重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3778号 原告：重庆其士富居物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区鱼胡路21号26-2，统一社会信用代码91500113592274936X。 法定代表人：杨新新，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘殿玲，上海市海华永泰(重庆)律师事务所律师。 被告：汪兴树，女，1972年3月4日出生，苗族，居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：叶友宪（系汪兴树丈夫），1972年10月9日出生，苗族，居民，住重庆市武隆区。 原告重庆其士富居物业管理有限公司（以下简称其士富居公司）与被告汪兴树物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告其士富居公司的委托诉讼代理人刘殿玲、被告汪兴树的委托诉讼代理人叶友宪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告其士富居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费5953.68元；2.判令被告向原告支付违约金（以所欠物业服务费5953.68元为基数，自2019年7月1日起至付清之日止按每日万分之五计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。法庭审理中,原告其士富居公司以其已于2019年12月10日从XXXX小区撤场为由，将其主张的欠费时段变更为2016年9月14日至2019年12月10日，并将其主张的物业服务费金额变更为3896.07元。事实和理由：2012年4月27日，原告与重庆市万恒实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为XXXX小区提供前期物业服务，物业服务费为住宅1.2元/月·平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行交纳义务。此外合同还约定业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之五的标准支付违约金。被告系XXXX小区X-XX-X号房屋的业主或物业使用人，其自2016年9月14日起至2020年9月13日止未交纳物业服务费，经原告多次催收仍未交纳，其行为已经构成违约，严重损害原告的合法权益及其他业主利益。因此，原告向法院提出前述诉讼请求。 被告汪兴树辩称，购房合同上的建筑面积与原告主张的有出入，并且被告是从2017年10月起欠交物业费的，对原告主张的欠费时段有异议。物业费应该计算到2019年12月中旬新的物业公司进场为止。原告按1.2元/平方米的标准收取物业服务费，但其提供的物业服务达不到合同约定的要求，只能按三折收取物业服务费。被告未交费的原因在于原告自身，故被告不应支付违约金。 经审理查明，“XXXX”小区系由重庆市万恒实业有限公司开发建设的住宅物业小区。2012年4月27日，重庆市万恒实业有限公司与原告其士富居公司签订《前期物业服务合同》，委托原告其士富居公司对XXXX物业小区进行前期物业服务，合同约定：“……第五条、本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：……双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1.2元/月·平方米……第七条、业主应于交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用或物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行交纳义务。……第二十八条、甲方（指重庆市万恒实业有限公司）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金……”该合同签订后，原告其士富居公司开始向XXXX物业小区提供物业服务。 被告汪兴树系XXXX物业小区的业主，于2016年9月14日办理接房手续，其物业的建筑面积为83.49㎡。2019年12月1日，原告其士富居公司向被告发出《催费通知单（客户联）》，载明：“截止到11月份您累计拖欠的物业费已达24个月，请您接到通知2日内到7号楼物业办公室缴纳……”被告汪兴树收到书面催收通知后仍未支付欠费。2019年10月23日，原告向本院起诉，请求判令被告向其支付2016年9月14日至2019年12月10日期间的物业服务费3896.07元及违约金，违约金以所欠物业服务费3896.07元为基数，自2019年9月13日起至付清之日止按每日万分之五计算。 上述法律事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的《前期物业服务合同》《接房流程交接表》《不动产登记申请审批表》、邮政快递详情单、邮政快递投递详情查询表、律师函、照片，被告提交的《催费通知单（客户联）》、（2018）渝0156民初5042号民事判决书等证据在案佐证，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。被告举示的照片，因证据来源不明，真实性、合法性均无法确认，故本院不予采信。 本院认为，重庆市万恒实业有限公司开发建设了XXXX住宅小区，其与原告其士富居公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对该小区的所有业主均具有约束力。原告其士富居公司为案涉住宅小区提供了物业服务，被告汪兴树作为该小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。《前期物业服务合同》中约定，物业服务费应按年支付，接房之日支付首年物业服务费，从第二年起应于每年对应日前五日内支付次年物业服务费，即被告汪兴树应于2016年9月14日支付2016年9月14日至2017年9月13日的物业服务费，于2017年9月9日前支付2017年9月14日至2018年9月13日的物业服务费，于2018年9月9日前支付2018年9月14日至2019年9月13日的物业服务费，于2019年9月9日前支付2019年9月14日至2020年9月13日的物业服务费。原告主张被告汪兴树自2016年9月14日起欠交物业服务费，虽被告汪兴树未能举示交费凭证，但其举示的《催费通知单（客户联）》明确记载，原告其士富居公司确认被告汪兴树截至2019年11月共计欠费24个月，因此，本院对原告诉称的事实不予采信。结合《催费通知单（客户联）》的内容及原告提供物业服务的实际情况，本院认为，被告汪兴树的欠费时段应确认为2017年12月1日至2019年12月10日，合计24个月零10天。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，经原告其士富居公司催收后被告汪兴树仍未支付欠交的物业服务费，其行为已构成违约，应当承担继续履行付款义务的违约责任。被告汪兴树提供照片拟证明原告未能提供与其收费标准相对应的物业服务，但被告并未合理解释这些证据的来源及形成时间，且这些证据均不足以证明原告在合同期间内提供的物业服务不符合约定，故本院对被告主张降低物业服务费的辩称理由不予采信。物业服务费应以合同约定的1.2元/㎡的标准按案涉物业的建筑面积进行计算，被告汪兴树每月应支付的物业服务费为100.19元（1.2元/㎡×83.49㎡）。经计算，2017年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费为2404.56元（100.19元/月×24月），2019年12月1日至2019年12月10日期间的物业服务费为32.30元（100.19元÷31天×10天），合计为2436.86元。对原告其士富居公司主张2017年12月1日之前的物业服务费，因与客观事实不符，本院不予支持。 关于被告是否应当支付违约金的问题。如前所述，原告为案涉物业小区提供了物业服务，被告汪兴树未按照合同约定的期限支付物业服务费已经构成违约，原告其士富居公司主张被告支付违约金的请求，具有事实和法律依据，应予支持。被告汪兴树举示的生效判决，并不能成为其在本案中不承担违约责任的合理理由。原告其士富居公司仅主张2019年9月13日之后的违约金，系对其诉权的合法处分，符合法律规定，故汪兴树应以所欠物业服务费2436.86元为基数按每日万分之五的标准向原告其士富居公司支付2019年9月13日起至付清之日止的违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告汪兴树于本判决生效后三日内向原告重庆其士富居物业管理有限公司支付2017年12月1日至2019年12月10日期间的物业服务费2436.86元及违约金（违约金以2436.86元为基数按每日万分之五的标准，从2019年9月13日起计算至付清之日止）； 二、驳回原告重庆其士富居物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元（原告已预交），由被告汪兴树负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李林妍 二〇一九年十二月二十日 法官助理 周之平 书 记 员 黄 翠