新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初2811号原告：李德军，男，1973年7月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：徐金兵，新疆翔瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲建莉，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路1号维泰大厦1503室。法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶梅，女，1990年9月30日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：仝智华，男，1983年5月9日出生，汉族，住乌鲁木齐经济技术开发区。原告李德军与被告新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李德军及其委托诉讼代理人徐金兵、仲建莉，被告宝能公司委托诉讼代理人叶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告承担延期交房违约金22496元（自2018年1月1日至2018年10月24日止，违约金按76元／日计算）；2、判令被告承担本案诉讼费、邮寄费送达费等相关费用。事实与理由：2016年11月15日，原告与被告签订了一份《商品房预售合同》，原告购买了被告位于乌鲁木齐经济技术开发区公寓，房屋总价款为380240元。合同第八条约定：交付期限为2017年12月31日前，交付条件为该商品房经验收合格。但该商品房直至2018年10月24日才具备合同约定及法律规定的交付条件。根据合同第九条第1款第（2）项的约定，被告应当按日向原告支付已交付房价款万分之二的逾期交房违约金共计22496元（自2018年1月1日起至2018年10月24日止，违约金按76元／日计算），故原告诉至法院。被告宝能公司辩称，1、涉案房屋于2017年12月20日即竣工验收合格，并取得竣工验收报告，原告主张涉案房屋直至2018年10月24日才具备合同约定及法律规定的交付条件与事实严重不符，根据建设工程质量管理条例第三条、第十六条的规定，五方验收合格即表示竣工验收合格，而竣工验收备案表是建设单位履行将建设工程竣工验收合格的相关资料，报建设行政主管部门备案义务的登记表，并非竣工合格的证明文件，双方也未在合同中明确将取得竣工验收备案表作为交付条件。根据涉案合同第八条约定，房屋交付条件为商品房经验收合格，因此，涉案房屋于2017年12月20日取得竣工验收报告时，即已满足合同交付条件。2、被告公司在2017年12月26日通过刊登入伙公告的方式，通知业主在2017年12月31日前办理入伙手续，入伙期限届满，原告未来办理，故涉案房屋于2018年1月1日视为已完成交付。3、根据涉案合同补充协议第六条约定，如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，现原告主张的违约金已经超过该商品房总价款的5%。综上，被告公司已经按照涉案合同约定履行了交付房屋的义务，原告的主张无事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的权利。经审理查明，2016年11月15日，被告宝能公司（出卖人）与原告李德军（买受人）签订一份编号为2016预0094837《商品房预售合同》，合同第一条约定：项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于经济技术开发区，出让证号为乌国用2014第0040666；该地块土地面积为56644.71平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，暂定名为宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定：商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定：买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3-Ｃ2幢第14层3-02单元1419公寓号房，房屋代码为51633758，该商品房用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，层高为3.3米，建筑层数地上40层，地下2层；该商品房预测建筑面积共57.02平方米，其中套内建筑面积44.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.48平方米。合同第四条约定：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6668.54元，总金额380240元。合同第六条约定：付款方式及期限：买受人按银行按揭的方式按期付款，首期（含定金）人民币190240元于2016年11月15日前交付；余额190000元于2016年11月22日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定：交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）向中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按照本合同第八条约定期限办理房屋交接手续的，出卖人应当发出书面催告书。买受人未按照催告书约定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接之日第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业管理费用由买受人承担，且买受人自逾期之日起至实际交付之日止按照每日100元人民币的标准向出卖人支付违约金。买受人未按照规定办理房屋交接手续的，出卖人有权拒绝买受人提出的任何维修要求。另外，合同附件五《合同补充协议》第六项约定：本合同第九条增加约定如下：如因出卖人的责任导致该商品房不能按照合同约定日期交付的，出卖人应当承担逾期交付的累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。第十五项双方约定：买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（ＥＭＳ）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的，出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同第二页买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件，出卖人也有权选择在《晨报》或《都市报》公告送达，公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式，出卖人有权选择其中一种，任何一种均为有效。合同签订后，原告向被告支付了房款380240元，被告宝能公司向原告开具相同金额的收款收据。2017年12月28日，被告宝能公司通过邮政特快专递（ＥＭＳ）方式向原告李德军发出《商品房交付（入伙）通知书）》，2017年12月29日，该邮件妥投。2019年4月9日，原告李德军办理了案涉房屋的交付（入伙）手续，被告宝能公司向原告李德军交付了案涉房屋。另查明，案涉宝能城3#地块3-02#SOHO公寓楼，于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，于2018年10月24日进行了竣工验收备案。上述事实有原告提交的《商品房预售合同含合同附件一、二、三、四、五》、收款收据3张、《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，被告提交的《商品房预售合同含合同附件一、二、三、四、五》、《建设、监理、勘察、施工、设计单位竣工工程验收意见表》、《新疆维吾尔自治区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、（2019）新01民终1269号民事判决书、EMS单据寄件人存联及投递查询结果，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，原告李德军与被告宝能公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：关于被告是否存在延期交房情形，原告要求被告支付延期交房违约金22496元有无事实及法律依据，原告主张应当以取得竣工验收备案表的时间，作为合同约定的具备商品房交付条件即商品房经验收合格时间，案涉房屋竣工验收备案时间为2018年10月24日，故被告应当支付原告2018年1月1日至2018年10月24日期间逾期交房违约金；被告辩称，由其组织建设工程竣工验收合格取得《竣工验收报告》，即已满足合同约定的交付条件，且其于2017年12月26日通过刊登入伙公告的方式，通知业主在2017年12月31日前办理入伙手续，入伙期限届满，原告未来办理，故涉案房屋于2018年1月1日视为已完成交付，其不应支付原告逾期交房违约金。本院认为，依据双方签订的《商品房预售合同》第八条约定内容来看，双方当事人并未将取得《工程竣工验收备案表》作为约定的交房条件，且经查，案涉房屋已于2017年12月20日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方竣工验收合格，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条第一款，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，竣工验收备案并非法律规定的强制性房屋交付条件。《竣工验收备案表》可以证明商品房已经验收合格，但并不是证明商品房验收合格的唯一证据。开发商是否及时进行备案，属于行政管理范畴，并不影响合同约定的效力。同时，工程竣工验收也不包括消防验收。故案涉房屋于2017年12月20日达到合同约定的交付条件，本院对原告“取得竣工验收备案表的时间为符合合同约定的商品房交付时间”的主张，不予采纳。关于案涉房屋是否存在逾期交付情形，本院认为，被告提供刊登入伙公告的报纸系复印件，其对公告送达事实又未提供其他证据予以佐证，被告亦对该证据的真实性不予认可，故该证据不具备有效证据形式要件，本院对该证据的证明力不予确认，对被告“涉案房屋于2018年1月1日视为已完成交付”的辩解意见，不予采纳。被告虽于2017年12月28日通过邮政特快专递（EMS）方式向原告送达“商品房交付（入伙）通知书”，但未举证证明其通知原告办理入住的时间，应当承担举证不能的不利法律后果，庭审中，双方均认可原告实际于2019年4月9日办理交房手续，故被告应当支付原告违约金数额为19012元[380240元×5%]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告李德军违约金19012元。被告新疆宝能投资有限公司如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362.40元，减半收取计181.20元（原告已预交），由原告李德军负担28.06元，被告新疆宝能投资有限公司负担153.14元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  裴蕾二〇一九年十二月三十日书记员  王媛