湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0921民初896号、897号、898号、899号、900号、901号 原告：孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部。住所地孝昌县季店乡季店街中段。统一社会信用代码：914209215570447647。 主要负责人：肖常春，系该项目部负责人。 委托诉讼代理人：祝小霞，女，系项目部员工。 委托诉讼代理人：刘江林，湖北中伟律师事务所律师。 被告：季明磊，男，1990年11月14日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 委托诉讼代理人：张华堂，湖北中伟律师事务所律师。 被告：张利利，女，1983年11月16日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 被告：季伟峰，男，1982年1月30日出生，汉族，湖北孝昌县人，住湖孝昌县。 被告：舒三英，女，1972年7月13日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。 被告：雷建成，男，1955年4月3日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。 委托诉讼代理人：冯桂莲，女，系被告雷建成之妻。 被告：高慧玲，女，1987年5月25日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 被告：吕敦刚，男，1984年4月13日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。 被告：余平进（系被告吕敦刚之妻），女，1987年6月13日出生，汉族，湖北孝昌县人，住孝昌县。 原告孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部（下称雄飞项目部）诉被告季明磊、张利利物权纠纷一案[(2019)鄂0921民初896号]、原告雄飞项目部诉被告季明磊、季伟峰物权纠纷一案[(2019)鄂0921民初897号]、原告雄飞项目部诉被告季明磊、舒三英物权纠纷一案[(2019)鄂0921民初898号]、原告雄飞项目部诉被告季明磊、雷建成物权纠纷一案[(2019)鄂0921民初899号]、原告雄飞项目部诉被告高慧玲物权纠纷一案[(2019)鄂0921民初900号]、原告雄飞项目部诉被告吕敦刚、余平进物权纠纷一案[(2019)鄂0921民初901号]，本院于2019年4月3日立案后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，因本案原告相同，被告为二人以上，其诉讼标的是同一种类且属同一个民事法律关系，本院认为可以合并审理并经双方当事人同意，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告雄飞项目部的委托诉讼代理人祝小霞、刘江林、被告季明磊的委托诉讼代理人张华堂、被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成的委托诉讼代理人冯桂莲、被告高慧玲、被告余平进到庭参加诉讼。被告吕敦刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告雄飞项目部向本院提出诉讼请求:1.判令被告（季明磊、张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进）立即停止侵权，搬离原告建造所属的房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，原告雄飞项目部受孝昌县季店乡政府招商引资，到孝昌县季店乡季店街兴建季店新村集贸市场建设项目，该项目占地15.16亩，其中集贸市场面积3300平方米，住宅建筑面积10106.67平方米。该项目建成后，被告季明磊私自以原告公司的名义出售房屋给被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进，所售房屋收入归其私有。原告知道后，告知被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进，其无权占有原告开发的房屋，要求其停止侵权，搬离房屋，并要求被告季明磊退还售房收入，并保留追究其相关法律责任。为此，为维护原告方的合法权益，特向贵院起诉，请求判决如所请。 被告季明磊辩称：1.原告所诉侵权缺乏事实依据，要求判令被告立即停止侵权，搬离原告建设所属的房屋，违反客观事实，不能成立。（1）原告方夫妇肖常春、祝小霞与被告季明磊之父季春民系共同合作开发涉案项目，并共同成立雄飞项目部，肖常春任项目部负责人，双方事后补签《合作协议》。涉案项目是肖常春夫妇和季明磊父子共同合作完成的。在开发建设过程中，因肖常春常年在贵州做生意，很少来项目部，日常财务管理由其妻祝小霞负责、工程的施工建设日常管理等事务由季春民、季明磊父子负责；（2）双方共同合作建设涉案房产有六栋，每栋有20套住房和10间门面房，共120套住房。从2012年冬季开始至今，已销售80套（含现已起诉的4套），全部是由被告父子经手销售。如果80户购房者都是侵权，都要搬离所购房屋，显然违反客观事实；（3）根据《合作协议》的约定，所售房款均由肖常春、祝小霞入账管理。双方进行了初步结算，季春民在祝小霞所管账册上签字。双方口头约定：2号和4号楼分给季春民一方管理；5号楼和6号楼分给肖常春一方管理。2016年至2017年度，季店乡政府采购了6号楼中的15套作为安居房，167万元的购房款全部由祝小霞领走，季春民没提异议。原告雄飞项目部对本案被告季明磊所售四套购房提出异议不成立。 2．原告雄飞项目部的起诉超过诉讼时效。涉案房屋中大多数购房户已经在房屋中居住5年之久。原告雄飞项目部对此明知，依法已超过诉讼时效期间。 综上，原告雄飞项目部的侵权之诉不能成立。双方之间的争议实质是合伙结算问题。请依法驳回原告的起诉。 被告张利利辩称：当时，我夫妻到原告处找祝小霞购买房屋，并于2014年1月28日和2月17日，我共计支付给祝小霞14万元房款，且购房款已全部交清。原告方当时承诺可以办房产证，我才购买房屋，因没有钱，就没有申请办房产证。原告要求我搬出涉案房屋没有法律依据。如果原告要求我搬出房屋，我要求原告返还购房款，并按房屋的市场价值赔偿经济损失。 被告季伟峰辩称：2019年1月份，我在季明磊手中购买涉案房屋，支付8万元购房款给季明磊并出具《票据》，还下欠4万元购房款。季店街上所有人都知道在雄飞项目部买房子，要找季明磊。原告的诉讼请求没有法律依据，应是原告与季明磊之间的法律关系，与我无关。我买房屋交了8万元并开了票据。 被告舒三英辩称：当时，我交了3万元购买涉案房款，至今已经搬进去住了三、四年。因购买涉案房屋是我丈夫姚富桥办理的，具体情况我不清楚。原告要求我搬出房屋没有法律依据。 被告雷建成辩称：我通过亲戚介绍，从季春民手中购买涉案房屋。当时预交定金2000元，至今一共交给季春民购房款10.5万元并开了发票，还下欠多少钱不清楚。原告要求我搬出房屋没有法律依据。 被告高慧玲辩称：2018年4月份，我购买两个房子，交给季春民购房款2万元，金额都写在一张《收条》上。我于2018年年底搬进去居住至今，现居住的房屋已装修，原告要求我搬出房屋去，我要求原告返还购房款并按房屋的市场价值赔偿经济损失。 被告吕敦刚未作答辩。 被告余平进辩称：2018年5月份，我交给季春民5万元购房定金，并出具有《收条》，还下欠7万元购房款。季店街上所有人买房子都找季春民购买，原告与季明磊之间纠纷与其无关。原告要求我搬离出房屋没有法律依据。如果要求我搬出房屋，我要求原告返还购房款并按房屋的市场价值赔偿经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告季明磊对原告方提供的证据1、2、3真实性没有异议，但是对其中证据1中《营业执照》和证据2的证明目的有异议，其提出该项目部和开发的房屋不是肖常春个人所有，均系季春民、肖常春两人共同所有。经审查，对证据1、2的三性和证明目的，本院依法予以采纳。被告的质证意见包含在辩称意见之中，本院下文评判。对证据3的真实性和证据目的有异议，该授权委托书是2010年7月22日委托，原告诉状上陈述是2011年来开发涉案房屋，该《授权委托书》不真实。经审查，原告雄飞项目部成立于2010年7月16日，该《授权委托书》系2010年7月22日委托的，对被告的该点质证意见，本院不予采纳。对该证据的三性和证明目的，本院予以采纳。 原告雄飞项目部对被告季明磊提供的证据2真实性没有异议，对证明的目的有异议，只能证明季春民在项目部享有股份，而被告季明磊在项目部无任何权益。经审查，对证据2的三性和证明目的，本院依法予以采纳。对证据3有异议， 该《现金流水清单》是祝小霞与季春民结算后，季春民签字确认的，证明季春民挪用雄飞项目部约37万元后，还下欠公司9014元。经审查，季春民挪用雄飞项目部约37万元后，还下欠公司9014元与本案不属同一个民事法律关系，不属本案审理范围，原告可依法另行处理。对该证据的三性和证明目的，本院依法予以采纳。 原告雄飞项目部对被告张利利提供的证据3有异议，其中9万元购房款交给被告季明磊，不是交给原告雄飞项目部。被告季明磊对证据2、3提出：张利利的房屋系在原告处购买并签订《购房合同》，不是其私自卖房的事实。经审查，双方的该点质证与客观事实相符，本院予以采纳。对证据3的三性和证明目的，本院依法予以采纳。 原告雄飞项目部对被告雷建成提供的证据有异议。其提出：其中盖有雄飞项目部公章的两份《收条》没有异议，其他四份《收条》系季明磊、季春民出具的，系私自收取的购房款，被告季明磊无权收取购房款。经审查，季春民、季明磊收取该购房款与本案不属同一个民事法律关系，不属本案审理范围。对该证据的三性和证明目的，本院依法予以采纳。 原告雄飞项目部对被告高慧玲提供的证据有异议。其提出：系季春民私自收取的购房款，其无权收取购房款。经审查，季春民收取该购房款与本案不属同一个民事法律关系，不属本案审理范围。对该证据的三性和证明目的，本院依法予以采纳。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下: 2010年，原告雄飞项目部经孝昌县季店乡人民政府招商引资，到孝昌县季店乡季店街兴建季店新村集贸市场建设项目。2010年7月19日和2011年1月28日，原告雄飞项目部先后向孝昌县季店乡人民政府交纳季店集贸市场和季店新村土地征收资金110万元和20万元，共计130万元。 2010年7月16日，雄飞项目部在孝昌县工商局登记注册，类型为全民所有制分支机构（非法人），负责人：肖常春。当月22日，雄飞项目部委托祝小霞全权处理涉案项目的前期、后期的一切事务（含开发建设、商品房销售等），并出具一份《授权委托书》。同日，原告雄飞项目部（乙方）与孝昌县季店乡人民政府（甲方）签订一份《季店乡季店新村和集贸市场建设投资开发项目协议书》约定：“甲方现就季店街中段原季店工商所向东南延伸建成季店新村的投资开发权出让给乙方。双方本着平等互利，共同发展，共同遵守的原则，达成如下协议：一、建设地点：依托原季店工商所旧址向东、向南改扩面积共计约15亩，具体以土地勘测规划图提供乙方实际占用面积为准；二、乙方项目投资概算为2000万元，在一年内建成集贸市场和季店新村小区；三、付款办法：乙方在合同签订之后征地相关税费分批打入到甲方指定的账户：费税内容如下：1.集贸市场占地按4万/亩。（含农民补偿和省办证费）；2.季店新村占地按8.6万元/亩。（含农民补偿、土地出让金、耕地占用税、省办证费）等事宜”。 2012年3月3日，肖常春与季春民签订一份《合作协议》约定：双方本着公平、公正、利益共享责任共担之精神，经友好协商，决定共同出资合作开发孝昌县季店乡新集贸市场工程及季店乡老食品改造工程，肖常春一方占股55%，季春民一方占股45%。肖常春先期已投入购地款壹佰叁拾万元，季春民先期投入购买相邻老食品土地伍拾万元。双方在合作过程中所有资金由肖常春派出纳管理，要专账、专款、专用，不得挪作它用，所有支出、费用必须由季春民签字生效，材料要有专人验收。要每个星期统计一次，报财务备案，在经营过程出现任何问题均由双方共同协商解决。 在合作开发上述涉案工程项目过程中，祝小霞作为原告雄飞项目部的财务主管负责收取购房款，季春民和被告季明磊负责联系购房客户等事务。 2013年，被告张利利在原告雄飞项目部找祝小霞购买涉案房屋，双方于2014年2月17日补签一份《购房合同》载明：“张利利(乙方)购买涉案的5栋一单元302号房屋，建筑面积126.5㎡，1200元/㎡，总价14万元；付款方式：一次付清；售房人为：雄飞项目部（甲方），甲方落款系祝小霞签字未盖雄飞项目部公章。”2013年10月24日，张利利交原告雄飞项目部购房款5万元，祝小霞出具一份盖有雄飞项目公章的《收据》为凭，上面记载付完优惠壹万元、祝小霞在财务主管下面签字等；2014年1月28日，张利利交季明磊购房款9万元，季明磊出具有一张《收条》载明：“今收到张丽丽房屋款玖万元整￥90000.00（优惠壹万元），已付清，收款人：季明磊。”从2016年起被告张利利居住该房屋至今。 2019年1月，被告季伟峰在原告处从被告季明磊手中购买涉案的3号楼二单元302号房屋，并交给季明磊购房款8万元，还下欠4万元购房款未付清；后被告季伟峰居住该房屋至今。 2015年许，被告舒三英之夫姚富桥在原告处从季春民手中购买2号楼二单元401号房屋，并向季春民交购房款3万元。后被告舒三英居住该房屋至今。 2017年7月26日，雷建成在原告雄飞项目部找祝小霞购买5栋一单元201号房屋。当天，雷建成交原告雄飞项目部购房款0.2万元，祝小霞出具一份盖有雄飞项目公章的《收据》为凭；2017年7月31日；雷建成交祝小霞购房款1.6万元，祝小霞出具一份《收据》，祝小霞在财务主管下面签字；2014年1月29日，雷建成交季明磊购房款3.2万元，季明磊出具一份《收条》；2015年2月13日，雷建成先后向季春民交购房款2万和3万元，共计5万元，季春民出具二份《收条》；2017年1月2日，雷建成向季春民交购房款5000元，季春民出具一份《收条》。被告雷建成已交购房款共计10.5万元。被告雷建成买房后一直居住该房屋至今； 2018年4月7日，被告高慧玲从季春民手中购买涉案的4号楼二单元401号房屋和2号楼东1号门面（后门面没有实际买卖），并向季明春交购房款2万元，季春民向被告高慧玲出具一张《收条》。后被告高慧玲居住该房屋至今； 2018年7月3日，被告余平进在原告处从季春民手中购买涉案3号楼二单元402号房屋，并交给季春民购房款5万元，还下欠7万元购房款未付清。后被告余平进、吕敦刚夫妻居住该房屋至今。 另，1.上述涉案工程项目于2012年8月9日开工，2013年12月完工，该涉案工程至今未办理《建设用地使用许可证》、《建设工程规划许可证》等手续； 2.在合作开发上述涉案工程项目过程中，祝小霞作为原告雄飞项目部的财务主管负责收取购房款，季春民和被告季明磊负责联系购房客户等事务。因原告雄飞项目部管理不规范，在销售涉案房屋过程中，祝小霞、季春民和季明磊均没有按照《合作协议》和雄飞项目部的管理规定进行运行。在销售房屋时，仅口头达成买卖协议，三人直接收取客户部分购房款后，让客户直接入住，而没有签订《房屋买卖合同》等行为； 3.2015年1月21日，经祝小霞与季春民结算，季春民除收取的上述项目中购房款37.8万元购房款未入公司财务账外，还下欠原告雄飞项目部9014元，季春民在该流水账上签字认可的属实； 4.2018年7月21日，季春民因车祸去世。 本院认为：根据肖常春与季春民签订的《合作协议》和《现金流水账》，原告雄飞项目部与季春民之间系合资、合作开发房地产合同关系。涉案房屋系原告雄飞项目部与季春民共同开发，系共同所有的财产。根据本案证据可以认定：祝小霞系原告雄飞项目部的财务人员；被告季明磊系原告雄飞项目部雇请的员工并从事房屋销售等行为；季春民系原告雄飞项目部的股东。祝小霞、季明磊和季春民三人向被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进销售涉案房屋并收取购房款的行为，系职务行为或委托代理行为，其三人销售涉案房屋并收取购房款的民事法律行为后果，依法应由原告雄飞项目部承担。因此，原告雄飞项目部与被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进之间系房屋买卖合同关系。本案中，被告张利利已交清全部购房款；被告季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进均已按照双方口头房屋买卖合同的约定，分别支付了部分购房款，且上述被告均居住在涉案房屋之中多年。本案双方当事人实际发生的民事法律关系房屋买卖合同，而原告雄飞项目部的诉讼请求属物权纠纷，二者不属同一个民事法律关系。综上，原告雄飞项目部请求判令被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进立即停止侵权，搬离所购房屋的诉讼请求，于法无据，本院依法不予采纳。对被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、余平进辩称：原告请求其搬出房屋没有法律依据的意见，本院予以采纳。被告张利利、高慧玲、余平进辩称：如果原告要求其搬出房屋，我们要求原告返还购房款，并按房屋的市场价值赔偿经济损失的意见。经审查，该辩称意见属向本案原告提出的独立的诉讼请求，其目的在于抵消、吞并原告提起的诉讼，使原告的诉讼目的无法实现或者无法全部实现，其本质属于反诉的内容。因此，该辩称意见属反诉的请求，与本案审理的物权纠纷虽存在牵连关系，但不属同一个民事法律关系，不属本案审理的范围，本院依法不予处理。对被告季明磊辩称：涉案房屋中大多数购房户已经在房屋中居住5年之久，原告雄飞项目部的起诉超过诉讼时效的意见。经审查，原告起诉系物权纠纷。根据法律规定，物上请求权不适用诉讼时效，本案诉争的房屋系物权，对被告季明磊的该点辩称意见，本院依法不予采纳。 原告雄飞项目部与被告季明磊之间系雇主和雇员的关系，被告季明磊出售涉案房屋和收取购房款的行为，依法属职务行为。被告季明磊即使私自出售涉案房屋和收取购房款，其行为属原告雄飞项目部内部管理的问题，与本案物权纠纷不属同一个民事法律关系，不属本案审理的范围，本院依法不予处理，原告可依法另行处理。同时，原告雄飞项目部没有提供相应的证据证明被告季明磊违法占有涉案四套房屋，涉案的四套房屋系被告张利利、季伟峰、舒三英、雷建成购买并居住。原告雄飞项目部请求判令被告季明磊立即停止侵权，搬离原告建造所属房屋的诉讼请求，于法无据，本院依法不予采纳。对被告季明磊的相关辩称意见，本院依法予以采纳。 综上所述，原告雄飞项目部请求判令被告季明磊、张利利、季伟峰、舒三英、雷建成、高慧玲、吕敦刚、余平进立即停止侵权，搬离原告建造所属的房屋的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部的诉讼请求。 案件受理费100元（张利利）、100元（季伟峰）、100元（舒三英）、100元（雷建成）、100元（高慧玲）、100元（吕敦刚、余平进），共计600元，均由原告孝昌县房地产开发有限公司雄飞项目部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审 判 长  田振雄 人民陪审员  肖卫忠 人民陪审员  饶金华 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  高 辉 附：本案证据目录。 一、原告雄飞项目部为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 1.《营业执照、证明、身份证》，证明原告基本信息及主体资格； 2.《建设投资开发项目协议书、单位往来收据2张、季店新村（孝昌县城乡规划局）、建设项目选址意见书、季店乡季店新村集贸市场建设项目报建方案》，证明：原告对自己开发的房屋享有权利； 3.《授权委托书》，证明：本案涉案的房屋的前期开发、建设、后期的商品房销售、摊位销售及签署的相关文件合同，都授权由祝小霞代表原告履行职责。 二、被告季明磊为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 1.《身份证》，证明：被告基本信息及主体资格； 2.《合作协议》，证明：雄飞项目部开发的涉案房屋是由肖常春、季春民合作共同开发、共同经营和管理，并共同所有，不是肖常春个人所有； 3.《现金流水账》，证明：项目部所开发的房屋为双方共同所有。2015年1月21日经双方初步结算，季春民欠项目部9014元，该现金账是祝小霞出具，季春民签字认可的事实。 三、被告张利利为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 1.《身份证》，证明：被告基本信息及主体资格； 2.《房屋预售合同》，证明：2014年2月17日，被告张利利在原告处签订购房合同的事实； 3.《收据和收条》各1份，证明：2013年10月24日，其交购房款5万元；2014年5月28日交购房款9万元，共计交款14万元的事实。 四、被告季伟峰、舒三英未向法庭提交证据。 五、被告雷建成为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 《收据和收条》共计6张，证明：其共计交购房款10.5万元的事实即：2017年7月26日交2000元；2017年7月31日交了1.6万元；2014年1月29日交了3.2万元；2015年2月13日先后交了2万元和3万元，共计5万元；2017年1月2日交了5000元。 六、被告高慧玲为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 《收条》1张，证明：2018年4月7日，其交购房款2万元的事实。 七、被告吕敦刚、被告余平进未向法庭提交证据。