重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初7269号原告（反诉被告）：毛风梅，女，汉族，1984年1月26日生，住浙江省遂昌县。委托代理人：徐青，重庆佳昂律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭庭功，男，汉族，1981年7月22日生，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）：李芳，女，汉族，1982年3月2日生，住重庆市九龙坡区。二被告委托代理人：彭焕杰，系二被告的亲属。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，系第三人公司总经理。委托代理人：陈哲，系第三人员工。委托代理人：陈贞建，系第三人员工。原告毛风梅诉被告彭庭功、李芳、第三人重庆到家了网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告彭庭功、李芳提起反诉。本案依法由审判员刘宇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）毛风梅的委托诉讼代理人徐青，被告（反诉原告）彭庭功及被告（反诉原告）彭庭功、李芳委托代理人彭焕杰，第三人重庆到家了网络科技有限公司委托代理人陈哲、陈贞建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛风梅诉称：2017年10月27日，原告与二被告在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，约定二被告将其共有的位于九龙坡区蟠龙大道68号18幢25-4房屋出售给原告，合同签订后，二被告未配合原告前往银行办理相关的按揭贷款手续，其行为已严重违约。原告遂起诉来我院要求：1、判令二被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金人民币168000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为判令解除原告与二被告于2017年10月27日签订的房屋买卖合同，后，原告自愿撤回第一项诉讼请求。被告彭庭功、李芳辩称：原告陈述不真实，被告在合同签订后，在规定期间自筹款项归还按揭贷款，使涉案房屋处于可交易状态，2017年12月29日，根据第三人指示，协助原告到工商银行重庆高科技支行办理了贷款申请的所有事项，原告陈述二被告未协助办理按揭不属实，真实原因在于原告诚信极差，欠银行贷款，无法办理按揭，一直到被告提出解除合同，原告仍未办理按揭，应承担违约责任。第三人重庆到家了网络科技有限公司称：原告按揭审批未通过的原因，是因为原告个人负债太高，银行流水不够。合同约定买方可指定新的产权人，卖方同意以买方指定的人员名义办理贷款申请和权属转移登记，原告指定了案外人，但之后双方没有去银行面签了，合同无法履行。按照合同约定，是由违约方支付违约金，违约方由法院依法认定。反诉原告彭庭功、李芳反诉称：2017年10月27日，反诉被告与反诉原告在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将其共有的位于九龙坡区蟠龙大道68号18幢25-4房屋出售给反诉被告，合同生效后，反诉原告在规定期间自筹款项偿还银行按揭贷款，使房屋处于可交易状态，2017年12月29日，根据第三人指示，协助反诉被告到工商银行重庆高科技支行办理贷款申请的所有事项，2018年3月底，反诉原告获知反诉被告因欠银行贷款无法办理按揭，事后，反诉原告提出解决方案，遭到反诉被告拒绝。2018年4月20日，书面向反诉被告及第三人提出解除合同。现向法院提出反诉要求：1、判令反诉被告违约，并支付反诉原告违约金人民币148000元（已减扣定金20000元）；2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告毛风梅辩称：反诉被告未违反买卖合同约定，系反诉原告因房屋涨价导致不愿将房屋出售给反诉被告，故反诉被告不应支付违约金，反诉原告应返还定金20000元。第三人重庆到家了网络科技有限公司在反诉中的意见与本诉意见一致。经审理查明：2017年10月27日，毛风梅（乙方）与彭庭功、李芳（甲方）及第三人之间签订《存量房交易文件》，其中包含《房屋买卖合同》，合同内抬头处购房方名字处多次填写为“毛凤梅”。合同约定彭庭功、李芳将其共有的位于九龙坡区蟠龙大道68号附18-25-4号房屋出售给毛风梅，该房屋的坐落地址以房产证为准，房产证上载明的地址为九龙坡区蟠龙大道68号18号楼25-4#。《房屋买卖合同》第六条（一）约定，若该房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行，甲方应于2017年12月31日办理完成解押手续、自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件；《房屋买卖合同》第七条（一）约定，甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；《房屋买卖合同》第十条（七）约定，甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；《房屋买卖合同》第十一条（三）约定，甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的5‰向守约方支付违约金……2.逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并有甲方退还乙方全部已付款；《房屋买卖合同》第十一条（四）约定，甲方未按照约定时间办理解押或将房屋交付予乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应办理解押或交房期限届满之次日起至实际办理解押或交房之日止，每逾期一日，甲方按照该房屋成交价的5‰向乙方支付违约金……2.逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款；若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。合同签订当日，毛风梅向彭庭功支付了定金20000元。2017年12月14日，被告彭庭功分两次向中国农业银行股份有限公司重庆渝中帝都支行提前还款19257.34元和55061.36元，提前还款方式为全部结清。此后，彭庭功、李芳配合毛风梅办理贷款审批，贷款审批未通过。2018年4月，彭庭功、李芳向毛风梅及第三人发出《质疑函》，毛风梅及第三人均收到，该函件要求解除三方签订的合同，其中载明：被质疑人毛风梅贷款不能，致使合同逾期不能履行，系被质疑人毛风梅的违约，依法解除质疑人与被质疑人毛风梅签订的房屋买卖合同，保留追究其违约责任；重庆到家了网络科技有限公司陈家坪分公司未忠实履行中介组织的义务，故解除居间合同，保留追究其违约责任。2018年9月6日，彭庭功、李芳办理了注销抵押登记，注销了中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的抵押权，并取回了房屋产权证。毛风梅举示了与彭庭功之间的微信聊天记录，拟证明彭庭功、李芳因房屋市价上涨，中介告知毛风梅，彭庭功、李芳提出提高卖价至1030000元，如买方不同意，则不再出售该房屋，解除合同。彭庭功、李芳认为聊天记录内容是真实的，但不是完整的，是在毛风梅不能贷款的情况下，彭庭功、李芳提出的解决方案，该记录也不能看出彭庭功、李芳有提出涨价的行为。第三人称不清楚原被告之间的聊天情况。彭庭功、李芳也举示了与毛风梅之间的微信聊天记录，拟证明毛风梅在签订合同后与其配偶离婚，毛风梅欠银行贷款，反映了中介弄虚作假，在合同履行过程中，毛风梅让其前夫为其按揭贷款，彭庭功、李芳不同意，提出了解决方案：1.全款支付；2.另行与毛风梅前夫签订房屋买卖合同，但均遭到拒绝。毛风梅称彭庭功、李芳举示的聊天记录不完整，内容是真实的，可以结合原告提供的聊天记录还原当时的情况，是因彭庭功、李芳要求解除合同，毛风梅明确拒绝，要求按原合同履行。经审查，毛风梅与彭庭功、李芳提供的微信聊天记录，其主要内容为：2018年3月24日，彭庭功询问毛风梅已经三个月了，房贷是否办理，毛风梅称中介说快了；2018年3月26日，毛风梅告知彭庭功其贷款审批未通过，需要用其老公的名字贷款，彭庭功提出双方签订补充协议，要求毛风梅承诺在4月30日之前将贷款打到彭庭功卡里，则可以配合过户，如果办理贷款的时间为2018年4月30日后则合同作废；毛风梅不同意该方案，双方就此产生争议，并进行了磋商，彭庭功提出因卖房时其老婆不知情，老婆不同意卖房，愿意将定金如数退还，毛风梅不同意；此后，彭庭功愿意继续卖房，但提出要求毛风梅全款支付或者与其配偶重新签订合同或毛风梅提供银行保证其老公通过审核的证明，毛风梅均不同意；2018年4月24日，毛风梅收到彭庭功、李芳委托第三人转送的质疑书；毛风梅收到该质疑书当天向彭庭功陈述，第三人称彭庭功、李芳要涨价到1030000元，彭庭功回复不是，是自己不打算卖了，其配偶也不同意卖。庭审中，毛风梅与彭庭功、李芳共同确认以下事实：2018年4月24日，毛风梅从第三人处收到彭庭功、李芳邮寄的《质疑函》，双方均同意解除《房屋买卖合同》。对于第一次办理贷款的情况，毛风梅称是由于自己名下贷款较多，未能审批通过；彭庭功、李芳称于2017年12月29日根据第三人指令协助毛风梅到工商银行重庆高科技支行办理了贷款申请的所有事项，由于毛风梅诚信极差，欠银行贷款，无法办理按揭；第三人称双方于2017年年底去银行面签，具体时间记不清了，2018年2月左右银行不同意毛风梅的贷款申请，具体原因为毛风梅负债太多，银行流水不够。对于补充协议协商的情况，毛风梅称彭庭功、李芳有提过补充协议，补充协议的内容是约定要在2018年5月之前收到贷款，然后过户，但自己没有同意，因为贷款不是自己能够保证的，彭庭功、李芳没有提出要与毛风梅指定的贷款人签订合同。彭庭功、李芳则称向毛风梅提出过抗辩理由：全款支付或指定人员与其签订补充协议或由银行出证明指定人员可以贷到款，但毛风梅均拒绝，故彭庭功、李芳认为权益得不到保护，不同意办理按揭。第三人则称不清楚原被告双方关于补充协议的情况，第三人了解到情况就是毛风梅要指定其他人办理贷款，彭庭功、李芳不同意，之后贷款无法进行，双方发生纠纷。彭庭功、李芳认为《房屋买卖合同》第十条（七）的约定是拟定方糊弄老百姓，隐瞒事实真相，毛风梅指定任何人员办理贷款申请和权属转移登记都可以，但彭庭功、李芳不同意配合其他人办理贷款签字，只愿意配合毛风梅办理。另外，彭庭功、李芳称《存量房交易文件》抬头处和落款处的名字有“毛凤梅”和“毛风梅”，签订合同时具有欺骗性，不认可毛风梅的原告主体资格。毛风梅则称合同签名“凤”和“风”比较相近，存在笔误。同时合同签订时，买方信息填写了身份证号码，并提供了复印件，毛风梅身份信息是明确的。第三人称合同中除加盖手印的内容外，其余手写部分均有我公司员工填写。另查明，毛风梅与案外人虞先吉于2018年6月13日离婚，与案外人虞先吉于2019年5月7日复婚。以上事实，有《存量房交易文件》、房屋产权证书、银行业务凭证、原告和被告举示的微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为：毛风梅与彭庭功、李芳签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效。彭庭功、李芳称《存量房交易文件》抬头处和落款处的名字有“毛凤梅”和“毛风梅”，签订合同时具有欺骗性，但根据第三人陈述，合同中除加盖手印的内容外，其余手写部分均为第三人公司员工填写，且合同中载明的买方身份证号码与毛风梅身份证号码一致，故本院认为“凤”和“风”比较接近，是笔误具有高度盖然性。在合同履行过程中，彭庭功、李芳通过向第三人处邮寄《质疑函》，要求解除与毛风梅之间的房屋买卖合同，毛风梅于2018年4月24日收到第三人转交的《质疑函》，亦表示同意解除双方的房屋买卖合同关系，故本院确认毛风梅与彭庭功、李芳就九龙坡区蟠龙大道68号18号楼25-4#房屋签订的《房屋买卖合同》于2018年4月24日解除。合同签订后，各方当事人应该按照合同约定履行自己的义务。彭庭功、李芳按约提前还款，也积极配合第三人办理毛风梅的按揭贷款手续，保证所售房屋处于可交易状态，严格履行了合同约定的主要义务。根据当事人的陈述，彭庭功、李芳履行上述义务后，因毛风梅名下贷款过多，未能通过银行的按揭贷款审批。此后，毛风梅要求彭庭功、李芳协助配合其指定的案外人虞先吉办理按揭贷款手续，彭庭功、李芳提出全款支付或指定人员与其签订补充协议或由银行出证明指定人员可以贷到款，才同意配合办理案外人虞先吉的按揭贷款手续。双方就贷款问题进行多次协商未果，双方未再按约办理后续事宜。根据《房屋买卖合同》第十条（七）约定，甲方同意该房屋项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，其理解上存在两种认识：一是合同签订后乙方有权明确交易对象，一经明确则不可变更；二是合同签订后乙方有权明确交易对象，之后可以在合同履行过程中变更交易对象。根据交易习惯，两种理解都是可行的，仅仅在于对买方或卖方利益保护的倾向不同，故该条款对于可否在明确交易对象后变更交易对象约定不明确。在双方约定不明之时，结合双方之前因毛风梅的原因导致银行按揭贷款审批未获通过的情况，彭庭功、李芳要求毛风梅全款支付或指定人员与其签订补充协议或由银行出证明指定人员可以贷到款，理由正当。而毛风梅并不同意，导致双方对于变更交易对象发生争议未能协商一致，属于合同双方在约定不明之后又未重新达成一致意见，现双方基于各自利益考虑，致使合同不能继续履行，属于不可归责于双方的原因。因此，双方都不存在违约行为。合同解除后，彭庭功、李芳收取的20000元购房定金应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告毛风梅的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告彭庭功、李芳的全部诉讼请求。本案案件受理费1830元，由毛风梅承担。反诉案件受理费1630元，由彭庭功、李芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 宇二〇一九年十二月六日法官助理  高继凯书 记 员  郭耘彤