浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8330号 上诉人（原审原告）：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司，住所地：浙江省绍兴市柯桥区柯桥蓝天市心广场2幢501-03室，统一社会信用代码：91330621MA288MQ31Q。 法定代表人：刘芝兰，总经理。 委托诉讼代理人：李兵欠、徐鹏，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：王哈如买，男，1990年6月25日出生，回族，住青海省化隆回族自治县。 上诉人绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司（以下简称圣鑫公司）因与被上诉人王哈如买房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初4403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：杭州萧元房地产开发有限公司就其开发的瓜沥商业中心委托杭州今升物业管理有限公司代为经营、管理。刘敬从杭州今升物业管理有限公司处承租了瓜沥商业中心四层（整层）4500平方米的场地，用于经营餐饮类。租期7年，2017年至2024年。后圣鑫公司从刘敬处承租了上述4500平方米的场地，用于经营餐饮类，租期7年，具体时间从实际进场开始计算。 2017年3月2日，王哈如买和圣鑫公司签订《合同书》一份，合同主要约定：圣鑫公司向王哈如买提供位于杭州萧山瓜沥商业中心地上四层铺位，使用面积为33平方米的场地，用于经营化隆牛肉面；使用年限为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，场地交付时间另行通知；计租日：使用起始日期从王哈如买通知中确定的双方应当交付之日的次日起算；固定租金，每年按5%递增，第一使用年度使用场地的日租金标准为6元/平方米；季付（付三个月），先付后使用，在每季度结束前10日支付下一季固定租金；第一使用季度租金18067.5元在2017年3月1日前支付；服务物业管理费月付2509.38元，先付后使用，在每月结束前10日支付下一个月服务物业管理费，王哈如买应按2.5元/平方米标准支付物业管理费；王哈如买须向圣鑫公司缴纳履约保证金（即押金）18067.5元，合同签订之日支付；装修保证金3000元作为对圣鑫公司主体结构的保证金，装修保证金由王哈如买向圣鑫公司申请办理装修方案时间支付，装修完毕，经圣鑫公司验收无破坏、损伤主体结构的，无须扣款，王哈如买正式营业后一周内，退还装修保证金或冲抵一期的部分费用；圣鑫公司逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等每逾期一日支付欠费金额每日5%的滞纳金，超过7日，圣鑫公司有权断水断电，圣鑫公司不赔偿王哈如买的损失，超过15日，视为严重违约，圣鑫公司有权终止合同，且王哈如买应当赔偿圣鑫公司损失；在本合同有效期内，若双方协商一致，可提前终止本合同；在下列情况下，视为王哈如买严重违约，圣鑫公司有权经书面通知王哈如买，立即解除合同并收回该场地，并扣除履约保证金，造成圣鑫公司损失的另行赔偿……王哈如买迟延支付租金或者本合同约定费用超过15日的；圣鑫公司有权依照约定解除合同（不可抗力除外）或王哈如买单方面擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且王哈如买应按合同约定承担违约责任，王哈如买在接到圣鑫公司书面通知之日起10日内将场地交还圣鑫公司，并与圣鑫公司结清所有款项；如果本合同解除时，王哈如买除承担上述条款责任外，还应向圣鑫公司赔偿4个月租金的违约金。 合同签订后，王哈如买预付了三个月的租金18067.5元和履约保证金18067.5元。2017年6月20日，圣鑫公司和王哈如买对商铺进行了交接验收，王哈如买进场装修，并支付了装修保证金3000元。2017年12月29日，王哈如买开始营业。营业后，王哈如买支付了一个月物业费2509.38元和2018年2月份之前的水电费。2018年4月，因经营生意不好等原因，圣鑫公司和王哈如买产生纠纷，双方未能协商一致，王哈如买停止了经营，但未向圣鑫公司腾退、返还租赁商铺。圣鑫公司于2018年4月至9月期间多次向王哈如买催讨租金、物业费、水电费，但未果。王哈如买欠付的费用包括：自2018年3月29日起的租金、自2018年1月29日起的物业费、2018年3月至5月的水电费合计1880.76元。圣鑫公司起诉至原审法院，请求：一、解除双方于2017年3月2日签订的租赁合同；二、王哈如买将坐落于杭州市萧山区瓜沥商业中心四楼营业场地（面积为33平方米）恢复原状并腾退给圣鑫公司；三、王哈如买按6元/日/平方米×33平方米的标准向圣鑫公司支付从解除合同的判决生效日的次日起至实际腾退日止的场地占用费；四、王哈如买交付的履约保证金18067.5元归圣鑫公司所有；五、王哈如买支付违约金24090元；六、王哈如买支付圣鑫公司租金72270元（租金从2018年3月29日起暂计算至2019年3月28日止，按6元/日/平方米×33平方米的标准，继续计算至解除合同的判决生效之日止），赔付上述款项自2018年3月30日起按照每日5%的滞纳金至款清；七、王哈如买支付物业费32621.94元（物业费从2018年1月29日起暂计算至2019年2月28日止，物业费按2.5元/日/平方米×33平方米的标准，继续计算至王哈如买实际腾退租赁场地之日止），支付2018年3月至11月的水电费1880.76元。 原审法院认为：圣鑫公司和王哈如买之间的《合同书》合法有效，双方均应按约履行义务并享有权利。第一，按照合同约定，租金、物业费均是先付后用，在每季度结束前10日支付下一季的租金、物业费，王哈如买从2017年12月29日开始营业，圣鑫公司开始计算租金，但王哈如买仅预付了三个月租金18067.5元，营业后也仅支付了一个月物业费2509.38元，自2018年1月29日起的物业费和自2018年3月29日起的租金王哈如买均未支付。圣鑫公司于2018年4月4日第一次书面催讨后，王哈如买仍未支付。之后，王哈如买虽然停止了营业，但仍有物品占用租赁商铺，王哈如买既未付清租金、物业费、水电费，也怠于与圣鑫公司协商解决办法，更没有采取返还租赁商铺等方式来及时止损。王哈如买在圣鑫公司多次催讨的情况下仍不支付租金、物业费、水电费的行为，已构成违约，圣鑫公司据此要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，符合合同约定，亦于法有据，予以支持。 第二，合同解除后，王哈如买应腾退并返还租赁商铺，至于圣鑫公司提出的恢复原状，《合同书》第十条第3.2款约定的系“王哈如买未经圣鑫公司同意，对使用场地进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破损，且在圣鑫公司书面通知后20日内恢复原状的，圣鑫公司有权解除合同并收回该场地等”，第十条第4.1款约定的系“圣鑫公司依照合同约定解除合同或王哈如买单方面解除合同的……王哈如买应在接到圣鑫公司书面通知之日起10内将场地交还给圣鑫公司”，从上述条文来看，合同解除后，王哈如买履行的义务是将场地交还给圣鑫公司，并未有恢复原状的义务。只有在王哈如买未经得圣鑫公司同意，对商铺进行装修时变更、改造、破坏建筑物结构、实施、设备的情况下，圣鑫公司有权要求王哈如买恢复原状。而王哈如买进场装修系征地圣鑫公司同意，且圣鑫公司也未主张王哈如买对租赁商铺的装修存在变更、改造、破损房屋结构、设施、设备的情况。故圣鑫公司提出的恢复原状，不符合合同约定，不予支持。 第三、合同解除后，王哈如买应支付拖欠的租金、物业费、水电费。关于租金，王哈如买应向圣鑫公司支付自2018年3月29日起按198元/天（6元/天/平方米×33平方米）计算至合同解除之日止的租金。合同解除后，王哈如买未及时腾退并返还租赁商铺的，圣鑫公司可以参照租金标准要求王哈如买支付自合同解除之日的次日起至实际腾退之日止的占有使用费。关于物业费，王哈如买应向圣鑫公司支付自2018年1月29日起按82.5元/天（2.5元/天/平方米×33平方米）计算至实际腾退日止的物业费。关于水电费，圣鑫公司根据电表、水表的度数和水电费的计算公式计算出王哈如买拖欠的2018年3月至11月的水电费合计1880.76元，王哈如买对此未提出异议，故对圣鑫公司主张的水电费1880.76元予以支持。但因双方在审理中一致同意王哈如买支付的装修保证金3000元用于抵扣水电费和物业费，故装修保证金3000元优先抵扣水电费1880.76元，剩余1119.24用于抵扣物业费，圣鑫公司主张的水电费1880.76元不再支持。 第四，关于王哈如买主张的没收履约保证金、违约金以及滞纳金，实际均是针对王哈如买拖欠租金等违约行为而主张的赔偿损失，该院根据合同约定的违约责任、王哈如买违约的起因、违约的程度以及给圣鑫公司造成的损失等因素酌情认定圣鑫公司支付的履约保证金18067.5元作为违约金支付给圣鑫公司，圣鑫公司不再退还该履行保证金，圣鑫公司主张的其余违约金、滞纳金，该院也不再支持。关于王哈如买提出的整个美食城关门关店导致圣鑫公司无法经营以及案外人刘敬答应解除租赁合同的抗辩意见，因证据不足，无法采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年8月12日判决：一、圣鑫公司和王哈如买于2017年3月2日签订的《合同书》在本判决生效后解除。二、王哈如买在判决生效后十日内腾退并返还位于杭州市萧山区瓜沥商业中心地上四层的商铺（使用面积为33平方米）。三、王哈如买在判决生效后十日内支付圣鑫公司自2018年3月29日起按198元/天计算至合同解除之日止的租金，并按198元/天支付从合同解除之日的次日起至腾退房屋之日止的房屋占有使用费。四、王哈如买在判决生效后十日内支付圣鑫公司自2018年1月29日起按82.5元/天计算至实际腾退房屋之日止的物业费（剩余装修保证金1119.24元用于抵扣该物业费）。五、驳回圣鑫公司的其余诉讼请求。如王哈如买未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，减半收取2100元。由圣鑫公司负担346元，王哈如买负担1754元。 宣判后，圣鑫公司不服，向本院提起上诉称：一、原审已判决认定王哈如买未按约支付租金、物业费、水电费的行为构成违约。二、圣鑫公司与王哈如买在《合同书》中已约定王哈如买违约时应承担的违约责任，这些约定是双方真实意思表示，是合法有效的，理应作为认定本案事实的依据。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。圣鑫公司与王哈如买签订的《合同书》第二条2.1款约定：使用期限开始后共计3个月为免租期。第七条2款约定：王哈如买逾期缴纳租金，服务物业管理费、水电费等费用，每逾期一日需支付圣鑫公司欠费金额5%/日的滞纳金；第十条第4款约定：按第十条第3款及本合同其他条款约定，圣鑫公司行使合同解除权的效力：4.1款圣鑫公司依照合同约定解除合同(不可抗力除外)或王哈如买单方擅自解除合同的，圣鑫公司有权没收履约保证金，且王哈如买应按本合同约定承担违约责任。4.2款如果本合同解除时，王哈如买除承担合同第十条第4.1责任外，还应向圣鑫公司赔偿相当于4个月租金的违约金。月租金是指合同解除当月的租金。综上，请求：一、依法撤销杭州市萧山区人民法院作出的(2019)浙0109民初4403号《民事判决书》第六项判决内容；二、依法改判王哈如买向圣鑫公司支付违约金24090元；三、依法改判王哈如买交付的履约保证金18067.5元归圣鑫公司所有；四、依法改判王哈如买从2018年3月30日起，以应付租金为基数，按5%/日的标准向圣鑫公司支付逾期付款滞纳金至款清；六、请求判决本案一、二审诉讼费用由王哈如买承担。 针对圣鑫公司的上诉，王哈如买未发表答辩意见。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：圣鑫公司与王哈如买签订的《合同书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现圣鑫公司上诉要求王哈如买支付违约金、滞纳金及没收履约保证金，对此，本院认为，原审法院根据合同的履行情况以及预期利益等因素认定圣鑫公司没收履约保证金已足以弥补其损失并无明显不当，本院予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费402元，由绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司负担。（绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月十三日 法官助理丁晔 书记员刘婧函