辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终3084号上诉人（原审原告、执行案外人）：李丽江，男，1972年9月27日出生，汉族，个体业主，住凌源市。委托诉讼代理人：朱虹，辽宁德滋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：于成财（又名于成才），男，1960年1月29日出生，汉族，农民，住凌源市。被上诉人（原审被告、被执行人）：郭彩贺，男，1979年10月13日出生，汉族，无业，住凌源市（现于辽宁省凌源第四监狱服刑）。上诉人李丽江因与被上诉人于成财、郭彩贺案外人执行异议之诉一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李丽江及其委托诉讼代理人朱虹，被上诉人于成财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李丽江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除对凌源市三十家子镇信合小区E座1号门市房（以下简称案涉房屋）的查封，终止执行该房屋或将本案发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：凌源市鑫达房地产有限公司（以下简称鑫达公司）给上诉人出具的“关于信合小区E座1号门市房的处理意见书”（以下简称处理意见书）注明，该房由上诉人使用，并可合法经营业务，如此房有其他另议，由第三方出资10万元，并附带年利息2分作为赔偿金，如此房在三年内没有异议及其他纠纷，该房按市价折合给上诉人。自此该房一直由上诉人使用至今，已超过三年，期间没有任何人对此提出主张和异议，故上诉人才是该房的合法使用人及买房人。鑫达公司出具的处理意见书具有所有权处分的性质，该房不是郭彩贺的个人财产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人已经支付房款。并实际占有使用至今。郭彩贺认可当时签订该房的处理意见书时三方均在场，是经过其同意的。况且于成财不能证明诉争门市房是郭彩贺的合法财产，只凭一张只交部分房款的收款收据，不能证明郭彩贺对诉争门市房具有所有权。被上诉人于成财辩称，服从一审判决。李丽江向一审法院起诉请求：1、请求撤销（2018）辽1382执异1098号执行裁定，解除对凌案涉房屋的查封，终止执行该房屋；2、一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月10日，郭彩贺以需要用钱为由，向于成财借款130,000元，同时出具借据一份，约定每月利息13,000元。于成财诉至该院。该院于2018年3月22日作出（2018）辽1382民初231号民事判决，判决郭彩贺于本判决生效后十日内偿还于成财借款130,000元，并自2014年10月31日起按年利率12%计算借款利息至借款还清之日止。于成财申请法院执行，该院于2018年9月11日作出（2018）辽1382执1098号执行裁定，查封郭彩贺所有的位于案涉房屋（面积46㎡）。李丽江对该院执行案涉房屋提出异议，该院于2019年4月23日作出（2019）辽1382执异13号执行裁定，驳回李丽江的异议请求。李丽江不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。经查明，郭彩贺原系鑫达公司职员，因鑫达公司欠付其工资款，鑫达公司将其建设的案涉房屋抵顶给郭彩贺所有。2012年李丽江与郭彩贺口头约定，李丽江租赁郭彩贺所有的案涉房屋，经营干洗店生意至今。2014年12月12日，郭彩贺以借钱还债为由向李丽江借款100,000元，同日，鑫达公司出具处理意见书，内容为：“现将三十家子镇信合小区E座1号门市房的房屋使用权暂归三十家子镇白由房村民李丽江所有，并可合法的经营业务。如此房有其他另议由第三方出款人民币100,000元，并附带年息2分为补偿金。如此房在三年内没有异议及其他纠纷，其房按市价可折合给本人，终将按市场的最高价格出售”。自鑫达公司出具上述处理意见书至今，李丽江未找郭彩贺和鑫达公司要求签订房屋转让合同，转让房屋所有权。一审法院认为，郭彩贺以鑫达公司用其所有的案涉房屋抵顶工资款的方式，取得该房屋的所有权，如该房屋所有权发生变更，应当有房屋所有权变更手续。鑫达公司为李丽江出处理意见书不足以证明其取得该房屋所有权。该处理意见书并非房屋所有权人郭彩贺出具，鑫达公司在未得到郭彩贺授权的情况下，无权对郭彩贺所有的房屋做出处分。退一步讲，即使鑫达公司受郭彩贺授权或对争议房屋有处分权的条件下出具该份处理意见书，处理意见书载明的内容亦不能证明李丽江已取得房屋所有权，只说明在相关条件成就时才能取得房屋所有权，李丽江与郭彩贺未因该房屋所有权变更订立房屋买卖合同，鑫达公司也未再次为李丽江出具取得该房屋所有权的相关手续，故该房屋所有权未发生变更。李丽江与郭彩贺形成的基础法律关系是民间借贷关系，如双方需要变更房屋所有权，需另行订立房屋买卖合同，对房屋价款、面积、单价等合同相关事项做出约定，并办理相关房屋所有权变更手续，故李丽江提供的证据不足以证明其是本案诉争房屋的所有权人。李丽江现虽占有诉争房屋，是基于房屋租赁关系占有使用该房屋，非因享有所有权而占有该房屋，故李丽江不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回李丽江的诉讼请求。案件受理费2,300元，由李丽江负担。本院二审期间，当事人未提供新的证据，一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题在于，李丽江对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。一、关于李丽江对涉案房屋是否享有所有权。所有权是物权的一种，对于不动产物权的取得，房屋抵帐协议的成立和有效仅仅意味着债权人对债务人的债权请求权，如欲取得具有排他的物权，应当履行法定的公示方式。也就是说，无论郭彩贺还是李丽江要将取得的案涉房屋按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，依前述法律规定，除法律另有规定的情形外，不动产所有权的继受取得，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的不动产物权。本案中，案涉房屋登记在鑫达公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，李丽江、郭彩贺均不享有所有权。二、李丽江对涉案房屋是否享有物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合上述情形其物权期待权尚且排除执行，案涉房屋并未登记在被执行人郭彩贺名下，且李丽江具备上述四个要件，其物权期待权亦应排除执行。首先，在法院查封之前已签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。从形式上看处理意见书是鑫达公司单方出具，但其实际是郭彩贺与李丽江协商一致，并经鑫达公司同意，对案涉房屋所有权变动的意思表示。其次，李丽江在法院查封之前已经占有案涉房屋。李丽江自2012年基于租赁关系占有使用案涉房屋，但自处理意见书达成之日起，其因受让的意思表示占有案涉房屋。第三，李丽江已履行支付全部价款义务。通过处理意见书可以证明，双方约定案涉房屋暂定价格10万元，三年后按照市场价格抵偿借款，但因未最终结算，房屋实际价款尚未确定。最后，物权没有变更登记的原因不可归责于李丽江，因郭彩贺在监狱服刑，案涉房屋未能办理过户登记，李丽江不存在过错。法律之所以对案外人的执行标的物之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护案外人的物权期待权。但是，如果本案案涉房屋价款结算确定后，李丽江的10万元借款不足以支付房款，剩余价款应交付法院执行。综上所述，上诉人李丽江的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2019）辽1382民初2569号民事判决；二、不得执行凌源市三十家子镇信合小区E座1号门市房。一审案件受理费2,300元；二审案件受理费2,300元，合计4,600元，由被上诉人于成财负担。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  路 飞审判员  华政通二〇一九年十二月二十六日书记员  郭立明