安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初9453号 原告：招商银行股份有限公司合肥分行，住所地安徽省合肥市阜南路169号，统一社会信用代码为91340000733010177T。 负责人：洪波，行长。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李永兵，安徽华人律师事务所律师。 被告：邓邦林，男，1968年11月28日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 被告：张胜娴，女，1971年11月11日出生，汉族，住址同上。 被告：合肥荣昌房地产开发有限责任公司，住址安徽省合肥市瑶海区胜利路金色地带4幢202室，统一社会信用代码91340100610315528E。 法定代表人：姜胜，董事长。 委托诉讼代理人：陈亭，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 原告招商银行股份有限公司（以下简称招行合肥分行）诉被告邓邦林、张胜娴、合肥荣昌房地产开发有限责任公司（以下简称荣昌公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。招行合肥分行的委托诉讼代理人张乐明、李永兵，被告邓邦林、张胜娴及荣昌公司的委托诉讼代理人陈亭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告招行合肥分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓邦林、张胜娴偿还原告货款本金3169996.2元，利息104221.47元、罚息8257.27元、复息2257.14元（暂计算至2019年2月11日，此后按合同约定顺延至款清之日止），本息共计3284732.08元；2、判令被告邓邦林、张胜娴承担原告的律师代理费人民币81694元；3、判令邓邦林、张胜娴承担抵押担保责任，并以抵押房产合肥市胜利路与明光路交口金色梧桐公寓折价、拍卖或变卖的价款优先偿还原告的上述债权及实现债权的全部费用；4、判令被告合肥荣昌房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带保证责任；5、判令被告承担本案的诉讼费、公告费等全部费用。 事实与理由：2013年6月20日，原告与被告邓邦林签订了《个人购房借款及担保合同》（编号：100588023440）该协议第3条、第4条约定：货款额度550万元整，货款期限为120个月。该协议第5条、第7条明确约定，被告邓邦林还款方式为等额还款，货款执行利率在中国人民银行公布的货款基准年利率为基础上浮10%。且如果被告未按约定按时足额偿还货款的，原告有权对其未偿还的货款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息，直至货款本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。同时该协议第2条、第22条、第23条约定：被告邓邦林、张胜娴以其名下的位于合肥市胜利路与明光路交口金色梧桐公寓房产为上述货款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。抵押担保的范围包括合同项下货款本金余额之和利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公告费、送达费、执行费、差旅费等）。该协议第1条约定：被告合肥荣昌房地产开发有限责任公司对该笔借款承担保证责任。该协议第四章，明确约定了被告合肥荣昌房地产开发有限责任公司对本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下货款本金、利息、罚息、复息、违约金以及律师费等实现债权费用。保证人合肥荣昌房地产开发有限责任公司放弃要求原告先向借款人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利。此外，合同还明确约定了送达条款，送达地址即为原被告合同中所确定的地址。本次借款发生于两被告婚姻存续期间，且借款用途为购买属于夫妻共同财产的商品房，应当认定为夫妻共同债务。上述协议签订后，于2013年6月21日，原告向被告指定账户发放全额货款。但在款项偿还期间，被告未按合同约定按时足额偿还货款本息，严重违约，造成原告经济损失。 被告邓邦林、张胜娴辩称：对诉请的贷款欠款认可属实，购房贷款欠款认可，数额需核对，但是银行从被告荣昌公司处有扣除担保金。涉案的房产我们已经已拿到，我们购房后也还贷了五年，因购买的房产的房租返还未达到预期收益，且购房时也并不知晓商品房屋位置不佳，且资金还贷能力遇到问题，造成逾期还贷并非恶意拖欠，请求调解解决。对原告诉请的律师费不认可，本人无还款能力。对诉请抵押担保责任，本人认可且无异议。 被告荣昌公司辩称：一、按照《个人购房借款及担保合同》的约定，办理房屋产权证或者办理正式的房屋抵押登记手续系由购房人与按揭银行共同完成，与房屋开发商无关。涉案房屋至今没有办理正式的抵押登记手续的责任不在荣昌公司，荣昌公司不应当继续承担担保责任。二、按照商业惯例，房屋开发商对借款人承担的仅是“阶段性担保责任”，即：在按揭银行与借款人办理了房屋抵押登记手续之后，房屋开发商的担保责任即告结束。要求开发商继续承担担保责任直到“房地产他项权证”交付到银行手中，这样的规定既不合理也没必要。 原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据： 证据1，工商信息、身份信息、结婚证、工商信息，证明原被告主体适格，借款发生于两被告婚姻存续期间，应认定为夫妻共同债务； 证据2，个人购房借款及担保合同，证明原告放款约定贷款利率、额度、期限及违约责任标准等； 证据3，个人贷款借款借据，证明原告已经依约放款； 证据4，抵押权预告登记证书，证明被告提供担保的事实且办理了抵押权预告登记； 证件5，贷款附属信息、贷款关键信息，证明原告放款及被告逾期还款； 证据6，物价局、司法厅公布的律师费收费标准，证明原告为实现债权所支付的律师费及计算依据。 三被告对原告提交的证据不持异议，经本院审查对原告提交证据予以确认。查明的事实同原告的诉称，还查明，本案的《个人购房担保借款合同》约定的借款担保方式系荣昌公司提供阶段性保证担保。涉案房屋于2013年7月9日办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理房产抵押权登记。 本院认为：招行合肥分行与邓邦林、张胜娴、荣昌公司签订的《个人购房借款及担保合同》，均是签约各方的真实意思表示，合同的内容不违反法律规定，应为有效合同，各方均应当遵守。招行合肥分行在合同签订后已按合同约定履行向邓邦林发放贷款义务，邓邦林也应当按约定履行还款义务，由于其未能按约还款，至2019年2月11日尚欠货款本金3169996.2元，利息104221.47元、罚息8257.27元、复息2257.14元，其行为构成违约，应当承担继续还款并支付利息和罚息的责任。此笔借款发生在婚姻关系存续期间，张胜娴应承担共同还款责任。关于招行合肥分行主张的优先受偿权。本院认为，预告登记，是为在将来发生不动产物权变动的请求权得以实现而进行的一种预先的排他性保全，其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，但不能等同于设定了不动产物权登记，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然招行合肥分行与借款人对涉案预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使招行合肥分行获得现实的抵押权，由此，招行合肥分行主张就涉案房产享有优先受偿权的前提条件尚不具备，可待条件具备后另案主张，现仅就该预告抵押登记行使物上权利，无事实和法律依据，本院不予支持。荣昌公司在借款合同中自愿为邓邦林借款所产生的债务向原告招行合肥分行提供阶段性连带保证责任，其应当按照其与招行合肥分行的合同约定，对邓邦林的上述欠款承担连带清偿责任。因原告未提供律师费的转账凭证，对其主张的律师费81694元。本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下： 一、被告邓邦林、张胜娴于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司合肥分行货款本金3169996.2元，利息104221.47元、罚息8257.27元、复息2257.14元（利息暂计算至2019年2月11日，之后按合同约定顺延计算至款清时止）； 二、被告合肥荣昌房地产开发有限责任公司对被告邓邦林、张胜娴的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告招商银行股份有限公司合肥分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费33891元，公告费200元，由被告邓邦林、张胜娴、合肥荣昌房地产开发有限责任公司共同负担。 如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  卢军燕 人民陪审员  武 月 人民陪审员  谷 雨 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  胡静雯 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。