广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10445号上诉人（原审原告）：浙江新幕影院经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区。法定代表人：方彬，总经理。委托诉讼代理人：王汀，浙江法君律师事务所律师。委托诉讼代理人：裘机明，浙江法君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市瑞弘物业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：余志昌，经理。委托诉讼代理人：田波，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹庆球，广东卓领律师事务所律师。上诉人浙江新幕影院经营管理有限公司（以下简称新幕影院公司）因与被上诉人佛山市瑞弘物业有限公司（以下简称瑞弘物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。新幕影院公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持新幕影院公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由瑞弘物业公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，新幕影院公司与瑞弘物业公司从未签订过正式租赁合同，一审法院认定签署日期为2017年6月30日的《租赁合同》实际系新幕影院公司与瑞弘物业公司签订的《房屋租赁框架协议》中的附件4《拟签正式租赁合同范本》。（一）一审法院将涉案《租赁合同》同时认定为正式租赁合同和《拟签正式租赁合同范本》错误。一审法院确认新幕影院公司与瑞弘物业公司签订的《房屋租赁框架协议》项下存在附件《拟签订正式租赁合同范本》，但却又将该附件认定为正式租赁合同,将同一份文书同时认定为两份性质不同的文件，明显逻辑错误。（二）涉案《房屋租赁框架协议》中对双方签订正式租赁合同的时间节点、前提条件、签订后的细节等均有严格要求，所谓的正式租赁合同尚不具备签署条件，一审法院认定新幕影院公司已与瑞弘物业公司签署了正式租赁合同有悖常理。涉案《房屋租赁框架协议》约定：“甲方、乙方在此同意，于取得标的租赁物‘出租必要证件’后10日内签订正式租赁合同（最晚不得迟于2017年6月30日）。”在瑞弘物业公司不能在2017年6月30日前取得标的租赁物“出租必要证件”的情况下，瑞弘物业公司不可能按照所谓的正式合同第2.2款的约定，在2017年12月31日前向新幕影院公司交付租赁场地。且新幕影院公司完全可以依据涉案《房屋租赁框架协议》的约定追究瑞弘物业公司的违约责任。在这种情况下，新幕影院公司完全没有理由也没有必要与瑞弘物业公司签订所谓的正式租赁合同。（三）一审法院以涉案《租赁合同》的首部写明了签订时间、落款处有双方盖章合同、基本条款详尽为由，认定涉案《租赁合同》为正式租赁合同没有事实依据。首先，涉案《租赁合同》首部记载的签约日期是依据《房屋租赁框架协议》约定的最迟签约日期而照抄上去，该日期进一步体现了新幕影院公司对瑞弘物业公司的签约时间的要求，而非实际签约时间。其次，涉案《租赁合同》是双方在签订《房屋租赁框架协议》时同时协商拟定的范本。涉案《租赁合同》作为范本，在条款和内容方面相对的详尽、完备也是符合常理的。但从实际操作的层面来看，该《租赁合同》中很多合同条款都是空白的，比如第1.1条、第6.9条和第7.2条等处均存在空白，这也表明了涉案《租赁合同》的合同内容和条款并非详尽完备。最后，双方在涉案《租赁合同》上盖章的行为，仅是双方对该范本的确认，并不具备签订正式租赁合同的意思表示。且该《租赁合同》上没有法定代表人的签字及手写签署日期，不符合一般的正式合同的特征。二、即使法院将涉案《租赁合同》认定为正式租赁合同，在瑞弘物业公司已实际发生违约行为的情况下，一审法院亦应当按照涉案《租赁合同》第11.4条的约定对瑞弘物业公司的违约行为作出处理，而不是要求新幕影院公司另案追究瑞弘物业公司的违约责任。瑞弘物业公司辩称，新幕影院公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回新幕影院公司的上诉请求，维持原判。一、瑞弘物业公司与新幕影院公司已于2017年6月30日签订正式租赁合同。（一）双方在《房屋租赁框架协议》第四条已明确约定，双方最迟于2017年6月30日签订正式的租赁合同，即无论瑞弘物业公司是否取得租赁物的“出租必须证件”，双方在2017年6月30日都必须签订正式的租赁合同。事实上，双方亦于2017年6月30日签订了正式租赁合同，且在新幕影院公司提起本案诉讼之前，瑞弘物业公司已取得涉案地块的建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应属合法有效的合同。（二）涉案《房屋租赁框架协议》与《租赁合同》分别独立加盖骑缝章、并在尾页加盖公章，各自有签署日期，《租赁合同》的核心条款详尽完备。从形式上看，《房屋租赁框架协议》与《租赁合同》是两份不同的文件，《租赁合同》不可能是《房屋租赁框架协议》的范本。（三）新幕影院公司于2018年12月18日委托浙江法君律师事务所发来的律师函明确载明：“根据新幕影院公司提供的2017年3月17日与贵司签订的《房屋租赁框架协议》和2017年6月30日签订的《租赁合同》等书面资料及相关陈述……”该律师函亦可证明双方已于2017年6月30日签订正式的租赁合同。二、双方于2017年6月30日签订的正式租赁合同已经解除。新幕影院公司于2018年12月18日委托浙江法君律师事务所发来的律师函明确要求解除《房屋租赁框架协议》和双方于2017年6月30日签订的《租赁合同》。瑞弘物业公司收到该律师函后，已于2018年12月25日向新幕影院公司邮寄《关于某某城众创小镇影院项目的沟通函》，表明同意终止协议，原额退还保证金。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，双方已通过邮寄律师函的方式解除《房屋租赁框架协议》和《租赁合同》。三、新幕影院公司主张瑞弘物业公司双倍返还定金差额部分100万元无事实与法律依据。双方已于2017年6月30日签订《租赁合同》，根据《房屋租赁框架协议》第五条第二款第一项“双方签订《租赁合同》后，定金冲抵为租赁合同项下乙方应付的履约保证金”的约定，涉案定金已转为《租赁合同》项下的履约保证金，本案不适用定金罚则。且瑞弘物业公司已返还该履约保证金，故瑞弘物业公司无需双倍返还定金差额部分100万元。四、新幕影院公司主张瑞弘物业公司应赔偿其损失300万元没有事实与法律依据。新幕影院公司在起诉状写明是依据《房屋租赁框架协议》第六条第三款的约定要求瑞弘物业公司赔偿损失300万元。而本案中，《房屋租赁框架协议》第六条第三款已被《租赁合同》第9.5条约定的违约条款所取代。且新幕影院公司在一审时表示其损失包括前期投入损失，但其未提供相应的前期投入合同、发票和费用支出凭证等证据，新幕影院公司应自行承担举证不能的不利后果。五、因地铁修建、政府冻结报建手续这一不可抗力的因素，导致瑞弘物业公司未能如期交付涉案租赁物予新幕影院公司。瑞弘物业公司亦将相关情况及时告知新幕影院公司，新幕影院公司对整体的租期及交付时间的调整是知情并同意的。瑞弘物业公司不存在违约行为，无需承担责任。新幕影院公司向一审法院起诉请求：1.解除新幕影院公司、瑞弘物业公司于2017年3月17日签订的《房屋租赁框架协议》；2.瑞弘物业公司双倍返还新幕影院公司定金差额部分100万元；3.瑞弘物业公司支付新幕影院公司损失赔偿额300万元；4.本案案件受理费等诉讼费用由瑞弘物业公司承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，瑞弘物业公司（出租方、甲方）与新幕影院公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁框架协议》，协议主要内容：“鉴于……2、业主已依法取得标的土地的使用权证，在项目开发完成后将依法取得标的房屋的所有权证。甲方已获得业主的授权，具备将标的房屋进行对外招租并签订相关租赁合同的权利（详见附件“授权书”）。3、甲方有意在标的房屋依法具备出租条件，即取得：1、集体土地所有证（即土地证，国土局颁发）；2、建设用地规划许可证（规划局颁发）；3、建设工程规划许可证（规划局颁发）；4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）等证件（以下统称‘出租必需证件’）后将标的房屋中指定部分（下称‘标的租赁物’）按照本协议约定的条件租赁予乙方或乙方指定关联企业；3、乙方有意在标的房屋依法取得‘出租必需证件’后按照本协议约定的条款和条件承租标的租赁物，用于设立关联企业或分支机构，开设‘某电影城’。基于上述情况，双方经友好协商，就上述标的租赁物建设、租赁事宜，达成本协议各项条款如下：……二、标的房屋、标的租赁物的概况及建设要求1、标的房屋位置为：佛山市禅城区某工业区东面电影院地块……3、标的租赁物具体位置为：标的房屋的一楼约1,000平方米，净空高度15米；二楼约3,000平方米，净空高度9米；总计4,000平方米……三、标的租赁物的租赁1、在甲方或业主按照本协议约定的条款和条件合法建设标的租赁物并依法取得‘出租必需证件’后，甲方、乙方同意按照以下条件出租、承租标的租赁物：（1）租赁建筑面积：标的房屋的一楼约1,000平方米，二楼约3,000平方米，总计约4,000平方米。（2）租赁期限：15年。（3）免租期：8个月，自标的租赁物实际交付之日起计算，该期限包含装修免租期以及经营免租期，免租期内甲方免收租金及物业服务费。（4）标的租赁物交付日：甲方或业主将在2017年12月31日之前，将标的租赁物交付给乙方……四、正式租赁合同的签订甲方、乙方在此同意，于取得标的租赁物‘出租必需证件’后10日内签订正式租赁合同（最晚不得迟于2017年06月30日），该合同实质性条款应与本协议约定以及本协议附件范本一致……五、定金1、为保障双方切实、充分履行本协议，乙方在本协议生效后5个工作日内支付甲方定金人民币100万元，以作为双方签订正式租赁合同的担保。2、定金的处理原则：（1）如果甲方与乙方按照本协议的约定签订了正式租赁合同，则该定金冲抵为正式租赁合同项下乙方应付的履约保证金；（2）如果在甲方无违约行为的情况下，乙方无正当理由拒绝签订正式租赁合同的，视为乙方根本违约，适用定金规则，该定金由甲方没收；（3）如果在乙方无违约行为的情况下，甲方因标的租赁物逾期取得全部‘出租必需证件’……等原因，导致不能或拒绝按照本协议约定与乙方签订正式租赁合同的，或者，……均视为甲方根本违约，适用定金规则，甲方应双倍返还定金给乙方。六、违约责任1、如一方违反本协议的任何约定，违约方应当赔偿对方因此而遭受的全部经济损失。2、除双方另行书面同意外，本协议一经生效，不得因任何原因终止或解除。3、甲方承诺若发生本协议第五条第2款第（3）项约定的违约情形，除适用定金罚则之外，同意另行支付乙方300万元损失赔偿额。七、其他事项……4、在签署正式租赁合同后，本协议与租赁合同享有同等法律效应；租赁合同约定与本协议约定不一致的，以租赁合同约定内容为准……”2017年6月30日，瑞弘物业公司（出租方、甲方）与新幕影院公司（承租方、乙方）以上述《房屋租赁框架协议》附件（4）《拟签正式租赁合同范本》为蓝本签订《租赁合同》，合同主要内容：“甲、乙双方本着平等互利的原则，经过友好协商，就乙方设立的‘有限公司’（暂定名，最终以企业法人营业执照所载名称为准，下同）租赁甲方开发建设的位于(佛山市禅城区某以东、某路以南某北工业区)（下称‘项目’或‘本项目’）部分区域（下称‘租赁场所’）开设‘佛山新幕电影城’（暂定名，下称‘电影城’、‘影城’或‘影院’）的事宜达成一致意见，根据中华人民共和国有关法律、法规，于2017年【6】月【30】日签订本房屋租赁合同……第一条租赁场所的位置及附属设施、租赁用途1.1甲方同意按本合同约定将本项目【】部分的租赁场所出租给乙方使用。租赁场所套内建筑面积共约为【4000】平方米（最终面积以双方认可的有资质的测绘部门出具的测量绪果为准，下称‘租赁面积’）……第二条租赁期限，租赁场所交付及计租日2.1本合同项下租赁期限为【15】个租约年。自交付之日起开始计算承租期限，每12个月为一个租赁年度，其中第一个租赁年度的8个月为装修免租期，在此期间甲方免收乙方租金及物业服务费。2.2甲方应在2017年【12】月【31】日前将满足……要求的租赁场所交付乙方……第三条租金、履约保证金及支付方式3.1租金：其中一楼约1，000平方米部分租金为人民币31.50元/平/月；二楼约3，000平方米租金为人民币28.40元/平/月,以上金额按租赁标的物套内面积计算，含税。租金每三年递增8%……3.3……除本合同另有约定外，在本合同有效期届满或提前解除、终止时，甲方应于乙方办理退租手续并完成租赁场所交接验收后三十天内将履约保证金无息返还给乙方，若甲方原因无法办理退租或交接验收手续的，乙方可书面催讨履约保证金，甲方应在乙方催讨之日起3天内返还剩余的履约保证金……第九条合同终止及延期9.1在本合同有效期内，甲、乙双方经协商一致，并签订书面协议，则可提前终止本合同……9.5有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，乙方据此解除本合同的，甲方应立即向乙方返还履约保证金（如有余额）及乙方已付的租金（但如乙方已开业的，乙方己营业计租即已使用期间的租金无需返还），并向乙方支付相当于第一个租约年的年租金二分之一金额的违约金，同时，甲方还应全额赔偿乙方遭受的全部损失，该等损失包括但不限于乙方因投资建设影院所发生的设计费、装修费、设备采购、人员成本以及追究甲方责任而产生的合理费用（包括但不限于诉讼费、保全费、因财产保全而产生的第三方担保费、律师费、差旅费等费用）等费用，以及影院预期票房利润损失等一切损失……9.5.4乙方依据本合同相关约定行使合同解除权的，且解除事由为甲方违约的。乙方依据上述情形提前终止本合同的，应书面通知甲方。甲方应于乙方解除之日起3天内退还乙方结余的款项，并依法折价退回乙方实际投资但不能拆除部分的投资及装修费……第十一条违约责任……11.4甲方逾期向乙方交付租赁场所的，每拖延一日，乙方免租期顺延一天，同时甲方应向乙方支付相当于第一个租约年的年租金两倍租金金额的违约金；拖延达60日的，乙方有权解除本合同，乙方据此解除本合同的，甲方应立即向乙方全额返还履约保证金，并向乙方支付相当于第一个租约年的年租金二分之一金额的违约金，同时，甲方还应全额赔偿乙方遭受的全部损失，该等损失包括但不限于乙方因投资建设影院所发生的设计费、设备采购费、人员成本以及追究甲方责任而产生的合理费用（包括但不限于诉讼费、保全费、因财产保全而产生的第三方担保费、律师费、差旅费等费用）等一切损失……”2018年12月18日，新幕影院公司委托浙江法君律师事务所向瑞弘物业公司发出《律师函》，函载：“根据新幕影院公司提供的2017年3月17日与贵司签订的《租赁框架协议》和2017年06月30日签订的《租赁合同》等书面资料及相关陈述，在签订上述两份协议后，新幕影院公司依约履行了相关合同义务，但贵司在履约过程中却发生了严重的违约情形，主要为：根据《租赁合同》的约定，贵司需在2017年12月31日之前，完成标的房屋（含标的租赁物）的建设，并竣工验收合格、通过消防审核，取得标的房屋所有权证，达到标的租赁物交付条件并完成交付。然而，贵司一直未能按约履行，时至今日也尚未完成上述约定事项。综合上述事实，我们认为，贵司未能按照《租赁合同》履行义务，显然已经构成根本违约。因此，依据《租赁合同》第11.4条的约定，新幕影院公司委托我们向贵司提出如下要求：1、要求立即解除新幕影院公司与贵司于2017年03月17日签订的《房屋租赁框架协议》和于2017年06月30日签订的《租赁合同》。2、要求贵司收到本函后立即向新幕影院公司全额返还履约保证金1，000,000元，并向新幕影院公司支付700，200元的违约金。3、关于因贵司违约而给新幕影院公司造成的损失……新幕影院公司保留继续追究的权利……”瑞弘物业公司于2018年12月20日签收并于2018年12月25日向新幕影院公司邮寄发送《关于某某城众创小镇影院项目的沟通函》，新幕影院公司于2018年12月27日签收。瑞弘物业公司在上述沟通函中表示希望双方能够友好协商解决纠纷，同意双方签订合同终止协议，原额退还保证金给新幕影院公司后，互不追究对方责任。2019年3月4日，新幕影院公司出具《函》，要求解除新幕影院公司、瑞弘物业公司双方签订的《房屋租赁框架协议》，并于3月12日向瑞弘物业公司发出，瑞弘物业公司于3月13日签收。2019年3月21日，瑞弘物业公司通过银行转账向新幕影院公司支付1000000元，备注交易用途为退保证金。新幕影院公司于当日收到。2019年3月28日，瑞弘物业公司向新幕影院公司邮寄《关于退还履约保证金100万元的告知函》，新幕影院公司于2019年3月29日签收。瑞弘物业公司在该告知函认可双方签订的涉案《房屋租赁框架协议》、《租赁合同》已于2018年12月28日解除，并同意向新幕影院公司退付履约保证金1000000元，提请新幕影院公司查收。另查明一，2017年2月16日，案外人广东省佛山市禅城区某经济联合社向瑞弘物业公司出具《同意转租证明》，明确将其所有的位于佛山市禅城区某以东某路以南某工业区等物业租赁给瑞弘物业公司，同意瑞弘物业公司在2016年10月1日至2036年9月30日将以上物业转租和分租。2017年3月17日，案外人广东省佛山市禅城区某经济联合社向瑞弘物业公司出具《项目开发经营权证明》，证明瑞弘物业公司向其承租佛山市禅城区南海大道以东绿景东路以南某工业区地块物业，并同意瑞弘物业公司对该地块进行独立开发和经营管理。上述地块属于广东省佛山市禅城区某经济联合社，并涵盖佛山市禅城区某东路南侧的建设项目名称为某某城众创小镇（地块一）1#-8#楼及地下室和某某城众创小镇（地块二）9#楼及地下室所对应地块。另查明二，2019年2月27日，案外人广东省佛山市禅城区某经济联合社就位于佛山市禅城区某路南侧的建设项目名称为某某城众创小镇（地块一）1#-8#楼及地下室办理建字第440604201900062号《建设工程规划许可证》；2019年2月28日，案外人广东省佛山市禅城区某经济联合社就位于佛山市禅城区某路南侧的建设项目名称为某某城众创小镇（地块二）9#楼及地下室办理建字第4××4号《建设工程规划许可证》，工程涵盖本案双方讼争的租赁标的物，且该租赁标的物至今仍在建未交付新幕影院公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，新幕影院公司、瑞弘物业公司双方于2017年3月17日签订了《房屋租赁框架协议》。根据该协议约定，双方同意于取得标的租赁物“出租必需证件”后10日内签订正式租赁合同，但同时也约定，签订正式租赁合同的日期最晚也不得迟于2017年6月30日。虽截止2017年6月30日，瑞弘物业公司仍未取得双方约定的租赁标的物的“出租必需证件”中的“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”，但新幕影院公司还是与瑞弘物业公司根据《房屋租赁框架协议》关于“正式租赁合同的签订”之约定，并在该正式租赁合同范本基础上，签订了正式租赁合同即《租赁合同》。该合同加盖双方公章，合同首部即明确载明了是于2017年6月30日签订，且合同中双方还对租赁场所、租赁期限、租赁场所交付、租金、履约保证金、违约责任等进行了约定，条款完备详尽。另外，新幕影院公司曾在2018年12月18日向瑞弘物业公司发出《律师函》中对此予以确认，故双方的正式租赁合同即《租赁合同》签订于2017年6月30日。退一步，即使该日期不是实际签署日，也能说明双方已自愿认可该日期为合同签订日。故对新幕影院公司关于正式租赁合同未能在2017年6月30日签订的主张不予采纳。双方预约租赁的租赁标的物虽然还未建成，但瑞弘物业公司已分别于2019年2月27日、28日取得该租赁标的物的待建工程的建设工程规划许可证。综上，新幕影院公司、瑞弘物业公司签订的《房屋租赁框架协议》、《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于新幕影院公司诉请解除《房屋租赁框架协议》。据前查明，新幕影院公司委托浙江法君律师事务所于2018年12月18日向瑞弘物业公司发出《律师函》，以瑞弘物业公司逾期交付租赁标的物为由依据上述《租赁合同》第11.4条约定要求立即解除双方于2017年3月17日签订的《房屋租赁框架协议》和于2017年6月30日签订的《租赁合同》。瑞弘物业公司于2018年12月20日签收该函且至今未提出异议。但新幕影院公司于庭审中辩称系其委托的浙江法君律师事务所律师不了解实情误认为正式租赁合同已经签署，才错误发出上述函件。一审法院认为，浙江法君律师事务所作为专业的法律服务机构，基于其专业的法律服务能力和具有勤勉尽责的法定义务，有充分理由相信其出具上述律师函是经过其深思熟虑、充分论证并且新幕影院公司同意发出的，且上述律师事务所亦为受新幕影院公司委托代理本案诉讼事宜的律师事务所，故新幕影院公司上述辩解实为狡辩，不予采纳。新幕影院公司基于瑞弘物业公司未能按约定于2017年12月31日将租赁标的物交付新幕影院公司而据此行使解除权，于法无悖。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”规定，双方上述《房屋租赁框架协议》、《租赁合同》于2018年12月20日解除，对此，一审法院予以确认。瑞弘物业公司抗辩称，租赁标的物逾期未能交付，是地铁修建原因，冻结规划报建手续，属于不可抗力因素造成，且新幕影院公司认可是“一些客观原因导致整体的租期及交付时间的调整”并表示同意签署相关的补充协议，因而瑞弘物业公司不存在违约，无需承担赔偿责任。对此，一审法院认为，瑞弘物业公司以上所述的地铁修建原因、冻结规划报建手续非不可抗力，另外，即使新幕影院公司就迟延交付租赁标的物等同意协商，但双方终究未能协商成功并签署补充协议，故对瑞弘物业公司该抗辩不予采纳。另需指出的是，《房屋租赁框架协议》既已于2018年12月20日解除，新幕影院公司现以瑞弘物业公司未如期取得“出租必需证件”并未能与新幕影院公司签订正式租赁合同为由于2019年3月4日向瑞弘物业公司发函解除上述协议，实际不能再产生解除合同的法律效力。关于新幕影院公司诉请瑞弘物业公司双倍返还定金差额部分1000000元。如上所述，双方已经签订了正式租赁合同即《租赁合同》，根据涉案《房屋租赁框架协议》第五条第2款第（1）项：“如果甲方与乙方按照本协议的约定签订了正式租赁合同，则该定金冲抵为正式租赁合同项下乙方应付的履约保证金。”之约定，新幕影院公司依据《房屋租赁框架协议》向瑞弘物业公司交纳的全部1000000元定金已于《租赁合同》签订之日——2017年6月30日即转为该合同项下新幕影院公司的履约保证金，因此，依约不能作为《房屋租赁框架协议》定金并适用定金罚则予以处理。此外，瑞弘物业公司已于2019年3月21日将该履约保证金返还新幕影院公司。故，新幕影院公司的该项诉请无合同和事实依据，一审法院不予支持。关于新幕影院公司诉请的损失赔偿3000000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，新幕影院公司以瑞弘物业公司未按约定期限取得出租必需证件并未与新幕影院公司签订正式租赁合同为由，主张按照双方《房屋租赁框架协议》约定向瑞弘物业公司主张损害赔偿。如上所述，双方已经签订了正式租赁合同即《租赁合同》，故，新幕影院公司无权依据涉案《房屋租赁框架协议》第五条第2款第（3）项和第六条第3款约定的关于甲方支付乙方300万元损失赔偿的约定请求瑞弘物业公司赔偿损失。退一步说，即使新幕影院公司有权依据上述约定条款主张权利，但新幕影院公司并未举证证明其所遭受的损失情况，其对此应当承担不利后果。另一方面，如新幕影院公司系依据《房屋租赁框架协议》第六条第1款约定就瑞弘物业公司未按约定期限取得出租必需证件要求瑞弘物业公司赔偿相关损失，其同样也未举证证明所遭受的损失情况，对此也应当承担不利后果。故，新幕影院公司该项诉请无依据，一审法院不予支持。如新幕影院公司认为因瑞弘物业公司违反双方其他约定造成其损失，新幕影院公司可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认新幕影院公司与瑞弘物业公司于2017年3月17日签订的《房屋租赁框架协议》于2018年12月20日解除；二、驳回新幕影院公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取19400元，由新幕影院公司负担。二审期间，新幕影院公司、瑞弘物业公司均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.新幕影院公司、瑞弘物业公司之间是否已签订正式租赁合同；2.新幕影院公司要求瑞弘物业公司双倍返还定金差额部分1000000元应否支持；3.新幕影院公司要求瑞弘物业公司赔偿损失3000000元依据是否充分。关于第一个焦点问题。经审查，新幕影院公司与瑞弘物业公司于2017年6月30日签订的《租赁合同》与《房屋租赁框架协议》均加盖公章和骑缝章，各自有签署日期，《租赁合同》对租赁场所、租赁期限、交付时间、租金标准、履约保证金的金额、违约责任承担等核心条款进行详尽的约定，签约时间也在《房屋租赁框架协议》约定的签署正式《租赁合同》截止期限之内。两者从合同文本内容、形式来看，不存在《租赁合同》是《房屋租赁框架协议》的范本可能。此外，新幕影院公司委托浙江法君律师事务所于2018年12月18日向瑞弘物业公司发出《律师函》中，亦对双方已签订正式租赁合同的事实予以确认。对于新幕影院公司提出其因内部工作人员变动及委托的浙江法君律师事务所律师不了解实情，才错误发出上述律师函的意见，本院认为，新幕影院公司的工作人员变动属于其内部管理问题，并不影响其对外民事法律行为的效力。且如一审法院论析，浙江法君律师事务所作为专业的法律服务机构，基于其专业的法律服务能力和具有勤勉尽责的法定义务，有充分理由相信其出具上述律师函是经过其深思熟虑、充分论证并经新幕影院公司同意的，上述律师事务所亦为受新幕影院公司委托代理本案诉讼事宜的律师事务所。且新幕影院公司在其发出该律师函及收到瑞弘物业公司就此回复的《关于某某城众创小镇影院项目的沟通函》后，并未在合理期限内对双方已签订正式租赁合同的事实提出异议。至于新幕影院公司提出的《租赁合同》盖章处并无法定代表人签字、无手写签署日期，不符合正式签约特点问题，本院认为，公司属于独立法人，在合同中加盖公章即以公司的身份对合同效力予以确认，形式合法，双方签署的《房屋租赁框架协议》中亦无法定代表人、代表人签字确认，新幕影院公司就此提出的异议无理。基于上述事实，一审法院认定新幕影院公司与瑞弘物业公司于2017年6月30签订的《租赁合同》为《房屋租赁框架协议》所约定的正式租赁合同理据充分，新幕影院公司上诉主张双方并未签订正式租赁合同与事实不符，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经本院上述认定，新幕影院公司、瑞弘物业公司已在《房屋租赁框架协议》约定的期限内签订正式的《租赁合同》，根据案涉《房屋租赁框架协议》第五条第2款第（1）项：“如果甲方与乙方按照本协议的约定签订了正式租赁合同，则该定金冲抵为正式租赁合同项下乙方应付的履约保证金”之约定，新幕影院公司依据《房屋租赁框架协议》向瑞弘物业公司交纳的1000000元定金已转为《租赁合同》项下履约保证金，新幕影院公司依据《房屋租赁框架协议》定金罚则要求瑞弘物业公司双倍返还定金差额部分1000000元理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题。本案中，新幕影院公司以瑞弘物业公司未按约定期限取得出租必需证件且未与新幕影院公司签订正式租赁合同为由，主张瑞弘物业公司应按照涉案《房屋租赁框架协议》的约定承担赔偿责任。经本院认定新幕影院公司、瑞弘物业公司已签订正式的《租赁合同》，故新幕影院公司无权依据涉案《房屋租赁框架协议》第五条第2款第（3）项和第六条第3款中关于甲方支付乙方300万元损失赔偿的约定请求瑞弘物业公司赔偿损失，一审法院对此认定正确，本院予以维持。对于新幕影院公司上诉提出的若法院认定新幕影院公司、瑞弘物业公司已签订正式《租赁合同》，瑞弘物业公司亦应依据涉案《租赁合同》第11.4条的约定赔偿新幕影院公司的损失问题，本院认为，新幕影院公司提起本案诉讼主张权利的依据是涉案《房屋租赁框架协议》，现新幕影院公司主张瑞弘物业公司依据涉案《租赁合同》向其赔偿损失，其该诉请是基于与本案不同的法律事实，与本案不属于同一法律关系，新幕影院公司理应另案主张权利，新幕影院公司该上诉意见，本院亦不予支持。综上，新幕影院公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由上诉人浙江新幕影院经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十一月二十八日法官助理 杨全欣书 记 员 周英洋