浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙01民终9698号上诉人（原审原告）杭州新源房地产开发有限公司，住所地杭州市西湖区留下街道莲花街266号3-5层。法定代表人单亚江，总经理。委托诉讼代理人吕妍，浙江泽大律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐贤臻，男，1973年6月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人吴岳，浙江浙民律师事务所律师。上诉人杭州新源房地产开发有限公司（以下简称新源公司）因与上诉人徐贤臻房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年7月10日，新源公司（甲方）与徐贤臻（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：新源租2015年第2号）一份，约定：第一条1、甲方同意将坐落在杭州市西湖区留和路584、586、588号共计建筑面积约2948.54平方米商业用房出租给乙方。2、该批房屋的规划用途为商业用房，不得经营当地消防、卫生、环境等职能部门限制的业态。3、乙方已实地踏看了该处房屋，对该处房屋的用途，土地使用权的取得方式、该处房屋位置等现状均已作了充分的了解，愿意承租该房屋。第二条该处房屋的租赁期自2015年7月15日至2023年7月14日止。……第三条房屋的租赁年度、租金1、租赁年度：自2015年起，每年的7月15日至次年的7月14日为一个租赁年度，第一个租赁年度为2015年7月15日至2016年7月14日，依此类推，第八个租赁年度为2022年7月15日至2023年7月14日。2、挂牌成交价：即出租房屋的第一个租赁年度租金：金额（大写）壹佰零拾柒万陆仟贰佰壹拾捌元整，小写￥1076218元。3、该处房屋的年租金前二个租赁年度保持不变，自第三个租赁年度起，在上一个租赁年度租金基础上，每两年递增一次，每次递增5%至合同期满，具体租金金额见本合同附件二“该处房屋年租金明细表”。4、房屋租金未含物业管理费，乙方租赁该房屋需自行承担水、电、物业管理费等相关费用，逾期支付应承担的逾期付款违约金由乙方自负。第四条租金的支付方式1、租金的支付时间及方式：租金每半年支付一次，支付时间为每半年承租期起始日期前壹拾伍个工作日。2、第一个租赁年度半年的租金按以下方式支付：竞租成交当日，乙方在成交当天支付履约保证金人民币197306.5元，自挂牌成交之日起三个工作日内付清第一个租赁年度半年的租金。乙方逾期付款的，视作根本违约，出租人有权单方解除《房屋租赁合同》，履约保证金不予返还。第五条履约保证金1、乙方承租房屋，应缴纳履约保证金人民币197306.5元作为乙方承租房屋的水、电及房屋结构与设备的保证金及合同履约保证金。履约保证金不计利息。2、本合同期满或乙方退租后，并在结清水、电及各种费用并由甲方收回房屋后，并经甲方确认在无损害房屋及设备设施的情况下一次性退还给乙方。如果乙方不及时结算上述费用，或存在乙方应付甲方违约金或赔偿金的，甲方有权在履约保证金中直接扣除。……第七条乙方的责任……7、在房屋租赁期间，乙方应按时自行支付水费、电费、电话费、网络费、物管费等费用，并由乙方自行承担延期付款的违约责任。……第十条乙方的违约责任1、乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，应向甲方支付当年日租金的200%作为违约金。本合同项下的“当年日租金”是指当年年租金除以365日。2、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并没收乙方履约保证金人民币197306.5元。收回该房屋，由此造成的损失，由乙方承担。……（4）在租赁经营期内未根据本合同约定支付租金，拖欠租金、水电费、物业管理费等应付费用超过30天。3、租赁期满时，乙方逾期归还房屋的，每逾期一日，应向甲方支付当日租金的200%房屋占有使用费。合同签订后，新源公司按约交付房屋，徐贤臻接收房屋并装修。后因徐贤臻拟将上述房屋与其已向新源公司租赁开设杭州翰墨香林医疗门诊部的房屋合并升级为一级综合性医院（杭州小和山医院，选址范围从留和路582号商铺延伸至588号商铺）。2015年7月1日，西湖区卫生计生局核发《设置医疗机构批准书》，同意设置杭州小和山医院。期间，翰墨香林苑小区的业主就杭州小和山医院设置向西湖区信访局信访，并向杭州市卫生和计划生育委员会提出行政复议等方式进行维权。2017年9月4日，因徐贤臻拖欠租金，新源公司通过浙江九重天律师事务所致律师函给徐贤臻，要求徐贤臻支付租金。2018年7月，杭州城投房产经营有限公司在案涉房屋大门上张贴封条。2018年9月25日，新源公司再次致催款函给徐贤臻，要求徐贤臻支付租金。新源公司于2019年3月诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2015年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2、徐贤臻支付欠付租金2771261.5元（暂计算至2019年1月14日止，应当按照合同约定的当年度租金为标准，据实支付至生效判决确定的合同解除之日止），并承担延迟支付违约金831062.9元（以欠付租金为基数，按照年19%为标准，自2016年2月24日起分段计算，暂计算至2019年1月24日，应当计算至实际付清之日止）；3、徐贤臻向其腾退交还位于杭州市西湖区留和路584、586、588号商业用房，并按合同约定的每日6191.9元为标准，支付自生效判决确定的合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；4、徐贤臻承担因其违约导致合同解除的违约金197306.5元；5、徐贤臻支付欠付电费83374.54元（暂计算至2019年1月），物业费272002.8元（暂计算至2019年1月31日，应当按照3月/平方米/月为标准支付至实际腾退交还之日止）。原审法院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应按约履行。现新源公司按约交付房屋履行了合同义务，徐贤臻接收房屋并装修使用。徐贤臻提出合同明确租赁房屋用于开设医院，但新源公司提供的租赁房屋无法进行医疗经营，不能实现合同目的。对此，原审法院认为，《房屋租赁合同》第一条第2款载明：“该批房屋的规划用途为商业用房，不得经营当地消防、卫生、环境等职能部门限制的业态”，从该记载内容看双方并未约定案涉房屋用于设置医院，且就房屋本身言设置医院也是获得了行政机关行政许可的。本案新源公司的合同义务是交付房屋，至于徐贤臻房屋的用途不是合同内容，且翰墨香林苑小区的业主维权致使徐贤臻未能实际设置医院，并非新源公司签订合同时可以预见和控制，更不能成为徐贤臻合同目不能实现的抗辩理由，故对徐贤臻该意见，原审法院不予采纳。现徐贤臻未按约定支付租金，构成违约，应承担相应民事责任。新源公司要求解除与徐贤臻签订的《房屋租赁合同》，并要求徐贤臻腾退交还房屋的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。关于新源公司主张徐贤臻支付欠付租金2771261.5元（暂计至2019年1月14日）的诉讼请求，原审法院认为，因2018年7月杭州城投房产经营有限公司在案涉房屋大门上张贴了封条，而新源公司自认杭州城投房产经营有限公司系其委托经营单位，故杭州城投房产经营有限公司的上述行为应视为新源公司的行为。本案中徐贤臻并未实际腾退房屋，案涉房屋中留有徐贤臻的装修材料、医疗设备等，但鉴于新源公司张贴封条后徐贤臻不能使用案涉房屋，原审法院酌情确定2018年7月15日之后的租金予以减半计取。经计算，徐贤臻应支付暂计至2019年1月14日的租金为2488754.25元。《房屋租赁合同》约定徐贤臻逾期缴纳租金的，每逾期一日，应向新源公司支付当年日租金的200%作为违约金。现新源公司自愿调整为按照年19%的标准计算，系对自己民事权利的处分，原审法院予以支持。经分段计算，徐贤臻应支付给新源公司逾期支付租金的违约金799151.23元（暂算至2019年1月24日）。之后至实际付清之日止的逾期付款违约金以未付租金为基数按年19%的标准另行计付。关于新源公司主张徐贤臻按合同约定的每日6191.9元为标准，支付自生效判决确定的合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，原审法院认为，该占有使用费的约定过分高于徐贤臻侵占房屋所造成的损失，原审法院酌情确定徐贤臻应按每日1858元标准计算支付自生效判决确定的合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于新源公司主张徐贤臻承担因其违约导致合同解除违约金197306.5元（即没收履约保证金）的诉讼请求，原审法院认为，根据合同约定新源公司收取违约金和没收履约保证金均指向徐贤臻同一违约行为，即逾期缴纳租金，鉴于原审法院已支持新源公司按照年19%的标准计算逾期支付租金违约金的诉讼请求，故对新源公司要求徐贤臻承担因其违约导致合同解除违约金197306.5元（即没收履约保证金）的诉讼请求不予支持。关于新源公司主张徐贤臻支付物业费272002.8元、电费83374.54元的诉讼请求，原始法院认为，《房屋租赁合同》约定在房屋租赁期间，徐贤臻应按时自行支付水费、电费、电话费、网络费、物业管理费等费用，现徐贤臻未提交证据证明已支付上述物业费、电费，且《房屋租赁合同》约定徐贤臻承租房屋应向新源公司缴纳履约保证金197306.5元，作为徐贤臻承租、经营房屋水、电及房屋结构与设备及其他合同约定的履约保证金。如果徐贤臻不及时结算上述费用，新源公司有权在履约保证金中直接扣除。据此，原审法院对新源公司该项诉讼请求，原审法院予以支持，但鉴于新源公司张贴封条后徐贤臻不能使用案涉房屋，原审法院酌情确定2018年7月15日之后的物业费予以减半计取。关于徐贤臻应支付物业费243254.52元应扣除履约保证金197306.5元为45948.02元。关于徐贤臻应支付电费的数额，原审法院认为，根据案件实际情况，徐贤臻电表与其他单位共用，新源公司系通过面积分摊来推算电费，徐贤臻之前也已交纳了一定时期的电费，现新源公司提供的电费清单中部分徐贤臻应付的数额为负数，部分在2018年7月张贴封条后仍有电费产生，不符合生活常理，而徐贤臻亦未提交证据证明之前已缴纳电费的情况，鉴于新源公司已向电力部门实际交纳了电费，故原审法院酌情确定徐贤臻支付原告电费40000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（项）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州新源房地产开发有限公司与徐贤臻签订的《房屋租赁合同》（2015年7月10日签订，编号：新源租2015年第2号）于判决生效之日解除。二、徐贤臻于判决生效之日起十五日内腾退位于杭州市西湖区留和路584、586、588号商业用房，并交还给杭州新源房地产开发有限公司。三、徐贤臻于判决生效之日起十日内支付杭州新源房地产开发有限公司租金2488754.25元（暂计算至2019年1月14日止，之后至判决确定的合同解除之日止的租金，按每日1548元标准另行计付），违约金799151.23元（计算至2019年1月24日，之后至实际清偿之日止的逾期付款违约金以未付租金为基数，按年19%的标准另行计付）。四、徐贤臻于判决生效之日起十日内支付杭州新源房地产开发有限公司自判决确定的合同解除之日至实际腾退之日的房屋占有使用费（按每日1858元标准计算）。五、徐贤臻于判决生效之日起十日内支付杭州新源房地产开发有限公司物业费45948.02元（暂计算至2019年1月31日，之后至实际腾退之日止的物业费，按照1.5元/平方米/月为标准另行计付）。六、徐贤臻于判决生效之日起十日内支付杭州新源房地产开发有限公司电费40000元。七、驳回杭州新源房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取20020元，由杭州新源房地产开发有限公司负担3764元，徐贤臻负担16256元。杭州新源房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；徐贤臻于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，新源公司和徐贤臻均不服，分别向本院提起上诉。新源公司上诉称：一、一审对案涉房屋是否贴有封条、何时加贴的认定不当。经现场勘验可以确认案涉房屋内没有封条。根据新源公司一审提交的证据7可以证明在2019年3月21日之前案涉房屋上没有封条。徐贤臻对封条提交的证据最早显示为2019年4月8日，与新源公司的证据吻合。现场勘验时，另一张封条（案外人承租房屋）上没有落款时间，时间写在印章之上，可能事后添加。2018年9月25日新源公司致函徐贤臻催租，在催告期间去张贴封条不合情理，且徐贤臻关于2018年7月贴封条但2019年4月才发现也不符合常理。作为大面积承租且投入较大的项目，即便非频繁现场察看，正常人在收到催告函后，也不可能间隔6个月才去察看房屋，如果当时看到房屋上有封条肯定会提出异议。即便法院从心证角度认为除了察看时仍存在封条外，案涉房屋也曾经张贴封条，结合双方有效举证可以证明2019年3月底之前现场没有封条，封条上的落款时间是孤证，真实性存疑，不应直接采信，可以被采信的封条时间为2019年4月8日。二、即便认定封条，但封条张贴对于房屋使用没有影响，案涉房屋至今未腾退是徐贤臻过错，实际占用期间的租金、物业费、占有使用费应作为其过错导致的损失。一审已经确认徐贤臻需腾退，故占有使用费应当由徐贤臻承担。封条只是自力救济的警示形式，不具有实质性阻挠徐贤臻使用的效果。案涉房屋可以正常投入经营，因徐贤臻自身经营问题导致经营不能，与封条无关。从现场布局看，即便沿街一面都被贴上封条，也不影像案涉房屋进出，小区内部另有其他门。徐贤臻从2016年7月开始欠租，其庭审中既认为房屋已被收回，由拒绝处置物品、交回房屋，自相矛盾。新源公司在一审第一次庭审中就提出，如果徐贤臻认为合同已经终止，可以当庭明确放弃物品，新源公司愿意收回房屋，之后新源公司也多次向一审表达该意见，但徐贤臻均不予配合。故即便封条存在，针对徐贤臻的这种严重违约行为，也不应让新源公司减少租金、分担损失。三、租金和占有使用费的基础不同，即便要调整也应区别对待，占有使用费不应调整至低于正常租金标准。租金支付系基于租赁合同的存续，占有使用费是基于合同解除后的无权使用，对于前者法院认为封条张贴不合理分担租金损失尚有基础，但对合同解除后的实际占用则不应适用。四、电费是已经完成的垫付支出，新源公司根据电力部门的金额进行缴纳，在现场只有徐贤臻和另一租户的情况下，以未实际经营仍有大额电费存有不合理之处为由核减不当。徐贤臻的举证只能证明2016年6月开始发生了小区业主维权事件，但没有证据证明从何时起停止房屋使用。根据租赁合同约定，水电费按照实际发生由徐贤臻承担，新源公司已经根据电力局确认的金额足额垫付并举证另一租户的缴费金额。未实际投入运营仍有电费发生系能耗费分摊问题。根据新源公司的一审举证，2016年2月-6月，徐贤臻的电费平均为5000余元，2017年3月开始平均为2000元。对比另一租户的电费，其租赁房屋面积486平方米，仅为徐贤臻的八分之一，每月电费2300元，故新源公司主张的电费应被直斥，且该数额并未处分至2019年1月后。综上，上诉人新源公司请求二审法院撤销原判第三、四、五、六、七项，依法改判支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由徐贤臻负担。针对新源公司的上诉，徐贤臻答辩称：案涉房屋租期到2023年年底。案涉租赁房屋不能实现合同目的，房屋租赁后徐贤臻是用于开设医疗机构的，但装修后，2016年5月小区业主阻挠围堵，当地街道、区政府也参与了。关于封条问题，一审经实地察看确实贴满了封条，门牌号××新源公司开始否认是自己的物业，但其实就是本案的584号房屋。双方的租赁合同达不到合同目的，装修到一半，医疗机构一直没开，不能实现合同目的，这不是徐贤臻的责任。合同履行过程中，徐贤臻在2016年5月多次通过律师函要求解除合同，及时止损，减少损失，扩大损失部分不应由徐贤臻承担，应当由新源公司承担。2016年5月的函是新源公司发给徐贤臻以徐贤臻未支付房租为由要求解除合同，但徐贤臻没有付租金是因为合同目的没有办法实现。其他答辩意见同上诉意见。徐贤臻上诉称：一、徐贤臻不应承担合同项下的房屋租赁费用。案涉租赁房屋无法达到合同约定的商业用途，无法实现租赁目的，双方就租赁房屋系用于医院项目明知，但小区业主不予同意，新源公司未处理好邻里关系即出租该房屋用于医院开设，导致合同目的无法实现，不能履约的责任在于新源公司。合同约定的“这一批”房屋包括了2013年租赁合同所涉的房屋，房屋用途清楚，且在2015年开始就有发票，抬头写明小和山医院。新源公司的律师函也明确对象为小和山医院。二、徐贤臻没有过错，不应承担违约责任。徐贤臻承租后投入大量资金装修和设备采购，但在装修期间遭到小区住户阻挠，徐贤臻要求新源公司处理好邻里关系，当地政府也多次组织业主和本案双方协调，新源公司口头答应但最终未果，导致徐贤臻无法使用承租房屋，无法实现合同目的，故明确告知不缴纳房屋，且要求新源公司承担实际装修和设备投入损失，但新源公司无理拒绝。对纠纷以后发生的房屋租金和违约金不应由徐贤臻负担。三、一审判决徐贤臻承担新源公司以封条形式终止合同、收回租赁房屋，以及贴封条后的房屋租金和违约金缺乏依据。2016、2017年新源公司多次书面告知徐贤臻终止合同、收回房屋，处理屋内设备，这是新源公司依法行使解除合同的暗示，送达生效。徐贤臻不应承担租金和违约责任。2018年7月，徐贤臻封条收回房屋，徐贤臻不应承担至此之后的租金和违约金，根据合同约定新源公司收回房屋后有权处理里面的东西，不存在腾退问题，故一审判决徐贤臻腾退不当。四、一审判令徐贤臻承担水电费、物业管理费没有依据。根据合同约定，水电费和物业费由徐贤臻自行支付给其他主体，也未约定新源公司有代扣权，一审强行代扣不当。综上，上诉人徐贤臻请求二审法院撤销原判，依法改判其不承担租金和违约金以及贴封条后的租金和违约金，并不承担水电费、物业管理费，一、二审诉讼费由新源公司负担。针对徐贤臻的上诉，新源公司答辩称：本案涉及584、586、588号房屋，合同当中并没有写明用途是医院，开设医院本身是获得行政许可的，而获得行政许可的前提是房屋符合卫生管理和相关规定，所以徐贤臻最终医院不能开立与租赁合同本身是没有关联，业主的抗议与投诉是徐贤臻的经营风险，而不是出租方的义务，所以徐贤臻按合同约定支付租金、承担违约责任和使用费用是没有争议的。合同履行过程中，新源公司于2017年9月4日和2018年9月25日发函给徐贤臻，均是催促租金支付，但无解除合同的意思表示。新源公司在起诉中反复要求徐贤臻确认室内装修和物品是否放弃，如放弃新源公司可以立即收回房屋，但徐贤臻予以拒绝，故损失扩大是徐贤臻造成的。上诉人徐贤臻在二审期间向本院提交以下证据材料：2015年12月15日发票复印件2张，拟证明其在合同订立时就是准备开设医院的，房屋用于开设医院这点新源公司是知晓的。上诉人新源公司在二审期间未未向本院提交新证据。对上诉人徐贤臻二审提交的证据材料，上诉人新源公司认为，从发票内容看仅有杭州小和山医院有限公司代付了案涉租金，相应的租金新源公司在本案中也进行了扣减，跟合同目的本身没有关联性。本院认为，该证据仅能证明租金代为支付的情况，不能证明租赁房屋时双方均明确系作为开设医院使用。本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效，双方均应依约履行。根据该合同第一条第2款对房屋用途和第3款徐贤臻对房屋现状充分了解的约定，以及徐贤臻已经取得《设置医疗机构批准书》的事实，应认定新源公司已经依约履行了房屋交付义务，徐贤臻以其在装修、使用房屋过程中受到小区业主阻挠等导致其开办医院的合同目的不能实现，不属于合同约定的新源公司应承担交付不能责任的依据，且并非新源公司订立合同时所能预见，故徐贤臻以此为由拒绝支付租金构成违约，新源公司有权要求解除《房屋租赁合同》，并要求徐贤臻腾退物品、交还房屋以及承担相应违约责任。2018年7月15日，作为新源公司委托经营单位的杭州城投房产经营有限公司在案涉房屋大门张贴封条，虽一定程度上影响房屋使用，但房屋内仍留有徐贤臻的装修材料、医疗设备等未腾退，徐贤臻也未明确做出放弃的意思表示，故徐贤臻主张房屋已经腾退完毕本院不予支持。同时鉴于上述客观情况，对于合同解除前徐贤臻应支付的租金，一审酌情对2018年7月15日之后的租金减半计取并无不当。对于徐贤臻逾期缴纳租金的违约金，一审结合合同约定、新源公司的主张予以酌情调整亦无不当。一审结合徐贤臻提交的封条、照片，以及现场勘验情况和双方陈述，从高度盖然性的角度确认封条张贴时间为2018年7月并无不当，新源公司上诉对封条时间提出异议，但未有效举证，故本院不予采信。因徐贤臻至今未腾退案涉房屋内物品亦未做出放弃意思表示，故应支付新源公司合同解除后的占有使用费至实际腾退之日，一审结合合同约定、新源公司主张以及本案封条张贴等实际等予以调1858元/日并无不当。对于水电费、物业费，因合同约定由徐贤臻自行负担，且徐贤臻向新源公司缴纳履约保证金作为不及时结算上述费用时的扣款保障，故徐贤臻未支付的水电费、物业费，新源公司有权直接从履约保证金中扣除，并就不足部分向徐贤臻主张。一审基于封条张贴对房屋实际使用有一定影响，对2018年7月15日之后的物业费减半计取，并结合徐贤臻与其他租户共用电表以及电费缴纳的情况，酌情确定徐贤臻支付电费40000元，均无不妥。综上，新源公司和徐贤臻的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38461元，由杭州新源房地产开发有限公司负担5769元，由徐贤臻负担32692元。（杭州新源房地产开发有限公司、徐贤臻于本判决生效之日起十日内向本院办理退费）本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 张一文审判员 秦海龙二〇一九年十二月二十七日书记员 万丹丹