浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终9162号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州基帝弗斯电子商务有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区延安路609号一层1F18、二层2F15。统一社会信用代码：91330103MA28RR2T91。 法定代表人：樊芝英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢璇、张勇，江苏义科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江国大集团有限责任公司，住所地：浙江省杭州市体育场路333号。统一社会信用代码：91330000704203033K。 法定代表人：刘仁安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：项丹红、吴俊，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 原审被告：杭州壬寅科技有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区圣奥中央商务大厦1402室。统一社会信用代码：91330108MA27WMT065。 法定代表人：樊芝英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢璇、张勇，江苏义科律师事务所律师。 上诉人杭州基帝弗斯电子商务有限公司（以下简称基帝弗斯公司）因与被上诉人浙江国大集团有限责任公司（以下简称国大公司）、原审被告杭州壬寅科技有限公司（以下简称壬寅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：2016年12月31日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司（以下简称国大管理分公司）作为甲方、壬寅公司作为乙方、杭州力全装饰工程有限公司作为丙方签订《品牌专柜装修合同书》1份，约定：本着平等协商、相互支持、共同发展的原则，甲方承担HKDUTYFREEINTERNATIONAL体验店专柜装修总费用3710000元；等等。 2017年2月7日，国大管理分公司作为甲方（出租方）与壬寅公司作为乙方（承租方）签订《物业租赁合同》（合同编号：JY-ZL-01F-201712）1份，约定：乙方自愿向甲方承租“国大城市广场”一、二层，店铺编号为1F18、2F15的场所，该物业的使用面积为742平方米；该物业只限用于经营销售乙方所经营的HKDUTYFREEINTERNATIONAL体验店品牌的零售类商品或服务；甲方提供给乙方该物业之装修标准及设施状况，以物业交付确认书所示为准，除双方另有约定外，该物业交付确认书所示作为甲方按本合同约定向乙方交付该物业和乙方在本合同期满或提前解除本合同时交还该物业的验收标准；乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年；租赁期限从2017年5月20日至2020年5月19日，共36个月，装修期自2017年3月1日至2017年4月30日，该装修期内乙方无需向甲方支付该物业租金，其他需要乙方支付的费用仍需支付，包括装修管理费、相关公用事业费；租赁期满，甲方有权收回全部该物业，乙方应在合同到期后30日内予以交还该物业；乙方应向甲方支付的租金按照“固定租金”和“抽成租金”两种方式中金额较高的方式按月结算；“固定租金”按使用面积计付，每月固定租金=每日租金标准×使用面积×当月天数，第1-3个租约年租金标准为每年5950000元（含物业管理费）；“抽成租金”第1-3个租约年营业额分段抽成：税前营业额小于等于85000000元部分，抽成7%，超过85000000元至小于等于150000000元部分，抽成6.50%，超过150000000元以上部分按6%抽成计提租金；以上租金并不包括乙方另需交付之物业管理费、推广宣传费、公用事业费及其他费用，税前营业额的具体金额由甲乙双方共同核算确定并由甲方出具月结账单；乙方须按甲方规定支付与该物业有关之水、电及电话（如适用）等费用，该等费用的具体金额以甲方出具的月结账单中记载的数额为准；乙方须承担顾客使用信用卡结算、其他消费卡结算及其他结算方式结算而产生的实际手续费，该等手续费由甲方从每月营业款项中扣除；乙方须在本合同签订后的七个工作日内，向甲方缴付履约保证金500000元，该保证金不计息，用于乙方对执行本合同之保证；如乙方积极履行本合同，按约定时间缴纳租赁保证金的，在缴付租赁保证金时，履约保证金可转为（部分）租赁保证金，乙方亦可选择在租赁保证金缴付后退还履约保证金收据，甲方一次性无息退还履约保证金；乙方须在物业交付日的七个工作日前，向甲方缴付相当于2个月固定租金的租赁保证金，共计991700元，该租赁保证金不可抵作乙方向甲方预付的租金、物业管理费及推广宣传费或其他乙方应向甲方支付的费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，亦不能冲抵乙方所欠甲方的其他债务；甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金或其他任何应付款项（不影响甲方对乙方相关违约行为可行使的任何其他权利或补救方法），租赁保证金由甲方在租赁期内持有且无须向乙方支付任何利息；本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的，自乙方将该物业恢复原状（自然损耗的除外）并返还给甲方，同时履行完毕本合同所规定的一切义务后三个月内，甲方将保证金无息一次性返还给乙方；租金、物业管理费、推广宣传费的发生，从本合同第十四条第2款所规定的开业日期计算；租期未满一个月的情况下，租金、物业管理费和推广宣传费根据该月的实际租赁天数计算；租金、物业管理费和推广宣传费以2个月为一个缴费期支付一次，自开业之日起算；乙方应于每个缴费期的前三个工作日内向甲方提供乙方在该物业的上期营业额报表或其他甲方要求乙方提供的材料（加盖乙方公章或财务专用章），供甲方用于认定乙方税前营业额，如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴费期固定租金的，则上一缴费期租金应以固定租金为准，如该营业额计算出的上一缴费期抽成租金金额大于上一缴费期固定租金的，则租金应以抽成租金为准，乙方应于甲方向其发出付款通知起三个工作日内向甲方补足上一缴费期抽成租金金额大于上一缴费期固定租金金额部分的款项，或由甲方直接在结算的营业款中扣除；公共事业费及其他费用每两个月结算，乙方应于甲方向其发出付款通知起三个工作日内足额支付；如遇法定节假日则付款日期顺延，如乙方逾期不付，乙方须自逾期之日起按逾期未支付部分金额每日0.5%向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过45天，甲方有权解除本合同并收回该物业，除要求乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用外（包括但不限于开通恢复费），乙方需按提前解除合同向甲方支付违约金；乙方自行装修该物业所涉及的一切装修费用均由乙方承担；乙方在对承租区域进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁期结束的还原工程时，为保证该广场各重要系统的完整和安全，所有涉及消防系统、空调系统、给排水系统等工程，乙方必须聘用甲方指定或书面认可的相关专门承建商进行施工；乙方应对承建商进行的工程承担责任和义务；乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日起的30日内自负费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的交付条件之状态并交还甲方，同时将通向该物业及该广场洗手间或其他乙方可通行部分的钥匙（如有）交还甲方，如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同项下租金收取标准的二倍、物业管理费、推广宣传费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业相关费用，如乙方在甲方要求的支付日期内未支付上述该等款项，甲方有权从乙方交付的租赁履约保证金或物业管理费押金中扣除该等款项，除非双方另有协议；如果乙方未将该物业还原或乙方交还的该物业不符合本合同约定的物业交付条件，甲方有权从乙方交付的租赁履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的交付条件之状态而支付的费用，不足之数由乙方收到甲方通知函之日起十天内补足；乙方应在开业前提前7日向甲方支付50000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还乙方；合同期满双方不再续约或本合同提前解除，乙方应当按照本合同“第十五条第10、11款”规定将该物业交还甲方，乙方应当在付清全部租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销（如有）且甲方对该物业退场验收合格后的10个工作日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求退回租赁履约保证金[扣除乙方其他应付费用（如有）和质量保证金50000元后的余额]，甲方有权从上述租赁履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的物业交付条件之状态而支付的费用，质量保证金由甲方在本合同期满或提前解除之日起的三个月后向乙方结清；在租赁期内，乙方不得中断、停止营业，中断、停止营业时间连续达三天以上，视为乙方根本违约，甲方可直接解除本合同；乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权将该等合理、损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方应确保在租赁期内其营业执照及其他政府规定的所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等存续经营条件的合法有效；甲方补贴乙方装修金额标准为每平方米5000元，总计金额为3710000元；等等。后基帝弗斯公司依约缴纳了上述履约保证金、质量保证金、租赁保证金及2017年5月至7月的租金。基帝弗斯公司自行就案涉商铺装修支付装修费用1985000元，国大公司就案涉商铺装修补贴基帝弗斯公司3710000元。 同年4月6日，壬寅公司作为甲方、浙江快达建设安装工程集团有限公司作为乙方、国大管理分公司作为丙方签订《（国大城市广场）消防改造工程合同》1份，约定：鉴于甲方承租了丙方管理的杭州国大城市广场项目商铺，在商铺室内装修的过程中需对原有消防设施设备进行改造，甲方聘请了乙方对消防设施设备进行改造，三方共同认可本消防改造工程采用委托协助监管的方式，甲方同意委托丙方协助管理，并对工程款代收代付；工程范围包括但不限于商铺内消防喷淋管、消防报警器、消防排烟管、消火栓、消防烟温感等改造，改造后消防设施与大楼消防联动，改造工程消防报批、验收等；乙方必须在2017年*月*日前完成本施工项目的消防系统的安装、调试、开通等改造项目，并经验收合格；合同签订日起五个工作日内，甲方向丙方支付本工程造价的100%，计74200元；等等。同年4月18日，壬寅公司向国大管理分公司转账74200元。 同年7月，国大管理分公司向壬寅公司发出《关于租赁合同相关条款修改的函》，表示根据国大城市广场项目的开业实际情况，需对上述《物业租赁合同》部分租赁条款进行修改与确认，包括装修期修改为自2017年3月1日至2017年5月19日；将原合同第五条第一款修改为“乙方应向甲方按月支付租金，租金按照‘固定租金’和‘抽成租金’两种方式中金额较高的方式按年清算”；租赁店铺“固定租金”起租日、“抽成租金”起算日为2017年5月27日，“固定租金”与“抽成租金”取高亦从5月27日起计；等等。壬寅公司回函确认同意修改，并明确其在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体为基帝弗斯公司。基帝弗斯公司亦在该回函上加盖公章。 同年9月15日，杭州市公安消防支队下城区大队向基帝弗斯公司作出行政处罚，认为基帝弗斯公司未经消防安全检查擅自于2017年5月27日投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十条、第十五条第二款，决定给予基帝弗斯公司罚款2000元和责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。 同年9月25日，基帝弗斯公司向国大公司发函称，根据目前实际经营情况和目前店铺所在位置客流情况，实在无力承担原合同约定额租金条件，建议双方原合同约定合作调解修改为：基帝弗斯公司退还补贴装修费用371000元；原合同中租赁期租金约定更改为按照营业额4%租金抽成；取消原合同租赁保证金991700元。 同年10月23日，国大管理分公司向基帝弗斯公司发函，告知基帝弗斯公司8月、9月应付租金金额，并表示基帝弗斯公司如有异议于2017年10月25日前与其运营部门负责人联系，如届时未获答复，将引用合同违约责任条款及争议解决条款处置，并在租赁保证金中扣除相应租金。 同年10月26日，基帝弗斯公司向国大管理分公司、国大公司发函，表示：基帝弗斯公司于10月25日收到上述函件。基帝弗斯公司依商场指示开业，却在开业几个月后遭到消防查处，并收到了消防支队的行政处罚决定书，且本商场诸多商户均存在该现象。虽然国大公司已主动交纳该行政处罚罚款，但国大公司方拒绝向商户解释说明该现象，也拒绝提供任何消防手续等材料，只是要求商户继续开业。基帝弗斯公司要求国大公司积极回复并处理此事，在该事妥善处理前，将暂停向国大公司支付任何费用，要求国大公司收到函件之日起十日内向基帝弗斯公司出具该商场物业相关法律手续，并积极与基帝弗斯公司协商妥善解决该物业事宜。 同年11月23日，基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发出《合同终止告知函》，载明：鉴于国大公司迟迟无法出具国大城市广场消防验收合格等相关手续，通过向消防部门查询，国大城市广场至今仍未通过消防验收。基帝弗斯公司一再向国大公司核实情况，国大公司一直避而不谈，且不予出示任何手续。国大公司在商场未经消防验收合格备案就自行开业经营，且在与基帝弗斯公司签订合同时，也隐瞒该重要事实，使基帝弗斯公司在不知情的情况下签订该租赁合同，还受到了消防行政处罚。为保证基帝弗斯公司的合法权益，现依法函告国大公司，终止双方签订的《物业租赁合同》及《关于租赁合同相关条款修改的函》。请国大公司于收函后十日内与基帝弗斯公司办理交接手续。 同年11月28日，国大公司通过电子邮件告知基帝弗斯公司：案涉商铺已安排在下周进行消防报验，请配合与基帝弗斯公司品牌合作的快达消防公司准备相关报验材料进行报验。 同年11月29日，基帝弗斯公司回复称：由于国大公司严重违反法律法规的行为，已于2017年11月23日正式书面函告国大公司终止合同，请国大公司及时与基帝弗斯公司办理交接手续。基帝弗斯公司将于函件确定的最后交接日期（即2017年12月3日）撤出国大城市广场。因国大公司未及时妥善办理交接，造成的一切后果由国大公司承担。 同年11月30日，国大公司向基帝弗斯公司、壬寅公司发律师函，称基帝弗斯公司无正当理由迟迟不支付租金的行为已经明显违反合同法第六十条的规定和双方约定，要求基帝弗斯公司于收函之日起3个工作日内向国大管理分公司付清2017年8月-2017年10月的租金1502041.94元，要求壬寅公司于收函之日起尽快与基帝弗斯公司协调付清租金一事或依约承担连带保证责任。 同年12月1日，基帝弗斯公司收到上述函件后，向国大公司、国大管理分公司发律师函，称租金每2个月缴费一次，基帝弗斯公司在10月份收到国大公司8月、9月的租金催收函后，基于国大公司严重违反消防法强制性法律规定及隐瞒重要事实等违背诚信的行为，依法享有不安抗辩权，并已立即函告国大公司将暂停支付租金，并依法通知国大公司终止合同进行交接。现应国大公司要求，也考虑到国大广场形象，同意此交接手续予以延期，并在延期期间暂不撤离国大广场。 同年12月21日，国大管理分公司向基帝弗斯公司、壬寅公司发函表示基帝弗斯公司、壬寅公司主张合同终止无法律依据，亦无合同依据，应严肃执行双方签订的物业租赁合同。 同年12月24日，基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发函表示基帝弗斯公司享有法定解除权，有权依法终止合同，国大公司不配合办理交接所产生的一切后果由国大公司承担。 同年12月26日，基帝弗斯公司关停案涉商铺。国大公司在案涉商铺上另加了一把锁，并向基帝弗斯公司、壬寅公司发函要求基帝弗斯公司尽快恢复正常营业，依法依规继续经营；尽快依法清算缴付租金费用、其他各项费用以及依约产生的违约金；在收到函件的三个工作日内明确消防开业检查时间、租金费用清缴时间。 2018年1月19日，国大公司诉至一审法院，请求判令：1.确认基帝弗斯公司作出的《合同终止告知函》不具有解除案涉《物业租赁合同》的效力；2.基帝弗斯公司应继续履行《物业租赁合同》，并立即支付租金2749421.05元（暂计算至2018年1月15日）；支付逾期支付租金的违约金763229.29元（暂计算至2018年1月15日）；支付因恶意关停店铺而给国大公司造成的经济损失5710000元（暂计算至2018年1月15日）；3.基帝弗斯公司向国大公司支付律师费40000元；4.壬寅公司对基帝弗斯公司的上述债务承担连带保证责任；5.案件受理费、财产保全费等所有诉讼费用由基帝弗斯公司、壬寅公司承担。后国大公司变更诉讼请求为：1.确认案涉《物业租赁合同》于国大公司发出的解除通知书到达基帝弗斯公司之日起正式解除；2.基帝弗斯公司立即支付租金4966681.02元；支付逾期支付租金的违约金3033779.26元；支付因恶意关停店铺而给国大公司造成的经济损失5710000元；3.基帝弗斯公司向国大公司支付律师费40000元；4.基帝弗斯公司在2018年6月30日前彻底搬离位于国大城市广场店铺编号为1F18、2F15的场所并清铺，将该场所依约恢复至原状；如届期不能完成清铺的，国大公司将强行清铺，收取将该场所恢复至原状的费用，并将该场所内所有归属基帝弗斯公司的动产强行搬迁至国大公司指定的仓库存储，按仓库的仓储费标准收取补偿金；在《物业租赁合同》解除后，清铺完成前，国大公司将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至基帝弗斯公司清铺完成之日止；5.壬寅公司对基帝弗斯公司的上述债务承担连带保证责任；6.案件受理费、财产保全费等所有诉讼费用由基帝弗斯公司、壬寅公司承担。基帝弗斯公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.确认基帝弗斯公司依法解除物业租赁合同，返还基帝弗斯公司在商铺内的所有物品；2.国大公司返还各项保证金共1541700元，并赔偿装修损失2000000元；3.反诉诉讼费用由国大公司承担。 2018年6月19日，国大管理分公司向基帝弗斯公司、壬寅公司发解除案涉《物业租赁合同》通知，要求收回系争物业，不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求基帝弗斯公司支付欠付的租金、违约金并补偿国大公司一切损失，基帝弗斯公司于2018年6月30日前彻底搬离系争物业并清铺，将系争物业恢复至原状，在《物业租赁合同》解除后，清铺完成前，将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日止。基帝弗斯公司于次日收到该通知。 同年6月25日，国大管理分公司再次就解除合同和清铺相关事宜向基帝弗斯公司、壬寅公司发通知。同日，基帝弗斯公司亦向国大公司、国大管理分公司发函，要求国大公司于2018年6月28日早上10点将商铺开锁，向基帝弗斯公司返还店内所有物品。 同年6月27日，国大管理分公司向基帝弗斯公司回复称，同意于2018年6月28日商场非营运时间内与基帝弗斯公司一同清点店内物品并转移至指定地点，腾空系争房产，以减少两方后续的实际损失，并待双方的租赁合同纠纷案审结后再行处理店内相关物品。 同年6月28日，基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发函，表示国大公司不享有民法通则的留置权，更无权处置店内物品，要求国大公司及时返还财物。 同年6月29日，国大管理分公司向基帝弗斯公司回复称，其已合法占有该租赁物业，要求基帝弗斯公司在一周内提供店内物品相关材料，并重申愿意配合基帝弗斯公司于商场非营运时间内将店内物品逐一清点，并将清点后的店内物品转移至其指定地点，基帝弗斯公司也可在付清全部欠款后直接将店内物品取走。 第一次庭审后，北京润鸿基网络科技有限公司就案涉店铺内物品进行了清点。国大公司要求基帝弗斯公司签订交接确认书，确认在取走物品明细表所列物品后，基帝弗斯及其管理公司确认已取回全部属于他们的物品，并无任何差池或遗漏，不再向国大商业分公司主张任何物品的返还或索赔，亦无权再向国大商业分公司主张物品被窃、丢失或其他妨害其权利的行为，并放弃要求赔偿物品丢失或遗失的主张，等等。但最终双方未达成一致。庭审中，基帝弗斯公司认可系其委托北京润鸿基网络科技有限公司进行清点。 另查明，2011年3月17日，杭州市公安消防局作出杭公消审[2011]第0119号《建设工程消防设计审核意见书》，同意国大公司杭州国际大厦改造项目（国大城市广场）建设工程消防设计。 2016年8月1日，杭州市公安消防局作出杭公消验字[2016]第0063号《建设工程消防验收意见书》，综合评定国大公司杭州国际大厦改造项目消防验收合格。 2017年3月15日，杭州市公安消防局作出杭公消审[2017]第0030号《建设工程消防设计审核意见书》，同意国大公司杭州国际大厦改造项目内装修工程消防设计。 同年5月24日，杭州市公安消防局作出杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》，综合评定国大公司杭州国际大厦改造项目内装修工程消防验收合格。 同年11月13日，国大公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 就本案相关消防手续，一审法院向杭州市公安消防支队下城区大队函询，该大队回复称：安全检查合格证为单位自主申报，基帝弗斯公司未进行自主申报，无法取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；在国大城市广场取得杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》后，店内商铺便可根据自身情况申报消防相关手续，但因国大城市广场未做到上述意见书中要求的“确保‘L’型内院为室外空间”，因此停止受理“L”型内院影响的商铺；有部分未涉及“L”型内院的单位在商场取得开业合格证之前完成商铺手续的办理。 再查明，案涉商铺所在的编号为1F18、2F15的场所未位于国大城市广场“L”型内院范围内。 还查明，国大管理分公司为国大公司的分公司。 为实现本案债权，国大公司委托北京金杜（杭州）律师事务所代理本案，并支付律师费14000元。 一审法院认为，国大管理分公司与壬寅公司、基帝弗斯公司签订的《物业租赁合同》、《关于租赁合同相关条款修改的函》及其回函均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。现国大公司与壬寅公司、基帝弗斯公司双方均同意解除案涉《物业租赁合同》，对此一审法院予以确认。 关于案涉《物业租赁合同》解除的时间，双方均主张应以其发出的解除通知书到达对方之日为准，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，在双方未协商一致的情况下，须具有法定解除情形方能单方面解除合同。本案中，基帝弗斯公司主张在2017年11月23日解除合同的理由为国大城市广场未经消防验收合格备案就自行开业经营，且隐瞒该事实，还致基帝弗斯公司受到了消防行政处罚。对此一审法院认为，根据查明的事实以及消防部门的回复、处罚决定，案涉商铺未位于因国大城市广场原因不能自行申报消防手续的“L”型内院范围内，国大城市广场相关消防手续的延后亦不影响基帝弗斯公司办理案涉商铺的消防手续。基帝弗斯公司于2017年9月15日被消防部门责令停产停业，系其自身未就案涉商铺办理消防手续所致。另一方面，基帝弗斯公司在2017年5月24日前已实际占有使用案涉商铺，国大城市广场相关消防手续延后并未导致其签订案涉《物业租赁合同》的目的落空。故基帝弗斯公司要求解除合同的理由并不属于法定解除情形，其在2017年11月23日主张解除合同于法无据。而基帝弗斯公司无正当理由逾期支付租金超过45天、停止营业时间连续达三天以上且明确表示不再继续履行合同，已属违约，国大公司在此情形下主张解除合同，符合双方合同约定和法律规定，故一审法院确认案涉《物业租赁合同》解除的时间为基帝弗斯公司收到国大公司要求解除合同的函的日期即2018年6月20日。 据此，国大公司要求基帝弗斯公司支付2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金等费用4963828.09元的主张，符合双方合同约定，予以支持。国大公司主张的员工餐费、收银机租赁费、宣传推广费及2017年11月后的水电费，缺乏合同和事实依据，不予支持。基帝弗斯公司辩称国大公司在2017年12月26日已将案涉商铺上锁，其未实际占有亦无法占有案涉商铺，一审法院认为，在该日期前，基帝弗斯公司已欠付租金，且多次表示将不再经营案涉商铺，并在该日采取了自行关停店铺的行为，在此后亦未要求国大公司开锁以供其经营使用，故国大公司上锁的行为不应成为其拒付租金等费用的理由，对其该项答辩意见不予采纳。 关于国大公司主张的违约金，一审法院认为，虽然案涉《物业租赁合同》中约定了壬寅公司逾期付款，国大公司有权要求壬寅公司按日支付5‰的违约金，但该约定过高，且虽然国大公司延迟办理相关消防手续的行为不足以导致对方解除合同，但其亦存在一定的过错。故一审法院结合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为1000000元。 关于国大公司主张的经济损失，就装修补贴部分，一审法院认为，根据双方签订的《品牌专柜装修合同书》及常理，国大公司补贴行为的作出应系基于承租方能够按照合同约定与其保持三年的租赁关系，故在因基帝弗斯公司违约导致双方租赁关系仅实际维持了一年余的情况下，基帝弗斯公司理应退还国大公司部分装修补贴，一审法院酌情确定为2370000元。国大公司主张的其他经济损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。 关于国大公司主张的律师费，案涉《物业租赁合同》约定“乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”，但国大公司实际仅支付了律师费14000元，故对其多主张的部分不予支持。 关于国大公司主张的腾退商铺及场地占用费的主张，鉴于双方已解除租赁关系，基帝弗斯公司理应及时将案涉商铺腾退交还国大公司。国大公司亦应积极配合基帝弗斯公司进行清退。而本案中，目前并无证据表明在合同解除后基帝弗斯公司曾于双方约定的2018年6月28日实际前往案涉商铺办理交接，亦无证据证明其在2018年8月委托案外人清点店内物品时曾向国大公司提交了案外人可代为交接店内物品的授权书或在此后曾派人前往办理交接。而国大公司在并无留置权的前提下（后文将对此具体阐述），多次在函件中表示不予退还店内物品，且在解除合同后，未及时采取适当的措施避免自身损失的扩大，亦存在一定的过错。故综合本案案情，一审法院酌情确认基帝弗斯公司应按照年租金5950000元的标准支付国大公司国大广场场地占用费至2018年8月15日。至于国大公司主张的将案涉商铺恢复原状的费用及补偿金尚未实际产生，不予支持。 关于壬寅公司的连带责任，案涉《物业租赁合同》明确约定在案涉商铺所在地设立具备法人资格的经营主体后，该主体成为案涉商铺的承租人，壬寅公司对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年，壬寅公司作为该合同乙方签字，理应知晓上述约定，故国大公司要求壬寅公司对基帝弗斯公司的债务承担连带责任于法有据，一审法院予以支持。壬寅公司的辩称缺乏事实与法律依据，不予采纳。 关于基帝弗斯公司要求国大公司返还案涉商铺内物品的请求，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置权适用于已被债权人合法占有的债务人的动产。留置权是一种法定担保物权，它直接依法律的规定而产生，而不是依当事人的协议设立。本案中，国大公司与基帝弗斯公司存在房屋租赁合同关系，基帝弗斯公司将财物存放于其租赁的案涉商铺内，国大公司作为出租人仅享有依据租赁合同向国大公司收取案涉商铺租金等费用的权利，其并不能依据双方租赁合同而占有基帝弗斯公司存放于其商铺内的财物。基帝弗斯公司停止营业后，亦并未将商铺内物品交由国大公司管理和处分。故国大公司并未合法占有基帝弗斯在案涉商铺内的物品，在双方合同解除后理应返还给基帝弗斯公司。关于应返还的物品，虽经法院多次要求双方共同清点，但双方均系独自进行清点，根据证据规则，在基帝弗斯公司无其他证据的情况下，一审法院以对方国大公司确认的物品为准。 关于基帝弗斯公司要求国大公司返还履约保证金、租赁保证金和质量保证金的主张，因国大公司在向基帝弗斯公司催款时曾表示若基帝弗斯公司未缴纳款项，将在租赁保证金中扣除，及案涉《物业租赁合同》约定“合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还乙方”，故国大公司理应抵扣或退还基帝弗斯公司支付的租赁保证金和质量保证金。因案涉《物业租赁合同》约定“本合同提前解除，乙方应当按照本合同“第十五条第10、11款”规定将该物业交还甲方，乙方应当在付清全部租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销（如有）且甲方对该物业退场验收合格后的10个工作日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求退回租赁履约保证金”，现条件尚未成就，故基帝弗斯公司要求国大公司返还履约保证金的主张不予支持。 因基帝弗斯公司尚欠国大公司租金等费用，一审法院将基帝弗斯公司支付的租赁保证金和质量保证金予以相应抵扣，基帝弗斯公司还应支付国大公司2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金等费用为3922128.09元（4963828.09元-991700元-50000元）。 关于基帝弗斯公司要求国大公司赔偿装修损失的主张，因双方租赁关系的解除源于基帝弗斯公司违约，故不予支持。 关于基帝弗斯公司在第二次庭审后提交的调查取证申请和变更诉讼请求申请，一审法院认为，因已过举证期、法庭辩论已终结，不予准许，基帝弗斯公司增加的诉讼请求可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、国大公司与基帝弗斯公司之间签订于2017年2月7日的合同编号为JY-ZL-01F-201712的《物业租赁合同》于2018年6月20日解除；二、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司租金等费用3922128.09元及场地占用费（自2018年6月21日起，按照每年5950000元的标准计算至2018年8月15日）；三、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司违约金1000000元；四、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司经济损失2370000元；五、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司律师费14000元；六、基帝弗斯公司于判决生效后十日内将位于杭州市体育场路333号国大城市恢复原状并返还给国大公司；七、壬寅公司对基帝弗斯公司的上述第二至五项债务承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向基帝弗斯公司追偿；八、国大公司于判决生效后十日内返还基帝弗斯公司存放于杭州市体育场路333号国大城市广场编号为1F18、2F15的商铺内的物品（详见物品清单）；九、驳回国大公司的其他诉讼请求；十、驳回基帝弗斯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费104303元，由国大公司负担40981元，基帝弗斯公司、壬寅公司负担63322元；反诉案件受理费17567元，由国大公司负担5167元，基帝弗斯公司负担12400元。 宣判后，基帝弗斯公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院对国大公司经营的大型公众聚集场所“国大城市广场”违反消防法禁止性规定的客观事实视而不见，未进行审理查明，亦未适用《中华人民共和国消防法》，有悖法的导向和公序良俗，无视广大人民群众的生命安全，通过司法判决将非法使用合法化，根本性适用法律错误。1.国大公司“国大城市广场”在2017年11月13日前，因未取得公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》，不得投入使用、营业。《中华人民共和国消防法》第十三条明确规定未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；第十五条规定未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。客观查明的事实是“国大城市广场”在2017年3月1日交付基帝弗斯公司使用时，未取得《建设工程消防验收意见书》，在2017年5月20日开业时，并未取得《建设工程消防验收意见书》和公众聚集场所投入使用、营业前《消防安全检查合格证》。2.一审法院忽视了案涉商铺与商场系整体与部分的特殊性，“国大城市广场”合法开业是案涉商铺可以合法开业的必要前提条件。（1）案涉商铺为“国大城市广场”的一部分，系整体与部分的关系，二者密不可分。商铺依附于商场整体，商场整体未验收合格依法不得开业，商场内的所有商铺亦不能依法开业。“国大城市广场”整体建筑面积为19000平方米大型综合性商场，基帝弗斯公司仅承租742平方米，占整体的3.9%。基帝弗斯公司的商铺依附于整体商场，使用商场的公共设施。作为一个如此大型公众聚集场所，在火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械防烟、排烟系统、消防控制室、室内消火栓、消防电梯、应急广播等整体设施均未达到公众聚集场所消防安全检查合格之前谈何开业，谈何使用房屋？（2）即便涉案商铺可以自行取得商铺的合格证，但商场的合格证未取得，所有商铺仍然是不能合法开业的。商铺的合格证只是局部的合格证，商铺开业必须有局部和整体两个合格证才能开业，这是基本的常识。（3）国大公司在“国大城市广场”未取得《消防安全检在合格证》前交付的租赁物违反禁止性法律规定，显然不符合经营使用目的，既违法又构成根本违约。“国大城市广场”作为一个整体商场经营，对于商铺而言，承租的不仅仅是商铺，还应包含商场（公共设施部分等）。“国大城市广场”在2017年3月1日交付基帝弗斯公司使用时，未取得《建设工程消防验收意见书》，在2017年5月20日开业时，仍然未取得《建设工程消防验收意见书》和《消防安全检查合格证》。商铺开业经营的前提是商场合法开业，但“国大城市广场”在法律未允许其开业前，其交付的显然是一个不符合使用目的的租赁物，基帝弗斯公司的行为既违法亦构成根本违约。3.因“国大城市广场”的违法违约事实及恶意隐瞒，基帝弗斯公司依法解除合同并无不当，不属于违法解除合同。基帝弗斯公司于2017年9月15日收到消防主管部门行政处罚决定书被“责令停产停业”（罚款均由国大公司统一交纳），基帝弗斯公司便积极向国大公司问询消防问题（因消防均是由商场统一办理）。但国大公司一直不予任何回复，甚至在基帝弗斯公司书面要求出具消防验收等材料时，仍然不予回复，也拒不出具消防报验材料（此时“国大城市广场”仍然系违法开业）。消防安全涉及公众生命财产，系一票否决制，继续停产停业视必给基帝弗斯公司导致更为巨大的损失，迫不得已2017年11月23日发出《合同终止告知函》，并不违反法律规定。基帝弗斯公司系在庭审过程中才得知“国大城市广场”于2017年11月13日取得合格证，但国大公司此前从未向基帝弗斯公司出示或告知相关消防信息。事实上由于行政取证具有一定滞后性，国大公司也系在基帝弗斯公司发函解除合同后，才拿到合格证并安排基帝弗斯公司办理消防手续的，此前从未告知或交付任何消防材料。故，因国大公司违法违约事实及主观恶意隐瞒拖延，基帝弗斯公司此前解除合同并无不当，本案应由国大公司承担合同解除的责任。4.一审法院对合同解除过错认定及责任承担实属根本性错误。一审法院亦认定国大公司存在过错，那么国大公司应当就合同解除引起的全部后果来承担其过错责任。而一审判决却出现既认定国大公司存在过错却对又无需承担责任，这一根本性适用法律错误。 二、一审判决认定合同解除时间为2018年6月20日系事实认定错误。1.基帝弗斯公司因国大公司的违法违约事实而发函解除合同，解除时间应为2017年11月23日。2.租赁物于2017年12月26日已由国大公司实际控制、占有。国大公司于2017年12月26日起将商铺上锁，实际控制、占有，国大公司实际已接管租赁物。基帝弗斯公司根本无法进入或占有该租货物，在此日期以后国大公司并没有提供租货物，何来租赁关系存续之说，谈何收取租赁费用。3.即便一审法院对2017年11月23日解除时间不认可，但各方的行为表明合同已于2017年11月23日实际不能履行，合同已客观解除。国大公司持有基帝弗斯公司锁的钥匙，不影响期对租赁物的使用和接管，国大公司再次上锁，且也多次明确表示租赁物由其接管并合法占有。这已经足以证明国大公司已接管租赁物，双方租赁合同因客观履行不能，已实际解除。4.一审法院已认定租赁合同中当事人没有留置权一说，国大公司扣留店内物品纯属侵权行为。国大公司既不交付租赁物还非法扣留物品，而一审法院仅依据推论，认定租赁关系仍然存续，罔顾合同根本无法履行的客观事实。 三、关于租金问题。1.“国大城市广场”未取得消防合格证前的租金不应按原租金标准支付。2017年5月27日至2017年11月13日期间国大城市广场未取得消防合格证前，所交付的租赁物不符合法律规定，亦显然不符合经营目的。由于该违法违约行为限制了宣传、影响客流，该租赁物价值远低于市场同类商业价值和合同约定租金。双方租赁合同约定的租金前提条件是取得合法许可正常合法营业的情况下的租金，商场取得消防合格证前，因国大公司的原因无法正常经营，租赁物的商业价值无法发挥，即使所谓营业也是违法和偷偷摸摸的，与正常经营完全不是个概念，对此国大公司存在主要过错，应按照合同租金的40%支付占用费，对基帝弗斯公司已经全额支付的租金，应依法抵扣折算，对于2017年11月14日至12月26期间，由于国大公司未及时提供相关消防验收合格证件，基帝弗斯公司无从得知其取得情况，仍不敢公开营业，应按80%计算租金。2.2017年12月26日后不应支付租金或占用费。2017年12月26日，国大公司将商铺上锁，基帝弗斯公司实际无法占有使用租赁物。且拒不返还物品，退腾的过错在国大公司。国大公司在2017年12月26日后实际占用、控制租赁物，并非法扣留被基帝弗斯公司店内物品。此后房屋占用损失当然应当由国大公司自行承担，并且赔偿非法扣留物品导致大量商品过期的损失。3.基帝弗斯公司停止支付租金时，并不存在任何违约行为。在受到消防查处且国大公司拒不解释、不提供消防材料的情形下，基帝弗斯公司对租赁物的违法性产生合理怀疑，合同是否能继续履行有不确定性，已明确告知其享有不安抗辩权，暂停支付租金合理、合法。 四、关于违约金、损失、律师费均不应当支持。1.因国大公司过错解除合同，基帝弗斯公司不应当支付上述费用。2.一审既然认定国大公司亦存在过错，却在支持其全部租金、占用费情况下，仍然支持违约金、损失、律师费等，存在重复赔偿。3.对于国大公司支付的装修费用系国大公司对租赁物装修达成的自愿支付条款，符合法律规定。房屋交付时为毛坯，国大公司亦自愿为其房屋支付装修费，且该装修添附于国大公司房屋，由国大公司享有收益。对国大公司自愿为其房屋进行装修的费用，不存在损失一说，一审判令由基帝弗斯公司承担无事实和法律依据。 五、关于500000元履约保证金应予以返还或抵扣。一审法院错误地理解了国大公司提供的格式合同条款，合同中第十五条第10、11条履约租赁保证金仅指租赁保证金，履约保证金早已符合退还条件，应予返还或抵扣。 六、基帝弗斯公司的装修损失、国大公司非法扣留物品导致过期的物品损失均应予以赔偿。因国大公司违法违约的过错，导致合同解除，基帝弗斯公司的实际损失应予赔偿。且因国大公司非法扣留物品，导致大量商品过期，无法处置，造成的损失均应由国大公司承担。 七、关于返还的物品清单。国大公司提供的物品清单未向基帝弗斯公司送达，一审法院亦未开庭质证，直接以国大公司的物品清单为准，系严重的事实和程序错误。 八、一审法院不准许基帝弗斯公司提出的调查取证申请和变更诉求的申请存在不当，请予以调查取证查明事实并变更诉求。1.案件审理系一个动态变化发展的过程，基帝弗斯公司根据法庭审理的事实，特别是第二次庭审中，法庭当庭出示消防部门的材料，依据该新事实情况，基帝弗斯公司提出相应调查取证申请，并无不当，应当依法调查取证，查明案件事实。2.诉求变更也系在诉讼过程中，基帝弗斯公司取得物品清单后才能整理得出，此前因国大公司不予开锁，无法获取物品清单的客观事实，无法提出，亦不能归责于基帝弗斯公司。 九、国大公司诉讼主体不适格。一审判决对这一基本事实认定不清应依法撤销原判，发回重审或驳回国大公司的起诉。案涉合同相对人是基帝弗斯公司与国大管理分公司并非国大公司。本案合同签订主体、收款人开具税务发票的，均是国大管理分公司。可见案涉合同相对人及直接利害关系人均是国大管理分公司，且国大管理分公司作为已领取营业执照，且税务独立核算具有独立性，依法享有诉讼主体资格，国大管理分公司为本案适格的诉讼主体。基帝弗斯公司与国大公司之间是出租人与次承租人的法律关系，依据二审提交的新证据显示，国大公司将案涉房屋出租给国大管理分公司，国大管理分公司又将房屋转租给基帝弗斯公司，这涉及两个独立的租赁法律关系。国大公司为出租人，国大管理分公司为承租人，基帝弗斯公司为次承租人，依据合同相对性原则，国大公司无权直接向次承租人主张合同权利。国大公司并非该涉案租赁合同的直接利害关系人，国大公司与国大管理分公司之间成立租赁法律关系，也充分证明了国大管理分公司的独立性，并决定了其诉讼法律权利。可见，国大公司并非案涉租赁关系的直接利害关系人，其起诉并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，一审判决认定基本事实不清应裁定撤销，发回一审法院重审或者查清事实后改判，又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条、第三百三十五条规定，应当裁定撤销一审判决，发回重审或驳回国大公司的起诉。 一审判决对合同效力认定不清。案涉商场作为大型公众聚众场所未经消防验收合格投入使用，严重违反消防法禁止性规定，案涉合同应认定为无效合同。根据基帝弗斯公司提供的新证据显示，案涉商场及国大改造项目工程的建设工程并未取得最终的消防验收。国大公司于2011年3月17日取得杭公消审[2011]第0119号《建设工程消防设计审核意见书》，后虽于2016年8月1日取得杭公消验字[2016]第0063号《建设工程消防验收意见书》，但是国大公司却隐藏了2016年11月29日杭公消审字[2016]第0205号《建设工程消防设计审核意见书》，该意见书对最初的杭公消审2011第0119号《建设工程消防设计审核意见书》进行大规模变动。可见，最初的消防工程设计已然变更，应再次通过验收，但却没有变更后的建设工程消防验收意见书。可见案涉商场并未取得建设工程的消防验收。依据2016年11月29日杭公消审字[2016]第0205号《建设工程消防设计审核意见书》可知在验收之后，建设工程完工之前，该建设工程经过大规模的改动，须对改动再次取得验收合格意见，方能完成建设工程的消防验收，故2016年8月1日取得的杭公消验字[2016]第0063号消防验收意见并不能证明建设工程验收合格。国大项目改造工程于2016年12月23日才完成工程的竣工验收报告，但是国大公司却于2016年8月1日取得杭公消验字[2016]第0063号《建设工程消防验收意见书》。根据建设工程消防监督管理规定第二十一条第二款明确规定，建设单位申请消防验收应当提供工程竣工验收报告，案涉商场除了在交付使用时未取得建设工程消防验收意见书，作为大型公众场所在开业前亦未取得消防安全合格证。即便认定合同有效，但是因案涉商场违反法律规定的使用经营条件、国大管理分公司交付的租赁物亦不符合法律规定的使用经营条件，其行为既违法，亦构成根本违约，基帝弗斯公司有权随时解除租赁合同，并要求赔偿。商铺为商场的一部分，二者系整体与部分的关系，商铺依附与商场。使用商场的电梯、卫生间、走道等公共空间，故商场整体未验收合格，不得开业商场内所有的商铺亦不能依法开业，即便开业也是顶着消防隐患违法开业。国大管理分公司在交付租赁物时，该商场就应当依法取得建设工程消防合格证才符合建设工程投入使用条件，且商铺才有时间去办理开业前检查，商场在开业前还应当获得开业前检查合格证，整个商场才符合开业条件。国大管理分公司提供的租赁物显然不符合法律规定的使用经营条件。国大管理分公司一直恶意隐瞒商场的消防情况及被行政部门要求停业的处罚，导致所有商户不知情，一直在消防隐患中违法开业，直到商铺被处罚后与其沟通，国大管理分公司仍然恶意隐瞒，不告知真相。商场商铺报消防的行业惯例，商户在签订租赁合同时，均需国大公司提供的第三方消防公司签订消防合同并交纳消防费用，所以消防事项一直都是由商场直接与消防公司对接办理，商户在受处罚后，企图通过默默交罚款来向商户隐瞒事实，此时各商户并不知道是因为消防不合格还是因为他们没有去办理手续导致的处罚，后跟商场反映，其一直不予回复，也不出具消防手续，所说的因主体变更需要重新提交材料并不是事实，可见消防公司与商场一直在恶意串通，隐瞒其违法事实，企图阻止商户行使解除权。因案涉商场的违法违约事实及主观恶意隐瞒、拖延，基帝弗斯公司依法解除合同符合法律规定，并无不当。案涉合同解除的过错在国大管理分公司，应由其承担合同解除的责任。综上，请求判令：1.撤销一审判决，发回重审或者驳回国大公司的起诉；2.一审、二审诉讼费用由国大公司承担。 国大公司答辩称：国大公司与国大管理分公司是集团公司和分公司之间的法律关系，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任全由集团公司，也就是国大公司承担，所以国大公司是本案的适格原告。对于案涉租赁合同的效力问题，案涉房屋是经过消防正常审查，在签订案涉租赁合同的时候已经约定了该房屋的交付日期以及起租日。该合同还约定了租赁费用的计算标准、支付时间、保证金等一系列费用的收取相关规定，该规定均属双方的真实意思表示，没有无效的情形。 国大公司旗下的浙江国大城市广场在2017年5月27日正式开始营业前已经取得了建设工程消防设计审核意见书、消防验收意见书以及内装修的设计审核意见以及内装修的消防验收意见书，已经通过了法定的消防验收程序。国大城市广场正式取得公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证的时间是2017年11月13日，的确晚于正常的开业时间。但该时间点与本案的争议焦点事实不是特别相关。因为在一审中国大公司已经举证证明在2017年5月24日取得了建设工程内装修的消防验收意见书之后，城市广场内院受影响的几个店铺的确不可以取得开业前检查合格证，但是案涉的基帝弗斯所在店铺并不在这个影响范围内，是可以在城市广场取得整体的开业前检查合格证，之前就可以自行去申报，并且取得开业前的合格检查并不影响基帝弗斯公司正常使用案涉店铺进行经营活动。一审时消防大队也已经出具了相关的回复函，该函也已经得到了一审法院的认可。在对消防问题进行答辩之后，基帝弗斯公司发函要求解除的时候，是以国大公司未通过消防检查为由，但这个时间点是在2017年11月13日已经取得合格开业前的消防验收合格证之后才发的函，这个时候其实关于消防的问题，都已经进行了补正。基帝弗斯公司在解除函中声明的解除事由并不能成立。一审法院也是据此否认了解除的合理性。而国大公司在一审期间发出的解除通知函是具有合同依据和法律依据的，系基帝弗斯公司未依约支付足额的租金，才享有合同约定的合同解除权。在认定了基帝弗斯公司的解除事由并不成立，国大公司的解除事由成立的前提下，一审法院判决基帝弗斯公司支付相应的租金、占用费以及赔偿违约金并无差错，基帝弗斯公司的上诉事实和理由不能成立。 壬寅公司发表意见称：同意基帝弗斯公司的意见。 本院二审期间，上诉人基帝弗斯公司、原审被告壬寅公司向本院提交了下列证据：证据1.《房屋租赁备案证》及情况说明，欲证明国大公司诉讼主体不适格，该份证据说明案涉房屋出租人为国大公司，承租人为国大管理分公司，基帝弗斯公司为次承租人，另外依据一审中已提供的租赁合同打款凭证、发票等，均可以证明合同签订收款发票出具均是国大管理分公司；证据2.2016年11月29日作出的杭公消审字[2016]第0205号《建设工程消防设计审核意见书》，欲证明案涉建设工程对原审核意见书（杭公消字[2011]第0119号）作了重大变更后，该变更并未取得消防验收合格意见；证据3.案涉建设工程的工程竣工验收报告，欲证明案涉建设工程竣工验收时间为2016年12月23日。依据建设工程消防监督管理规定第二十一条第二款，建设单位申请消防验收应当提供工程竣工验收报告。而国大公司却拿着2016年8月1日的消防验收意见书欲证明涉案建设工程消防验收合格是错误的；证据4.2017年7月24日杭州市公安消防支队下城区大队作出的下公（消）行罚决字[2017]12000248号行政处罚决定书，欲证明国大城市广场被责令停产停业，基帝弗斯公司租赁的商铺为国大城市广场的部分，自然不得开业，但国大管理分公司一直隐瞒该事实真相，不向承租人告知实情；证据5.网页新闻截屏，欲证明涉案国大广场曾于2011年3月1日发生过重大火灾。 对上诉人基帝弗斯公司与原审被告壬寅公司提交的证据材料，被上诉人国大公司对证据1真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，国大公司是总公司，国大管理分公司是其旗下分公司主要负责案涉商场的运营管理，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。国大公司作为总公司可以作为诉讼当事人参加诉讼，并承担法律责任，系适格的诉讼当事人；对证据2真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，根据一审期间已经提交的证据可以证实案涉国大城市广场已经完成相关法律、法规规定的消防验收程序。基帝弗斯公司此次提交的[2016]第0205号《建设工程消防设计审核意见书》系对2016年8月1日已取得的[2016]第0063号《建设工程消防验收意见书》的工程内容的变更，该文件证明国大公司系依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核。案涉工程在2016年12月23日整体竣工验收后，于2017年5月24日再次被综合评定验收合格，具体可见[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》。由上可见，证据2并不能证明变更后的消防设计未通过消防验收，反而证明国大公司依法就案涉工程消防设计的变更再次向公安机关申请审核，并已经依法验收合格；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，国大公司对案涉工程竣工验收时间为2016年12月23日这一事实无异议，但建设工程竣工验收为消防验收通过的先决条件，并不是说，该竣工验收的工程内容涵盖了消防工程。消防设计的申请审核及消防工程的验收合格的具体程序独立于工程建设和工程验收程序；对证据4真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，国大城市广场被责令停产停业的情况下，案涉商铺不得开业的主张不能成立，基帝弗斯公司一审中提交的证据可以证实案涉商铺一直正常开业至其闭店之时，无法继续经营系其经营不善，无力支付租金，国大公司主张是否成立在于发函解除时案涉商铺是否未依法通过消防验收，案涉商铺是否不具备正常开业使用条件。国大城市广场于2017年5月24日通过消防验收，2017年11月13日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，即该份证据材料涉及的国大公司被处罚的行为已纠正且依法获认可，而基帝弗斯公司发函要求解除案涉合同的时间为2017年11月23日，无论是消防验收程序，还是消防安全检查合格证，国大城市广场均已依法取得，基帝弗斯公司要求终止合同的理由无法成立；对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，该证据的证据形式不符合法律规定，真实性和合法性无法确认。且该份证据拟证明的事实与本案的事实、争议内容完全无关。本院对证据1的真实性予以确认，国大公司是否具有主体资格本院在说理部分予以阐述；证据2的真实性本院予以确认，但尚不能达到基帝弗斯公司、壬寅公司的证明目的；证据3、4的真实性本院予以确认；证据5与本案无关联性，本院不予采信。 被上诉人国大公司向本院提交了盘点汇总表，欲证明案涉店铺物品已经完成交接。 对被上诉人国大公司提交的证据材料，基帝弗斯公司与原审被告壬寅公司对真实性、合法性、关联性无异议，已交接的物品以签收的该清单为准，但一审判决清单遗漏部分物品。本院对该证据予以采信，可以证实相关物品已经返还交接。 二审期间本院就本案中存在两个版本杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》发函至杭州市，要求杭州消防救援支队予以明确。杭州市于2019年9月12日向本院出具《相关问题复函》。 上诉人基帝弗斯公司、原审被告壬寅公司对该份复函载明的内容有异议，对消防验收法律文书的合法性存有异议，首先，该验收意见书标题仅为内装修工程消防验收合格的意见，仅指内装修，并未包括工程土建，其次，对杭公消审字[2016]第0205号工程土建变更审核的是下城区大队，而不是支队，该行为违反了《杭州市政建筑工程消防监督审核管理办法》第五条审核及验收管理范围属于越权审核，具有违法性，再次，因工程竣工验收报告是报消防验收的前提和必备文件。而国大广场项目工程竣工验收报告的时间是2016年12月23日，杭公消验字[2016]第0063号消防验收意见书却于2016年8月1日就取得显然具有违法性，可见该涉案项目的消防审核验收等具有违法性。被上诉人国大公司对该复函真实性、合法性、关联性均予以认可，对消防验收整体过程以及杭州市对这个问题复函内容的异议，并不是本案的审理范围。本院认为杭州市出具的复函对存在两个版本的杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》的原因、当时相关处置及应以哪一份为正式文本进行了回复，本院予以采信。 本院经审理查明，杭州市向本院出具的相关问题复函载明：“我支队出具的《建设工程消防验收意见书》（杭公消验字[2017]第0026号）正确内容为‘根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（杭公消审字[2016]第0205号、杭公消审字[2017]第0030号）’，另一份部分内容为‘根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（杭公消审字[2017]第0030号）’的文书为笔误漏写，我支队发现后已第一时间更正并将原错误文书收回替换。杭州基帝弗斯电子商务有限公司申请信息公开后，我支队误将档案中的错误文书提供。”本案二审期间国大公司与基帝弗斯公司就原存放于案涉商铺内的物品进行清点，国大公司已经将相关物品返还基帝弗斯公司。对一审查明的其余事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《物业租赁合同》虽国大管理分公司与壬寅公司签订，但国大管理分公司系国大公司分公司，并不具有法人资格，国大公司以其名义主张符合法律规定。且在合同履行双方产生争议后基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发函协商，提出终止合同，一审期间基帝弗斯公司亦以国大公司为被告提起反诉要求确认解除案涉《物业租赁合同》、返还保证金等。因此，基帝弗斯公司认为国大公司诉讼主体不适格，本院不予采信。 案涉《物业租赁合同》系双方真实意思表示，杭州市公安消防局于2017年5月24日出具的杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》载明，根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（杭公消审字[2016]第0205号、杭公消审字[2017]第0030号）经资料审查、现场抽样和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。案涉《物业租赁合同》亦不存在其他违反国家法律、行政法规的情形，应属有效，基帝弗斯公司认为案涉《物业租赁合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。 2017年11月23日基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发出《合同终止告知函》以国大公司、国大管理分公司无法出具国大城市广场消防验收合格等相关手续，国大城市广场至今仍未通过消防验收等为由终止双方签订的《物业租赁合同》及《关于租赁合同相关条款修改的函》。结合杭州市公安消防支队下城区大队向一审法院的回复意见，基帝弗斯公司被消防部门责令停业停产系其自身原因所致，且现有证据可以证实在2017年5月24日杭州市公安消防局已经出具的杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》综合评定工程消防验收合格。2017年11月13日，国大公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，据此在基帝弗斯公司主张解除合同时，其所主张的解除情形均不存在。故一审法院认为基帝弗斯公司无解除权，对基帝弗斯公司主张合同于2017年11月23日解除未予支持并无不当。因基帝弗斯公司未依约按期支付租金，逾期45天以上，依据合同约定，国大公司有权解除合同，国大公司与2018年6月20日向基帝弗斯公司送达解除合同的函件，一审法院确认案涉《物业租赁合同》于2018年6月20日解除并无不当。 已查明2017年12月26日，国大公司在案涉商铺上另加一把锁，虽然基帝弗斯公司欠付租金，表示将不再经营，但国大公司对案涉商铺上锁无合同及法律依据，此后国大公司虽要求基帝弗斯公司继续经营，但因锁门，基帝弗斯公司实际无法使用案涉商铺。因此国大公司主张基帝弗斯公司支付其2017年12月26日以后的租金及占有使用费依据不足，本院不予支持。基帝弗斯公司支付案涉商铺租金至2017年7月，仍应当依约支付2017年8月起至2017年12月25日止的租金。案涉《物业租赁合同》约定租金（含物业管理费）标准为每年5950000元，故基帝弗斯公司尚需支付国大公司租金（含物业管理费）2390867.58元（5950000元÷12个月×4个月＋5950000元÷365天×25天）。国大公司主张系租金，但其相应清单实际包含了银行手续费、代交水电费、宣传推广费、通讯费等，该部分费用并不属于租金，也无其他证据证实相应费用数额及支出，本院不予支持。 案涉《物业租赁合同》约定逾期不付，须自逾期之日起按未付部分金额每日0.5%支付逾期付款违约金，该约定显然过高，应予以调低，本院结合基帝弗斯公司欠付的租金及其他相关事实，酌情确定为300000元。 关于装修补贴部分，案涉《品牌专柜装修合同书》约定国大公司承担专柜装修总费用3710000元，国大公司实际已支付相关装修费用，基于案涉《物业租赁合同》约定的租赁期限为三年，一审法院认为因基帝弗斯公司违约导致租赁合同提前解除，一审法院酌情确定基帝弗斯公司退还2370000元应属合理，本院予以确定。 案涉《物业租赁合同》约定承租方须承担国大公司催讨应收款而引起的包括律师费在内的合理费用，因现有证据证实国大公司支付14000元律师费，一审法院判令基帝弗斯公司支付相应费用具有合同依据。 2018年6月29日国大管理分公司向基帝弗斯公司回函，称其已经合法占有该租赁物业，再结合二审期间本院查看现场的情况，案涉房屋目前已经由国大公司实际占有，故国大公司要求搬离案涉场所的请求本院不予支持。 案涉《物业租赁合同》约定案涉商铺所在地设立具备法人资格的经营主体后，该主体成为案涉商铺承租人，壬寅公司对该主体履行该合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年，因此一审法院判令壬寅公司承担连带责任具有合同及法律有据，对此壬寅公司亦未提起上诉，本院予以确认。 关于基帝弗斯主张国大公司返还案涉商铺内物品的请求，因二审期间双方就相关物品进行了清点与交接，基帝弗斯公司认为一审认定的清单遗漏部分物品，但没有证据证实，现国大公司表明案涉物品已经交接完毕。故基帝弗斯公司主张返还物品的请求本院不再予以支持，若基帝弗斯公司认为因物品没有全部返还产生损失或因物品存在过期产生损失可另行主张。 案涉《物业租赁合同》约定国大公司有权从租赁保证金中相应扣除欠付的租金、违约金或其他任何应付款项，案涉合同约定期限届满，或者因解约使得合同终止的，自承租方将该物业恢复原状（自然损耗的除外）并返还给出租人，同时履行完毕合同所规定的一切义务后三个月内，将保证金无息一次性返还给承租人；案涉合同还约定合同终止后的90日内，应将剩余的质量保证金（如有）无息退还。就履约保证金、租赁保证金、质量保证金的返还均有约定，现案涉合同已解除，案涉房屋亦已腾退返还，租金等争议在本案亦已经作出处理，故相关的保证金应予以退还，国大公司应退还基帝弗斯公司各项保证金共计1541700元（履约保证金500000元、租赁保证金991700、质量保证金50000），鉴于基帝弗斯公司尚欠付国大公司相应租金，且合同中就租赁保证金的抵扣亦有约定，本院确定保证金款项在欠付租金中予以抵扣，抵扣后基帝弗斯公司还应支付国大公司租金849167.58元（2390867.58元－1541700元）。不再另行判令国大公司支付。因基帝弗斯公司违约导致双方租赁合同解除，故基帝弗斯公司关于赔偿装修损失的主张一审法院未予以支持并无不当。二审期间，基帝弗斯公司和壬寅公司申请法院向消防部门调取国大城市广场项目的所有消防审核验收材料，因本案所涉消防验收材料已经作为证据提交，且消防部门已经就存在的笔误向本院作出说明，故本院对基帝弗斯公司和壬寅公司的该申请不予准许。综上所述，基帝弗斯公司的上诉请求合理部分本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初540号民事判决第一项、第四项、第五项； 二、撤销杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初540号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项及案件受理费负担部分； 三、杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国大集团有限责任公司租金849167.58元； 四、杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国大集团有限责任公司违约金300000元； 五、杭州壬寅科技有限公司对杭州基帝弗斯电子商务有限公司本案的债务承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向杭州基帝弗斯电子商务有限公司追偿； 六、驳回浙江国大集团有限责任公司的其他诉讼请求； 七、驳回杭州基帝弗斯电子商务有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费104303元，由浙江国大集团有限责任公司负担65808元，由杭州基帝弗斯电子商务有限公司、杭州壬寅科技有限公司负担38495元。一审反诉案件受理费35134元，减半收取为17567元，由杭州基帝弗斯电子商务有限公司负担9920元，浙江国大集团有限责任公司负担7647元。 二审案件受理费86887元，由杭州基帝弗斯电子商务有限公司负担56667元，由浙江国大集团有限责任公司负担30220元。杭州基帝弗斯电子商务有限公司已预交二审案件受理费83635元，应退26968元。浙江国大集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月十九日 书记员 朱创威