江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初7975号原告：张艳文，男，1980年8月20日生，汉族。委托诉讼代理人：全丽，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：荀大鹏，上海君澜律师事务所律师。被告：南京佳煜佳餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1X880G5Q，住所地南京市江宁区胜太西路168号（江宁开发区）。法定代表人暨被告：潘正东，男，1991年12月8日生，汉族，该公司执行董事。以上两被告共同委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。原告张艳文与被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司（以下简称佳煜佳公司）、潘正东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张艳文的委托诉讼代理人全丽，佳煜佳公司、潘正东的共同委托诉讼代理人吴成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳文向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告佳煜佳公司签订的《租赁合同》无效；2.判令被告潘正东、佳煜佳公司连带返还已支付的费用共计96000元；3.判令被告潘正东、佳煜佳公司连带赔偿损失2418元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月，被告以横幅、广告等方式将胜太路168号美食广场对外招商。其受被告广告、美食广场效果图及宣传配套管理措施的吸引，于2018年12月14日与被告签订《租赁合同》，租赁被告规划中的店铺12号，租期3年，从2018年12月22日至2021年12月21日止（具体以整体开业计租），年租金120000元、保证金20000元、进场费10000元、年管理费12000元，还约定被告应对美食广场的管理，水、电、燃气的供应以及宣传吸纳人气等承担合同义务。当日，其支付潘正东96000元。2018年12月22日，两被告在各项设施均未准备充足（未接通天然气）的前提下开业，并催促其营业，其以煤气罐替代天然气营业，多次与两被告沟通天然气配备事宜未果。2019年2月，其在两被告的协助下领取卫生许可证和营业执照。2019年2月底，案涉美食广场沿街门窗被执法部门封死。2019年3月开始，其与案涉美食广场的其他租户一起维权并上访要求将封死的门窗打开，以便正常经营。2019年4月10日，南京市江宁开发区管委会出具《信访事项处理意见书》，其才知悉两被告出租的店铺系违法建筑，依法不得出租。综上，为维护自身合法利益，依法提起民事诉讼，请求判如诉请。被告潘正东、佳煜佳公司共同辩称：1.租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效；2.案涉租赁合同的签约主体及实际权利义务主体均是佳煜佳公司，潘正东仅是作为佳煜佳公司实际控制人行使职务行为，故潘正东不是本案适格被告；3.佳煜佳公司已按照租赁合同约定履行了相应的义务，原告无故不履行合同应承担相应的违约责任；4.案涉房屋已经存在并实际使用几十年的时间，相关政府部门也均认可案涉房屋的现状，如果最终查明案涉房屋缺乏合法建造手续，导致合同无效的原因也是由历史原因造成的，而原告在与被告签订租赁合同时对于房屋现状和使用情况是非常清楚的，且合同无效的原因并不影响其实际使用，原告仅是因为经营不善而以合同无效的理由提起本案诉讼，有违公平，故原告关于退还费用、赔偿损失的主张不应得到支持；5.即使案涉租赁合同无效，原告也应当支付房屋占有使用费、管理费至房屋实际交还之日；6.原告在签订合同时也没有尽到审慎注意的义务，对合同无效也应承担责任。综上，案涉合同合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理查明事实如下：2018年12月14日，张艳文（乙方）与潘正东（甲方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于档口（以下简称涉案店铺）租赁给乙方进行经营餐饮；乙方同意在甲方规定的范围内依法从事餐饮制作销售及从合法渠道采购加工制作的物料，经营品项为川北郎鸡公煲；租赁期为3年，自2018年12月22日至2021年12月21日止，具体以整体开业计租；乙方签订该合同时须缴纳餐饮、食品质量保证金、服务质量保证金、设备、设施保证金合计20000元，甲方本着合作共赢的原则，租期满一年退还部分保证金6000元，满两年退还部分保证金6000元，租期满三年退还剩余的8000元保证金，三年合同到期后如乙方继续续签的情况下，甲方一次性补助5000元；档口租金为每年房屋租金120000元，保证金20000元，进场费10000元，管理费为每月1000元。佳煜佳公司亦在合同甲方处加盖印章。审理中，双方一致认可就案涉租赁合同张艳文共支付潘正东96000元，包括半年租金60000元、进场费10000元、保证金20000元、半年管理费6000元。合同履行期间，双方产生纠纷。张艳文发送如下短信给潘正东：潘正东先生，你好！我与你于2018年12月14日签订《租赁合同》，承租你对外出租的托乐嘉美食广场店铺15号用于经营鸡公煲，但至今因没有管道煤气、电压不稳、消防通不过、属于违章建筑、城管也不让经营等多种原因，致使无法正常营业，因腾空现场及另找场地需要时间，预计15号店铺会在2019年6月中旬全部清空完毕，届时会正式通知您前来出租店铺办理交还手续，逾期不来办理交接签收手续，视为你已经接受，另请尽快将我支付的租金、保证金、进场费、管理费等全部费用归还给我。另查明，案涉租赁标的物无建设工程规划许可证，亦无证据证明系经主管部门批准建设。佳煜佳公司成立于2018年9月25日，系自然人独资的有限责任公司，股东为潘正东。案涉租赁合同的款项均由潘正东个人收取，未入账佳煜佳公司。对于涉案商铺交付时间，原告称其记不清了，但其开业时间是2018年12月22日，被告称须庭后核实。对于涉案商铺原告搬离时间，原告主张是2019年6月21日，被告称须庭后核实。本院限被告庭后三日内提交书面核实结果，但至本案判决作出前，被告未予提交。对于其要求两被告承担连带责任的依据，原告主张：其认为出租人系潘正东，后佳煜佳公司亦在合同中加盖印章，故应对其第2、第3项诉讼请求承担连带责任。如果法院认定合同相对方系佳煜佳公司，潘正东作为唯一的自然人股东，且收取其全部款项，亦应对佳煜佳公司的相应债务承担连带责任。就其主张的损失2418元，原告陈述组成如下：店招费用1868元，该费用是直接支付给佳煜佳公司的员工李东的；其余558元是支付给尤尼广告的，对于该558元的用途，原告先陈述是后续制作门店显明招牌，后又主张是做菜单和宣传单的费用，并提交微信聊天记录打印件一份，证明其已支付上述费用。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可，并主张即使存在损失亦与其无关；李东系其公司员工、李东收取原告1868元均属实，但主张李东仅是代收代付，费用实际是支付给第三方广告公司的。上述事实，有《租赁合同》、微信记录、工商资料及当事人的陈述等证据可以证实。本院认为，案涉租赁合同出租人处既加盖佳煜佳公司印章，又有潘正东的签字，现佳煜佳公司主张其是出租人，原告亦未表示异议，且租赁合同手写内容处加盖的均是佳煜佳公司印章，对佳煜佳公司的该抗辩意见，本院予以采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告佳煜佳公司出租的标的物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故原告与被告佳煜佳公司就涉案商铺签订的租赁合同无效。对原告要求确认与被告佳煜佳公司签署的《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，原告主张承租的店铺于2018年12月22日开业、于2019年6月21日交还，并提交短信记录予以证明，被告称须核实，但至本案判决作出前未告知核实结果，对原告的上述主张本院予以采纳。对于进场费10000元、保证金20000元，被告佳煜佳公司应当全额返还。对于原告占有使用期间的占有使用费和管理费，原告应按照合同约定支付，根据原告陈述的开业时间及搬离时间，其占用涉案商铺的时间为半年，现其主张返还占有使用费和管理费，与其陈述不符，本院不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，对于原告主张的损失，其中支付给李东的1868元，应当认定为原告的损失。被告佳煜佳公司作为出租方负有保证出租的标的物合法的义务，原告在签订租赁合同时亦负有审查租赁标的物合法的审慎义务，故对租赁合同无效应由被告佳煜佳公司承担主要责任，由原告承担次要责任。原告因合同无效遭受的该项损失，被告佳煜佳公司应按照其过错承担相应的赔偿责任。本院综合各项因素，对原告的该项请求予以部分支持，酌定被告佳煜佳公司赔偿原告该项实际损失1700元。原告主张的其他损失仅提交微信聊天记录，但被告不予认可，微信聊天记录亦看不出与本案的关联性，且原告对于该部分损失的陈述前后不一致，对其主张的该部分损失，本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告佳煜佳公司成立于2018年9月25日，系自然人独资的有限责任公司，股东为潘正东，案涉租赁合同的款项均由潘正东个人收取，未入账佳煜佳公司。现原告要求被告潘正东对第2、3项诉讼请求承担连带责任，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告潘正东的辩称理由，不符合事实与法律，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司与原告张艳文就涉案商铺签订的《租赁合同》无效；二、被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司、潘正东连带返还原告张艳文30000元，赔偿原告张艳文损失1700元，合计31700元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回原告张艳文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3908元，由原告张艳文负担5元，被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司、潘正东负担3903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  申慧君二〇一九年十二月三日见习书记员  张宇宁