北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初29372号原告（反诉被告）：朴明爱，女，1979年3月22日出生，朝鲜族，河北省三河市燕郊开发区居民，住河北省三河市燕郊开发区，身份号码×××。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。被告:望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003M9HX2。法定代表人：孙留江，董事长。被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003HL977。法定代表人：孙留江，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：辛艳，山东德衡律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：徐文科，山东德衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村村委会东南300米，统一社会信用代码911101137334516506。法定代表人：唐昊涞，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉林，男，1993年8月8日出生，汉族，北京伟特房地产开发有限公司销售经理。委托诉讼代理人：辛艳，山东德衡律师事务所律师。原告（反诉被告）朴明爱与被告（反诉原告）北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朴明爱及委托代理人及雷、被告望天树装饰公司、被告望天树资产公司之共同委托诉讼代理人辛艳、徐文科，被告伟特公司之委托诉讼代理人侯嘉林、辛艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朴明爱向本院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告伟特公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1992932，以下简称预售合同）和各合同附件于2019年9月23日解除；2．三被告共同返还原告购房款1440466元并给付延迟交房期间的违约金（自2018年12月3日起至原告起诉之日止，以已付房款1440466元为基数，按照日万分之一的标准计算）；3．三被告共同给付原告合同解除违约金72023．30元，并给付合同解除后延迟退款的利息，按照年化5%计算，自原告起诉之日起计算至实际给付之日止；4．案件受理费由三被告负担。事实和理由：北京嗨楼科技有限公司（以下简称嗨楼公司）作为本案被告的房产销售宣传方，并授权其收取团购费，作为购房人可享受一定优惠，为此经原告在嗨楼公司处达成团购协议，并购买了涉案的6号商业办公楼4层410号房屋，嗨楼公司也在团购协议中明确了如无法进行交易购置房屋可全额退款，作为委托其宣传销售的委托方应当对相应款项承担连带给付责任。原告遂在2016年10月7日向嗨楼公司交付了团购费6万元，并于2016年10月10日交付房款425000元，10月25日交付给被告望天树装饰公司房款745466元，2016年11月18日交付了27万元，除团购费外，其他都是房款和以装修装饰名义交付的房款，因和被告并未约定明确的装修标准，房屋面积37．62平米的套内面积根本无需花费几十万的装修款。2016年12月18日，被告伟特公司和原告签订了预售合同和各合同附件，约定了交房日期为2018年12月2日，并对逾期交房等进行了明确约定。至2018年12月2日时，被告伟特公司并未按期交付房屋，后被告伟特公司和原告就延期交付达成了《延期交房协议》约定延期至2019年8月30日交付，被告伟特公司同意按照双方签订商品房买卖合同约定条件和标准赔付违约金，违约金金额不超过房款总额的百分之二。现已经超过交付房屋的最后实际时间，但被告仍未向原告履行交房义务，且要求再次延期，原告不同意，由于商品房交房以及贷款影响，合同内容已经无法实际履行，为此原告向被告主张解除本合同，遂通过诉讼方式解决本案。望法院依法支持原告的诉讼请求。被告伟特公司辩称，朴明爱与伟特公司签订了预售合同，房屋总价款1326096元，伟特公司依据合同收取房款666096元，余款66万元朴明爱尚未支付。其应当在2016年12月27日签订预售合同当日起贷款付清该款项或以现金一次性付清该款项，但至今未付，即使退还房款，伟特公司仅同意退还666096元，其他款项与伟特公司无关，原告应按照和其他公司签订的装修合同等条款约定办理。朴明爱存在未付清后续房款情况，延期已经2年多，按照合同约定交房期限顺延至2020年12月2日，且被告有权拒绝交付，属于被告行使先履行抗辩权，即使合同解除，应属朴明爱无正当理由解除合同，由其承担违约责任，伟特公司不同意承担违约金。根据延期交房协议，朴明爱亦同意只主张按预售合同价款的2%收取违约金。即使存在逾期交房，合同约定解除合同违约金和逾期交房违约金不能同时适用。关于返还房款双方合同有约定，因买受人原因导致预售合同解除，买受人应向出卖人支付相当于房屋总价款10%的违约金，出卖人应当在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房款和利息及税金费用，已付款利息按照中国人民银行同期存款利率计算，没有原告主张的年化5%的约定，伟特公司同意在朴明爱配合办理注销网签后180日将房款扣除10%违约金后无息退还给朴明爱。原告违约在先，我公司在2019年8月5日向原告发送催款函，催款函送达原告之日即2019年8月13日预售合同应予解除，但我公司希望继续履行合同。被告望天树装饰公司辩称，我公司收取了装修款549370元，房屋还没有交房，尚未进行装修，因原告原因导致预售合同解除，根据双方签订的装修协议，已交纳的装修款作为违约金不予退还。其余意见同伟特公司。被告望天树资产公司辩称，我公司与本案无关，不同意原告的诉讼请求。反诉原告伟特公司提出反诉请求为：1．反诉被告配合反诉原告办理解除编号为Y1992932预售合同的网签备案合同；2．反诉被告向反诉原告支付合同解除违约金132609．60元，该款项从应退还反诉被告的房款中扣除，剩余房款在解除编号Y1992932预售合同的网签备案合同手续后180天内无息返还反诉被告；3．反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金133188元（自2016年12月18日计算至2019年9月23日，按66万元的万分之二每日计算）；4．反诉被告负担案件受理费和律师费。事实和理由：朴明爱和伟特公司签订了预售合同，在合同履行过程中，伟特公司依据合同共收取房款666096元，余款66万元朴明爱尚未支付，至今也没有完成贷款也没用现金补齐。2019年9月，朴明爱起诉要求解除预售合同，其要求解除预售合同理由不成立，朴明爱存在未付清后续66万元的情形，按照合同约定，我公司有权顺延交房，朴明爱已经延期两年有余，原定交付房屋时间顺延两年应为2020年12月2日。合同解除属于朴明爱无正当理由解除，应承担违约解除合同的后果，伟特公司在朴明爱依约办理解除网签备案手续后180日，将房款扣除10%违约金132609．60元后，无息退还给朴明爱。反诉被告朴明爱辩称，反诉原告解除的意思表示是庭审时形成的，反诉第一项诉讼请求是基于我提起解除合同，我同意配合办理解除网签手续，前提是反诉原告退还我已经支付的房款及装修款。由于本诉原被告在2019年1月4日达成了延期交房协议，在到期之后我要求伟特公司交付房屋不成的情况下要求解除合同，符合约定及法律规定，不存在我违约的情况，所以我不应该承担合同解除违约金。反诉原告明确认可目前房屋仍不具备交房条件，所以我在2019年9月20日向反诉原告发出解除通知符合现实情况和合同约定。因为反诉原告未交房，所以其不能依据2019年8月5日的催告函要求我履行剩余房款的给付义务。不能办理贷款的原因不能归责于我，由于合同约定不明，房屋没有竣工验收，按揭贷款的前提条件并不存在，反诉原告的房屋尚不符合交付条件，也不能办理贷款。反诉原告收取的房款中包括装修款，但没有交房也没有装修，已经构成违约。综上，我不同意反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告朴明爱提交的预售合同、《延期交房协议》、邮件交寄单、《会员团购优惠服务说明书》、明细清单、商品房预售合同联机备案表、通知与催告函、律师函，三被告提交的商品房预售许可证、有关协议解除的声明、付款委托书、房屋改造施工协议、房屋室内设计和装修协议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：伟特公司与望天树资产公司达成一致由望天树资产公司销售伟特公司开发的项目名称为××××的5#、6#、7#房屋，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目座落于北京市顺义区×××镇×××村东。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司共同预售××××项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。在销售过程中，望天树资产公司、望天树装饰公司与嗨楼公司等公司合作销售，通过团购费抵房款方式由嗨楼公司等公司收取了数额不等的团购费。朴明爱于2016年10月7日与嗨楼公司签订《会员团购优惠服务说明书》，载明：嗨楼公司依托企业自身品牌、信用及相关资源，为您从开发商处争取到以下优惠条件购买意向楼盘，您也愿意成为嗨楼公司会员，享受为您提供的本次购房优惠服务。为此，嗨楼公司就您本次享有的购房优惠服务有关事宜说明如下：朴明爱，嗨楼公司为您争取的意向购买楼盘优惠为北京新干线，嗨楼公司独家享受6万元抵12万元。特别说明：1．只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠服务。2．当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系嗨楼公司，随时申请退还您已支付的服务费。3．当您在成功购房后，因任何原因取消购房，您需要向与您签订《商品房买卖合同》的开发商申请由开发商开具《退房确认函》，请您持《退房确认函》随时申请退还您支付的服务费。4．申请退还服务费将于办理退款手续后15个工作日内转账退还至原消费银行卡，办理退款无手续费用全额退还，嗨楼公司不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任……7．如因政策原因，导致该房屋无法签署《商品房预售/销售买卖合同》，嗨楼公司承诺在相关政策出台15个工作日内全额无息退还，同时不承担任何其他责任。朴明爱支付了团购费6万元。2016年12月18日，朴明爱与伟特公司签订了预售合同，约定朴明爱购买顺义区×××镇×××村东6#商务办公楼4层410号房屋，建筑面积共计58．7平方米，其中套内面积37．62平方米，用途商务办公，层高4．2米。买受人未按照约定的时间付款，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起1个工作日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，按合同附件八的第五条相关规定执行。出卖人应当在2018年12月2日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，按合同附件八的第五条的相关规定执行。附件五：买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付首付款265220元（含已付定金），于2017年1月15日前向出卖人支付首付款400876元，剩余房价款66万元以按揭贷款方式支付。买受人应于签署预售合同当日向贷款银行提供完整有效的申请按揭贷款文件，交纳办理按揭贷款所需的全部费用，并按照贷款银行的要求签署相关文件。若银行要求买受人补充提交按揭贷款申请文件或增加首付款比例……若买受人延迟履行上述义务达15日，则出卖人有权解除预售合同……买受人按照上述约定履行各项义务的前提下，若按揭贷款申请仍未能获得批准，则买受人应当自出卖人通知之日起7日内向出卖人一次性付清剩余房价款并与出卖人签署变更付款方式的补充协议，若买受人未能按照上述期限向出卖人一次性付清剩余房价款，则出卖人有权解除预售合同。出卖人解除合同的，买受人须按照预售合同附件八中第五条约定的因买受人原因导致合同解除的情形承担相应的违约责任。附件八：当出现如下情况时，出卖人可以顺延履行交付房屋、办理产权转移登记等义务，顺延履行义务的期限按实际影响天数计算，直至这些情况消失，且出卖人不承担违约责任：1．不可抗力……3．买受人违反本合同（含附件）或出卖人提供担保的贷款合同且未完全纠正的（含未付清违约金）。4．买受人虽按合同约定期限交齐办齐贷款所需材料和费用，但贷款未获批准或虽已批准但未付到出卖人账户的……为配合买受人办理商业按揭贷款，出卖人为其提供阶段性担保，买受人须遵守以下约定，否则出卖人有权要求买受人以一次性付款的方式支付购房款……（2）买受人应于合同签订当日，向出卖人或按揭银行提前提供用于办理银行按揭贷款、办理房屋抵押登记等一切相关公司资料及手续……在房屋实际交付前，如买受人仍有房价款未付清（包括按揭贷款还未到达出卖人账户）或相关费用（包括合同约定的入住前应交纳的税费，以及应迟延履行合同义务所产生的违约金）未缴清的，出卖人有权顺延房屋交付期限，直至买受人缴清上述费用。若因买受人原因导致预售合同解除，则双方同意按以下方式处理：预售合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且若出卖人在发出入住通知书前行使解除权的，买受人须向出卖人支付相当于房屋总价款10%的违约金……因买受人原因导致预售合同解除，且需到合同备案管理机关办理相关网签注销手续的，买受人应自出卖人发出解除合同通知之日起3日内配合出卖人办理网签注销手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述注销手续后180内向买受人退还相应款项，若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，则每延迟一日需向出卖人支付相当于房屋总价款万分之二的违约金，出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此违约金其他应扣款项予以扣除。若因出卖人原因导致预售合同解除，若预售合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任有明确约定的，则从其约定，本款约定不适用，若预售合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，则双方同意按以下方式处理：（1）买受人以一次性付款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、已付款的利息（按照中国人民银行同期存款基准利率计算）、以及买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付已付房价款5%的违约金。（2）买受人以贷款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、已付款的利息（其中，买受人向出卖人支付的首付款的利息按中国人民银行同期存款基准利率计算；已向银行偿还的贷款本金……）、买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付已付房价款5%的违约金。如出现本合同约定解除情形的，有权解除合同一方向合同另一方发出解除合同的书面通知，合同自解除通知送达之日起解除。买受人保证预售合同中记载的联系方式真实有效，双方确认依据该联系方式完成的特快专递或短信通知均视为有效通知到买受人。朴明爱（发包方、甲方）与望天树装饰公司（承包方、乙方）签订了《房屋改造施工协议》约定乙方承包甲方房屋之改造工程，施工地点为顺义区×××镇×××村东6#商务办公楼4层410，工程改造户型建筑面积58．70平方米，工程内容及做法上下水、烟道施工、双方同意的改造方案及标准以附件《改造平面图》所载内容为准。暂定开工时间2018年8月25日，竣工交付时间2018年11月30日前，工程款：上下水、烟道改建款1万元。上述工程款为固定总价包干。同时朴明爱（发包方、甲方）与望天树装饰公司（承包方、乙方）还签订了《房屋室内设计和装修协议》，约定甲方委托乙方对房屋的室内装饰装修设计和装修施工工程总承包施工。房屋位于顺义区×××镇×××村东6#商务办公楼4层410，建筑面积58．70平方米，房屋现状为毛坯房，设计服务为全程一站式全包服务，工程承包采取乙方包工、包全部材料的方式。设计费和装修工程总价549370元，为固定总价包干。2016年12月16日，朴明爱签订了《有关协议解除的声明》一份及《付款委托书》一份。《有关协议解除的声明》记载：本人同意本人就上述房屋签订的预售合同、《房屋改造施工协议》以及《房屋室内设计和装修协议》须同时有效履行，若其中任何一份合同或协议因任何原因被解除或终止，其他两份文件亦同时解除或终止，无须另行通知……因本人擅自解除房屋改造施工协议》以及《房屋室内设计和装修协议》导致预售合同被解除的，本人按照预售合同中单方违约解除合同相关条款承担法律责任。《付款委托书》记载：望天树装饰公司，本人已委托贵公司承接6楼410房屋改造和装修工作，现委托贵公司代表本人办理购房相关手续、在本人向贵公司实际支付的房款金额（不含改造、设计和装修费）范围内，按照本人签订的预售合同相关约定代我向房屋出售方支付房款。本人将按照预售合同约定向贵公司支付购房款，否则愿意根据该合同的相关条款向贵公司承担违约责任。上述委托不可撤销，自签字之日起至预售合同相关协议全部履行完毕之日均有效。朴明爱于2016年10月7日分别给王星转账1万元、5万元。朴明爱称王星是售楼处的销售人员。2016年10月10日，朴明爱转账给王星425000元，附言北京新干线6-419。2016年10月25日朴明爱转账745466元，附言望天树装饰公司。2016年11月18日朴明爱转账27万元给刘姣，附言装修款。望天树装饰公司2016年10月10日给朴明爱出具房款收据20万元，2016年10月25日给朴明爱出具房款收据466096元、装修款收据279370元，2016年11月18日给朴明爱出具装修款收据27万元。朴明爱表示2016年10月10日转给王星的425000元是加价款和定金。望天树装饰公司表示其一共收到朴明爱1215466元，其中666096元房款已经转给伟特公司，剩余549370元是全额装修款。三被告表示不认识王星，王星应该是嗨楼公司的人，王星将钱转给范红梅，2016年10月10日范红梅给望天树装饰公司转账20万元说是房款定金，剩余225000元没有支付望天树装饰公司，故对于225000元及原告支付给王星的1万元、6万元均不同意退还。2019年1月4日，伟特公司（甲方）与朴明爱（乙方）签订了《延期交房协议》，约定根据双方签订的商品房买卖合同，乙方购买甲方开发建设的“××××”（推广名为北京新干线）项目6号楼410室房屋，按照买卖合同约定，交房时间为2018年12月，但由于受房地产整体政策环境影响及北京秋冬停工令等一些不可抗力的因素影响，乙方同意甲方延期至2019年8月30日交房，甲方同意按照双方签订商品房买卖合同约定条件和标准赔付违约金，违约金金额不超过商品房房款总额的2%，但乙方不得就延期交房事宜另外主张其他权利。2019年8月5日，伟特公司向原告发出《通知与催告函》，内容为：2016年12月18日贵方与我公司就××××项目6号楼410室房屋签订了预售合同，按照合同约定，贵方应当支付房款1326096元，按照合同附件及付款方式及期限约定……余款66万元以贷款支付。合同还约定贵方应当在签订合同当日向贷款银行提供完整有效的申请贷款文件，如延期一日，贵方应当向我司支付贷款金额万分之二的违约金，且如果贷款申请如未获得批准，贵方应当自我司通知之日起7日内一次性付清剩余房价款，否则我司有权解除合同并追究贵方的违约责任。合同履行过程中，贵方在2019年1月15日支付首付款666096元，剩余房款66万元贵方计划采用银行按揭方式支付，但贵方并未按约定向贷款银行提供完整有效的申请贷款文件，至今逾期已经959天，导致我公司至今也未收到您以申请按揭贷款方式支付的房款。按照合同约定，现我司要求贵方立即按照合同约定向我司支付逾期办理银行贷款的违约金120554元，同时我司保留解除合同追究您进一步违约责任的权利。由于贵方的按揭贷款申请至今未获得批准，如贵方确认贵方已经提供完整资料而实际系银行不批准所致，贵方应当自行付清剩余房款，则我司通知贵方，请贵方提供相应资料，并在收到本通知之日起7日向我司一次性付清剩余房款66万元并按合同约定与我司签订补充协议，逾期我司将根据合同约定采取解除合同追究您进一步违约责任的措施……如果贵方未按照合同约定付款、未付清违约金，则我司可以顺延履行交付房屋，办理产权转移登记。2019年9月20日，朴明爱向伟特公司寄送律师函一份，内容为委托人于2019年9月20日向贵公司发送《解除房屋买卖合同通知书》并明确告知了贵公司已经严重违反了双方签订的预售合同第十二条约定应当在2018年12月2日向委托人交付房屋的义务，逾期交付房屋已经超过了90日。另和贵公司2019年1月4日达成的《延期交房协议》约定应于2019年8月30日交房，但到期后，贵公司也未交付房屋，已经连续违约，故委托人特函解除该合同。委托人有权退房，并由贵公司向委托人承担返还购房款、支付利息以及违约金。自本函向贵公司邮寄解除通知后即已解除了预售合同。伟特公司于2019年9月23日收到解除合同通知书和律师函。本院认为:我院已审结多起买受人与望天树装饰公司、望天树资产公司、伟特公司之间的房屋买卖合同纠纷案件，在之前的案件中买卖双方均提交了买受人与望天树资产公司签订的《北京新干线》定购协议，本案中双方当事人虽未提交《北京新干线》定购协议，但三被告认可与朴明爱签订过《北京新干线》定购协议，现找不到了。经查，《北京新干线》定购协议系格式协议，记载了房屋坐落、预测建筑面积及买受人应于何时携带本人身份证原件、定购协议原件、已付款收据，签约尾款，办理按揭贷款所需资料及其他相关费用等至售楼处签订《北京市商品房预售合同》，上述期限内未签订《北京市商品房预售合同》的，买受人将不再享受所认购时的优惠与折扣。买受人签订《北京市商品房预售合同》的当日需与甲方指定的第三方签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，如买受人在约定时间内未签订《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，甲方或开发商均有权解除《北京市商品房预售合同》并再次出售本房源，买受人已付款（含定金）作为违约金不予退还且不得提出任何异议等内容。朴明爱在与伟特公司签订预售合同前即支付了部分房款及装修款应系依据《北京新干线》定购协议内容支付的。本案第一个争议焦点为对于预售合同的解除谁是违约方，应如何承担违约责任。朴明爱主张伟特公司未按合同约定交付房屋，在达成延期交房协议后亦未按照协议时间交付房屋，已构成违约，故其向伟特公司发送解除合同通知书要求解除预售合同及附件。根据双方预售合同及附件约定，伟特公司应于2018年12月2日前交付房屋，后双方达成延期交房协议后，伟特公司应于2019年8月30日前交付房屋，截至本案法庭辩论终结之日止，伟特公司房屋尚未建造完毕，不具备交付条件。对此伟特公司表示因朴明爱未履行付款义务，故应顺延交付房屋的时间，其行使先履行抗辩权。根据预售合同附件八补充协议第一条约定，买受人违反本合同（含附件）约定的，出卖人可顺延履行交付房屋的义务，且出卖人不承担违约责任。根据预售合同附件五付款方式及期限的约定可知，买受人采取贷款方式支付房款的，应于签署预售合同当日向贷款银行提供完整有效的申请按揭贷款文件，交纳办理按揭贷款所需的全部费用，并按照贷款银行的要求签署相关文件。预售合同附件八补充协议第二条约定，为配合买受人办理商业按揭贷款，出卖人为其提供阶段性担保。根据交易惯例，在预售房屋且买受人需要以贷款方式支付部分房款的合同履行时，出卖人处于绝对主导地位，出卖人应向买受人提供阶段性担保、告知买受人向其指定的银行申请办理贷款并交纳相关费用等，如买受人未按出卖人要求办理贷款手续，则应承担违约责任。本案中，伟特公司未提交证据证实其已将指定贷款银行名称、申请贷款所需材料及交纳相关费用等情况告知朴明爱，在伟特公司发给朴明爱的《通知与催告函》中也没有告知上述内容并要求朴明爱办理贷款手续，伟特公司即以此为由直接要求朴明爱支付剩余尾款并承担违约责任，无法律依据，伟特公司据此要求顺延交房日期的主张亦不成立，伟特公司逾期交房行为已构成根本违约，朴明爱向伟特公司发送解除合同通知书行使解除权，于法有据，本院予以确认，双方预售合同及附件解除时间应为伟特公司收到解除合同通知书之日即2019年9月23日。根据《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》约定，预售合同终止，《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》随之终止，故《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》的解除时间亦应为2019年9月23日。朴明爱应配合伟特公司办理解除网签备案手续。因双方合同已经解除，故朴明爱要求伟特公司支付逾期交房违约金的依据不足，本院不予支持。伟特公司违约行为导致预售合同的解除，伟特公司应按照合同约定支付合同解除违约金。本案第二个争议焦点为合同解除后应退还朴明爱的钱款数额及退还义务主体。之前多份生效判决已经认定，在朴明爱与伟特公司签订预售合同前，望天树资产公司、望天树装饰公司收取了朴明爱房款及装修款。伟特公司系“北京新干线”项目（××××）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，望天树资产公司、望天树装饰公司销售房屋的行为及法律后果应由伟特公司承担。嗨楼公司与望天树资产公司、望天树装饰公司系合作关系，嗨楼公司2016年10月10日收取朴明爱425000元钱款后未将全部款项转至三被告，属于嗨楼公司与三被告之间内部分配问题，该笔款项应作为购房款由伟特公司予以返还，三被告、嗨楼公司可就差额部分另行解决处理。根据望天树装饰公司出具的收据可知，装修款549370元已经全部付清，剩余付款应认定为支付的房款，伟特公司认可已经收到望天树装饰公司转交的房款，故伟特公司应返还朴明爱房款891096元（666096元+225000元）。对于朴明爱已支付的装修款549370元，鉴于双方已经签订了《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》，在我院确认解除《房屋改造施工协议》和《房屋室内设计和装修协议》之后，应由望天树装饰公司、望天树资产公司共同返还给朴明爱。朴明爱要求伟特公司支付自2019年9月23日起至实际给付之日止的房款利息，符合法律规定，本院照准，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《房屋室内设计和装修协议》中约定合同终止或解除不得要求对方赔偿，故对于朴明爱主张的装修款利息，本院不予支持。反诉原告伟特公司要求反诉被告朴明爱承担违约责任的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认被告北京伟特房地产开发有限公司与原告朴明爱签订的合同编号为Y1992932的《北京市商品房预售合同》及附件于二〇一九年九月二十三日解除；二、被告北京伟特房地产开发有限公司退还原告朴明爱房款八十九万一千零九十六元及利息（以八十九万一千零九十六元为基数，自二〇一九年九月二十三日起至实际退清所有房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内执行；三、被告望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同退还原告朴明爱装修款五十四万九千三百七十元，于本判决生效后七日内执行；四、被告北京伟特房地产开发有限公司支付原告朴明爱违约金四万四千五百五十四元八角，于本判决生效后七日内执行；五、反诉被告朴明爱于本判决生效后七日内配合反诉原告北京伟特房地产开发有限公司办理合同编号为Y1992932的《北京市商品房预售合同》的网签备案合同注销手续；六、驳回原告朴明爱的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告北京伟特房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千三百九十七元，由原告朴明爱负担四百二十二元，被告北京伟特房地产开发有限公司负担五千六百五十五元，被告望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同负担三千三百二十元；反诉案件受理费二千六百四十三元，由反诉原告北京伟特房地产开发有限公司负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇一九年十二月二十七日书记员 孙建伟