北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18802号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：赵俊英，女，1970年1月8日出生，住北京市石景山区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）与被告赵俊英物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业北京分公司之委托诉讼代理人张乐乐到庭参加诉讼，被告赵俊英经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业费及垃圾清运费7792.16元；2.判令被告支付原告违约金2000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为北京市石景山区景阳东街67号院景秀园小区物业服务提供单位，被告为小区北京市石景山区景阳东街67号院x-x-xxx业主，拖欠2014年8月5日至2018年12月4日期间物业费及垃圾清运费共计7792.16元。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以种种理由不予缴纳。故起诉至法院，请求维护原告合法权益。被告赵俊英经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区景阳东街67号院x-x-xxx的业主，涉案房屋建筑面积79.22平方米。2009年6月，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司（乙方）与景秀园小区建设单位北京天石基业房地产开发有限公司（甲方，以下简称天石基业公司）签订《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，约定原告承接景秀园小区的物业管理工作。根据《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，深圳长城物业公司在业主入住后的主要服务包括：“第三条业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容……2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四；4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等……8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等……第五条本物业服务期限为贰年，自本物业正式入住之日起计算，但本合同期限未满，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止，如本合同期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现第六部分“合同终止”情形的，则本合同应自行按整年度进行延续，且至业主委员会成立并签订新物业服务合同止……第七条包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：限价房物业：1.86元/平米/月；商品房物业：2.10元/平米/月；LOFT型公建物业：3.12元/平米/月；商业物业：3.20元/平米/月；物业服务支出包括以下部分：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。……第八条物业服务费应当从甲方通知的每期建设项目收房期限届满之日起记收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费……”经查询，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户。2009年7月20日，深圳市长城物业公司管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业北京分公司。自涉诉小区入住起，长城物业北京分公司为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。《前期物业服务合同》期限届满，业主委员会尚未成立，且未出现该合同第六部分“合同终止”情形，合同自行按整年度进行延续，长城物业北京分公司继续为被告所在小区提供物业服务。对未缴纳物业费的业主，长城物业北京分公司称，其采取电话、短信、在每一户业主家中张贴催费通知单、在公告栏中张贴交费提示、委托律师起诉等形式催收物业费。长城物业北京分公司按照房屋面积79.22平方米主张被告自2014年8月5日至2018年12月4日未缴纳涉诉房屋的物业费7662.16元、未缴纳涉诉房屋的垃圾清运费130元。上述事实，有前期物业服务合同、名称变更通知及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，长城物业北京分公司与天石基业公司签订的《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》真实有效，对长城物业北京分公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。长城物业北京分公司为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受长城物业北京分公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期缴纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，但只要物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。故对原告主张要求被告支付欠缴的物业费的请求，本院予以支持。根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2.5元每户，原告主张被告支付欠缴的垃圾清运费有相关依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付2000元违约金的诉讼请求，本院认为，因原告所提供的物业服务仍有不足之处，结合被告欠费数额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，由此产生的法律后果应由其承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、赵俊英于本判决生效之日起十日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2014年8月5日至2018年12月4日的物业费7662.16元及垃圾清运费130元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交)，由赵俊英负担（于本判决生效之日起十日内直接支付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不缴纳或逾期缴纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  孟 哲人民陪审员  李长征人民陪审员  吴宝杰二〇一九年十二月二十七日法官 助理  付天娇书 记 员  李 雪