广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初4373号 原告：北海市武海房地产开发有限公司,住所地广西北海市。 委托诉讼代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 被告：秦小丽，女,住山西省壶关县,现羁押于看守所。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区北海市分行，住所地广西北海市。 原告北海市武海房地产开发有限公司（以下简称“武海公司”）诉被告秦小丽、中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区北海市分行（以下简称“邮储分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告武海公司的委托诉讼代理人范琦到庭参加诉讼。被告秦小丽、邮储分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告武海公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告秦小丽于2016年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00037694)；2、解除原告与二被告于2016年12月7日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号：45010980116124837399)；3、判令被告秦小丽支付违约金80048.9元；4、判令被告秦小丽承担原告支付的律师费10000元；5、判令被告秦小丽协助原告办理《商品房买卖合同》(合同编号:YS00037694)备案登记注销手续；6、判令二被告协助原告办理时代第五街坊1幢1单元XX号房的抵押登记解除手续。 事实及理由：2016年10月20日，原告与被告秦小丽签订《商品房买卖合同》,约定其购买原告开发的时代第五街坊1幢1单元XX号房，该房建筑面积为86.13平方米，总价款为人民币592023元，被告秦小丽以按揭贷款方式支付购房款。合同签订当日，被告秦小丽向原告支付购房款。2016年12月7日，被告秦小丽向被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区北海市分行办理按揭贷款，贷款金额为人民币410000元。同日，原告与二被告签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定原告承担阶段性连带责任保证。此后，被告秦小丽却一直拖欠被告邮政储蓄银行本金、利息及罚息合计399701.41元。于是，被告邮政储蓄银行依据与原告、被告秦小丽签订的《个人购房/购车借款及担保合同》的约定，于2019年4月24日扣划原告账户中款项400244.52元。被告秦小丽的行为已经构成违约，根据前述《商品房买卖合同》《个人购房/购车借款及担保合同》的约定，原告为维护自身合法利益诉至法院，提出以上诉讼请求。 被告秦小丽、邮储分行未作答辩，未提供证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利，原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据予以确认。 综合全案证据，本院查明并确认如下法律事实： 2016年10月20日，原告与被告秦小丽签订了合同编号为YS00037694的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）一份，主要约定：被告秦小丽购买原告开发的位于北海大道以南时代第五街坊1幢1单元XX号商品房，预测建筑面积共86.13平方米，每平米单价6873.6元，总价款为592023元；付款方式为银行按揭贷款，被告于2016年10月20日前支付首期房价款182023元，占总房价的31%，余款410000元向贷款机构申请贷款支付。《预售合同》附件四第5条约定：出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同；出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续；出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支出的诉讼费、律师费及其他费用由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。 2016年10月21日，秦小丽支付购房首付款182023元。 2016年12月7日，原告（保证人）与被告秦小丽（借款人、抵押人）、被告邮储分行（贷款人）三方签订了合同编号为45010980116124837399《个人购房/购车借款及担保合同》（以下简称《借款担保合同》）一份，主要约定：被告邮储分行向被告秦小丽发放个人购置房屋贷款410000元，用于被告秦小丽购买坐落于北海大道以南时代第五街坊1幢1单元2105号房屋，贷款期限为264个月。原告作为保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。借款人连续三个月或者累计六个月未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形的，贷款人有权保证人承担保证责任。合同还约定了贷款利率、贷款归还等其他条款。 除签订上述合同外，当事人还就案涉房屋办理了预购商品房预告登记及抵押登记。 2016年12月7日，被告邮储分行依《借款担保合同》发放涉案房屋贷款410000元。2018年12月7日至2017年4月7日，被告秦小丽连续三期未按约定还款，共拖欠贷款本息及罚息399701.41元（其中，贷款本金390342.67元，罚息及贷款利息9358.74元）。被告邮储分行于2019年4月15日向原告出具对应的《中国邮政储蓄银行个人违约贷款催收通知书》《开发商履行担保责任告知函》。原告武海公司于2019年4月24日依约履行对秦小丽涉案贷款的保证责任，向邮储分行偿还秦小丽拖欠的贷款本息、罚息共计400244.52元。被告邮储分行出具《中国邮政储蓄银行贷款结清证明》，载明“秦小丽在我行个人一手房住房贷款，贷款总额410000元，已于2019年4月24日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定解除，借款合同终止。” 另查明，被告除购买涉案XX号房，还购买了原告开发的涉案项目中的0805号房。2019年6月3日，原告与广西海盟律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告因与秦小丽商品房买卖两案，委托广西海盟律师事务所律师代理。原告两案共支出律师代理费20000元。 庭审中原告称，秦小丽已支付的首付款182023元，抵扣违约金、律师费和诉讼费后，剩余款项原告予以返还给被告秦小丽。 案件审理过程中获悉被告秦小丽因涉刑事案件暂羁押于北海市第一看守所。本院于2019年12月16日前往北海市第一看守所就本案情况询问被告秦小丽。被告秦小丽表示，涉案的《预售合同》《借款担保合同》系其本人所签，且本人不想违约，曾委托家人还款，具体还贷情况不清楚，不同意原告的全部诉讼请求。 以上查明事实，有涉案的《预售合同》及其附件四、《担保合同》《中国邮政储蓄银行个人违约贷款催收通知书》《开发商履行担保责任告知函》《网上银行电子回单》《中国邮政储蓄银行贷款结清证明》《房屋交易与产权档案查询证明》《委托代理合同》《广西增值税普通发票》《询问笔录》《庭审笔录》等在卷证实。 本院认为：涉案的《预售合同》及其附件四，以及《借款担保合同》均系签约各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均系合法有效合同，各方应恪守履行。被告秦小丽未能依《借款担保合同》约定按时足额履行款义务致原告依约向被告邮储分行承担清偿贷款本息罚息的保证责任。原告依约承担保证责任后根据《预售合同》附件四第五条的约定，原告有权要求解除《预售合同》；被告秦小丽应依约应按原告已承担保证责任金额400244.52元的20%向原告支付违约金800489.04元（即：400244.52元×20%）。原告主张解除其与被告秦小丽于2016年10月20日签订的《预售合同》，并要求秦小丽支付违约金80048.9元的请求合法有据，本院予以支持。 根据《预售合同》附件四的约定，被告秦小丽未如约还款致原告承担保证责任产生纠纷，原告所支出的律师费由被告秦小丽负担。因涉案纠纷原告委托律师代理并支出律师10000元（即20000元÷2），该费用未超过《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》中规定的收费标准，此系被告秦小丽违约所致合理损失。根据约定，原告主张被告秦小丽承担原告支出的律师费10000元，合法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案《预售合同》解除后，被告秦小丽已支付的首付款182023元，原告应予返还。原告主张以此抵销本案中被告秦小丽应给付的违约金、律师费等金钱之债。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，原告与被告秦小丽互负到期债务，且均为金钱之债，可作抵销。抵销后，原告还应向被告秦小丽返还涉案购房首付款91974.1元（即：首付款182023元-违约金80048.9元-律师费10000元）。 原告于2019年4月24日依《担保借款合同》对秦小丽的涉案贷款向邮储分行承担保证责任，贷款结清。根据涉案《中国邮政储蓄银行贷款结清证明》，秦小丽涉案贷款结清后所涉《担保借款合同》及相关约定解除，合同即终止。原告主张解除涉案《担保借款合同》的请求合法有据，本院予以支持。 涉案《预售合同》《担保借款合同》解除后，合同项下的权利义务应当终止，根据《预售合同》附件四第五条约定，原告请求被告秦小丽协助办理注销案渉房屋的商品房预告登记手续，本院予以支持。涉案邮储分行对房屋抵押债权已于2019年4月24日获全部清偿，原告请求被告秦小丽、邮储银行协助办理（解除）注销预购抵押权登记手续的请求，本院亦予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告北海市武海房地产开发有限公司与被告秦小丽于2016年10月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00037694）； 二、解除原告北海市武海房地产开发有限公司与被告秦小丽、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区北海市分行于2016年12月7日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》（合同编号45010980116124837399）； 三、被告秦小丽支付违约金80048.9元给原告北海市武海房地产开发有限公司; 四、被告秦小丽赔偿律师代理费10000元给原告北海市武海房地产开发有限公司； 五、原告北海市武海公司向被告秦小丽返还购房首付款182023元； 六、被告秦小丽协助原告北海市武海房地产开发有限公司注销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00037694）； 七、被告秦小丽、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区北海市分行协助原告北海市武海房地产开发有限公司注销位于北海大道以南时代第五街坊1幢1单元XX号商品房预购抵押权登记手续； 上述判项，被告秦小丽应履行的第三项、第四项金钱给付义务与被告应履行的第五项的金钱给付义务抵销(（即：首付款182023元-违约金80048.9元-律师费10000元）)后,原告北海市武海房地产开发有限公司应返还购房首付款91974.1元给被告秦小丽。 案件受理费10620元，减半收取5310元，由被告秦小丽负担（该费用原告已预交，从原告应返还的购房首付款919741元中予以扣除）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费10620元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院；账号：455060600018120098416；开户行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  张 洁 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  甘秋爽 书 记 员  黄琳琳