河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0381民初3549号原告（反诉被告）：河南亿兴房地产开发建设有限公司。住所地：偃师市商城东路47号。法定代表人：董占红，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：董松桃，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：张松涛，河南行有格律师事务所律师。被告（反诉原告）：李建文，女，1966年6月10日生，汉族，现住偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：张二娃，男，1967年2月26日生，汉族，住址同上，系李建文丈夫。原告（反诉被告）河南亿兴房地产开发建设有限公司（以下简称亿兴公司）诉被告（反诉原告）李建文商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿兴公司的委托诉讼代理人董松桃、张松涛，被告（反诉原告）李建文及其委托诉讼代理人张二娃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿兴公司向本院提出诉讼请求：1.依法终止、解除原、被告之间的商品房买卖合同及补充协议，并判令被告赔偿原告损失20451元，庭审中增加为26975元。2、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2014年1月2日，原告亿兴公司与被告李建文签订商品房买卖合同及补充协议，约定：一、李建文在滨河明珠购买5号楼1单元4层西南户向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待亿兴公司与银行协调后，向李建文发出书面通知，李建文必须在指定的时间到银行办理相关贷款手续。三、本小区住房为现房，李建文在房贷未办理之前，客户验房、收房时应缴纳银行同期房贷利率（以剩余的未支付购房款为基数，从亿兴公司开具首付款发票之日起计算利息），直到转入银行正常办理手续为止。四、李建文必须在每月30日前，将每月产生的利息打到亿兴公司指定的账户上，如违反约定，亿兴公司有权收回住房。双方盖章签名并注明同意上述条款。亿兴公司如期履行了协议义务，李建文却长期拖欠房款利息，为维护亿兴公司利益，请求依法判令解除亿兴公司与李建文之间的房屋买卖合同及补充协议，并判令李建文赔偿亿兴公司损失26975元。李建文辩称：一、亿兴公司与我双方签订的商品房买卖合同约定：2013年11月1日此商品房经验收合格交付使用，但此商品房至今还未经验收合格，据此亿兴公司已经严重违约。二、合同约定此商品房自交付之日起360日内，亿兴公司将办理权属登记需由我提供的资料报产权登记机关备案。但亿兴公司至今也未将有关资料报产权登记机关备案，导致我至今无法办理房屋权属登记手续。三、依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，亿兴公司已严重违约，应当赔偿我的损失。四、补充协议约定此商品房为现房。《商品房销售管理办法》明确规定现房销售应当经验收合格才能销售。另《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房地产经营管理条例》均明确规定未经竣工验收合格不得交付使用。据此亿兴公司的行为已严重违反国家法规的强制性规定，补充协议实属无效协议。五、关于办理商品房按揭贷款，2012年我已向亿兴公司提交了银行需要全部资料。银行不予办理按揭贷款原因是由亿兴公司的违法行为造成的。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定亿兴公司理应赔偿我的经济损失。六、亿兴公司将未经验收合格的商品房交付给我使用并未告知我此商品房未经验收合格的实情，属销售欺诈行为。依据《消费者权益保护法》第五十五条规定，亿兴公司应当赔偿我已付款的三倍金额。望法院支持我的请求事项。李建文向本院提出反诉请求：1、依法判令2014年1月2日亿兴公司与李建文签订的商品房买卖合同的补充协议无效。2、依法判令亿兴公司赔偿李建文经济损失76340元。3、本案诉讼费及其他费用由亿兴公司承担。事实和理由：2014年1月2日，李建文与亿兴公司签订了商品房买卖合同的补充协议，协议约定：“李建文在滨河明珠购买的5号楼1单元4层西南户向银行申请按揭贷款，因亿兴公司的原因暂时未能办理，待亿兴公司与银行协调后，向李建文发出书面通知，李建文在指定的时间到银行办理相关贷款手续”。但是李建文至今也未收到亿兴公司发出的到银行办理贷款的通知书。因亿兴公司所售商品房未经验收合格，至今李建文也未能办理房产登记手续。据此亿兴公司已经违约。另补充协议还约定：“亿兴公司销售给李建文的商品房为现房”。2017年11月，李建文经查询得知此商品房未通过竣工验收。依据《商品房销售管理办法》第七条规定，亿兴公司严重违反了法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，亿兴公司与李建文签订的房屋买卖合同的补充协议属于欺诈行为，实属无效协议。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，由此给李建文造成的经济损失理应加倍赔偿。请法院支持李建文的反诉请求。亿兴公司针对李建文的反诉答辩称：1、2014年1月2日签订的补充协议，是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，特别是效力性规定，该协议合法有效。2、在接房时因特殊情况（亿兴公司房地产被洛阳市涧西区法院查封冻结、被洛阳市打非办冻结），导致所有手续无法办理，1、2号楼经亿兴公司验收，3、5号楼经公司初验。因购房户很多，首付款已付，购房户都怕房子手续拿不到手，所以奔着实事求是原则，亿兴公司与购房户签订了补充协议。按银行模式，房子可以交付，接房人支付银行贷款利息，利率按照同期银行贷款利率计算。所以房子交付不能说没有经验收交付构成违约。如果不接房按合同执行，补充协议只是部分改变了合同履行方式和内容，所以逾期交房的违约责任不存在。3、商品房销售管理办法属于建设部颁布的部门规章，不属于法律或国务院颁布的行政法规，不确认民事法律关系的无效。对民事合同的调整、民事法律关系的确认，是以违反法律、行政法规的规定无效。作为商品房销售管理办法确定的商品房现售必须经过备案之后从事销售，本案自始至终是按预售合同执行，补充协议只是预售合同的一部分。4、消费者权益保护法，不调整商品房买卖法律关系，所以本案不适用消费者权益保护法。因此，李建文的反诉请求不符合法律规定，不能成立，应当予以驳回。亿兴公司向本院提交如下证据：商品房预售合同、补充协议各1份，证明亿兴公司与李建文之间存在商品房预售合同关系，因李建文在银行按揭贷款中间有障碍，无法实现按揭，所以双方以补充协议形式履行了交房、付款方式的变更。李建文对上述证据的真实性无异议。李建文向本院提交如下证据：1、偃师市滨河明珠小区业主委员会诉偃师市住房和城乡规划建设局履行法定职责纠纷一案中偃师市住房和城乡规划建设局的行政答辩状。2、亿兴公司向偃师市供电公司交临时用电电费收据2份。证明亿兴公司所建房屋没有经过验收。3、补充协议1份；4、证明4份；均证明该协议上写明属于现房，但实际情况是没有经过竣工验收，不是现房；该协议不是我的真实意思表示，因为不签该协议亿兴公司不给钥匙，解除合同亿兴公司也不退房款，面临孩子结婚，在此情况下不情愿签了该协议。5、收据57张，证明已交房款214162元。亿兴公司质证意见为：对证据1、2，房屋验收有两种，一种是综合验收即设计、勘查、监理、施工、承建单位五方验收。一种是政府部门的验收即规划、房管、土地、消防部门的验收。前一种验收是企业建设完成的标志，也就是说按照商品房预售合同反映出的验收是五方验收约定。而后一种验收即，政府部门的验收是政府管理行为，只是违规处罚行为，不调整民事法律关系。用电是临时用电，因整个市政建设规划未到位，在此情况下，承建公司对房屋用电作了补贴，但不能成为承担违约责任的依据。对证据3，补充协议现房问题是按照商品房买卖合同预售房走的，不是按照现售走的，不是一个概念。补充协议是因为李建文只交款11万元，房子总价款37万元，银行按揭办不下来，也不可能11万买套房子，李建文急于要房，为了便于化解矛盾，所以双方签订了补充协议，且该协议从2014年已经履行到2017年10月，李建文按月支付银行同期贷款利息。对证据4，不符合证据规则，签协议的每家情况都不一样，补充协议是双方的真实意思表示，证人不了解案件客观情况，无法反映当时交房的实际概貌，该4份证明不能起到证明效力。对证据5，庭后核实购房款及利息具体数额向法庭反馈。根据双方当事人提交的证据及发表的质证意见、当庭陈述，本院认定事实如下：2012年7月23日，亿兴公司作为出卖人，李建文作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式槐新路东、东明路北编号为1-93-10的地块的土地使用权。……。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房……。建设工程规划许可证号为……，施工许可证号为410321201108170501。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】，……，商品房预售许可证号为洛房市商预字第004号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第5幢1单元4层西南号房。……。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共109.51平方米。……。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3378.69元，总金额叁拾柒万元整。……。第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……。3、其他方式乙方签订本合同时付清每期房款即人民币壹拾壹万壹仟元整（￥：111000）,剩余房款即人民币贰拾伍万玖仟元整(￥：259000)，以银行按揭贷款方式支付。第八条交付期限出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30内告知买受人的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时通水通电，电梯正常运行。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……。双方盖章签名，2012年7月23日”。2014年1月2日，亿兴公司与李建文签订《补充协议》，约定：“一、李建文在滨河明珠购买的5号楼1单元4层西南户向银行申请按揭贷款，因特殊情况暂时未能办妥，待亿兴公司与银行协调后，向李建文发出书面通知，李建文必须在指定的时间到银行办理相关贷款手续。二、李建文如果未能及时办理贷款手续，或者因自身条件不具有无法办理贷款，应当在接到本协议第一条的书面通知后一个月内，自行筹集资金付清全部购房款。逾期付款的，按双方签订的商品房买卖合同第七条追究李建文的违约责任。如李建文不能履约，亿兴公司有权收回该房源，之前所缴纳房款亿兴公司不计利息退回购房款。三、因本小区住房为现房，李建文在房贷未办理之前，客户验房收房时应缴纳银行同期房贷利率（以剩余的未支付购房款为基数，从亿兴公司开具首付款发票之日起计算利息），直到转入银行正常办理手续为止。四、李建文必须在每月30日前，将每月产生的利息打到亿兴公司指定的账户上，如违反约定，亿兴公司有权收回住房。如还本金可以随时到亿兴公司还本，一年还二次本金，最低不低于5-10万元，多还不限。五、本协议一式两份，亿兴公司、李建文各执一份，具有同等的法律效力。”合同签订后，李建文向亿兴公司支付购房首付款111000元，2014年1月2日，亿兴公司向李建文交房。自2014年1月2日至2017年10月5日，李建文均按《补充协议》约定向亿兴公司按月按期支付从2013年6月13日至2017年9月的银行同期贷款利息共计75754元，2017年10月后未再向亿兴公司支付所欠房款利息。自2012年7月23日至2017年10月5日，李建文共向亿兴公司支付214162元，其中，利息75754元，购房款138408元（包括已交的首付款110000元），尚欠购房款231592元。本院认为，亿兴公司与李建文签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。《补充协议》是亿兴公司与李建文基于在房贷手续无法办理的情况下如何解决交房问题而在《商品房买卖合同》的基础上经双方协商达成的补充协议，系双方的真实意思表示，该补充协议不违反法律规定，亦为有效合同，应与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。亿兴公司在双方协商一致后向李建文交房，李建文按合同约定向亿兴公司支付购房款，且李建文已装修入住多年，并支付了部分购房款和利息，故对亿兴公司主张解除《商品房买卖合同》与《补充协议》的诉讼请求和李建文主张《补充协议》无效的反诉诉求，本院均不予支持。但李建文未按该补充协议约定支付2017年10月之后的利息，已构成违约，亿兴公司请求李建文按《补充协议》约定的利息支付2017年10月5日至2019年3月31日利息26975元，理由正当，应予支持。亿兴公司与李建文签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年10月31日，亿兴公司于2014年1月2日将约定的商品房交付于李建文，且交房时超过约定交房日期30日，已构成违约，李建文要求按《商品房买卖合同》第九条规定主张亿兴公司支付违约金，不违反双方合同约定，理由正当，应予支持。李建文未主张解除合同，该违约金应自2013年11月1日起算至2014年1月2日止，共计62天，按李建文已交首付款111000元的万分之一计算，亿兴公司应支付李建文的违约金为：111000元×0.0001×62天=688.20元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李建文于判决生效后5日内支付原告河南亿兴房地产开发建设有限公司从2017年10月至2019年3月的利息26975元。二、原告河南亿兴房地产开发建设有限公司于判决生效后5日内支付被告李建文逾期交房违约金688.20元。三、驳回原告河南亿兴房地产开发建设有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告李建文其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费574元，反诉受理费904元，共计1478元，由原告河南亿兴房地产开发建设有限公司负担200元，被告李建文负担1278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  黄新建人民陪审员  王 琼人民陪审员  王雪珂二〇一九年十二月二十日书 记 员  杨鹏媛