湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0621民初2832号 原告：陈步祥，男，1985年9月5日出生，汉族，岳阳县人，住岳阳县。 委托诉讼代理人：钱卫军，湖南忠民律师事务所律师。 被告：岳阳弘庭置业有限公司。住所地岳阳县荣家湾镇洞庭村白石组。 法定代表人：蒋昌红，董事长。 委托诉讼代理人：张红雨，湖南理威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晶，湖南理威律师事务所律师。 原告陈步祥与被告岳阳弘庭置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月26日公开开庭进行了审理，原告陈步祥及其委托诉讼代理人钱卫军，被告岳阳弘庭置业有限公司的委托诉讼代理人张红雨、肖晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈步祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金22979元（计算至2019年12月10日）；2、诉讼费用依法承担。事实与理由：2017年10月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定：被告将位于岳阳县商品房项目洞庭美域10＃001幢3层306号房出售给原告，价款为704850元，房屋交付期限为2019年6月30日前。同时合同约定了商品房交付条件、商品房设施设备交付条件、被告应交付的证明文件等。合同第十二条还约定：出卖人构成逾期交付的，本合同继续履行，买受人不退房，由出卖人按买受人已付房款的日万分之二向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告未能按约在2019年6月30日前交付房屋，现已逾期达五个多月，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告岳阳弘庭置业有限公司辩称，涉案房屋在2019年6月30日前已具备交付条件，因政策变化调整原因导致消防验收手续延期，按合同约定被告可以顺延交房。2019年1月，涉案10号楼主体工程已取得竣工验收备案表，其他配套设施已在6月30日前验收完成，达到交付条件。2019年4月底，被告向岳阳市消防救援支队提交消防验收资料时，得知消防验收职能移交到住建部门，被告的材料已不再受理。消防验收职能承接部门具备受理业务条件后，被告第一时间向岳阳县住房和城乡建设局（以下简称县住建局）申请消防验收，于2019年9月28日取得验收意见书，在2019年11月1日通知原告交房。合同第十一条第（二）款第1项约定“因当地政府部门政策变化或因遵守政府（含部门）命令、文件通知停水停电、交通管制、规划调整或重大技术等原因致使开发建设期延长的可顺延房屋交付时间”。本案中延期交房原因非被告自身原因，而是政府职能部门验收手续方面的因素造成，政府部门机构改革是被告不可预见、也无法控制的事实，属不可抗力，该原因导致的延期交付，按照合同约定交房日期应相应顺延，加上原告未实际造成损失，其主张逾期交房违约金缺乏依据，应予以驳回。 本院根据双方当事人提交的无异议的证据，结合当事人陈述，确认以下案件事实： 2017年10月17日，原告陈步祥与被告岳阳弘庭置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由原告以704850元的价格购买被告公司开发建设的位于岳阳县的洞庭美域10＃（Ｇ1）001幢03层306号房。 合同第七条付款方式及期限约定，买受人应于2017年10月17日前支付房款144850元，余款560000元向岳阳县住房公积金管理中心申请贷款支付。 第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按期付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加）：逾期在60日内的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的1%支付违约金，同时出卖人退还已付房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 第十一条关于交付时间和手续一节约定，被告应当于2019年6月30日前向原告交付该商品房；交房日期可相应顺延的情形为：（1）买受人未及时提供贷款并办理贷款手续，或未付清购房款及其他产权登记税费等款项的；（2）因当地政府部门政策变化或遵守政府（含部门）命令、文件通知停水停电、交通管制、规划调整或重大技术问题等原因致使开发建设期延长的；（3）市政配套工程施工或市政配套规划调整影响项目建设的；（4）自然天气或自然灾害导致工期延误的；（5）买受人违约行为；（6）其他非属于出卖人因素导致的延期交付的情形。 第十二条逾期交付责任中约定，具有延期交付或交付日期顺延情形的，延期交付期间不视为出卖人逾期交付，不承担违约责任。出卖人构成逾期交付的，本合同继续履行，买受人不退房的，由出卖人按买受人已付购房价款的日万分之二向买受人支付违约金，但如因本合同第十一条、第十二条、第十四条、第十五条涉及的整改或修复原因而仍被认定出卖人构成逾期交付的，买受人自愿免除逾期交付违约责任。 第十四条、第十五条分别约定由于政府行政命令直接导致规划、设计变更，属于不可抗力，出卖人不承担违约、赔偿责任，买受人也不得因此解除合同。 合同签订后，原告依合同约定已支付首付款144850元，并通过公积金贷款方式向原告支付了余款560000元。 被告开发的诉争房屋已于2019年1月2日取得县住建局出具的工程竣工验收备案表，于2019年4月24日经湖南世和消防设施维保检测有限公司检测评定该项目消防设施达到合格要求，于2019年5月23日取得岳阳县风景园林绿化管理中心出具的建设项目附属绿地绿线验收书，于2019年10月19日取得岳阳县自然资源局出具的建设工程竣工规划验收合格证，于2019年10月23日取得岳阳县环境监察大队出具的竣工环保验收备案表，于2019年10月29日取得岳阳县房地产测绘中心出具的测绘报告。 被告于2019年11月1日向原告邮寄了《交房通知书》，要求原告在2019年11月1日至11月7日收房。原告收到通知书后于2019年11月5日来办理手续，当日因与被告就逾期交房补偿事项未能达成一致，原告离开，直到2019年12月10日才办理了交房手续。 本院认为，本案商品房预售合同纠纷争议焦点：1、被告逾期交房是否符合合同约定顺延交房的理由，是否应承担违约责任；2、违约金的计算方法。 针对争议焦点1，原告提交了《交房通知书》和岳阳县房地产测绘中心同意出具测绘报告的意见书，用以证明被告于2019年10月29日才取得同意出具测绘报告意见，其交房通知书发出日期为2019年11月1日，明显在合同约定的房屋交付日期2019年6月30日之后，被告逾期交房构成违约，应支付相应违约金。被告提交了：1、中华人民共和国住房和城乡建设部与中华人民共和国应急管理部联合发出《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》，用以证明自2019年4月1日起，消防验收职责部门已经由消防救援机构移交给住建部门。2、岳阳市公安消防支队出具的说明一份，用以证明被告于2019年4月向该支队申请对诉争房屋进行消防验收，因职责移交原因，该支队未受理被告公司的消防验收申请资料。3、县住建局出具的说明一份，用以证明县住建局于2019年6月启动消防验收职责移交承接工作，2019年9月22日受理了原告的消防验收申请，2019年9月28日出具了消防验收意见书。 对于原告针对焦点1提交的证据，被告对真实性无异议，但认为测绘报告是以消防验收为前置条件的。对于被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但对证明目的不认可，认为该文件明确消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交建设工程消防设计审查验收职责工作，要求是确保工作无缝衔接，因此消防验收部门职责的移交并不会也不应导致工作出现空档期。文件明确2019年4月1日至6月30日为职责移交承接期，应于6月30日前全部完成移交承接工作。文件中还明确自2019年4月1日起，已明确建设工程消防设计审查验收职责承接机构的地方，由承接机构受理并负责该项工作。因此被告提出机构改革导致验收延期的理由不能成立。对被告提交的证据2认为没有经办人签字，真实性、合法性有异议。对被告提交的证据3没有异议。 本院对于双方没有异议的证据予以确认，对于岳阳市公安消防支队出具的说明，本院认为，该证据来源合法，内容真实，能够作为本案的证据使用。 关于争议焦点1，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对原、被告均有约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。双方签订合同后，原告已依约向被告交付了全部购房款，被告应按约在2019年6月30日前将符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告”等条件的房屋交付给原告，被告于2019年11月1日发出通知，要求原告在2019年11月1日至11月7日收房，时间已超出合同约定的期限，已经构成逾期交房。 被告辩称逾期交付原因是消防部门职能调整导致的消防验收手续延期，符合合同约定的顺延交付情形，被告不应承担违约责任。本院认为合同中约定了被告交房日期可顺延的情形为：一因当地政府部门政策变化或为遵守政府（含部门）命令、文件通知停水停电、交通管制、规划调整或重大技术问题等原因致使开发建设期延长的；二市政配套工程施工或市政配套规划调整影响项目建设的；三自然天气或自然灾害导致工期延误的，四其他非属于出卖人因素导致的延期交付的情形。本案中，首先，原、被告签订的商品房预售合同中并没有约定关于消防验收延期属于顺延交付的理由，被告以消防验收延期作为抗辩理由与合同约定并无关联，其认为不构成违约没有事实依据。其次，被告提交的证据虽证明岳阳市公安消防支队自2019年4月1日不再受理消防验收申请，但岳阳市公安消防支队在说明中明确消防设计审查、消防验收和备案抽查职能已分别于2018年12月20日和2019年4月4日移交到住建部门。县住建局亦在说明中明确在2019年6月该局已启动了建设工程消防验收备案等相关职责的移交承接工作，相继完成了消防验收备案工作的机构设置、人员配备、受理窗口设置和制定业务流程等相关工作。也就是说该局已于2019年6月即具备消防验收能力，而证据显示被告直到2019年9月22日才向县住建局申请对诉争房屋所在建筑进行消防验收，被告无相应证据证明县住建局在2019年9月22日前存在拒绝受理消防验收情形，被告提出因消防验收导致延期的主张并无证据支持。第三，虽然消防验收部门存在2019年4月至6月的移交承接期，但是原告的主体工程已于2018年12月竣工验收合格并于2019年1月2日进行了竣工验收备案，按照《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他部门备案。按照规定诉争房屋应在2019年1月按消防部门出具的认可文件报相关部门进行备案。被告如按规定期限办理上述备案手续，则在消防部门机构改革之前就应完成消防验收手续。被告在2019年4月24日进行消防设施检测评定合格并向岳阳市公安消防支队提出消防验收申请，已违反了上述规定。因此即使本案存在2019年4月至6月的消防验收延期的情形，也不应将该期限计入可以顺延交房的时间，否则无异于将被告公司的违法行为所造成的后果转嫁给买受人，显失公平。第四，本案约定的交房条件其中之一为“已取得房屋测绘报告”，而房屋测绘报告与消防验收并无直接关联，被告直到2019年10月29日才取得岳阳县房地产测绘中心出具的测绘报告，其主张逾期交房不构成违约的主张本院不予支持。 综上，被告关于因消防部门机构改革导致消防验收延期构成顺延交房理由的抗辩缺乏合同约定和事实依据，对该主张本院不予支持。被告同时认为本案交房延期原因系不可抗力的主张没有法律依据，本院不予支持。被告逾期交房应承担相应的违约责任。 关于争议焦点2，本院认为原告于2019年11月1日通知原告在2019年11月1日至7日办理交房手续，因此可以认定被告已经履行了通知收房的义务,交房日期应按2019年11月1日计算，相比合同约定的2019年6月30日，实际交房日期延期了122天。根据合同的约定，被告应承担的违约金为已付购房款的日万分之二，即为17198元（704850元×0.0002×122天）。原告主张其于2019年11月5日在办理收房手续时，被告要求原告签订免责协议，原告拒绝收房，直到2019年12月10日，被告才同意不需要签订免责协议，所以交房时间应计算至2019年12月10日。本院认为原告提出的被告强迫签订免责协议的事实无证据支持，对要求计算违约时间至2019年12月10日的主张不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，第一百三十八条的规定,判决如下： 一、被告岳阳弘庭置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈步祥支付自2019年6月30日起至2019年11月1日止的逾期交房违约金17198元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费374元，减半收取187元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 员 张    丽 二〇一九年十二月三十日 法官助理 罗  丽  萍 书 记 员 罗丽萍（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间内的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。