湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1944号上诉人（原审被告）：湖北金帛房地产有限责任公司。住所地:湖北省汉川市经济开发区。法定代表人:吴家文，该公司总经理。诉讼代表人：湖北金帛房地产有限责任公司管理人。住所地:湖北省汉川市经济开发区北桥工业园。负责人：程少文，湖北金帛房地产有限责任公司破产清算组组长。委托诉讼代理人:程思培，湖北谛益律师事务所律师。代理权限：特别授权，有权调解。被上诉人（原审原告）：程超，男，1979年3月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。被上诉人（原审原告）：刘芬，女，1984年4月15日出生，汉族，住湖北省汉川市经济开发区。委托诉讼代理人：程超，系刘芬之夫。代理权限：代为处理本案二审各项事宜。上诉人湖北金帛房地产有限责任公司（以下简称金帛公司）因与被上诉人程超、刘芬房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2019)鄂0984民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金帛公司上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回程超、刘芬的第二项诉讼请求。事实与理由：一、金帛公司没有违反诉争合同约定。程超、刘芬的按揭贷款于2019年1月14日发放后，金帛公司即于2019年1月16日电话通知程超、刘芬收房，但程超、刘芬过了2—3天才来，且既不缴纳相关费用(按揭贷款保证金、不动产办证费等)，也不收房，其责任应由程超、刘芬自行承担。二、金帛公司代收费用符合各方利益。金帛公司系破产重整房企，其管理人代收代缴购房户应缴相关费用(按揭贷款保证金、不动产办证费等)，符合各方利益，除程超、刘芬外，其他购房户均已如此办理。程超、刘芬辩称，一、金帛公司称其没有违反合同的约定与事实不符，称其代收费用符合各方利益无事实依据。2019年6月许，金帛公司出售的案涉房屋才通过验收，10月份办理此栋房屋产权有关手续，现在刚具备交付房屋的条件，至今未将房屋交付给程超、刘芬。金帛公司于2019年元月份通知程超、刘芬不是准备交付房屋给程超、刘芬，而是要求程超、刘芬支付贷款保证金。办理房屋不动产权证的契税和房屋维修基金应该是程超、刘芬直接在办理不动产证时交给房产和税务部门。如果程超、刘芬委托开发商办理，开发商才能代收代办。本案中，开发商不仅没按期将房屋交付给程超、刘芬，且骗取程超、刘芬570200元(见证据)，后向湖北省汉川市人民法院申请破产，故程超、刘芬未将办证费用交给金帛公司，由金帛公司代办不动产证。业主不要求作为开发商代办不动产证，金帛公司代收办证费用违反了法律规定。二、金帛公司至今未将房屋交付给程超、刘芬，应赔偿程超、刘芬的经济损失。程超、刘芬向湖北省汉川市人民法院立案庭递交诉状时，第二请求本来写的是要求金帛公司自2019年1月1日起按程超、刘芬支付的贷款利率5.635％，赔偿程超、刘芬之房款的经济损失至房屋交付之日，但湖北省汉川市人民法院立案庭却称必须要有一个具体的数字，没有具体的数字无法计算案件受理费，故程超、刘芬将赔偿金额写为1万元，但程超、刘芬现在的损失已经有2万多元了。现程超、刘芬增加诉讼请求，要求湖北省孝感市中级人民法院改判金帛公司赔偿程超、刘芬逾期交房造成的实际经济损失27247.14元(5.635%/12×644713×9个月)。虽然双方签订的房屋买卖合同上约定的逾期交房是按已交清房款的月万分之一支付违约金，但因程超、刘芬已按年利率5.63％支付了银行贷款利率，双方约定的违约金低于程超、刘芬的实际损失，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，金帛公司应按程超、刘芬实际支付的贷款利率5.635%赔偿程超、刘芬的实际经济损失27247.14元。程超、刘芬向一审法院提出诉讼请求：1.要求金帛公司及其管理人立即履行交付房屋的合同义务；2.判令金帛公司及其管理人立即支付逾期交房违约金10000元；3.本案诉讼费及律师费由金帛公司及其管理人承担。一审经审理查明，2018年7月11日，程超、刘芬与金帛公司及其管理人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：金帛公司将其开发的位于汉川市仙女××路中××中央××单元××商品房××套出售给程超、刘芬，房屋总价款为644713元，程超、刘芬应于2018年7月11日缴纳首付款204713元，剩余房款440000元办理银行按揭贷款。金帛公司及其管理人应于2018年12月31日前将该商品房交付程超、刘芬使用,如逾期交房，则按日以已交房屋价款的万分之一支付违约金。合同签订后，程超、刘芬依约支付购房款644713元，并依约向其提交了第一个月偿还按揭贷款的银行流水。约定的交房期满后，程超、刘芬找金帛公司的管理人要求履行交房义务，但金帛公司的管理人以程超、刘芬拒绝缴纳办理房产证费、按揭贷款保证金等费用为由，未向程超、刘芬履行交房义务，后双方协商未果，故程超、刘芬起诉，要求：1.金帛公司及其管理人立即履行交付房屋的合同义务；2.判令金帛公司及其管理人立即支付逾期交房违约金10000元；3.本案诉讼费及律师费由金帛公司及其管理人承担。另查明，金帛公司于2016年6月14日向一审法院申请破产重组，一审法院已指定金帛公司清算组担任金帛公司的管理人。一审法院认为，程超、刘芬与金帛公司及其管理人于2018年7月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效。在程超、刘芬已依约支付购房款后，金帛公司及其管理人未依约履行交付房屋的合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。程超、刘芬要求将金帛公司的管理人列为本案的第三人不符合法律规定，其依法应作为金帛公司的诉讼代表人参加诉讼。程超、刘芬要求金帛公司支付律师费用的诉讼请求，因其未提交相应证据证明，故未予支持；程超、刘芬诉请要求金帛公司赔偿违约金10000元，其诉请的违约金数额未超出合同约定，予以支持；金帛公司以程超、刘芬拒绝缴纳办理房产证费、按揭贷款保证金等费用而不履行交房义务的抗辩意见，既不符合合同约定，也不符合法律规定，未予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：1.金帛公司于判决生效之日起七日内向程超、刘芬履行交付位于汉川市仙女××路中××中央××单元××商品房××套；2.金帛公司于判决生效之日起七日内支付程超、刘芬违约金10000元；3.驳回程超、刘芬的其他诉讼请求。上述给付义务，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。一审案件受理费100元，由金帛公司负担。本案二审期间，程超、刘芬为支持其诉讼主张向本院提交了新证据，金帛公司未向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。程超、刘芬向本院提交的证据：金帛公司出具的借款收据三张、借条三张、金帛公司破产重整的债权表复印件一份，程超、刘芬贷款购房时支付银行利息的银行明细复印件。拟证明：金帛公司骗取程超、刘芬的资金，金帛公司借款后没有偿还给程超、刘芬。金帛公司至今未交付房屋，造成程超、刘芬损失。对程超、刘芬提交的证据，金帛公司质证认为：借据、收据及债权表与本案无关；支付银行利息的银行明细与程超、刘芬的诉讼请求无关。对程超、刘芬提交的证据，本院认证认为：借据、收据及债权表均系金帛公司向程超、刘芬的借款，与本案无关，本院对此不予采信。银行明细表系程超、刘芬每月偿还购房银行贷款的明细，本院对该份证据予以采信。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，二审中，金帛公司与程超、刘芬均认可金帛公司已于2019年10月向程超、刘芬交付案涉房屋。本院认为，本案系因金帛公司与程超、刘芬之间《商品房买卖合同》的履行而引起，故应定性为房屋买卖合同纠纷。上述合同系双方当事人真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或第三人的合法权益，依法成立并生效。合同当事人应全面、正确的履行各自的义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审讼争的焦点问题为：金帛公司是否存在违约；如存在违约，违约责任应当如何确定。关于焦点问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定：“金帛公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（1.该商品房经验收合格；5.买受人已履行按揭还款义务，提交第一个月还款流水明细经核实后）条件，并符合本合同约定的商品房交付程超、刘芬使用”。程超、刘芬已按约支付购房款644713元，并向金帛公司提交了第一个月偿还按揭贷款的银行流水。二审中，金帛公司主张程超、刘芬的按揭贷款于2019年1月14日发放，金帛公司已于2019年1月16日电话通知程超、刘芬收房。但金帛公司未提交有效证据证明其已于2018年12月31日前交房，且金帛公司与程超、刘芬均认可案涉房屋的实际交房时间为2019年10月，故金帛公司逾期交房存在违约。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，金帛公司应当承担违约责任。金帛公司以程超、刘芬拒绝缴纳办理房产证费、按揭贷款保证金等费用而不履行交房义务的诉讼主张，无事实与法律依据，本院不予支持。一审中，程超、刘芬请求金帛公司支付逾期交房违约金10000元，该请求金额未超出合同约定的已交房款日万分之一违约金，一审法院对此予以支持并无不当。至于程超、刘芬二审中请求支付违约金27247.14元。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本案中，程超、刘芬未提出上诉，且上述金额超出其一审诉讼请求，故对于超出部分本院不予审理。综上，金帛公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湖北金帛房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年十二月三十一日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；