北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34063号原告（反诉被告）：杨学功，男，1979年7月21日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：何阿新，河北天源通和律师事务所律师。被告（反诉原告）：于光华，男，1967年12月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。原告（反诉被告）杨学功诉被告（反诉原告）于光华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨学功及其委托诉讼代理人何阿新，被告（反诉原告）于光华及其委托诉讼代理人马彦鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨学功向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2019年8月8日解除；2．请求判令被告返还原告房屋租金140000元；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：杨学功与于光华于2019年5月18日签订《北京市房屋租赁合同》，于光华将位于通州区永顺镇杨庄村通广嘉园小区XX号底商X号房屋租赁给杨学功使用，房屋租赁期自2019年6月1日至2022年5月31日，杨学功按照合同约定已支付押金50000元和半年房租140000元。杨学功后来发现该房屋不能达到原使用用途，于2019年7月9日以微信方式告知于光华按照涉案合同第十条违约责任（二）内容解除合同，但于光华不予回复。杨学功于2019年7月28日以电话及短信方式再次告知于光华解除合同，未得到于光华同意解除合同的回复。为维护原告杨学功的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）于光华答辩称，不同意杨学功的诉讼请求，请求驳回杨学功的诉求。杨学功的诉求是确认2019年8月8日签订的合同解除，应该是基于其于7月8日提出解除合同的通知，首先合同解除应该按照合同约定提前三十日通知，其次要支付合同约定的押金的百分之百作为违约金。杨学功的情况不符合以上两点，至于杨学功提供的微信聊天记录，首先于光华否认7月8日和7月28日接到杨学功提出解除合同的通知。再次被告没有收到原告的违约金。另：被告提出如下反诉请求：1．请求依法判令继续履行合同，支付于光华租金140000元（自2019年12月1日至2020年5月31日）；2．本案反诉费由杨学功承担。事实与理由：2019年5月18日杨学功与于光华双方签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：于光华将位于北京市通州区永顺镇杨庄村通广嘉园小区XX号底商X号房屋转租给杨学功，建筑面积220平方米，房屋用途为商业；房屋租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止，共计3年；合同第一年年租金28万元整，合同第二年年租金30万元整，合同第三年年租金30万元整，杨学功每12个月交纳一次租金，杨学功应提前30日支付下年房租；由于杨学功资金短缺，经于光华同意，杨学功先支付半年租金140000元，下半年租金140000元杨学功需三个月内交齐，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨学功如约向于光华交纳半年租金140000元。对于下半年租金，杨学功至今未能支付。于光华认为，签订合同系双方的真实意思表示，各方理应恪守。因杨学功未按约定支付租金，现于光华提出反诉。原告（反诉被告）杨学功针对被告（反诉原告）于光华的反诉请求答辩称，不同意于光华的反诉请求。1．双方的合同已经按照合同第十条约定已经解除，杨学功不应再支付下半年的租金。2．如果杨学功继续履行合同，对于杨学功显失公平。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月15日，于光华与王政签订《房屋出租协议》，约定王政将位于北京市通州区永顺镇杨庄村通广嘉园小区XX号楼底商X号房屋租给于光华，租期为2017年5月16日至2022年5月15日。2019年5月18日，经王政同意，杨学功与于光华签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：于光华将位于北京市通州区永顺镇杨庄村通广嘉园小区XX号楼底商X号房屋租给杨学功，房屋租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日止，共计3年；合同第一年年租金28万元整，合同第二年年租金30万元整，合同第三年年租金30万元整，杨学功每12个月交纳一次租金，杨学功应提前30日支付下年房租；第一年的租金，由于杨学功资金短缺，经于光华同意，杨学功先支付半年租金140000元，即自2019年6月1日至2019年11月30日；下半年租金140000元，最晚支付日期为2019年11月1日。合同签订后，杨学功如约向于光华交纳半年租金140000元。杨学功分别于2019年7月9日、7月28日告知于光华按照涉案合同第十条违约责任（二）内容解除合同，但于光华未作答复。对于涉案房屋的下半年租金，杨学功至今未能支付。上述事实，有《房屋出租协议》、建设工程规划许可证、《北京市房屋租赁合同》、微信和短信聊天记录、《说明》、转账记录、照片和双方当事人陈述在案佐证。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。于光华与王政所签租赁合同约定的租期为2017年5月16日至2022年5月15日，而杨学功与于光华所签租赁合同约定的租期为2019年6月1日至2022年5月31日，故于光华将涉案房屋转租给杨学功的租赁期限部分超出了原租赁合同的租赁期限，但于光华与杨学功的租赁期限经出租人王政书面同意，故本院予以认可。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，杨学功与于光华并未共同协商解除合同，杨学功也没有上述涉及合同法定解除权的情形。依照杨学功与于光华所签的《北京市房屋租赁合同》第九条第三款约定：“甲方（于光华）有下列情形之一的，乙方（杨学功）有权单方面解除合同：1．延迟交付房屋达30日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”根据杨学功所提供的证据，其不符合上述任何一种情况，故其没有依照合同约定行使解除权的权利。故对于杨学功请求判令确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》已于2019年8月8日解除的诉求，本院不予支持。杨学功以未实际使用涉案房屋，请求判令于光华返还其房屋租金140000元的诉求，没有事实和法律依据，本院难以支持。对于于光华反诉杨学功要求继续履行合同，支付于光华租金140000元（自2019年12月1日至2020年5月31日）的诉讼请求，因涉案合同约定“杨学功每12个月交纳一次租金，杨学功应提前30日支付下年房租”，第一年的租金，由于杨学功资金短缺，经于光华同意，杨学功先支付半年租金140000元，即自2019年6月1日至2019年11月30日；下半年租金140000元，最晚支付日期为2019年11月1日。下半年租金的给付期限已至，故于光华的反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨学功与被告（反诉原告）于光华继续履行双方于2019年5月18日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）杨学功给付被告（反诉原告）于光华自2019年12月1日至2020年5月31日的租金140000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）杨学功的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告（反诉被告）杨学功负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉受理费1550元，由原告（反诉被告）杨学功负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇一九年十二月二十六日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪