宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初2865号   原告（反诉被告）：宁夏建丰房地产开发有限公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：虎某。（特别授权代理）   委托诉讼代理人：王某。（特别授权代理）   委托诉讼代理人：白某。（特别授权代理）   被告（反诉原告）：马某，住宁夏回族自治区吴忠市。   原告（反诉被告）宁夏建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰公司）与被告（反诉原告）马某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理原告建丰公司委托诉讼代理人虎某、王某、被告马某到庭参加诉讼，第二次开庭审理原告建丰公司变更的委托诉讼代理人白某、被告马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告建丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠原告房款55000元；2.支付逾期违约金18200元（30000元×0.005×108天=16200元；25000元×0.005×16天=2000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年将位于××区营业房出售给被告父亲马玉军，房屋价格为315000元，原告公司工作人员赵志强于2013年12月22日与被告父亲签订购房合同。由于被告父亲将此房屋继承给被告，经原告与被告协商于2019年3月19日补签一份房屋买卖合同，合同签字生效后，之前的购房合同作废。根据原合同付款方式约定，被告于2013年8月14日交房款10000元，2013年8月19日交房款90000元，2013年9月22日交房款80000元，2014年1月17日交房款50000元，2013年至2014年期间共计交款230000元，下剩房款85000元经原告与被告协商分三次付清。被告于2019年3月19日支付30000元（已付清），于2019年6月30日前支付30000元，于2019年9月30日前支付25000元，合同签订后原告将房屋交付被告使用。根据房屋买卖合同第五条违约责任的约定，被告若不能按约定时间节点付款，则按照每个节点应付金额每日千分之五向原告支付违约金，直至房款与违约金全部付清为止，经原告催要，被告一直不支付款项，原告遂诉至法院。   被告马某辩称，下欠原告房款55000元属实，但是房屋质量有问题，被告才不支付尾款。违约金被告不愿意支付，在该笔欠款没有到期时被告就要求原告修理房屋的质量问题，原告一直没有处理直至支付房款尾款的最后期限。   反诉原告马某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋维修款4176元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告营业损失11000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失18600元，以上合计33776元；4判令反诉被告维修圣丰花园2F-A号营业房；5.判令反诉被告为圣丰花园2F-A号营业房办理供暖手续；6.本诉、反诉产生的费用均由反诉被告承担。事实与理由：2013年反诉被告与反诉原告的父亲签订购房协议，反诉被告承诺圣丰花园2F-A号营业房有房产证，手续齐全，但事实上没有。合同签订后反诉被告多次要求反诉原告的父亲交款，截至2014年，反诉原告的父亲向反诉被告交款23万元。由于该房屋不能办理房产证，反诉原告父亲不再交钱，反诉被告多次纠结他人，并将反诉原告打伤。2019年3月19日，双方协商反诉被告赔偿反诉原告医疗费4.5万元，重新签订购房合同，并将赔偿款从36万元的房款中扣除，合同价款变成31.5万元。反诉原告使用期间，发现房屋漏水，反诉原告多次向反诉被告反映，反诉被告不予处理，导致反诉原告在屋内的装修受损损失18600元，并导致原告两个月不能营业，造成经济损失11000元。反诉原告为了减少损失自行找人做了楼顶防水，开支4176元。由于反诉被告一直拒绝维修房屋，反诉原告遂诉至法院。   反诉被告辩称，对反诉原告的反诉请求反诉被告不予认可，反诉原告陈述房屋质量有问题，反诉原告已经入住六年时间，依据《建设工程质量管理条例》的规定，屋内防水工程有防水要求的房间及外墙面的防水期限为五年，五年之后反诉被告没有义务维修。对反诉原告办理供暖手续的诉讼请求，在合同中没有约定，在反诉原告购买房屋时原有的合同中就没有约定要办理供暖手续，因为反诉原告购买的房屋是小区大门之内内部的房屋，不是面街的营业房。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于本诉原告提交的证据购房合同复印件一份、房屋买卖合同复印件一份、公证书复印件一份、信息单复印件一份，经被告质证后对真实性无异议，对其真实性予以认定。快递单复印件一份、催收函复印件一份，系复印件，未提交原件核对，且被告不予认可，故不予认定。短信打印件一份，被告予以认可系双方的短信通信，故对其真实性予以认定。   被告针对本诉未提交证据。   反诉原告提交的证据分期付款购房协议书一份、购房合同复印件一份、说明复印件一份、房屋买卖合同复印件一份、收据复印件四份、委托书复印件一份、短信打印件二张经反诉被告质证后对真实性予以认可，对其真实性予以认定。照片三张，经现场勘查，与现场房屋情况一致，对其真实性予以认定。租房协议书不能证明与本案的关联性，不予认定。工程承包合同书、京美室内装修合同未提交相关的支付凭证，对于反诉原告的证明目的不予认定。反映材料一份，系原告单方书写，未提交其他证据相佐证，对反诉原告的证明目的不予认定。   反诉被告针对反诉未提交证据。   本院依职权从吴忠市红寺堡区自然资源局调取的证据规划图纸一张，能够证明涉案房屋规划属于社区用房，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2013年8月14日，赵志强代表原告建丰公司与被告马某父亲马玉军签订分期付款购房协议书，原告将位于××区营业房以360000元出售给马玉军。2013年12月22日，双方重新签订购房合同一份。2014年12月27日，刘磊代表原告与马玉军签订说明，内容为根据红寺堡圣丰花园2F-A座房屋业主马玉军（64212719620818221X）与我公司圣丰花园售房部多次协商结果，对该房屋进行如下解决：1.该房屋退还我公司；2.该房屋已缴纳的房款只扣除合同约定的利息后退还给马玉军；3.该房屋退还相关手续到我公司办理；4.后附明细表一张。经过协商后，2019年3月19日，原告与被告签订房屋买卖合同，主要内容如下：一、位于吴忠市××区配套的商业服务用房，编号为2F-A号，结构为砖混结构。二、经甲乙双方协定该房屋销售价款为315000元。三、本合同签订后，乙方与甲方工作人员赵志强于2013年12月22日签订的购房合同和2014年12月27日由刘磊给出示的说明一并作废。四、付款方式。乙方于2013年8月14日交房款10000元，2013年8月19日交房款90000元，2013年9月22日交房款80000元，2014年1月17日交房款50000元，2013年至2014年期间共交房款230000元，下剩房款85000元经协商分三次付清。于2019年3月19日支付30000元，于2019年6月30日前支付30000元，于2019年9月30日前支付25000元。乙方若不能按约定时间节点付款，则按每个节点应付金额日千分之五向甲方支付违约金，直至房款与违约金付清为止。甲方违约向乙方赔偿总房款百分之十的违约金。甲方不予办理此房的土地证、不动产权籍证，不承担相关手续及各项税金。房屋买卖合同签订后，被告按照约定又支付了房款30000元，下剩55000元未支付。经核实，涉案房屋在规划上属于社区用房。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”，位于××区用房，原告无权进行出售，故原告建丰公司与被告马某签订的房屋买卖合同因违反行政法规的强制性规定无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，故对于原告要求被告支付房款及违约金的诉讼请求，不予支持。关于反诉原告的反诉请求，系建立在反诉原告认为房屋买卖合同有效的前提条件下提出的反诉请求，由于房屋买卖合同无效，故对于反诉原告的反诉请求，不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《物业管理条例》第三十七条规定，判决如下：   一、确认原告宁夏建丰房地产开发有限公司与被告马某签订的房屋买卖合同无效；   二、驳回原告宁夏建丰房地产开发有限公司的诉讼请求；   三、驳回反诉原告马某的反诉请求。   本诉案件受理费1630元，由原告宁夏建丰房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费322元，由反诉原告马某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审判长 刘成波   人民陪审员 师玉军   人民陪审员 白宝玉     二〇一九年十二月二十日   书记员 苏占梅   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   《物业管理条例》   第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。