湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10159号原告：湖南湘水投房地产有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽南路二段18号环保科技园管理委员会右边一楼。法定代表人：孔雄，董事长。委托诉讼代理人：彭琼辉，湖南众铭律师事务所律师。被告：曹令，女，1990年5月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省益阳市赫山区。被告：曹敏文，男，1984年7月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省益阳市赫山区。原告湖南湘水投房地产有限公司（以下简称原告）诉被告曹令、曹敏文商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭琼辉到庭参加了诉讼。被告曹令、曹敏文经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹令、曹敏文偿还原告首付款247252元；2、判令被告曹令、曹敏文偿还原告代垫贷款本息116117.95元；3、判令被告曹令、曹敏文支付原告违约金88639元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月18日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将开发的雨花区房屋卖给两被告，房屋价款797252元。被告在签订合同时付清首付款247252元，剩余550000元通过在银行办理按揭贷款的方式付清。同时，双方约定买受人逾期付款的，逾期超过90天的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。因两被告无力支付首付款，两被告向原告出具《欠条》，载明首付款系原告垫付，于2017年9月18日前全部还清。但截至起诉时止，两被告仍未偿还。原告与中国工商银行股份有限公司长沙广厦支行（甲方，以下简称工商银行广厦支行）于2015年11月25日签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在借款人结清该笔购房贷款之前，原告同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的全程连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额的5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，原告不得动用该款项。如借款人在原告提供全程连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，原告保证在接到甲方书面催款通知后三日内履行还款义务。如原告未主动履行上述还款义务，即表示原告授权甲方从其开立的账户中扣收。原告在两被告与工商银行广厦支行签订的《个人购房借款／担保合同》保证人处盖章。工商银行广厦支行发放贷款后，两被告多次出现逾期还款。截至2019年8月21日，原告共垫付贷款本息116117.95元。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告曹令、曹敏文未答辩。经审理查明，2015年9月18日，原告（出卖人，甲方）与被告曹令、曹敏文（买受人，乙方）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20130553607），约定：买受人购买的商品房为坐落于长沙市雨花区振东路以西湘水雅郡第12栋6层607号房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准），规划用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积为131.89平方米，其中套内建筑面积99.67平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32.22平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为6044.83元／平方米，总房价797252元。买受人以银行按揭方式付款的，应于2015年9月18日向出卖人交付首期房款（含定金）247252元，剩余房款550000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。买受人如逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房款总金额的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同对其它事项还进行了约定。当日，被告曹令、曹敏文向原告出具一张《欠条》，载明：今欠到湖南湘水投房地产开发有限公司人民币贰拾肆万柒仟贰佰伍拾贰元整（小写247252元），经协商约定为2017年9月18日前全部还清。之后，被告曹令、曹敏文未支付原告首付款（含定金）247252元，但原告开具了金额为247252元的首付款发票。2015年9月21日，原告（保证人）、被告曹令（借款人，抵押人）、曹敏文（抵押人）及工商银行广厦支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》【合同编号：湘字工行广厦支行2015年8097号】，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币550000元。本合同项下贷款用于购买坐落于长沙市雨花区振东路以西12栋607号，建筑面积131.89平方米的房屋。本笔贷款的担保方式为保证、抵押。本合同项下贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人按照等额偿还贷款本息。借款人自愿选择每月10日为还款日。借款人不享有宽限期。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在合同约定的利率基础上加收50%确定。利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物坐落于长沙市雨花区振东路以西12栋607号房屋。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按合同约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件时，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。合同对其它事项还进行了约定。2015年10月12日，工商银行广厦支行对被告曹令、曹敏文名下的涉案房屋办理了预购商品房抵押预告登记手续。2015年10月13日，工商银行广厦支行依约向被告曹令发放了550000元贷款，该贷款支付至被告曹令指定的收款人即原告的账户。2015年11月30日，原告与工商银行广厦支行就湘水雅郡项目签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：原告在借款人结清该笔购房贷款之前同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的全程连带责任保证，并在工商银行广厦支行指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项作为履约保证金，未经工商银行广厦支行同意，原告不得动用该款项。如借款人在原告提供全程连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，原告保证在接到工商银行广厦支行书面催款通知后三日内履行还款义务。如原告未主动履行上述还款义务，即表示原告授权工商银行广厦支行从其开立的账户中扣收。协议对其它事项还进行了约定。之后，被告曹令未依约足额向工商银行广厦支行履行还款义务，且贷款已连续逾期3期以上。被告曹令与被告曹敏文于2010年6月25日登记结婚，两人均在抵押物清单及抵押承诺书上签名。之后，工商银行广厦支行以曹令、曹敏文、湖南湘水投房地产有限公司未偿还借款本息为由起诉至长沙市天心区人民法院。2018年5月10日，长沙市天心区人民法院作出（2017）湘0103民初8171号民事判决，判决：一、工商银行广厦支行与曹令于2015年9月21日签订湘字工行广厦支行2015年8097号个人购房借款/担保合同于2018年2月15日解除；二、曹令应在本判决生效后十日内偿还工商银行广厦支行借款本金529205.52元、利息6548.66元（后期利息自2017年5月3日起，按人民银行有关规定及合同约定算至贷款本息清偿之日止），并承担律师费26787元；三、曹敏文对曹令的上述债务承担连带清偿责任；四、如曹令未清偿上述债务，工商银行广厦支行对曹令名下登记的坐落于长沙市雨花区洞井镇水乡路以南、振东路以西湘水雅郡12栋607号房屋的拍卖、变卖或折价款享有优先受偿；五、如在拍卖、变卖长沙市雨花区洞井镇水乡路以南、振东路以西湘水雅郡12栋607号房屋仍无法清偿本判决第二项所确定的债务，则湖南湘水投房地产有限公司对未清偿部分承担连带清偿责任；六、驳回工商银行广厦支行其他诉讼请求。该民事判决已发生法律效力。截至2019年8月21日，原告为被告曹令、曹敏文向工商银行广厦支行代偿了借款本息116117.95元。之后，原告以被告曹令、曹敏文未向其支付首付款和代偿款为由遂于2019年9月6日起诉至本院，请求判如所请。另查明，1、被告曹令、曹敏文就涉案房屋尚未取得不动产权证。2、原告对诉求中的违约金明确为以247252元为基数，按照日万分之五的标准，从2017年9月19日起计算至2019年9月6日止为88639元，后续违约金原告予以放弃。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《欠条》、《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《贷款本息代偿证明书》、预购商品房户室信息表、抵押预告登记证书、长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初8171号民事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案应定性为商品房预售合同纠纷。原告与被告曹令、曹敏文签订的《长沙市商品房买卖合同》，原告与被告曹令、曹敏文及工商银行广厦支行签订的《个人购房借款/担保合同》，原告与工商银行广厦支行签订的《按揭贷款业务合作协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告依约向被告曹令、曹敏文提供了涉案房屋并为被告曹令、曹敏文购买涉案房屋提供连带责任保证担保，履行了自己的义务。但被告曹令、曹敏文未依约向原告支付首付款及被告曹令、曹敏文未按期偿还银行贷款本息而产生的代偿款，已构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告要求被告曹令、曹敏文支付首付款247252元及代偿款116117.95元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求被告曹令、曹敏文支付违约金，亦符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但原告主张的违约金标准过高，且原告在涉案合同履行中亦有违约行为，故本院将违约金酌情调整为以247252元为基数，按照日万分之二的标准，从2017年9月19日起计算至2019年9月6日止为35456元（247252元×0.0002／日×717日）。对原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹令、曹敏文应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南湘水投房地产有限公司首付款247252元；二、被告曹令、曹敏文应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南湘水投房地产有限公司代偿款116117.95元；三、被告曹令、曹敏文应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南湘水投房地产有限公司违约金35456元；四、驳回原告湖南湘水投房地产有限公司的其它诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8080元，保全费2780元，公告费560元，合计11420元，由被告曹令、曹敏文共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐 琳人民陪审员  梁伟其人民陪审员  周仲泉二〇一九年十二月三十日书 记 员  夏 佩附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。