中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86479号原告：梁春爱（YANGCHOONAE），女，1946年10月23日出生，韩国国籍，住韩国首尔市江南区。原告：裵洋子（BAEYANGJA），女，1940年9月26日出生，韩国国籍，住韩国釜山广域市。二原告委托诉讼代理人：金明男，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张小玉，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：北京市朝阳区金盏乡马各庄村民委员会，住所地北京市朝阳区东高路东50米（京东水乡旁边）。法定代表人：刘征。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。原告梁春爱（YANGCHOONAE）、原告裵洋子（BAEYANGJA）（以下简称姓名）诉被告北京市朝阳区金盏乡马各庄村民委员会（以下简称马各庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁春爱、裵洋子委托诉讼代理人金明男，马各庄村委会委托诉讼代理人杨伦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁春爱、裵洋子向本院提出诉讼请求：1、判令解除梁春爱、梁在根与北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村村民委员会于1995年8月1日签订的《租赁土地合同书》；2、判令马各庄村委会向梁春爱、裵洋子赔偿土地租金50400元、房屋赔偿金1443068.78元。事实和理由：1995年8月1日，梁在根、梁春爱与马各庄村委会签订《租赁土地合同书》，租赁该村果园内2700平方米的土地计划建设一个敬老院，租赁期50年，租赁费9万元。合同签订后，梁春爱、梁在根交纳了50年的土地使用费，并投资数百万元进行了旧房改造和办公楼的建设（以下简称涉案房屋），房屋面积为1446平方米。2009年5月，梁春爱以涉案房屋作为注册地址，设立了北京梁春爱老年活动咨询有限公司，并办理了企业营业执照。后因案外人赵苹与黄文河的债务纠纷，赵苹于2002年申请法院查封并实际占有涉案房屋，我方向法院提出执行异议之诉，经过北京市第二中级人民法院审理，作出（2013）二中民终字第02528号民事判决书，确认梁在根、梁春爱为涉案房屋的权利人，梁在根去世后，其相应权利由继承人裵洋子继承。上述判决生效后，我方于2015年11月向朝阳法院起诉要求赵苹腾退房屋并交还我方。我方最近才得知，2017年涉案房屋及附属设施和土地被马各庄村委会强制拆除和收回，马各庄村委会的行为已构成严重违约。双方签订的《租赁土地合同书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，应属有效。我方投入巨额资金建设涉案房屋计划开展养老项目，马各庄村委会单方拆除涉案房屋及附属设施并收回土地的行为给我方造成巨大损失。根据《租赁土地合同书》第四条约定，马各庄村委会至今未向我方提供任何审批及施工手续。马各庄村委会单方违约行为，已造成我方无法挽回的巨大损失，其中土地租金及资金占用损失是因为马各庄村委会在2017年拆除了涉案房屋收回了土地，所以合同在2017年解除，剩余租赁期还有28年，租金还剩50400元，资金占用损失指的就是利息，计算方式是从1995年8月1日计算至实际支付之日，按照1995年中国人民银行同期贷款利率计算。房屋赔偿是指涉案房屋包括办公室、宿舍楼及相应设备设施，共计1446平方米，均被马各庄村委会拆除，因涉案房屋存在诸多诉讼，案外人赵苹委托评估机构对1214.5平方米的面积进行了评估，我方估算为350万元。经营损失是因为梁春爱建房屋就是为了开敬老院，2009年5月初梁春爱注册了公司后，还没有正式对外经营，故估算损失为30万元。马各庄村委会辩称，不同意梁春爱、裵洋子的全部诉讼请求。涉案土地存在多份租赁合同，梁春爱、裵洋子不是涉案土地的实际使用人和控制人，涉案土地的实际使用人和控制人是赵萍和黄文河。即便梁春爱、裵洋子可以证明其与村委会签订了租赁合同，但该合同违反了法律禁止性规定，因为涉案土地的土地性质是集体土地，使用内容是耕地，签订合同却作为建设土地使用，改变了土地性质和用途，我方认为合同是无效的。在2017年我方解除所有涉及我方的租赁合同过程中，是由赵萍腾空房屋并交付给我方予以拆除的，当时梁春爱、裵洋子并未占有涉案土地及房屋，我方当时也不知是梁春爱、裵洋子在涉案土地上修建的房屋，2017年8月我方收回涉案土地，并将地上建筑物全部拆除。梁春爱、裵洋子无证据证明其实际交付了九万元租金，其诉讼请求要求支付租金及占有资金损失没有依据；诉讼请求要求房屋赔偿金无依据，其所谓在涉案土地上建设的房屋没有任何审批手续，是违建，不应赔偿，根据梁春爱、裵洋子证据显示，其主张建设房屋的工程款是二百万元，建筑面积1446平方米，但其证据显示只有1328.98平方米，评估报告是依据账面数额来计算的并非是真正的评估。但是，我方同意赔偿本案合同权利人，总金额为1493468.78元，该金额是扣除合同双方租金结算之后的所有赔偿款，但是谁是权利人，需要法院通过判决书进行确认。经审理查明：1995年8月1日，梁在根、梁春爱（乙方）与北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村村民委员会（甲方）签订了《租赁土地合同书》，约定甲方租给乙方村南老果园内荒废地东西长60米，南北宽45米，计2700平方米（以下简称涉案土地），搞果园旧房改造，租赁期限为50年，自1995年8月至2045年8月；租赁费为9万元，自合同签订之日起一笔付清；乙方在所租地域内搞旧房改造，盖小型办公楼、宿舍楼及配套设施，高度不超6.5米；甲方的责任权利，1、向乙方提供土地使用手续，负责办理旧房改造项目建宿舍楼及办公楼及其配套设施的审批手续及施工手续。2、向乙方提供照明电、动力电、给排水、道路、通信报建报批手续；乙方的责任权利，1、乙方所建全部建设资金，报批手续资金，基础设施资金全部由乙方承担。2、水、电、通讯道路等项，费用由乙方负担（包括租地税）。3、乙方对其投资所搞的建筑及配套设施，归乙方所有，有转让出租权利，但是必须通知甲方合同期满后乙方继续租赁该地；甲方出租给乙方土地要符合北京市政府长远规划，乙方如遇国家征地，甲方在提供同等条件土地，乙方地上建筑物国家赔偿损失90%，归乙方所有。经查，赵苹与黄文河存在借贷纠纷，本院（2001）朝民初字第2203号民事判决书判决黄文河偿还赵苹第一笔借款本息594215.88元及相应违约金，第二笔借款5000元及相应利息。该判决生效后，赵苹向本院申请了强制执行本院根据赵苹提供的相关材料，于2009年5月出具（2002）朝执字第4390号强制执行裁定书，裁定冻结位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村果园内房屋拆迁款并扣划至我院账户，本院向北京市朝阳区金盏乡马各庄村委会发出（2002）朝执字第4390号协助执行通知书，要求如遇拆迁，不得将位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村果园内房屋的拆迁款予以发放，交由我院处理。生效判决认定的事实中，赵苹自称其于2009年6月16日实际接管了院内二层房屋及场地。2010年梁春爱向本院提出案外人异议之诉，认为本院对位于朝阳区金盏乡马各庄村果园内的二层楼房的执行行为不当，要求解除对上述房屋的查封，同时责令赵苹离开查封房屋，本院经审理作出（2010）朝执异字第00104号民事裁定书，认为梁春爱提交的证据材料不足以证明其为本院查封房屋的所有权人，据此裁定驳回其执行异议。此后梁春爱、裵洋子将赵苹和黄文河诉至本院，要求法院确认位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村村南果园内二层楼为梁春爱、裵洋子所有，停止对该房产的执行。赵苹对梁春爱、裵洋子的上述诉讼请求不予认可，并提交了《租赁土地合同书》、《乡镇企业工业用地开发许可证明》、《证明》等证据，称涉案土地及地上物实际由黄文河承租，地上物相关权益归黄文河。本院作出（2011）朝民初字第01338号民事判决书，认为：经核实“北京市朝阳区金盏乡马各庄村民委员会及经济合作社未就该土地与北京市朝阳区楼梓庄乡人民政府签署过任何合同或协议”，经鉴定，赵苹提交《租赁土地合同书》、《乡镇企业工业用地开发许可证明》、《证明》上加盖的“北京市朝阳区楼梓庄乡人民政府”的印章印文与样本上“北京市朝阳区楼梓庄乡人民政府”印章印文不是由同一枚印章所盖印，根据现有证据，本院不能认定赵苹提交的上述证据上“北京市朝阳区楼梓庄乡人民政府”的印章印文是真实的，也不能据此认定黄文河系上述土地的实际承租人。梁春爱提交了《租赁土地合同书》及梁在根向北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村民委员会支付租金、建筑费、设计费的收据、梁在根与北京市朝阳区三建隆昌市政建筑工程公司于1995年10月27日签订的《北京市建筑安装、市政工程承包合同》，梁春爱提交的《租赁土地合同书》已经出租方确认属实，梁在根已经按照合同约定支付了租赁费，根据本案现有证据，可以认定梁在根、梁春爱对其在涉案土地上所建设的地上物享有相应权利。梁在根去世后，其相应权利由继承人继承，现梁春爱、裵洋子有权要求停止对北京市朝阳区金盏乡马各庄村村南果园内二层房屋的执行。梁春爱、裵洋子并未提交规划审批手续、房产管理部门亦未向其核发房屋所有权证书，在其取得合法的房屋所有权证书前，本院对其确认北京市朝阳区金盏乡马各庄村村南果园内二层楼为其所有的诉讼请求不予支持。据此判决：1、对北京市朝阳区金盏乡马各庄村村南老果园由梁春爱、梁在根所承租土地上所建二层房屋停止执行；二、驳回原告梁春爱、裵洋子的其他诉讼请求。赵苹不服上述判决，上诉于北京市第二中级人民法院，终审判决驳回上诉，维持原判。2015年11月26日梁春爱、裵洋子以返还原物纠纷为由，将赵苹诉至本院，要求赵苹将位于北京市朝阳区金盏乡马各庄村南果园内房屋腾空并返还，本院作出2015年朝民初字第62911号民事判决书，判决驳回梁春爱、裵洋子的全部诉讼请求。庭审中，梁春爱、裵洋子向本院提交证据如下：1、梁在根向北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村村民委员会支付租金、建筑费、设计费的收据，《北京市建筑安装、市政工程承包合同》、收据，证明由梁在根、梁春爱承租涉案土地并出资在承租的土地上建筑房屋。马各庄村委会称真实性无法核实；2、马各庄村委会于2006年5月14日出具的证明，内容为“韩国大东机械株式会社梁在根先生一九九五年个人投资所建的地点在北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村村南老果园所租赁50年乡镇企业用地地上建筑物总面积1446㎡，房屋产权归梁在根、梁春爱所有。特此证明”。马各庄村委会对真实性认可，证明目的不认可，称涉案房屋没有产权证或者办理规划许可手续，房屋是违章建筑，面积也没有经过测量；3、《资产评估报告书》（主要内容：评估目的为通过评估确定资产现值，作抵押贷款，评估基准日为1998年3月31日，评估方法为重置成本法，评估结果为办公楼土建部分总价值411.5万元，评估对象为大东机械株式会社的办公楼，是整个建筑的一个主体部分，1997年开工并于11月竣工，即投入使用，位于北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村西南，办公楼分为主楼、副楼、车库、警卫室等，建筑面积共1214.5平方米，根据1997年至评估基准日期间的有关物价比较稳定，故按原始成本估算，即结算价值。鉴于建筑基础、结构、装修、设施各部完好，则成新率为100%），证明赵苹委托北京富世达会及时事务所针对涉案房屋中1214.5平方米按照重置成本法评估，评估估值为411.5万，梁春爱、裵洋子据此主张房屋赔偿金。马各庄村委会称评估的对象是大东机械株式会社，评估报告书只有位置，没有其他可以体现和本案有关，评估报告书附图的总面积是1328.98平方米，和《北京市建筑安装、市政工程承包合同》中约定的总建筑面积1040平方米有差异，且建筑物所在土地是马各庄村委会的，不存在楼梓庄乡政府提供的情况，不排除该评估报告书是基于赵苹和楼梓庄乡政府签订的租赁合同评估的，且该租赁合同已经被法院认定为是虚假的，且该评估报告书的目的也是诉讼，所以真实性也不认可；4、工商企业信息及企业住所证明（2009年5月27日注册名称北京梁春爱老年活动咨询有限公司）、交税证明，证明2009年5月梁春爱以涉案房屋作为注册地址，设立了北京梁春爱老年活动咨询有限公司，且马各庄村委会出具了地址证明。马各庄村委会对真实性认可，证明目的不认可，梁春爱只是注册了公司，并未实际经营，不存在经营损失。2004年4月24日北京市朝阳区计划委员会签发《关于朝阳区非农建设违法用地基建项目补办立项的批复》，主要内容为：同意补办北京蕾桥农工商合作社农科站等114个非农建设基建项目的立项手续，待缴齐地价款和相关税费及罚款后，再报我委补办年度建设计划，立项情况表第43项项目名称为老年活动站，建设单位为楼梓庄乡政府，建筑面积1446平方米，建设内容为老年活动站。梁春爱、裵洋子称北京市朝阳区计划委员会已经同意补办涉案房屋的相关行政审批手续，只是因为赵苹案件的原因没有补办，现在马各庄村委会又拆除了地上建筑，所以没法补办相关的审批手续及房产证。本案审理过程中，本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局调查涉案土地的性质，该分局回函：位于朝阳区楼梓庄乡马各庄村村南老果园的土地为集体土地，土地利用总体规划中为其他建设用地。另查，梁在根于1997年1月14日死亡。梁在根与裵洋子是夫妻关系，二人育有三个子女，分别为梁贞园、梁芳园、梁容培，三个子女都不主张权利，把权利转让给裵洋子。由裵洋子参与本案诉讼。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为：梁春爱、梁在根与马各庄村委会签订的《租赁土地合同书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁在根去世后，其相应权利由继承人继承。马各庄村委会自认于2017年8月收回涉案土地，以其行为表明不履行《租赁土地合同书》的主要债务，梁春爱、裵洋子据此要求解除《租赁土地合同书》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。马各庄村委会自认于2017年8月收回涉案土地，本院确认《租赁土地合同书》于2017年8月解除，马各庄村委会应将2019年9月至2045年8月租金50400元返还给梁春爱、裵洋子。梁春爱、裵洋子提交的证据可以认定梁在根、梁春爱系涉案土地的承租人并出资在此建设涉案房屋，梁在根、梁春爱对其在涉案土地上所建设的地上物享有相应权利。涉案房屋虽未办理相应的行政审批手续，但《租赁土地合同书》约定梁春爱、梁在根有权在所租地域内搞旧房改造，盖小型办公楼、宿舍楼及配套设施，马各庄村委会有义务提供土地使用手续，负责办理旧房改造项目建宿舍楼及办公楼及其配套设施的审批手续及施工手续，因此涉案房屋应由马各庄村委会负责办理相关审批手续。虽然《关于朝阳区非农建设违法用地基建项目补办立项的批复》载明涉案房屋可以补办立项手续，但涉案房屋客观上并未实际办理且未取得房屋权属证明，即被马各庄村委会自行将涉案房屋拆除，马各庄村委会应当赔偿梁春爱、裵洋子房屋损失。马各庄村委会现同意赔偿梁春爱、裵洋子赔偿款共1493468.78元，扣除租金50400元，马各庄村委会应赔偿房屋赔偿金1443068.78元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告梁春爱（YANGCHOONAE）、梁在根与北京市朝阳区楼梓庄乡马各庄村村民委员会于一九九五年八月一日签订的《租赁土地合同书》于二〇一七年八月解除；二、被告北京市朝阳区金盏乡马各庄村民委员会于本判决生效之日起七日内退还原告梁春爱（YANGCHOONAE）、原告裵洋子（BAEYANGJA）剩余租金五万零四百元；三、被告北京市朝阳区金盏乡马各庄村民委员会于本判决生效之日起七日内赔偿原告梁春爱（YANGCHOONAE）、原告裵洋子（BAEYANGJA）房屋赔偿金一百四十四万三千零六十八元七角八分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9105元，由被告北京市朝阳区金盏乡马各庄村民委员会负担（于本判决生效之日起七日内支付原告梁春爱（YANGCHOONAE）、原告裵洋子（BAEYANGJA））。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙琪二〇一九年十二月二十七日书记员  张旭