四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12512号 原告：成都家园经营管理有限公司，住所地：成都高新区高朋大道21号。 法定代表人：周勇，该公司执行法人。 委托诉讼代理人：陈逸萱，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：冯英，女，1975年8月7日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告成都家园经营管理有限公司（以下简称“成都家园管理公司”）与被告冯英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陈岚独任审判，并于2019年10月30日、11月14日公开开庭进行了审理。原告成都家园管理公司委托诉讼代理人陈逸萱到庭参加第一次庭审，被告冯英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。原告成都家园管理公司委托诉讼代理人陈逸萱与被告冯英到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告成都家园管理公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付欠缴的物业管理费3798.14元，支付违约金1139.44元，共计4937.59元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：被告系原告所管理的锦江区卓锦城五期X幢X单元X号房业主，建筑面积87.97㎡。根据作为被告和房屋出卖方签订的《商品房买卖合同》附件的《前期物业服务合同》，以及锦江区卓锦城五期业主大会与原告签订的《物业服务合同》，原告为卓锦城五期住宅小区提供物业管理服务，小区业主按1.8元/月/平方米定期交纳物业服务费。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费，自2017年8月1日至2019年7月31日，被告共欠物业管理费3639.89元，原告多次催告，均无效果。故原告诉至法院。 被告冯英辩称：一、原告不能按物业合同约定提供物业服务，违约在先，同时，不公平、公正、公开维护业主的合法权益，在同一小区内实行区别管理、区别对待，故意造成管理混乱，存在一些违法行为；二、原告故意损坏业主财物，违反《物业管理条例》第三十五条：物业导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任；三、原告要求业主支付滞纳金，据所查，滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，具有法定性、强制性、惩罚性，只能发生在双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，滞纳金是属于行政法规的范畴，本案中不能要求被告支付滞纳金；四、小区存在安全隐患，今年8月12日小区内发生抢小孩事件，以及多家业主被盗，而作为小区内应配置的摄像头大部分损坏，给案件侦办造成阻力；五、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误前，有权拒绝支付物业服务费用。 经审理查明，2010年4月3日，原告成都家园管理公司与成都盛吉立房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，由原告为卓锦城五期项目提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，成都家园管理公司按人民币1.8元/月/平方米向业主收取公共性物业服务费用，该项费用的计价单位为住宅的建筑面积，该面积以《面积实测报告》为准。首次缴纳物业服务时，业主应在收房时一次性预付六个月的物业服务费，以后按月预交，业主应当在每月的十五号前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，每逾期一日，违约金为欠费金额的3‰。物业服务费及违约金均由成都家园管理公司自行向业主催收。该合同为期三年，自2010年4月3日起至2013年4月2日止。2013年3月1日，原告成都家园管理公司与成都盛吉立房地产开发有限公司签订了《关于合同延期的备忘》，载明：成都盛吉立房地产开发有限公司与成都家园管理公司于2010年4月3日签订有《卓锦城五期前期物业管理服务合同》，约定合同期限为三年，现合同已于2013年4月2日到期，且卓锦城五期尚未成立业主大会业主委员会。经双方协商，同意将该合同期限延长，延长后的合同终止期限为卓锦城五期成立业主大会委员会并与选聘的物业管理服务企业签订新的物业服务合同止。2015年7月4日，锦江区卓锦城五期业主大会与成都家园管理公司签订《物业服务合同》，载明双方在自愿平等、协商一致的基础上，就卓锦城五期的物业服务事宜，订立合同，住宅物业公共服务费1.8元/月/平方米，物业服务费按月预交纳，业主应在每月15日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每逾期一日，业主应按欠费金额的3‰向成都家园管理公司支付合同违约金。合同期限为三年，自2015年7月4日起至2018年7月3日止。合同期限届满前60日，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，成都家园管理公司应在合同期限届满后30日内继续履行合同。 被告冯英系锦江区国香街593号X栋X单元X层X号房屋的业主，该房屋建筑面积87.92平方米。被告当庭认可欠付原告2017年8月1日至2019年7月31日的物业服务费3798.14元。 另查明，2017年9月27日，冯英报警称：其于当日23时许，听见门外有异常，发现门口被人泼油在地面，同时发现门外儿童自行车处也被泼油在地面，119到场后，经确认为食用油，经询问，冯英自述与物管公司之间因停放儿童自行车发生纠纷，怀疑为物管所为，现场未发现其他异常。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及《卓锦城五期前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《房屋信息查询记录》、《接（报）处警登记表》等证据予以证明。上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，故予以采信。 本院认为，原告与锦江区卓锦城五期业主大会签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为案涉房屋业主，应受该物业服务合同的约束。原告依约履行了物业服务义务后，被告应当向其支付物业服务费，否则应承担相应的法律责任。被告当庭抗辩称原告未尽到物业服务义务，服务有瑕疵、管理上有安全隐患、故意损坏其财物等答辩意见，本院认为，物业服务合同关系是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，有关管理和服务具有琐碎性和重复性的特征，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定义务，业主可以起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应直接以服务瑕疵为由拒交物业费。业主认为物业公司故意损坏其财物，也应另行诉讼，请求赔偿损失。故原告要求被告支付自2017年8月1日至2019年7月31日的物业服务费3798.14元的诉讼请求成立，本院予以支持。 关于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，被告辩称不应支付滞纳金，但本案中原告并未诉请被告支付滞纳金。针对违约金本院认为，案涉《物业服务合同》中约定的违约金为按欠费额的千分之三每日收取，原告自行调整为按照欠费额的30%收取违约金，但该标准仍然明显超出原告所受到的损失，该违约金本院酌情认定为按照欠费金额的20%计算，即759.63元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯英于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都家园经营管理有限公司物业服务费3798.14元、违约金759.63元； 二、驳回原告成都家园经营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币25元，由被告冯英负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 岚 二〇一九年十二月四日 书记员 陈悦静