北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28504号原告（反诉被告）：北京许氏格林宾馆管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼37幢。法定代表人：王富丽，总经理。委托诉讼代理人：贾小菊，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京亚德盛业机械有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺村村委会西南200米。法定代表人：张金华，总经理。委托诉讼代理人：王志和，北京赛尔律师事务所律师。原告（反诉被告）北京许氏格林宾馆管理有限公司（以下简称格林公司）与被告（反诉原告）北京亚德盛业机械有限公司（以下简称亚德公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。格林公司的委托诉讼代理人贾小菊，亚德公司的委托诉讼代理人王志和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。格林公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告返还原告租金100万元；2、请求贵院依法判令被告以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年3月15日起至被告实际付清之日止的利息损失；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2016年12月3日，原被告签订房屋场地租赁合同，合同约定租赁标的坐落于北京市通州区宋庄镇草寺村村委会西南200米的原告整幢楼房1-3层及场地。租赁期限为15年零6个月，自2017年1月1日起至2032年6月30日止，其中有6个月免租期。租金标准为首年租金248万元，两年每年累计递增125000元。原告已支付100万元租金，因为被告相关证件不合格，无法从事宾馆酒店经营，原告未再支付租金。但是被告迟至今日未能退还租金，并将租金据为己有。原告认为，被告严重违约，且不能对自己的违约行为予以正视，原告无奈特向贵院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。亚德公司辩称，答辩人亚德公司与被答辩人格林公司于2016年12月3日签订，坐落于北京市通州区宋庄镇草寺村村委会西南200米整幢房屋及场地的租赁合同。租期15年零六个月，自2017年1月1日至2032年6月30日。合同约定，首年租金2480000元，合同签订时格林公司支付1000000元，2017年12月31日前付清2017年度剩余租金1480000元（租赁合同第三条）；亚德公司收到格林公司首期租金2480000元后，将租金房屋交付乙方（租赁合同第四条）。格林公司在合同签订时支付1000000元后，后期1480000元剩余租金，亚德公司多次催促，始终不予支付，导致我方的租赁标的物一直处于空闲状态。在格林公司以实际行为不支付剩余1480000元租金的情况下，我方为减少自己的损失，将租赁标的物出租给了北京荣恒泰悦投资管理有限公司，租期起始日为2018年1月1日。北京荣恒泰悦投资管理有限公司分租的商户，已陆续开业。因格林公司不遵守诚实信用原则，导致亚德公司闲置租赁房屋，并支付上家租金。我方支付上家2017年度整年的租金1428482.75元，产生实际经济损失人民币428482.75元。原告在2018年1月工商变更中法定代表人及投资人做了变更，许林原任法定代表人及投资人、执行董事，现均不再担任，原告因人事变动原因导致原告违反合同义务，属于违约。我方现提出反诉，请求格林公司赔偿亚德公司经济损失人民币428482.75元，本案诉讼费由格林公司承担。事实与理由：反诉人亚德公司与被反诉人格林公司于2016年12月3日签订，坐落于北京市通州区宋庄镇草寺村村委会西南200米整幢房屋及场地的租赁合同。租期15年零六个月，自2017年1月1日至2032年6月30日。合同约定，首年租金2480000元，合同签订时格林公司支付1000000元，2017年12月31日前付清2017年度剩余租金1480000元（租赁合同第三条），亚德公司收到格林公司首期租金2480000元后，将租赁房屋交付乙方。格林公司除在合同签订时支付1000000元后，后期1480000元剩余租金，亚德公司多次催促，始终不予支付，导致我方的租赁标的物一直处于空置状态。在格林公司以实际行为不支付剩余1480000元租金的情况下，我方为减少自己的损失，将租赁标的物出租给了北京荣恒泰悦投资管理有限公司，租期起始日为2018年1月1日。北京荣恒泰投资管理有限公司分租的商户，已陆续开业。因格林公司不遵守诚实信用原则，导致亚德公司闲置租赁房屋并支付上家租金。我方已支付上家2017年度整年的租金1428482.75元，产生实际经济损失人民币428482.75元。为维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请法庭支持反诉人的诉讼请求。格林公司针对亚德公司的反诉辩称，亚德公司并不是合同的违约方，合同无法履行的根本原因是因为亚德公司违约，亚德公司作为出租方要承担瑕疵担保责任，即亚德公司提供的租赁标的物必须符合法律规定及合同约定，保证提供的标的物不违反法律规定，可以按照合同约定用途使用。本案中，合同约定用途是经营酒店，亚德公司要确保可以经营酒店。但是涉案标的物没有规划许可证、消防安全许可证、排水证等相关证件，导致原告无法从事宾馆酒店经营，合同目的不能实现。格林公司作为承租方，有权行使不安抗辩权未付剩余租金。因此，亚德公司存在上述违约行为，且从始至终没有交付租赁标的物，亚德公司应退还格林公司已交付的租金100万元。对于其主张的损失，因违约方系亚德公司本身，应对自己违约行为承担全部责任，而从亚德公司多份租赁合同分析，亚德公司反而以高价出租别人获利，并没有损失。其次，根据合同相对性，亚德公司与案外人之间的合同履行情况及合同效力不能对格林公司生效，格林公司与亚德公司之间应按双方2016年12月3日签订的合同条款执行。因此亚德公司的反诉请求于法无据，应予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，亚德公司（承租方、乙方）与北京市通州区梨园地区北杨洼村委会（出租房、甲方）签订《厂房、房屋、场地租赁合同》，约定租赁标的坐落位置为北京市通州区宋庄镇草寺村村委会西南200米，租赁标的为甲方厂区场地面积约10亩（含厂房、房屋占地面积）及厂房、房屋建筑面积6021平方米和供电、供水等全部现有附属设施；租赁物为现状，外立面已装修，内部为粗装修；租赁期限8年，自2014年7月1日起至2022年6月30日止；租金标准以租赁标的厂房、房屋建筑面积计价，2014年7月1日至2015年12月31日，每天每平方米按0.6元计算，6021平方米年租金1318599元，2016年1月1日至2018年12月31日，每天每平方米按0.65元计算，租金1428482.25元，2019年1月1日至2022年6月30日，每天每平方米按0.75元计算，年租金1648248.75元；租金按季度支付，每季度乙方提前10天给付甲方下季度租金；合同还约定了其他内容。此后，亚德公司（承租方、乙方）与北京市通州区梨园地区北杨洼村委会（出租房、甲方）签订《厂房、房屋、场地租赁合同》补充协议，约定原租赁期限为2013年1月1日至2022年6月30日，现期限延长5年，租赁期限至2027年6月30日，原租赁期限内租金标准仍按原合同执行，延长五年期限内2022年7月1日至2025年6月30日，租金标准为每天每平方米房屋按0.8元计算，年租金为1758132元，2025年7月1日至2027年6月39日每天每平方米房屋按0.85元计算，年租金为1868015.25元，租金给付时间仍安原合同执行，即每季度乙方提前10天给付甲方下季度租金，原合同其他条款不变，继续执行。2016年12月3日，亚德公司（出租房、甲方）与格林公司（承租方、乙方）签订《房屋、场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：一、租标的及范围。1、坐落位置：北京市通州区宋庄镇草寺村村委会西南200米；2、租赁标的为：甲方整栋楼房1-3层及场地；3、租赁标的与周边土地或建筑物相邻的道路为公共区域，不在租赁范围内，租赁范围为甲方原租赁标的规划许可证范围内；4、租赁范围内的房屋、场地及附属设施在租赁范围内，在租赁期间，乙方有维护、维修、管理责任；5、租赁物为现状，外立面已装修，内部已装修，消防管道铺设完毕；6、租赁院内员工居住地，由乙方出资加建二层，加建后提供甲方使用一层，租赁期内如乙方未能建设，则该部分房屋由乙方付甲方每年租金120000元，甲方腾空房屋给乙方使用，违建所产生的任何费用由乙方负责。二、租赁期限。1、租赁期限15年零6个月，自2017年1月1日起，至2032年6月30日止，其中6个月时间为免租期，自2017年1月1日起计算租金。三、押金、租金标准及给付。1、租金标准以租赁标的整幢楼房及场地，以首年租金2480000元为基数，两年每年累计递增125000元计价：2017年1月1日至2018年12月31日，每年租金2480000元，首期租金采用分期付款形式支付，乙方应于签订合同时支付租金1000000元，2016年12月31日之前付清2017年度剩余租金1480000元，2017年12月31日前支付该房屋及场地押金500000元，2018年上半年租金500000元，共计1000000元，2018年5月31日前付清剩余租金1980000元；2019年1月1日至2020年12月31日每年租金2605000元；2021年1月1日至2022年12月31日每年租金2730000元；2023年1月1日至2024年12月31日每年租金2855000元；2025年1月1日至2026年12月31日每年租金2980000元；2027年1月1日至2028年12月31日每年租金3105000元；2029年1月1日至2030年12月31日每年租金3230000元；2031年1月1日至2031年12月31日每年租金3355000元，2032年1-6月为免租期；此租金不含税金，如乙方需要开发票，应按国家标准的税点交付甲方代收代付。2、押金为人民币：500000元，租赁期内仅支付一次，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应返还给乙方，如乙方违反合同约定提前解除合同的，押金等费用不予退还。四、交接。1、甲方收到乙方的首期租金2480000元后，将租赁房屋交付乙方。五、转租。乙方在租赁期内，乙方在合法的情况下经甲方书面同意，可以将承租的房屋场地、转租、转借其他人使用。六、增建、装修期财产归属。1、在租赁期间，如乙方有对房屋进行改造和添置，改造和添置部分均归乙方所有，但无法拆除的部分除外，交房时乙方要保持房屋现状；2、乙方在租赁区域增设的不可移动设施在租赁期内所有权归乙方所有，合同到期后，此部分增设无偿归甲方所有，续租时也为甲方所有；3、乙方租赁期间的装修，在租赁期内归乙方所有，合同到期后，装修无偿归甲方所有，续租时也为甲方所用；4、乙方装修时，不得破坏甲方原有房屋主体承重结构，如因此给甲方造成损失，由乙方加固及赔偿；5、甲方提供房屋现状，乙方后期的改建、装修、附属设施、机械设备、消防、环保、安全、道路运输、城管等一切与政府相关部门手续均由乙方自行办理，乙方人员所有的上岗证件要齐全，甲方只负责协助乙方。租赁合同还约定了其他内容。2016年12月2日，格林公司向亚德公司支付100万元租金。此后，格林公司未再向亚德公司支付租金，亚德公司亦未将涉案标的物交付格林公司。2017年11月15日，亚德公司将涉案标的物租赁给北京荣恒泰悦投资管理有限公司，租赁期限为2018年1月1日至2032年6月30日。庭审中，格林公司称租赁用途为用于开办酒店；亚德公司称合同约定用于开办酒店。亚德公司提交租赁场地目前经营的商家营业执照复印件及信息查询系统打印件（北京双宾峰酒店管理有限公司、北京福祥楼餐饮管理有限公司、北京合鑫利餐饮管理有限公司通州第一分公司等），用以证明房屋合法有效，商户正常经营；格林公司对上述证据不认可关联性及证明目的，真实性无法核实，不能证明是格林公司不履行合同义务，其他商户是否经营不能等于且追溯与双方签订合同时出租房屋符合合同目的。经本院查询，上述公司注册地均为北京市通州区宋庄镇草寺村委会西南200米，且北京双宾峰酒店管理有限公司营业范围为销售食品、餐饮服务、住宿、酒店管理等。格林公司提交律师函复印件一份，用以证明亚德公司在2017年3月15日提出解除合同；亚德公司对上述证据真实性、关联性、合法性均不认可，复印件不是原件，没有其授权，不具有法律效力。格林公司称2017年3月15日亚德公司主动向其提出解除合同发送律师函时合同已经解除；亚德公司称2017年12月31日其将房屋另行出租时解除。案件审理中，本院询问双方对“合同第6条第5款”理解，格林公司称其要办理的前提是亚德公司要有验收合格证，其才能去办理消防许可证及排水证；亚德公司称是其把现状交给格林公司，格林公司自己去办理后续手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受到法律的保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，格林公司与亚德公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。现格林公司未向亚德公司支付剩余首期租金148万元，亚德公司亦未向格林公司交付涉案标的物，且亚德公司之后将涉案标的物租给案外第三人北京荣恒泰悦投资管理有限公司，因此格林公司与亚德公司之间的合同目的无法实现，故双方的租赁合同已经解除。亚德公司未将涉案标的物交付给格林公司使用，亚德公司应将收取的100万元租金退还格林公司，故对于格林公司要求亚德公司返还租金100万元的诉讼请求，本院予以支持。关于格林公司要求亚德公司支付利息损失的诉讼请求，因双方关于应否退还租金存在争议，亚德公司并非恶意拖延不退租金，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于亚德公司要求格林公司赔偿损失428482.75元的诉讼请求，因格林公司未按期支付租金，存在违约行为，故对亚德公司该项诉求，本院予以支持，经核算，亚德公司上述主张并不过高。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、北京亚德盛业机械有限公司返还北京许氏格林宾馆管理有限公司租金100万元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、北京许氏格林宾馆管理有限公司赔偿北京亚德盛业机械有限公司损失428482.75元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、驳回北京许氏格林宾馆管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6900元，由北京亚德盛业机械有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费3864元，由北京许氏格林宾馆管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓艳二〇一九年十二月三十一日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维