山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0181民初6327号原告：张心善，男，1952年9月15日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：冯芝芹，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：董明璐，山东元序律师事务所律师。被告：济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会，住所地山东省济南市章丘区白云湖街道太平村。法定代表人：刘恒强，村主任。委托诉讼代理人：张晓明，山东隆谋律师事务所律师。第三人：范庆滨，男，1970年3月23日出生，汉族，住山东省济南市原告张心善与被告济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会（以下简称太平村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告张心善及其委托诉讼代理人冯芝芹、董明璐，被告太平村委会委托诉讼代理人张晓明及第三人范庆滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张心善向本院提出诉讼请求：1.请求确认张心善与太平村委会于2011年3月1日签订的《租赁合同》无效；2.请求判令太平村委会返还租金550,000元，并支付利息（以462,000元为基数自2011年3月1日起暂计至起诉之日即2019年8月1日共计225,675元，从起诉之日按约定利息支付至实际给付之日）；3.请求判令太平村委会返还遮阳费7,500元；4.请求判令太平村委会返还价值10万元型号为S9-M变压器一台；5.诉讼费、保全费由太平村委会承担。事实与理由：2011年3月1日，张心善与太平村委会签订《租赁合同》，约定太平村委会将闲置的原“三兴小学”租给张心善，期限50年，租金55万元；张心善出资10万元，太平村委会代为建设160千瓦变压器一台，验收合格通过，产权归张心善所有和使用。张太善将55万租金及10万元变压器建设款交给范庆滨后，范庆滨想达到不可告人的秘密，随即让张心善签署现在的租赁合同，第一条约定内容改为：“甲方包括负责建设160千瓦变压器一台，验收合格通过，产权归乙方所有和使用。”因张心善在此经营几十年，担心不同意无法顺利经营，迫于无奈只能同意。2019年1月25日，济南市章丘区白云湖街道办事处下发《通知书》，涉案原“三兴小学”属于设施农用地改变用途的违章建筑，限期自行拆除。2019年3月27日，太平村委会出具证明，原“三兴小学”被认定为违章建筑，部分建筑已被拆除。因原“三兴小学”属于违章建筑，故涉案《租赁合同》依法应当认定无效。依据法律规定及合同约定，太平村委会应当返还张心善租金、变压器，并赔偿损失。太平村委会辩称，1.张心善作为原告起诉主体不适格，应裁定驳回。本案合同当事人为济南百川涂料有限公司与太平村委会，与张心善无关。如果出现争议，应由百川公司作为原告起诉，张心善在合同中仅属于授权代表，在百川公司有完全独立的民事诉讼主体的情形下，张心善无权提起诉讼。2.双方租赁合同合法有效，太平村委会不存在违约或合同无效的情形。根据合同约定变压器系太平村委会所建，并非乙方或张心善出资，至于乙方与第三人私自签署的协议，太平村委会不知情,且其双方的约定也不可对抗太平村委会。另，太平村委会出租的租赁物不仅包括建筑，更多的是土地、树木等，双方虽然没有约定使用用途，但百川公司应根据国家相关法规，对其所承包租赁的土地及地上建筑物依法进行使用。百川公司违反国家强制性规定及合同约定，私自扩建、加盖违法建筑物，被相关部门依法拆除，后果应由百川公司独自承担。3.三兴小学只拆除部分板房，合同签订时约定的相关承包及租赁物依旧存在可继续使用，双方应继续履行合同。4.太平村委会就百川公司及张心善对属于三兴小学内的多棵树木砍伐出卖的行为保留追究其相应责任的权利。范庆斌述称，与张心善签订合同是经过太平村委会、村民代表和镇政府同意的。当时我任村主任，张心善建厂子是自愿行为，我没有强迫他。建变压器时约定张心善有使用权，其同意后修改的合同。至于里面的建设，我不清楚。遮阳费，经我协调支付给刘茂怀（现已经去世）。请求法院依法驳回张心善的无理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定如下事实：1.2011年3月1日，章丘市水寨镇太平村村民委员会（后因行政区划调整变更为济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会（以下简称太平村委会）作为甲方，济南百川涂料有限公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将太平村闲置的原“三兴小学”租给乙方，期限50年，租金55万元；甲方负责建设160千瓦变压器一台，验收合格通过，产权归乙方所有和使用；付款方式，自合同签订之日付现金30万元，剩余部分甲方办理完配电设备后一次性付清；合同自双方签字盖章生效。合同还约定了其他权利义务。因合同签订时，济南百川涂料有限公司尚未注册成立，租赁合同最后落款处乙方未加盖公章，张心善在负责人处签名。合同签订后，张心善分两次向太平村委会交纳租金共计55万元，太平村委会为张心善出具的收据上记载的交款单位为济南百川涂料有限公司。2.2012年1月10日，张心善向太平村委会支付遮阳费7,500元，太平村委会向张心善出具了收据，收据载明：“原菊叶生物有限公司西墙处遮阳费在承包合同期内经手人范庆滨”。范庆滨称遮阳费支付给了刘茂怀（现已去世）,当时张心善想向西挪50公分，因西边是刘茂怀的口粮地，经其协调支付给刘茂怀7,500元。对此，太平村委会及第三人均未提供证据予以证明。3.原“三兴小学”建设没有审批手续，未取得建设工程规划许可证，也未经建设规划主管部门批准建设。租赁期内，张心善增建了部分房屋。自2012年，张心善将涉案租赁物向外转租，且租金高于涉案合同约定的租金。2019年1月25日，济南市章丘区白云湖街道办事处向太平村委会出具通知一份，载明：“省国土部门监测到你单位张郑路西侧，村庄以北350m建设的建筑物，属于设施农用地改变用途的违章建筑，按照区委区政府的统一安排部署，请你户接通知后，3日内自行拆除并恢复土地原貌。逾期不清理的，办事处将组织力量集中进行强制拆除。”因涉案租赁物在上述拆除范围内，太平村委会接到该通知后，将拆除信息通知张心善。2019年春节前，原“三兴小学”院内部分建筑被拆除，变压器现在“三兴小学”院内存放。4.济南百川涂料有限公司于2011年3月9日注册成立，注册资本50万元，股东张心善，住所地太平村，经营范围：合成水性树脂乳胶、水性涂料、稀释剂等。2011年3月17日张心善将其持有的济南百川涂料有限公司股权分别转让给其子张鹏、儿媳陈培培。2011年5月12日，济南百川涂料有限公司召开股东会议，决议解散该公司。2011年6月30日，济南百川涂料有限公司经济南市章丘区市场监督管理局核准注销。本案诉讼中，张鹏、陈培培分别出具了情况说明，称2011年3月1日张心善与太平村委会签订的《租赁合同》以百川公司名义支付租赁费，实际为张心善个人出资，该《租赁合同》一直由张心善行使权利履行义务。本院认为，本案争议的焦点是：一、张心善作为原告主体是否适格；二、涉案租赁合同是否有效；三、张心善要求返还租金及赔偿利息损失的请求应否支持；四、遮阳费应否返还；五、变压器应否返还。一、关于原告主体资格问题。涉案租赁合同签订及交纳租金时,济南百川涂料有限公司尚未注册成立,张心善作为济南百川涂料有限公司的发起人,系涉案租赁合同的实际签订人和履行人，此与济南百川涂料有限公司原股东张鹏、陈培培出具的情况说明所证明的内容一致。济南百川涂料有限公司注册成立后不久，经股东会决议解散并办理了注销登记，其民事权利能力和民事行为能力已消灭。张心善作为涉案租赁合同的实际签订人和履行人，主张相关合同权利并无不当。另，太平村委会称接到上级部门的拆违通知后立即通知了张心善，这表明太平村委会实际认可张心善系涉案租赁合同的承租方。综上，太平村委会辩称应当由济南百川涂料有限公司作为原告，理由不当，本院不予采信。二、关于租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述法律规定，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，并且国土部门已作出认定属于设施农用地改变用途的违章建筑，故涉案租赁合同应当认定无效。三、关于返还租金及赔偿利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因涉案租赁合同无效，故太平村委会因该合同收取的租金应予返还，但应扣除张心善占有租赁物期间的使用费。至于占有租赁物的期间，本院认为计算至租赁物拆除之日为宜。关于租赁物拆除的时间，双方均未提供证据予以证明，根据上级部门下达通知的时间、限期拆除时间及太平村委会陈述的大约拆除时间，本院酌定为2019年1月31日。参照合同约定的租金标准计算，自2011年3月1日至2019年1月31日的使用费为87,083元，扣除该使用费，太平村委会应返还张心善租金462,917元。关于张心善主张的利息损失，因太平村委会将没有合法建设手续的场地、房屋对外出租，对合同无效具有主要过错，应当承担赔偿责任；而张心善在订立合同时未尽慎审义务，对合同无效亦有一定过错，对其主张的损失亦应承担相应的法律责任。综合考虑张心善占有租赁物期间及其投资、转租收益情况，利息损失自租赁物被拆除时即2019年2月1日开始起算为宜。四、关于返还遮阳费的问题。从张心善提交的收据上所记载的内容及当事人的陈述来看，遮阳费具有侵权赔偿的性质，且涉及案外人，与本案争议不属同一法律关系，故本案不予涉及。五、关于返还变压器的问题。张心善主张变压器系其出资10万元由太平村委会代为建设，太平村委会对此不予认可，并提供记账凭证证明系由村委会出资建设。张心善对太平村委会提交的记账凭证的真实性没有异议，但称是其出资建设，对此张心善未能提供证据予以证明。本院认为，张心善不能证明变压器是其出资建设，且因涉案租赁合同无效，故其依据合同约定要求太平村委会返还变压器，理由不当，证据不足，本院不予支持。综上所述，张心善要求确认租赁合同无效及返还租金、赔偿利息损失的请求，符合法律规定，应予支持，但返还租金、赔偿利息损失数额应以本院认定为准。对于张心善的其他诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：原告张心善与被告济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会于2011年3月1日签订的《租赁合同》无效；被告济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会于判决生效之日起10日内返还原告张心善租金462,917元；被告济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会于判决生效之日起10日内赔偿原告张心善经济损失（以462,000元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；驳回原告张心善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,630元，原告张心善负担8,350元，被告济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会负担4,280元；财产保全申请费4,020元，原告张心善负担1,150元，被告济南市章丘区白云湖街道太平村村民委员会负担2,870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 云人民陪审员  宁凡贵人民陪审员  韩庆云二〇一九年十二月二十三日法官 助理  赵俊彩书 记 员  滕绪莉