河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终7103号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邯郸市恒兴房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市人民东路12号。 法定代表人：李振钳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：史明杰，河北神威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田阔，河北神威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王佩佩，女，1990年4月2日出生，汉族，住河北省磁县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周武杰，男，1985年4月18日出生，汉族，住河北省磁县。 上诉人邯郸市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）因与被上诉人王佩佩、周武杰商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒兴公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判解除涉案《商品房买卖合同》，王佩佩、周武杰支付违约金133939元，驳回王佩佩、周武杰的诉讼请求；2.诉讼费用由王佩佩、周武杰承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，王佩佩、周武杰未按合同约定时间支付购房款长达三年，构成根本违约。根据合同约定，恒兴公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，王佩佩、周武杰应支付违约金133939元。二、原审判决适用法律错误。恒兴公司已向王佩佩、周武杰发出了解除合同通知书，王佩佩、周武杰拒签后退回，王佩佩、周武杰已明知解除合同通知书，应视为送达。 周武杰、王佩佩答辩称，恒兴公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王佩佩、周武杰向一审法院起诉请求：1.判令确认合同有效，恒兴公司继续履行合同，协助王佩佩、周武杰办理购买恒信公司连城别苑﹒悦龙庭10号楼1单元20层2003号房产相关过户手续；2.判决恒兴公司承担本案诉讼费。恒兴公司反诉请求：1.依法解除双方于2016年7月13日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令王佩佩、周武杰支付恒兴公司违约金133939元；3.反诉费由王佩佩、周武杰承担。 一审法院认定事实：2016年7月1日和7月7日，周武杰、王佩佩通过银行ＰＯＳ机向恒兴公司支付共计539392元，恒兴公司出具了两份收据，记录为定金5万元、首付款489392元。2016年7月13日，周武杰、王佩保作为买受人与恒兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》和附件。合同主要约定，买受人购买位于邯郸市连城别苑﹒悦龙庭10号楼单元20层2003号，建筑面积约172.7平方米。单价为人民币7755.6元／平方米，总价为人民币1339392元。买受人已经交付定金5万元整。该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应于2016年7月7日支付首付款计539392元，占总房价款的40.27%。余款80万元向银行申请贷款支付，买受人应自签署合同之日起至2016年7月15日，按照银行等贷款机构对按揭贷款的有关规定办理按揭贷款手续，在2016年9月15日前办理完毕按揭贷款事宜。2017年6月30日前，出卖人向买受人交付商品房。逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按总房款的百分之十向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金及解除合同发生的费用后，无息返还买受人已付的购房款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人同时还应按照下列标准承担违约责任：自约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该逾期应付款万分之五的违约金。2016年8月24日，恒兴公司在和周武杰、王佩佩就涉案房屋办理了房屋预售登记手续。后周武杰、王佩保称未收到恒兴公司缴纳首付余款的通知，故未缴纳首付余款及亦未办理房屋贷款手续，余款未能及时交付。双方于2017年7月协商付款事宜未果。涉案房屋现竣工、具备交房条件。另查明，2019年4月25日，恒兴公司通过顺丰速递向周武杰、王佩佩邮寄《解除合同通知书》称：“周武杰、王佩佩只支付了首付款539392元，剩余80万元以贷款方式支付。我公司多次催促你办理贷款手续，至今未予以办理贷款，逾期已达3年之久。至今拖欠我公司购房款80万元，构成根本违约。自收到本通知书之日解除你们与我公司于2016年7月13日签的《商品房买卖合同》”周武杰、王佩佩拒绝签收。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”目前，我国房地产业相关法律规定，房地产开发企业取得商品房预售许可证明后可将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人。周武杰、王佩佩与恒兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，受法律保护。 关于合同的履行问题。商品房买卖合同是典型的双务合同，周武杰、王佩佩作为买受人，支付一部分购房款，对剩余购房款无论是采用一次性支付或是申请商业贷款方式，其应向恒兴公司支付剩余购房款80万元并按照逾期付款约定的条款支付违约金。现查明，双方约定周武杰、王佩佩应在2016年9月15日前办理贷款，该时间视为应付期限。双方在2017年7月协商付款事宜未果，该时间视为实际全额支付应付款之日。故周武杰、王佩佩应按照80万元未付款的日万分之五标准自2016年9月15日向恒兴公司支付违约金至2017年7月30日止。作为出卖人，恒兴公司在收到上述购房款80万元及违约金后，应向周武杰交付涉案房屋，并协助周武杰、王佩佩办理不动产登记、办证等相关手续，相关税费由周武杰负担。 关于恒兴公司的反诉请求，首先恒兴公司未提交证据证实其通知了周武杰、王佩佩及时办理贷款，恒兴房地产公司主张周武杰存在违约，解除《商品房买卖合同》并支付违约金的反诉请求，应负举证不能的责任，一审法院不予支持。另外，合同解除权的行使必须符合法律规定和当事人的约定，这种当事人单方法律行为，应由解除权人向相对人作出解除的意思表示。当事人一方依照约定解除权主张解除合同的，应当通知对方当事人，合同自通知到达对方当事人时解除。恒兴公司的《解除合同通知书》这一法律文件，经顺丰速递未能成功送达周武杰、王佩佩处，故依法不产生解除合同的效力。 综上所述，恒兴公司的反诉请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条规定，判决如下：一、依法确认周武杰、王佩佩与恒兴公司于2016年7月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；二、周武杰应在判决生效之日起十日内，向恒兴公司支付剩余房款80万元及违约金（以80万元为基数按照日万分之五计算，自2016年9月15日向恒兴公司支付违约金至2017年7月30日止）;三、恒兴公司在收到周武杰、王佩佩上述购房款80万元及违约金后十日内，继续履行合同即向周武杰、王佩佩交付邯郸市连城别苑﹒悦龙庭10号楼1单元20层2003号房屋，并协助周武杰、王佩佩办理过户等相关手续，过户所需相关税费由周武杰、王佩佩负担；四、驳回周武杰的其他诉讼请求；五、驳回恒兴公司的反诉请求。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由恒兴公司承担；反诉费1489元，由恒兴公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致，予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是王佩佩、周武杰欠付剩余购房款是否构成根本违约。涉案商品房买卖合同虽约定，买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权单方解除合同，但是否构成根本违约，应根据合同履行情况以及订立合同目的是否因违约行为无法实现进行判断。王佩佩、周武杰已于预售合同订立前支付了首付款539392元。根据双方合同约定，余款80万元以向银行申请办理按揭贷款的方式支付，恒兴公司并未提交证据证明其在约定期限内通知王佩佩、周武杰办理相关贷款，故仅凭逾期付款的事实，并不能认定逾期未办理贷款是由于买受人的原因导致。本案诉讼中，王佩佩、周武杰希望继续履行合同，并表达以现金结算合同约定剩余购房款的意愿，双方订立合同的目的可以实现，原审判决已对逾期付款产生的违约问题作出了处理，王佩佩、周武杰也并未提出上诉。故恒兴公司关于王佩佩、周武杰构成根本违约的上诉主张，本院不予采纳。关于解除通知是否送达的问题，因王佩佩、周武杰提起本案诉讼请求继续履行合同，应视为其以诉讼方式对解除通知提出了异议，故原审判决解除通知书不发生解除效力符合法律规定，判决双方继续履行合同，符合合同订立目的。 综上所述，恒兴公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由邯郸市恒兴房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 颖 审判员 梁兴元 审判员 谢 珂 二〇一九年十二月二十日 书记员 李 鲜