北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初15987号原告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：吴红秀，系公司法务。委托诉讼代理人：陈明海，系公司员工。被告：汤明，男，1967年11月10日出生，住北京市海淀区。第三人：倪丹，女，1966年4月17日出生，住北京市海淀区。原告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）诉被告汤明、第三人倪丹居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫伟业公司的委托诉讼代理人吴红秀、陈明海，被告汤明到庭参加了诉讼。第三人倪丹经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。汇鑫伟业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照合同约定支付原告部分居间费3万元整；2.判令由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年9月4日，被告与第三人在原告的居间促成下，签订合同编号：2001771的《存量房屋买卖合同》（以下称“买卖合同”）。买卖合同约定：被告购买第三人所有的坐落于北京市房山区×镇×街×号×号楼×层×单元×号的房屋。买卖合同第六条第三款第2项、第3项明确约定：被告应向居间方支付居间服务费77000元整，居间服务费的支付时间为《存量房屋买卖合同》签订之日。根据买卖合同的约定：买卖合同签订之日被告应向原告支付本合同约定的居间服务费，但被告至今没有支付。基于上述事实，原告认为，原告与被告之间的居间服务合同合法有效，居间服务费数额及支付期限具体明确。现因被告迟迟未支付该款项，为了位于原告的合法权益，原告诉至法院，请贵院依法判决。汤明辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，由于原告过错导致在“930政策”前买卖双方未能办理网签，导致合同无法继续履行，致使被告丧失了购房的机会，造成了重大损失。原告应当就被告的损失承担过错责任。第二，房屋买卖合同已由法院判决确认因政策原因合同解除，买卖双方均无过错，而房屋买卖合同第八条第（四）款约定，合同因任何原因不能继续履行，居间费应由责任方承担，但关于合同的解除，买卖双方均无过错，均不是责任方，因此不应承担居间费用。第三原告作为居间人，在房屋买卖过程中，居间合同的义务是贯穿整个购房过程的，包括缔约、资格审核、网签、支付房款、办理贷款、交房等全过程，不仅仅只负有促成合同的义务。而本案中，居间人只完成了缔约和资格审核两个工作内容，且该两项工作仅仅是居间服务的前期初步工作，就要求支付三万元居间费，显然是不合理的，也是不公平的。倪丹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但在庭前提交的情况说明称，我在2016年9月经中介公司介绍，与汤明签订了房屋买卖合同，将登记在我名下的位于房山区的房产出售给汤明。合同签订后，我收了对方10万元订金。同时，为了满足合同满五唯一的条件，我花了3万元将我名下的另一套房产过户到我儿子范力楷名下。我一直在认真地遵守并履行着合同。但这之后，汤明不想买房了，就拖延时间，不积极配合中介公司办理相关手续，因此就赶上了北京市限制购房新政，银行提供的贷款变少，首付款有较大幅度提升。汤明就以情势变更为由起诉我，要求解除合同，返还其定金10万元。在该案庭审中，我和汤明以及中介公司都同意解除房屋买卖合同。同时，我要求汤明赔偿我的损失。因为，由于汤明的拖延，导致我丧失了在房价高点卖房的机会，导致我为了满足合同约定的满五唯一条件，多花了几万元的过户费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月4日，倪丹（出卖人、甲方）与汤明（买受人、乙方）在汇鑫伟业公司（居间方、丙方）的居间下签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：倪丹将其所有的位于北京市房山区×镇×街×号×号楼×层×单元×号房屋出售给汤明，建筑面积共142.58平方米（具体数字以房屋产权证上登记的为准），出卖人保证所售房产无查封，无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，出卖方对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责，该房屋规划设计用途为住宅；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币350万元整，买受人向出卖人支付人民币10万元整作为购房定金；为了保证买、卖双方就该房产买卖事宜顺利进行，丙方作为居间方，同时作为中正方，提供居间服务、协助买、卖双方办理贷款、过户等相关事务，三方约定如下：（一）买、卖双方同意共同委托丙方为居间方，并为上述房产交易过程的中证人；（二）居间方接受买、卖双方的委托完成以下工作：1、提供房源信息、交易机会和订约媒介服务，撮合甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》并保管其中一份；2、代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕；3、代为保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用；4、指定担保公司办理该房产的贷款及过户事宜；5、监督、协调买卖双方履行《存量房屋买卖合同》中约定的义务；6、协助买卖双方办理房屋交验事宜；7、买、卖双方收到居间方出具的文件、单据、凭证，应盖有居间方公司印章，否则无效；买受人应向居间方支付的费用为房价款2.2%的居间服务费即人民币77000元整，贷款代办费人民币300元整，过户服务费人民币500元整，房屋交验费200元整；以上费用的支付时间为《存量房屋买卖合同》签订之日，居间服务费不含贷款代办费、过户服务费及房屋交验费；违约责任：合同签订后，买卖双方因任何原因导致合同不能履行，责任方应向居间方支付全额的居间服务费（全额居间服务费是成交价的2.2%），同时责任方承担居间方因处理此合同产生而支出的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、人工费、通讯费、交通费等）；合同同时约定了各方其他权利义务。合同签订当日，汤明向倪丹支付了10万元购房定金。2016年9月30日汤明通过购房资格核验，双方未办理网签手续。出卖人、买受人均未向居间方交纳居间服务费，汇鑫伟业公司诉至本院，要求汤明支付部分居间服务费等损失。另查，汤明与倪丹、汇鑫伟业房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日作出了（2018）京0111民初5162号民事判决书，该判决认定：2016年9月4日，汤明与倪丹经汇鑫伟业公司居间签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋位于北京市房山区×镇×街×号×号楼×层×单元×号，建筑面积142.58平方米，总房款350万元。汤明向倪丹支付10万元购房定金。汤明于过户前24小时，按资金监管要求交纳第一期购房款135万元。汤明申请贷款215万元。签订合同当日汤明给付倪丹10万元购房定金。2016年9月30日汤明通过了购房资格核验。汤明与倪丹未办理网签手续。2016年9月30日，北京市住房城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（京政办发[2016]46号，以下简称“[2016]46号文件”）,规定对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。涉诉房屋系非普通自住房。汤明名下已有一套住房。倪丹提交的《房屋买卖合同》（复印件）第三条规定第三种付款方式为银行按揭贷款，其中以手写体形式写明双方核验通过后五个工作日内双方办理该房产的贷款手续。汤明提交的房屋买卖合同（原件）第三条规定的银行按揭贷款中未规定贷款手续办理时间。[2016]46号文件系国家对房地产市场进行调控的国家宏观政策，具有公共政策的性质。[2016]46号文件出台时，双方尚未办理网签。根据[2016]46号文件规定，汤明需交纳的首付款远超过合同约定的首付款数额，汤明确系因[2016]46号文件造成合同履行困难，非因其主观因素致使合同处于迟延履行状态。因双方对合同解除均不存在过错，故汤明要求返还定金的诉讼请求予以支持。汇鑫伟业公司称在[2016]46号文件出台前已通知汤明办理网签因其自身原因造成履行迟延，但购房资格核验和房屋核验全部通过后方能办理网签，根据查明的事实在[2016]46号文件出台之日汤明购房资格核验通过，在购房资格核验通过前通知办理网签不符合房屋买卖正常流程，对汇鑫伟业公司的陈述不予采信。另，因倪丹仅提交房屋买卖合同复印件未提交对应原件，不符合证据要求，本院以汤明提交的房屋买卖合同原件作为规定双方权利义务的依据。遂判决如下：一、解除原告汤明与被告倪丹于2016年9月4日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告倪丹于本判决生效之日起七日内返还原告汤明购房定金10万元。经查询，涉案房屋的房屋所有权人为倪丹，房屋所有权证号为：X京房权证房字第XXXX号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。本案中，首先，倪丹与汤明在汇鑫伟业公司居间下签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中有关居间合同条款的约定系各方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对各方当事人产生约束力。其次，虽然倪丹与汤明在汇鑫伟业公司居间下签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已被本院生效判决判决解除，且倪丹、汤明、汇鑫伟业公司对合同解除均不存在过错，但本院也注意到汇鑫伟业公司虽未按居间条款完全履行相应居间义务，但汇鑫伟业公司也为促成汤明、倪丹签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、协助汤明、倪丹办理房屋核验手续和购房资格审核付出了相应工作，故汤明应给付汇鑫伟业公司相应居间服务费。第三，对于汇鑫伟业公司应得到的相应居间服务费，具体数额本院根据公平原则及各方合同实际履行情况酌情确定为8000元，汇鑫伟业公司过高要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、汤明于本判决生效之日起十日内向北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司支付居间服务费8000元；二、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担250元（已交纳），由汤明负担25元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇一九年十二月二十四日书记员  刘欣然