盘锦市大洼区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1104民初3330号原告（反诉被告）：张亚霞，女，1966年2月14日出生，汉族，无职业，住盘锦市大洼区。被告（反诉原告）：盘锦蓝湾房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。法定代表人：路梦珂，该公司董事长。委托诉讼代理人：王贝宁，辽宁双兴律师事务所律师。原告(反诉被告)张亚霞与被告（反诉原告）盘锦蓝湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张亚霞、被告（反诉原告）盘锦蓝湾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王贝宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定，给付原告已付房价款5%的违约金10493.90元；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告张亚霞于2015年4月3日与被告签订商品房买卖合同，以全款209878.00元价格购买了被告开发的大洼区大洼街道清河湾小区x区x号楼x单元xxxx室，建筑面积为79.05平方米的住宅楼房。原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得中华人民共和国不动产权证书，双方同意按下列第1项处理：1.买受人不退房，出卖人按已付房价款5%向买受人支付违约金。现原告已购房并入住超过1000天，被告迟迟不给原告办理产权证，原告多次找被告协商和催办，均以各种理由搪塞。为此，原告提起本诉讼。盘锦蓝湾房地产开发有限公司辩称，同意法院按照合同约定依法判决。盘锦蓝湾房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告交纳差额面积房款11549.25元；2.请求人民法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年4月3日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，反诉被告以每平方米2655元的价格购买了合同约定建筑面积为79.05平方米的位于清河湾小区x区x号楼x单元xxxx室的房屋。根据合同第五条的规定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式，即以产权登记面积为准，房款多退少补的方式进行处理。现反诉被告的房屋在产权处登记面积为83.40平方米，房屋的产权登记面积与合同约定面积相差4.35平方米。为此，反诉原告提起本诉讼。张亚霞辩称，签订的房屋买卖合同第五条第一款是提前签订的，未对我们进行释明，属于格式条款。买房子时售楼员承诺飘窗和阳台为赠送面积，现在对反诉原告主张的面积差我不认可。本院经审理认定事实如下：2015年4月3日，原告张亚霞（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的清河湾小区第xxxxxx幢x单元xxxx号房，建筑面积79.05平方米，每平方米单价2655元，总金额209878.00元。付款方式为买受人签约当日一次性交纳购房购房款。两份合同均约定出卖人应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将满足装修条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按房价款的5%向买受人支付违约金。同时合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行约定：（1）以产权处登记面积为准，房款多退少补。……原告张亚霞于签订合同当天向被告交付购房款209878.00元，被告于2015年11月9日将商品房交付给原告使用，现房屋交付使用期限已超过720天，被告尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此原告不能取得购买房屋的权属凭证。为此，原告提起本诉讼。原告所购买的房产经盘锦市大洼区国祥房地产测绘有限公司进行测绘，实际建筑面积83.40平方米，比约定面积增加4.35平方米。因超出约定面积原告未补交费用，被告提起反诉。上述事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、原告提交的销售不动产统一发票、收款收据、维修基金收据、物业手册、被告提交的由盘锦市大洼区国祥房地产测绘有限公司提供的户室面积信息表及原、被告陈述在卷佐证，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。原告依约向被告交付购房款，被告应按照合同约定在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。因被告已于2015年11月9日将涉案房屋交付原告，故根据合同约定，被告至迟应该在2017年10月20日前将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。庭审中，被告未提供证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案的证据。故可以确定被告尚未将原告办理权属登记所需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告给付已付房价款5%的违约金10493.90元的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于反诉原告提出要求反诉被告给付房屋面积差价款的主张，根据合同约定“产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1.双方自行约定：（1）以产权处登记面积为准，房款多退少补。经庭审查明被告交付给原告的房屋实际面积比合同约定面积超出4.35平方米，原告又未在庭审中要求解除合同，因此，根据约定，原告应该按购房合同约定的单价向被告补足差价款。故本院对反诉原告要求反诉被告给付房屋差价款的主张，予以支持。对于原告提出双方的面积差异处理约定是固定式、格式化条款，被告在签订商品房买卖合同时未对该条款进行提示和说明，该约定条款无效的主张，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第10条规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第39条第1款的规定，并具有合同法第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第40条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述规定结合本案事实，《商品房买卖合同》中面积差异处理条款约定并不存在法定无效的情形，故原告的该主张本院不予支持。对于本诉原告提出本诉被告在出卖房屋时对原告有赠送面积的主张，虽原告提交宣传单复印件用以证明其房屋存在赠送面积，但因被告不予认可且原告未能提供其他证据证明其主张，无法确定其房屋是否存在赠送面积，亦无法确定赠送面积的大小，故对于其主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张亚霞违约金10493.90元（209878.00元×5%）。二、反诉被告张亚霞于本判决生效后十日内给付反诉原告盘锦蓝湾房地产开发有限公司房屋面积差价款11549.25元（2655元×4.35平方米）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费62元（张亚霞已预交），减半收取计31元，由盘锦蓝湾房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费89元（盘锦蓝湾房地产开发有限公司已预交），减半收取计44.5元，由张亚霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于盘锦市中级人民法院。审判员  宋扬二〇一九年十二月三十日书记员  张璐附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。