山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初3791号 原告：邓××。 委托诉讼代理人：王大鹏，山东力诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李熙玉，山东泰祥律师事务所律师。 被告：威海市环翠区山海华府小区业主委员会，住所地威海市环翠区山海华府小区。 负责人：李明君，业委会主任。 委托诉讼代理人：张钰莹，山东胶东律师事务所律师。 第三人：威海市祥云物业服务有限公司。 法定代表人：冯鲁威，董事长。 委托诉讼代理人：李婧，女，系第三人公司员工。 原告邓××与被告威海市环翠区山海华府小区业主委员会、第三人威海市祥云物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李熙玉、被告之委托诉讼代理人张钰莹、第三人之委托诉讼代理人李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓××向本院提出并确认诉讼请求：1.判令撤销《山海华府小区第二届业主大会会议决定》（2019年4月20日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系山海华府小区-45-102室业主。2007年12月15日，第三人与案外人威海君悦房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定服务期限为2007年12月15日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。被告于2019年4月3日张贴《通知》一份，定于2019年4月20日晚7时召开业主大会。2019年6月11日，被告主任在业主群内通知业主终止与第三人的前期物业服务合同，后又于2019年6月19日发布《关于威海市环翠区山海华府小区选聘新的物业服务企业投票数的公告》，该公告显示，小区共计314户，截止目前共有161户业主进行投票，并有被告单方选定案外人威海军海物业服务有限公司为山海华府小区物业服务企业。原告认为被告召开2019年4月20日业主大会程序违法，侵害业主合法权益，被告未于业主大会召开15日以前通知全体业主，亦未通知相关居委会及主管部门监督指导；被告决定解聘第三人，未提前两个月告知第三人并在第三人管理区域内公告，被告2019年6月27日作出要求第三人2019年6月30日交接的决定程序违法并侵害业主合法权益；被告选聘案外人威海军海物业服务有限公司为山海华府小区新的物业服务公司，未经集体讨论或采用书面征求意见，选聘程序既不公开又不合法，侵害业主合法权益。综上，被告召开第二次业主大会的程序违法，作出的《关于威海市环翠区山海华府小区选聘新的物业服务企业投票数的公告》内容违反法律规定侵害业主合法权益，依据《物业管理条例》第十二条规定，原告向法院提起诉讼，望判如所请。 威海市环翠区山海华府小区业主委员会辩称，第一，被告于2019年4月3日张贴《通知》，提前17日告知小区全体业主召开业主委员大会的时间、地点，完全符合《物业管理条例》之规定，被告组织召开山海华府小区第二次业主大会会议前的通知义务已经及时履行，被告虽未通知居委会到场指导监督但实质上并未损害业主的合法权益，亦不违反法律法规的强制性规定，业主无权请求撤销。第二，被告2019年4月20日召开小区第二次业主大会，采用集体讨论的方式，后被告应业主要求决定对解聘第三人进行投票表决，先后多次在全体业主微信群内向业主汇报2019年4月20日的会议决定并通知进行投票选聘新的物业公司，又于2019年6月19日公示《关于威海市山海华府小区选聘新的物业服务企业投票数的公告》，投票业主人数及面积符合法律规定，达到更换物业服务公司的票数要求，投票结果系走票方式决定，为小区业主的真实意思表示，被告在职责及权限范围内解聘前期物业服务公司并选聘新的物业服务公司，内容真实有效、程序公正公开，维护了全体业主的合法权益。第三，前期物业服务合同终止，第三人应按被告通知时间从小区撤离，无需提前公告告知，业主权益与是否公告前期物业公司无关，被告该行为不构成侵犯业主权益，《山东省物业管理条例》第六十八条之规定与本案实际情况不符，第三人系涉案小区前期物业服务公司，与威海君悦房地产开发有限公司签订的是《前期物业管理服务合同》，该合同第三十二条之约定及《物业管理条例》第二十三条之规定规范了相关情况，第三人未与被告签订物业服务合同，不受《山东省物业管理条例》第六十八条限制，相反，结合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，第三人应当将涉案小区的用房和设施退还，否则第三人的行为将侵犯全体业主的合法权益。综上，根据《物业管理条例》第十二条之规定，业主大会的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主才可以请求撤销，本案中业主大会的召开过程及结果符合法律规定，程序亦不违反法律法规的强制性规定，原告缺乏事实理由依据证实自己的合法权益受到侵害，不得请求法院撤销。 第三人述称，同意原告的诉讼请求。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 威海市环翠区山海华府小区总建筑面积为6.29万平方米，总套数为317户。2007年12月5日，案外人威海君悦房地产开发有限公司与第三人签订《前期物业管理服务合同》，约定第三人为案外人威海君悦房地产开发有限公司开发的山海华府小区提供前期物业服务，约定该合同自2007年12月15日至业主代表委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。后第三人为山海华府小区提供物业服务。 被告威海市环翠区山海华府小区业主委员会于2018年7月31日成立，并报行政主管部门备案。2019年4月3日，被告在涉案小区公告栏内张贴《通知》一份，载明“经小区业委会研究决定，于2019年4月20日晚7点，在里窑社区会议室召开业主大会，望各位业主按时参加会议，有不能参加的业主，可以书面或电子委托他人参加，特此通知。”2019年4月21日被告出具通知一份，载明“2019年4月20日业主大会的具体情况，祥云物业、军海物业公司各自汇报了公司基本情况、服务理念和进驻小区服务的计划打算后，参会业主进行发言，普遍对祥云物业的服务不满意，强烈要求更换物业服务企业，经业委会研究决定：1、终止与威海祥云物业服务公司的前期物业服务合同；2、组织全体业主对选聘新的物业公司进行投票表决；3、投票采取上门走票的形式征求广大业主意见，达到‘双过半’的要求。”。2019年6月11日，被告业委会主任通过业主微信群发送消息，载有“经2019年4月20日，山海华府第二届业主大会会议决定，本小区终止与威海祥云物业服务公司的前期物业服务合同，并选聘新的物业服务公司。”2019年6月19日，被告在涉案小区公告栏内张贴《关于威海市环翠区山海华府小区选聘新的物业服务企业投票数的公告》，载明“本小区共有住户314户，截至目前共有161户业主进行了投票，其中同意选聘威海军海物业服务有限公司为本小区物业服务企业的有159票，弃权2票，符合业主投票人数和建筑面积双过半的规定。” 2019年6月27日，被告与案外人威海军海物业服务有限公司签订《山海华府物业服务合同》，约定被告以协议方式选聘案外人威海军海物业服务有限公司提供物业服务，约定合同期限自2019年7月1日至2024年6月30日止。同日，被告出具《关于山海华府小区与威海市祥云物业服务有限公司组织物业交接的通知》，要求第三人于2019年6月30日9时前在山海华府物业办公室组织交接。现第三人未进行物业交接，仍持续为山海华府小区提供物业服务。 原告主张2019年4月20日《山海华府小区第二届业主大会会议决定》侵害原告的知情权、表决权、共同管理权，遂诉至本院。 庭审中，被告认可其曾张贴《山海华府小区业主委员会公告》一份，公告载明“兹定于2019年9月7日时召开山海华府小区临时业主大会，就以下内容进行决议，希望业主能积极参加，领导能予以指导：1、关于修改《山海华府小区业主大会议事规则》（见附件一），并予以表决；2、关于修改《山海华府小区业主管理规约》（见附件二），并予以表决；3、关于《山海华府小区选聘物业服务企业方案》（见附件三），并予以表决；4、就业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业的相关事宜，予以表决……”，其中附件三选聘工作流程中写明业主委员会就业主推荐和报名的物业服务企业通过市场调研等方式确认三家企业作为候选物业服务企业，根据业主大会的决定与物业服务企业签订物业服务合同。该公告落款时间为2019年8月20日。原告主张公告可以证实被告2019年4月20日大会决议程序违法，又重新召开业主大会对重新选聘物业公司进行表决。被告则称该公告内容主要是为修改山海华府小区业主大会议事规则以及山海华府小区业主管理规约，对于会议第3、4点，因为被告已于2019年6月19日张贴了关于威海市环翠区山海华府小区选聘新的物业服务企业投票数的公告，已经选聘威海军海物业服务有限公司为山海华府小区提供物业服务，此次会议的3、4项仅为再次将选聘军海物业公司的程序进行公告，并在会议中详细说明，并非原告所称因选聘程序违法而再次进行选聘，亦并非重新表决，仅是将此前全体小区业主的投票结果在9月7日召开的临时业主大会上让参会的领导予以指导并见证新的物业服务企业即威海军海物业服务有限公司进驻山海华府小区进行物业服务，该份证据不足以证实原告的合法权益受到侵害，也无法证实原告的主张。第三人称其于8月22日在小区公示栏内看到上述公告，该公告张贴的时间应为8月22日。 被告为证实其主张，提供如下证据： 证据一、会议签到表4份，证明2019年4月20日召开业主大会时到会签到人数为93人。 证据二、投票情况表5份，在不同意第三人继续服务表上签名人数为80人，证实2019年4月20日参会的业主过半数在不同意祥云物业处签名。 证据三、威海市环翠区山海华府小区关于选聘物业服务企业的表决表161份，证明通过全体业主自行表决，其中159户同意选聘威海军海物业服务有限公司为本小区的物业服务企业，超过全体业主的50%，且专有部分建筑面积超过涉案小区面积的50%，符合物权法关于选聘新的物业服务企业的规定。 对此，原告质证称，对证据一的真实性不确定，不知道是否系本人所签，签到表中存在诸多笔迹相近的情况，不知是否有授权，其认为系后期找人代签。对证据二的真实性不予认可。对证据三的真实性不能确定，且在表决票中仅有一家物业单位可供业主选择，若业主不同意无其他物业公司可供替换性选择，该表决票的设置存在引导性，故原告认为其不能称之为选聘物业单位的选聘投票，而只是作为业主大会决议是否通过的意见征求，并非实质性选聘物业单位，被告提供的上述表决票中是否系业主本人签字或真实意思表示有待证实，故对其证明内容不认可。第三人质证称，对证据一的质证意见同原告，另签名中显示53号-401单笑一的签名存在于两个签到表中，同时，第三人参与当天的业主大会，加上军海物业工作人员、第三人工作人员、业主代表等，总的参会人数在30人左右，若该签到表真实，那么按照法律规定，应当由被告出示参会的授权委托。对证据二的真实性及证明的内容不予认可，无法确认该证据形成于2019年4月20日，同时也无法证明系就不同意祥云物业提供服务或其他事项进行投票，根据第三人参会情况，实际参会业主人数与证据中显示的业主人数不符，且有部分签名只显示姓名，并未有具体房号，无法确认系本小区业主。对证据三的真实性不能确定，对证明内容有异议，2019年4月20日业主大会采用集体讨论的方式召开，根据物业管理条例的相关规定，需要过半数的业主参加，但当天参加的业主及业主代表并未超过半数，同时该选票是于2019年6月5日起开始签署的，第三人在服务期间可以确定涉诉小区常驻业主不足100户，选票中不知是否存在有委托签署的情况，根据物业管理条例相关规定，委托需要由业主本人出示委托书，但是在该宗证据中，并未体现，其余质证意见同原告意见。 第三人为证实其主张，提供山海华府物业服务品质提升方案及物业工作汇报各一份，证明2019年4月20日召开的第二届业主大会上，第三人已经将后期小区的提升和整改方案明确的向业主进行出示，并确定投资整改方案以及相关的时间节点，欲更好地为山海华府小区提供服务。对此，原告对于上述证据的真实性和证明内容均无异议，且物业工作汇报中可以看出第三人在2019年4月20日后已经着手开始提升小区服务质量，由此原告推断第三人也争取继续为涉案小区提供物业服务，此外可能还有更多物业服务企业愿意参与到选聘新物业当中来，在公平竞争的环境下可能会选聘出比业主委员会指定的物业服务企业更好的服务内容。而被告质证称，第三人提交的上述证据与本案不具有关联性，该两份证据无法证实被告损害了原告的合法权益，第三人提交的证据可以说明第三人自身都对其物业服务情况不满意，第三人自2007年至今一直为山海华府小区提供物业服务，从未准备提升物业服务品质，而在业委会代表全体业主做出要选聘新的物业服务企业时才提出提升方案，已经无法取得全体业主的信任，这一点由159户即全体小区业主过半数投票选聘新的物业服务公司的结果可获知，第三人的物业服务一直无法取得全体业主的满意，故小区过半数业主经过自己真实意思表示选聘了其他物业服务企业。 庭审中，本院对案外人威海军海物业服务有限公司进行询问，其法定代表人称，该公司于2019年6月27日与被告签订物业服务合同，但因第三人未腾退物业用房与岗亭，其公司仅有项目经理在小区提供服务，因其无法提供完整物业服务，其公司暂时无法收取物业费，物业费由第三人收取。 本院认为，本案的争议的焦点是2019年4月20日被告作出的会议决定，是否充分保障了业主的知情权与参与权，程序是否合法，应否予以撤销。在召开业主大会前，被告已通过在小区公告栏发布通知的方式告知了全体业主召开业主大会的事宜，被告是否参加业主大会，均系其自行选择的行为，被告并未侵犯原告的知情权、参与权。但根据物权法及物业管理条例有关规定，业主决定建筑区划内重大事项及表决权，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案涉及表决事项为终止与第三人的前期物业服务合同即解聘物业服务企业，根据法律规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，涉案小区业主户数为317户，而从被告提交的会议签到表及投票情况表来看，2019年4月20日业主大会到会人数仅为93人，到会人数不足二分之一，所做决定未能真实反映多数人意愿，程序存有严重瑕疵。且虽被告与案外人威海军海物业服务有限公司已签订物业服务合同，但第三人仍为涉案小区提供物业服务并收取物业服务费用，案外人威海军海物业服务有限公司未收取物业费，会议决定不存在不宜撤销的情形，故原告主张撤销会议决定，于法有据，本院予以支持。 依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、七十八条，《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条、第十四条之规定，判决如下： 撤销被告发布的“终止与威海祥云物业服务有限公司的前期物业服务业合同、组织全体业主对选聘新的物业公司进行投票表决及投票采取上门走票的形式征求广大业主意见，达到双过半的要求”的决定。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宫伟丽 二〇一九年十二月四日 书记员  邱 磊