北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初23871号原告：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：吴桐，男，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司法务。委托诉讼代理人：马婕，女，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司客服管家。被告：朱媛媛，女，1985年9月9日出生，汉族，住北京市房山区。原告世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（以下简称世茂公司）与被告朱媛媛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂公司之委托诉讼代理人吴桐、马婕，被告朱媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世茂公司向本院提出诉讼请求：判令朱媛媛向世茂公司支付2018年物业服务费1916.4元。事实和理由：朱媛媛所有的世茂维拉小区xx号楼x单元xxxx房屋（建筑面积为79.85平方米）由世茂公司提供物业管理服务，根据前期物业服务合同／前期物业服务协议的约定，世茂公司有权按建筑面积向被告收取2元／月·平方米的物业服务费。朱媛媛拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1916.4元。世茂公司已多次发送物业费催缴通知函，催缴无果，故而诉至法院，望判如所请。朱媛媛辩称，不同意世贸公司的诉讼请求。第一，双方并没有约定物业服务费的交纳时间，世茂公司的起诉没有法律依据。第二，世茂公司并未给我办理一卡通。第三，我所居住的小区环境脏乱差，世茂公司违反物业服务前期合同第二章当中诸多条款的约定，保洁、绿化、安保等均不到位。第四，世茂公司将业主信息透露给第三方公司向业主催缴物业服务费，影响到我们的生活。第五，电梯广告、快递柜等收益并没有向业主公示。第六，不允许两限房业主乘坐别墅区电梯进入车库。第七，小区内没有安保人员进行巡视，物业费用当中应当包含安全服务费用。第八，自2015年业主办理入住手续至今，世茂公司未上门回访过业主。第九，世茂公司对于公共设施维修维护不及时。第十，世茂公司对于小区内业主召开业主委员大会不是特别支持。第十一，世茂公司提交的物业评估报告的有效期仅为一年，世茂公司没有提交2018年的评估报告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂公司向本院提交前期物业服务合同、公司准予变更登记通知书、前期物业服务费用评估报告摘要、朱媛媛与开发商签订的房屋预售合同及附件七前期物业服务合同、房屋交接确认单、物业服务照片、绿化养护委托服务合同、日常保洁服务合同。朱媛媛发表质证意见称认可房屋预售合同，认可房屋预售合同附件七前期物业服务合同中签名的真实性，对其他证据均不予认可。朱媛媛提交照片，证明小区保洁、安保、绿化、非封闭、设施维护等方面的物业服务达不到标准。世茂公司主张小区交付时即为非封闭式，两限房区域覆盖有监控，安保人员定时巡逻，绿化已达标。根据双方所提交证据及陈述，本院认定事实如下，2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：开发建设单位委托世茂公司对案涉小区提供前期物业管理服务，服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交。2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。2014年9月，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与朱媛媛、刘岩签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为住宅2.0元/平方米·月。北京市房山区良乡镇拱辰街道艺林北街xx号院xx号楼x单元xxxx房屋系朱媛媛及其家人所有，该房屋建筑面积为79.85平方米，尚未交纳2018年1月至2018年12月期间的物业服务费用。朱媛媛于本案审理过程中发表意见，愿意基于产权人之一的身份独立承担本案裁判的物业服务费用。另，本院同时期审理的其他世茂公司诉讼艺林北街22号院业主物业服务纠纷案件中，为核实小区的物业服务状况，案件承办法官前往世茂维拉小区进行调查。调查情况如下：涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房。关于小区非封闭的情况：1.小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间，单元门朝西开，可见施工期间留下的铁皮围挡；2.东门保安亭在6号楼和14号楼之间，两侧均有底商；6号楼单元门朝东开，可见矮墙，市政路一侧距地面约40公分；14号楼4-6单元可见矮墙，市政路一侧距离地面高度约40公分；3.6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙。关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。具体到本案，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂物业公司签订的前期物业服务合同，对朱媛媛具有约束力。关于物业服务费用定价，世茂公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定。世茂公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同以及朱媛媛与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同亦对物业服务费用标准作出约定。现世茂公司要求朱媛媛按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算。朱媛媛称其不同意交纳物业费的原因是世茂公司在物业服务过程中，在公共设施维修、绿化、环境卫生、小区非封闭、安保等方面存在问题。关于涉案房屋所在小区无围墙、非封闭等问题，并非世茂公司的物业服务范围，故对朱媛媛的该项辩称本院不予采纳。关于其所陈述的公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等问题，虽然朱媛媛提交了相关照片予以证明，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，其提交的证据不能全面、客观地反映世茂公司提供物业服务的全部内容。世茂公司亦提交了相关照片证明其履行了相关服务义务，且世茂公司表示对于上述服务项目中所存在的不足问题愿意改正。应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂公司应积极整改、及时回应。业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费，还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会。故朱媛媛所称的问题不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，关于其不同意交纳物业服务费用的意见，本院不予采纳。世茂公司主张的诉讼请求，本院经核算后，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：朱媛媛于本判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费1916.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由朱媛媛负担（已由世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司预交，朱媛媛于本判决生效后七日内向世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司支付上述费用）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吴奕晗二〇一九年十二月十七日书记员  孔博浩