四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1024民初2832号 原告：徐金法，男，1956年年2月1日出生，汉族，住所地浙江省乐清市大荆镇大圆村79号。 原告：吕金芽，女，1968年3月27日出生，汉族，住成都市锦江区青石桥南街88号1栋13楼6号。 上列二原告委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。 被告：朱清好，男，1956年6月26日出生，汉族，住所地浙江省永嘉县沙头镇廊三村27号。 委托诉讼代理人：余广军，四川听天律师事务所律师。 原告徐金法、吕金芽诉被告朱清好租赁合同纠纷一案，本院2019年12月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告徐金法及吕金芽的委托诉讼代理人赵熙良、被告朱清好及其委托诉讼代理人余广军到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。 原告徐金法、吕金芽向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房租136万元；2.判决被告支付资金占用损失（其中以68万元为基数自2019年3月21日起按年利率6%计算至付清之日止；其中以68万元为基数自2019年9月21日起按年利率6%计算至付清之日止）；3.判决被告承担诉讼费。事实与理由：原被告于2013年7月签订《租房合同》，约定原告将威远县大桥街29号（清溪鹭岛居住小区）负一楼5000平方米左右的房屋出租给被告经营超市购物中心，同时约定租金第一、二、三年每年租金180万元等。2016年被告向威远县人民法院起诉后双方达成新的补充协议，被告撤回起诉。《补充协议》约定自2016年10月19日起自2021年10月18日止，房租每年136万元，支付方式为提前一个月支付，每半年支付一次，并约定任何一方违反本协议约定均应向守约方支付200万元违约金等。但至2019年3月21日约定缴纳房租期限届满后，被告拒不履行合同约定，拒不缴纳房租。原告多次通过电话催收、当面催收、书面催收被告均置之不理，态度恶劣。现为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求判决支持原告前述诉讼请求。 被告朱清好辩称，原被告签订的《租房合同》及《补充协议》均是无效合同，因为合同所涉的房屋主要是规划设计为小区业主车库，根据物权法第七十五条规定原被告双方签订合同用于超市经营侵害了全小区业主权利，侵害的系公众利益，所以《租房合同》及《补充协议》均是无效合同，且威远宏大房地产开发有限公司也没有手续卖给原告，在拆除两台电梯时政府相关部门也不认可二原告对案涉房屋有所有权。案涉房屋的两部电动坡形电梯拆除后，对被告经营造成较大影响，被告多次要求原告协商处理，但原告均不理睬；二原告有违约情形，被告根据合同法第六十六条及第六十七条有同时履行抗辩权和不安抗辩权。原被告补充协议对租金调低是因为市场行情原因所致，并非因原告陈述的电梯问题和租赁房屋是车库的原因。 本院经审理认定如下事实：原告举示了《房屋认购协议书》复印件、《收据》4张、《销售不动产统一发票》（代开）复印件五张欲证明案涉房屋系原告向威远宏大房地产开发有限公司购买的事实；《房屋认购协议书》签盖有“威远宏大房地产开发有限公司”印章，原告进行了签字。 2013年7月19日，被告朱清好（乙方）与原告徐金法、吕金芽（甲方）签订了《租房协议》，约定：1、甲方愿将威远县大桥街29号清溪鹭岛居住小区负一楼5000平方米左右包括负一楼一门面出租给乙方开设超市购物中心所用；2、第一、二、三年每年租金180万元，第四、五、六年租金每年216万元，第七、八、九年每年为259.2万元，第十、十一、十二年每年租金为311.4万元；3、付款方式：第一、二年每半年付一次房租90万元，第一次开业前一个月付清。每期租金提前一个月付清，第三年开始，每年一次性付清，每年必须提前二个月付清下年房租。4、租期共计12年。在合同期内不准转租、转让第三方，如乙方违约赔偿甲方违约金200万元，如甲方违约赔偿乙方违约金400万元。5、甲方负责在公路之间建设超市出入口，并安装两部转动轴电梯（一上一下），电动坡梯及出入口玻璃房。6、双方签字生效，如不履行本协议，违约方应支付守约方违约金200万元。合同签订后二被告将租赁物交与原告使用，原告将租赁物用于经营威远县大润发超市。 2016年8月15日，被告朱清好以租赁物系小区负一楼地下车库违法改建成及电梯系占道安装使用为由，向本院提起诉讼，要求确认2013年7月19日签订的租房协议无效，并要求二原告承担因合同无效造成的损失500万元并退还其交纳的保证金50万元。诉讼中，双方经协商以降低租金的方式达成和解，并于2016年8月30日签订《补充协议》；该协议约定：自2016年10月19日起至2021年10月18日止，该租赁房屋租金变更为136万元/年，自2021年10月19日起租金按本地市场行情上浮或下浮不超过5%；每半年付一次租金，如果乙方（朱清好）超过约定的付款时间两个月还未支付租金，甲方（吕金芽、徐金法）有权解除合同；任何一方违约应向守约方支付违约金200万元。同日，被告向二原告作出承诺：“在协议约定的租赁期限内，保证所承租的负一屋商场（即威远县大润发超市）在经营期间不得以车库改变成商业用房等问题作为拒付租赁费的理由；同时也不得以该商场的房屋产权不具有合法性等问题向相关部门举报、控告、上访。若因我本人原因造成协议无法履行，我本人自愿承担由此造成的全部责任和法律后果”。之后被告朱清好撤回了起诉。对上述《补充协议》，原告认为系双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成合解协议；被告认为系市场行情变化双方对租金作出的调整。 2019年3月11日，威远县住房和城乡建设局发出通知，要求限期拆除大润发超市的两部电梯。2019年3月12日，二原告作出《承诺书》，该《承诺书》载明：“内江市大润发超市有限公司、朱清好：因我两人吕金芽、徐金法与你公司于2013年7月19日签订的威远县大桥街29号，清溪鹭岛居住小区负一楼房屋租赁协议中租赁给你的电动坡梯及出入口玻璃房，被政府部门认定为违法建筑，需要拆除。为保证政府部门的拆除和修建步梯工作顺利进行，我两人据此向你公司作出如下承诺：在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责。特此承诺。承诺人：徐金法（徐华代签）吕金芽承诺时间：2019年3月12日”。2019年3月15日，案涉房屋超市出入口电梯被拆除。 被告2019年3月20日前未按约定支付原告2019年4月20日至2019年10月19日期间的租金。2019年5月24日至2019年11月期间，原告多次书面向被告催收租金。被告在2019年6月、7月间，数次以书面通知二原告协商处理电梯拆除的经济损失事宜。 2019年8月26日，被告以二原告在签订租房协议时隐瞒违法安装电动坡梯事实将房屋租赁给被告用于超市经营，该电动坡梯经政府通知拆除后给被告造成严重经济损失，致被告超市无法正常经营为由起诉到本院，请求判决解除原被告于2013年7月19日签订的租房协议及2016年8月30日签订的补充协议，并请求判决二原告赔偿原告超市投入880万元及支付被告房屋租赁违约金200万元。 诉讼中，二原告变更诉讼请求为：“判决被告支付原告房租68万元（被告应于2019年3月20日前提前支付的2019年4月20日至2019年10月19日租金）；判决被告支付资金占用损失（以68万元为基数，自2019年21日起至支付清之日止按年利率6%计算）”。二原告变更诉讼请求前主张的租金136万元，其中68万元是2019年4月20日至2019年10月19日期间之到期租金，其中68万元是2019年10月20日至2020年4月19日的预付租金。 以上事实有身份证复印件、《租房协议》复印件、《补充协议》复印件、《承诺书》复印件、《民事诉状》复印件、《裁定书》复印件、《认购书》复印件、收据复印件、发票复印件及庭审记录予以证实。 本院认为，本案争议的焦点是被告应否支付二原告主张的租金68万元及资金占用损失的问题。 被告应否支付原告租金68万元的问题。本院根据审理查明的事实，确认被告应当支付原告68万元，其理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，房屋租赁合同系出租人向承租人让渡租赁房屋的使用、收益权，出租人是否为该房屋之所有权人或处分权人并不影响租赁合同的效力，出租人只需将约定租赁物交付承租人使用即完成己方合同义务；本案中，二原告已将约定租赁物实际交付原告占有使用至今的事实清楚，且被告也按约定陆续支付了部分租金，故双方签订的《租房协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违返法律、行政法规禁止性规定，两份协议合法有效，应受法律保护，则原被告应当按照该两份协议之约定履行自己的合同义务。二原告已向被告履行了交付约定租赁物的义务，则被告应当根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，履行向二原告支付租金的义务；故原告依合同约定主张被告支付68万元租金于法有据，本院予以支持。二、被告辩称原被告租房协议及补充协议侵害小区业主利益而无效；案涉租赁房屋并非违法违章建筑，其仅在用途上从车库改为超市购物中心，该改变用途之行为并不当然致使原被告协议无效；即便该变更用途行为侵害小区业主这一特定主体利益，小区业主可以请求社会管理职能部门责令相关人员予以整改；退一步说，即使原被告签订的协议无效，由于被告占有使用租赁物至今是事实，二原告也可根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，主张被告参照租金约定的标准及方式支付案涉房屋占有使用费；综上，无论原被告双方签订的合同是否有效，原告主张被告支付该68万元，本院均应予支持。三、对于《补充协议》的理解问题；本案查明，被告于2016年8月15日以租赁物的产权、规划用途为车库、电梯系占道安装为由提起诉讼，而诉讼中双方协商后于2016年8月30日达成降低租金并继续租赁的一致意见并签订《补充协议》，且同日被告书面承诺“不得以车库改商业用房等问题作为拒付租金的理由”并撤回了起诉；综合以上各事实的时间节点及双方当事人的意思表示，可以认定原告主张“双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成补充协议”的事实具有高度盖然性，故本院对原告主张的这一事实予以确认；以上事实可以证明，被告在双方签订《补充协议》前知道案涉房屋电梯违法占道安装（可能被拆除）的风险，并在此种情形下双方以降低租金方式再次进行了约定，则被告再以电梯拆除为由拒付租金的理由不能成立。四、被告辩称案涉租赁房屋的两部电动坡梯拆除给被告造成损失，且二原告承诺予以赔偿，现二原告未进行赔偿，故被告有权行使同时抗辩权；对此本案查明，二原告向被告等所作承诺为“在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责”，该承诺按文义解释应为二原告仅对电梯及玻璃房拆除过程中发生的事故责任承担责任，而非被告辩称的因电梯拆除对被告的经营造成之损失，且被告也未举示证据证明在电梯及玻璃房拆除过程中发生事故并造成被告损失的事实，故被告该辩称意见不能成立，本院不予以支持。综上，原告主张被告支付68万元的理由成立，本院予以支持。 原告主张的资金占用损失问题。被告未按约定支付原告租金确会给原告造成一定损失，则原告主张被告以68万元为基数，自约定的租金支付日即2019年3月20日的第二日，即2019年3月21日起按年利率6%支付资金占用损失到实际付清时止符合实际情况，本院应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 被告朱清好于本判决生效之日起二十日内支付原告徐金法、吕金芽680000元及资金占用损失（资金占用损失以680000元为基数，自2019年3月21日起按年利率6%计算至该款项付清时止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8655元，由被告朱清好负担4327元，原告徐金法、吕金芽共同负担4328元；被告负担的案件受理费，于支付原告上述判决的款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  王仕明 二〇一九年十二月三十一日 书记员  古江红