北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56445号原告：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：北京帕皮科创教育科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王雄文，董事长。委托诉讼代理人：任瑞庆，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙昊，女，该公司人力经理，住公司宿舍。原告北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）与被告北京帕皮科创教育科技有限公司（以下简称帕皮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欢购公司之委托诉讼代理人郝伟，被告帕皮公司之委托诉讼代理人任瑞庆、龙昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。欢购公司向本院提出诉讼请求：1、判令帕皮公司向我司支付拖欠的固定租金、物业管理费、合同推广费运营服务费及电费共计105902.69元；2、判令帕皮公司向我公司支付拖欠的固定租金、物业管理费、合同推广费、运营服务费及电费自拖欠之日至实际给付之日的滞纳金；3、判令帕皮公司向我公司支付的房屋租赁保证金276591.90元、公共事业费保证金13130.40元，共计289722.3元不予退还；4、判令帕皮公司向我公司支付违约金519044.76元；5、诉讼费用由帕皮公司承担。事实与理由：2017年4月14日，我司与帕皮公司签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》，合同约定由帕皮公司承租我司位于海淀区翠微路3层13/14号房屋，租赁期为2017年7月1日至2020年6月30日。2017年8月8日，我司与帕皮公司、北京帕皮教育科技有限公司签署《三方转让协议》，租赁合同项下的权利义务转让给帕皮公司。《三方转让协议》签订后，我司按照约定全面履行了合同义务。但帕皮公司自2019年4月24日起，未经我司同意擅自停止营业并欠付租金、物业管理费、市场推广费、水电费等费用。我司多次催告帕皮公司按照合同约定恢复营业，帕皮公司仍未正常营业。根据《租赁合同》12.2.5的规定，帕皮公司的行为已构成严重违约，我司享有合同解除权。2019年5月27日我司向帕皮公司发出《解约函》，通知帕皮公司《租赁合同》于2019年5月6日解除，要求帕皮公司支付各项欠付费用并承担违约责任，但帕皮公司至今仍未支付各项费用。根据《租赁合同》10.2条之规定，帕皮公司还应按照逾期款的0.1%支付逾期违约金9026.79元，此滞纳金暂计算截至到2019年7月1日。逾期款项中4月租金、物业管理费、合同推广费的滞纳金以86507.16元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月1日起至实际给付之日止；5月租金、物业管理费、合同推广费的滞纳金以16743.37元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年5月1日起至实际给付之日止；3月份电费、运营服务费以1275.68元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年4月25日起至实际给付之日止；4月份电费、运营服务费以1376.18元为基数，按照每日千分之一的标准，自2019年5月28日起至实际给付之日止。因帕皮公司的单方违约行为导致《租赁合同》解除，根据《租赁合同》第12条、13条之约定，帕皮公司已付的房屋全部费用包括房屋租赁保证金276591.90元、公共事业保证金13130.40元，共计人民币289722.3元不予退还。同时，根据《租赁合同》12.2条，帕皮公司应当向我司支付相当于6个月的租金372903.36元、6个月的物业管理费125264.04元和6个月的市场推广费20877.36元之和的金额作为违约金，共计519044.76元。综上所述，帕皮公司擅自停止营业，拖欠租金、物业管理费、市场推广费等费用的行为已构成严重违约。我司为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院依法审理。恳请贵院在查清事实的基础上依法支持我司的诉讼请求。帕皮公司辩称，关于租金、物业管理费、合同推广费，拖欠的金额认可，但是电费需要票据佐证，因为合同中没有约定。关于滞纳金，该项目与违约金冲突，属于重复主张，不认可。关于保证金及公共事业保证金不予退还的请求，欢购公司提供的格式条款明显加重我方责任，且未对该条款进行提示说明，因此该项请求我们不认可，要求该公司退还或用该保证金冲抵所拖欠的租金。第四项请求，欢购公司在合同期内并未向我们通知变更商场品牌的行为违约在先，造成我们经营受到严重影响，其无权向我方主张违约责任。同时我方将保留向欢购公司主张违约责任的权利。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年4月14日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方）和北京帕皮教育科技有限公司（乙方）签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第四条约定了租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同9.2条约定“甲乙双方特此明确同意：合同期内甲方有权完全自主地出售该房屋或整个商场、抵押该房屋或整个商场，并有权在不违反国家法律法规的前提下完全自主地与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分该房屋。在发生上述甲方处分该房屋的情况下（除甲方抵押该房屋或整个商场的情况），甲方须在合理期限内通知乙方。”合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区翠微路12号凯德Mall·翠微路二层被称为‘凯德MALL·翠微路’03层13/14号。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为218.84平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2017年7月1日至2020年6月30日。”合同21.1.1.1条约定“第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币284.00元。含税月保底租金为人民币62150.56元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金276591.9元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月95.4元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币20877.340元。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15.9元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币3479.56元。”合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币13130.4元。”合同签订后，北京帕皮教育科技有限公司向欢购公司支付了房屋租赁保证金276591.9元、公共事业保证金13130.4元，共计289722.3元。后欢购公司与北京帕皮教育科技有限公司、帕皮公司签订《三方转让协议》，约定北京帕皮教育科技有限公司将其在上述租赁合同项下的权利义务转让给帕皮公司。2019年2月28日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司更名为欢购公司。现欢购公司与帕皮公司认可双方的合同自2019年5月6日解除。自2019年4月起至2019年5月6日，帕皮公司未依合同约定向欢购公司支付租金、物业管理费、市场推广费共计103250元。帕皮公司认可欠付租金及物业管理费，但认为欢购公司在2018年10月将商场整体出让并进行了品牌更换，违反了双方对于商场品牌的约定，无权主张市场推广费。另，欢购公司表示帕皮公司还拖欠电费及运营服务费，提供了其制作的商户催缴函，帕皮公司不予认可。现欢购公司主张帕皮公司未按期支付上述费用，根据合同约定，应按日千分之一的标准支付滞纳金。同时要求帕皮公司支付解除合同的违约金，并主张帕皮公司已支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金不予退还。帕皮公司认为关于滞纳金及各项保证金不予退还的条款均系无效条款，加重了承租人的责任。且欢购公司品牌更换之后，使其经营受到了影响，欢购公司违约在先。且违约金的标准约定较高，应予以调减。滞纳金及违约金属于重复主张。本院认为，欢购公司与帕皮公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于帕皮公司主张的欢购公司将商场整体出售且更换了品牌，属违约在先之抗辩理由，本院认为合同已明确约定欢购公司在合同期限内可以出售房屋或商场，故欢购公司并未构成违约。根据合同约定，因为帕皮公司逾期支付租金，欢购公司解除了合同。合同解除后，帕皮公司应向欢购公司支付合同解除前拖欠的租金等各项费用。现欢购公司主张的租金、物业管理费、市场推广费，理由正当，本院亦予以支持。帕皮公司主张因商场品牌变更而不应收取市场推广费之抗辩理由，于法无据，本院不予支持。因帕皮公司未按合同约定按期支付上述租金、物业管理费、市场推广费，故对于欢购公司提出的滞纳金的请求，于法有据，本院予以支持。但该标准超过了相关法律规定，本院调整为年利率7%的标准。欢购公司主张的电费、运营服务费及其相应滞纳金之请求，帕皮公司不予认可，欢购公司亦未能提供有效证据予以佐证，本院不予支持。按照租赁合同第12.2条约定，因帕皮公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，帕皮公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。现帕皮公司在租赁合同签订后向欢购公司支付了房屋租赁保证金、公共事业保证金，故欢购公司要求按照前述约定确认前述款项均不予退还之请求，与法有据，本院予以支持。帕皮公司所述该合同违约条款系格式合同，但经法庭调查，双方在签署合同的过程中，帕皮公司并未提供书面变更合同条款的意见且双方对某些条款亦进行了变更，故帕皮公司以该合同系格式合同之抗辩，本院不予采信。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，帕皮公司还须支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费作为违约金。现帕皮公司主张违约金标准过高，本院认为法院已经判令帕皮公司向欢购公司支付拖欠款项、滞纳金并确认欢购公司不再退还帕皮公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金，该款项已能弥补欢购公司的损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故对于欢购公司再行要求违约金之请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京帕皮科创教育科技有限公司于本判决生效后七日内向北京欢购商业管理有限公司支付租金、物业管理费、市场推广费共计103250元；二、北京帕皮科创教育科技有限公司于本判决生效后七日内按照年利率7%的标准向北京欢购商业管理有限公司支付：2019年4月1日至4月30日的租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金（以86507.16元为基数，自2019年4月1日至实际给付之日止），2019年5月1日至2019年5月6日的租金、物业管理费、市场推广费的滞纳金（以16743.37元为基数，自2019年5月1日至实际给付之日止）；四、北京帕皮科创教育科技有限公司已向北京欢购商业管理有限公司支付的房屋租赁保证金276591.9元、公共事业保证金13130.4元，共计289722.3元不予退还。五、驳回北京欢购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6518元（北京欢购商业管理有限公司已预交），由北京欢购商业管理有限公司负担2921元，已交纳；由北京帕皮科创教育科技有限公司负担3597元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇一九年十二月二十日书记员  汤思淼