湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)鄂0921民初1616、1617、1645-1647号 原告：季杰，男，1990年11月2日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 原告：吴玉玲，1991年2月23日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 原告：刘蕾，女，1980年12月8日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 原告：温乐乐，男，1991年3月20日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住孝昌县。 原告：黄海乔，男，1989年6月8日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住武汉市武昌区。 上列五原告的共同委托诉讼代理人：王建江、王丽芬，湖北中伟律师事务所律师。 被告：湖北鸿源置业有限公司，住所地湖北省孝昌县古城大道41号。统一社会信用代码：91420921695107081Q。 法定代表人：孙六，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柳永进，湖北正堂律师事务所律师。 原告季杰诉被告湖北鸿源置业有限公司（以下简称鸿源公司）房屋买卖合同纠纷一案[(2019)鄂0921民初1616号]；原告吴玉玲诉被告鸿源公司房屋买卖合同纠纷一案[(2019)鄂0921民初1617号]；原告刘蕾诉被告鸿源公司房屋买卖合同纠纷一案[(2019)鄂0921民初1645号]；原告温乐乐诉被告鸿源公司房屋买卖合同纠纷一案[(2019)鄂0921民初1646号]；原告黄海乔诉被告鸿源公司房屋买卖合同纠纷一案[(2019)鄂0921民初1647号]（本院于2019年7月11日和7月15日立案后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，因本案被告相同，原告为二人以上，其诉讼标的是同一种类且属同一个民事法律关系，本院认为可以合并审理，故依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告季杰、吴玉玲、刘蕾、温乐乐、黄海乔及上列5原告的共同委托诉讼代理人王丽芬、被告鸿源公司的委托诉讼代理人柳永进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上列五原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告无条件办理房产证；2.判令被告按照购房合同规定的未如期办理房产证应当承担的违约金，按照日万分之五计算从付款之日起至实际办理房产证之日止；3.判令被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。原告季杰的事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年10月8日购买被告开发的孝昌县古城大道41号鸿源首府21栋B单元1704商品房一套，面积126.55平方米，总价400000元，原告于2015年10月8日付款200000元房款，2016年11月15日付款120000元，2018年5月7日付款80000元，原告于2016年3月21日与开发商签订购房合同，合同上面明确规定交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书。直至今日，开发商未履行合同办理房产证，经过多方沟通，仍然没有任何结果。为维护原告方的合法权益，特向贵院起诉，请求判决如所请。 原告吴玉玲的事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年7月28日购买被告开发的孝昌县古城大道41号鸿源首府21栋B单元1302商品房一套，面积136.72平方米，总价412000元，原告于2016年8月1日付款292000元房款，截止至今日，累计还款本金及利息70000元。原告于2016年8月9日与开发商签订购房合同，合同上面明确规定交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书。直至今日，开发商未履行合同办理房产证，经过多方沟通，仍然没有任何结果。为维护原告方的合法权益，特向贵院起诉，请求判决如所请。 原告刘蕾的事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年7月份购买被告开发的孝昌县古城大道41号鸿源首府18栋1203商品房一套，面积134.61平方米，总价377677元，原告于2015年7月26日首付240000元房款，2015年8月18日付完尾款137677元，原告于2015年7月27日与开发商签订购房合同，合同上面明确规定交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书。直至今日，开发商未履行合同办理房产证，经过多方沟通，仍然没有任何结果。为维护原告方的合法权益，特向贵院起诉，请求判决如所请。 原告温乐乐的事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年10月16日购买被告开发的孝昌县古城大道41号鸿源首府10栋2单元601商品房一套，面积114.28平方米，总价318000元，原告于2015年10月16日首付128000元房款，截止今日，累计还款本金及利息80238元。原告于2015年10月16日与开发商签订购房合同，合同上面明确规定交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书。直至今日，开发商未履行合同办理房产证，经过多方沟通，仍然没有任何结果。万般无奈之下，我只有寻求法律援助。望贵院公开，公平，公正处理。 原告黄海乔的事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年7月29日购买被告开发的孝昌县古城大道41号鸿源首府19栋1704商品房一套，面积122.33平方米，总价355000元，原告于2015年7月29日付款100000元定金，2015年8月12日付完尾款255000元，2015年11月20日开发商开具了不动产统一购房发票，签订购房合同，合同上面明确规定交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书。直至今日，开发商未履行合同办理房产证，经过多方沟通，仍然没有任何结果。为维护原告方的合法权益，特向贵院起诉，请求判决如所请。 被告鸿源公司辩称：1.被告有协助办证的义务，不能办证的原因不是被告造成的，被告提供的政府文件可以证实，而且原告应当就被告是否违约提交证据；2.依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，违约金计算的最长的期限不能超过1095天；3.请求法院查明各原告房产交付之日90天具体的日期，便于计算违约金；4.根据孝昌县的实际情况，各楼盘都有这样的情况，不能办理房产证，请求法院予以调解，被告方愿意就原告的损失进行合理补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告鸿源公司对原告方提供的证据2中原告刘蕾的《商品房买卖合同》真实性有异议，提出该合同只是为了配合办理房产证使用才签订的，不是双方真实意思表示，且该合同未约定交房时间，交房时间及相应的违约金计算方法，应当以2013年签订的合同为准。经审查，被告鸿源公司并未提交证据证明该合同非双方真实意思表示，亦未提交2013年签订的合同，该合同真实、合法、有效，故对被告鸿源公司的意见，不予采纳；对原告黄海乔提交的证据《购房认购书》证明目的有异议，不能证明该房屋是2015年8月12日交付的意见，本院予以采纳。 原告方对被告鸿源公司提供的《孝昌县解决县城市规划区房地产开发项目历史遗留问题工作方案》的证明目的有异议，认为导致被告鸿源公司不能办理房屋产权登记是其自身的原因，而非政府的原因，本院予以采纳。 本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下: 原告季杰于2015年10月8日购买被告鸿源公司开发的位于孝昌县古城大道41号鸿源首府21栋B单元1704号面积为126.55平方米的商品房一套，房款总价为400000元。原告季杰已于2015年10月8日支付200000元；2016年11月15日支付120000元；2018年5月17日支付80000元，共计分3次支付完毕。2016年3月21日原告季杰与被告鸿源公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：“出卖人应当在2016年12月23日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”。现因被告鸿源公司的原因导致原告季杰至今不能办理房屋登记，以致成诉。 原告吴玉玲于2016年7月28日购买被告鸿源公司开发的位于孝昌县古城大道41号鸿源首府21栋B单元1302号面积为136.72平方米的商品房一套，房款总价为412000元。原告吴玉玲已于2016年8月1日支付首款292000元，余款系以银行按揭的方式支付，至2019年10月已还本付息70000元。2016年8月19日原告吴玉玲与被告鸿源公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：“出卖人应当在2016年8月25日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”。现因被告鸿源公司的原因导致原告吴玉玲至今不能办理房屋登记，以致成诉。 原告刘蕾于2013年10月30日购买被告鸿源公司开发的位于孝昌县古城大道41号鸿源首府18栋1单元1203号面积为134.61平方米的商品房一套，并于当日支付订金10000元，房款总价为377677元.原告刘蕾已于2013年11月1日与被告鸿源公司签订合同时支付230000元，2015年7月27日支付137677元，共计分2次支付完毕。2015年7月26日原告刘蕾与被告鸿源公司补签《商品房买卖合同》(原2013年11月1日合同被被告鸿源公司收回)。合同约定：“出卖人应当在2015年前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”。现因被告鸿源公司的原因导致原告刘蕾至今不能办理房屋登记，以致成诉。 原告温乐乐于2015年10月16日购买被告鸿源公司开发的位于孝昌县古城大道41号鸿源首府10栋2单元601号面积为114.28平方米的商品房一套，房款总价为318000元。原告吴玉玲已于2015年10月16日支付首款128000元，余款系以银行按揭的方式支付，至2019年10月已还本付息80238元。2015年10月20日原告温乐乐与被告鸿源公司补签《商品房买卖合同》。合同约定：“出卖人应当在2015年10月22日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”。现因被告鸿源公司的原因导致原告温乐乐至今不能办理房屋登记，以致成诉。 原告黄海乔于2015年7月29日购买被告鸿源公司开发的位于孝昌县古城大道41号鸿源首府19栋1单元1704号面积为122.33平方米的商品房一套，房款总价为355000元。原告黄海乔已于2015年7月29日支付100000元；2015年8月12日支付255000元，共计分2次支付完毕。2019年4月18日原告黄海乔与被告鸿源公司补签《商品房买卖合同》。合同约定：“出卖人应当在2019年4月25日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”。现因被告鸿源公司的原因导致原告黄海乔至今不能办理房屋登记，以致成诉。另查明，原告黄海乔与被告鸿源公司签订的《商品房买卖合同》上载明的买受人黄海乔、吴杏杏，二者系夫妻关系。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。五原告购买被告鸿源公司出售的商品房，并按合同约定支付购房款，而被告鸿源公司未按照合同约定为五原告办理房屋产权证书。其虽辩称导致不能办理房屋产权证书的原因在于政府，而非被告鸿源公司自身，但被告鸿源公司并未就此提供有效证据予以证明，故对被告鸿源公司此点辩称意见，本院不予采纳。被告鸿源公司未按约为五原告协助办理房屋产权证书系违约行为，应依法承担继续履行办证和承担逾期办证违约金的责任。其中继续履行协助办证的义务具有物权属性不适用诉讼时效，要求承担逾期办证违约金属于单纯的债权性质义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度看，逾期办证违约金的请求权适用诉讼时效的规定，而诉讼时效的适用关系到支付违约金的起算时间，故本案的争议焦点在于，五原告请求被告鸿源公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从何时起算。关于这个问题，最高人民法院印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”该条规定明确了逾期办证违约金诉讼时效起算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。对于纪要规定的适用，应基于房屋买卖中当事人约定的违约金计算方式以及逾期办证违约行为的特点加以全面、正确的理解。具体而言：如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长，对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为3年，只是权利人在办证期限届满超过三年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故可以自起诉之日倒推三年适用违约金罚则。本案中，依照五原告分别与被告鸿源公司签订的《商品房买卖合同》中第二十条：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金……”的约定来看，原告季杰办证期限届满之日为购房合同约定的交房届满之日2016年12月23日起后推90日，即2017年3月23日，结合其2019年7月11日起诉被告鸿源公司，尚未超过其办证期限届满三年的诉讼时效，故原告季杰请求被告鸿源公司支付逾期办证违约金起算时间为办证期限届满之日2017年3月23日次日2017年3月24日；原告吴玉玲办证期限届满之日为购房合同约定的交房届满之日2016年8月25日起后推90日，即2016年11月23日，结合其2019年7月11日起诉被告鸿源公司，尚未超过其办证期限届满三年的诉讼时效，故原告吴玉玲请求被告鸿源公司支付逾期办证违约金起算时间为办证期限届满之日2016年11月23日次日2016年11月24日；原告刘蕾与被告鸿源公司于2013年11月1日签订的购房合同已被被告鸿源公司收回，交房时间及违约金计算方式应当以双方于2015年7月26日新签订的购房合同为准，故原告刘蕾办证期限届满之日为购房合同约定的交房届满之日2015年12月31日(因其购房合同约定于2015年交房，故推定交房届满之日为2015年12月31日)起后推90日，即2016年3月30日，结合其2019年7月15日起诉被告鸿源公司，已经超过其办证期限届满三年的诉讼时效，故原告刘蕾请求被告鸿源公司支付逾期办证违约金起算时间为起诉之日2019年7月15日倒推三年即2016年7月15日；原告温乐乐办证期限届满之日为购房合同约定的交房之日2015年10月22日起后推90日，即2016年1月20日，结合其2019年7月15日起诉被告鸿源公司，已经超过其办证期限届满三年的诉讼时效，故原告温乐乐请求被告鸿源公司支付逾期办证违约金起算时间为起诉之日2019年7月15日倒推三年即2016年7月15日；原告黄海乔办证期限届满之日为购房合同约定交房之日2019年4月25日起后推90日，即2019年7月24日。其于2019年7月15日起诉时，办证期限虽未届满，但现在办证期限已届满，为避免诉累，节约诉讼，本院认为原告黄海乔请求被告鸿源公司支付逾期办证违约金起算时间为2019年7月25日。 综上所述，对5原告请求被告鸿源公司办理房屋登记的诉讼请求，本院依法予以支持；对5原告请求被告鸿源公司按照购房合同约定的逾期办证应当承担相应违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。超出上述范围原告方的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告湖北鸿源置业有限公司于本判决生效之日起六十日内分别为原告季杰、吴玉玲、刘蕾、温乐乐、黄海乔协助办理孝昌县古城大道41号鸿源首府21栋B单元1704室、21栋B单元1302室、18栋1单元1203室、10栋2单元601室、19栋1单元1704室房屋产权证； 二、被告湖北鸿源置业有限公司于本判决生效后十日内分别向原告季杰、吴玉玲、刘蕾、温乐乐、黄海乔支付逾期办证违约金。即： 1.被告湖北鸿源置业有限公司向原告季杰支付逾期办证违约金(以购房总款400000元为基数，从2017年3月24日起按照日万分之5计算至协助办理房屋产权证之日止)； 2.被告湖北鸿源置业有限公司向原告吴玉玲支付逾期办证违约金(以购房总款412000元为基数，从2016年11月24日起按照日万分之5计算至协助办理房屋产权证之日止)； 3.被告湖北鸿源置业有限公司向原告刘蕾支付逾期办证违约金(以购房总款377677元为基数，从2016年7月15日起按照日万分之5计算至起诉之日2019年7月15日止)； 4.被告湖北鸿源置业有限公司向原告温乐乐支付逾期办证违约金(以购房总款318000元为基数，从2016年7月15日起按照日万分之5计算至起诉之日2019年7月15日止)； 5.被告湖北鸿源置业有限公司向原告温乐乐支付逾期办证违约金(以购房总款355000元为基数，从2019年7月25日起按照日万分之5计算至协助办理房屋产权证之日止)。 三、驳回原告季杰、吴玉玲、刘蕾、温乐乐、黄海乔的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4596元、3480元、4979元、1884元、4943元，共计19882元，均由被告湖北鸿源置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审 判 长  田振雄 人民陪审员  周 幺 人民陪审员  田秀芬 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  刘 丹 附：本案证据目录。 一、原告季杰等5人为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 1.五原告的身份证复印件，证明五原告基本信息及主体资格； 2.商品房买卖合同（预售）5份，证明：五原告与被告签订五份商品房买卖合同，双方之间存在商品房买卖合同关系，还证明被告延期办理房产证是属于违约行为； 3.《付款凭证》8张，其中原告季杰的付款凭证3张，证明其共计支付全部购房款40万元的事实；原告吴玉玲的付款凭证1张，证明其共计支付全部购房款41.2万元（首付款29.2万元，余款是银行按揭）的事实；原告刘蕾的付款凭证2张，证明其共计支付全部购房款377677元的事实；原告温乐乐的付款凭证1张，证明其共计支付全部购房款31.8万元（首付款为12.8万元，余款是银行按揭）的事实；原告黄海乔的付款凭证1张，证明其共计支付全部购房款35.5万元（分两次交付的，开了一张发票）的事实。 4.付款发票及购房认购书，证明2015年8月12日原告黄海乔付清购房款后，被告将房屋交付给原告黄海乔； 二、被告鸿源公司为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 一份2018年11月出台的孝昌县解决县城市规划区房地产开发项目历史遗留问题工作方案，证明孝昌县政府下属9个单位统一协调配合房地产企业为广大购房户依法在2年内办理产权登记。