北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初57852号原告（反诉被告）：北京海房投资管理集团有限公司，住所地北京市海淀区甘家口21号楼。统一社会信用代码：91110108MA006K3E8A法定代表人：许立，董事长。委托诉讼代理人:丁海波，北京市诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人:阚已凯，该公司职工，住公司宿舍。被告（反诉原告）：北京英特纳技术贸易公司，住所地北京市海淀区西三环北路×号供暖院内西房。统一社会信用代码：911101081020760063法定代表人：葛立梅，经理。委托诉讼代理人：刘明（葛立梅之子），1973年4月17日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘兵（葛立梅之子），1968年3月22日出生，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京海房投资管理集团有限公司(以下简称海房公司)与被告（反诉原告）北京英特纳技术贸易公司(以下简称英特纳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海房公司之委托诉讼代理人丁海波、阚已凯与被告英特纳公司之委托诉讼代理人刘明、刘兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海房公司向本院提出诉讼请求：1、要求英特纳公司立即腾退所承租的海淀区西三环北路×号院锅炉房内的房屋（建筑面积384平方米）；2、要求英特纳公司按合同约定的租金标准每月16666元给付房屋使用费（自2018年8月1日起至房屋实际腾退之日止）;3、要求英特纳公司按每日500元交付逾期交付房屋的违约金（自2018年8月1日起至实际交付房屋之日止）；4、本案诉讼费由英特纳公司承担。事实与理由：双方于2016年4月13日签订房屋租赁合同，约定英特纳公司承租海淀区西三环北路×号院锅炉房的房屋（建筑面积384平米）,作为经营使用。合同特别注明不得用于出租居住，租期自2016年5月1日起至2017年12月31日止，合同期限为20个月，年租金为20万元。同时还约定，预期交付租金的除应及早如数补交租金外，还应从逾期交付租金之日起每天支付相当于日租金的30%作为违约金。合同约定期满时乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日500元支付违约金。现英特纳公司拖欠租金10万元，且违规使用房屋，我公司多次催缴其公司补交欠租，并要求其改正违规使用房屋的行为，英特纳公司置之不理。英特纳公司辩称，8月1日晚上海房公司已经把门封上了，当时海房公司说出车出人帮助我们腾房，后来不管了，我之前租了库房放东西，海房公司逼迫我们在8月2日签署了协议。我公司同意腾房，但要求海房公司出车出人帮助我腾房。使用费及违约金不同意支付，海房公司已经在房屋里施工，我认为我的东西有丢失，我放东西的门窗已经撬开了，我公司听施工人说的，我进不去。现我方提出反诉：1、判令海房公司返还我公司房屋保证金10000元；2、判令海房公司因其提供我公司的部分房屋为违法建筑而在合同期内被城管部门拆除后多收取的房屋租金100000元及相关损失包括空调、地板、改造电路共60000元；3、判令海房公司在承租房屋期内总价80000元的添附进行补偿；4、本案诉讼费由海房公司承担。海房公司对英特纳公司的反诉辩称，保证金是英特纳公司没有按合同施行，没有多收取英特纳公司租金，房屋添附是英特纳公司使用房屋正常合理的使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2017年4月13日,海房公司（出租方，甲方）与英特纳公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在西三环北路×号院锅炉房院内的房屋，建筑面积384平米，出租给乙方作经营使用（租赁期内，乙方未经甲方许可不许擅自改变房屋用途，不准用于出租居住）;甲方从2016年5月1日起，将出租房屋交付乙方使用并开始计算租金，到2017年12月31日租期终止，本合同有效期为20个月;双方议定年租金20万元，乙方须在本合同签订之日，向甲方支付第一次共14个月房租，共计233338元，剩余租金乙方每6个月向甲方支付一次，直至合同期满;乙方须在合同签订之日向甲方支付人民币/元作为房屋租赁保证金，续租合同则沿用前一合同的保证金，无须再次支付,租赁期满或合同解除后，甲方保证将该保证金扣除应由乙方承担的费用、租金及损害赔偿外的剩余部分返还乙方。2018年8月1日,海房公司与英特纳公司签订《房屋腾退协议》约定：“2017年底,甘家口街道对西三环北路×号院内违章房屋进行查封、拆除。此后，甲、乙双方没有继续续签该处房屋租赁合同，乙方至今尚未完全腾空。现双方友好协商，乙方同意腾退其占用的西三环北路×号院全部房屋，为此特签订如下条款：一、乙方应于2018年7月31日前清空西三环北路×号院的房屋，并将房屋交还给甲方。乙方逾期不腾退房屋，每逾期一日，按照500元/日的标准向甲方支付违约金。2018年7月31日后乙方留置在西三环北路×号院内的任何物品都视为乙方放弃所有权的废弃物，甲方有权予以处置。二、乙方应在2018年7月31日前妥善处理好承租房屋相关的债权债务，及时结清使用期间的水、电、供暖费等相关费用。若乙方未在腾退房屋的7日内及时结清所有水费、电费、燃气费、供暖费等相关费用，甲方有权从押金中扣除相应费用。三、2017年下半年，由乙方投资，对西三环北路×号院落、房屋进行装修、水改造、电力增容、安装空调设备等工作。鉴于上述情况，甲方同意将2017年7月1日起至2017年12月31日止乙方未缴纳的房屋租金十万元整，用于折抵乙方改造费用。双方就房屋改造费用、房屋租金延迟支付等问题再无其他赔偿要求和争议。……”审理中，海房公司表示西三环北路×号院内一层为锅炉房，二层已收回由其使用，但英特纳公司占有院内平房至今。英特纳公司表示现其办公用品在平房内，海房公司于2018年8月1日晚将西三环北路×号院锅炉房门口砌墙，2018年11月17日拆墙，其无法腾退，据此提交照片，表示现墙已经拆除，但因锁门其进不去。海房公司表示因英特纳公司不腾房，存在安全隐患，办事处等联合部门要求腾房，故砌墙，一周后墙便拆除，房屋并没有锁。英特纳公司提交支票、发票、检查记录、责令改正通知书、行政处罚缴款书，表示房屋存在安全隐患，且其缴纳了2017年5月至2018年7月的房屋租金23万元，其要求海房公司返还多收房屋租金及相关损失、房屋添附的补偿。海房公司表示根据发票显示，英特纳公司交纳的是2016年至2017年的租金，其他证据与本案无关。英特纳公司提交收据，要求海房公司退还保证金1万元。海房公司对收据的真实性认可，要求英特纳公司支付房屋使用费及违约金。英特纳公司对违约金不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。海房公司与英特纳公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，英特纳公司应将承租的西三环北路×号院锅炉房院内的房屋腾空交还海房公司。海房公司要求英特纳公司腾房的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。海房公司与英特纳公司于2018年8月1日签订的《房屋腾退协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行，腾退房屋的相关事宜应按照该协议履行。因英特纳公司在协议签订后未及时腾房，亦没有向海房公司提出腾退交还房屋，海房公司要求英特纳依约给付逾期腾房违约金的诉讼请求，本院予以支持。但考虑到海房公司在签订协议后即在院门口砌墙，且收回了二楼房屋，对英特纳公司此后腾房存在一定影响，英特纳公司亦对违约金标准不予认可，故本院酌情对违约金予以调整，判定英特纳公司按照每日250元的标准给付违约金至实际腾房之日止。根据房屋腾退协议约定，英特纳公司的保证金用于扣除腾房之前未结清的费用，故本院判定保证金折抵上述部分违约金，即英特纳公司自2018年9月10日起支付违约金，英特纳公司要求退还保证金的反诉请求本院不予支持。海房公司与英特纳公司在房屋腾退协议中就逾期腾房的违约行为予以约定，而未约定房屋使用费，已经覆盖了原合同约定的房屋租金标准，因此海房公司要求英特纳公司另按照原合同约定的租金标准支付房屋使用费，本院不予支持。根据房屋腾退协议第三条约定，英特纳公司未缴纳的2017年7月1日至2017年12月31日的租金10万元折抵房屋改造费用，双方就房屋改造、租金迟延支付等问题再无其他赔偿要求，且根据英特纳公司提交的支票及发票，其此前交纳的租金应为房屋租赁合同约定的第一期14个月的租金，故英特纳公司要求海房公司返还多收租金、相关损失及添附补偿的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京英特纳技术贸易公司于本判决生效后七日内将北京市海淀区西三环北路×号院锅炉房院内的房屋腾退并交还北京海房投资管理集团有限公司；二、北京英特纳技术贸易公司于本判决生效后七日内按照每日250元的标准给付北京海房投资管理集团有限公司自2018年9月10日至实际腾退上述房屋之日止的逾期交房违约金（房屋保证金1万元已经折抵，不予退还）；三、驳回北京海房投资管理集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京英特纳技术贸易公司要求退还房屋保证金、房屋租金、相关损失及添附补偿的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元（北京海房投资管理集团有限公司已预交），由北京海房投资管理集团有限公司负担1450元，已交纳；由北京英特纳技术贸易公司负担1450元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2525元，由北京英特纳技术贸易公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  冀国红人民陪审员  王翠莉二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王笳奇