北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34181号原告：李俊丹，男，1992年11月14日出生，汉族，农民，住河北省邯郸市魏县。委托诉讼代理人：邓静，北京市中友律师事务所律师。被告：郭淑香，女，1965年3月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。原告李俊丹与被告郭淑香房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李俊丹的委托诉讼代理人邓静，被告郭淑香的委托诉讼代理人安飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊丹向本院提出诉讼请求：1.判令郭淑香向我支付装修款107220元；2.判令郭淑香支付我加盟费40300元；3.判令郭淑香支付我工人工资14500元；4.判令郭淑香支付我选址费用3999元；5.判令郭淑香支付我办理工商注册登记、餐饮服务公司会计费9448元；6.判令郭淑香承担本案诉讼费。诉讼过程中，李俊丹增加诉讼请求：要求解除与郭淑香签订的《租赁合同》。事实与理由：我与郭淑香于2018年11月5日签订了《租赁合同》，约定我租赁郭淑香转租的坐落于北京市丰台区西四环南路农资大厦一层西北侧建筑面积约120平米的房屋，租赁期限为5年，自2018年11月5日至2023年7月30日。租金45万元，每两年递增10%，付款方式实行6月付，每一期租金需在上一期租金届满前30日支付。合同还约定，合同签订之日，我应向郭淑香交清第一期租金。我于2018年11月5日通过转账向郭淑香支付了第一期租金225000元后开始装修房屋，共计花费装修费用107220元并加盟了北京兴奕餐饮管理有限公司的“巴蜀骨王”餐饮项目，支付加盟费40300元。并于2019年1月10日注册了北京恺威餐饮有限公司，于2019年3月20日正式营业。2019年2月26日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处向北京农业生产资料有限公司（涉案房屋的产权人、以下简称农资公司）发《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，要求产权人配合街道尽快清退全部低端业态，我也在清退之列。涉案房屋的物业从2019年4月9日对我商铺进行用电控制，早9点送电晚18点进行断电。到2019年5月14日，北京瑞丰联行物业管理服务有限公司（以下简称瑞丰物业公司）用铁皮挡住我店铺门口，无任何进入店铺的出入安全通道。致使我的餐馆于2019年5月14日被迫停业，损失惨重。郭淑香出租的房屋给我造成大量的人力、财产的损失，我多次与郭淑香催讨损失，郭淑香始终以各种借口拖延。故起诉。郭淑香辩称，2017年5月15日郭淑香与北京天隆时尚服装商品市场有限责任公司（以下简称天隆公司）签订《租赁合同》，租赁天隆服装市场内一层西侧。后我、天隆公司与产权方农资公司签订三方协议，天隆公司将其合同全部权利义务转移给农资公司。农资公司委托瑞丰物业公司对大厦进行管理。2018年9月27日，郭淑香与李俊丹签订租赁合同，将承租房屋的一部分转租给了李俊丹。在李俊丹经营过程中，自2019年初开始，瑞丰物业公司以案外人徐伟振（我另外一承租户）房屋排烟管道存在问题为由，开始对李俊丹采取强制停电、设置围挡等措施，恶意阻止李俊丹正常经营。郭淑香在瑞丰物业公司提出排烟管道问题后，积极的组织双方沟通协调，努力解决其所谓的问题，以保证李俊丹正常经营。但瑞丰物业公司又改以其他理由继续蓄意阻碍李俊丹经营。事实上，我与产权方的租赁合同约定房屋用途为餐饮，并且我有转租房屋的权利，并且李俊丹在该地址上顺利办理了餐饮执照。李俊丹所述卢沟桥街道办发函清退低端业态的事实确实存在，但李俊丹并不在清退之列。产权方寻找各种理由阻碍李俊丹正常经营的真实目的是恶意收回房屋以取得高额的租金收益。上述阻碍经营的行为并非我所为也非我能控制左右。我在与李俊丹租赁合同履行过程中不存在任何过错，因此给李俊丹造成的损失与我无关。现我不同意解除与李俊丹签订的《租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农资公司系位于北京市丰台区西四环南路8-1号1幢房屋的产权人。2017年5月15日出租方天隆公司（甲方）与承租方郭淑香（乙方）签订《经营场地租赁合同》，约定乙方承租北京天隆服装市场内一层西侧，作为经营手机营业厅、餐饮等场地。租赁期限为6年，自2017年6月15日至2017年7月30日为免租金，自2017年8月1日至2023年7月30日。乙方租赁区域可对外分租或整租。同日，双方就场地的租金及时间签订《补充协议》，就该场地租金及时间进行具体调整。2017年9月28日，农资公司、天隆公司以及郭淑香签订《三方协议》，约定，天隆公司与郭淑香于2017年5月15日签订《经营场地租赁合同》中天隆公司的权利与义务全部转移给农资公司履行，郭淑香同意上述权利义务转移；三方协议签字生效后，郭淑香在北京天隆服装市场内的管理全部由农资公司负责，农资公司、郭淑香继续履行2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意郭淑香应交纳的租金及相关费用由农资公司直接收取。郭淑香承诺在与农资公司履行《经营场地租赁合同》同时，继续履行在租赁期间与市场管理房的其他协议，与天隆公司不再有任何关系。郭淑香同意将郭淑香2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》复印并签字后作为本协议的附件。天隆公司、郭淑香同意将签订《经营场地租赁合同》时所缴纳的50000元保证金转账至农资公司名下。2018年11月5日，郭淑香与李俊丹签订《租赁合同》，约定李俊丹承租位于农资大厦一层西北侧建筑面积约120平米，作为经营餐饮场地。租赁期限5年，自2018年11月5日至2023年7月30日止；合同期年租金为450000元（月租金为37500元），租金为每两年递增10%。租金付款方式为：实行6月付，每下一期租金需在上一期租金届满前30日支付。合同签订之日，李俊丹应向郭淑香交清第一期租金及合同履约保证金75000元。合同履约保证金在合同期内不退换，也不能抵作租金使用。合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，三个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，并经郭淑香确认李俊丹在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，郭淑香退还合同履约保证金（合同履约保证金交存期间不计利息）；如李俊丹违反本合同中任何一款约定，该合同履约金不予退还。郭淑香有义务按照约定提供场地，李俊丹自行安装上下水、隔油地、电力、天然气、新风排烟、取暖空调、通道、户外及商场内的广告位等，由此产生的各种费用及风险由李俊丹自理；郭淑香不得无故干涉李俊丹的正常经营活动。郭淑香只提供租赁场地。李俊丹自行负责装修、经营、管理以及按照相关行政部门的要求办理营业执照、卫生许可、消防、环评等一切行政手续，并承担相关费用。郭淑香应按照合同的约定向李俊丹提供场地，若有违反应承担相应的违约责任；因此给李俊丹造成的直接经济损失，郭淑香应予赔偿。郭淑香、李俊丹双方协商一致可解除本合同，或依郭淑香与房产方解约等因素以及遇政府部门责令整改、拆除的可解除本合同，解除合同双方互不承担违约责任。2018年11月6日，李俊丹向郭淑香交纳2018年11月5日至2019年5月15日的房屋租金225000元。因农资公司出具《住所证明》，使得李俊丹自郭淑香处承租的房屋即坐落于北京市丰台区西四环南路8-1号1幢一层1-1002于2019年1月10日注册成立了北京恺威餐饮有限公司，法定代表人为李俊丹，经营范围为销售食品、餐饮服务。2019年2月11日，农资公司向瑞丰物业公司出具《委托书》，委托瑞丰物业公司按照丰台区政府对该项目要求其经营方案规划、天隆公司与现遗留商户签订的《经营场地租赁合同》及的约定，对原北京天隆服装市场遗留的商户进行协商、协调及管理工作。农资公司与瑞丰物业公司于2018年9月28日签订关于北京市丰台区西四环南路8-1号农资大厦1-3层的《房屋租赁合同》，瑞丰物业公司在《房屋租赁合同》前已充分知晓租赁房屋因疏解工作而存在遗留商户的情况，如农资公司与瑞丰物业公司、遗留商户不能签订《三方协议》的情况下，委托瑞丰物业公司与遗留商户协商并且承担全部费用及法律责任。委托权限：1.依据相关法律法规与遗留商户关于丰台区政府对该项目要求及北京市“疏解、整治、促提升”行动和贵公司上报的经营方案协商沟通工作并承担全部费用及法律责任。2.田霖、郭淑香、李媛三商户与天隆公司签订的《经营场地租赁合同》中约定的租金由农资公司委托瑞丰物业公司进行收取，并归瑞丰物业公司所有。2019年2月26日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处向农资公司出具《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，载明：“贵公司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截止目前，农资大厦（原天隆服装市场）中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未到达市政府有关疏解整治促提升的有关要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵公司积极配合街道落实疏解政治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。”2019年4月6日，瑞丰物业公司出具《农资大厦商场营业用电通知》，通知农资大厦商户自2019年4月9日起在营业时间外对农资大厦商场采取限电措施，营业时间：周一至周日9点至18点。2019年4月30日，瑞丰物业公司向郭淑香发送《关于农资大厦（原天隆服装市场）门头改造修缮的通知》及《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人配合安全管理的通知》，表示根据该公司工作计划，将于2019年5月12日开始对农资大厦市场门头进行整体修缮改造施工工作，为保障施工期间安全生产及便于安全管理工作，其要求郭淑香自2019年5月10日起关闭现有通道门通行，统一由大厦内通道门通行。自2019年5月10日，大厦市场营业时间统一变更为9点至18点。2019年5月13日，瑞丰物业公司又向郭淑香发送《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人对违约行为整改的通知》及《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人提供门头牌匾报批手续的通知》，表示郭淑香未于2019年5月10日关闭现有通道门通行，故要求郭淑香支付违约金3000元、立即对违约行为整改并要求郭淑香在3日内提供门头牌匾报审备案手续，3日后如无完备手续材料，郭淑香自行拆除使用的门头牌匾。2019年5月22日，瑞丰物业公司再次向郭淑香发送《关于要求农资大厦（原天隆服装市场）承租人配合物业管理工作的通知》，要求郭淑香缴纳3000元违约金及因郭淑香未提供门头牌匾报审备案手续，要求郭淑香再交纳3000元违约金。案件审理过程中，经本院与北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处核实，其表示2019年2月26日的函件中督促农资公司尽快清退的遗留低端业态商户不包括郭淑香承租的场地。因农资公司将农资大厦部分房屋转租给瑞丰物业公司，该公司与郭淑香发生纠纷，才有郭淑香商铺清退等。庭审中，李俊丹、郭淑香均认可瑞丰物业公司于2019年5月13日将李俊丹承租的场地设置围挡，李俊丹承租的场地于2019年5月14日停业。李俊丹表示其于2018年11月4日到诉争房屋看了之后即于次日即2018年11月5日与郭淑香签订《租赁合同》。郭淑香则表示双方系签订合同前一周洽谈的。李俊丹认为其与郭淑香的合同于2019年5月14日解除，并表示其于2019年5月16日即已将房屋清退，屋内物品残值以2000元的价格出售。郭淑香表示李俊丹于2019年5月中旬开始搬离承租房屋，于2019年7月搬离完毕。因双方未进行交接，故郭淑香认为其与李俊丹签订的《租赁合同》未解除，现亦不同意解除合同。现李俊丹承租的房屋已被他人占用。庭审中，李俊丹向本院提交如下证据证明其损失：1、《室内装饰装修工程施工合同》、报价单、收条、部件更换申请单、收据及微信转账明细，证明其支付装修费52000元、消防改造费7000元、橱柜安装费9800元、门头制作费6520元、排烟管道安装费16200元、不锈钢玻璃隔断费11800元、安装玻璃膜及工时费3200元，以上费用合计106520元；2、通过微信转账方式向“AA阳光”转账700元，用以证明其找人办理消防报备的中介费用700元；3、2018年9月12日李俊丹与北京兴奕餐饮管理有限公司签订《合同书》及北京兴奕餐饮管理有限公司出具的收据，证明其加盟巴蜀骨王项目，支付加盟费40300元。《合同书》中写明北京兴奕餐饮管理有限公司为李俊丹餐饮项目提供运营及管理咨询等服务，具体包括专有技术培训、运营指导服务。技术培训包括理论培训以及对食材处理、设备使用、实际操作等方面的技术培训及后续技术咨询服务。运营指导包括选址、营建、开店、管理等方面课程培训的运营指导及后续运营咨询服务。若李俊丹需要增设新的餐饮项目，由其必须与北京兴奕餐饮管理有限公司另行签订运营服务合同。技术培训费32640元、运营服务费8160元。由于上述费用包含了餐饮服务项目的理论与实际操作培训、前期运营的指导、后期运营咨询等服务内容，因此一旦李俊丹领取培训资料或参加授课培训后，即表明北京兴奕餐饮管理有限公司履行了相应的培训服务，李俊丹已获得北京兴奕餐饮管理有限公司的核心机密，无论任何情形出现导致合同的解除、终止运营指导费均不予退还；4、北京恺威餐饮有限公司与刘艳羊、杨新军、杨北平签订的《劳动合同书》，显示刘艳羊、杨新军、杨北平分别月收入6000元、4500元、4000元，现李俊丹向郭淑香主张2019年4月12日至5月14日一个月的工资共14500元；5、2018年9月2日李俊丹与北京乐铺网络科技有限公司签订的《选址咨询服务协议》及POS签购单，证明其为承租郭淑香的店铺向第三方支付选址咨询费3999元；6、北京誉慧德佳投资咨询有限公司出具的收据及微信转账明细，证明其办理北京恺威餐饮有限公司注册事宜支付工商注册、餐饮服务许可、会计费等共支出9480元，现向郭淑香主张9448元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李俊丹与郭淑香签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照《租赁合同》的约定，郭淑香应向李俊丹提供能够正常使用的场地，而李俊丹自郭淑香处承租的房屋被瑞丰物业公司限电并设置围挡，导致李俊丹无法正常经营，现该房屋已被他人占用，租赁合同已经客观无法继续履行，故对于李俊丹要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。因郭淑香未能按照合同的约定向李俊丹提供能够正常使用的场地，违反合同约定，应承担违约责任，因此给李俊丹造成的经济损失，郭淑香应予以赔偿。根据李俊丹提供的证据及经营餐饮实际、必要产生的相关费用，本院认定李俊丹已支付装修款共计106520元。考虑李俊丹使用房屋的期限、违约责任及李俊丹已取得房屋内物品残值等事宜，本院酌定郭淑香赔偿李俊丹装修损失100000元。李俊丹称其找人办理消防报备，支付中介费700元并要求郭淑香支付，没有法律依据。李俊丹要求郭淑香支付限电至停业期间的工人工资，本院考虑限电时间及工人未缴纳社保情况，予以酌定为共计6750元。李俊丹要求郭淑香支付其加盟费一事，因李俊丹自述其系2018年11月4日查看房屋现场后于次日即与郭淑香签订《租赁合同》，而李俊丹于2019年9月即自北京兴奕餐饮管理有限公司处办理加盟事宜，且李俊丹经营的餐饮已开业，按照其与北京兴奕餐饮管理有限公司的约定，北京兴奕餐饮管理有限公司已履行了相应的培训服务，李俊丹并已获得该公司的核心机密，故李俊丹向郭淑香主张退还此项费用，没有法律依据。李俊丹主张选址费用一事，因此项费用并不是承租房屋、经营餐饮必要产生的费用，故李俊丹要求郭淑香退还选址费用，没有法律依据。李俊丹主张其办理工商注册登记等费用一事，因其提供的收据并非工商行政管理部门出具的发票，李俊丹自行委托其他机构办理并向郭淑香主张支付此费用，没有法律依据。综上所述，对李俊丹要求解除与郭淑香签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；对李俊丹要求郭淑香向其支付装修款107220元、工人工资14500元的合理部分，本院予以支持。对李俊丹要求郭淑香支付其加盟费40300元、选址费用3999元、办理工商注册登记等费用9448元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除郭淑香与李俊丹于二〇一八年十一月五日签订的《租赁合同》；二、郭淑香于本判决生效之日起七日内赔偿李俊丹装修损失100000元；三、郭淑香于本判决生效之日起七日内赔偿李俊丹支付的工人工资6750元；四、驳回李俊丹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23480元，李俊丹负担550元（已交纳）；被告郭淑香负担22930元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  谷文芳人民陪审员  杨 青二〇一九年十二月二十七日法官 助理  焦语晨书 记 员  杨宜凡