山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初10841号 原告：李景汉，男，1952年8月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：刘学军，山东衡正源律师事务所律师。 被告：韩奎龙，男，1989年4月29日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：白原，女，1988年12月19日出生，汉族，住临沂市河东区。 二被告共同委托诉讼代理人：孟宪斗，临沂河东浩程法律服务所法律工作者。 第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地临沂市兰山区启阳路269号。统一社会信用代码：913713007648422834。 法定代表人：段友清，总经理。 委托诉讼代理人：陈艳梅（该公司工作人员），女，1983年7月9日出生，汉族。 原告李景汉与被告韩奎龙、白原及第三人临沂三阳置业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李景汉及委托诉讼代理人刘学军，被告韩奎龙、白原及共同委托诉讼代理人孟宪斗到庭参加诉讼。第三人临沂三阳置业集团有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李景汉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认原告为临沂市××新区××小区××号房产及配房(-211号)车位(C2-100号)的实际购买人；2.请求依法判令原、被告签订的《协议书》有效，判令被告履行与原告签订的《协议书》，协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订正式商品房买卖合同；3.请求依法判令第三人临沂三阳置业集团有限公司与原告签订正式商品房买卖合同；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月26日，原告与被告签订购房协议书，约定使用被告韩奎龙名义购买第三人开发的位于临沂市××新区××小区××号住宅一套，原告向被告支付购房名义费10万元。双方另约定购房款项由原告方自行筹集。2012年5月31日、2016年8月31日、2017年9月28日，分三次以被告名义交纳预交房款共计60万元，临沂市地方税务局兰山分局与第三人分别开具收据，2019年6月1日原告选购了金水河畔小区8-2-801号房产及配房(-211号)车位(C2-100号)并交纳了尾款56200元，第三人给原告开具了收据。 被告韩奎龙辩称，被告韩奎龙与原告李景汉签订转让协议时，被告未征得配偶白原的同意。涉案房产在被告处分时，未取得登记产权，原、被告所签订的协议为无效协议。请求法院驳回原告的诉讼请求，被告愿意返还原告已缴纳的钱款，并赔偿相应的利息损失。 被告白原辩称，我对象韩奎龙卖房子时我不知道，分房时候我才知道，我主张我自己那部分权利。被告韩奎龙与原告李景汉签订的合同我不知情，合同应该无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人临沂三阳置业集团有限公司向本院提交书面答辩意见，内容为：一、原告与被告签订的协议，我公司既不知情，也不认可。根据合同主体相对性原则，合同仅约束合同当事人，合同仅能为合同当事人设定权利、义务。原告与被告签订的协议，我公司既不知情也不认可，任何人无权为公司设定任何义务；二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务，要么源于法律规定，即法定义务，要么来源于合同约定，即约定义务。本案中，我公司既没有为原告办理更名的法定义务，也没有为原告办理更名的约定义务；三、如法院明确判令我公司与原告签订合同，并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理，我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。 原告李景汉为证实其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.集资建房房权转让协议一份，证明原告以被告名义购买案涉房产，原告向被告支付名额转让费10万元。协议第五条约定此次签约后将上述房屋的占有、使用、收益、处理权归乙方行使。第六条约定若条件允许，在办理房屋产权时应直接填写乙方姓名；2.收据4份，证明原告以被告名义交纳了涉案房产的全部房款。2019年房屋建成后，选定涉案房产，房号为临沂市××新区××小区××号；3.打款凭证及收到条共5份，证明涉案房产房款全部为原告交纳，被告收到原告转让费10万元；4.房产局预售许可证信息打印件一份，证明案涉房产2017年6月4日办理了商品房预售许可证，符合签订商品房预售合同的要件；5.金水河畔选房情况说明一份，证明原告方受让案涉房产名额时，第三人临沂三阳置业集团有限公司预测房价为3600元。2019年选房后，实际按照4500元收取涉案房款，其中包含了车位价款每平方米500元，因原材料上涨等造成的建房成本增加了费用；6.临沂三阳置业集团有限公司发布的通知、更名换名告知书各一份，证明涉案房产可以办理更名业务，即可以由原告与第三人直接签订商品房买卖合同，但需被告方予以配合，且第三人临沂三阳置业集团有限公司对涉案房产名额已经转让是知情的；7.申请证人张某出庭作证。证人张某向本院陈述：“李景汉是我三姨夫，韩奎龙是我的同事”、“2016年，我和韩奎龙刚刚调到银雀山税务所，我听我妈说三姨夫想在南坊买一套房子，看中了金水河畔，让我给打听打听。韩奎龙到我办公室聊天，说想把房子名额转让出去，他已经交了第一批钱了。他说30万元就转，已经交纳了房款20万元，加利息一共30万元。当时向韩奎龙要第一次交纳房款的发票，韩奎龙说丢了，就去机关开了个复印件，然后李景汉直接把钱汇到了韩奎龙账户内，后双方签订了协议。第二期、第三期房款都是李景汉交纳，韩奎龙就没有再出面”。经质证，被告韩奎龙对原告李景汉提交的证据1-5无异议。其认为，证据1不是被告的真实意思表示，因当时急用钱所以收取了原告的10万元，签协议时配偶白原不知情，且此后也不同意；证据6转让协议确实是在办公室签订，我当初瞒着家里人，李景汉问我家人同意么，我说同意，当时钱打到我的账户内。被告白原质证意见同答辩意见。原告李景汉对证人张某证言无异议。 被告韩奎龙、白原为证实其抗辩主张，向本院提交结婚证一份，证明二被告系夫妻关系。经质证，原告李景汉对被告韩奎龙、白原提供的结婚证无异议。 原、被告提交证据，本院已组双方当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，即原告李景汉提交的证据1-5及被告韩奎龙、白原提交的结婚证和证人张某证言，本院均予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告李景汉提交的证据6中更名换名告知、金水河畔情况说明等证据，本院于庭审后向临沂三阳置业集团有限公司核实，其认可由其公司出具，故本院亦予以确认。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、被告韩奎龙与被告白原系夫妻。2016年5月26日，原告李景汉与被告韩奎龙签订《集资建房房权转让协议》，协议约定甲方（被告韩奎龙）将自己合法拥有的一套集资建房房权转让给乙方（原告李景汉）。转让集资建房房权位于南坊××街，该房屋是由临沂市地方税务局兰山分局于2012年开始筹建的宿舍楼一套；甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证乙方对该转让房产拥有完全的所有权，保证口述房产没有设定担保，没有权属纠纷及债权、债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前（房屋产权证办理前）即已存在任何纠纷或权利障碍的，一概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；双方商定该集资建房的首付款、利息及转让费共计30万元；乙方一次性将该集资房房权转让费付给甲方，甲方在收款后应向乙方出具收据及房屋首付款的收据。由于甲方首付款的原始收据丢失，此收据以甲方提供原始收据加盖单位公章并签字的复印件为准，甲方须承诺该复印收据凭证合法、唯一、真实，若存在第三方合法追索，由甲方负责处理，乙方保留对甲方的法律追究的权利；该房屋是筹建期间的宿舍楼，此次签约后将上述房屋的占有、使用、收益、处理权归乙方行使。乙方要根据临沂市地方税务局兰山分局的要求按时缴纳房屋的所有款项，因未按时交款，所产生的一切后果与甲方无关。在分配该房屋时，甲方应该按照乙方的想法，根据实际情况挑选房屋的具体户型及位置。该房屋如单位给予的福利性装饰或配置空调等，甲方不能因为以上原因向乙方收取任何费用。临沂市地方税务局兰山分局以该房屋的名义发放的现金，与乙方无关；在该房屋办理房权证时，甲方应积极配合并提供相关的证件，办理房权证相关费用由乙方承担。若条件允许，在办理房屋产权证时应直接填写乙方姓名……协议签订后，原告李景汉将被告韩奎龙前期交纳的房款20万元及转让费10万元汇入被告韩奎龙银行账户，被告韩奎龙向原告李景汉出具收到30万元的收到条。二、原告李景汉顶替被告韩奎龙之名分别于2016年8月31日交纳房款20万元、2017年9月30日交纳房款20万元、2019年6月17日交纳房款56220元，上述事实有第三人临沂三阳置业集团有限公司及临沂市地方税务局兰山分局加盖公章的收据证实。2019年6月17日前，原告李景汉选定房屋为临沂市北城新区金水河畔8-2-801室。三、涉案房屋已办理商品房预售许可证，未交付且尚不具备过户条件。因诉争房屋的更名等问题当事人产生纠纷，原告诉至本院。 本案中原、被告双方的主要争议焦点有：一、双方签订的合同是否有效，被告主张的其配偶不同意出售名额对双方的合同有无影响；二、原告是否为诉争房屋的直接买受人，有无权利直接要求第三人更名并与其签订合同。 对于争议焦点一，本院认为原、被告签订的《集资建房房权转让协议》是合法有效的，其理由如下：一、协议书签订时，被告韩奎龙并未取得涉案房屋的所有权，房屋本身也不确定，因此被告韩奎龙转让的并非诉争房屋所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。诉争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人临沂三阳置业集团有限公司的开发完全是商品房开发的一般程序，实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。双方签订的协议，一是双方的真实意思表示，二是没有违反法律行政法规的强制性规范，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，三是双方的转让行为并未损害第三人的利益，亦未损害国家和社会公共利益。因此原、被告签订的《集资建房房权转让协议》是合法有效的；二、对于被告韩奎龙、白原以原告李景汉与被告韩奎龙签订转让协议时，被告白原对此不知情，被告韩奎龙无权处分夫妻共同财产权利的抗辩。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，考虑到诉争合同签订时房地产的市场价格及涉案小区周边的发展状况等因素，当时诉争合同所涉及的购房资格价值并非重大，并且购房资格是被告单位所分配，被告处置该购房资格完全符合常理和习惯。协议签订时，被告韩奎龙已明确告知原告李景汉，转让房屋时已征得家属白原同意，并且被告韩奎龙认可其转让款30万中的15万偿还了其贷款15万，其转让款也基本用于家庭生活，被告白原称不知情是不合常理的。原告李景汉有理由想信被告韩奎龙有处分权，因此被告白原以不知情为由抗辩合同无效不成立，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，原告李景汉与第三人临沂三阳置业集团有限公司是存在直接的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，但原告请求第三人和其签订书面合同依据不足。其理由如下：一、本案中，在原、被告的名额转让协议签订后，原告李景汉分别于2016年8月31日交纳房款20万元、2017年9月26日交纳房款20万元、2019年6月17日交纳房款56220元，合计原告受让的房款20万元，原告为涉案房屋的实际出资人，已全面履行作为买受人的支付房款义务；二、第三人临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原、被告双方告知或通过诉讼得知被告转让后，尤其是对于原告补交的尾款直接予以收接，第三人实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告李景汉与第三人临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。原告主张在本次分房过程中，其取得配房-211储藏室及C2-100号车位，但其提交的证据无法充分证实其主张，被告及第三人临沂三阳置业集团有限公司亦未予确认，对原告所主张分得的储藏室及车位具体位置及面积等尚无法确定，本院暂不予确认；三、对于原告主张的要求与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同的诉求，本院认为原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告的合同是有效的，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同等义务。 综上，原告李景汉部分诉讼请求成立，本院依法予以支持，其余本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第四条、第六条、第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，判决如下： 一、原告李景汉与被告韩奎龙于2016年5月26日签订的《集资建房房权转让协议》合法有效； 二、原告李景汉系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市××新区××小区××号房屋买受人； 三、被告韩奎龙、白原应当继续履行协助原告李景汉与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、驳回原告李景汉其他诉讼请求。 案件受理费10424元，由被告韩奎龙、白原承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  董希林 人民陪审员  房珊珊 人民陪审员  徐 彬 二〇一九年十二月四日 书 记 员  张卓然