江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终10062号 上诉人（原审被告）：苏州苏溪物业管理有限公司，住所地苏州市建新巷14号。 法定代表人：陈佳，总经理。 委托诉讼代理人：马国兴，江苏九胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄蓓，女，1968年8月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：冯遵营，江苏名仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑贤，江苏名仁律师事务所实习律师。 上诉人苏州苏溪物业管理有限公司（以下简称苏溪公司）因与被上诉人黄蓓房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人苏溪公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：苏溪公司出租给黄蓓的房屋系苏州市住建局所属资产，苏州市住建局一审中也出具了情况说明，故原审法院再要求苏溪公司提供规划许可证和建筑许可证实乃勉为其难。苏溪公司于2018年12月25日就将涉案房屋提供给黄蓓使用，2019年7月26日黄蓓才将涉案房屋返还给上诉人，黄蓓实际占有涉案房屋为7个月时间。即使认定协议无效，根据相关司法解释，也应参照合同约定支付7个月的租金7万元。一审法院判决黄蓓负担4个月的占有使用费显失公平。黄蓓根据协议入住涉案房屋后，对房屋是否装修、装修程度如何，都是黄蓓自愿的。根据企业入驻协议第十五条相关约定，在黄蓓实际撤离涉案房屋时，黄蓓放弃了装修所有权利，苏溪公司有权自行处置，故一审法院判决苏溪公司分担黄蓓的装修损失，明显违背意思自治原则和协议条款。 被上诉人黄蓓答辩称，第一，企业入驻协议涉及的出租房屋是违章建筑，故为无效；第二，黄蓓在2019年4月得知房屋为违章建筑后，就开始与苏溪公司沟通协议解除，且之后黄蓓一直未使用房屋；第三，因协议无效，黄蓓投入装修因作为损失，由双方分担。 黄蓓向一审法院起诉请求：1.请求确认黄蓓、苏溪公司于2019年1月15日签订的企业入驻协议无效；2.请求法院判令苏溪公司返还黄蓓已付租金70000元、水电能源押金5000元、履约保证金20000元及装修押金5000元，合计90000元；3.请求法院判令苏溪公司赔偿黄蓓装修损失68207元；4.本案的全部诉讼费用由苏溪公司承担。一审审理中，黄蓓将诉请第二项中要求苏溪公司返还已付租金数额变更为6万元。 一审法院认定事实：苏州市建新巷14号房屋（面积1821.08m2）为苏州市住房和城乡建设局所属房屋资产。2017年经公开招租，该处房屋由苏州金铂骊酒店管理有限公司承租，租期5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，年租金54万元。2017年4月1日，苏州金铂骊酒店管理有限公司与苏溪公司签订企业入驻协议一份，将苏州市姑苏区建新巷14号1幢（1、2号房）、2幢（3、4号房）、3幢（5、6号房）、4幢（7、8号房）出租给苏溪公司，租期自2017年4月1日起至2022年12月31日止，2017年4月1日至2019年3月31日年租金为118万元。 2019年1月15日，苏溪公司（甲方）与黄蓓（乙方）签订企业入驻协议一份，约定甲方将苏州市姑苏区建新巷部分房屋及场地出租给乙方使用，建筑面积约为160平方米，租赁期限为36个月，自2019年1月15日至2022年1月14日，用途为办公及配套经营，2019年1月15日至2020年1月14日期间月租金为1万元，租金支付方式以6个月为一个缴租期，乙方应在上个缴租期到期日的30日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；第一个缴租期租金应于合同签订后3日内付清，第二次缴租日期为2019年6月14日前，第三次缴租日期为2019年12月14日前；自进场日起乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电等能源费用，水电押金为5000元；乙方应当于协议当日向甲方支付2万元整作为租赁协议履约保证金;装修开始前缴纳装修押金5000元。上述协议签订前，黄蓓已于2018年12月23日向苏溪公司支付房屋订金2万元，于2018年12月25日支付履约保证金2万元、2019年1月15日至2019年7月14日的租金6万元（含之前支付的2万元房屋订金）、水电押金5000元、装修押金5000元。 2019年1月9日，黄蓓与苏州沃德装饰设计工程有限公司签订苏州市室内装饰工程合同，对上述房屋进行装修，承包方式为包工、包部分材料。之后，黄蓓向该公司支付装修款56000元，并自行购买了玻璃门、楼梯、地板等建材。同年黄蓓向行政部门申请办理小吃店的相关证照，苏州市姑苏区四类行业整治小组于2019年4月1日向黄蓓出具证照联办现场审核书，认为涉案房屋涉嫌违章建筑，遂驳回黄蓓小吃店食品经营许可申请。 一审审理中，黄蓓、苏溪公司陈述涉案房屋位于苏州市建新巷14号2幢。2019年7月26日，一审法院委托苏州市价格认定局对涉案房屋的装修损失进行鉴定，经协商黄蓓、苏溪公司一致确认装修损失价格为6万元。黄蓓于当日将涉案房屋交还给苏溪公司。 一审法院认为，本案的争议焦点在于企业入驻协议是否有效的问题。黄蓓主张涉案房屋系违章建筑，故该企业入驻协议无效；苏溪公司则认为，涉案房屋系苏州市住房和建设局的房产，苏州金铂骊酒店管理有限公司交付给苏溪公司时涉案房屋就是这样的，协议合法有效。一审法院审查后认为，本案中黄蓓、苏溪公司之间签订的合同名为企业入驻协议，实质上系租赁合同，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋虽位于苏州市，但系简易结构房屋，苏溪公司并未提供证据证明该房屋属于住建部门规划许可证的建设范围，也未能提供单独建造该房屋的建筑许可，故其将该房屋出租给黄蓓所签订的租赁合同即企业入驻协议应为无效合同。 黄蓓、苏溪公司于2019年1月15日签订的企业入驻协议无效，双方应当各自返还因合同取得的财产，但苏溪公司有权要求黄蓓参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。黄蓓已于2019年7月26日将涉案房屋返还苏溪公司，苏溪公司应向黄蓓返还扣除占有使用费后的租金及各项保证金。至于占有使用费的金额，一审法院确定苏溪公司已经在合同签订后向黄蓓交付商铺，黄蓓于2019年5月16日提起本案诉讼要求确认双方的协议无效并表示不再使用房屋，黄蓓应当负担计租日2019年1月15日起至2019年5月16日（4个月）的占有使用费，协议约定2019年1月15日至2019年7月14日期间的月租金为1万元，故黄蓓应当承担的占有使用费为4万元。扣除该部分使用费后，苏溪公司应当返还黄蓓租金2万元、履约保证金2万元、水电押金5000元、装修押金5000元，合计5万元。 关于黄蓓主张的装修损失。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时已经形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故一审法院根据双方的过错程度酌情认定苏溪公司应补偿黄蓓装修现值损失3.3万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条之规定，判决如下：一、确认黄蓓与苏州苏溪物业管理有限公司于2019年1月15日签订的企业入驻协议无效。二、苏州苏溪物业管理有限公司于判决生效之日起10日内返还黄蓓返还已付租金2万元、履约保证金2万元、水电押金5000元、装修押金5000元，补偿黄蓓装修现值损失3.3万元，共计8.3万元。（如采用转账方式支付，请汇入黄蓓指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号）。如果按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，适用简易程序减半收取3275元，由黄蓓负担1441元，苏州苏溪物业管理有限公司负担1834元。黄蓓向一审法院预交3350元，超出其应负担的诉讼费部分予以退回。苏州苏溪物业管理有限公司应负担部分于判决生效之日起10日内直接向一审法院支付。 二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，根据企业入驻协议约定内容和双方当事人权利义务看，该协议实为房屋租赁合同。出租人苏溪公司未提供涉案房屋权属证书或合法建造的手续，故根据相关法律和司法解释规定，应认定企业入驻协议无效。黄蓓2019年5月16日提起本案诉讼，一审法院认定黄蓓不再使用涉案房屋，符合常理，并以4个月计算黄蓓对涉案房屋的占有使用费，并无不当。在签订协议后黄蓓投入装修，因协议无效，一审法院将装修投入作为损失由双方分担，并无不当。至于黄蓓投入的装修价值，双方一审中确认为6万元，应予参照。 综上所述，苏溪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人苏州苏溪物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  包 刚 审 判 员  郑 雄 审 判 员  黄学辉 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  赵 俊 书 记 员  杨舒静 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。