福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初23734号 原告：厦门豪米房产代理有限公司，住所地福建省厦门市思明区会展南里171号501室，统一社会信用代码91350206MA2Y4BFFIG。 法定代表人：邓方超。 被告：裕景兴业（厦门）有限公司，住所地福建省厦门市思明区厦禾路189号银行中心36楼，统一社会信用代码913502006120111226。 法定代表人：陈永栽，董事长。 委托诉讼代理人：王力可，职员。 原告厦门豪米房产代理有限公司（以下简称豪米公司）与被告裕景兴业（厦门）有限公司（以下简称裕景公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案，依法适用简易程序公开审理。原告豪米公司的法定代表人邓方超，被告裕景公司的委托诉讼代理人王力可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪米公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告立刻支付居间服务佣金55000元；2、请求被告立刻支付居间服务违约金27500元；3、请求被告承担本案诉讼费。4、请求被告承担原告因本案产生的法律咨询费1500元。事实与理由：豪米公司系涉外型房产经纪服务公司，裕景公司系厦门市思明区的物业产权所有人。2019年7月25日，裕景公司委托豪米公司为其所有的，裕景公司承诺居间服务完成时支付佣金给豪米公司，双方约定佣金为两个月金额的月租合同价。委托时，裕景公司提供了其自行草拟的居间服务协议给豪米公司。豪米公司于019年8月31日介绍了荷兰籍租客ＲｅｉｎｏｕｔＨｅｎｄｒｉｋＳｃｈａｋｅｌ前往室内看房，并于2019年9月15日组织裕景公司与租客本人在内签订了租房合同，租客已于当天入住。同时，租客支付了两个月金额的租房押金和第一个月的租金给裕景公司。租房合同签订后，裕景公司对豪米公司的态度由友好转为傲慢，至今未支付承诺的两个月居间服务佣金。据《合同法》第426条，豪米公司已经促成租房合同成立，且裕景公司已收讫房租押金和租金，豪米公司组织的居间活动已是既成事实，裕景公司应立即支付佣金55000元。同时，因裕景公司至今依旧拖延付款，据《合同法》第114条，豪米公司在此向裕景公司追索居间服务违约金27500元。 裕景公司辩称：一、针对原告要求裕景公司立即支付居间服务佣金55000元的请求。裕景公司愿意按照双方的约定支付佣金，但双方约定的佣金是两个月的净租金。每月净租金（27500×19-27500×2-500×19)÷19=24105.26两个月净租金24105.26×2=48210.52支付方式为分两次支付。第一笔应于客户入住且装修完毕后支付，客户于2019年9月16日入住，裕景公司打算付款，但多次联系催促，由于原告不肯在《合作伙伴声明书》上盖章，无法进行付款流程，付款被耽误，责任在原告。租户的房屋租赁期限为19个月，双方约定：第二笔佣金应在租期第13个月收到租户当月租金后支付。原告的请求没有法律和合同依据，请法院驳回。裕景公司希望按双方约定分两笔支付中介佣金，合计480210.52元。只要原告在《合作伙伴声明书》上盖章，裕景公司愿意马上进入公司付款流程支付第一笔佣金24105.26元。二、针对原告要求裕景公司立刻支付居间服务违约金27500元的请求。裕景公司的工作人员在与原告邮件、微信及见面沟通联系的整个过程中，从未约定过违约责任。《合作伙伴声明书》中也没有违约责任的条款。在多位同事与原告的沟通记录中都可以看到，裕景公司希望按照合同的约定履行义务。是原告的拒绝盖章的行为使得付款无法进行。裕景不存在违约行为，无需承担违约责任。且根据《合同法解释二》第二十九条规定，原告要求的违约金已经超过了法律的限额。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、针对原告要求裕景公司承担本案诉讼费、法律咨询费等请求。裕景公司没有过错，这些应由原告自己承担。理由如下：1、原告在邮件P6中明确表示选择了佣金选项A,即表示认可了分两笔支付的佣金支付方式。后面的邮件只是在讨论1-3个月佣金的范围内到底会选择几个月的问题，且强调需经过领导审批。由此可见，原告对支付方式A没有疑问。但在后面的微信聊天记录中原告又表示不接受分两笔支付的方式，拒签合同。这是原告单方面对合同内容的修改，裕景公司没有接受，我们主张按原合同的内容履行。2、原告在证据中向法院提供了裕景公司合同的拍照打印件，来证明协议的内容，且加盖了公司印章。这正是对协议的认可，裕景公司愿意按照协议的规定，先支付第一笔佣金。由于原告拒签无法进行支付流程，这是原告的行为导致合同无法履行，裕景公司没有过错。裕景公司在协议中表示，愿意支付两个月净租金作为佣金，原告一度表示非常满意，感谢裕景公司（见原告证据P14)。因为厦门房屋租赁中介佣金的行业惯例原告很清楚，远远低于裕景公司与原告的约定。3、如原告拒绝承认合同的内容，视为没有合同约定，只能参照合同法关于居间合同的规定。第四百二十六条【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据《合同法》第六十一条和第四百二十六条的规定，对居间人报酬及支付方式约定不明的，又不能达成补充协议的，应按照当地的交易习惯确定。原告对厦门房屋租赁中介市场的佣金水平非常了解，知道裕景公司给的佣金标准远远高于厦门当地的行业惯例。（见原告证据第14页）如原告不承认合同内容，拒签合同，裕景公司可以按厦门的行业标准来支付中介佣金。金额显然会低于《合作伙伴声明书》的约定。另外，原告在自己提交法院的证据2中，用加盖了公司印章的《合作伙伴声明书》来证明协议内容，要求裕景公司履行协议，自己却不承认，拒绝盖章交给裕景公司，本身就是自相矛盾。裕景公司承认《合作伙伴声明书》的内容，愿意按照声明书的约定履行义务，只要原告盖章，立刻开始第一笔佣金的付款流程。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月，豪米公司与裕景公司进行接洽，初步商定由豪米公司为裕景公司出租房产给外国人提供居间服务。2019年7月25日，豪米公司向裕景公司发送电子邮件称：我们是一个专门从事协助外籍人士在厦门租房的公司，我们的收费与中国房地产中介公司是一样的，在每笔交易中向房屋所有人收取一个月租金的50%作为佣金。 2019年8月1日，裕景公司通过电子邮件向豪米公司发送一份《合作伙伴声明书》空白格式合同，主要内容包括：乙方推荐的租户成功与甲方签订《租赁合同》后，乙方向甲方申请中介佣金；佣金支付方式：A、甲方支付给乙方个月的净租金（扣除管理费及免租期），中介佣金合计人民币元；中介佣金分为两次支付，第一笔中介佣金人民币元，须在客户完成入住手续并且装修完毕后支付；第二笔中介佣金人民币元，须在租赁期第13个月收到租户缴交当月租金后支付；租户之后与甲方续签租赁合同的，甲方不再支付中介佣金；B、乙方推荐客户一次性承租甲方物业半年/一年的，甲方按一个月/二个月净租金向乙方支付中介费（净租金为客户租期内租赁费用除以实际租赁月数）；中介服务费将在客户完成入住手续并支付完押金及首月租金后支付；租户之后与甲方续签租赁合同的，甲方不再支付中介佣金；C、甲方支付给乙方10%净许可费[客户依许可协议缴纳的全部许可费除以许可期间（包含赠送的免许可费期间）]作为中介佣金，合计人民币元；中介佣金须在客户完成入住手续并支付完押金及首月租金后支付；租户之后与甲方续签租赁合同的，甲方不再支付中介佣金。 此后，豪米公司回复电子邮件称：我们看了一下你们的合作协议（《合作伙伴声明书》），并选择佣金条款“甲方支付给乙方2个月的净租金（扣除管理费及免租期），中介佣金合计人民币元；中介佣金分为两次支付，第一笔中介佣金人民币元，须在客户完成入住手续并且装修完毕后支付；第二笔中介佣金人民币元，须在租赁期第13个月收到租户缴交当月租金后支付；租户之后与甲方续签租赁合同的，甲方不再支付中介佣金”。 2019年9月16日，在豪米公司的居间下，裕景公司（出租方，甲方）与荷兰人ＲｅｉｎｏｕｔＨｅｎｄｒｉｋＳｃｈａｋｅｌ（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将思明区房屋出租给乙方，租赁期限自2019年9月16日起至2021年4月15日止共19个月，每月租金27500元，免租期为2019年9月16日至2019年10月15日以及2021年3月16日至2021年4月15日共2个月，乙方支付与房屋有关的所有税费、水电费、燃气费、管理费、公共维修金、公摊水电费等一切开支，租金按月支付，乙方应支付租金保证金55000元。 同日，裕景公司将拟好内容的《合作伙伴声明书》交由豪米公司签字。在该《合作伙伴声明书》中，裕景公司选择A种佣金支付方式，具体条款为：“甲方支付给乙方二个月的净租金（扣除管理费及免租期），中介佣金合计人民币48210.52元；中介佣金分为两次支付，第一笔中介佣金人民币24105.26元，须在客户完成入住手续并且装修完毕后支付；第二笔中介佣金人民币24105.26元，须在租赁期第13个月收到租户缴交当月租金后支付；租户之后与甲方续签租赁合同的，甲方不再支付中介佣金。”豪米公司不同意合同内容，拒不签字。豪米公司主张：中介佣金应按两个月合同租金55000计算，佣金应一次性支付。 此后，双方就中介佣金事项多次邮件往来，未能达成一致意见。豪米公司遂诉至本院。 本院认为豪米公司居间促成裕景公司与外籍租客订立房屋租赁合同，裕景公司应向豪米公司支付居间报酬。双方争议焦点为：居间报酬的计算标准；居间报酬的支付期限和条件。 房屋租赁合同订立之前，裕景公司与豪米公司之间存在邮件往来，裕景公司将《合作伙伴声明书》格式文本发送豪米公司作为要约，豪米公司邮件回复选择该声明书中的A种付款方式作为承诺，应认定双方已就居间报酬的计算标准以及支付期限和条件按照格式合同内容达成了一致意见。《合作伙伴声明书》约定居间报酬为2个月净租金，应扣除管理费及免租期。由于裕景公司在19个月的租赁期限内给予荷兰籍租客2个月免租期，实收17个月租金，根据上述净租金应扣除免租期的约定，租赁期限内的每月净租金为27500×（19－2）÷19=24605元。裕景公司主张还应扣除免费提供车位的成本，但没有提供足够证据证明，亦没有直接合同依据，本院不予采纳。故，本院认定裕景公司应向豪米公司支付的居间报酬为24605×2=49210元。 《合作伙伴声明书》约定“中介佣金分为两次支付，第一笔中介佣金人民币元，须在客户完成入住手续并且装修完毕后支付”“第二笔中介佣金人民币元，须在租赁期第13个月收到租户缴交当月租金后支付”，该条款对居间报酬分两次支付以及两次支付的条件和期限的约定是明确的，但对两次付款的金额未作约定。对此本院认为，房屋租赁合同约定的租赁期限为19个月，应按照12:7的比例支付第一笔居间报酬和第二笔居间报酬。目前租户已入住，第一笔居间报酬的支付条件已成就，裕景公司应向豪米公司支付12÷19×49210=31080元。根据《合作伙伴声明书》已明确的约定，第二笔居间报酬18130元则须待租赁期限经过12个月后且租户缴交第13个月租金后支付。现第二笔居间报酬的付款条件尚未成就，本院对豪米公司的相关诉讼请求不予支持。豪米公司可待付款条件成就后向裕景公司主张。 居间报酬至今未付系双方就居间合同细节未能协商一致所致，不宜认定裕景公司违约，对豪米公司主张的违约金和法律咨询费赔偿诉求不予支持。 综上所述，对豪米公司的诉讼请求，本院部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、的规定，判决如下： 一、裕景兴业（厦门）有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门豪米房产代理有限公司支付居间报酬31080元； 二、驳回厦门豪米房产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费950元，豪米公司负担598元，裕景公司负担352元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十二月二十日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。