广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初2440号 原告：广西南宁和祥物业服务有限责任公司，住所地：南宁市良庆区金龙路2号南宁万科大厦3栋4栋及地下室十二层1212号，组织机构代码：91450108682108165L。 法定代表人：温贤钦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴建芳，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄万成，该公司员工。 被告：林斌，男，1989年3月8日出生，住融水苗族自治县。 原告广西南宁和祥物业有限责任公司(以下简称和祥公司)诉被告林斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴建芳、黄万成，被告林斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和祥公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付自2013年4月1日起至2018年8月16日止物业服务费、电梯运行费、二次加压水费等费用合计6349.73元。2、请求判令被告按银行贷款利率支付原告代垫付的物业费、电梯运行费、二次加压水费逾期付款的滞纳金直至缴清全部代垫费用之日；被告按千分之一的日利率支付原告代垫的物业费、电梯运行费、二次加压水费逾期付款的滞纳金直至缴清全部代垫费用之日止；截止2019年8月31日，被告应支付滞纳金合计为1012.56元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的柳州市融水县融水镇广海新城10栋2单元1003号的业主，建筑面积为108.81㎡。广西融水广海房地产开发有限公司与原告于2012年1月1日签订《前期物业服务合同》，全面委托原告即和祥公司对该住宅小区（总建筑面积110000㎡）进行物业管理，委托管理期限自2012年1月1日起生效至2018年8月16日原告退场时终止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积（高层住宅）0.8元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，被告共欠2013年1月1日至2018年8月16日物业费5354.19元、2014年1月1日至2018年8月16日电梯运行费963.3元、2017年5月1日至2018年1月20日二次加压水费32.24元，以上合计6349.73元，因被告逾期不缴费而产生的滞纳金1012.56元。合计应缴纳7362.29元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 被告林斌辩称：一、融水县人民法院（2019）桂0225民初1392号民事判决书已经确认和祥物业公司诉请的垃圾费、路灯公摊费并非由和祥物业公司提供服务所产生，且和祥公司亦无证据证实其已为业主垫付了该费用，另外，和祥公司主张的迟交物业费产生的滞纳金，因无相应事实和法律依据，融水法院均已不予支持，基于以上已经生效的判决，原告的诉请应该被驳回。二、原告进驻广海小区以来，在公共区域、公用设施、环境卫生的维护和管理方面存在很多缺陷和瑕疵，融水县人民法院（2019）桂0225民初1392号民事判决书同样已经确认了这一事实。同时，由于广海小区建筑面积为110000平方米，依据相关服务标准，原告应提供二级服务，依据二级服务的人员配置标准，但是原告没有聘请足够的物业管理人员及物业服务人员。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。和祥公司提交的证据如下：1、2013年、2014年、2015年和2016年、2017年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》，营业执照，法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，法定代表人身份证明书，证明和祥公司和广西融水广海房地产公司签订了前期物业管理合同，是在住建局备案过的合法有效的合同；2、2016年1月5日的催费《告示》，2018年8月6日的《公告》，《融水苗族自治县房地产公司备案证明》，《关于退出广海新城小区物业服务管理服务的报告》，证明和祥公司在小区服务期间，做任何事情都有与业委会，房开沟通，业主拖欠物业费经催缴后仍不缴费，以及和祥公司从2018年8月6日起停止为广海新城提供物业服务的事实；3、广海新城2017年7-12月、2018年1-7月的融水苗族自治县自来水厂水费收据，2017年6-12月、2018年1-6月的融水苗族自治县水利电业有限公司出具的电费发票，2017年9月20日、2017年9月27日、2017年9月28日、2018年2月28日、2018年4月4日、2018年4月5日、2018年6月7日、2018年8月8日的广海新城电梯维修/维护费用，证明：关于电梯和祥公司一直在出钱年检和维保，电梯电费及二次加压水费，公共照明电费也一直由和祥公司垫付，小区才不至于停水停电没有公共照明。林斌提供的证据如下：1、《商品房买卖合同》、《公安备案证明》，证明在合同最后一页，广海合同专用章的编成为13位数，与原告提供的物业服务合同上的公章编码不一致，物业服务合同没有法律效力；2、《公章编码的表达方式》、《物业公司的人员构成》，公章编码的结构及广海小区应当配备的员工数目。 林斌对和祥公司提供的证据1中法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，法定代表人身份证明书，2013年、2014年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》的真实性、合法性和关联性无异议。对2015年、2016年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》不予质证，因为是复印件，对其真实性不予认可。对2017-2018年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》中广海房开合同专用章有异议，这个公章编码是12位数，而公安局备案的公章是13位数，对公章的真实性有异议，因为它是伪造的。所以这份合同是伪造的，不具有真实性。对营业执照真实性合法性无异议，但是不认可证明目的，该营业执照只能证明2015年12月29日之后营业，不能证明之前对广海新城小区有过营业。对和祥公司提供的证据2中2016年1月5日的催费《告示》不予质证，因为该证据没有原件。对2018年8月6日的《公告》的真实性、合法性、关联性无异议，但是不认可证明目的，因为和祥公司一直无法为业主带来质量合格的服务。对《融水苗族自治县房地产公司备案证明》真实性、合法性、关联性性无异议，但是不认可证明目的，该证据只是说明2013年5月7日至2014年5月7日有备案证明，其他时间没有备案，对《关于退出广海新城小区物业服务管理服务的报告》对真实性合法性无异议，但是对关联性有异议，与本案无关。对和祥公司提供的证据3中的水费收据和电费发票、广海新城电梯维修/维护费用的真实性无异议，但是不能证明和祥公司代表业主去水厂和电业公司代缴费，因为没有委托约定。原告对被告提供的证据1的真实性、合法性及关联性没有异议，但和祥公司也不清楚公章情况；对证据2认为系网上查找的资料没有法律依据。 本院认为，原告和祥公司提供的2015年、2016年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》虽为复印件，但物业服务合同具有连续性，且结合被告无异议的2018年8月6日《公告》内容，说明原告提供的物业服务从2013-2018年一直处于持续状态，故本院对2015年、2016年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》依法予以采信。同时被告主张2017-2018年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》中广海房开合同专用章存在问题，但《广海新城住宅小区前期物业管理合同》并未经法定部门确认无效或依法解除也未经当事人依约解除，且所有合同已经期限届满履行完毕，故对于被告认为2017-2018年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》是伪造的主张，本院不予采信。综上，原告和祥公司提供的证据1、证据2、证据3可以相互佐证，形成完整的证据链，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故对于原告提供的证据1、证据2、证据3本院依法予以确认。对于被告林斌提供的证据，本院认为，对证据1、证据2没有其他证据予以相互佐证，且打印的网上资料缺乏事实和法律依据佐证，不能单独作为定案的依据予以采信，故对于上述两份证据本院不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年12月，广西融水广海房地产开发有限公司与和祥公司签订前期物业服务合同，约定广西融水广海房地产开发有限公司选聘和祥公司对广海新城小区提供前期物业管理服务事宜。2013年、2014年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》约定，前期介入物业综合服务费用为多层住宅0.4元/平方米每月，小高层（带电梯1.0元/平方米每月），商铺0.7元/平方米每月，车库及杂物房0.4元/平方米每月。2015年、2016年、2017-2018年的《广海新城住宅小区前期物业管理合同》约定，前期介入物业综合服务费用为多层住宅0.5元/平方米每月，小高层（带电梯1.0元/平方米每月），商铺0.7元/平方米每月，车库及杂物房0.5元/平方米每月。后和祥公司于2012年12月1日进驻广海新城小区并提供相关物业服务至2018年8月6日。2018年8月6日，广海新城小区业主委员会解除了与和祥公司的物业服务合同。林斌系广海新城小区10栋2单元1003号房屋业主，该房屋建筑面积为108.81㎡。林斌未向和祥公司交纳2013年1月1日至2018年8月16日物业费5354.19元、2014年1月1日至2018年8月16日电梯运行费963.3元、2017年5月1日至2018年1月20日二次加压水费32.24元，经和祥公司催交后仍未交纳，遂原告诉至法院请求判如所请。 另查明，《前期物业服务协议》中虽约定了小高层（即电梯房）物业服务费按1元/㎡（含电梯日常维护费和检测费，不含运行电费）来收取，但原告和被告另外达成合意按照0.8元/㎡的标准来实际履行，原告亦是按照0.8元/㎡来诉请本案的物业服务费。电梯运行费是指电梯运行产生的电费，其计算方法为：每台电梯有单独电表，按照楼层户数分摊，根据楼层递增参数计算，2层2元/月、3层4元/月、4层6元/月，逐层递增，递增参数为2元。二次加压水费包括二次加压损耗的电费，和祥公司根据二次加压单独的水表和电表的计数进行垫付水费和电费后分摊给七楼以上（包含七楼）的业主承担。和祥公司在公共区域、公用设施、环境卫生的维护和管理等方面存在瑕疵。 本院认为，根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位为小区选聘物业服务企业的合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，广海房开公司作为建设单位在广海新城小区为成立业主委员会或者业主委员会尚未选聘物业服务企业的情况下，与和祥物业公司签订前期物业服务合同符合法律规定，被告林斌作为物业服务的接受者接受了原告和祥公司的管理服务，理应按照《广海新城住宅小区前期物业管理合同》约定的标准支付房屋的物业服务费，结合2018年8月6日广海新城小区业主委员会解除与和祥公司物业服务合同的事实，被告应支付的物业服务费应从2013年1月1日计算至2018年8月6日止，合计为5325.17元。另外，由于和祥公司在公共区域、公用设施、环境卫生的维护和管理等方面存在一定瑕疵，对其主张的物业服务费，本院酌情扣减30%后由被告林斌交纳，即3727.62元。关于电梯运行费和二次加压水费，原告和祥公司遵照电业公司和供水部门的要求为保障业主正常生活，避免因拖欠费用造成停水停电情况的发生，对公共电梯的电费和二次加压水费、电费进行了实际垫付，故原告垫付的款项理应由实际使用和受益的业主分摊承担。另外，虽然原告和被告并未对电梯运行费和二次加压水费的分摊方式进行约定，但是2014年1月及2017年5月以前，被告一直按照原告计算的金额交纳了该部分的费用，可视为对原告收取费用计算方式的认可，同时原告主张的电梯运行费和二次加压水费符合公平原则，并未超出合理范围，亦与实际耗费相当，故本院对于原告诉请的2014年1月1日至2018年8月6日的电梯运行费957.36元和2017年5月1日至2018年1月20日的二次加压水费32.24元依法予以支持。另外，和祥物业公司主张的滞纳金因无相应事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告林斌应于本判决生效后十五日内向原告广西南宁和祥物业有限责任公司支付物业服务费3727.62元、电梯公摊费957.3元、二次加压水费32.24，共计4717.22元； 二、案件受理费50元，减半收取计25元（原告广西南宁和祥物业有限责任公司已预交），由原告广西南宁和祥物业有限责任公司承担9元，被告林斌承担16元； 三、驳回原告广西南宁和祥物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘   琼   琼 二〇一九年十二月十六日 法官助理  陈春玲书记员黄粲洁