贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11266号原告：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，营业场所贵州省贵阳经济技术开发区洛解村长江路。负责人：何曙华。委托诉讼代理人：秦疆飚，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师。被告：吴巧红，女，1980年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称万科物业公司）与被告吴巧红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序并于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告万科物业公司委托诉讼代理人彭婧、秦疆飚与被告吴巧红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告立即交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业费7638.38元，并支付违约金1546.77元，共计9185.15元。2.本案全部诉讼费用由被告承担（包括不限于送达文书的公告费、快递费等）。事实及理由：原告根据《万科金域华府C区前期物业服务合同》的约定为万科金域华府C区提供物业服务后，被告未履行按时交纳物业费的义务，尚欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业费7638.38元、违约金1546.77元。经原告多次催缴被告仍未交纳物业费，被告的行为已经构成违约，原告遂诉至法院。被告吴巧红辩称：1.原告服务不到位，被告房屋的楼上和楼下住户均存在违章搭建情况，向原告反映后没有得到处理，原告的收费标准和服务不成正比。2.原告提供的合同系与房开公司签订的，与被告无关。3.因为违章搭建问题原告方承诺过减免物业费，被告从2018年起一直没有收到催收物业费的通知，直到收到法院的传票后才接到原告的催收电话。本案经审理认定的事实如下：原告万科物业公司系依法登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司。2016年7月，被告吴巧红向贵阳万科劲嘉房地产有限公司购置了位于贵阳市花溪区“万科劲嘉金域华府”Ｃ3栋1单元3楼1号电梯洋房一套，房屋建筑面积为122.41平方米。被告从2018年1月1日开始未交纳物业费。2014年8月15日，原告（乙方）与贵阳万科劲嘉房地产有限公司（甲方）签订《万科金域华府Ｃ区前期物业服务合同》，该合同主要约定如下：甲方委托乙方对位于贵阳市花溪区万科金域华府Ｃ区提供前期物业服务。合同有效期限自2014年9月1日起至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：Ａ、乙方同意继续履行本合同，Ｂ、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。乙方根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取服务服务费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费具体标准为：电梯洋房2.60元／月／平方米。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。甲方违反本合同的约定，致使乙方未达成本合同约定的服务质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。但业主或物业使用人不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免缴纳物业服务费。合同中的“平方米”均指房屋建筑面积。诉讼中，原告提交了邮政快递单，拟证明原告向被告催收过物业费，该快递单载明寄件人为原告，收件人为被告，收件人号码为被告号码，收件人地址为被告案涉物业的地址，已加盖邮戳，邮寄日期为2018年11月9日，签收记录为“他人收速递易”，被告吴巧红陈述从未收到过催收通知书。被告吴红巧以案涉物业上下楼住户违章搭建建筑物，原告未进行处理，影响到被告物业的安全为由拒交物业费，并提交了照片为证，原告认为自身对业主搭建违章建筑的行为没有整改的权利，只能报送相关部门，由相关部门进行处理，但并未向本院提交已将业主违章搭建情况报有关部门处理的证据。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、原告的营业执照、法人身份证明、被告的身份信息、前期物业服务合同、商品房预售合同备案登记表等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当依照合同约定履行合同义务。原告与贵阳万科劲嘉房地产有限公司签订《万科金域华府C区前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告吴巧红辩称原告系与房开公司签订物业服务合同，与被告无关的意见。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本院对被告的该辩称不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，理应当按照合同约定向原告支付物业费，故对原告要求被告支付物业费的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为122.41平方米，原告要求被告支付从2018年1月1日至2019年12月31日期间（共计24个月）的物业服务费7638.38元（122.41平方米×2.60元×24月）的请求，符合前期物业服务合同的约定，本院予以支持。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第三条关于“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定和前期物业服务合同的约定，被告若认为万科物业公司提供的服务不到位，可以向其主张赔偿损失等违约责任，而非拒绝交纳物业服务费。对被告提出的小区存在违章建筑的情况，与本案不属于同一法律关系，被告不得以此拒绝交纳物业费。因此，被告抗辩未交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。关于违约金，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告提交的证据并不能证明被告已签收邮件，且在被告房屋上下楼业主存在违章搭建建筑物可能影响被告房屋安全使用的情况下，原告未提交证据证明对此进行了劝阻或向有关部门进行了反映。因此，对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告吴巧红于本判决生效之日起三日内向原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司交纳所欠的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计人民币7638.38元。二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告吴巧红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月二十三日书记员  张艺群