重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝民终284号上诉人（原审被告、案外人）：吴阳红，女，1981年1月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：**安，该公司董事长。委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人吴阳红因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，并于2019年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人吴阳红的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人**宪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴阳红上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行重庆市石柱县XX号房屋；2.本案一、二审诉讼费用由华融资产重庆分公司负担。事实和理由：1.吴阳红概括受让了案涉房屋原买受人**与盛景旅游公司签订的房屋买卖合同，依法承继了**在该房屋买卖合同中的权益，盛景旅游公司亦同意以变更原合同主体的形式于2017年8月与吴阳红签订了《商品房买卖合同》，吴阳红对案涉房屋的权益应追溯到2014年3月26日**与盛景旅游公司签订商品房买卖合同时。2.案涉房屋的原买受人**以债权抵偿的方式交纳了全部房款，吴阳红向**支付了案涉房屋的房款，盛景旅游公司出具了收到房款等的票据，吴阳红已经完成了案涉房屋房款的支付；3.盛景旅游公司已将案涉房屋交予吴阳红占有，吴阳红向物业管理公司交纳了物业费用；4.案涉房屋未办理过户非因吴阳红自身原因。因此，吴阳红可以依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条排除对案涉房屋的强制执行。华融资产重庆分公司辩称:1.吴阳红系从**处购买获得案涉房屋，吴阳红能否对案涉房屋享有权利应以其和**之间债权债务的真实性以及其前手**的权利为前提，仅凭盛景旅游公司提供的商品房买卖合同和收据，不能证明吴阳红向**支付了购房款，亦不能证明**对案涉房屋享有合法的处分权。2.吴阳红提供的房款收据载明的时间为2014年3月26日，早于**与盛景旅游公司达成《抵房协议》的时间，且吴阳红提供的银行流水时间为2017年8月6日，应当将吴阳红与盛景旅游公司签订购房合同的时间推定为2017年8月6日，系抵押权设立之后，未经抵押权人同意的转让行为无效。3.案涉房屋存在以物抵债情况，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权制度保护。4.本案应当适用《执行异议规定》第二十七条进行审理，驳回吴阳红的上诉请求，即使依据《执行异议规定》第二十八条、二十九条进行审理，吴阳红的权益也不足以排除强制执行。5.《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”并未限定为本案的查封，不应对此进行限缩解释，案涉房屋在2015年6月8日已被重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）查封，应当以此时间认定查封时间。盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县黄水镇XX号房屋许可执行；2.本案诉讼费用由吴阳红承担。一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游公司法定代表人均为**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，市四中法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，渝中区法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，市四中法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，市四中法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经市四中法院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送市四中法院执行。一审法院另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。一审法院再查明：吴阳红与盛景旅游公司就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定清水房价款为346307元，合同无签订时间；案外人**亦就案涉房屋与盛景旅游公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同无签订时间；**与海丰建设公司就案涉房屋签订《室内装修工程合同》，约定装修工程造价为59895元，合同无签订时间。盛景旅游公司向吴阳红出具房价款406202元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月26日；盛景旅游公司亦向**出具房价款406202元的收据一张，收款方式为转账，收据上载明的时间为2014年3月26日。庭审中，吴阳红陈述，案涉房屋户名一直就是**，其于2014年从**手中购得案涉房屋，购房款406202元支付给了**，《重庆市商品房买卖合同》和《室内装修合同》的签订时间均是2014年3月26日。吴阳红在得知案涉房屋已被市四中法院查封后，向该院提出执行异议。市四中法院经审查后，作出（2018）渝04执异437号执行裁定书，裁定驳回吴阳红的执行异议请求。一审法院认为，本案的争议焦点为：吴阳红能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行。一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向一审法院提起的为申请执行人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即市四中法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”市四中法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。其次，关于吴阳红请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，吴阳红应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据吴阳红主张的事实，吴阳红虽然与盛景旅游公司签订了《重庆市商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但并未向盛景旅游公司实际支付购房款，其房屋是从案外人**处购得。吴阳红举示的购房款收据二张，显示盛景旅游公司在同一天分别向吴阳红和**出具房价款406202元的收据，收款方式均为转账。吴阳红庭审中陈述，其未实际支付房款给盛景旅游公司而是支付给了**，可见盛景旅游公司出具收据载明以转账方式收到吴阳红购房款，与客观事实不符。根据吴阳红庭审中陈述从**处购得案涉房屋的事实，其与**之间存在房屋转售关系。因此，认定吴阳红对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手**从盛景公司购买案涉房屋真实、合法为前提。吴阳红未举示充分证据证明**取得案涉房屋的真实性、合法性，其所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断盛景旅游公司收取了案涉房屋的购房款，吴阳红购买的本案案涉房屋不满足《执行异议规定》第二十八条第（三）项的规定。最后，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吴阳红应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定吴阳红已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。综上所述，吴阳红对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对华融资产重庆分公司的诉讼请求予以支持。根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：准许对重庆市石柱县XX号房屋的执行。案件受理费6494.6元，由吴阳红负担。二审中，吴阳红向本院提交以下证据，本院组织当事人进行了质证。1.《抵房协议》、**房款收据明细统计表；2.公司基本信息（重庆鑫洲普昂）、借款协议（2014.7.3）、银座银行对账单两张（重庆鑫洲普昂）；3.银座银行对账单（周淑萍）、交易明细（周淑萍）；4.个人活期明细结果两张（**）、借款协议（2014.5.28）；5.收据（2010.4.23）；6.收据三张、借款本息确认清单。证据1-6拟共同证明**与海丰建设公司、盛景旅游公司存在真实以房抵债关系。7.营业执照（重庆远德物资有限公司）；8.开户许可证、交易明细文件。证据7-8拟证明，吴阳红的父亲吴远德系重庆远德物资有限公司法定代表人，其在2015年5月29日从重庆远德物资有限公司取现49900元，并将其中的3万元交给**作为购房定金，吴阳红在2015年6月已经实际占有并入住案涉房屋。9.中国电信收据，拟证明吴阳红在2016年7月30日就案涉房屋缴纳了电信费用，已经占有案涉房屋。本院认为，因吴阳红举示的上述证据不影响本案处理结果，本院不予采信。本院二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。二审审理期间，吴阳红在提交的书面上诉状以及陈述上诉事实和理由时认可其与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年8月。在法庭调查阶段吴阳红陈述盛景旅游公司向其出具案涉房屋房款收据的真实时间为2017年8月6日。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为吴阳红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院评述如下：首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。一审法院认定的本案查封时间为2017年8月2日有误，本院予以纠正。最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”根据上述规定可知，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议予以排除人民法院强制执行的，须同时满足上述条件，且应由案外人对上述事实承担举证责任。本案中，吴阳红与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》中没有载明签订时间，吴阳红在书面上诉状以及庭审中均自认该《商品房买卖合同》签订的真实时间为2017年8月，晚于人民法院对案涉房屋采取查封措施的时间。虽然吴阳红认为其与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》系对**与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务的承继，其权利应追溯到2014年3月26日，但即使案涉房屋确系盛景旅游开发公司抵款给**，**再转卖给吴阳红，因案涉房屋自始至终未曾登记在**名下，故吴阳红对案涉房屋主张排除强制执行的权利仍应以吴阳红与盛景旅游开发公司签订的《商品房买卖合同》为准。因此，吴阳红不符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，应当认定其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，吴阳红的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决虽对查封时间认定有瑕疵，但不影响处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3991.10元，由吴阳红负担。本判决为终审判决。审 判 长 田晓梅审 判 员 徐 宾审 判 员 周 倩二〇一九年十二月二十三日法官助理 周 琪书 记 员 谢雨含