北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97816号原告（反诉被告）：辛南南，女，1989年8月4日出生，汉族，中科院研究所职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑涛，北京邦洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵金香，女，1950年11月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海林，北京星林律师事务所律师。被告（反诉原告）：李晨宁，女，1972年6月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张海林，北京星林律师事务所律师。原告（反诉被告）辛南南（以下简称姓名）与被告（反诉原告）赵金香（以下简称姓名）、被告（反诉原告）李晨宁（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。辛南南及其委托诉讼代理人郑涛，李晨宁及其与赵金香的共同委托诉讼代理人张海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辛南南向本院提出诉讼请求：1、判令赵金香、李晨宁退还房屋租金75333．34元；2、判令赵金香、李晨宁退还房屋押金20000元；3、判令赵金香、李晨宁退还供暖费9060元。事实和理由：2018年7月2日，辛南南与赵金香、李晨宁签订《房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定辛南南租赁赵金香名下位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），辛南南依约向赵金香、李晨宁支付房屋租金、押金及暖气费。在使用房屋过程中，辛南南发现赵金香尚欠北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称澳西物业朝阳分公司）物业费、暖气费共计96849．64元，澳西物业朝阳分公司下发逾期缴费催告函，并限制辛南南每次仅能购买15度电，严重影响辛南南正常的经营活动。辛南南多次与赵金香、李晨宁协商，均未能解决该问题，辛南南于2018年8月24日向赵金香和李晨宁发出律师函解除房屋租赁合同，于2018年9月10日将涉案房屋腾退交还赵金香和李晨宁，但赵金香和李晨宁至今未向辛南南退还押金、剩余房租及供暖费，为维护辛南南的合法权益，故提起本次诉讼。赵金香和李晨宁共同辩称并反诉称，不同意辛南南的全部诉讼请求。2018年7月2日，李晨宁代赵金香与辛南南签订房屋租赁合同，约定赵金香将涉案房屋租赁给辛南南，租赁期限为2年，自2018年7月3日至2020年7月2日，每年租金为240000元，半年付，合同签订日交纳120000元，第二次交款日为2018年12月2日,提前一个月支付120000元，依次类推。合同签订后，赵金香依约将涉案房屋交付给辛南南，赵金香从未影响房屋使用，也未收到辛南南发送的解除合同通知，我方直到2019年7月1日收回涉案房屋。辛南南无正当理由单方解除合同，构成违约，给赵金香造成经济损失，故提出如下反诉请求：1、判令辛南南支付赵金香违约金120000元；2、判令辛南南支付赵金香自2019年1月3日起至2019年7月1日期间的房屋租金120000元；3、判令辛南南支付赵金香中介费20000元和律师费10000元、水电费7069．25元、搬家费700元。辛南南对于赵金香和李晨宁的反诉请求辩称，赵金香和李晨宁的反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。我方租住涉案房屋后发现房屋存在瑕疵，由于业主欠缴巨额物业费用，导致我方在使用涉案房屋过程中被物业公司限电，每次仅能购买15度电，双方进行多次沟通后，仍未能解决。我方于2018年8月24日向赵金香和李晨宁的户籍地发送律师函告知解除合同，于2018年9月7日通过微信向李晨宁再次发送解除通知，于2018年9月10日搬离涉案房屋。我方解除房屋租赁合同符合法律规定，属于合法解除。房屋租赁合同第10条应属无效条款，不应当适用，且50%的违约金标准过高，明显不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋登记在赵金香名下，建筑面积107．86平方米，规划用途为办公。2018年1月1日，赵金香（委托人）向李晨宁（被委托人）出具《委托书》一份，赵金香委托李晨宁办理涉案房屋出租事宜。2018年7月2日，李晨宁作为赵金香（甲方、出租方）的委托代理人与辛南南（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租甲方的涉案房屋，租赁期限为2年，自2018年7月3日至2020年7月2日止，年租金为每年240000元，租金半年付，合同签订日交纳120000元租金，第二次交款日为2018年12月2日，提前1个月支付120000元，依次类推。合同签订日乙方向甲方交纳20000元押金，暖气费9060元/季。甲方在租赁期间有义务协助乙方维护房屋临时租用权。乙方有义务按合同期限向甲方及时支付租金，如有违约行为，甲方有权解除本合同，收回房屋，并将乙方交纳押金和租金金额扣除，每延迟一日按年租金的5%赔偿甲方，并赔偿乙方因此给甲方造成的其他损失。乙方在合同签订当日付清全年暖气等相关费用。水电费、电话、如未按时交纳，甲方有权停止上述相应服务，并有权解除合同，有权扣除已付押金及租金，并由乙方足额补交，并支付相关费用总金额的50%作为违约金。本合同在履行期间双方均没有解除权，任何一方违约，均需赔偿对方首年50%房租作为补偿，乙方不能就此条款主张权利。如因乙方原因解约，导致诉讼，乙方需承担甲方律师费，诉讼费以及给甲方造成的其他损失。房屋交割清单记载电剩余600元（已付），水费清0，大空调2台，小空调2台，钥匙为密码锁。同日，辛南南向李晨宁交纳押金20000元、2018年7月3日至2019年1月2日期间的租金120000元、2018-2019年度供暖费9060元。赵金香向北京广业房地产经纪有限公司支付租赁合同代理费20000元，向北京龙腾易捷物流有限公司支付搬家费700元。2018年8月24日，澳西物业朝阳分公司向赵金香发送《逾期交费催告函》及《财满街项目业主缴费通知单》，记载赵金香拖欠2011年11月24日至2018年11月23日期间的物业费以及2010年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费共计96849．64元，应于发单后20天内交纳上述费用。同日，辛南南委托北京闻道律师事务所向赵金香、李晨宁的户籍地寄送《律师函》，记载：“自委托人使用该租赁房屋之后才发现，您拖欠自2011年起至今的物业费、供暖费共计9万6千余元，致使物业公司对该租赁房屋进行限电、断电措施，使委托人无法在该租赁房屋内正常居住、生活及办公，给委托人造成重大财产损失。有鉴于此，你的行为已经严重违约，致使合同目的不能实现。本律师根据合同约定及相关法律规定，郑重告知予你：1、自2018年8月24日起，委托人解除与你之间签订的房屋租赁合同。2、自合同解除之日起5日内，你需要返还委托人自2018年8月24日以后的剩余租金、取暖费、押金等共计113553元。3、委托人保留向你追偿财产损失的权利等内容。”邮寄结果为退回。庭审中，辛南南主张承租涉案房屋经营电商，因赵金香长期拖欠物业费和供暖费导致物业公司限制购电，无法在此正常经营，故其于2018年8月24日和2018年9月7日两次发送解除合同通知，并于2018年9月10日搬离涉案房屋，要求赵金香与李晨宁共同返还押金、供暖费以及自2018年9月10日至2019年1月2日期间的租金。赵金香与李晨宁表示李晨宁只是受赵金香委托办理租赁事宜，并非合同相对方，不是适格被告，物业公司的催告函中没有限制购电的内容，是辛南南故意少购电，辛南南从来没有说过解除合同的事，直到2019年7月1日收回涉案房屋。辛南南提交其与李晨宁的微信记录显示：2018年8月24日，辛南南与李晨宁微信语音通话7分钟，后再次通话李晨宁予以拒绝。辛南南多次发送语音，李晨宁将回复信息全部撤回。后辛南南向李晨宁发送“由于你7年没有交物业费、导致物业每天限制15度电无法满足我使用，现在我已经无法办公，居住，公司经营陷入困境，所以我要求解除房租合同，无法租用你的房子。”消息被对方拒收。2018年9月4日，李晨宁向辛南南发送：“这是人家帮忙分次买的，你们也可以，所以除了多跑两次别的是没问题的。”2018年9月5日，李晨宁向辛南南发送：“李管家还会继续帮你买点，之后你可以把卡给员工，每天上班先去物业买一次，回来充上，第二天上班再顺便买。”2018年9月7日，辛南南再次向李晨宁发送律师函及解除通知。李晨宁对此表示物业公司不存在限制购电，并告知辛南南找物业公司的李管家买电，但是辛南南故意少购电，没有收到过律师函。辛南南提交其与物业公司前台工作人员的对话视频，视频中辛南南询问：“你们给的啥通知啊？”物业工作人员回复：“就是15度啊。”辛南南询问：“每天每次还是限制15度是吧。”物业工作人员回复：“是的。”辛南南询问：“房东到现在还是没有给你们缴纳物业费是吗？”物业公司工作人员回复：“肯定是没有，我们老总直接发话了就是15度，要不然他不会这么说。”辛南南询问：“你们现在给的通知就是必须缴纳物业费不缴的话只能这样。”物业公司工作人员回复：“对对对。”赵金香、李晨宁对此不认可。另查一，2018年8月4日李晨宁购买400度电支付500元，2018年8月25日辛南南购买40度电，2018年8月28日辛南南购买40度电，2018年8月31日辛南南连续两次购买15度电，2018年9月1日辛南南购买15度电，2018年9月3日辛南南购买15度电，同日，李晨宁委托物业管家李xx连续十次购买15度电支付237．5元，2018年9月7日辛南南连续三次购买15度电，2018年9月8日李晨宁购买800度电支付1000元、办理电卡支付50元，2018年9月9日李晨宁购买800度电支付1000元。2018年11月8日李晨宁购买1600度电支付2000元，办理电卡支付50元。另查二，2018年7月3日，李晨宁交纳水费841．75元，办理两张水卡支付100元。2018年9月8日，李晨宁交纳水费190元，办理两张水卡支付100元。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，辛南南与赵金香签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行。李晨宁作为赵金香的委托代理人，并非合同的相对方，辛南南要求李晨宁承担合同义务，缺乏依据，本院不予支持。根据本院查明的事实，2018年8月24日物业公司仅发送催款通知，并未有证据证明物业公司在该日前存在限电、断电的行为，故辛南南于当日发送的律师函不具有单方解除合同的效力。此后，从电费缴费记录、微信记录、视频资料中可以看出，因业主赵金香长期拖欠物业费，物业公司采取限制购电措施，辛南南要求李晨宁予以解决，但物业公司仍继续采取限制购电措施，对辛南南在涉案房屋正常经营造成影响，辛南南于2018年9月7日再次向李晨宁发送解约通知，故房屋租赁合同应于该日解除。合同解除后，赵金香应当退还辛南南押金、剩余租金和供暖费。辛南南虽主张于2018年9月10日搬离涉案房屋，但未就此举证证明，双方亦未办理房屋交接手续，本院对此无法采信，辛南南应当向赵金香支付占有使用房屋期间的使用费。同时，辛南南已明确表示不再继续履行合同并就此提起诉讼，赵金香于2018年10月31日收到起诉状，其作为出租人应负有减少损失扩大的义务，使用费的具体数额本院根据本案案情予以确定，并从辛南南已支付的租金中扣除。赵金香、李晨宁要求支付自2019年1月3日至2019年7月1日期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。因辛南南不存在违约行为，赵金香、李晨宁要求支付违约金、律师费、搬家费、中介费的反诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。关于水电费，合同约定应当由辛南南负担，因双方未办理交接手续，双方亦无法证明水电实际使用情况，本院根据赵金香垫付费用、辛南南实际使用房屋情况酌情予以确定。关于暖气费，赵金香未举证证明辛南南在供暖季内实际使用房屋，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，判决如下：一、被告（反诉原告）赵金香于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）辛南南押金二万元、租金四万元、供暖费九千零六十元；二、原告（反诉被告）辛南南于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）赵金香水电费二千七百七十元；三、驳回原告（反诉被告）辛南南的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵金香、李晨宁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2388元，由原告（反诉被告）辛南南负担808元（已交纳），由被告（反诉原告）赵金香负担1580元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费2733元，由原告（反诉被告）辛南南负担273元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）赵金香、李晨宁负担2460元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  张胜霞人民陪审员  邵栩婷二〇一九年十二月三十一日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜