北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38711号原告：耿宝兰，女，1956年11月9日出生，汉族，住北京市通州区。原告：刘玉凤，女，1970年5月3日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：华慧中，北京友恒律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：赵中杰，北京友恒律师事务所律师。被告：王淑霞，女，1956年10月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京乙天财富投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路14号院1号楼813室。法定代表人：高洪波，总经理。第三人：高洪波，男，1970年1月15日出生，汉族，住河北省涿州市。原告耿宝兰、刘玉凤与被告王淑霞、第三人北京乙天财富投资管理有限公司（以下简称乙天财富公司）、第三人高洪波案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿宝兰及二原告共同委托诉讼代理人华慧中、赵中杰，被告王淑霞到庭参加诉讼。第三人乙天财富公司、高洪波经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告耿宝兰、刘玉凤向本院提出诉讼请求：请依法判令立即停止对原告购买的位于河北省昌黎黄金海岸澳景蓝湾小区1号楼705号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月2日，原告以该查封行为侵害其所有权为由向丰台区法院提出书面执行异议申请，丰台区法院于2019年7月23日作出（2019）京0106执异737号裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并告知可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2019年8月1日原告签收以上裁定书。原告认为该裁定错误，应立即停止对原告购买的位于河北省昌黎黄金海岸澳景蓝湾小区1号楼705号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封，主要理由如下：第一、在被告案件判决执行前，原告已与涉案房屋产权人乙天财富公司签订买卖合同，付清全部房款，并实际占有使用该房屋。第二、以上裁定认为，在原告与乙天财富公司签订买卖合同之前的2017年11月，涉诉房屋已被查封。但是，却未查清申请查封的权利主体，2017年11月涉诉房屋被查封其实系乙天财富公司申请的查封，系为了尽快履行与原告的买卖合同义务，将房屋尽快过户给原告，因此依法查封当时尚在开发建设方登记的涉案房屋。该查封并非限制买卖合同的相关权利。第三、被告与原告本来同为乙天财富公司的理财客户，在乙天财富公司逾期违约之后，被告自愿放弃了与乙天财富公司签订买卖合同、以涉案房屋抵偿本息的权利和处理方式，现却将原告依法享有的财产权利通过司法形式加以限制和处分，严重违反公平原则。第四、上述裁定不符合司法解释精神，法律之所以规定房屋转让行为要排除司法查封须“人民法院查封前已签订书面的房屋买卖合同”，系为防止买卖双方串通损害其他债权人利益。但是，涉案房屋2017年11月的查封，并非为了限制原告，正如前述恰恰相反。而被告的查封却是在原告与乙天财富公司买卖合同之后，且被告明知该房屋已有原告买卖并实际占有之情况，被告系恶意的。综上所述，（2018）京0106执204号执行裁定内容以及对涉案房屋的查封执行行为，严重侵犯了原告的合法权益，应依法纠正，故诉至贵院，请求贵院判如所请。被告王淑霞辩称，不同意原告的诉讼请求，并主张其是在2018年1月2日申请强制执行乙天财富公司的财产，原告是在其申请强制执行之后才与高洪波签订的房屋转让协议书，高洪波是在转移财产，逃避执行。王淑霞认可（2018）京0106执204号执行裁定书所确立的执行内容。第三人乙天财富公司、高洪波未到庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王淑霞与乙天财富公司、高洪波委托理财合同纠纷一案，本院作出的（2017）京0106民初4089号民事判决书已经发生法律效力，该判决书确定：一、确认王淑霞与乙天财富公司签订的《投资理财协议》于二○一七年五月十一日解除；二、乙天财富公司于本判决生效之日起十日内返还王淑霞投资款100000元及利息（以100000元为基数，自二○一七年五月十二日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）；三、乙天财富公司于本判决生效之日起十日内支付王淑霞收益款5000元及迟延支付收益款的违约金（以5000元为基数，自二○一七年五月十二日起至实际给付之日，按照每日千分之二标准计算）；四、高洪波对上述债务承担连带责任；五、高洪波承担上述债务后，有权向乙天财富公司追偿；六、驳回王淑霞的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，公告费560元，由乙天财富公司、高洪波负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。2018年1月2日，王淑霞向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2018）京0106执204号。本院目前有多个以乙天财富公司、高洪波为被执行人的未实际执结案件。另查一，2018年2月5日，耿宝兰、刘玉凤及案外人宋树华、刘洪艳、胡亚焕与乙天财富公司签订了《房屋转让协议书》，约定：1、乙天财富公司将位于昌黎黄金海岸“澳景蓝湾小区”1号楼705号房，共计人民币1031580元，转让给耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕，耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕5人自愿接受。2、因耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕向乙天财富公司的投资本金共计人民币960000元，利息71040元，房屋转让款乙天财富公司按总房款的100%向耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕收取，此投资本金及利息从上述房屋转让款中扣除后，耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕与乙天财富公司的投资款项全部结清。3、乙天财富公司协助耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕办理房屋转让及房屋产权手续，所产生的一切费用均由耿宝兰、刘玉凤、宋树华、刘洪艳、胡亚焕自行承担。4、因本合同发生的纠纷，由乙天财富公司所在地人民法院管辖（即：北京市丰台区人民法院）。另查二，乙天财富公司与湖北十堰龙潭河旅游开发有限公司、昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，申请人乙天财富公司于2017年10月30日向本院申请财产保全，请求查封被申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋，并用中国大地财产保险股份有限公司北京分公司保函提供担保，2017年10月31日，本院作出（2017）京0106民初28570号民事裁定书，裁定：查封被申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋。2017年11月2日，本院向河北省秦皇岛市昌黎县建设局发出（2017）京0106民初28570号协助执行通知书，请协助执行以下项目：一、查封昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋；二、查封期限为三年，自2017年11月2日至2020年11月1日，同日本院与该建设局进行谈话告知了上述事项。2018年5月28日，本院作出（2017）京0106民初28570号民事裁定书，裁定：本案移送秦皇岛北戴河新区人民法院审理。2018年11月6日，申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发集团有限公司称：2018年9月25日，秦皇岛北戴河新区人民法院裁定准许乙天财富公司撤诉，该案已审结，故向本院提出解除财产保全申请书，本院于2018年11月26日作出（2017）京0106民初28570号民事裁定书，裁定解除对申请人昌黎黄金海岸文昊房地产开发有限公司名下位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705号房屋的查封措施。2018年12月12日，我院向秦皇岛市昌黎县建设局发出协助执行通知书，当日，该房屋解除查封措施。另查三，（2018）京0106执204号案件显示，被执行人乙天财富公司从案外人昌黎黄金海岸文昊房地产开发集团有限公司处购买了位于河北省昌黎县黄金海岸一经路西（澳景蓝湾小区）1号楼705、904、908、1209、1902、1904、1905、2201、2203、2205、2207、2208、2209、2701、2702、2705、2706、2707、2708、2709、2710号共计21套房产。被执行人乙天财富公司与案外人昌黎黄金海岸文昊房地产开发集团有限公司因合同纠纷在秦皇岛北戴河新区人民法院涉诉，上述21套房产已被秦皇岛北戴河新区人民法院通过财产保全予以查封，本院于2018年11月6日依法轮候预查封上述房产，暂不具备处置条件。另查四，诉讼过程中，耿宝兰、刘玉凤提交宋树华、刘洪艳、胡亚焕书写的《书面放弃书》载明该三人均自愿放弃对位于昌黎黄金海岸澳景蓝湾小区1号楼705房的产权份额，文尾有宋树华、刘洪艳、胡亚焕签字，落款日期为2019年8月12日。本院认为，乙天财富公司、高洪波经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了当庭答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的权利。本案的争议焦点为，耿宝兰、刘玉凤对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的权利。对此，本院认为，第一，根据本院查明的事实，涉案房屋登记在乙天财富公司名下，在执行案件未全部履行完毕之前，本院查封涉案房屋并无不当。第二，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，耿宝兰、刘玉凤与乙天财富公司签订的房屋转让协议的时间在法院查封涉案房屋期间，因此，耿宝兰、刘玉凤请求立即停止对涉案房屋的强制执行并解除该房屋查封的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。乙天财富公司、高洪波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回耿宝兰、刘玉凤的全部诉讼请求。案件受理费70元，公告费560元，均由耿宝兰、刘玉凤共同负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李晓慧人民陪审员  乔国晴人民陪审员  孙顺玲二〇一九年十二月三十日法官 助理  刘荣华书 记 员  程雪桐