北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初52203号原告:晁平利，男，1978年5月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：殷国丰，北京市中盾律师事务所律师。被告：吴良，男，1971年12月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。被告：汪文奇，男，1973年10月2日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。原告晁平利（以下简称原告）与被告吴良、被告汪文奇（以下合称二被告、各称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人殷国丰、被告委托诉讼代理人李双龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认双方于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求二被告退还租金40万元、赔偿购置家具费用299650元、赔偿装修损失40463元、赔偿因房屋被提前收回的经济损失31万元。事实和理由：2018年7月1日，原告、二被告签订《协议书》，约定原告承租二被告所有的位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村村北部、新华书店西侧（马泉营村标牌厂）一栋四层房屋，租期2年，年租金180万元。协议签订后，原告依约交纳187万元租金，如期交纳了2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金。但2019年4月25日，汪文奇却在涉案房屋张贴书面通知，称原告欠缴2019年1月1日至2019年6月30日租金，决定于2019年5月1日对涉案房屋断水断电，导致承租户人心惶惶，纷纷要求与原告解除合同并退还租金。2019年4月28日，原告被迫委托律师给二被告发送律师函，协商解决，但二被告拒绝协商。二被告控制的物业公司也当即拒绝允许原告购电，导致涉案房屋无法继续使用，双方合同无法继续履行。经了解，涉案房屋不具备任何合法规划许可手续，属于违章建筑，所以，双方所签《协议书》无效。合同虽然无效，但二被告提前收回房屋，自行对外出租盈利，给原告造成了极大的经济损失，存在明显的过错，故提出本诉。因涉案房屋大范围失修，原告接手涉案房屋后，投入40551元对该房屋进行大范围装修、支出299650元购置空调、热水器、柜子等家具，系为履行合同支付的直接费用，因被告强行收回房屋，导致原告不能继续使用，也造成了经济损失。原告退还租户21万元租金，直接减少可得租金利益70余万元，原告酌减损失在本案提起主张。二被告辩称：同意第一项诉讼请求，涉案房屋确实没有合法建设规划许可手续。不同意第二项诉讼请求。原告累计交付租金135万元，仅付至2019年3月31日，欠缴2019年4月-6月租金，我们不存在多收租金的情况。不同意第三项诉讼请求。该项支出都是原告经营公寓的必然开支，也是其自行采购，原告可以将物品自行处理，我们从未阻拦。至于原告已退还租户的租金、押金，并没有充分举证。离开的租户都是租期届满后不再续租的，没有退租的租户还都在实际使用涉案房屋。原告每次到涉案房屋都是可以正常出入的，值班室现在是我们的人管理，但从未妨碍原告进出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2018年7月1日，原告（乙方）、二被告（甲方）签订《协议书》，约定：“乙方承租位于北京市朝阳区崔各庄乡马泉营村村北部，新华书店西侧（马泉营村标牌厂）一栋四层楼房，租期2年，自2018年7月1日起算。租金180万元/年，租金季付。未经甲方同意，乙方不得将承租标的物整体转让，乙方负责对所有建筑的管理和维修。租赁期内，双方均不得单方解除合同，擅自解除的，应按照建房金额总价的二倍赔偿。”双方对原告已付2019年3月31日之前的租金均无异议，但原告认为已付租金至2019年6月30日，并提交2019年4月1日吴良出具的收款收条，载明：“今收到晁平利房租2019年4月-6月租金30万元。”二被告不认可该份收条所载金额。原告主张涉案房屋维修花费40463元，提交收据票单佐证。原告主张购置家具、空调等设备花费236618元，提交收据票单佐证。原告主张2019年4月25日二被告在涉案房屋张贴《通知》谎称原告未交租金的事实，并据此要求收回房屋。就此，原告提交张贴《通知》的照片佐证。该份《通知》为打印版，落款时间2019年4月25日，从照片可见张贴在墙面上，内容为：“益佳红公寓所有租户请注意，按照《益佳红公寓房屋租赁合同》，乙方（晁盖）应于2018年12月31日向甲方缴纳2019年1月1日至2019年6月30日租金，2019年1月1日期至2019年4月24日，多次催缴，至今未交纳。特此，甲方决定2019年5月1日切断益佳红公寓的水和电。在此通知益佳红公寓的租户，造成所有损失由乙方承担。看看自己有没有交房租超过这个日期，如果乙方不再承包益佳红公寓，你们所交的房租超过2019年5月1日后的，还有押金，请与乙方交涉，与甲方无关。”二被告对该份《通知》真实性无异议，认可系己方张贴，并称除此以外，还多次催交，甚至报警处理。原告主张涉案房屋于2019年6月1日断水，于2019年6月7日被吴良侵占值班室，房屋无法继续使用。就此，原告提交照片、视频、录音、书面证人证言佐证。原告主张因涉案房屋被强制提前收回，导致其退还次承租人押金15580元，就此提交收条佐证。二被告认为上述押金条部分还没有退还。此外，原告另称截止2019年7月1日，尚有未退押金110927元、未退租金38824元，对于上述损失，应由被告赔偿。二被告对此不认可，认为未退租租户仍在继续使用，其已付租金已由原告收取，且未退还，在此情形下，不应向二被告主张。针对原告是否欠缴水电费的问题，双方存在争议。原告提交交费票单，佐证已如期交费。二被告提交2019年6月24日马泉营村委会出具的《证明》，内容为“关于益佳红公寓承租人晁平利从2018年7月1日起至2019年5月31日拖欠水费共计81000元，自2019年5月20日至今拖欠电费8758元，经过村内多次催交仍未交水费、电费。此事经过村里与益佳红公寓第一承包人吴良不断协调沟通，吴良交纳了水费、电费，目前已通水、通电。”同时，二被告提交2019年6月24日交纳水费、电费的收据佐证垫付水电费的事实。2019年7月29日，本院组织双方进行现场勘查，并敦促双方自行搬离房屋清退和交接手续。2019年8月28日本院组织庭审询问，双方确认已交接完毕。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，涉案房屋的合法性应由出租人承担举证责任，承租人在承租涉案房屋前，也应对承租房屋的合法性予以详细审查，但双方均未对此予以注意，所以均应承担一定的过错，二被告作为出租人应承担主要过错，原告作为承租人则应承担次要过错责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，法院可以支持。首先，从吴良于2019年4月1日出具的收据所载内容可见，吴良在收据中已载明“晁平利交纳2019年4月-6月租金30万元。”据此可以认定，晁平利交纳2019年4月-6月租金的事实属实。2019年4月25日，汪文奇在涉案房屋张贴《通知》的事实，二被告并未提出异议，而结合原告举证，截止该日，原告并未存在欠付租金的情形，二被告主张提前收回房屋，侵害了原告的利益。从原告提交的照片、影像材料、录音材料可以看到，2019年6月1日，涉案房屋供水管道被截断，房屋停水，上述事实本院予以确认。根据原告提交的视频监控录像材料显示，2019年6月1日之前双方就因房屋断水问题产生争议，为此还有公安机关出警处理，可见，双方纠纷自2019年4月25日后不断加剧，并最终导致原告无法继续使用涉案房屋。考虑到原告已付租金至2019年6月30日的事实，对于2019年6月1日至6月30日的租金本院酌定退还15万元，对于其他租金退还的请求，本院不予支持。关于装修费、家具购置损失，仅有票单佐证，且租约无效双方均存在一定的过错，故本院对该项主张均不予支持。合同无效的，仅就双方可得确定的实际损失予以支持，预期利益损失尚未实际产生，故不予支持。所以，关于提前收回房屋导致原告预期利益损失，本院不予支持。关于原告的租金收入损失、押金退还的损失，本院也不予支持。合同无法继续履行，原告收取的押金和剩余租金本就应予退还，该损失不应由二被告负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告晁平利与被告吴良、被告汪文奇于二〇一八年七月一日签订的《协议书》无效；二、被告吴良、被告汪文奇于本判决生效之日起七日内给付原告晁平利十五万元；三、驳回原告晁平利的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7126元，由晁平利负担5476元（已交纳），由吴良、汪文奇负担1650（已由晁平利预交，于本判决生效后七日内给付晁平利）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月二十四日书记员  李雅雯