北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3997号原告（反诉被告）：北京市门头沟区潭柘寺供销合作社，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村。法定代表人：李宝银，主任。委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱志勤，男，1965年5月8日出生，汉族，潭隆兴超市老板，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：朱祈文（朱志勤之子），1988年6月25日出生，潭隆兴超市经理。原告（反诉被告）北京市门头沟区潭柘寺供销合作社（以下简称潭柘寺供销社）与被告（反诉原告）朱志勤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潭柘寺供销社法定代表人李宝银及其委托诉讼代理人周保民，被告（反诉原告）朱志勤及其委托诉讼代理人朱祈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潭柘寺供销社向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告腾退位于北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩大街42号（以下简称鲁家滩大街42号）内部分房屋[详见房屋调查测绘示意图（产权人：供销社，以下简称供销社测绘示意图）中12号区域全部（1大间）、13号区域全部（其中西侧为自北向南5间房，东侧为1大间）、9号区域全部（自北向南4间房）、17号区域全部（1间）、8号区域部分（南侧一间，面积5.22米乘以9.7米）、15号区域全部（1大间）、6号区域部分（自北向南第二间），商铺名称：北京潭隆兴超市]；2、请求法院判令被告支付原告2017年1月1日到2018年12月31日的房屋使用费254960元，按照年租金标准计算。事实和理由：原被告于2015年12月31日签订房屋租赁合同。原告将位于鲁家滩大街42号内的部分房屋出租给被告，建筑面积为500平方米，每年租金约定为127480元。双方租赁合同已于2016年12月31日到期，合同到期后，原告多次找被告协商让其将所租赁的房屋腾退，但是被告始终没有腾退，也没有给原告继续交纳租金。现合同到期已两年有余，原告请求法院判决被告将其承租及建设的房屋腾退，并按照租金标准缴纳两年占有使用费254960元。故诉至法院，请求依法判决。朱志勤辩称，对于原告所述的房屋租赁合同关系和诉争房屋现在由我实际控制的事实认可，但我不同意腾房，也不同意支付占有使用费。理由如下：我与原告订立的租赁合同确实已经于2016年12月31日到期，但是政府在2016年10月就发布了征收公告，我所承租的房屋在征收范围内。我们几个租户当时本来都是愿意配合政府的征收工作的，想领取合理的补偿后尽快腾退，是原告为了获得更多的征收利益，要求我们继续留在各自承租的房屋内，增加原告与政府协商征收利益谈判时的筹码，以达到获得更多征收利益的目的。我们这些租户承租的都是商铺，并非住宅，2016年年底周围的居民和村民由于这一区域的征收，基本都已经搬离，房屋还经常停水停电，所以自从2016年年底实际上已经无法继续经营下去，纯粹是应原告的要求守着房屋，现在，原告在未就征收补偿分配与我达成一致意见的情况下要求我腾房，我不同意腾房。而且我是应原告的要求在这里看着房，也不同意支付占有使用费。朱志勤向本院提出以下反诉请求：1、要求供销社补偿我自建房的损失共计54119.5元；2、反诉费用由供销合作社承担。事实和理由：我于2004年6月承租潭柘寺供销社42号院内房屋，具体位置为供销社测绘示意图中12号区域、13号区域、15号区域、17号区域、9号区域、8号区域、6号区域的三分之一房屋做为商业用途，店名为北京潭隆兴超市。2016年4、5月份，听说这片要拆迁，潭柘寺供销社当时的主任赵明跟我们这些租户商量，说供销社没钱，让我们这些租户自己出钱建房，并就该部分新建房屋约定如下：因土地产生的补偿归潭柘寺供销社，因地上物所获得的补偿归我们这些租户。后，我于2016年建房，并自行支付了建房费用。我现要求在反诉中处理的建房费用为2011年7月份之后扩建房屋的扩建费用，我在2011年7月份前也有建房，2011年7月份前所扩建房屋的扩建费用，待供销社实际取得征收利益后，按照征收协议对应的评估报告与停产停业损失、工程配合奖、搬迁补助费等损失一并处理。我认可扩建房屋的建房费用按照每平米850元进行计算。潭柘寺供销社对朱志勤的反诉辩称，面积是以上次法院测量笔录当中的面积为准。不同意反诉原告的诉讼请求，根据双方所订立的租赁合同中的约定，合同到期后，自建部分应当归潭柘寺供销社所有。所以我方不同意支付被告的扩建费用。但如果法院坚持要在本案中处理本诉原告的扩建费用，我们同意按照每平方米850元确认其扩建费用，但是根据相关法律规定，该房屋未经合法审批建设，其扩建费用应当由双方按照各自的过错比例分担，该比例我方认为应当是各占50%。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2015年12月31日，潭柘寺供销社（甲方）与朱志勤（乙方）签订《门头沟区供销合作社房屋；场地；柜台租赁合同文本》（以下简称《租赁合同》），约定潭柘寺供销社将鲁家滩大街42号（建筑面积500平方米）房屋出租给朱志勤，期限从2016年1月1日至2016年12月31日止。房屋年租金127480元，乙方应在合同生效之日起十日内向甲方一次性支付租金。《租赁合同》第九条约定：“关于装修和改变房屋结构的约定：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租房屋时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向乙方收取恢复工程所需费用，租赁期间乙方在甲方场地构建各种建筑，产权均归甲方所有，合同终止或政府改造、拆迁，乙方必须将所建房屋交还甲方，甲方不予赔偿。”第十一条约定：“租赁期满：租赁期满后，本合同即行终止，届时乙方须将房屋原样退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前1个月内向甲方书面提出，甲方如同意乙方继续租赁应在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，双方续签。”后，朱志勤依约定足额向潭柘寺供销社支付租金至2016年12月31日。在《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未续签。现朱志勤仍继续占用该房屋，朱志勤未因此继续向潭柘寺供销社支付2016年12月31日以后的房租或使用费。诉讼中双方就供销社测绘示意图中房屋一致认可以下事实：（1）朱志勤承租的区域为9号区域全部、12号区域全部、15号区域全部、17号区域全部、8号区域部分（位于南侧，5.22米×9.7米）、13号区域部分（位于西侧，16.7米×4.07米）；（2）6号区域部分（自北向南第二间）系朱志勤所建于2016年4月所建；（3）朱志勤的上述建设行为均经得潭柘寺供销社同意，但均未办理合法建设手续；（4）上述房屋及13号区域部分房屋（位于东侧，除前述16.7米×4.07米以外剩余部分）内的设备、装饰装修附属物亦均由朱志勤出资添设；（5）上述房屋及13号区域部分房屋（位于东侧，除前述16.7米×4.07米以外剩余部分）现由朱志勤实际控制；（6）潭柘寺供销社（甲方）曾于2004年4月20日与案外人朱千胜（乙方）订立《租赁合同》及《补充合同》，主要约定如下：潭柘寺供销社将42院内房屋出租给朱千胜，租期为5年，自2004年6月10日起至2009年6月10日止，年租金6万元；乙方在租赁期间必须保护好所租财产，不得擅自改变房屋结构，确需增加附属设施和维修时，须征得甲方同意，自行承担其费用；乙方申请拆除后面背房5间，扩建彩钢房屋，甲方同意，施工费用由乙方负责，但乙方必须向甲方缴纳占地使用费3000元，为照顾乙方，自2004年6月10日至2006年6月10日头两年免收，2006年6月10日至2009年6月10日后三年每年收取3000元，加上楼房租金一共6.3万元。朱千胜承租房屋用于经营超市，并出资将13区域东侧原有的自北向南五间房屋拆除，扩建为彩钢房屋（面积约11.45米×15.52米）。后朱千胜将超市转让给朱志勤经营。朱志勤于2009年6月1日与潭柘寺供销社订立租赁合同，约定潭柘寺供销社将原出租给朱千胜的房屋出租给朱志勤，租期为1年，自2009年6月10日至2010年6月10日，年租金63000元。后双方一直续签租赁合同，最后一份合同于2015年年底订立，租期一年。另查一，2016年10月1日，北京市门头沟区人民政府发布房屋征收决定，对门头沟区潭柘寺镇（E、F）地块土地一级开发项目范围内的住宅、非住宅和地上物实施征收，项目东至潭柘寺镇五路中心线、南至鲁家滩三路南红线、西至鲁家滩一路中心线、北至鲁家滩二街中心线、南辛房五路东红线，本案涉案地上物均在上述征收范围内。截至本案法庭辩论终结前，潭柘寺供销社仍未实际获得征收补偿利益。另查二，潭柘寺供销社系42号院内有证房屋的所有权人。上述事实，有租赁合同、测绘图、征收决定等及双方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为朱志勤是否应当返还租赁物及附属设施并支付占用费以及潭柘寺供销社是否应当向朱志勤支付房屋扩建费用。本院分别论述如下：一、朱志勤是否应当返还租赁物及附属设施并支付占有使用费。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的租赁合同租期期间为2016年1月1日至2016年12月31日止。现租期已届满，朱志勤应当向潭柘寺供销社返还租赁物。关于朱志勤自建房屋。首先，根据双方在《租赁合同》第九条中之约定，租赁期间乙方在甲方场地构建各种建筑，产权均归甲方所有，合同终止或政府改造、拆迁，乙方必须将所建房屋交还甲方，甲方不予赔偿。其次，朱志勤自行建设的房屋由于未取得合法审批手续，应视为租赁物的附属设施，与租赁物一并返还，故潭柘寺供销社主张朱志勤返还朱志勤测绘示意图中全部房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本案中，2016年10月1日，北京市门头沟区人民政府发布征收公告，涉案房屋亦在征收范围内。征收公告发布后，潭柘寺供销社即对涉案房屋已无相应物权，现潭柘寺供销社主张朱志勤支付2017年1月1日至2018年12月31日的占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。二、潭柘寺供销社是否应向朱志勤支付2011年7月份以后建设房屋的扩建费用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。通过查明的事实，朱志勤要求支付扩建费用的房屋均建设于2016年。就该部分房屋的扩建费用，首先，潭柘寺供销社与朱志勤签订的租赁合同不违反法律规定，应属有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据双方在该合同中就装修和改变房屋结构的约定，朱志勤于租赁期间内在涉案场地构建各种建筑，产权均归潭柘寺供销社所有。其次，即便如朱志勤所主张，其曾与潭柘寺供销社就2016年1月以后所建房屋预期获得的征收利益的归属进行过约定，但截至本案法庭辩论终结前，潭柘寺供销社仍未就该部分房屋实际获得征收补偿利益，因此，朱志勤主张潭柘寺供销社现在向其支付2011年7月份以后所建房屋的建设费用，无事实和法律依据，本院不予支持。朱志勤可待潭柘寺供销社就该部分房屋实际获得征收补偿利益后，另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、朱志勤于本判决生效之日起七日内将位于北京市门头沟区潭柘寺镇鲁家滩大街42号内部分房屋[12号区域全部（1大间）、13号区域全部（其中西侧为自北向南5间房，东侧为1大间）、9号区域全部（自北向南4间房）、17号区域全部（1间）、8号区域部分（南侧一间，面积5.22米乘以9.7米）、15号区域全部（1大间）、6号区域部分（自北向南第二间），商铺名称：北京潭隆兴超市]腾空并交付北京市门头沟区潭柘寺供销合作社，腾退时不得损害房屋主体结构及附属设施；二、驳回北京市门头沟区潭柘寺供销合作社的其他诉讼请求；三、驳回朱志勤的全部反诉请求。本诉案件受理费5124元，其中由北京市门头沟区潭柘寺供销合作社负担5054元（已交纳）；由朱志勤负担70元，于本判决生效之日起七日内缴纳。反诉案件受理费576元，由朱志勤负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周伟男人民陪审员  陈国翠人民陪审员  周秀君二〇一九年十二月二十日法官 助理  苏 振法官 助理  宁 帆书 记 员  梁佳祎