重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7699号上诉人（原审被告）:张静，女，汉族，1976年7月10日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：向志勇，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：张程志，重庆钜沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周杰，男，汉族，1984年3月14日生，住重庆市北碚区。被上诉人（原审原告）：刘欢，女，汉族，1985年4月2日生，住重庆市荣昌县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：尚晓宁，上海市海华永泰（重庆）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孙潭，重庆睿渝律师事务所律师。原审第三人：重庆商集房地产经纪有限公司，住所地重庆公司九龙坡区九龙园区云湖路1号1-35号商铺，统一社会信用代码91500107MA5UQ5LN0D。法定代表人：蒋亿泉,职务经理。上诉人张静因与被上诉人周杰、刘欢及原审第三人重庆商集房地产经纪有限公司（以下简称：商集公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初14238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张静上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初14238号民事判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一审，二审诉讼费、保全费均由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为一审法院认定事实错误。一审法院认为：上诉人在2018年6月11日要求加价，并在2018年6月15日明确表示不出售案涉房屋，系上诉人在履行过程中明确拒绝履行协议，不予出售房屋，构成根本违约。一审法院对于案件事实认定错误，理由如下：1、被上诉人周杰并非适格主体，上诉人不应当向其承担责任。本案中，上诉人仅与刘欢签订了《房地产买卖居间协议》，周杰并非合同相对方，且周杰及刘欢并非夫妻关系，二者亦无委托关系，因此被上诉人周杰无权向上诉人张静主张任何权利。2、上诉人自始至终从未作出因房屋涨价而拒绝履行合同的意思表示。在被上诉人举示的录音的前半部分，上诉人一直催促被上诉人支付房款以便其办理解押登记，而被上诉人在双方支付解押款一直存在争议的情况下，故意提出目前房价是否会上涨，在得到上诉人“肯定会涨”的回答后，径直结束录音。在此情况下，更应当全面考量并理解上诉人的真实意思表示。上诉人虽认可录音的真实性，但并未认可被上诉人的证明目的。上诉人的回答仅为陈述市场规律，需要结合前半部分录音及后半部分录音综合考虑，不能仅以该段录音认定系上诉人要求加价构成根本违约。3、上诉人并无任何违约行为，不应向上诉人支付违约金。《房地产买卖居间协议》备注第3条“交易该房屋的流程时间”为开始办理解押、过户等房屋交易流程时间。备注约定的流程开始时间不等同于合同签订生效时间。被上诉人仍应当于2018年4月14日后45天内，即2018年5月29日前交付全部首付款。在交付全部解押款后，于5月31日开始办理解押、过户等交易流程。4、违约金过高，应当依法予以调低。违约责任具有补偿性质，只是弥补损失，而不具有惩罚性。本案中，上诉人并未受到任何实际损失，20万违约金明显畸高，即使需要支付违约金，也应当予以调低。周杰、刘欢辩称，驳回上诉人全部上诉请求。1、关于本案房屋买卖关系主体问题。本案卖方是张静，买方是刘欢和周杰。二人均与张静签订了房屋买卖协议，本案中履行买卖义务的主体是周杰和刘欢。根据一审庭审中双方提交的证据聊天纪录可以看出张静认可买方是刘欢和周杰的事实。因此被上诉人认为一审认定的主体适格是正确的。2、被上诉人认为导致房屋买卖关系无法进行的原因在于张静，张静应当承担相应的违约责任。在房屋居间协议履行过程中，张静在2018年6月15日明确与周杰和刘欢解除合同。在周杰办理银行按揭贷款申请时由于张静不予配合导致银行按揭审批没有通过。张静不予配合办理银行按揭手续的原因是为了增加房款，该原因才导致双方交易破裂。3、双方签订的房地产买卖居间协议是双方真实意思表示，不存在任何违反法律法规强制性规定的情形，应当对双方产生约束力。在该协议中明确约定了违约金。该违约金的性质不仅有违约性质，还有惩罚性质。结合张静擅自违约的情形和周杰、刘欢为了购买涉案房屋低价出售自己两套房屋产生损失方面的考虑，双方约定的违约金不应当予以调整。综上，驳回上诉人全部上诉请求。周杰、刘欢向一审法院起诉请求：1、解除周杰、刘欢与张静签订《房地产买卖居间协议》中的房屋买卖合同关系；2、张静立即退还周杰、刘欢已支付的定金2万元；3、张静立即向周杰、刘欢支付违约金20万元；4、本案诉讼费、保全费等由张静承担。一审法院认定事实，2018年4月14日，刘欢（乙方、买方）与张静（甲方、卖方）在商集公司（中介方）的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定：交易房屋坐落九龙坡区九龙园区蟠龙大道X号X号楼X-X号，建筑面积93.37平方米，套内面积79平方米，所有权人张静，不动产权证号X，有抵押。关于房款及付款方式，约定：成交价105万元；乙方签约时付定金2万元；首付款47万元，乙方于签订本协议书后45日内交付予商集公司；商集公司于买卖双方申请该房屋产权转移登记时，见房交所过户回执单后当日内，代乙方支付46.5万元予甲方；乙方委托商集公司向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计56万元支付张静；买卖双方于2018年5月3日之前备齐申请银行按揭贷款所需资料交予商集公司，并到场办理过户及按揭等一切手续；尾款5000元待该房屋全部手续办理完毕由商集公司代乙方向甲方支付。关于过户，约定：乙方按约定交清全部或首付款后，在乙方已通过银行贷款审批的情况下，甲乙双方按中介方要求在10日内办理过户手续。关于违约责任，约定：1、如因甲方原因（包括但不限于另行出售此房、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金20万元；2、如因乙方原因（包括但不限于购买意图改变、延迟付款、不履行合同约定等）导致本协议书不能履行，视为乙方违约，乙方应向甲方支付违约金20万元。在该协议备注栏（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）中载明：1、买卖双方协商确定该房屋的交易流程于2018年5月31日开始；2、因卖方产权证在银行，买方自愿并同意在银行申请贷款审批通过后支付首付款给卖方，该首付款只限于解除该房屋抵押还清贷款；3、买卖双方应积极配合中介方办理按揭贷款、过户事宜并提供有效证件等。2018年4月14日，周杰通过支付宝向张静支付了购房定金2万元。2018年5月16日，周杰与张静在办理按揭贷款审批手续时签订《重庆市房地产买卖合同》、承诺函、告知函、借款人申明、放款告知函等办理按揭贷款的资料。周杰、刘欢陈述，此可以证明买方系周杰、刘欢；张静未提交收款银行卡复印件。张静陈述，该合同只是为了贷款才签订的，房屋买卖合同双方为周杰与张静，且周杰的诉讼请求是根据刘欢与张静签订的房地产买卖居间协议。2018年6月10日，商集公司向张静发出《告知函》，催促张静在收到该函后3日内向商集公司提交建设银行银行卡复印件，用于买方办理按揭贷款审批。2018年6月14日，商集公司出具《说明》，对此情况予以说明。张静陈述未收到该函且邮寄单也显示未寄出；2018年5月16日，银行面签当日我确实没有带银行卡，但是我在买方按揭贷款银行有两张卡，我方去银行询问，银行工作人员告知我名下有一张卡符合收款条件，可以在买方按揭贷款审批通过后再补充提交银行卡复印件。审理中，周杰、刘欢举示录音，拟证明2018年6月11日买卖双方协商合同继续履行的情况下，张静要求加价才出售涉案房屋。张静对此予以认可，并表示其是在2018年6月11日就明确表示不出售房屋了。周杰、刘欢举示微信聊天记录，拟证明2018年6月15日，张静正式通知周杰、刘欢要求解除合同。张静表示其是在周杰、刘欢未在2018年5月29日前支付首付款的情况下才于2018年6月15日告知买方解除合同。周杰、刘欢举示周杰与陶文廷、周杰与欧其成签订的房屋买卖合同各一份，拟证明周杰为了向张静支付房款，低价出售了自己名下两套房屋，并且实际已经过户完毕。周杰、刘欢举示周杰建行个人活期账户交易明细表，拟证明周杰有能力向张静支付首付款，因张静原因导致周杰的房款无法支付出去。审理中，关于买卖双方主体。周杰、刘欢陈述买方系刘欢、周杰，卖方系张静。张静陈述买方系刘欢。商集公司陈述因签订协议时周杰未带身份证所以未在合同上签字，买方为周杰、刘欢。另查明，张静签订协议后未预约还款。案涉房屋的流程在2018年5月16日就已经开始，流程是银行面签、面签通过后买方支付首付款进行银行解押，解押后过户。买卖双方及中介方均陈述案涉房屋的市场价值为130万元以上。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。虽然《房地产买卖居间协议》中未载有周杰的签字，但从本案《房地产买卖居间协议》的签订情况看，周杰在签订合同当日向张静支付了定金，在周杰作为买方办理购买案涉房屋银行按揭贷款时卖方张静亦在办理按揭贷款所需资料上签字。此外，在周杰与张静的微信聊天记录中，张静亦认可买方为刘欢、周杰。结合中介方商集公司的陈述，可以确认卖方张静对购房人为刘欢、周杰是清楚的。故该《房地产买卖居间协议》卖方系张静、买方为欢、周杰。此协议系买卖双方的真实意思，且内容也不违反法律法规，对各方均产生法律约束力，各方当事人应当严格依照合同约定全面履行合同义务。本案中，《房地产买卖居间协议》约定“交易该房屋的流程时间于2018年5月31日开始”。实际上，买卖双方于2018年5月16日去办理银行按揭贷款手续，交易流程实际于该日开始，按照约定，周杰、刘欢应于按揭贷款审批通过后支付首付款给张静。而张静在周杰办理的银行按揭贷款尚未审批通过时认为买方应于签订协议之日起45日内即2018年5月29日前支付首付款，此与双方补充约定不符。张静在2018年6月11日要求加价，并在2018年6月15日明确表示不出售该房屋。因此，系张静在履行过程中明确拒绝履行协议，不予出售房屋，构成根本违约。据此，周杰、刘欢有权依据协议约定主张解除双方的房屋买卖合同关系，对周杰、刘欢的该项诉讼请求，一审法院予以支持。因张静于2018年7月24日收到起诉状副本，一审法院确定该时间为双方的房屋买卖合同关系解除的时间。双方的房屋买卖合同关系解除后，张静收取周杰、刘欢支付的2万元定金，应予返还。因张静的原因导致协议不能继续履行，张静应按合同约定向周杰、刘欢支付违约金20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、周杰、刘欢与张静双方在2018年4月14日建立的房屋买卖合同关系于2018年7月24日解除。二、张静于本判决生效之日起10日内向周杰、刘欢返还定金2万元。三、张静于本判决生效之日起10日内向周杰、刘欢支付违约金20万元。一审案件受理费减半收取为7125元、保全费1620元，由张静负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求，事实及理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、周杰是否系本案适格诉讼主体。2、上诉人张静是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。3、一审判决的违约金是否过高，是否应当予以调整。对此争议焦点，本院评析如下：1、关于周杰的诉讼主体资格问题。虽然周杰未在《房地产买卖居间协议》上签字，但从协议签订后的履行过程来看。首先，周杰在签订合同当日向张静支付了定金，张静予以接受；其次，在办理购买案涉房屋银行按揭贷款时，张静作为卖方与作为买方的周杰签订了办理按揭贷款所需的《重庆市房地产买卖合同》及其他相关按揭材料，说明其知道周杰亦是买方之一；最后，在周杰与张静的微信聊天记录中，张静亦认可买方为刘欢、周杰。上述事实结合中介方商集公司的陈述，可以确认张静对买方系刘欢、周杰二人是清楚的。故一审法院认定《房地产买卖居间协议》的相对方系张静和周杰、刘欢并无不当。上诉人张静认为周杰不是合同相对方，其不是本案适格诉讼主体的上诉理由不成立，本院不予采纳。2、关于上诉人张静是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。该《房地产买卖居间协议》系买卖双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。本案中，双方在《房地产买卖居间协议》中特别注明，备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准。双方在备注栏中约定：1、买卖双方协商确定该房屋的交易流程于2018年5月31日开始；2、因卖方产权证在银行，买方自愿并同意在银行申请贷款审批通过后支付首付款给卖方，该首付款只限于解除该房屋抵押还清贷款。协议双方在备注栏中对首付款付款时间、方式进行了与合同第五条第二款明显不一致的约定，应视为对前述条款的变更，故应以该备注条款约定为准。按照备注条款约定，周杰、刘欢应于按揭贷款审批通过后支付首付款给张静。而张静在周杰办理的银行按揭贷款尚未审批通过时认为买方应于签订协议之日起45日内即2018年5月29日前支付首付款，并以周杰、刘欢未在2018年5月29日前支付首付款为由，于2018年6月11日明确表示不出售房屋了，并于2018年6月15日正式通知周杰、刘欢要求解除合同。因张静解除合同的理由不符合双方协议的约定，不能产生解除的法律后果。张静明确表示不出售房屋并解除合同的行为表明其不再履行合同约定的主要义务，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据协议约定，如因甲方原因（包括但不限于另行出售此房、权属不清晰、未能取得共有人同意、价格变动等）导致本协议书不能履行，则视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金20万元，故张静应按合同约定向周杰、刘欢支付违约金20万元。3、关于违约金是否过高的问题。首先，双方关于违约金的约定是对等的；其次，买卖双方及中介方均陈述案涉房屋的市场价值为130万元以上，意味着周杰、刘欢存在价差损失25万元左右，故张静认为违约金过高，请求调低的理由不成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人张静负担。本判决为终审判决。审判长  张雪方审判员  邓方彬审判员  江信红二〇一九年十二月二十六日书记员  肖 姗