山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11662号上诉人（原审原告）：刘爽，女，1978年9月8日出生，汉族，无业，住济南市。上诉人（原审原告）：牟琴，女，1950年10月24日出生，汉族，妇幼保健院医生，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：田喜玲，山东舜天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，山东辰静律师事务所律师。上诉人刘爽、牟琴因与被上诉人绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初5493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘爽、牟琴上诉请求：1.撤销原判，并依法改判支持刘爽、牟琴的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由绿地西河置业公司承担。事实与理由：一审认定刘爽、牟琴主张的逾期交付涉案地下室违约金的计算方式没有合同依据是错误的。2019年9月25日，双方签订了落款时间为2016年3月10日的《济南市商品房买卖合同》，约定上诉人购买XX号地下室一个。根据该合同第八条和附件五第三条第8项的约定，绿地西河置业公司应当在2017年6月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》的地下室交付刘爽、牟琴，如因绿地西河置业公司自身原因造成逾期交付涉案地下室的，绿地西河置业公司按照已付地下室款日万分之一的标准向刘爽、牟琴支付违约金。截至今日，绿地西河置业公司仍未取得《分期综合验收备案证明》，因此，其应当按照刘爽、牟琴已付地下室款的日万分之一支付违约金。2016年3月10日，刘爽、牟琴向绿地西河置业公司支付地下室款47558元，同日，绿地西河置业公司向刘爽、牟琴开具地下室款收据，自2017年7月1日至2018年3月31日，绿地西河置业公司按照刘爽、牟琴已付地下室款的日万分之一向刘爽、牟琴支付了逾期交付地下室的违约金，刘爽、牟琴也予以接受，根据双方各自的履行行为及房地产的交易习惯，绿地西河置业公司按照已付地下室款的日万分之一的计算标准向刘爽、牟琴继续支付自2018年4月1日起的违约金，具有事实和法律依据。绿地西河置业公司辩称，1.一审对支付逾期交付地下室违约金无事实依据的认定，事实清楚，适用法律正确。一审认为刘爽、牟琴主张逾期交付地下室的违约金没有事实及法律依据是正确的。双方自始至终从未签订过地下室合同，签订的仅为《济南市商品房买卖合同》，房屋买卖合同仅就逾期交付房屋的违约金计算方式进行了约定，且一审也已针对逾期交房的问题进行了审理，刘爽、牟琴就地下室逾期交付主张违约金没有相应的合同作为支撑，对其此项诉求，应当不予支持。2.双方并未签订地下室买卖合同。刘爽、牟琴认为一审未按照地下室合同的约定支持其逾期交付地下室违约金，应提交能够佐证其诉求的证据，即相关的地下室买卖合同，若无法提供，则应承担举证不能的法律后果。3.绿地西河置业公司支付刘爽、牟琴逾期交付地下室的违约金，保留主张返还的权利。绿地西河置业公司支付了2017年7月1日至2018年3月31日期间的违约金，是工作人员理解错误所致。在刘爽、牟琴诉诸法院后，刘爽、牟琴主张支付逾期交付地下室违约金的诉求，应当具有事实和法律依据。此外，由于绿地西河置业公司错误理解而支付给刘爽、牟琴的违约金，毫无合同依据及其他法律依据，刘爽、牟琴额外获得的违约金数额，属于不当得利。基于此，绿地西河置业公司保留另行主张返还的权利。刘爽、牟琴向一审法院起诉请求：1.绿地西河置业公司赔偿刘爽、牟琴逾期交房违约金61777.25元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；2.绿地西河置业公司赔偿刘爽、牟琴逾期交房违约金（自2019年6月2日起至判决生效之日止）;3.绿地西河置业公司赔偿刘爽、牟琴逾期交房违约金（自本判决生效的次日起至绿地西河置业公司取得《分期综合验收备案证明》之日止）；4.案件诉讼费用、保全费等费用均由绿地西河置业公司承担。一审法院认定事实：2016年3月10日，刘爽、牟琴支付了购房款1399216元及购买地下室的款项47558元。次日，刘爽、牟琴作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于XX的预售商品房，楼号为XX室；建筑面积139.22平方米；房屋价款为1399216元。合同约定：出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性传染病等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，刘爽、牟琴与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。双方至今未签订关于地下室的买卖合同。刘爽、牟琴主张绿地西河置业公司向其支付逾期交房违约金，是以购房款1399216元及所购地下室的购房款47558元之和为基数，按日万分之一计算。绿地西河置业公司至庭审结束时尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，涉案房屋尚未交付。绿地西河置业公司已按商品房买卖合同约定向刘爽、牟琴进行了赔付对于2018年3月31日之前的逾期交房（含地下室）违约金。绿地西河置业公司称涉案项目是因高压线未落地、教育用地未拆迁完毕、周边市政配套道路未修建等外在因素导致涉案项目综合验收备案迟缓，不能按时将涉案房屋交付给刘爽、牟琴，符合《商品房买卖合同》补充协议第三条第7项之约定。涉案房屋已经经过五方竣工验收合格，水、电、暖、燃气等基础配套设施均已竣工验收完毕，完全达到了法定居住使用的条件和市政综合验收条件，刘爽、牟琴可正常居住使用。其单位已向刘爽、牟琴发送了交房通知，刘爽、牟琴拒不收房，故其不应再支付逾期交房违约金。刘爽、牟琴对绿地西河置业公司的上述陈述不予认可，称绿地西河置业公司的证据不能证实绿地西河置业公司已达到了合同约定的交房条件。另查明，绿地西河置业公司于2017年8月14日通过了所在项目住宅楼建设工程消防验收备案；于2017年7月5日取得所在项目X号楼通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收；2018年5月31日，绿地西河置业公司取得济南市城乡水务局出具的编号为XX号建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表，载明：由绿地集团济南西河置业有限公司开发建设的XX……经审核，基本符合水务配套设施综合验收备案条件。再查明，双方签订涉案商品房买卖合同前，绿地西河置业公司已于2015年5月29日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2015269号《商品房预售许可证》。一审法院认为，刘爽、牟琴与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。涉案房屋未取得综合验收备案的原因是多方面的，绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，因其未提交相应证据，且刘爽、牟琴对此亦不予认可，故对绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。绿地西河置业公司未按约交付房屋，应承担相应的逾期责任。刘爽、牟琴虽交纳了地下室的购房款，但双方至今未签定买卖合同，故刘爽、牟琴主张关于计算逾期交付商品房屋的违约金的计算方式依法有据，一审法院予以支持；刘爽、牟琴主张关于计算逾期交付地下室的违约金的计算方式没有合同依据，一审法院不予以支持。刘爽、牟琴自愿撤回诉讼请求第三项,是在法律允许的范围内对自己民事权利所作的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条第一款之规定，判决：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起10日内支付原告刘爽、牟琴逾期交房违约金59746.52元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给原告刘爽、牟琴剩余逾期交房违约金，自2019年6月2日起至判决生效之日止，以1399216元为基数，按每日万分之一计。案件受理费1340元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘爽、牟琴提交2019年9月25日双方签订的落款时间为2016年3月10日的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定刘爽、牟琴购买XX号地下室一个。根据合同第八条和附件五第三条第8项的约定，绿地西河置业公司应当在2017年6月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》的地下室交付刘爽、牟琴，如因绿地西河置业公司自身原因造成逾期交付涉案地下室的，绿地西河置业公司按照已付地下室款日万分之一的标准向刘爽、牟琴支付违约金。截至今日，绿地西河置业公司仍未取得《分期综合验收备案证明》，其已经支付了刘爽、牟琴自2017年7月1日至2018年3月31日的逾期交付地下室违约金，自2018年4月1日起的违约金，绿地西河置业公司应当按照地下室合同的约定继续支付。绿地西河置业公司质证称，双方确于2019年9月补签了储藏室的商品房买卖合同，但根据补充协议第三条第2款的约定，涉案房屋的交付条件未取得建筑工程竣工验收即可交付，且涉案房屋已经达到居住条件，并非是刘爽、牟琴在上诉状中陈述的分期综合验收。本院认为，双方对该合同的真实性均无异议，故对该证据，本院予以采信。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，根据二审查明事实，2019年9月25日，双方补签了落款时间为2016年3月10日的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，其中约定刘爽、牟琴购买XX号地下室。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行各自义务。2016年3月10日，刘爽、牟琴向绿地西河置业公司支付了地下室款47558元，绿地西河置业公司未按约交付地下室，应承担相应的逾期责任，故刘爽、牟琴主张绿地西河置业公司应以购房款1399216元及所购地下室的购房款47558元之和1446774元为基数，支付自2018年4月1日至判决生效之日至的逾期交付房屋及地下室的违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，刘爽、牟琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初5493号民事判决；二、被上诉人绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人刘爽、牟琴逾期交房违约金61777.25元（自2018年4月1日至2019年6月1日）；三、被上诉人绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付上诉人刘爽、牟琴剩余逾期交房违约金，自2019年6月2日起至本判决生效之日止，以1446774元为基数，按每日万分之一计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审、二审案件受理费各1340元，均由绿地集团济南西河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十九日书记员  马 晴