北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15201号原告：北京华腾世纪物业管理有限公司，住所地北京市顺义区北石槽镇政府西侧。法定代表人：罗希，总经理。委托诉讼代理人：张生，北京市中实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕艳，女，该公司员工。被告：张剑萍，女，1973年2月5日出生。原告北京华腾世纪物业管理有限公司（以下简称华腾物业公司）诉被告张剑萍物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京华腾世纪物业管理有限公司的委托诉讼代理人张生、李燕艳，被告张剑萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华腾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月1日至2019年12月31日所欠的物业服务费56779.5元，违约金50239.07元；2.判令被告支付原告2014年1月1日至2014年12月31日地下车位费1800元；3.判令被告支付原告2014年1月1日至2019年12月31日公共照明电费360元；4.诉讼费由被告承担。原告为鸿运花园小区的物业管理服务企业，与该小区业主委员会签订有《鸿运花园小区物业管理服务合同》。自2002年4月至今，鸿运花园小区一直由原告提供物业管理服务。被告为鸿运花园小区X号楼X单元XXX号业主，被告在享受物业服务后，却拖欠各项费用。原告多次催缴未果，故原告诉至法院，诉如所请。被告张剑萍辩称，不同意原告全部诉讼请求，认可未缴纳原告诉讼请求主张的物业费、地下车位费和公共照明电费。被告认为本案涉及的三份物业服务合同不具有法律效力，且物业合同订立一方的鸿运花园业委会不具备诉讼主体资格。被告亦不认可物业费、违约金、地下车位费及公共照明费的收费标准，认为合同约定的违约金标准过高。原告未尽到维修、停车管理等物业职责，同时，鸿运花园共有共用部分的收益不明，被告房屋的专项维修资金被业委会多次支取。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张剑萍系北京市东城区天坛东里XX号院X号楼X-XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，该房屋建筑面积为299.47平方米。2014年4月1日，原告与北京市东城区鸿运花园小区物业管理委员会签订《鸿运花园物业管理服务合同》，约定原告为涉案房屋所在的鸿运花园小区提供物业服务，物业服务期限自2014年1月1日至2014年12月31日。该合同第四条约定，地下机动车停车服务费150元/月；楼内公共照明的电费由各楼业主另行支付。合同第十一条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准3元/平方米/月。合同第十六条约定原告负责收取物业服务费及其他各项代收性费用、特约服务费（特约服务由相关方商定）。合同第二十四条约定，业主违反合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，自逾期之日起，每日按千分之二向原告支付逾期未缴违约金。2015年3月31日，原告与北京市东城区鸿运花园小区业主委员会续签《鸿运花园小区物业管理服务合同》，约定由原告为鸿运花园小区提供物业服务，物业服务期限自2015年4月1日至2016年12月31日（2015年1月至3月延续2014年合同）。该合同第四条约定，地下机动车停车服务费150元/月（根据情况调整）；楼内公共照明的电费由各楼业主另行支付暂定60元/年。合同第十一条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准3.8元/平方米/月。合同第十六条约定原告负责收取物业服务费及其他各项代收性费用、特约服务费（特约服务由相关方商定）。合同第二十四条约定，业主违反合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，自逾期之日起，每日按千分之二向原告支付逾期未缴违约金。2017年1月1日，原告与北京市东城区鸿运花园小区业主委员会续签《鸿运花园小区物业管理服务合同》，约定由原告为鸿运花园小区提供物业服务，物业服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日。该合同第四条约定，地下机动车停车服务费150元/月（根据情况调整）；楼内公共照明的电费由各楼业主另行支付暂定60元/年户。合同第十一条约定，物业服务费用按年收取，每年物业费最迟交费期为6月30日之前。由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准3.8元/平方米/月。合同第十六条约定原告负责收取物业服务费及其他各项代收性费用、特约服务费（特约服务由相关方商定）。合同第二十四条约定，业主违反合同约定，经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，自逾期之日起，每日按千分之二向原告支付逾期未缴违约金。庭审中，被告提交车胎被扎更换修补轮胎发票、被毁坏轮胎照片以及2018年地下车库监控截图，欲证明车位管理服务不到位，不应支付2014年停车管理费。被告称车胎被扎一事发生于2010年至2012年之间。被告对上述证据的真实性和证明目的均不予认可。本院认为：依照《北京市物业管理办法》第二十条的规定，物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案。但是，房屋行政主管部门对物业服务合同予以备案的行为，不具备行政许可的性质，亦不对物业服务合同的效力产生影响。故根据本案查明的事实，原告与涉诉房屋所在鸿运花园小区业主委员会签订的三份《鸿运花园小区物业管理服务合同》，均不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，其效力及于涉案房屋所在小区全体业主。原告为涉案房屋提供了物业管理服务，被告在接受了原告提供的物业服务后，应当支付物业服务费。因此，对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，三份《鸿运花园小区物业管理服务合同》均约定业主经原告书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，自逾期之日起，每日按千分之二向原告支付逾期未缴违约金，但2014年、2015年的涉案合同未约定业主应缴纳物业费的期限，且原告提交的催缴函仅能证明2018年催缴的事实，另，被告认为涉案合同约定的违约金标准过高，故本院对违约金数额予以酌减。关于楼道公共照明电费一节，2015年、2017年订立的《鸿运花园小区物业管理服务合同》均约定楼内公共照明的电费由各楼业主按60元/年的标准另行支付，故原告主张2015年度至2019年度的楼内公共照明电费，于法有据，本院予以支持。对于2014年度的公共照明电费，合同虽约定由业主另行支付，但未约定收费标准，原告亦未提供相应证据予以证明，故对于2014年度的公共照明电费，本院不予支持，原告可待组织相关证据后另行主张。关于停车管理费一节，因被告在地下车库实际停放有车辆，原告亦提供了停车管理服务，故被告应据实交纳管理费用，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于被告所持不同意原告诉讼请求的相关抗辩意见，因被告未就此举证证明，且被告以拒交物业服务费的违约行为对抗，显系不当，故对被告的抗辩意见，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张剑萍于本判决生效后十日内给付原告北京华腾世纪物业管理有限公司自二○一五年一月一日至二○一九年十二月三十一日期间的物业服务费56779.5元、违约金567.8元；二、被告张剑萍于本判决生效后十日内给付原告北京华腾世纪物业管理有限公司自二○一四年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的车位费1800元；三、被告张剑萍于本判决生效后十日内给付原告北京华腾世纪物业管理有限公司自二○一五年一月一日至二○一九年十二月三十一日期间的楼道公共照明电费300元；四、驳回原告北京华腾世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2484元，由原告北京华腾世纪物业管理有限公司负担1131元（已交纳），由被告张剑萍负担1353元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 燕审 判 员  冯晓光审 判 员  王 亮二〇一九年十二月三十日法官助理  景 琪书 记 员  孟德祺