浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8566号 上诉人（原审原告）浙江兴腾物业管理有限公司，住所地浙江省桐庐县城大奇山路862号大奇庄园33幢101室。 法定代表人徐群峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人方能武，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）桐庐五鑫房地产开发有限公司，住所地浙江省桐庐县城大奇山路868号大奇庄园33幢。 法定代表人张校兴，执行董事。 委托诉讼代理人唐为群，浙江天册律师事务所律师。 上诉人浙江兴腾物业管理有限公司（以下简称兴腾物业公司）因与被上诉人桐庐五鑫房地产开发有限公司（以下简称五鑫房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民初946号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2011年1月10日，五鑫房地产公司（甲方）与桐庐兴元物业管理有限公司（乙方）签订了大奇庄园前期物业服务合同一份，甲方将大奇庄园前期物业委托乙方管理，物业服务面积为25576.41平米，大奇庄园住宅（排屋）自2011年1月10日起至业主委员会成立按2元/平方/月的标准收取物业费。室内车库车位费按每只每月40元的标准收取物业服务费。纳入物业服务范围的已竣工但未出售，或因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按合同约定标准交纳给乙方；物业服务费按年交纳，提前二个月履行交纳义务；合同期限暂定三年，自2011年6月1日起计算；本合同期满前1个月业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。合同签订后，桐庐兴元物业管理有限公司按协议约定提供物业服务。 另查明，1、2012年10月23日，桐庐兴元物业管理有限公司更名为兴腾物业公司；2、2017年8月31日，兴腾物业公司与杭州文雅物业管理有限公司办理了物业交接手续。3、兴腾物业公司出具给五鑫房地产公司的《大奇庄园空置房2015年7月1日-2015年12月31日结算清单》载明的大奇庄园空置房房号为：6-103、6-104、12-104、13-103、17-102、17-103、18-102、19-102、20-102、22-104、23-102、25-101、30-101、30-102、营业房一楼。空置车库17个。五鑫房地产公司已于2016年4月29日支付了上述空置房及车库的2015年12月31日前的物业费86970.29元。上述空置房产权过户登记情况如下：6—103，2015年12月16日产权转移登记；6—104，2016年10月21日产权转移登记；12—104，产权转移登记的时间2016年10月21日；17—102，产权转移登记时间2016年3月15日；17—103，产权转移登记时间2016年2月2日；18—102，产权转移登记时间2015年11月17日；20—102，产权转移登记时间2016年6月21日；22—104，产权转移登记时间2016年6月29日；23—102，产权转移登记时间是2016年7月13日；25—101，产权转移登记时间是2018年1月17日；19—102，产权转移登记时间2015年11月22日；31—102，产权转移登记时间2013年11月6日；营业房一楼，产权转移登记时间2017年6月8日。再查明，五鑫房地产公司使用的电表用电量为17830KWH。 原审法院认为：兴腾物业公司的前身桐庐兴元物业管理有限公司与五鑫房地产公司签订的前期物业服务合同，系当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于双方的争议焦点，该院分析如下：一、关于五鑫房地产公司未出售的空置房实际数量及应支付物业费的问题。该院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，兴腾物业公司自2011年进入大奇庄园提供物业管理服务至2015年12月31日止，每年度均向五鑫房地产公司提供大奇庄园空置房结算清单，五鑫房地产公司亦对清单中确定的款项予以支付。截止2015年12月31日止，兴腾物业公司已经对大奇庄园提供了近五年的物业服务，按常理，对其管理的大奇庄园空置房情况应有足够的了解，故兴腾物业公司出具给五鑫房地产公司的《大奇庄园空置房2015年7月1日-2015年12月31日结算清单》载明的空置房及空置车库的数量应系大奇庄园截止2015年12月31日止全部空置房及空置车库的数量，故对兴腾物业公司在本案中主张的大奇庄园空置房及空置车库数量，应以《大奇庄园空置房2015年7月1日-2015年12月31日结算清单》为基准予以确定。经与兴腾物业公司提供的空置房附表1、2、3核对，2016年1月1日起至2017年8月31日止，五鑫房地产公司空置房为6-103、6-104、12-104、17-102、17-103、18-102、20-102、22-104、23-102、25-101、营业房一楼。对上述空置房及所对应车库，自2016年1月1日起至产权转移当月的物业费，应由五鑫房地产公司承担。经核算，五鑫房地产公司欠付物业费49475.54元。虽2015年12月31日之前，双方之间就空置房及车库的物业费按70%予以结算，但并不因此可以推定兴腾物业公司对原合同内容作出变更的意思表示，五鑫房地产公司仍应按合同约定履行支付义务，故对五鑫房地产公司按70%支付物业管理费的答辩意见，不予采信。二、水、电费的问题。兴腾物业公司提供的证据系二份电表的照片，电表显示开发商的用电量为17830KWH，结合现行电价及2012年至2015年期间双方结算的物业费清单中未包括水、电费的事实，另五鑫房地产公司亦未提供支付水、电费的凭证，故对兴腾物业公司关于水、电费的诉讼请求，予以支持。三、滞纳金的问题。双方签订的大奇庄园前期物业服务合同第二十七条约定，五鑫房地产公司若未按时足额支付物业费的，兴腾物业公司可自逾期之日起，按应支付费用的1%加收滞纳金，兴腾物业公司对其主张的滞纳金按总应收物业费的1%计算，即495元。综上，对兴腾物业公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、五鑫房地产公司支付兴腾物业公司物业费49475.54元及滞纳金495元，水、电费20000元，共计69970.54元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回兴腾物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10986元，减半收取5493元，由兴腾物业公司负担4893元，五鑫房地产公司负担600元。 宣判后，兴腾物业公司不服，向本院提出上诉称：原审判决认定“对兴腾物业公司在本案中主张的大奇庄园空置房及空置车库数量，应以《大奇庄园空置房2015年7月1日-2015年12月31日结算清单》为基准予以确定。经与兴腾物业公司提供的空置房附表1、2、3核对，2016年1月1日起至2017年8月31日止，五鑫房地产公司空置房为6-103、6-104、12-104、17-102、17-103、18-102、20-102、22-104、23-102、25-101、营业房一楼。对上述空置房及所对应车库，自2016年1月1日起至产权转移当月的物业费，应由五鑫房地产公司承担。”该认定事实不清，与客观事实相悖。原审判决仅对2015年7月1日后依旧空置的房屋进行了认定，对这些房屋2011年6月1日2015年12月31日，是否存在物业欠费进行认定，没有考虑是否存在拖欠此前物业费的情况下，错误地将3-102、6-102、7-103、9-101、9-102、10-102、14-103、15-103、24-102、26-101、26-102、27-101、27-102、31-102、33-101排除在被上诉人所需承担的物业费的范围之外，其中26-101、102产权登记还是发生在2016年7月21日，上诉人认为被上诉人应当支付产权登记之前所产生的所有物业费。这十五处房产虽大多在此前已经出售，但这并不能免除被上诉人对于该15处房产在出售之前所应当缴纳的物业费。上诉15处房产在办理过户登记之前依旧属于空置房，过户之前的物业费应当由被上诉人承担，而被上诉人至今未向上诉人支付该15处房产在此期间产生的房屋物业费和车库物业费共计232894元。综上，请求：1、撤销原判，改判在支付原判决确定的物业费的基础上，增加由被上诉人支付物业费232894元；2、上诉费用由被上诉人承担。 被上诉人五鑫房地产公司答辩称：上诉人诉称被上诉人另外拖欠16套房屋的物业费不是事实，这些房屋不是空置房屋，早就已经交付了，也没有证据可以证明这些房屋不交物业费是被上诉人造成的。另，虽然一审判决中没有写明，但被上诉人一审中明确提出过上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，可以查阅一审庭审笔录。上诉人列表中的相关内容早就超出诉讼时效。原审判决对于水电费的认定有误，但对物业费的认定比较客观，对于物业费的判决是认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当。对于水电费的问题，一审中证据不充分，也与事实不符，该部分判决是错误的，被上诉人考虑到诉讼成本问题所以没有上诉。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。 根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实基本一致。本院另查明，五鑫房地产公司在一审中就兴腾物业公司的本案诉讼请求提出了超过诉讼时效期间的抗辩。 本院认为，兴腾物业公司系五鑫房地产公司委托的前期物业公司，其对案涉大奇庄园小区未交付给业主的空置房情况应当清楚，且其与五鑫房地产公司之间就未交付空置房的物业费问题也有定期结算的交易习惯。基于以上事实，原审按照在案《大奇庄园空置房2015年7月1日-2015年12月31日结算清单》为据，判定五鑫房地产公司尚应承担的物业费，具有合理性，本院予以确认。兴腾物业公司二审中要求五鑫房地产公司支付剩余部分房屋转移登记之前发生的物业费，对此本院认为，兴腾物业公司主张的该些物业费的开始计算时间为2011年和2013年，截止时间为2011年至2018年不等，其中绝大部分的物业费已经超出了相应的诉讼时效期间。而且，兴腾物业公司主张该部分物业费一直没有收取，与其与五鑫房地产公司之间有定期结算的交易习惯不符。加之房屋的转移登记与实际交付时间并不完全一致的现实可能性，故本院对兴腾物业公司的二审诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4794元，由上诉人浙江兴腾物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇一九年十二月二十四日 书记员  童晓波