北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初12032号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。统一社会信用代码：91110107747544508R。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：冯宇澄，男，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。委托诉讼代理人：张栋，男，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。被告：宋晓光，男，1985年2月23日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司与被告宋晓光物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张栋，被告宋晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年5月22日至2019年5月21日拖欠的物业费4453.64元；2.判令被告向原告支付违约金（自2017年6月1日起至物业费实际支付之日止，按照欠缴物业费总额每日万分之三的标准计算，暂计算至2019年3月31日共650.01元）；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系北京市平谷区××小区的物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。被告系××花园×号楼×单元××室房屋所有权人，房屋总面积115.98平方米，房屋用途为住宅。2017年5月19日，原告与北京市平谷区××小区业主委员会签订了《北京市物业服务合同》，双方约定，物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积和收费标准缴纳，其中商业物业服务收费标准为2元/平方米/月，高层住宅物业服务收费标准1.6元/平方米/月，多层住宅物业服务收费标准0.9元/平方米/月；合同期内业主按年交纳物业服务费，第一年度（自2017年5月22日至2018年5月21日）的物业费应在2017年9-10月交纳，第二年度（自2018年5月22日至2019年5月21日）的物业费应在2018年9-10月交纳；业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应以逾期未交物业服务费总额为基数，按每日万分之三的标准支付违约金。物业服务合同签订后，原告按照物业服务合同的约定提供了各项物业服务，但被告未按合同约定缴纳2017年5月22日至2019年5月21日二个年度的物业费总计4453.64元及自2017年6月1日至2019年3月31日的违约金650.01元。原告多次催要未果，故诉至法院。被告辩称，我是业主，认可房屋建筑面积。我确实没有交诉状列明期间的物业费，因为我居住楼房的电梯经常坏，老人上不去楼，我妻子怀孕了也不能在涉案楼房居住。我和我的父亲都被电梯困住过，我向物业反映问题以后，也没有什么改进，今年6、7月份我还被电梯困住了，当时给物业打电话，物业十五分钟后才到。我们楼房的门禁也形同虚设，经常开着。楼房顶层属于公摊面积，但是被顶层的业主占用，顶层的业主与物业达成协议，占用了顶层，还接通了水电燃气。我的车停在小区被刮蹭了，但是物业没有监控，我去查监控发现监控电脑没有开，最近半个月小区的监控都没开。我们居住楼房的灭火器有的缺失，有的已经失效了。消防问题在失火以后才有所改善。自行车没有停放的位置。楼道有垃圾，装修垃圾没有及时清理，小区物业环境差。在原告入驻小区后，就是增加了保安，其他的物业服务没有享受到。我的杯子在楼道里丢失，如果楼道有监控就能够报警处理，但是楼道没有监控，就不了了之。我认为我没有享受什么物业服务，只同意交纳保安和卫生费，一年交纳800元，原告主张的物业费过高。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，原告（乙方）与北京市平谷区××小区业主委员会（甲方）签订了《北京市物业服务合同》，该合同约定了物业项目基本情况、物业服务事项、标准及有关约定、物业服务收费、权利与义务、合同终止、违约责任等方面内容。其中约定，物业服务期限为3年，自2017年5月22日至2020年5月21日；物业服务主要内容包括物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，共有绿地、景观的养护和管理，清洁卫生服务，协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等；物业费由业主按照其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅收费标准0.9元/平方米/月，高层住宅收费标准1.6元/平方米/月，商业收费标准2元/平方米/月；业主按年交纳物业费，于2017年9月至当年10月交纳第一年度的物业费；业主未能按时足额缴纳物业费，应当按逾期未交物业费总额每日万分之三的标准向乙方支付违约金。原告称对于被告提出的电梯老化问题确实存在，但是只要电梯一坏就立刻维修。原告已经向居委会、业委会提交手续准备启动公共维修基金对电梯进行大修或者更换。对于门禁问题，原告称在其公司入驻之前门禁就是坏的，入住后原告公司修复了门禁。因为有些业主认为门禁不方便长期开着，巡逻保安即便关了门禁，业主也会开。关于监控问题，小区有摄像头19个，但是设备老化，一下雨可能会造成短路，需要动用公共维修基金维修，且监控也不是物业公司建设的，是开发商建设的，监控也不能原告公司想装就能安装的。原告称灭火器每年都检，高层楼房每层放置两个灭火器，如果有丢失，会及时补放，目前消防已经维修完毕，等待验收。对于被告提出的车棚问题，不是原告公司能够决定建设的，小区的公摊是业主共有的，有的业主不同意建车棚，政府和建委也探查了，张贴了公告，如果没有反对意见，可能在今年12月就能施工建车棚。关于顶层出租问题，原告公司没有将顶层出租给业主，可能是开发生和前期物业出租的，他们之间有协议，对此问题，城管和消防部门也来调查过，但是没有定方案是否进行清退。原告称其为进行各项物业服务，与北京金剑卫士保安服务有限公司签订了《××秩序维护服务委托合同》、与北京信承保洁服务有限公司第一分公司签订了《保洁服务委托合同》、与北京京谷京环环境服务有限公司签订了《垃圾托运协议书》、与北京北迅电梯公司签订了《电梯维保委托服务合同》。2017至2019年度，原告已为被告所在小区提供物业服务，但被告未依合同约定交纳2017年5月22日至2019年5月21日的物业费4453.64元，故原告诉至本院。被告持辩称意见不同意原告的诉讼请求。在同小区其他物业服务合同纠纷案件的审理中，本院曾进行现场勘查，经现场勘查××小区整体卫生状况良好；正在建设消防设施；门禁能正常使用；小区没有自行车棚；非机动车停放有些混乱，汽车停放相对有序；绿地有部分杂草；现场看见工作人员正在浇水绿化；地面有部分裂纹；电梯使用正常；电梯有部分广告。本院认为，原告与北京市平谷区××小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，本院予以确认。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告应按合同约定提供物业服务，被告亦应按合同约定及时交纳物业费。原告入驻被告所在小区后，在安保、卫生、绿化、消防配备、电梯维护等方面切实开展了物业服务。被告提出的辩解意见亦不足以作为其不交或少交物业费的理由，故对原告要求被告交纳2017至2019年度物业费的诉讼请求，本院予以支持。但考虑到原告的物业服务还需进一步改进，故对原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，共建和谐幸福小区是物业与业主的共同责任，物业不积极履行服务义务或业主不配合物业管理、不交纳物业费，将造成物业与业主关系紧张、物业运营成本难收回，物业服务质量下降、小区生活品质降低的恶性循环，最终损害物业与业主的利益。因此，为切实提高小区生活品质，物业与业主应本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，应及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商而非拒交物业费的方式解决问题。对于业主提出的问题，物业应耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见建议，物业应虚心接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告宋晓光于本判决生效后十日内向原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司交纳2017年5月22日至2019年5月21日的物业费4453.64元；二、驳回原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告宋晓光负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  董小明二〇一九年十二月十日书记员  史磊鑫