湖北省安陆市人民法院行 政 判 决 书(2019)鄂0982行初29号原告：大悟县海源房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省大悟县城关镇二郎大道6号。法定代表人：金申方，该公司经理。委托代理人：乐军，该公司副经理。委托代理人：万敏君，湖北勤才律师事务所律师。被告：大悟县自然资源和规划局，住所地：大悟县城关镇兴悟北路149号。法定代表人：周耘芳，该局局长。委托代理人：付敬柱，该局工作人员。委托代理人：**，湖北君兆律师事务所律师。第三人：邓纯，男，1966年2月8日出生，汉族，湖北省大悟县人，住大悟县。原告大悟县海源房地产开发有限责任公司（以下简称海源公司）诉被告大悟县自然资源和规划局（以下简称大悟资源局）、第三人邓纯房屋行政登记行为一案，原告于2019年6月13日向湖北省大悟县人民法院提起行政诉讼，湖北省孝感市中级人民法院2019年7月5日作出（2019）鄂09行辖85号行政裁定指定本院管辖本案。本院受理后，向被告大悟资源局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告海源公司的委托代理人乐军、万敏君、被告大悟资源局行政机关负责人胡兴堂、委托代理人付敬柱、**、第三人邓纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年8月29日，原大悟县住房保障和房屋管理局（以下简称原大悟房管局）作出房屋所有权转移登记行政行为，将位于大悟县城关镇城中北路东滨河花园1幢第一至三层已登记为海源公司所有的房屋，转让登记为第三人邓纯所有。原告海源公司诉称，第三人邓纯在担任海源公司“滨河花园”项目经理期间，私自伪造海源公司印章，于2014年8月28日在大悟资源局成功办理房屋所有权转移登记，将原告海源公司开发的位于大悟县城××东××花园××幢房屋（房产证编号为00038152）登记在其名下（房产证编号分别为00038086、00038087、00038088、00038089、00038090、00038091）。第三人邓纯骗取房产登记的行为严重侵犯了原告作为房产所有人的合法权益。原告随后向被告提出交涉，要求撤销并更正诉争房产所有权登记信息，但遭到拒绝。海源公司提出诉讼请求：1.撤销给第三人邓纯颁发的位于大悟县城××东××花园××幢的房屋所有权证（一至三层证号：00038086、00038087、00038088、00038089、00038090、00038091）；2.本案诉讼费由被告负担。原告海源公司向本院提交了以下证据、依据：证据一、原、被告单位信息，拟证明原、被告主体资格。证据二、大悟县人民法院（2018）鄂0922民初1487号民事判决书和（2018）鄂0922民初1489号民事判决书。拟证明：2013年原告将编号为00038088、00038091的房子已预售给金永友、鲍清国，但是第三人邓纯将这两处房屋私自转移至自己名下，原告因被告的错误登记，而遭受经济损失。证据三、第三人邓纯领用原告海源公司项目部印章的承诺书，拟证明：原告海源公司在开发建设大悟县城关镇城中北路东滨河花园商品房项目时，曾授权将项目部印章交由第三人邓纯管理使用，第三人邓纯并没有海源公司的印章，只有大悟县海源房地产项目部的印章，因此其在转移登记中使用了伪造的喷墨打印印章办理房屋转移登记。证据四、海源公司向大悟县公安局提供的报案材料，拟证明：原告海源公司已将第三人邓纯涉嫌伪造公司印章的行为报送公安机关处理。证据五、由大悟县公安局委托、湖北三真司法鉴定中心作出的“三真司鉴中心〔2019〕文鉴字WW026号”、“三真司鉴中心〔2019〕文鉴字WT089号”司法鉴定意见书，拟证明：第三人邓纯办理房产权转移登记材料中印章是伪造的，据此作出的房屋所有权转移登记的行政行为是错误的，应予以撤销。被告大悟资源局辩称，1.原告所述并非全部事实。事实是2018年8月26日，原告委托乐小芳带着其委托书及其身份证与第三人邓纯一起申请办理原告的滨河花园房屋所有权初始登记和转移登记。原告委托人乐小芳及第三人邓纯向登记机构提交了初始登记申请书、建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋测绘分层平面图、大悟县整规办“关于办理滨河花园项目初始登记的通知”和六份转移登记申请书、滨河花园联营协议、邓纯建设用地使用权证、税务机关“关于滨河花园的情况说明”、相应的房屋测绘平面图，以及第三人邓纯的身份证等登记材料。经登记机构工作人员查验并询问，认为原告的初始登记申请、原告与第三人共同申请的转移登记申请以及提交的材料分别符合《房屋登记办法》第三十条、第三十三条的规定要求，并均符合《房屋登记办法》第二十条规定，且无第二十二条之情形，遂为原告办理了初始登记并颁发了房屋所有权证后，又办理了原告与第三人共同申请的六份转移登记，上述登记行为符合《物权法》和《房屋登记办法》的有关规定。2.现有证据不能证明原告与第三人的转移登记申请之印章均为“彩色喷墨打印机打印形成”。3.造成本次原告与第三人的房屋转移登记错误的责任完全在原告及其委托的经办人和第三人。依据《物权法》第十二条和《房屋登记办法》第二十条的规定，登记机构只需对申请人及其提交的材料进行查验，即形式上的审查，无法定实质性审查义务，登记机构尽到了法定的查验义务；导致本次原告与第三人的申请转移登记错误的原因是原告委托的经办人乐小芳和第三人邓纯在该转移登记申请书上未直接盖原告印章而采用彩色喷墨打印机打印印章行为形成的，其责任完全在原告及其委托的经办人和第三人，由此所产生的一切后果依法应由原告和第三人承担。被告大悟资源局向本院提交了以下证据、依据：证据一、统一社会信用代码证书，拟证明被告的主体资格。证据二、原告海源公司房产初始登记申请资料一套，拟证明：1.涉案房地产权属初始登记于原告名下；2.原告委托乐小芳作为其公司办理滨河花园房产登记相关事宜的代理人，申请房屋初始登记和转移登记；3.原告申请初始登记时间为2014年8月26日。证据三、原告海源公司与第三人邓纯房屋转移登记资料6套，拟证明：1.原告涉案房产已分别转移登记于第三人名下，转移登记申请时间为2014年8月26日，与其初始登记申请时间为同日；2.原告委托乐小芳办理房屋转移登记；3.大悟县公安局提取原告申请转移登记申请书的编号为00038088，面积663.99㎡。证据四、大悟县公安局调取证据资料一套，拟证明大悟县公安局调取了原告转移登记申请书的编号记载为00038091，但该编号的申请书在被告档案处，没有被大悟县公安局调取，实际调取的是编号为00038088的申请书进行印文鉴定。证据五、司法鉴定意见书（同原告提交的“三真司鉴中心〔2019〕文鉴字WW026号”司法鉴定意见书），拟证明：鉴定机构鉴定对象为大悟县公安局调取的编号为00038088的房屋转移登记申请书中的海源公司印文进行的鉴定，结论为“该印不是由印章盖印形成，而是由彩色喷墨打印机打印形成”。第三人邓纯述称，原告请求撤销其房产登记证是错误的，其与原告是挂靠关系，其是滨河花园开发项目的实际投资者，海源公司只是帮其出借开发资质，所以海源公司没有权利撤销其房产证。其和原告签了联营合同，向原告交了管理费，原告提供印章为其服务是应该的，其没有私自刻印印章。第三人邓纯向本院提交了以下证据、依据：其和原告海源公司签订的《滨河花苑联营协议》，拟证明案涉房地产开发项目是其自己投资的项目，其只是交管理费给原告公司。经庭审举证、质证，本院对上述证据认证如下：对于被告大悟资源局提交的证据一、证据二、证据四、证据五，以及证据三中除海源公司委托乐小芳办理房产转移登记手续的委托书以外的其他材料的真实性，各方当事人无异议，本院予以认定，证明案涉房屋所有权初始登记于原告海源公司名下后，又转移登记于第三人邓纯名下的事实，其中，编号为00038088的房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章，经鉴定机构鉴定，不是由印章盖印形成，而是由彩色喷墨打印机打印形成。对于证据三中海源公司委托乐小芳办理房产转移登记手续的委托书，海源公司认为其公司仅仅委托乐小芳办理房屋初始登记，并未委托乐小芳办理房屋转移登记。本院认为，该委托书已在办理房屋初始登记时使用，其中并没有授权乐小芳办理房屋转移登记的内容，不能在随后的转移登记中被重复使用，故不能认定海源公司委托了乐小芳办理案涉房屋的转移登记事项。对于原告海源公司提交的证据一、证据二、证据三、证据五的真实性及司法鉴定意见，各方当事人无异议，本院予以认定，证明案涉房屋所有权由原告海源公司转移登记于第三人邓纯名下的行政登记材料中，编号为00038088的房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章，经鉴定机构鉴定，不是由印章盖印形成，而是由彩色喷墨打印机打印形成，编号为00038086、00038087、00038089、00038090、00038091的房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章，经鉴定机构鉴定，不是海源公司印章所盖印形成；六份房屋所有权转移登记资料书中的《询问笔录》内容均未填写，无人签名。对于原告海源公司提交的证据四即海源公司报案材料，结合大悟县公安局调取案涉房屋所有权转移登记申请书并对海源公司印章进行鉴定的事实，可以认定海源公司在知晓案涉房屋被转移登记于第三人邓纯名下后，向大悟县公安局报案的事实。对于第三人邓纯提交的证据即联营协议的真实性，各方当事人无异议，本院予以确认，但不影响对房屋所有权转移登记行政行为合法与否进行审查，不动产权属以登记为根据，所有权转移登记应依法进行，存在权属争议的，可以另行请求确认权利。经审理查明，2014年8月26日，海源公司向原大悟房管局提出房屋所有权初始登记申请，申请对海源公司建设的座落于大悟县城关镇城中北路东滨河花园1幢第一至三层共六间房屋进行初始登记，并委托乐小芳办理该登记事项。原大悟房管局于2014年8月28日为海源公司办理了房屋初始登记，将上述房屋登记为海源公司所有，并发放了房屋所有权证，证号为悟房权大悟字第××号。2014年8月29日，原大悟房管局在缺少海源公司授权乐小芳办理房产转移登记的委托书，未询问海源公司房产转让是否为其公司真实意思表示，也未查验房屋所有权转移登记申请书中转让方海源公司印章是否为海源公司印章盖印形成的情况下，便进行了房屋所有权转移登记，将上述已登记为海源公司所有的房屋转移登记为第三人邓纯所有，转移登记后的房屋所有权证号分别为：悟房权大悟字第××号（第一层102）、悟房权大悟字第××号（第三层302）、悟房权大悟字第××号（第二层202）、悟房权大悟字第××号（第一层101）、悟房权大悟字第××号（第三层301）、悟房权大悟字第××号（第二层201）。海源公司知晓上述事实后，认为房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章系伪造，并向大悟县公安局报案。经大悟县公安局委托湖北三真司法鉴定中心对案涉房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章进行了鉴定，鉴定意见为：房权证号为悟房权大悟字第××号的房屋所有权转移登记申请书中，转让人海源公司印章不是由印章盖印形成，而是由彩色喷墨打印机打印形成；房权证号分别为悟房权大悟字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号的房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章，均不是海源公司印章所盖印形成。本院认为，本案属于房屋行政登记案件，原大悟房管局是大悟县房屋登记机关，后因大悟县机构改革，大悟县不动产登记职权变更由大悟资源局继续行使，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”规定，大悟资源局应为本案被告。《中华人民共和国物权法》第十二条第一款规定，不动产登记的登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。2014年尚有效并施行的《房屋登记办法》第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。本案中，案涉房屋初始登记为海源公司所有，后进行所有权转移登记，转移登记应当依法登记。原大悟房管局对已登记为海源公司所有的房屋，在无海源公司明确授权乐小芳办理房屋转移登记的委托书情况下，未查验房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章是否为该公司印章盖印，也未询问房屋转让是否为海源公司的意思表示，便予以转移登记为第三人邓纯所有，后经鉴定机构鉴定房屋所有权转移登记申请书中转让人海源公司印章并非海源公司的印章盖印形成，因此，原大悟房管局作出将案涉房屋转移登记为第三人邓纯所有的行政行为，缺少房屋转移登记系海源公司意思表示的材料，该行政行为主要证据不足，应予以撤销。关于第三人邓纯提出其与海源公司是挂靠关系，双方签有联营协议，其是案涉滨河花园项目的实际投资者的意见，因案涉房屋系以海源公司名义开发建设，已依法初始登记为海源公司所有，发生了法律效力，成为该房屋产权归属于海源公司的根据。第三人邓纯与海源公司因联营协议而产生的纠纷属于民事纠纷，第三人邓纯若对房屋产权归属有争议，可以另行请求确认权利。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项规定，判决如下：撤销原大悟县住房保障和房屋管理局于2014年8月29日作出的将已初始登记为原告大悟县海源房地产开发有限责任公司所有的位于大悟县城关镇城中北路东滨河花园第一至三层房屋（对应房屋所有权证号：悟房权大悟字第××号），转移登记为第三人邓纯所有（对应房屋所有权证号：悟房权大悟字第××号、悟房权大悟字第××号、悟房权大悟字第××号、悟房权大悟字第××号、悟房权大悟字第××号、悟房权大悟字第××号）的行政行为。案件受理费50元，由被告大悟县自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  杨 静审 判 员  孙小波人民陪审员  王新和二〇一九年十二月二十日书 记 员  肖梁齐