文书内容重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)渝民申2952号再审申请人(一审第三人、二审上诉人)：中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行，住所地重庆市南岸区江南大道21号，统一社会信用代码91500108903192998J。负责人：赵进，该行行长。委托诉讼代理人：赵炬，重庆佳程律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓理，重庆佳程律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：刘涛，女，汉族，1971年6月18日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成(重庆)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨玮，北京大成(重庆)律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号，统一社会信用代码91500108203166940T。法定代表人：王洪光，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯静辉，男，该公司职工。再审申请人中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行(以下简称农行南岸支行)与被申请人刘涛、一审被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2019)渝01民终5197号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。农行南岸支行申请再审称：1.请求撤销重庆市第一中级人民法院作出的(2019)渝01民终5197号民事判决书，改判驳回被申请人刘涛对申请人农行南岸支行的全部诉讼请求；2.判令被申请人刘涛承担二审及再审的全部诉讼费用。事实与理由：一、申请人农行南岸支行是基于与一审被告金阳公司的长期合作关系，应金阳公司的要求，在充分信赖物权法定和物权公示基本原则、信赖抵押权存续的基础上出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司易诚国际一、二期项目进行销售的函》(以下简称《同意销售函》）的。二、一审及二审判决均存在认定事实不清的情形。1.二审判决认定被申请人刘涛与一审被告金阳公司形成了事实上的商品房买卖合同关系缺乏证据证明；2.一审、二审判决认定案涉房屋已实际交付被申请人刘涛，属于认定事实不清；3.一审、二审判决认定被申请人刘涛是善意购房人，属于认定事实不清。被申请人刘涛是具有完全民事行为能力的成年人，在被告知购房抵押房屋的风险后，其应预见到购买抵押房屋的法律后果，但仍然选择轻信金阳公司的单方承诺，在未取得申请人农行南岸支行同意解押、办理产权证的情况下购买涉案房屋，本身存在过错，其并非善意购房人。三、一审、二审判决均存在使用法律错误的情形。1.申请人农行南岸支行并未放弃案涉房屋的抵押权，一审法院适用《物权法》177条认定申请人的抵押权消灭，属于适用法律错误；2.一审、二审判决以《物权法》第191条认定由申请人农行南岸支行承担因抵押人金阳公司未转让所得价款提前清偿债务或提存的不利法律后果，属于适用法律错误。四、一审、二审判决认定案涉房屋的交换价值已实现、抵押权的效力及于转让价金的观点于法无据。五、一审、二审判决对本案抵押权存废的认定，明显前后矛盾，再次证明一审、二审判决适用法律错误。六、二审判决认定申请人农行南岸支行未尽监管之责，没有任何法律依据。七、最新判例（2018）最高法民申6179号民事裁定书以及（2016）渝民终291号民事判决书认为，即便抵押权人明确同意出售房屋，也不能认定抵押权人丧失了抵押权。八、即使法院判定农行南岸支行应协助被申请人刘涛办理过户手续，农行南岸支行有权依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第71条的规定对转让后的抵押物行使抵押权。综上，农行南岸支行依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项的规定申请再审。刘涛提交意见称，原审判决在事实认定方面及法律适用方面均有充分依据，农行南岸支行的再审理由不成立。事实和理由：一、再审申请人农行南岸支行出具同意销售抵押房屋函时就知晓其出具函件内容及行为会对广大购房者产生充分信赖影响，其作为抵押权人没有监管甚至放任开发商金阳公司私自收取购房款，本身就具有重大过错，但农行南岸支行犯错行为不应由善意的广大购房者买单。广大购房者在已付清购房款、实际占有房屋长达数年的情形下，要求办证及注销抵押登记的理由充分、正当。二、再审申请人农行南岸支行关于原判决存在事实认定不清的观点不成立。1.原判决认定答辩人刘涛与金阳公司之间房屋买卖合同关系成立，符合客观事实，不存在事实认定不清；2.一审及二审认定金阳公司已将案涉房屋交给刘涛使用，不存在事实认定不清；3.刘涛作为购房者属于无过错的善意第三人，其信赖利益应当得到保护，一审及二审认定刘涛属于善意购房人完全符合客观事实，不存在事实认定不清；4.在刘涛已支付了全部购房款的情形下，金阳公司负有向刘涛办理案涉房屋产权过户的合同义务，一审及二审判决判令金阳公司协助办理产权过户不存在任何事实认定错误或事实认定不清。三、再审申请人农行南岸支行关于原判决适用法律错误的观点不成立。1.原判决认定农行南岸支行先出具了同意销售案涉房屋函，金阳公司后将案涉房屋转让给刘涛，属于我国《物权法》第191条所规定的“经抵押权人同意，抵押人可以转让抵押物”的情形，农行出具《同意销售函》视为农行放弃抵押权，抵押权归于消灭，金阳公司作为抵押人有义务将其收取的购房款支付给农行南岸支行，但答辩人刘涛并不负有向农行南岸支行支付购房款的法律义务，原判决该项认定事实清楚且具有法律依据；2.农行南岸支行出具《同意重庆金阳房地产开发有限公司·易诚国际一、二期项目进行销售函》也明确其同意金阳公司对外销售房屋，并要求金阳公司按照其约定程序办理手续，从函件内容上来看，农行南岸支行也是要求金阳公司支付价款办理手续，而非要求购房者直接向农行南岸支行支付转让价款。刘涛作为购房者直接向金阳公司支付购房款不存在任何过错；3.抵押权人农行南岸支行出具《同意销售函》，应视为其放弃抵押权，购房者要求判令金阳公司办理房屋产权过户不存在法律障碍，原审判决不存在任何法律适用错误。本院经审查认为，本案争议焦点为：1.刘涛与金阳公司是否形成事实上的房屋买卖合同关系；2.农行南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助刘涛办理案涉房屋过户登记手续的义务。关于刘涛与金阳公司是否形成事实上的房屋买卖合同关系的问题。经查，二审法院对双方签订的《认购书》的性质进行了充分的论述，本院不再赘述。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中刘涛已按约定向金阳公司支付了购房款280万元，金阳公司予以接受并交付了涉案房屋。因此，二审法院认为刘涛与金阳公司之间已达成了合意，形成了事实上的本约关系。刘涛据此有权请求金阳公司全面履行合同义务并无不当。关于农行南岸支行是否负有涤除案涉房屋抵押登记并协助刘涛办理案涉房屋过户登记手续义务的问题。申请人提出其在《同意销售函》的最后一段注明了“上述房产的销售行为……不得阻碍我行抵押权的实现”，因此，其同意销售行为并不丧失所售房屋的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解，本条确立了“抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，农行南岸支行向金阳公司出具了《同意销售函》，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时农行南岸支行对于同意销售的房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。本案房屋买卖合同系现房销售，销售所得款项应用于提前清偿债务或者提存，但农行南岸支行作为抵押权人，有资金监管的能力，却在明确同意金阳公司可对外出售案涉房屋的情况下，未尽监管之责，故二审法院认定农行南岸支行作出的《同意销售函》已产生放弃抵押权的法律效力，判决其负有注销案涉房屋在产权部门的抵押登记手续以及协助刘涛办理案涉房屋过户登记手续的义务并无不当。综上，中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回中国农业银行股份有限公司重庆南岸支行的再审申请。审判长  曹晓锐审判员  杨卉萍审判员  黄 成二〇一九年十二月二十四日书记员  谭 敏