福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异189号 案外人：郑寿强，男，1962年1月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谢泓彪，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟，福建远大联盟（龙岩）律师事务所实习律师。 申请执行人：泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地泉州市经济技术开发区德泰路226号，统一社会信用代码91350502591714020D。 负责人：赵桂阳，行长。 被执行人：龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区莲东路“南城社区服务大楼”五层南侧，统一社会信用代码913508006668866299。 法定代表人：王挺，执行董事。 在本院执行申请执行人泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行与被执行人龙岩市贯日房地产开发有限公司申请实现担保物权纠纷案件过程中，案外人郑寿强对本院查封属被执行人龙岩市贯日房地产开发有限公司所有的坐落于龙岩市新罗区（以下简称“1207房产”）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郑寿强称：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，案外人郑寿强的异议请求符合前述规定，依法应予以支持，具体理由如下：一、龙岩市贯日房地产开发有限公司为龙岩市新罗区莲东北路19号“阳光莲景苑”（原莲东社区商住苑）的开发商。2015年11月18日陈雄斌以总价176.98万元的价格向龙岩市贯日房地产开发有限公司认购1207房产及车位R071、R072两个车位（其中1207房产的总价为150.98万元，两车位的总价为26万元），并交纳认购定金15万元。另，在“阳光莲景苑”小区房地产项目在建设过程中，陈雄斌以福建绿友园艺公司的名义承接“阳光莲景苑”的室外景观工程，该工程完工后，龙岩市贯日房地产开发有限公司无法支付室外景观工程的部分工程款，陈雄斌与龙岩市贯日房地产开发有限公司经过协商，将室外景观工程工程款中的76万元用于抵扣1207房产的购房款，至此陈雄斌已预付购房款合计91万元，且陈雄斌向案外人郑寿强承诺未付购房款由其与龙岩市贯日房地产开发有限公司结算。据悉，龙岩市贯日房地产开发有限公司目前还尚欠陈雄斌工程款若干，已足以抵扣未付购房款。2016年9月7日，经龙岩市贯日房地产开发有限公司同意，陈雄斌以总价153万元将其认购的1207房产及R071、R072车位转让给案外人郑寿强，案外人郑寿强分别于2016年9月8日支付50万元、2016年10月1日支付15万元、2016年10月4日支付15万元，共已向陈雄斌支付转让价款80万元。同时，龙岩市贯日房地产开发有限公司同意就1207房产及R071、R072车位由案外人郑寿强与龙岩市贯日房地产开发有限公司直接签订商品房买卖合同，并许诺协助将产权证登记至案外人郑寿强名下。由此可见，案外人郑寿强与被申请人龙岩市贯日房地产开发有限公司之间存在合法有效的房屋买卖关系，案外人郑寿强系1207房产及R071、R072车位的合法买受人。二、案外人郑寿强买受1207房产后，龙岩市贯日房地产开发有限公司于2016年9月将1207房产交付给案外人郑寿强使用，案外人于2016年10月开始对1207房产进行装修，并于2017年8月入住1207房产，案外人郑寿强已合法占有1207房产至今。三、案外人郑寿强已支付1207房产部分价款且愿将剩余价款按照贵院的要求交付执行。四、被申请人龙岩市贯日房地产开发有限公司已于2016年9月30日收取案外人郑寿强办理产权登记费，1207房产未登记至案外人郑寿强名下，并非案外人郑寿强自身原因。据案外人了解得知，阳光莲景苑小区因整体验收通不过，导致至今整个小区无法办证，1207房产至今无法办理不动产权登记证书的原因也在于此。综上所述，2016年9月案外人郑寿强便已买受1207房产并开始合法占有、使用1207房产，均在2017年2月法院查封1207房产前。请求依法解除对1207房产的查封，并停止对1207房产的执行。 经本院审查查明：申请人泉州农村商业银行股份有限公司经济开发区支行与被申请人龙岩市贯日房地产开发有限公司申请实现担保物权一案，本院于2016年10月26日立案受理后，于2016年11月25日作出（2016）闽0802民特308号民事裁定书，裁定：一、对被申请人龙岩市贯日房地产开发有限公司坐落于龙岩市新罗区莲东北路19号［阳光莲景苑（原莲东社区商住苑）］在建工程（详见抵押物清单）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行对变价后所得款项在6841万元的范围内享有优先受偿权。二、本裁定生效后，主债务人龙岩市贯日房地产开发有限公司逾期未履行债务的，申请人泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行可以向人民法院申请强制执行。该民事裁定书生效后，龙岩市贯日房地产开发有限公司未能履行生效法律文书所确定的义务，泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行向本院申请强制执行。2017年2月4日本院依据（2016）闽0802执6699号执行裁定书向龙岩市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封属被执行人龙岩市贯日房地产开发有限公司所有的坐落于龙岩市新罗区，查封期限为三年。对此，案外人郑寿强向本院提出执行异议，并向本院提供协议书、中国农业银行业务凭证、收条、中国建设银行网上个人账户交易凭证单、农业银行业务凭证、阳光莲景苑客户存根、龙岩市贯日房地产收款收据、景观工程施工承包协议书，产权登记收费收据、物业费、公摊费、垃圾费、车位管理费等收据，缴费通知单、个人开户与客户申请表、个人客户服务申请回执、公用水合同收款收据、福建增值税普通发票、自来水收费清单、历月电费明细、证明，福建省新建商品住宅使用说明书及质量保证书、执行申请书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书等证据，用以证明案涉房产系案外人郑寿强所有的事实。 上述事实，有执行申请书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书等证据在案佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，坐落于龙岩市新罗区登记在被执行人龙岩市贯日房地产开发有限公司名下，且龙岩市贯日房地产开发有限公司未能履行生效法律文书所确定的给付义务，本院查封涉案房产合法有据，并对涉案房产进行处置并无不当，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”，案外人所提供的证据并不足以证明其提出的异议符合该条规定的情形；因此，案外人所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人证寿强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 江    彬 审判员 林  朝  晖 二〇一九年十二月二十七日 书记员 陈红连(代) 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。