北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初18896号原告：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室。法定代表人：杨磊，总经理。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，汇天网络科技有限公司职员。被告：李练飞，男，1977年2月25日出生，汉族，住廊坊市广阳区。被告：陈美星，女，1981年8月23日出生，汉族，住廊坊市广阳区。原告汇天网络科技有限公司（以下简称原告）与被告李练飞、陈美星（以下简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人闫洁、被告李练飞、被告陈美星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告之间签订的《国际健康港租赁合同》；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2013年8月22日签订了《国际健康港租赁合同》（以下简称“租赁合同”），二被告承租位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港楼盘（暂定）12号楼2层***号房屋，租赁合同涉及的项目土地性质为科教用地，使用年限50年。租赁合同约定租赁期为二十年，房屋交付使用时应具备相应的居住条件。在承租房屋建设中，辖区有关主管行政机关认定，原告建设的IDC产业园以租代售行为涉嫌改变了土地的科研用途，责令原告进行整改。基于此，原告自始未开始进行12号楼公寓的分割、建设。改变土地用途应当办理土地变更登记手续，原告经过多方努力，无法取得土地用途变更登记，原告建设的IDC产业园内的12号楼已依据土地的性质、规划恢复建设为数据中心机房。原告认为，其与二被告签订的租赁合同约定的租赁标的物已不具备建设的条件，已客观上不能向二被告交付租赁标的物，继续履行租赁合同可能致使双方当事人的损失扩大，即原告与二被告签订的租赁合同在事实上和法律上都无法继续履行。对于未能实现合同目的的过错方不应当剥夺其自身过错进行改正的权利。为避免履行租赁合同继续扩大原被告双方损失，特依据合同法相关规定诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。二被告辩称：不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，我们与原告之间签订的租赁合同已经长达6年之久，如果解除合同，原告应该赔偿我们相应的损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《国际健康港租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，涉案租赁合同约定主要内容为：1、该项目土地规划用途为科教用地，使用年限为50年。甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘L-12号楼2层***室房屋。2、该房屋之租赁期为二十年，自2013年8月22日（下称“起租日”）起至2033年8月21日止，2033年8月22日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。3、该房屋的交付日期为2014年8月18日，租金计价方式为该房屋建筑面积为59.37平方米，按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币18957.82元，总价款人民币1125526元，乙方于2013年8月22日前向甲方支付租金款计565526元，于2013年11月22日前向甲方支付租金款计56万元。5、合同还约定了其他内容。合同签订后，原告至今仍未向被告交付涉案标的物。在本案审理过程中，本院到涉案12号楼进行现场勘察，在现场看到涉及本案的12号楼系按照数据中心建设成大通间，并不存在隔断式公寓，亦不存在被告承租的2层***室房屋。原告称在12号楼建设前本来也要按照6号楼（已有生效判决确认解除的涉及6号楼的部分合同）一样打成隔断，但当时原告已经收到了政府主管部门要求整改的文件，就没有按照打隔断方式去建，也就是被告承租的房屋根本没有建设，原告基于土地的科研用地性质也不敢建设，已经建设好的6号楼都拆除进行了整改。原告明确表示事实上已无法履行租赁合同，无法向被告交付租赁物。另查，根据原告提交的一份北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终***号民事判决书，该判决书中记载了：二审期间，本院向通州区住建委发出《调查函》，就汇天网络公司主张的IDC产业园现场召开办公会议情况及涉案项目6号楼是否违规问题进行核实。通州区住建委向本院出具《复函》载明“1、我委在IDC产业园现场召开办公会的情况属实。该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，我委要求建设单位按强审图纸施工，对不符合强审图纸的部分进行整改。因属于现场办公会，故并无完整的会议记录。2、该项目6号楼存在将原有商业办公用房私自改建成LOFT用于民用的问题，存在不按照图纸及技术标准施工的质量问题，涉嫌改变原规划用途（具体由规划主管部门认定）。目前，该项目尚未进行竣工验收。”该判决终审维持了一审关于解除涉及6号楼《国际健康港租赁合同》的判决。国际健康港6号楼与12号楼为同一地块的楼房，地块的性质目前仍为科研用地，土地性质并未改变。2019年8月6日，本院组织原被告双方第一次庭审时，二被告表示获知原告提出解除的请求。因二被告不同意解除，故双方关于合同解除的后果均未提出在本案中一并解决。本院认为：依法成立的合同，受到法律的保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案租赁合同涉及的项目土地规划用途为科教用地。依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。据此原告应当严格按照科教用地的规划性质使用诉争土地。原被告签订租赁合同后，涉案项目（包括多栋楼）存在私自改建、涉嫌改变原规划等情形，并且原告已经按照行政部门要求予以整改，根据住建委的回函原告已经对6号楼进行了整改，拆除了原来建设的部分，关于涉案的12号楼原告表示在建设的时候就未进行拆分，根据现场情况原告没有建设租赁合同中约定的租赁物，从合同签订至今六年有余，一直无法交付租赁物。根据现场情况12号楼已经建成为网络数据中心使用，没有建设双方合同约定面积的“小公寓”式的租赁物，根据涉案项目土地性质及原告在住建委等部门的规划建设备案手续，也不允许原告进行这种租赁物的建设，存在履行不能的情况。如仍不解除将始终导致双方处于合同无法履行的状态，不利于双方解决合同争议。结合前述国家实行土地用途管制制度的相关规定，本案中应当认定涉案租赁合同存在上述合同法所规定的“法律上不能履行”之情形，在此情况下，原告要求解除涉案租赁合同具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除时间，应以原告主张解除合同的通知到达被告的日期为准，即本案第一次庭审之日即2019年8月6日。关于合同解除的后果，原告方未在本案中提出解决的主张，被告方虽表示如合同解除要求原告赔偿损失，但并未提出明确的诉求，故双方可以另行解决，被告也可以在合同解除后依据合同约定向原告主张相应的赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十条规定，判决如下：汇天网络科技有限公司与李练飞、陈美星于2013年8月22日签订的《国际健康港租赁合同》于2019年8月6日解除。案件受理费14930元，由汇天网络科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  何杨彪人民陪审员  刘 杰人民陪审员  李世祥二〇一九年十二月二十八日书 记 员  杨小萌