北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37990号原告：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：唐耀，总经理。委托诉讼代理人：汪学锋，北京市国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，男，1986年5月29日出生。被告：北京飒马商贸有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖路33号院1号楼103室。法定代表人：王雪平，总经理。委托诉讼代理人：杨军栋，男，1977年4月23日出生。原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司(以下简称：同昌盛业公司)与被告北京飒马商贸有限公司（以下简称：飒马商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同昌盛业公司的委托诉讼代理人汪学锋、张斌，被告飒马商贸公司的委托诉讼代理人杨军栋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告同昌盛业公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方租赁合同于2019年8月8日解除；2、判令被告按照合同约定，支付违约金79200元；3、判令被告按照合同约定，支付律师费10000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2019年4月30日签订《商铺租赁合同》，被告（乙方）租赁原告（甲方）“新荟城购物中心”B1-K6号商铺，租期1年，自2019年4月30日至2020年4月29日。基本月租金11800元，管理服务费每月1400元，推广费200元每月。自商铺交付日起第3个月的20日前，一同缴纳下3个月的费用。合同对违约责任进行了约定。被告于2019年7月20日起开始拖欠当期应交租金、管理服务费、推广费及POS机租金，合计34198.56元。经原告书面催缴，被告始终未予支付。2019年8月8日，在多次催讨无果情况下，原告书面通知被告即日起解除双方租赁合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告飒马商贸公司辩称，承认我们在租赁合同未到期时提前撤店，撤店时间为2019年7月26日，但7月25日我们和原告说过撤店的事情。商铺区域很多铺位是空置的，达不到营业标准，我们经营了几个月，觉得确实经营不下去就撤了。双方签订的《商铺租赁合同》第14.2.7条约定，原告应采取措施保障被告的正常经营活动，但实际上原告没有履行合同义务，商铺大面积空置，没有客流，属于虚假招商，涉嫌霸王条款，合同是不公平的。我们经营不到三个月就撤店了，也遭受了很大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，原告同昌盛业公司（甲方）与被告飒马商贸公司（乙方）签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》（以下简称：《商铺租赁合同》），被告飒马商贸公司租赁原告同昌盛业公司位于北京市丰台区角门路19号“新荟城购物中心”B1层K6号商铺，用于经营“魅之棉”品牌产品。《商铺租赁合同》第4.1条约定，租赁期限为2019年4月30日至2020年4月29日。第4.2条约定，月基本租金为11800元，不包括管理服务费、推广费、政府税费等其他费用。乙方应自租金起算日起按照本合同的约定承担该商铺的租金。除首三个月基本租金于该商铺交付后的5日内支付外，乙方应于每三个月的20日前向甲方支付下三个月的基本租金。第4.3条约定，乙方租赁保证金金额为租赁期内最高基本租金的年度的当年度3个月的月基本租金、管理服务费及推广费，保证金金额为人民币40200元，由乙方在签署本合同之日向甲方交纳。租期内管理服务费和推广费如有变化的，租赁保证金随之调整，调整后保证金的差额部分由乙方于支付当年度首月租金的同时向甲方补足。本合同签订后，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方仍未足额支付的，甲方有权直接从乙方向其交纳的租赁保证金中抵扣（但不影响甲方对乙方该等违约行为同时行使任何其他权利或补救办法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方，乙方应在收到前款所述该书面抵扣通知的10日内将被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。第4.4条约定，自租金起算日起，乙方应交纳管理服务费。管理服务费每月1400元。第4.4.4条约定，乙方应交纳装修管理费的标准为70元/平方米/月，不足一月的按一月计算，但最低不低于500元人民币。第4.5.2条约定，自租金起算日起，乙方应交纳推广费。推广费为人民币10元/月/平方米。第4.6.2条约定，乙方需交纳POS机押金人民币10000元/台，并按甲方通知领取安装POS机时交纳。第5.1条约定，该商铺的交付日为2019年4月30日。第8.3条约定，乙方应于2019年5月18日或甲方书面认可的其他时间开业。第14.2.7条约定，甲方将尽最大努力及采取一切合理的措施保障乙方经营活动的顺利进行。第16.1条约定，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方除有权不予退还乙方已交付的租赁保证金外，还有权要求乙方继续履行合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2款处理。第16.10条约定，甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下的其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿该等费用、开支。第17.2约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应在收到甲方告知函后的10个工作日内补足甲方损失额与违约金之间的差额。17.2.7未经甲方书面同意乙方擅自退租的。19.1条约定，任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。下列甲方和乙方的地址、电话、传真等为双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真等联系方式。一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。乙方：北京飒马商贸有限公司。地址：北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖路33号院1号楼103室。收件人：刘二彬。电话：189XXXXXXXX经查，涉案商铺于2019年4月30日实际交付，2019年5月18日涉案商场正式开业，开业后开始起算租金。被告飒马商贸公司已支付2019年5月18日至2019年8月17日期间的商铺租金、管理服务费、推广费等其他费用，并交纳保证金40200元、POS机押金10000元及装修押金10000元。2019年7月22日，同昌盛业公司向飒马商贸公司发出《催款通知函》，要求飒马商贸公司于7月26日前，支付欠缴的租金、管理服务费、推广费及POS机租金合计34198.56元。2019年8月8日，同昌盛业公司按照双方《商铺租赁合同》第19条通知与送达中约定的地址向飒马商贸公司发出《关于之解除通知函》，载明：根据原合同的约定，贵方应于2019年7月20日前向我司交纳2019年8月18日至2019年10月31日期间的租金、管理服务费、推广费及POS租金合计人民币34198.56元。我司于2019年7月22日向贵方发送了催款通知函，敦促贵方于2019年7月26日前向我司支付欠缴费用及滞纳金，但截至本函出具之日，贵方仍未支付上述应付费用。……鉴此，我司特函告贵方：1、本函出具之日，我司与贵方签署的《新荟城购物中心商铺租赁合同》即行终止。2、贵方交纳的租赁保证金人民币40200元、装修押金人民币10000元、员工证押金人民币120元、施工证押金人民币200元、POS机押金10000元不予退还，同时贵方还须向我司支付六个月的租金和六个月的管理服务费之和的违约金人民币79200元。3、请贵方于2019年8月17日前将承租商铺按照原合同第13.l条约定以毛坯状态交还于我司，如贵方于2019年8月24日仍未交还的，我司将根据原合同第13.2条约定执行。4、我司将保留追究贵方违约行为的法律权利。庭审中双方均认可，飒马商贸公司于2019年7月26日从涉案商铺搬走，同昌盛业公司称合同应于2019年8月8日解除。同昌盛业公司提交快递签收联，显示刘二彬签收，飒马商贸公司称未收到上述解除函，刘二彬非该公司员工。同昌盛业公司称系按照合同约定的飒马商贸公司的指定收件人邮寄，且刘二彬已签收。经查，上述解除函于2019年8月22日签收。同昌盛业公司提交委托代理协议及发票，证明其律师代理费用为10000元。飒马商贸公司对此证据真实性认可。飒马商贸公司称其是在合同未到期时撤店，但是因为商铺区域很多空置，达不到营业标准，确实无法经营故撤店。合同约定，原告应采取措施保证被告的正常经营活动，但商铺大面积空置，没有客流，故被告无法经营，并提交照片一组，以证明涉案商铺不适合营业。同昌盛业公司对照片真实性认可，但认为该照片是经过被告刻意选择拍摄，且认为合同对开业条件并无约定，商场有二百余家商铺都在正常经营。原告认为合同中约定的原告保证正常经营活动，应为提供水电、供暖等设施，不对客流承担责任。庭审中，同昌盛业公司主张违约金是对其可期待利益造成的损失，飒马商贸公司主张违约金过高。本案审理中，本院前往涉案商铺所在地进行现场勘验，涉案商铺所在B1层区域除盒马鲜生外，目前经营商铺有六、七家，空置区域将近一半面积，商户反映B1层客流确实较少。同昌盛业公司称B1层开业时按照面积计算开业率为70%，定位是小吃、餐饮，后搬到楼上六家，现B1层定位也在更换。涉案商铺将由同昌盛业公司作为展位进行特卖活动，本院现场勘验时该区域已集中进行布展。本院认为，原、被告所签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。根据双方合同约定，被告应于2019年7月20日前向原告支付下期租金，但其未依约支付租金且于2019年7月26日搬离涉案商铺，已构成违约，原告依据双方合同约定有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。原告于2019年8月8日向被告发送解除函，被告称其未收到解除函，但解除函已被双方合同约定的被告方的指定联系人于2019年8月22日签收，故应视为原告的解除通知已经到达被告，合同应于2019年8月22日解除。故对原告要求确认双方的租赁合同于2019年8月8日解除的诉讼请求，本院不予以支持，本院依法确认租赁合同于2019年8月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付相当于当年六个月租金和六个月管理服务费之和的金额作为违约金，鉴于被告向原告所交纳的租赁保证金、装修押金、POS机押金等费用均不予退还，即被告已对其违约行为承担了相应的违约责任，且上述金额共计已近六个月租金，故对原告主张的违约金数额本院酌情予以调整。原告要求被告支付律师费10000元，符合法律规定及双方约定，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七之规定，判决如下：一、确认原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司与被告北京飒马商贸有限公司所签订的《新荟城购物中心商铺租赁合同》于2019年8月22日解除；二、被告北京飒马商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司支付违约金18000元；三、被告北京飒马商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司支付律师费10000元；四、驳回原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司其他的诉讼请求。案件受理费1015元，由被告北京飒马商贸有限公司负担（于本判决生效之日起7日内支付给原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇一九年十二月三十日书记员  李京文