湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1812号上诉人（原审原告）：郑望钗，女，1969年7月10日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北鼎昇置业有限公司，住所地：湖北省安陆市经济开发区卓塆社区。法定代表人：卓小清，该公司董事长。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈亿慈，女，1969年11月9日出生，汉族，住湖北省安陆市。原审被告：卓文婷,曾用名卓婷，女，1990年8月8日出生，汉族，住湖北省安陆市。原审被告：卓文斌，男，1994年9月1日出生，汉族，住湖北省安陆市。上诉人郑望钗因与被上诉人湖北鼎昇置业有限公司（以下简称鼎昇置业公司）、沈亿慈、原审被告卓文婷、卓文斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑望钗上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判鼎昇置业公司、沈亿慈共同返还上诉人购房款27万元及利息。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定卓小平挂靠在鼎昇置业公司名下开发建设安陆市经济开发区红石村卓氏住宅楼，卓小平以其名义取得了开发建设的相关手续，但却认定卓小平销售涉案房屋的行为与鼎昇置业公司无关，该认定与其挂靠的事实及法律规定不符。2、鼎昇置业公司与卓小平之间对开发建设的卓氏住宅楼具有共同的利益，应当对卓小平销售涉案房屋的行为承担相应的责任。卓氏住宅楼在建设完工后，该住宅楼的部分房屋经安陆市人民法院查封或变卖后抵付了鼎昇置业公司、沈亿慈及卓小平所欠安陆市才华小额贷款有限公司的债务。被上诉人在明知卓小平曾与上诉人签订售房合同并已经收取房款的情况下，2017年12月19日，鼎昇置业公司、沈亿慈还与案外人李巨臣签订协议，将涉案房屋以24万元的价格卖给李巨臣。所得24万元款项用于支付（2015）鄂安陆民初字第00308号民事调解书所确认的被执行人鼎昇置业公司应履行的支付义务。该事实已充分说明，鼎昇置业公司、沈亿慈对该房屋享有收益，理应承担相应的义务。3、鼎昇置业公司对卓小平挂靠其名下开发建设、销售卓氏住宅楼予以认可的事实表明，双方形成了代理关系，被上诉人应当对卓小平销售涉案房屋行为承担法律责任。4、一审判决沈亿慈以卓小平遗产范围为限返还郑望钗购房款及利息，该判决明显不当。沈亿慈与卓小平系夫妻关系，卓小平的开发建设并销售房屋的行为系其家庭经营行为，所产生的债务应系其夫妻共同债务。鼎昇置业公司辩称，一、上诉人与卓小平之间是否存在真实买卖关系不确定。二、即使房屋买卖合同属实也是上诉人个人行为与被上诉人无关。三、答辩人向卓小平提供挂靠手续仅仅是行政部门登记之用并没有向社会公开，没有与卓小平签订挂靠协议，没有收取任何挂靠费用，没有提供合同印章供其使用，也没有成立项目部、售楼部、卓氏住宅楼全部由卓小平自建自销。四、安陆市人民法院查封卓小平款项是偿还其借款并不是答辩人公司欠款，答辩人只是担保人。五、上诉人要求答辩人承担连带责任没有法律依据。六、卓小平擅自处理房屋涉嫌犯罪。沈亿慈未向本院提交答辩意见。卓文婷、卓文斌未向本院提交陈述意见。郑望钗向一审法院起诉请求：1、判决解除郑望钗与卓小平及鼎昇置业公司之间的房屋（安陆市经济开发区××（××）××号地块卓氏住宅楼东单元东七楼）买卖合同；判令被告退还郑望钗购房款27万元及利息（利息从2015年11月27日开始按照年利率6%计算至购房款付清止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月27日，鼎昇置业公司与安陆市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，约定出让宗地编号为P（2012）23号，宗地总面积1493.40平方米，出让宗地坐落于安陆市××××组。鼎昇置业公司取得该宗土地建设用地使用权。2015年7月2日，鼎昇置业公司取得位于安陆市××路北侧（李店××）××新区××（××）××号地块住宅楼建设用地规划许可证。该住宅楼由沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平挂靠鼎昇置业公司资质开发建设，鼎昇置业公司未收取管理费，房屋由卓小平个人对外销售，该住宅楼取名卓氏住宅楼。后安陆市李店红石村划入安陆市经济开发区管辖，更名为安陆市经济开发区红石村。2015年11月27日，卓小平（甲方）与郑望钗（乙方）签订售房合同1份，合同约定：“乙方购买商品房地址位于安陆市经济开发区××（××）××号地块卓氏住宅楼东单元七楼房屋壹套，该房合同约定建筑面积124平方米（含阳台、公共楼梯分摊面积）；此房屋按建筑面积计算，总款人民币叁拾贰万元整；双方在签订合同时，乙方首付订金房款贰拾柒万元，剩欠五万元，待交房产证时一次性付清；甲方在房屋交付使用后的六个月内，向主管部门申请办理房屋所有权证”。同日，卓小平向郑望钗出具“收郑望钗买房款贰拾柒万元整，￥270000.00元，卓小平，2015年11月27号”的收条1份。另查明，位于安陆市经济开发区××（××）××号地块卓氏住宅楼未取得商品房预售许可证；卓小平于2016年5月死亡，沈亿慈系卓小平妻子，卓文斌、卓文婷系卓小平子女。还查明，安陆市才华小额贷款有限公司诉卓小平、沈亿慈、鼎昇置业公司民间借贷纠纷一案，2015年2月13日，湖北省安陆市人民法院作出（2015）鄂安陆民初第00308-1号民事裁定，查封位于安陆市经济开发区××（××）××号地块卓氏住宅楼东单元六、七楼共四套、中单元六、七楼共二套房屋，查封期限为二年。2017年12月19日，安陆市才华小额贷款有限公司与沈亿慈、鼎昇置业公司、李巨臣、艾小明达成执行和解协议，约定“案外人李巨臣所购的安陆市经济开发区红石村卓氏住宅楼东单元七楼东边商品房购房款为24万元，由案外人李巨臣在本协议签订之日起三日内直接将购房款24万元支付给申请执行人安陆市才华小额贷款有限公司，用于抵销（2015）鄂安陆民初字第00308号民事调解书所确认的被执行人鼎昇置业公司应履行的支付义务”。后案外人李巨臣支付了购房款24万元，用于偿还卓小平在安陆市才华小额贷款有限公司的借款，现涉案房屋李巨臣装修完毕并居住至今。同时查明，诉讼中，郑望钗自认“我不知道位于安陆市经济开发区××（××）××号地块卓氏住宅楼是卓小平挂靠鼎昇置业公司资质开发建设，熟人跟我说找卓小平买房子，我就找卓小平买房子，在与卓小平签订售房合同时合同约定价款32万元，实际付款27万元。2015年11月27日我向卓小平一次性交纳购房款27万元，卓小平将诉争位于安陆市经济开发区××（××）××号地块卓氏住宅楼东单元七楼东边一套房屋交付给我，2015年11月29日我将房屋安装门锁。2016年11月，我儿子准备结婚去装修房子找沈亿慈时，沈亿慈不让我装修房子，沈亿慈说她没有收到27万元购房款”。一审法院认为，一、关于售房合同效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）依法收回土地使用权的;（四）共有房地产,未经其他共有人书面同意的;（五）权属有争议的”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”和最高人民法院（1997）经他字第8号《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》“擅自将已被查封的房产转卖的行为是违约的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”之规定，本案中，2015年2月13日，一审法院依法对涉案房屋进行了查封。2015年11月27日，卓小平与郑望钗签订售房合同，并于当日收取购房款。一审法院查封涉案房屋在前，卓小平与郑望钗签订售房合同在后，卓小平将一审法院查封的涉案房屋出售给郑望钗，违反了国家强制性的法律规定，故郑望钗与沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平之间签订的售房合同无效，郑望钗主张解除其与卓小平之间签订售房合同的诉讼请求，依法予以驳回。二、关于鼎昇置业公司在本案中是否承担责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，出卖涉案商品房主体应当是具有开发建设资质的鼎昇置业公司而非沈亿慈、卓文婷、卓文斌亲属卓小平。本案中，依据郑望钗“其不知道位于安陆市经济开发区××（××）××号地块卓氏住宅楼是卓小平挂靠鼎昇置业公司资质开发建设，熟人跟我说找卓小平买房子”的陈述意见以及涉案房屋没有商品房预售许可证这一事实，卓小平应当没有代表鼎昇置业公司对外销售房屋的表象，加之鼎昇置业公司未授权卓小平以鼎昇置业公司名义或者代表鼎昇置业公司以卓小平个人名义销售房屋，郑望钗也不存在有善意理由相信卓小平代表鼎昇置业公司对外销售房屋的表见代理行为，同时，结合卓小平是以个人名义对外签订售房合同、个人收取购房款这一形式要素，应当认定卓小平对外销售案涉房屋是其个人行为，与鼎昇置业公司无关。由于挂靠人卓小平在与郑望钗签订售房合同、收取购房款时向相对人郑望钗表明了自己的身份，相对人郑望钗是基于对挂靠人卓小平的信任才做出的意思表示。根据合同相对性原理，挂靠人卓小平与郑望钗做出的意思表示真实，那么就只能在郑望钗和卓小平之间产生合同法律关系，应由卓小平承担责任，不得及于合同外的第三人鼎昇置业公司，同时，鼎昇置业公司既未收取卓小平管理费，又未收取郑望钗购房款，鼎昇置业公司未获得任何利益，故被挂靠人鼎昇置业公司不应对挂靠人卓小平的售房行为对外承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，卓小平与郑望钗签订的售房合同无效，故卓小平收取郑望钗购房款27万元应予返还。同时，由于卓小平明知涉案房屋被法院查封仍出卖给郑望钗导致合同无效存在过错，卓小平应赔偿郑望钗购房款占用期间利息损失，故郑望钗主张购房款270000元的利息损失诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”之规定，由于卓小平已身亡，故郑望钗主张由其继承人即本案沈亿慈、卓文婷、卓文斌在遗产范围内履行债务并无不当，依法予以支持。判决：一、沈亿慈、卓文婷、卓文斌于本判决生效之日起十日内以卓小平的遗产范围为限返还郑望钗购房款270000.00元及利息（利息从2015年11月27日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款付清之日止）。二、驳回郑望钗的其他诉讼请求。案件受理费5350元，由沈亿慈、卓文婷、卓文斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：鼎昇置业公司、沈亿慈应否共同承担返还郑望钗购房款27万元责任的问题。对鼎昇置业公司是否承担还款责任的问题，一审法院论述清楚充分，并无不当，本院不再赘述，予以维持。对沈亿慈是否应承担还款责任，本案是房屋买卖合同纠纷，沈亿慈并非合同相对方，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”之规定，案涉债务是否属于夫妻共同债务，应从沈亿慈是否参与了合同签订、是否存在共同举债的合意、所负的债务是否为家庭日常生活所需等方面进行审查。本案中，郑望钗并未提交证据证明案涉售房款存在上述情形。当事人对自己主张所依据的事实负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。因此，郑望钗要求沈亿慈承担还款责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，郑望钗的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由郑望钗负担。本判决为终审判决。审判长 毛 峰审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇一九年十二月四日书记员 胡羽青