辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0302民初4443号原告：沈阳北方门业有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区大青街道办事处余粮村。法定代表人：尹洪林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李永霞，辽宁卓政律师事务所执业律师。被告：王爽，女，1988年7月9日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。委托诉讼代理人：孟晓凡，辽宁天博律师事务所执业律师。第三人：辽宁华胜房地产集团有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区镜湖园小区97幢。法定代表人：沙克忠，该公司经理。委托诉讼代理人：胡迪，辽宁晟通律师事务所执业律师。第三人：周南都，男，汉族，1969年3月5日出生。住江西省南昌市青山湖区。第三人：程城，男，汉族，1986年4月28日出生。住：鞍山市铁东区。第三人：王地，男，汉族，1966年3月11日出生，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：苏鑫，辽宁弘扬律师事务所执业律师。第三人：沈景全，男，汉族，1970年3月24日出生，住沈阳市苏家屯区。第三人：王畅，女，汉族，1971年4月17日出生，住沈阳市苏家屯区。原告沈阳北方门业有限公司（以下简写北方门业公司）诉被告王爽、第三人辽宁华胜房地产集团有限公司（以下简写华胜房产公司）、周南都、程城、王地、沈景全、王畅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）辽0302民初1556号民事判决书，沈阳北方门业有限公司不服、提出上诉。鞍山市中级人民法院于2018年11月5日作出（2018）辽03民终1832号民事裁定以原判决遗漏当事人，认定事实不清为由，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，依法追加周南都、程城、王地、沈景全、王畅作为第三人参加诉讼，于2019年11月11日、12月10日公开开庭审理了此案，原告沈阳北方门业有限公司的委托代理人李永霞、被告王爽及其委托代理人孟晓凡、第三人华胜房产公司的委托代理人胡迪、第三人周南都、程城、王地的委托诉讼代理人苏鑫、沈景全、到庭参加了诉讼，王畅经本院依法传票传唤、无正当理由未到庭，本案现已审理终结。北方门业公司向本院提出诉讼请求：要求王爽向我方支付629658元及逾期支付的利息。事实和理由：我方与王爽于2016年5月16日签订购房协议，约定将位于鞍山市铁东区财富中心C座3203号房产（产籍号1-23-99-1323）出售给王爽，总价款679658元，王爽已交付定金50000元，余款一个月付清。后我方协调华胜房产公司配合将上述房产交付给王爽并办理登记备案。但王爽并未在约定时间内将剩余629658元购房款支付给我方。上述房产系华胜房产公司抵顶我方的货款，我方为华胜房产公司提供防护门及防盗门，华胜房产公司未及时支付货款，故我方与华胜房产公司于2010年3月17日签订抵房协议，且华胜房产公司自动履行该协议并配合我方与王爽办理了房产更名手续，将上述房产更名至王爽名下。王爽辩称，本案诉讼主体错误，王爽是博源房产中介员工，因为博源房产与案外人发生纠纷，王爽受王地所托购买涉案房屋，房屋购入后受王地指示将房屋过户到王地妹夫沈景全的名下，王爽不是实际购买人。王爽与华胜房产公司签订的合同，从合同相对性上看，北方门业公司不具有主体资格；北方门业公司举证情况说明证明其因与华胜房产公司存在债权债务关系而取得的房屋所有权，但其二审时确认该涉案房屋抵顶给他人，且房屋代表人签名与华胜房产公司授权委托书的签字均为同一人，故北方门业公司并非房屋权利人，不具有主体资格。北方门业公司和周南都及王地之间恶意串通损害王爽的利益，北方门业公司与王爽之间房屋交易协议无效，全案中出现三个房屋买卖合同，答辩人与北方门业公司、答辩人与华胜、答辩人与周南都，答辩人与北方门业公司签订的合同金额等于答辩人与华胜签订的金额，这是因为华胜以此金额将涉案房屋抵帐给北方门业公司，答辩人与周南都签订的房屋买卖合同金额即是北方门业公司与周南都之间欠债的金额，答辩人与沈景全的房屋交易价格是王地与周南都之间的欠款金额，故本案表面上是房屋买卖，其实是几个债务人之间债权债务纠纷，通过授权委托书和录音材料证实北方门业公司将争议的房屋抵给周南都，周南都才是房屋的权益人，只是周南都与王地之间的欠款纠纷没有完毕，所以周南都以北方门业公司的名义起诉王爽，所以周南都与北方门业公司存在恶意串通；其次北方门业公司在二审法院出示一份顶帐协议，证明没有将该房屋抵给周南都，只是见证人，同时证明北方门业公司存在一房二卖，构成诈骗，虚假诉讼，又称已经抵给周南都，互相矛盾。尹国忠是北方门业公司法人尹洪林的儿子，其有权处理北方门业公司房屋一事，在第一次开庭时只称是北方门业公司一般人员明显不属实，在录音材料中已经证明将此房顶给周南都，所以北方门业公司没有权利起诉王爽。王爽认为北方门业公司、周南都和王地之间恶意串通，因为周南都与王地之间签订的购房合同足以让王爽相信他们之间是真实的交易的，现北方门业公司和周南都之间的恶意行为损害了王爽的利益，应当认定王爽与华胜的房屋买卖合同是无效的。本案实际是周南都与王地之间个人欠款行为，应另案诉讼。华胜房产公司述称，我公司将涉案房屋抵给北方门业公司，抵顶协议合法有效，我们是根据北方门业公司的要求，与王爽签订的房屋买卖合同，并为其办理网签手续，我公司已经就抵顶协议的全部义务履行完毕。周南都述称，当时是北方门业公司全权委托我，是在2016年，我因为开展业务急需资金，北方门业公司负责人让我把本案诉争房屋对外转让，所得资金可以借给我使用。王地听说这个事情后向我询问，之后找到我说他找到了买主，买主是他侄女叫王爽，我跟他说需要钱用，一个月内一次性给付清44万元就行，当时王地领着王爽给我支付了5万元订金，我当时认为王爽与王地之间是亲属关系，我现在无法找到王地。后来王爽找到我说她让王地给骗了，我说只是卖给你王爽不是卖给王地，后来对我说让我撤诉，我说撤诉可以但得签订一个协议，后来双方签订协议上面注明交款日期，但其一直没有履行。程城述称，2016年王地到店里来咨询，说有一套房产是抵账过来的，想办理贷款。当时我说你这个是抵账房做不了按揭贷款，王地问有没有其他办法，我说你先找一个人将房屋落在这个人名下，然后再将房屋更名到实际买受人名下就可以按照二手房办理按揭贷款，王地称他不是鞍山人，其找不到别人，最好先落在我公司工作人员名下，然后再办理二手房按揭贷款。我当时答应了其上述要求。之后，我联系王地，要求其预付一部分房款，王地称本案诉争房屋44万元，他需要向顶帐方再支付20万元，他说欠人家23万元，所以还得找回去20万元，当时我们达成一致，我同意王地的要求，先将这处房屋落户到我公司员工王爽名下，再由王爽名下变更到沈景全名下作为二手房办理按揭贷款、沈景全是王地的亲妹夫，用于之前王地与王爽之间签订合同时，我支付给王地10万元，下午签完合同又向王地支付25万元，上述共计35万元，以沈景全的名义办理贷款后，有45万元贷款到账，在中间贷款我们需要支付首付款，我们拿了15万元转给沈景全，沈景全存入银行监管账户，贷款审批下来45万元后，沈景全把15万元首付款给我打回来了，又用贷款偿还给我之前借他的35万元，还扣除二手税费、中介服务费还剩余大概1万多元转入王地指定的账户里。后来我们接到法院传票，我找到王地，王地也承认办理本案诉争房屋的事实，王地也承认与周南都的关系，也承认了北方门业公司将该房屋抵给周南都名下。王地述称，本案涉案房屋实际出卖人是周南都，后我与周南都商议由我出资44万元购买，王爽并非实际买受人，我已经支付周南都19万元，余下25万元，因为我与周南都有其他债务纠纷，周南都欠我30余万元，故我没有向他支付余下的25万元房款。沈景全述称，我与王地系亲属关系，在2016年4月王地找到我商议与周南都债务纠纷，这时周南都有二处房产一处在沈阳，一处在鞍山，上述房产都是北方门业抵给周南都的，我也去了，也看到现场，王地因为资金不足在鞍山无法办理贷款，故王地找到我，要求以我的名义贷款。因办理贷款手续的需要，王地找鞍山博园房产中介办理的相应的手续，具体是由王地找到博园房产中介负责人程城谈的办理贷款事宜，具体事宜我没有参与，在2016年6月8日手续下来，房贷办完之后，本案诉争房屋房贷的前四个月是王地还的，剩下转到我建行帐户，后来就由我一直还，我与王地之间有债务关系，他欠我不少钱，本案诉争房屋实际购房人为王地。据王地跟我陈述在鞍山、辽阳有三处业务往来，从我这提走30余万元，我们之间存在债务关系。据我所知北方门业把本案诉争房屋抵顶给周南都，北方门业诉讼是错误的，因王地与周南都之间有债务关系，才有买卖房屋的往来。我认为北方门业主体错误，王爽也不应成为被告，因为本案与她也无关。如果周南都对债权债务关系有异议，可以进行对账，否则我保留起诉权利和追究的权利。王畅未进行陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：北方门业公司提供的房屋转让协议、情况说明、顶账协议、商品房买卖合同、所有权房屋交易估价表，对上述证据予以采信，因上述证据之间相互印证，能够反映部分案件事实。王爽提供的授权书、购房协议、协议书、录音资料、顶房协议、短信截图，对上述证据予以采信，因上述证据之间相互印证，能够反映部分案件事实，具备真实性、关联性、合法性。王爽提供的借据及收条，对上述证据不予采信，因上述证据与本案不具有关联性。华胜房产公司提供的抵房协议，对该证据予以采信，因该证据能够反映部分案件事实，具备真实性、关联性、合法性。周南都提供的借条，对该证据不予采信，因该证据系其单方提供的证据，与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月17日，华胜房产公司与北方门业公司签订《抵房协议》该协议约定，鞍山财富中心防火门、进户门制作，安装工程由沈阳北方门业有限公司（乙方）制作，安装，辽宁华胜房产集团有限公司（甲方）以承建的财富中心壹户商品房抵顶工程款，为明确责任，双方协议如下：华胜房产公司将位于C座3203号，产籍号为1-23-99-1323号房屋作价679358元用以抵顶欠付北方门业公司的工程款，甲方协助乙方办理各种手续，甲方开具售房发票，乙方开具发票。另查明，2016年周南都在与北方门业公司沟通后，对外发布出售本案诉争房屋的信息，王地得知该信息后，欲购买该房屋，其为了办理贷款手续的需要找到程城所在的博源房产中介公司，王地与程城商定以程城所经营的博源房产中介员工王爽的名义与华胜房产公司签订商品房买卖合同，之后通过二手房买卖的方式将本案诉争房屋变更到沈景全与王畅（王畅与沈景全系夫妻关系）名下，以便办理贷款。2016年5月16日，周南都与王爽签订《购房协议》，其载明现北方门业公司周南都将产籍号为1-23-99-1323的房屋出售给王爽，折合人民币440000万元，已收定金50000元，剩余一个月内付清。但周南都与王爽签订上述协议并没有经过北方门业公司授权。之后，王地委托博源房产中介公司员工王爽向周南都支付购房定金付款50000元，周南都将上述款项转交给北方门业公司。当日，北方门业公司（甲方）与王爽（乙方）又签署了一份《情况说明》，其注明，甲方将位于鞍山市铁东区由辽宁华胜房地产集团有限公司承建的财富中心一户商品房C座3203号，产籍号为1-23-99-1323、面积111.97平方米、单价6070元、金额679658元出售给王爽，甲方协助乙方办理各种手续，费用均由乙方承担。甲方出售给乙方的商品房至签订本协议起一切事宜均与辽宁华胜房地产集团有限公司无关，甲方承担出售后的一切法律后果。当日，王爽又与华胜房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，华胜房产公司将本案诉争房屋，以679658元的价格出售给王爽，在王爽未交纳剩余购房款的情况下，华胜房产公司在北方门业公司的同意后，配合王爽将本案诉争房屋变更到王爽名下。2016年5月20日，王爽按照王地的要求、与沈景全签订了《房屋转让协议》，并办理了本案诉争房屋的更名过户手续，将本案诉争房屋变更到沈景全与王畅名下。同时办理了二手房贷款。再查明，2017年北方门业公司出具《授权书》，载明其授权周南都全权处理位于鞍山市铁东区财富中心C座3203号，产籍号为1-23-99-1323的房屋。在出具上述《授权书》之后，2017年9月13日，周南都与王地签订了一份《协议书》，其注明，现有王地于2016年5月16日向周南都购买房屋（即鞍山市铁东区财富中心C座3203号、产籍号1-23-99-1323），委托博源房产王爽办理房产相关手续，现王地还欠周南都贰拾陆万元房款，定于2017年9月25日前先支付周南都壹拾万元整，支付后周南都同意撤回鞍山铁东法院王爽房屋纠纷一案，撤诉后再与王爽无任何关系，剩余壹拾陆万元定于2017年12月30日前一次性支付给周南都。沈景全作为担保人在上述协议上签字。本院认为，本案争议的焦点问题是：北方门业公司与王爽是否存在真实的房屋买卖关系，王爽是否应向北方门业公司支付购房款并支付相应的利息。关于争议焦点，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，关于双方争议的北方门业公司与王爽是否存在真实的房屋买卖关系的问题，王地、沈景全、程城、王爽均认可本案诉争房屋的实际购买人为王地，王地为了购买本案诉争房屋、并办理购房贷款的需要，与博源房产中介公司的负责人程城进行协商，以博源房产中介公司员工王爽的名义与北方门业公司签订购房合同、并在北方门业公司的同意下，再与华胜房产公司签订了《商品房买卖合同》，本案诉争房屋的产权产籍首先变更到王爽的名下，然后按照王地的要求将该房屋的产权产籍变更到沈景全、王畅名下进行二手房贷款，上述事实说明王爽并非本案诉争房屋的实际购买人，其只是为了配合王地办理贷款的需要签订了相关买卖合同。另本案中，周南都与北方门业公司均认可本案诉争房屋并非由北方门业公司抵账给周南都的房屋，只是由北方门业公司授权周南都办理房屋转让的相关事宜，北方门业公司给周南都出具《授权书》的时间在2017年，而2016年5月16日，周南都与王爽签订了一份《购房协议》，双方签订上述协议时周南都并没有经过北方门业公司的授权，故上述合同的效力并不及于北方门业公司。而2017年9月13日周南都与王地签订了《协议书》，沈景全亦作为担保人在协议上签字，该协议书注明，王地为了购买本案诉争房屋委托博源房产王爽办理房产相关手续以及王地应向周南都支付剩余购房款等内容，该协议书的形成时间是在北方门业公司给周南都出具《授权书》之后，故周南都与王地签订了《协议书》的效力及于北方门业公司，该协议亦表明王地系本案诉争房屋的实际买受人，应由王地作为合同相对方偿还剩余购房款。故王爽虽与北方门业公司签订了具有房屋买卖合同性质的《情况说明》，但因王爽并非本案诉争房屋的实际买受人，故其与北方门业公司并未形成买卖房屋的合意，故王爽与北方门业公司之间的房屋买卖合同关系并不成立，北方门业公司并不能作为合同相对方向王爽主张购房款，故北方门业公司提出的请求王爽支付购房款及利息的主张于法无据，不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回沈阳北方门业有限公司的诉讼请求。案件受理费10097元，由沈阳北方门业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  徐少春人民陪审员  逢山雨人民陪审员  刘 萍二〇一九年十二月十一日书 记 员  刘怡微