北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初76938号原告（反诉被告）：北京圣菲空间设计有限公司，住所地北京市朝阳区半截塔村55号38幢，统一社会信用代码911101050536426800。法定代表人：倪敏，总经理。委托诉讼代理人：张兵涛，河南举直律师事务所律师。被告（反诉原告）：美好世界（北京）航空投资有限公司，统一社会信用代码91110101MA004DLJ3F。法定代表人：赵磊，董事长。委托诉讼代理人：李薇，女，1989年3月23日出生，蒙古族，该公司副总裁。委托诉讼代理人：李风柱，男，1962年12月29日出生，汉族，该公司副总裁。被告：赵磊，男，1971年8月28日出生，汉族，美好世界（北京）航空投资有限公司法定代表人，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京圣菲空间设计有限公司（以下简称圣菲空间公司）与被告（反诉原告）美好世界（北京）航空投资有限公司（以下简称美好世界公司）、被告赵磊（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序分别于2019年11月21日、2019年12月17日公开开庭进行了审理。圣菲空间公司委托诉讼代理人张兵涛、赵磊及美好世界公司委托诉讼代理人李风柱、李薇到庭参加了部分诉讼，本案现已审理终结。圣菲空间公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除双方的租赁合同；2、要求支付2019年3月31日至2019年7月15日租金226337．5元及2019年7月15日至再行出租期间的房屋空置租金损失；3、要求支付违约金135050元；4、要求支付2018年3月26日至2019年7月15日供暖费38750元、卫生费6067元。事实和理由：2018年3月26日，双方签订《租赁合同》，约定承租位于北京市朝阳区半截塔七棵树创意园xxx房屋，建筑面积600平方米，租期一年。租期内本应由美好世界公司、赵磊负担的供暖费、卫生费共计34704元均由我司垫付。2019年2月28日，双方达成续租合同，约定年租金为810300元，供暖费30000元、卫生费4704元。但一致未依约交纳租金和押金。现逾期付款行为已构成违约，故2019年7月2日，我司不得已强行收回房屋，但美好世界公司、赵磊依然拒绝对自己的物品清退，甚至破坏盗窃我司的监控摄像设备，致使承租标的物短期内无法恢复继续出租。故提出本诉。美好世界公司、赵磊针对本诉辩称：不同意圣菲空间公司的全部诉讼请求。1、我们给付圣菲空间公司的租金大大超出了该公司与上家租约租金标准，而且，园区内租户只有我们是一次性交纳的全部租金，租约履行过程中，我们给与圣菲空间公司很大的支持。后来因为我们的经营资金出现困难，所以希望能够缓交租金，但圣菲空间公司却提出异议，还坚持要求解除合同，要求我们提前搬离，限制我们的人身自由，搬离我们的办公用品，强迫赵磊写承诺书等，这些都给我们的经营造成很大不良影响。所以，合同解除的违约责任在圣菲空间公司。2、虽然后期我们的资金出现了一些困难，但2019年4月、2019年6月，我们一共给付倪敏的助理11万元现金，若将第一年度的押金折抵使用期间的租金，我们是不拖欠圣菲空间公司租金的。3、承租期间，涉案房屋的供暖、制冷系统很不好，冬天温度上不去，夏天温度很高。我们并未享受到适格的租赁服务。4、承租期间，我们没有拖欠卫生费、物业费、取暖费。但圣菲空间公司却经常欠缴费用，导致物业公司经常拉闸断电，影响我们的使用。5、涉案房屋并没有正规合法的建设规划许可手续，系违法建筑。美好世界公司反诉称：1、要求解除双方的租约；2、要求圣菲空间公司退还2018年度多收取的租金415187．5元；3、要求圣菲空间公司退还押金63875元；4、要求圣菲空间公司退还2019年4月至6月收取的现金11万元；5、要求圣菲空间公司赔偿损失12万元。事实和理由：双方签约后，美好世界公司一次性支付了第一年度租金830375元，但至今未收到发票。涉案房屋的下水道出现问题后，圣菲空间公司不予修复，我司自行修理。空调制冷、制热系统很不好，温度不达标，影响办公。窗帘杆承重的滚轴掉落砸伤了我司总裁，给我们造成了精神损害。第二年度租约签订后，因经营资金压力较大，且我们给付的租金明显高出圣菲空间公司应付的租金，所以，我们提出希望按月或按季付租金，但圣菲空间公司却以种种理由胁迫我司，影响我们的办公。2019年6月，赵磊的母亲过世，很多地方需要花钱，但在这种情况下，为了能够保证合同的继续履行，我司仍然支付了11万元现金，这些足以体现我们希望诚信履约的意思。2019年6月29日，美好世界公司组织人员围堵涉案场院，对赵磊进行人身攻击，被迫次日搬出。搬出时，我司拆除的监控设备都是我们自己安装的。圣菲空间公司针对反诉辩称：1、同意解除合同。2、不同意其他诉讼请求。我司从未欺骗美好世界公司签约或多收取租金，租金标准的确定和收取都是双方合同明确约定的。我们没有收到过对方交付的11万元现金。押金应该抵扣美好世界公司的违约责任，不应退还。我们提供了适格租赁服务，不存在给其造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2018年3月21日，圣菲空间公司（出租人、甲方）与美好世界公司、赵磊（承租人、乙方）签订《租赁合同》、《安全协议书》，约定“乙方承租位于北京市朝阳区半截塔七棵树创意园xxx房屋，建筑面积600平方米，租期自2018年3月26日至2019年3月30日，于2018年3月21日以现金形式支付押一个月付一年租金和押金共计830375元（其中含押金63875元）。租期届满后或合同解除后，押金除抵扣乙方承担的费用、租金、赔偿责任外，剩余部分如数退还。”在该份租约中落款处，有圣菲空间公司、美好世界公司、赵磊签章。2018年3月21日，赵磊向圣菲空间公司法定代表人倪敏转账830375元，圣菲空间公司也如约交付涉案房屋。根据美好世界公司提交的涉案房屋外观照片可见，涉案房屋系三层结构，其中一层系砖混结构、二层、三层系彩钢、砖混结合构造。2019年2月28日，菲空间公司（出租人、甲方）与美好世界公司、赵磊（承租人、乙方）再次签订了《租赁合同》，租期1年，自2019年3月26日至2020年3月20日，年租金810300元，供暖费30000元、卫生费4704元，以上合计845004元。押金63875元，按照押一付一年的方式于2019年3月25日支付租金。2019年6月17日，赵磊手写一份《保证书》，内容为“今天向房东（北京圣菲空间设计有限公司）做如下保证：1、房租在19号结清全款81万元人民币；2、如未到期履行约定，将于当日搬走，腾出办公空间；3、并补偿一年房租给圣菲空间设计有限公司；4、如无法交以上租金，交违约金，用户下资产抵充。”赵磊对该份《保证书》真实性无异议，但主张系受圣菲空间胁迫签订，故《保证书》应被撤销。2019年6月27日，赵磊向倪嘉转账1万元。圣菲空间认可收取该款项。美好世界公司、赵磊称另以现金形式交纳10万元，并提交监控录像佐证所述。美好世界公司、赵磊主张2019年6月30日搬出承租房屋，并提交搬家费用业务凭单佐证所述。圣菲空间公司对此不认可，认为2019年7月15日才收回房屋，之前未接到美好世界公司、赵磊的腾退通知。关于涉案房屋是否经过合法建设规划许可手续的问题。案件审理中，经询，圣菲空间公司提交一份房屋所有权证，载明：位于北京市朝阳区半截塔村XXX地号建筑面积16133．20平方米的房屋登记所有权人为北京供销社投资管理中心。圣菲空间公司认为该产权证书系院内所有房屋的合法权属登记证书。美好世界公司、赵磊对此提出异议，认为该份房屋所有权证书并非涉案房屋，而是院内一栋三层办公楼。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，虽然圣菲空间公司提交了一份房屋所有权证书，但结合该份所有权证书，难以直接认定系针对涉案房屋的权属证明材料，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当承担相应责任。圣菲空间公司系出租人，应对房屋产权和合法性负有举证责任，应对涉案标的物尽到更大的审查义务，所以，在这一方面，圣菲空间公司负有较大的过错。美好世界公司、赵磊作为承租人，也应对承租标的物的合法性予以审查，未尽充分审查义务的，也负有一定的过错。现涉案标的物已被圣菲空间公司收回，双方合同已无继续履行的必要，所以，结合双方的过错，本院对彼此要求对方承担违约责任的请求均不予支持。关于美好世界公司、赵磊实际搬出涉案房屋的时点，结合双方举证，本院认定2019年6月30日。双方租赁关系形成于2018年3月26日，先后签订了两份一年期租赁合同，并延续至2020年3月30日，现租约无效，圣菲空间公司主张按照租约标准计算占有使用费，符合合同法之规定。但是，考虑到美好世界公司、赵磊提交的照片，可以认定圣菲空间公司对涉案房屋的管理维护存在一定的瑕疵，墙体裂缝、地板翘皮等现象客观存在，本院适当酌减使用费标准。关于供暖费、卫生费依约应由美好世界公司、赵磊负担，2019年度的上述费用，未见已实际付款的举证，所以，本院共计酌定3000元。结合美好世界公司、赵磊关于已付费用的举证，可以认定美好世界公司、赵磊已足额缴纳第一年度租金、押金，由于两份租约关于租期的重合约定，美好世界公司、赵磊交纳的第一年度自2019年3月26日至2019年3月30日租赁费用属于重复计算，费用为8286．5元，该款项可在第二年度费用中予以抵扣。第一年度交纳的押金63875元也可抵扣第二年度尚欠费用。第二年度租金可以认定已交纳11万元，关于美好世界公司、赵磊所称已付10万元的意见，考虑到已提交监控影像资料，本院予以认定。结合二被告已付费用的事实、美好世界公司、赵磊尚欠2019年度未付使用费的情况，本院认定二者互抵，美好世界公司、赵磊无须再行给付使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）北京圣菲空间设计有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）美好世界（北京）航空投资有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费7392元，由圣菲空间公司负担（已交纳）。反诉案件受理费5446元，由美好世界公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月三十日书记员  李雅雯