北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初6274号原告（反诉被告）：高键，女，1978年11月10日出生，汉族，居民，无业，住北京市房山区。被告（反诉原告）：北京绿州鑫旺种植专业合作社，住所地北京市房山区窦店镇西安庄村一区42号。法定代表人：王大海，经理。委托诉讼代理人：李国新，男，1970年6月26日出生，汉族，北京绿州鑫旺种植专业合作社业务员，住北京市房山区。被告：任书生，男，1962年11月11日出生，汉族，农民，住北京市房山区。原告（反诉被告）高键与被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社（以下简称绿州合作社）、被告任书生租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高键，被告（反诉原告）绿州合作社的委托代理人李国新、被告任书生到庭参加了诉讼。被告（反诉原告）绿州合作社的法定代表人王大海在2019年3月13日、2019年8月15日的庭审中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高键向本院提出诉讼请求：1.请求法院依据《租赁合同》第七条第一款规定，判令解除2012年4月14日签订的《租赁合同》；2.请求法院依据《租赁合同》第三条第二款第5点规定，判令被告立即退还剩余租金145333元，并按银行同期贷款利率赔偿利息，自2018年6月13日起至判决生效之日止；3.要求被告赔偿地上农作物损失5000元；4.判令第二被告对第2、第3项诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2012年4月14日与第一被告签订了《租赁合同》，承租位于北京市房山区窦店镇西安庄村一区42号编号为8号的标准农业大棚，承租时间自2012年4月14日至2029年6月22日。租金为218000元，在《租赁合同》签订之日一次性付清。2018年6月13日，被告所经营的农业大棚在北京市组织的专项清理行动中遭到拆除。被告未能根据《租赁合同》第三条“甲方的权利和义务”中第6点规定，保护好原告的地上物（包括合法的农业大棚设施、果树、蔬菜、配建的“耳房”等），导致《租赁合同》履行的标的物不复存在，《租赁合同》已经无法履行。同时给原告在农业大棚的地上物方面造成了经济上的重大损失。根据《租赁合同》第三条“乙方的权利和义务”中第2点规定：乙方享有地上物的所有权；第5条规定：乙方享有按照国家标准对地上物得到补偿的权利；第七条第一款规定：乙方依法享有其他地上物的赔偿等条款。在拆除前，被告亦未提前告知原告，未采取任何保护措施，导致合法的地上建筑物、地上农作物和原告存放的物品丢失、损坏，给原告造成重大经济损失。被告应当对原告的损失进行评估，并折合现金予以赔偿。事件发生后，原告根据《租赁合同》第八条“纠纷处理办法”，多次联系被告，协商解除《租赁合同》，并依据《租赁合同》规定退还租金、对地上物进行赔偿，但被告均以政府拆迁为由，拒绝协商。第二被告作为第一被告的前法定代表人，以及第一被告的实际控制人，对被告的经营情况及面临的风险有全面的了解。在招揽原告承租时，隐瞒了该农业大棚于2013年3月31日遭到政府拆除的事实，以口头允诺可以加盖大棚房的方式欺诈原告。同时，第二被告在2018年4月23日变更了第一被告的法定代表人，且未将变更情况告知原告，导致原告未能了解相关信息，在拆除前，仍旧对标的物进行了大量的物资投入，进一步扩大了原告的损失。基于上述事实，故原告诉至法院。绿州合作社辩称，一、原告第一项诉讼请求依据双方2012年4月14日签订的合同书第七条第一款是错误的。理由是：1、不可抗拒的第三方力量介入，使本合同不能继续履行。指的是国家重点工程或正当的政策性调整第三方力量介入。而本案是原告在租赁的大棚内进行违章建设，棚中房，住人，违背了租赁蔬菜大棚的用途。造成政府给强制拆除。不属于合同约定的不可抗拒的第三方力量介入，完全是原告违法造成的咎由自取行为。2、被告对政府拆除原告违章建筑没有任何过错，不存在违约。二、原告第二项诉讼请求依据合同第三条第二款第5点规定要求答辩人退还租金及利息是错误的。理由是本案不是国家拆迁，是政府制裁违法建筑拆除行为，是原告故意歪曲理解。三、原告第三项诉讼请求要求赔偿损失没有事实依据，原告因私搭乱建违章建筑的违法行为导致政府强制拆除，强制拆除非被告所为。四、根据合同相对性原则，原告与被告签订的合同，与任书生无关。综上，被告所建蔬菜大棚都是合法的，现在大部分遵纪守法的大棚都没有被政府拆除。所有被政府强制拆除的都是在被告大棚内、外私搭乱建被政府查处后强制拆除的，如今，不仅原告的违章建筑被政府强制拆除，被告的合法建筑大棚也被一起强制拆除。原告的损失都是自己造成的，被告的损失是原告的过错造成的。被告没有任何理由和法律依据赔偿原告。此外，双方签订的合同约定了如果在大棚内部进行局部改变需向甲方提交设计变更申请书，经签字同意后方可执行，本案中原告没有证据证明向被告提交过申请书及被告书面同意改变内部结构的申请。被告交付大棚时，大棚是用于合理合规的种植，没有违规，后原告私搭乱建导致大棚被窦店镇政府拆除，是原告自己的原因造成的。在大棚种植基地有明显的政府警示标志。原告租的大棚在2013年因私搭乱建被政府拆除过。因此，原告的诉讼请求理应驳回。故不同意原告的诉讼请求。任书生辩称，不同意原告的诉讼请求。我履行的是职务行为，且在大棚被强制拆除前合作社的法定代表人已经变更，我现在已经不是合作社的法定代表人。同意绿州合作社的答辩意见，原告起诉我个人没有任何法律依据，不同意原告起诉我，与我无关。绿州合作社向本院提出反诉请求：1、判令高键赔偿绿州合作社被拆除的大棚等财产损失86624元；2、判决高键给付绿州合作社水电费、管理费7523.2元，评估费2653元；3、诉讼费由高键承担。事实与理由：2012年4月14日，绿州合作社与高键之间签订种植大棚《租赁合同》一份。该合同第三条第二项乙方权利和义务：第6款中约定被反诉人不得私自改变温室大棚的外观结构，进行大棚内部装修需向甲方提出书面申请，甲方签字同意后再进行装修。第六条中约定乙方在承包期内，在不违背国家政策、法律的前提下，有权自主决定种植项目。然而，在双方履行租赁合同期间，高键私自背着绿州合作社进行私搭乱建，造成政府以违章建筑给强制拆除了，在强制拆除高键违章建筑同时也将绿州合作社出租给高键的合法大棚拐带着吃瓜捞的给拆除了。绿州合作社的损失是高键造成的。就高键赔偿绿州合作社损失数额一事无法达成协议，故诉至法院。高键对绿州合作社的反诉辩称，不认可绿州合作社反诉的事实，不同意绿州合作社的反诉请求。我承租的大棚在2013年3月31日凌晨遭遇强拆，在那次拆除中合法的、违建的大棚都被拆除，那次拆除之后，我们就保留了当时的现状，也很少再去那里，且没有再进行过任何的搭建、建房行为，只是种植了果树。2018年的强拆与我无关。任书生对绿州合作社的反诉辩称，认可绿州合作社的反诉事实，同意绿州合作社的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2012年4月14日，绿州合作社为甲方，高键为乙方共同签订了《租赁合同》，约定甲、乙方就甲方建设的北京绿州生态农场使用权和配套管理用房承包给乙方的事宜达成一致意见，特签订本协议。使用范围及时间：1、该私家农场的编号为8号，占地面积560平方米；2、该私家农场使用权转让期限自签订之日起至2029年6月22日止，合同到期后在同等条件下乙方有优先受让权；3、绿州生态农场交付时间为2012年4月17日；4、农场使用权到期后，本协议将即告终止。本协议终止后，地上附属物所有权归乙方所有。承包条件：1、甲乙双方协商并同意，本协议该座私家农场使用权转让价格为218000元；2、付款方式为一次性。乙方于2012年4月16日交付绿州合作社。甲方的权利义务：享有依照国家规定标准收取各项费用的权利（注：水、电、管理费等）；有按照合同约定，有偿为乙方提供服务的义务；保证乙方对该项目投资所涉及到土地及建筑的正常使用等。乙方的权利义务：在土地承包期内享有土地的使用权和收益权；享有地上物的所有权；有按期向甲方交纳各项费用的义务；在合同签署有效期内，如遇国家拆迁，甲方根据乙方实际使用时间按照比例退还乙方租金，乙方享有按照国家标准对地上物得到补偿的权利；在合同有效期内，乙方可以改变经营方式，但不得私自改变温室大棚的外观结构，在交付使用进行内部装修时，有局部改变的需向甲方递交涉计变更申请书，由甲方签字同意后方可执行。合同履行期间，因不可抗拒的第三方力量介入，使合同不能继续履行的，乙方依法享有其他地上物的赔偿。交付标准：棚体尺寸：棚东西长40米，南北宽8米，小房东西3米×南北5米。各栋大棚南北间距5米，作为庭院使用等。合同还约定了其他条款。同日，绿州合作社为甲方，高键为乙方共同签订了《绿州鑫旺园区管理规定》，该规定中约定：甲方为乙方提供水、供电、园区内公共部分绿化美化、雨水排放、道路清扫、垃圾清运、化粪池清掏、公共设施维修保养服务。乙方每月5日前向甲方缴纳物业管理费150元/月，水费按1.6元/吨收取，电费按0.8元/度收取。逾期未交纳费用按日加收应交纳费用3%的滞纳金。园区内雨水为集中收集储备并再次处理利用，乙方不得向租区地面或雨水井内倾倒污物。为了保证园区环境及公共安全，凡是园区内乙方饲养大型宠物据需要放入笼中饲养，乙方养殖家禽需圈养，不得散放出自家庭院并做好卫生、安全、消毒工作，乙方需配合甲方对园区进行定期安全检查；该规定还约定了其他条款。《租赁合同》签订后，高键交纳了218000元租金，绿州合作社交付了大棚及场地。后，高键在承租的大棚内搭建了棚子，用于休息，并在涉案大棚内种植了部分农作物。2013年3月，因涉案大棚涉及违法建设，高键在涉案大棚内搭建的棚子被拆除。2018年4月23日，绿州合作社的法定代表人由任书生变更为王大海。2018年6月13日，因高键承租的大棚涉及违法建设，北京市房山区窦店镇人民政府依规对违法建设进行了整改，涉案大棚及违法建设被拆除。诉讼中，经绿州合作社申请，本院委托国宏信价格评估集团对涉案大棚被拆除造成的财产损失进行评估，经评估结果为：高键承租的大棚被拆除造成的财产损失为86624元。绿州合作社支付评估费2653元。诉讼中，高键向法庭提交了报纸广告、名片、宣传图片等证据证明其与绿州合作社签订合同前，绿州合作社宣传其出租的大棚用途为居住、种植和养殖，并允许在大棚内进行改造和建设；另提交了苗木绿化费单据证明其损失情况。绿州合作社对高键所称不予认可，称上述证据与绿州合作社无关。另查，2009年6月18日，北京市房山区窦店镇西安庄村农工商经济联合社（以下简称西安庄村联合社）与绿州合作社签订《土地承包经营合同书》，约定将集体拥有的基本农田130亩使用权承包给绿州合作社使用；承包本宗土地必须合法建设经营，按照约定用于合法、合规的农业设施生产；承包期限自2009年6月22日起至2027年6月22日止，共计18年。该合同经北京市房山区窦店镇政府农村合作经营管理站进行了鉴证。2018年，西安庄村联合社发现绿州合作社在承包地上建有房屋及硬化路面，要求绿州合作社整改，绿州合作社对所建房屋及路面进行了拆除。庭审中，经本院释明，以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的行为系违法行为，审查后可能认定合同无效，但高键与绿州合作社仍坚持原有诉辩意见，认定双方签订的《租赁合同》合法有效。上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、《绿州鑫旺物业管理规定》、收据、报纸广告、宣传图片、价格评估报告、评估费发票、《土地承包合同》等证据在案佐证。上述证据，经庭审核实质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，本案为合同解除之诉，合同解除应以合同的合法有效为前提。合同是否合法有效，应从订立合同的目的、合同的实际履行和订立合同是否符合法律规定两个层面进行审查。本案中，绿州合作社出租给高键的农业大棚系其从第三人处承包所得，土地性质为基本农田。承包该土地必须合法建设经营，并按照约定用于合法、合规的农业生产。从高键与绿州合作社订立合同的目的和合同实际履行层面看，根据高键的陈述、提供的报纸广告、名片、宣传图片及其与绿州合作社签订的《租赁合同》可以认定绿州合作社具有诱导高键订立合同承租农业大棚场院后可以改建设施，进行生活居住的行为。高键在签订《租赁合同》并接手大棚后在大棚内搭建棚子生活使用，其实际用途已经超出了农业大棚本身的用途范围，而具有了生活居住休闲功能，直至政府部门将相关违规设施拆除。这一方面可以认定承租人搭建的设施属未经合法程序改变土地用途的违法建设，同时也可以认定合同双方对于合同真实目的系用于生活居住休闲用途的事实确认。综上可以认定高键与绿州合作社在订立《租赁合同》时均具有允许或意图改建农业大棚用于生活居住休闲用途的合意。从合同是否符合法律规定的层面看，土地管理法第四条规定，“国家实行土地用途管制制度”。依照法律规定及本案查明事实，涉案《租赁合同》虽是双方真实意思表示，但实际目的系将设施农业进行改建用于非农的生活居住休闲，系双方当事人以虚假的意思表示隐藏真实意思的行为，为我国现行法律规定所禁止。综上，高键与绿州合作社签订的《租赁合同》违反了合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，应予宣告无效。合同被宣告无效后，合同双方的权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。本案审理中，经释明，高键、绿州合作社坚持认为双方签订《租赁合同》合法有效，并坚持各自的诉求。鉴于原被告双方相关诉讼请求均系基于各自对于诉争合同有效的判断而产生，在《租赁合同》被确认无效后均不存在相应请求的合理基础，故本院对原被告双方的诉讼请求均不予支持，双方应在本案诉争合同效力宣告确定后另行解决相应问题。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、原告（反诉被告）高键与被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社于2012年4月14日签订的《租赁合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）高键的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社的反诉请求。案件受理费3306元，由原告（反诉被告）高键负担（已交纳）；反诉费2220元由被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社负担（已交纳1110元，余款于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈 增人民陪审员  隋玉民人民陪审员  石 新二〇一九年十二月二十五日书 记 员  郑 怡