北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34075号原告：山东保泰安吉保安服务有限公司，住所地山东省潍坊市高新区玉泉路518号清馨园第三孵化器玉清大厦1801。法定代表人：张进，职务：执行董事、经理。委托诉讼代理人:韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告:北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，满族，北京富力通达房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：徐柏圣，男，1984年8月3日出生，土家族，北京富力通达房地产开发有限公司职工。原告山东保泰安吉保安服务有限公司（以下简称保泰安吉公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保泰安吉公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇、徐柏圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保泰安吉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《北京通州富力中心商品房认购书》（以下简称认购书）；2、请求判令被告返还原告已付价款人民币419852元以及印花税2065元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自买受日起至合同解除日止的利息；3、请求判令被告注销涉案房屋的商品房预售合同（以下简称预售合同）联机备案；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月3日，原、被告签订认购书，约定原告认购被告开发的房屋，房屋总价款4129852元，付款方式为分期付款。被告销售人员称涉案房屋所在楼盘区域位置优越，市场紧俏，为商住两用房屋。作为投资，购房者可通过加杠杆的方式认购五套，每套只需签订认购书并支付定金和第一期房款，便可借助分期付款的时间优势，待房价上涨后转手出售赚取差价，并承诺协助原告转卖房屋及办理变更手续，原告因此决定购买该房屋。2016年12月9日，原告向被告支付第一期房款319852元（不含定金）、印花税2065元。在此期间，原告一直追问被告何时将房屋转售，被告销售人员不予理会。因被告销售人员的虚假宣传和错误引导，让本无购买能力的原告购买七套涉案楼盘房屋，现原告无力支付剩余房款。目前该楼盘因房屋质量、虚假宣传问题被业主聚集维权，市场对该楼盘的评价和口碑很差，致使该楼盘受到极大负面影响，无论出租还是出售都有很大困难。因被告存在虚假宣传以及引诱销售行为，在合同的签订和履行过程有明显主观过错，诱使原告签订其本无履行能力的认购书，客观上该认购书也无法继续履行，所以原告要求解除双方签订的认购书。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告富力公司辩称，1、答辩人不存在虚假宣传与错误引导的行为，双方基于自愿原则订立认购书，意思表示真实，形式合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为真实合法有效。认购书订立过程中，答辩人未做出房屋为商住两用的承诺，也未承诺会将房屋转售他人，关于房屋规划用途、土地性质、价格、付款方式等在认购书及付款明细单中均如实载明，不存在答辩人虚假宣传诱导被答辩人购买案涉房屋的情况。首先，被答辩人本身是公司而非自然人，不存在购买房屋用于居住的合同目的。其次，被答辩人以“诉争楼盘出租、出售都有很大困难，房屋的经济效益下降”为由要求解除合同，其主张已违反合同法中严格履行与诚实信用原则的规定，依法不应得到支持。再次，双方签订的认购书第一条即对商品房所在土地用途为办公进行了明确约定，故被答辩人在签约时对于涉案房屋只能用于办公用途是明知的，其选择签约，则应履行合同义务。2、认购书已经履行完毕，预售合同事实上已经成立并履行，不存在解除认购书的条件。首先，双方签订认购书后，被答辩人已按照预售合同约定的付款条款交纳了首期房款，且双方办理了涉案房屋的网签手续，已经事实上履行了预售合同，虽然被答辩人尚未签署正式合同，但这完全是由于被答辩人故意拖延导致。同时，根据认购书的约定，预售合同生效后，认购书自动失效，故被答辩人要求解除认购书的请求不存在任何理由与基础。其次，认购书中仅对定金金额进行了约定，无论是被答辩人要求返还房款、印花税，还是被答辩人所述的其据以解除认购书的理由事实上全部是基于预售合同的约定提出，充分说明其已用行为实际履行了预售合同。3、被答辩人主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，被答辩人作为违约方不应享有合同解除权。合同当事人无力履行合同义务并不构成合同法定解除情形，而是违约事由，因此被答辩人主张本身就不能成立，况且被答辩人称其无力支付剩余购房款，但并没有提供全部财产明细证明其财产不足以履约。4、被答辩人系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令认购书解除，将给答辩人造成巨大经济损失，违背公平诚信的基本原则。被答辩人缔约本意就不是履行合同约定，而是违背国家“房住不炒”的原则，试图牟取炒房暴利，其行为已经构成恶意缔约。被答辩人自2017年起便开始拒付剩余购房款，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。因此，被答辩人系明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。如果判令答辩人返还购房款、单方无条件解除合同，将给答辩人造成巨大的经济损失。答辩人作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。综上所述，双方签订的认购书合法有效且已经履行完毕，被答辩人要求答辩人无条件返还购房款及利息于法无据，答辩人不同意被答辩人的全部诉讼请求，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月3日，富力公司与山东勤好保安服务有限公司（已于2018年8月22日更名为保泰安吉公司）签订认购书及付款明细单，约定保泰安吉公司向富力公司认购涉案房屋，商品房用途为办公，建筑面积共80．2平方米，房屋总价款4129852元。认购书第四条第二款约定：认购人同意在支付定金之日起3日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。认购书第六条约定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过4日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起7日内将已收取的定金退还认购人。付款明细单列明了分期付款的时间和金额，并载明：请遵照付款时间按时缴款，任何人无权以任何方式更改以上付款时间，逾期按所欠金额每日万分之二计收滞纳金。付款明细单上标有预售合同的合同编号。认购书的认购人处有保泰安吉公司法定代表人及委托代理人的签字，付款明细单的买方处有保泰安吉公司委托代理人的签字，庭审中原、被告双方均对该认购书及付款明细单的真实性予以认可。认购书与付款明细单签订后，保泰安吉公司按期向富力公司支付了首期购房款（含定金）419852元及代收印花税2065元，后保泰安吉公司未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，保泰安吉公司称因原、被告双方未在认购书约定的期限内签订预售合同，根据认购书第六条的约定，双方之间的认购书应自动解除；并称购房时富力公司工作人员作出涉案房屋可用于商住两用和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺，为此，保泰安吉公司提交业主楼盘现场维权照片、信访材料等予以佐证。富力公司对保泰安吉公司的上述主张均不予认可，其主张因保泰安吉公司不予配合才导致预售合同未加盖公章，现保泰安吉公司已按照预售合同支付部分房款并办理联机备案，故双方已经实际履行预售合同，预售合同成立且合法有效。本院认为，本案争议焦点是：一、保泰安吉公司与富力公司之间是否成立预售合同关系；二、富力公司是否存在违约行为；三、保泰安吉公司与富力公司之间的认购书与付款明细单是否应予以解除。具体分析如下：第一，保泰安吉公司与富力公司之间是否成立预售合同关系。商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，保泰安吉公司与富力公司签订的认购书与付款明细单的内容具体明确，包含了双方名称、房屋坐落、购买单价、成交总价、付款方式等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且保泰安吉公司已按照付款明细单的约定向富力公司交纳了首期购房款（含定金）及代收印花税。同时，付款明细单上明确载有预售合同编号，该编号需双方就预售合同内容确定无误并办理联机备案后才可产生，故保泰安吉公司与富力公司之间的认购书与付款明细单应认定为预售合同。第二，富力公司是否存在违约行为。本案中，保泰安吉公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的认购书第一条即对商品房用途为办公进行了明确约定，所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住，保泰安吉公司在签订认购书时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使保泰安吉公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，保泰安吉公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，保泰安吉公司选择签约，即应受合同条款约束。故上述保泰安吉公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予支持。保泰安吉公司未按照认购书与付款明细单的约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任，依据不足，本院不予支持。第三，保泰安吉公司与富力公司之间的认购书与付款明细单是否应予以解除。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原、被告双方签订的认购书与付款明细单约定的付款方式为分期付款，总房款为4129852元，保泰安吉公司迄今为止仅支付了10%的房款，且保泰安吉公司主张双方之间未成立预售合同关系，并明确表示不再支付剩余房款。本院认为，涉案认购书与付款明细单在事实上已难以强制继续履行，故原、被告之间的认购书与付款明细单应予以解除，涉案房屋的联机备案手续亦应予以注销。对于保泰安吉公司要求富力公司退还已付房款及印花税之诉求，于法有据，本院予以支持。现保泰安吉公司未按照认购书与付款明细单的约定支付剩余房款，已构成违约，本院按照付款明细单约定的违约责任，兼顾双方的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定保泰安吉公司向富力公司支付违约金240000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告山东保泰安吉保安服务有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司于二〇一六年九月三日签订的《北京市商品房认购书》，被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告山东保泰安吉保安服务有限公司办理《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》的联机备案注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告山东保泰安吉保安服务有限公司已付房款419852元、代收印花税2065元，以上共计421917元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告山东保泰安吉保安服务有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金240000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告山东保泰安吉保安服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3814元，由原告山东保泰安吉保安服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  曹越二〇一九年十二月二十七日书记员  齐茜