宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院   民事判决书   （2019）宁0303民初2039号   原告：宁夏建丰房地产开发有限公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：虎某。（特别授权代理）   委托诉讼代理人：王某。（特别授权代理）   被告：雷某，住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：高某，宁夏王万库律师事务所律师。（一般授权代理）   原告宁夏建丰房地产开发有限公司（以下简称“建丰公司”）与被告雷某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日作出（2019）宁0303民初631号民事判决，原告建丰公司在法定期间提起上诉，吴忠市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）宁03民终544号民事裁定，发回重审。本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告建丰公司委托诉讼代理人虎某、王某、被告雷某委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告建丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房款35205.6元，逾期付款违约金31373.75元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月25日原告建丰公司与被告雷某签订《商品房买卖合同》，原告向被告出售位于吴忠市××区住宅小区第3幢3单元301号住宅房一套。合同约定房屋价格按建筑面积计算，每平方米单价为1740元，房屋总面积为105.40平方米，房屋总金额为183396元整（壹拾捌万叁仟叁佰玖拾陆元整）。付款方式为按合同附件五补充协议中的第1条：1.被告以公积金贷款方式结算；2.合同签订后10日内付清首付款7万元，其余款项60个有效工作日内通过公积金贷款形式付清。被告于2009年6月19日向原告交付首付款7万元，2010年12月6日公积金审核实际贷款8万元交付给原告，下剩房款33396元被告至今未支付。根据合同第五条面积确认及面积差异处理中的第一项双方自行约定：多退少补，以房管部门实测为主。合同约定面积为105.4平方米，房管局实测面积为106.44平方米，比合同约定面积多出1.04平方米，多出面积价格为1809.6元（1.04㎡×1740元/㎡=1809.6元），房屋实际总价为185205.60元（183396元+1809.6元），被告欠付房款为35205.60元（185205.60元-70000元-80000元）。被告应根据合同第七条第一款第一项向原告按日支付逾期应付款万分之三的违约金31373.75元（公积金贷款银行于2010年12月6日放贷，被告应付逾期房款35205.60元，从2010年12月6日计算应付款违约金至2019年1月26日，共计2971天，35205.60元×0.0003％×2971天=31373.75元）。时至今日，原告多次催要欠付房款，被告拒绝支付。   被告雷某辩称，请求驳回原告诉讼请求。理由如下：1.在原告开发建设圣丰花园时，被告与原告公司法定代表人刘某认识，刘某说让被告介绍其他人买房子，介绍成功一套房子提成1500元至2000元，被告介绍十几个亲戚买了圣丰花园的房子。后来刘某拉了两车建筑材料放在被告的营业房内，占用了两年多时间，因为放置的是建筑材料，损坏房间地板砖，被告维修地板砖花费3200元。原告公司建设二期4、5、6号楼房时，为了节省申请入户的费用将水接在被告营业房水表上。之后刘某说介绍卖房子的提成、占用被告的营业房的租金、用水费与被告欠付的房款相抵顶。被告一直在等刘某找被告算账，但是刘某一直没有找过被告，被告也没有办理房产证；2.被告提出诉讼时效抗辩。该笔款项已经有九年多的时间，在这期间原告从未向被告主张过涉案款项，被告介绍买房子的提成、原告占用房子的租金和水费抵顶房款35205.6元，原、被告已于2010年履行完合同内容。同时原告主张的违约金过高，违约金应以填补损失为原则，对于违约造成的损失原告应提交证据证明。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对于原告建丰公司提交的证据商品房买卖合同一份、吴忠市房产测量报告书一份、中国农业银行进账单复印件一张、收据复印件一张、现金缴款单（回单）复印件一张，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，能够证明被告向原告购买位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区吴忠市××区，被告于2009年6月19日、2010年12月6日分别向原告支付房款7万元、8万元，共计15万元，现欠付房款35205.6元的事实，予以认定；企业信息变更登记表一份，能够证明原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司于2015年3月23日变更名称为宁夏建丰房地产开发有限公司，予以认定。   被告未提交证据。   法庭依职权出示的证据（2019）宁0303民初631号庭审笔录一份，经双方质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司开发建设吴忠市红寺堡区红寺堡镇圣丰花园小区时，被告雷某于2009年6月19日预付房款7万元。2010年4月25日，原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司与被告签订商品房买卖合同，约定被告购买圣丰花园3幢3单元301号房屋，建筑面积共105.4平方米，单价为1740元/平方米，总价款为183396元。同时约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，则多退少补，以房管部门实测面积为主；付款方式及期限为按揭贷款，被告于2010年4月25日交付首付房款7万元，剩余房款于2010年5月10日公积金贷款付清113396元；买受人逾期付款的违约责任为逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；交付期限为2010年7月30日，且依照国家和地方人民政府的有关规定验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。涉案房屋经吴忠市房产测量中心测量，实际面积为106.44平方米，比合同约定面积多出1.04平方米。2010年1月，原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司将涉案房屋交付被告，2010年12月6日被告以公积金贷款方式向原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司支付房款8万元，下剩房款至今未付，涉案房屋至今亦未办理产权登记。   另查明，原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司于2015年3月23日变更名称为宁夏建丰房地产开发有限公司。   本院认为，被告雷某与原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司向被告交付了涉案房屋，被告支付了部分房款，双方形成房屋买卖合同关系。因原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司变更为宁夏建丰房地产开发有限公司，故原灵武市建丰源房地产开发有限责任公司对被告享有的债权由原告宁夏建丰房地产开发有限公司享有。关于原告要求被告支付房款35205.6元、逾期付款违约金31373.75元的诉讼请求，现被告已支付房款15万元，商品房买卖合同约定建筑面积共105.4平方米，单价为1740元/平方米，总价款为183396元，同时约定面积以房管部门实测面积为主。经吴忠市房产测量中心测量，实际面积为106.44平方米，故下欠房款为35205.6元（106.44平方米×1740元/平方米-15万元）。关于违约金，被告未按合同约定支付房款构成违约，但原告至今未协助被告办理房产证亦构成违约，故对于违约金不予支持。   关于被告辩称卖房子的提成、占用被告的营业房的租金、用水费与被告欠付的房款相抵顶的辩解理由，由于被告未提交证据，原告亦不予认可，故不予采信。关于被告辩称诉讼时效已过的辩解理由，原告依约定催要下欠购房款属于诉讼时效的中断，原告有权主张被告按照合同约定结清房款，故对于该辩解理由不予采纳。   综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：   一、被告雷某于本判决生效后十日内支付原告宁夏建丰房地产开发有限公司房款35205.6元；   二、驳回原告宁夏建丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1464元，由原告宁夏建丰房地产开发有限公司负担784元，被告雷某负担680元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审 判 长 刘成波   人民陪审员 梁巧红   人民陪审员 周 花     二〇一九年十二月二十五日   书 记 员 苏占梅   附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。