北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终1530号上诉人（原审原告）：万家共赢资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦电路360号5层。法定代表人：伏爱国，总经理。委托诉讼代理人：孙培睿，男，万家共赢资产管理有限公司职员。被上诉人（原审被告）：贾书叶，女，1976年6月19日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人:王坤，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳德宝置业有限公司，住所地河南省安阳市文峰区文峰大道宏昌公寓2号楼4层。法定代表人：王太敬，总经理。委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王太敬，男，1966年8月17日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）因与被上诉人贾书叶、被上诉人安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、被上诉人王太敬申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2019）京04民初711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万家共赢公司上诉请求：撤销一审判决，并判令对河南省安阳市文峰区德宝国际名城6号楼1单元1201号房屋继续执行。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.从权利取得上，贾书叶与德宝公司不存在正式的商品房买卖合同关系。双方签署的《商品房认购书》明确约定，订立本协议书后还需签署《商品房买卖合同》，这表明《商品房认购书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，《商品房认购书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《商品房认购书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，其合同性质不属于商品房买卖合同。2.从合同法律效力上，即使双方之间订立正式的商品房买卖合同，该合同效力亦为无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”目前案涉房屋并未取得商品房预售许可证明、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，亦未完成竣工验收手续，即便贾书叶与德宝公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成一致，使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同，但由于案涉房屋未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定为无效。在法院查封之前，未经竣工验收合格，也未签订合法有效的书面买卖合同，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中规定的享有排除案涉房屋执行权利的情形。3.从证据认定上，贾书叶提供的收据不能证明其已支付全部房屋价款。商品房买卖交易中，房地产开发商应向购房人开具不动产销售专用发票。而本案中，交款凭证仅为收据。这种收据不能证明贾书叶已经交付房款。贾书叶也不能提供其向德宝公司支付房款时的取款凭证，德宝公司作为房地产企业，也未提供现金账及财务账等相关收款凭证。贾书叶辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，万家共赢公司的上诉理由不能成立。1.贾书叶作为案外人与德宝公司在案涉房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，是双方真实意思表示，且双方签订的《商品房认购书》内容具备商品房买卖合同的主要条款，即当事人名称、房屋房号、价格等条款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方具备商品房买卖合同关系。2.从合同效力看，双方签订的合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，对合同效力影响的不同，可以分为效力性规定和管理性规定，只有违反效力性强制规定合同才无效。而商品房预售许可制度是限制开发商的规范，是管理性规定，不是效力性强制性规定，因此不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形。3.购房人交纳了全部购房款，德宝公司也出具了收据，发票仅仅是一种会计凭证和缴税凭证，收款收据才是款项交付的凭证，万家共赢公司诉称没有发票不能证明交付房款的说法不能成立。4.案涉房屋虽然在开发、销售及登记行为存在缺陷，但买受人不具有过错，非因自身原因未办理登记。德宝公司在审批、建房过程中的责任不应由买受人承担。5.业主为生活自住购房，并已实际入住，作为购房消费者具有物权期待权，优于一般金钱债权，享有足以排除执行的效力，且德宝公司名下有足以偿还万家共赢公司债权的商业地产可供执行，故请求驳回万家共赢公司的上诉请求。德宝公司、王太敬二审未提交书面答辩意见。万家共赢公司向一审法院起诉请求：请求法院判令对河南省安阳市文峰区德宝国际名城6号楼1单元1201号房屋继续执行。一审法院认定事实：德宝国际名城5#6#楼项目部（以下简称项目部）经德宝公司授权，以该公司的名义对外销售案涉房屋。贾书叶于2014年6月14日与项目部签订了《商品房认购书》，其付清了全部购房款，并于一审法院查封前领取了房屋钥匙。案涉房屋至今未办理商品房预售登记、网签和产权过户手续。2015年12月18日，一审法院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷二案分别作出一审判决：（2015）四中民（商）初字第310号判决，判令德宝公司于判决生效后10日内偿还万家共赢公司贷款10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；（2015）四中民（商）初字第312号判决，判令德宝公司于判决生效后10日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。判决生效后，因被执行人未履行判决书确定的义务，万家共赢公司于2016年3月17日向一审法院申请执行。2017年11月15日，一审法院查封了德宝公司名下的德宝国际名城5号楼、6号楼房产，其中包括案涉房屋。另查明，德宝公司至今未取得德宝国际名城5号楼、6号楼的商品房预售许可证。一审法院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，经法院审查作出裁定后，当事人对裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。对此，一审法院经审查认为《商品房认购书》符合买卖合同成立条件，能够认定买受人系在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向开发商支付了全部价款，且已实际占有了房屋。虽然涉案房地产开发、销售以及登记行为存在缺陷，但买受人不具有过错，属于非因自身原因未能办理过户登记。项目部对外销售案涉房屋的行为，事先征得了德宝公司的同意，应当视为德宝公司的行为，德宝公司与李运平就德宝国际名城5号楼、6号楼建设所签订的合作协议，是其双方的内部协议，其效力不应及于案外人，不影响上述《商品房认购书》的合同效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。上述条文系法院对案外人异议可否获得支持的判断标准，买受人符合其中任何一条规定情形提出异议的均可得到法院支持。经审查本案买受人符合上述第二十八条规定的情形，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，在案外人符合上述司法解释规定的情况下，一审法院对万家共赢公司提出继续执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回万家共赢公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院经审理查明，2018年10月11日，安阳市房产管理局房地产开发建设管理科向安阳市文峰区德宝公司案件工作组出具《关于德宝国际名城11#、13#商品房预售许可办理情况的回复》，函中称：我单位2017年11月份收到北京市第四中级人民法院的（2017）京04执恢9号、（2017）京04执恢15号协助执行通知书，通知书内容为：“请协助执行：查封安阳德宝置业有限公司开发建设的安阳国贸中心德宝国际名城5#、6#、11#、13#楼，不予办理商品房预售许可证。”查封期限为三年，自2017年11月15日起至2020年11月14日止。按照北京市第四中级人民法院的协助执行书查封内容，目前德宝国际名城5#、6#、11#、13#楼无法办理商品房预售许可手续。另查明，一审法院作出执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。二审审理期间，本院实地勘验了德宝国际名城项目情况，并走访了当地政府相关部门。本院认为，不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，一审法院于2015年10月19日作出民事裁定书，裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产，而买受人在此之前即与德宝公司就案涉房屋签订了《商品房认购书》，该《商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。德宝公司虽未能取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，但根据安阳市房产管理局房地产开发建设管理科的回函内容可以看出，德宝国际名城5#、6#、11#、13#楼未能办理商品房预售手续的原因系一审法院出具的协助执行通知书中的查封内容，并非不具备办理条件。因此，案涉《商品房认购书》应认定合法有效。万家共赢公司主张《商品房认购书》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案买受人与德宝公司之间虽未最终签订商品房买卖合同，但双方签订的《商品房认购书》具备了双方当事人的基本情况、房屋位置、面积、房屋价款及付款方式等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且买受人提交了德宝公司出具的收款收据，证明了其已经全额支付了案涉房屋的购房款，德宝公司对该事实亦予以认可，故本院可以认定案涉《商品房认购书》的性质为商品房买卖合同。万家共赢公司关于买受人与德宝公司不存在正式的商品房买卖合同关系、买受人不能证明已支付全部房款的上诉理由与事实不符，本院不予采信。综上所述，万家共赢公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由万家共赢资产管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 张 力审 判 员 魏 欣审 判 员 龚晓娓二〇一九年十二月三十一日法官助理 郭丽娜法官助理 张婧如法官助理 王英博法官助理 陈旭云法官助理 宋 莹书 记 员 刘向楠书 记 员 王 峥书 记 员 王安琪书 记 员 张秋实书 记 员 岳 琳书 记 员 于 静