北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初28750号原告：北京金隅大成物业管理有限公司，住所地北京市丰台区东铁营顺三条18号1幢3-4层。法定代表人：王顺刚，执行董事。委托诉讼代理人：王兵，北京市盛廷律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国盛，男，北京金隅大成物业管理有限公司员工。被告：北京搜房房天下网络技术有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层A-0889房间。法定代表人：莫天全，执行董事。第三人：北京家天下广告有限公司，住所地北京市丰台区丰台区郭公庄中街20号院2号楼10层1009。法定代表人：代建宁，执行董事。第三人：北京中指数咨讯有限公司，住所地北京市丰台区郭公庄中街20号院2号楼10层1002号。法定代表人：代建宁，执行董事。第三人：北京世纪家天下科技发展有限公司，住所地北京市丰台区郭公庄中街20号院2号楼14层1403。法定代表人：莫天全，执行董事。第三人：北京立天荣泽亿家科技发展有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层A-1214房间。法定代表人：张爽，总经理。第三人：北京搜房科技发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街46号南区14幢（服务楼二层203室）。法定代表人：莫天全，执行董事。第三人：北京华居天下网络技术有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层A-2820房间。法定代表人：张爽，总经理。第三人：北京搜房互联网信息服务有限公司，住所地北京市丰台区郭公庄中街20号院2号楼10层1001。法定代表人：莫天全，执行董事。被告及第三人委托诉讼代理人：张夫玲，北京市中闻律师事务所律师。被告及第三人委托诉讼代理人：苏春兰，北京市中闻律师事务所实习律师。原告北京金隅大成物业管理有限公司（以下简称金隅大成公司）与被告北京搜房房天下网络技术有限公司（以下简称房天下公司）及第三人北京家天下广告有限公司、北京中指数咨讯有限公司、北京世纪家天下科技发展有限公司、北京立天荣泽亿家科技发展有限公司、北京搜房科技发展有限公司、北京华居天下网络技术有限公司、北京搜房互联网信息服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金隅大成公司委托诉讼代理人王兵、刘国盛，被告房天下及第三人的共同委托诉讼代理人张夫玲、苏春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金隅大成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年2月17日至2019年3月15日的供暖费5855435.81元；2、判令被告支付延期支付供暖费的违约金（自2017年12月31日至2019年5月26日，按照拖欠金额的日万分之五计算）；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系北京市新方向中心物业服务企业。被告与第三人系关联企业。2016年1月1日，被告北京搜房房天下网络技术有限公司作为物业使用人统一将其关联企业所购买的84878.08平方米（商业43938.02平方米、写字楼25375.63平方米、车位15564.43平方米）与原告签订《新方向中心物业服务合同》及其《补充协议》，约定供暖费标准（以北京市供暖费收取标准：北京市物价局（商）字（2001）372号、北京市发展和改革委员会京发改【2015】2619号）商业部分84元/平方米/供暖季，写字楼42元/平方米/供暖季。后被告及第三人欠付原告2017-2019年度供暖费5855435.81元。另在物业服务合同及其补充协议中约定“甲方拖欠服务费及其他费用的，甲方应当按全部拖欠金额的日万分之五的标准向乙方支付违约金。”2019年2月22日原告向被告催交上述欠费款项，被告迟迟未付，故诉至贵院，望判如所请。被告房天下公司辩称：不同意其诉讼请求。一、关于供暖费的收费标准。1、空置面积的收费标准应按27.26元/平方米/季收取。双方在《补充协议》中约定被告房屋空置期间，原告提供最低限度供暖服务，收费标准为27.26元/平方米/季，且北京市相关行政规范性文件明确规定暂停用热期间用热人应当按照“采暖费总计”的60%支付基本费用。在实际支付过程中被告空置面积一直在按27.26元/平方米/季的标准缴纳，原告并未提出异议；2、在供暖费的实际支付过程中，双方并未区分商业楼和写字楼，而是实际使用面积一直在按照北京市发改委京发改【2015】2619号文件中规定的42元/平方米/季的统一标准缴纳供暖费，原告主张商业部分按照京价（商）字【2001】372号文件规定的层高超过4米的部分加倍收取供暖费，没有合同及法律依据，京价（商）字【2001】372号通知是2001年的通知，距今已18年，不能作为裁判依据，该通知系调整民用供热价格，本案属非居民供热，且实践中双方亦约定了供暖费的收费标准。二、关于供暖费的计算面积，根据双方签署的《支付备忘录》，商业部分只有一楼大堂和三层在使用，有将近72%的面积未使用，写字楼6-15层使用面积共计21449.82平方米，余3925.81平方米未使用，自2017年12月1日至2019年5月期间，写字楼6、7层均未使用。原告在计算供暖费过程中未区分实际使用面积和未使用面积。三、关于供暖费计算时间。根据《入住函》和《商业入住函》，2017年3月7日正式入住的仅仅是写字楼，2017年4月才正式启用商业部分，因此原告自2017年2月17日对商业部分供暖费进行统计属于计算时间有误。双方就此纠纷一直在协商，故不应支付违约金。第三人陈述意见均同被告房天下公司的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，原告金隅大成公司（乙方）与被告房天下公司（甲方）签订《新方向中心物业服务合同》，约定：甲方是本物业1号楼商业部分、2号楼写字楼及部分地下车位房屋的产权人，购买房屋的建筑面积为84878.08平方米，接受乙方提供的物业服务。物业项目坐落于丰台区郭公庄中街20号院。供暖费由甲方向乙方缴纳，需在每年10月10日至12月30日前缴纳，供暖费执行政府定价，按北京市政府有关部门发布的相关文件执行。甲方拖欠物业服务费及其他费用的，甲方应当按全部拖欠金额的日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同有效期为两年，自建设单位向甲方交付房屋之日起计算。同日，原告金隅大成公司（乙方）与被告房天下公司（甲方）及北京金隅大成开发有限公司（丙方、建设单位）签订《新方向物业服务合同补充协议》，约定：甲方及其关联企业购置的房屋为1号楼商业部分、2号楼写字楼及部分地下车位，总建筑面积84878.08平方米，商业和写字楼建筑面积69313.65平方米（其中商业27套，建筑面积43938.02平方米；写字楼120套，建筑面积25375.63平方米）。产权车位325个，建筑面积15564.43平方米。关于供暖服务，协议第六条约定，“自房屋交付之日起，甲方房屋空置期间，乙方提供最低限度的供暖服务，保证设备设施正常运转。供暖费由甲方承担，收费标准为27.26元/平方米/季。在甲方办理正式入住手续后，甲方按北京市相关规定承担供暖费，收费标准以北京市供暖费收取标准为准。甲方需在每年12月30日前足额缴纳供暖费。协议有效期自丙方向甲方交付房屋之第二日起计算，即2016年1月1日至2017年12月31日，但涉及本合同终止后需继续履行的权利义务条款继续有效。主合同与本补充协议不一致的，以补充协议为准。庭审中，双方当事人均认可被告房天下及第三人公司于2015年12月29日与开发商办理交房手续，正式交房，被告及第三人公司为1号商业、2号写字楼房屋的产权人，对于本案诉争期间的供暖费，被告已缴纳4719087.89元。本院对该部分事实予以确认。关于正式入住时间，被告出示其向原告出具的入住函两份，其中被告于2017年3月7日出具的《入住函》载明：“我司北京搜房房天下网络技术有限公司，于2017年2月17日正式入住郭公庄中街20号院新方向中心A座。”于2017年4月13日出具的《商业入住函》载明：“我司北京搜房房天下网络技术有限公司，于2017年4月正式启用商业部分，同时请贵司协助开启新风等相关功能。”原告对该份证据的真实性予以认可，本院对该份证据真实性予以确认。原告认为商业及写字楼部分均于2017年2月17日正式入住，A座包括物业合同中的写字楼及商业部分。被告认可写字楼部分于2017年2月17日正式入住，坚称商业部分于2017年4月正式入住，双方各持己见。关于物业的实际使用面积，被告提交以下证据：1、双方于2017年5月3日签字确认的2017年度制冷季支付方式备忘录一份，认为根据支付备忘录中载明的写字楼和商业部分的制冷费收费标准及制冷费总额可推算出写字楼和商业部分的实际使用面积，又提交租赁合同及不动产权证复印件、房屋空置照片及使用情况说明等证据，用以佐证房屋未使用部分面积。原告对该组证据不予认可。因该支付备忘录系双方关于2017年度制冷费支付问题的确认，且未列明写字楼及商业部分的实际使用面积，据此不足以推算出2017-2019年间房屋的实际供暖面积，故本院对该组证据证明目的不予认可。2、《关于供暖及商业水电费问题》，被告主张该证据中明确了低温供暖、正常供暖及无需供暖的位置，并由原告工作人员签字确认。原告对该证据真实性予以认可。因该证据中并未载明原告对于该供暖方案作出了明确同意的意思表示，故本院对该证据证明目的不予认定。3、证人王某的证人证言，王某出庭作证称，其负责2016-2018年间被告供暖费的对接工作，空置部分面积按照27.26元/平方米交纳，实际使用面积按支付备忘录进行推算。原告对证人证言不予认可。因该证人系被告公司员工，且对于证明内容无相关证据予以佐证，本院对此不予认定。关于供暖费的收费标准，原告主张商业部分（B1层-3层）单层建筑高度均超过4米，应按京价（商）字【2001】372号文件的规定加倍收取供暖费，被告辩称该文件已不再适用，不能以此作为收取标准的依据，应以合同约定为准。另，被告提交京政容发【2010】54号文件及《北京市居民供热采暖合同》示范文本，证明经双方协商一致，房屋空置部分的供暖费收费标准应为正常收费标准的60%。原告对该组证据的真实性予以认可。因京政容发【2010】54号文件为倡导性质的文件，用以推行《北京市居民供热采暖合同》示范文本的应用，故不具有强制执行力，本院对该组证据证明目的不予认定。另查，北京市物价局于2001年10月17日发布京价（商）字【2001】372号《北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热力出厂价格的通知》，其中规定对供暖单层建筑高度超过4米和简易房屋、工棚及冬季施工特殊用热的加倍收费。2015年11月24日，北京市发展和改革委员会发布《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》（京发改【2015】2619号），对于非居民供热价格规定：本市城六区非居民供热价格统一调整为42元/建筑平方米.采暖季；其他区域非居民供热价格统一调整为40元/建筑平方米.采暖季。又于2019年11月7日发布京发改【2019】1545号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》，其中规定：本市非居民供热价格，按面积收费的统一上调3元/建筑平方米.采暖季；对执行面积收费的用户（含居民），供热单层建筑高度超过4米的供热面积，供热价格按实际超过的高度每米加收12.5%，加价最高不超过1倍；本通知自2019-2020年采暖季起执行，《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》（京发改【2015】2619号）同时废止，原北京市物价局《关于调整我市民用供热价格和热力出厂价格的通知》（京价（商）字【2001】372号）有关加倍收费的规定不再执行。上述事实，有《新方向中心物业服务合同》、《新方向中心物业服务合同补充协议》、京价（商）字【2001】372号文件、京发改【2015】2619号文件、京发改【2019】1545号文件、京政容发【2010】54号文件、《入住函》及《商业入住函》、商品房交接单、供暖费发票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法订立的合同具有法律约束力。原、被告签订《新方向中心物业服务合同》及《新方向物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同合法有效。双方当事人均应依约履行。当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。虽然该物业合同有效期至2017年12月31日，但之后原告仍在为被告及第三人公司提供供暖服务，被告亦继续支付供暖费用，故应视为双方合同继续履行。根据双方约定，“自房屋交付之日起，甲方房屋空置期间，乙方提供最低限度的供暖服务，保证设备设施正常运转。供暖费由甲方承担，收费标准为27.26元/平方米/季。在甲方办理正式入住手续后，甲方按北京市相关规定承担供暖费，收费标准以北京市供暖费收取标准为准”，本院予以认定。庭审中，双方认可涉案房屋于2015年12月29日正式交房，自交房之日起至正式入住期间，供暖费收费标准应为27.26元/平方米/季。被告正式入住后，应当按照北京市相关规定承担供暖费。被告主张正式入住后，房屋空置部分仍应当按照27.26元/平方米/季标准收费，依据不足，本院不予认定。双方认可写字楼正式入住时间为2017年2月17日，本院予以认定。现双方争议商业部分的入住时间，被告主张商业部分正式入住时间为2017年4月份，提交《商业入住函》佐证，原告对该证据真实性予以确认，故本院予以认定。原告以另份《入住函》中记载：“2017年2月17日正式入住郭公庄中街20号院新方向中心A座。”为由，认为涉案写字楼与商业部分均于2017年2月17日正式入住，因《商业入住函》明确确定商业部分入住时间，且双方就A座是否包含物业合同中载明的全部写字楼和商业部分存在争议，原告现仅以被告于2017年2月17日正式入住A座为由认为商业部分于2017年2月17日正式入住，理由不足，本院不予采信。关于供暖费的收费标准，据京发改【2019】1545号文件可知，在2019-2020年采暖季之前京发改【2015】2619号文件及京价（商）字【2001】372号文件中关于本市城六区非居民供热价格统一调整为42元/建筑平方米.采暖季的规定以及单层建筑高度超过4米的加倍收取供暖费的规定依然有效并据以执行。而本案中，根据竣工图显示商业部分（B1层-3层）的单层层高均高于4米，即该部分供暖费标准应为84元/平方米.采暖季。本院依照上述文件规定确定供暖费单价。关于逾期利息，双方所签合同明确约定被告需在每年12月30日前足额缴纳，否则被告应当按全部拖欠金额的日万分之五的标准向乙方支付违约金，双方均认可被告每年已缴纳供暖费的明细及共计交纳金额为4719087.89元，对此本院不持异议。故对于原告主张被告支付2017年2月17日至2019年3月15日期间的供暖费及违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，具体数额以本院认定为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京搜房房天下网络技术有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京金隅大成物业管理有限公司2017年2月17日至2019年3月15日期间的供暖费5299136.9元；二、被告北京搜房房天下网络技术有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京金隅大成物业管理有限公司拖欠供暖费的违约金854406.24元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59763元，由原告北京金隅大成物业管理有限公司负担6092元（已交纳），由被告北京搜房房天下网络技术有限公司负担53671元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丹竹人民陪审员  戴 蕊人民陪审员  樊 睿二〇一九年十二月二十七日书 记 员  姜名朔