河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终2525号上诉人（原审被告、反诉原告）：田占坡，男，1971年8月24日出生，汉族，河北省衡水市饶阳县人，现住饶阳县。被上诉人(原审原告、反诉被告)：衡水坤源房地产开发有限责任公司。住所地：衡水市人民东路318号。法定代表人：张恒升，董事长。委托诉讼代理人：李真，河北畅杰律师事务所律师。上诉人田占坡因与被上诉人衡水坤源房地产开发有限责任公司（以下简称坤源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省饶阳县人民法院（2019）冀1124民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人田占坡、被上诉人衡水坤源房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田占坡上诉请求：1.请依法撤销饶阳县人民法院（2019）冀1124民初536号民事判决第三项。2.判令田占坡与坤源公司签订的房屋购买协议中，明确规定的条款，第三条付款方式按揭贷款。3.判令赔偿田占坡直接损失87206元。4.请判令坤源公司承担一审二审的诉讼费用。事实与理由：1.一审查明，2009年3月田占坡与坤源公司双方签订房屋认购协议书第八条规定，盖章后具有同等法律效力；第三条明确规定，付款方式按揭贷款。坤源公司说不能为田占坡办理贷款，是捏造事实。所有小区购房的所有贷款都是由开发商与银行沟通办理手续，最后由业主签字生效。2.坤源公司与田占坡签订房屋购买协议后，坤源公司购买的房屋交于第三方使用，使用期限8年之久，在此期间产生了相应的费用是坤源公司造成，田占坡没有任何责任与过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。田占坡在2009年底至2017年期间向第三方追讨房屋造成了八万损失与费用应由坤源公司承担，田占坡没有任何过错，不应该承担此期间的费用。坤源公司知道房屋被要回，九年时间才向田占坡追要房款。综上，原判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公平，田占坡不存在任何责任和过错，不应承担追讨房屋的损失，请求二审人民法院依法支持田占坡合法请求。坤源公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。坤源公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令田占坡向坤源公司支付购房款11万元，并支付逾期付款利息（逾期利息自2019年4月10日，按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算至实际付清之日止）;2.诉讼费用由田占坡承担。田占坡提出的反诉请求：1.判令坤源公司向田占坡支付房屋买卖合同违约金30%折合48667.2元，8年产生的取暖费13200元，产权折旧费18539元，房屋修复、垃圾清运费3300元，房屋使用者搬出支付3500元，以上共计87206元的损失。2.要求坤源公司为田占坡办理房产的相关手续。3.反诉费由坤源公司负担。一审法院认定事实：2009年3月田占坡与坤源公司双方签订了“房屋认购协议书”，约定田占坡从坤源公司处购买饶阳县“坤源学府雅居”2号楼3单元402室房屋，根据协议约定，房屋总价款为162224元，田占坡于2009年3月按约支付了首付款52224元，余款通过办理银行贷款的形式支付。后因无法办理银行贷款，致使双方至今未签订“商品房买卖合同”，田占坡也未交付剩余房款。2017年11月田占坡自行装修入住涉案房屋。坤源公司于2019年3月29日、4月1日以邮寄、张贴催款函的方式向田占坡进行了房屋余款的催收，限期签订“商品房买卖合同”，并向坤源公司支付剩余房款110000元及支付逾期付款的利息。田占坡未在限期内向坤源公司支付剩余房款也未签订商品房买卖合同。经核实涉案房产面积为99.64平米，根据协议约定每平米1620元，房款应为161416.8元，田占坡已支付房款52224元，至今尚欠109192.8元房款未给付坤源公司。一审法院经审理认为：坤源公司、田占坡双方在2009年3月签订了“房屋认购协议书”之后，田占坡按约定支付了定金及首付款，因余款无法在银行按揭贷款，致使双方未履行各自的义务。田占坡在坤源公司购买房屋并于2017年11月装修入住，该涉案房屋的面积为99.64平米与双方签订的“房屋认购协议书”中的建筑面积101.15平米有误，应以实际面积99.64平米为准。根据双方的约定，每平米为1620元，涉案房产的总房款为161416.8元，田占坡已支付房款52224元，故坤源公司要求田占坡支付房款110000元中的109192.8元的主张予以支持，对超出部分的主张不予支持。坤源公司要求田占坡支付自2019年4月10日按照中国人民银行公布的贷款基本利率计算至实际执行完毕止的逾期利息的主张符合法律规定，应予支持。关于田占坡主张坤源公司支付违约金48667.2元、房屋产权折旧费18539.88元、房屋修复及垃圾清运费3300元、房屋使用者搬出支付费3500元的问题。对上述主张田占坡均未提供证据，田占坡作为反诉原告对自己提出的请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据足以证明其事实主张的，由其承担不利的后果。故对田占坡的上述主张不予支持。关于田占坡主张坤源公司支付取暖费13200元的问题。田占坡提供的证据不足以证明其主张，故对田占坡的该主张不予支持。关于田占坡主张坤源公司给其办理涉案房产的相关手续问题，待田占坡履行给付义务之后，坤源公司应给田占坡提供涉案房产办证的相关手续。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、田占坡自本判决生效后五日内给付衡水坤源房地产开发有限责任公司房款109192.8元，并支付自2019年4月10日起至给付完毕止的逾期利息（以109192.8元为基数，按中国人民银行公布的贷款基本利率计算）；田占坡履行完上述义务后，衡水坤源房地产开发有限责任公司应给田占坡提供涉案房产办证的相关手续；二、驳回衡水坤源房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回田占坡的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1250元，由田占坡负担。反诉案件受理费990元，由田占坡负担。本院二审期间，田占坡提交新证据：取暖公司出具的交款证明一份，旨在证明交纳了案涉房屋2012年至2018年房屋取暖费。坤源公司对该证据的质证意见是：对该证据真实性有异议，没有加盖出具单位的公章，而是财务专用章，也没有出具该证明的相关人员的签字，也没有写明交款的具体金额。本院对上述证据的意见是：该证据不符合证据的形式要件，内容中也不能证实交款金额，对该证据本院不予认定。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于田占坡是否应向坤源公司履行剩余房款的支付义务。双方签订《房屋认购协议书》后田占坡支付了首付款，并于2017年11月装修入住。田占坡未能办理贷款成功，但仍然装修入住，应视为同意继续履行双方签订的协议。坤源公司已经履行了交房义务，并通过诉讼的方式向田占坡主张剩余房款，田占坡入住房屋至今已两年有余，应向坤源公司履行剩余房款的支付义务。关于田占坡主张的坤源公司给其造成的87206元损失问题，田占坡未能提供充分证据证实其主张，对其该项请求，本院不予支持。综上所述，田占坡的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人田占坡负担。本判决为终审判决。审判长  张天杲审判员  关信娜审判员  朱一麟二〇一九年十二月二十七日书记员  陈 兵