北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初19170号原告：綦文超，男，1984年9月21日出生，汉族，现役军官，住北京市丰台区。被告：蒋家洵，女，1929年7月13日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：汤名权，女，1955年6月7日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：汤名石，女，1956年8月16日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：汤名多，女，1959年6月13日出生，汉族，住北京市丰台区。四被告共同委托诉讼代理人：刘学永，北京市中淇律师事务所律师。第三人：北京安居阳光房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧桥路1号院2号楼701室。法定代表人：王磊，经理。原告綦文超与被告蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多、第三人北京安居阳光房地产经纪有限公司（以下简称安居阳光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告綦文超，被告蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多共同委托诉讼代理人刘学永到庭参加诉讼。第三人安居阳光公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。綦文超向本院提出诉讼请求：蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多继续履行房屋买卖合同及补充协议，配合我办理北京市大兴区旧宫镇红星楼小区1号楼5层2-502号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权转移登记手续，将案涉房屋登记至我名下并交付案涉房屋；诉讼费由蒋家洵、汤名权、汤名石、汤名多承担。事实与理由：2016年3月7日，汤名多、张金生作为蒋家洵、汤名权、汤名石的委托代理人与我在安居阳光公司的居间服务下签订《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》及《补充协议》，双方约定将案涉房屋出售给我，成交价格为1360000元。待银行审批手续通过后我支付首付款530000元，剩余830000元通过贷款形式支付。签订合同当日，我向汤名多、张金生支付定金20000元，向安居阳光公司支付居间服务费27200元。合同签订后，我一直依约积极履行义务，早已准备好首付款，并配合安居阳光公司向银行申请办理按揭贷款业务，然而蒋家洵、汤名权、汤名石却完全不配合办理银行贷款及案涉房屋的过户事宜，拒绝履行合同。综上所述，蒋家洵、汤名权、汤名石的行为已明显违反了合同约定，为维护自身的合法权益，恳请贵院判如所请。蒋家洵、汤名权、汤名石辩称，不同意綦文超的诉讼请求，请法院予以驳回，理由如下：1、綦文超起诉汤名多、张金生、安居阳光公司的诉讼请求是要求返还定金20000元，说明要解除合同，而且汤名多作为代理人已经与蒋家洵、汤名权、汤名石及法院进行了说明，因此根据合同法第九十六条之规定，綦文超已通知我们解除合同，我们认为自知道之日起解除生效，而且我们也没有异议，在双方合同已经解除情况下，不存在继续履行的情况。2、从本案实际情况来看，不具有实际履行的条件，目前三个房屋共有权人其中两个重度残疾，另一个岁数较大没有自理能力，出卖案涉房屋之后也没有实际住所，不同意出卖并不是因为涨价，是因为实际情况确实无法办理，请法院予以驳回。汤名多辩称，我只是案涉房屋买卖合同的代理人而不是合同的一方当事人，代理人的行为应由被代理人承担，因此我不是本案的适格主体，因此请求驳回对我的起诉。安居阳光公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月7日，蒋家洵、汤名权、汤名石（甲方，出卖方）、綦文超（乙方，买受方）与安居阳光公司（丙方，居间方）签订《北京市存量房买卖合同（经纪机构居间成交版）》，内容为，第一条房屋信息描述：甲方自愿出售的房产位于北京市大兴区旧宫镇红星楼1号楼5层2-502，产权性质为房改房，建筑面积为52.74平方米，产权所有人为蒋家洵，共有人为汤名权、汤名石；该房产产权证号为X京房权证兴字第XXXX/28/29号。第二条房产交易价格：甲乙双方确认该房屋交易价格为1360000元。……第四条委托事项及服务费：甲乙双方共同委托丙方为其提供促成房产买卖交易、代办房产产权过户等服务，同时乙方应在签订本合同当日向丙方支付相应居间服务费。第五条定金支付：甲乙双方已达成该房产买卖意向，在签订本合同当日，乙方需向甲方支付购房定金20000元，在支付定金同时，甲方应出示该房产的产权证、产权人身份证或相关证件的原件，丙方将上述证件的复印件留作存档。第六条付款方式：经甲乙商定以下列方式付款：银行贷款（商业贷款）：待银行审批手续通过后，乙方应将购房首付款530000元（交易总价减去乙方向银行申请贷款金额及已付定金）交付甲方，此时已付定金自动转为首付款，甲方出具收款凭证；如银行实际审批数额不足预算申请额度的，乙方应将此差额在过户之前交付与甲方，甲方重新出具首付款收款凭证；待过户手续完成后，产权证由丙方领取交于借款银行，乙方需积极配合银行做房产抵押手续，同时甲乙双方应积极配合银行另行要求提供的相关材料。……第十条违约责任：1.本合同签署后，若甲方悔约不将上述房产出售给乙方或提高签订价格致使此合同无法正常履行的属甲方违约，甲方应将乙方已付房款如数退还，并同意按乙方已付房款等同金额另行赔偿乙方（最高另行赔偿金额不超过总房款的20%），若乙方按照本合同条款执行时，已正常缴纳或支付的一切相关费用均由甲方承担，同时甲方还应向丙方支付本合同签订的居间服务费作为违约金；2.本合同签署后，若乙方违约不购买该房产，则无权要求返还已付房款，该房款归甲方所有（超过总交易价格的20%部分甲方应退还给乙方），若乙方按照本合同条款执行时，已正常缴纳或支付的相关费用均由乙方承担，同时乙方仍应向丙方支付居间服务费作为违约金（已付费用除外）；……5.在办理立契过户或申请贷款过程中，若因甲乙双方任何一方延误或未履行各自义务而致使本合同无法正常履行的，视其为违约，则每逾期一日违约方应按该房产交易价格的万分之五向守约方交付违约金，逾期超过30日，守约方有权解除本合同。6.违约方应在产生违约事实起30日内进行赔偿，甲乙双方对以上条款均无异议。合同末尾汤名多代蒋家洵、汤名权和汤名石在甲方处签名，汤名多、张金生在甲方委托代理人处分别签名及捺印；綦文超在乙方处签名及捺印；安居阳光公司在丙方处盖章。2016年3月7日，汤名多（甲方）与綦文超（乙方）在安居阳光公司的见证下签订《补充协议》，内容为，今有綦文超购买汤名多母亲及两个姐姐汤名权和汤名石三人共有的大兴区旧宫镇红星楼1号楼2单元502室房产（产权证号X京房权证兴字第XXXX/28/29号），就汤名多所述，其母亲身体不便，且其两个姐姐有智力障碍情况，汤名多自己能代表上述三位产权人签约出售上述房产，并作出如下承诺：1、汤名多母亲需要提供其配偶的死亡证明；2、汤名多两个姐姐需要提供单身证明（未婚证明）；3、如其两个姐姐智力情况影响此次交易（配合綦文超向银行机构贷款、交税、过户等手续）的，需要进行法院判决并获取判决书，需要在公证处进行出售此房的相应公证手续，由汤名多负责办理上述事宜。当日，綦文超给付汤名多、张金生购房定金20000元。綦文超向安居阳光公司支付居间服务费27200元。2016年3月31日，北京市南郊农场出具《证明》一份，内容为，北京市南郊农场放弃案涉房屋的优先购买权不收取卖房所有款项。双方均认可案涉房屋于2016年4月12日完成网上签约手续。2016年4月15日，北京仁达房地产评估有限公司就案涉房屋出具评估报告，綦文超支付评估费500元。另查，汤汝成与蒋家洵系夫妻，婚后共育有五子女，分别为长子汤名陆、长女汤名先、次女汤名权、三女汤名石、四女汤名多。汤名多与张金生于2009年6月8日登记结婚。汤名石现持有2009年9月7日颁发的精神残疾三级残疾人证，监护人处未填写内容；汤名权现持有2016年5月18日颁发的精神残疾三级残疾人证，监护人处未填写内容。2005年11月1日，汤汝成因病去世。2009年6月16日，蒋家洵（兼任汤名权及汤名石的监护人）、汤名陆、汤名先、汤名权、汤名石、汤名多因继承被继承人汤汝成的遗产申请办理继承权公证。2009年7月3日，北京市志诚公证处作出（2009）京志诚证字第0941号公证书，内容为，继承人蒋家洵、汤名陆、汤名先、汤名权的监护人、汤名石的监护人、汤名多向本处申请继承被继承人汤汝成遗留的财产（被继承人汤汝成生前与其妻子蒋家洵的夫妻共同财产），包括案涉房屋。据被继承人汤汝成的所有继承人蒋家洵、汤名陆、汤名先、汤名权的监护人、汤名石的监护人、汤名多称，被继承人汤汝成生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议，继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；现蒋家洵、汤名权的监护人、汤名石的监护人均表示要求继承被继承人汤汝成的遗产，汤名陆、汤名先、汤名多均表示放弃对被继承人汤汝成的遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为死者汤汝成的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人的遗产应由其配偶蒋家洵、儿子汤名陆、长女汤名先、次女汤名权、三女汤名石、四女汤名多共同继承，因汤名陆、汤名先、汤名多表示放弃对被继承人汤汝成的遗产继承权，因此，兹证明被继承人汤汝成的遗产由蒋家洵、次女汤名权、三女汤名石共同继承。2009年7月23日，案涉房屋转移登记至蒋家洵、汤名权和汤名石名下，房屋所有权证记载案涉房屋归蒋家洵、汤名权和汤名石共同共有。又查，2017年2月19日，綦文超曾将蒋家洵、汤名权和汤名石以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求蒋家洵、汤名权和汤名石继续履行合同，后綦文超于2017年6月2日申请撤诉。2017年6月2日，綦文超曾将汤名多、张金生以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求汤名多、张金生返还定金20000元，并赔偿居间服务费27200元、评估费900元、土地出让金680元以及因房价上涨造成的可得利益损失400000元；汤名多、张金生配合办理撤销案涉房屋网上联机备案手续；诉讼费由汤名多、张金生承担。本院经审理后认为，根据汤名多与綦文超签订的补充协议内容可知，在三方签订合同时，綦文超与安居阳光公司对于汤名权和汤名石存在智力障碍有可能影响后续交易的情况系知情的，虽汤名多、张金生一直未提交汤名多、张金生及其监护人的授权材料，但汤名权和汤名石曾与汤名多、蒋家洵一起至安居阳光公司在案涉房屋贷款面签材料上签字，虽汤名权和汤名石所持残疾人证中监护人处系空白，但蒋家洵作为汤名权和汤名石前顺位的监护人在2009年继承案涉房屋时作为汤名权和汤名石监护人行使权利，且未经法定程序变更监护人的情况下，蒋家洵及汤名权、汤名石在银行面签材料上签字的行为，视为对汤名多、张金生代理蒋家洵及汤名权、汤名石出售房屋行为的追认。最终本院于2018年7月31日作出（2017）京0115民初10811号民事判决书，判决驳回綦文超的诉讼请求。该判决已生效。案件审理过程中，本院组织双方多次调解，但均未达成一致意见。经本院核实，案涉房屋系蒋家洵及汤名权、汤名石名下唯一住房。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据汤名多与綦文超签订的补充协议内容可知，在签订房屋买卖合同时，綦文超、安居阳光公司对于汤名权和汤名石存在智力障碍有可能影响后续交易的情况系知情的，虽汤名多、张金生一直未提交汤名权、汤名石及其监护人的授权材料，但汤名权和汤名石曾与汤名多、蒋家洵一起至安居阳光公司在案涉房屋贷款面签材料上签字，蒋家洵作为汤名权和汤名石前顺位监护人在2009年继承案涉房屋时作为汤名权和汤名石监护人行使权利，且未经法定程序变更监护人的情况下，蒋家洵及汤名权、汤名石在银行面签材料上签字的行为，应视为对汤名多、张金生代理蒋家洵及汤名权、汤名石出售案涉房屋行为的追认，本案庭审中，蒋家洵及汤名权、汤名石均认可汤名多、张金生作为其代理人与綦文超签订房屋买卖合同系知情且同意的，据此，蒋家洵及汤名权、汤名石与綦文超之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同及补充协议应属合法有效。现綦文超要求蒋家洵、汤名权、汤名石继续履行合同办理转移登记手续及交付房屋，但汤名权、汤名石系精神残疾人，蒋家洵、汤名权、汤名石除本案案涉房屋外名下没有其他房屋，本案属于事实上不能履行的情形，綦文超的诉讼请求应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及第一百一十条之规定，判决如下：驳回綦文超的诉讼请求。案件受理费17040元，由綦文超负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  吴少明人民陪审员  何立月二〇一九年十二月三十日法官 助理  刘毅琼书 记 员  刘雪飞