北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2432号原告（反诉被告）：白彦利，男，1969年11月12日出生，汉族，住黑龙江省巴彦县。委托诉讼代理人：崔汝娟，北京市东易律师事务所律师。被告（反诉原告）：王松，男，1979年1月16日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕岩，北京金标律师事务所实习律师。原告（反诉被告）白彦利与被告（反诉原告）王松房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白彦利及其委托诉讼代理人崔汝娟，被告（反诉原告）王松及其委托诉讼代理人王海洋、吕岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白彦利向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2013年11月29日签订的《承包经营合同》及《补充协议》无效；2.判令被告退还承包经营费82万元（2018年7月-2019年2月）；3.判令被告赔偿原告装修及设备损失370万元；4.判令被告承担停电期间用电费用82.4万元（2018年7月22日至2019年2月13日，206天）；5.判令被告退还原告承包押金10万元；6.判令被告承担保全费2万元；7.判令被告承担全部诉讼费用。案件审理过程中，白彦利变更第4项诉讼请求为：判令被告承担停电期间用电费用199.2万元（2018年7月22日至2019年11月31日，共计498天）。事实与理由：原告与被告于2013年11月29日签订《承包经营合同》。承包地点为天通苑xxx处的天通奥雅娱乐有限公司（以下简称天通奥雅KTV），整体地下一层，地上两层总面积约2100平方米，整体承包给原告负责经营。承包经营的期限为六年，自2014年2月15日至2020年2月14日。承包经营押金为10万元人民币。承包费前三年为每年160万元，从第四年开始每三年递增10%，即2017年至2019年，每年承包费为176万元。从承包第二年开始，承包费按年支付，在新年度开始30日前支付整年度承包费。合同第四条第三款约定：甲方（本案被告）保证乙方经营所需的水、电、证照正常使用。合同第六条约定：在合同有效期内，甲乙双方中的任何一方不得擅自终止合同，违约方应向守约方支付违约金十万元。给守约方造成相应损失的，还应当赔偿给守约方造成的相应的损失。合同签订后，原告依约履行合同，并对经营场地进行了重新装修并更换了全部音响设备，重新装修费为670万元，更换设备费用为70万元。原告对于一层的部分门面房进行出租经营，与一层承租商户的房屋租赁合同均为3年。2018年5月底至7月期间，原告承包经营的场地多次停电，到2018年7月21日，全部供电终止，致使原告及其他商户都不能正常营业，后经原告与被告多次交涉，仍不能正常供电，原告为了避免损失的扩大，于2018年7月22日，租用了一台发电车对场地进行发电，才勉强能让自己和其他商户营业开门，但是经过停电时间之后，奥雅KTV的经营受到严重的影响，新客户不再办卡消费，老客户不再继续交钱续卡，公司员工人心惶惶，不能安心工作，致使公司无法正常经营，营业收入严重减少。并且，一层租房的商户也无法正常经营，有的商户已经搬走另找其他经营场所，没有搬走的商户也都不能正常支付房屋租金。由于被告不能按照合同约定保证正常供电，已经构成违约，且给原告造成了重大的经济损失，经原告多次找被告协商未果，原告只能通过诉讼解决此事。综上，请求法院支持原告诉讼请求。王松辩称，不同意白彦利的诉讼请求。双方签订的承包经营合同合法有效，合同签订后，被告依约将奥雅KTV包括建筑物、装修设施设备、营业执照等全部交给原告经营，原告至今仍在经营KTV，双方签订的合同合法有效，被告不同意返还承包经营费，因原告现在仍在经营，双方合同还在履行过程中，不同意支付装修及设备损失。2018年7月，因开发商原因停电之后，原告租用发电机供电继续经营，对因租用发电机增加的用电费用，被告同意适当承担，但是原告诉求数额无事实依据。双方签订的合同是经平等协商，自愿签订的，双方之间形成企业承包关系不违反法律的强制性规定，根据承包经营合同，双方合同终止时间为2020年2月14日，不同意退还原告承包押金，原告的诉讼请求无事实及法律依据，被告不同意承担保全费及本案诉讼费。KTV增加的用电费用，根据实际使用情况，KTV增加的部分同意承担。本案双方为承包经营合同，原告变更后的诉讼请求申请书也认可承包经营关系。王松向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付拖欠的2018年度承包费6万元；2.判令被反诉人支付反诉人2019年度（2019年2月15日至2020年2月14日）的承包费176万元；3.判令被反诉人支付迟延付款利息（以182万为基数，自2019年1月14日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付款日止，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2013年11月29日，原被告签订承包经营合同，约定，反诉人将位于天通苑东一区花园花房的天通奥雅KTV,地下一层，总面积约2100平方米，整体承包给被反诉人经营。承包期限自2014年2月15日至2020年2月14日止，承包费每年160万，从第四年开始每三年递增10%，支付方式为从第二年开始，承包费按年付，在新年度开始30日前支付整年度承包费。合同签订后反诉人依约将奥雅KTV交予被反诉人经营，但被反诉人至今未支付2019年度的费用。故现依法提起反诉，望予以支持。白彦利辩称，不同意王松的反诉请求。6万元在本诉中已经扣减，2019年房屋承包费不同意支付，2018年7月22日已经停电，喷满拆字，到供暖期间该场地没有供暖，导致房间内水管冻裂房屋内滴水成冰，我方在2018年9月提出要求解除双方合同，2018年10月24日，王松也给我方发出通知称合同不能履行，我方行使不安抗辩权，根据合同法第68条，不同意支付被告2019年租金，利息也一样不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年11月29日，王松（甲方）与白彦利（乙方）签订《承包经营合同》，约定，甲方将位于天通苑xxx的天通奥雅KTV，整体地下一层，地上两层总面积约2100平方米，整体承包给乙方负责经营；乙方的承包经营期限为六年，自2014年2月15日至2020年2月14日；乙方向甲方缴纳承包经营押金人民币100000元人民币，在本合同签订之日一次性交清，承包期限结束后双方交接清楚后15天内退还；前三年承包费为每年160万元整，从第四年开始每三年递增10%，即2014年至2016年，每年承包费160万元，2017年至2019年，每年承包费176万元。具体支付时间，2014年度承包费半年付，在本合同签订之日支付上半年承包费，下半年费用7月2日前结清，从第二年开始，承包费按年付，在新年度开始30日前支付整年度承包费；为乙方提供正常经营所需的合法证照，并提供现有的经营场所，保证乙方独立经营，自负盈亏；甲方保证乙方经营所需的水、电、证照正常使用（特殊情况例外）；承包期满，承包期间的装饰装修全部归甲方所有；所有物资设备设施按年正常折旧或者报废。该合同还对其他内容进行了约定。后王松（甲方）与白彦利（乙方）签订《补充协议》，内容为“奥雅KTV内置的超市营业执照、公章、烟草证交至乙方，由乙方自主经营，由此产生的一切费用及法律责任均由乙方责任。2014年6月15日至2016年2月14日奥雅造型及三楼大排档的租赁费由乙方收取，2016年2月16日后由乙方自主经营。”。合同签订后，王松将涉案房屋交付白彦利。经询问，双方认可费用交到2019年2月14日，应该交176万，实际只交了170万。2018年6月22日，顺天通房地产开发集团有限公司向冯忠、王松发出《关于停水、停电的通知》，内容为“2018年5月14日您们签收了我公司出具的《关于解除合同并腾退房屋的通知》，但时至今日，您们仍未按照通知中的要求作出任何处理行为。现我公司再次通知您们，请务必于2018年6月30日前来我公司办理解除该房屋租赁合同的相关事宜，并腾退房屋。否则，我公司将于2018年7月1日对该房屋采取停水停电等强制措施，由此产生的一切责任和后果，由您们全部承担。”。经询问，双方认可2018年7月22日涉案房屋正式停电。2018年9月18日，北京市昌平区天通苑北街道办事处向顺天通房地产开发集团有限公司发布《关于要求顺天通公司尽快做好天通艺园移交相关工作的函》，内容为“根据《优化提升回龙观、天通苑地区公共服务和基础设施的三年行动计划（2018-2020年）》相关要求，现请贵公司抓紧就天通艺园移交工作与区园林绿化局签署协议，即刻解除与公园内商铺的租赁合同，做好腾退相关工作并拆除园内未经相关部门审批的建筑物。”白彦利为证明自己产生的损失，向本院提交《项目施工承包协议》、《音响系统销售安装合同》、《设备租赁合同》及收据。王松对上述证据不予认可，并向本院提交鉴定申请，申请对天通奥雅KTV地上二层、地下一层现存装饰装修及不可移动设备的残值进行评估，经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司（以下简称“评估公司”）进行评估。2019年10月10日，评估公司作出评估报告，结论为：天通奥雅KTV地上二层、地下一层现存装饰装修及不可移动设备残值，在评估基准日2019年8月9日的市场价值为321.86万元，其中非争议项的市场价值为260.41万元，争议项的市场价值为61.45万元。王松支出鉴定费68500元。关于争议项，王松陈述，该争议项是白彦利的租户装修的。白彦利亦认可租户进行了部分装修，白彦利向本院提交此承租人书写的情况说明，次承租人装修部分的损失受让与白彦利，次承租人的装修损失将另行与白彦利主张。白彦利于2018年9月12日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2018）京0114财保384号裁定书，裁定冻结被申请人王松银行存款6351500元或查封、扣押同等价值的其他财产。案件申请费5000元，由白彦利负担。白彦利支出财产保险服务费19054.50元。另查，涉案房屋于2019年12月23日拆除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。白彦利与王松之间签订的《承包经营合同》约定了房屋的地址、使用期限、面积、每年的费用、双方之间的权利义务等，虽然名为承包经营合同，但是根据合同约定的内容来看，符合房屋租赁合同的构成要件，应认定为房屋租赁合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。出租人将房屋及以该房屋为经营场所办理的企业营业执照一并租赁给承租人，约定承租人持该营业执照在租赁房屋中实际经营，带照租赁的租赁合同实质上包含了营业执照和提供房屋供承租人使用两部分内容。本案中，王松将烟草专卖许可证一并交由白彦利使用，烟草零售是国家限制经营的行业，必须经过批准后方可开展经营活动。且涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，故白彦利与王松签订的《承包经营合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方之间的合同无效且涉案房屋已经被拆除，故白彦利要求王松返还押金10万元，于法有据，本院予以支持。关于白彦利要求王松承担停电期间的用电损失一节，涉案房屋停电后，白彦利未正确处理与王松之间的合同关系，而是采取租用发电机发电的方式继续经营，该部分损失是白彦利自行扩大的，故白彦利的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于保全申请费，于法无据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。虽然涉案房屋于2018年7月22日停电，但白彦利并未从涉案房屋搬离，因此其要求退还房屋占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。白彦利占有使用房屋，应向王松支付房屋占有使用费，故王松要求白彦利支付房屋使用费的反诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于支付的数额，本院参照合同约定的标准及房屋占有使用情况，对房屋占有使用费酌情予以确定。白彦利以停电导致房屋无法正常使用为由，辩称不应支付房屋占有使用费，事实及法律依据不足，本院不予采信。关于利息，于法无据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。王松作为出租方，对于租赁标的物不具备建设工程规划许可应当知情，其明知该情况仍对外出租，对于合同无效的后果应承担相应责任。白彦利作为承租方，在签订及履行合同中，未尽必要的审查义务，对于合同无效的后果亦应负相应责任，本院酌定白彦利、王松各应承担50%的责任。现房屋已经拆除，白彦利要求王松赔偿房屋装修损失，于法有据，本院予以支持。赔偿金额由本院根据评估机构作出的评估报告，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例酌情予以确定。关于次承租人与白彦利之间的租赁关系及装修损失，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、白彦利与王松于2013年11月29日签订的《承包经营合同》及白彦利与王松签订的《补充协议》无效；二、王松于本判决生效后十日内退还白彦利房屋押金10万元；三、王松于本判决生效后十日内赔偿白彦利房屋装修损失1609300元；四、白彦利于本判决生效后十日内给付王松房屋占有使用费1565242.01元；五、驳回白彦利的其他诉讼请求；六、驳回王松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费58224元，由白彦利负担38040元（已交纳）；由王松负担20184元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费10590元，由王松负担1146元（已交纳）；由白彦利负担9444元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费68500元，由王松负担34250元（已缴纳）；由白彦利负担34250元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  权立工人民陪审员  黄丽霞二〇一九年十二月三十一日法官 助理  张子妺书 记 员  周心怡