重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2856号原告：中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号20-12号，统一社会信用代码9150010730492101X3。法定代表人：代峪，职务总经理。委托诉讼代理人：阮婧驰，女，蒙古族，1990年2月12日生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：冉勇海，男，土家族，1988年12月17日生，住武汉市武昌区。被告：张敏，女，汉族，1985年8月15日生，住四川省岳池县。被告：周**，男，汉族，1986年4月25日生，住四川省岳池县。二被告共同委托诉讼代理人：杨巨龙，四川海峡律师事务所律师。原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司诉被告张敏、周**商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘香军适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人阮婧驰、冉勇海，被告张敏、周**及其共同委托诉讼代理人杨巨龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司诉称，2016年3月9日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议。合同约定，原告将其开发建设的中国铁建玖城壹号项目1-9-11号房屋出售给被告，购房款总价为424081元，付款方式为首付加按揭贷款。后被告逾期付款，并于2016年3月8日签署了《玖城壹号首付款分期承诺书》，承诺首付款85081元于2016年12月31日付清。同时，合同约定，若被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。现被告逾期未付首付款且按揭贷款提交申请后，银行也一直未发放按揭贷款。现原告已经就该房屋办理了合同备案登记和预告登记。二被告未付款的违约行为符合约定的解除条件，原告有权解除合同，并依照约定向其主张违约责任，并有权要求被告办理解除相关登记手续。原告遂诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告于2016年3月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、二被告向原告支付《重庆市商品房买卖合同》中第10.1.2条约定的逾期付款违约金4240.81元（标准为应付款的1%）；3、二被告向原告支付《玖城壹号首付款分期承诺书》中约定的逾期付款违约金21204.05元（标准为合同总价的5%）；4、二被告向原告支付房屋滞售损失42408.1元（标准为应付房款的10%）；5、二被告配合原告办理商品房买卖合同备案登记的注销手续和商品房预告登记的注销手续；6、本案案件受理费由二被告承担。审理中，原告放弃本案第2项诉讼请求，本院予以尊重。被告张敏、周**辩称，1、同意解除合同；2、针对第二、三项诉讼请求，原告重复主张违约金且过高，请求调低；并且，因双方约定的付款方式为首付款加按揭款，但未约定首付款和按揭款的支付时间，故二被告不存在逾期付款的行为，第二项诉讼请求无事实依据；3、针对第三项请求，被告未在承诺期限内支付首付款属实，原因是：银行按揭贷款迟迟未办理下来，而贷款银行系原告指定的，被告担心房屋买卖合同不能实际履行，因此未支付该首付款；4、针对第四项请求，被告方无违约行为且未给原告方造成损失。理由是：（1）、据合同约定，被告根据原告选定的贷款银行提交了相关的贷款申请资料和文件，且原告也承认我方提交了相关资料的事实；（2）、该损失针对的是被告不履行办理贷款的手续的违约责任，但被告已经履行了相关义务，案涉房屋已抵押给了原告指定的贷款银行，办理了抵押登记，被告已完成了按揭贷款的所有义务；（3）、案涉房屋现值84万余元，当时被告购买该房屋总价约42万元，原告若以现值出售给案外第三人是不存在任何损失的；5、针对第五项请求，被告愿意配合原告办理合同备案登记及商品房预告登记的注销手续；6、被告向原告支付了购房款24800元，合同解除后被告应向原告退回该款。综上，请求依法判决。经审理查明，2016年3月9日，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，约定：被告购买的房屋位于九龙坡区石杨路66号1幢9-11，房价款为424081元，采用按揭付款方式，首付款85081元，其余33.9万元申请按揭贷款。关于逾期付款的违约责任，约定：逾期超过90日的，甲方（原告方）有权解除合同，乙方（被告方）应按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。合同补充协议约定：1、如因乙方原因未能办理按揭贷款，乙方应在甲方书面通知起30日内以现金或其他方式支付全额房款，如未能支付，则甲方可解除合同，乙方承担应付款的百分之一作为违约金。2、乙方应在签约之日向银行提出正式贷款申请，并提交贷款资料、签署贷款文件，配合甲方催促银行放贷，如乙方超过15日仍未完清上述手续，甲方可随时解除合同，乙方按应付房款的10%向甲方支付房屋滞售损失。3、双方在合同首页约定了乙方的详细联络方式。2016年3月8日，被告向原告出具“玖城壹号首付款分期承诺书”，载明：本人于2016年3月8日与你司签订了商品房买卖合同，购买石杨路66号1幢9-11房屋，因本人个人原因无法按照合同约定支付房款，现承诺如下：“首付款于2016年12月31日前支付完毕，否则，你司可追究本人支付合同总价的5%作为违约金，并有权将房屋另行销售，无需另行知会本人。本承诺书与签订合同不一致处，以承诺为准。”审理中，原告举示了催告函及快递单，显示原告按照双方在合同中约定的送达地址向被告邮寄催告函及通告函,拟证明被告逾期未付款，原告催告其支付房款并承担违约责任。被告称未收到通知。审理中，被告称，签约后共计支付了24800元，分别是定金3500元、信息服务费15000元、税费和维修基金6300元；我方的确未支付首付款85081元和贷款339000元；银行未放贷原因不明。原告称，不认可被告关于已付费用的陈述；被告尚未支付首付款，也未支付贷款；除了催告函，无其他证据证明向被告催收房款并限期支付房款；对于损失无证据，是依据合同约定主张的；贷款银行因被告的原因一直没有放贷。审理中，原、被告双方确认如下事实：1、讼争房屋办理了《重庆市商品房买卖合同》备案登记和预购商房预告登记。2、《重庆市商品房买卖合同》没有约定首付款、按揭款的支付时间，但承诺书中约定2016年12月31日前要支付首付款。3、双方同意《重庆市商品房买卖合同》于开庭之日即2019年4月17日解除。4、被告已经办理完毕抵押贷款的申请手续，只是银行没放贷。5、承诺书与买卖合同指向的是同一份合同。6、合同和承诺书是在2016年3月8日同一天签订的。以上事实，有重庆市商品房买卖合同、玖城壹号首付款分期承诺书、催告函、通告函、快递单、仲裁决定书、银行流水明细、转账凭证、合同备案登记证明、预告登记证明、当事人陈述等证据在卷为凭，足以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《重庆市商品房买卖合同》是原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，被告怠于履行支付首付款义务，且已超过了90日，已符合合同约定的原告有权解除合同的情形。原告现根据合同约定主张解除双方之间签订的合同，本院予以支持。且原、被告双方在庭审中亦确认了《重庆市商品房买卖合同》于2019年4月17日解除，故本院确认原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2019年4月17日解除。关于原告主张的逾期支付首付款违约金。被告向原告出具《玖城壹号首付款分期承诺书》，载明：如首付款于2016年12月31日前未支付完毕，原告可向被告主张合同总价的5%的违约金，此违约金的性质为逾期支付首付款的违约金，此承诺并不违反法律法规的规定，被告应按此履行。故对原告主张被告支付合同总价的5%即21204.05元违约金，本院予以支持。关于原告主张的房屋滞售损失42408.1元。该合同约定被告方应在签约之日向银行提出正式贷款申请，并提交贷款资料、签署贷款文件，配合原告催促银行放贷，如被告方超过15日仍未完清上述手续，原告可随时解除合同，被告方按应付房款的10%向原告支付房屋滞售损失。本案中，被告办理了银行按揭贷款审批手续,原告未举证证明被告逾期办理该手续,应自行承担不利后果。故对原告主张的房屋滞售损失42408.1元,本院不予支持。因涉案房屋已办理预购商品房买卖合同登记备案及土地房屋预告登记，被告在双方解除合同后，应协助原告办理该房屋的合同备案登记及房屋预告登记注销手续。故对原告的该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司与被告张敏、周**之间于2016年3月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-105-00065103）自2019年4月17日起解除。二、被告张敏、周**于本判决生效之日起10日内协助原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司办理关于九龙坡区石杨路66号1幢9-11房屋预购商品房买卖合同登记备案及土地房屋预告登记注销手续。三、被告张敏、周**于本判决生效之日起10日内支付原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司违约金21204.05元元。四、驳回原告中铁十一局集团重庆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3830.61元，由被告张敏、周**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘香军二〇一九年十二月二十三日书记员  曹丽娟