北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初32517号原告：北京康宏瑞普物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区红军营南路15号院1号楼、5号楼。法定代表人：陈蒙，总经理。委托诉讼代理人：赵茂，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜来，北京市岳成律师事务所实习律师。被告：猎鹰全球国际电子商务有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1882（经济开发区集中办公区）。法定代表人：吴安全，总经理。委托诉讼代理人：孙妍，女，1984年8月5日出生，汉族，猎鹰全球国际电子商务有限公司人力行政经理，住北京市密云区。被告：北京雷蒙德国际电子商务有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1440。法定代表人：陈双聘，执行董事。委托诉讼代理人：陈小关，女，1988年2月8日出生，汉族，北京雷蒙德国际电子商务有限公司职员，住北京市密云区。原告北京康宏瑞普物业管理有限公司（以下称瑞普公司）与被告猎鹰全球国际电子商务有限公司（以下称猎鹰公司）、北京雷蒙德国际电子商务有限公司（以下称雷蒙德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瑞普公司的委托代理人赵茂、姜来，猎鹰公司的委托代理人孙妍，雷蒙德公司的委托代理人陈小关到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞普公司向本院提出诉讼请求：1、判令猎鹰公司支付《退租结算协议》第一条第2款约定的应交费用273572.22元。2、判令猎鹰公司支付逾期付款利息，以273572.22元为基数，自2018年3月9日起算，按人民银行同期贷款利率计算至实际付款日。3、判令雷蒙德公司对上述第1项、第2项请求金额承担连带责任（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：瑞普公司与雷蒙德公司于2016年11月10日签订《房屋租赁合同》（合同编号：xxxx），约定由雷蒙德公司承租坐落于北京市朝阳区1号楼（瑞普大厦B座，以下称瑞普大厦）3层307A室，建筑面积为391.2平方米，租金为4元/天/平方米，物业费为2元/天/平方米，租期自2016年12月15日至2018年12月14日。2017年2月24日,瑞普公司、猎鹰公司与雷蒙德公司共同签订了《主体变更协议》(编号为：xxxx)，约定自2017年2月24日起，由猎鹰公司取代雷蒙德公司成为租赁合同的承租人。后，猎鹰公司单方要求终止合同，瑞普公司与猎鹰公司、雷蒙德公司遂于2018年3月8日签订了《退租结算协议》，终止租赁合同，按照该协议约定，猎鹰公司应向瑞普公司支付应交费用273572.22元，雷蒙德公司对此承担连带责任。协议签订后，二被告未向瑞普公司支付上述费用，虽经瑞普公司多次催促，二被告至今未予履行。租赁合同约定，提前解除合同不退还乙方所付的合同执行保证金，保证金转为违约金，因此保证金不应折抵欠付款项。猎鹰公司辩称：请求驳回瑞普公司的全部诉讼请求。一、猎鹰公司承租瑞普大厦B座307A室期间，缴纳了3个月的物业费和租金共计214182元作为合同执行保证金，主要是为了避免猎鹰公司提前退租给瑞普公司造成损失。后因猎鹰公司资金链断裂，无力继续承租，遂与瑞普公司协商于2018年3月8日前退租。考虑到猎鹰公司实际的经济状况，双方经过协商，瑞普公司同意将合同执行保证金在猎鹰公司欠付的房租物业费中扣除，遂猎鹰公司在2018年3月8日前完成了退租手续及相关事宜。因2018年3月瑞普公司己将307A室房屋出租给新的租户，猎鹰公司与瑞普公司协商好的退租事宜并未对瑞普公司造成实质的经济损失，所以合同执行保证金理应按照瑞普公司承诺的抵扣猎鹰公司欠付瑞普公司的房租及物业费。扣除合同执行保证金后，猎鹰公司只欠付瑞普公司物业费及房租共计18777.6元。二、因猎鹰公司处于破产边缘已无力负荷所承租的瑞普大厦B座307A室的房租及物业费，遂与瑞普公司紧急协商退租事宜，瑞普公司要求两天内必须完成307A的退租恢复，在猎鹰公司迫于无奈的情况下只好签下瑞普公司出价4万元（实际市场价格1万元左右）的装修复原费。因猎鹰公司的退租并未对瑞普公司产生实质的经济损失，所以也不存在逾期付款利息。三、根据《主体变更协议》第4条：乙方（雷蒙德公司）和丙方（猎鹰公司）对主体协议变更前乙方的行为承担连带责任，因在主体变更前乙方（雷蒙德公司）己全额支付应缴纳的房租及物业费，也未对瑞普公司造成任何经济损失。主体变更后丙方重新按新的房租物业费缴纳了合同执行保证金，所以雷蒙德公司并没有义务承担瑞普公司提出的第一、二项请求金额的连带责任。雷蒙德公司辩称：不同意承担连带责任。公章是我公司盖的，变更前乙方是有连带责任的，协议变更后乙方就没有连带责任了。瑞普公司当时要求我们退租前必须一起盖章才同意给退租，所以我们也只能盖章。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2016年11月10日，瑞普公司（甲方、出租方）与雷蒙德公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租瑞普大厦3层307A室，建筑面积391.2平方米，租金为4元/天/平方米，物业费为2元/天/平方米，租期自2016年12月15日至2018年12月14日，合同执行保证金214182元；租赁期满后，乙方需完成租区内的二次装修恢复工作，将房屋完好退还甲方，如果在合同到期当天，乙方未完成租区内二次装修的恢复工作，甲方有权实施乙方租区内二次装修的恢复工作，恢复费由乙方承担；乙方因故提前解除合同，需提前三个月书面通知对方，并承担违约责任；如因乙方责任提前中止执行合同或解除合同的，不退还乙方所付的合同执行保证金，乙方所付的合同执行保证金转为违约金。2017年2月24日，瑞普公司（甲方、出租方）与雷蒙德公司（乙方、承租方）、猎鹰公司（丙方、承租方）签订《主体变更协议》，约定：2016年11月10日甲乙双方签署了《房屋租赁合同》，现三方经协商一致同意2017年2月24日起，由丙方替代乙方成为原合同的一方；乙方支付给甲方的房屋押金视为丙方应向甲方缴纳的房屋押金，合同期满时，房屋押金无需退还给乙方；三方一致确认在原合同主体变更前，甲方在合同履行过程中无任何违约行为，乙方和丙方对主体协议变更前乙方的行为承担连带责任。后因猎鹰公司单方要求终止合同，2018年3月8日瑞普公司（甲方）与雷蒙德公司（乙方）、猎鹰公司（丙方）签订《退租结算协议》，约定：丙方于2018年3月8日办理提前退租，同时将原合同终止，在合同执行期间，甲方无任何违约行为。一、乙方现已完成了307A室项目的退租工作，具体费用清算明细如下：1、合同执行保证金214182元转为违约金不予退还。2、应交费用273572.22元，其中（1）二次装修恢复费用4万元（详见《退租需恢复施工项清单》）；（2）因提前退租损失的税费612.62元；（3）应交房租金155306.4元；（4）应交物业费77653.2元。二、待丙方将应交费用273572.22元交至甲方后，甲方给丙方开具发票。三、乙、丙双方就307A室退租事项，甲方无任何违约行为，由此产生的任何经济纠纷，由乙、丙双方全权承担，与甲方无关。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。猎鹰公司因自身原因要求提前解除合同，根据合同约定，在此情况下保证金不退，保证金转为违约金。双方签署的《退租结算协议》亦明确约定保证金转为违约金不予退还。根据合同和《退租结算协议》的约定，猎鹰公司的保证金不予退还，亦不能用于折抵租金等费用。猎鹰公司称双方协商时瑞普公司已同意用保证金抵扣猎鹰公司欠付的房租物业费，该主张与双方的书面约定相悖，瑞普公司对此不认可，猎鹰公司未提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。猎鹰公司要求用保证金折抵瑞普公司诉讼请求金额的抗辩意见没有依据，本院不予采信。瑞普公司要求猎鹰公司按照《退租结算协议》约定金额支付应交费用273572.22元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。猎鹰公司拒绝按约定数额付款，瑞普公司要求猎鹰公司支付逾期付款利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，本院综合案件情况，依据公平原则，扣除合理的付款周期后，对利息起算日期和利率酌予确定。对于瑞普公司要求雷蒙德公司承担连带责任的诉讼请求，雷蒙德公司已将租赁合同权利义务转移给猎鹰公司，雷蒙德公司不是租赁合同相对方，没有承担合同责任的义务。在猎鹰公司退租时，雷蒙德公司虽作为乙方与瑞普公司签署《退租结算协议》，但该协议中约定的付款方是丙方猎鹰公司，且没有雷蒙德公司需承担连带责任的约定。协议末尾“乙、丙双方就307A室退租事项，甲方无任何违约行为，由此产生的任何经济纠纷，由乙、丙双方全权承担，与甲方无关”的约定，根据条款内容和交易习惯，该条款应理解为：如有协议三方之外的相关方主张权利时，由乙丙双方对外承担，与甲方无关。该条款不能理解为乙丙双方对甲方承担连带责任。瑞普公司要求雷蒙德公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告猎鹰全球国际电子商务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告北京康宏瑞普物业管理有限公司支付《退租结算协议》约定的应交费用273572.22元并支付利息。利息以273572.22元为基数，自2018年10月1日起算，按人民银行同期定期存款利率计算至本判决确定的给付之日止。二、驳回原告北京康宏瑞普物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2771元，均由猎鹰公司负担（瑞普公司已预交，猎鹰公司于本判决生效之日起15日内支付给瑞普公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一九年十二月三十日书记员  祝婧婧