北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初20620号原告：孟松，男，1985年10月22日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高原，系孟松之妻，1982年8月15日出生。委托诉讼代理人：冉华维，上海秦兵律师事务所律师。被告：北京华恒兴业房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号418室，统一社会信用代码：91110112573166622G。法定代表人：于潇然，董事长。委托诉讼代理人：赵亮，北京市中伦律师事务所律师。原告孟松与被告北京华恒兴业房地产开发有限公司（以下简称华恒兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟松及其委托诉讼代理人高原、冉华维，被告华恒兴业公司的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟松向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋维修义务，直至符合北京市建筑工程质量及住宅装饰工程的相关规定，符合国家质量标准；2、判令被告赔偿我因房屋层高不足造成的损失156998.42元；3、判令被告赔偿我因房屋质量问题、装修问题而给我造成的损失61986.7元（参照合同约定的逾期交房违约金标准计算），直至被告实际交付为止；4、判令被告支付我两次评估检测所产生的鉴定费6000元；5、判定被告支付我逾期办证违约金30436元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月19日，我与被告签订《北京市商品房预售合同》（商业办公等非住宅类，合同编号Y1858xxx，以下简称《预售合同》），约定我购买被告开发建设的位于通州区运河核心区x-x多功能用地通州区运河核心区X-xx号多功能用地项目x商务公寓楼x层x号房屋（以下简称案涉房屋），套内面积32.77平方米，单价为56633.87元，总价款为1855891.92元，总价款为1855891.92元，同时约定被告于2017年6月30日交房。合同签订后，我依据合同约定已经如期支付购房款，履行了作为买受人的付款义务。交房期限届满后，华恒兴业公司未按照合同约定交付房屋，在我多次前往房屋查验房屋状况时，华恒兴业公司以不办理交房手续不能进行核验房屋为由拒绝，经我据理力争后，最终进入房屋查验房屋状况，才发现存在诸多违法违约行为：装修材料不达标且未能达到5000元标准、房屋存在质量漏雨和裂缝问题、未做防水层、未能按约配置燃气、未能安装独立电表等问题严重影响我对房屋的使用，被告未能达到交房条件便强行交房。此外，合同中明确约定房屋层高为3.7米，我委托有资质的检测公司检测后发现实际层高为3.387米，与合同约定相差0.313米，不符合合同约定，对采光和通风均产生实质性影响，已经严重侵犯我的合法权益。双方约定的交房时间是2017年6月30日前，且约定如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，在买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，至今我未取得房产证。综上，为维护自身合法权益，现诉至法院，望法院判如所请。被告华恒兴业公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求。第一，我公司交付的房屋符合合同约定的交付条件，是否存在质量问题不是孟松一方说的，双方应在交付时共同验房，孟松诉求材料不合格等要求不明确，如果确实存在质量问题，双方共同确认，履行交接义务后，我公司有针对性地维修。我公司一直在积极履行维修义务，钥匙在孟松处，经多次联系，孟松拒绝维修，在第一次庭审后，在法庭主持下，我公司多次维修，房屋已经维修好，鉴定去现场时，房屋已经没有质量问题，孟松所述的卫生间放不下洗衣机、窗台上还有施工工具都不是质量问题。第二，孟松提出的层高不足缺乏证据和事实依据，事实上案涉房屋符合3.7米的层高，符合合同约定，我方提交了施工图等三份图纸，孟松未对层高不符合合同约定进行举证。第三，如果房屋存在质量问题，我们没有回避维修义务，是孟松拒绝入户维修，如果因为质量问题导致孟松损失，其自行承担，孟松也没有提出证据证明6万余元的赔偿金额。第四，孟松聘请的鉴定机构没有相应资质，和我公司无关，鉴定结论我公司不认可。第五，我公司于2019年5月14日为孟松办理了不动产权证书，按照合同约定是2019年6月20日前办理完毕，我公司不存在逾期。本院经审理认定事实如下：2016年3月19日，华恒兴业公司作为出卖人与孟松作为买受人签订《预售合同》，约定华恒兴业公司将案涉房屋出售给孟松，商品房用途为商务型公寓，层高为3.7米[坡屋顶净高]，建筑面积47.36平方米，套内建筑面积32.77平方米，套内建筑面积单价为每平方米56633.87元，总价款为1855891.92元，总价款为1855892元。《预售合同》约定：“第十二条、交付条件（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3向所列条件1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……第十四条、出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金……第十六条、交接手续（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在买受人实际办理该商品房交接手续并签署该商品房交接文件后，按照保修条款执行……第十七条、商品房质量、装饰、设备标准的约定（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件、该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。（二）……该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起60日内……买受人不退房的或该商品房交付使用已超过60日的，应当与出卖人另行签订补充协议。上述检测均应在买受人未对商品房进行任何装修改造的前提下进行方为有效，并以出卖人与买受人均认可的具有相应资质的专业检测机构所出具的检测结果为准。……第十八条，保修责任……出卖人自该商品房交付之日起，按照《房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《房屋质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任……第二十一条、产权登记……（二）转移登记2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（1）中方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”附件六是装饰和设备标准的约定，户内区域部分主要约定了采暖系统、保温材料、外墙门窗、入户门、室内门、客厅、卧室、厨房、卫生间的地面、墙面、天花等的材料档次等以及户内设备设施。签订合同当日，孟松支付购房款935892元，双方约定剩余购房款92万元孟松通过申请银行贷款方式支付。2017年6月20日，孟松签署《钥匙委托书》，因居家服务、情况紧急等原因将钥匙委托物业公司保留1个月。高原于2017年6月21日领取入户门钥匙1把。本案中，双方争议的焦点之一为案涉房屋是否存在质量问题，并给孟松造成了损失。为证明案涉房屋的质量问题，孟松向本院提交了如下证据：1、《房屋交付验收单》复印件，内容为：“卖方已按照《商品房预售合同》的约定向买方（业主）发出《入住通知书》，买方应按照预售合同约定对卖方交付的房屋进行验收：一、卖方已取得该商品房规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，市政基础设施达到使用条件，已提供《房屋建筑使用说明书》及《房屋质量保证书》，该商品房已符合交付条件。二、经业主验收，买方认为该商品房尚存在以下问题，要求卖方履行保修义务：地面、墙面、顶棚、入户门、照明、窗、暖气、燃气、水是否完好处标注为否。”华恒兴业公司处交验人杜飞飞签字，日期为2017年6月20日，接收人处签字为空白。孟松表示未签字的原因为工作人员告知如果签字，房屋视为交付，入住后只能保修。2、北京市通州区住房和城乡建设委员会（以下简称通州住建委）于2017年9月26日出具的《信访事项处理意见书》（通住建信处字[2017]199号），信访人高原，内容为：“我委收到你们反应通州新光大中心x房屋漏雨等问题的信访件，我委决定受理，目前已调查完毕，现答复如下：针对信访人反应的问题，我委与建设单位华恒兴业公司取得联系，要求其对业主反映的问题快速响应并积极处理。华恒兴业公司表示对于信访人反映的问题将立即做出响应，并尽快落实处理。2017年8月底，建设单位电话回复我委称，多次联系约定入户，但信访人不配合入户检修。2017年9月14日下午，我委再次致电建设单位，并于信访人取得联系，信访人高女士表示可以进行维修。此后，我委要求建设单位联系业主约定维修事宜。9月22日，我委联系建设单位了解维修进程。但建设单位称仍未取得入户维修的许可。我委要求建设单位再次主动联系该业主，促成入户，约定维修。针对此事我委将持续关注，联系房屋业主孟松先生、信访人高原女士，积极促成入户维修工作，督促华恒兴业公司切实履行相应保修义务，妥善解决业主反映的问题。”3、华恒兴业公司于2018年1月22日致通州住建委的《关于〈查处申请书〉的说明》，内容为：“部分购买案涉房屋所在商务公寓楼的业主向贵委提交了《查处申请书》，要求贵委对我司相关行为进行查处，为配合贵委进行调查，我司现就《查处申请书》中载明的事项说明如下：……问题回复：1、关于精装修标准：x精装修图纸经过图纸强审手续，我司全部按照审核后的图纸施工，有关材料使用约定见附件合同材料表，关于洗衣机位不合理、瓷砖空鼓、地砖刮花、厨房台面问题，我司已经对业主提出的问题已经完成了整改，属于质量问题我司负责整改；2、装修材料：……个别处出现用纸壳填充找平固定，固定完成后没有及时将纸壳去除，后经过抽检属于个案；……4、房屋漏雨：原因如下：a、设备层北侧为通风区域，由于迎风风面压力过大导致雨水灌水渗水，致使设备层以下部分房屋受渗水影响；b、个别层窗户外侧金属镂空花格下边框处有积水现象，且部分窗户胶缝封闭不严，导致局部渗水；c、目前入住率较低，部分房屋处于开窗通风状态，导致个别户进水对；d、经以上排查分析，我司已经进行一下维修措施：设备层更换部分百叶、增强防雨措施、增加安装披水板；金属花格边框处增加排水点、对窗户胶缝封闭不严处重新打胶；对已托管钥匙渗水户物业公司已记录完毕，我司将根据记录分户进行上门沟通及安排维修；未托管钥匙业主物业公司统一进行预约查验；对于户内存在损失的业主，我司客服部或物业客服进行联系，我司已经及时安排人员随时入户核实情况；户内只有卫生间有防水，其他部位为干区没有防水，被泡的地板已经全部更换完毕，墙体出现的开裂报修的已经全部修缮完毕……6、电表问题：x属于商业用电，已全部完成电表改造工作，一户一表……”4、包括孟松在内的十二位业主委托北京市中唐律师事务所律师于2017年9月15日向华恒兴业公司发出的《律师函》，内容包括：华恒兴业公司在销售房屋过程中未履行告知义务，侵害委托人合法权益；未按照法律规定和合同约定进行验房和收房，严重侵害委托人合法权益；未按照法律规定和合同约定履行交房义务，亦不符合房屋交付条件；开发建设的商品房存在严重的质量问题和设计缺陷、同宣传不符，致使委托人无法正常居住使用案涉房屋，极其贬损了委托人的居住品质。并告知华恒兴业公司出示《预售合同》第12条满足商品房交付的相关文件、支付逾期交房违约金；公开房屋查验过程中提出问题的整改文件，并联系委托人积极协商赔偿事宜。5、孟松自行委托中环政盛环境监测（北京）有限公司（以下简称中环政盛公司）对案涉房屋室内空气的甲醛、TVOC、苯、甲苯、二甲苯进行检测，采样日期为2017年8月22日，该公司于2017年8月28日出具《检测报告》，载明除客厅甲醛为0.13（标准值≤0.1）不合格外，客厅和厨房的各项检测项目均合格。孟松支付检测费600元。6、孟松自行委托北京沣浩达工程检验服务有限公司对案涉房屋建筑物装饰装修质量进行检测，检测日期为2018年3月18日，该公司于该日出具《检测报告》，载明案涉房屋存在多处房屋及装修质量问题。孟松提该检验公司出具的房屋质量检测费收据，载明其交纳房屋质量检测费6000元。7、多用户电能表照片1张和房屋照片若干，证明未按合同约定安装独立电表和房屋质量问题。华恒兴业公司对上述证据证明目的均不认可，认为两份《检测报告》并未有相应资质的机构作出，缺乏独立第三方的客观性，且如房屋存在质量问题，该公司同意维修，但存在业主拒绝维修的情形。华恒兴业公司向本院提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》，备案时间为2017年4月26日）《房屋面积测算技术报告》（出具时间为2017年6月16日），证明案涉房屋已经符合法定和约定的交付条件，孟松应履行案涉房屋的交接义务。华恒兴业公司向本院提交《公证书》一份，内容为2017年9月22日，该公司向孟松在《预售合同》记载的通讯地址“北京市西城区东北园x号”邮寄《关于配合维修的通知》，该公司及物业管理机构多次与孟松沟通维修问题，孟松一直未同意该公司安排施工人员进场维修，为避免延迟维修造成的影响，提醒孟松于2017年9月26日前回复具体可进场维修时间，同时配合该公司的正常维修工作。孟松认可收到上述《通知》，但希望华恒兴业公司提供维修方案，双方后续没有进一步沟通，孟松向本院提交向该公司《回函》表示维修提前联系即可，但未并未就该回函的送达情况进行举证，华恒兴业公司表示未收到《回函》。为证明案涉房屋室内环境质量合格，华恒兴业公司向本院提交北京天衡诚信环境评价中心于2017年6月12日出具的《检测报告》，检测项目为室内空气中的甲醛、氨、苯、氡、TVOC，检测结论为案涉房屋所在的x商务公寓x-x层室内环境质量合格。经本院协调，双方在案件审理过程中互相协助进行了案涉房屋的维修工作。在本案最后一次庭审中，孟松表示案涉房屋目前要求被告继续维修的质量问题为卫生间放不下洗衣机、窗台上还有施工工具。庭审中，孟松提交了中介机构的网页截图，载明案涉房屋所在小区同等面积的房屋出租租金为5500-6500元每月。本案中，双方争议的另一焦点为案涉房屋的层高是否达到了合同约定的标准。孟松主张经过自测，案涉房屋的层高并未达到双方约定的标准。华恒兴业公司向本院提交《x商务公寓东立面图》施工图、《x商务公寓西立面图》竣工图、《通州区运河核心区X-xx多功能用地项目工程做法表（三）》竣工图，证明案涉房屋所在楼层无论在施工过程中以及竣工后，层高均为3.7米，符合合同约定。后孟松申请对案涉房屋的层高进行司法鉴定，本院依法委托北京市建设工程质量第五检测所有限公司司法鉴定所作为本案的鉴定机构。经鉴定机构现场初勘并出具鉴定方案后，孟松两次未按照本院通知的时间到达案涉房屋，以配合鉴定机构完成鉴定工作，导致鉴定工作无法进行。关于案涉房屋所有证书的办理，双方均认可按照合同约定，华恒兴业公司应于2019年6月20日前为孟松办理完毕案涉房屋的所有权证。庭审中，华恒兴业公司向本院提交案涉房屋所有权证复印件及交接单，载明案涉房屋的房屋所有权证书已于2019年5月14日办理完毕且已交付案涉房屋贷款银行光大银行。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同对缔约双方具有法律约束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本院查明的事实，孟松与华恒兴业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。华恒兴业公司提供了合同约定的房屋交付条件条款中所载明的文件及报告书，可以证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。华恒兴业公司于2017年6月20日向孟松交付房屋在合同约定的期限内，故对于孟松要求华恒兴业公司按逾期交房标准向其赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。孟松提供的其自行委托相关机构对房屋进行的检测，系其单方委托，未与华恒兴业公司协商检测事宜，本院对相应检测结论不予采信。华恒兴业公司向通州住建委作出的相关说明中载明其自认案涉房屋所在楼栋的部分房屋存在相关质量问题，可以佐证案涉房屋确存在孟松所述的部分问题，但华恒兴业公司在孟松提出上述问题后并未进行及时的维修，直至2017年9月22日才积极联系业主要求维修。虽然上述房屋问题不影响案涉房屋的整体使用，但亦会减损房屋的使用价值，对于此期间给孟松造成的损失，本院参照相关租金标准（5000元每月）及影响幅度（30%）酌定为5000元。在本案最后一次庭审中，孟松所陈述的现需华恒兴业公司进行维修的问题，并非房屋装修质量问题，故其第一项诉讼请求，本院不予支持。关于孟松主张的华恒兴业公司赔偿层高不足造成损失的诉讼请求，被告向本院提交的证据可以证明案涉房屋在设计、竣工阶段的层高均符合双方的约定，孟松申请进行司法鉴定后，无正当理由拒不配合鉴定工作，导致鉴定工作终止，应当承担不利后果，故其相关诉讼请求，证据不足，本院不予支持。华恒兴业公司已于双方约定的时限内为孟松办理了房屋所有权证书，并不存在逾期的情况，故关于孟松主张逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京华恒兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付孟松因房屋装修问题造成的损失5000元；二、驳回孟松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费5131元，由原告孟松负担5xx1元（已交纳），由北京华恒兴业房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚玮东人民陪审员  马翠红人民陪审员  雷瑞芬二〇一九年十二月三十日书 记 员  苑路佳