北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初630号原告（案外人）：许乃光，男，1953年5月16日出生。委托诉讼代理人：王新梅，山西文馨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晋萍，山西文馨律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥南97号6号楼125室。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生。第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地山西省太原市民营区经园路281号北四楼303室。法定代表人：王爱芬，执行董事兼总经理。原告许乃光与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、葛军及第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许乃光之委托诉讼代理人王新梅、刘晋萍，被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆，被告葛军到庭参加诉讼。鑫四海投资公司本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。许乃光向本院提出诉讼请求：1.停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园×幢1单元21层2102号房屋（以下简称诉争房屋）的执行，解除对诉争房屋的预查封；2.本案诉讼费由中鑫智融公司与葛军负担。事实和理由：1．中鑫智融公司申请强制执行的诉争房屋为许乃光所有，而非葛军所有，许乃光与鑫四海房地产公司在查封之前签订合法有效的《房屋认购协议》，按照协议支付款项并实际控制诉争房屋，葛军未支付过购房款也未实际占有诉争房屋，生效判决亦判令解除了葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》并办理网签解除手续；2.中鑫智融公司对属于许乃光所有的房屋进行强制执行，没有法律依据，人民法院应当解除对诉争房屋的查封，停止对该财产的执行。执行异议裁定驳回了许乃光的异议申请显然错误，损害了许乃光对诉争房屋的所有权。综上所述，特提起案外人执行异议之诉，请求法院支持许乃光诉讼请求。中鑫智融公司辩称，不同意许乃光的诉讼请求。不认可房屋买卖交易真实性，许乃光提交的《房屋认购协议》房号与本案无关，《房屋认购协议》是后补倒签的虚假协议，许乃光没有付款，提起执行异议之诉没有事实依据。许乃光提交的证据显示其房屋是从案外人王荣万处购买，许乃光没有向鑫四海房地产公司支付过购房款，王荣万支付给鑫四海房地产公司的款项也不是本案房屋款项，而且没有全部付款证明。《执行异议和复议规定》第二十八条在本案不能适用。许乃光并非从葛军处买房，房屋也未登记在葛军名下。许乃光未交房款、查封之前也未签订买卖合同及入住房屋，不能据此排除执行。许乃光涉嫌以恶意诉讼手段为鑫四海投资公司及其关联方逃避被强制执行而拖延履行、逃脱债务。房屋未办理过户登记，许乃光有重大过错，系怠于主张权利导致。协议签订多年，未向鑫四海房地产公司主张办理网签手续。购买未依法登记领取权属证书的被执行房屋，应视为存在过错。葛军辩称，不同意许乃光的诉讼请求，与中鑫智融公司意见一致。鑫四海投资公司经合法传唤，未到庭发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）关联事实中鑫智融依据生效仲裁裁决向本院申请执行。本院作出（2017）京02执异180号执行裁定。2017年4月12日，本院对网签在葛军名下的包括诉争房屋在内的54套房屋进行预查封。2015年3月，鑫四海房地产公司与葛军分两批就包括诉争房屋在内的54套房屋签署合同，并办理了网签登记备案手续。2017年4月，鑫四海房地产公司起诉葛军解除54套房屋相关的买卖合同，并要求办理网签撤销手续。生效判决支持鑫四海房地产公司的诉请。鑫四海房地产公司提起案外人执行异议之诉，本院驳回鑫四海房地产公司的诉讼请求。鑫四海房地产公司不服提起上诉，北京市高级人民法院经审理认为，葛军与鑫四海房地产公司的买卖合同实为设定担保，所以鑫四海房地产公司无权以未付房款要求解除合同并继而主张解除预查封措施。鑫四海投资公司法定代表人王爱芬同时系鑫四海房地产公司、鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）股东。（二）本案买卖相关事实许乃光主张在其与鑫四海房地产公司签订上述《房屋认购协议》前，该房屋原买受人为案外人王荣万，王荣万以446504元的价格与鑫四海房地产公司签订房屋买卖合同，并于2012年8月26日以68万元的价格予以转让（其中2万元现金，66万元银行转账）。其与王荣万于2012年9月20日共同赴鑫四海房地产公司将买受人予以变更，在向鑫四海公司交纳过户费2000元后，许乃光与鑫四海房地产公司重新签订了《房屋认购协议》。就上述主张，许乃光提交了其与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》、与王荣万签订的《房屋买卖协议》、收据及付款凭证复印件、信用卡对账单复印件、银行卡账户明细以及王荣万、鑫四海房地产公司分别出具的证明。根据上述证据，本院认定事实如下：2010年1月27日王荣万通过银行卡以POS机刷卡的形式向鑫四海房地产公司支付款项266504元。鑫四海房地产公司出具收据，载明31号房屋房款266504元，收款方式为POS，收款日期为2010年1月27日。鑫四海房地产公司另曾出具时间分别为2008年7月16日及2008年7月24日的收据，载明31号房屋订金20000元、房款160000元，收款方式均为现金。2012年8月26日，王荣万与许乃光签订《房屋买卖协议》，约定王荣万将鑫四海花园×××层-31#房屋出售予许乃光、乔林（许乃光之配偶），买受人已将订金2万元交付至出卖人，出卖人在帮助买受人取得各项完备购房手续后，买受人将购房款一次性打入出卖人账户上。双方应在2012年9月25日前完成房屋购房手续后交接付款，房价总价为68万元整，买受人应在出卖人交接手续后把除掉订金2万元后的66万元一次性付清。2012年9月20日，许乃光与鑫四海房地产公司就太原市经园路鑫四海花园C座丁单元21层31号房屋（以下简称31号房屋）签订《房屋认购协议》，约定房款411712元。2012年9月20日，鑫四海房地产公司出具收据，显示房款411712元、配套费34792元，总金额446504元。2012年9月20日，许乃光之配偶乔林向王荣万民生银行账户转账66万元。鑫四海房地产公司向王荣万出具过户费2000元的收据。鑫四海房地产公司出具的证明，其中载明：王荣万于2008年购买我公司开发的房屋一套，房号为C座丁单元21层31号。付款方式为部分现金和部分转账，付款时间为：2008年7月16日现金交房款20000元；2008年7月24日现金交房款160000元；2010年1月27日用POS机交房款合计266504元，房款总价：446504元。我公司分别于2008年7月16日出具收据20000元；2008年7月24日出具收据160000元；2010年1月27日出具收据266504元，合计收据金额446504元。2012年9月20日王荣万和许乃光一起到我公司，王荣万告知我公司因病急需用钱，自愿将其所购房屋转卖给许乃光。我公司同意后收取了房屋过户费2000元，与许乃光重新签订了《房屋认购协议》，《房屋认购协议》内容与王荣万的《房屋认购协议》内容相同，文本一致，并给许乃光出具了房款为411712元和配套费34792元的收据。同时收回与王荣万签订的《房屋认购协议》及房款、配套费收据。许乃光购买房屋之后占有使用至今，并一直向我公司缴纳水电、物业等各项费用，我公司认可许乃光是该套房屋的实际购买人。另，我公司于2019年1月24日出具的《情况说明》，证明了许乃光购买房屋的实际房号，王荣万与许乃光于2012年8月26日签订的《房屋买卖协议》中的房号确系笔误造成。鑫四海房地产公司另出具《情况说明》，证明31号房屋即诉争房屋。王荣万出具的证明，其中载明：我叫王荣万，男，身份证号：×××，我与许乃光于2012年8月26日签订《房屋买卖协议》，将我购买的山西鑫四海房地产开发有限公司开发的鑫四海花园房号C座×单元21层31号的房屋以68万元（现金2万元，转账66万）卖与许乃光，因笔误将房屋买卖协议中的单元号写错，将×单元错误写成I单元。《房屋买卖协议》签订后，许乃光向我支付了全部房款。2012年9月20日向山西鑫四海房地产开发有限公司交纳2000元过户费时，山西鑫四海房地产开发有限公司将我名下的《房屋认购协议》、房款及配套收取全部收回。山西鑫四海房地产有限公司与许乃光以原版本内容签订了《房屋认购协议》，并按我与山西鑫四海房地产开发有限公司购买的房屋价格411712元、配套费34792元给许乃光出具了房款及配套费收据。为证明占有，许乃光提供2015年至2018年物业费缴纳凭证，其中载明的户名为许乃光、地址为C-1-2102；2015年至2018年水电费缴纳凭证，其中载明的户名为许乃光、住址为C座；2014年至2018年暖气费的缴纳凭证，其中载明的交款单位为C-1-2102许乃光。许乃光另提交2013年至2019年太原市燃气公司抄收对账单，其中载明的户名为王荣万、表号为12729656。本院认为，本案争议焦点为：焦点一，能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定；焦点二，许乃光权利能否排除执行。关于焦点一，依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，在鑫四海房地产公司的债权人以该公司为被执行人申请执行的过程中，如果买受人符合该条规定的四个要件，即有权排除对诉争房屋的执行。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司；只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对诉争房屋实施预查封；中鑫智融公司在对于诉争房屋实施预查封之后享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人在对于诉争房屋实施查封之后享有的权利。依据“举重明轻、举轻明重”的原则，如果许乃光证明其符合上述司法解释条文的规定，则当然有权阻却中鑫智融公司对于诉争房屋的执行申请，故本案应参照适用上述条文。关于焦点二，判断是否可以排除执行，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。1.根据本案现有证据显示，许乃光与鑫四海房地产公司已于本案预查封措施实施前就诉争房屋签订《房屋认购协议》。同时，从许乃光提交的《房屋买卖协议》等其他证据可见，在本案《房屋认购协议》签订前，王荣万与鑫四海房地产公司已经形成房屋买卖合同关系，后三方通过债权债务一并转让的方式，将买受人变更为许乃光，并据此由许乃光作为新的买受人与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》。上述协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。2.许乃光提交的现有证据，可以证明许乃光合法占有使用诉争房屋的时间在本案预查封措施实施之前，中鑫智融公司对此真实性提出质疑，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼理由难以采信。3.许乃光提交的其配偶转账66万元的银行卡账户明细等现有证据，可以证明其基于前述债权债务一并转让行为，实际履行了《房屋认购协议》所约定的付款义务，其中显示的付款数额亦可进一步佐证款项支付与本案买卖合同之间的关联性，并已经达到盖然性占优势的证明标准。中鑫智融公司虽对此不予认可，但未提交相反证据予以反驳，本院对其诉讼理由难以采信。4.根据本案现有证据显示，尚无法证明许乃光作为买受人对诉争房屋未办理过户登记存在过错。综上，许乃光符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对诉争房屋执行的诉讼请求且请求解除预查封，应予以支持。综上所述，许乃光的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园×幢1单元21层2102号房屋的执行；二、解除对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园×幢1单元21层2102号房屋的预查封。案件受理费7998元，由北京中鑫智融投资基金管理有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 周梦峰审 判 员 李 珊审 判 员 姚 颖二〇一九年十二月三十一日法官助理 李 慧书 记 员 赵 婕