黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初2026号原告：王洪亮，男，1982年6月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。被告：孙永琪，男，1957年8月10日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市。被告：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号10层1002。法定代表人：杜明月，该公司董事长。委托诉讼代理人：董成军，黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司副总经理。第三人：齐齐哈尔市天享典当有限公司，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区中华路230号。法定代表人：关志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：里俊福，牡丹江市阳明区阳明法律服务所法律工作者。原告王洪亮与被告孙永琪、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案。诉讼过程中，本院依法通知齐齐哈尔市天享典当有限公司（以下简称天享公司）作为第三人参加诉讼。2019年12月24日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王洪亮、第三人天享公司的委托诉讼代理人里俊福到庭参加诉讼。被告孙永琪、中天公司经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪亮向本院提出诉讼请求，要求确认二被告于2013年6月12日签订的绥芬河市幸福家园二期204幢1单元702室商品房买卖合同无效。事实和理由：2011年4月15日，原告以224000元的价格购买中天公司开发建设的绥芬河市幸福家园二期2号楼1单元702室房屋。原告按照约定将全部购房款交付给了中天公司。2014年，中天公司将房屋交付给原告，原告接收房屋后进行装修并居住使用至今。后来原告得知，中天公司向孙永琪借款，为担保偿还借款，双方以签订商品房买卖合同的形式将案涉房屋备案登记在孙永琪名下。原告认为，原告与中天公司之间系真实的商品房买卖关系，依法应当受到保护。中天公司与孙永琪之间是民间借贷法律关系，双方不存在真实的商品房买卖关系。二被告签订商品房买卖合同并将案涉房屋备案登记在孙永琪名下，侵害了原告的合法权益，双方签订的商品房买卖合同无效。中天公司、孙永琪未作答辩。天享公司述称，一、原告没有诉讼主体资格。原告提供的商品房买卖合同没有办理备案登记，没有防伪码，合同相关数据均为手写，无法证实是在备案登记在孙永琪名下前和牡丹江中院查封前签订的。购房收据没有提供交付房款的银行汇款及款项来源，无法证实实际交付购房款，不能证明与备案登记在孙永琪名下的房屋具有法律上利害关系，原告不具有诉讼主体资格。二、本案具有非典型担保功能，且不存在无效的情形。2013年6月，天享公司以孙永琪的名义借给中天公司2000万元，双方签订房地产抵押合同，约定中天公司以幸福家园二期99处房产作抵押。但房产局不给办理抵押登记，并向孙永琪解释备案登记与抵押登记具有同等效力，于是改为备案登记。法律没有禁止民间借贷的借款方以签订商品房买卖合同的方式向出借方提供担保，孙永琪与中天公司签订的商品房买卖合同不存在无效的情形，是双方的真实意思表示，具有非典型担保功能，《全国法院民商事审判工作会议纪要》承认了这种非典型性担保的效力。孙永琪将房地产抵押借款合同转让给天享公司后，经牡丹江中院调解结案，在执行过程中，查封了备案登记在孙永琪名下的98处房产。2015年5月，绥芬河市公安局给牡丹江中院发函，建议中止执行，待刑事案件侦查终结及移送起诉后，统一依法处理中天公司财产。三、原告只能通过案外人异议程序寻求救济。诉争房屋已被牡丹江中院查封，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人异议之诉属于执行法院专属管辖，案外人不能通过其他途径解决，包括不能通过行政诉讼撤销登记和民事诉讼确认合同无效的方式解决。王洪亮围绕其诉讼请求，提交如下证据：一、商品房买卖合同一份、购房收据一张。证明原告与中天公司于2011年4月15日签订商品房买卖合同，原告购买幸福家园二区第202#1单元702号，房款224000元经质证，天享公司对合同形式要件和证明问题均有异议。认为商品房买卖合同不是网签合同，合同中相关数据都是手工填的，且没有防伪码，不属于房产部门监制的规范化商品房买卖合同，无法证实原告的合同是在二被告签订商品房买卖合同之前签订的。原告没有提供汇款凭证，无法证实买卖房屋事实。二、物业费、取暖费、电梯使用费、水费票据四份。证明中天公司于2013年9月25日与原告办理了入住手续，原告一直居住使用。经质证，天享公司对证据形式要件及证明问题均有异议。认为物业公司资质不清楚，物业公司只能收物业费，不能收取暖费，应该有增值税发票。本院认为，孙永琪、中天公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举一、二组证据进行质证的权利。天享公司对证据的形式要件及证明问题均有异议，但未提供足以推翻上述证据的相反证据，天享公司的异议理由证据不足，上述证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。三、商品房买卖合同、商品房销售备案登记表各一份。证明2013年6月12日，中天公司与孙永琪签订商品房买卖合同，中天公司将202幢1单元702室抵押给孙永琪。经质证，天享公司对证据的形式要件及证明问题均无异议。四、房地产抵押借款合同、附件各一份。证明2013年6月4日，中天公司向孙永琪借款1000万元，期限10个月，月利率3.5%，中天公司用包含原告购买的房屋作为抵押。经质证，天享公司对证据的形式要件及证明问题均无异议。五、房产登记信息一份。证明2#204幢1单元702室于2017年6月12日被牡丹江市中级人民法院查封。经质证，天享公司对证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，孙永琪、中天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告所举三、四、五组证据进行质证的权利。天享公司对证据的形式要件及证明问题没有异议，本院对上述予以采信。六、绥芬河市不动产登记中心情况说明二份。证明2#204幢楼房与商品房买卖合同上所标注202#为同一楼房。经质证，天享公司对证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议。认为在房产部门办理商品房买卖预售登记后，房号应该是准确的，不应该是混乱的。本院认为，孙永琪、中天公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据进行质证的权利。天享公司对证明问题均有异议，但未提供足以推翻该证据的相反证据，天享公司的异议理由证据不足，上述证据具有客观性、关联性、合法性，本院予以采信。天享公司围绕其意见提交如下证据：房地产抵押借款合同二份、附件一份。证明孙永琪与中天公司签订房地产抵押借款合同，将诉争房屋备案在孙永琪名下，本意就是履行房地产抵押借款合同。经质证，原告未发表质证意见。二、商品房买卖合同、备案登记表各一份。证明孙永琪与中天公司签订的商品房买卖合同是制式的，内容是机打的，有防伪码标志。该商品房买卖合同在房产局办理了备案登记，并且有房产局的备案登记专用章。经质证，原告对证据的形式要件及证明问题均无异议。三、债权转让协议、债权转让通知各二份，（2014）牡商初字第76号、106号民事调解书各一份。证明孙永琪于2014年6月10日将房地产抵押借款合同项下的2000万元转让给天享公司，牡丹江市中级人民法院调解结案，确定中天公司偿还天享公司借款2000万元。经质证，原告对证据的形式要件及证明问题均无异议。四、（2014）牡法执字第98、98-3、122、122-3号执行裁定书各一份。证明诉争房屋于2014年10月14日被牡丹江市中级人民法院查封，2017年5月26日续封。经质证，原告对证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，孙永琪、中天公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对证据进行质证的权利。原告对天享公司提供的第一组证据未发表质证意见，视为其放弃对该证据发表质证意见的权利。原告对天享公司提供的第二、三、四组证据没有异议，本院对天享公司提供的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2011年4月15日，王洪亮与中天公司签订商品房买卖合同，王洪亮购买中天公司开发建设的绥芬河市幸福家园二区202#1单元702室房屋，价款224000元，王洪亮向中天公司交纳了购房款。2013年9月25日，中天公司将绥芬河市幸福家园二区202#1单元702室房屋交付王洪亮，王洪亮交纳了物业费、电梯费、取暖费用后，至今在该房屋居住。2013年6月4日，中天公司与孙永琪签订房地产抵押借款合同，中天公司向孙永琪借款1000万元，期限10个月，月利率3.5%。2013年6月13日，中天公司与孙永琪签订房地产抵押借款合同，中天公司向孙永琪借款1000万元，期限12个月，月利率3.5%。为了保证偿还借款，中天公司与孙永琪签订商品房买卖合同。中天公司以其开发建设的包括幸福家园商住小区（二区）204幢1单元702号房屋在内的98套房屋分别与孙永琪签订了商品房买卖合同，以买卖的形式为中天公司向孙永琪的借款提供抵押，并办理了商品房销售备案登记。案涉房屋商品房买卖合同编号为：B20130612010182。2014年6月10日，孙永琪将其对中天公司享有的债权以及对98套房屋所享有的权利一并转让给天享公司。天享公司提起诉讼后，经牡丹江市中级人民法院主持调解，天享公司与中天公司达成调解协议。天享公司申请执行后，牡丹江市中级人民法院先后于2014年10月14日、12月8日以（2014）牡法执字第98号、第122号执行裁定查封了包括案涉房屋在内的98套房屋。2017年5月26日，牡丹江市中级人民法院以（2014）牡法执字第122-3号执行裁定查封了包括案涉房屋在内商品房。原告向牡丹江市中级人民法院提出执行异议，因中天公司法定代表人杜明月涉嫌非法吸收公众存款，所有涉及中天公司的案件中止审理、执行，牡丹江市中级人民法院对原告提出的执行异议尚未作出处理。绥芬河市不动产登记中心证实2#204幢楼房与202#楼房系同一栋楼房。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项：“具备下列条件的民事法律行为有效：……（二）意思表示真实；”及第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必备要件之一，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2013年6月12日，中天公司与孙永琪签订商品房买卖合同时，中天公司、孙永琪明知签订商品房买卖合同真正目的是以合同中约定的房屋作为中天公司向孙永琪借款的担保。中天公司不具有将该房屋出售给孙永琪的意思表示，孙永琪也不具有购买该房屋的意思表示。商品房买卖合同的内容是中天公司与孙永琪虚假的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，双方签订的商品房买卖合同无效。原告诉讼请求成立，本院予以支持。本案是合同效力确认诉讼，本案的审理并不影响牡丹江市中级人民法院对案涉房屋的执行和对原告所提执行异议的审查，本案无需中止审理，也不必经案外人异议程序解决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：孙永琪与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2013年6月12日签订的B20130612010182号商品房买卖合同无效。案件受理费5854.45元，由孙永琪、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  车玉军人民陪审员  李淑芳人民陪审员  赵长青二〇一九年十二月二十四日书 记 员  薛泽东