广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11989号原告：黄凤仪，女，1965年3月9日出生，汉族，住珠海市香洲区香洲。被告：谢克红（又名谢鸿），男，1961年12月25日出生，汉族，户籍地广东省阳西县，住珠海市香洲区梅溪村。原告黄凤仪与被告谢克红农村建房施工合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄凤仪及被告谢克红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告对原告的房屋承担质量保修责任；2、本案的诉讼费用被告承担。事实和理由：被告谢克红（又名谢鸿）常年活跃在中山、珠海农村，承建村民私人住宅。2015年6月28日，原告（即甲方）与被告（即乙方）双方签订《私人房屋承建合同》，合同约定由乙方承建位于珠海市高新区淇澳村东和街XXX号钟建云宅基地，工程采用包工的方式，但同时乙方承诺：甲方除自费采购“室内地砖，厨房浴室墙身的瓷片，木门，灯饰，大理石、洗脸盆、水龙头”外，装饰工程完成程度，甲方拎包便可入住。合同还约定验收合格后，所有余额付清给乙方；“保修期为交房后12个月，交付后发生维修的，该维修项目的保修期从维修达标日起算，保修期内如有房屋漏水，沙灰墙体裂缝，瓷砖脱落等施工处理，乙方接到甲方房屋质量问题反馈，乙方应于3天内进行处理，直到甲方满意，否则甲方请人处理，工时及材料、律师费由乙方承担”。2017年9月20日，原被告双方结清工程款。2019年4月起，现租户陈爱民多次反馈，房屋三楼、四楼的四周墙体、屋顶、窗户等多处漏水，部分外墙瓷砖脱落，严重影响使用，但被告每次都以各种理由推脱。2019年8月5日，被告与其找来的维修师傅，共同查看房屋，但在维修师傅报价至少十几万后，被告却以超出保修期为由让原告自认倒霉。原告认为：①根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年”。被告向原告交付房屋的时间为2017年9月20日，原告的房屋在保修期限内。虽然双方约定的保修期为12个月，但《房屋建筑工程质量保修办法》规定的强制保修期为5年。因此被告仍应履行保修义务。②根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务”，被告应当对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。据此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、事情经过起于2015年5月左右，经朋友介绍承接原告私建房屋一栋，本栋房屋桩基础工程不是我本人做的，另有他人，我接手的时候，本工程己停工很久，钢筋全部生锈，后期处理好。在桩平台做起，直到来栋房屋竣工，时间在于2015年11月份左右，原告已贴对联进伙使用。淇澳村人可做证。2、本工程保修期为1年(即12个月)，在建筑工程合同已清楚说明，在此本工程合同到期为2016年11月份左右终止，也即说明本工程合同到期自动作废，无任何法律效应，被告已失去了对原告的责任和承担，后期工程所产生维修的费用黄凤仪本人全部负责，与本人无关。3、本工程保修金为贰万元整。本应在2016年11月份左右结清，在我的追讨下，在年终30日晚她的儿子在农业银行翠微分行取壹万元给我(现金)，后壹万元她答应过年后给我，直到原告老赖到2017年9月20日结清壹万元(合同期满一年后付清)。4、对于黄风仪房屋承建合同纠纷一事，她不是本房屋土地使用者，也不是房屋房产证拥有者，她理应是房屋使用者(她出资建)，她用来出租，收此资金，在此我表示理解。5、但是，在房屋经营几年中，原告所赚的营利，又没有给过被告一角钱，所以我本人在工程合同期满后，没有任何责任和义务承担原告房屋的维修费用。6、如果本工程承建合同纠纷一事，是在本人工程保修期间发生此现象，被告无条件对原告负责，进行房屋维修，尽到诚信的责任，但本工程从开始到现在已过5年，才发生这些事，合同早己无效，原告把我本人告到法院，原告目的何在?居心何在?是否要本人为她房屋终身负责？由她永久性收取租金?所以本人郑重声明，她的事她做，与本人毫无关系，一切费用均由原告负责。7、任何物体和人的身体都没有终身制，只有期限，包括人的生命，保险公司也不敢保证你壹佰年或贰佰年万寿无疆，直到永远。所以原告房屋渗水一事自己承担，费用自出，本人出自人道主义，可以在旁协助处理好房屋渗水一事，对于所产生的费用，本人无能为力。8、不过在此事无发生前，原告带本人到房屋检查过，发现有几个点的地方渗水，其实不是很严重，当时原告也答应叫我帮她找防水师傅，原告自费。当时我告诉她大概也是3—4仟元，本来早已处理好此事，也是很简单的，房屋出点问题是很正常，不管私宅或商品房都有，不管你身边的朋友亲人都有，不可否认。问题处理就好，不知何故，不久接到法院电话，当时我有点不相信，以为是无关电话，后到法院才证实，刘小姐给我传票，才知此事真的!况且本房屋图纸原告早已取走。9、我本是一个建筑工人，做此行业已叁拾多年，对于法律知识都是门外汉，对于上述捌点答辩都是出自内心真实的申诉，我本人恳诚希望珠海市香洲区人民法院作出公正、公平的判决。在此，表示谢谢!本院经审理查明事实如下：2015年6月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《私人房屋承建合同》(以下简称为合同)约定：“一、工程概况。工程名称：私人住宅楼四层半楼房一幢。工程地点：珠海市高新区淇澳村东和街XXX号钟建云宅基地。工程规模：用地120平方米，基底面积69.56平方米，建筑面积342.97平方米，以建筑图纸所示为准。工程内容：房屋基础(甲方己经自行打桩)、泥土回填、按甲方提供的图纸施工，若发现图纸有不合理部分，经甲乙双方共同协商，在取得明确一致的施工方案后乙方方可再进行施工。图纸是指“中山市南粤建筑设计有限公司”的结构施工图编号2014—12为准。结构部份：楼房按甲方提供的图纸施工。包含外墙砌180砖墙，内墙砌120砖墙，板面、梁柱、钢筋采用国标准按结构图施工，C#25砼浇筑楼面及梁柱，100#素砼捣地骨H100，天顶板面含隔热层，上下水管(地底含化粪池)、首层地面标高按原路面高出30公分。装饰部份：外墙批荡贴纸皮石(色素甲方自选)，内墙身批荡兼刷ICI漆，铝合金窗(1.4厚度)，楼梯不锈钢扶手，阳台用铝合金框及玻璃拦河固定，电线网线预埋及安装(按国家标准)，厨房浴室地面防滑砖及抽气扇，厕盆(限于一般价格)，外围砌砖墙高度1.8米贴瓷片及不锈钢大门，户外地面铺设大理碎石+水泥，花池，窗台铺大理石。双方约定：(1)室内地砖，厨房浴室墙身的瓷片，木门，灯饰，大理石，洗脸盆，水龙头由甲方自费采购，乙方负责铺砌安装，惟辅料及人工由乙方负责。(2)在施工过程中乙方不负责提供一切手续，若因此问题造成工程延误，归甲方负责。乙方承诺，甲方除自费采购上述（1）物料之外，装饰工程完成程度，甲方拎包便可入住。二、承建方式。1、甲方将上述楼房工程以包工的方式承包给乙方承建，承建所需的一切工具、设备，包括施工用的搅拌机、震动器等施工机械以及模板、搭架等由乙方自带。2、工程所需全部建筑、装修材料除指定之外，一律由乙方购买、提供，甲方负责材料质检、验收。3、工程工期：(1)开工时间定为2015年6月28日，工期为135天，从开工日计。(2)在保证工程质量的前提下，因下雨和建筑材料原因交房日期可顺延。其他原因导致工期延长的，甲方有权按日扣除乙方承建费，计算方法为：承建费÷工程工期×延误天数。三、安全施工。乙方施工人员必须具备一定的房屋建筑施工经验，具备安全常识。乙方必须按照安全施工规范和技术要求，采取严格的安全防护措施，消除安全事故的隐患，以确保工程质量和安全。在施工期间，乙方指定谢克略为现场监督员，负责对工程质量、进度、安全三大要素进行全面检查和督促。乙方应为所有施工人员、后勤人员等所有参与工程建设人员购买意外保险、工伤保险，保险单交甲方保管。在施工期间，因乙方参与工程建设人员发生意外、工伤、安全事故等，责任及后果由乙方承担，与甲方无关。四、承建费及付款方式。本工程建筑面积按实际工程量投影计算承建费，结算单价为人民币1400元/(不含税金)，不再按工程项目分类计算，合同外的加建项目可另行签订合同。付款方式：基础工程完成甲方支付给乙方人民币7万元；其后按每完成一层天面+四周砖墙甲方支付给乙方人民币4万元；当完成上述所有工程内容+政府当局验收合格，甲方除了保留保修金2万5仟元之外，所有余款付清给乙方。验收标准为：全部工程一次性验收达到合格方为通过验收。五、保修金及保修期。保修期为交房后12个月。交付后发生维修的，该维修项目的保修期从维修达标目起算。保修期内如有房屋漏水，沙灰墙体裂缝，瓷砖脱落等施工问题，乙方接到甲方房屋质量问题反馈，乙方应于3天内进行处理，直到甲方满意，否则甲方请人处理，工时及材料、律师费由乙方承担。六、质量保障、违约责任及其他。乙方承揽建设工程的质量达不到约定要求的，乙方要无偿修理、返工或重作，并承担导致返工、修改、重作等人工、材料等所有费用。经两次返工、修改后仍不能达到约定的验收标准的，乙方应按承建费的100％赔偿给甲方。因乙方原因致使合同无法履行的，乙方要赔偿因其违约给甲方造成的一切损失。未经甲方同意，开工后乙方中途停工、离场，经甲方通知继续开工乙方仍拒绝开工的，乙方应退回已收承建费，并按甲方的已购材料费赔偿给甲方，甲方无需再支付承建费，本合同终止。经双方协商同意签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。因履行本合同发生争议，应耐心协商解决。如经协商仍无法解决的，协商不成任何一方可向当地法院提出诉讼。本合同自签订之日起生效。本合同一式贰份，甲乙双方当事人各执壹份。下款手写备注：本工程量计算方式，按本工程投影计算面积约430平方米，工程价为600000元。附加回填坭基础10000方。总价为61万元，付款方式，完成基础首付7万元，每层楼面砼捣完，付5万元，装修每层付3万元”。2015年6月28日，双方同时签订一份《补充合同》约定：“根据甲乙双方在2015年6月所签署的《私人房屋承建合同》，双方一致同意增订下列条款：按照甲乙双方当日所签署的《私人房屋承建合同》，及其附件即建筑图纸所示，楼房建筑物的二楼、三楼、四楼、五楼的阳台原设计的宽度为0.6米，今甲方征得乙方同意，将上述楼房建筑物的二楼、三楼、四楼、五楼阳台的实际伸出宽度扩为1.3米。乙方同意并承诺：上述阳台的加添工程所涉及的承受力作出相应的钢筋混凝土强化加固，使之足够承受阳台增飘部份的安全及其正常使用。上述阳台宽度扩为1.3米，扣除原设计的宽度为0.6米，所新增的建筑面积仍按每平方米人民币1400元计算，由甲方于完工时支付给乙方，双方认定不存在其它额外收费”。《合同》及《补充合同》签订后，被告进场施工建设，经双方庭审确认：案涉工程开工时间是2015年5月，完工时间是2015年11月，总建筑面积约为450平方米，房屋建成后并于2015年11月交付给原告使用，原告接收房屋后用于出租收益。房屋建成后的地址为珠海市高新区淇澳村东和街XXX号（以下简称案涉房屋）。被告陈述案涉房屋的结算价款约为63万元，双方已结清。根据原告向本院提交的证据中，被告于2015年10月23日书写一张《收条》，内容为“收到淇澳村黄凤仪私宅建筑工程款3万元”，被告于2017年9月20日书写一张《收款收据》，内容为“今收到珠海淇澳村黄凤仪房屋保修金1万元（已结清）附注（本合同工程款完结）”。原告在起诉状中称，“2019年4月份，租户多次反馈，房屋三楼、四楼的四周墙体、屋顶、窗户等多处漏水，部分外墙瓷砖脱落，严重影响使用，但被告每次都以各种理由推脱。2019年8月5日，被告与其找来的维修师傅，共同查看房屋，但在维修师傅报价至少十几万后，被告却以超出保修期为由让原告自认倒霉”。庭审中，原告陈述房屋的渗漏情况如下：1、二楼、三楼、四楼阳台渗水入屋，2、三楼靠街的窗台渗水，3、三楼厨房屋顶漏水，4、四楼主人房天花板漏水，5、整栋房屋瓷片存在脱落，6、三楼大厅天花板漏水，7、一楼地面不平整、藏水。被告则认为漏水的三个点是：2、三楼靠街的窗台渗水，3、三楼厨房屋顶漏水，6、三楼大厅天花板漏水。另查明，珠海市高新区淇澳村东和街XXX号的土地登记使用权人为淇澳村村民钟建云（公民身份证号码44040219800227XXXX），原告及钟建云陈述2015年租给了原告，租金为35万元，租期70年。建设该房屋以钟建云的名义报建，并领取了《建设用地批准书》，房屋的实际权利人为原告。本院认为，根据原、被告双方的举证、庭审陈述，本院归纳双方当事人的争议焦点为：一、《私人房屋承建合同》及《补充合同》的效力。二、被告对案涉房屋承担保修义务的期限。三、关于原告的诉讼请求。为此，本院具体分析评判如下：一、《私人房屋承建合同》及《补充合同》的效力。《中华人民共和国建筑法》第二十六条规定：“承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程”。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）、建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的”。本案中，原、被告签订的虽然是农村建房合同，但楼层超过二层以上，建设工程投资额亦超过30万元，建筑面积也超过300平方米，故原告与被告于2015年6月28日签订的《私人房屋承建合同》及《补充合同》违反了法律的强制性规定，根据司法解释的规定属于无效合同。二、被告对案涉房屋承担保修义务的期限。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定”。国务院《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。该法第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。本案中，鉴于原、被告签订的《合同》被认定为无效合同，合同第五条约定的“保修期为交房后12个月”自然不能对抗上述行政法规的规定，因此，案涉房屋的保修期限应当适用5年的规定。庭审中，双方确认房屋的交付使用时间是2015年11月，因此，被告还应对建设的房屋承担保修义务。三、关于原告的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告和被告对导致合同无效的原因是明知，但双方却为了满足各自所需而为之，故本院认定双方的过错责任均等，应各承担相应的责任。结合被告要求原告返还保修金后，原告于2017年9月20日已将房屋保修金1万元退还给被告的事实，本院酌定被告应对案涉房屋承担50%的保修费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：—、被告谢克红于本判决发生法律效力之日起二十日内对其承建的由原告黄凤仪使用的珠海市高新区淇澳村东和街107号房屋承担保修责任，所产生的保修费用按各负50%的比例分担。二、驳回原告黄凤仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告黄凤仪、被告谢克红各负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  梁艺芬人民陪审员  李锡武二〇一九年十二月二十三日书 记 员  刘嘉茵何倩