河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0684民初3537号原告（反诉被告）高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司，住所地高碑店市白沟镇富民路南东侧。统一社会信用代码91130611661084395Y。法定代表人姜燕，职务经理。委托代理人杨建国，男，1969年6月25日出生，汉族，住高碑店市，系公司员工。委托代理人周贺林，河北惠通律师事务所律师。被告（反诉原告）于海宾，男，1979年9月27日出生，汉族，住河北省任丘市。委托代理人陈健，北京朗庭律师事务所律师。委托代理人甄志刚，北京朗庭律师事务所律师。原告（反诉被告）高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司（以下简称鹏飞公司）与被告（反诉原告）于海宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人、被告（反诉原告）于海宾及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2017年4月4日，原、被告签订商品房买卖合同，被告以588000元价格购买原告白沟富民路东侧电子商贸大厦第10层1018号房，同时约定被告负担办理产权登记的税费。2018年原告办理了包括被告所购房屋在内电子商贸大厦第10层的不动产登记。现被告所购上述房屋的转移登记，除需被告按合同负担税费还须买卖双方同时到场方能办理，但被告却不予配合，以种种借口拖延至今，不予以办理。上述有原告营业执照、商品房买卖合同、不动产证书等证据。请求法院判令：一、确认原被告白沟富民路东侧电子商贸大厦第10层1018号商品房买卖合同有效。二、判令被告配合办理所购白沟富民路东侧电子商贸大厦第10层1016号房的转移登记。三、判令被告承担诉讼费用。被告（反诉原告）辩称，双方签订的《商品房买卖合同》无效，非双方真实意思表示，该合同具备商品房预售合同特征，非现售房合同。被告签订合同意欲购买预售商品房，原告意图交付的是二手房，被告不知情，原告将白沟电子商贸大厦10层分割成若干部分出售属违规行为。根据相关规定，原告应返还已付购房款及利息，并赔偿损失。反诉原告（本诉被告）诉称，2017年反诉被告称其有新建商品房项目预售，双方于2017年4月4日签订商品房买卖合同（1018号房）。截止4月5日，反诉人向被反诉人支付购房款638000元，包括本合同项下购房款294000元和中介费5万元。后于2017年12月28日支付588000元，包括本合同项下294000元。经查，合同约定房产并未取得商品房预售许可证，依据相关规定，双方签订的合同无效。2019年8月13日经查发现上述房产已于2016年8月23日至2018年9月6日期间被抵押给高碑店市农村信用合作社。签订合同时并未告知反诉人房产已被抵押的情况，按照担保法的规定，转让行为无效。上述房产于2018年9月6日解除抵押后，2018年10月23日反诉被告又以包括本案诉争房产在内的白沟电子商贸大厦10层为河北普露托融资性担保有限公司设立抵押登记，抵押期间为2018年10月19日至2019年10月18日，至今仍处于抵押中。反诉被告将该房屋抵押给第三人亦未告知反诉人。反诉被告无预售许可证违规销售房屋、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实与反诉人签订商品房买卖合同，未告知反诉人的情况下又将诉争房产抵押给第三人的行为严重损害反诉人的合法利益，依据法律规定诉至法院请求：一、确认反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同无效。二、判令反诉被告返还已付购房款588000元，中介费5万元及利息损失。以344000元为基数，按年利率6%计算，自2017年4月6日起至实际支付之日止；以294000元为基数，按照年利率6%计算，自2017年12月28日起至实际支付之日止；三、判令反诉被告承担已付购房款80%的赔偿责任即470400元。四、诉讼费由反诉被告负担。反诉被告（本诉原告）辩称，反诉被告以无预售许可证主张合同无效，站不住脚。2017年4月，双方签订合同时涉案房屋已经建好并办理产权登记，根本不是商品房预售抵押已经解除且此前抵押与否，对合同无影响。反诉原告依据担保法主张反诉被告未告知房屋抵押房屋买卖无效，不成立。即使存在抵押房屋买卖合同仍然有效。物权法第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的，不应支持。经审理查明，2017年4月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订商品房买卖合同，被告（反诉原告）购买原告富民大街79号项目中第10层1018号房，总金额为588000元。合同另约定原告应在2018年1月30日前将经验收合格的商品房交付被告使用。合同签订后被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了房款588000元。原告于2017年年底通知被告收房，被告领取了涉案房屋钥匙。涉案房屋属于现房，双方签订合同时，涉案小区定名为京南MOMA，位于，原告（反诉被告）已取得电子商贸大厦第10层不动产权证书。涉案房屋于2016年8月23日至2018年9月6日期间抵押给高碑店市农村信用合作社。后抵押给河北普露托融资性担保有限公司，抵押期间为2018年10月19日至2019年10月18日。截止至2019年10月8日，涉案房屋已不存在抵押情况。庭审中，原告称上述合同能继续履行，可以分户。上述事实有商品房买卖合同、不动产登记信息、抵押登记信息、建设用地规划许可证、房款收据、不动产登记档案证明、不动产权证书及庭审笔录等证据在卷证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告（反诉原告）辩称，该合同并非双方真实意思表示，双方所签署的商品房买卖合同实为商品房预售合同，从内容看，非原告（反诉被告）主张的现房，被告（反诉原告）称对此并不知情，但其未提交证据证实，且与事实不符，本院不予采信。就涉案房屋抵押问题，因未实际涉及被告的合法权益且物权法第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的，不应予以支持，故对被告（反诉原告）的意见不予采纳。确定涉案房屋使用期限，应以不动产权证书登记为准。原告在合同约定期限内通知被告收房，被告领取了钥匙，根据我国合同法鼓励交易的原则，合同不存在无效、可撤销、违约解除的条件，双方应当继续履行合同义务，现原告称房屋可以分户，被告未提出不能分户的证据，且房屋已不存在抵押情况，故被告应当配合原告办理涉案房屋的转移登记手续。被告（反诉原告）反诉称其支付了5万元中介费，因其未提交充足的证据证实，原告亦不认可，故本院不予采信。被告（反诉原告）要求反诉被告承担已付购房款80%的赔偿责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）于海宾于2017年4月4日签订的商品房买卖合同合法有效。二、双方继续履行上述商品房买卖合同，被告（反诉原告）于海宾于本判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）办理涉案房屋的转移登记手续。三、驳回被告（反诉原告）于海宾的反诉请求。案件受理费40元，反诉费7298元，共计7338元，由被告（反诉原告）于海宾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。（汇款户名：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户行：中国银行西城支行）审 判 长  罗悦君人民陪审员  王东来人民陪审员  王占良二〇一九年十二月二十日书 记 员  程 赛