杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初11916号 原告（反诉被告）：向泽华。 委托诉讼代理人：袁才，浙江臻尚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州品鼎投资管理有限公司。 法定代表人：吴鸿飞。 委托诉讼代理人：吴玮、汪占魁，浙江国圣律师事务所。 原告（反诉被告）向泽华诉被告（反诉原告）杭州品鼎投资管理有限公司（以下简称品鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法由审判员许璘哲适用简易程序进行审理。本院于2019年8月22日及同年12月18日召集双方进行了庭前会议，且于同年12月18日公开开庭进行了审理。审理过程中，双方申请庭外和解两个月未果；期间，应原告申请，本院依法委托鉴定机构对位于杭州市萧山区瓜沥镇建设四路11150号1幢101－104号两层商铺内的固定装修及可拆分设备物品进行了价格评估。原告（反诉被告）向泽华及其委托诉讼代理人袁才，被告（反诉原告）品鼎公司及其委托诉讼代理人吴玮、汪占魁到庭参加上述庭前会议及开庭审理。本案现已审理终结。 原告向泽华向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的《【瓜沥.钱塘夜市】商户租赁合同》无效；2.要求被告返还租金292000元及保证金30000元；3.要求被告赔偿原告装修及设备损失合计1850000元；4.本案全部诉讼费由被告承担。审理过程中，原告增加一项诉讼请求：要求被告承担本案评估费18000元。事实与理由：2018年6月23日，原、被告签订《【瓜沥﹒钱塘夜市】商户租赁合同》，约定原告承租被告位于杭州市萧山区瓜沥镇建设四路11150号“瓜沥﹒钱塘夜市”1幢101-104号商铺，建筑面积约为800平方米，经营种类为餐饮。合同签订后，原告支付了292000元租金和30000元保证金。原告按照夜市的开放进程和合同的约定，于2018年6月29日对所租的商铺开始装修装潢、采购各类必须设备和用品，共计花费1850000元。2018年8月18日，原告按照市场要求开始试营业并同时办理餐饮行业所需的各类许可证。在装修结束后、办理消防许可证时，根据行政机关的要求，需要租赁房屋的房产证，原告故要求被告提供房产证，但被告无法提供，导致原告无法办理许可证，为此原、被告双方多次协商无果。后经原告了解，被告出租的房屋没有产权证，原告无法办理许可证，故原告于2019年1月19日暂停试营业并至今未开业过，给原告造成巨大的损失。 被告品鼎公司辩称：第一个半年度租期期满后，原告自2018年12月27日起始终占用、使用租赁房屋将近一年、拒不腾退。期间，有多家承租单位希望与被告签约并使用案涉房屋，并且也愿意对原告的剩余装修作价购买，但原告始终不同意退出房屋，致使被告损失进一步扩大，并且在现场评估、查看完毕后，被告也向原告提出交还房屋、降低损失，但原告仍不交还，故应驳回原告的诉讼请求。此外，评估费应以评估机构的有关凭证为准，具体由法院依法审核确定。 反诉原告（被告）品鼎公司向本院提出反诉请求：1.要求反诉原、被告签订的《【瓜沥.钱塘夜市】商户租赁合同》于2019年4月13日解除；2.要求反诉被告（原告）立即腾退房屋并恢复租赁标的物交付时的原貌；3.要求反诉被告（原告）支付房租171200元（按解除合同前实际使用天数计算自2018年12月27日起至2019年4月13日止）、公共能耗费18064.89元（暂计算自2018年6月27日起至2019年5月，要求实际支付至最终腾退之日止）；4.要求反诉被告（原告）支付违约金156220元（以292000元为基数按每日5‰的标准支付自2018年12月27日起至2019年4月13日止）；5.要求反诉被告（原告）支付占用费291200元（按照3200元/天的标准自2019年4月14日起暂计算至2019年7月14日，要求实际计算至最终腾退之日止）；6.本案全部诉讼费用由反诉被告（原告）承担。审理过程中，反诉原告（被告）变更上述第三项诉讼请求为：要求反诉被告（原告）支付房租171200元、公共能耗费18064.89元（计算自2018年6月27日起至2019年5月止）。 反诉被告（原告）向泽华针对反诉原告（被告）的反诉辩称：案涉租赁合同无效，反诉原告（被告）至今也未提供房屋的合法手续。根据相关法律的规定，没有房产证的房屋进行出租，房屋租赁合同属无效。反诉原告（被告）要求腾退房屋并交还租赁物，反诉被告（原告）并没有占用反诉原告（被告）的房屋，且反诉原告（被告）在2019年4月13日向反诉被告（原告）宣告店内物品的处置权并掐断店铺水电，反诉被告（原告）已失去对店铺的实际控制，且店内损失有30000元左右。对未付租金及违约金，反诉被告（原告）不存在未付租金的情形，根据双方签订的合同，反诉被告（原告）已支付半年租金，且根据双方承诺，装修期为试营业期，反诉原告（被告）在合同未到期时停掉反诉被告（原告）的水电，之后又通知解除合同，反诉被告（原告）不存在欠付租金和违约金的情形。对占用费，反诉被告（原告）没有无故占用案涉房屋，反诉原告（被告）单方面通知解除合同并宣告处置权，反诉被告（原告）也从未提出异议，实际已丧失控制权，且至今未实际占用和使用店铺。反诉原告（被告）隐瞒房屋产权信息，应当赔偿反诉被告（原告）因此而遭受的经济损失，反诉原告（被告）自己的损失应由其自行承担。另外，反诉被告（原告）从未阻挠反诉原告（被告）回收房屋并处置装修。 经审理，本院认定如下事实： 2018年6月23日，原、被告签订《【瓜沥.钱塘夜市】商户租赁合同》一份，载明：原告愿意承租被告位于杭州市萧山区瓜沥镇建设四路11150号【瓜沥.钱塘夜市】1幢101－104号两层商铺，建筑面积800平方米，经营种类为餐饮，租赁期限为5年即2018年6月27日起至2023年6月26日止，合同签订前原告已充分考察被告商场的整体经营状况和环境并自愿承租经营且承担所有与经营相关的责任与风险，装修费用由原告自行承担，合同租期届满后被告无需对原告装修承担任何费用，如因被告原因导致原告未在2018年6月1日进场装修的、双方约定的装修期相对应顺延，第1－5年的租金为2元/天/平米、48667元/月，首期租金由原告在2018年6月20日前交付，原告按半年度支付租金，合同周期内每个付款期届满前十五天预付下一个付款期的租金，原告还应交纳租赁保证金30000元以保证合同全面履行，该保证金在双方租赁关系终止时扣除相关结算费用后无息退还，租赁期间的水、电、煤气、清洁等费用由原告负担，原告不能按时足额向被告支付租金、租赁保证金等款项的，每延迟一日按应缴费用的5‰支付违约金，原告违反合同项下的约定或法律规定无法补救、亦或经被告催告后仍不能在15日内采取补救措施的，被告有权解除合同并收回标的物且要求原告承担违约责任，合同期满或原告违约导致合同被解除后、原告不能在7个工作日内交还租赁标的物的、原告应按每日租金的两倍支付租赁标的物占用费等内容。 另查明，案涉的【瓜沥.钱塘夜市】房屋系由杭州市萧山区瓜沥镇人民政府统一建设并管理、运营，后经招商，被告所在团队接手并享有合法使用权，且对案涉房屋进行了进一步的投资与改造，并负责后续的具体运营，瓜沥镇人民政府亦同意被告的转租。 又查明，案涉的【瓜沥.钱塘夜市】房屋暂无产权凭证，但夜市的经营商户如需办理消防审批等证照的，瓜沥镇人民政府及相关部门会予以配合并出具相应证明材料。为办理上述消防审批，原告曾与被告工作人员及案外的第三方单位在2018年8月20日组建了“夜市消防问题”微信群并就营业证照办理、室内图纸设计、包厢门的尺寸等事宜进行了讨论，但之后便无下文。 另又查明，原告在2018年6月24日向被告缴纳案涉房屋的保证金30000元并在次日缴纳了第一期的半年租金292000元。随后原告对上述房屋进行了装饰装修并开始试营业。后因原告未及时支付案涉房屋的第二个半年（即2018年12月27日至2019年6月26日）租金292000元及水、电等能耗费用，被告以手机微信的方式向原告进行催收。2019年1月31日，被告曾以手机微信的形式向原告发送《法务告知函》一份，载明：经被告多次催讨，原告仍拒绝支付上述房屋第二个半年（即2018年12月27日至2019年6月26日）的租金292000元及自2018年6月27日至同年12月31日间的水、电等能耗费9202.94元，现通知原告在收到本通知后10日内予以支付，逾期支付的，被告有权追究原告的违约责任等。原告后于2019年2月以手机微信的形式向被告发送《告知函》一份，载明：依合同约定，原告在办理行政审批手续时所需的与标的物相关的合法材料应由被告提供，而原告在办理消防许可过程中，曾要求被告提供房产证等相关资料，但被告一直未提供，构成违约，原告有权解除合同并要求赔偿。2019年4月13日，被告以手机微信的方式向原告发送《解除合同交还房屋通知书》一份，载明：因原告未缴纳租金及相关其他费用，经被告多次催促后仍未缴纳，依据法律规定及《商户租赁合同》的规定，通知原告解除合同并于本通知之日起七日内腾空房屋、交还钥匙等内容。但原告至今未腾空案涉房屋。 再查明，自2018年6月27日起至2019年5月31日止，原告尚欠案涉租赁房屋的水、电、垃圾清运等费用合计18064.89元，该款原告至今未付。 审理过程中，依原告申请，本院依法委托评估机构对位于杭州市萧山区瓜沥镇建设四路11150号（瓜沥.钱塘夜市）1幢101－104号两层商铺内的固定装修及可拆分设备物品进行了价格评估。后杭州众诚价格评估有限公司于2019年11月25日依法出具了杭众价【2019】评字第T407号价格评估结论书，认为上述两层商铺内的固定装修评估价为441766元、可拆分设备物品评估价为118364元。为此，原告支出评估费18000元。 上述事实由原告提供的《【瓜沥.钱塘夜市】商户租赁合同》、收据、告知函、微信聊天记录，被告提供的公证书、缴款通知单、法务告知函、解除合同交还房屋通知书、由瓜沥镇人民政府及瓜沥镇平安办出具的证明，本院依职权出示的杭众价【2019】评字第T407号评估报告以及原、被告在庭审过程中的陈述等在卷证实。 本院认为：原、被告在2018年6月23日签订的《【瓜沥.钱塘夜市】商户租赁合同》应系双方真实意思表示，其效力应予确认。因原告（反诉被告）未及时缴纳案涉房屋的租金及水、电能耗费用，后经被告（反诉原告）催讨，原告（反诉被告）亦未及时缴纳，故被告（反诉原告）有权解除上述租赁合同并要求原告（反诉被告）支付相应违约金；同时，原告（反诉被告）至今未腾空并交还案涉房屋，故被告（反诉原告）有权要求其支付相应占有使用费。原告虽主张上述租赁合同无效，但其理由系该房屋没有房产证并且无法办理消防审批手续。本院分析后认为，一方面，案涉房屋虽暂无产权凭证，但确系瓜沥镇人民政府统一建造并管理的民生项目，后经政府招商，被告（反诉原告）所在的团队入驻并负责案涉夜市项目的具体运营与管理，且瓜沥镇人民政府亦同意被告（反诉原告）的后续转租与运营，故被告（反诉原告）对案涉房屋享有合法使用权；另一方面，在案件审理过程中，原告（反诉被告）并未有效提供其在办理消防审批过程中、因材料不齐而被职能部门退回或无法办理的告知书等材料，也未能提供其已将上述消防审批事宜委托其他机构或个人代办的手续，亦无有效证据表明原告（反诉被告）曾就案涉房屋的产权凭证及消防审批事宜在2019年2月之前曾向被告提出过明确要求，并且，有关职能部门也未就案涉消防审批的事宜要求原告（反诉被告）停业整顿或整改，而原告（反诉被告）仅在被告（反诉原告）向其多次主张房屋租金及相关费用无果后才发函并告知被告（反诉原告）消防审批及房屋产权凭证的事宜，故本院有理由产生合理怀疑，况且被告（反诉原告）及政府有关部门亦表态可以配合出具相关证明材料，因此，原告主张案涉租赁合同无效并要求退还已付租金的诉讼请求无事实与法律依据，本院难以支持。另外，在经被告（反诉原告）有效催告后，原告（反诉被告）既未及时支付相应费用，亦未在合理时间内腾空并搬出案涉房屋，故导致案涉租赁合同解除的过错责任在原告（反诉被告）；在被告（反诉原告）不同意利用已形成附合的装饰装修的情况下，应由原告（反诉被告）自行承担案涉房屋的装修损失以及鉴定费用支出，但未形成附合的装修物及设备可由原告（反诉被告）自行拆除。同时，对于反诉原告（被告）所主张的占有使用费与违约金，本院结合本案的实际情况及现有证据，对其中符合法律规定的合理部分酌情予以支持。综上，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的诉讼请求当中符合法律规定的部分，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下: 一、向泽华与杭州品鼎投资管理有限公司在2018年6月23日签订的《【瓜沥.钱塘夜市】商户租赁合同》于2019年4月13日解除； 二、向泽华在本判决生效之日起十日内搬出并腾空位于杭州市萧山区瓜沥镇建设四路11150号【瓜沥.钱塘夜市】1幢101－104号的两层商铺； 三、向泽华在本判决生效之日起十日内支付杭州品鼎投资管理有限公司自2018年12月27日起计算至2019年4月13日止的租金171200元，并支付计算至2019年5月31日止的水、电等能耗费18064.89元，且支付自2019年4月14日起至实际腾空之日止按照48667元/月的标准计算的占有使用费（应扣除向泽华已支付的30000元保证金）； 四、向泽华在本判决生效之日起十日内支付杭州品鼎投资管理有限公司违约金20829.69元（以292000元为基数按照年利率24%计算自2018年12月27日起至2019年4月13日止）； 五、驳回杭州品鼎投资管理有限公司的其余反诉请求； 六、驳回向泽华的诉讼请求。 如原告（反诉被告）向泽华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24176元，减半收取12088元，由向泽华负担；反诉案件受理费10166元，减半收取5083元，由向泽华负担2603元，由杭州品鼎投资管理有限公司负担2480元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  许璘哲 二〇一九年十二月三十一日 书记员  肖佳敏