北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14142号原告：刘辛遥，男，1996年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王幼新，北京市华意律师事务所律师。被告：北京君临房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里140号楼6层2609。法定代表人：刘石磊。被告：翟长亮，男，1959年7月10出生，汉族，住北京市昌平区。被告：邢国芝，女，1959年1月25日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告共同委托诉讼代理人：翟立龙，男，1983年4月4日出生，汉族，住北京市昌平区。原告刘辛遥与被告翟长亮、邢国芝、北京君临房地产经纪有限公司（以下简称君临公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘辛遥之委托诉讼代理人王幼新，被告翟长亮，被告翟长亮、邢国芝委托诉讼代理人翟立龙到庭参加诉讼，被告君临公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘辛遥向本院提出诉讼请求:1.请求判决解除原告与君临公司双方签订的《北京市房屋租赁代理合同》及《补充协议》；2.请求判决三被告向原告交还北京市昌平区沙河镇街道办事处滟澜新宸30-2-1002室房屋；3.请求判决君临公司向原告支付自2019年2月1日起至2019年3月1日拖欠的租金2500元，并支付房屋占有使用费（自2019年3月1日起至实际交付房屋之日止按照每月2500元计算），给付房屋差价损失（自2019年3月1日起至实际交付房屋之日止按照每月2500元计算）及违约金60000元，暂计120000元；4.请求判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年4月3日，原告与君临公司签订《北京市房屋租赁代理合同》(以下称“合同”)及《补充协议》，约定原告将其所有的位于北京市昌平区沙河镇街道办事处滟澜新宸30-2-1002室出租给君临公司，租赁期限自2016年4月3日至2020年10月2日，租金2500元每月，按季度支付，君临公司应在租金到期前10日支付下季度租金，本合同租金的首次支付日期为2016年10月3日。君临公司在承租期间代为寻找承租人、与承租人签订房屋租赁合同等。同时，合同第八条第四款约定君临公司未按约支付租金达10日的，原告有权单方解除合同，收回房屋；第九条约定君临公司有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的200%向原告支付违约金，并将房屋恢复原状或者赔偿相应损失。截至2018年10月27日，君临公司已多次未按照合同约定时间支付租金，且当季度未按约支付租金已超过10日(按照约定君临公司应于10月3日前支付租金),原告向君临公司发出书面解除合同通知，要求君临公司交还房屋并按照合同约定支付拖欠租金、违约金和赔偿损失等。随后君临公司支付租金至2019年1月并于2019年1月24日承诺在2019年3月1日前交还房屋。但君临公司至今仍末交还房屋，拖欠原告2019年2月份租金2500元、2019年3月至5月逾期占用房屋导致的租金损失15000元(暂计至起诉日)和违约金60000元(暂计至起诉日)。鉴于上述事实，原告认为，合同及《补充协议》合法有效，双方应严格遵守。根据合同第八条第四款和第九条约定，并根据《中华人民共和国合同法》规定原告有权要求同君临公司解除合同及《补充协议》，交还原告房屋，并向原告支付拖欠房屋租金、逾期占用房屋导致的租金损失、上述两项租金利息损失及违约金等费用。翟长亮、邢国芝与君临公司签订的租赁合同无效，翟长亮、邢国芝现在实际占用房屋，所有翟长亮、邢国芝应当和君临公司一起把房屋返还给原告。为此，起诉至法院，望判如所请。后原告对主张的违约金金额变更为3万元。被告翟长亮、邢国芝辩称，翟长亮与刘石磊签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年3月25日至2019年3月24日，目前租期还没有到期，到期后我们会搬离涉案房屋，谁主张要求我们提前搬走，谁就应当将剩余的租金返还给我们。被告君临公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，刘辛遥（委托人）与李军（受托人）签订授权委托书，刘辛遥委托李军办理与君临公司就位于北京市昌平区沙河镇街道办事处滟澜新宸30-2-1002室房屋的租赁合同签订相关手续及后续房屋管理事项。2016年4月3日，李军代刘辛遥（出租人，甲方）与君临公司（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于北京市昌平区沙河街道办事处滟澜新宸30-2-1002；房屋租赁期自2016年4月3日至2020年10月2日，共计4年6个月。甲方应于2016年4月3日前将房屋按约定条件交付给乙方。（其中2016年4月3日至2016年10月2日六个月时间为装修空置期不收房屋租金）；租金标准及支付方式，2500元/月，按季度支付，各期租金到期前十日支付下季度租金，首次支付日期为2016年10月3日;服务内容，1、代为寻找房屋承租人，2、代为与承租人交涉协商签订房屋租赁合同,3、在承租期间代为处理与承租人的一切相关事宜。第八条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的，2、欠缴各项费用大200元的……;甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日双方签订《补充协议》，对转租、承租期间的权利义务等事项作了进一步明确。2018年3月21日，刘石磊（出租房，甲方）与翟长亮（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定翟长亮从刘石磊处租住涉案房屋，租赁期限与支付方式为：自2018年3月25日至2019年3月24日，租金标准为每月4200元，支付方式为押一个月租金支付一年租金。后双方约定自2019年3月25日至2020年3月24日续租租金为每月4400元，平均每年房租租金为每月4300元，2018年3月25日到2020年3月24日租金总计103200元，租房押金4200元，共计收款107400元。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，翟长亮与其妻子邢国芝搬进涉案房屋居住至今。2019年1月24日，君临公司向李军出具《退房协议》，内容为：今君临公司刘石磊将滟澜新宸30-2-1002室于2019年3月1日前交付业主李军女士。经查，涉案房屋所有权证书登记的房屋坐落为北京市昌平区能源西路2号院30号楼10层二单元1002，产权证号京（2017）昌不动产权第0041364号，权利人为刘辛遥。刘石磊为君临公司法定代表人。庭审中，刘辛遥表示君临公司在租赁期间多次违反合同约定未在规定的期限内支付租金并从2019年2月开始拒绝支付租金，其多次与君临公司沟通支付租金及解除合同事宜，并提交了与刘石磊的聊天记录等证据用以证明其主张。翟长亮与邢国芝主张其与君临公司的合同有效，并表示已经按照合同约定支付了全部租金，应当在租期到期后搬离涉案房屋。本院认为，刘辛遥与君临公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，君临公司从刘辛遥处承租涉案房屋，刘辛遥将涉案房屋交予君临公司，君临公司应当按照合同约定按时足额支付租金，现君临公司违反合同约定未按期支付租金，应当承担相应的违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。君临公司出具《退房协议》承诺2019年3月1日之前交还涉案房屋，刘辛遥对此表示认可，故刘辛遥与君临公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》已于2019年3月1日解除。君临公司应当按照合同约定向刘辛遥支付租赁期间所欠房租，即2019年2月1日至2019年3月1日一个月租金2500元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，君临公司并未将涉案房屋返还给刘辛遥，且一直占有控制该房屋，故刘辛遥主张君临公司支付2019年3月2日至实际交付房屋之日止的占有使用费合法有据，本院参照双方合同约定的租金标准计算该项费用。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘辛遥有权依据合同约定要求君临公司承担违约责任，故刘辛遥主张30000元的违约金，合法有据，本院不持异议。对于刘辛遥同时主张君临公司支付自拖欠租金之日即2019年2月1日至交还房屋之日的租金差价损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张三被告返还涉案房屋一节，因君临公司并未实际占有房屋，故无交还房屋的现实可能。房屋租赁合同履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋。因刘辛遥与君临公司租赁合同已经协商解除，君临公司与翟长亮的转租合同亦不能履行，现刘辛遥以所有权人名义要求实际居住人翟长亮、邢国芝返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本院视为被告放弃其答辩、举证、质证及辩论的权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、刘辛遥与北京君临房地产经纪有限公司于2016年4月3日签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年3月1日解除；二、北京君临房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘辛遥房屋租赁费2500元；三、北京君临房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘辛遥房屋占有使用费（自2019年3月2日起至实际腾退交付给刘辛遥之日止，按照每月2500元的标准计算）；四、北京君临房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘辛遥违约金30000元；五、翟长亮、邢国芝于本判决生效之日起二十日内将坐落于北京市昌平区能源西路2号院30号楼10层二单元1002的房屋腾退并交还给刘辛遥；六、驳回刘辛遥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由刘辛遥负担775元，已交纳。由北京君临房地产经纪有限公司负担1925元，于本判决生效后七日内交纳；公告费（以实际票据为准）由北京君临房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  张蕊芬人民陪审员  张金华二〇一九年十二月二十八日法官 助理  余 淼书 记 员  崔 琪