四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初2908号 原告：向琦璋，男，1969年12月12日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：魏敬英，女，1966年10月12日出生，汉族，住四川省通江县，系原告向琦璋之妻。 上列原告的委托诉讼代理人：向芝蓉，四川别致律师事务所律师。 被告：四川欣都建设开发有限公司。 住所地：四川省巴中市通江县诺江镇西街8号。 法定代表人：陈坤，执行董事。 委托诉讼代理人：赵芹先，巴中市通江县广纳法律服务所法律工作者。 被告：四川东笙隆置业有限公司。 住所地：四川省成都市成华区熊猫大道1250号2楼201室。 法定代表人：赵勇，执行董事。 委托诉讼代理人：张腾飞，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：岳池，男，1974年3月17日出生，汉族，公司职工，住四川省通江县。 原告向琦璋、魏敬英与被告四川欣都建设开发有限公司（以下简称欣都公司）、四川东笙隆置业有限公司（以下简称东笙隆公司）“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向琦璋、魏敬英的委托诉讼代理人向芝蓉到庭参加了诉讼，被告欣都公司委托诉讼代理人赵芹先以及被告东笙隆公司的委托诉讼代理人张腾飞、岳池亦到庭参加了诉讼，原告向琦璋、魏敬英以及被告欣都公司、东笙隆公司的法定代表人经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向琦璋、魏敬英向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付因产权调换安置房屋（即位于通江县房屋），并交付5号楼地下负一层车位一个；2.判令二被告从2016年1月1日起按15元／月.㎡×建筑面积83.27㎡向原告支付临时安置补偿费至实际交付房屋止；4.判令二被告按合同向原告支付违约金。事实及理由：2008年7月13日，原四川大众房地产开发有限公司与原告签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，将原告原所有房屋予以拆迁，约定产权调换房屋位置为“大众.泊景湾”1号楼1单元16楼2号房屋，并保证在22个月回迁。后四川大众房地产开发有限公司将项目转让给第一被告。2014年1月3日，因规划调整，第一被告与原告签订了补充协议，将原还房变更为5号楼18楼3号房屋，下差10㎡还原告负一楼标准车位一个。后又因规划调整，双方约定将还房变更为3号楼8楼6号。2017年6月6日，第一被告又将该项目转让给第二被告。至今，二被告一直未向原告交付房屋，一直未支付临时安置补偿费。被告的行为已严重违约，为了保护原告的合法权利，特提起诉讼。 被告欣都公司辩称：签订合同属实，因规划调整，导致工程尚未竣工验收，属不可抗力，故被告不存在违约。 被告东笙隆公司辩称：同意欣都公司的答辩意见，同时工程尚未竣工验收，还不具备交付的条件。 经审理查明：“大众.泊景湾”房地产开发项目原由四川大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）开发建设。后因该公司开发资质未通过续期于2010年7月21日与被告欣都公司签订了《房地产开发项目转让合同》，四川大众房地产开发有限公司将“大众.泊景湾”项目转让给被告欣都公司开发，其项目涉及的合同、债权、债务由被告欣都公司承继。随后，被告欣都公司将项目名称更名为“欣都.泊景湾”。2017年，被告欣都公司的资质到期后，经续期申报未获准，被取消开发资格。2017年6月6日，被告欣都公司与被告东笙隆公司签订了《通江县“泊景湾”房地产开发项目开发主体变更协议》，协议约定将“欣都.泊景湾”项目所及的全部权利、义务，包括涉及的合同、协议、债、债务、行政许可文书一并由被告东笙隆公司承继。后被告东笙隆公司将项目又更名为“泊景湾”。该项目于2011年取得《房屋拆迁许可证》、2014年8月1日取得《建设工程施工许可证》、2017年9月27日取得了2、3、4号楼的《商品房预售许可证》。 2008年7月13日，大众公司（合同甲方）与原告向琦璋、魏敬英(合同乙方)签订了《房屋拆迁安置补偿合同》。合同第二条约定，被拆迁的房屋产权面积为47.31㎡，实地勘量面积73.22㎡，附属物、设施折款3860元。合同第三条约定，乙方自找临时过渡房源；自乙方腾空房屋交出钥匙之日起计算周转费。甲方以“欣都.泊景湾”小区1幢1单元16楼B号住房（建筑面积83.27㎡）还房，还房超（差）建筑面积10㎡以内按1200元/㎡计算差价，还房超（差）建筑面积10㎡以上按1860元/㎡计算差价。合同第五条约定，甲方支付乙方一次性搬家补助费500元，周转过渡费22个月计算5637.94元（其计算方式为：3.5元/月.㎡×建筑面积73.22㎡×22个月）。合同第十一条约定，如因拆迁户搬迁延迟、规划修改、设计变更，乙方同意甲方顺延安置房交付时间。合同第十四条规定，甲方不按协议履行权利和义务，按照乙方旧房评估总价的3‰支付违约金，并赔偿因此而给对方造成的其他损失。在合同第十八条其他条款中，大众公司批注“合同到期后的过渡起止时间为2010年1月14日，过渡期为18个月，期满后按四川省城市房屋拆迁管理办法规定的周转费标准支付延期过渡周转费”，并加盖了大众公司印章。合同签订后，原告向琦璋、魏敬英的房屋被拆迁。其后，原告向琦璋又与被告欣都公司就还房位置、差面积补差方式达成了新的补充协议。 2013年6月25日，原通江县规划管理局批复同意被告欣都公司报送的“欣都.泊景湾”建筑方案设计。2014年原通江县规划管理局发布公示，经该局办公会研究同意将“欣都.泊景湾”项目的5号楼的建筑面积调整至2、3、4号楼，原5号楼地块调整为绿化用地。 原告房屋的旧房价值未进行评估。 原告诉请交付的房屋所在楼盘至今尚未竣工验收。 原告诉称因规划变更，经原、被告双方口头协商将原还房变更为3号楼8楼6号住房（建筑面积104.31㎡），并举出了2019年6月28日被告东笙隆公司制作的《泊景湾还房统计表》复印件，被告质证认为该表载明的房号系双方确定的还房房号。 本院认为:关于案涉合同的效力问题。本案涉及的《房屋拆迁安置补偿合同》及补充协议系对合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。 关于原告主张支付临时安置补偿费、违约金的问题。按合同约定，被告欣都公司在原告交付旧房起18个月内交付还房，现被告欣都公司已超出合同约定期限18个月仍未向原告交付房屋，本案虽存在合同约定的规划调整、设计变更交房延期的情形，但合同约定交房时间早已逾期多年，且被告未能举证证明延期交房的期限，被告欣都公司延期交房构成违约，被告欣都公司应根据合同第十六条的约定支付违约金，因被拆迁的旧房并未评估，可以合同约定的超（差）面积单价为基准计算旧房的价值，其违约金263元。因案涉安置房尚未竣工验收，是否能实际交付尚不确定，故原告主张被告支付临时安置补偿费至实际交付安置房时止，本院依法不予支持，其逾期临时安置补偿费的起止日期确定为2016年1月1日起计算至2019年10月24日（即开庭之日），根据合同的约定其临时安置补偿费35185.87元。 关于原告主张交付房屋的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告诉请交付的房屋所在的楼盘尚未竣工验收，而案涉房屋现尚不具备交付条件，故待符合交付条件时，原告可另行主张交付房屋。 关于承担民事责任的主体问题。原告虽未与被告欣都公司、东笙隆公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，但被告欣都公司概括承继大众公司的权利、义务，此后，被告东笙隆公司又概括承继了被告欣都公司的权利、义务。因被告欣都公司在概括转让合同权利义务时未经原告同意，故原告请求被告欣都公司、东笙隆公司承担民事责任，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 一、被告四川欣都建设开发有限公司、四川东笙隆置业有限公司在本判决生效后十日内共同向原告向琦璋、魏敬英支付2016年1月1日至2019年10月24日临时安置补偿费35185.87元以及违约金263元； 二、驳回原告向琦璋、魏敬英的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3398元，由被告四川欣都建设开发有限公司、四川东笙隆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  李 宁 人民陪审员  李泽民 人民陪审员  刘晓梅 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  李丽君