江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1291民初1544号原告：张帆，男，1989年1月24日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区。委托诉讼代理人：全鹏玉，安徽明和律师事务所律师。被告：江苏易租房产经纪有限公司，统一社会信用代码91321202MA1NLYGF1N，住所地泰州市青年北路178号二层。法定代表人：王昊，执行董事。第三人：王夏军，男，1995年9月19日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。原告张帆与被告江苏易租房产经纪有限公司、第三人王夏军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员袁伯民适用简易程序进行审理，因无法向被告送达民事诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律手续，本案转入普通程序进行审理。本院于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告张帆的委托诉讼代理人全鹏玉、第三人王夏军到庭参加了诉讼，被告经本院公告，既未在公告期内应诉，亦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起的诉讼请求为：一、判令被告给付租金人民币11400元，并承担自2019年2起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；二、判令被告承担违约金6270元；三、判令解除原、被告于2018年11月21日签订的合同；四、被告承担原告的律师费2000元；五、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年11月21日，根据被告提供的格式合同，双方签订了《易租网资产委托服务合同》（实为房屋出租托管合同）。该份合同有附件一、二，双方约定了出租标的、出租期限、出租价格、违约责任等。现原告急需钱款使用，多次要求被告支付该笔钱款，但被告一直未付。为保护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告未答辩。第三人述称，自2019年1月27日，第三人与被告签订租赁合同，当天已经将房租26000元整一次性给付被告。第三人不同意原告要求第三人搬离房屋并支付使用费。待租赁合同到期再搬离。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.企业信息公示报告一份，证明被告的主体身份信息。2.《易租网资产委托服务合同》1份，证明原告与被告签订合同约定了租赁房屋地点、租金、租期、支付租金的方式期限、违约后果等，被告应当按照合同约定诚信履行给付租金义务。3.《中国邮政EMS特快专递收据》复印件1份，证明原告对被告进行了通知，要求被告履行支付租金的义务和合同约定的解除的条件已经成就。4.照片4张，证明原告到被告登记住所地要求其按约给付租金，无奈之下只好将通知贴于被告处。5.第三人王夏军身份证复印件1张，证明第三人也即次承租人的主体身份信息。6.《不动产权证书》1张，证明原告对出租的房屋享有所有权，应当获得收益。7.律师费发票1张，证明原告主张权利所花费的费用。8.收款记录复印件1张，证明被告于2019年4月11日支付2019年1月的租金1900元。第三人经质证认为，对原告提供的上述证据的真实性无异议，对证明目的也无异议。第三人为证明自己的主张，向本院提交了与被告签订的《房屋租赁合同》1份，证明与被告签订了房屋租赁合同。原告经质证，对该证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审理查明，2018年11月21日，原告与被告签订《易租网资产委托服务合同》，约定：原告张帆将位于泰州市华润国际二期18幢602的房屋于该日托管给被告，至2020年11月20日收回，其中免租期从2018年11月22日到2019年1月10日；房屋租金每月1900元，付款方式为月付，首次支付日期从2019年1月11日开始，此后顺延每月的11日打款（休息日往后顺延到工作日支付），每期的租金打入易租网公共号平台房东会员账户，由原告自行提现至银行账户；被告迟延支付当期代付租金达十五个工作日以上的，原告有权单方解除合同；被告有双方约定的违约情形之一的，应按相当于月租金的200%或者年租金未执行的30%，向原告支付违约金，并赔偿原告因此造成的损失；双方还对其他事项进行了约定。2019年1月27日，被告将上述房屋租赁给第三人王夏军，王夏军使用上述房屋至今。被告仅支付了第一个月的租金1900元。2019年6月26日，原告通知被告解除双方签订的合同，并将通知张贴于被告位于泰州市的办公住所。本院在审理过程中，原告张帆与第三人达成调解协议，双方约定：一、第三人王夏军自愿代被告履行2019年2月1日起至2020年1月30日止的租金共计12000元，该款于2019年12月12日前给付原告（支付宝方式支付）；二、原告放弃对王夏军的其他诉讼请求；三、王夏军享有对被告追偿12000元的权利；四、本调解协议自当事人或特别授权委托代理人签字后即生效。原告表示，因与第三人达成调解协议，故不要求第三人搬离租赁房屋。本院认为，原、被告签订的《易租网资产委托服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该服务合同实为房屋出租托管合同，被告应当按照约定支付房屋租金。因被告拖欠房屋租金，原告要求被告支付拖欠的房屋租金，与法有据，本院予以支持。因双方未约定拖欠房屋租金的银行利息，但该银行利息是被告未及时支付房屋租金造成原告的直接损失，原告要求被告按同期银行贷款基准利率标准计算的利息，符合法律规定，本院对原告该诉讼请求亦予以支持。被告未能按照合同的约定按时支付房屋租金，根据合同的约定，应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方约定的违约金过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因原告未能提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，本院根据合同履行情况，确定原告未能按时收取房屋租金造成的上述银行利息为其实际损失，故被告应承担原告银行利息损失的百分之三十的违约金。本案审理过程中，原告与第三人王夏军达成调解协议，第三人自愿代被告支付相关租金12000元，该调解协议不违反相关法律规定，本院予以准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，第三人代为支付房屋租金后，有权向被告进行追偿。因第三人代为支付房屋租金，故原告要求解除合同并要求第三人搬离租赁房屋的诉讼请求，不符合法律规定，对原告该诉讼请求，本院不予采信。原、被告在合同中约定，违约方赔偿守约方造成的损失，因被告违约，导致原告提起本案诉讼，原告支出的律师代理费属于其实际损失，原告要求被告承担律师代理费2000元符合双方合同的约定，且该费用的收费标准不违反相关规定，对原告该诉讼请求，本院予以采信。被告经本院公告送达，既未在公告期内应诉，亦未到庭参加诉讼，不影响本案的缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张帆房屋租金人民币5733.3元及利息、违约金（利息违约的具体计算方法为：自2019年2月12日起至实际给付之日止，本金按照每月1900元的标准逐月累加至17733.3元止，按中国人民银行同期贷款利率标准的130%计算）。二、被告江苏易租房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告律师代理费2000元。三、第三人王夏军于2019年12月12日前给付原告张帆房屋使用费12000元，其给付后，有权向被告易租房产经纪有限公司追偿。四、驳回原告张帆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元，公告费600元，合计892元，由被告江苏易租房产经纪有限公司负担（原告已垫付,被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费292元。审 判 长  袁伯民人民陪审员  李灯兰人民陪审员  袁 震二〇一九年十二月五日书 记 员  刘 炣附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。