云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5883号上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告）：方梅，女，1987年12月10日出生，汉族，身份证登记住址：云南省大理白族自治州鹤庆县。被上诉人（原审原告）：宋钢，男，1989年1月7日出生，汉族，住云南省大理白族自治州鹤庆县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高启勇,云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商公司）因与被上诉人方梅、宋钢商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人申请庭外调解，本案经报请本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。浙商公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定“在整体项目竣工150个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关”，故该合同属于附条件附期限的合同，且依据相关法律，新购商品房的产权登记只有在开发商完成初始登记后才能进行，而初始登记的条件是必须通过包括规划核实验收在内的行政验收、项目完成竣工备案。本案不能进行各项验收备案的主要原因在于建设项目中因规划强制要求的垃圾中转站建设受到部分业主阻挠，导致无法达到法定规划验收条件和约定的“整体项目竣工”条件，代理申请义务尚未发生，未办证并非上诉人的原因所致，一审判决以案涉房屋交付时点起算，判决上诉人承担每天10元违约金属判决错误；2、合同约定房屋交付的条件是“建设单位组织验收合格”即五方验收合格后，这一约定未违反法律法规的强制规定，并符合云南乃至全国房地产业的行业惯例，合法有效，一审以交房时间点起算上诉人代理义务发生期间既违背了合同约定又无相关证据支持；3、垃圾中转站建设遇阻不能实施，依据法律属于上诉人不能预见、不能克服并不能控制的客观情况，上诉人具有法定免责事由，开发商承担责任的前提是“因开发商原因”，且应由被上诉人进行举证，一审判决违背民事诉讼裁判与证据规则，无视合同约定，臆断上诉人应在交房前完成全部项目建设内容，造成民事判决令上诉人违反行政法规、客观上不能实现、并使非法阻挠行为额外获利的法律悖局。综述，本案涉及众多签约业主，将会造成对昆明乃至全国房地产行业交易惯例的影响，更会深刻影响昆明的法制环境和经济投资环境，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人方梅、宋钢答辩称：我方已按合同约定支付了房屋全部款项，并按上诉人要求支付了契税、维修基金、产权代办费、完成了接房，上诉人以垃圾站未建成拖延履行办证义务，违反合同约定，上诉人应承担违约责任，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。方梅、宋钢一审诉讼请求：1、请求法院判令被告立即协助原告办理房屋权属证书（当庭变更为向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料）；2、请求法院判令被告支付原告自2015年1月15日至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属登记的违约金（违约金按10元/天计算），暂计至2018年7月5日违约金为12800.00元。一审法院认定事实：浙商公司（甲方）与方梅、宋钢（乙方）于2014年12月30日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区A05幢第11层1102号房屋，房屋价款为人民币437780元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。方梅、宋钢已于2015年1月12日付清全部购房款，并于2015年1月15日向浙商公司支付了产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费及维修基金、契税等费用，并办理了接房手续。浙商公司至今尚未将方梅、宋钢办理产权证所需的资料递交产权登记机关。一审法院认为，双方在《商品房购销合同》中约定甲方（浙商公司）协助乙方（方梅、宋钢）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。方梅、宋钢向浙商公司支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而浙商公司并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，浙商公司理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于浙商公司答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除浙商公司合同义务的理由，故对方梅、宋钢要求浙商公司按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院予以支持；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且方梅、宋钢是已经付清全部购房款并于2015年1月15日缴清产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费，办理了接房手续，一审法院结合双方合同约定应当自2015年1月15日后150个工作日为逾期办证违约的起算期限，即2015年8月20日；截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对方梅、宋钢主张的浙商公司将向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，方梅、宋钢要求浙商公司向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向方梅、宋钢支付自2015年8月20日起至被告履行递交办证资料义务之日止按每日10元计算的逾期办证违约金；二、驳回方梅、宋钢的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计60元，由云南浙商投资开发有限公司负担。二审经审理确认的事实与原判相符，本院依法予以确认。另，2018年7月4日中央电视台第2频道《第一时间》栏目报道了涉案小区业主与上诉人之间就建盖垃圾转运站问题发生纠纷，昆明市自2016年6月30日起实施不动产统一登记，由开发建设单位提交不动产登记申请书，建设工程符合规划材料等相关资料，本案项目建设未取得竣工验收备案，二审中，上诉人申请降低违约金。归纳双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否存在逾期办证的违约行为，承担违约金的标准。本院认为：针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，上诉人浙商公司与被上诉人方梅、宋钢所签《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定对双方具有约束力，双方均应按约定履行各自义务，本案中被上诉人在接房时已履行了合同约定的义务，对上诉人主张项目未整体竣工验收，责任不应归责于己的抗辩，根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4．2公共服务设施4．2．1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4．2．2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付。”的规定，本案上诉人在交付商品房时，政府规划的垃圾转运站并未建设，相应的市政公用设施未与商品房同时建设完成，致使项目规划不能通过，必然导致项目整体不能竣工验收，涉案房屋的权属登记不能办理，该责任由上诉人造成，故上诉人应承担逾期办证的违约责任。违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”综合本案查明事实，涉案的房屋已交付被上诉人居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已实现。虽然上诉人逾期办证违约行为给被上诉人造成一定的损害，但逾期办证的违约行为并不导致被上诉人居住、使用房屋的功能受损。二审中上诉人提出降低违约金，故本院酌情对上诉人应当承担的逾期办证违约金做相应调整为每天5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5334号民事判决；二、由上诉人云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人方梅、宋钢支付自2015年8月20日起至上诉人云南浙商投资开发有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止，按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；三、驳回上诉人云南浙商投资开发有限公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人方梅、宋钢的其他诉讼请求。一审案件受理费60元、二审案件受理费120元，共计180元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担162元，由被上诉人方梅、宋钢负担18元。本判决为终审判决。审判长  夏静良审判员  许 莉审判员  汪 佳二〇一九年十二月六日法官助理殷肖书记员陈攀宇