北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16753号原告：黄昊卓，男，1997年4月4日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：黄海涛（黄昊卓之父），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王丽卓（黄昊卓之母），住北京市海淀区。被告：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，董事长。委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：孔天闻，国浩律师（北京）事务所律师。原告黄昊卓与被告北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄昊卓的委托诉讼代理人黄海涛、王丽卓，被告金阳公司的委托诉讼代理人陈明觉、孔天闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄昊卓向本院提出诉讼请求：1.解除黄昊卓与金阳公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2048390）（以下简称《预售合同》）；2.金阳公司向黄昊卓退还购房款6808915元、面积补差款30878元、利息（按照中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率计算，以每笔房款支付之日计息至房款退还之日）、违约金68398元、电商费15万元、公共维修基金12910元、产权代办费1000元、产权证工本费80元、物业费5422.2元。事实和理由：2017年7月29日，黄昊卓与金阳公司签订《预售合同》，金阳公司将位于北京市房山区长阳镇18-02-05、18-02-09地块18-02-09地块A08#住宅楼5层3单元-501房屋（以下简称501房屋）卖给黄昊卓，房屋建筑面积129.1㎡，套内建筑面积108.05㎡，价款6808915元，另付15万元电商费。2018年12月收房时，金阳公司告知黄昊卓该商品房实测套内面积为108.54㎡。根据《预售合同》第五章“面积差异处理方式”第十三条“面积差异处理”（四）双方自行约定（1）：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。以此黄昊卓与金阳公司签订《面积补差协议》，补交30878元面积差价，并根据《铭品嘉苑住宅入住缴费清单》缴纳相应费用后收房。2019年3月，物业工作人员通知黄昊卓办理房产证时该房屋实测面积又发生变化，房屋现建筑面积为134.02㎡，套内建筑面积为112.51㎡。此外，金阳公司交付的房屋和《预售合同》附件一显示户型图严重不符，金阳公司没有在设计变更确立后书面通知黄昊卓。黄昊卓依据《预售合同》第五章“面积差异处理方式”第十三条“面积差异处理”（四）双方自行约定（2）：套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房的相关条款和《预售合同》第六章“规划设计变更”第十五条“设计变更”（一）（三）的相关条款，提起本案诉讼。金阳公司辩称，黄昊卓的诉讼请求违背了诚实信用原则，如判决解除合同，将严重影响房地产交易秩序的稳定，请求驳回黄昊卓的诉讼请求。1.金阳公司与黄昊卓签订的《预售合同》约定套内面积为108.05㎡，实测套内面积为112.51㎡，面积误差比为4.12%。金阳公司已明确向包括黄昊卓在内的业主承诺，就实测面积大于约定面积的部分不再收取房屋差价，同时也愿意以减免物业费的方式对业主就超出面积需要补缴的契税和专项维修基金进行补偿。该承诺针对面积误差比超过3%和不到3%的全部业主。目前，大部分业主已经与金阳公司签订了相关补充协议。仅有黄昊卓等小部分业主因周边房价下跌等原因，意图利用合同约定和法律规定的漏洞来转嫁市场风险，拒绝接受金阳公司赠予的超出面积。金阳公司已明确表示将超出面积无偿赠送给黄昊卓，对应房款为281052.88元。金阳公司的瑕疵给付并非由于规划或设计变更所致，并未加重黄昊卓的义务，也未损害黄昊卓的权益，金阳公司也未从中获利，而黄昊卓无偿取得超出约定面积的房屋，是实际受益人。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定旨在防止开发商为多收取房款强迫购房人购买超出约定面积的房屋。《中华人民共和国合同法》也有类似约定。《预售合同》第13条关于面积差异的处理基本参照了上述法律和司法解释的有关内容，目的也是为了杜绝开发商强买强卖的行为。本案如果机械适用司法解释和合同相关条款解除合同，不但有违立法本意，更会造成社会资源的极大浪费。3.即使认定黄昊卓有权解除案涉合同，金阳公司也只需返还已付购房款及按照一年期贷款基准利率计算的利息。黄昊卓诉请的电商费，是其为获取购房优惠及购房机会向第三方电商公司支付的服务费，与金阳公司无关。公共维修基金由金阳公司代收代缴，实际收款方为北京市住房资金管理中心。如果法院认定解除合同，黄昊卓可向第三方电商公司和相关主管部门主张权利。黄昊卓已经实际享受物业服务，无权要求退还物业费。黄昊卓诉请的按揭贷款利息损失等不是金阳公司瑕疵交付造成的实际损失，无权向金阳公司主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月29日，金阳公司（出卖人）与黄昊卓（买受人）签订《预售合同》并办理网签备案手续。《预售合同》约定：黄昊卓向金阳公司购买501房屋，房屋预测建筑面积129.1㎡，套内建筑面积108.05㎡，按照套内建筑面积计算单价为63016.34元/㎡，房价款6808915元，黄昊卓在合同签署当日支付2758915元（含已付定金50万元），剩余房款405万元通过银行按揭贷款方式支付，金阳公司应当在2017年12月31日前交付房屋，在房屋交付之日起730日内办理产权转移登记。《预售合同》第十三条面积差异处理条款约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第（四）种方式处理……（四）双方自行约定：根据按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率付给利息……套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积×100%”。《预售合同》第十五条设计变更条款约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及1.该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向，2.供热、采暖方式，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人应当自通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，出卖人同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。《预售合同》附件一为房屋平面图及在整个楼栋中的位置图，该图下方加注：本户型图仅供双方参考，最终户型图以建设行政主管部门对标的房屋的竣工验收备案为准。501房屋所在住宅楼于2017年12月20日通过建设工程规划核验（验收），于2017年12月28日完成竣工验收备案。黄昊卓于2017年6月7日向金阳公司给付20万元、于2017年6月10日给付30万元、于2017年6月27日给付2258915元、于2018年2月7日通过银行贷款方式给付405万元。2017年6月27日，黄昊卓向北京创动诚讯网络科技有限公司交纳团购服务费15万元。2018年12月14日，黄昊卓向金阳公司补交房款30878元，交纳了公共维修基金12910元、产权证工本费80元、产权代办费1000元，物业服务费5422.2元。同日，金阳公司向黄昊卓交付了501房屋。黄昊卓未对该房屋进行装修，未入住。501房屋尚未办理所有权转移登记。金阳公司委托北京海测易达有限公司（以下简称海测易达公司）对501房屋进行了两次面积测绘。黄昊卓与金阳公司签订《面积补差协议》确认501房屋实测套内面积为108.54㎡，黄昊卓补交30878元房款，系基于第一次测绘的结果。海测易达公司于2018年6月出具第二次测绘报告，金阳公司以该次测绘结果在北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）备案。依据第二次测绘结果，501房屋实测套内建筑面积为112.51㎡，相较于108.05㎡的预测套内建筑面积，误差比为4.13%。金阳公司称，第一次面积测绘时间是2017年12月21日至22日，501房屋套内建筑面积108.54㎡（含阳台6.33㎡），该结果是海测易达公司根据金阳公司提供的资料，按照金阳公司要求将北侧靠窗部位作为阳台、面积减半计算得出的，与预测面积确定方式相同；根据房山住建委的要求，金阳公司对房屋进行了第二次测绘，此次为面积实测，将北侧靠窗位置作为完整的套内面积来计算，由此导致实测面积增加，阳台面积减少；在向黄昊卓交房时，公司内部就面积差异的处理问题没有形成一致意见，现场工作人员没有具体处理方案，所以还按照第一次的测绘结果向黄昊卓告知并收取面积补差款。金阳公司称其不依据实测面积确定房屋价款，对于已收取的房屋差价款可以向黄昊卓退还，并以免收6个月物业费的方式向黄昊卓补偿因房屋实测面积增大所受的损失。黄昊卓称其在2019年3月收到办理产权证的通知书，得知要补交492元公共维修基金后，经询问才得知房屋实测面积再次发生变化的事实。黄昊卓认为金阳公司未在交房时如实告知面积实测结果，该行为构成欺诈，而面积差异增加了其房屋使用成本、转让成本等不可预见成本，坚持要求解除合同。就501房屋实测套内面积与预测套内面积出现较大差异问题，本院向房山住建委发函调查。房山住建委答复称，据《房屋面积测算技术报告书》（预售登记测绘）记载，该房屋北阳台为未封闭阳台，建筑面积为3.42㎡，房屋建成后，该北阳台为封闭阳台并与室内连通，根据国标《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）房屋建筑面积测算的有关规定，未封闭的阳台计算一半建筑面积，封闭后的阳台计算全部建筑面积。2019年8月13日，本院组织双方当事人到501房屋进行现场勘验。经勘验，该房屋为毛坯状态；依据《预售合同》附件一的图示，在厨房与窗户之间有一墙体相隔，餐厅有一扇门与隔开的空间相连；现场没有图示的墙体，餐厅没有门通往厨房；二者差异仅体现在现场没有图示的隔断墙和门。本院认为，黄昊卓与金阳公司在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。黄昊卓主张其所购501房屋套内建筑面积误差比绝对值超过3%，房屋结构与《预售合同》附件一显示户型图不符，但金阳公司没有在设计变更确立后作出书面通知，要求依据《预售合同》关于面积差异处理和规划设计变更的有关规定解除《预售合同》。对于合同解除问题，应当基于合同约定，并综合违约方的违约行为和程度、守约方合同目的实现所受影响等因素，根据诚实信用原则予以确定。对于房屋面积差异问题。《预售合同》约定501房屋预测套内建筑面积为108.05㎡，实测套内建筑面积为112.51㎡，房屋套内建筑面积误差比超过了3%。从测量数据产生差异的原因来看，房屋面积测量数值出现较大差异与北阳台在预测面积时以未封闭阳台计算一半建筑面积、在实测时以封闭阳台计算全部面积直接相关。该结果的产生系受房产测量规范的影响，与房屋建造面积的绝对增加有着本质的区别。从双方利益关系来看，金阳公司未依据也明确表示将不会依据最终的面积实测结果收取房屋价款，已收的面积补差款可予退还，并将通过减免6个月物业服务费的方式弥补黄昊卓因实测面积变化而增加的契税和专项维修资金支出。金阳公司的行为，已经使得双方利益趋于平衡，而黄昊卓并未提供证据证明其因测量数据变化而权利明显受损的情况。对于规划设计变更问题。从合同约定来看，位于《预售合同》附件一中的房屋平面图，已经标明为参考户型图，并表明最终户型图应以建设行政主管部门对标的房屋的竣工验收备案为准。该平面图不是确定房屋最终型式的依据。黄昊卓亦未提供证据证明，金阳公司在合同签订后存在涉及“结构型式、户型、空间尺寸、朝向，供热、供暖方式”的建筑工程施工图设计文件变更，进而影响了商品房质量和使用功能，以及由此引起了共有部分建筑面积分摊说明发生变化。黄昊卓主张房屋结构与《预售合同》附件一显示户型图不符，而援引《预售合同》关于设计变更的有关约定要求解除合同的依据不足。综上所述，虽然在《预售合同》中有关于套内建筑面积误差比超出3%时，买受人有权退房的约定，而金阳公司未将面积实测结果及时告知。但综合合同履行情况，金阳公司的违约行为的程度和对黄昊卓权益的影响均较轻微，且无碍于黄昊卓合同目的的实现，从维护交易稳定性出发，本院对黄昊卓因房屋面积误差要求解除合同的诉讼请求不予支持。黄昊卓主张房屋存在设计变更要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。黄昊卓要求金阳公司返还购房款、电商费、公共维修资金、产权代办费、工本费、物业费，赔偿利息和违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回黄昊卓的诉讼请求。案件受理费64770元，由黄昊卓负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 桓审 判 员  刘学芹人民陪审员  魏振山二〇一九年十二月三十日书 记 员  杨 飞