福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4754号 上诉人（原审被告）：薛军政，男，1973年9月8日出生，汉族，住厦门市翔安区。 上诉人（原审被告）：陈秀凤，女，1974年8月4日出生，汉族，住厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告）：张继义，男，1982年3月3日出生，汉族，住福建省武平县。 被上诉人（原审原告）：钟雅婷，女，1982年6月5日出生，汉族，住厦门市翔安区。 上诉人薛军政、陈秀凤因与被上诉人张继义、钟雅婷房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛军政、陈秀凤上诉请求：依法撤销一审判决,改判驳回张继义、钟雅婷一审的诉讼请求。事实和理由：双方于2013年3月24日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月5日签订的《房屋租赁补充协议》是有效的。首先，上述两份合同是双方协商自愿的情况下签订的，根据合同法第四条规定，合同具有自由原则。且在双方签订上述两份房屋租赁合同之前，薛军政、陈秀凤如实告知张继义、钟雅婷该租赁物已经取得福建省村镇个人住宅建设许可证的事实，张继义、钟雅婷明确表示接受才签订了《房屋租赁合同》，符合合同法第六条规定的诚实信用原则。对于双方所签订的上述两份合同符合合同有效成立的条件。其次，根据合同法第五十二条规定合同无效的情形，双方签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》并没有出现以上合同无效情形，上述两份合同的效力应该是有效的。再者，薛军政、陈秀凤于2008年取得的房屋建设许可证之后才开始房屋的建设，该行为符合房屋建设的要求，而不能认定为违规建筑。虽该租赁物与建设许可证上的建设面积有出入，也不能认定双方签订的房屋租赁合同自始无效，即合同全部无效，薛军政、陈秀凤主张建设许可证上的用地面积90平方米应该是有效的。最后，张继义、钟雅婷主张薛军政、陈秀凤返还房屋租赁保证金72000元以及多支付的租金36000元缺乏事实和法律依据。合同法第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订房屋租赁合同与房屋租赁补充协议中，薛军政、陈秀凤没有存在过错，若认定上述两份合同的无效是出于张继义、钟雅婷的过错，与薛军政、陈秀凤没有关系，张继义、钟雅婷无权主张薛军政、陈秀凤返还房屋租赁保证金72000元以及多支付的租金36000元。同时双方签订房屋租赁合同与补充协议时，薛军政、陈秀凤已经履行了出租人的义务，且在签订时张继义、钟雅婷要求薛军政、陈秀凤允许其自己的装修风格进行对房屋的改造，薛军政、陈秀凤基于张继义、钟雅婷承租十年期限的基础上答应了并书面约定该项内容。事实上，张继义、钟雅婷不但未履行其义务，如今还要追究薛军政、陈秀凤的责任，薛军政、陈秀凤对追究张继义、钟雅婷修改主要建筑结构恢复原状或折价补偿的权利予以保留。法庭调查中，薛军政、陈秀凤补充上诉理由：讼争房屋没有当面交付，房屋内的物品张继义、钟雅婷也没有清空。 张继义、钟雅婷未作答辩。 张继义、钟雅婷向一审法院起诉请求：1.确认张继义、钟雅婷与薛军政、陈秀凤于2013年3月24日签订的《房屋租赁合同》及2014年1月5日签订《房屋租赁补充协议》无效；2.判令薛军政、陈秀凤立即向张继义、钟雅婷退还租赁保证金72000元；3.判令薛军政、陈秀凤立即向张继义、钟雅婷退还多支付的租金（计算至张继义、钟雅婷实际搬离涉租赁物之日止，现暂自2019年7月1日计算至2019年12月31日止，为：72000元/年÷12×6=36000元）。 一审法院认定事实：张继义、钟雅婷与薛军政、陈秀凤于2013年3月24日签订一份《房屋租赁合同》，约定薛军政、陈秀凤将位于厦门市翔安区的房屋（许可证号：新店建村许（2008）新167号）出租给张继义、钟雅婷。合同约定：在协议签订之日起七日内，张继义、钟雅婷应支付薛军政、陈秀凤租赁定金72000元，在薛军政、陈秀凤将租赁物交付给张继义、钟雅婷时，该定金转为租赁保证金。2013年3月26日，张继义、钟雅婷通过银行转账方式向薛军政、陈秀凤指定的银行账户支付了72000元的租赁定金。2014年1月5日，双方签订了一份《房屋租赁补充协议》，双方商定以2014年1月1日为租赁物的“起租日”，租赁期为十年；张继义、钟雅婷应于补充协议签订之日起七日内向薛军政、陈秀凤支付第一年的租赁金72000元，以后为每年12月31日之前付清下一年度租赁金。合同签订后，张继义、钟雅婷支付房屋租赁款至2019年12月31日。2019年6月29日，双方因租赁房屋维修问题发生纠纷，张继义、钟雅婷终止履行租赁合同，腾空租赁房屋交还薛军政、陈秀凤，要求薛军政、陈秀凤退还合同保证金为72000元及2019年7月1日至12月31日期间的租金36000元，薛军政、陈秀凤则认为张继义、钟雅婷违约不予退回，张继义、钟雅婷遂诉法院，请求如上请求。 一审法院另查明，新店建村许（2008）新167号福建省村镇个人住宅建设许可证载明：申请人薛军政，建筑面积270㎡，用地面积90㎡，建筑层数三层。实际建筑面积约546㎡、用地面积约95㎡、建筑层数五层。 一审法院认为，本案讼争出租房屋未按照福建省村镇个人住宅建设许可证的规定进行建设，属违法建筑。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故张继义、钟雅婷与薛军政、陈秀凤以该违法建筑作为租赁标的物所签订的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此，张继义、钟雅婷主张薛军政、陈秀凤退还合同保证金72000元及2019年7月1日至12月31日期间的租金36000元的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、张继义、钟雅婷与薛军政、陈秀凤签定的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》无效；二、薛军政、陈秀凤应于本判决生效之日起五日内退还张继义、钟雅婷合同保证金72000元及租金36000元，合计108000元。如果薛军政、陈秀凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取为1230元，由薛军政、陈秀凤负担。 本院二审法庭调查中，薛军政、陈秀凤提交照片6张，用于证明讼争房屋还没有交付。张继义、钟雅婷未发表质证意见。经查，一审庭审中，薛军政、陈秀凤对于张继义、钟雅婷何时搬离陈述：“是2019年6月29日搬走的，连其安装的空调一并拆走了。对此，薛军政则称讼争房屋是与其父亲交接，没有与其当面交接，讼争房屋的钥匙是给其父亲了。 薛军政、陈秀凤陈述对一审法院认定的事实无异议，张继义、钟雅婷未提出异议。本院经审理，确认一审法院认定的事实。 本院认为，薛军政、陈秀凤与张继义、陈秀凤签订的《房屋租赁合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示。（一）案涉租赁房屋取得建设许可证的建筑面积270平方米，用地面积90平方米，建筑层数三层。但薛军政、陈秀凤出租使用面积是600平方米。薛军政、陈秀凤未就合同中超出建设许可证的房屋建筑面积取得合法建造手续提供证据加以证明，据此，超出建设许可证的房屋建筑面积部分的合同应认定无效，根据合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。一审判决认定合同全部无效，是不当的，应予纠正。（二）一审庭审中，薛军政、陈秀凤已确认张继义、钟雅婷2019年6月29日搬走，是与薛军政父亲交接钥匙，其二审主张讼争房屋还没有交付，则有违诚实信用原则。其二审提供的证据不能证明其主张。（三）根据公平原则，张继义、钟雅婷实际使用合同项下标的物，应支付相应费用，其多支付的部分租金、使用费有权要求退还，一审判决薛军政、陈秀凤退还张继义、钟雅婷合同保证金，应予维持。 综上所述，薛军政、陈秀凤的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1985号民事判决第一项为张继义、钟雅婷与薛军政、陈秀凤签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》部分无效； 二、变更厦门市翔安区人民法院（2019）闽0213民初1985号民事判决第二项为薛军政、陈秀凤应于本判决生效之日起五日内退还张继义、钟雅婷合同保证金72000元及2019年7月1日至同年12月31日的租金、使用费36000元，合计108000元； 三、驳回薛军政、陈秀凤的其他上诉请求。 四、驳回张继义、钟雅婷的其他诉讼请求。 如果薛军政、陈秀凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2460元，由薛军政、陈秀凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 柯艳雪 二〇一九年十二月十三日 书记员 陈 源  附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。