贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初8052号原告：叶家林，男，1984年8月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师，特别代理。被告：贵州华宇地产集团有限公司（以下简称华宇地产公司），住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路华宇商住楼1层20层。法定代表人：顾斌德，该公司董事长。被告：贵州衡泰房地产开发有限责任公司（以下简称衡泰房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河清水江路153号南山高地19号楼负1层2号。法定代表人：葛德龙，该公司董事长。被告：贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河清水江路153号。法定代表人：王绍全，该公司执行董事。上述三被告共同委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师，特别代理。上述三被告共同委托诉讼代理人：贾梦嫣，贵州承恩律师事务所律师，特别代理。原告叶家林与被告华宇地产公司、衡泰房开公司、南山物业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶家林委托诉讼代理人安胜琴，被告华宇地产公司、衡泰房开公司、南山物业公司共同委托诉讼代理人杜思恩、贾梦嫣到庭参加诉讼。原、被告共同向本院申请庭外和解，本院对相应审理期限进行了扣除。本案现审理终结。原告叶家林向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告华宇地产公司、衡泰房开公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第1.1条无效。2.判令三被告共同向原告退还所收取的煤气、电表、电视初装费共计4982元。3.判令三被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用4982元从2012年2月5日起至实际付清之日止期间的资金占用损失。4.本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：原告因购买被告华宇地产公司、衡泰房开公司开发建设的南山高地住宅小区的房屋，与被告华宇地产公司、衡泰房开公司签订了《商品房买卖合同》，该合同对具体房号、面积、价款等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。被告南山物业公司以房屋配套费的名义向原告收取了可视对讲、有线电视、电表、煤气初装费共4982元。后原告得知上述费用被告不应当另行再收取。该收费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区提供配电设施建设费标准等有关问题的通知》的相关规定，且根据《商品房买卖合同》第七条“约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”之规定，被告华宇地产公司、衡泰房开公司在《商品房买卖合同》补充协议中约定有线电视、电表、煤气初装费等不包含在房价内，购房人需另行交纳的条款违反了上述规定构成重复收费。补充协议属于格式合同，该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，且未向买受人作出任何提示注意及说明，应认定为无效条款。三被告基于该无效条款而收取的配套费依法应予以返还。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告华宇地产公司、衡泰房开公司、南山物业公司共同辩称，第一，《商品房买卖合同》补充协议第1.1条有效。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区提供配电设施建设费标准等有关问题的通知》是规范性文件，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。因《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区提供配电设施建设费标准等有关问题的通知》并未规定配套费的具体承担方是谁，故《商品房买卖合同》的相关条款及补充协议未违反上述管理条例、通知的规定。第二，从收取费用的类别上看，相关费用不应退还。4982元包括了可视对讲费用1200元、电表开户费用529元、有线电视开户费用265元、管道燃气设施设备建设费2400元、远程智能抄表费用290元、燃气安全阀298元（部分业主未收取燃气安全阀298元）。可视对讲费用已经支付给贵州世海科技有限公司，可视对讲属于选装设备，不属于商品房的基础配套设施，不应退还。电表开户费用已经支付给湖南鸿源电力建设有限公司贵州分公司，是一户一表费用，不属于商品房的基础配套设施，不应退还。有线电视开户费用已支付给贵州省广播电视信息网络股份有线公司贵阳分公司、花溪分公司等，不属于管理条例列明的建设费用，不属于商品房的基础配套设施，不应退还。管道燃气设施设备建设费、远程智能抄表、燃气安全阀费用已经支付给贵州燃气（集团）有限责任公司、贵州鸿源燃气建设发展有线公司、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司，是选装设备，并非初装费用，不应退还。第三，上述款项不应当退还，故不存在损失赔偿责任。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告华宇地产公司、衡泰房开公司系南山高地住宅小区的开发建设单位。被告南山物业公司系为南山高地住宅小区业主提供物业服务的公司。2009年12月24日，原告与被告华宇地产公司、衡泰房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告华宇地产公司、衡泰房开公司将南山高地的房屋一套出售给原告，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。其中，该合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十二条约定：“（一）城市基础设施……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：/达到/；6、有线电视：交付时线路敷设到户。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准……”。《商品房买卖合同》附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定未明确具体内容。同时，附件十二补充协议第1.1条约定：“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表及开户费、有线电视开户费、电话开户费等代收费用，买受人须于办理交房手续时付清该费用”。原告、被告华宇地产公司、衡泰房开公司在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。《商品房买卖合同》及补充协议的文本系被告华宇地产公司、衡泰房开公司向原告提供。原告于2012年2月5日共交纳了4982元，被告南山物业公司向其出具了收据，载明4982元为配套费，4982元包含可视对讲1200元、有线电视265元、电表529元、燃气2988元。诉讼中，被告南山物业公司表示上述费用实际是被告华宇地产公司、衡泰房开公司代收，被告南山物业公司只是代为出具收据。另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行，该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。现原告及该小区其他业主认为其与被告华宇地产公司、衡泰房开公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第1.1条关于有线电视开户费、电表开户费、燃气开户费等未包含在购房款内的约定，违反了前述的相关规定，且该合同条款系被告华宇地产公司、衡泰房开公司提供的格式合同，条款的内容违反了公平原则，加重了购房人的负担，没有采取合理方式尽到提示与说明义务，故主张该合同条款无效，要求三被告共同退还所收取的费用及支付资金占用损失。被告华宇地产公司、衡泰房开公司为证明所收取的配套费具体项目及去向，向本院提交了如下证据：1、《南山高地智能化系统工程施工合同》及支付工程款凭证，拟证明可视对讲费用1200元不属于基础配套设施费用，且相应工程款项已经支付给贵州世海科技有限公司。2、《贵阳地区有线电视安装协议书》及支付工程款凭证，拟证明有线电视安装费265元不属于基础设施建设费用，且相应工程款已经支付给贵州省广播电视信息网络股份有线公司贵阳市分公司或花溪分公司。3、《南山高地10KV配电及一户一表配电工程施工承包合同》及支付工程款凭证，拟证明一户一电表安装费529元不属于配电设施建设费用，且相应工程款已经支付给湖南鸿源电力建设有限公司贵州分公司或贵州嘉源建设有限公司。4、《贵阳市居民用户燃气设施安装服务协议书》及支付工程款凭证，拟证明管道燃气设施设备建设费2400元未违反法律、行政法规强制性规定，且相应工程款已经支付给贵州燃气（集团）有限责任公司。5、《贵阳市燃气户外集中抄表系统安装合同书》、《贵阳市煤气用户防爆器安装协议书》及支付工程款凭证，拟证明远程智能抄表系统费用290元及燃气防爆器（即燃气安全阀）298元属于选装设备，并非初装费用，且相应工程款已经支付给贵阳鸿源燃气建设发展有限公司、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据、《南山高地智能化系统工程施工合同》《贵阳地区有线电视安装协议书》《南山高地10KV配电及一户一表配电工程施工承包合同》《贵阳市居民用户燃气设施安装服务协议书》《贵阳市燃气户外集中抄表系统安装合同书》、《贵阳市煤气用户防爆器安装协议书》、工程款支付凭证等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、谁系原告所交费用的代收主体？其收取的电表开户费、燃气开户费、有线电视开户费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效？上述费用是否应当退还原告？退还的金额？关于焦点一。原告所交款项的收据虽由被告南山物业公司出具，但约定收款内容的《商品房买卖合同》系原告与被告华宇地产公司、衡泰房开公司所签订，且实际向相关部门支付款项的亦是被告华宇地产公司、衡泰房开公司，故原告所交费用的代收主体系被告华宇地产公司、衡泰房开公司。根据《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条约定：“（一）城市基础设施……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：/达到/；6、有线电视：交付时线路敷设到户。”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、有线电视等开通使用手续并交纳相关费用。结合被告华宇地产公司、衡泰房开公司审理中对于煤气开户费、有线电视开户费、电表开户费的举证，并根据相关规范性文件的规定，原告所交煤气开户费、有线电视开户费、电表开户费的实质应为燃气、有线电视、电力设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于焦点二。本案中，原告与被告华宇地产公司、衡泰房开公司签订的补充协议约定有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视开户费等的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知,如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,则仍以主合同约定为准。因贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为补充协议第1.1条认定效力的依据,但是,其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据,因此,根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定,本案有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视开户费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”之规定,被告华宇地产公司、衡泰房开公司涉及上述煤气开户费、电表开户费、有线电视开户费等的约定,将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，该变更被告华宇地产公司、衡泰房开公司未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示，因此,《商品房买卖合同》补充协议第1.1条应属无效,故对原告要求确认该条款无效的请求，本院予以支持。原告所交纳的4982元中，可视对讲系统1200元、远程抄表系统290元、燃气防爆器298元并非燃气、有线电视、电力设施的建设安装费用，故1788元不在退还款项范围内。被告华宇地产公司、衡泰房开公司系《商品房买卖合同》的签约方，同时也是上述费用的代收主体，故应由被告华宇地产公司、衡泰房开公司承担退还款项的义务。因合同条款被确认无效,被告华宇地产公司、衡泰房开公司因此收取的煤气开户费、电表开户费、有线电视开户费于约于法均无合理依据,理应予以退还,对原告主张的资金占用损失,因被告华宇地产公司、衡泰房开公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之日即2012年2月5日起计算至实际退还之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告叶家林与被告贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司于2009年12月24日签订的《商品房买卖合同》补充协议第1.1条无效;二、被告贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告叶家林电表开户费、燃气开户费、有线电视开户费共计3194元，并支付相应资金占用损失(资金占用损失以3194元为基数,按中国人民银行同期存款利率为标准，从2012年2月5日起计算至实际退还之日止）；三、驳回原告叶家林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（已减半收取），由原告叶家林负担45元，被告贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏丽二〇一九年十二月二十三日书记员  舒飘