四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2164号 上诉人（原审原告）：张小容，女，1974年2月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：黄聪，四川洪州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:钟招平，男，1976年3月19日出生，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审被告）:张发德，男，1950年7月26日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：张利华,女，1979年9月12日出生，汉族，住四川省岳池县,系张发德之女。 委托诉讼代理人：岳豪，四川丘山律师事务所律师。 上诉人张小容因与被上诉人钟招平、张发德确认合同无效纠纷一案，四川省岳池县人民法院于2016年11月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2017年7月18日作出（2016）川1621民初2920号民事判决；张发德不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年3月26日作出（2017）川16民终1637号民事判决；张发德不服该判决向本院申请再审，本院于2019年3月12日作出（2018）川16民申33号民事裁定再审本案，并于2019年5月15日作出（2019）川16民再12号民事裁定书，裁定：“一、撤销本院（2017）川16民终1637号民事判决书及四川省岳池县人民法院（2016）川1621民初2920号民事判决书。二、本案发回四川省岳池县人民法院重审”；四川省岳池县人民法院于2019年6月5日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理后，于2019年10月28日作出（2019）川1621民初1921号民事判决；张小容不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张小容上诉请求：1.撤销四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初1921号民事判决；2.判令确认二被上诉人于2016年8月8日和2016年10月25日签订的购买岳池县九龙镇光明街“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套【房产证号：川（2016）岳池县不动产权第0000295号】的房屋买卖合同无效；3.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。在案涉房屋转移登记前一天，上诉人张小容与被上诉人张发德之女张利华进行了语音通话，上诉人向张利华释明涉案房屋系夫妻共同共有且上诉人不愿意卖房，然被上诉人张发德在知道上诉人不愿意处分房屋时，其仍快速完成房屋所有权转移登记，张发德取得涉案房屋属于恶意取得。2.一审法院适用法律错误。依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条及《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，本案中在未经共有人张小容同意的情况下，钟招平擅自处分房屋系无权处分，案涉买卖合同是无效的，张发德取得物权并非是善意，法律应当更应该保护张小容的合法权益；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的立法背景是为了更好的保护善意买受人的利益，张发德并非善意买受人，不应当保护其权益。 张发德辩称，1.上诉人要求确认2016年8月8日和10月25日两份房屋买卖合同无效，由于2016年10月25日的合同系中介人员代为办理过户手续时其一人签字，房屋的出卖人以及买受人均未签字，故10月25日的合同并未成立，不存在合同无效的问题。2.上诉人要求确认2016年8月8日的房屋买卖合同无效的观点不成立，该份合同合法有效，出卖人钟招平在出售该房屋时具有完全民事行为能力，出售房屋是其真实意思表示，张发德在购买该房屋时是善意的，没有恶意损害第三人利益的行为，主要表现为房屋经中介介绍购买，房屋所有权证登记的房屋为钟招平单独所有，张发德按照合同约定付清全部购房款并已办理了过户登记，因此合同是合法有效的。3.上诉人称其在2016年10月24日与张发德之女进行了语音通话，对诉讼房屋的买卖提出过异议，该主张不能成为合同无效的理由。张发德购买房屋的行为在2016年10月24日之前已完成，张发德付清了全部购房款，且已装修入住，即便上诉人通过电话向张发德提出异议属实，也是在整个交易行为完成并履行之后，不能影响合同效力。4.从法律角度来看，张发德的购买行为是合法的。《婚姻法司法解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同财产，第三人善意购买，支付合理对价，并办理产权手续，另一方主张收回的，人民法院不予支持；依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，上诉人无权主张收回房屋，其提出合同无效的理由不成立。 钟招平未向本院提交答辩意见。 张小容向一审法院起诉请求：1.判令确认钟招平、张发德于2016年8月8日和10月25日签订的购买岳池县九龙镇光明街“凤山雅居”D栋2-7-1号住房一套【房产证号：川（2016）岳池县不动产权第0000295号】的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费、保全费由钟招平、张发德承担。 一审法院认定事实：1996年10月30日张小容与钟钊平（2019年3月8日申请补领结婚登记证时声明更名为钟招平）在粽粑乡政府登记结婚，2019年3月11日登记离婚。2013年8月7日，房屋所有权人钟招平登记取得房屋坐落岳池县（凤山雅居）Ｄ栋2-7-1号住宅权利证书【岳房权证岳池字第××号，岳国用（2014）第02917号】；2016年9月26日钟招平以“遗失补办”原因申请不动产登记，2016年10月14日权利人钟招平取得单独所有坐落岳池县不动产权第0000218号，不动产单元号511621001039ＧＢ00010Ｆ00010003】。 2016年5月1日，张发德出具委托书委托其女张利华代为购买房屋，委托期限为2016年5月1日至2017年5月1日。2016年8月8日，经缘分中介刘平福介绍，钟招平作为卖方（甲方）与买方（乙方）张利华代为亲属签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将房屋坐落岳池县九龙镇光明街（凤山雅居）D栋2-7-1号住宅以310,000元成交价卖给乙方所有，甲方配合乙方办理公证委托手续到乙方名下，甲方不得干扰乙方办理产权户名和时间，甲方提供的公证书若过户无效情况下甲方必须配合乙方亲自到场办理过户手续等事项。合同签订后，钟招平分别于2016年8月8日、9月29日、10月18日出具《收条》收到张利华购房款50,000元、60,000元、200,000元。2016年10月17日四川省岳池县公证处作出（2016）岳证字第2116号《公证书》，证明张小容声明：上述房产属钟招平个人所有，钟招平有独立处分权；同日作出（2016）岳证字第2117号《公证书》，证明钟招平授权委托张利华办理与上述房产出售、过户相关事宜。 张利华向钟招平支付部分房款后，钟招平即将该房屋交付给张发德进行装修，在2016年10月24日搬家入住时，证人王方翠因自家独凳之事与搬家工人发生争议，并将卖房之事电话告知了张小容，张小容与王方翠通电话时告知其房屋未卖，张小容与张利华通电话的内容不详。 2016年10月25日，案外人段世红受刘平福、张利华口头委托办理该房屋过户手续，段世红根据税务机关核定的价格对空白《房屋买卖合同》进行了填写和签名捺印，张利华及张发德对该合同内容不知情，张发德根据该合同载明的房屋总价342,000元进行完税，张发德及张利华代理钟招平在不动产登记中心签名将该房屋过户到张发德名下【单独所有，川（2016）岳池县不动产权第0000295号，不动产单元号511621001039GB00010F00010003】。 2016年10月28日四川省岳池县公证处作出（2016）岳证撤字第1号、（2016）岳证撤字第2号《撤销公证书的决定书》，分别以“当事人冒名顶替”和“当事人提供虚假材料”为由，撤销了（2016）岳证字第2116号《公证书》和（2016）岳证字第2117号《公证书》。 一审法院认为，在买卖合同法律关系中，当事人签订的买卖合同是引起合同标的物物权变动的原因行为，属于债权范畴，应当受合同法调整；而因买卖合同产生合同标的物所有权转移是物权变动的结果，属于物权范畴，受物权法调整。应当严格区分合同效力与物权变动效果。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，在无权处分的买卖合同法律关系中，出卖人在签订买卖合同时对合同标的物没有所有权或者处分权，并不影响买卖合同的效力。但是否发生所有权转移的物权变动效果则应根据《中华人民共和国物权法》的相关规定判断。 依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，处分夫妻共同共有的不动产或者动产需经夫妻双方一致同意。本案所涉房屋为张小容与钟招平夫妻关系存续期间取得的财产属共同所有，未与张小容取得一致意见，钟招平将房屋转让给张发德属无权处分。虽然钟招平作为房屋的共有人无单独处分房屋的权利，但2016年8月8日钟招平在与张利华代理张发德签订《房屋买卖合同》时，系双方买卖房屋的真实意思表示，且均具有完全民事权利能力和民事行为能力，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，应当认定该合同依法成立，张小容与钟招平未提供证据证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，因此，该合同自成立时生效。在履行《房屋买卖合同》办理过户登记过程中张小容虽提出异议及其《公证书》事后被撤销，但并不能否定合同订立时的效力。对于2016年10月25日的《房屋买卖合同》，系案外人为涉案房屋缴纳税费及办理过户手续以钟招平和张发德名义而填写，钟招平与张发德对该合同内容不知情，并非钟招平与张发德的真实意思表示，且钟招平与张发德没有在合同上签名或盖章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，该合同不成立；根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，该合同未依法成立，就不存在合同效力的问题，张小容主张该合同无效无事实依据，对张小容的该诉讼请求予以驳回。 张小容主张适用《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定认定本案合同效力，钟招平处分的房屋不是“他人”财产，而只是没有独立的处分权，该法条的立法本意与本案事实不符，张小容的主张不予支持。 张小容以案涉房屋买卖价款明显低于市价、张发德属恶意行为为由主张合同无效，但所提供的证据不足以证明其主张的事实成立，应由其承担不利的法律后果。 关于张发德能否依照善意取得的相关规定取得涉案房屋所有权的问题。一审法院认为张发德虽有辩称意见，但与张小容的诉讼请求确认钟招平与张发德签订的《房屋买卖合同》无效不是同一法律关系，且张发德未提出明确的诉讼请求。是否善意取得不属于本案审理范围，对此不作评判。 综上所述，张小容未举证证明钟招平与张发德签订的《房屋买卖合同》存在合同无效的情形和事实依据，应承担举证不能的法律后果，其诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张小容的诉讼请求。案件受理费100元由张小容负担。 本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人张小容的诉讼请求，本案主要涉及两份《房屋买卖合同》的效力问题，即被上诉人钟招平、张发德于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》与2016年10月25日的《房屋买卖合同》是否具有法律效力。对于案涉2016年10月25日的《房屋买卖合同》，一审法院对其合同效力问题已充分论述，本院亦予以认可。关于二被上诉人于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》的效力，本院认为，二被上诉人签订该合同时双方均是完全民事行为能力人，订立《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自成立时生效。上诉人张小容上诉主张钟招平与张发德签订的上述《房屋买卖合同》无效的主要理由：一是认为张发德与钟招平属于恶意串通，张发德恶意取得房屋；二是认为钟招平处分房屋时属于无权处分。针对张小容的上诉理由，本院分别阐述如下： 关于被上诉人张发德与被上诉人钟招平是否系恶意串通的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”，因此，订立合同的当事人恶意串通，损害第三人利益的，其订立的合同无效。本案中，被上诉人张发德与被上诉人钟招平二人通过房屋中介人员介绍认识，双方于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》中约定的购房款与该房屋当地税务局核定的房屋总价款大致相当，且张发德亦按照合同约定支付了全部购房款。在钟招平与张发德之间的交易过程中，钟招平向张发德提供了四川省岳池县公证处作出的（2016）岳证字第2116号《公证书》，虽该《公证书》后因“当事人冒名顶替”被撤销，张小容亦电话告知张发德之女其不同意卖房，但张发德基于对国家事业单位制作的法律文书的信任，进而购买案涉房屋并办理过户登记，其主观并不存在过错。因此，本案的情况并不符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，即现有证据不足以证明张发德在购买案涉房屋时系恶意，也不能证明张发德与钟招平之间存在恶意串通行为。上诉人张小容以二被上诉人恶意串通为由主张二被上诉人于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》无效，其理由不能成立，本院不予支持。 关于案涉《房屋买卖合同》是否因钟招平无权处分导致无效的问题。钟招平在处分案涉房屋时，该房屋属于钟招平与张小容的夫妻共同财产，钟招平在处分该房屋时应当与张小容平等协商并达成一致意见，未经张小容同意钟招平擅自处分房屋的行为属于无权处分。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”依照上述规定，部分共有人擅自处分共有财产，而第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，张发德取得案涉房屋时并非恶意、且支付了较合理的对价，因此从保护张发德的合法权益及维护正常交易秩序的角度出发，不应认定张发德与钟招平签订的《房屋买卖合同》无效。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，虽该规定适用于合同当事人以出卖人属于无权处分为由主张合同无效的情形，而本案中主张合同无效的是合同之外的人，但根据上述规定的立法精神，在不存在合同无效的法定情形下，无权处分人订立的买卖合同并不当然无效。因此，作为案涉合同当事人之外的张小容以钟招平无权处分房屋为由请求确认钟招平与张发德签订的《房屋买卖合同》无效，其理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人张小容的上诉请求不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人张小容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 成代军 审 判 员 张 强 审 判 员 杨红梅 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 方 媛 书 记 员 王 茜