山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0321民初907号 原告（反诉被告）：高玉龙，男，汉族，1984年6月8日生，平定县人。 委托诉讼代理人：陈富荣，山西至一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王大宝，男，汉族，1979年6月26日生，平定县人。 委托诉讼代理人：赵翀阳，山西圣平律师事务所律师。 原告高玉龙与被告王大宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序于2019年5月23日公开开庭进行了审理。原告高玉龙委托诉讼代理人陈富荣、被告王大宝到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告王大宝提出反诉，本院予以准许并决定合并审理。因本案案情复杂，本院于2019年7月1日作出（2019）晋0321民初907号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序。2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高玉龙委托诉讼代理人陈富荣、被告（反诉原告）王大宝及委托诉讼代理人赵翀阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复租赁房屋原状并交付原告；2.判令被告按每日49元标准给付原告自2019年3月1日至起诉之日的房屋租金损失4410元；3.判令被告支付原告违约金20000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，要求被告按每月1500元标准给付原告自2019年3月1日至2019年12月30日的房屋租金损失15000元，2019年12月31日至房屋实际交付之日的租金损失按上述标准计算。事实与理由：原、被告于2018年2月27日签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于平定县某村旅游接待大厅一层左门（含大厅）内所有附属房间及设施，租赁期限自2018年3月1日起至2019年2月28日止，年租金18000元；同时合同约定如一方违约，须向对方支付违约金20000元。双方房屋租赁合同到期后，原告多次要求被告腾退房屋无果，故提起诉讼。 被告辩称，魔幻乐园项目系原、被告双方经营，原告提供房屋，被告提供资金。根据双方口头约定，案涉房屋租赁期限为五年，首次签订一年，后续租至五年，故原、被告房屋租赁合同尚未到期，请依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.依法判决反诉被告赔偿反诉原告投资及装修损失300000元；2.反诉费用由反诉被告负担。诉讼过程中，反诉原告变更诉讼请求，要求反诉被告赔偿房屋装修损失91932.02元、鉴定费3000元，共计94932.02元。事实与理由：2017年4月，反诉原告与反诉被告决定共同投资合伙经营某景区的旅游服务、游客接待等项目，反诉被告以其租赁的某村旅游接待中心一层房屋作为出资，反诉原告以货币作为出资。之后，反诉原告对该房屋进行装修用于经营魔幻乐园。合伙期间，反诉被告提出退伙，经双方协商，约定由反诉被告将某村旅游接待中心一层房屋转租于反诉原告，租赁期为五年，租赁期内由反诉原告独立经营。之后反诉原告、反诉被告签订房屋租赁合同，口头约定合同先签一年，合同到期后续租至五年。房屋租赁合同到期后，反诉被告要求反诉原告腾房，违反了双方的真实意思表示，给反诉原告造成了经济损失，故提起反诉。 反诉被告辩称，反诉原告与反诉被告之间系房屋租赁合同关系，并非合伙关系；房屋租赁合同载明租赁期为一年，现已到期，合同并未对租赁期限届满后装修装饰损失补偿进行约定。请依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，原告（反诉被告）与某旅游景区开发中心于2016年3月24日签订某旅游景区游客接待中心租赁承包协议，协议约定原告（反诉被告）租赁平定县某村村民委员会大院以西游客接待中心大楼，建筑面积为2200平方米、具体以村委会办公楼过道为界，以西归原告（反诉被告）经营管理，以东属村委会管理；承包期限10年，年租金70000元。2018年2月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订房屋租赁合同，合同约定原告（反诉被告）将平定县某村旅游接待中心一层左门（含大厅）以里的所有附属房间及设施转租予被告（反诉原告）；租期一年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止；年租金18000元；租赁期满，原告（反诉被告）有权收回房屋，被告（反诉原告）应如期交还。被告（反诉原告）如需续租，须在租赁期满之前提前通知原告（反诉被告），经原告（反诉被告）同意后，重新签订租赁合同；租赁期间任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳20000元违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）已按约将年租金18000元交付原告（反诉被告）。租赁合同到期后，双方就房屋的返还及装修损失的补偿协商无果，遂形成诉讼。 本案争议焦点：一、租赁合同到期后，房屋的返还及占用房屋期间的费用如何认定；二、被告应否承担违约责任；三、反诉被告应否对反诉原告的装修损失予以补偿。 针对争议焦点一，原、被告陈述举证、质证如下： 原告提供其与被告于2018年2月27日签订的房屋租赁合同一份，证实租赁合同已到期，合同到期后，双方未续签合同，被告应按约将租赁房屋及附属设施返还原告。被告应按合同约定的租金标准即每月1500元（18000元/年÷12个月）支付原告自2019年3月1日至2019年12月30日期间的房屋占用费15000元（1500元/月×10个月），2019年12月31日至房屋交付之日的占用费按上述标准予以计算。被告经质证对原告提供的租赁合同无异议。被告认为，房屋租赁合同虽约定租赁期为一年，但根据双方的意思表示，租赁期应为五年，故租赁合同未到期，不同意返还房屋；关于房屋占用费，被告同意支付自2019年3月1日至2019年5月7日（立案之日）期间的费用，对2019年5月7日之后的费用不予认可。 针对争议焦点二，原、被告陈述举证、质证如下： 原告认为租赁合同到期后，被告未按约返还房屋及附属设施，存在违约行为。根据合同第6条约定，被告应支付20000元违约金。被告经质证认为，被告在租赁期内不存在违约情形，故不承担违约金。 针对争议焦点三，反诉原告、反诉被告陈述举证、质证如下： 反诉原告提供装修花费明细表一份，证实在双方签订合同之前，反诉原告就已经对案涉房屋进行了装修；提供山西汇华资产评估有限公司作出的晋汇华评报字［2019］第145号资产评估报告一份，用以证实反诉原告房屋装修损失为91932.02元；提供山西汇华资产评估有限公司增值税普通发票一支，证实评估鉴定费3000元。反诉原告认为由于反诉被告提前解除租赁合同，致使反诉原告对魔幻乐园进行装修装饰的投资难以收回，给反诉原告造成经济损失，故要求反诉被告依据评估报告赔偿损失91932.02元并承担鉴定费3000元。反诉被告经质证对反诉原告提供的装修花费明细表、资产评估报告不予认可，对鉴定费票据无异议。反诉被告认为装修花费明细表中费用损失发生时间在2017年8月27日即房屋租赁合同签订之前，不能证实该材料均用于案涉房屋装修；双方所签租赁合同并未对装修装饰费用的补偿进行约定，故反诉被告对反诉原告的装修装饰损失不承担补偿责任。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应予保护。房屋租赁期限届满后，双方未就房屋租赁达成新的协议，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还房屋并支付逾期占用房屋期间的使用费，于法有据，应予支持。房屋占有使用费的计算标准应按租赁合同约定的租金标准即每月1500元（18000元/年÷12个月）计算，自2019年3月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费核算为15000元（1500元/月×10个月）。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金20000元，未提供被告（反诉原告）在合同租赁期内存在违约行为的相关证据，本院不予支持。被告（反诉原告）以双方系合伙关系且租赁合同尚未到期为由拒绝向原告（反诉被告）返还房屋、拒绝承担2019年5月7日之后的房屋占有使用费，证据不足，应予驳回。鉴于双方所签房屋租赁合同并未对房屋装饰装修进行约定，依照相关法律规定，反诉原告可对未形成附合的装饰装修物进行拆除，但不能因拆除对房屋造成毁损。反诉原告以反诉被告提前解除租赁合同、投资尚未收回为由予以抗辩，缺乏证据支持。现反诉原告要求反诉被告赔偿房屋装修损失91932.02元、鉴定费3000元，于法相悖，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王大宝自本判决生效之日起三十日内按月租金1500元标准支付原告（反诉被告）高玉龙自2019年3月1日至2019年12月31日期间的房屋占有使用费15000元； 二、被告（反诉原告）王大宝自本判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空并交付原告（反诉被告）高玉龙。如逾期交付，每迟延一天应按日租金49元（18000元/年÷365天）向原告（反诉被告）高玉龙支付损失； 三、驳回原告高玉龙的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告王大宝的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费675元，由原告高玉龙负担500元，由被告王大宝负担175元；反诉案件受理费2098元、鉴定费3000元由反诉原告王大宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审 判 长  王科义 人民陪审员  王 亮 人民陪审员  郭仲华 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  付雪婷