重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初7133号 原告（反诉被告）：重庆市万州区妇幼保健院，住所地重庆市万州区太白路145号，统一社会信用代码12500101MB0U8204X3。 法定代表人：刘传永，院长。 委托诉讼代理人：谭宁，重庆益安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程家佳，重庆益安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：扈月忠，男，汉族，1970年7月27日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：杨志刚，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。 原告重庆市万州区妇幼保健院（以下简称万州妇幼保健院）与被告扈月忠暨扈月忠反诉万州妇幼保健院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，对本反诉合并公开开庭进行了审理。原告万州妇幼保健院的委托诉讼代理人谭宁、程家佳，被告扈月忠及委托诉讼代理人杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万州妇幼保健院向本院提出诉讼请求：1.判决被告腾空租赁房屋并交还租赁房屋给原告；2.判决被告按每年6万元的租金标准支付房屋占用使用费（至交还房屋时止）；3.判决被告支付违约金10000元，并没收被告保证金5000元；4.案件受理费由被告承担。 事实和理由:原告(原重庆市万州区人口和计划生育生殖健康中心)与被告扈月忠于2009年4月23日签订房屋租赁合同，租赁位于重庆市万州区黑龙江路×××号综合楼。租赁合同于2019年4月22日届满，原告于2019年1月23日向被告发出收回出租房屋的告知函，要求其交回承租房屋。租赁合同届满后，被告拒不履行腾房还房义务，经原告多次催告未果。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告扈月忠辩称，原、被告签订租赁合同及租赁期限与原告诉称属实。但被告并非没有腾空房屋，而原告拖延接房，导致原告认为被告违约。被告已经腾空了房屋，被告并没有占有房屋，是原告自己没有接收房屋。被告没有违约，不应支付违约金，本案不是行政行为，原告没有理由没收保证金。诉讼费用应由原告承担。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告扈月忠提出反诉请求：1.判决反诉被告承担扩建造价费292670元；2.退还反诉原告的履约保证金5000元并承担故意不接收房屋的照看费（每月5000元至反诉被告接收房屋时止）；3.反诉案件费、鉴定费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告将第一项反诉请求变更为：判决反诉被告承担院坝扩建造价费95519.69元。 反诉事实和理由：反诉被告（原重庆市万州区人口和计划生育生殖健康中心)位于重庆市万州区黑龙江路×××号综合楼闲置，急需找人承租。后出租给反诉原告，用于转出租给他人居住。双方协商租赁房屋时，反诉被告提出附加条件，要求反诉原告出资将标的物后的产权空地修建成车坝、车库，防止闲置的空地被他人占有利用后无法收回，还要求将租赁标的物大门建设一个门卫室，并对大门贴砖装修处理。双方于2019年4月23日签订门面租赁合同，租期10年，至2019年4月23日届满。合同到期前一个月，反诉原告将转租的房屋收回（除经反诉被告同意的有两间门面房延期至8月22日结束未收回外），等待移交。但反诉被告故意以工作忙为由不按期来接收标的物，只是在2019年1月23日发出拟收回出租房屋的告知函。既然是拟收回而不是决定收回出租房屋，反诉原告又主动与反诉被告协商续租或不续租后对扩建部分工程款负担问题处理，是反诉被告提起诉讼终止了协商。据此，反诉人已提前一月腾空标的物等待移交，是反诉被告故意不接收或者怠于接收房屋，反诉原告并不存在违约。依法提起反诉，请求判决支持。 反诉被告万州妇幼保健院答辩反诉称，对于租赁期间的修缮，是反诉原告在承租期间为了自己的生产生活而进行的装修等费用，在租赁合同中有明确的约定，应由承租人自己承担，不应由反诉被告来承担；同时反诉被告保留要求反诉原告恢复房屋原状的诉讼权利。在房屋租期届满前三个月，反诉被告已向反诉原告发出收回房屋的通知函，反诉原告的第二项反诉请求应驳回。反诉原告违反了合同的约定，应承担违约责任。反诉原告称反诉被告迟延接收房屋的事实及理由不成立，其房屋的照看费用不应由反诉被告承担。请求驳回反诉原告的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下： 1999年5月26日，重庆市万州区人民政府批复同意万州区天城计划生育宣传技术指导站移民迁扩建综合用房及其培训中心划拨国有建设用地3333平方米（折合5亩），用于迁扩建业务用房、培训中心、职工宿舍及配套设施工程用地。2005年1月12日，万州区天城计划生育服务指导站培训中心综合楼（建筑面积2881.6平方米）建成并通过建设工程规划验收合格，投入使用。后，由于万州区行政机构调整撤并，该综合楼空置。 2009年4月22日，万州区生殖健康中心（甲方）与扈月忠（乙方）签订《门面租赁合同》，主要约定“甲方同意将位于万州区生殖健康中心周家坝分中心黑龙江路×××号综合楼整幢（包括后面的停车场）租于乙方使用，甲方保留三间门面和手术室，大楼右侧两个门面（面馆）三年内租金归甲方所有，三年期满交付乙方。租期10年，从2009年4月23日起至2019年4月22日止。年租金6万元，另交合同保证金5000元，合同期满乙方无违约即退还乙方。租赁期房屋修缮所发生的相关问题由乙方自行解决，甲方概不负责。租期结束或双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋结构。违约金及违约责任：1.若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方赔偿违约金10000元并不退还任何费用；2.乙方违反合同，应支付违约金10000元。合同到期后，甲方有权立即收回，乙方应立即交还综合楼，不得以任何理由推迟交还时间”等内容。合同签订后，万州区生殖健康中心依约将综合楼交给扈月忠，扈月忠将房屋改装成住房出租，收取租金。 在综合楼后停车场外边，原修建综合楼、职工宿舍楼后有一条宿舍楼向外的通道，通道与综合楼之间是原有停车场，面积较小；在通道以外是建设后空置的建设用地，万州区生殖健康中心同意由扈月忠出资修建堡坎、场坪、停车库、花池、值班室等。在租赁期内由扈月忠使用停车库、值班室等。合同期满后，双方对该堡坎等工程造价未能协商一致，发生纠纷。诉讼中，反诉人扈月忠申请，本院委托重庆中宏建设监理有限公司对位于重庆市万州区黑龙江路×××号综合楼后面院坝的场坪、堡坎、停车库、花池、值班室、门柱的工程造价进行司法鉴定，该公司于2019年10月28日出具司法鉴定报告[中宏建设（2019）006号]，结论为本案委托范围内的工程造价为95519.69元。司法鉴定费5268.06元，由扈月忠预付。经质证，双方当事人无异议。 在租赁合同期内，2015年8月17日，万州区对原万州妇幼保健院与区人口和计划生殖中心进行整合，将区人口和计划生殖中心并入万州妇幼保健院，成立新的万州妇幼保健院，双方租赁的房屋随之并入万州妇幼保健院。2019年1月23日，万州妇幼保健院向扈月忠发出《拟收回出租房屋的告知函》，载明“你于2009年4月22日租赁的万州区生殖健康中心周家坝分中心黑龙江路×××号房屋，租期至2019年4月22日结束，底楼另外两间至2019年8月22日结束。请你按照合同约定将已到期的房屋归还我院，否则将依法收回。”2019年7月30日，原、被告双方对租赁房屋予以交接。 本案争议的焦点：一、租赁合同到期后的占有使用费问题；二、租赁合同保证金问题；三、院坝建造费用承担。 结合双方当事人的举证、质证意见、证人证言、当庭陈述，本院综合评析如下： 一、本诉诉讼请求 本院认为，重庆市万州区对原万州妇幼保健院与区人口和计划生殖中心进行整合，成立新的万州妇幼保健院，双方租赁的万州区黑龙江路127号综合楼及附属院坝随之并入万州妇幼保健院，原告合法取得管理使用权，原万州区生殖健康中心与扈月忠订《门面租赁合同》的权利义务由原告享有和承担。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。租赁期届满交还租赁物是承租的义务，原告请求被告交还，被告同意，并于2019年7月30日办理交接，符合法律规定及合同约定，本院予以确认，对原告的该项诉讼请求不再调整。约定合同期届满，被告未及时交还租赁房屋，不符合约定。原告请求被告按约定租金标准支付占有使用费，因双方为扩建院坝费用承担发生争议，被告腾空房屋后虽未移交但并未使用，且原告亦同意有两间门面房未到期的事实，本院酌情予以减少，被告应从2019年4月23日起至2019年7月30日按原租金标准的80％支付占有使用费13019.18元[60000元÷365天×99天×80％]；被告不同意支付占有使用费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。双方约定“乙方违反合同，应支付违约金10000元。”原告请求被告支付违约金10000元，被告不同意承担违约金，鉴于前述原因，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情予以减少，由被告支付原告违约金5000元。双方约定“另交合同保证金5000元，合同期满乙方无违约即退还乙方。”合同保证金的本质是对履约的保证，合同履行完毕后一般用于抵充合同价款或者支付费用；本案中双方既约定合同保证金，又约定了违约金，其违约金在原告提出主张后本院已合理支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”原告对主张违约金后还有其他损失未举证证明，应承担相应的法律后果，其请求没收保证金5000元的理由不成立，本院不予以支持；被告的抗辩意见成立，本院予以采纳。 二、反诉请求 反诉原告请求反诉被告万州妇幼保健院承担扩建院坝造价费95519.69元。双方的房屋租赁合同本身并不涉及综合楼后面空置的土地，但原万州区生殖健康中心在出租房屋时向扈月忠指明土地边界，扈月忠在空置的土地修建堡坎、进行场坪硬化、修建停车库、花池、值班室、门柱等，其工程造价为95519.69元；扈月忠在移交租赁房屋已一并移交，鉴于反诉原告扈月忠修建后对车库、花池、值班室进行了一些利用，本院酌情予以调整，由反诉被告合理补偿反诉原告工程造价款76415.75元（95519.69元×80％）；司法鉴定费5268.06元，应双方分担。反诉被告不认可已同意扈月忠对综合楼后面空置土地修建堡坎等，从现场看，若没有出租人提供土地边界红线界址，作为房屋承租人不可能知道土地边界，擅自投资扩建院坝修建堡坎等不合情理，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。反诉原告请求退还履约保证金5000元，其理由在本诉中已阐述，符合法律规定，本院予以支持；反诉被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。反诉原告请求反诉被告承担故意不接收房屋的照看费（每月5000元至反诉被告接收房屋时止），从本案租赁合同的履行看，是反诉原告违反合同约定未按时交付租赁房屋，其请求于法无据，本院不予支持；反诉被告本项抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九之规定，判决如下： 一、由被告扈月忠于本判决生效后十五日内支付原告房屋占有使用费13019.18元； 二、由被告扈月忠于本判决生效后十五日内支付原告重庆市万州区妇幼保健院违约金5000元； 三、驳回原告重庆市万州区妇幼保健院的其他诉讼请求； 四、由反诉被告重庆市万州区妇幼保健院于本判决生效后十五日内补偿反诉原告扈月忠扩建院坝造价费76415.75元； 五、由反诉被告重庆市万州区妇幼保健院于本判决生效后十五日内返还反诉原告扈月忠合同保证金5000元； 六、由反诉被告重庆市万州区妇幼保健院于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告扈月忠司法鉴定费4214.45元； 七、驳回反诉原告扈月忠的其他反诉请求。 本诉案件受理费582元，减半收取291元，由原告重庆市万州区妇幼保健院承担116元，被告扈月忠承担175元。 反诉案件受理费3110元，减半收取1555元，由反诉原告扈月忠承担311元，反诉被告重庆市万州区妇幼保健院承担1244元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审判员  程地华 二〇一九年十二月十九日 书记员  张 燕 书记员  戴 婧