浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4135号 上诉人（原审被告）：宁波诚士物业管理有限公司。住所地：宁波市鄞州区天伦时代广场79号026幢（6-1）（集中办公区）。 法定代表人：谢丽君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马琴琴，浙江海虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符灵菲，浙江海虹律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈洪波，男，1974年1月2日出生，汉族，住宁波市江北区。 被上诉人（原审原告）：戴彩明，女，1973年10月2日出生，汉族，住宁波市江北区。 两位被上诉人共同委托诉讼代理人：徐丽红，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 原审被告：宁波天伦时代置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区惊驾路227号。 法定代表人：戴嵘健，该公司经理。 原审第三人：徐伟，男，1980年10月11日出生，满族，住宁波市鄞州区。 上诉人宁波诚士物业管理有限公司（以下简称诚士物业公司）因与被上诉人陈洪波、戴彩明、原审被告宁波天伦时代置业有限公司（以下简称天伦公司）、原审第三人徐伟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诚士物业公司上诉请求：撤销原判第二项，依法改判诚士物业公司向陈洪波、戴彩明支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金82094.50元，并按逾期30日内按银行同期贷款基准利率即年利率4.35%计算违约金，逾期30日后按银行同期贷款基准利率的1.3倍即5.66%计算违约金，上诉费由陈洪波、戴彩明承担。事实和理由：一审法院按同期银行贷款基准利率的5倍计算违约金明显过高，应调整为按同期银行贷款基准利率的1.3倍。一审法院已认定补充协议中逾期30日以上的违约金约定过高，却未减少至合理水平，不符合违约金的补偿性原则。根据司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为过分高于造成的损失。本案应调整为按银行同期贷款基准利率的1.3倍以内才合理。 陈洪波、戴彩明辩称，双方在补充协议中约定延期付款30日以上，违约金按银行同期贷款利率的5倍计算。诚士物业公司2018年11月出具的《承诺书》中写明逾期利息按年化25%计算，该《承诺书》中陈洪波、戴彩明已作了让步，但诚士物业公司多次违约，不能再适用原合同约定的计算标准，也不应分段计算逾期利息。诚士物业公司在2018年7月4日出具的《承诺书》中，承诺按购房款的12%作为违约补偿金，但陈洪波、戴彩明并未以此主张违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 天伦公司、徐伟未作答辩。 陈洪波、戴彩明向一审法院起诉请求：1.判令解除陈洪波、戴彩明与诚士物业公司于2015年8月17日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》，且诚士物业公司立即返还租赁物，徐伟立即腾退位于宁波市鄞州区中兴路天伦时代广场74号1-61室的商铺；2.判令诚士物业公司支付自2018年10月1日起的商铺租金118942元（以年租金237884元，暂计至2019年3月31日，以后继续计算至实际腾退之日止）、利息14827.02元（以未支付租金为本金，25%年化利息计算，暂计算至2019年3月31日共计182天，以后继续计算至实际履行之日止），共计133769.02元；3.判令诚士物业公司赔偿陈洪波、戴彩明律师费8000元，保全担保费700元；4.判令天伦公司对第2条、第3条债务承担连带保证责任；5.本案诉讼费、保全费由诚士物业公司、天伦公司共同承担。 一审法院认定事实：2015年8月17日，陈洪波、戴彩明与诚士物业公司签订《天伦时代广场商铺租赁合同》一份，约定：陈洪波、戴彩明把名下位于宁波天伦时代广场1层61室商铺租赁给诚士物业公司，租期10年，自2015年10月1日起至2025年9月30日止；第一年至第二年（即2015年10月1日起至2017年9月30日止）年租金为0元，第三年至第六年（即2017年10月1日起至2021年9月30日止）年租金为237884元，第七年至第十年（即2021年10月1日起至2025年9月30日止）年租金为271868元；每六个月为一个租金支付周期，每周期第一个月的20日至30日向陈洪波、戴彩明支付租金；若诚士物业公司未能按时支付租金，延期时间在90天内时，应按未付租金金额的银行同期贷款利率向陈洪波、戴彩明支付违约金，延期90天以上时，按未付租金金额的银行同期贷款利率的2倍支付逾期违约金，同时陈洪波、戴彩明有权解除合同，诚士物业公司需按时返还商铺，若逾期未按时返还，则每天按所付租金的标准赔偿陈洪波、戴彩明损失；任一方违约，应赔偿守约方因本案所产生的律师费、保全担保费等费用；等等。2018年5月7日，陈洪波、戴彩明与诚士物业公司、天伦公司签订《天伦时代广场商铺租赁合同补充协议》一份，对双方签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》的租金支付事宜补充约定如下：1.原合同约定的2018年4月30日前支付的租金118942元，由于特殊原因，延期至2018年6月30日前支付；2.延期支付期间，诚士物业公司以5%年标准按实际延期天数向陈洪波、戴彩明支付利息作为补偿，利息与该次租金一并支付；3.天伦公司作为履行合同的担保方承担担保责任；4.原合同约定支付租金时间不变，并由天伦公司对《天伦时代广场商铺租赁合同》承担担保责任；5.变更原合同第六条第三款，关于延期支付租金处理原则变更为“A.延期时间90天变更为30天。B.延期90天以上违约金（银行同期贷款利率）2倍变更为延期30天以上（银行同期贷款利率）5倍”；等等。2018年11月，诚士物业公司向陈洪波、戴彩明出具《承诺书》一份，承诺：1.原2018年10月30日应付租金延期至2018年11月30日支付并支付银行利息。2.若未能全部付清，在2018年11月30日前先付50%租金及利息（5%年化），后50%租金在2019年1月30日前全部付清。利息：按逾期金额利息的5倍（即25%年化）实际天数计算（2018年12月1日起计息）。 另查明，陈洪波、戴彩明因本案诉讼支出律师费8000元、保全费700元。2017年8月23日，诚士物业公司（出租人）与徐伟（承租人）签订《租赁合同》一份，约定诚士物业公司将涉案商铺转租给徐伟使用，租赁期限为2017年10月16日至2021年1月15日。陈洪波、戴彩明对涉案商铺转租给徐伟不持异议。现涉案商铺的实际占有使用人为徐伟。 一审法院认为，涉案《天伦时代广场商铺租赁合同》、《天伦时代广场商铺租赁合同补充协议》及《承诺书》系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面履行合同。诚士物业公司作为承租人对欠付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金118942元的事实无异议，一审法院予以确认。陈洪波、戴彩明作为出租人要求诚士物业公司支付欠付的租金，一审法院予以支持。诚士物业公司未依约支付租金，构成违约，应承担相应违约责任。陈洪波、戴彩明与诚士物业公司在合同中约定，若诚士物业公司未能按时支付租金，延期90天以上时，陈洪波、戴彩明有权解除合同。现诚士物业公司拖欠远远超出90天，长达数个月，解除合同的条件已经成就，陈洪波、戴彩明可以解除合同。次承租人徐伟未出庭应诉，放弃对出租人解除合同的抗辩权，一审法院对陈洪波、戴彩明要求解除与诚士物业公司之间《天伦时代广场商铺租赁合同》的诉请，予以支持。《天伦时代广场商铺租赁合同》解除后，诚士物业公司与徐伟之间的转租合同失去基础而无法继续履行。同时，出租人与承租人之间合同的解除，次承租人并不享有以租赁权对抗出租人物权请求权的权利，出租人可以依照物权请求权要求次承租人返还租赁物。故一审法院对陈洪波、戴彩明要求徐伟腾退交还涉案商铺的诉请也予以支持。关于违约金，诚士物业公司于2018年11月向陈洪波、戴彩明出具的《承诺书》中关于违约金的约定，是对《天伦时代广场商铺租赁合同》、《天伦时代广场商铺租赁合同补充协议》合同条款的变更，变更后的合同内容在原合同关系中产生了新的合同关系。因此，一审法院对诚士物业公司主张的违约金分段计算的抗辩意见不予采纳。陈洪波、戴彩明依《承诺书》的约定主张按年利率25%计算违约金，并未违反法律规定，一审法院予以支持。对于陈洪波、戴彩明主张的律师费、保全担保费，涉案合同有约定，且未超出相关规定，应予以支持。天伦公司自愿为诚士物业公司上述债务进行担保，但未对保证担保范围作出约定，依法应对诚士物业公司的上述全部债务承担担保责任；其承担保证责任后，有权向诚士物业公司追偿。徐伟未出庭应诉，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除陈洪波、戴彩明与诚士物业公司于2015年8月17日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》及陈洪波、戴彩明与诚士物业公司、天伦公司于2018年5月7日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同补充协议》；二、诚士物业公司向陈洪波、戴彩明支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金118942元（暂计算至2019年1月31日，之后的租金或房屋占有使用费按年租金237884元的标准计算至实际腾房之日止），并支付违约金14827.02元（暂计算至2019年1月31日，之后的违约金以未付租金118942元为基数，按年利率25%计算至实际履行之日止），限于本判决生效十日内履行完毕；三、诚士物业公司向陈洪波、戴彩明支付律师费8000元、保全担保费700元，限于本判决生效十日内履行完毕；四、天伦公司对诚士物业公司的上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向诚士物业公司追偿；五、徐伟将位于宁波市鄞州区中兴路天伦时代广场74号1-61室的商铺腾退给陈洪波、戴彩明，限于本判决生效三十日内履行完毕；六、驳回陈洪波、戴彩明的其他诉讼请求。一审案件受理费3149元，减半收取1575元，保全费1220元，合计2795元，由诚士物业公司、天伦公司共同负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，诚士物业公司与陈洪波、戴彩明签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》及补充协议、诚士物业公司出具的《承诺书》均合法有效，双方均应依约履行。根据双方在租赁合同中的约定，诚士物业公司本应在2018年10月20日至30日支付当期租金，但其未按期支付，违反了合同约定。2018年11月，诚士物业公司出具《承诺书》，对于2018年10月30日前应付的租金，承诺延期至2018年11月30日支付，如其未能付清，那么在2018年11月30日前先付50%的租金及利息（5%年利率），2019年1月30日前付清另一半，利息按逾期金额利息的5倍，即25%年利率计算。但诚士物业公司未能履行该承诺。2019年1月2日，诚士物业公司又出具《承诺书》，承诺2019年2月28日前支付2018年10月30日前应付租金的一半，3月31日前付余下的一半，延期支付期间的利息按之前的承诺约定执行，但该份《承诺书》诚士物业公司仍未能履行。根据上述事实，陈洪波、戴彩明主张的违约金数额，建立在诚士物业公司已经存在逾期付款行为，在此基础上诚士物业公司又多次出具了付款承诺，但又未履行承诺，其多次违约行为造成损失的基础之上。综合衡量合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，一审法院对陈洪波、戴彩明主张按年利率25%计算逾期利息予以支持，并未明显超出合理范围。诚士物业公司要求按银行同期贷款利率的1.3倍分段计算逾期利息，本院不予支持。诚士物业公司在一审中未对逾期付款违约金的起算时间提出异议，在二审中又提出异议，要求从2018年10月31日起计算逾期付款违约金，陈洪波、戴彩明对此亦表示认可，并将诉请中的第一笔逾期付款违约金14827.02元变更为12383元，本院对此予以认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初5005号民事判决第一、三、五项，即解除陈洪波、戴彩明与宁波诚士物业管理有限公司于2015年8月17日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》及陈洪波、戴彩明与宁波诚士物业管理有限公司、宁波天伦时代置业有限公司于2018年5月7日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同补充协议》；宁波诚士物业管理有限公司向陈洪波、戴彩明支付律师费8000元、保全担保费700元，限于本判决生效十日内履行完毕；徐伟将位于宁波市鄞州区中兴路天伦时代广场74号1-61室的商铺腾退给陈洪波、戴彩明，限于本判决生效三十日内履行完毕； 二、撤销宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初5005号民事判决第二、四、六项； 三、宁波诚士物业管理有限公司向陈洪波、戴彩明支付自2018年10月1日起至2019年3月31日止的租金118942元（之后的租金或房屋占有使用费按237884元/年的标准计算至实际腾房之日止），并支付违约金12383元（从2018年10月31日暂计算至2019年3月31日，之后的违约金以未付租金118942元为基数，按年利率25%计算至实际履行之日止），限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、宁波天伦时代置业有限公司对宁波诚士物业管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向宁波诚士物业管理有限公司追偿； 五、驳回陈洪波、戴彩明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 一审案件受理费3149元，减半收取1575元，保全费1220元，合计2795元，由宁波诚士物业管理有限公司、宁波天伦时代置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由宁波诚士物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 华 审 判 员  陈 艳 审 判 员  张 敏 二〇一九年十二月五日 代书记员  程永静