北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初1444号原告：侯玉忠，男，1955年6月12日出生，汉族，住北京市顺义区。原告：王明荣，女，1959年11月11日出生，满族，住北京市海淀区。原告：苏立元，男，1954年11月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会，住所地北京市海淀区静淑东里小区2号楼前平房。负责人：张洪武，主任。委托诉讼代理人：焦让，北京科技大学退休教师，住北京市海淀区。原告侯玉忠、王明荣、苏立元（以下简称三原告）与被告北京市海淀区静淑东里小区1-4号楼业主委员会（以下简称1-4号楼业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告，被告1-4号楼业委会负责人张洪武、委托诉讼代理人焦让到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.撤销1-4号楼业委会擅自用小区公共收益款给付圣馨物业物业费的决定；2.诉讼费由1-4号楼业委会承担。事实和理由：2017年5月22日，1-4号楼业委会张贴《静淑东里小区1-4号楼公共房屋租金收支公示》，我们由此得知1-4号楼业委会擅自用小区公共收益款支付圣馨物业物业费。我们认为，动用公共收益款属于小区物业管理的重大事项，1-4号楼业委会未经业主大会决议，擅自决定，违反了相关法律法规的规定和《静淑东里业主大会议事规则》第二条第十四款的约定，侵害了业主的合法权益。为维护我们和小区业主的合法权益，故提起本次诉讼。1-4号楼业委会辩称，小区现还是执行上世纪90年代的收费标准，该收费标准难以达到现在的标准，因此以出租底商的收入补差业主应交的物业费用，这一切都是沿用了前两届业委会的方式，并没有变化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：三原告系海淀区静淑东里小区业主。经北京市海淀区人民政府学院路街道办事处（以下简称学院路街道办事处）备案，北京市海淀区静淑东里小区业主委员会（以下称第一届业委会）于2012年1月成立，侯玉忠任主任，王明荣任副主任，赵某任副主任。第一届业委会任职期间，将静淑东里小区底商出租，并以出租收益补差小区物业等费用。2014年9月30日，学院路街道办事处向第一届业委会委员及广大业主发布《通知》，内容为：经小区20%业主申请召开了静淑东里临时业主大会，2014年9月20日会务组发布《静淑东里临时业主大会会议决议公告》，宣布通过了罢免第一届业委会全体委员的大会决议。自发布之日起第一届业委会委员停止行使委员的权力。根据《北京市物业管理办法》第一章第四条“街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业委会的成立及活动进行协助、指导和监督”及第十八条第（六）款“业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交业主委员会”的规定，鉴于目前原业主委员会委员全体被罢免，在新的业主委员会委员未选出前，建议业委会原委员整理所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，并暂交六道口社区居委会保管，待选出新的业委会成员后，移交给新的业主委员会。2015年3月，北京学府至赢物业服务有限公司（以下简称学府至赢物业公司）注册，但未取得物业服务企业资质，侯玉忠曾系该公司股东，退出后任该公司监事。2015年4月16日，第一届业委会与学府至赢物业公司签订《静淑东里小区物业交接书》，第一届业委会将物业全部服务项目、办公设备和用品、维修工具和用品、更新改造的设施设备、档案资料等移交给学府至赢物业公司。2015年10月27日，经学院路街道办事处备案，1-4号楼业委会（以下称第二届业委会）成立，选举刘某任主任，尹某任副主任，吴某、赵某、肖某任委员，并新设三人监事会。第一届业委会仅向第二届业委会移交了部分资料，但未移交包括印章、办公设备、用品及用房、公共设施设备、资金及账目等。第二届业委会工作期间，聘用北京中朗物业管理有限公司提供临时物业服务，该公司实际服务期限为2015年11月20日起至2016年6月1日止。后第二届业委会以公开招标的方式，选聘北京圣馨大地物业服务有限公司（以下简称圣馨物业公司）为静淑东里小区提供物业服务，双方于2016年5月28日签订《北京市物业服务合同》，服务期限为2016年6月1日起至2019年5月31日止，物业费收费标准为：多层住宅为0.71元/平方米·月；高层住宅为1.25元/平方米·月；商业物业为1.2元/平方米·月。2016年3月，第二届业委会与原底商承租人分别签订《静淑东里公共用房租赁合同补充协议》，以继受第一届业委会与原底商承租人间的权利义务，所收取的租金均造册入账，并以部分款项支付了物业费。2017年5月22日，第二届业委会公示了2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金收支账目。第二届业委会工作期间，因三原告及学府至赢物业公司十数次起诉第二届业委会及底商承租人，造成业委会工作无法开展，成员不足，第二届业委会暂停了相关工作。现1-4号楼业委会（以下称第三届业委会）主任张洪武及其他成员系经学院路街道办事处备案后继续开展工作。另查，《静淑东里小区管理规约》第四部分、物业共用部分的经营和收益分配第八条规定，利用物业共用部分经营所得收益属于全体业主的共用部分，依据以急者优先缓者从后、有再创收项目优先无再创收项目从后、以投入创收优先分配收益从后的原则统筹分配，无项目投入后按三种方式使用：1.按业主专有部分占建筑总面积的比例分配、按户分配、按付出和贡献分配；2.按全体业主决议的其他约定分配；3.用于补充建筑物及其附属设施维修资金、补充物业费。……。庭审中，侯玉忠自认第一届业委会也以底商租金收益补足物业费，且已经业主大会授权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。本案中，《静淑东里小区管理规约》第四部分、物业共用部分的经营和收益分配第八条规定，“利用物业共用部分经营所得收益属于全体业主的共用部分，依据以急者优先缓者从后、有再创收项目优先无再创收项目从后、以投入创收优先分配收益从后的原则统筹分配，无项目投入后按下列三种方式使用：1.按业主专有部分占建筑总面积的比例分配、按户分配、按付出和贡献分配；2.按全体业主决议的其他约定分配；3.用于补充建筑物及其附属设施维修资金、补充物业费。……”。从上述规约可知，静淑东里小区的公共收益款可以用作补充物业费等，在学院路街道办事处向第一届业委会下达罢免通知后，第一届业委会成员未依通知内容向第二届业委会移交全部业委会资料、账册及财政，而是自行向学府至赢物业公司移交上述材料，客观上造成第二届业委会的工作不便。现三原告自认从侯玉忠、王明荣任职的第一届业委会起，在业主大会授权的情况下，公共收益款即已用于补充物业费，则第二届业委会遵循第一届业委会的工作方式，相关公共收益款登记造册，亦用于补充物业费，并予以公示，未侵害到小区业主的合法权益。现三原告的诉请，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条、《物业管理条例》第十七条规定，判决如下：驳回侯玉忠、王明荣、苏立元的诉讼请求。案件受理费70元，由侯玉忠、王明荣、苏立元负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰审 判 员  唐卫京人民陪审员  马毅敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  张璐萌