四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初2222号 原告：梁山，男，1968年5月14日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：胡贤国，四川寸心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐瑞，四川寸心律师事务所律师。 被告：四川联盛房地产开发有限公司，住所地遂宁市开发区明月路1079号附4号。 法定代表人：刘小辉，系该公司经理。 被告：四川兆丰地产集团有限公司，住所地遂宁市船山区慈音路2号南瑞弗莱明戈10栋4层1-5号。 法定代表人：赵勇。 原告梁山与被告四川联盛房地产开发有限公司（以下简称联盛公司）、四川兆丰地产集团有限公司（以下简称兆丰公司）商品房预售纠纷一案，本院于2018年12月3日立案受理后，于2018年12月24日作出（2018）川0903民初4890号民事判决书。被告联盛公司不服该判决，向四川省遂宁市中级人民法院提起上诉，该院于2019年4月26日作出（2019）川09民终344号民事裁定书，撤销了（2018）川0903民初4890号民事判决书，发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告梁山的特别授权委托诉讼代理人胡贤国、被告联盛公司的法定代表人刘小辉到庭参加了诉讼，被告兆丰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因原告增加诉讼请求，本案又于2019年12月25日公开开庭开庭进行了审理，原告梁山的委托诉讼代理人唐瑞到庭参加了诉讼，被告联盛公司、兆丰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退还预购房屋定金800000元，并按定金罚则赔偿原告；2、被告承担本案诉讼费用等其他实现债权所发生的相关费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除与二被告签订的《认购协议》。事实与理由：2014年4月29日，原告与二被告共同签订《认购协议》，约定原告购买二被告共同开发位于遂宁市房屋，并向二被告交付定金800000元。协议签订后，由于二被告的原因导致原告无法签订商品房买卖合同，不能实现合同目的，严重损害了原告的合法权益。 被告联盛公司书面答辩称，对解除《认购协议》无异议；认购协议时间是2014年4月29日，至今4年有余，期间原告并未向被告联盛公司主张任何权利，故已超出诉讼时效；若法院认为未超过诉讼时效，被告联盛公司认为本案系商品房预约合同关系，双方签订的是认购协议，不是完整意义的商品房预售合同，更不是商品房买卖合同，协议中针对房屋面积、价值、付款时间等双方均未达成一致意见，且没有补充协议予以明确；双方签订认购协议的目的是为了将来签订商品房买卖合同，但因双方对于重要事项并未协商一致，经催告后原告也没有在合理期限支付购房款，导致购房合同未能订立，因此购房合同未订立的原因在于原告，被告联盛公司无需向原告返还定金，更不宜适用定金罚则双倍返还；对于船山区处非办在市房管局调出的单价不予认可，无关联性，若有关，原告的800000元定金就涉嫌非法吸收公众存款，应当驳回在原告的刑事案件审理完毕后再另行起诉；被告联盛公司在多次催促原告无果的情况下用该房在银行做了在建工程抵押，但并没有卖与他人，原告与被告联盛公司达成房屋的总价并支付房款，该方仍可卖与原告；原告与被告联盛公司签订认购协议后并未履行支付购房款的义务，应当视为原告自动放弃认购物业的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告兆丰公司书面答辩称，同意解除《认购协议》；原、被告双方签订《认购协议》后，针对房屋买卖合同关系至关重要的房屋面积、价值、付款时间等双方均未达成一致，且没有补充协议予以明确，经催告后原告也没有在合理期限支付购房款，导致真实的购房合同未能订立，合同无法继续履行。其他事项同意被告联盛公司的答辩意见。 根据庭审查明的情况，本院认定事实如下：2014年4月29日,原告（乙方）与被告联盛公司、兆丰公司（二公司为甲方）签订了四份《认购协议》，约定原告购买被告联盛公司、兆丰公司开发的“中央广场”项目4栋1单元1102、1103、1202、1203号房屋，四份《认购协议》中均未约定房屋面积、房屋单价、房屋总价、付款方式、商品房买卖合同具体签署时间等，均约定了“甲乙双方约定，本认购协议所确认的认购方（乙方）姓名/名称应与《商品房买卖合同》一致，乙方不能在签订本认购协议后将权利义务转让给第三方。2、甲乙双方约定，乙方在签订本协议七日内按所选择的付款方式支付房款，如乙方在约定期内未按时缴付上述款项，则视为乙方自动放弃所认购物业之权利，甲方有权没收乙方已交付的定金款项，并处理该物业而不另行通知，因此而获得的一切利益全部归甲方所有，乙方不得要求任何形式之赔偿。3、在甲乙双方签订《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力，甲方有权解除本认购协议。此时，甲方除将乙方已付款项无息返还外，不再承担其他责任。乙方应在甲方通知签署《商品房买卖合同》之日起十日内带上本协议、交款收据及有效身份证件与甲方签订合同，否则按本协议第四条第2款处理。”《认购协议》签订后，原告共计向被告交付定金800000元。2015年5月，“中央广场”项目取得预售许可证，四份《认购协议》中签订的房屋虽为4套，但因是跃层，故实际房屋为两套，房号分别为1102、1103号。2016年，“中央广场”项目因资金问题，办理了在建工程抵押，包含本案房屋。2018年11月，被告联盛公司向原告出具《告知函》，通知原告前往缴纳购房尾款。 “中央广场”项目4栋1102号房屋的建筑面积为217.38平方米，1103号房屋的建筑面积为223.12平方米，2015年该栋房屋的销售均价为每平方米5400元。 本院认为，原、被告签订的四份《认购协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按照合同约定履行合同义务。本案的争议焦点为：1、《认购协议》性质；2、本案是否超过诉讼时效；3、双方未签订商品房买卖合同是谁的违约行为导致的，本案是否适用定金罚则。 关于争议焦点1，原、被告签订《认购协议》时涉及的房屋尚未办理商品房预售许可，该协议系双方为了在以后签订正式商品房买卖合同继续磋商，故该协议系预约合同，本案应当定性为商品房预约合同纠纷。 关于争议焦点2，被告联盛公司在2018年11月22日，主动函告原告要求支付剩余购房款，且在庭审中自认曾多次与原告协商签订正式的《商品房买卖合同》，故本案未超过诉讼时效。 关于争议焦点3，案涉协议系为了双方将来签订商品房买卖合同而签订的，原告缴纳的共计800000元定金属于立约定金，即为了保证将来签订商品房买卖合同而支付的保证金，《认购协议》中仅约定了房号，对于房屋单价、面积、付款方式及商品房买卖合同签署时间等直接影响到双方权利义务的重要条款均未进行明确约定，特别是房屋单价、面积等需在签订商品房买卖合同时协商一致达成，原、被告双方均有对商品房买卖合同的签订进行承诺、拒绝、要求修改的权利。本案中，《认购协议》仅约定了原告应在二被告通知签署《商品房买卖合同》之日起十日内与原告签订商品房买卖合同，但并未约定具体的通知时间或约定符合通知的条件，故二被告就通知义务上并无违约行为。现本案中案涉房屋已符合签订商品房买卖合同的条件，双方一直未对房屋单价协商一致，本案中原告认为在签订《认购协议》时双方约定的是按预售时（即2015年）的市场价格确定房屋单价，被告联盛公司认为应当系房屋办理预售许可后双方再行协商单价，但均未提供证据证明，本院均不予采信，《认购协议》中未约定房屋单价，现符合商品房买卖合同签订条件情形下双方无法对房屋单价协商一致，不可归责于任何一方当事人，双方均无违约行为。对于二被告将案涉房屋进行抵押的情形，抵押并非是不可逆行为，可涤除，并不影响双方对于签订正式商品房买卖合同进行协商，故二被告就此亦不存在违约行为。综上，原告要求二被告双倍返还定金亦无依据，本院不予支持，双方已确实无法再行协商一致签订商品房买卖合同，原告要求解除《认购协议》，二被告亦无异议，本院予以支持，对于800000元定金，应当由二被告向原告返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告梁山与被告四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司于2014年4月29日签订的四份《认购协议》（编号：0000874、0000875、0000876、0009697）； 二、被告四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告梁山返还定金人民币800000元； 三、驳回原告梁山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费为人民币19200元，由原告梁山负担7400元，由四川联盛房地产开发有限公司、四川兆丰地产集团有限公司负担11800元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈嘉龄 人民陪审员  唐振凤 人民陪审员  郭 燕 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  徐梦蕊