北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初17151号原告：丁东亮，男，1959年6月20日出生，汉族，住河南省西平县。委托诉讼代理人：孙福环，北京市双强律师事务所律师。被告：宋淑云，女，1964年11月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴庆善，男，1963年10月1日出生，汉族，住北京市西城区。原告丁东亮与被告宋淑云房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁东亮及其委托诉讼代理人孙福环、被告宋淑云之委托诉讼代理人吴庆善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁东亮向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告的房屋租赁合同无效；2．被告返还原告购房款21万元；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告系朋友关系，2017年11月中旬，被告与原告协商欲将自己所有的两套一居室转租给原告，后经双方协商达成口头协议，约定被告将位于昌平区×号和×号房屋转租给原告，房屋总价款26万元。2016年11月26日，原告按双方约定，将房款14万元按被告指示打到被告在北京荣耀金生环球影视文化有限公司开设的股东账号内。同时还将原告自己所有的在该公司开设的5个账号内共6万元连同账号一并转交给被告抵作房款6万元，被告于当日给原告打了收条。被告提出要将原承租户清出后才可交房，原告到时再支付最后5万。原告付款后，得知原告所转租的房屋并不享有合法的处分权。为此，原告要求被告将已付21万元房款退回，遭到被告拒绝。原告为了维护自己的合法权益故提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告宋淑云辩称，2017年11月8日，答辩人在北京荣耀金生环球影视文化有限公司（以下简称荣耀金生）大型招商会上，认识了被答辩人（丁东亮）及其儿子（丁浩彬），被答辩人告知答辩人其是荣耀金生的团队主管，其子是该团队报单员。当日，在得知每投入1．4万元给2000原始股基础上，再送4000股的优惠条件后，答辩人决定投资。当日，被答辩儿子替答辩人建立的×账户，投入4．2万元后获得荣耀金生18000原始股。答辩人要求签投资协议和开具收款收据，被答辩人答应以后给补，按照被答辩人说法答辩人成为了被答辩人团队的会员，当晚为表示感谢，被答辩人请答辩人吃了晚饭。11月20日，被答辩人鼓动答辩人再次投资，答辩人提到自己有两个可以转租的房子，如果有人要的话可以倒出钱来投资，被答辩人表示感兴趣。11月22日，答辩人带来其房屋合同（小产权房），被答辩人看过合同及房子后，给价26万元，答辩人同意并给了被答辩人工行卡号，让把定金打入该卡。11月26日，被答辩人以反正投资为由，欲用北京荣耀金生环球影视文化有限公司6个原始股东账户资金抵租答辩人的房屋款，答辩人同意。在没有付定金情况下，被答辩人给了答辩人6个股东账号及其密码（×、133×、177×、185×、139×、177×，前两个账号一、二级密码分别是×和×，后四个账号一、二级密码分别是×和×），用于查看账户信息。被答辩人答应交房时，给答辩人办理荣耀金生股东账户过户手续，并让答辩人打了21万元《收条》（×账号14万，其余5个每个1．4万元），被答辩人儿子让答辩人在其笔记本上写了与收条同样的内容。答辩人得到6个账号及密码后，即查看账户信息，得知账户原始股数量折合资金不足21万元，随即找被答辩人让其补齐，被答辩人因银行卡钱不够，用答辩人银行信用卡分别往×账户打1万元（当时被答辩人说0．98万元也是打入该账号，但是从被答辩人提供的证据看，0．98万元打入了其他账号），之后立即用其儿子支付宝还给答辩人1．98万元，其余4个账号答应以后再补，答辩人重新打了20万元的《收条》。该《收条》还说明欠5万元现金，待现金全付后，一起交协议和合同（协议是指股票转让协议，合同是指房屋合同）。从11月27日开始，答辩人一直催被答辩人给5万元现金，补齐4个股东账户，催开具4．2万元×账户荣耀金生的收款收据和签投资协议。12月4日，答辩人发现6个账户及答辩人4．2万元×账户，均无法查询，经过与被答辩人儿子沟通得知均由其修改了密码。12月11日，被答辩人将答辩人起诉到贵院。2018年1月22日，贵院开庭审理（案号2018京0114民初1150号），当庭没有宣判，法官征求意见欲移交公安机关侦查，答辩人表示同意，被答辩人律师不同意。3月29日，被答辩人撤诉。2018年4月2日，被答辩人再次起诉，起诉诉求没有变化。5月25日，贵院再次开庭审理，答辩人当庭提供了七项证据。证据一为答辩人给被答辩人打的21万收条，证明答辩人收到的是股票账户，该收条明确标注收到的是一个14万、5个1．4万元的账户，而非现金。证据二为答辩人投资荣耀金生4．2万元转账凭据(银行打印件)证明:14万元账户不是答辩人账户。在11月26日之前,答辩人已经投入4．2万,在荣耀金生开设股票账户为×,而被答辩人14万(原不足14万元,后补1万)的账户为×,不是答辩人的账户。所以不是11月26日,被答辩人按照双方约定,将14万购房款打入答辩人指定的答辩人在荣耀金生开设的账户,而该账户是被答辩人提供的账户。证据三为答辩人支付1．98万元及被答辩人儿子用支付宝还答辩人1．98万元凭据(复印件,原件2017年1月22日开庭时被答辩人提供)证明:14万元账户不是答辩人账户。答辩人发现该账户不足14万时,要求被答辩人补齐,当时因被答辩人银行卡无钱,是用答辩人银行卡往该账户打1万元钱,用其子的支付宝还的钱(当时被答辩人对答辩人说1．98万元都是补×账户,从提供证据看其中1万元是补该账户)。如果是答辩人账户,答辩人应当知道该账户有多少钱,不存在查后让补的问题。如果是答辩人账户,被答辩人在用答辩人银行卡往该账户打钱后,其也不会立即用其子的支付宝还上。如果是答辩人账户,在房屋交付之前,就将房款付给房主,也违反常理。证据四为答辩人给被答辩人打的20万收条(复印件,原件2017年1月22日开庭时被答辩人提供)证明:答辩人收到的6个股票账户,是查看账户信息的账户号和密码,账户所有权仍归被答辩人。在该收条明确“待现金全付后,一起交协议和合同”,协议是指股票转让协议,合同是指房屋合同。直到目前为止,仍没有签订股票转让协议,没有办理股票转让手续,股票所有权没有变,仍归被答辩人所有。证据五为答辩人与被答辩人儿子微信通话截图(打印件)证明:6个股票账户和答辩人4．2万股票账户,被答辩人在后台都能够控制。2017年12月4日之后,答辩人收到的查看6个股票账户信息的账户密码,以及4．2万股票密码,都已经被被答辩人修改,答辩人无法査看账户信息。证据六、篡改后的答辩人给被答辩人打的20万收条(复印件,原件被答辩人本次诉讼时提供给法院的证据)证明:被答辩人证据造假。被答辩人本次诉讼时提供给法院的20万收条中“租赁合同”、“租房原协议”和“5个账号6．18万元”均不是原收条内容,也不是答辩人笔迹。证据七为伪造的答辩人签名(复印件,原件2017年1月22日开庭时被答辩人提供)证明:被答辩人证据造假。POS签购单中×账号下面答辩人签名均不是答辩人本人签名。目前为止,被答辩人既没有给答辩人开具4．2万元×账户荣耀金生的收款收据和签投资协议,也没有与答辩人签订6个股票转让协议(没有办账户过户手续)。综上所述,答辩人与被答辩人并没有签订房屋租赁合同。被答辩人在起诉状中所述21万房款,实际是给了答辩人6个股东账号及其密码,该账号与密码用于核实股票情况,并不是股票所有权的划转。被答辩人在起诉状中所诉“原告按照双方约定,将购房款14万,按照被告指示打入被告在北京荣耀金生环球影视文化有限责任公司开设的股东账号内”,该股票账户所有权及其他5个账户答辩人无法确认是否为被答辩人所有,但是至少可以确认不是归答辩人所有。答辩人实质上既没有收到被答辩人订金,也没有收到被答辩人21万房款,更没有得到被答辩人21万价值的股票。被答辩人的诉讼请求既无事实依据也无法律依据,所以请求人民法院对被答辩人的全部诉讼请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2014年7月25日，宋淑云与北京金港世纪投资顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：宋淑云承租该公司开发的位于北京市昌平区×室，宋淑云一次性支付自2013年4月20日至2033年4月19日共计20年的租金128000元，合同约定日期届满后，宋淑云无需交纳房屋租金继续居住至土地期满，土地使用期届满后，宋淑云只需交纳本合同房屋租金的10%作为土地费用，本租赁合同再延长20年，承租人继续居住无需再次支付房屋租金。2014年7月25日，宋淑云与北京金港世纪投资顾问有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：宋淑云承租该公司开发的位于北京市昌平区×室，宋淑云一次性支付自2013年4月20日至2033年4月19日共计20年的租金125000元，合同约定日期届满后，宋淑云无需交纳房屋租金继续居住至土地期满，土地使用期届满后，宋淑云只需交纳本合同房屋租金的10%作为土地费用，本租赁合同再延长20年，承租人继续居住无需再次支付房屋租金。后，宋淑云与丁东亮达成一致意见，即宋淑云将前述两套房屋以26万元的价格转租给丁东亮。2017年11月26日，宋淑云向丁东亮出具收条：“今收到丁东亮先生替交荣耀金生三星股本14万抵×公寓部分房款。另外有5个账户抵6万（177×,1．12万；185×,1．2万；139×,1．2万；177×,1．2万；133×,1．4万）还差5万现金，待现金全付后，一起交协议及合同。”宋淑云还向丁东亮出具了载有“今收到丁东亮交房款21万（贰拾壹万）现欠5万现金（14万＋7万账户（5个1．4））”字样的条。当日，丁东亮向宋淑云出具欠条：“今欠到宋淑云人民币5万元。”另查，本案双方当事人均无法提交涉案房屋的权属登记或者规划审批手续。经询问，双方当事人均称前述两套房屋仍由宋淑云占有使用，并未交付给丁东亮。丁东亮称其向宋淑云×的账号转现金12．5万元，向宋淑云支付宝转账1．98万元，另向宋淑云交付五个账号，账号内共计款项为61200元，以上共计20．63万元。宋淑云称其并未收到丁东亮以上现金，丁东亮仅交付了六个账户，但账户无法确定权属，且宋淑云出具的收条明确载明“待现金全付后，一起交协议及合同”，其中协议指股权转让协议，合同指房屋租赁合同，现双方并未办理股权转让手续，故前述6个账户股权归属并未发生变化。宋淑云称，其于2017年11月26日能够登陆前述六个账户查询账户余额，但自2017年12月起，其无法正常登陆前述账户，前述账户现在由谁控制其并不知情。现丁东亮要求确认双方之间的房屋租赁合同无效，并要求宋淑云返还21万元现金。庭审中，丁东亮称宋淑云通过操作前述六个账户共计获得收益二万余元，后，宋淑云曾想将该二万余元转账给丁东亮，但丁东亮并未收取；宋淑云称该二万余元并非其提取的收益，而系按照比例凑起来的收益，是丁东亮为了向宋淑云证明账户的真实性而要求宋淑云提取的收益，宋淑云提取了二万余元，但银行流水无法显示资金是否自荣耀金生公司转入。再查，丁东亮于2018年1月5日以买卖合同纠纷为案由向我院提起诉讼，请求确认其与宋淑云的房屋买卖合同无效并判令宋淑云退还其购房款21万元。后丁东亮于2018年3月29日撤回起诉。2018年5月7日，丁东亮再次以买卖合同纠纷为案由向我院提起诉讼，诉讼请求与前案一致。在该案审理过程中，丁东亮请求将该案案由变更为房屋租赁合同纠纷；宋淑云认为该案涉嫌刑事犯罪，请求移送公安机关处理。我院依法将该案材料分别移送北京市公安局海淀分局、北京市公安局昌平分局。北京市公安局海淀分局回函称“未发现此线索属于我局关系的依据”，故将此线索退回。北京市公安局昌平分局回函称“现有证据不足以证明北京荣耀金生环球影视文化有限公司涉嫌非法集资、丁东亮涉嫌诈骗”，故将我院移送的材料退回。收到公安部门回函后，我院再次开庭审理了此案，丁东亮对公安部门的审查经过予以认可，并请求将此案按照民事案件处理；宋淑云认为北京荣耀金生环球影视文化有限公司的经营地在朝阳区，应当将该案移送北京市公安局朝阳分局。经核实，北京荣耀金生环球影视文化有限公司注册地位于北京市海淀区，现在朝阳区已无实际经营地。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故原、被告双方就北京市昌平区×室及×室达成的转租关系应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。双方在协商转租事宜时，宋淑云出具收条两张，认可收到丁东亮房款21万元，其中14万元为丁东亮替交的股本，另有5个账户抵6万元，根据宋淑云收条中的记载，宋淑云收到的账户共计款项为20．12万元。虽宋淑云辩称其仅收到账户，但并未办理账户权益转移手续，但根据其收条记载的内容及提现情况，说明宋淑云已经实际对账户进行了管理和控制。故丁东亮请求宋淑云返还款项的请求，本院予以支持；具体款项以宋淑云在收条中确认的数额为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告丁东亮与被告宋淑云就北京市昌平区×室及×室达成的转租关系无效；二、被告宋淑云于本判决生效后十日内返还原告丁东亮201200元；三、驳回原告丁东亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由原告丁东亮负担132元（已交纳）；由被告宋淑云负担4318元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张蕊芬人民陪审员  曹洪生二〇一九年十二月十一日书 记 员  吕萍萍