北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初5035号原告：李敏，女，1983年5月9日出生，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：赵学建（李敏之夫），住河北省张家口市赤城县。被告：北京春杰种植专业合作社，住所北京市延庆区延庆镇广积屯三街4号。法定代表人：刘广岐，理事长。被告：刘强，男，1979年10月8日出生，住江苏省邳州市。被告：刘广岐，男，1972年11月19日出生，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：于良，北京华秀律师事务所律师。被告：池杰，男，1967年8月29日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。原告李敏与被告北京春杰种植专业合作社（以下简称春杰合作社）、刘强、刘广岐、池杰租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李敏及其委托诉讼代理人赵学建，春杰合作社及刘强、刘广岐的委托诉讼代理人于良，池杰及其委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敏向本院提出诉讼请求：1.要求解除2016年10月14日李敏与春杰合作社签订的《阳光温室大棚租赁合同》；2.四被告连带返还租金15.8万元。事实与理由：2016年10月14日，李敏和春杰合作社签订了《阳光温室大棚租赁合同》，合同约定李敏租赁位于北京市延庆区××镇××村××院内××区××号阳光温室大棚及配套设施，面积为420平方米，租赁期为30年。2017年5月27日××镇政府将春杰合作社院内所有大棚进行拆除，致使租赁合同不能继续履行，故李敏提起诉讼。春杰合作社辩称，不同意李敏的诉讼请求，春杰合作社不应承担退还租赁费的义务。李敏与春杰合作社签订的租赁合同系双方真实意愿，并不违反法律规定，并且春杰合作社已将大棚交付给李敏，已经履行完毕相应的合同义务。涉案大棚被强行拆除，系××镇人民政府违法强拆所为，春杰合作社无任何过错和违约行为，李敏应当通过行政诉讼确认行政行为违法，同时提起行政赔偿。刘强辩称，不同意李敏的诉讼请求，刘强不应当承担责任。刘强并非春杰合作社的成员，只是该大棚项目的实际投资人，春杰合作社在广积屯村承租的377亩大棚均属合法建筑，因为大棚被强拆导致刘强的所有投资均未得到回报，刘强实际上也是被侵权人。另外，刘强并未利用投资管理人的资格滥用权利，侵害承租人的合法权益，李敏要求刘强承担连带责任没有事实和法律依据。刘广岐辩称，本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，原告起诉刘广岐没有法律依据。刘广岐仅为春杰合作社的法定代表人，履行的是职务行为，大棚被拆除与刘广岐个人没有联系，故刘广岐无需承担本案的赔偿责任。池杰辩称，不同意李敏的诉讼请求，李敏与春杰合作社签订租赁合同，池杰并非合同的当事人。另外，池杰已经将春杰合作社转让给刘广岐，并办理了工商登记变更手续，池杰与涉案合同没有任何法律关系，不是本案的适格被告。本院经审理认定事实如下：1.春杰合作社于2010年12月24日成立，法定代表人高志刚。成立时的成员为高志刚、常翠云、马月英、刘双再、段文卿（其中高志刚、马月英是池杰的亲戚，刘双再、常翠云是池杰的熟人），池杰为该社的实际控制人。2014年4月29日，春杰合作社与广积屯村委会签订两份租赁合同，一份涉及土地面积为177亩，另一份涉及土地面积为200亩，租期均为2014年5月1日至2027年4月30日。2015年3月19日，春杰合作社的法定代表人变更为池杰，池杰成为社员，段文卿退出社员身份。2016年10月21日，春杰合作社法定代表人由池杰更换为刘广岐，社员为刘广岐、池杰、刘双再、常翠云、马月英。2017年5月22日，池杰退出春杰合作社，**加入成为社员。池杰将春杰合作社印章交给刘广岐。2.2016年3月份，池杰经人介绍与刘强洽商转让合作社大棚事宜。4月15日，刘强指示刘广岐（乙方）与池杰（甲方）签订转让意向书。双方商定池杰将与广积屯村委会的租赁协议转让给刘广岐，价款1000万元，先付100万元定金用于清理原有租户，6月1日前给付500万元，甲方将基地交付乙方。2016年12月31日前给付另外400万元，双方再签订正式转让协议。协议签订后，春杰合作社将租赁土地园区命名为“紫薇庄园”，建设成房屋2处、钢架结构房2处（样板房）、部分硬化地面及假山鱼池等设施，建成大棚约260个，每个大棚面积约370平方米。春杰合作社陆续出租大棚约200个。3.2016年10月14日，李敏（乙方）与春杰合作社（甲方）的《阳光温室大棚租赁合同》的主要内容为：合同第一条，乙方承租的温室大棚420平方米，包括大棚一座，大棚前的空地和管护房。合同第二条规定：承租期限（有效期32年，前期先签10年，合同到期自动延长20年）。1）租赁期限为10年，自合同订立之日起至2027年4月30日止。2）上述租赁期限届满后，租赁期限自动延长20年（政府规定土地租赁合同签约不可以超过20年）。合同第三条第1项约定，甲方负责种植园的公共设施维护和维修，乙方每年支付管理费。第四条，甲方享有园区内水、电、路等公共设施、树木、房屋及大棚的所有权。第六条，大棚仅限于蔬菜、育苗、种植花卉及乙方人员日常生活、生产使用。合同第七条，乙方有下列之一，甲方有权终止合同，费用不退：擅自转租、转让；不按合同约定交纳租金及管理费且逾期60日以上。合同期内如遇拆迁、征地、改造、征占，乙方承诺无条件服从，并同意解除本合同，双方合同自动解除，乙方选择如下方式处理：合同解除，退还未使用年限剩余租金（租期按照30年计算）；地上物及经营损失补偿归甲方。李敏给付春杰合作社大棚租金15.8万元。4.春杰合作社在出租大棚时，承租人支付租金的方式主要为POS机刷卡，也有转账、现金、微信支付等。其中POS机刷卡：南京市六合区裕祥农机经营部10278930.3元，北京盛泰腾飞投资管理服务部5792250元，个体户李祥斌385000元，合计16456180.3元，扣除手续费后全部划入李祥斌账户。刘强陆续将收取的租金给付池杰约500万元。期间刘强与池杰口头约定，如有人通过池杰租赁大棚，池杰可以收取租赁费抵作大棚的转让费，池杰通过该种方式收取租赁费约177万元。以上池杰共计收取转让款约677万元。5.2016年12月22日，北京市规土委延庆分局向刘广岐作出京规划国土（延）土罚字（2016）第1013号《行政处罚决定书》，内容为：1）责令刘广岐限期拆除非法占用广积屯村23986.03平方米集体土地上大棚内建设的房屋，庄园内建设的钢架结构棚2处，房屋2处，部分水泥路面以及假山鱼池等设施，恢复土地原状。2）责令刘广岐将非法占用广积屯村的23986.03平方米集体土地退还给广积屯村委会。3）对刘广岐破坏的4714.14平方米的一般耕地处每平方米45元罚款，对刘广岐破坏的18746平方米的基本农田处每平方米54元罚款，共计罚款1224420.3元。2017年1月20日，××镇政府向刘广岐个人送达延延镇限拆字【2017】第002号限期拆除决定书，并说明刘广岐在广积屯蔬菜种植大棚园区内建设疑似“大棚房”，房屋等建筑物占地面积3464.56平方米（约5.19亩），硬化道路等占地面积11764.13平方米(约17.65亩)。限期5日内拆除上述违法建设，逾期不自行拆除，××镇政府将实施强制拆除。2017年5月27日，××镇政府组织有关部门对所有改建大棚进行强制拆除。6.2017年5月13日，公安机关以刘强涉嫌非法占用农用地立案侦查。2017年9月8日，延庆区人民检察院对刘强批准逮捕。2018年10月，本院判处刘强非法占用农用地罪，判处有期徒刑一年半（自2017年8月3日至2019年2月2日）。2019年3月13日，本院判决刘广岐在处理拆除大棚过程中犯包庇罪，判处有期徒刑六个月（即自2019年1月13日至2019年6月12日）。7.2017年6月27日，春杰合作社作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会和北京市延庆区××镇人民政府，刘广岐作为第三人参加诉讼，春杰合作社要求确认二被告强制拆除春杰合作社的行为违法；同日，刘广岐作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会，春杰合作社作为第三人参加诉讼，刘广岐要求撤销行政处罚决定书。2017年12月4日，本院在春杰合作社作为原告的行政诉讼中以春杰合作社主体不适格为由裁定驳回其起诉，在刘广岐作为原告的行政诉讼中，本院判决驳回了刘广岐的诉讼请求。二者均不服，分别上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2018年5月25日分别维持了本院的一审裁定和判决。8.本案第一次公告开庭的公告发布日期为2018年6月5日，公告期满日为2018年8月4日。9.诉讼中，承租春杰合作社大棚的部分承租人就大棚被拆除一事向延庆区人民政府进行行政复议，后因对复议结果不服于2018年11月2日向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼。2019年6月5日北京市第四中级人民法院作出（2018）京04行初1296号行政判决书，责令延庆区人民政府重新作出复议决定。延庆区人民政府不服该行政判决书，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）京行终6043号行政判决书，驳回上诉，维持原判。上述事实有当事人的陈述、《阳光温室大棚租赁合同》、收据、刘广岐、池杰、刘强、马月英、刘双再的询问笔录，中通司鉴字【2018】2号鉴定意见书、（2018）京0119刑初90号刑事判决书、（2017）京0119行初49号行政判决书、（2018）京0119行终310号行政判决书、（2019）京0119刑初35号刑事判决书、（2018）京04行初1296号行政判决书、（2019）京行终6043号行政判决书、工商登记档案、照片等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点一是涉案合同的解除问题；二是本案责任主体的认定问题；针对第一个焦点，春杰合作社与广积屯村委会签订租赁合同的租期为2014年5月1日至2027年4月30日，与李敏签订的租赁合同租期实际为30年，该期限超过了春杰合作社与广积屯村委会的租赁期限，超出部分的期限应属无效，即大棚租赁合同超出2027年4月30日之后的部分应当无效。现涉案大棚因为春杰合作社的原因已经被拆除，李敏租赁大棚的合同目的无法实现，故李敏要求解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间问题，本院以向春杰合作社公告送达起诉书副本的时间期满日为准，即2018年8月4日双方的合同已经解除。针对第二个焦点，本院作以下处理：1.鉴于涉案租赁合同部分无效，且应当予以解除，结合法律有关合同部分无效及解除后的处理原则，春杰合作社应当将收取的租金予以返还，同时考虑到李敏已经实际使用大棚，2016年10月14日至2017年5月26日大棚被拆除前期间的费用应当予以扣除，扣除的标准以李敏交纳的租金总额与30年的租赁期计算，即15.8万元÷30年÷365天×224天≈3232元，春杰合作社应当退还李敏154768元。2.刘强作为春杰合作社实际控制人，刘广岐作为刘强指定的转让意向书的受让人及主要参与者，将取得的租金收益转移到春杰合作社以外，不但违反有关财务制度，且至今大部分款项不知去向，损害了债权人的利益。《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款规定：“营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。”春杰合作社不属于有限责任公司，但属于非典型的营利法人，刘强、刘广岐损害债权人利益的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，当时的法律法规并无相关的规定，故《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款的规定本院可以参照适用，刘强、刘广岐应当对春杰合作社的上述债务承担连带清偿责任。3.池杰与刘广岐签订转让意向书后，刘强对大棚进行改造，池杰并未参与；2017年5月22日前池杰虽然掌握春杰合作社的印章，并收取部分业主租金抵作转让费，但该转让费的收取系经刘强同意，且不违反法律规定，其实际上也没有参与春杰合作社经营，故池杰对租金返还义务不承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款、第四款、第十二条、第三十一条第一款、第三十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，并参照《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款之规定，判决如下：一、李敏与北京春杰种植专业合作社于2016年10月14日签订的《阳光温室大棚租赁合同》第二条中关于租赁期限超过2027年4月30日之后的约定无效；二、确认李敏与北京春杰种植专业合作社于2016年10月14日签订的《阳光温室大棚租赁合同》于2018年8月4日解除；三、北京春杰种植专业合作社返还李敏租金154768元（于本判决生效后七日内履行）；四、刘强、刘广岐对北京春杰种植专业合作社的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回李敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由李敏负担50元（已交纳），由北京春杰种植专业合作社、刘强及刘广岐连带负担3410元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由北京春杰种植专业合作社、刘强及刘广岐连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郑永强审 判 员  赵永攀人民陪审员  李 园二〇一九年十二月三十日法官 助理  王 华书 记 员  池水源