河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0726民初2943号原告：河南炫生活物业服务有限公司延津分公司，住所地延津县上宅公园世纪小区60#-1-202号，统一社会信用代码：914107260726972575。负责人：张文柯，任总经理职务。委托诉讼代理人：刘召，男，汉族，1990年3月7日出生，住原阳县，该公司员工。被告：王彦广，男，汉族，1980年10月8日出生，住延津县。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司与被告王彦广物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司的委托诉讼代理人刘召、被告王彦广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2015年12月至2019年6月物业费6735元；2.判令被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至结清物业管理费，截止2019年6月30日应支付滞纳金11970.68元；3.物业管理费6735元，违约金11970.68元，共计18705.68元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告王彦广购买延津上宅公园世纪小区24号楼2单元601户房屋一套，于2014年11月1日与原告办理了上述房屋的交接手续并入住。被告在接收物业时，与原告在平等自愿的情况下签订了《前期物业服务协议》，按照该协议第五条物业服务费用第二项约定“物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡/月”，但被告享受了原告对小区的物业管理服务，却不履行协议约定，按期缴纳物业管理费用，仅仅交付物业费至2015年12月。考虑到原被告间的友好合作，原告自被告2015年12月拖欠物业管理服务费用以来，一直试图联系被告，要求其结清所欠物业管理服务费，原告公司员工经常电话短信催缴，但被告置之不理，原告后多次于被告所在房屋门口通过张贴通知的方式告知被告缴纳拖欠的款项，被告仍对此事不予以回复，原告实属无奈，通过EMS发送催款函的方式告知被告结清所欠费用，截止今日，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理并分文未付。根据双方签订的《前期物业服务协议》第九条违约责任第三项“乙方违反约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方自逾期之日起按应缴纳金额的3‰按日缴纳违约金……”，被告未缴纳明细如下:1、2015年12月1日起至2016年5月31日止，本期欠缴物业费939.82元，违约金暂计算至2019年6月30日止，1125天，3171.89元。2、2016年6月1日起至2016年11月30日止，本期欠缴物业费939.82元，违约金暂计算至2019年6月30日止，942天，2655.93元。3、2016年12月1日起至2017年5月31日止，本期欠缴物业费939.82元，违约金暂计算至2019年6月30日止，760天，2142.78元。4、2017年6月1日起至2017年11月30日止，本期欠缴物业费939.82元，违约金暂计算至2019年6月30日止，577天，1690.96元。5、2017年12月1日起至2018年5月31日止，本期欠缴物业费939.82元，违约金暂计算至2019年6月30日止，395天，1626.82元。6、2018年6月1日起至2018年11月30日止，本期欠缴物业费939.82元，违约金暂计算至2019年6月30日止，212天，597.72元。7、2018年12月1日起至2019年5月31日止，本期欠缴物业费939.82元，违约金暂计算至2019年6月30日止，30天，84.58元。8、2019年6月1日起至2019年6月30日止，本期欠缴物业费157元。以上物业管理费6735元，违约金11970.68元，共18705.68元。被告在领受房屋并入住后仅享受权利却不履行义务的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益和小区的物业管理的正常工作秩序和经营秩序。综上所述，原告实属无奈诉至法院，恳请法院依法维护原告的合法权益！被告王彦广辩称：我不同意原告诉讼请求，要求驳回，××，前三个月找物业还来看，说找领导商量，后来没音了，现在直接给我传法院了；装修房交的保证金，给物业要的时候说是找领导，为什么不退，这个钱有没有滞纳金？原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司向本院提交的证据有：1.物业服务费单据一份，证明被告的物业服务费缴纳至2015年11月30日；2.物业费催缴通知函两份，证明催缴被告缴纳物业服务费的过程；3.EMS回执单一份，证明邮寄给被告催缴物业服务费；4.业主档案目录复印件一份，证明原告2014年11月1日与被告签订了物业服务协议；5.《前期物业服务协议》复印件一份，证明原被告之间的服务关系；6.门上张贴物业费催缴通知函及电话通知照片截图一份，证明催缴物业费的过程；7.公司企业名称变更材料一份，证明公司正常变更名称；8.《前期物业管理服务委托合同》复印件一份，证明原告是正常进驻小区进行物业服务。被告王彦广的质证意见为：对证据1有异议，我从2013年到现在没有交过物业费、垃圾费用；对证据2，二张催缴单共计后面看不清内容；证据3我没有收到；对证据4业主档案有异议，我不知道叫啥名；对证据5，上面的王彦广不是我签的，下面的签字记不清了；证据6的照片我没有收到过；对证据7无异议，但不知道这个公司，没有人通知；对证据8前期物业管理委托合同，我看不懂，不知道。经质证，原告提交的证据真实合法有效，与本案有关联性，本院予以采信。被告王彦广未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：延津县上宅置业有限公司（甲方）与河南省上宅物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理、服务委托合同》，约定甲方聘请乙方对延津县上宅公园世纪项目提供前期物业管理、服务事宜，其中，协议第六条约定：“……多层（带电梯）住宅物业：1.25元/㎡·月……”。2013年11月20日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告王彦广签订《前期物业服务协议》，约定了双方权利和义务、物业服务内容物业服务质量标准等内容。其中，协议第五条约定“……物业服务费标准：多层（带电梯）1.25元/㎡·月（物业服务费的计算以房产证上建筑面积为准，在房产证未办理以前以房屋买卖合同上约定的建筑面积为准）。物业服务费缴纳时间：交房时一次预付壹年的物业服务费用，以后按每半年缴纳一次。”另查明，2014年10月14日，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司变更为河南万创物业服务有限公司延津分公司。2015年6月17日，河南万创物业服务有限公司延津分公司变更为河南炫生活物业服务有限公司延津分公司。还查明，被告王彦广的房屋坐落于延津上宅公园世纪小区24号楼东2单元6层601户，建筑面积125.31平方米。原告称被告物业费交纳至2015年11月30日，其后的物业费被告未向原告交纳。经计算，被告应交纳的物业费标准为1.25元/月/平方米，自2015年12月1日至2019年6月30日欠交的物业费为6735元。本院认为，河南省上宅物业服务有限公司延津分公司与被告王彦广签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，河南炫生活物业服务有限公司延津分公司系河南省上宅物业服务有限公司延津分公司名称变更后的公司，且对被告所居住小区进行了物业管理服务，故河南炫生活物业服务有限公司延津分公司作为本案原告适格，签订合同的双方应当按照合同约定全面履行义务。物业服务具有公共性，业主因物业公司提供的物业服务存在瑕疵，拒缴物业费的行为，不利于物业正常管理和服务水平的提高。本案中，虽然被告称原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告并未提供证据证明原告的行为属于根本违约，被告拒交物业管理费的抗辩理由不成立。原告关于要求被告支付2015年12月1日至2019年6月30日物业费6735元的诉讼请求，综合被告称房屋存在漏水等问题，原告未提供证据证明已经积极做好解释协调等工作，且对在合同约定或相关规定不属于自己服务范围内的事项，应当告知被告向有关责任主体主张权利等，故物业服务过程中存有瑕疵，可酌情减少被告应支付物业费数额。根据本案情况，本院酌定被告王彦广支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费4916元。原告关于要求被告支付滞纳金的诉讼请求，原告主张自逾期之日起按每天应付金额的3‰支付违约金11970.68元过高，本院结合原告履约情况，酌定按照被告应支付物业费的15%予以支持737元。综上，被告王彦广应支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司2015年12月1日至2019年6月30日的物业费4916元，违约金737元，以上合计5653元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告王彦广于本判决生效之日起三日内支付原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司物业费及违约金合计5653元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取计134元，由原告河南炫生活物业服务有限公司延津分公司负担94元，被告王彦广负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇一九年十二月九日法官助理刘真真书记员李夏飞