文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2518号原告：广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，住所地肇庆市高要区南岸南兴四路12号中源明珠5号楼首层，统一社会信用代码91441283577856153A。负责人：林富强。委托诉讼代理人：俞海潮、何国欣，该公司员工。被告：陆海超，男，1992年12月9日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司（以下简称乐安居高要分公司）与被告陆海超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理。原告乐安居高要分公司的委托诉讼代理人俞海潮、何国欣到庭参加诉讼，被告陆海超本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐安居高要分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付13B-1702房2016年1月至2019年8月物业管理费为7356.8元；2.请求依法判令被告按照每日0.1%逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止。截止2019年8月31日应支付违约金为4081.8元；3.请求依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是原告所管理的中源明珠小区的业主。被告于2013年7月14日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得中源明珠13B-1702号房，建筑面积111.47㎡。同时被告与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告洋房每月按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告提供物业管理服务，如被告逾期付款，根据欠款金额每日0.1%的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截止至2019年8月31日，被告共欠物业管理费7356.8元，违约金4081.8元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果，为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陆海超没有答辩，也没有到庭质证。经审理查明：2013年7月14日，陆海超与肇庆市瑞兴房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市××区南岸××房，合同约定该商品房建筑面积111.47平方米，其中套内面积86.45平方米。开发商肇庆市瑞兴房地产有限公司曾于2014年12月1日通过EMS快递方式向被告寄送《收楼通知书》，但陆海超一直未办理收楼手续。中源明珠小区开发商委托原告乐安居高要分公司为该小区提供前期物业服务，至今未变更。陆海超在购买案涉房屋与开发商所签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2013年7月14日，陆海超作为乙方与甲方乐安居高要分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了甲乙双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第五条物业服务费用约定：“一、乙方交纳物业服务费的时间为自房屋交付之日起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业服务费及相关水电费，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费等。因乙方原因延迟交房的，自通知收楼之日起交纳物业服务费；二、……有电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取。……”第十条违约责任约定：“……四、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须向甲方补交，并自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。”第十六条约定：“乙方确认本协议中所列的乙方地址、常住地址及电子邮箱地址（以下简称“协议地址”）为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，乙方不填写协议地址的，有关书面通知则将视乙方所提供的身份证地址为送达地址。如出现乙方的协议地址或身份证地址有误的，或乙方协议地址变更，没有在变更后5日内书面通知甲方的，甲方向上述地址以特快专递或挂号信寄出信件即视为出卖人已履行了通知义务，并且在寄出之日起15日后视为该通知已送达乙方，由此产生的一切责任由乙方承担。”乐安居高要分公司从2015年开始通过发短信到陆海超填写的手机号码进行催收物业管理费并按照陆海超身份证的地址多次邮寄了物业管理费催收单。陆海超收到催缴通知后，曾向物业出示了开发商赠送的物业费赠送单，对其2015年度的物业费进行抵扣。因此，乐安居高要分公司诉请从2016年1月起计算陆海超的物业管理费。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、广东省收费许可证（副本）、被告身份证复印件、房屋测绘成功报告书、原告邮寄催收物业管理费的邮单、原告发送给被告的催收短信列表及庭审笔录等作为证据。本院认为，本案是因陆海超没有向乐安居高要分公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。陆海超与开发商签订《广东省商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款，并且陆海超与原告乐安居高要分公司签订了《前期物业服务协议》，之后陆海超虽未收楼，但原告确向其提供了物业管理服务，且原告已按照陆海超身份证的地址寄送了《收楼通知书》、物业费催收函，且根据原被告双方签订的《前期物业服务协议》第五条、第十六条的约定，陆海超应承担房屋交付后即2015年1月起的物业管理费。陆海超也出示了物业费赠送单抵扣2015年度的物业管理费，应视为其认可并履行了《前期物业管理服务协议》的约定。根据《商品房买卖合同》中约定的原告所购买房屋的面积，从2016年1月起暂计至2019年8月31日，陆海超应交纳的物业服务费为7356.8元[1.5元/月×44个月（2016年1月1日至2019年8月31日）×111.47平方米]。关于违约金问题，陆海超拒不交纳物业服务费违反合同约定及法律规定，依法应当承担违约责任。对于乐安居公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在乐安居公司未能举证证明因陆海超逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，乐安居公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对乐安居公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。因自2017年2月21日至今，中国人民银行公布的一年至五年以内（含五年）的人民币贷款基准利率为年利率4.75%，1.3倍为年利率6.175%，对乐安居公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定陆海超应于每月5日前支付上月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2016年1月的物业服务费的违约金应自2016年2月6日起计，以此类推。陆海超的物业服务费违约金从2016年2月6日计至2019年8月31日，为818.48元（具体计算方法详见附表），原告请求超出部分，本院不予支持。陆海超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也无书面答辩意见，应视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担，本院根据查明的事实依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告陆海超在本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年1月1日起至2019年8月31日的物业服务费7356.8元给原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司；二、被告陆海超应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付违约金818.48元(该违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算，从2016年1月1日起暂计算至2019年8月31日，以后计算至付清物业服务费之日止）；三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费86元，由被告陆海超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  吴 勇人民陪审员  邓惠婵人民陪审员  符少英二〇一九年十二月十七日书 记 员  梁洁仪附表：（2019）粤1204民初2518号                              违约金计算表                单位：元                  欠交月份              欠交金额              起计日期              截止时间              拖欠天数              计算标准              应付违约金                  2016年1月              167.2              2016/2/6              2019/8/31              1302              6.175%              37.34                   2016年2月              167.2              2016/3/6              2019/8/31              1273              6.175%              36.51                   2016年3月              167.2              2016/4/6              2019/8/31              1242              6.175%              35.62                   2016年4月              167.2              2016/5/6              2019/8/31              1212              6.175%              34.76                   2016年5月              167.2              2016/6/6              2019/8/31              1181              6.175%              33.87                   2016年6月              167.2              2016/7/6              2019/8/31              1151              6.175%              33.01                   2016年7月              167.2              2016/8/6              2019/8/31              1120              6.175%              32.12                   2016年8月              167.2              2016/9/6              2019/8/31              1089              6.175%              31.23                   2016年9月              167.2              2016/10/6              2019/8/31              1059              6.175%              30.37                   2016年10月              167.2              2016/11/6              2019/8/31              1028              6.175%              29.48                   2016年11月              167.2              2016/12/6              2019/8/31              998              6.175%              28.62                   2016年12月              167.2              2017/1/6              2019/8/31              967              6.175%              27.73                   2017年1月              167.2              2017/2/6              2019/8/31              936              6.175%              26.84                   2017年2月              167.2              2017/3/6              2019/8/31              908              6.175%              26.04                   2017年3月              167.2              2017/4/6              2019/8/31              877              6.175%              25.15                   2017年4月              167.2              2017/5/6              2019/8/31              847              6.175%              24.29                   2017年5月              167.2              2017/6/6              2019/8/31              816              6.175%              23.40                   2017年6月              167.2              2017/7/6              2019/8/31              786              6.175%              22.54                   2017年7月              167.2              2017/8/6              2019/8/31              755              6.175%              21.65                   2017年8月              167.2              2017/9/6              2019/8/31              724              6.175%              20.76                   2017年9月              167.2              2017/10/6              2019/8/31              694              6.175%              19.90                   2017年10月              167.2              2017/11/6              2019/8/31              663              6.175%              19.01                   2017年11月              167.2              2017/12/6              2019/8/31              633              6.175%              18.15                   2017年12月              167.2              2018/1/6              2019/8/31              602              6.175%              17.27                   2018年1月              167.2              2018/2/6              2019/8/31              571              6.175%              16.38                   2018年2月              167.2              2018/3/6              2019/8/31              543              6.175%              15.57                   2018年3月              167.2              2018/4/6              2019/8/31              512              6.175%              14.68                   2018年4月              167.2              2018/5/6              2019/8/31              482              6.175%              13.82                   2018年5月              167.2              2018/6/6              2019/8/31              451              6.175%              12.93                   2018年6月              167.2              2018/7/6              2019/8/31              421              6.175%              12.07                   2018年7月              167.2              2018/8/6              2019/8/31              390              6.175%              11.18                   2018年8月              167.2              2018/9/6              2019/8/31              359              6.175%              10.30                   2018年9月              167.2              2018/10/6              2019/8/31              329              6.175%              9.44                   2018年10月              167.2              2018/11/6              2019/8/31              298              6.175%              8.55                   2018年11月              167.2              2018/12/6              2019/8/31              268              6.175%              7.69                   2018年12月              167.2              2019/1/6              2019/8/31              237              6.175%              6.80                   2019年1月              167.2              2019/2/6              2019/8/31              206              6.175%              5.91                   2019年2月              167.2              2019/3/6              2019/8/31              178              6.175%              5.10                   2019年3月              167.2              2019/4/6              2019/8/31              147              6.175%              4.22                   2019年4月              167.2              2019/5/6              2019/8/31              117              6.175%              3.36                   2019年5月              167.2              2019/6/6              2019/8/31              86              6.175%              2.47                   2019年6月              167.2              2019/7/6              2019/8/31              56              6.175%              1.61                   2019年7月              167.2              2019/8/6              2019/8/31              25              6.175%              0.72                   2019年8月              167.2                                                                          818.48                   合计                                 1.计算标准：2017年2月21日开始中国人民银行一年内(含一年）商业贷款基准利率为年利率4.35%，1.3倍为年利率5.655%；一至五年期商业贷款基准利率为年利率4.75%，1.3倍为年利率6.175% 。                                   2.计算方法：应付违约金=欠交金额×拖欠天数×计算标准÷360。