北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50259号原告（反诉被告）：北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司，住所地北京市朝阳区黄杉木店路116号远策中心一层A22。法定代表人：田新茂，执行董事。委托诉讼代理人：袁京，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被告（反诉原告）：远策文化传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区黄杉木店路116号。法定代表人：王文，董事长。委托诉讼代理人：卓云，北京市武阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李月，天津云杰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司（以下简称中瀛公司）与被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司（以下简称远策公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中瀛公司委托诉讼代理人袁京、陈珺，远策公司委托诉讼代理人卓云、李月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瀛公司向本院提出诉讼请求：1、判令远策公司返还中瀛公司租金及物业费948826.41元、押金542185.2元；2、判令远策公司赔偿中瀛公司装修损失1296875.95元；3、判令远策公司赔偿中瀛公司经营策划损失635542.8元；4、判令远策公司赔偿中瀛公司经营损失18366元；5、判令远策公司赔偿中瀛公司违约金545186.49元；6、判令远策公司以3441796.05元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准向中瀛公司支付2019年3月24日至实际给付之日止的利息；7、鉴定费30000元由远策公司负担。事实和理由：中瀛公司于2018年4月25日与远策公司签订《租赁合同（房屋）》，合同用途为商业使用，租赁期间，远策公司租赁给中瀛公司的场地发生多次漏水，导致中瀛公司无法经营，中瀛公司多次找远策公司要求维修，远策公司以各种理由推诿。2019年3月24日，远策公司在没有通知中瀛公司的情况下，强行将租赁给中瀛公司的房屋上锁封门，并单方向中瀛公司解除租赁合同。中瀛公司认为，远策公司的行为属于单方违约，给中瀛公司造成了巨大经济损失。远策公司辩称，不同意中瀛公司的诉讼请求。中瀛公司尚拖欠各项费用高达110余万元，其交纳的费用扣除后退还押金，不足部分，中瀛公司应当补足。因中瀛公司违约导致远策公司行使合同解除权，装修损失不予赔偿。涉案房屋是合法建筑，不是违建，远策公司出租房屋不具有中瀛公司所称的根本违约，即便有问题也是开发商建设房屋时出现的问题，远策公司进行了维修，不存在违约。远策公司对漏水进行了及时维修，只是一开始协商时中瀛公司要求赔偿费用，没有要求维修，达成协议后远策公司及时进行了维修，没有因此造成中瀛公司无法经营。关于隔断墙，隔断墙上安装了两个门，足以保证客户通行，很快就进行了拆除。关于中瀛公司主张大门封闭造成无法进入，当时整个物业大厦有三个门，北门因为黄杉木店路在进行疏通改造，市政进行了围挡，部分业务在装修，所以北门有短暂时间遮挡，南门和东门可以进入，有直达地下一层的电梯。远策公司认为中瀛公司经营乒乓球特殊项目，会遇到经营困难，造成学员大量退会费，中瀛公司寻找房屋质量问题要求退租金，将责任转嫁给远策公司。远策公司承认房屋有部分质量问题，但都积极协商解决，不足以造成中瀛公司经营受阻，违约责任不应由远策公司承担。远策公司出租的房屋是集体土地上的合法建筑，能正常用于商业办公，因中瀛公司长期拖欠租金，经过多次催告远策公司拒不履行的情况下才发出了解除通知，中瀛公司陈述的锁门、扣押物品均是物业公司行为，与远策公司无关。远策公司向本院提出反诉请求：1、请求确认中瀛公司与远策公司于2018年4月25日签订的《租赁合同（房屋）》于2019年3月27日解除；2、判令中瀛公司向远策公司支付拖欠2018年12月16日至2019年3月26日的房屋租金600118.77元；3、判令中瀛公司以600118.77元为基数，按照年利率4.35%的标准向远策公司支付自2018年12月16日至实际给付之日止的滞纳金；4、判令中瀛公司向远策公司支付违约金216847.6元；5、判令中瀛公司按照租金标准向远策公司支付2019年3月27日至2019年8月8日的占用费802138.95元；6、请求中瀛公司拆除房屋的装饰装修、恢复原状。事实和理由：远策公司与中瀛公司于2018年4月25日签订《租赁合同（房屋）》，中瀛公司承租远策公司位于北京市朝阳区XXXX路XXX号XX中心地下一层B1-02号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积1980.59平方米，租赁单价为3元/平米/天，租赁期限为8年，自2018年5月1日至2026年4月30日，租金每两年递增6%。合同对租金支付、双方权利义务、违约责任亦作出了明确约定。中瀛公司正常交纳了2018年9月15日至2018年12月15日的租金，后应于2018年12月16日交纳2018年12月16日至2019年3月15日租金而未交纳，拖欠至今。远策公司为减少损失，于2019年3月20日向中瀛公司发出《催告函》。给予中瀛公司三日的宽限期，要求其在宽限期内补交所拖欠的租金及各项费用，但是中瀛公司未补交。因此，远策公司于2019年3月26日向中瀛公司发出了《解除函》，要求中瀛公司在收到函件之日起解除双方的租赁合同，并要求中瀛公司限期缴纳租金及各项费用，承担违约责任，并尽快协商解决合同的善后事项。中瀛公司仍未作出回复。2019年5月8日，远策公司向中瀛公司发出了《通知》，要求其尽快付款，并腾退房屋，尽快止损，但中瀛公司未腾退，应当按照租金标准支付占用费。远策公司对中瀛公司的反诉辩称，请求驳回远策公司的全部反诉请求。第一，远策公司于2019年3月24日以其实际行为单方解除租赁合同，构成单方违约。远策公司主张合同于2019年3月27日解除，但远策公司于2019年3月24日擅自给中瀛公司租赁的涉案房屋房间门上锁、贴封条，并扣押房屋内物品，导致中瀛公司自此无法进入，其以实际行为单方解除了租赁合同。第二，远策公司单方违约解除租赁合同，私自锁门、贴封条扣押中瀛公司物品期间应当由远策公司自行承担损失。远策公司主张中瀛公司不进行腾退房屋的事实不存在，中瀛公司多次找远策公司沟通并多次报警，要求搬出涉案房屋内物品，但远策公司以各种理由拒绝，最终在法院协调下，2019年8月9日远策公司才同意中瀛公司将扣押物品从涉案房屋内搬走，因此扣押物品期间中瀛公司不应当支付占用费。第三，中瀛公司不存在拖欠租金、违约金等费用，远策公司违法出租、房屋质量存在严重问题，已经构成根本违约，又单方解除合同，应当返还中瀛公司租金、押金，赔偿装修损失、设计费等费用。2019年5月15日，经中瀛公司申请，北京市规划和自然资源委员会出具答复告知书，答复中表示未查询到涉案房屋的建设工程规划许可证，远策公司出租房屋的行为违法，租赁合同约定租赁目的为商用，涉案房屋无法办理营业执照，属于根本违约。租赁合同中约定了1.5个月免租期，并在1.3条约定远策公司应于2018年5月1日前将涉案房屋交付给中瀛公司使用，如远策公司逾期交房，按逾期交房的累计日进行顺延，且远策公司就顺延期内逾期交房的面积不得向中瀛公司主张租金。涉案房屋于2018年6月15日交付后，于2018年7月16日中瀛公司装修过程中漏水，导致墙面、地面被泡，装修损坏，远策公司于2018年9月1日才修复，并于2018年9月7日与中瀛公司签订入住确认函，表示中瀛公司可以2018年9月15日入住，并在当日远策公司出具承诺书表示2018年9月8日至2018年9月20日期间加装临时隔断墙，拆除恢复原状后计算租金，但直至2018年10月16日才开始拆除隔断墙，远策公司物业工作人员侯某通知中瀛公司涉案房屋交付时间为2018年10月20日，中瀛公司完成剩余装修后，2018年11月15日暖气漏水，将中瀛公司场地浸泡无法使用，且停止供暖，中瀛公司多次找到远策公司协商维修问题，但远策公司一直拖延，直到2019年3月1日远策公司才回应，2019年3月11日将新地胶从石家庄厂商运来，2019年3月15日远策公司才将损坏的地胶更换新地胶，直到远策公司擅自封门前，地胶还出现气泡，没有修复完成。2019年7月29日现场鉴定时涉案房屋仍漏水，存在质量问题、安全隐患，构成违约。2018年11月8日健身房的大钢管横在涉案房屋门口，导致中瀛公司无法正常经营，直到2019年3月24日远策公司单方解除合同时，漏水都没有维修好，中瀛公司无法使用。而且XX中心自2018年4月至2019年3月24日期间都处于装修状态，电梯没有投入使用，大门口被围栏拦着，大门玻璃贴白纸，中瀛公司承租的房屋离北门最近，北门封门后，客户无法找到中瀛公司租赁场地，使经营受损，会员退费。中瀛公司前期经营推广效果很好，在正式开业前也有会员缴纳会费，因为房屋质量问题，导致开业拖延、会员退费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2018年4月25日，远策公司（甲方）与中瀛公司（乙方）签订《租赁合同（房屋）》（以下简称《租赁合同》），约定：“第一章房屋租赁及期限。1.1租赁房屋位于北京市朝阳区XXXX路XXX号XX中心地下一层B1-02；租赁单价3元/平米/天（含物业、取暖、发票），租赁房屋建筑面积1980.59㎡。该面积乙方租赁后作为商业使用，如更换使用用途需经得甲方书面确认。1.2本合同所约定的租赁期限为8年，即：自2018年5月1日至2026年4月30日止。每两年递增6%。自2018年5月1日至2018年6月15日之前均为装修免租期，在此免租期内甲方不收取租金，但需承租方支付免租期间物业费（物业费标准为：1.5元/平米/天），其他费用不减免（如水、电费等），租金起算日为2018年6月16日。1.3甲方应于2018年5月1日前将租赁房屋交付乙方使用。如甲方逾期交付租赁房屋，按其逾期交付房屋的累积日进行顺延，且甲方就顺延期内逾期交付租赁房屋的面积不向乙方主张租金。第二章租金、租赁抵押金及支付方式。2.1租赁房屋年度租金为人民币2168746元/年（含物业费、供暖费，制冷、租赁发票及任何税票）。每两年递增6%，租金支付方式为押三付三，租金支付方式及时间见附表。备注：以上租金不含房屋所有修缮、水、电、[公共区域水电费由甲方承担]。2.2本合同签定之日起5工作日内，乙方应向甲方支付期租金（即2018年6月16日至2018年7月31日期间的租金）人民币271094元。乙方需提前1个月支付租金。自2018年5月1日至2018年6月15日止1.5个月装修免租期的物业管理费为135546元与首期租金同时交给甲方。自2019年5月1日至2019年5月31日止免租期的物业管理费为90364元与同期租金同时交付甲方。自2020年5月1日至2020年5月31日止免租期的物业管理费为95786元与同期租金同时交付甲方。2.3本合同生效当日，乙方应向甲方一次性支付押金542187元，相当于3个月租金。如乙方全部如约履行本合同各项条款并办理完毕将所承租房屋用于工商、税务的登记等注销或迁出手续的情况下，甲方应在乙方完成房屋腾退后30个工作日内，将押金无息退还乙方；若在合同期限内违反合同的约定，甲方有权使用部分或全部押金抵付其受到的及可能受到的直接和间接损失、发生的和预计发生的费用开支以及应得的违约金。第四条房屋装修及装饰。4.6租赁期满或因乙方原因解除合同后，上述装修无条件归甲方所有。第六条甲方责任。6.1甲方须保证拥有房屋合法的出租权，能够办理营业执照等经营相关手续（非甲方原因除外）。6.2甲方应做好供水、供电、供暖（时间及标准按有关规定执行）的服务工作。非因甲方原因导致水、电、供暖中断，甲方不承担任何责任，同时不应免除乙方根据本合同规定应付的一切费用。第八条合同解除。8.1乙方有下列情形时，甲方有权单方面终止合同、立即收回房屋，对乙方已支付的合同款项和押金不予退还，并保留向乙方追究其违约和赔偿的权利。c、拖欠租金累计超过15日的。8.4因甲方没有合法出租权，或不能办理营业执照等相关手续（非甲方原因除外），或因房屋原因致使乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同。第十条乙方违约责任。10.1租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，并且乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿甲方的损失。（4）拖欠房租累计十五天。”《租赁合同》后附付款附表，显示2018年5月1日至2018年7月31日，付款日期为签约日起5个工作日，付款金额406640元；2018年8月1日至2018年10月31日，付款日期为2018年7月1日，付款金额542187元；2018年11月1日至2019年1月31日，付款日期为2018年10月1日，付款金额542187元；2019年2月1日至2019年4月30日，付款日期为2019年1月1日，付款金额542187元。合同签订后，中瀛公司交纳了押金542187元，4.5个月租金（含物业费）及1.5个月物业费共计948827.7元。2018年9月7日，远策公司向中瀛公司发出《交付确认函》，内容为：“贵司所承租之XX中心B1层02单元已具备交付条件，交付确认日期为2018年9月15日，此日期为租金起算日”。该《交付确认函》上有远策公司公章及侯某签名。同日，远策XXXX物业管理处（以下简称远策物业）出具《承诺书》，内容为：“此承诺书仅作为大厦施工方需要在B1层02加装临时隔断墙，（改造期间：2018年9月8日至2018年9月20日），后期由大厦施工方恢复原状，如不能如期拆除免除房租（含物业费），直至全部拆除清场之日。此承诺书将在拆除临时隔断墙后退还物业，不能以此时间段来要求交付期等延期使用。”关于涉案房屋的租金起算时间，中瀛公司称应当从2018年10月20日起算，远策物业出具《承诺书》的隔断墙在2018年10月底才拆除，并提交与侯某的微信聊天记录原件佐证，微信记录中有以下内容：“2018年9月28日下午5:25侯：刘老师，地下一层B1-02这边租金及物业费从2018年10月20日开始计算。”远策公司对微信记录的真实性不认可，称远策物业确有工作人员侯某，但微信记录可以更改伪造，且远策物业的意思并不代表远策公司，二者是独立的法人主体。远策公司称隔断墙在2018年9月20日之前已经拆除，但未提交证据。2018年7月16日，由于下雨导致涉案房屋渗水。2018年8月17日，远策公司（甲方）、中瀛公司（乙方）、北京XXXX文化传播有限公司（丙方）与北京XXXX物业管理有限公司（丁方）签订《维修委托三方协议》，对涉案房屋进行了维修。远策公司称从2018年8月21日开始维修，大约一周修好。中瀛公司称在2018年9月5日勉强完成维修。中瀛公司另称远策公司因消防问题于2018年9月5日在涉案房屋门口和旁边健身房之间开了两个防盗门，立大横杆影响人员出入，2018年10月拆除大横杆，远策公司平时限制中瀛公司用电，每天只能用500元电，且一直未供暖。远策公司称根据消防要求的防火门长期处于关闭状态，旁边有入户门用于出入，不影响中瀛公司使用，横杆是施工用的，不会影响到顾客，而且已经拆除。2018年9月12日，远策物业向中瀛公司发出《承诺书》，内容为：“此承诺书仅作为远策传媒账户在今日（2018年9月12日）17:00前收齐以下四笔费用使用：3、B1层-02免租期物业费应交日期：2018年6月16日至2018年9月15日，应交金额：271093元；4、B1层-02租金及物业费预交日期：2018年9月15日至2018年12月15日，预交金额：271093元。……待收齐以上四笔费用后，承诺于2018年9月28日将以上四笔费用开普票并通知北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司领取。另因答应贵司先行采购B1-02租区维修材料报销，须在以上四笔费用交齐后，贵司提供维修材料采购发票及清单后，由我司财务进行核实，核实无误后，五个工作日内进行付款报销。”当日，中瀛公司交纳了《承诺书》中的租金及物业费，但称最后未收到维修材料报销款。远策公司称其免除了2018年8月1日至2018年9月15日的租金及物业费、免除了2018年9月16日至2018年12月15日的部分租金及物业费。中瀛公司提交2018年10月21日、2018年11月15日、2018年12月28日、2018年12月29日、2019年7月18日视频，用以证明涉案房屋发生漏水的事实。远策公司对上述所有视频真实性不认可，认为2019年11月15日的漏水远策公司及时进行了修复，积极协商减免租金，修复期间及修复后中瀛公司一直在正常营业，没有对其正常营业造成影响。涉案房屋最严重的一次漏水发生在2018年11月15日，中瀛公司称是取暖空调管漏水，导致整个训练区、库房、办公室、VIP室被淹，浸泡面积至少五分之四，不到400平米未被泡，前厅未被泡但影响训练，空调管修了，但泡水部位维修一直未解决，直到2019年3月11日远策公司才更换了部分地胶，只修好了一部分。远策公司认可此次漏水时间，称系空调管道漏水，远策物业接到通知后全员进行清理，用沙袋围挡，漏水积到地面，大约有三分之一地面被水泡，远策公司修好空调管道，之后中瀛公司没有要求维修，只要求赔偿，直到2019年1月才找远策公司维修泡水部分，远策公司将VIP室地板、库房地板更换，大厅地面重新进行注浆、地胶更换等，地胶是2019年1月份定的，2019年1、2月份进行的地胶维修。远策公司提交了2019年1月21日地面刷胶，2019年3月4日、2019年3月5日、2019年3月7日、2019年3月11日、2019年3月15日地面注浆、铺地胶照片，中瀛公司对上述照片真实性不认可。2019年3月20日，远策公司向中瀛公司发出《催告函》，要求中瀛公司在收到《催告函》的三日内支付2018年12月16日至2019年4月30日的租金及物业费共计813280元、滞纳金9207.89元、违约金216874.6元，否则将解除合同、收回涉案房屋。中瀛公司认可收到《催告函》。2019年3月24日，涉案房屋被XX中心物业上锁并张贴封条。中瀛公司认为远策公司以其锁门、张贴封条行为单方解除合同。远策公司认为是中瀛公司欠交物业费导致XX中心物业锁门、张贴封条，与远策公司无关。2019年3月26日，远策公司向中瀛公司发出《解除通知》，要求解除租赁合同并于合同解除后三日内支付拖欠的租金及物业费共计813280元、滞纳金9207.89元、违约金216874.6元。中瀛公司认可收到该《解除通知》。2019年5月8日，远策公司向中瀛公司出具《通知》，要求中瀛公司支付拖欠的各项费用，收到通知之日立即与远策公司协商合同善后事宜，并将涉案房屋内物品搬出，如逾期未清理，视为放弃物品所有权。2019年4月15日、2019年5月13日，中瀛公司与XX中心物业因锁门和室内物品问题发生纠纷报警，派出所出警。2019年8月9日，中瀛公司将涉案房屋内的物品全部取走。中瀛公司称2018年4月至2019年3月期间XX中心大楼一直在装修未投入使用，大楼门口有围栏，无法进入，正门未开启，电梯、供暖设备无法正常使用，不能办理税控机，导致中瀛公司无法正常经营，不应支付租金及物业费，对此中瀛公司提交视频、照片及微信记录佐证。远策公司对视频、照片真实性不认可，对微信记录真实性认可，称中瀛公司与远策物业沟通供暖问题，与远策公司无关，电梯始终正常运营，税控机是税务部门管理，与远策公司无关。庭审中，中瀛公司称其从未向远策公司提出过解除合同。中瀛公司提交会员卡退费收据、转账记录，用以证明因涉案房屋漏水无法使用，导致其经营损失。远策公司对该组证据的真实性不认可，认为是否实际发生无法核实，中瀛公司的经营损失与远策公司无关。中瀛公司提交《中瀛腾飞乒乓球俱乐部全案营销策划合作意向书》、《补充协议》、转账记录、银行回单，用以证明中瀛公司委托XXX（北京）数码图文制作有限公司（以下简称XXX公司）为其俱乐部做营销策划，合同金额90万元，因远策公司单方解约导致中瀛公司无法经营，中瀛公司与XXX公司解约产生费用635542.8元。远策公司对该组证据的真实性、关联性不认可，认为解约是中瀛公司违约，损失应由其自行承担。经中瀛公司申请，本院委托中磊工程造价咨询有限责任公司（以下简称中磊造价咨询公司）对涉案房屋装饰装修、隔断的造价及现值进行鉴定，2019年10月15日，中磊造价咨询公司作出《鉴定意见书》，鉴定意见为涉案房屋装饰装修、隔断的工程造价为984041.4元，现值评估为863155.2元。《鉴定意见书》第八项特别说明中载明双方争议项包括：1、看台内部构造做法，按中瀛公司主张的做法费用为33385元，按远策公司主张的做法费用为15613.41元，二者差价17771.59元；2、工程墙体表面刮腻子遍数和施工范围，中瀛公司主张墙面均为其施工且基层刮腻子三遍，费用为102700元，远策公司主张仅看台部分是中瀛公司施工且刮腻子两遍，费用为1237.12元，二者差价101462.88元；3、墙体表面乳胶漆涂刷遍数和施工范围，中瀛公司主张墙面均为其施工且乳胶漆底漆一遍、面漆两遍，费用为74260元，远策公司主张仅看台部分墙体是中瀛公司施工且乳胶漆底漆两边，没有面漆，费用为1219.92元，二者差价73040.08元；4、天棚饰面是否为中瀛公司施工，中瀛公司主张所有天棚均为其施工，费用为120560元，远策公司主张天棚不是中瀛公司施工，二者差价120560元；5、是否有定制书柜，中瀛公司主张施工时书柜是定制的，费用为25000元，远策公司认可柜子是中瀛公司购买，但不是定制书柜，经中磊造价咨询公司询价为1858元；6、现值评估时限，中磊造价咨询公司按照现有资料计算一年期折旧，中瀛公司称装修完成时间为2018年12月，涉案房屋泡水后到2019年3月中旬泡水部分才维修完成，且远策公司擅自锁门导致涉案房屋无法使用，泡水维修完成后对应部分不应计算折旧，其他部分应从2018年12月计算折旧。以上所有争议项《鉴定意见书》在计算造价和现值时按照远策公司主张及中磊造价咨询公司的询价结果计费。对于上述争议项，中瀛公司未提交证据。鉴定费30000元，由中瀛公司预交。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于中瀛公司是否在涉案房屋经营。中瀛公司称由于涉案房屋出现漏水、安装隔断墙和横杆、大门口围栏、正门未开启、电梯、供暖设备无法正常使用、不能办理税控机等，导致中瀛公司不能使用涉案房屋，自2018年11月漏水开始不能正常经营，仅做了一些宣传，会员全部退费，因此要求退还已交纳的全部租金及物业费。远策公司称中瀛公司一直正常营业，并提交视频、照片、中瀛公司员工微信朋友圈截图佐证。中瀛公司对该组证据真实性、关联性、证明目的均不认可，认为远策公司未提交原件，且也能够看出仅有极小部分可以使用，大部分租区及VIP室无法使用，不能达到正常经营的目的。本院认为，结合中瀛公司的质证意见，本院对微信朋友圈截图的真实性不予采信，远策公司提交的视频、照片主要是涉案房屋在2018年11月15日漏水、乒乓球馆使用情况、张贴《催告函》、《解除通知》、《通知》的照片和视频，上述视频、照片的内容与中瀛公司提交的证据可以相互印证，本院对其真实性予以采信，远策公司提交的2019年3月20日在涉案房屋上张贴《催告函》的视频中，有中瀛公司人员高某陪同，此时涉案房屋处于经营状态。关于涉案房屋是否有建设工程规划许可证。中瀛公司称涉案房屋无建设工程规划许可证，并提交北京市规划和自然资源委员会《答复告知书》、《登记回执》佐证。《答复告知书》载明涉案房屋所在楼栋在集体土地上，未检索到中瀛公司要求公开的建设工程规划许可证。远策公司对《答复告知书》、《登记回执》的真实性、关联性认可，证明目的不认可，认为北京市集体土地上房屋没有产权证也没有备案，只需要集体土地使用权人认可。远策公司称涉案房屋系自平房乡政府承租，主体建筑建造年代为90年代，具体时间不清楚，涉案房屋系合法建筑，对此远策公司提交平房乡政府出具的《北京市朝阳区平房乡政府关于办理北京健博润彩家具有限公司消防行政许可的申请》（以下简称《消防行政许可申请》复印件，其中载明北京市朝阳区黄杉木店路116号不属于违法建筑；北京市朝阳区消防支队出具的《关于北京健博润彩家具有限公司商业办公楼消防技术咨询的复函》（以下简称《消防复函》）复印件、高德地图网页打印件、物流单，用以证明涉案房屋所在楼栋与北京健博润彩家具有限公司所在的楼栋门牌号都是黄杉木店路116号，经过消防检查及验收，属于乡产合法房屋。中瀛公司对《消防行政许可申请》、《消防复函》、高德地图网页打印件、物流单真实性不认可，认为不能证明涉案房屋有建设工程规划许可证系合法建筑。本院认为，结合双方质证意见，本院对《答复告知书》、《登记回执》真实性予以采信，《消防行政许可申请》、《消防复函》、高德地图网页打印件、物流单远策公司均未提交原件，中瀛公司不认可其真实性，本院对上述证据的真实性不予采信。远策公司没有提交证据证明涉案房屋建造时间、建造的规划审批情况，本院依据《答复告知书》、《登记回执》认定涉案房屋无建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设工程规划许可证，因此中瀛公司与远策公司签订的《租赁合同》无效。本院对远策公司要求确认《租赁合同》于2019年3月27日解除的反诉请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于占有使用费，虽然2018年9月7日双方签订的《交付确认函》确认涉案房屋交付及租金起算日为2018年9月15日，但同日远策物业出具的《承诺书》上亦表明如在2018年9月20日前不能拆除隔断墙，免除租金（含物业费）至拆除清场之日。远策公司抗辩称其与远策物业系独立的法人，远策物业不能代表远策公司，而《交付确认函》中远策公司公章上有侯某的签名及手印，侯某具有代表远策公司的权利外观，从中瀛公司提交的与侯某的微信记录来看，侯某表示涉案房屋租金及物业费从2018年10月20日开始计算，因此，本院认定涉案房屋占有使用费的起算点为2018年10月20日。2018年9月15日至2018年12月15日的占有使用费，远策公司仅预收271093元（按合同租金标准折算约45.6天），且在其反诉请求中也未主张上述期间内的费用，对于远策公司同意减免的部分，本院不持异议，但上述预交费用没有考虑到2018年11月15日空调管道漏水事件，此次漏水较为严重，确实会对中瀛公司使用涉案房屋产生一定影响，本院在预收的271093元占有使用费中酌减15%。2018年12月16日至2019年3月23日期间的占有使用费，中瀛公司虽称涉案房屋还有局部漏水点，且XX中心大楼一直处于装修状态、正门未开、电梯、供暖设备无法正常使用，不能办理税控机等问题，但其从未向远策公司提出过解除合同。在租赁合同中，如果租赁物需要维修，出租人应当在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2018年11月15日漏水发生后，远策公司对漏水的空调管道进行了维修，后双方争议在于因漏水损坏地板、地胶的赔偿、维修、更换等问题，本院综合考虑涉案房屋时有漏水点、地板地胶损坏及更换时长情况等，酌减2018年12月16日至2019年3月23日占有使用费的15%。2019年3月24日之后，由于XX中心物业将涉案房屋上锁、张贴封条致使中瀛公司无法使用涉案房屋，远策公司主张2019年3月24日之后的占有使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。所以，中瀛公司在2018年10月20日至2019年3月23日应当支付占有使用费共计725378.5元，中瀛公司已交948827.7元，多交的223449.2远策公司应当退还。关于中瀛公司主张退还押金542185.2元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于中瀛公司主张的经营策划费及经营损失，双方对合同无效均有过错，中瀛公司提交的证据不足以证明上述费用、损失实际发生，本院不予支持。关于中瀛公司主张的违约金、利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于中瀛公司主张的装修损失，其对争议项没有提交证据，本院根据《鉴定意见书》确定的现值863155.2元并考虑双方对合同无效的过错，认定远策公司赔偿中瀛公司70%的装修现值损失。鉴定费根据过错由双方分担。关于远策公司的反诉请求中的滞纳金、违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于远策公司要求拆除装饰装修、恢复原状的诉讼请求，中瀛公司对涉案房屋的装饰装修经过远策公司同意，且已经形成附合，远策公司要求拆除、恢复原状没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司押金五十四万二千一百八十五元二角；二、被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司占有使用费二十二万三千四百四十九元二角；三、被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司装修损失六十万零四千二百零八元六角四分；四、驳回原告（反诉被告）北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39734元，由原告（反诉被告）北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司负担26334元（已交纳）；由被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司负担13400元（中瀛公司已预交，远策公司于本判决生效后七日内给付中瀛公司）。反诉案件受理费14746元，由被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司负担（已交纳）。鉴定费30000元，由原告（反诉被告）北京中瀛腾飞乒乓球俱乐部有限公司负担9000元（已交纳）；由被告（反诉原告）远策文化传媒（北京）有限公司负21000元（中瀛公司已预交，远策公司于本判决生效后七日内给付中瀛公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  张 林人民陪审员  张冬梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘茵茵书 记 员  栾晨焕