内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内2921民初3329号 原告(案外人)：刘凤琴,女,1971年1月17日出生，汉族，个体经营者，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人:刘开慧,内蒙古睿华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙志强,男,汉族,1965年12月31日出生，阿拉善盟气象局职工,住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人:郝君,内蒙古睿华律师事务所律师。 第三人（被执行人）:阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇鹿鸣新苑小区9号楼1单元301室。 法定代表人:白汉中，该公司总经理。 第三人（被执行人）:白汉中,男,1976年3月22日出生，汉族，阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司法定代表人，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇文华尚景三期售楼部。 以上二被告委托诉讼代理人:杨玲,内蒙古北杰律师事务所律师。 原告刘凤琴诉被告孙志强，第三人阿拉善盟昭泰投资开发有限责任公司（以下简称昭泰公司）、白汉中案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘凤琴委托诉讼代理人刘开慧，被告孙志强及其委托诉讼代理人郝君，第三人昭泰公司、白汉中共同委托诉讼代理人杨玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求立即停止对原告所有的位××旗房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封措施（房屋价值332000元）；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月27日，原告与阿拉善盟昭泰投资公司签订文华尚景三期房屋认购书，购买昭泰公司开发的文华尚景三期××楼房屋。双方约定房屋总价款为332000元。达成协议后，原告按约定交纳了全部购房款，昭泰公司将房屋交付原告，原告装修后入住。后原告多次找昭泰公司要求办理正式的房屋商品房买卖合同，昭泰公司以种种理由推诿不予办理。今年原告才得知因昭泰公司、白汉中向孙志强借款，以涉案房屋提供抵押。孙志强申请人民法院对案涉房屋进行查封，原告不服查封决定，向贵院提起执行异议申请。贵院经审理后作出（2019）内2921执异63号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，原告与昭泰公司签订的文华尚景三期房屋认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且昭泰公司已经按照认购书约定收取了原告的购房款，并给原告交付了房屋，原告已取得了涉案房屋所有权。依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结之规定，请求贵院撤销（2016）2921执异63号执行裁定书，解除阿左旗文华尚景三期5号楼1单元401室房屋的查封措施。 被告孙志强辩称，第一，原告的诉讼请求已经超过了法定的诉讼时效。虽然执行异议是应当在执行开始之后提出的，但就确权本身而言，原告的请求权应当是在2018年之前行使的。被告在2015年的4月22日办理的网签，2015年4月28日办理的预告登记。根据诉讼时效，原告其实是知道该房屋发生了物权登记的相关变化，原告方时至今日才提起相关的执行异议和确权内容的诉讼，本身就是对权利的放弃。第二，涉案房屋已经办理了预告登记，那么办理预告登记之后，预告登记在一定范围内，是具有物权、排他性的。原告在涉案房屋2015年4月28日出现预告登记的情况下，应当向人民法院主张相关权利。但是由于原告既没有要求确权，也没有提出相关预告登记的异议请求，涉案房屋本身已经不存在相关的权利主张，针对原告物权权利的主张也不存在。第三，就是原告主张的诉讼请求与涉案事实存在时间上的矛盾。因为根据原告诉状所称涉案房屋原告是2014年10月27日签订的认购书，但是涉案的被告签订网签和办理认购书是在2014年的4月22日，也就是早于原告方认购该房屋的时间，因此不存在被告后来的网签登记取代原告的认购书的事实情况。因此，请法庭查明案件事实，驳回原告方的诉讼请求。 第三人昭泰公司述称，第一，2014年10月27日，原告和昭泰公司签订的文华尚景三期房屋认购书真实有效，具有真实房屋买卖支付房款以及交付房屋的事实。第二，关于昭泰公司和本案被告孙志强签订的商品房买卖合同是昭泰公司和孙志强因为民间借贷法律关系以网签的形式将案涉房屋为借款进行抵押担保。第三，本案的第三人白汉中并非本案适格主体。白汉中系昭泰公司法定代表人，其行为应当为履行公司职务行为，与个人没有关系。综上，我们认为原告的诉讼请求及其陈述的相关事实，属于依法取得了案涉房屋权利，并且该权利足以排除法院的强制执行，请求法庭根据事实依法裁判。 第三人白汉中与昭泰公司述称意见一致。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月2日，本院依法受理孙志强诉昭泰公司、白汉中民间借贷纠纷一案。2017年10月24日，本院依法作出（2017）内2921民初2234号民事判决书。上述判决生效后，被告未履行判决书确定的给付义务。2018年2月26日，被告孙志强向本院申请强制执行。2018年12月14日，本院作出（2018）内2921执字第514号执行裁定书，查封位于××旗房屋。2019年8月22日，原告向本院提起异议，本院作出（2019）内2921执异63号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告不服，遂提起执行异议之诉。 2014年6月1日，原告以其哥哥刘春柱名义向被告白汉中转款400000元。2014年10月27日，经双方协商，原告和第三人昭泰公司签订《文华尚景三期房屋认购书》一份，约定原告以332000元购买第三人昭泰公司位于××旗房屋。用其向白汉中出借的400000元中的款项予以支付。同日，昭泰公司向原告出具收据一张，载明：“今收到刘凤琴文华尚景三期5#楼1单元401室购房款叁拾叁万贰仟元整332000收款人白汉中交款人刘凤琴”，并加盖了昭泰投资开发有限责任公司公章。后第三人昭泰公司于2015年12月向原告交付了房屋，原告装修居住至今。 第三人昭泰公司、白汉中向被告孙志强借款时，以为案涉房屋在内的数套房屋办理预告登记的方式进行抵押担保，但未办理抵押登记手续。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告刘凤琴在本院查封案涉房屋产权前已与第三人昭泰公司签订《房屋认购书》，该认购书对买受人、房屋位置、价款等内容进行了约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，第三人昭泰公司也收取了原告的房款，原告与第三人昭泰公司之间签订的《房屋认购书》应认定为商品房买卖合同，原告即对案涉房屋具有买受人的资格，且在第三人昭泰公司将房屋交付其之后对房屋进行了装修，一直居住至今，后因第三人昭泰公司原因，导致无法办理产权登记手续，未能办理房产登记非因原告自身原因造成。以上情形均符合上述法律规定的法定情形，故根据上述法律规定，原告提交的证据能够证明其系执行标的即案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉请依法予以支持。被告孙志强辩称，其已为案涉房屋办理了预告登记，具有物权效力，具有排他性。被告虽然对案涉房屋办理了预告登记，但其目的是为第三人向其借款提供担保，不具有买受房屋的真实意思表示，故不具有物权的效力，对被告的辩称意见本院不予采纳。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 不得执行位于××旗房屋。 案件受理费6280元，由被告孙志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 本院（2019）内2921执异63号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  冯瑞平 人民陪审员  高艳波 人民陪审员  刘 洁 二〇一九年十二月九日 书 记 员  汪 静