重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初10377号原告：朱希，男，1989年5月15日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：向大香，女，1965年2月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：罗江启，重庆展图律师事务所律师。被告：重庆禧德置业有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇农中社，统一社会信用代码915001105634833845。法定代表人：伍洲，总经理。委托诉讼代理人：郭凤鸣，重庆万同律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：史永峰,重庆万同律师事务所律师。原告朱希、向大香与被告重庆禧德置业有限公司（以下简称：禧德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告朱希、向大香的委托诉讼代理人罗江启、被告禧德公司的委托诉讼代理人史永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱希、向大香向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即全面履行合同，立即为原告办理购买房屋房地产权证；2.判决被告立即支付原告逾期办证违约金（违约金自2016年10月16日起，以320473元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告为原告办理《房地产权证》为止。至2019年10月21日为人民币35252元（320473元×0.0001×1100天）；3.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求。事实及理由：原、被告于2016年9月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市万盛区黑山镇南门村江流坝×号楼×-×-×商品房屋1套，房屋总价款320473元。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了全部购房款，并随后办理了接房手续。但被告逾期未办理房屋产权证以及被告逾期办理应当按照合同约定承担逾期办证责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告禧德公司辩称，原告诉称的房屋产权证书已经办理完毕。申请办证的主体是双方，原告未及时配合导致逾期办证，责任不在被告。由于业主违建，有关部门对办理房屋产权证书予以行政限制，因登记机构原因造成逾期办证，被告对此不应承担责任。根据双方签订的《补充协议》约定，办证时限应从付清全部款项且实际交房后计算180日，截止时间也是取得办证登记受理单之日而非房屋产权证书办完之日。该协议还约定若被告确实存在违约行为，违约金的总额不应超过购房款总额的1%，此外，原告是否做到合同义务我不清楚。最后，原告请求支付逾期办证违约金的诉讼时效为3年，如有超过3年诉讼，超过部分不应主张。本院审理认定事实如下：2016年9月16日，禧德公司（甲方）与朱希、向大香（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，朱希、向大香购买由禧德公司开发建设的位于重庆市綦江区（原万盛区）黑山镇南门村江流坝×号楼×-×-×号房屋；房屋建筑面积为59.66平方米；房屋总价款为320473元；朱希、向大香于签订合同之日支付房款320473元等内容；该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）〔2014〕预字第（032）号”；该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；合同第十三条关于办理产权登记的约定载明：“1、现售商品房的…，2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，（1）逾期在90日之内的…，（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《合同补充协议》，该合同第八条双方同意对本合同第十三条补充约定如下：“1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第十三条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行以下义务后开始计算：（1）配合完成合同预售备案登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至甲方指定账户；（2）房屋已由乙方实际接受；（3）付清所有应付房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照规定期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、大修基金以及缴纳相关税费的。2、双方同意将第十三条第2款内容变更为‘自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单’；3、在办理房地产权证前乙方必须向甲方付清全部房款、物业专项维修基金、税费以及乙方应当向甲方支付的违约金或者其他费用等，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不负任何责任。7、乙方在买卖合同约定或者甲方书面通知的接房日前接收房屋的，办证时间不提前；12、按照买卖合同第十三条的约定，因甲方的责任逾期提交办理《房地产权证》资料并取得登记受理单超过180日后，乙方有权解除合同，亦有权要求甲方继续履行合同；13、甲方因办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的百分之一”。后被告向原告出具《接房通知书》，载明：“请您于2017年8月15日前在十里原麓物业服务中心，来办理接房手续”。2016年9月16日，原告支付大修基金2983元、购房代收款5元。2016年9月24日，原告向重庆原麓物业管理有限公司缴物管费、公摊费、管理费、除渣费共计4387.08元。2017年6月20日，重庆禧德置业有限公司向原告开具金额为320473的不动产发票一张。2019年10月11日，被告取得涉案房屋不动产登记受理通知单。经本院查询，重庆市万盛经开区不动产登记事务中心档案查询结果载明：“朱希、向大香于2019年11月29日来我中心已登记房屋产权登记记录如下：房屋坐落于万盛区黑山镇江流北路×号×幢×-×-×，产权证号渝（2019）万盛区不动产权第×××××××××号，该房正在行政限制办理中”。庭审中，针对房屋交付时间，原告陈述为2016年9月24日接房，被告陈述由法院依法核实。原告举示物管费收据、中国银行银联签购单与《10里原麓项目准予交房书》，本院认为，物管费收据虽然没有重庆原麓物业管理有限公司的印章，但是原告举示的中国银行银联签购单上面商户名一栏载明有重庆原麓物业管理有限公司，故对物管费收据、中国银行银联签购单本院予以采纳。对《10里原麓项目准予交房书》，因其系复印件，且无其他证据印证，本院不予采纳。本院认为，原、被告于2017年9月16日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。关于原告请求被告立即支付原告逾期办证违约金，因交易房屋已交付，对于涉案房屋交付时间，原告陈述2016年9月24日接房，并举示2016年9月24日重庆原麓物业管理有限公司出具的收据及中国银行银联签购单予以印证，本院予以采纳。另根据双方《合同补充协议》约定，办证时限自原告按照约定全部履行包括提交办证手续资料、完成全部付款等相关义务后开始计算，现根据原告提供的2017年6月20日开具的重庆增值税普通发票来看，合理推断原告至迟于2017年6月20日支付完所有购房款，故被告应当在2017年12月16日前（扣除180天）取得不动产登记受理单。现原告已依约缴清费用，被告应履行办证义务，被告逾期未取得不动产登记受理单，构成违约，应当承担逾期办证违约责任。依照《合同补充协议》的约定，取得不动产登记的时间自实际交付使用之日起180日内，违约金总额不超过房款总额的百分之一。原告主张违约金过低应调高至按每日万分之一计算，因原告未证明其实际损失，故执行违约金总额不超过房款总额的百分之一的约定。被告取得产权登记受理单的时间为2019年10月11日，故被告应支付的违约金已超总房款的1%，违约金应执行房款总额的百分之一即3204.7元。关于被告辩称原告不配合办证导致办证时间延误的意见，由于被告未能举示证据予以证明，应当承担不利的法律后果，故被告此辩称意见，证据不足，本院不予采信。关于被告辩称逾期办证是行政限制导致的意见，本院认为，无论是否受行政限制，被告应支付违约金数额已超总房款的1%，故被告此辩称意见，本院亦不予采信。关于被告申请本院调取其提交资料情况，本院认为，被告向不动产登记机构提交资料的证据不属于因客观原因不能自行收集的证据，故对被告此申请，本院不予准许。被告支付逾期办证违约金的起算时间为2017年12月16日，至原告提起本案诉讼时并未超过3年，故被告辩称部分诉讼请求的诉讼时效已经过的意见，理由不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆禧德置业有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告朱希、向大香逾期办证违约金3204.7元；驳回原告朱希、向大香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费341元，由原告朱希、向大香负担316元，被告重庆禧德置业有限公司负担25元（原告已预交受理费，被告在履行上述给付义务时一并支付原告25元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  万 忠二〇一九年十二月二十日法官助理  孙建航书 记 员  胡 欢