北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7273号原告：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。被告：王桂珍，女，汉族，退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张瑜（王桂珍之子），住北京市海淀区。原告华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）与被告王桂珍商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司之委托诉讼代理人何溪滢，被告王桂珍之委托诉讼代理人张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付尚欠购房款5950000元；2．判令被告支付逾期付款违约金（以尚欠购房款5950000元为基数，按照日万分之四的标准，自2018年10月1日起至实际付清之日止）；3．案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原告与被告签订编号为Y2069327的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》）及其附件，约定被告购买原告开发的位于北京市门头沟区永定镇冯村1层305号（以下简称305号）房屋，房屋总价款19873990元。2018年2月7日，原被告签订《分期付款补充协议》，变更了《预售合同》中付款方式、期限及逾期付款违约金标准，变更后逾期付款违约金计算标准由日万分之二变更为日万分之四。被告已付购房款11923990元，第三笔房屋价款7950000元中除已付2000000元外，尚欠5950000元未付。原告多次向被告邮寄《欠款催款函》要求支付尚欠购房款，但被告未予支付。为此，诉至法院，望判如所请。被告王桂珍辩称，原告所述双方签订《预售合同》及其附件情况属实，我已支付购房款13923990元，尚欠5950000元。我已向银行申请了购房贷款，待银行审批完成发放贷款后即向原告支付。原、被告双方在《分期付款补充协议》中约定的违约金计算标准过高，原告准备交付的房屋存在质量问题，且逾期付款并未给原告造成过多的损失，请求法院对逾期付款违约金予以酌减至日万分之二。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查事实如下：2017年12月9日，华润公司（出卖人）与王桂珍（买受人）签订《预售合同》，主要约定：王桂珍购买305号房屋。房屋预测建筑面积445．49平房米，套内建筑面积434．18平方米，分摊共有建筑面积11．31平房米，单价每平方米45773．62元，房屋总价款19873990元；逾期付款责任规定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2．逾期超过90日（该期限应当于本条款第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的叁%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。补充协议第五条第二款约定：2．若买受人选择贷款方式付款的（各种贷款形式均同），则：（1）买受人应于签署本合同当日向出卖人交纳所购商品房总价款的40%（不得低于40%，若乙方购买非首套房（指非普通自住房），则不得低于房款总金额70%。具体以政府部门相关规定及贷款机构要求为准），金额为：柒佰玖拾伍万叁仟玖佰玖拾元（若有定金，则含定金人民币伍拾万元），小写：7953990元；（2）房款的60%，余额为：人民币壹仟壹佰玖拾贰万元，小写：11920000元，由买受人申请贷款。2018年2月7日，华润公司与王桂珍签订《分期付款补充协议》约定：一、对乙方分期付款比例及付款期限约定如下：（1）乙方应于签署本合同当日向甲方交纳所购商品房总价款的40%，金额为7953990元；（若有定金，则含定金伍拾万元）（2）房款的20%，金额为3970000元，乙方应自签署主合同之日起6个月内（即2018年5月31日之前）划入甲方账户；（3）余数即房款的40%，金额为7950000元，乙方应自签署主合同之日起10个月（即2018年9月30日之前）付清并划入甲方账户。二、将主合同第九条逾期付款责任变更如下：（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起二十日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起二十日内按照合同总价款的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起二十日内向甲方支付违约金。本条所称逾期应付款应按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《预售合同》、《分期付款补充协议》履行过程中，王桂珍累计支付房款13923990元。截至2018年9月30日王桂珍未能付清购房尾款7950000元。华润公司提起诉讼时，王桂珍仍拖欠购房款5950000元未付。华润公司分别于2018年11月29日、2018年12月12日、2019年6月24日向王桂珍邮寄欠款催款函，欠款催款函载明：直至今日，您仍未根据合同第六条约定以分期付款形式支付余款。同时您的行为已经构成逾期付款，根据合同第十二条约定，逾期在90日之内，您应按日向我司支付逾期应付款万分之贰的违约金，即每日1590元。另根据合同约定，如您逾期付款超过90日，我司将有权解除合同。届时，您须自解除合同通知送达之日起六十日内按照累计逾期应付款的3%向我公司支付违约金。2019年7月31日，华润公司委托北京市中伦律师事务所向王桂珍发送律师函，要求：1．于收到本律师函之日起七日内，向委托人支付标的房屋全部剩余应付房款共计人民币5950000元；2．于实际支付剩余应付款之日起二十日内，向委托人支付逾期付款的违约金（以剩余逾期应付款5950000元为基数，按照每日万分之四的比例计算，自约定的应付款期限届满之次日2018年10月1日起，至实际支付应付款之日止，暂计至2019年7月30日为721140元）。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。庭审中，华润公司主张王桂珍逾期付款的主要损失为资金占用所产生的损失。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华润公司与王桂珍签订的《预售合同》及《分期付款补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。王桂珍未能按照《分期付款补充协议》约定期限付清剩余房款构成违约，截至华润公司提起诉讼，王桂珍仍拖欠购房款5950000元未能支付，应当承担支付尚欠购房款和逾期付款违约金的民事责任。关于逾期付款违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从上述规定看，违约金主要功能是弥补损失同时兼具惩罚性特征。就本案而言，双方当事人在《预售合同》第八条约定中约定了“按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”的标准，双方又于2018年2月7日在签订的《分期付款补充协议》中，将上述逾期付款责任变更为：超过三十日逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。在华润公司未能举证证明王桂珍逾期付款给其造成预期利益损失的情况下，本院以华润公司实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，判定双方约定违约金的日万分之四标准过高，本院酌定王桂珍按照日万分之二的标准支付逾期付款违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王桂珍于本判决生效之日起十日内支付华润置地发展（北京）有限公司购房款5950000元；二、王桂珍于本判决生效之日起十日内支付华润置地发展（北京）有限公司逾期付款违约金（以未付购房款为基数，按照日万分之二的标准计算，自二〇一八年十月一日起至实际给付购房款之日止）;三、驳回华润置地发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万六千七百二十五元，由王桂珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张金星二〇一九年十二月二十五日法官助理 宋霞敏书 记 员 王 跃