北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初40154号原告：施建新，男，1959年1月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：李雷，男，1981年2月1日出生，汉族，北京启腾炎园林绿化有限公司职员，住北京市丰台区。原告施建新与被告李雷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施建新、被告李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施建新向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告的租房合同（槐房西路底商B17楼08号）；2、被告返还租房押金50000元；3、被告返还2个月房租50000元；4、被告返还物业费5995.5元；5、被告返还暖气费3578元；6、被告返还超实际面积的租金78068.7元；以上合计187642元，己收到退还的40000元，被告还应返还147642元；7、被告承担本次诉讼费。事实与理由：原被告于2017年11月15日签订了丰台区南苑南庭新苑南区318号院B17-08号底商房的租赁合同，建筑面积300平米，租期三年，现发现实际面积只有257.4平米，此合同被被告欺骗了，所以要求解除合同由被告承担违约责任，要求退还已交的押金50000元，还有二个月未用的租金（9月15日-11月15日)2.5万／月，计50000元，对我已租用的22个月被告多收了42.6平方的物业费，今年4.1元／平米*42.6*10个月=1746.6元，去年3.5元／平米*42.6*12个月=1789元，4.1元*300平米*2个月=2460元，合计物业费5995.5元。暖气费42元／平米*42.6*2年=3578元，租金按25000／月*300平米，合83.3元／平米，多收42.6平米*22月，合计78068.7元。以上合计187642元，被告己退还了40000元，还应退147642元。为了减少双方损失原告6月份要求退房，被告口头同意转租，但要求由被告出租并加价，加价部分归被告，租不出去由原告承担租金，又是个不合理的处理，而且被告不同意原告原价出租，这样大大损害原告的利益。为维护原告合法权益不受侵害，特向法院起诉。被告李雷辩称：对方租赁房屋两年多，不存在面积不符的情况，被告不是按照平米数出租，是整体出租。不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、微信记录、银行卡交易明细等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月15日，李雷（出租方，甲方）与施建新（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将本合同项下的具有合法出租权的位于北京市丰台区南苑南庭新苑318号院南区B17-08租赁给乙方使用（以下统称标的物）。乙方依据本合同租赁的标的物在承租期内拥有使用权和经营管理权；标的物的建筑面积约300平方米，其中建筑面积300平方米，场地面积300平方米；本合同租赁期限为3年整，自2017年11月15日起至2020年11月15日止；标的物年租金基数300000元人民币，从第三年起，每1年递增8%；乙方每租赁年度分两次向甲方交纳租金，即于每年的11月15日前和5月15日前交纳租金；押金为2个月租金50000元；甲乙双方约定收取的上述租金为甲方所取得的纯收益，与租赁相关的税费全部由乙方承担；乙方按照合同的约定按时支付租金、水、电、暖、卫生等款项，乙方租用期间所产生的一切税费（包括但不限于土地税、房产税等）均由乙方负责缴纳；乙方不得擅自处分、转租、转借、抵押标的物，如有上述情况甲方有权单方解除合同；在合同期内任何一方不得擅自终止合同，否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同，经双方协商一致，可提前终止合同的执行，双方的相关权利义务应形成书面文件确认，但必须提前三个月书面通知另一方，经双方达成一致意见后，方可终止；在租赁期内，任何一方违反本合同约定，均应承担违约责任并向守约方支付违约金。违约金额为全年租金的百分之十。如因违约给对方造成其它损失的，还应另外承担损失的全额赔偿。受损害方有权解除合同；乙方在本合同签订之日，向甲方交纳相当于一个月的租金，作为履约保证金，以保障本合同的履行，在合同履行期满后，双方经协商不再续订合同的，且乙方在合同履行期间内，标的物性状完好、乙方亦未对第三人造成侵权责任及违约责任的，甲方将在1个月内将履约保证金无息退还乙方；甲乙双方发出与本合同有关的通知或回复，应以专人送递、传真或特快专递的方式发出。如果以专人送递或特快专递发送，以送达至对方的住所或通讯联络地视为送达；如果以传真方式发送，发件人在收到传真报告后视为送达；如果采用电话或电子邮件方式发送，则应在发送后由对方以书面方式予以确认视为送达。此外，合同条款尾部手写：物业费、供暖费由乙方承担。合同签订后，施建新向李雷交纳押金50000元，未交纳履约保证金；合同履行过程中，施建新向李雷共交纳2年房屋租金600000元。2019年6月，施建新以案涉房屋建筑面积为257.4平方米而非合同载明的300平方米等为由要求退房、解除合同，双方协商未果。截至2019年9月，施建新与李雷就合同履行、解除等进行协商。2019年8月27日，经施建新介绍，李雷（出租方，甲方）与苑翔（承租方，乙方）签订房屋租赁合同约定，租赁标的物为本案所涉租赁物的二层；标的物建筑面积150平方米；租赁期限2019年9月15日至2021年9月14日；年租金120000元；押金20000元。隔日，即8月29日，李雷给付施建新40000元。9月14日，施建新将案涉房屋交还李雷。审理中，施建新提供微信沟通截图证明商谈具体过程（其中存在的笔误，本院予以纠正）：……（以下对话时间：9月9日）施建新：“我6月份就说退房了到现在没帮我退了又要涨价。我想原价租了大家减少点损失”李雷：“谁想租让人联系我！超市可以谈、美发不租。”施建新：“这几天我东西搬走把钥匙拿去你怎么租我不管了你退我多少钱就行了。”李雷回复：“……你违约、我退你什么啊！”施建新为：“根据合同能退多少就多少。”李雷回复：“你看看合同吧。”施建新：“知道，把房退你，你才好出租，根据你认为能给我多少就行”李雷：“你有事！走你的、我自己租。”施建新：“14号前把钥匙给你。”李雷：“我在你合同期内、租出去、按日子退你、没租出去拿什么退你。”施建新：“我就走了。”李雷回复：“好。”（以下对话时间9月11日）施建新：“老板我营业执照本来今天注销了小懂要；你要也可以如你同意她要或你要就留着以后过户给须要的人。因为这个执照的建材现在新办的办不了了。如你不同意她要你也不要就注消了。”李雷：“她要用就给她用、我没意见。”施建新：“你同意了我就不注销了。”李雷：“行！给她用吧。”施建新：“如过户须要我什么手续我会提供，但她暂时还用我的名等你出租给别人了她才办理过户手续的。”施建新：“以后执照有什么问题你就找小懂了不关我事了。”李雷：“可以。”（以下对话时间：9月14日）施建新：“老板什么时间过来，看一下水电表。”李雷回复：“马上。”（以下对话时间：9月20日）施建新：“老板我交了5万元押金还有二个月租金打算怎么办。”李雷回复：“自己看合同去。”施建新：“8月27日二楼出租了你也沒有全给我是不是太过分了，你也看看合同吧，是不是你已经违约了。”李雷回复：“我没让你走、你自己提前说不租了、我可怜你退你了楼上的租金和押金。有问题你去法院、不要在打搅我了、你不值得我可怜！”（以下信息，因李雷已将施建新微信删除，李雷未收到）施建新：“来的时候前面档的牌子说拆的租进去了你就不管了。”双方均确认上述微信记录的真实性。施建新认为因实际面积未达合同约定的面积，李雷违约，应返还其诉求款项；李雷认为施建新提前不租属于违约，其退还施建新4万元后，双方一笔勾销，再无纠纷。审理中，施建新称经其自行测量，案涉房屋一层使用面积为124平方米，二层合计为248平方米，李雷对此不予认可。经询，双方均不对案涉租赁物建筑面积申请测绘评估，但均认可案涉房屋建筑面积为257.4平方米；施建新还主张已全额向李雷交纳两年的物业费、供暖费，李雷对此表示不认可，称施建新未全额给付上述费用，截止判决作出前，施建新未提交全额交纳物业费、暖气费的证据。经询，双方一致认可，案涉合同于2019年9月14日解除。另查，李雷与北京中恒金苑投资管理公司签订的案涉房屋租赁合同中载明的建筑面积为257.4平方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2017年10月15日，施建新与李雷签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自义务。根据现已查明的事实，合同签订后，施建新向李雷支付押金及2年的租金，李雷向施建新交付案涉房屋。合同履行期届满前，2019年6月，施建新要求退房，双方就案涉的合同进行协商。施建新向法院提交的双方微信记录中显示，双方就案涉合同标的物的转租、合同租金、押金、证照的使用、房屋的交付等问题进行协商。综合李雷与新租户签订租赁合同的行为、李雷返还施建新4万元后施建新将房屋交还李雷的行为及微信记录判断，双方就案涉合同的解除、租金、押金及违约责任的承担等的相关事宜已达成一致，即案涉合同双方协议解除，李雷退还施建新4万元，施建新将房屋交还李雷。上述合议达成并履行后，施建新再行要求返还租金及押金，显属不当，本院不予支持。因双方约定租金标准并非依据案涉租赁物面积计算，故施建新关于案涉合同面积不符被欺骗主张，本院不予采信，对其要求返还超出实际面积支付租金的主张，本院不予支持。关于施建新要求返还物业费、暖气费的诉讼请求，因在判决作出前其并未向本院提交全额交纳物业费、暖气费的证据，故施建新的该项主张，证据不足，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、施建新与李雷于2017年10月15日就位于北京市丰台区南苑南庭新苑318号院南区B17-08签订的房屋租赁合同于2019年9月14日解除。二、驳回施建新的其他诉讼请求。案件受理费1626元，由施建新负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  相淑朝二〇一九年十二月三十日书记员  王菲菲