北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5321号原告：王清和，男，1962年6月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王长江，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鸣，男,1969年12月1日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师。被告：李如红，女，1971年1月17日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：张全友，男，1980年10月14日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：顾春灵，女，1979年8月13日出生，汉族，住北京市昌平区。被告张全友、顾春灵的委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。原告王清和与被告李如红、张全友、顾春灵确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王清和及其委托诉讼代理人王长江、陈晓鸣，被告李如红，被告张全友、顾春灵的委托诉讼代理人张海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王清和向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告李如红签订的《房屋翻建协议》（即房屋买卖合同）无效；2.判令三被告返还原告购房款57万元，并赔偿原告部分装饰装修及添置物损失10万元；3.请求判令原告将涉案房屋返还给三被告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年，原告经北京市昌平区小汤山镇尚信村民委员会介绍，认识了村民李如红，得知其在本村有一套房屋欲对外出售，经询问，该房屋为李如红委托张全友所建。原告看房后动了心，问被告有没有房本，被告说房屋没有房本，但是绝对安全，并且村委会可以盖章，原告于是与李如红等人签订了《房屋翻建协议》（即房屋买卖合同），尚信村委会在合同上加盖了公章并作为见证方。张全友亦将其与李如红之间签订的建房用的《房屋翻建协议》的复印件交给原告留存。合同签订后，张全友让原告将购房款转给其妻子，其他人都同意，原告于是于2017年12月11日将购房款通过中国银行转给了顾春灵。原告收房后进行了部分装修，并添置了家具家电开始居住使用。2018年7月，原告被告知房屋是违建，要拆迁。原告于是找被告协商，但被告不予理会。为维护原告的合法权益，特诉至法院。李如红辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告李如红不认识原告，原告说由村委会介绍认识被告李如红，这是不存在的，李如红根本不认识原告。第二，李如红没有和原告签订过协议。第三，如果是李如红出售房屋，原告应当将购房款支付给李如红而不是支付给顾春灵。张全友、顾春灵辩称，不同意原告诉讼请求，应当依法予以驳回。第一，合同法对于无效合同有明确规定，由不得当事人任意主张。第二，张全友出售给原告的地上房屋是自己的合法财产，双方买卖房屋时完全是出于自愿，不违反法律规定，且合同已经履行完毕，原告主张确认合同无效及返还房款、赔偿损失没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年6月25日，李如红（甲方）与张全友（乙方）签订《房屋翻建协议》（以下简称为房屋翻建协议一），约定：一、甲方现有位于北京昌平区尚信村自留地一处，门牌号为某号，现经甲乙双方协商一致，由乙方负责建筑，建房费用全部由乙方负责，东西长18米，南北长4.4米，共计79.2平方米，分成两个小院，使用权归甲方所有；二、甲方把某号院以东的土地，东西长15.5米，南北长14.5米，共计224.75平方米，使用权归乙方永久所有，后面有一小院，东西长4.3米，宽8.6米，共36.98平方米，归乙方永久所有；三、此院如遇国家政府或村委会改造拆迁，拆迁费全部归乙方所有，此院乙方可以出租或售出，甲方全力配合。协议签订后，张全友按照协议约定建设房屋，建成房屋中除房屋翻建协议一约定的两个小院内房屋归李如红占有使用外，其余房屋（即本案涉案房屋）由张全友占有使用。涉案房屋坐落土地非属宅基地，张全友建设房屋亦无合法审批手续。2017年初，王清和经人介绍与张全友接洽，商谈购买房屋事宜。后张全友夫妇将涉案房屋转让给王清和，并于2017年4月16日，由李如红（甲方）与王清和（乙方）签订《房屋翻建协议》，约定：一、甲方自愿将现有位于昌平区尚信村自留地一处门牌号某号由乙方负责建筑，建房费用全部由乙方负责，东西长18米，南北长4.4米，共计79.2平方米，分成两个小院，使用权归甲方所有；二、甲方把某号院以东空地，东西15.5米，南北14.5米，共计224.75平方米，使用权归乙方使用，后面有一小院归乙方使用；三、如遇国家政府或村委会改造拆迁，拆迁费全部归乙方所有，甲方全力配合。该协议末尾见证方签字盖章处有北京市昌平区小汤山镇尚信村民委员会盖章。李如红认可合同上的签名是其本人签名，而签名为了履行其与张全友签订的《房屋翻建协议》约定的合同义务，配合张全友出售涉案房屋，其本身未与王清和就涉案房屋买卖一事进行协商。房屋翻建协议二签订后，王清和按照张全友指示，以银行转账的方式向张全友之妻顾春灵支付购房款57万元。张全友将涉案房屋交付王清和占有使用。又查明，涉案房屋因无合法审批手续将被拆除。王清和户籍地在河北省张家口市蔚县。经本院释明，王清和对于房屋装饰装修损失不申请鉴定；李如红、张全友、顾春灵不提起相应反诉。上述事实，有《房屋翻建协议》两份、中国银行《跨行人民币汇款凭证》、《中国银行交易流水明细清单》、照片以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，本案争议的2017年4月16日签订的《房屋翻建协议》虽然名义上是李如红与王清和所签订的以翻建房屋为目的的合同，但事实上是张全友夫妇与王清和之间形成的房屋买卖合同，原因如下，第一，李如红并未与王清和协商涉案房屋买卖一事，其只是在协议上签名，目的也是为了履行其与张全友于2013年6月25日签订的《房屋翻建协议》约定的合同义务，配合张全友出售涉案房屋；第二，王清和将涉案房屋价款57万元直接转账给张全友的妻子顾春灵，而《房屋翻建协议》约定价款，李如红亦对价款一事不知情；第三，王清和并未实际建房，而是由张全友将其控制的建成房屋直接交由王清和使用，这与《房屋翻建协议》内容不符。综上所述，本院认定《房屋翻建协议》并非是李如红与王清和的真实意思表示，而是张全友、顾春灵与王清和之间形成了事实上的房屋买卖合同。就张全友、顾春灵与王清和之间形成的事实上的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，但涉案房屋无建设用地规划审批、建设工程规划审批手续，违反了法律法规的强制性规定，应属无效。对于合同无效，买方王清和与卖方张全友、顾春灵均存在过错，应承担同等责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上述已经明确，本案争议性质为王清和与张全友、顾春灵房屋买卖合同纠纷。因此，王清和请求确认双方之间买卖合同无效的主张，于法有据，本院予以支持。王清和请求三被告返还购房款57万元的主张，因买卖合同相对方并非李如红，故该购房款返还义务依法应由张全友、顾春灵承担。至于返还购房款的金额，本院结合案情以及王清和占有使用时间酌情确定。对于王清和请求赔偿装饰装修损失以及添置物损失的主张，依据不足，本院不予支持。王清和请求返还房屋于张全友、顾春灵，于法有据，本院予以支持。值得强调的是，法院基于合同无效的法律后果判决房屋返还给出卖方张全友、顾春灵，但任何一方均不得以此来主张房屋性质合法，不得基于此主张土地的使用合法，更不得以此阻却相应部门的执法行为。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、张全友、顾春灵与王清和之间形成的房屋买卖合同无效；二、张全友、顾春灵于本判决生效后十五日内向王清和返还购房款510000元；三、王清和于本判决生效后十五日内将北京市昌平区小汤山镇尚信村某号院以东空地，东西15.5米，南北14.5米，共计224.75平方米，以及后方小院及地上物返还给张全友、顾春灵；四、驳回王清和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由王清和负担5250元，已交纳；由张全友负担5250元，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆 婧人民陪审员  唐险峰人民陪审员  汪 霞二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王京嫄