江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初2297号原告：陈建安，男，1966年3月12日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告：唐秀余，女，1966年2月6日出生，汉族，住江苏省射阳县。两原告共同委托诉讼代理人：周爱勇，江苏元融律师事务所律师。被告：倪金泉，男，1966年12月5日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：杨备英，女，1970年1月28日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：苏州银行股份有限公司渭塘支行，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇渭中路4号。负责人：王丽华，行长。委托诉讼代理人：赵晖、庄银菊，江苏同益大地律师事务所律师。原告陈建安、唐秀余与被告倪金泉、杨备英、第三人苏州银行股份有限公司渭塘支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判。因被告倪金泉、杨备英下落不明，本院以公告方式送达起诉状副本、举证通知书和开庭传票，本案适用普通程序审理，依法组成由审判员沈琳担任审判长并主审，人民陪审员冯建林、人民陪审员周忠浩参加评议的合议庭，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告陈建安及两原告的共同委托诉讼代理人周爱勇，第三人苏州银行股份有限公司渭塘支行的委托诉讼代理人赵晖到庭参加诉讼。被告倪金泉、杨备英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈建安、唐秀余向本院提起诉讼，请求判决：1、被告将苏州市相城区房屋所有权过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年3月4日，经苏州市相城区陆慕求实信息咨询服务部介绍，原、被告签订了《房屋买卖合同书》1份，约定两被告将位于苏州市相城区毛坯房屋一套(包括阁楼)及自行车库一只以28万元的价格转让给两原告。2006年3月7日，原告共支付给被告26万元房款，余款2万元作为保证金于被告办理将该房过户至原告名下时一次性付清。同日被告将涉案房屋交付给原告。然时至今日，被告未将涉案房屋过户至原告名下，被告的行为侵害了原告的合法权益。故原告特向贵院起诉，请求人民法院依法裁判。被告倪金泉、杨备英未到庭应诉答辩。第三人苏州银行股份有限公司渭塘支行述称，两原告与两被告在2014年进行过相应的诉讼，本案原告提起的诉讼中有判决生效后过户的义务，同时将房屋所有权转给原告所有，但是一审、二审法院驳回了原告的诉讼请求。本案再次提出诉讼应当驳回诉讼。第三人对于本案所涉的房屋享有抵押权，抵押权已经经过（2014）相商初字第0427号判决书确认。即使不考虑一案不再审的情况，第三人享有抵押权，在第三人未实现抵押权的情况下，原告无权主张将房屋所有权过户至其名下。经审理查明，2006年3月4日，经苏州市相城区陆慕求实信息咨询服务部介绍，原、被告双方签订《房屋买卖合同书》1份，约定两被告将位于苏州市相城区毛坯房屋一套（包括阁楼）及自行车库一只以280000元的价格转让给两原告，付款方式为签约当天付定金10000元，2006年4月10日前支付至260000元，余款20000元作为保证金于被告方办理将该房过户至原告方名下时一次性付清。被告方收到房款时立即交房，并需将钥匙、票据、合同全部交原告方保存。房屋所有权证、国有土地使用权证前期费用由原告方承担，今后两证过户费用全部由原告方承担。合同另约定双方其他权利义务及违约责任等相应事宜。签约当天，原告方即向被告方支付了10000元定金。2006年3月7日，原告方又向被告方支付了250000元购房款，共计原告方已按约向被告方支付了260000元。原告方自2006年3月7日取得本案所涉房屋钥匙，并自此占有使用该房屋。另查，原告提供的不动产登记簿查询记录载明，本案所涉房屋坐落相城区元和镇湖沁花园1幢403室，权利人为被告杨备英、倪金泉，权证号0430022227、G0430022228，房屋建筑面积为66.07平方米，附属设施：相城区元和镇湖沁花园1幢403室阁楼建筑面积为49.70平方米，相城区元和镇湖沁花园1幢403室车库15的建筑面积为19.75平方米；另该房屋上设定了抵押债权人民币400000元，抵押权人为苏州银行股份有限公司渭塘支行，设定日期为2013年7月16日。再查。1、两原告就涉案房屋曾于2014年2月12日诉至本院，并提出如下诉讼请求：（1）确认原告方与被告方签订的购买苏州市相城区的《房屋买卖合同书》合法有效，并要求被告方继续履行合同，将该房屋所有权应转移给原告所有。（2）被告方在判决生效后五天内履行为原告方办理苏州市相城区房屋所有权过户至原告方名下的义务；（3）诉讼费由被告方承担。本院经审理于2014年8月18日作出（2014)相民初字第291号民事判决书，认为：原、被告双方于2006年3月4日签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思的表示，合法有效。双方均应按约履行。原告方已按约履行了合同约定的义务，被告方理应按约协助原告方办理将本案所涉房屋的权属证书过户至原告方名下的手续，但因现本案所涉房屋上设定了抵押，即两被告对本案所涉房屋的所有权存在瑕疵，在未取得抵押权人的同意下，房屋权属登记不得变更，本案中原告方未提供抵押权人同意变更该房屋所有人的证据，故在抵押权未消灭，也未取得抵押权人同意的情况下，原告方要求被告方履行为原告方办理本案所涉房屋权属登记过户至原告方名下的义务的请求依据不足，不予支持。判决如下：一、原告陈建安、唐秀余与被告倪金泉、杨备英于2006年3月4日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。二、驳回原告陈建安、唐秀余的其他诉讼请求。本案案件受理费5580元，公告费600元，合计人民币6180元，由原告陈建安、唐秀余负担50元，被告倪金泉、杨备英负担6130元。后被告杨备英不服判决，提起上诉，上诉期间，杨备英申请撤回上诉，苏州市中级人民法院裁定：准许上诉人杨备英撤回上诉，各方均按原审判决执行。2、苏州银行股份有限公司渭塘支行就涉案房屋及湖沁花园1幢404室的抵押贷款于2014年4月11日诉至本院，要求倪金泉、杨备英、杨倪中按双方2013年7月12日签订的《个人最高额抵押、保证借款合同》归还借款、支付利息等，本院经审理于2014年5月24日作出（2014）相商初字第0427号民事判决书，判决：一、倪金泉应于本判决生效之日起十日内归还苏州银行股份有限公司渭塘支行借款本金人民币100万元。同时，倪金泉还应按合同约定支付该款自2014年3月21日至2014年7月18日止（按月利率6.75‰计算）及支付自2014年7月19日起至实际清偿之日止（按月利率10.125‰计算）的借款利息及逾期罚息。二、如倪金泉到期未能履行本判决上述付款义务的，苏州银行股份有限公司渭塘支行有权以倪金泉、杨备英所设定的抵押物（苏州市相城区元和镇湖沁花园1幢403、404室的房屋）折价或者拍卖、变卖所得的价款在设定的债权金额人民币100万元范围内优先受偿。三、杨备英、杨倪中对倪金泉的上述债务承担连带清偿责任。该案判决已生效。3、本院调取的涉案房屋的不动产登记簿查询记录显示，因被告倪金泉、杨备英存在债务纠纷，截至2019年12月31日，涉案房屋被本院有以下查封记录：（1）（2014）相民初字第0291号，即原告陈建安、唐秀余诉被告倪金泉、杨备英房屋买卖合同纠纷一案，设定日期2014年2月14日；（2）（2014）相执字第1987号，设定日期2014年11月17日；（3）（2015）相执字第1424号，设定日期2015年7月16日；（4）（2014）相商初字第0427号，即苏州银行股份有限公司渭塘支行诉倪金泉、杨备英、杨倪中借款合同纠纷一案，续封记录为（2014）相执字第1581号，即苏州银行股份有限公司渭塘支行申请执行倪金泉、杨备英、杨倪中借款合同纠纷一案，设定日期2016年3月31日。以上事实，有原告提供的身份证、户籍人口信息、房屋买卖合同书、本院（2014）相民初字第291号民事判决书、苏州市中级人民法院（2015）苏中民终字第00971号民事裁定书，第三人提供的本院（2014）相商初字第0427号民事判决书及本院调取的不动产登记查询记录与庭审笔录等证据证实，本院予以确认。审理中，原告明确诉讼请求为：要求两被告将苏州市相城区（包含阁楼、车库15）过户至两原告名下，并表示两原告愿意代两被告偿还所欠第三人涉案房屋上的抵押借款40万元以涤除涉案房屋的抵押权，对原告为两被告涤除抵押权的款项数额不要求在本案中一并处理，由其另案向两被告进行追偿，另自原承担过户费用。原告方另表示双方约定尾款2万元在过户后支付，故待房屋过户以后，原告会在代偿款里一并跟被告方结算。第三人表示，如果原告方能替两被告代偿完涉案房屋上的抵押贷款40万元，我方愿意配合原告方涤除涉案房屋上的抵押权。原告已经在我行签订了承诺书，同意代两被告偿还涉案房屋上的抵押贷款40万元。2019年12月31日，原告陈建安、唐秀余将40万元提存至本院账户。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院根据查明的事实作出的已生效的（2014）相民初字第291号民事判决书已判决原告陈建安、唐秀余与被告倪金泉、杨备英于2006年3月4日签订的《房屋买卖合同书》合法有效。但因涉案房屋存在抵押权，故对原告陈建安、唐秀余要求被告倪金泉、杨备英协助将该房屋所有权过户至原告方名下的义务未予支持。现原告陈建安、唐秀余同意代为涤除涉案房屋上的抵押借款，且已经将40万元汇至本院账户，第三人苏州银行股份有限公司渭塘支行也表示予以接受，涉案房屋上的查封也均已到期自动解封。故原、被告之间的《房屋买卖合同书》具备继续履行的条件，据此，对原告要求两被告将涉案房屋过户至其二人名下的诉讼请求，本院予以支持。对于原告按照第三人苏州银行股份有限公司渭塘支行确定的他项权数额代为涤除抵押权，上述款项原告可在履行完毕支付义务后向两被告进行追偿。原告尚应支付两被告的剩余购房款2万元，由原、被告之间另行结算，本案中不予理涉。两被告经本院合法传唤后无正当理由未到庭，视为其自行放弃答辩、质证等诉权，应承担对其不利的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律的规定，判决如下：一、原告陈建安、唐秀余与被告倪金泉、杨备英签订的《房屋买卖合同书》继续履行。二、原告陈建安、唐秀余于本判决生效之日起十日内代被告倪金泉、杨备英涤除坐落于相城区元和镇湖沁花园1幢403室房屋（含阁楼及车库15）上的抵押权（包含贷款本金及利息，以40万元为限）。原告陈建安、唐秀余履行完毕该付款义务后，可向被告倪金泉、杨备英追偿。三、被告倪金泉、杨备英于涤除前述第二项银行抵押权后十日内协助原告陈建安、唐秀余将坐落于相城区元和镇湖沁花园1幢403室房屋（含阁楼及车库15）的不动产权权属转移登记至原告陈建安、唐秀余名下，过户费用由原告陈建安、唐秀余承担。本案案件受理费人民币80元、公告费人民币600元，合计人民币680元，由被告倪金泉、被告杨备英负担（此款两原告已自愿垫付，不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内支付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 琳人民陪审员  周忠浩人民陪审员  冯建林二〇一九年十二月三十一日书 记 员  林晓华