浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙07执复91号 复议申请人（被执行人、异议人）：章之敏，男，1952年3月2日出生，汉族，住浙江省永康市。 复议申请人（被执行人、异议人）：吴笑恋，女，1953年10月25日出生，汉族，住浙江省永康市。 二复议申请人委托代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 复议申请人章之敏、吴笑恋不服浙江省永康市人民法院（以下简称永康法院）（2019）浙0784执异37号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 永康法院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）与被执行人章之敏、吴笑恋申请实现担保物权纠纷一案过程中，于2015年10月19日裁定拍卖被执行人章之敏所有的坐落于永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物【国有土地使用权证号：永国用（1998）字第××号，使用权面积：5266.40平方米，他项权证号：永他项（2014）第××号】，并组织了网络司法拍卖，于2018年8月28日拍卖成交。被执行人章之敏、吴笑恋不服提出异议，请求：1、撤销永康法院于2018年8月27日对永康市××湖西村建设用地使用权及地上建筑物的拍卖；2、在查清建设用地使用权的四至范围、地上建筑物的四至范围、地上建筑物的权属主体之后重新评估、拍卖。永康法院于2018年9月10日作出（2018）浙0784执异29号执行裁定，裁定驳回章之敏、吴笑恋的异议请求。章之敏、吴笑恋不服向本院申请复议，本院于2019年1月4日作出（2018）浙07执复100号执行裁定，裁定撤销（2018）浙0784执异29号执行裁定，发回永康法院重新审查。永康法院遂立案重新审查。 永康法院审查查明，异议人章之敏在1997年永康市拆违纳轨过程中获得坐落于××街道（××）湖西村住宅用地一块，宗地总面积15799.37㎡，其中出让建筑占地面积5266.4㎡，该地块的土地使用权出让以建筑占地计算标定地价为336元/㎡，总额为1769510.4元人民币，此款由永康市拆违纳轨办公室统一收取。1998年颁发国有土地使用证【证号：永国用（1998）字第××号】，登记在章之敏名下，记载土地用途为住宅用地，使用权面积5266.4㎡。土地使用证附有宗地图，所附用地红线图明确记载了该宗地的四至范围。1997年3月25日，永康市城乡建设环境保护局向章之敏送达红线控制定位通知书，通知章之敏按规划红线定位图向设计单位办理委托设计方案手续，设计方案需经该局审定后，再办理正式设计。由于章之敏在取得土地证后一直未向国土、规划等审批部门提出申请办理相关规划设计，现经测绘该宗地用地红线基本无变化。 2014年4月29日，章之敏、吴笑恋与中国农业银行永康市支行签订《最高额抵押合同》一份，约定以该土地使用权及房屋作价7189万元为浙江普士达工具制造有限公司向中国农业银行永康市支行的借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年10月15日，因浙江普士达工具制造有限公司未偿还借款，中国农业银行永康市支行将债权转让给浙商资产公司。2015年5月18日，浙商资产公司向该院提起实现担保物权申请，永康法院于2015年7月13日作出（2015）金永商特字第43号民事裁定书，裁定对章之敏、吴笑恋所有的坐落于浙江省永康市××湖西村的土地使用权及地上建筑物【国有土地使用权证号：永国用（1998）字第××号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；浙商资产公司对变价后所得价款在借款本金4900万元及利息、逾期利息、复息和申请费152950元抵押担保的最高债权余额7189万元的范围内优先受偿。该民事裁定书生效后，于2015年8月11日进入执行程序。永康法院在执行过程中，对登记在被执行人章之敏名下坐落于浙江省永康市××湖西村的土地使用权及地上建筑物进行处置。 在拍卖公告中，以视频及文字介绍拍卖标的的情况如下：永康市××湖西村建设用地使用权及地上建筑物；土地使用权证号：永国用（1998）字第××号，使用权面积5266.4平方米；土地用途为住宅用地，使用权类型为出让，土地终止日期2067年5月24日。宗地内有无证建筑物总面积15952.21平方米。永康法院未公示宗地总面积15799.37平方米。 2018年1月12日，浙江雾川实业有限公司以涉案土地上的建筑物系由其出资建设，应归其而非章之敏或者吴笑恋所有，拟拍卖土地面积5266.4平方米，该公司的地上建筑物依附于15799.37平方米，并非全部依附于拟拍卖的5266.4平方米土地上为由，向永康法院提出执行异议申请，要求暂停拍卖涉案土地及地上建筑物，并确认地上建筑物归浙江雾川实业有限公司所有。永康法院撤回原拟于2018年1月29日开始的涉案土地使用权及地上建筑物的司法拍卖，并于2018年5月21日依法组成合议庭举行听证，浙江雾川实业有限公司经永康法院合法传唤未到庭参加听证审理。永康法院于2018年6月15日裁定驳回异议人浙江雾川实业有限公司的异议。2018年8月27日，永康法院依法对涉案土地及地上建筑物重新进行拍卖。2018年8月28日，永康法院通过司法网拍的形式，将涉案土地使用权及地上建筑物以80924000元予以拍卖。 2018年9月3日，永康法院受理了被执行人章之敏、吴笑恋落款时间为“2018年8月20日”的执行异议申请，并依法组成合议庭进行书面审查，于2018年9月10日作出（2018）浙0784执异29号执行裁定书驳回异议人章之敏、吴笑恋的异议请求。异议人不服，向金华市中级人民法院提出复议，经金华市中级人民法院审查后以事实不清为由，于2019年1月4日作出（2018）浙07执复100号执行裁定书，裁定撤销永康法院（2018）浙0784执异29号执行裁定，发回永康法院重新审查。 2019年1月2日，永康法院对章之敏制作了执行笔录一份，在该笔录中，章之敏称“15799.37平方米是总用地面积，5266平方米是建筑占地面积，开发建筑的话，只能是5266平方米，其余的是配套。当时拆违纳轨的政策就是三分之一，现在是讲密度和容积率，这个其实是一样的，只是讲法不一样。这些东西我也讲不清楚，如果要作为证据，还得请教权威部门。” 永康法院认为，生效的裁判文书确定了申请执行人浙商资产公司对被执行人章之敏、吴笑恋所有的坐落于浙江省永康市××街道湖西村的土地使用权【国有土地使用证号：永国用（1998）字第××号】及地上建筑物享有优先受偿权。该土地使用证记载的土地使用权面积是5266.4平方米，章之敏亦是按该面积缴纳土地出让金。结合征用土地协议书、规划红线定位通知书、出让合同、建设用地规划许可证、土地使用权的宗地图、永康市国土资源局的复函等材料，该土地使用权证上载明的使用权5266.4平方米是包含在宗地总面积15799.37平方米的土地范围内，而宗地15799.37平方米的四至范围是明确的。从章之敏的笔录来看，对于涉案土地15799.37平方米上只能开发5266.4平方米的建筑占地面积的情况也是明知的。基于历史原因，虽然章之敏系涉案土地15799.37平方米的实际使用者，但其享有使用权的土地面积仅为5266.4平方米，除此范围之外的涉案土地使用权并非系其所有。章之敏经相关部门通知后一直未申请办理相关规划设计，导致永康市国土局未就永国用（1998）字第××号土地使用证载明的5266.4平方米土地四至进行明确。永康法院在拍卖公告中虽未公示总宗地面积实际为15799.37平方米，但依据土地使用证载明的面积5266.4平方米介绍涉案土地及地上建筑物的相关情况，并无不当，并未损害其他潜在竞买人的知情权，未造成不公平竞争，故永康法院依土地使用权证的记载并按照土地权利现状依法处置该财产并无不当。买受人竞买涉案土地后，可以在章之敏原先享有权利的基础上自行申请办理土地规划设计，再确定5266.4平方米土地的四至，故并不影响永康法院向买受人交付涉案土地。异议人章之敏、吴笑恋要求暂停拍卖永康市××湖西村建设用地土地及地上建筑物的异议请求不能成立。异议人要求撤销永康法院于2018年8月27日对永康市××湖西村建设用地使用权及地上建筑物的拍卖，并在查清建设用地使用权的四至范围、地上建筑物的四至范围、地上建筑物的权属主体之后重新评估、拍卖的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的情形，永康法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定驳回异议人章之敏、吴笑恋的异议请求。 复议申请人章之敏、吴笑恋向本院申请复议称，一、永康法院至今未明确其拍卖的土地使用权范围到底是5266.4平方米还是15799.37平方米，导致各方当事人对拍卖土地权范围的理解混乱。1.从（2019）浙0784执异37号执行裁定第10页“本院认为”内容看，表面上理解法院拍卖的是5266.4平方米的土地使用权范围，但从另一角度理解，其论述的似乎又是指15799.37平方米的土地使用权。之所以出现该情况，是因为永康法院不断偷换概念，时而认为其拍卖的是5266.4平方米的土地范围，时而又认为其拍卖的土地范围是15799.37平方米。2.申请执行人浙商资产公司在异议裁定中明确表示永康法院拍卖的土地范围是15799.37平方米，且详细论述了二者的关系。其在（2018）浙07执复100号执行裁定书第6页第10行中更明确认为：“本次拍卖处置的宗地总征地面积15799㎡，其中建筑占地面积5266.4㎡……虽然涉案土地《国有土地使用权证》上登记的土地面积是5266.4㎡，但该宗地在用于住宅可开发时可使用的面积是15799㎡……。”由此可见，申请执行人对于法院拍卖的到底是5266.4平方米的土地使用权范围，还是拍卖的15799.37平方米的土地使用权范围也是产生了错误或者模糊的认识，认为法院拍卖的是15799.37平方米的土地使用权范围。申请执行人清楚地了解该土地的情况，都会对法院的《拍卖公告》产生模糊或者错误认识，何况众多潜在的买受人。3.对于众多潜在竞买人而言，他们如何理解法院在《拍卖公告》中所称拍卖5266.4平方米的土地使用权？从正常人的角度看，潜在买受人都会认为：既然法院拍卖的土地使用权范围是5266.4平方米，最终法院交付的土地使用权范围也是5266.4平方米（可以有部分误差），相关地上建筑物也是依附于5266.4平方米范围内的土地上。但实际上，所有人在事后才知道，永康法院执行局交付给买受人的土地使用权范围是15799.37平方米。如果不是事先知道其中的“奥秘”，所有人都会认为法院将交付的土地面积是5266.4平方米，这严重损害了其他潜在竞买人的知情权。（2019）浙0784执异37号执行裁定书第9页倒数第二行表示“本院从未公示宗地总面积15799.37平方米”，更加印证此次拍卖的不公开性、不透明性。4.从永康法院（2018）浙0784执异29号执行裁定书第4页第二段的表述看，该裁定书也认为其拍卖的土地使用权范围是15799.37平方米。二、法院在未查清四至范围的情况下进行拍卖，无法向买受人交付5266.4平方米的土地。1.法院拍卖土地使用权，必须明确拟拍卖土地使用权的四至范围，否则无法交付给买受人。异议人向法院提交《请求法院以书面形式答复拍卖四至范围的申请书》也强调该内容，但法院在（2019）浙0784执异37号执行裁定书中表示：“买受人竞买涉案土地后，可以在章之敏原先享有权利的基础上自行申请办理土地规划设计，再确定5266.4平方米的四至，故并不影响本院向买受人交付土地”，该论述属主观臆断且无法律依据。如果买受人可以自行申请办理土地规划设计并确定5266.4平方米的四至范围，为何永康法院不向土地或规划部门商函确定5266.4平方米的四至范围后再拍卖。2.永康法院执行局虽然在《拍卖公告》中宣称其拍卖的是5266.4平方米的土地使用权范围，但其在执行措施上始终认为其处置的土地使用权范围是15799.37平方米。拍卖结束后，其要求相关租户搬离的范围也是15799.37平方米，其向买受人交付的土地范围也是15799.37平方米。也就是说，买受人只用花费5266.4平方米的土地使用权价格（评估公司严格按照5266.4平方米的土地使用权范围进行评估），就买到了15799.37平方米的土地使用权范围，这也是该拍卖经77多轮激烈竞争的根本原因。3.永康法院执行局虽然在《拍卖公告》中宣称其拍卖的是5266.4平方米的土地使用权范围，但其拍卖的地上建筑物却是依附于15799.37平方米的土地范围，也就是说，永康法院拍卖的土地使用权范围是15799.37平方米，买受人事实上获得的土地使用权范围是15799.37平方米的范围。三、（2019）浙0784执异37号执行裁定书遗漏查明异议人多次申请执行异议但被永康法院置之不理的事实，掩盖永康法院执行局在拍卖过程中违反法定程序强行拍卖、剥夺异议人异议权利的事实。1.（2019）浙0784执异37号执行裁定书遗漏查明：异议人早就在拍卖前（2018年1月）向永康法院提交《在查清地块的四至范围及房屋产权之前暂停拍卖的紧急申请》，但永康法院从未向异议人作出任何回复，严重违反程序。2.（2019）浙0784执异37号执行裁定书遗漏查明：异议人曾于第二次拍卖前（2018年8月19日和2018年8月22日）两次向永康法院提交《执行异议申请书》但法院违反法定程序强行拍卖，并在拍卖结束后才对该执行异议申请进行立案审查。从异议人提交的证据可知，异议人于2018年1月向永康法院提交《在查清地块的四至范围及房屋产权之前暂停拍卖的紧急申请》，该申请也属于执行异议，但永康法院未给予任何回复。异议人于2018年8月19日提出的《执行异议申请书》，仍然是在2018年8月27日（即法院在《拍卖公告》中确定的拍卖日期）之前提出的，据异议人提交的EMS回单记载，永康法院于2018年8月20日收到《执行异议申请书》，当时执行局法官表示该申请书形式不符合要求，需要重新提交。异议人只得于2018年8月22日依照法院要求的形式再次制作并提交《执行异议申请书》，法官于当天收下该《执行异议申请书》，但却未回复何时立案。永康法院（2019）浙0784执异37号执行裁定书第一次披露：该院是在2018年9月3日才立案，立案后于2018年9月10日裁定驳回异议，相隔时间7天，也没有主持听证，没有向异议人提供任何申请执行人提交的证据。从上述时间看，异议人在拍卖之前（2018年1月、2018年8月19日、2018年8月22日）依法向永康法院提交了执行异议，但永康法院故意对异议申请不立案或不及时立案，严重违法且强行继续拍卖。另外，2018年8月19日及2018年8月22日异议人两次向法院提交《执行异议申请书》及证据资料，法院直到拍卖（拍卖时间2018年8月27日）结束后的第5天（2018年9月3日）才立案审查异议人提出的《执行异议申请书》，且法院对该立案情况也没有向异议人告知，异议人于2018年9月3日突然收到驳回异议的裁定感到十分愕然。（2019）浙0784执异37号执行裁定书第10页第二段记载：“2018年9月3日，本院受理了被执行人章之敏、吴笑恋落款时间为‘2018年8月20日’的执行异议申请……”，属于遗漏查明异议人提出异议的时间，掩盖了永康法院程序违法、剥夺异议人权利并强行拍卖的事实。四、（2019）浙0784执异37号执行裁定书割裂了《房地产估价报告》和该地块之间的关系。1.《房地产估价报告》第4页明确记载：“估价对象土地证号为永国用（1998）字第××号，使用权面积5266.4平方米，土地用途为住宅用地，使用权类型为出让……”，由此可见，该《房地产估价报告》明确记载其评估对象的土地使用权面积是5266.4平方米（住宅建设用地），该5266.4平方米范围的土地使用权在2017年11月20日的市场价值7078万元。相反，《房地产估价报告》从未表明其评估的土地使用权面积是15799.37平方米。2.永康法院执行局委托评估公司进行评估时，仅提供土地证给评估公司，而没有把该土地的资料（即永康法院向国土部门调取到的土地资料、申请执行人向法院提交的土地资料）提供给评估公司，造成评估公司不清楚该地块的特殊情况，所以只能严格对5266.4平方米土地使用权范围进行评估，没有考虑法院最终交付的土地使用权范围15799.37平方米。造成的结果是：评估公司按5266.4平方米的土地使用权进行评估，但法院交付给买受人的土地范围是15799.37平方米，对于超出的10532.97平方米完全由买受人无偿取得。五、《拍卖公告》对拍卖对象的介绍存在严重误导，足以让众多意向竞买人认为此次拍卖的土地使用权面积是5266.4平方米，但法院在拍卖成交后交付的土地使用权面积却是15799.37平方米。二者面积差距约10000多平方米，市场价值相差近亿元，此操作严重违反公开、透明原则，涉嫌暗箱操作（让少数知情的人参加竞拍而获取高额利益），违反公平原则。从《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定可知，法院在《拍卖公告》应当公示但未公示如下内容：1.《评估报告》副本，或者未经评估的定价依据；2.拟拍卖的所谓15799.37平方米土地的相关说明或提示（无任何文字或图纸说明，必然导致意向竞买人都认为法院拍卖的土地使用权面积是5266.4平方米，除非个别“知情人”知道“内幕”）；3.买受人购买的是5266.4平方米的土地使用权，但法院将会向买受人交付15799.37平方米及其地上建筑物。六、对于土地上无证的建筑物，属于违章建筑，更没有登记于他项权证中，抵押权人（申请执行人）对于地上的无证建筑物不应享有优先受偿权。复议申请人对执行依据（2015）金永商特字第43号民事裁定书提出异议。如果对于地上无证建筑物的拍卖款也由抵押权人（申请执行人）优先受偿，违反“抵押权未经登记不发生效力”的原则，也侵害了其他债权人的合法权益。另外，该违章建筑是分散于15799.37平方米土地范围内，而非分散在5266.4平方米土地范围内，永康法院执行局到底拍卖的土地使用权范围是5266.4平方米范围，还是15799.37平方米的范围。综上，此次拍卖程序违法、实体错误，严重损害当事人的合法权益，请求：1.撤销永康法院（2019）浙0784执异37号执行裁定；2.撤销永康法院于2018年8月27日对永康市××湖西村建设用地使用权及地上建筑物的网络司法拍卖。 申请执行人浙商资产公司在复议审查中未发表意见。 本院经审查查明，浙商资产公司与章之敏、吴笑恋申请实现担保物权纠纷一案，永康法院于2015年7月13日作出（2015）金永商特字第43号民事裁定书，裁定：一、对章之敏、吴笑恋所有的坐落于浙江省永康市××湖西村的土地使用权及地上建筑物【国有土地使用权证号：永国用（1998）字第××号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。浙商资产公司对变价后所得价款在借款本金4900万元及利息、逾期利息、复息（利息从2014年10月21日起按年利率7.8%计算至2014年10月22日止，逾期利息从2014年10月23日起按年利率11.7%计算至借款本息还清之日止，复息以借期内所欠利息为基数按年利率11.7%计算至借款本息还清之日止）和申请费152950元抵押担保的最高债权余额7189万元的范围内优先受偿。二、驳回浙商资产公司的其他申请事项。案件申请费152950元，由章之敏、吴笑恋负担。后，浙商资产公司申请强制执行，永康法院于2015年8月11日立案执行。执行过程中，永康法院向章之敏、吴笑恋发出执行通知书，责令两人在2日内履行交出担保财产、担保财产权利凭证、腾空担保房产及其他配合处置义务。2015年10月19日，永康法院作出（2015）金永执民字第4446号执行裁定，裁定拍卖章之敏所有的坐落于永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物【国有土地使用权证号：永国用（1998）字第××号，使用权面积：5266.40平方米，他项权证号：永他项（2014）第××号】。2015年11月8日，东阳市元泰房地产评估有限公司依永康法院的委托作出东元法市（2015）字第10F127号房地产估价报告，确定永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物在估价时点（2015年10月28日）的市场价值为人民币5895万元。2015年12月24日，永康法院发布了网络司法拍卖公告，后该次拍卖中止。 2016年4月19日，永康法院作出（2015）金永执民字第4446号公告，载明永康法院已对章之敏所有的坐落于永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物【国有土地使用权证号：永国用（1998）字第××号，使用权面积：5266.40平方米，他项权证号：永他项（2014）第××号】进行评估，评估价格为58950000元，将于近期上网公开拍卖，责令章之敏在三十日内将其所有的坐落于永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物腾空等内容。 2017年11月18日，东阳市元泰房地产评估有限公司依永康法院要求重新评估，作出东元法市（2017）字第11F116号房地产估价报告，确定估价对象永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物【产权人为章之敏，土地证号为永国用（1998）字第××号，使用权面积为5266.40平方米，土地用途为住宅用地，使用权类型为出让，宗地内建筑物均为无证房产，所有建筑物的建筑面积总计约15952.21平方米】在估价时点（2017年11月10日）的市场价值为人民币7078万元。2017年12月19日，永康法院再次决定对章之敏所有的坐落于永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物进行网上拍卖，随后发布了网络司法拍卖公告，后因案外人浙江雾川实业有限公司异议而撤拍。2018年6月15日，永康法院作出（2018）浙0784执异16号执行裁定，裁定驳回浙江雾川实业有限公司的异议。 因浙江雾川实业有限公司在法定期限内未提起执行异议之诉，永康法院于2018年7月23日决定恢复拍卖，并于2018年7月24日在淘宝网网络司法拍卖平台发布《关于永康市××湖西村建设用地使用权及地上建筑物（第一次拍卖）的公告》，定于2018年8月27日10时至2018年8月28日10时止（延时除外）进行公开拍卖活动，其中公告第一条拍卖标的载明：“永康市××湖西村建设用地使用权及地上建筑物；土地使用权证号：永国用（1998）字第××号，使用权面积5266.4平方米；土地用途为住宅用地，使用权类型为出让，土地终止日期2067年5月24日。宗地内有无证建筑物总面积15952.21平方米。起拍价：5662.4万元，保证金：800万元，增价幅度：10万元。”第五条载明：“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”拍卖须知第三条载明：“拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准……。”第九条载明：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所做的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样……。”该次拍卖经5位竞买人77次竞价，由买受人徐春华、邵继仁、王胄培、林俊标于2018年8月28日以最高价8092.4万元竞得，并交纳了拍卖尾款。2018年9月28日，永康法院作出（2015）金永执民字第4446号之一执行裁定，裁定原被执行人章之敏所有的坐落于永康市××湖西村的建设用地使用权及地上建筑物的所有权及相应的其他权利归买受人所有等内容。在执行过程中，被执行人章之敏、吴笑恋曾要求永康法院暂停拍卖，永康法院于2018年9月3日异议立案予以审查。 另查明，章之敏在1997年永康市拆违纳轨过程中获得案涉住宅性质土地使用权，证号为永国用（1998）字第××号，证载使用权面积5266.40平方米，所附宗地图载明占地面积5266.4㎡、征地面积15799.375㎡，其申请补办用地手续报告载明申请用地面积为15799.375㎡，建设用地规划许可证、红线定位通知书均载明征地面积为15799.375㎡，其与永康市土地管理局签订《永康市城镇国有土地使用权协议出让合同》，亦载明出让地块总用地面积15799平方米，其中建筑占地面积5266.4平方米，该地块的土地使用权出让以建筑占地计算标定地价为336元/㎡，总额为1769510.4元人民币，此款由市拆违纳轨办公室统一收取等内容。 2018年4月4日，永康法院函询永康市国土资源局，该宗地用地红线问题。2018年5月23日，永康市国土资源局函复永康法院，“经查阅我局档案管理影像系统，被执行人章之敏名下的坐落于××镇湖西村的建设用地，土地使用证为永国用（1998）字第××号，使用权面积5266.4平方米，用途为住宅用地。该宗地属1997年拆违纳轨补办项目，根据当时的红线图和出让合同，本宗地总面积为15799平方米，出让建筑占地面积5266.4平方米。土地使用者一直以来未申请办理相关规划设计。现经测绘该宗地红线基本无变化。” 2019年3月18日，永康法院执行局作出情况说明，载明：“经永康市国土资源局查阅该局档案管理影像系统，被执行人章之敏名下的坐落于××镇湖西村的建设用地，土地使用证为永国用（1998）字第××号，使用权面积5266.4平方米，附有宗地图，用途为住宅用地。该宗地属1997年拆违纳轨补办项目，结合1997年征用土地协议书、规划红线控制定位通知书、永康市城镇国有土地使用权协议出让合同、建设用地规划许可证、土地使用权的宗地图等材料，其地块所在的宗地总面积应为15799平方米，其中建筑占地面积5266.4平方米，两者密不可分。使用权面积登记5266.4平方米符合当时的土地登记政策。使用者一直以来未申请办理相关规划设计。现经测绘该宗地红线基本无变化。”永康市不动产登记中心认为情况属实，并加盖公章。 再查明，2019年1月2日，永康法院向章之敏做了笔录，章之敏称“15799平方是总用地面积，5266平方是建筑占地面积，开发建筑的话，只能是5266平方，其余的是配套。当时拆违纳轨的政策就是三分之一，现在是讲密度和容积率，这个其实是一样的，只是讲法不一样。这些东西我也讲不清楚，如果要作为证据，还得请教权威部门。” 在本案复议阶段，经本院向买受人调查做笔录，买受人表示了解拍卖标的的证载情况及使用现状，未对拍卖公告产生误解，请求驳回复议申请，维持拍卖。 本院认为，当事人以法院拍卖行为存在重大瑕疵和错误为由，请求撤销网络司法拍卖，人民法院应依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，审查是否存在严重违反网络司法拍卖程序且损害其利益的情形。本案执行依据（2015）金永商特字第43号民事裁定确定对章之敏、吴笑恋所有的坐落于永康市××湖西村的土地使用权及地上建筑物【国有土地使用权证号：永国用（1998）字第××号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价。进入执行阶段后，永康法院裁定拍卖证号为永国用（1998）字第××号的土地使用权及地上建筑物，并依法组织了网络司法拍卖，拍卖成交后依据拍卖结果作出确权裁定，于法有据。案涉土地使用权证载使用权面积为5266.40平方米，相关的申请补办用地手续报告、建设用地规划许可证、规划红线定位通知书、土地使用权证宗地图等材料均明确建筑占地面积5266.40平方米，征地面积为15799.375平方米，因被执行人一直以来未申请办理相关规划设计，结合其实际使用情况，故而形成现状。永康法院在拍卖公告中未充分披露地块使用现状，确有瑕疵，但公告、须知中已载明拍卖标的以现状为准，故竞买人通过公告中文字、图片、视频等内容以及现场查看等方式，均可了解拍卖标的物的现状，且该次拍卖经5位竞买人77次竞价后以8092.4万元成交，拍卖标的价值已经过市场充分检验，买受人亦表示未对拍卖公告产生误解，故不属于严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人利益的情形。因此，复议申请人关于永康法院拍卖土地使用权范围不明确、介绍存在严重误导等复议理由不成立，本院不予支持。复议申请人主张异议裁定遗漏查明其多次异议但法院不予理会强行拍卖的事实，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条“执行异议审查和复议期间，不停止执行”之规定，虽永康法院收到异议书后未及时立案审查确有不当，但不停止执行并不违反法律规定，永康法院现已对其异议立案审查，已保障了其权利。复议申请人关于申请执行人不应对地上无证建筑享有优先受偿权、对执行依据提出异议等复议理由，并非执行异议复议审查范围，且其在异议审查中亦未提出。综上，复议申请人章之敏、吴笑恋的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。永康法院（2019）浙0784执异37号执行裁定适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人章之敏、吴笑恋的复议申请，维持浙江省永康市人民法院（2019）浙0784执异37号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军审判员金卓颖审判员陈晓欢 二〇一九年十二月二十四日 代书记员 俞             兰