北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初62826号原告：张远刚，男，1967年10月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：夏广域，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣继旋，北京英淇律师事务所律师。被告：张广华，男，1970年1月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李双龙，北京君颜律师事务所律师。原告张远刚（以下简称原告）与被告张广华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宣继旋，被告及其委托诉讼代理人李双龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还我租金818181.81元；2、被告赔偿我停产停业损失、搬家补偿费、房屋装饰装修补偿4615000元。事实及理由：2004年10月19日，被告张广华与代表马某与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村村民委员会签订了《朝阳区农村土地租赁合同书》，承租了集体土地65亩。2013年5月2日，原、被告签订了《场地租赁合同》，被告将其从村委会承租的院内西北3亩左右的土地及地上物约110平方米转租给我经营开发（南北总长84米，东西长26米），租期11年，自2013年5月2日起至2024年10月1日止，租金共计150万元。合同第五条约定，合同期内如遇政府征用拆迁等不能正常使用（含乙方自建房屋）时所有补偿面积款归乙方所有。合同签订后，我一次性支付了被告租金150万元，并投资对转让的土地进行了开发经营，目前建筑面积约3660平方米，并正常对外经营。2017年1月10日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府发布《北京市朝阳区崔各庄乡人民政府关于印发〈崔各庄乡非住宅腾退回收工作实施方案〉的通知》。将我受让的朝阳区崔各庄乡费家村177号院纳入崔各庄乡非住宅腾退回收项目范围内，我自2017年11月18日后积极配合政府部门做好了人员清退工作，并停止了经营。2018年4月底，被告通知我搬离大院。我认为，根据双方的合同，我对于腾退补偿享有权利，被告拒绝就补偿与我进行协商，故起诉。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求。第一、租金是一次性支付的，不是按年支付，我方已经将房屋交付给被告了，不同意退还租金；第二、双方合同中没有约定腾退补偿款的支付义务，根据合同第5条第一款，腾退于2013年3月28日之后的房屋是按照违建认定的，没有给予补偿，所以我方也不同意给原告补偿，且原告没有提交证据对其主张的补偿、赔偿项目进行证明。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。包括：1、《朝阳区农村土地租赁合同书》；2、《场地租赁合同》及附加合同；3、收据；4、崔各庄乡非住宅腾退回收工作实施方案；5、测绘成果图；7、《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》；8、《调查结果说明》；9、双方共同陈述。根据以上证据本院认定事实如下：2004年10月19日，马某、张广华作为承租人（乙方）与北京市朝阳区崔各庄乡人民政府费家村民委员会（甲方）签订了《农村土地租赁合同书》，承租了费家村集体土地65亩，租期自2004年10月1日至2024年10月1日，租金总额162.435万元，第一年七万元，五年内不变，五年后每五年递增10%，每年的9月底之前交纳租金；甲方对提供给乙方的土地和集体资产拥有所有权；对乙方承租土地的使用性质有监督权，发现乙方有改变土地使用性质的行为有制止和终止合同的权利；合同期满不动产归甲方所有，同等条件下乙方有优先续租权。2013年5月2日，被告作为甲方（出租方）与原告（乙方、承租方）签订了《场地租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区崔各庄乡费家村177号院内西北3亩左右面积及地上物110平方米平房使用权转让给乙方经营开发使用（此地南北总长84米，东西26米）；租期为11年，从2013年5月2日至2024年10月1日，租金总额为150万元，分三期付清，第一期在开工时乙方支付给甲方陆拾万元整，第二期在主体完工时乙方支付给甲方四十万元整，第三期在2014年5月1日前付清余款；甲方须在签订合同之日起一周内清空场地，到期时乙方无条件进场施工；甲方确保乙方在进场地之前水、电正常施工及经营使用；合同期内如遇政府征用拆迁等不能正常使用（含乙方自建房屋）时所有补偿面积款归乙方所有，其中甲方原有的110平方米建筑面积的补偿款归甲方所有，同时享有与甲方与村委会所签订合同享有同等赔偿条件，甲方不得抽扣任何费用；合同期内甲乙双方任何一方违约应支付对方违约金一百万元人民币作为违约金，如甲方违约除违约金外应赔偿乙方建筑物时所产生的一切费用；合同到期后，甲方在大合同与村委会续签时，应按村委会（或别的单位）的签约内容、价钱、条款等同等执行，甲方不得向乙方加收任何费用；本合同到期或遇政府动迁时按本合同约定执行以后解除。双方随后签订《附加合同》，约定：1、乙方进场地开工以后甲方须确保乙方正常施工建房，在施工期内因外界原因导致乙方不能正常施工时所产生的费用由甲方负责承担（包括租金、施工甲方所产生的费用赔偿还给乙方，不包括施工期间短时间停工）。如遇不可抗拒原因被强拆时，所造成的损失共同承担；2、第二期付款在2013年8月1日之前付清，西面一栋楼主体在2013年7月15日之前须封顶，如因自然灾害或当地政府原因而造成的时间问题工期顺延。工期如因乙方自身造成的原因乙方自负。备注，此附件合同在主体完工以后自动作废（二层主体完工后，一个月内附加合同作废）。2013年5月7日，原告向被告交纳60万元租金，被告出具了收据。第二笔2014年5月18日，原告向被告交纳了租金50万元，被告手写收款条，并注明2013年新签订土地合同款已清。审理中，被告承认已收到全部租金150万元。原告自建情况。原告自称在承租土地上拆除原有房屋，建有面积约3660平方米的建筑物，审理中，结合本院调取的测绘成果图，双方对本案原告所建建筑物的位置、层数等共同进行了确认，本院根据双方陈述，结合测绘成果图对原告自建部分确定为3442.18平方米（含原地上物110平方米）。2017年1月10日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府下发文件，将《崔各庄乡非住宅腾退回收工作实施方案》发个辖区各村，要求遵照执行，其工作目标是要落实乡党委、政府关于功能疏解和经济发展相关工作要求，健全、细化全乡非住宅腾退回收工作体系，扎实推进相关区域的非住宅腾退回收工作；关于腾退非住宅，该政策规定的具体标准为：1、解除价格低于800元/平米的，由各村社员代表大会授权村非住宅回收工作小组研究决定，待回收工作完成后，由村非住宅回收工作小组向村社员代表大会报告整体情况；2、解除价格在800-1300元/平米的，由资金认定组研究决定，并定期向乡非住宅回收领导小组研究决定；3、解除价格高于1300元/平米的，由非住宅回收工作现场指挥部核实后报乡非住宅回收领导小组研究决定；4、2013年3月28日以后的新增违法建设不得给予任何补偿。2018年5月2日，被告作为乙方代表与崔各庄乡费家村经济合作社、费家村村委会（甲方）签订了《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》，约定费家村村委会（甲方）对张广华、刘红军、喻国明（乙方）签订的关于费家村村委会租赁（承包）合同（协议），现经甲、乙双方友好协商对此合同（协议）予以解除，达成具体协议如下：一、自本协议签字之日起，甲、乙双方原于2004年10月1日所签订的关于承包、租赁村西街177号的《土地租赁合同书》予以解除；二、地上物情况：占地面积43059.98平方米，建筑面积38509.63平方米，其中正式建筑面积31701.69平方米，“3.28”后新增建筑面积6807.94平方米；三、在乙方按本协议约定期限、条件与甲方完成移交后—日内，甲方分阶段向乙方支付解除合同的综合补偿费（人民币）共计40578163元，大写肆仟零伍拾柒万捌仟壹佰陆拾叁元整，上述补偿费用包含乙方应得的全部财产和经济损失补偿；四、自本协议签订之日起，乙方应办理租赁（承包）场地上的水、点、电、气、暖等关、停、终止使用等手续，结清相关费用，并于15日内将租赁（承包）场地和场地上全部建筑物、构筑物及房屋附属物等移交给甲方，乙方不再享有任何权利。甲方在乙方交房后，将相关协议报乡政府相关部门审定后，发放补偿款；2、乙方交房之日起，甲方预付20%综合补偿费，3个月后支付30%综合补偿费，再过6个月后支付剩余50%的综合补偿费；在本协议签字之日起15日内，乙方应解除原合同（协议）范围内的各种转租、转包、合作等形式的合同（协议），并承担相应费用，甲方不承担上述解除转租、转包、合同等形式的合同（协议）的任何责任及费用；4、乙方在租赁期内产生的所有债务及纠纷，均由乙方承担和解决，如因乙方原因或乙方的债务给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方遭受的全部损失；五、本协议签订后，由于乙方原因，导致未在规定期限内完成移交的，甲方有权对上述场地及地上物予以处置，费用由乙方承担，如造成甲方损失，乙方予以赔偿。就上述补偿款的依据和计算方法，本院向北京市朝阳区崔各庄乡费家村经济合作社、费家村村委会发出调查函，要求其予以说明，被调查回函称，一、我单位委托评估公司对全村整体腾退场地内建筑物进行了评估并作出了总价，并依据《费家村非住宅腾退回收工作实施方案》上报了乡非住宅回收领导小组；二、乡非住宅回收领导小组同意后，并依据建筑物的实际情况，对本案涉案的院落中2013年3月28日之前建盖的建筑物，以1280元/平米的标准对正式建筑面积（即认定面积）31701.69平方米的建筑物进行计算并补偿。特此说明。《解除租赁（承包）合同（协议）及腾退场地协议》签订后，原告于2018年7月10日搬离，被告于此后向费家村村委会交付了土地及地上物。原告自称其于2018年4、5月份陆续清空了其承租范围内居住的人员，要求租金截止日确定为2018年5月8日。审理中，其又承认2018年7月10日，剩下的最后10多户人因停水停电才最终离开。被告确认原告及其租户于2018年7月10日最终腾退。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应履行各自义务。原告于合同初期预交了全部租金，但于租赁期内被腾退导致无法继续使用，其要求按照实际使用期间计算租金并由被告退还多收的租金符合法律规定，本院予以支持，但其关于租金截止日期的意见与本院查明的事实不符，本院确定原告应交纳使用费的时间截止到2018年7月10日，并据此确定被告应退还的租金数额。根据本院调查的情况，原告所建地上物均发生于2018年3月28日之后，结合崔各庄乡腾退政策，对于原告所建地上物根据政策规定没有补偿，原告主张的停产停业损失、搬家补偿费缺乏依据，本院不予支持。但考虑到原告的建设行为系经过被告同意，且双方合同中“如遇不可抗拒原因被强拆时，所造成的损失共同承担”约定内容，本院认为被告对原告的损失应当予以合理分担，具体数额由本院酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一百零七条、第一百一十九条第一款，第二百二十二条之规定，判决如下：一、被告张广华于本判决生效后十日内退还原告张远刚租金八十一万八千零九十元；二、被告张广华于本判决生效后十日内赔偿原告张远刚损失四十万元；三、驳回原告张远刚的其它诉讼请求。如被告张广华未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49832元，由原告张远刚负担34069（已交纳），由被告张广华负担元15763（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告张广华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  闫春红人民陪审员  李 泉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李 兵