天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初8340号原告：张庆芳，女，1988年9月6日出生，汉族，居民，住河北省廊坊市香河县。被告：天津森岛鸿盈置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白街道宝白路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司员工。被告：天津金晟文化传播有限公司，住所地天津市武清区河北屯镇河北屯村。法定代表人：刘安宁，执行董事。委托诉讼代理人：李爽，该公司员工。委托诉讼代理人：连星，北京方嘉律师事务所律师。原告张庆芳与被告天津森岛鸿盈置业投资有限公司（以下简称森岛公司）、天津金晟文化传播有限公司（以下简称金晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张庆芳、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝、金晟公司的委托诉讼代理人李爽、连星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告森岛公司向原告支付无前后露台给原告造成的损失138223元；2.判令被告金晟公司退还团购费55000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月初，被告森岛公司的业务员向原告推荐天津市宝坻区芙蓉湾花园的商品房，邀请原告前去看看。原告于2016年5月7日后到天津市宝坻区大白庄镇芙蓉湾花园售楼处，在销售员带领下来到锦绣香江-百合园3-5-401样板房，销售员给原告介绍了本小区的地理环境、周边交通、配套设施以及此房的格局，赠送前后露台、赠送阁楼，每户有一地下车位等各种优惠活动，原告感到很满意。原告要求去看一下现房时，现房正在施工，有铁皮围着进不去。销售员说，格局、户型图跟看的样板房一样，于是原告决定购买该户型的商品房。根据销售员的安排，原告与被告森岛公司在2016年6月30日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买位于天津市宝坻区，建筑面积83.29平方米，总房款528987元，2017年10月31日前交付房屋，并约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约履行了自己的付款等义务，原告并未接到2017年10月31日收房通知，原告根据合同日期2017年10月31日到锦绣香江收房，发现被告正在办理交房手续，但还没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告的这一做法，违反了合同的约定。并且，被告交付的商品房与之前看的样板房格局及宣传单不同，没有前后露台，构成虚假宣传。另外，作为商品房代销商的被告金晟公司，收取了55000元的所谓的团购费，违反了《商品房销售管理办法》有关规定。被告种种违法、违约行为给原告造成了重大的损失，原告多次找被告协商解决，没有结果，故原告提起诉讼。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，原告购买房屋时涉案房屋为准现房，2016年房市火爆，涉案房屋没有来得及设置样板间和宣传页就销售一空，被告不存在虚假宣传的事实。原告已经于2018年3月25日实际收取房屋，且产权证已经办理完毕，原告并未提出过异议，故请求法院驳回原告的诉讼请求。涉案房屋本身就没有露台，不构成虚假宣传。国家规划文件也不允许有前后露台。森岛公司交付的房屋是符合政府规划验收要求的。森岛公司销售涉案房屋时没有承诺过有前后露台。金晟公司辩称，不同意原告的第二项诉讼请求和事实理由，请求法院依法驳回本案原告的全部诉讼请求。一、金晟公司与原告之间居间服务合同依法订立并已履行完毕，原告要求退还“团购费”没有任何事实与法律依据。2016年，原告与金晟公司签订《金晟爱家购房团购优惠协议》（以下简称团购协议），由原告自愿参加购房团购活动，缴纳团购活动服务费，购买锦绣香江指定楼座，双方之间存在居间服务合同关系。团购协议约定“已购买金晟ＶＩＰ爱家卡的会员……在正式签署购房合同后，服务费不予退还”，“团购活动服务费，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费”。同时，原告在诉状中自认，其已于2016年6月30日与本案被告森岛公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买了团购协议中约定的“指定楼座”，即天津市宝坻区室的房屋。至此，金晟公司已促成双方交易、完成居间服务，金晟公司与原告的居间服务合同已经履行完毕。依据双方协议约定，该团购服务费不予退还。二、金晟公司为履行合同、促成交易，付出了大量劳动和成本，金晟公司有权取得服务费。为提供团购服务，金晟公司进行了包括楼盘信息的搜寻、梳理，房产市场以及房价的研究，优惠房源的汇总与争取的工作。金晟公司以自己的资源、信息、平台、渠道及劳务等整合为服务内容提供给原告，金晟公司已为原告提供了服务并付出了大量成本，并成功促成了原告与森岛公司订立购房合同。三、本案已有同期同类判决，法院认定团购协议合法有效，原告要求退还团购费的请求均未获得支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张庆芳提交证据如下：1、京津新城管委会关于对“锦绣香江交房不规范”等问题核实的回复文件复印件1份，证明森岛公司确实有不规范问题，如没有准许交付使用证、房屋与样板间不符问题；2、天津市森岛置业有限公司于2018年4月28日给出的与政府及业主洽谈问题回复复印件一份，证明被告森岛公司存在虚假宣传问题、顶层露台问题，上面给出三个补偿方案，实际上业主们并没有得到补偿；3、《天津市购房买卖合同》复印件一份，证明张庆芳已经购买芙蓉湾花园16-3-502商品房；4、购房时销售员推荐房子的时候的视频和录音光盘一份，证明推荐的房子是有前后阳台的，张庆芳是看中阳台才购房的；5、收房时森岛公司给张庆芳的验楼手续复印件一份，证明森岛公司认可涉案房屋没有阳台；6、天津市商品房住宅使用说明书一份，证明芙蓉湾花园16-3-502中商品房排水示意图和电器线的示意图上明确显示有阳台，森岛公司出售楼房屋与实际楼设计不相符；7、（2019）津0115民初4513号民事案件庭审笔录一份，证明森岛公司已经承认交楼验收单的真实性，并认可涉案房屋缺少阳台；8、金晟公司出具的购房团购协议书一份，证明该协议不符合法律规定。森岛公司对以上证据质证称：对证据1、真实性无异议，证明目的不认可，来源合法性不认可。该份文件中涉及虚假宣传问题转给市场监督管理局，区市场监督管理局的核实结果是不构成虚假宣传。关于房屋外立面和样板间不符问题，规划局回复是通过了验收且验收合格，业主代表没有异议；对证据2、不认可证明目的，真实性无法确认，文件中涉及的虚假宣传问题，天津市森岛置业投资有限公司的明确回复是双方的权利义务以合同为准，不存在虚假宣传，不认可关联系，出具该文件的是天津市森岛置业投资有限公司而不是天津森岛鸿盈置业投资有限公司；对证据3、真实性认可，证明目的不认可，该合同附件六补充协议第5.5、5.6条明确约定，样板房仅作参考，不作为商品房交付标准，买受人在签署买卖合同时已经实地考察，清楚商品房的楼层朝向景观外立面等情况；对证据4、真实性、关联性、证明目的都不认可，视频中房屋并非森岛公司样板间，通过视频可以看出，该房屋是一个住户家里，涉案房屋在出售时楼市火爆根本没来得及设立样板间，另外视频中也没有看到张庆芳，不能证明是张庆芳看的样板间；对证据5、不认可真实性和证明目的；对证据6、不认可证明目的，该说明书是政府提供的格式文本，关于阳台的注意事项仅是格式范本，并不代表本案涉案房屋存在阳台，涉案房屋应该以建筑平面示意图为准，示意图中没有前后露台。给排水示意图、电器线路图仅是格式文本并非指涉案房屋，有阳台的仅是针对涉案房屋所在楼房的三、四层户型；对证据7、真实性没有异议，不认可证明目的，森岛公司交付张庆芳的涉案房屋确实没有前后露台，但符合双方合同约定；对证据8、真实性、合法性认可，不认可证明目的。金晟公司对以上证据质证称：对证据1-7、因与金晟公司无关，不发表意见；对证据8、真实性、合法性认可，证明目的不认可。协议内容表明张庆芳自愿签订协议，金晟公司收取服务费符合约定。协议约定正式签订购房合同后服务费不退换及服务费不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费。现张庆芳已经与森岛公司签订《商品房买卖合同》，故张庆芳要求退还服务费无事实和法律依据。协议中明确约定团购费性质是服务费，在双方签订正式的买卖合同之后生效，团购优惠的条件是55000元抵85折，涉案房屋的备案件为8050元，张庆芳购买房屋的单价为6351.15元，折合优惠是79折，张庆芳享受到了购房优惠。本院对张庆芳提交的证据认定如下：对证据1、真实性予以认定，但该证据不能证明原告的证明目的；对证据2、因该文件并非天津森岛鸿盈置业投资有限公司出具，故不能达到原告的证明目的；对证据3、真实性予以认定；对证据4、因森岛公司对该证据不认可，本院亦无法确认视频中的房屋为森岛公司为销售涉案房屋设置的样板间，故对该证据不予采纳；对证据5、真实性予以认定，但该证据仅能证明森岛公司向原告交付的涉案房屋没有阳台；对证据6、真实性予以认定，因该说明书所附16#楼五层建筑平面示意图中显示无阳台，故不能达到原告的证明目的。证据7、8的真实性予以认定。森岛公司提交证据如下：1、《商品房买卖合同》一份，证明涉案房屋平面图显示没有前后露台。合同附件第5.5条中约定，样板间仅作为参考。第5.6条买受人已经到现场实地考察，清楚房屋外立面等情况，涉案房屋属于准现房；2、照片两张，证明森岛公司在售楼处显著位置摆放温馨提示，双方的权利义务以合同为准，且已向原告进行明确告知；3、照片两张，拍摄的是售楼处的沙盘模型，证明1期的房屋有露台，但3期的5楼顶层无露台，涉案房屋属于3期；4、小区现场照片7张，证明买受人能清晰地看到5楼没有前后露台；5、建筑工程墙体部分节能验收记录表5张，证明涉案房屋在销售时外立面已经施工完毕，清晰可见；6、工程楼号变更通知单复印件，证明证据5中8号楼实际是涉案项目的16号楼；7、工程竣工验收备案表复印件，证明涉案房屋已经竣工验收合同，符合法律规定。张庆芳对上述证据质证如下：对证据1、真实性无异议，对合同中第十条有异议，因为森岛公司向我方提供的使用说明书中有阳台，但实际交付中没有阳台，说明是开发商设计变更了，补充协议第5.5条是指出卖方明确样板房除外，原告买房时森岛公司销售人员明确告知原告看得就是样板房，所以不认可该条约定；对证据2、真实性、证明目的不认可，原告去森岛公司售楼处时销售人员没有提示，直接让原告看的样板房；对证据3、真实性、证明目的不认可；对证据4、真实性、证明目的不认可，照片中不是涉案房屋；对证据5、真实性不认可，与涉案房屋没有关系；对证据6，真实性不认可，是复印件，且红章是后盖的；证据7、不认可真实性，证明目的不认可。金晟公司对森岛公司提交的证据质证称上述证据与其无关，不发表质证意见。本院对森岛公司提交的证据认定如下：对证据1真实性予以认定；对证据2-6，因无法核实其真实性，故对其真实性不予认定；对证据7，虽然该证据为复印件，但结合本案审理的其他案件，能够认定该证据的真实性。金晟公司提交《金晟爱家购房团购优惠协议》复印件一份，证明原告于2016年6月6日自愿参加金晟爱家购房团购活动，交纳55000元，金晟公司收取原告团购服务费符合协议约定。现原告已与森到公司签订《商品房买卖合同》，因此原告要求退还团购费，无事实及法律依据。张庆芳对上述证据质证称，真实性、证明目的不认可，该复印件没有盖章。本院认为，该证据与原告提交的该证据原件核对无异，故对该证据的真实性予以认定。本院依据金晟公司申请前往天津市房地产市场管理服务中心调取了涉案房屋申报价格上限为8050元。金晟公司对该证据的证据三性认可，证明原告享受了购房79折优惠，远低于双方约定的85折优惠，原告已依约实际享受购房优惠。原告对该证据质证称，不认可金晟公司的证明目的，当时原告购买涉案房屋时涉案房屋价格还未达到6000元，原告没有享受到购房价格优惠，被告存在虚假销售行为，是被告的促销手段，该证明中涉案房屋的申报价格上限是森岛公司后补的，对其真实性不认可。森岛公司质证称，无异议，申报价格上限即为房屋备案价。本院认为，虽然原告不认可该证据的真实性，但未提供相反证据证明，故对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月6日，张庆芳与金晟公司签订《金晟爱家购房团购优惠协议》。该协议内容为：张庆芳“于2016年6月6日自愿参加金晟爱家购房团购活动，缴纳55000元服务费，成为金晟爱家VIP会员，购买锦绣香江指定楼座，享受团购优惠。优惠规则如下：购买芙B16楼3单元502室，金晟爱家VIP会员独享团购优惠5.5万抵8.5折。……已购买金晟VIP爱家卡的会员，在签订购房合同前，放弃购房者，有权利申请退还服务费（不计利息）。……在正式签署购房合同后，服务费不予退还。……本人已知晓此次活动的全过程，同意参加金晟爱家此次团购活动，并自愿缴纳会员服务费”。次日，张庆芳向金晟公司交纳团购费55000元。2016年6月30日，张庆芳（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，张庆芳购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区，建筑面积为83.29平方米，每平方米价格6351.15元，总价款528987元。合同附件补充协议第5.5条约定“如出卖人对外展示与该商品房同类的样板房的，买受人理解该样板房的装修系装修单位自己的风格和品位，仅供买受人对该商品房进行装修的示范和参考，不作为该商品房的交付标准，但出卖人明确样板房为交付标准的除外。该商品房交付标准见《商品房买卖合同》附件三”。第5.6条约定“……买受人签署《商品房买卖合同》前已到该商品房现场实地考察，清楚知道该商品房的楼层、朝向、景观、阳台及窗户的位置与数量、室内空间间隔、外立面造型等情况。买受人不得以涉及到上述情况的理由向出卖人主张违约责任或提出解除合同”。2018年3月25日，张庆芳办理了收楼手续，并领取了《天津市商品住宅使用说明书》。涉案房屋于2018年12月28日取得天津市宝坻区建设管理委员会核发的《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明，涉案房屋申报价格上限为8050元/平方米。庭审中，张庆芳称其购买涉案房屋时森岛公司销售人员承诺赠送前后露台，所看样板房及宣传单中有前后露台，现森岛公司交付的房屋无前后露台，要求森岛赔偿无前后露台损失138223元，该损失计算方法为经原告测量缺失阳台部分面积为20平方米，再乘以涉案房屋单价6351.15元/平方米。本院认为，张庆芳与森岛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、森岛公司是否应向张庆芳支付涉案房屋无前后露台损失；二、金晟公司是否应退还张庆芳团购费55000元。对此，本院分别评判如下：一、关于森岛公司是否应向张庆芳支付涉案房屋无前后露台损失问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于本案，首先，张庆芳虽主张森岛公司的销售人员曾承诺赠送前后露台，但其未提供有效证据证明，故对其该项主张不予支持；其次，张庆芳主张森岛公司设置的样板房和宣传单中涉案房屋有前后露台，但未提供有效证据证明森岛公司曾为销售涉案房屋设置有前后露台样板房，亦未提供森岛公司为销售涉案房屋所制作的宣传单，故对张庆芳的上述主张不予支持；再次，张庆芳主张森岛公司将涉案房屋的户型设计进行了变更，原户型有阳台，因其提供的《天津市商品住宅使用说明书》不足以证明上述主张，且根据其提供的京津新城建设管理委员会出具的《关于对“锦绣香江交房不规范”等问题核实的回复》中载明“所审批户型与竣工验收后户型一致”，现涉案房屋已取得《天津市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，亦表明涉案房屋通过了规划验收，故对张庆芳的上述主张不予支持；最后，从张庆芳与森岛公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议内容来看，双方未约定涉案房屋有前后露台。因此，张庆芳要求森岛公司支付无前后露台损失，无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于金晟公司是否应退还张庆芳团购费55000元问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张庆芳与金晟公司签订的《团购协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同中“在正式签署购房合同后，服务费不予退还”的约定，因张庆芳与森岛公司已经签订了《天津市商品房买卖合同》，其要求金晟公司退还团购费，有悖于合同约定。从《团购协议》的内容来看，张庆芳向金晟公司交纳的团购费55000元系为享受房屋价款优惠而支付的对价，其在签订《团购协议》时应当知晓在缴纳团购费后形成的涉案房屋成交总价为优惠后的房价，如张庆芳认为未享受售房优惠，应当在签订《商品房买卖合同》时提出异议。现房屋买卖合同已履行，张庆芳已交付全部房款，结合庭审中当事人的陈述、举证及本院调取证据情况来看，能够认定张庆芳已经享受了购房优惠，故张庆芳要求金晟公司返还团购费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张庆芳的全部诉讼请求。案件受理费4164元，减半收取计2082元，由张庆芳负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇一九年十二月三十一日书记员  李乾