辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初100号原告（案外人）：沈晴,男,1991年4月9日出生,满族,无职业，住沈阳市浑南区。委托诉讼代理人：张雨诗，辽宁东拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智，辽宁东拓律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡海洋,男,1960年1月5日出生,汉族,住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王健，男，1986年3月16日出生，汉族，辽宁盛京寝园有限公司推荐人员，住沈阳市和平区。第三人（被执行人）：辽宁融厦房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街162-1号12门。法定代表人：赵立群，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙超，辽宁华远律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵天鑫，辽宁华远律师事务所律师。第三人（被执行人）：辽宁融泰房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路15-21号。法定代表人：王艺霏。第三人（被执行人）：辽宁嘉兴投资有限公司，住所地康平县北四家子乡北四家子村。法定代表人：富嘉兴，该公司董事长。原告沈晴与被告胡海洋、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司（以下简称“融厦公司”）、辽宁融泰房地产开发有限责任公司（以下简称“融泰公司”）、辽宁嘉兴投资有限公司（以下简称“嘉兴公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈晴的委托诉讼代理人刘智、第三人融厦公司的委托诉讼代理人孙超均到庭参加诉讼。被告胡海洋、第三人融泰公司、嘉兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈晴向本院提出诉讼请求：1.请求停止对沈阳市浑南区的房屋（房屋价值647,062元）的执行[案号（2016）辽01执246号],并解除对上述房屋的查封;2.请求确认融厦公司开发的位于沈阳市浑南区的房屋归原告所有；3.要求被告承担一切诉讼费用。沈晴于2019年5月15日变更诉讼请求为：1.请求停止沈阳市浑南区的房屋（房屋价值647,062元）的执行[案号（2016）辽01执246号],并解除对上述房屋的查封;2.请求法院确认原告与融厦公司签订的《融城7英里认筹协议书》有效，协助原告签订《商品房买卖合同》并进行备案；3.请求法院按照单价人民币4797元/平或同类房屋售价或房产局备案价确认沈阳市浑南区的房屋价格；4.请求确认融厦公司开发的位于沈阳市浑南区的房屋归原告所有；5.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2014年沈阳市中级人民法院对胡海洋、融厦公司民间借贷一案作出（2014）沈中民一初字第92号民事调解书，并于2016年5月4日立案执行，执行案号（2016）辽01执246号，在执行过程中于2016年8月23日预查封了融厦公司开发的位于沈阳市浑南区房屋。原告对执行标的提出书面异议，贵院于2018年12月3日作出（2018）辽01执异1982号执行异议驳回原告的异议。原告对该裁定不服，特提起本诉。一、胡海洋、融厦公司之间系民间借贷纠纷，不存在商品房买卖关系。涉案房屋并没有交付于胡海洋使用，故，胡海洋、融厦公司之间仅仅是债权关系，且双方系调解结案，并非法院判决，无法认定双方真实的法律关系及借款事实。二、原告与融厦公司之间已经转化为房屋买卖关系，且涉案房屋已经实际交付，销售价格并不低于市场行情，原告主观没有与融厦公司恶意串通损害胡海洋利益的故意。融厦公司在2016年2月份因无钱支付农民工工资，请求原告父亲（沈会丰）代为支付，原告父亲代替融厦公司支付农民工工资85万元，随后，原告与融厦公司达成合意，将借款转化为购房款，融厦公司不必偿还上述借款，将案涉房屋及另案房屋卖与原告，并出具了《证明》一份，明确说明，融厦公司出售给原告父亲沈会丰两套房屋用以给付农民工工资，及整个指示交付借款的流程。融厦公司于2016年2月17日与原告签订了《融城7英里认筹协议书》。约定房屋单价为人民币7250元/平方米，总价人民币647,062元，该价格不仅不偏离市场价，且远高于同类房屋售卖价，原告并不存在与融厦公司恶意串通损害胡海洋利益的行为。三、原告与融厦公司签订的《融城7英里认筹协议书》中约定的房价款并非是双方真实的意思表示，应调整为单价人民币4797元/平或同类房屋销售价或房产局备案价。为了不影响融厦公司正常销售房屋，且融厦公司出于担心原告有日后向其索要利息的可能性，故特意将房价抬高至单价为人民币7250元/平方米，总价人民币647,062元，而原告同单元同户3楼邻居，购买楼层优于原告的情况下，其房屋售价为5974.01元/平，总房价为533,180元，远低于原告售价，网上查询案涉楼盘，整个楼盘均价在5000-5500元之间。在签订《融城7英里认筹协议书》时，融厦公司也作出承诺，售卖的两套房屋就抵顶原告父亲的借款，以后双方不再存有债权债务关系。案涉房屋89.25平方米，总房价647,062元，另案房屋87.94平方米，总房价747,490元，折合原告借款数额后得出房屋单价为4797元/平，可以看出，双方对房屋的实际售价合意是4797元/平，该价格也没有偏离市场价。即便该价格稍低于市场价，也应以同类房屋售价或房屋备案价格来认定房屋的实际价格，不应按照认筹协议书中明显过高，显失公平的价格认定案涉房屋价格。四、涉案房屋没有进行备案登记且未在查封前交付，系开发商的原因，与原告无关。原告就涉案房屋与融厦公司之间签订的《融城7英里认筹协议书》上融厦公司注明，是因涉案房屋存在建设工程抵押，无法给原告办理备案合同，同时案涉房屋是于2017年5月9日才交付，案涉房屋是在2016年8月23日查封的，查封时，案涉房屋还不具备办理交房入住的条件，造成原告无法实现物权是开发商的原因，原告对此主观无故意。综上，原告认为原告才是涉案房屋合法的所有人，请求法院判令涉案房屋归原告所有。胡海洋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。融厦公司述称，我方同意原告意见，我方的诉讼地位应为第三人，而非被告。原告与第三人之间的房屋交易形式以第三人房屋抵顶原告借款，是用他种房款支付形式代替现金支付形式履行的借款合同，第三人卖给原告房屋的价格应以认筹协议书约定的双方同意的价格为准。嘉兴公司、融泰公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2016年2月17日，融厦公司（甲方）与沈晴（乙方）签订《融城7英里认筹协议书》，该协议约定：乙方认筹甲方开发的《融城7英里》项目房源35-5号楼3单元4层2号，参考建筑面积为89.25平方米。乙方选择一次性全额付款方式付款，单价7250元/平方米，总价647,062元。注：本协议书建筑面积仅供参考，最终面积以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》的面积为准，认筹房屋单价不变，而总房款采用多退少补原则作相应调整。签署本协议同时乙方须向甲方交付诚意金人民币647,062元。该协议书下方有手写注明：“由于此房源有在建工程抵押，乙方同意甲方于解除在建工程抵押后，给予乙方开具备案合同。沈会丰系沈晴父亲。融厦公司于2016年2月1日出具《证明》，内容：“在融厦公司开发建设融城七英里项目过程中，2016年2月份由于外墙保温农民工工资未能按时给付，农民工到沈阳市浑南区维权中心维权，经过农民工维权中心调解，我开发公司销售两套融城七英里商品房，所收部分房款用于给付农民工工资，我融厦公司同意其中人民币85万元由购房者沈会丰直接给付外墙保温二包成少恒用于支付农民工工资（其中人民币30万元转账到成少恒邮政储蓄账号，人民币55万元以现金形式给付成少恒）”。沈晴提供载明成少恒于2016年2月1日签字的《收条》，内容为：今收到融厦房地产开发有限公司工程款850,000元，由沈会丰付款银行可查。融厦公司于2016年2月17日为沈晴开具《收款收据》，金额为647,062元，收款事由为：“35-53-4-2”。沈晴提供融厦公司于2018年5月18日为沈晴开具的《入住通知书》，载明：入住时间为2017年5月9日上午，地址为[融城七英里]浑南区营城子大街35-5号（B9栋）3-4-2。沈晴提供沈阳九鼎物业管理有限公司于2018年5月18日为沈晴开具的《入住手续会签单》，落款处有沈晴签字确认。同日，沈晴在《入住收费一览表》、《物品领取确认单》、《业主房屋验收交接单》上签字确认。沈晴提供沈阳九鼎物业管理有限公司于2018年5月18日为沈晴出具的收取物业费3856元的《收款收据》，并提供沈阳九鼎物业管理有限公司于同日为沈晴开具金额为720元的《收款收据》。沈晴另提供沈阳九鼎物业管理有限公司于2018年7月6日为沈晴开具的收取B9#3-4-2房屋保证金2000元的《收款收据》。沈晴提供沈阳国浩蓝天环保新能源有限公司于2018年5月18日开具的位于浑南区营城子大街35-5号B9#3-4-2房屋供暖期间为2017年11月1日至2018年3月31日的《供暖收款收据》及供暖期间为2018年11月1日至2019年3月31日期间的《供暖收费收据》。沈晴另提供照片若干，证明其对涉案房屋装修使用。另查明，依据沈晴申请，沈阳市不动产登记中心于2019年10月28日出具《无查询结果证明》，载明：申请人沈晴未查询到房屋信息记录。又查明，2019年10月25日，融厦公司出具《情况说明》，内容：“我公司以沈阳市浑南区、沈阳市浑南区营城子大街35-8号2-2-2两套房屋抵顶欠沈晴的85万元本金及利息，该两套房屋的房款已付清”。融厦公司于2014年12月18日取得项目地址为浑南区营城子大街35号、栋号为A1#-A5#、B1#-B13#、C1#-C5#的《商品房预售许可证》。再查明，胡海洋与嘉兴公司、融泰公司、融厦公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日作出[2014]沈中民一初字第92号民事调解书，确认：“一、原告胡海洋与被告辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司共同确认欠款金额为人民币73,887,000元;二、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司自愿承担辽宁嘉兴投资有限公司对原告的债务，向原告履行还款责任；三、2016年1月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币100万元；四、2016年2月29日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币200万元；五、2016年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币300万元；六、2016年4月30日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币400万元；七、2016年5月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司偿还原告胡海洋人民币500万元；八、2016年6月30日前、2016年7月31日前、2016年8月31日前、2016年9月30日前、2016年10月31日前、2016年11月30日前、2016年12月31日前、2017年1月31日前、2017年2月28日前、2017年3月31日前，第三人辽宁融厦房地产开发有限公司每月偿还原告胡海洋人民币588.87万元；九、第三人辽宁融厦房地产开发有限公司以融城七英里小区719个停车位（车库135个、车位584个）作为向原告还款的担保，车位销售款需在车位出售前给付原告，否则视为违约（明细附后）；十、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未给付当月还款额，应按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍计算利息至实际给付之日止；十一、如果第三人辽宁融厦房地产开发有限公司未按时还款超过三个月，原告胡海洋有权向第三人辽宁融厦房地产开发有限公司追索全部剩余债务，并从第三人辽宁融厦房地产开发有限公司违约之日起按照中国人民银行同期同类银行贷款利率四倍标准计算利息；十二、辽宁嘉兴投资有限公司与辽宁融泰房地产开发有限责任公司合作的有关事宜，由辽宁嘉兴投资有限公司、辽宁融泰房地产开发有限责任公司、辽宁融厦房地产开发有限公司三方另行协商处理。案件受理费416,235元，减半收取208,118元，由被告辽宁嘉兴投资有限公司承担。”该民事调解书生效后，胡海洋向本院申请执行，本院于2016年5月4日立案执行，执行案号为（2016）辽01执246号。本院于2016年8月23日对位于沈阳市浑南区屋进行了预查封。上述房产存在在建工程抵押。沈晴作为案外人向本院就涉诉房屋提出执行异议，本院于2018年12月3日作出（2018）辽01执异1982号执行裁定，裁定：驳回沈晴的异议。沈晴不服，提起本案诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案被告胡海洋、第三人融泰公司、嘉兴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭亦未提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席判决。本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人沈晴就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，沈晴于2016年2月17日即法院查封涉案房产之前即与融厦公司就涉案房产签订了《融城7英里认筹协议书》，能够证明其在人民法院查封之前已订立合法有效的书面买卖合同；其次，沈阳市不动产登记中心出具的《无查询结果证明》可以证明沈晴名下无其他用于居住的房屋，即沈晴购买涉诉房屋系用于居住使用；再次，从沈晴提供融厦公司出具的《证明》、《情况说明》、《收款收据》及案外人成少恒出具的《收条》来看，能够证明沈晴已支付的购房款超过合同总价款的50%，且融厦公司对此予以认可。最后，从沈晴提供的《入住通知书》及物业费、采暖费收据、现场照片等可以认定沈晴已实际入住使用涉案房屋。故此，沈晴符合上述规定，其享有的民事权益可以排除涉诉房屋的强制执行，对沈晴要求排除执行的诉讼请求，本院予以支持。关于沈晴起诉要求确认其与融厦公司签订的《融城7英里认筹协议书》有效的诉讼请求，因该协议系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定为合法有效。关于沈晴起诉要求判令融厦公司协助其签订《商品房买卖合同》并进行备案的诉讼请求，因涉案房产现处于查封状态，故对沈晴该项请求，本院无法支持。关于沈晴起诉要求按照单价人民币4797元/平或同类房屋售价或房产局备案价确认沈阳市浑南区的房屋价格的主张，因不属于法院审理范围，本院对此不予审理。关于沈晴要求判令涉案房产归其所有的主张是否应予支持的问题。因涉案房屋尚不具备办理产权登记的条件，且沈晴可依其与融厦公司之间的商品房买卖关系要求融厦公司履行协助办理房屋产权登记的义务以取得涉案房屋的物权，故对其该项主张，本院不予支持。综上所述，原告沈晴的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决如下：一、不得执行位于沈阳市浑南区产；二、确认沈晴与辽宁融厦房地产开发有限公司于2016年2月17日签订的《融城7英里认筹协议书》有效；三、驳回原告沈晴的其他诉讼请求。本院（2018）辽01执异1982号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费10,271元，由第三人辽宁融厦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 李 妍审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇一九年十二月十六日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。