宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初2595号原告：宁夏路捷房地产开发有限公司。法定代表人：杨某1，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马某，系北京大成（银川）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：杜某，系北京大成（银川）律师事务所律师（特别授权）。被告：杨某2，1983年8月10日出生，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。原告宁夏路捷房地产开发有限公司（以下简称路捷公司）与被告杨某2返还原物纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路捷公司委托诉讼代理人马某、被告杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告杨某2履行吴忠市利通区金龙广场商场第三层A316、A317号商铺腾房义务；2.依法判令被告杨某2向原告支付2018年1月1日至2019年3月31日的逾期腾房占有使用费160800元，并按照40元/m?/月的标准继续支付逾期腾房占有使用费至被告实际腾房之日止;3.本案的诉讼费等费用由被告承担。以上暂计160800元。事实与理由：原告系吴忠市利通区金龙广场的所有权人。2015年12月31日，原告将金龙广场整体出租给案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（以下简称“泱金公司”），后由于泱金公司欠付租赁费严重违约，2017年12月31日，双方解除了租赁合同，并于2018年2月14日签订了《金龙广场交接协议》。泱金公司承租金龙广场期间，与被告签订一份《金龙广场商铺租赁管理合同》，将金龙广场第三层A316、A317号共计268平方米商铺出租给被告。原告作为金龙广场的所有权人，有权依据《物权法》相关规定享有金龙广场的占有、使用、处分、收益的权利。被告作为从泱金公司处承租金龙广场商铺的次承租人，在出租人和次承租人之间的租赁合同已经解除的情况下，次承租人占有使用房屋已无依据。但经原告催告，被告拒不腾退房屋，也拒绝缴纳占有商铺产生的各类费用，严重侵犯了原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判如所请！被告辩称，一、原告提起诉讼，违反了一事不两诉的事实，应予以驳回，同时，原告起诉主体不适格。原告于2018年7月18日向利通区人民法院提起诉讼，认为其与泱金公司解除了合同，并承继了泱金公司的合法权益，利通区人民法院（2018）宁0302民初4354号民事裁定书认为原告所提交的证据不能证明其承继了泱金公司的权益，故无权主张相应的权利。本次诉讼，原告以同一事实、同一理由再次提起诉讼，违反了最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释第二百四十七条的规定，当事人重复起诉的，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外，故应驳回原告的起诉。二、原告与泱金公司的租赁合同并未解除。2017年11月期间，被告与泱金公司之间的合同正常履行过程中，原告无故要求终止履行与泱金公司之间的合同，在金龙广场各处张贴公告，企图通过自己的违约行为达到其毁约的目的，给金龙广场的营业环境造成了恶劣的影响。客流量急剧下降，商户无法经营；泱金公司为了维护自身的合同权益和商户的合法权益，多次与原告进行协商，原告不但不诚信履行合同，还指派其员工寻衅滋事，殴打泱金公司法定代表人金莉，并鼓动泱金公司员工闹事，采用内外夹击的方式来达到其非法目的，泱金公司在内外交困的情况下，被胁迫签订了金龙广场交接协议，并不产生法律效力，所以合同并未解除。原告违反与泱金公司签订的商场租赁合同，且干预被告与泱金公司履行餐饮商铺租赁管理合同，不但不享有合同解除权，还应承担全部的赔偿责任。商场租赁合同第三条3项及第6项约定了泱金公司独立自主的经营权，而原告采用无理取闹的方式迫使泱金公司签订解除协议，明显违反合同约定，基于其违约行为，其应向泱金公司和商户承担赔偿责任。依据餐饮商铺租赁管理合同第十五条1项约定，能够解除合同的主体只能是泱金公司，并且是通过协商的方式，即便是泱金公司也没有单方解除合同的权利，更何况是合同之外的原告。原告引用的餐饮商铺租赁管理合同第十五条5款6项、第十七条3项来解除合同，更是空穴来风、无稽之谈，原告不是合同主体，根本就没有资格行使该权利，是否违约是被告与泱金公司之间的事情，泱金公司都不认可被告违约，原告更没有事实和依据来主张违约。原告到处张贴对泱金公司不利的公告，恶意破坏商场经营环境，导致商户无法经营，自己不适当的促成了合同解除的条件成就，恶人先告状，泱金公司被原告赶出了金龙广场后，被告根本无法向泱金公司履行缴纳租赁费的义务，泱金公司被赶走后，也不敢收取租赁费，原告利用自己的非法手段，阻止双方履行合同，在以此为由要求解除合同，明显存在恶意促成事实成立的行为，并不产生法律效力。原告所谓接管、承受相关权利义务没有事实和法律依据。在本案中，原告没有找到自己该有的位置，原告不是合同的主体，更不是双方协议权利义务的承继者，所谓的接管、承受是一厢情愿的单方意愿，不要说原告没有这样的权利，在现有的法律体系中，公权力机关也没有当然接管民事合同这么霸道的权利，所诉事实超出了客观事实，毫无法律依据。通知所有业主，不知道是哪个法律赋予原告这样的权利和勇气，自己恶意履行合同，导致被告与泱金公司之间的合同无法履行，还强行通知开业，商业环境被原告破坏的一塌糊涂，根本就不具备开业经营的基本条件，通知无非是原告企图通过合法手段，达到其非法目的的伎俩而已，不产生任何的法律效力。三、被告并无违约的事实，餐饮商铺租赁管理合同合法有效，应当继续履行。由于原告干预泱金公司自主经营权，恶意破坏金龙广场商业环境，阻止了双方合同的有效履行，在此期间给被告造成了巨大的损失，因原告的过错导致合同无法履行，原告应当承担赔偿责任，弥补被告的经营损失后，并有效、完全履行原告的合同义务后，被告继续履行与泱金公司之间的合同。综上，被告认为，原告主体不适格，且自身恶意履行合同，导致被告与泱金公司之间的合同无法履行，应当承担由此产生的所有责任，其起诉毫无依据，应当依法驳回。原告围绕其诉讼请求当庭提交证据如下：证据一、《不动产权证书》五张、《商场租赁合同》、《商场租赁合同（补充协议书）》一份，证明原告是金龙广场的所有权人，2015年12月31日，原告与案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（简称“泱金公司”）签订一份《商场租赁合同》及《商场租赁合同（补充协议书）》，约定由案外人泱金公司承租金龙广场。证据二、《金龙广场商户联名书》一份、《关于解除租赁合同的通知》一份、视听资料一份、《交接证明》一份、《金龙广场交接协议》一份、通知一份，证明：1.2017年11月15日，因案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司经营不善，金龙广场大部分商户强烈要求原告收回金龙广场经营权；2.2017年12月27日，因案外人泱金公司违约，原告向案外人泱金公司送达了一份《关于解除租赁合同的通知》，双方解除了《商场租赁合同》；3.原告于2017年12月31日在金龙广场张贴了通知，通知各位商户重新与原告指定的路捷商管公司重新签订租赁合同；4.原告与案外人泱金公司于2017年12月31日签订《交接证明》，并于2018年2月14日达成《金龙广场交接协议》，由原告全面接管金龙广场。证据三、《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》一份，证明案外人泱金公司承租金龙广场期间即2017年2月14日，与被告签订一份《金龙广场餐饮商铺租赁管理合同》，约定被告承租金龙广场第三层A316、A317号商铺，面积268平方米，经营餐饮，合同约定租金标准为20元/㎡/月、物业管理费为12元/㎡/月、每年制冷制热费为按合同面积一次性收取中央空调费8元/㎡/月。故，泱金公司是金龙广场的承租人，被告是次承租人。证据四、视听资料二份、微信聊天截图一张、商铺现状照片三页，证明：1.被告于2017年10月就已经关门停业，且原因是泱金公司的工作人员收取被告电费时双方发生争执，后泱金公司工作人员将被告商铺的电断掉，被告在商铺门口张贴泱金公司乱收费的情况；2.原告于2018年4月就与被告多次协商此事，并通知被告腾房；3.被告至今仍无权占有上述涉案承租商铺268平方米，也不开业经营。原告至今无法对商场业态进行重新规划调整，给原告造成巨额经济损失。被告为支持其主张当庭提交民事裁定书二份、调查笔录一份、110接警信息一份，证明被告与原告之间没有直接合同关系。经当庭质证，被告对原告提交证据一的真实性及证明目的均没有异议，认可。对证据二中的《金龙广场商户联名书》不认可，因为被告听说当时原告用非法手段不给泱金公司供暖，被告觉得大家都是被逼签的字且被告不知道这件事；对《关于解除租赁合同的通知》、《交接证明》被告不认可，原告在2018年1月2日打了泱金公司的法人金莉，被告听说原告与泱金公司谈判一直到2018年2月14日合同才解除掉的；对视听资料不认可，听不见说话的内容，视频里面戴白帽子的人就是打泱金法人金莉的人；对《金龙广场交接协议》被告不认可，认为泱金公司是被逼的，被告不太清楚；对通知也有异议，被告没有接到这个通知，只是看到原告在墙上贴着。对证据三没有异议，认可。对证据四中两份视听资料、三张商铺现状照片的真实性没有异议，对微信聊天截图有异议，因为被告已经忘记了微信聊天中的内容是否是被告所发的，对该组证据的证明目的不认可，被告认为该组证据与本案无关，是被告和泱金公司事情。原告对被告提交证据中民事裁定书的真实性、合法性、关联性没有异议；对调查笔录的真实性、合法性、关联性有异议，原告认为，按照法律规定，证人证言需要证人出庭作证才能产生法律效力，王瑞的签字及笔录内容不能是王瑞本人的真实意思表示；对110接警信息的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对被告的证明目的没有异议。故本院对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据的证明效力认定如下：对原告提交证据二的真实性及证明目的予以确认；对证据四的真实性予以确认。对被告提交调查笔录的证明目的不予确认；对110接警信息的真实性及证明目的予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月22日，路捷公司依法取得了位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场有关房屋所有权。2015年12月31日，路捷公司与案外人宁夏泱金商业经营管理有限公司（以下简称“泱金公司”）签订商场租赁合同，该合同约定租赁范围为金龙广场地上三层（不含地下一层及金龙公寓），金龙广场前广场（仅限东和北广场，不包含南广场），租赁期限为15年，自2016年6月28日至2031年6月27日，2016年6月28日至2019年6月27日为免租期。因泱金公司经营管理不善以及商户的要求，2017年12月31日，路捷公司和泱金公司签订了交接证明并达成交接明细，约定在该日由泱金公司将金龙广场所有固定资产及所有安防设备及钥匙交于路捷公司管理人员。2018年2月14日，路捷公司与泱金公司签订金龙广场交接协议，协议约定双方签订的《商场租赁合同》已解除。泱金公司承租金龙广场期间，与杨某2签订《餐饮商铺租赁管理合同》，将金龙广场商场第三层第A-316、A-317号商铺租赁给杨某2作为商业经营用途，该商铺实用面积为268平方米。该经营项目于2017年11月份停止营业。本院认为，双方当事人争议的焦点是：1.路捷公司是否有权要求杨某2返还案涉房屋；2.杨某2是否支付逾期腾房占有使用费以及从何时起支付。关于焦点一，路捷公司系案涉房屋的所有权人，其与泱金公司签订的租赁合同中明确约定：“在租赁期间，路捷公司不得干涉泱金公司（乙方）自主经营权；泱金公司在租赁期间有权自主经营、自主管理、统一布局、享有充分的占有使用权；其他公司代理招商和销售的客户，由泱金公司（乙方）全部接纳，如有业态变化泱金公司（乙方）自行协商解决。”据以上合同条款路捷公司是同意泱金公司可以将场地部分分租，故泱金公司将案涉房屋转租给杨某2，符合其与路捷公司之间的租赁合同约定。路捷公司应当知道泱金公司存在转租行为却未提出异议，且泱金公司与杨某2签订的转租合同亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定泱金公司与杨某2签订的转租合同合法有效。在转租法律关系中，存在两个合同，即出租人路捷公司与承租人泱金公司之间的租赁合同和承租人泱金公司与次承租人杨某2之间的转租合同。在这两个合同中，存在两对权利义务关系，即出租人路捷公司与承租人泱金公司之间的权利义务关系和承租人泱金公司与次承租人杨某2之间的权利义务关系。虽然转租得到了路捷公司的同意，但基于合同相对性原理，路捷公司与杨某2之间并不存在租赁合同关系。在路捷公司与泱金公司的租赁合同协议解除的情形下，路捷公司即基于其对案涉出租房屋的所有权与杨某2发生物权法律关系。由于泱金公司与路捷公司的租赁合同被解除且需在2017年12月31日将案涉房屋交付给路捷公司，导致其与杨某2的转租合同履行不能。在路捷公司与泱金公司之间的租赁合同解除后，杨某2对案涉房屋的占有即从有权占有转为无权占有，路捷公司作为案涉房屋的所有权人有权要求杨某2返还房屋。同时，根据合同相对性原理，因路捷公司不是转租合同的当事人，杨某2无权要求路捷公司继续履行其与泱金公司之间的转租合同。至于杨某2主张路捷公司与泱金公司解除合同后致使其遭受损失未得到处理的问题，杨某2应向其合同相对人即泱金公司主张权利或要求赔偿。杨某2不愿意与路捷公司达成新的租赁协议，现路捷公司对金龙广场重新规划，杨某2也于2017年11月起停止经营，租赁合同缺乏实现的可能性，故杨某2依法不能抗辩路捷公司的租赁合同解除权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。故路捷公司要求杨某2返还案涉房屋，本院予以支持。关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”路捷公司有权请求负有腾房义务的杨某2支付逾期腾房占有使用费。杨某2对案涉房屋无权占有并不意味着其自路捷公司与泱金公司之间租赁合同解除之日起即应支付逾期腾房占有使用费。因路捷公司在与泱金公司协议解除租赁合同时并未通知杨某2等次承租人参加，原告与泱金公司于2018年2月14日签订《金龙广场交接协议》，确定双方于2015年12月31日签订的《商场租赁合同》已解除，且于2018年4月，原告与被告就被告所占房屋问题进行协商。因此，原告主张从其与泱金公司签订交接协议的次日即2018年1月1日起计算逾期腾房占有使用费至2019年3月31日共计160800元，并由被告继续承担被告与泱金公司之间的租赁合同书约定的租金标准支付至实际腾房之日的占有使用费明显过高，本院酌定自2019年4月1日即原告向本院起诉之日起计算逾期腾房占用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告杨某2于本判决生效后十五日内将位于吴忠市××区西侧金龙华庭金龙商业广场第三层第A-316、A-317号商铺腾空交付给原告宁夏路捷房地产开发有限公司；二、被告杨某2于本判决生效之日起十五日内支付原告宁夏路捷房地产开发有限公司自2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，按照被告杨某2与宁夏泱金商业经营管理有限公司签订的租赁合同书约定的租金标准计算；三、驳回宁夏路捷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3516元，由被告杨某2负担负担100元、由原告宁夏路捷房地产开发有限公司负担3416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 宋丽娟人民陪审员 李秀萍人民陪审员 杨美霞 二〇一九年九月二十九日书 记 员 连瑞瑞本案引用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。