北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初20614号原告：北京市丰台区综合投资集团有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路55号7号楼。法定代表人：郝永昶，董事长。委托诉讼代理人：陶金，北京市中孚律师事务所律师。被告：北京新鸿基盛城置业集团有限公司，住所地北京市丰台区王佐镇青龙湖公园八角楼。法定代表人：石强，经理。委托诉讼代理人：田江，该单位员工。委托诉讼代理人：郑峰，黑龙江三维律师事务所律师。第三人：北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会，住所地北京市丰台区王佐镇魏各庄村东1号。负责人：唐国祥，主任。委托诉讼代理人：闫丽丽，北京市常鸿律师事务所律师。原告北京市丰台区综合投资集团有限公司（以下简称综合投资公司）诉被告北京新鸿基盛城置业集团有限公司（以下简称新鸿基公司）、第三人北京市丰台区王佐镇魏各庄村村民委员会（以下简称魏各庄村委会）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告综合投资公司委托诉讼代理人陶金，被告新鸿基公司的委托诉讼代理人田江、郑峰，第三人魏各庄村委会的委托诉讼代理人闫丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。综合投资公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付违约金15284448元（以20937.6万元为基数按照日万分之一的标准自2014年12月15日计算至2017年7月28日止）；2、被告承担因被告逾期交房原告向第三人多支付的周转费6298500元。事实及理由：2012年9月，魏各庄村委会（甲方）、新鸿基公司（乙方）与综合投资公司（丙方）共同签署了《滨湖家园定向安置房合作协议》。协议约定由原告出资，被告承建滨湖家园定向安置用房3.2万平米等。协议签订后，原告已累计向被告支付了16200万元的房屋建设费用，被告至今没有给原告开具税务发票。2014年8月28日，被告向原告和甲方承诺，2014年12月15日可达到基本入住条件，被告却没有在其承诺的交房期限向原告和甲方交付房屋。为此，原告多次要求被告履行交房义务，但被告仍不积极履行。直到2016年12月15日，被告才向原告交付了约定的全部房屋。因被告延期交付，致使原告多支出周转费6298500元。上述多支付的周转费，因超出回迁房合理建设周期，经土地一级开发综合审计，不能作为成本费用摊入土地开发成本，给原告造成了实际发生的损失。依照合同约定，被告应向原告承担赔偿责任。为了维护原告利益，故诉至法院。被告新鸿基公司辩称：不同意原告的诉求。关于逾期交房违约金，是原告违约在先，我方不构成违约，根据审计报告滨湖家园开发成本8343元每建筑平米，根据原告所选房屋平米数，建设费用共计22186551356元，原告拖欠建设费59865513.56元。根据已付款的情况，系原告逾期付款。我方从大局出发，基本上房屋已经按期交房，未及时交房的少部分是因为原告变更设计等原因，不存在原告所说的逾期问题。关于逾期交房周转费，因我方对部分房屋逾期交房无责任，故谈不上逾期交房周转费，且周转费属于土地一级开发成本，原告提的周转费用，不能证明是逾期交房造成的损失。第三人魏各庄村委会述称，我方无意见。我方已经另案起诉其他案件。本院经审理认定事实如下：2012年9月，魏各庄村委会（甲方）、新鸿基公司（乙方）、北京市丰台区综合投资公司（2018年12月21日企业名称变更为北京市丰台区综合投资集团有限公司）（丙方）签订《“滨湖家园”定向安置房合作协议》（以下简称合作协议）。三方约定：甲方为滨湖家园定向安置房项目开发主体，乙方为滨湖家园定向安置房的建设主体，丙方为中央民族大学新校区土地一级开发主体，甲乙丙三方就丙方出资建设“滨湖家园”定向安置房项目其需要的房源相关事宜，达成协议如下：第一条，丙方在民大新校区项目宅基地腾退过程中，共需安置房源地上建筑面积约3.2万平方米，甲方同意将滨湖家园定向安置房项目中的部分房源提供给丙方，定向用于民大新校区项目腾退所需安置房源，建设费用由丙方承担，甲丙双方授权乙方负责滨湖家园定向安置房项目的建设工作；第二条，根据滨湖家园定向安置房项目审计报告结果，该项目建设成本价6543元/平方米（该价格为固定单价，不因市场、成本、政策和装修标准等因素调整或改变），甲方同意丙方将全部建设费分期支付给乙方，建设费共计约20937.6万元，最终金额以丙方实际用房量及实测报告据实结算……三方还就付款方式做了相应的约定：签订本协议5个工作日内，丙方向乙方支付建设费壹亿伍仟万元整；本项目在2013年5月31日前完成竣工验收并达到入住条件后7个工作日内，丙方向乙方支付建设费叁仟万元整；在丙方腾退工作结束后，乙丙双方据实结算，结算完成后7个工作日内，丙方向乙方付清余款。关于三方责任，在乙方责任一条，约定：1、乙方须向丙方提供所购房源的房号、户型及面积等情况……4、乙方配合甲方为腾退人办理购房手续、入住和购房后续服务，并按国家规定承担房屋的维保责任；5、乙方保证在2013年5月31日前完成所提供房源的建设工作，并达到入住条件。第五条违约责任一节，1、如甲方未能履行本协议一定义务，由此产生的周转期拖长、费用增加等一切法律责任由甲方全部承担；2、如因乙方原因，乙方未能按本协议要求时间保质保量交房，每延迟一天按照合同价款的万分之一向丙方支付违约金，如该违约金不足以补偿丙方损失时，丙方有权向乙方追偿；3、丙方未能按本协议要求时间支付建设费，每延迟一天须按合同总价万分之一向乙方支付违约金，如该违约金不足以补偿乙方损失时，乙方有权向丙方追偿，交房日期顺延。2012年9月18日，综合投资公司向新鸿基公司支付安置房建设费15000万元。2014年8月28日，北京新鸿基公司向魏各庄村委会、综合投资公司做出《关于滨湖家园C区建设进度的承诺》，载明：“2013年，我司同北京市丰台区王佐镇魏各庄村和北京市丰台区综合投资公司签订了“滨湖家园定向安置房合作协议”。按照协议约定，我司配合北京市丰台区综合投资公司提供滨湖家园定向安置房B区32000平方米房源，该房源完全满足拆迁腾退需要。由于户型、楼层配比等因素，腾退工作陷入停顿。为加快中央名族大学新校区土地。一级开发项目顺利进行，确保拆迁腾退工作如期完成，综合投资公司提出申请，经丰台区王佐镇政府、魏各庄村村委会、民大、综投、新鸿基等各相关单位研究决定，将滨湖家园C区安置房部分房源给予丰台区综合投资公司用于村民回迁，但当时未签供房协议，也未约定交房时间。我司为了中央民族大学新校区土地一级开发项目村民尽快积极努力，用最快的速度完成了户型调整并重新办理规划相关手续，于2013年9月开工建设滨湖家园C区安置房。目前，主体工程基本完工，承诺2014年12月15日可以达到基本入住条件。同日，综合投资公司向新鸿基公司支付建设费1200万元。2015年4月，综合投资公司、魏各庄村委会向新鸿基盛公司发出《关于尽快交付滨湖家园安置房的函》，载明“2014年8月底，王佐镇政府组织召开回迁调度会，我公司为确保工程顺利实施，拨付贵公司建设资金1500万元，并由贵公司出具‘关于滨湖家园C区建设进度的承诺’。截至2015年3月31日，C区仍未完成建设。”新鸿基公司认可收到该函件。综合投资公司同时提供2015年5月向新鸿基公司发出的《关于尽快交付滨湖家园安置房的函》，其中第二段显示“贵公司交付房屋17657㎡，仅占总面积的67%，仍有33%至今未交付，导致部分被腾退人无法入住，须补发超期周转费，已造成实际损失……”前述函件，新鸿基公司称未收到。2017年10月，原、被告与第三人签订《安置人口确认清单》，三方共同确认安置人口及安置面积。2017年，立信会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所受中央民族大学、综合投资公司委托，出具信会师京报字[2017]第20321号中央民族大学新校区项目土地一级开发成本审核报告，在审计结果一栏，审计核减项目明细下，其中周转费项目，土地开发成本审计调减6298500元，实际发生调减6298500元，调整原因为因安置房延期交房产生的周转费由违约方负担，上述多支付的周转费，因超出回迁安置房的合理建设周期，不能作为成本费用摊入土地一级开发成本，给综合投资公司造成了实际发生的损失。庭审中，综合投资公司提供收据、支票存根及银行客户对账单，证明其2016年5月11日向魏各庄村委会支付周转费共计6298500元，魏各庄村委会认可收到了该笔周转费，且提供了其通过北京鑫湖伟业商贸有限公司由北京农商银行向村民汇款的记录，表示北京鑫湖伟业商贸有限公司为魏各庄村的北京市丰台区魏各庄农工商联合公司参与投资的公司，村民的拆迁安置周转费均通过此公司进行发放。魏各庄村委会提交北京鑫湖伟业商贸有限公司章程佐证股东出资等情况。新鸿基公司对于证明目的有异议，认为前述证据无法显示系周转费，且银行汇款记录摘要处为工资。魏各庄村委会解释称系银行批量汇款的需要，且其提供部分人员转账失败后再次转账的银行明细，上附转账附言：“补发1人7个月周转费”。关于综合投资公司支付周转费的期间，经魏各庄村委会确认，为2015年5月至2015年12月，魏各庄村委会通过北京鑫湖伟业商贸有限公司支付给村民6406500元，综合投资公司实际支付给魏各庄村委会6298500元。另，新鸿基公司对于周转费的发放标准即每人每月周转补助1500元无异议，但对发放原则不认可。魏各庄村委会陈述称民族大学项目所有的人员全部安置房源且全部入住后停发周转费，新鸿基公司认为被动迁的人员得到安置后即应停发周转费。魏各庄村委会提交村宅基地腾退补偿安置办法，根据该办法，周转费发放截止日期为通知办理入住手续一个月内。魏各庄村委会提交2016年4月19日魏各庄村宅基地腾退遗留问题联席会会议纪要以证明发放原则，综合投资公司及魏各庄村委会参会，会议内容如下：“由于滨湖家园回迁安置房未能如期完工……经多方开会决定，给予被腾退人继续发放周转补助至滨湖家园C区办理入住后三个月。为保证政策的延续性，发放范围为中央民族大学新校区土地一级开发项目涉及所有被腾退人。”新鸿基公司不予认可该会议纪要对其发生法律效力。另查，当事人各方对于交房时间无法达成一致。当事人一致确认滨湖家园建设分A、B、C区，此次人口安置滨湖家园A、B、C区均有涉及。三方一致确认三方签订合作协议时，涉及到的区域为滨湖家园A区及B区。综合投资公司主张以2017年10月三方签订安置人口确认清单的时间为交房时间，魏各庄村委会陈述称2014年、2016年、2017年均有交房，新鸿基公司主张其于2014年5月20日交B区房屋，于2016年9月18日交A区C区房屋。本院问及是否办理过交房手续，三方均称未办理过。新鸿基公司主张房屋交付实际由物业公司将房屋交付给拆迁安置人，提供北京恒宝升物业管理有限公司丰台分公司出具的入住明细，证明其交房时间。综合投资公司与魏各庄村委会对该入住明细不予认可，但并未提供相反证据进行反驳。根据该入住明细，滨湖家园B区房屋系在2014年5月至2015年3月入住，A区C区系在2016年9月18日后入住，结合三方签订的安置人口确认单上人员安置房地址，经统计，截至2015年12月31日尚未全部获得安置房的被腾退人为：xx。再查，就逾期交房原因，庭审中双方各执一词。综合投资公司提供2014年8月26日北京市丰台区王佐镇人民政府关于魏各庄村滨湖家园村民回迁房建设问题调度会会议纪要，会议议定了如下事项：关于民族大学回迁房资金拨付事宜，滨湖家园C区主体结构已封顶，综合投资公司尚有2190万元回迁房建设费未拨付。为加快工程进度，满足村民回迁要求，会议决定：由综投公司完成内部资金拨付程序，于8月29日前拨付新鸿基公司1500万元，其余资金由综投、新鸿基公司按工程进度结算付款。魏各庄村委会、综合投资公司、新鸿基公司分别派人出席会议。综合投资公司主张新鸿基公司延期交房的事实，新鸿基公司认可真实性，但主张原告并未按照该会议纪要的要求拨付1500万工程款，其实际拨付1200万，存在逾期付款事实，工期延误原因在于原告未及时付款及设计变更、大市政不到位等造成的，对此原告称因被告工程交付减缓，故少付300万，按照实际交付房屋面积情况支付的工程款。对于具体原因，双方均未进一步提供证据。本院认为：魏各庄村委会、综合投资公司、新鸿基公司签订的合作协议系三方真实意思表示，不违法法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对三方均具有法律约束力。从本案证据及当事人陈述可以看出，该合作协议系针对滨湖家园A区及B区的协议。后因被腾退选房问题，三方又协商建设滨湖家园C区用于安置被腾退人，应为三方协商一致对合作协议的履行内容发生变更。根据新鸿基公司作出的承诺书及其提供的物业公司入住明细等证据，可以看出新鸿基公司确实存在逾期交房，新鸿基公司虽称有其他原因导致，但除了综合投资公司未足额付款外，其他理由均未举证证明，其行为确实构成违约。结合会议纪要、综合投资公司的发函等证据，综合投资公司亦确存在未及时支付建设款的情况，亦构成违约。综合投资公司现根据合作协议要求新鸿基公司承担逾期交房违约金，考虑到综合投资公司亦存在违约情节，综合投资公司的该项请求本院不予支持。在合作协议履行过程中，因新鸿基公司迟延交房的行为确已导致周转费的继续支付，最终无法计入审计成本。双方对于周转费的发放标准（按照应安置人口每人每月1500元）无异议，本院予以确认。关于周转费的应发放的时间，本院综合考虑双方提供的证据，考虑到每户被腾退人中被安置人不止一人，不止需要一套房屋进行居住的实际情况，从公平角度出发，认为以每户被腾退人应安置的房屋全部得到安置的时间为宜。对于周转费的数额，本院根据安置房交付情况及周转费实际支付情况确定为3598500元。综合投资公司与新鸿基公司对于该损失的发生，均具有过错。综合投资公司已经支付了该笔费用，新鸿基公司对于该项损失的合理部分，应承担一定的责任，具体的责任分担比例，本院结合案情及双方的过错程度，酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京新鸿基盛城置业集团有限公司于本判决生效后七日内向北京市丰台区综合投资集团有限公司支付周转费损失1799250元；二、驳回北京市丰台区综合投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149714元，由北京市丰台区综合投资集团有限公司负担129945元（已交纳），由北京新鸿基盛城置业集团有限公司负担10497元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陆宋宁人民陪审员  马宏新人民陪审员  高顺荣二〇一九年十二月三十日法官 助理  肖 荣书 记 员  梁 英