福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽06民终3050号 上诉人（原审被告）：王忠猛，男，汉族，1972年9月5日出生，住福建省东山县。 被上诉人（原审原告）：王新结,曾用名王朝结，男，汉族，1972年3月30日出生，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：汤展兴，上海东方华银（厦门）律师事务所律师。 上诉人王忠猛因与被上诉人王新结房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院（2019）闽0626民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王忠猛上诉请求：撤销一审判决，改判王新结赔偿其营业及装修损失295500元。事实与理由：（一）合同履行过程中，王忠猛虽存在延期支付租金的事实，但事后均能支付相应利息给王新结，而王新结收取利息后也没有提出异议，但一审法院却认定其构成违约，明显不当。（二）2019年4间，王新结的父亲以微信方式承诺“2020年租金不变，合同另签”，实际已承诺延长涉案房屋3年的租期，其才与另外三个合伙人再投资175000元对餐厅进行装修，扩大经营规模，但一审法院认定双方不存在延长租期并驳回赔偿装修款损失的反诉请求，明显错误。（三）王忠猛已投入大额资金对房屋进行装修，在租赁合同合法有效情况下，王新结擅自解除合同，致使其无法继续正常营业并造成营业损失，王新结应依法承担赔偿责任，而一审法院驳回其该项反诉请求，明显错误。（四）租赁期间，王新结未在合理期限内通知承租人王忠猛是否购买涉案房屋，就擅自将该房屋转让给第三人，已违反《合同法》第二百二十三条规定，侵犯了其优先购买权。 王新结辩称：（一）王忠猛逾期支付租金情况下，事后虽有支付利息，但属其按约履行合同义务，并非其支付利息就可以违约，更不能因支付利息就不构成违约。（二）王新结的父亲王振声做出续租承诺是有前提的，即王忠猛应把尚欠第三年的租金在要求的期限内支付完毕，并按约支付第四年的租金，但王忠猛没有按期履行，“另签合同”的条件也就没有生效。（三）忠猛未在2019年4月15日前支付租金，已构成违约，其有权通知王忠猛解除合同，即便王忠猛存在房屋装修及营业损失也应由其自行承担。（四）王新结本没有转让房屋意愿，因2019年5月25日案外人提出要购买该房产，并到该房屋现场察看，王忠猛当天就已知晓，但并没有要优先购买的意思；且在签订房屋买卖合同前一天，王忠猛也在场一起商谈，王忠猛提出是否购买会在次日下午2时前答复，但在次日上午10时许，王忠猛就打电话过来谈续租问题，并没有要购买涉案房屋的意思，其并没有侵犯王忠猛的优先购买权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 王新结向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同书》；2.判令王忠猛腾空并交还涉案房屋，并支付自2019年6月19日起至实际腾房之日止占用房屋期间的占用费（以年租金11万元为基数计算）。 王忠猛向一审法院反诉请求：判令王新结赔偿因违约造成其经营的餐厅中途停业、装修投入资金等损失共计295500元。 一审法院认定事实：2015年1月15日，王新结与王忠猛签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定：王新结将坐落于东山县铜陵镇文峰街铜兴路822号的房屋及屋内设施出租给王忠猛，租期四年（自2016年4月15日至2020年4月15日），王忠猛应于2016年4月15日、2017年4月15日各付租金8万元，于2018年4月15日、2019年4月15日各付租金11万元。如逾期付款，按月利率3%计付利息补偿王新结。王新结不干预王忠猛的经营活动、不承担王忠猛经营中的经济责任和法律责任，不承担租用房屋的装饰、内部改造、用水、用电、电信及相关费用。租赁期限届满，除可搬动的物品外，王忠猛应将房屋及屋内配套设施（包括王忠猛租期内投建的）归还王新结。合同签订后，王新结委托其父亲王振声收取租金。第一二年度的租金均由王振声收取。2018年，王忠猛与王振声商议，王振声同意第三年度（自2018年4月15日至2019年4月14日）的租金由11万元减至8万元，须于2018年4月15日一次性足额支付。但王忠猛陆续支付了4万元租金，剩余4万元租金一直未付。2019年4月8日，王忠猛与王振声商议第三年度租金余额4万元及第四年度租金11万元的支付问题，王忠猛提出该房屋租期延长3年。2019年4月10日23时13分，王振声微信回复王忠猛“猛，我理解你！我现在所能做的就是力所能及维系和顾及你的合作伙伴，在近日还欠我四万前提下，下一年度租金由年头一次性缴交松动为三期缴交，即2019年4月15日交四万，7月15日交四万，10月15日交三万。2020年承诺租金不变，合同另签。祝你和伙伴合作成功！请在明天中午前把欠款四万元汇来！谢谢！”。2019年4月21日，王忠猛支付了尚欠的第三年度租金4万元及利息补偿1200元，并出具《承诺书》给王新结，承诺第四年度（自2019年4月15日至2020年4月15日）的租金于2019年5月15日前支付4万元，余下7万元租金于2019年8月15日前付清；如届时王忠猛不按约定时间付清租金，王朝结有权终止租赁合同，并向王忠猛索回所欠租金，如逾期超过15日，王忠猛还须按月利率3%计付利息。2019年5月20日，王忠猛支付了第四年度租金2万元，剩余租金9万元至今未付。2019年6月17日晚上，案外人王江、王新结、王振声、王忠猛就讼争房屋的买卖事宜进行商谈。2019年6月18日10时，王忠猛短信回复王新结：“本来你昨天晚上要求我今天下午两点必须给你答复，现在我提前答复你，你父亲之前对我续租店铺的事，确实已经有做出承诺，同意租金每年11万元不变，合同另签，因此我才对店铺放心投入装修，欠你房租的事跟这个事有关系，请你理解，另外涉及房子买卖是另外一个法律关系今天先不谈。我跟你父亲的口头合约也是合同，你父亲如果继续否定，违约责任由你父亲负责。”当日下午，王新结向王忠猛发出《终止租赁合同通知书》。同日，王新结与买家郑文彬（案外人王江之子）、陈惠玲（案外人王江的儿媳）签订了讼争房屋的《存量房买卖合同》。 一审法院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为：一、王新结诉请解除《房屋租赁合同书》是否具有事实依据和法律依据；二、王忠猛要求王新结赔偿其营业损失、装修投入损失等共计295500元是否有事实依据和法律依据。对此分析认定如下：一、王新结诉请解除《房屋租赁合同书》是否具有事实依据和法律依据。王新结与王忠猛签订的《房屋租赁合同书》及王忠猛出具给王新结的《承诺书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应予认定合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。根据《承诺书》约定，第四年度的租金11万元，王忠猛须于2019年5月15日前支付4万元，余下7万元须于2019年8月15日前付清；如届时王忠猛不按约定时间付清租金，王朝结有权终止租赁合同，并向王忠猛索回所欠租金。然王忠猛并未按约定时间支付租金，仅于2019年5月20日支付租金2万元，余下租金7万元至今未支付，王新结据此请求解除其与王忠猛签订的《房屋租赁合同书》并要求王忠猛腾空及返还房屋，予以支持。王新结主张王忠猛支付自2019年6月19日起至实际腾房之日止房屋占用期间的占用费，因王忠猛已支付2万元第四年度（自2019年4月15日至2020年4月15日）的租金，该2万元应折抵为自2019年4月15日至2019年6月20日的租金，故应调整为自2019年6月21日起算。二、王忠猛要求王新结赔偿其营业损失、装修投入损失等共计295500元是否具有事实依据和法律依据。王忠猛认为，1.王振声已明确表态同意其续租要约，其才与另外三个合伙人于2019年4月11日至2019年4月30日投入资金对餐厅（即讼争房屋）进行装修；2.王新结未提前告知就将讼争房屋出售给他人，导致其装修投入损失及新入股的三名股东撤资，使餐厅经营难以为继；3.2019年6月18日，王新结向其下达《终止租赁合同通知书》，导致员工纷纷辞职，餐厅被迫自2019年6月19日起关停至今，要求王新结赔偿其装修投入损失及营业损失。首先，从王振声2019年4月10日23时13分的微信回复“猛，我理解你！我现在所能做的就是力所能及维系和顾及你的合作伙伴，在近日还欠我四万前提下，下一年度租金由年头一次性缴交松动为三期缴交，即2019年4月15日交四万，7月15日交四万，10月15日交三万。2020年承诺租金不变，合同另签。祝你和伙伴合作成功！请在明天中午前把欠款四万元汇来！谢谢！”可以看出，王振声“合同另签”的前提是“在明天中午前把欠款四万元汇来”，但王忠猛并未按其要求在2019年4月11日中午前支付第三年度拖欠的租金4万元，故王振声所承诺的“合同另签”并未生效。其次，王新结与案外人郑文彬、陈惠玲于2019年6月18日才签订《存量房买卖合同》，结合庭审调查情况及王忠猛与王振声于2019年5月27日下午4时20分的微信聊天记录“我（王忠猛）这一次在你默认的情况下刚刚装修好，你（王振声）可要跟买家说清楚”和2019年6月18日10时王忠猛回复王新结的短信“本来你昨天晚上要求我今天下午两点必须给你答复，现在我提前答复你，你父亲之前对我续租店铺的事，确实已经有做出承诺，同意租金每年11万元不变，合同另签，因此我才对店铺放心投入装修，欠你房租的事跟这个事有关系，请你理解，另外涉及房子买卖是另外一个法律关系今天先不谈。我跟你父亲的口头合约也是合同，你父亲如果继续否定，违约责任由你父亲负责”，可知王忠猛早在王新结出售房屋前就已知晓该房屋出售的事实，但其并未明确表示要购买，故王新结并不存在侵害王忠猛优先购买权的情形。第三，王忠猛未按约支付租金，已构成违约，王新结依照王忠猛出具的《承诺书》，于2019年6月18日向其发出《终止租赁合同通知书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定。综上，王忠猛要求王新结赔偿其装修投入损失及营业损失没有事实和法律依据，其提供的《装修费用明细》也不能证明其在2019年4月11日至2019年4月30日花去装修费用195500元。诉讼过程中，王忠猛申请对其装修店面的费用（含承租房屋后至2019年4月10日的店面装修费用及2019年4月11日至2019年4月30日其重新装修的费用）及停业造成的收入损失进行评估。因王新结与王忠猛签订的《房屋租赁合同书》第二条“甲方（王朝结）不干预乙方（王忠猛）经营活动、不承担乙方经营中的经济责任和法律责任，不承担租用房屋的装饰、内部改造、用水、用电、电信及相关费用，概由乙方负责”及第四条“租期满，乙方（王忠猛）应将房屋及屋内配套设施（包括乙方租期内投建的）除可搬动的物品外归还甲方（王朝结）所有”的约定，王忠猛在租赁期间对房屋的装修添附物（除可搬动的物品外）应归王新结所有，故其要求对该店面装修费用及停业造成的收入损失进行评估，已无必要，不予准许。王新结与王忠猛签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。王忠猛未按约支付租金，经王新结催讨，其于2019年4月21日出具《承诺书》，承诺如其不按约定时间付清租金，王新结有权终止租赁合同。然王忠猛并未按约定时间支付租金，仅于2019年5月20日支付租金2万元，余下租金7万元至今未支付，王新结据此主张解除其与王忠猛签订的《房屋租赁合同书》并要求王忠猛腾空及返还房屋，符合法律规定，予以支持。租赁关系解除后，王忠猛即应将租赁的房屋腾空返还给王新结，并支付房屋占用期间的费用。王忠猛要求王新结赔偿其装修投入损失、营业损失，没有事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、王新结与王忠猛于2015年1月15日签订的《房屋租赁合同书》自2019年6月18日起解除；二、王忠猛应于判决发生法律效力之日起十日内将址在东山县铜陵镇文峰街铜兴路822号的房屋腾空并返还给王新结；三、王忠猛应于判决生效之日起十日内支付王新结自2019年6月21日起至讼争房屋腾空返还之日止的房屋占用费（以年租金11万元为基数按日计算）；四、驳回王忠猛的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费250元，减半收取计125元，由王忠猛负担；反诉案件受理费5732元，减半收取计2866元，由王忠猛负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。经审理查明，双方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，王忠猛二审中已自认在2019年5月25日就知晓王新结要转让涉案房屋。 本院认为，本案的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据诉、辩双方的主张，本案争议焦点为：一、王忠猛已逾期支付租金，但支付逾期利息后，能否仍认定其构成违约；二、王忠猛与王新结是否已达成续租合同关系，若已达成续租关系，王新结现请求解除合同是否应赔偿王忠猛营业及装修损失295500元；三、王新结是否侵犯王忠猛涉案房屋的优先购买权。具体分析如下： 一、王忠猛已逾期支付租金，但支付逾期利息后，能否仍认定其构成违约 本案的《房屋租赁合同书》已明确约定“王忠猛第三年度的租金11万元须于2018年4月15日一次性支付”，后经双方商议，王新结同意第三年度租金由11万元减至8万元，但王忠猛仅支付4万元后，余款并未在2018年4月15日按约支付完毕，经王新结多次催讨才于2019年4月21日支付余款4万元及利息1200元。王新结在收取上述款项后虽没有提出异议，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”王忠猛已违约情况下，王新结收取上述款项而没有提出异议，应视为其选择本案租赁合同继续履行，并要求王忠猛按约承担以3%计算逾期付款月利息的违约责任，故王忠猛主张已支付逾期利息，不能认定其构成违约，与法不符，不予采纳。 二、双方是否已达成续租合同关系，若已达成续租关系，王新结请求解除合同是否应赔偿王忠猛营业及装修损失295500元 关于双方是否已达成续租合同关系。王忠猛向王新结的父亲王振声协商租金事宜时提出延长3年租期，而从王振声于2019年4月10日回复王忠猛的微信内容来看，明显属附条件承诺，即王忠猛应在2019年4月11日中午前支付尚欠第三年的租金4万元外，还需在2019年4月15日支付第四年的租金4万元、7月15日支付4万元万、10月15日支付3万元，且续租合同需另行签订。但王忠猛并未按王振声提出的上述期限履行支付租金义务，且事后双方也未另行签订续租合同，故王忠猛主张双方已达成续租合同关系，缺乏事实依据，不予采纳。 关于王新结是否有权解除合同。王忠猛未按约履行支付第四年度租金11万元，已构成违约，经王新结催讨，于2019年4月21日承诺“第四年度租金于2019年5月15日前支付4万元，余下7万元租金于2019年8月15日前付清；如届时王忠猛不按约定时间付清租金，王朝结有权终止租赁合同，并向王忠猛索回所欠租金，如逾期超过15日，王忠猛还须按月利率3%计付利息”，但后王忠猛又未按该承诺期限履行义务，而仅于2019年5月20日支付第四年度租金2万元，余款9万元至今未履行，故王忠猛明显已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定，王忠猛未按约履行支付租金，经王新结催讨后又没有履行，后向王新结做出承诺，但又没按该承诺期限履行支付租金，王忠猛已严重违约，王新结请求解除合同，有事实和法律依据，应予支持。 关于王新结是否应赔偿王忠猛营业及装修损失295500元。租赁关系存续期间，王忠猛对餐厅进行装修系为自身经营需要，王新结无权利干涉，又合同履行过程中，王忠猛未按约支付租金致使合同解除，系其自身过错所造成的，依法应自行承担责任，王新结不存在过错，无需承担赔偿责任，另王忠猛所提供的证据也不足以证明其主张的损失，故请求王新结赔偿营业及装修损失295500元，与事实和法律均不符，不予采纳。 三、王新结是否侵犯王忠猛涉案房屋的优先购买权 王忠猛于2019年5月25日已知晓王新结要转让涉案房屋，但其并没有主张优先购买权；且从2019年5月27日微信回复王振声记录中，也仅是要求王振声应将其投资刚装修餐厅一事告知买方；又王新结、王忠猛、王江等人于2019年6月17日商谈涉案房屋买卖事宜后，从次日王忠猛回复王新结的短信内容来看，其也仅提及装修投资事宜，并没有要求购买涉案房屋的意愿。而王新结也是在收到该短信后，当天才与案外人签订《存量房买卖合同》。上述事实，已表明王忠猛在同等条件下，并没有优先购买涉案房屋的意愿，故主张王新结侵犯其涉案房屋的优先购买权，与事实和法律均不符，不予采纳。 综上所述，王忠猛的上诉请求不能成立，应予驳回；一一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5733元，由王忠猛负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞志凌 审判员  苏雅冰 审判员  谢旭耀 二〇一九年十二月十九日 法官助理陈佳臻 书记员严怡芳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。