北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初6772号原告（反诉被告）：北京航天长峰科技工业集团有限公司，住所地北京市海淀区永定路50号。法定代表人：王艳彬，执行董事。委托诉讼代理人：吕悦，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，男，该公法务专员。被告：北京丰多收肥业有限公司，住所地北京市大兴区青云店镇北京垡上纸箱厂院内。法定代表人：李海东。被告：姜燕娣，女，1967年9月18日出生，汉族，北京福燕佳商务服务有限公司法定代表人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李先，北京市京哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京福燕佳商务服务有限公司，住所地北京市海淀区永定路85号1区416-1平房。法定代表人：姜燕娣，经理。委托诉讼代理人：王彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李先，北京市京哲律师事务所律师。原告（反诉被告）北京航天长峰科技工业集团有限公司（以下简称航天长峰公司）诉被告北京丰多收肥业有限公司（以下简称丰多收公司）、北京福燕佳商务服务有限公司（以下简称福燕佳公司，反诉原告）、姜燕娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）航天长峰公司之委托诉讼代理人吕悦、王波，被告（反诉原告）福燕佳公司之委托诉讼代理人王斌，被告姜燕娣之委托诉讼代理人李树文、李先到庭参加诉讼。被告丰多收公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。航天长峰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签署的《房屋租赁合同》；2、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣腾退北京市海淀区X路X号X区X号房屋（以下简称X号）并交还我公司；3、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣向我公司支付欠付的租金256936元及至实际清偿之日止的滞纳金；4、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣结清占用使用房屋期间产生的水、电、气、通讯等费用；5、请求法院判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣承担本案的诉讼费用。航天长峰公司于2019年7月30日变更诉讼请求为：1、请求判令双方签署的《房屋租赁合同》已到期终止；2、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣腾退X号并交还我公司；3、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣向我公司支付欠付租金256936元及至实际清偿之日止的滞纳金；4、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣结清占用使用房屋期间产生的水、电、气、通讯等费用；5、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣承担本案诉讼费。事实与理由：2007年12月26日，我公司同丰多收公司签订《房屋租赁合同》（其中我公司为甲方，丰多收公司为乙方）。合同约定：“我公司向丰多收公司出租位于北京市海淀区X号办公房（该地址现已变更为X号）。租金标准为每年40万元，自第四年起，租金每年递增百分之三。采用上付款方式，每半年支付一次租金，即每年12月26日、6月26日前付清下期半年租金。乙方延迟支付租金，每日按应付租金的0.05%向甲方缴付逾期付款的滞纳金。乙方不支付或者不按照约定支付租金达30天的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同履行期间，X号房屋被转租给北京审庚燕美发有限公司（以下简称审美公司）、北京济民康泰大药房有限责任公司（以下简称济民康泰公司）。且丰多收公司因自身原因营业执照被吊销并欠付我公司租金，故此福燕佳公司、姜燕娣于2014年6月16日向我公司出具《还款承诺函》，承诺替丰多收公司偿还拖欠的租金。此后的租金均由福燕佳公司、姜燕娣向我公司缴纳，但均未按期足额缴纳。依据《房屋租赁合同》第九条第4.1款之约定，我公司有权解除合同，收回房屋。综上，我公司认为丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣的行为已构成严重违约，给我公司造成了重大经济损失。现我公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判如所请。丰多收公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩。福燕佳公司辩称，关于航天长峰公司能否解除房屋租赁合同的问题。1、航天长峰公司与我公司间租赁合同的解除条件并未成就。2014年6月16日，因丰多收公司（原名北京施丰乐肥业有限公司）营业执照被吊销，我公司在自愿承担丰多收公司尚未向航天长峰公司支付的60万元租金后，与航天长峰公司形成了事实上的租赁关系，租金每年40万。此后，由于我公司对涉案房屋作出的巨大贡献，在航天长峰公司与我公司形成事实上的房屋租赁合同的基础上，航天长峰公司与我公司签署书面《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》，约定：“此房屋未拆除前，双方在严格遵守房屋租赁合同的前提下，承租方以房屋租赁合同方式租用此房屋至拆除”。航天长峰公司在落款的“出租方”处加盖公章，我公司在落款的“承租方”处加盖公章。由此也可以看出在我公司向航天长峰公司出具《还款承诺函》后，即与航天长峰公司形成了新的，事实上的航天长峰公司为出租人，我公司为承租人的房屋租赁合同，所以双方才会分别以出租人和承租人的身份在补充约定上盖章。并且此后航天长峰公司开的房租发票的抬头也都是我公司，故我公司并不是航天长峰公司与丰多收公司间房屋租赁合同的合同相对方。航天长峰公司与我公司间补充约定为双方间房屋租赁合同附了解除条件，是航天长峰公司对于我公司在X号房屋巨大贡献的肯定。该补充约定是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守。因此，在双方房屋租赁合同的解除条件并未成就，即X号房屋未拆迁之前，航天长峰公司主张合同已经到期没有事实及法律依据。2、我公司并未拖欠航天长峰公司租金。如上所述，2014年6月16日，我公司承诺替丰多收公司偿付租金并与航天长峰公司形成了事实上的租赁关系。此事实房屋租赁合同并未约定除丰多收公司欠付租金以外的此后租金的具体给付时间，仅约定欠款及2014年度房租共计100万元于2014年12月31日前分期结清。当事人对支付租金的期限没有约定或者约定不明的，应当根据《合同法》第61条的规定确定支付期限，即可以由当事人进行补充协议，达不成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。根据法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（二）当事人双方经常使用的习惯做法”。本案中，根据航天长峰公司与我公司的实际履行行为，已经形成了双方履行过程的交易习惯。即使我公司是承接了航天长峰公司与丰多收公司租赁合同的权利义务，但由于航天长峰公司与我公司间两处租赁房屋存在的承租面积不够、扩建、水管爆裂、漏水等原因，双方在履行本案房屋租赁合同的过程中，并未严格约定租金支付时间。航天长峰公司对我公司支付租金的时间和金额也从来没有提出过异议，形成了双方的交易习惯。另外，X号因为暖气管多次爆裂等问题，航天长峰公司放弃要求租金递增。2014年6月16日，航天长峰公司在与我公司形成房屋租赁合同时，没再主张租金递增条款。此点从我公司的《还款承诺书》和航天长峰公司出具的《欠款确认函》即可看出。《还款承诺书》第2条约定：“2014年应交房屋租金40万元整”，并没有计算递增。此还款承诺航天长峰公司收到后，没有提出任何异议，双方也是按此履约的。此后我公司也是按照每年40万的租金足额缴纳的，航天长峰公司均未提成异议，还为我公司开具发票，直到2017年起才违约拒绝出具发票。2014年10月29日，航天长峰公司向我公司出具《欠款确认函》：“关于贵司拖欠我司两份房屋租赁合同租金一事，截止2014年10月29日，贵司尚欠房屋租金人民币70万元”。2014年11月28日，我公司向航天长峰公司支付人民币40万租金，2014年12月16日及2014年12月19日我公司又分两次向航天长峰公司支付30万租金，至此我公司与航天长峰公司间两份租赁合同的租金均已付清，航天长峰公司也未再催缴租金。此后我公司一直按照每年40万的标准足额缴纳租金，航天长峰公司也未提出任何异议。由此就可以看出，航天长峰公司与我公司的租赁合同中，并无租金递增约定，故航天长峰公司主张欠付递增租金没有事实依据。3、航天长峰公司不享有以“拖欠租金”为由的合同解除权，具体理由如下：（1）我公司从未故意拖欠过航天长峰公司的租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同”。即使航天长峰公司不认可双方间租金支付的交易习惯，也不能在未经催缴租金的情况下，而未经合理催告径行解除合同。（2）法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，如果按照航天长峰公司的说法，我公司在2014年6月16日承诺此后的租金均由我公司向其缴纳，此前的租金未按期足额缴纳。航天长峰公司在明知我公司逾期支付租金的情况下均受领了延期交纳的款项，从未对我公司的付款方式提出过任何异议，且该状态已维持数年。航天长峰公司的行为使我公司有理由相信双方并无租金支付时间的具体约定。解除权人未在合理期限内行使解除权，继而长期、持续接受违约方继续履行行为的，应视为其放弃解除权。由此认为，航天长峰公司早以其行为认可我公司支付租金的方式，航天长峰公司与我公司双方继续履行租赁合同的行为亦不支持其解除权之存在。4、在租赁合同履行过程中，我公司已履行了主要义务，即使按照航天长峰公司的说法存在未按时支付租金的行为，但并未达到根本性违约的程度，没有因此导致航天长峰公司无法实现合同目的。而且当承租人拖欠的租金金额远远小于解除合同给承租人造成的损失时，片面保护出租人的利益无疑很不可取。我公司对于X号投入巨大，而且因为我公司巨大的投入才保住了本来要拆迁的X号房屋。我公司从来没有恶意拖欠租金，也没有不支付租金的风险，根据公平原则，双方的租赁合同也不应解除。5、我公司与济民康泰公司等之间是合作合办关系。我公司出房屋及管理人员，每年合理收取利益分配款。为了方便工作，及时沟通，有自己独立的办公室。即使航天长峰公司坚持认为合作合办属于转租，根据《.com.cn/document/show?collection=legislation&aid=MTAwMDEyODg0Mzg%3D&language=中文"l"No58_T16"t"_blank"第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”从上述法律规定可知，承租人未经出租人同意擅自转租的，转租行为无效，但出租人在知道或应当知道转租的情况下，六个月未提异议的，可以视为出租人同意转租，转租行为有效。我公司在与他人进行合作合办后，航天长峰公司早已知道了此合作，但在长达数年的时间内对此未提出异议，亦未提出解除合同，航天长峰公司的行为已经默许了我公司与第三人的合作行为，并且该合作行为对原我公司双方租赁合同的合同目的没有影响，故如果航天长峰公司现在主张因我公司转租而解除租赁合同，无事实依据。综上，在无证据证实我公司存在其他导致租赁合同解除的违约情形下，航天长峰公司与我公司约定的租赁合同解除条件并未成就，航天长峰公司诉请与我公司解除租赁合同的主张无事实和法律依据，对此应予驳回。二、航天长峰公司起诉要求腾退X号房屋，没有事实及法律依据，应判决驳回。航天长峰公司与我公司达成的“此房屋未拆除前，双方在严格遵守房屋租赁合同的前提下，承租方以房屋租赁合同方式租用此房屋至拆除”的补充约定，不但是为双方间房屋租赁合同附上了解除条件，更是附上了搬离条件。双方就航天长峰公司对X号不同处理情况下的权利义务进行了约定，即X号未拆除前，我公司租用此房屋至拆除。因此，X号在拆除前，我公司的搬离条件就并未成就，航天长峰公司主张我公司腾退X号，没有事实及法律依据，我公司的腾退条件尚未成就，应当驳回航天长峰公司要求我公司腾退房屋的诉讼请求。三、航天长峰公司在双方书面约定的解除及搬离条件未成就前，提前解除租赁合同有违公平原则，从维护合同稳定性出发，本案租赁合同亦不应解除。1、本案的X号是十年前面临拆迁的房屋，航天长峰公司也自动放弃，向街道出示同意拆迁承诺。我公司高价承租下来，投入了巨大的人力物力，可见我公司承租的诚意，航天长峰公司也以补充约定的形式承诺我公司租用至拆迁。在我公司如此大的承租诚意之下，又怎会违约以让对方解除租赁合同呢？我公司从不存在恶意不支付租金的情况，航天长峰公司并无不能收取租金，无法实现合同目的的风险。现本案我公司积极缴纳租金（租金已交至2019年6月底），请求继续履行合同，且保证今后均按时支付租金，合同继续履行能够实现租赁双方的合同目的。2、双方自愿协商一致，达成的房屋租赁合同及补充约定，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案租赁合同是长期合同，解除条件为房屋拆迁。航天长峰公司称我公司未按期足额缴纳租金没有事实根据，要求解除租赁合同,没有达到解除合同的法定条件，要求我公司腾退房屋，没有达到腾退条件。我公司取得租赁物后扩建、装修，投资较大。我公司为长期租赁经营已做了前期投入及预期，航天长峰公司提前解除合同不符合公平原则。本案中若在我公司并无恶意违约的情况下，判决解除租赁合同，则与合同签订目的不符。3、我公司投入大量资金扩建、装修向航天长峰公司承租的房屋，使得原本要拆迁的房屋免于拆迁，可见X号能达到现在的价值完全是我公司修建所致。X号已经因为我公司的投入而升值，就应该履行让我公司租用至拆迁的承诺，在“拆迁”这个唯一的解约及搬离条件成就前，若轻易解除租赁合同，不利于合同的稳定性。我公司一直相信航天长峰公司，相信航天长峰公司作为国企能够诚信履约，但航天长峰公司现在的种种行为已经给我公司的经营带来了不可估量的损失，此时如果法院再支持航天长峰公司的诉讼请求，对于如此有承租履约诚意的我公司显然有失公允，不利于维护和谐的市场经济秩序。综上所述，航天长峰公司主张的解除合同事由不能成立，双方间租赁合同所约定的解约及搬离条件尚未成就，航天长峰公司的诉请无任何法律依据。航天长峰公司作为大型国有企业必须遵守契约精神，按照中央的精神保护与民营企业已经签订的合同。双方的租赁合同应继续履行，且航天长峰公司还应该履行对于我公司有权承租至拆迁的承诺，故请求法院依法驳回航天长峰公司全部诉讼请求。姜燕娣辩称，同意福燕佳公司的答辩意见。另补充2014年福燕佳公司接管X号房屋，双方约定由福燕佳公司承租房屋并就房屋进行修理。因为航天长峰公司的原因导致现在其诉至法院要求确认合同解除，其行为违反诚实守信原则，并且作为国有企业不应利用自己的优势损害我的利益。福燕佳公司和航天长峰公司之间有补充协议约定，该约定对双方具有约束力。现条件并未成就而，不应解除合同，合同也没有到期。福燕佳公司向本院提出反诉请求：1、请求判令航天长峰公司为我公司开具已交而未开的房租发票；2、请求判令航天长峰公司继续履行与我公司间《房屋租赁合同》及《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》，且收取房租的同时为我公司开具等额房租发票；3、请求判令航天长峰公司赔偿X号房屋内水管爆裂不修、不交暖气费、违约乱贴腾房通知等给我公司造成的损失6万元；4、本案诉讼费、反诉费由航天长峰公司负担。事实与理由：2014年6月16日后，我公司与航天长峰公司形成事实上的《房屋租赁合同》后，由于我公司对房屋作出的巨大贡献，双方又达成《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》，约定：“此房屋未拆除前，双方在严格遵守房屋租赁合同的前提下，承租方以房屋租赁合同方式租用此房屋至拆除。”但航天长峰公司违背约定，张贴搬离通知，企图将我公司驱离租赁场所，已构成严重的违约行为，使得我公司经营、声誉均受到巨大影响。航天长峰公司一直未履行出租人的维修义务，没有维修X号房屋暖气设施、交纳暖气费、保证房屋的正常使用，给我公司造成了很大损失，我公司有权要求赔偿。现X号房屋并未拆迁，不具备腾退条件，双方的补充约定应当继续履行。航天长峰公司应当停止违约、侵权行为，确保我公司依法正常使用房屋开展经营活动，故恳请贵院查明事实，判如所请。航天长峰公司对福燕佳公司的反诉辩称，同意向福燕佳公司开具其分别于2010年7月19日、2013年2月4日、2015年7月15日、2017年8月1日、2017年8月22日、2017年11月22日、2018年7月20日向我公司支付30万元、40万元、10万元、10万元、10万元、20万元、10万元的租金发票。原房屋租赁合同已因租期届满而终止，且丰多收公司、福燕佳公司并未严格遵守租赁合同的约定，多次逾期支付租金，经我公司多次催收，目前仍欠付租金25万余元。因此，我公司既有权使用合同的解除条款提前解除租赁合同，又有权在租赁期限届满时终止租赁合同。《关于出租房屋遇有拆除问题的补充约定》其仅为补充租赁合同中未约定的遇拆除问题的条款，不是福燕佳公司认为的“租期是20年，租赁合同未到期”。福燕佳公司交纳欠付租金后，我公司会按照国家固定开具等额发票。福燕佳公司应对6万元损失提交证据，否则应承担不利后果。福燕佳公司从未向我公司提出水管爆裂的保修申请，我公司对此并不知情。2017年之前的供暖费都是二院下属284厂负责收取。2017年之后，284厂把供暖统一交给了热力公司。我公司没有收到过交费通知，且二院一直供暖，并未对福燕佳公司造成任何影响及损失。因租赁期限届满张贴腾房通知是我公司的权利。综上所述，除我公司同意向福燕佳公司开具其已交费而未开的房租发票外，请求驳回福燕佳公司的其他反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年12月26日，甲方航天长峰公司与乙方北京施丰乐肥业有限公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方出租的房屋位于北京市海淀区X号办公用房，建筑面积为387平方米，乙方承租该房屋用途为商业零售。租赁期限为十年，自2007年12月26日起至2017年12月25日止。租期届满前六十日内，乙方提出续租意向，甲方同意续租的，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。租金标准为每年40万元，自第四年起，租金每年递增百分之三。租金的支付方式和时间为上付款方式，每半年度支付一次租金。即每年12月26日、6月26日前付清当期半年度租金20万元整。乙方延迟支付租金，每日按应付租金的0.05%向甲方缴付逾期付款的滞纳金。甲方应于2007年12月26日前将房屋交付给乙方使用。租赁期满或合同解除后，乙方应立即返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。除经甲乙双方另有书面约定以外，在租赁期内，乙方不得以任何方式擅自将房屋部分或全部转租给他人使用。租赁期间，乙方不得将所承租的房屋及设施抵押、转借或以任何方式设定第三方的权利。双方同时约定经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。2、不承担维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30天的。2、欠缴各项费用达30天的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动房屋主体结构的。5、擅自将房屋转租给第三人或设定第三方权利的。6、利用该房屋从事违法活动的。合同的违约责任部分约定，甲方未按合同期限将房屋交付乙方使用，应按月租金的万分之五向乙方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金万分之五支付违约金。本合同生效后，双方对于合同内容的变更或补充，应采取书面协议形式，并作为本合同的附件。2014年6月16日，姜燕娣、福燕佳公司出具《还款承诺函》，内容为：截止2013年底，北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司拖欠航天长峰公司房屋租赁款60万元。现因北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司已被注销，我公司（福燕佳公司）自愿承担上述债务。现承诺如下：1、自本承诺函出具之日起60日内，我公司向航天长峰公司偿还拖欠款项的50%。2、2014年应交房屋租金40万元整。3、所有欠款及2014年度应交房租共100万元于2014年12月31日前分期结清。4、我公司如迟延支付欠款，每逾期一日，应向航天长峰公司支付欠款总金额1%的违约金。本人（姜燕娣）作为北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司、福燕佳公司的实际投资人、控制人、股东，自愿就本承诺函项下的北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司、福燕佳公司的责任及义务向航天长峰公司承担连带保证责任。2014年11月28日，航天长峰公司出具《欠款确认函》，称：福燕佳公司拖欠我公司两份房屋租赁合同租金一事，截止2014年11月28日，福燕佳公司尚欠房屋租金30万元，请务必于2014年12月31日前偿还以上所有欠款，并按照房屋租赁合同约定缴纳下一年度房屋租金，如福燕佳公司再次出现拖期违约交纳房屋租金事项，我公司将通过司法途径追溯福燕佳公司违约行为。同日，福燕佳公司出具《回执》，称：已收到上述欠款确认函，并将按照2014年6月16日与航天长峰公司签订的还款承诺函履行还款承诺。此后，福燕佳公司向航天长峰公司支付了30万元。庭审中，双方对租赁期限一事存在争议，航天长峰公司主张其与福燕佳公司系履行的2007年12月26日其与北京施丰乐肥业有限公司签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期间为10年，现合同已经到期终止。福燕佳公司称其与航天长峰公司之间并未签订房屋租赁合同，双方签订了《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》，其上载明：出租方与承租方就X号所处地区若遇有拆迁问题时的相关事宜进行了洽商，为维护双方利益，达成如下约定：一、此房屋未拆除前，双方在严格遵守房屋租赁合同的前提下，承租方以房屋租赁合同方式租用此房屋至拆除；二、遇有上级指令拆除时，双方无条件执行房屋拆除指令，互不承担违约责任。故依据该补充约定，其应当使用房屋至拆除时，现该房屋并未拆除，条件尚未成就，不同意解除合同，合同也没有到期终止。对于该补充约定中所指的《租赁合同》，航天长峰公司、福燕佳公司、姜燕娣均认可除2007年12月26日的《房屋租赁合同》外，无双方之间无其他合同。对于租金支付情况，双方提交了自2014年至2019年的票据，经核对，福燕佳公司自2015年开始于下列时间向航天长峰公司通过转账的方式支付租金：1、2015年5月8日，金额10万元，备注用途95号2015年第一季度房；2、2015年7月16日，金额10万元，备注用途福燕佳汇95号房租；3、2015年10月12日，金额10万元，备注用途95号2015年7-9月房租；4、2015年12月16日，金额10万元，备注用途95号15年10-12月租金；5、2016年3月15日，金额10万元，备注用途95号16年1-3月租金；6、2016年5月5日，金额10万元，备注用途95号16年4-6月房租；7、2016年8月17日，金额10万元，备注用途95号16年7-9月房租；8、2016年11月11日，金额10万元，备注用途95号16年10至12月房租；9、2017年8月2日，金额10万元，备注用途X号2017年第一季度房租；10、2017年8月24日，金额10万元，备注用途95号2017年4-6月房租；11、2017年11月23日，金额20万元，备注用途95号2017年7-12月房租。12、2018年7月20日，金额10万元，备注用途X号2018年第一季度房租；13、2019年3月28日，金额10万元，备注用途X号2018年第二季度房租；14、2019年3月28日，金额10万元，备注用途X号2018年第三季度房租；15、2019年3月28日，金额10万元，备注用途X号2018年第四季度房租；16、2019年3月28日，金额10万元，备注用途X号2019年第一季度房租；17、2019年3月28日，金额10万元，备注用途X号2019年第二季度房租；18、2019年9月26日，金额10万元，备注用途2019第三季度7至9月X号房租。2019年6月12日，航天长峰公司退还福燕佳公司50万元。2019年9月29日，航天长峰公司退还福燕佳公司10万元。上述费用中，2019年3月28日、9月26日的租金由王某、朱某向航天长峰公司支付，福燕佳公司称二人为其公司员工，系代替公司支付租金。航天长峰公司称因转款人并非福燕佳公司或姜燕娣，故退还了王某，朱某支付的费用。对于航天长峰公司就X号房屋开具的发票，福燕佳公司提交发票1、2015年5月18日，金额10万元，备注95#2015年1月-3月；2、2015年9月18日，金额10万元，备注2015年4月-215年6月；3、2015年12月15日，金额10万元，备注2015年10月1日至2015年12月31日；4、2016年3月15日，金额10万元，备注2016年1月1日-2016年3月31日；5、2016年5月17日，金额10万元，备注2016年4月1日-2016年6月30日（审美）；6、2016年8月23日，金额10万元，备注（审美）2016年7月-9月。航天长峰公司主张其于2017年11月25日通过邮寄的方式向丰多收公司、福燕佳公司发出合同解除函并提交解除函、邮寄凭证，对此姜燕娣、福燕佳公司均不予认可，表示其并未受到上述函件。双方均认可X号现为X号。对于水、电、气、通讯等费用，航天长峰公司未提交相应的欠费单据，福燕佳公司、姜燕娣表示并不拖欠。福燕佳公司要求航天长峰公司赔偿损失6万元，航天长峰公司不予认可，福并佳公司并未提交充分证据。另查，涉案房屋所有权系中国长峰机电技术研究设计院所有，航天长峰公司系对该房屋管理、使用。本院于2019年8月22日在《人民法院报》刊登公告，公告传唤丰多收公司到庭应诉，现公告期届满，丰多收公司未到庭应诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告丰多收公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案双方争议焦点：一、航天长峰公司与福燕佳公司是否履行的系航天长峰公司与北京施丰乐肥业有限公司于2007年12月26日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），年租金的数额；二、租赁合同是否到期。三、航天长峰公司是否享有合同解除权。对此本院认为，根据姜燕娣、福燕佳公司及和航天长峰公司提交的相应证据，本院可以确认虽航天长峰公司与福燕佳公司之间虽未就租赁X号房屋另行签订书面的房屋租赁合同，但双方一致以其行为表明航天长峰公司的X号房屋实际由福燕佳公司承租，丰多收公司与航天长峰公司的租赁合同已实际终止，约定的标的物实际由福燕佳公司继续承租，由福燕佳公司履行了租赁合同的相应权利义务。对于租金数额，根据双方一直交付租金的记录来看，福燕佳公司一直按年租金40万元交纳房租，对此航天长峰公司在合同履行期限内未提出异议，故本院确认双方的租金数为年40万元。按此数额确认福燕佳公司支付租金情况。对于合同是否到期问题，本院认为，福燕佳公司履行的租赁合同期限自2007年12月26日至2017年12月25日，在合同期间，福燕佳公与航天长峰公司签订《关于出租房屋遇有拆除问题的补充约定》，双方当事人对此真实性无异议，但对于合同内容的理解各持一词，福燕佳公司认为此内容是对于房屋租期的约定，租期应为“拆除时止”，故认为现在租赁合同仍未到期，仍在合同履行期间内。航天长峰公司认为此约定是指在合同期内，如果房屋被拆除，双方的合同期间是“拆除时止”，双方互不负任何责任。对此本院认为，根据补充约定签订的背景来看是面临整顿，房屋存在或许被拆除的情形；从内容来看，双方写明是在全面履行租赁合同的前提下，并且此约定与房屋租赁合同同时有效，而合同有效期至2017年12月25日止。综上，本院对于航天长峰公司的意见予以采纳。双方的合同已于2017年12月25日到期终止。福燕佳公司虽存在未按期交纳的情况，但双方合同已实际履行完毕，故对于航天长峰公司要求其支付拖欠租金并支付违约金的请求本院不予支持。对于福燕佳公司在合同到期后继续使用房屋的使用费，因航天长峰公司未主张，本院不予处理。福燕佳公司实际已支付房屋使用费至2018年第一季度。合同到期终止后，双方未签订新的合同，故航天长峰公司要求福燕佳公司腾退X号房屋的诉请请求本院予以支持。对于航天长峰公司主张福燕佳公司结清水、电、通讯等费用的诉讼请求，福燕佳公司表示不拖欠费用，航天长峰公司未提交相应证据，本院不予支持。对于福燕佳公司反诉要求航天长峰公司开具租金发票一节，航天长峰公司同意向福燕佳公司开具尚未开具的租金发票，对此本院不持异议。对于福燕佳公司要求航天长峰公司赔偿损失一节，因并未提交充分证据，故本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京航天长峰科技工业集团有限公司与北京福燕佳商务服务有限公司的房屋租赁合同已到期终止；二、北京福燕佳商务服务有限公司于本判决生效后三十日内腾空位于北京市海淀区X路X号X区X号房屋并将房屋交还北京航天长峰科技工业集团有限公司；三、北京航天长峰科技工业集团有限公司于本判决生效后七日内向北京福燕佳商务服务有限公司出具金额为130万元的租金发票；四、驳回北京航天长峰科技工业集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京福燕佳商务服务有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费520元，由北京航天长峰科技工业集团有限公司负担，已交纳。案件受理费5154元，由北京航天长峰科技工业集团有限公司负担5084元（已交纳2577元），余款于本判决生效后七日内交纳；由北京福燕佳商务服务有限公司负担70元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1300元，由北京福燕佳商务服务有限公司负担（已预交650元），余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  刘良喜人民陪审员  李绥奇二〇一九年十二月三十日书 记 员  董彦君