北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72979号原告：四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司，营业场所北京市顺义区李遂镇龙太路1-173号。法定代表人：杨焕，总经理。委托诉讼代理人：黄晓蕾，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区霄云路40号院1号楼24层2408室。负责人：张群。委托诉讼代理人：张义兵，男，1969年12月5日出生。被告：东方时代网络传媒股份有限公司，住所地广西省桂林市七星区临江路234号。法定代表人：张群，董事长、总经理。委托诉讼代理人：张义兵，男，1969年12月5日出生。原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司（以下简称四川中航分公司）与被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司（以下简称东方北京分公司）、东方时代网络传媒股份有限公司（以下简称东方公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川中航分公司的委托诉讼代理人黄晓蕾、李瑞，被告东方北京分公司、东方公司的共同委托诉讼代理人张义兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四川中航分公司向本院提出诉讼请求：1、判令四川中航分公司与东方北京分公司签订的《国航世纪大厦物业管理服务合同》于2018年11月23日解除；2、判令东方北京分公司、东方公司连带支付2018年10月1日至2018年11月23日期间的物业服务费310262元；3、判令东方北京分公司、东方公司连带支付逾期交纳物业费的滞纳金47241.78元；4、判令东方北京分公司、东方公司连带支付逾期支付物业费的滞纳金（分两笔计算，第一笔以175620元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年9月25日开始计算至实际付清之日止；第二笔以134642元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年10月25日开始计算至实际付清之日止）；5、判令东方北京分公司、东方公司连带支付2018年5月25日至2018年11月23日期间的电费134103元。事实和理由：2016年7月13日，四川中航分公司与东方北京分公司签订《国航世纪大厦物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定由四川中航分公司为东方北京分公司承租的北京市朝阳区某1号单元提供物业服务，服务期限自2016年8月15日至2021年8月14日止，共计60个月。物业管理费收费标准为人民币叁拾元整（30元）/月/建筑平方米，某1号单元总面积为5854平方米，每月的物业管理费共计175620.00元。物业管理费执行月度缴费，东方北京分公司应于每月的25日向四川中航分公司支付次月物业管理费。《物业服务合同》履行过程中，四川中航分公司依约向东方北京分公司提供相关的物业服务，自2018年2月起开始，东方北京分公司出现拖欠物业费与电费的违约行为。2018年11月23日，东方北京分公司搬离某1号单元，截止其搬离前，东方北京分公司尚欠部分物业费和电费，经多次催要未果，故四川中航分公司诉至本院。东方北京分公司辩称：第一、同意解除《物业服务合同》，但是我方认为《物业服务合同》的解除时间为2018年8月15日，该合同解除之后的物业费不应当由我方承担；第二、我方向对方交纳了526860元的保证金，我方同意对方将上述保证金抵扣物业费，在《物业服务合同》于2018年8月15日解除的情况下，对方保证金抵扣物业费后还有剩余，所以我方不欠物业费；第三、我方在履行《物业服务合同》期间确有存在延迟支付物业费的情况，对于2018年8月15日之前的物业费我方同意支付滞纳金，但是我方认为日万分之五的标准过高，我方同意按照日万分之二点五的标准计算滞纳金，抵扣完物业费后剩余的保证金可以继续抵扣滞纳金；对于2018年8月15日之后的物业费我方不同意支付，也不同意支付该部分物业费的滞纳金，即使法院认定应当支付，对方主张的滞纳金的标准也过高，要求酌减。第四、对方主张的电费我方认可，也同意支付给对方。东方公司辩称：同意与东方北京分公承担连带责任，其他答辩意见与东方北京分公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，四川中航分公司作为甲方，东方北京分公司作为乙方，签订《国航世纪大厦物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定，乙方租赁单元为2301-2309、2407-2409。租赁单元实测面积：23层3555.37平方米，24层2298.63平方米，合计5854平方米，此面积为房屋建筑面积，将作为相关费用收费依据。租赁期限：自2016年8月15日起至2021年8月14日止。租赁场地交付时间：2016年8月15日。本物业管理费收费标准为人民币叁拾元整（RMB30.00）/月/建筑面积平方米，其中不包括房屋公共区域、共用设施设备大修、中修、更新和改造的费用，以及租赁单元内水、电、气、热等能源费用；乙方应于本协议签署后十个工作日内向甲方支付物业管理费保证金，标准为租赁单元三个月物业管理费之和，共计人民币526860元（伍拾贰万陆仟捌佰元整）。同时，还应支付第一个月物业管理费用，即2016年8月15日至2016年9月14日的物业管理费用，计人民币175620元（拾柒万伍仟陆佰贰拾元整）；物业管理费执行月度缴费，乙方应于每月的25日前向甲方支付次月物业管理费用。甲方将在收取乙方费用十日内，向乙方开具等额发票。如乙方未按本合同约定的收费标准、时限交纳有关费用的，甲方有权要求乙方尽快补足欠缴金额，并有权向乙方征收滞纳金，滞纳金收取标准为自逾期之日起每天按照总欠缴额度的0.05%进行收取。庭审中，双方均认可某1号单元的总建筑面积为5854平方米，物业费收费标准为30元/月/建筑面积平方米。东方北京分公司表示在入住该房屋时按照合同约定向四川中航分公司交纳了保证金526860元。经询，四川中航分公司认可收到了上述保证金。庭审中，双方均认可东方北京分公司与某2公司就某1号单元签订《国航世纪大厦项目写字楼租赁协议》（以下简称《租赁协议》），合同约定租赁期间为2016年8月15日至2021年8月14日。租赁房屋范围为某1单元。东方北京分公司将其中的2301-2309转租给案外人某3公司使用。庭审中，四川中航分公司表示东方北京分公司于2018年11月23日搬离了某1号单元，但是搬离之前尚欠2018年7月1日至2018年11月23日期间的物业费837122元未交纳，因东方北京分公司向其交纳了相当于三个月物业费数额的的保证金526860元，在东方北京分公司搬走之时，其同意将上述保证金抵扣东方北京分公司所欠的部分物业费，抵扣之后，东方北京分公司尚欠2018年10月1日至2018年11月23日的物业费310262元。东方北京分公司对此不予认可。表示其与四川中航分公司的《物业服务合同》已经于2018年8月15日解除，故不应当由其负担8月15日之后的物业费。并表示上述合同解除一方面是因为拖欠房屋租金，某1号单元的出租方某2公司向其发送提前解除《国航世纪大厦项目写字楼租赁协议》的函件，要求解除就某1号单元所签订的《租赁协议》，根据函件《租赁协议》应当于2018年8月15日解除，而《物业服务合同》系《租赁协议》的从合同，主合同解除，从合同亦同时解除。另一方面，是因为四川中航分公司亦向其发送了发送了《关于协商解除的函》，要求解除物业服务合同。根据函件内容，《物业服务合同》于2018年8月15日解除。四川中航分公司对此不予认可，表示其向东方北京分公司发送的函件载明的系“协商解除”，而函件内容中亦载明“……鉴于贵司近期拟与某2公司解除《国航世纪大厦项目写字楼租赁协议》，且贵司存在上述延迟支付物业管理费及电费的行为，我司拟与贵司协商解除《物业合同》相关事宜……”并非正式发函解除合同的意思表示。并表示《物业服务合同》并非《租赁协议》的从合同，且实际上某2公司出具了解除合同的函件后，东方北京分公司回函表示不同意解除合同，并表示同意继续支付租金，故某2公司并未要求其必须搬离，东方北京分公司也并未立刻搬离，在双方协商的过程中，东方北京分公司继续使用某1号单元，直至2018年11月23日正式搬离，故主张双方的《物业服务合同》应当于2018年11月23日解除。并表示在东方北京分公司正式搬离之前，四川中航分公司一直提供物业服务。东方北京分公司认可其与出租方办理交接的时间为2018年11月23日，但表示自2018年8月15日之后便不再涉诉房屋内办公，也不再享受物业服务，涉诉房屋内虽然留有其办公物品，但是系被强制扣留的，并非其自愿留存。四川中航分公司表示其和某2公司均未强制扣留东方北京分公司的物品，系东方北京分公司自己的原因没有搬离，因为东方北京分公司希望继续租赁某1号单元，且实际上也使用了某1号单元。庭审中，四川中航分公司提供东方北京分公司向某2公司发送的函件证明东方北京分公司在某2公司发函后对某1号单元的使用情况。根据其提交的函件显示：2018年8月3日，东方北京分公司向某2公司发函称：“我司于2018年7月26日收到贵司发的《关于解除《国航世纪大厦项目写字楼租赁协议》函》后，经我公司与现实际承租23层物业的某3公司沟通协商后，回复如下，自2018年8月15日起，我司终止国航世纪大厦24层2407-2409单元房屋的租赁，并于8月15日之前腾退交还贵司，请贵司在我司搬迁之前给予协调和支持；自2018年8月15日起，概由贵司与国航世纪大厦23层2301-2309单元目前的实际使用单位某3公司直接签署《租赁协议》，并由其向贵司直接支付相关费用。我司承诺于2018年12月31日前，向贵司分期支付并付清截至2018年8月14日所欠付的房屋租金……”。2018年8月7日东方北京分公司向某2公司发函称：“自2018年8月15日起，我司在提前解除国航世纪大厦24层2407-2409单元房屋的租赁并腾退交还贵司的同时，继续承租国航世纪大厦23层2301-2309单元房屋，直至贵、我双方于2016年签订的《国航世纪大厦项目写字楼租赁协议》到期终止。自2018年8月15日起，请贵司在我司正常支付国航世纪大厦23层2301-2309单元房屋租金的情况下，保证国航世纪大厦23层2301-2309单元的实际使用单位某3公司在国航世纪大厦23层2301-2309单元房屋的正常办公及使用。如贵、我双方就以上事宜达成一致，请贵司为我司提供必要便利条件，以保证我司于2018年8月15日前完成国航世纪大厦24层2407-2409单元房屋腾退工作。2018年8月14日东方北京分公司继续向某2公司发送函件，载明：我司认为继续正常履约作出了努力，目前23层正常缴纳了租金，24层已有客户进行洽谈提出了租赁意向，为此我方提出继续对原合同履约，避免给贵司造成经营风险和经济损失，付款计划……在我司正常支付国航世纪大厦房屋租金的情况下，保证国航世纪大厦23、24层在国航世纪大厦正常办公及使用。如贵、我双方就以上事宜达成一致，请贵司为我司提供必要便利条件，以保障我司完成国航世纪大厦24层房屋搬迁工作。2018年8月16日，东方北京分公司继续向某2公司发送函件，载明：目前23层正常缴纳了租金，24层客户进行洽谈，正在商谈租赁事项。为了保证正常履约，我司已经按照付款计划进行了安排，对24层，2018年8月16日与客户达成了租赁意向，新的租户提出在2018年8月23日前腾空房屋，为实现24层新的租户的尽快入住，我司必须在23日前将现有的办公家具及各种设备、资料搬出，保证按期交付给新的租户，请贵司能够为我司办理搬迁手续，以便尽快安排搬迁。2018年9月6日，东方北京分公司继续向某2公司发函，载明：2018年8月16日，我司向贵司提交了关于继续履约租赁协议的函，目前23层租户按期缴纳了租金，24层租户已经与我方签订了租赁意向书，合同尚待盖章签订……对于我司延期支付租金的事宜，望贵司予以谅解。2018年10月24日，某4公司亦向某2公司发函，载明“我公司从2017年11月20日开始到2021年8月14日，租赁国航世纪大厦23层，我们愿意继续履行合同约定的租赁条款，……”2018年11月21日，东方北京分公司又向某2公司发函，载明“2018年11月13日，贵司给我方发出了《搬离通知》，要求我司在2018年11月21日前完成搬离…….经过协调，贵司于2018年11月15日同意我司进行搬迁……在21日前由于客观条件的限制，彻底清空进行交接存在着一定的困难，我司向贵司提出申请，尽量在2018年11月25日完成搬离工作。”庭审中，双方均认可东方北京分公司与某2公司办理交接手续的时间为2018年11月23日。同日，某3公司亦搬离租赁单元。之后东方北京分公司不再使用涉诉房屋。关于滞纳金，四川中航分公司表示按照合同约定，东方北京分分公司应当于每月25日支付次月物业费，东方北京公司拖欠2018年3月1日至11月23日期间的物业费，对于3月份物业费直至3月28日才交纳，对于4月、5月、6月份的物业费直至6月12日才交纳，对于7月、8月、9月份的物业费至其2018年11月23日搬离时四川中航分公司用其交纳的保证金予以抵扣，视为其2018年11月23日交纳，对于2018年3月1日至9月30日期间的物业费虽然交纳了,但是出现了逾期，按照合同约定的日万分之五的滞纳金标准以及东方北京分公司的逾期时间，上述逾期期间产生了滞纳金47241.78元。对于10月1日至11月23日期间的物业费东方北京分公司至今没有交纳，对该部分物业费也应当按照合同约定的日万分之五的标准支付滞纳金至付清之日止。东方北京分公司对于2018年3-6月份的物业费交费时间无异议，并同意对2018年8月15日之前的物业费支付滞纳金，但表示2018年7月1日至2018年8月15日的物业费的滞纳金应当计算至被要求搬离的2018年11月13日，且四川中航分公司主张的滞纳金的标准过高，同意按照日万分之二点五的标准计算，对于2018年8月15日之前的物业费产生的滞纳金同意负担16398.525元，对于2018年8月15日之后的物业费以及物业费产生的滞纳金，均不同意支付。并表示如果法院认定2018年8月15日之后的物业费和滞纳金均应当支付，四川中航分公司主张的滞纳金标准也过高，要求调整至日万分之二点五。庭审中，经询，对于四川中航分公司主张的电费134103元，东方北京分公司表示同意负担。关于四川中航分公司主张的连带责任，东方公司表示同意与东方北京分公司承担连带责任。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。东方北京分公司与四川中航分公司签订的《国航世纪大厦物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现四川中航分公司按照合同约定提供了物业服务，东方北京分公司应当按照合同约定交纳相应的费用。东方北京分公司虽然抗辩《物业服务合同》应当自2018年8月15日解除，故不应当支付8月15日之后的物业费，但是根据本院查明的事实和双方发送的函件内容可以看出，四川中航分公司发送的函件并没有正式表示要求解除合同，而东方北京分公司也并未在2018年8月15日搬离某1号单元，而是直至2018年11月23日才正式搬离，虽然东方北京分公司抗辩物品系被扣押留置，无法搬离，但是未提供充分有效证据证明，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。2018年11月23日东方北京分公司搬离后，双方的《物业服务合同》无法继续履行，现四川中航分公司要求判令《物业服务合同》于2018年11月23日解除，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于四川中航分公司主张的2018年10月1日至11月23日期间的物业费，因东方北京分公司直至11月23日正式搬离，且接受了四川中航分公司的物业服务，故应当承担上述期间的物业费，东方北京分公司主张不应当负担8月15日之后的物业费的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于四川中航分公司主张的滞纳金47241.78元，对于2018年3月1日至2018年9月30日期间的物业费，东方北京分公司虽然支付了，但是未按照约定时间支付，构成了违约，应当支付滞纳金。东方北京分公司抗辩不应当支付2018年8月15日之后的物业费产生的滞纳金，于法无据，本院不予支持。另外，东方北京分公司至2018年11月23日搬离，其要求滞纳金计算至2018年11月13日没有依据，故本院对其抗辩意见不予采纳。庭审中，东方北京分公司主张滞纳金金标准过高，要求本院予以调整至日万分之二点五，综合考虑四川中航分公司的实际损失、当事人的过错程度等因素，本院认为四川中航分公司主张的滞纳金标准过高，东方北京分公司要求将滞纳金标准酌减至日万分之二点五，标准合理，本院对其意见予以采纳，按照酌减后的标准，东方北京分公司应当支付滞纳金23620.89元。关于四川中航分公司主张的2018年10月1日至11月23日期间的物业费产生的滞纳金，因东方北京分公司至今未支付上述物业费，亦构成违约，亦应当按照合同约定支付滞纳金，东方北京分公司抗辩不应当支付此部分物业费的滞纳金，于法无据，本院不予采纳。庭审中，东方北京分公司主张滞纳金标准过高，要求本院予以调整至日万分之二点五，综合考虑四川中航分公司的实际损失、当事人的过错程度等因素，本院认为四川中航分公司主张的滞纳金标准过高，东方北京分公司要求将滞纳金标准酌减至日万分之二点五，标准合理，本院对其意见予以采纳。关于四川中航分公司主张的电费，东方北京分公司同意支付，本院不持异议。关于四川中航分公司要求东方北京分公司、东方公司承担连带责任的主张，因东方公司同意承担连带责任，本院亦不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司与被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司于2016年7月13日签订的《国航世纪大厦物业管理服务合同》于2018年11月23日解除；二、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司2018年10月1日至2018年11月23日期间的物业服务费310262元；三、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司逾期支付物业费的滞纳金23620.89元；四、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司逾期支付物业费的滞纳金（分两笔计算，第一笔以175620元为基数，按照日万分之二点五的标准，自2018年9月25日计算至实际付清之日止；第二笔以134642元为基数，按照日万分之二点五的标准，自2018年10月25日计算至实际付清之日止）；五、被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司、被告东方时代网络传媒股份有限公司于本判决生效之日起七日内连带给付原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司电费134103元；六、驳回原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4391元，由原告四川中航建开物业管理有限责任公司北京中航世纪分公司负担231元（已交纳），由被告东方时代网络传媒股份有限公司北京分公司、东方时代网络传媒股份有限公司连带负担4160元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十二月二十五日书记员  华 阳