吉林省珲春市人民法院   民事判决书   （2019）吉2404民初1759号   原告：朴槿花，女，1982年4月18日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。   委托诉讼代理人：金成林，吉林何晓明律师事务所律师。   被告：崔今淑，女，1968年3月17日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市。   原告朴槿花与被告崔今淑租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朴槿花的委托诉讼代理人金成林，被告崔今淑到庭参加诉讼，2019年11月26日被告崔今淑经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   朴槿花向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令崔今淑支付房屋租赁费4万元；2.请求法院判令崔今淑返还租赁房屋并恢复原状。审理过程中，朴槿花变更诉讼请求，请求法院判令崔今淑支付租赁费34444元（自2017年9月1日起至2019年5月21日止，每月1666元）。朴槿花主张崔今淑已于2019年5月21日滕出房屋，放弃向崔今淑主张返还租赁房屋并恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2012年3月1日，朴槿花与崔今淑租赁珲春市上城国际3单元305室，并签订《租房协议书》，约定租赁费用，租赁期限。崔今淑承租房屋后仅将租赁费支付至2017年2月止，尚欠2017年3月1日之后的租赁费。经朴槿花方多次催要，至今崔今淑仍未支付尚欠租赁费用。   崔今淑辩称，不同意朴槿花的诉讼请求。朴槿花是委托她的姑姑朴春子管理涉案房屋，双方是一年签订一次合同，一年一交费。双方是于2012年开始签订租赁合同，约定每年租金是15000元，2016年开始年租金为20000元，不包括取暖费和物业费。2015年我的生意开始不太好，租金都是分期支付给朴槿花的姑姑朴春子。2017年的租金我支付了6000元，并支付了3300元左右的取暖费。2014年开始我就开始交取暖费和物业费并与朴春子约定扣抵租赁费，当时她也同意了。2018年的租金我是于2019年4月7日支付了10000元，5月7日支付了10000元。2019年4月7日我与朴槿花的姑姑核算了款项，现在已经不欠租赁费了，押金2000元现在还没有退还给我。我确实是2019年5月21日滕迁房屋的。   1.朴槿花提供《商品房买卖合同》及《租房协议书》，证明朴槿花系租赁房屋的所有权人。2012年3月1日，双方签订《租房协议书》，约定了租金其它费用等内容。   崔今淑认为房屋买卖合同的真实性无法确定，对租房协议书的真实性提出异议，认为房子确实是朴槿花的，租房协议书当中的期限，我认为进行改动了，我们是一年一签。协议书下方的签字是我签的，当时签合同的时候手写部分都是空白的，租金当时定为每个月1200元，一年是15000元，押金确实是2000元，我们约定房租包括取暖费，2012年我是支付15000元，收据上的手写部分都不真实。   本院对《商品房买卖合同》的真实性予以采信，对证明内容结合其他证据进行综合认定。   2.朴槿花提供2016年7月13日的借条一份，内容为欠26000元。以此证明崔今淑欠2015年的租金6000元，欠2016年3月1日至2017年3月1日的租金20000元。   崔今淑对该证据的真实性有异议，认为借条上的所有内容都不是由其书写的，包括上面的签字也不是崔今淑签的。2016年之前的钱，已经在当年支付完毕。   本院认为，朴槿花已经确认该借条内容系崔今淑儿子所写，本院对该证据的真实性不予采信。   3.短信记录，证明2015年11月至2016年5月26日朴槿花租房代理人一直向崔今淑催要2015年及2016年的租金，且崔今淑答复会给本金及利息。以此辅助性证明2016年7月13日欠租金26000元。   崔今淑对该证据的真实性没有异议，但提出2015年、2016年的租金我当年都支付完毕。   本院对该证据的真实性予以采信。   4.崔今淑提供2015年12月2日工商银行汇款凭证及2015年12月6日汇款凭证，证明2015年我给了10000元租金，后来以现金方式给了朴春子5000元现金，汇款是朴春女的卡，朴春女是朴槿花的姑姑朴春子的姐姐。   朴槿花对该证据的真实性没有异议，提出崔今淑确实支付了10000元，其他不予认可。2015年共计给付了14000元租金，2016年7月18日给了16000元。   本院对证据的真实性予以采信，对2015年崔今淑支付10000元的事实予以采信，但无法证明崔今淑后期以现金方式支付5000元的事实。   本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，朴槿花委托朴春女与崔今淑签订《租房协议书》，约定朴槿花将珲春市上城国际3单元305室租赁给崔今淑，租金每月1666元，崔今淑一次性向朴槿花交纳20000元，押金2000元，多退少补，崔今淑负责水（二次加压费）、电、卫生、闭路、电话等费用。合同期限自2012年3月1日起至2017年2月30日止。崔今淑于2012年1月30日向朴槿花交纳租金2万元，押金2000元。2019年5月21日，崔今淑滕迁房屋。   崔今淑主张其于2015年支付租金15000元，2016年支付租金16000元，2017年支付租金6000元并支付了取暖费3300元，2019年4月7日、5月7日分别支付10000元租金，共计20000元，支付的是2018年拖欠的租金。   2012年至2015年3月1日前，崔今淑依约支付了房屋租金。2015年度租期开始后，崔今淑提出租金分期给付，朴槿花对此没有提出异议。2015-2016年度崔今淑共计支付租金14000元，于2016年7月18日支付租金16000元，于2019年4月6日支付10000元，于2019年5月7日支付10000元。   本院认为，朴槿花与崔今淑签订的租房协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该房屋租赁合同到期后，崔今淑继续使用租赁房屋，朴槿花对此没有提出异议，故双方的行为符合续租的法律规定，租房协议书继续有效，租期变更为不定期。   崔今淑主张每年租金为15000元的抗辩主张，与合同不符，且未提交能够推翻《租房协议书》的相关证据，故本院对抗辩主张，不予支持。   崔今淑是否欠付租金的问题，根据崔今淑和朴槿花的陈述及双方提供的证据，可以认定2015年3月1日为止崔今淑不欠付朴槿花的租金。崔今淑于2019年5月21日从租赁房屋中离开，此期间应付租金为82777元（20000元×4年＋1666元＋1111元），在此期间崔今淑支付50000元（14000元＋16000元＋10000元＋10000元），扣除崔今淑已经支付的2000元押金，崔今淑应支付租金30777元。   崔今淑主张，2015-2016年度已经支付租金为15000元，但仅提供支付10000元的证据，未能提供支付5000元的相关证据，现朴槿花认可支付租金为14000元，故本院对支付超出14000元租金部分抗辩主张，不予支持。   关于崔今淑主张取暖费与物业费应予以抵扣的抗辩主张，未能提供相关证据证明，该抗辩主张，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：   一、崔今淑于本判决发生法律效力之日支付给朴槿花房屋租赁费30777元。   二、驳回朴槿花的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费661元（已经收取800元，退还给朴槿花139元），由朴槿花负担91元，由崔今淑负担570元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审 判 长 全 杰   人民陪审员 刘晓菲   人民陪审员 李玉梅     二〇一九年十二月二日   书 记 员 姜欣鑫