浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4365号 上诉人（原审被告）:蒋普选，男，1951年10月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人（原审被告）:赵芝美，女，1956年3月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：何百坤、俞兴刚，浙江中圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:蒋宝良，男，1957年7月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人（系被上诉人女婿）：陶尔诚，住绍兴市越城区马山街道陶家埭村2-54号。 委托诉讼代理人：沈薛阳，浙江学通律师事务所律师。 上诉人蒋普选、赵芝美因与被上诉人蒋宝良物权确认纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋普选、赵芝美共同上诉请求：1.依法撤销（2019）浙0603民初3056号民事判决，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、1998年12月5日的农村私人建房用地呈报表与事实不符。首先，该呈报表中申请建房的户主为蒋大普先，并非上诉人蒋普选，且该呈报表上没有上诉人方的任何签字，也没有任何证据显示是上诉人向政府部门申请建房且知晓地号为198宗的三间房屋需全部调剂。其次，该呈报表中需要调剂的是地号为198宗的房屋三间(109.44平米)，但事实上其中的两间房屋上诉人早在1995年建房时按照规定调剂给被上诉人，双方签署了绝卖屋契，并办理了公证手续，同时上诉人保留了其中的一间楼房供父母居住。再次，根据《土地管理法》第62条的规定，建房需要经过县级人民政府批准，但该呈报表只经过灵芝乡人民政府的同意，并没有得到县级人民政府的批准。二、双方没有调剂的合意，不存在事实上的调剂行为，譬如买卖或者互换等。1998年被上诉人并不知晓调剂事实，也没有应批文的要求拆除地号为165宗的房屋。双方依然像之前一样，各自占有使用自己的房屋直到2017年被拆迁。双方直到房屋拆迁时才知道存在调剂的事实。根据《物权法》第7条、第15条的规定，物权的取得应当符合法律规定。一审法院认为被上诉人已经通过调剂的方式取得地号为198宗的房屋存在错误，因为被上诉人既没有调剂的意愿，也没有支付相应的调剂对价。三、上诉人1995年建新房时保留地号为198宗的一间房屋没有违背《土地管理法》关于“一户一宅”的规定，也没有超过宅基地的标准。上诉人建新房时保留一间老屋是因为当时上诉人的父母已经与上诉人分户，属于独立一户，这间房屋是给父母居住的。根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记的通知》(国土资发2016第191号文件)的相关规定，结合实际情况，依法处理一户多宅的问题。其政策精神也是对客观存在的一户多宅问题适度放开。按照上诉人的家庭成员情况，1995年建新房前拥有109.44平方米宅基地，符合宅基地占有标准。建新房时占用94平方米宅基地，保留地号为198宗的一间房屋宅基地，也完全符合宅基地占有标准。如果地号为198宗的三间房屋全部调剂，上诉人的宅基地占有面积越来越小，不符合建新房改善住房条件的本意。 被上诉人蒋宝良辩称，一、1998年的农村私人建房用地呈报表是针对上诉人未批先造的情况补办的建房手续，且地号为198宗的房屋实际使用人与呈报表中登记在册的人员完全符合（因蒋普选的弟弟蒋定国村里别名为小普选，故蒋普选为蒋大普选）。二、调剂是土地管理部门对农村自建旧房的处理方法之一，被上诉人有一间老房与上诉人涉案房屋的余下一间面积相仿，同时被上诉人已经购买了上诉人涉案房屋的另外两间，政府考虑到以上的实际情况，采用了调剂的方案，且已经对此做了信件回复予以确认。地号为165宗的房屋属于中间房无法实体拆除，故和蛟里村所有应拆房一起于2017年同步拆除。三、根据宅基地审批章程，农村村民建房户人口按户籍所在地在册的农业人口计算，独生子女可按在册二人计算，凡户籍关系不在行政村的，不得单独申请建房；两个及以上子女家庭，且户口皆在本村，如已达到法定婚嫁年龄的，可以分户申请建房，但父母一方或双方必须随一子女居住，不得与子女分户单独申请建房，独生子女家庭不得分户（三代共居一处，且第三代已达到法定结婚年龄的除外）。1998年上诉人的独子蒋伟根尚在读书，不符合分户的条件，上诉人所称的分户为户口独立，并非宅基地分户。且1995年上诉人的合法房产为地号198宗的其中一间房屋，面积为36平方米，呈报批房的面积为94平方米，36+94=130平方米已经超出了《土地管理法》规定的120平方米的上限。综上，请求驳回上诉，维持原判。 蒋宝良向一审法院起诉请求：确认位于越城区灵芝镇蛟里村宗地号为1××号的三间房屋及土地使用权的拆迁补偿权益为蒋宝良所有。 一审法院认定事实：1988年6月，蒋普选一户申请翻建位于绍兴市越城区灵芝镇楼房三间，占地面积109.44平方米，地号为198宗。审批人口为6人，分别为蒋五六、詹阿素、蒋普选、赵芝美、蒋伟根（蒋伟根独生子女按2人计算）。1995年11月7日，蒋宝良与蒋普选、赵芝美签订《绝卖屋契》1份，约定蒋普选、赵芝美将坐落于绍兴市越城区灵芝镇蛟里村大园里坐北朝南二层楼屋二间（该屋东墙与蒋五六共有，西墙与蒋金奎共有，其余南、北二墙均属己有）绝卖给蒋宝良所有，转让价格为26000元。上述协议签订后，双方对该协议进行了公证，绍兴市公证处出具公证书1份。蒋宝良支付房款后，蒋普选、赵芝美向蒋宝良交付上述房屋。1998年12月5日，蒋普选一户（载有在册人口分别为蒋普选、赵芝美、蒋伟根、詹阿素）为其位于庙溇的二层楼房（占地94平方米）申请补办农村私人建房用地呈报，绍兴市越城区灵芝乡蛟里村村民委员会意见为“同意补办94㎡宅基地，原老房198宗，109.44㎡调剂，拆除蒋宝良165宗”，灵芝乡土地管理所审查意见为“原198宗楼叁间109.44㎡调剂给165宗的蒋宝良（受主165宗楼壹间37.44㎡拆除）。现在同意补办在庙溇所建的94㎡两楼壹幢”。绍兴市越城区灵芝乡人民政府同意上述意见。同时查明，案涉位于越城区灵芝镇蛟里村宗地号为1××号的三间房屋已被拆迁。 一审法院认为，该案争议焦点即位于绍兴市越城区灵芝街道楼房三间（地号为198宗、占地面积109.4平方米）权属问题。一、根据庭审查明，上述三间楼房系蒋普选一户于1988年6月审批翻建，其中二间于1995年11月由蒋普选、赵芝美出卖给蒋宝良，双方签订《绝卖屋契》1份，并进行了公证。对于该《绝卖屋契》的效力，该院评判如下：上述三间房屋系蒋普选一户审批翻建，审批人口虽有6人（独生子女按2人计算），但建房时蒋普选父母蒋五六、詹阿素年事已高，其子蒋伟根尚年幼，该3人虽系房屋共有权人，但所占份额相对较少。且蒋普选、赵芝美与蒋宝良签订上述《绝卖屋契》，后交付房屋并由蒋宝良使用多年，上述3人均未提出异议，可以认为其3人对该《绝卖屋契》明知并认可。故该院认为对上述《绝卖屋契》系蒋普选一户的意思表示真实，符合法律规定，应当认定合法有效。上述房屋在蒋五六、詹阿素生前已经处分，不属于蒋五六、詹阿素的遗产，对蒋普选、赵芝美关于该房屋系共有财产，其无权处分的辩称，该院不予采纳。庭审中，对于案涉宗地号为1××号的西首两间房屋已由蒋普选、赵芝美出卖给蒋宝良的事实，双方未有争议，该院对此予以确认。二、关于上述房屋中另外一间楼房的权属问题，蒋宝良主张该楼房系调剂给其所有，蒋普选、赵芝美辩称该楼房并非调剂房屋，仍属蒋普选、赵芝美所有。对此，该院认为根据蒋宝良提供的农村私人建房用地呈报表、变更表可知，蒋普选一户为在庙溇建房申请宅基地，于1998年12月经村委会、土管所及乡政府批准同意，补办新房宅基地，但将其位于198宗即案涉楼屋3间，占地109.44㎡调剂给蒋宝良，同时拆除蒋宝良165宗土地上房屋。该蒋普选一户载有的在册人口包括了蒋普选、赵芝美、蒋伟根及詹阿素，与1988年申请翻建案涉房屋的审批人口除蒋五六已去世外，其余人口一致。根据《土地管理法》第六十二条之规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。蒋普选一户为申请其位于庙溇新建房屋的宅基地使用权，需放弃案涉房屋所在的198宗土地使用权，并拆除土地上房屋，由于蒋普选一户已将上述房屋中的二间出卖给蒋宝良，为此经村委会、土管所及乡政府批准同意，将上述三间楼房及土地均调剂给蒋宝良，同时为确保“一户一宅”政策，要求蒋宝良拆除其原有165宗土地上房屋。该院认为，除原先已购买的二间房屋之外，剩余一间房屋与其需拆除的165宗土地上房屋面积相当。反观蒋普选一户，其原已将198宗土地上三间楼房中的二间出卖于蒋宝良，后为新建房屋申请的宅基地面积亦远大于上述剩余一间房屋所占土地面积。由此可见，村委会、土管局及乡政府的上述房屋及土地的调剂决定，既未使蒋宝良取得不合理的利益，亦未损害蒋普选一户的权益。蒋宝良取得上述房屋及土地使用权符合法律的规定。蒋普选、赵芝美辩称调剂的房屋为双方买卖的房屋，该院认为房屋买卖与调剂系不同的处置方式，且案涉买卖的两间房屋面积明显大于165宗土地上的房屋，在两份买卖契约上均未体现房屋买卖价格系调剂后的补差价，现蒋普选、赵芝美未能提供充分有效的证据证明调剂房屋即买卖房屋，故对其辩称198宗土地上东首一间仍归其所有，该院不予采信。因上述房屋现已被拆迁，故该房屋所对应的拆迁补偿权益应由蒋宝良享有，对蒋宝良该项诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：位于绍兴市越城区宗地号为1××号的三间房屋及土地的拆迁补偿权益归蒋宝良享有。案件受理费10800元，由蒋普选、赵芝美负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为位于绍兴市越城区灵芝街道楼房三间（地号为198宗、占地面积109.4平方米）权属问题。对于其中西首两间房屋已由蒋普选、赵芝美出卖给蒋宝良的事实，双方都未有争议，一审法院对此予以确认并无不当。关于上述房屋中另外一间楼房的权属问题，从当事人提交的证据及已查明的事实来看，蒋普选一户为申请新房宅基地的使用权，向村委会、土管所及乡政府提出申请，绍兴市越城区灵芝乡蛟里村村民委员会意见为“同意补办94㎡宅基地，原老房198宗，109.44㎡调剂，拆除蒋宝良165宗”，灵芝乡土地管理所审查意见为“原198宗楼叁间109.44㎡调剂给165宗的蒋宝良（受主165宗楼壹间37.44㎡拆除）。现在同意补办在庙溇所建的94㎡两楼壹幢”。因此，对涉案房屋存在调剂行为的事实，本院予以确认。上诉人也未能提供充分有效的证据推翻村委会、土管所及乡政府的相关审批意见，故一审法院对蒋宝良提出的案涉房屋所对应的拆迁补偿权益由其享有的诉请予以支持并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人蒋普选、赵芝美负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 志 审判员 杨子超 审判员 季璐璐 二〇一九年十二月十三日 法官助理洪习川 书记员陈梦娜