河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25166号上诉人（原审原告）：杨瑞杰，男，1992年10月11日出生，汉族，住河南省新密市委托诉讼代理人：董辉，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹莹，河南嵩华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州密登堡实业有限公司，住所地河南省新密市袁庄乡小台沟村。法定代表人：赵振超，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘大鹏，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。上诉人杨瑞杰因与被上诉人郑州密登堡实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初6671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨瑞杰上诉请求：1．请求法院撤销原判，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审。2．本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决证据不足、认定事实不清、适用法律错误，极大地损害了上诉人的合法权益。一、被上诉人郑州密登堡实业有限公司逾期交房并非政府原因，不应扣除因环境治理、扬尘防控等因素造成的停工期间，更不应因此对商品房买卖合同中逾期交房的违约金进行核减。在一审过程中，被上诉人郑州密登堡实业有限公司承认逾期交房客观存在，但辩称“导致逾期交房的原因是政府部门对大气污染及扬尘治理等的不可抗力所导致”。上诉人认为，被上诉人郑州密登堡实业有限公司逾期交房的原因不应归结于政府部门对大气污染及扬尘治理等，依法不属于不可抗力。十八大以来，党和国家把生态文明建设摆上了中国特色社会主义“五位一体”总体布局的战略位置，至少自2012年，各项环保文件已经有条不紊地出台、实施。对此，被上诉人作为房地产开发企业，应当更加深刻的学习、贯彻相关环保政策，在开发初期对环保监查等进行充分预判并写入规划。同时，被上诉人作为房地产开发企业，应在开发初期结合国家既有环保政策，对开发过程中可能遇到的一系列相关阻力进行预测，进而对交房时间进行较为精准地确定，以减少或避免买受人可能遭受的损失。需要强调的是，被上诉人在一审过程中向法院提交的各项证据即政府部门发布的各项文件中，从未有任何明确性、强制性的停工要求，这些文件是针对不特定主体作出的统一要求，并未明确要求被上诉人这一主体停工。另外，被上诉人提交的处罚文件、整改通知等文件，正是体现出被上诉人涉案工程自身未达标，未达到相关环保施工要求，即被上诉人在房地产开发、建设过程中自身存在不符合法律及各项文件规定的行为，存在与环保文件背道而驰的行为。因此可见，政府从未出台任何文件要求被上诉人停工，被上诉人是因其自身不规范行为被要求整改。在这种情况下，如果被上诉人仍然坚持“逾期交房的原因是大气管控等政府部门出台的各项环保措施影响施工进程”，那么很明显被上诉人是在推脱责任、让各级政府为其“背锅”，法院显然不应支持被上诉人这一说辞。在本案中，被上诉人提出的各项证据及政府相关文件、处罚、整改通知等多是2018年、2019年作出。也就是说，被上诉人提出的大部分证据的产生时间是在合同约定的交房时间经过、被上诉人已经逾期交房之后，即在政府有关部门进行环境治理、扬尘防控等之前逾期交房已经客观存在，上述证据并非逾期交房的原因。因此上述证据显然与本案无关联性，无法将其作为被上诉人逾期交房的原因。另外，近几年间新密当地的其他房地产开发商大多是按期交房，并未出现大规模逾期交房如此之久的情况。如果如被上诉人所称，政府部门出台的各项环保措施影响了施工进程，那为什么仅对被上诉人有如此巨大的影响，而其他房地产开发商未受影响？可见逾期交房的原因并非是上述措施，而是被上诉人因自身原因不能按期交房。因此，被上诉人郑州密登堡实业有限公司不能将逾期交房的原因归结于不可抗力或政府行为。二、一审法院认为“涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，因此本院酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%”。对此，上诉人认为既不合法也不合理，原因有以下四点：（一）在一审法院另一商品房买卖合同纠纷案件（（2018）豫0183民初2001号、（2018）豫01民终9156号）判决中，该案被告辩称逾期交房为政府原因导致，对此一审法院认为“被告的证据并不能据实地证明工程在施工期间是否收到政府停复工通知及其由此导致的具体停复工时间，且被告在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑，故本院对此答辩意见亦无法采纳。”同样的，在本案中，被上诉人提交的各项证据亦不能据实地证明工程在施工期间是否收到政府停复工通知及其由此导致的具体停复工时间，且被上诉人在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑和预判。（二）在一审过程中，被上诉人向一审法庭提交的证据为政府相关职能部门环境污染治理、扬尘防控的文件等共计118份，一审法庭即确认“被告在施工期间因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因存在停工情形”。试问一审法庭是如何通过118份文件确认政府原因导致停工的？此118份文件发布主体是否的确为政府相关职能部门？此118份文件的调整对象是否全部涵盖被上诉人涉案工程？其内容真实性、合法性以及是否与本案存在关联是否均经查证属实？（三）一审法院认为“涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形”。法院判决作为司法公信力的载体，应对案件事实进行客观、细致、谨慎的认定，而非笼统概括为“确实存在停工多日的情形”。另外，若要认定政府原因导致涉案工程停工数日进而影响按约交房，还应对此118份文件作用时间以合同约定的交房日期进行划分，确认政府原因产生于被上诉人违约前或是违约后。（四）一审法院酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上对违约金核减20%，该酌定核减是否有法律依据和事实依据？前述仅笼统说明涉案工程“确实存在停工多日的情形”，即对违约金酌定核减20%，该数据是否有合法参考资料来源？正如一审法院在其他同类案件的判决中所述，被上诉人的证据并不能据实地证明工程在施工期间是否收到政府停复工通知及其由此导致的具体停复工时间，且被上诉人在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑，因此政府文件并不能确认为被上诉人逾期交房的原因，更不能据此对商品房买卖合同中逾期交房的违约金进行核减。三、在被上诉人没有主张降低违约金标准的情况下，原审法院主动将涉案《商品房买卖合同》中的违约金标准核减20%，违反了《民事诉讼法》中的“不告不理”原则。四、上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金数额过低，依法应予适当提高至每日万分之一，具体理由如下：（一）在上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司签订的商品房买卖合同中，被上诉人逾期交房的违约金为日万分之0.2。按照当地行业惯例，买受人与房地产开发企业签订商品房买卖合同，出卖人逾期交房的日违约金数额应至少为万分之一。在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的同时期，新密当地河南恒兆业置业有限公司等房地产开发企业在进行商品房出售时，与买受人签订的商品房买卖合同中关于逾期交房违约金的约定为“逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之三的逾期违约金，合同继续履行”。可见，新密当地房地产开发企业对逾期交房的违约金约定多为万分之二、万分之三，而涉案合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。由此可见，在上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司签订的商品房买卖合同中，关于被上诉人逾期交房需要支付的违约金数额极低，不符合当地行业惯例，不能弥补上诉人的损失。（二）在对违约金标准进行调整时，还应当考虑到在被上诉人郑州密登堡实业有限公司逾期交房期间上诉人因此产生的租房损失。被上诉人郑州密登堡实业有限公司对于上诉人已逾期交房过久，给上诉人造成了巨大的租金损失。涉案商品房买卖合同约定的日万分之0.2的标准明显过低，仅就房租来看，按照合同约定的日万分之0.2的标准，每月应当赔付的违约金仅300-500元左右，而同样地段相似面积的房屋租金均在1000-2000元左右，两者甚至相差五倍甚至十倍之多；另外，涉案房屋还承载着户口、孩子教育等实际功能，被上诉人逾期交房给上诉人带来的教育方面的损失也是客观存在的，因此，此万分之0.2的标准根本无法弥补上诉人逾期交房给被上诉人带来损失，该违约金数额依法应当予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在本案中，上诉人提交了一系列房屋租金信息或材料，充分证明了被上诉人逾期交房的行为给上诉人造成的损失。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的精神，由于出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，在不能取得自己的房屋情况下，买受人为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施来解决居住之需，如向朋友借房，或者住在亲戚朋友家，但不管买受人采取什么方式弥补失去商品房买卖合同约定的利益替代，都不影响买受人要求出卖人赔偿损失。买受人作为守约方在提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据，也就是说，是基于合同正常履行所应当获得的利益，因此即使买受人没有花费支付租赁费用，出卖人以此作为抗辩其不承担违约责任的，也是不能成立的，人民法院不应支持。（三）上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司之间的商品房买卖合同中约定的违约金过分低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，明显不足以弥补上诉人的经济损失，依法应当予以调整。（四）上诉人与被上诉人郑州密登堡实业有限公司之间的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期交房违约金标准等条款是被上诉人提供的格式条款，该格式条款不符合我国《合同法》“维护公平、保护弱者”的相关原则，依法应当认定无效。在本案中，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，被上诉人工作人员向上诉人称“该商品房买卖合同是固定模板，任何人都无权改动”，并直接翻到需要上诉人签字的地方要求上诉人签字。因此对于本案商品房买卖合同中关于被上诉人逾期交房的违约责任的相关条款，在合同签订前被上诉人并未给予上诉人一定的时间和机会查看，更未对相关条款进行提示或说明。上诉人作为非法律专业人士，在未得到提示、说明的情况下，难以对相关条款保持警惕，甚至对该条款并不知情。若在此种情形下仍然认定该商品房买卖合同中的违约条款是上诉人、被上诉人双方的意思自治，未免对上诉人过于苛刻，也不符合我国《合同法》“维护公平、保护弱者”的相关原则。因此，结合其他客观情况，法庭应当考虑对本案合同中过低的违约金予以一定程度的提高。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同虽约定了被上诉人逾期交房的法律责任，但因违约金过低，结合现实情况来看，该违约金条款并不足以保证合同守约者买受人的权利，使买受人处于遭受损失风险较高的地位，该合同条款明显不符合公平原则。我国《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”从上述规定中可以看出，当事人约定的违约金数额低于造成的损失，守约方有权要求调整，这也正体现出我国法律侧重保护守约方的权益。在我国立法上，违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，其基本性质是补偿性，因此相关法律以及司法解释赋予人民法院当事人的申请，可提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，也就是进行调整。从原则上讲，就是变动违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。一审法院认为“原告提交的证据不足以证明因被告逾期交房而给原告造成了实际损失，因此对原告的该项诉讼请求（请求按照每日万分之一支付逾期交房违约金），本院不予支持”。上诉人认为，该判决不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“买受人作为守约方在提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据，也就是说，是基于合同正常履行所应当获得的利益，因此即使买受人没有花费支付租赁费用，出卖人以此作为抗辩其不承担违约责任的，也是不能成立的，人民法院不应支持。”的精神。上诉人认为，上诉人已在一审中以充分的证据和论述证明自己的实际损失，但一审法院不予支持上诉人提高违约金数额的请求，而被上诉人提交的证据并未经证实、是否因政府原因停工及因政府原因停工天数未经精确计算，法院即酌定核减违约金，一审判决显然有失偏颇。综上，被上诉人郑州密登堡实业有限公司逾期交房为既定事实，且其逾期交房的原因不属于政府行为、不可抗力，考虑到上诉人的实际损失，法院应依法对逾期交房违约金数额予以提高。在此情况下，一审法院作出的一审判决显属证据不足、认定事实不清、适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益。因此，上诉人请求依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。郑州密登堡实业有限公司辩称：一、双方签订了商品房买卖合同在签订过程中不存在隐瞒、欺诈、胁迫，该合同系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。二、商品房买卖合同中对违约责任有明确的约定，证明双方对逾期交房违约责任的承担有预判并形成合意。其他房屋买卖合同对违约金的约定标准对本案不具有约束力和参考性。三、一审法院对违约责任划分适当，适用法律正确，请求予以维持。杨瑞杰向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交付房屋；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，被告按原告已付购房款580336元，从2017年12月31日起按日万分之一计算违约金至房屋达到法定交付条件办理房屋交接之日止（暂计算至2019年6月15日共531天为30815.84元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年3月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（编号为17314079），约定原告购买被告开发的位于新密市城区××路北侧××单元××房屋××套，合同总价款为580336元。合同同时约定被告应当在2017年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同第八条交付期限还约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等影响交房的，交房日期顺延……”。合同签订后，原告依约向被告支付购房款580336元，但被告在施工期间因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因存在停工情形，至今未向原告交付房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，符合法律规定，应当全面履行。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，而被告至今仍未向原告交付房屋，其行为已构成违约。原告要求被告按每日万分之一支付逾期交房的违约金，因合同约定的是每日万分之0.2，原告提交的证据不足以证明因被告逾期交房而给原告造成了实际损失，因此，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。考虑到涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，因此该院酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%，即被告以购房总价款为基数按日利率0.0016%从逾期交房的次日即2018年1月1日起向原告支付逾期交房违约金暂计算至2019年9月30日为5914.78元（580336元×0.0016%×637天），之后的违约金继续计算至实际交房之日止，原告诉请中超出部分，该院不予支持。关于原告诉请被告交付房屋的问题，因房屋的交付需在符合交付条件下才能交付，而达到交付条件是由多种因素决定，故在诉讼中无法确定具体交付时间，被告应积极处理相关事务，尽快使房屋达到交付条件，期间应继续支付逾期违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告郑州密登堡实业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨瑞杰支付违约金5914.78元（暂计算至2019年9月30日，之后的违约金以580336元为基数按日利率0.0016%从2019年10月1日起计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告杨瑞杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为285元，由被告郑州密登堡实业有限公司负担。二审中，杨瑞杰提交了如下证据：证据一：河南恒兆业置业有限公司商品房买卖合同，拟证明新密当地房地产开发企业在进行商品房出售时，与买受人关于逾期交房违约金的约定多为万分之三，而涉案合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。证据二：郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10513号民事判决书、漯河市中级人民法院（2018）豫11民终3035号民事判决书，拟证明在出卖人与买受人商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金过低的情况下，若因约定标准过低不能弥补买受人因不能正常使用该房屋所造成的损失，买受人请求调整，法院可酌定提高违约金标准。在本案中，法院应依法对违约金予以提高。证据三：（2018）豫0183民初2001号民事判决书、（2018）豫01民终9156号民事判决书、（2018）豫01民终9176号民事判决书，拟证明1．证明在出卖人不能按期交房并辩称因政府环保措施导致逾期交房的情形下，法院不应对出卖人的此项答辩意见予以采纳。在本案中，被上诉人是因其自身原因导致逾期交房进而给上诉人造成巨大损失，被上诉人应依法承担违约责任。2．证明新密当地其他开发商商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定多为万分之二或万分之三，而涉案合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。证据四：卫星图片八张。拟证明涉案房屋在约定的交房日期前楼栋主体已完工，大气管控等环保措施并不影响被上诉人对涉案房屋进行室内施工。被上诉人不能按期交付房屋并非受大气管控、环保文件等因素影响，被上诉人是因其自身因素导致逾期交房，应当承担违约责任。郑州密登堡实业有限公司发表意见称，针对证据一，这份合同与本案没有关联性。针对第二份和第三份证据，我国不是判例法国家，所提供的判决书因个案情况不同，对本案不具有参考价值。双方对违约责任有明确约定，上诉人要求调高违约金但截止到目前并没有向法院提供自己存在实际损失的证据。针对第四份证据，案涉工程不仅涉及到主体的建筑，还涉及到内部的粉刷、安装等事项，因此对本案的违约责任，应以政府大气管控、扬尘治理来客观划分。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，对上诉人提交的证据一、二、三的真实性予以认可，证据四无法证明合法来源，上述证据与本案不具有关联性，且上诉人无正当理由故意逾期提交证据，故本院对上诉人提交的证据的证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人杨瑞杰与被上诉人郑州密登堡实业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上诉人已按约定向被上诉人支付了购房款，被上诉人应按约定日期向上诉人交付涉案房屋，但被上诉人至今未向上诉人交付涉案房屋，被上诉人已构成违约，应按约定向上诉人支付相应的违约金。由于被上诉人一审中所提供的证据可以证明涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，按照双方合同的约定，交房日期可以顺延。原审法院综合考虑案情，从而酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%并无不当。上诉人称双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金数额过低，要求提高至每日万分之一，但上诉人没有充分证据证明逾期交房给其造成了实际损失，因此，原审法院对上诉人该项请求不予支持亦无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杨瑞杰的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费570元，由上诉人杨瑞杰负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月二十三日书记员  张倩倩