北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初45号原告：辛伟峥，男，1987年5月6日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孙志明，河南豫太律师事务所律师。被告：谢彤彤，女，1974年2月3日出生，汉族，住北京市房山区。原告辛伟峥与被告谢彤彤租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛伟峥及其委托诉讼代理人孙志明到庭参加诉讼，被告谢彤彤经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告辛伟峥向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年1月6日签订的合同；2.被告退还剩余房租款23590元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月6日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同条款中明确约定：一、房屋坐落、面积、质量及用途，兴寿粮食收储库院内平房方仓，房屋东壹间，面积大概70平米，房屋质量良好，用于材料、设备的存储使用；二、租赁期限，租赁期共一年，自2018年1月12日起至2019年1月11日止；三、租金及支付方法，每个合同年度共计租金叁万叁仟陆佰元整。合同签订后，乙方一次性（每年次）向甲方支付全年租金33600元。租赁期间内，由于国家政策不允许对外出租，被告告知原告要在2018年3月底前把所租赁库房腾空，原告按照被告要求于3月31日之前全部清空干净。在2018年4月29日，双方就退还剩余房租款达成一致意见，当天退还给原告伍仟元，现仍欠23590元未退还原告。原告多次催要上述房租款，被告一直推脱。被告谢彤彤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2018年1月6日，谢彤彤（提供库房方、甲方）与辛伟峥（使用库房方、乙方）签订《协议》。《协议》载明“……一、房屋坐落、面积、质量及用途。兴寿粮食收储库院内平方仓，房屋东壹间，面积大概是70㎡，房屋质量良好，用于材料、设备的存储使用。二、租赁期限。租赁期共壹年，即自2018年1月12日起至2019年1月11日止。三、租金及支付办法。每个合同年度共计租金叁万叁仟陆佰元整。合同签订后，乙方一次性付清（每年次）向甲方支付全年租金33600元。……六、其他约定。……（2）双方签订合同之日，乙方向甲方缴纳安防保证金2400元，待合同期满交接清楚一次性退还，如双方不再续签合同，且乙方不拖欠相关费用、没有违约的情况下，甲方将保证金退还乙方。（3）如双方协商一致提前终止合同，乙方应按当年实际租用的时间缴纳租金。……”。双方还在合同中约定了其他权利义务等内容。2018年1月4日，辛伟峥通过微信转账向邵辉支付“北大仓库房定金”5000元。2018年1月6日，辛进安通过华夏银行向邵晖支付“北大仓东一间租金壹年款”31000元。同日，谢彤彤向辛伟峥出具两份《收据》，内容分别为“兴寿粮库东1间租赁安防压金2400元”和“兴寿粮库东1间租金33600元”。经法庭询问，辛伟峥表示辛进安为自己父亲，邵辉好像是谢彤彤的丈夫或者男朋友。庭审中，辛伟峥提交《收条》照片打印件，内容为“今收到邵辉退租金（伍仟元正），剩余退租款（贰万叁仟伍佰玖拾元整）未付。2018.4.29，辛伟峥。经办人：付茂盛。”经本院对“付茂盛”电话询问，对方表示自己不清楚谢彤彤、邵辉与辛伟峥之间的合同关系，当时只是邵辉要求自己将5000元给辛伟峥，《收条》已经交给谢彤彤和邵辉了，《收条》上的内容均不是自己书写。另查：2017年8月30日，北京市昌平兴寿粮食收储库（出租方、甲方、以下简称兴寿粮库）与谢彤彤（承租方、乙方）签订《租赁合同》。《租赁合同》的主要内容包括谢彤彤承租兴寿粮库院内的方便面车间平房仓（房屋建筑面积231平方米）和锅炉房及附属房屋（房屋建筑面积210平方米），租赁期自2017年8月1日起至2018年7月31日止，租金为每年77175元；谢彤彤不得将承租财产转让、转借、转租，也不得以任何方式与他人合作使用。2017年7月20日，兴寿粮库出具《房屋出租情况公示》，对上述《租赁合同》的主要内容进行了公示。2018年4月19日，兴寿粮库与谢彤彤签订《补充协议》。《补充协议》与本案有关主要内容为方便面车间平房仓的租赁期限变更为2017年8月1日至2017年9月30日止，乙方于2018年4月28日前腾退清空房屋交还甲方，如乙方如期交还，甲方即退还乙方于2017年9月20日已经交纳的四个月租金及保证金壹万元整。如果乙方未按约定时间交还，则双方仍按原租赁期限履行合同，同时乙方应按合同约定将拖欠的租金交齐。在《补充协议》的尾页有手写添加内容，具体为“乙方腾退平房仓房屋，甲方退还四个月租金及1万元押金给乙方，同时乙方将保证金收据及发票原件退还甲方”。在《补充协议》的“乙方委托代理人”处有“付茂盛”的签字。经法庭询问，辛伟峥表示不清楚涉案房屋的土地性质，自己承租房屋用于放绿化工具和肥料，并不居住；搬进和搬离房屋均无交接手续，现房屋内已无自己的物品；钥匙在搬完以后交给了谢彤彤的工人，在2018年4月4日或5日；粮库工作人员于2018年3月31日口头通知自己的工作人员腾出房屋，故合同应于当天解除。经与兴寿粮库联系，兴寿粮库表示涉案房屋为自己建造，自己已经在2018年11月终止了与谢彤彤的合同，相关费用已经退还完毕，涉案房屋已经退还给自己了；自己不知晓谢彤彤转租的行为，转租与自己无关。上述事实,有《协议》、《租赁合同》及《补充协议》、《收据》、《收条》、聊天记录、录音光盘及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应依约履行。本案中，虽然兴寿粮库与谢彤彤的《租赁合同》中有谢彤彤不得转租的约定，但现有司法解释已经将无权处分的买卖关系认定为有效，那么对于无权转租亦应认定为有效。因此，谢彤彤与辛伟峥之间的《协议》应为合法有效。根据查明的事实，现涉案房屋已经交还给兴寿粮库，谢彤彤亦已经退还辛伟峥部分租金，故本院认定谢彤彤与辛伟峥之间就解除合同已经达成一致。综合全案情况考虑，本院认定2018年4月29日为辛伟峥与谢彤彤合同的解除日期较为适宜。首先，虽然辛伟峥表示自己在2018年3月31日接到兴寿粮库通知而搬离涉案房屋并在2018年4月4日或5日将钥匙退还给谢彤彤，但相关陈述均缺乏证据予以佐证。其次，根据辛伟峥提交的《收条》、聊天记录及录音材料，辛伟峥认可自己在2018年4月29日收到谢彤彤的5000元退款。本院认为，双方在当日就解除合同达成合意。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《收条》中虽然注明了“剩余退租款”为23590元，但相关内容为辛伟峥个人书写，并无谢彤彤或其代理人书面确认，“付茂盛”亦不认可自己代表谢彤彤确认剩余款项数额，故本院根据《协议》中双方约定的租金标准及辛伟峥实际使用涉案房屋的时间确定谢彤彤应退还辛伟峥的租金及押金数额。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，谢彤彤经本院传唤，拒不到庭应诉，应视为其放弃答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、辛伟峥与谢彤彤于2018年1月6日签订的《协议》于2018年4月29日解除；二、谢彤彤于本判决生效之日起七日内退还辛伟峥房租款21795元；三、驳回辛伟峥的其他诉讼请求。案件受理费390元，由辛伟峥负担180元，已交纳；由谢彤彤负担180元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费（含开庭公告费260元和送达本判决的公告费），由谢彤彤负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  冯静春二〇一九年十二月三十日书 记 员  于 淼