北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28261号原告（反诉被告）：平安好房（上海）电子商务有限公司，统一社会信用代码913101040885536371。法定代表人：庄晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜和浩，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：于智浩，北京德和衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街118号院天博中心C座8层3804-68室，统一社会信用代码91110113330353327K。法定代表人：孔鹏，董事长。委托诉讼代理人：杜锋钰，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙苗苗，北京泓聚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称平安好房公司）与被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）平安好房公司之委托诉讼代理人杜和浩、于智浩、被告（反诉原告）达成光远公司之委托讼代理人杜锋钰、沙苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案审理中，平安好房公司提出财产保全申请，本院依法出具（2019）京0113民初28261号民事裁定书，对达成光远公司价值229004元的财产予以查封冻结。原告平安好房公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠的佣金207000.21元；2.判令被告给付逾期付款违约金，以欠付的佣金数额207000.21元为基数，自2017年2月1日起至实际给付之日止，按照日万分之一的标准计算。事实和理由：旭辉26街区系被告开发的地产项目。2016年，被告与原告签署了《平安好房中介分销合同》，合同约定，被告将旭辉26街区项目房源委托原告以向被告推荐客户的方式进行中介分销。经确认的原告推介客户支付全部房款，就推荐项目签订购房合同，该套房屋视为成功销售；被告与原告按月结算佣金，原告在每月5日前提交上月度佣金结算申请明细单，被告在3日内进行书面确认，确认后的月度佣金结算表是被告向原告支付佣金的依据。在付款前，原告应向被告提供与结算额度等同的税务发票，被告应在20日内对该发票予以核实、认证，在核实、认证后被告应支付相应款项。合同签订后，原告利用其渠道大力推介旭辉26街区项目，成功促成了该项目房源的销售，经被告确认，原告促成房源交易应得佣金207000.21元。但被告未按照合同约定及时给付佣金。原告多次催要佣金，其间被告虽答应打款，但最终并未落实。被告未按照合同约定给付佣金的行为已然违约，应依据《平安好房中介分销合同》第9.4条向原告承担违约责任，故提起诉讼。被告达成光远公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。一、双方签订三份分销合同，不是同一法律关系，不应一并处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）第一百一十九条之规定，起诉必须有具体的诉讼请求、事实和理由。在民事诉讼法上，起诉的要件包括当事人、诉讼理由及诉讼标的等，核心是诉讼标的。诉讼标的是指当事人之间发生争议，要求法院裁判的民事实体法律关系，必须具有惟一性，也就是“一个起诉”中只能针对“一个民事实体法律关系”。原被告双方分别签订了三份合同，分别为：第一份，编号为达成（营）合字（2016）第039号的《平安好房中介分销合同》，委托期限为2016年5月21日至2016年6月30日；第二份，编号为达成（营）合字（2016）第076号的《26街区中介分销合同（平安好房2016.7）》，委托期限为2016年7月1日至2016年7月31日；第三份，编号为达成（营）合字（2016）第077号的《26街区中介分销合同（平安好房2016.8--9）》，委托期限为2016年8月1日至2016年9月30日。通过上述三份合同，原被告双方构成了三个不同的法律关系，原告应当向人民法院起诉三个独立的案件，人民法院可能视情况而决定是否合并审理，而不应当作为一个案件一并处理，因此，贵院应当要求原告变更诉讼请求，只解决编号为达成（营）合字（2016）第039号《平安好房中介分销合同》相关的佣金，即2016年5月21日至2016年6月30日期间的佣金，如果原告拒绝变更诉讼请求，则应驳回原告的起诉。二、原告主张的佣金缺乏事实和合同依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方于2016年签订《26街区中介分销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。《26街区中介分销合同》第三条第二款约定：“乙方推荐客户，经甲方介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实施成交，乙方推介客户与甲方签订了《商品房买卖合同》并已支付全部房款即为乙方成功销售。佣金的结算和支付以成功销售为依据。”第四条第一款约定：“每套销售房源的佣金支付：买受人在签订商品房买卖合同并已支付全部房款后，乙方向甲方递交该房源佣金100%的结算函后按本合同约定方式进行结算。”第四条第三款第一项约定：“当月销售佣金次月结算。乙方于结算月当月5日之前由双方现场联系人进行核对（此核对为初步核对非最终结算依据），乙方提供上月度佣金结算申请明细单交付甲方案场联系人签字再由甲方加盖公章后于三个工作日内书面确认无误后方可作为最终结算依据。甲方支付第一笔佣金时，乙方应向甲方提供100%的佣金发票。”第七条约定了乙方推介客户的界定要求及操作流程，主要就是乙方提供的《客户确认单》应当经甲方签字盖章确认，且客户签订合同并付清全款。合同第十条约定了案场联系人及职责，甲方联系人为赵某，乙方联系人为刘某。原告并未提供证据证明其提交的未结算佣金明细单中的12户购房客户依据双方合同约定被认定为其推介客户。且佣金的结算和支付以成功销售为前提，原告亦未提供证据证明这12户购房客户已按合同约定视为成功销售。此外，依据合同约定，申请佣金结算有规范的流程与步骤，当月销售佣金次月结算，即需原告先向我公司递交该房源佣金100%的结算函，经双方现场联系人核对，原告提供上月度佣金结算申请明细单，由我公司案场联系人赵某签字且我公司盖章书面确认后，方可作为结算依据。而原告并未提供证据证明其与我公司案场联系人赵某对接上述工作。原告未开具发票，我公司有权拒绝支付佣金。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”退一步讲，即便原告能够证明我公司应当支付佣金，根据《26街区中介分销合同》第四条第三款第一项之约定，原告先向我公司提供100%的佣金发票后，我公司才有付款义务。但是，原告并未按照合同约定提供100%的佣金发票，因此，我公司享有抗辩权，有权不予支付佣金。三、原告第二项诉讼请求中违约金缺乏依据，且违约金约定标准过高。《26街区中介分销合同》第九条第四款约定：“甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方十个工作日内仍未支付的，乙方有权每日收取应支付佣金万分之一的违约金。”前已述及，我公司并未拖欠原告佣金207000.21元，更不构成逾期支付。退一步来说，即便我公司拖欠原告佣金，也是在原告催收之后仍未支付的情况下，我公司才应当支付违约金，原告并未举证证明其已经实际书面催告我公司，因此，原告请求判令我公司给付违约金缺乏事实依据和合同依据。我公司认为，我公司不构成违约，不应当承担违约责任，不应当支付原告违约金，但是，如果人民法院认定我公司构成违约，并判决我公司支付原告逾期付款违约金，则我公司认为《26街区中介分销合同》第九条第四款约定违约金过高，请求依法予以适当减少。反诉原告达成光远公司向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告平安好房公司返还反诉原告达成光远公司多支付的佣金271611.32元；2.判决反诉被告平安好房公司支付反诉原告达成光远公司违约金，以271611.32元为基数，按照每日万分之一的标准，自2019年11月7日起计算至实际付清之日止；3.判决反诉被告平安好房公司支付反诉原告达成光远公司违约金7万元。事实与理由：2016年，反诉原被告双方就26街区全部可售房源委托分销事宜分别签订了三份合同，分别为：第一份，编号为达成（营）合字（2016）第039号的《平安好房中介分销合同》，委托期限为2016年5月21日至2016年6月30日；第二份，编号为达成（营）合字（2016）第076号的《26街区中介分销合同（平安好房2016.7）》，委托期限为2016年7月1日至2016年7月31日；第三份，编号为达成（营）合字（2016）第077号的《26街区中介分销合同（平安好房2016.8-9）》，委托期限为2016年8月1日至2016年9月30日。第四条第三款第二项约定：“如由于非甲方原因，乙方推介客户签约后发生退房的，甲方有权要求乙方退还该房源已结算佣金，乙方应在收到甲方通知后的15个工作日内，将应退换的佣金退至甲方账户，逾期一天按照万分之一计算违约金，甲方有权从应付未付佣金中直接予以抵扣。”上述合同签订后，反诉原告共向反诉被告支付佣金631528.04元。但是，反诉被告推介客户签约后发生退房一户，剩余三户购房人与确认单姓名一致，不应当认定为反诉被告推介的客户。反诉被告应退还反诉原告佣金68823.53元。另有客户自行与反诉原告成交的七户（其中两户已经退房），因反诉被告谎报为其推介签约客户，该五户多结算佣金74060.43元。除此之外，反诉被告报备系统时间晚于成交时间，不可能是反诉被告推介签约客户，反诉被告多结算佣128727.40元。故提起反诉。反诉被告平安好房公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。我公司依据与反诉原告之间签署的合同的约定，进行了首访客户的确认，反诉原告在与我公司推介的首访客户签约、客户支付购房款之后，已经按照自己的流程将佣金结算、确认并予以支付，现反诉原告以客户退房、以首访确认单与实际购房人名称不一致为由要求佣金的退还，与其之前已经确认的事实相悖，且没有事实与合同的依据。针对本诉和反诉，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对平安好房公司提交的《26街区中介分销合同（平安好房2016.8-9）》、首访确认单、催款函、快递单及物流详情、供应商服务协议及附件、商品房预售合同、确认书、旭辉项目合同指令单，达成光远公司提交的《平安好房中介分销合同》、《26街区中介分销合同（平安好房2016.7）》、《26街区中介分销合同（平安好房2016.8-9）》、首访确认单、商品房预售合同、退房申请、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，达成光远公司（甲方）与平安好房公司（乙方）签订《平安好房中介分销合同》（以下简称合同一），约定：就甲方旭辉26街区项目委托乙方进行中介分销服务事宜，达成如下合意，甲方委托范围为，本案可销售的全部可售房源；委托期限暂定自2016年5月21日起至2016年6月30日止（以乙方联系人正式进场当日起计）；合同到期后如需续签，甲方于合同期限届满前二周前向乙方出具书面的续延通知，乙方接到甲方通知后与甲方另行签订补充协议，如双方未能签订补充协议的，本协议期限届满后自动终止；乙方分销权限为全部可售房源中介分销，且乙方仅限于向潜在购房客户宣传、推广、介绍本案情况并向甲方推荐客户；本合同约定的分销权限乙方不得转委托给任何第三方；乙方以不驻场分销的形式与甲方进行合作，即乙方将其下属分行之自有客户带至现场，形成现场来访客户；乙方推荐客户，经乙方介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实施成交，与甲方签订了商品房买卖合同并已支付全部房款即为乙方成功销售；佣金的结算和支付以成功销售为依据；但若商品房买卖合同签订后因不可归因于甲方的原因解除的，则应相应扣减乙方的佣金，若已经提前支付或者结算的，则可在下期结算时扣除；佣金计算，在本合同有效期内，甲方同意以按公历月分段计算的方式按乙方推荐客户所签订买卖合同中购房总价款的1.5%向乙方支付佣金（含税额），每套销售房源的佣金支付，买受人在签订商品房买卖合同并已支付全部房款后，乙方向甲方递交该房源佣金100%的结算函后按本合同约定方式进行结算；当月销售佣金次月结算，甲方接到乙方佣金结算函，按月与乙方确认应结算佣金；乙方于结算月当月5日之前由双方现场联系人进行核对（此核对为初步核对非最终结算依据）后，乙方提供上月度佣金结算申请明细单交付甲方案场联系人签字再由甲方加盖公章后于三个工作日内书面确认无误后方可作为最终结算依据；甲方支付第一笔佣金时，乙方应向甲方提供100%的佣金发票；如由于非甲方原因，乙方推介客户签约后发生退房的，甲方有权要求乙方退还该房源已结算佣金，乙方应在收到甲方通知后的15个工作日内，将应退还的佣金退至甲方账户，逾期一天按照万分之一计算违约金，甲方有权从应付未付佣金中直接予以抵扣；乙方应在甲方支付费用前，依据甲方批准的金额，先行向甲方提供足额合法且符合当地税务规定的发票，并在发票开具后的5日内送达甲方；乙方确保向甲方开具或提供的发票票面信息全部真实，相关品目、价款等内容与本合同一致，甲方应在收到乙方提供的发票20日内通过防伪税控系统认证，并在认证通过后支付相应款项，如认证不通过甲方有权延迟支付相应费用而不被视为违约，亦无须承担任何违约责任，非因乙方原因的除外；乙方推介的客户第一次到甲方现场参观前，乙方应提前填写准确的《客户确认单》提供至甲方案场联系人，甲方指定工作人员通过甲方的营销管理系统确认该客户在系统中一个月内无记录的或来访时间已超出一个月以上的，甲方可确认为乙方推荐客户（以甲方指定的客户确认人签名为准），乙方客户保护期为1个月，即经甲方签章确认的乙方客户，在本合同有效期限届满后的1个月内，无论最终由乙方代理成功销售或甲方直接成功销售，均视作乙方代理成功销售，甲方应按照本合同相关约定向乙方支付相应的佣金，若该客户在本合同有效期限届满后的1个月内，未至甲方案场签订商品房买卖合同并付清全部房款的，则该《客户确认单》自动失效，该客户均不视为乙方推介客户，甲方不再予以结算佣金；如在合作期间，各方登记客户存在直系亲属关系（包括父母、配偶及子女）而涉购为同一套房的，以涉及直系亲属关系中的任何一人在各方客户登记中的时间优先为原则作为确定客户的归属，限定期限及相关客户确认按7.1、7.2条约定执行；最终结算时，乙方需向甲方提供经甲方确认后的该客户《客户确认单》；乙方人员不得有下列情形之一，否则一经发现并确认属实的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同，并保留向乙方要求赔偿相应经济损失的权利：在该物业售楼处3公里辐射范围内现场拦截客户的，每发现一例，乙方须承担违约金5000元，与甲方销售人员串通等不正当方式获取甲方客户信息，甲方有证据证明的，每发现一例，乙方须承担违约金10000元，将自访客户或甲方销售人员接待客户作为乙方接待客户，就客户归属进行虚假登记的；乙方违反合同约定的乙方义务，甲方有权向乙方发出书面整改通知，乙方于收到整改通知三个工作日内完成整改，如下达整改通知是涉及单套房产的，则该套房产的佣金予以扣除，如逾期三个工作日未整改或是在合作期间甲方下达累计三次整改通知，甲方有权解除合同，合同自甲方发出解除合同的书面通知次日起立即终止。由此造成甲方损失的，甲方有权从应向乙方支付的款项中予以直接扣除，不足部分甲方保留继续追索的权利；甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未支付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方十个工作日内仍未支付的，乙方有权每日收取应支付佣金万分之一的违约金；合同还约定了其他权利义务。上述合同履行到期后，双方签订《26街区中介分销合同（平安好房2016.7）》（以下简称合同二），约定：甲方委托范围为，本案可销售的全部房源；委托期限暂定自2016年7月1日起至2016年7月31日止（具体以乙方联系人正式进场当日起计），合同到期后如需续签，甲方于合同期限届满前二周前向乙方出具书面的续延通知，乙方接到甲方通知后与甲方另行签订补充协议，如双方未能签订补充协议的，本协议期限届满后自动终止；乙方分销权限为除甲方自售房源范围外的房源中介分销，且乙方仅限于向潜在购房客户宣传、推广、介绍本案情况并向甲方推荐客户；乙方推荐客户，经甲方介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实施成交，乙方推介客户与甲方签订了《商品房买卖合同》并已支付全部房款即为乙方成功销售，佣金的结算和支付以成功销售为前提。佣金计算，在本合同有效期内，甲方同意以按公历月分段计算的方式按乙方推介客户所签订买卖合同中购房总价款的1.5%向乙方支付佣金（含增值税额），增值税税率（或征收率）为6%，每套销售房源的佣金支付，买受人在签订商品房买卖合同并已支付首付款后，乙方向甲方递交该房源佣金100%的结算函后按本合同约定方式进行结算；当月销售佣金次月结算，甲方接到乙方佣金结算函，按月与乙方确认应结算佣金，乙方佣金结算函于结算月当月5日之前由甲乙双方现场联系人进行核对（此核对为初步核对非最终结算依据），乙方提供上月度佣金结算申请明细单交付甲方案场联系人签字，再由甲方案场负责人于三个工作日内书面确认无误后，方可作为最终结算依据，乙方推介客户依照已签署的《商品房买卖合同》约定向甲方支付首付款后，甲方向乙方结算并支付佣金，乙方应向甲方提供100%佣金总额的增值税专用发票，乙方推介客户签约后发生退房的（乙方推介客户更名给其直系亲属且该直系亲属为非甲方客户的除外），甲方有权要求乙方退还该房源已结算全部佣金，乙方应在收到甲方通知后的15个工作日内，将应退还的佣金退至甲方账户，上述应退还的佣金及逾期违约金甲方有权从应付未付佣金中直接予以扣除；乙方推介客户的界定，须经过客户确认、来访确认、签约确认三个确认环节，具体要求及操作流程如下，乙方推介的客户首次到甲方项目案场现场参观前，乙方必须书面（包括电子数据形式）向甲方提前1个工作日报备，未进行事先报备的不视为乙方推介客户，乙方推介的客户首次到项目案场时，乙方应提前电脑打印《中介客户来访确认单》，由乙方指定人签字申报，并经客户本人签字确认为乙方推介的后，将《中介客户来访确认单》提供至甲方，先由甲方客户大使进行确认登记，鉴别客户为乙方带看等情况后，在《中介客户来访确认单》中确认签字，并移交给甲方置业顾问进入接待流程，一旦移交给置业顾问后，客户大使不得再行在《中介客户来访确认单》中补签字，进入接待流程后，甲方指定工作人员负责在甲方的营销管理系统（以下简称“金蝶系统”）中确认该客户是否为甲方客户（含非乙方渠道客户），如在甲方的金蝶系统中无记录，则可界定为乙方渠道客户，如确认为乙方渠道客户的，甲方指定工作人员应及时在金蝶系统中录入客户来访渠道为乙方，并由置业顾问在《中介客户来访确认单》中签字确认、甲方项目案场经理复核无误后在《中介客户来访确认单》中予以签字确认，要求执行的流程完成完整，且《中介客户来访确认单》中客户本人、客户大使、置业顾问、项目案场经理及乙方指定人签署规范齐全，无缺漏无涂改的，则该《中介客户来访确认单》作为该客户为乙方推介客户的凭证及结算凭证之一，该客户可确认为乙方推介客户，乙方推介客户保护期为3个月，即经甲方签字确认的乙方推介客户，自甲乙双方及客户签署《中介客户来访确认单》之日起的3个月内与甲方签署《认购书/认购协议/定金合同》的，则视为乙方推介客户，如在3个月内该客户未与甲方签署《认购书/认购协议/定金合同》的，则不视为乙方推介客户而视为甲方客户，《中介客户来访确认单》自动失效，乙方不得就该客户重新签署《中介客户来访确认单》，如该客户最终成功销售的，甲方不向乙方支付佣金；在本合同有效期内，甲方客户及乙方推介客户如存在直系亲属关系的（包括父母、配偶及子女），则以涉及直系亲属关系中的任何一人在甲乙双方客户登记中的时间优先为原则作为确定客户的归属，客户确认原则及保护期限等按前述约定执行；乙方推介客户在与甲方签署《商品房买卖合同》时，甲方指定工作人员应在金蝶系统中复核该客户的来访渠道，并直接向客户询问乙方推介的真实性，《中介客户签约确认单》经客户本人、甲方案场经理、甲方项目总监签字确认并经甲方综管负责人签字确认复核无误后，方可与《中介客户来访确认单》一道作为甲方向乙方支付佣金的结算凭证，《中介客户来访确认单》、《中介客户签约确认单》两个确认单中客户姓名或电话两项中，至少需要有一项保持一致；最终签约购房人姓名与《中介客户来访确认单》中的签字客户姓名必须有一个保持一致，《中介客户签约确认单》客户姓名与最终签约购房人姓名中必须有一个保持一致，若出现不一致的，必须由乙方提供相关资料（如户口簿等）证明属于第7.5条情况，否则甲方有权认定该客户非为乙方推介客户，不向乙方支付该套房源佣金，最终结算时，《中介客户来访确认单》、《中介客户签约确认单》纸质版原件、客户已签署的《商品房买卖合同》原件、成交记录、客户付款记录等作为结算款付款申请流程资料，经甲方相关部门及人员审核无误后，方可向乙方支付相应款项；乙方人员不得有下列情形，否则一经发现并确认属实的，视为乙方严重违约，甲方有权要求乙方承担下述违约责任外，还有权单方面解除本合同，在该物业售楼处3公里辐射范围内现场拦截客户的，每发现一例，乙方须承担违约金1万元（不低于本项目平均单套房源佣金），与甲方销售人员串通等不正当方式获取甲方客户信息，甲方有证据证明的，每发现一例，乙方须承担违约金1万元（不低于本项目平均单套房源佣金），将案场自访客户或其他来访渠道的客户界定为乙方推介客户，就客户归属进行虚假登记的，每发现一例，乙方须承担违约金1万元（不低于本项目平均单套房源佣金）；甲方应按本合同约定向乙方支付佣金，如无正当理由逾期30天未支付，乙方有权提出书面催告，乙方催告后甲方二十个工作日内仍未支付的，乙方有权每日向甲方收取应支付佣金万分之一的违约金；合同还约定了其他权利义务。上述合同履行到期后，双方签订《26街区中介分销合同（平安好房2016.8-9）》（以下简称合同三），合同约定的委托期限暂定自2016年8月1日起至2016年9月30日止，其余约定内容与合同二相同。双方一致确认，在履行上述三份合同时，《首访确认单》为双方确认平安好房推介客户的凭证，其中置业顾问签字、系统内无记录该客户为有效客户、营销经理签字处均为达成光远公司工作人员签字。达成光远公司对平安好房公司所提交的未结佣的《首访确认单》原件的真实性、关联性、证明目的均不认可，鉴于平安好房公司所提交的《首访确认单》中达成光远公司签字人员均出现在达成光远公司所提交的《首访确认单》中，本院要求达成光远公司上述签字工作人员出庭接受法庭询问，在本院限定时间上述工作人员未到庭接受询问，达成光远公司认可《首访确认单》中签字人员为其公司工作人员，仅以《首访确认单》样式并非双方合同约定的样式为由予以否认，本院认为，平安好房公司所提交的《首访确认单》系双方履行合同过程中形成的，真实有效，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。平安好房公司另主张赵某1、陈某也应作为其推介客户由达成光远公司向其支付佣金（金额分别为10394.75元、19722.63元），对此平安好房公司提交微信截屏（无法提交原始载体）、看房团签到表（其中陈某1即为陈某），达成光远公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不予认可，并表示平安好房公司未提供二人的《首访确认单》，不能证明是平安好房公司的推介客户，不予支付佣金。平安好房公司推介客户周某，达成光远公司已向平安好房公司结算佣金12630.75元。2016年10月13日，周某向达成光远公司提交退房申请，内容为：本人周某于2016年9月11日在旭辉26街区认筹1-211、认筹金50000元，现因首付做贷款拒贷，首付资金不足，本人申请退款。达成光远公司向其退还50000元。达成光远公司主**安好房公司推介客户曹某、康某存在《首访确认单》与预售合同签约人不一致情形，经本院当庭向预售合同签约人核实，签约人为任某的，任某与曹某为夫妻关系；签约人为刘某的，刘某与康某为母女关系。同时涉及到的该两份《首访确认单》上的推荐客户联系电话与预售合同中的购房人联系电话一致。达成光远公司主张已结佣的客户中有7人并非平安好房公司推介客户，并提交录音证据用以证明该7人是平安好房公司谎报为推介客户。平安好房公司对此不予认可，认为录音谈话对象身份不明，且部分录音也显示客户并非自访而是经机构介绍而购买的。达成光远公司主张已结佣的客户中有7人属于报备时间晚于客户成交时间，平安好房公司应将已结佣佣金退还，平安好房公司对此不予认可，达成光远公司未提交证据予以证明。本院认为，平安好房公司与达成光远公司所签订的三份合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院对此予以确认。三份合同虽然合同约定不尽相同，但合同相对方一致，合同双方所产生的法律关系均为商品房委托代理销售合同关系，且达成光远公司所提反诉也是基于三份合同履行过程中产生的争议而提起，故为减少双方诉累，本院在本案中按照双方所签订的三份合同的约定，对双方的请求予以审理。对达成光远公司关于三份合同不是同一法律关系不应一并处理的辩解意见，本院不予采信。结合双方对于合同履行过程的陈述以及双方合同的约定，本院认为《首访确认单》应当作为双方的结算凭证，故平安好房公司所提交的十份《首访确认单》确定的推介客户或其亲属确已在达成光远公司购房，达成光远公司应当按照合同约定向平安好房公司支付上述佣金，达成光远公司未按照约定支付佣金的行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金，故对平安好房公司要求达成光远公司支付上述佣金及相应违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于平安好房公司所主张的赵某1、陈某作为其推介客户，也应由达成光远公司支付佣金的请求，因平安好房公司对此未提交《首访确认单》也未提交有效证据，达成光远公司也不予认可，故对平安好房公司所主张的该部分佣金及违约金的请求，本院不予支持。达成光远公司并未提交证据证明在其同意付款时平安好房公司拒绝提供发票且平安好房公司在本院庭审时亦表示可以按照合同约定提供发票，双方三份合同所约定的违约金也并未过分高于平安好房公司的损失，故本院对达成光远公司本诉的辩解意见，不予采信。针对反诉，达成光远公司所提交的证据能够证明平安好房公司推介客户周某存在退房的事实，鉴于双方确认周某属于合同一周期内的客户，故平安好房公司应当向达成光远公司按照合同一约定返还佣金并支付违约金，故对达成光远公司就周某退房返还佣金并支付违约金的请求，本院予以支持，违约金起算时间按照合同约定予以调整。达成光远公司主张7人非平安好房推介客户应退佣金的请求，本院认为，按照双方合同约定，达成光远公司要在其金蝶系统中确认该客户来访渠道并询问平安好房公司的推介的真实性基础上，其工作人员在《首访确认单》上签字确认才视为平安好房公司推介客户并予以结算佣金，故达成光远公司已结算上述佣金表明其已履行完毕上述程序。达成光远公司仅以后期与业主的通话录音作为证据证明该7人非平安好房公司推介客户，首先，平安好房公司对录音证据不予认可，其次，从购房者角度考虑，购房者更多关注于其与开发商之间的商品房买卖合同的履行，购房信息获得渠道在购房后已不属于购房者关注范围内，达成光远公司在购房者购房后一年多后再次询问购房渠道问题，鉴于时间过长且购房者对此的关注度问题，因此并不能完全反映购房者的实际购房渠道，最后，按合同约定来访渠道确认及结算审核权在达成光远公司，达成光远公司付款的行为表明其已对上述内容进行了确认，故上述录音并不能证明达成光远公司所主张的事实，且也不足以推翻达成光远公司对平安好房公司推介客户的认定，因此达成光远公司据此要求平安好房公司返还佣金并支付违约金的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于达成光远公司所主张的报备时间晚于成交时间要求返还佣金并支付违约金的请求，因系统报备时间为达成光远公司在其系统中自行填写，非平安好房公司所能左右，且如前所述，达成光远公司在付款前已对推介客户进行了审核和认定，故本院对此项诉讼请求不予支持。达成光远公司所主张的《首访确认单》客户与预售合同签约人不一致情形，经当庭核实，《首访确认单》客户与预售合同签约人属于合同约定的亲属关系，按双方合同约定，应当予以佣金结算，故对达成光远公司要求退还该部分佣金并给付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司给付原告（反诉被告）平安好房（上海）电子商务有限公司佣金十七万六千八百八十二元八角三分并支付违约金（以十七万六千八百八十二元八角三分为基数，自二〇一七年二月一日起至实际给付之日止，按照日万分之一的标准计算），于本判决生效后七日内执行；二、原告（反诉被告）平安好房（上海）电子商务有限公司返还被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司佣金一万二千六百三十元七角五分并支付违约金（以一万二千六百三十元七角五分为基数，自二〇一九年十一月二十九日起至实际付清之日止，按日万分之一的标准计算），于本判决生效后七日内执行；三、驳回原告（反诉被告）平安好房（上海）电子商务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百六十八元，由原告（反诉被告）平安好房（上海）电子商务有限公司负担四百四十九元（已交纳），由被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司负担一千九百一十九元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三千二百一十二元，由被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司负担三千一百五十四元（已交纳），由原告（反诉被告）平安好房（上海）电子商务有限公司负担五十八元，于本判决生效后七日内交纳。保全费一千六百六十五元，由原告（反诉被告）平安好房（上海）电子商务有限公司负担二百六十一元（已交纳），由被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司负担一千四百零四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹芳二〇一九年十二月二十四日书记员  朱珊珊