广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1510号 上诉人（一审原告)：张雅珍，女，1957年11月25日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：伍艺，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海嘉禾嘉房地产有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东路186号中南锦绣花园二区2幢0102号，统一社会信用代码：91450500737644580X。 法定代表人：金海姣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李海天，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张坤，广西先导联合（海城）律师事务所实习人员。 上诉人张雅珍因与被上诉人北海嘉禾嘉房地产有限公司（以下简称嘉禾嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张雅珍上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、改判嘉禾嘉公司向张雅珍支付逾期交房违约金（自2011年11月1日起，每日以374832元为基数按万分之二计算至实际交房之日）。事实及理由：一、一审判决事实认定有误，对房屋现有状况尚未调査清楚。(一)一审认定上诉人经常去美国双方联系不畅是错误的。上诉人并没有经常去美国，也没有定居美国，该事实的认定没有依据，况且，一审庭审中，上诉人的代理人当庭拨打上诉人留在《商品房买卖合同》中的电话号码，是完全可以接通并联系上上诉人的，不存在联系不畅的情况。(二)在一审的庭审中，上诉人和被上诉人均确认房屋属于没有人使用的状态，该事实也没有在一审判决中予以确认。二、是被上诉人拒绝交房给上诉人，而非上诉人不去收房，违约方在于被上诉人。根据上诉人提交的证据录音显示，上诉人去找被上诉人办理收房手续，但是物业处以上诉人没有收房通知书为由拒绝上诉人的收房请求，然而被上诉人从未向上诉人出具过任何收房通知及相关手续，也不愿意配合上诉人办理收房手续，导致上诉人一直无法取得自己所购买的房屋，因此，上诉人没有收房并不是因为上诉人的原因，而是被上诉人不配合也不通知上诉人来办理收房手续。现被上诉人知道上诉人来收房的事实，却一直不将涉案房屋交付给上诉人，也不配合上诉人办理任何交房手续，所以逾期交房的过错在于被上诉人。三、被上诉人没有按照合同约定的方式通知上诉人收房，未尽应有的通知义务，其对逾期交房存在过错。根据双方签订的《商品房买卖合同》显示，上诉人均在合同中留下了自己的联系地址和电话号码，被上诉人在通知交房时完全可以通过以上联系方式通知上诉人来收房，但被上诉人并没有提供证据证明其有通过该两种方式联系过上诉人，实际上被上诉人没有电话联系过也没有将收房通知书邮寄到上诉人的指定地址。被上诉人认为其己经在《北海日报》公告交房事宜，但根据双方《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，被上诉人在合同约定的交付日期之前达到合同约定的交付条件的，被上诉人必须在《北海日报》及项目网站公告实际交房日期，然而，涉案房屋是超过合同约定的交付日期才达到交付条件，被上诉人是在超过合同约定的交付日期之后才在《北海日报》公告交付事宜的，这并不符合补充协议第二条约定。由于双方并没有在《商品房买卖合同》中具体约定逾期交房时被上诉人是什么时候以什么方式通知上诉人，所以如果被上诉人不是通过电话联系或者邮寄交房通知到上诉人的地址时，上诉人是无法知晓具体的交房日期的，且上诉人作为上海人,不是北海本地人，被上诉人理应穷尽所有联系方式通知上诉人来收房，且上诉人也在合同中留下了其所有的联系方式，即使被上诉人需要通过公告的方式来通知收房也应该在全国性的报纸上公告。所以，被上诉人没有尽自己的通知义务，现在亦没有将涉案房屋交付给上诉人使用，所以应按照合同约定承担逾期交房的责任。综上所述，上诉人的请求有事实及法律依据，望二审支持上诉人的上诉请求。 被上诉人嘉禾嘉公司二审辩称，上诉人的上诉请求均不成立。上诉人陈述的上诉人去美国跟其上诉请求没有关联，被上诉人拒绝交房给上诉人不符合真实的情况，真实情况是上诉人一直没有去收房，包括被上诉人通知上诉人办理交房以及房产证件手续，但被上诉人经办的业务工作人员一直联系不上上诉人，被上诉人才在报纸上刊登公告。上诉人恶意不收房，存在想获取巨额赔偿金的情况。双方约定的收房、交房都是书面通知，被上诉人在报纸刊登公告也说明被上诉人履行了通知义务。被上诉人认为一审判决有法律依据和事实基础，请求二审法院维持一审判决。 张雅珍向一审法院起诉请求：一、嘉禾嘉公司将位于北海大道东延线3号和苑和晴轩1单元1404号不动产过户至张雅珍名下；二、嘉禾嘉公司向张雅珍支付逾期交房违约金(自2011年11月1日起，每日以374832元为基数按万分之二计算至实际交房之日，先暂计至2019年5月1日），暂计205258元。 一审法院审理查明：嘉禾嘉公司与张雅珍于2010年10月7日经协商后签订了（销售合同编号：hqx169）《商品房买卖合同》及《补充协议》，内容：张雅珍购买嘉禾嘉公司开发的位于北海大道东延线3号和苑和晴轩1单元1404号房产，总金额374832元；嘉禾嘉公司应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇连续中到大雨3个小时及6级台风以上的，可据实予以延期；逾期交房的，嘉禾嘉公司按日向张雅珍支付已交房价款万分之二的逾期交房违约金等。合同签订后，张雅珍分别于2010年10月8日和11月1日向嘉禾嘉公司支付187832元和187000元，共计374832元作为购房款，并于2011年2月24日缴纳契税11244.96元。同年6月16日该房产已办理预购商品房合同备案登记。2012年1月21日，嘉禾嘉公司在北海日报上刊登交房公告。由于张雅珍提供给嘉禾嘉公司的身份证复印件写有其他内容，存在污迹，不能办理相关的房产权证。张雅珍经常去美国，双方的联系不畅。2019年初张雅珍提供新的身份证复印件后，嘉禾嘉公司于2019年5月16日已办理好涉案房屋的房产证。一审另查明，2011年3月至12月北海市中到大雨以上天数为22天，6级台风以上天数为34天。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方应按合同约定履行各自义务，张雅珍已按合同约定履行付款义务，嘉禾嘉公司应在2011年10月31日前交付合格的房屋给张雅珍，由于天气原因，应予扣除中到大雨以上天数22天，6级台风以上天数34天，交房时间应2011年12月27日，嘉禾嘉公司直到2012年1月21日才登报通知业主收房，已延迟24天，理应支付此段时间的违约金，按日万分之二计算，374832元×2?×24天＝1799.19元。张雅珍诉请违约金205258元，超出部分不予支持。嘉禾嘉公司已为张雅珍办好涉案房屋的房产证，应当及时交给张雅珍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、嘉禾嘉公司将北海市北海大道东延线3号和苑和晴轩1单元1404号房屋的房产证原件交付给张雅珍；二、嘉禾嘉公司向张雅珍支付逾期交房违约金1799.19元；三、驳回张雅珍的其他诉讼请求。一审案件受理费4800元，由张雅珍负担3000元，嘉禾嘉公司负担1800元。 二审期间，上诉人张雅珍对一审认定的“张雅珍经常去美国，双方联系不畅”的事实有异议，认为不存在联系不上上诉人的情况，上诉人已经在《商品房买卖合同》上留下联系电话，一审法官也拨通过上诉人的电话。被上诉人嘉禾嘉公司对一审查明的事实没有异议。本院认为，一审法院对“张雅珍经常去美国，双方联系不畅”的认定并没有证据支持，故本院予以纠正。 二审期间，上诉人张雅珍提交以下证据：一、录音及录音文字说明。该录音是2019年4月中旬上诉人去被上诉人售楼处交涉交房的事情，当时跟开发商专门负责办理交房、交钥匙、办理房产证的一名女性工作人员的谈话内容，证明不是上诉人不去收房，而是被上诉人拒绝将涉案房屋交付给上诉人（录音文字说明从最开始至第7分钟）。二、证人张某当庭证言。证明上诉人于2011年全款买房并办理完税手续后要求被上诉人交房，被上诉人告知上诉人要先办理房产证才能交房，上诉人于2012年再次找被上诉人要求交房，被上诉人称上诉人原来购买的是带精装修的房屋，但由于其他原因改成毛坯房，要等被上诉人通知才能交房，上诉人于2013年、2014年也都来北海找被上诉人交涉过交房事宜，但被上诉人都还是没能交房，2019年4月上诉人找被上诉人交涉交房事宜，被上诉人称到物业直接拿钥匙就可以交房，找到物业后让张雅珍出具开发商的交房通知，被上诉人跟物业以各种理由互相推诿不交房给上诉人，至今还没能交房，上诉人这几年从没有接到被上诉人交房的电话、短信或者邮寄的通知，现在房屋的实际控制人还是被上诉人。 被上诉人嘉禾嘉公司对上述证据质证认为：证据一，录音听不出对话人物是谁，与本案无关联性，房产由物业管理，物业要求上诉人提供收房通知，上诉人应该跟被上诉人联系拿到收房通知，该证据即使是真实的也不能证明上诉人去收房。证据二，鉴于证人与上诉人是母女关系，证人证言是不客观的，对上诉人具有偏袒性。 被上诉人嘉禾嘉公司提交以下证据：一、收房钥匙签领单。证明嘉禾嘉公司与张雅珍于2019年11月22日完成交接房，被上诉人交钥匙给对方，房产证之前已经办理好交给对方，交房产证后至今才交钥匙是因为对方一直拒绝交房屋维修基金，不交房屋维修基金不能交房。二、短信信息。证明嘉禾嘉公司售楼客服人员马继缘在2018年1月25日通过马继缘的手机发送短信息给张雅珍，要求其办理相关交房手续，这个时间远在张雅珍2019年4月起诉之前，说明嘉禾嘉公司在张雅珍起诉之前一直联系，但是张雅珍一直没有回应，没办理交房手续是对方的过错。三、快递回单。证明嘉禾嘉公司在2012年3月22日以邮件的方式联系张雅珍，但经过该邮寄投递通知之后，张雅珍仍未回复，也没有前来办理交房手续，也采取报纸公告的方式通知张雅珍来交房，证明嘉禾嘉公司已经穷尽了各种方式通知上诉人来收房，而上诉人均没有回复，一直不来收房。 上诉人张雅珍对上述证据质证认为：证据一的真实性和合法性认可，对证明目的不予认可，该份证据恰好证明了2019年11月22日才收房，是被上诉人违约，拒绝交房给上诉人，双方在签订的购房合同中没有约定具体的维修基金数额以及付款时间，不交维修基金不是拒绝交房的理由，上诉人已全额支付房款，被上诉人有义务将涉案房屋交付给上诉人，所以逾期交房的违约金应是计算至2019年10月22日。对证据二的真实性、合法性和关联性均不认可，上诉人没有收到该短信，短信内容也只说明为了办证用的身份证复印不清楚，并不是通知上诉人来收房，该短信也能说明被上诉人直到2018年1月25日才联系上诉人，证明被上诉人逾期交房、办证的事实。对证据三的真实性、合法性和关联性不认可，快递邮件单上收件人张雅珍的联系号码不是其本人的，也不是《商品房买卖合同》中张雅珍留下的电话号码联系方式，而且在圆通速递的官方网站上没有查询到该快递已经投递的信息，张雅珍在一二审中反复强调过没有收到任何通知，但被上诉人却一直没有提供该份证据，现在怀疑该份证据是伪造的，而且快递单上也没有注明邮寄的是什么，只载明是文件，如果该快递没有他人签收或者拒收的情况下，快递公司会作退件处理，或者有一个退件通知，但是该快递单没有反应该事实，所以该份快递实际并没有邮寄出去。 本院认为，上诉人张雅珍提交的证据一录音是其与案涉小区物业公司工作人员的对话，并非是被上诉人工作人员的表态，故该证据不能达到其证明目的，本院不予采信；证据二的证人与上诉人有利害关系，其证言本院亦不予采信。 被上诉人提交的证据一收房钥匙签领单具有真实性，双方认可，本院予以采信；证据二短信息的内容只载明办证问题，并未有通知张雅珍收房的内容，故该证据与本案纠纷无关，本院不予采信；证据三快递单并未有收件人签名，亦没有拒收回执或快递部门妥投的详情信息，故不能证明该快递已经到达张雅珍住址并签收，且快递单上收件人的电话号码并不是《商品房买卖合同》中张雅珍预留的电话号码，故该证据不能证明被上诉人已经向张雅珍发出收房通知，本院不予采信。 二审期间，嘉禾嘉公司于2019年11月22日将案涉房屋的钥匙及产权证照交给张雅珍。 一审法院查明的除“张雅珍经常去美国，双方联系不畅”以外的事实与本院二审查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，嘉禾嘉公司与张雅珍签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。 关于案涉房屋的交付问题，该《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”、《补充协议》第二条第1项约定：“合同第八条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人须在《北海日报》及项目网站公告实际交房日期，买受人应按照公告日期前来办理领房手续。…”从上述约定可以看出，案涉房屋的交房日期应为2011年10月31日，且如在该日期之前提前交房的，须在《北海日报》及项目网站公告实际交房日期。本案中，嘉禾嘉公司按照合同约定日期如期交房，是其履行合同的主要义务，如按此日期交付房屋，合同中已经明确载明，开发商无需再行通知义务；如果开发商提前交房，嘉禾嘉公司只在《北海日报》及项目网站公告所有收房业主实际交房日期，无需单独进行通知，该合同约定不涉及购房人的合同利益的减损，故上述合同条款的约定并无不当。而本案不属于提前交房和如期交房，属于逾期交房，开发商通知业主收房的义务应更加严格，故上述合同条款内容均不适用于本案逾期交房的情形，因此，嘉禾嘉公司逾期交房后，仍使用在《北海日报》上登报通知业主收房，并不符合合同约定，也不利于业主准确知晓交房日期和交房事项。 因双方在合同中并未约定逾期交房后嘉禾嘉公司用何种方式通知业主收房，属于约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，双方可以进行协议补充，不能达成补充协议的，应按照合同有关条款或者交易习惯确定，并且要有利于实现合同目的的方式履行。嘉禾嘉公司于2012年1月21日在《北海日报》登报通知业主收房，该时间可视为嘉禾嘉公司的实际交房日期。但对于逾期交房后业主收房和进行交接的时间，用何种方式通知业主即开发商通知义务的履行方式，双方在合同中没有具体的约定，也没有达成补充协议，故应按照房地产市场的交易习惯确定。因嘉禾嘉公司属于逾期交付房屋，业主已无法从原有合同中预知，就合同利益而言，逾期交房的通知除涉及买受人正常收房的利益外，还对于买受人减少损失，追索出卖人违约责任的合同利益有重大影响，因此，在此情况下，仅在报纸上公告刊登收房通知，对于个别业主尤其是本案张雅珍这种外地业主是不当的，理应采取电话、信息、书面邮寄等多种方式履行通知义务，以通知到达买受人为该义务的完成，而本案嘉禾嘉公司仅《北海日报》上登报通知全体业主收房，二审提交的证据亦不能证明其已将交房信息有效地通知到张雅珍本人，故不能视为嘉禾嘉公司已经履行了通知义务，应认定嘉禾嘉公司违反了合同义务，应承担张雅珍不能按时收房的违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，出卖人迟延交付房屋，买受人应予以催告，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人可以请求解除合同，买受人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。上述条款的规定虽然是约束出卖人迟延交付房屋、买受人可以解除合同的情形，但本案中，嘉禾嘉公司逾期交房，张雅珍在没有收到收房通知的情况下，应积极主动联系开发商予以催告其交房，如嘉禾嘉公司仍不如约交房，张雅珍可以行使解除权，亦可以起诉其交房并承担逾期交房的违约责任。本案中，双方合同约定的交房日期为2011年10月31日，嘉禾嘉公司实际的交房日期为2012年1月21日，该时间包含在张雅珍的催告时间范围内，但张雅珍并未提供证据证明其已经进行催告，即便按其庭审上主张多次找开发商要求其交房，但张雅珍在双方发生争议的情况下，并没有行使催告权、解除权，亦没有及时以诉讼或其他方式主张权利，导致双方损失的扩大，故对于扩大的损失本院不予保护。参照上述条款中催告期3个月，解除权的除斥期间一年的时间，结合双方签订的《商品房买卖合同》第九条：“出卖人逾期交房的违约责任。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金”的约定，嘉禾嘉公司应支付给张雅珍逾期交房违约金为374832元×2?×（90+365）天＝34109.71元。张雅珍主张嘉禾嘉公司承担自2011年11月1日起至实际交房之日(先暂计至2019年5月1日）暂计205258元的违约金，本院不予支持。 综上，上诉人张雅珍部分上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初863号民事判决； 二、北海嘉禾嘉房地产有限公司向张雅珍支付逾期交房违约金34109.71元； 三、驳回张雅珍的其他诉讼请求。 一审案件受理费4800元，二审案件受理费9600元，共计14400元，由张雅珍负担4400元，由北海嘉禾嘉房地产有限公司负担10000元。 上述义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊