湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4626号原告：杨波，男，1974年5月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市。委托诉讼代理人：夏强华（系原告杨波之妻），女，1979年12月30日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：邓俊武，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解等。被告：周祥，男，1991年4月1日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市。被告：陈向辉，女，1981年10月29日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市。以上两被告委托诉讼代理人：潘武桥，孝感市孝南区天平法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告杨波与被告周祥、陈向辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告杨波及其委托诉讼代理人夏强华、邓俊武，被告周祥、陈向辉及其委托诉讼代理人潘武桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨波向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同及协议；2.判令两被告向原告支付违约金10096元；3.判令两被告对承租房屋恢复原状。事实和理由：原告与被告于2017年7月9日签订了房屋租赁合同，合同约定承租期为六年，并约定了租金的支付方式，双方的权利义务，违约责任等，2017年8月19日原告与被告陈向辉签订了补充协议。然而被告承租两年后于2019年8月擅自退租，违反了合同的约定，原告多次找被告协商，要求被告按照合同约定恢复原状，承担违约责任，赔偿损失等事宜，被告置之不理，导致原告房屋不能继续出租也不能出售，给原告造成了损失。故此原告诉至法院。被告周祥、陈向辉辩称，1.原、被告之间于2017年7月9日签订的房屋租赁合同并不存在违约，也不存在违约的法律责任，被告于2019年8月14日已交付租赁房屋给原告，并已交清该房屋的水电费，原、被告系双方协商终止合同的，并不是原告擅自退租；2.被告与原告签订租赁合同后，被告分四次向原告付款共计58000元，原告多收取26000元，扣减恢复原状已赔偿的5000元，房屋搬迁2000元，原告仍应向被告返还19000元。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周祥、陈向辉对原告杨波提交的证据一无异议；原告杨波对被告周祥、陈向辉提交的证据一无异议，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告周祥、陈向辉对原告杨波提交证据二、三有异议；原告杨波对被告周祥、陈向辉提交的证据证据二、三、四有异议。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告杨波提交的证据二租赁合同、协议证实了原、被告为租赁房屋双方约定权利和义务的事实，对该证据本院依法予以采信；证据三具备真实性、关联性，合法性，对该证据本院依法予采信。被告周祥、陈向辉提交的证据二证明被告周祥、陈向辉因房屋租赁向原告交纳费用的事实，对该证据本院依法予以采信；证据三租赁合同、协议证实了原、被告为租赁房屋双方约定权利和义务的事实，对该证据本院依法予以采信；证据四并不能证明原、被告协商同意被告退租的事实，对该证据本院部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月9日，原告杨波与被告周祥、陈向辉签订一份《孝感市孝南区长征一路10号（农行宿舍）2栋301室房屋租赁合同》，由被告周祥、陈向辉租赁原告杨波的案涉房屋（案涉房屋出租之前为原告杨波居住）经营美容美发。与本案有关联的合同条款如下：该房屋租赁期共72个月（合计6年），自2017年8月8日起至2023年8月7日止，前三年每年房租为32000元，第四年房租为33600元，第五年房租为35280元，第六年房租为37044元。应承租方要求，承租方可在房屋小厕所一侧地面打洞，打洞面积为1平方米，不得肆意再扩大范围，补偿出租方10000元。在本合同到期，交房前需要将本次该破坏结构恢复原状，并押金5000元。另承租方补贴出租方搬家费用2000元。承租方拖欠房租累计3个月以上，出租方有权解除合同，收回出租房屋，承租方应按照合同总租金的5％向出租方支付违约金。若支付的违约金不足弥补出租方损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部为止，双方协商同意增加打洞补偿5000元，交房前一次性付款。2017年8月19日，原告杨波与被告陈向辉签订《租房合同补充协议（１）》，协议约定：承租方应在将该房屋临街的三个房间一面墙体打通之前，向出租方缴纳墙体损毁押金2000元，并确保在合同终止之日起3日内，将该房屋恢复原状。合同签订后，原告收取了被告二年的房租64000元、15000元打洞的补偿费、5000元的押金、2000元的搬迁费、2000元墙体毁坏的押金，以上共计88000元。2017年9月份被告将案涉房屋进行打洞、隔断装修后经营美容美发，2019年7月由于被告不愿意继续承租案涉房屋，没有交纳租金，以致成讼。另查明，被告周祥、陈向辉系合伙经营关系，孝感市孝南区长征一路10号（农行宿舍）2栋301室房屋系原告杨波集资建房所得。2019年8月被告将案涉房屋的钥匙交于原告杨波，但未将案涉房屋恢复原状，也未对案涉房屋中的装修进行拆除和清理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告杨波与被告周祥、陈向辉签订《房屋租赁合同》、《补充协议》，将案涉房屋交付被告周祥、陈向辉使用经营，上述合同和协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，真实、合法、有效。签订合同和协议后，原告杨波按合同和协议约定，履行了交付案涉房屋的义务。被告周祥、陈向辉应按合同约定使用六年的房屋并向原告支付六年的房租。现被告周祥、陈向辉无故于2019年7月不继续履行合同，不交纳租金，原告杨波根据合同的约定（拖欠房租累计3个月以上，出租方有权解除合同）解除合同和协议的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被告不履行合同义务，应按合同的约定承担违约责任，即应支付违约金10096元（201924元×5%）。原、被告双方的合同解除后，被告应按照合同及协议的约定将租赁物（即案涉房屋）恢复原状。故对原告杨波提出由被告周祥、陈向辉支付违约金10096元，并将承租房屋恢复原状的诉讼请求，本院依法予以支持。被告周祥、陈向辉辩称，双方已协商终止合同的辩称意见，与事实和法律不符，对该辩称意见本院依法不予支持。其辩称原告应返还被告多交的款项19000元，经查明与本案的事实不符，且被告在本案中未提出反诉，对该辩称意见本院不予支持，被告可另案按合同的约定主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除2017年7月9日原告杨波与被告周祥、陈向辉签订的《孝感市孝南区长征一路10号（农行宿舍）2栋301室房屋租赁合同》、2017年8月19日原告杨波与被告陈向辉签订的《关于孝南区长征一路10号（农行宿舍）2栋301室租房合同补充协议（1）》；二、被告周祥、陈向辉于本判决生效后三日内向原告杨波支付违约金10096元；三、被告周祥、陈向辉于本判决生效后十五日内将孝感市孝南区长征一路10号（农行宿舍）2栋301室房屋恢复原状。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费52元，简易程序减半收取计26元，由被告周祥、陈向辉负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇一九年十二月二十六日书记员  池一雪附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。原告杨波证据目录：证据一：杨波、周祥、陈向辉身份信息。拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二：房屋租赁合同、补充协议。拟证明原、被告对案涉房屋的权利和义务进行了约定。证据三：照片、U盘。拟证明被告为经营需要对房屋进行了改造，改造后的房屋被告没有恢复原状。被告周祥、陈向辉证据目录：证据一：周祥、陈向辉的居民身份证。拟证明被告的诉讼主体资格。证据二：54000元的汇款凭证。拟证明被告向原告多次重复付款54000元的事实。证据三：房屋租赁合同、补充协议。拟证明原、被告对案涉房屋的权利和义务进行了约定。证据四：微信记录。拟证明原、被告经协商同意被告退租，并且被告交清了水电费，并交钥匙，原告已认可的事实。