浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙01民终6019号上诉人（原审被告）：龙艺佳，女，1989年12月28日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：关涛，浙江近山（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周森，男，1973年5月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈杰，湖北灜楚律师事务所律师。原审第三人：绿城物业服务集团有限公司杭州第二分公司，住所地浙江省杭州市江干区新城国际花园彩园2-1-101室，统一社会信用代码：91330104552696923H。法定代表人：虞幼珍。上诉人龙艺佳因与被上诉人周森、原审第三人绿城物业服务集团有限公司杭州第二分公司（以下简称绿城物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2018）浙0108民初4164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2017年9月14日，周森（合同中简称甲方）与龙艺佳（合同中简称乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，并约定：甲方同意将位于杭州市滨江区云台国际商务中心319室的房屋出租给乙方用于商业经营；租赁期限自2017年12月15日至2025年12月14日；每年租金175000元，具体支付为合同签订之日起三日内支付3个月的租金43750元，之后每三个月支付一次，即乙方于每年的3月5日前、6月5日前、9月5日前、12月5日前向甲方支付下一个时段的租金；乙方需于合同签订之日起三日内向甲方支付房屋使用保证金29200元，待租期届满或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及相关违约赔偿责任外，剩余部分如数退还；乙方应当按时向相关部门交纳物业管理费、水电费等相关费用；若乙方逾期支付租金达20天，经甲方催告后，乙方仍未支付的，甲方有权解除合同并扣除房屋使用保证金及要求乙方支付年租金总额20%的违约金。合同签订后，周森将案涉房屋交付给龙艺佳使用，龙艺佳于2017年9月14日、2018年2月28日支付给周森保证金29200元及租金67500元。2019年1月7日，龙艺佳搬离了案涉房屋，周森于同日收回了案涉房屋。后经周森催讨，龙艺佳对尚欠的租金至今未付。另查明，周森在租赁期间为龙艺佳垫付了水电费、物业管理服务费等费用合计21440.20元。周森诉至原审法院，请求判令：1.确认周森、龙艺佳之间签订的《商铺租赁合同》于2019年1月7日解除；2.龙艺佳按合同约定的标准支付给周森自2018年5月4日起至租赁房屋实际腾退之日止的租金；3.龙艺佳支付给周森拖欠的水电费（截至2018年4月底为3169.48元）；4.龙艺佳按1522.56元/月的标准支付给周森自2018年1月起至房屋实际腾退之日止的物业管理服务费；5.龙艺佳按年租金的20%支付给周森违约金35000元；6.本案受理费由龙艺佳承担。原审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，周森、龙艺佳在签订的合同中明确约定如龙艺佳逾期支付租金达20天并经周森催告后仍未缴纳的，周森有权解除合同，现龙艺佳未按约支付租金已超过20天，且经周森催讨后龙艺佳对尚欠的租金至今未付，致使周森、龙艺佳约定的合同解除条件成就，事实上龙艺佳已于2019年1月7日搬离了案涉房屋，周森也于同日收回了案涉房屋，故周森要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年1月7日解除的诉请合法有理，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，周森、龙艺佳之间的租赁合同解除后，龙艺佳应当付清自2017年12月15日至2018年12月14日期间的尚欠租金107500元（175000元-67500元）及自2018年12月15日至2019年1月7日的租金11506.85元（175000元/365天*24天），共计119006.85元。又因龙艺佳在租赁期间已支付给周森保证金29200元，故该笔保证金抵扣租金后，龙艺佳尚需支付给周森租金89806.85元。周森、龙艺佳在所签订的《商铺租赁合同》中约定龙艺佳对租赁期间使用的水费、电费、物业管理服务费等费用自行向有关部门缴纳。现周森为龙艺佳垫付了水电费、物业管理服务费等费用合计21440.20元，依据合同约定龙艺佳应将该垫付款项支付给周森。龙艺佳未按约支付给周森租金，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。结合龙艺佳的违约情况及周森的损失，周森要求龙艺佳按年租金的20%支付违约金35000元过分高于造成的损失，故酌情调整为由龙艺佳支付给周森违约金18000元。综上，周森要求龙艺佳支付超过上述款项的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院于2019年4月23日判决：一、确认周森与龙艺佳签订的《商铺租赁合同》于2019年1月7日解除；二、龙艺佳自判决生效之日起十日内支付给周森租金89806.85元、垫付费用21440.20元及违约金18000元；三、驳回周森的其他诉讼请求。如果龙艺佳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2885元，保全申请费890元，合计3775元，由龙艺佳负担。宣判后，龙艺佳不服，向本院提起上诉称：原审法院判决认定的事实错误。原审判决认定双方签订的《商铺租赁合同》于2019年1月7日解除，并要求龙艺佳承担自2017年12月15日至2019年1月7日的房屋租赁费用及物业费、水电费等。龙艺佳认为，双方早在2018年3月24日就达成协议，约定双方于2018年5月15日自愿解除协议，此事实有微信聊天记录证实。况且，龙艺佳实际早在2018年4月3日就把所有设备搬出，仅剩一些不需要的椅子等少数物品，钥匙也已交给物业，周森对此事也己知晓。但是周森对此一直置若罔闻，直到2019年1月7日才安排物业去查看房屋，清点剩余物品。周森却请求龙艺佳承担此期间的租金及物业费、水电费，与事实不符，该费用不应由龙艺佳承担，而应出周森自行承担。另外，原审判决认定的违约金过高，不予认可。最后，原审法院对案件事实认定错误，要求龙艺佳承担巨额费用明显违背事实，严重不合理，原审判决适用法律不当。根据合同法第216条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在出租期间保持租赁物符合约定的用途。”合同法第220条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”合同法第221条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”该案中周森作为出租人对房屋漏水问题一直拖延不予解决，严重影响了龙艺佳的正常经营活动，给龙艺佳造成一定的损失，但原审法院对此损失却未予扣除，不符合法律规定。故提起上诉，请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由周森承担。针对龙艺佳的上诉，周森答辩称：龙艺佳所陈述的漏水情况，实际上并不存在。而且根据与物业公司的核实，当时装修之前就有一点漏水留下的痕迹，在龙艺佳装修时屋顶上没有粉刷。水渍不实际影响房屋的用途，周森积极配合维修水渍问题。按照双方租赁合同约定，房屋租赁期间房屋的维修是由乙方来承担的。根据合同法第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外的约定，龙艺佳的上诉理由不成立。龙艺佳与周森约定的合同租期是8年，而且免了3个月的租期，所以对周森造成的损失是非常巨大的。龙艺佳撤离房屋没有跟周森办理任何手续，直到周森起诉房屋内还有龙艺佳的很多物品。因此，龙艺佳的上诉事实理由均不能成立，请求驳回龙艺佳的上诉请求。针对龙艺佳的上诉，绿城物业公司未做陈述。二审期间，龙艺佳、周森、绿城物业公司均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据龙艺佳的上诉请求与周森的答辩意见，本院将围绕二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。涉案《商铺租赁合同》系周森、龙艺佳的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于《商铺租赁合同》的解除。本案中，在租赁合同履行过程中，龙艺佳在未经周森同意的情形下搬离了房屋。龙艺佳作为承租人，其擅自搬离房屋的行为并不必然导致租赁合同的解除。龙艺佳未按照约定及时支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。在此情形下，周森依法有权解除租赁合同。依据周森的诉讼请求及案件相关事实，原审法院判定涉案《商铺租赁合同》于2019年1月7日解除，并无不当，故应予以确认。（二）关于租金、水电费及物业费等费用的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同期限内，龙艺佳负有按约支付租金及物业费的义务。龙艺佳逾期支付租金的，应承担继续支付租金责任。因此，原审法院判定由龙艺佳向周森支付拖欠的租金，也无不当，应予以确认。同时，周森在租赁期间为龙艺佳垫付了部分水电费及物业费等费用。对于该笔费用，理应由龙艺佳支付给周森。因此，原审法院判定由龙艺佳向周森支付其垫付的水电费、物业费等费用，亦无不当，应予以确认。（三）关于违约金的支付。龙艺佳逾期支付租金，构成根本性违约，应承担违约责任。因此，周森依法有权按照《商铺租赁合同》的约定要求龙艺佳支付违约金。故原审法院判决由龙艺佳向周森支付违约金，并无不当。关于违约金数额。根据当事人的请求并参照合同约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原审法院所酌情调整的违约金数额在合理范围内，故应予以确认。综上，龙艺佳的上诉请求，证据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2885元，由龙艺佳负担。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  陈 艳审判员  睢晓鹏二〇一九年十二月二十七日法官助理秦海龙书记员董悦