浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3331号 上诉人（原审被告）：林德迁，男，1959年9月9日出生，汉族，住天台县。 上诉人（原审第三人）：林晓明，男，1984年10月24日出生，汉族，住天台县。 上诉人（原审第三人）：林刘江，男，1987年10月28日出生，汉族，住天台县。 上诉人（原审第三人）：林晓亮，男，1986年4月1日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余绍梯，男，1928年10月12日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：胡才厅，浙江众安律师事务所律师。 上诉人林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江因与被上诉人余绍梯房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院(2019)浙1023民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江上诉请求：依法撤销原判，依法改判被上诉人不应享有天台县人民政府始丰街道办事处与林晓亮、林刘江签订的《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目丨征收集体土地上房屋拆除协议书》中房屋安置面积221.59平方米的30%权利份额及358727,5元的房屋征收补偿款享有30%的权利份额。事实与理由：原审判决法律适用错误、程序违法。一、涉案《房屋买卖合同》是否有效的问题。1、上诉人林德迁与上诉人林晓明、林晓亮、林刘江系父子关系。从《房屋购买合同》签订的目的即“今为生活所需，欲迁往祖籍，特向村民余绍梯购买房屋”。后上诉人林晓明、林晓亮、林刘江将户口迁入天台县丽泽乡，并实际生活在。从上述事实可以证明，迁往祖籍的主体是上诉人林晓明、林晓亮、林刘江，他们才是《房屋购买合同》的真实主体，上诉人林德迁与上诉人林晓明、林晓亮、林刘江形成的是隐名代理法律关系。2、上诉人林晓明、林晓亮、林刘江在没有住房和宅基地，符合宅基地使用权的分配条件，涉案房屋的转让行为得到了集体组织的同意及认可。3、本案房屋买卖行为至双方发生纠纷已有23年之久，在此期间，均由四上诉人实际使用和管理房屋，不适用《中华人民共和国土地管理法》。结合之前的法律及相关政策和本案的事实，应认定双方签订《房屋购买合同》有效。第二、原审法院审理程序违法，导致本案判决结果错误。1、上诉人林德迁与上诉人林晓明、林晓亮、林刘江形成隐名代理法律关系。作为受托人在向被上诉人披露实际委托人时，作为原审法院应当向被上诉人释明，被上诉人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。但原审法院未就此问题作出释明，明显程序违法。2、根据被上诉人对于案由及被告的选择，原审法院在被上诉人未提诉讼请求确认合同无效的情况下，主动审查合同无效，直接判决上诉人林晓明、林晓亮、林刘江承担责任，明显错误。3、涉案房屋拆迁协议签订的相对方是上诉人林晓亮、林刘江，上诉人林晓明并非涉案房屋拆迁协议的主体，不应承担责任。天台县始丰街道办事处选择与上诉人林晓亮、林刘江作为签约主体，是认定上诉人林晓亮、林刘江系涉案迁拆房屋的所有人，如被上诉人认为该认定行为侵犯了其权利，应当先进行行政诉讼，确认《房屋拆迁协议》无效。 余绍梯答辩称，一、本案买卖合同无效。本案是农村房屋买卖，农村房屋买卖涉及到宅基地的使用权转让问题，不同经济组织成员之间宅基地使用权的转让是法律禁止的，因此房屋买卖合同无效。二、关于隐名代理的问题。合同签订时间是1996年，上诉人提出隐名代理，林德迁是代理人，但三上诉人在1996年买房的时候只有十岁左右，按照上诉人的说法，原审第三人是委托人，林德迁是代理人，三上诉人当时是无民事行为能力人，不可能成为买房子的委托人。三、房屋买卖之后，三上诉人将户口迁入到是事实，但是该事实与合同有没有效没有关系。双方的房屋买卖合同无效，至于说买了之后房子实际由谁居住，也与合同效力无关。四、上诉人要求判令第三人与办事处签订的拆迁合同协议书部分权益归原告，前提就是合同无效。请求驳回上诉、维持原判。 余绍梯向一审法院起诉请求：判令第三人与天台县人民政府始丰街道办事处签订的关于坐落在后门洋地方房屋（土地使用权证号为天台集用1995字第36508号）以及宅基地的拆迁协议书确定的安置权益的50%的权利份额归申请人所有、享受。 一审法院认定事实：原告余绍梯系天台县始丰街道村民，被告林德迁系天台县雷峰乡林家山村村民。第三人林晓明、林晓亮、林刘江系林德迁儿子，该三人户口于1998年迁入天台县丽泽乡（即现在天台县始丰街道）。1996年6月24日，原告余绍梯与被告林德迁签订《房屋购买合同》一份，合同载明“兹有天台县雷峰乡林家山村村民林德迁祖籍天台县丽泽乡六队。今为生活所需，欲迁往祖籍，特向村民余绍梯购买房屋。现将有关事项制定合同如下：一、余绍梯现有平房两间，座落在后门洋昌铅屋后，连并房屋前后宅基地共占地伍佰平方米。宅基地东面是齐中流良田一块，蒋德祥良田一块，北面是余绍合宅基地一块，西南方向毗邻水沟，四周均有田埂为界，相邻同别人均无纠纷。二、余绍梯据有的伍佰平方米宅基地连同两间平房，现一概卖给林德迁，经多方商议，价格定为叁万玖千元整。三、余绍梯购买昌广屋后道路一条，连同原有小路下现宽壹米柒拾公分，现将购买的道路一并卖给林德迁。道路相邻之处同别人均无任何纠纷。四、本合同签订由余绍甲、余继法为公证人。本合同一式四份，余绍梯、林德迁、余绍甲、余继法各执一份为凭，今后各人均不得反悔。本合同自签订之日起生效。一九九六年六月二十四日”。因涉案房屋被纳入政府拆迁范围，2018年6月12日，第三人林晓亮、林刘江与天台县人民政府始丰街道办事处签订房屋拆除协议一份，该协议确定上述房屋的拆迁安置权益如下“乙方可置换安置房的面积按被征收房屋合法建筑占地面积的三倍标准，确定为211.59㎡，具体面积以安置房挑选后的测绘公司测绘面积为准。1.甲方应付给乙方合法建筑评估价131881元，其他建筑自拆清理费79852元，附属物补偿费（含评估装修价）124802元，合法建筑占地补助费211590元。其他用地补偿费81197元。合计629322元，待安置房交付时一并结算。2.房屋征收奖励费：乙方房屋腾空完毕，并经甲方验收合格后，甲方应支付给乙方奖励费229223元，奖励费在安置房屋交付时一并结算。3.临时安置费（过渡费）30469元，搬家补助费4232元，待房屋腾空，交付甲方验收合格后由甲方支付。”。现涉案房屋已被拆除。 一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，原告余绍梯与被告林德迁并非同一集体经济组织成员，故本案原、被告签订《房屋购买合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述法律规定，原告余绍梯应返还39000元房屋转让款，林德迁应返还案涉房屋。因案涉房屋已被拆迁，相关价值已转化为拆迁安置权益，故拆迁安置权益的享有人林晓亮、林晓明、林刘江应返还根据案涉房屋取得的拆迁安置权益。现根据《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目征收集体土地上房屋拆除协议书》及本案《房屋购买合同》，该院认为原告余绍梯可对讼争房屋拆迁安置权益中包括安置面积共计211.59平方米的安置房和358727.5元的房屋征收补偿款包含合法建筑评估价131881元的一半即65940.5元（讼争房屋交付时为二间一层，征收时为二间二层，综合考虑两层房屋的建筑成本、分层面积及因房屋已拆除无法分层评估价值的事实，酌定房屋一层价值为合法建筑评估价的一半）、合法建筑占地补助费211590元、其他用地补偿费81197元主张相应权利，另拆迁协议中的其他建筑自拆清理费79852元、附属物补偿费（装修评估费）124802元、房屋征收奖励费229223元、临时安置费（过渡费）30469元、搬家补助费4232元应认定为是对拆迁前房屋实际使用人的补偿，应当归拆迁前房屋的实际使用人林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江所有，无须返还余绍梯。双方应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转却进行交易，双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。考虑到讼争房屋转让已长达二十多年，原告主张合同无效，明显有悖诚实信用原则，被告亦不能从自己的过错行为中获益，故原告应当对合同无效承担主要责任。被告根据农村习俗签订《房屋购买合同》，邀请村民数人作为中间人，居住使用案涉房屋长达二十多年，现因合同无效而产生的信赖利益损失，理应由作为主要过错方的余绍梯给予相应赔偿。该院综合考虑林晓亮、林晓明、林刘江因拆迁所获利益，以及被告因房屋现值和原房屋买卖价格的差异所造成的损失，酌情确定余绍梯对211.59平方米的安置房和358727.5元的房屋征收补偿款享有30%的权利份额。据此，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国和合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释第九十条》之规定，判决如下：一、余绍梯对2018年6月12日天台县人民政府始丰街道办事处与林晓亮、林刘江签订的《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中房屋安置面积221.59平方米享有30%的权利份额；二、余绍梯对2018年6月12日天台县人民政府始丰街道办事处与林晓亮、林刘江签订的《天台县始丰街道唐兴大道玉湖区块二改造项目、玉湖三期项目征收集体土地上房屋拆除协-7议书》中358727.5元的房屋征收补偿款享有30%的权利份额，余绍梯返还林德迁39000元购房款，相互折抵后林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江在本判决书生效之日起十日内支付余绍梯68618.25元；三、驳回原告余绍梯的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告余绍梯负担3520元，由被告林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江负担5280元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案房屋买卖合同是否有效。二、房屋的买受人是林德迁还是其他三个上诉人。三、林晓明是否应该承担相应责任。具体分析如下：针对第一个和第二个争议焦点，涉案《房屋购买合同》明确载明，房屋买方为林德迁。结合林德迁祖籍为，可以认定合同“今为生活所需，欲迁往祖籍”的主体为林德迁。林德迁在一审中亦主张其为房屋买方，却在二审中变更其主张，林晓明、林晓亮、林刘江的主张与事实相悖，本院不予采信。另本案买卖关系发生时，三上诉人林晓明、林晓亮、林刘江均系无民事行为能力人，亦无经济能力订立本案房屋买卖合同，故林晓明、林晓亮、林刘江关于隐名代理购买房屋的主张不能成立。林德迁并非涉案房屋村集体组织经济成员，依法不能购买非同一集体经济组织成员的宅基地，故原审认定涉案《房屋购买合同》无效并无不当。上诉人诉讼请求的前提是合同无效，一审法院对合同效力进行审查并无不当。针对第三个争议焦点，林晓明系被拆迁房屋的家庭成员和被征收人，是房屋拆迁利益的直接利害关系人。虽然林晓明在房屋拆除协议书上没有签名，但其未对房屋拆除协议书上林晓亮、林刘江的代表签字行为提出异议，也未向政府拆迁部门和一审法院表明其放弃拆迁相关权益，故林晓明享有拆迁安置权益，属于本案适格当事人。综上所述，林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人林德迁、林晓明、林晓亮、林刘江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 阮丹军 审 判 员 王安安 审 判 员 胡精华 二〇一九年十二月三十日 代书记员 应一娇 -10- -9-