北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初371号原告：港专京诚知识产权服务有限公司，住所地北京市西城区桦皮厂胡同2号楼15层。法定代表人：曾祥夌，董事长。委托诉讼代理人：李强，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，北京市营建律师事务所律师。被告：北京益彰商贸有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院3号楼12层06-1501。法定代表人：张艳琴，执行董事。委托诉讼代理人：唐瑜，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹秉昕，北京市东卫律师事务所律师。第三人：北京市凌云宇阳房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村北。法定代表人：郭树明，执行董事。委托诉讼代理人：盛安，北京市中永律师事务所律师。原告港专京诚知识产权服务有限公司（以下简称港专京诚公司）与被告北京益彰商贸有限公司（以下简称益彰商贸公司）、第三人北京市凌云宇阳房地产开发有限公司（以下简称凌云宇阳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告港专京诚公司的委托诉讼代理人刘勇，被告益彰商贸公司的委托诉讼代理人唐瑜、邹秉昕，第三人凌云宇阳公司的委托诉讼代理人盛安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。港专京诚公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行北京市朝阳区×号（以下简称×号）[京朝国用×××号]土地及其地上物；2.判令益彰商贸公司承担本案全部诉讼费用。2019年8月7日，港专京诚公司增加诉讼请求：确认港专京诚公司对×号院1号商务办公楼及其对应的土地（使用权[京朝国用×××号]]）享有全部权利。2019年10月25日，港专京诚公司变更诉讼请求为：1.排除对×号院土地的查封执行；2.本案全部诉讼费由益彰商贸公司、凌云宇阳公司承担。事实与理由：×号土地的建筑物包括1号商务办公楼和2号住宅楼，均在法院查封前已销售完毕，故益彰商贸公司申请查封该宗土地缺乏事实和法律依据。一、×号土地内的1号商务办公楼及其土地使用权归港专京诚公司享有。根据凌云宇阳公司提交的《国有土地使用权证》，×号土地规划给凌云宇阳公司开发的建筑物只有1号商务办公楼和2号住宅楼。在法院查封×号土地前，港专京诚公司已经购买了1号商务办公楼及其对应的土地使用权。第一，港专京诚公司已合法签订购房合同。2015年9月30日，港专京诚公司与凌云宇阳公司签订《×号1#商务办公楼认购书》，于2015年12月20日办理了《商品房预售合同》网签和联机备案手续。港专京诚公司是唯一网签登记公示的购房人。第二，港专京诚公司已合法占有×号土地1号商务办公楼及对应土地。2016年9月2日凌云宇阳公司将1号楼的竣工验收资料移交港专京诚公司，2016年9月27日港专京诚公司以本公司名义办理了《建筑工程施工许可证》，2016年10月9日，凌云宇阳公司向港专京诚公司移交了该楼管理权。港专京诚公司已实际控制1号商务办公楼。2017年12月12日，港专京诚公司正式入驻×号土地1号商务办公楼。由此可见，港专京诚公司早在2016年10月9日之前已接收和实际占有1号商务办公楼及其对应土地。第三，港专京诚公司已支付完毕购房款。1号商务办公楼购房合同总价款8.55亿元。2016年10月8日之前，港专京诚公司已实际付款8.05亿元。根据购房合同《补充协议（二）》第二条约定，尚未支付的5000万元款项，双方同意将该款除用作《补充协议》和《商品房认购书》约定用途外，还作为处理延期办理竣工验收备案事项可能发生的款项，待双方友好协商解决所有争议并办理完毕1号商务办公楼产权登记后再行支付该款项。因此，按照约定，5000万元尾款支付的条件尚未成就。因为凌云宇阳公司原因导致办公楼对应的土地被法院查封至今，其已构成重大合同违约。港专京诚公司已于2019年7月9日在北京市第三中级人民法院对凌云宇阳公司提起商品房销售合同纠纷之诉，要求其支付违约金。从这个意义上讲，港专京诚公司已不欠付凌云宇阳公司购房款。第四，凌云宇阳公司的违约导致×号院1号商务办公楼及其对应土地未能办理过户登记，港专京诚公司对此没有任何过错。二、×号土地内的2号住宅楼及其土地使用权归其他购房人享有。第一，×号土地之上的建筑物只有1号楼和2号住宅楼。第二，2号住宅楼已经销售完毕，其土地不应再被查封。凌云宇阳公司于2012年8月12日取得2号住宅楼《北京市商品房预售许可证》（编号：京房售证字（2012）172号），2014年9月28日取得2号住宅楼《房屋所有权证书》（编号：X京房权证朝字第XXXX号），根据凌云宇阳公司所述，业主均已办理了房屋所有权证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，法院不能查封2号楼对应的土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。总之，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和第二十三条的规定，法院应当依法解除对×号土地的查封。益彰商贸公司辩称：不同意港专京诚公司的起诉请求。港专京诚公司的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。具体理由如下：一、港专京诚公司从未取得×号土地的所有权，其与凌云宇阳公司之间属于债权债务关系，无权要求解除查封。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中×号土地系凌云宇阳公司名下财产。港专京诚公司从未享有×号土地的所有权，因此其权利不足以排除强制执行，应当裁定予以驳回。二、港专京诚公司目前状态并未完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。港专京诚公司至今未完全支付全部价款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。凌云宇阳公司于2008年6月取得×号土地的国有土地使用权，港专京诚公司与凌云宇阳公司于2015年12月签订《商品房预售合同》，于2016年9月27日开始装修，2018年1月30日竣工，2018年2月21日×号土地被北京市第三中级人民法院查封，港专京诚公司显然无法在×号土地被查封前完成对不动产的实际占有。目前也无证据显示港专京诚公司在×号土地被查封前进行过有关过户登记事宜的积极工作。港专京诚公司至今未办理过户登记显然不能排除其自身原因。因此据以上三点，港专京诚公司不得要求排除执行，应当裁定予以驳回。三、港专京诚公司无法证明其对未办理过户登记无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。港专京诚公司于2015年与凌云宇阳公司签订《商品房预售合同》，2016年开始对×号土地进行装修改造至2018年1月30日。港专京诚公司在签订合同前及长达两年有余的装修期内没有对×号土地进行合理的尽职调查，如其进行尽职调查的话，完全应该发现益彰商贸公司对×号土地的购买情况，应当清楚其中的法律风险，因此不能认定港专京诚公司无过错，其无权要求排除强制执行，应当裁定予以驳回。四、港专京诚公司不能证明其享有×号土地上的全部权利，本案中×号土地目前只在2008年6月由凌云宇阳公司取得×号土地的国有土地使用权，尚未办理房屋产权初始登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。港专京诚公司只举证证明了其与凌云宇阳公司签订了办公楼认购书，办理了预售合同的网签和联机备案，并未完全证明其对×号土地享有所有权或其他足以阻止对×号土地转让交付实体权利的举证责任。因此，凌云宇阳公司即使承认港专京诚公司的权利也不足以证明港专京诚公司享有×号土地上的全部权利，其无权要求确认×号土地上的全部权利，应当裁定予以驳回。五、港专京诚公司不是2号住宅楼的权利人，无权对2号住宅楼的权利问题提出请求。港专京诚公司声称2号住宅楼已销售完毕，其对应土地不应被查封，但港专京诚公司只购买了1号商务办公楼，2号住宅楼不属于港专京诚公司的资产，因此其无权也不能替代2号住宅楼的权利人提出请求，应当予以驳回。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第四百六十五条的规定，港专京诚公司的申请没有法律依据，请求法院依法驳回其申请，以维护益彰商贸公司的合法权利。凌云宇阳公司述称：港专京诚的诉讼请求具有事实和法律依据，凌云宇阳公司认可其主张的事实与理由，同意港专京诚公司的全部诉讼请求。一、基于权利形成的时间顺序及权利性质，港专京诚公司对涉案房地产享有足以排除强制执行的民事权益。港专京诚公司对涉案房地产的变更登记请求权能够排除在其之后设立的债权对该房地产申请的强制执行。第一，从权利形成时间上，益彰商贸公司基于执行依据所形成的权利晚于港专京诚公司权利的形成时间。益彰商贸公司无权申请法院对涉案房地产采取强制执行措施。凌云宇阳公司虽与益彰商贸公司就涉案房地产签订过买卖合同，但益彰商贸公司在仲裁过程中并未要求继续履行买卖合同，而是要求凌云宇阳公司承担相应违约责任。益彰商贸公司向法院申请对涉案房地产采取强制执行措施，是因北京仲裁委员会作出的裁决书中裁决益彰商贸公司承担相应的违约责任，因此，益彰商贸公司的权利产生依据是仲裁案件中所涉仲裁裁决书。而裁决书于2018年10月方作出，益彰商贸公司基于裁决书所形成的权利明显迟于港专京诚公司与凌云宇阳公司于2015年既已签订买卖合同的生效时间。益彰商贸公司向北京仲裁委员会申请仲裁时，在其主张的事实与理由中强调凌云宇阳公司已将涉案房屋转卖他人导致其遭受重大损失。因此，益彰商贸公司在启动仲裁程序时既已知晓涉案房地产已另行出售给港专京诚公司这一事实。因此，港专京诚公司的权利形成时间不仅客观上早于益彰商贸公司据以申请强制执行的裁决书的形成时间，而且益彰商贸公司对此是明知的。第二，从权利性质上，港专京诚公司享有的房地产登记请求权优先于益彰商贸公司享有的普通金钱债权请求权。在港专京诚公司已经依据合同的进度足额支付价款的情况下，港专京诚公司有权依据合同的约定要求将涉案房地产办理至港专京诚公司名下。港专京诚公司享有将涉案房地产进行变更登记的请求权。而益彰商贸公司基于仲裁裁决书形成的债权请求权属于普通的金钱债权请求权，在权利内容和性质上不具有优先性。二、在益彰商贸公司已经放弃履行利益的前提下，港专京诚公司与凌云宇阳公司之间的交易安全更应得到保障。益彰商贸公司虽曾就涉案房地产与凌云宇阳公司签订过买卖合同，但因裁决书已经生效，买卖合同已经终止，港专京诚公司与凌云宇阳公司之间的交易安全才更应得到保障。具体理由如下，第一，涉案房地产被查封前港专京诚公司已经合法占有、使用，权利保护顺位在前。在益彰商贸公司申请查封涉案房地产前，港专京诚公司与凌云宇阳公司之间的买卖合同已经备案，且港专京诚公司已经合法占有房地产。即使益彰商贸公司主张继续履行凌云宇阳公司与其签订的买卖合同。根据《北京市高级人民法院关于审理买卖房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定，益彰商贸公司的主张也不应得到支持，港专京诚公司与凌云宇阳公司之间的交易才应首先得到保障。第二，益彰商贸公司已经明确不再要求继续履行合同，港专京诚公司与凌云宇阳公司之间的交易更应获得保障。益彰商贸公司依据仲裁书取得的金钱债权是建立在益彰商贸公司与凌云宇阳公司之间买卖合同不再履行的前提之上。在当前仅存在一个有效买卖合同的情况下，港专京诚公司与凌云宇阳公司之间的交易安全更应该得到保障。三、益彰商贸公司要求对涉案房地产采取强制执行措施有悖此前的仲裁主张和仲裁裁决内容。涉案房地产如可以进行处置则不存在履行不能的问题，如果涉案房地产因向港专京诚公司出售而不可再行处置，方存在履行不能的问题。仲裁裁决书作出凌云宇阳公司向益彰商贸公司返还购房款、定金等裁决内容，是基于益彰商贸公司主张其合同目的已经无法实现，而认定合同目的无法实现的一个重要理由是仲裁委员会支持了益彰商贸公司关于涉案房屋出卖给第三方导致合同无法履行。因此，无论是益彰商贸公司的仲裁主张，还是仲裁裁决结果，均已肯定了涉案房地产已经出售给港专京诚公司，导致益彰商贸公司所签订买卖合同无法履行，益彰商贸公司的合同目的无法实现。现益彰商贸公司要求对出售给港专京诚公司的房屋进行处置实际是否定了其之前的仲裁主张。益彰商贸公司关于要求对出售给港专京诚公司的房地产进行司法处置，与其关于涉案房地产因出售给港专京诚公司导致益彰商贸公司合同目的无法实现的仲裁主张是自相矛盾的。如果涉案房地产可以进行司法处置，则仲裁裁决书作出的返还相应款项等相关裁决结果将失去事实依据。四、依据司法解释的规定，港专京诚公司要求排除执行的请求应获得支持。港专京诚公司在查封之前已经就涉案房地产买卖签订了书面的买卖合同，查封之前港专京诚公司已经合法占有、使用，港专京诚公司按照合同的约定的进度已经支付了近95%的款项，根据合同的约定，在办理过户登记后方产生港专京诚公司支付剩余款项的义务，现执行法院已经就未到期不符合付款条件的余款采取了司法冻结措施。至今未办理过户登记，责任不在港专京诚公司。因此，港专京诚公司的异议请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相应规定，其请求应获得支持，涉案房地产应予以解封。五、港专京诚公司有权取得涉案房地产的全部权利。如前所述，港专京诚公司已经依据买卖合同履行了相应的付款义务，其有权依据买卖合同取得所购房地产的全部权利。综合以上五点理由，凌云宇阳公司认为港专京诚公司的诉讼请求具有充分的事实和法律依据。凌云宇阳公司同意其起诉状中的诉讼请求，并恳请人民法院支持其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。港专京诚公司为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、《×号1#商务办公楼认购书》，证明2015年9月30日港专京诚公司与凌云宇阳公司签订了×号土地内1号商务办公楼的买卖合同。证据二、《北京市商品房预售许可证》、编号为Y1823638的《商品房预售合同》、网签和联机备案信息（北京市住房和城乡建设委员会网站截图），证明2015年12月11日，凌云宇阳公司取得《北京市商品房预售许可证》，2015年12月20日，港专京诚公司与凌云宇阳公司签订《商品房预售合同》商品房预售合同，并于当日办理网签和联机备案。证据三、1号商务办公楼竣工验收备案资料（含北京市住房和城乡建设委员会网站截图），证明2016年8月19日，凌云宇阳公司取得1号商务办公楼竣工验收备案。证据四、装修工程《建筑工程施工许可证》、竣工备案资料（北京市住房和城乡建设委员会网站截图），证明港专京诚公司接收1号商务办公楼后于2016年9月27日开始对该楼进行装修改造，于2018年1月30日办理了1号商务办公楼的装修竣工验收备案并入住该楼。证据五、《补充协议二》，证明港专京诚公司与凌云宇阳公司约定购房尾款5000万元待办理完房屋产权登记后并且处理完相应的纠纷之后再予支付，5000万元没有到支付的时间，不具备支付条件。证据六、付款凭证，证明内容：港专京诚公司按照约定已向凌云宇阳公司支付8.05亿元购房款。证据七、开具的增值税发票、凌云宇阳（2019）08号回函，证明凌云宇阳公司收到购房款8.05亿元后，只开具了4.675亿元发票，从面额上看尚欠港专京诚公司发票3.375亿元。证据八、（2018）京03财保32号民事裁定书、（2018）京03执保33号《协助执行通知书稿》，证明因益彰商贸公司与凌云宇阳公司之间的仲裁案，益彰商贸公司申请北京市第三中级人民法院于2018年2月11日查封了×号土地。证据九、（2019）京03执130号执行裁定书，证明在益彰商贸公司与凌云宇阳公司之间的仲裁案件生效后，因益彰商贸公司向北京市第三中级人民法院申请强制执行,×号土地被查封至今。证据十、2019京03执130号《协助执行通知书》，证明北京市第三中级人民法院要求港专京诚公司协助执行并暂停向凌云宇阳公司支付购房尾款，并报告结算金额。证据十一、北京仲裁委员会（2018）京仲裁字第1850号裁决书，证明裁决书第7页写明益彰商贸公司在仲裁案中要求凌云宇阳公司返还购房款，不再要求继续履行购房合同，裁决书第30页写明仲裁庭认为本案合同已无法履行应予终止，因此益彰商贸公司不再是×号土地内1号商务办公楼的购房主体。证据十二、《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明港专京诚公司进行装修的开工时间是2016年10月24日，竣工时间是2017年12月28日，而且明确记载建设单位不是凌云宇阳公司，而是港专京诚公司，说明港专京诚公司在2016年10月24日之前已经占有1号商务办公楼。证据十三、《房屋交接确认书》，《中国专利与商标》2018年第一期，期刊内容上有2017年12月12日港专京诚公司在1号商务办公楼举行揭牌暨入驻仪式照片，证明在×号土地被查封之前，港专京诚公司已经实际占有了1号商务办公楼和相应土地。证据十四、4份北京市住房和城乡建设委员会网站打印件，其中2009规（朝）地字×号《建设用地规划许可证》，证明×号土地的建筑物只有1号商务办公楼和2号住宅楼，其中2009年12月25日，凌云宇阳公司取得×号土地《建设用地规划许可证》，规划项目为办公、居住；2010规（朝）建字×号《建设工程规划许可证》，证明2010年7月8日，凌云宇阳公司取得1号商务办公楼的《建设工程规划许可证》；2010规（朝）建字×号《建设工程规划许可证》，证明2010年6月12日，凌云宇阳公司取得2号住宅楼《建设工程规划许可证》；2014规（朝）竣字×号《规划验收合格通知书》，证明2014年1月7日凌云宇阳公司取得2号住宅楼《规划验收合格通知书》。证据十五、《北京市商品房预售许可证》、《房屋所有权证书》、有关2号住宅楼的销售状况的北京市住房和城乡建设委员会网站打印件，证明凌云宇阳公司于2012年8月12日取得2号住宅楼的商品房预售许可，于2014年9月25日取得2号住宅楼《房屋所有权证书》，且2号住宅楼的49套房屋全部售出。查封之前，×号土地上内的1号商务办公楼、2号住宅楼都已经出售完毕，不属于凌云宇阳公司，因此不应被查封。证据十六、2019年11月26日北京市第三中级人民法院（2019）京03执130号案件谈话记录，证明港专京诚公司和凌云宇阳公司在进行房屋尾款结算前征求过法院执行庭的意见，法院同意进行结算。证据十七、（2019）03民初339号民事调解书，证明港专京诚公司和凌云宇阳公司就商品房销售合同纠纷一案已经过法院调解达成调解协议，北京市第三中级人民法院于2019年12月11日作出民事调解书解决了相关争议，港专京诚公司和凌云宇阳公司就购房合同结算事宜达成一致。证据十八、凌云宇阳公司交付的总计为3.875亿元的购房款增值税发票，证明凌云宇阳公司已经向港专京诚公司交付了全额8.55亿元的购房款发票。证据十九、中国民生银行电子缴税付款凭证，证明港专京诚公司于2019年12月11日代凌云宇阳公司向国家税务总局北京市顺义区税务局缴纳增值税发票的税款共计19859715.49元。益彰商贸公司发表质证意见称：证据一的真实性、关联性、合法性、证明目的均不予认可。证据一反而能够证明涉案房产存在着一房二卖的情形。益彰商贸公司在2011年已经与凌云宇阳公司签署了涉案房产的买卖合同，一直到北京仲裁委仲裁裁决出具之日，裁决确定买卖合同终止这期间合同仍然是合法有效的，所以港专京诚公司与凌云宇阳公司在2015年9月30号所签的合同是明显的违背了一房二卖。在益彰商贸公司与凌云宇阳公司所签的买卖合同仍然合法有效的情况下，凌云宇阳公司仍然与港专京诚公司签署涉案房屋买卖合同，在北京仲裁委的仲裁裁决中也确定凌云宇阳公司存在根本违约行为。证据二的真实性、关联性、合法性均认可。证据三的真实性、关联性、合法性均认可。证据四的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不予认可，只能证明涉案房产于2018年1月30日结束装修，无法证明港专京诚公司在2018年1月30日入住，也无法证明在查封前港专京诚公司已合法占有涉案房产。证据五的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。证据六、七中，第70页《中国建设银行进账单回单》关联性不予认可，未载明用途，不能说明该凭证所记载的1亿元款项给付是针对其所购买的涉案房地产定金。第72页《支款凭条》认可真实性，关联性不予认可，不能证明款项到账的情况。港专京诚公司声称已支付8.05亿的房款，但是却仅开具了4亿余元的发票，而且一直也没有向凌云宇阳公司主张，益彰商贸公司合理怀疑有恶意串通行为，港专京诚公司事实上并没有全额支付8.05亿元房款。除了70页和72页，其他银行凭证和支付凭证的真实性和关联性都认可。证据八、九、十的证据三性均予以认可，证据十的证明目的予以认可。证据十一的证据三性均予以认可。证据十二的真实性、合法性予以认可，但是关联性、证明目的不予认可，表格所示最初报送时间是2018年的1月2日，最终备案部门签章时间是2018年的1月30日，与港专京诚公司所称的交接和实际占有时间不符，不能完全证明港专京诚公司已实际占有，只能证明装修于2018年1月30日结束，无法证明港专京诚公司在2018年1月30日入住，也无法证明在查封前港专京诚公司已合法占有涉案不动产。证据十三的《房屋交接确认书》是港专京诚公司和凌云宇阳公司签署，对于真实性不做评判，合法性不予认可，即使该确认书存在，也是在益彰商贸公司和凌云宇阳公司的买卖合同没有解除时签订，其二者行为实际上是侵害了益彰商贸公司当时作为买房人的合法权利。益彰商贸公司怀疑其双方存在恶意串通行为，侵害益彰商贸公司作为买房人的权利。《中国商业专利商标》2018年第一期和揭牌暨入驻仪式照片均是港专京诚公司单方出具，真实性、关联性均不认可。证据十四与本案无关，不认可关联性和证明目的。证据十五的关联性均不予认可，与本案无关。证据十六的真实性认可、不认可合法性和证明目的，不认可谈话笔录中的陈述，港专京诚公司和凌云宇阳公司存在恶意串通行为。证据十七的真实性认可，不认可合法性和证明目的。港专京诚公司和凌云宇阳公司恶意串通侵害益彰商贸公司的权益，益彰商贸公司保留提起诉讼撤销该份民事调解书的权利。证据十八的合法性和证明目的不予认可。发票一部分是2019年9月份出具，是之前的证据，已经超过举证期，不应该作为证据提交，益彰商贸公司对此证据不予质证。证据十九的真实性认可，不认可合法性和证明目的。质证意见同证据十六的质证意见，港专京诚公司和凌云宇阳公司恶意串通侵害益彰商贸公司的权益，发票的交税主体应为凌云宇阳公司，在有纠纷的情况下港专京诚公司代替凌云宇阳公司支付1900余万元的税款不合常理。凌云宇阳公司发表质证意见称：证据一的真实性、合法性、关联性以及证明目的均没有异议，但是港专京诚公司基于买卖合同产生的过户登记请求权是早于益彰商贸公司的普通金钱债权的形成时间。益彰商贸公司的普通金钱债权的依据是仲裁裁决书。证据二的真实性和合法性、关联性及证明目的均没有异议。益彰商贸公司在仲裁案件中，其仲裁请求获得支持原因就是因为益彰商贸公司承认房子已经卖给港专京诚公司。证据三的真实性、合法性和关联性、证明目的均没有异议。证据四的真实性、合法性、关联性和证明目的均没有异议。港专京诚公司在益彰商贸公司申请查封涉案房地产前早已依法占有、使用案涉案房地产，装修行为实际上也是一个使用行为。证据五的真实性、合法性、关联性、证明目的均没有异议。证据六的真实性、合法性、关联性和证明目的均没有异议。港专京诚公司支付房款已经达到房款总额的约95%，港专京诚公司完全依据合同约定的支付条件支付了绝大部分款项。证据七的真实性、合法性、关联性和证明目的均没有异议。证据八的真实性、合法性、关联性和证明目的均没有异议，恰好证明益彰商贸公司申请查封不动产的时间是晚于港专京诚公司合法占有使用涉案房地产的时间的。证据九的真实性、合法性、关联性和证明目的均没有异议。证据十的真实性、合法性、关联性和证明目的均没有异议。执行法院冻结的这部分款项是依据执行规定里面关于冻结第三人收入的规定发出的法律文书，实际上法律文书也是肯定了双方交易的真实性。另外，既然冻结了凌云宇阳公司的收入再处置涉案房地产，行为是相互矛盾的。证据十一的真实性、合法性、关联性也没有异议。益彰商贸公司的金钱债权的形成的依据是晚于港专京诚公司权利的形成时间。证据十二真实性、合法性、关联性均没有异议。证据十三、十四、十五真实性、合法性、关联性以及证明目的没有异议。证据十六、十七、十八、十九真实性、合法性、关联性均没有异议，益彰商贸公司查封的是房产，益彰商贸公司申请强制执行的行为不应该限制港专京诚公司依法享有结算的权利。而且无论是谈话笔录还是调解书不存在任何的所谓的恶意串通的行为。益彰商贸公司为证明其主张，向本院提交北京市住房和城乡建设委员会网站打印的施工许可信息、工程竣工备案信息，证明港专京诚公司在2016年9月26日到2018年1月30日属于装修期，其不可能入住，没有完成实际占有。港专京诚公司发表质证意见称：真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不予认可，港专京诚公司是在实际占有1号商务办公楼以后才进行装修，港专京诚公司在装修之前已经实际占有1号商务办公楼，且根据仲裁裁决书内容至少在2016年1月益彰商贸公司已经明知涉案房地产被转卖的事实。凌云宇阳公司发表质证意见称：同意港专京城公司的质证意见，且根据仲裁裁决书内容可以证明益彰商贸公司在提起仲裁时已经知晓案涉案房地产出售给港专京诚公司。凌云宇阳公司为证明其主张，向本院提交×号院2号楼《土地所有权证》和×号院1号楼《房屋交接确认书》，《土地所有权证》证明凌云宇阳公司取得×号土地使用权时间是2009年的9月15日；《房屋交接确认书》证明凌云宇阳公司向港专京诚公司交付房屋的时间是2016年10月9日，和港专京诚公司提供的证据是一致。港专京诚公司发表质证意见称：真实性、合法性、关联性均认可。益彰商贸公司发表质证意见称：《土地所有权证》真实性认可，证明目的不认可，《房屋交接确认书》不认可真实性，因为益彰商贸公司没有实际参与。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月25日，凌云宇阳公司取得朝阳×号《建设用地规划许可证》【2009规（朝）地字×号】，规划项目为办公、居住，建设位置为朝阳区×号；2010年7月8日，凌云宇阳公司取得1号商务办公楼的《建设工程规划许可证》【2010规（朝）建字×号】。2015年9月30日，凌云宇阳公司作为出卖人（甲方）与港专京诚公司作为购买人（乙方）签订《×号1#商务办公楼认购书》，主要内容为：经甲乙双方平等友好协商，就乙方购买甲方开发建设的×号项目（推广名：×××）1号商务办公楼整栋（不含地下三层，下同）有关事宜，签订本认购书；一、基本情况：×号项目1号商务办公楼，位于×号院，规划用途为办公,框架剪力墙结构，共13层，其中地上10层，地下3层（地下负一层和负二层为停车场，负三层为人防工程）。该工程的主体结构、外立面已完工。1号商务办公楼建设手续依法办理，已取得《国有土地证》（京朝国用2008出第×号）、《建设用地规划许可证》（2009规朝地字×号）、《建设工程规划许可证》（2010规（朝）建字×号）、《关于朝阳区×号地1号商务办公楼、3号配套、热力站及附属用房（办公）楼项目规划设计方案的调整意见》（2013规复函字×号）、《建筑工程施工许可证》（2010施朝建字×号），并将在本认购书签订后按整栋销售方案办理《商品房预售许可证》。1号商务办公楼及其国有土地使用权没有设定抵押或其他任何形式的担保，甲方拥有完整的处置权。二、销售面积：1号商务办公楼可售建筑面积15495㎡（设计面积，下同），其中地上建筑面积10687㎡，地下建筑面积4808㎡。建筑面积最终以具备法定资质的测绘机构实测面积为准。因该1号商务办公用房整体出售，建筑面积不作为计算合同价款的依据。地下三层2068㎡为人防工程，产权归国家，不可出售(不在本认购书交易的1号商务办公楼整栋范围之内)，战时作人防工事，平时作为停车和库房使用。甲方承诺地下三层除甲方占用21个车位外，其余21个车位和库房归乙方使用,由乙方向人防主管部门缴纳人防工程使用费，并由乙方负责整个地下三层日常管理、维护、维修等所有责任和费用。三、销售价格：1号商务办公楼销售价格按整栋定价，总房款为人民币（下同）：捌亿伍仟伍佰万元整（￥85500万元）。该房款不含乙方所须承担的税及其他费用。四、付款方式，房款支付条件和时间如下：1、本认购书签订后5个工作日内，乙方向甲方支付定金壹亿元整（￥10000万元）。甲乙双方应当与商品房预售资金监管账户银行签订资金监管协议，在1号商务办公楼取得《商品房预售许可证》并办理商品房买卖合同网签之前，前述资金冻结在监管账户中，不得支出。待取得《商品房预售许可证》并成功办理网签后，该冻结措施自动解除，定金转为房价款。2、甲乙双方按照1号商务办公楼《商品房预售许可证》办理商品房买卖合同网签手续。乙方在确认网签成功后2个工作日内向甲方支付房款到合同总价的80%即陆亿捌仟肆佰万元整（￥68400万元，含定金）。3、1号商务办公楼建筑工程竣工验收备案后5个工作日，乙方向甲方支付房款壹亿陆仟壹佰万元整（￥16100万元）。4、甲方向乙方移交1号商务办公楼房屋所有权证书时，乙方向甲方付清房款尾款壹仟万元整（￥1000万元）。房款支付日期以当期房款的实际支付日期为准；当期房款逾期支付的，以房款实际到达甲方银行账户日期为准。五、交房时间和交房标准：1、在1号商务办公楼工程进行竣工验收5个工作日前，甲方应当书面通知乙方（以建设单位成员身份）派员参加由建设、设计、施工、监理等四方对工程进行的竣工验收，乙方应及时向甲方书面回复参加验收人员的姓名、职务等信息。竣工验收时，甲方将乙方参加验收人员予以记录，乙方参加验收人员应在验收记录上签名确认。甲方未书面通知乙方参加四方竣工验收的，视为甲方向乙方交房条件不成就，造成逾期交房的，由甲方承担违约责任；甲方书面通知了乙方，乙方未及时向甲方书面回复参加验收的人员信息，乙方参加验收的人员未按甲方要求的时间参加验收，乙方未委派乙方向甲方书面回复的人员参加验收，或者乙方参加验收人员拒绝在甲方验收记录上签名且不提交书面异议，均视为乙方认可竣工验收结果。2、甲方累计收到乙方支付的房款捌亿肆仟伍佰万元整（￥84500万元）后5个工作日内，甲方书面通知乙方交房。乙方确认交房日期后，甲方向乙方交房，双方在交房现场签署房屋交接确认书。3、交房标准为：（1）1号商务办公楼建筑工程竣工验收备案完成(含完整工程竣工验收资料)；（2）工程竣工交付标准必须符合建设工程质量监督机构确认的竣工验收标准，并满足附件《交房工程标准》清单要求。4、1号商务办公楼所涉及的室外场地面积，应当在本《商品房认购书》中予以确认，并作为交房条件一并交付。交付前，甲方负责安装栏杆（高度1.2米）对室外场地进行隔离。甲乙双方对室外场地的确认和交付，不影响3号配套楼因施工临时占用场地。5、×号项目住宅业主对1号商务办公楼的室外场地使用权提出异议的，由甲方负责处理，并保证乙方正常使用。6、3号配套、热力站及附属用房（办公）楼设置的入口不得朝向1号商务办公楼（即3号配套楼的门口不得设置在北面），不得将1号商务办公楼的室外场地设计为3号配套楼的公共通道。六、相关手续办理：1、甲方收到乙方所付定金后30天内，按整栋预售方案完成1号商务办公楼面积预测，并将面积预测数据上传北京市建委指定网站。2、1号商务办公楼面积预测数据上传北京市建委指定网站后45个工作日内，甲方按整栋预售方案取得1号商务办公楼商品房预售许可证。3、甲方取得1号商务办公楼商品房预售许可证后5个工作日内，按甲方通知的时间，在甲方办公场所，甲乙双方以北京市建委指定的标准文本网签商品房买卖合同。4、1号商务办公楼商品房买卖合同网签完成后90天内完成竣工验收，甲方取得1号商务办公楼建筑工程竣工验收备案表。5、甲方取得1号商务办公楼建筑工程竣工验收备案表后30天内，甲方完成1号商务办公楼面积实测，并将面积实测数据上传北京市建委指定网站。6、1号商务办公楼面积实测数据上传北京市建委指定网站后100天内，甲方办理完毕1号商务办公楼产权的初始登记。7、乙方委托甲方代办1号商务办公楼产权的转移登记。在乙方按产权登记机构规定，提交办理产权转移登记所需全部资料、并缴清全部应缴税费后60天内，甲方负责将房屋所有权证书办理到乙方名下。8、甲方将1号商务办公楼房屋所有权证书办理到乙方名下并领取房屋所有权证书后5个工作日内，按甲方通知的时间，在甲方办公场所，甲方向乙方移交房屋所有权证书。七、交易税费：1号商务办公楼商品房交易税费由双方各自依法承担。八、违约责任：1、非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方未按本认购书第六条各项约定时间取得1号商务办公楼商品房预售许可证、建筑工程竣工验收备案表，或者未按本认购书约定时间和标准将房屋交付乙方，或者未按本认购书约定的时间将房屋所有权证书办理到乙方名下，每逾期一天，按届时甲方已收房款的万分之陆点陆向乙方支付违约金。逾期超过90天，乙方有权解除本认购书；如果乙方选择解除本认购书，甲方应向乙方退还所收全部房款，并支付违约金。2、本商品房认购书签订后，甲方对所涉房屋和土地设置抵押或者被法院查封的，均视为甲方逾期履行合同义务，从设置抵押或者被查封之日起，按照上述标准计算违约金，直至该障碍消除时止。3、非因可以归责于甲方的事由或不可抗力，乙方未按本认购书约定的时间和金额向甲方支付房款，每逾期一天，按届时乙方应付房款的万分之陆点陆向甲方支付违约金。逾期超过90天，甲方有权解除本认购书；如果甲方选择解除本认购书，甲方应在扣除乙方应付违约金后向乙方退还所收全部房款余额。九、其他：1、如本认购书与网签商品房买卖合同存在不一致之处，以本认购书为准。2、未尽事宜，双方另行协商并签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。3、本认购书由双方法定代表人或授权代表人签名，并加盖双方公章生效。4、本认购书一式四份，双方各持两份。2015年12月20日，凌云宇阳公司作为出卖人（甲方）与港专京诚公司作为购买人（乙方）签订《商品房预售合同》【合同编号：Y1823638；预售许可证号：京房售证字（2015）219号】，主要内容为：出卖人以【出让】方式取得座落于×号地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】为：京朝国用×××号，土地使用权面积为：9475.71平方米，买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所在土地用途为：办公，土地使用年限自2008年06月23日至2058年06月22日止。该地块国有土地使用权出让合同编号为：京地出[合]字（2008）第（×）号，该商品房所在土地用途为：办公，土地使用权出让年限自2008年6月24日至2058年6月23日止；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：凌云名苑，建设工程规划许可证号为：2010规（朝）建字×号、2013规复函字×号、2015规复函字×号，建筑工程施工许可证号为：[2010]施[朝]建字×号，建设工程施工合同约定的开工日期为2010年8月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2012年6月10日；该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：13层，其中地上10层，地下3层。该商品房为第一条规定项目中的商务办公楼【幢】【座】第-3层101号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币56498.89元，总价款人民币捌亿伍仟伍佰零拾零万零仟零佰零拾零元整；受人采取下列第2种方式付款。1、一次性付款。2、分期付款；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。如本合同与《商品房认购书》存在不一致之处，以《商品房认购书》为准。2016年10月8日，凌云宇阳公司作为出卖人（甲方）与港专京诚公司作为买受人（乙方）签订《补充协议（二）》，主要内容为：现甲、乙双方根据2016年9月29日会谈的结果，本着自愿、平等、协商一致的原则，达成如下补充协议：第一条乙方于本补充协议签订后2个工作日内，向甲方支付房款人民币壹亿贰仟壹佰万元整（￥12100万元）；甲方在收到上述款项2个工作日内将1号商务办公楼（包括地下一层至地下三层）连同相关工程资料交付乙方，双方在交房现场签署房屋交接确认书。第二条按照《补充协议》第二条约定的暂缓支付金额和《商品房认购书》第四条4款约定的尚未到期的房款尾款，尚未支付的款项共计人民币伍仟万元（￥5,000万元），双方同意将该款除用作《补充协议》和《商品房认购书》约定的用途外，还作为处理延期办理竣工验收备案事项可能发生的款项，待双方友好协商解决所有争议并办理完毕1号商务办公楼产权登记后再行支付该款项。第三条本补充协议由双方签章生效。第四条本补充协议壹式肆份，双方各执贰份，具有同等法律效力。签订合同后，港专京诚公司向凌云宇阳公司分四笔共计给付房款8.05亿元，分别于2015年9月30日给付1亿元、2015年12月22日给付4.4亿元和1.44亿元、2016年10月8日给付1.21亿元，并由凌云宇阳公司向港专京诚公司开具了部分（4.675亿元）增值税专用发票。2016年10月9日，凌云宇阳公司作为甲方与港专京诚公司作为乙方签订一份《房屋交接确认书》，主要内容为：根据甲乙双方于2015年9月30日签订的《商品房认购书》和2016年10月8日签订的《补充协议（二）》约定，甲方于2016年10月9日向乙方移交×号项目1号商务办公楼。现将有关事项确认如下：一、甲方已于2016年9月2日将1号商务办公楼完整工程竣工验收资料移交乙方，双方并签署了《工程资料移交单》。二、按《商品房认购书》第二条第二款约定，地下三层除甲方保留的21个车位外（附图绿色部分），其余车位和库房移交乙方。三、1号商务办公楼按《商品房认购书》及其附件《×号项目1号商务办公楼交房工程标准》约定移交乙方。四、自2016年10月9日起，1号商务办公楼（包括地下一层至地下三层和约定室外场地）的管理、安全和风险责任均归属乙方。五、遗留问题和未尽事宜，双方签署《备忘录》确认并解决。六、本确认书一式四份，双方各执两份。2016年8月19日，凌云宇阳公司在北京市住房和城乡建设委员会完成1号商务办公楼竣工验收备案，编号：0664朝竣2016（建）×号。2016年9月26日，北京市住房和城乡建设委员会就港专京诚公司对×号项目商务办公楼（凌云名苑1号办公楼）的装修改造工程申请出具准予行政许可决定书，工程编号：201609052008。2016年9月27日，北京市朝阳区住房和城乡建设委员会向港专京诚公司颁发建筑工程施工许可证，编号：[2016]施[朝]装字×号，其上载明：建设单位：港专京诚公司；工程名称：×号项目商务办公楼（凌云名苑1号办公楼）装修改造工程。竣工验收记录载明：工程名称：×号项目商务办公楼（×××1号办公楼）装修改造工程，开工日期：2016年10月24日，完工日期：2017年6月30日。2017年11月22日，北京市朝阳区公安消防支队就×号项目商务办公楼（×××1号办公楼）装修改造工程向港专京诚公司出具建设工程竣工验收消防备案凭证，编号：京公（朝）竣备字（2017）第×号，2018年1月30日，港专京诚公司作为建设单位就×号项目商务办公楼（×××1号办公楼）装修改造工程办理竣工验收备案，编号：0033朝竣2018（装）×号。北京仲裁委员会（2018）京仲裁字第1850号裁决书载明：益彰商贸公司的仲裁请求为：1.请求裁决凌云宇阳公司向益彰商贸公司返还购房款8000万元；2.请求裁决凌云宇阳公司按照双倍返还定金原则向益彰商贸公司再返还1.16亿元；3.请求裁决凌云宇阳公司向益彰商贸公司赔偿经济损失102806027.40元；4.请求裁决凌云宇阳公司承担律师费200万元、财产保全费5000元、财产保全保险费390000元；5.由凌云宇阳公司承担本案的仲裁费。主要事实和理由：《买卖合同》签订后，益彰商贸公司如约于2011年1月28日支付定金2亿元，并于2012年2月21日，在并未达到付款条件的情况下，应凌云宇阳公司一再请求，出于对于凌云宇阳公司的支持和帮助，益彰商贸公司又支付房价款1亿元。但是凌云宇阳公司一再违反诚实信用原则，并严重违反合同约定，在益彰商贸公司支付定金2亿元后，拒不解除×号土地抵押；未能及时将土地规划用途变更为酒店；取得商品房预售许可证后，未及时按照合同约定进行网上联机备案；在未与益彰商贸公司签署任何书面协议的情况下，自2016年1月至2018年1月，向益彰商贸公司退还房款（含部分定金）2.2亿元。更为严重的是，凌云宇阳公司以高价将涉案房屋转卖给了第三人，致使益彰商贸公司遭受了巨大经济损失。凌云宇阳公司仲裁反请求：1.请求裁决益彰商贸公司承担律师费90万元；2.益彰商贸公司承担本案的仲裁费。主要事实和理由：凌云宇阳公司因本案支付了律师费90万元，凌云宇阳公司不存在违约行为，因此本案的律师费和仲裁费应由益彰商贸公司承担。仲裁案件基本事实：1.《买卖合同》的约定2011年1月28日，益彰商贸公司（买受人）与凌云宇阳公司（出卖人）签订《买卖合同》，就商品期房（以下简称涉案房屋）买卖事宜约定如下：第一条项目建设依据：凌云宇阳公司以出让方式取得坐落于×号地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用权证号为：京朝国用×××号，土地使用权面积为9475.71平方米。凌云宇阳公司购买的涉案房屋所在土地用途目前为商务办公（益彰商贸公司购买后要作酒店使用，手续由凌云宇阳公司办理），土地使用年限依法确定。该地块国有土地使用权出让合同编号为：京地出[合]字[2008]第×号。经批准，在上述地块上建设的商品房建筑物名称核准为“凌云名苑”。原建设工程规划许可证号为建字第×××、（2010）规（朝）建字×号，原建筑工程施工许可证号为[2010]施[朝]建字×号。具体以变更后的规划、施工许可证号为准。第五条计价方式与价款：按照涉案房屋整栋楼固定价格计算，总价款为5.8亿元（指人民币，下同）。该价款不因益彰商贸公司将商务办公楼改为商务酒店的功能、设计变更以及因此导致的层高或分摊系数变化等原因而调整。第六条付款方式及期限：（1）本合同生效后10天内，益彰商贸公司支付涉案房屋价款人民币2亿元。（2）涉案房屋施工至±0.00结构封顶验收合格后10天内，益彰商贸公司支付涉案房屋价款1亿元。（3）涉案房屋主体结构封顶并竣工验收合格后10天内，益彰商贸公司支付涉案房屋价款2.6亿元。（4）商务酒店产权证书、酒店经营手续办理后10天内，益彰商贸公司支付其余涉案房屋价款2000万元。2.《买卖合同》的履行：（1）2011年1月28日，益彰商贸公司向凌云宇阳公司支付首付房款2亿元。2012年2月21日，益彰商贸公司向凌云宇阳公司支付房款1亿元。（5）2015年12月11日，涉案房屋取得编号为京房售证字（2015）219号《北京市商品房预售许可证》。（6）凌云宇阳公司未向益彰商贸公司交付房屋，而是将房屋转售给第三人。凌云宇阳公司称涉案房屋预售备案时间为2015年12月20日。（7）自2016年1月起，凌云宇阳公司先后向益彰商贸公司退还房款2.2亿元。根据银行的转账支票存根或电汇凭证，退款时间和金额分别为：2016年1月21日，退款1.2亿元；2016年9月5日，退款3000万元；2017年1月16日，退款5000万元；2018年1月30日，退款2000万元。仲裁庭意见：仲裁庭认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条是关于法定解除的规定。益彰商贸公司以该条为依据主张权利，表明其在凌云宇阳公司已经违约、购买房屋的合同目的落空的情况下，不愿再继续维持合同关系。鉴于凌云宇阳公司在本案中存在多项违约行为，尤其是其已经将涉案房屋出卖给第三人，导致合同已经无法实际履行，因此仲裁庭认为本案合同应予终止。2018年10月8日，北京仲裁委员会裁决：（一）凌云宇阳公司向益彰商贸公司返还购房款80000000元；（二）凌云宇阳公司向益彰商贸公司返还定金116000000元；（三）凌云宇阳公司向益彰商贸公司赔偿损失25000000元；（四）凌云宇阳公司向益彰商贸公司支付律师费1000000元；（五）凌云宇阳公司承担益彰商贸公司支出的财产保全费5000元、财产保全保险费390000元；（六）驳回益彰商贸公司的其他仲裁请求；（七）驳回凌云宇阳公司的仲裁反诉请求；（八）本案本请求的仲裁费用1296732.01元（已由益彰商贸公司预交），益彰商贸公司承担389019.60元，凌云宇阳公司承担907712.41元。凌云宇阳公司应直接向益彰商贸公司支付益彰商贸公司代其垫付的仲裁费用907712.41元；（九）本案反请求的仲裁费用32550元（已由凌云宇阳公司预交），全部由凌云宇阳公司承担。仲裁审理期间，依据益彰商贸公司申请，本院于2018年2月11日作出（2018）京03财保32号民事裁定，对×号土地进行了查封。2019年3月28日，本院向港专京诚公司作出协助执行通知书，主要内容为：“冻结你公司未向北京市凌云宇阳房地产开发有限公司支付的购买北京市朝阳区×号商务办公楼-3层101房屋款项，并在结算确定具体数额后及时通知我院。”2019年04月03日，本院立案受理港专京诚公司执行异议一案。港专京诚公司提出异议称，请求法院中止对×号[京朝国用×××号]土地及其地上物的执行。本院经审查认为，对案外人提出的排除执行异议，法院应当审查案外人是否系权利人。对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，法院对涉案房屋采取查封措施时，涉案房屋登记在凌云宇阳公司名下，故法院对涉案房屋采取的执行措施合法有据。因生效法律文书确认益彰商贸公司与凌云宇阳公司就涉案房屋于2011年1月28日签订的买卖合同合法有效且并未于2015年9月解除，而港专京诚公司与凌云宇阳公司就涉案房屋签订的认购书和商品房预售合同均在上述买卖合同之后，故港专京诚公司不能证明其在法院查封前已与凌云宇阳公司就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。且港专京诚公司未提供证据证明其已支付全部购房款。综上，港专京诚公司所提异议理由不成立，对其异议请求法院不予支持。据此，本院作出（2019）京03执异315号执行裁定书，裁定：驳回港专京诚知识产权服务有限公司的异议请求。庭审中，对于涉案房地产未能办理产权证的原因，凌云宇阳公司称由于北京市规划委调整涉案房地产的市政基础设施和公共服务配套设施建设指标，所以未能办理产权证。因凌云宇阳公司未依约办理涉案房屋产权证，港专京诚公司诉至本院：1.请求判令凌云宇阳公司向其支付未办理房屋产权登记的违约金100415700元（以8.05亿元为基数，按每日万分之6.6的标准，自2018年2月21日起计算至2018年8月28日，共189天）。2.本案全部诉讼费用由凌云宇阳公司承担。2019年12月11日，本院作出（2019）京03民初339号民事调解书，确认双方达成如下调解协议：一、北京市凌云宇阳房地产开发有限公司支付港专京诚知识产权服务有限公司30140284.51元违约金；二、北京市凌云宇阳房地产开发有限公司向港专京诚知识产权服务有限公司交付3.7364亿元增值税专用发票（已交付），并返还港专京诚知识产权服务有限公司代为垫付的开具发票所需交纳的税款19859715.49元；三、上述款项于协议签订即日起从港专京诚知识产权服务有限公司购买×号项目1号商务办公楼尚未支付的购房款5000万元中扣除；四、北京市凌云宇阳房地产开发有限公司应于2021年12月31日之前为港专京诚知识产权服务有限公司办理×号项目1号商务办公楼房产证，如未按期办理，北京市凌云宇阳房地产开发有限公司应于2022年6月30日之前再向港专京诚知识产权服务有限公司支付违约金5000万元；五、双方就本案再无其他争议；六、本案诉讼费543879元，减半收取271939.5元，由港专京诚知识产权服务有限公司承担（已交纳）。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，虽然益彰商贸公司申请查封的是×号院土地，但根据上述条款确定的“房地一体”原则，港专京诚公司购买的是×号土地上所建设的房屋,其权利范围当然及于相应的土地，故其有权提起本案诉讼。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点归纳为港专京诚公司是否对涉案房地产享有足以排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，判断购房人对涉案房地产是否享有足以排除查封等强制执行措施的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。第一，有关在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。益彰商贸公司对×号土地进行查封的时间为2018年2月。诉讼中，港专京诚公司提供的《×号1#商务办公楼认购书》、北京市商品房预售许可证、编号为Y1823638的《商品房预售合同》以及网签和联机备案信息等证据能以证明其与凌云宇阳公司于2015年9月签订×号土地1号商务办公楼房屋买卖合同，并于2015年12月办理网签的事实。益彰商贸公司虽不认可《×号1#商务办公楼认购书》的真实性，但未提供相应证据予以证实，且网签合同所记载的房屋价款、房产坐落等内容与《×号1#商务办公楼认购书》的内容一致，网签合同亦约定与《×号1#商务办公楼认购书》不一致时，以《×号1#商务办公楼认购书》为准，因此本院采信《×号1#商务办公楼认购书》的真实性，认定双方在法院查封×号土地之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。诉讼中，港专京诚公司提供的1号商务办公楼竣工验收备案资料、《建筑工程施工许可证》、装修工程竣工备案资料，《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋交接确认书》等证据能以证明凌云宇阳公司于2016年10月向其交付房屋后，其对1号商务办公楼进行装修施工并实际占有使用的事实。益彰商贸公司提出不认可《房屋交接确认书》的真实性以及《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据不能证明港专京诚公司在查封之前已实际合法占有涉案房屋等抗辩理由，但装修工程《建筑工程施工许可证》以及《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载的建设单位系港专京诚公司，所记载的审批和开工时间均为2016年，且常理来讲，港专京诚公司不可能对于未交付的房屋耗费大量物力人力进行装修施工，因此本院不予采信益彰商贸公司上述抗辩理由，港专京诚公司所提其于2016年即法院查封×号土地之前已合法占有1号商务办公楼的主张，于法有据，本院予以认定。第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。港专京诚公司提供的《付款凭证》和《部分增值税发票》，能以证明其于本案诉讼之前已给付房款8.05亿元的事实，益彰商贸公司虽不认可部分支付凭证的真实性，但未提供相应证据予以佐证，故本院不予采信益彰商贸公司相关抗辩理由。诉讼中，港专京诚公司提供的《补充协议二》、（2019）京03执130号案件中的谈话笔录、（2019）03民初339号民事调解书、中国民生银行电子缴税付款凭证等证据，能证明其已与凌云宇阳公司已结清剩余5000万元房屋尾款的事实，主要理由如下：首先，从涉案房屋买卖合同《补充协议二》有关“双方同意将该款除用作和约定的用途外，还作为处理延期办理竣工验收备案事项可能发生的款项”等内容中，能以证明对于5000万元房屋尾款，双方在协议签订当初已明确约定以协议履行完毕（办理产权证）之前可能发生的费用予以相应折抵或扣除事项；其次，生效法律文书（2019）京03民初339号民事调解书确定已结算剩余房款。基于凌云宇阳公司所存在的违约行为以及港专京诚公司代为缴纳税款的事实，港专京诚公司与凌云宇阳公司在法院主持下自愿达成的有关违约金、税款等款项从港专京诚公司尚需给付的购房尾款5000万元中予以扣除的调解内容，并不违反相关法律规定。益彰商贸公司虽主张港专京诚公司与凌云宇阳公司恶意串通达成上述调解协议，但对此未能提供充分证据予以证明，故本院不予采信其相关主张；第三，根据本院执行庭谈话笔录中有关“到期债权是由你们双方自己确认的”等内容，结合港专京诚公司与凌云宇阳公司作为1号商务办公楼买卖合同相对方，双方有权自主决定合同款项的结算事宜的情形，本院认定益彰商贸公司的查封行为以及本院冻结房屋尾款的措施并不能阻却港专京诚公司与凌云宇阳公司所进行的上述结算行为。综上，港专京诚公司已全部履行涉案房屋买卖合同项下的付款义务。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。进行房屋面积实测是办理房产证的前置条件。本案中，在港专京诚公司依约给付房屋款项后，凌云宇阳公司未依约履行涉案房屋的楼面积实测等相应合同义务，诉讼中，凌云宇阳公司亦陈述因涉案房屋配套设施的调整规划问题，未能办理房产证，故本院认定涉案房屋未能办理房产证原因并不在于港专京诚公司。综上所述，港专京诚公司对其所购买的1号商务办公楼及其对应的土地享有足以排除执行的权益，但其对于×号土地1号商务办公楼所占土地之外的部分欲排除执行，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下:一、不得执行原告港专京诚知识产权服务有限公司所购买的北京市朝阳区×号1号商务办公楼（商务办公楼-3层101）对应的土地；二、驳回原告港专京诚知识产权服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京益彰商贸有限公司承担（于本判决生效之日起七日内给付原告港专京诚知识产权服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 玄明虎审 判 员 何灵灵审 判 员 闫 慧二〇一九年十二月三十一日法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明