江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初6212号 原告：顾家栋，男，1978年3月22日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：顾嘉珍，女，1981年2月1日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：陆园林，江苏同益大地律师事务所律师，代理上述两原告。 被告：张峰，男，1978年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 第三人：苏州市金阊区军艺物资经销处，住所地江苏省苏州市金门路686号。 法定代表人：单绍珍，投资人。 原告顾家栋、顾嘉珍与被告张峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年07月22日立案受理后，依法适用简易程序审理并根据原告顾家栋、顾嘉珍的申请，依法追加苏州市金阊区军艺物资经销处作为第三人参加诉讼（以下简称军艺物资经销处）。后因无法向被告张峰及军艺物资经销处直接送达起诉状副本等材料，本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告顾家栋及顾嘉珍的共同委托诉讼代理人陆园林到庭参加诉讼，被告张峰及第三人军艺物资经销处经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾家栋、顾嘉珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张峰之间的房屋租赁合同关系并判令被告张峰立即腾退占用的苏州市姑苏区金门路686号房屋；2.判令被告张峰支付房屋租金共计人民币1029762元。3.判令被告支付合同解除后到腾退房屋时的房屋使用费（按20万元每年自2019年7月13日起计算）；4.判令被告支付违约金207847元。审理中，原告顾家栋、顾嘉珍表示因其已经在2017年9月1日自行收回一半房屋，故诉讼请求相应变更为：1.判令解除原告与被告张峰之间的房屋租赁合同关系并判令被告张峰、第三人军艺物资经销处立即腾退占用的苏州市姑苏区金门路686号房屋；2.判令被告张峰支付房屋租金共计人民币759863元。3.判令被告支付合同解除后到腾退房屋时的房屋使用费（按10万元每年自2019年7月13日起计算）；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金163691元（按照年息24%，自每期租金应付之日分段计算至起诉之日即2019年7月13日）。事实与理由：原告委托案外人翁明于2012年11月1日将座落于苏州市金门路686号房屋出租给张峰，房屋租赁合同期至2015年10月30日，前两年年租金均为19万元，张峰仅支付了一年半的房屋租金，租期内剩余一年半的租金没有支付，且到期后其仍继续租用该房屋至今，但双方未再订立书面合同。期间原告联系张峰催讨房屋租金，但其分文未付，另经原告了解案涉房屋实际由军艺物资经销处占有使用，且在2016年其将房屋一半出租给案外人经营理发店并收取租金，后原告在催要租金未果的情况下，在2017年9月1日自行收回该另一半房屋并直接收取租金。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告张峰未作答辩及举证。 第三人军艺物资经销处未作陈述。 当事人围绕诉讼请求向提交了证据，本院组织双方进行了质证，根据顾家栋、顾嘉珍提交的房屋所有权证、门牌号变更情况说明、房屋租赁合同及情况说明、房屋租赁合同，结合本院向案外人顾耀祥、翁明所做调查笔录及当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区金门路686号（原金门路210号）建筑面积557.12平方米的不动产属顾家栋、顾嘉珍共同所有，其二人委托顾嘉珍父亲顾耀祥出租管理该房屋。 2012年10月15日，案外人翁明（甲方）将上述房屋中两间门面（面积约108平方米）出租给张峰（乙方），并订立了《房屋租赁合同》，约定租期自2012年11月1日至2015年10月30日，租赁用途为经营劳保用品店，合同期满甲方有权收回房屋。合同第三条约定：该房屋租金总额19万元/年，第二年不变，第三年递增壹万元为20万元一年，另有1万元保证金。合同约定租金每半年支付一次，合同签订时一次性支付95000元，第二次为半年到期的前一个月支付95000元。合同第六条约定租赁期满合同自然终止，另第七条约定乙方应在租赁期满后将承租房屋交还甲方，合同第九条第4款约定乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的二倍支付滞纳金。审理中，顾家栋、顾嘉珍明确其主张的违约金系自行调低为年利率24%，2019年6月18日翁明出具情况说明确认上述合同系其代顾家栋、顾嘉珍签订。 另查明，第三人军艺物资经销处注册登记在案涉房屋，且现案涉房屋处店招为“军艺物资”，东面为一间理发店，两间门面宽度相当，现店招为“军艺物资”的门面房已经闭店不再经营。 再查明，2016年3月1日，军艺物资经销处投资人单绍珍与案外人邓玉蓉签订房屋租赁合同将金门路686号房屋出租给邓玉蓉，租期至2018年10月30日，军艺物资经销处在该房屋租赁合同出租方落款处盖章。 本案审理中，翁明至本院陈述称其原也自顾耀祥处承租了案涉房屋旁边的门面，后顾耀祥委托其代为出租案涉房屋，经顾耀祥明确租期和租金后，其代为签订了上述房屋租赁合同。租赁合同签订后，张峰支付了1万元租赁保证金，并支付租金至2014年4月30日，其代收后已经全部转付给顾耀祥，其本人自2014年5月1日起不再自顾耀祥处租赁房屋，就没有再代收租金，张峰承租之初是经营军用品，后续用途其不清楚。审理中，顾耀祥亦至本院说明其系顾嘉珍父亲，一直代为管理、出租案涉房屋，其确实委托翁明与张峰订立了合同，也已经收取了翁明转交的租金，后续自行收取租金的过程中，张峰一直推脱没钱，其就一直宽限履行期直至张峰联系不上；顾耀祥还陈述案涉房屋实际由单绍珍投资的军艺物资经销处使用，店面已经停止经营近一年之久。 审理中，顾家栋、顾嘉珍表示军艺物资经销处出租给案外人邓玉蓉的房屋就是张峰租赁的标的房屋中的一半，在张峰不缴纳租金的情况下，其直接和案外人邓玉蓉签订了房屋租赁合同并自2017年9月1日起收取房屋租金，故2017年8月31日之前的房屋租金按照20万元/年计算，此后按照10万元/年计算房屋租金和占有使用费；其二人另陈述愿意以1万元租赁保证金抵扣张峰应支付的费用。顾家栋及顾嘉珍还表示双方书面租赁合同到期后没有续订租赁合同，但是张峰和军艺物资经销处亦未返还房屋，并拒绝支付租金，虽然店面已不经营近一年，但房屋内应该有军艺物资经销处的物品故其无法自行收房。 本院认为，顾家栋、顾嘉珍与张峰之间存在房屋租赁合同关系，双方合同不违反法律规定，成立并有效，双方均应按约履行。该合同已经于2015年10月30日到期终止，此后张峰没有返还房屋系违反合同约定的返还房屋义务的行为，其也没有继续支付租金，不应认定顾家栋、顾嘉珍及张峰之间在租期届满后存在不定期房屋租赁合同关系，并无判决解除之必要，对于原告要求判令解除双方间租赁合同关系的诉讼请求，本院不予支持；但张峰本应当在租期届满后及时腾退返还房屋，现房屋仍未返还，顾家栋、顾嘉珍作为出租方有权要求其腾退返还房屋，对顾家栋、顾嘉珍该诉讼请求，本院予以支持。军艺物资经销处注册登记在案涉房屋实际经营，且以自己的名义将房屋转租给案外人，实际确实占有使用案涉房屋，故对顾家栋、顾嘉珍要求其腾退返还房屋的诉讼请求，本院亦予支持。 关于租期内租金及违约金，张峰仅支付了一年半租金，剩余一年半租金计295000元其应当支付，现顾家栋、顾嘉珍自愿以已经收取的1万元保证金抵扣部分费用，故张峰尚需支付285000元。张峰逾期支付已经违约，本应按照合同约定的日租金的两倍支付违约金，然顾家栋、顾嘉珍在张峰逾期支付租金时未及时主张权利，防止损失的进一步扩大，亦应承担相应责任，虑及违约金弥补损失的作用，本院酌定张峰应向顾家栋、顾嘉珍支付相当于同期贷款利息损失的违约金，按照合同约定的租金支付时间，分段计算至顾家栋、顾嘉珍主张的2019年7月13日为71701.83元。 关于房屋占有使用费，张峰未能按约返还房屋且至今未予返还，给顾家栋、顾嘉珍造成损失，应当支付房屋占有使用费；顾家栋、顾嘉珍已经自行收回一半房屋，现其要求按照原租金标准一半（10万元/年）支付未收回部分房屋的占有使用费，然其作为出租人在合同到期近四年之后方主张权利，对损失的扩大亦有责任，应自行承担部分损失，本院认定张峰应按照8万元每年自合同到期之日的次日起即2015年11月1日起支付房屋占有使用费至实际腾退返还房屋之日止。被告张峰、第三人军艺物资经销处经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证的权利，相应法律后果由其自行承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告张峰、第三人苏州市金阊区军艺物资经销处于本判决生效之日起十日内腾退并向原告顾家栋、顾嘉珍返还苏州市姑苏区金门路686号中其占用的门面房； 二、被告张峰于本判决生效之日起十日内向原告顾家栋、顾嘉珍支付欠付租金295000元（以其支付至顾家栋、顾嘉珍处的1万元租赁保证金折抵后，尚需向顾家栋、顾嘉珍支付285000元）及逾期支付租金违约金71701.83元； 三、被告张峰于本判决生效之日起十日内按照8万元/年的标准向原告顾家栋、顾嘉珍支付自2015年11月1日起至实际腾退、返还上述房屋之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告顾家栋、顾嘉珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16238元，财产保全费5000元，合计21238元，由原告顾家栋、顾嘉珍负担9645元，由被告张峰负担11593元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付至本院；公告费600元，由被告张峰负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告张峰履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审 判 长  衡晓晴 审 判 员  潘宇容 人民陪审员  郁 明 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  李艳婷