广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23728号上诉人（原审原告）：孙莹滢，女，汉族，1995年7月31日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杜心朦，广东百業時代律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喜彬，广东百業時代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢木深，男，汉族，1978年12月22日出生，身份证住址：广东省陆丰市，委托诉讼代理人：张宝松，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾娅，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人孙莹滢与被上诉人卢木深房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初4885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙莹滢的上诉请求：1、判决撤销一审民事判决书，发回重审或依法改判支持孙莹滢的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由卢木深承担。上诉事实和理由：一、双方已按照口头约定及履行行为变更了合同履行方式。双方于2018年9月18日签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，当日，又签订《补充协议》，约定转让价款378万元，2018年9月28日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款96万元至买卖双方约定的银行监管账户，卖方即卢木深自行赎楼等事项。随后，双方在实际履行过程中，数次以口头约定形式及实际履行行为更改了上述协议，通过一审查明的事实可以看出，双方主要通过口头协商及实际履行变更了以下几个事项：1、首期款资金监管日期已推迟至2018年10月24日，且首期剩余房款资金监管金额，已由96万元，变更为132万元；2、付款方式已由银行按揭付款，变更为一次性付款；3、由于付款方式变更，一次性付款方案中房屋首期款的付款期限经双方约定为2018年12月14日；4、赎楼费用变更为孙莹滢承担。经上述变更后，涉案房屋买卖合同的实际履行内容为：除孙莹滢已支付的定金18万元外，孙莹滢向卢木深一次性支付部分（首期）房款110万元；在剩余250万元房款中，由卢木深向第三方担保机构融资200万元赎出抵押在建设银行的涉案房屋，赎楼利息等赎楼费用由孙莹滢承担，剩余50万元购房款作为孙莹滢对卢木深的欠款，欠款期限2个月，月息2.5分。双方约定于2018年12月14日即周五前，由孙莹滢支付卢木深首期购房款110万元，同时由双方将前述资金监管和赎楼手续办理完毕。基于上述事实，纵观本次房屋买卖过程，双方均是采取口头协议或实际履行的方式对合同内容进行调整的，且卢木深在录音中亦同意了“一次性付款”的方案，由此可见，卢木深对双方协商变更合同的形式和内容是接受的。故此，双方均应依诚信原则接受变更后约定履行内容的约束。对于上述双方变更合同的行为，一审法院通过对录音证据进行文义解释，认定卢木深并未同意变更合同内容，属于认定事实不清。具体在于以下两点：(一）一审法院关于“通过卢木深回答：最好是一次性，她(孙莹滢）这么年轻，后面也不要让她承担这么多。联系上下文内容，卢木深应当指这五十万应当是和其他首期款一起付清，这样才能解释被告为何说不要让原告后面再承担这么多。”的认定与事实不符，属于事实认定不清。通过整个商谈录音的内容来看，三方商谈到4分44秒时，金融中介方提出：“第二个（方案）就是刚刚我讲的一次性搞定”，卢木深立刻回应：“你最好就是一次性咯”。从此时开始，参与商谈的各方均以“一次性”或“一次性付款”代表孙莹滢提出的第二个方案即“一次性付款方案”。甚至，卢木深明确在31分07秒时表示：“你现在最好给我明确时间，我什么时候可以拿到钱就好了”，金融中介回应最快可以在26日拿到110万。45分47秒卢木深主动表示：“你听我的，一次性付款，你（梁红，孙莹滢之母）最少要省几十万利息”。综合前述谈话内容，卢木深所称“最好是一次性”显然是指接受“一次性付款”方案，而非一审法院解释的“卢木深应当指这五十万应当是和其他首期款一起付清”之含义。(二）卢木深按照双方商谈录音中在06分08秒到08分04秒期间的约定内容，前往担保公司签文件赎楼。虽然卢木深后来不知什么原因拒绝签字，但其前往担保公司的行为（该事实在一审中已经通过法庭调查予以明确），证明了其对商谈内容的接受，也说明了双方在商谈当时，已经对合同内容作出了实质性变更。综上，一审法院关于卢木深未明确接受变更内容的认定，属于认定事实不清。二、一审对违约责任的认定不符合客观事实。(一）涉案房屋买卖合同之所以无法继续履行，是因卢木深在2018年12月12日无故致电告知孙莹滢之母梁红，称其不再履行合同，而当时孙莹滢及孙莹滢之母，正在按照2018年12月11日商定的内容到银行办理征信。随后，卢木深又在2018年12月24日向孙莹滢发出《解除合同通知书》，解除理由为原告应于2018年9月28日前支付除定金外的剩余首付款96万元，原告未按合同约定履行义务。对此，孙莹滢认为，该通知无视双方在合同履行过程中做出的上述实质性变更，尤其是付款时间及金额的变更，孙莹滢实际上已于2018年10月24日进行了资金监管，并实际支付132万元，远超出变更前的合同约定，卢木深对此早已知情并认可。故此，该事由显然无法作为解除合同的合法事由。再进一步讲，卢木深于2018年12月12日也就是无故拒绝赎楼后，给孙莹滢打电话，明确表示不再进行交易，后于2018年12月24日发出解除合同通知函，以前述事由单方解除涉案房屋买卖合同。前述行为阻却孙莹滢按照变更后的约定内容履行合同。由此可见，卢木深前述的两个行为才是涉案房屋买卖合同无法继续履行的根本原因。故，一审法院将合同无法继续履行的原因归责于孙莹滢，并认定孙莹滢违约，是不符合客观事实的。(二）卢木深本应按照双方上述约定前往担保公司签订赎楼手续，但其到达担保公司后无故拒签赎楼文件，对双方新约定的变更内容已经构成违约。在一审中，卢木深承认确实前往担保公司，但签署的文件系对担保公司出资赎楼的一个担保承诺或借款凭证。如卢木深所述属实，担保公司系由卢木深单方委托，而该文件也属于行业中正常的赎楼手续，即便是实际上由孙莹滢承担该费用及利息，形式上也应由卢木深进行签署（双方书面合同中也有约定应由卢木深自行赎楼）。即便卢木深并不清楚行业规则，孙莹滢、卢木深、金融中介三方的商谈录音中也可以看出，在5分19秒时，金融中介明示须卢木深正常赎楼，孙莹滢承担该款项利息，卢木深也应当明白其前往担保公司签订的是正常赎楼手续，而其在迗成一致的更改意见以后，履行过程中突然反悔，不仅阻却买卖合同的履行，更在孙莹滢付款的履行期未届满的前提下突然变卦，显然不遵守诚实守信原则。一审法院未对该部分事实的性质作出认定，属事实认定不清。三、一审法院判决不利于解决双方纠纷。双方争议源起于涉案房屋买卖合同未能顺利履行。通过本案一审确认的事实可以看出，作为合同相对方，孙莹滢的年纪尚轻、孙莹滢之母出于自用居住的目的帮女儿买房等情况，卢木深从交易时对此就应当清楚。在合同履行过程中，孙莹滢虽因年轻未能及时获得银行贷款，但始终处于积极履行的状态，与二手房买卖合同纠纷一般案件中典型的买方违约情形，存在显著的区别。因此，从案件根本上看，孙莹滢作为买方，在履行过程中因客观原因出现瑕疵，但一直积极推进合同的履行。卢木深作为卖方，也以实际行动和口头承诺同意对合同进行变更。以此为前提，卢木深先同意方案，后拒绝履行变更后的合同，进而违法解除该合同的行为明显是不诚信的，不合法的。孙莹滢虽因年纪尚轻而导致申请银行贷款过程出现障碍，但纵观整个购房的过程，其积极与卢木深协商并履行合同的行为，无论是主观意志还是客观行为，均是遵守诚信原则的，是积极促成交易的。对此,若一审法院认为卢木深前述不诚信的行为不构成违约，反而认定孙莹滢积极协商、积极履行约定的行为构成违约，未免有失公允。作为诉讼参与人，孙莹滢代理人认为，涉案房屋买卖合同系因双方在履行合同的过程中均存在瑕疵，才导致双方丧失了信赖基础而无法继续履行的。对此，即便是认定双方互不负违约责任，进而解除合同，恢复原状，也比一审判决更有利于解决纠纷，更符合公平原则。综上所述，一审法院认定事实不清，且判决不利于解决纠纷，有失公允，孙莹滢恳请二审法院依法支持孙莹滢的上诉请求。卢木深答辩称：一、孙莹滢主张已按口约定及履行行为变更了合同履行方式与实际情况不符，原审判决认定“原告所提证据未能证明被告已明确同意原告所提最后方案”正确，应当依法予以维持原审判决。二、孙莹滢是不履行合同义务因资金困难，征信严重不良无从银行贷款，孙莹滢已经构成根本违约，卢木深依照约定及法律规定有权解除合同。三、被答辩代理人原审庭审中对于至2018年12月24日一直努力履行合同的表述，恰恰证实了孙莹滢根本违约的本质。孙莹滢向一审法院起诉请求：1、判决卢木深2018年12月24日单方解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》构成违约；2、判决卢木深向孙莹滢双倍返还定金人民币36万元；3、本案全部诉讼费用由卢木深承担。一审法院认定事实：一、2018年9月18日，卢木深作为卖方、深圳市世华房地产投资顾问有限公司作为居间方、孙莹滢作为买方就深圳市罗湖区布吉路紫荆花园紫云阁第23层23F的转让事宜共同签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》：1、该合同第二条房地产产权现状：涉案房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼。2、转让价款：378万元。3、交易定金：18万元。4、交房保证金：5000元。5、付款方式：本合同签订之时买方向卖方支付该定金；剩余360万元房款，买方须于2018年9月28日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款96万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2018年9月28日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。二、2018年9月18日，孙莹滢与卢木深又签订了一份《补充协议》：1、房地产产权现状补充约定为：卢木深应将不动产权证（或房地产证）交于居间方世华地产保管以备过户交易之用；须于签订本合同之日起7日内，卢木深应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卢木深虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行续楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。2、违约责任条款修改为：任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过十天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金。三、前述合同签订后，孙莹滢支付了定金18万元。庭审时卢木深确认收到定金18万元。四、2018年12月6日，卢木深向孙莹滢发出《履约催告函》：根据买卖合同约定孙莹滢需于2018年9月28日前支付除定金外的剩余首期款96万元到银行做监管，但经本人及世华地产多次通知，孙莹滢仍未按合同约定履行义务。现本人特出此函，请孙莹滢于2018年12月12日前办理银行首期款资金监管及按揭贷款手续，否则视为孙莹滢单方面违约，因此引致的法律后果，依时办理相关手续。五、2018年12月11日，孙莹滢、卢木深和梁红（孙莹滢母亲）、金融中介（蓝胜荣）又重新协商涉案房款的付款的方式：蓝胜荣：你们（孙莹滢）如果明天（12月12日）能把征信打出来，它（担保公司）后天（12月13日）可以出款，但是要快。如果这边耽误了时间就相当于星期五（12月14日）出款，星期五出款相当于我们星期五做监管，我这边100万加上她的钱(10万）全部110万就相当于给你的钱吗，监管进去，然后这边同时赎楼，第二天拿证，立马过户，周五就拿钱了。过户完毕后变她名字就立马给你钱。卢木深：这样就最好。梁红：好。卢木深：你这个另外的50万？蓝胜荣：另外的50万元你们再签一个借条约定。梁红：对。蓝胜荣：等你（卢木深）拿到110万的时候就签完可以了。梁红：我给你利息，好吧。卢木深：最好是一次性，她（孙莹莹）这么年轻，后面也不要让她承担这么多。六、2018年12月24日，卢木深又向孙莹滢发出《解除合同通知函》：根据合同约定孙莹滢应于2018年9月28日前支付除定金之外的剩余首期款96万元至双方约定的银行第三方监管账户做资金监管，但经世华地产及本人多次通知，孙莹滢仍未按合同约定履行义务。鉴于孙莹滢的违约行为，卢木深特依据买卖合同违约责任条款，决定单方解除与阁下签署的买卖合同及有关协议，因此产生的合同责任由孙莹滢自行承担。七、庭审双方确认，在2018年12月11日双方协商之前，孙莹滢被银行拒贷。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案孙莹滢主张卢木深明确接受“一次性付款”方案后又拒绝签字赎楼，其行为构成违约，并提交了房产买卖合同、双方聊天记录等为证；卢木深主张孙莹滢资金困难、征信严重不良无法申请足额贷款，其行为构成根本违约。双方在庭审上各执一词，但综合分析孙莹滢提供的证据和庭审时当事人、证人的陈述，双方交易出现停滞不前，首先是由于孙莹滢征信问题而导致的银行拒贷，双方虽然对付款的方式不断在协商，但从录音记录中看双方并未达成一致。卢木深在聊天记录结束前问“你这个另外的50万”怎么支付，金融中介回复“另外的50万元你们再签一个借条约定”，最后卢木深回答的是“最好是一次性，她（孙莹莹）这么年轻，后面也不要让她承担这么多”。通过卢木深这句话的字面含义，且联系上下文内容，卢木深应当指这五十万元应当是和其他首期款一起付清，这样才能解释卢木深为何说不要让孙莹滢后面再承担这么多，总之，孙莹滢所提证据未能证明卢木深已明确同意孙莹滢所提最后方案。综上，本合同违约责任在孙莹滢，而孙莹滢要求确认卢木深违约、退还定金等主张，均需以卢木深违约为基础，故对于孙莹滢的全部诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回孙莹滢的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币3350元，保全费人民币2320元，由孙莹滢自行负担。本院经审理查明，原审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为涉案房屋买卖合同无法继续履行的违约责任应如何认定的问题。涉案《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》签订后，因孙莹滢征信问题导致被银行拒贷，此后双方虽于2018年12月11日对变更付款方式问题进行协商，但从协商过程的录音内容看，双方并未明确就孙莹滢履行剩余房款支付义务的具体方式达成一致，该录音内容也不能证明卢木深已同意将剩余房款中的50万元转化为对孙莹滢的借款。孙莹滢关于双方已协商一致将付款方式变更为一次性付款、首期款付款期限变更至2018年12月14日以及双方同意剩余50万元购房款转为借款（借款期2个月、月息2.5分）的上诉主张，事实依据不充分，本院不予采信。因双方未能就付款方式变更达成一致，孙莹滢亦未按照合同约定内容履行自身付款义务，在此情况下孙莹滢关于卢木深单方解约行为构成违约并导致合同无法继续履行的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人孙莹滢的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币6700元，由上诉人孙莹滢负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕审判员 邓    媛二〇一九年十二月二十九日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。