江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初4548号原告：泰州一心医药连锁有限公司靖江马洲药店，统一社会信用代码91321282MA1ME7PM3F，住所地靖江市新建路与安宁路交汇处第1号楼第一单元1-11号。负责人：张国平，经理。委托诉讼代理人：奚有芳，该公司工作人员。委托诉讼代理人：方正静，江苏信义诚律师事务所律师。被告：靖江市华汇水务有限公司，统一社会信用代码91321282141090708F，住所地靖江市工农路52号。法定代表人：沈桂荣，董事长。委托诉讼代理人：祁麟，江苏骥江律师事务所律师。原告泰州一心医药连锁有限公司靖江马洲药店与被告靖江市华汇水务有限公司（下称华汇公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人奚有芳、方正静及被告华汇公司委托诉讼代理人祁麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告停产停业损失补偿款132855元、搬迁补助费2480元、装饰装修及附属物补偿费47084元，退还原告水电费押金2000元、租金6667元，合计191086元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年5月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将坐落在靖江市房屋出租给原告经营，租赁期限3年，从2017年6月1日起至2020年5月21日止，租金为40000元/年。合同签订后，被告交付了上述房屋，原告支付了房租。2018年10月29日，被告向原告发出搬迁通知，原告积极响应。因租赁期限并未到期，提前搬迁给原告造成停产停业损失132855元、装潢费损失47084元、搬迁费2480元。另，水电费押金2000元及剩余租期的租金6667元，被告均未给付原告。被告已与拆迁部门签订了国有土地房屋征收补偿协议，且领取了相关补偿费用，但并未将上述款项给付原告。被告华汇公司辩称，原、被告之间未签订房屋租赁合同。与被告签订租赁合同的是陆建荣，而不是原告。2019年6月15日，被告收到陆建荣的债权转让通知书，该通知书中陆建荣称将房屋的装潢费47084元，剩余房租6666.7元、水电费押金2000元转让给原告。被告收到通知书后，书面告知陆建荣其不享有装潢费47084元。现被告同意退还原告水电费押金2000元、房租6667元。对原告的其余诉讼请求，请求依法驳回。经审理查明，被告原名为靖江市华汇供水有限公司。2014年2月，原靖江市马洲药店与被告签订房屋租赁合同一份，约定原靖江市马洲药店租赁被告所有的位于靖江市.02平方米的迎新大楼门面房用于药店经营，租期自2014年2月1日至2017年1月31日。2015年因国家对单体药店政策调整，靖江市马洲药店加盟泰州一心医药有限公司，实际经营者均为奚有芳、姚萍。同年12月16日，被告向靖江市市场监督管理局出具住所使用证明一份，载明泰州一心医药连锁有限公司申请设立的泰州一心医药连锁有限公司靖江马洲药店住所位于靖江。2016年1月11日原告注册成立，登记的住所地为靖江市。2017年4月26日，靖江市公共资源交易中心受被告委托，就被告位于靖江市.02平方米的迎新大楼门面房出租项目发出公开招租竞价公告。2017年5月4日，陆建荣（姚萍之夫）成为该项目的竞得人，成交金额40000元/年。后被告与陆建荣签订房屋租赁合同一份，约定将上述门面房出租给陆建荣经营药房，租赁期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，租金40000元/年，于每年的5月10日前交纳租金，另交纳水电费保证金2000元。租赁期间，如遇政府城市建设等需要拆迁，被告可单方面解除协议，提前一个月通知陆建荣，并将剩余租金退还，不赔偿装修装潢等损失，房屋拆迁补偿款由被告享有，与陆建荣无关。后陆建荣向被告交纳了2017年6月1日至2019年5月31日的租金及水电费押金2000元。因旧城改造，靖江市住房和城乡建设局依据政府决定，对被告的上述房屋实施征收。2018年12月4日，被告与靖江市住房和城乡建设局签订房屋征收补偿安置协议,约定涉案房屋价值补偿费2214253元，装饰装修及附属物补偿费86285元，搬迁补助费2480元、停产停业损失补偿费132855元。2019年1月16日，被告向本院提起诉讼，要求解除与陆建荣签订的房屋租赁合同并要求陆建荣从所租赁的房屋内迁出。2019年3月11日，经本院主持调解，双方自愿达成如下协议：一、自2019年3月11日起解除被告与陆建荣签订的房屋租赁合同；二、陆建荣于2019年3月18日前从位于靖江市房屋内迁出，并将该房屋交付给被告。2019年4月12日，原告住所变更为靖江市的交汇处第1号楼第一单元1-11号。2019年6月15日，陆建荣书面通知被告其将装潢、剩余房租、水电押金中享有的债权转让给原告。上述事实，有原靖江市马洲药店与被告签订的房屋租赁合同、被告与陆建荣签订的房屋租赁合同、成交通知书、被告收取陆建荣的租金及水电费押金收据、靖江市国有土地上房屋征收补偿安置协议、靖江市市场监督管理局盖章的证明、住所使用证明、民事调解书、债权转让通知书等在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点是：一、原告是否是本案适格的诉讼主体。二、被告是否应当返还原告停产停业损失补偿费132855元、搬迁补助费2480元、装饰装修及附属物补偿费47084元。关于争议焦点一。本院认为，2014年被告与原靖江市马洲药店签订的租赁合同能证明从2014年2月1日起至2017年1月31日，被告将靖江市的房屋租赁给原靖江市马洲药店经营，经营期间，根据国家对个体药店的政策调整，原靖江市马洲药店注销，原靖江市马洲药店的实际经营者重新设立了泰州一心医药连锁有限公司靖江马洲药店，即本案原告。被告出具住所使用证明时已得知房屋承租人的名称发生了变化，应当知道房屋实际承租人为原告。原租赁合同到期后，被告与陆建荣于2017年5月签订了房屋租赁合同，该合同中约定的租赁房屋仍为靖江市，用途仍为药店经营，地址和用途与前一份合同均无变化，嗣后，被告没有要求原告从原有房屋内迁出，亦未实际向陆建荣交付房屋，房屋仍然由原告占有并使用，由此可以认定讼争房屋的实际承租人为本案原告且被告对此知情，而本案讼争的相关款项与实际承租人有关，故原告向本院提起诉讼主体适格。关于争议焦点二。本院认为，虽然本案原告系房屋的实际承租人，但原告应受陆建荣与被告签订的租赁合同所约束，该合同约定：租赁期间，如遇政府城市建设等需要拆迁，被告可单方面解除协议，提前一个月通知陆建荣，并将剩余租金退还，不赔偿装修装潢等损失，房屋拆迁补偿款由被告享有，与陆建荣无关。虽然上述约定中载明“不赔偿装修装潢等损失，房屋拆迁补偿款由被告享有”,应当理解为合同解除后，被告不直接对原告的装修装潢损失进行赔偿，与房屋本身有关的拆迁补偿款由被告享有，拆迁部门给予的拆迁补偿款中与房屋本身无关或应由原告享有的部分依法应由原告享有，故拆迁补偿款中应由实际承租人即本案原告享有的装饰装修及附属物补偿费、停产停业损失补偿费部分,被告应当返还给原告。关于应返还的停产停业损失补偿费的数额，《泰州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》第十条规定，出租经营的，停产停业损失补偿中租赁损失部分支付给被征收人，其余部分支付给实际经营人。本案中确定的补偿费用并未对此实际区分，而是以被告房屋价值的一定比例进行计算。对于尚在履行过程中的租赁合同,拆迁行为不仅给承租人的经营活动造成损失,亦对房屋产权人将房屋出租收取租金的租赁活动造成损失,故停产停业损失补偿应当是对出租人和承租人损失的共同补偿,应当由双方共同分配。本院综合考虑租赁合同签订、履行情况、租赁房屋面积、剩余租期、房屋腾退时间、拆迁时停产停业损失的计算方式等因素确定原告享有20%份额，被告享有80%份额。靖江市住房和城乡建设局给予的停产停业损失补偿费为132855元，据此原告享有26571元。关于搬迁补助费2480元，本案中实际需要搬迁的是作为房屋使用人的原告，而不是被告，故本院确定此款由原告享有更为适宜。关于装饰装修及附属物补偿费，双方一致认可《房屋装修及附属物补偿分户估价表中》的第十二项、第十三项、第二十二项、第二十八项系被告装修，价值为39201元。因该房屋一直由原靖江市马洲药店和原告实际经营使用，而上述两者实际经营者相同且互相关联，现原告主张除被告装修的部分以外获得补偿款由其享有并无不当，本院予以支持，根据被告实际取得的补偿款计算后，被告应返还原告47084元。被告愿意返还原告水电费押金2000元、房租6667元，不违反法律规定，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告靖江市华汇水务有限公司于判决生效后十日内返还原告泰州一心医药连锁有限公司靖江马洲药店水电费押金2000元、房租6667元、停产停业损失26571元、搬迁补助费2480元、装饰装修补偿费47084元，合计84802元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4122元，原告负担2202元，被告负担1920元。原告预交的1920元由本院退回，被告应负担的1920元于判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4122元。审 判 长  刘汉江人民陪审员  王乔林人民陪审员  何灿芬二〇一九年十二月三十一日法官 助理  王丽君书 记 员  陆 琰附本判决援引的法律条款：1．《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。