湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初3713号原告(反诉被告)：刘铮，男，1983年3月13日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县。委托诉讼代理人：聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：湖北博大房地产开发有限公司。住所地湖北省孝感市孝南区车站街工业园姚湾特一号。统一社会信用代码：91420902691793782J。法定代表人：程世斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师。代理权限：参与法庭审理，调解、和解，代收法律文书。原告（反诉被告）刘铮与被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理，并经原、被告双方同意继续适用简易程序。原告（反诉被告）刘铮及其委托诉讼代理人聂繁，被告（反诉原告）博大公司的委托诉讼代理人罗三容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘铮向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年8月13日签订的关于博大君悦湾D11幢2单元1407号房的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告退还购房款590000元；3.判令被告向原告支付违约金11800元；4.判令被告向原告支付已付房款利息（30万元，自2018年8月13日起，按照年利率6%计算；29万元，自2018年10月31日起，按照年利率6%计算，以上两笔房款利息均计算至实际偿清之日止）；5.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2018年8月13日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于孝感市××车站街道郑××社区××单元××号房，总价590000元。原告于2018年8月13日付房款30万元，于2018年10月31日通过贷款付房款29万元。按照合同约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付该房，但截止原告起诉之日起，该房没有达到交付条件，故此原告诉至法院。被告（反诉原告）博大公司辩称，1.根据司法解释，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但至今原告并没有催告，故原告解除合同的权利行使的程序不合法，合同还不能解除；2.被告出售给原告的商品房已具备交付的实质条件，可随时交付给原告装修、居住，并不影响原告签订合同的目的，合同应当继续履行；3.原告的第3项违约金主张与第4项已付房款利息主张不能被同时支持；4.原告第4项请求已付购房利息按年利息6%计算明显过高，应按年利率4.9%计算利息。被告（反诉原告）博大公司提出反诉请求：1.解除反诉人对被反诉人在中国建设银行的按揭贷款的担保；2.解除被反诉人在博大君悦湾D区11幢2单元1407号房屋上设定的抵押担保；3.责令被反诉人返还购房款发票；4.责令被反诉人承担本反诉的诉讼费用。事实和理由：2018年8月13日，被反诉人与反诉人签订《商品房买卖合同》，购买博大君悦湾D11幢2单元1407号房屋，房款590000元，被反诉人首付300000元，按揭贷款支付290000元，但被反诉人在银行贷款时，反诉人不仅为被反诉人的贷款提供了担保，而且被反诉人将其购的案涉房屋设定了抵押担保，另外，反诉人向被反诉人开具了购房款正式发票，反诉人支付了该房屋的相应税款，而退税需要退还正式发票，如被反诉人的本诉成立，则人民法院应当同时解除反诉人因被反诉人的购房行为而对反诉人附着的全部义务，故此提起反诉。原告（反诉被告）刘铮辩称，1.解除担保及抵押涉及中国建设银行，不是原、被告双方能决定的，原告愿意在收到退款后自行与中国建设银行申请解除担保；2.原告有购房发票，原告可以在被告退还购房款的同时退还发票。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据一、二、三无异议；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据一无异议，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据四、五、六有异议，认为证据四中本案的房屋已抵押给中国建设银行；证据五的真实性有待核实，案涉房屋已经具备居住、交付条件，不影响原告实现原合同的目的；证据六无法证明原告通过快递邮寄了合同解除书。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交证据四证明了原告刘铮办理了房屋贷款手续，并已开始按月还款的事实，对该证据本院依法予以采信；证据五证明了案涉房屋没有进行竣工验收的事实，对该证据本院依法予以采信；证据六证明了原告通过快递邮寄合同解除书的事实，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月13日，原告（反诉被告）刘铮与被告（反诉原告）博大公司签订一份《商品房买卖合同》，由刘铮购买博大公司开发的位于孝感市××车站街道郑××社区××单元××号商品房，合同中与本案有关联的内容有：房屋每平方米5574.45元，建设面积为105.84平方米，总价款590000元，首付款为300000元由买受人于2018年8月13日前支付，余款290000元由买受人向中国建设银行孝感分行贷款支付；博大公司应于2018年12月31日前交房；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告作为买受人于2018年8月13日支付首付款300000元，被告博大公司于2018年8月25日为原告刘铮出具300000元的湖北增值税普通发票。2018年9月12日，原告刘铮与中国建设银行股份有限公司孝感分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款290000元，博大公司为该借款的保证人，且案涉房屋设置了抵押，2018年10月31日中国建设银行股份有限公司孝感分行将贷款予以发放，原告刘铮也在按月偿还贷款本息，2019年7月17日被告博大公司为原告刘铮出具290000元的湖北增值税普通发票。由于案涉房屋至今未竣工验收，致使被告现无法交房。2019年7月3日原告刘铮向被告邮寄了房屋买卖合同解除通知书，向被告提出解除商品房买卖合同，因被告不予解除合同以致成讼。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效。签订合同后，原告刘铮按合同约定，履行了支付全部购房款的义务。据此，被告博大公司也应按合同约定于2018年12月31日前交付案涉商品房，现已逾期交房超过180日，且原告刘铮于2019年7月3日向被告邮寄了解除合同的通知，原告的行为符合《商品房买卖合同》约定的解除条件，对原告提出解除合同，由被告博大公司返还购房款590000元的诉讼请求，本院依法予以支持。由于被告博大公司逾期交付，应承担相应的违约责任。双方合同约定:按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率），并自买受人付款之日起，计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。该约定符合法律法定，故被告应支付原告违约金11800元(590000元×2%)，并支付300000元的利息损失（利息损失的标准以300000元为基数，自2018年8月13日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准），支付290000元的利息损失（利息损失的标准以290000元为基数，自2018年10月31日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）。反诉原告博大公司提出的解除反诉人对被反诉人在中国建设银行的按揭贷款的担保；解除被反诉人在博大君悦湾D区11幢2单元1407号房屋上设定的抵押担保，均系另一法律关系，与本案无关联，对上述反诉请求，本院依法不予支持。由于原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除，被告博大公司在返还原告刘铮购房款同时，原告刘铮理应返还其购房发票，对被告博大公司提出由原告刘铮返还购房款发票的反诉请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘铮、被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司于2018年8月13日签订的《商品房买卖合同》（关于博大君悦湾D11幢2单元1407号房）。二、被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘铮返还购房款590000元。三、被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘铮支付违约金11800元。四、被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘铮支付利息损失（利息损失的计算标准：以本金300000元为基数，自2018年8月13日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）。五、被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）刘铮支付利息损失（利息损失的计算标准：以本金290000元为基数，自2018年10月31日起至实际付清之日止,按照年利率4.9%计算，不低于中国人民银行同期贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）。六、原告（反诉被告）刘铮于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司返还购房发票。七、驳回原告（反诉被告）刘铮的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司的其他反诉请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9818元，简易程序减半收取计4909元，保全费3520元，两项共计8429元，由被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司负担；案件反诉受理费2825元，由被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇一九年十二月三十日书记员  池一雪附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实依用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告（反诉被告）刘铮证据目录：证据一：刘铮身份证、湖北博大房地产开发有限公司工商登记信息。拟证明原、被告的身份信息。证据二：《商品房买卖合同》。拟证明原、被告双方的商品房买卖合同关系。证据三：发票2份。拟证明原告已支付购房款590000元。证据四：个人住房借款合同、还款明细。拟证明刘铮购买案涉房屋在银行贷款290000元，并已开始按月偿还房贷。证据五：证明。拟证明案涉房屋没有取得竣工验收备案证，不具备交付条件。证据六：快递单、房屋买卖合同解除书。拟证明原告通过快递邮寄合同解除书的事实。被告（反诉原告）湖北博大房地产开发有限公司证据目录：证据一：《个人住房借款合同》。拟证明被告已为涉案房屋的贷款提供担保，涉案房屋已经被抵押给了中国建设银行。