北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12612号原告（反诉被告）:王朝霞，女，1967年4月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵名亮，男，1963年5月2日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：王海英，女，1971年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：王卫东，男，1968年8月19日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：王玉兰，女，1945年12月29日出生，汉族，住北京市海淀区。四原告（反诉被告）委托诉讼代理人：魏晨璐，北京市国汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘长富，男，1954年8月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵有富，男，1964年1月23日出生，汉族，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰与刘长富农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王海英、王卫东、王玉兰及原告（反诉被告）王朝霞的委托诉讼代理人赵名亮，原告（反诉被告）王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰的委托诉讼代理人魏晨璐，被告（反诉原告）刘长富及其委托诉讼代理人赵有富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰向本院提出诉讼请求：1.北京市昌平区小汤山镇xx村xx号的拆迁利益全部归王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰所有；2.本案诉讼费用由刘长富承担。事实与理由：1997年4月12日，王铁恒（已故）与刘长富签订协议书一份，约定刘长富以33000元的价格将其位于北京市昌平区小汤山镇xx村xx号的房屋一处卖予王铁恒。后原告方按约定时间将款项付清，刘长富也按约定腾空房屋，原告及其家人自1997年在此居住至今。现该房屋所在地区划入拆迁范围，北京市昌平房地产开发有限责任公司作为开发公司与刘长富就该房屋达成了拆迁协议。原告认为，原告才是该房屋的被拆迁人，应收取相应的拆迁款及安置补偿房屋等拆迁利益，但是xx村委会答复原告需要法院的判决才能将相应的补偿款及安置房屋交付给原告。诉讼过程中，王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰明确诉讼请求第一项为北京市昌平区小汤山镇xx村xx号的腾退补偿补助款2051252元全部归王朝霞所有。刘长富辩称，被告不同意原告的诉讼请求。本案农村房屋买卖合同是无效的，无效的合同不受法律保护，被告请法院驳回原告的诉讼请求。被告提起反诉。刘长富向本院提出诉讼请求：1.反诉人与王铁恒于1997年4月12日就昌平区小汤山镇xx村xx号院的房屋买卖协议无效；2.反诉人与被反诉人房屋与购房款双向返还；3.被反诉人将昌平区小汤山镇xx村xx号院内自行所建的建筑物拆除恢复院落原貌；4.反诉费由被反诉人承担。王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰辩称，原告不同意被告的反诉诉讼请求。1.合同是1997年签订的，是双方真实意思表示，且当时有村委会主任的见证，双方应该基于诚实信用原则来履行自己的义务。2.被告违反诚实信用原则，房屋出卖22年后又来主张合同无效，并要求原告返还房屋，目的就是获取拆迁利益，这种行为本身就是不诚信、不道德的。3.自1997年开始，王朝霞一家就在此处居住至今，且一直对该房屋进行翻盖、加盖、修缮，使得涉案房屋已经发生了形式上的变化，已经增值不再具备返还的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王铁恒与王玉兰为夫妻关系，二人生育二女一子，即王朝霞、王海英与王卫东。王铁恒于2013年9月27日去世。王铁恒之父王贵德于1994年8月2日去世，王铁恒之母陈凤林于1997年3月7日去世。1997年4月12日，刘长富（卖房人）与王铁恒（买房人）签订《卖房协议》，约定刘长富将自有房屋一所，计北房五间、西耳房一间、西房二间、东西院墙，卖予王铁恒，计价33000元（包括院内砖及水泥板），房款交纳时间为当时即交16500元、1997年5月1日房内东西腾清再交16500元进行产权正式移交，院内使用面积四至东至刘、南至刘、西至胡同、北至街。现刘长富已收取了上述33000元，并已将涉案房屋及院落交付给王铁恒一家。现涉案房屋及院落由王朝霞实际居住使用。2017年9月1日，北京市昌平区小汤山镇xx村民委员会（以下简称xx村委会、腾退人、甲方）与刘长富（被腾退人、乙方）签订《xx循环经济产业园周边村庄搬迁及x1西部土地一级开发项目腾退补偿协议》（协议编号：阿腾字第xx号，以下简称《腾退补偿协议》），约定被腾退房屋坐落于xx村xx号，宅基地面积241.49平方米，被腾退房屋的首层建筑面积为189.25平方米，总建筑面积为189.25平方米；甲方应支付乙方腾退补偿补助款总额为2051252元，其中包括：1.宅基地区位补偿价415363元，2.房屋、装修及附属物补偿价535005元，3.宅基地闲置面积奖励16020元，4.其他各项补助费及奖励费1084864元，具体为（1）提前搬家奖10000元、（2）工程配合奖30000元、（3）搬家补助费2839元、（4）移机费含电话235元、有线300元、（5）腾退土地补助120745元、（6）环境贡献补助120745元、（7）影响生产经营补助100000元、（8）腾退预签约促进奖（第一奖励期）300000元、（9）整村腾退完成奖（签约率达到80%）400000元。2019年5月28日，王玉兰（甲方）、王卫东（乙方）、王海英（丙方）与王朝霞（丁方）签订《遗产分配协议书》，四方对北京市昌平区小汤山镇xx村xx号（以下简称xx号）达成协议，王玉兰、王卫东、王海英放弃对xx号房屋的继承权，同意该房屋全部份额由王朝霞继承，王玉兰、王海英、王卫东今后不能就该房屋及与该房屋相关的任何事宜向王朝霞主张任何权利，与该房屋相关的所有费用均由王朝霞承担，与王玉兰、王海英、王卫东无关。经法庭询问，双方当事人一致认可《腾退补偿协议》中约定的腾退补偿补助款2051252元现不在刘长富处，双方均不清楚该款项的具体持有方。王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰表示王铁恒、王玉兰、王朝霞、王海英、王卫东五人户口均没有迁入过北京市昌平区小汤山镇xx村，王铁恒的户口为非农业户口，户口所在地为北京市海淀区；王朝霞一家在涉案院落内建造有七间房屋，并对原有北房和西房进行过装修及改建，新建房屋有口头告知过村委会。刘长富表示自己不清楚王朝霞一家在购买房屋后的装修及建房情况；因没有交付涉案房屋及院落，所以没有领取款项。以上事实，有证明信、《卖房协议》、《收条》、《xx循环经济产业园周边村庄搬迁及x1西部土地一级开发项目腾退补偿协议》、《遗产分配协议书》、《xx项目宅基地房屋腾退补偿安置政策问答》《xx项目宅基地房屋腾退补助奖励政策》及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村房屋买卖合同，因在买卖房屋的同时，根据我国农村房地一体的基本原则，必然也同时处分了该房屋及院落所占有的宅基地，而农村集体土地的宅基地使用权系村集体经济组织成员方可享有的权利，与特定的身份关系紧密相连，依照有关规定村民个人不得擅自处分，因此农村房屋买卖合同是否有效，与购买人是否具有该村集体经济组织成员的身份密切相关。本案中，王铁恒、王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰均非北京市昌平区小汤山镇xx村集体经济组织成员，因此王铁恒与刘长富于1997年4月12日签订的《卖房协议》违反了法律的强制性规定，应当无效。合同无效后，当事人双方负有返还原物、恢复原状的义务，对于导致合同无效有过错的，另一方当事人可以要求赔偿。具体到本案，对于刘长富要求与王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰就涉案房屋及购房款双向返还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但对于刘长富要求王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰将涉案房屋及院落内自行所建的建筑物拆除并恢复院落原貌的诉讼请求，本院不予支持。首先，王朝霞一家就涉案房屋及院落进行装修和新建的行为发生在双方买卖合同的履行过程中，王朝霞一家的上述行为并未给合同标的物造成贬值的损失，反而增加了合同标的物的价值。其次，涉案房屋及院落已经签订有《腾退补偿协议》，刘长富取得涉案房屋及院落后应当按照《腾退补偿协议》的约定将房屋及院落交给xx村委会进行拆除。现王铁恒与刘长富之间的房屋买卖协议已经被确认为无效，刘长富应当赔偿王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰因此而遭受的损失。对于王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰要求北京市昌平区小汤山镇xx村xx号的拆迁利益全部归王朝霞所有的诉讼请求，本院具体分析如下：一是宅基地区位补偿价415363元，本院综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度酌情予以确定。二是房屋、装修及附属物补偿价535005元，涉案房屋及院落现有的状况为王朝霞一家居住多年间的建设及使用，故相应的房屋、装修及附属物补偿应归王朝霞一家；但是，刘长富出售给王铁恒的房屋现仍然存在，该房屋的相应补偿应归刘长富。具体分配方法，本院根据案件实际情况予以确认。三是宅基地闲置面积奖励16020元，本院依据宅基地区位补偿价值的分配方式予以确定。四是其他各项补助费及奖励费1084864元，对于其中的提前搬家奖10000元、工程配合奖30000元、腾退土地补助120745元、环境贡献补助120745元、影响生产经营补助100000元、腾退预签约促进奖（第一奖励期）300000元、整村腾退完成奖（签约率达到80%）400000元，根据相应的拆迁政策，上述款项的给付条件均为在“预签约期限内完成签约的”，给付标准均为按宅基地面积或者每宗宅基地给予的补偿，故本院对上述款项的分割参考宅基地区位补偿价值的分配方式；对于其中的搬家补助费2839元、移机费含电话235元、有线300元，因王朝霞一家实际居住在涉案房屋及院落内，故相应的补偿款应归王朝霞所有。对于刘长富所称的未按期腾退违约金问题，因该笔款项尚未实际发生，具体情况尚不明确，故本院在本案中不予处理，当事人可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：一、刘长富与王铁恒于1997年4月12日签订的《卖房协议》无效。二、刘长富于本判决生效之日起七日内返还王朝霞33000元。三、王朝霞、王海英、王卫东、王玉英于本判决生效之日起十五日内将北京市昌平区小汤山镇xx村xx号院内房屋、附属物及院落返还给刘长富。四、《xx循环经济产业园周边村庄搬迁及x1西部土地一级开发项目腾退补偿协议》（协议编号：阿腾字第xx号）中的腾退补偿补助款2051252元中1564390.1元归王朝霞享有。五、驳回王朝霞、王海英、王卫东、王玉兰的其他诉讼请求。六、驳回刘长富的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23211元，由王朝霞负担6963元，已交纳；由刘长富负担16248元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费625元，由刘长富负担437.5元，已交纳；由王朝霞负担187.5元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯静春人民陪审员  张 旭二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李 杰