北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44842号原告：张登江，男，1985年10月17日出生，汉族，自由职业，户籍地山东省青州市，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。被告：郝国福，男，1964年10月11日出生，汉族，户籍地山西省阳泉市矿区，现羁押于山西省太原市太原第一监狱。委托诉讼代理人：刘扬德，山西硕明律师事务所律师。原告张登江（以下简称原告）与被告郝国福（以下简称被告）合同纠纷一案，本院曾作出（2017）京0105民初36559号民事判决。被告不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终3592号民事裁定，撤销本院作出的（2017）京0105民初36559号民事判决，发回本院重审。本院重审后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人杨伦、戚文扬，被告的委托诉讼代理人刘扬德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:依法判令解除原告与被告签订的标注时间为2007年7月19日的《委托购房协议》。事实和理由：原告于2007年5月27日与北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由原告购买位于北京市朝阳区xx室房屋（以下简称涉案房屋），并由原告交纳了定金款项89987．04元。在原告与金隅公司签订买卖合同并交付款项后，被告于2007年7月19日通过金隅公司售楼人员联系上原告并表示其在原告所购买的房屋上面购买了两套房屋，打算在该楼开设奕文化展厅，但因房屋面积不够，要求使用原告所购买的涉案房屋，使用期限20年，并承诺该房屋的首付款由被告出资并以此首付款作为房屋使用费，同时被告也承诺在签订协议后将原告已交纳的购房定金支付给原告。双方协商后，由被告一方起草了一份涉案的《委托购房协议》，原告未详细审阅该协议内容就直接签了字，而被告则将该协议拿走了。在2009年6月，金隅公司通知原告交纳首付款、办理银行按揭贷款等手续时，经原告多次联系也未能联系上被告。原告即自行交纳了所有款项并办理了银行按揭贷款、验收房屋，承担了购房人的全部义务，而且银行贷款也是一直由原告按月归还。自原告购买涉案房屋后，该房屋一直由原告占有、使用、收益，行使所有人的全部权利。虽然签订了《委托购房协议》，但被告并未履行任何义务，没有支付该房屋的任何款项。而且双方均未履行该协议。而被告在消失了近十年后，突然提起诉讼，先是要求确认其是涉案房屋的所有权人，后经过多次变更诉讼请求，最后要求确认该《委托购房协议》有效。虽然法院判决该协议有效，但也明确表述了关于协议的履行情况以及是否存在履行的客观障碍还需另行查明。原告认为，事实上是原告先行购房并且在与金隅公司签订了购房合同并实际交纳了定金后，双方才签订了所谓的《委托购房协议》。但在《委托购房协议》签订后，被告并未履行任何义务，该协议至今也未得到任何一方的履行。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称：被告已经依约履行了合同义务，本案诉争的《委托购房协议》根本就不具备解除条件。一、涉案房屋定金是被告支付。被告于2007年5月17日汇款260万元给金隅公司，随后于5月30日给收款单位出具《汇款说明》，证明《委托购房协议》第一条和第四条所指的定金89987．04元是由被告直接付给金隅公司，付款时房子还在图纸上，两年后才建成，所以这笔款只能是定金。二、被告支付了涉案房屋的首付款。被告交纳的一笔260万元是为了同时购买同一栋建筑里相同面积户型的三套房。因北京市有限购政策，所以借用他人名义购房成为不二选择。当时被告还不认识原告，被告先找到张剑，张剑说他已在北京有房，才推荐了他的侄子，即原告。随后，被告虽然和原告签订了《委托购房协议》，但交纳购房首付款还是通过张剑。通过张剑卡号为×××的银行流水记录可知，2009年2月5日11：29：25，被告从6226098710003194的卡上转给张剑133万元。12天后的2009年2月17日，张剑将其中的100万元转到了他本人卡号为×××的账上。这份银行流水记录与原告在原一审时提交的张剑卡号为×××的银行流水记录以及原告卡号为×××的银行流水形成有机衔接，共同揭示出购房首付款从被告的账上支出，如何通过张剑以及原告，最终于2009年6月25日、7月15日交纳到金隅公司的全过程。被告用以托付张剑代付购房首付款的除了现金还有股权。被告在减持阳泉市森隆运输有限责任公司在昭通市广丰煤炭运销有限责任公司股权的同时，将其中一部分送给张剑，使张剑从无到有成为广丰煤业的股东。张剑未出分文对价即拥有了35万元的股金。当时正是煤炭行情火爆的时期，注册资本为3亿元的广丰煤业市场交易股权价格飙升到5．34亿元。许多人想以500万元买1股都无人愿卖。给予张剑的股权从字面上看占整个公司股权的0．1167%，实际上是按1：1．78的比例扩大了他的实际享有份额，占到0．2%，与此相应张剑受赠的股金也远不止35万元，而是35万元x1．78=62．3万元。需要说明虽然被告同时是阳泉森隆公司和昭通广丰公司的法定代表人，但涉及到股权变更则必须有两家公司众多股东组成的股东大会各自形成决议通过，才能到工商局变更登记。所以仅从书证的变更时间看，与实际变更有好几个月的滞后。张剑实际享有股东权利的时间比工商登记早，应该也在2009年2月，与被告给他133万元款项的时间相近。除此之外，被告还垫付资金帮助张剑购买了昆明高天流云小区的独栋别墅，还给过原告10万元现金作为跑腿费。被告百般照顾张剑叔侄，主要目的就是希望他们代为将购房首付款及时足额转交给金隅公司，帮助他实际享有对涉案房屋的产权。付款结果是：除被告直接交纳的定金89987．04元外，给予张剑的首付款仅按现有书面证据说是168万元，合计1769987．04元。张剑直接和通过原告代被告付给金隅公司是1737545．44元。这是被告履行协议第一条、第四条的全部事实。三、协议第二条和第三条的履行结果。协议第二条和第三条是关于按揭贷款和用租金还贷的约定。根据金隅公司提供的数据，在交纳首付款的基础上，以原告的名义从银行按揭贷款165万元。房屋自2011年4月22日开始对外出租。从2011年4月22日至2012年4月21日每年36万元，租金收入合计72万元；从2013年4月22日至2016年4月21日合同期满，每年40万元，租金收入合计120万元；5年总计192万元。大大超过所欠银行的按揭贷款本息，为提前还贷创造了条件。根据原告卡号为×××的银行流水和房屋占用人北京挪沃克视讯科技有限公司的工商登记资料，进一步证实了合同的真实性，证实了租赁合同已履行完毕。结合《房屋租赁合同》《补充协议》、交通银行个人回单，形成了完整的证据链，一致证实本案诉争的《委托购房协议》的第三条已经履行完毕。综上所述，作为合同甲方，被告已经履行了约定的全部义务，这样的合同已经完全不具备解除条件。请求判决驳回原告诉讼请求。原告就其主张向本院提交了以下证据：1．《委托购房协议》；2．（2016）京0105民初6930号民事判决书；3．《北京市商品房现房买卖合同》复印件；4．购房发票（发票号03159290）；5．购房发票（发票号为00675226）及招商银行刷卡凭据、招商银行户口历史交易明细表；6．个人住房（商业用房）借款合同及购房发票（发票号00675372）的复印件；7．中国建设银行资金交易查询明细；8北京市住宅专项维修资金专用收据、专用税收缴款书、北京市行政事业性统一收费票据；9．涉案房屋的房屋所有权证书。被告对于原告提交的证据质证意见如下：对上述证据的真实性均认可；对于证据7的证明目的不认可，并称涉案房屋共贷款165万元，但原告将房屋出租收取了192万元的租金，所以原告是用租金还贷；除此之外对于原告其他证据未提出异议。被告就其主张向本院提交了以下证据：1．（2016）京0105民初6930号案件中本院向被告代理人出具的调查令复印件；2．被告付给金隅公司260万元的电子汇划划（收）款补充报单复印件；3．被告出具的汇款说明复印件；4．张剑名下账号为×××的招商银行户口历史交易明细表复印件；5．张剑名下账号为×××的招商银行户口历史交易明细表复印件；6．原告名下账号为×××的招商银行户口历史交易明细表复印件；7．昭通市广丰煤炭运销有限责任公司企业登记信息表复印件；8．原告个人贷款支付凭证复印件、建筑业销售不动产和转让无形资产专用发票复印件；9．房屋租赁合同复印件；10．补充协议复印件；11．交通银行个人汇兑回单复印件；12．原告收取租金交易记录复印件；13．北京挪沃克视讯科技有限公司注册登记信息打印件。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1因为没有见过，故对其真实性不发表意见；对证据2因为不是原告经手，所以不清楚；对证据3是被告书写，原告不清楚，也不能说明涉案房屋款项是被告支付，该项证据材料与原告的证据4是不一致的，原告是在2007年5月31日交款并获得了发票；对证据5的真实性认可，但不认可被告给张剑的133万元转账是涉案房屋的首付款，这是张剑与被告的其他款项往来；对证据6、7的证明目的不认可，张剑名下×××的卡中金额远超过100万元和133万元，从其明细上可以看出被告所称133万元是购房款的说法不成立；对证据8的证明目的不认可，股权问题与本案房屋买卖没有关系；对证据9的真实性认可，恰恰证明了涉案房屋是原告以本人名义购买并且承担了所有权人的权利及义务并承担了款项支付义务；对证据10、11、12的真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋在2009年已经实际收房，原告在2009年至2011年期间自住，2011年以后因为居住环境嘈杂所以对外出租，2016年对房屋重新装修后原告再次入住，这是原告作为房屋所有权人行使占用、收益、处分的权利；对证据13认为与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2007年5月27日，原告作为买受人与金隅公司作为出卖人签订编号为XF55391的《北京市商品房现房买卖合同》，约定原告购买涉案房屋，该房屋建筑面积381．58平方米，其中套内建筑面积283．16平方米。房屋价款按套内面积计算，每平方米11928元，总价款3377532元。买受人可以首期支付购房总价款的39．6%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行或住房公积金管理机构借款支付。为购买涉案房屋，原告于2009年7月9日与中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行签订《个人住房（商业住房）借款合同》，约定原告借款165万元。2010年3月5日，涉案房屋登记至原告名下。2009年5月31日，金隅公司向原告开具金额为89987．04元的购房款发票。2009年6月25日，原告向金隅公司支付了537545．44元，原告还持张剑名下的招商银行卡通过刷卡方式向金隅公司共计支付110万元。同日金隅公司向原告开具了金额为1637545．44元的购房款发票。2009年7月15日，金隅公司向原告出具了金额为165万元的购房款发票。2009年7月15日，原告还向金隅公司支付10万元。2007年7月19日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《委托购房协议》，约定为了开展奕文化展厅经双方协商达成如下协议：一、甲方于2007年7月19日委托乙方以乙方名义为甲方购买金隅国际B座房屋一套（12A02），由甲方出资定金及首付。二、乙方应积极配合甲方办理银行贷款手续尽早开业。三、乙方所贷的款根据贷款期限由房租偿还。四、甲方交定金后，乙方不得以任何理由将该房占为自己所有。五、本协议如发生争议，甲乙双方协商处理，如协商不成由户口所在地法院处理。原告称该协议实际并未履行，被告未支付任何款项。被告称该协议签订日期并非协议载明的日期，且双方还有另一份协议，原告对此不予认可。经本院释明，被告当庭明确表示不将其所称双方之间存在的另一份协议作为证据提交法庭。2016年2月，被告起诉原告至本院，要求确认涉案房屋归其所有，后变更诉求要求确认《委托购房协议》有效。诉讼中，原告辩称双方确实签订过协议，但款项均由其支付，被告并未支付任何款项。本院审理过程中，依法向被告的委托诉讼代理人出具调查令，从金隅公司调取了涉案房屋定金及首付款支付情况的相关证据。调取材料显示：2007年5月17日，被告向金隅公司转账260万元，被告于2017年5月30日出具情况说明，主要内容为：本人于2007年5月17日向金隅公司汇出购房款260万元，分别用于购买涉案房屋、B座1502和B座1702共三套房屋，其中涉案房屋首付款89987．04元……涉案房屋产权归原告所有。我院审理后认为被告与原告签订的《委托购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，故本院对被告主张确认协议有效的诉讼请求予以支持。需指出的是，本案仅为确认之诉，关于协议的履行情况及是否存在履行的客观障碍还需另行查明。据此，本院于2016年4月14日作出（2016）京0105民初6930号民事判决，确认被告与原告于2007年7月19日签订的《委托购房协议》有效。该判决于2016年5月10日发生法律效力。本案原一审审理过程中，本院曾通知张剑到庭。张剑到庭称：原告是我侄子，我与被告是普通朋友关系。原告在北京上学时在我家中居住，原告毕业后，我在云南西双版纳，原告会帮我打理物业费等事宜，故将我的招商银行银行卡由原告保管，本案中，由我名下支付至金隅公司的款项系原告支付，在款项支付时我并不知情。经询，张剑否认其替被告支付房款，张剑不认可被告所称为其垫付云南别墅款项的事实。关于被告所称股权问题，张剑称：被告确实承诺过给我股份，但并未办理任何手续，后来我收到了相关材料，材料上是被告签字，股权的事是被告操作的，且也是用我的画作换的。本案审理过程中，依被告申请，本院调取了张剑招商银行账号×××在2009年2月5日的银行流水记录。流水记录显示当日被告向张剑转款133万元。被告对该记录的真实性认可，称这笔133万元即为《委托购房协议》约定的首付款，从转账时间上看就是2009年要交首付款的时候；从转账数额上看，购房合同于2007年签的，总价款370余万元，根据购房合同上的比例计算首付款就是133万元，实际支付情况是133．7万余元；从接收方账户情况上看，张剑接收该笔款项前该账户余额是0元，收到该笔款项后才有了余额；12天后张剑将其中的100万元转到自己×××的账户中，之前该账户的余额也是0元；张剑和金隅公司没有任何关系，其给付金隅公司110万元的原因就是其接受了被告的转款。原告直接付给金隅公司53．7万元，其提交的证据显示2009年2月23日张剑给了原告40万元，所以原告支付的款项来自于张剑，而张剑的款项来自于被告。被告除了这笔133万元转给张剑外，还给了张剑35万元的股金。原告对该记录的真实性认可，但不认可该笔133万元的转账是首付款，称这是张剑与被告之间的其他款项往来，张剑在原一审到庭时也否认与被告之间就涉案房屋有委托关系或款项往来。如果原告与被告系委托购房关系，那么被告应该直接将款项支付给原告或金隅公司，但实际上涉案房屋的有关款项全是原告支付的。另，2018年9月26日，本院向被告送达了原告的起诉书。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告与被告签订的《委托购房协议》经本院生效判决确认有效，现原告以被告未履行协议义务为由要求解除合同，故本案的争议焦点为被告是否依协议约定支付了购房的首付款。根据查明的事实可知，金隅公司向原告出具了89987．04元的购房款发票，但原告未就其向金隅公司支付款项提供支付记录或证据。被告提交的汇款说明虽系其自行制作，但该材料系从金隅公司调取，且该说明中显示的付款金额与金隅公司于2007年5月31日为原告出具的购房发票中的金额一致。故本院有理由认定该笔费用系被告代原告支付。关于剩余购房款，根据在案证据可以认定原告通过其名下账户向金隅公司支付537545．44元，剩余110万元系通过张剑名下银行卡刷卡支付，金隅公司也为原告出具了发票。被告虽主张以上款项的来源都是被告向张剑的转款以及股金的相应折价款，但在原一审中张剑曾到庭否认其替被告支付涉案房屋房款，其所述与原告所述相一致，而被告所提交的证据不足以推翻原告证据所证明的事实。故被告称张剑系替其支付房款的主张依据不足，本院对此不予采信。关于被告与张剑之间的纠纷，可另行解决。因原告与被告签订《委托购房协议》后，被告未按协议约定支付全部首付款，仅支付了小部分购房款，故原告有权解除《委托购房协议》。解除权系形成权，享有合同解除权的一方，解除合同的意思表示到达合同相对方即发生合同解除的法律后果。本案中，原告起诉要求解除《委托购房协议》，其起诉书中明确了要求解除《委托购房协议》的意思表示，故自本案原一审起诉书送达被告之日即2018年9月26日，双方签订的《委托购房协议》即已解除，故本院对原告要求判令解除《委托购房协议》的诉讼请求不再支持，仅对合同解除时间予以确认。因为原、被告双方均未就合同解除后的财产返还等问题提出请求，故本院对协议解除后的法律后果不宜进行处理，原、被告可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张登江与被告郝国福于2007年7月19日签订的《委托购房协议》于2018年9月26日解除；二、驳回原告张登江的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告郝国福负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  史 震人民陪审员  金晓红人民陪审员  张桂珍二〇一九年十二月三十日书 记 员  邓嘉男