海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初9424号   原告：孟昭含，男，1990年5月28日出生，公民身份号码×××，住河北省承德市。   委托诉讼代理人：孙迪，河北承天律师事务所律师。   被告：海南和泓房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区长滨路东一街3号滨海新天地项目二期31号地块19-2#一单元18层1801室。   法定代表人：柴璐璐，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李春光，海南惠海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李天利，海南惠海律师事务所律师。   原告孟昭含与被告海南和泓房地产开发有限公司（以下简称和泓公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟昭含的委托诉讼代理人孙迪，被告和泓公司的委托诉讼代理人李天利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告孟昭含向本院提出诉讼请求：1.判令和泓公司支付利息446,498.68元，以3,537,407元为基数，以孟昭含实际交款时间按年利率10%计算至和泓公司实际返还之日；2、和泓公司承担赔偿责任暂定10万元。3、本案诉讼费用由和泓公司承担。事实与理由：2018年4月10日，孟昭含认购和泓公司开发的××府房，房屋总价3,537,407元。双方签署了预约登记协议书，约定：和泓公司通知孟昭含签约正式购房合同10日内，若孟昭含放弃签约，和泓公司退还其已交房款并从其交齐房款之日按已交房款年利率10%对其进行补偿。孟昭含于2018年2月27日向和泓公司转账了15万元，于2018年3月20日转账了90万元，于2018年3月23日转账173万元，于2018年3月28日转账757,407元，付清全部房款。付清房款后的一年多时间里，和泓公司迟迟未通知签订正式商品房买卖合同，经询问其工作人员得知，涉案项目因未审批，无法开发建设，双方签订的预约登记协议书不能履行。故孟昭含要求和泓公司退还房款、支付利息并赔偿损失。但和泓公司仅退还了房款3,537,407元，未按约支付利息并赔偿损失。双方签订的预约登记协议书约定，和泓公司应在孟昭含实际付款之日起按年利率10%支付利息。和泓公司向孟昭含出售房屋时故意隐瞒了项目未进行行政审批等重要事实，导致原告向他人借巨资购买房屋，现因其违约行为给孟昭含带来了巨大经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，和泓公司除应返还房款及利息外，还应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。综上，孟昭含诉至法院，恳请法院判如所请。   被告和泓公司辩称，一、双方签订的预约登记协议系预约合同，合法有效。二、双方基于真实意思表示签订了预约登记协议书，对房号、房屋面积、房屋价款等主要合同条款作了约定，并未对签订正式商品房买卖合同的时间作出约定。根据房地产开发行业管理和法律规定，只有在满足法律规定的条件并依法取得商品房预售许可后，才会通知孟昭含签订正式的商品房买卖合同。因此，双方在预约协议中约定：“甲方通知乙方签约正式购房合同10日内，若乙方放弃签约，甲方承诺……并按交齐房款之日起按已交房款的年利率10%对乙方进行补偿。”但该项目尚未取得预售许可，无法签订正式购房合同，故和泓公司从未向孟昭含发出过签约通知，孟昭含请求支付补偿的前提不存在。三、双方签订的预约登记协议已经协商解除，孟昭含于2019年4月16日提交退款申请单，以个人原因为由申请办理退款手续，自愿放弃该套房源所有权，由此产生的一切法律责任自行承担。现和泓公司已将房款退还，预约登记协议书已经解除，孟昭含提起本案起诉没有事实根据。综上，恳请法院驳回孟昭含的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。本院经审理认定事实如下：孟昭含与孟广武为父子关系。2018年4月10日，和泓公司与孟昭含签订预约登记协议书，约定：“甲方旗下公司拟开发海棠府项目，现已取得相关土地手续，预售手续正在办理中，乙方已充分知晓并无异议。现甲乙双方经友好协商，就乙方预约购买海棠府项目房屋有关事宜协议如下：1.甲方公司项目名称为和泓海棠府，乙方自愿以内部优先顺序及优惠价格签订预约登记协议书，在取得预售许可证时与项目开发商签定商品房买卖合同及附件、补充协议；2.乙方认购的××府房，建筑面积120平方米（该面积为销售面积，待房产管理部分出具预测报告，届时按预测面积据实核算，最终面积以产权登记面积为准）；3.装修标准：精装修；4.乙方采用的付款方式为一次性，销售单价按建筑面积29478元/㎡计算，总房款为人民币3,537,407元；5.乙方签订此协议书时需向甲方交纳预约登记费人民币100000元，在2018年3月21日前支付预约登记费人民币3,437,407元给甲方；甲方承诺，自乙方交纳预约登记费之日起（空白）日内为乙方保留此房屋认购权（此期限简称“保留期”），即截止（空白）年（空白）月（空白）日17:00止；6.在上述保留期内，甲方承诺，不擅自将乙方拟购买的房屋另售他人，乙方承诺，在上述保留期内将本协议所约定交纳预约登记费，否则甲方有权单方解除本协议，并自行决定将此房另行销售给其他人；7.乙方须在接到甲方通知后7日内，应甲方通知要求，携带本协议、定金及预约登记费收据及有效证件的原件，并按照项目开发……的购房须知、代收费明细及所需的其他资料到该甲方指定地点与甲方签订商品房买卖合同及其附件、补充协议等书面文件，并支付房款及相关费用，签订正式商品房买卖合同后，与所认购房屋有关的内容均以合同为准，届时本协议自动失效。……甲方通知乙方签约正式购房合同10日内，若乙方放弃签约，甲方承诺退还乙方已交房款，并按乙方交齐房款之日起按照已交房款的年化率10%对乙方进行补偿。”预约登记协议书中同时约定了认购房屋房号、面积、装修标准、付款方式、销售单价、总房款以及预约登记费支付方式。   2018年3月，孟广武代孟昭含分六次向和泓公司支付了共3,537,407元。为此，和泓公司向孟昭含出具了5份收据，均载明款项性质为预约登记费。2019年4月16日，孟广武代孟昭含向和泓公司填写了退款申请单，承诺：“因个人原因，本人向贵司申请办理退款手续，相关费用共3,537,407元，本申请单递交之日起，本人自愿放弃该套房源的所有权，由此引起的一切法律责任由我本人自行承担！”孟昭含对退款行为予以认可。2019年6月26日，海南陵水亿和地产投资有限公司向孟广武转账支付3,537,407元，孟昭含认可该笔费用为和泓公司的退款。   庭审中，双方对涉案项目仍未取得预售许可证无异议。对和泓公司从未通知过孟昭含签订正式的商品房买卖合同也无异议。   以上事实，有预约登记协议书、转账汇款单、收据、退款申请单、交通银行回单及当事人陈述在案佐证，足以认定。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当包括：当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任以及双方约定的其他事项。本案中，双方签订的预约登记协议书缺少上述第十六条规定的多项内容。从协议书形式可知，性质属于预约；从协议书的内容来看，和泓公司告知了孟昭含涉案房屋预售手续正在办理中，是就预约购买涉案项目房屋有关事项达成的协议，孟昭含支付的是预约登记费。因此，预约登记协议书所表现出来的双方的真实意思表示均为预约买房，该协议书应认定为商品房预约合同。双方签订的预约登记协议书充分考虑到了和泓公司开发建设涉案项目尚未取得相关审批手续的实际，明确约定“待取得预售许可证时，再与项目开发商签订商品房买卖合同及其附件、补充协议”，也未对商品房的交付条件、交付时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款作出约定。故从协议内容来看，并未违反法律和行政法规的效力性强制规定，该协议合法有效。孟昭含提出退款后，和泓公司已将收取的预约登记费全额退还孟昭含，上述协议书已经解除。   关于应否支付利息的问题。孟昭含在签订预约登记协议书时已经知晓该项目尚未取得预售手续，签订正式购房合同需待和泓公司通知。协议书中约定支付利息补偿的前提是和泓公司通知孟昭含签订正式购房合同后10日内孟昭含放弃签约，现涉案房屋尚未取得预售许可证，未达到预售条件，和泓公司并未通知孟昭含签订正式购房合同，预约登记协议书中约定和泓公司支付利息补偿的条件并未达到。双方在预约登记协议书中约定的补偿款适用条件并非和泓公司存在违约行为，约定的不是和泓公司的违约责任。故孟昭含以涉案项目存在多处违规为由请求和泓公司按年利率10%支付补偿款，没有事实根据和法律依据，本院不支持。   关于应否承担赔偿责任的问题，孟昭含请求和泓公司根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，该司法解释第九条规定的赔偿责任以双方订立商品房买卖合同为前提，但如前所述，双方签订的预约登记协议书是商品房预约合同，不是商品房买卖合同。且签约时和泓公司对涉案项目未取得相关行政审批手续已尽告知义务。孟昭含请求和泓公司承担该项赔偿责任，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：   驳回原告孟昭含的全部诉讼请求。   本案受理费4632元（简易程序已减半收取），由原告孟昭含负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 徐闻悦     二〇一九年十二月二十日   书记员 羊 仕   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的   和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。