北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29725号原告：谢丽娜，女，1978年7月28日出生，汉族，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：关键，北京裕仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：单越，北京裕仁律师事务所实习律师。被告：北京中鑫源房地产开发集团有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院1号。法定代表人：陈西雷，董事长。委托诉讼代理人：齐增涛，男，1981年12月25日出生，汉族，该公司员工，住河北省晋州市。原告谢丽娜（以下简称原告）与被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张金孝独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人关键、单越，被告的委托诉讼代理人齐增涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理楼栋权属证明违约金25506.6元（自2018年7月1日至2018年9月12日）、逾期办理房屋所有权证书的违约金172606.1元（自2018年8月1日至2019年12月10日）及后续逾期办理房屋所有权证的违约金（自2019年12月11日至实际办理完毕房屋所有权证书之日止），诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，原告购买了被告开发的坐落于北京市通州区通州新城西侧北端温榆河畔X#住宅楼XX层X单元-XXXX号商品房（以下简称涉案房屋），合同中对原被告之间的权利义务进行了详细的约定，第二十一条（一）规定被告应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。（二）被告应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，如被告违约，应按照原告已付房款日万分之一的标准向原告分别支付相应的违约金。被告于2018年9月13日取得涉案房屋的楼栋权属证明，但至原告起诉时止，在原告依约向被告支付房屋产权登记代办费的情况下，仍未向原告发送产权代办所需书面材料文件，怠于履行期为原告代办产权登记的合同义务，故被告应按照预售合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告称不同意原告的诉讼请求，第一，关于楼栋权属证明，双方的《预售合同》之附件十一补充协议第十一条第六款约定：“双方同意若甲方原因未能在《预售合同》第二十一条第一款约定日期届满时取得所在楼栋的权属证明，但乙方仍在预售合同第二十一条第（二）款定日期届满时取得该商品房权属证明的，则出卖人无需承担任何责任。”被告办理楼栋权属证明时间虽超过了合同约定的时间，但未超过合同约定的为原告办理房屋权属证明的时间，故被告不应支付该项违约金。第二，关于逾期办理房屋所有权证违约金，根据《预售合同》第二十一条第（二）转移登记第（2）项约定，原告可以选择被告或其他有资质的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如果选择被告，原告需向被告支付委托代办费用1800元。根据《预售合同》之附件十一补充协议第十一条第1-3款规定，原告在正式委托被告办理房屋权属转移登记，并且在提交了全部资料和支付了产权代办费后，双方的委托代办关系才成立，而原告在实际收房时才交纳产权代办费，双方委托关系才成立，再结合合同约定的730日，被告并未构成违约，不应支付违约金。第三，根据《预售合同》之附件十一补充协议第十一条第4、5款，累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%，即使法院判决被告承担违约责任，也不应该超过该限额标准。经审理查明：2016年6月6日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同），约定：被告将涉案房屋出售给谢丽娜。合同第十一条交付条件约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继承履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2、如果出卖人已经完成有关备案工作，不妨碍初始登记工作，则出卖人不承担责任。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）或（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或有资质的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟捌佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照X利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。附件十一补充协议第十一条1、除非乙方正式委托甲方代为办理该商品房权属转移登记，否则，甲方对乙方自行办理或乙方委托包括产权代办机构在内的第三方代为办理该商品房权属转移登记的，概不承担任何法律责任。2、乙方应积极配合产权代办机构办理该商品房房屋所有权证、产权抵押登记手续及按照产权代办机构要求提供相应文件。非因甲方原因导致乙方未能在规定期限内取得该商品房房屋所有权证的，甲方无需承担任何责任。3、如乙方委托甲方办理权属登记手续的，应按照本合同约定于该商品房交付之日提交全部资料和费用。因乙方未能按时提供产权办理资料及费用而导致未能在预售合同约定的期限内取得该商品房的产权证的，甲方不承担任何责任。4、除不可抗力外，如因甲方的责任致使乙方未能在《预售合同》第二十一条第（一）款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，甲方应当按照《预售合同》第二十一条第（一）款第1项约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。5、除不可抗力外，如因甲方的责任致使乙方未能在《预售合同》第二十一条第（二）款约定期限内取得房屋所有权证书的，甲方应当按照《预售合同》第二十一条第（二）款第2项约定承担违约责任，但累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%。6、双方同意若甲方原因未能在《预售合同》第二十一条第（一）款约定日期届满时取得该商品房所在楼栋的权属证明，但乙方仍在预售合同第二十一条第（二）款定日期届满时取得该商品房权属证明的，则出卖人无须承担任何责任。合同还约定了其他条款。合同签订后，原告依照约定向被告公司支付了购房款3494055元。2018年9月17日，被告办理完毕原告所购房屋所在的楼栋权属证书。至本院开庭之日即2019年12月11日，被告未为原告办理完毕房屋所有权证书。被告称根据合同附件十一补充协议第十一条第4、5款，累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%，即使法院判决被告承担违约责任，也不应该超过该限额标准。原告称合同系被告提交的格式合同，该条款减轻了出卖人应承担的责任，应属无效条款。上述事实，有北京市商品房预售合同、发票、商品房实测面积补充协议、结算单、产权代办费发票、契税收据、交房流转表、时间统计表、楼栋权属证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原告与中鑫源公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，现原告已全部履行其合同义务，被告亦应按照合同约定履行其全部义务。原被告双方对于合同中约定的“买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书”中“商品房交付之日”的理解构成本案主要争议焦点。原告认为起算时间应从合同约定的应当交付商品房之日起算，故被告应于2018年7月31日之前为原告办理完毕房屋所有权证书，并应从2018年8月1日起向原告支付逾期办证违约金。被告认为起算时间从商品房实际交付之日起算，因根据合同约定，原告可以自行办理产权证或者委托被告办理产权证，在房屋实际交付后，原告才向被告交纳产权代办费，双方的委托代办关系才形成，若将交付之日理解为约定交付之日，就会出现原告还没有委托被告办理产权证，被告就要对委托事项承担违约责任这种荒谬的情况，故被告未构成违约。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，双方签订的合同系被告提供的格式条款，故对于上述争议条款无论从通常理解出发还是按照有利于原告一方，均应理解为从房屋应当交付之日起算。若按照被告的抗辩理由理解为实际交付之日，则有可能导致被告迟迟未向原告交房但只要在实际交房之日起730日内办理产权证书即不构成违约而减轻其自身责任的情形出现。再者，被告辩称合同约定可以由买受人自行办理产权证或者委托其办理产权证，故原告在房屋交付时交纳产权代办费时才形成委托关系故不应在委托关系未成立之前承担逾期办证违约责任，本院认为，即使合同中未明确约定出卖人代为办理产权证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定的办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记，若出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任，本案中，双方关于办理房屋产权证约定为原告自行办理或委托被告办理，该合同条款虽未明确约定为被告办理产权证，但被告仍负有在合同约定的办理期限届满的三十日前完成上述义务，现被告未提交证据证明其履行了上述义务，故被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。因被告未能在合同约定的期限内办理原告所购房屋所在的楼栋权属证书，构成违约，应当按照合同约定的违约金计算方式承担相应违约责任，原告主张的该部分违约金，合理合法，证据充分，本院予以支持。关于被告辩称根据合同附件十一补充协议第十一条第6款约定，办理楼栋权属证明时间虽超过了合同约定的时间，但未超过合同约定的为原告办理房屋权属证明的时间，故被告不应支付办理楼栋证明逾期违约金，本院认为，被告办理楼栋权属证明的时间已经超出了合同约定的时间，且被告至今未为原告办理房屋权属证明，故其该项抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。关于被告辩称根据合同附件十一补充协议第十一条第4、5款，累计违约金总额不超过乙方全部已付购房款的1%，即使法院判决被告承担违约责任，也不应该超过该限额标准，本院认为，该合同系被告出具，被告作为合同的出具方，在关于其违约责任的约定条款上免除了其应承担的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该条款免除了被告方的相关责任，应属无效，故对被告该项答辩意见，本院不予采纳。原告主张的逾期办理楼栋权属证明违约金和至本案开庭前一日止的逾期办理房屋产权证违约金的计算标准，合理正当，于法有据，数额亦无误，本院予以支持。关于原告主张自本案开庭之日起至实际办理完毕房屋所有权证书之日止的逾期办理房屋所有权证书违约金，因实际办理完毕房屋所有权证书的日期暂无法确定，故关于该部分违约金，原告可待取得房屋所有权证书后另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司给付原告谢丽娜逾期办理楼栋权属证明违约金25506.6元、逾期办理房屋所有权证违约金（自2018年8月1日起至2019年12月10日止）172606.1元，以上共计198112.7元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告谢丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2131元，由被告北京中鑫源房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付原告谢丽娜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇一九年十二月二十六日书记员  张依晴