浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3231号 上诉人（原审被告）：陈天云，男，1962年11月12日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：金聪玲，女，1967年7月28日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：陈飞跃，女，1987年12月27日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：陈梦，女，1991年6月8日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：王希星，男，1990年11月6日出生，汉族，住台州巿椒江区。 上述五上诉人共同委托诉讼代理人：张元，浙江椒联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周计友，男，1954年8月13日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：蒋建民，浙江安天律师事务所律师。 上诉人陈天云、金聪玲、陈飞跃、陈梦、王希星因与被上诉人周计友建设用地使用权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院(2019)浙1002民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金聪玲、陈天云、陈飞跃、陈梦、王希星上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、金聪玲在不需要举证证明其在被上诉人起诉前提出过异议，也没有对转让行为进行过追认，该转让行为侵犯了共有权人的利益，应属无效。2、根据双方契的约定，付款方式为在契约生效之日付2万元，余款在2003年7月1日前付清。但被上诉人支付了两笔共5万元，但并没有当日支付两万元的依据。二、一审判决适用法律错误。1、本案房屋所涉及的土地在合同签订时系农村宅基地。被上诉人并非集体组织成员，无权买卖农村宅基地，合同自始无效。2、即使本案所涉土地后来转为划拨取得，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让，因土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，故本案房屋买卖也应认定为无效。三、上诉人陈飞跃、陈梦、王希星并非本案一审适格被告。 周计友答辩称，1、不动产登记情况查询结果证明书显示，不动产权证号中“椒国用”表示是国有性质的土地。《农村私人建房用地呈报表》中的“农转用项目编号批准文号”经浙土字〔82001〕10059号批准，说明2001年经省政府批准征用为国有土地。涉案地块由政府征收集体土地后，以国有建设用地安置村民的地块，不是宅基地买卖。虽然被上诉人支付的是土地的款项，但协议明确约定房屋竣工后办理过户的，只是房屋建造的费用由被上诉人自己承担，实际买卖的是房屋。2，关于费用的支付。一审法院从证据上认定被上诉人支付了70000元，但实际上上诉人陈天云从被上诉人处拿取的款项93300元。上诉人以签协议当天支付的2万元没有收条而否认被上诉人支付该款，完全丧失了基本的诚实信用，也不符合常理。契约写明签协议付2万元，就没有必要再写收条。符合双方的认知水平。否则五上诉人不可能让被上诉人自己建造涉案的房屋的。3，上诉人陈飞跃、陈梦、王希星是建房呈报内的人员，系本案利害关系人，是本案适合的被告。 周计友向一审法院起诉请求：判令被告协助分割坐落于椒江区的产权证、并协助将坐落于椒江区洪家后高桥小区东苑51幢5号房屋的房产证过户到原告名下。 一审法院认定事实：2003年5月3日，原告与被告陈天云签订一份《契》。契主要记载、立卖断契陈天云携妻金照玲与全家人反复商议，一致同意将拆迁安置地基一间坐落高桥小区第七座东头第二间，东陈天云本人界，南路界，西陈小云界，北路界，出卖给周计友造房。双方议定价格为69800元，付款方式在契约生效之日买方付卖方定金20000元，其余欠款在2003年7月1日前付清款清之日地基属周计友所有。双方一致同意卖方必须办好地基审批手续，其审批费用若用地单位支付的话，买方不负担，若要个人支付其费用，由买方负担。同时卖方必须协助买方办好房产及土地公证转户手续。日后地基涨跃与卖方无关。不得干涉。被告陈天云在立卖断契人姓名处擦印确认。原告于签订契当日支付20000元，又于2003年5月31日、6月19日支付30000元、20000元。后原告出资将坐落于台州市椒江区洪家街道后高桥小区东苑51幢5号的房屋建成，并以原告名义进行用水、用电开户登记。原告及其家人居住该房屋至今。另查部，2003年4月13日的申请建房户主为陈天云的农村私人建房用地呈报表显示，该户在册人口有陈天云、金聪玲、陈飞跃、陈梦、王希星，申请用地后高桥小区2间，后经审批通过，土地性质为国有土地行政划拨。坐落于台州市椒江区的土地使用权现登记为被告陈天云、金聪玲共同共有。 一审法院认为：本案以农村房屋买卖合同纠纷案由立案，但交易标的为地基即国有划拨土地使用权，故案由应为建设用地使用权纠纷。本案的主要争议焦点为：一、涉案地基买卖合同的效力问题；二、原告是否已经足额支付约定价款。关于争议焦点一，首先，该涉案地基土地性质为国有土地行政划拨而非农村宅基地，当事人在支付土地出让金后国有划拨土地使用权可以变更为国有出让土地使用权。故原告与被告陈天云之间的契，各方当事人意思表示真实，内容并不违反法律法规禁止性规定，应为有效。再者，根据农村私人建房用地呈报表可知，该地基系被告陈天云、金聪玲、陈飞跃、陈梦、王希星共同报批所得，在各被告无其他协议约定的情况下应当视作五被告共同所有。被告陈天云转让涉案地基时，被告陈飞跃、陈梦、王希星均未成年。被告陈天云作为父亲，是法定代理人，有权代理其子女从事民事活动。被告金聪玲、王希星主张该交易行为侵害未成年子女权益，但未提供相关证据加以证明，对该意见不予采纳另被告金聪玲辩称契中金聪玲姓名上的指印并非本人所捺，该院认为，原告出资建造在涉案地基上的房屋现与被告金鹏玲共同所有的房屋相邻、即使被告金聪玲未直接参与出售涉案地基，但从原告在地基上建造房屋并占有使用房屋多年的情况来看，其对于地基被出售给原告应当知晓。现无证据证明被告金聪玲在原告提起诉讼请求过户之前曾提出异议，可视为对地基转让行为的追认。关于争议焦点二、根据原告提供契及收条可知原告已实际交付70000元，该款项已超过合同约定的69800元，应当认为原告已足额交付合同约定价款。被告金聪玲、王希星抗辩收到相关款项50000元。原告未足额付款已构成根本违约，缺乏依据，不予采纳。因原告购买地基的目的是为了同时取得地上房屋部分，故根据诚实信用原则和合同的性质、目的，五被告应协助办理房屋所有权及土地使用权登记手续。综上，原告的诉讼请求合理合法，予以支持。被告金聪玲、王希星的抗辩缺乏依据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定于2019年11月11日判决：被告陈天云、金照玲、陈飞跃、陈梦、王希星于本判决生效后十日内协助原告周计友办理将坐落于台州市椒江区房屋的所有权及土地使用权登记到原告周计友名下的手续。案件受理费40元（已减半），财产保全费718元，合计7586元。由被告陈天云、金联玲、陈飞跃、陈梦、王希星负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审的认定事实对一审法院认定的事实予以确认，另查明，涉案房屋买卖合同的土地为国有土地行政划拨。 本院认为，本案的争议焦点系涉案地基转让协议效力及法律后果。第一、签订涉案协议时，双方均能够并应当认识拟转让地基土地性质，即使没有认识到交易地基土地性质，也应当以实际批准为准，涉案的土地系国有行政划拨建设用地使用权，法律并没有禁止转让，故涉案协议内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，原审认定协议合法有效并无不当。上诉人以涉案土地系集体所有宅基地使用权，法律禁止转让为由主张协议无效并没有事实依据。第二、涉案协议合法有效，金聪玲否认其在房屋买卖契上捺手印，却未在一审中申请鉴定，视为放弃相关权利。且从2003年签订协议后，被上诉人施工竣工完毕，金聪玲作为家庭成员，与被上诉人比邻而居十余年均没有异议，原审判决据此认定金聪玲对此知情并同意显然符合生活常识。从契的约定看，被上诉人于契约生效之日付四上诉人20000元。契约已于签订日生效，后被上诉人陆续支付其他款项，结合双方系邻居和款项未被催讨情况，上诉人主张被上诉人未支付第一期款项没有依据，原审认定被上诉人已支付款项并无不当。第三、上诉人陈飞跃、陈梦、王希星系家庭成员，享有房屋的权益，系直接利害关系人，属于本案适格被告。综上所述，陈天云、金聪玲、陈飞跃、陈梦、王希星的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人金聪玲、陈天云、陈飞跃、陈梦、王希星负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇一九年十二月二十六日 书记员  应一娇 -8- -7-