杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初4349号 原告（执行案外人）：徐建英，女，1989年2月23日出生，汉族，住江西省贵溪市。 委托诉讼代理人：徐云华，浙江浙兴律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江东洲混凝土有限公司，住所地：杭州市富阳区东洲工业功能区，统一社会信用代码91330183757207521Y。 被告（被执行人）：周展洪，男，1963年9月20日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告徐建英诉被告浙江东洲混凝土有限公司（以下简称东洲公司）、周展洪案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行审理。原告徐建英、被告周展洪到庭参加诉讼，被告东洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐建英向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于杭州市富阳区产（产权证号为富房权证富镇字第××号，土地证号为富国用（2006）第XX号）的强制执行，解除对该房屋的查封（房屋价值600000元）；2、请求判决确认位于杭州市富阳区产归原告所有；3、判决被告周展洪立即协助配合原告办理杭州市富阳区产的产权过户登记；4、本案受理费由被告承担。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。 事实和理由：2017年4月18日，原告徐建英与被告周展洪通过房屋中介公司居间买卖，双方签订一份房地产买卖居间合同，约定周展洪将其所有的位于，产权证为富房权证富镇字第××号，土地证号为富国用（2006）第XX号，建筑面积为69.18平方米的房屋，以总价420000元的价格出售给原告，随该房屋一并转让的还有房产内固定装修，并同时约定了支付房款的时间以及交房时间。合同签订后，原告于2017年4月18日向周展洪支付了第一笔购房款20万元整，于2017年4月25日支付了剩余的购房款22万元整，共支付42万元全部房款。同日，周展洪将房屋钥匙交付原告，原告当即入住该房屋并占有使用至今。从原告入住至今，案涉房屋所产生的物业费、水电费、燃气费都由原告负担缴纳。2017年3月2日，杭州市住房保障和房产管理局出台《关于进一步调整住房限购措施的通知》，该通知第三条明确将“无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）”纳入限购范围，因申请人系江西省户籍，购房时在杭州市地区缴纳社保未满两年，属于限制购房范畴，故暂不能办理房产变更登记手续。待原告在杭州地区缴满两年社保后再行过户，现原告已经缴满两年的社保，符合过户条件。2019年5月20日，杭州市富阳区人民法院在案涉房屋大门处张贴了（2018）浙0111执5085号腾房公告，因周展洪拖欠东洲公司货款，案涉房屋尚登记在周展洪名下，故富阳法院责令周展洪限期腾房。2019年5月23日，徐建英以案涉房产实际所有权人为由作为原告向富阳法院提出执行异议。富阳法院于2019年6月18日作出（2019）浙0111执异30号裁定，以不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记为由驳回原告的执行异议申请。原告认为，案涉房屋虽未办理房产过户变更登记手续，但是原告与周展洪在法院查封前就已签订房地产买卖居间合同，该房屋系原告通过合法途径并支付合理对价后取得，并早已占有、使用该房产，当时未办理过户手续系因限购原因暂不能办理，并不是原告自身原因怠于办理，且原告现已满足过户条件。 被告东洲公司未到庭，也未提交答辩状。 被告周展洪答辩称：房屋确实是卖给原告的，产权确实是要归原告所有的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告徐建英举证如下： 1、房地产买卖居间合同1份，国有土地使用权证1份（与原件核对无异的复印件）、房屋所有权证1份（与原件核对无异的复印件），证明2017年4月18日，原告徐建英与被告周展洪通过房屋中介公司居间买卖，双方签订一份房地产买卖居间合同，约定周展洪将其所有的位于以420000元的价格出售给原告，随房屋转让的还有房产内的固定装修，同时约定了支付房款的时间以及交房时间等事实。 2、浙江省农村信用社客户回单2份，证明合同签订后，原告徐建英于2017年4月18日向周展洪支付20万元，4月25日支付剩余的22万元，合计42万元的事实。 3、水电、煤气缴费账单6份，居住证明1份、卫生（物业）费缴费证明1份，证明原告从2017年4月底开始一直居住在的事实，以及从2017年5月开始，案涉房屋产生的物业费、水电燃气费都是原告缴纳的事实。 4、杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111执5085号公告1份，证明2019年5月20日，杭州市富阳区人民法院在案涉房屋大门处张贴了公告，责令周展洪限期腾房的事实。 5、杭州市住房保障和房产管理局发布的《关于进一步调整住房限购措施的通知》1份（网络打印件）、申请人缴纳城镇社保证明1份（打印件），证明2017年3月2日，杭州市住房保障和房地产管理局出台了《关于进一步调整住房限购措施的通知》，通知第三条明确将“无法提供自购房之日起前三年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或者社保保险证明的非本市户籍居民家庭”纳入限购范围，因申请人系江西户籍，购房时在杭州地区缴纳社保未满2年，属于限制购房范畴，故暂不能办理房产变更登记手续。现在原告已经缴纳满2年的社保，符合过户的条件。 6、（2019）浙0111执异30号执行裁定书1份，证明本院以不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记为由驳回了原告的执行异议申请。 7、情况说明1份，证明2019年10月11日，被告东洲公司表示案涉房屋确已出售给原告徐建英，并认可该房屋所有权为原告所有的事实。 8、用水情况查询清单1份，证明案涉房屋即水表户名为周展洪的小垅4号703室房屋从2017年3月至2019年3月的用水情况的事实。 9、燃气费使用清单1份，证明案涉房屋从2017年5月10日至2019年5月23日天然气用量缴费情况的事实。 10、增值税电子发票24份（打印件），证明案涉房屋从2017年6月至2019年5月用电缴费使用情况的事实。 11、支付宝缴纳水电煤气的凭证（照片打印件）25份，证明案涉房屋从2017年5月至2019年9月所产生的电费、水费、燃气费都是由原告通过自身支付宝所缴纳的事实。 被告东洲公司、被告周展洪未举证。 为查明事实，本院依职权调取了（2018）浙0111执5085号之一执行裁定书，载明申请执行人东洲公司与被执行人周展洪达成和解协议，申请执行人东洲公司撤回执行申请，裁定终结（2018）浙0111执5085号案件的执行。另外组织了实地勘察，并拍摄了照片7份，确认小垄4号703室的房屋现由徐建英占有使用。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体如下： 原告徐建英提交的证据，被告周展洪均无异议，被告东洲公司未到庭，视为放弃质证的权利。原告徐建英提交的证据，与本案有关联、内容真实、来源合法，本院予以认定。 本院依职权调取的证据，原告徐建英、被告周展洪均无异议，本院予以认定。 根据庭审陈述及有效证据，本院认定事实如下： 2017年4月18日，徐建英与周展洪经朋友介绍后在中介机构签订《房地产买卖居间合同》，约定：周展洪将坐落在，产权证号为富房权证富镇字第××号，土地证号为富国用（2006）第XX号，建筑面积为69.18平方米的房屋转让给徐建英，随该房屋一并转让的有固定装修；房屋转让总价为420000元，买方于2017年4月18日支付购房定金200000元，4月25日支付剩余购房款220000元；合同另约定因政策原因乙方暂时不能办理产权证，双方约定暂时以抵押形式办理他项权证。徐建英于2017年4月18日向周展洪支付200000元，同年4月25日再次向周展洪支付220000元。此后周展洪将房屋交付给徐建英居住。徐建英缴纳居住期间产生的水电费、燃气费、卫生费等费用。 2017年3月2日，杭州市住房保障和房产管理局发出《关于进一步调整住房限购措施的通知》，从2017年3月3日起，在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：（三）无法提供自购房之日起3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭。徐建英属于江西省户籍，且不能提供在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明，故未能与周展洪即时办理房屋产权过户登记。另从2017年5月至2019年3月，徐建英已在本市缴纳23个月的社会保险。 因东洲公司与周展洪买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案执行，在执行过程中于2018年10月25日以（2018）浙0111执5085号执行裁定查封了登记在周展洪名下的位于富阳区房屋，查封期限自2018年10月25日至2021年10月24日。在执行期间，徐建英对执行标的提出异议，本院于2019年6月18日作出（2019）浙0111执异30号执行裁定书驳回徐建英的异议请求并于6月25日送达给徐建英，徐建英于2019年7月5日提起案外人执行异议之诉。另2019年6月25日，（2018）浙0111执5085号案件终结执行。 本院认为：首先，原告徐建英在送达裁定后15日内提起执行异议之诉，符合法律规定。 其次，对于徐建英要求确认其对案涉房屋所有权的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，可以认定徐建英向周展洪支付了全部价款，购买了案涉房屋，并一直占有使用涉案房屋，但由于案涉房屋未办理过户登记，房屋所有权至今登记在周展洪名下，因此，依照法律规定，徐建英并未取得涉案房屋的所有权，而仅基于买卖合同约定享有要求周展洪协助办理涉案房屋过户手续的债权请求权。因此，对要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。 第三，本案系案外人执行异议之诉，原告徐建英作为案涉房产的买受人，就该房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查： （一）关于案涉《房地产买卖居间合同》的效力。本院认为，徐建英与周展洪签订该合同时，双方意思表示真实，合同内容虽然不符合当时的地区政策，但不存在违反法律禁止性规定或公序良俗的情形，因此合同成立并生效。 （二）徐建英已经合法占有使用案涉房产。 （三）徐建英已经付清全部购房款。 （四）关于未办理过户登记是否系买受人徐建英自身原因所致。本院认为，买受人徐建英是因限购政策而无法办理过户登记，不能认定为是自身原因。并且，徐建英在了解到限购政策后，积极缴纳社会保险，以满足过户条件，故徐建英不存在怠于办理过户手续的故意或过失。 综上，房屋买受人徐建英对执行法院查封登记在被执行人周展洪名下的案涉房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四种情形且其权利能够排除执行，其所提停止对案涉房产执行的请求，应予支持。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于杭州市富阳区的房屋(产权证号为富房权证富镇字第××号，土地证号为富国用（2006）第XX号)； 二、驳回原告徐建英的其他诉讼请求。 本案受理费9800元，由被告浙江东洲混凝土有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 本院（2019）浙0111执异30号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长 李 晶 审判员 章小林 审判员 周渭军 二〇一九年十二月二十六日 书记员 徐 琪