北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初20455号原告（反诉被告）李书军，男，1968年12月2日出生，汉族，无职业，住北京市丰台区。委托代理人袁广武，北京东科律师事务所律师。委托代理人李纳新，北京东科律师事务所律师。被告（反诉原告）刘洪，男，1966年3月12日出生，汉族，北京兴伟达门窗厂经理，住北京市通州区。委托代理人牛娜，北京法盈律师事务所律师。第三人北京兴伟达门窗厂，住所地北京市通州区张家湾镇大辛庄村。法定代表人刘晓平，经理。委托代理人刘晶，男，1993年3月10日出生，该公司办公室文员。原告（反诉被告）李书军诉被告（反诉原告）刘洪、第三人北京兴伟达门窗厂（以下简称门窗厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李书军及其委托代理人袁广武、李纳新，被告刘洪和第三人门窗厂的共同委托代理人牛娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李书军诉称：2017年3月初，我经人介绍与被告就房屋租赁事宜达成一致，3月13日我已转账方式支付给被告租金14万元，3月22日，以被告为甲方，我为乙方，双方签订了书面租赁合同，合同约定：甲方将位于通州区张家湾镇大辛庄村北京新伟大门窗厂院内西房一、二、三层，北房二、三层，东房二层，建筑面积4400平方米及附属设施租给乙方，租赁期限十年，年租金42万元，前三年为半年一付，三年后为一年一付，房屋用途为公寓、库房、办公；乙方负责房屋的维修和装修，同时可以进行房屋的改造；乙方在承租后将二、三层装修，装修费用约280万元；甲方保证乙方正常使用房屋；因合同发生争议，通过当地法院诉讼解决。同日，我以转账方式支付给办公租金7万元，共计支付第一期租金21万元。此后，我以约对承租房屋进行改造、装修，投入资金170万元，并将空调46台、热水器190台、床160套、衣柜160套、电脑办公桌160套、橱柜80套、大办公桌1个、台式电脑1台、冰箱1台、保险柜1个、洗衣机1台、大型直饮水机1台等物品安置在承租的房屋内。装修尚未完成，承租房屋尚未投入使用，因被告出租的房屋在建设时未取得建设工程规划许可证。2017年4月23日，张家湾镇政府下达限期拆除通知书。至此，我才知道所承租的房屋是违章建筑。经了解，案涉房屋为被告在租赁的土地，未取得土地使用证书、建设规划许可证书、建筑施工许可证书的情况下，由第三人北京兴伟门窗厂出资兴建的，为违章建筑。被告为北京兴伟达门窗厂的实际控制人。我于2017年5月起即与被告协助解除合同及装修赔偿事宜，被告久拖不决，并封锁大门，限制我将安置在承租房屋中的物品取走。2018年5月，双方因问题解决协商不成，发生肢体冲突，并经公安派出所处理。综上所述，被告隐瞒出租房屋的事实真相，将未取得建设工程规划许可证而建设的房屋出租给我，双方订立的房屋租赁合同，应属无效。房屋租赁合同无效，被告依该合同取得的我支付的租金，应予以返还。我依合同约定投入的改造、装修资金，故应予以赔偿。我按照于房屋内的家具、家电等物品，为我的合法财产，被告无正当理由扣留，侵害了我财产权利，应予以返还。为了维护我的合法利益，我起诉至法院要求：1、判决原被告之间《房屋租赁合同》无效；2、判决被告返还已付租金210000元；3、判决被告赔偿装修损失170万元；4、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）刘洪辩称：我不同意原告李书军的诉讼请求。2017年3月22日，我与李书军签订《房屋租赁合同》，合同约定：我将位于北京市通州区张家湾镇大辛庄村XXX号房屋（西房一至三层、北房二至三层、东房第二层）出租给李书军，租赁期限为十年一个租期，即2017年3月22日至2027年3月21日，租金标准为一年42万元，付款方式为半年一付，每次须提前十天支付下半年租金，三年后租金一年一付清。合同签订后，我按照约定将租赁房屋交付给李书军，然而李书军并未按合同约定支付我租金，经我催要后，李书军仍未履行租金支付义务。现租赁房屋已于2018年12月31日因政府项目腾退被拆迁部门拆迁，故我提出反诉，要求：1、判决确认我与李书军于2017年3月22日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止；2、判决李书军支付我租金437260．27元，按年租金42万元的标准计算，自2017年12月17日起至2018年12月31日止；3、判决李书军支付我利息，以437260．27元为基数，按同期人民银行贷款利率的四倍计算，自2019年起至实际付清止；4、本案反诉费由被告承担。第三人门窗厂辩称：我公司的意见与被告刘洪一致。原告（反诉被告）李书军针对反诉辩称：1、第一项诉求有悖事实，不应支持，诉争建设没有规划许可证是违章建筑，故双方签订的合同属于无效合同；2、第二项诉讼请求没有事实根据，双方签订租赁合同时约定双方改造完成，按照合同约定的房屋未改造完成被政府叫停，合同没有达到支付租金的条件，书面上没有明确的起租时间，根据合同约定上下文意思和事实以及我方在第一次庭审中出庭证言中完全证实，上述支付租金的条件是完成装修；3、租金及利息没有事实根据、没有法律依据。我方没有控制房屋，刘洪拒绝让我们进门。第三人门窗厂针对反诉辩称：我公司同意被告刘洪的反诉请求。经审理查明：2000年12月18日，北京市通州区张家湾镇大辛庄村民委员会（甲方）与刘洪（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：“一、甲方将所属厂房转让给乙方使用。A、车间：180平方米。B、办公室：24平方米。C其他附属建筑：135平方米以后所有建筑归乙方所有。二、转让期限50年，即从2000年12月28日起至2050年12月18日止。三、转让金：1、土地及地上物一次性转让费5．8752万元；2、本协议生效后并在乙方进入上述房屋、场地后15日内，由乙方向甲方交付出让金的50%。”《房屋转让协议》还约定了其他内容。2017年3月22日，刘洪（出租方、甲方）与李书军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将西房一、二、三，北房二、三层，东房二层租给乙方使用，建筑面积4400平米及一切附属设施。二、租赁期限为十年一个租期，自2017年_月_日起至2027年_月_日止。（注：李书军提交的《房屋租赁合同》未注明租赁起止日期。刘洪提交的《房屋租赁合同》上注明起止日期为2017年3月22日至2027年3月21日止。）十年后如续租，存在同等条件下乙方优先权（如国家占地或其他不可抗力的因素合同自然终止）。没有以上因素，乙方继续租用。三、付款方式为半年一付，每次须提前十天支付下半年租金。租金金额一年42万元，三年后一年一付清。五、房屋使用用途为公寓、库房、办公。七、在租赁期间，乙方负责房屋的维修和装饰，同时可以进行房屋的改造，但不准破坏房屋主体结构。八、乙方在承租后将二、三层装修后，三年内如遇政府拆迁，内装修评估费由乙方所有，四年后如遇政府拆迁，甲乙双方按国家评估费用各占50%（此50%均指内部装修部分）（装修费用约二百八十万元）。九、1、甲乙双方均不得无故单方终止合同，如有违约，违约方要赔偿守约方一切实际损失。2、乙方要按照合同的约定按时交纳租金，不得拖延。3、乙方在租赁期间应保证一切设施完好，保证不出现违法乱纪和人身伤亡事故，遵守国家法律法规。4、在乙方租赁期间，一旦管理不慎给甲方造成的损失，要按照实际市场价格赔偿甲方。5、甲方要保证乙方正常使用房屋。”《房屋租赁合同》还约定了其他内容。2017年3月13日，李书军支付刘洪租金14万元。2017年3月22日，李书军支付刘洪租金70000元。刘洪称李书军在上述21万元租金外海支付了10租金。李书军表示上述10万元是其对刘洪的个人借款，并提交中国建设银行个人账户支出凭证予以佐证，该凭证上载明：借给刘总急用。2017年3月28日，李书军、王建红（发包方、甲方）与北京华界伟业建筑装饰工程有限公司（承包方、乙方）签订《房屋建筑改造施工合同》，内容：“第一条、工程项目。1、工程名称：酒店式公寓。2、工程地点：北京市通州区张家湾镇大辛庄村XXX号（北京市兴伟达门窗厂内）。3、工程内容：西房1至3层、北房1至3层、东房2层、合计面积约4400平米进行酒店式公寓建筑施工改造。4、承包形式：总承包。第二条、工程期限：合同工期自2017年3月28日至2017年9月28日。第三条、工程价款、结算及付款方式：该工程总承包价3080000万，实际按照每平米按700元计算。1、本合同签订五日内甲方支付乙方三十万元工程。2、工程进度到达1/3时甲方分批支付乙方五十万元工程款。3、工程进度达到一半时甲方分批支付乙方三十万元工程款。4、工程进度到达3/4时甲方支付乙方八十万元。”在本案审理过程中，北京华界伟业建筑装饰工程有限公司法定代表人崔伟彪出庭作证，崔伟彪作证称其于2017年3月20日左右开始进场施工，于2017年8、9月份停工，共计收到170万元工程款，并认可有其签字并加盖北京华界伟业建筑装饰工程有限公司公章的六张收据的真实性，其中最后工程款收据载明的时间为2017年8月30日。在本案审理过程中，李书军申请对涉诉房屋的工程造价进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京双斗工程造价咨询有限公司对上述项目进行鉴定。2018年11月6日，北京双斗工程造价咨询有限公司出具鉴定意见：“原告李书军与北京华界伟业建筑装饰工程有限公司签订的房屋建筑改造施工合同约定，该工程总承包价308万元（即每平方米为700元）。依据鉴定现场勘验，遵循司法鉴定原则并结合施工期间的计价文件、价格信息针对实际施工范围，本次鉴定结果为1895721元。”为此，李书军支付鉴定费41140元。2014年7月20日，北京市通州区张家湾镇大辛庄村民委员会（甲方）、北京兴伟达门窗厂（乙方）和刘洪（丙方）签订《房屋转让主体变更协议》，内容为：“一、自2014年7月20日起，元《房屋转让协议》的乙方（受让方）变更为丙方。在剩余期限内，由丙方继续履行《房屋转让协议》的全部义务，承继《房屋转让协议》的所有权利。二、乙方经村委会同意将地上物及土地租赁权一次性转让给丙方，自本合同签订之10日内，丙方一次性支付乙方转让费320万元整。由丙方接受合同标的并行使使用权。三、甲方确认：在剩余期限内，如遇土地性质变化、拆迁等事宜，地上房产建筑物和土地使用权的补偿安置费用由丙方享有，乙方无权主张任何权利。”2017年4月27日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《限期拆除通知书》，内容为：“经查，当事人刘洪在大辛庄村建设房屋未取得建设工程规划许可证，限你（单位）务必于2017年4月28日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。”本案涉诉房屋已经于2019年1月初拆除。以上事实，有《房屋建筑改造施工合同》、收据、《房屋租赁合同》、限期拆除通知书、银行明细、《房屋转让协议》、《房屋转让主体变更协议》、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据本案查明的事实，本案诉争房屋未取得建设规划许可证等手续，原告李书军与被告刘洪签订的《房屋租赁合同》违反法律法规的强制性规定，属于无效的合同。故原告李书军主张《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对被告刘洪主张《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综合本案实际情况，可以确认李书军占有使用诉争房屋的时间为2017年3月22日至2017年8月30日，参照双方签订《房屋租赁合同》中约定租金标准，在此期间李书军应当支付使用费为186410．96元。对原告李书军主张返还已付租金的诉讼请求，理由正当，但具体数额应已其支付的租金21万元扣减其应当支付的使用费即23589．04元，对其主张数额过高部分，本院不予支持。对被告刘洪主张支付租金及利息的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综合鉴定结论及实际情况，诉争房屋的装修损失确定为170万元，根据双方的过错程度，刘洪应当承担60%的赔偿责任，李书军应当承担40%的责任。故对李书军主张赔偿装修损失的诉讼请求，理由正当，具体数额应为102万元，对其主张过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李书军与被告（反诉原告）刘洪与二〇一七年三月二十二日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）刘洪返还原告（反诉被告）李书军租金人民币二万三千五百八十九元零四分，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）刘洪赔偿原告（反诉被告）李书军装修损失人民币一百零二万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）李书军的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘洪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务俐息。鉴定费41140元，由原告李书军负担20570元，由被告刘洪负担20570元，于本判决生效之日起七日内执行清。案件受理费4450元，由被告刘洪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费7859元，由被告刘洪负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 想人民陪审员  王立香人民陪审员  钟玉文二〇一九年十二月二十日书 记 员  凤双双