浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0624民初4754号 原告：新昌县丁香物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624059590156X），住所地：新昌县七星街道飞凤村白岩前57号。 法定代表人：吕雪良，总经理。 委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 被告：新昌县七星街道凤山社区居民委员会（统一社会信用代码55330624MEA0931892），住所地：新昌县七星街道沿江中路60号。 法定代表人：黄正贵，主任。 委托诉讼代理人：阚智深，浙江新时代律师事务所律师。 原告新昌县丁香物业管理有限公司（以下简称丁香物业公司）诉被告新昌县七星街道凤山社区居民委员会（以下简称凤山居委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理，依法适用简易程序于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告丁香物业公司的法定代表人吕雪良及其委托诉讼代理人黄兴波、被告凤山居委会的委托诉讼代理人阚智深到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁香物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付2019年8月1日至2019年10月6日期间的物业代管费用307096.06元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月31日，新昌县七星街道办事处发布通告，解散檀香国际花园小区业主委员会，进行新一届业主委员会选举。新的业主委员会产生前，檀香国际花园小区相关物业管理由凤山居委会接管，接管期间所产生的费用（物业费及能耗费按代管前标准收取）由全体业主承担。后被告凤山居委会委托原告丁香物业公司代管，直至交接完成，费用标准按公告中的标准收取，即按被告接管前的标准。原标准为：小高层、高层（含单身公寓）1.55元/月每平方米，多层1.2元/月每平方米，非住宅（商铺）1.8元/月每平方米，花园洋房（带电梯）1.5元/月每平方米。车库、车位费35元/月，储藏室费10元/月每平方米。原告实际服务期间为2019年8月1日至2019年10月6日，共计物业管理费307096.06元。退出后原告多次要求被告支持上述代管期间的物业管理费，被告认欠久拖不付。 原告丁香物业公司为证明自己的主张成立，在本院指定的举证期限内向本院提供的证据及被告凤山居委会的质证意见如下： 1.檀香国际项目物业收费明细表一份，证明檀香国际小区面积、物业费收费标准和收费金额的明细和汇总情况。 被告凤山居委会经质证提出异议，主张物业管理收费标准应根据合同约定或国家规定，而不是由原告单方决定。 2.新昌县住房和城乡建设局、新昌县七星街道办事处于2019年7月31日出具的通告（以下简称通告）一份，证明檀香国际小区自2019年8月1日起由被告接管和接管期间的费用标准的事实。 被告凤山居委会经质证，对真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，该通告是基于改选小区业委会而发，被告作为街道办事处下属一级行政组织，所能履行的仅仅是行政管理职责以及与业主间的协调工作，而且通告明确接管期间产生的费用由全体业主共同承担，因此不能达到原告证明目的。 3.丁香物业公司和新昌县檀香国际小区业委会2019年7月2日共同出具的告示（以下简称告示）一份，证明被告在接管檀香国际小区即2019年8月1日前物业费收费标准。 被告凤山居委会经质证对真实性无异议，但认为该证据与本案缺乏关联性，恰恰证明是原告与檀香国际小区业委会之间的关系，与被告无关。 4.被告于2019年10月4日发给原告的函（以下简称函）一份，证明原告受被告委托管理檀香国际小区并受被告指示要求与檀香国际花园小区业主委员会办理交接事宜的事实。 被告凤山居委会经质证对真实性无异议，但认为该函系其根据街道办事处赋予的行政管理职能而告知原告与新的物业管理公司交接，不能达到原告证明目的。 5.檀香国际小区业委会于2019年10月10日向被告提出的《关于收取七星街道凤山社区接管期间物业费的请示》（以下简称请示）一份，证明原告于2019年10月6日完成被告委托的代管工作并进行了撤离、被告对其接管期间的费用进行了处分并委托檀香国际小区业委会进行收取的事实。 被告凤山居委会经质证对真实性无异议，但认为该份证据系小区业委会所出，不能代表其意见；委托收费系业委会提出而不是被告，该证据亦不能达到原告证明目的。 6.檀香国际小区业委会在小区业主微信群发布收费情况聊天记录截屏一份，证明檀香国际小区业委会受被告委托向业主收取费用的事实。 被告凤山居委会经质证认为与本案没有关联性。 被告凤山居委会答辩称，原告与檀香国际小区业主自2018年9月7日至2019年10月6日发生委托代管法律关系事实，但与被告无任何法律上的关系。2019年7月31日新昌县七星街道办事处发布通告属实，但该通告是基于业主对小区原业委会不信任改选业委会而发，不涉及原告与业主之间的合同关系。其作为街道下属一级行政组织，履行的仅仅是行政管理职能和业主间的协调工作，通告也明确接管期间所产生的费用由全体业主共同承担，而且小区新成立的业委会也承诺由其向业主收取物业费。综上，原告起诉其支付物业代管费用无据，请求驳回原告起诉。 被告凤山居委会未向本院提交证据。 上述证据，经庭审质证，本院审核认为，原告所举证据1系其自行制作的收费明细，被告对此提出异议，本院不予认定。原告所举证据2-6，被告对真实性无异议，本院认为证据2、4、5能够证明2019年8月至9月原告丁香物业公司为檀香国际小区提供物业服务、并于同年10月6日撤离小区的事实，但并不能达到原告主张上述物业服务系基于被告凤山居委会委托而从事的证明目的，具体理由在判决理由部分再予以综合评析；证据3、6与本案缺乏关联性，本院不予认定。 本院经审理，认定事实如下：2019年7月31日，新昌县住房和城乡建设局与新昌县七星街道办事处联合发布通告，通告决定：“自2019年8月1日零时起解散檀香国际花园小区现业主委员会，由新昌县七星街道办事处组织改选檀香国际花园小区新一届业主委员会，新一届业主委员会选举产生前，檀香国际花园小区相关物业管理由新昌县七星街道凤山社区接管，接管期间所产生费用由全体业主共同承担。”此前，原告丁香物业公司系檀香国际花园小区业主选聘的物业服务企业，期满后继续为该小区业主提供物业服务。同年10月4日，被告凤山居委会函告原告丁香物业公司，通知原告对檀香国际花园小区的物业服务于2019年9月30日结束，并于同年10月7日前与该小区业主委员会办妥交接事宜。同年10月6日，原告丁香物业公司从檀香国际花园小区撤离。现原告丁香物业公司以其与被告凤山居委会之间存在委托合同关系为由要求被告支付相应物业代管费用起诉来院。 本院认为，原告主张的物业代管费用系其在从事物业管理活动中产生的费用，应向谁主张？原告认为本案不属于物业服务合同，其与被告之间为委托合同关系，故其基于委托合同关系向被告主张代管费用合理。理由主要有四：其一，案涉小区在原业主委员会解散期间，被告基于行政主管部门决定成为该小区物业接管人；其二，根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》和《绍兴市物业管理办法》规定，被告的物业代管区别于《物业管理条例》规定的物业管理，属于社会事务管理范畴，无需业主选聘，原告受托的事务亦为社会管理事务；其三，案涉小区业主委员会请示被告后获得收取物业管理费用的权利，表明其与业主之间未形成物业管理合同关系；其四，其与被告虽未签订书面委托合同，但双方达成了委托关系的意思表示，委托合同关系成立，有通告和函为证。本院认为，明确各方主体之间法律关系的性质是确定各方权利义务关系的前提。在物业管理活动中，参与管理活动的有行政主管部门、物业服务企业、业主、业主委员会等多个主体，各主体依法履行各自职责，相互之间法律关系不同。（1）物业服务企业或其他物业代管人与业主之间：《中华人民共和国物权法》第八十二条规定，物业服务企业或其他物业代管人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督；《物业管理条例》规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。依照上述法律规定，在物业管理活动中，业主与物业服务企业是委托合同关系，业主为委托一方，物业服务企业为受托一方，业主决定物业委托管理后，物业服务企业根据业主的委托合同作出的物业管理行为，是物业服务企业的劳务行为，由业主对物业服务企业提供的服务支付劳务费用。（2）业主委员会与业主之间：业主委员会是业主的自治团体，在相关机构的指导下开展工作，包括选择物业服务企业、监督物业管理工作的实施、对物业服务企业进行监督检查、协助物业服务企业进行管理工作等等，是全体业主集中意志的代表者，代表和维护业主的合法权益。（3）行政主管部门、街道办事处、居民委员会等机构与物业服务企业、业主委员会之间：在物业管理活动中，行政主管部门负责监督管理；街道办事处等行政组织负责指导、协助和监督业主委员会依法履行职责、协调物业管理和社区管理之间的关系；居民委员会接受街道办事处委托，做好与物业管理有关的工作，包括在业主委员会未成立期间，代行业主委员会部分职责。上述相关机构与业主委员会、物业服务企业之间是指导、协调和监督管理的关系。具体到本案，首先，案涉小区业主委员会解散期间，由于未能及时选聘物业服务企业，被告根据行政主管部门和街道办事处的委托，代为履行业主委员会部分职责，做好与物业管理有关的工作，通告和函均反映了上述相关机构依法履职的事实；原告作为物业服务企业，提供的是劳务，即对小区房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序的服务，而不是处理应由被告承担的与管理职责相关的事务，双方之间是管理与被管理的关系；其次，原告主张的物业代管费用系提供物业管理的劳务报酬，而物业管理合同的委托方为业主，其他主体不可能成为委托一方，除非其系业主选聘的其他物业代管人，显然本案被告并没有成为其他物业代管人，因此，双方之间不存在委托物业管理合同关系；第三，原告虽未与任何组织或个人签订物业服务合同，但其是在街道办事处、社区居委会的协调下为小区继续提供物业服务，原告与案涉小区业主之间形成了事实服务关系。原告为业主提供物业服务，因此而产生的劳务报酬应向业主主张。被告与案涉小区业主委员会关于收取物业服务费用的约定以及实际收取费用的行为不影响原告向业主主张物业服务费用。鉴于被告并非物业服务合同一方主体，原告要求被告支付物业服务费用无理无据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 驳回原告新昌县丁香物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费5906元，减半收取计2953元，由原告新昌县丁香物业管理有限公司负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 ? 审判员  章永萍 二〇一九年十二月二十日 书记员  王绍泓 ?