天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初3585号原告:嘉杰（天津）置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区翠通路东侧意瑞广场1号楼H3-207A室。法定代表人：王胜泉，职务董事长。委托诉讼代理人：王立伟，北京允能律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯睿辕，北京允能律师事务所律师。被告：天津雪后国际贸易有限公司，住所地天津市武清开发区翠通路东侧意瑞广场3号楼1层。法定代表人：罗培忠，职务经理。原告嘉杰（天津）置业投资有限公司与被告天津雪后国际贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立伟及冯睿辕到庭参加了诉讼。被告天津雪后国际贸易有限公司经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉杰（天津）置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《“威尼都”项目商铺租赁合同》及相关补充协议；2.判令被告于租赁合同解除之日起5日内将位于威尼都项目商场内西区2层Ｃ202-5Ｂ号商铺恢复原状并交还给原告；如逾期不交还，则应按每日人民币3052.19元的标准向原告支付占用费至实际交还商铺之日止；3.判令被告向原告支付拖欠的基本租金人民币60340.03元（该项基本租金计收截止日期暂定为2019年3月31日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付基本租金的违约金人民币13974.08元、延期付款滞纳金13974.08元（该项违约金及延期付款滞纳金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）；4.判令被告向原告支付拖欠的扣率租金人民币20240.78元（该项扣率租金计收截止日期暂定为2019年2月28日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付扣率租金的违约金人民币3151.78元、延期付款滞纳金3151.78元（该项违约金及延期付款滞纳金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）；5.判令被告向原告支付装修期及经营免租期期间减免的租金人民币30501.87元；6.判令被告向原告支付拖欠的综合服务费人民币79083.32元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2019年3月31日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金人民币20466.6元（该项违约金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）；7.判令被告向原告支付装修期及经营免租期期间减免的综合服务费人民币36960元；8.判令被告向原告支付拖欠的采暖费人民币16232.73元及逾期支付采暖费的违约金人民币3317.59元（该项违约金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）；9.判令被告向原告支付逾期支付履约保证金的违约金人民币520元；10.判令被告向原告支付《“威尼都”项目商铺租赁合同》第7.6.2条项下应付的违约金人民币11254元；11.判令被告于合同解除后的30日内办妥以承租商铺为注册地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向原告支付2640元人民币的违约金；12.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月31日，就被告承租位于威尼都项目内西区商铺（以下简称“商铺”）事宜，原告与被告共同签订了《“威尼都”项目商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）及《关于之补充协议一》（以下简称“补充协议一”）。根据《租赁合同》及补充协议一的相关约定，商铺建筑面积为264平方米，使用面积为185平方米；商铺租赁期限为3个租约年，在被告租满租赁期并遵守合同各项条款的前提下，原告同意给予被告1个月的装修期和3个月的经营免租期。商铺租金按照基本租金和扣率租金两者之总和的方式计算，其中月基本租金为人民币5627元，由被告按每个季度为一个结算周期预付，月扣率租金按被告每月总销售额乘以扣率比例计算，由被告于次月20日或之前支付；商铺的综合服务费标准为人民币35元／平方米／月，以租赁合同项下建筑面积计收，由被告按每三个月为一结算周期预付；商铺的采暖费标准为人民币40元／平方米／供暖季，以租赁合同项下建筑面积计收，由被告在每年11月1日前预付。此外，《租赁合同》还对合同解除及违约责任等相关事项进行了约定。《租赁合同》及补充协议一签署后，原告即按约定将商铺交付给被告占有使用，并积极地履行了其他合同义务。但被告在《租赁合同》及相关补充协议履行期间，长期拖欠商铺租金、综合服务费、采暖费等到期应付费用。原告曾多次向被告催要上述拖欠租金及相关费用，但被告一直未能支付。原告认为，原被告所签的《租赁合同》及相关补充协议均合法有效，对双方具有法律约束力。被告长期拖欠租金及其他费用的行为已经构成根本违约，原告有权依据法律规定及合同约定解除合同，并有权要求被告支付欠付费用及就其违约行为承担违约责任。故成诉。为支持其诉讼请求，原告向法庭提交了如下证据材料：1、《“威尼都”项目商铺租赁合同》；2、关于之补充协议一》；3、《商户单元交接验收表》；4、《商铺租赁日期确认函》；5、天津雪后国际贸易有限公司逾期履行基本租金付款义务情况一览表；6、天津雪后国际贸易有限公司逾期履行扣率租金付款义务情况一览表；7、天津雪后国际贸易有限公司逾期履行综合服务费付款义务情况一览表；8、天津雪后国际贸易有限公司逾期履行采暖费付款义务情况一览表；9、编号为Ｖ0001359的收款收据；10、天津雪后国际贸易有限公司履约保证金支付情况一览表；11、天津雪后国际贸易有限公司月总销售额统计表一张；12、租赁合同履行期间原告向被告历次发的催款函、催缴通知书及商户签字的催款通知单签收单。被告天津雪后国际贸易有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本案经审理认定事实如下：2017年12月31日，原告嘉杰（天津）置业投资有限公司与被告天津雪后国际贸易有限公司签订《“威尼都”项目商铺租赁合同》及相关补充协议，约定：原告将位于天津市武清区北侧威尼都项目商场内西区2层Ｃ202-5Ｂ号商铺出租给被告天津雪后国际贸易有限公司使用，商铺建筑面积264平方米，使用面积185平方米。租赁期限为3个租约年，具体租期为2018年2月10日至2021年2月9日，租金由基本租金和扣率租金组成，基本租金为按使用面积每天每平米1元，月基本租金为5627元，月扣率租金由月总销售额乘以月扣比例计算，月扣比例为4%（补充协议一）。基本租金按季度预交，首期基本租金于合同签署之日起7个工作日交纳，此后每年的3月12日、6月12日、9月12日、12月12日为下一季度的预付租金日，如实际租赁天数不足满月，则以月基本租金总额除以30.416乘以实际租赁天数计算；月扣率租金于次月20日前支付（合同4.1.4）。合同还约定以下内容：被告未付租金超过10日或累计超过30日的，原告有权解除合同（合同6.1.3）；合同解除之日起5日内被告将商铺交还，逾期除应按照其在租赁期内应付的最高日租金之10倍向原告支付占地费，并承担其他费用和损失（合同6.6.1）；原告发出书面缴款通知书后，被告逾期交付租金，按欠费金额日百分之零点一支付延期付款滞纳金（合同4.1.4）；逾期交纳租金和其他费用的，按欠费金额日千分之一支付违约金（合同7.2.7）；被告需按商铺建筑面积缴纳综合服务费，标准为35元／平米／月（合同4.3.2），除首期预交一个季度费用外，其余在每年的3月12日、6月12日、9月12日和12月12日前预交下一季度的费用（合同4.3.5）；被告需按商铺建筑面积缴纳采暖费，标准为40元／平米／月，每年11月1日前支付（合同4.5.4），逾期按合同7.2.7条款约定承担违约责任；被告应于合同签署之日起7个工作日内，向原告交纳20000元履约保证金，每逾期一日，支付所欠履约保证金千分之一的违约金（合同4.6.1和4.6.7）；合同履行期不满2年解除本合同的，被告应向原告支付相当于上个合同年基本租金标准2个月租金的违约金（合同7.6.2）。另补充协议一第三条约定：被告在全面履行合同的前提下，原告同意给予3个月的经营免租期，在此期间原告免收租金和综合服务费，其他应缴费用仍然缴纳；补充协议一第四条约定：如被告不论任何原因未能租满租赁期或违反《租赁合同》及补充协议，则原告有权向被告索取装修期间和经营免租期间所免取去的租金及其他费用。另合同和补充协议对其他事项进行了约定。此外，原被告双方还签署了《商铺租赁日期确认函》，表明：商铺实际交付日期为2018年1月10日；装修期为1个月，自2018年1月10日起至2018年2月9日止；商铺租金、综合服务费计收起始日期为2018年2月10日。合同和补充协议签订后，原告依约履行了相关义务，但被告除了在2018年2月5日支付20000元履约保证金和在2018年10月31日给付20000元的综合服务费以外，其余租金和费用未能支付。本院认为，合同是以当事人双方就民事权利义务进行处分的一种契约，依法成立的合同受法律保护。现就原被告签订的租赁合同，依据相关法律对原告的诉讼请求，逐一做如下分析认定：（一）关于原告第一项诉讼请求要求解除合同。对此，本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金及其他费用，无正当理由未支付或者迟延支付的，出租人可以要求其支付，并有权依据合同约定或法律规定行使合同解除权，收回租赁物。本案中，原告作为有权出租方将涉案商铺租赁给被告，被告作为承租人应依约向原告支付租金、综合服务费等，现被告未能如期支付上述费用构成违约，故原告依据租赁合同的约定，请求解除涉案租赁合同，本院予以支持。（二）关于原告第二项诉讼请求“判令被告于租赁合同解除之日起5日内将位于威尼都项目商场内西区2层C202-5B号商铺恢复原状并交还给原告；如逾期不交还，则应按每日最高租金的10倍即人民币3052.19元的标准向原告支付占用费至实际交还商铺之日止”。对此，本院认为：关于合同解除后5日内交还租赁物并恢复原状的请求，符合合同约定，本院予以支持，但要求每日按最高租金的10倍即人民币3052.19元的标准向原告支付占用费至实际交还商铺之日止的诉求，虽然符合双方约定，但是显失公平，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，合同解除后被告逾期交付房屋的损失除应交付其他费用外（原告已另行主张）主要是占地费，该占地费应当相当于租金损失，因此给付10倍租金占地费的约定显失公平本院不予认可，考虑惩罚性其主张的占地费的标准可按日最高租金的1.3倍认定。关于日最高租金的计算方法和标准，原告在提交的《诉讼请求金额的计算说明》中已经表述，即最高日租金为305.219元本院予以认可。（三）关于原告第三项诉讼请求“判令被告向原告支付拖欠的基本租金人民币60340.03元（该项基本租金计收截止日期暂定为2019年3月31日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付基本租金的违约金人民币13974.08元、延期付款滞纳金13974.08元（该项违约金及延期付款滞纳金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）”。对此，本院认为：原告要求给付基本租金的请求本院予以支持，但既要求支付逾期违约金又要求支付逾期滞纳金，且二者数额相当，故本院依法支持其一给付违约金，对逾期滞纳金不予支持。（四）关于原告第四项诉讼请求“判令被告向原告支付拖欠的扣率租金人民币20240.78元（该项扣率租金计收截止日期暂定为2019年2月28日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付扣率租金的违约金人民币3151.78元、延期付款滞纳金3151.78元（该项违约金及延期付款滞纳金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）”。对此，本院认为：违约金和滞纳金因数额相当，原告同时主张两项诉求，本院依法支持其中之一违约金，对逾期滞纳金不予支持。（五）关于原告第五项诉讼请求“判令被告向原告支付装修期及经营免租期期间减免的租金人民币30501.87元”。对此，本院认为：原告在2018年1月10日至2018年5月9日间（装修期及经营免租期期间）的基本租金应为22200元（120天×1元/天/每平米×185平方米），加上月扣率租金7993.87元，共计30193.87元，上述期间的租金数额应以此为准。（六）关于原告的第六项诉讼请求“判令被告向原告支付拖欠的综合服务费人民币79083.32元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2019年3月31日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金人民币20466.6元（该项违约金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）”。对此，本院认为：原告请求给付的综合服务费79083.32元，是从2018年5月10日起算至2019年3月31日期间的费用，并已经扣除了被告已经交付的20000元，其要求支付的违约金20466.6元是截止至2019年3月4日期间的数额，对于2019年3月5日以后的违约金，应以79083.32元和之后应付综合服务费为基数，以合同约定的方式和标准计算至实际交还商铺日止。（七）关于原告第七项诉讼请求“判令被告向原告支付装修期及经营免租期期间减免的综合服务费人民币36960元”。对此，本院认为：装修期及经营免租期期间从2018年1月10日起至2018年5月9日止共计120天，按35元/平米/月及建筑面积246平方米标准计算，该综合服务费应为36454元。（八）关于原告第八项诉讼请求“判令被告向原告支付拖欠的采暖费人民币16232.73元及逾期支付采暖费的违约金人民币3317.59元（该项违约金暂计至2019年3月4日，最终须计算至实际支付之日）”。对此，本院认为：原告主张的期间是一个半季的取暖费，原告租赁物所在地为天津市，根据相关规定本地冬季取暖季为四个月，即自当年的11月15日至下一年的3月15日，根据合同约定，原告的相关诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。（九）关于原告第九项诉讼请求“判令被告向原告支付逾期支付履约保证金的违约金人民币520元”。经查，按合同约定被告应于合同签订后7个工作日（在2018年1月10日前包含节假日）内向原告交纳20000元履约保证金，但实际交纳时间为2018年2月5日，迟延了26日，故按日千分之一交纳违约金为520元。该请求符合合同约定，本院予以支持。（十）关于原告第十项诉讼请求“判令被告向原告支付《“威尼都”项目商铺租赁合同》第7.6.2条项下应付的违约金人民币11254元”，该项请求符合合同约定，经查原告计算数额无误本院予以支持。（十一）关于原告第十一项诉讼请求“判令被告于合同解除后的30日内办妥以承租商铺为注册地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向原告支付2640元人民币的违约金”。对此，本院认为，该项请求不属于合同法调整范围，本院不予支持。(十二）关于原告第十二项诉讼请求“诉讼费由被告承担”，对此，本院根据裁判结果酌情确定。被告经公告传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审判。综上，故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原被告于2017年12月31日签订的《“威尼都”项目商铺租赁合同》及相关补充协议自本判决生效之日起解除。二、被告于本判决生效之日起五日内将涉案租赁商铺即威尼都项目内2层C202-5B号内属于被告的物品腾清，并将该商铺交还给原告，逾期不交还的须按日397元的标准支付占用费至实际交还商铺日止。三、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付2018年5月10日起至2019年3月31日止的基本租金60340.03元，并以每日185元为标准支付自2019年4月1日起至租赁合同解除之日止的基本租金；另支付至2019年3月4日止逾期支付上述基本租金所产生的违约金13974.08元，并以基本租金60340.03元为基数，以合同约定的计算方式和标准，支付自2019年3月5日起至实际给付日止的违约金。四、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付2018年5月10日起至2019年2月28日止的扣率租金20240.78元，并自2019年3月1日起以被告实际每月销售金额为基数，以月扣比例4%为标准，支付自2019年3月1日起至租赁合同解除之日止的扣率租金；另支付至2019年3月4日止逾期支付扣率租金所产生的违约金3151.78元，并以扣率租金20240.78元为基数，按合同约定的计算方式和标准，支付自2019年3月5日起至实际给付日止因逾期支付上述款项所产生的违约金。五、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付自2018年1月10日至2018年5月10日间（装修期及经营免租期期间）的基本租金22200元及扣率租金7993.87元，合计30193.87元。六、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付2018年5月10起至2019年3月31日期间的综合服务费79083.32元（已扣除先前支付的20000元），并以合同约定的计算标准和计算方式，支付2019年4月1日起至商铺归还日止的综合服务费。被告还应于本判决生效之日起五日内向原告支付截止至2019年3月4日因逾期支付综合服务费所产生的违约金20466.6元；另以79083.32元综合服务费为基数，以合同约定的计算方式和标准，支付自2019年3月5日起至实际给付日止因逾期支付上述款项所产生的违约金。七、被告于本判决生效之日起五日内向原告原告支付装修期及经营免租期期间减免的综合服务费人民币36454元。八、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付拖欠的采暖费16232.73元，并支付逾期支付采暖费的违约金人民币3317.59元（截止至2019年3月4日），另以取暖费16232.73元为基数，按合同约定的计算方式和标准，给付自2019年3月5日起至实际支付之日止因逾期支付上述费用所产生的违约金。九、被告于本判决生效之日起五日内向原告偿付逾期支付履约保证金的违约金520元。十、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付因违约导致合同解除的违约金11254元。十一、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费5998元，原告负担464元，被告负担5534元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  周彦冰人民陪审员  顾维贵人民陪审员  范玉静二〇一九年十二月十三日书 记 员  崔静静附：相关法条《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。