北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12686号原告：邴炜，男，1970年5月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙立辉，北京市世诚律师事务所律师。被告：王挺，男，1968年1月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘军，北京市德鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚萍，北京市德鸿律师事务所实习律师。原告邴炜与被告王挺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邴炜之委托诉讼代理人孙立辉、被告王挺及其委托诉讼代理人刘军、张亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邴炜向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方之间的房屋租赁合同；2．判令被告支付拖欠的房租25161元、违约金30054．80元，总计55215．80元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月7日，经泛城置地（北京）房地产经纪公司居间介绍，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同》，原告将自己所有的昌平区北七家镇王府花园xxx别墅（京房权证昌私字第XXXX号）出租给被告，合同约定了租赁期限、租金、逾期支付租金的违约责任、合同终止、争议解决等事项。合同签订后，原告将房屋交给被告。按《房屋租赁合同》3．2款支付方式的约定，被告应于2018年6月10日之前支付2018年6月23日至2018年12月23日期间租金，但被告支付的时间是2018年6月26日，被告已经违约。原告曾给被告发《律师函》，但被告没有回复，一直在租赁房屋继续居住。被告应于2018年12月10日前支付2018年12月23日至2019年6月23日期间租金，但被告至今没有支付。2019年3月10日，被告突然给原告发送短信，告知其已经搬离承租的房屋，将房门钥匙留给了中介公司，未付房租按合同转至指定账号。原告认为，被告没有按照合同约定支付房租，应承担违约责任，被告未经原告同意，提前搬离承租房屋，给原告造成损失，应予赔偿。故原告诉至法院，请依法判决。王挺辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原被告之间的房屋租赁合同已于2018年6月30日解除。2018年6月27日，原告通过微信向被告明确表示其不再履行双方于2014年6月7日签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号为61121220，以下简称“房屋租赁合同”）。2018年6月30日，原告委托北京市世诚律师事务所孙立辉律师向被告发送律师函，律师函中明确表示原、被告之间的房屋租赁合同已于2018年6月26日终止，并要求被告在2018年7月9日前搬离租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》原被告之间的房屋租赁合同已于2018年6月30日解除；二、被告不存在拖欠原告房屋租金或其他费用的行为。被告于2014年6月7日向原告支付了1万元定金，但后续原告并未按照房屋租赁合同第4．1款的规定将1万元定金转为房租。房屋租赁合同于2018年6月30日解除后，原告也并未退还被告于2018年6月26日支付的下半年房屋租金6万元，因此被告未按照原告寄送的律师函中要求2018年7月9日前搬离租赁房屋的行为属于适当维权。被告在房屋租赁合同解除后一直居住在涉案房屋至2019年3月10日需向原告承担的费用，应当参照房屋租赁合同中规定的租金标准来执行。对于2018年6月26日至2018年12月23日期间被告居住涉案房屋应承担的费用，应由被告于2018年6月26日向原告支付的房租租金6万元冲抵；对于2018年12月23日至2019年3月10日期间的被告居住涉案房屋应承担的费用，应由原告未向被告退还的房屋定金1万元及被告滞留在原告房屋内的大量家具冲抵。因此，被告不拖欠原告任何费用；三、供暖系统维修费用不应由被告承担。根据房屋租赁合同第6．1款的规定，甲方（即原告）保证租赁房屋及装修附属设施、设备处于正常的可使用状态，如有损坏或故障时甲方应在接到乙方（即被告）通知后7日内进行装修，费用由甲方承担。原告在开庭时主张被告应承担的供暖系统维修费用并无相关证据支持，且被告曾向原告通知对供暖系统进行维修，但在被告租期内，原告始终并未予以维修，影响了被告的正常居住和使用状态，因此，房屋的供暖系统维修费用应由原告自行承担；四、原告诉请被告支付违约金没有任何法律依据。房屋租赁合同虽然约定是被告应在每期租金首月的10日前向原告支付租金，但实际上被告均是在每年6月26日、12月26日向原告支付租金的，且原告此前从未提出过任何异议，租金的支付时间在合同实际履行过程中已发生了变更。因此，房屋租赁合同系由原告于2018年6月30日单方通知解除，但解除原因并非是原告在律师函中所指的由于被告存在逾期支付租金的违约行为，真正原因是原告单方要求提出上涨租金而被告并未同意。被告在原告单方通知解除合同后同意解除，但被告不可能在短时间内找到下一租赁房屋并搬离，且原告一直未向被告退还租金6万元以及房屋定金1万元，被告一直居住租赁房屋至2019年3月10日的行为属于适当维权，被告无需向原告承担任何违约责任。综上所述，我方认为被告不应向原告支付任何租金及违约金，答辩人请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于昌平区北七家镇王府花园xxx房屋登记的房屋所有权人系邴炜（房屋产权证号为：京房权证昌私移字第XXXX号）。2014年6月7日，邴炜出具《委托书》一份，内容为“本人邴炜委托CHENYIXIN（陈一心）办理北京市昌平区北七家王府花园xxx的租房事宜，房租按合同约定汇入邴炜中国银行上地支行，账号：×××”。同日，邴炜（甲方、出租人）与王挺（承租人、乙方）、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于北京市昌平区北七家镇王府花园xxx出租给乙方；该房屋用途为居住；租赁期限为2014年6月23日至2019年6月23日，共计60个月；甲方应于2014年6月7日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为每月10000元；租金按6个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年6月24日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前，甲方应于收到租金的同时签署全额租金收据给乙方，每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账支付方式至甲方指定银行账户：户名为邴炜、开户银行为中国银行上地支行、账号为×××；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按照日租金的100%向甲方支付违约金，如乙方逾期未付款超过15日，除如数补交租金及逾期违约金之外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，甲方须按本合同第八条约定承担违约责任。乙方应在签订本合同当日，向甲方支付承租该房屋定金10000元，待乙方向甲方支付租金同时，已支付定金转为部分房租；乙方需支付给甲方租赁保证金10000元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时签署租赁保证金收据给乙方；除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方；甲方应保证该房屋及装修附属设施、设备处于正常的可使用状态，若乙方发现该房屋及装修附属设施、设备有损坏或者故障时应及时通知甲方维修，甲方应在接到乙方通知后的7日内践行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及装修附属设施、设备，若由于乙方的不当或者不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备损毁，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；乙方应按照本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金超过15天的，甲方有权单方解除本合同，并根据本合同第八条追究乙方违约责任；本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任意一方未按照本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的20%。若甲方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，甲方除需按照本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准。若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对房屋进行装修、添附的，则乙方需按本合同承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；甲方应向丙方支付5000元作为居间服务佣金，乙方应向丙方支付5000元作为居间服务佣金；其他约定事项为自2014年6月23日至2016年6月23日租金为9500元，自2016年6月23日至2019年6月23日租金为10000元。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，CHENYIXIN（收款人）、王挺（交款人）、泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（见证方）签署《付款证明》，约定，今收到王挺交来租赁北京市昌平区北七家镇王府花园xxx房产下列款项，对应合同编号61121220，银行转账的，钱款到账后此证明有效；项目明细为租赁定金，金额为1万元。2014年6月8日，王挺通过银行转账方式向邴炜支付1万元。2014年6月7日，CHENYIXIN出具《委托书》一份，内容为“今委托王挺从xxx第一期房租中扣除人民币伍仟元整做为中介费用。”。2014年6月24日，王挺向陈一心发送短信“9500*6=57000，扣除灶4580、中介5000、马桶修理293，共转47127元，请查收。发票收据告我地址再发您。”。同日，王挺向邴炜支付房屋租金47127元。邴炜对灶、马桶修理的费用不予认可。2018年6月24日，邴炜告知王挺将房屋租金支付到其尾号为7343的招商银行。2018年6月26日，王挺通过王云的账户向邴炜的尾号为7343的招商银行账户转账60000元。2018年6月27日，邴炜向王挺发送短信“你的意思是我提涨房租的事不合理，根本不想跟我谈对吧？那我们就要终止合同了。不是明年，是马上。你付的租金该退的退你，如有违约金我也会给你。另外物业费园区里没什么人交，我跟大家同步，年底交。请尽快确定搬离时间。”。2018年6月30日，邴炜授权北京市世诚律师事务所律师孙亚辉律师向王挺发送《律师函》，记载，按照约定，王挺先生应于2018年6月10日前支付2018年6月23日至2018年12月23日期间的租金，但王挺先生实际支付租金的时间是2018年6月26日。王挺先生，因您违反本合同3．2、3．3项约定，您的违约行为没有得到邴炜先生的谅解。一、邴炜先生通知您，本合同已经于2018年6月26日终止；二、请王挺先生2018年7月9日之前将承租的房屋交还给邴炜先生，交接清单以签订本合同时清单为准；三、有关违约责任的承担及已支付的房租退回等事项与上述第二项同时进行；请王挺先生慎重对待本律师函，尽快与邴炜先生或者授权律师联系，以免发生诉争。该律师函送达后，双方并未按照律师函约定的时间对房屋进行交接。王挺陈述因邴炜对前期交纳的租金没有说法所以还在涉案房屋内居住。邴炜亦未再催促王挺搬离涉案房屋。2019年3月10日，王挺向邴炜发送短信告知其搬离涉案房屋。邴炜回复“知道了，何时付拖欠的房租？”。后邴炜诉至本院。2019年3月23日，邴炜将涉案房屋另行出租，租赁期限自2019年4月10日起。庭审中，双方均认可合同中约定的租赁保证金并未交纳。邴炜与陈一心（CHENYIXIN）系夫妻关系，王挺与王云系夫妻关系。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，邴炜与王挺签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于双方合同的解除时间，邴炜于2018年6月24日告知王挺支付租金的账户信息变更，王挺于6月26日将房屋租金支付到邴炜指定的账户内，邴炜告知账户信息变更的时间已经晚于合同约定的付款时间，故邴炜向王挺送达律师函之时其并不享有合同解除权，王挺继续在涉案房屋居住，双方合同继续履行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。2019年3月10日，王挺搬离涉案房屋，双方合同解除。故本院确认双方之间的租赁合同于2019年3月10日解除。双方一致认可房屋租金交付至2018年12月23日，王挺实际居住至2019年3月10日，故邴炜要求王挺支付租金的诉讼请求，于法有据，合理部分本院予以支持。关于违约金一节，按照合同约定，王挺应于2018年12月10日交纳2018年12月24日至2019年6月23日期间的房屋租金，王挺并未交纳租金且搬离涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。王挺认为邴炜主张的违约金过高，要求法院予以调整。本院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。关于租赁定金，根据王挺的转账记录及付款证明等记载的信息，可以认定王挺向邴炜支付了1万元定金且该定金并未转为第一期房租，邴炜亦同意该1万元可以折抵租金，本院不持异议。关于用滞留在涉案房屋内的家具等折抵房租的意向，双方并未形成合意，故对王挺的该项答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、邴炜与王挺于2014年6月7日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年3月10日解除；二、王挺于本判决生效后十日内支付邴炜房屋租金15000元；三、王挺于本判决生效后十日内支付邴炜违约金10000元；四、驳回邴炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由邴炜负担755元（已交纳）；由王挺负担425元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  权立工人民陪审员  黄丽霞二〇一九年十二月二十三日法官 助理  张子妺书 记 员  周心怡