重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初24605号 原告：张本伦，男，1969年9月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。 委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 被告：吴泽忠，男，1969年11月15日出生，汉族，住重庆市江津区。 原告张本伦与被告吴泽忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告张本伦的委托诉讼代理人高才兵到庭参加了诉讼。被告吴泽忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张本伦向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告2018年5月28日至2019年7月28日期间的房屋租金416626元；2、判决被告立即支付原告违约金（以416626元为基数，从2018年5月28日开始以每日3%计算至416626元付清时止）。事实和理由：2017年5月22日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定乙方承租位于重庆市渝北区X街道X路X号房屋，建筑面积493.87平方米，租期为5年，并约定了租金标准、违约责任等。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所，被告未按照合同约定支付租金。原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。 被告吴泽忠未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年5月22日，原告张本伦（出租方、甲方）与被告吴泽忠（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：第2.1条，甲方同意出租、乙方同意承租位于重庆市渝北区龙溪街道松桥支路1号世纪财富星座4层1/2号承租场所（清水房），建筑面积493.87平方米。第2.2条，该承租场所用于办公，未经甲方同意，乙方不得变更承租场所用途。第3.1条，承租期为5年，从2017年5月22日至2022年5月21日，承租期包括装修免租期在内。第3.2条，自承租期开始之日起，乙方可享有从2017年5月22日至2017年7月5日的装修免租期。第4.1条，上述指定承租场所租金计收标准如下：第一、二年月租金每平方米租金单价60元，月租29632元，第三年起每年在前一年的基础上递增3%，第三年月租金每平方米租金单价61.8元，月租30521元，第四年月租金每平方米租金单价63.7元，月租31460元，第五年月租金每平方米租金单价65.6元，月租32398元；租金的支付方式为先付费后使用，租金由乙方按季度支付，在本季度租金期满的10天前向甲方交清下季度租金，第一次租金支付时间为2017年5月22日，即乙方一次性向甲方交纳3个月租金88896元。第4.2条，乙方须向甲方交纳40000元的履约保证金，在承租期内，若乙方拖欠甲方租金及其保证金，或因乙方违反本合同其他约定或因乙方的过失而给甲方造成损失，甲方有权在无须预先通知乙方的情况下及时从履约保证金中扣除一笔相当于该欠交款项或甲方所蒙受损失的赔偿，乙方须在甲方提出书面要求后3天内交付履约保证金以补足所扣除部分，如乙方未能在上述期限内补足所扣除部分，甲方有权即时终止本合同并收回承租场所，同时乙方须赔偿甲方所蒙受的所有损失；承租期满或本合同被提前终止时，乙方应按照本合同的约定将承租场所交还甲方，经甲方验收合格且乙方交清所欠各项费用后，甲方在30天内退还乙方所交纳的履约保证金。第5.1.4条，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，给甲方造成实际损失的还需给予赔偿：（4）拖欠租金累计达到30天的。第6.2条，乙方违约行为：6.2.2乙方未能按合同约定向甲方全额交纳所承租场所的租金，或追补履约保证金，或未能按时足额交纳物业管理费及其他费用。第6.4条，乙方违约责任，6.4.2乙方因6.2.2违约的，甲方有权向乙方按所欠交付费用总额的3%按日计算收取保证金，若乙方拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方还有权即时终止本合同，没收保证金，并向乙方追究由此造成的一切损失（包括但不限于租金及保证金损失、诉讼费、律师费、公证费等一切相关费用）。该合同还约定了其他内容。 上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。因被告未按约向原告支付租金，原告向本院提起诉讼。审理中，原告说明，租金的计算时间为2018年5月29日至2019年7月28日，计算方式为：2018年5月29日至2019年5月28日，12个月，租金价格60元/平方米/月，共计29632元×12个月=355584元；2019年5月29日至2019年7月28日，2个月，租金价格61.8元/平方米/月，共计30521元×2个月=61042元。原告说明其已收取被告40000元的履约保证金，不同意在本案中扣除。对于违约金，原告自愿要求按照年利率24%的标准计算。 上述事实，有租赁合同、当事人陈述、庭审笔录等随案为据，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告承租涉案房屋后，理应向原告支付相应的租金。被告作为履行义务的一方，未提供证据证明其已支付2018年5月29日至2019年7月28日期间的租金，应承担不利后果。对于原告收取的履约保证金，因原告不同意在本案中扣除，且本案《租赁合同》尚未解除，原、被告未对涉案房屋的所有费用进行清算，故本院在本案中不予扣除。对于原告诉请的2018年5月29日至2019年7月28日期间的租金416626元，原告说明计算方式为：2018年5月29日至2019年5月28日，12个月，租金价格60元/平方米/月，共计29632元×12个月=355584元；2019年5月29日至2019年7月28日，2个月，租金价格61.8元/平方米/月，共计30521元×2个月=61042元，该计算标准和方式符合《租赁合同》的约定，故本院予以支持。对于违约金，《租赁合同》约定被告未按合同约定交纳租金，应按所欠交付费用总额的3%按日计算保证金，现原告自愿要求按照年利率24%的标准计算违约金，本院予以支持；根据原告的诉讼请求，违约金应从2018年5月29日起算；因《租赁合同》约定租金的支付方式按季度支付，在本季度租金期满的10天前交清下季度租金，故违约金应分段计算，具体为：自2018年5月29日起，以81981.87元为基数；自2018年8月12日起，以88896元为基数；自2018年11月12日起，以88896元为基数；自2019年2月12日起，以88896元为基数；自2019年5月12日起，以67956.13元为基数。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担未举证、质证的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告吴泽忠在本判决生效之日起十五日内支付原告张本伦2018年5月29日至2019年7月28日期间的租金416626元； 二、被告吴泽忠在本判决生效之日起十五日内支付原告张本伦违约金（自2018年5月29日起，以81981.87元为基数；自2018年8月12日起，以88896元为基数；自2018年11月12日起，以88896元为基数；自2019年2月12日起，以88896元为基数；自2019年5月12日起，以67956.13元为基数；均按照年利率24%的标准计算至付清之日止）； 三、驳回原告张本伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8970元，减半收取4485元，由被告吴泽忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇一九年十二月九日 书记员  刘明哲