贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5180号上诉人（原审原告）：陈丽娟，女，1986年5月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：叶世永，男，1985年7月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审被告）:贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟影，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。上诉人陈丽娟、叶世永与上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2460号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈丽娟、叶世永逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款307327元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告陈丽娟、叶世永的其他诉讼请求。案件受理费人民币611元，由原告陈丽娟、叶世永负担400元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担211元。上诉人陈丽娟、叶世永上诉请求：1、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院2019年5月25日作出的（2019）黔0502民初2460号中的不支持瑞丰房开公司支付陈丽娟、叶世永逾期交房违约金的民事判决,发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：请求人民法院依法判决被上诉人立即支付上诉人逾期交房违约金：逾期交房违约金计37743元：上诉人、被上诉人于2013年8月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈丽娟、叶世永购买瑞丰房开公司开发的位于毕节市瑞丰新城9号楼12-2号房，房屋总价款为307327元（大写：叁拾万零柒仟叁佰贰拾柒元整），瑞丰房开公司承诺于2014年5月31日前，向陈丽娟、叶世永交付该商品房，并约定逾期交房按每日万分之三支付违约金，合同签订后，瑞丰房开却未按合同完全履行义务，后经陈丽娟、叶世永与瑞丰房开协商后约定支付陈丽娟、叶世永逾期交房违约金19个月，共计：52553元，且双方协商一致后签订了关于违约责任的补充协议，协议签订后，因贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原因只支付了上诉人14810.00元的逾期交房违约金，剩余37743元经催要未果。一审法院认为该诉求已超过诉讼时效，且上诉人未提供证据证明诉讼时效延长的情形，现陈丽娟、叶世永已找到2017年时催要瑞丰公司违约金时，该公司出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》，证明该违约行为具有延长性，不受诉讼时效的约束，故诉至贵院，请求支持陈丽娟、叶世永的诉讼请求，以维护陈丽娟、叶世永的合法权益。据此，请求二审法院撤销原判关于不支持瑞丰房开支付陈丽娟、叶世永逾期交房违约金的民事判决，发回重审或对一审关于不支持瑞丰房开支付陈丽娟、叶世永逾期交房违约金的民事判决直接予以改判，支持陈丽娟、叶世永的请求。上诉人瑞丰房开公司上诉请求：撤销毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2460号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人陈丽娟、叶世永的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人未能如时交付办理涉案商品房转移登记有关文书系不可抗力因素所致，一审法院认定上诉人逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的行为构成违约，并判决上诉人向被上诉人支付违约金属认定事实错误，应予纠正。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，致使登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记工作进行了系统性调整和改革，从2016年6月起，不动产登记部门全面暂停了被告开发建设项目的房屋权属登记工作。后毕节市人民政府于2016年9月19日发布了《关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》（见毕节日报），决定自2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区实施不动产统一登记，进而对不动产登记工作进行调整，而调整、改革期间暂停了不动产登记业务。根据《合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外……本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”故《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整属房地产开发企业（含上诉人）不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，上诉人不能如期向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，上诉人具有法定免责事由，故一审判决上诉人承担违约责任属错误。此外,因买卖而申请不动产登记的，应由买卖双方共同申请，故逾期办理商品房转移登记并非上诉人的单方行为所致，应结合该客观事实分担违约责任，一审判决简单归责于上诉人承担完全违约责任属错误。二、违约金条款的设置以填平损失为原则，被上诉人诉请上诉人支付违约金，是以被上诉人能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而上诉人未能举证该损失存在，一审判决支持违约金于法无据。第一、根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（四）项及一审判决的认定事实部分，上诉人与被上诉人之间形成委托办证关系，上诉人无需将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给被上诉人，只需依据被上诉人的委托将上述有关文书提交到办证部门，而《商品房买卖合同》仅就上诉人不能在约定期限内将有关文书交付给被上诉人的情形约定了违约金，而就上诉人逾期办证即未将有关文书交到办证部门的情形未约定违约金，故上诉人诉请的违约金无计付依据。第二、是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。本案被上诉人购买的住宅并不因上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，未给其造成损失，被上诉人未在一审庭审中举证证明存在损失，故被上诉人诉请违约金不具备支付前提。三、在上诉人承担违约责任的前提下，本案违约金约定过高，应当调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付，一审判决按每日万分之三的标准计付不具有正当性。根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在胡登智诉上诉人商品房预售合同纠纷一案中（案号为：2017黔0502民初4602号），法院判决认定合同约定的逾期办证违约金为千分之一过高而予以调减，判决参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算逾期办证违约金。本案中，被上诉人不能举证存在损失，故损失数额难以确定，在上诉人承担违约责任的前提下，本案违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付才具有合理性。一审判决本案按照每日万分之三的标准计付违约金，属同一法院对同类案件作出不同判决的情形，认定过高有失公平，应予改判。综上，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书是不可抗力所致，上诉人不因此而承担违约责任。即便上诉人承担违约责任，应根据公平原则、《合同法》第一百一十四条之规定，并参考同类案件判决结果将违约金调整至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计付。为此，特上诉至二审法院予以纠正。上诉人陈丽娟、叶世永二审诉讼中向本院提供了上诉人瑞丰房开公司于2017年7月26日出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》载明：2017年7月24日，瑞丰新城八九号楼部分业主到本公司，要求支付延期交房违约金，因公司资金困难，根本无法支付违约金，并承诺待具备办理八、九号楼的不动产证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。上诉人瑞丰房开公司对此发表的质证意见为：不属二审的新证据，不具备证据的三性，不予认可。上诉人提供证据经审核，不属于新证据不予采信。二审查明事实与一审相同。二审双方当事人争议的焦点是：一、上诉人瑞丰房开公司的违约是否因不可抗力所致？原判判决其承担违约责任是否正确？二、原判判决上诉人瑞丰房开公司支付违约金是否有法律依据？三、上诉人陈丽娟、叶世永要求瑞丰房开公司支付延期交房违约金的诉讼请求是否超过了诉讼时效？本院认为：关于双方争议的焦点一，上诉人陈丽娟、叶世永与上诉人瑞丰房开公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年8月31日，上诉人瑞丰房开公司对合同约定交付案涉房屋产权登记相关文书义务时限应为其合理预判后所作之约定。上诉人瑞丰房开公司主张《不动产登记条例》发生变更属于不可抗力的上诉主张，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人瑞丰房开公司主张《不动产登记条例》发生变更属于抽象行政行为，系行政主体行使行政权力，对不特定的公民、法人或者其他组织作出的有关行政相对人权利义务的单方行为。抽象行政行为的发生具有频发性、非突发性以及影响范围不特定性等特征，动辄将抽象行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序。因此，上诉人瑞丰房开公司不能按照双方合同约定向上诉人陈丽娟、叶世永交付办理案涉房屋产权登记相关文书即构成违约，原判判决其承担相应的违约责任并无不当。故上诉人瑞丰房开公司提出的这一上诉主张不成立，本院不予支持。关于焦点二，经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第三条约定“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日赔付买受人已付房款的0.1%支付违约金。”因此，原判根据双方合同约定判决上诉人按已付购房款307327元为基数，按日0.03%的标准从2017年6月1日起，计算至瑞丰房开公司提交办理房屋产权登记所需资料报产权登记机关备案之日止的判决内容，已充分考虑到双方约定的违约金过高并进行的调整并无不当。上诉人瑞丰房开公司提出双方合同对此未作约定，被上诉人未举证证明其损失情况，原判判决其承担违约金错误的上诉理由，无事实与法律上的依据，本院不予采纳。关于焦点三，上诉人瑞丰房开公司出具的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》形成时间为2017年7月26日，一审开庭之前，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：(二)二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”及第四十四条“《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(一)项规定的“新的证据”，是指原审庭审结束后新发现的证据。”之规定，上诉人陈丽娟、叶世永提供的《关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明》不是二审中新出现的证据。因此，上诉人陈丽娟、叶世永主张其诉讼请求未超过诉讼时效的上诉主张，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈丽娟、叶世永与上诉人瑞丰房开公司提出的上诉主张不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费844元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司与上诉人陈丽娟、叶世永各负担422元。本判决为终审判决。审判长  周莺审判员  殷勇审判员  吉雪二〇一九年十二月二日书记员  谭湘