陕西省榆林市横山区人民法院   民事判决书     201908032376(2019)陕0803民初2376号     1994224XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告：康某某。   委托诉讼代理人：党某某，某某律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某某，某某律师事务所实习律师。   1968111贾某甲贾某甲。    1994730贾某乙，XXXXXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：，女，汉族，1994年7月30日出生，居民，住横山区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系被告贾某甲之女贾某乙贾某甲。   2019712原告康某某与被告贾某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日受理后，依法由审判员高岩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康某某及其委托代理人党某某、张某某，被告贾某甲及其委托代理人贾某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   30201811151596348000304800020193130原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的《单元房屋买卖合同》；二、判令被告返还原告房屋价款30万元及同期银行贷款利息；三、本案的诉讼费由被告承担。   诉讼中原告将利息请求变更为年利率6%，其余请求不变。   事实和理由：2018年11月15日，原告与被告签订了《单元房屋买卖合同》，合同约定：被告贾某甲同意将位于横山县杨市沟由西向东上下四孔房屋转让给原告，房屋面积159.6平方米，房屋售价348000元。付款方式为：签订合同后一次性支付30万元，下余48000元于2019年3月1日前付清；第四项约定：在原告装修房屋以及入住时出现干扰纠纷由被告负责协调解决。合同签订后，原告依约履行了给付30万元房款的合同义务，但被告均以各种理由推脱，拒绝履行交付房屋的义务。后了解得知：被告与其妻弟王某某恶意串通将该房屋又转让予他人，且该房屋已经实际交付，对此双方多次协商退款事宜，未果，原告因此提起诉讼。   20201931被告贾某甲辩称：首先，原告的诉求均无事实依据，原告不曾向被告支付30万元购房款（实际给付20万元），原告于2019年3月1日(支付房款的最后日期)前未支付剩余房款，未履行合同主要义务，已构成根本性违约，应驳回原告的诉讼请求；其二，原告诉称被告拒绝交房，纯属诬告。原告首次交付房款后被告就将房钥匙托其姑父交给了原告，且原告已将电户登记在原告名下，说明被告履行了交房义务；第三，被告本着解决问题的态度，承诺承担一半挖土填补裂缝的费用，并与原告多次沟通，原告明确表示不再支付剩余房款，后双方进一步沟通，原告同意向第三方再次出售该房屋，所以不存在一房二卖的现象。   112018111530201030201048000242315000220当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对双方当事人无异议的证据，即原告所举第1组证据：《单元房屋买卖合同》一份、转账汇款回单一份、收条一支的真实性予以确认；被告提交的XX组XX房买卖合同一份、收款记录一份、欠条一支的真实性予以确认；对被告所举第3组证据即《房屋买卖合同》以及《房屋出售转让合同》各一份的真实性予以确认；上述证据均在卷佐证。    对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的第1组证据，被告对证明目的有异议，质证认为仍拖欠10万元及48000元的房款未按约支付。本院经庭审核查，原告实际给付购房款20万元，剩余10万元房款经被告同意，原告给其出具了10万元的欠据1支，48000元房款由于房屋出现“裂缝”问题，原告因此拒绝给付，本院对这一事实予以确认。对原告提交的第2组证据：照片4张、视频光盘2份、北街派出所出警记录一份，证明：1、被告卖给原告的房屋存在重大安全隐患，且被告无法解决该隐患，至今未排除，违反合同第四条的约定；2、涉案房屋已经由被告转让给案外人，现案外人已实际占有并使用该房屋，被告构成根本性违约，致使合同目的不能实现。被告质证认为，真实性无异议，对照片的证明目的有异议，认为涉案房屋属第一户，该“裂缝”在第二户与第三户之间，该“裂缝”在签订买卖合同时就已存在，周围居住很多居民，到目前为止也无塌陷及掉土等情况，且该“裂缝”在头道茆地盘上，被告无权解决；涉案房屋征得原告同意才出售予第三人，成交价315000元；其认为是由于原告未按约支付房款，造成根本性违约，致使合同目的不能实现。本院认为，被告对原告所举第2组证据无实质性的异议，其认可“裂缝”的存在，也认可涉案房屋已实际出售予第三人，故本院对该组证据的真实性予以采信。对被告提交的第2组证据：被告小舅子王某某与原告的电话录音光盘、横山区供电分公司电表记录各一份，共同证明被告履行了交付房屋的义务，房屋的电表系原告自己安装，且原告明确表示不再购买该房屋，同意并协助被告将涉案房屋出售他人。原告质证认为：1、与本案无关，不予认可；2、电表记录属复印件，无原件，无法核实；电表是原告自己安装的，但从未使用过。本院认为，原告对该组证据没有实质性的异议，认可电表系自己所安装，电话录音也证实了双方的买卖房屋出现了纠纷，原告与被告小舅子王某某进行了充分的沟通，也谈到被告给原告交了房钥匙。在电话录音里原告虽然没有明确表示不买该房屋了，但也表示“要不成了”，后被告小舅子王某某出售了涉案房屋，录音播放清楚，故本院对被告所举该组证据的真实性予以采信，双方有解除《单元房屋买卖合同》的初步意向。   本院2018111515963480003048000201931201030315000315000根据双方当事人的陈述以及上述确认的证据，查明以下法律事实：2018年11月15日，原告康某某（乙方）与被告贾某甲（甲方）签订了《单元房屋买卖合同》，双方约定：被告贾某甲将位于横山区杨市沟由西向东上下四孔房屋转让予原告，房屋面积为159.6平方米，转让价为348000元。付款方式为：签订合同后一次性支付30万元，下余48000元于2019年3月1日前付清。合同第四项约定：原告装修房屋及入住时出现干扰纠纷由被告负责协调解决。合同签订的次日，原告以杨某某的名义给被告贾某甲一次性转账支付购房款20万元，另外向被告贾某甲出具了拖欠10万元买房款的的欠条一支，被告因此向原告出具“康某某买房款30万元”的收条一支。后原、被告就该房屋出现的“裂缝”问题协商未果，被告贾某甲小舅子（案外人王某某）又将该房屋以315000元的价款转让予案外人高某某，案外人高某某已将购房款315000元全额转账于王某某的账户，该房屋已实际交付于案外人高某某，故原告诉至本院提出前述诉请。   另查明：2016年前，被告贾某甲向案外人即其小舅子王某某借过款，被告贾某甲也以自己的名义给案外人郭某某有借过款，但因案外人郭某某有无力偿还，被告贾某甲与案外人郭某某有协商后于2016年5月21日双方签订了《房屋买卖协议》，协议约定：案外人郭某某有将杨市XX座XX户XX层XX层上下共计四孔房屋（涉案房屋）卖给贾某甲，实则以房抵债，合同第（4）条约定：案外人郭某某有不得以任何方式干涉贾某甲出售该房屋，此后被告贾某甲实际管理了该房屋。   涉案房屋与其他多名住户共有集体土地使用证，属于旧房翻新，但未办理房屋所有权登记手续。   原、被告发生纠纷后，被告的小舅子王某某与原告进行了协商，原告虽未直接认可再次卖房，但表示“要不成了”，此后案外人王某某直接将涉案房屋出售予案外人高某某，售价315000元，案外人高某某将购房款直接转账予王某某，王某某也实际足额收到了该笔房款，并实际管理、占用、使用了该涉案房屋。   本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，原被告双方签订的《单元房买卖合同》不违法有关法律法规亦或禁止性的规定，应认定合法有效。   XXXXXXXXXXXX0000本案的焦点为题是：1、涉案房屋的权属问题；2、原、被告的违约问题；3、原、被告是否同意涉案房屋转售他人的问题；4返还购房款的问题。对此，本院认为：被告贾某甲向案外人王某某借过款，说明其与王某某间存在过债权债务关系，但与本案无关；被告贾某甲以自己的名义给案外人郭某某有提供借款，说明被告与案外人郭某某有间存在债权债务关系，因案外人郭某某有无力偿还被告贾某甲的债务时，双方签订了《房屋买卖协议》，案外人郭某某有将自己位于杨市XX座XX户XX层XX层上下共计四孔房屋卖给被告贾某甲，实则以物抵债，用涉案房屋偿还了被告贾某甲的债务，被告贾某甲由此取得了涉案房屋的所有权、使用权、处分权、收益权，其有权向原告康某某出售涉案房屋，双方签订的《单元房买卖合同》有效，应受法律保护；合同签订后原告康某某发现涉案房屋背后存在“裂缝”，对此被告庭审时陈述“当时也不知道有裂缝，也没有告诉”，说明被告对此存在一定的疏忽过错。合同第四项约定：“原告装修房屋及入住时出现干扰纠纷由被告负责协调解决”，但双方签订合同时对“干扰纠纷”未具体细化，本院不能确定是否包含“裂缝”问题，且被告陈述客观上已无法解决该“裂缝”问题，双方由此引发纠纷，原告因此拒绝支付尾款。诉讼中双方均主张对方违约，但合同中双方未约定明确违约责任，且双方未主张追究对方的违约责任，对此本院应尊重双方的意思，不予干涉。现出现纠纷后双方也进行了沟通，特别是被告小舅子王某某与原告在电话上进行了长时间的沟通，被告方提出实在不欲购买就向外出售，原告表示“要不成了”，视为双方对解除《单元房屋买卖合同》的合意，对此本院予以确认。现涉案房屋已由被告贾某甲的债权人（小舅子）王某某直接出售予案外人高某某，且已实际交付，自此原被告双方的合同目的确已无法实现，被告将涉案房屋再次出售后，自然应返还实际收取原告的购房款，拒不返还应承担一定的民事责任。综上所述，原告请求解除合同并返还购房款，于法于理均应得到支持；原告实际支付房款20万元，为了和合同约定相吻合被告才给原告出具了30万元的收据一支，其中的10万元是以借据的形式出现，故根据事实求是的原则，被告应按照实际交付的20万元房款予以返还；被告方将涉案房屋再次出售后，拒绝返还原告的购房款给原告造成了一定的经济损失，对此应承担相应的民事责任。因被告的债权人王某某于2019年6月27日已将涉案房屋再次出售，故原告主张资金占用期间的利息损失起算时间应从2019年6月27日起计算较为合理。但原告请求返还未实际交付的10万元购房款，因无事实依据，不予支持。被告辩称，涉案房屋属于被告贾某甲以房抵债所得，因有其与郭某某有签订的《房屋买卖合同》为凭，案外人王某某只是被告的债权人，并不是该房屋的当然所有权人，故对被告的这一辩驳意见，无证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   20181115一、将原告康某某与被告贾某甲于2018年11月15日签订的《单元房屋买卖合同》予以解除。   300000二、被告贾某甲于本判决生效后十日内返还原告康某某购房款20万元及其资金占用期间的利息损失（利息损失以年利率6%从2019年6月27日起计算至20万元房款返还完毕之日止）。   三、驳回原告康某某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   2900案件受理费2900元，由被告贾某甲负担2000元，原告康某某负担900元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。               审 判 员   高岩          二〇一九年十一月二十八日     书 记 员   赵勇          1