江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初6575号原告：南京宏逸物业发展有限公司（以下简称宏逸公司，统一社会信用代码91320100302370509R），住所地在南京市建邺区创智路2号瑞泰大厦7楼。法定代表人：杨道钢，宏逸公司执行董事。委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：朱乃进，国浩律师（南京）事务所律师。被告：南京元通置业有限公司（以下简称元通公司，统一社会信用代码91320100671333105P），住所地在南京市江宁区汤山街道古泉社区。法定代表人：张元柱，元通公司董事长。破产管理人：北京金诚同达律师事务所、北京金诚同达（南京）律师事务所。委托诉讼代理人：刘其松，北京金诚同达（南京）律师事务所。原告宏逸公司诉被告元通公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏逸公司的委托诉讼代理人叶珈睿到庭参加了诉讼，被告元通公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏逸公司诉称：2013年12月4日，其以曹勇名义与被告元通公司签订了《商品房认购协议》，其中约定：阳明山庄57幢商品房（别墅）建筑面积为581.19平方米，房屋单价为29800元/㎡，总房款为17319462元；元通公司负责装修，装修款1743570元由其在元通公司支付尾款时直接扣除；全部房款分四期支付，第一期付定金100万元，第二期付首付款360万元，第三期付410万元后可提前入场装修，第四期付余款；双方还约定于2014年5月30日前签订《南京市商品房契约》。协议签订后，其于2013年12月4日支付了100万元定金，于2014年3月18日前分三笔支付了首付款360万元。元通公司承诺在其支付完40%房款计6235892元后一周内向其提供该栋花园精装修详细设计方案，但在其于2014年5月21日支付了房款1635892元，至达到上述约定金额后，元通没有履行上述承诺。2014年7月18日，其向元通公司支付了房款34万元。2014年9月27日，元通公司向其出具了已收房款6575892元的收据，同时收回了出具给曹勇的收据原件。在其积极筹款准备支付第三期款项时拿房装修时，得知元通公司早已将上述房屋抵债给了他人，该房屋目前被多家法院司法冻结限制销售。元通公司一房多卖和恶意隐瞒房屋产权负担等行为已构成严重违约，且案涉房屋至今未完成竣工验收，其购房目的已无法实现。被告元通公司已进入破产清算程序。现其要求：1.解除双方于2013年12月4日签订的关于阳明山庄57幢的《商品房认购协议》；2.确认元通公司返还购房款6575892元并支付资金占用利息（其中100万元自2013年12月4日起、100万元自2014年1月27日起、100万元自2014年1月28日起、160万元自2014年3月18日起、1635892元自2014年5月21日起、34万元自2014年7月18日起，按年利率6%标准计算至实际给付之日止）。被告元通公司辩称：被告元通公司已进入破产清算程序。关于原告宏逸公司所主张的请求，由法院依法处理。经审理查明：2013年12月4日，被告元通公司（甲方）与案外人曹勇（乙方）签订《商品房认购协议》，其中约定：“甲方开发坚实的阳明山庄项目，已具备商品房销售条件，并领取宁房销第201020078号《商品房预售许可证》；乙方认购57幢，该房屋建筑面积581.19平方米，该房屋单价为29800元/平方米，总房款为壹仟柒佰叁拾壹万玖仟肆佰陆拾贰元（￥17319462）；乙方于2013年12月5日前支付购房定金计人民币壹佰万元整（￥1000000），乙方于2014年1月30日前支付首付款计人民币叁佰陆拾万元整（￥3600000），乙方于2014年3月30日前支付房款计人民币肆佰壹拾万元整（￥4100000），乙方于2014年5月30日前付清余款；乙方同意签定本协议后所支付的定金1000000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖契约的担保，签订商品房买卖契约后，乙方支付的定金转为房价款；四、甲乙双方商定，甲乙双方应于2014年5月30日前签定《南京商品房买卖契约》；五、在本协议的第四条约定的预定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订商品房买卖契约的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订商品房契约的，无权要求甲方返还已收取的定金；六、甲乙双方在签定本协议后，签定商品房买卖契约前，由司法机关、行政机关依法限制房屋权利的，乙方有权拒绝签定商品房买卖契约，甲方应全额返还乙方支付的定金；七、有下列情况之一，乙方拒绝签定商品房买卖契约的，甲方应双倍返还乙方已付的定金，1、甲方未遵守本协议第二条约定的；2、甲方在认购期间，将乙方认购的房屋另售给他人的；2、甲方未告知乙方在签定本协议签该房屋已存在的抵押、查封等事实的；八、甲乙双方在遵守上述条款基础上，补充如下约定:1、房款总价中国包含装修款计人民币壹佰柒拾肆万叁仟伍佰柒拾元整（￥1743570），该装修款在乙方支付购房尾款时直接扣除，由乙方自行负责装修并承担费用，如需开票冲抵，税费由甲方承担……3、甲方负责乙方所购房屋花园内的景观设计，在甲乙双方协商认可设计方案后，由甲方负责施工完成，根据合同的花园面积，甲方按800元/㎡承担费用，超出部分由乙方承担；4、甲方同意乙方于2014年3月30日第三次付款后即可提前入场装修；九、甲乙双方未按约定内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销……”。该《商品房认购协议》签订后，曹勇于2013年12月4日向元通公司支付了定金1000000元，2014年1月27日支付了购房款1000000元，于2014年1月28日支付了购房款1000000元，于2014年3月18日支付了购房款1600000元，于2014年5月31日支付了购房款1635892元，于2014年7月18日支付了购房款340000元，合计6575892元。元通公司收到上述款项后，分别出具了收据。后元通公司出具了《承诺》，其中载明：兹承诺客户支付完阳明山庄57#，40%的首付款共计6235892元整一周内，南京元通置业有限公司提供该栋花园精装修详细设计方案，包含庭院内树种等详细名称。2014年9月20日，曹勇（甲方）与原告宏逸公司（乙方）签订《房屋认购权转让协议》，其中约定：鉴于乙方设立期间委托甲方以甲方名义购买阳明山庄57幢别墅房屋（房屋建筑面积为581.19㎡，总房款为￥17319462元，总房款中含装修款1743570元在尾款中予以扣除）的情况，现乙方已设立成功，乙方就甲方购买上述房屋的权利与义务进行概括承受的相关事宜达成下列协议：1、甲方将以自己名义从南京元通置业有限公司购买的位于阳明山庄57幢房屋认购及购买权免费转让给乙方，该房屋的购房款及因购房所产生的一切费用均由乙方支付。2、截至本协议签订之日，以甲方名义向南京元通置业有限公司支付的款项合计人民币陆佰伍拾柒万伍仟捌佰玖拾贰元整（￥6575892）全部由乙方承担支付。3、本协议签订后，甲方不得因为房价的变动而收回免费转让权，甲方配合乙方办理所有更名及购买相关的手续。4、本协议内容由甲方负责通知南京元通置业有限公司；乙方在南京元通置业有限公司同意出具以乙方作为交款单位的收据之日正式获得上述房屋的购买权，乙方概括承受甲方购买上述房屋相关的全部权利和义务，此后与购买该房相关的任何纠纷与甲方无关。2014年9月27日，元通公司将出具给曹勇的六份共计6575892元的收据原件收回，并出具收据给宏逸公司，该收据载明：交款单位为南京宏逸物业发展有限公司，金额为6575892元，收款事由为阳明山庄57幢购房款。2015年3月，原告宏逸公司向本院提起诉讼，要求：1.解除双方于2013年12月4日签订的关于阳明山庄57幢的《商品房认购协议》；2.元通公司返还除定金外已付的购房款5575892元并按同期银行贷款利率向其支付利息（自每笔款项支付时间起算至实际支付日止）；3.元通公司双倍返还已付定金100万元。后宏逸公司向本院申请撤诉，本院于2015年9月23日作出（2015）江宁汤民初字第00298号民事裁定书，裁定准许宏逸公司撤回对元通置业公司的起诉。2018年9月21日，原告宏逸公司通过EMS（邮件号码：1019317288731）向被告元通公司发出《催告函》，其中该《催告函》载明：“我司在履行认购协议过程中发现贵司在销售房屋期间存在欺诈行为，如该57幢房屋早于2012年2月28日就预售给储德宏且因预售抵押纠纷引发诉讼、该房屋被司法保全导致网签合同根本无法签订并办理产权过户手续、该商品房的消防验收一直未能通过验收导致房屋不能交付、等等问题”，“你司应在收到本函之日起一个月内认真履行认购协议中你方的义务，配合我司办理网签和产权过户手续，尽快将案涉房屋符合法定竣工验收要求后交付于我司，且贵司应按认购协议约定向我方承担违约责任”。后原告宏逸公司诉至法院。审理中，被告元通公司经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。另查明：2012年2月28日，元通公司（甲方）与案外人储德宏（乙方）签订《商品房预售合同》，其中约定：乙方购买甲方开发的位于南京市江宁区汤山街道古泉社区的阳明山庄57幢商品房1幢，房价为19063032元；交付时间为2012年12月30日，如果甲方迟延交房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除合同，甲方应在合同解除60日内退还乙方已收的房款。合同签订后，储德宏已向元通公司付清全部房款19063032元，但元通公司未能按合同约定的交房时间交付房屋。2013年4月，储德宏向本院提起诉讼，要求判令：1.解除《商品房预售合同》；2.元通公司退还剩余购房款5000000元。2013年4月19日，本院作出（2013）江宁汤民初字第323号民事判决书，判决：一、储德宏与元通公司2012年2月28日签订的《商品房预售合同》于判决发生法律效力之日解除；二、元通公司于上述合同解除之日起60日内退还储德宏剩余购房款5000000元。又查明：截至2019年11月8日，坐落在江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄57幢的权利人为储德宏，该房屋于2012年3月7日设立了抵押权，抵押人为储德宏，抵押权人为招商银行有限公司南京分行。该房屋已于2016年12月2日被南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106执3745号、（2016）苏0106执3971号案件查封，于2018年3月23日被南京市玄武区人民法院（2018）苏0102执恢284号案件查封。2019年11月12日，本院作出（2019）苏0115破28号民事裁定书，裁定：受理陈正志对南京元通置业有限公司的破产清算申请。上述事实，有《商品房认购协议》、《房屋认购权转让协议》、收据、电子回单、签购单、《承诺》、《催告函》、邮寄单、不动产登记资料查询结果证明、（2013）江宁汤民初字第323号民事判决书、起诉书、（2015）江宁汤民初字第00298号民事裁定书、（2019）苏0115破28号民事裁定书、当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告宏逸公司提供的《商品房认购协议》、《房屋认购权转让协议》、收据、签购单，真实有效，本院予以采信。上述证据，可以认定宏逸公司概括受让了案外人曹勇与被告元通公司2013年12月4日所签订《商品房认购协议》的权利义务以及元通公司收到购房款6575892元的事实，因此，宏逸公司与元通公司之间的买卖合同关系依法成立并生效。从（2013）江宁汤民初字第323号民事判决书以及不动产登记资料查询结果证明来看，案涉房屋在《商品房认购协议》签订之前就已被设立抵押权，并在《商品房认购协议》签订之后已被多起诉讼、执行案件查封，且元通公司已进入破产清算程序，故客观上元通公司已无法履行2013年12月4日《商品房认购协议》以及《承诺》中确定的义务，致使宏逸公司无法实现购买案涉房屋的目的，元通公司已构成根本违约，应承担违约责任。现宏逸公司要求解除双方之间2013年12月4日《商品房认购协议》，符合法律规定，本院予以支持。因元通公司已进入破产清算程序，对元通公司应承担购房款6575892元及相应资金占用利息的债务，本院予以确认。经计算，该资金占用利息的总额为1749258.73元（其中，以1000000元自2013年12月4日起、1000000元自2014年1月27日起、1000000元自2014年1月28日起、1600000元自2014年3月18日起、1635892元自2014年5月21日起、340000元自2014年7月18日起，均按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日；以6575892元为基数，自2019年8月20日至2019年11月11日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。宏逸公司主张超出的利息，无事实依据，本院不予确认。综上，宏逸公司对元通公司的债权共计8325150.73元。元通公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告南京宏逸物业发展有限公司与被告南京元通置业有限公司之间的2013年12月4日《商品房认购协议》。二、确认原告南京宏逸物业发展有限公司对被告南京元通置业有限公司享有的债权为8325150.73元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费71811元，财产保全费5000元，公告费260元，合计77071元，由被告元通公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王波峰人民陪审员  周大朋人民陪审员  吕均东二〇一九年十二月二十日书 记 员  林玮冰