四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1395号 上诉人（原审被告）：张小林，男，1984年11月2日出生，汉族，初中文化，户籍地四川省通江县，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：唐建华，女，1991年9月13日出生，汉族，初中文化,户籍地四川省通江县，现住四川省巴中市巴州区，系张小林之妻。 委托诉讼代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：巴中市中润物业管理有限公司。住所地四川省巴中市江北滨河玉盘B区润州国际一单元ZBl-7-A5号。 法定代表人：李劲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭冠男，男，1990年5月25日出生，汉族，大学文化，系该公司行政经理，户籍地重庆市合川区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：文涛，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人张小林、唐建华因与被上诉人巴中市中润物业管理有限公司（以下简称中润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理期间组织双方当事人进行了询问，唐建华及张小林、唐建华的委托诉讼代理人于书和，中润物业公司的法定代表人李劲及其委托诉讼代理人郭冠男、文涛到庭参加了询问。本案现已审理终结。 张小林、唐建华上诉请求：1.改判张小林、唐建华按每平方米1元计算支付物业服务费，不承担违约金；2.本案一、二审诉讼费用由中润物业公司承担。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，判决显失公平。1.一审法院认定基本事实不清。一审法院认定2015年1月21日，张小林、唐建华接收案涉房屋。同日，中润物业公司与上诉人签订（前期）物业管理委托合同，缴费期满前十日内续费一年；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元计算错误，该合同上虽盖了物业管理公司的印章，但时任法定代表人曾江仅盖了自己的私章，合同也未填写年月日，一审法院基本事实认定不清；2.一审法院判决错误。一审法院认定中润物业公司明确其主张的物业服务费3942元，系按照109.5平方米×1.5元／每平方米×24个月（2017年10月1日-2019年9月30日）计算所得，主张的违约金系按照每年应交纳物业费1971元×30%×2所得1182元错误，因在诉讼期间中润物业公司将小区未起诉的业主按每平方米1元计算收取物业费，一审法院按每平方米1.5元计算物业费显失公平；3.上诉人与中润物业公司未发生物业服务合同关系。《（前期）物业管理委托合同》自2015年1月21日签订，期满前十日内续费一年即2016年底，2017年起至今中润物业公司未与上诉人签订物业服务合同，一审法院支持中润物业公司收取3年（2017年-2019年）物业费错误。 中润物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决合理，张小林、唐建华上诉请求按每平方米1元计算费用不符合法律规定和约定，请求驳回张小林、唐建华全部上诉请求。 中润物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张小林、唐建华立即支付下欠物业管理服务费3942元，并按每年应缴物业费的30%计算支付违约金；2．因本案所发生的诉讼等费用全部由张小林、唐建华负担。 一审法院认定事实：2013年11月6日，张小林、唐建华与巴中市雄政房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定。 2015年1月21日，张小林、唐建华接收案涉房屋。同日，中润物业公司（甲方）与上诉人（乙方）签订《（前期）物业管理委托合同》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：乙方所购房屋坐落位置3幢1单元8楼4号，建筑面积109.5平方米；前期物业管理，自本协议签订之日起自业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止；物业管理服务费用从开发商通知交房之日缴纳，缴费期满前十日内续费一年；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元计算；若甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5%交纳违约金。同日，双方签订了《物业管理规约》，规约对业主和物业公司的权利义务进行了明确。 2015年1月，中润物业公司（乙方）与巴中市雄政房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同书》（编号：物委合字[2015]001号），选聘中润物业公司对汇鑫浅水湾项目（一期）实施前期物业管理服务，并约定：物业管理服务费支付方式为包干制，住宅按1.70元/㎡月计收。 2019年4月，个别业主与中润物业公司发生纠纷，中润物业公司自认在发生纠纷期间保洁人员未在小区内提供清洁服务。现中润物业公司、张小林及唐建华因物业服务费的缴纳问题酿成纠纷，致使中润物业公司起诉至一审法院，提出上列请求。一审法院在审理过程中，因双方分歧较大，致使调解未果。一审庭审中，中润物业公司明确其主张的物业服务费3942元，系按照109.5平方米×1.5元／每平方米×24个月（2017年10月1日-2019年9月30日）计算所得，主张的违约金系按照每年应交纳物业费1971元×30%×2所得1182元。 一审法院认为，广义的物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。中润物业公司作为物业服务企业既与建设单位签订了《前期物业管理委托合同书》，又与上诉人签订了《（前期）物业管理委托合同》，张小林、唐建华作为业主应当按照合同约定全面履行自己的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，而不能以拒交物业费的形式错误地行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由，对于按时足额交纳物业服务费的其他业主亦不公平。同时，张小林、唐建华所辩称的无法取得不动产产权证及成立业主委员会等问题不属于物业企业的服务范畴，鉴于个别业主与物业服务企业发生纠纷期间，小区卫生未得到及时清理造成小区环境质量在一段时间内有所下降，中润物业公司按合同约定的建筑面积所主张的24个月的物业服务费一审法院酌情调减为3778元。 张小林、唐建华是否应当支付违约金的问题。因张小林、唐建华未按约定缴纳物业服务费，故中润物业公司主张违约金的诉请一审法院予以支持，但双方合同中所约定的从逾期之日起按每日百分之五计算违约金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对中润物业公司主张的违约金酌情调整为按调减后的物业服务费金额3778元的百分之五进行计算即189元，超出部分，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由张小林、唐建华于判决生效之日起十日内向中润物业公司交纳物业服务费3778元；二、由张小林、唐建华于判决生效之日起十日内向中润物业公司支付未按时缴纳物业服务费的违约金189元；三、驳回中润物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张小林、唐建华负担。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。 本院认为，在上诉人与中润物业公司签订的《（前期）物业管理委托合同》尾部，中润物业公司加盖了合同专用章，时任法定代表人曾江亦加盖了私章，虽甲方处未写明签约时间，但在合同乙方签字处，签约时间为2015年1月21日，因此，可以认定双方签约的时间以及签订合同的事实。张小林、唐建华以中润物业公司未在合同中填写年月日为由，认为一审判决认定事实不清，理由不成立。同时，该《（前期）物业管理委托合同》虽未明确约定合同履行的具体起止日期，但合同对物业管理服务期限约定为：“前期物业管理，自本协议签订之日起自业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效日止”，截止本案二审期间，该小区并未与其他物业管理企业签订物业管理合同，故根据约定，张小林、唐建华与中润物业公司签订的《（前期）物业管理委托合同》并未终止，且中润物业公司仍实际在该小区提供物业服务。因此，张小林、唐建华认为其未与中润物业公司发生物业服务合同关系的上诉理由不成立。 关于物业服务费的计算标准问题。《（前期）物业管理委托合同》约定的物业服务费为“住宅按建筑面积每月每平方米1.8元”，中润物业公司主张按每月每平方米1.5元计算，并未超出合同约定。同时，因中润物业公司自认在与业主发生纠纷期间，未在小区内提供清洁服务，一审判决已酌情调减物业服务费。针对中润物业公司对积极主动交纳物业服务费的业主按1元每月每平方米收取，是中润物业公司对自己权利的处分，并不意味着对于所有业主物业服务费标准的变更。因此，张小林、唐建华主张按照1元每月每平方米支付物业服务费无事实依据和法律依据，其上诉理由亦不成立。因张小林、唐建华未按合同约定支付物业服务费，一审判决其支付违约金并无不当。 综上所述，张小林、唐建华的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张小林、唐建华负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖强 审判员  杨垚 审判员  朱芹 二〇一九年十二月二十七日 书记员  向蕾