北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29784号原告：北京星恒投资管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路670号。法定代表人：李世辉，董事长。委托诉讼代理人：欧阳朝琦，女，1970年4月15日出生，汉族，北京星恒投资管理有限公司员工。委托诉讼代理人：明路芳，北京大成律师事务所律师。被告：北京浩沙健力健身服务有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路67号9号楼9层1单元1001。法定代表人：陈明辉，职务不详。原告北京星恒投资管理有限公司（以下简称星恒公司）与北京浩沙健力健身服务有限公司（以下简称浩沙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星恒公司的委托诉讼代理人欧阳朝琦、明路芳到庭参加诉讼。被告浩沙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星恒公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年5月6日解除；2.请求法院判令被告向原告支付拖欠租金308259元；3.判令被告向原告支付垫付电费17720元；4.判令被告向原告支付违约金621321元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月23日，北京安泰俊业投资管理有限公司（以下简称安泰俊业公司）与被告签署《GOGO新世代项目租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告承租安泰俊业公司名下丰台区蒲方路9号八号楼五层502、517单元，建筑面积1441.06平方米，租赁期限自2015年11月1日起至2021年11月30日止。租赁期内该出租店铺的水费、电费、取暖费等均由被告承担。后，安泰俊业公司、原告、被告签订《三方协议》，约定安泰俊业公司将《租赁合同》项下出租方的全部权利义务转让给原告，该店铺自2016年3月1日起的租金由被告向原告缴纳。上述《三方协议》签订后，被告自2017年12月以来拖欠租金天数累计已超过400日。被告应于2019年2月20日或之前向原告支付2019年3月份的租金207107元，3月20日或之前支付4月份的租金207107元，4月20日之前支付5月份的租金207107元，被告均未按期足额支付。2019年4月19日，原告向被告发出《催款函》，要求被告于2019年4月30日之前向原告支付尚欠的2019年3月至5月的租金共计521321元。被告仅于2019年4月19日向原告支付了40000元租金，此后再未支付。依据《租赁合同》之约定，被告逾期支付租金连续超过30天或累计超过60天，原告有权要求解除合同，并要求支付3个月租金作为违约金。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。被告浩沙公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月23日，安泰俊业公司（甲方）与浩沙公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方出租给乙方位于北京市丰台区蒲方路9号八号楼五层502单元、517单元，建筑面积为1441.06平方米。租赁期限自2015年11月1日至2021年11月30日止（2015年11月1日至11月30日为免租期）。该出租店铺每日历月的固定租金按租用面积计算，具体金额为：第一、二租赁年度为197245元/月；第三、四租赁年度为207107元/月；第五、六租赁年度为217463元/月。乙方应于每个缴费月的二十日或之前将下个季度的租金打入甲方账户，即乙方在租赁期内应于每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日或之前向甲方支付下一个季度的租金。除上述费用外，本合同租赁期内有关出租店铺的水费、电费、取暖费等费用均应由乙方承担，本款规定的各项实际发生的费用支付方式和时间，应以物业管理公司或相关部门的书面通知为准。出现下列因乙方原因导致的合同提前解除的情形，包括：（1）……；（2）由于乙方违约行为导致甲方单方解除本合同的。出现上述任何一种情形，甲方可在本合同解除并收回该出租店铺时，对乙方已支付的押金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应该的租赁期限是否届满）均不予退还，乙方还应向甲方支付3个月的租金作为违约金。……在租赁期内，乙方逾期支付租金、水费、电费、物业管理费等费用或其他任何费用或任何应付的违约金等，每逾期一天，则每日应按逾期支付款项的千分之五支付滞纳金。若此逾期支付连续超过30日或累计超过60日的，甲方有权解除合同。”其后，安泰俊业公司（甲方）、星恒公司（乙方）与浩沙公司（丙方）签署《三方协议》，约定：“自本协议生效之日起，甲方将其在《租赁合同》项下的权利义务全部转让给乙方。甲方不再作为《租赁合同》的履约主体。此等变更不影响《租赁合同》的效力，《租赁合同》中出租人与承租人的权利、义务、责任等均不发生改变，由乙方及丙方分别继续履行。该店铺自2016年3月1日起的租金由丙方向乙方交纳。本协议自三方签署之日起生效。”经查，合同签订后，浩沙公司于2017年开始未按时交纳租金，欠付2019年3月1日至5月5日的租金共计308259元。2019年5月5日，星恒公司向浩沙公司邮寄《解除租赁合同关系的告知函》，载明：由于贵公司未按照《租赁合同》约定，向我公司支付自2019年3月至5月租金共计308259元，且已连续超过30日并累计超过60日。为维护我公司合法权益，我公司决定与贵公司解除《租赁合同》，自本函送达贵公司之日起，贵我之间的房屋租赁关系立即解除。浩沙公司于5月6日签收。另查，浩沙公司尚欠2018年12月1日至2019年5月8日的电费17720元，已由星恒公司垫付。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告浩沙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《三方协议》系双方真实意思表示，未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应履行。根据该《三方协议》，星恒公司承继了安泰俊业公司在《租赁合同》中的全部权利，故星恒公司有权要求浩沙公司承担合同义务。现浩沙公司怠于支付2019年3月1日至5月5日的租金，构成违约，故星恒公司要求浩沙公司支付拖欠租金308259元的诉讼请求，本院予以支持。因浩沙公司未如约交纳租金，导致双方合同解除，星恒公司有权要求浩沙公司赔偿违约金，但违约金的数额过高，本院予以调整。故对星恒公司要求浩沙公司支付违约金的诉讼请求，本院部分予以支持。星恒公司为浩沙公司垫付了电费，浩沙公司应予以返还，故星恒公司要求浩沙公司支付垫付电费的诉讼请求，有法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京星恒投资管理有限公司与被告北京浩沙健力健身服务有限公司签订的租赁合同于2019年5月6日解除；二、被告北京浩沙健力健身服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京星恒投资管理有限公司2019年3月1日至2019年5月5日租金308259元；三、被告北京浩沙健力健身服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京星恒投资管理有限公司违约金308259元；四、被告北京浩沙健力健身服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京星恒投资管理有限公司垫付电费17720元；五、驳回原告北京星恒投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13273元、公告费560元，由原告北京星恒投资管理有限公司负担3133元（已交纳），由被告北京浩沙健力健身服务有限公司负担10700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  冯 媛人民陪审员  高卫红人民陪审员  仉红刚二〇一九年十二月十七日书 记 员  谢家文