北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34833号原告：北京鑫丰信德房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区302-168号。法定代表人：关钢，经理。委托诉讼代理人：王军，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴霞，女，该公司员工。被告：吴安家，男，1976年8月21日出生，汉族，北京上阀阀门有限公司销售经理，住北京市大兴区。原告北京鑫丰信德房地产开发有限公司（以下简称鑫丰信德公司）与被告吴安家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫丰信德公司的委托诉讼代理人王军，被告吴安家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫丰信德公司向本院提出如下诉讼请求：1.被告配合办理位于北京市丰台区西四环南路103号院“鑫丰家园”4号楼11层1211号房屋（以下简称1211号房屋）网签注销手续；2.被告支付原告补偿金433890元、租金损失64000元及房屋折旧费10万元，以上合计597890元；3.诉讼费由被告负担。事实理由如下：2012年12月，原被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的1211号房屋，合同价款1446300元。后双方办理了1211号房屋网签备案手续。同期，被告与北京银行签订借款抵押及开发商保证合同，向银行贷款101万元，原告为被告的贷款担保人。后因被告未按时偿还贷款，原告向银行承担担保责任，代被告偿还贷款。2017年，原告起诉被告，要求解除前述商品房买卖合同，2018年3月，丰台区法院作出2017京0106民初16149号民事判决书，判决解除了房屋买卖合同。但房屋上网签至今未注销，给原告造成损失，故提起本案诉讼。吴安家辩称：同意配合解除网签，不同意支付补偿金。合同解除时我没有接到通知，等我回到北京，另案判决已经生效，另案诉讼材料我没有看到过，租金损失不认可。租客起诉我的判决书载明2017年年底，原告已经收回了房屋，房屋已在原告实际控制之下，房屋折旧问题也不存在。2012年购买1211号房屋时，销售告知我低首付仅需十几万就可以购买一套公寓，但我当时不具备购房资格，让我交另了5万元，我认为是帮我补交税款，补足获得购房资格的费用。还款到第二年时，我找原告想补交房款，发现房产信息上有一个不认识的女的名字，我才知道原告是让我采取假结婚的方式换取购房资格，我背负几十万的借款和上百万的贷款，获得的购房资格却不受法律保护，房产信息上的女人，原告说找不到，后来我陆续又还了几个月贷款就不再还了。后来我离开了北京，再回到北京时，才知道房屋买卖合同被解除了，我对解除房屋买卖合同持有疑议，但我尊重法院判决，补偿金的比例过高，约定不合理。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月11日，吴安家（买受人）与鑫丰信德公司（出卖人）就1211号房屋签订《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》约定：该商品房的用途为住宅，建筑面积48.21平方米，总价款1446300元；附件五付款方式及期限的约定：买受人于2012年12月11日前交付该房屋总价款的30%作为首付款，余款101万元，由买受人向出卖人选聘的银行申请贷款；补充协议第三条：由于买受人逾期付款导致出卖人解除《现房合同》的，买受人应在接到出卖人书面通知后15日内配合出卖人到房屋交易管理部门办理完成《现房合同》的解除手续，《现房合同》解除手续办理完毕后15日内，出卖人按以下方式退还买受人已付购房款：2.买受人为银行贷款的，出卖人退还买受人扣除合同价款的30%作为补偿金……；补充协议第十二条：在买受人以个贷方式支付房价款且出卖人为买受人的个贷向银行提供担保的情况下，如因买受人未能履行向贷款银行支付还款的义务导致出卖人承担保证责任，致使出卖人累计为买受人交纳银行按揭三次或者贷款银行向出卖人主张权利的，出卖人有权解除合同。同日，北京银行股份有限公司天宁支行（贷款人）与吴安家（借款人）、鑫丰信德公司（保证人）签订《借款、抵押及开发商保证合同》，约定吴安家贷款101万元，鑫丰信德公司对吴安家还款提供保证担保。上述合同签订后，吴安家支付了首付款436300元，鑫丰信德公司按约定交付了房屋，后因吴安家未按照约定偿还银行贷款，鑫丰信德公司承担连带保证责任。2017年6月21日，鑫丰信德公司以房屋买卖合同纠纷为由将吴安家诉至本院，要求解除双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》及《北京市商品房现房买卖合同补充协议》。本院于2018年3月27日作出（2017）京0106民初16149号民事判决书，认定因吴安家未能履行向贷款银行偿还贷款的义务导致鑫丰信德公司承担保证责任，致使鑫丰信德公司累计为吴安家交纳银行按揭三次以上，判决解除上述两份合同、鑫丰信德公司返还吴安家支付的首付款436300元及吴安家自行偿还的贷款本息171550.65元合计607850.65元。该民事判决书已于2018年6月18日生效。另查，2013年11月26日，吴安家与案外人洪学思签订《房屋租赁合同》，将1211号房屋出租与洪学思，租赁期限为20年，租期自2014年1月1日至2033年12月30日止，租金每月2500元，租金总额60万元，洪学思应于签约日一次性交付全部租金。2013年11月29日，洪学思向吴安家支付租金60万元。2019年1月8日，洪学思以房屋租赁合同纠纷为由将吴安家及鑫丰信德公司诉至本院，要求确认上述《房屋租赁合同》合法有效、洪学思继续承租并使用1211号房屋、鑫丰信德公司继续履行上述《房屋租赁合同》并将1211号房屋交付洪学思。本院于2019年6月28日作出（2019）京0106民初3885号民事判决书，确认洪学思与吴安家签订的《房屋租赁合同》有效，驳回了洪学思的其他诉讼请求。后洪学思提出上诉，2019年9月17日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终11238号民事判决书，认定吴安家与鑫丰信德公司之间的房屋买卖合同已由生效判决予以解除，且双方之间的房屋买卖未经相关部门办理过物权变更、转让登记，未发生物权变动的法律效力，故双方之间不存在物权变动的事实，不符合买卖不破租赁的适用情形，驳回上诉，维持原判。鑫丰信德公司在该案一审审理时辩称：2017年底我公司收回房屋，房屋里有洪学思的财产，我们没进入房屋，只是在外面封了一个防盗门。经一审法院现场勘验，现1211号房屋无人居住，该房屋的防盗门鑫丰信德公司在勘验过程中又称不是该公司安装且未有房屋门钥匙，鑫丰信德公司未进入1211号房屋。本案庭审中，鑫丰信德公司称防盗门是物业公司安装的，其方可以联系上物业公司，打开防盗门，但是里面还有一道防盗的木门，是租户洪学思的，屋内有洪学思的物品，其方无法进入，仍需提起腾房的诉讼才能解决，故其方并未实际控制该房屋。另查，1211号房屋现房屋所有权人为鑫丰信德公司，被北京市海淀区人民法院查封。庭审中，鑫丰信德公司称1211号房屋系小户型精装修房屋，带家电，吴安家自2012年交付房屋后使用了五年，其方估算折旧费为10万元；另房屋买卖合同解除后，房屋无法收回，应视为吴安家占用，按房屋租金每月4000元标准，自2018年3月判决解除房屋买卖合同的（2017）京0106民初16149号民事判决书作出之日起，计算16个月，合计主张租金损失64000元；依据房屋买卖合同中关于解除合同买方所负补偿金的约定，其方按合同总价30%标准主张补偿金，合同解除给其方造成损失，因1211号房屋上有法院查封，其方担心无法实际取得房屋，未全部清偿房屋上所欠银行贷款，产生了相应的利息和罚息。庭审中，吴安家同意配合办理网签注销手续，依双方申请，本院于2019年12月12日先行出具（2019）京0106民初34833号民事调解书，约定吴安家于2019年12月20日前配合鑫丰信德办理1211房屋网签注销手续。本院认为：合同解除后，守约方有权要求赔偿损失。合同中约定了因买受人逾期付款，致使合同解除时，出卖方可扣除合同价款30%作为补偿金，该补偿金的性质应系违约金，但补偿金应以实际损失为依据。本案中，据已查明的事实，判决解除房屋买卖合同的判决书于2018年6月生效，但1211号房屋于2017年11月合同经法院判决解除前，房门外已另安装一道防盗门，鑫丰信德公司通过物业公司可以将该防盗门打开进入，吴安家及租户洪学思却无法进入，鑫丰信德公司称1211房屋内有洪学思的物品，其方需通过腾房诉讼另案主张权利，故吴安家无法进入新安装的防盗门，亦并非房屋使用人，房屋无法收回与吴安家无关，鑫丰信德公司要求吴安家赔偿租金损失，本院不予支持。另1211号房屋用途为住宅，众所周知，北京市住宅房屋的价格自2012年至2019年，增幅较大，综合考虑合同对补偿金的约定，房屋使用情况、合同解除的影响、房屋查封情况及房屋价格因素，本院对补偿金数额予以酌定为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、吴安家于本判决生效之日起七日内向北京鑫丰信德房地产开发有限公司支付补偿金50000元。二、驳回北京鑫丰信德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9779元，由北京鑫丰信德房地产开发有限公司负担8967元（已交纳），由吴安家负担812元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 郑 阳人民陪审员 薛 燕人民陪审员 吕娅歆二〇一九年十二月二十六日书 记 员 赵冰洁