河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1325民初4314号原告：杨文成，男，汉族，生于1958年4月20日，住内乡县。委托诉讼代理人：杨永，男，汉族，生于1985年10月5日，住内乡县。系原告杨文成儿子。（特别授权）被告：辛申尧，男，汉族，生于1983年2月2日，住内乡县。与被告陶春丽系夫妻关系。被告：陶春丽，女，汉族，生于1986年4月20日，住内乡县。与被告辛申尧系夫妻关系。被告：裴国丽，女，汉族，生于1964年12月5日，住内乡县。与原告杨文成原来是夫妻关系，2000年已离婚，现未复婚。原告杨文成与被告辛申尧、陶春丽、裴国丽为房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告杨文成及其委托诉讼代理人杨永，被告辛申尧、陶春丽、裴国丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨文成向本院提出诉讼请求：1、被告搬离原告位于内乡县××东××村的住宅，向原告返还住宅，恢复原状；2、被告向原告支付自2010年1月1日起至诉讼日2019年12月31日共10年，每年6000元，共计60000元的房屋租金；3、被告承担本次诉讼的全部费用。事实及理由：2000年7月，原告与裴国丽通过法院诉讼离婚，夫妻双方在内乡县××东××村的住宅法院判归原告所有。2010年，裴国丽的外甥即被告辛申尧因结婚需要，裴国丽将原告的住宅暂借被告使用。原告对此知情但是鉴于与被告为亲戚关系，不好作出反对。被告向裴国丽支付50000元，并签订协议，占有房屋。2017年9月，被告人在内乡县城购房，被告人无继续使用房屋的需求，原告多次向被告请求返还诉讼标的，被告拒绝。依据《中华人民共和国土地管理法》第八条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。被告人在占有诉讼标的前不属于内乡县庙岗村集体，截止诉讼前，也不属于庙岗村集体，因此无权取得诉讼标的所有权，为无权占有。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。裴国丽在与被告签订协议前，已通过诉讼与原告离婚，无诉讼标的所有权，作为被告亲戚，被告知情的可能性极大，因此裴国丽无权处分诉讼标的，被告也不能善意取得诉讼标的所有权。被告人侵犯原告对诉讼标的的所有权，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条，因此特申请排除妨碍，返还财产，恢复原状。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，生于期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告人无权占有诉讼标的共计10年时间，依据内乡县经济发展水平及被告人承受能力，请求被告每年支付房屋租金6000元，合计60000元。被告辛申尧、陶春丽综合辩称：应依法驳回原告全部诉讼请求理由如下：一、原告所俗称的房屋是答辩人辛申尧、陶春丽夫妻购买所得已居住近8年，房款已按《房屋买卖协议》付清。1、出售方裴国丽、杨文成系夫妻，当地群众均能证实，虽然原告诉称已于2000年7月离婚，但事实他们夫妻一直居住生活在一起。原告诉状也称照顾与被告的亲戚关系，并不反对，其妻子裴国丽以5万元出售该房。不管协议上原告名字是否裴国丽代签，已得到原告的认可，并把《村镇建筑许可证》亲自交给辛申尧。因此《房屋买卖协议》是原告夫妻真实意思表示，合法有效。2、原告所举村镇规划许可证，仅是规划用地许可，并不代表房屋所有权。3、《土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的不予批准。说明农村集体土地上的房屋并非严格禁止出售，只是出售后不再批准宅基地。4、被告购买原告房屋已得到当地集体组织和群众的同意，组里为此专门让群众签字认可。综上事实和理由，被告购买房屋协议已实际履行多年，合法有效，二、被告辛申尧夫妻根据购房协议，居住并已交清房款的情况下居住，不存在租赁。因此，原告诉称的租金，无事实和法律依据，应予驳回。三、答辩人辛连芳与此事毫无关系，应依法驳回对辛连芳的起诉。被告裴国丽辩称：我外甥辛申尧是西峡重阳人，我是他三姨，他那时候没有成家，在我这里住着，目的是为了照顾着给他说个人。我外甥媳妇不想去山里，后来我没办法把我们的房子腾出来让他们住。俺们没房子住，在庙岗岭上路边盖的铁皮房住，我的一院房子腾给我外甥住。我外甥是2007年结的婚，她结婚就在我的房子里住着，住到2012年12月。我儿子回来了，说咱们家让别人住了，我说先别急，等你老表有能力了他们就把房子腾出来了。到2012年我娃的爹一直撵我外甥们走，我说娃们成家不容易，不能撵人家走，一撵人家走人家都要离婚。我后来给我外甥们商量，让他们出点钱，出了50000元，钱是我收的，我还是给我外甥说，等你们有能力了出去买房子。这50000元是押金、房租，怕他把房子卖给别人，别的也没啥说的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现查明：2000年7月14日，原告杨文成与被告裴国丽在内乡法院调解离婚，调解书第三条写明“裴国丽自愿放弃夫妻共同财产中属于自己的份额，归杨文成所有”。2012年1月11日，被告裴国丽、辛申尧、陶春丽签订“房屋买卖协议”一份，上边写明“甲方：裴国丽、杨文成，乙方：辛申尧、陶春丽。原房主杨文成和裴国丽夫妇与辛申尧、陶春丽夫妇就房屋买卖于2012年元月11日达成以下协议。一、该房屋位于湍××××村，房屋四至：东至大路、西邻杨志豪，北邻杨遂中、主房四间，厢房两间。有围墙和楼门。二、该房屋及宅基地使用权经双方协商以五万元人民币成交。卖给辛申尧夫妇。三、从2012年元月11日辛申尧夫妇将五万元钱付给杨文成夫妇，房屋归属权变更为辛申尧夫妇所有。四、付款到位后该协议生效，任何人不得违约，终生不变，不得以继承人变更而变更。该房屋的一切纠纷及责任与乙方无关。五、本协议一式三份，买卖双方各存一份，见证人一份。买房签字：辛申尧、陶春丽，卖方签字：裴国丽、杨文成，见证人签字：柴兰明，2012年元月11日”。同日，被告裴国丽给被告辛申尧、陶春丽出具条据一张：“收到条，今收到辛申尧买房现金（50000元）（伍万元整），2012年元月11日，裴国丽”。本院认为，本案争议焦点是：1、被告裴国丽是否有权出售案涉房产问题。2、原告要求被告辛申尧、陶春丽支付60000元租金能否得到支持问题。关于被告裴国丽是否有权出售案涉房产问题：从原、被告双方举证的《村镇建筑许可证》《村镇规划用地许可证》来看，案涉房产是1992年以原告杨文成名义所建，当时被告裴国丽与原告杨文成系夫妻关系，案涉房产应认定为夫妻共同财产。2000年被告裴国丽与原告杨文成协议离婚，调解书中明文规定“裴国丽自愿放弃夫妻共同财产中属于自己的份额，归杨文成所有”，则已明确案涉房产的所有权归原告杨文成，被告裴国丽对案涉房产没有所有权，更没有处分权。因此，被告裴国丽无权出售案涉房产，案涉《房屋买卖协议》属于无效协议，该协议自签订之日起对双方即无约束力。故原告杨文成主张收回案涉房产，本院予以支持。至于《房屋买卖协议》双方则应按照协议无效双方相互返还的原则，由被告辛申尧、陶春丽腾出房屋，由被告裴国丽返还给被告辛申尧、陶春丽房款50000元。至于本案案由问题，本案立案时案由为物权保护纠纷，本院经审理认为本案主要争议焦点在于被告裴国丽是否有权出售案涉房产问题，故本案案由定为房屋买卖合同纠纷更为贴切。至于案涉《房屋买卖协议》上有“杨文成”三字，原告杨文成当庭否认是自己所签，被告裴国丽当庭承认是自己写的“杨文成”三字，被告辛申尧、陶春丽也无证据证明杨文成自始至终参与过案涉房屋的买卖过程，故本院认定原告杨文成没有在案涉《房屋买卖协议》上签过字。关于60000元租金问题：原告杨文成并没有与被告辛申尧、陶春丽签订过房屋租赁协议，故该项请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百三十二条之规定，判决如下：一、被告裴国丽与被告辛申尧、陶春丽之间签订的《房屋买卖协议》为无效合同。二、被告辛申尧、陶春丽于本判决生效后十五日内返还给原告杨文成位于湍东镇庙岗村的案涉房屋主房四间、厢房两间和院墙楼门一院。三、被告裴国丽于本判决生效后十五日内返还给被告辛申尧、陶春丽房款50000元。四、驳回原告杨文成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半为1250元，由原告杨文成承担650元，由被告裴国丽承担300元，由被告辛申尧、陶春丽承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，同时预交上诉费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  郑德欣二〇一九年十二月二十五日书记员  谢铭铭