北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10307号原告（反诉被告）：杨东华，男，1985年3月8日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：徐丰，男，1986年11月15日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：万桂兰，女，1943年5月4日出生，汉族，北京市朝阳区服务局退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨瑞恒，男，1944年11月8日出生，汉族，北京企业法律顾问协会注册会员，住北京市海淀区。原告杨东华、徐丰与被告万桂兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理此案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告杨东华和徐丰、被告万桂兰及其委托诉讼代理人杨瑞恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨东华、徐丰向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2．判令被告返还原告三个月房屋租金22500元、支付违约金15000元。事实和理由：2018年11月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市昌平区回龙观北店嘉园小区××号楼××单元××的房屋，并支付房租22500元。约定租期30个月，自2018年11月1日起至2021年4月30日，每月租金为7500元，季付22500元。合同生效后被告以各种原因迟迟不把房屋交给原告，原告至今无法入住。经与被告协商未果，故起诉至法院。被告万桂兰辩称，双方之间不存在房屋租赁合同关系，杨东华、徐丰不是房屋承租人，不存在退还其租金的情况。原告起诉缺乏事实和法律依据，故请法院驳回原告的诉讼请求。被告万桂兰针对原告杨东华、徐丰向本院提出反诉请求：判令反诉被告杨东华、徐丰向反诉原告万桂兰支付租金67500元。事实和理由：2016年10月2日，万桂兰与中介大德如家公司签订《房屋出租委托书》，委托其对外出租自己的产权房。2017年8月31日，昊园恒业公司声明与大德如家公司合并，确认大德如家公司的合同昊园恒业公司承认有法律效力，昊园恒业履行大德如家公司的合同义务。原大德如家公司员工徐丰留任，负责昊园恒业公司的相关业务。后昊园恒业公司屡屡逾期支付租金，经双方协商达成共识，徐丰承诺垫付租金，以后延期十五天，双方无条件终止合同。2018年11月1日，杨东华垫付租金22500元。2018年11月11日，杨东华、徐丰与万桂兰签订《北京市房屋授权委托书》，约定，杨东华、徐丰承租该房屋作为个人居住使用，租期30个月，自2018年11月1日起至2021年4月30日止，于2019年1月1日支付第一次租金67500元。同时，该合同补充条款约定：杨东华、徐丰负责处理万桂兰与昊园恒业公司解约合同一切相关事宜。但杨东华、徐丰并未履行合同义务，给万桂兰造成经济损失，故请法院支持万桂兰的反诉请求。反诉被告杨东华、徐丰辩称，原告与被告签订的是房屋租赁合同，被告没有让原告在房屋内居住，故不同意支付租金。此前，原告确实代昊园恒业公司垫付过租金，但是在原告杨东华、徐丰与被告万桂兰签订的房屋租赁合同之前。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月11日，杨东华、徐丰（乙方，承租方）与万桂兰（甲方，出租方）签订《北京市房屋授权委托书》。合同主要约定：乙方承租甲方位于北京市昌平区北店嘉园××号楼××单元××室的房屋；租赁期限为30个月，自2018年11月1日至2021年4月30日止；租金每月9500元，按季支付；具体付款为第一次2019年1月1日支付67500元，第二次2019年11月1日支付19000元，第三次2020年2月1日支付28500元……；乙方逾期支付房租，每拖欠一日应向甲方按照应交租金的100%支付滞纳金，拖欠房租超过15日，甲方不需另行通知乙方，有权单方面直接解除合同，收回房屋及全部设施，乙方在房内留存的个人物品，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处理；租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回应提前30日通知乙方，退还剩余租金及保证金并赔偿乙方一个月合同约定租金作为违约金，并赔偿乙方及乙方代理出租客户造成的经济损失；乙方应按照本合同规定的期限按时向甲方交纳租金，逾期不交房租视为违约，中途退房乙方应提前30日通知甲方，并向甲方支付一个月的房屋租金的违约金。双方在前述合同中“租金及支付方式条款”处手书：2018年11月1日至2019年11．1日房租为每月7500元；2019年11月1日至2021年4月30日房租为每月9500元，一个月免租期。同时在该合同中补充条款约定：“1．如甲方自家用房乙方将无条件退还房屋；2．乙方负责处理甲方与昊园恒业解约合同的一切相关事宜。”2018年11月6日，杨东华向万桂兰支付22500元，并称该笔款项系向万桂兰支付的三个月租金。对此，万桂兰认可收到该笔款项，但认为该笔款项系徐丰代北京昊园恒业房地产经纪有限公司（以下简称昊园恒业经纪公司）垫付的租金欠款。在杨东华、徐丰与万桂兰在上述合同订后，万桂兰一直未能将房屋交付给杨东华、徐丰。另查，2016年10月2日，万桂兰（甲方）与北京大德如家国际房地产投资管理有限公司（以下简称大德如家管理公司，乙方）签订《房屋出租委托书》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区北店嘉园××号楼××单元××室的房屋（建筑面积为110平方米），委托乙方对外出租；委托期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，共计36个月；租金每月7300元，按季缴付。之后，大德如家管理公司将该项业务转给昊园恒业经纪公司，昊园恒业经纪公司继续与万桂兰履行合同约定的义务。在合同履行过程中，因昊园恒业经纪公司自2018年11月起未履行给付租金的义务，万桂兰将其起诉至法院，请求解除租赁合同关系，判令昊园恒业经纪公司支付拖欠的租金22500元及违约金7750元。后经本院调解，双方达成协议：确认双方的房屋租赁合同关系于2019年1月26日解除；昊园恒业经纪公司支付万桂兰租金及违约金共计25000元。2019年4月23日本院作出（2019）京0114民初9993号民事调解书对上述协议予以确认。2019年1月底，万桂兰收回涉案出租的房屋，后将该房屋另行出租他人。再查，本院原告徐丰曾系大德如家管理公司员工。之后，该公司对外通知昊园恒业经纪公司与该公司进行合并，相关租赁业务由昊园恒业经纪公司继续履行合同约定的义务。徐丰继续负责昊园恒业经纪公司的相关业务。本院认为，杨东华、徐丰与万桂兰签订的《北京市房屋授权委托书》内容事项，实质是对双方房屋租赁权利义务进行的约定，应属房屋租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。双方之间成立房屋租赁合同关系。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，杨东华、徐丰支付租金后，万桂兰未能履行其与原告之间的租赁房屋交付交付义务，致使双方之间租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现。现原告杨东华、徐丰要求解除，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，已收取的租金，万桂兰应当予以返还。同时，杨东华、徐丰承诺负责处理万桂兰与昊园恒业经纪公司解除合同的一切相关事宜，但未能依约履行。其对双方之间房屋租赁合同的无法履行亦应承担一定责任。故对于杨东华、徐丰要求万桂兰支付违约金的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。相应的，万桂兰在答辩中不认可其与杨东华、徐丰之间存在房屋租赁合同关系，又依据双方之间的房屋租赁合同要求对方支付房屋租金，逻辑混乱，表述矛盾。且万桂兰在与昊园恒业经纪公司达成调解协议后，又坚持认为杨东华、徐丰已经支付的租金为其与昊园恒业经纪公司调解协议中所涉的租金，与事实相悖。故对万桂兰的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，万桂兰年纪较大缺乏基本的法律知识，其可以聘请较为专业的诉讼代理人，以确保其基本权利的实现。而作为法律从业者应当完善自身专业素质，为委托人的利益依法执业。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、解除杨东华、徐丰与万桂兰签订的《北京市房屋授权委托书》；二、万桂兰于本判决生效之日起七日内返还杨东华、徐丰房屋租金22500元；三、驳回杨东华、徐丰的其他本诉请求；四、驳回万桂兰的全部反诉请求。本诉案件受理费738元，由被告万桂兰负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费744元，由反诉原告万桂兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 磊人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月三十一日书 记 员  李峥艳