江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1003民初7706号原告：扬州景宇置业有限公司，住所地在扬州市润扬北路8号幸福魔方商务中心16层。法定代表人：田名富,该公司董事长。委托诉讼代理人：王爱民，江苏石塔律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡旻婧，江苏石塔律师事务所律师。被告：沈小三，男，1982年6月16日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：张伟，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞杰，江苏石立律师事务所律师。被告：扬州汇金谷九州影视城有限公司，住所地在扬州市邗江区汊河街道汇金谷新城1幢402室。法定代表人：叶荣庆，该公司执行董事。原告扬州景宇置业有限公司（以下简称景宇公司）与被告沈小三、扬州汇金谷九州影视城有限公司（以下简称汇金谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，因汇金谷公司下落不明，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告景宇公司的委托诉讼代理人胡旻静，被告沈小三的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。被告汇金谷公司经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告景宇公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告汇金谷公司支付租金和商铺占有使用费1650027元；2.判决被告汇金谷公司承担违约金345000元；3.被告沈小三对被告汇金谷公司债务承担连带责任。事实和理由：被告汇金谷公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定汇金谷公司承租原告汇金谷新城，租赁期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止。被告汇金谷公司从2014年就拖欠租金。原告于2017年7月17日起诉要求两被告支付2017年12月31日之前拖欠租金。后为案件审理需要，原告于2018年7月20日明确要求被告支付2016年12月31日之前的租金。2018年10月13日，扬州市邗江区人民法院作出（2017)苏1003民初7370号民事判决，判决主文为：解除《房屋租赁合同》、汇金谷公司腾让商铺，汇金谷公司支付租金111.4万以及沈小三承担连带责任，现该判决已经生效。因2017年年度租金65万元和2018年年度租金69万元被告尚未支付。2019年6月14日，法院强制执行结束将商铺交付给原告。因此，被告汇金谷公司应承担商铺占有使用费310027元。租金和商铺占有使用费合计1650027元。根据《房屋租赁合同》第九条约定，被告未按约支付租金需应当按年租金的50%承担违约金。故被告应支付违约金345000元。原告曾多次催要未果。为维护自身权益，诉请法院。被告汇金谷公司未到庭，但向本院邮寄书面答辩意见称，从2013年开始，涉案房屋出现漏水、电梯停运等情况，经多次催促维修，景宇公司置之不理，造成汇金谷公司损失严重，特别是2017年7月起，原告景宇公司屡次对出租房屋停水停电，造成无法继续使用房屋，汇金谷公司保留反诉的权利。就本案诉讼，根据一事不再理的原则，因（2017）苏1003民初7370号民事判决书已经确定各方权益，原告无权重复起诉。根据法律规定，占用费与租金有本质区别，案涉租赁合同已经于2017年7月19日解除，原告仍要求支付2017、2018年的租金及违约金没有法律依据。被告沈小三在还款计划中没有对2017年及以后的租金提供保证担保，原告请求沈小三承担连带责任，无事实和法律依据，请求驳回其起诉或诉讼请求。被告沈小三辩称，原告景宇公司的起诉构成重复起诉，被告沈小三没有做出对2017年及以后的租金进行保证担保的意思；另外根据合同约定，租金每半年支付一次，先付后用，2017年上半年的租金应在2016年12月15日至2016年12月31日，原告要求保证人承担保证责任，应在主债务届满之日起六个月，原告未在上述保证期间向担保人主张，已经超过保证期间，应免除保证责任，请求驳回原告对沈小三的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院据此认定事实如下：1.原告景宇公司与被告汇金谷公司签订《房屋租赁合同》，约定汇金谷公司承租景宇公司的汇金谷新城1号楼的商铺（建筑面积3750.85平方米），租赁合同期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止，租金支付方式为先付租金后使用，即每年的6月15日至6月30日和12月15日至12月31日支付下一个半年期间的租金。2017年度租金为65万元，2018年度租金为69万元。合同第八条第四项约定，如承租方不支付或者不按约定时间迟延支付租金超过20日的，或欠缴各项费用超过5万元的，出租人有权单方解除合同。第九条违约责任第（二）项约定，乙方（承租人）有违反本合同第八条第四款约定的情形之一的，应按当年租金的50%向甲方支付违约金。2.2016年12月14日，汇金谷公司向景宇公司出具《还款计划》书，确认截至2016年12月31日，汇金谷公司总欠景宇公司租金1214000元，经双方协商达成分期还款计划，从2016年12月开始，每月10日前各还款10万元，最后一期在2017年12月10日前还款11.4万元。下方还载明“2017年度租金按租赁合同正常支付”。汇金谷公司在下方“还款单位”处盖章，沈小三在下方“保证人”处签字。3.2017年7月17日，景宇公司曾起诉汇金谷公司及沈小三，要求支付2017年12月31日之前拖欠租金。2018年7月20日变更诉讼请求为要求支付2016年12月31日之前的租金。2018年10月13日，本院作出（2017)苏1003民初7370号民事判决：“一、确认扬州景宇置业有限公司与扬州汇金谷九州影视城有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年7月19日解除；二、扬州汇金谷九州影视城有限公司应于本判决生效之日起十五日内将汇金谷新城1号楼401-468、473号商铺腾让给扬州景宇置业有限公司；三、扬州汇金谷九州影视城有限公司应于本判决生效之日起十日内给付扬州景宇置业有限公司租金1114000元；四、沈小三对上述第三项判决确定的债务承担连带清偿责任；五、沈小三承担连带责任后，有权向扬州汇金谷九州影视城有限公司追偿。”景宇公司、沈小三不服上述判决向扬州市中级人民法院提出上诉，该院经审理，维持了本院上述判决。本案的争议焦点为：1.原告提起的诉讼是否构成重复起诉？2.被告沈小三应否对2017年以后的租金给付承担连带责任？3.原告主张的各项诉讼请求，应否得到支持？关于争议焦点1，原告景宇公司在（2017)苏1003民初7370号案件中最后的诉讼请求是主张支付2016年12月31日之前的租金1114000元，本案诉讼请求是2017年至2019年的租金及占用费，两此诉讼请求并不重合，因此原告的起诉不构成重复起诉。关于争议焦点2，《还款计划》中“2017年度租金按租赁合同正常支付”的内容不足以认定沈小三有对2017年租金提供保证担保的意思表示。法律规定，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。担保合同是主合同的从合同，从属性是担保的基本属性。首先，从《还款计划》的内容来看，双方当事人是对2016年12月31日前，汇金谷公司所欠景宇公司租金121.4万元的确认和进行分期还款的计划，沈小三所保证的债务应认定为对确定的已经产生的租金121.4万。双方也未在《还款计划》中明确2017年租金数额、履行债务的期限、保证的方式及范围；而作为从属性的保证担保，其担保的范围应明确具体，不应采用推定和臆断的方式加以认定。其次，对《还款计划》约定的有关内容，还应结合《租赁合同》进行系统的解释，租赁合同约定“先付租金后使用”，汇金谷公司对2016年之前的租金所作的还款计划已远超约定的支付时间，因此“2017年度租金按租赁合同正常支付”理解为汇金谷公司承诺2017年度的租金不因2016年度前租金的迟延分期付款而推迟给付的时间更符合前后语境的逻辑。因此，《还款计划》载明的内容无法认定沈小三对121.4万以外的租金有保证担保的意思表示。关于争议焦点3，因汇金谷公司拖欠景宇公司租金，在双方签订还款计划后仍不履行支付义务，景宇公司依约行使了解除权。（2017)苏1003民初7370号民事判决亦明确《房屋租赁合同》于2017年7月19日解除，同时判决汇金谷公司腾让并将房屋交付给景宇公司，因汇金谷公司未履行判决义务，2019年6月14日，本院通过强制执行的方式使房屋得以交付景宇公司。因此，原告景宇公司主张被告汇金谷公司按照合同约定的租金（2017年7月19日前）及其标准计算的占有使用费（2017年7月19日后），注：合同约定的2017年租金为65万元、2018年租金为69万元、按2018年69万元租金÷365×164日（2019年1月1日至2019年6月14日）=310027元，具有事实和法律依据,本院依法予以支持。关于原告主张的违约金，系依据《租赁合同》第九条违约责任第（二）项约定，即乙方（承租人）有违反本合同第八条第四款约定的情形之一的，应按当年租金的50%向甲方支付违约金。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第三款“人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”第49条“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持”，原告景宇公司主张被告汇金谷公司承担违约金的诉讼请求应予以支持，但双方合同于2017年7月19日解除，当年的租金为65万元，其50%应为65万×50%=32.5万元。双方当事人约定的违约金显然过高，鉴于被告汇金谷公司以抗辩方式否定其应支付违约金，本院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，视为其提出违约金调整的请求。以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础，兼顾本案合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院酌情调整为当年租金的20%，即65万×20%=13万元。综上所述，原告景宇公司主张被告汇金谷公司支付2017年7月19日前的租金及违约金，以及其后产生的占有使用费，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。因被告沈小三未明确对2017年以后的租金及占有使用费进行保证，原告主张被告沈小三承担保证责任，无事实依据，本院依法不予支持。被告汇金谷公司经本院合法传唤未到庭，应自负不到庭举证、质证的法律后果，本案依法可作缺席判决（需要指出的是，被告汇金谷公司在公告期间未来本院领取应诉材料，但在开庭前却向本院邮寄了书面答辩状，说明其对本院审理该案的情况已经知晓，被告沈小三为其股东，其亦理应知晓，但汇金谷公司书面答辩状中未注明自己的送达地址及联系方式，邮寄的来源地亦不予注明，其行为属于最高人民法院印发《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》规定的拒绝应诉、搬离原住所躲避、规避送达的情形，因此，其后的法律文书及诉讼材料本院将根据该意见第九条的规定，以其注册登记地作为邮寄送达地址，文书被退回之日，视为送达之日）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告扬州汇金谷九州影视城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告扬州景宇置业有限公司房屋租金及占有使用费合计1650027元；二、被告扬州汇金谷九州影视城有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告扬州景宇置业有限公司违约金13万元；三、驳回原告扬州景宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22756元，公告费300元，合计23056元，由被告扬州汇金谷九州影视城有限公司负担（原告已预交并同意本院不再退还，由被告扬州汇金谷九州影视城有限公司履行判决义务时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  张田辉人民陪审员  刘向阳人民陪审员  姚盛雨二〇一九年十二月三十日书 记 员  孟 婷