四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3827号 原告：成都润居物业管理有限公司，住所地：成都市成华区新鸿南路49号2-1幢5楼3号。 法定代表人：詹艳。 委托诉讼代理人：李松，四川鼎超律师事务所律师。 被告：刘大强，男，1982年08月07日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都润居物业管理有限公司（以下简称：润居物业）与被告刘大强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告成都润居物业管理有限公司的诉讼代理人李松、被告刘大强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润居物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的物业管理费共计8242元（“明珠小区”4-4-4房产从2011年9月1日至2017年1月31日止的物业管理费5801元、“明珠小区”26号商铺从2011年9月1日至2018年12月31日的物业管理费2441元）；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金824元。事实和理由：被告至今为“明珠小区”4-4-4房产、26号商铺所有人。原告在2011年8月8日与崇州市崇平镇明珠社区居民委员会经协商签订了《物业管理服务合同》，该合同明确约定了物业服务期限（2011年9月1日至2017年8月31日）、合同双方权利、义务等事项；合同生效后，原告积极履行了约定义务。该合同到期以后，原告授权其崇州分公司（成都润居物业管理有限公司崇州分公司）与崇州市崇平镇明珠社区居民委员会续签了《物业管理合同》（约定物业服务期限2017年9月1日至2018年8月31日），继续由原告崇州分公司依据合同约定内容提供小区的物业管理服务；该合同到期后，原告授权其崇州分公司（成都润居物业管理有限公司崇州分公司）与崇州市崇平镇明珠社区居民委员会续签了《物业管理合同》（约定物业服务期限2018年9月1日至2019年8月31日），由原告崇州分公司继续提供物业管理服务。在原告及其崇州分公司提供物业管理服务期间，依据合同约定，多次要求被告履行合同义务，缴纳物业管理费，但均未得到被告的回应。为此，原告为维护合法权益，委托律师向被告发送了《律师函》，依法催促被告履行合同义务。但至今被告无任何答复，故提起诉讼。 在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付拖欠原告的物业管理费共计5247元（“明珠小区”26号商铺从2011年9月1日至2018年12月31日止的物业管理费2444元、“明珠小区”4-4-4房产从2011年9月1日至2018年9月30日的物业管理费2803元）；判令被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金524元。 被告刘大强辩称，明珠小区于2007年修建，由于前期开发商物管未按照与业主的购房合同上所签订的协议履行自己的相关义务，包括办理房屋产权证，后来前任物管不知去向。原告不知是受谁的委托，何年何月进入本小区任职物业管理，至今也没有得到任何业主的认识与认可，原告也从未与业主进行沟通交流等，也未与业主签订合同，而且原告进驻本小区没有履行自己的责任和义务，事实上明显未提供符合行业标准的服务，致使小区常年脏、乱、差，偷盗猖獗，无人管理，几乎每月都有财产的丢失，多次向派出所报警，故业主们拒绝缴纳物管费用，没有与原告签过合同，也没有委托他人签订合同，只知道收水电费，并不清楚收取物管费，后来收到律师函才去了解到是物管公司，原告没有履行管理职责，即使履行了管理职责，也没有达到物业管理标准，对原告的主张不予认可。第一份的合同开始的时间是2011年，被告还住在那里，但是在住的期间没有人来找我要物管费，只收水电费。被告于2015年左右将房屋和商铺出租后回老家居住，听租客说有物管公司收取了2年的物管费，而且合同中写明了对户主进行满意度调查，我从来没有听说过这个事情。 原告在举证期限内提供了以下证据： 1.双方当事人身份信息材料，证明原、被告主体适格。 2.崇州市崇平镇明珠社区居民委员会分别在2011年8月8日与原告、在2017年9月1日与原告崇州分公司、在2018年9月1日与原告崇州分公司签订的物业管理合同，证明该小区至今没有成立业委员会，崇州市崇平镇明珠小区居民委员会代行业委会职责签订的物业服务合同合法有效，其效力及于小区业主，合同中对义务的约定作为业主的被告方应当予以承担，从2011年至今，一直由原告及原告分公司为其提供物业服务，原告依据合同约定诉求欠交的物业管理费及滞纳金符合法律规定。 3.原告向被告邮寄的律师函和邮政回执单各一份，证明向被告催收物业费。 4.原告自己制作的明珠小区物业费欠费清单，证明原告诉求金额的计算方式（以面积乘以合同收费的标准，2018年6月以前是以每月每平方米0.5元计算，2018年7月开始以每月每平方米0.7元计算）和金额。 被告刘大强质证称：对证据1的当事人身份信息无异议；对证据2中的三份合同有异议，认为三份合同对其不生效，没有委托任何单位或者人来代表业主与物管公司签合同，也没有招投标等文件。由于更换了电话号码，没有收到律师函。 被告陈述于2008年接收住房和商铺，申请了证人冯某、卿某出庭作证，证人陈述的内容是：未与原告签订物业管理服务合同，也不知道明珠社区居委会代业主签订物业管理合同，也没有人告知过原告来提供物业服务，只知要交水电费，原告也没有履行物业管理的义务。 原告成都润居物业管理有限公司质证称：两名证人作为明珠小区实际业主，该案的最终结果与他们有直接利害关系，证人证言中关于收水费的陈述，可以印证原告方实际依照合同约定在履行物业管理服务，侧面印证了原告在提供物业管理服务的事实。本院经计算，原告主张被告的房屋和商铺欠缴的物业费应为6163.11元。 经审理本院查明事实如下：被告系崇州市崇平镇明珠小区4-4-4房产、26号商铺的业主，房屋面积为86.27平方米，商铺面积为54.09平方米，均尚未办理产权证。该小区尚未成立业主委员会，鉴于此，明珠社区居民委员会分别于2011年8月8日、2017年9月1日、2018年9月1日与原告签订了《物业管理服务合同》，合同均约定原告为崇州市崇平镇明珠小区提供物业管理服务，合同期限分别是：2011年9月1日至2017年8月31日、2017年9月1日至2018年8月31日、2018年9月1日至2019年8月31日止，第一份合同约定物业管理费按照0.5元/月/平方米计算，从第二份合同起约定物业管理费按照0.7元/月/平方米计算，原告提出2018年6月以前，物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积以每月每平方米0.5元的标准缴纳，在每季上旬交纳当季物业管理费；2018年6月以后，物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积以每月每平方米0.7元的标准缴纳，在每季上旬交纳当季物业管理费。由于被告未按时缴纳物业管理费，原告经催收未果，至2018年12月31日止，被告共计欠缴物业服务费6163.11元，诉讼由此产生。 本院认为，公民、法人违反合同不履行其他义务的应当承担民事责任。被告刘大强购买了位于崇州市商铺，成为该小区业主。由于该小区未成立业主委员会，由小区所在的崇州市崇平镇明珠社区居民委员会与原告签订了《物业管理合同》，该合同的效力及于小区全体业主，原告在该小区提供了物业管理服务，被告作为业主，也接受了原告提供的物业管理服务，应当按合同约定的方式支付相应的物业服务费，现原告要求被告支付欠交的从2011年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费6163.11元，并支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金616元，符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解意见不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下： 被告刘大强于本判决生效之日起五日内一次性支付原告成都润居物业管理有限公司从2011年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费6163.11元及逾期缴纳物业管理费的滞纳金616元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告刘大强负担（此款原告已预交，在执行中由被告一并给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  **勤 二〇一九年十二月二十日 书记员  任廷婷