重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终655号上诉人（原审原告、申请执行人）：重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街53号18-1号，统一社会信用代码91500107554090853W。法定代表人：史元，该公司董事长。委托诉讼代理人：易涛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘秋耘，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）:重庆市渝北区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市渝北区宝桐路1号，统一社会信用代码11500112MB1604308G。法定代表人：李世渝，该委主任。委托诉讼代理人：蒋家胜，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆华辰物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝桐路1号附31号圣湖天域4幢2XXX，统一社会信用代码91500112203047028C。诉讼代表人：叶栋强，该企业管理人负责人。委托诉讼代理人：陈博，重庆江泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：林锋，男，1967年3月15日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告、被执行人）：傅宗莲，女，1974年7月27日出生，住重庆市渝北区。被执行人（原审被告、被执行人）：吴育建，男，1971年2月24日出生，住重庆市渝北区。上诉人重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司（以下简称丰源小贷公司）因与被上诉人重庆市渝北区住房和城乡建设委员会（以下简称渝北区建委）、重庆今朝建筑工程有限公司（以下简称今朝建工公司）、重庆华辰物业发展有限公司（以下简称华辰物业公司）、林锋、傅宗莲、吴育建申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月17日进行了询问审理。丰源小贷公司的委托诉讼代理人刘秋耘、易涛，渝北区建委的委托诉讼代理人蒋家胜,今朝建工公司的委托诉讼代理人陈博，华辰物业公司的委托诉讼代理人陈博到庭参加诉讼，林锋、傅宗莲、吴育建经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丰源小贷公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判准许执行重庆市渝北区回兴街道宝桐路X号附XX号圣湖天域X幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋（以下简称XXX号等六套房屋），一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.渝北区建委作为渝北区房地产开发工程的管理执法部门，其更应当知道购买房屋后应当办理网签、备案、产权证等程序，但渝北区建委在签订购房协议直至重庆市渝北区回兴街道宝桐路1号附31号圣湖天域X幢XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋(以下简称XXX号等十套房屋）被用于抵押贷款的5年时间里严重不作为，导致丰源小贷公司完成抵押和放贷款，渝北区建委存在重大过错。即使按照一审判决认定的内容，即渝北区建委从2010年6月18日签订《商品房屋买卖合同》时才可以申请办理XXX号等六套房屋的过户登记手续，那么直至房屋被用于抵押贷款的7个月时间里，渝北区建委依旧严重不作为。2.一审判决认定“渝北建委与华辰公司于2009年9月4日还在就约定面积与实测面积的补面积差额进行协商”属于主观推定，且无论是否就XXX号等十套房屋约定面积与实测面积的补面积差额进行协商，均不影响房屋的过户登记，不能认定房屋未办理过户登记并非因渝北区建委自身原因所致。3.无论XXX号等十套房屋因何种原因导致未能办理过户登记，丰源小贷公司对其中的XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房屋依法享有法定担保物权和抵押优先受偿权，渝北区建委并非为生活消费需要购买商品房的消费者，不能对抗丰源小贷公司的权利，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条，一审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条属于适用法律错误。渝北区建委辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实与理由：1.渝北区建委于2006年1月18日、2010年6月18日分别与华辰物业公司签订《购房协议书》和《备忘录》购买XXX号等六套房屋，该《购房协议书》和《备忘录》系双方真实意思表示，且已被（2016）渝0112民初14535号判决书确认合法有效。2.渝北区建委自2008年7月接房，2009年进场装修，2010年8月迁入办公至今，已实际占有使用XXX号等六套房屋长达十余年。3.渝北区建委自2005年11月至2009年9月期间，已向华辰物业公司支付清XXX号等六套房屋的全部购房款。4.渝北区建委未能办理XXX号等六套房屋过户登记的原因是华辰物业公司违规将房屋擅自分割登记在其自己名下并持续用以抵押贷款，客观上导致房屋不能办理过户登记，渝北区建委并无过错。今朝建工公司辩称，请法院依法判决。华辰物业公司辩称，请法院依法判决。林锋、傅宗莲、吴育建均未发表书面意见。丰源小贷公司向一审法院提出诉讼请求：准许执行XXX号等十套房屋，诉讼费用由六被上诉人共同承担。一审法院认定事实：2006年1月18日，华辰物业公司（甲方：出售方）与渝北区建委（乙方：买入方）签订《购房协议书》，约定甲方将渝北区回兴宝圣湖畔开发的“圣湖天域”4号楼第四层至13层、第25层，共约8902.4平方米（以产权核定面积为准）出售给乙方，用作办公、会议用房。乙方向甲方所购房屋价格按建筑面积2000元/平方米计算（不含外墙装饰变更和门厅的装饰），以清水房成交。付款时间为：2006年9月30日前，乙方支付500万元购房款给甲方；2006年10月30日前支付500万元购房款给甲方；主体工程竣工后10日内支付500万元购房款给甲方；待工程竣工验收，甲方将房屋全部移交给乙方办完两证，付清尾款。甲方所开发的4号楼必须在2007年12月31日前将竣工验收合格后的乙方所购楼层部分移交给乙方。4号楼外墙按重新审定的建筑装饰图纸施工，含玻璃幕墙，门厅的装饰费及人工费后共补贴甲方427.2万元。2007年4月9日，华辰物业公司开具《销售不动产统一发票》3张，分别载明收到渝北区建委圣湖天域X号楼购房款1300万元（备注为：2005年11月28日付300万元，2006年9月25日付500万元，2006年10月12日付500万元）、300万元（备注为：2007年2月8日付300万元）、607.68万元，该3张发票合计金额为2207.68万元。2007年9月25日，华辰物业公司出具《收据》（复印件）载明收到渝北区建委转账500万元，交款事由为暂借（渝北区人民防空办公室）购房款500万元，支付形式为支票。2008年6月16日，渝北区建委出具《重庆市非经营结算统一收据》，载明收到华辰物业公司归还暂借人防款300万元。2009年9月4日，华辰物业公司出具《说明》，载明其已收到渝北区建委支付的购买渝北区回兴宝圣湖畔开发的“圣湖天域”X号楼第X层至XX层以及第XX层的购房款22076800元，现因“圣湖天域”X号楼XXX3层以及第XX层的产权实测报告面积为9164.47平方米，与之前签订协议的8902.4平方米有262.07平方米的面积差，按照贵委与我司双方签署的购房协议书中约定按照产权证核定面积为准的条款，请贵委补面积差额款655175元支付给华辰物业公司。2009年9月9日渝北区建委通过国库集中支付中心向华辰物业公司转账655175元，预算项目为代管资金，用途为办公楼工程款，用款单位渝北区建委。2010年6月18日，渝北区建委（甲方）与华辰物业公司（乙方）签订《备忘录》，主要内容为：1、乙方同意按甲方要求将XXX号等十套房屋第X层、X层、X层、XX层、XX层，产权面积共计4055.59平方米办至重庆市渝北区建设工程质量监督站（以下简称渝北区质监站）名下，其余楼层产权办归甲方；2、甲应在备忘录签订之日起5日内将乙方已开具的22731957元的不动产发票交还乙方注销，乙方按甲方要求重新出具相应的不动产发票；3、甲方应积极配合乙方办理产权手续，包括但不限于签订《重庆市商品房买卖合同》等，该合同仅为办理产权手续使用，对双方不具有法律效力，甲乙双方的权利义务执行《购房协议书》和本备忘录之约定。上述《购房协议书》和《备忘录》已被（2016）渝0112号民初14535号民事判决确认为有效合同。同日，华辰物业公司（甲方）与渝北区建委（乙方）签订6份《重庆市商品房买卖合同》，分别约定乙方购买甲方开发建设的XXX号等六套房屋，购房价款均为2112054元，付款方式均为一次性付款，均于2006年9月30日付全款2112054元。该合同第十三条1约定：现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同日，华辰物业公司（甲方）与渝北区质监站（乙方）签订4份《重庆市商品房买卖合同》，分别约定乙方购买甲方开发建设的重庆市渝北区回兴街道宝桐路X号圣湖天域XXXXX、XXXXX、XXXXXX、XXXXXX号房屋（以下简称XXX号等四套房屋），购房价款均为2112054元，付款方式均为一次性付款，均于2010年6月30日付全款2112054元。该合同第十三条1约定：现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2010年6月22日，华辰物业公司开具《销售不动产统一发票》，载明收到渝北区建委圣湖天域X号楼购房款2940312元；同日，华辰物业公司开具《销售不动产统一发票》，载明收到渝北区质检站圣湖天域4号楼购房款10059688元。该两张发票是对2007年4月9日，华辰物业公司向渝北区建委开具1300万元《销售不动产统一发票》的更换。另查明，XXX号等十套房屋于2007年1月1日取得渝国土房管（2007）预字第（273）号预售许可审批，XXX号等十套房屋所在的圣湖天域X号楼于2008年6月26日竣工验收，2008年7月29日取得建竣备字[2008]077号竣工验收备案登记证，XXX号等十套房屋于2008年8月21日办理城镇房屋初始登记。2011年1月18日华辰物业公司将XXX号等十套房屋分割变更登记于自己名下。2011年2月9日，华辰物业公司将XXX号等十套房屋抵押给丰源小贷公司，其后不断地注销XXX号等十套房屋的抵押登记、再对XXX号等十套房屋新设抵押登记，循环往复，直至为案涉合同中丰源小贷公司的债权提供抵押担保。渝北区建委于2008年7月接收重庆市渝北区回兴街道宝桐路X号附XX号圣湖天域X幢第X至XX层及第XX层房屋，2009年进场装修，2010年迁入办公至今。再查明，2015年5月27日，今朝建工公司（借款人）与丰源小贷公司（贷款人）签订《借款合同》、《抵押合同》（编号丰源担抵字第2015054号）及《保证合同》（编号：丰源保证字第2015054号），约定今朝建工公司向丰源小贷公司借款1600万元，借款期限6个月，2015年5月27日起到2015年11月26日止，保证人华辰物业公司以其位于渝北区回兴街道宝桐路X号附XX号圣湖天域X幢XXX、XXX共计1702.96平方米的房屋作担保，并办理了抵押登记。同日，华辰物业公司（借款人）与丰源小贷公司（贷款人）签订《借款合同》、《抵押合同》（编号丰源担抵字第2015053号）及《保证合同》（编号：丰源保证字第2015053号），约定华辰物业公司向丰源小贷公司借款2400万元，借款期限6个月，2015年5月27日起到2015年11月26日止，保证人华辰物业公司以其位于渝北区回兴街道宝桐路X号附XX号圣湖天域X幢XXX、XXX、XXX共计2554.44平方米的房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。渝北区法院根据丰源小贷公司申请，以（2016）渝0112执3736、3738号立案执行丰源小贷公司与今朝建工公司、华辰物业公司、林峰、吴育建、傅宗莲借款合同纠纷两案（执行依据为（2015）渝渡字第10613、10614号执行公证）。2016年6月1日，渝北区法院作出查封华辰物业公司名下XXX号等十套房屋的（2016）渝0112执3736、3738号执行裁定。2016年7月28日，渝北区法院依法将华辰物业公司名下XXX号等十套房屋中的XXX、XXX号房屋予以查封。2017年8月8日，一审法院作出（2017）渝01执他1213、1214号两份执行裁定，将重庆市大渡口公证处（2015）渝渡证字第10613、10614号执行证书由一审法院提级执行。2018年10月18日，一审法院作出（2018）渝01执异198号执行裁定，以渝北区建委符合执行异议复议规定第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定为由裁定中止对XXX号等十套房屋的执行。2019年1月9日，中共重庆市渝北区委办公室、重庆市渝北区人民政府办公室关于《重庆市渝北区机构改革方案》任务分工的通知，其中载明：“将区城乡建设委员会、区房屋管理局、区民防办公室的职责整合，组建区住房和城乡建设委员会，作为区政府工作部门，加挂区人民防空办公室牌子。不再保留区城乡建设委员会、区房屋管理局、区民防办公室”。即原重庆市渝北区城乡建设委员会的权利义务由重庆市渝北区住房和城乡建设委员会继受。一审法院认为，本案的争议焦点为：渝北区建委对XXX号等四套房屋是否有权提起执行异议、本案应适用执行异议复议规定第二十八条还是二十九条的规定、XXX号等十套房屋未办理过户登记是否因买受人原因、渝北区建委对XXX号等十套房屋享有的买受人物权期待权可否对抗丰源小贷公司对XXX号等十套房屋享有的担保物权等问题。针对上述争议焦点，一审法院评判如下：一、关于渝北区建委对XXX号等四套房屋是否有权提起执行异议的问题。本案因案外人渝北区建委在执行程序中就执行标的主张权利要求排除执行而引发，故无论在执行异议审查或案外人执行异议、申请执行人执行异议之诉中均应由案外人对其享有的权利承担证明责任。本案中，2006年1月18日渝北区建委与华辰物业公司就XXX号等十套房屋签订了《购房协议书》后，2010年6月18日渝北区建委与华辰物业公司签订《备忘录》，确认双方之前协议约定的交易房屋的实际产权面积，并约定由华辰物业公司将渝北区建委之前购买的部分房屋即案涉第X、X、X、XX层及案外的XX层房屋的产权办至渝北区质监站名下，并约定为了配合办理产权手续，双方需签订《重庆市商品房买卖合同》等。同日，针对上述五套房屋，华辰物业公司与渝北区质监站签订了五份《重庆市商品房买卖合同》。同月22日，华辰物业公司开具了上述五份合同中约定的总金额的发票，载明付款方为渝北区质监站。由此可见，虽然渝北区建委最初就上述五套房屋签订了购房协议，但随后其与华辰物业公司签订《备忘录》时即明确了将该四套房屋的权利转移给渝北区质监站，且渝北区质监站据此与华辰物业公司就上述房屋签订了买卖合同。故XXX号等四套房屋的权利人应为渝北区质监站，渝北区建委未举证证明其对上述房屋享有权益，一审法院对丰源小贷公司提出的渝北区建委就XXX号等四套房屋无权提出执行异议的意见予以支持。二、关于本案究竟应适用执行异议复议规定第二十八条还是二十九条的问题。执行异议复议规定第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。通常而言，第二十八条保护的是不动产买受人的物权期待权，被执行人可以是开发商，也可以是其他主体；执行标的可以是住宅，也可以是商业用房。而第二十九条保护的是房屋消费者的物权期待权，被执行人只能是开发商，执行标的只能是住宅且是案外人的唯一住宅。显然，对房屋消费者的物权期待权的保护在条件上较为严格。虽然二十八条与二十九条的适用条件不同，但在适用情形上存在交叉，只要买受人的主张符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。XXX号等十套房屋的所有权人华辰物业公司作为被执行人，其也是该房地产的开发商，故渝北区建委主张其为二十八条规定的买受人并适用第二十八规定的意见，符合法律规定，一审法院予以支持。三、关于XXX号等十套房屋未办理过户登记是否因买受人原因的问题。经查，XXX号等十套房屋于2008年8月21日办理城镇房屋初始登记，渝北区建委与华辰物业公司于2009年9月4日还在就约定面积与实测面积的补面积差额款进行协商，渝北区建委于2009年9月9日支付差额655175元。直至2010年6月18日，渝北区建委与华辰物业公司签订《备忘录》，约定了渝北区建委应积极配合华辰物业公司办理产权手续，包括但不限于签订《重庆市商品房买卖合同》等，未对办理产权手续的期限作出明确约定。同日，为了办理产权证书，渝北区建委、渝北区质监站分别就相关房屋与华辰物业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定：现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。直至此时，渝北区建委才可以申请办理房屋过户登记手续。但在2011年1月18日，华辰物业公司违反合同约定将XXX号等十套房屋分割变更登记于其名下。同年2月9日，华辰物业公司将XXX号等十套房屋抵押给丰源小贷公司，其后不断注销抵押，又新设抵押。由上可见，渝北区建委具备办证条件的时间即签订《重庆市商品房买卖合同》与华辰物业公司将XXX号等十套房屋分割变更登记于其名下仅相距七个月时间，华辰物业公司为自身利益在办理产权登记后二十日即将XXX号等十套房屋设定抵押，导致渝北区建委至今不能办理产权过户手续。综合考量当事人对办理产权证书的控制力、签订合同时是否存在办证障碍或办证障碍的消除情况、具备办证条件的时间与产生办证障碍的时间先后及间隔期间以及办证障碍产生的原因是否与案外人有直接关联等因素，可以认定XXX号等十套房屋未办理过户登记并非因渝北区建委自身原因所致。四、关于渝北区建委对XXX号等十套房屋享有的买受人物权期待权可否对抗丰源小贷公司对XXX号等十套房屋享有的担保物权的执行问题。执行异议复议规定第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。即一般情形下案外人提出的排除执行的异议不能对抗申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权的执行，但特殊情形除外。结合上述司法解释的立法背景、价值取向等综合考量，该司法解释第二十八、二十九条侧重于对不动产买受人物权期待权、房屋消费者的物权期待权的保护，应当属于上述司法解释第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形。即案外人请求符合上述司法解释第二十八条规定，其提出的排除执行的异议能够对抗申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权的执行，故渝北区建委对XXX号等十套房屋享有的买受人物权期待权可对抗丰源小贷公司对XXX号等十套房屋享有的担保物权的执行。综上所述，渝北区建委与华辰物业公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同并合法占有XXX号等十套房屋、付清了全部价款，当事人签订《重庆市商品房买卖合同》时间先于XXX号等十套房屋设定抵押时间，即当事人签订《重庆市商品房买卖合同》时不存在登记过户的障碍，XXX号等十套房屋未办理过户登记的原因并非渝北区建委自身所致，故渝北区建委对XXX号等六套房屋享有的不动产买受人物权期待权足以排除申请执行人对XXX号等十套房屋享有的抵押权的执行。依照执行异议复议规定第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款之规定，一审法院判决：准许执行重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112执3736、3738号执行裁定书指向的XXX号等四套房屋；驳回丰源小贷公司的其他诉讼请求。案件受理费155459.88元，由丰源小贷公司负担93275.93元，由渝北区建委负担62183.95元。二审中,当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：渝北区建委是否XXX号等六套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院结合本案事实，对渝北区建委对XXX号等六套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益分别评述如下：一、关于是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题。渝北区建委与华辰物业公司于2006年1月18日签订《购房协议书》、于2010年6月18日签订《备忘录》购买XXX号等六套房屋，该两份合同系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。渝北区法院于2016年6月1日作出查封XXX号等六套房屋的执行裁定，该两份合同均系在人民法院查封之前签订，故本案关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。二、关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。渝北区建委举示了《装修管理服务协议》、物管费发票、重庆捌拾壹物业管理有限公司圣湖天域物业服务中心出具的《证明》等证据，可以证明其于2008年7月便已占有使用XXX号等六套房屋。因渝北区建委对案涉房屋的占有时间早于渝北区法院的查封时间，故本案符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。三、关于是否已支付全部价款的问题。渝北区建委举示的《购房协议书》、华辰物业公司2009年9月4日出具的《说明》，确定购房款总金额为22731975元。渝北区建委向华辰物业公司于2005年11月28日支付300万元、2006年9月26日支付500万元、2006年11月13日支付500万元、2007年2月9日支付300万元、2007年4月11日支付300万元、2007年9月25日支付500万元、2008年6月30日支付107.68万元、2009年9月9日支付65.5175万元，华辰物业公司于2008年6月4日向重庆市渝北区国库集中支付中心归还300万元。综上，渝北区建委向华辰物业公司共计支付22731975元，已支付了全部购房款，故本案符合“已支付全部价款”的规定。四、关于是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。在商品房买卖合同履行过程中，为买受人办理房地产权证系开发商的义务，买受人仅负有向开发商提交相关办证资料等配合义务。在本案中，渝北区建委、华辰物业公司虽于2006年1月18日签订《购房协议书》，但2010年6月18日双方又签订《备忘录》、《重庆市商品房买卖合同》，就XXX号等六套房屋的权属主体进行了最终确定并约定了相关办证事宜。华辰物业公司于2011年1月18日即将XXX号等六套房屋的所有权分割登记于其名下，并从2011年2月9日起开始将XXX号等六套房屋反复用于抵押贷款，上述事实可以证明系因华辰物业公司原因未能将XXX号等六套房屋过户至渝北区建委名下，而丰源小贷公司在本案中并未举证证明系因渝北区建委未履行提交办证所需资料等配合义务而导致房地产权证未能办理，故应认定XXX号等六套房屋未能办理过户登记手续非因渝北区建委的原因。此外，XXX号等六套房屋首次用于抵押贷款时，已被渝北区建委占有使用，丰源小贷公司作为贷款发放人在办理抵押贷款时，理应知道抵押物已被渝北区建委占有使用之事实，丰源小贷公司未能尽到必要的审查注意义务而将XXX号等六套房屋用于为其借款设定抵押，其自身亦存在一定过错。综上，可以认定上述房屋未办理过户登记并非因渝北区建委自身原因所致。综上所述，丰源小贷公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155459.88元，由重庆市九龙坡区丰源小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭振亚审 判 员 姜圆圆审 判 员 廖晓莹二〇一九年十二月三十一日法官助理 胡 梦书 记 员 庞雪梅