北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初14483号原告：孙祺，男，1979年2月16日出生，汉族，美诺电器有限公司北京分公司市场部员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈国玉，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告：余天兵，男，1969年11月20日出生，汉族，北京市盛世华睿装饰有限公司经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：贺海东，河北振功律师事务所律师。第三人：北京加华恒业房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区通胡大街15号1号楼1-7。法定代表人：高振将，男，1989年2月28日出生，该公司经理，住北京市通州区。原告孙祺与被告余天兵、第三人北京加华恒业房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，本案原告孙祺及其委托代理人陈国玉，第三人经纪公司的法定代表人高振将到庭参加诉讼。被告余天兵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙祺向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2019年4月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告与被告及第三人共同签订的《补充协议》；2、请求依法判决被告向原告支付违约金680000元；3、请求依法判决被告向原告赔偿居间费用74800元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月7日签订了《北京市存量房买卖合同》一份，约定被告将其所有的位于北京市通州区云景西里南区X号楼X单元XXX室楼房房屋以340万元的价款卖给原告，同时，原告与被告还共同与第三人签订了《补充协议》一份，约定被告在签订本协议后不将该房屋出售给原告，视为被告违约，应向原告承担房屋总价款20%的责任，且居间费用由被告赔付原告。相关合同及补充协议签订后，原告按照合同约定于当天付给被告定金2万元，付给第三人居间费用74800元，并于次日以转账的形式向被告支付首付款10万元。被告收到相应款项后，并没有积极履行合同约定的相关义务，而是以明示的方式予以毁约，将收取原告的定金及首付款12万元按原告转账的银行账户原路进行退回。被告的行为让原告不解，经与其沟通后方知其不再将该房屋卖给原告，基于上述事实，现原告依法提起诉讼，望人民法院依法判决。被告余天兵在本案审理过程中向本院陈述答辩意见称：被告不存在任何违约行为，不应判决解除合同并要求被告支付违约金及赔偿居间费用，具体理由如下：一、本案不存在应当解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的理由。1、原被告双方并未具有解除买卖合同及补充协议事宜达成一致，本身被告也无解除合同之意；2、买卖合同及补充协议中并未约定单方解除权，被告也未发生任何违约行为，原告在起诉前也未向被告发出单方解除通知，故此本案不存在行使单方约定解除权的情形；3、被告将收取的定金及首付款12万元退还，原告并非解除合同之意，而是因为签订的合同中有明显错误之处，被告想完善合同后继续履行，不应依据合同法第94条之规定判决解除买卖合同及补充协议。（1）买卖合同及补充协议于2019年4月7日同时签订，签订前第三人经纪公司已将内容填写完毕，直接让原被告双方签字按印，被告当事人按照其要求执行，但其后几日发现所签合同存在明显错误，最明显的是将原被告身份调换、总房款小写严重错误，当时被告未加思索便将收取的费用先退给原告，然后想完善合同后再继续履行。其退款行为并非要解除买卖合同及补充协议，如果确属此意，被告也会直接告诉第三人经纪公司，由其转告原告。原被告与经纪公司法定代表人微信聊天记录中并未告知要解约，而是表明合同有问题，希望完善合同并准备约时间见面沟通，但鉴于被告所在公司在河南新乡承建工程项目，其出差河南新乡，在此时间内未能腾出时间见面沟通此事，未曾想在未见面前原告就于2019年4月23日直接起诉。（2）第三人经纪公司提交的其法人与“被告之妻”微信聊天记录，被告对其真实性及证明目的均不认可，其不能证明聊天对方为被告妻子，即便确属被告妻子，也因买卖合同及补充协议签订人为被告，所涉房屋为被告财产，被告妻子所述房屋不卖了也不能代表被告意思，其并未征求被告意见，如被告真有此意，在与经纪公司法定代表人微信聊天时，就会直接表明，而无需合同外第三方转达解约一事。（3）被告无解约的任何动机，在房屋出售后三几日房屋价格并未上涨，在房市如此萧条情况下，房价也不会在短期内上涨，被告没有理由解除买卖合同及补充协议。如其解约，就会面临买卖合同及补充协议，约定的总房款20%的违约金。违约金金额为68万元。如此，高昂的违约金被告也不会去触犯。事实上，本案实际情况应是原告利用被告这一不恰当（所谓不恰当是指不应以先行退款的方式要求完善合同）的行为想索要高昂违约金，据了解，原告在2019年5月4日另行购买了珠江拉维小镇（1室1厅，面积57．54平米），违约的乙方恰恰应是原告，而非被告。4、庭审中及庭后，原告已表明必须要解除买卖合同及补充协议之意（实际上因其已另购房屋，不可能再购买本案涉案房屋），鉴于原告心意已决，但被告不能承担任何责任。二、如上述第一条所述，被告不存在违约行为，故不应支付原告违约金。1、被告并无解除买卖合同及补充协议之意，不存在违约行为，不应当支付原告违约金；2、本案中，违约金金额明显过高，应降低至原告实际直接损失，而原告口述其损失有：中介费、定期转活期利息损失、借款利息，除提供中介费收据外，其并未提供其他任何证据证明其损失情况，故此应当承担举证不能的不利后果，认定其损失只有中介费；3、关于中介费，原告确实提交了第三人经纪公司提供的收据，显示金额为74800元，对此被告需要向审判员说明的是，被告并未将房屋挂在第三人经纪公司网上，而是挂在链家地产。原告通过链家地产得知被告房屋并看中，鉴于链家地产中介费收费比例较高（与本案原告主张的中介费持平），为了节约中介费，原告才通过朋友找到第三人经纪公司，被告觉得通过其他中介公司签约对自身并无不利，也就答应了。据原告本人口述，其向第三人经纪公司缴纳的中介费不足一万元，如果原告按照正常金额74800元交纳中介费，其也没有必要另找中介公司，被告更没有必要配合他；4、违约金金额降低至原告实际直接损失后，该违约金也应由第三人经纪公司承担，因买卖合同及补充协议为其提供的制式文本，并且填写内容均为经纪公司所填其存在明显过错，也正是由于其明显过错才导致被告要求完善合同，并出现了先行退款这一不恰当方式。故此，即便需要支付违约金，也应由经纪公司支付。三、被告不存在违约行为，不应赔偿原告居间费用，且其金额也并非74800元。1、关于被告为何不存在违约及居间费用为何并非74800元，上述已经阐明，本处不再重复。原告提交的居间费用收据不能直接表明真实数额，应以正式发票为准。2、实践中，买卖双方解除买卖合同的中介公司一般都能退还全部或者部分居间费用，鉴于本案中经纪公司在填写合同内容时存在明显错误，进而导致本案发生，故此恳请贵院要求经纪公司全额退还其实际收取的居间费用。综上所述，被告不存在违约行为，不应由被告承担任何责任。第三人经纪公司述称，我公司认为被告所述不符合实际情况，因为是被告通知我说不卖了，被告私下把定金和首付款退还给原告，我约原被告双方见面被告不来。我公司同意原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年4月7日，孙祺（买受人）与余天兵（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），主要约定：房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为通州区云景西里南区X号楼XX单元XXX号，建筑面积86．64平方米。用途为住宅。性质为商品房。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行。成交价格、付款方式及资金划转方式：该房屋成交价格为340万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元，直接支付给出卖人。关于贷款的约定：买受人拟贷款金额为100万元。关于房屋的交付，约定出卖人应当在过户当日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。违约责任：（一）逾期交房责任。除不可抗力外出卖人未按照房屋交付约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在十日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任。买受人未按照附件5约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。该份合同还约定了其他内容。该份合同在封面出卖人处手写签名为“孙祺”，买受人处手写签名为“余天兵”。2019年4月7日，甲方（出卖方）余天兵与乙方（买受方）孙祺及丙方（居间方）北京加华恒业房地产经纪有限公司签订了《补充协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商，针对座落于北京市通州区云景西里南区X号楼X单元XXX之房屋买卖及相关事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》作如下补充协议。第一条价款组成。甲、乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税，即净得房价款，下同）为340万元。第二条房款支付方式及房屋交付。1、乙方于2019年4月7日向甲方支付定金2万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。2、甲方应在签署本协议后60日内向该房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷之日（并不迟于2019年6月30日前）将其原贷款一次性还清。甲方应在接到丙方的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估。2019年4月8日前甲方配合乙方、丙方房屋核验、建委查询抵押情况，乙方将首付款10万元支付给甲方。第二笔首付款90万元于2019年5月30日前支付给甲方用于银行还款，第三笔首付138万元于银行面签当日支付，根据贷款额度高低多退少补。关于违约责任。1、甲方的违约责任。如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。如果甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、乙方的违约责任。如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。协议还约定了其他内容。在该份协议第一条总房价款括号中阿拉伯数字写为“340000元整”。2019年4月7日，出售方（甲方）孙祺与购买方（乙方）余天兵及居间方（丙方）北京加华恒业房地产经纪有限公司签订《买卖定金协议书》，约定房屋坐落于北京市通州区云景西里（南区）X号楼XX单元XXX室，建筑面积86．64平方米。产权人余天兵。第二条定金首付约定。1、乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等进行了解，确认以340万元的成交价格购买该房屋。乙方的房款支付方式为公积金贷款。乙方购买上述房屋向甲方交付购买定金2万元，甲方收取定金应向乙方出具收据。第三条其他：1、甲方双方应于签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居家成交确认书》等相关法律文件。2、甲方违约应双倍返还定金，乙方违约则定金不予返还。3、违约方须支付房款的2．2%作为代理费给丙方。该份协议书还约定了其他内容。该份协议书首部出售方签名处手写为“孙祺”，购买方签名处手写为“余天兵”。《北京市存量房屋买卖合同》、《补偿协议》及《买卖定金协议书》签订当日，孙祺向余天兵转账2万元。2019年4月7日，余天兵向孙祺出具《收条》一份，载明“本人余天兵现收到购买位于北京市通州区云景西里南区43#132室购房定金2万元”。后，孙祺通过手机转账转出两笔5万元。2019年4月8日，余天兵出具《收条》一份，载明“今收到孙祺购买北京市通州区云景西里南区45#132室第一笔首付款壹拾万元正”。2019年4月12日，余天兵将10万元转账给孙祺。2019年4月13日，余天兵将2万元转账给孙祺，在转账附言处载明为“买房订金”。庭审中原告向本院提交第三人经纪公司工作人员与一名备注为“云景里xx．xx业主刘姐”的微信聊天记录用以证明被告不同意卖房的事实。其中截图显示“云景里xx．xx业主刘姐”称“我确定不卖了”，后经纪公司工作人员询问“姐，您确定不卖的话我找您一趟，您写一个文字的东西告知客户这个房子不卖了，愿意赔偿违约金2万，可以吗”，“云景里x．xx业主刘姐”回复“我老公出差了等他回来，我们找你去”。被告对于原告提交的该份微信聊天记录真实性不予认可，但经法庭询问“云景里xx．xx业主刘姐”是何人，被告认可是其妻子，但其所称“确定不卖了”并非被告本意。被告亦向法庭提交一份其与经纪公司工作人员的于2019年4月12日、4月13日的微信聊天记录截图，显示经纪公司工作人员询问“为什么把首付款打回客户？您是不卖了吗？客户并没有接到任何通知您就把首付款退还给客户了”，被告回复合同不规范的问题。之后，经纪公司工作人员提出见面聊。另，庭审中第三人经纪公司称原告孙祺在签约当天以现金形式支付57800元的中介费，后于2019年5月5日通过微信转账17000元。原告孙祺为证明中介费金额亦向本院提交一张手写《收据》，载明：今收到孙祺交来北京市通州区云景西里南区43号楼1单元302室中介费74800元，收款人高振将并加盖第三人经纪公司财务专用章，交款人孙祺，日期为2019年4月7日。被告对该收据不予认可。第三人对此予以认可。经法庭询问，第三人经纪公司表示其与原告虽没有签订正式的居间服务协议，但按照行业惯例服务内容包含撮合签约、网签、贷款、过户等流程，本案中完成了撮合签约、资质审核、首付交割等内容，剩余服务项目因原被告之争议未能进行，可以退还原告中介费14800元，退还依据为未进行项目的成本价。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《买卖定金协议书》、《收条》、《收据》、银行转账记录、微信聊天截图及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。合同签订后，孙祺于2019年4月7日给付余天兵2万元定金及2019年4月8日给付第一笔首付款10万元后，余天兵又于2019年4月12日将孙祺支付的10万元、于2019年4月13日将孙祺支付的定金2万元原路退还，之后余天兵妻子在与第三人经纪公司工作人员微信沟通中明确表示房屋不卖了。被告向法庭辩称被告本人并无不出售房屋的意思表示，退还已支付款项是因《北京市存量房屋买卖合同》封面处误将出卖人写为买受人、《补充协议》误将房屋价款小写部分写为34万元、《买卖定金协议书》首部误将购买方写为余天兵这三处明显错误，欲与原告及第三人更改合同错误之处。但是被告在将款项退还后，面对第三人经纪公司工作人员提出三方见面协商的建议，被告未积极响应、亦未出面沟通，更未与原告就合同的继续履行事宜进行过商洽，被告在退还原告已支付款项前后均未就其所称合同有明显错误作出积极的解决措施。本院认为被告所称合同中三处明显错误系笔误，并不能影响双方就出售房屋达成一致意思表示的事实，亦不影响合同的继续履行，被告退还款项后虽跟经纪公司工作人员一直在强调合同存在错误，但是又未积极与其他两方沟通协调，故对于被告辩称退还款项仅是为了更改合同错误并非不履行合同约定的答辩意见，本院不予采信。被告退还定金及第一笔首付款且后续未采取任何措施的行为，本院认为系以其实际行为表明不再履行合同约定，构成违约，原告有权就此解除合同，故本院对于原告主张解除原被告双方于2019年4月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原被告及第三人签订的《补充协议》的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金，虽《补充协议》约定“甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”，但经法院释明，被告认为20%的违约金标准过高，要求按实际损失进行赔偿。庭审中原告称实际损失有已支付给第三人中介费用的损失、为购买房屋从银行取现的利息损失、从亲戚朋友处借款的利息损失。关于中介费用，原告向法院提交一张金额为74800元的收据，庭审中第三人经纪公司称可以退还原告14800元，本院根据居间服务实际履行情况，确定原告应负担的合理中介费为24933元，对于第三人辩称仅退还14800元的意见，本院不予采信。关于其他利息损失原告并未提交相应证据，本院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。因此，本院结合原告合理中介费损失，根据违约金过高标准，确定被告需支付原告违约金32412．9元。关于原告主张的被告向原告赔偿居间费用74800元的诉讼请求，在违约金处已经予以解决，故本院不再予以赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》之规定，判决如下：一、解除原告孙祺与被告余天兵于2019年4月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、原告孙祺与被告余天兵及第三人北京加华恒业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、被告余天兵于本判决生效之日起七日内给付原告孙祺违约金32412．9元；三、驳回原告孙祺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40038元，由原告孙祺负担5779元；由被告余天兵负担34259元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛 兵人民陪审员  田苗苗人民陪审员  马淑庄二〇一九年十二月二十七日法官 助理  崔艳丽书 记 员  孙嘉慧