河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23756号上诉人（原审原告）：河南瑞祥置业有限公司，住所地郑州市桑园路人和花园13号楼2单元3楼东户。法定代表人：刘书勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：苏世豪，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。上诉人（原审被告）：潘本乐，男，汉族，1986年12月20日出生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：雷幸，河南德慧律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行，住所地郑州市金水区纬五路8号。负责人：李峰，该支行行长。委托诉讼代理人：岳振，男，该支行员工。委托诉讼代理人：张铁强，河南天基律师事务所律师。上诉人河南瑞祥置业有限公司（以下简称瑞祥公司）、潘本乐因与原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行（以下简称工商银行花园路支行）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25255号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2019年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞祥公司上诉请求：1.依法改判潘本乐向瑞祥公司支付律师费22000元；2.依法判决潘本乐协助办理涉案房屋的预抵押登记注销手续；3.本案一、二审诉讼费用全部由潘本乐承担。事实与理由：一、瑞祥公司主张的律师费符合法律规定和合同约定，应当全部支持。1.瑞祥公司为了更好维护自己权益，与大沧海律师事务所郑州分所在平等协商的基础上签订了《法律服务合同》，约定瑞祥公司诉潘本乐房屋买卖合同纠纷案一审律师代理费为22000元，通过银行转账支付后大沧海律师事务所郑州分所开具了专用发票，属于瑞祥公司实际产生的费用，根据瑞祥公司与潘本乐签订的《商品房买卖合同》约定，潘本乐违约导致产生的律师费由潘本乐承担。2.本案一审时按照房屋价值和违约金金额为基数收取了诉讼费，也就说本案标的额是房屋价值加上违约金金额，律所以该标的额为基数收取代理费符合《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》的要求。另《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》仅是律协内部的指导意见，并非法律规定，律所不是必须完全遵守，一审法院依据上述指导意见扣除部分代理费适用法律错误。二、预抵押登记注销手续需要潘本乐和工商银行花园路支行共同完成，瑞祥公司有权利要求潘本乐协助办理。根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定以及郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市不动产登记中心的要求，预抵押登记的注销手续是买受人带上贷款银行出具的《抵押注销申请表》、《公有（私有）房屋抵押权注销登记申请书》、《房屋他项权证》及其他资料到相应部门办理。预抵押登记注销手续是潘本乐和工商银行花园路支行共同完成的事项，两者协助办理注销手续的义务是相互独立的，瑞祥公司要求潘本乐、工商银行花园路支行协助办理的权利也是相互独立的。一审庭审时工商银行花园路支行表示瑞祥公司、潘本乐未偿还贷款前，不同意办理注销手续，属于对协助办理上设定条件，不能因为工商银行花园路支行设定条件就直接剥夺瑞祥公司主张潘本乐协助办理注销手续的权利。综上，一审法院对律师费和协助办理预抵押登记注销手续的认定错误，请求依法改判。潘本乐上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25255号民事判决的第一、二、三项；2.本案上诉费用由瑞祥公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。合同约定逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。潘本乐一审时愿意承担相应的违约责任，表示愿意继续履行合同，故瑞祥公司应当在收取相应违约金的同时，继续履行双方之间的房屋买卖合同。二、潘本乐2019年7月29日前已经按时缴纳了房款，瑞祥公司是自2019年8月8日向一审法院提起诉讼，不符合解除合同的约定，且前期潘本乐缴纳的房款一审法院未做裁判，侵害了潘本乐的合法权益。三、潘本乐与瑞祥公司签订合同后，采用支付首付款及按揭贷款的方式向瑞祥公司支付了全额的购房款，双方的买卖合同已经履行完毕。四、潘本乐因个人原因未能及时偿还按揭贷款导致瑞祥公司承担保证责任。潘本乐愿意向瑞祥公司承担的代偿部分及违约金承担相应责任。五、本案所涉房屋买卖合同系格式合同，不符合瑞祥公司要求解除合同的法定情形。潘本乐针对瑞祥公司的上诉辩称：一、瑞祥公司上诉要求的诉讼费已被一审判决认定为不合理收费，并认定律师代理费应当为1万元。故其所主张22000元代理费没有事实和法律依据。二、潘本乐是通过银行按揭贷款的方式支付了全额的房屋购买款，瑞祥公司仅承担了部分的担保责任，且买卖合同属于格式合同，不符合解除的法定情形。瑞祥公司针对潘本乐的上诉辩称：一、瑞祥公司一审时主张的解除合同违约金，依据的是与潘本乐签订的商品房买卖合同第七条第二款：出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金。瑞祥公司依据的是支付违约金的标准，而不是解除合同的基础。潘本乐在上诉中认为一审法院认定事实不清，依据的是该条中买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。潘本乐一审时愿意承担相应违约责任，表示愿意继续履行合同，故瑞祥公司应当在收取相应违约金的同时，继续履行双方之间的商品房买卖合同，属于潘本乐对该条款以及该合同中附件四第六条的条文的误解。瑞祥公司并不是因为潘本乐未支付购房款而解除合同，是因为潘本乐未及时偿还贷款，导致瑞祥公司承担保证责任，达到了合同约定的解除条件，才行使解除权。二、截止到一审开庭之日，银行已从瑞祥公司账户划扣2019年4月至9月的代偿款共计14588.48元，并非潘本乐所述2019年7月29日前已经按时缴纳了房款。因潘本乐的违约行为导致瑞祥公司承担保证责任，以达到双方合同约定的解除条件，瑞祥公司履行解除权，应当予以解除双方签订的合同，退还房屋，并承担相应的违约责任。工商银行花园路支行述称，潘本乐因违反与工商银行花园路支行签订的个人购房借款担保合同的约定，未能按时偿还贷款本金及利息已构成严重违约。工商银行花园路支行要求潘本乐立即偿还所欠借款本金、利息及相应产生的其他费用，瑞祥公司应承担连带还款责任。工商银行花园路支行已经向一审法院依法提起诉讼，［案号为（2019）豫0105民初30627号］，目前该案正在审理中。瑞祥公司向一审法院起诉请求：1.解除瑞祥公司、潘本乐双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××9017）；2.判令潘本乐将嘉辰丽景苑8幢22层2203室房屋归还瑞祥公司；3.依法判令潘本乐向瑞祥公司支付代偿款7321.22元、代偿月供违约金320元（暂计至2019年7月29日，具体金额以潘本乐还清借款之日瑞祥公司实际支付的代偿款总额为准）；解除合同违约金5435.05元、律师费22000元，共计35076.27元；4.依法判令潘本乐协助瑞祥公司办理涉案房屋的备案登记、不动产预告登记的预抵押登记的注销手续；5.判令由潘本乐承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2015年6月7日，瑞祥公司、潘本乐双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××9017），合同约定潘本乐购买瑞祥公司开发的郑州市金水区经三路东、广电南路北的嘉辰丽景苑8幢22层2203室，建筑面积38.96平方米，总房款543505元，首付款163505元，商业贷款380000元。2015年8月14日，潘本乐与工商银行花园路支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定瑞祥公司为潘本乐的购房按揭贷款承担阶段性连带责任保证。2019年4月份潘本乐断供导致瑞祥公司保证金被扣，潘本乐欠款后多次催要，潘本乐均未偿还，根据《商品房买卖合同》约定以及法律规定瑞祥公司有权解除合同，并要求潘本乐立即向瑞祥公司支付代偿款项，承担相应违约金以及瑞祥公司为实现债权支付的律师费、诉讼费等。商品房买卖合同解除后，办理合同备案登记、房屋预告登记和预抵押登记的注销系潘本乐的附随义务。一审法院另查明，因潘本乐未按时偿还银行贷款，截至2019年9月，瑞祥公司已为潘本乐向第三人承担保证责任14588.48元。一审法院再查明，涉案房屋现备案于潘本乐名下，并已做预告登记。涉案房屋已预抵押登记在工商银行花园路支行名下。一审法院认为，瑞祥公司与潘本乐签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。瑞祥公司向潘本乐交付了房屋，潘本乐应当按照双方补充协议的约定，按时向工商银行花园路支行偿还贷款。由于潘本乐多次未按时足额向工商银行花园路支行偿还贷款，导致瑞祥公司作为保证人承担保证责任，潘本乐的行为违反了合同补充协议第6条的约定，瑞祥公司有权解除合同。瑞祥公司请求潘本乐返还其代偿款及利息符合合同约定及《中华人民共和国担保法》关于追偿权的规定，该院予以支持。合同解除后，潘本乐应当将涉案房屋返还瑞祥公司，并将涉案房屋的合同备案信息及预告登记信息予以注销。关于预抵押信息问题，因涉案房屋的贷款尚未清偿，工商银行花园路支行作为预告登记的权利人不同意进行注销，故对瑞祥公司要求注销预抵押信息的请求该院不予支持。瑞祥公司主张违约金5435.05元符合合同约定，该院予以支持。关于瑞祥公司主张的律师费，虽然符合合同约定，但律师费过高，已超出《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》的指导标准，该院酌定以10000元予以支持，超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告河南瑞祥置业有限公司与被告潘本乐签订的《商品房买卖合同》（合同号：150××××9017）；二、被告潘本乐于本判决生效后十日内将位于金水区经三路东、广电南路北8号楼22层2203号（合同号：150××××9017）的房屋返还原告河南瑞祥置业有限公司；三、被告潘本乐于本判决生效后十日内协助原告河南瑞祥置业有限公司办理上述房屋的预告登记（郑房预字第1509058277号）注销手续及合同备案信息（合同号：150××××9017）的注销手续；四、被告潘本乐于本判决生效后十日内返还原告河南瑞祥置业有限公司代偿款14588.48元并支付原告代偿违约金（代偿违约金截止2019年9月30日为1879元，自2019年10月1日起，以14588.48元为基数按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；五、被告潘本乐于本判决生效后十日内支付原告河南瑞祥置业有限公司违约金5435.05元、律师费10000元，共计15435.05元；六、驳回原告河南瑞祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6501元，适用简易程序减半收取3250.5元，保全费2254元，共计5504.5元，由被告潘本乐负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，潘本乐、瑞祥公司签订的《商品房买卖合同》约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人；买受人没有按约定付清全部款项延迟达30日，构成严重违约，出卖人有权立即解除合同。但瑞祥公司仅为潘本乐向工商银行花园路支行承担保证责任14588.48元。潘本乐的违约程度显著轻微，不影响守约方瑞祥公司合同目的实现，故瑞祥公司请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费问题。虽然瑞祥公司、潘本乐的《商品房买卖合同》有约定，但以案涉房屋价格为基数计算律师费不当，已超出《河南省律师协会律师服务收费行业指导意见》的指导标准，一审法院酌定支持10000元适当，本院予以支持。综上所述，河南瑞祥置业有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。潘本乐的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25255号民事判决第四、五项，即：被告潘本乐于本判决生效后十日内返还原告河南瑞祥置业有限公司代偿款14588.48元并支付原告代偿违约金（代偿违约金截止2019年9月30日为1879元，自2019年10月1日起，以14588.48元为基数按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；被告潘本乐于本判决生效后十日内支付原告河南瑞祥置业有限公司违约金5435.05元、律师费10000元，共计15435.05元；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25255号民事判决第一、二、三、六项；三、驳回河南瑞祥置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6501元，适用简易程序减半收取3250.5元，由潘本乐负担306元，河南瑞祥置业有限公司负担2944.5元；保全费2254元，由潘本乐负担345元，河南瑞祥置业有限公司负担1909元。二审案件受理费6501元，由河南瑞祥置业有限公司负担350元，潘本乐负担6151元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十二月十二日书记员 郭新新