重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初17456号 原告：重庆机场空港服务有限责任公司，住所地重庆市江北国际机场内，统一社会信用代码915001127626661327。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：孙祎，北京大成（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆天明，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。 被告：湖北华鼎团膳管理股份有限公司，住所地武汉经济技术开发区汉南区纱帽街通江二路南侧，统一社会信用代码91420113688824496G。 法定代表人：李清华，董事长。 委托诉讼代理人：谭彦，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈保艳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 原告重庆机场空港服务有限责任公司（以下简称重庆机场公司）与被告湖北华鼎团膳管理股份有限公司（以下简称湖北华鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙祎、穆天明，被告的委托诉讼代理人谭彦、陈保艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.被告支付欠付租金2177534.47元（具体分为2018年11月2日至2019年4月23日旅客用餐区租金，2018年9月7日至2019年4月23日员工用餐区租金）；2.被告支付逾期付款违约金307579.14元；3.被告支付的保证金2000000元作为合同解除的违约金不予退还；诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月，原被告签订《商业场地租赁合同》，约定被告承租原告的房屋，但被告确欠付租金，为维护合法权益，起诉来院。 被告答辩称：1.原告诉请期间的租金金额尚未达到支付条件，首先根据租赁合同约定“租金按季度支付从装修期届满后每三个月计付一次租金”，故诉请中的租金金额767734.48元（2019年3月7日至2019年4月27日GTC员工餐厅租金、2019年2月2日至2019年4月27日的GTC旅客餐厅租金）尚未达到合同约定的租金计付时间；其次，根据双方的商业习惯即“原告先开具发票，被告后支付租金”，现被告仅收到金额为1409799.99元的发票，超出该金额的租金支付条件尚未成就；2.被告到期且尚未支付的租金金额为1409799.99元，而原告尚欠餐饮费792025.26元，应予以抵消；3.原告要求支付逾期付款的违约金无事实依据，即使按日千分之一计算，被告应当支付的逾期付款违约金金额应为198500.9元，即以到期尚未支付的租金金额从原告主张之日计算至2019年4月23日，且千分之一的计算标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算，且总额不得超过合同约定的100000元；4.原告要求不退还履约保证金无事实和合同依据，且保证金作为违约金标准亦过高；5.因原告在同区域开设同业态店铺，冲击了被告的营业，被告遂与原告协商调整经营，协商期间未及时支付租金不存在恶意。请求驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了举证质证，对当事人无异议的证据，包括《商业场地租赁合同》、违约金计算表、关于解除《商业场地租赁合同》的函、《重庆江北国际机场GTC餐厅过渡期间员工就餐保障服务合同》，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议之证据，即被告举示的1.膳食部关于重庆江北机场GTC食堂餐饮收入结算单、发票、重庆机场应收账款明细表2019年8月31日，拟证明被告为原告提供餐饮服务，原告尚欠餐饮服务金额792025.26元未付。2.民事起诉状、民事裁定书、招商文件，拟证明原告违背诚实信用原则，存在不正当竞争行为致使被告错误评估逾期利益，陷入亏损。因本案系租赁合同纠纷，双方的权利义务以租赁合同约定为准，租赁合同中未就债权债务的抵消进行约定，如原告欠付被告餐饮费，或存在不正当竞争行为，被告可另行起诉追索，上述证据与本案审理无关，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月2日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《商业场地租赁合同》，第1.1条约定：甲方同意出租且乙方同意承租位于重庆江北国际机场东航站区综合交通枢纽大楼（以下简称GTC）L2层餐厅，面积约5461平方米；第1.2条约定：租期从2017年7月19日至2022年7月18日；第3.1.1条约定：该项目按年度保底租金（含旅客用餐区域+员工用餐区域）合计与年度提成租金（实际销售额×提成比例），二者取其高者作为乙方应支付的租金。从合同期第二年起，新年度保底租金标准按合同签订的递增比例进行递增，合同期内提成比例不变。第一年度租金为3820000元，其中旅客用餐区域724平方米租金2320000元，员工用餐区域2590平方米租金1500000元，销售提成比例20%，第二年起每年保底租金递增比例为6%;第3.1.2条约定：租金按季度支付，即从装修期届满后每三个月计付一次租金。乙方应在甲方交付租赁场地后的30日内支付第一季度租金，以此类推。甲方在收到租金后开据相应的发票给乙方；第3.2条约定：乙方应在本协议签订前向甲方缴纳履约保证金2000000元。待乙方租赁协议时间到期且不再续约之后，若乙方无本协议违约情形，甲方在收到乙方退还履约保证金的申请后，十五个工作日之内无息退还；第4.4条约定：自租赁场地交付日起60日为甲方指定装修期，在此期间免收乙方租金。乙方应于装修期内完成装修并开业，如乙方于装修期内完成装修工作的，甲方自开业之日起开始计算租金（开业日所在月的租金按该月实际经营天数按比例计算）。如装修期届满而乙方未能开业的，乙方应按本合同约定自装修期届满后开始计算租金并支付甲方，且若乙方在装修期满后仍未开业超过1个月的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同并不退还履约保证金，乙方应自行承担所有装修有关损失并赔偿甲方损失（包括但不限于甲方拆除乙方装修的费用以及重新招商的费用、因本合同引发诉讼的诉讼费、保全费等）；第13.1条约定：乙方不能按合同约定时间缴纳场地租金及有关费用（含未及时补足履约保证金），甲方每天按未交费用总额的千分之一为标准收取违约金，直到缴清为止，为避免疑义，乙方支付违约金和损害赔偿不影响乙方根据本合同约定履行其承诺和相关规定的义务。如乙方未能按照合同约定支付租金及有关费用（含未及时补足履约保证金）达30日以上的，甲方还有权单方解除本合同；第15.4.2条约定：因乙方原因终止合同的，乙方的履约保证金作为违约金，甲方不予返还。2017年7月7日原告将员工用餐区交付被告，2017年9月2日原告将旅客用餐区交付被告。审理中双方均认可诉请期间的租金标准按合同约定的保底租金标准计算。 原告出具落款时间为2019年4月23日的《关于解除商业场地租赁合同的函》，函称“截止2019年4月30日，被告拖欠2018年11月2日至2019年4月23日旅客用餐区租金、2018年9月7日至2019年4月23日员工用餐区租金共计2177534.47元。因被告已逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同，故通知被告解除租赁合同，被告收函后3日内支付欠付租金及违约金，并于收函后7日内搬离案涉场地”。审理中被告认可解除函于2019年4月23日收到。 审理时，被告先举示了请款单、发票以证明交易习惯为原告先开具发票，被告再支付租金。证据显示1.原告开具了2018年9月7日至2018年12月6日期间GTC员工餐厅租金发票397500元，开票日期为2018年9月10日；2018年9月15日被告申请付款；2.原告开具了2018年12月7日至2018年12月31日期间GTC员工餐厅租金发票397500元，开票日期为2019年1月16日；2019年1月17日被告申请付款；3.原告开具了2018年11月2日至2019年2月1日期间GTC旅客餐厅租金发票614800元，开票日期为2018年10月24日；2018年11月16日被告申请付款。质证时，原告认为虽然诉请期间的发票原件原告先提供给了被告，但上述证据不能证明交易习惯为先开票再付钱。被告则陈述请款审批后约7个工作日则会付款，诉请期间的租金确未实际支付。后在法庭指定举证期限内，被告提交了合同履行期间的所有请款单、发票、银行转账凭证，上述证据显示：1.原告开具了2017年9月7日至2017年12月6日期间GTC员工餐厅租金发票375000元，开票日期为2017年12月28日；2017年12月28日被告申请付款；2018年1月12日被告向原告转账支付了375000元；2.原告开具了2017年12月7日至2018年5月6日期间GTC员工餐厅租金发票750000元，开票日期为2018年3月14日；2018年3月14日被告申请付款；2018年4月2日被告向原告转账支付了750000元；3.原告开具了2018年6月7日至2018年9月6日期间GTC员工餐厅租金发票375000元，开票日期为2018年6月21日；2018年6月21日被告申请付款；2018年9月22日被告向原告转账支付了375000元；4.原告开具了2017年11月2日至2018年5月1日期间GTC旅客餐厅租金发票11060000元，开票日期为2018年3月15日；2018年3月18日被告申请付款；2018年4月18日被告向原告转账支付了100000元,2018年4月19日被告向原告转账支付了1060000元；5.原告开具了2018年5月2日至2018年8月1日期间GTC旅客餐厅租金发票580000元，开票日期为2018年6月21日；2018年6月21日被告申请付款；2018年7月11日被告向原告转账支付了580000元；6.原告开具了2018年8月2日至2018年11月1日期间GTC旅客餐厅租金发票580000元，开票日期为2018年8月6日；2018年8月6日被告申请付款；2018年9月3日被告向原告转账支付了580000元。原告发表书面质证意见为上述证据不能达到被告的证明目的，因合同已对租金支付时间进行了明确约定，根据法律规定只有在未约定或约定不明确的情形下才适用交易习惯。 另查明，被告（承租人、乙方）、重庆机场集团有限公司（甲方、出租人）就案涉场地签订了《重庆江北国际机场GTC餐厅过渡期员工就餐保障服务合同》，约定自2019年4月27日至新的承租方入驻前（即过渡期，约为两个月），由被告为员工提供餐饮，过渡期间甲方免除乙方租金等。 本院认为：原被告签订的《租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。 根据合同约定从装修期满计租，第一年度旅客用餐区租金为2320000元/年，员工用餐区租金为1500000元/年，从第二年起每年递增6%。因2017年7月7日交付员工用餐区，2017年9月2日交付旅客用餐区。故2017年9月7日至2018年9月6日员工用餐区租金为1500000元/年，2018年9月7日至2019年9月6日员工用餐区租金为1590000元/年，2017年11月2日至2018年11月1日旅客用餐区租金为2320000元/年，2018年11月2日至2019年11月1日租金为2459200元/年。据此，2018年11月2日至2019年4月23日旅客用餐区租金为1174951.11元（2459200元/年÷12个月×5个月＋2459200元/年÷12个月÷30天×22天），2018年9月7日至2019年4月23日员工用餐区租金为1002583.33元（1590000元/年÷12个月×7个月＋1590000元/年÷12个月÷30天×17天）。审理中，被告亦认可诉请期间的租金未付，故本院对原告请求判令支付欠付租金2177534.44元（1174951.11元+1002583.33元）的诉讼请求予以支持。被告称因交易习惯为先开发票后支付租金，现原告并未足额开具诉请期间的发票，故部分租金尚未达支付条件。因发票的开具属于租赁合同约定的附随义务，原告未履行该义务不构成拒付租金的有效抗辩，本院对此项辩称意见不予采纳。 原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，因租赁合同约定了“租金按季度计付，从装修期届满后每三个月计付一次租金，第一季度租金于交付场地后30日内支付，以此类推”，同时合同亦约定了60日的装修期。故根据上述条款约定第一季度租金支付时间为交付场地后30日内，即租金支付方式为先付后用，提前30日缴纳。因2017年7月7日交付员工用餐区，2017年9月2日交付旅客用餐区。故1.2018年9月7日至2019年4月23日员工用餐区租金支付时间应为：2018年9月7日至2018年12月6日的租金397500元（1590000元/年÷12个月×3个月）至迟应于2018年8月7日支付,2018年12月7日至2019年3月6日的租金397500元（1590000元/年÷12个月×3个月）至迟应于2018年11月6日支付，2019年3月7日至2019年4月23日的租金207583.33元（1590000元/年÷12个月＋1590000元/年×17天÷12个月÷30天）至迟应于2019年2月4日支付；2.2018年11月2日至2019年4月23日旅客用餐区租金支付时间应为：2018年11月2日至2019年2月1日的租金614800元（2459200元/年÷12个月×3个月）至迟应于2018年10月2日支付，2019年2月2日至2019年4月23日的租金560151元（2459200元/年÷12个月×2个月＋2459200元/年÷12个月÷30天×22天）至迟应于2019年1月2日支付。因合同约定违约金乃是日千分之一为标准，被告亦辩称该标准过高，本院依法予以调整。故逾期支付租金的违约金计算方式为：以397500元为基数，从2018年8月8日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以397500元为基数，从2018年11月7日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以207583.33元为基数，从2019年2月5日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以614800元为基数，从2018年10月3日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以560151元为基数，从2019年1月3日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以2177534.44元为基数，从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清时止；且违约金总额不得超过307579.14元。被告称交易习惯乃是先开具发票再支付租金，现未足额开票，不应支付违约金。因合同中对租金支付时间有明确约定，不适用交易习惯，故本院对此项辩称意见不予采纳。 租赁合同第15.4.2条约定：因乙方原因终止合同的，乙方的履约保证金作为违约金，甲方不予返还。该条约定了因被告违约导致合同提前解除应当承担的违约责任，即没收保证金以充作提前解除合同的违约金。本案中原告以被告逾期支付租金为由发函解除合同，被告收到了解除函，因被告确存在逾期支付租金超过30日的行为，故原告的解除行为有效，租赁合同因被告违约而于2019年4月23日提前解除，原告有权依据合同约定没收保证金。然因此时保证金转为了违约金，被告提出了违约金过高的抗辩，本院依法予以调整，判令被告支付违约金674867元，即原告不予退还保证金金额为674867元。被告辩称因合同系原告行使合同解除权解除，并非终止，故不适用合同第15条提前终止不退还保证金的条款，合同解除亦系合同终止的一种形式，被告此辩称意见于法无据本院不予采纳。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告湖北华鼎团膳管理股份有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆机场空港服务有限责任公司欠付租金2177534.44元； 二、被告湖北华鼎团膳管理股份有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆机场空港服务有限责任公司逾期支付租金的违约金，计算方式为：以397500元为基数，从2018年8月8日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以397500元为基数，从2018年11月7日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以207583.33元为基数，从2019年2月5日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以614800元为基数，从2018年10月3日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以560151元为基数，从2019年1月3日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日；以2177534.44元为基数，从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清时止；且违约金总额不得超过307579.14元； 三、被告湖北华鼎团膳管理股份有限公司缴纳的保证金674867元不予退还； 四、驳回原告重庆机场空港服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告重庆机场空港服务有限责任公司负担3420元，由被告湖北华鼎团膳管理股份有限公司负担7980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一九年十二月三日 书记员  符 爽