北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初18081号原告（反诉被告）：北京美味美刻食品有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：龚燕，经理。委托诉讼代理人：李密侠，辽宁湘辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐荣，女，1978年5月21日出生，汉族，北京喜得嘉品餐饮管理有限公司职员，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京美味美刻食品有限公司（以下简称美味美刻公司）与被告（反诉原告）唐荣（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。美味美刻公司的委托诉讼代理人李密侠，唐荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。美味美刻公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令唐荣支付：2017年4月1日至2017年5月31日租金28000元、2017年5月31日至2017年9月5日占用使用费44333.3元。事实与理由：2014年5月27日，我公司与唐荣签订《商业房屋租赁合同》，约定我公司将位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给唐荣，租期3年，自2014年6月1日至2017年5月31日止；月租金14000元，年租金16.8万元，付款方式为季付；合同签订当日，唐荣向我公司支付28000元作为押金。合同签订后，我公司依约将涉案房屋交付唐荣，但唐荣拖欠2017年4月1日至5月31日的租金28000元，并于合同到期后继续占用涉案房屋。2017年9月5日，我公司将涉案房屋另行出租给北京鼎心餐饮管理有限公司，视为自行收回涉案房屋。我公司多次向唐荣主张拖欠费用，但唐荣始终未支付。唐荣辩称：不同意美味美刻公司的全部诉讼请求。我承租涉案房屋用于经营“蜜菓”品牌时尚饮品店。2016年10月，因涉案房屋漏水，美味美刻公司通知我需要对涉案房屋进行维修，同时减免一个月的租金，但涉案房屋系我唯一办公用房，就与美味美刻公司协商在双方合同到期后进行装修，或者提前解除合同，美味美刻公司均没有同意。2016年11月25日，我搬离涉案房屋。之后，美味美刻公司对涉案房屋进行装修。2017年1月中旬，美味美刻公司通知我对涉案房屋进行验收，但是涉案房屋的装修情况无法达到我使用的标准。因美味美刻公司对涉案房屋维修和续租的问题未予以解决，我没有支付2017年4月1日至5月31日期间的租金。唐荣向本院提出反诉请求：请求法院判令：1、美味美刻公司退还2016年11月25日至2017年4月31日期间的租金72800元；2、美味美刻公司退还房屋押金28000元；3、美味美刻公司赔偿北京喜得嘉品餐饮管理有限公司经营损失373878.4元；4、美味美刻公司赔偿北京喜得嘉品餐饮管理有限公司员工工资151863.6元、社保费用37967.15元；5、美味美刻公司赔偿北京喜得嘉品餐饮管理有限公司电话费、宽带费、搬家费、装修损失2万元；6、美味美刻公司返还办公桌3张、保险柜1个、文件柜2台、会议桌1台、观赏鱼缸1只、办公椅5把、咖啡机1台、饮水机1台、开水器3台、封口机3台、佳能单反相机1台。事实与理由：2012年11月22日，我与美味美刻公司签订《商业房屋租赁合同》，由我租赁涉案房屋用于开展“蜜菓”品牌水吧连锁加盟业务，租赁期为2012年12月1日至2014年5月31日。合同到期后，双方重新签订合同，续租至2017年5月31日。2016年9月中旬，美味美刻公司工作人员口头通知，要求我配合对涉案房屋进行修缮，但是具体维修时间不确定，仅口头通知维修期为1个月，免租期为1个月。涉案房屋为我唯一办公用房，为不影响正常办公，我与美味美刻公司协商待双方合同到期后进行装修，美味美刻公司不予理睬。2016年11月20日，美味美刻公司要求我于2016年11月底前腾空房屋，否则产生的后果由我自行承担。2016年11月25日，我搬离涉案房屋。此后，我多次与美味美刻公司进行沟通并询问修缮进度和续签事宜。装修期间，我的经营活动无法正常进行，造成极大的经济损失。2017年1月中旬，美味美刻通知我验收涉案房屋，我发现涉案房屋并未妥善修缮，无法达到使用标准。此后双方多次就涉案房屋事宜进行沟通并多次发生冲突，2017年6月13日，我发现涉案房屋已被美味美刻公司强行收回并占有我的办公设施设备。美味美刻公司对唐荣的反诉辩称：不同意唐荣的全部反诉请求。对于唐荣主张返还的租金，我公司在合同签订后，已经将涉案房屋交付唐荣，对于涉案房屋的装修，我公司只是按照产权单位北京地铁房地产开发经营公司要求通知唐荣，实际是由产权方进行装修，唐荣称其因装修质量不合格导致损失，应当向产权方主张，与我公司无关；对于唐荣主张返还的押金，需要提交其交纳押金的证据，经我公司核实未查询到唐荣交纳押金的记录，即使我公司收取唐荣的押金，唐荣未按照合同约定支付租金，根据合同约定，我公司收取押金不予退还；对于唐荣主张的各项损失，我公司不认可上述损失的真实性，即使真实存在，唐荣亦非适格主体，应当由北京喜得嘉品餐饮管理有限公司向产权人地铁开发公司主张；关于唐荣主张返还的物品，并未存放在涉案房屋，并非由我公司占有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月27日，美味美刻公司（甲方）与唐荣（乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租唐荣经营“蜜菓”品牌时尚饮品店使用；租赁使用面积合计约110平方米；租赁期限为3年，自2014年6月1日至2017年5月31日止；租金为14000元/月，年租金16.8万元/年，付款方式为季付；合同签订当日，乙方向甲方支付28000元作为押金；本合同有效期内，如遇各级政府、行政机构、执法部门或甲方上级包括但不限于地铁运营公司等做出任何形式的要求本合同约定的出租房屋停业、整改、整顿等涉及乙方不能正常营业的包括但不限于通知、指令、公告等，自甲方向乙方发出停业、整改、整顿等涉及乙方不能正常营业的通知之日起，本合同自动中止，不视为甲方违约；当合同中止的停业、整改、整顿等涉及乙方不能正常营业的因素消除后，本合同恢复执行，停业、整改、整顿的时间相应延长。合同签订后，美味美刻公司依约向唐荣交付涉案房屋，唐荣向美味美刻公司支付2014年6月1日至2017年3月31日的房屋租金。唐荣称其已交纳押金，但未提交证据予以证明。美味美刻公司称其于2017年9月5日自行收回涉案房屋，视为唐荣于当日搬离涉案房屋。美味美刻公司已将涉案标的另行出租北京鼎心餐饮管理有限公司。2016年10月，美味美刻公司通知唐荣涉案房屋需要进行装修。2016年11月25日，唐荣暂时搬离涉案房屋，随即涉案房屋进行装修。庭审中，美味美刻公司称双方在合同中关于政府和上级单位对涉案房屋停业、整改、整顿有明确约定，需要唐荣予以配合，并对占用期间的租金予以免除，涉案房屋装修完毕后，唐荣未按照约定交纳租金。唐荣称其搬离涉案房屋后，房屋内剩余部分办公家具，其于2017年1月中旬验收涉案房屋时发现涉案房屋并未装修完毕，尚未达到使用标准，但美味美刻拒不进行整改，故未交纳2017年4月1日至5月31日期间的租金。为此提交涉案房屋装修后照片予以证明，据照片显示涉案房屋吊顶脱落，美味美刻公司认可照片系涉案房屋装修后情况，但美味美刻公司已按照约定给予唐荣免租期，并且装修系由北京地铁房地产开发经营公司进行，唐荣应当向北京地铁房地产开发经营公司主张。庭审中，唐荣主张美味美刻公司承担因装修无法使用涉案房屋导致北京喜得嘉品餐饮管理有限公司经营损失，员工工资、社保费用、电话费、宽带费、搬家费支出及装修损失，称北京喜得嘉品餐饮管理有限公司为自然人独资的有限责任公司，其为公司的法定代表人，公司的损失就是其个人的损失。美味美刻公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，美味美刻公司与唐荣签订的《商业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，根据现有证据及本院查明情况，在签订《商业房屋租赁合同》之后，唐荣使用涉案房屋至2016年11月25日，涉案房屋进行装修后并未达到使用标准，唐荣未继续使用涉案房屋，故美味美刻公司主张唐荣支付租金及占用使用费，于法无据，本院不予支持。唐荣主张美味美刻公司返还未使用租金，于法有据，但其主张金额有误，本院依法予以调整。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，唐荣主张美味美刻公司承担因装修无法使用涉案房屋导致北京喜得嘉品餐饮管理有限公司经营损失，员工工资、社保费用、电话费、宽带费、搬家费支出及装修损失，缺乏权利依据，唐荣并非适格主体，本院依法予以驳回。唐荣主张美味美刻公司返还押金，应当就上述事实负有举证证明责任，但唐荣并未提交交纳押金的证据，因而唐荣应承担举证不能的法律后果，本院依法予以驳回。唐荣主张美味美刻公司返还物品，应当就上述事实负有举证证明责任，但是根据唐荣提交的证据并不能证明其物品存在以及物品的种类、数量，亦不能证明物品系由美味美刻公司占有，因而唐荣应承担举证不能的法律后果，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京美味美刻食品有限公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）唐荣租金五万八千八百元；二、驳回原告（反诉被告）北京美味美刻食品有限公司的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）唐荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1600元，由原告（反诉被告）北京美味美刻食品有限公司负担（已交纳50元，余款于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5300元，由原告（反诉被告）北京美味美刻食品有限公司负担635元（于本判决生效后七日内交纳），被告（反诉原告）唐荣负担4665元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  崔占华人民陪审员  韩翠艳二〇一九年十二月十八日书 记 员  张 帆