北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民初117号原告（反诉被告）：北京汉能光伏技术有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街5号。法定代表人：陈少武，经理。委托诉讼代理人：古章阳，女，北京汉能光伏技术有限公司法务。被告（反诉原告）：北京红栌温泉山庄有限责任公司，住所地北京市昌平区小汤山镇讲礼村西16号。法定代表人：王真，总经理。委托诉讼代理人：田丽艳，女，北京红栌温泉山庄有限责任公司法务。委托诉讼代理人：王全中，男，北京红栌温泉山庄有限责任公司总监。被告（反诉原告）：北京红栌健康管理有限公司，住所地北京市昌平区小汤山农业科技示范园区。法定代表人：王全中，总经理。委托诉讼代理人：田丽艳，女，北京红栌温泉山庄有限责任公司法务。被告：王华，女，1982年3月16日出生，汉族，北京红栌温泉山庄有限责任公司股东，住北京市。被告：王真（王华之夫，兼王华之委托诉讼代理人），1976年9月1日出生，汉族，北京红栌温泉山庄有限责任公司法定代表人，住北京市昌平区。原告（反诉被告）北京汉能光伏技术有限公司（以下简称汉能光伏公司）与被告（反诉原告）北京红栌温泉山庄有限责任公司（以下简称红栌温泉山庄）、被告（反诉原告）北京红栌健康管理有限公司（以下简称红栌健康公司）、被告王真、被告王华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汉能光伏公司之委托诉讼代理人古章阳，被告（反诉原告）红栌温泉山庄、被告（反诉原告）红栌健康公司之共同委托诉讼代理人田丽艳、王全中，被告王真（兼王华之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉能光伏公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与红栌温泉山庄、红栌健康公司于2018年3月30日签订的《土地房屋设备租赁合同》及补充协议无效；2.判令红栌温泉山庄、红栌健康公司返还我公司已经支付的押金26187039元，以及已经支付的租金10816028.98元；3.判令红栌温泉山庄、红栌健康公司赔偿因合同无效给我公司造成的利息损失（以第2项诉讼请求为基数，自2018年11月13日起，以中国人民银行五年期贷款基准利率计算至实际给付之日止）；4.判令王真对红栌温泉山庄、红栌健康公司的上述责任承担补充赔偿责任，王华对红栌温泉山庄的上述责任承担补充赔偿责任；5.判令红栌温泉山庄、红栌健康公司返还扣押的我公司财物（桌椅共计160件，投影仪4个、彩色打印机1个、耳机1个、音响套装1套）。事实和理由：一、2018年3月30日我公司与红栌温泉山庄、红栌健康公司签订《土地房屋设备租赁合同》，约定我公司租赁北京市昌平区小汤山镇讲礼村16号（以下简称涉案房屋），租赁用途为培训、经营、办公。我公司在使用租赁房屋过程中发现涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，红栌温泉山庄及红栌健康公司将未经规划许可建设的房屋租赁给我公司，导致《土地房屋设备租赁合同》无效，并给我公司的正常经营、使用造成了严重影响，红栌温泉山庄及红栌健康公司应当承担合同无效的全部过错责任。二、红栌温泉山庄与红栌健康公司未按照《土地房屋设备租赁合同》第1.1条、1.2条及附件租赁物清单的约定向我公司交付全部租赁物，二公司一直占用员工宿舍及办公室楼2885平方米、别墅240平方米、工程用房及库房527平方米、员工餐厅和超市315平方米，另有800平方米的御笔坊因二出租人原因自2018年7月1日起被拆除，经我公司多次要求后，红栌温泉山庄及红栌健康公司仍未将其违约占用的租赁物交付我公司，严重影响我公司的使用，故未交付及拆除部分的面积所对应租金（分别为1530374.98元、308621.12元，按1.8197元/天/平方米计算）应当在核算房屋使用费时予以扣减。三、由于红栌温泉山庄与红栌健康公司存在以上违法违约行为，我公司于2018年11月30日、12月分别发函要求终止《土地房屋设备租赁合同》履行，要求红栌温泉山庄与红栌健康公司返还我公司支付的押金26187039元及多支付的房屋租金，但二公司始终拒绝配合且提出了无理的赔偿要求，我公司已于2019年1月28日搬离涉案房屋，红栌温泉山庄与红栌健康公司应当返还我公司已预付的租金8977032.88元。四、由于红栌温泉山庄、红栌健康公司的违法及违约行为给我公司造成的占用资金的利息损失，应由二公司赔偿。五、红栌温泉山庄、红栌健康公司于2019年1月29日封堵房门，阻拦我公司将物品搬走，并扣留了部分物品，2019年6月6日法院组织双方进行物品交接后，我公司存放在租赁房屋内的物品仍有部分缺失，在物品交接中未见到的160件桌椅及投影仪4个、彩色打印机1个、耳机1个、音响套装1套，应当由红栌温泉山庄、红栌健康公司返还。六、王真为红栌温泉山庄及红栌健康公司的股东，王华为红栌温泉山庄的股东，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。因此王真、王华应当在未履行或未全面履行的出资本息范围内对红栌温泉山庄及红栌健康公司的债务承担补充赔偿责任。红栌温泉山庄、红栌健康公司辩称，一、《土地房屋设备租赁合同》合法有效。租赁标的物包括集体土地及地上物，土地为讲礼村所有，讲礼村村民委员会同意我方将涉案土地租赁给汉能光伏公司。且昌平区工商管理局、昌平区卫生管理局给红栌温泉山庄颁发了针对涉案房屋的营业执照和卫生许可证，经过了政府部门的同意。《土地房屋设备租赁合同》的标的物不仅包括地面建筑，还包括集体土地及经营权。该合同是双方真实意思表示，对方自始知晓我方不具备建设工程规划许可证。二、2018年4月4日合同双方当事人进行了租赁物交接，并在清单中签字确认，可以证明2018年4月4日时我方已经将所有租赁标的物向汉能光伏公司交付。认可其中一处建筑物御笔坊（平房5间，面积800平方米）于2018年11月底被政府部门拆除，同意法院对此部分租金予以扣减。三、王真、王华已完成出资义务，不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定。四、汉能光伏公司单方解除合同构成违约，无权向我方主张利息损失。五、我方不同意返还押金，由于汉能光伏公司提前解除合同，应当承担6个月租金的违约金，该笔违约金应当在押金中抵扣，此外，押金还应当抵扣我方所受到的损失，抵扣后没有剩余，故不应当返还。对方支付租金共计11个月，占用房屋也是11个月，我方没有义务返还租金。六、2019年6月6日双方已经就租赁房屋内物品进行了交接，我方已经将汉能光伏公司的全部物品返还，现场清点时没有见到汉能光伏公司仍要求返还的物品，汉能光伏公司也没有证据证明其所主张的桌椅、电子设备存放在租赁房屋内，故我方没有返还义务。红栌温泉山庄、红栌健康公司向本院提起反诉请求：1.确认我方与汉能光伏公司于2018年3月30日签订的《土地房屋设备租赁合同》及补充协议于2019年2月28日解除；2.判令汉能光伏公司向我方支付2019年3月1日至2019年6月6日期间因占用客房一间以及小宴会厅产生的房屋占用费（计算标准分别为1080元/日、2000元/日），共占用95天；3.判令汉能光伏公司向我方支付单方解除合同的违约金13093519元；4.判令汉能光伏公司向我方支付2018年7月至2019年1月间的水费1696319.1元、电费1956012.15元，2018年4月至2019年1月间的燃气费444646元，补充协议第三条约定的低值易耗品120344元；5.判令汉能光伏公司返还我方垫付的维修改造款2552670元，包括改造办公室、会议室、KTV、小会议室、餐厅、宴会厅的490830元，厨具设备款543000元，温泉井设备费96000元，污水站投入费用945000元，空调管道维修费477840元；6.判令汉能光伏公司赔偿因其单方解除合同给我方造成的损失：（1）垂钓宫损失740796.91元、（2）温泉设备损失10685099.91元，（3）我方向汉能光伏公司开具200万元发票产生的税金损失95238.1元，（4）向客户退会员卡的费用12060607.24元，（5）向北京唐津水产公司赔偿因不能履行双方合同产生的损失100万元，（6）向北京鑫盛远景建筑装饰工程有限公司赔偿提前解除合同产生的损失650万元，（7）向客户退团队、婚宴预定款6421182元；7.判令汉能光伏公司向我方支付81日的免租期租金5811370元；8.判令汉能光伏公司向我方支付逾期支付租金的滞纳金964059元；9.判令汉能光伏公司向我方支付恢复经营所需要的改造费11636592元、恢复KTV改造设备费120万元。诉讼中经释明，红栌温泉山庄、红栌健康公司主张如合同无效，则应判令汉能光伏公司承担全部免租期内的房屋占有使用费。事实和理由：2018年3月30日，我方与汉能光伏公司签订了《土地房屋设备租赁合同》，涉案土地的租赁行为已经土地所有权人讲礼村村民委员会同意。租赁房屋所在土地为集体文体娱乐用地，其他土地经北京市林业局京林发（造）[2004]44号《关于对〈昌平区2004年第二道绿化隔离地区绿化建设工程作业设计〉的批复》确定为生态景观林和经济林用地，故《土地房屋设备租赁合同》合法有效。合同签订后，我方依约交付了全部租赁物，但汉能光伏公司未按期支付定金及租金，应当按照《土地房屋设备租赁合同》第2.2.1条、第2.3条、第4.4条约定，按照欠交金额的日0.05%为标准，承担逾期支付定金、押金、租金的违约金。2018年11月30日，汉能光伏公司致函我方称其因发展规划调整，不再租赁房屋，并于2019年1月30日自行搬离，故《土地房屋设备租赁合同》因汉能光伏公司单方违约而终止。《土地房屋设备租赁合同》第5.2.6条约定，解除合同应当提前90日通知，故《土地房屋设备租赁合同》解除的时间应当自2018年11月30日起计算90日，应为2019年2月28日。关于违约责任，《土地房屋设备租赁合同》第4.5条、第5.2.6条约定，承租方单方解除合同，我方有权扣除6个月租金的押金作为违约金，故我方有权不返还押金13093519元，作为我方要求汉能光伏公司承担的违约金。同时，汉能光伏公司还应当赔偿因其违约给我方造成的损失。损失包括以下项目：1.免租期租金。《土地房屋设备租赁合同》中约定的90日免租期是基于10年租期，由于汉能光伏公司单方违约，导致《土地房屋设备租赁合同》仅履行8个月，免租期应当按照时间比例减少为9日，汉能光伏公司应当按照合同约定的单价及面积，支付81日的免租期租金。计算方法为1.8197元/日/平方米*39427平方米*81日=5811370元。2.由于汉能光伏公司承租后，不使用原有的垂钓宫和温泉设备，造成了相应设备的损坏，故汉能光伏公司应当赔偿垂钓宫和温泉设备的价值，分别为垂钓宫损失740796.91元、温泉设备损失10685099.91元。3.汉能光伏公司承租期间，对客房及餐厅的设施设备造成了损坏，我方重新经营必然需要进行修缮，汉能光伏公司应当赔偿给我方造成的恢复经营改造费11636592元。4.为了履行与汉能光伏公司之间的《土地房屋设备租赁合同》，我方解除了与案外人之间的合同，并退还客户消费卡、团队及婚宴预定，因《土地房屋设备租赁合同》无法履行，而使我方的上述支出无法收回，汉能光伏公司应当赔偿。汉能光伏公司还应当向我方支付合同履行期间发生的以下费用：1.依据《土地房屋设备租赁合同》第3.4.3条约定以及补充协议第三条之约定，租赁期间，承租人应支付因使用租赁房屋而发生的水、电、燃气费，以及低值易耗品。故汉能光伏公司应当支付其使用涉案租赁标的物至2019年1月30日搬离房屋之日止产生的水费1696319.1元、电费1956012.15元、燃气费444646元、低值易耗品120344元。2.依据《土地房屋设备租赁合同》第3.2.3条约定，因承租人需要而对房屋进行改造的费用应当由承租人承担，因此汉能光伏公司应当支付我方垫付的房屋改造费用。3.我方提前向汉能光伏公司开具了200万元的租金发票，但汉能光伏公司至今未向我方交纳该笔200万元的租金，故汉能光伏公司应当赔偿我方开具发票产生的税金损失95238.1元。4.汉能光伏公司在2019年3月1日至2019年6月6日期间一直占用一间客房以及小宴会厅存放其公司物品，2019年6月6日才将其存放在租赁房屋内的物品全部腾退，故汉能光伏公司应当按照我方对外经营的标准，支付占用客房及小宴会厅的使用费。汉能光伏公司辩称，1.《土地房屋设备租赁合同》无效，故不存在违约问题，红栌温泉山庄、红栌健康公司无权要求我公司支付延期付款违约金和提前解除合同违约金。2.同意支付实际发生的水电费，但红栌温泉山庄、红栌健康公司没有证据证明其实际支付了我公司使用房屋期间的水、电、燃气费用，我公司也没有使用过所谓的低值易耗品。3.我公司从未要求过红栌温泉山庄、红栌健康公司对房屋进行维修改造，红栌温泉山庄、红栌健康公司主张的各项维修改造款均与我公司无关。4.《土地房屋设备租赁合同》约定免租期为90日，我公司应当享受90日的免租期，红栌温泉山庄、红栌健康公司要求我公司支付81日免租期租金没有依据。5.红栌温泉山庄、红栌健康公司主张的与案外人之间合同所产生的损失并非因《土地房屋设备租赁合同》而产生，我公司均不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本案事实认定如下：2002年6月8日，甲方北京市昌平区小汤山镇讲礼村民委员会（以下简称讲礼村委会）与乙方昌平区水产公司签订了《土地租赁合同书》，约定乙方租赁甲方位于村西的968亩土地。地界为：东地界由王大地大渠向南延伸至引水渠；南至尚信交界向西至田边路边；西地界由田间路东地边向北；北地界以田间路地边为准。租赁期限从2002年6月8日起至2052年6月8日止。讲礼村委会系上述968亩土地的所有权人，该968亩土地中包括本案诉争的500亩土地。2013年12月26日，北京市昌平区人民政府国有资产监督管理委员会（甲方，以下简称昌平区国资委）、北京宏达兴投资管理公司（乙方，以下简称宏达兴公司）、北京红栌生态渔业有限责任公司（丙方，以下简称红栌渔业公司，后变更名称为红栌健康公司）、红栌温泉山庄（丁方）签订《协议书》。该《协议书》对于涉案土地及地上物的取得、建设、流转情况作出了说明，内容为：1.昌平区水产公司所属企业昌平水产养殖场于2002年出资成立并投资建设红栌渔业公司，先后投资建设了研发楼、温泉宫、垂钓宫、生态餐厅、东附楼等固定资产，同时打造了北京市第二道隔离地区，种植了600亩经济林和150亩樱桃园，使之成为集住宿、餐饮、娱乐、温泉、垂钓、采摘为一体的多功能场所。2.昌平区水产公司是昌平区国资委监管的国有公司。2004年昌平区国资委成立，昌平区水产公司及所属水产养殖场、红栌渔业公司一并划入区国资委系统。3.2005年昌平区水产公司作为水产养殖场与红栌渔业公司的产权管理者，代表其与北京市金大扬科贸有限公司（以下简称金大扬公司）签订《租赁经营合同》，将红栌渔业公司名下的全部资产租予金大扬公司。2007年金大扬公司出资成立了红栌温泉山庄，同时，昌平区水产公司、金大扬公司、红栌温泉山庄共同签订了《〈租赁经营合同〉补充合同》，金大扬公司将全部权利义务转让给红栌温泉山庄。从此，红栌温泉山庄取代金大扬公司成为租赁资产的经营者和责任的履行者。4.2009年昌平区国资委决定将昌平区水产公司改制剥离的水产养殖场及红栌渔业公司的资产划入宏达兴公司（昌平区国资委监管的国有公司），并由宏达兴公司承接《租赁经营合同》中出租方的权利义务。5.2013年昌平区国资委根据《北京市昌平区人民政府关于同意北京市昌平区水产养殖场产权转让的批复》（昌政函[2012]277号）将水产养殖场（含红栌渔业公司）的国有产权整体挂牌出让，珠江房地产公司摘牌成功后，又将红栌渔业公司的资产打包通过股权转让的方式由红栌温泉山庄100%受让。为清理各方之间关于租赁经营期间的债权债务等遗留问题，经认真核查并达成结算协议如下：一、因红栌温泉山庄已通过收购红栌渔业公司100%股权的方式实际取得了红栌渔业公司资产的所有权，故相关单位之前签订的《租赁经营合同》及《〈租赁经营合同〉补充合同》因法律关系的变更而依法终止。二、宏达兴公司于2010年3月将红栌渔业公司的东附楼等资产交付红栌温泉山庄使用，经协商确定红栌温泉山庄应向宏达兴公司交纳2010年3月至2013年3月的租金4632000元。三、依据《租赁经营合同》及《〈租赁经营合同〉补充合同》约定，出租方应当承担的资产维修改造费用等总计4855000元，由宏达兴公司支付给红栌温泉山庄。四、上述费用相互支付后，各方不再存在其他任何债权债务，各方认可再无任何经济和法律争议。2014年5月5日，北京金润龙水产技术有限责任公司（原昌平区水产公司，以下简称金润龙公司）与红栌温泉山庄、红栌健康公司（原红栌渔业公司）签订《补充协议》，鉴于原昌平区水产公司于2002年6月8日与讲礼村委会签订了《土地租赁合同书》，后成立红栌渔业公司，项目由红栌温泉山庄运营管理，由于原昌平区水产公司改制后更名为金润龙公司，而后经讲礼村委会同意签订补充协议，现经实际测量该宗土地面积为941亩，剩余38年按实测面积941亩支付土地租金，其中500亩土地租赁费用由红栌温泉山庄承担。该《补充协议》对于此后剩余租期38年的租金标准、支付方式进行了约定。《补充协议》第三条约定，该《补充协议》与村委会签订《土地租赁合同》同时生效，其原始《土地租赁合同》其他条款均不变。按新约定的租金标准，双方各自承担继续履行共同遵守。2015年1月1日，甲方金润龙公司与乙方红栌温泉山庄签订《土地租赁合同〈补充协议〉》，载明讲礼村委会与金润龙公司于2014年5月5日又签订了《补充协议》，将租赁土地实测后确定为941亩，并对租金标准和支付方式作出了调整，双方同意与讲礼村委会签订的《补充协议》内容，整个园区继续以金润龙公司名义统一承租。红栌温泉山庄按照《补充协议》新约定的标准承担部分的租金，并由金润龙公司一并向讲礼村委会交纳，其中樱桃园150亩作为平原造林使用。2018年3月29日，讲礼村委会出具知情同意书，载明其村委会同意红栌温泉山庄、红栌健康公司将位于讲礼村西16号的500亩土地出租给北京汉能光伏投资有限公司。2018年3月30日，红栌温泉山庄、红栌健康公司共同作为出租方，与承租方北京汉能光伏投资有限公司（2019年1月23日更名为北京汉能光伏技术有限公司，即汉能光伏公司）签订了《土地房屋设备租赁合同》，约定红栌温泉山庄、红栌健康公司将北京市昌平区小汤山镇讲礼村16号房屋面积39427平方米、土地面积380亩，实际使用面积500亩（合计333500平方米），出租给汉能光伏公司，租赁用途为培训、经营、办公。双方商定，出租方将于承租方定金到达出租方指定账户的次日向承租方交付租赁标的。租赁期限为10年，从2018年4月1日至2028年6月30日，其中2018年4月1日至6月30日为免租装修期，免租装修期内承租人免交房屋租金。《土地房屋设备租赁合同》第2.2条“定金及其支付”约定，合同签订后3日内，承租方向出租方支付定金，定金总额相当年租金四分之一，为6546760元。出租方收到承租方定金后，即刻进行股权解押，并需在收到定金后21个工作日内完成解押手续，向承租方提供相应的有法律效应的解押证明。第2.3条“租金及其交纳方式”约定，前五年年租金总额计算方式为：1.8197元/日/平方米*39427平方米*365天=26187039元（含税价），自第六个租赁年度租金开始递增。2018年7月1日，承租方支付的定金6546760元自动转为三个月房屋租金。出租方在完成股权解押，向承租方提供解押证明并提供等额增值税专用发票后7个工作日内，承租方向出租方支付其余九个月租金，合计19640279元。承租方应于2018年12月31日前支付第二年租金26187039元。第2.4条“押金支付及其返还”约定，出租方正式进行物业交割、承租方正式入驻后7个工作日内，承租方向出租方支付六个月租金金额的押金13093520元，出租方完成股权解押并向承租方提供解押证明后7个工作日内，承租方向出租方支付剩余六个月押金13093520元。如承租方在合同期内发生违约事项，经双方协商一致，出租方可从押金中直接扣除相关费用。扣除费用后，承租方如继续履行合同，应在10个工作日内将押金补齐，否则出租方有权从下期租金或其他预付费用中自行扣除相应金额补足押金。租赁期间，如承租方不存在任何违约事项，或违约事项之争议以扣减押金以外的方式解决，本合同期满或本合同提前终止且房屋完好交还出租方并结清所有费用后，上述房屋押金由出租方在承租方完好交还房屋后20个工作日内一次性无息返还给承租方。第2.5条“其他费用及其支付”约定，水费9元/m3，温泉水27元/m3、电费1.5元/度，承租方须于每年6月30日和12月30日向出租方支付，出租方代为征收，出租方在收到水电费后需提供相应金额的服务费发票给承租方。第三条“双方权利义务”约定有如下内容，3.2.3条对承租方提出的与使用合同标的相关的合理请求，包括但不限于修缮房屋等，出租方应及时提供必要的帮助。经承租方维修改造的非房屋主体结构部分的维修费用承租方负担，房屋主体结构部分应由出租方承担维修责任。房屋交割前，出租方负责修缮并承担费用。3.2.7条租赁期间如合同标的因政府规划调整、土地所有权人或原出租方北京金润龙水产技术有限责任公司解除原租赁合同等原因导致承租标的拆迁或需要提前退租的，出租方需提前90月（原文如此）书面通知承租方，应退还多收租金、押金，并与承租方协商合同解除事宜，积极配合承租方妥善完成后续工作。3.2.11条2018年4月8日前进行交割，交割后至2018年5月1日前出租方需陆续清场，为确保承租方提供完全封闭的场地。3.2.12条出租方应于2018年6月30日前将温泉宫交割给承租方，如交割前承租方需对温泉宫进行改造，出租方应加快清退速度，保障承租方顺利改造。3.4条承租方应当支付租赁期限内因使用合同标的而发生的而费用，包括房屋水、电、气的费用。第四条“违约责任”约定，承租方如逾期支付押金及租金，每逾期一日，需按欠缴数额的0.05%支付违约金，该违约金最高不超过逾期支付款项的千分之十，且逾期超过二十日，出租方有权选择解除合同。租赁期限内，承租方不得提前解除合同，否则，出租方有权不予返还六个月押金，若支付的违约金不足抵付出租方损失的，承租方还应向出租方赔偿差额部分。5.2.6条因承租方业务发展变化需要提前解除本合同的，承租方在提前90日通知出租方之一的，本合同即解除。承租方应在通知发出后60日内搬离，并赔偿给出租方造成的实际损失。《租赁合同》列明的附件共七项，包括租赁标的房屋设备明细表、平面示意图、集体土地使用证、原土地租赁合同及补充协议、土地所有权人讲礼村委会同意转租的《知情同意书》、土地原承租人金润龙公司出具同意转租的《知情同意书》、出租方股权解押证明。2018年4月16日，红栌温泉山庄、红栌健康公司与汉能光伏公司签订了《〈土地房屋设备租赁合同〉之补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第一条约定出租方同意配合承租方对于承租标的进行整体装修和改造，并约定了具体的配合协助义务内容。第二条，本协议签署七个工作日内，出租方可将池塘内喂养的部分鱼运走，并将垂钓宫内鱼、水清空，池塘清理干净。第三条，承租期间产生的低值易耗品，由承租方承担。第四条，房屋土地租赁押金为第一年租金26187039元，后续押金不随租金涨幅变化。2018年4月9日，汉能光伏公司向红栌温泉山庄银行账户内转账6546760元。2018年4月16日，汉能光伏公司向红栌温泉山庄银行账户内转账13093520元。2018年4月26日，汉能光伏公司再次向红栌温泉山庄银行账户内转账13093520元。红栌温泉山庄于2018年4月3日开具收据，载明收到汉能光伏公司交纳押金13093520元；又于2018年4月16日开具另一张收据，载明收到汉能光伏公司交纳押金13093520元。汉能光伏公司于2018年6月28日向红栌温泉山庄银行账户内转账300万元，同年7月10日转账200万元，7月13日转账300万元，8月29日转账500万元，10月12日转账300万元，10月19日转账100万元，11月13日转账640279元。以上押金共计26187040元，定金及租金共计24187039元。2018年4月13日，北京市工商行政管理局昌平分局作出两份《股权出质注销登记通知书》，分别注销了出质人为王真和王华对于红栌温泉山庄股权的质押。《土地房屋设备租赁合同》签订后，红栌温泉山庄、红栌健康公司向汉能光伏公司交付了租赁标的物。红栌温泉山庄、红栌健康公司向法院提供《物业交割明细表》，用以证明其于2018年4月3日向汉能光伏公司交付了全部租赁标的物。《物业交割明细表》按照建筑物、配套设施、地上附着设施、园林绿化四个部分，分别列明了交付租赁标的物的具体内容，其中绿化园林部分的最后一页，需求部门确认处有于丽莎签字，红栌温泉山庄处有王全中签字，但均未署日期。汉能光伏公司不认可该《物业交割明细》的真实性，主张不能确认于丽莎的签字系本人所签，也不能证明于丽莎有权代表其公司签字确认。汉能光伏公司主张双方于2018年4月16日签订补充协议时办理租赁物交接，但未提交相关证据。双方当事人均认可，在《土地房屋设备租赁合同》履行过程中，《土地房屋设备租赁合同》附件2资产明细表中列为“御笔坊”的房屋800平方米因涉及昌平区平原造林腾退补偿房屋整改而被拆除。关于拆除时间，汉能光伏公司主张为2018年7月17日，但未提交相应证据；红栌温泉山庄、红栌健康公司主张为2018年11月底，并提交落款日期为2018年11月10日的告知函一份，但汉能光伏公司不认可收到该函件，经审查该函件无签收记录。2018年6月15日，红栌温泉山庄向汉能光伏公司发出《律师函》。该函件载明：红栌温泉山庄已于2018年5月4日至5月21日分别向汉能光伏公司交付了第一年租金的增值税发票，并于2018年5月31日应汉能光伏公司的要求提供了市国土局关于2009年－2017年违法建设的意见及区国土规划图（讲礼村部分）、小汤山镇讲礼村规划图及2009年土地利用现状图共5张，于2018年6月5日向汉能光伏公司提供了昌平区政府［2012］277号关于红栌山庄产权转让批复文件及昌平区国资委对转让的决定、产权交易公告文件共6张。红栌温泉山庄向汉能光伏公司告知，截止2018年6月15日，汉能光伏公司拖欠租金19640279元，四、五月物业水电费。要求汉能光伏公司于2018年6月19日将上述款项结清。汉能光伏公司于2018年6月26日向红栌温泉山庄发出《关于贵司发来〈催款函〉〈律师函〉和〈停止服务函〉的回函》，称红栌温泉山庄于2018年5月31日发来的《催款函》，2018年6月15日发来的《律师函》和2018年6月22日发来的《停止服务函》均已收到。由于内部工作流程问题，第一年剩余9个月租金尚未支付。汉能光伏公司将积极努力推进租金支付事宜，要求红栌温泉山庄继续提供水、电、后勤等相关服务。2018年10月29日，红栌温泉山庄向汉能光伏公司发出《关于〈土地房屋设备租赁合同〉履行中违约问题的函》。该函件载明：按合同第2.3.3款约定，贵司应当在质押解除后七日内即4月20日前支付剩余九个月租金19640279元。经贵司提出迟延至9月30日前全部付清，本着双方友好合作相互信任，我方予以谅解。之后，贵司未能遵守承诺，多次迟延付款。截止到2018年10月28日，贵司仍拖欠租金2640279元，水电费1752379.2元，餐费561630元，洗涤费88422.16元，物业费1200600元，违约金1810491元，共计8053801.36元。依据合同第4.4条之约定，请贵司在2018年11月5日前结清上述拖欠费用，否则我司将解除合同，依法提起诉讼，维护我司的合法权益不受侵害。2018年11月2日，汉能光伏公司向红栌温泉山庄发出《关于贵司发来〈违约函〉的回函》，表示其已收到红栌温泉山庄于2018年10月29日发来的《违约函》，由于其内部工作流程原因，剩余部分租金、物业、餐费和水电费用等还一直未付。汉能光伏公司表示将积极努力推进款项支付事宜，争取今年年底前将租金、物业水电费和餐费等费用支付完毕。2018年11月30日，汉能光伏公司向红栌温泉山庄、红栌健康公司发出《关于汉能集团红栌山庄培训基地的退租告知函》。该函件载明：我方汉能光伏公司前期与贵方签署的红栌温泉山庄的租赁合同，租赁标的地址北京市昌平区小汤山镇讲礼村16号。现因我方发展规划调整，决定不再租赁上述房屋。现依据双方签署的租赁合同第五条下第5.2.6条之约定，提前90天发送正式函件告知贵方退租。我方近期会安排专项对接团队与贵方洽谈退租事宜，望贵我双方继续本着合作互利的原则，妥善解决退租事宜。2019年1月29日，汉能光伏公司在将其物品搬出租赁房屋的过程中与红栌温泉山庄、红栌健康公司产生冲突并报警。红栌温泉山庄未同意汉能光伏公司将部分剩余物品拉走，剩余物品占用一间客房及一间小宴会厅。2019年6月6日，本院组织双方当事人对于汉能光伏公司存留在租赁房屋内的物品进行交接。对于汉能光伏公司起诉要求红栌温泉山庄、红栌健康公司返还的桌椅160件、投影仪4个、彩色打印机1个、耳机1个、音响套装1套，现场均未发现。关于搬离日期，汉能光伏公司主张于2019年1月28日搬离，并提交其员工于2019年1月29日拍摄的视频为证；红栌温泉山庄、红栌健康公司不认可该视频证据，主张汉能光伏公司于2019年1月30日搬离，但未提交相应证据。根据双方举证情况，本院认定汉能光伏公司于2019年1月29日搬离。就其主张的水电费，红栌温泉山庄、红栌健康公司提供了水电费明细单。2018年4月-6月汉能学院红栌山庄基地水电费明细单显示，2018年4月-6月期间，汉能光伏公司应支付水电费数额为1738766.85元，于丽莎于2018年7月3日在该张明细单上签字。汉能光伏公司分别于2018年7月31日、2018年8月13日向红栌温泉山庄支付水电费，共计1738766.85元。红栌温泉山庄、红栌健康公司另提供了2018年7月至2018年12月期间的水电费明细单。明细单显示，温泉山庄7月水电费总计688472.1元；8月水电费总计650569.35元；9月水电费总计413337.75元；10月水电费总计386265.9元；11月水电费总计457643.85元；12月水电费总计577873.95元，以上7月至12月期间的水电费明细单有于丽莎签字，除12月单据于2019年1月6日签字外，其他签字日期均为12月14日。红栌温泉山庄、红栌健康公司提供了汉能学院红栌山庄基地水电表交接单，显示2019年1月1日至1月29日期间的水电费合计478168.35元。于丽莎于2019年1月29日在该交接单上签字。关于燃气费问题，红栌温泉山庄、红栌健康公司提供了北京仁和鼎盛燃气公司开具的收据4张。收据载明，北京仁和鼎盛燃气公司收取了2018年4月-6月燃气费148331元，2018年7月-9月燃气费160480元，2018年10月、11月燃气费93645元，2018年12月、2019年1月燃气费42190元。红栌温泉山庄、红栌健康公司就其主张的低值易耗品提供了棉织品领用表及工程配件领用表，表上有于丽莎签字，时间为2018年4月20日。该表载明汉能光伏公司领用了床单、被罩各304个，枕袋600个、浴霸灯72个、LED灯710个、水龙头28套。红栌温泉山庄、红栌健康公司另提供了供货单，除LED灯外，供货单涉及的其他物品的数量均与领用表上载明汉能光伏公司领取的数量吻合，供货单记载的LED灯数量为638个，供货单同时列明了单价及总价。依据领用表与供货单计算的上述物品价款如下：床单304*59.5=18088元；被罩304*98=29792元；枕袋600*13.3=7980元；浴霸72*450=32400元；水龙头28*280=7840元；LED灯638*38=24244元。以上共计120344元。本案中，汉能光伏公司主张出租房屋未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同应为无效。红栌温泉山庄、红栌健康公司主张租赁地块符合北京市第二道绿化隔离地区的政策，可以按绿化面积的一定比例建房，但未提供与该政策相关的具体证据。对此，本院致函北京市规划和自然资源委员会昌平分局，询问：一、涉案租赁土地的性质及规划用途；二、红栌渔业公司建设涉案租赁房屋时是否通过了规划审批手续；三、红栌渔业公司所建房屋是否属于绿地3%还建范围内；四、按照当时政策，如属于绿地还建房屋，是否需要规划审批手续。北京市规划和自然资源委员会昌平分局复函：一、昌平区小汤山镇讲礼村16号地块土地性质为集体土地，已取得我局核发的集体土地使用证（京昌集用（2002划字第20-06-2167号））。在已批复的《昌平分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，该地块规划性质为生态混合区。经查阅，该地块未办理规划许可手续。二、经了解2003年市政府下发了《关于加快本市第二道绿化隔离地区绿化建设的意见》（京政发【2003】15号）。目前，二道绿化隔离地区无明确的相关政策。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查，红栌温泉山庄、红栌健康公司所出租的房屋未办理建设工程规划许可证，房屋建设亦未经过主管部门的批准，故《土地房屋设备租赁合同》及补充协议应为无效。关于红栌温泉山庄、红栌健康公司抗辩称合同标的物不属于城镇房屋，因北京市实行城乡一体规划，该抗辩不能成立。关于红栌温泉山庄、红栌健康公司抗辩称合同租赁标的物不仅包括地面建筑，还包括集体土地及经营权，因双方合同约定的租赁用途为培训、经营、办公，且租金的计算方式为单价乘以租赁房屋面积乘以天数，可见双方主要租赁标的物仍为房屋，故《土地房屋设备租赁合同》及补充协议应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。汉能光伏公司就其占有使用红栌温泉山庄、红栌健康公司所出租的房屋，应当支付占有使用费。关于汉能光伏公司占有使用涉案房屋的起始时间，双方均未提交直接证据，而根据合同约定，出租方将于承租方定金到达出租方指定账户的次日向承租方交付租赁标的，出租方正式进行物业交割、承租方正式入驻后7个工作日内，承租方向出租方支付六个月租金金额的押金13093520元，而汉能光伏公司于2018年4月9日向红栌温泉山庄转账支付6546760元，又于2018年4月16日转账支付13093520元，故本院认定汉能光伏公司入驻时间应为2018年4月10日。关于汉能光伏公司的搬离时间，因双方于2019年1月29日因腾退问题产生纠纷并报警，故本院认定汉能光伏公司于当日搬离。汉能光伏公司应当支付自2018年4月10日至2019年1月29日期间的占有使用费21164867.01元（1.8197元/平方米/天*39427平方米*295天）。汉能光伏公司主张员工宿舍及办公室楼、别墅、工程用房及库房、员工餐厅和超市一直未交付，但其在租赁期内并未对此提出过异议，而红栌温泉山庄提供的物业交割明细表中包含上述房屋，本院对汉能光伏公司主张的扣除上述租赁面积对应使用费的主张不予支持。虽合同中约定了免租期，但合同被认定无效，且本案审理中经法院释明，红栌温泉山庄、红栌健康公司表示假如合同无效，则免租期的约定亦属无效，故汉能光伏公司应当支付该期间内的房屋使用费。关于在租赁期内被拆除的800平方米的御笔坊，汉能光伏公司主张扣除相应使用费，红栌温泉山庄、红栌健康公司表示认可，但双方当事人对拆除日期有争议，因汉能光伏公司对其主张的拆除日期未提交相应证据，本院按照红栌温泉山庄自认的拆除日期2018年11月底予以计算，应当从占有使用费中扣除87345.6元（1.8197元/平方米/天*800平方米*60天）。关于汉能光伏公司未腾空物品所占用客房一间、小宴会厅一间的占有使用费，因2019年1月29日汉能光伏公司在将其物品搬出租赁房屋的过程中遭红栌温泉山庄阻拦而未能腾空，故本院对红栌温泉山庄、红栌健康公司主张的该部分房屋使用费不予支持。汉能光伏公司已交纳押金共计26187040元，但其起诉主张返还押金26187039元，本院对此不持异议；汉能光伏公司已交纳定金及租金共计24187039元。因此，红栌温泉山庄、红栌健康公司应当退还押金26187039元及剩余房屋占有使用费3109517.59元，共计29296556.59元。因对合同无效的后果，双方均有责任，本院对汉能光伏公司主张的利息损失不予支持，对红栌温泉山庄、红栌健康公司基于合同有效主张的滞纳金、违约金亦不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于汉能光伏公司要求红栌温泉山庄、红栌健康公司返还的物品，因本院主持现场交接时并未发现汉能光伏公司所述物品，汉能光伏公司亦未举证证明所述物品存于红栌温泉山庄、红栌健康公司处，本院对该项请求不予支持。关于红栌温泉山庄、红栌健康公司主张的2018年7月至2019年1月间的水费1696319.1元、电费1956012.15元，2018年4月至2019年1月间的燃气费444646元，低值易耗品120344元。因从双方交易习惯看，汉能光伏公司对红栌温泉山庄、红栌健康公司历次开具的水电费单据均予以签字确认，并已交纳了前期的水电费，故本院对红栌温泉山庄、红栌健康公司主张的剩余未交纳的水电费予以支持。因履行过程中红栌温泉山庄、红栌健康公司从未向汉能光伏公司主张过燃气费，汉能光伏公司亦未签认过有关燃气费的单据，且经询问，红栌温泉山庄、红栌健康公司表示燃气系用于洗衣、餐饮等项目，该类项目应当根据双方签订的物业合同另行结算，故本院对该项主张不予支持。红栌温泉山庄、红栌健康公司就其主张的低值易耗品提交了交接单，交接单上有汉能光伏公司员工于丽莎签字，虽汉能光伏公司对此不认可，但未提出相反证据，本院对该项主张予以支持。以上费用共计3772675.25元。关于红栌温泉山庄、红栌健康公司向汉能光伏公司主张的维修改造款2552670元（包括改造办公室、会议室、KTV、小会议室、餐厅、宴会厅，厨具设备款，温泉井设备费，污水站投入费用，空调管道维修费），因红栌温泉山庄、红栌健康公司系依据《土地房屋设备租赁合同》第3.2.3条而提出上述主张，而合同已被认定无效，故本院对上述主张不予支持。同理，红栌温泉山庄、红栌健康公司主张的垂钓宫、温泉设备损失，向客户退会员卡的费用，向北京唐津水产公司赔偿因不能履行双方合同产生的损失，向客户退团队、婚宴预定款，向北京鑫盛远景建筑装饰工程有限公司赔偿提前解除合同产生的损失，支付恢复经营改造费、恢复KTV改造设备费，上述损失均系红栌温泉山庄、红栌健康公司基于合同有效而主张的，本院不予支持。若红栌温泉山庄、红栌健康公司坚持认为己方存在上述损失，可另行主张。关于红栌温泉山庄、红栌健康公司主张退还的发票税金，该税款应由汉能光伏公司协助红栌温泉山庄、红栌健康公司向税务机关申请办理退款手续，红栌温泉山庄、红栌健康公司主张由汉能光伏公司直接赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。关于汉能光伏公司主张王真、王华在未出资本息范围内承担本息赔偿责任，但根据双方举证情况，未发现王真、王华存在出资不实的情形，故本院对汉能光伏公司的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认北京红栌健康管理有限公司、北京红栌温泉山庄有限责任公司与北京汉能光伏技术有限公司于2018年3月30日签订的《土地房屋设备租赁合同》及于2018年4月16日签订的《〈土地房屋设备租赁合同〉之补充协议》无效；二、北京红栌健康管理有限公司、北京红栌温泉山庄有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还北京汉能光伏技术有限公司押金26187039元及剩余房屋占有使用费3109517.59元，共计29296556.59元；三、北京汉能光伏技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京红栌健康管理有限公司、北京红栌温泉山庄有限责任公司水费1696319.1元、电费1956012.15元、低值易耗品120344元，共计3772675.25元；四、驳回北京汉能光伏技术有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京红栌健康管理有限公司、北京红栌温泉山庄有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1408766元，由北京红栌温泉山庄有限责任公司、北京红栌健康管理有限公司负担986136元（于本判决生效后七日内交纳），由北京汉能光伏技术有限公司负担422630元（已交纳）。反诉案件受理费704383元，由北京红栌温泉山庄有限责任公司、北京红栌健康管理有限公司负担493068元（已交纳），由北京汉能光伏技术有限公司负担211315元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 朱文君二〇一九年十二月二十六日法官助理 王 梦书 记 员 杜 莹书 记 员 赵梦芸