北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初83967号原告：北京易连国际货物运输代理有限公司，住所地北京市东城区安化寺幸福家园6座5单元10B，统一社会信用代码91110101771966022F。法定代表人：张穗生，经理。委托诉讼代理人：陈榕金，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙彩月，北京谦君律师事务所律师。被告：北京朝东鑫旺商贸有限公司，住所地北京市朝阳区金盏乡东村7号，统一社会信用代码91110105684390504F。法定代表人：田永生，董事长。委托诉讼代理人：金连洞，男，1977年11月1日出生，汉族，北京朝东鑫旺商贸有限公司经理，住北京市朝阳区。原告北京易连国际货物运输代理有限公司（以下简称原告）与被告北京朝东鑫旺商贸有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日、2019年12月11日、2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈榕金、孙彩月，被告委托诉讼代理人金连洞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告赔偿建设1900m2三层办公楼的费用3324741.5元；2、要求被告赔偿在3800m2库房中搭建二层钢平台及装修费用1331626元；3、要求被告赔偿3800m2库房提前终止合同的补偿金151879.54元；4、要求被告支付旧料费用200000元。事实和理由：2014年1月22日，原、被告签订《库房及土地租赁协议》，约定被告将位于北京市朝阳区金盏乡东村金盏钢材市场建筑物库房5000m2及钢材市场土地700m2出租给原告，库房租期5年，库房于2014年1月25日交付。土地租期自2014年1月25日至库房租赁期限届满之日止。该协议约定，租期内，若租赁物遇国家征用、政府拆迁、城市改造、乡镇规划等不能继续使用的，搬迁费（含货物搬运）、停产停业损失补偿费归原告所有，租赁物补偿归被告所有。若原告自建钢结构办公楼遇国家征用、政府拆迁、城市改造、乡镇规划而不能继续使用的，搬迁费（含货物搬运）、停产停业损失费、钢结构办公楼补偿费归原告所有，土地补偿费归被告所有。因涉案房屋及土地后面临拆迁，2017年1月16日，双方签订《会谈纪要》，约定如政府对涉案房屋土地及拆迁补偿，对金盏后院3800m2库房内装修、货物、搬家运费的赔偿归原告所有，对金盏后院3800m2库房的赔偿归被告。现政府已对涉案房屋及土地进行拆迁，但原告的权利并未得到保护，故提出本诉。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、2014年1月22日双方签订《库房及土地租赁协议》并未实际履行。该协议约定库房面积5000m2（以最终实际丈量为准），还约定被告将金盏钢材市场的土地地块租赁给原告，该地块占地面积700m2，由原告用于建设两层钢结构办公楼。2014年3月17日，双方将上述合同进行了变更，签订了新的《库房及土地租赁协议》（以下简称第一份协议），约定库房租赁面积为3193m2，但对于租赁土地面积未予约定。所以，2014年1月22日的《库房及土地租赁协议》并未实际履行。二、2014年3月17日，双方还签订了一份《库房及土地租赁协议》（以下简称第二份协议），约定库房面积1446m2。但该份协议我们找不到了。三、双方还有一个租赁关系，涉及的租赁标的物为3841m2库房。但合同我们也找不到了。四、2015年12月18日，双方将上述三份租赁合同变更为新的《库房租赁协议》，约定租赁面积8089m2（实际为12800m2），现该协议仍在履行中。五、2017年1月16日，双方签订的《会谈纪要》对双方的争议进行了最后确认。所以，基于以上论述，1、原告提出的第一项诉讼请求是基于双方签订但未实际履行的2014年1月22日《库房及土地租赁协议》。2、原告剩余诉讼请求是基于第三个租赁关系和《会谈纪要》，上述两项主张并非同一合同关系，应分案处理。3、原告的各项损失都已经得到了实际补偿，不能再行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2013年7月1日，北京市朝阳金盏乡农工商公司（甲方）、北京朝东鑫旺钢材销售有限公司（被告曾用名）（乙方）签订《租赁合同》，约定被告承租位于朝阳区金盏乡东村土地116亩，建筑面积3000m2，租期五年，自2013年7月1日至2018年7月1日，四至为：东侧为金盏南路、南侧为东村土地、西侧为朝政检测场、北侧为苗圃地。2013年12月23日，北京市朝阳金盏乡农工商公司（甲方）、被告（乙方）签订《意向书》，载明：因区域发展需要，将金融园区用地范围内北京朝东鑫旺钢材市场迁至北马房村星河园林东侧，项目用地130亩，被告自2014年1月1日开始迁址。后，被告搬至涉案地块土地，并在院内建造房屋若干，分别对外出租。原、被告之间签订了数份租约，具体内容如下：一、2014年1月22日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《库房及土地租赁协议》（以下简称2014年1月22日协议），约定乙方承租位于北京市朝阳区金盏乡东村金盏钢材市场的建筑物库房（该库房从库房内部地面至库房顶部低处最低处的高度不低于8米，水泥地板，1.15米的高平台，与京东公司向甲方租赁的高平台库房为标准），双方认可该库房面积5000m2（最终以实际丈量为准），租赁物适用于普通货物常温储存。库房由甲方于2014年4月10日前交付，若在此之前即交付，则以库房交付日的次日为起租日。同时，乙方承租场地内700m2土地，由乙方建设两层的钢结构办公楼，建楼费用由乙方自行承担，乙方不须办理审批手续。若建设后，政府部门或乡、村等机构要求拆除或者作出罚款、没收等行政处罚行为的，由甲方承担，并且甲方承诺由甲方赔偿乙方的所有损失。土地由签约之日交付乙方，租期届满后，乙方自建钢结构办公楼由乙方拆除移走。租期5年，免租期1个月，起租日为2014年5月10日。双方签订协议后，原告在承租的700m2土地上建造一栋三层办公楼，建筑面积约200m2，建造完毕后交由被告承租使用，被告交纳一定的租金，租金付至2016年11月9日。原告称为建设三层办公楼花费3324741.5元，并提供支出凭单佐证所述。被告对上述建造成本不认可。2016年10月左右，该三层办公楼被拆除。被告称该三层办公楼拆除后，被告为其在北马房村内置换了一处约4000m2的库房，由原告免费使用。原告称该库房的面积仅为3125m2，并非被告所称4000m2，并非置换了三层办公楼，并非免费使用，而是正常缴纳租金。二、2014年3月17日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《库房及土地租赁协议》（以下简称3193m2库房协议），约定乙方承租位于北京市朝阳区金盏乡东村金盏钢材市场的建筑物库房3193m2（该库房从库房内部地面至库房顶部低处最低处的高度不低于8米，水泥地板，1.15米的高平台，与京东公司向甲方租赁的高平台库房为标准），租赁物适用于普通货物常温储存。库房起租日为交付日。租期5年，免租期1个月，起租日为2014年5月10日。原告在该3193m2库房中加建二层钢结构分层，二层面积约为2500m2。三、被告称2014年3月17日，双方另签订一份《库房及场地租赁协议》，约定原告承租的库房面积为1446m2，但现已无法提供该份租约。原告另称该份租约和3193m2库房协议涉及的租赁标的物合计4639m2折合了2014年1月22日协议中约定应由被告建造的5000m2库房，所以2014年1月22日协议中涉及的5000m2库房合同内容并未实际履行。原告则称双方未签订过该份租约，也不认可被告所称库房折抵意见。原告在该1446m2库房中加建二层钢结构分层，二层面积约为950m2。四、被告称2014年4-5月期间，双方还曾签订过一份《库房及场地租赁协议》，约定原告承租面积为3841m2的库房，但租约已无法提供，基于该份租约的履行，后置换为北马坊村院落内被告为其新建的库房二层钢结构。原告不认可双方曾就此库房单独签订租约，认为双方2014年1月22日协议中约定的由原告自建5000m2库房即包含该3841m2库房和1446m2库房，换言之，实际承租库房面积为5287m2，该面积数额与2014年1月22日协议约定的5000m2库房面积较为吻合，被告之所以无法提供上述两个库房的租约是因为双方根本就未曾签订过。原告在该3841m2库房中加建二层钢结构分层，二层面积3600m2。原告主张搭建二层钢结构分层花费1331626元，并提供费用支出凭单佐证所述。2016年12月左右，该3841m2库房被拆除。被告称因该3841m2库房被拆除且未给与补偿，故被告同意为原告置换位于北马房村的租赁场地，并未其搭建二层钢结构平台，租金仅按照3841m2标准收取，超出部分不收租金，免费使用至原合同租期2019年5月9日，但之后租金原告尚未缴纳。原告对该意见不认可，认为若需支付租金完全可以租赁库房，没有必要承租二层钢结构平台。五、2015年12月18日，双方另签订《库房租赁协议》，约定双方分别于2014年1月22日、2014年3月17日签订了《库房及土地租赁协议》，约定原告承租金盏钢材市场租赁面积分别为3193m2库房和1446m2库房，两个库房面积合计4639m2，租金按照0.65元/m2/日计算。乙方自费在旧租赁物内加盖二层平台，经双方确认，使用面积为2500m2和950m2，共计3450m2。现被告将收回上述租赁物，同时将北马房村库房置换给原告使用，新的租赁物面积8089m2，其中4639m2为有偿使用面积，另外3450m2为置换面积，乙方在原租约期限内（至2019年5月9日）无偿使用。新租赁物租期10年，自2016年1月1日至2025年12月31日。此外，甲方在新租赁物内加盖二层钢平台6568.8m2（按最终实际面积计算），乙方按照80元/m2支付费用，二层钢平台的所有权归乙方，甲方承诺二层钢平台承重标准为1000Kg/m2。针对二层钢平台6568.8m2的建造费用负担问题，经双方确认，原告主张均系己方出资建造，出资标准为80元/m2。六、2017年1月16日，被告法定代表人田永生（甲方）与原告代理人签订《会谈纪要》，约定“1、如政府对金盏后院3800m2库房进行赔偿，对库内装修、货物、搬家运费的赔偿，归乙方所有；对库房的赔偿归甲方所有；2、如国家对3193m2、1446m2库内二层赔偿，赔偿款一半归乙方所有；3、拆后院3800m2二层平台旧料，如归甲方所有，甲方补偿乙方20万，含搬家费；如归乙方所有，乙方于2017年3月底将旧料搬走，甲方补偿乙方10万元，含搬家费。”现原告承租房屋已全部拆除，根据本院调取的拆迁档案材料，被拆除的标的物未给与拆迁补偿。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，涉案房屋系出租人建造，应由出租人对房屋合法性承担举证责任，承租人在承租涉案房屋前，应对承租房屋的合法性予以详细审查，但双方均未对此予以注意，所以均应承担一定的过错。围绕双方争议事实，衍生出来的双方合同关系情况争议表现在以下几个方面：一、双方租约签订、履行情况的争议。1、关于双方所签租约的实际履行情况方面。双方虽然在2014年1月22日签订了一份关于将要承租5000m2库房的合同，但针对该库房，签约时，尚未形成。所以，后期双方就该5000m2库房对应的合同存在争议。结合双方举证和交易惯例，原告的陈述具有较大可信度，本院予以采纳。首先，被告虽然表示双方另行签订了承租面积为3193m2和1446m2的租约，但并未提供租约文本，应承担举证不能的法律后果。其次，被告主张的5000m2库房折抵该3193m2库房和1446m2库房仅系其单方意见，原告提交的反驳意见则主张5000m2库房折抵3841m2库房和1446m2库房。从意见的对抗性上看，二者并不存在证据效力认定上的差异，但从交易习惯来看，双方签订租约并约定后期由出租人建造一定建筑面积的库房，依常理，该库房的面积应与约定面积相当或适当超过约定面积，被告所称面积总和为4639m2，而原告所称面积总和为5246m2，原告所称面积置换方案与约定面积相差数额更小，更有可信度。所以，本院认为：双方形成的租赁关系包括：3193m2库房租约、1446m2库房租约、3841m2库房租约、700m2土地租赁租约。2、关于置换协议与之前双方所签协议的对接情况。第一、2015年12月18日，双方另签租约，针对前述3193m2库房和1446m2库房租约无法继续履行而重新置换了新的承租房屋，该事实本院予以确认。第二、关于被告所称三层办公楼被拆除后置换到北马房村内约4000m2库房的意见，未见双方约定，且原告已明确表示针对该部分库房的实际面积为3125m2及如期交付租金的意见，本院认为双方就三层办公楼并不存在置换库房的合意。第三、关于3841m2库房也未见双方举证证明曾存在置换库房的协议，本院难以对被告所述意见予以采纳。二、在双方合同标的物均被拆除，且库房租约被依法认定无效的情况下，如何审定原告主张的损失计量问题。1、因本院难以认定针对3841m2库房、三层办公楼房存在置换的合意，所以，就该部分损失原告可得提起诉讼，且均属于租赁合同法律关系，本院可在本案中予以处理。被告主张已给与置换补偿且需分案审理的请求，于法无据。2、关于3841m2库房系被告出资建造，拆除后未获得补偿，由此产生的损失应由被告自行承担；关于该库房内建造的二层钢结构平台出资人虽然为原告，但双方在明知该库房系未经合法规划许可手续审批形成的房屋基础上，仍然同意由原告自行搭建二层钢结构平台，现钢结构平台被拆除，各自均应承担相应损失。但考虑到被告系出租人，应对租赁标的物的合法性尽到更大的注意义务，现合同无法继续履行，应承担较大的过错，应给与原告适当的经济补偿，具体数额由本院结合二层钢结构平台建造的成本举证，酌定20万元。3、关于三层办公楼被拆除后导致原告的建造成本损失，如上所述，亦应由被告给与一定的补偿，酌定数额30万元。4、关于原告主张的旧料补偿，无充分举证，难以认定旧料的回收、处理情况，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告北京朝东鑫旺商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京易联国际货物运输代理有限公司五十万元；二、驳回原告北京易联国际货物运输代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23429元，由原告北京易联国际货物运输代理有限公司负担19029元（已交纳），由被告北京朝东鑫旺商贸有限公司负担4400元（已由原告北京易联国际货物运输代理有限公司交纳，于本判决生效之日起七日内给付原告北京易联国际货物运输代理有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月三十日书记员  李雅雯-12--1-