北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初58849号原告（反诉被告）：北京忆时空间上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区京通苑30号楼地下B1-05。法定代表人：李帅，经理。委托诉讼代理人：赵辰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，女，1991年2月25日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：李萍萍，女，1974年9月12日出生，汉族，户籍地黑龙江省佳木斯市志兴社区。委托诉讼代理人：鲁蕊，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩亚浩，女，1992年2月17日出生，汉族，北京市盈科律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京忆时空间上网服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）李萍萍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵辰、王楠，被告的委托诉讼代理人鲁蕊、韩亚浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告2019年1月9日至2019年3月31日的租金181447.4元；2、判令被告返还原告押金10万元。事实与理由：原告于2016年2月28日与被告签订《房屋租赁合同》，并交付被告押金10万元，合同约定原告承租被告位于北京市朝阳区京通苑30号楼地下一层868平方米的房屋（以下简称涉租房屋），租赁期限为2016年4月1日至2020年9月30日。2019年1月9日，因被告没有租赁权限，导致原告无法正常营业，合同未能继续履行。现原告已按合同约定向被告支付租金至2019年3月31日，被告至今未返还原告已支付的租金和押金。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告确实支付租金至2019年3月31日，原告所述与事实不符，合同解除的原因是原告未按照要求办理消防安全检查合格证，导致比格公司与被告解除合同。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付房屋租金1万元及滞纳金（以1万元为基数，按照日0.5%从2018年7月19日计算至实际支付之日）；2、判令原告向被告支付2018年度的物业费及灯箱使用费75650元及滞纳金120283.5元（以75650元为基数，按照日0.5%从2018年12月1日计算至实际支付之日）；3、判令原告赔偿被告损失10万元。事实与理由：2016年2月28日，双方签订《房屋租赁合同》，原告租赁房屋用于经营网吧，租期自2016年4月1日至2020年9月30日，租金支付方式为半年付，每年租金78万元（此后每年递增1万元）。根据租赁合同第3.2条的约定，原告应于2018年3月26日前向被告支付2018年4月1日至2018年9月30日的房租40万元，但原告一直拖至2018年7月18日仅向被告支付39万元租金，且原告至今未向被告交纳2018年的物业费及灯箱使用费，被告曾多次催要租金和物业费，但原告拒不支付。2018年至2019年北京比格餐饮管理有限责任公司（以下简称比格公司）多次向原告发送商告函，要求其限期整改涉租房屋的消防设施，但原告未能按照要求整改，也未取得消防安全合格证，导致比格公司提前解除租赁合同，造成被告损失，按照约定原告应赔偿被告的损失。原告对被告的反诉答辩称：关于被告第一项反诉请求，之所以未支付1万元租金，是因为马xx与被告发生了诉讼，牵涉到原告作为第三人，当时被告要求原告出庭，原告出庭支出律师费1万元，被告表示可以给原告减免租金1万元。被告主张的滞纳金高于法律规定，应按同期银行存款利率计算，不同意支付。关于被告第二项反诉请求，原告已于2017年12月8日向被告支付了2018年度物业费及灯箱使用费。关于被告第三项反诉请求，原告未对被告造成实际损失，被告与比格公司解除房屋租赁合同，并非原告所致，原告无需承担此项损失。关于消防整改事宜，原告未收到过比格公司直接给原告发出的商告函，原告承租房屋的消防是合格的，据原告了解，比格公司解除租赁合同的原因是被告、马xx支付租金出现问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月28日，原告（乙方，代理人陈守宏代为签订合同）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方，租期自2016年4月1日至2020年9月30日，免租期自2016年2月15日至2016年3月31日；租金为每年78万元，此后每一年递增1万元，支付方式为半年付（乙方应提前15天向甲方支付下半年房费）；押金10万元（如乙方违约，甲方有权提前终止合同，押金不予退还）；乙方应按本协议的约定，按时支付租赁保证金、租金、物业管理费和各项其应付费用，如逾期交付，则应按上述费用的每日0.5%支付滞纳金。乙方因各种原因提前终止合同则剩余房租与保证金不予退还。在租赁期内，因乙方原因提前解除本协议的，已付租金、物业管理费、保证金将不予退还。签订上述合同当日，原告向被告支付押金10万元及当期租金，被告将涉租房屋交付原告。合同履行过程中，原告向被告支付租金至2019年3月31日。经查，涉租房屋系马xx作为经营者的北京君辉台球厅于2012年12月31日向比格公司承租，后北京君辉台球厅委托被告将涉租房屋出租给了原告。原告表示2019年1月9日比格公司向原告及被告的爱人马xx发送商告函，告知自2019年1月9日起解除其与北京君辉台球厅签订的租赁合同。由于原告承租房屋用于经营网吧，就与比格公司协商向其直接承租，并对消防进行整改，2019年1月16日原告与比格公司签订租赁意向保证书，约定原告向比格公司支付20万元保证金，原告保证在2019年3月31日前消防整改合格，该20万元保证金折抵2019年1月16日至2019年3月31日期间的房租，多退少补。此后原告持续向比格公司支付房租。被告表示涉租房屋系由产权人北京华润京通房地产开发有限公司（以下简称华润公司）出租给比格公司，比格公司转租给被告及马xx，被告又转租给原告。2018年7月，华润公司向比格公司发函，要求原告按时完成消防整改，取得消防合格证。2018年8月，比格公司向原告发送商告函，要求原告在2018年8月15日前给予答复，最迟2018年8月30日前完成消防整改工作。但原告一直未按要求办理消防合格证。2018年11月12日，比格公司向原告及马xx发函，要求对原告经营的网吧进行消防整改，截止至2019年1月9日。但原告仍未整改。2019年1月9日，比格公司向马xx发函，解除了原告与被告、马xx签订的租赁合同。被告认可与比格公司的租赁合同于2019年1月9日解除，但由于房屋由原告占用，被告也未将涉租房屋交还比格公司。同日，原告告知被告，鉴于被告已经与比格公司解除了租赁合同，其要求与比格公司直接签订合同。所以原告与被告之间的租赁合同解除的原因是原告多次未在要求的期限内取得消防合格证，并非因为被告没有租赁权限。原告表示据其了解，被告与比格公司的租赁合同解除的原因是被告资金出现问题所致。2018年8月10日，原告工作人员陈守宏通过微信告知被告，其收到了比格公司发送的《商告函》。该《商告函》系比格公司向原告发送，内容为比格公司于2018年7月11日接到华润公司发来的整改函，说明地下一层租区消防报审面积与实际经营面积不符，并且缺失必要手续……要求原告最迟于2018年8月15日前回复确认是否可以补办消防手续，最迟于2018年8月31日前将现有实际经营面积恢复至消防报审面积范围和报装样式……2019年1月9日，原告工作人员陈守宏通过微信告知被告，其收到了比格公司发送的《商告函》。该《商告函》系比格公司向马xx发送，内容为比格公司依据华润公司下达的《关于比格地下一层网吧消防整改的函》，其于2018年11月12日向马xx送达了关于限期整改的《商告函》。截至2019年1月9日，马xx未能按限期整改的《商告函》的要求进行整改，故告知如下：一、自2019年1月9日起与马xx解除原合同；二、自2019年1月10日至2019年1月15日止，马xx在截止日期内将承租面积内所有物品搬离并腾空，无条件全部交还比格公司……诉讼中，本院向比格公司就本案相关事实进行调查，比格公司称其与北京君辉台球厅之间租赁合同解除的主要原因是北京君辉台球厅长期拖欠租金，比格公司据此于2019年1月单方解除了其与北京君辉台球厅之间的租赁合同，并将涉租房屋收回，原告于2019年1月16日开始向比格公司交纳租金。经查，比格公司已至本院起诉北京君辉台球厅，称北京君辉台球厅长期拖欠租金，故要求确认双方之间的合同解除，并要求北京君辉台球厅支付租金及利息。该案中，北京君辉台球厅认可其长期拖欠原告租金的事实。2019年1月16日，原告（乙方，代理人为陈守宏）与比格公司（甲方）签订《租赁意向保证协议书》，约定乙方目前使用的朝阳区京通苑地下一层未能按华润公司要求办理消防安全检查合格证，甲方已于2019年1月9日给乙方下达商告函，经双方协商达成如下协议：一、乙方在2019年3月31日前按华润公司要求办理完成消防安全检查合格证；二、乙方自签订本协议当日，向甲方交纳保证金20万元；三、乙方在规定期限内取得消防安全检查合格证后，双方协商房屋租赁事宜协商一致并签订房屋租赁合同后，此保证金用于抵扣2019年1月16日至2019年3月31日房屋租赁费用……2019年3月25日，原告（乙方，代理人为陈守宏）与比格公司再次签订《租赁意向保证协议书》，约定乙方目前使用的朝阳区京通苑地下一层未能按华润公司要求办理消防安全检查合格证，甲方已于2019年1月9日给乙方下达商告函，经双方协商达成如下协议：一、乙方在2019年6月30日前按华润公司要求办理完成消防安全检查合格证……庭审中，原告与被告均认可双方之间的《房屋租赁合同》于2019年1月9日解除。被告表示2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金为40万元，但原告只交纳39万元，剩余1万元至今未付。原告表示之所以未支付该1万元租金，是因为被告与马xx曾发生过诉讼，牵涉到原告作为第三人，被告要求原告出庭，由于原告承担了律师费1万元，被告表示同意减免租金1万元。被告否认其同意减免租金1万元。原告未就其主张提交证据予以证明。被告表示原告未交纳2018年度的物业费55490元及灯箱使用费20160元。被告表示根据原告承租房屋的面积计算，涉租房屋2015-2017年每年物业费48330元，灯箱使用费20160元，2018年起每年物业费55490元，就此提交比格公司出具的《关于“比格”商户物业费相关备忘》为证。原告表示其已于2017年12月8日向被告支付了2018年的物业费及灯箱使用费61440元，就此提交其支付该物业费、灯箱使用费的银行转账凭证，该凭证附言中记载“忆时空间2018.1.1-2018.12.31灯箱广告费”。被告表示原告于2017年12月8日支付的是2017年度的灯箱使用费、物业费，其中物业费是48330元；关于灯箱使用费，由于原告于2016年4月开始承租房屋，而其交纳了2016年全年的灯箱使用费，所以2017年度的灯箱使用费减了3个月后，又减了1个月，故该年度灯箱使用费为13110元。原告表示其于2016年11月22日向被告支付了2017年度的灯箱使用费、物业费56440元，提交支付该费用的银行转账凭证为证，该凭证附言中记载为“忆时空间灯箱费物业费”。被告表示原告支付的费用是2016年度的物业费和灯箱使用费，因原告自2016年4月开始承租房屋，故原告支付了9个月的物业费36280元，加上全年的灯箱使用费，共计支付56440元。原告表示其自2016年4月开始承租房屋，而比格公司是预先收取下一年度的物业费、灯箱使用费，所以原告免除了2016年的物业费、灯箱使用费。诉讼中，本院就物业费相关事宜向比格公司调查，其表示其向其出租人按月交纳物业费，其承租房屋面积为1300平方米，每月交纳物业费6940元。被告表示其向比格公司承租房屋至2020年底，其将涉租房屋转租可以获得租金差价利益，因原告消防不合格导致双方之间的合同解除，致使被告无法获取后期的租金差价，故要求原告赔偿损失10万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据本院调查的事实，因北京君辉台球厅长期拖欠比格公司租金，导致比格公司解除了其与北京君辉台球厅之间的租赁合同，进而导致被告丧失了对涉租房屋进行出租的权利，并导致原、被告之间的合同无法继续履行，合同目的无法实现，被告构成违约。原告要求确认双方之间的合同于2019年1月9日解除于法有据，且被告亦予以认可，本院不持异议。原告要求被告返还剩余租金及押金的请求于法有据，本院予以支持。关于被告要求支付欠付的2018年4月1日至2018年9月30日租金1万元，原告辩称被告承诺减免该租金1万元，但未举证证明，本院不予采信，支持被告该诉求。关于被告主张的滞纳金，根据双方的《房屋租赁合同》的约定，如逾期交付租金的，应按应付费用的每日0.5%支付滞纳金，该滞纳金标准过高，本院确定原告向被告支付1000元。原告应向被告支付的租金及滞纳金，可在被告应向原告返还的租金中予以扣除，扣除后，被告应再向原告返还租金170447.4元，原告不再向被告支付租金及滞纳金。关于被告要求支付的2018年度物业费、灯箱使用费，原告于2016年4月开始租用涉租房屋，其分别于2016年11月22日、2017年12月8日向被告支付2次物业费、灯箱使用费，原告称其2016年11月22日支付的是2017年度的物业费、灯箱使用费，2017年12月8日支付的是2018年度的物业费、灯箱使用费，2016年的物业费、灯箱使用费已被免除；而被告则称原告2016年11月22日支付的是2016年度的物业费、灯箱使用费，2017年12月8日支付的是2017年度的物业费、灯箱使用费。本院认为，原告称2016年度的物业费、灯箱使用费被免除，但被告予以否认，原告未就此举证证明,本院难以采信。原告于2017年12月8日向被告支付费用的银行转账凭证虽然记载系2018年度的物业费、灯箱使用费，但此系原告单方表示，未经被告认可，不能以此认定该费用系2018年度物业费、灯箱使用费。故此，本院采纳被告所述，认定原告所交两次费用分别为2016年度与2017年度的物业费、灯箱使用费。被告要求原告支付2018年度物业费、灯箱使用费于法有据，应予支持。关于物业费、灯箱使用费的金额，双方之间的合同对此并无约定，北京君辉台球厅亦未向比格公司另行支付过物业费，被告提交的证据不足以证明双方之间关于物业费、灯箱使用费标准达成了一致，故此，本院按照原告于2017年12月8日向被告支付物业费、灯箱使用费的金额61440元，确定原告应支付的2018年物业费、灯箱使用费的金额。关于被告主张的物业费、灯箱使用费的滞纳金，《房屋租赁合同》约定的每日0.5%的标准过高，本院酌情确定该滞纳金金额为4000元。原告应向被告支付的物业费、灯箱使用费及滞纳金可在被告应返还的押金中予以扣除，扣除后，被告应再返还原告押金34560元，原告不再向被告支付物业费、灯箱使用费及滞纳金。被告要求原告赔偿损失于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李萍萍于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京忆时空间上网服务有限公司租金十七万零四百四十七元四角、押金三万四千五百六十元；二、驳回原告（反诉被告）北京忆时空间上网服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李萍萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5522元，由北京忆时空间上网服务有限公司负担1147元（已交纳），由李萍萍负担4375元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3114元，由李萍萍负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  管旭颖人民陪审员  张培华二〇一九年十二月二十三日法官 助理  袁书亮书 记 员  裴 娜