北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28092号原告（反诉被告）:陈甲魁，男，1984年2月7日出生，汉族，中国建设银行哈尔滨香坊支行职工，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：王X，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：白艳艳，北京市盈科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路400号院3号楼12层3单元1505室。法定代表人：杨兴华，总经理。原告（反诉被告）陈甲魁与被告（反诉原告）北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司（以下简称为安泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人王X、白艳艳，被告安泰公司的法定代表人杨兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈甲魁提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《北京市房屋出租代理合同》；2、判令被告给付原告自2019年5月16日起至起诉之日止的房屋租金14850元（月租金9900元/30天*45天）及违约金19800元（9900元*200%），上述金额共计34650元；3、返还原告出租房屋内的液晶电视或照价赔偿；4、判令被告承担本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费等。原告诉称的事实及理由：2018年4月13日，原、被告签订了《北京市房屋出租代理合同》（以下简称为合同），合同约定原告将其所有的位于北京市通州区瑞都公园世家颐瑞西里X号楼XX单元XXX室房屋（以下简称为案涉房屋）委托给被告出租，代理期限自2018年4月16日至2020年6月16日止，月租金9500元，按季度缴纳，被告应于每季度向原告交付季度租金28500，后约定2019年5月16日起月租金为9900元。该合同名为出租代理合同，实质上为原告将房屋出租给被告，无论被告是否将该房屋实际出租，均要按季度支付固定租金，并且高出约定租金部分归被告收益，故原、被告双方签订的合同在性质上是房屋租赁合同。合同签订后，原告将房屋连同屋内物品交接给被告，截止目前，被告共付了4次共12个月租金即2018年5月16日至2019年5月15日租金，可见从2018年4月16日至2019年5月15日租期的13个月中，被告已经享受了一个月免租期。从2019年5月16日至今，被告未再向原告支付租金（应付季度租金，金额为9900元*3个月=29700元）表明被告已无意按合同履行第二年的租期，故被告不再享有第二年免租期待遇，应从第一年租期结束后的2019年5月16日起向原告支付至本案起诉时止的租金。但直至起诉之日，原告多次催要，被告仍未支付上述租金。按照原、被告签订的合同第十条第（四）款第1点约定，被告未按约定支付租金达7个工作日以上又无正当理由的，原告有权解除合同。本案被告显然已经根本违约，原告有权主张解除合同并主张被告按月租金200%的标准向有关支付违约金。目前，原告已收回房屋，但发现室内缺少了原告的液晶电视，与被告沟通，被告答应送回，但至今未送回或赔偿。故现诉至法院。被告安泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方没有违约，在我方没有违约的时候，原告已经把水电断了，是原告违约在先的。是在我们没有支付房租的第二天断的水电。原告的房价是高于市场价的，我跟原告在协商价格的过程中，原告断的水电。同意解除合同，不同意支付租金，同意返还液晶电视，但是我要要回我的家具。被告安泰公司提出反诉请求，1、判令被反诉人与反诉人解除2018年4月13日签订的《北京市房屋出租代理合同》；2、判令被反诉人赔偿反诉人房屋的装修费用22590元，添置的设施损失9650元及违约金19800元（9900元*200%），上述金额共计52040元；3、判令本案本诉与反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。被告诉称的事实及理由：2018年4月13日，被反诉人与反诉人签订了《北京市房屋出租代理合同》（以下简称为合同），合同约定，自2018年4月16日-2020年6月16日，被反诉人将其所有的位于北京市通州区瑞都世家颐瑞西里X号楼XX单元XXX室房屋委托给反诉人出租，租金标准为每月9500元，第二年即2019年5月16日至2020年6月16日上调至9900元，反诉人自2018年5月10日按季度付款并享受每年一个月的免租。2018年6月5日，被反诉人依合同约定对反诉人的房屋进行了装修并添置了设备，合同签订后，反诉人按合同约定的时间支付被反诉人租金。2019年6月15日，被反诉人在事先未通知反诉人的情况下，私自指派物业人员拆除了水表并断电，导致房屋内的租户无法正常使用水电，严重影响了租户的正常生活，对住户造成巨大的心理阴影与恐慌，因此，反诉人无法与租户继续履行房屋租赁合同并由反诉人赔偿租户违约金，给反诉人造成了经济损失同时对反诉人的商誉产生了很大的负面影响。目前，被反诉人已收回房屋，另行出租给他人。依据法律规定，被反诉人的行为导致合同目的无法实现，构成根本违约，反诉人有权主张解除合同，并要求被反诉人承担违约责任。另，被反诉人应按月租金的200%支付违约金并赔偿反诉人在该房间内添置的设施及装修费用。原告陈甲魁针对被告提出反诉请求，辩称，不同意原告的反诉请求，其事实与理由部分与事实不符。经审理查明：2018年4月13日，原告（甲方、出租方）的代理人徐莲华以原告的名义与被告（乙方、承租方）签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称为出租代理合同），约定原告将其名下的位于北京市通州区瑞都公园世家颐瑞西里X号楼XX单元XXX室房屋（以下简称为案涉房屋）出租给被告，合同期限自2018年4月16日至2020年6月16日，共计2年零2个月。《出租代理合同》第六条关于租金事宜约定为租金标准9500元/月，按季付款，每季度租金28500元。出租代理期内租金标准调整由双方另行书面约定。乙方自2018年5月16日起开始按季付款，向甲方支付租金。支付时间分别为2018年5月16日，2018年8月16日，2018年11月16日，2019年2月16日。但合同并未约定第二年租金的支付时间点。第十四条第（二）项将租金标准调整为：“第一年2018年4月16日至2019年5月16日租金每月9500元，共计114000元；第二年2019年5月16日至2020年6月16日租金每月9900元，共计118800元。”《出租代理合同》第五条第（二）款第5项约定“出租代理期内甲方同意每年预留出30日作为一方工作期，工作日后于2018年5月16日开始计算租金……”。《出租代理合同》第十二条约定：“（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，并赔偿乙方为该房间内添置的设施及装修费用。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金。（三）甲方有第十一条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第十一条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。”《出租代理合同》第十一条约定：“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付该房屋达7日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供气供电不足的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达7个工作日以上又无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的。”《出租代理合同》第八条第（四）项约定：“甲方允许乙方或承租方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。”《出租代理合同》第九条第（三）项约定：“合同期满或延长期过后，乙方将房屋及时归还甲方，乙方配置的物品需及时搬走，如有对房屋装修的保留该装修状况。”《出租代理合同》签订后，双方依约履行，原告将房屋交付被告，被告分别于2018年4月13日、同年8月16日、同年11月16日、2019年2月16日向原告支付了租金，即2019年5月15日之前租期的租金已结清。2019年5月16日，原告要求被告支付下一个季度的租金，被告称因其享有一个月的免租期，故该季度租金最迟可于2019年6月16日支付；2019年6月16日，原告要求被告支付下一个季度的租金，被告仍未支付。原告遂于案涉房屋门上张贴《公告通知》一份，载明：“本人决定行使自己作为业主、房屋产权所有人的权利。如北京安泰伟业继续拒不付我租金、不按合同赔偿我违约金，我会收回房屋并换锁具，如下周二（2019年6月18日）我再收不到下季度租金或按合同赔偿的违约金，本人保留一切作为业主、产权所有人的强制与法律手段”；原告称为督促被告交纳租金其于2019年6月16日将案涉房屋停水，几个小时后又予以恢复；而被告称原告于2019年6月17日将水表拆走，室内无法用水，但同时被告在庭审中称其于2019年6月16日将室内次承租人清退。原告对拆水表一事予以否认。2019年6月24日，原告更换了案涉房屋的锁，当时室内无人居住。关于电视机：原告称其房间内原有一台黑色的55寸创维牌（品牌并不确定）液晶电视机，被告称，确有一台黑色的液晶电视机，但具体什么牌子不清楚，该电视机在被告处，其曾通知原告取走，但原告未取，同意返还给原告。关于装修：被告称其对案涉房屋进行了改电、打隔断、刮白、拆除运、改卫生间、修门、装新门、修灯、贴砖等装修，且购置了双人床6张、三门柜4个、二门柜2个、床头柜6个、餐桌椅1套、鞋柜6个、电脑桌椅6套，为证明其主张，被告提交了装修收据和购买物品收据的复印件各一张；原告对被告提交的该两份证据的真实性不予认可，原告称，被告是否进行了装修不清楚，即便装修了，也是被告为了打隔断进行的装修，跟原告没有关系，上述物品并不在案涉房屋内。另查，原告更换门锁将案涉房屋收回后，于2019年6月26日另行出租给案外人王琦，每月租金8000元。上述事实，有《居住房屋租赁合同》、银行转账记录、微信聊天记录、公告及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《出租代理合同》合法有效，本院予以确认，对双方具有约束力。本案的争议焦点之一为被告第二年度租金的给付时间节点。本案中，原告认为被告应于第二年租期的起算日即2019年5月16日前给付租金，被告认为，因其享有一个月的免租期，故其租金应于2019年6月16日前给付。本院认为，合同中约定被告享有每年各一个月的免租期，虽然合同并未对第二年租金支付时间节点进行约定，但结合第一年免租期设置在租金起算日之前的约定，可以推定第二年免租期为2019年5月16日至6月15日，被告称2019年5月16日不应支付租金的抗辩，理由正当，本院予以采信，不属于违约。本案的争议焦点之二为《出租代理合同》的解除及违约责任的认定。原告请求判令解除，被告亦反诉要求判令解除。原告主张解除的依据是《出租代理合同》的第十一条第（四）款第1项：“1、未按约定支付租金达7个工作日以上又无正当理由的。”被告主张解除的依据是《出租代理合同》的第十一条第（三）款第2、3、4项：“（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供气供电不足的。根据前述论述，被告应于2019年6月16日前给付下个季度租金，被告未支付租金的行为属于违约，7个工作日后，即2019年6月27日，原告即享有合同约定的解除权。显然，原告于2019年6月24日将案涉房屋换锁、收回房屋时，并不享有约定解除权。但是，交付租金系被告履行本案租赁合同的核心义务，在双方从2019年5月16日起即已就此事多次沟通且原告张贴公告的情况下，被告仍不支付租金的行为，属于合同法九十四条规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”情形，且被告在原告催要租金期间将次承租人清退的行为也表明其不愿意继续履行本案合同，故原告据此享有法定解除权。故对原告要求解除与被告签订的出租代理合同的诉讼请求本院予以支持。至于被告反诉称系原告拆除水表导致房屋不符合使用条件，其才清退次承租人，但庭审中被告并未提供充分证据对原告拆除水表一事予以证实。另外，被告庭审中自称原告于2019年6月17日拆除水表，而其又称于6月16日清退次承租人，逻辑矛盾，本院对此无法采信。至于解除日期，因原告于2019年6月24日收回房屋，被告也已搬离，该合同客观上在当日已经不具备继续履行的可能性，故解除日期应为2019年6月24日。对于原告要求被告给付自2019年5月16日起至起诉之日止的房屋租金14850元的诉讼请求，本院认为，虽然免租期作为被告延迟至2019年6月16日支付租金的抗辩具有合理性，但在本案合同因被告违约而解除的情况下，原告要求被告支付免租期内的租金的诉请应予支持。理由为：免租期系在合同能够正常履行完毕的预期下，出租人对承租人的利益让渡，但因被告违约，合同中途解除，出租人并未获得第二年的租金收益，此时继续要求出租人进行利益让渡，将会导致合同双方权利义务失衡。故原告要求被告支付2019年5月16日之后的房屋租金并无不妥，但期限应计算至合同解除之日止，即2019年6月24日，共计39天，按每月9900元计算，为12870元，过高部分本院不予支持。关于原告请求被告赔偿违约金19800元的诉讼请求，本院认为，被告未能依约履行合同义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，本院认为，原告收回房屋后较短时间内即已重新出租，空置期较短，且免租期租金已得到本院支持，综合考虑全周期租金收益与重新出租的租金水平等因素，酌定违约金金额为9900元，过高部分不予支持。关于原告请求被告返还液晶电视的诉讼请求，本院认为，原告应提交相关证据证明该液晶电视的品牌、型号、颜色、规格等具体信息，本案中，原告并未提交相关证据予以明确，虽被告称确有一台黑色的液晶电视机，但具体什么牌子不清楚，双方无法明确诉争液晶电视机的具体信息。故原告该项诉讼请求并不明确，本院无法处理，至于被告同意将一台电视机返还原告，本院不持异议，双方可自行协商处理。关于被告反诉请求原告赔偿房屋的装修费用22590元添置的设施损失9650元的诉讼请求，本院认为，被告应对其主张的事实提交充分的证据予以证明。本案中，被告仅提交了装修收据和购买物品收据的复印件各一张，原告对该证据的真实性不予认可，故本院认为被告提交的证据并不能足以证明其所主张的事实，故对该两项诉讼请求不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。关于被告反诉请求原告赔偿违约金19800元的诉讼请求，因本院认定系被告违约，故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈甲魁与被告（反诉原告）北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司于2018年4月13日签订的《北京市房屋出租代理合同》；二、被告（反诉原告）北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司支付原告（反诉被告）陈甲魁自2019年5月16日至2019年6月24日的房屋租金12870元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司赔偿原告（反诉被告）陈甲魁违约金9900元，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）陈甲魁的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费333元，由原告陈甲魁负担148元（已交纳），由被告北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司负担185元，于本判决书生效之日起七日内缴纳。反诉案件受理费551元，由被告北京安泰伟业房地产信息咨询有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇一九年十二月二十八日法官助理  李春雨书 记 员  孙嘉慧