北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2241号原告：原菱，女，1984年7月7日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱少华（原菱之夫），住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘德玉，北京市安诺律师事务所律师。被告：张福友，男，1962年10月19日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：张桂芬，女，1955年10月5日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告委托诉讼代理人：赵有富，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。原告原菱与被告张福友、张桂芬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告原菱及其委托诉讼代理人刘德玉，被告张福友、张桂芬的委托诉讼代理人赵有富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原菱向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与张福友、张桂芬于2013年7月27日签署的《租赁协议》；2.请求判令张福友、张桂芬共同返还租金152.8万元；3.请求判令张福友、张桂芬共同赔偿装修损失20万元；4.本案诉讼费用全部由张福友、张桂芬承担。如果法院认定涉案《租赁协议》无效，则诉讼请求为：1.请求判令张福友、张桂芬共同返还租金152.8万元；2.请求判令张福友、张桂芬共同赔偿装修损失20万元；3.本案诉讼费用全部由张福友、张桂芬承担。事实和理由：张福友、张桂芬系姐弟关系。2013年7月27日我与张福友、张桂芬签署的《租赁协议》，约定张福友、张桂芬将位于北京市昌平区十三陵镇下口村马武寨所租赁的土地及房屋的使用权出租给我，租赁期限为60年（即2013年7月27日至2073年7月27日），租金为每年28400元，合计租金为170万元。合同签署后我分别于2013年8月5日向张福友汇款人民币80万元，2014年8月8日向张福友汇款人民币40万元，2016年12月4日向张福友汇款人民币15万元，2017年12月4日向张福友汇款人民币20万元，2018年2月9日向张福友汇款人民币12万元，共计支付租金167万元。同时我为涉诉租赁物进行了装修，装修费用达50余万元。2018年12月7日因张福友、张桂芬向我提供的租赁房屋没有建房规划、审批手续，被北京市昌平区十三陵镇人民政府强制予以拆除。综上所述，租赁合同期限超过法律规定的最高期限，超过的40年的约定无效，其相应的租赁费用应当返还给我方。张福友、张桂芬向我提供的租赁土地上的房屋没有建房规划以及审批手续导致双方所签订的《租赁协议》因被强制拆除而无法实现合同目的。经协商解决此事未果，故起诉至法院。张福友、张桂芬辩称：不同意原菱的诉讼请求，我方与原菱之间的关系是土地租赁关系，房屋只是土地上的附着物，房屋被拆除是政府的行为，房屋本就不是合法建筑，只是为了方便对土地经营管理所建的建筑物，在政府的强制要求下把房屋拆除了，不影响合同的履行，我方不存在违约行为，根据以上，合同不构成解除的条件，请求法庭驳回原菱的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2013年7月27日，张福友、张桂芬（出租方、甲方）与原菱（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，内容为：“……一、甲方将位于北京市昌平区十三陵镇下口村马武寨其所租土地及房屋使用权租给乙方。二、租赁期限：60年（自2013年7月27日至2073年7月27日）。三、租金及付款方式：该房屋和地块每年租金为贰万捌仟肆佰元，租金共计壹佰柒拾万元整。经甲乙双方商定，于本合同生效两日内由乙方支付首付款捌拾万元，并在两年内将余款分两至三次全部支付给甲方……”协议还约定有双方的权利和义务、违约责任等其他条款。协议另附有土地的现状或照片一张，系签订协议时的土地及房屋状况照片，照片显示地上建有院墙和房屋一排，房屋有四个窗和一个门。协议签订后，张福友、张桂芬将租赁土地及房屋交付原菱，原菱已支付租金167万元。原菱称其对租赁房屋进行装修后，自2014年开始经营涉案租赁房屋及院落用作民宿。2018年11月，张福友告知原菱涉案租赁房屋将被拆除，要求原菱搬出，2018年12月5日左右，原菱搬出租赁房屋。原菱提交有当时拆除涉案租赁房屋的通知三份，张福友、张桂芬对通知的真实性认可。其中由北京市昌平区十三陵镇下口村村民委员会盖章出具的《关于拆除违法占地违法建设的通知》内容为：“王宝娣：根据《北京市规划和国土资源管理委员会、北京市农村工作委员会关于印发〈北京市严禁严管浅山区违法占地违法建设的措施〉和〈北京市浅山区违法占地违法建设专项治理方案〉的通知》（京规划国土发[2017]293号）和《昌平区浅山区违法占地违法建设专项治理方案》的要求及2011年度国土卫片331号显示，你在下口村建设的地上物属于违法占地违法建设，下口村将于发放本通知当日上报十三陵镇政府并联合供电部门、水务部门对你处违法建设进行停水、停电，请你于收到本通知之日起7日内自行拆除，逾期未拆除的，届时，将采取强制措施进行拆除，实现本村土地资源规范管理和生态环境优化保护。特此通知。”原、被告均称王宝娣系张福友妻子。另两份通知系由北京市昌平区十三陵镇人民政府出具，其中《关于整治违法占地违法建设的通知》系北京市昌平区十三陵镇人民政府向下口村出具，主要内容亦为要求拆除违法建设等；另一份《通知》系告知拆除违法建设的相关工作要求等，落款日期为2018年12月7日。另查，涉案租赁土地的土地性质为农用地，涉案租赁房屋建设时未办理建设规划许可手续。现涉案租赁房屋及院落围墙均已被拆除。原、被告均认可涉案租赁土地面积为1100平方米；原菱称房屋面积为200平方米，张福友、张桂芬称房屋面积为100多平方米。原菱称签订租赁协议时有约定租赁房屋院落是用于经营旅游住宿；张福友、张桂芬称当时口头约定出租土地用于种养殖，房屋不是生活所用。本案审理过程中，原菱称其对租赁房屋及院落进行装修共花费559931.8元，其诉讼请求主张装修损失为20万元，并就装修情况提交有装修前后的照片、视频及其自行制作的工程造价清单及相应票据。装修前的照片显示租赁院落已建设有围墙、原房屋系已进行过装修的生活用房。装修后的照片及视频显示院内做了地面硬化、草坪，修建有泳池，房屋内进行了重新装修。工程造价清单及相应票据显示：1.电线花费7581元，有出库单3张为证。其中一张加盖有北京市朝阳昆仑电线厂财务专用章，名称为BV，记载实收共计5997元，未显示日期。第二张未加盖印章，品名为BV塑铜线，金额为816元，日期为2013年9月27日。第三张加盖有北京市朝阳昆仑电线厂结算财务专用章，金额为768元，日期为2013年11月9日。2.改水电材料花费7789.3元，有日期为2013年8月28日至2013年10月8日期间的北京八方兴顺建材经销中心（主营：水暖管件、五金电料）销售单据9张为证。3.乳胶漆花费8518元，有日期为2013年11月14日、2013年11月20日的产品销售清单2张、日期为2013年11月20日、2013年11月28日的产品质量信誉保证单2张、日期为2013年11月14日、2013年11月15日的北京天泽伟业建材经销部销售清单3张为证。4.瓷砖花费48310元，有日期为2013年8月19日至2013年10月10日期间的广东惠万家陶瓷销售单据5张以及送货单、收据为证。5.地板花费7000元，有日期为2013年10月4日的《大自然地板订货合同》一份为证。6.沙子花费14100元，有日期为2013年9月13日至2013年11月1日期间的《收据》11张为证。7.水泥花费13900元，有日期为2013年9月13日至2013年11月13日期间的收据7张及2013年11月6日出库单1张为证。8.砖花费8386元，有日期为2013年9月20日至2013年10月27日期间的收据3张为证。9.门窗花费26800元，有销售清单1张为证。10.机械费用17180元，有2013年8月15日至2013年11月3日期间的收据8张及工程机械费用结算单1张。11.运费950元，有2013年5月23日至2013年11月25日期间的收据6张为证。12.钢材及辅料花费2515元，有2013年9月2日至2013年12月10日期间的出库单4张为证。13.木材及辅料花费24730元，有2013年10月26日至2013年11月17日期间的收据3张以及2013年11月2日至2013年11月21日期间的送货单6张为证。14.吊顶材料花费13465元，有2013年10月21日至2013年11月25日期间的北京名匠雅居建材经销部销售信誉单6张为证。15.防水花费5450元，有2013年11月8日的收据1张为证。16.石材花费12316元，有2013年12月11日的北京市兴陵石材开发中心单据1张及手写计算明细1张为证。17.保温材料7400元，有2013年10月2日收条1张为证。18.人工费60600元，有2013年9月26日至2013年12月24日期间的收条9张为证。19.设计费及监工工资7万元，有2013年12月25日收条1张为证。20.其他材料花费11479.5元，有记载铝塑板、门轴、下水管、玻璃胶、剪刀、材料费等各种名目的收据、出库单为证。21.地漏花费430元，有2013年10月4日的加盖有北京润德鸿图科技发展有限公司业务专用章的销售明晰表1张为证。22.室内木门花费6600元，有木门测量单和订货合同单1张为证。23.室外大门花费8000元，有2013年11月13日的加盖有北京方鑫基业机械设备有限公司合同专用章的合同及定金收据为证。24.马桶花费6860元，有2013年8月28日至2016年9月15日期间的网上购物订单截图3张为证。25.淋浴花费1680元，有2013年8月28日至2013年10月28日期间的网上购物订单截图2张为证。26.面盆花费3248元，有2013年9月13日至2013年11月28日期间的网上购物订单截图4张为证。27.厨房水盆花费1058元，有2013年10月9日的网上购物订单截图1张为证。28.水龙头花费1284元，有2013年8月28日至2014年2月22日期间的网上购物订单截图3张为证。29.镜子花费1249元，有2014年3月8日至2014年4月1日期间的网上购物订单截图3张为证。30.开关插座花费1823元，有网上购物订单截图3张为证。31.厨房整体橱柜花费27626元，有2013年10月11日的博洛尼整体厨房测量预订单1张及2013年10月22日的收据2张、银行刷卡存根2张为证。32.定制橱柜花费7668元，有2013年11月17日、2013年11月27日的发票2张及宜家订货确认单、自助提货单为证。原菱另主张有购买、安装室外大门电机、监控、监控显示器支架、灯、中央空调、抽油烟机、炉灶、燃气热水器、电热水器、浴霸、烤箱、洗碗机、投影幕布、投影仪升降机等物品的花费，并提交相关票据为证。上述事实，有租赁协议、付款凭证、通知、收据、发票及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据涉案《租赁协议》约定的内容来看，张福友、张桂芬系将土地及房屋出租给原菱使用，即《租赁协议》实际包含土地租赁和房屋租赁两部分。对于房屋租赁部分，张福友、张桂芬虽称房屋并非生活用房，但从其所建设的房屋面积以及签协议时房屋的装修照片来看，该房屋并非临时用房性质，现涉案租赁房屋并未取得相关审批手续，房屋的租赁部分应为无效。对于土地租赁部分，签订协议时土地已建设有围墙，从当时的照片来看，围墙内地块并未进行种养殖，签订协议后原菱已将围墙内院落做了地面硬化、草坪、建有泳池等，利用该部分土地与房屋整体用于经营民宿。涉案租赁土地性质属农用地，现双方签订协议实际已将涉案土地用于非农业用途，故土地租赁部分亦应为无效。张福友、张桂芬虽称当时口头约定出租土地系用于种养殖，但合同并未记载该出租用途，且从其签订协议时原有院墙内的土地及房屋状况来看，本院对其该项主张不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，对于原菱搬出租赁房屋及院落之后的租金，张福友、张桂芬应予以退还。结合《通知》记载的日期及原、被告双方的陈述，对于搬离的日期本院按照2018年12月5日计算，据此应退还租金为1518190元，对于原菱主张的过高部分本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，张福友、张桂芬与原菱对于《租赁协议》无效的法律后果均负有一定的责任。对于出租人来说，其应当保证农用地流转后未作非农业用途，保证出租的房屋是合法建筑，因此张福友、张桂芬作为出租方，未能履行上述义务，其应当对合同无效的法律后果承担主要责任。对于承租人来说，其应当对租赁的土地及房屋进行适当的了解、对土地的性质以及对房屋是否有合法的建设规划审批手续进行核查，其未尽到审慎的注意义务，对于合同无效的法律后果其应当承担相对应的次要责任。因此，对于原菱的装修损失应由双方根据各自的过错承担相应的责任。但本案中，因租赁房屋及院落围墙均已被拆除，导致无法对装修现值进行评估确认，本院结合原菱提交的其装修时留存的属于已形成附合的装饰装修物的相应票据，参考同等面积房屋一般的装修标准及费用，并考虑房屋已使用年限，对装修损失酌情予以确定。张福友、张桂芬应按照其过错比例赔偿原菱装修损失105000元。对于原菱主张的装修损失过高的部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张福友、张桂芬与原菱于2013年7月27日签订的《租赁协议》无效；二、张福友、张桂芬于本判决生效后十日内退还原菱租金1518190元；三、张福友、张桂芬于本判决生效后十日内赔偿原菱装修损失105000元；四、驳回原菱的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20352元，由原菱负担943元，已交纳；由张福友、张桂芬负担19409元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  李启忠人民陪审员  韩玉林二〇一九年十二月二十六日书 记 员  闫 薇