德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民初3243号 原告：申杰，女，1977年11月1日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：陈秀兰，四川言品言律师事务所律师。 被告：卢凯峰，男，1987年8月16日出生，汉族，住四川省绵竹市。 原告申杰与被告卢凯峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申杰及其委托诉讼代理人陈秀兰，被告卢凯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告申杰向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方于2019年6月15日签订的《房地产买卖及居间合约》无效；2.判令被告返还原告向其支付的定金50000元；3.本案诉讼费由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1.判令确认原、被告双方于2019年6月15日签订的《房地产买卖及居间合约》于2019年10月10日解除；2.判令被告向原告支付100000元，并自起诉之日起以100000元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息至款项付清之日止；3.本案律师费8000元由被告承担；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月15日，原、被告签订了《房地产买卖及居间合约》，约定被告将位于德阳市旌阳区和泰锦苑5栋2单元X楼X号的房屋出售给原告。合同签订当日，原告向被告支付了50000元定金。后原告得知被告隐瞒该房屋为夫妻共同财产的事实，遂通知被告妻子到中介处补充签字，追认合同效力。2019年7月25日，原告再次以短信、快递催告，被告妻子均未按约到指定地点补充签字。根据法律规定，要求卢凯峰承担合同解除的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告卢凯峰辩称：合同签订后，原告未按约定支付第二笔款项，答辩人已按约履行义务，不存在违约，要求继续履行合同，之后答辩人妻子可以配合签字；合同签订当天答辩人妻子已同意卖房，中介及原告都知晓；中介未要求答辩人提供委托书；房屋产权不存在问题；案涉房屋系夫妻共同财产。 本院经审理查明认定事实如下： 2019年6月15日，原告（买方）与被告（卖方）、德阳新锐凯丽景湖房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合约》（编号：ＳＣ1101933），合同主要约定：1.卖方将位于德阳市和泰锦苑5栋2单元X楼X号的房屋出售给买方，物业成交价为555000元；2.买方的付款方式为现金支付，交易双方在签订本合约七日内或2019年7月31日前提供齐全办理银行贷款所需资料，并配合到指定银行签署按揭文件及支付贷款所需费用；3.定金50000元在签约当天买方一次性支付给卖方；第二部分房款250000元买方同意在商业银行按揭贷款审批通过（一次性付款或公积金贷款除外）且卖方银行已通知可提前还贷结清，办理结清扣款当日，将首期购房款转入卖方还款银行扣款账号并用于卖方银行解押使用；第三部分房款255000元买方应在房管部门过户递件并出具受理回执当天支付给卖方；4.本合同签订同时，卖方需将该物业的权属证明原件及权属相关的其他证件原告存放于经纪方作为办理产权过户之用；5.买方愿意待卖方在2019年7月31日前物业注销抵押后再办理过户手续，由卖方自行筹集资金负责解押注销；6.买卖双方应出具交易有关所需真实、有效的资料（含权属证明原件、有关身份证明原件、银行按揭所需资料等），并配合到银行、相关部门签订按揭贷款以及交易所需相关文件与协议，签约当天应交付权属证明原件等给经纪方保管至交易递件当日；卖方保证签约前已征得产权共有人、配偶同意；7.买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权向违约方发送催促履约书面通知，发送超过7个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，如卖方违约，须在三个工作日内除无息退还买方已付购房款及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数额作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还违约款项为止；8.除因三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议，履行期间任何一方需变更或解除的，须事先书面通知对方，并达成书面补充协议，在变更或解除本协议的书面补充协议达成之前，本协议继续有效；9.本协议发生纠纷协商不成，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、诉讼保全保险费、律师费、差旅交通费、过户税费等）；10、经买卖双方友好协商，卖方在办理房产证时所产生的费用由卖方自行负担，买方只负责此次交易所产生的费用。若房产证下来后，因卖方个人原因，一年半之内都过不了户，卖方有权提出解约，并视为卖方违约，卖方负责退还卖方所交纳的所有本金，并赔偿买方的损失共计15万元，若卖方预约还款之日，买方第二部分款项25万元未准备好，则视为买方违约，卖方有权没收定金；11.本合同自三方签字盖章之日起生效。 2019年6月15日，原告向被告支付案涉房屋购房定金50000元。 2019年6月20日的中国工商银行个人贷款提前还款申请审批表显示，被告2019年6月20日申请提前全部还款，同日，中国工商银行审批通过，要求其于2019年7月19日办理提前还款。 2019年7月21日，证人邓某向被告发送的短信显示：“……请你及你妻子在2019年7月21日上午十点到德阳市旌阳区天籁福，德阳优居房产二楼签字确认，因为你和买方签订的三方合同是2019年7月31日在银行还款，工商银行每个月25日就不能还款了，所以请你务必请你妻子到我们公司来签字确认出售此房，如2019年7月21日未到场则视为你妻子不同意之前你签订的房屋买卖合同”。 2019年7月22日，原告就本案诉讼与四川言品言律师事务所签订《委托代理合同》；2019年10月10日，四川言品言律师事务所收取原告律师代理费8000元。 原告申请的证人邓某在庭审中述称：我在优居房产上班，我参与了双方看房、签合同及后续纠纷协调的部分过程；双方对付款方式有争议，2019年6月16日被告及其母亲要求我们与原告协调改变付款方式，要求过户时只支付5万元，其余505000元在过户前支付，后来我向原告反馈被告意见，原告不同意，被告也未表示后续怎么做；因购房合同写的是被告，遂让其作为代表在案涉合同中签字，被告未向我司提供其妻子的授权，后来我们要求被告妻子签字，被告未叫其妻子来；2019年8月份第二次协调时，知道案涉房屋是被告两夫妻共同财产。 原告申请的证人唐某在庭审中述称：我在优居房产上班，我参与了双方合同的签订及后续调解；合同签订后第二天，被告要求增加第二次房款，减少第三次房款，后与原告沟通，原告不同意，第二天就约双方协调；大概在合同签订几天后，三方对解除合同进行了协商，当时有我、邓某、原告及其老公、被告及其母亲在场，口头对解除达成了一致意见，定金退还给原告，被告说下午签书面的解除合同，但被告下午6点过告知我们按原合同履行，原告表示不同意；签《房地产买卖及居间合约》时，被告给他妻子打了电话，但他妻子没来，第二次协商时叫被告妻子补签，被告妻子也未来；被告未向我们提供其妻子授权。 被告申请的证人曾某在庭审中述称：我是被告妻子，对于卖房子一事我知情，且认可案涉合同内容，因为本人一直在照顾小孩，遂全权委托被告办理卖房一事，后叫过我补签；现可以按原合同履行，愿意在合同上签字及配合后续事项”。原告对曾某证人证言的真实性有异议。 原告表示7月6日口头协商解除，后被告又不同意解除，要求继续履行原合同，原告同意继续履行，但7月19日被告妻子又未去签字；原告要求合同解除的理由是被告未出具其妻子的书面授权委托书及银行相关资料、未提供产权权属证明及无房产证无法交易。 原告在庭审时称案涉房屋的房产证在11月、12月期间能办好，但案涉房屋的产权证书至今未办理。 上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖及居间合约》、收条、审批表、个人借款凭证、短信记录、委托代理合同、发票、证人证言等证据予以证实。 本院认为,原、被告之间签订的《房地产买卖及居间合约》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。 关于合同是否已经解除的问题。原告认为被告未提交其妻子的授权委托书及银行相关资料且一直未办理案涉房屋的产权证，该行为违反了合同约定，原告有权解除合同；被告在庭审中表示愿意继续履行合同，被告妻子曾某也当庭表示愿意在合同上签字并配合处理房屋买卖过程中的相关事项。本院认为，因被告及其妻子表示愿意继续履行合同并配合处理相关事项，故原告不能以被告妻子不签字不配合为由要求解除合同。原告还认为案涉房屋未办理房屋权属登记，将导致合同目的无法实现，故原告有权解除合同；被告则称案涉房屋将于2019年11月、12期间办理权属证书，且原告买房时知道案涉房屋的房产证未办理，原告不能据此要求解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……”，该条规定虽是管理性强制性规定，不影响合同的效力，但会影响合同的履行情况。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案原、被告签订房屋买卖合同至今约有半年时间，被告卢凯峰仍未取得案涉房屋的权属证书，从法律上无法将案涉房屋过户登记至原告名下。即案涉房屋买卖合同从法律上无法履行，原告购买房屋的目的无法实现，原告有权解除合同。故本院认定案涉合同于被告收到解除合同的通知（2019年10月10日）解除。 关于原告要求被告双倍返还定金100000元的诉请。原告认为被告违约故应双倍返还定金；被告认为案涉合同应继续履行，不应返还定金。本院认为，案涉合同因房屋未办理权属登记而解除，但原告签订合同时已知道案涉房屋未办理权属登记，故不能以此为由要求被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案合同解除后，被告应退还原告已支付的定金50000元。 关于原告要求被告支付利息及律师费的诉请。原告认为被告违约故应向其支付利息及律师费；被告认为其无违约行为，不应支付上述费用。本院认为，案涉合同因房屋未办理权属登记而解除，但原告签订合同时已知道案涉房屋未办理权属登记，故不能以此为由要求被告承担违约责任，故对原告要求被告支付利息及律师费的诉请，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告申杰与被告卢凯峰于2019年6月15日签订的《房地产买卖及居间合约》于2019年10月10日解除； 二、被告卢凯峰于本判决生效之日起十日内向原告申杰返还定金50000元； 三、驳回原告申杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费1254元，由原告申杰负担627元,被告卢凯峰负担627元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  廖虹琳 二〇一九年十二月十六日 书记员  李秋月