江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初150号原告：金福元，男，1971年12月24日出生，汉族，住无锡市锡山区。被告：无锡长祥房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区长泰国际社区15-101。法定代表人：赵长甲，该公司董事长。委托诉讼代理人：李荣华（后被撤销代理）、许雪松、赵小舟，江苏海辉律师事务所律师。原告金福元与被告无锡长祥房地产开发有限公司（以下简称长祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月30日进行了公开开庭审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年6月19日、7月17日进行了公开开庭审理。原告金福元、被告长祥公司委托诉讼代理人李荣华（参加第一次庭审）、赵小舟（参加第一、二次庭审）、许雪松（参加第二、三次庭审）到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告金福元向本院提出诉讼请求：1、判令长祥公司支付违约金23621.6元；2、判令长祥公司赔偿损失28755元；3、判令长祥公司向金福元赔礼道歉。事实与理由：2016年4月14日，金福元向长祥公司购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》，约定：长祥公司应在2016年7月14日前向金福元交房，但实际交房时间为2016年9月8日，延期56天，按约长祥公司应按日承担已交付房款万分之二的违约金，故长祥公司应承担违约金23621.6元。又因长祥公司交付的房屋存在质量问题，其中铝合金门窗质量问题，修复价格为18755元；地下室长期渗漏渗水，应赔偿10000元。以上，请求判如所请。被告长祥公司辩称：对于逾期交房事实无异议，但逾期天数应为44天，同意承担44天的违约金11730.4元；对于第二项诉讼请求，长祥公司仅承担修复完善的责任，不承担重做的费用；对于第三项诉讼请求，无相关法律依据，请求驳回。本院经审理查明事实如下2016年4月14日，长祥公司与金福元、刘扬签订《商品房买卖合同》，约定：金福元、刘扬向长祥公司购买长泰国际社区17-801室房屋，建筑面积为194.51平方米，单价为6853.12元/平方米；合同第六条约定付款方式为2016年4月14日支付房款273000元，余下房款1060000元办理银行按揭，具体见合同附件四补充条款；合同第八条约定长祥公司于2016年7月14日前将通过分期交付使用竣工验收的商品房交付金福元、刘扬；合同第九条第一款第一项约定逾期交房不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；合同第十三条约定长祥公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，金福元、刘扬有权要求长祥公司按约定标准完善；第十六条约定《住宅质量保证书》未本合同的附件，长祥公司自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，长祥公司应当履行保修义务。附件三约定门窗采用中空玻璃铝合金门窗。附件四第四条第一款第三项约定金福元、刘扬选择贷款付款时，应于2016年5月25日前将贷款1060000元付至长祥公司银行账户；第四条第三款约定除长祥公司原因外，金福元、刘扬按揭贷款不能在合同约定之日全部到长祥公司账户的，金福元、刘扬即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任；第四条第五款约定若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求金福元、刘扬增加首付款比例的，金福元、刘扬应在长祥公司通知的合理期限内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求；第七条约定金福元、刘扬付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与长祥公司办理房屋交接手续。因金福元、刘扬未付清全部房款和其他代收代缴费用而未能办理商品房交接手续，长祥公司有权推迟交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。房屋交付期限自动变更为付清全部房价款之日起15个工作日内。上述合同签订后，金福元按约支付了首付款，所申请的银行贷款1060000元于2016年7月5日支付至长祥公司账户。长祥公司于2016年9月8日向向金福元交付了长泰国际社区17-801室房屋及该房屋的《住宅质量保证书》，其中载明门窗翘裂、五金件损坏的保修期限为1年，保修责任为保修期内因施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，建设单位将无偿进行维修，并载明质量保修受理部门为长泰国际社区物业服务中心。2017年6月17日，金福元向小区物业公司反映其房屋的窗户存在质量问题。审理中金福元自认物业公司曾派人上门维修铝合金门窗，但未修复至今仍存在如下问题：所有百叶窗无法开合，外卫、厨房、书房、南面次卧、北面卧室的窗户都存在难以开合或晃动的情况。2019年6月24日，本院组织双方当事人至长泰国际社区17-801室房屋内勘察，经物业公司现场调试，解决了房屋内所有百叶窗无法开合的问题，但外卫、厨房、书房、南面次卧、北面卧室的窗户存在的难以开合或晃动的情况确实存在且未能修复。对此，长祥公司表示同意立即对上述窗户进行维修、更换相应有瑕疵的五金件，保证修复至功能恢复。但金福元不同意长祥公司的上述方案，坚持要求自行委托他人进行修复，并要求长祥公司承担修复费用。关于修复费用的计算方法：由缺陷的断桥铝平开内倒窗和移门共计18.755平方米，修复方案为全部更换，更换的平均单价为1000元/平方米，因此修复费用18755元。审理中，本院向金福元释明：按照双方合同约定及相关法律规定，本案中承担质量责任的方式不包括赔偿损失，是否需要变更诉讼请求，金福元坚持不变更诉讼请求。审理中，刘扬向本院出具说明，表明同意由金福元主张《商品房买卖合同》项下权利，其不会另行向长祥公司主张权利。本院认为：长祥公司与金福元签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。关于金福元的几项诉讼请求，其中金福元并非地下室的所有权人，其主张地下室渗水主体不适格，且10000元的金额缺乏计算依据，本院不予支持。本案系商品房销售合同纠纷，赔礼道歉并非合同违约责任的承担方式，本院依法对金福元的第三项诉讼请求不予支持。本案中双方的争议焦点为：一、逾期交房违约金应该如何计算；二、涉案房屋门窗存在质量问题，长祥公司应如何承担违约责任？金福元的主张能否支持？关于争议焦点一，《商品房销售合同》附件四第四条第一款第三项约定应于2016年5月25日前将贷款1060000元付至长祥公司银行账户，但实际银行贷款于2016年7月5日付至长祥公司账户。而无论支付方式为何，支付房款系金福元、刘扬的义务，附件四第四条第三款亦约定除长祥公司原因外，金福元、刘扬按揭贷款不能在合同约定之日全部到长祥公司账户的，金福元、刘扬即构成逾期付款，须按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。本案中金福元不能证明贷款发放逾期系长祥公司原因，故银行贷款未能按期支付应系金福元、刘扬的责任。按照附件四第七条的约定，房屋交付期限自动变更为付清全部房价款之日（2016年7月5日）起15个工作日内，即2016年7月26日以前。现房屋实际交付日期为2016年9月8日，比2016年7月26日推迟了44天，因此逾期交房违约金为11730.4元（1333000*0.02%*44）。关于争议焦点二，《住宅质量保证书》中约定门窗的质量保修期限为一年，金福元自2016年9月8日接收房屋后，在保修期内向《住宅质量保证书》约定的质量保修受理部门反映了门窗的质量问题，且现有证据表明涉案房屋的铝合金窗户确实存在质量问题，长祥公司应当承担相应的违约责任。按照《商品房销售合同》第十三条约定，长祥公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，金福元、刘扬有权要求长祥公司按约定标准完善。故长祥公司应按约承担违约责任，即按照合同约定标准对涉案房屋的门窗进行完善。但金福元坚持不变更诉讼请求，其主张的赔偿损失实际系更换门窗的费用，该费用并未实际发生，而本案中的门窗虽存在质量问题，但并无证据证明已达需要更换的程度，故本院对金福元要求长祥公司赔偿损失18755元的诉讼请求依法不予支持。综上所述，长祥公司应向金福元支付逾期交房违约金11730.4元，对于金福元的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、无锡长祥房地产开发有限公司应于本判决生效后10日内向金福元支付逾期交房违约金11730.4元；二、驳回金福元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，由金福元负担860元，由长祥公司负担250元（金福元同意其预交案件受理费由长祥公司直接向其支付，本院不再退回。长祥公司应于本判决生效后10日内将应负担的案件受理费250元给付金福元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹吟冰人民陪审员  叶锡忠人民陪审员  王 玲二〇一九年十二月二十五日书 记 员  严露玮