福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0128民初2943号 原告：林康，男，1995年11月08日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：马燕玲、郑洁颖，福建沃博律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城。 法定代表人：孙岩，职务：董事长。 委托诉讼代理人：钟彬、傅崇安，福建能匠律师事务所律师。 原告林康与被告平潭海峡如意城新都会开发建设有限公司（以下简称新都会公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。林康的诉讼代理人马燕玲、郑洁颖，新都会公司的诉讼代理人钟彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林康向本院提出诉讼请求：1.新都会公司限期对存在质量问题的房屋进行加固维修，同时加固维修方案应经林康同意并由林康全程监督，待房屋加固维修后及时交付林康使用；2.新都会公司向林康支付逾期交付违约金476280元（2700000元*0.02%*882天，逾期交房天数从2016年12月31日起计至实际符合法定交房条件并交房为止）；3.诉讼费用由新都会公司承担。审理期间，诉讼请求第1项明确为：新都会公司向林康交付符合合同第八条约定的商品房。事实和理由：2015年6月10日，林康与新都会公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购房总价2700000元，合同签订后，林康依约履行了合同义务，待合同约定的交房期限届满，新都会公司仍无法达到交房条件，同时，房屋及所在小区还存在多处质量问题，致使林康截至本次诉讼时仍无法正常使用该房屋，新都会公司逾期交房的行为，严重违反合同约定，同时，房屋存在的质量问题直接导致林康无法正常使用房屋。为此，提起诉讼。 新都会公司辩称：1.林康的第一项诉讼请求不具体明确。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五、六条约定，涉案房屋已经取得竣工验收报告和消防验收等质量合格的文件，于2016年10月前具备合同约定的交付条件，在补充协议约定的宽展期限内具备交房条件。3.林康怠于履行办理房屋交接手续，所产生的法律后果应由林康自行承担。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，新都会公司于2016年12月邮寄通知包括林康在内的全体业主办理交房手续，部分业主在收到通知后已经装修并入住涉案房屋小区。根据附件六第五条第8点约定，即使林康未收到交房通知，也以合同约定的交房时间和地点履行交房义务。4.林康以涉案房屋存在质量问题拒绝交房的观点与合同约定不符。林康提供的2019年4月11日《平潭综合实验区交通与建设局关于全区燃气行业安全隐患排查的通知》体现的仅是有关部门对燃气管道开展专项安全生产检查的通报，并未提出涉案房屋存在任何质量问题。根据附件六第五条第5.6.7点约定，房屋质量问题不影响双方办理商品房交接验收手续；因林康未在交房通知规定的时间内办理交房手续，自交房通知书规定的时间视同该商品房已经交付；林康对房屋质量问题主张维修，应在办理交接手续后15日内书面要求新都会公司进行整改维修，但林康在接到交房通知后，未办理验房交接手续，也未提供相关书面整改要求文件，其无理由以房屋质量问题拒绝收房，所产生的后果均应由其自行承担。综上，请求驳回林康的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据，本院将结合争议焦点进行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月10日，林康与新都会公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定：新都会公司将其开发的位于平潭综合实验区西北侧如意半岛第95幢95Ａ号房出售给林康，总价款2700000元。第八条交付条件与期限，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款；第九条出卖人逾期交房的违约责任，2.按本合同附件六补充约定相关条款执行。 《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条关于主合同第八条、第十一条的补充：1.该商品房所在楼幢依法取得建设单位组织的竣工验收报告及消防验收书面文件即视为该商品房已具备主合同第八条约定的交付条件。2.该商品房所在项目范围内的道路、室外照明、消防、环卫等配套设施及公共设施和园林绿化工程的交付，由出卖人根据开发进度分期分批建设和/或待项目整体完工后交付使用的，具体以项目整体建成交付时间为准。无论产权证注明的房屋用途如何，出卖人不承担除本合同约定的配套设施以外的任何义务。3.出卖人交付时完成该商品房所在楼宇范围内的生活给排水、用电、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件，但非因出卖人原因导致的或部分须待整个小区整体完工并通过验收后方可交付使用的配套设施及共同设施除外。……5.若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交付期限内对该商品房进行验收交接且继续履行合同的，自交房书面通知规定的交付日之首日视同该商品房已按合同约定交付，买受人需承担该商品房所产生的相关费用（包括但不限于物业服务费、水电分摊等），且该商品房毁损、灭失风险由买受人承担，保修期亦从该首日开始计算，若对出卖人造成损失的，买受人须赔偿。6.在该商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响买卖双方按约定期限办理该商品房验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在该商品房交付后按主合同相关约定承担相应的责任：⑴质量问题（主体结构不合格与严重影响正常经营使用除外）；⑵装修和设备标准达不到主合同附件三约定的标准；⑶相关设备及配套设施不符合《住宅使用说明书》之约定，除主合同另有约定外，若买受人因前述情形或其他事由延迟或拒绝办理该商品房交接手续，则由此造成的相关损失由买受人自行承担。7.该商品房交付时的质量标准应符合双方书面合同的约定。如不符，买受人应在该商品房交付或买卖双方另行书面约定的交接日15日内书面要求买受人整改。出卖人应在合理期限内完成整改。如买受人未在前款约定的时间内向出卖人提出书面整改要求或在整改方案确定的整改时限内自行委托他人整改的，则出卖人不再承担任何责任。8.买受人未收到《交付通知书》的，以主合同第八条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以该商品房所在地为交付地点。买受人应在该日期和地点与出卖人办理该商品房的交接手续。第六条关于主合同第八条、第九条的补充1.如出卖人不能按照主合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2016年12月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自主合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生主合同、及本补充协议约定据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合主合同及本补充协议约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用。2.出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月（即至2017年6月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止；出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3.……若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已支付房价款万分之二的违约金等条款。 合同签订后，新都会公司向林康出具销售不动产统一发票确认收到涉案商品房购房款2700000元。 涉案房屋所在小区的建设项目于2016年9月29日通过竣工验收，并形成《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，于2016年10月26日取得福建省平潭综合实验区气象局《防雷装置验收意见书》，认定防雷装置符合国家有关标准；于2016年10月27日向平潭综合实验区公安消防支队进行消防备案，2016年11月21日取得平潭综合实验区公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。于2017年8月8日在平潭综合实验区不动产登记中心对涉案房屋办理总登记手续。新都会公司于2016年12月30日内通过邮局寄送《房屋交付通知书》通知交房，林康至今未与新都会公司办理该商品房交接手续。嗣后，林康遂提起诉讼。 本案审理期间，本院依据涉诉小区业主的申请，于2019年7月26日组织召集涉诉业主、开发商及代理人等相关人员对涉案小区进行现场勘查，现场情形为：涉案小区公共路基及业主楼房外的填土层存在不同程度的沉降情形，开发商组织人员正在进行维修，双方对维修的方案仍存有争议。 本院认为，林康与新都会公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点：涉案房屋是否符合合同约定的交付条件，新都会公司是否依约履行通知交房的义务。涉案《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条约定：1.该商品房所在楼幢依法取得建设单位组织的竣工验收报告及消防验收书面文件，即视为该商品房已具备主合同第八条约定的交付条件；5.若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交付期限内对该商品房进行验收交接且继续履行合同的，自交房书面通知规定的交付日之首日视同该商品房交付。附件六第六条约定的交房宽展期6个月，即交房时间至2016年12月30日。新都会公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》《防雷装置验收意见书》《房屋交付通知书》及邮局交付寄件明细等证据材料表明：1.涉案房屋已于2016年9月29日竣工验收，2016年11月21日取得消防验收合同书面文件，即涉案房屋于2016年11月22日前具备合同约定的交付条件；2.新都会公司于2016年12月30日前通过邮局寄送《房屋交付通知书》，履行书面通知交房义务。附件六第五条第8点约定：买受人未收到《交付通知书》的，也应于交付期限的最后1天前往办理商品房的交接手续。因此，在合同约定的交付届满之日即2016年12月30日视为涉案房屋已经交付。 国务院颁布的《建设工程质量管理条例》规定，国家实行建设质量监督管理制度和建设工程实行质量保修制度，以及建设工程质量监督管理，可以由建设工程质量监督机构具体实施。本案涉案房屋在竣工验收以及通知交房之后，涉案房屋的小区公共路基确实存在雨水冲刷等原因造成沉降的情形，属于房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，作为开发商的新都会公司应当依法履行保修义务，林康作为购房者可向工程质量监督单位申请重新核验，确定质量缺陷是否可修复，以选择正确的权利救济方式。 综上所述，本案林康的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回林康的诉讼请求。 案件受理费8444元，由林康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  郑华忠 审判员  郑洁虹 审判员  吴旭新 二〇一九年十二月二日 法官助理高华燕 书记员游琴