北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初78657号原告：付剑影，女，1996年2月10日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴昕栋，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛华涛，男，1989年11月20日出生，汉族，北京德恒律师事务所实习律师。被告：北京阳艾思餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街31楼6层2座0608。法定代表人：张德申。委托诉讼代理人：郝东阳，男，1990年9月20日出生，汉族，北京阳艾思餐饮管理有限公司职工，住北京市东城区。原告付剑影（以下称原告）与被告北京阳艾思餐饮管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吴昕栋、毛华涛到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告2018年9月28日签订的《商铺租赁经营管理合同》无效；2、被告返还押金14000元、电表押金594元、电卡押金200元；3、被告返还租金16333元；4、被告赔偿装修损失53480元、开业广告费3000元、经营损失30000元。事实和理由：2018年9月28日，我和被告签订《商铺租赁运营管理合同》，约定我经营项目为生煎包，租赁面积21平方米，租期为2年。合同签订后，我依约支付了6个月的租金42000元及押金14000元，被告向我交付场地，我进行了装修改造。而后我得知商场属于违建，并未取得建设工程规划许可证，双方的合同应属无效，在此情况下被告仍将房屋出租属于欺诈，为维护我的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告未到庭应诉，于庭后表示，2018年11月11日商场X层具备开业条件，原告于2018年11月28日营业，其租金交至2019年5月10日。原告交纳的押金可以退还，其他损失应提供发票，由法院审核。本院经审理认定事实如下：被告原名北京鑫达欣房地产经纪有限公司，2018年8月15日经核准更为现名。2018年9月28日，原告作为承租人（乙方）与被告作为出租人（甲方）签署《商铺租赁运营管理合同》，约定甲方将北京市朝阳区双桥路X号东星时尚广场四层面积21平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于经营生煎包，租赁期间为二年，自2018年9月28日至2020年9月27日，房屋的交付日为2018年9月28日。房屋起始租金均价每天每平米11元，每两年递增一次，第1-2年月租金7000元。物业费每天每平米0.5元，半年付计2738元。冷暖空调费每季度每平米42元按国家规定收取，季度付1260元。付款方式押二付六。乙方应于本合同签署之日的3日内向甲方支付押金人民币14000元，并于上一个租赁期届满前30天向甲方一次性支付6个月租金42000元。该房屋的内部装修以现状交接，设备情况以双方交接为准，甲方提供乙方租赁区域内给排水、排烟、燃气管道等接入位置，乙方自行施工，费用乙方承担。甲方以房屋现状与乙方合作，场内拆除由乙方负责，装修由乙方负责，乙方不得改变房屋主体结构，影响房屋安全。乙方对房屋主体结构外的全部建筑物及其附属设备与设施进行维护、保养，并实施具体作业管理和作业实际运行操作，发生的设施、设备维修费用全部由乙方承担。乙方经营需要甲方协助提供相应的手续时，甲方应在收到乙方的申请时以现有的资料提供帮助，本合同项目不能正常办理营业执照。合同后附附件（3）中手写备注：起租日期以后续统一开业日期为准。上述合同签订当日，被告将涉案房屋交付给原告,原告交纳商铺押金14000元，并进场装修。原告主张其对涉案房屋进行了墙壁、天花板、地板、台面、油烟净化管道、灯箱及消防等施工，并购置了收银设备，安装了网络。原告就此提交微信聊天记录、转账记录、收据等证据，显示微信支付装修费用32000元、消防施工3200元、消防改造500元、设备费5980元、宽带费1800元、灯箱及展架费1100元。上述费用发生的时间自2018年10月底至2018年12月初。2018年11月10日，原告向被告交纳电表押金594元、电卡押金200元。2019年11月23日，原告向被告交纳6个月的租金42000元。2018年11月11日，涉案房屋所在美食城正式开业。2019年1月24日，原告作为经营者的北京爆有料食品店注册成立，经营场所位于北京市朝阳区三间房乡双桥路3号东星时尚广场四层24。庭审中，原告表示在2019年1月24日取得营业执照前，其无法正常经营，故主张起租期以该日为准。经询，原告主张2019年5月14日被告拖欠物业公司电费，商场停电，其将涉案房屋内的加盟物料、可移动设备全部搬走，腾退了涉案房屋。就上述主张，原告提交署名天兰办公室的《电费催缴函》，显示X层X味食廊拖欠2018年11月11日至2019年5月5日期间电费77160元，在未交纳电费钱，不予充电的内容。原告表示撤场时未和被告形成书面交接手续，已搬出的设备无法再利用，其他形成添附的装修未拆除，就其主张的装修损失不申请鉴定，就其主张的经营损失不申请审计。再查，被告系自北京天兰奥特莱斯商贸有限公司（以下简称天兰公司）承租东星时尚广场X层用于开办美食城，现双方租赁合同关系已终止，涉案房屋所在四层已经全部封闭无法进入。除原告外，尚有其他承租该层美食城房屋的商户因相近理由将被告诉至本院，要求被告退还租金并赔偿相应费用。又查，涉案房屋所在东星时尚广场未取得建设工程规划许可证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案房屋所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故原告与被告签署的《商铺租赁运营管理合同》应属无效，本院对原告要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，被告开办的是集合各个商户共同经营的美食城项目，将面积分租给各个商户，此种经营模式与将某一租赁物整体出租给承租人不同，办理营业执照等相关手续时更需被告的协助与配合，虽然双方合同中约定涉案房屋不具备办证条件，但也同时约定被告需协助商户提供相应手续。在此情况下，被告作为综合商业体的经营管理者，对涉案房屋性质的知晓程度应当高于原告，其在出租时未充分知晓或者告知原告，导致大量商户证照未能及时办理，具有过错。另一方面，原告承租涉案房屋用于经营，自身应有审慎的注意义务，但原告签署合同时未核对涉案房屋任何产权文件或了解房屋真实情况，在合同明确写明不能正常办理营业执照的情况下仍然签约，导致后续经营困难，其亦应当承担部分责任。在《商铺租赁运营管理合同》签订后，被告已经将涉案房屋交付原告使用，故在合同被确认无效后，原、被告依据合同取得的财产应相互返还，被告应将原告交纳的租金返还原告，原告应将涉案房屋腾空后交付被告。鉴于合同无效后，原告仍应交纳占有使用费，故本院对租赁期内被告返还原告的租金与原告应交纳的占有使用费予以折抵。因原、被告约定的起租日期以统一开业日期为准，根据现有证据及本院查明情况，可以认定2018年11月11日涉案房屋所在美食城正式开业，故原告应支付自2018年11月11日起至2019年5月14日退租之日止的占有使用费。据此，原告要求退还租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告主张退还押金、电表押金、电卡押金，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于装修损失及广告费，原告提供的证据能够证明其所支出的装修及宣传费用，因被告原因导致原告短暂经营后无法继续经营，故被告应当赔偿原告部分残值，具体金额由本院综合双方责任予以判定，其中系统设备并非不可移动的设施设备，原告要求被告予以赔偿于法无据，本院不予支持。原告就其主张的经营损失未提交证据加以证明，本院无法支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告付剑影与被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于二〇一八年九月二十八日签署的《商铺租赁运营管理合同》无效；二、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告付剑影退还押金一万四千元、电卡押金五百九十四元及电表押金二百元；三、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司于本判决生效后赔偿原告付剑影经济损失一万七千元；四、驳回原告付剑影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1583元，由原告付剑影负担503元（已交纳），由被告北京阳艾思餐饮管理有限公司负担1080元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  尹 航人民陪审员  张培华人民陪审员  李秀军二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王 珊