四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17091号 上诉人（原审原告）：四川华宇房地产开发有限公司，住所地成都市新都区大丰街道甫家一路东段689号。 法定代表人：刘百灵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：毛欣，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人：任修，男，1983年10月22日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人四川华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）因与被上诉人任修商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。华宇公司的委托代理人毛欣、任修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华宇公司上诉请求：1.请求依法撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3661号民事判决，改判为支持华宇公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由任修承担。事实和理由：一审法院认定任修欠付购房款金额为262074元，并以此为基数计算违约金存在错误，应当依法认定一次性付款方式优惠差额为3900元，任修欠付购房金额为265974元，并按265974元为基数计算违约金，一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。 任修辩称，对于欠付房款愿意缴纳，缴纳逾期付款的违约金后希望合同能继续履行。 华宇公司向一审法院起诉请求：任修支付购房款265974元及违约金（自2018年8月19日起，按未付款金额265974元元每日万分之四的标准，计算至款项付清之日止）。 一审法院认定事实：2018年5月11日，华宇公司与任修签订《认购书》，约定任修认购房屋，物业价款为414359元。备注：认筹折扣2%+认购折扣2%+促销折扣2%+付款方式折扣（一次性4%/分期3%/按揭2%），客户享受以上四项优惠。 2018年5月19日，华宇公司与任修签订了《商品房买卖合同》及附件和补充协议，约定华宇公司将成都市新都区房屋出卖给任修，总价款374392元，付款方式为在2018年8月19日前支付全部价款。合同第十条载明：“（一）除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）……（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。” 合同签订当日，任修向华宇公司支付购房款112318元，并同时向华宇公司出具一份《付款申请》，申请载明：“本人于2018年5月19日购买贵公司开发的房屋一套，付款方式一次性。因本人资金原因，现申请将房款在三月内付清，即签约当天付30%房款，承诺在2018年8月19日前付清70%剩余房款，否则贵公司有权收回一次性付款方式优惠，本人只能享受分期付款方式优惠，一次性付清尾款并同时支付逾期付款违约金后重新签订购房合同。” 之后，任修一直未向保利公司支付剩余房款。 一审法院认为，华宇公司与任修签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，双方均应全面履行合同约定的义务。《商品房买卖合同》第九条对付款方式及期限进行了约定，《商品房买卖合同》第十条对逾期付款的处理进行了约定，根据上述约定，任修应按照双方的约定于2018年8月19日前向华宇公司支付房款262074元（374392元-112318元），但任修并未在上述期限内支付购房款，由此产生了相应的违约金，违约金的计算标准应按照合同约定的欠款金额每日万分之四的标准，从应付款之日即2018年8月19日起算。 关于华宇公司主张的一次性付款和分期付款的差额为1%，对应价款为3900元，任修不能按照约定时间付款，应向华宇公司支付的房屋总价款为378292元，未付部分为265974元（378292元-112318元）。《认购书》显示物业价款为414359元，任修享受认筹折扣2%+认购折扣2%+促销折扣2%+付款方式折扣（一次性4%/分期3%/按揭2%）四项优惠，可以计算出一次性付款享受优惠后的价款372923.1元〔414359元×（1-2%-2%-2%-4%）〕，分期付款享受优惠后的价款为377066.69元〔414359元×（1-2%-2%-2%-3%）〕。与合同约定的一次性付款的总价款374392元和华宇公司主张的分期付款的总价款378292元均不一致，并且华宇公司并未就总价款的变更与任修签订补充协议或者重新签订合同，总价款的认定应以华宇公司提交的《商品房买卖合同》及其补充协议为准，故华宇公司的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、任修于判决生效之日起十日内向华宇公司支付购房款262074元；二、任修于判决生效之日起十日内向华宇公司支付逾期付款的违约金（按未付款金额262074元每日万分之四的标准，从2018年8月19日起计算至款项付清之日止）；三、驳回华宇公司的其余诉讼请求。一审案件受理费2684元，由华宇公司负担20元，由任修负担2644元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的审理焦点为：任修欠付华宇公司案涉房屋购房款的计算标准及逾期付款违约金计算基数的问题。对此本院评述如下： 华宇公司与任修签订的《商品房买卖合同》和补充协议合法有效，合同双方应按合同约定行使权利、履行义务。《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十条分别对案涉房屋购房总价、付款方式和逾期付款进行了明确约定。本案中，华宇公司与任修均主张继续履行案涉合同，基于任修的违约事实，其应支付欠付购房款，并按照约定支付逾期付款违约金。关于任修欠付华宇公司案涉房屋购房款的计算标准及逾期付款违约金计算基数的问题，华宇公司主张一审法院对于一次性付款方式优惠差额的计算方式存在错误，以《认购书》显示的案涉房屋价款414359元为基数，按照414359×0.96×0.98×0.98×0.98的计算标准，算出一次性付款方式的折后价为374392元，按照414359×0.97×0.98×0.98×0.98的计算标准，算出分期付款的折后总价为378292元，收回一个点优惠的差价为3900元。任修在《付款申请》中已承诺如其未能在约定时间内付清全部购房款，则华宇公司有权收回一次性付款方式优惠，任修只能享受分期付款方式优惠，已实际将案涉房屋总价款从374392元变更为378292元，减去任修已付的112318元，任修欠付的购房款应为265974元，逾期付款违约金也应随之以265974元为基数进行计付。任修主张对于案涉房屋购房款的具体计算标准，其购房时只知道总共优惠了多少，但具体标准不清楚。 对此本院认为，虽然按照《认购书》的约定，任修享受认筹折扣2%+认购折扣2%+促销折扣2%+付款方式折扣（一次性4%/分期3%/按揭2%）四项优惠，但《认购书》为格式合同，华宇公司作为《认购书》的提供方，并未能举证证明其已就上述购房优惠的计算标准向任修作了明确说明。同时，虽然在《商品房买卖合同》签订当天，任修在支付112318元购房款后出具的《付款申请》明确载明“因本人资金原因，现申请将房款在三月内付清，即签约当天付30%房款，承诺在2018年8月19日前付清70%剩余房款，否则贵公司有权收回一次性付款方式优惠，本人只能享受分期付款方式优惠，一次性付清尾款并同时支付逾期付款违约金后重新签订购房合同”，但其后华宇公司并未与任修就案涉房屋购房总价款的变更达成新的合意，加之双方至今对上述购房优惠计算标准也未有明确约定，一审法院以《商品房买卖合同》及其补充协议为准确定案涉房屋购房总价款并以此确定任修欠付华宇公司案涉房屋购房款的计算标准及逾期付款违约金计算基数未有不妥，华宇公司的相关主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2684元，由四川华宇房地产开发有限公司负担20元，由任修负担2664元；二审案件受理费50元，由四川华宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  冷雅民 审判员  石俊峰 审判员  李正泽 二〇一九年十二月十日 书记员  李慧思