北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初13401号原告：司慧媛，女，1969年12月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。被告：刘卫克，男，1956年1月8日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：于社会，男，1958年5月14日出生，汉族，住北京市通州区。刘卫克及于社会共同委托诉讼代理人：孟海峰，河南飞龙律师事务所律师。第三人：李培英，女，1974年3月18日出生，回族，工作单位、职务、住址等自然情况不详。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告司慧媛与被告刘卫克、第三人于社会、第三人李培英、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年5月25日作出（2016）京0108民初13976号民事判决书，司慧媛不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）京01民终8368号民事裁定书，以一审法院对本案基本事实认定不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2019年1月15日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告司慧媛及其委托诉讼代理人郑瑞及被告刘卫克与第三人于社会之共同委托诉讼代理人孟海峰，第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。李培英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司慧媛向本院提出诉讼请求：1、判令刘卫克继续履行2016年1月6日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》，协助我办理位于北京市海淀区八里庄路X号院X号楼XX层XX单元XX号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至我名下；2、判令刘卫克及第三人向我交付北京市海淀区八里庄路X号院X号楼XX层XX单元XX号房屋；3、判令刘卫克向我支付自2016年4月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以460万元为基数，按照日万分之五的标准计算）；4、判令刘卫克向我支付自2016年1月31日至实际办理房屋权属过户之日止的逾期过户违约金（以460万元为基数，按照日万分之五的标准计算）；本案的诉讼费、公告费、保全费由刘卫克承担。诉讼过程中，司慧媛以实际办理过户之日及交房之日尚不确定为由，撤回第3、4项诉讼请求。事实与理由：2015年12月27日，李培英与链家公司签署《房屋出售委托登记表》（独家），委托链家公司整体出售位于北京市海淀区八里庄路X号院X号楼X层X单元X号房屋（以下简称X号房屋）和位于北京市海淀区八里庄路X号院X号楼XX层XX单元XX号房屋（以下简称XX号房屋），委托出售价格不低于人民币980万元。上述房屋属于一套住宅分割办证（行业俗称为“一房两证”），不动产权利人分别为于社会和刘卫克。2016年1月5日，经链家公司居间服务，我与刘卫克、李培英签署了X、XX号房屋《买卖定金协议书》，协议约定买卖XX号房屋的交易价格为460万元，买卖X号房屋的交易价格为500万元。2016年1月6日，我又与刘卫克（本人）经链家公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同，合同约定我以人民币460万元的总价款购买刘卫克名下XX号房屋，同日李培英代表于社会与我签署了X号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第二条第（四）约定该房屋己经设定抵押的，刘卫克应于2016年1月30日前办理抵押注销手续：《补充协议》第二条第2款约定，刘卫克应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且刘卫克最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第二条第7款约定，双方应在2016年4月1日之前自行办理物业交割手续。《补充协议》第五条其他约定，刘卫克承诺2016年4月1日前将房交付给我。《补充协议》第四条第1款约定，我和刘卫克任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2016年1月7日，双方签署的《合同变更申请单》约定，房款支付方式由全款变更为商贷，定金（增加为）86万元整，2016年1月9日之前支付38万元整于链家公司指定的资金托管账户，我于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币112万元整以建委资金监管的方式支付给刘卫克。合同签订后，我依约向刘卫克又支付了购房定金86万元。春节后由于北京市房屋价格大幅上涨，刘卫克未按约定办理涉案房屋的解除抵押登记手续，后又自行将XX号房屋作为孙文珂诉王宝峰房屋买卖合同纠纷一案孙文珂申请保全的担保财产。此后刘卫克拒不配合我办理过户手续，致使合同无法继续履行。我为购买涉案房屋己将自己的房屋低价出售，现在居无定所不得不租房居住，而且春节后房屋价格大涨，我已无法以原有价格购买到同地段同价位的房屋。刘卫克违约拒绝履行合同，严重侵犯了我的合法权益，已经构成根本违约。我认为，我与刘卫克签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。我按照房屋买卖合同的约定支付了购房定金，而刘卫克逾期办理涉案房屋的解除抵押登记手续、以涉案房屋为第三人提供担保及不配合办理银行贷款手续和过户手续，刘卫克的行为已经构成根本违约，应承担违约责任。我作为守约方，有权要求继续履行合同并要求刘卫克承担违约责任。本案中李培英为涉诉房屋实际所有人，刘卫克购买以后名义是其本人持有，实际房款交付、装修、使用均为李培英实际控制，还款情况根据原审法院调取刘卫克账户，每笔款项均由李培英将相应款项汇入刘卫克还贷账户中由刘卫克偿还银行贷款，刘卫克清楚贷款也是李培英向刘卫克账户支付后刘卫克向银行清偿，在物业费缴纳上，也是由李培英将涉案房屋以及于社会持有的201均由李培英缴纳。本案中，签订了房屋转让合同以后，按照合同约定的款项也由我汇入刘卫克账户，该款项由李培英提取及转账，签约的合同是合法有效，故请求法院判决支持我的诉讼请求，以保护我的合法权益不受侵害。刘卫克辩称，一、我没有违约，因司慧媛的改变合同付款行为，没有配合司慧媛的过户手续，我是在行使抗辩权，不构成根本违约，无须担责。司慧媛的诉讼请求，没有事实和法律依据，现我不同意其全部诉讼请求。根据双方买卖合同第4条约定，剩余房款如全部或部分通过存量房交易账户资金监管和划转，应签订协议，但双方一直未对定金、首付款交付日期协商一致，司慧媛于2016年1月7日、1月28日两次修改房屋买卖合同内容，由全款支付变为商贷支付，使我想要尽快收回房款的合同目的造成重大影响，在此情况下，应当给我延长办理涉案房屋解押手续的期限，据此，我在1月31日未完成解押手续，不构成根本违约，此外，根据相关法律、政策，出售二手房，在没有办理完解押手续前也可以办理网签，在2016年1月29日，链家公司也为XX号房屋办理了网签手续，网签合同编号为C1184685，故我逾期办理解押手续不会影响司慧媛继续履行买卖合同，我没有构成根本违约。此外，我也不认可不配合司慧媛办理银行贷款的主张，合同未约定要我配合其办理银行贷款，主要是司慧媛自身行为影响了合同的履行，支付剩余款项是司慧媛首要、根本的合同义务，我享有相应的抗辩权利。司慧媛称我不配合办理过户手续与事实不符，根据补充协议第2条第4款，我应在司慧媛将购房全款打入账户后三日内，或至少第1、2笔款项打入监管账户后三日内再办理房屋过户手续，但司慧媛至今未支付上述款项，在此情况下，我不可能为其办理过户手续，这是正常的交易习惯，故我没有配合司慧媛办理过户手续，不构成根本违约，而是行使合同履行的抗辩权。二、我坚持原审时的反诉请求和理由。司慧媛和我所签订的《房屋买卖合同》，第三人于社会不知情，我无权单独处分，并且侵犯了物权法赋予于社会的优先购买权，现于社会明确提出要求优先购买。此为我支持反诉请求的补充理由。本案为一房两证，该套房屋为我和于社会按份共有，司慧媛在签订合同时就已经明知该事实，根据物权法第九十七条的规定，如果没有于社会的同意，该合同是不能生效的或者无效的，或者说应当是附条件生效的合同。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。根据物权法第一百零一条规定，于社会享有对我的产权优先购买权。司慧媛起诉理由称房屋实际为李培英所有，根据我国相关的法律规定是不承认事实所有，房屋的所有权以登记为准，事实上也不是李培英所有。第三人于社会述称，一、司慧媛与李培英代表我签订的《房屋买卖合同》以及事后转款行为，我事前没有授权并不知情也未追认，我没有义务履行该合同以及承担该合同的违约责任。我没义务向司慧媛交付诉争的XX号房屋。二、司慧媛和刘卫克所签订的《房屋买卖合同》，我不知情，刘卫克无权单独处分共有财产及其份额，并且侵犯了物权法赋予我的优先购买权，应当归于无效。现我明确提出要求优先购买。如需反诉或者另案起诉，请法庭当庭释明。本案为一房两证，该套房屋为刘卫克和我按份共有，司慧媛在签订合同时就已经明知该事实，根据物权法第九十七条的规定，如果没有我的同意，该合同是不能生效的或者无效的。未生效或无效的合同对当事人不具有约束力。根据物权法第一百零一条的规定，我享有对刘卫克的产权优先购买权。三、司慧媛和刘卫克所签订的房屋买卖合同，侵害了我的权益，如果该合同继续履行，将造成我的房屋份额权利无法行使，权利受到侵害，故要求法院依法解除该合同或认定该合同无效。司慧媛起诉理由称房屋实际为李培英所有，根据我国相关的法律规定是不承认事实所有，房屋的所有权以登记为准，事实上也不是李培英所有。第三人链家公司述称，我公司同意司慧媛主张继续与刘卫克履行买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据房屋权属证书登记记载，刘卫克系XX号房屋所有权人，于社会系X号房屋所有权人。X号房屋与XX号房屋对外共用一个大门进出，在该大门上并排安装了两套房屋的门牌号码，房屋内为整体装修，两套房屋之间的隔断已被打通，其中在刘卫克所有的XX号房屋内没有对外开门，且缺少厨房、燃气管道等基础设施。对此，司慧媛主张X号、XX号房屋为法律上拥有独立权属的两套房屋，刘卫克、于社会主张实际为一套房屋，办理两个房屋权属证书。刘卫克、于社会主张二人对整体两套房屋为按份共有，但未提交相应证据证明。各方均认可X、XX号房屋分别具有独立的房屋权属证书。2015年12月27日，李培英（委托人，甲方）与链家公司（受托人，乙方）签署《房屋出售委托登记表（独家）》，李培英独家委托链家公司整体出售X号房屋和XX号房屋（房屋面积180平方米），委托期限自2015年12月27日至2016年6月26日，委托出售价格不低于980万元。2016年1月5日，经链家公司居间服务，司慧媛与刘卫克、李培英分别签署X号房屋、XX号房屋《买卖定金协议书》，协议约定买卖XX号房屋的交易价格为460万元，约定买卖X号房屋的交易价格为500万元。2016年1月6日，司慧媛（买受人，乙方）与刘卫克（出卖人，甲方）就XX号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及与链家公司（居间方，丙方）签订《补充协议》，司慧媛以460万元（其中房屋成交价216万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价244万元）购买刘卫克名下XX号房屋（建筑面积82.56平方米），合同第二条第（四）款约定：“……该房屋已经设定抵押，抵押权人为：工商银行，抵押登记日期为：2016年1月1日……该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年1月30日前办理抵押注销手续”；合同第四条第（三）款约定：“买受人向出卖人支付定金480000元，人民币（大写）肆拾捌万元整（不高于成交总价格的20%），定金支付方式为直接支付给出卖人”；合同第五条约定：“（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权……”；合同第六条第（一）第四项约定：“按照本项约定时间或约定条件：收到全款后3个工作日内将该房屋交付给买受人”；第七条约定：“（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方法处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。（三）出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。”合同第九条约定：“（—）当事人双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后15个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付……”。《补充协议》第二条约定：“1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年1月5日将第一笔定金人民币（大写）壹万元整以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年1月7日之前将第二笔定金人民币（大写）肆拾柒万元整以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋是有抵押。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年01月31日前办理完毕解除抵押登记手续。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于网签合同后三个工作日内将第一笔首付款人民币（大写）贰佰壹拾陆万元整（不包含前期支付的全部定金）以建委资金监管的方式支付甲方；（2）乙方于网签合同后三个工作日内将第二笔首付款人民币（大写）壹佰玖拾肆万元整以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在资金监管后三个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。5、物业交割：甲乙双方应当在2016年4月1日之前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币（大写）贰万元整作为物业交割保证金；该保证金应按照以下第1种方式支付：（1）甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。”《补充协议》第四条约定：“1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”补充协议中尾部其他约定：“甲方承诺2016年4月1日前将房交付给乙方。”2016年1月6日，司慧媛与刘卫克签订《定金托管协议》，司慧媛通过理房通向刘卫克名下银行账户内支付备付金47万元。2016年1月7日，司慧媛（买方，乙方）与刘卫克（卖方，甲方）签订《北京链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式由全款变更为商贷。定金由48万元变更为86万元，2016年1月9日之前支付38万元于丙方（链家公司）指定的资金托管账户。网签价格由216万元变更为372万元。购房款的支付由乙方于网签后三个工作日内将第一笔首付款人民币216万元以建委资金监管的方式支付甲方；第二笔首付194万元以理房通托管的方式支付甲方变更为乙方于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币112万元以建委资金监管的方式支付甲方。卖方承诺配合把八里庄路62号院3号楼1层5单元201、202临时建筑使用权合同转移给买方。2016年1月11日，司慧媛与刘卫克签订《定金托管协议》，司慧媛通过理房通向刘卫克名下工商银行账户内支付38万元。2016年1月28日，刘卫克与司慧媛再次就买卖XX号房屋签署《北京链家房地产经纪有限公司合同变更申请单》，双方约定将原房款支付方式由全款变更为商贷。网签价372万元、贷款260万元变更为网签价330万元，贷款230万元。之后，链家公司协助双方办理XX号房屋网签事宜。上述协议签订后，刘卫克未按约定期限办理后续房屋交易手续，链家公司于2016年3月4日向刘卫克发出书面《催告函》。2016年3月10日，刘卫克结清XX号房屋银行贷款本息209万元。此后，刘卫克拒绝配合司慧媛办理其他房屋交易手续。截至今日，司慧媛共向刘卫克支付购房款86万元。司慧媛于2016年4月22日以房屋买卖合同纠纷为由起诉至本院即原审诉讼（2016）京0108民初13976号案件，并申请对涉案房屋进行财产保全。诉讼期间，刘卫克将XX号房屋作为孙文珂起诉王宝峰房屋买卖合同纠纷一案孙文珂申请保全的担保财产，据此，北京市丰台区人民法院于2016年5月3日作出（2016）京0106民初8715号民事裁定书，查封了刘卫克名下XX号房屋，查封期限自2016年5月6日至2019年5月4日。在（2016）京0108民初13976号案件诉讼中，本院依司慧媛申请对涉案房屋进行查封，查封期限自2016年12月16日至2019年12月15日。本案诉讼中，司慧媛提出财产保全申请并提交担保，申请继续查封涉案XX号房屋，本院依法予以续封。经向北京市海淀区不动产登记事务中心查询，北京市丰台区人民法院查封已经于2019年5月4日到期，现本案诉讼中查封涉案XX号房屋顺序已为首封。司慧媛与刘卫克签订XX号房屋买卖合同的同时，司慧媛与李培英就X号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等相关协议，李培英代表于社会将X号房屋以500万的价格出售给司慧媛。之后，司慧媛按照与李培英的约定向李培英提交的于社会银行账户中支付购房定金96万元，于社会以李培英无权代理其出售房屋为由，拒绝履行该房屋买卖合同。链家公司就X号、XX号房屋买卖过程，向本院陈述如下：在出售房屋时，李培英携带上述两套房屋的房产证原件、刘卫克及于社会的身份证原件，以李培英本人的名义与链家公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》。在签订协议后，司慧媛在看房过程中，均为李培英及链家公司工作人员陪同司慧媛看房，此过程刘卫克及于社会并未参与。就刘卫克、于社会与李培英的关系，刘卫克认可其与另二人为老乡关系。（2016）京0108民初13976号案件诉讼中，本院调取了银行交易明细，交易明细显示，在刘卫克、于社会购买涉案房屋前，各方之间存在多笔款项往来。本案诉讼中，刘卫克、于社会、李培英本人均未到庭。就X号、XX号房屋原始购买情况，刘卫克、于社会均未提交证据证明二者之间对此有事先的意思联络及权属的事先约定。在房屋实际购买交付后，于社会并未在上述两套涉案房屋中实际居住。司慧媛要求与刘卫克继续履行双方签订的XX号房屋买卖合同，因原合同约定的付款时间已过，司慧媛同意一次性支付剩余购房款，其提交招商银行存款证明书证明其具备履行能力。李培英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。司慧媛于2016年将刘卫克诉至本院，要求后者继续履行合同并承担相应的违约责任；刘卫克提出反诉，要求解除双方签订的合同并要求司慧媛承担相应的违约责任。2018年5月25日，本院作出（2016）京0108民初13976号民事判决书，驳回司慧媛的全部诉讼请求及刘卫克的全部反诉请求。司慧媛不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年12月10日作出（2018）京01民终8368号民事裁定书，以一审法院对本案基本事实认定不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。本案中，司慧媛坚持原审全部诉讼请求，刘卫克撤回全部反诉请求。本院认为，李培英持相关材料与链家公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，整体委托链家公司出售X号房屋与XX号房屋，但在没有其他充足证据证明李培英、刘卫克、于社会存在借名买房法律关系的情况下，对于X号房屋和XX号房屋的权属仍应遵循不动产登记确认的权利人，即XX号房屋产权人应为刘卫克。本案中，刘卫克与司慧媛签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及就付款方式达成的变更协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依约履行。在本案原审诉讼中，存在北京市丰台区人民法院的查封，现已到期解除。本案查封现已为首封，从法律上已经不存在继续履行的障碍。刘卫克所主张的合同无法履行系刘卫克和于社会按份共有X号、XX号房屋，缺乏法律依据，其主张司慧媛未按约定支付全部购房款，但双方已经就付款方式进行了变更，变更后刘卫克拒绝配合办理抵押贷款手续的情况下，司慧媛未支付其他购房款理由正当。虽合同约定的付款期限、交房时间、产权变更时间已过，但作为守约方，司慧媛有权要求继续履行合同，现其同意一次性支付剩余购房款374万元本院不持异议。在上述购房款支付后，刘卫克应在合理期限内向司慧媛交付房屋并协助其办理产权登记手续。鉴于双方补充协议明确约定房屋交付时间及物业交割时间为2016年4月1日，刘卫克未按照该时间向司慧媛交付房屋已经构成违约，应承担相应的违约责任。现司慧媛在本案中撤回该项诉讼请求及逾期办理房屋过户手续的违约金而另行主张，本院对此不持异议。李培英经本院依法传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、司慧媛于本判决生效后三十日内，支付刘卫克北京市海淀区八里庄路X号院X号楼X层X单元XX号房屋剩余购房款三百七十四万元；二、刘卫克于司慧媛向其履行本判决书第一项全部付款义务后三日内，将北京市海淀区八里庄路X号院X号楼X层X单元XX号房屋交付司慧媛；三、刘卫克于司慧媛向其履行本判决书第一项全部付款义务后七日内，协助司慧媛将北京市海淀区八里庄路X号院X号楼X层X单元XX号房屋权属变更登记至司慧媛名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元（司慧媛已预交），由刘卫克负担，于本判决生效后七日内交纳。案件公告费一千一百七十元，由刘卫克负担二百六十元，已交纳；由于社会负担二百三十元，于本判决生效后七日内交纳；由李培英负担六百八十元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费四万六千八百元（司慧媛已预交），由刘卫克负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐 铸人民陪审员  范望白人民陪审员  周义忠二〇一九年十二月三十日书 记 员  冯梦薇