河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初9506号原告马玉改，女，汉族，1966年9月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人邓伟、李来，河南大为律师事务所律师。被告南阳林源置业有限公司法定代表人李兵，任公司总经理委托代理人姚长军，河南雷雨律师事务所律师。原告马玉改诉被告南阳林源置业有限公司（以下简称林源置业）房屋买卖合同纠纷一案，经本院受理后作出（2018）豫1302民初8669号民事判决书。宣判后，马玉改不服，依法向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年10月15日作出（2019）豫13民终6352号民事裁定书，认定原审判决基本事实不清、处理结果不当，裁定撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初8669号民事判决书，将本案发回南阳市宛城区人民法院重审。本院据此另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马玉改的委托代理人邓伟、李来及被告南阳林源置业的委托代理人姚长军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告马玉改于2015年5月1日与被告南阳林源置业签订房屋认购协议，购买位于南阳市××与××路东南角尚××花园××楼××单元××西户的房产一套，原告已经依协议约定向被告支付购房款及相关费用。被告于2018年11月12日才向原告交付房屋钥匙，但随后又通知该房屋不再交付给原告，并将原告购买的房屋断水断电，致使原告无法进一步装修，房屋迟迟无法入住。经原告多次交涉未果，故诉至法院，请求：1、被告履行完全交房义务，保证原告能够正常居住，保障正常供水、供电等必要生活设施。2、被告向原告支付逾期交房的违约金188700元（自2015年9月16日起计算至2018年10月16日止，按月1.5%计算37个月）。3、诉讼费和保全费用由被告承担。原告为支持其请求向本院出示如下证据：（2019）原告身份证复印件及被告工商登记信息，以证明原被告双方主体身份。（2019）经济适用房认购协议及经济适用住房资格核准单，以证明双方签订有合法有效的经济适用房买卖合同及原告具备购买经济适用房的购房资格。（2019）费用收据六张，以证明原告已经依照合同约定向被告支付购房款、储藏室费、暖气初装费和燃气费的事实。（2019）尚座花园钥匙交接传递单，以证明被告于2018年11月12日向原告交付涉案房屋的钥匙，依据双方合同约定，被告迟延交付涉案房屋构成违约，依据合同第二条第三款之规定，被告应当向原告支付逾期交房的违约金。被告南阳林源置业辩称：1、“经济适用房”属于“特殊商品”，与一般商品房相比，它不具有普通商品房所具有的自由流通属性。因此，对于经济适用房的买卖从主体到标的均存在诸多限制。经济适用房是指政府提供优惠政策、限定套型面积和销售价格、按照合理标准建设、面向城市低收入、住房困难家庭供应、具有保障性质的政策性住房。其主体必须是城市低收入、住房困难家庭，且严格控制套型面积，单套建筑面积应控制在60平方米以内，其销售价格实行政府指导价。2、双方所签《经济适用房认购协议》不具有法律效力。本案争议标的为6号楼中单元17层西户，面积133.65平方米，已经远远超出“经济适用房”的单套控制面积，故本案争议标的不符合经济适用房的买卖标准。买卖双方将6号楼中单元17层西户按照经济适用房进行买卖，属于买卖标的不适格，因而无效。3、原告的诉讼请求不应获得支持。双方签订的《经济适用房认购协议》是一份无效的民事合同，故原告依据一份无效合同提出自己的民事主张当然不应获得支持。按照《南阳市中心城区经济适用住房项目专项处置实施办法》的规定，对于符合标准的经济适用房购房户应补缴25%的差价款。4、答辩人至今不存在向原告交付6号楼中单元17层西户的事实，该6号楼于2105年8月即具备交房条件并开始大面积交房，原告未按约定到到答辩人处要求办理房屋交接。原告在诉状中称：“被告公司于2018年11月12日才向原告交付房屋钥匙”的说法与事实不符，如果原告手中有该房屋的钥匙，那只能说明原告涉嫌强占该房屋。既然未办理交接，也就当然不存在向其供水、供电的问题。5、涉诉房屋原来交付时原告无故不验收房屋，后来按照南阳市宛城区仲景办事处要求，用于仲景办事处安置，已无法向原告交房。但公司可以协调一套90平方米的房屋交付原告。综上，原告马玉改要求供水、供电、支付违约金的诉求无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。被告南阳林源置业有限公司质证认为：对于原告第1、2、3组证据真实性无异议，但对证明方向有异议，原告所列证据不能不能证明原告诉请。对第4组证据真实性有异议，我公司没有向被告交付涉案房屋的钥匙，原告涉嫌强占涉案房屋。被告为支持其请求向本院举证如下：（2019）《南阳市经济适用住房管理办法》，以证明经济适用房属于特殊商品，不能自由买卖，面积应严格控制在60平方米以内。（2019）《南阳市中心城区经济适用住房项目专项处置实施办法》，以证明经济适用房手续未完善前，一律停止建设、销售行为。上述两份我文件，直接规定商品房准入资格标准，都在政府管控范围内，本案房屋面积已超出政策要求。本案房屋不能按照经济适用房买卖，因为标的不属于自由流通物，协议无效。原告质证认为：对上述两份文件真实性无异议，只是属于地方性政府政策性文件，不属于效力性规定，不能想当然的据此就认定合同无效。针对原被告出示的证据，原审法院认定事实如下：对原告出示的第1、2、3、4组证据，经本院核实真实、有效、本院予以采信。对被告出示的第1、2组证据原告对其真实性无异议，本院予以采信。经审理查明，原告马玉改于2015年5月1日与被告南阳林源置业签订经济适用房认购协议书，购买位于南阳市××与××路东南角尚××花园××楼××单元××西户的房产一套。其中第二条第三款、第四条分别对逾期交房的违约金承担、交房日期进行了约定。协议签订后，原告向被告南阳林源置业支付购房款340000元，暖气统一安装费15000元，储藏室费用20000元及燃气初装费2500元。2018年11月12日，被告销售部、财务部人员签字同意向原告交付案涉房屋。另查明，被告南阳林源置业开发尚座花园小区,存在一定数量的面积超标经济适用房，且业主均已入住。还查明，本院对该小区争议的同类案件认定有效，判决已发生效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告双方所签《经济适用房认购协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。首先，原告马玉改具备购买经济适用房的准购资格，依法可以认购案涉经济适用房，马玉改与林源置业在尚座花园小区尚在建设中时签订的认购协议是双方真实意思表示，双方签订协议时关于经济适用房的规定及房屋建设面积均知情。其次，审理中本院未发现相反证据证明案涉经济适用房购房协议违反合同法第五十二条关于合同无效情形之规定。案涉经济适用房签订日期为2015年，距今已经四年有余，同时期业主均已经入住完毕。因此，在被告已向原告交付房屋的情况下，对于马玉改诉请被告保障正常供水、供电应属被告的附随义务，本院依法予以支持。对于被告辩称案涉经济适用房面积严重超标，应属无效合同。本院认为，经济适用房面积超标并不当然导致合同无效。依据《南阳市经济适用住房管理办法》和《南阳市中心城区经济适用住房项目专项处置实施办法》规定之精神，对于经济适用房面积超标，则属政府行政管理的范畴，政府对该行为的管控具有相应的行政后果，但不能直接据此认定案涉房屋买卖合同无效。本案被告作为专业的房地产开发企业在签订经济适用房认购协议数年后基于南阳及该小区房价较大幅度上涨等因素辩称案涉协议无效，有违诚实信用的合同法基本原则。但原告马玉改依据合同约定诉请被告支付逾期交房违约金，本院查明与马玉改相同位置的购房人在林源置业通知交房后积极回应并装修入住，而马玉改存在有因自身原因接收房屋不及时事实，故其请求林源置业支付逾期交房金188700元本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：（2019）被告南阳林源置业有限公司于本判决书生效后十日内履行合同约定向原告马玉改交付南阳市张衡东路与邓禹路东南角尚座花园6号楼2单元17层西户房产及附随通电通水义务。（2019）驳回原告马玉改的其他诉讼请求。本案案件受理费1463元及保全费4047元均由原告马玉改承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  范成然审 判 员  马彦彬人民陪审员  王书浩二〇一九年十二月二十八日书 记 员  朱 森