陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0881民初5720号 原告:白向光，男，1977年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。 委托诉讼代理人：张雪锋，陕西秦北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白利霞，陕西秦北律师事务所律师。 被告:陕西腾龙房地产开发有限公司,住所地：神木市神木镇麟州街与神华路十字路口。 法定代表人：贺春霞，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张茜，系陕西富能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，系陕西富能律师事务所律师。 第三人:中国农业银行股份有限公司神木市支行,住所地：神木市香山路1号。 负责人：王峰，系该支行行长。 委托诉讼代理人：冯佳，系该公司员工。 原告白向光与被告陕西腾龙房地产开发有限公司（以下简称“腾龙公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行（以下简称“神木农行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白向光及其委托诉讼代理人张雪峰、白利霞、被告腾龙公司、委托诉讼代理人张丽、第三人神木农行委托诉讼代理人冯佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告白向光向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令由被告返还原告已付购房定金223391元及从2012年11月起原告实际偿还款按揭贷款本金、利息，退还保险费6250元，劳务费3040元，五项费用6460元，合计239141元；3.判令解除原告与第三人的《个人购房担保借款合同》，由被告向第三人偿还合同解除之后的剩余房贷的本金及利息；4.判令被告赔偿原告以下损失：由被告向原告赔偿第三人对原告的购房定金、按揭本息、保险费、劳务费、五项费用占用期间的利息，以及原告因不能按时接收房屋而导致同期同地段的租房损失；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月7日，原告就购买位于神木市店塔镇店塔人民二区的住宅楼6幢1单元24层2402号房屋与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款723391元；被告于2014年12月31日前给原告交付房屋。合同签订后，原告于2012年9月20日向被告支付购房定金223391元。2012年11月，原告与第三人神木农行签订了《个人购房担保借款合同》，向该行借款50万元，约定还款期限至2032年11月1日止,该款由第三人直接支付给被告，原告于2012年12月2日开始还贷，现已还贷32期，将贷款还至2015年7月份。后被告因故停止修建，未能按期交房。此后几年间经政府调解，被告开始继续修建，但至今未经综合验收。2018年9月7日被告向购房者发出了交房公告，要求原告于2018年9月18日接收房屋，但至今该房屋仍不具备基本的使用功能，不具备交房条件，且无法为原告办理房屋登记手续。被告违背诚信原则，违反合同约定，致原告至今无法实现购买房屋的合同目的，故依法提起诉讼。 原告向本院提交了以下证据： 1.商品房买卖合同（编号：DT—383）一份；2.关于店塔镇人民小区二期购房纠纷相关问题的调解意见一份；3.陕西腾龙房地产开发有限公司交房公告；4.照片9张；5.神木市住房和城乡建设局神建发（2018）124号文件，证明2012年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告（乙方）向被告（甲方）购买位于神木市店塔镇人民小区二区6幢1单元24层2402号房屋；房屋建筑面积为147.39平方米；房屋总价款为723391元，被告承诺于2014年12月31日之前向原告交房；因被告未按期交房，2018年8月20日，神木市信访联合会议办公室对该小区购房纠纷作出调解意见，并要求相关部门联合验收，出具认证书；2018年9月7日，被告发布交房公告通知房屋买受人于2018年9月7日开始接收房屋；截止2019年7月被告销售的房屋仍处于施工阶段；神木市住房和城乡建设局神建发（2018）124号文件载明截止2018年12月28日，该小区未进行规划专项验收。被告至今不能给原告交房构成违约，致使原告无法实现合同目的；被告虽发布了交房公告，但至今仍不具备基本使用功能和法定交付条件；2018年8月20日神木市信访联合会议出具的调解意见，变更了原、被告商品房买卖合同的主要内容和履行期限，原告的解除权起算时间应顺延自2018年9月7日起算至2019年9月7日。 二、1.腾龙地产公司专用现金收入凭证；2.中国农业银行业务凭证；3.保险单两份，证明原告于2012年9月20日向被告交购房定金223391元、劳务费3040元、五项费用6460元、保险费6250元；原告因购买被告的房屋向第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行办理按揭贷款50万元，以及原告偿还贷款本息情况。根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第25条第2款规定，商品房买卖合同被确认解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，被告应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还第三人和原告。被告应返还原告按揭贷款本金34427.11元，利息81519.94元，原告支付的购房定金223391元、劳务费3040元，保险费6250元，五项费用6460元，剩余银行按揭款由被告负责偿还。根据该解释第17条第2款规定，商品房买卖合同没有约定违约金和损失赔偿计算方法的，逾期交房，可参照同地段同类房屋租金标准确定，故原告可要求租金损失。银行的罚息、复利，购房定金等相关费用占用期间的利息均属于被告的违约行为给原告造成的直接损失，被告应当予以赔偿。 被告腾龙公司辩称：原、被告未在双方签订的《商品房买卖合同》中就解除权进行约定，原告也不享有对购房合同的法定解除权。被告非因不可抗力不能履行合同，也未明确表示和以行为表明不履行合同，原告没有在合同约定的交付期限（2014年12月31日）起一年内行使催告权，故原告的解除权已经消灭。被告开发的涉案房产因当地经济形势严峻、资金周转困难等原因虽未如期交付，但被告至今仍在积极寻求多方帮助以继续履行合同，现该房已完成水暖电等基础设施的安装，各项认证书及资格证也正在办理，具备基础的交房条件，故原告可以实现合同目的。被告与原告等业主的购房纠纷经市政府及多个相关部门共同研究，并形成了调解方案，被告在积极配合各部门解决纠纷，在现今各种建筑成本高涨、房价上涨的现实情况下，被告愿以降价的方式弥补购房者们未能如期收房的损失。综上，被告所建商品房已具备基本的交房条件，不存在原告所述不能实现合同目的的情形，对原告的诉讼请求应当予以驳回。 被告向本院提交了以下证据：国有土地使用证、商品房预售许可证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明被告公司具备销售商品房的资格和条件。 第三人神木农行述称：第三人与原、被告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，第三人已如期发放了贷款，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，被告对原告第一组证据之1-1、1-2、1-3、1-5的真实性无异议，但认为关于店塔镇人民小区二期购房纠纷相关问题的意见，是指导性意见，并非双方形成合同关系，调解意见是在不解除合同的前提下针对违约行为作出的调解方案，并非改变了原合同的履行期限，原告的解除权形成之日是2014年12月31日，解除权系形成权，并不发生中断，原告在2015年12月31前未行使解除权，原告的解除权已经消灭。对该组证据之1-4，认为从照片不能看出收集时间、地点，从照片可以看出房屋的主体结构已经修建完成，水、暖、电设施已经完备，被告存在违约，但仅是一般违约，不能说明原告的购房合同目的不能实现，达不到解除买卖合同的条件。对原告的第二组证据的真实性无异议，但认为原告未按借款合同约定偿付借款本息，导致支付银行的罚金、复利应由原告承担，与本案没有直接的因果关系。第三人对原告提交的证据均无异议，认为第三人依法向原告发放贷款，被告是否给原告交房，双方是否解除房屋买卖合同与第三人无关，原、被告均应按借款合同约定向第三人履行偿还贷款义务。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为从被告提交的证据可以看出被告是在向原告出售房屋后才取得了上述证件，被告存在欺诈签订合同的情形。第三人对被告提交的证据不发表质证意见。 本院对原、被告的证据作如下认定：原告的第一组证据之1-1、1-2、1-3、1-5被告对其真实性无异议，本院予以确认。证据1-4虽被告认为照片中看不出拍摄的时间，以及地点，对其真实性存疑，同时又针对照片发表了实质性的质证意见，本院经审查，该照片具有真实性，所拍现场属于被告出售的商品房，与本案具有关联性，依法予以采信。原告的第二组证据，被告对其真实性无异议，本院予以确认。被告提交的证据，原告对其真实性无异议，本院亦予确认。 经审理查明：2012年8月7日，原告白向光向被告腾龙公司购买被告开发在建的位于神木市店塔镇人民小区二区6幢1单元24层2402室房屋一套，当日双方签订了《商品房买卖合同》，合同就房屋结构、面积、价款、付款方式、交房时间、双方的权利义务等作出了约定，约定房屋总价款为723391元，交房时间为2014年12月31日之前。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了定金223391元，并向第三人神木农行办理按揭贷款50万元交纳了剩余房款，但被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，故原告提起诉讼。 另查，被告腾龙公司作为房地产开发企业，具备开发当地房地产的资质，五证齐全，所开发建设的神木市店塔镇人民小区二期项目共六幢楼房计476户，除4号楼外，其余1、2、3、5、6号楼盘基本符合交房条件，并陆续有业主收房入住，但目前基础设施尚不完善，仍未验收。 本院认为，原告白向光与被告腾龙公司签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告无足够有效证据证明被告构成根本性违约导致其合同目的无法实现，被告亦认可其延期交房的事实，认为延期交房的主要原因是受当地经济形势的影响和公司内部资金紧张造成的，认为目前仍可继续履行，原告的合同目的可以实现，不同意解除合同。故原告请求解除原、被告签订的房屋买卖合同并退还购房款、解除原告与第三人签订的贷款合同等诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百五十一条之规定，判决如下： 驳回原告白向光的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2440元，由原告白向光负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  高利平 二〇一九年十二月二十四日 书记员  张志平