四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0402民初4395号 原告：汪剑君，女，1971年10月11日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市东区。 被告：高清林，女，1970年10月25日出生，汉族，户籍所在地：四川省米易县。 被告：李鑫，男，1995年1月28日出生，汉族，户籍所在地：四川省米易县，现住：攀枝花市东区。 原告汪剑君与被告高清林、李鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪剑君，被告高清林、李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪剑君向本院提出诉讼请求：1.判决二被告连带返还定金20000元；2.判决二被告连带承担违约金20000元；3.判决二被告连带承担滞纳金，暂计算至10月31日为834元（计算方式：538000元×0.05‰×31天）；4.判决二被告连带承担2019年4月20日至2019年8月13日共116天的资金占用利息2765元（计算方式：中国人民银行一年期贷款利率4.35%÷365天×200000元×116天）；5.本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：2019年2月25日，原告汪剑君为购买被告高清林座落于攀枝花市东区建筑面积为83.43㎡的房屋，原告、被告高清林的代理人李鑫及攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司（以下简称安逸房产）等三方签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定该房屋成交价53.8万元，签约时买方交定金2万元，余款51.8万元由原告自有资金加公积金贷款支付，2019年4月30日前到市房地产管理部门办理过户手续，卖方中途违约应将定金退还买方，另支付买方2万元作为违约金；任一方违约或不能按时支付违约金，每逾期一日，违约方承担该物业成交总价款千分之0.05的滞纳金。签约后，原告立即交定金2万元给李鑫，并由李鑫出具定金收条。2019年4月20日，原告、被告高清林及安逸房产等三方签署补充协议，约定买卖双方交房时间推迟至2019年10月1日前，定于2020年4月15日前办理房屋买卖过户手续，2019年4月20日支付高清林首付款20万元。当日，原告按约转账支付高清林首付款20万元。2019年8月，被告高清林称不愿卖房了，退回首付款20万元，截止2019年10月12日，被告违约拒绝交房，拒绝按约承担返还定金、承担违约金及滞纳金和资金占用利息，原告多次催讨无果，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求支持其诉请。 原告围绕其诉讼请求所依据的事实提交了如下证据：证据：1.原告与李鑫、安逸房产三方于2019年2月25日签订的《房地产买卖及居间合同》，拟证明：该合同是真实有效的；2.原告和高清林于2019年4月20日签订《补充协议》，拟证明：《房地产买卖及居间合同》是真实有效的，且被告高清林参与并收取了房款；3.高清林于2019年4月20日向原告出具《收条》一张、攀枝花市商业银行的转款凭据一张，拟证明：被告高清林收到原告通过银行转账方式支付的房款20万元并出具收条。4.不动产权证复印件，拟证明：案涉房屋的所有权人是高清林；5.证人李某证实：李某系攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司的销售人员，汪剑君委托我们帮她找房子，后她看中高清林的房子，之后李鑫出示高清林的房产证复印件，并与高清林电话联系征得高清林同意后，与汪剑君在安逸公司三方签订了买卖合同和居间合同。高清林回到攀枝花后又与汪剑君签订了补充协议，本来合同约定了过户时间，但高清林说要在住一段时间，所以双方在补充协议中约定10月1日交房，房屋满两年才过户。其后，高清林不想卖房子，当时双方就谈不履行合同，高清林说将22万元一起退给原告。汪剑君说如果高清林要卖这个房子，他们愿意马上去过户，税费他们也同意承担，但是高清林不愿意卖这个房子了。汪剑君就说不想卖了就喊高清林先把20万元退了，高清林就马上与原告一起去银行将20万元退给了原告。 经质证，被告李鑫认为，对证据1、4的三性及证明内容均认可。对证据2.3不清楚。对证人证言部分认可，即认可签订买卖合同及提交产权证复印件，对电话联系我母亲高清林不认可，对补充协议不清楚。 经质证，被告高清林认为，对证据1不认可，不是高清林签订合同。对证据2.3.4的真实性认可。对证人证言认可，但提出被告高清林并非不履行合同，因被告高清林的儿媳怀孕就向原告提出晚交房，原告不同意并与中介一同到米易找高清林要求退钱，高清林就马上到银行将购房款退还给原告。 被告李鑫辩称，案涉房屋是我母亲高清林单独所有，并由我一直居住。我将案涉房屋挂至58同城网上出售，后经中介介绍与买方原告协商达成成交价538000元，但我母亲不认可房屋买卖一事。后期原告是与我母亲联系，此后的情况我不清楚。对我与原告签订房屋买卖合同及收取定金并出具收条的事实认可，同意退还原告定金20000元，对原告主张的违约金、滞纳金及资金占用利息不认可。被告李鑫对其主张未能提交相关证据。 被告高清林辩称，案涉房屋系我个人单独所有，我并未委托李鑫卖房，房屋买卖合同是我儿子李鑫与原告签订的，不是我的真实意思，是无效的。同意退还原告定金20000元，对原告主张的违约金、滞纳金及资金占用利息不认可。 被告高清林为证明自己的主张，出示了中国农村商业银行股份有限公司攀莲分理处出具的《结算业务申请书》，拟证明被告高清林已于2019年8月13日将房款200000元退还原告。 经质证，原告和被告李鑫对被告高清林所举上述证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均认可。 本院结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述，对如下事实予以确认：高清林系攀枝花市东区房屋的单独所有人，高清林与李鑫系母子关系。2019年2月25日，原告、被告李鑫及攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖及居间合同》，其中主要约定：买卖双方通过居间方出售及购入位于攀枝花市东区的房地产，不动产登记证号：攀不动产权第0015069号；该房屋转让成交价为538000元，买方将该房屋的不动产权证书复印件交由居间方保管；在签署本合同时买方交定金20000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵购房款；公积金贷款支付：过户当日内，买方将首付款（含定金）278000元支付给卖方，剩余房款260000元在放款银行放款后次日由买方支付给卖方，在此期间由居间方代为托管公积金放款银行卡直到放款当日。买卖双方协定，双方于2019年4月30日之前到攀枝花市房地产管理部门办理该房屋过户的相关手续，并向居间方及房地产管理部门提供真实、合法、有效的相关证件、票据。买方中途违约，买方不得向卖方索还定金及向居间方索还服务报酬。卖方中途违约，卖方应在违约之日起当日内将定金退还该买方，且不得向居间方索还服务报酬，另支付买方20000元作为违约金。买卖双方任意一方违约或不能按时支付违约金，每逾期一日，由违约一方向守约方给付相当于该房屋成交总价款千分之0.05的滞纳金。补充协议①双方约定交房时间为拿到房款后7天内交给买方使用②因买方在银行还有10万元左右的贷款未还，在银行还款当日买卖双方、居间方三方到银行，买方协助卖方还贷款。被告李鑫作为卖方高清林的代理人签字、原告在买方一栏签字、安逸房产在居间方一栏加盖公章。被告李鑫于当日收到原告支付的定金20000元，并出具《定金收条》，载明：兹收到汪剑君按本合同约定交来的购房定金20000元。 2019年4月20日，原告与被告高清林签订《补充协议》，载明：“经双方友好协商，汪剑君通过安逸房产购买高清林位于攀枝花市东区房屋，双方交房时间推迟至2019年10月1日前，且于2020年4月15日前办理房屋买卖过户手续，2019年4月20日交付高清林首付款200000元整，含双方定金共计220000元整，因买方汪剑君需办理公积金贷款，若贷款金额不足剩余房款，汪剑君于当日一次性补清剩余房款。”当日，原告向被告高清林转账支付购房款200000元，被告高清林向原告出具《收条》，载明：今收到汪剑君购买高清林位于攀枝花市东区房屋，首付款200000元整（攀不动产权第0015069号），收款人高清林，见证人安逸房产李某。2019年8月13日，被告高清林通过转账方式向原告退还购房款200000元。 本院认为，被告高清林系案涉房屋的所有权人，高清林虽对其子李鑫代为签订的《房地产买卖及居间合同》不认可，但其事后又与原告签订了《补充协议》并收取购房款200000元，该行为应是对李鑫上述代理行为的事后追认，故李鑫的代理行为对被代理人高清林发生效力，其后果应由被代理人高清林承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故李鑫代高清林与原告签订的《房地产买卖及居间合同》，系有效合同，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。 对原告要求被告返还定金20000元的诉请，二被告不持异议，本院予以支持。对原告主张的违约金和滞纳金，因原告按约向被告李鑫和高清林交付了定金20000元及购房款200000元后，被告高清林按约应在2019年10月1日前交房，但在交房之前的2019年8月13日，原告与安逸房产经办人员一同到米易与被告高清林协商合同履行事宜，在双方未对合同是否继续履行、解除及违约等情形达成书面一致意见的情况下，原告与被告高清林自行前往农商银行攀莲分理处办理了退还房款转账手续，原告接收了被告高清林退还的购房款200000元，因而双方系以实际行为表明不再继续履行房屋买卖合同，且在庭审中，原告与被告高清林均表示不再履行并同意解除《房地产买卖及居间合同》和《补充协议》，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”，现原告主张被告高清林不愿卖房并退回首付款，且到期未交房已构成违约，因双方在交房前已实际终止了合同的履行，现原告所举证据并不足以证明其主张的被告违约的事实成立，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，又负有举证责任的当事人承担不利后果。”，因原告所举证据不足以证明其主张的被告违约的事实成立，故举证不力的法律后果依法应由原告自行承担，故原告主张的违约金和滞纳金，依据不足，本院不予支持。对原告要求被告支付2019年4月20日至2019年8月13日共116天的资金占用利息2765元，因双方所签合同解除，而被告实际占用了原告200000元购房款是事实，现原告主张按中国人民银行一年期贷款利率计算资金占用期间的利息损失，不违反法律规定，本院予以支持。对原告要求二被告承担连带责任的主张，因被代理人高清林对其子李鑫的代理行为事后进行了追认，其代理行为所产生的后果应由被代理人高清林承担，故原告要求李鑫承担连带责任的主张，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十七条、一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、高清林于本判决生效后三日内返还汪剑君定金20000元。 二、高清林于本判决生效后三日内一次性支付汪剑君资金占用利息2765元。 三、驳回汪剑君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费890元，减半收取计445元，由汪剑君负担200元，高清林负担245元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  欧阳梅 二〇一九年十二月九日 书记员  窦薇薇