四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15010号 原告：苏鑫，男，1990年1月19日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 原告：王煦，女，1990年12月14日出生，汉族，住四川省南溪县。 二原告共同委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：卞长超，四川元众律师事务所律师。 被告：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告苏鑫、王煦与被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏鑫、王煦的共同委托诉讼代理人简海、卞长超、被告中德红谷公司的委托诉讼代理人叶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏鑫、王煦向本院提出诉讼请求：中德红谷公司支付苏鑫、王煦逾期交房违约金（以已付购房款为基数，按每日万分之一自2018年4月1日始计算至实际交房且符合交房条件之日止，暂计算至2018年10月1日，金额合计16494元）。事实与理由：2016年3月27日，苏鑫、王煦与中德红谷公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定苏鑫、王煦购买中德红谷公司开发的“中德·英伦世邦”F区9幢23层2302号房屋，房屋总价款896392元。该合同另约定，中德红谷公司于2018年3月31日前向苏鑫、王煦交付房屋，但中德红谷公司于2018年10月1日才交付房屋，且所交付的房屋尚未到达合同约定的交付条件。中德红谷公司已构成违约，应当支付逾期交房的违约金。苏鑫、王煦为维护其合法权益，提起诉讼。 中德红谷公司辩称，1、对苏鑫、王煦诉请的事实和理由没有异议。2、逾期交房违约金应自2018年4月1日始计算至2018年6月21日止，标准为每日万分之一，违约金的上限为已付房款的5%。3、苏鑫、王煦没有因中德红谷公司的违约行为造成直接的经济损失，且中德红谷公司向案涉小区物业管理公司代交了苏鑫、王煦自约定的交房日期届满之日起至满足交房条件之日期间的物业费，减轻了苏鑫、王煦的损失，在计算中德红谷公司应承担的违约金时应予以考量，并予以扣减。4、合同约定的违约金金额过高，请求调低违约金金额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人提交《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》、购房票据、缴纳物业费收据、房屋建筑面积测绘成果报告、竣工验收备案表、建设工程规划核实意见书等证据，对方质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明,2016年3月27日，苏鑫、王煦作为买受人与中德红谷公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、买受人购买出卖人开发的位于成都高新区房屋，该房屋套内面积74.46平方米，单价12038.57元，总价款896392元。2、交付条件：出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，同时出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证明材料。3、逾期交房责任：出卖人未按照约定的期限、条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的5%。 合同签订后，苏鑫、王煦实际支付了全部购房款896392元。2018年10月1日，中德红谷公司向苏鑫、王煦交付了案涉房屋。 2017年8月4日，案涉房屋所在楼栋竣工验收合格。2018年5月30日，中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋的《建设工程规划核实意见书》。2018年6月21日，中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋的《房屋建筑面积测绘成果报告》。 本院认为，苏鑫、王煦与中德红谷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《“中德·英伦世邦”商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 按照合同约定，中德红谷公司应当在2017年3月31日前向苏鑫、王煦交付该商品房，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书，经审查，中德红谷公司办理案涉房屋所在楼栋竣工验收的日期为2017年8月4日，取得建设工程竣工验收合格证明的日期也应为2017年8月4日，中德红谷公司取得竣工验收备案证明文件的日期不是取得建设工程竣工验收合格证明的日期。中德红谷公司取得案涉房屋所在楼栋房屋建筑面积实测报告的日期为2018年6月21日，该报告在相关行政部门进行备案的日期不是房屋建筑面积实测报告的出具日期。2018年6月21日，案涉房屋已具备交付条件，已超过合同约定的交付日期，中德红谷公司应按合同约定书面通知苏鑫、王煦接收房屋。对于房屋交付日期，苏鑫、王煦举证证明为2018年10月1日，中德红谷公司未提交证据证明已于该期限前书面通知苏鑫、王煦接收房屋，故本院认定房屋交付日期为2018年10月1日。中德红谷公司未按照合同约定期限交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。违约金按照合同约定自2018年4月1日计算至2018年10月1日止，合计184天，违约金合计16494元（896392元×0.0001×184天）。 对于中德红谷公司要求对逾期交房违约金进行调低的抗辩意见，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金兼具补偿性和惩罚性的双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。本案中，苏鑫、王煦因逾期取得房屋的损失主要为租金损失，另外，中德红谷公司逾期交房的原因在其自身，且金额未超过以购房款金额为基数按照中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算的利息。故本院综合认定，合同约定的违约金计算标准并不高，中德红谷公司请求调低违约金的意见，本院不予采纳。 对于中德红谷公司提出的已代偿苏鑫、王煦应支付的物管费，应在违约金中抵扣的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。中德红谷公司主张已经履行代为清偿义务，应当举证证明与苏鑫、王煦之间达成了代为向物管公司支付物业费的合意，同时应当提交其向物管公司支付物业费的凭证证明已经实际履行了代为清偿义务，但诉讼过程中中德红谷公司未提交任何证据予以证明，故中德红谷公司的主张不能成立。中德红谷公司如确实履行了支付物管费的义务，可以另行主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十日内向苏鑫、王煦支付逾期交房的违约金16494元； 二、驳回苏鑫、王煦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取106元，由成都中德红谷投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁林军 二〇一九年十二月二十日 书记员  刘苡辰