福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初9276号 原告：泉州市聚龙物业管理有限公司，住所地惠安县黄塘镇。 法定代表人：郭琼芬，总经理。 委托诉讼代理人：张雪玲、林舒婷，福建旭恒律师事务所律师、实习律师。 被告：苏纯冷，女，1951年10月8日出生，汉族，住晋江市。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司与被告苏纯冷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市聚龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人张雪玲、林舒婷到庭参加诉讼，被告苏纯冷经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市聚龙物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2014年5月1日起至2019年10月31日止拖欠的物业服务费25167.78元及违约金12583.89元;2.判令被告立即向原告支付因本案产生的律师代理费6000元。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告立即向原告支付2014年5月1日起至2019年10月31日止拖欠的物业服务费25151.94元及自2014年5月1日起按762.18元为基数，2014年7月16日起按1143.27元为基数，2014年10月16日起按1143.27元为基数，……每季度以此类推，直至2019年7月16日按1143.27元为基数，算至起诉之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算违约金。事实和理由：被告于2008年8月19日向福建省聚龙养生发展有限公司购买址在惠安县黄塘镇聚龙小镇一期第A9幢03单元403号房，双方签订编号：MF-2007-01No0002073的《商品房买卖合同》及其附件,房屋建筑面积254.06平方米。《聚龙小镇陶然新村前期物业服务合同》就上述房产的前期物业管理相关事宜进行了约定,约定自房屋交付被告使用之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，由原告为被告址在惠安县聚龙小镇一期第A9幢03单元403号的商品房提供前期物业管理服务。第四条物业服务费用约定，物业服务费用自合同约定房屋交付次日起开始计收，每月每平方米1.5元，应于每季度第一个月15日前支付。第十条违约责任约定,业主未按时缴纳物业服务费，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰支付违约金,原告可通过法律诉讼程序进行催缴,向人民法院提起诉讼,被告还应当承担原告因此而支付的律师费等合理费用。福建省聚龙养生发展有限公司已将房屋交付被告使用,原告亦依约为被告提供物业管理服务,被告自2014年5月1日至今-直拖欠原告物业服务费，经多次催讨未果。 被告苏纯冷未作答辩。 在本案审理过程中，原告提供证据1即营业执照、法定代表人身份证明各一份，以此证明原告主体资格。证据2即《商品房买卖合同》一份，以此证明被告为惠安县黄塘镇聚龙小镇一期第A9幢03单元403号房业主，房屋建筑面积254.06平方米，及被告基于上述物业所享有的权利、义务、违约责任作出了具体约定的事实。证据3即《聚龙小镇陶然新村楼宇交接书》1份，以此证明2009年8月26日被告办理了案涉房屋交接手续。证据4即福建省泉州市地方税务局通用机打发票1份，以此证明被告向原告缴纳了2014年1月1日至2014年4月30日的物业管理费的事实。证据5即物业服务费催告函、案涉房屋楼前公告栏的照片、律师函、快递单各1份，以此证明原告在案涉房屋楼前公告栏粘贴催告函向被告进行催告，并发律师函向被告催讨的事实。证据6即《聚龙小镇陶然新村前期物业服务合同》1份，以此证明物业服务合同约定，物业服务费用自合同约定房屋交付次日起开始计收，每月每平方米1.5元，每季度第一个月15日前收取本季度物业服务费。证据7即《委托代理诉讼(仲裁)协议书》、增值税发票各1份，以此证明原告为本案委托律师代理诉讼支付律师费6000元的事实。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，本院对本案主要事实认定如下： 2008年8月19日，被告与福建省聚龙养生发展有限公司签订编号为MF-2007-01№0002073《商品房买卖合同》，合同约定，福建省聚龙养生发展有限公司将其开发的位于惠安县黄塘镇聚龙小镇一期第A9幢03单元403号房出售给被告，房屋建筑面积254.06㎡。2009年8月26日，原、被告签订《聚龙小镇陶然新村前期物业服务合同》，由原告提供物业管理服务，物业服务费自合同约定房屋交付次日起开始计收。物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元计收，于每季度第一个月15日前收取本季度物业服务费。被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰向原告支付违约金；向法院起诉的，被告还应承担原告因此支付的律师费等合理费用。另查明，原、被告于2009年8月26日办理上述房屋的交房手续。此后，被告仅支付物业服务费至2014年4月30日。被告未能缴纳2014年5月1日起至2019年10月31日止的物业管理费。经原告催讨，被告未予缴纳。该住宅区的物业管理至今仍由原告负责。原告为本案诉讼支付律师费6000元。 综上事实，本院认为，原告与被告之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。被告未能按约定支付物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付2014年5月1日起至2019年10月31日止的物业服务费25151.94元（254.06平方米×1.5元×66个月），符合法律规定和双方约定，应予支持。双方约定应于每季度第一个月15日前收取本季度物业服务费，故原告请求被告以每季度应交纳的物业服务费即1143.27元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%支付自逾期交纳之日即每季度第一个月16日起至起诉之日即2019年11月18日止的逾期交纳违约金，符合法律规定和双方约定，应予支持。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告请求被告支付因本案诉讼支出律师代理费6000元，符合法律规定和双方约定，应予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告苏纯冷应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司2014年5月1日起至2019年10月31日止的物业服务费25151.94元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付违约金（其中以762.18元基数，自2014年5月1日起计付；以1143.27元为基数，自2014年7月16日起计付；以1143.27元为基数，自2014年10月16日起计付；每季度以此类推……，以1143.27元为基数，自2019年7月16日计付，均计至2019年8月19日止）及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的违约金（以24770.85元为基数自2019年8月20日起至2019年11月18日止）。 二、被告苏纯冷应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州市聚龙物业管理有限公司律师代理费6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费654元，由被告苏纯冷负担，应在本判决生效后五日内缴交。原告泉州市聚龙物业管理有限公司预交的893元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  杨冬青 二〇一九年十二月二十日 书记员  王文鹏 附本案引用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。