苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初7572号原告：苏州市住房置业担保有限公司,住所地苏州市人民路3118号国发大厦8-9层。法定代表人：李志远，该公司董事长。委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所律师。被告：许李，男，1980年3月1日出生，汉族，住苏州市虎丘区。原告苏州市住房置业担保有限公司与被告许李追偿权纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因被告下落不明，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告苏州市住房置业担保有限公司的委托诉讼代理人孔萍到庭参加诉讼，被告许李经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏州市住房置业担保有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告代偿款人民币151524.74元及利息(以代偿款151524.74元为基数，从2019年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止)；2、判令被告支付原告实现债权费用10476元；3、判令原告有权行使抵押权，以抵押物折价、拍卖、变卖的款项优先受偿；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月，以被告为借款人，中国建设银行股份有限公司苏州新区支行为贷款人，原告苏州市住房置业担保有限公司为保证人，三方签订《个人住房公积金(组合)借款及保证担保合同》(以下简称借款合同)[编号：0000179793号]，约定由银行向被告提供公积金贷款20.3万元人民币，贷款期限10年，贷款利率为年利率3.25%。贷款用途为被告购买坐落于虎丘区康佳花园121幢1510室房屋。借款合同约定借款人按等额本息还款方式按月归还贷款本息，借款人连续三个还款期或累计六个还款期未偿还贷款本息和相关费用的，贷款人有权解除合同，提前收回已发放的贷款，并要求保证人承担保证责任。原告为被告的借款提供连带责任保证担保。同日，以被告为抵押人，原告为抵押权人，双方签订了《个人住房抵押(反担保)合同》(以下简称抵押合同)[编号：N1507616]。被告将贷款购买的房屋抵押给原告作为原告保证担保的反担保。抵押合同第八条一、二分别约定，如抵押人未按借款合同的规定履行偿还贷款本息义务，抵押权人向贷款人承担连带保证责任后，有权通过拍卖等形式直接处置抵押物并从处置抵押物的价款中优先受偿，并有权就不足部分继续向抵押人或抵押物共有人追偿。《借款合同》和《抵押合同》签订后，贷款人依约放款，但截止2019年7月，被告已连续六期未按时偿还贷款本息。银行遂致函原告，要求原告履行保证担保责任，予以代偿。原告于2019年7月30日向贷款人代偿了被告贷款本息151524.74元。原告履行保证责任后，有权向被告追偿。为维护原告合法权益，现特向法院起诉，请求法院依据事实和法律作出公正裁决。被告许李未作答辩，也未向本院提供证据。本院经审理查明：2015年11月24日，原告苏州市住房置业担保有限公司（丙方，保证人）与被告许李（甲方，借款人）及案外人中国建设银行苏州新区支行（乙方，贷款人）签订《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》一份，约定：贷款人向借款人发放住房公积金贷款203000元，贷款年利率为3.25%，借款期限为120个月，从2016年1月8日至2026年1月8日止。借款人同意按等额本息方式向贷款人偿还借款本息。上述贷款用于购买坐落于苏州市虎丘区的房屋。借款人逾期归还个人住房公积金贷款的，贷款人对逾期金额按本合同约定的借款利率水平上浮30%计算罚息，对借款人未支付的利息计收复利。保证人愿意为借款人全面履约向贷款人提供保证担保。本合同项下保证人的保证方式为连带责任保证担保。当借款人不履行其义务时，贷款人有权直接要求保证人在保证范围内对借款人的全部债务承担连带责任。保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、损害赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、公告费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。一次性还本的，保证期间为借款到期日起二年；每月偿还的，保证期间为每月还款日届满之日起二年（每月分开计算）。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的保证期间为贷款人确定的债务提前到期之日起二年。2016年1月8日，中国建设银行苏州新区支行将住房公积金贷款203000元转入了被告指定的收款账户。2015年11月24日，原告苏州市住房置业担保有限公司（乙方、抵押权人）与被告许李（甲方、抵押人）签订《个人住房抵押（反担保）合同》一份，约定：甲方因购买自住住房向中国建设银行有限公司苏州分行申请贷款，乙方同意为甲方向贷款人提供保证担保，同时甲方自愿向乙方提供住房抵押（反担保）。抵押人许李提供的抵押物为坐落于苏州市虎丘区的房屋。抵押（反担保）的范围为乙方根据其与贷款人签订的《保证合同》条款代甲方偿还贷款人的全部债务（含贷款本金、利息、罚息、违约金、滞纳金等）及因处分抵押物所发生的一切费用以及诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。被告许李在甲方栏签名确认。2015年11月26日，张碧英书面声明放弃苏州市产权，产权登记时不再作为共有人。同日，被告许李书面声明该房屋本人所有，本人已知晓上述情况。2015年12月21日，原告苏州市住房置业担保有限公司与被告许李就被告提供抵押的坐落于苏州市虎丘区的房屋办理了抵押登记手续，原告苏州市住房置业担保有限公司作为抵押权人取得了苏房他证新区字第××号他项权证，被担保主债权数额为203000元。2019年7月25日，中国建设银行苏州新区支行向原告苏州市住房置业担保有限公司发函一份，载明：借款人许李于2016年1月8日向我行申请公积金贷款20.3万元，期限10年，用于购买康佳花园121幢1510室房屋，贵公司对上述贷款进行了担保。借款人、贵公司与我行签订了《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》。截止2019年7月25日，借款人已经连续六期未偿还我行贷款本息。依据合同第十三条的约定，我行要求立即解除合同，提前归还公积金贷款，共计本金148855.89元、利息2600.27元（计算至2019年7月25日）及至实际清偿之日利息。请贵公司按照合同及我行与贵公司签订的担保合作协议，履行保证责任，于2019年8月7日前将上述贷款本息全部清偿。2019年7月30日，原告苏州市住房置业担保有限公司代被告向中国建设银行苏州新区支行归还了公积金贷款的全部欠款本息。2019年7月31日，中国建设银行苏州新区支行向原告苏州市住房置业担保有限公司出具《代偿证明》一份，载明：借款人许李于2016年1月8日向我行申请公积金贷款20.3万元，期限10年，用于购买苏州市房屋。苏州市住房置业担保有限公司对上述贷款进行了担保。借款人已经贷款连续逾期六期，拖欠本金148855.89元，利息2668.85元。根据《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》的有关规定，建行有权解除合同，提前收回发放的贷款本金及其产生的利息，并要求苏州市住房置业担保有限公司提前履行保证责任。2019年7月30日由苏州市住房置业担保有限公司代偿许李公积金贷款本息合计151524.74元，至此，许李购买的苏州市房屋的公积金贷款已经全部结清。同日，中国建设银行苏州新区支行向原告苏州市住房置业担保有限公司出具《个人购房贷款还款证明》一份，载明：借款人许李因购买苏州市房屋，于2016年1月8日向我行贷款20.3万元。其中公积金贷款30万元，期限10年，借款合同号0000179793，该笔贷款本息已于2019年7月30日还清。为实现本案债权，原告苏州市住房置业担保有限公司与江苏狮山律师事务所签订了《委托代理合同》一份，约定，原告聘请江苏狮山律师事务所的律师为委托代理人参与本案诉讼，代理解决原告与被告许李追偿权纠纷一案，并约定代理费用为10476元。2019年9月19日，原告向江苏狮山律师事务所支付律师费10476元。2019年9月20日，江苏狮山律师事务所向原告开具了金额为10476元的江苏增值税普通发票。以上事实，由原告提供的个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同、个人贷款支付凭证、个人住房抵押（反担保）合同、书面声明、房屋他项权证、关于要求代偿的函、个人购房贷款还款证明、代偿证明、中国建设银行单位客户专用回单、客户对账单、委托代理合同、交通银行电子回单、江苏增值税普通发票及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，原告苏州市住房置业担保有限公司与案外人中国建设银行苏州新区支行及被告许李签订的《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》及原告苏州市住房置业担保有限公司与被告许李签订的《个人住房抵押（反担保）合同》均依法成立并生效。中国建设银行苏州新区支行在借款合同签订后向被告许李发放了贷款，被告未能按约履行还本付息的义务，原告作为保证人代被告归还了贷款本息后，依法取得追偿权，故原告要求被告归还代偿款及利息的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告承担为实现本案债权所发生的律师费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，且主张的律师费数额符合江苏省律师服务收费标准的有关规定，本院亦予以支持。《个人住房抵押（反担保）合同》约定被告以其所购房屋为原告提供反担保抵押保证并办理了抵押登记手续，抵押权依法成立并生效，原告请求在被告不能偿还上述债务时对抵押物行使优先受偿权的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许李于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告苏州市住房置业担保有限公司代偿款151524.74元及利息（自2019年8月1日起以151524.74元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起以151524.74元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。二、被告许李于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州市住房置业担保有限公司律师费10476元。三、如被告许李未履行上述第一、二项债务（含本案诉讼费用），原告苏州市住房置业担保有限公司有权就被告许李抵押的坐落于苏州市不动产经协议折价或以拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额203000元范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3540元，公告费600元，合计4140元，由被告许李负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王文萍人民陪审员  郁伟中人民陪审员  张 勇二〇一九年十二月三十日书 记 员  徐 青本案适用的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。