北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初21420号原告：原伟波，男，1975年11月12日出生，汉族，苏州大原电器有限公司职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王贵斌，北京市康达律师事务所律师。被告：北京欣大西投资发展有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇西店村。法定代表人：徐同举，董事长。委托诉讼代理人：徐丽婷，女，北京欣大西投资发展有限公司职员。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国睿律师事务所律师。原告原伟波与被告北京欣大西投资发展有限公司（以下简称“欣大西公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告原伟波及其委托诉讼代理人王贵斌、被告欣大西公司的委托诉讼代理人徐丽婷及杨俊利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原伟波向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付合同被解除导致的损失633万元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告自1994年开始在被告公司工作，工作表现出色。2005年7月被告购买了北京市丰台区2XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）并表示将涉案房屋奖励给原告。2007年6月，原告收房后自行装修并居住至今。2009年3月20日，原告与被告签订购房《合同书》。2013年5月24日涉案房屋取得房产证。由于被告一直拖延办理房屋过户手续，原告在2017年9月北京市通州区人民法院起诉，请求法院确认《合同书》有效并判今被告协助办理过户手续。通州区人民法院判决确认《合同书》有效，并以原告不具备在京购房资格为由驳回原告关于协助过户的诉讼请求。被告不服一审判决提出上诉，北京市第三中级人民法院维持原判。其后，被告向北京市丰台区人民法院起诉，请求法院判令解除《合同书》并要求原告腾房。丰台区人民法院以涉案房屋已经设定抵押，且原伟波不具备在京购房资格为由，判令解除《合同书》并要求原伟波腾出房屋交付给欣大西公司。原伟波不服一审判决提出上诉，北京市第二中级人民法院维持原判，至于合同被解除后的损失和利益失衡问题，原伟波可以另案解决。在上述诉讼过程中，被告在2017年9月27日将涉案房屋设置抵押,并于2017年11月30日再次设置抵押（抵押对应的债务600万元）。该行为是导致涉案房屋不能过户的原因之一。原告认为，购房合同价为669225元，现在房价为600万元以上，差额巨大。由于《合同书》被解除，导致双方当事人的利益失衡。根据公平原则原告有权获得赔偿。另外,房产证在2013年5月办理完毕后,被告隐瞒了该事实。否则，原告可以通过在北京办理社保获得购房资格。另外，诉讼期间被告将房屋设置抵押，恶意造成房产不能过户(房屋已设置抵押是北京市丰台区人民法院判决解除合同的理由之一)，该行为有违诚实信用原则，被告应该承担责任，不能因此获利。为维护自身合法权益，原告起诉至贵院，请依法判处。欣大西公司辩称：我方不同意原告诉求。1、原告采取欺骗手段，使我公司认为原告会继续留在公司任职，才将房屋以低于市场价一半的价格卖给原告。原告在骗取房屋买卖合同签订后立即办理了离职，徐同举第二天进行了报案，认为原告存在诈骗行为，不同意将房屋给付原告。被告也没有隐瞒办理房产证，原告没有购房资格，是其为了自身经营将社保全部转移到外地，国家有明确社会公示，原告没有购房资质是其自身原因造成与被告无关。房屋设立抵押是被告正常的生产经营所需，房屋设立抵押时被告先行起诉原告，要求确认合同被解除，被告认为原告通过欺诈方式签订合同，并因自身无购房资质，导致合同解除，过错不在被告。本院经审理认定的事实如下：原伟波自1994年入职北京欣大西电器有限公司（2011年1月11日更名为欣大西公司）工作，原系该公司高级技术人员。2009年3月20日，原伟波（乙方）与北京欣大西电器有限公司（甲方）签订《合同书》，约定：甲方于2005年为乙方购买位于北京市丰台区住房一套，房号X-X-1XXX（以下简称“2XXXX号房屋”）。甲方同意将房屋以当时购买价值，即669225元出售给乙方，在房屋未过户之前乙方仍具备对该房屋的使用权。乙方承担过户费用，过户后乙方首次交付甲方总房款的20%。剩余款项乙方在首付款交付后的两年内全部付清，本合同条约不受其他外在因素的影响。北京欣大西电器有限公司法定代表人徐同举在“甲方代表”位置签字。原伟波于2009年3月3日向欣大西公司提交辞职信，并于签订上述《合同书》数日后离职。2009年8月11日，北京欣大西电器有限公司（甲方）与原伟波（乙方）签订《协议书》，其中约定“甲对乙方所做一切的一切以乙方回公司为依据和前提条件的”。北京欣大西电器有限公司法定代表人徐同举代表甲方签字。原伟波自2007年6月9日至2019年5月一直居住使用2XXXX号房屋，该期间原伟波对2XXXX号房屋进行了装修，相应的物业费、水电费、供暖费军由原伟波负担。欣大西公司于2013年5月24日取得2XXXX号房屋的房屋产权证书，于2017年办理过房屋抵押。2017年9月，原伟波作为原告将欣大西公司诉至北京市通州区人民法院，要求确认双方于2009年3月20日签订的《合同书》有效，欣大西公司协助其办理过户手续。欣大西公司同时提出反诉，要求判令欣大西公司与原伟波于2009年3月20日签订的《合同书》无效。北京市通州区人民法院于2017年11月20日作出(2017)京0112民初32545号民事判决。判决:一、原告(反诉被告)原伟波与被告(反诉原告)欣大西公司于2009年3月20日签订的《合同书》有效；二、驳回原告(反诉被告)原伟波的其他诉讼请求;三、驳回被告(反诉原告)欣大西公司的反诉请求。后欣大西公司上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2018年1月29日判决:驳回上诉，维持原判。2017年8月，宋淑珍、徐咏梅、徐丽婷、徐丽梅以徐同举、原伟波损害股东利益责任为由诉至北京市丰台区人民法院，要求判令确认徐同举与原伟波签署的《合同书》无效;判令原伟波立即向原告返还房屋2XXXX号房屋。北京市丰台区人民法院于2018年3月30日作出(2017)京0106民初2090号民事判决。判决驳回宋淑珍、徐咏梅、徐丽婷、徐丽梅的全部诉讼请求。2018年，欣大西公司将原伟波诉至北京市丰台区人民法院，要求解除其与原伟波于2009年3月20日签订的合同，原伟波将2XXXX号房屋腾空返还给欣大西公司。原伟波在该案中提出反诉，要求欣大西公司继续履行双方于2009年3月20日签订的《合同书》，并将2XXXX号房屋过户至原伟波或王新芝名下，原伟波按照合同约定支付购房款。北京市丰台区人民法院经审理认为，“考虑到原伟波目前仍不具备北京市购房资格，且2XXXX号房屋现设有抵押登记，双方合同不具备继续履行的可行性，合同目的无法实现”故支持北京欣大西投资有限公司解除《合同书》的请求。北京市丰台区人民法院于2018年9月28日作出（2018）京0106民初10189号民事判决书，判决：一、解除欣大西公司与原伟波于2009年3月20日签订的《合同书》；二、原伟波于判决时效之日起20日内将2XXXX号房屋腾空返还欣大西公司；三、驳回原伟波反诉请求。原伟波对上述判决不服，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）京02民终12621号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在（2018）京02民终12621号案件审理过程中，原伟波曾向欣大西公司汇款200000元，被欣大西公司退还。截止目前，欣大西公司未收取原伟波任何房款。在本案审理过程中，原伟波申请对2XXXX号房屋及装修的市场价值进行评估，后原伟波撤回了对装修部分的评估，并表示不再主张装修损失。经评估机构评定，2XXXX号房屋在2018年12月27日（即（2018）京02民终12621号民事判决书作出之日）的市场价值为617.01万元。上述事实，有《合同书》、房屋所有权证、不动产登记资料查询结果证明、房屋户型图和购房置业单、居住证明、《装修履约协议书》、《供用热协议》、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、物业费发票、供暖费发票、结婚证、王新芝身份证复印件、参保人员缴费信息、（2017）京0112民初32545号民事判决书、（2018）京03民终754号民事判决书、（2018）京0106民初10189号民事判决书、（2018）京02民终12621号民事判决书、开庭笔录、辞职书、工作交接表、《北京市商品房预售合同》、估价报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于合同订立后由于住房政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予以支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可以酌情予以支持。原伟波与欣大西公司签订的《合同书》系双方真实意思表示，应为合法有效。《合同书》签订时，原伟波还是欣大西公司的员工，双方存在特定劳动关系，所以该《合同书》与一般房屋买卖合同又有所不同。因原伟波不符合购买2XXXX号房屋的条件、并且2017年该房屋上设置有抵押，故北京市丰台区人民法院于2018年9月判决解除双方签订的《合同书》、原伟波将2XXXX号房屋腾空返还北京欣大西投资发展公司。北京第二中级人民法院亦于2018年12月维持了上述判决。根据双方所述，2011年北京有关限购政策出台后原伟波就已经不符合购买2XXXX号房屋的条件，也就是说即使2XXXX号房屋在2017年没有设置抵押，双方签订的《合同书》其实也无法继续履行，在2011年就已经符合解除条件了，但原伟波直到2019年5月（双方的《合同书》经（2018）京02民终12621号民事判决书确定解除之后）才将房屋返还欣大西公司。欣大西公司不但未收取过原伟波2XXXX号房屋任何房款，而且在2007年6月至2019年5月该房一直由原伟波居住使用。对于原伟波来说，除了装修以外，其对2XXXX号房屋没有其他投资，即使是装修投资，在经过了十余年后所剩价值也甚微，并且原伟波在本案中也不再主张装修损失，可见原伟波对于房屋的增值并并没有实际贡献。鉴于《合同书》的解除对当事人的利益还有所影响，确实存在一定程度的利益失衡，故综合本案案情，本院酌情确定欣大西公司补偿原伟波损失550000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京欣大西投资发展有限公司于本判决时效之日七日内支付原伟波550000元；二、驳回原告原伟波的其他诉讼请求。案件受理费56110元，由原告原伟波负担46810元（已交纳），由被告北京欣大西投资发展有限公司负担9300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李宏印人民陪审员  张万良人民陪审员  肖 萌二〇一九年十二月三十日法官 助理  汤 硕书 记 员  籍 晨