上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初69825号原告(反诉被告)：王木熙(曾用名：**)，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：陈昱，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海畅明物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈金英，总经理。委托诉讼代理人：陈佳，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：冯苏颖，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)王木熙与被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人陈昱，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人陈佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王木熙向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告2019年4月23日至2019年6月22日期间的房屋租金人民币(以下币种同)23,725元(2个月，以6.50元/平方米/天计算，共计60平方米)、预缴的电费3,000元；2.判令被告支付原告违约金71,175元；3.判令被告赔偿原告房屋装修费58,174元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年3月，原告及案外人谷苏湘共同向被告承租上海市浦东新区唐镇上丰路XXX号恒生商业广场一层145室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积为60平方米。2017年4月11日，原告及谷苏湘、被告续签《租赁合同》，约定原告继续承租涉案房屋，租赁期限为2017年3月23日至2019年3月22日，租金为8.50/平方米/天(2018年3月起，租金变更为6.50/元/平方米/天)，并约定若被告交付的物业不符合合同约定，致使合同目的不能实现，且被告在租赁期内无故提前解除合同，被告均构成违约，应按年租金的50%向原告支付违约金，给对方造成损失，违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。后，原告及谷苏湘、被告签订《补充协议》，约定自2018年1月12日起，承租方由原告及谷苏湘变更为原告一人。2018年4月，原告支付被告2018年3月23日至2018年9月22日期间的租金。2018年7月5日，因被告原因导致原告承租的商铺需要关门两个月，经原、被告协商，被告同意免除2018年7月5日至2018年9月4日期间的租金、物业管理费，并另外给予原告七个月的免租期作为补偿，即原、被告租赁期限延长至2019年6月22日。2019年4月25日，原告预缴充值电费3,000元。2019年4月30日，被告发函告知原告双方的租赁合同已于2018年3月22日届满，不再续租，要求原告立即搬离。2019年5月6日，在原、被告至当地派出所协商解决纠纷过程中，被告派保安对原告承租的房屋强行锁门贴封条，并将大块的石头堵在门口。原告发现后立即报警，但至今未得到处理，原告的贵重物品仍被锁在房屋内。原告租赁房屋前，被告及开发商一再向原告确认房屋已经办有产证，并会配合原告办理营业执照，但原告多次要求被告提供产证复印件及相关证明文件，被告均以各种理由推脱，导致原告至今无法办理营业执照。2018年，原告对涉案房屋进行过装修，现被告违约，相应的装修款应当由被告赔付。综上，被告的违约行为损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。上海畅明物业管理有限公司辩称，愿意返还原告预缴的电费3,000元，但不同意其余诉讼请求，具体理由如下：1.原告支付租金至2018年9月22日，经双方协商，2018年7月5日至2018年9月4日是免除租金的，原告未使用租金的期限为2018年7月5日至2018年9月22日，因原告未按时支付物业管理费构成违约，预收的租金和保证金不再退还，故不同意诉讼请求1。2.因合同已经实际履行完毕且除2018年7月5日至2018年9月4日暂停使用期间未收取租金外，被告另免除了原告2018年9月5日至2019年4月4日的租金，原告不存在具体实际损失，故被告不愿意支付违约金。3.因合同已实际履行完毕，且根据合同第9.1条、第12.2条、第12.4条约定原告装修应该向被告备案，但原告并未备案，且约定的合同期限已届满，原告应当返还房屋且恢复原状，不存在装修损失，故不同意赔偿装修费。现因原告拖欠支付房屋使用费及物业管理费，被告提出反诉请求如下：1.判令原告支付被告2019年4月5日至2019年5月6日期间的房屋使用费12,090元(以每日6.50元/平方米×60平方米为标准计算，占用31天)；2.判令原告支付被告2018年3月22日至2018年7月4日及2018年9月5日至2019年5月6日期间的物业管理费10,410元(以900元/月为标准计算，共计347天)；3.判令原告支付被告律师费4,000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。针对上海畅明物业管理有限公司的反诉请求，王木熙辩称不同意，理由如下：不同意反诉请求1，根据双方协商除免除2个月租金外，还另外免除了7个月的租金，但并未收到被告退还的租金，被告认可延长租赁期限至2019年6月22日，故不存在房屋使用费。关于反诉请求2，原告认可自2018年3月22日起即未支付物业管理费，物业管理费计算标准为900元/月，但原告认为即便需要支付物业管理费，2018年7月5日至2019年4月4日免租期间的物业管理费是不需要支付的。没有支付物业管理费是因为被告没有履行物业管理的义务，且被告方未催讨过物业管理费，现原告已经知道涉案房屋为违章建筑，且涉案房屋于2019年8月23日被拆除，故被告没有依据来收取物业管理费。不同意反诉请求3，因为涉案房屋为违章建筑，故合同无效，被告主张律师费无依据。本院经审理认定事实如下：上海恒生置业有限公司为涉案房屋所在园区(含恒生商业广场)的权利人，同意上海宝创投资咨询有限公司对恒生商业广场的商铺进行转租，上海宝创投资咨询有限公司将涉案房屋转租给被告。2017年4月11日，原告、谷苏湘(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年3月23日起至2019年3月22日止，日租金为8.50元/平方米/天，物业管理费为900元/月。合同第9.1条约定“为保证乙方在免租期内对房屋的设计和改建工作顺利进行，甲方同意在签订本合同后的三日内向乙方提供其所需要的该物业的建筑物图纸。乙方在完成设计后，将设计图一套送甲方审核、备案，在经甲方书面审核同意后，乙方方可照图施工。施工期间乙方必须严格按甲方审核后的设计图施工，不可随意改变设计图纸，若乙方在未经甲方书面同意的情况，随意更改设计图纸进行施工，一经甲方查明，甲方有权要求乙方恢复到经甲方审核的设计图纸施工。在甲方书面通知后的三日内，乙方若不恢复按图施工，甲方有权解除本合同并没收乙方所缴纳的租赁保证金，并不对乙方作任何赔偿，乙方对此无任何异议。”合同第12.2条约定“乙方向甲方交还该物业前，应出示甲方客户服务部的达到原状待租标准通知书。乙方应自付费用对该物业进行打扫和清理，使该物业处于完好和可出租状态。乙方如按本合同内之规定在甲方同意的范围内和要求下对该物业进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方在租赁期满或本合同提前终止前对该物业恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对物业进行了装修、增建或改建，甲方有权要求乙方恢复该物业原状并赔偿甲方的损失。若甲方不要求乙方按照上述内容进行恢复的，则装修、增建或改建等材料、设施、设备等全部归甲方所有，甲方无须支付费用。”合同第12.4条约定“如乙方在租赁期满后五日或本合同提前终止后三日内没有向甲方交还该物业，则甲方除有权向乙方收取该物业占用费及其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该物业的门锁并更换门锁，将该物业内的物件包括但不限于家具、装置、货物和其他物品搬出该物业，并将该物业全部或部分地恢复原状并收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该物业内的物件(或甲方予以搬出后)，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及乙方按照本合同应赔偿甲方的任何损失，不论任何情况甲方均将无义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项，乙方对此无任何异议。合同第15.3条约定“有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，并要求违约方进行赔偿。违约方应向非违约方按该年度租金的50%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)甲方交付的该物业不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；……”合同第17.2条约定“……乙方中途擅自退租的，乙方应按年租金的50%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的；乙方还应负责赔偿。除上述违约金外，因乙方违约或乙方在租期内提出提前解除本合同的，甲方还可在解除本合同并收回该物业时，要求乙方按照合同第15.3条约定支付违约金、赔偿损失，对乙方已支付的保证金、租金或其他费用(无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满)均不予退还，并向乙方索取本合同规定的免租期内所免去的所有租金，同时，乙方应结清所有欠付费用和逾期付款违约金。”2017年4月11日，原告与被告、谷苏湘签订《补充协议》，约定自2018年1月12日起，原《租赁合同》乙方原告及谷苏湘变更为原告一人。2018年7月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议1》，载明“1.乙方停业时间为2018.7.5-2018.9.4日，共二个月；2.甲方免除乙方停业期间所有的租金、物业管理费用，停业时间结束后，再给予乙方柒个月的免租期作为补偿。3.停业期间乙方需严格遵守甲方停业要求，如有违反，造成的一切责任与损失由乙方承担。……”因原告认为被告应赔偿其装修损失等款项，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原、被告确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，由被告自行搭建，于2019年8月13日被违章拆除。双方确认2018年3月22日之前的租金原告已付清，2018年3月23日起的租金收取标准变更为6.50元/平方米/天，原告自2018年3月23日起支付房屋使用费金额为71,175元。原告认为2018年7月5日至2018年9月4日及2018年9月5日至2019年4月4日均为免租期，免于支付租金及物业管理费，被告认为2018年7月5日至2018年9月4日为停业期，免除租金及物业管理费，2018年9月5日至2019年4月4日为免租期，仅免除租金，不免除物业管理费。2.原告提供通知函照片打印件、封门照片打印件及报警回执单复印件一组，证明原告于2019年4月30日收到被告要求原告返还涉案房屋的通知函，被告未根据法律规定提前一个月通知原告，2019年5月6日被告趁原告去派出所调解时直接封门，原告再也无法使用涉案房屋，相应物品也没有办法取出。经质证，被告对该组证据的真实性予以认可，确认其于2019年5月6日将涉案房屋封闭。3.原告提供装饰工程预算表及《收据》复印件，证明2018年3月原告对涉案房屋进行了装修并花费58,174元，经质证，被告表示装修需要经过被告同意,原告并未报备，装饰工程预算表无原件且现金支付无相关凭证，故对该组证据的真实性不予认可。4.被告提供《律师代理合同》及发票复印件，证明被告的维权成本支出。经质证，原告对该证据的真实性予以确认，但认为被告主张该部分款项无依据。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未经批准由被告自行搭建，故原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议1》无效。原告要求被告返还预缴电费3,000元，被告予以同意，故对原告要求被告返还预缴电费3,000元的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，原告依据合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。原告另主张装修费用，根据庭审查明的事实，原、被告原约定的租赁期限为2017年3月23日至2019年3月22日，为期两年，原告在对涉案房屋装修时，理应对装修成本的分摊及租期届满之后不续约的风险有了评估，且其仅提供装饰工程预算表及《收据》一组，无其他证据予以佐证，也无证据证明装修已征得被告同意。据此，对原告要求被告赔偿装修费用的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。2018年3月23日起，原告已向被告支付的作为租金的款项金额为71,175元，庭审中被告确认2018年7月5日至2018年9月4日期间为停业期，不收取房屋使用费及物业管理费，另给予原告7个月免租期，即2018年9月5日至2019年4月4日，双方确认涉案房屋自2019年5月6日起封闭无法正常使用。据此，原告需要向被告自2018年3月23日起应支付的房屋使用费的期间为2018年3月23日至2018年7月4日，2019年4月5日至2019年5月5日，共计135日，房屋使用费标准为390元/日，即原告共应支付被告房屋使用费数额为52,650元，原告已付71,175元，被告理应返还原告18,525元，故对于要求被告返还部分租金的诉讼请求，本院予以支持。同时对被告要求原告支付2019年4月5日至2019年5月6日期间房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。对于被告要求原告支付物业管理费的反诉请求，原告仅抗辩被告未履行物业管理义务，但未提供相应证据予以佐证，本院对原告的意见不予采纳。故对被告要求原告参照双方合同约定的900元/月的标准支付2018年3月22日至2018年7月4日及2018年9月5日至2019年5月6日的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。至于被告主张的律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王木熙租金18,525元及预缴电费3,000元；二、原告(反诉被告)王木熙于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司物业管理费10,410元；三、驳回原告王木熙其余诉讼请求；四、驳回反诉原告上海畅明物业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,421元，减半收取计1,710.50元，由原告(反诉被告)王木熙负担1,507.50元，被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司负担203元。反诉案件受理费231元，由原告(反诉被告)王木熙负担90元，被告(反诉原告)上海畅明物业管理有限公司负担141元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十二月十三日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。……第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。