广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2058号 原告：黄炳贤，男，壮族，1972年12月30日出生，住来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：张映财，广西银正好（三江）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：柳江县金地房地产信息咨询服务部，住所地：柳江县拉堡镇基隆开发区兴国大道162号。 经营者：韦美春。 被告：韦美春，女，壮族，1986年6月15日出生，住来宾市象州县。 被告：黄玉台，女，壮族，1983年7月9日出生，住柳州市基隆开发区。 被告：覃智冠，男，壮族，1980年10月1日出生，住来宾市兴宾区。 被告：周桂存，男，汉族，1984年11月25日出生，住柳城县。 原告黄炳贤与被告柳江县金地房地产信息咨询服务部（以下简称金地服务部）、韦美春、黄玉台、覃智冠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案受理，在诉讼中，经原告黄炳贤申请，本院依法追加周桂存作为被告参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄炳贤及其委托代理人张映财到庭参加诉讼。被告金地服务部、韦美春、黄玉台、覃智冠、周桂存经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告黄炳贤向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《房屋买卖合同书》；2、判令五被告向原告双倍返还定金40000元；3、判令五被告返还原告购房款230000元；4、判令五被告支付原告迟延返还购房款的资金占用费（资金占用费以230000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年6月10日计算至实际清偿之日止）；5、判令五被告向原告支付装修损失60000元；6、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告2014年11月13日与被告签订《房屋买卖合同书》，被告金地服务部将位于柳江县基隆综合区的房屋出售给原告，房产总价490000元，原告当天即向被告支付了定金20000元和购房款230000元，后由于被告存在其他债务纠纷无法办理房产登记变更手续，导致该房产被人民法院查封，现人民法院已强制拍卖该房屋。原告认为，《房屋买卖合同》已经无法继续履行，被告的违约行为侵犯了原告的合法利益，因此原告要求被告返还购房款并赔偿相应损失，被告拒不支付。原告为了维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法作出公正裁判。 原告向法庭提供的证据有： 1、《房屋买卖合同书》一份，拟证明原告与被告金地服务部之间存在合法的房屋买卖、居间服务关系，该合同中明确了房屋的位置、面积、价格、付款方式及违约责任的承担等事项； 2、《交房协议》一份，拟证明被告黄玉台于2015年1月29日将其位于柳江县基隆综合区的房屋交与原告； 3、《协议书》一份，拟证明2016年9月20日黄玉台与韦美春就出卖给原告的涉案房屋达成补充协议，即黄玉台向韦美春保证由于个人原因造成涉案房屋暂时不能过户，如涉案房屋被查封造成黄炳贤无房居住或产生的一切费用由其承担，直到涉案房屋能过户给黄炳贤或者双倍返还定金加房屋装修所花费用给黄炳贤； 4、农行取款业务回单、收条各一份，拟证明金地服务部于2014年11月13日收取了黄炳贤交付的房屋认购金20000元及首付房款230000元； 5柳州市城中区人民法院（2018）桂0202执1654号公告一份，拟证明2019年4月2日城中区法院下发公告，依法拍卖涉案房屋，责令房屋内的住户于2019年4月17日自行搬出，腾空房屋； 《协议书》一份，拟证明周桂存因无法按时交付涉案房屋给黄炳贤，与黄炳贤另达成协议，协议约定，周桂存承诺于2016年6月30日前负责办理涉案房屋的过户手续，否则视为违约，违约则退回黄炳贤房屋认购金20000元，退回购房首付款230000元，补偿黄炳贤装修费5000元，经济损失20000元，精神损失10000元，以上费用于2016年6月30日后10天内付清； 结婚登记及离婚登记审查处理表各一份，拟证明韦美春与周桂存于2015年2月5日登记结婚，于2016年3月7日登记离婚。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对原告的上述证据均予以认定，并作为定案依据。 综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：金地服务部成立于2014年4月28日，经营者为韦美春。位于柳江县基隆综合区的房屋为黄玉台与覃智冠共同共有。2014年11月13日，金地服务部作为卖方（甲方）、黄炳贤作为买方（乙方）签订了一份《房屋买卖合同书》，该合同第一、二条约定，金地服务部将其位于柳江县基隆综合区的房屋以总价490000元出售给黄炳贤；第三条约定，协议签订当天乙方应向甲方支付购房认购金20000元（此款于办完所有过户手续时冲抵房款），并支付首付款230000元，余款240000元乙方向银行申请按揭贷款……第六条约定，如果乙方违约，甲方则不退还乙方已支付的购房认购金，如果甲方不能将该房过户给乙方，则退还购房认购金给乙方。在合同签订当日，金地服务部收取了黄炳贤交付的房屋认购金20000元及房屋首付款230000元。2015年1月29日，黄玉台将该涉案房屋交与原告使用。之后，因无法办理涉案房屋的过户手续，周桂存与黄炳贤达成协议，协议约定，周桂存承诺于2016年6月30日前负责办理涉案房屋的过户手续，否则视为违约，违约则退回黄炳贤房屋认购金20000元，退回购房首付款230000元，补偿黄炳贤装修费5000元，经济损失20000元，精神损失10000元，以上费用于2016年6月30日后10天内付清。但之后周桂存未能将涉案房屋过户给原告，亦未向黄炳贤支付该违约款。2016年9月20日，黄玉台与韦美春就出卖给黄炳贤的涉案房屋另达成补充协议，即黄玉台向韦美春保证由于个人原因造成涉案房屋暂时不能过户，如涉案房屋被查封造成黄炳贤无房居住或产生的一切费用由其承担，直到涉案房屋能过户给黄炳贤或者双倍返还定金加房屋装修所花费用给黄炳贤。2019年4月2日柳州市城中区人民法院作出（2018）桂0202执1654号公告，依法拍卖黄玉台、覃智冠所有的该涉案房屋，责令房屋内的住户于2019年4月17日自行搬出，腾空房屋。原告按规定搬出该涉案房屋。 另查明，韦美春与周桂存于2015年2月5日登记结婚，于2016年3月7日登记离婚。 再查明，本院于2019年9月18日向被告送达民事起诉状副本、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等法律文书。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告黄炳贤与被告金地服务部签订的《房屋买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的房屋买卖合同。 本案的争议焦点之一：原告与被告签订的《房屋买卖合同书》应否解除。该合同中未约定有一方解除合同的条件，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”当事人可以解除合同。就本案查明的事实看，被告金地服务部代理被告黄玉台出卖其房屋，但该房屋因涉及其他民事纠纷，进入执行程序后被法院依法拍卖，最终导致双方无法达成买卖交易。故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方签订的《房屋买卖合同书》于被告收到原告通知时起解除，本案原告未明确给被告寄送解除合同通知于被告，但本院送达起诉状副本于被告，可视为原告对被告解除合同的通知义务，应认定原、被告借款合同于本院送达诉状时解除，即该合同于2019年9月18日除解，且被告未提出异议，本院予以确认。 原告向被告交付的购房认购金性质及如何返还的问题。原告认为该购房认购金为定金，被告违约导致双方解除合同，被告应双倍返还原告定金。定金是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立或订立后履行前按合同标的额的一定比例，预付给对方当事人的金钱。但本案中，原告给付被告的购房认购金是不能认定为定金的，首先，给付定金的前提是双方约定，而根据原、被告签订的《房屋买卖合同书》第六条约定，如果原告违约，被告则不退还原告已支付的购房认购金，如果被告不能将该房过户给原告，则退还购房认购金给原告。现被告违约，被告只需退还购房认购金给原告；第二，定金和认购金的性质不同，定金具有担保的性质，而认购金从本质上可以认定为预付款，是双方在合同中约定的价款的一部分。故原告提出要求被告双倍返还购房认购金40000元的主张不能成立，本院对原告要求返还已付的购房认购金20000元予以支持。 被告金地服务部代理被告黄玉台出卖给原告的涉案房屋因涉及其他民事纠纷，进行执行程序后被法院依法拍卖，而无法完成交易，被告应将收取的购房首付款返还给原告，并支付相应的资金占用费。故被告应返还原告购房款230000元，并以230000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月10日起计算至2019年8月19日的资金占用费和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的资金占用费。 原告向被告购买涉案房屋，被告于2015年1月29日将涉案房屋交与原告，同意原告入住、装修，并承诺不得在涉案房屋未办理过户手续前驱赶原告，如因被告原因需原告搬离该涉案房屋时，被告承担原告所有的搬家费用及赔偿相应的损失费，故原告主张被告赔偿装修损失费，本院予以支持，但原告未能举证证明实际发生的装修费用的具体数额，本院酌情支持15000元，对于原告主张过高部分不予支持。 五、关于五被告的责任问题。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款的规定，个休工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。本案被告金地服务部是经过合法登记的个体工商户，其没有独立的财产在自然人名下，字号不具备法律上的拟制人格，不能作为独立承担民事责任的主体，韦美春作为金地服务部的实际经营者，其应对金地服务部的债务承担民事责任。周桂存为韦美春的丈夫，其明知该笔债务的存在，并就该笔债务向原告承诺承担责任，故周桂存亦应对本案债务承担民事责任。本案涉案房屋为黄玉台与覃智冠共同共有，二人明知该涉案房屋涉及其他民事纠纷而委托金地服务部出售，最终因进入执行程序后被法院依法拍卖导致合同无法履行，为此，黄玉台向韦美春保证承担未能办理涉案房屋过户的一切损失。故原告主张五被告共同承担本案民事责任，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 原告黄炳贤与被告柳江县金地房地产信息咨询服务部于2014年11月13日签订的《房屋买卖合同书》于2019年9月18日除解； 二、被告柳江县金地房地产信息咨询服务部、韦美春、黄玉台、覃智冠、周桂存共同返还原告黄炳贤房屋买卖认购金20000元； 三、被告柳江县金地房地产信息咨询服务部、韦美春、黄玉台、覃智冠、周桂存共同返还原告黄炳贤房屋买卖首付款230000元； 四、被告柳江县金地房地产信息咨询服务部、韦美春、黄玉台、覃智冠、周桂存共同支付原告黄炳贤资金占用费（以230000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月10日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部债务清偿之日止）； 五、被告柳江县金地房地产信息咨询服务部、韦美春、黄玉台、覃智冠、周桂存共同支付原告黄炳贤装修损失费15000元； 六、驳回原告黄炳贤的其他诉讼请求。 本案受理费9300元（原告已预交），由原告负担1800元，由五被告负担7500元。 上述债务，限债务人于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的债权人可于判决规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄铁艳 人民陪审员  韦清鸾 人民陪审员  覃姣红 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  吴荣芳