北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34087号原告：北京膳粮府餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区新房路3号院8号楼6层615。法定代表人：李紫晴，执行董事、经理。委托诉讼代理人:韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告:北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，满族，北京富力通达房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：徐柏圣，男，1984年8月3日出生，土家族，北京富力通达房地产开发有限公司职工。原告北京膳粮府餐饮管理有限公司（以下简称膳粮府公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告膳粮府公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇、徐柏圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告膳粮府公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）；2、请求判令被告返还原告已付房价款人民币262032元以及印花税1302元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自买受日起至预售合同解除日的利息；3、请求判令被告配合注销涉案房屋预售合同的联机备案；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月24日，原、被告签订预售合同，约定被告向原告出售位于B01办公楼35层3503号房屋，房屋总价款2602032元，付款方式为分期付款。被告通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”。原告在被告工作人员带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。2016年10月26日，原告向被告支付房屋买卖定金100000元，2016年12月26日，原告向被告支付首付款162032元（不含定金）、印花税1302元。预售合同履行过程中，原告得知该商品房只能用于办公，依照我国关于商办类房屋的法律及政策规定，开发商不能将商办类房屋以具备居住用途进行宣传和销售，原告是在预售合同签订后知晓该土地用途为办公的，并未事先知晓。对于涉案房屋土地用途为办公这一事实，购房者和开放商处于完全不对等的地位，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公。所以我们认为开发商房将商办类房屋具备居住用途进行虚假宣传并诱导原告购买房屋，事实上涉案房屋并不具备居住用途，致使购房人合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告富力公司辩称，1、预售合同合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。关于房屋规划用途、土地性质、价格、付款方式等在预售合同中均如实载明，不存在所谓答辩人虚假宣传诱导被答辩人购买案涉房屋的情况。首先，被答辩人本身是公司而非自然人，就公司而言，不存在购买房屋用于居住的合同目的。其次，被答辩人以“诉争楼盘居住和营商环境受到政策影响，出租、出售都有很大困难，房屋的经济效益下降”为由要求解除合同，其主张已经违反了合同法中关于严格履行与诚实信用原则的相关规定，依法不应得到支持。再次，双方签订的预售合同第一条即对商品房所在土地用途为办公进行了明确约定，故被答辩人在签约时对于涉案房屋只能用于办公用途是明知的，被答辩人在此情况下仍选择签约，应对其行为负责，依约履行合同义务。2、被答辩人主张解约事由不成立，不构成合同解除法定情形，被答辩人作为违约方不应享有合同解除权。预售合同签订后，答辩人按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，答辩人没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现不可抗力事件导致合同目的无法实现，故被答辩人没有任何理由要求解除合同。当发生违约时，继续履行是违约方承担责任的首选方式。被答辩人作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合合同法的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。如果判令答辩人返还购房款、单方无条件解除合同，必将给答辩人造成巨大的经济损失。而答辩人作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。3、答辩人按照合同约定收取购房款，按照法律规定代业主向政府税务管理部门支付印花税，并无违法违约之处。综上所述，答辩人与被答辩人双方签订的预售合同合法有效，被答辩人要求答辩人无条件返还购房款及利息实属于法无据，被答辩人作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月24日，富力公司与膳粮府公司签订预售合同，约定富力公司向膳粮府公司出售涉案房屋，房屋所在土地用途为办公，预测建筑面积共43．17平方米，房屋总价款为2602032元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之次日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。预售合同签订后，原、被告双方办理了涉案预售合同的联机备案，膳粮府公司共向富力公司支付购房款（含定金）262032元及代收印花税1302元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，膳粮府公司称购房时富力公司工作人员作出涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传；并作出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订预售合同，现已无法继续履行。就前项主张，膳粮府公司提交了富力公司涉案楼盘的宣传材料、样板间照片、其他房屋的收房照片及信访材料等予以佐证。就后一主张，膳粮府公司提交了该公司企业所得税年度纳税申报表等予以佐证。膳粮府公司解释称在富力公司工作人员的要求下其法定代表人注册公司购买涉案房屋，公司至今无具体经营业务与资产，并明确表示无能力继续履行涉案预售合同。富力公司对膳粮府公司的上述主张均不予认可。经本院询问，膳粮府公司表示愿意承担违约金以解除预售合同，但要求调低预售合同约定的违约金；富力公司表示若法院判决解除预售合同，要求膳粮府公司按照预售合同约定的违约金条款承担违约责任。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持膳粮府公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，膳粮府公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的预售合同第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。膳粮府公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使膳粮府公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，膳粮府公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，膳粮府公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故上述膳粮府公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予支持。膳粮府公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任并要求退还已付违约金，均依据不足，本院不予支持。第二，是否支持膳粮府公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，膳粮府公司明确表示不同意继续履行涉案预售合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除预售合同，理由是其不具备继续履行预售合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案预售合同是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，预售合同总标的额为2602032元，膳粮府公司迄今为止仅支付10%的房款，公司至今无具体经营业务与资产，并明确表示不再支付剩余房款。本院认为，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于膳粮府公司要求解除预售合同并要求富力公司退还已付款及印花税之诉求，本院予以支持，基于预售合同所办理的联机备案手续亦应予以注销。膳粮府公司表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为150000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告北京膳粮府餐饮管理有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司于二〇一七年三月二十四日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京膳粮府餐饮管理有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京膳粮府餐饮管理有限公司已付房款262032元、代收印花税1302元，以上共计263334元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京膳粮府餐饮管理有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金150000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京膳粮府餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2625元，由原告北京膳粮府餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  曹越二〇一九年十二月二十七日书记员  齐茜