重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初27353号 原告：杨瑶，女，1985年4月13日出生，汉族，住所地渝北区。 委托诉讼代理人：周元亮，重庆航宇律师事务所律师。 被告：李昕欣，男，1985年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：朱万彪，重庆豪泰律师事务所律师。 被告：重庆同洲控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道余松路450号同舟.佳居1幢1-1，统一社会信用代码91500112750066754K。 法定代表人：黄洪，总经理。 委托诉讼代理人：王莹，女，1986年5月19日出生，系公司员工。 委托诉讼代理人：段晓红，女，1990年12月10日出生，系公司员工。 原告杨瑶与被告李昕欣、重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨瑶的委托诉讼代理人周元亮、被告同洲公司的委托诉讼代理人王莹、段晓红到庭参加诉讼。被告李昕欣的委托诉讼代理人朱万彪在本案第一、二次庭审到庭参加诉讼，在第三次庭审经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨瑶向本院提出诉讼请求：1、判决二被告涂销在原告购买的位于渝北区腾芳大道X号门市上设置的抵押登记；2、被告同洲公司在案涉房屋抵押登记被涂销及所有司法查封被解除后于30日内为原告办理产权登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告同洲公司于2009年签订了现房购买合同，约定原告购买被告同洲公司位于重庆市渝北区腾芳大道X号门市。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告同洲公司亦于2009年将原告购买的门市交付给原告使用。2012年，被告同洲公司办理了房屋产权大证后未分户，在未告知原告的情况下，用产权大证向被告李昕欣抵押借款，被告李昕欣在抵押登记时未对抵押房屋进行实地调查产权使用状况及房屋买卖情况，也未告示原告等人。二被告黑抵押行为损害了原告的合法权益，原告多次找被告同洲公司办理产权登记，同洲公司多次承诺给原告办理产权登记，直到被告李昕欣申请强制执行，法院公告要处置原告等人财产，原告才知道二被告黑抵押的事实，原告提出执行异议，法院裁决原告执行异议成立，并认定原告房屋买卖合同合法有效。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告李昕欣辩称，1、本案案由是房屋买卖合同纠纷，我方并非合同相对人，不是适格被告，请求驳回原告对我方的起诉；2、物权法以及房屋登记条例明确规定，物权的设立、变更转移等必须依法登记，非经登记不得对抗善意第三人。原告长达5、6年未向登记机关申请过户，也未向法院提起诉讼，自身存有明显过错；3、我方所设立的抵押权合法有效，具有排他性，若原告认为案涉房屋的抵押登记确系错误，可向房屋登记机关提起行政诉讼，撤销该抵押登记，在行政机关没有变更抵押登记之前，该抵押登记合法有效，原告要求二被告涂销房屋上的抵押登记无法律依据，不应支持；4、原告与被告同洲公司间的房屋买卖合同成交价明显偏低，不论合同是否有效，原告在其合同目的不能实现的情况下，其所受有的损失应由被告同洲公司承担，且通过其他法律途径解决;5、我方并无任何过错，若原告认为抵押权的设置侵犯了其权利，原告可向同洲公司请求追偿。综上，请求驳回原告对我方的全部诉请。 被告同洲公司辩称，原告诉状中陈述的事实及理由属实，原告与我方签订的房屋买卖合同合法有效，原告已向我方支付95%的购房款，现我方已拿出200个车位与被告李昕欣协商抵债以解决抵押权的问题，同意原告的诉讼请求，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对重庆市商品房买卖合同、专用收据2张、（2019）渝0112执异513号执行裁定书、重庆市房地产抵押合同、建设工程竣工验收意见书、重庆市国土资源和房屋管理局不动产查询单据、现金交款单，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 同洲公司原名重庆同舟实业（集团）有限公司、重庆同舟控股（集团）有限公司，该公司于2009年4月2日更名为重庆同洲控股（集团）有限公司。 2009年8月25日，同洲公司作为甲方（卖方）、杨瑶作为乙方（买方）签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于渝北区腾芳大道X号的第一层门面现房出售给乙方，建筑面积23.04平方米，套内建筑面积21.11平方米，总成交价96768元，在签订本合同时付款95%，办理产权证时付款5%。甲方应在2009年8月31日前将商品房交付乙方使用。合同第十三条约定：1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；……如逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。 杨瑶于2007年11月29日、2009年8月25日分别向同洲公司缴纳了购门面房款77000元、14930元，共计91930元，占合同约定购房款的95%，同洲公司分别出具了收据。被告同洲公司于2009年12月将该房屋交付给杨瑶使用至今。 杨瑶在购房后多次与其他购房者一起要求同洲公司为其购买的房屋办理产权证。2015年5月7日，同洲公司向杨瑶等相关业主出具《承诺书》，载明：我司承诺于2015年6月30日前办理位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号XX花园临街商业门市产权证。 另查明，2014年7月15日，同洲公司（甲方、抵押人）与李昕欣（乙方、抵押权人）签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定甲方以其名下位于渝北区龙山街道余松路450号同舟.佳居1幢、渝北区双龙湖街道睦邻路21号XX花园X幢向乙方抵押借款800万，抵押期限为2014年7月15日至2014年9月14日。同洲公司以其自有的权证号为201房地证2014字第02XXXX号、201房地证2012字第01XXXX号商服用房设定抵押。 杨瑶与同洲公司签订合同约定的商品房暂定名为“同舟.XX花园”，该商品房对应的工程竣工验收后定名为XX花园。2012年4月5日，重庆市国土资源和房屋管理局为同洲公司办理了201房地证2012字第01XXXX号房地产权证，案涉房屋为该证项下商服用房之一。2014年7月15日，同洲公司在该证下为李昕欣设立抵押权至今。 李昕欣起诉同洲公司、重庆同洲龙马汽车销售有限公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案，重庆仲裁委员会作出（2014）渝仲字第1036号裁决书，裁决被告同洲公司偿还借款本金800万元及支付违约金等责任，李昕欣对同洲公司所有的权证号为201房地证2012字第01XXXX号、201房地证2014字第02XXXX号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款有权优先受偿。 上述裁决书生效后，李昕欣于2015年4月19日向重庆市第一中级人民法院申请强制执行，在执行中查封了同洲公司名下的“XX花园”X幢(房地产权证为201房地证2012字第01XXXX号，实地查勘地址为腾芳大道X号)、X居1幢1-4号(房地产权证为201房地证2014字第02XXXX号)等房屋。2015年3月13日，在执行被执行人为同洲公司的另案即（2015）渝一中法公执字第00219号案件中，首轮查封了案涉上述房屋。 2016年1月7日，重庆嘉信拍卖有限公司受重庆市第一中级人民法院委托刊登公告：拟对重庆市渝北区龙山街道余松路450号X居1幢1-4商服用房(房地产权证为201房地证2014字第02XXXX号)及渝北区双龙湖街道睦邻路21号XX花园X幢第1层1至24号商服用房(房地产权证为201房地证2012字第01XXXX号，腾芳大道X号（单号）)进行拍卖。 2018年8月，重庆市第一中级人民法院指定重庆仲裁委员会（2014）渝仲字第1036号仲裁裁决由重庆市渝北区人民法院执行。在该案执行中，杨瑶对该执行标的提出异议，认为杨瑶于2009年与同洲公司签订了房屋买卖合同，购买了位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号XX花园X幢X号商服用房门市，且其已按合同约定支付了房款并实际占有房屋，请求法院中止对该房屋的执行。 因该执行异议尚未作出裁定，本案审理中依法中止审理。 2019年11月4日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112执异513号执行裁定书，裁定：中止对位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号XX花园X幢X号门面的执行。该执行裁定书载明：本院经审查认为杨瑶在人民法院查封之前已与同洲公司签订合法有效书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，且已按照合同约定支付了购房价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未办理过户系因同洲公司原因。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定：中止对位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号XX花园X幢X号门面的执行。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向重庆市渝北区人民法院提出诉讼。 庭审中，杨瑶和同洲公司均陈述，上述（2019）渝0112执异513号执行裁定书作出后，其没有提出执行异议的诉讼，也没有收到被告李昕欣提出执行异议之诉的副本。 再查明，2019年10月30日，杨瑶将案涉房屋购房款的尾款4850元缴纳至重庆市渝北区人民法院交付执行。 截至本案法庭辩论终结前，案涉房屋除存有被告李昕欣的抵押权之外，仍存有6个查封登记，具体为2014年8月21日重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民执字第01251-5号查封登记、2015年3月20日重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中法公执字第219-1号查封登记、2015年8月25日重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民执字第01251-7号查封登记、2016年7月11日重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112执2418号之二等案查封登记、2017年1月22日重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法民执字第1088、1182号之三-1查封登记、2017年6月13日重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112执6055号查封登记。 本院认为：原告杨瑶与被告同洲公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。 关于涂销抵押登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，杨瑶与同洲公司就案涉房屋签订买卖合同后未办理不动产物权登记，虽然案涉房屋未办理产权过户登记手续的原因不能归咎于杨瑶，但未经登记的房屋不具有不动产公示、公信的效力。被告李昕欣与同洲公司在2014年7月15日签订房地产抵押合同时，案涉房屋产权登记在同洲公司名下，其有理由相信同洲公司对案涉房屋享有处分权，且双方办理了抵押登记，抵押权依法设立。原告杨瑶亦无证据证明被告李昕欣在设立抵押登记时存在主观恶意，故在案涉房屋上的抵押权依法设立的情形下，原告杨瑶要求被告李昕欣和同洲公司涂销案涉房屋上设置的抵押登记并无法律依据，本院不予支持。被告李昕欣辩称杨瑶要求其涂销案涉房屋上的抵押登记无法律依据，本院予以采纳。 关于办理产权登记。首先，根据查明的事实，原告杨瑶按商品房买卖合同的约定履行了支付房款的义务，被告同洲公司亦应按约定为杨瑶办理案涉房屋的产权证。被告同洲公司于2012年取得包括案涉房屋在内的商服用房大产权证后，在未告知原告杨瑶的情形下又将房屋抵押给被告李昕欣，导致案涉房屋至今未能在合同约定的期限内办理房屋产权证，构成违约，依法应承担违约责任，包括继续为原告杨瑶办理案涉房屋的产权证。其次，本院在执行李昕欣起诉同洲公司、重庆同洲龙马汽车销售有限公司、任和斌、王伟借款合同纠纷一案中，杨瑶对执行标的提出异议，本院经审查认为杨瑶对案涉房屋的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨瑶提出的异议成立，故于2019年11月4日作出（2019）渝0112执异513号执行裁定书，裁定：中止对位于重庆市渝北区双龙湖街道睦邻路21号XX花园X幢251号门面的执行。该裁定作出后，当事人各方对该裁定均未提起执行异议之诉。即杨瑶对案涉房屋的权利可以排除被告李昕欣基于抵押权的强制执行。故案涉房屋上存在的被告李昕欣的抵押权已事实上不构成办理案涉房屋过户手续的障碍。最后，案涉房屋存在6个查封登记，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”的规定，案涉房屋在查封登记解除前尚不能办理过户手续。但案涉房屋的查封登记解除后，案涉房屋已不存在产权过户的障碍，故原告杨瑶要求被告同洲公司在案涉房屋上的所有司法查封被解除后于30日内为其办理案涉房屋的产权登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆同洲控股（集团）有限公司在位于重庆市渝北区腾芳大道X号门市上的所有司法查封被解除后30日内为原告杨瑶办理该房屋的产权登记手续； 二、驳回原告杨瑶的其他诉讼请求。 案件受理费80元，已减半收取40元，由被告重庆同洲控股（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 周 文 书 记 员 龙 倩