北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初45388号原告：赵悌行，男，1963年4月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：韩燕霞，女，1962年7月10日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，该公司法务，住公司宿舍。原告赵悌行与被告韩燕霞、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵悌行，被告韩燕霞到庭参加诉讼，第三人我爱我家公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵悌行向本院提出诉讼请求：1、判令韩燕霞按照房屋租赁合同的约定支付违约金14400元；2、判令韩燕霞返还赵悌行房屋租赁押金7200元并支付迟延返还期间的利息（以7200元为基数，自2018年12月29日按中国人民银行一年期贷款基准利率计算至实际返还之日止）；3、判令韩燕霞赔偿赵悌行各种损失25265.73元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：双方于2016年7月14日签订房屋租赁合同，约定租赁期内，甲方需提前收回该房屋，或乙方需提前退租的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。在北京市第一中级人民法院（2019）京01民终2246号判决书第8页中，也就该条款的适用做出了以下的结论，即：“该条款系对双方违约行为及应当承担的违约责任的约定，并非单方解除权的约定。韩燕霞因己方原因提前解除合同，需经赵悌行同意，且应当承担违约责任”。因此韩燕霞应当按照合同约定按月租金的200%支付违约金共14400元。赵悌行于2016年7月14日签署租赁合同时，曾向韩燕霞支付7200元作为房屋租赁押金，并在合同第四条第（二）款中约定，“在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。与此同时，在北京市海淀区人民法院(2018)京民初61758号民事判决书第5页中，也对以上事实做出了如下确认，即：“每月租金为7200元，支付方式为押一付三，押金为7200元”。但在2018年12月29日交房时和2019年4月10日，赵悌行两次要求韩燕霞返还房屋租赁押金，但均遭拒绝。现根据《民法通则》第九十二条的规定，要求韩燕霞返还人民币7200元并支付迟延返还期间的利息。根据(2019)京01民终2246号民事判决书第二项关于“撤销北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初61758号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项”的判决结果，确定了北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初61758号民事判决第一项关于“确认韩燕霞、赵悌行、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年7月10日签订的北京市房屋租赁合同已于2018年11月15日解除”的判决结果是无效的。在己确认该合同并未解除以及韩燕霞根本违约的前提下，韩燕霞应向赵悌行承担违约责任，并承担损失。1、韩燕霞在得知赵悌行己于10月8日另行签订租房协议并已支付了订金的情况下，却未按合同要求赔偿违约金，导致双方未能达成解约协议，致使赵赵悌行决定继续履约居住，不得己取消了同中介公司签订的协议，并最终支付了违约金2433元。2、韩燕霞于11月21日起先后断水断电、造成赵悌行一家无法居住，只得第二次租房，缴纳了中介费6000元。3、韩燕霞于11月21日起先后断水断电、造成赵悌行一家无法居住，只得第二次租房，缴纳了2018年11月26日-2019年2月25日期间的房租20400元，折合2018年11月26日-2018年12月29日期间房租7601.04元。4、(2019)京01民终2246号民事判决书第9页中指出：“2018年11月15日至2018年12月29日应为赵悌行合理的腾退、周转期限，该期限内的房屋占用费为赵悌行的合理损失，亦未超过双方对于违约金的约定，韩燕霞应予以赔偿…”，经计算，该期限内房屋占用费为9231.69元。上述费用合计25265.73元。故诉至法院。韩燕霞辩称，不同意赵悌行的诉讼请求。因我要卖涉案房屋，我在2018年8月26日提前30天告知赵悌行要求提前解除合同。我同意将押金退还给赵悌行，并赔偿赵悌行两倍的房费。按照我所述赵悌行应于2018年9月26日应将房屋腾退，但其直到2019年12月29日才将房屋交付给我。故不同意向赵悌行支付违约金。赵悌行在租住涉案房屋时对屋内的设备设施造成了损害，故不同意退还房屋押金。我爱我家公司述称，赵悌行的诉讼请求未涉及我爱我家公司，故不做陈述，配合法院调查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年10月18日，韩燕霞在我院起诉赵悌行及我爱我家公司，我院于2018年12月21日作出（2018）京0108民初61758号民事判决书，认定：2016年7月10日，韩燕霞（甲方）、赵悌行（乙方）、我爱我家公司（丙方）签订北京市房屋租赁合同，约定：甲方将1007房屋出租给赵悌行居住使用，租赁期间为2016年8月15日至2019年8月14日，每月租金为7200元，支付方式为押一付三，押金为7200元；带地上车位一个，租赁期内车位费由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。对于车位问题，2016年8月15日至2018年7月31日期间，赵悌行车辆停放在韩燕霞安排的院外公共停车场的车位上，由韩燕霞支付停车费，8月1日之后，赵悌行将车辆停放在其自行找的院内车位上，自行支付停车费。韩燕霞因要出售1007房屋于2018年8月25日由中介带人去看房。2018年8月26日，韩燕霞向赵悌行发出微信称因要卖房故提前解除双方租赁合同，按合同内容执行赔偿，按合同要求提前1个月让你们找房搬出等等。9月21日，韩燕霞再次向赵悌行发微信询问交房时间。同日，赵悌行回复称就解约问题双方需协商并取得一致意见，并希望能与韩燕霞面谈。韩燕霞回复称不用协商，对于赵悌行不及时沟通的行为表示不满，提出要起诉。赵悌行回复称本来正在找房想与其协商时间，现需等待法院解决。韩燕霞回复称10月1日不交接就换门锁，停水、停电，违约条款无效，重新商议赔偿金额等等。赵悌行于9月24日给韩燕霞发微信称其拟于10月14日前后搬出房屋，三方需签订解约协议。韩燕霞回复称因已超过一个月找房时间，延长了卖房交易已造成损失，所以不同意按200%赔偿，不同意赔偿车位问题，10月1日必须搬出，不然先断水断电等等。9月28日，韩燕霞向赵悌行发出微信称10月1日即将到期，如果该日前搬出将按照合同违约条款执行，并退还实际房租及定金，之后搬出则违约条款无效，由法院处理等等。同日，赵悌行回复称在法院处理之前将履行合同至2019年8月14日等等。10月8日，韩燕霞向赵悌行发出微信称请在10月15日前告知搬出时间，否则将采取措施，该日之前搬出将退回房租、押金，有关违约条款金额的赔偿，按照法院判赔给你，车位费用由你自付等等。10月9日，赵悌行回复称在无法按合同约定达成解约协议的情况下，我们将按合同约定的日期居住下去等等。我院判决：一、确认韩燕霞、赵悌行、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2016年7月10日签订的北京市房屋租赁合同已于2018年11月15日解除；二、赵悌行于本判决生效后30日内将北京市海淀区万寿路甲x号院x区x-x号房屋腾退交还韩燕霞；三、韩燕霞于本判决生效后7日内返还赵悌行2018年10月至2019年9月期间有线电视收视费216元及机顶盒费用280元；四、韩燕霞于本判决生效后7日内返还赵悌行2018年11月21日至2019年2月14日期间的房屋租金20160元；五、赵悌行于本判决生效后7日内按照每日200元标准向韩燕霞支付2018年11月21日起至实际腾退之日止的房屋占用费；六、驳回韩燕霞的其他诉讼请求；七、驳回赵悌行的其他反诉请求。赵悌行不服本院一审判决，向北京市第一中级人民法院提出上诉。该院于2019年4月4日作出（2019）京01民终2246号民事判决书。该院对一审查明的事实予以确认。并认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。赵悌行针对一审判决第五项、第七项提起上诉，对一审判决第三项、第四项无异议，该院予以确认。一审判决第一项超出原告诉讼请求的范围，该院予以撤销。但由于韩燕霞停水停电停止有线电视信号，赵悌行亦另行租赁房屋，一审法院认定双方房屋租赁合同于2018年11月15日解除的意见并无不当，双方二审期间亦无异议，故该院对该意见予以确认。由于双方认可赵悌行于2018年12月29日腾退，该院对一审判决第二项予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩燕霞、赵悌行及我爱我家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同第十条违约责任项下约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。该条款系对双方违约行为及应当承担的违约责任的约定，并非单方解除权的约定。韩燕霞因己方原因提前解除合同，需经赵悌行同意，且应当承担违约责任。赵悌行未反诉要求韩燕霞支付违约金，但不同意支付占有使用费并要求韩燕霞承担赔偿责任。该院认为，赵悌行于2018年12月29日腾退房屋，2018年11月21日至2018年12月29日应为赵悌行合理的腾退、周转期限，该期限内的房屋占用费为赵悌行的合理损失，亦未超过双方对于违约金的约定，韩燕霞应予以赔偿，一审法院判决支持韩燕霞要求赵悌行支付房屋占有费的诉讼请求不当，该院予以纠正。赵悌行主张韩燕霞赔偿其的餐费、水费，非违反租赁合同导致的直接损失，该院不予支持。综上所述，赵悌行的上诉请求部分成立，予以支持。该院二审判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初61758号民事判决第三项、第四项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初61758号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；三、驳回韩燕霞的全部诉讼请求；四、驳回赵悌行的其他反诉请求。庭审中，韩燕霞主张赵悌行将晾衣杆损坏，称如修理需要花费400元，赵悌行对此不予认可，称晾衣杆在其入住时是好的，第一次使用时就坏了。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人我爱我家公司经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。韩燕霞、赵悌行及我爱我家公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于违约金，根据已经生效的民事判决书，双方房屋租赁合同于2018年11月15日解除，赵悌行于2018年12月29日腾退房屋，2018年11月21日至2018年12月29日应为赵悌行合理的腾退、周转期限，该期限内的房屋占用费为赵悌行的合理损失，亦未超过双方对于违约金的约定，韩燕霞应予以赔偿。故韩燕霞已承担了相应的违约责任，对于赵悌行要求韩燕霞支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于押金及利息，韩艳霞主张车位费从押金中扣除的抗辩理由并无充分的证据和法律依据，本院不予采信；由于赵悌行使用不当造成晾衣杆的维修费用，韩艳霞主张400元修理费过高，本院酌定200元，韩燕霞主张其他设备设施损害，但未提交充分证据，本院不予采信。故韩艳霞应返还赵悌行押金7000元。赵悌行主张因韩燕霞拒绝退还押金产生的利息损失一节，于法无据，本院不予支持。关于赵悌行主张的租房违约金、租房中介费、租房费用及房屋占用费损失一节，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、韩艳霞于本判决生效后七日内返还赵悌行房屋租赁押金7000元；二、驳回赵悌行的其他诉讼请求；如果韩燕霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元（赵悌行已预交），由赵悌行负担827元，已交纳；由韩艳霞负担145元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  隆海霞人民陪审员  刘良喜二〇一九年十二月二十八日书 记 员  崔 维