西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初7120号原告：张威威，男，1986年11月18日出生，汉族，住西安市莲湖区楼。委托诉讼代理人：高晓霞，陕西再创律师事务所律师。原告：张杰，女，1989年5月10出生，汉族，住西安市莲湖区楼。委托诉讼代理人：高晓霞，陕西再创律师事务所律师。被告：徐諝彬，女，1979年1月6日出生，汉族，住西安市阎良区。原告张威威、张杰与被告徐諝彬租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张威威、张杰及其共同委托诉讼代理人高晓霞到庭参加诉讼，被告徐諝彬经合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张威威、张杰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的租赁合同于2019年3月17日解除；2、判令被告支付原告2018年8月16日至2019年3月17日期间租金109600元，物业、水电等费用39876.43元；3、判令被告支付原告滞纳金43713元（按24%利率暂计算至2019年7月18日，实际主张至给付之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第3项诉讼请求为滞纳金30443.48元（按24%利率暂计算至2019年7月18日，实际主张至给付之日止）。事实与理由：原、被告于2018年8月16日签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于西安市莲湖区XX路XX苑XX号楼XX房XX号房屋经营串串，每套房第一年月租金13400元，逐年上浮，按年支付，物业及水电等费用由被告承担。被告承租后始终未按约定支付租金，也未交纳物业、水、电等费用。2018年11月，被告在未告知原告的情况下直接搬离承租房屋，此后便不接原告电话，致使原告无法联系。被告至今仍拖欠原告大量租金和物业水电费，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告徐諝彬未作答辩。原告张威威、张杰围绕诉讼请求依法提交了证据。被告徐諝彬经本院邮寄送达起诉状副本及开庭传票、未到庭参加诉讼，视为对其质证等诉讼权利的放弃。对于原告提交证据，本院予以认定并在卷佐证。结合以上证据本院认定事实如下：2018年8月16日，原告张威威（甲方）与被告徐諝彬（乙方）签订《商铺租赁合同》两份，其中一份是张威威代原告张杰所签，约定二原告将其所有位于西安市莲湖区XX路XX苑XX号楼XX号商铺租给被告用于经营串串，两商铺建筑面积均为134.22平方米，租期自2017年10月15日至2022年10月15日，每套商铺的月租金总额为：第一年月租金为13400元；第二年月租金为13400元；从第三年起，每年租金上浮7%，第三年月租金为14338元；第四年月租金为15342元；第五年月租金为16416元。租金按年计算，乙方须于本合同签订后7日内以现金或银行转账方式将当年度租金一次性支付至甲方指定的如下账户。双方签订本合同当日，乙方需以转账或现金形式支付两个月租金，总额合计27000元作为保证金。乙方逾期缴纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金并且追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。两份合同中的租赁期限有涂改，原告陈述是因为最初两份租赁合同系原告与原承租人黄乐、石晓娟、苏福喜所签，在租期内三人将房屋转租给被告，所以对原合同租期部分进行涂改，被告实际租期自2018年8月16日至2022年10月15日。西安市莲湖区丰禾路鑫苑大都荟7幢1单元1层10128号房屋买受人为原告张杰，合同备案号：Y17080746；7幢1单元1层10129号房屋买受人为原告张威威，合同备案号：Y17080747。原告张威威与张杰系夫妻关系。被告徐諝彬在承租期间内支付租金共计78000元，分别为2018年8月19日支付宝转账两笔分别为10000元及30000元、8月20日支付宝转账9000元、2019年1月3日支付宝转账20000元、3月6日支付宝转账9000元。原告陈述于2018年11月份被告在未通知其情况下私自搬离承租房屋，此后便无法联系，2019年春节收假后原告将门锁重新更换，并于2019年3月18日将涉案两套房屋另行出租给他人。鑫苑科技服务集团有限公司西安分公司大都汇管理处出具涉案两套商铺的欠费情况，其中7-10128号：水费516.45元、2018年8月16日至11月30日被告搬走之前电费6964.5元、运营费16.7元、商业物业费4029.6元（每月671.6元、共计六个月）、生活垃圾处理费480.5元（每月80.59元、共计六个月），以上共计欠费12007.8元。其中7-10129号：水费225.4元、2018年8月16日至11月30日被告搬走之前电费5889元、商业物业费4029.6元、生活垃圾处理费480.5元，以上共计欠费10624.5元。两套合计欠费22632.3元。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应依约履行。原告向被告交付涉诉商铺后，被告应依约定按时支付租金，现被告未按约足额支付租金，应承担相应的违约责任。原告自述于2019年春节收假后重新更换门锁，属于自认，2019年春节放假至2月10日，故本院认定原告于2019年2月11日收回房屋，原、被告之间房屋租赁合同解除，故被告应向原告支付自2018年8月16日起至2019年2月11日期间的租金，按约定每套房屋月租金13400元计算，租金合计157226.7元（13400元÷30天×176天×2套），扣减被告已支付78000元，尚欠租金共计79226.6元。原告以其另行出租时间即2019年3月18日为限，要求被告支付下欠租金，与事实不符，本院不予支持。另原告主张在承租期内房屋产生的水、电、物业等费用由被告承担，符合法律规定，本院予以支持，上述费用经查共计22632.3元。关于原告要求滞纳金部分，合同约定每日按逾期总额的1%计算，约定过高，原告起诉时主动下调为按照年利率24%计算，该违约金标准仍旧过高，根据原告的实际损失情况，本院下调为以欠付费用为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张威威、张杰分别与被告徐諝彬于2018年8月16日签订的两份《商铺租赁合同》于2019年2月11日解除；二、被告徐諝彬在本判决生效后十日内支付原告张威威、张杰租金共计79226.6元；三、被告徐諝彬在本判决生效后十日内支付原告张威威、张杰水电、物业等费用共计22632.3元；四、被告徐諝彬在本判决生效后十日内支付原告张威威、张杰违约金（具体计算方法：以101858.9元为基数，按2019年8月20日发布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年2月11日起计算至履行完毕之日止）；五、驳回原告张威威、张杰其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4164元，由原告张威威、张杰负担1664元，由被告徐諝彬负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                 审   判  长    秦   雁                           审  判  员    高  红                       人民陪审员    张扣利  二Ｏ一九年十二月二日   书  记  员    张萌萌 1