江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1121民初4757号原告：上饶县名江丽景花园小区业主委员会，住所地江西省上饶县名江丽景花园小区。负责人:上官文，该委员会主任。委托诉讼代理人：单森林，江西司达律师事务所律师。被告：江西名江房地产开发有限公司，住所地江西省上饶县春江大道3号，统一社会信用代码91361121769785652L。法定代表人：林耿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张立群，江西帝经律师事务所律师。原告上饶县名江丽景花园小区业主委员会与被告江西名江房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上饶县名江丽景花园小区业主委员会委托诉讼代理人单森林，被告江西名江房地产开发有限公司委托诉讼代理人张立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶县名江丽景花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求确认A、B、C区的所有楼栋的架空层（储藏室）归全体业主共同共有；2、请求确认小区内地下停车位的所有权归全体业主共同所有；3、请求确认小区内全体广告位经营权、使用权、管理权归属全体业主共同共有；4、本院诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认B区11、12、13栋一单元的架空层（储藏间）共356.94平米；C区2、3、4、5、8、9、10、11栋架空层（储藏间）共2,940平米归全体业主共同所有；2、请求确认小区内A区和B区地下室停车位9,522平米以及C区地下室停车位（含储藏间）面积4,780平米归全体业主共同所有；3、请求确认小区内所有建筑物的外墙、绿化带、楼道、道路归全体业主共同共有；4、本院诉讼费用由被告承担事实和理由：被告系名江丽景花园小区的开发商，在未经原告及全体业主同意的前提下，目前在本小区商品房存在如下侵犯小区全体业主权益的行为：1、对架空层(储藏室)进行销售，对部分楼栋的架空层采取下挖地面的方式改建为住宅进行销售；2、对地下室公共停车位进行变相出售；3、对小区内的外墙广告、公共场地的广告位进行出租，收取租金。原告代表全体业主与其交涉，被告却强词夺理说架空车、地下车位、小区内的广告位均属于其私产。原告认为架空层、地下室、外墙属于建筑物的基础、承重结构和基本结构部分，应属于全体业主共同共有，非被告所有，故原告诉至法院。原告提交下列证据证明其主张：第一组：原告身份信息、被告身份信息、《关于名江丽景业委会成员调整的通知》，证明原、被告是本案适格主体；第二组：小区架空层规划图、小区地下室、停车位规划图，证明小区的架空层、地下停车位属于小区规划内容，应属全体业主共同共有；第三组：架空层储藏间转让协议一份、名江丽景花园地下室停车位/车库转让协议一份，证明被告将本属全体业主共同共有的架空层、地下室车位出售给部分业主的事实，严重侵犯了全体业主的合法权益。被告江西名江房地产开发有限公司辩称，一、原告的诉讼主体不适格，应当驳回诉请。根据《物业管理条例》第十条规定，小区业主委员会应当经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，在本案中，原告没有提供证据证明该小区业主委员会依法定程序产生并具备合法主体资格，故原告起诉条件与法律不符，应当驳回原告的诉请。二、原告诉请的上饶县名江丽景花园小区A、B、C区所有楼栋的架空层（储藏室）所有权归全体业主共有与事实和法律不符。1、涉案架空层（储藏室）是被告规划设计图纸的标注范围内，是经建设工程规划许可的，并经规划部门验收的。涉案架空层（储藏室）是一个个独立的空间，在利用上可以达到排他性的法律效果，能够登记成为特定业主所有权的客体，并且未计入小区容积率和公摊范围，故根据相关法律及司法解释的规定，并且上饶县名江丽景花园小区业主储藏室不属于小区物业管理用房和商业用房，也不属于小区的公共赔偿设施，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，该架空层（储藏室）是被告投资兴建的，虽然架空层尚未做产权登记，但该架空层的物权自合法建造行为成就是设立，故该架空层（储藏室）应当归属被告；2、原告事实与理由中“对部分楼栋的架空层采取下挖地面的方式改建为住宅进行销售”是事实，但是被告的改建行为是经过上饶县政府及相关部门审批同意建造的。2008年因上饶县人民政府对春江大道道路线型调整占用被告建筑用地，故经上饶县人民政府及相关部门的审批同意“名江丽景花园二期部分剁成住宅由六层改为七层”，并且由上饶县房地产管理局向被告出具了商品房预售许可证，故被告的销售行为是合法合规的，不侵犯原告的任何权利。三、原告诉请确认上饶县名江丽景花园小区内地下停车位的所有权归全体业主共有违背法律法规的规定：1、因名江丽景花园小区地质条件限制不能同步配套人防工配套设施，被告根据规划设计，经规划部门的审批及上饶县人民防空办批准，在缴足易地建设费后，由被告建设地下停车位。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条和《城市地下空间开发利用管理规定》第二条的规定，根据“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护“的原则，允许建设单位对其投资建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，故涉案地下停车位应属于专有部分而非共有部分；2、涉案地下停车位建筑并未占用共有道路或者其他公共场所，同时在名江丽景花园小区业主购房时，地下停车位未纳入公摊面积内，根据《中国人民共和国物权法》第七十四条之规定，规划用于停放车辆的车位归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，故对于地下停车位专有部分，应当归属于被告，可由个体业主向被告购买或者承租使用，而原告对此不享有任何权利。三、小区内所有建筑物的外墙和楼道应当是该栋楼的业主所有，而非全体业主共同共有。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交下列证据证明其主张：第一组：营业执照、法定代表人证、身份证，证明被告诉讼主体资格；第二组：商品房预售许可证、商品房综合验收合格证，证明被告取得商品房预售许可证，商品房综合验收合格，被告合法销售商品房的事实；第三组：商品房买卖合同，证明架空层、储藏室、地下室并不属于公共部分，未计入公摊范围；第四组：关于对江西名江房地产开发有限公司槠溪路调整规划损失的审核报告、上饶县人民政府办公室抄告单、证明，证明2008年因上饶县人民政府对春江大道道路线型调整，占用被告建筑用地，上饶县人民政府及相关部门审批同意“名江丽景花园二期部分多层住宅由六层改为七层。因此二期工程中，架空层已变更为商品房，且验收合格已经出售，架空层不属于公共部分；第五组：B7、B8、B9栋楼规划图、B7、B8、B9栋楼房屋面积测绘报告，证明1、储藏室在被告规划设计图纸标注范围内，经建设工程规划许可，并经规划部门验收合格，是一个独立的空间，由被告建设，应专属于被告；2、储藏室未计入公摊面积范围内，不属于业主共有；第六组:江西省政府非税收入票据，证明被告缴纳了防空地下室易地建设费，地下室不属于公共部分，被告对其投资建设的地下室有权进行转让、租赁；第七组：名江花园D1栋（6栋）用地分滩红线图，证明被告也为名江丽景花园小区的业主，对其所在楼栋外墙广告位有使用权。本院经审理认定事实如下：被告江西名江房地产开发有限公司以转让方式取得位于上饶市广信区凤凰中大道及槠西路附近用地面积为80,000平方米地块（东至：槠西路边；南至：春江公园南边；西至：商业街建筑；北至：凤凰大道）的土地使用权后，在该地块开发建设名江丽景花园小区。名江丽景花园一期工程C1-C11、D7-D10（即原告诉请中的C区）工程于2008年4月19日进行了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，建筑面积为商住51,090平方米、地下室4,780平方米、2.2米以下架空层2,940平方米，结构类型为框架、工程用途为商住。名江丽景花园一期工程施工过程中，被告按照设计施工图纸中的《架空层平面图》将架空层全部建造为储藏室。2008年12月26日，原上饶县房地产管理局出具《商品房综合验收合格证》，载明名江丽景花园一期建筑面积50,711.32平方米（其中：住宅35,596.68平方米共279套，商业用房14,676.94平方米共276间，其他用房即地下室4,800平方米），工程竣工验收备案时验收的2.2米以下架空层2,940平方米未予定性。2007年4月18日，原上饶县房地产管理向被告颁发（2007）房预售证第008号《商品房预售许可证》，载明预售总面积为55,778.76平方米，共571套（间），其中住宅35,757.87平方米共287套，商用15,220.89平方米共283套，地下室4,800平方米。名江丽景花园二期工程A1-A6、B1-B10、D1-D6及幼儿园（即原告诉请中的A区和B区）工程于2008年4月18日进行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案，建筑面积为125,333平方米，其中地下室9,522平方米，结构类型为框架、工程用途为商住。名江丽景花园二期工程施工过程中，被告按照设计施工图纸中的《架空层平面图》将原告诉请的B7、B8、B9号（即原告诉请的B区11、12、13栋）的一单元架空层全部建造为储藏室。2010年12月13日，原上饶县房地产管理局出具《商品房综合验收合格证》，载明名江丽景花园二期建筑面积113,671.34平方米（其中：住宅78,637.54平方米共620套，商业用房33,674.20平方米共316间），原告诉请的B7、B8、B9号楼的一单元架空层（储藏室）未予定性。2009年1月8日，原上饶县房地产管理向被告颁发（2009）房预售证第001号《商品房预售许可证》，载明预售总面积为109,738.83平方米，共894套，其中物管用房为1#178平方米、2#220平方米、3#205平方米、4#210平方米、5#210平方米、C-6#437.7平方米，营业房304间面积为25,387.53平方米，商场三层面积为7,975.06平方米，住宅590套面积为75,436.24平方米。2010年12月13日，原上饶县房地产管理向被告颁发（2010）房预售证第018号《商品房预售许可证》，载明预售总面积为3,659.73平方米，其中住宅3,367.91平方米，商用265平方米共283套，幼儿园126.82平方米。在上述商品房销售过程，原告以签订《名江丽景花园储藏间使用权转让协议书》的方式，将原告诉请的储藏间的使用权有偿转让给部分小区业主，并以签订《名江丽景花园停车位/车库使用权转让协议书》的方式，将小区地下室的停车位的使用权有偿转让给部分小区业主。案涉储藏室和地下室空间均未计入小区规划时的容积率，亦未纳入业主公摊面积。另查明，2016年12月10日，原上饶县旭日街道七六社区居委会出具《关于名江丽景业委会成员调整的通知》，证明名江丽景小区于2016年12月9日采取无记名投票选举的方式产生第二届业主委员会人选。后该业主委员会在房管部门备案登记。庭审中，原告提供有业主签字确认的告各位业主书，证实原告的本次起诉已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原、被告提供的上述证据及本院依法调取的《建设用地规划许可证》、两份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据相佐证，且经庭审查证属实，足以认定。本院认为，一、原告的诉讼主体资格。关于原告的诉讼主体资格，被告抗辩认为，原告未提供证据证明原告系依法定程序产生并具备合法主体资格，因此，不具备原告主体资格。本院认为，经庭审查明，上饶县名江丽景花园小区业主委员会成立符合有关程序规定，并经主管部门予以备案，是业主大会的执行机构，且原告的本次起诉已经经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上饶县名江丽景花园小区业主委员会可以作为本案的原告。二、案涉的架空层（储藏间）是否为全体业主共同所有。本院认为，建筑物的共用部分在构造、使用上应当具有非独立性，对业主在功能用途上应当具有公共性、非排他使用性。本案双方争议空间在设计施工图纸上名称虽然标注为架空层，但图纸上显示该空间为四周合围。在建设过程中，本案争议空间已按图纸建设成四周合围的储藏间。该空间现已不符合“仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层”的架空层定义，且已经失去了架空层防潮、通风、降噪的功能，而是变更为具备储藏间功能的储藏室。现原、被告均未提供证据证明被告将案涉争议空间由架空层建设成储藏室是否经过了行政规划许可，相关行政机关在房屋综合验收时也未对该争议空间进行定性，而关于争议空间性质的确定属于国家有关行政机关的职责范围，故本案中暂不处理，待有关行政机关对该部分建筑物的性质进行确定后，原告可以另案主张权利。三、案涉地下室停车位（含储藏间）是否为全体业主共有。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，另根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定表明地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系，故原告要求确认案涉地下室停车位（含储藏间）为全体业主共有的诉讼请求于法无据，本院不予支持。三、本案小区内所有建筑物的外墙、绿化带、楼道、道路是否归全体业主共有。被告辩称，小区内所有建筑物的外墙和楼道应当是该栋楼的业主所有。本院认为，确定共有部分的主体范围最重要的标准，是业主大会和业主委员会的设置，因为这是业主团体的组成基本单位，以此为标准，既能够体现共有部分的基本范围，保证相应业主的共同利益，同时，也最容易组织，使团体业主能够更好地维护自己的共同权利，承担义务，而案涉小区只设立了一个业主大会和业主委员会，故本案共有部分的主体应当是小区全体业主。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、第七十六条，《中华人民共和国人民防空法》第五条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条之规定，判决如下：一、上饶县名江丽景花园小区建筑区划内的道路、绿地、外墙、通道、楼梯属于上饶县名江丽景花园小区全体业主共有，但属于城市公共道路、城市公共绿地以及明示属于个人绿地的除外；二、驳回原告上饶县名江丽景花园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告上饶县名江丽景花园小区业主委员会负担50元，被告江西名江房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审 判 长  占昊鹏审 判 员  王 健人民陪审员  廖远贵二〇一九年十二月二十七日书 记 员  余小红