北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初11114号原告：北京市佳开原物业管理有限公司，住所地北京市通州区乔庄北街。法定代表人：白立华，董事长。委托诉讼代理人：宋钊，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓霞，女，该公司职员。被告：董文革，男，住北京市通州区。原告北京市佳开原物业管理有限公司（以下简称佳开原公司）与被告董文革物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人宋钊、刘晓霞，被告董文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳开原公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告2016年1月1日至2018年12月31日的物业费2700.6元；2、被告向原告支付滞纳金2538元（滞纳金超过本金按本金计算）；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年11月11日，原告与被告签订一份物业管理委托书，约定：佳开原公司对被告购买的北京市通州区乔庄北街小区X号院X号楼X单元XXX室居住房一套，建筑面积76.55平方米住宅进行物业管理；原告按政府有关规定标准，依法按时向被告收取，被告应主动、按时缴纳（如遇国家新的物业标准出台，以新的标准进行调整）；甲方无故拖欠物业费，一个月以下的，将按拖欠款的每日3‰加收滞纳金，超过三个月不交的，乙方可采取诉讼等合法措施催缴解决。合同还就其他事项进行约定。合同签订后，原告依合同约定进行物业服务工作，但被告并未按合同约定交纳物业管理费，截止起诉之日起被告尚欠原告物业管理费（2016年1月1日至2018年12月31日止）计2700.6元，按合同约定产生滞纳金2538元，合计5238.6元。原告曾多次找被告催要物业管理费，被告以种种理由予以拒付。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告董文革辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告上涨物业费没有经过半数业主同意，收费并未进行公示。原告的调查表存在很多问题，没有明确具体涨费数额，调查表很多不是业主本人签字或者不是业主真实意思，统计结果与调查结果不一致。原告的物业服务存在很多问题。本院经审理认定事实如下：2015年11月11日，董文革（甲方）与佳开原公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，对其购买的通州区乔庄北街小区X号院X号楼X单元XXX室居住房1套，建筑面积76.55平方米住宅进行物业管理；物业管理费乙方将按政府有关规定标准，依法按时向甲方收取，甲方应主动、按时缴纳（遇有国家新的物业标准出台，以新的标准进行调整）；委托管理期限自2014年1月1日至2018年12月31日。本合同期满时，甲方未和乙方续聘或解聘，乙方继续管理的，视为合同自动延续；双方并就甲乙双方的权利义务、物业管理服务质量和管理目标、违约责任的事项做出约定。2015年10月27日，北京市开原房地产开发有限责任公司（甲方）与佳开原公司（乙方）签订《委托书》，约定由甲方委托乙方对小区进行物业管理。经核实，董文革未向佳开原公司交纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。另查，2013年，佳开原公司组织人员以入户调查的形式就业主是否同意上调物业费问题征询业主意见。2014年1月8日，北京市通州区玉桥街道办事处出具《调整物业费情况说明》，载明：“乔庄北街小区物业费一直是按照2000年制定的物业费标准执行收取的。现因物价上涨、人员工资的提高、维修、维护等服务成本的大幅提升，已入不敷出。物业公司决定上调物业费。北京市佳开原物业管理有限公司会同玉桥街道乔庄北街社区居委会工作人员做了入户调查和约业主座谈等工作。小区共有住户1117户，同意业主已达600户，达到国家要求同意率过半的规定，现物业费调整为0.98元/㎡。”2014年9月，佳开原物业向北京市通州区住房与城乡建设委员会申请对乔庄北街小区物业服务合同予以变更并获准许，收费形式为市场调节价：包干制。本案审理过程中，经本院去北京市通州区玉桥街道办事处询问，该办事处向本院出具《玉桥街道关于对乔庄北街小区物业费上涨情况说明及附近小区物业费价格参考》，载明：“佳开原物业公司上涨物业费的事乔庄北街社区居民委员会只陪同其走访过几户居民，并未全程参与。乔庄北街附近小区收费情况：玉桥北里小区物业费0.5元/㎡、垃圾清运费3元/月/户；阳光好东东小区物业费1.21元/㎡；荞馨园小区物业费0.58元/㎡；运河居高层物业费1.28元/㎡、6层0.78元/㎡；柳岸景园物业费0.65元/㎡。”经双方当事人确认，涉案小区2014年1月1日前的物业费的收费标准折合约为0.55元/建筑平方米/月。本院认为，本案争议的焦点是涉案小区的物业费收费标准的确定问题。佳开原公司与董文革签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但上述合同并未约定固定的物业费收费标准，佳开原公司此前一直按照2000年制定的物业费收费标准向业主收取物业费，考虑到物价上涨、服务成本上升等因素，长期维持该收费标准明显背离了公平交易的基本原则，且极易导致物业服务企业入不敷出并通过降低服务质量从而降低服务成本的情况产生，小区物业服务状况容易陷入恶性循环。涉案小区并未成立业主委员会，根据住建部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》，业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。佳开原公司通过入户调查的形式就上调物业费收费标准征询了业主的意见，涉案小区所属社区居委会陪同其走访部分业主的行为足以证明社区居委会认可佳开原公司入户调查的行为，该入户调查的结果亦得到了北京市通州区玉桥街道办事处的确认，参考2004年北京市发改委发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定的物业费收费标准，对比涉案小区临近其他小区的物业费的收费标准情况，同时考虑到物价上涨、服务成本上升等因素，佳开原公司最终确定0.98元/建筑平方米/月的物业费收费标准并无不当，且综合双方的证据情况动态、发展和全面看待，亦不足以认定佳开原公司提供的物业服务存在足以减免物业费的情形，故董文革应按照上述收费标准向佳开原公司交纳相应的物业费。因董文革并非恶意拖欠物业费，故对于佳开原公司主张滞纳金的请求本院不予支持。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳适宜的物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准，希望通过双方的共同努力，营造和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告董文革给付原告北京市佳开原物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日的物业费2700.6元，于本判决生效后七日内执行清；二、驳回原告北京市佳开原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告董文革负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  叶福勇审判员  张 立审判员  齐 松二〇一九年十二月十六日书记员  刘 倩