广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1543号 上诉人（一审原告）：叶维其，男，1963年12月30日出生，汉族，住合浦县。 上诉人（一审原告）：夏国玲，女，1971年12月20日出生，汉族，住合浦县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：叶维芬，女，1958年2月2日出生，汉族，住浦北县。 被上诉人(一审被告)：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇悦港大道2号玫瑰御园，统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 上诉人叶维其、夏国玲因与被上诉人北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶维其、夏国玲上诉请求：撤销一审判决，判令兰庭公司向叶维其、夏国玲支付逾期办证违约金35954.9元。事实与理由：一、涉案房屋于2017年2月21日验收合格，一审判决认定涉案房屋于2018年3月20日竣工规划验收合格是错误的。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”,但国务院于2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》取消“综合验收”行政审批项目，不存在“综合验收”，故兰庭公司应在交房后90日内向产权登记机关提交办证材料，显然兰庭公司己违反合同约定；其次，合同第十五条约定属兰庭公司提供的格式条款，该条款约定“综合验收后90日内”属免除其责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款约定的“综合验收后90日内”无效。另外，由于办理验收是兰庭公司的义务，因兰庭公司未履行义务导致上诉人未如期取得产权证书，若不如数支持上诉人主张的违约金，实际是将兰庭公司违约的后果转嫁给上诉人，因此，不应认定在综合验收后90日内提交办证材料。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，恳请上级人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人兰庭公司辩称，叶维其、夏国玲的上诉请求没有事实依据，一审法院的判决在适用法律和实体处理方面都是正确的，请求二审法院依法维持一审判决。 叶维其、夏国玲向一审法院起诉请求：判令兰庭公司向叶维其、夏国玲支付逾期办证违约金35954.9元。 一审法院认为，叶维其、夏国玲与兰庭公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。关于叶维其、夏国玲请求兰庭公司支付逾期办证违约金的问题，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而该条约中的行政审批项目“综合验收”虽于2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》予以取消，但涉案房屋仍需依照法定流程办理竣工验收，双方当事人仍应履行上述约定。本案中，涉案房屋于2014年6月30日交付叶维其、夏国玲管理使用，并于2018年3月20日竣工规划验收合格，兰庭公司应当于2018年6月18日向登记机关提交相关手续进行备案，而兰庭公司在2018年7月11日才向登记机关提交相关手续进行备案，违反合同约定，应承担违约责任。依合同的约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。日期计算自合同约定的交房验收后90日结束的第二日起至兰庭公司向不动产登记管理机关提交涉案房屋的相关权属转移登记资料之日止，即从2018年6月19日起至2018年7月11日止，共计22天。因此，违约金为272180元×0.01%×22天=600.16元。叶维其、夏国玲主张逾期办证违约金35954.9元，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：兰庭公司应支付叶维其、夏国玲逾期办理商品房权属证书的违约金600.16元。案件受理费698元，减半收取349元，由叶维其、夏国玲负担。 本院二审查明：兰庭公司开发的涉案房屋所在的玫瑰御园项目，分四期建设，第一期工程（第1幢至第5幢楼）于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对其作出行政处罚，2017年11月24日竣工规划验收合格。二、三、四期工程（第6幢至第12幢楼）已规划验收，其中第二期工程（第6幢至第8幢楼）于2017年2月21日竣工规划验收合格、第三期工程第9幢楼于2015年7月1日竣工规划验收合格、第三期工程第12幢楼于2016年12月6日竣工规划验收合格、第四期工程（第10幢楼、第11幢楼）于2017年8月21日竣工规划验收合格。案涉房屋属于玫瑰御园项目第二期工程第8幢，竣工规划验收时间为2017年2月21日。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明其他的事实一致，对一审法院查明其他的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人叶维其、夏国玲与被上诉人兰庭公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。上诉人在合同签订后依约向兰庭公司支付相应购房款项，完成付款义务，随后兰庭公司虽已将案涉房屋交与上诉人使用，但案涉房屋在2017年2月21日完成竣工验收后兰庭公司仍未能在90日内办理产权证照，而兰庭公司于2018年7月11日才向登记机关提交相关手续进行备案，故兰庭公司已构成违约，应承担相应的违约责任。一审判决认定案涉房屋的竣工规划验收时间为2018年3月20日系事实认定错误，本院予以纠正。 根据案涉合同约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，而违约金日期的计算应从2017年2月21日起90日后的第二天开始计算至兰庭公司向登记机关提交相关材料之日止，即从2017年5月23日起至2018年7月10日止，共计414天，故本案的违约金计算为272180元×0.01%×414天=11268.25元，上诉人叶维其、夏国玲主张逾期办证违约金35954.9元，超出部分，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实错误。上诉人叶维其、夏国玲的部分上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院作出的（2019）桂0521民初1758号民事判决； 二、被上诉人北海兰庭房地产有限公司应支付上诉人叶维其、夏国玲逾期办理商品房权属证书的违约金11268.25元； 三、驳回上诉人叶维其、夏国玲其他诉讼请求。 一审案件受理费698元，减半收取349元，二审案件受理费698元，合计1047元，由上诉人叶维其、夏国玲负担718.87元，被上诉人北海兰庭房地产有限公司承担328.13元。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月二十日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊