北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初19100号原告（反诉被告）：侯援非，女，1968年10月1日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄长勇，北京元都律师事务所律师。被告（反诉原告）：林凤琴，女，1940年4月26日出生，住北京市石景山区。法定代理人：张大群（系林凤琴之子），男，1971年8月7日出生,住北京市石景山区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，1990年4月22日出生，系北京我爱我家房地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。原告（反诉被告）侯援非与被告（反诉原告）林凤琴、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯援非及其委托诉讼代理人黄长勇，被告（反诉原告）林凤琴的法定代理人张大群，第三人我爱我家公司的委托代理人王明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯援非向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019.7.10解除；2.判令被告双倍返还原告购房定金20万元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年5月31日，原告与被告及第三人辖下的今日家园门店(以下简称中介门店)共三方签署了案由涉及的三种合同。原告购买石景山区房屋并约定与被告于2019年12月31日办理房屋产权转移登记手续。6月13日原告到中介门店要求取补充协议及相关支持资料，发现被告无合法代理手续，且该房屋属夫妻共有房产，没有另一方允许售房的相关文件，原告提出这些都属房屋转让和交易的必要条件。6月14日门店回复说被告找不到离婚另一方所以要求原告必须继续执行合同。原告提出无论任何房产依法规交易必须产权明晰。6月18日该门店无视问题，要求原告续交第二笔定金。签约当天门店曾说此合同属打擦边球通过，原告认为该房无权交易且存在极大风险和后患，属违规违法合同。6月20日门店说被告已找到在外地的另一方业主，这两天就补齐手续，不停催促原告继续交款。但时至今日原告并未收到被告和中介门店许诺的相关文件，且原告不可能对瑕房继续履约，因原告早已发现问题并于6月18日就向中介总部正式提出投诉并要求立即终止合同。6月29日经中介门店安排三方协商未果，7月12日和7月21日第三人出面安排三方和谈并承诺代表公司随时退回全部中介费76680元，且会尽力尽快帮被告找到别的买家以避免各方损失。被告不同意换买家，指责原告是无诉求违约，并仍坚持让原告继续执行合同，但7月10日之前被告已发出三份告知函宣布解除合同。原告因一直未收到中介和被告宣称会提供的合规文件，所以无法对问题房履约，也已发出两份告知函书面提出解除合同。目前因调解无法达成，为维护原告合法权益，无奈特向贵院起诉，望判如所请。被告（反诉原告）林凤琴答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告陈述与事实不符。购房时，约定原告现金付全款，这根本不需要李源签字。原告一直找理由不买房。原告的行为给被告造成了很多损失，被告不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）林凤琴向本院提出反诉请求:1.确认原、被告签订的《存量房屋买卖合同》于2019年7月10日解除；2.要求被反诉人向反诉人支付违约金70万；3.被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告在第三人的居间下，于2018年5月31日签订《存量房屋买卖合同》。合同约定房屋总价款355万元，房屋定金35万元，余款网签过户前5日320万元一次方式支付，并约定2018年12月31日办理产权转移登记手续。合同签订后，原告向被告支付定金10万元。但原告后续以各种理由延迟履行合同，经第三人沟通，原告仍没有履行合同的意愿。无奈，被告向原告发出《解除合同通知书》。按照合同约定，违约方应支付守约方总房款的20%作为违约金。请求法院支持林凤琴的反诉请求。原告（反诉被告）侯援非针对反诉请求答辩称：1、同意《存量房屋买卖合同》于2019年7月10日解除；2、涉案房屋为林凤琴夫妻共同财产，且张大群为监护人不具有出售被监护人财产的权利。原告基于这两个法律问题，享有不安抗辩权，不敢支付第二笔定金。请求法院驳回反诉请求。第三人我爱我家公司述称，原告的诉讼请求不涉及第三人，我爱我家公司服从法院判决。事实应该是，2019年5月29日到30日，我爱我家公司业务员带张大群先生往返于派出所、石景山民政局、西城区民政局调取林凤琴女士的各项档案。档案对林凤琴的婚姻状况都比较清楚，但是离婚协议对房产没有明确。第三人跟侯援非说过，如果是贷款可能部分银行会不认可离婚协议；如果全款支付，房屋交易不受影响。2018年5月31日，原告与被告携带签约材料到第三人“今日家园门店”签署了《北京市存量房屋买卖合同》。原告向被告支付定金10万元。2019年6月18日，被告办理完房屋上市手续后通知原告支付剩余定金25万元，原告以被告未提供另一产权人《同意出售声明》为由要求终止买卖合同。后经我爱我家协商，被告愿意提供另一产权人《同意出售声明》，并于2019年6月20日告知原告：被告已经联系到另一产权人，并能够提供另一产权人的《同意出售声明书》，请求原告继续支付剩余定金，但原告并没有支付。2019年7月3日，被告向原告发出《通知函》：要求原告于2019年7月5日支付剩余定金，否则被告将单方解除买卖合同，原告收到通知后仍没有支付。双方买卖合同于2019年7月5日解除，现被告已经将房屋出售给其他人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，林凤琴（出卖人、甲方）与侯援非（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定，出卖人所售房屋为北京市石景山区房屋。该房屋建筑面积为55.41平方米。该房为央产房，甲方需提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。房屋主体价款为85万元，房屋家具、家电装饰装修和相关设施的折价款270万元。以上房屋成交价款为355元。乙方向甲方支付定金35万元，第一笔定金10万元于本合同签订当日支付。第二笔定金25万元于办理完央产上市后客户核验通过后5日（约定条件）当日支付，通过资金自行划转方式划转。网签后过户前5日，乙方向甲方支付320万元，资金交付方式资金存管。甲方对该房屋享有合法权利，并保证本人、共有权人均知晓并同意出售该房屋。因上述任何一种原因导致合同无效或不能履行，甲方应自确认合同无效或解除之日起5个工作日内退还乙方累计已付全部房款，且违约方承担房屋成交总价款20%的违约责任及全部赔偿责任。甲方应当在办理完产权转移手续后730日内将该将房屋交付给乙方。本次交易因交纳的所有税费由乙方承担。甲方确认该房屋购房时间满五年，是甲方家庭唯一住房。甲方应当在办理完产权转移手续后730日内将房屋交付给乙方……第九条违约责任：乙方未按照第四条或补充协议约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）1、逾期在10日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。2、逾期超过10日，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，使用本合同第十二条第一款约定：甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……第十条因甲方的原因致使乙方未能在本合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，适用本合同第十二条第二款约定……第十二条合同解除条款（一）如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按房屋成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。《补充协议》载明：2019年12月31日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。甲方最迟在2019年8月31日前办理完毕央产上市出售许可。同日，林凤琴（出卖人、甲方）、侯援非（买受人、乙方）、我爱我家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》。该合同约定乙方向丙方支付居间服务费76680元。以上合同均由张大群作为林凤琴的监护人在合同上签字。合同签订后，侯援非向林凤琴支付定金10万元。2019年6月13日，侯援非提出需要贷款购房。张大群未表示反对，并提出如果贷款买房，需要找李源签字。因李源不在北京，这需要时间。2019年6月18日，林凤琴取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。该通知单载明:石景山区不动产登记事务中心，经审核，同意林凤琴办理房屋的产权变更登记。林凤琴要求侯援非支付定金。侯援非提出被告未提供李源的声明，不能继续付款，并要求解除合同。我爱我家公司为双方调解，由林凤琴继续提供李源的《同意出售声明书》。2019年6月23日、7月3日，张大群向侯援非发出《告知函》，要求侯援非最晚于2019年7月5日前支付定金25万元。2019年7月1日，侯援非给张大群、我爱我家公司发出《告知函》。该函载明：6月12日，我方向今日家园门店提出需要该房屋可以委托交易的公证书及产权相关资料未见答复。6月13日到该门店要求取补充协议及以上资料，发现无监护人可以代业主卖房的公证文件，且该房屋属夫妻共有房产，没有另一方允许售房的签字。我方提出因变更付款方式，这些都属必要文件。经与律师咨询，无论任何房产必须产权明晰跟付款方式无关，要求产权明晰也在合同列明。6月18日该门店不提产权问题如何解决，而是要求我方续交第二笔定金。显然该房屋属问题房。我方为解决问题当天立即向贵公司总部致电要求终止合同……鉴于情况已升级，我们诉求尽快终止合同，退回中介费和定金。2019年7月9日，侯援非再次给张大群、我爱我家公司发出《告知函》，要求尽快妥善处理并在7月12日之前提供产权合规文件，否则此合同因立即予以解除并按合同要求退回全部中介费和订金。2019年7月10日，张大群向侯援非发出《告知函》。该《告知函》载明：阁下应该于2019年6月23日向我支付定金25万元。但是自合同签署至今，阁下仍未履行……现我有权依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条，郑重通知阁下，本告知函发送之日起我已解除合同。同时我有权保留追究阁下不低于该房屋成交价的20%违约金。2019年8月5日，李源出具《同意出售声明书》，同意103号房屋在离异后归林凤琴女士单独所有，对林凤琴女士如何处置该房产无任何异议且同意林凤琴出售此房产。另查明，1987年10月，林凤琴、李源登记结婚。1999年11月1日，林凤琴被登记为房屋的所有权人。2005年6月3日，林凤琴、李源协议离婚。《离婚协议书》载明：因双方再婚后，长期性格兴趣不同，毫无共同语言；加上双方子女闹矛盾，家庭不和而影响身体健康。经双方协商，为了双方健康，只好办理离婚协议，一致达成共同协议，双方都是再婚，无子女牵挂和财产纠纷，无债务。2018年12月11日，本院作出（2018）京0107民特143号民事判决书，判决认定林凤琴为无民事行为能力人；指定张大群为林凤琴的监护人。经询问，林凤琴、侯援非表示同意涉案房屋买卖合同于2019年7月10日解除。经释明，侯援非认为林凤琴主张的违约金过高，申请法院酌减。林凤琴主张其损失是再出售的房款为349万元，腾房时间为2020年4月1日前。上述事实，有当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、居间服务合同等证据在案佐证。本院认为，林凤琴、侯援非于2019年5月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，应为有效。原、被告应当遵循诚实守信的原则履行合同。关于侯援非提出，确认原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年7月10日解除的诉讼请求及林凤琴提出相应反诉请求。经询问，原、被均表示同意涉案房屋买卖合同于2019年7月10日解除。故本院不持异议。关于侯援非提出，判令被告双倍返还原告购房定金20万元及林凤琴提出，要求侯援非支付违约金70万原的反诉请求。本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同未能实际履行的原因。经查，第一，林凤琴在2019年5月31日与侯援非协商房屋买卖事宜中，向侯援非出示了其婚姻档案材料及离婚协议。根据前述材料，房屋系林凤琴与李源婚后取得。双方协议离婚，离婚协议未明确约定房屋的权属。侯援非在知晓房屋的产权现实情况下仍签署了房屋买卖合同。第二，2019年6月13日，侯援非提出变更付款方式并认为房屋可能涉及第三人利益权属不清。双方发生争议。经第三人调解后，林凤琴同意变更付款方式及补充提供李源《同意出售声明书》，并告之侯援非需要时间联系李源。原、被告除了就付款方式协商一致之外，未就合同的其他履行条款进行变更。第三，2019年6月18日，林凤琴取得《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，并多次催促侯援非付款。但侯援非以房屋权属不清为由拒绝支付定金25万元，并提出解除合同。根据合同约定，出售人应保证对房屋享有合法权利并于2019年12月31日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。现有证据证实，房屋可能存在李源的利益。但这仅是一种可能性。现林凤琴同意提供李源的出售声明，且合同约定的房屋过户期限为2019年12月31日。在没有其他证据能够证实房屋会发生无法过户的情况下，侯援非提出解除合同，不符合法律规定。而林凤琴后来确实也取得了李源的《同意出售声明书》。故侯援非主张不安抗辩权解除合同，无事实依据，本院不予支持。第四，根据《北京市存量房屋买卖合同》，乙方向甲方支付定金35万元，第一笔定金10万元于本合同签订当日支付。第二笔定金25万元于办理完央产上市后客户核验通过后5日（约定条件）当日支付。侯援非于签订合同当天交付定金10万元。按合同约定，应在2019年6月25日之前给付定金25万元。现侯援非不按期履行支付定金的行为已经构成违约，应当向林凤琴承担违约责任。关于违约金的数额，违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则，对违约金依法予以酌情确定为12万元。此外，根据我国法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或定金条款。现林凤琴选择适用违约金条款，故其收取的定金10万元应当退还给侯援非。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、林凤琴、侯援非签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2019年7月10日解除；二、侯援非于本判决生效后七日内向林凤琴支付违约金12万元；三、林凤琴于本判决生效后七日内向侯援非退还定金10万元；四、驳回侯援非的其他诉讼请求；五、驳回林凤琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由林凤琴负担2150元（于本判决生效后七日内交纳），由侯援非负担2150元（已交纳）；反诉案件受理费5400元，由侯援非负担1350元（于本判决生效后七日内交纳），由林凤琴负担4050元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  沈 霞人民陪审员  张莎丽人民陪审员  刘淑荣二〇一九年十二月二十三日法官 助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶