宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0213民初3708号 原告（反诉被告）：程科成，男，1986年7月25日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：章亚珍，浙江正雅律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈凯，男，1987年7月27日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：杨继贤，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 原告程科成与被告陈凯确认合同有效纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法由审判员左红卫适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告陈凯提出反诉，本院予以准许，并于2019年10月16日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）程科成的委托诉讼代理人章亚珍及被告（反诉原告）陈凯的委托诉讼代理人杨继贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件审理期间，原告程科成向本院提交财产保全申请，要求查封登记在被告陈凯名下的位于宁波市奉化区莼湖街道御海韵城小区17幢305室的房产。本院经审查，对该保全申请予以准许，并依法对该房产采取了查封措施。 原告程科成向本院提出诉讼请求：要求依法确认原、被告之间于2017年7月31日签订的《房屋买卖协议》有效。事实与理由：原、被告于2017年7月31日签订一份《房屋买卖协议》，按该协议约定，被告将登记在其名下的位于宁波市奉化区莼湖街道御海韵城小区17幢305室房产作价408000元出卖给原告，购房款的支付方式为协议签订时支付200000元，余款在过户时一次性付清。协议签订后，原告按约定将200000元首付款支付给了被告，被告亦将房屋交付给了原告。原告接收房屋后，对该房屋进行装修并入住至今。原、被告之间签订的该房屋买卖协议系双方的真实意思表示，是合法有效的。现因房价有一定的上涨，被告试图否认房屋买卖的事实，并拒绝协助原告办理过户手续。原告现诉至法院，请求依法确认双方签订的房屋买卖协议有效，以维护原告的合法权益。 被告陈凯答辩称：1、原、被告之间的房屋买卖是案外人王雷彪一手操控的，将位于宁波市奉化区莼湖街道御海韵城小区17幢305室房产出卖给原告并非被告的真实意思表示。2017年6月，被告向王雷彪临时借款200000元，因短期内无法偿还，无奈被迫与原告签订了该份房屋买卖协议；2、被告起初购买该房产价款是482354元，案件审理中评估机构对该房产的评估价格也达到481000元，而原、被告签订的房屋买卖协议中约定的价款却仅为408000元，该约定价格明显低于市场正常价格，是显失公平的，是在被告受到胁迫情况下被迫接受的价格。3、原、被告之间的房屋买卖并非一般意义上的正常的买卖关系，而是被告在受到胁迫情况下的以物抵债。综上，双方之间的房屋买卖协议非真实意思表示，亦不合法，应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告陈凯提出反诉请求：一、要求判令撤销原、被告之间于2017年7月31日签订的《房屋买卖协议》；二、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2013年4月，反诉原告以总价48万余元价格购得宁波市奉化区莼湖街道御海韵城小区17幢305室房产。2017年5月反诉原告因家庭急需用钱向案外人王雷彪临时借款200000元，因借款短期内无法归还，2017年7月31日反诉原告在王雷彪一手操控下被迫与反诉被告程科成签订一份房屋买卖协议，将上述房产以408000元价格出卖给程科成。但协议约定的购房首付款200000元在从王雷彪账户汇入反诉原告账户后马上又立即转回到了王雷彪账户，首付款反诉原告并未拿到。此外，反诉原告在收到本案诉讼材料后，经向房产中介机构了解，上述房产所在小区2017年的房价均在7000元/平米以上，即本案所涉房产价格应在583000元以上。双方签订的买卖协议是在价格显失公平的情形下反诉原告被迫签订的，反诉原告有权申请撤销该协议。 反诉被告程科成答辩称：1、原、被告签订的房屋买卖协议约定的房屋价格是符合当时当地的房地产行情的。在案件审理过程中，反诉原告对涉案房产进行价格评估，评估机构出具的评估价格为481000元，反诉被告虽认为该评估价格并未真实的反映当时莼湖御海韵城小区的房产行情。但即使采纳该评估价格，双方协议约定的买卖价格与该评估价格差距亦非巨大，亦在法律认可的价差幅度范围内，并无反诉原告所讲价格显失公平的情形；2、本案原、被告在房屋买卖过程中，并不存在受胁迫的情形。房屋买卖协议是在2017年7月31日签订，若真存在受胁迫的情形，按法律规定亦应在一年时间内行使，反诉原告一直居住生活在莼湖，在本案诉讼前对该买卖协议一直未提出过异议，这也从侧面证明反诉原告并未受到过胁迫。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 原告程科成为证明自己主张的事实，向本院提供了下列证据： 1、《商品房买卖合同》一份，用以证明被告陈凯系宁波市奉化区莼湖街道御海韵城小区17幢305室房产的所有权人，其对该房产享有处置权的事实； 2、《房屋买卖协议》及收条、银行转账凭证各一份，用以证明被告陈凯以408000元价格将上述房产出卖给原告程科成，双方对房款支付方式等内容进行了书面约定及约定的首付款200000元已支付的事实； 3、微信聊天记录及电费缴纳凭证各一份，用以证明以下事实：原告程科成与王雷彪系干兄弟关系，因原告从事捕鱼工作长期在海上，故与被告陈凯就房屋的交涉事宜均是委托王雷彪进行的。房屋买卖协议签订后，被告就将该房产交付给了原告，原告经装修后入住至今，缴纳水电费的户名虽仍登记在被告陈凯名下，但费用均是原告缴纳的。此外，按照协议约定，原告需以剩余未付房款208000元为基数按照银行按揭利息4厘向被告陈凯支付利息，该费用原告亦是委托王雷彪代为支付的。 反诉原告陈凯为证明其反诉主张的事实，向本院提供了下列证据： 1、购房款付款发票一份，用以证明反诉原告陈凯2013年4月购买涉案房产时房屋总价就已达到482354元，2017年7月原、被告签订买卖协议时约定的价格却仅为408000元。在房价一直上涨的大形势下，反诉原告若没有受到胁迫不可能亏损降价把房屋转卖给反诉被告的事实； 2、银行流水明细单一份，用以证明原、被告在房屋买卖协议签订当日，案外人王雷彪将200000元汇入反诉原告账户，但立即又马上转回到了王雷彪账户，反诉原告并未拿到反诉被告支付的房款200000元的事实； 3、房地产估价报告一份，用以证明评估机构作出的对涉案房产的估价为481000元，远高于原、被告买卖协议中约定的408000元，进一步说明双方约定的卖房款显失公平、明显低于市场价的事实。 对原告程科成提供的上述证据，被告陈凯发表质证意见称： 1、对证据1的真实性无异议，从该买卖合同中可以看出，被告陈凯当初是以482354元的价格购买的涉案房产，而原、被告签订的房屋买卖协议中约定的价格却是408000元，被告从该转让行为中不仅未获利，还亏损尽80000元，明显不符合情理； 2、对《房屋买卖协议》真实性无异议，协议中被告陈凯的签名是其本人所签，但该房屋买卖并非被告陈凯的真实意思表示，是案外人王雷彪一手操控的，因被告陈凯无法归还王雷彪的借款，被逼无奈下才签订的该买卖协议； 3、对微信聊天记录及电费缴纳凭证真实性无异议，该聊天记录并非发生在原、被告之间，而是被告陈凯与案外人王雷彪之间的聊天记录，这也可以说明原、被告之间的买卖是王雷彪操控的，并不是普通的房屋买卖，而是被告受胁迫下的以房抵债。再有，原、被告房屋买卖协议签订后的银行按揭款并非原告全部承担，银行按揭款每月应付1600多元，而原告只是向被告支付800元。房屋买卖协议签订后，房屋就被王雷彪拿去了，装修好后是王雷彪的母亲在居住。 对反诉原告陈凯提供的上述证据，反诉被告程科成发表质证意见称： 1、对购房付款发票真实性无异议，但对反诉原告欲证明的内容有异议。房地产市场是上下波动的，房价并不是一直上涨的。涉案房产所在的小区因开发商资金链出现问题导致该小区房价一路走跌，2017年7月原、被告签订买卖协议的时候，该小区的房价就是处于这样的价位水平上。在双方签订买卖协议前，陈凯先是以430000元的价格将该房产挂在莼湖房产中介的，因该房产当时权证没有，无法出售，双方才签订的该买卖协议； 2、对银行流水清单真实性无异议，但对反诉原告欲证明的内容有异议。反诉被告程科成与王雷彪系干兄弟，反诉被告父亲去世的早，母亲有赌博不良嗜好，之前反诉被告捕鱼赚来的钱都被其母亲挥霍掉了。正是因为这样的家庭环境使反诉被告与王雷彪一家关系非常亲密，王雷彪把反诉被告当亲兄弟看待，反诉被告也把积蓄给王雷彪保管。原、被告房屋买卖协议签订当日，反诉被告通过王雷彪账户向反诉原告支付首付款200000元。反诉原告收到该房款后，又马上归还王雷彪处的200000元借款，是完全符合情理的。该200000元进反诉原告账户是反诉被告支付的购房款，出反诉原告账户是反诉原告用来归还王雷彪的借款，代表的是两个行为，并非反诉原告所说的其实际未收到反诉被告支付的购房款； 3、对房地产估价报告真实性无异议，但实际上该估价结果并未真实反映2017年7月原、被告签订房屋买卖协议当时的房价行情。当时，涉案房产所在小区的开发商资金出现断裂频临倒闭，导致该小区的房价一路下跌。从开发商处购买的一手房价格也只有5000元左右。反诉原告陈凯起先以430000元的价格通过房产中介进行出售，因出售未果，王雷彪为收回借款，才促使原、被告达成了房屋买卖协议。再者，即使按照评估机构出具的该评估价格，原、被告协议约定的价格与之差额亦非巨大。 庭后，本院依法对房屋买卖协议中的中间人王雷彪、陈威治进行了问询。 陈威治在问询中陈述：1、其与陈凯、程科成、王雷彪都是朋友，陈凯为了办理银行转贷向王雷彪借款200000元，其做的担保，因是临时周转所以利息当时也没有约定。陈凯将200000元付到银行后，转贷没有成功，新贷款没能发放。2、拖了两三个月后，陈凯也没能归还王雷彪的借款。其毕竟是担保人，就去催陈凯想办法，陈凯就想到出售房子，因短时间没卖掉，后来才把房子卖给了程科成。3、买卖协议是在王雷彪店里签订的，当时四人都在场。陈凯向王雷彪借款及后来签订协议买卖房子其都是清楚的，陈凯是自愿的没有受到胁迫，当时的房价就是这行情，价格也是公平的。4、房屋买卖协议签订后，平时是王雷彪的母亲在住，程科成一年大部分时间在海上捕鱼，就回来的时候住一下，程科成和王雷彪一家关系好，像一家人一样。 王雷彪在问询中陈述：1、陈凯为了办理银行转贷向其借款200000元，因其与陈凯不熟，所以找了陈威治做的担保，其与陈威治系朋友，陈凯与陈威治是发小。陈凯将200000元付到银行后，转贷没有成功，新贷款没能发放。2、转贷没有成功，该借款陈凯还不出，就要求他支付利息，他说利息也付不出，他就有了卖房子的想法。他以430000元的价格将房子挂在莼湖地税旁边的房产中介进行出售，因该小区的开发商当时资金出现问题导致该小区的房价非常低迷。加上该房子当时房产证没有作出，所以房子没有卖出去。后来，与陈凯讨价还价，陈凯就以408000元价格把房子卖给其干弟弟程科成了。3、房屋买卖协议是在其老婆店里签订的，协议签订后，程科成让其把首付款200000元付给陈凯，陈凯收到后又把该款返还到其账户用于归还借款。3、程科成因为出海捕鱼大部分时间都不在，陈凯也一直在拖延，故直到现在房子也没有过户，还在陈凯名下。 原告程科成通过移动微法院发表质证意见称，对上述询问笔录无异议。被告陈凯通过移动微法院对上述询问笔录发表质证意见称，对二人陈述内容真实性有异议。1、陈凯向王雷彪借款是有利息的，第一次支付了2000元，第二次支付了3000多元，在两个月时间内支付利息5000多元；2、陈威治做担保是王雷彪要求的；3、后王雷彪要求陈凯按3分利支付利息，利息太高了，陈凯无奈只能卖房；4、房屋买卖协议并非四人同时在场签订的。 因原、被告提供的证据，对方对真实性均无异议，故对该些证据本院均予以确认。对本院向王雷彪、陈威治作的询问笔录，原告程科成无异议，被告陈凯提出四点异议。针对陈凯提出的异议，本院认为，王雷彪陈述中已确认要求陈凯在借款不能归还情况下支付利息及找陈威治做担保的事实，故关于利息部分，王雷彪并未作出虚假陈述。从陈凯陈述的在两个月时间内支付利息5000多元分析，利息的支付标准亦非过高。至于房屋买卖协议中四人的签字是否系同时现场所签，在四人均已确认各自签名系本人所签的情况下，是否同时在场签名对案件处理并无影响。故对王雷彪、陈威治陈述的与本案事实相关的内容予以确认。 本院经审理，认定事实如下：2013年4月，被告陈凯以482354元价格从开发商奉化市和源房地产开发有限公司购买建筑面积为83.55平方米的宁波市奉化区莼湖街道御海韵城小区17幢305号房产一套。付款方式为：1、2013年4月6日支付定金60000元；2、2013年4月19日前支付首付款92354元；3、余款330000元通过银行贷款的方式予以支付。 被告陈凯因办理银行转贷需要向案外人王雷彪借款200000元，案外人陈威治为该借款提供担保。被告陈凯将200000元付到银行后，转贷未成功新贷款没能发放，致使王雷彪处的借款无法归还。 2017年7月31日，被告陈凯与原告程科成（与王雷彪系干兄弟）签订一份《房屋买卖协议》。该协议约定：1、陈凯自愿将位于宁波市奉化区莼湖街道御海韵城小区17幢305号房产一套及车棚出卖给程科成；2、房屋价格为408000元，在协议签订日付购房定金200000元，房屋全款在过户之日一次性付清，支付的定金在房款中扣除；3、陈凯于2017年8月1日将房屋交付给程科成；4、做房产证、土地证需陈凯提供相关材料的，陈凯必须无条件协助配合，所需税费由程科成承担，如需办理水电、电视信号过户手续，陈凯有义务协助配合。5、双方签字后不得违反本协议，如一方违约，应支付给对方房屋总价款30%违约金。此外，协议最后还备注：因陈凯未取得房产证及土地证，过户手续需延迟办理。买受方应以剩余房款208000元为基数按银行按揭利率4厘支付款项给出卖方，每月1号前付，至房屋过户手续办理完成止。案外人王雷彪、陈威治作为中间人亦在该协议上签字确认。 协议签订当日，原告程科成通过王雷彪账户向被告陈凯账户汇入200000元，被告陈凯在收到该汇款后出具收条一份，载明“今收到程科成购买陈凯坐落在御海韵城17幢305室房屋款200000元”。被告陈凯在收到该款后当日即将该200000元转回到了王雷彪账户用以归还之前借款。 协议签订后，被告陈凯将房屋交付，原告程科成将房屋装修后入住使用至今。原告程科成及中间人陈威治、王雷彪陈述，程科成与王雷彪系干兄弟，关系亲密橡一家人，程科成因出海捕鱼大部分时间都在船上，只有休渔期才回来居住，平时是王雷彪的母亲在居住。 协议签订后，由王雷彪负责与被告陈凯就该房产事宜进行沟通，被告陈凯通过微信提醒王雷彪支付协议中约定的每月买受方应支付的款项，王雷彪则在被告陈凯提醒下以每月800元标准进行付款。此外，被告陈凯房屋交付后，产生的水电费用系原告程科成在支付。 涉案房产权证作出后，王雷彪通过微信聊天方式催促被告陈凯办理房产过户手续，但被告一直拖延未办理。后因被告陈凯涉及金融借款合同纠纷案件导致该房产被宁波市鄞州区人民法院查封拍卖，原告程科成欲与被告陈凯协商寻求解决方案，被告却否认双方之间存在房屋买卖的事实，原告无奈只能诉至法院。 本案在审理期间，被告陈凯向本院提交评估申请，请求对御海韵城17幢305室房产及车棚在2017年7月31日时点的价值进行评估。对该评估申请，本院予以准许，经专业评估机构评估该房产及车棚在买卖协议签订时点的市场价值为481000元，评估费用1680元由被告陈凯支付。 本院认为：依法成立的合同，系双方真实意思表示，受法律保护，对双方均具有约束力。本案中，通过总结被告陈凯的答辩意见及反诉理由，其否认与原告程科成之间存在合法房屋买卖关系的依据主要有三点，一是该房屋买卖是由案外人王雷彪一手操控，将房屋出售给原告非其真实意思表示；二是出售价格过低，显失公平，该买卖协议系在受胁迫情况下签订的，其有权予以撤销；三是原、被告之间的房屋买卖并非一般意义上的买卖关系，实际上是以物抵债，是被告无力还债下的无奈之举，该行为是违法不受法律保护的。针对被告的上述理由，本院现逐一进行解释说明。首先，被告陈凯2013年4月从开发商处购买涉案房产的价格为482354元，本案审理过程中，专业评估机构作出的评估结论为涉案房产在原、被告买卖协议签订时点的价格为481000元。原、被告买卖协议中约定的出卖价为408000元，此外，原告还需以未付房款208000元为基数按照银行按揭利率4厘每月支付费用直至过户手续完成。原、被告协议确定的出卖价与评估机构评估的市场价虽有一定的价差，但该价差并非巨大，仍在法律准许、认可的幅度范围内，故双方协议约定的出卖价并不存在显失公平的情形。其次，被告陈凯虽陈述其是在受到胁迫违背其真实意思的情形下签订的该买卖协议，但其并未提交相应的证据予以证明。而原告程科成提交的被告陈凯与案外人王雷彪的微信聊天记录中，被告陈凯每次都是以“哥付按揭了”这样的平和言语来提醒原告支付每月的按揭费用。根据“谁主张，谁举证”原则，在被告陈凯没有证据证明其在房屋买卖中确系受胁迫的情况下，对被告陈凯的该辩称意见本院无法采信。再者，假设被告陈凯在房屋买卖过程中是受胁迫的，按照法律规定，其亦应在协议签订之日起一年内行使撤销权，而协议自签订至今已超过二年，期间被告陈凯并未主张行使撤销权，现撤销权的行使期限早已届满。事实上，被告陈凯通过微信聊天提醒让原告方每月支付按揭费用的行为表明其对该协议是认可的。最后，本案是否构成以物抵债，若构成是否就是违法的。本案中，与被告陈凯签订房屋买卖协议的是原告程科成而非200000元借款的出借人王雷彪。即使原告程科成与王雷彪系干兄弟，关系密切特殊，构成了以物抵债协议。因该协议系在被告陈凯确认无力归还王雷彪200000元借款的情形下才签订的，协议签订后被告就交付了房屋，原告对房屋亦进行了装修并入住，期间被告陈凯还一直通过微信交流提醒原告支付每月的按揭费用。在被告陈凯无法证明其确系受到胁迫、显失公平的情况下，该协议并不违反法律禁止性规定仍属有效。故原告诉请，本院予以支持。被告辩称意见，本院不予采信，并依法驳回其反诉请求。案件审理中，被告陈凯支付的房屋评估费1680元由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条、 《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告程科成与被告陈凯于2017年7月31日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回反诉原告陈凯的反诉请求； 本案本诉案件受理费80元，减半收取40元，财产保全费2020元，合计2060元，由被告陈凯负担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告陈凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。 审判员  左红卫 二〇一九年十二月四日 书记员  徐淑贞 一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 3.《中华人民共和国民法总则》 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 5.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。