文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初8779号原告：朱春兰，女，1965年3月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：吴波，男，系朱春兰之夫。被告：傅家意，男，1986年12月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告朱春兰与被告傅家意商铺租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱春兰及其委托诉讼代理人吴波，被告傅家意到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱春兰向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告的商铺租赁合同；2、判决被告支付托欠的物业管理费2736元、水费498元；3、判决被告支付2019年11月至法院判决当月的商铺租金；4、判决被告支付2019年5月到10月租金的千分之三的滞纳金9720元；5、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告朱春兰将第三项诉讼请求中的租赁合同解除后的租金变更为房屋占有使用费。事实和理由：2017年4月，原、被告签订了《长寿太平洋生活广场商铺租赁合同》，约定由原告朱春兰将位于重庆市长寿区XX大道X号XX幢X-X的房屋出租给被告傅家意，租赁期间为2017年5月1日至2020年4月30日，租金第一年为3000元/月，第二年为3400元/月，第三年为3800元/月。后被告傅家意因经营困难，要求第二年、第三年租金仍按3000元/月执行，原告朱春兰予以同意。但被告自2019年5月起开始托欠租金至今，原告曾向重庆市长寿区人民法院起诉，2019年10月10日，该法院作出（2019）渝0115民初6978号民事判决书，判决被告支付2019年5月至2019年10月期间的房屋租金18000元，但被告至今不履行该判决，现又托欠租金，并拖欠经营期间的物业费2376元、水费498元。现诉请法院依法判决，维护原告的合法权益。被告傅家意辩称，我与原告是在2017年4月签订的房屋合同，当时是我父亲在管理商铺，2017年底我父亲患胃癌，并于2018年正月初一就过世了，我租赁的那个门面就没人管理了，后来我都是请人在做，生意也不怎么好。我在2019年上半年3、4月份通过微信告知原告我不经营这个门面了，原告说租赁合同没到期就必须履行合同，但是该门面的生意太差，我实在做不走了，物管费我也交了2000多元，因该门面很多地方在漏水，后面我就没交物管费了。我同意解除租赁合同，另外原告请求的滞纳金过高，请求法院调低。原告朱春兰围绕诉讼请求提交了：《长寿太平洋生活广场商铺租赁合同》1份、微信聊天记录2页、欠费催缴通知1份、EMS邮寄回执单1份、快递物流查询单1份、水费缴费发票1张、物业费缴费收据4张。上述证据符合证据形式要件，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：本案涉案房屋位于重庆市长寿区XX大道X号XX幢X-X（权证号：20X房地证20XX字第17XXX号），建筑面积84.91㎡，房屋产权为原告朱春兰所有。2017年4月，原告朱春兰（出租人，甲方）与被告傅家意（承租人，乙方）签订了《长寿太平洋生活广场商铺租赁合同》（以下简称“商铺租赁合同”），约定由原告朱春兰将位于重庆市长寿区XX大道X号XX幢X-X房屋出租给被告傅家意，租赁期间为2017年5月1日至2020年4月30日。2017年5月1日至2018年4月30日期间的房屋租金为3000元/月，2018年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金为3400元/月，2019年5月1日至2020年4月30日期间的房屋租金为3800元/月。租金支付方式为半年为一个付款周期，乙方应提前7个工作日支付下一期租金。该商铺租赁合同第五条第二款乙方的权利及义务：“……2.乙方应按时足额缴付本合同及其附件规定的租金、物业管理费、履约保证金、杂费等相关应付款项，以及供乙方使用或额外要求的其他专门服务所产生的一切费用”、第十条违约与索赔其中第二款：“如乙方未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，……并自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为滞纳金……”。合同履行过程中，被告傅家意提出因经营困难，要求2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金仍按3000元/月执行，原告朱春兰予以同意。2019年5月起，被告傅家意未按期向原告朱春兰交纳租金。原告朱春兰通过微信、函告等方式向被告傅家意催收，但被告傅家意仍未交纳。2019年8月26日，原告朱春兰以傅家意为被告向本院提起诉讼，请求：“1、判令被告傅家意支付欠付的房屋租金18000元；2、本案诉讼费由被告傅家意负担”。2019年10月10日，本院作出（2019）渝0115民初6978号民事判决书，判决：“被告傅家意于本判决生效之日后10日内支付原告朱春兰2019年5月至2019年10月期间的房屋租金18000元；案件受理费125元，由被告傅家意负担”。现该判决已生效，被告傅家意未履行该判决确定的义务。2019年11月1日，原告朱春兰为涉案租赁房屋交纳了水费498元（发票编号No06767169），并交纳了2018年11月1日至2019年11月30日的物业管理费2736元，预交了2019年12月份的物管费212.28元。2019年11月14日，原告朱春兰向被告傅家意发出商铺租赁费催费通知：“……请尽快支付法院判决的商铺租金18000.00元，支付拖欠的物业管理费2736.00元，水费498.00元，并支付下一期租金……”。2019年12月3日，被告傅家意收到本院送达的本案应诉通知书、起诉状副本等诉讼文书。本院认为，原告朱春兰与被告傅家意签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照商铺租赁合同约定享有权利，并履行义务。原告朱春兰按照商铺租赁合同约定履行了交付出租房屋的义务，而被告傅家意未按照商铺租赁合同约定按时足额履行支付租金及缴纳物业管理费、水费等义务，其行为已构成违约，则应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”。本案中，被告傅家意拖欠租金，经原告朱春兰催告及本院（2019）渝0115民初6978号民事判决书判决其限期内向原告朱春兰支付租金的义务后，其仍未支付，原告朱春兰请求解除与被告傅家意之间的商铺租赁合同关系，符合上述法律规定，也符合双方在商铺租赁合同中的约定，系合法解除，且被告傅家意在庭审中也表示同意解除双方的商铺租赁合同关系。因被告傅家意于2019年12月3日收到本案起诉状副本，即原告朱春兰要求解除原、被告之间的商铺租赁合同的意思表示于此时到达被告傅家意处，根据上述法律规定，本院确认原告朱春兰与被告傅家意之间的商铺租赁合同关系于2019年12月3日解除。关于租金标准问题。本案中，虽然原、被告在商铺租赁合同中约定2019年5月至2020年4月的租金标准为3800元/月，但是原告朱春兰与被告傅家意在履行该租赁合同中，双方已达成合意在第二年、第三年租期内租金仍按3000元/月计算，本院照准。原告朱春兰请求被告傅家意支付2019年11月1日以来的租金，合理合法，本院予以支持。但因原告朱春兰与被告傅家意之间的商铺租赁合同关系于2019年12月3日解除，其商铺租赁合同解除前为租金，故被告傅家意应支付原告朱春兰2019年11月1日至2019年12月3日期间的房屋租金3300元[3000元/月+3天×（3000元/月÷30天）]。关于房屋占有使用费的问题。本案中，原告朱春兰与被告傅家意之间的商铺租赁合同于2019年12月3日解除，被告傅家意即负有及时腾空并返还房屋的义务。因被告傅家意至今未腾空返还房屋，对原告朱春兰造成了损失，原告朱春兰要求被告傅家意支付房屋占有使用费的请求，合理合法，本院予以支持，故被告傅家意应向原告朱春兰支付逾期腾房的占有使用费。因原告朱春兰与被告傅家意未具体约定逾期腾房占有使用费的计算标准，且原、被告已约定房屋租金为3000元/月，故本院确定以100元/天（3000元/月÷30天）为计算逾期腾房占有使用费的基数，即被告傅家意应向原告朱春兰支付从2019年12月4日起按100元/天计算至腾空返还房屋时止的逾期腾房占有使用费。关于违约金的问题。原、被告在商铺租赁合同中约定租金支付方式为半年为一个付款周期，承租方应提前7个工作日支付下一期租金，即被告傅家意应在2019年5月1日前的7个工作日即2019年4月23日交纳下一期（2019年5月1日至2019年10月31日）的租金18000元。因被告傅家意未按时交纳，经本院（2019）渝0115民初6978号民事判决书判决后，被告傅家意至今仍未履行该判决确定的义务，已构成违约。按照商铺租赁合同第十条第二款：“如乙方未按合同及其附件、双方约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金……等各项费用，属乙方违约，……并自逾期之日起按日加收当期应付金额的千分之三作为滞纳金……”，被告傅家意未按商铺租赁合同约定按时支付房屋租金，显属违约，应承担违约责任。被告傅家意在（2019）渝0115民初6978号民事判决书生效后仍未履行，原告朱春兰请求被告傅家意按2019年5月至10月租金的日千分之三计算支付滞纳金，被告傅家意认为该请求的滞纳金过高，要求予以调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，原告朱春兰未提供证据证明因被告傅家意未按期交纳租金对其造成的实际损失，故原、被告约定的滞纳金按日千分之三计算，明显过高，被告傅家意要求调低的理由成立，本院根据上述法律规定，将其滞纳金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。被告傅家意应在2019年4月23日向原告朱春兰支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金18000元，因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院确定滞纳金分两段计算：以18000元为基数，从2019年4月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日止；以18000元为基数，从2019年8月20日起按中国人民银行贷款市场报价利率上浮30%计算至18000元付清时止。关于水费、物业管理费的问题。按照商铺租赁合同第五条第二款乙方的权利及义务：“……2.乙方应按时足额缴付本合同及附件规定的租金、物业管理费、履约保证金、杂费等相关应付款项，以及供乙方使用或额外要求的其他专门服务所产生的一切费用”，原告朱春兰为涉案出租房屋垫交的水费498元、物业管理费2948.28元，系原、被告解除商铺租赁合同关系前被告傅家意租赁涉案房屋期间所产生的费用，该费用理应由被告傅家意承担，但原告朱春兰就该物管费只请求了2736元，系其对自己的实体权利行使处分权，本院照准。故对原告朱春兰主张由被告傅家意支付其垫支的水费498元、物业管理费2736元的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、确认原告朱春兰与被告傅家意之间的《长寿太平洋生活广场商铺租赁合同》于2019年12月3日解除；二、被告傅家意支付原告朱春兰水费498元、物业管理费2736元、2019年11月1日至2019年12月3日期间的房屋租金3300元；三、被告傅家意支付原告朱春兰拖欠18000元租金的滞纳金(其中一部分以租金18000元为基数，从2019年4月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日；另一部分以租金18000元为基数，从2019年8月20日起按中国人民银行贷款市场报价利率上浮30%计算至该租金18000元付清时止)；四、被告傅家意支付朱春兰房屋占有使用费（从2019年12月4日起按100元/天计算至腾空返还房屋时止）。（以上款项均限本判决生效之日起10日内给付）五、驳回原告朱春兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，由被告傅家意负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 李小平二〇一九年十二月三十一日法官助理 王 竞书 记 员 祝 芮