辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15337号上诉人（原审被告）：常仕维，男，1964年4月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：马向，辽宁华建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎杰，辽宁华建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：辽宁大建筑设计有限公司，住所地沈阳市沈河区南塔街124号。法定代表人：李铁忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：董晨，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：陈明智，男，1962年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区，该公司员工。上诉人常仕维因与被上诉人辽宁大建筑设计有限公司（以下简称“大建筑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。常仕维上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人的起诉应依法不予受理或驳回起诉。根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三条以及辽宁省高级人民法院《关于印发全省法院民事审判工作座谈会会议纪要的通知》中规定，本案不属于平等主体间的民事争议，法院不应受理。二、上诉人对公有住房使用权的拥有是基于用自身应得利益的置换。上诉人取得涉案房产使用权是用2002年-2008年应得工资、奖金、养老保险、医疗保险、住房公积金等这些工资福利置换取得。在2008年-2010年单位转制股东确认时，上诉人并未收到工龄买断补偿金6.8万元，被上诉人用词补偿金折抵了上诉人公有住房继续承租权。三、一审法院不应支持被上诉人收取上诉人租金的主张。转制后被上诉人一直为上诉人缴纳社会保险，上诉人与被上诉人存在用工关系。被上诉人应承继改制前国有企业与上诉人用工龄买断补偿金置换的公用住房使用权的约定，上诉人继续按照公有住房标准享有承租权。四、一审法院未对涉案房屋的所有权归属进行调查。在国有企业改制上报资产过程中，涉案房屋在内的25#和21#楼未按要求正常缴纳房屋维修基金，未被房产局接收，也未参与当时的房改，仍应属国有资产的范围，被上诉人行使的权利也是代管权。租金标准应按《沈阳市物价局关于调整公有住房租金标准的通知》标准收取。五、被上诉人胁迫上诉人签署房屋租赁合同及保证书，该合同不是有效的，应被撤销。大建筑公司辩称，同意一审判决。大建筑公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决常仕维立即支付房屋租金24000元及利息（自2018年8月1日至实际履行之日止，按照银行同期贷款利率计算利息）；2、请求判决常仕维承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2005年10月20日，纺织工业非织造布技术开发中心作为提供方，常仕维作为使用方，签订《关于2002年签订的的补充协议》，该协议约定，将单位的一处房产（文萃路57巷25号楼1-1-1）用于常仕维本人经营，所有与房屋有关的开销（维修、水、电、气、供暖等）皆由其个人承担，其本人每年向单位上缴二万元使用费、2015年8月17日，常仕维向大建筑公司出具保证书一份，内容为：本人常士维，租辽宁大建筑设计有限公司沈河区室房屋一套，目前欠辽宁大建筑设计有限公司社会统筹、公积金1万元，前期房租5万元（共计六万元整）。鉴于本人的实际情况，已于2015年8月17日缴纳一年（2015年9月1日—2016年8月31日）的房屋租金2.4万元（贰万肆仟元整）。由于我个人的经济状况，望公司能够理解和同情，我保证在一年内（2015年8月17日—2016年8月16日）将第一笔前期房租2.5万元（贰万伍仟元）及其他费用1万元（壹万元）共计3.5万元（叁万伍仟元）按时上缴公司。如果未按时缴纳，公司收回所租房屋。其他事宜，我将履行双方达成的有关协议。2015年9月1日，大建筑公司作为出租方（甲方），常仕维作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落在沈河区，建筑面积约220平方米，房屋租赁自2015年9月1日至2017年8月30日，租金标准为每年租金24000元。租金支付时间为每期租金提前30日支付，每年支付一次。本合同签订后，甲、乙双方均不得违约。若因任何一方违约给对方造成损失的，均应按《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定做出赔偿。2017年9月1日，陈明智作为大建筑公司方经办人与常仕维在上述合同上签字，并备注“本合同内容不变，续约贰年”。另查明，2007年12月6日，纺织工业非织造布技术开发中心名称变更为辽宁天维纺织研究建筑设计有限公司。2009年6月9日，辽宁天维纺织研究建筑设计有限公司名称变更为辽宁天维纺织研究建筑设计集团有限公司。2013年5月24日，辽宁天维纺织研究建筑设计集团有限公司名称变更为辽宁天维纺织研究建筑设计有限公司。2013年7月8日，辽宁天维纺织研究建筑设计有限公司名称变更为辽宁大建筑设计有限公司。一审法院认为，常仕维主张其受大建筑公司胁迫，与大建筑公司签订《房屋租赁合同》，但并未提供相关证据对此予以证明，一审法院对此不予采信。结合常仕维提供的《关于2002年签订的的补充协议》，可以确定常仕维、大建筑公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同，常仕维应于2018年7月31日给付2018年9月1日起房屋租金，故对大建筑公司主张常仕维给付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于大建筑公司主张常仕维给付利息的问题。常仕维未按合同约定履行给付租金的义务，其行为属违约行为，应承担违约责任。故对大建筑公司主张常仕维给付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、常仕维于本判决发生法律效力后十五日内一次性给付辽宁大建筑设计有限公司2018年9月1日至2019年8月30日止房屋租金24000元；二、常仕维于本判决发生法律效力后十五日内给付辽宁大建筑设计有限公司逾期利息（自2018年8月1日起至实际给付之日止，以24000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由常仕维负担。常仕维二审提交以下新证据：证据一，报警记录、通话录音，证明上诉人签订《房屋租赁合同》和保证书是被迫无奈违背真实意思。证据二，转制方案、清查评估明细表、社保缴费证明，证明上诉人系被上诉人职工，该企业改制过程中没有评估家属楼即涉案房屋。大建筑公司质证称，对以上证据有异议，不属于新证据，不能证明上诉人所证明的问题，并且都是复印件。本院对上述证据结合本案事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于常仕维与大建筑公司签订的《房屋租赁合同》及保证书的效力问题。常仕维二审提交的报警记录仅能证明双方因房屋租赁发生纠纷，而仅以常仕维与大建筑公司员工的通话录音也无法直接证明常仕维签订《房屋租赁合同》及保证书存在被胁迫情形。结合《关于2002年签订的的补充协议》的约定，常仕维系有偿使用案涉房屋，每年应交纳二万元使用费。则该《房屋租赁合同》内容与该协议约定内容存在延续性，并无显失公平之处。因此，常仕维主张其受胁迫签订《房屋租赁合同》及保证书依据不足，本院不予支持。案涉《房屋租赁合同》及保证书有效。关于上诉人主张大建筑公司无权出租案涉房屋的问题。案涉房屋登记所有权人为辽宁天维纺织研究建筑设计集团有限公司，而该公司名称后变更为辽宁天维纺织研究建筑设计有限公司，最后变更为被上诉人大建筑公司。《物权法》规定不动产物权因登记而发生法律效力是指物权设立、变更情形，而上述变更仅为改变物权人的名称，并不影响大建筑公司对案涉房屋享有权利。因此上诉人的该项主张不能成立，大建筑公司有权按照《房屋租赁合同》及保证书的约定要求常仕维支付租金。关于上诉人主张本案为公有房屋租赁纠纷，属于企业改制遗留问题，不属于民事案件审理范围。本案《房屋租赁合同》签订时案涉房屋并非公有住房，其内容也为关于平等民事主体之间法律关系的约定，上诉人该项主张没有事实依据。关于上诉人主张其通过工龄买断补偿金折抵了案涉房屋的承租权，本案中无直接证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，常仕维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人常仕维负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  王虹审判员  单立二〇一九年十二月十一日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。