北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初11183号原告：北京韩建资产经营管理有限公司，住所地北京市房山区瑞雪春堂三里×1号楼1层1-2A。法定代表人：田广良，董事长。委托诉讼代理人：谢宏志，系公司员工。委托诉讼代理人：安雪峰，北京市华泰律师事务所律师。被告：北京环球凯亚投资有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道天星街1号院6号楼10层1114。法定代表人：卢晓强。原告北京韩建资产经营管理有限公司（以下简称韩建资产公司）与被告北京环球凯亚投资有限公司（以下简称环球凯亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩建资产公司的委托诉讼代理人安雪峰、谢宏志到庭参加诉讼。被告环球凯亚公司经本院公告传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。韩建资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认原、被告双方于2018年10月1日签订的《韩建青春誌商铺租赁合同》于2019年2月20日解除，被告腾空房屋（含注册地址迁出）、恢复原状后返还房屋；2.请求法院判令被告交纳自2018年10月25日至2019年2月20日的租金343826.63元；3.请求法院判令被告支付延期支付房租违约金88870元（日租金2913.79×30.5天）；4.请求法院判令被告支付提前退租违约金364130元；5.请求法院判令被告支付自解除之日第二日起至实际恢复原状后交还房屋占用费（以日租金2913.79元/天的2倍计算）；6.请求法院判令被告支付2018年10月至2019年2月的物业费34216元；7.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：鉴于原告2017年12月31日从北京韩建房地产开发有限公司购买了被告承租的九间商铺，根据买卖不破租赁的原则，所以在2018年3月31日重新签订房屋租赁合同，故此合同中没有免租期及双方相应的交接手续，物业费由被告直接向原告支付。2018年3月31日，原、被告双方签订《青春誌商铺租赁合同》。房屋坐落于北京市房山区××1号楼×1、×2、×4、×5、××2号楼×1、×2、×4、×5、×6商铺。2018年10月1日，因被告自身经营原因，无力承担9套底商的租赁费及物业费，经双方协商一致签订《终止协议》，确认1.解除2018年3月31日签订的《商铺租赁合同》；2.办理善后事宜；3.××1号楼×4、××2号楼×2、×4、×5重新签订租赁合同，因退租××1号楼×1、×2、×5及×2号楼×1、×6需向甲方支付违约金364130元；4.该违约金应于2018年11月31日之前支付；5.甲方收取的租赁合同押金已经足额退还乙方等（以上事实详见证据一《青春誌商铺租赁合同》、证据二《终止协议》）。2018年10月1日，原、被告双方就坐落于北京市房山区×1号楼×4、×2号楼×2、×4、×5共4套底商重新签订了《青春誌商铺租赁合同》，其中×1号楼×4面积为231.62m2,×2号楼×2面积为243.67m2、×4面积为183.68m2、×5面积为173.54m2,4间商铺建筑面积共计832.51m2。租期4年，自2018年10月1日至2022年9月30日，日租金为3.5元/天/平方米，以支付表为准，付款方式为半年付，每两年递增4%。保证金10万元。物业费8.22元/月/平方米，每年82119元。合同约定租金不包含物业费、能源费等其他费用，日租金标准为年租金除以365天计算。该租赁合同中第四条第4.1.1款约定“乙方按照本合同的约定在签订本合同时除应当向甲方交纳保证金外还需要向甲方交纳首期租金，具体详见附件二”。此外该租赁合同中附件二又约定，首期租金为￥531766元，保证金为10万元（以上事实详见证据三）。但是被告在签订了《青春誌商铺租赁合同》后一直未履行支付义务，而且之前签订的《终止协议》中违约金的支付义务也一直未予履行，经原告多次沟通催要后，被告于2018年12月5日向原告支付了￥7万元租金（相应租期为2018年10月1日至2018年10月24日），又于2018年12月17日向原告支付了￥10万元保证金。原告于收到款项后开具了7万元租金增值税发票和10万元保证金收据。至此之后截至本案起诉被告未向原告再支付任何相关费用。依据《青春誌商铺租赁合同》第16.5条之规定乙方逾期支付租金超过30日的，则乙方构成根本违约，甲方有权书面通知乙方终止租赁关系。依据《青春誌商铺租赁合同》第16.7条之规定甲方因乙方构成严重违约的而以书面通知的方式终止租赁关系的，乙方已缴纳的保证金不予退还，同时应赔偿甲方因此而遭受的损失。2019年2月18日原告向被告发出书面解除通知书，被告于2019年2月20日由被告公司工作人员张凯签收，该合同双方已经解除，但被告未能将房屋恢复原状后交还，鉴于被告的拖欠房租的行为严重违约，原告合同目的无法实现，故此提起诉讼，请求法院确认双方合同解除，判令被告支付租金、退租违约金、延付租金违约金、物业费，请法院予以支持。环球凯亚公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩建资产公司系位于北京市房山区×1号楼×至×层、×1、×2、×4、×5，×2号楼×至×层×1、×2、×4、×5、×6房屋所有权人。2018年10月1日，韩建资产公司（甲方）与环球凯亚公司（乙方）签订《终止协议》，该协议约定：甲乙双方于2018年3月31日就位于北京市房山区良乡镇×小区的×1号楼×1、×2、×4、×5及×2号楼×1、×2、×4、×5、×6共9间商铺签订了《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），经甲乙双方同意友好协商，现甲乙双方就终止租赁合同达成共识，特订立本协议：1、租赁合同自本协议签订之日起即刻终止，同时商铺甲方有权另行出租；2、乙方已与甲方、物业公司及相关业务往来业主办理完毕全部善后事宜，包括但不限于租金、物业费、水电费等，保证不存在任何债权遗留问题；3、经双方协商约定，×1号楼×4、×2号楼×2、×4、×5重新签订租赁合同，乙方因退租×1号楼×1、×2、×5及×2号楼×1、×6须支付甲方违约金共计￥364130元；4、乙方违约金须于2018年11月31日前向甲方支付；5、甲方收取的租赁合同押金已足额返还给了乙方；6、本协议签订后3日内乙方应将×1号楼×1、×2、×5及×2号楼×1、×6房内全部物品予以腾退并恢复原貌，逾期未腾退，甲方有权自行处理；7、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份具有同等法律效力。协议落款处，甲方由公司盖章及法定代表人（负责人）田广良签名章，乙方由公司盖章。同日，韩建资产公司（出租方、甲方）与环球凯亚公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》及附件，约定：租赁铺位地址位于北京市房山区×项目，房屋产权归属甲方所有，甲方同意将位于北京市房山区×1号楼×4（231.62m2）商铺，×2号楼×2（243.67m2）、×4（183.68m2）、×5（173.54m2）商铺（以下简称“该商铺”），共4间商铺出租给乙方使用；商铺的租赁面积以实测建筑面积计算，4间商铺建筑面积共计832.51平方米，该商铺计算各项费用金额，例如租金、物业管理费和其他费用均应按照上述租赁面积确定核算；租期：该商铺租赁期限具体详见附件二；计租日：计租日起始日指开始计算租金的日期，该商铺计租起始日详见附件二；租金：该商铺每年按照365天计算租金，该商铺租金具体详见附件二（本合同租金含税费，但不包含物业管理费、能源费等其他费用。除本合同另有约定外，因使用该商铺而发生的所有费用由乙方承担。）若有涉及计算非满月的应付租金情况，日租金以：年租金÷365天计算；各期租金明细表详见附件二；本合同租赁期内该商铺租金标准、计收方式按本条的约定执行不予调整，但经双方协商一致或另有约定的除外；保证金：乙方在签订本合同时应向甲方交付该商铺租赁保证金（以下简称“保证金”），作为乙方遵守及履行本合同约定及条款的保证金，保证金不计利息，保证金具体约定详见附件二；在租期内，保证金不能用于乙方充抵租金或用于其它消费，如乙方违约导致解除本合同时，甲方有权按本合同的规定以保证金直接冲减乙方所欠甲方的各项费用，如该保证金仍不足以冲减所欠费用，甲方有权向乙方继续收取所欠费用，如因甲方违约导致解除本合同时，保证金应全额退还；租赁期满时，在下列条件全部得到满足的情况下，甲方应将保证金全额无息退还给乙方：1.乙方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；2.乙方已经向甲方按时交还该商铺，并不会因为乙方原因造成该商铺不能出租；3.甲方已确认乙方对甲方无任何财产损害或欠款；4.交还商铺后10日内，乙方将其工商登记注册地从该商铺迁出；在上述条件全部满足的情况下，甲方10日内做出在书面确认之后30日之内退还保证金；付款方式：乙方同意在本合同租赁期限内，按期向甲方支付租金，包括：1.乙方按照本合同的约定在签定本合同时除应当向甲方缴纳保证金外还需要向甲方缴纳首期租金，具体详见附件二；2.此后每期租金在该期最后缴款日前，向甲方支付租金，具体详见附件二；该商铺租金年度递增，增幅及金额约定详见附件二；甲方收到租金后（以租金实际到达甲方指定账户日期为准）7各工作日内向乙方提供发票；乙方可以现金、支票、电汇转账的形式交纳租金及保证金，以现金方式支付的，交付现金之日为付款日，以其他方式支付的以应付款到达甲方账户之日为付款日，付款地点为甲方财务部或甲方指定的银行账户；乙方的义务和权利：乙方按时缴付商铺租金、保证金、物业管理费等相关费用；租赁期满后的处理：租赁期满或本合同解除后，乙方应在租赁期满或本合同解除之日将该商铺及所有钥匙交还甲方，并与甲方共同验收该商铺及附属设施，如有损坏，乙方须负责赔偿；如乙方到期或合同解除之日不能腾空该商铺，则视为乙方同意甲方享有该商铺内所有物品的处置权，并承担甲方代其腾空该商铺所支付的合理费用，包括但不限于：对该商铺内物品进行保管、搬运、仓储等费用，该费用将从保证金中扣除，如保证金不足以补偿该费用，乙方还应就不足的部分承担赔偿责任；如乙方未按合同规定交还租赁商铺，则每延迟一日，乙方应按照合同终止当月租金标准的两倍向甲方支付商铺占用费，同时，甲方有权停止租赁商铺内能源供应，由此引起的一切损失由乙方承担；终止合同：乙方如违反本合同第十二条乙方义务条款，且在接到甲方书面通知之日起30天内不予纠正的，则乙方构成严重违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方因此而发生的实际损失；如果乙方在本合约所规定的交纳租金的期限内未交付或交清租金，除继续有义务交纳该租金外，还应向甲方承担违约金，每日违约金是应付而未付租金数额的5‰，直至结清未付租金之日为止，甲方与物业公司均有权采取限制营业的措施（包括但不限于暂停供水、供电措施），因此产生的损失由乙方自行承担，乙方逾期支付租金超过30日的，则乙方构成严重违约，甲方有权书面通知乙方终止租赁关系；如果甲方行使本条约定的解除权的，自合同解除之日起甲方有权自行处置该商铺，乙方应在收到甲方书面解除通知起10天内：1.搬出并交还该商铺，乙方逾期未搬出的，将视为其放弃该商铺内财产的所有权；2.向甲方支付违约金，违约金按月总租金300%计算；3.赔偿因乙方违约而给甲方造成的实际经济损失；对此以上数额，由甲方直接从保证金中扣除，保证金不足以补偿的部分应由乙方补足；甲方因乙方构成严重违约的而以书面通知的方式终止租赁关系的，乙方已缴纳的保证金不予退还，同时应赔偿甲方因此而遭受的损失；通知与传达：合同注明的甲乙方的地址、电话、传真等为双方确定的、有法律效力的联系方式，一方联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方，怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果，另一方按照本合同约定的地址、电话、传真等方式送达即为有效送达；任何文件、通知或其他通讯往来，如邮寄（含快递）方式，在按上述联系方式寄出后，北京本市第3个自然日、外地第4个自然日将被视作已送达，邮政局或快递公司的邮件发送记录将作为有效证明，如以传真方式，则发出之日视作已送达，已发送报告单作为有效证明，如以手递的方式，则发至指定地址之日视作已送达，以对方的签收文据为有效证明；合同附件二约定：租赁期限为4年，租赁起止日为：2018年10月1日至2022年9月30日，租金标准：3.5元/天/平米，以支付表为准，保证金10万元，付款方式：半年付，递增比例：每二年递增4%，物业费：8.22元/月/平，每年82119元；租金支付表：第一年，支付期限：2018年10月1日至2019年3月31日，租金531766元，年度物业费82119元，合计金额613885元；2019年4月1日至2019月9月30日，租金531766元，合计金额531766元；第二年，支付期限：2019年10月1日至2020年3月31日，租金531766元，年度物业费82119元，合计金额613885元；2020年4月1日至2020年9月30日，租金531766元，合计金额531766元；第三年，支付期限2020年10月1日至2021年3月31日，租金553036元，年度物业费82119元，合计金额635155元，2021年4月1日至2021年9月30日，租金553036元，合计金额553036元；第四年，支付期限2021年10月1日至2022年3月31日，租金553036元，年度物业费82119元，合计金额635155元；2022年4月1日至2022年9月30日，租金553036元，合计金额553036元；合计租金4339208元，合计年度物业费328476元，合计金额4667684元；合同同时约定了双方的其他权利义务。2018年12月5日，环球凯亚公司向韩建资产公司交纳了涉案房屋租金7万元。韩建资产公司于2019年1月28日开具了租金的增值税发票。2018年12月17日，环球凯亚公司向韩建资产公司交纳了涉案房屋保证金10万元。韩建资产公司于2018年12月21日出具了房屋保证金的收据。此后，环球凯亚公司再未向韩建资产公司交纳过租金。2019年2月18日，韩建资产公司向环球凯亚公司发出《解除通知书》，内容为：“北京环球凯亚投资有限公司：2018年10月1日，北京韩建资产经营管理有限公司与你司就坐落于北京市房山区×1号楼×4、×2号楼×2、×4、×5共4套底商签订了《青春誌商铺租赁合同》。根据租赁合同中约定，你司应于2018年10月1日向我司支付首期租金￥531766元、物业费￥82119元、保证金￥10万元。但是自租赁合同签订后，你司一直未及时履行合同支付义务，在我公司工作人员的多次沟通和催要后，仅支付了7万元租金及10万元保证金费用。这远远未达到合同所约定的支付金额。时至今日，你司任然置合同于不顾，没有全部履行合同中的支付义务，你司的这一行为给我司造成了很严重的经济损失，也已经构成了合同违约。为此，我公司出于止损考虑，依据双方签订的《青春誌商铺租赁合同》中第十六条16.5款及其它相关条款现向你司做如下通知：1、我公司与你司所签订的《青春誌商铺租赁合同》从你司接到本解除通知书起即刻解除。2、你司须在接到本解除通知书后7日内到我公司补交足额的实际租金、物业费。3、你司所交纳的10万元保证金不予退还。4、你司须在接到本解除通知后7日内腾退全部租赁房屋并恢复原貌，同时迁移全部工商注册信息。如你司在上述限定的时间内依旧未履行相关内容，届时我公司将采取必要的法律手段，从而维护我公司在合同中的合法利益。本解除通知书一式二份，向你司发出一份，我公司留存一份，具有同等法律效力。”上述通知书由环球凯亚公司工作人员吴凯于2019年2月20日领取。现韩建资产公司将其诉至本院，要求确认合同解除、腾空房屋、给付租金及房屋占用费、支付违约金、物业费等。另查，2019年7月18日，韩建资产公司（出租方、甲方）与案外人北京贝乐佳华雅口腔诊所有限公司签订了《商铺租赁合同》，约定由北京贝乐佳华雅口腔诊所有限公司承租位于北京市房山区×1号楼1层×4房屋。2019年8月8日，韩建资产公司（出租方、甲方）与案外人刘彤（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定由刘彤承租韩建资产公司位于北京市房山区×2号楼1层×2房屋用于经营教育咨询服务。审理中，本院对诉争的北京市房山区×1号楼×4、×2号楼×2、×4、×5共4套底商进行了现场勘验，×1号楼×4和×2号楼×2已经由韩建资产公司与现有租户重新签订了房屋租赁合同，×2号楼×4、×5房屋处于闭锁状态。另，原告撤回如下诉讼请求：1、撤回要求被告腾空并返还×1号楼×4和×2号楼×2房屋（含注册地址迁出）；2、撤回要求被告将×2号楼×4、×5房屋恢复原状，仅要求返还该房屋；3、撤回要求被告支付自解除之日第二日起至实际交还×1号楼×4和×2号楼×2房屋占用费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，首先，韩建资产公司与环球凯亚公司签订的《终止协议》及《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人产生约束力。其次，因环球凯亚公司未按照合同约定在2018年10月1日支付第一期（租期为2018年10月1日至2019年3月31日）租金531766元，且在韩建资产公司催收后，环球凯亚公司仅在2018年12月5日支付了7万元租金，其后未再支付租金；再因环球凯亚公司未按约定支付租金超过30日，韩建资产公司依合同约定书面通知了环球凯亚公司终止租赁关系，且环球凯亚公司在2019年2月20日收到解除通知书后亦未提出异议；故双方签订的《青春誌商铺租赁合同》于2019年2月20日解除。第三，双方签订的《青春誌商铺租赁合同》于2019年2月20日解除，故韩建资产公司要求环球凯亚公司返还×2号楼×4、×5房屋的诉讼请求，本院予以支持。第四，因签订合同后，环球凯亚公司仅支付了7万元租金，且双方签订的《青春誌商铺租赁合同》于2019年2月20日解除，故韩建资产公司要求环球凯亚公司支付2018年10月25日至2019年2月20日租金343826.63元（日租金3.5元/天/平米，共832.51平米，共118天）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第五，因双方约定，环球凯亚公司未按约定支付租金超过30日，韩建资产公司有权书面通知了环球凯亚公司终止租赁关系，且环球凯亚公司在收到韩建资产公司书面解除通知起10日内按月总租金300%向韩建资产公司支付违约金，现韩建资产公司要求环球凯亚公司支付违约金88870元，未超出双方约定的按月总租金的300%支付违约金的数额，故本院予以支持。第六，虽然双方约定环球凯亚公司未按约定支付租金超过30日，韩建资产公司有权书面通知环球凯亚公司终止租赁关系，环球凯亚公司在收到韩建资产公司书面解除通知起10日内搬出并交还涉案房屋，环球凯亚公司未按合同规定交还涉案房屋，则每延迟一日，环球凯亚公司应按照合同终止当月租金标准的两倍向韩建资产公司支付商铺占用费，但因双方还约定，如果韩建资产公司依据环球凯亚公司未按约定支付租金超过30日，以书面通知环球凯亚公司终止租赁关系，自合同解除之日起韩建资产公司有权自行处置涉案房屋，且韩建资产公司已依据该约定收回了涉案×1号楼×4和×2号楼×2房屋，并另行出租他人，环球凯亚公司对此也未提出异议，另，环球凯亚公司并未强行占有×2号楼×4、×5房屋拒不返还；简言之，环球凯亚公司违约后，韩建资产公司应当采取适当措施防止损失的扩大，故韩建资产公司要求环球凯亚公司支付自解除之日第二日起至实际返还×2号楼×4、×5房屋之日止的占用费（以日租金的2倍计算）对环球凯亚公司显失公平，本院根据公平原则调整为环球凯亚公司按照月租金的2倍即2500.54元/天（7元/天/平米，共357.22平米）向韩建资产公司支付占有使用×2号楼×4、×5房屋90天的占有使用费，即人民币225048.6元。第七，因双方约定涉案房屋在租赁期间的物业费由环球凯亚公司承担，故韩建资产公司要求环球凯亚公司支付2018年10月至2019年2月物业费34216.16元，于法有据，数额合理，故本院予以支持。第八，因双方约定环球凯亚公司违约导致解除本合同时，韩建资产公司有权以保证金直接冲减环球凯亚公司所欠各项费用，如该保证金仍不足以冲减所欠费用，韩建资产公司有权向环球凯亚公司继续收取所欠费用；故环球凯亚公司已经支付保证金10万元应从其应支付的租金、物业费及违约金中予以扣除。第九，虽然双方签订的《终止协议》及《商铺租赁合同》并非同一租赁关系，但因《终止协议》与《商铺租赁合同》存在关联性，为节省诉讼成本，减少当事人的诉累，本院予以一并处理；再因双方签订的《终止协议》明确约定，环球凯亚公司因退租×1号楼×1、×2、×5及×2号楼×1、×6须支付韩建资产公司违约金共计364130元，并于2018年11月31日前给付；故韩建资产公司要求环球凯亚公司支付该笔违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第十，环球凯亚公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京韩建资产经营管理有限公司与北京环球凯亚投资有限公司于2018年10月1日签订的《青春誌商铺租赁合同》于2019年2月20日解除；二、北京环球凯亚投资有限公司于本判决生效之日将位于北京市房山区×2号楼×4、×5房屋返还给北京韩建资产经营管理有限公司；三、北京环球凯亚投资有限公司于本判决生效之日起十日向北京韩建资产经营管理有限公司支付租金、物业费、占有使用费及违约金共计956091.39元（已扣除北京环球凯亚投资有限公司给付的保证金10万元）；四、驳回北京韩建资产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16983元，由北京韩建资产经营管理有限公司负担3622元（已交纳），北京环球凯亚投资有限公司负担13361元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由北京环球凯亚投资有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  李芳玲人民陪审员  付林海二〇一九年十二月二十日书 记 员  刘欣然