广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初1929号 原告：广西天伦物业服务有限公司，住所地广西扶绥县。统一社会信用代码：914514215951288899。 法定代表人：王凤英，该公司总经理。 被告：黄全宏，男，1981年12月8日出生，壮族，自由职业，住广西扶绥县。 被告：覃凤仙，女，1985年5月12日出生，壮族，自由职业，住广西扶绥县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：黄元，广西中善律师事务所执业律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：罗冰娟，广西中善律师事务所执业律师。 原告广西天伦物业服务有限公司（以下简称天伦物业公司）诉被告黄全宏、覃凤仙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行审理。天伦物业公司法定代表人王凤英，黄全宏及黄全宏、覃凤仙的共同委托诉讼代理人黄元、罗冰娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天伦物业公司向本院提出诉讼请求：1.因黄全宏、覃凤仙对盛城·绥尚居1号楼1单元1601号房屋违规装修，要求恢复设计图结构原状和外立面原状，以E-1户型图为准，具体为：①违规在空中花园北面装修加装封闭窗与护栏，要求拆除恢复外立面原状；②生活阳台南面1.2米位置为2.5米宽不锈钢护栏，要求拆除违规占用公区位置；③违规拆除并扩大起居室与阳台连接处（MC1部位）的宽2.4米高2.5米推拉门，要求恢复原状；④违规拆除空中花园南面（MC2部位）落地窗，并砌墙更改房屋荷载，要求拆除恢复原状；⑤入户阳台违规加装封闭窗与护栏，要求拆除恢复原状；⑥拆除入户阳台与起居室连接处（MC6部位）的2.7米宽2.5米高推拉门，要求恢复原状。2.要求黄全宏、覃凤仙赔偿自2019年8月17日起，每天200元违约金，至恢复原状并验收通过之日止（现违约金暂计到2019年9月17日金额为6400元）。 事实和理由：天伦物业公司与黄全宏、覃凤仙于2018年10月25日签订《临时管理规约》交付盛城·绥尚居1号楼1单元1601房，规约中第三章第八条第3款要求：装修时不破坏房屋结构，严禁对房屋内外承重墙、外墙面、梁、柱、板、窗、阳台进行凿、拆、搭、建、增开门窗洞口，严禁圈、占公共空间，禁止改变外立面整体原状效果，要求不能破坏房屋的外观外貌等。在房屋装修过程中，黄全宏、覃凤仙已经违反约定。2019年8月7日，天伦物业公司告知黄全宏、覃凤仙，明确限期10日内恢复原状,限期内未整改完毕的，因违规装修按规定赔偿损失，对所造成损失赔偿以清单为准，并保留追偿因业主违规装修造成的不确定损失。同年8月20日和27日，天伦物业公司多次书面告知黄全宏、覃凤仙尽快对违规装修进行整改，否则将承担赔偿违约金及违约行为导致天伦物业公司产生的诉讼费、鉴定费、律师费等。但黄全宏、覃凤仙至今未整改。综上，黄全宏、覃凤仙的房屋装修违规，影响房屋结构和违反了临时管理规约条款，故请求法院依照签订的规约判令支持天伦物业公司的诉讼请求。 黄全宏、覃凤仙辩称：一、黄全宏、覃凤仙的装修行为是经天伦物业公司和开发商同意，并且与开发商、天伦物业公司的样板房（1号楼1单元201号房及204号房）装修一致，黄全宏、覃凤仙装修也是依照天伦物业公司张贴的《装修原则》的要求实施装修，无违规装修行为。同时，天伦物业公司在黄全宏、覃凤仙入场装修时均要求缴纳1000元装修保证金及350元垃圾清运费，在装修结束经天伦物业公司验收合格后退回保证金，且装修是根据天伦物业公司的电工刘章映和管理员李月彩的交代和监督下完成。二、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条的规定，对于第1项诉请中关于公共阳台的主张，天伦物业公司作为原告主体不适格，因为公共部分属于全体业主共同所有，天伦物业公司不是建筑物所有权的权利人，同时，黄全宏、覃凤仙的行为也未造成全体业主的损失、损害全体业主的共同利益。三、参照建设部《住宅室内装修装饰管理办法》的规定，如黄全宏、覃凤仙的装修行为违反临时管理规约，但并未损害小区全体业主的共同利益，也无证据证明损害其他业主的相邻权。如天伦物业公司认为黄全宏、覃凤仙的装修违反了装修规定，按照《物业管理法》第四十五条、第四十六条的规定，物业企业有及时制止业主违反规定装修及建筑行为的义务，并向行政职能部门报告，但截止开庭时，未接到相关行政部门要求停止装修及拆除违规建筑的通知。四、根据开发商在黄全宏、覃凤仙购买房屋时提供的户型图可知，空中花园、入户花园和阳台属于半赠送区域，黄全宏、覃凤仙购买后即属于购买者的专有部分，其对专有部分具有处分权，黄全宏、覃凤仙装修时并没有破坏房屋的承重墙和荷载，仅仅是对专有部分的一些小改动，不影响房屋的结构和承重。五、天伦物业公司诉请的违约金损失没有事实与法律依据，天伦物业公司提供的证据无法证实因此遭受的实际损失。作为开发商选聘的前期物业管理企业，天伦物业公司应按照前期物业管理服务协议的约定提供物业服务对小区设备、设施和相关场地进行专业化维护、养护和管理，仅是全体业主将服务、管理权交给天伦物业公司。综上，请求法院驳回天伦物业公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对天伦物业公司提供的《临时管理规约》、《房屋结构图》、公共区域更改照片、部分公共位置照片及黄全宏、覃凤仙提供的《户型图》，因双方对真实性与合法性均无异议，仅对关联性有异议，对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对有分歧的内容，本院将综合全案证据及庭审调查进行认证。根据黄全宏、覃凤仙的申请，本院对盛城·绥尚居1号楼1单元201号房、204号房室内装修情况进行现场勘验并制成视频，同时为查明案件事实，本院亦对盛城·绥尚居1号楼1单元304号房（业主为黄自春、李梅莲）室内装修情况、尚未装修的203号房及1002号房的室内状况进行现场勘验并制成视频，向广西盛城房地产开发有限公司相关负责人王炳军调查所制作的询问笔录及向盛城·绥尚居1号楼设计单位广西壮族自台区工业设计院调查该院出具的复函。双方当事人对上述视频及设计院出具的复函的真实性、合法性均无异议，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。对有异议的证据，本院认证如下： 1.天伦物业公司提供的告知书、告知书模版及送达视频，拟证明天伦物业公司告知黄全宏、覃凤仙恢复原状并明确已产生违约金。对告知书及视频内容的真实性本院予以确认，至于能否达到证明目的，本院在分析说理部分予以阐明。 2.天伦物业公司提供的房屋返修零星工程维修单价报价表，因未载明制作单位，亦无其他材料佐证各项维修工程的价格，证据的真实性与合法性无法确认，本院不予确认。 3.天伦物业公司提供的《前期物业服务合同》、广西盛城房地产开发有限公司给天伦物业公司的违约责任函、天伦物业公司支付违约金收条、支付违约金银行凭证，因与本案无关联，本院不予认定。 4.天伦物业公司提供的《建筑装修垃圾清运合同》、收条、要求调整承包金额的告知单，拟证明因业主违规装修增加大量合同外装修垃圾，给物业造成额外损失。对该部分证据的真实性本院予以确认，至于能否达到证明目的，本院在分析说理部分予以阐明。 5.黄全宏、覃凤仙提供的《装修原则》，结合双方签订的《临时管理规约》，其内容能相互印证，故本院对该证据予以认定。 6.黄全宏、覃凤仙提供的《收款单》，拟证明黄全宏、覃凤仙的装修无违规情况，并经天伦物业公司验收合格后予以返还1000元装修保证金。根据双方签订的《临时管理规约》的约定，业主进场装修应先缴纳装修保证金，装修结束并通过验收后予以返还，该《收款单》与规约的规定相互印证，本院予以确认。 7.本院对广西盛城房地产开发有限公司相关负责人王炳军调查所制作的询问笔录，黄全宏、覃凤仙对该笔录有异议，对笔录反映的内容，本院将综合全案证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、盛城·绥尚居1号楼属广西盛城房地产开发有限公司投资建设，为南北座向、三个单元、18层住宅楼的建筑。该楼每个单元为两梯四户，分为E-1、E-2、F-1、F-2户型；从二楼开始，同一楼层E-1户型与F-1户型生活阳台之间、E-2户型与F-2户型的生活阳台之间均有宽2.4米的公共平台；其中E-1户型及F-1户型公共平台东面实体墙中间有楼梯间窗户，窗户安装了可推玻璃，规格为75CM×115CM,用途为采光、通风及消防排烟。该楼1单元201号房（户型为E-1型）和204号房（户型为F-1型）为广西盛城房地产开发有限公司销售时供业主参考的装修样版房。其中201室内装修情况为：1.入户阳台北面墙中空部位安装了玻璃窗，该阳台西面与起居室连接处（即MC6部位）无任何隔断；2.空中花园南面（即MC2部位）为实体墙并留门，房内北面墙中空部位安装了玻璃窗；3.餐厅与生活阳台连接处（即MC3部位）无任何隔断物；4.生活阳台向公共平台扩占了1.2米，向外扩占部分的西面和南面，均用砖砌高1.2米的墙，墙上安装了玻璃窗。204的室内装修情况为：1.空中花园北面（即MC2部位）为实体墙并留门，南面墙中空部位安装了玻璃窗；2.餐厅与生活阳台连接处（即MC3部位）无任何隔断物；3.生活阳台向公共平台扩占了1.2米，向外扩占部分的北面和西面，均用砖砌1.2米高的墙，墙上安装了玻璃窗。公共平台东面墙原有的楼梯间窗户被实体墙封堵。 二、2017年7月1日，广西盛城房地产开发有限公司与天伦物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定：广西盛城房地产开发有限公司选聘天伦物业公司作为盛城·绥尚居的前期物业管理服务企业。2018年11月2日，天伦物业公司与1号楼1单元1601号房业主黄全宏签订了《临时管理规约》，约定：1.天伦物业公司根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护、安全防洪等方面的规章制度，对违反本临时管理规约的各项规定的，有权处理并要求限期整改。2.业主需要装饰装修房屋，应事先书面通知物业服务企业，严格遵守《房屋装饰装修管理规定》,如装修前到物业办理装修申请及相关手续，装修过程中，业主不许拒绝和阻碍物业服务公司对装饰、装修活动的监督和检查，若有违规现象，物业服务公司有权责令业主停止施工并恢复使用功能，同时装修押金不予退回；业主有权对所购买房屋按规定进行装修，装修时不破坏房屋结构，严禁对房屋内外承重墙、外墙面、梁、柱、板、窗、阳台进行凿、拆、搭、建、增开门窗洞口，严禁圈、占公共空间，阳台、窗户防盗网不能超出滴水线禁止改变外立面整体原状效果；装修施工整体完工后，及时告知物业管理处申请装修完工验收。3.任何单位和个人有责任维护消防设施设备，不得损坏和擅自挪用、拆除、停用消防设施器材，不得埋压、圈占消防设施，不得占用消防间距、通道等，由此产生的损失由相关责任人负责，并承担一切法律责任。4.业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害，导致全体业主的共同利益受损及其他损失的，其他业主和物业服务企业可以依据本规约予以处理，违约方应承担赔偿责任，并于接到赔偿通知3日内完成支付，每逾期1日，按日向受损业主或物业服务企业支付200元的违约金，直至支付完成止，必要时，向所在地人民法院提起诉讼等。 1、《临时管理规约》签订后，黄全宏、覃凤仙按协议向天伦物业公司交纳装修保证金及垃圾清运费，进场装修盛城·绥尚居1号楼1单元1601号房（为E-1户型）。E-1户型交房时的原状为（以户型图为准）：1.房子为毛坯状。2.入户阳台北面为实体墙，从实体墙1.2米处往房子顶部为中空状态；入户阳台西面与起居室连接处(即MC6部位)安装有玻璃门。3.起居室与阳台连接处（即MC1部位）安装有玻璃门。4.起居室外阳台有高1.2米的铁制护栏。5.餐厅与生活阳台连接处（即MC3部位）安装有玻璃门；生活阳台东面为实体墙，西面与南面为高1.2米的铁制护栏。6.空中花园南面（即MC2部位）安装有落地玻璃窗，北面为实体墙，从墙体1.2米处往房子顶部之间为中空状态。1号楼1单元1601号房装修后的情况为：1.入户阳台北面墙中空部位安装了玻璃窗及防盗网；入户阳台西面与起居室连接处（即MC6部位)的玻璃门被拆除。2.起居室与阳台连接处（即MC1部位）的玻璃门保持原样；连接起居室的阳台护栏上，垂直加装了防盗网。3.空中花园南面（即MC2部位）的落地玻璃窗已拆除，在该位置上砌了一块砖厚度的墙，留门；北面墙中空部位垂直安装了玻璃窗及防盗网。4.餐厅与生活阳台连接处（即MC3部位）的玻璃门保持原样，生活阳台南面的护栏被拆除，向阳台外的公共平台扩占了1.2米，向外扩占的南面用板材等其他装饰材料围封，阳台及扩占部分的西面安装了玻璃窗及防盗网。5.该楼层的楼梯间窗户的一半在扩占范围内，亦安装上了防盗网。 1、装修结束后，天伦物业公司向黄全宏、覃凤仙退回装修保证金。2019年8月7日，天伦物业公司向黄全宏、覃凤仙送达《告知书》，内容为：1号楼1单元1601号房业主违反《临时管理规约》对房屋进行违规装修，限业主在10内恢复原状。 本院认为，本案的争议焦点是：1黄全宏、覃凤仙是否存在违规装修的行为，如有，具体内容是什么；天伦物业公司要求黄全宏、覃凤仙拆除违规装修并按设计图纸结构恢复原状，应否予以支持；2.天伦物业公司认为黄全宏、覃凤仙违规装修行为中，含有对于公共平台部分的占有，对于公共平台部分的主张权，天伦物业公司作为原告，主体是否适格；3.天伦物业公司要求黄全宏、覃凤仙支付违约金是否有事实和法律依据。 关于焦点一。黄全宏、覃凤仙与天伦物业公司签订的《临时管理规约》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，《临时管理规约》规定：“装修时，阳台、窗户防盗网不能超出滴水线；严禁对房屋内外承重墙进行凿、拆、搭、建”。从户型图可得知，入户阳台和生活阳台处的玻璃门、空中花园处的落地玻璃窗，均不属于承重墙，黄全宏、覃凤仙作为房屋的所有权人，有权对房屋自用部位进行占有和使用，因此，黄全宏、覃凤仙将入户阳台与起居室连接处的玻璃门拆除、空中花园部位的落地窗拆除并改砌砖墙，没有违反《临时管理规约》，也没有违反《中华人民共和国物权法》的相关规定；同时，起居室与阳台连接处的玻璃门亦未进行改装，故天伦物业公司要求上述部位恢复设计图纸结构原状，理由不成立，本院不予支持。对于入户阳台及空中花园中空部位加装的玻璃窗及防盗网，首先加装的材料没有超出滴水线，且玻璃窗及防盗网的安装亦符合一般民用住宅对生活及安全的要求，亦不违反双方签订的《临时管理规约》的约定，故天伦物业公司要求拆除该部位的玻璃窗及防盗网，本院不予支持。对于生活阳台往外扩占公共平台的装修情况，《物业管理条例》第四十九条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建设和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建设和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业”；同时，《临时管理规约》亦载明：严禁业主圈、占公共空间。黄全宏、覃凤仙违反了该规约中关于装修的禁止性规定，同时也违反国务院颁布的《物业管理条例》中关于不得擅自改变公共建设和共用设施用途的规定。因此，天伦物业公司要求拆除违规占用公共区域，恢复原状，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。 关于焦点二。天伦物业公司作为广西盛城房地产开发有限公司委托管理的前期物业管理公司，其已依法取得盛城·绥尚居的管理权。该管理权的具体范围，有来源于法律规定和合同约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”。同时，天伦物业公司与黄全宏、覃凤仙签订的《临时管理规约》，亦明确如业主违反临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，天伦物业公司有权向人民法院提起诉讼，且该规定并不违反现有法律法规的规定。因此，天伦物业公司按照双方合同的约定及法律的规定，有权要求黄全宏、覃凤仙对侵占公共部分恢复原状。故本院对黄全宏、覃凤仙认为公共部分属于全体业主共同所有，天伦物业公司不是建筑物所有权的权利人，作为原告主体不适格的辩称，本院不予采信。 关于焦点三。《临时管理规约》约定：业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害，导致全体业主的共同利益受损及其他损失的，其他业主和物业服务企业可以依据本规约予以处理，违约方应承担赔偿及责任，并于接到赔偿通知3日内完成支付，每逾期1日，按日向受损业主或物业服务企业支付200元的违约金，直至支付完成止。根据本案查明的事实，黄全宏、覃凤仙将自己的房屋装修结束后，天伦物业公司对装修验收通过且退回装修保证金，事后又通知整改拆除，且未明确整改内容，在此情况下，主张业主逾期整改并要求其赔偿损失没有事实及法律依据，应不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下： 1、黄全宏、覃凤仙在本判决生效之日起三十日内自行拆除盛城·绥尚居1号楼1单元1601号房生活阳台向外扩占的公共平台部分（包含楼梯间窗户）添加的构建物（具体范围以户型面积表为准），恢复原状； 2、驳回广西天伦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由广西天伦物业服务有限公司负担15元，由黄全宏、覃凤仙共同负担10元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄玉琴 二〇一九年十二月三十日 法官助理 兰 燕 书 记 员 黄鲁青 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。