辽宁省辽阳市宏伟区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1004民初880号原告：辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司，住所地：辽阳市宏伟区荣华街，统一社会信用代码：91211004723729532R。法定代表人：王路，系总经理。委托诉讼代理人：刘利,辽宁宏祥律师事务所律师。被告：王翔宇，男，1987年6月28日出生，汉族，无业，住辽阳市宏伟区。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司与被告王翔宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘利、被告王翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告2016年9月1日至2019年8月31日物业费3,420元，滞纳金3,004元，合计6,424元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告辽阳辽化房地产开发有限责任公司于2000年成立，具有物业管理经营范围（取得三级物业服务资质）。2018年4月4日国务院修订了《物业管理条例》，也取消了相关资质要求，原告具有物业服务能力和条件。2017年9月原告指定所属部门物业管理部与业主委员会签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》。被告于2013年12月31日办理了入住手续，同时与原告签订了《承诺书》，承诺同意并遵守《前期物业服务协议》约定住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.0元收。2017年与业主委员会签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》物业费按建筑面积每月每平方米0.8元收。原告己经按合同约定履行了服务和管理义务，但被告从2016年9月1日至2017年8月31日一直未缴纳物业管理费1,316元（1.0元㎡×109.63㎡×12月）。另根据《前期物业服务协议》第五条1款的约定，逾期未交纳物业管理服务费的业主或物业使用人，必须承担违约责任，每逾期一日应交纳欠费总额的0.3%作为违约金,甲方应缴纳滞纳金3,004元（1,316元×0.3%×761天）。2017年9月1日至2019年8月31日一直未缴纳物业管理费2,104元（0.8元/㎡×109.63㎡×24月），欠缴的物业费、电梯费、滞纳金合计为6,424元。原告对被告多次通知、催告，被告仍不按合同约定履行缴费义务。原告在庭审辩论阶段称,1、业主委员会和物业企业相辅相成的。物业只有能足额收上物业费才能实现在物业合同上达到的质量要求;2、交物业费是业主的义务，不能以自己所认为的物业企业在某一项没有达到其要求就拒交费来抗拒的;3、物业部门虽然做了很多工作但没有达到全体业主的要求，存在一定的瑕疵，通过本案，以期改进物业服务，以后的物业服务更公平的实行。被告王翔宇辩称：原告没有服务，门铃不好使，我找原告了没有给修。我交了二年的物业费，2014、2015年的物业费交了。因为没有给我修门铃、2015年楼道漏水给我家淹了物业也没管，所以我就没交物业费。如果原告给我修门铃和把漏水的问题解决了我就交物业费。原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司围绕诉讼请求依法向本院提交如下证据：1、物业服务委托合同2017年、2018年共2份；2、物业费缴费通知单（4份）；3、照片4份，张贴在门上的照片；4、住户手册及前期物业管理服务协议，证明入住是前期物业。被告王翔宇对原告以上证据质证意见如下:证据3没有见过。本院对被告无异议的证据予以认定。被告王翔宇未提供证据。根据原、被告当庭陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：2013年12月31日,被告王翔宇办理了宏伟区龙泽国际花园小区入住手续，入住该小区B区46-5号，房屋建筑面积为109.63平方米，被告与原告签订了《承诺书》，承诺同意并遵守《前期物业服务协议》，协议约定原告提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、公共秩序维护、交通秩序管理、环境卫生服务、园林绿化管理、房屋装修管理等方面服务及相关质量标准。协议约定住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.0元收取，约定违约责任：“……被告方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求甲方补交并逾期之日按0.3%按日交纳滞纳金，并可向人民法院起诉。……”。2017年10月20日,原告（乙方）与宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会（甲方）签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》,约定主要内容:“……二、委托服务事项。第四条房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：屋面、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、台阶。第五条共用设施、设备的维护和管理，包括：共用的上下水管道，落水管、排烟道、共用照明、消防设施、监控设施、电梯、行车道闸设备。第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括：道路、雨排井、污水井。第七条公用绿地、花木、建筑小品等的维护和管理。第八条附属配套建筑和设施的维护和管理，包括：业主会所、体育娱乐场所、物业管理用房、自行车棚。第九条公共环境卫生的维护和管理，包括：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾和建筑垃圾的收集、清运。第十条交通与车辆停放秩序的管理。包括园区内临时停车和地下车库出入口秩序及西门、南、北大门口车辆停放出入秩序的管理。第十一条维护公共秩序和消防安全，包括公共区域巡视、门岗执勤和消防设施检查。第十二条管理与物业相关的工程资料及业主档案。第十三条组织开展园区文化娱乐活动。第十四条负责向业主和物业使用人收取物业服务费和电梯使用费等相关规费。第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托并协商收费。三、委托服务期限。第十六条委托服务期限为1年。自2017年9月1日起至2018年8月31日止。……五、物业服务管理质量。第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：房屋外观整洁完好，外墙装饰无破损或污迹。2、设备运行：运行良好，无安全隐患。对电梯等设备设施按规范要求与有相关资质的单位签订维保合同，并保证年检合格。3、房屋及设施、设备的维修、养护：质保期内的住户自用部分积极联系相关责任单位及时处理，公共设施要合理制定维修计划并按计划完成。4、绿化：绿化面积达到占地面积的30%以上。保证成活率，枯死树木及时补种。加强养护管理，做到常态化、制度化。坚决制止破坏、践踏及占用现象。5、保洁：地面清洁、干净，环境设施完好，实行标准化保洁。及时清扫积水、积雪。高层电梯前室每日清扫、拖擦；楼梯间每日清扫，每周拖擦。多层、洋房楼梯间每日清扫、拖擦。公共道路、绿地全天清扫、保洁。6、交通秩序：园区内车辆慢速通行，园区路面禁止停车过夜，确保园区主干道及消防通道交通顺畅。多次违规者物业公司可以采取必要的手段和措施。外来车辆因特殊需要实行登记制按指定位置临时停车。7、保安：加强安全防范工作，24小时值岗、巡逻，园区主要门岗安排专人24小时值守，重点区域按规定路线定时巡视；消防设施定期定点检视。若业主发生人身或财产意外需要调取监控影像资料时，物业公司应积极配合。8、急修：随叫随到。9、小修：及时率达98%以上。对于当时无法解决的问题，以书面形式说明原因，并给予答复时限。情况复杂的，可以适当延长解决期限。六、物业服务管理费用。第二十二条物业服务费、电梯使用费1、物业服务费住宅：0.8元/平方米.月……4、物业服务管理费的收取：业主和物业使用人需按时交纳物业服务费，对拒交物业服务费的，可依法诉讼解决。……”。2018年9月4日，原告（乙方）与宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会（甲方）再次签订《龙泽国际花园物业服务委托合同》，合同内容与2017年10月20日签订的合同主要内容，服务期限约定自2018年9月1日起至2019年8月31日。上述合同签订后，原告如约履行了义务，被告自2016年9月1日起至2017年8月31日未缴纳物业服务费1,316元（1.0元/㎡×109.63㎡×12月）、自2017年9月1日起至2019年8月31日未缴纳物业费2,104元（0.8元/㎡×109.63㎡×24月）。原告多次催要无果后诉至本院。本院认为，被告签署承诺书同意遵守《前期物业服务协议》，该协议是双方真实意思表示，不违法相关法律规定，故本院认定该协议合法有效。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织,其依法履行职责代表业主与物业服务企业签订物业服务合同,是当事人双方真实意思表示,合同合法有效。宏伟区龙泽国际花园小区业主委员会与辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司签订的两份《龙泽国际花园物业服务委托合同》，应对全体业主具有约束力。关于物业服务费一节，2016年9月1日起至2019年8月31日期间，原告如约履行了合同，被告辩称的“原告没有服务，门铃不好使，我找原告了没有给修以及2015年楼道漏水给我家淹了物业也没管”等主张，但其未提供证据支持其主张，原告亦未认可被告主张，故本院对被告的主张不予支持，经审查后本院认定被告应给付原告自2016年9月1日起至2019年8月31日期间的物业费3,420元。关于滞纳金一节，因原告在庭审辩论环节亦承认其提供的服务存在瑕疵，故本院对原告主张的滞纳金3,004元，不予支持。综上所述，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第十二条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告王翔宇于本判决发生法律效力之日起三日内一次性给付原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司自2016年9月1日起至2019年8月31日期间的物业服务费3,420元;二、驳回原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告预交),减半收取25元,由原告辽阳辽化房地产经营开发有限责任公司负担12元，由被告王翔宇负担13元。如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  徐作英二〇一九年十二月二十四日书记员  张瑞云本案裁判所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。