杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9514号 原告：杭州金鹊网络技术有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区万通中心1幢715室。 法定代表人：徐龙毅，执行董事。 委托诉讼代理人：翁迪凯,浙江泽大律师事务所律师。 被告：叶璐，女，1976年10月16日出生,汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：应柳青、曹赫晟，浙江铁诚律师事务所律师。 第三人：周帅，男，1994年12月5日出生，汉族，住安徽省安庆市岳阳县。 原告杭州金鹊网络技术有限公司与被告叶璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后通知周帅为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人翁迪凯、被告的委托诉讼代理人应柳青到庭参加诉讼，第三人周帅经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金431325元，返还原告租金16330元、押金6500元、物业费309.3元；诉讼费由被告承担。 事实和理由：2016年9月9日，周帅作为原告设立时股东，代表原告与被告签订《租赁合同》，约定：被告将杭州市西湖区学院春晓10幢801室房屋（以下称801室房屋）出租给原告，租期为2016年10月10日至2021年10月9日；月租金6500元，每年递增200元，租金付三押一，押金6500元；被告授权原告全权处理房屋后续租赁管理事宜，以被告名义行使租赁管理使用等相关权利。合同签订后，原告按约向被告支付租金，并负责房屋对外租赁管理等事宜。 2016年11月1日，原告登记设立，从事房屋租赁管理服务。 2017年10月，周帅从原告处离职。 2019年4月25日，周帅转让其在原告公司股份。 2019年5月11日，被告因出售801室房屋，找到原告工作人员陈忠红协商提前解除租赁合同事宜，双方未达成一致意见。 2019年9月24日，被告在801室房屋入户门张贴通知，要求屋内租客5天内腾退房屋。 2019年9月30日，被告对租户采取停水停电、毁坏房屋入户门及屋内房间门锁等措施，致使房屋无法正常使用。原告只能与租客协商搬离案涉房屋，房屋由被告实际占有。 原告认为，《租赁合同》虽由周帅与被告签订，但合同履行过程中的租金支付、对外承租及承租期间发生的纠纷均由原告处理，被告对上述事实均知情，原、被告之间成立真正的租赁法律关系。被告在原告正常履约的情况下，擅自单方解除合同并采取停水停电、毁坏门锁等手段驱逐租客的行为违反合同约定，损害原告合法权益。要求判如所请。 被告辩称：一、原告的诉称没有事实依据。 1、原告诉称案涉租赁合同系周帅代表原告与被告签订不是事实。被告从未与原告签订《租赁合同》，从不知晓合同是周帅代表原告签订，只知道并认可自己与周帅签订过房屋租赁合同。2016年9月9日，被告与周帅签订《租赁合同》。签约当天，被告正在整理准备搬家。周帅带两人来看房，看到被告搬家就问房子是否出租。被告看到共有三个年轻人就回答不出租。周帅提出是否可以看看房子，于是就跟着被告进入801室房屋。聊天过程中，被告提出801室房屋不群租，要租也租给家庭使用。周帅说自己是公司高管，房子租下来是自住的，可能会有几个高管一起来住，但不群租。被告提出三个条件，第一、不群租；第二、如果违约，双方各承担两个半月租金；第三、将来房子不要弄得太乱。周帅同意后，双方约定租金每月6500元。当天，周帅拿来事先准备好的《租赁合同》，被告没有看合同具体内容就签了字。当天，被告向周帅交付房屋，周帅向被告支付第一期租金。上述过程与原告毫无关系，原告认为与被告产生租赁关系没有事实依据，仅是原告单方意思表示。 2、原告诉称被告履约相对人是原告不是事实。合同签订时，被告留了收取租金的银行账户，并向周帅交付房子，周帅向被告支付租金。被告关注的是能否收到租金，至于是谁付的、怎么付的，被告看不出来，也不关心。履约过程中，周帅曾告诉被告房屋实际使用人是自己，只是工作忙经常出差，有些事情委托同事管家处理。被告一直认为是周帅在实际使用房屋，从未有人跟被告说过房子的实际使用人是原告。原告以其曾支付租金并实际使用房屋为由主张其系合同相对人没有事实和法律根据。 3、原告诉称被告明知合同履行相对人是原告不是事实。2018年夏天，被告商业客户无理取闹骚扰周帅对房屋的使用。王景志打电话给被告，说他是周帅管家，周帅委托他来处理租房事宜。被告与王景志通过电话谈好了赔偿金额，王景志让被告将赔偿款打到周帅的另一个管家陈忠红账户。该事件就此了结，双方没有签订任何书面协议，原告提供的赔偿协议不是被告所签。2019年初，被告想解除合同，与周帅管家陈忠红协商，但这并不代表被告知晓房屋是原告在实际使用。 4、原告诉称被告收房行为违约不是事实。2019年初，被告想解除合同与周帅管家陈忠红协商但被拒绝，于是就直接找到周帅与其商谈。2019年9月24日，周帅同意解除合同，但要求退还押金、退还预交房租，并要求赔偿损失。被告提出一次性支付周帅5万元，如果周帅有转租行为，与被告无关。被告支付周帅5万元后要求收房，因租客不配合、原告阻挠，被告张贴通知。期间，双方交替更换房屋钥匙、报警10多次，派出所接警10多次，派出所给原、被告调解。被告的行为有理有节，不存在任何不合法、不合适的行为。 5、被告对周帅与原告的关系及周帅离职事宜不知情。周帅告知被告：案涉合同等资料在原告处的原因是周帅经常出差，把这些资料放在办公室让同事保管；原告知道周帅承租的房屋租金较低，就与周帅商量，让原告使用房屋，并要求周帅不将离职的事情告知被告；周帅提出让原告与被告重新签订合同，但原告担心被告不同意或要求增加房租；周帅无法拿回原合同又碍于原告情面，没有告知被告。事实上，被告从未同意合同主体变更为原告，甚至在发生收房纠纷前都不知道是原告在实际使用房屋。 二、原、被告之间没有房屋租赁合同关系，原告不具备诉讼主体资格，应驳回起诉。 本案合同主体是被告和周帅，原告不是合同当事人。合同签订、合同内容没有体现周帅是原告的代表，案涉合同对原告没有约束力。即使房屋由原告实际使用，但该情况被告既不知情，也不认可。合同主体并未变更，原告并无诉权。 三、退一步讲，即使原告有诉权，其诉讼请求不能成立。 1、关于违约金。虽然合同有违约金的约定，但被告与周帅在签订合同时约定的违约金并非如此。违约金的约定并不对等，合同是周帅提供的格式合同，周帅未就此项提醒被告，该约定对被告不生效力。即使按合同约定，违约金也不能如此计算。违约金条款的适用存在前提，即“鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，违约金计算标准为乙方当年每月应当向甲方支付的金额×2.5×未执行的月份”。周帅承租房屋后未对房屋装修，该约定适用的前提不成立。同时，5年租金总额只有50.4万元，违约金高达43万元，明显不符合法律精神。 2、关于其他诉讼请求。预交的物管费及被告预收的租金、押金在合同解除后确实应当返还，但预收租金返还金额应当按使用人实际未使用的时间计算。原告实际交房在2019年11月，只能返还一个月预收租金。案涉合同经被告与周帅协商解除，双方对违约金、押金、预收房租、物业费等已作了结，不能重复主张。请求驳回原告的起诉。 第三人周帅陈述称：为解决周帅和公司其他高管个人住宿问题，2016年9月，周帅与被告签订房屋租赁合同。签约前，周帅向被告承诺房屋不群租，是周帅和其他两个高管住，租金每月6500元，每年递增，谁违约就承担两个半月租金。之后，周帅回公司拿了公司平时用的房屋租赁合同与被告签订案涉合同。当天，周帅向被告支付第一期房租，被告向周帅交付房屋。 2016年11月，周帅与几个朋友成立原告公司，公司有房屋中介业务。公司注册后，业务很繁忙，周帅经常出差，租房的事无法关心，但合同约定通讯联系地址方式变化要通知对方。周帅就与被告讲，周帅在公司有管家，如果租房有事情的话，周帅没空时联系周帅的管家处理。 2017年10月，公司业务太繁忙，原告大股东承诺给周帅的利益不兑现，周帅提出辞职。原告知道周帅与被告约定的租赁价格低，要求周帅将与被告签订的租赁合同转给原告。周帅不同意，建议原告与被告重新签订房屋租赁合同。原告怕被告不同意群租，也怕被告涨租金，认为只要按时交租金，被告不会知道。原告不将周帅放在公司的租房合同还给周帅，于是周帅就辞职了。周帅没有将上述情况告诉被告，只是不管租房的事了。 2019年9月，原告法务让周帅补签一份转让协议，周帅认为是造假，就拒绝了。此后，被告找周帅要求协商解除租赁合同，并问周帅为何房屋不是周帅实际居住，是不是存在转租情况。周帅将实情告诉被告，被告知道后很气愤，责怪周帅没有将实情及时告知，其一直将王景志、陈忠红当做周帅的代理人。 周帅从被告处获知，原告没有与被告签订租赁合同，但一直依周帅与被告的租赁合同向被告支付租金。既然原告没有与被告重新签订合同，被告也不知道原告在实际使用房屋。周帅用不到房屋，无法承担原告将房子再出租给他人的风险，周帅就与被告协商解除合同。最后，由周帅起草好解除协议，被告承诺赔偿周帅所有费用5万元。 周帅与被告商定于2019年9月底收房。房子里有原告租客，被告无法收房。周帅后来接到派出所电话，让周帅于2019年10月23日去派出所参加调解。周帅按约到达派出所并做了笔录，但原告没有派人参加。以上是事实经过，周帅愿负法律责任。 原告杭州金鹊网络技术有限公司为证明其主张，举证如下： 1、《租赁合同》。 2、原告工商查询信息。 3、租金支付凭证。 4、委托打款证明。 5、赵殿侠、陈忠红的劳动合同。 6、赵殿侠、陈忠红身份证明。 7、情况说明。 8、收款收据。 9、赔偿协议书。 10、被告支付赔偿款凭证。 11、被告与原告员工陈忠红短信聊天记录。 证据1-11，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告负责801室房屋的实际运营管理，并依约支付租金、押金及预缴物业费用；被告对与原告之间的事实租赁关系知晓，并实际履行合同。 12、通知及照片。 13、客户变更用电申请表。 14、拆除电表照片。 15、被告及其朋友破坏门锁照片。 证据12-15，证明被告擅自解除租赁合同，采取断水断电、毁坏门锁等手段驱逐租客，使租客无法正常使用801室房屋。 16、房产中介门店、贝壳售房平台关于案涉房屋的出售信息。证明被告提前收回案涉房屋的目的是为了出售。 17、王景志出具的情况说明。 18、王景志身份证明。 19、王景志的劳动合同。 20、王景志的离职证明。 证据17-20，证明原告管家王景志在任职期间，于2018年8月18日代表原告与被告签订赔偿协议，被告已按协议约定支付赔偿款。 被告叶璐为证明其主张，举证如下： 1、《租赁合同》。证明2016年9月9日，周帅与被告签订案涉房屋租赁合同，该合同系格式合同，周帅没有履行释明等特别注意义务。 2、终止协议、终止协议之补充。证明案涉租赁合同已在2019年9月24日经协商解除，被告有权在2019年9月30日前收回房屋，该房屋的转租情况与被告无关，周帅放弃优先购买权。 3、收条、杭州银行凭证。证明被告依约支付给周帅5万元。 4、短信聊天记录。证明被告收房过程中遭到了陈忠红阻扰，被告明确告知其不清楚、不同意周帅转租，原告提供的短信内容不完整。 第三人周帅未提供证据。 法庭质证时，被告对原告提供的证据1-20发表如下质证意见：证据1，真实性有异议，合同签订时代理人处没有金赞杨，用途、违约金约定与签约时不一致，不予认可；关联性有异议，合同由被告与周帅签订，现已解除，合同对原告没有拘束力。证据2，关联性有异议，不能证明原告的证明内容。证据3，真实性没有异议，关联性有异议；被告不知情，不关心租金谁支付，只关心租金有无支付，谁支付租金不能改变合同主体。证据4，真实性有异议，原告单方陈述不属于证据范畴。证据5-7，真实性有异议，劳动合同未经备案，合同及其陈述是否真实无法核实，不能证明原、被告存在租赁关系，即使租金由原告支付也无法改变合同相对人。证据8，真实性有异议，且只能证明已缴纳物业费、水费，不能证明由谁缴纳，即使费用是原告支付也无法改变合同相对人。证据9，真实性有异议，协议上叶璐两个字不是被告所签；被告确实支付过陈忠红相应款项，但不是按该协议支付，是根据被告与王景志电话沟通结果支付；从协议内容看，被告出租房屋给原告居住，与原告主张用于委托管理不一致；公章如何加盖被告不知情，是原告自己操作。证据10，真实性无异议，关联性有异议；被告支付钱给陈忠红是根据与王景志电话沟通结果，与赔偿协议无关。证据11，真实性没有异议，但记录不全面；被告与陈忠红聊天记录很多，后续聊天内容可以证明被告的主张，但原告没有提供；该聊天记录不能证明被告明知原、被告存在合同关系，被告将陈忠红看作周帅代理人，不是原告代理人；周帅告知被告，其工作忙会委托管家处理租房事宜；王景志告诉被告，陈忠红也是周帅管家，让被告将钱汇入指定账户，被告把王景志、陈忠红当作周帅代理人。证据12-15，真实性无异议，关联性有异议；被告与周帅解除租赁合同后，收房时张贴通知合理合法；客户变更用电申请表没有原件，不予认可。证据16，真实性无异议，关联性有异议；被告与周帅协商解除租赁合同并支付赔偿款，收房合理合法，合同解除后再出售是被告合法权利。证据17-19，真实性有异议，质证意见同证据5-7。证据20，真实性有异议，是原告单方陈述，无其他证据佐证。 法庭质证时，原告对被告提供的证据1-4发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，证明目的有异议；被告称合同中周帅无代理人签字，原告提供的租赁合同中代理人叫金赞杨，是周帅朋友，从事房产中介工作，曾入职原告公司；原告不清楚被告合同上没有代理人签字，且是否有代理人签字与本案争议无关；租赁合同是原告对外使用的统一格式合同，被告应对合同条款仔细阅读，条款内容不存在法律规定无效情形，对被告具有约束力。证据2、3，原告是房屋实际承租人，证据2、3形成于被告与周帅之间，原告对其真实性无法核实，对原告不具有约束力；被告与周帅签订的解除协议和后续付款都在2019年9月24日完成，协议约定被告对周帅不作补偿，转租行为与被告无关，那么被告为何向周帅支付5万元款项；被告称5万元包括需退还的租金、押金等，但与原告诉请比较，即使要退给周帅租金、押金，达不到5万元，收条中没有注明5万元款项性质；以上行为不符合常理，如果需要补偿可在协议中明确补偿金额和款项性质；对比周帅的陈述，内容与被告陈述几乎一致，原告有理由怀疑该5万元是被告为达到提前收房目的与周帅串通给周帅好处费。证据4，真实性没有异议，证明目的有异议；聊天发生在被告和周帅解除合同后，被告为达到合法收回房屋目的不可能承认与原告存在合同关系；聊天记录中，原告坚持认为自己是房屋实际承租人，聊天记录对本案事实查明没有意义，故原告没有向法庭提交该部分聊天记录作为证据；双方是否存在租赁关系、被告是否知道原告是承租人，应结合其他证据综合判断；聊天记录反而可以证明被告通过断水断电、破坏门锁方式阻碍租客继续使用房屋给原告造成损害及被告认可房屋押金由原告支付。 经审查，本院对当事人提供的上述证据发表如下认证意见：第三人经本院合法传唤未到庭，视为其放弃对原、被告提交的上述证据发表质证意见的权利。原告提供的证据1-3、5-8、10-12、14-16、18-20和被告提供的证据1-4均具有真实性，予以认定。原告提供的证据4、9、13、17不具有证明力或关联性，不予认定。 根据上述本院采信证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2016年9月9日，周帅与被告签订《租赁合同》，约定：一、周帅在合同约定期限内拥有被告全权授予的房屋后续租赁管理事宜，无须另行通知或征得被告同意。二、周帅提供装修家居配置服务时，可根据需要对房屋进行装修改造，但不得破坏房屋建筑主体承重结构。三、被告出租给周帅的801室房屋建筑面积145平方米，房屋用途为住宅（1.1条）。四、租赁期限为2016年10月10日至2021年10月9日，租赁期限届满，如果周帅托管服务之客户仍需使用该房屋，周帅应提前15天通知被告，被告应书面给予延长期，延长期不超过半年（2.1条）。五、租金每月6500元，每年每月递增200元，先支付租金后使用房屋，付三押一；周帅首次支付19500元，其中押金6500元，每结算周期提前15天与被告结算支付；周帅将租金转至被告办理的尾号6511号储蓄卡账户（3.1条、3.2条、3.3条、9.8条）。六、周帅应在租赁期届满后10日内返还该房屋，返还时应当符合正常使用后状态；周帅无需恢复房屋原貌，被告对周帅之装修改造予以接收（5.1条）。七、若因被告原因导致本协议提前终止，被告应及时知会周帅，并向周帅支付违约金；鉴于周帅对被告房屋的装修投资无法收回，违约金计算标准为：周帅当年度每月应向被告支付的金额×2.5×未执行月份；此外，周帅有权收回其装修或家居装饰所添置的家电家具等可移动物品（7.1条）。八、若周帅原因导致本协议提前终止，周帅应及时知会被告，并向被告支付违约金；鉴于周帅违约可能给被告造成的房屋空置损失，违约金计算标准为：周帅当年度每月应向被告支付的金额×2.5个月（第7.2条）。 同日，周帅支付给被告第一期租金，被告将房屋交付给周帅。 2016年11月1日，原告公司成立。赵殿侠、陈忠红在原告公司从事财务工作。此后801室房屋由原告经营管理，原告将801室房屋对外出租。赵殿侠、陈忠红依周帅与被告签订的《租赁合同》向被告支付押金6500元及租金。2019年8月21日，陈忠红向被告支付2019年9月9日至2019年12月9日的最后一笔租金21300元。 2019年9月24日，周帅与被告签订《终止协议》，约定：双方于2019年9月24日解除租赁合同，互不承担任何违约责任，任何一方不得向另一方索取任何补偿或赔偿，双方之间的权利义务终止；被告于2019年9月30日前收回房屋，周帅应当在此之前清空屋内物品，否则随被告任意处置，不承担违约责任。同日，周帅与被告签订《终止协议之补充》，约定：如果周帅对该房屋有转租赁，与被告无关；假如被告出售该房屋，周帅自愿放弃优先购买权。同日，被告支付给周帅50000元。 2019年9月24日，被告在801室房屋入户门张贴通知，要求租户在2019年9月30日前自行搬离。 2019年9月30日，被告带人拆除801室房屋电表、门锁。 2019年10月1日，陈忠红发短信给被告，认为被告断水断电已给租客造成困扰，被告在双方未协商解除合同并商谈好赔偿事项前带人看房不妥。被告表示，被告与原告间没有任何合同关系，假期结束后会通知房客再给他们一个星期时间搬离，然后收回房子。陈忠红表示，已多次明确告知被告，租赁合同归属原告，一直是原告安排对接履行合同、支付租金。被告表示，被告只和周帅签过合同，现在被告已和周帅解除合同，被告以前不知道周帅与原告之间存在太多的转租和协议；昨晚让被告确认原、被告有合同关系时被告一口拒绝；原、被告间不具有合同关系，至于转租，昨晚知道后，被告也是不同意的；被告收租金不看谁打钱，只认定合同指定账户里的钱是否到账。陈忠红表示，周帅已明确告诉过被告，周帅早已从原告公司离职，合同一直是原告在履行；周帅说被告执意拿1万元给周帅，诱导他在终止协议上签字。被告表示，被告与周帅解除合同是正常的，不存在收买，被告给周帅5万元钱是让他补偿给租客和违约的补偿。 2019年10月9日，原告就案涉房屋支付给杭州卓亚物业管理有限公司2019年8月1日至2019年10月31日期间物业管理费792.90元（每月264.3元）、公共能耗费135元（每月45元）。 本院认为，原告主张其与被告存在租赁合同关系，并基于该法律关系向被告主张权利。被告对此表示否认，认为其与周帅存在租赁合同关系，原、被告之间不存在租赁合同关系。依《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。产生租赁法律关系的基本事实是出租人与承租人就租赁事宜的要约承诺过程及其形成的合意内容。依上述司法解释，原告对此负举证责任。 原告是依周帅与被告签订的《租赁合同》向被告主张权利，认为周帅代表原告与被告签订了案涉《租赁合同》。依《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，法人可以通过代理人实施民事法律行为；代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，根据我国的法律制度，周帅与被告缔结的《租赁合同》的效力要归结于原告，周帅在缔结合同时必须以原告的名义与被告签订合同。在原告未设立时，依《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条，周帅如果是发起人，也必须以设立中公司的名义与被告签订合同，其效力才能及于成立后的公司。只有以他人名义实施法律行为并将该他人公开表示出来才有可能构成代表行为或代理行为。案涉《租赁合同》签订时原告公司尚未成立，周帅并未以设立中公司名义，而是以自己的名义与被告签订合同，案涉《租赁合同》的权利义务人应确定为周帅与被告，原告不是该《租赁合同》的权利义务人。 原告认为，案涉合同履行过程中的租金支付、对外转租及承租期间发生的纠纷均由原告处理，被告对上述事实均知情，原、被告之间成立真正的租赁法律关系。首先应该强调，案涉《租赁合同》的权利义务关系主体、内容在2016年9月9日周帅与被告签订合同时已经确定，该合同对周帅与被告具有拘束力，其法律关系主体未经周帅、被告合意不得变更。周帅基于该合同有支付给被告租金的义务。周帅可以自己亲自将租金支付给被告，当然他也可以指示原告或他人向被告给付以代自己支付。租金支付等履行行为是直接产生物权变动的行为，其本身不会导致债权合同即案涉《租赁合同》主体的变更。 依我国合同法第八十八条，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因此，在被告与周帅签订《租赁合同》后，周帅要将自己在该合同中的权利义务一并转让给原告，必须经被告的明示同意，否则不会产生合同主体变更的效果。原告现有证据不足以证明周帅通过自己的意思表示已将该合同项下权利义务概括转让给原告且该转让行为经被告同意。原告不是案涉《租赁合同》的权利义务人，其无权向被告主张《租赁合同》项下的权利。案涉《租赁合同》确立的是一种实体权利义务关系，本院所要判断的是原告是否具有该合同项下的实体权利，应判决驳回原告的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第八十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回杭州金鹊网络技术有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取4058元，加上财产保全申请费2792元，合计6850元，由杭州金鹊网络技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱光明 二〇一九年十二月三十日 书记员  张 梅