北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56542号原告：北京欢购商业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：杨卫东，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：北京中科环球建设发展有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：闾金余，总经理。委托诉讼代理人：张旗，安徽乐行律师事务所律师。原告北京欢购商业管理有限公司（以下简称欢购公司）与被告北京中科环球建设发展有限公司（以下简称中科环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欢购公司之委托诉讼代理人郝伟，被告中科环球公司之法定代表人闾金余、委托诉讼代理人张旗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。欢购公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除中科环球公司与我司签订的房屋租赁合同；2、判令中科环球公司向我司支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费及运营服务费96867.39元；3、判令中科环球公司向我司支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费及运营服务费自拖欠之日至实际给付之日的滞纳金；4、判令中科环球公司已向我司支付的房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元和结算保证金1200元，共计227040元不予退还；5、判令中科环球公司向我司支付违约金420062.4元；6、本案诉讼费由中科环球公司承担。事实及理由：2018年6月14日，中科环球公司与我司签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》，合同约定由中科环球公司承租我司位于海淀区翠微路12号“凯德MALL·翠微路”02层16D/16E号房屋，该房屋面积为112.92平方米，租赁期限自2018年7月21日至2021年7月20日。租赁合同签订后，我司按照约定全面履行了合同义务。但中科环球公司自2019年5月起，欠付租金及物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费及运营服务费等费用，经我司多次催告，中科环球公司仍未缴纳。2019年6月3日，中科环球公司未经我司书面同意擅自将其店铺租区内商品全部撤离，造成我司无法正常营业。根据合同约定，中科环球公司的行为已构成严重违约。2019年6月17日，我司向中科环球公司发出《解约函》，通知中科环球公司《租赁合同》于2019年6月10日解除，要求中科环球公司支付各项欠付费用并承担违约责任，但中科环球公司至今未支付各项费用。因中科环球公司单方违约行为导致《租赁合同》解除，根据《租赁合同》12.2条，中科环球公司已付的房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元和结算保证金1200元，共计227040元我司均不予返还。同时，根据《租赁合同》12.2条，中科环球公司应当向我司支付相当于六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计420062.4元。综上所述，中科环球公司擅自停止营业，拖欠租金、物业管理费、市场推广费等费用的行为已构成严重违约。我司为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》之规定，具状诉请贵院依法审理。恳请贵院在查清事实的基础上依法支持我司的诉讼请求。中科环球公司辩称，双方签订合同时，欢购公司隐瞒公司出售有关情况，根据民法通则意见68条，对方构成欺诈，因此该合同无效，我司拒绝支付拖欠租金等拖欠的费用，同时拒绝支付各项款项的滞纳金。因为合同无效，故我司不应向欢购公司支付违约金。保证金要求欢购公司退还。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月14日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（甲方）和中科环球公司（乙方）签订了《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同第一条至第十八条是通用条款。合同第四条约定了租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等乙方应向甲方交纳的费用类型。合同约定各月预付的租金、物业管理费、市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。合同9.2条约定“甲乙双方特此明确同意：合同期内甲方有权完全自主地出售该房屋或整个商场、抵押该房屋或整个商场，并有权在不违反国家法律法规的前提下完全自主地与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分该房屋。在发生上述甲方处分该房屋的情况下（除甲方抵押该房屋或整个商场的情况），甲方须在合理期限内通知乙方。”合同10.2条约定“乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。”合同12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金，六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。”合同第十九条至第二十二条是专用条款。合同19.1条约定“甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区翠微路12号凯德Mall·翠微路二层被称为‘凯德MALL·翠微路’02层16D/16E号。”合同19.2条约定“甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为112.92平方米。”合同20.1条约定“该房屋的租赁期为2018年7月21日至2021年7月20日。”合同21.1.1.1条约定“第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平方米人民币515.00元。含税月保底租金为人民币58153.80元。”合同21.2条约定“乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金216806.40元。”合同21.3条约定“甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币10162.80元。”合同21.9条约定“甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1693.80元。”合同21.13条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金人民币9033.6元。”同日，双方还签订了《POS专用收银系统租用协议书》，约定乙方在房屋内租用甲方提供的POS专用银行系统，租赁期内，每台POS机的含税月租用费为人民币400元，每月的含税租用费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方支付。乙方逾期支付含税租用费的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%向甲方支付违约金。合同签订后，中科环球公司向欢购公司支付了房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元和结算保证金（即POS机押金）1200元，共计227040元。2019年2月28日，北京凯德新兴房地产经营管理有限公司更名为欢购公司。2019年4月22日，欢购公司向合作伙伴和广大客户发出《品牌变更告知函》，称“印力集团联合合作方与凯德集团全资子公司达成协议，收购凯德在中国国内的20家购物中心，我们凯德MALL翠微路项目为其中之一，已于2018年10月9日完成交割。因此，自2018年10月10日起项目名称正式更名为北京印象城，自2019年2月28日起公司名称正式更名为北京欢购商业管理有限公司。”自2019年5月起，中科环球公司未依合同约定向欢购公司支付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费、运营服务费。应于2019年5月支付的2019年4月的电费和运营服务费，中科环球公司亦未支付。故欢购公司要求中科环球公司支付拖欠的2019年5月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费及2019年4月1日至2019年5月31日的电费、运营服务费。庭审中，中科环球公司对上述欠缴费用的事实和欢购公司的数额计算方式表示认可，但认为上述费用的截止日期不应为2019年6月10日。双方确认本月产生的水电费的支付时间为下个月的28日。另，欢购公司表示设备租赁费就是POS机的租金。2019年6月17日，欢购公司向中科环球公司发出《关于解除的通知函件》，该函件中载“自2019年5月起，贵司欠缴我司租金及物业费等费用，经我司多次催告后贵司仍未纠正。2019年6月3日，贵司未经我司书面同意进一步擅自将贵司店铺租区内商品全部搬离，造成贵司已无法正常营业。贵司上述行为已严重违反《租赁合同》约定，依照《租赁合同》相关约定，我司有权单方行使解约权，现就贵司违约事宜郑重函告贵司如下：1、因贵司单方严重违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，我司依约行使解除权，双方签署之《租赁合同》于2019年6月10日正式解除。截止合同解除日，贵司尚欠我司2019年6月10日前之租金及物业管理费用93866.75元、水电费3491.96元，上述费用合计97358.71元。贵司务必于2019年6月23日前，向我司足额支付上述费用。因贵司单方严重违约行为导致租赁合同解除，依照租赁合同第12、13条之约定，贵司已支付的全部费用包括租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元、结算保证金1200元等均不予返还，同时贵司还须向我司支付相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额420062.4元作为违约金，贵司务必于2019年6月23日前，向我司足额支付上述费用。如违约金不足以弥补因此给我司造成的损失的，贵司还应补足我司损失额与违约金之间的差额。”中科环球公司另提交了网页截图和谈话录音欲证明欢购公司于2018年1月即已将凯德MALL翠微路项目变卖。欢购公司对上述二证据的真实性不予认可，认为其证据真实性无法核实而且反映的内容与事实不符，并表示凯德MALL翠微路项目的交割和变更品牌均发生在2018年10月。庭审中，中科环球公司提出其该公司于2019年6月5日曾提出撤场，但是欢购公司不予许撤场，后来其一直未撤场。但当事人双方均认可涉案房屋现已重新出租。对于合同中约定的违约金及滞纳金的标准，中科环球公司认为标准过高。现欢购公司主张2019年4月1日至4月30日的电费及运营服务费1520.9元自2019年5月28日至实际给付之日的滞纳金。2019年5月1日至2019年5月31日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费共计70400.06元从2019年5月1日至实际给付之日的滞纳金。2019年5月1日至2019年5月31日的电费及运营服务费1476.3元自2019年6月28日至实际给付之日的滞纳金。2019年6月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费从2019年6月1日至实际给付之日的滞纳金。本院认为，欢购公司与中科环球公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于中科环球公司主张的欢购公司隐瞒其公司出售事宜，构成欺诈，该合同应认定无效一节，本院认为合同已明确约定欢购公司在合同期限内可以出售房屋或商场，且该公司在2018年1月并不知晓房屋出售的结果，故本院中科环球公司的上述抗辩，本院不予采信。根据合同12.2.4条约定，中科环球公司逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，欢购公司有权书面通知其解除合同。中科环球公司应于2019年5月1日支付5月份的租金，但其一直未支付，故欢购公司有权要求解除合同，其行使单方解除权符合合同约定。现欢购公司主张合同解除的时间为2019年6月10日，但根据法律的规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。而欢购公司于2019年6月17日才向中科环球公司发出解约函，故本院认为涉案合同解除的时间应为2019年6月17日。合同解除后，中科环球公司应向欢购公司支付合同解除前拖欠的租金等各项费用。现就欢购公司仅主张2019年5月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费及2019年4月1日至2019年5月31日的电费、运营服务费，本院不持异议。中科环球公司对上述费用欠交的事实和计算方法予以认可，故本院对上述欢购公司的请求，予以支持。因中科环球公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费、运营服务费，故对于欢购公司提出的滞纳金的请求，于法有据，本院予以支持。但中科环球公司主张滞纳金标准约定过高，本院亦认为该标准超过了相关法律规定，本院调整为年利率7%。按照租赁合同第12.2条约定，因中科环球公司的原因导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，中科环球公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。现中科环球公司在租赁合同签订后向欢购公司支付了房屋租赁保证金、公共事业保证金，故欢购公司要求按照前述约定确认前述款项均不予退还之请求，与法有据，本院予以支持。就结算保证金，因欢购公司在中科环球公司起诉其公司的(2019)京0108民初57059案件中，已同意将结算保证金予以退还，法院也已经做出判决，故本案不再处理。按照租赁合同第12.2条约定，除了前述解除后果外，中科环球公司还须承担支付给欢购公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及市场推广费作为违约金的违约责任。现中科环球公司主张违约金标准过高，本院认为法院已经判令中科环球公司向欢购公司支付拖欠款项、滞纳金并确认欢购公司不再退还中科环球公司已经交纳的房屋租赁保证金、公共事业保证金及结算保证金，该款项已能弥补欢购公司的损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，故对于欢购公司再行要求违约金之请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京欢购商业管理有限公司与北京中科环球建设发展有限公司签订的《凯德MALL·翠微路房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；二、北京中科环球建设发展有限公司于本判决生效后七日内向北京欢购商业管理有限公司支付租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费、电费、运营服务费96867.39元；三、北京中科环球建设发展有限公司于本判决生效后七日内按照年利率7%的标准向北京欢购商业管理有限公司支付：2019年5月1日至2019年5月31日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费的滞纳金（以70440.06元为基数，自2019年5月1日至实际给付之日止），2019年6月1日至2019年6月10日的租金、物业管理费、市场推广费、设备租赁费（以23470.13元为基数，自2019年6月1日至实际给付之日止），2019年4月1日至4月30日的电费及运营服务费的滞纳金（以1520.9元为基数，自2019年5月28日至实际给付之日止），2019年5月1日至2019年5月31日的电费及运营服务费的滞纳金（以1476.3元为基数，自2019年6月28日至实际给付之日止）；四、北京中科环球建设发展有限公司已向北京欢购商业管理有限公司支付的房屋租赁保证金216806.4元、公共事业保证金9033.6元，共计225840元不予退还。五、驳回北京欢购商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5652元（北京欢购商业管理有限公司已预交），由北京欢购商业管理有限公司负担2573元，已交纳；由北京中科环球建设发展有限公司负担3079元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇一九年十二月二十日书记员  汤思淼