广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初3672号 原告（反诉被告）：陆之庆，男，1953年12月14日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：孙洁娴，广西广宾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶琳，女，1974年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县宾州镇金城路340号，现住。 委托诉讼代理人：朱克华，广西广宾律师事务所律师。 原告（反诉被告）陆之庆诉被告（反诉原告）叶琳房屋租赁合同纠纷一案。本院2019年10月12日立案受理。依法适用简易程序于11月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆之庆（下称原告）及其委托诉讼代理人孙洁娴，被告（反诉原告）叶琳及其委托诉讼代理人朱克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆的诉讼请求为：1、判令被告叶琳向原告支付的租金28916元及逾期利息（从2019年10月1日起以未付租金为本金按年利率6%计算逾期利息，直至实际清偿日止）2、判决被告向原告赔偿损坏墙体和窗口损失3500元。3、判决被告支付原告拆除安装在原告房屋的大招牌和橱橱柜等设备的费用4000元。2、本案诉讼理费用由被告负担。事实和理由：2017年8月18日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于宾阳县铺面（现为宾阳县宾州镇金和路59、61号）整栋出租给被告，租期为5年（从2017年9月1日起至2022年8月31日止），前三年每年租金为53000元。被告租满一年后，要求原告减少租金，经双方协商同意，原告同意从2018年8月31日起将每年租金变更为47000元。从2018年8月31日起至2019年9月30日止，被告实际租用原告的房屋共13个月（租金共计47000元+47000+12元50916元），但被告实际仅付给原告22000元租金，原告多次催被告付完未付租金，但被告至今还有28916元租金未支付给原告。被告在租用房屋时，损坏原告房屋的墙体和窗，被告应赔偿原告损失3500元。被告在租用房屋时，在原告房屋安装一幅大招牌和橱柜等设备，被告现已经不再租用原告房屋，被告应当负责将招牌和橱柜等设备拆除，但被告没有拆除，被告应当支付原告拆除费4000元。综上所述，原告根据我国相关法律、法规的规定，依法向法院提起诉讼，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 原告身份证复印件，证明原告的身份信息情况，主体资格。2、叶琳户籍证明，证明被告身份信息情况，主体适格。3、房屋租赁合同，证明原告与被告的租赁关系，以及双方对租赁物，租期，租售等约定情况，和2018年8月双方协商约定将房屋租金改为47000元。4、照片，证明被告应拆除安装在原告房屋的大招牌、橱柜等设备情况，以及被告损坏原告房屋墙体，窗的情况。5、收据，证明陆之庆拆除宾阳县宾州镇金和卢59、61号铺面橱柜等费用为4000元。6、活期存款明细查询，证明被告叶琳通过罗庆保账号转账17000元房租金。7、短信，证明原告于2019年10月5日通过女儿的手机发短信给被告叶琳告知对方在三天内将橱柜、桌椅等设备拆除。 被告叶琳答辩并在期限内提出反诉称：判令解除反诉被告与反诉原告于2017年8月18日签订的租赁合同以及2019年9月31日签订的补充房屋租赁合同；2判令反诉被告赔偿反诉原告租赁房屋装修款损失合计106396.6元；本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月18日，反诉被告与反诉原告签订《房屋租赁合同》，双方约定：反诉被告将位于宾阳县铺面（现为宾阳县宾州镇金和路59、61号）整栋出租给反诉原告，租期为5年（从2017年9月1日起至2022年8月31日止），前三年每年租金为53000元。反诉原告租满一年后，要求反诉被告减少租金，经双方协商同意，从2018年8月31日起将每年租金变更为47000元。在此期间，如果反诉原告因无法经营的可以将所承租的房屋转租，2019年6月反诉原告因无暇经营此店，在征得反诉被告同意后，在铺面贴出转租广告，但就在反诉原告已经找到新租户租下铺面时，反诉被告却跨过反诉原告与新租户签订了铺面租赁合同，造成反诉原告无法实现其转租目的。反诉原告认为双方签订的合同系双方真实意思表示，反诉被告跨过反诉原告与新租户签订的租赁合同属于根本违约，严重侵害了反诉原告的合法利益，为维护反诉原告的合法权益，请求法院作出公正判决。 被告叶琳在举证期限内为证明自己的主张，向本院提交证据：1、身份证复印件，证明反诉原告的主体适格；2、收据、宾州镇叶琳电子商务服务站广告制作清单、送货单、相片等，证明反诉原告在所租赁的房屋内装修的事实及相应装修金额，即相应损失；3、转账凭据，证明反诉原告已经支付租金22000元。 原告陆之庆辩称：反诉被告在2019年10月5日给反诉原告发过短信告知对方在三天内拆除一楼铺面的大招牌及柜子，这些拆除费用应由反诉原告负担，但对方并没有在三天内搬走，因此反诉被告就将一楼铺面的柜子拆除和玻璃门搬上去了，其余东西都没动，都还在三楼。反诉原告之前的租金一直没付，实为失约，合同在之前已经解除，反诉原告在没有付清租金的情况下是没有权利将铺面转让给他人的。请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。 经庭审质证，被告对原告提交的质证意见为：对证据1、2、3、4、6三性没有异议，对于5三性不予认可，被告并不知情。对于7短信三性不予认可，被告确实收到过这个短信，但不知道是谁的号码。原告对被告提交的质证意见为：图片的证据，对三性没有异议，但对送货单和收据有异议，只能证明被告当时装修铺面的情况，但装修的铺面后来已经在使用了，这些证据不能证明装修的损失，对于被告称支付22000元的租金我方是认可的在诉状中也确认了。本院认为，双方对三性无异议的证据，可以作为本案定案依据，关于原告的证据5，该证据真实性、合法性无法确定，被告也不予认可，本院不予采纳。 本案的争议焦点为：1、原告与被告签订的房屋租赁合同是否有效。2、反诉原告要求解除租赁合同是否有事实和法律的依据。3、合同解除的责任归于哪一方。4、原告在合同未解除的情况下将铺面转出他人是否造成违约。5、被告尚欠原告租金是多少。6、原告与反诉被告请求的各项损失是否有事实和法律的依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年8月18日，原告陆之庆与被告叶琳签订《房屋租赁合同》，原告陆之庆将其位于宾州镇商贸城南二路铺面（现为宾州镇金和路59.61号）整栋出租给被告叶琳，合同约定：1、甲方自愿将位于宾阳县铺面整栋出租给乙方。大约240平方米，租期5年，即从2017年9月1日至2022年8月31日止，前三年租金为53000元，压金1000元，第四、五年的年租金分别递加1500元；…4、未经甲方同意不得擅自拆改房屋建筑结构，不得利用承租房储存任何危险品；…6、付款方式：租金按年结算，由乙方每年合同到期后的15日内以现金或者转账方式结算给甲方；7、甲方的权利义务：在正常情况下，甲方不得干涉乙方的日常经营活动，如有违约乙方有权解除合同，且甲方要按本合同总租金的50%向乙方支付给违约金，给乙方造成损失的，甲方还应承担赔偿责任；8、其他事项：按甲乙双方共同协商一致，合同期满后，租金按市场价格适当调整，在同等条件下，乙方享有优先续租权利；9、租赁期间，甲乙双方如果发生争议，由双方共同协商解决，如果双方协商不一致时，可向当地人民法院提起诉讼。2018年8月31日，双方重新签订《房屋租赁合同》，第2.2条款中约定：租赁期限为四年，至2022年止，年租金变更为47000元，年递增1500元，在租期第一年的8月15日前付完租金，并在合同中增加了条款：3.2条、在租赁期限内，甲方必须确保乙方的正常使用，不利将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三方者，或在租赁期内房租加价；3.4、甲方需要装修及外墙宣传广告牌的，甲方应给予支持；3.5、乙方不得擅自改变室内结构并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应的赔偿，如发生自然损坏应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复；3.5、到期后乙方不再承租的，可拆除自己安装的东西；4、其他未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法律法规办理。合同签订后，被告继续使用房屋，至2019年8月15日，期满一年，被告向原告支付了租金22000元，仍有25000元租金未付，被告超期未付租金后，原告多次向被告追收，但被告未能按时付清，并有意将铺面转租，2019年9月29日，原告通过其女儿向被告发送短信，限被告于9月30日前付清租金否则起诉至法院，10月5日原告再次通过女儿向被告发短信“限被告于10月5日至7日拆除装修的厨柜和桌椅，过期不拆除则由原告处置，产生费用由被告承担”，2019年10月11日，原告跨过被告直接与被告曾经联系过的第三人签订签订协议，将宾州镇金和路59、61号出租给第三人，第三人承租后对一楼铺面进行装修，装修时将被告租赁时安装的一楼玻璃门、货柜、门面招牌拆除，拆除后的玻璃门七块玻璃放置在楼顶，货柜和门面招牌拆除下来的材料已被丢弃，拆除的费用在第三人向原告支付的租金中扣除，10月21日第三人在该铺面中开始经营伍龙烧烤店。原告认为被告不支付租金，损害了其利益，起诉要求被告支持其诉讼请求，被告认为原告擅自将商铺转租他人造成被告已经无法经营，遂反诉要求支持其反诉请求。 在审理过程中，经清点，被告遗留在宾阳县宾州镇金和路59、61号的物品：1、玻璃门玻璃七块，2、空调二台（分体壁挂式），3、台式茶几一张，4、木椅一张，5、窗帘六窗，6、升降椅三张，7、铁丝红椅三张，8、腾椅一张。 本院认为，原告与被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，也经双方确认，且双方当事人的约定并未违反现行法律法规之规定，故合同依法有效，应受法律保护，2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》是对2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》进行修改，应当以2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》为准，各方签约方均应当遵守约定。1、关于合同的解除及责任，根据《合同法》第九十四条的有关规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。反诉原告经营困难后，寻求将承租房转租，反诉被告在合同期限内将出租房另租他人，致使合同目的无法实现，反诉原告要求解除合同，应当准许；2、关于违约责任，根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在合同约定的支付租金期限内未全额支付租金，已经是构成违约，应当向原告支付租赁期间的租金，反诉被告在合同租赁期限内，未经双方协商一致，也未经过法律程序解决，就将出租房擅自另行出租，反诉被告也构成违约，因此双方各自承担违约责任；3、关于租金的数额及支付利息，双方约定年租金为47000元，每月租金拆算3916.67元，被告实际使用时间为十三个月，共计50916.67元，被告已经支付22000元，尚欠租金28916.67元，原告请求支付28916元，未超过应付数额，应予以支持，由于被告合同解除中存在违约，其请求被告承担；4、关于反诉的问题，反诉原告在第二项请求当中要求赔偿木工及广告牌的损失，而该项损失系第三人在未经反诉原告的同意下，仅经过反诉被告的认可就进行了拆除，并将拆除后的材料丢弃，因此该行为涉及第三人侵权的行为，该项请求当中的木工、广告损失76333.6元不构成反诉，反诉原告可另行主张，其余物品瑞仍存在反诉被告房屋之中，因合同已经解除，反诉被告应当返还；5、原告要求被告赔偿墙体、窗口3500元及支付拆除广告牌4000元的费用问题，在合同中双方约定被告有权对出租房进行必要装修，装修必然对墙体造成一定的损害，而且原告未能举证证明被告的装修对房屋的结构造成了损害，也未能举证窗口的具体损失，对这项请求本院不予以支持，拆除广告牌4000元的费用，原告未经与被告协商，任由第三人重新对铺面进行装修并拆除并丢弃拆下的材料不管，其损失应当由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 准予反诉原告与反诉被告解除的《房屋租赁合同》； 被告叶琳支付原告陆之太房屋租金28916元； 三、反诉被告陆之庆向反诉原告叶琳返还物品：1、玻璃门玻璃七块，2、空调二台（分体壁挂式），3、台式茶几一张，4、木椅一张，5、窗帘六窗，6、升降椅三张，7、铁丝红椅三张，8、腾椅一张； 四、驳回原告陆之庆、反诉原告叶琳的其他诉讼请求。 上述应付款项及返还物品，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。逾期不履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费355元（已减半收取计），由被告叶琳负担，反诉费375元（已减半收取计）由反诉被告陆之庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 韦 松 二〇一九年十二月五日 书记员 林翠翠