北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初34411号原告（反诉被告）：北京晴彬投资发展有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街9号（华普花园B座504室）。法定代表人：刘福祥，董事长。委托代理人：王凡，北京市泽元律师事务所律师。委托代理人：甄宏，北京市泽元律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁子新，男，1963年8月23日出生，汉族，无业，住河北省唐山市滦县。北京晴彬投资发展有限公司（以下简称晴彬公司）与梁子新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。晴彬公司的委托诉讼代理人王凡、被告梁子新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晴彬公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告之间于2017年11月30日签订的租赁合同已经于2018年7月13日解除；2、请求判令被告支付租金322040.25元（从2018年3月15日计算至2018年7月21日，按每月30天，每日2535.75元计算，共4个月零7天）；3、请求判令被告支付原告垫付的电费3384元、水费737.3元、中控服务费4362.96元，共计垫付费用8484.26元；4、请求判令被告所支付给原告的承租保证金20万元不予退还给被告；5、请求判令被告向原告支付228217.5元违约金；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年11月30日与被告签订了位于北京市西城区××号楼一层建筑中的630平米面积的房屋租赁合同，租赁期限2017年12月1日至2019年6月30日。合同中约定被告应于每季度到期的前十日支付下一季度的房屋租赁费228217.5元。合同同时约定被告应于签订合同之日，支付20万元的承租保证金。合同约定，如因被告违约而终止租约的，承租保证金不予退还，且被告应支付三个月的租金作为违约金。合同同时约定，被告未经许可，不得分租或转租，否则原告可以解除合同，追究被告违约责任。合同签订后，被告支付了20万元的承租保证金，并支付了第一季度2017年12月15日至2018年3月14日的房屋租金，其后经原告多次催告，再未缴纳租金，并欠有部分水、电及中控服务费。在原告催告过程中，还发现被告违约将房屋分租给其他租户。2018年6月27日，原告向被告送达《催缴通知书》，要求被告在接到通知书后三日内支付欠缴的租金，否则将采取包括但不限于：解除合同，强制腾退等措施。但被告接通知后，仍不予理睬。2018年7月13日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知书》，以被告拖欠租金，且存在违约分租的情况为由，解除了和被告直接的租赁合同，并限期腾退。被告在接到通知后，于2018年7月21日腾退完毕。原告认为：被告拖欠租金，并违约分租的行为，已经违反了租赁合同的约定，在原告催告后，仍不支付租金，原告以此为由解除租赁合同，是合理合法的。现原告起诉法院要求支持其诉讼请求。梁子新辩称，原告并未向我出具产权证及平面图，经我方核实后发现涉案房屋本是北京京仪敬业电工有限公司的房屋，是该公司的库房，后经原告私自拆改后违建成两层的房屋，对房屋四周承重墙加重负荷，造成了安全隐患，且在我使用房屋期限发现房屋有抖动情况，不稳定，而且水、电路走向复杂，容易造成火灾。涉案房屋水压过低，无法正常使用。涉案房屋属于危房状态，我通过原告工作人员得知，房屋在政府拆除违建的过程中仍未完全恢复原状，给我造成安全隐患。关于分租部分，在合同中表述为自主经营，但是后表示禁止转租、分租。同意合同2018年7月13日解除合同；不同意支付租金，因为在租赁合同后房屋属于危房，且原告无法提供房屋产权证明；水、电、中控费用同意支付，费用也认可；不同意原告扣留保证金，因为我方没有违约，保证金应当退还；不同意支付违约金，因不存在违约行为，原告对我方与刘秀红共同使用房屋的情况是知晓的，从签订合同之日起半年内原告未予制止，视为认同。梁子新向本院提出反诉请求：诉讼请求：1、判令原告于2017年12月30日与被告签订的房屋租赁合同无效；2、判令原告返还2017年12月30日与被告签订的房屋租赁合同交纳的保证金20万元；3、判令原告返还被告交纳的2018年第一季度的房屋租金228217.5元；4、判令原告因出租违法、违建房屋对被告造成的一切经济损失，包括房屋内部装修、安防、消防、通讯、照明等设备、设施，以及前期筹备经营饭店所购买的必备用品，包括桌椅板凳、厨具等必备用品的相关费用；5、判令原告出具房屋不动产证以及房屋的内部结构图，确认其房屋是否具备商用房出租条件，确认其房屋私搭乱建的合法性、安全性、可靠性。事实与理由：2017年12月30日，晴彬公司与本人签订了北京市西城区××号褛的商用房租赁合同。合同签定后发现此房屋为问题房屋，存在重大安全隐患，楼上人员走动振动量极大，有钢结构的断裂声，后经本人私下走访得知：晴彬公司租赁给我的商用房原本是北京京仪敬业电工有限公司的低压电器成品库房，晴彬公司为谋取暴利，私自拆改搭建，将本来一层的库房改建成上下两层所谓的商用房对外出租，其内部电路混乱，走向不明，用电负荷严重不匹配，极易引起火灾，其水路纵横交错，水压不足，只有靠水泵增压才勉强使用。本来一层的成品库被拆改搭建为两层，四周承重墙负荷加大，其结构严重受损，随时有倾斜、倒塌、钢结构断裂等现象出现。拆改后的房屋低矮潮湿，消防设施无故报警，下水道时常堵塞，排水不畅，雨季房屋内部漏水严重，部分房屋地面积水如浴池，进入须撑雨伞、穿雨鞋，配电盘被雨水淋湿，配电箱整体带电，安全隐患无处不在。以上种种迹象表明，此出租房不具备商用房出租条件，实属危房，本人认为此房一旦投入商业经营，势必会对工作人员以及顾客的生命安全造成威胁。为此本人曾多次要求工作人员约谈晴彬公司负责人提出终止合同，但晴彬公司置之不理，无奈之下只有忍气吞声，继续履行合同，并对房屋内部进行了修缮和装修美化，并购置了大量经营饭店所需用品。殊不知在办理工商营业执照时再次受阻，工商局有规定；办理营业执照时必须出具房产证。因晴彬公司对其所出租房屋是否合法的不确定性，逼迫本人签定一份不平等三方协议(有协议为证)，由于遭到本人的严词拒绝，晴彬公司恼羞成怒，告知本人，不签协议就不出示房产证来要挟，以至于造成至今无法办理营业执照，更无法经营的窘境，给本人造成了重大的经济损失，期间也曾约谈过晴彬公司负责人，希望减免部分房租后继续履行合同，必定晴彬公司有错在先，但约谈无果。造成如此结局并非本人所愿，完全是晴彬公司咎由自取，有道是人心不足蛇吞象，晴彬公司依仗强大的法务团队，以单方面拟定缜密租赁合同为武器，在自己违法违建在先的前提下，在政府严力打击拆除违法违建房屋的态势中，仍然我行我素，不知悔改，利用自己的法务资源设置合同陷阱，继续出租危房给本人。其合同内容十步九坑，一步一陷阱，在给本人造成重大经济损失的同时，仍将本人告上法庭，索取高额赔偿，其性质恶劣，颠倒黑白，本人不服，提起反诉晴彬公司。晴彬公司辩称，不同意租赁合同无效，被告之前表示合同是在2018年7月23日解除；保证金不应当退还，根据租赁合同第5.1条被告违约保证金不予退还；被告之前表示租金不是被告本人支付的，因此无权要求返还；我公司合法对外出租，被告从2016年开始使用涉案房屋，直到2017年10月31日重新签订合同，因此对租赁房屋的情况是清楚的，并且桌椅板凳等在之前庭审时表示不再主张了；第五项不是一项诉求，但是我方已经取得了证书，楼顶搭建的不是原被告弄的，且由被告实际在使用。不同意被告全部的反诉请求。当事人围绕各自的诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，晴彬公司（出租方，甲方）与梁子新（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将北京市西城区××号楼建筑物中一层建筑面积630平方米（使用面积）出租给乙方经营。合同第2.1条约定，租赁期限从2017年12月1日起到2019年6月30日止共计一年七个月，2017年12月1日-2017年12月15日为免租期。第3.1条约定，在租赁期限内，未经甲方书面许可，乙方不得以任何形式转租、分租该租赁建筑物或其中任何部分，或以分租、借用、共用或将业务承包给第三人等其他任何方式以致任何非本合同承租方在租赁期期限内使用或占用，如果发生上述行为，经甲方书面通知后15日内，乙方不整改的，甲方有权立即单方解除本合同，并按照本合同第十条追究乙方的违约责任。第4.1条约定，租赁经营期间的房租为：每年玖拾壹万贰仟捌佰柒拾元，乙方将按每季度的数额（即贰拾贰万捌仟贰佰壹拾柒元五角）不迟于上期租金到期日10天前付一下季度租金并汇到甲方指定账户。第4.2条约定，首期租金付款日期：为合同签订之日，金额228217.5元。第5.1条约定，租赁合同签订之日，乙方需付给甲方20万元作为承租保证金。第5.2条，在租赁关系终止时，在乙方按照本合同约定交还承租建筑、缴清所有应付费用或其他应付款项，在乙方办妥已该场地为注册地址或营业地址工商注销或变更手续后，甲方应在30个工作日内将上述承租保证金一次性无息退还乙方。第5.3条，在租赁期内，因乙方违约而终止租约（不可抗力或双方另有约定除外），承租保证金不予退还。第5.6条，乙方每月按时交纳经营税费，及所使用的水、电、通讯及供暖等费用，乙方拖欠上述费用的，甲方可从保证金中直接扣除，并要求乙方补足保证金。第10.2条，因甲方原因导致合同无法履行的，甲方退还保证金，并应支付三个月的租金作为违约金。第10.3条，在租赁期内，因乙方违约而导致本合同终止或被解除的（不可抗力或双方另有约定除外）的，甲方收取的保证金不退，乙方同时应支付三个月的租金作为违约金。合同签订后，梁子新向晴彬公司支付了20万元保证金，并将租金支付至2018年3月14日。梁子新表示，涉案房屋40%的部分用于经营幽兰亭养生会所，具体另外60%的部分于2017年12月6日租赁给刘秀红，用于梁子新与刘秀红共同经营开饭馆，此事晴彬公司是知情的，但在2017年底需要晴彬公司提供产权证办理饭馆的执照，但晴彬公司强制梁子新签署三方协议，梁子新不同意，因此，晴彬公司便拒绝提供产权证，导致梁子新无法使用租赁的房屋，因此未再向晴彬公司支付房租。晴彬公司表示，并未同意梁子新将房屋转租，直到2018年六七月份才知道转租事宜，产权证需要产权单位提供，当时晴彬公司也向产权单位要过，但是产权单位表示涉案房屋已有营业执照了，故不再提供，产权单位提出三方签署一份协议，约定2019年6月30日房屋不再出租，但梁子新不同意，因此，产权单位不同意提供产权证。2018年6月28日，晴彬公司向梁子新送达了《催缴通知书》，催租梁子新在三个工作日内交纳2018年3月15日之后的房租。梁子新仍未交纳。2018年7月13日，晴彬公司向梁子新送达了《解除房屋租赁合同通知书》，以梁子新拖欠房租、擅自分租为由，通知梁子新解除双方的租赁合同，并要求梁子新在三日内搬离租赁房屋。2018年7月17日，晴彬公司将涉案房屋上锁。2018年7月21日，梁子新将物品从涉案房屋内搬出。同日，梁子新向晴彬公司出具说明，内容为：“2018年7月21日，我从××号楼东侧属于幽兰亭的所有物品全部搬走，隔壁同在合同内物品来路不详，本人丝毫未动。”庭审中，梁子新表示，晴彬公司锁门后梁子新又搬出部分物品，7月21日全部搬完，剩余的物品给不给都行了。另查，北京京仪敬业电工集团有限公司（甲方，出租方）与晴彬公司（乙方，承租方）2009年4月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将××号厂区西北角低压器电器楼、成品库部分以及相关附属设备设施出租给乙方，用于有关经营，租赁期限十年，自2009年7月1日起至2019年6月30日止。涉案房屋产权登记在北京低压电器厂名下，北京低压电器厂曾更名为北京京仪敬业电工集团有限公司，现名称为北京京仪敬电工有限公司。晴彬公司出示发票三张及北京京仪敬业电工有限公司的证明，用于证明其已为梁子新垫付了租赁期间的水费737.30元、电费3384元、中控费4362.96元。证明的内容为：“北京京仪敬业电工有限公司每季度向现有租户收取消防中控服务费，梁子新租用面积742平方米（建筑面积630平方米，自盖夹层面积112平方米），服务费每月1.96元每平米，总计4362.96元每季度。梁子新认可发票及证明的真实性，同意负担上述费用。梁子新出示梁子新一方人员（微信名称潘冻冻）与晴彬公司人员金海（微信名称短崖）的微信聊天，用于证明曾向晴彬公司申请过退租。2018年4月13日，潘冻冻联系短崖：“金哥，我这边三月十五号之前就和你说了你们那边找新租户，我们也尽力去找，如果没有我们就退租了，现在过了合同租期，房子我们也一直空着，你也知道，你们公司不能说把责任都推给我们，让我们承担一切吧，我们又交房租，又去帮你们解决之前租户的遗留问题，什么物业费之类的我们都替你们交齐了，到现在我们租回来一直空着，什么也干不了，晴彬要是让我们交房租我们肯定不会给了，您就直接谈退租吧。”短崖回复：“你是整体退还是退餐厅。”潘冻冻：“足疗这边我们还使用。”短崖：“之前你交的费用是因为你们和潘英林之间有债务关系，我们公司不介入！足疗店你们在使用中你们按足疗店面积先把租金交齐。”潘冻冻：“足疗这边是多少钱。”短崖：“你们之前和潘英林签合同上有面积，单价我一会给你。”断崖：“3.97元每平方米每天。”……潘冻冻：“嗯，我刚才给我们老爷子打电话了，他说整体都不租了，咱就协商退租的事吧，我们干正规的，一天就两三千，也赔钱，还那么多事，我们也不租了，您看什么时候方便谈退租吧。”短崖：“我跟公司说，你写个退租申请。”潘冻冻：“我们这边还是那个意思，我这找的学校人家还愿意使用，但是就是想用便宜房子，您那边要是能商量下来，把房产证复印件给我们，学校这边也就用了。”短崖：“房产证就差你们签字就可以拿到了。”2018年7月7日，潘冻冻微信联系短崖：“金哥，刘姨说画家跟她说了，给她找敬业的领导要找你们公司谈，估计房子她还要继续使用，你周一来锁门，房子里东西也不搬，看她怎么和你那边解决吧，我们不参与了，我们有二十万押金在你那你们也不亏，你公司和老爷子签的合同就解除吧，因为他身体不好怕生气，具体以后怎么租给多少钱让刘跟你公司商量吧。”短崖：“一码说一码先解除了再说吧，我等周一律师说了在去找你们。”2018年7月9日，潘冻冻：“金哥，房子我们自己还用，以后没有刘的事了，但是您今天还是来锁门，要不我们没法让刘走，房租您和公司商量给我们几天时间给您转过去，还有开始那三个月没有房产证你公司也有问题，这个您也别让我们自己承担，确实时间太久没给房产证，您商量一下那三个月给我们减免点房租，剩下的我们还按合同履行。”断崖：“一会公司开完会有结果，我在去你店里。”晴彬公司认可微信聊天记录的真实性，但晴彬公司认为梁子新一方虽提出过解约，但双方就拖欠租金事宜并未协商一致。现晴彬公司要求确认双方的租赁合同于2018年7月13日解除，要求梁子新支付拖欠费用及违约金，并不再退还20万元的保证金。梁子新对此不予认可，梁子新同意解除合同，除水费、电费、中控费外，梁子新不同意晴彬公司的其他请求，并提出反诉。梁子新认为，涉案房屋内存在加建二层，要求确认合同无效，要求晴彬公司退还已交纳的租金及保证金，并要求赔偿装修损失等，装修损失等具体数额，需要评估。诉讼中，晴彬公司表示，涉案房屋收回后已另行出租他人，房屋现已不是原貌。本院认为，晴彬公司主张双方合同于2018年7月13日解除，梁子新虽同意解除合同，但梁子新反诉时又主张了合同无效。因此，本案第一问题是双方合同的效力。依据双方所述以及产权单位出具证明，可以认定梁子新租赁的部分房屋中存在加建的二层，但该加建二层的面积并未包括在双方合同的租赁面积中，故梁子新以加建为由主张双方的合同无效，缺乏依据，本院不予支持。本案第二个问题是晴彬公司主张解除原因是否能够成立即梁子新是否存在违约行为。首先，关于转租事宜。梁子新称其在2017年12月6日将部分房屋转租给案外人，晴彬公司对此事知情，但晴彬公司对此不予认可，梁子新虽出示了微信聊天记录等证据，但从双方沟通的情况看，并不足以认定晴彬公司当时已经知情，亦无法认定晴彬公司在六个月内没有提出异议，因此，晴彬公司在2018年7月13日以转租为由解除合同，并无不当。其次，关于延付租金。梁子新支付第一季度租金后，未按约支付第二季度的租金，梁子新对此抗辩为晴彬公司未配合办理营业执照。对此本院认为，合同中虽未约定明确晴彬公司承担该项义务，但租赁房屋用途为经营用房，因此，协助梁子新办理营业执照系晴彬公司应当承担的附随义务。晴彬公司以需要签订三方协议，或以已为幽兰亭会所办理了执照为由，未能协助办理，应属违约。但本院认为晴彬公司未履行该项义务，不足以作为梁子新拒交全部租金的理由。第一，幽兰亭会所已办理执照，且能够正常经营；第二，梁子新一直占有房屋，并未以此为由解除合同，也未将房屋交还给晴彬公司，梁子新一方虽在微信中提出过退租，但其意思表示前后变化，并未最终明确退租。综上，本院认为，晴彬公司主张的解除理由成立。晴彬公司主张双方合同2018年7月13日解除，梁子新同意，本院对此不持异议。晴彬公司主张的水费737.3元、电费3384元、中控服务费4362.96元，梁子新同意支付，本院对此予以确认。晴彬公司主张的2018年3月15日至2018年7月21日的租金。首先，梁子新虽在2018年7月21日将物品从涉案房屋中搬出，但2018年7月17日晴彬公司将房屋上锁，导致梁子新无法使用房屋，故2018年7月17日至2018年7月21日的租金，梁子新不应当予以支付。其次，晴彬公司未协助梁子新办理相关执照，势必影响了涉案房屋的使用功能。因此，本院综合2017年12月15日至2018年7月16日期间梁子新使用房屋的情况、已交纳租金的情况，酌定梁子新再向晴彬公司支付租金10万元。对于梁子新要求退还已交纳租金的请求，本院不予支持。因双方合同因梁子新违约导致解除，现晴彬公司主张不再退还梁子新保证金20万元，符合双方合同约定，本院对此予以支持。对于梁子新要求退还保证金20万元的请求，本院不予支持。关于晴彬公司主张违约金。梁子新违反合同约定，本应向晴彬公司支付违约金，但梁子新对于违约金标准提出了过高的抗辩，对此本院综合双方过错程度、合同履行情况、晴彬公司的损失大小等因素，又因已支持不退还保证金的请求，故对于晴彬公司主张的违约金，不再予以支持。梁子新要求晴彬公司赔偿装修、设备等前期筹备饭店的损失，并未明确具体的金额，因诉讼前双方已就房屋进行了交接，不具备鉴定的基础，且交接时可移动的物品梁子新已经搬离，未办理的物品梁子新也已表示给不给都行，另外，梁子新也未就其主张的损失提供证据予以证明，比如装修合同、支付凭证、付款发票，因此，本院对其该项请求，本院不予支持。梁子新要求晴彬公司出具房屋产权证及内部结构图等，因双方合同已解除，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认北京晴彬投资发展有限公司与梁子新签订《租赁合同》于2018年7月13日解除。二、自本判决生效之日起七日内，梁子新向北京晴彬投资发展有限公司支付租金10万元。三、北京晴彬投资发展有限公司已收取梁子新的保证金20万元不予退还。四、自本判决生效之日起七日内，梁子新向北京晴彬投资发展有限公司支付水费737.3元、电费3384元、中控服务费4362.96元。五、驳回北京晴彬投资发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回梁子新的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11387元，由北京晴彬投资发展有限公司负担6757元（已交纳），由梁子新负担4630元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3862元，由梁子新负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  韩 涛审 判 员  韩进红人民陪审员  马世红二〇一九年十二月三十日书 记 员  张晓奕书 记 员  温晓娟