山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7447号上诉人（原审原告）：杨卫国，男，1950年1月22日出生，汉族，住烟台高新区。委托诉讼代理人：杨凯棋，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福星，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台高新技术产业开发区马山街道办事处新添堡村民委员会，住所地烟台高新区马山街道办事处新添堡村。法定代表人：邓基利，任村委会主任。委托诉讼代理人：王晓峰，山东前卫律师事务所律师。上诉人杨卫国因与被上诉人烟台高新技术产业开发区马山街道办事处新添堡村民委员会（以下简称新添堡村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市高新技术产业开发区人民法院作出（2019）鲁0692民初69号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。杨卫国及其委托诉讼代理人刘福星，新添堡村委会的委托诉讼代理人王晓峰参加诉讼。本案现已审理终结。杨卫国上诉请求：一、请求法院撤销烟台高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）鲁0692民初69号民事判决书，并发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由新添堡村委会承担。事实和理由：一、山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房产进行评估，并出具鲁亨泰房估（2019）第A-010号房地产司法鉴定估价报告，杨卫国认为该报告估价畸低，鉴定机构未能客观、公正、独立地出具估价报告，一审法院不应直接釆纳该意见，具体理由如下：（一）2013年，烟台市莱山区人民法院受理案外人李同梅等诉杨卫国、烟台高新技术产业开发区马山街道办事处新添堡村民委员会买卖合同无效纠纷一案，当时法院在缴纳诉讼费时对涉案房产评估价值为20余万元，收取诉讼费4495元，近几年，在高新区房地产价格大幅度增长的背景下，山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房产评估出44911元的畸低价格，评估公司的评估明显存在问题。（二）一审法院委托山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房产进行评估后，2019年6月初评估公司评估人员通知代理人评估结果已出，根据评估结果，预交的6000元鉴定费用不足，还差几百元，其跟领导沟通不需要补缴，为此鉴定公司给申请人开具了6000元的鉴定费正式发票。后鉴定人员以领导不同意鉴定人员作出的评估价格为由向原告退费4000元，鉴定人员明显违反了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-2015》中的独立、客观、公正原则。（三）涉案房产位于烟台市高新区，连接莱山区与牟平区，周边小区密集，配套设施完备，地理位置极佳，鉴定机构在涉案房产鉴定时放弃应当选用的比较法及假设开发法，最终选择对申请人最为不利的成本法，明显违反了估价原则中的最高最佳利用原则，涉案房产周边有多个村庄被征迁，尤其是曲家洼村改造，每平米补贴数额为5200元，另涉案房产本村也有大龄青年楼对外出售，评估机构应参考周边房产交易价格或参考周边村庄征迁政策优先选用比较法或假设开发法对涉案房屋进行评估，评估机构在没有调查并制作调查报告的情况下，直接在评估报告采用成本法进行评估明显违反鉴定规范。二、一审法院对损失的认定存在错误。本案涉及的房屋买卖发生在1996年，杨卫国虽知晓房屋登记在杨树青名下，但新添堡村委会在处分该房屋时对外宣称，新添堡村委会已为杨树青办理了五保户资格，新添堡村委会已取得了房屋所有权，上世纪九十年代，村民委员会的功能及诚信度不亚于一级人民政府，杨卫国作为普通村民已经尽到了该有的注意义务，涉案房屋为杨卫国为母亲居住而购买，如杨卫国不购买涉案房屋必然需要购买他人房屋，很明显，杨卫国购买涉案房屋的行为导致杨卫国在当年失去了其他类似交易机会。在2019年初新添堡村已经开始改造前测量统计工作，因此新添堡村委会的无权处分行为已经给杨卫国造成了巨大损失，该损失应当包含房屋、宅基地使用权升值等损失。新添堡村委会辩称，一、杨卫国的上诉请求不成立，在一审庭审中杨卫国就涉案房屋申请司法鉴定，该司法鉴定无论从程序和实体上均不存在严重过错，杨卫国在诉状中诉称2013年莱山区人民法院受理的房屋买卖合同纠纷在缴纳诉讼费时对涉案房屋价格评估为20万元，是不属实的，当时缴纳诉讼费时应该是该案原告自己估计的数值，所以对该估值进行收取诉讼费对本案没有价值。一审司法鉴定依据使用的是重置法作出的鉴定结论，鉴定价格并不是非常低的，是相对合理的。二、一审法院认定杨卫国在与新添堡村委会订立买卖合同时具有过错，该认定是正确的。总之，杨卫国的上诉理由不成立，请求依法驳回杨卫国的上诉请求。杨卫国向一审法院起诉请求：1.新添堡村委会返还购房款1100元；2.新添堡村委会赔偿损失100000元；3.诉讼费用由新添堡村委会承担。一审法院认定事实：房屋所有权证为烟房莱私字第3180226号、集体土地建设用地使用证为莱集建（96）字第02210268号的房屋1处系杨树青于1984年从新添堡村村民李世军处购买。1996年11月22日杨树青去世后，新添堡村委会于1996年11月27日将该房屋以1100元的价格卖给杨卫国，新添堡村委会为杨卫国出具收款收据1张，双方未签订买卖协议。莱集建（96）字第02210268号集体土地建设用地使用证载有：土地使用者杨树青；烟房莱私字第3180226号房屋所有权证载有：所有权人杨树青，砖木结构平房4间、建筑面积50平方米，砖混结构平房1间、建筑面积21平方米。杨树青育有两女，长女李同梅、次女杨卫好，杨卫好育有两女，长女周振君、次女王方思，杨卫好于1991年去世。因李同梅、周振君、王方思提起诉讼，烟台市莱山区人民法院于2018年3月20日作出（2017）鲁0613民初1433号民事判决书，认为新添堡村委会不能证明其合法取得烟房莱私字第3180226号房屋的所有权，故其处分房屋不符合法律规定，并判决：一、新添堡村委会与杨卫国于1996年11月27日达成的房屋买卖协议无效；二、杨卫国返还李同梅、周振君、王方思新添堡村房屋一套（房屋所有权证号：烟房莱私字第3180226号），于判决生效后一个月内履行。因新添堡村委会向烟台市中级人民法院提起上诉，2018年7月26日，烟台市中级人民法院作出（2018）鲁06民再36号民事判决书，判决：驳回上诉，维持（2017）鲁0613民初1433号民事判决。（2017）鲁0613民初1433号民事判决书生效后，杨卫国将案涉房屋返还。自1996年11月至2018年冬，案涉房屋一直由杨卫国管理使用并保持原状。本案审理中，杨卫国认可其在购买案涉房屋时，知晓新添堡村委会并非案涉房屋的所有权人，知晓杨树青去世后有继承人。杨卫国主张因新添堡村委会无权处分行为导致房屋买卖被确认无效后，案涉房屋大量增值，并申请对案涉房屋（含宅基地使用权）进行价值鉴定，山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年6月10日出具鲁亨泰房估[2019]第A-010号房地产司法鉴定估价报告，报告载有：烟台高新区马山街道办事处新添堡村270号房地产（总建筑面积71平方米，宅基地使用权面积132平方米），在价值时点2019年5月20日的估价结果：总价值为44911元（总价值包含房屋所有权价值、宅基地使用权价值）。杨卫国对估价报告持有异议，主张鉴定机构直接采用成本法鉴定而未采用市场比较法或假设开发法，估价过低，损害了杨卫国的合法权利。杨卫国提交《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》、山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司出具的增值税发票、烟台水母网网络新闻截图两张作为证据，申请对案涉房屋（含宅基地使用权）的价值进行重新鉴定。新添堡村委会主张评估价值过高，但不申请重新鉴定。上述事实，有杨卫国的举证材料、一审法院的庭审笔录等在卷为凭，足以认定。一审法院认为，新添堡村委会与杨卫国于1996年11月27日达成的房屋买卖协议已被生效法律文书确认为无效的事实清楚，新添堡村委会应返还杨卫国购房款1100元。对鲁亨泰房估[2019]第A-010号房地产司法鉴定估价报告，杨卫国持有异议，但其提供的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》、山东亨泰房地产土地资产评估咨询有限公司出具的增值税发票、烟台水母网网络新闻截图两张不足以证实存在鉴定机构、鉴定人员不具备鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等情形，也不足以反驳鉴定意见，故对杨卫国提出的重新鉴定申请，一审法院不予准许。对鲁亨泰房估[2019]第A-010号房地产司法鉴定估价报告，一审法院予以采纳。新添堡村委会未合法取得案涉房屋所有权，其处分案涉房屋具有过错，杨卫国在知晓新添堡村委会并非案涉房屋的所有权人，知晓杨树青有继承人的情况下依然购买案涉房屋，亦具有过错。新添堡村委会应承担的责任为缔约过失责任，杨卫国、新添堡村委会交易的是建造在集体土地上的房屋，并非商品房，杨卫国也未提供证据证明因购买案涉房屋而失去了其他类似交易机会，故新添堡村委会不应承担房屋、宅基地使用权升值等间接损失的赔偿责任。关于杨卫国因房屋买卖无效所产生的直接损失，结合自1996年11月至2018年冬杨卫国一直使用房屋，杨卫国对房屋买卖无效亦有过错等具体案情，应认为新添堡村委会赔偿杨卫国的直接经济损失以20000元为宜。对杨卫国诉讼请求中的合理部分，一审法院依法予以支持。对新添堡村委会辩称其在处分案涉房屋时已取得所有权的理由，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条及相关法律法规之规定判决：一、新添堡村委会返还杨卫国购房款1100元，限于判决生效后十日内付清。二、新添堡村委会赔偿杨卫国直接经济损失20000元，限于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费2000元，由杨卫国负担1000元，新添堡村委会负担1000元。鉴定费已由杨卫国预交垫付，新添堡村委会在履行本判决所确定的义务时一并给付杨卫国应负担的份额。案件受理费2322元，由杨卫国负担1994元，新添堡村委会负担328元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨卫国提交房屋买卖契约一份，称系2017年本村村民购买新添堡村委会建设的村北大龄青年楼，证明鉴定机构在没有调查的基础上就直接认为涉案房屋无市场交易安全及相应价格，鉴定报告不具有客观性；提交网络截图一份，证实2011年7月8日烟台高新区21个旧村改造将整合为10个大社区的新闻，证明新添堡村委会在2011年就被列为旧村改造项目，鉴定机构认定新添堡村委会未列入拆迁计划无事实依据。新添堡村委会质证称：杨卫国提交的房屋买卖契约为复印件，真实性不确定，即使是真实的，房屋价格是买卖双方确定的，有一定随意性，且该房屋是大龄青年楼，对涉案房屋没有参考价值，因涉案房屋最早交易时间是1984，是老民房，平房。关于网络截图新闻，该新闻是当时的新闻，至今已过去8-9年仍然没有改造，说明新闻报道不真实，或虽然真实，后来计划改变了，所以该截图对本案没有证明作用。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨卫国提交的房屋买卖契约涉及的房屋为大龄青年楼，对涉案房屋不具参考价值；网络截图新闻为2011年，新闻内容至今付诸实施，该对本案的处理不构成影响。二审查明的其他事实同一审认定事实一致。本院认为，本案焦点问题为：杨卫国请求新添堡村委赔偿其房屋增值利益损失，应否支持。新添堡村委与杨卫国之间签订的房屋买卖合同，因新添堡村委无权处分行为，已经生效判决确认无效。依照《中华人民共和国合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还外，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失。这里的“因此”是指因合同无效后的返还所受到的损失及因履行无效合同所支付的所有费用。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失。在有效合同的违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期利益，因而不存在预期利益的问题。杨卫国主张的房屋增值利益属于预期利益，因此，不能依法得到保护。本案中，因涉案房屋已返还第三人，新添堡村委并未因此受益，一审法院结合杨卫国自1996年11月至2018年冬一直使用涉案房屋，对房屋买卖无效存在过错等情况，酌情判由新添堡村委赔偿其直接经济损失20000元并无不当。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。杨卫国的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2322元，由杨卫国负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十二月十八日书记员  杨晓丹