重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2499号原告：杨森林，男，汉族，1983年12月23日生，住重庆市奉节县。原告：张垚林，女，汉族，1986年7月21日生，住重庆市奉节县。二原告共同委托诉讼代理人：袁力，重庆天栋律师事务所律师,特别授权。被告：重庆坤辉房地产营销策划有限公司，住所地重庆市北部新区云竹路6号1幢11-11号，统一社会信用代码91500000MA5U701C6P。法定代表人：谭大江。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿完律师事务所律师,特别授权。原告杨森林、张垚林诉被告重庆坤辉房地产营销策划有限公司（以下简称坤辉房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘香军担任审判长,与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨森林、张垚林及其委托诉讼代理人袁力、被告坤辉房地产公司的委托诉讼代理人马李科到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告杨森林、张垚林的诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2017年10月15日签订《强发·百年国际定制房内部认购书》；2、判令被告双倍返还原告定金10万元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月15日，原告与被告签订《强发·百年国际定制房内部认购书》，约定原告通过向被告支付5万元定金，预定位于重庆市九龙坡区陈家坪立交朝田村1号强发·百年国际4栋31-3号房屋一套，面积为82.71㎡、总价为773794元。签订协议当天，原告向被告支付了定金5万元。后原告多次要求被告签订正式购房合同未果，且被告一直未取得上述房屋的处分权，原告遂提起本次诉讼。被告坤辉房地产公司辩称，1、坤辉房地产公司只是代理公司，代重庆市汉美林工贸有限公司（以下简称汉美林公司）销售房屋；2、定金也是代汉美林公司收取的，被告收取定金后全额交付给了汉美林公司，因此案涉合同应由汉美林公司向原告履行，被告不应承担包含返还定金等合同责任；3、合同约定被告将案涉房屋转售第三人的情况下被告才双倍返还定金；4、被告不同意解除协议。经审理查明：2017年10月15日，坤辉房地产公司（甲方）与杨森林、张垚林（乙方）签订《强发·百年国际定制房内部认购协议书》，约定：房屋坐落：重庆市九龙坡区陈家坪立交朝田村1号4栋31-3号；项目名称：强发·百年国际；建筑面积：82.71㎡；房款总额：773794元。其中第四条约定：乙方在签订本协议时，向甲方支付该套房屋购房定金50000元整；乙方应当于2017年前带上相关资料到强发公司签订正式购房合同，并缴齐应付房款及其他代收费用。第五条约定：甲方有义务在本协议第四条规定的时间以前保留该套房屋，不得将该套房屋转售第三人；若违反上述情况视同甲方违约，甲方处退还乙方缴纳的定金外，还应支付相应的违约金给乙方。同日，杨森林、张垚林支付定金5万元，被告坤辉房地产公司向其出具收据一份。合同签订后，原告杨森林、张垚林至今未与强发公司签订商品房买卖合同。2018年9月25日，原告向被告发出《律师催告函》，催告被告履行认购书内容，签订正式的买卖合同。被告于2018年9月29日签收该函。审理中，原告举示4栋31-3号房屋现场照片3张，拟证明涉案房屋已经另行出售且被他人使用，无法再签订正式的商品房买卖合同。被告对该证据的真实性不予认可，认为该房屋无法与原告签订正式的买卖合同，无法签订合同的原因非原告与被造成的。被告向法庭举示如下证据：1、《定制房委托销售协议书》、《强发百年国际4栋抵款房源（坤辉35套表）》、《委托收款通知书》。拟证明2017年8月23日，坤辉房地产公司与汉美林公司签订了《定制房委托销售协议书》，代为销售强发·百年国际楼盘35套；汉美林公司委托被告坤辉房地产公司就强发·百年国际楼盘进行房屋营销和收取房款。2、《收条》7份。拟证明汉美林公司收到坤辉房地产公司房款84.24万元。3、《承诺书》、《资产置换合同》（复印件）、《授权委托书》（复印件）、《项目合作授权确认书》、《强发·百年国际住房及商业定制协议》（复印件）、《土地使用权证》（复印件）2份、《建设用地规划许可证》（复印件）3份、《工程办理规划管理手续的函复意见书》（复印件）、《房屋面积分户汇总表》（复印件）。拟证明重庆玖玺房地产顾问有限公司（以下简称玖玺公司）与重庆强发实业集团有限公司（以下简称强发公司）签署《强发·百年国际住房及商业定制的协议》，约定由玖玺公司取得强发公司开发的楼盘强发·百年国际，其后玖玺公司又与汉美林公司签署《资产置换合同》，约定由汉美林公司通过资产置换取得玖玺公司向强发公司定制的强发·百年国际房屋，其后汉美林公司又与被告签署定制房委托销售协议书，委托被告对外销售汉美林公司所取得的强发·百年国际楼盘的房屋。被告陈述有些证据是复印件是因为：该系列证据保存在被告的委托人汉美林公司处，被告与汉美林公司签署委托销售协议时查验了证据原件，后委托人汉美林公司收回了原件，并当面复印了一套复印件交给被告，因此被告持有的是复印件；上述复印件均是汉美林公司提供的原件，汉美林公司已收回原件，现对于这些原件的真伪公安机关正在侦查中。原告认为被告举示的证据，与本案无关，原告对此不清楚，被告也未告知原告；此系被告的内部关系，不能对抗第三人，不管被告是如何取得房屋，被告都应当根据认购书履行；且原告去房管局查询不动产登记档案，工作人员口头回复该楼盘不存在4栋登记档案，只有2栋登记档案，从重庆市大渡口区人民法院的裁判文书及重庆市第五中级人民法院的（2019）渝05民终671号民事判决书中看也不存在4栋。审理中，原告明确陈述即使被告坤辉公司与汉美林存在委托关系但坤辉公司未告知原告，原告也不知情，原告也选择坤辉公司作为合同相对方主张权利。庭审中，原告杨森林、张垚林称在原告与被告签订认购书后，被告应当履行认购书，但被告未取得房屋处分权就与原告签订了内部认定书，收取定金后，被告不能履行约定的义务，原告一直找坤辉公司，要求签订正式的买卖合同，但是被告一直推脱，拒绝与原告签订正式的买卖合同，要求原告等待。后原告自行找到强发公司，强发公司也拒绝与原告签订买卖合同；签约时原告不知晓被告陈述的与汉美林公司之间的委托关系，只知晓被告有房屋的销售权；签订内部认购书时被告陈述他们已经花了2400万元将房屋买过来了，所以有权出售房屋；当时原告知晓是买的强发公司的房屋，因此坤辉公司也是介绍的与强发公司签订正式的买卖合同，所以正式的买卖合同应当是与强发公司签订。被告陈述，涉案房屋是汉美林公司委托被告对外销售；现目前汉美林公司法人余开明涉嫌合同诈骗犯罪，利用伪造的房屋权属凭证对外进行委托销售房屋，进行诈骗，现已经被重庆市九龙坡区人民检察院批准逮捕，该犯罪行为直接导致了被告没有向原告履行合同约定的签订房屋买卖合同的义务；正式的买卖合同应当是汉美林公司与原告签订；签订协议时已经告知了原告，被告是委托代理关系，出具了委托销售的凭据，且在合同中也载明了需要到强发公司签订正式的房屋买卖合同。另查明,本院于2019年4月1日经公告送达民事起诉状副本,经60日于2019年5月31日视为送达。审理中，坤辉房地产公司向本院提交了中止审理申请书，请求中止本案审理，待汉美林公司法定代表人余开明涉嫌合同诈骗刑事案件处理完毕后继续开庭审理。本院认为，坤辉房地产公司与汉美林公司的合同关系与本案坤辉房地产公司与杨森林、张垚林的合同关系相互独立，汉美林公司法定代表人余开明涉嫌合同诈骗的案件是否审结不影响本案的审理，故本院对坤辉房地产公司的申请未予准许。上述事实，有强发·百年国际定制房内部认购协议书、收据、律师函、照片、定制房委托销售协议书、强发百年国际4栋抵款房源（坤辉35套表）、委托收款通知书、收条、承诺书、资产置换合同（复印件）、授权委托书（复印件）、项目合作授权确认书、强发·百年国际住房及商业定制协议（复印件）、土地使用权证（复印件）2份、建设用地规划许可证（复印件）3份、工程办理规划管理手续的函复意见书（复印件）、房屋面积分户汇总表（复印件）及庭审笔录、当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告杨森林、张垚林与被告坤辉房地产公司所签订的《强发·百年国际定制房内部认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。本案中，《强发·百年国际定制房内部认购协议书》系被告坤辉房地产公司以自己的名义与原告杨森林、张垚林签订，其虽称在签订合同前其已系口头告知原告杨森林、张垚林，被告坤辉房地产公司系代汉美林公司销售案涉房屋，但原告杨森林、张垚林对此予以否认，被告坤辉房地产公司并未举示其他证据证实，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择委托人或者受托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，原告杨森林、张垚林选择被告坤辉房地产公司作为合同相对方来主张权利，符合法律规定。本案中，被告坤辉房地产公司未按约促使原告杨森林、张垚林与强发公司签订正式商品房买卖合同，且被告坤辉房地产公司庭审中亦明确表示因案外人的原因无法与原告杨森林、张垚林签订正式商品房买卖合同。被告坤辉房地产公司作为承担履行促使原告杨森林、张垚林签订正式商品房买卖合同义务的一方，不论是否因案外人的原因导致，均不能免除被告坤辉房地产公司与原告杨森林、张垚林之间约定的合同义务。现原告杨森林、张垚林签订《强发·百年国际定制房内部认购协议书》的合同目的无法实现，因此杨森林、张垚林有权请求解除《强发·百年国际定制房内部认购协议书》，故对原告杨森林、张垚林的该项诉讼请求，本院予以支持。因被告坤辉房地产公司未按约促使原告杨森林、张垚林与强发公司签订正式商品房买卖合同，已经违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”坤辉房地产公司主张认购书第五条约定的双倍返还定金的情形是坤辉房地产公司将涉案房屋转售给第三人，因本案不符合该种情形而不能适用双倍返还定金。本院认为，认购书第五条约定的“甲方有义务在本协议第四条规定的时间以前保留该套房屋，不得将该套房屋转售第三人；若违反上述情况视同甲方违约，甲方处退还乙方缴纳的定金外，还应支付相应的违约金给乙方”，仅是坤辉房地产公司在出现某种违约行为时应该承担的具体违约责任的约定，并不能排斥法律规定的定金罚则的适用。因此，认购书签订后，杨森林、张垚林至今未能与强发公司签订正式商品房买卖合同，坤辉房地产公司作为收受定金却没有履行约定义务的一方应当双倍返还定金10万元。故对原告杨森林、张垚林要求被告坤辉房地产公司双倍返还定金10万元的诉求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百零三条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、确认原告杨森林、张垚林与被告重庆坤辉房地产营销策划有限公司在2017年10月15日签订的《强发·百年国际定制房内部认购协议书》于2019年5月31日解除；二、被告重庆坤辉房地产营销策划有限公司在本判决生效后立即双倍返还原告杨森林、张垚林定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由被告重庆坤辉房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  刘香军人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十二月二十四日法官 助理  张朝义书 记 员  曹丽娟