北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初24070号原告（反诉被告）：罗明德，男，1973年9月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：郭稳波，天津庆江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨久林，北京腾阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：马景霞，女，1958年10月23日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：**峰，河北冀隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。原告（反诉被告）罗明德与被告（反诉原告）马景霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案罗明德的委托诉讼代理人郭稳波，马景霞及其委托诉讼代理人**峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗明德向本院提出诉讼请求：1.请求判令马景霞返还剩余租金22.4万元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年7月1日，马景霞（甲方、出租方）与罗明德（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，马景霞将位于通州区焦王庄尚东庭西区底商XX号出租给罗明德，用于开饭店。租赁期限5年。罗明德分三次给付马景霞60万元租金。2018年7月9日，双方协商一致解除了合同，罗明德将房屋退还给马景霞，马景霞承诺留下5万元作为办理转租或股权及营业执照变更期间的押金，余款32.4万元退给罗明德。但马景霞不讲诚信，仅退回15万元，2018年8月将房屋出租给他人。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。马景霞答辩称，我方确实收到了60万元，其中35万元是转让费，括了营业执照、设备、装修的费用，其中1万元是押金，其中24万元是一年的租金，房租我方原本是不同意再退给罗明德的，退的15万元其实已经超了，本来是不应该给的。之所以给这15万元，是因为当时说好罗明德将营业执照等一并转回给我方，我方同意给罗明德20万元，现在我方也同意给对方20万元（应先扣除我方支付了的15万元），但是对方未将营业执照转到我方名下，现在不同意支付该5万元。不同意罗明德的诉讼请求，同时提出反诉。马景霞向本院提出反诉请求：1.请求判令罗明德将位于通州区焦王庄尚东庭西区底商XX号房屋内电梯拆除，将房内一层楼板、二层楼板、三层楼板恢复原状；2.请求判令罗明德赔偿马景霞屋内字画损失3000元；3.请求判令罗明德赔偿马景霞因未按期转移营业执照导致的三个月租金损失6万元；4.请求判令罗明德支付违约金9万元，其中包括提前解除合同的违约金4万元及未按期转移营业执照的违约金5万元；5.请求判令罗明德承德反诉费。事实与理由：2017年7月1日，马景霞（甲方、出租方）与罗明德（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，马景霞将位于通州区焦王庄尚东庭西区底商XX号出租给罗明德用于经营餐饮，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，租金为2017年8月1日至2018年7月31日24万元，2018年8月1日至2019年7月31日26.4万元。2018年7月9日，罗明德提出解除合同，根据合同约定乙方应支付2个月的租金作为违约金。罗明德在承租房内加装传菜电梯，破坏了房屋主体结构，存在安全隐患，应当将房屋内的电梯拆除，将房屋恢复原状。另根据双方的股权转让协议，罗明德应在2018年7月9日至2018年8月9日期间将营业执照自承租房屋内迁出，如未迁出则将股权和营业执照先转到马景霞名下，转让手续完毕马景霞将押金5万元退给罗明德，若违约双倍赔偿。请求法院支持马景霞的反诉请求。罗明德针对马景霞的反诉答辩称，不同意马景霞的反诉请求，请求予以驳回。电梯是经过马景霞同意安装的，合同第五条也有约定，双方协商一致解除合同后，我方将电梯交付给了马景霞。字画我方未接手，也未签字确认收到过字画，马景霞主张没有事实依据。双方协议解除合同，我方无违约行为，不存在赔偿租金和违约金的问题，如果有赔偿问题，马景霞应在7月9日前双方协商一致。对于5万元转移营业执照的违约金，根据双方约定，我方将营业执照转出就应该退还5万元保证金，因此马景霞该项请求没有依据，且该违约金额高于马景霞损失，请求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，马景霞（甲方、出租方）与罗明德（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定马景霞将坐落于通州区焦王庄尚东庭西区底商XX号房屋出租给罗明德。租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日。免租期自2017年7月1日至2017年7月31日，在此期间乙方无须支付租金。租金为年付，2017年8月1日至2018年7月31日240000元；2018年8月1日至2019年7月31日264000元；2019年8月1日至2020年7月31日290400元；2020年8月1日至2021年7月31日319440元；2021年8月1日至2022年7月31日351384元；押金10000元。支付方式为每年提前7日支付下一期租金。合同第五条约定，甲方同意乙方对房屋进行装修或重新分割区域，但乙方须确保上述行为不破坏房屋结构，不违反政府规定，且不会对他人利益造成损害。合同第七条甲方义务处第四项约定，甲方租赁期内提前退租，应提前60日通知乙方，租赁合同解除，甲方应按当月租金的两倍向乙方支付违约金，但该条被用笔划掉。合同第七条乙方义务处第二项约定，租赁期内，乙方提前退租的，应提前60日通知甲方，租赁合同解除，乙方应按当月租金的两倍向甲方支付违约金。合同还约定了其他内容。上述合同第三页右下角双方签字及日期下面有一处手写字体的文字，内容为：房屋保留物品请妥善保管，损坏按价赔偿，山水画一幅1000元，油画一幅2000元。但该文字乙方签收签字处没有签字及日期。双方均认可涉案房屋租赁用于经营餐饮。上述合同签订后，罗明德于2017年7月1日向马景霞支付了定金1万元，于2017年7月4日分两笔向马景霞转账59万元。2018年7月9日罗明德与马景霞解除了《房屋租赁合同》，同时进行了交接，庭审中罗明德称系双方合意解除的合同，马景霞称系罗明德没有到期，违约解除的合同。关于解除合同的后果，双方均称2018年7月9日，双方签订了一份股权转让协议，内容是：2018年7月9日至2018年8月9日，如果未转出房屋，股权及营业执照先转到马景霞名下，转让手续完毕，马景霞将押金5万元退给罗明德，若违约双倍赔偿。罗明德称当时双方达成一致，马景霞共退还罗明德37.4万元，上述5万元只作为转让股权的保证金，马景霞称当时双方达成一致，马景霞给罗明德20万元，上述5万元是罗明德拆除电梯以及转让股权的保证金。双方均称37.4万元或20万元并没有书面协议。双方均认可马景霞已经于合同解除后支付给罗明德15万元。关于股权及营业执照转让问题，罗明德称已经按照马景霞的要求将公司转让给了李政委，法定代表人变更为了李政委，马景霞称并非其要求将公司转让给李政委的，罗明德并未完成约定的义务。另查，位于北京市通州区东潞苑八区甲59号1至3层XX号商业用途商品房登记在马景霞名下，共有情况为单独所有。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点一为罗明德支付给马景霞的60万元款项的性质问题，现罗明德称该六十万元均系房屋租金，马景霞称其中35万元系转让费、1万元系房屋押金、24万元系2017年8月1日至2018年7月31日的房屋租金，根据双方合同的约定，双方对于年租金的金额、押金金额及租金支付方式均进行了明确的约定，虽并不限制提前支付租金，但作为商业用途来讲，提前支付大额租金与常理不符，且60万元（或59万元）按照合同约定的租金金额来看，既不是两年整的租金也不是三年或两年半等整年整月的租金，该金额也与常理不符，对于罗明德的说法本院存在质疑。因此，结合行业惯例及马景霞的说法，60万元中的1万元属于押金、24万元属于第一年的租金这一事实本院予以确认，35万元系转让费这一说法本院认为存在一定可能性。但是，由于双方未在合同中明确约定转让费及其具体性质，本院仅认为该35万元的性质不属于租金而属于与租赁合同有密切关系的其他费用。本案的争议焦点二为双方解除合同后的后果问题。现双方对于合同于2018年7月8日解除没有异议，本院对此亦不持异议。罗明德称双方协商一致共退还租金37.4万元，但其未提交证据证明其观点，因此本院对其说法均不采信；关于马景霞自认双方达成协议退还20万元款项，本院对此不持异议。现马景霞已退还罗明德15万元，剩余5万元没有退还，根据双方签订的股权转让协议，罗明德有将营业执照迁出涉案房屋或转到马景霞名下之义务，且双方均认可该五万元具有保证金的性质，现罗明德称将营业执照转到李政委名下是依照马景霞的要求进行的，但未举出证据证明，马景霞也未认可该说法，因此，本院认为罗明德并未完成协议约定的义务，应按照协议约定的内容不能要求马景霞返还5万元。综上，罗明德要求马景霞退还剩余租金22.4万元的请求，证据不足，本院不予支持。关于马景霞要求的电梯拆除及恢复楼板的反诉请求，因双方合同中约定了马景霞同意罗明德对房屋进行装修或重新分割区域，并且马景霞未举出充足证据证明罗明德建设的电梯破坏了房屋主体结构且存在安全隐患，因此对其该项反诉请求本院不予支持。关于马景霞要求的字画损失的反诉请求，因双方合同中字画签收处罗明德并未签字，且罗明德并未认可收到了该字画，因此马景霞并未举出充足证据证明罗明德造成了其该项损失，对于马景霞该项反诉请求本院不予支持。关于马景霞要求的租金损失6万元及5万元违约金的反诉请求，虽罗明德并未按照双方签订的股权转让协议完成约定的义务，但是该协议约定的双倍赔偿具有违约金的性质，在马景霞未能举证证明其实际损失即租金损失已经产生且高达5万元的情况下，本院对双方约定的违约金进行调整，对于其主张的违约金不予支持，对于租金损失不予支持。关于马景霞要求的4万元违约金的反诉请求，虽双方合同中约定了提前解除合同需支付违约金，但马景霞并未举证证明系罗明德提前解除的合同，因此本院认为系双方是达成合意解除的合同，因此，本院对马景霞该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回罗明德的全部诉讼请求；二、驳回马景霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2330元，由罗明德负担（已交纳）。反诉案件受理费1680元，由马景霞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇一九年十二月二十六日法官助理 高金鼎书 记 员 刘 仙