山东省枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0404民初1135号原告（申请执行人）：杨垒，男，1994年3月16日出生，汉族，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：刘兴，山东祥明律师事务所律师，一般授权代理。被告（案外人）：王伟，男，1977年12月24日出生，汉族，住枣庄市峄城区。第三人（被执行人）：刘沛沛，女，1984年5月1日出生，汉族，原住枣庄市峄城区，现住址。第三人（被执行人）：张涛，男，1981年1月20日出生，汉族，原住枣庄市峄城区，现住址，系第三人刘沛沛之夫。原告杨垒与被告王伟、第三人刘沛沛、第三人张涛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨垒的委托诉讼代理人刘兴，被告王伟到庭参加诉讼，第三人刘沛沛、第三人张涛经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨垒向本院提出诉讼请求：请求依法判令恢复对峄城区阴平镇福佐小区6号楼1单元101室房产的执行。事实和理由：2018年12月18日，峄城区人民法院（2018）鲁0404执保422号对原告和第三人民间借贷一案作出民事裁定书，查封了峄城区阴平镇福佐小区6号楼1单元101室房产。2018年12月，被告（案外人）王伟对执行标的房屋提出书面异议。峄城区人民法院于2019年6月14日作出（2019）鲁0404执异7号执行裁定：中止对峄城区阴平镇福佐小区6号楼1单元101室房产的执行。一、本案涉案房屋占地为农村集体用地，根据法律规定此类房屋仅能在本村集体经济组织成员之间转让，而被告为峄城区金陵寺村人，不属于峄城区阴平镇上黄崖村的村民，虽然被告现户籍地阴平镇上黄崖村但系在涉诉房屋被依法查封后将其户籍迁入上黄崖村，但其与张涛、刘沛沛（均为被申请人）在签订房屋买卖合同时其并非上黄崖村的村民，故王伟与张涛、刘沛沛之间的房屋买卖合同应属无效合同，不发生法律效力。二、本案涉诉房屋为张涛、刘沛沛的回迁房屋且根据相关政府部门的档案记载该房屋从未办理过产权变更登记等手续，根据物权法的规定，涉案房屋未进行变更登记的不发生物权变动的效力。另外法院在查封该房屋时曾到村委会进行过仔细的调查核实，村委会负责人也表示该房屋系张涛、刘沛沛所有，且房屋也没有买卖转让的情况发生同时出具书面证明一份证实房屋系张涛、刘沛沛所有。三、涉案房屋一直由张涛、刘沛沛所有占有使用，2018年12月初原告前往该房屋处催款时，张涛、刘沛沛仍然在该房屋处居住生活，这与被告声称的房屋已向其出售并已交付给其占有明显不符。故（2019）鲁0404执行异议裁定书明显有误，原告依法提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告王伟辩称，房屋的产权属于张涛的父亲所有，我和张涛的母亲有房屋买卖协议；涉诉房屋不是在黄崖村建的，没有占用村的集体土地，签订的是房屋买卖协议，不是宅基地买卖协议，协议是有效的。第三人刘沛沛、第三人张涛均未作述称。本院经审理认定事实如下：座落在峄城区阴平镇政府驻地、前薛路路北的福佐小区6号楼1单元101室房产（以下也称涉诉房产），是阴平镇黄崖村（上黄崖村与下黄崖村合并为黄崖村）村民张存才（已去世）与蒋奉云夫妻从黄崖村回迁安置的房产，为夫妻共同财产，未办理房屋产权登记。2018年4月9日，被告王伟与第三人张涛（张存才、蒋奉云之子）签订了购买上述房产的《房屋买卖协议书》，约定房屋总价款为200000元。2018年4月9日至2018年10月16日间，被告王伟通过银行转账、现金支付的方式向第三人张涛、第三人刘沛沛（第三人张涛之妻）付款200000元。2018年10月16日，王伟与第三人张涛、第三人刘沛沛及蒋奉云又签订了购买上述房产的《房屋买卖协议书》，仍约定房屋总价款为200000元。当日，张存才与蒋奉云的长女张厚峰、次女张利利出具证明一份，表示自愿放弃福佐小区6号楼1单元101室房产的继承权、处置权。第三人张涛、第三人刘沛沛向被告王伟出具了“已收到购房款200000元整”的收条一张。2018年12月9日，蒋奉云将福佐小区6号楼1单元101室房产交付给了被告王伟。2018年12月19日，被告王伟将户籍从阴平镇金陵寺村迁至阴平镇上黄崖村。2018年12月18日，本院根据本案原告杨垒的申请，依法作出（2018）鲁0404执保422号民事裁定书查封了位于峄城区阴平镇福佐小区6号楼1单元101室的房产。被告王伟以涉诉房产是其合法购买并实际占有为由向本院提出异议申请。2019年6月14日，本院作出（2019）鲁0404执异7号执行裁定书，中止对峄城区阴平镇福佐小区6号楼1单元101室房产的执行。原告杨垒不服，故提起执行异议之诉。本院认为，本案第一个争议焦点为，2018年10月16日，王伟与第三人张涛、第三人刘沛沛及蒋奉云签订的《房屋买卖协议书》是否有效的问题。原告方认为，本案的涉诉房产为回迁安置房，被告王伟在与第三人张涛等人签订涉诉房产的买卖合同时不是黄崖村的村民，且被告王伟在涉诉房产被查封后将户籍迁入黄崖村，故被告王伟与第三人张涛等人签订的涉诉房产的买卖合同无效。被告王伟认为，涉诉房屋不是在黄崖村建的，没有占用村的集体土地，签订的是房屋买卖协议，不是宅基地买卖协议，协议是有效的。从涉诉房产座落的位置看，涉诉房产座落在阴平镇政府驻地，不是在阴平镇黄崖村建造，符合城镇化发展的趋势，不违反《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的“宅基地属农民集体所有”这一强制性规定，故被告王伟与第三人张涛、第三人刘沛沛及蒋奉云在2018年10月16日签订的《房屋买卖协议书》不违反法律法规的强制性规定，且又系双方的真实意思表示，是有效合同。原告杨垒以被告王伟在签订房屋买卖合同时不是黄崖村村民为由，主张上述买卖合同无效的观点，本院不予采纳。本案第二个争议的焦点为，被告王伟就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。原告方认为，涉案房屋未进行变更登记不发生物权变动的效力。2018年12月初原告前往涉诉房屋处催款时，张涛、刘沛沛仍然在该房屋处居住，这与被告声称的房屋已交付给其占有明显不符。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定看，涉案房屋进行变更登记发生物权变动，不是案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的必备要件，只要涉诉房产未办理产权登记不是案外人自身的原因造成的，就具备了案外人（被告）就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益所必备的相应要件；从庭审中看，原告的委托诉讼代理人当庭陈述称，记不清原告在2018年12月初前往涉诉房屋处催款的具体时间，此陈述不能对抗被告王伟提交的涉诉房产交付的有关证据，故能够认定被告王伟在涉诉房产被查封前已合法占有了涉诉房产的事实。故原告方的以上观点，本院不予采纳。综上，被告王伟与第三人张涛等人在本院对涉诉房产查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，且在本院查封之前已合法占有了该房产，已支付了全部价款；因涉诉房产未办理产权登记，故未办理过户登记不是被告（××）自身的原因造成。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告（案外人）王伟就执行标的峄城区阴平镇福佐小区6号楼1单元101室房产享有足以排除强制执行的民事权益。第三人刘沛沛、第三人张涛经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的一种放弃，不影响案件的审理和判决。综上所述，被告（案外人）王伟就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告杨垒的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告杨垒的诉讼请求。案件受理费1050元，公告费560元，共计1610元，由原告杨垒负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长  孙忠锋审判员  刘德礼审判员  王 辉二〇一九年十二月五日书记员  冯 璐