山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终7067号上诉人（原审被告）：牟平区嘉亿房产中介服务中心，住所地烟台市牟平区西郊路316-11号。经营者：樊燕，女，1988年6月15日出生，汉族，户籍地山东莱州市，现住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：王凌，山东绍元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张康萌，女，1991年8月22日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：刘桂成，山东宁海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白玉萍，女，1976年4月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吴胜生，白玉萍丈夫,住烟台市芝罘区铭山里20号内2号。被上诉人（原审被告）：吴胜生，男，1975年11月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人牟平区嘉亿房产中介服务中心（以下简称嘉亿房产）因与被上诉人张康萌、白玉萍、吴胜生房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初3104号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。嘉亿房产的委托诉讼代理人王凌，张康萌的委托诉讼代理人刘桂成，白玉萍的委托诉讼代理人吴胜生参加诉讼。本案现已审理终结。嘉亿房产上诉请求：1.对烟台市牟平区人民法院鲁0612民初3104号民事判决，依法改判或撤销；2，案件受理费及律师费由张康萌承担。事实与理由：2019年7月7日，张康萌和白玉萍、吴胜生以及嘉亿房产三方签订房产买卖合同，合同规定，买方张康萌，卖方白玉萍和吴胜生，居间方是嘉亿房产。合同签订日买方按照合同约定交给卖方定金10000元，该定金由嘉亿房产托管。7月24日张康萌通过嘉亿房产电话通知白玉萍和吴胜生不买房子了，白玉萍和吴胜生因此将房子出卖他人。后，张康萌起诉白玉萍、吴胜生和嘉亿房产要求解除双方买卖合同，返还定金10000元。2019年10月16日，一审法院判决，嘉亿房产向张康萌返还定金10000元。嘉亿房产对此不服，认为一审判决查证事实不清，认定事实错误，适用法律不当。其一，一审法院认定事实不清，定金返还张康萌于法无据。首先，本案中买卖双方之间不存在协商一致解除合同的情形，是张康萌违约在先导致白玉萍和吴胜生无奈之下将涉案房产出卖。其次，即使双方是协商一致解除合同，但合同解除不影响违约条款的效力。根据合同中的约定及定金法则，张康萌违约，白玉萍和吴胜生不应当返回定金。其二，一审法院适用法律错误。按照“谁主张、谁举证”的证据规则，张康萌应当举证证明是其因个人原因或银行原因没有办出贷款的事实，否则应当承担不利后果。然而，一审法院在张康萌对其主张没有举证的情况下将该举证责任转移给居间方，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，适用法律错误。其三，根据合同的相对性，定金产生于买卖双方之间，嘉亿房产不是合同买卖双方当事人。嘉亿房产作为居间人不具有拥有、支配、处置定金的权力，其持有的定金仅是替接收定金的卖方阶段性保管，即使应当返还，返还人也不应该是居间人。张康萌辩称，一审法院判决结果正确，理由：一、被上诉人张康萌没有违约，根据合同约定，银行贷款申请不成功，不属于违约情形；二、在被上诉人张康萌与被上诉人吴胜生、白玉萍协商过程中，吴胜生、白玉萍将涉案房屋出卖给他人，合同已经无法履行，张康萌的购房款应当返还，张康萌并没有追究白玉萍和吴胜生的违约责任，在协商过程中，吴胜生与白玉萍均同意返还购房款，但因购房款在上诉人处保管，上诉人不同意返还，所以购房款没有返还，综上，一审法院判决结果正确。购房款指的就是定金一万元。白玉萍、吴胜生辩称，遵从法院判决。依据牟平区法院（2019）鲁0602民初3104号民事判决书，确认了张康萌与白玉萍通过中介方签订买卖合同，2019年7月24日解除合同的事实是成立的。所以白玉萍、吴胜生在8月4日将房屋另售他人并不存在违约。白玉萍、吴胜生作为卖方从未收到过定金。张康萌向一审法院起诉请求：1、要求判令解除张康萌与白玉萍、吴胜生于2019年7月7日签订的房产买卖合同；2、白玉萍、吴胜生返还定金10000元；3、本案诉讼费用由白玉萍、吴胜生、嘉亿房产承担。诉讼过程中，张康萌变更第2项诉讼请求，要求嘉亿房产返还原告定金10000元。一审法院认定事实：2019年7月7日，张康萌(买方)、白玉萍(卖方)委托代理人吴胜生以及嘉亿房产(居间方)三方签订了一份《房产买卖合同》，合同约定，白玉萍将其所有位于牟平区新城大街638号附2号楼2-501号房屋以836000元的价格转让给张康萌；张康萌同意在合同生效之日起3日内向白玉萍交付定金10000元，该定金由居间方托管，居间方收到定金视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款；张康萌须于房地产交易中心递件过户手续并拿取收件回执当日支付首付款306000元，余款530000元以银行贷款的方式支付，买方须于签订本合同7个工作日内向银行提交抵押贷款所需相关证件资料，买卖双方应当配合银行办理贷款审批手续，领取新《房地产权证》后交银行办理抵押手续(以银行承诺贷款金额、利率及放款时间为准)；买卖双方需于2019年8月7日前或符合过户条件时2个工作日共同向房地产登记机关申请办理产权登记手续；第十一条违约责任：如买方未能履行本合同条款致合同不能顺利进行，已付定金将由卖方没收，卖方有权将房屋另售，如卖方不依合同条款将房屋售予买方，则卖方赔偿买方已付定金的双倍金额。(如银行贷款申请或赎楼申请不能成功除外)。合同签订后，张康萌于当日通过银行转账方式将定金10000元汇至王玲玲账户，王玲玲作为收款人给张康萌出具了“今收到张康萌定金10000元”的收款收据并加盖嘉亿房产印章。2019年8月6日，白玉萍将上述房产过户至他人名下。张康萌交纳的买房定金10000元至今仍由王玲玲保管。庭审中，张康萌主张在履行合同向银行申请贷款过程中，因无法按照合同约定的贷款数额成功办理贷款，故于2019年7月24日联系房产中介，欲与卖方协商解除买房合同，后在合同约定的2019年8月7日期限届满前白玉萍即将房屋另售他人。白玉萍、吴胜生主张于2019年7月24日收到房产中介的电话，告知张康萌不买房了，合同解除，故其将房屋另售他人并于2019年8月6日办理了房产过户手续，其并未收到张康萌的定金。嘉亿房产承认至今仍持有张康萌交付的定金10000元的事实，主张张康萌的贷款可以成功办理但未提供相关的证据。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案张康萌与白玉萍通过嘉亿房产签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。张康萌主张因银行贷款数额限制于2019年7月24日联系中介欲与卖方协商解除买房合同，白玉萍、吴胜生亦承认于2019年7月24日收到中介通知与张康萌解除了买房合同，故其将房屋于2019年8月6日另售他人。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除。故一审法院确认上述张康萌与白玉萍签订的《房产买卖合同》已于2019年7月24日经协商一致解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案张康萌与白玉萍签订的买房合同第十一条明确约定了如张康萌银行贷款申请不能成功不视为违约，白玉萍已将涉案房产另售他人，且并未持有张康萌交付的定金，嘉亿房产同意返还已收取的定金，但主张嘉亿房产只是提供了印章，应由实际收款人王玲玲返还。因涉案房产买卖合同及收款收据上均加盖了嘉亿房产的印章，故该款应由嘉亿房产负责返还给张康萌。嘉亿房产与王玲玲之间与本案不属同一法律关系，嘉亿房产可另案主张。故张康萌要求嘉亿房产返还定金10000元，理由正当，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决:一、嘉亿房产于本判决生效之日起五日内返还张康萌定金10000元。二、驳回张康萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由嘉亿房产负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉亿房产提交的第一组证据为其从烟台农村商业银行股份有限公司牟平区支行(以下简称牟平农商行)调取，即2019年7月22日《客户提供资料确认单》、《共同还款责任承诺书》（李佳树签字，李佳树系张康萌丈夫）、《抵（质）押证明》、2019年7月23日《房地产估价报告》，证明合同签订后张康萌于2019年7月22日-23日到烟台农商银行办理贷款申请，白玉萍、吴胜生的房产经过评估作价为88.13万元。第二组证据为2019年7月24日10:49张康萌、中介谭美娜与嘉亿房产经办人王玲玲的通话时间记录，证明谭美娜告知王玲玲，张康萌不要房子的时间。2019年7月24日11:23王玲玲与其协助张康萌确定的贷款银行牟平农商行刘俊泽经理的微信记录，证明当日王玲玲告知银行贷款申请人变化，银行可以不予审核。2019年7月24日12:28谭美娜与王玲玲的微信通话记录，证明张康萌不要房子也不要定金的事实。2019年7月24日15:00王玲玲与吴胜生的微信记录，证明吴胜生被通知买方张康萌发生变化不要房子，吴胜生在微信上表示很愤怒；第三组证据为2019年10月14日牟平法院庭审笔录案卷41页，证明谭美娜在与王玲玲通话之前，与张康萌2019年7月24日电话事实成立。第四组证据为2019年10月30日代理合同，证明本案律师代理费2500元。经审查，嘉亿房产提交的第一组证据除房地产估价报告外，其他内容均为空白。嘉亿房产称只以此证明张康萌确实到农商行办理过贷款。张康萌对证据的质证意见：对第一组证据，张康萌称其确实于2019年7月22日到农商银行提交过贷款申请，但提交贷款申请并不代表银行已经审批成功。对第二组证据10:49的通话时间记录真实性认可，但不能证明嘉亿房产所称的通话内容；对王玲玲与牟平农商行刘俊泽及谭美娜与王玲玲的微信通话内容的真实性均无法确认，张康萌称其于7月24日通知谭美娜的内容是张康萌、李佳树不能违法提供虚假的收入证明办贷款，要求和房东吴胜生、白玉萍商量提高首付比例以及宽限时间，若房东吴胜生、白玉萍不同意，双方协商如何解除合同，对于该定金是否返还没有明确表述。对于第三组证据真实性无异议，该证据能够证实张康萌告知谭美娜想要与房东吴胜生、白玉萍商量如何解除合同，证明不了嘉亿房产所说的内容。对第四组证据代理合同真实性无异议，但证明不了嘉亿房产已经向山东绍元律师事务所支付律师费，嘉亿房产应该提供律师费发票，同时该代理合同与本案无关。白玉萍、吴胜生质证称，张康萌没有给我打过电话商量提高首付比例，作为卖方来说我希望她一次性付款最好，怎么可能不同意她提高首付比例；我确实接到张康萌母亲的电话，明确说房子不要了，说没有那么多钱，家里意见不统一。对嘉亿房产提交的四份证据，我与王玲玲的微信记录我认可是真实的，其他的不清楚。张康萌称银行贷款审批不下来是因为张康萌与李佳树真实的收入水平达不到贷款的要求，其第一次是去招商银行办理涉案房屋的贷款，提交的是真实的收入情况，招商银行明确表示不能按照53万元办理贷款，所以嘉亿房产就提交了虚假的资料到农商银行办理。嘉亿房产提交的审批材料只有张康萌的签字，内容之所以未填，目的就是要根据嘉亿房产提供的虚假证明进行填写。张康萌提交李佳树与张康萌的活期存款账户明细查询，证明张康萌在烟台市公交集团牟平有限公司工作，李佳树在山东昆嵛路桥工程有限公司工作，两人月工资收入均约3000元。经计算，李佳树自2019年1月至6月的平均工资为3309.07元，张康萌自2019年5月、6月的平均工资为3037.37元，两人工资合计为6346.44元；提交李佳树不动产登记查询信息、按揭贷款还款明细、商品房购房合同，证明李佳树婚前购房，尚有按揭贷款未还清，每月需还房贷1645.25元，本次购房为二次购房；提交烟台农村商业银行股份有限公司芝罘区支行(以下简称芝罘农商行)证明、中国邮政储蓄银行山东省分行个人房屋贷款业务实施细则(2019年版)，证明银行对贷款的月支出与收入的规定为月房支出与收入比控制在50%以下，同时，芝罘农商行出具的证明还载明，若办理53万元房屋按揭贷款，按30年期计算，每月收入至今应为9731.10元。对张康萌第一次是去招商银行办理贷款未办成的事实，嘉亿房产及白玉萍、吴胜生表示认可，但对于未办成的原因，白玉萍、吴胜生称系因李佳树不在场，至于后期为什么张康萌不在招商银行办就不清楚了。嘉亿房产对张康萌提交的活期存款账户明细查询真实性没有异议，认为申请贷款要提交收入证明，未经审核就无法确定贷款数额，因此贷款申请表上是空白的；对银行出具的个人购房按揭贷款相关管理办法及李佳树存在购第一套房屋还贷的事实没有异议，认为芝罘农商行出具的53万元贷款还款数额证明与本案事实不符，本案因张康萌本次为第二套房贷，牟平农商行表示房贷金额只能为41万元，不能按合同中约定的53万元贷款，但当事人未协议变更合同内容；白玉萍、吴胜生质证认为张康萌提交的只有烟台银行活期存款账户，不能证明实际收入，但对张康萌及李佳树是否还有其他收入表示不清楚，对其他证据没有异议。张康萌称牟平农商行表示过因第二次房贷应提商首付款比例，但未明确具体数额。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，嘉亿房产与张康萌、白玉萍、吴胜生签订的《房产买卖合同》约定，银行贷款申请或赎楼申请不成功排除在当事人违约范围外。根据张康萌提交的其与丈夫李佳树在烟台银行股份有限公司通海路支行活期存款账户明细查询显示，李佳树与张康萌两人月平均工资合计为6346.44元。另李佳树购买牟平区牟山路460号22号偶1单元1902号房屋需每月还贷1645.25元。根据芝罘农商行出具的证明及中国邮政储蓄银行山东省分行个人房屋贷款业务实施细则(2019年版)显示，借款人贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，且月所有债务支出与收入比控制在55%以下。结合本案合同约定的贷款金额53万元，芝罘农商行计算得出，张康萌、李佳树按30年斯贷款，每月收入应达到9731.10元。该标准高于张康萌及李佳树的工资总和。另，嘉亿房产与张康萌均认可，因李佳树存在另一套按揭贷款房屋，银行要求张康萌提高贷款首付款比例的事实。加之张康萌、嘉亿房产在向牟平农商行提交了贷款审查资料中，包括《客户提供资料确认单》及其中的《借款人收支情况》均为空白，并未如实记载张康萌收支情况，说明贷款审查资料的内容具有不确定性。故张康萌主张因其收入数额达不到银行要求的贷款标准，致无法按照银行个人房屋贷款政策规定成功办理贷款的事实，本院予以确认。本案《房屋买卖合同》因张康萌不能按照银行个人房屋贷款政策规定成功办理贷款而解除，依照合同约定该不能视为张康萌违约。故张康萌主张返还定金，并无不当。关于定金的返还，嘉亿房产作为居间方与张康萌、白玉萍、吴胜生签订《房产买卖合同》，依照合同约定向张康萌收取购房定金，为张康萌出具了收据。虽然定金是支付给白玉萍、吴胜生的，但根据合同约定由嘉亿房产托管，故一审判决由嘉亿房产将定金返还给张康萌正确。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。嘉亿房产的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由牟平区嘉亿房产中介服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十二月十九日书记员  杨晓丹