河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22804号上诉人(原审被告)：朱富春，男，1966年3月20日生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：李威，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑州五洲国际商业运营有限公司，住所地荥阳市中原西路与荥泽大道交汇处西。法定代表人：王曙光，总经理。委托诉讼代理人：赵倩，河南神龙剑律师事务所律师。上诉人朱富春因与被上诉人郑州五洲国际商业运营有限公司(以下简称五洲国际)租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱富春的委托诉讼代理人李威，被上诉人郑州五洲国际商业运营有限公司的委托诉讼代理人赵倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱富春上诉请求：1、请求撤销河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6944号民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋不符合出租条件，《商铺租赁合同》依法属于无效合同，一审法院认定租赁合同有效，属于适用法律错误。上诉人为其经营快捷酒店向公安机关消防机构申请消防安全检查合格证，要求被上诉人提供关于涉案房屋相关消防验收手续，被上诉人已经明确告知上诉人案涉房屋没有相关消防验收手续，故上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》应属无效，原审法院认定事实错误，适用法律错误。二、原审法院认定上诉人“未依合同约定交付租金，构成违约。”系事实认定不清，判决内容错误。若认定本案《商铺租赁合同》有效，合同解除系因被上诉人根本违约在先，导致上诉人无法正常经营，被上诉人的违约行为给上诉人造成经营损失，上诉人有权行使同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金，更不应承担违约责任。三、原审法院认定上诉人应按合同约定将租赁房屋恢复原状交付被上诉人，认定事实错误，适用法律错误。《商铺租赁合同》无效，对于上诉人为酒店正常运营所进行的装修装饰，应认定为由作为过错方的被上诉人向上诉人承担损失。五洲国际辩称，一、本案与认定合同无效属不同法律关系，朱富春一审中未以合同无效答辩，朱富春应另行起诉。双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，五洲国际交付的房屋符合合同约定，朱富春已接收房屋且经营三年。一审中五洲国际已提交相应的证据证明案涉房屋经过消防验收。且根据《商铺租赁合同》约定，朱富春自行申请必要的执照、批准、许可证，故朱富春英自行办理房屋的二次消防。二、朱富春未按约定支付租金，经多次催告仍未支付，原审认定朱富春违约，事实清楚。且已达到合同解除的程序，朱富春应将房屋恢复原状。综上，《商铺租赁合同》合法有效，双方应按照合同履行相应的权利义务，朱富春拒不支付租金的行为构成违约，导致合同解除。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。五洲国际向一审法院起诉请求：1．判决《郑州五洲城商铺租赁协议》于2019年5月27日解除；2．判令被告支付自合同解除之日起至实际搬离之日止的按月租金33295.1元计算的房屋占有使用费；3．判令被告支付违约金199770.5元（解除合同时的6个月租金）；4．判令被告于判决生效后10日内履行腾房义务，将租赁范围内的自有物品全部搬离；5．判令被告于判决生效后10日内拆除装修装潢、隔墙封堵等，恢复房屋原状；6．本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月22日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商铺租赁合同》二十份，主要内容为：由甲方将位于荥阳市中原西路与荥泽大道交汇处西北角郑州五洲城市场内编号为A5栋3010-2029号单元出租给乙方，乙方承诺在租赁区域经营快捷酒店，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。租赁期限为8年，自2016年5月28日至2024年5月27日止。合同签订后10日内，乙方应向甲方支付履约保证金共计20000元。租赁区域的租金按租用面积计算，标准为0.07元／天／㎡，被告首期租金交纳日为2016年3月12日，所交纳租金为2016年5月28日至2019年5月27日。交接时，交付场地的标准为毛坯。乙方拖欠履约保证金、租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日（或以上）的，除按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权单方面解除本合同；若给甲方或第三方造成损失的，乙方应予全额赔偿。若乙方拖欠或未补足履约保证金、租金、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业。因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。合同租赁期满或无论因任何原因解除、终止后，甲方有权自行决定要求乙方应在租赁期满当日或解除、终止通知后10日内，将租赁区域恢复原状并清理干净。合同签订后，被告支付原告前三年的租金，并对租赁房屋进行装修后以“荥阳市五洲城优客快捷酒店”进行经营。期间因证件不齐全被要求停业，并于2019年9月1日被荥阳市公安局豫龙派出所查封。2019年4月29日、5月22日，因被告未如期交纳租赁费，原告向被告发送通知及催告函，要求被告于2019年5月12日前交清物业管理费，并一次性足额支付第四年第一季度租金。如2019年5月27日前不能履约，应于2019年5月12日前与原告办理所在承租商铺的房屋移交手续，并于2019年5月27日前搬迁完毕，结清所有租金、物业、商服及水电等费用。但被告逾期未交付租金，亦未与原告办理房屋移交手续，原告诉至一审法院。原告因与被告物业服务合同纠纷一案，于2019年6月18日向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年8月28日作出（2019）豫0182民初5104号民事判决，确认原告郑州五洲国际商业运营有限公司与被告朱富春签订的20份《郑州五洲城商铺管理合同》的权利义务于2019年5月27日终止。一审法院认为，因被告未依约履行《商铺租赁合同》交付租金的义务，且经原告催告后仍未履约，一审法院（2019）豫0182民初5104号民事判决已确认原、被告所签20份《郑州五洲城商铺管理合同》的权利义务于2019年5月27日终止，故原告请求解除与被告所签20份合同，不违反法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，被告应按合同约定将所租赁房屋恢复原状返还原告。因被告未依合同约定支付租金，构成违约，现原告要求被告支付占用期间的房屋租金及违约金，一审法院予以支持。但双方在合同约定的违约金超出法律规定，一审法院按年利率24％予以支持。一审法院判决如下：一、确认原告郑州五洲国际商业运营有限公司与被告朱富春2016年5月20日所签20份《商铺租赁合同》已于2019年5月27日解除；二、被告朱富春于本判决生效之日起十日内支付原告郑州五洲国际商业运营有限公司自2019年5月27日起实际返还房屋之日止按月租金33295.08元计算的租金。三、被告朱富春于本判决生效之日起十日内支付原告郑州五洲国际商业运营有限公司以本判决第二项金额为基数自2019年5月27日至实际给付之日止按年利率24％计算的违约金；四、被告朱富春于本判决生效之日起三十日内将所租赁原告郑州五洲国际商业运营有限公司编号为A5栋3010-2029号的20户商铺恢复原状（毛坯）交付原告郑州五洲国际商业运营有限公司；五、驳回原告郑州五洲国际商业运营有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4796元，减半收取2398元，由被告朱富春负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。朱富春与郑州五洲国际商业运营有限公司签订的20份《郑州五洲城商铺管理合同》已经河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初5104号民事判决确认于2019年5月27日解除，朱富春应当将案涉20户商铺恢复原状（毛坯）交付郑州五洲国际商业运营有限公司。朱富春未依约履行交付租金的义务，且经郑州五洲国际商业运营有限公司催告仍未履行，故应当承担支付租金及相应违约金的义务。朱富春提出因案涉房屋没有相关消防验收手续，《商铺租赁合同》应属无效，案涉《商铺租赁合同》第二项2-2约定，在租赁区域经营业务前，朱富春自行向政府部门申请取得所有必要的执照、批准、许可证；朱富春确保在租赁期限内该等证照完全有效，并在各方面均符合该证照规定之经营范围。根据该条约定，朱富春应自行办理消防消防安全检查合格证，故对该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，朱富春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4796元，由朱富春负担。本判决为终审判决。审判长  王东黎审判员  王明振审判员  陈丕运二〇一九年十二月三十一日书记员  张 悦