福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0122民初1693号 原告：福建省琯头建筑工程有限公司,住所地福建省连江县琯头镇开放西路2号。 法定代表人：张建斌，董事长。 委托诉讼代理人：罗和新、陈丽虹，福建秋生律师事务所律师。 被告：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福清市音西街道元洪路27号冠发国际新城一楼。 负责人：李伟东，行长。 委托诉讼代理人：游珑，福建君立律师事务所律师。 第三人：福建康纳电气有限公司，住所地福建省连江县经济开发区琯头工业园区。 法定代表人：陈建松，董事长。 第三人：陈建松，男，1970年1月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福建省琯头建筑工程有限公司与被告招商银行股份有限公司、第三人福建康纳电气有限公司、陈建松案外人执行异议一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月28日、2019年7月25日公开开庭进行了审理，原告福建省琯头建筑工程有限公司之诉讼代理人罗和新、陈丽虹、被告招商银行股份有限公司之诉讼代理人游珑、第三人陈建松、第三人福建康纳电气有限公司之法定代表人陈建松到庭参加诉讼。本案现经调解无果，已审理终结。 原告福建省琯头建筑工程有限公司请求：1、请求确认原告依据与第三人福建康纳电气有限公司签订的《场地租赁合同》有效，对福建康纳电气有限公司位于连江县经济开发区的土地使用权内4000平方米土地享有租赁使用权。2、请求判决在《场地租赁合同》约定的租赁期限内，对福建康纳电气有限公司租赁给原告的位于连江县经济开发区土地使用权内厂区消防池至中央大道旁4000平方米土地使用权及地上物不向受让人移交。3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2011年1月16日，原告与第三人福建康纳电气有限公司（下称“康纳电气公司”）签订《建设工程施工合同》一份，合同约定，由原告承建康纳电气公司装配车间、车间1土建与安装工程。该工程于2011年12月10日竣工验收。工程完工后，经双方结算，康纳电气公司欠原告工程款8383700元。双方约定，工程款按照月利率2%计算，至康纳电气公司付清工程款之日止。因康纳电气公司拖欠原告工程款本金及利息，多年无法清偿，2015年10月20日，原告与康纳电气公司协商，签订《场地租赁合同》一份，约定，康纳电气公司将位于连江县经济开发区康纳电气公司土地使用权内土地4000平方米（厂区消防池至中央大道旁）租赁给原告，租赁期限20年，租赁期限自2015年10月21日至2035年10月20日止。租赁期间租金总额960000元。原告以对康纳电气公司享有的建筑工程款债权中的960000元冲抵。《场地租赁合同》签订后，双方对场地租金进行了结算，对原告的债权进行了冲抵，康纳电气公司于2015年10月25日将租赁的土地使用权交付原告使用至今。2015年10月30日，康纳电气公司因经营需要，与被告福清招行签订《授信协议》，康纳电气公司以其所有的1＃、2＃、3＃、4＃、6＃房产向福清招行提供抵押，申请向福清招行贷款。双方债权确定时间为2015年10月30日至2016年10月29日，康纳电气公司提供的抵押物抵押登记时间为2015年11月3日。因康纳电气公司未按时偿还福清招行的债务，福清招行于2017年1月申请连江法院强制执行。连江法院于2017年5月10日以（2017）闽0122执210号裁定查封康纳电气公司名下位于连江县经济开发区房屋所有权（房屋所有权证号：连房权证Ｌ字第××号，连房权证Ｌ字第××）、土地使用权的财产。2018年3月14日，以（2018）闽0122执恢345号执行裁定拍卖上述查封财产，以及查封上述土地上建设的未办理产权的建筑物七座。原告从网上得知连江法院拍卖公告后，以原告与康纳电气公司就拍卖的部分土地存在租赁权，且租赁期限未到期，向连江法院提出执行异议。连江法院以（2019）闽0122执异24号执行裁定书认为原告与康纳电气公司的租赁合同，是一种以未来的租金提前偿还其他债务，且康纳电气公司的房产已经抵押给福清招行，办理了抵押登记，人民法院也办理了查封手续，故不认定原告与康纳电气公司存在租赁关系为由，驳回原告执行异议。原告认为，原告与第三人康纳电气公司签订的《场地租赁合同》约定，以原告已经到期的债权抵偿租金的方式，租赁第三人康纳电气公司所有的4000平方米土地使用权，是双方的真实意思表示，约定内容不违反法律、法规强制性规定。且双方已经对用于抵偿租金的债权进行了抵消，第三人康纳电气公司也实际将租赁土地交付原告使用至今。故原告与第三人康纳电气公司签订的《场地租赁合同》合法有效，应当得到法律保护。第三人康纳电气公司在与原告签订《场地租赁合同》后，向被告申请借款，并以该公司所有的1＃、2＃、3＃、4＃、6＃房产向被告提供抵押，并办理抵押登记。根据我国《物权法》关于“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响”的规定,原告对租赁场地的租赁权，不应受被告抵押权的限制。故请求人民法院在对第三人康纳电气公司所有的位于连江县经济开发区装配车间2＃楼车间房屋所有权（房屋所有权证号：连房权证Ｌ字第××号，连房权证Ｌ字第××）、土地使用权以及未办理产权登记手续的七座建筑物进行拍卖时，对在《场地租赁合同》约定的租赁期间内，租赁给原告的位于连江县经济开发区土地使用权内厂区消防池至中央大道旁4000平方米土地使用权及地上物不向受让人移交。 被告招商银行福清支行称，原告提出请求确认其依据与第三人福建康纳电气有限公司签订的《场地租赁合同》对福建康纳电气有限公司位于连江县经济开发区的土地使用权内4000平方米土地享有租赁使用权，以及请求判决对福建康纳电气有限公司租赁给原告的位于连江县经济开发区土地使用权内厂区消防池至中央大道旁4000平方米土地使用权及地上物不向受让人移交，没有事实及法律依据，具体理由如下： 一、原告提供的讼争《场地租赁合同》为虚假合同，原告无法依据该合同对案涉土地享有租赁使用权。根据原告提供的《场地租赁合同》及《建设工程施工合同》显示，多处合同条款显然不符合常理和一般的商业习惯，且与其自已提交的证据自相矛盾。具体如下：1、合同约定的租赁期限为20年，总租金为96万元，租赁面积4000平方米。长达20年期间，平均每月租金4000元，租用4000平方米的土地，明显低于市场价格，与常理不符；2、原告主张租金的支付方式是以第三人康纳电气与原告之间的建设工程款欠款部分抵作租金。但根据原告提供的《建设工程施工合同》第六点第26条：“双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：按每月25日前完成工程量的80%支付，工程完工后总工程款支付9%，竣工验收合格后付至总工程款的97%，余下3%保证金在一年内付清。”根据上述合同约定，原告的工程款每月一付，且竣工验收后付至工程款的97%。本案的工程款在工程建设中已经支付了80%，不存在原告所述的第三人拖欠工程款的情形。并且根据第33.4条：“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不支付的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请人民法院将工程依法拍卖，承包人就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”以及根据证据二《建筑工程竣工验收报告》及《工程造价结算汇总表》，本案的工程竣工时间为2011年12月20日竣工验收，双方于2012年6月28日结算工程款为12146000元。以及根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”的规定，如本案的第三人的确结欠原告工程款，原告早于竣工之日六个月内就提起了建设工程款纠纷之诉，不存在按照以租抵债的方式要求第三人承担还款责任。以上种种疑点均证明了原告提供的《场地租赁合同》系其与第三人恶意串通伪造的文本，根据《合同法》第五十二条第二款规定，“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益”的合同为无效合同，原告依据《场地租赁合同》对案涉土地享有租赁使用权的主张不成立。 二、原告与第三人康纳电气之间不存在真实的租赁合同关系，不适用《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，原告无权拒绝向受让人移交案涉土地及地上物。（一）原告无相关证据证明在本案抵押权设立之前合法占有使用案涉土地。根据本案讼争的《场地租赁合同》，原告与第三人康纳电气约定租赁期限自2015年10月21日至2035年10月20日止，但原告未提出相关证据证明第三人康纳电气于2015年10月25日就已将租赁的土地使用权交付原告使用。且根据原告的自述，原告自2016年初才在租赁土地上先后建设了两栋钢结构厂房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”原告无法证明其在抵押权设立之前就合法占有使用案涉土地，依法不能排除执行，原告应当依照法院执行结果向受让人移交案涉土地及地上物。（二）原告提供的场地租赁合同并未依法进行登记备案。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记”，根据上述法律规定，若存在土地出租的事实，原告与第三人应当办理的登记手续，但事实是其根本未就上述出租事宜办理任何登记手续。综上所述，原告并未实际占有使用土地租赁合同项下的地块，其与第三人也没有按照规定办理相关土地出租的登记手续，该土地租赁合同根本就是双方恶意串通的结果，是无效合同，无权拒绝向受让人移交案涉土地及地上物。 三、经连江县法院裁定确认原告与第三人康纳电气之间不存在真实的租赁合同关系。2019年3月25日福建省连江县人民法院作出（2019）闽0122执异24号《执行裁定书》，该裁定中确认：“根据案外人福建省琯头建筑工程有限公司自述，其与福建康纳电气有限公司签订的《场地租赁合同》约定以租抵债，并不是真实的租赁合同，是一种以租金抵债的处分不动产的行为......福建康纳电气有限公司以查封后涉案土地尚未发生的长期租金收益，约定抵偿福建省琯头建筑工程有限公司债权的行为，实质上是一种擅自处分其名下土地使用权的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，直接损害了本案中已经过生效法律文书确定的债权人的合法债权，该抵偿行为不具有对抗法院对福建康纳电气有限公司财产查封、拍卖的效力。”现案涉财产已拍卖，原告应当依照《执行裁定书》以及法院执行的结果向受让人移交案涉土地及地上物。 四、根据答辩人提供的证据《声明》，2015年10月30日第三人向答辩人承诺抵押物（房产及土地）不存在租赁。根据答辩人提供的《声明》，2015年10月30日，第三人承诺抵押物目前的租赁状况为自用未出租，抵押物承诺不对外出租。因此，讼争的《场地租赁合同》系虚假合同。根据最高人民法院的判例，是房屋的使用权来抵房屋的借款，根据原告的诉讼请求第二项，这个请求是没有法律依据的，即使租赁是有效并且也是真实的，但是不能影响或阻扰向债权人移交。综上所述，答辩人认为原告的诉请无事实与法律依据，望贵院依法查清本案事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 第三人福建康纳电气有限公司、陈建松述称，其与原告的租赁合同是真实有效，租赁合同时间确实是在抵押前。原告所称诉争地上物是原告修建的，所以应该是属于他们的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本案现有证据以及当事人的陈述，本院确认如下事实： 2015年10月20日，原告福建省琯头建筑工程公司与第三人福建康纳电气有限公司签订《场地租赁合同》，约定：租赁物位于连江县琯头镇福建康纳电气有限公司内，土地使用权编号：连琯单国用（XXX）第XX号，承租的场地包括：厂区消防池至中央大道旁范围内的场地合计4000平方米。租赁期限为20年，租赁期限自2015年10月21日起至2035年10月20日止，租金标准：租赁期间，租赁物年租金为48000元，租赁期间总租金为960000元，租金支付方式为原告对福建康纳电气有限公司享有的债权中的96万元，一次性冲抵本合同约定的租金。合同签订后，原告福建省琯头建筑工程公司出资建设了本案诉争的未办理权属登记的第四、第五栋厂房。 2015年10月30日，福建康纳电气有限公司与招商银行福清支行签订编号为2015年信字第73-0027号《授信协议》时，以上述查封的房产及土地使用权提供抵押担保，并作出《声明》承诺上述查封的1＃、2＃、3＃、4＃、6＃楼(抵押物)目前租赁状况为自用未出租，该抵押物不对外出租，如有出租需经过招商银行福清支行同意等内容。上述查封的房产及土地使用权人的抵押权人为招商银行福清支行，抵押人为福建康纳电气有限公司，债权确定期间2015年10月30日至2016年10月29日。 2015年10月30日，福建康纳电气有限公司（作为乙方）与招商银行福清支行（作为甲方）签订《最高额抵押合同》，合同约定：乙方用于抵押的抵押物名称为：工业厂房及土地使用权。权属证明：房屋所有权证：连房权证Ｌ字第××、20××85号；《国有土地使用权证》连琯单国用（XX）第XX。 2015年11月3日，招商银行福清支行领有连房他证ＴＬ字第××号《房屋他项权证》，他项权证内附记：房屋坐落：连江县经济开发区，土地证号：连琯单国用（XX）第XX。 后连江县人民法院在执行申请执行人招商银行福清支行与被执行人福建康纳电气有限公司、陈建松金融借款合同纠纷一案中，责令被执行人福建康纳电气有限公司、陈建松立即归还招商银行福清支行借款本金1990万元及利息。但被执行人福建康纳电气有限公司、陈建松未履行生效法律文书确定的义务。本院于2017年5月10日以（2017）闽0122执210号执行裁定查封了被执行人福建康纳电气有限公司的连江县经济开发区房屋所有权（房屋所有权证号：连房权证Ｌ字第××号、连房权证Ｌ字第××号）及土地使用权（使用权证号：连琯单国用（XX）第XX号）。本院于2018年3月14日以（2018）闽0122执恢345号执行裁定拍卖上述查封的不动产。 根据我院委托评估的《房地产估价报告》中说明：估价对象在价值时点的市场价值为人民币3039万元，其中土地使用权价值为563万元，已办理权属登记建筑物价值2099万元，未办理权属登记建筑物价值377万元。 本院认为，《场地租赁合同》系原告福建省琯头建筑工程有限公司与第三人福建康纳电气有限公司真实意思表示，并未违反强制性法律规定，应视为合法有效的合同。因原告主张的第四、第五栋厂房确未确权，对其物权本案不作认定。故原告要求将未办理权属登记建筑物中的第四、第五栋厂房不向受让人移交，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告福建省琯头建筑工程有限公司与第三人福建康纳电气有限公司签订的《场地租赁合同》有效。 二、驳回原告福建省琯头建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告福建省琯头建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  程 菁 人民陪审员  谢逞辉 人民陪审员  朱立新 二〇一九年十二月九日 书 记 员  吴文婷 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。