北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1991号原告：王某，男，1972年6月26日出生，汉族，户籍地北京市西城区。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。被告：周某，女，1959年3月2日出生，汉族，户籍地河北省沧州市南皮县。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。原告王某与被告周某确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，于2018年10月17日作出了（2017）京0114民初700号民事判决书。周某不服该判决，提出上诉。2018年12月18日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终10028号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）京0114民初700号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某之委托诉讼代理人赵建民、被告周某之委托诉讼代理人纪宏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间2016年9月7日签署的关于位于昌平区某小区×号楼×层×号房屋的房屋产权登记变更合同及手续无效；2．诉讼费由被告承担。诉讼过程中，王某提交变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1．请求法院依法确认原告与被告针对昌平区某小区×号楼×层×号房屋的口头买卖协议无效；2．请求法院依法判令被告向原告返还昌平区某小区×号楼×层×号房屋；3．请求法院确认原、被告之间2016年9月7日签署的关于位于昌平区某小区×号楼×层×号房屋的房屋产权登记变更合同及手续无效；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月11日，原告王某通过刘某介绍与顺天通房地产开发集团有限公司签订了商品房现房买卖合同，原告购买了昌平区某小区×号楼×层×号楼房一套，建筑面积为235．98平方米，房价257．933万元。原告支付首付款780933元，中介费、抵押登记费及产权代办费共计25万元，银行申请贷款179万元。2016年6月1日，该房屋交付给原告使用。事后，被告的儿子刘某承诺以给原告购买一套南北通透的房屋，且每平方米不超过2．5万元为条件，背后操作，原告与被告制造了假离婚购买房屋的闹剧。原告与被告素不相识，被告是外地人，不具备进京购房资格。被告的儿子刘某也是外地户口，在北京已经购买了一套住房，也不具备再次购房的资格。但刘某想要购买原告的房子，提出通过让自己的母亲与原告假结婚的方式规避北京市限制外地人购房的规定，来达到转移房屋产权的目的。刘某承诺只要原告同意与其母亲通过假结婚的方式将原告名下的住房转移给其母亲，刘某会另行给原告在天通苑找一套价格不超过2．5万元每平米、户型为南北通透的住房作为替换。因为刘某和原告的妹妹王艳认识，在妹妹王艳的劝说下，原告按照刘某的指意通过与被告假结婚的方式将自己名下的房屋转移到被告名下，同时在转移登记当天原告与被告办理了离婚手续。此后，刘某以房地产市场价格上涨为由拒绝履行为原告更换当初原告看上的位置的那套住房的承诺。当初由于对刘某的过分信任，原告没有要刘某就此承诺留下书面凭证。所以刘某反悔后原告索赔无门，幸亏律师指点原告以离婚后财产纠纷为由向法院提出诉讼。在该案的审理中，法院追加刘某和王艳为第三人。刘某当庭供述自己为规避北京市的限购政策，策划的原告与被告的假结婚，策划的房屋过户行为。依据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》第六部分“合理引导住房需求”第十一条规定和《合同法》第五十二条规定，本案的房屋转移是刘某设计的通过用假结婚将房屋产权在夫妻之间进行转移这个合法形式，来达到规避国务院和北京市人民政府的住房限购政策的目的。被告和其子刘某是策划和实施规避法律的受益者，其当然应当为其规避法律的无效行为承担相应的责任。因此，本案房屋产权转移合同当属无效，被告和刘某应当为转移无效的后果和损失自负责任。在原审案件中，法官向被告方释明，问其是否对其垫付的房款主张权利，被告明确说另案起诉。在二审法院开庭时，被告代理人明确承认这个离婚是假离婚。现原告提起诉讼，请求法院给予原告保护。周某辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。一、本案诉讼主体不适格。原告主张确认原、被告之间2016年9月7日签署的房屋产权登记变更合同及手续无效，诉讼主体不适格。1、原、被告之间不存在房屋产权变更登记合同。产权变更登记系基于婚姻关系的约定，不存在合同关系。2、原告所诉变更登记手续无效，应当以房屋管理局为被告，而不能以周某为被告。变更登记行为系具体行政行为，如果诉行政行为无效，应当以作出具体行政行为的行政机关作为被告，提起行政诉讼，而不是民事诉讼。二、原告主张双方以合法形式掩盖非法目的，故产权变更登记合同及手续无效，于法无据。1、原、被告之间的交易过户行为，是双方真实意思表示，是合法有效行为，被告向原告支付了全部房款。2、双方登记结婚行为合法有效，受法律保护。3、原、被告双方均为完全民事行为能力的民事主体，发生法律行为说明了当时各方就相关事宜达成了一致意见或态度。涉案标的物在夫妻之间转让，且已办理房屋产权过户登记。在房屋已作转移登记之后，原告再主张合同无效理据不足，不应得到支持。4、原告将涉案房产转让给被告的行为并不为国家法律所限制，不属于《中华人民共和国合同法》第52条规定的任一情形。且在整个过程中原告既是参与者，也是受益者。原告因不喜欢房屋格局想尽快出售，其主张合同无效不符合合同法关于无效规定的立法本意。三、关于法律适用问题。以合法形式掩盖非法目的而导致合同无效，属于合同绝对无效情形。即该条所规定的非法是指违反了法律和行政法规的强制性规定或损害了社会公共利益的行为。本案中，涉案房产的转让行为不符合合同法第52条规定的其他无效情形。限购政策不是国家强制性规定，即使为了规避限购政策亦不影响涉案行为的合法有效性。四、关于政府对限购政策的态度，并没有明确无效。法无明文规定即可为。2016年9月中旬，北京市出台网签新政。按照这项网签新政所要求，如果夫妻双方一起买房，男方有购房资格，女方没有，那么就不能再出只有女方名字的房本。新规执行后，没有北京限购资格的一方，就无法单独出现在房本上。不过这项条款目前只针对购买新房适用。即使新政亦未禁止该行为，故是有效行为。五、我们认可双方存在口头房屋买卖合同关系，该口头合同虽然是通过结婚、离婚的方式达到了房屋过户的目的，应该受法律保护。关于房款问题我们已经全额给付给原告了，买卖交易已经完成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2016年4月11日，王某通过刘某（周某之子）介绍与顺天通房地产开发集团有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定，王某购买上述公司开发建设的位于昌平区某小区4号楼-1层102号楼房（以下简称涉案房屋）一套，建筑面积为235．98平方米，总房款为2570933元。王某于当日支付首付780933元。2016年5月12日，王某与江苏银行股份有限公司北京东四环支行签订《个人借款合同》和《抵押担保合同》，两份合同约定王某因购买涉案房屋向江苏银行贷款179万元，并用涉案房屋作为抵押担保。后涉案房屋交付给王某使用，王某也按月偿还贷款。王某称其购买涉案房屋后，不喜欢该房屋格局，恰巧刘某称可以为其联系购买另一套格局好的房子，且购买价不高于2．5万元每平米。关于涉案房屋的处理，刘某说服王某出卖给周某，周某及刘某均否认曾向王某承诺另购买一套房屋，但王某与周某均认可双方之间是房屋买卖合同关系。针对王某与周某之间房屋买卖合同款项往来，周某向本院举证如下：1．2016年6月8日，通过刘某向王某转账2万元用于偿还涉案房屋贷款；2．2016年6月16日，通过刘某向王某转账3万元用于偿还涉案房屋贷款。王某否认上述两笔转账属于偿还涉案房屋贷款，称汇款当时王某名下收款的卡在刘某处，当王某拿到卡时这两笔钱均已经消失。3．2016年8月25日，刘某向王某转账177万元用于一次性偿还涉案房屋剩余贷款，王某认可周某通过儿子刘某账户还款177万元。周某称，王某购买涉案房屋时交纳的首付款，刘某已经替其还给了王某，支付的首付款包括：1．2016年5月8日，刘某向北京宝诚百旺汽车销售服务有限公司转账52万元为王某（王某之妹）买车；2．2016年5月9日刘某向王某转账45万元；3．2016年5月25日刘某向孟某转账3万元（系刘某代王某归还孟某代王某支付的买车定金）；4．2016年6月14日刘某向王某转账2万元（经查实为王艳转入）。王某对以上四笔钱与自己买房的关联性不认可。另，周某称通过微信转账的方式支付过1万多元作为首付款，王某对该事实不予认可。王某与周某均认可王某购买涉案房屋时契税和物业费均为刘某支付。2016年9月3日，王某与周某登记结婚，关于双方结婚的目的，双方均认可是为了办理涉案房屋过户手续。2016年9月7日，双方在房屋登记机关签署《房屋所有权归属约定》，内容为：“周某与王某系夫妻关系，双方共同拥有位于昌平区某小区×号楼×层×住房一套，证号为京（2016）房权证不动产权字第×号，当时产权证登记在王某名下，现因个人等相关问题，双方自愿申请将产权人由王某变更为周某。”同日，涉案房屋转移登记至周某名下。2016年9月7日，双方签署《离婚协议书》，协议书中关于财产处理的约定为：“双方婚后无共同房产及财产”。同日王某与周某登记离婚。上述事实有《北京市商品房现房买卖合同》、汇款凭证、《房屋所有权归属约定》、结婚证、《离婚协议书》、离婚证、不动产权证书、贷款发放通知书、提前还款通知书、对账单、证人证言、《个人借款合同》、《抵押担保合同》及原被告当庭陈述在案佐证。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，王某与周某均认可双方就涉案房屋买卖达成了合意，但因周某不具备在京购房资格，双方实际无法通过正常程序实现涉案房屋的产权过户登记。双方为办理涉案房屋的过户登记目的，突破北京市房屋限购管理政策，刻意进行婚姻登记，又通过签署婚内《房屋所有权归属约定》的方式，最终达成违规过户的目的，并随即解除了婚姻关系。上述过程中，涉及的法律行为包括两部分，一双方达成的涉案房屋买卖合同关系，二双方签署《房屋所有权归属约定》将涉案房屋在王某与周某之间过户。首先就双方之间存在的房屋买卖合同关系而言，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。但在上述房屋买卖合同关系中，依据相关政策规定，周某无法在北京取得购房资格，无法办理房屋过户。因此双方为隐藏房屋买卖合同法律关系而签署的《房屋所有权归属约定》，系双方虚假的意思表示，并非基于婚姻关系而进行的财产权转让，而是基于隐藏的房屋买卖合同关系而进行的财产权转让，故根据上述规定应属无效。因此，王某要求确认2016年9月7日与周某签署的《房屋所有权归属约定》无效，于法有据，本院予以支持，周某关于该项协议的抗辩缺乏事实和法律依据部分本院不予采信。王某要求确认双方就涉案房屋的口头买卖协议无效，并以此为依据要求返还房屋的的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王某与周某于2016年9月7日签订的《房屋所有权归属约定》无效；二、驳回王某的其他诉讼请求。案件受理费27368元，由王某负担13684元（已交纳），由周某负担13684元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  程 杰人民陪审员  路新生人民陪审员  陈 洁二〇一九年十二月三十日书 记 员  尹留洋