北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71696号原告：中梦鑫达（北京）科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：胡兴华，总经理。委托诉讼代理人：冯少雄，北京海润天睿律师事务所律师。被告：北京和睦家医院有限公司，住所地北京市朝阳区将台路2号。法定代表人：李碧菁（ROBERTALYNNLIPSON），董事长。委托诉讼代理人：冀红莹，北京天霜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马潇，北京天霜律师事务所律师。第三人：北京百声时代文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡褡裢坡268号三层301号房间。法定代表人：于涵钰。委托诉讼代理人：李海龙，男，1976年3月29日出生，汉族，北京百声时代文化发展有限公司经理。原告中梦鑫达（北京）科技发展有限公司（以下简称中梦公司）诉被告北京和睦家医院有限公司（以下简称和睦家医院）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法追加北京百声时代文化发展有限公司（以下简称百声公司）为本案第三人参与诉讼，依法由审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。中梦公司法定代表人胡兴华、委托诉讼代理人冯少雄，和睦家医院之委托诉讼代理人冀红莹，百声公司之委托诉讼代理人李海龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中梦公司向本院提出诉讼请求：1、和睦家医院支付居间服务费333万。2、和睦家医院支付违约金，计算方式以333万元为基数，自2016年12月26日起按照中国人民银行同期贷款利率4.75%计算至实际支付之日止。事实与理由：2016年12月，和睦家医院与百声公司就北京北苑路/小营北路南侧，总建筑面积为22834平方米的房屋租赁事宜达成一致，签订相关租赁合同，我公司为上述合同签订提供居间服务，和睦家医院向我公司承诺在和睦家医院与百声公司达成合作签订租赁合同后向我公司支付相当于第一年租期一个月租金的佣金，但截至目前和睦家医院仍未向我公司支付。和睦家医院行为已经构成违约，故特诉至法院。和睦家医院辩称：双方不存在居间合同法律关系。双方并未就中梦公司所谓的居间服务签订任何协议，中梦公司虽然一厢情愿向我公司发送过电子邮件，但双方并未就此达成合意并进而签订任何居间合同，因此其单方意思表示对我公司不产生任何约束力。我公司也从有过未同意向其支付任何费用的意思表示。众所周知，对于房地产中介行业来讲，在没有另行约定情况下，住宅的中介费一般由承租方支付，写字楼、办公用房的中介费一般由出租方支付。涉案标的房屋属于办公用房，按照交易习惯应该由出租方支付中介费。涉案房屋出租方百声公司已经出具证明，该公司从未委托中梦公司从事该房产出租的中介业务，也从未从中梦公司处获取任何承租方信息。这也证明中梦公司并未就涉案房屋租赁提供过居间服务，无权主张任何居间行为权利。涉案房屋是我公司安排员工扫街自行找到的房源。中梦公司法定代表人胡兴华在整个看房过程中一直未向我公司披露过是在提供中介服务，反而始终声称是百声公司员工，我公司认为胡兴华在履行工作职责的情况下接受胡兴华陪同看房，且仅局限于陪同看房，这种陪同看房是中梦公司单方行为，并未得到出租方授权，不属于居间服务。中梦公司诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。另外经最终确认就涉案房屋与百声公司签约主体并不是我公司，而是香港成立的和睦家医疗有限公司（以下简称和睦家医疗公司），因为根据中外合资合作医疗机构暂行管理办法规定中外合资合作医疗机构不得设置分支机构，因为我公司属于中外合资的医疗机构，因此即使承租了涉案房屋也无法实际使用，后来由和睦家医疗公司承租了涉案房屋并签署租赁合同，工商登记查询也可以证明涉案房屋现在是京北妇儿医院有限公司使用，该医院是和睦家医疗公司100%投资设立，故涉案标的的实际承租人和使用人是和睦家医疗公司而非我公司。我公司和和睦家医疗公司没有股权控股和实际关系。百声公司述称：我不知道中梦公司，当时李海龙和胡兴华并不是朋友，2016年10月13日才加的微信，李海龙朋友陈某，应该是智尚东方（北京）国际咨询顾问有限公司（以下简称智尚公司）的，帮李海龙往外租房，百声公司当时与智尚公司有书面居间协议，涉案房屋是不用锁门的，李海龙当时在楼宇下面留了电话，因为陈某的公司总是带客户去看房，所以李海龙就给了陈某一把钥匙，当时是陈某把胡兴华介绍给李海龙的，说胡兴华可以带看客户，说胡兴华经常在那边，就把钥匙给了胡兴华，胡兴华介绍的客户只有一个，是爱尔眼科，没有介绍别的客户，当时有集团的领导（就是一个甲方单位）找到李海龙，说有和睦家的客户，李海龙就告知胡兴华不要再带客户了，胡兴华就问李海龙是不是和睦家，但是和睦家不是胡兴华谈的，李海龙跟陈某沟通这不是你们的客户，集团已经介入了，李海龙通知陈某居间合同到此为止，双方也认可，百声公司也没有向陈某支付费用。在集团介入之前，胡兴华没有跟李海龙提及和睦家医院，连名字也没有提。在我跟胡兴华提出和睦家之后，胡兴华跟李海龙说一直在聊价格，李海龙说价格不用聊，你聊的价格也不可能。百声公司李海龙没有给胡兴华任何资料，也没有给过授权，资料都是给的智尚公司，胡兴华当时就是给了我一个爱尔眼科的授权委托书，李海龙现在也找不到了，当时爱尔眼科谈的4.8元李海龙没接受。百声公司是最终和和睦家医疗公司签约的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中梦公司原名北京天外天房地产顾问有限公司，本案审理过程中，北京天外天房地产顾问有限公司（以下称天外天公司）于2019年12月6日更名为中梦公司。中梦公司主张其为和睦家医院与百声公司就租赁北京市朝阳区北苑路/小营北路南侧总建筑面积为22834平方米的房屋提供居间服务。和睦家医院否认中梦公司提供居间服务。经查，中梦公司与和睦家医院未签订书面居间合同或协议。中梦公司与百声公司未签订书面委托协议。就涉案房屋和睦家医院是否与百声公司签约以及签约具体情况，中梦公司均未参与，故其不知晓最终签约主体以及签约租金价格。庭审中，中梦公司表示其为和睦家医院提供的居间服务，包括带和睦家医院对租赁场地看了五次以上，给百声公司做和睦家医院工作，帮助和睦家医院向百声公司传递信息，向和睦家医院传递百声公司租赁条件，与和睦家医院沟通其向百声公司出具的租赁意向书，跟和睦家医院沟通意向书如何起草，向和睦家医院提供了项目资料包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附件、北京市发改委对该项目批复、涉案房屋土地证和房产证还有华汇公司和百声公司租赁合同，和睦家医院的租赁意向书也是中梦公司向百声公司传递，同时为双方领导见面约时间，知道和睦家医院和百声时代有签约意向后拒绝了其他看房客户，为双方签约提供排他性服务。最终因为和睦家医院恶意跳单行为导致其未参与最终签约。中梦公司为证明其上述主张提交证据如下：1、公证书。中梦公司提交公证书证明中梦公司法定代表人胡兴华称向和睦家医院发送佣金协议，和睦家医院未对上述佣金协议条款提出任何异议，表明和睦家医院认可中梦公司提供居间服务且在签约后支付相当于第一年租期一个月租金给中梦公司。公证书内容摘录如下：2016年10月25日胡兴华向和睦家医院人员发送了佣金协议书。2016年10月31日对方回复邮件，“我司法务及有关部门已经将北苑路房屋相关文件及佣金协议书审阅完毕，现有如下问题，需要您将此房屋转租的合法有效性进行证实，并将此作为天外天房地产顾问有限公司所承担的雇佣责任之一。1、《国有土地使用证》指明房屋坐落为朝阳区小营北路南侧3号地块，但《房屋租赁合同》指明为安立路东侧、五南路南侧3号地综合商业楼，需提供详细附图证明地块位置。2、《国有土地使用证》已取得，但对方提供的复印件较模糊，地类看不清，且不完整（仅有左页、没有右页）。3、北京市发改委于2011年批准了大屯x号地绿隔产业项目（此批文不完整）。……”。当天胡兴华邮件回复“针对各位提出的问题现统一回复如下：1、证件资料不全不清晰问题，等双方有决策权的领导见面沟通确定好价格等签约条件后，百声时代会为和睦家提供齐全、清晰、完整的相关法律文件资料。2、两份租赁合同存在的一些问题，可以通过签订补充协议和授权书的形式来解决，并经华汇、东方夏威夷、百声时代三方确认，这是三方曾经达成的共识，所以很好解决，但这个要在甲乙双方签订了租赁意向书后才能完成。3、在签订佣金协议书时，会为规范提供北京天外天房地产顾问有限公司营业执照及法人身份证复印件（均已加盖公章）壹份，为顺利推进此项目，实现合作共赢，请尽快签订本协议书……”2、胡兴华与李某（音译）的微信聊天记录。中梦公司提交了2016年10月12日至2016年12月16日胡兴华与李某（音译）的聊天记录，证明中梦公司和和睦家医院具有由中梦公司提供居间服务、和睦家医院支付报酬的合意，证明中梦公司为和睦家医院和百声公司租赁事宜提供居间服务的事实包括多次带领和睦家医院看房、提供其他房源、提供双方签约意向信息、为和睦家医院提供租赁房屋项目资料、代和睦家医院向百声公司传递签约意向书。记录摘录如下：2016年10月12日“麻烦您告知下公司名称，就是如果签订意向书的那个机构是哪”回复“北京百声时代文化公司”。2016年10月14日“三点可以吗？”回复“好。地点变了吗？”“OK，没变。到了我出去接您”。2016年10月17日“我们明天上午想带领导去看一下，10点您在吗？”回复“在”。2016年10月18日“今天10点是吗？”“对的，一会见啊！”。2016年10月19日“胡总，我们家领导刚刚时间协调出来了，明天下午5点去参观，你在吗？”“确定吗？”“确定啊，刚跟我说的”“好”。2016年10月21日胡兴华给李某发送照片，并称“这是昨晚看到的中韩整形医院内部实景图，独栋出租，位置……”“收到！看着真不错”。“昨晚上王律师把意向书核对了，我先发给您，把房屋的一些基本信息填写一下好吗？我们得找领导去签字”“好，发我微信上”。2016年10月22日胡兴华问“今天几点能把意向书给我”回复“4点吧，你明天找领导签字吗？”“好，新世界百货门口见”。2016年10月24日“明天下午3点看不了房，再约，改成周二或周三上午吧”“真不行啊，一堆的会”“那就看看位置和外观吧”。2016年10月25日“而且都没签意向书和合同，我们根本没法佣金，顺序有问题”“不成交是不用付佣金的，你看一下内容”。2016年10月27日胡兴华询问“佣金协议书法务审好了吗？”李某回复了一张图片并表示“还有夏威夷，预留了300平米的面积，那块的描述也看不太清楚，另外预留面积是什么情况？法务今早上刚回复的，请你帮忙回复一下，谢谢”“你们的复印机有问题啊，到时候做个补偿协议和授权就可以了”“预留面积呢？”“不预留面，整个都给你们”。2016年10月28日“价格肯定不会低于4.8元，让你们CEO做好心理准备，其他的都问题不大”“啊，好吧！见面谈谈吧，好吗？如果一拍即合价格好商量”“时间确定吗”“确定了”“我约一下。分三步走：1、先签好佣金协议书2租赁意向书上的条件根据上次和贵公司李总沟通的情况重新确认，价格别低于4.8元，低于这个价很难成交3安排时间参观和见面”“什么三步走？没明白，周一上午约不约啊，现在是周五”。2016年10月31日“请抓紧先把佣金确认书盖上章；根据刚才咱们聊的情况，租赁意向书请再重新做一个出来，董事长要看”“不是说过了么，意向书要见面了才能写，佣金协议法务在改呢”“先把佣金协议书签了，盖上章”“改完了会发给你的，然后双方签字盖章，流程就是这样，而且如果你们董事长不出面，我们很难推进，她今天已经批评我们了，要看双方意愿才能推进”“肯定会出面的”“好，那一切好谈”。后胡兴华向李某发送了佣金协议书，并表示“贵公司法务那边应该没有什么问题，若没有异议，建议明天就约个时间签了，北京天外天房地产股份有限公司法人身份证复印件明天就可以给你”。2016年11月15日“XX，签了这个授权书只会有助于项目的成交，而不会有任何反作用，烦请协调一下，只要贵公司李总签个字或盖个章即可，咱们一定要通力配合！”“已经转给法务了”。2016年11月21日“请让李总签一下那份授权书，我想和李总直接沟通一下项目的具体进展和情况，我也好积极推进此事，发挥我的重要作用，我想直接告诉贵公司李总，现在这个阶段那么上赶子和李海龙龙哥直接沟通，并不利于项目的尽快成交，他的性格脾气我还是很了解的，我要发挥我的作用！”“我现在都可以回答你，第一那个协议在法务，就是没有通过法务，所以我们李总他不可能签，他也没法签，就是部门经理和法务签字才能送到我们CEO手上，所以现在根本都送不过去，因为上次也跟你说了要的一些条件，你现在可能手头上也没有，没办法具备，所以我们现在只是把它交给沈法务。然后……”3、录音、照片、租赁意向书和资料若干。中梦公司提交了录音，表示系2016年11月22日胡兴华、李某、李碧菁录音，证明和睦家医院承诺向中梦公司支付一个月房租作为佣金，认可中梦公司为和睦家医院提供居间服务事实。录音中记载“因为我之前找了很多客户，各种办公的，包括医疗什么的，然后有什么情况我们都及时沟通，就是现在出现这个佣金的问题嘛，佣金咱们这边不是答应给一个月吗，给一个月他们俩就有想法了”“比方说什么价格大概能签，我说四块八百分之八十能签，四块九百分之九十……”。中梦公司提交了照片，证明2016年10月31日带看房。中梦公司提交了租赁意向书，证明和睦家医院向胡兴华交付了租赁意向书、其提供了居间服务。中梦公司提交了资料包括房屋租赁合同、授权书、营业执照等等，证明是百声公司提供给中梦公司的资料。4、胡兴华与李海龙的微信聊天记录。中梦公司提交了胡兴华与李海龙的微信聊天记录，证明百声公司将涉案房屋交给其方的事实，证明胡兴华和和睦家医院沟通承租事宜。记录摘录如下：2016年11月3日“龙哥，为了能达到你的理想价位，前段时间我一直与和睦家这个客户沟通价格等签约条件，我还告诉和睦家的人说，已经有客户出到4.8元……直到本周二给您预约本周五下午见面的时间，因为我实在抗不住了。”“四块八，我根本就不谈啊”“结果导致和睦家的高层通过关系找到了您，所以才有了昨天的见面”“对，但是他们这个价格我绝对接受不了，你就是找谁。我也接受不了这价格，我告诉你了我的底价啊，他们高层找到了集团，这就是你们拖拖拉拉办事的结果”。针对中梦公司提交的证据，和睦家医院对公证书和聊天记录真实性认可，微信聊天记录可能存在删减、但内容认可。和睦家医院认可胡兴华有主动陪同看房或向和睦家医院提供少量房屋资料。但是，胡兴华原来一直说是百声公司员工，2016年10月25日发送邮件和微信中胡兴华才表明中介身份，我方想核实胡兴华能不能对租赁提供帮助，所以才在微信中询问对方能否把百声公司董事长约出来，之后一直在沟通能不能见面，胡兴华要求先签佣金协议拒绝我们见面要求，而且一直强调李海龙是他老板，他是李海龙员工，我们明确说意向书要见面写，我们微信中也提出如果董事长不出面我们很难推进，2016年10月31日我们也没有与李海龙见面，所以才有了公证书中邮件回复，因为胡兴华提供的资料不完整、存在很多问题，胡兴华对我们提出的问题没有一一回复，而是模糊混淆视听，胡兴华没有把李海龙约出来见面，也没有对我们提出的问题进行明确回复，所以之后没再跟胡兴华对租房服务有任何举动，而且整个过程从来没有胡兴华和百声公司还有我方三方见面和商谈。和睦家医院对录音三性均不认可，表示即使证据是真的，和睦家医院从来没有否认胡兴华带看房、提供资料，但是胡兴华没有百声公司授权，仅是个人行为，录音中中梦公司表示一个月佣金，记录中命名为菁和李的人只是嗯，没有下面详细说，这不代表对中梦公司陈述的承认，只是语气词或个人停顿。和睦家医院对照片表示仅显示时间、没有地点，即使照片是真实的也只能证明胡兴华陪同看房，不能证明达成居间协议。和睦家医院对租赁意向书真实性认可，表示原件还在中梦公司手中，据其事后了解百声公司从未收到胡兴华转述或转送的口头或书面文件。和睦家医院对中梦公司提交资料，表示不能证明百声公司给中梦公司授权，也不能证明中梦公司向百声公司提供过授权。和睦家医院对胡兴华与李海龙的微信聊天记录表示聊天记录无法证明百声公司有授权中梦公司或者胡兴华的提供居间服务的意思表示，聊天记录仅在2016年1月3日胡兴华向李海龙提及和睦家，但是当时和睦家已经跟李海龙有过沟通。针对中梦公司提交的证据，百声公司表示对胡兴华与李海龙聊天记录真实性认可，关于和睦家的是在2016年11月3日已经有过对接了，之前有一些爱尔眼科的记录，有的可能不太完整。对胡兴华提供的资料真实性认可，但是当时是交给陈某的，有没有给胡兴华记不清了。和睦家医院否认中梦公司居间服务，并提交了《情况说明》一份。《情况说明》记载，百声公司是北京市朝阳区北苑路甲X号院X号楼的房屋合法出租人。我公司在该房产对外出租过程中从未委托中梦公司和/或胡兴华个人从事该房产出租的中介服务，亦从未从该公司和/或胡兴华处获取过第三方的承租意向信息。该说明加盖了百声公司公章，并有李海龙签名。中梦公司对该证据不认可，表示可以提供和李海龙之间的微信记录。中梦公司提交了其与李海龙微信记录，其上“明天早上九点有几个朋友去看房，你帮我接待一下”2016年11月3日“龙哥，为了能达到您的理想价位，前段时间我一直与和睦家这个客户沟通价格等签约条件……我一直帮您抗着，直到本周二给您预约本周五下午见面的时间，因为我实在抗不住了”。和睦家医院对证据真实性不认可，表示即使百声公司与和睦家医院签订合同也不代表中梦公司带和睦家医院看房以及提供资料对促进双方达成协议有积极作用，胡兴华与百声公司有微信沟通说明其意为百声公司提供服务，按照惯例即使中梦公司有服务，中梦公司应向百声公司索要居间费。百声公司对上述证据真实性认可。百声公司提交了《房屋租赁合同》证明2016年12月13日，百声公司就涉案房屋与和睦家医疗公司签约。中梦公司表示证据无法核实真实性，但表示和睦家医疗公司签约代表与和睦家医院签订租赁意向书代表系同一人。和睦家医院对证据真实性认可。关于租金价格，因为合同不完整未显示，中梦公司表示是估算的4.8元每平米价格要求和睦家医院支付居间费。和睦家医院表示因为其不是最终签约主体不清楚价格。百声公司表示价格最终高于4.8元。关于双方最初如何接触，和睦家医院表示是其员工扫房，在租赁场地见到胡兴华。胡兴华表示大门是我开的，当时我是在接待客户陪客户看房，李某才可以进入。关于委托情况，中梦公司表示百声公司口头委托给了智尚公司，因其跟智尚公司有关系，所以开始找客户，佣金如果客户支付就是客户给，如果客户不支付就是智尚公司拿到佣金后分给中梦公司。关于身份，胡兴华表示最初没说是中梦公司的人，也没说是百声公司的人，只简单说项目是我们的，因为刚开始不知道和睦家医院有没有实力，也担心和睦家医院知晓我方是中介直接找房主，但后来表明身份。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案结合双方陈述及提交的证据可知，中梦公司并没有取得出租人百声公司授权，其虽表示事实上有百声公司授权，但从胡兴华与李海龙陈述均可知系百声公司曾就涉案房屋租赁事宜授权给了智尚公司，胡兴华亦表示其与智尚公司人员有关系才得知涉案房屋租赁事宜。而且在整个过程中中梦公司并未实际组织和睦家医院与百声公司见面、也未促成双方签订租赁意向书，后续也均未参与详谈租赁细节以及签订租赁合同。故中梦公司要求和睦家医院按照一个月租金支付居间费333万元及利息，依据不足。但经查明事实可知，和睦家医院曾有意租赁北京市朝阳区北苑路/小营北路南侧房屋，在该过程中2016年10月12日至10月31日期间，中梦公司法定代表人胡兴华确实为和睦家医院提供了房屋带看服务、提供了租赁房屋的基本资料包括建设工程用地许可证、建设工程规划许可证等（虽其中可能有些资料并非完善），并且向和睦家医院传递租赁房屋可能租金价格，中梦公司起初虽未表明中介身份但后续与和睦家医院沟通过程中向和睦家医院表明了其中介身份，并要求和睦家医院签订佣金协议书，虽该佣金协议书最终和睦家医院并未签订，但是和睦家医院明知了中梦公司身份，而且证据显示和睦家医院人员也认可中梦公司对该租赁有贡献。和睦家医院、百声公司虽表示双方最终未签订租赁合同，即使其所述真实，和睦家医疗公司最终与百声公司签约，该公司与和睦家医院也存在一定关联关系。故应认定就涉案房屋租赁，中梦公司为和睦家医院提供了报告订立合同的机会，履行了部分居间义务，也付出了一定成本，本院综合考虑上述情形酌情判处和睦家医院支付中梦公司居间费5万元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告北京和睦家医院有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中梦鑫达（北京）科技发展有限公司居间服务费五万元。二、驳回原告中梦鑫达（北京）科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18384元，17859元由原告中梦鑫达（北京）科技发展有限公司负担（已交纳）；525元由被告北京和睦家医院有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇一九年十二月三十日书记员 辛迎雪