海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初8368号原告：海航花园小区第二届业主委员会，住所地，三亚市海航花园小区。负责人：张建军，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：吉旭，唐海律师事务所专职律师。被告：海南海航物业管理股份有限公司，住所地，海口市美兰区国兴大道7号新海航大厦4层。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘桃红，该公司员工。委托诉讼代理人：李传荣，该公司员工。原告海航花园小区第二届业主委员会与被告海南海航物业管理股份有限公司（简称海航物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告海航花园小区第二届业主委员会的委托诉讼代理人吉旭，被告海航物业公司的委托诉讼代理人刘桃红、李传荣到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后30天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。原告海航花园小区第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原、被告双方于2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》无效；二、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告原名称为海南一卡通物业管理股份有限公司，后更名为海南海航物业管理股份有限公司。2004年，被告与海航花园的开发商海南海航恒实房地产开发有限公司签订海航花园的前期物业服务合同，海航花园小区第一届业主委员会成立后，按照法律规定经过业主同意，海航花园小区第一届业主委员会与被告签订第一份《海航花园小区物业管理服务合同》，合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日。2017年11月30日，在第一份合同期限即将届满的情况下，海航花园小区第一届业主委员会在未得到业主大会授权，未取得任何一位业主同意的情况下与被告签订了第二份《海航花园小区物业管理服务合同》，合同期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止，该合同将之前每平方米2.5元的物业费标准提高到每平方米的3.5元。海航花园小区第一届业主委员会在签订涉案合同后才于2018年2月18日召开业主大会，告知各业主已经签订新的物业管理服务合同，后经过全体业主投票，过半数业主对新签订的物业管理服务合同不予追认，不同意业主委员会在未经过业主同意的情况下私自签订物业管理服务合同并要求更换业主委员会成员，在此基础上全体业主经选举产生了海航花园小区第二届业主委员会，并由三亚市天涯区房屋和城乡建设局备案登记。2019年1月17日，三亚市天涯区住房和城乡建设局发出天住建函[2019]54号通知，确认了2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》是在没有通过法律规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意及业主大会授权的前提条件下签订的，且未向小区业主进行公示，违反了《海南经济特区物业管理条例》第九条及第十七条的规定，应属无效合同。第二届业主委员会成立后经过业主同意聘用了新的物业公司，被告已经撤出海航花园小区。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五、七十六条和《物业管理条例》第十一、十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，海航花园小区第一届业主委员会未经过法定程序获得法律规定的双半数业主的同意，于2017年11月30日与被告签订《海航花园小区物业管理服务合同》已经违反法律行政法规强制性规定，且事后未得到追认，应为无效合同。综上，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告海航物业公司辩称：一、原告诉请确认2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》无效是没有事实和法律依据的，合同的签订是全体业主共同的意思表示，是业主委员会代表全体业主签订的合同，合同内容合法有效，并不违反法律强制性规定，也不存在合同法第52条规定的五种合同无效的法定情形。二、从2018年1月1日履行新的物业管理合同起至2019年7月1日被告退出项目之前，有212户业主是按照新合同约定的3.5元/平方米缴纳物业费，说明大部分业主是认可合同的效力，并不像原告所诉的合同是上一届业委会是未经业主许可未经授权私自与被告签订的。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告海航物业公司原名称为海南一卡通物业管理股份有限公司，后更名为海南海航物业管理股份有限公司。海航物业公司为海航花园小区的前期物业服务公司，海航花园小区第一届业主委员会成立后，与被告签订了《海航花园小区物业管理服务合同》，合同约定物业费标准为2.5元/平方米/月，服务期限自2015年1月1日起至2017年12月31日。2017年11月30日，海航花园小区第一届业主委员会与被告再次签订《海航花园小区物业管理服务合同》，合同期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止，物业费标准由之前的2.5元/平方米/月提高到3.5元/平方米/月。合同履行过程中，小区部分业主以海航花园小区第一届业主委员会未经业主同意即与被告续签《海航花园小区物业管理服务合同》，且将物业收费标准提高，已经损害业主的合法权益。2018年3月21日，海航花园小区第一届业主委员会作出2017年工作报告暨辞职决定。2019年3月20日，海航花园小区第二届业主委员会成立，并在三亚市天涯区住房和城乡建设局进行备案。2019年1月9日，海航花园小区部分业主向三亚市天涯区住房和城乡建设局提交《关于依法撤销前业主委员会私自签订非法合同的申请》，该局于2019年1月17日作出天住建函[2019]54号《关于海南一卡通物业管理有限公司完善物业服务合同相关程序的通知》，该通知认为，经调查了解，海航花园小区第一届业主委员会与被告于2017年11月30日签订的物业服务合同，该合同在没有经过小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意及业主大会授权的前提条件下签订，且未向小区业主进行公示，违反《海南经济特区物业管理条例》第九条及第十七条的相关规定。并责令在业主大会选聘新的物业之前，被告应按照原合同约定的服务内容及标准为小区提供物业服务。2019年7月1日，被告停止为海航花园小区提供物业服务并退出该小区。诉讼中，原告向本院提交《业主签名表》，以证明海航花园小区业主投票对2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》不予追认，被告对业主签名表的真实性不予认可。被告向本院提交212户业主以3.5元/平方米的标准向被告缴纳物业费的物业费明细表及各业主的缴款发票，以证明从2018年1月1日起至2019年7月1日被告退场之前，按3.5元/平方米缴纳物业费的业主占已缴费业主的59.22%，证明绝大部分业主认可2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》，原告认为物业费明细表是被告单方制作，且未提供发票原件，因此不认可此组证据的真实性，且即使有部分业主按3.5元/平方米缴纳物业费，也是由于被告停水停电迫使其不得不缴纳，不能认为是认可3.5/平方米的标准。以上事实，有《海航花园小区物业管理服务合同》、天住建函[2019]44号《关于海航花园小区第二届业主委员会备案的通知》、天住建函[2019]54号《关于海南一卡通物业管理有限公司完善物业服务合同相关程序的通知》、业主签名表、物业费明细表、发票及当事人陈述等材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：本案中，海航花园小区第一届业主委员会与被告海航物业公司于2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》内容包含将物业费收费标准由此前的2.5元/平方米/月提高到3.5元/平方米/月。物业管理费上调涉及全体业主的利益,应由全体业主共同决定,根据《物业管理条例》第十一条第(七)项“下列事项由业主共同决定:(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”、第十二条第三款“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定,海航花园小区第一届业主委员会与被告签订物业服务合同并上调物业费,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而从三亚市天涯区住房和城乡建设局作出的《关于海南一卡通物业管理有限公司完善物业服务合同相关程序的通知》来看，经调查签订上述物业服务合同前并没有经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意及业主大会授权的前提条件下签订，且未向小区业主进行公示。因此，该《海航花园小区物业管理服务合同》由于违反法律法规的强制性规定，应属于无效合同，故原告请求确认2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》无效有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告以签订合同后该小区有212户业主按新的物业收费标准继续缴纳物业费为由并不能证明2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》已经过小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，对其抗辩主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认被告海南海航物业管理股份有限公司于2017年11月30日签订的《海航花园小区物业管理服务合同》无效。案件受理费100元（原告已预交50元），减半收取，由被告海南海航物业管理股份有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴坤泰 二○一九年十二月十九日书记员 方 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。