福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1422号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：叶志平，男，1988年3月31日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郑雪霞，女，1975年9月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗亚楠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原审第三人：陈炳全，男，1990年8月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原审第三人:蔡龙辉，男，1989年8月11日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原审第三人：晨间厨房餐饮管理（福建）有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧新大街27号297室。 法定代表人：金崇克。 上诉人叶志平与上诉人郑雪霞、原审第三人陈炳全、蔡龙辉、晨间厨房餐饮管理（福建）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 叶志平上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第三项判决，维持第一项、第二项、第四项判决，改判：①郑雪霞应支付给叶志平逾期付款违约金（以成交价款748.8万元为基数，自2018年5月9日起按每日万分之3计算至实际付清款项日止）；②郑雪霞应承担并支付给叶志平委托律师服务费人民币17万元；③郑雪霞应支付给叶志平保全费5000元。2.本案的一、二审诉讼费用由郑雪霞承担。理由：1.讼争房屋是店面，郑雪霞之夫曾多次实地查看店面，在签订讼争合同之前，郑雪霞明知讼争房早已处于出租状态。2.根据讼争合同第三条约定，能证明郑雪霞购房前明知讼争房处于出租状态，第二条“不存在出租”的划线属于房管部门工作人员在填写合同时疏忽，出现笔误所致。3.原审第三人陈炳全、蔡龙辉、晨间厨房餐饮管理（福建）有限公司作为该店面的承租人，在店面出售之前，均已明确表示放弃优先购买权，不存在店面交接障碍或者合同履行问题。系因郑雪霞未依约支付剩余购房款，叶志平才通知承租人拒绝交接店面手续。本案房屋买卖属于郑雪霞违约在先。4.郑雪霞本应于2018年5月8日前付清购房余款人民币418.8万元，现已超过9个多月时间仍未付清，明显证实其违约行为。 郑雪霞辩称：1.一审判决正确认定叶志平未如实告知出租的事实。首先，讼争合同第二条的约定及第十二条保证均系讼争房产未出租，但事实上该房产自2017年即已出租。其次，郑雪霞之夫孙少华在房产过户前从未到过讼争店面，郑雪霞已举证机票等证据予以证明，并能得到三位第三人的印证。再次，叶志平举证的证据均未能证实其在出售房屋前如实告知出租情况。故叶志平已构成违约。2.讼争合同第三条纯属格式条款，在案事实已有以上证据证实，应以在案事实为据。3.叶志平没有证据证明三位第三人在出售讼争房产前获悉讼争房产欲出售，也无证据证实在出售讼争房产前询问三位第三人是否行使优先购买权。4.叶志平存在违约,郑雪霞未付房款，系行使不安抗辩权，不构成违约。 郑雪霞上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回叶志平全部诉讼请求，支持郑雪霞一审反诉请求；2.判决叶志平承担本案一、二审全部诉讼费用。理由：1.叶志平违背签订讼争合同之前有关终结租赁关系，清空房屋的承诺，违反了讼争合同第二条第二款、第十二条第二款的约定，已根本违约，应承担双倍返还定金等反诉请求的违约责任。2.郑雪霞至始至终同意支付购房尾款，系因叶志平根本违约在先，郑雪霞具有先履行抗辩权，不予支付购房尾款。3.根据一审庭审调查的事实及在案证据，叶志平已经丧失了商业信誉，郑雪霞即便负有先支付购房尾款的义务，亦因具有不安抗辩权，可中止履行合同，暂不支付讼争款项。4.讼争房产应立即交付郑雪霞，同时叶志平应完整、全面、无争议地将现有租赁关系移交上诉人，并自2018年5月4日起向郑雪霞交付讼争房产的租金。 叶志平的答辩意见同其上诉意见。 原审第三人陈炳全、蔡龙辉以及晨间厨房餐饮管理（福建）有限公司均未陈述意见。 叶志平向一审法院提出诉讼请求：1.判令郑雪霞支付给叶志平购房余款418.8万元及逾期付款违约金（以成交价748.8万元为基数，自2018年5月9日按起每日万分之3计算至实际付清款项日止；2.判令郑雪霞承担并支付给叶志平委托律师服务费17万元；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。 郑雪霞向一审法院提出反诉请求：1.判令叶志平立即双倍返还郑雪霞定金200万元；2.判令叶志平立即赔偿郑雪霞延迟交付房屋的损失（自2018年5月4日起，以47500元／月的租金为基数，实际计算至叶志平实际将讼争房产交付给郑雪霞之日止）；3.判令叶志平立即郑雪霞向支付一审阶段律师费17万元；4.判令叶志平立即将厦门市思明区房产交付给郑雪霞，并自实际交付房屋之日起完整、全面、无争议地交接现有租赁合同及租金的收取；5.判令叶志平立即向郑雪霞支付诉讼保全责任险保费、财产保全费、公告费、诉讼费等。 一审法院认定的事实：2018年4月16日，郑雪霞的丈夫孙少华向叶志平转账支付330万元，其中3280948.9元用于偿还思明区的房产的银行按揭以解除抵押。 2018年4月28日，叶志平（卖方）与郑雪霞（买方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：1.郑雪霞向叶志平购买坐落于思明区的房产，成交价748.8万元，买方应向卖方支付定金100万元，2018年4月28日前支付230万元，2018年5月8日前支付418.8万元；买方承担所有税费；2.卖方特此告知买受人上述房产存在下列情况：（1）不存在抵押，（2）不存在出租，若该房产存在出租，则卖方保证承租方已明确表示在同等条件下放弃优先购买权；3.买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知事项后自愿签订本合同；4.卖方在买方支付扣除交房保证金外的购房款之日起1日内将上述房产正式交付给买方；5.买卖双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；6.买卖双方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约；卖方保证上述房产产权清晰，在房屋权属转移登记前，若发生与卖方有关的产权纠纷或者债务纠纷概由卖方负责，如因此造成合同履行障碍，视为违约；若该房产已出租，卖方未在交房前妥善解决租赁事项的，视为其违约；7.自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之3向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行；自违约行为发生之日起超过7日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过7日仍未恢复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金，若买方违约，则卖方应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方，买方已支付的定金则作为对卖方的赔偿。同时守约方有权要求违约方支付产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。 2018年5月4日，讼争房产转移登记至郑雪霞名下。郑雪霞为此支付了印花税等税费791476.56元。 2017年1月10日，叶志平与蔡龙辉签订《房屋租赁合同书》，叶志平将思明区的部分房产出租给蔡龙辉，租赁期限自2017年1月6日至2022年1月5日。 2017年6月10日，叶志平与陈炳全签订《房屋租赁合同书》，叶志平将思明区的部分房产出租给陈炳全，租赁期限自2017年6月15日至2022年1月5日。 2017年12月23日，叶志平与晨间公司签订《房屋租赁合同书》，叶志平将思明区的部分房产出租给晨间公司，租赁期限自2017年8月10日至2022年1月5日。 思明区房产现由晨间公司、蔡龙辉、陈炳全承租使用。 2018年5月24日，郑雪霞通知陈炳全与郑雪霞签署《房屋租赁合同》。陈炳全拒绝与郑雪霞签订租赁合同，之后，郑雪霞向厦门市思明区人民法院提起诉讼，诉求确认陈炳全承租讼争房产及并将2018年6月15日起的租金支付给郑雪霞。 2018年5月，郑雪霞要求晨间公司、陈炳全、蔡龙辉支付租金。叶志平告知晨间公司、陈炳全、蔡龙辉不得向郑雪霞支付租金。 叶志平因本案诉讼支付律师费17万元。郑雪霞因本案诉讼支付律师费17万元。 一审法院认为，叶志平、郑雪霞双方签订的《存量房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 首先，已经查明讼争房屋自2017年1月起即处于出租状态，与《存量房买卖合同》关于“不存在出租”的约定不一致。其次，双方未对讼争房屋租金、租赁合同续签等租赁事宜进行约定。第三，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。讼争房产是否处于出租状态，对作为购买人的郑雪霞后续能否取得房产及如何使用房产确实会产生较大的影响。常理上双方应就承租户是否放弃优先购买的权利、租金如何交接、租赁关系是否继续等方面进行磋商，现双方因此发生争议，且无法协商一致。第四，承租各方当庭表示放弃优先购买的权利，配合交接讼争房屋。一审法院基于上述分析及从双方订立合同的本意和目前的履行情况来看，双方系因租赁状态、租金交付等事项发生履行争议，因此合同未能继续履行，双方均有责任，应各自承担责任。鉴于双方均表示继续履行合同，叶志平主张郑雪霞支付剩余购房款418.8万元，一审法院予以支持。一审法院认为郑雪霞支付购房款余款后，叶志平应当一日内将房产交付郑雪霞，晨间公司、陈炳全、蔡龙辉应予配合，交付房产之日起郑雪霞享有收取房租的权利。叶志平、郑雪霞主张的违约金、律师费、保全费等，由双方各自承担，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、郑雪霞应于本判决生效之日起十日内支付叶志平购房余款418.8万元；二、叶志平应于收到郑雪霞购房余款之日起一日内将厦门市思明区的房产交付给郑雪霞使用，并于交房之日起三日内与郑雪霞办理租赁合同和租金交接手续。三、驳回叶志平的其他诉讼请求；四、驳回郑雪霞的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费41120元，减半收取计20560元，由叶志平承担408元，郑雪霞负担20152元；反诉案件受理费25690元，减半收取计12845元，由叶志平负担50元，郑雪霞负担12795元。 二审中，郑雪霞提交：证据1航空运输电子客票行程单复印件2张，拟证实郑雪霞之夫孙少华于2018年4月14日由北京飞往香港，同月17日由香港飞厦门，孙少华并未于2018年4月15日、16日去现场查看讼争房产；证据2、3发票2张，拟证实郑雪霞因本案支出财产保全费5000元，支出财保责任保险费7600元。叶志平质证认为，证据1与本案不具有关联性，证据2、3不是新证据。叶志平、原审第三人陈炳全、蔡龙辉以及晨间厨房餐饮管理（福建）有限公司于二审期间均未提供新证据。 二审中，叶志平提出一审遗漏认定孙少华购房前有现场查看店面的事实，郑雪霞提出一审遗漏查明讼争房屋与第三人的租金。此外，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，叶志平与郑雪霞自愿签订《存量房买卖合同》（合同编号01012769），是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方均应依约履行。根据讼争合同约定，郑雪霞已支付购房定金及首笔购房款共计330万元给叶志平，叶志平亦依约将讼争房屋过户至郑雪霞名下。郑雪霞依约应于2018年5月8日前支付购房尾款418.8万元，叶志平则应于郑雪霞支付购房尾款后一日内交房。因双方就讼争房屋的租金如何交接、租赁关系是否继续等问题产生纠纷，导致合同无法继续履行。根据现有查明的事实，讼争房屋自2017年1月起即存在租约，而叶志平于讼争合同的第2条告知讼争房产“不存在租约”。但郑雪霞又于讼争合同第3条明确“买方已亲自实地看房，并对该房产的现状及疑虑询问过卖方，在明确卖方所告知事项后自愿签订本合同”。同时，双方在签订讼争合同时未就讼争房屋的租金如何交接、租赁关系是否继续等问题予以明确约定。故双方对讼争合同无法继续履行，均具有过错，叶志平、郑雪霞各自主张的违约金、经济损失、律师费、保全费等，由各自自行承担。 综上，叶志平、郑雪霞的上诉请求均没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40404元，由叶志平、郑雪霞各负担一半。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅远平 审 判 员 江 伟 审 判 员 彭亚奴 二〇一九年十二月十七日 代书记员 张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。