海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5167号上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：张玉梅，女，1964年8月3日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：史晓晶，京园（北海）律师事务所律师。上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：朱大胜，男，1978年2月19日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郑峻峰，海南华禾律师事务所律师。上诉人张玉梅与上诉人朱大胜因房屋租赁合同纠纷一案，均不服海南省海口市龙华区人民法院(2019)琼0106民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。张玉梅上诉请求：判令朱大胜支付七月至十月房租，直到退房为止的房租39000元和滞纳金。事实和理由：一、朱大胜恶意拖欠房租和水电费，不退还房屋。一审判决后，朱大胜还是天天经营决不退房。张玉梅收不到七月、八月的房租水电和六月份的水电费，还要每月倒贴几千块钱的水电费。张玉梅停了朱大胜房间的水电，朱大胜自己强行接电。朱大胜多次停张玉梅全楼的水电，一楼是十个房间中有四间商铺，张玉梅自用六间，常住户12间，朱大胜经营的是20间，全楼共48间。二、张玉梅租给朱大胜650元一间每月，朱大胜出租的常住户1000元一月，旅租房3千多每月一间房。张玉梅是按市场价的两折将房租交给朱大胜经营和管理的，朱大胜却每月都在要挟张玉梅降租金。为此请求法院支持双方合同中约定5%滞纳金或者应收款的30%为迟纳金来弥补张玉梅所遭受的巨额损失。朱大胜辩称，张玉梅的上诉请求没有事实和法律依据，因为其主张的是支付七、八月份房租和水电费，暂定为3万9千和包括滞纳金，本案在五月份双方就有了纠纷，在七、八月份朱大胜根本无法正常经营。因此，张玉梅请求支付的相关费用是没有事实和法律依据的。朱大胜上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张玉梅本诉的全部诉讼请求；2.判决张玉梅支付朱大胜退还押金41600元和赔偿装饰装修费用33554元；3.本案一、二审诉讼费用由张玉梅承担。事实和理由：一、朱大胜按时支付租金，不构成违约。在张玉梅未按约定交付租赁物情形下，朱大胜与张玉梅口头协商一致，因张玉梅无法交付的14间房屋，继续由张玉梅收取租金，但是朱大胜的租金要扣减这部分的租金，这部分租金数额是以张玉梅实际收取租户的租金为准。张玉梅微信记录是明确证明口头约定的这一事实。据此，朱大胜是按时足额支付租金的。只是到了2019年5月，张玉梅突然反悔，不按上述约定计算租金，朱大胜拒绝按张玉梅无理要求支付租金，但是也支付了大部分租金。一审法院认为朱大胜构成违约是完全错误的。在双方对租金计算出现分歧的情形之下，一审法院支持张玉梅的租金计算方式，显然证据不足。又依此认定朱大胜构成违约，更是失去公正。二、张玉梅存在违约行为和违法行为。张玉梅首先没有按合同约定交付房屋，这是违约的行为。之后，朱大胜与张玉梅对未按实际交付房屋的租金进行了口头约定后，2019年5月，张玉梅再次违反约定，按照自己计算方式强行要求朱大胜支付租金，遭到朱大胜拒绝后，张玉梅开始对朱大胜和朱大胜的租客进行干扰、阻挠、驱赶、恐吓，这是严重的违法行为。朱大胜多次报警。一审法院对这些事实均不予理睬，这是错误的。三、张玉梅应当向朱大胜退还押金和赔偿装修费用。一审法院驳回朱大胜的反诉请求，依据是朱大胜构成违约，但前述事实恰恰说明，朱大胜不构成违约，反而是张玉梅违约。因此，一审法院适用的法律依据不成立，张玉梅应当向朱大胜退还押金和赔偿装修费用。张玉梅辩称，一、朱大胜称张玉梅未按约定交付房屋，与事实不符。朱大胜签字确认的《房屋管理移交清单》载明：18间出租房已移交给朱大胜，剩余14间出租房待原有租户退租后交付给朱大胜，《房屋管理移交清单》是附条件的合同条款，2019年2月份，涉案14间房屋因合同所附条件未成就导致未移交，不属于张玉梅违约。2019年3月份和4月份，张玉梅向朱大胜实际交付出租房屋分别为19间和20间。二、朱大胜称其按时支付租金不构成违约，与事实不符。朱大胜拖欠张玉梅2019年2月份房租5425元的事实。张玉梅与朱大胜约定，张玉梅向朱大胜出租32间客房，每月房租20800元，每间客房的月房租是650元。1.2019年2月份，张玉梅向朱大胜交付客房18间，朱大胜应付房租11700元。张玉梅减半收取2月份房租，为5850元。经双方协商，张玉梅又减免朱大胜425元房租，故2月份的房租为5425元。该事实有张玉梅提供的2908797号《收据》为证。但是朱大胜至今未支付该笔租金。2.朱大胜拖欠2019年3月份房租2321元。2019年3月，张玉梅向朱大胜交付客房19间，应收房租为12350元=650元*19间，朱大胜支付房租10439元，减去410元水电费，朱大胜实际支付租金10029元。朱大胜拖欠房租2321元。3.朱大胜拖欠2019年4月份房租2321元。2019年4月，张玉梅向朱大胜交付客房20间，应收房租为13000元=650元*20间。朱大胜支付房租12800元，减去1880元水电费，朱大胜实际支付租金10920元。朱大胜拖欠房租2080元。4.朱大胜拖欠2019年5月份房租3851元。2019年5月，张玉梅向朱大胜交付客房仍然为20间，应收房租为13000元。朱大胜实际支付房租11678元，减去2529元水电费，朱大胜实际支付租金9149元。朱大胜拖欠房租3851元。5.朱大胜拖欠2019年6月份房租4200元。2019年6月，张玉梅向朱大胜交付客房仍然为20间，应收房租为13000元。朱大胜实际支付房租12944元，减去4144元水电费，朱大胜实际支付租金8800元。朱大胜拖欠房租4200元。朱大胜拖欠2019年2月至6月房租，共计18302元=5850元+2321元+2080元+3851元+4200元。再加上朱大胜拖欠7月份房租13000元=650元*20间，朱大胜至2019年7月31日共计拖欠房租31302元。另外，朱大胜拖欠7月份水电费5000元，至2019年7月份，朱大胜共计拖欠房租（含水电费）36302元。以上事实证明，是朱大胜拖欠房租，故意违反合同约定，导致本案合同无法履行。三、张玉梅不予退还押金有合同依据。双方签订的《房屋租赁合同》第二条第2款约定：“承租人拖欠租金、水电费等超过3天的，甲方有权中止合同，收回房屋押金不予退还，并赔偿违约金和滞纳金”。朱大胜拖欠2019年2月份至6月份房租共计18302元，严重违反合同约定。张玉梅有权按照合同约定，收回房屋押金不予退还。朱大胜要求退还押金的上诉请求，违反双方的合同约定，没有合同依据，应予以驳回。四、朱大胜要求退还装修费用的上诉请求，违反法律规定《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。朱大胜作为违约方，要求张玉梅赔偿装修费用，于法无据，应当依法予以驳回。朱大胜拖欠租金，明示违约，其上诉请求没有事实和法律依据，希望二审法院予以驳回。张玉梅向一审法院起诉请求：1.判令朱大胜支付所欠房租至房租付清之日，暂计至7月份为36302元；2.判令朱大胜支付滞纳金61510元；3.判令解除与朱大胜签订的房屋出租合同；4.判令朱大胜支付拖欠的押金1600元；5.本案的诉讼费由朱大胜承担。朱大胜向一审法院提出反诉请求：1.判令撤销双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令张玉梅承担违约责任，退还押金41600元，赔偿装饰装修费用33554元、违约金31600元；3.判令张玉梅返还不当得利24622元；4.本案全部诉讼费用由张玉梅承担。一审法院认定事实：涉案位于海口市××乡内161、162号房屋登记于案外人张某名下。2009年7月8日，张某向张玉梅出具《授权委托书》，载明张某委托张玉梅代表其处理关于海口市山高村161、162号房产权益事宜，具体权限为：作为诉讼案代理人权限为确定或者变更诉讼请求，撤诉、上诉、申请再审、调解、案外和解；作为非诉讼代理人的权限为与相关单位或个人协商谈判、签订合同或协议、处置海口市山高村161、162房产的一切权益；委托期限至上述委托事项办理完毕之日为止。同日，海南省海口市椰海公证处对上述授权委托书进行了公证。2018年12月27日，张玉梅、朱大胜签订《房屋租赁合同》，约定张玉梅将位于海口市山高村161、162号二楼至六楼共32间房出租给朱大胜使用，租期5年，自2019年2月15日至2024年2月15日止；承租人拖欠租金、水电费用等超过3天的，张玉梅有权可以终止合同，收回房屋押金不予退还，并赔偿违约金和滞纳金；每月租金20800元，押金31600元，水电押金10000元；朱大胜必须按照约定向张玉梅缴纳租金水电费。如无故拖欠，停水停电，张玉梅给予朱大胜三天的宽限期，宽限期内张玉梅有权向朱大胜每天按照实欠的费用租金5%加收滞纳金，逾期超过四天，张玉梅有权直接收回房屋，合同自动终止，朱大胜已缴纳押金不予退还；租金费用定为每月1号前缴纳当月租金费用；水电费由朱大胜自行缴纳，水费为3.8元/吨或15元/月，电费为1元/度；若张玉梅在朱大胜没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为张玉梅违约，负责赔偿13600元；若朱大胜在张玉梅没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为朱大胜违约，负责赔偿13600元；张玉梅现有住户16个房间交由朱大胜管理，合同期满时朱大胜也转移部分原有住户给张玉梅，不低于60%；张玉梅自用是6间，空房未住人是16间；张玉梅将二楼至六楼交于朱大胜管理和出租期间所发生的一切纠纷由朱大胜负责,朱大胜应确保全楼的卫生；16间空房即日起交给朱大胜，免一个半月租金，从2月15日开始收租金。2019年3月5日，朱大胜签字认可《房屋管理移交清单》，其中注明“已移交的××村、三楼201房和主卧，四楼，五楼501房503房和主卧。B座401房402房和主卧，六楼601房602房，共18间于2018年12月28日交于朱大胜。其余14间是长租户，退房后移交朱大胜进行出租”等内容。另查，涉案房屋2楼至6楼共32间房的租金由张玉梅按月扣减部分原有租户的租金及水电费后，计算出张玉梅应付数额开具收据并拍照通过微信发给朱大胜，告知其应交租金的具体数额。朱大胜足额缴纳后，张玉梅将收据原件交付朱大胜。2019年2月15日，张玉梅开出2908797号《收据》，注明半月房租（2月）15号-30号2万元，注以后生意好时补交5425元。2019年3月1日，张玉梅开出2908462号《收据》，注明房租10439元。2019年4月1日，张玉梅分别开出2908532号、2908520号、2908516号《收据》，分别注明房租13249元、14629元、12675元。2019年5月1日，张玉梅开出2908546号《收据》，注明房租13678元。2019年5月8日，张玉梅开出2908555号《收据》，注明房租54718元。2019年5月10日，张玉梅开出2908470号《收据》，注明房租186240元。2019年6月1日，张玉梅开出2908228号《收据》，注明房租169540元。上述收据均由张玉梅持有，其中对《房屋管理移交清单》中未交接的如A502房、B603房等房屋的租金和水电费进行相应扣减。朱大胜于微信记录中未否认租金数额，而是提出异议认为原约定数额较高其负担不起，要求张玉梅减免，并多次依照张玉梅出具的收据所载金额交纳了部分租金，具体数额为于2019年3月2日、4月2日、4月15日、5月22日、6月1日分别向张玉梅交纳房租10439元、10000元、2800元、11678元、12944元。又查，2019年2月18日，朱大胜向张玉梅微信转账20000元，张玉梅诉称此款为朱大胜向其交纳的涉案押金，仍有1600元未付。朱大胜于庭审中辩称涉案押金已全额交付，但未提供相应的支付凭证。张玉梅诉称朱大胜仍欠租金数额为：2019年2月份5850元、3月份2321元、4月份2080元、5月份3251元、6月份4200元。一审法院认为，一、关于涉案《房屋租赁合同》应当解除还是予以撤销的问题。张玉梅虽不是涉案房屋的所有权人，其取得所有权人张玉梅的合法授权，有权就涉案房屋的租赁事宜签订合同及提起诉讼，故双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。朱大胜反诉诉请因张玉梅为无权处分人而应撤销上述合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。朱大胜欠付张玉梅租金，根据上述合同之约定，张玉梅有权解除合同，故张玉梅诉请解除涉案合同，有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、关于张玉梅、朱大胜是否违约的问题。其一、双方于签《房屋租赁合同》时已约定，共出租32间房，其中16间已由原有租户居住故移交朱大胜管理，另16间空房交给朱大胜。后又于《房屋管理移交清单》中明确18间已交接，剩余14间待原有租户退租后交于朱大胜出租。另结合张玉梅以开具收据的方式向朱大胜催收房租时已经扣减未交接房屋的租金及水电费的情况，一审法院推定双方签订合同时已经约定原已有租户的房屋待原租户退租时交接，属于附条件的合同条款。至双方签订《房屋管理移交清单》时，已达成交接条件的房屋为18间，剩余14间交接条件未达成而暂未交接。涉案房屋因合同条款附条件而导致未完全交接，不属于张玉梅违约的情形。朱大胜在双方立约之时应当知悉并且能够预见涉案房屋未完全交接的原因及情况，故朱大胜反诉诉请张玉梅承担违约责任、退还押金及支付违约金之主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。其二、朱大胜未按时依约足额交纳房租，属于违反合同约定的情形，故张玉梅诉请朱大胜支付欠付租金及滞纳金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据双方的微信聊天记录，张玉梅通过开具《收据》，扣减未交接的房屋之租金、水电费及其他杂费后，向张玉梅发送《收据》照片催收租金，待支付足额后方将收据原件交付于朱大胜。朱大胜于微信记录中未否认租金数额，而是提出异议认为原约定数额较高其负担不起，要求张玉梅减免，并多次依照张玉梅的收据所载金额交纳了部分租金。朱大胜所举证据中其向张玉梅已支付的租金明细一方面印证了张玉梅所主张的租金数额，另一方面，结合《房屋租赁合同》所约定的月租，亦印证了朱大胜未足额支付租金的事实。故一审法院推定张玉梅之主张符合张玉梅、朱大胜双方的交易习惯，有事实和法律依据，对张玉梅诉请朱大胜2月15日-6月30日期间欠付的租金17702元（2月份5850元＋3月份2321元＋4月份2080元＋5月份3251元＋6月份4200元）予以支持，超出部分不予支持。对张玉梅诉请的7月份租金和水电费，因涉案房屋未完全交接，张玉梅未向一审法院提出证据证明上述费用的计算方法及相应扣减情况等明细，亦未于朱大胜所举的证据中得到印证，故一审法院无法确认该月份租金的实际情况，应由张玉梅承担举证不利的法律后果。因事实依据不足，一审法院对该部分主张不予支持。张玉梅、朱大胜就欠付房租约定每天按照实欠的租金5%加收滞纳金，该滞纳金属于双方对违约情形的约定，其计算标准过高且超出了张玉梅的实际损失。一审法院以张玉梅的实际损失为基础，兼顾涉案合同的履行情况、朱大胜的过错程度以及张玉梅的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定将涉案滞纳金调整为以欠付租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠租之日（双方约定每月1日交纳当月房租）起计至朱大胜实际付清之日止（即以5850元为本金，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止；以2321元为本金，自2019年3月1日起计算至实际付清之日止；以2080元为本金，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止；以3251元为本金，自2019年5月1日起计算至实际付清之日止；以4200元为本金，自2019年6月1日起计算至实际付清之日止）。张玉梅另诉请朱大胜向其支付未付押金1600元，涉案合同约定房屋押金31600元，水电押金10000元，共计41600元。朱大胜辩称其已经全部支付，但未提供支付凭证，故一审法院对其抗辩主张不予采纳。张玉梅的上述诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。其三、因朱大胜存在违约情形，其反诉诉请张玉梅向其退还押金、支付违约金及返还不当得利款（朱大胜已付的2019年5、6月份租金）于法无据，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，朱大胜作为违约方，反诉诉请张玉梅向其赔偿装饰装修费用，于法无据，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、于判决生效之日解除张玉梅与朱大胜于2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》；二、限朱大胜于判决生效之日起五日内向张玉梅支付租金17702元及滞纳金（滞纳金计算方法：以下均按照中国人民银行同期同类贷款利率，以5850元为本金，自2019年2月1日起计算至实际付清之日止；以2321元为本金，自2019年3月1日起计算至实际付清之日止；以2080元为本金，自2019年4月1日起计算至实际付清之日止；以3251元为本金，自2019年5月1日起计算至实际付清之日止；以4200元为本金，自2019年6月1日起计算至实际付清之日止）；三、限朱大胜于判决生效之日起五日内向张玉梅支付押金1600元；四、驳回张玉梅的其他诉讼请求；五、驳回朱大胜的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1123元，由朱大胜负担；一审反诉费1463.76元，由朱大胜负担。本院二审期间，张玉梅围绕上诉请求依法提交了证据：证据1.水电费通知单4份，证明朱大胜应当交纳2019年6月份的水电费4416元、2019年7月的水电费4026元、2019年8月份的水电费2615元、2019年9月份水电费1709元。证据2.保证书1份，证明朱大胜至2019年8月底仍在经营涉案出租房屋，应当交纳2019年7月、8月两个月的房租和6月至8月水电费，2019年8月4日、19日张玉梅出租房的电表、门锁被朱大胜破坏。证据3.照片（2019年9月2日、10月15日），证明朱大胜还在收取租金。证据4.住房情况证明1份及朱大胜开具给蔡敬勋的住宿收据，证明蔡敬勋从2019年5月至8月租住朱大胜经营的出租房，蔡敬勋在2019年9月19日搬走，9月份的租金交给了朱大胜。证明朱大胜至2019年8月仍在经营涉案出租房屋，9月份还在收取租金。证据5.微信聊天记录，证明朱大胜在2019年9月继续经营涉案出租房，并收取租金。朱大胜拒绝给住宿人退还租金和押金，将纠纷转嫁给张玉梅。证据6.朱大胜租客张栋《情况说明书》及收据，证明朱大胜至2019年9月仍然向其租客收取租金。证据8.2019年9月、10月份朱大胜出具给租户的收据（17张），证明朱大胜在9月之后还在继续收取租金。朱大胜提交了证据：证据1.微信记录（收据的照片），证明朱大胜与张玉梅约定支付租金的事实、朱大胜向张玉梅按时支付租金的事实。证据2.公告（2019年7月4日），证明张玉梅违约的事实。证据3.照片，证明张玉梅剪断电线、拆锁等违约事实；对朱大胜泼水泥、泼辣椒水的违法事实。证据4.光盘（内容是张玉梅没有经过允许进入私自换锁），证明张玉梅对朱大胜违约、违法的事实。证据5.微信记录，证明由于张玉梅的阻挠，朱大胜无法使用租赁房屋的事实。证据6.照片，证明张玉梅破坏招牌，朱大胜无法经营的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱大胜对张玉梅提交的证据发表质证意见称，对证据1水电费通知单的真实性没有异议，对其合法性、关联性和证明内容有异议，其8月份所记载金额是13000元租金，朱大胜对此不予认可；对证据2保证书的三性没有异议，但对证明内容有异议，保证书的内容是“你不停我水电，我也不停你的电”，张玉梅是承认有阻挠朱大胜的经营的事实；对证据3照片的真实性没有异议，对合法性和关联性有异议，无法证明9月份和10月份朱大胜还在继续经营和收取租金；对证据4蔡敬勋的住房情况证明的三性均不予认可，无法确认是否是蔡敬勋本人的证明，这份情况证明属于证人证言，应当由证人亲自出庭作证。对证据5微信聊天记录的三性和证明内容均不予认可；对证据6水电费的三性不予认可，是其单方制作，朱大胜在2019年8月份就搬走了；对证据7朱大胜租客张栋《情况说明书》及收据的质证意见与蔡敬勋的质证意见一致；对证据8，其证据取得不合法，其是私自闯入朱大胜的房间而取得的；这些证据上记载的内容无法证明是与本案有关的，因为朱大胜不仅是在涉案房屋作生意，还在其他的楼做生意，住宿收据的格式，朱大胜也在别的楼在使用；从证据的记载内容上看，是无法确定与本案有关的，因为没有人名，只有房号，填表人也没有写全名，只是写了一个日期，所以无法证明其要想要证明的内容。张玉梅对朱大胜提交的证据发表质证意见称，对证据1的真实性认可，这是朱大胜要求张玉梅按照其要求书写的。对证据2公告的真实性予以认可，朱大胜应该按照合同每月1日交付房租，但4号还没有缴纳，所以张玉梅就以公告的形式通知了朱大胜，但朱大胜也把公告给撕了。对证据3照片的真实性予以认可，但关联性和证明内容不予认可，因为与本案无关，而且一楼的铺面张玉梅没有出租给朱大胜，没有签订合同，是朱大胜强行使用，所以张玉梅换锁是理所应当的。对证据4光盘的三性不予认可。对证据5微信记录的真实性认可，但与本案没有关联性，就是因为朱大胜认为判决还没有生效，所以有权使用房屋，张玉梅才上诉到二审。对证据6照片的真实性予以认可，与本案没有关联。关于转帐1万元的问题，1万元是押金不是租金，是后面补交的。本院结合双方的质证意见以及证据与本案的关联性，对当事人二审争议的事实认定如下：从张玉梅提交的收据可以看出，2019年3月的房间数是18间，与2019年3月5日朱大胜签字认可《房屋管理移交清单》确认的移交房屋18间一致，故本院认定2019年3月移交房屋18间。2019年4月起，收据上都注明房间数是20间，朱大胜在交纳房租时对该房间数并无异议，故本院认定2019年4月1日起至2019年7月30日，租赁房间数为20间。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、朱大胜是否应当向张玉梅支付押金1600元；二、朱大胜应当向张玉梅支付涉案房屋的租金数额及“滞纳金”的数额；三、张玉梅是否应当向朱大胜支付赔偿装饰装修的费用以及退还押金。一、并无证据证明朱大胜已依合同约定全额支付押金，故一审判令其向张玉梅支付押金1600元，并无不当，本院予以维持。二、根据在案证据及举证责任分配原则，一审法院认定朱大胜未足额支付租金并无不当。一审查明2019年2月15日-6月30日期间欠付的租金为17702元（2月份5850元＋3月份2321元＋4月份2080元＋5月份3251元＋6月份4200元）正确。张玉梅在一审时诉讼请求为要求朱大胜支付欠付房租至房租付清之日暂计至2019年7月，其二审请求房租计算至2019年10月，其二审所增加的8-10月的欠付租金事实未经过一审审理，二审不能直接处理，张玉梅可以另案主张。根据涉案合同约定可以算出一间房的月租金为650元，再结合上述查明事实可以算出2019年7月的欠付租金为13000元。朱大胜2019年2月15日至7月31日共欠付租金30702元。张玉梅据以主张2019年7月水电费的单据系其单方书写，本院不予采纳。张玉梅未能举证证明2019年7月实际发生的水电费用，故对其该部分请求本院不予支持。涉案合同第三条约定了逾期缴纳租金时，张玉梅给朱大胜3天宽限期，宽限期内每天按实欠费用租金5%加收滞纳金，逾期超过四天张玉梅有权解除合同押金不退。也就是说该处的“滞纳金”仅能收取一次，且仅能在宽限期三天内收取，第四天开始仅取得解除合同的权利，不能再继续收“滞纳金”。该合同条款所称的“滞纳金”实际上是逾期交租违约金，根据“滞纳金”的定义，“滞纳金”的名称一般是行政机关或公用事业单位使用的，此处用词不当。一审关于该逾期交租违约金的数额计算不当，本院予以纠正。日百分之五的逾期违约金过高，本院酌情调整为日万分之三。逾期交租违约金的计算方式是：2月份18间房逾期5850元，三天的逾期交租违约金数额为5.27元（5850元*万分之五*3天），4月份2间房逾期交租违约金0.19元（2080元/20间*2间*万分之五*3天）。三、双方虽然在合同中约定张玉梅应当交付32间房屋，但综合在案证据可以认定双方在其后就实际交付房屋的事宜已形成新的合意，对交付房间数作出了新的约定，故朱大胜主张张玉梅没有按合同约定数量交付房屋构成违约没有依据，本院不予支持。因朱大胜存在不足额交付租金的违约情形，故其要求张玉梅退还押金、赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失没有法律依据，一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，张玉梅的的上诉请求部分成立，应予支持；朱大胜的上诉请求不成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海南省海口市龙华区人民法院(2019)琼0106民初9441号民事判决第一、三、五项；二、撤销海南省海口市龙华区人民法院(2019)琼0106民初9441号民事判决第四项；三、变更海南省海口市龙华区人民法院(2019)琼0106民初9441号民事判决第二项为限朱大胜于判决生效之日起十日内向张玉梅支付租金30702元及逾期交租违约金5.46元。四、驳回张玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；一审案件本诉受理费1123元及一审反诉受理费1463.76元，由张玉梅负担786元，由朱大胜负担1800.76元；二审上诉费合计5125.13元，由张玉梅负担917元，由朱大胜负担4208.13元。本判决为终审判决。审 判 长 廖端明审 判 员 杜 蕾审 判 员 范 晨 二〇一九年十二月二十七日法官助理 任 琳速 录 员 黄 丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。