内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0783民初2842号原告：吕智勇，女，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：郑春燕，内蒙古政光律师事务所律师。委托诉讼代理人：周冰，内蒙古政光律师事务所律师。被告：扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司。法定代表人：李文阁，董事长。委托诉讼代理人：王明艳，扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司法律顾问。被告：苏中学，男，1955年7月7日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区扎兰屯市向阳办事处红星居五组平房。被告：付晓鑫，男，住内蒙古自治区扎兰屯市。原告吕智勇与被告扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司（以下简称阳光房地产公司）、苏中学、付晓鑫买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕智勇及其委托诉讼代理人周冰，被告阳光房地产公司的委托诉讼代理人王明艳，被告苏中学、付晓鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕智勇向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还按揭贷款保证金48000元，给付自2014年8月28日至2019年7月28日的利息损失15458元（48000元×6.55%×4年11个月），合计63458元，并依法判令利息给付至保证金还清为止；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年，原告以按揭贷款方式在被告开发的扎兰屯市朝阳里小区购买楼房一套，被告应向银行缴纳贷款保证金，而被告以欺瞒手段让原告将保证金存到其在银行开设的账户内，因向被告索要无果，故诉至法院。阳光房地产公司辩称，涉案项目系苏中学、付贵（付晓鑫之父）挂靠答辩人实际开发的项目，付贵去世后由其子付晓鑫承接，该项目的处分权及收益权均归苏中学、付晓鑫，原告所购买的房屋是其与苏中学、付晓鑫协商的相关事宜，未与答辩人协商过任何事宜，更谈不到欺瞒和索要未果；在现行法律中并没有明确规定按揭贷款保证金应由谁承担，依据合同法的规定当事人之间有约定从约定，无约定从法定，对约定协商不成的可按交易习惯，本地区的交易习惯是由借款人既买受人承担，苏中学、付晓鑫二人在与原告交易时已明确约定按揭贷款保证金由贷款人即原告缴纳，且原告也按约定向保证金账户缴纳了该承担的保证金数额，此约定未违反法律规定，原告在还清贷款前无权主张要求返还，索要利息于法无据；原告在办理按揭贷款时与苏中学、付晓鑫二人达成口头协议由其缴纳贷款保证金并已实际履行，在该协议未依法认定无效或可撤销时，要求返还贷款保证金及利息的主张没有基础和依据；答辩人与金融机构签订的是个人购房贷款项目合作协议，合作协议中约定10%的贷款保证金是依据贷款数额确定的，是对贷款保证的一种形式，是对借款人违约时的一种补救方式，也是对借款人按期履行义务的强制性约束，作为房地产开发公司已协助无法一次性交付全款的买受人达到了按揭贷款的目的，并享受了一次性付款的优惠，没有义务承担借款人违约的风险，故贷款保证金由借款人承担既符合约定又不违反法律规定。综上，原告所述与事实不符，于法无据，应依法驳回原告的诉讼请求。苏中学、付晓鑫辩称，对阳光房地产公司答辩内容无异议；关于10%的按揭贷款保证金是事实，当时答辩人跟这些买房的人也说过了，因为他们在买房之前，如果说交这个保证金，就给他们办按揭贷款的手续，如果不缴纳的话，就不给办按揭贷款了。他们把保证金交给答辩人之后，答辩人就存到保证金专用账户了，他们也是知道这些事实的，所以没有欺诈行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。吕智勇向本院提交了如下证据：1、商品房屋买卖合同，证明原告在被告开发的扎兰屯市朝阳里小区购买楼房一套，合同条款当中没有约定按揭贷款保证金由原告缴纳。阳光房地产公司、苏中学、付晓鑫质证认为，对证据的客观真实性无异议，对其证明的问题有异议，该合同是格式合同，购房人不都是需要办理按揭贷款手续，所以有关按揭贷款保证金的相关事宜未在合同中约定，而本案的原告以实际缴纳贷款保证金的行为就证明了当时原、被告双方有这样的口头约定，如果原告否认口头约定，那就是属于原告自愿缴纳，如果是自愿缴纳就更不能向本案的被告主张权利；保证金的缴纳，无论是否有效，还是是否可撤销，都超过了法定时效。2、个人购房担保借款合同、中国农业银行借款凭证，证明原告、阳光房地产公司、银行三方签订合同，原告贷款及贷款数额，阳光房地产公司以保证人的身份为原告按揭贷款提供担保。阳光房地产公司、苏中学、付晓鑫质证认为，对真实性没有异议，但与本案的诉求不具有关联性，该组证据没有提到与保证金有关的事宜。3、收据，证明被告欺瞒缴纳保证金的事实及缴纳保证金的数额。阳光房地产公司、苏中学、付晓鑫质证认为，对该证据的客观真实性没有异议，该证据进一步说明了当时双方对保证金明确约定由买受人承担，系本案的原告；该收据明确显示收原告银行贷款保证金，原告作为完全民事行为能力人，对该交款单的内容应明确知晓其法律后果，故不存在欺诈等行为；如原告认为该行为属于欺诈行为，在法定的期限内没有申请法院依法撤销，即过法定时效。4、业务凭证，证明原告已经提前还清该笔贷款。阳光房地产公司、苏中学、付晓鑫质证无异议。5、原告申请人民法院调取的个人购房贷款项目合作协议以及阶段性保证担保协议，证明银行与阳光房地产公司双方签订协议，约定银行为阳光房地产公司开发的扎兰屯市朝阳里小区的购房人即原告发放住房按揭贷款；阳光房地产公司在银行开立保证金专户由阳光房地产公司按银行发放贷款金额的10%比例留存保证金，为银行的按揭贷款提供担保，协议充分证明本案争议的按揭贷款保证金，双方约定由阳光房地产公司缴纳，而不应由原告缴纳，进一步证明被告应将欺瞒原告缴纳的保证金退还给原告。阳光房地产公司、苏中学、付晓鑫质证认为，对该组证据的客观真实性无异议，对其证明的问题有异议，该组证据为个人购房贷款项目合作协议，并不是阳光房地产公司贷款合作协议，也就是说该协议是作为房地产开发公司对该项目为购房人提供买房便利条件的协议，有关阶段性保证担保协议中已明确约定，乙方留存在甲方账户内10%保证金，阶段性担保期限为办妥正式抵押登记手续，承诺优先于抵押物处置承担担保责任，如购房人（借款人）未按合同约定履行还款义务，出现违约行为，甲方有权在乙方保证金账户扣收借款人所欠贷款本息，制约借款人，即本案原告有违约行为时，从保证金账户上直接扣划借款欠款的本息，也是为了确保本案原告按期履行法定义务所作出的制约；在本案原告购买房屋时，作为出售人已与原告达成协议，这10%的保证金由其自行承担，并且本案的原告已向银行缴纳了这笔钱，进一步证明了保证金承担的义务主体是本案原告，并非开发公司或实际开发商。阳光房地产公司向本院提交了如下证据：房地产开发协议书原件，证明涉案房屋是苏中学、付晓鑫挂靠阳光房地产公司实际开发的项目，合同明确约定费用及销售该工程开发建设所发生的一切费用，对外事务应尽的社会义务承担法律责任，商品房销售施工现场质量安全管理、应上缴税金等由乙方负责，乙方也就是本案的苏中学、付晓鑫，如果本案应该由被告承担责任，责任主体应当是挂靠人，被挂靠人应当承担的是连带责任。吕智勇质证认为，对真实性有异议，甲方是阳光房地产公司，乙方是付贵，协议下方并没有签订时间，证明不了具体签订的时间，阳光房地产公司负责开发本案争议的朝阳里小区，对外进行销售，民事责任主体是开发公司，如果是挂靠关系，也应由苏中学、付晓鑫与阳光房地产公司对外承担连带责任。苏中学、付晓鑫质证没有异议。本院认证认为，对上述吕智勇、阳光房地产公司所提供的证据的真实性均予以确认，对双方所要证明的问题将结合本案事实予以一并考量。苏中学、付晓鑫未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月1日，阳光房地产公司作为乙方与中国农业银行股份有限公司扎兰屯市支行（以下简称农行扎兰屯支行）作为甲方，签订个人购房贷款项目合作协议一份，约定：甲方同意对购买乙方开发的朝阳里小区项目（以下简称合作项目）的自然人提供购房贷款。乙方就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，乙方授权甲方将发放贷款金额的10%作为保证金存入乙方在甲方开立的保证金专户。购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户划收相关款项。同日，阳光房地产公司作为乙方与农行扎兰屯支行作为甲方又签订了阶段性保证担保协议一份，约定：经甲乙双方协商，本着公平、信用，双方共同遵守的原则，为了更好地促进阳光房地产公司整体楼盘销售，并规避农行信贷风险，达到银企双赢的目的，达成如下协议，具体条款如下：1、乙方开发的扎兰屯市“朝阳里小区”A区综合楼项目，向甲方办理整体楼盘销售个人住房按揭贷款期间，乙方承诺为个人住房购房人提供阶段性担保，并承担连带责任；2、如借款人在借款期间未能履行与农行签订的借款合同所约定各项条款，乙方承担借款人所购抵押房产回购责任；3、乙方须在甲方开立保证金专户，并按规定留存贷款金额的10%作为阶段性保证金专户管理；4、乙方留存在甲方账户内10%保证金，开发商提供的阶段性担保期限为办妥正式抵押登记手续，开发商承诺优先于抵押物处置承担担保责任；5、如购房人（借款人）未按合同约定履行还款义务，出现违约行为，甲方有权在乙方保证金账户扣收借款人所欠贷款本息。2014年8月28日，吕智勇作为买受人与阳光房地产公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份，吕智勇购买了扎兰屯市朝阳里小区楼房一套。2014年9月22日，吕智勇作为借款人，农行扎兰屯支行作为贷款人，阳光房地产公司作为保证人，三方签订个人购房担保借款合同一份，阳光房地产公司以保证人的身份为吕智勇按揭贷款提供担保，吕智勇贷款48万元，期限120个月。吕智勇于2014年8月28日将48000元按揭贷款保证金交给了阳光房地产公司朝阳里小区项目部，并存入阳光房地产公司在农行扎兰屯支行开立的保证金专用账户。2018年4月27日，吕智勇将上述贷款全部还清。涉案项目系苏中学、付贵（付晓鑫之父）挂靠阳光房地产公司实际开发的项目，付贵去世后由其子付晓鑫承接，该项目的处分权及收益权均归苏中学、付晓鑫。本院认为，阳光房地产公司与农行扎兰屯支行签订了个人购房贷款项目合作及阶段性保证担保协议，约定由银行为开发商所开发的整体楼盘小区购房人发放按揭贷款，在按揭贷款期间，由开发商对购房人提供阶段性担保，承担连带责任，开发商在银行开立保证金专户留存发放住房按揭贷款10%的保证金，阶段性担保期限为办妥正式抵押登记手续。该协议系开发商与银行双方权利、义务关系的约定，与购房人不发生法律上的利害关系，在无证据证明本案原告作为购房人对上述协议知情的情况下和无证据证明开发商与购房人双方对缴纳按揭贷款保证金已形成明确的权利、义务关系的情况下，购房人缴纳了本应由开发商承担的按揭贷款保证金，并存入开发商在银行开立的保证金专户，应属吕智勇代付行为。开发商将按揭贷款保证金的缴纳转嫁给购房人，违反了诚实信用原则，侵犯了购房人的合法权益，且按揭贷款已还清，对吕智勇所代付的按揭贷款保证金应由开发商予以返还。苏中学、付晓鑫作为所开发项目的实际挂靠人，享有所开发项目的实际处分权及收益权，故应对上述按揭贷款保证金承担连带返还责任。关于吕智勇的利息请求，因双方对缴纳按揭贷款保证金并未约定利息内容，故对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告吕智勇按揭贷款保证金48000元；二、被告苏中学、付晓鑫对上述按揭贷款保证金承担连带返还责任；三、驳回原告吕智勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1386.46元，财产保全费680元，合计2066.46元，由原告吕智勇负担503.46元；由被告扎兰屯市阳光房地产开发有限责任公司、苏中学、付晓鑫连带负担1563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 王  强审 判 员 孙 丽 丽人民陪审员 王 德 胜二〇一九年十二月十六日书 记 员 白萨日娜附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。