北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27262号原告：北京源泰翔基农业科技开发有限公司，住所地北京市丰台区青塔西路甲1号5、6号平房。法定代表人：张志民，经理。委托诉讼代理人：赫英强，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京四季丰泰农业科技有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇天堂河汇林街南16号。法定代表人：刘景顺，总经理。委托诉讼代理人：李一民，北京市瑞天律师事务所律师。原告北京源泰翔基农业科技开发有限公司（以下简称：源泰翔基农业公司）与被告北京四季丰泰农业科技有限公司（以下简称：四季丰泰农业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告源泰翔基农业公司法定代表人张志民及委托诉讼代理人赫英强，被告四季丰泰农业公司委托诉讼代理人李一民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源泰翔基农业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告2015年4月1日至2018年3月31日期间的土地使用费147972元；2、判决被告向原告补偿违约金等损失64300元；3、判决被告给付原告自2018年4月1日起，按年土地使用费49324元计算，至实际腾退土地之日止的使用费；总计212272元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年6月21日，北京市天堂河劳动教养所（后更名为北京市天堂河教育矫治所）与原告签订了《协议书》，约定该所将其土地出租给原告使用。2011年12月16日，原告与本案被告北京四季丰泰农业科技有限公司签订了《协议书》，原告又将租来的土地出租给四季丰泰农业公司使用。四季丰泰农业公司向北京市天堂河教育矫治所交纳了2014年4月1日至2015年3月30日期间的租金，对2015年4月1日至今的租金，四季丰泰农业公司既未向北京市天堂河教育矫治所交纳，也未向原告交纳。就拖欠租金及解除合同问题，北京市天堂河教育矫治所向法院提起诉讼。大兴区法院立案审理后作出了（2018）京0115民初11770号《民事判决书》，判决如下：一、解除北京市天堂河教育矫治所与北京源泰翔基农业科技开发有限公司2013年4月2日（2010年6月21日）签订关于北京市天堂河矫治所烤箱场南侧22.42亩的协议书；二、北京源泰翔基农业科技开发有限公司、北京四季丰泰农业科技有限公司于本判决生效后十日内腾退位于北京市天堂河矫治所烤箱场南侧租赁土地22.42亩；三、北京源泰翔基农业科技开发有限公司于本判决书生效后十日内给付北京市天堂河教育矫治所2015年4月l日至2018年3月31日的使用费l47972元：四、北京源泰翔基农业科技开发有限公司于本判决书生效后十日内给付北京市天堂河教育矫治所自2018年4月1日起，按年土地使用费用49324元计算，至实际腾退土地之日止的使用费：五、北京源泰翔基农业科技开发有限公司于本判决书生效后十日内给付北京市天堂河教育矫治所违约金60000元。原告认为：上述案件所涉的22.42亩土地由四季丰泰农业公司实际占有使用，四季丰泰农业公司因自身原因拖欠租金导致诉讼纠纷，四季丰泰农业公司应承担相应土地使用费及相关违约金等。四季丰泰农业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。（2018）京0115民初11770号判决依据的是原告与劳教所签订的合同。我们与原告签订的是土地使用权转让协议，并不是转租协议。该协议未经天堂河矫治所的同意，应属无效。在天堂河矫治所起诉源泰翔基农业公司要求交纳租金时，源泰翔基农业公司以该协议抗辩土地已经转租。法院审查后仍认为源泰翔基农业公司是承租人，我单位因系实际占用人被追加为第三人。经法院审理，没有确定原、被告之间的转租协议的真实性、合法性，故判决实际承租人仍是原告，由我公司配合腾退。这份转租协议规定的几项内容与天堂河矫治所与原告所签协议内容是矛盾的。涉案协议签订之时，源泰翔基农业公司虚构其自2008年起承租涉案土地的事实非法向我方骗取钱财。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月21日，北京市天堂河劳动教养所（甲方，现用名为北京市天堂河教育矫治所）与源泰翔基农业公司（乙方）签订《协议书》，该协议载明有：“一、联办方式：1、甲方负责提供所管人员习艺就业基地建设所需的场地，并适当收取费用；2、乙方负责所管人员习艺就业基地的报批，建设等全部事宜，并承担全部费用。乙方自主经营、自主管理、自负盈亏。二、场地情况：场地位于甲方烤箱场南侧土地，面积约22.42亩。场地四至界线以实际丈量结果确定界线为准。乙方应当按照国家规定的土地用途合法使用场地，并依法妥善管理场地范围内现有林木。乙方不得擅自改变场地用途。三、联办年限：期限为贰拾年，自2010年4月1日至2030年3月31日止，协议期满自动终止。四、场地使用及费用：1、双方一致确定：在协议有效期内，前5年期间每年年度使用费为人民币44840元。以后每5年在原有使用费44840元的基础上递增年使用费10%。具体如下：2010年4月1日至2015年3月31日，每年使用费为44840元；2015年4月1日至2020年3月31日，每年使用费为49324元；2020年4月1日至2025年3月31日，每年使用费为：54256.4元；2025年4月1日至2030年3月31日，每年使用费为59682.04元；2、乙方在本协议签订之日起30日内一次性支付第一年度的场地使用费44840元。自第二年度起至协议到期前，乙方应当于上一个年度到期日前30日内向甲方支付下一年度的场地使用费；3、在联办期间，若遇国家或北京市政策调整土地用途，场地使用费应当根据调整后的用途，由甲乙双方协商后予以调整。五、双方的权利和义务：（一）、甲方的权利：1、甲方在收到第一年度的场地使用费后5个工作日内将上述用于建设所管人员习艺就业基地的场地移交给乙方占有、使用，双方办理场地移交及附属设施的清单；2、甲方有权按时足额收取场地使用费，不受乙方经济效益影响；3、甲方不干涉、不参与乙方正常合理经营，不承担乙方经营风险和经营费用，不分享乙方经营利益所得。乙方盈亏均与甲方无关。（二）、乙方的权利义务：1、按协议约定期限，向甲方足额支付场地使用费。使用费不受乙方经营效益以及建设施工与否的影响；2、乙方应当依法从事经营活动，不得从事易燃易爆、有毒有害、污染环境和放射性生产等项目，不得从事违法经营活动；3、乙方独立经营，自负盈亏，自担风险。乙方独立承担经营管理活动中的债权债务及一切法律责任。乙方应按国家规定依法向有关部门缴纳各种税费；4、在联办期间，乙方只有上述场地使用权，不得利用上述场地与第三方合作、联营、投资入股，不得将上述场地转包、转租、转让，不得利用上述场地进行抵押担保。乙方不得随意改变场地的用途和现状。若确有需要，乙方应当报甲方书面同意后，并由乙方承担相关费用；5、乙方不得擅自在上述场地上新建或改扩建建筑物。如确有需要，必须事先取得政府相关部门的合法批准手续后报甲方书面同意。施工建设报批工作由乙方自行办理，甲方只负责协助提供相关资料以及报批手续。施工建设及办理手续的一切费用由乙方自行承担。七、协议的解除和期满：1、双方协商一致可以解除本协议，并签订书面解除协议；2、在联办期限内，乙方存在累计3次逾期支付使用费的或者连续2次逾期支付使用费的，甲方有权行使不安抗辩权，解除本协议，提前无偿收回场地（包括甲方土地、甲方原有建筑物及其设施、乙方新建建筑物及其设施和地上种植物），不需要向乙方支付任何补偿费用；3、协议解除或终止时，乙方应将场地及其附属设施、地上种植物等完好交给甲方，甲方无偿收回场地使用权。地上建筑物等不动产无偿归甲方所有。动产由乙方自行处置，但超过30日不处置的，视为乙方自动放弃处置权，该动产归甲方所有。八、特别约定：3、乙方在办理建筑物等不动产报建手续时应当使用甲方名义，建成后的建筑物等不动产的产权归甲方所有。在本协议履行期间内，乙方可以无偿使用这些不动产。不动产的建设资金由乙方负责，由此产生的债权债务由乙方承担。九、违约责任：1、本协议签字生效后，双方应认真、全面履行。任何一方违反本协议约定的，均应当承担违约责任，按照违约事实发生当年使用费的10%支付违约金；2、乙方逾期支付场地使用费的，按照拖欠费用总额的每日1%向甲方支付违约金。逾期180日以上的，甲方有权解除协议并不承担任何法律及赔偿责任，同时甲方有权追缴乙方拖欠的各种款项；3、乙方违反本协议第四条第（二）款第4项之约定的，应当承担违约责任，按照当年使用费的每日1%向甲方支付违约金。违约时间超过90日的，甲方有权解除本协议，并不承担任何法律及赔偿责任。”等内容。2011年12月16日，源泰翔基农业公司（甲方）与四季丰泰农业公司（乙方）签订《协议书》，该协议载明有：“一、土地位置、面积、四至、用途：1、甲方将上述位于北京市大兴区天堂河劳教所小楼东侧及烤箱厂南侧两块土地交由乙方使用；2、上述两块土地其中小楼东侧面积为115亩、烤箱厂南侧面积为22.42亩，四至以实际丈量或测绘图为准；3、乙方使用上述土地的用途为甲方和出租方约定为准。三、使用年限：其中小楼东侧115亩为5年，自2009年3月10日起至2014年3月10日止、烤箱厂南侧22.42亩为20年，自2010年4月1日起至2030年3月31日止。四、相关费用及支付方式：1、乙方替甲方向其出租方支付本协议生效之日前三年的租金其中115亩使用期限为5年计103500元、和22.42亩使用期20年计134520元、两块地合计238020元。乙方向甲方买断甲方在上述土地建造的围墙，1036米按每延米400元计算合计为414400元、三套大门及三间小房、95米电缆、7.5千瓦水泵相关的设施四项共计价为41980元。上述三项合计为694400元（以实际测量为准），具体支付方式分三批支付，本协议生效之日7日内支付200000元，于2012年1月22日前支付147200元、剩余款项于2012年5月1日前支付给甲方；2、由乙方按甲方与其出租方所签协议的约定，直接向甲方的出租方支付租金，本协议生效后，自2012年3月起。七、特别约定：1、乙方在上述土地上新建、改建的建筑物、构筑物归乙方所有。本协议期满，该土地由他人使用时，上述建筑物、构筑物经评估作价，由甲方或新土地使用人一次性向乙方支付上述建筑物、构筑物价款，届时双方（或与新土地使用人）另行签订协议；2、遇国家或有关部门征用或占用上述土地，对土地的补偿归甲方所有，对建筑物、构筑物、种植物的补偿归乙方所有。”等内容。涉案22.42亩土地于协议签订当日即2011年12月26日由源泰翔基农业公司交付四季丰泰农业公司。后，四季丰泰农业公司依约向源泰翔基农业公司支付了涉案土地2010年4月1日至2013年3月31日期间的租金134520元。关于双方之间的协议是否经天堂河教育矫治所同意，源泰翔基农业公司称经过了天堂河教育矫治所领导的口头同意，并向四季丰泰农业公司出示了其和天堂河矫治所之间的协议书；四季丰泰农业公司主张该协议未经过天堂河矫治所同意，其亦未被出示源泰翔基农业公司和天堂河矫治所之间的协议书，其亦未核实源泰翔基农业公司是否有权转租，但认可在承租之时知晓系天堂河矫治所的土地。2018年6月5日，本院立案受理原告北京市天堂河教育矫治所诉被告源泰翔基农业公司，第三人四季丰泰农业公司土地租赁合同纠纷一案。2018年12月4日，本院依法作出2018京0115民初11770号民事判决书。该判决书依法认定有“源泰翔基公司与天堂河矫治就涉案土地承租事宜在2010年6月21日、2013年4月2日两次签订协议书，协议书内容基本一致；现涉案22.42亩土地由四季丰泰农业公司实际占有使用，涉案22.42亩土地自2015年4月1日至2018年3月31日未交纳租金”等事实，并依法判决：解除天堂河教育矫治所与源泰翔基农业公司2013年4月2日（2010年6月21日）签订关于天堂河矫治所烤箱场南侧22.42亩的协议书，源泰翔基农业公司、四季丰泰农业公司腾退位于天堂河矫治所烤箱场南侧租赁土地22.42亩，源泰翔基农业公司给付天堂河教育矫治所2015年4月1日至2018年3月31日的使用费147972元，源泰翔基农业有限公司按49324元/年标准给付天堂河教育矫治所自2018年4月1日起至实际腾退土地之日止的使用费，源泰翔基农业公司给付天堂河教育矫治所违约金60000元，源泰翔基农业公司承担诉讼费4300元。源泰翔基已履行的判决数额为3000元，双方均认可涉案土地的腾退日期为2019年11月29日。庭审中，源泰翔基农业公司主张2014年4月1日至2015年3月31日的租金系四季丰泰农业公司直接向天堂河矫治所缴纳；四季丰泰农业公司主张其从未向天堂河矫治所缴纳过租金，源泰翔基农业公司所述的2014-2015年租金系养鸡协会以四季丰泰农业公司名义误交，并提交了收据复印件两份。该两份收据均系天堂河矫治所在2018京0115民初11770号案件中所提交，落款日期为2010年6月21日的收据载明有“今收到北京源泰翔基农业科技有限公司交来2010年6月-2011年5月占地费44840元”内容，落款日期为2015年3月30日的收据载明有“今收到北京养鸡协会（北京四季丰泰农业有限公司）交来2014.4.1-2015.3.31土地租金（22.42亩+181亩）343490元”内容。经本院询问，四季丰泰农业公司称其未依约履行自2012年3月起直接向天堂河矫治所支付租金的义务的原因为：一天堂河矫治所不承认其承租人身份；二、源泰翔基农业公司虚构其自2008年起承租涉案土地的事实，四季丰泰农业公司发现被骗后一直找源泰翔基农业公司协商。四季丰泰农业公司另称养鸡协会误以四季丰泰农业公司名义向天堂河矫治所缴纳涉案土地租金的原因为：四季丰泰农业公司向养鸡协会借钱用于向天堂河矫治所缴纳另外180亩土地租金，因养鸡协会担心借款被挪作他用就直接替四季丰泰农业公司向天堂河矫治所缴纳，养鸡协会在缴纳租金时因存在误解而缴纳了两块土地的租金。经本院询问，四季丰泰农业公司称其公司和养鸡协会没有任何关系，工作人员也不存在交叉情形，借款亦没有利息。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于涉案协议书的性质，源泰翔基农业公司主张为土地租赁协议，四季丰泰公司主张系土地使用权转让协议。本院认为涉案协议书明确载明有“土地位置、面积、四至、用途、使用期限、租金标准、租金支付方式”等约定，符合土地租赁合同的内容要求，本院依法认定涉案协议书系土地转租协议。四季丰泰农业公司虽主张系土地使用权转让协议，但其并提交相应证据证明，对其该项主张，本院依法不予采信。关于四季丰泰农业公司“源泰翔基农业公司在涉案协议签订之时虚构其自2008年起承租涉案土地”的抗辩意见，涉案协议书所约定的涉案土地使用期限与天堂河矫治所及源泰翔基农业公司所签订协议中所约定的涉案土地使用期限完全一致，并约定有“由乙方按甲方与其出租所签协议的约定，直接向甲方的出租方支付租金”，四季丰泰农业公司在与源泰翔基农业公司签订涉案协议之时即已获悉涉案土地来源于天堂河矫治所，在此情形下，其“未审查源泰翔基公司和天堂河之间的协议书”的陈述明显违背生活常理，据此，对四季丰泰农业公司的该项抗辩意见，本院依法不予采信。关于四季丰泰农业公司“以其公司名义向天堂河矫治所缴纳的2014-2015年涉案土地租金系养鸡协会误交”的抗辩意见，本院认为按照生活常理，在四季丰泰农业公司存在两块土地需要缴纳租金的情形下，若存在四季丰泰农业公司向养鸡协会借款并要求其直接将款项交付天堂河矫治所用于支付181亩土地的租金事实，四季丰泰公司应当事先明确告知养鸡协会借款数额及需要缴纳租金的具体地块。在2015年3月30日的收据中明确载明有22.42亩及181亩两块土地的情形下，四季丰泰农业公司仅以养鸡协会误交作为抗辩理由明显不符合常理，对四季丰泰农业公司的该项抗辩意见，本院依法不予采信。结合该收据中明确载明有北京四季丰泰农业公司事实，本院依法认定2014.4.1-2015.3.31期间涉案土地的租金系四季丰泰农业公司向天堂河矫治所支付。关于四季丰泰农业公司“涉案协议书未经天堂河矫治所同意应属无效”的抗辩意见，首先关于土地租赁内容，在天堂河矫治所已经收取四季丰泰农业公司就涉案土地所交付的租金并向其出具相应收据的情形下，四季丰泰农业公司的该项抗辩意见没有事实根据。其次，关于地上构筑物买断内容，在天堂河矫治所与源泰翔基农业公司就涉案土地所签订的土地租赁协议明确约定有“地上建筑物无偿归天堂河矫治所所有”的情形下，源泰翔基农业公司将地上物作价出售给四季丰泰农业公司的行为应属于无权处分，但无权处分并不影响买卖条款的效力。综上，四季丰泰农业公司的该项抗辩意见没有事实和法律根据，本院依法不予采信。根据现有证据可以认定，源泰翔基农业公司与四季丰泰农业公司就“四季丰泰农业公司直接向天堂河矫治所支付土地使用费”事宜达成了一致，且取得了天堂河矫治所认可，故四季丰泰农业公司负有依约直接向出租方天堂河矫治所支付土地使用费的义务。当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任，违约责任的承担形式包括继续履行、赔偿损失等。现四季丰泰农业公司并未依约向天堂河矫治所缴纳2015年4月1日后的土地租金，故源泰翔基农业公司作为债权人有权要求四季丰泰农业公司给付土地使用费并赔偿相应损失。经核算，自2015年4月1日至2018年3月31日的土地使用费数额为147972元，自2018年4月1日至实际腾退之日即2019年11月29日的土地使用费数额为82071.90元。关于源泰翔基农业公司要求四季丰泰农业公司赔偿损失64300元的诉讼请求，其诉求依据为2018京0115民初11770号民事判决书判令其向天堂河矫治所赔付的60000元违约金以及其承担的4300元案件受理费。该60000元违约金系因四季丰泰农业公司未缴纳土地租金而产生，属于应当赔付的直接损失范畴。然损失赔偿责任的承担应以实际损失的存在为事实基础和前提。本案中，生效2018京0115民初11770号民事判决书虽然判令源泰翔基农业公司负有向天堂河矫治所给付违约金的义务，但该义务并不必然导致源泰翔基农业公司产生实际损失。源泰翔基农业公司只有先行履行了该生效判决书所确定的违约金给付义务，其实际损失才能产生。现源泰翔基农业公司仅仅履行了3000元的土地使用费给付义务，并未履行违约金给付义务，其要求四季丰泰农业公司赔偿其被判令向天堂河矫治所给付的60000元违约金，没有事实根据，本院依法不予支持。源泰翔基农业公司可在履行违约金给付义务后再依法向四季丰泰农业公司主张实际损失。案件受理费并不必然因未缴纳租金行为而产生，且非直接损失，不属于应当赔付的损失范畴，故源泰翔基农业公司要求四季丰泰农业公司赔付其在生效2018京0115民初11770号民事判决书被判令承担的4300元案件受理费用，于法无据，本院依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京四季丰泰农业科技有限公司于本判决书生效后十日内给付北京源泰翔基农业科技开发有限公司自2015年4月1日至2018年3月31日的土地使用费147972元；二、北京四季丰泰农业科技有限公司于本判决书生效后十日内给付北京源泰翔基农业科技开发有限公司自2018年4月1日至实际腾退土地之日即2019年11月29日的土地使用费82071.90元；三、驳回北京源泰翔基农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2242元，由北京四季丰泰农业科技有限公司负担（该项费用已由北京源泰翔基农业科技开发有限公司垫付，北京四季丰泰农业科技有限公司自本判决书生效之日起七日内直接向北京源泰翔基农业科技开发有限公司支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十二月十八日法官助理  张纪云书 记 员  许燕南书 记 员  王兴宇