山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初14920号 原告：朱崇芹，女，1976年1月7日出生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：侯笑，山东厚强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨健，山东厚强律师事务所律师。 被告：朱孔娟，女，1985年1月14日出生，汉族，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：朱少华，临沂兰山众人法律服务所法律工作者。 被告：卢永军，男，1982年3月10日出生，汉族，住临沂市河东区。 第三人：中国农业银行股份有限公司临沂临西支行，统一社会信用代码9137130086828516X6，住所地临沂市兰山区北园路与琅琊王路交汇处西100米。 负责人：张立军，行长。 委托诉讼代理人：胡名贵，男，1976年12月30日出生，汉族，该行副行长。 委托诉讼代理人：韩晓晓，女，1974年12月22日出生，汉族，该行风险管理部员工。 原告朱崇芹与被告朱孔娟、卢永军、第三人中国农业银行股份有限公司临沂临西支行（以下简称农行临西支行）所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱崇芹及其委托诉讼代理人杨健、被告朱孔娟的委托诉讼代理人朱少华、被告卢永军、第三人农行临西支行的委托诉讼代理人胡名贵、韩晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱崇芹向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令确认××路与××路交汇处××园3号楼3单元101室房产归原告所有,房屋总价值137684元；2.判令被告协助原告至房产管理部门办理权属变更登记；3.判令第三人协助原告办理解除抵押登记等相关手续；4.诉讼费、保全费、财产保全责任险保费等费用由被告承担。事实与理由：2008年4月15日.原告为购买××园3号楼3单元101室房产缴纳购房定金3000元,后与被告朱孔娟约定借其名购房,并以被告朱孔娟的名义签订购房合同,在第三人处办理银行按揭贷款,由朱崇芹偿还全部购房款。因二被告于2008年1月24日登记结婚,原告购房时间在二被告婚姻关系存续期间,故办理房屋权属登记时暂时登记在二被告名下。后经原告多次与被告朱孔娟、第三人协商,第三人与被告朱孔娟均拒绝配合原告办理相关手续,为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告的诉求。 朱孔娟辩称，涉案房屋所有权属于被告朱孔娟,虽然曾经被告朱孔娟认可涉案房屋系原告借用朱孔娟名字购买,但是后来原告多次对涉案房屋按揭款项拒绝支付,累计已达30多笔银行按揭款,原告也曾口头承诺将涉案房屋给被告朱孔娟,以弥补给被告朱孔娟因银行逾期支付按揭款项造成的损失,况且现涉案房屋使用权仍归被告朱孔娟所有。综上,请求法庭驳回原告的诉求。 卢永军辩称，对原告诉称的事实和理由没有异议，均属实。 农行临西支行述称，一、我行与被告朱孔娟、卢永军所签订的借款担保合同合法有效，我行依法享有案涉房屋的抵押权。2008年5月28日，被告朱孔娟、卢永军与我行签订编号为37105200800018310的《个人购房担保借款合同》，在我行办理贷款11万元，借款用途为购买兰山区王庄路与银雀山路交汇处荣华园3号楼3单元101室的房产，借款期限240个月，到期日2028年4月29日，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%，还款方式为等额本息还款，借款采取保证+抵押担保方式，由临沂三阳房地产开发有限公司为该笔借款提供保证担保，被告朱孔娟、卢永军以所购房屋提供抵押担保。我行与抵押人（二被告）就本案所涉房屋在临沂市房产登记交易中心办理了抵押权登记并取得了他项权利证书。二、我行享有的案涉房屋的抵押权属于物权，应受法律保护。根据相关法律规定，对于房屋等不动产的所有权，应以有权机关的登记为准。被告提交了2008年4月23日朱孔娟与临沂市三阳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同3条明确“买受人购买的商品房为××号楼3单元3-101号房”、6条载明“买受人于2008年4月23日交清首付款27684元，余款110000元由出卖人按银行审批条件协助买受人办理银行按揭贷款”，该商品房买卖合同已经在相关房产登记部门备案登记；我行发放了以被告为抵押人的住房按揭贷款后，前往临沂市房产登记交易中心办理了预抵押登记，在符合办证条件后于2015年6月9日取得了临房他证兰山区字第××号权利证书，我行依法享有案涉房屋的抵押物权。即使存在原告与被告所谓的“借名购房”，但我行对此并不知情，属于善意第三人。原告依据其与被告的协议主张的权利属于债权，并非案涉房屋的物权，其双方的合同对我行并无约束力，也不得侵害我行的合法权益。三、原告将我行列为第三人不当，属于滥用诉权。被告在我行住房按揭借款期限为240个月，被告及担保人累计偿还贷款本金49124.38元、利息51712.01元，截止2019年9月30日，尚有未清偿贷款本金60875.62元。即使原告与被告存在所谓的“借名购房”的情形，在该笔借款资金尚未清偿的情况下，我行依法享有对案涉房屋的抵押权。原告完全可以对该笔贷款主动清偿消灭借款合同关系及附属于借款主合同的抵押合同关系，仅以与被告的合同关系提起诉讼。同时，在本案借款资金未全部清偿的情况下，原告径行请求“判令第三人协助办理解除抵押登记等相关手续”并无事实与法律依据，我行享有按照合同约定要求提前收回借款、提前行使担保权或采取其他资产保全措施的权利，享有就案涉抵押物拍卖、变卖款项优先受偿的权利，我行保留反诉原告要求赔偿我行因本次诉讼产生损失的权利。综上，请求法院依法裁决，保护我行的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下： 原告为支持其诉讼主张，向法庭提交了下列证据： 1.证明书原件、商品房预售合同书复印件、结婚证复印件、不动产登记信息查询证明原件各一份，用以证明××园3号楼3单元101室系原告借被告名买房，被告朱孔娟于2010年12月10日在证明书上签字确认,诉争房屋由原告购买。原告于2008年4月23日带被告朱孔娟至开发商处办理在定金收据上更名并签订购房合同。因二被告于2008年1月24日登记结婚,原告购房时间在二被告婚姻关系存续期间,故办理房屋权属登记时暂时登记在二被告名下。 2.物业管理费单据原件四份,水电费专用收据原件、有线数字电视开户登记表及发票原件、水桶押金单据原件、茶几收据原件、电器燃具收据原件、收租金记录复印件、租房合同原件、床具收据原件、暖气费交费收据原件各一份，用以证明原告于2009年2月10日办理交房手续并预交2月10日至6月30日的物业管理费200元。原告2009年2月与前夫及女儿入住后按时交纳物业费、水电费、暖气费并开通有线数字电视,生活过程中原告购置的水桶、茶几、电器燃具、床具也是送至该房产中使用。2013年开始，原告将诉争房屋对外出租给案外人田湘萍使用。现在诉争房屋由原告租赁给案外人田湘萍，田湘萍在到期之前的2019年4月转租给案外人邵晓洁居住使用,现涉案房屋由邵晓洁继续租赁，租赁期限截至2020年9月30日。因此该涉案房屋由原告实际占有。 3.通话录音光盘及整理材料原件各两份,用以证明被告朱孔娟认可诉争房屋归原告所有,只是登记在她名下,由原告对外出租收取租金。但最后一次租金由被告朱孔娟代收后替原告交到了开发商处偿还1万元逾期银行垫付款。 4.银行存款回单原件四份，个人还款凭证原件九份，银行还款明细原件一份，银行垫付款明细及还款收据原件六份，银行业务凭证原件三份，用以证明原告通过向被告朱孔娟账户里现金存款及向开发商财务现金交款、转账的方式交纳该房产的首付借款(每月约1250元)、银行贷款(每月约750元)和逾期银行按揭垫付款(2013年8月付3000元,2014年3月付5000元,2014年9月付5300元，2015年3月付4700元,2016年4月付5000元,2018年7月付5000元,2018年10月付10000元,2019年7月22日付26733.23元)。截至庭审之日,原告已结清涉案房屋的首付款、到期银行贷款、开发商的银行垫付款,不存在违约付款的情形。因历经11年多,部分单据遗失。 5.民事调解书原件、生效证明原件及协议书原件各一份。证明因诉争房屋为借名买房,没有登记在原告名下,原告与前夫田宝锡在贵院离婚调解时无法对诉争房屋进行约定,但约定了原告个人债务自行偿还。这里的债务就是指诉争房屋的首付款借款和银行贷款。2019年6月21日,原告及前夫田宝锡、女儿田婉婷共同确认,诉争房屋由原告购买,将来过户到原告名下。 6.诉讼财产保全责任险保单及发票原件各一份,保全裁定书原件一份,证明原告因被告违约支出财产保全责任险保费750元、保全费1770元。 被告朱孔娟针对上述证据发表如下质证意见：对证据1真实性、合法性无异议,但对其证明的问题有异议,该证据只能证明涉案房屋原来是原告借用被告朱孔娟之名购买的事实,但是不能证明涉案房屋现在的权属是否归原告所有。对证据2中水电费单据、网络电视单据、数字电视开户登记表的真实性无异议,但对其证明的问题有异议,该组证据不能证实原告对涉案房屋享有所有权；对水桶押金收据以及茶几收据、电器燃具收据的真实性有异议,不予质证；对收房租的微信转账记录与本案的关联性有异议,也对原告证明的问题有异议,不能证实涉案房屋现在的所有权归原告所有；对房屋租赁合同的真实性有异议,因没有签订租赁合同的时间,其次涉案房屋在被告朱孔娟名下,原告无权租赁,承租人邵晓洁也不可能去找到原告租赁涉案房屋；对购买床具收据的真实性有异议,不予质证；对暖气费收据的证明目的有异议,也不能证明原告对现在涉案房屋的占有。对证据3通话录音,曾经开庭时被告朱孔娟就质证过,因该录音原告剪辑过,包括制作的光盘,对于原被告双方通话不存在完整性,对其证明的问题建议法庭不予采纳。对证据4转账凭证的证明目的有异议,恰恰证明了原告存在逾期缴纳银行按揭款的事实,因2014年3月原告主张缴纳5000元,2014年9月原告缴纳5300元,2015年3月原告缴纳4700元,2016年4月缴纳5000元,2017年没支付,2018年7月支付5000元,2018年10月由被告朱孔娟缴纳10000元,因每月银行按揭款是700余元,原告每年支付5000元左右,远远不够,因此该组证据足以证明原告存在严重逾期行为。对证据5真实性无异议,但对其证明的问题有异议,不能证明现在原告对涉案房屋享有所有权。对证据6真实性无异议,责任险保单以及保全费被告不予承担。 被告卢永军对上述证据均无异议。 第三人农行临西支行对证据4的真实性无异议,需要说明的是该笔贷款尚未全部清偿,尚未到期,该笔贷款的利息中间曾经出现过逾期,通过扣收开发商的担保基金等方式,该笔贷款已经偿还利息至2019年9月30日,9月30日之后的利息,以及未到期的贷款本金尚未清偿,也不符合解除抵押的条件。对于原告提交的其他证据第三人不了解,不予质证。 被告朱孔娟为支持其抗辩主张，向法庭提交了下列证据： 1.银行个人信用报告原件一份，用以证明对于涉案房屋,由于原告的原因给被告造成39笔逾期，这仅是部分信用报告。 2.房屋租赁合同原件一份，用以证明被告朱孔娟将涉案房屋租赁给案外人田湘苹,租赁时间是2018年10月至2021年10月,足以证明涉案房屋现在占有权属于被告朱孔娟。 原告对被告提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议,但是对证明目的有异议。原告对涉案房屋的银行贷款的逾期金额均通过开发商的保证担保垫付完毕,并且原告将该垫付款已全部偿还至开发商处,第三人处不存在该涉案房屋的逾期银行贷款,同时该证据可以证实原告的上述行为并未对被告朱孔娟的个人征信产生任何影响,因被告朱孔娟于2018年7月在重庆市蚂蚁商城小额贷款有限公司，2017年7月在广发银行济南分行，2018年1月在中国农业银行，2018年5月在中国民生银行均进行过银行贷款或信用卡的办理,可见被告代理人所述对被告朱孔娟的征信产生影响不属实。对证据2的真实性有异议，2018年10月1日之前,案外人田湘萍租赁涉案房屋,将房租均转至原告的微信账号，2018年10月1日之后的一年房租9600元,被告朱孔娟向田湘萍收取后,交至开发商处,替原告归还了银行按揭垫付款,因此被告朱孔娟与案外人田湘萍没有真实的房屋租赁关系,该房屋现继续由原告对外出租。 被告卢永军针对上述证据发表质证意见如下：对证据1，被告朱孔娟与卢永军都在失信名单中,朱孔娟借了她叔叔的钱,被起诉了,牵扯卢永军也被列入了失信名单,是由于被告朱孔娟的个人借款行为造成的,不是原告的行为。对证据二不清楚,不发表意见。 第三人农行临西支行对朱孔娟提供的证据1无异议，对证据2，主张与第三人无关,不予质证。 被告卢永军未向法庭提交证据。 第三人农行临西支行向法庭提交了下列证据： 1.个人购房担保借款合同原件一份,用以证明二被告与第三人签订借款担保合同及抵押的事实。 2.借据原件一份,用以证明第三人已经履行了发放贷款业务。 3.抵押权利证书原件一份,用以证明涉案房产已经在房产部门办理商品房抵押权登记。 4.商品房买卖合同原件一份,用以证明2008年4月23日,被告朱孔娟与临沂市三阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的事实。 5.个贷凭证基础信息原件一份,用以证明被告及担保人累计偿还贷款本金49124.38元,利息51712.01元,截止2019年9月30日,尚有未清偿贷款60875.52元。 原告针对上述证据发表质证意见如下：对五份证据的真实性均无异议,但结合原告的证据,相关文书的签署仅仅是以二被告的名义借名购房办理相关贷款手续,同时对于未结清的贷款本金及利息,原告可当庭全部提前偿还,达到第三人解除抵押的条件。 被告朱孔娟、卢永军对第三人提供的证据均无异议。 针对原、被告及第三人提交的上述证据，本院认为，被告朱孔娟对于原告提供的证据1、4、5、6及证据2中的水电费单据、网络电视单据、数字电视开户登记表的真实性无异议，本院予以确认；原告对被告朱孔娟提供的证据1个人信用报告的真实性无异议，本院予以确认；对于第三人提交的全部证据，二被告均无异议，原告亦对真实性无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据3通话录音，有原始载体可供对比，本院对其真实性予以确认。被告朱孔娟虽有异议，但未能提出反驳证据予以推翻，也未申请录音鉴定，对其异议，本院不予采信。对于原告提供的与案外人邵晓洁签订的房屋租赁合同，经本院向邵晓洁电话落实，该租赁合同内容属实，案涉房屋现由邵晓洁租赁使用，房租支付给原告朱崇芹，故对该份租赁合同的真实性，本院予以确认。对于被告朱孔娟提供的房屋租赁合同，与当前房屋租赁情况不符，亦无其他证据相佐证，对该份合同的真实性，本院不予确认。 结合当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告朱孔娟与被告卢永军原系夫妻关系，二人于2008年1月24日登记结婚。2008年4月15日，原告朱崇芹为购买案涉临沂市兰山区荣华园3号楼3单元101室的房产，向开发商临沂市三阳房地产开发公司（以下简称三阳公司）支付购房定金3000元。后原告与被告朱孔娟协商，决定借朱孔娟的名字购房，并于2008年4月23日带被告朱孔娟到开发商处签订了商品房预售合同，同时将定金收据上的客户名称由朱崇芹变更为朱孔娟。2008年4月26日，朱孔娟代原告与三阳公司签订借款合同并书写借据，向三阳公司借款24684元作为购房首付款，余款以朱孔娟和卢永军的名义在第三人农行临西支行办理了贷款，以所购房屋设定抵押并于2008年5月29日办理了商品房抵押权登记，原告支出抵押登记办理费用220元，抵押登记证明保管证由原告持有。原告还清首付款后，三阳公司将借据原件退还原告，并于2011年9月26日为原告开具了购房发票。 2009年2月10日，案涉房产办理交房，原告向三阳公司交纳住宅专项维修资金4131元，后临沂市房产管理局于2011年4月5日为原告出具了临沂市住宅专项维修资金个人缴存凭证。2011年9月份，原告为办理房屋权属证书支出税款1376.84元、测绘费64元、置业担保服务费150元、档案利用费50元。因原告购房及办证均在被告朱孔娟与卢永军夫妻关系存续期间，故案涉房产登记在朱孔娟及卢永军二人名下。原告于2009年入住案涉房屋，后于2013年开始将房屋对外出租。房屋贷款自办理后一直由原告朱崇芹偿还，但在偿还过程中，出现多次逾期还款的情形，欠款由第三人从三阳公司的担保基金中扣收。自2013年起原告开始将应还款项交到开发商三阳公司处，偿还三阳公司的垫付款。以上行为导致被告朱孔娟的个人征信出现多次不良记录。2018年10月份，被告朱孔娟收取案涉房屋租金后向三阳公司偿还垫付款10000元。2019年7月22日，原告将三阳公司的垫付款结清。2019年7、8、9月的银行贷款，原告通过银行转账的方式付至朱孔娟的农行贷款账户。截至2019年9月30日，共计偿还本金49124.38元、利息51712.01元。截至本案开庭之日，第三人处尚有60875.62元贷款本金及219元的贷款利息未到期。原告要求提前清偿,可当庭将上述贷款转账至被告朱孔娟的贷款账户用于结清。第三人主张提前还款及办理解押手续均需要被告朱孔娟配合，前往银行柜台填写申请资料。 关于案涉房屋，2010年12月10日，原告前夫田宝锡（甲方）、原告朱崇芹（乙方）与被告朱孔娟（丙方）共同出具证明书一份，载明：“乙方于2008年在××园3号楼3单元101室买一处47.5平方住房一处，挂于朱孔娟名下，现更正由朱崇芹、田宝锡、朱孔娟三人共同证明其房产属朱崇芹所购买，并在交完余款后过户给田婉婷。”2019年6月21日，田宝锡（甲方）、朱崇芹（乙方）与二人婚生女儿田婉婷（丙方）共同签订协议书一份，内容如下：甲方与乙方于2010年12月10日约定荣华园3-3-101室房产交完余款后过户给丙方。现甲乙丙三方确认，因该房产由乙方购房，余款交完后过户至乙方名下，丙方不主张该房屋的任何权益。 本院认为，原告朱崇芹与被告朱孔娟、卢永军对于朱崇芹借朱孔娟之名购买案涉房产的事实均无异议，对该事实本院予以确认，朱崇芹与朱孔娟之间构成借名买房关系，借名买房的行为系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，应属有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。案涉房产虽然登记在被告朱孔娟、卢永军名下，但现有证据能够证实该房产实际由原告朱崇芹出资购买并占有使用，应当认定朱崇芹对该房产享有所有权。被告朱孔娟主张原告曾口头承诺将案涉房产给朱孔娟以弥补其因逾期支付按揭款造成的损失，但未提供证据加以证实，原告亦不予认可，对于该主张，本院不予采信。原、被告之间借名买房的行为并未违反国家政策性规定，原告自身也符合购房条件，故对于原告要求被告协助办理产权变更登记的请求，本院予以支持。朱崇芹作为案涉房屋贷款的实际还款人，有权选择提前清偿贷款并办理解除抵押登记手续，第三人农行临西支行应当予以协助。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认位于临沂市兰山区××与××山路交汇处××楼××单元××室的房产归原告朱崇芹所有； 二、第三人中国农业银行股份有限公司临沂临西支行于本判决生效后十日内协助原告朱崇芹办理解除抵押登记手续； 三、被告朱孔娟、卢永军于房屋抵押登记解除之日起十日内协助原告朱崇芹办理房屋产权变更登记手续。 案件受理费3054元，减半收取1527元，保全费1770元、财产保全责任险保费750元，由被告朱孔娟、卢永军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而未能在上诉期满后七日内预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审判员  刘国良 二〇一九年十二月二十四日 书记员  张 雪