湖北省宜昌市伍家岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0503民初1305号 原告：中国银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市胜利四路10号，统一社会信用代码：91420500882518193Y。 负责人：陈戎，该行行长。 委托诉讼代理人：陈川川，湖北三峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑富喜，湖北三峡律师事务所律师。 被告：尹华，男，1980年9月23日出生，土家族，住江山， 被告：胡庆艳，女，1988年4月15日出生，汉族，住江山， 委托诉讼代理人：尹华，与被告胡庆艳系夫妻，1980年9月23日出生，土家族，住江山多娇4期6-901号，公民身份号码420529198009232233。 被告：宜昌市泰江置业有限公司，住所地宜昌市沿江大道198号-98栋，统一社会代码：914205007570191090。 法定代表人：陈筱根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾丹，湖北钧信律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司三峡分行（以下简称“中行三峡分行”）与被告尹华、胡庆艳、宜昌市泰江置业有限公司（以下简称“泰江公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中行三峡分行的委托诉讼代理人郑富喜，被告尹华（被告胡庆艳的委托代理人尹华），被告泰江公司委托诉讼代理人曾丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中行三峡分行向本院提出诉讼请求：1、被告尹华、胡庆艳协助办理江山多娇四期6-1-0901号房屋的抵押登记。2、请求解除被告尹华、胡庆艳与原告签订的《个人一手住房贷款合同》，并判令被告尹华、胡庆艳立即向原告偿还借款本息513210.87?元（利息和罚息暂计算至2019年5月5日）并承担后期利息和罚息；3、判令被告泰江公司对上列债务承担连带清偿责任。4、判令三被告连带承担本案的诉讼费、财产保全费和律师费。事实与理由：2015年9月11日，被告尹华、胡庆艳与原告签订了《个人一手住房贷款合同》。约定：贷款金额为58万元整，贷款期限为360个月，贷款利率为央行相应档次的利率上浮10%，每12个月为一个浮动周期，每月的2日为还款日；采用等额本金还款法。附件二中，三、借款人违约事件及处理1、下列事件之一即构成或视为违约（2）未按期归还贷款本息；（6）以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，…或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的。2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（1）要求借款人限期纠正其违约行为；（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括律师费、诉讼费等相关费用损失。另，泰江公司出具了不可撤销连带责任担保函。此后，原告依约发放贷款，但被告尹华、胡庆艳未依约履行还款义务。截止2018年9月18日，因被告原因，该房屋无法办理抵押登记。基于以上事实，原告与被告签订的合同合法有效，三被告应依照合同约定履行相应责任。 尹华、胡庆艳辩称，1、原告所述属实。因我和他人的债务纠纷，导致抵押房屋被查封，因此没有办成他项权证。2、原告所说欠款金额都是属实的。3、前期我和中行三峡分行进行过沟通。我对泰江公司感到很抱歉，因我导致泰江公司承担担保责任。我与跟我有债务纠纷的人沟通过多次，请求他解封未果，因为中行三峡分行把我起诉了。4、我会尽快还钱，让他项权证办下来。希望与中行三峡分行协商，给我一点时间让我凑款。 泰江公司辩称，一、泰江公司的阶段性担保是附解除条件的担保行为，原告在应该办理抵押登记手续时未及时办理，应视为阶段性担保解除条件已经成就，泰江公司担保责任解除。泰江公司于2013年10月22日，向原告出具了《阶段性担保函》，约定担保期间(解除条件)为:“贷款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止”(附条件和附期限民事行为的区别在于，附条件民事行为所设置条件不必然发生，附期限所设置日期必然到来，因此本案担保行为虽然名为附期间，但实为附条件民事行为，且阶段性担保行为从司法实践上均理解为附条件担保行为)。2019年1月25日，中行三峡分行在泰江公司处，领取了项下贷款所购房屋的不动产权证书原件，涉案房产具备了办理他项权证的条件。原告接受产权证原件之日起，办理他项权证的义务和责任实际转移至中行三峡分行名下，中行三峡分行应按照约定及时办理他项权证，以完成按揭贷款合同义务，及时解除我公司的阶段性担保，所以责任并不在于泰江公司。《合同法》第四十五条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。据此，中行三峡分行不积极履行抵押登记手续的办理，应视为阶段性担保已经解除。二、中行三峡分行违反《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一第五条的约定，既不办理预告抵押登记，也不办理抵押登记，中行三峡分行应承担该损失。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一第五条第2项约定：“所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后90日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。”第3项约定：“所购房屋为现房，借款人应在取得房屋所有权证书后30日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记”。根据合同约定，中行三峡分行已远超过约定时间。即使按照现房约定，在拿到房屋所有权证书后，也应在30日内进行办理抵押登记。但中行三峡分行和尹华、胡庆艳既不办理预告抵押登记也不办理正式抵押登记，其行为已经违反了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，构成对担保人的违约，且中行三峡分行是专业贷款机构，对抵押登记办理的不利后果是清楚的，中行三峡分行没有及时办理登记存在重大过错，泰江公司没有任何过错不应当承担相应后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，其应承担违约责任，赔偿我公司损失，即免除担保责任。依照相关法律规定有担保人担保的情况下，物的担保优先。尹华、胡庆艳购买的涉案房屋价值远远覆盖本案中借款本金。如果中行三峡分行办理了抵押登记，案涉房屋的贷款由抵押就能实现偿付。由于中行三峡分行自身过错导致抵押登记没有能够设立，由此带来的结果应该由其自行承担。另外，商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，若在商品房已经具备抵押登记条件而因贷款银行原因未能完成正式登记，将导致开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，贷款银行应积极办理商品房抵押登记，否则应自行承担损失。综上，泰江公司认为，中行三峡分行在具备办理抵押登记手续的条件时，怠于行使权利，致使抵押登记不能成就的，应视为担保解除条件成就，担保人免除担保责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十三条之规定，请求一审法院依法判令驳回原告对泰江公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审査确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月28日，尹华、胡庆艳为购买泰江公司开发的江山多娇四期预售商品房向中行三峡分行申请贷款，与中行三峡分行签订了编号为：2015年北山房贷字168号《个人一手住房贷款合同》，约定借款金额580000元，自2015年9月14日起至2045年9月15日止，共360期，贷用途为购房，借款利率为月利率4.7208‰，逾期借款的罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50％，还款方式为按月等额本金还款。合同附件一，约定担保方式为:借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。1、所购房屋为期房，但无法办理抵押权预告登记，借款人应在该期房竣工验收且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。2、所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书后90日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。合同附件二第三条约定，借款人出现未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约;出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期;合同的尾部借款人有借款人尹华、胡庆艳的签名与捺印。2015年9月14日，中行三峡分行向尹华、胡庆艳指定的泰江公司账户支付了借款本金580000元。后尹华、胡庆艳依约偿还部分借款，截止2019年5月5日，尚欠中行三峡分行借款本金510914.05元，利息2294.19元，罚息2.63元。 泰江公司系“江山多娇四期”楼盘的开发商。2013年10月22日，泰江公司向中行三峡分行出具了《阶段性不可撤销连带责任担保函》，对“江山多娇四期”楼盘购房客户贷款向中行三峡分行提供阶段性连带担保责任，担保期间自借款合同生效之日起至借款人所购房屋他项权证正本交付中行三峡分行之日止。担保范围为合同所担保的主债权即中行三峡分行依据借款合同向借款人发放的贷款，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因债务人违约而给中行三峡分行造成的损失和其他所有应付费用。 另查明，2018年10月23日，伍家岗区沿江大道218-76号房屋登记至尹华、胡庆艳名下，产权证号为：鄂（2018）宜昌市不动产权第0074508号。2019年1月25日，泰江公司将上述产权证书交至中行三峡分行。截止2019年7月11日，该房屋分别于2019年3月5日、2019年5月27日被湖北省长阳土家族自治县人民法院、宜昌市伍家岗区人民法院查封，房屋无抵押。 本院认为，中行三峡分行与尹华、胡庆艳签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同有效成立，本院依法予以确认。中行三峡分行依约发放了贷款，但尹华、胡庆艳不按期足额偿还借款本息，构成违约，依法应当承担违约责任。上述合同约定借款人未按期归还贷款本息的，贷款人有权行使主合同提前到期的权利。中行三峡分行依据该约定请求解除双方签订的《个人一手住房贷款合同》，并由尹华、胡庆艳偿还截止2019年5月5日的借款本金510914.05元、利息2294.19元、罚息2.63元，并自2019年5月6日起以其所欠的借款本金为基数按照《个人一手住房贷款合同》约定的标准支付利息及罚息至其还清上述借款本息之日止，符合法律规定，应予以支持。对中行三峡分行主张尹华、胡庆艳承担其律师费用的诉请，其并未提供相关证据证明该费用已实际发生，本院不予支持。 关于泰江泰江公司是否应承担担保责任的问题。泰江公司向中行三峡分行出具《阶段性不可撤销连带责任担保函》，是其真实意思表示，未违反法律规定，其有效性应予以确定。担保函约定，泰江公司对“江山多娇四期”楼盘购房客户贷款向中行三峡分行提供阶段性连带担保责任，担保期间自借款合同生效之日起至借款人所购房屋他项权证正本交付中行三峡分行之日止；担保范围为合同所担保的主债权即中行三峡分行依据借款合同向借款人发放的贷款，包括本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因债务人违约而给中行三峡分行造成的损失和其他所有应付费用。现泰江公司仍在担保期间内，其依约应对上述债务承担连带担保责任。泰江公司抗辩，未办理抵押权登记的责任在中行三峡分行，应免除其担保责任。本院认为，尹华、胡庆艳购买的房屋系期房，《个人一手住房贷款合同》中对期房办理抵押权登记的约定为：1、无法办理抵押权预告登记，借款人应在该期房竣工验收且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。2、可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书后90日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记。泰江公司将产权证书交至中行三峡分行的时间为2019年1月25日，距该房屋于2019年3月5日被湖北省长阳土家族自治县人民法院查封时间间隔39天。泰江公司未提交关于该房屋属于“可办理抵押权预告登记”亦或“无法办理抵押权预告登记”的情形的证据，不能证明中行三峡分行在拿到产权登记证书后的合理期限内未办理抵押权登记，且双方并未就未能办理抵押权登记的情况下免除担保责任进行约定，故其抗辩理由不能成立，本院不予采信。 关于中行三峡分行主张尹华、胡庆艳协助其办理江山多娇四期6-1-0901号房屋的抵押登记的诉请。因该房屋已被法院查封，至今未解除查封，尚不具备办理抵押登记的条件，故该诉请可在条件具备后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十八条、第二十ー条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、解除原告中国银行股份有限公司三峡分行与被告尹华、胡庆艳签订的编号为：2015年北山房贷字168号《个人一手住房贷款合同》； 二、被告尹华、胡庆艳于本判决书生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司三峡分行支付借款本金510914.05元、利息及罚息2296.82元（截止2019年5月5日），并自2019年5月6日起以其所欠的借款本金为基数按照2015年北山房贷字168号《个人一手住房贷款合同》约定的标准支付利息及罚息至借款本金清偿完毕之日止； 三、被告宜昌市泰江置业有限公司对被告尹华、胡庆艳在上述第二项判决中应当履行的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4466元（已减半收取）、保全费3220元，由被告尹华、胡庆艳、宜昌市泰江置业有限公司负担（原告中国银行股份有限公司三峡分行在起诉时已预交，由被告尹华、胡庆艳、宜昌市泰江置业有限公司在清偿上述债务时一并给付原告中国银行股份有限公司三峡分行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 宋 亮 二〇一九年十二月二十日 书记员 乔曼丽