北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32129号原告（反诉被告）：北京云手健身信息咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里70号楼1至2层105。法定代表人：孙树军，总经理。委托诉讼代理人：钱影，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王巍巍，女，1983年11月15日出生，汉族，北京云手健身信息咨询服务有限公司员工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京京朝苏宁电器有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺北里118号楼19层（19）1901室。法定代表人：卜扬，经理。委托诉讼代理人：陈雷，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，汉族，北京京朝苏宁电器有限公司法务经理。原告（反诉被告）北京云手健身信息咨询服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京京朝苏宁电器有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人钱影、王巍巍，被告之委托诉讼代理人陈雷、姜文娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求被告退还押金24900元、2018年10月至2018年12月期间的租金38461．95元及物业费5612．49元；2．要求被告赔偿违约金44895元；3．要求被告赔偿实际损失，包括硬件装修费32666．67元、软装不可拆走装修损失2709．44元、未消费会员卡金98144．85元、美团推广通及旺铺宝费9083．33元、印刷费3500元、工人工资损失39031．27元、宿舍房租14100元、2018年7月及2018年9月的经营损失18000元、执照迁址人工费10000元、律师费14000元、丢失物品损失7147元。事实和理由：2016年9月12日，原、被告签订《八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》，约定由原告承租位于北京市朝阳区慈云寺北里118号楼八里庄苏宁生活广场负×层×号商铺（以下简称涉案商铺），租期自2016年9月20日至2019年9月19日。租金分为两个阶段，2016年9月20日至2018年9月19日期间租金为每月12470．97元，2018年9月20日至2019年9月19日期间租金为每月13094．17元。押金24900元。租金支付方式为每六个月支付一次，每次支付六个月的租金。物业费每月1870．83元，和租金一同支付。2016年9月20日至2016年10月20日期间免除物业费，2016年9月20日至2016年12月31日期间免除租金。2016年9月20日，原告支付押金24900元，被告将涉案商铺交付原告使用。此后原告在涉案商铺正常经营，并支付租金至2018年12月31日。2018年8月起，被告因电影院改造要求原告搬离涉案商铺。2018年11月12日，被告封闭涉案商铺所在楼层电梯并断水断电，原告自当日起无法继续使用涉案商铺。2019年4月19日，原告进入涉案商铺内发现门锁被破坏，部分物品丢失；2019年5月27日，原告再次进入涉案商铺，并将房屋内物品搬出腾空。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。涉案合同于2018年12月7日解除，被告提前解除合同未给原告造成如其所述的损失，原告未经被告同意办理会员卡构成违约，即使存在应退款项，也应当优先冲抵原告应支付的违约金，且原告直至2019年5月27日才搬离房屋，因此被告无需退还租金。装修损失中可拆卸可移动部分应由原告自行拆除，且损失应考虑装修折旧及原告过错。未消费会员卡金、推广费、印刷费并非原告损失，无需赔偿。工资、宿舍房租均未提交有效证据，且涉案合同解除不当然导致原告与员工解除合同，不同意赔偿。执照迁址是行政单位的要求，原告委托他人办理产生费用并非必要支出，不同意赔偿。原告未证明2018年7月至9月其存在经营损失，因此不同意赔偿。律师费没有合同约定，不同意支付。原告主张物品丢失缺乏依据，被告不认可，原告至今没有正式与被告办理过房屋交接手续。违约金和损失属于重复计算，不应当得到支持。根据合同12．3条，如被告提前解除合同，应向原告支付解约当月月租金及物业服务费总和三倍标准的违约金，此外不承担任何违约责任及损失。原告主张的违约金过高，要求酌减。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．要求原告赔偿违约金655098．22元；2．要求原告支付占有使用费58363．11元。反诉理由如下：原告违反合同7．13条约定，未经被告同意擅自办理会员卡，应当承担违约责任。2019年4月18日，被告通过发送微信的方式通知原告于4月19日前腾房，原告未予理会，直至2019年5月27日原告才搬离涉案商铺。故被告要求原告支付2019年4月19日至2019年5月27日期间的占有使用费，根据合同11．4．3的约定，按照租金和物业费的三倍计算（按照2018年12月的租金和物业费标准）。原告针对反诉辩称，被告曾经多次组织整个商场的商户进行促销活动，并多次要求原告上报活动内容及力度，可以证明被告对于原告办理会员卡事实明知且认可，原告不存在违约行为。2019年1月1日，原告曾前往涉案商铺准备进行物品清点，但被告工作人员称涉案商铺已经上锁，物品不会丢失，因此不同意清点。2019年1月31日，原告通过EMS和电子邮件两种方式向被告送达了《关于商铺交还的通知》，向被告表达了要求搬离物品的意愿，要求被告与原告联系。直至2019年3月5日，被告才通知原告于2019年3月7日进行物品清点。后来被告称由于两会原因该次清点取消。2019年4月18日，被告通知原告于4月19日搬离，原告说人在外地搬不了，被告再次通知于4月25日搬离，原告同意。2019年4月25日，原告到现场后发现涉案商铺门锁被砸，物品丢失，当场报警，当天只拿走了一张桌子，没有搬其他物品。2019年5月27日，双方彻底办理完毕商铺交接手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月12日，被告作为甲方（出租方）与原告作为乙方（承租方）签订《八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》约定：由原告承租涉案商铺，租期36个月，自该商铺交付日起计算。乙方须于合同签订后七日内支付甲方保证金24900元。2016年9月20日至2017年9月19日期间的租金为11431．62元/月，2017年9月20日至2018年9月19日期间的租金为12470．97元/月，2018年9月20日至2019年9月19日期间的租金为13094．17元/月。租金支付方式为每六个月支付一次，每次支付六个月的租金。物业服务费为1870．83元/月，和租金一同支付。如乙方为提升经营，需在该商铺内开展预存预售、充值返利优惠、办理会员卡等经营或非经营活动，应事先通知甲方取得甲方的书面同意并定期按照甲方的要求向甲方提供前述活动涉及消费者的姓名、联系方式、金额等信息。如乙方未事前取得甲方书面同意而开展前述活动，甲方有权解除合同，乙方应按本合同约定承担违约责任及相关损失。本合同期满或提前解除、终止、无效的，乙方应于本合同期满或提前解除、终止、无效确定之日完成该商铺的交还，甲方另行通知该商铺交还日的，以甲方另行通知的时间为准。乙方逾期交还该商铺时，甲方除有权按照合同约定行使权利外，逾期交还期间乙方还应按应交还该商铺日期前的最后一期租金、物业服务费及其他费用总和的3倍向甲方支付占用费，直至乙方按照合同约定交还该商铺。在合同期限内，甲方在提前30日向乙方发书面通知后，有权终止本合同，甲方应向乙方支付合同解约当月月租金及物业服务费总和三倍标准的违约金，此外甲方不承担其他违约责任及损失。乙方违反或逾期履行本合同、附件及相关规定等约定的其他义务时，乙方应按违约或逾期履行义务期间应付（或应预付）租金的2倍向甲方支付违约金。2016年9月20日，被告将涉案商铺交付原告使用，原告支付押金24900元。此后支付租金及物业服务费至2018年12月31日。原告承租涉案商铺后，经营内容主要为按摩、理疗等项目，原告自2016年10月15日起开始给顾客办理会员卡。2018年8月29日，被告向原告发出《关于妙手快按调整铺位的通知函》，主要内容为被告计划调整广场铺位，通知原告提前测算调整费用，准备相关调整费用明细。2018年9月21日，被告收到原告出具的调整费用清单。2018年12月3日，被告向原告发送《关于解除的通知函》，主要内容为因八里庄苏宁生活广场整体改造业态必须重新调整之需要，被告解除与原告的租赁合同，请原告于2018年12月6日前将商铺腾空交还被告，被告将于2018年12月8日停止该商铺水、电及空调等的供应。2019年4月18日，被告员工吴桐向原告员工王薇薇发送微信称“王总，告知您明天来趟广场，到铺位把咱家东西清点一下录个像，来了电话告知一下，辛苦了，谢谢，最好是明天下午两点左右吧”；王薇薇回复称“这个事都是提前说的，哪有时间这么紧的，约周一吧，我们还得去个车”；吴桐回复称“我问了一下，还是说明天，把东西拿走都清理了，您克服以下困难吧”；王薇薇回复称“明天我家确实没人，你们之前联系我们也是提前几天的，哪有这样的，下周一到周五都可以，这周没人，去不了”；吴桐回复称“那好吧，那您来了电话通知一下，一起过去”；王薇薇回复称“好的”。2019年4月24日，王薇薇向吴桐发送微信称“明天下午1点去拉东西”；吴桐回复称“好的，我和孙总说一下吧”。2019年4月25日，王薇薇向吴桐发送微信称“1点30到，你们准备到时候下来人清点物品吧”；吴桐回复称“好的，已经和领导说过了”。2019年5月9日，吴桐向王薇薇发送微信称“我已从苏宁离职，后期工作可对接王娜”；王薇薇回复称“好的，我约搬家和她约？”；吴桐回复称“是的，找她就可以了”。2019年5月22日，被告员工王娜向王薇薇发送微信称“贵公司具体哪天撤场需提前通知我一下，因现在广场正在装修改造，各个通道都处于关闭状态，我们这需要提前安排一下”；王薇薇回复称“那正常能进去吗”；王娜回复称“可以，但是如果搬东西的话必须得先到物业办理出门条，而且如果要是搬东西的话，也需要我们这边安排一下跟那个口搬出去”；王薇薇回复称“那就约周日下约三点”。2019年5月24日，王娜向王薇薇发送微信称“您好，今天您过来办理出门条吗？几点过来”；王薇薇回复称“上次都是吴桐直接办的，我到了签字，我离那挺远的”；王娜回复称“我们这的人都走的差不多了，而且这个需要去物业办理，还是需要您自己过去办理的”；王薇薇回复称“那我明天上午去办，下午搬呢”；王娜回复称“周末物业只有值班人员，办公室办理出门条的人休假，您得赶在工作日办理”；王薇薇回复称“那就只能周一了是吧，那我周一去办，周一搬”；王娜回复称“嗯”。被告认可吴桐及王娜均系其公司员工，认可王薇薇与王娜聊天记录的真实性，但表示因吴桐已离职，其无法核实吴桐与王薇薇的聊天记录的真实性。经询，双方均认可涉案合同于2018年12月3日解除，原告于2019年5月27日搬离涉案商铺。被告主张原告未经其书面同意办理会员卡构成违约，被告直至收到原告起诉状才知晓原告办理了会员卡，故要求原告支付自办卡之日起至合同解除之日止的违约金。原告对此不予认可，表示被告在招商时，其工作人员即口头承诺过可以办理会员卡，原告在经营的两年时间内多次向被告汇报过会员优惠折扣活动，原告亦在商铺门口悬挂了办理会员卡的条幅，涉案合同约定的被告联系人杨博鸿亦知晓原告办理会员卡，且原告为杨博鸿也办理了会员。原告就其主张提交原告员工与被告员工王帆、吴桐、杨博鸿的微信聊天记录及视频等证据佐证。关于原告主张的各项损失，原告提交以下证据：1．装修损失，提交《装修合同》一份、《软装不可拆走清单》一份、网络交易订单若干等证据佐；2．未消费会员卡费，提交《小程序会员未消费金额表》若干、《纸质会员未消费金额表》若干等证据佐证；3．美团推广通及旺铺宝费及印刷费，提交发票两份、《印刷协议》一份、《印刷费用确认清单》若干佐证；4．工人工资损失及宿舍房租，提交《经营授权》一份、《授权证明》一份、《劳动合同书》四份、王薇薇名下中国农业银行交易明细清单若干、《房屋租赁合同》两份、收据一份佐证；5．经营损失，提交微信聊天记录、视频若干等证据，证明原告在2018年7月及2018年9月期间，因被告装修等原因导致经营受到影响，原告就损失数额未予举证；6．执照迁址人工费，未提交证据；7．律师费，提交发票两份佐证；8．丢失物品损失，提交《丢失物品产品明细》一份、销售凭证两份、订货单若干佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的《八里庄苏宁生活广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告依据合同约定于2018年12月3日提前解除合同，原告予以认可，本院不持异议，本院认定双方合同关系于2018年12月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因原告于2019年5月27日搬离涉案商铺，故原告要求退还2018年10月至2018年12月期间的租金及物业服务费，于法无据，本院不予支持。原告要求退还押金，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告提前解除合同构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。关于被告主张的原告未经其书面同意办理会员卡构成违约一节，本院认为，被告对于原告经营内容、经营范围明确知晓，办理会员卡符合以按摩、理疗服务为主的经营主体的经营模式，根据原告提交的证据，并结合被告在其出具解除函前从未以原告违规办理会员卡为由要求解除合同之情形，本院认定被告对于原告办理会员卡知情且同意，被告以此为由要求原告支付违约金，本院不予支持。根据庭审查明的事实，自被告2019年4月18日通知原告办理房屋交接事宜起，原告员工王薇薇一直与被告员工沟通搬离物品事宜，且根据聊天记录记载，原告在没有被告配合的情况下无法自行搬离物品，原告于双方协商的搬离时间2019年5月27日将涉案商铺内物品搬离，应认定为原告按照双方达成的合意履行了搬离物品的义务，被告要求原告支付占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的各项损失：1．装修损失，本院根据涉案商铺装修及使用情况、装修市场的一般行情等因素酌情确定具体赔偿数额；2．未消费会员卡费，该项费用系会员提前预交费用，原告尚未提供服务，并非原告损失，原告就其退费亦未举证，本院不予支持；3．美团推广通及旺铺宝费及印刷费，该项费用系原告正常经营所产生，并非原告损失，本院不予支持；4．工人工资损失及宿舍房租，该项费用并非直接损失，本院不予支持；5．经营损失，原告就损失数额并未举证，本院无法支持；6．执照迁址人工费，原告未提交证据佐证，本院不予支持；7．律师费，无合同及法律依据，本院不予支持；8．丢失物品损失，原告提交的证据无法证明上述物品曾在涉案商铺内存放、使用，本院无法支持。经核算，原告主张的违约金数额并不低于其实际产生的损失，故本院仅支持违约金一项，损失一项不再计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京京朝苏宁电器有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京云手健身信息咨询服务有限公司押金二万四千九百元；二、被告（反诉原告）北京京朝苏宁电器有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京云手健身信息咨询服务有限公司违约金四万四千八百九十五元；三、驳回原告（反诉被告）北京云手健身信息咨询服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京京朝苏宁电器有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6734元，由原告（反诉被告）北京云手健身信息咨询服务有限公司负担5189元（已交纳），由被告（反诉原告）北京京朝苏宁电器有限公司负担1545元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5467元，由被告（反诉原告）北京京朝苏宁电器有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 赫审判员 马 潇审判员 周 墨二〇一九年十二月二十三日书记员 张君斓