贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6555号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡国琼，女，汉族，1967年12月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业）因与被上诉人胡国琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初7953号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡国琼支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以398153.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年8月4日起计算至被告交付涉案不动产权证书给原告之日止。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告胡国琼燃气入户费、电开户费共计3020.00元。三、驳回原告胡国琼的其他诉讼请求。案件受理费409.00元（已按简易程序减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担。上诉人碧阳置业上诉请求：请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的逾期办证违约金诉讼请求。事实及理由一、原审引用双方的《补充协议》第8.3、8.4关于房屋登记的约定:“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。并认为应当认定原告已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，被告应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续。原审法院的认定实为错误。原审法院既认为补充协议是合法有效的，就应当严格按补充协议内容明确双方的权利义务关系。补充协议已明确，双方对办证的处理是在房屋交付后，被上诉人提交办证资料之日起360内办理。据此合同已明确约定的转移登记是在被上诉人提交办证资料之日起360日内办理。现被上诉人并未向上诉人提交办证资料，办理时限尚未开始计算，原审判决却认定为应当认为是交房时已提交办证资料，但在原审中被上诉人方并未提供已提交办证资料的证据，也未提供与上诉人已办理委托代办的手续的证据，认定该事实与合同约定不符。违背合同意思自治原则应予纠正。二、原审法院基于前述错误认识，判决将逾期办证违约金计算至上诉人为被上诉人办理并交付涉案房屋不动产权证书之日止。这样的判决实为是一判了之，完全不考虑房开商的正常利益，不考虑是否让房开商生存，如房开商不能生存，最终也将损害购房者的利益。依据该判决，将会导致上诉人的责任被无限扩大，该判决意味着，被上诉人不再需要什么工作，只需要坐等不动产权证及收取违约金即可。然而，办理产权登记并非上诉人单方所能完成，事实上诉人承担的是协助办证义务，而不是直接办理义务。上诉人为被上诉人代办产权证建立在被上诉人出具代办委托书，提交完税等材料。如没有这些基础，上诉人同样无法办理，那么是否要一直计算违约金？因此一审判决的判决内容显然不具有可操作性，将会造成对上诉人的责任无限扩大的严重后果。上诉人不否认现小区1-4楼尚未不具备办证条件，但具备办证条件后，对上诉人的通知被上诉人等不予配合，让上诉人何以处置？必竟双方并未建立起委托代办关系,一审以委托代办的情形予以判决显然错误。三、上诉人收取的三通费，如判决所述即为不当得利，依法应当受诉讼时效的限制，任何时候都可以提起诉讼。综上，上诉人与被上诉人必竟未按补充协议的约定建立起代办关系，被上诉人也没证据证明已建立代办关系及支付代办费和提交办证资料，原审法院就将交房时间主观确认为开始计算办证时间，显然与事实不符。请上级法院予以审理，支持上诉人的上诉请求，撤销原审判决予以改判决，让企业能有喘息空间，不至因此而消亡为谢。被上诉人胡国琼二审未作答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《商品房买卖合同补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被上诉人应当向上诉人提交买受人应当提交的办证资料，以用于办理案涉商品房的转移登记。虽然双方未对被上诉人履行提交办证资料义务的时间进行约定，但依据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”的约定，被上诉人在向上诉人缴纳相关办证费用时，亦应一并提交相关办证资料。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确，作为专业房地产开发商的上诉人，除了要履行自身应当完成的取得商品房初始登记的义务，还负有向被上诉人告知提交具体办证资料的义务，被上诉人据此得以向上诉人提交以用于上诉人代为办理产权转移登记，而上诉人既要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，上诉人亦应于被上诉人办理入住手续前向买受人履行告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。根据本案查明的事实，被上诉人于2015年6月20日办理入住手续，但上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了告知义务，且取得商品房初始登记是上诉人履行办证义务的前提，在上诉人未取得商品房初始登记的情况下，要求被上诉人提交办证资料并无实际意义，而上诉人至今未向被上诉人开具购房发票，被上诉人因此不能向上诉人提交房屋契税完税证明等办证资料，由此可见，被上诉人未在办理入住手续前提交办证资料是由于上诉人的原因所致，上诉人以被上诉人未提交办证资料作为其迟延履行办证义务的抗辩理由不能成立。上诉人未履行其应当先履行的义务，阻碍其向被上诉人履行办证义务的条件成就，在此情形下，应当视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。据此，一审认定上诉人应当于被上诉人办理入住手续之日即案涉商品房交付之日起360日内为被上诉人办理商品房转移登记，上诉人未如期履行构成违约，并无不当。上诉人主张其未违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房出卖人的办证义务为协助买受人办理房屋所有权转移登记手续的义务，而非权证交付义务。但本案双方当事人自愿约定由出卖人在买受人交齐办证资料和相关税费后的360日内，向买受人提供产权过户手续，遵循当事人意思自治原则，本案出卖人应承担办证义务至房屋权属登记手续办理完毕，买受人取得房屋权属证书时止。故一审判决上诉人承担违约责任至办理并交付案涉房屋不动产权证书之日止适当，本院予以确认。本案中，被上诉人委托上诉人代为缴纳三通费，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项并未超过诉讼时效，应予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周莺审判员  殷勇审判员  吉雪二〇一九年十二月二十三日书记员  谭湘