北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）京03民初167号原告：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17楼451房间。法定代表人：何江，董事长。委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。被告：兴泰投资有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路17号恒安大厦466A室。法定代表人：邓倩，经理。委托诉讼代理人：段志敏，北京嘉润律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：丁恒，北京嘉润律师事务所律师。被告：北京腾信科技孵化器有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街52号9层。法定代表人：邱琳，董事长。委托诉讼代理人：张春朋，男，1976年1月14日出生。第三人：北京宝蓝鹏安科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17楼453房间。法定代表人：何江，董事长。委托诉讼代理人：李嘉禾，男，1991年12月26日出生。原告宝蓝物业服务股份有限公司（以下简称宝蓝物业公司）与被告兴泰投资有限公司（以下简称兴泰公司）、北京腾信科技孵化器有限公司（以下简称腾信公司）、第三人北京宝蓝鹏安科技孵化器有限公司（以下简称宝蓝鹏安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告宝蓝物业公司申请追加宝蓝鹏安公司为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告宝蓝物业公司之委托诉讼代理人卢灿，被告兴泰公司之委托诉讼代理人段志敏，腾信公司之委托诉讼代理人张春朋，第三人宝蓝鹏安公司之委托诉讼代理人李嘉禾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝蓝物业公司向本院提出诉讼请求，起诉时的诉讼请求为：1.判令兴泰公司、腾信公司向宝蓝物业公司返还剩余保证金4200万元；2.兴泰公司、腾信公司向宝蓝物业公司返还委托价款6815万元；3.兴泰公司、腾信公司负担本案诉讼费。诉讼中，宝蓝物业公司先后变更两次诉讼请求，第一次将上述第2项诉讼请求中的价款6815万元变更为6850万元，第二次将前述请求变更为：兴泰公司、腾信公司共同向宝蓝物业公司支付合同解除的补偿款2亿元；兴泰公司、腾信公司负担本案诉讼费用。变更后的事实和理由：2008年6月25日，宝蓝物业公司与兴泰公司、腾信公司签署《恒安大厦物业管理委托协议》（以下简称《物业委托协议》），约定以缴纳保证金的形式受托经营管理恒安大厦，对大厦提供物业服务及出租经营。2016年3月31日，宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司与兴泰公司、腾信公司签订《协议书》，约定兴泰公司、腾信公司对宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司的投资予以返还、支付补偿款2亿元。同年4月1日，宝蓝物业公司与兴泰公司达成《联合声明》，约定《物业委托协议》双方不再履行，荣安大厦（恒安大厦）由兴泰公司收回自行经营。《联合声明》达成的同时，宝蓝物业公司与兴泰公司完成租赁物业恒安大厦的交接。鉴于兴泰公司、腾信公司未按照《协议书》的约定支付前三期的付款义务，亦不认可《协议书》的真实性及效力，构成预期违约，且腾信公司至少在12起案件中被列为失信被执行人，故诉至法院。兴泰公司辩称：不同意宝蓝物业公司的诉讼请求。第一，宝蓝物业公司主张的2亿元债务与其无关，不应当由其承担。对此，兴泰公司、宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司、凡某、腾信公司已签订《协议书》予以明确。第二，宝蓝物业公司主张的2亿元债务没有事实依据，来源不明。对于其针对宝蓝物业公司原诉讼请求项下事实的答辩意见，不再赘述。腾信公司辩称：同兴泰公司的意见一致，宝蓝物业公司应当另行起诉。《协议书》约定的2亿元补偿不公平、不合理，系基于当时各方之间的关联关系而产生的，属于各方之间的资金调整行为，没有投资事实作为基础。如兴泰公司、腾信公司应当履行补偿义务，应按照协议约定分期补偿，且宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司应当退还押金、租金或予以抵扣。补充答辩意见：框架协议对于关联款明确约定，凡某将股权包括资产处置权转交给现在的宝蓝物业公司实际控制人，免除相关账款。对于其针对宝蓝物业公司原诉讼请求项下事实的答辩意见，不再赘述。宝蓝鹏安公司述称：同宝蓝物业公司意见一致。兴泰公司向本院反诉请求：1.判令宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司向兴泰公司支付预收租金15302824.55元；2.判令宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司向兴泰公司支付预收押金6814924.25元；3.判令宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司向兴泰公司支付应付未付费用4006477.34元，以上总计26124226.14元。事实和理由：2008年6月25日各方签订《物业委托协议》，2016年4月1日，宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司与兴泰公司解除委托协议，签订《关于“荣安项目”交接的确认书》，明确约定宝蓝物业公司应当在物业委托协议解除之后将预收的恒安大厦租金和押金退还给兴泰公司。但是截至诉讼，宝蓝物业公司和宝蓝鹏安公司均未支付该笔款项，故诉至法院。宝蓝物业公司针对兴泰公司的反诉请求答辩称：不同意兴泰公司的反诉请求。事实及理由：1.兴泰公司的诉讼请求已超出诉讼时效。2.宝蓝物业公司对兴泰公司没有欠款，现有证据不能证明欠款数额。腾信公司针对兴泰公司的反诉答辩称：反诉请求与其无关。兴泰公司的反诉请求具有事实及法律依据，应予支持。宝蓝鹏安公司针对兴泰公司的反诉述称：同意宝蓝物业公司的诉讼意见。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2008年6月25日，兴泰公司（甲方）、腾信公司（乙方）、宝蓝物业公司（丙方）签订《物业委托协议》，约定：1.1大厦基本情况，北京市朝阳区东三环北路15号（恒安大厦）；2.1宝蓝物业公司以缴纳保证金的形式受托经营管理恒安大厦，宝蓝物业公司受托物业管理的内容包括对大厦物业服务及出租经营；2.2协议签署之日，宝蓝物业公司向兴泰公司缴纳保证金7000万元，作为宝蓝物业公司受托管理物业的履行凭证。该保证金在保证期间不计息，受托期间分期折抵宝蓝物业公司应交付兴泰公司的租金，直至折抵完毕。如本合同提前终止，兴泰公司应自合同终止之日起十五个工作日内，将未折抵完的保证金返还宝蓝物业公司；第三条委托日期：自2008年7月1日起至2028年6月30日止；4.1委托价格为兴泰公司、腾信公司实际支付的，兴泰公司、腾信公司对大厦所做投资的账面摊余价值；5.3宝蓝物业公司在6850万元额度内，承担大厦建设债务；6.1经营期内，恒安大厦每年应付业主方朝阳教委租金为350万元/年。6.5宝蓝物业公司按期间原则应承担的业主租金，在受托期间内，从宝蓝物业公司交付兴泰公司的保证金中逐年扣除…9.1兴泰公司、腾信公司保证宝蓝物业公司在受托期间对大厦拥有合法的物业经营管理权；9.5兴泰公司、腾信公司对本协议约定的甲腾信公司义务承担连带责任；10.1自基准日起，宝蓝物业公司获得大厦的全部经营收益，并承担相应的成本费用；13.2一方违反本协议约定时，应当赔偿因此给另一边造成的经济损失。2008年12月9日，甲方兴泰公司、乙方腾信公司、丙方宝蓝物业公司签订《补充协议》，约定的主要内容为：鉴于宝蓝物业公司承担了恒安大厦建设经营期间的巨额债务，经各方协商同意将原合同中委托期限由“自2008年7月1日起至2028年6月30日止”调整为：“自2008年7月1日起至2052年12月31日止”。合同签订后，宝蓝物业公司实际经营管理涉案恒安大厦的相关房产。2014年12月31日，甲方兴泰公司、乙方腾信公司、丙方宝蓝物业公司、丁方宝蓝鹏安公司签订《协议书》，约定自2015年1月1日宝蓝物业公司在原合同项下的全部权利义务一并转让给宝蓝鹏安公司。2016年1月11日，兴泰公司致函宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司、腾信公司《关于妥善处理委托经营事宜的函》，主要内容为：现因出现客观情况导致委托经营无法继续履行，产权方多次明确要求项目需由兴泰公司负责经营管理，另贵方至今未能付清协议约定的相关款项及向产权方支付相应的租金（经营款），给合作带来很大的困难，现解除与贵方的委托经营，自2015年4月1日起由我司收回项目自行经营。鉴于双方之前的合作情况，我司同意向贵方支付合理的经济补偿，补偿标准为一年2000万元，年限为10年，解除委托前应向我公司支付的款项及贵方收取项目租户的合同保证金、押金及预收的2016年4月1日以后的租金，双方另行确认数额及支付方式。2016年3月31日，甲方兴泰公司、乙方腾信公司、丙方宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司签订《协议书》，约定的主要内容为：一、根据恒安大厦的目前状况，各方同意自本协议签署之日起解除各方签订的原合同。二、原合同解除后，恒安大厦的经营管理权自动移交兴泰公司。三、各方确认：1.各方同意原合同解除后，兴泰公司、腾信公司对宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司在恒安大厦进行的投资（该投资以宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司财务账面记载的投资摊销后的余额为准）予以返还，前述投资的返还由兴泰公司、腾信公司分十次等额向腾信公司支付，每年的12月31日前支付一次，自本协议签署后第十年起开始支付。2.在原合同解除后，兴泰公司、腾信公司同意向宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司支付补偿款贰亿元，该款项按照每年支付贰仟万元，分十年付清的方式向宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司支付。支付方式：2016年12月31日前支付第一年（2016年4月1日起至2017年3月31日期间）的补偿，2017年12月31日前支付第二年（2017年4月1日起至2018年3月31日期间）的补偿，以后付款时间及金额以此类推。3.宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司预收租户本协议签署之后的租金、押金等款项退还兴泰公司。2016年4月1日，兴泰公司、宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司签订《联合声明》，主要内容为：自即日起兴泰公司收回荣安大厦的经营管理权。同日，甲方兴泰公司、乙方宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司、丙方凡某、腾信公司签订《协议书》，约定：一、各方同意并确认：本协议签署后，兴泰公司在2016年3月31日《协议书》项下应向宝蓝物业公司和宝蓝鹏安公司履行的全部债务由凡某和腾信公司直接向宝蓝物业公司和宝蓝鹏安公司履行。二、前述债务转移后，兴泰公司不再负有支付2016年3月31日《协议书》项下债务的义务。宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司分别出具《确认书》，内容为：我方确认：根据2016年3月31日《协议书》的约定，贵公司应向宝蓝物业公司和宝蓝鹏安公司支付解除北京市朝阳区北三环北路17号朝阳职教大厦（又称：恒安大厦、荣安大厦）的补偿款，我方同意该债务由贵方转移给凡某及腾信公司向我方履行，贵公司无需再承担该款项的支付义务。《关于“荣安项目”交接的确认书》未载明日期，移交方处宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司盖章，接收方处兴泰公司盖章以及授权代表邓青梅签字。《关于“荣安项目”交接的确认书》载明：现各方确认：一、项目于2016年3月11日移交给接收方；二、结算日为：2016年3月31日，移交方收取的押金及预收的租金按照结算日进行结算；三、2016年4月1日起，双方配合办理租户合同中的出租方主体变更为兴泰公司事宜，未能变更合同主体的，移交方出具将客户支付租金汇入接收方指定账户的书面文件。四、项目现有员工整体移交给接收方。五、未尽事宜双方协商确定。兴泰公司同时提交荣安大厦交接表、租户租赁合同及押金退还凭证。2017年6月9日，宁波梅山保税区展蓝派克股权投资合伙企业（有限合伙）、宝蓝物业公司、凡某及腾信公司签订《框架协议书》，约定：凡某将其名下40.33%的宝蓝物业公司股权以恰当方式转让给宁波梅山保税区展蓝派克股权投资合伙企业（有限合伙），用以冲抵凡某、腾信公司及其关联方兴泰公司对宝蓝物业公司及其下属公司形成的3.1亿元关联占款。腾信公司提交凡某持有的宝蓝物业公司40.33%股权司法拍卖记录及《说明函二》，用以证明凡某已履行股权转让义务。另查，宝蓝物业公司原名北京九州天昱投资开发有限公司。以上事实，有宝蓝物业公司提交的证据，兴泰公司、腾信公司提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院经审查认为，本案的争议焦点有二：一是兴泰公司、腾信公司是否应当向宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司支付补偿款；二是宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司是否应当向兴泰公司退还房租、押金等款项。关于第一个争议焦点。依据2016年3月31日《协议书》的约定，合同解除后，兴泰公司、腾信公司应当向宝蓝物业公司、宝蓝鹏安公司支付补偿款2亿元。但依据次日即2016年4月1日的《协议书》，兴泰公司将前日签订的协议项下应履行的全部债务转移给腾信公司和案外人凡某，宝蓝物业公司和宝蓝鹏安公司亦出具《确认书》予以确认，故宝蓝物业公司不应向兴泰公司主张补偿款，应当向腾信公司和案外人凡某主张权利。宝蓝物业公司对此不予认可，辩称宝蓝物业公司、兴泰公司、腾信公司均为案外人凡某所设立的公司，案外人凡某亦为腾信公司与兴泰公司在合同履行期间的大股东及实际控制人，2016年4月1日的《协议书》并非宝蓝物业公司的真实意思表示，腾信公司、案外人凡某均不具有偿债能力，系与兴泰公司恶意串通，侵害宝蓝物业公司及其股东的合法利益，该协议形式以及内容均为无效。对此本院认为，2016年4月1日的《协议书》与宝蓝物业公司在本案中据以主张权利的《协议书》主体不完全相同，涉及案外人凡某，且与本案并非同一法律关系，本案中不宜对2016年4月1日的《协议书》进行审理。宝蓝物业公司主张该协议无效，应另行起诉，待司法确认该协议效力后可再行起诉。关于腾信公司是否应当支付补偿款的问题。2016年4月1日的《协议书》并未免除腾信公司的债务，但2016年3月31日的《协议书》约定兴泰公司、腾信公司支付补偿款，未明确兴泰公司与腾信公司之间是按份责任还是连带责任，因兴泰公司的责任需等待2016年4月1日《协议书》效力确定后再行处理，故亦不宜在本案中先行认定腾信公司的责任，宝蓝物业公司亦应待2016年4月1日《协议书》效力确定后再向腾信公司主张权利。关于第二个争议焦点。依据《关于“荣安项目”交接的确认书》以及荣安大厦交接表，宝蓝物业公司应向兴泰公司返还租户押金和预收的租金。但项目交接与前述补偿款问题一并约定在2016年3月31日的《协议书》中，亦涉及前述当事人之间的关联关系问题，宝蓝物业公司亦辩称确认书内容不真实，且该项请求权超过诉讼时效。因本案对宝蓝物业公司主张的补偿款问题未作处理，故对于确认书项下的租户押金以及预收的租金问题亦不予处理，兴泰公司的该项反诉请求可待宝蓝物业公司起诉补偿款时再行主张。综上所述，宝蓝物业公司主张的债权尚不确定，兴泰公司反诉的债权与此有牵连，故宝蓝物业公司的起诉以及兴泰公司的反诉均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：一、驳回宝蓝物业服务股份有限公司的起诉；二、驳回兴泰投资有限公司的反诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  杨 路审 判 员  孙 妍审 判 员  周艳雯二〇一九年十二月三十一日法官助理  仵 霞书 记 员  王 艳