浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初1071号 原告（反诉被告）：王水林，男，1956年10月15日出生，汉族，住浙江省平湖市。 委托代理人：梁天、郝丽萍，浙江浙杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴市港区乍浦商业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市港区乍浦镇朱家弄13号，统一社会信用代码：91330400739214197L。 法定代表人：陶祥根。 原告（反诉被告）王水林与被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司（以下简称“乍浦商业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月8日向本院起诉，本院于同日受理，依法适用简易程序进行审理。被告乍浦商业公司于2019年4月21日对原告王水林提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人梁天、被告（反诉原告）的法定代表人陶祥根到庭参加诉讼。在诉讼过程中，当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告王水林起诉称：2017年2月24日，原告同陈玉祥合伙与被告签订《租赁经营合同》、《租赁合同》，承租被告所属的位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦的餐厅（一楼西侧、二楼）、歌厅（三楼）、浴室（大楼后面一直二楼），乍浦镇朱家弄13号宿舍楼（三一四楼），年总租金110万元。2018年1月31日，陈玉祥与原告签订《退出合伙经营协议》，同年2月25日签订补充协议，约定陈玉祥退出合伙经营，由原告继续经营酒店并继承相关的债权债务，现已变更相关工商登记。原告在酒店的经营中发现，就《租赁经营合同》中涉及的浴室部分，被告未依法办理建筑规划许可证、房屋产权证，系违章建筑，导致原告无法就该浴室办理相关营业执照，这与被告在《租赁经营合同》第一条中承诺的“出租的房屋符合国家对租赁经营的相关规定”相违背。据此，被告存在根本违约行为。租赁经营合同第十三条第2款约定，被告在租赁期内违约的，应如数返还原告已支付的当年度租金，并支付原告当年租金15%的违约金；无论被告在何时违约，应偿还原告为此建筑物支付的装修费用（按折旧8年分摊）。因此，被告应当返还已支付的浴室部分租金，并支付原告违约金。至今，原告已向被告支付2017年7月15日至2019年7月15日两年的年总租金，共计220万元。而租赁合同总承租面积5000平方米，浴室面积约1200平米，根据面积比例计算，被告应返还的相应租金额为528000元，现原告酌情要求返还313280元，同时要求降低年总租金为943360元。此外，因被告存在违约行为，根据合同约定，被告应当支付给原告年总租金的15%的违约金，即支付违约金165000元。原告已于2018年10月15日、2018年10月26日两次向被告发送发送律师函行使浴室部分的解除权，并要求返还部分租金及降低租金。2019年4月2日，平湖市乍浦镇人民政府、平湖市住房和城乡规划建设局、嘉兴市国土资源局港区分局及嘉兴市综合行政执法局嘉兴港区（综合保税区）分局联合发出限期搬离通知书，认定国贸大厦十楼的两个包厢系违章建筑，要求申请人于2019年4月10日前搬离，否则实施强制拆除。由此，原告遭受经济损失，经多次协商未果，原告提出以下诉讼请求： 1、确认解除租赁合同中有关乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦浴室（大楼后面一至二楼）租赁的部分，并将租赁合同中的年总租金相应减少为943360元； 2、确认双方于2017年12月24日签订的《租赁经营合同》中有关乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦餐厅违建部分的租赁（国贸大厦十楼的两个包厢）于2019年4月2日解除，并将年总租金相应减少至893360元； 3、判令被告返还原告餐厅违建部分租金50000元，装修损失153399元（具体金额以评估为准）； 4、判令被告退还原告已支付的浴室部分租金313280元，并支付违约金46992元； 5、判令被告赔偿因三楼KTV拆除违章建筑造成的损失（以平湖法院判决金额为准），并相应减少年租金每年2.5万元； 6、本案诉讼费用由被告承担。 被告嘉兴市港区乍浦商业有限公司答辩称： 1、原乍浦国贸大厦浴室是具备合法产权的房屋，系产权证号平字第017051号幢号为3的房屋，建筑面积459.05平米。 2、原告提供的照片中房屋为金都浴场，非《租赁经营合同》中的租赁物。被告已按约向原告交付《租赁经营合同》中约定的全部租赁物，金都浴场一直在被告自己控制使用中。《租赁经营合同》约定的浴室，具备合法产权，被告已交付原告，现一楼被原告用作仓库，二楼为酒店的百合厅。 3、关于顶楼包厢，原、被告签订的《租赁经营合同》未包含该部分房屋，顶楼包厢部分亦未计收租金。原、被告签约时被告提交房产证复印件并已告知原告顶楼包厢系无效面积（未经规划审批），原告要求被告一并交付其使用，包厢本系闲置房屋被告并未额外计收租金或使用费。另，顶楼包厢系上任承租人金都大酒店承租期间搭建，相应装修设施设备齐全，原告使用时非毛坯房屋，评估报告所提及的装修非原告所为，原告使用前仅作基本清理。 4、与案外人签订的《租赁经营合同》与本案无关联，前两份合同与案涉合同的签订主体、约定内容、租赁范围都不一致。被告与金都大酒店签订的《房屋租赁合同》中不可能包含金都浴室与顶楼包厢部分，因为当时该部分并未搭建，尚不存在，系之后金都大酒店在承租期间搭建的。与盛跃飞的合同中对金都浴室无产证的情况有明确，双方系自愿情况下签订的《租赁经营合同》，而本案关于原乍浦国贸大厦的《租赁经营合同》因未涉及该部分面积，故未作特别约定。案涉租赁经营合同在计算租金时已剔除了金都浴室面积。 5、原告对自己承租房屋的范围、产权合法性以及租金标准均明知。双方签订《租赁经营合同》时，被告即将 被告王水林辩称：1、本案涉及的是转租合同，租赁物系被告王水林从被告乍浦商业公司处租赁的，在转租之前被告王水林并未对租赁物进行改造，关于违章部分造成的损失两原告应该向房屋所有人即被告乍浦商业公司进行主张。2、两原告租赁的是乍浦国贸大厦三楼KTV，属于特定物租赁，现原告主张返还部分租金与合同的约定不符。3、对于两原告主张的经济损失金额有异议。综上，请求法院依法判决。 被告乍浦商业公司答辩称： 1、被告乍浦商业公司并非案涉转租合同的当事人，两原告以房屋租赁合同为由起诉乍浦商业公司没有依据。2、被告乍浦商业公司对转租房屋享有合法的所有权，转租房屋并不存在违章建筑，两原告主张转租合同部分无效没有依据。3、转租房屋面积960.95平方米与房产证面积相一致，被告乍浦商业公司作为房屋所有权人，已经尽到相应的义务。4、案涉转租合同的相对人为原告刘旭升，但实际使用人为原告刘留法，刘留法并非转租合同的当事人，其无权主张确认该转租合同部分无效，亦无权要求赔偿损失、返还租金。5、关于赔偿装修、设施设备等经济损失以及返还租金的诉讼请求，被告乍浦商业公司均不予认可。综上，请求依法驳回两原告的全部诉讼请求。 被告乍浦商业公司反诉称：2017年3月30日，王水林、陈玉祥将位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦三楼KTV（960.95平方米）机房除外部分房屋转租给刘旭升。乍浦商业公司经审查基于对刘旭升的信任同意上述转租事宜，该房屋被用于经营嘉兴市港区名爵娱乐会所。直至刘旭升为与王水林及乍浦商业公司房屋租赁合同纠纷一案诉至法院，乍浦商业公司在调取个体工商户登记基本情况时才得知嘉兴市名爵娱乐会所的经营者为刘留法，而非刘旭升，乍浦商业公司在前案中即明确表示，不同意再次转租事宜。刘旭升在未经乍浦商业公司同意的情况下，擅自将转租房屋再次转租给刘留法使用，该转租行为应被确认无效。现反诉原告请求：1、确认两反诉被告之间的转租关系无效；2、判令反诉被告刘留法腾空位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦三楼KTV（960.95平方米）机房除外部分房屋并返还给乍浦商业公司；3、案件受理费由两反诉被告承担。 刘旭升、刘留法针对乍浦商业公司的反诉辩称：两反诉被告系父子关系，共同经营嘉兴市港区名爵娱乐会所，两者之间没有转租关系，因此反诉原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。 为了证明自己的本诉主张，原告刘旭升、刘留法进行了举证： 1、租赁经营合同2份，证明原、被告签订租赁合同，对租期、租金、付款方式等进行了约定。 2、房产查询信息表1份2页，证明原、被告租赁合同涉及房屋面积为849.74平方米。 3、照片3张，证明消防责令与原告封闭涉及违章建筑的包厢。 4、消防设计图纸1份4张，证明本案涉及违章的包厢是不在消防图纸上的。 5、限期搬离通知书1份，证明案涉房屋属于违法建筑。 6、KTV沙发单价计算单3页（复印件）、音响设备工程合同书1份，证明嘉兴市港区名爵娱乐会所的装修情况。 被告王水林质证认为：证据1真实性没有异议，需要说明的是被告王水林转租给原告的房产是从被告乍浦商业公司处租来的，被告王水林不存在改造，且两原告从被告王水林处租赁的KTV是特定场所，与面积无关，因此两原告要求被告王水林承担赔偿的诉讼请求没有依据。证据2真实性没有异议，但对证明目的有异议。证据3真实性有异议，无法显示拍照时间，不能作为定案依据。证据4真实性没有异议，但不能据此证明涉案房屋存在违建。证据5三性没有异议，但被告王水林认为在2019年6月18日之前两原告依然在使用案涉的拆违建筑，两原告诉请的赔偿损失应该从2019年6月23日之后开始计算。证据6三性均有异议。 被告乍浦商业公司质证认为：证据1真实性没有异议，需要说明的是被告乍浦商业公司是同意被告王水林转租的，但不是第二份合同的当事人，且第二份合同是转租给刘旭升而非刘留法。证据2中的查询表没有异议，但对计算草稿有异议，不能以此作为确认房屋面积的依据。证据3三性均有异议。证据4真实性没有异议，关联性有异议。证据5、6与被告王水林质证意见一致。 被告王水林就两原告的本诉主张，提供证据如下： 1、通知1份，证明被告二将乍浦国贸大厦顶楼、三楼违建部分租赁给王水林，现被拆除的事实。 2、人民调解协议书1份，证明被告二将三楼违建部分建筑租赁给王水林，王水林转租给刘旭升，因拆违事项，被告二部分赔偿刘旭升的事实。 3、退出合伙经营协议1份（复印件），证明陈玉祥已经退出了乍浦国贸大酒店的经营。 原告刘旭升、刘留法质证认为：三性均没有异议。但人民调解协议书所涉的赔偿部分仅是网线、消防管道和物品搬运的损失。 被告乍浦商业公司质证认为：证据1、3三性没有异议；证据2真实性没有异议，但是赔偿项目仅是恢复原状的改造费用。 被告乍浦商业公司就两原告的本诉主张，提供证据如下： 1、房产证1份、租赁经营合同1份，证明（1）被告二系乍浦镇滨海大道1076-1078号原乍浦国贸大厦（主楼建筑面积941.53平方米）的所有人，并将其中餐厅（一楼西侧、二楼）、歌厅（三楼）、浴室(大楼后面一至二楼）出租给王水林、陈玉祥经营；（2）房产证后附房产分层平面图显示，其中有一技术层，为整幢大楼服务，且层高不低于2.2米，属于依法应当分摊的公用建筑面积，案涉转租房屋三楼加机房的总建筑面积为960.95平方米；（3）该租赁经营合同第七条明确约定租赁物转租必须征得被告二的书面同意。 2、浙江省平湖农村商业银行股份有限公司乍浦支行浙平合银(2014)最低字第8731320140000977抵押财产清单1份，证明原乍浦国贸大厦三楼建筑面积为960.95平方米。 3、嘉港公消安检许字（2011)第0014号消防安全检查合格证1份，证明被告二曾于2011年11月申报通过并取得原乍浦国贸大厦消防安全合格证，包括三楼的案涉转租房屋。 4、嘉兴市工商局港区分局调取个体户登记基本情况1份、港区消防大队调取嘉港公消安检字（2017)第0017号消防安全检查合格证1份、房产证复印件1份，证明（1）转租房屋已通过消防验收，不存在违章建筑；（2）转租房屋实际由原告刘留法用于开设嘉兴市港区名爵娱乐会所，该场所建筑面积为950.35平方米，差额面积恰为转租合同中除外的三楼机房部分，故承租人转租部分均为房产证记载的有效面积，不存在违章建筑；（3）原告刘留法在申办消防安全合格证时提供了整幢房屋的房产证复印件，该复印件自原告刘旭升处取得，说明两原告对转租房屋的面积与界限均系明知的；（4）原告刘旭升擅自将转租房屋交给原告刘留法使用，至今未返还房屋，其主张返还租金依据不足，且嘉兴市港区名爵娱乐会所的装修与设施设备支出与原告刘旭升无关；（5）原告刘留法未经被告二同意擅自使用转租房屋，即使存在损失也应由其自行承担，其无权主张赔偿。 5、（2018)浙0482民初4255号民事裁定书1份、答辩状1份，证明被告二在前诉中已经明确表示不同意原告刘留法使用转租房屋，两原告之间的转租行为应被确认无效。 6、嘉兴市港区名爵娱乐会所注册时住所（经营场所）信息申报表1份，证明原告刘留法在注册登记时承诺，其经营场所已依法取得房屋使用权，符合建筑安全、安全生产以及国家安全的要求，不属于违法建筑、危险建筑等依法不能用作住所（经营场所）的房屋，说明原告对租赁房屋范围、产权情况是清楚并确认过的。 原告刘旭升、刘留法质证认为：证据1真实性没有异议，但960.95平方米非房产证上登记的面积，是被告乍浦商业公司办理银行抵押时候的面积。证据2真实性没有异议，对证明目的有异议，据原告了解当时银行并没有实际测量。证据3、4、5真实性没有异议，关联性有异议。证据6真实性没有异议，关联性有异议，该组证据并不能证明两原告对涉案房屋的面积、产权是清楚的。 被告王水林质证认为：证据1真实性、合法性没有异议，需要说明的是仅从该组证据是无法明确被告乍浦商业公司租给被告王水林的房屋是否存在违章。证据2、3、4、5、6真实性没有异议。 为了证明自己的反诉主张，被告（反诉原告）乍浦商业公司进行了举证： 1、房产证1份，证明反诉原告系案涉租赁房屋的所有人。 2、租赁经营合同2份，证明反诉原告将案涉房屋出租给王水林、陈玉祥经营，合同第7条明确约定租赁物转租必须征得反诉原告的书面同意；王水林、陈玉祥将案涉房屋转租给刘旭升，反诉原告经审查后同意上述转租事宜。 3、个体户登记基本情况1份，消防安全合格证1份，证明案涉房屋实际由刘留法用于开设嘉兴市港区名爵娱乐会所。 4、（2018)浙0482民初4255号民事裁定书及答辩状各1份，证明反诉原告在前诉中已经明确表示不同意刘留法使用案涉房屋，其与刘旭升之间的转租行为应被确认无效。 原告（反诉被告）刘旭升、刘留法质证认为：证据1三性没有异议，但房产分布平面图第三层手写的960.95平方米非房产证上登记的面积。证据2三性没有异议。证据3三性没有异议，但消防图纸不包含本案所涉及的违章部分，违章建筑部分反诉被告并无使用。证据4真实性、合法性没有异议，关联性有异议；两反诉被告系父子关系，不存在转租行为。 本庭依法出示桐乡市方联资产评估事务所出具的资产评估报告及发票各1份，用以证明案涉租赁房屋违章部分的装修重置价值及可移动物品和设备的重置价值与现值，以及办公室装修价值；鉴定费4000元由两原告垫付。 原告刘旭升、刘留法质证认为：没有异议。 被告王水林质证认为：真实性、合法性没有异议。但该份报告的评估基准日为2019年5月13日，四部门下发的搬离通知明确要求嘉兴市港区名爵娱乐会所的搬离日期为2019年6月23日，请法庭在计算损失时酌情考虑。 被告乍浦商业公司质证认为：三性没有异议。 经审核，两原告提供的证据1、4、5及证据2中的房产分户平面图，两被告对真实性没有异议，本院予以认可；两原告提供的证据3系视听材料、证据6系单方面提供，证明力均较弱；两原告提供的证据2中的面积计算草稿，被告不予认可，本院无法核实真实性。被告王水林提供的证据1、2及被告乍浦商业公司提供的证据1、2、3、4、5、6，其他当事人对真实性没有异议，本院结合其他证据及庭审事实对其合理部分予以采信。被告乍浦商业公司就反诉提供的证据1、2、3，两原告对真实性没有异议，本院予以认定；被告乍浦商业公司就反诉提供的证据4，本院对真实性予以认定，但对被告证明目的的证明力较弱。本院出示的评估报告，各方当事人对真实没有异议，本院予以认可。 通过以上有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年2月24日，乍浦商业公司与王水林、陈玉祥签订《租赁经营合同》一份，约定：乍浦商业公司将位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦的餐厅（一楼西侧、二楼）、歌厅（三楼）、浴室（大楼后面一至二楼）出租给王水林、陈玉祥经营，并承诺出租的房屋符合国家对租赁经营的相关规定。租赁期限自2017年6月1日至2025年5月31日。承租方在租赁期内不得将租赁物转租他人（征得出租方书面同意的除外）。2017年3月30日，王水林、陈玉祥与刘旭升签订《租赁经营合同》一份，约定：王水林、陈玉祥将位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦（现乍浦国贸大酒店）的三楼KTV（960.95平方米）机房除外转租给刘旭升经营，并承诺出租的房屋符合国家对租赁经营的相关规定。租赁期限自2017年7月15日起至2025年7月14日止。年租金第一年贰拾万元、第二年贰拾万元、第三年贰拾肆万元、第四年贰拾陆万元、第五年至第八年年租金叁拾万元。乍浦商业公司对王水林、陈玉祥的转租行为予以许可。刘旭升承租房屋后进行了翻新装修，用于经营嘉兴市港区名爵娱乐会所。2019年6月18日，平湖市乍浦镇人民政府、平湖市住房和城乡规划建设局、嘉兴市国土资源局港区分局、嘉兴市综合行政执法局嘉兴港区（综合保税区）分局联合向嘉兴市港区名爵娱乐会所下达了《限期搬离通知书》，“经查实：你（单位）户现承租的房屋，未办理规划建设手续，属于违法建筑，现告知你（单位）户于2019年6月23日前自行搬离房屋内的物品”。后两原告对违章搭建部分予以拆除与整改。 本案在审理过程中，经刘旭升、刘留法申请，本院委托桐乡市方联资产评估事务所对坐落于乍浦镇滨海大道1076号至1078号三楼KTV名爵3号包厢、名爵5号包厢、至尊厅包厢的装修重置价值及包厢内可移动物品和设备的重置价值与现值、办公室装修现值进行评估。经评估，KTV包厢的装修重置价值为174556元，可移动物品的的重置价值为145560元、现值为116448元，办公室装修现值为29900元。评估鉴定费4000元由两原告垫付。 另查明，王水林、陈玉祥于2018年1月31日签订《退出合伙经营协议》一份，约定陈玉祥退出乍浦国贸大酒店的经营。 又查明，刘留法、刘旭升系父子关系。 本院认为，本案的争议焦点：1、租赁合同是否部分无效；2、两原告之间是否为转租关系；3、案涉租赁房屋违章部分拆除产生的损失计算以及应该由谁赔偿。 关于争议焦点1租赁合同是否部分无效，两原告以实际交付的房屋面积与合同约定的不符为由，要求确认《租赁经营合同》部分无效。虽然案涉房屋存在部分违章，但房产证为整幢大楼面积，没有各单层面积，本院无法核实案涉房屋3层的单层面积与合同约定面积即960.95平方米不符，故对于两原告的该项诉讼请求，本院无法支持。两原告要求返还2017年及2018年租金84000元，本院亦不予支持。 关于争议焦点2两原告之间是否为转租关系。刘旭升签订《租赁经营合同》，刘留法为嘉兴市港区名爵娱乐会所个体业主，考虑刘旭升、刘留法为父子关系，两原告主张两原告作为家庭共同经营嘉兴市港区名爵娱乐会所，本院予以采信。两原告之间不构成转租关系，对于乍浦商业公司的该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告乍浦商业公司主张反诉被告刘留法腾空位于乍浦镇滨海大道1076号至1078号原乍浦国贸大厦三楼KTV（960.95平方米）机房除外部分房屋并返还给乍浦商业公司，本院亦不予支持。 关于争议焦点3因违章部分被拆除造成的损失与赔偿。庭审中，各方当事人对于案涉租赁物存在违章部分并已被拆除的事实没有异议。根据评估报告，KTV包厢的装修重置价值为174556元，可移动物品的的重置价值为145560元、现值为116448元，办公室装修现值为29900元。本院认为，两原告的损失包括KTV包厢与办公室的装修损失以及可移动物品的折旧损失，应为174556+29900+（145560-116448）=233568元。违章搭建部分是前承租人搭建，被告乍浦商业公司作为案涉房屋所有人亦知晓，但未明确告知被告王水林案涉房屋存在违章搭建部分，导致被告王水林无法告知两原告，由此产生违章搭建部分的装修损失，故两原告的该损失应由被告乍浦商业公司承担。评估鉴定费4000元亦由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）刘旭升、刘留法233568元。 二、评估鉴定费4000元由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。 三、驳回原告（反诉被告）刘旭升、刘留法的本案本诉其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司的本案反诉全部诉讼请求。 本案本诉受理费7060元，减半收取3530元，由原告（反诉被告）刘旭升、刘留法负担530元，由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担3000元；反诉受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）嘉兴市港区乍浦商业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  侯剑平 二〇一九年十二月二十日 书记员  徐 琳