上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76006号原告：上海志达房产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。投资人：范亚明。委托诉讼代理人：严希勇，上海创远律师事务所律所。被告：郭冬，男，1991年4月5日出生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：周龙，上海市漕溪律师事务所律师。原告上海志达房产经纪事务所与被告郭冬居间合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告上海志达房产经纪事务所委托诉讼代理人严希勇、被告郭冬委托诉讼代理人周龙到庭参加诉讼。审理中，被告郭冬向本院申请追加王某某、徐某某为本案被告，本院经审查认为，王某某、徐某某与原告主张无涉，故本院不予准许。本案现已审理终结。原告上海志达房产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付居间服务费人民币(币种下同)20,000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告、第三人王某某、徐某某于2017年12月28日签订《房地产买卖居间协议》，该协议约定买卖的房屋位于上海市浦东新区港怡路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为88.4平方米，房屋总价款为123万元。该协议约定居间方为原告，居间服务费为房屋总价的2%，打折后佣金为人民币2万元，居间服务费由被告支付。该协议第九条约定：甲(卖方王某某、徐某某)乙(买方郭冬)双方任何一方违约，由违约方赔偿丙方补偿金为总房价的2%。该协议第六条对居间成功进行了定义：《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功，故原告已居间成功。第七条约定：该居间过程中佣金由甲乙双方各自承担，应当于《上海市房地产买卖合同》成立之日按照本协议第三条约定总价款的2%，计20,000元支付丙方佣金。2017年12月28日，被告与第三人签订《房地产买卖协议》，对买卖房屋的价款、首付及贷款、户口、装修及房屋交付时间作了详细约定，被告当天支付了定金20,000元。协议中同时约定：在签署上述协议时，我方已经认真查阅了协议的全部内容，且居间方已对协议第六、七、八、九、十一条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿意按该协议约定严格履行，且附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议有同等法律效力，甲(卖方王某某、徐某某)、乙(买方郭冬)双方均同意按该附件的内容履行。被告本应按照协议约定于2018年1月5日支付首付款60,000元，但被告却恶意违约，未按合同约定支付首付款。现被告因违约，已与卖方解除《房地产买卖协议》，但未与原告解除《房地产买卖居间协议》，也未按《房地产买卖居间协议》支付佣金或违约金。综上，被告的行为严重损害原告合法权益，故涉诉。原告围绕诉讼请求提交房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、卖方王某某、徐某某出具的收款收据复印件等作为证据。被告提交答辩意见称：不同意支付居间服务费。在签订协议时，卖方未取得该房地产的土地使用权证书和房屋所有权证书，也未能经过该房地产全体权利人的同意，系无权或越权处分。在不考虑协议效力及其他情形下，被告与卖方未能达成《房地产买卖协议》系原告提供不具备交易条件的房产所致，原告的行为系违法。被告意识到该房产属性后坚决要求立即终止该交易，在原告的主持下，被告与卖方达成和解，并由卖方偿还收取的定金2万元。交易未能完成并非被告的责任。原告提供的证据不全面，在这种情况下原告认定被告违约，需要支付居间服务费不合理。被告与卖方并未签订《上海市房地产买卖合同》，被告无需支付佣金。被告围绕答辩意见提交转账凭证作为证据。本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，原告作为居间方(丙方)、被告作为买受方(乙方)及案外人王某某、徐某某作为出卖方(甲方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)及《房地产买卖协议》(以下简称《买卖协议》)，约定由丙方居间，甲方向乙方出卖位于上海市浦东新区港怡路XXX弄XXX号XXX室房屋，案涉房屋系尚未取得房屋产权证的回迁安置房。《居间协议》约定：“居间成功：《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功”。另约定居间过程中佣金由甲、乙双方各自承担，应当于《上海市房地产买卖合同》成立之日按照本协议第三条约定总房价款的2%，计人民币20,000支付丙方(上海志达房产经纪事务所)佣金。买卖协议约定总房价款为1,230,000元，交易过户为国家允许过户之日起壹个月内。同日，被告给付出卖方定金20,000元，后因故买卖双方未能继续履行房屋买卖协议，出卖方转账20,000元给被告。以上事实，有原、被告陈述及原、被告提供的证据等证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原告上海志达房产经纪事务所、被告郭冬与案外人王某某、徐某某签订的《居间协议》及所附《买卖协议》为各方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。被告提出案涉房屋未取得土地使用权证书和房屋所有权证书，且未经过全体权利人同意的答辩意见，本院认为，《居间协议》及《买卖协议》内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他的法定无效情形，被告提出的该答辩意见不影响《居间协议》及《买卖协议》的效力。后被告与案外人未继续案涉房屋买卖，原告提交的证据无法证明由于被告违约导致交易未继续履行；另一方面，《买卖协议》上手写载明交易过户系“国家允许过户之日起壹个月内”，可以推定被告签订协议时明知案涉房屋的性质，被告虽提出未看房，但自用住房在签订《居间协议》及《买卖协议》前未看房显然不合常理。故原、被告提交的证据尚无法证明系对方过错导致房屋买卖合同不能继续履行。关于原告居间是否完成，本院认为，居间方是否完成居间服务的义务，应当审查居间方是否尽到了全面促成合同的义务。原、被告在《居间协议》中约定，《买卖协议》成立即表明买卖合同成立，原告居间成功，同时约定，佣金应当在案涉房屋《上海市房地产买卖合同》成立之后支付。纵观本案事实，原告已居间完成。本案中，买卖双方尚未签订《上海市房地产买卖合同》即终止了案涉房屋的买卖，鉴于被告最终与案外人解某，原告作为居间人未完成后续的网签、协助过户、交房等交易流程，故本院根据原告已完成的居间工作量及必要支出，酌情确定被告应付原告居间服务费3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告郭冬于本判决生效之日起十日内支付原告上海志达房产经纪事务所3,000元；二、驳回原告上海志达房产经纪事务所的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元(原告已预交)，减半收取150元，由原告上海志达房产经纪事务所负担100元，由被告郭冬负担50元。被告郭冬负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  高颖燕二〇一九年十二月二十七日书记员  顾纯晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。