北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25020号原告：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：李新，北京大谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢秀利，山东格睿律师事务所律师。被告：李一，女，1972年11月19日出生，汉族，北京市政府信访办职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杜志刚，男，1971年7月12日出生，汉族，北京市门头沟区教委职工，住北京市东城区。原告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）与被告李一商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青龙湖公司的委托诉讼代理人李新、谢秀利，被告李一及其委托诉讼代理人杜志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青龙湖公司向本院提出诉讼请求：1、李一支付青龙湖公司房屋尾款164万元；2、李一支付青龙湖公司违约金，以164万元为基数，按照日万分之五计算，自2016年10月25日始至全部购房款付清之日止。事实与理由：2016年10月17日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y1961824），约定如下：被告购买西山国际中心23栋108号商品房；该商品房总价为3293636元，被告应于2016年10月17日向原告支付房款660000元，于2016年10月23日前向原告支付房款993636元，剩余房款164万元以按揭贷款方式支付，并按预售合同附件十的约定办理贷款手续；被告逾期未办理贷款手续的，从逾期之日（即自被告签署预售合同第8日）起，被告按日计算向原告支付房款万分之五的违约金直至被告剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准放款并到账至出卖人账户之日止。现被告向原告支付了房款1653636元，仍需支付164万元。原告曾多次催告被告补缴剩余房款，被告既未按合同约定办理按揭贷款手续，也未依约一次性将剩余房款全部补齐。被告的上述行为已构成严重违约，给原告造成了重大经济损失。李一辩称，买房时间、地点以及已付购房款的情况认可。我买的是首层，当时承诺赠送花园，承诺绿地98平方米。在我交完钱后，我与青龙湖公司签订商品房预售合同。销售人员说关于赠送花园有补充协议，但至今没有签订，原告承诺赠送我花园，但没有给我，所以不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月17日，李一与青龙湖公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称预售合同)约定：青龙湖公司将其开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块23#办公、商业楼1层108号房屋（以下简称108号房屋）出售给李一，该商品房的用途为商业。其中预售合同第五条计价方式与价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米64416.9元，总价款3293636元，具体约定见附件四。第六条付款方式及期限为其他方式约定，具体付款方式及期限的约定见附件五。其中附件五，付款方式及期限的约定为：买受人应于2016年10月17日向出卖人支付首付款660000元（其中50000元为定金，且合计金额不低于总房款的20%），出卖人收到全部首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计2633636元，买受人应于2016年10月23日前支付993636元（金额不低于总房款的30%）；剩余房价款1640000元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《北京市商品房预售合同》附件十约定办理贷款手续。其中附件十，贷款补充协议约定为：买受人以所购房屋作为抵押，向出卖人指定的商业银行申请按揭贷款。买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即买受人签署预售合同第8日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准放款并到账至出卖人账户之日止。预售合同第十二条交付条件约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。另附件九补充协议第十七条关于院落的约定，17.1买受人明确知悉并同意在房屋交付时，由出卖人将该房屋所在小区的各楼栋（不包含该房屋所在楼栋）建筑轮廓以外并紧邻该楼栋所形成的院落（规划用途为绿地，下称“院落”）无偿交给出卖人指定的本小区业主进行管理和使用，院落的具体标准、位置、范围以交付时的实际情况为准。李一于2016年10月17日、2016年12月29日向青龙湖公司分别给付购房款660000元、793636元。另李一以转账方式向青龙湖公司给付购房款200000元。签订预售合同后，李一未按照约定办理贷款，亦未补齐剩余购房款。李一主张，青龙湖公司销售人员承诺赠送“花园”90余平方米，并就此签订补充协议，但青龙湖公司违反约定未赠送“花园”，且其紧邻涉案房屋的“花园”亦无90余平方米，现李一以此为由拒绝给付剩余房款。另查，涉诉房屋具备《北京市商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，涉诉房屋已于“326政策”颁布前即2016年10月17日办理了《商品房预售合同联机备案表》。2019年1月，青龙湖公司向李一发送房款催款函，要求其继续支付剩余购房款，至今李一尚未给付剩余购房款1640000元。再查，紧邻108号房屋有一被围挡的区域，即本案所称“花园”，该区域系相对封闭区域，围挡后进出“花园”需经过108号房屋。该“花园”属性系小区绿地。诉讼中，李一提交微信语音记录，拟证明青龙湖公司销售人员承诺赠送花园。青龙湖公司不认可上述证据，表示无法确认李超杰为涉案房屋销售人员，且微信容易篡改，无法确认双方身份。李一提交小区照片，拟证明一层业主已对花园进行围挡，确实存在赠送花园的情况。青龙湖公司认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，表示青龙湖公司从未将小区绿地赠送业主。李一提交楼盘宣传单，拟证明宣传单载明的“高赠送”系承诺赠送花园。青龙湖公司认可上述证据的真实性，不认可其证明目的，表示“高赠送”系指超出层高的部分赠送。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李一与青龙湖公司于2016年10月17日签订了预售合同，双方应当依约履行。该预售合同所涉108号房屋在“326政策”颁布前即已办理了《商品房预售合同联机备案表》，因此涉案房屋不受“326政策”影响，双方签订的预售合同具备履行条件，双方应当按照约定履行。关于李一辩称青龙湖公司未按承诺赠送“花园”及“花园”面积不足，并为此提交微信语音记录及小区照片，但根据上述证据亦无法证实其购买房屋时，青龙湖公司销售人员承诺赠送“花园”以及赠送“花园”面积，另即便销售人员曾向李一承诺赠送“花园”，但销售人员的承诺在先，预售合同签订在后，双方在签订预售合同时并未对赠送“花园”以及“花园”的面积作出一致意思表示，且双方并未就此签订补充协议，因此双方应当按照预售合同约定使用涉案房屋所对应的绿地。再则预售合同附件九补充协议第十七条关于院落的约定，不能当然推断出李一对涉案房屋对应的绿地有当然独占性的使用权或所有权，故李一的上述辩称，于法无据，本院不予采信。关于李一辩称“高赠送”系承诺赠送花园，但该宣传并未明确“高赠送”系针对“花园”的赠送，且青龙湖公司已对“高赠送”作出合理解释，故李一的上述辩称，于法无据，本院不予采信。另紧邻108号房屋的“花园”，现已进行围挡，围挡后进出“花园”仅能通过108号房屋，但因“花园”属性为小区绿地，应属业主共同使用范围，紧邻108号房屋亦不能直接推断出该“花园”应由108号房屋所有权人享有当然独占性的使用权或所有权，且该“花园”围挡亦属临时建筑，日后亦可根据开发商、物业管理公司以及业主要求进行相关处理。综上，李一的上述辩称，均不构成其不履行预售合同的合理事由，故青龙湖公司要求李一一次性补齐剩余购房款，合理有据，本院予以支持。关于违约金，预售合同签订后，李一未按照约定在合同签订之日起7日内办理贷款申请手续，且至今未支付剩余购房款，其行为已违反预售合同约定，构成违约，因此青龙湖公司有权要求李一支付违约金。青龙湖公司向李一主张的违约金计算基数、标准以及起止时间，均符合预售合同和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李一于本判决生效之日起七日内给付北京青龙湖腾实房地产开发有限公司剩余购房款1640000元；二、李一于本判决生效之日起七日内给付北京青龙湖腾实房地产开发有限公司违约金（以1640000元为基数，按照日万分之五计算，自2016年10月25日始至剩余全部购房款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19560元，由李一负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 晔人民陪审员  周立霞人民陪审员  张 霞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  袁 楠