广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11253号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州粤房房地产销售代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：裴某1。委托诉讼代理人：丘添美子，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶映娴，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陶豪生，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文英，广东昊驰律师事务所律师。上诉人广州粤房房地产销售代理有限公司（以下简称粤房公司）因与被上诉人陶映娴房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粤房公司上诉请求：1.改判陶映娴继续履行2018年12月6日与粤房公司签订的《认购书》，并与粤房公司签订《房屋买卖合同》；2.一、二审诉讼费由陶映娴承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，应予以改判或发回重审。（一）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该规定是指双方签订《认购书》等预约合同后，有一方违约时守约方提出解除合同的，法院应予以支持。但粤房公司提起的反诉请求是要求陶映娴继续履行《认购书》，而非是要求解除《认购书》，一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定明显属于法律适用错误。一审法院已认定陶映娴因自身原因拒绝履行《认购书》系违约行为，则陶映娴不享有解除权，不应支持其解除《认购书》的诉讼请求。粤房公司未提出解除合同的诉讼请求，陶映娴要求解除合同没有法律依据。涉讼商铺产权清晰，《认购书》可继续履行。（二）根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二条规定：“认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”陶映娴与粤房公司签订的《认购书》已经约定涉讼商铺所在地、面积、价格，且陶映娴已经支付了大部分的房款，《认购书》应认定为房屋买卖合同。二、一审判决粤房公司退还购房款及利息，缺乏法律依据，亦不合情理。陶映娴签订《认购书》时缴纳的购房款，不是因粤房公司的违约行为而占用了该资金，粤房公司不存在过错，却要支付利息，有违公平原则。粤房公司以签订《认购书》的方式预约销售涉讼商铺，继而通过签订买卖合同的方式将商铺出售给陶映娴，粤房公司对涉讼商铺的销售是具有可期待的利益，但因陶映娴的违约行为，粤房公司的可期待利益完全丧失，若要补偿陶映娴利息损失，对粤房公司明显不公。陶映娴辩称，一、粤房公司恶意违约在先，陶映娴有权解除《认购书》。陶映娴与粤房公司签订的《认购书》是预约合同，该合同目的是签订正式的《房屋买卖合同》。陶映娴签订《认购书》之前，粤房公司保证涉讼商铺证件齐全、可办证，但当陶映娴付完定金要求粤房公司出示涉讼商铺产权证及告知产权人信息时，粤房公司却以各种理由拒不出示，后陶映娴又多次要求，粤房公司却置之不理。陶映娴对此曾委托律师发函予粤房公司，要求粤房公司在合理期限内出示，但粤房公司仍未作出任何回应。要求粤房公司出示产权证和披露产权人信息是陶映娴购买涉讼商铺理应享有的权利，该事项关系后续正式《房屋买卖合同》的订立及陶映娴是否能合法取得涉讼商铺的产权。陶映娴支付定金96000元，却一直无法了解涉讼商铺产权信息，有理由怀疑粤房公司故意欺瞒涉讼商铺未取得产权证，《房屋买卖合同》无法如期订立，无法取得涉讼商铺的产权，陶映娴不得已才提出解除《认购书》。即使粤房公司提供了涉讼商铺后期补办的产权证，但该产权证在陶映娴购买商铺时根本不存在。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，粤房公司应主动向陶映娴告知、说明涉讼商铺的产权信息，全面介绍涉讼商铺，但粤房公司故意违约、恶意欺瞒的行为导致双方的合同目的无法实现，陶映娴有权解除《认购书》，粤房公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。二、粤房公司在订立正式《房屋买卖合同》前收取高额定金，违背诚信原则，应向陶映娴支付利息。《认购书》仅是双方的立约意向书，陶映娴当时对涉讼商铺的产权情况并不了解，合同能否完全履行存在一定风险，但粤房公司利用其优势地位，故意欺骗缺乏购房经验的陶映娴，签订了显失公平的《认购书》，并要求陶映娴一次性支付96000元定金。粤房公司的行为违背行业规则，违反诚信原则，粤房公司应对《认购书》的解除承担责任。一审判决粤房公司按中国人民银行同期贷款利率向陶映娴支付利息，符合公平原则和法律规定，粤房公司的上诉主张不成立，应予以驳回。陶映娴向一审法院提出诉讼请求：1.解除陶映娴、粤房公司于2018年12月6日签订的《认购书》；2.粤房公司向陶映娴退还首期款项68384元及支付以此为本金从2018年12月6日起至实际清偿日止按年利率6%计算的利息；3.粤房公司向陶映娴返还双倍定金55232元（按买卖合同总价的20%计算）；4.粤房公司承担本案诉讼费。粤房公司向一审法院提出反诉请求：陶映娴继续履行涉讼合同。一审法院认定事实：2013年12月7日，广东时代胜誉房地产开发有限公司（出卖人）与杨某（买受人）签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定出卖人将涉讼商铺售予买受人。2018年11月1日，杨某出具一份《授权书》，载明杨某授权粤房公司销售其名下的佛山市南海区时XX城地下商业的商铺，并代收销售款、税费等一切费用。2018年12月6日，粤房公司（甲方，卖方）与陶映娴（乙方，买方）签订一份《认购书》，约定：乙方认购涉讼商铺，建筑面积5.54平方米；认购总价138080元，乙方应在认购书签订当日一次性缴清认购定金96000元，2019年6月30日前支付剩余房款42080元；乙方应于2019年6月30日前到甲方指定地点签署《房屋买卖合同》；乙方已现场阅读双方买卖合同的条款，全面了解及认可买卖合同条款，不得以任何理由拒绝按照已确定的买卖合同版本签署买卖合同；乙方已实地查看并了解认购物业，乙方同意对认购物业的现状包括但不限于面积、层高、楼层、装修标准、授权经营、周边位置、商业氛围等因素完全了解，本认购书签署后，不得以任何理由拒绝签订买卖合同、支付购房款；如乙方未能全面履行认购书中约定的义务，存在下列情形中任何一项或者多项违约行为的，包括但不限于：1)未在本认购书约定的期限内向甲方缴付定金、任一期房款、过户税费、律师费等；2)未按本认购书约定办妥银行按揭手续；3)未按照认购书约定时间签订买卖合同；4)未按照认购书约定时间签订《经营管理协议》等，均构成对本认购书的根本违约，该等情形下甲方有权解除本认购书，没收定金，并有权另行处置认购物业；等等。同日，粤房公司出具两份《收款收据》，确认收到陶映娴定金50000元、首期款46000元。2019年3月22日，陶映娴委托律师向粤房公司寄送《律师函》，要求粤房公司自收函之日起至2019年3月26日前向陶映娴出示相关的产权证书及该商铺的真实信息。邮件于次日被签收。涉讼商铺于2019年5月14日办理不动产权证，登记权属人为杨某。2019年5月23日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果显示涉讼商铺无抵押、无查封。诉讼中，陶映娴、粤房公司一致确认陶映娴已向粤房公司支付购房定金96000元。陶映娴在粤房公司出示涉讼商铺不动产权证后，仍坚持解除双方签订的认购书。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。陶映娴、粤房公司于2018年12月6日签订的《认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。《认购书》属于陶映娴、粤房公司就涉讼商铺买卖签订的预约合同，陶映娴在粤房公司出示涉讼商铺的不动产权证后仍坚持解除《认购书》，不同意再与粤房公司签订《房屋买卖合同》，该预约合同的目的无法得到实现，陶映娴请求解除《认购书》符合法律规定，一审法院依法予以支持。粤房公司反诉请求继续履行《认购书》理据不足，一审法院依法不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”诉讼中，粤房公司已提供涉讼商铺的不动产权证，且涉讼商铺不存在权利限制情形，陶映娴以涉讼商铺没有产权证、无法办理过户手续、陶映娴购买商铺的目的无法实现为由拒签《房屋买卖合同》的理由不能成立。现陶映娴因自身原因不再订立《房屋买卖合同》，应承担解除预约合同的违约责任。《认购书》约定陶映娴未按照约定时间签订买卖合同，粤房公司有权解除《认购书》，没收定金，故陶映娴无权要求退还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”涉讼商铺总价138080元，《认购书》约定定金为96000元，已超过合同标的额的百分之二十，故一审法院调整定金数额为27616元（138080元×20%）。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，即粤房公司应退还购房款（除定金外）68384元（50000元+46000元-27616元）予陶映娴。粤房公司在签订《认购书》时除收取法律规定限额的定金外，还收取陶映娴大部分首期购房款，有违诚实信用原则，陶映娴也存在利息损失，一审法院酌情确定粤房公司支付以68384元为本金从陶映娴主张权利之日即2019年4月4日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予陶映娴。陶映娴诉请超出核定部分，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、解除陶映娴与粤房公司于2018年12月6日签订的《认购书》；二、粤房公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款68384元并支付以此为本金从2019年4月4日起至实际退还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予陶映娴；三、驳回陶映娴的其他诉讼请求；四、驳回粤房公司的全部反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1530.8元（陶映娴已预交），由陶映娴负担776元，由粤房公司负担754.8元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。陶映娴已预交的754.8元，自判决发生法律效力后，经陶映娴向一审法院申请，一审法院予以退回。一审案件反诉受理费1530.8元（粤房公司已预交），由粤房公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉讼《协议书》应否解除，若应，则《协议书》解除后的责任负担问题。其一，涉讼《协议书》应予以解除。涉讼《认购书》仅约定在一定期限内签订房屋买卖合同，未约定涉讼商铺交付等主要条款，故涉讼《认购书》系陶映娴、粤房公司就涉讼商铺买卖而签订的预约合同。预约的目的和结果在于订立本约，因陶映娴不同意与粤房公司签订《房屋买卖合同》，坚持解除涉讼《协议书》，涉讼《协议书》预约合同的目的已无法实现，故涉讼《认购书》应予以解除。粤房公司要求陶映娴继续履行《认购书》及签订《房屋买卖合同》的上诉请求不成立，本院不予支持。其二，粤房公司应返还购房款68384元及以此为本金自2019年4月4日起至实际退还日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予陶映娴。陶映娴因自身原因不同意订立房屋买卖合同，应承担解除预约合同的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定、《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定及《认购书》关于陶映娴未按照约定时间签订买卖合同，粤房公司有权没收定金之约定，粤房公司有权没收合同标的额的百分之二十，即27616元（138080元×20%）。如前所述，涉讼《协议书》应予以解除。涉讼《协议书》解除后粤房公司基于《协议书》取得的财产应予返还，扣除粤房公司应没收的金额27616元，则粤房公司应退还购房款（除定金外）68384元（50000元+46000元-27616元）予陶映娴。此外，一审根据诚实信用原则，结合本案粤房公司签订《认购书》时除收取法律规定限额的定金外，还额外收取陶映娴大部分首期购房款的事实，酌定粤房公司支付以68384元为本金从陶映娴主张权利之日即2019年4月4日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息予陶映娴并无不当，本院予以维持。综上所述，粤房公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3061.6元，由上诉人广州粤房房地产销售代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二十四日法官助理 闫 洁书 记 员 钟勉力