福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019）闽0122民初2675号 原告：福建欢乐天地置业有限责任公司，住所地福建省连江县潘渡乡沿江大道贵安新天地海峡传统文化街一号楼。 法定代表人:黄泽宋，总经理。 委托诉讼代理人：黄大光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：李任根，男，1963年12月6日出生，汉族，住江西省宜春地区上高县。 被告：左程香，女，1966年3月5日出生，汉族，住江西省宜春地区上高县。 原告福建欢乐天地置业有限责任公司（以下简称欢乐天地公司）与被告李任根商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，根据原告欢乐天地公司的申请，依法追加左程香作为本案共同被告参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理本案，原告欢乐天地公司的委托诉讼代理人黄大光到庭参加诉讼，被告李任根、左程香经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欢乐天地公司向本院提出诉讼请求：判令1.解除欢乐天地公司与李文翔签订编号为20150220681的《商品房买卖合同》；2.李任根、左程香配合欢乐天地公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续；3.李任根、左程香在继承李文翔的遗产范围内向欢乐天地公司清偿欢乐天地公司因承担保证责任所支付的款项598337.58元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；4.李任根、左程香在继承李文翔的遗产范围内向欢乐天地公司支付逾期清偿款项的利息(以598337.58元为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止)，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；5.李任根、左程香在继承李文翔的遗产范围内向欢乐天地公司支付违约金138588.2元，并确认上述款项从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣；6.李任根、左程香在继承李文翔的遗产范围内赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元；7.李任根、左程香承担本案的诉讼费等欢乐天地公司实现本案债权的费用。 事实和理由：2016年10月6日，欢乐天地公司与李文翔（已故）签订编号为20150220681的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：李文翔购买欢乐天地公司开发的坐落于连江县（以下简称案涉房产），建筑面积91.45平方米，单价为每平方米7577.27元，购房款总金额为692941元；李文翔应支付首期购房款142941元，剩余购房款550000元由李文翔通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司。 同时，诉争合同的附件六合同补充协议第十条第五款约定：李文翔如有任何导致银行追究欢乐天地公司保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致欢乐天地公司作为担保人而承担担保责任的，均构成李文翔违反本协议。自银行向欢乐天地公司发出承担担保责任通知之日起或自欢乐天地公司履行保证责任之日起7日内，李文翔应按全部购房价款的20％向欢乐天地公司支付违约金并赔偿欢乐天地公司因此所遭受的损失（包括但不限于欢乐天地公司代李文翔垫还银行的贷款本息、担保费用、诉讼费、律师费、执行费等）。如累计达三期（含三期）以上的，欢乐天地公司有权单方解除合同，并自应退还给李文翔的款项中直接扣除违约金，欢乐天地公司的损失及其履行担保责任代替李文翔偿还的按揭款等各种李文翔应支付给欢乐天地公司的款项。原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房地产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续。 基于上述合同，欢乐天地公司、李文翔及中国农业银行股份有限公司连江县支行签订的《个人购房担保借款合同》，约定李文翔向中国农业银行股份有限公司连江县支行申请按揭贷款550000元，欢乐天地公司为借款合同项下李文翔的还款义务提供阶段性连带责任保证担保。 合同生效后，中国农业银行股份有限公司连江县支行已依约向李文翔发放贷款550000元，但李文翔未按照借款合同的约定偿还本息，导致中国农业银行股份有限公司连江县支行要求欢乐天地公司履行担保责任，欢乐天地公司按照贷款合同的约定为李文翔清偿所欠本金、利息、罚息和复利等共计598337.58元。 鉴于李文翔死亡，李任根、左程香系李文翔的父母，根据《继承法》第三十三条规定：继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。因此李任根、左程香应在遗产继承范围内对李文翔的债务承担清偿责任。 因李文翔未能按照约定偿还中国农业银行股份有限公司连江县支行贷款，导致欢乐天地公司为李文翔代垫偿还银行按揭贷款达三期（含三期）以上，即欢乐天地公司有权解除《商品房买卖合同》。合同解除后，李任根、左程香除了承担违约责任外，还应配合欢乐天地公司注销合同备案及预告登记。 李任根、左程香未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 欢乐天地公司围绕诉讼请求依法提交了证据：《商品房买卖合同》(含附件)、《个人购房担保借款合同》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《交房公告》、《中国农业银行个人贷款逾期扣款明细》、《委托代理合同》及福建增值税普通发票、预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押权预告登记复印件各一份，常住人口详细、常住人口查户各1份。 本院认为，因李任根、左程香未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。经审查，上述证据，来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月6日，欢乐天地公司（出卖人）与李文翔（买受人）签订编号为20150220681的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，李文翔向欢乐天地公司购买坐落于福建省连江县的案涉房产，建筑面积91.45平方米，单价为每平方米7577.27元，购房款总金额为692941元，李文翔在签署本合同当日支付首期购房款142941元，剩余购房款550000元由李文翔通过申请银行商业按揭或公积金贷款的方式支付给欢乐天地公司等内容。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议约定：“……十、买受人选择按揭贷款方式付款的，应遵守以下约定：……5、买受人如有任何导致银行追究出卖人保证责任的行为（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人承担担保责任的，均构成买受人违约。自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日起或自出卖人履行保证责任之日起7日内，买受人应按全部购房价款的20%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失（包括但不限于出卖人代买受人偿还银行的贷款本金、利息等担保费用以及诉讼过程中产生的律师费、案件受理费、……执行费等相关费用）。如累计达三期（含三期）以上的，出卖人有权单方解除合同，并从应退还给买受人的款项中（款项为本合同原房款）直接扣除违约金，出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等各种买受人应支付给出卖人的款项；房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人通知后7日内补足。十一、合同的变更和解除：……2、双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）、要本同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销本合同备案登记、注销预告登记手续。（2）、买受人办理贷款的，买受人应在退房或解除合同后15日内，自行与银行办理贷款合同的解除事宜，买受人同意出卖人直接以其购房款向贷款银行偿付买受人应付的贷款本息、违约金等费用，并按本合同及本补充协议约定抵扣违约金及相关款项后，再将余额返还买受人，如房款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。……。”《商品房买卖合同》签订后，李文翔支付给欢乐天地公司首付款142941元，欢乐天地公司办理了《商品房买卖合同》备案登记和案涉房屋预告登记手续，案涉房屋预告登记证明号为：闽（2016）连江县不动产证明第0005261号。 2016年11月29日，李文翔（借款人、抵押人）、欢乐天地公司（保证人）及中国农业银行股份有限公司连江县支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：李文翔向中国农业银行股份有限公司连江县支行申请按揭贷款550000元用于购买案涉房产，以案涉房屋作为抵押物提供抵押担保，欢乐天地公司为借款人提供阶段性连带责任保证等内容。2016年12月2日，中国农业银行股份有限公司连江县支行依约向李文翔发放贷款550000元，欢乐天地公司已收到该笔贷款。案涉房屋已办理抵押权预告登记，案涉房屋抵押权预告登记证明号为：闽（2017）连江县不动产证明第0014853号。 2016年12月14日，欢乐天地公司在《东南快报》A3版面刊登贵安新天地贵富苑及贵泉苑31#楼5-6号房交房公告，通知已付清房款的业主交房时间、地点。但李文翔未按通知的贵富苑交房时间2016年12月22日到指定交房地点办理案涉房屋交付手续。现案涉房屋尚未交付。 《个人购房担保借款合同》签订后，欢乐天地公司从2017年6月22日起至2019年2月26日止，按照合同约定承担保证责任，共为李文翔代偿累计达3期以上贷款本金、利息、罚息和复利共计598337.58元。案涉房屋所欠贷款已全部结清。 2019年5月27日，欢乐天地公司向本院起诉，并因本案支付律师代理费6000元。 另查明，李文翔因其他事故死亡于2017年6月20日被注销户口。李任根、左程香分别系李文翔之父、母。李文翔生前无配偶、子女。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李文翔死亡后，其父母李任根、左程香作为第一顺序法定继承人，未表示放弃继承李文翔生前遗产，应视为接受继承，故案涉《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》项下的债权债务由李任根、左程香继承。但合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，李任根、左程香并非案涉合同的原始当事人，其继承合同项下的债权债务是对李文翔死亡时合同权利义务的概括承受。李任根、左程香应在继承李文翔遗产范围内依法清偿李文翔债务。 李文翔作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》履行过程中死亡，导致欢乐天地公司承担阶段性连带责任保证，代偿累计3期以上借款本息、罚息和复利共计598337.58元，但李任根、左程香作为李文翔第一顺序法定继承人，至今未能归还欢乐天地公司代偿借款本息，其行为已构成违约，应承担相应有违约责任。故欢乐天地公司主张解除与李文翔签订的《商品房买卖合同》，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。同时，在《商品房买卖合同》解除后，欢乐天地公司依法应将返还李文翔的购房款692941元返还李任根、左程香。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，欢乐天地公司主张李任根、左程香配合欢乐天地公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续，李任根与左程香在继承李文翔遗产范围内向欢乐天地公司清偿尚欠代偿款598337.58元、赔偿欢乐天地公司因本案支出的律师费6000元、支付逾期清偿款项的利息［(以598337.58元为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计付至实际还清全部款项之日止)，符合《商品房买卖合同》的约定，本院依法予以支持。但根据2019年8月16日起实施的《中国人民银行公告[2019]第15号――关于中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制的公告》规定，本院依法调整逾期清偿款项利息从2019年5月27日起诉之日至2019年8月19日止按银行同期贷款利率计算，之后从2019年8月20日起至款项偿还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。 关于违约金问题。欢乐天地公司主张按照《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第十条第5款之约定，要求按实际购房款的20%支付违约金。本院认为，《商品房买卖合同》系采用格式条款订立的合同，欢乐天地公司作为格式条款的提供方，其与李文翔约定的违约金明显高于欢乐天地公司因承担保证责任所造成的实际损失，若按该约定支付违约金，对李文翔明显不公平，为平衡合同当事人的利益，根据公平原则，综合考虑本案实际情况，本院酌情将违约金调整为实际购房款的5%，即违约金为34647.05元(购房款692941元×5%)。 欢乐天地公司主张上述其支付的代偿款及利息、和李任根、左程香支付的违约金从欢乐天地公司收取的购房款中直接抵扣，本院不予支持。 诉讼中，李任根、左程香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建欢乐天地置业有限责任公司与李文翔于2016年10月6日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20150220681)。 二、李任根、左程香在本判决生效之日起10日内配合福建欢乐天地置业有限责任公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》(合同编号：20150220681)的备案登记注销手续和预告登记注销手续。 三、福建欢乐天地置业有限责任公司在本判决生效之日起10日内将返还李文翔的购房款692941元返还李任根、左程香。 四、李任根、左程香在本判决生效之日起10日内，在继承李文翔遗产范围内，支付福建欢乐天地置业有限责任公司代偿款598337.58元及逾期利息（以598337.58元为基数，从2019年5月27日起诉之日至2019年8月19日止按银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项偿还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）。 五、李任根、左程香在本判决生效之日起10日内，在继承李文翔遗产范围内，支付福建欢乐天地置业有限责任公司违约金34647.05元。 六、李任根、左程香在本判决生效之日起10日内，在继承李文翔遗产范围内，赔偿福建欢乐天地置业有限责任公司律师费6000元。 七、驳回福建欢乐天地置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10729元，由李任根、左程香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 溶 人民陪审员 熊 伟 人民陪审员 陈华江 二〇一九年十二月三十一日 法官助理何君 书记员高敏敏 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。