河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2451号原告：李兴芹，女，汉族，1950年2月21日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：贾保青，男，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：钱东升，男，汉族，1979年8月23日出生，住孟州市。被告：郑州一建置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张睿恒、贾福利，系该公司员工。原告李兴芹诉被告郑州一建置业有限公司（以下简称郑州一建）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴芹的委托诉讼代理人钱东升，被告郑州一建的委托诉讼代理人张睿恒、贾福利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴芹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即协助原告办理房屋不动产证；2、判令被告支付逾期办理上述房屋不动产证的违约金69268.953元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年5月26日在孟州市大唐名村售楼部签订购房合同，原告购买被告位于大唐名村名人居92073号房，并支付全部购房款366168元。根据《购房合同》第十五条规定，原告已经支付了全部购房款、契税、维修基金等各种费用，并将办理房屋登记的所有手续交付给被告，被告无故拖延，被告的行为已经构成严重违约。原被告双方在签订房屋买卖合同时没有明确约定逾期办证违约金数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告违约暂计1096天（自2016年5月26日起截止2019年5月27日），逾期贷款利率为6.3%。每日违约金为366168×6.3%/365=63.2016元，违约金合计69268.953元。为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告郑州一建辩称：一、原告在签订商品房买卖合同时，对逾期办证的违约金予以放弃，故原告要求被告承担逾期办理不动产证违约金69268.953元不应当予以支持。本案中双方所签订的《商品房买卖合同》，是经国家建设部和工商总局审核的合同示范文本，关于办理权属登记的条款为第十五条，该条对因出卖人责任，致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的法律后果列举两项：一是退房；二是不退房，由出卖人支付违约金；第三项是当事人自愿协商条款。本案中原、被告签订合同时，在第十五条首先对办证期限进行了约定，为商品房实际交付后90日，对逾期办证的违约责任，当事人在十五条一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉。本案的《商品房买卖合同》作为制式合同，已经将违约法律后果及处理途径列举得十分明确，双方在签订合同时回避了该条款，应认定为放弃逾期办证违约金这项权利。因此，原告在签订合同时对逾期办证违约金予以放弃，并不是双方没有约定违约金，故本案不能适用《最高院关于商品房买卖司法解释》第十八条规定。二、退一步讲，即便被告应当承担违约金，原告要求的标准和数额过高。首先，原告要求按照年利率6.3%计算违约金没有依据。其次，违约金的主要目的是用于弥补守约方的损失，而本案中，原告目前已经取得房屋不动产权属证书，而且逾期取得房权证对原告并没有造成任何损失，最高院出台司法解释目的是为了督促开发商尽快提供房产备案材料，不得拖延。如果买房人将此作为其获利的依据，也有悖最高院司法解释的初衷。按照《最高院关于商品房买卖司法解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，由此可以看出，违约金的增减是以损失的大小作为参照，而本案原告根本就没有任何损失，却要求被告支付如此高额的违约金，对此行为不应当受到法律的保护和鼓励。原告房屋所在的9号楼在2017年11月24日就已经在不动产登记中心完成首次登记公告，说明当时被告已经将所有材料提交，被告已完成自己的合同义务，原告起诉违约金期限计算至2019年5月27日没有依据。三、原告的起诉已经超过诉讼时效期间。原告的房屋是在2016年5月26日交付使用，但是原告直到2019年9月12日才向法院提起诉讼，明显已超出法定时效期间。即便计算违约金，也应当从2016年9月12日起至2017年11月24日止。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求或作出公正判决。原告李兴芹在法定期间内向本院提交的证据如下：1、商品房买卖合同一份；2、房屋契税票据一张；3、被告出具的1080元代办证的收费收据一张。被告郑州一建对原告李兴芹提供的证据的真实性无异议。被告郑州一建在法定期间内向本院提交证据为：商品房买卖合同一份、2017年11月24日不动产首次登记公告复印件一张。证明被告根据商品房买卖合同于2017年11月24日前将所有办理首次登记的资料提交了不动产登记中心，已经完成了合同义务。原告截止2019年4月25日才将办理不动产权证的相关费用缴纳完毕。原告李兴芹对被告郑州一建提供的证据质证意见为：对被告证据无异议，但并不能证明被告没有违约行为，因为合同约定是在交房后90日内办理证书。综合审查原、被告的举证、质证意见，原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，故本院对双方提供的证据均予以采信。根据原、被告的诉辩意见、举证质证以及本院认定的证据，本院确认以下案件事实：原、被告于2016年5月26日在孟州市“大唐名村”售楼部签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居92073号房，并一次性交齐全部房款366168元；原告于2016年9月1日交纳契税5492.52元，于2019年4月25日交纳办证费1080元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋被告已按照约定于2015年5月26日向原告交付，该房屋所在的9号楼于2017年11月24日在孟州市不动产登记中心完成首次登记公告。被告至今未完成对原告大唐名村名人居92073号房不动产登记证书的办理。另查明，原告向本院起诉主张权利的时间是2019年5月29日。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）,载明：逾期贷款罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%。目前，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%。本院认为，原告李兴芹与被告郑州一建签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行义务。原告李兴芹已履行了合同约定的交付房款等义务，被告依约应在商品房交付使用后90日内，即2016年8月26日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核，故被告存在违约行为，应承担继续履行，并承担违约责任，但考虑到目前办证的实际情况可酌情给予三十天期限。被告辩称，涉案合同当事人在第十五条的第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。本院认为，经审查该格式合同条款，只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明，被告上述辩称理由不能成立。因原告所主张的违约金，原、被告双方在合同中没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因原告向本院提起诉讼时间为2019年5月29日，故被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足。综上，原告主张的违约金应从2016年8月26日起至被告将涉案房产履行完报备手续之日即2017年11月24日止，共计453天，经计算每日违约金为61.95元[（366168元×（4.75%×1.3）/365天）]，合计违约金应为33453元（61.95元/天×540天）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、被告郑州一建置业有限公司应于本判决生效后三十日内协助原告李兴芹办理大唐名村名人居92073号房的不动产权证；二、被告郑州一建置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告李兴芹违约金33453元；三、驳回原告李兴芹的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1532元，减半收取计766元，由原告李兴芹承担318元，被告郑州一建置业有限公司承担448元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉书并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇一九年十二月二日书记员  杨慧娟