四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1304民初3965号 原告：陈鹏宇，男，汉族，生于1987年7月14日，户籍地为四川省南充市顺庆区。 原告：张括，女，汉族，生于1986年1月13日，户籍地为四川省南充市顺庆区。 二原告共同委托诉讼代理人：李攀（特别授权），四川英特信(南充)律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张勇，四川英特信(南充)律师事务所律师。 被告：四川国鑫房地产有限公司，住所地为四川省南充市嘉陵区茶盘路二段78号锦绣江南1幢。 法定代表人：张国，董事长。 委托诉讼代理人：蒙艳阳（特别授权），四川百柯律师事务所律师。 第三人：南充农村商业银行股份有限公司，住所地为四川省南充市顺庆区南门北街16号外滩1号2号楼138铺、3号楼110铺。 法定代表人：徐林，董事长。 委托诉讼代理人：王松，四川天普律师事务所律师。 原告陈鹏宇、张括诉被告四川国鑫房地产有限公司（以下简称：国鑫房产公司）及第三人南充农村商业银行股份有限公司（以下简称：南充农商行）商品房销售合同纠纷一案，本案于2019年11月18日立案受理，依法由审判员何泽祥适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告陈鹏宇、张括的委托诉讼代理人李攀、张勇,被告国鑫房产公司的委托诉讼代理人蒙艳阳及第三人南充农商行的委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈鹏宇、张括向本院提出如下诉讼请求：1.判令立即解除原告陈鹏宇、张括与被告国鑫房产公司于2018年1月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801272656）及《补充协议》；2.判令立即解除原告陈鹏宇与第三人南充农商行、被告国鑫房公司于2018年2月4日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：4886132018001067）；3.判令被告国鑫房产公司立即返还原告陈鹏宇、张括首付房款184196元和资金占用利息〔利息计算标准：自2018年1月18日起，以184196元为基数，按日利率0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算至实际全部返还之日止〕；4、判令被告国鑫房产公司立即返还原告陈鹏宇为购房已偿还银行的贷款本息764962元（截止2019年10月20日）及资金占用利息〔利息计算标准：自实际付款之日起，按日利率0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算至实际全部返还之日止〕；5、判令被告国鑫房产公司立即赔偿原告陈鹏宇、张括各种损失费用﹝该损失被告逾期交房的损失（含违约金）及房屋差价损失。逾期交房损失的计算标准：自2019年2月29日起至二原告与被告签定的《四川省商品房买卖合同（预售）》实际解除之日止，按原告购置房屋的同地段同类房屋租金标准计算；房屋差价损失比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失﹞230000元；6、判令被告国鑫房产公司承担向第三人南充农商行偿还原告陈鹏宇、张括剩余个人购房贷款本金485333.4元及利息的义务。7、本案诉讼费、保全费、鉴定或评估等费用由被告承担。事实与理由：2018年1月27日，原告陈鹏宇、张括与被告国鑫房产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定：二原告购买被告开发的位于南充市嘉陵区“凤垭国际”第58幢2单元××号（建筑面积124.71平方米）商品房一套，总金额为704196元，付款方式为银行按揭付款。原告交首付款184196元，余款520000元向第三人南充农商行贷款以按揭方式支付；合同第十五条约定：该商品房交付买受人时，该商品房已经取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；合同第十九条约定:出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，并要求出卖人返还含贷款部分全部房价款和利息，同时，出卖人还应向买受人支付违约金。原告于签订合同前，向被告支付了购房首付款184196元,被告于2018年1月30日向原告陈鹏宇出具了184196元的增值税普通发票。2018年2月4日，原告陈鹏宇作为借款人与第三人南充农商行作为贷款人及被告国鑫房产公司作为保证人签订了《个人住房借款合同》，该借款合同约定：第三人向原告贷款520000元用于购置南充市嘉陵区“凤垭国际”第58幢2单元××号（建筑面积124.71平方米）商品房，借款期限300个月，贷款利率为中国人民银行同期同档贷款基准利率，抵押财产为该商品房并办理了抵押权预告登记。第三人南充农商行随即将520000元汇入被告指定账户，被告于2018年10月18日向原告陈鹏宇开具了520000元增值税普通发票。自2018年2月4日起，原告就已按贷款合同约定每月向第三人还贷，至2019年10月21日共偿还贷款本金34666.6元及利息41830.02元，合计76496.62元。截至2019年8月，原告方才电话接到被告交付房屋的通知，原告按约定到达交房现场后，被告未向原告提供任何交房资料，只是让工作人员带原告去查看、验收房屋，原告在查看房屋时发现四间卧室的楼板均严重开裂，认为存在严重的质量问题便没有接收案涉房屋。期间，原告多次找到被告协商无果。被告甚至让原告自己去找施工单位，由施工单位处理。截至起诉之日，被告未再次通知原告交付房屋，也未向原告告知处理情况。另经查，被告截至起诉之日，案涉房屋未到南充市住房和城乡建设局办理竣工验收备案。原告认为：第一，案涉房屋截至起诉日都未经验收合格，被告却为了逃避合同中约定的责任强行交付房屋，完全置原告等人的生命安全于不顾，其行为已严重违反禁止性规定，构成根本违约；第二，被告逾期交房长达半年之久，且房屋还存在质量问题，依据合同约定被告已构成严重违约。综上，不论依据法律规定，还是依据原、被告合同的约定，原告均有权解除合同并要求被告返还全部房款和利息、承担相应的违约责任等。同时，根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条的规定，原告在请求解除商品房买卖合同时一并请求解除与第三人签订的《个人住房借款合同》也是符合法律规定的。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 原告陈鹏宇、张括为支持自己的诉讼请求，向法庭提供了如下证据： 1、原告身份证复印件、被告国鑫房产公司企业信息及第三人南充农商行信息打印件，拟证明双方的主体适格。 2、二原告与被告于2018年1月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201801272656）及《补充协议》复印件,拟证明原告于2018年1月27日签订购买被告开发的位于南充市嘉陵区“凤垭国际”第58幢2单元××号（建筑面积124.71平方米）的商品房买卖合同，该合同对房屋的座落、面积、总价款、交房时间及违约责任等事项作出了详尽的约定；其中合同第十五条约定，案涉商品房被告交付给原告时应当取得《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》，并提供《住宅使用说明书》、《住宅工程质量》等资料；第十八条约定，被告在2019年2月28日前向原告交付案涉商品房；第十九条约定，被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，要求被告返还包括贷款部分的全部房款和利息，并应向原告支付违约金。 3、二原告与被告、第三人于2018年2月4日签订的《个人住房借款合同》，拟证明原告与被告、第三人签订了《个人住房借款合同》，该合同就借款用途、借款金额、借款期限、借款利息、担保方式等事项进行明确约定。 4、中国建设银行陈鹏宇名下个人活期明细信息、成都银行和张括名下活期帐户明细账页打印件及微信转账记录、微信聊天记录、四川增值税普通发票等，拟证明原告分别于2017年12月18日、2018年1月18日分四笔向被告支付了184196元的首期购房款，被告并于2018年1月30日向原告开具了184196元的增值税普通发票。 5、四川农信资金交易查询、陈鹏宇名下四川农信借记卡明细清单、存款交易明细及四川增值税普通发票，拟证明第三人于2018年2月9日向原告发放了520000元的个人住房贷款，该款项随即划拨到被告帐户，原告按约向被告付清了全部购房款，被告并于2018年10月18日向原告开具了520000元增值税普通发票；截止2019年10月20日，原告已经向第三人偿还借款本息76496.62元，尚欠本金485333.4元及利息。 6、照片复印件21张，拟证明2018年7月19日被告通知原告接房时，其未向原告出示任何资料，且房间所有楼板均存在严重开裂，未达到交付房屋的条件；2天后，被告通知原告再次看房屋并称施工单位告知他们已经将裂缝进行了修复，但原告看到使用的高效砂浆胶进行修补，这让原告严重怀疑案涉房屋的质量，故原告认为案涉房屋存在质量问题未达到交付条件，而拒绝接收案涉房屋，后原告多次与被告沟通均无效。 7、南充市住房和城乡建设局于2018年10月17日出具的情况说明一份，拟证明案涉房屋未完成竣工验收，未达到交付的条件，而被告违法交付房屋，原告有权拒绝接房。 8、南充市房地产档案馆复制的《商品房合同销售统计》复印件两份，拟证明原告所购买的案涉房屋单价为5646.668元／㎡（按建筑面积计算），而现在被告仍在售的同小区高层中同面积房屋的单价约为7300元／㎡（按建筑面积计算），价差约1653.332元／㎡（按建筑面积计算）。 9、手机截图三张，拟证明案涉房屋同地段同类房屋租金标准约为每月每平方米17元。 被告国鑫房产公司辩称：原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，原告与第三人签订了《个人住房借款合同》，虽然同案处理，但系两个不同的法律关系，原告在银行借款，应向第三人偿还借款及利息，与我方没有直接关系，退房时我方应当退款给原告；案涉房屋在2019年8月经过了五方责任主体的验收，根据合同约定以工程竣工验收作为交付条件，所以原告称房屋未取得工程验收备案作为交付条件的主张不应当成立；本案确实存在被告逾期交房，合同约定逾期60日后原告可以解除合同，但是原告系在交房后要求解除合同，我方同意解除合同，但不同意原告所称的案涉房屋存在质量问题解除合同；即使解除合同，我方承担的也只是返还房产及不超过0.01﹪／日的违约包含利息的损失，根据南充的司法实践，逾期交房的违约金均酌定为按已付房款每日不超过万分之一的标准予以赔偿，所以本案原告提出的诉请中超出约定和酌定的利息以及要求赔偿损失230000元，不属于合同法上的可得利益范围，更不是直接损失，房屋租金我们认为与本案更无关联性。 第三人南充农商行辩称：原告贷款是用于在被告处购买案涉房屋，被告作为保证人在借款合同上签字，即使房屋买卖合同解除了，原、被告也应当向第三人偿还借款本息。 南充农商行为支持自己的诉讼请求，向法庭提供了如下证据： 原告陈鹏宇贷款的还款计划表打印件，拟证明原告在第三人处贷款截止至2019年11月20日，贷款余额为483600.07元，该借款的年利率为4.9%。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合庭审笔录,本院认定案件事实如下： 2018年1月27日，原告陈鹏宇、张括（买受人）与被告国鑫房产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《合同》）（合同编号：201801272656）,《合同》第四条商品房基本情况：买受人购买出卖人开发的位于南充市嘉陵区“凤垭国际”第58幢2单元××商品房壹套，该商品房的预测建筑面积为124.71平方米，其中套内建筑面积为106.95平方米；…;第八条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6584.35元，总价款为人民币704196元；第九条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项184196元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款，买受人采取贷款方式付款，买受人于2018年1月27日前支付首期房价款184196元，占全部房价款的26.16%，余款520000元向南充农商行申请贷款支付；…第十五条商品房交付条件该商品房交付给买受人时已取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》及《房屋面积实测报告书》；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；…第十八条交房时间和手续：出卖人在2019年2月28日前向买受人交付该商品房，买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理；第十九条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按逾期在60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。同日，双方还签订了《补充协议》,双方对该商品房按揭贷款事宜、房屋交付、逾期交房责任、产权登记等进行了补充约定。国鑫房产公司及法定代表人张国作为出卖人、二原告作为买受人均在该合同上签字盖章并捺印。二原告于签订《合同》前，向被告国鑫房产公司支付了购房首付款184196元，被告于2018年1月30日向原告出具了184196元的增值税普通发票。2018年2月4日，原告陈鹏宇作为借款人亦作为抵押人、第三人南充农商行作为贷款人及被告国鑫房产公司作为保证人签订了《个人住房借款合同》，该借款合同约定第三人向原告贷款520000元用于购置位于四川省南充市嘉陵区（建筑面积124.71平方米）商品房，借款期限300个月，贷款利率为中国人民银行同期同档贷款基准利率，抵押财产为该商品房并办理了抵押权预告登记。第三人南充农商行随即将520000元汇入被告的指定账户，被告于2018年10月18日向原告陈鹏宇开具了520000元增值税普通发票。二原告自2018年2月4日按《个人住房借款合同》约定每月向第三人还贷至2019年10月20日共偿还贷款本金34666.6元及利息41830.02元，合计76496.62元。双方约定的交房期限届满后，被告电话通知原告交付房屋,原告到达交房现场后认为案涉房屋未达到合同约定的交房条件且存在质量问题拒绝接收。期间，原、被告多次协商无果，现原告诉讼来院，提出前述诉讼请求。 同时查明：2019年10月17日，南充市住房和城乡建设局出具《情况说明》，证实案涉房屋所在楼未办理竣工验收备案。诉讼中，被告对逾期交房自身存在过错及原告要求解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》无异议。因对原告主张的损失分歧较大，双方未能达成调解协议。庭审中，原告提供南充市房地产档案馆复制的《商品房合同销售统计》中案涉房屋楼盘“凤垭国际”32幢、58幢房屋销售单价及位于四川省南充市嘉陵区“南湖.凯旋广场”房屋网上出租价格的手机截图，以此证明双方解除房屋买卖合同后其受到的损失为230000元。 另查明：截止至2019年11月20日，原告陈鹏宇在第三人南充农商行处的案涉房屋按揭借款余额为483600.07元，该借款的年利率为4.9%。 本院认为：原告陈鹏宇、张括与被告国鑫房产公司于2018年1月20签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及原告陈鹏宇、被告国鑫房产公司与第三人南充农商行于2018年2月4日签订的《个人住房借款合同》，均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律的约束力。根据原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条的约定，被告国鑫房产公司应向二原告交房时间为2019年2月8日，但二原告以未达到双方约定的交房条件及房屋存在质量问题至今未接收案涉房屋，现已超出双方约定的交付房屋期限60日以上，原告陈鹏宇、张括起诉要求解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，庭审中被告国鑫房产公司对此无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，对二原告要求解除与被告国鑫房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，因二原告解除与被告签订的商品房买卖合同后，导致二原告用案涉房屋进行担保贷款实现对该房屋购买的合同目的无法实现，故对原、被告与第三人南充农商行签订的《个人住房借款合同》，本院依法予以解除。针对原、被告双方的争议焦点，本案应明确以下三个问题：双方解除上述合同后，1.被告国鑫房产公司如何返还原告陈鹏宇、张括已付案涉房屋的首付款及资金利息、已偿还给第三人南充农商行的贷款本息及资金利息以及尚未偿还第三人南充农商行的借款余额的认定问题；2.对二原告陈鹏宇、张括要求被告国鑫房产公司赔偿损失的认定问题。 关于第一个问题。原告陈鹏宇、张括为购买案涉房屋向被告国鑫房产公司支付了首付款184196元，截止2019年10月20日,因购买案涉房屋向第三人南充农商行支付了贷款本息76496.62元及尚欠第三人的按揭借款余额为483600.07元。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定：被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，书面通知被告，被告自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部购房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算支付利息;同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，双方解除《个人住房借款合同》及二原告应向第三人偿还余下的按揭借款本息后，被告国鑫房产公司应向二原告返还给付的案涉房屋首付款184196元和二原告已支付第三人的贷款本息76496.62元及其相应的资金利息外,还应向二原告偿还所欠第三人南充农商行因购买案涉房屋的按揭借款余额483600.07元。故对原告陈鹏宇、张括要求被告国鑫房产公司返还首付款184196元和资金利息〔该利息以184196元为基数，按日利率0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）进行计算，自2019年1月18日起至实际全部返还首付款之日止〕，原告已偿还银行的贷款本息76496.62元和资金利息〔该利息以76496.62元为基数，按日利率0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）进行计算，从2019年10月21日起至实际全部返还贷款本息之日止〕及向二原告偿还所欠第三人南充农商行处因购买案涉房屋的按揭借款余额483600.07元的诉讼请求，本院予以支持。 关于第二个问题。导致原、被告双方解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系被告未按约定的交付条件进行交房及原告认为被告交付房屋存在质量问题不愿意接收案涉房屋所致，庭审中被告对逾期交房自身存在过错无异议。根据原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十九条约定：被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，被告至解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部购房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算支付利息，同时，被告按照全部房价款的0.3%向原告支付违约金。因双方对因逾期交房解除合同的违约责任有明确约定，据此，被告国鑫房产公司因逾期交房除了应向二原告返还全部购房款及利息外，还应向二原告支付违约金2112.59元(704196元×0.3%)。对于二原告要求被告赔偿逾期交房损失和房价差损失230000元，其中逾期交房损失应以所购买房屋的面积124.71平方米、按购置房屋的同地段同类房屋租金标准每月每平方米17.5元、自2019年2月29日至二原告与被告签定的《四川省商品房买卖合同（预售）》实际解除之日为止进行计算；房屋差价损失以所购买房屋的面积124.71平方米、比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差进行计算。对此主张仅提供案涉房屋所在小区其他楼栋房屋销售价格及位于南充市嘉陵区“南湖.凯旋广场”房屋网上租赁价格的证据，实质上二原告主张的损失系民法上的期待利益损失，对此，一是以案涉房屋所在小区其他楼栋价格作为其计算案涉房屋的价差损失唯一依据，不具有对等性；二是双方在合同中对违约责任已有明确约定，而对其主张的该损失却未有任何约定；三是原告未提供因双方解除合同后在原有财产的基础上所要取得的财产增值及逾期交房导致在外实际租房居住的充分证据，故对原告陈鹏宇、张括主张被告国鑫房产公司应赔偿损失230000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 为了结纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈鹏宇、张括与被告四川国鑫房地产有限公司于2018年1月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》; 二、解除原告陈鹏宇、张括与被告四川国鑫房地产有限公司及第三人南充农村商业银行股份有限公司于2018年2月4日签订的《个人住房借款合同》； 三、限被告四川国鑫房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈鹏宇、张括给付的房屋首付款184196元及资金占用利息﹝该利息以184196元为基数，按日利率0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）进行计算，从2018年1月18日起至被告实际全部返还首付款之日为止﹞； 四、限被告四川国鑫房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈鹏宇、张括已付房款的银行贷款本息76496.62元及资金占用利息﹝该利息以76496.62元为基数，按日利率0.013%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）进行计算，从2019年10月21日至被告实际全部返还贷款本息之日为止﹞； 五、限被告四川国鑫房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈鹏宇、张括支付其应向第三人南充农村商业银行股份有限公司偿还因购买案涉房屋的按揭借款余额483600.07元及相应利息； 六、限被告四川国鑫房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈鹏宇、张括支付违约金2112.59元； 七、驳回原告陈鹏宇、张括的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6480元，原告陈鹏宇、张括承担2480元，被告承担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何泽祥 二〇一九年十二月三十日 书记员  谭 谈