北京市东城区人民法院民 事 裁 定 书（2018）京0101民初23674号原告：北京市东城区阳光都市小区业主委员会，住所地北京市东城区新中街18号。负责人：余丽，主任。委托诉讼代理人：苑莹焱，北京市国理律师事务所律师。被告：北京德佳物业管理有限公司，住所地北京市西城区北纬路9号204F室。法定代表人：张鹏，执行董事。委托诉讼代理人：母澈昌，北京市众鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟智，北京市众鑫律师事务所律师。原告北京市东城区阳光都市小区业主委员会（以下简称阳光都市业委会）与被告北京德佳物业管理有限公司（以下简称德佳物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告阳光都市业委会负责人余丽、委托诉讼代理人苑莹焱，被告德佳物业委托诉讼代理人母澈昌、张伟智到庭参加了诉讼。本案于2019年3月18日中止诉讼，于2019年12月13日恢复审理，现已审理终结。原告阳光都市业委会提出诉讼请求：1、判令被告撤离其在北京市东城区阳光都市小区内实际控制的全部区域；2、判令被告按《物业管理条例》第二十九条规定的全部内容移交给业主委员会；3、判令被告向原告移交其代管的涉案小区专项维修资金秘钥；4、被告承担本案的全部诉讼费。事实及理由：阳光都市小区于2001年12月31日入住，业主与开发商北京华居工体北房地产开发有限公司（后更名为北京华利工体北房地产开发有限公司）、北京戴德梁行物业管理有限公司（以下简称戴德梁行物业公司）一对一签订了前期物业服务合同。2003年11月，开发商未经业主大会表决，将戴德梁行物业公司清走，自己注资50万成立了德佳物业，接手了阳光都市小区的管理，开始了长达十四年的事实服务。2016年10月31日，阳光都市小区经全体业主投票表决成立了业主委员会，并在北京市东城区人民政府东直门街道办事处（以下简称东直门街道办事处）备案。2017年6月19日，根据《阳光都市小区管理规约》，业主委员会启动通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业的程序，7月21日，发布了招标公告，8月12日，发布了关于公开招投标选聘物业服务企业结果的公告，北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢物业）为中标企业。8月30日，采用书面征求意见方式召开临时业主大会。10月21日，在东直门街道办事处的监督下，新中街居委会、业主、居民代表和北京首一业主大会工作辅导中心共同对业主投票进行了验票计票工作。通过了业主大会决议：一、通过终止德佳物业提供的事实物业服务。二、通过选聘瑞赢物业为阳光都市小区物业服务企业。并于10月24日在小区张贴了《阳光都市小区临时业主大会会议决议公告》。2017年10月25日，原告代表全体业主与瑞赢物业签订了物业服务合同。10月26日，原告向被告下达了《关于交接阳光都市小区物业项目的函》，要求其于11月10日之前完成与原告的物业项目交接工作。更换物业服务企业的整个程序都是在东直门街道办事处全程协助、指导、监督下完成的，程序合法，决议有效。但时至今日，被告仍拒绝进行物业项目交接工作。在被告拒不交接期间，东城区人民法院（2017）京0101民初22542、22543、22544号民事判决书均判决被告不进行物业项目交接的理由不成立，对被告主张的2017年11月10日之后的物业费诉讼请求不予支持。被告不服一审判决，上诉到二中院。二中院于2018年4月28日做出终审裁定，准许德佳物业公司撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。东直门街道办事处和东城区房管局也于2018年1月18日召开了阳光都市小区物业管理交接调处会。会上，街道办事处和房管局已明确表示希望被告配合交接，以保证小区秩序稳定。被告无视业主大会决议，无视政府建议，无视法院判决，拒绝撤离阳光都市小区，强行提供低质量服务，其行为已经严重侵犯了阳光都市小区业主的合法权益。广大业主强烈要求被告尽快撤离阳光都市小区，新物业尽快入驻，以结束小区目前的混乱局面。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款和《北京市物业管理办法》第二十七条的相关规定，业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当履行相关资料的交接义务，并撤出物业管理区域。故特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。经查，2016年10月31日，阳光都市业委会在东直门街道办事处办理备案。2017年10月24日，阳光都市业委会发布《阳光都市小区临时业主大会会议决议公告》，主要内容为：本小区采用书面表决方式召开了业主大会会议，2017年10月21日上午，在东直门街道办事处监督指导和社区居民委员会的协助下，进行了验票、监票、唱票和计票，会议表决结果如下：一、通过终止德佳物业管理有限公司提供的事实物业服务；二、通过选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为阳光都市小区物业服务企业。2017年10月26日业主委员会向被告发《关于交接阳光都市小区物业项目的函》，告知被告上述临时业主大会的决议内容，同时于2017年11月10日前完成物业项目交接工作。因双方未就交接事宜达成一致意见，原告阳光都市业委会向北京市西城区人民法院提起诉讼。北京市西城区人民法院立案后于2018年8月27日做出裁定，将本案移送至本院审理。2019年11月19日，东直门街道办事处作出东政东直撤销（2019）1号《关于撤销的决定》，撤销阳光都市小区业主大会2017年10月21日做出的“终止德佳物业管理有限公司提供的事实物业服务”和“选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为阳光都市小区物业服务企业”的业主大会临时会议的会议决议，并于小区公示。另查，截至法庭辩论终结前，原告未就东直门街道办事处2019年11月19日作出的撤销决定提起行政诉讼。本院认为：根据国务院《物业管理条例》相关规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。从上述规定可以看出，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会本身不是诉争权利的承受者，不享有裁判结果所确定的实体权利，裁判结果应由全体业主承担。因此，业主委员会起诉解聘物业服务企业的诉权来源于全体业主赋予其的代表权。未经业主大会授权，业主委员会无权以自己的名义提起诉讼。根据国务院《物业管理条例》相关规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。在本案诉讼过程中，东直门街道办事处做出了《关于撤销的决定》，撤销了阳光都市小区业主大会临时会议的会议决议。该行政行为直接导致本案原告丧失了要求被告撤离涉案小区内实际控制的全部区域并移交相关材料的起诉依据，此时，原告不再具有原告主体资格，其起诉不具备法律规定的受理条件，应予以驳回。需要强调的是，该决议被东直门街道办事处的行政行为撤销，并不意味着该小区多数业主已同意被告继续为小区提供物业服务，只是尚需通过新的法律程序做出决定。原告在本案中对于东直门街道办事处作出的该行政行为是否具有合法性、是否超过撤销权的行使期限等问题提出异议，希望本院在本案中予以审查，其一，民事诉讼与行政诉讼审查范围不同，在民事审判中不能代替行政审判来审查具体行政行为的合法性；其二，司法权与行政权之间具有相对独立性，只有经过行政诉讼程序，司法权才可否认行政权的法律效力，在未经行政诉讼程序审查撤销之前，具体行政行为应认为具有法律效力。本案属于民事诉讼，原告上述要求不属于民事诉讼可以审理的范围，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告北京市东城区阳光都市小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 冯晓光审 判 员 李成博审 判 员 李 燕二〇一九年十二月三十日法官助理 王 凯书 记 员 王卓琳