浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8696号 上诉人（原审被告）：建德市天泽物业管理有限公司。住所地：建德市新安江街道溪头社区拉里维娜2幢101室。 法定代表人：杨天勇，经理。 委托诉讼代理人：徐小龙，建德市求是法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：金马中心小区业主委员会。住所地：建德市新安江街道严州大道金马中心小区。 诉讼代表人：邵景，主任。 委托诉讼代理人：周晓虎，浙江春秋联合律师事务所律师。 上诉人建德市天泽物业管理有限公司（以下简称天泽物业公司）因与被上诉人金马中心小区业主委员会（以下简称金马中心业委会）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天泽物业公司上诉请求：1、请求依法撤销原审第一、二项判决，依法改判驳回金马中心业委会的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由金马中心业委会负担。事实与理由：一、原审认定主体错误：金马中心业委会已丧失代表所有业主起诉解除合同的权利。2018年7月26日金马中心业委会会议纪要系业主委员会成员确定。2018年9月17日建德市人民政府新安江街道办事处出具了“关于组织召开金马中心业主大会临时会议的函”，其内容明确“金马中心业主多次反映要求召开业主大会改选业委会，并提交了相关材料”。从两份会议纪要的内容可以看出：业主对现业委会存在不满，街道办已查明实际情况并根据相关规定予以准备改选，故金马中心业委会的权利已丧失。如金马中心业委会的权利存在也应由街道办出具不予改选决定意见，至今街道办未有相关的材料而是在继续筹备中。二、原审事实认定错误。1、天泽物业公司与金马中心业委会签订的“建德市金马中心物业服务合同”期限为三年，至今合同未到期。虽合同约定“合同期满前金马中心业委会辞退天泽物业公司的，须经业委会三分之二以上同意，并以书面方式提前三个月通知对方”，该条明显属不公平条款，且该条款的出现未明确“辞退”的前提。现实际情况为：天泽物业公司在业主的要求下、在街道办的要求下，由天泽物业公司继续接管。原审法院依据“建德市金马中心物业服务合同”中无效条款认定金马中心业委会的会议纪要有效，并要求天泽物业公司撤出建德市金马中心小区（以下简称金马中心小区），与事实相悖。故，结合物业服务合同的内容、业主的诉愿、管理部门的决定，金马中心业委会无权辞退天泽物业公司。2、原审法院认定“罢免现任业委会成员的提案未获通过，选举新一届业委会的动议尚不能启动，故约定的暂行物业管理之职截止时间没有成就的条件”错误。事实改选程序已经启动，方案及决定未明确，街道办已在计划当中。在2018年12月8日召开临时业主大会时罢免现任业委会成员的提案未通过是因涉案小区的特殊性，但街道结合实际情况及为了保障所有业主的权利，现已在进行当中，并做出了相应的补救措施，要求天泽物业公司继续代管。原审以表面情况认定，违背了所有业主的诉愿及否决了街道的决策。三、原审事实未查明。本案为物业服务合同，金马中心业委会要求天泽物业公司撤离，但未明确物业费的结算方式及结算的时段。原审判决时也未明确相关物业费事项，天泽物业公司认为该案为合同纠纷，在审理过程中应当对于合同约定的内容一并处理，不然会导致诉累，浪费司法资源。天泽物业公司认为原审未对“物业服务合同”处理完毕，如原审只处理“物业服务合同”部分内容，其他内容不予处理也应在判决中解释说明，故，应当发回重审。 金马中心业委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于主体问题，金马中心业委会没有通过任何法定程序予以重新选举，或者说被确认为选举无效。关于少数业主反映的问题，包括社区以及街道办，也做了相关工作，但最终没有通过，达不到物业管理条例规定的标准，故这届业委会全体成员留任，诉讼主体不存在问题。关于原审认定的问题，原审法院曾经特意到金马中心小区所在的社区以及新安江街道办，实际了解了金马中心小区的情况。庭审中，金马中心业委会也是按照物业服务合同的约定，针对天泽物业公司的服务情况所做解除的决定。这是根据物业管理服务合同的约定所作出的民主表决，最终是确定的。天泽物业公司在提供物业服务过程中，导致金马中心小区管理混乱，并恶意挑拨极少数业主与业委会对立，包括所谓的另行选举，也是在天泽物业公司的挑拨之下。金马中心小区到现在不能走上正轨，很大的原因是天泽物业公司没有认识到自己是提供服务的角色，行使所谓的管理权，因此才导致整个矛盾。基于多种原因，在业委会通过相关决议后，要求天泽物业公司办理相应的移交手续，但均遭天泽物业公司无理拒绝。社区、街道办、建德市物管中心都曾多次出面进行协调，但是没有任何结果。 金马中心业委会向一审法院起诉请求：要求天泽物业公司立即退出金马中心小区，并将物业管理资料移交给金马中心业委会。 一审法院认定事实：2017年10月30日，金马中心业委会和天泽物业公司就金马中心小区物业管理服务事宜签订《建德市金马中心物业服务合同》，合同约定，天泽物业公司对金马中心小区提供物业服务，委托管理期限为三年，即从2017年11月1日至2020年10月31日止，合同每年一签，到期后由业委会和业主代表投票表决，满意率达75%以上，合同自动延续。合同期满前甲方（金马中心业委会）辞退乙方（天泽物业公司）的，须经甲方业委会三分之二以上同意，并以书面方式提前三个月通知乙方。合同签订后，天泽物业公司入住金马中心小区进行物业管理。2017年12月13日，金马中心业委会向天泽物业公司发出整改通知，认为天泽物业公司存在人员不到位、管理不到位、服务不到位的问题，要求天泽物业公司在7日内整改到位。2018年7月19日，金马中心业委会向天泽物业公司发出告知函，要求天泽物业公司就物业服务不到位的问题（人员不足、未交保证金、消防维保不到位、电梯维保不到位）进行整改。2018年7月26日，金马中心小区业委会召开会议，会议一致意见决定不同意继续由天泽物业公司提供物业服务。2018年7月27日金马中心业委会向天泽物业公司发出《终止建德市金马中心物业服务合同通知书》，通知天泽物业公司解除物业服务合同，表示金马中心业委会会在三个月内重新选聘物业公司，天泽物业公司仍可参与选聘。第一年合同期满后，天泽物业公司未从金马中心小区退出。2018年10月26日，建德市办、建德市房产管理处、建德市新安江派出所、建德市溪头社区居委会、金马中心业委会、天泽物业公司、金马中心小区业主代表在溪头社区举行会议，达成以下意见：自2018年10月31日终止金马中心业委会与天泽物业公司于2017年11月签订的物业服务合同，推选10名业主代表选择物业公司。从2018年11月1日起至金马中心小区第二届业主委员会成立选聘新物业公司时止，暂由天泽物业公司继续负责金马中心小区物业服务。2018年10月31日，建德市房产管理处、建德市办、建德市溪头社区居委会、建德市新安江派出所、天泽物业公司、金马中心业委会、金马中心业主代表在溪头社区召开会议，会议决定：金马中心业委会改选和物业公司选聘按照2018年10月26日金马中心信访协调会议精神执行，金马中心业委会在2018年10月29日招聘物业公司时，没有将物业公司有关情况报房管处初核，招聘物业公司程序不到位，不予认可选聘。必须加快业主委员会改选和物业公司选聘进程，确保金马中心物业小区平稳有序。2018年12月8日，金马中心小区召开临时业主大会，就罢免或留任业委会委员事项进行投票表决，因表决人数未达到50%，表决事项未通过。2019年5月10日，建德市办、建德市房管处、建德市溪头社区居委会、天泽物业公司、金马中心业委会代表、商铺代表、住户代表在建德市溪头社区召开会议，会议纪要如下：金马中心第一届业委会自动辞职，天泽物业公司从金马中心撤出，金马中心10个业主代表自动辞职，终止国美物业与金马中心签订的服务合同，由房管处、新安江街道办共同选择物业企业暂时代管金马中心物业服务，与天泽物业进行交接并提供物业服务，新安江街道和房管处将指导成立金马中心第二届业委会，后通过公开招标的形式选择物业公司。现天泽物业公司仍未离开金马中心小区，金马中心业委会要求天泽物业公司搬离，成讼。 一审法院认为，金马中心业委会和天泽物业公司于2017年10月30日签订的金马中心物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定每年一签，到期后由业委会和业主代表投票表决，满意率达75%以上的，合同自动延续。合同期满前金马中心业委会辞退天泽物业公司的，须经业委会三分之二以上同意，并以书面方式提前三个月通知对方。根据合同的约定，金马中心业委会在2018年7月26日进行投票表决，结果为三分之二以上业委会成员不同意天泽物业公司继续为金马中心小区提供物业服务，并要求另行聘请其他物业公司提供物业服务。金马中心业委会据此于2018年7月27日向天泽物业公司发出解除物业服务合同的通知。该解除合同的通知符合合同约定，通知送达天泽物业公司后发生法律效力，故金马中心业委会和天泽物业公司双方的物业服务合同于2018年10月31日第一年期满时被终止。金马中心业委会和天泽物业公司双方的物业服务合同终止后，金马中心业委会要求天泽物业公司退出金马中心小区，并将物业管理资料移交给金马中心业委会，该诉讼请求符合事实和法律依据，原审法院予以支持。天泽物业公司称金马中心业委会成员已被罢免，主体身份不适格。原审法院认为，小区业委会成立后，依法履行自己的职责。小区业委会成员未经法定程序不得罢免。现天泽物业公司提供的证据不足以证明金马中心业委会成员已经被依法罢免，故天泽物业公司的该项抗辩没有事实和法律依据。天泽物业公司辩称经过会议讨论，决定在金马中心小区第二届业委会成立并选聘新物业前由其暂行物业管理之职，但金马中心小区于2018年12月8日召开临时业主大会时，因表决人数未达到法定标准，罢免现任业委会成员的提案未获通过，选举新一届业委会成员的动议尚不能启动，故约定的暂行物业管理之职截止时间没有成就的条件，该约定内容不应再执行。2019年5月10日的会议纪要注明“金马中心第一届业委会自动辞职”，但该会议纪要未经金马中心业委会成员签名，现也无其他证据证明金马中心业委会成员提出过辞职申请，故金马中心业委会在本案中履职不违反法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《物业管理条例》第三十八条之规定，判决：一、天泽物业公司于判决生效后十五日内撤出建德市新安江街道严州大道金马中心小区。二、天泽物业公司于判决生效后十五日内将其保管的金马中心小区物业管理资料移交给金马中心业委会。案件受理费减半收取40元，由天泽物业公司负担。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实和原审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，金马中心小区于2018年12月8日召开的临时业主大会，因表决人数未达到法定标准，故未能罢免现任业委会，现任业委会根据规定履行职责依法应予以保护。天泽物业公司认为金马中心业委会已丧失主体资格，依据不足，本院不予支持。根据双方合同约定，经三分之二以上业委会成员同意，合同期满前，金马中心业委会可以辞退天泽物业公司。该份合同加盖金马中心业委会印章，并由业主代表签名。金马中心业委会于2018年7月26日投票表决，结果为三分之二以上业委会成员不同意天泽物业公司继续为金马中心小区服务。故金马中心业委会于2018年7月27日发函要求解除物业服务合同，符合合同约定。天泽物业公司以相关部门组织的会议已经明确由其继续代管，但各方并未就代管期限等具体事项进行约定，故天泽物业公司以此进行抗辩依据不足。天泽物业公司撤离后，双方之间的物业费结算不属于本案审理范围，如有争议，双方可另行救济。综上，天泽物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由建德市天泽物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄江平 审判员  石清荣 审判员  韩圣超 二〇一九年十二月二十四日 书记员  郭泽夏