福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初4960号 原告：许志忠，男，1984年7月5日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：罗燕红，福建九鼎律师事务所专职律师。 被告：孙艺娜，女，1986年1月2日出生，汉族，住龙海市。 委托诉讼代理人：许忠辉，福建闽格律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：林艺华，福建闽格律师事务所专职律师。 原告许志忠与被告孙艺娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许志忠的委托诉讼代理人罗燕红、被告孙艺娜的委托诉讼代理人许忠辉、林艺华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许志忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令被告归还址在芗城区（价值约12万元）并过户至原告名下（两项合计约840528元）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2005年间，原告的父母全额出资购买了址在芗城区，并登记于原告名下，尔后该房屋由原告的父母一直居住至今。2010年12月，原告与被告摆宴“结婚”，开始同居，至今未到民政机关办理结婚登记手续，于2011年6月1日生下女儿许珈萁、2019年7月6日生下儿子（尚未取名），许珈萁出生后，原告的父母要求将涉案房屋及车位赠与给许珈萁，待许珈萁成人后将房屋过户至其名下。2015年初，由于原告为他人的贷款提供了担保，为防止贷款人不及时还款导致原告名下的房产被查封，原、被告分别于2015年6月、2016年4月将涉案房产及车位以买卖的形式过户至许珈萁的母亲即被告名下代为保管，双方分别签订了《存量房买卖合同》，约定将讼争房屋及车位出售给被告，所有的税费均由卖方承担等条款，合同签订后，原告于2015年7月、2016年5月分别将房屋和车位过户被告名下，被告至今未支付任何房款，且所有的购房手续及房产证、土地证从过户至今均由原告收执，房屋也从未交由被告掌控。因此，本案讼争的房屋买卖合同系方当事人虚假的意思表示，应认定为无效。2019年8月，原、被告双方因性格不和，感情破裂，被告带着小儿子离家至今未回，在原告多次通过微信联系要求被告将房屋过户至许珈萁名下的时候，被告拒不配合，并且在明知房屋所有权证、国有土地使用权证在原告处的情况下，还于2019年9月26日向漳州市自然资源局申请公告挂失，被告的行为意图明显是要将涉案房屋占为己有，为防止自己的合法权益受到侵害，根据合同法规定，是双方虚假意思，不是真实意思。该房屋买卖合同签订后双方没有实际履行，被告没有支付房款，房屋并没有实际交付，一直都是原告在掌控，所以过户材料包括琐碎的材料都保留在原告方，足以证明双方是没有真实的房屋买卖意思。特依法提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告孙艺娜辩称，原、被告是存在同居关系，也有举行婚礼，因为原告经营不善，向被告借钱，原告没有办法还钱，经过双方协商才将讼争房屋过户到被告名下抵消债务。原告对被告负有债务，被告的哥哥给了被告二十多万款项，被告自己也有积蓄，同时还是信用卡负债支付给原告款项。所以被告并不是没有经济能力，原告确实没有能力偿还被告借款，所以双方达成房屋买卖协议，并将房屋过户到被告名下。为何原告会诉讼是因为原告方要被告将房屋拿去抵押，被告不同意，抵押后钱是原告要拿去用，在诉讼前被告也贷款了三十多万，钱款是原告在使用，被告认为有风险没有同意。房屋过户到本人名下，因原告对被告的负债，用房屋偿还原告的债务，即以物抵债。合同的效力问题，原告认为双方是虚假的意思表示，双方在签订存量房买卖合同时有签订协议，如果是虚假表示，原告应承担举证责任。原告主张被告没有付款，是否付款能否构成合同效力，有没有付款并不是合同无效的法定事由。本案原告不管是接受父母赠与还是自己购买都证明原告有房屋处分权，所以合同是有效的。因此，根据《合同法》五十二条规定的法定情形与原告主张的明显不相符合，所以原告主张没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 经审理查明：2005年11月7日、11月29日，原告许志忠的父母出资购买了址在芗城区，2005年11月30日以原告许志忠的名义与新城房地产集团（福建）有限公司签订《商品房买卖合同》，并登记于原告许志忠名下，嗣后该房屋由原告的父母一直居住至今。2010年12月，原告许志忠与被告孙艺娜按民间风俗习惯举行婚礼同居生活，至今未到民政机关办理结婚登记手续，于2011年6月1日生下女儿许珈萁、2019年7月6日生下儿子（尚未取名）。2015年初，由于原告为他人的贷款提供了担保，2016年9月23日福建漳州农村商业银行股份有限公司向漳州市芗城区人民法院申请执行漳州市彪马物流有限公司、漳州市顶兴工贸有限公司（法定代表人许志忠）、许志忠、许志军、严志平金融借款合同纠纷，原告为逃避法院的执行，避免讼争的房屋被法院查封、拍卖。2015年6月26日原告许志忠与被告签订《存量房买卖合同》，约定：卖方房产座落于芗城区；建筑面积：141.28ｍ2;房产成交价：70万元；交易定金：买方应向卖方支付的定金为10万元；房款交付：合同交付：一次性付款：买方于2015年7月10日前支付购房款70万元；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日在2015年7月10日前，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续：…；违约责任：自违约行为发生之日起超过5日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过5日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金；若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿等条款。并于2015年7月22日变更为被告孙艺娜的名下，孙艺娜取得漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2015）第174277号《国有土地使用权证》。2016年4月6日原告许志忠与被告孙艺娜签订《存量房买卖合同》，约定：卖方房产座落于芗城区悦港花园6、7、8幢车位012号；建筑面积：58.01ｍ2;房产成交价：5万元；交易定金：（空白）；房款交付：合同交付：一次性付款：买方于2016年4月6日前支付购房款5万元；卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日1日内，将上述房产正式交付给买方，并履行下列手续：…；等条款。并于2016年5月4日变更为被告孙艺娜的名下，孙艺娜取得漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2016）第187269号《国有土地使用权证》，在房屋和车位的买卖过程中，由原告许志忠支付税费。被告孙艺娜未支付款项，房屋的所有权证和土地使用权证由原告收执，讼争的房屋和车位由原告占有、使用至今。 自2014年8月29日至2015年9月29日被告孙艺娜向原告许志忠资金往来83次，被告转账给原告1110340元，原告转账给被告168792元。嗣后原告许志忠与被告孙艺娜因感情问题发生争执，2019年9月26日被告孙艺娜向漳州市自然资源局申请公告挂失芗城区房屋的漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2015）第174277号《国有土地使用权证》，以及芗城区悦港花园6、7、8幢车位012号的漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2016）第187269号《国有土地使用权证》，原告具状诉至本院，提出上述诉讼请求。本案在审理过程中，原告许志忠向本院申请对讼争标的财产保全，本院依法作出（2019）闽0681民初4960号民事裁定，裁定：“一、查封被申请人孙艺娜址在漳州市芗城区。期限为三年。二、查封被申请人孙艺娜址在漳州市芗城区。期限为三年。”并已执行。 认定以上事实有：1.《商品房买卖合同》二份及兴业银行存款凭证；2.《存量房买卖合同》二份及税费凭证；3.《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》各二份；4.不动产登记公告（挂失）；5.芗城区法院裁定书；6.孙艺娜提供的银行流水账单；7.原、被告的陈述。经质证可以认定。 本院认为，房屋买卖是指当事人约定一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的行为。负移转房屋所有权义务的一方当事人成为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人成为房屋买受人。房屋买卖作为一种民事法律关系，由三种要素构成：房屋买卖法律关系的主体、客体及其内容。房屋买卖行为属于债权行为，是物权变动的原因行为；房屋所有权的转移登记行为时物权变动的结果行为，产生房屋所有权转移的法律效果。房屋买卖合同具有以下特征：1.房屋买卖合同是有偿合同。出卖人将房屋所有权移转给买受人，而买受人则向出卖人给付相应对价。对价的确定应当合理，符合合同签订时的市场情况及房屋价值。2.房屋买卖合同是双务合同。出卖人负有移转房屋所有权于买受人的义务，同时享有请求买受人给付价金的权利；买受人负有向出卖人给付价金的义务，同时享有请求出卖人转移房屋所有权的权利。3.房屋买卖合同是要式合同。本案中，原告认为讼争的房屋买卖合同系方当事人虚假的意思表示，应认定房屋买卖合同无效的问题。据裁判要旨：当事人之间的意思表示构成通谋虚假表示行为的，伪装行为无效，双方之间法律关系的性质应根据隐藏行为进行判断，进而依照法律规范确定其效力。关于通谋虚伪表示，我国并无具体的法律规定，而是在《民法通则》和《合同法》中规定了类似的“恶意串通”和“以合法形式掩盖非法目的”的行为，然上述二者并非完全等同于通谋虚伪表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”根据上述法律规定,认定合同是否无效的关键事实在于双方是否存在通谋虚伪的意思表示。2015年2月4日起施行的最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第109条规定：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”第一、从法律规定的角度认识。一方面,法律赋予不动产登记簿较强的证明力。根据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”,这赋予了不动产登记簿权利推定效力,意味着不动产登记簿上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的所有者;另一方面,《中华人民共和国物权法》第十七条、第十九条又分别规定了“不动产登记簿确有错误”、“不动产登记簿记载的事项错误”的情形,即承认了现实中确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与其真实情况不一致的情形,《中华人民共和国物权法》并没有赋予不动产登记簿绝对的证明力。第二、从诉讼和证据规则的角度认识。在诉讼和司法实践中,不动产登记簿是由国家行政机关依其法定职责和程序作出的,在确定不动产物权归属方面的证明力高于其他证据的证明力;但应当注意到这种证明力不是绝对的,因为不动产登记簿对物权归属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的,是一种拟制事实。作为拟制事实,不动产登记簿登记表彰的权利状态并不总能必然反映真实不动产物权关系,当事人可以通过举证或由人民法院根据案件需要依职权查明,并通过诉讼程序、证据规则及证明责任推翻不动产登记所表彰的物权状态。本案中，一、原、被告之间签订了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为，形成了房屋买卖的意思表示，但是结合所有权属性、居住情况、合同条款、付款情形，结合查明的事实发现，1.被告无购买房屋的真实意思表示；2.被告没有支付购房款；3.双方约定的价款低于市场价的70%以下；4.被告主张其“以物抵债”，其提供的证据明显是正常生活中的转账流水，与本案的房屋买卖支付价款的民事法律特征明显不符，因此，可以认定原、被告之间的通谋行为，不是双方的真实的意思表示，原、被告之间的房屋买卖行为，是无效的民事行为，其所签订的存量房买卖合同是无效合同。原告的主张，符合法律规定，应予以支持，被告应当予以返还。被告主张已完成“以物抵债”，并已经将本案讼争的标的（房屋和车位）过户至其名下，与法不符，不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下： 一、原告许志忠与被告孙艺娜于2015年6月26日签订的《存量房买卖合同》无效。 二、原告许志忠与被告孙艺娜于2016年4月6日签订的《存量房买卖合同》无效。 三、被告孙艺娜应在本判决生效后的十日内变更漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》、漳国用（2016）第187269号《国有土地使用权》、漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》和漳国用（2015）第174277号《国有土地使用权》至原告许志忠名下。 本案受理费12205.2元，适用简易程序减半收取6102.6元，由被告孙艺娜负担。案件申请财产保全费4723元，由原告许志忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  陈忠伟 二〇一九年十二月十八日 书记员  曾舒萍 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。