北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53790号原告（反诉被告）：陈茹月，女，1960年7月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：朱喜亮，男，1958年12月26日出生，汉族，北京市建筑机械厂退休员工，住北京市朝阳区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：关巧红，北京市易行律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍月全，男，1964年8月18日出生，汉族，首汽集团股份有限公司出租车司机，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：周秀民，女，1966年1月24日出生，汉族，北人集团退休职工，住北京市朝阳区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：朱剑，北京振邦（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）陈茹月、朱喜亮（以下简称姓名）与被告（反诉原告）伍月全、周秀民（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈茹月、朱喜亮共同委托诉讼代理人关巧红，伍月全、周秀民及其共同委托诉讼代理人朱剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈茹月、朱喜亮向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认陈茹月、朱喜亮与伍月全、周秀民于2009年3月28日签署的关于北京市朝阳区垡头翠城馨园X号楼X号借名买房《协议书》无效；2、请求判决伍月全、周秀民将上述房屋返还给陈茹月、朱喜亮。事实和理由：陈茹月与朱喜亮系夫妻，伍月全系陈茹月之异父异母弟弟，周秀民系伍月全之妻。2009年陈茹月通过拆迁取得了购买北京市朝阳区垡头翠城馨园X号楼X号（以下简称诉争房屋）的经济适用房购买资格。2009年3月28日，陈茹月、朱喜亮与伍月全、周秀民签订《协议书》，约定诉争房屋购房申请人是陈茹月，购房款由伍月全、周秀民支付，另外支付给陈茹月、朱喜亮经济适用房房号10万元，自诉争房屋交付使用时，即由伍月全、周秀民及家人居住。现陈茹月、朱喜亮认识到上述借名给伍月全、周秀民购买经济适用房的行为和协议均是错误的，依据法律规定特诉至人民法院，要求确认上述协议无效，并由伍月全、周秀民返还上述讼争房屋。伍月全、周秀民辩称并反诉称：不同意陈茹月、朱喜亮的诉讼请求，这些诉讼请求没有事实基础和法律依据，应予以驳回。具体阐述如下:一、陈茹月、朱喜亮和我们于2009年3月28日签订的关于诉争房屋的协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，合法有效，其合同效力应该受到法律保护。二、诉争房屋是陈茹月、朱喜亮原有房屋被拆迁后而获得的回迁安置房，该房屋只是按照经济适用房模式进行管理，并不等同于保障性的经济适用住房，而真正意义上的经济适用房是由政府提供优惠政策，目的是用来解决中低收入城镇居民住房困难，限建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，包括经济适用房、两限房及自住性住房，其购房资格具有专属性。2007年6月北京市出台《北京市经济适用住房管理办法》对经济适用住房实行“三级审核，两级公示”的严格审核程序，并通过随机摇号方式来确定购房人资格，通过公共审核程序摇号取得的购房资格，这是一种稀缺资源，与社会公共利益相关。如果通过借名买房等方式，对通过摇号取得的住房资格(或买卖房号)进行买卖，则明显损害社会公共利益，这样的协议才被认定为无效。反观诉争房屋的房产性质和来源，则与此完全不同。它是回迁安置房，不存在损害社会公共利益的情形，陈茹月、朱喜亮完全有权处置，因此双方签订的协议合法有效。三、2014年12月16日，北京市高级人民法院关于《审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题会议纪要》第五条关于“购房指标转让合同的效力”明确规定，当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置房等)的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持。但当事人转让经济适用房等政策性保障住房购房指标除外。而上述会议纪要第十条关于“借名买房的认定与处理”又规定，借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要去确认房屋归其所有的，法院应向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房产登记过户手续。该会议纪要指出，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定，政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。由此可见，本案中陈茹月、朱喜亮要求确认合同无效的请求并不符合述法律规定。上述指导意见第七条也规定：出卖人转让已购按经济适用房管理的房屋，当事人主张合同无效的，不予支持。根据本案双方提交的证据可以看出，诉争房屋明显不属于保障性的经济适用住房，陈茹月、朱喜亮的诉讼请求不应该得到支持。四、陈茹月、朱喜亮在协议书中承认，诉争房产购房款232140元是我们全款支付的，并且我们还给陈茹月、朱喜亮10万元房号转让费，这10万元直接打到陈茹月、朱喜亮儿子的购房款里，作为其儿子购房款中的一部分，帮其购房。要知道十年前的10万元可不是一个小数，如果当初没有这10万元，陈茹月、朱喜亮另一套回迁安置房就可能买不下来。当时双方在协议中明确约定，诉争房屋交付使用时，由伍月全、周秀民及家人居住，同时还约定在协议签订五年后把房星过户到伍月全、周秀民或家人名下，此房今后发生的一切费用由伍月全、周秀民承担。然而，事实上伍月全、周秀民不仅支付了购房款、房号转让费，还交了房屋维修基金，物业管理费，水电费，煤气费等有关费用。取得房屋后，伍月全、周秀民还花了八万多元装修了房屋，购买了家具、家电等，并自2009年3月28日居住至今。于此房有关的购房协议、房产证、契税证明、物业费、水电费登记交费凭证都在伍月全、周秀民手中，这些都足以证明诉争房屋的实际所有权人是伍月全、周秀民，而非名义上的陈茹月、朱喜亮。五、民事活动应遵循诚实信用原则，必须有恪守契约的精神。既然双方当初签订了协议书，伍月全、周秀民也已经按照协议规定内容全部履行了义务，那么陈茹月、朱喜亮也应该信守承诺，履行对等的义务，不能因房价上涨了就背信弃义。综上所述，伍月全、周秀民认为诉争房屋是陈茹月、朱喜亮拆迁而得来的回迁安置房，目前国家的法律法规及政策并未禁止此类房屋的转让与买卖。双方签订的协议也不违反法律、法规强制性规定，更没有损害社会共同利益。现在诉争房屋落在陈茹月名下，已经具备了办理过户的条件。故提起反诉，要求陈茹月、朱喜亮协助伍月全、周秀民办理诉争房屋的过户手续，将房屋过户到伍月全名下。陈茹月、朱喜亮针对反诉辩称：不同意反诉请求，坚持我们的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年陈茹月因房屋拆迁获得购买经济适用住房的资格。2009年3月28日，陈茹月、朱喜亮与伍月全、周秀民签订《协议书》，约定：北京市翠城Y区Y号楼X号房屋，购房申请人是陈茹月，房屋面积约73平方米，每平米3180元，房款共计222140元。此房款由伍月全、周秀民于2009年3月28日全额支付，并于当日另外支付哥哥朱喜亮、姐姐陈茹月翠城经济适用房房号10万元。双方达成协议，自翠城Y区Y号楼Y号房屋交付使用时，既由伍月全、周秀民及家人居住，并且在五年之后，把此房过户给伍月全或家人等。此房以后发生的一切费用均由伍月全、周秀民支付。2010年12月14日，陈茹月与北京市住总房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，该合同适用范围为“已签订和平村项目拆迁补偿协议并向拆迁人交付原住房满三年的买受人”，约定陈茹月购买朝阳区垡头Y号住宅楼X层X号房屋（即诉争房屋），购房款为232140元。经查，诉争房屋的购房款、契税、维修费等由伍月全、周秀民支付，相应的购房手续、房屋产权证书原件由伍月全、周秀民持有，诉争房屋自2011年11月7日交付后，一直由伍月全、周秀民居住使用。本院认为：就已查明的事实看，诉争房屋系经济适用房，该经济适用房的购房资格系伍月全所有。经双方协商，诉争房屋由伍月全、周秀民出资购买，并且在交付后由二人实际控制使用，相应的购房手续、房屋产权证书均由伍月全、周秀民持有，该行为符合借名买房的特点，双方实质上构成借名购买经济适用房的法律关系。本案争议焦点是合同效力问题,本院认为,经济适用房属于政策性保障住房，其受政策的影响较大。特别是国家为保障低收入家庭，通过资格审核，给予购买经济适用房的指标。转让这样的经济适用房购房指标实际上侵害了其他具有购买经济适用房资格人的利益，即是对公共利益的侵害，因此，转让经济适用房指标的行为受到法律的禁止。本案经济适用房的购房指标，系陈茹月因拆迁获得，其个人购买经济适用房还是转让给他人购买经济适用房，并不对公共利益造成影响。现诉争房屋已具备上市交易条件，双方之间的合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效。故对于陈茹月、朱喜亮要求确认协议无效并要求腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于伍月全、周秀民要求陈茹月、朱喜亮配合办理房屋过户手续的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、陈茹月、朱喜亮于本判决生效后七日内协助将位于北京市朝阳区垡头翠城馨园X号楼X号房屋过户至伍月全名下；二、驳回陈茹月、朱喜亮的全部本诉诉讼请求。本诉案件受理费2391元，由陈茹月、朱喜亮负担（已交纳）。反诉案件受理费2391元，由陈茹月、朱喜亮负担（伍月全交纳，陈茹月、朱喜亮于本判决生效后七日内给付伍月全）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 吴 玲审判员 **晶二〇一九年十二月十三日书记员 贾宜臻