北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初88553号原告：周准，男，1980年4月8日出生，汉族，自由职业，住北京市亦庄开发区。委托诉讼代理人：李婷婷，上海慧嬴律师事务所律师。被告：北京天安印象文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路10号12层1201。法定代表人：王有月，执行董事。委托诉讼代理人：姬玉敏，北京融鹏律师事务所律师。原告周准（以下简称原告）与被告北京天安印象文化传媒有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李婷婷，被告之委托诉讼代理人姬玉敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告于2017年7月24日签订的《房屋租赁合同》、于2017年8月8日签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》及于2017年12月25日签订的《中止协议》无效；2、要求被告退还原告2017年7月26日至2017年11月26日期间的占有使用费共计431374．2元；3．要求被告赔偿原告装修损失500285．6元；4．要求被告赔偿原告搬家损失18100元;5．要求被告向原告支付上述欠付款项的利息（以949759．8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年7月24日计算至实际给付之日止）。事实和理由：2017年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于北京市朝阳区高碑店乡惠河南岸西街×号5层×室房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限自2017年7月26日至2018年8月25日，2018年7月26日至2018年8月25日期间为免租期。押金212916．6元，租金每月106458．3元，每三个月支付一次。合同签订后，原告向被告支付了押金及截至2018年1月25日的租金。2017年8月10日，原告开始入场装修。2017年12月3日，被告以高碑店乡进行消防检查为由要求原告暂停施工，后由于房屋使用出现问题，被告向原告退还了部分租金及全部押金。2018年8月，被告通知原告涉案房屋无法使用，要求原告搬离。2018年8月10日，原告搬离涉案房屋。被告明知涉案房屋系违建，仍然向原告出租，涉案相关合同均属无效。被告应当退还原告支付的全部占有使用费并赔偿装修损失。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。合同效力问题以法院判决为准。双方约定的租金价格为3．5元/天，明显低于同地段商业用房租赁的市场价格，足以证明原告在签订合同时，对于房屋权属及使用情况知晓。《中止协议》明确约定双方自愿放弃以任何理由追究对方责任的权利，因此原告无权主张装修及其他损失。无论合同是否有效，原告实际占用房屋，应当支付占有使用费。利息没有依据，不同意支付。涉案房屋基本上使用的是原有装修，原告仅仅是进行了瓷砖的更换。根据合同第三条第二款第一项，被告无需对装修进行补偿或者赔偿。搬家费用系合同终止后必然支出的费用，应该由原告自行支付。如果法院认定合同无效，被告要求原告支付2017年11月17日至2018年8月10日的房屋占有使用费940381．6元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年7月24日，被告作为出租人（甲方）与原告作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：由原告承租涉案房屋，租赁期限自2017年7月26日至2018年8月25日，起付租金日为2017年7月26日，房屋的免租期为1个月，自2018年7月26日至2018年8月25日。租金标准为3．5元/天/平米、106458．3元/月。租金交付形式为：押2个月保证金，每3个月支付一次租金。乙方还须同时支付电费（1．5元/度，用量以电表为准）。2017年7月25日前，乙方须付给甲方押金、首期房屋租金共计532291．8元。2017年8月8日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《关于房屋租赁合同的补充协议》，约定甲方将原约定免租期延长20天，即免租期自2018年7月26日至2018年9月15日。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付了押金212916．6元及2017年7月26日至2018年1月25日的租金638749．8元。2017年12月25日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《中止协议》，约定：自2017年12月6日起，乙方暂停营业，双方租赁合同暂时中止履行，等甲方通知租赁房屋能正常使用时，乙方再继续营业，双方继续履行租赁合同；乙方实际占有使用租赁房屋至2017年12月6日，租金已交至2018年1月25日。本着友好协商精神，甲方多退10天房租，即将2017年11月27日至2018年1月25日租金207375元及押金212916．6元于本协议签订之日起三日内退还乙方。此后，原告收到被告退还的2017年11月27日至2018年1月25日期间的租金207375元及押金212916．6元。2018年8月10日，原告应被告要求搬离涉案房屋。关于原告主张的各项损失，原告提交以下证据：1．装修损失，原告称其为涉案房屋购买了瓷砖、定制窗帘、屏风隔断、照明灯具等，并进行了室内装修，据此提交合同、销售单、发票、收据若干佐证；2．电费损失，原告称其应被告要求在合同中止后，于2017年12月7日支付电费3000元，支付原因是当时被告承诺房屋只是暂时无法使用，将来可以继续使用，因此原告预付了电费，据此提交被告出具的收据一份佐证；3．搬家费损失，原告称其应被告要求搬离房屋产生搬家费，据此提交《北京利康顺通搬家公司合同》一份及收据一份佐证。被告对于装修损失证据真实性均不予认可；认可收到电费，但表示原告在2017年12月7日后仍使用过房屋，且被告对房屋进行日常保洁、物业管理工作均会用电，电费余额在1500元左右；搬家费应当由原告自行承担。经询，双方均表示涉案房屋现已被法院查封，无法进入，双方均不申请对装修残值进行鉴定，由法院酌情判决。原告表示签订合同时，其曾要求过被告出示涉案房屋的产权证明，但被告没有出示，鉴于当时很多人都与被告签订和合同，且合同约定可以给原告优惠和免租期，原告就疏忽了，在没有见到产权证明的情况下签订了涉案合同。庭审中，被告表示如果法院认定合同无效，要求原告支付2017年11月17日至2018年8月10日的房屋占有使用费，原告对此不予认可，表示其自2017年12月6日起未再使用过涉案房屋，被告称原告曾在此期间使用过房屋，但未提交证据佐证。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》《关于房屋租赁合同的补充协议》《中止协议》均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，根据庭审查明的事实，涉案房屋自2017年12月6日起无法使用至今，被告要求原告支付此后的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。原告要求退还2017年7月26日至2017年11月26日期间的房屋占有使用费，亦无合法依据，本院不予支持。关于2017年11月27日至2017年12月6日期间的房屋占有使用费，双方已协商一致由被告退还原告，现被告要求原告予以返还，严重违背诚实信用原则，本院不予支持。关于装修损失，本院结合在案证据，综合考虑双方过错程度、装修折旧率等情形，对该项损失酌情予以确定。关于电费损失，原告主张于法有据，本院予以支持，被告抗辩原告使用了电费，未提交证据佐证，本院不予采信。关于搬家费损失及利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告周准与被告北京天安印象文化传媒有限公司于二〇一七年七月二十四日签订的《房屋租赁合同》、于二〇一七年八月八日签订的《关于房屋租赁合同的补充协议》、于二〇一七年十二月二十五日签订的《中止协议》无效；二、被告北京天安印象文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周准赔偿装修损失三十六万元、电费损失三千元；三、驳回原告周准的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16298元，由原告周准负担1630元（已交纳），由被告北京天安印象文化传媒有限公司负担14668元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 孙 赫人民陪审员 刘 涛人民陪审员 孙爱芬二〇一九年十二月三十日书 记 员 张君斓