北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97457号原告（反诉被告）：任红轩，男，1974年6月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：赵琼，女，1955年6月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付立煌（赵琼之子），男，1984年12月29日出生，满族，住北京市朝阳区。第三人：付立煌，男，1984年12月29日出生，满族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）任红轩（以下简称任红轩）与被告（反诉原告）赵琼（以下简称赵琼）、第三人付立煌（以下简称付立煌）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。任红轩，付立煌（兼赵琼的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任红轩向本院提出诉讼请求：1.判令赵琼返还任红轩押金8500元及多支付的租金1800元；2.判令赵琼给付任红轩违约金7400元。事实与理由：任红轩与赵琼及其子付立煌经协商，就任红轩租住赵琼所有的位于北京市朝阳区1门3号房屋（以下简称涉诉房屋）事宜，分别于2013年7月、2016年5月、2017年5月，连续签订租赁合同并履行，直至2018年7月，双方终止合同。租赁期间，各项款项由任红轩打入付立煌账户。合同终止后，赵琼尚有房屋押金8500元，预付剩余房租1800元，共计10300元未退还。在租期为2015年7月至2017年7月的第二期合同履行期间，赵琼在合同履行了九个月后即要求涨价，该行为构成违约，依据第一期合同第十条第二款的约定，应承担相应违约责任。赵琼辩称，不同意任红轩的全部诉讼请求。具体理由为：1.任红轩主张的押金、多支付的租金的金额均有误，押金实际是7700元，多支付的租金是1400元。因任红轩与赵琼于2016年5月解除合同后，又签订了新的合同，由此产生了多支付的租金1400元。2.因任红轩对涉诉房屋的不当使用，造成涉诉房屋内部装修及家具、家电受损，押金和多支付的租金也不足以补偿该部分损失。3.就第二期合同履行期间签订新的合同，并非是我单方撕毁协议，而是经过双方友好协商确定的，故我不存在违约行为。赵琼向本院提出反诉请求：1.要求任红轩赔偿赵琼因任红轩不当使用涉诉房屋造成的各项损失7100元；2.要求任红轩给付赵琼违约金10000元。事实与理由：就各项损失，卫生间地面无法正常使用，清洁及重装费用为1200元；卧室床无法继续使用，重新购置费用为1000元；门、窗玻璃完全碎裂，重装费用为800元；洗衣机需维修，维修费300元；床头柜无法继续使用，重新购置费用为700元；冰箱无法继续使用，维修费300元；退租后涉诉房屋如不清理无法继续出租或出售，整体清理费用300元；电视机损坏，损失为2500元，共计7100元。就违约金，依据第一份合同中第十二条的约定，任红轩应将涉诉房屋重新粉刷后交还给我，但事实上任红轩没有重新粉刷，依据合同第十条第一款的约定，任红轩应承担200%租金的违约责任。任红轩对赵琼的反诉辩称，1.就赵琼主张的各项损失：卫生间马桶存在漏水问题，赵琼负有维修义务，我也将物业的意见反馈给赵琼，但赵琼未进行维修；卧室床的床腿确实在租赁期间断了，但床本身已经很旧了；阳台隔断的玻璃是我损坏的，但其他纱窗不是我弄坏的；洗衣机并没有坏，还可以使用，而且我也没用过洗衣机，我自己买了新的；床头柜是中介人员拆坏的；冰箱发霉是因为我于2018年8月23日即搬走了，赵琼至2018年9月2日才收房，期间没有插电；因我不使用电视，故放置在阳台，并在下方垫了砖块，上方罩了布，电视机还能使用。综上，赵琼主张的上述赔偿金额过高。2.关于房屋墙壁重新粉刷的义务，我已经履行完毕了，通过与中介公司的聊天记录可以体现，且期间为2016年6月1日至2017年5月31日的第三期租赁合同中第五条已将第一期合同第十二条的规定废除了。付立煌述称，同赵琼的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月20日，赵琼作为出租人（甲方）与任红轩作为承租人（乙方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称第一期合同），约定：任红轩承租赵琼所有的涉诉房屋，租赁期限自2013年7月22日至2015年7月21日；租金标准为3500元/月，支付方式押二付三，各期租金支付日期为2013年7月22日、2013年10月21日、2014年1月21日、2014年4月21日；押金7000元；租期内的供暖费、物业管理费、室内设施维修费由赵琼承担，水费、电费、卫生费等费用由任红轩承担。合同第十条违约责任中约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同第十二条中约定：甲乙双方协商，乙方承诺将屋内墙面重新翻新，客厅空调主机从阳台移至外体墙面，以上费用租户自行承担，如乙方交房时没能履行墙面重新翻新，将按照合同第十条违约责任处理，甲方有权收房。任红轩和赵琼均表述，双方于2015年7月签订了一份租期自2015年7月22日至2017年7月21日、租金标准为3700元/月的房屋租赁合同（以下称第二期合同），但因合同已丢失，双方现无法提交法庭，并均认可除租金及租期外，该合同的内容与第一期合同基本一致。2016年5月30日，赵琼（甲方）与任红轩（乙方）自行签订《个人房屋租赁合同》（以下简称第三期合同），继续房屋租赁合同关系，约定：租赁期间自2016年6月1日至2017年5月31日，租金标准为4500元/月，按季度结算，每季度初3日内，乙方向甲方支付全季度租金。另，该合同第五条“房屋维护养护责任”中载有“租赁结束后，乙方须将房屋设施恢复原状（具体房屋内陈设和租赁结束交付规定参见双方签订的第一份合同）”，合同文本中将“和租赁结束交付规定”文字划去。关于为何划去该内容，任红轩称双方在电话中已协商一致删去，故其自行划掉了相关内容；赵琼对此不予认可。2017年5月18日，赵琼（甲方）与任红轩（乙方）签订《个人房屋租赁合同》（以下简称第四期合同），继续房屋租赁合同关系，约定：租赁期间自2017年6月1日至2018年5月31日，租金标准为5000元/月，按季度结算，每季度初3日内，乙方向甲方支付全季度租金。另，该合同第五条“房屋维护养护责任”载有“租赁结束后，乙方须将房屋设施恢复原状”。经询，任红轩、赵琼均认可：任红轩实际使用涉诉房屋至2018年8月31日；2018年6月1日至2018年8月31日期间，双方以口头形式达成不定期租赁合同关系，租金标准为5000元/月。关于押金的金额。任红轩认为，仅有第一期、第二期合同中约定了押金，标准为两倍的月租金，故第一、第二期押金分别为7000元和7400元，就第三、第四期押金，任红轩按照自行计算标准分别增至8200元（即增加了第三期和第二期月租金的差额）和8500元，并称赵琼并未提出异议；赵琼认为其收到的押金共计7700元，即于2013年7月21日收到7000元、于2015年7月21日收到400元、于2017年5月收到300元，称任红轩后两期押金计算缺乏依据。关于押金与租金的支付情况，任红轩与赵琼共同确认已支付的租金和押金的金额合计为260300元，但双方对各笔款项的性质和具体构成存在认识分歧。就房屋交还时的屋内设施及家具情况，赵琼提交了11张照片，分别显示了屋内墙体（多面墙体斑驳、墙纸脱落）、卧室床（以砖头垫脚）、卫生间（有锈迹及污损）、立柜（部分边框、底板脱落）、阳台门（玻璃缺失）、洗衣机（外表有污损）电视机（置于阳台，表面积灰）、冰箱（内有霉迹）、厨房橱柜及抽油烟机（有油渍）的状况。任红轩认可照片的真实性，但不认可赵琼主张的损失金额，另提交：1.涉诉房屋在2013年入住时的照片，用以证明厨房漏水、阳台窗户部分损坏的情况。赵琼称无法确定拍摄时间，且其并未主张厨房漏水的损失。2.出售二手家具的网页截图，用以证明赵琼主张金额过高。赵琼不认可其关联性。经释明，双方均明确表示不申请对上述损失进行鉴定。为证明涉诉房屋基础设施在入住时就存在故障和损坏，任红轩另提交了其与付立煌在2013年7月20日至2018年9月1日期间的短信和微信记录，显示：1.2013年7月20日，任红轩发“哥们，我刚才去打药，发现厨房下水管漏水。窗户封闭时机场高速噪音很大，楼外墙用的是不环保的聚苯板保温材料。后面两项不是我们能够解决的问题，不说了，看看第一项吧”，付立煌答“哥们，针对您提出的问题，第一，你可以在附近建材市场买根下水管，大概十几块钱，可以在租金中扣除，第二点，不是我们能解决的，第三点同上。给您添麻烦了，对不起”，任红轩发“客气了，我只是支会一声，修管子主要是不擅长，我还是咨询一下专业人士以免买错管径装不上”。2.2013年7月28日，任红轩发“我找到水少的原因了，马桶一直漏水，还得找人修”“水箱漏水，一直流。管道也漏，地面上也有水”，付立煌问“哪个位置的管道漏水”，任红轩答“马桶旁边的。物业周日不上班吗？怎么一个人影都没有”，付立煌答“应该有人值班，你在找找”。3.2013年7月29日，任红轩发“今天终于找到物业维修的了，可他说业主进行了改装，他修不了，建议找业主，找到改装的人来修，这如何解决啊，我是没办法了”，付立煌未答复。赵琼认可短信、微信记录的真实性，但不认可证明目的，称任红轩后续也未提及马桶水箱问题。关于后续维修情况，任红轩称其自行找人进行了简单修理。就任红轩提交的上述短信、微信记录，另查如下：1.涉及“押金”的内容：2015年7月22日，任红轩发“请查收，我把增加的两月四百押金也一起汇了”，付立煌答“好的，谢谢”。2017年5月22日，任红轩发“押金差额也补上了”并附汇款截图，付款金额15300元（当季租金总额15000元）。2.第三期合同签订前后（2016年5月30日）的沟通情况：2016年5月26日，付立煌发“给我一个地址我把合同快递给你”，任红轩回复地址。2016年5月30日，任红轩问“回寄地址和联系人吕怡？”，付立煌回复地址，任红轩回复“已转”。赵琼另提交付立煌与中介人员微信聊天中中介人员转发其与任红轩的微信聊天截图，其中任红轩向中介人员发“空调主机在户外吧，墙面您也看到了，重新刷了”，中介人员回“说实话，墙刷的确实不怎么样”，用以证明任红轩并未完全履行翻新墙面的义务。任红轩认可上述微信记录的真实性，并称恰证明其已履行了刷墙义务，其分别于2013年7月入住时及2017年3、4月进行了两次墙面翻新，但无证据提交。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，任红轩与赵琼之间签订的三份书面合同、实际履行期间自2015年7月22日至2016年5月20日的第二期合同以及租赁期间为2018年6月1日至2018年8月31日的口头租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同的权利义务终止后，当事人也应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行相应义务。任红轩与赵琼的租赁合同关系已因租期届满而终止，赵琼应退还任红轩已支付的押金。现双方对押金金额产生争议，本院认为，第三期、第四期合同中均未对押金予以特别约定，依据任红轩提交的微信记录，除首次支付的7000元押金外，任红轩在后续款项支付中仅两次提及补交押金事宜，赵琼对此未提出异议，可以视为双方对押金数额达成一致，应以任红轩明示款项性质为押金的数额为准，即7700元。任红轩所述其按自行计算后将押金增至8500元，缺乏依据，本院不予采纳。关于多余支付的租金，现双方对租赁期间、各租赁期间的租金标准以及已支付款项总金额均无异议，本院经核算确定租赁期间的租金合计应为251213元，故多支付的租金应以260300元减去押金7700元再减去总租金251213元，即1387元，现赵琼自认多支付的租金为1400元，本院不持异议并判处赵琼应退还任红轩多支付的租金1400元。就任红轩主张的违约金，依据任红轩提交的微信记录可见，任红轩在第三期合同签订前后并未对租金上涨提出过异议，亦未要求解除租赁合同，第三期合同系经双方协商一致后签订的，现任红轩以赵琼单方涨价构成违约为由主张违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就赵琼主张的违约金，由任红轩重新翻新墙面的合同义务约定于第一期合同，该义务内容可以理解为对方承租人对房屋维护养护责任的特别约定，而双方最后签订的第四期合同中，仅约定任红轩须在租期结束后将房屋设施恢复原状，未提及重新翻修墙面的交付约定，可以视为双方变更了前合同的约定。另外，第一期合同中对何时重新翻新墙面未予明确约定，可以理解为在租期内履行完毕即可，结合现有证据，可以认定任红轩进行了墙面粉刷，且双方再行续约的租期较长，不宜以墙面全新作为最后交房时的标准，故对赵琼该项诉讼请求，本院不予支持。因承租人不合理使用致使涉诉房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，承租人应承担赔偿责任。就赵琼主张的各项损失及具体数额，现双方均不申请对损失金额进行鉴定，本院结合双方提交的照片以及当事人的陈述，在考虑设施设备的损坏程度及原因、正常使用的折旧及任红轩的过错程度等因素的情况下酌情认定合理损失如下：对卫生间，虽然卫生间水箱的维修义务在于赵琼，但任红轩亦负有及时维修、避免损失扩大的义务，故酌情确定该部分损失800元；对立柜，酌情确定损失100元；对卧室床，考虑到床已使用多年，现无证据证明床腿折损系因任红轩不合理使用造成的，故该损失不予支持；对阳台门的玻璃，任红轩认可系其损坏，故本院认定该损失300元；对洗衣机、电视机、冰箱，本院认为均系因任红轩保管不当产生一定的损失，酌情确定该部分损失合计800元；对房屋清洁费，酌情支持清洁费200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵琼于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）任红轩押金7700元；二、被告（反诉原告）赵琼于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）任红轩多支付的租金1400元；三、原告（反诉被告）任红轩于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）赵琼财产损失2200元；四、驳回原告（反诉被告）任红轩的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费242元，由原告（反诉被告）任红轩负担192元（已交纳），由被告（反诉原告）赵琼负担50元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费114元，由原告（反诉被告）任红轩负担50元（已交纳），由被告（反诉原告）赵琼负担64元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 珑人民陪审员  金晓红人民陪审员  玉淑英二〇一九年十二月二十八日书 记 员  慕婷婷