北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初81546号原告（反诉被告）:芊芊宝贝（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区，统一社会信用代码91110105MA01B92W7M。法定代表人：周亚龙，经理。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路东口甲1号，统一社会信用代码91110000746105773A。法定代表人：王晓京，董事长。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔猛，北京市康达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）芊芊宝贝（北京）科技有限公司（以下简称芊芊宝贝）与被告（反诉原告）北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司（以下简称青年路汽车城）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月27日、2019年12月9日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。芊芊宝贝委托诉讼代理人戈翠玲、卓迎欣，青年路汽车城委托诉讼代理人郭杨到庭参加了诉讼，青年路汽车城委托诉讼代理人崔猛到庭参加了部分诉讼。本案现已审理终结。芊芊宝贝向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除《租赁合同》；2、要求退还能源费224994元；3、要求退还免租期租金27302元；4、要求退还履约保证金114028元；5、要求退还施工保证金20000元及相应滞纳金1250元；6、要求被告提供晚交房租滞纳金6370元的发票。事实和理由：2018年5月4日，双方签订《租赁合同》，约定我司承租青年路汽车城将位于北京市朝阳区姚家园路东口甲1号活力东方购物广场项目的三层总计面积231平方米场地及配套设施设备。签约后，我司依约履行，但青年路汽车城却没有提供空调等必要设施及服务，致使合同目的无法实现，故提出本诉。青年路汽车城针对本诉辩称：不同意全部诉讼请求。1、根据合同约定，任何一方单方面解除合同，需要承担对方的损失。我司没有违约，是因为芊芊宝贝经营不善，私自解除合同，退租的时候，我们合同约定不能单方解除合同，未经被告书面同意不能撤场，当时芊芊宝贝撤场的时候被拦下，实际芊芊宝贝的货物还在场，芊芊宝贝称已经腾退不符合事实。后来经过法庭组织，双方才完成了腾退。2、芊芊宝贝主张租赁标的物没有安装空调，温度过高不符合事实，我司收到芊芊宝贝之前发出的律师函后曾就其承租的区域用温度计连续测量，该温度符合国务院办公厅关于严格执行空调温度和控制标准通知中所规定的标准，不存在高于人体舒适的问题，芊芊宝贝公司以该理由主张解除合同不成立。3、关于能源费及其他费用，都是租金的组成部分，不应退还。双方在合同之初商定的标准7．6元/平方米/天，当时没有定义成房租，只是分解成能源费、租金、物业费、推广服务费、消杀费、垃圾清运费、管理费，这些数算起来符合7．6元的标准，和周边的租金标准比起来，芊芊宝贝的租金标准还是低的。4、我司从未收过免租期租金。5、芊芊宝贝提前退租构成违约，要求退还履约保证金没有合同依据。6、关于施工保证金，实际在芊芊宝贝发律师函之前，保证金退还流程已经在审批过程中，已经审批完成准备发还的时候，收到退租律师函，我司回函表示其主张没有依据，因为主张涉及一些责任承担，故现在该保证金没有发放。青年路汽车城提出如下反诉请求：1、要求确认双方签署的《租赁合同》及《商业管理服务合同》于2019年12月10日解除；2、要求支付自2019年9月1日暂计至2019年12月10日的占用费175849．6元、支付擅自终止合同的违约金316529．28元、迟延支付租金的违约金90210．84元；3、同意返还装修保证金20000元；4、要求支付28天免租期租金48432．97元。事实和理由：双方签约情况已如前所述，芊芊宝贝应于2019年8月18日、2019年11月18日前向我司支付为期三个月的租金、物业服务费、能源费、推广服务费、垃圾清运费、消杀费、管理费，但均未如期支付，已构成违约。且芊芊宝贝在未办理交接手续的情况下，擅自撤场，构成违约，给我司造成很大经济损失。芊芊宝贝针对反诉辩称：1、同意第一项反诉请求。2、不同意第二项反诉请求。不同意支付占有使用费，我司已于2019年8月提出解除合同的请求，后我司要求搬空店内物品，遭到反对，强行不让搬空，且不返还相应履约保证金及装修保证金，对此我方没有过错，不存在占有使用的费用。相应的提前解约违约金及迟延支付租金的违约金，我们也没有义务支付。3、同意第三项诉讼请求。4、不同意第四项诉讼请求，我司实际交付了免租期的租金，要求退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2018年5月4日，青年路汽车城（出租方、甲方）与芊芊宝贝（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同（预售卡类）》，约定“乙方承租位于北京市朝阳区姚家园路东口甲1号活力东方购物广场项目的三层总计使用面积231平方米的场地及配套设施设备，用于经营母婴用品、服装定制，租赁场地之详细建筑位置、使用范围以附件1《租赁场地范围平面图》红线圈定部分为准。租期5年，自2018年5月4日至2023年5月3日，其中，甲方同意给与自场地依约交付之日起28天的免租期，签约后5日内，乙方可以进场装修，无论是否进场，免租期即开始计算。第一年度租金9555．7元/月；第二年度租金9581．88元/月；之后第三年至第五年也均有递增。乙方签约后3个工作日内支付履约保证金114028元。租期内，若乙方未经甲方书面同意擅自提前终止合同，保证金不予退还。租期内，乙方还应与租金一并交纳物业费、空调能源费、推广费、垃圾清运费，另外，乙方需独立安装水电表，水电费自行承担。乙方对租赁物进行施工改造，需交纳施工保证金2万元，施工完毕，经甲方验收合格后退还。”同日，双方还签订《商业管理服务合同》，约定“物业费、能源费、推广服务费的收费标准，其中第一年度均为14052．50元/月，第二年度均为14091．00元/月，第三年度至第五年度均有递增。管理费500元/月，消杀费200元/月，垃圾清运费200元/月。首期费用于签约后三日内支付，之后的费用均在每个交付期最后一个月的15日前一次性交纳。甲方在收到费用后7个工作日内开具发票。”后，双方依约履行。芊芊宝贝对涉案房屋进行了装修，并交纳装修保证金20000元。2019年8月14日，芊芊宝贝向青年路汽车城发出《律师函》，主张“青年路汽车城迟迟不给涉案场地提供空调、合同约定的一个月免租期并未免租、未退还施工保证金，已构成根本违约，故即日起解除合同。”2019年8月16日，青年路汽车城向芊芊宝贝公司复函，表示不同意解除合同及承担相关责任。双方就如下事实存在争议：一、青年路汽车城是否在租期内依约提供了空调服务。芊芊宝贝认为租期内，空调制冷、制热效果不符合合同约定，影响合同履行和店铺经营。就此，芊芊宝贝申请证人桑某、吴某出庭作证。其中桑某作证称：“我是奥特莱斯的商铺，跟芊芊宝贝是同一层的，但算不上邻居，我经营的是机器人编程。我是2017年8月份签约承租的。2018年夏天，活力东方商场的空调制冷效果很差，室内温度非常高，我测量了室内温度高达30度，员工热的满头大汗，我还询问过商场管理员，他们也解决不了，总是说坏了一直修。我交纳的租金也没有开具过发票。我已经提出了解除合同的函件。”吴某出庭作证称：“我是芊芊宝贝的店长，2018年夏天的时候，因为没有空调制冷，室内温度特别热，当时我找商场的经理，都没有人管。后来听别人说是商场的冷却塔坏了，一直修不好。我们店铺的位置外面隔了一块板子，外面下雨刮风室内特别冷。”青年路汽车城对芊芊宝贝公司的证人陈述均不认可，认为提供了适格的空调服务，提交2019年8月26日-2019年9月10日期间的连续室内温度测量记录，显示室内温度均维持在26摄氏度-27摄氏度之间。芊芊宝贝对记录的真实性不认可，也不认可证明目的。经询，青年路汽车城表示，涉案店铺并没有独立的空调出风口，空调出风口的位置均是活力东方广场建造时经过规划审批后形成的，若租户希望单独开立空调出风口，需要单独交纳相应费用并报请审批。就此，青年路汽车城提交海澜之家店铺的空调改装审批意见表和施工审批表。二、芊芊宝贝主张腾退搬离涉案房屋的时点争议。芊芊宝贝主张于2019年8月31日撤店。就此，申请证人吴某出庭作证陈述中有体现，证明当日组织撤店时遭到青年路汽车城的阻挠，导致室内物品无法搬离，但房屋已处于不再继续使用的状态。青年路汽车城不认可腾退时点，主张截止2019年12月10日的占用费。本案审理中，本院于2019年11月27日组织庭审调查时，即释明双方应尽快办理室内物品清退工作，2019年12月9日组织第二次庭审调查时，双方仍未完成清退，本院再次指定清退期限，2019年12月13日，组织第三次庭审调查时经双方确认，2019年12月10日芊芊宝贝已将室内物品全部清退。三、关于芊芊宝贝是否交纳过28日免租期租金的争议。依约定，芊芊宝贝可享有28日免租期，青年路汽车城认为未收取该期间租金，并据此提出反诉请求列明该项主张。青年路汽车城提交如下证据：2018年4月9日，芊芊宝贝刷卡付款271892．60元（包括：垃圾清运费600元、消杀费600元、管理费1500元、首季租金155139．60元（含物业费、能源费、推广费）、保证金114028元、刷卡手续费25元）；2018年8月15日，芊芊宝贝付款157839．60元（房租、物业费等）；2018年11月15日，芊芊宝贝付款157839．60元（2018年12月1日至2019年2月28日租金等）；2019年2月26日，芊芊宝贝付款157839．60元（租金等）；2019年5月16日，芊芊宝贝付款158264．64元（租金等）。通过上述付款凭单可见，芊芊宝贝交纳的租金起算时点为2018年6月1日，累计计算，故可认定芊芊宝贝租金已付至2019年9月1日。芊芊宝贝公司认可上述付款事实，但未予反证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意合同解除，本院准予。首先，关于合同解除的时点争议问题。芊芊宝贝虽然主张2018年度的空调制冷、制热出现很大的问题，影响合同履行，但并未举证，应承担举证不能的法律后果，本院对其意见不予采纳，芊芊宝贝以此为由主张行使合同单方解除权，不符合法律规定，本院不予支持。所以，芊芊宝贝单方提出解除合同，构成违约。考虑到双方均不愿继续履行合同的事实，且本院已在2019年11月27日庭审中告知双方尽快办理物品清退的事宜，双方合同已缺乏继续履行的基础，本院以该日为准判令双方合同解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求采取补救措施或者赔偿损失。二、关于租金支付截止时点、免租期租金应否负担的问题。第一、关于免租期租金核定的问题。结合青年路汽车城的举证，自2019年6月1日起算的租金、物业费、能源费等均依约计算交纳，各交费期间接续完整，数额准确，据此可以计算得出芊芊宝贝租金已付至2019年8月31日，可以认定，双方签约后自2018年5月4日至2019年6月1日的租金青年路汽车城并未收取，芊芊宝贝也未交纳。免租期权利的享有是基于双方租期如约履行的约定，现芊芊宝贝提前解除合同，已构成违约，青年路汽车城主张该期间租金，本院准予。具体数额，根据双方所签《商铺租赁合同》所列，第一年度租金为9555．70元/月，还约定能源费、物业费、推广服务费均应与租金一并交纳，芊芊宝贝历次交付的款项均包含了上述三笔费用，所以，免租期的租金也应与能源费、物业费、推广服务费一并交纳，青年路汽车城提出的免租期主张和数额核定48432．97元，本院予以支持。第二、关于2019年9月1日之后租金负担的问题。鉴于芊芊宝贝公司在租期届满前单方搬离涉案房屋，所以，针对2019年11月27日之前未付租金，应据实负担，本院核定数额为153047元。2019年11月27日之后的使用费，因双方均对本院明示的腾退要求不予理睬，故相关费用各自承担，本院对青年路汽车城的该部分主张不再予以支持。三、关于芊芊宝贝已付的保证金114028元、装修保证金20000元，均可先行抵扣其应交纳的免租期租金48432．97元，抵扣2019年9月1日至2019年11月27日租金、能源费、推广服务费、垃圾清运费、消杀费、管理费153047元，不再予以退还。四、关于青年路汽车城主张的逾期付款违约金、提前解约违约金，均符合客观事实，但数额明显过高，本院酌定50000元。最后，关于青年路汽车城收取滞纳金未开具发票的问题，非双方合同约定事项，亦非本院处理范围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）芊芊宝贝（北京）科技有限公司与被告（反诉原告）北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司于二〇一八年五月四日签订的《商铺租赁合同》、《商业管理服务合同》于二〇一九年十一月二十七日解除；二、原告（反诉被告）芊芊宝贝（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司二〇一八年五月四日至二〇一八年六月一日免租期租金，二〇一九年九月一日至二〇一九年十一月二十七日租金、能源费、推广服务费、垃圾清运费、消杀费、管理费合计六万七千四百五十一元九角七分；三、原告（反诉被告）芊芊宝贝（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司违约金五万元；四、驳回原告（反诉被告）芊芊宝贝（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3548元，由芊芊宝贝负担（已交纳）。反诉案件受理费4813元，由青年路汽车城负担2279元（已交纳），由芊芊宝贝负担2534元（已由青年路汽车城预交，于本判决生效后七日内给付青年路汽车城）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月三十日书记员  李雅雯-2--1-