北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13858号原告：宋颖，女，1981年11月21日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘年松，北京天用律师事务所实习律师。被告：北京路劲隽御房地产开发有限公司，住北京市昌平区南邵镇人民政府院内306室。法定代表人：刁璐，董事长。委托诉讼代理人：田姜平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：毕诗现，男，该公司职员。原告宋颖与被告北京路劲隽御房地产开发有限公司（以下简称路劲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋颖及其委托诉讼代理人黄东洁、刘年松、被告路劲公司的委托诉讼代理人田姜平、毕诗现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋颖向本院提出诉讼请求：1．判令解除宋颖与路劲公司签订的《北京市商品房预售合同》；2．判令路劲公司返还宋颖购房款1944097元；3．判令路劲公司支付宋颖利息（其中首付款974097元，按照年利率4．75%的标准，自2017年3月1日起计算至实际付清之日止；贷款970000元，按照年利率4．75%的标准，自2018年10月8日起计算至实际给付之日止）；4．判令路劲公司承担宋颖因合同解除后需提前偿还银行贷款产生的贷款利息（以银行计算的提前偿还利息金额为准）；5．判令路劲公司支付宋颖鉴定费1500元；6．本案诉讼费由路劲公司承担。事实和理由：宋颖与路劲公司于2017年3月1日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），约定：宋颖购买位于昌平区XX镇XX家园XX层XXXX房屋（以下简称“涉案房屋”），套内面积46．92平方米，总价款1944097元，首付款974097元，拟贷款金额970000元，交付时间2018年8月31日前。合同签订当日，宋颖支付路劲公司首付款974097元；2018年10月8日，宋颖申请商业银行贷款批准放贷970000元，并支付路劲公司。2018年10月30日，北京沣浩达工程检验服务有限公司对涉案房屋进行房屋质量检测，检测结论为：通过现场检查，门工程、窗工程、土建工程、安全防护工程、电气工程仍然存在较多问题，无法满足验收规范。涉案房屋不符合验收规范和合同第十条约定的交付条件及超出交付时间60日，宋颖未验收交付涉案房屋。同时，路劲公司承诺的房屋户型、结构型式及空间尺寸结构等与实际不符，严重影响使用功能，且路劲公司未按照合同约定在规定期限内书面通知宋颖，已违反合同第十五条约定。宋颖于2019年1月29日按照合同约定地址向路劲公司邮寄《律师函》解除合同。故宋颖向本院提起诉讼，请求如上。被告路劲公司辩称：不同意宋颖的诉讼请求。理由：一、关于宋颖请求解除合同。1．在预售合同履行过程，不存在约定或法定解除的情形，宋颖无权解除合同，路劲公司已全面履行预售合同约定义务，不存在违约情形。（1）涉案房屋项目已于2018年8月21日取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋验收合格，已达到预售合同约定的唯一交付条件，不存在主体结构质量问题，宋颖无权解除预售合同。预售合同附件十二《补充协议》第6．1条：“买卖双方一致同意该房屋的唯一交付条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格签字，买受人不得因其它任何原因拒绝收楼或主张出卖人逾期交楼。该房屋具备交付条件后，买受人应当于出卖人通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用。买受人不得以所购房屋主体结构以外的其他任何问题拒绝办理入住。”(2)根据预售合同附件十二《补充协议》第6．2条之约定，路劲公司在2018年10月8日收到贷款后于2018年10月15日向宋颖发出入住通知书，路劲公司已全面履行出卖人义务，不存在逾期交房的行为。《补充协议》第6．2条：“买受人接收房屋时，应缴清本合同及本补充协议约定的款项，以商品房担保贷款方式付款的，还须银行实际放款入出卖人账户，否则买受人无权要求出卖人交付该房屋”。2．根据《补充协议》第16．1条之约定，即使宋颖认为其享有合同解除权，其解除权的期限已过，解除权已丧失。《补充协议》第16．1条：“法律规定或双方约定的买受人可以解除合同的条件成就后，买受人应该在知道或应该知道该事由发生后的十日内向出卖人提出书面解除合同申请；买受人在此期间不提出的，视为买受人放弃合同解除权。”宋颖已于2018年10月16日已收到路劲公司邮寄的入住通知书，宋颖于2019年2月19日才通过律师函主张解除预售合同，已超过合同解除权期限，其解除权已丧失。3．如宋颖擅自主张解除合同，应承担购房总价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。《补充协议》第16．4条：“买受人擅自单方解除合同的，买受人应向出卖人支付房屋总价款的20%作为违约金并承担解除合同的所有费用，出卖人有权直接在买受人的房款中扣除买受人应承担之一切费用(包括但不限于利息、违约金、房屋使用费、各种手续费或其他损失)。”《补充协议》第25条：“买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化；出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化，房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同。任何一方拒不履行合同义务的，应依法或依约向守约方承担违约责任。”二、关于宋颖要求返还194097元购房款及利息。宋颖与路劲公司签订的合同是双方平等自愿的签署，是双方真实意思表示，一经签署，即合法有效，对双方均有约束力。现涉案房屋已验收合格，达到预售合同约定的交付条件，路劲公司已按照合同约定通知宋颖收房，路劲公司已全面履行预售合同义务，宋颖无权请求返还其已支付的购房款，更无权要求路劲公司支付利息，宋颖该诉求无任何事实和法律依据。三、关于宋颖要求支付鉴定费。鉴定事宜及鉴定费均为宋颖单方行为，与本案无关，应由宋颖自行承担。综上所述，路劲公司在合同的履行过程中已全面履行各项义务，并无违约情形，请求驳回宋颖的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月1日，宋颖（买受人）与路劲公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2019604）及附件，合同约定：宋颖购买路劲公司出卖的位于北京市昌平区XX镇XX家园XX层XXXX房屋，该商品房的规划性质为办公，预测建筑面积68．57平方米，其中套内面积46．92平方米，房屋总价款1944097元。关于交付条件。《预售合同》第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1．2．3项所列条件；同时出卖人应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已经取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条约定：商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1．供水、排水：交付时公共卫生间、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3．供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4．燃气：无；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理；（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（2）出卖人采取补救措施，满足买受人之基本需要，使用过程中产生的能源费用由买受人承担。附件十二《补充协议》第6．1条约定：买卖双方一致同意该房屋的唯一交付条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格签字，买受人不得因其它任何原因拒绝收楼或主张出卖人逾期交房。该房屋具备交付条件后，买受人应当于出卖人通知的时间内办理入住手续，交纳相关费用。买受人不得以所购房屋主体结构以外的其他任何问题拒绝办理入住。第6．2条约定：买受人接收房屋时，应缴清本合同及本补充协议约定的款项，以商品房担保贷款方式付款的，还须银行实际放款入出卖人账户，否则买受人无权要求出卖人交付该房屋。第16．1条约定：“法律规定或双方约定的买受人可以解除合同的条件成就后，买受人应该在知道或应该知道该事由发生后的十日内向出卖人提出书面解除合同申请；买受人在此期间不提出的，视为买受人放弃合同解除权。”第25条约定：“买受人购买力、财产等自身客观情况发生变化；出卖人财产、经营状况等自身客观情况发生变化，房产因市场变化而贬值或升值等均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同。任何一方拒不履行合同义务的，应依法或依约向守约方承担违约责任。补充协议还约定了其他内容。关于交付时间和手续。《预售合同》第十一条约定：（一）出卖人应当于2018年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地办理交付手续的地点。（三）查验房屋。1．办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2．买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起15日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）电路正常使用。《预售合同》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：双方同意买受人商业贷款付款。1．本合同签订当日（即2017年3月1日），买受人向出卖人支付该商品房总价款50．11%作为首付款，即人民币玖拾柒万肆仟零佰玖拾柒元（小写RMB974097），该商品房总价款的49．89%为买受人的贷款金额，即人民币（大写）玖拾柒万零仟零佰零拾零元零角零分（以下简称“商业贷款金额”）。2．本合同签订之日起【7】日内，买受人应按现行商业贷款政策，向出卖人指定的商业银行提供相应的贷款申请，并向银行提出符合要求且有效的全部贷款申请文件，签署全部所需文件并交纳相关费用等全部贷款申请手续。第二条其他约定：1．买受人如采取银行汇款支付的，以汇款到达出卖人账户之日为付款日；买受人如采取银行支票方式支付的，出卖人于收到支票后三个工作日内办理支票入账手续，以银行支票所载款项到达出卖人账户之日为付款日；买受人如采取现金方式支付的，以出卖人收到现金之日为付款日。2．买受人应按期支付房价款，无论买受人选择上述任何贷款方式支付房价款（包括商业贷款）。除本合同约定的不可抗力情形外，无论何种原因，如买受人未能在本合同约定的贷款应到账日期前获得贷款或所获得之贷款不足支付其所应支付之购房价款，则买受人须于合同约定的款项应付至出卖人账户之日前，一次性向出卖人支付该部分房价款，否则买受人应按照合同第十一条及相关约定承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第6．2条约定：买受人接收房屋时，应缴清本合同及本补充协议约定的款项，以商品房担保贷款方式付款的，还须银行实际放款入出卖人账户，否则，买受人无权要求出卖人交付该房屋，如因此而导致出卖人无法交付房屋，则从合同约定的交付期限届满之日起，该房屋毁损、灭失的风险及其他责任（包括但不限于该房屋物件或附属设施设备坠落、毁损、室内水管爆裂或冻裂等原因致人损害）由买受人承担，与该房屋有关费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、煤气费、暖气费、有线电视以及其它合理费用）也由买受人承担，该房屋的保修期也从该日起算。关于逾期交付责任。《预售合同》第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1．逾期在60日之内，（该期限应当不多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第（1）项中的比率）。2．逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4．75%（不低于中国人民银行公布的的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照已付房价款的0%向买受人支付违约金）。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第（一）1项中的比率）的违约金。关于商品房质量。《预售合同》第十六条约定：（一）、地基基础和主体结构。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4．75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为【买受人因此遭受的除前述利息之外的其他直接损失金额】，因此而发生的检测费用由出卖人承担。同时，《预售合同》附件十三补充条款第4条约定，本补充条款是合同（包括但不限于本合同及相关附件、本补充协议等）不可分割的一部分，本合同及附件与本补充条款不一致的，以本补充条款的约定为准。此外，《预售合同》及附件还约定了其他内容。经查，涉案房屋项目已于2018年8月21日通过建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位的工程竣工验收，并取得《工程竣工验收备案表》。合同签订当日，宋颖向路劲公司支付购房首付款974097元，2018年10月8日，宋颖申请商业银行贷款批准放贷后，支付路劲公司购房余款970000元。2018年10月15日，路劲公司使用EMS快递向宋颖通讯地址发出邮件，邮单“内件品名”处记载为“路劲家园1-1117入住通知书”；上述邮件显示于2018年10月19日由本人签收。再查，2018年10月30日，宋颖自行委托北京沣浩达工程检验服务有限公司对涉案房屋质量检测，当日该公司作出《检测报告》，其中：入户门检测根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）5．3．4规定，金属门扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。经现场检测发现：1、门扇子锁不正，2、门扇启闭异响、剐蹭，3、门扇关闭后松动，4、门扇把手松动，5、入户门门框安装不正。室内窗检测根据《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》（GB50210-2001）5．3．6规定，门窗表面应洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀。大面应无划痕、碰伤。漆膜或保护层应连续。经现场检测发现：1、西墙窗左扇开启撞墙，2、西墙窗左扇把手掉漆，3、西墙窗窗框螺丝孔盖未安装，4西墙窗框左扇胶污染，5、西墙窗框中部型材安装不正，6、西墙窗左扇玻璃划痕，7、北墙窗窗框中部型材接缝大，8、北墙窗左扇开启撞墙，9、北墙窗左扇防误操作盒失灵，10、空调机位窗扇把手污染，11、空调机位窗窗框螺丝孔盖未安装。室内土建检测根据《砌体工程施工及验收规范》（GB50203-2002）9．3．7条规定，填充墙，砌至接近梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完并应至少隔7d后，再将其补砌挤紧。经现场检查发现：1、东墙砌筑砖断裂23处，2、北墙砌筑砖断裂1处，3、西墙砌筑砖断裂8处，4、南墙砌筑砖墙面平整度偏差9mm。安全防护检测根据《住宅设计规范》（GB50096-2003）3．7．3规定，中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于1．10m。经现场检查发现：1、室内窗护栏高度不足，现为950mm。电气工程检测根据《预售合同》第四章、第十条2、交付时纳入城市供电网络并正式供电。经现场检查发现：室内未通电。检测结论：通过现场检查，门工程、窗工程、土建工程、安全防护工程、电气工程、仍然存在较多问题，无法满足验收规范。宋颖为此支付鉴定费1500元。2019年1月29日，北京天用律师事务律师高阳、王邑甲接受宋颖委托，使用顺丰速运，向路劲公司发出《律师函》，通知路劲公司解除预售合同。2019年2月28日，路劲公司发出回复函，声明宋颖无权解除预售合同。关于逾期交房。宋颖主张，路劲公司应于2018年8月31日前交房。路劲公司主张，宋颖是以贷款方式付款，须银行实际放款入路劲公司账户，否则宋颖无权要求交付房屋。关于交付的房屋质量。宋颖主张，依据《检测报告》，涉案房屋存在诸多质量问题，不符合交付条件。路劲公司主张，宋颖单方委托鉴定不予认可，且涉案房房屋已通过竣工验收，已达到预售合同约定的唯一交付条件。经本院释明，宋颖不重新申请鉴定。关于交付房屋的结构形式及空间尺寸等结构与预售承诺不符。宋颖主张，已严重影响使用功能。路劲公司不予认可。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、收据、《检测报告》、律师函、快递存根、入住通知单、及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宋颖与路劲公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。对于宋颖主张的各项诉讼请求，本院认为，《补充协议》约定，“本合同及附件与本补充条款不一致的，以本补充条款的约定为准”。首先，宋颖以商业贷款形式支付购房款，依据《补充协议》第6．2条约定，须银行实际放款入路劲公司账户，否则宋颖无权要求交付房屋；2018年10月8日，路劲公司收到贷款，2018年10月15日向宋颖发出入住通知书，且由宋颖已签收，故路劲公司不存在逾期交房事实。其次，涉案房屋项目交付时已取得《建筑工程竣工验收备案表》，符合《补充协议》第6．1条约定的唯一交付条件。第三，《检测报告》由宋颖单方委托检测，路劲公司不予认可，故该检测报告不具备客观性、关联性、合法性，不能作为认定该争议事实的依据。第四、《补充协议》第16．1条约定“法律规定或双方约定的买受人可以解除合同的条件成就后，买受人应该在知道或应该知道该事由发生后的十日内向出卖人提出书面解除合同申请；买受人在此期间不提出的，视为买受人放弃合同解除权”，宋颖于2018年10月16日收到入住通知书，于2019年1月19日通过律师函主张解除合同，已超过《预售合同》约定的解除权期限。依据《预售合同》约定，路劲公司已经履行出卖义务，现宋颖提出解除合同、返还购房款及利息等各项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但本判决不影响宋颖另行向路劲公司主张关于房屋质量问题的相关权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋颖的全部诉讼请求。案件受理费23153元，由原告宋颖负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡爱军人民陪审员  艾秋军人民陪审员  杨秀文二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘 佳