浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初173号 原告：张旻，女，1981年11月29日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 委托诉讼代理人：杨丽亚（张旻母亲），1953年5月1日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区。 委托诉讼代理人：李荣耀，象山县浦港法律服务所法律服务工作者。 被告：罗成荣，男，1957年5月23日出生，住浙江省象山县。 被告：郑卫东，男，1966年10月5日出生，住浙江省象山县。 被告：董欢银，男，1954年3月28日出生，住浙江省象山县。 原告张旻与被告罗成荣、郑卫东、董欢银房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月3日提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员谢世常独任审判，于同年3月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于同年11月18日再次公开开庭进行了审理。原告张旻及其委托诉讼代理人杨丽亚、李荣耀以及被告罗成荣、郑卫东、董欢银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张旻向本院提出诉讼请求：1.解除原出租人陈爱萍与承租人罗成荣于2009.8.1签订的《房屋租赁合同》，并判令罗成荣、郑卫东、董欢银立即腾退租赁房；2.判令罗成荣、郑卫东、董欢银给付张旻尚欠房屋租赁费47.525万元（按约定租金16.5万元／年自2014年8月1日起计算至2018年11月31日，扣除已付租金，之后租金按452元/日自2018年12月1日起算至实际腾退之日）;3.本案受理费由罗成荣、郑卫东、董欢银承担。 事实和理由：坐落象山县丹东街道东风路8-22号房屋（下称案涉房屋），系原所有人陈爱萍名下的房产。2009年8月1日，以甲方陈爱萍为出租人、乙方罗成荣为承租人签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将东风路8-22＃一楼房屋（建筑面积约389㎡）出租给乙方使用。房屋租赁期限10年（自2009年8月1日至2019年8月1日），其中第一年至第五年租金为15万元／年，第六年至第十年租金为16.5万元／年。乙方应于每年8月1日前付清全年租金，不得拖欠，如到期不能交纳，视作自动退租，甲方可直接解除合同。后因案涉房屋原房主陈爱萍涉债务问题，该房被宁波市海曙区人民法院委托浙**夏拍卖公司于2014年2月11日公开带租拍卖。拍卖公告特别告知载明：拍卖成交后，由买受人承接租房合同的权利义务。2014年3月27日，原告张旻竟得上涉房屋后，经宁波市海曙区人民法院于同年4月4日裁定，确定该房归竟得人张旻所有。同年8月1日、8月6日，案涉房屋已更名过户至竟得人张旻名下，权证号为象房权证丹东街道字第××号、土地使用权证号为象国用（2014）第04421号。原告张旻据此承继取得上份《房屋租赁合同》项下原出租人陈爱萍的权利义务。之后，案涉房屋的实际承租人郑卫东分别于2014年8月3日、2015年10月7日、2016年1月30日、2016年3月3日、2016年8月付租金10万元、7.5万元、2万元、2万元、1.1万元，累计共支付租金22.6万元。余款47.525万元（按租金16.5万元／年为计算基数，自2014年8月1日起算至2018年11月31日共计应付租金70.125万元，扣除已支付租金22.6万元）拖欠未付。据上，请求判如所请。 为印证上述诉请事实属实，原告向本院提供《房屋租赁合同》、拍卖公告、裁定书、房产证、土地证、转让协议书各一份及汇款凭证、收条等予以佐证。 被告罗成荣答辩称：1.本人并非本案适格被告。原合伙人罗成荣、董家芳、董小林、董家益、郑卫东、董欢银因合伙开办天安娱乐城（后更名为鑫鑫娱乐城）经营需要，就案涉房屋租赁事宜，由本人个人出面与原房东陈爱萍于2009年8月1日签订一份案涉《房屋租赁合同》。房屋租赁后，约定租金已付至2014年7月31日。期间，经鑫鑫娱乐城全体合伙人协商决定、并经原出租人陈爱萍同意，于2014年7月26日，将该娱乐城转让给内部合伙人郑卫东、董欢银经营，于当日签订一份《转让协议书》。协议书约定：自2014年8月1日起，鑫鑫娱乐城的房屋租金及费用开支等均由受让方承担，与转让方无涉。因此，原告自2014年8月1日起承继案涉《房屋租赁合同》原出租人权利后，其与现承租人之间的合同租金等争议，与本人无涉。且事实上，原告自承继该合同原出租人权利后，也是直接接受现承租人支付租金义务，并未向原承租人主张过权利。因此，原告将原承租人（本人）列为共同被告主张合约权利，显属不当。2.自2016年9月23日起，《房屋租赁合同》已事实解除，之后租金不应计收计付。2016年杭州G20峰会期间，象山县文体局基于鑫鑫娱乐城证照不全等原因，于同年9月间责令取缔关闭。娱乐城被关门约10天后，现承租人电话告知了原告不再经营娱乐城，并拟搬走经营用品。经营用品搬走后，遂将娱乐城钥匙交予门卫梁某，并由其转交给原告。之后原告自行更换了娱乐城钥匙。上述事实表明，原告以其自行更换娱乐城钥匙的行为本身同意现承租人退租解约。因此，自此之后的租赁费不应再计收计付。3.至于现承租人于2014年8月1日至2016年9月实际租赁经营期间，已付租金的具体金额，可由原告与现承租人据实厘直，与本人无涉。4.本案所涉租赁费债权已过法定诉讼时效期间。综上，请求驳回对本人诉请。 被告郑卫东、董欢银答辩称：1、罗成荣答辩主张的第1项事实属实，其应否共担合约责任，由法院判断。2、同意罗成荣第2项、第4项答辩主张。3、原告承继案涉租赁合同原出租人的权利后，曾承诺租费仍按15万元／年执行。至于2014年8月1日至2016年9月实际承租期间已付租金，除原告诉请金额外，不排除另向原告其他账户汇付的可能性，请求予以查明。 为佐证上述辩称主张属实，被告向本院提供一份转让协议书、一份房屋租赁合同及证人梁某（鑫鑫娱乐城消防控制室房屋出租人兼娱乐城门卫）庭审证言予以佐证。 当事人围绕各自的诉、辩主张依法提交了证据，本院已组织当事人进行了举证、质证。对当事人无争议证据，本院予以确认并在卷佐证。 基上认证，结合原、被告庭审陈述，本院对本案基本事实认定如下： 坐落象山县丹东街道东风路8-22号房屋，原系陈爱萍名下房产。2009年8月1日，以甲方陈爱萍为出租人、乙方罗成荣为承租人签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将东风路8-22＃一楼房屋（建筑面积约389㎡）租给乙方使用。租赁期限10年（自2009年8月1日至2019年8月1日），其中第一年至第五年租金为15万元／年，第六年至第十年租金为16.5万元／年。乙方应于每年8月1日前付清全年租金，不得拖欠。如到期不能交纳，视作自动退租，甲方可直接解除合同。合同签订后，甲方陈爱萍即将该房交付给乙方用作经营天安娱乐城（后更名为鑫鑫娱乐城）的经营场所，乙方已付清第五租赁年度（2013.8.1-2014.7.31）之前的约定租金。期间，鑫鑫娱乐城经合伙人内部协商，于2014年7月26日，将娱乐城签约转让给其中两名合伙人郑卫东、董欢银经营，转让协议书约定：自2014年8月1日起，鑫鑫娱乐城的房屋租金及费用开支等均由受让方承担。 2014年2月间，因上涉房屋原房东陈爱萍涉债务问题，该房被宁波市海曙区人民法院委托浙**夏拍卖公司于同年2月11日公开带租拍卖。拍卖公告载明：拍卖成交后，由买受人承继上涉租房合同权利义务。同年3月27日，竟拍人张旻竟得该房后，经宁波市海曙区人民法院于同年4月4日裁定，确定该房屋归竟得人张旻所有。同年8月1日、8月6日，该房已更名过户至竟得人张旻名下，产权证号为象房权证丹东街道字第××号、土地使用权证号为象国用（2014）第04421号。 竟得人张旻承继取得上份《房屋租赁合同》原出租人合同权利后，该房后续实际承租人郑卫东曾于2014年8月3日、2015年10月7日、2016年1月30日、2016年3月3日、2016年8月，分别向后续承继出租人张旻支付租金10万元、7.5万元、2万元、2万元、1.1万元，累计共支付租金22.6万元。 2016年杭州G20峰会期间，象山县文体局基于鑫鑫娱乐城证照不全等原因，于同年9月间责令取缔关闭。该娱乐城被关门后不久，后续经营人遂向原告进行了电话反馈，并拟搬走娱乐城内经营用品。在娱乐城经营用品清空后，即将承租房钥匙交给门卫梁某（兼鑫鑫娱乐城消防控制室房屋出租人），并由其转交给原告。之后，原告自行更换了钥匙。2018年期间，原告曾就上涉租赁费债权，以原承租人罗成荣为被告，向象山县人民法院提起诉讼，后又自愿撤回起诉。 本院认为：本案争点之一，系对涉案租赁房是否已事实退租解约的界定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方依照第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方合。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以在解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院确认解除合同的效力。超出规定异议期限才起诉的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋的后续实际承租人因其经营的鑫鑫娱乐城证照不全被责令取缔关闭后，已电话反馈原告并已实际清空房内经营用品。该行为表明其已无意继续履行房屋租赁合同。故原告在自行更换租赁房钥匙后，如不同意承租人退租解约的，应据上规定，在规定的三个月异议期内起诉确认解约效力。因此，原告主张涉案租赁房未事实解约，于法不合，不予采纳。后续承租人虽无书面证据证明娱乐城被责令取缔关闭后，其因无意继续履约已向原告履行了退租解约通知义务。但综上全案情节，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定，本院确认被告主张的电话通知事实属实。据上，原告提出的诉请一，因租赁合同于2016年9月底已事实解除、且租赁房已实际清空腾退，不予支持。 本案争点之二，系对现欠租费的界定。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：合同自解约通知到达对方时解除、权利义务终止。因此，结合争点一的认定，涉案租赁房实际租赁期应为2014.8.1-2016.9.30。依照租赁合同约定的租金标准16.5万元／年，承租人于此期间累计应付租金为35.75万元[（16.5万元／年×2年）＋（16.5万元／年÷12个月／年×2个月）]，减承租人于此期间累计已付租金22.6万元，现欠租金应认定为13.15万元。至于被告主张原告自承继合同权利后，曾承诺租赁费仍按15万元／年执行，因无证据佐证，不予采纳。至于其主张除上述已付租金外，可能另外付款到原告账户部分未计列在内，因查无实据，不予认定。 本案争点三，系对原承租人罗成荣就涉案租赁房现欠租赁费要否担责的界定。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第47条、第53条的规定：合伙人对合伙经营的债务，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担。合伙人退出合伙时未按约定分担或未合理分担合伙债务的，退伙人对原合伙的债务，应承担清偿责任；退伙人已分担合伙债务的，对其参加合伙期间的全部债务仍负连带责任。本案中，涉案租赁房的上述现欠租费债务，系原承租人罗成荣退出合伙经营鑫鑫娱乐城之后发生的债务，而非其参加合伙期间发生的债务。因此，据上规定其无须连带担责。故原告诉请被告罗成荣承担诉请租费债务共同清偿责任，于法不合，不予支持。 本案争点之四，系对涉案租费债权诉讼时效的界定。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告就涉案租赁费债权提出请求保护的诉讼时效期间，并未超出规定期间。因此，被告就此提出的抗辩主张，依法不能成立。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第47条、第53条之规定，判决如下： 一、被告郑卫东、董欢银于判决生效后十日内给付原告张旻尚欠房租费131500元； 二、驳回原告张旻其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费9063元，由原告张旻负担6500元，由被告郑卫东、董欢银负担2563元，于判决生效后十日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  谢世常 人民陪审员  孙心郎 人民陪审员  孙心康 二〇一九年十二月十三日 代书 记员  刘 凯