据《建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程竣工经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原、被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条的约定，双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的交付标准变更为：被告在向原告发出《收楼通知书》后，且在办理交楼手续时出示了竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书后即视为符合交付标准，原告应同意办理收楼手续。如果小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意以临时设施或服务取代，不因此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。该《补充协议》是原、被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告在购买涉案房产时即知道涉案房产的用电情况，基于此，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案小区自始都是正常供电，可满足居民日常生活需要，原告无证据证明因用电问题影响到其正常使用，并因此产生损失或存在损失。四、涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。第一、装修合同是在原、被告双方平等自愿的情况下签订，无侵犯原告的自主选择权和公平交易权，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。第二、商品房买卖合同约定毛坯交楼，后为实现装修目的才签订装修合同，两者为不同目的、独立存在、分别履行的合同，原告清楚知晓不同合同项下款项的用途和性质。第三、商品房买卖合同约定涉案房产每平方米为10338.05元，完全符合当时的市场行情，客观上也不可能包括装修费用。五、原告在2017年3月29日以毛坯状态收楼，意味着被告已按商品房买卖合同约定完成交付义务，无迟延交楼的违约行为。即使装修款项是购房款的一部分，装修事宜亦是被告履行商品房买卖合同的一部分，在完成装修后才能交付涉案房产，理应以装修合同中约定的交楼时间来确定被告的应交楼时间。装修合同第六条第1点约定交楼时间为2018年10月15日。同时，原告在2019年2月2日已经办理了收楼手续，视为同意按现状收楼，其无权主张自此之后的逾期交楼违约金。综上，恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。本院当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2017年3月29日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-149栋2梯（自编L-149栋2梯）301房；建筑面积121.4平方米；单价为每平方米10338.05元，总金额为1070505元；原告以按揭贷款方式付款。合同第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。合同第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按已付房价款0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。合同第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。合同第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件六中有关约定负责更换。附件七《补充协议》第六条约定：对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条补充约定，l.被告向原告发出《收楼通知书》后，且在原告办理收楼手续时，向原告出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，原告同意办理收楼手续。2.小区内用水、电、燃气等居住条件若因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告使用为前提，在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。3.原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微的质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔。第十七条约定：对《商品房买卖合同》第三十一条补充如下，6.鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，原、被告双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》，约定：原、被告双方就原告购买的从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-149栋2梯301房的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第二条委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为被告，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为636986元；第六条装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年10月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。第十条其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，原告在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同中止、解除的违约责任。同日，原告向被告出具《毛坯收楼确认书》，内容为：原告已接收雅居乐名门半岛花园L149栋2梯301单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年10月15日（装修合同约定时间）开始计算。同日，原告向被告出具《确认书》，内容为：1.本人购买的L149栋2梯301号房屋为毛坯交楼，具体的交楼标准等在《商品房买卖合同》及附件中约定清楚。2.本人在收楼后即委托被告进行装修，具体的装修标准、价格等以装修合同约定为准。3.本人清楚《商品房买卖合同》与《装修合同》是两个不同的独立的合同，两个合同均是在平等自愿协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况。4.本人特别承诺：本人清晰知晓装修总价款包含部分房屋价值和装修及设计价值，本人不以此为由要求解除装修合同。同时，本人授权贵公司根据需要聘请有相应资质的装修公司为本人上述房屋进行装修等。上述合同签订后，原告合计已支付了全部购房款1070505元及全部装修款627876元。另查明，原告于2019年2月2日前往被告处签收了业主文件/钥匙签收表。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：（2019）关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》《装修合同》《毛坯收楼确认书》《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1698381元（房价款1070505元+装修款627876元）。第二，关于雅居乐公司为涉案房屋提供“临时用电”是否具备交付条件，应否承担逾期交房违约责任的问题。本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院颁布的《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电容量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，被告提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，此期间不符合交楼条件。第三，关于逾期交房违约金的计算问题。如前述，《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，根据双方合同约定及付款情况，应以装修合同载明的交付日期即2018年10月15日作为被告应向原告交付涉案房屋的日期。原告主张逾期交房起算时间按照商品房买卖合同约定交付时间的次日，理据不足，本院不予采纳。原告在本案主张违约金暂计算至2019年10月16日，鉴于原告已于2019年2月2日签收了《业主文件/钥匙签收表》，虽然涉案房屋在原告收楼时尚不符合房屋交付标准，但涉案房屋已实际交付给原告使用，应视为原告同意按现状收楼，故对于收楼后的逾期交房违约金本院不予支持。综上，本案逾期交房期间应从装修合同约定的交房次日即2018年10月16日起至收楼之日即2019年2月2日止。关于违约金的计算标准，双方协议中有明确约定，因此被告应从2018年10月16日起至2019年2月2日止，按房屋总价款1698381元的0.1‰的标准向原告支付违约金。对于原告超出该范围及标准主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金18682.19元给原告邝汉荣（违约金每日按照总房款1698381元的万分之一为标准，自2018年10月16日起计算至2019年2月2日止）；二、驳回原告邝汉荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1441元，由原告邝汉荣负担1307.5元，被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担133.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄  审判员  黄丽平二〇一九年十二月二十日书记员  谢晓颖