贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初11532号原告：杨会凤，女，1971年10月4日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。被告：遵义市恒丰房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区东联络线坪香园公寓1-1。统一社会信用代码：1952030078019399X1。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。原告杨会凤与被告遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告杨会凤的委托诉讼代理人杨洋、被告恒丰公司的委托诉讼代理人蒋成君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨会凤向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理龙城·悦都第2幢第27层27-3号房屋的房屋产权证书及土地使用权证书；2、被告因逾期办理房屋产权证书，应向原告支付违约金54468.30元（暂计算至2019年10月29日，2019年10月30日后违约金以378252.00元为基数按日万分之1.5计算至被告为原告办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止）；3、被告退还原告房号为2-27-3号的天然气开户费2500.00元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于遵义市红花岗区房屋出售给原告，房屋价款378252.00元，原告以银行按揭的方式购买，双方约定于2017年2月29日前，被告为原告办理房屋所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关证书。原告按约定支付了购房款，被告未按约定为原告办理商品房转移登记的有关文书，已经违约，应当按约定承担违约责任。另在签订前述《商品房买卖合同》时，被告要求原告缴纳天然气开户费2700.00元，根据相关规定，该款项也应当退还原告。现向法院提起诉讼，请求判如所请。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：商品房买卖合同；贷款合同；收款收据。被告恒丰公司辩称：1、违约是事实，客观原因是其将部分房屋出售给政府，政府尚欠其购房款，导致其不能拿出资金去办理不动产登记证；2、原告主张违约金过高，请法院予以调减；3、其收取的天然气安装费已经交给燃气公司，其在从中未收取任何好处，原告主张退还不当；4、原告主张退还天然气安装费的诉求已经超过诉讼时效。被告为反驳原告的诉讼主张，向本院提交如下证据：安置房协议书、紧急报告；遵义市住建通（2016）199号文件；管道燃气设施配套建设合同、发票；商品房预售许可证。本院经审理认定事实如下：2016年10月6日，原、被告双方签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容如下：一、被告将其开发的位于遵义市红花岗区东联线“龙城.悦都”第2幢第27层27-3号房屋出售给原告；二、房屋价款为378,252.00元，原告以贷款方式进行付款；三、被告应于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，对供暖、燃气没有约定；五、被告负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、被告于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告，被告不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交购房款万分之一点五的违约金。原告支付购房款378,252.00元后，于2017年5月接房。现被告因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产证的费用，至今未办理初始登记导致原告不能办理房屋不动产权证。另查明，被告于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天然气安装费为2,500.00元。原告于2016年9月17日向被告支付天然气安装费2,700.00元，后被告将2,500.00元支付给燃气公司开户，剩余的200.00元被告已经主动退还原告，原告接房入住后现已经开通了天然气。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、贷款合同、收款收据，被告提交的安置房协议书、紧急报告、遵义市住建通（2016）199号文件、管道燃气设施配套建设合同、发票、商品房预售许可证等书证以及原告的陈述、被告的答辩在卷佐证，并经庭审认证，足以认定。本院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，原告诉称的房产证及土地使用证暨不动产权证。原告已经按照约定向被告履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，被告应当履行为原告办理房屋不动产登权证的义务，但本案事实上办理房屋不动产权证的条件不成就，原告可在条件成就后再主张权利。关于被告逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是被告应当履行的义务，被告辩称其他债务人未向其履行义务，造成其无力支付办证费用不是被告正当的辩解理由，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，原告主张违约金标准过高，本院认为违约金按照万分之零点二的标准计算为宜。由于双方约定的2017年2月29日不存在，故违约起算时间应为2017年3月1日。由于被告完成初始登记后，原告便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日算至被告完成初始登记之日止。关于是否应当退还天然气安装费的问题。原告于2016年9月17日向被告支付天然气安装费，起诉时间为2019年10月28日，显然已经超过三年的诉讼时效。由于被告在庭审中提出原告主张退还天然气安装费已经超过诉讼时效，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，本院对该诉讼请求应当予以驳回。原告诉称被告中途退还200.00元的燃气费属于诉讼时效中断的意见，本院认为被告之所以退还200.00元是因为燃气公司仅仅收取了2,500.00元的燃气安装费，自始至终被告皆不认可退还燃气安装费，被告的退费行为不属于《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第二项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务；”中关于诉讼时效中断之规定，故对原告的该意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告杨会凤支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款378,252.00元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起计算支付至被告遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、驳回原告杨会凤的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取610.00元，由原告杨会凤承担510.00元，由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100.00元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  游红二〇一九年十二月十三日法官助理张兴成书记员田静