山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民初316号 原告（案外人）：潘启斌，男，1967年11月23日生，汉族，住万荣县。 委托诉讼代理人：贾志凌，山西衡霄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武连英，女，1967年8月15日生，汉族，住万荣县。 被告（申请执行人）：山西新翔建筑安装工程有限公司。住所地：河东东街凤凰小区5#楼西。 法定代表人：南亚丽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张鹏飞，运城市经济开发区法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：运城市光信房地产开发有限公司。住所地：盐湖区圣惠路明珠小区（明珠佳园）综合楼幢3层301。 法定代表人：姚霞，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕啸虎，山西啸虎律师事务所律师。 原告潘启斌与被告山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）及第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘启斌及其委托诉讼代理人贾志凌、武连英，被告新翔公司的委托诉讼代理人张鹏飞，被告光信公司的委托诉讼代理人吕啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘启斌向本院提出诉讼请求：一、依法停止对位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区3号楼2单元901号房屋的执行；二、依法确认运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区3号楼2单元901号房屋归原告所有；三、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实及理由：2013年11月30日，原告和第三人光信公司签订了《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》，约定第三人将明珠•逸和园第3幢2单元9层3-2-901号商品房1套出售给原告，该房屋建筑面积112.83平方米，每平米2980元，总房价336233元，同时约定交房时间为2015年10月31日。合同签订后，原告按照约定缴纳了全部购房款。2016年10月9日，第三人因无法在约定期限内履行交房义务，与原告商议变更交房期限及房屋面积，重新签订《明珠•逸和园商品房认购书》，并于2016年10月15日向原告出具了逾期交房补偿单，因交房时间延期，决定赠送原告4年8个月物业管理费。但在被告新翔公司与第三人光信公司建设工程施工合同纠纷案保全过程中，运城市中级人民法院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，并向运城市不动产登记中心送达了（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封第三人包括原告房屋（3号楼2单元901号）在内的明珠•逸和园小区的129套房产。原告提出书面异议后，运城市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）晋08执异24号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告于2013年便与第三人签订合法有效的合同书，按照合同约定支付了全部购房款，第三人应当按照约定履行交房及办证义务。现贵院查封原告所有的房屋用于偿还第三人所欠被告款项，明显侵犯原告的权益。请求人民法院依法查明本案事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告新翔公司答辩称：1.被答辩人与光信签订的内部预留房合同书未经建设部门备案，房屋建成后也未向有关部门登记，该合同第六条明确写明“此合同为正式签订电子版商品房买卖合同签的合同约定”，该合同不应认定为合法有效的买卖合同。2.本案涉及查封的房屋为不动产，应当依法备案登记，否则不得对抗第三人，同样法院的查封是依据中华人民共和国民事诉讼法第227条之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定。3.原告在买卖过程中应当提供相应的购买凭证和发票以及收据，能够综合全面的体现买卖合同的真实性，总计价款、支付方式、支付金额，每笔交易都能够做到有据可循。4.房屋买卖合同应当为正式的备案登记合同，并且能够做网签，切实维护好当事人的合法权益，本案中房屋购买人在购买之后并未进行备案登记，因此风险负担由买受人承受。 第三人光信公司述称：1.原告所述的与答辩人签订的购房认购书的时间、按约定支付房款的事实均属实。2.答辩人分别与2014年12月30日、2015年2月2日，办理完成涉案房产的预售许可证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、第五条之规定，本案中原告与答辩人签订的购房认购书属于合法有效的商品房买卖合同。综上，请人民法院依法判决。 举证期限内，原告向本院提交以下证据： 一、执行异议申请书。 二、运城市中级人民法院（2019）晋08执异24号执行裁定书。 三、运城市中级人民法院送达回证。 四、2016年10月9日原告与第三人签订的《明珠•逸和园商品房认购书》。 五、第三人向原告出具的商品房销售收据。 六、逾期交房补偿单。 七、不动产登记资料查询结果证明。 被告新翔公司的质证意见为：买卖在先，查封在后。请法院依法作出裁判。 第三人光信公司对原告所提交证据无异议。 第三人光信公司于举证期限内提交以下证据：商品房预售许可证。 原告潘启斌与被告新翔公司对第三人光信公司所提交证据均无异议。 经审理查明：2013年11月30日，原告和第三人光信公司签订了《“明珠·逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》，约定第三人将明珠·逸和园第3幢2单元9层3-2-901号商品房一套出售给原告，该房屋建筑面积112.83平方米，每平米2980元，总房价336233元，同时约定交房时间为2015年10月31日。合同签订后，原告按照约定缴纳了全部购房款，第三人光信公司向原告潘启斌出具了商品房销售收据。2016年10月9日，第三人光信公司因无法在约定期限内履行交房义务，与原告重新签订《明珠·逸和园商品房认购书》，并于2016年10月15日向原告出具了逾期交房补偿单，因交房时间延期，决定赠送原告4年8个月物业管理费。 同时查明：在被告新翔公司与第三人光信公司建设工程施工合同纠纷案保全过程中，运城市中级人民法院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，并向运城市不动产登记中心送达了（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封第三人包括原告房屋（3号楼2单元901号）在内的明珠•逸和园小区的129套房产。原告提出书面异议后，运城市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）晋08执异24号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告潘启斌不服，遂向本院提起诉讼。 另查明，运城市不动产登记中心查询结果证明，截止2019年7月9日，原告潘启斌名下在运城市市本级无不动产登记信息。原告所购买的房屋已取得销售许可证。 本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，原告潘启斌与第三人光信公司签订的《明珠·逸和园商品房认购书》约定了价款、付款方式及期限，也约定了交房时间等主要内容，原告也依合同向第三人支付了全部房款。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，故原告潘启斌与第三人光信公司签订的《明珠·逸和园商品房认购书》应认定为合法有效。原告潘启斌与第三人光信公司的上述合同签订于2016年10月9日，人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月15日，可以确定原告潘启斌在人民法院查封之前已与第三人光信公司签订了合法有效的书面合同，原告潘启斌举证的2019年7月9日运城市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，原告潘启斌在运城市市本级无不动产登记信息。综上，原告潘启斌所提供的证据足以证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，应予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，判决如下： 一、不得执行位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区3号楼2单元901号房屋； 二、驳回原告潘启斌的其他诉讼请求。 案件受理费6343元，由被告山西新翔建筑安装工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇一九年十二月十六日 书记员  李 娜