贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初10964号原告：遵义市国有资产投融资经营管理有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区凤凰山文化广场科技馆四层。法定代表人：卢麟董事长。委托诉讼代理人：陈喆，贵州与之事务所律师。被告：遵义市红花岗区综合行政执法局（遵义市红花岗区城市管理局），住所地贵州省遵义市红花岗区解放路27号。负责人：王晓艳，局长。委托诉讼代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜薇，贵州子尹律师事务所律师。原告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司（以下简称遵义投融资公司）诉被告遵义市红花岗区综合行政执法局（遵义市红花岗区城市管理局）（以下简称红花岗行政执法局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理；依法适用简易程序公开开庭进行审理；原告遵义投融资公司委托诉讼代理人陈喆，被告红花岗行政执法局委托诉讼代理人陈明武、杜薇到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告遵义投融资公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告返还租赁房屋并支付房屋占用费及其利息损失（房屋占用费按照原租赁合同约定的租金标准支付，从租赁合同解除之日起计算至返还房屋之日止，房屋占用费的利息损失按中人民银行同期贷款利率随房屋占用费同时结算）；3、请求法院依法判令被告向原告支付欠付的租金822312元。（按照合同约定的租金标准，从2014年4月11日起计算，暂算至2019年3月31日，直至合同解除之日止）；4、请求法院依法判令被告向原告至逾期支付租金的违约金5565.52元（根据合同约定的标准为基数，按照每日千分之五计算，从2014年4月11日起，暂计算至2019年6月30日，此后的违约金按照上述标准和方式，计算至付清租金之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。其主张的事实及理由为：2014年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将遵义市红花岗区（入户大厅）、二、三、四楼租赁给被告使用，租赁期限为2013年4月1日至2015年3月31日止，年租金203040元，之后每年递增5%，租金缴纳方式为按年支付，被告应在合同签订之日起一周内支付，逾期支付的，每日按如租金的千分之五支付滞纳金；该合同租赁期满后，双方于2015年签订了《房屋租赁合同》，约定原告将遵义市红花岗区（入户大厅）、二、三、四楼租赁给被告使用，租赁期限为2015年4月1日至2020年3月31日止，年租金203040元，租金缴纳方式为按年支付，被告应在合同签订之日起7个工作日内支付，逾期支付的，每日按所欠租金的千分之五支付滞纳金；合同签订后，原告依约履行了合同项下义务，但被告未按合同约定支付租金，且经原告多次催告后仍拒绝支付；为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告红花岗行政执法局辩称，我局与原告于2014年4月30日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2013年4月1日至2015年3月31日止，该期间的房租我局已通过相抵的方式全部付清，原告要求支付该部分房租及违约金的诉讼请求，根据民法总则和民法通则的规定，已超过诉讼时效；2015年，我局又与原告签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年4月1日至2020年3月31日止，根据原告于2016年5月27日开具的编号为01857027、01857028的增值税发票和原红花岗区城市管理局记字第18号记账凭证，可以证明我局已向原告支付了至2016年3月31日前的房租；另，根据红花岗区人民政府区府专议（2018）106号的会议精神，我局已于2019年1月实际办理案涉房屋，于1月底完成搬迁工作，会议纪要明确，对于包括房屋租赁、交接等相关事宜，是由区政府办负责协调原告与我局，原告实际是知晓我局已实际搬离的情况，因此，原告主张2019年1月31日之后的房屋及违约金的诉讼请求，不应得到支持；根据区城管局函（2017）79号关于原告在事宜的函的相关内容，原告需每年度向我局缴纳设置户外广告和占道费用62万元，我局按要求上交财政部门以便财政部门下拨办公楼租金交付原告；原告向我局缴纳的相关费用与本案涉及的部分租金已经进行了抵扣，因此，原告主张的部分租金及违约金，不应得到法律支持；综上意见，因我局已支付了2016年3月31日前的房租，后期租金也与原告拖欠款项进行了行政内部抵扣，且原告要求我局支付的部分租金及违约金的主张已过诉讼时效，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理对以下事实予以认定：位于贵州省遵义市红花岗区办公用房（遵房权证监字第××号、七层建筑面积1223.44㎡）系原告遵义投融资公司于2009年11月根据市委、市政府“遵委办发﹝2009﹞75号”、“遵府办发﹝2009﹞92号”文件精神由市人民政府划转所得，现登记在原告名下，共有情况为单独所有；原告遵义市红花岗区综合行政执法局（遵义市红花岗区城市管理局）系于2018年由原遵义市红花岗区城市管理局于2018年变更而来。2014年6月30日，原告（甲方）与遵义市红花岗区城市管理局（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市红花岗区（入户大厅）、二、三、四楼租赁给乙方使用，年租赁费为203040元，租金每年按5%逐年递增，租赁期限为自2013年4月1日至2015年3月31日止，租金按年缴纳，于合同签订之日起一周内支付，逾期交付按每日千分之五交付滞纳金；双方授权代表分别在该合同上签名并加盖公章。2015年11月17日，原告（甲方）与遵义市红花岗区城市管理局（乙方）就前述房屋租赁事宜又签订《房屋租赁合同》，租期为自2015年4月1日至2020年3月31日止，租金交付时间为自合同签订之日起7个工作日内支付，其他约定事项未变；原告授权代表在该合同上签名并加盖公司印章，遵义市红花岗区城市管理局在该合同上加盖印章。2015年9月2日，遵义市红花岗区城市管理局向原告发出《关于协调解决我局办公楼房屋租赁费有关事宜的函》（区城管函﹝2015﹞64号），载明：我局租用贵公司位于遵义市红花岗区（入户大厅）、二、三、四楼房屋作为办公用房，合同价203040元／年，合同约定房屋租金每年按合同价5%的比例逐年递增，因我局各项经费紧张，特函商贵公司免去房租费中每年递增5%的部分，每年房租费按合同原价203040元支付，望支持为感。2016年5月27日，遵义市红花岗区城市管理局填报报销票签显示，其向区国库支付中心报销局机关办公大楼2015年4月1日至2016年3月31日房租203040元；同日，原告向该局出具编号为01857027、01857028的增值税普通发票两张，载明系官井路26号二至四楼2015.4.1-2016.3.31租金；同年5月30日，遵义市红花岗区区级财政国库支付中心向原告转账203040元，载明用款单位为遵义市红花岗区城市管理局本级；次日，遵义市红花岗区城市管理局记账凭证（记字第18号1/1）显示其支付了用途为“机关办公楼2015年4月1日至2016年3月31日房租”的经费支出203040元。2016年12月23日，遵义市红花岗区城市管理局向原告发出《关于办公楼房屋租赁相关事宜的函》（区城管函﹝2016﹞124号），载明：我局现租赁贵公司遵义市红花岗区官井路28号1-4层房屋用于日常办公使用，由于临近2016年年终，我局运行经费紧张，无力一次性付清2016年度房屋租赁金，原口头协商将于本月支付一半租赁金10万元，因2016年红花岗区财政年终决算，区财政支付中心已停办业务无法支付，我局将于2017年元月中旬支付中心开启业务后第一时间支付，特函请贵公司理解和支持。2017年8月22日，遵义市红花岗区城市管理局向原告发出《关于遵义市国有资产投资经营有限公司在事宜的函》（区城管函﹝2017﹞79号），载明：2016年底开始，你公司在官井路中段（官井隧道下行200处）投资建设的嘉怡小区商住楼盘，采取宣传营销的方式设置了多块大型墙体喷绘广告、图腾广告、指路牌及占道拱门和木质展棚等，总面积约580平方米，根据贵州省物价局核发（黔城城通发﹝1994﹞92号文件）收费标准，经测算，你公司需每年度向我局缴纳户外广告设置费和占道费用约62万元，为此，特函请你公司尽快缴纳以上费用，我局将按要求上交财政部门，同时，以便财政部门下拨我局办公楼租金交付你公司。2018年5月11日，遵义市红花岗区城市管理局向原告送达《关于支付户外广告、临时占地等费用相关事宜的函》（区城管函﹝2018﹞37号），载明：贵公司于2017年在嘉怡小区设置户外广告（企业铭牌、喷绘）和临时占道（占道拱门、占道箱体）等设施，其中户外广告设置时间为5年（2017年1月1日至2021年12月31日），临时占道时间为1年（2017年1月1日至2017年12月31日），经测算，户外广告费为435600元，临时占道费为182500元，合计金额618100元，为规范户外广告设置及管理，特函请贵公司尽快支付我局户外广告和临时占道费用，以便支付我局办公大楼租赁费用。同年5月15日，原告向遵义市红花岗区城市管理局送达了《市国投公司关于支付户外广告、临时占地等费用相关事宜的复函》（遵市国投函﹝2018﹞23号），载明：贵局《关于支付户外广告、临时占地等费用相关事宜的函》已收悉，按照市委、市政府关于国有企业整合的战略部署，原遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司、遵义市保障性住房建设投资开发有限责任公司按照“两块牌子、一套人马”的管理运营模式已相互剥离，分别隶属于遵义金融控股（集团）有限公司、遵义城建投资（集团）有限公司，嘉怡小区资产权属于市住投公司，经营所得作为存量资产由市住投公司全部投入重组后企业，作为重组后企业的资本，贵局来函我司已转交至市住投公司。按照市级财政收支管理模式，贵局拖欠我司租金已严重影响我司的正常经营和对国有资产的有效管控，望贵局及时支付拖欠我司房屋租金共计822312.00元整。另，被告红花岗行政执法局提交的该局《搬迁工作方案》显示：该局搬迁阶段为2019年1月13日-21日，即在1月21日完成机关各科室等的搬迁工作。现原告遵义投融资公司以被告红花岗行政执法局拖欠其房屋租金为由诉来本院，并提出上述诉讼请求。本院认为，被告红花岗行政执法局暨其前称遵义市红花岗区城市管理局因租用原告遵义投融资公司名下房产，与原告分别于2014年6月30日、2015年11月17日签订《房屋租赁合同》，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且已实际履行，因2014年6月30日所签《房屋租赁合同》租赁期间已届满，本院仅针对2015年11月17日所签《房屋租赁合同》进行审查，根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，该合同应为合法有效，故对原告遵义投融资公司与被告红花岗行政执法局之间的房屋租赁合同关系，本院予以确认；经庭审，被告红花岗行政执法局遵照政府要求实施整体搬迁且已实际于2019年1月底搬离案涉租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现被告已实际搬离，双方所签合同已无履行的可能，且结合庭审中被告陈述其搬离后案涉房屋已由案外人实际使用，故本院确认原被告双方于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月起解除；同时，因双方《房屋租赁合同》已解除，被告理应将承租房屋交还原告，故对原告主张被告红花岗行政执法局将租赁房屋交还的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求，原告主张应自2014年4月11日起计算房租，但其并未提供证据证明被告自2014年4月11日起未支付房租且该期间所签合同已届满，结合被告提供的增值税发票，能够证明被告已实际向原告支付了至2016年3月31日前的房租，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，故对原告主张被告支付所欠房租的诉讼请求，本院确认被告尚欠原告房租的起止时间应为2016年4月至2019年1月，结合双方合同约定和原告提交的被告向其出具的关于免去房租费中逐年递增5%部分的函件，本院确认被告所欠原告房租为575280元（203040元/年÷12个月×34个月）；对原告主张被告支付房屋占用费及利息损失的诉讼请求，因双方所签《房屋租赁合同》已于2019年2月起已解除，本院亦支持了至2019年1月的房租部分，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对原告主张被告逾期支付房租的违约金的诉讼请求，因被告未按约支付房租，理应承担违约责任及损失，原、被告双方在所签订的《房屋租赁合同》中对违约金进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，双方合同约定每日按所欠款项千分之五支付滞纳金，明显过高，本院酌情调整为自2019年2月起至全部款项付清之日止以所欠房租575280元为基数按月利率1%标准计算计付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司与被告遵义市红花岗区综合行政执法局（遵义市红花岗区城市管理局）于2015年11月17日签订《房屋租赁合同》；二、由被告遵义市红花岗区综合行政执法局（遵义市红花岗区城市管理局）于本判决生效之日起十日内将位于遵义市红花岗区（入户大厅）、二、三、四楼房屋（房权证号：遵房权证监字第××号、七层建筑面积1223.44㎡）腾退并交还原告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司；三、被告遵义市红花岗区综合行政执法局（遵义市红花岗区城市管理局）于本判决生效之日起十日内支付原告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司房屋租赁费575280元及违约金（计算时间及标准为自2019年2月起至全部款项付清之日止以575280元为基数按月利率1%标准计付）；四、驳回原告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12080元，已减半收取6040元，由原告遵义市国有资产投融资经营管理有限公司承担2040元，由被告遵义市红花岗区综合行政执法局（遵义市红花岗区城市管理局）承担4000元。如不服本判决，应在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内交纳上诉费用，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判长  姚远二〇一九年十二月三十一日法官助理陈璐书记员唐鸿娅