重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初25143号 原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。 法定代表人：陈忠，重庆融汇物业管理有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡明明，女，重庆融汇物业管理有限公司职工。 委托诉讼代理人：罗晓英，女，重庆融汇物业管理有限公司职工。 被告：张娟，女，1984年2月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：任红江（张娟之夫），男，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆融汇物业管理有限公司与被告张娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人蔡明明、罗晓英，被告张娟及其委托诉讼代理人任红江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇物业管理有限公司诉讼请求：1、请求判令被告支付自2018年11月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费3647.80元，以及自2018年10月1日起至2019年9月30日期间的公摊费29.06元，共计3676.86元；2、请求判令被告以欠付的物业费及公摊费总额为基数，自当月第16日起，按日千分之三的标准支付违约金自被告完清欠费之日止(逾期违约金暂计算至2019年9月30日为1818.18元)。事实及理由：被告是重庆市沙坪坝区某某里**-*-**-*号房屋所有权人，原告是其所在小区物业服务单位，根据物业服务合同及《业主临时管理规约》的约定，被告应向原告支付物业服务费，但被告自2018年11月1日起开始拖欠物业服务费用及公摊费用。经原告多次催收，被告至今未交纳。 被告张娟辩称，一、本被告与原告从未签订书面的物业服务合同，不存在法律意义上的合同关系。二、如法院认为原被告之间存在合同关系，但本被告仍坚持认为原告存在不按国家、地方政府法律法规履约之行为，未按物业服务标准执行。1、本小区明显与临时规约不符，小区实际绿化面积、配套设施与规划、申报等严重不符。2、原告提供的物业管理服务也未达到约定标准。小区业主及小孩上学的重要通道在下雨天地面湿滑，多次有人在此摔跤，有严重安全隐患；未按照保洁服务约定履行清洁义务；3、车库无序停放，占用通道，阻碍通行。三、小区经营状况未向业主公示。综上，被告认为原告应当按照现行收费标准的70%执行，即按照1.75元/平方米/月的收费标准收费。四、被告于2015年12月12日验收接房时，发现存在严重质量问题，后一直整改到2016年6月，造成延期入住，直至2016年6月18日被告被迫接房，要求原告赔偿被告6个月房屋租金共计18000元。 经审理查明，被告系重庆市沙坪坝区某某路**号**-*房屋业主（融汇国际温泉城南区G2地块锦绣里），该房屋建筑面积132.68平方米。 2015年6月12日，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇国际温泉城南区G2地块（锦绣里）前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为重庆市沙坪坝区国际温泉城南区G2地块（锦绣里）实施前期物业管理服务，物业服务合同期限为自2015年8月15日起至2018年8月14日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为2.5元/月/平方米，公摊费每月按户据实分摊。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内交纳。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二章约定乙方提供物业服务的内容包含物业共用部位的维修养护管理、公用绿地花木的养护管理、附属配套建筑和设施的维修养护管理、公共秩序监控、巡视、门岗执勤等安全防范工作。2018年8月14日双方再次签订了《融汇国际温泉城南区G2地块（锦绣里）前期物业服务合同》，合同期限从2018年8月15日起至2021年8月14日止，其他内容与上述合同内容相同。 合同签订后原告按约向被告张娟及所在小区提供了物业服务，但被告张娟未支付2018年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费3647.80元以及2018年10月1日至2019年9月30日期间的公摊费29.06元，合计3676.86元。原告于2019年10月向被告发出催缴物业服务费及公摊费的通知，要求被告支付所欠费用，但被告仍未缴纳。现原告诉至法院，要求判如所请。 审理中，原告举示半年服务报告、柴油发电机运行记录、电梯定期维护保养表、消防设备保养记录表、巡更记录明细、巡逻人员监控记录表、四害消杀防治记录表、经营情况公示等证据，证明其按约提供了物业服务并对经营情况进行了公示。且原告举示了《重庆市前期物业服务费（市场调节价）备案表》（编号：2015-56），证明涉案小区物业服务费收费标准为高层：2.5元/月/平方米（含电梯费）。原告还举示区发改委回复打印件一份，证明该小区其他业主因沙坪坝区融汇温泉锦绣里物业收费问题在网络上向沙坪坝区发改委反映。就该问题区发改委已作出回复：因该小区的物业服务收费属于市场调节价，由双方在合同中约定。前期物业合同已约定2.5元/月/平方米的收费标准，故被告应按照合同约定的标准交纳物业服务费。 被告坚持认为原告的收费不合理，遂向重庆市发展和改革委员会申请公开融汇锦里小区物业服务收费备案材料，后该委向被告作出渝发改信息公开复（2019）132号复函，载明：根据届时有效的《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）第三条“别墅、高级公寓（住宅）、厂房、市场、物业改变用途类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价、其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。物管企业将双方约定的收费标准报物价部门备案（主城九区报市物价局，其余区县、市）”之规定，融汇国际温泉城南区G2地块（锦绣里）前期物业服务收费符合备案条件，原市物价局于2015年11月16日对融汇国际温泉城南区G2地块（锦绣里）前期物业服务收费（市场调节价）进行了备案登记（编号：2015-56），并进行了公示。 上述事实，有当事人的陈述，原告提交的前期物业服务合同、档案查询结果、催费通知及EMS邮寄单等，以及被告提交的渝发改信息公开复（2019）132号复函等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，是国际温泉城南区G2地块（锦绣里）的建设单位与重庆融汇物业管理有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告具有约束力。 根据原告提交的证据，足以证明原告向被告提供了物业服务，被告接受了物业服务，应当按照《前期物业服务合同》给付物业服务费。原告要求被告支付2018年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费3647.80元，2018年10月1日至2019年9月30日期间的公摊费29.06元，合计3676.86元，本院予以支持。被告未在每月前15日内交纳当月的物业服务费，应当依照约定支付违约金。合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。该约定过分高于造成的损失，审理中，原告同意违约金标准按年利率24%计算，未违反法律规定，且未高于合同约定，本院予以支持。 关于被告辩称因该小区分期建设，目前尚有部分配套设施未开建，故不应当按照2.5元/月/平方米的标准收取物业费的意见。该问题区发改委已作出回复：因该小区的物业服务收费属于市场调节价，由双方在合同中约定。前期物业合同已约定2.5元/月/平方米的收费标准且被告所举示的证据也恰恰证明了原告执行的2.5元/月/平方米收费标准已经原市物价局备案并由重庆市发改委予以公示，故被告应按照合同约定的标准交纳物业服务费。 关于被告以原告提供的物业服务不到位等为由不同意交纳物业服务费等费用的辩称，因小区接收物业服务的群体广、管理事项多，物业单位提供的服务与各业主衡量的标准可能无法吻合，各业主对权利义务的注重点与物业单位提供服务的基准点也可能存在出入。本案为物业服务合同纠纷，证据审查的要点在于物业单位是否存在不履行物业服务合同约定事项的情形。被告认为原告提供物业服务与收费标准不相符、存在服务瑕疵，应当提供确实充分的证据予以证明，但其提交的证据的均为照片形式，仅能反应拍照当时的现场情况，不能动态地反映物业服务长时间、持续性的存在服务瑕疵，故被告不能以此作为拒交物业费的理由。 关于被告认为其验收接房时，发现房屋存在严重质量问题，后因房屋整改造成被告延期入住，要求原告赔偿房屋整改期间房屋租金损失的意见，因与本案物业服务合同纠纷无关，被告可另案解决，本案不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张娟于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年9月30日期间的物业服务费3647.80元及2018年10月1日至2019年9月30日期间的公摊费29.06元，合计3676.86元。 二、被告张娟于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以2018年11月1日至2019年9月30日期间每月拖欠的物业服务费为基数，从当月16日开始，按年利率24%的标准分段计算至付清之日止。 三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告张娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 任璐 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 张煜 书 记 员 黄琴