江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初8210号原告：茆立军，男，1989年2月7日生，汉族。委托诉讼代理人：张全，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：季静，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：南京佳煜佳餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1X880G5Q，住所地南京市江宁区胜太西路168号（江宁开发区）。法定代表人暨被告：潘正东，男，1991年12月8日生，汉族，该公司执行董事。原告茆立军与被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司（以下简称佳煜佳公司）、潘正东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次和第二次开庭原告茆立军及其委托诉讼代理人张全、季静，被告佳煜佳公司的法定代表人暨被告潘正东到庭参加诉讼。第三次开庭原告茆立军的委托诉讼代理人张全、季静到庭参加诉讼，被告佳煜佳公司、潘正东未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茆立军向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘正东、佳煜佳公司连带返还已支付的费用共计120000元（租金100000元、保证金10000元、进场费10000）；2.判令被告潘正东、佳煜佳公司连带赔偿损失105043元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月，其与两被告签订《租赁合同》，约定被告将位于档口租赁给其进行经营餐饮，租期3年，从2018年11月11日至2021年11月10日止，年租金150000元、保证金10000元、进场费10000元、管理费每月1000元。合同同时约定被告应对美食广场进行上下水改造、通风排烟改造、公共区域空调、厨房装修等。合同签订后，其按约支付租金、保证金、进场费共计120000元。但进场后其发现不能办理营业执照，后经了解发现涉案商铺所在房屋未取得规划许可，双方签订的租赁合同依法应为无效。被告应返还其已支付的费用，并赔偿其损失。两被告均作为出租人与其签订合同，且佳煜佳公司是一人有限责任公司，潘正东是唯一的股东，其就案涉合同项下的费用均支付给潘正东个人或潘正东指定的其他人员，潘正东个人财产与公司财产存在混同，故两被告应对其诉讼请求承担连带责任。被告潘正东、佳煜佳公司共同辩称：1.租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效；2.案涉租赁合同的签约主体及实际权利义务主体均是佳煜佳公司，潘正东仅是作为佳煜佳公司实际控制人行使职务行为，故潘正东不是本案适格被告；3.佳煜佳公司已按照租赁合同约定履行了相应的义务，原告无故不履行合同应承担相应的违约责任；4.案涉房屋已经存在并实际使用几十年的时间，相关政府部门也均认可案涉房屋的现状，如果最终查明案涉房屋缺乏合法建造手续，导致合同无效的原因也是由历史原因造成的，而原告在与被告签订租赁合同时对于房屋现状和使用情况是非常清楚的，且合同无效的原因并不影响其实际使用，原告仅是因为经营不善而以合同无效的理由提起本案诉讼，有违反公平，故原告关于退还费用、赔偿损失的主张不应得到支持；5.即使案涉租赁合同无效，原告也应当支付房屋占有使用费、管理费至房屋实际交还之日；6.原告在签订合同时也没有尽到审慎注意的义务，对合同无效也应承担责任。综上，案涉合同合法有效，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。本院经审理查明事实如下：2018年8月30日，茆立军（乙方）与佳煜佳公司、潘正东（甲方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于档口（以下简称涉案店铺）租赁给乙方进行经营餐饮；乙方同意在甲方规定的范围内依法从事餐饮制作销售及从合法渠道采购加工制作的物料，经营品项冒菜；租赁期为3年，自2018年11月11日至2021年11月10日止，具体以整体开业计租；档口租金为每年150000元，保证金10000元，进场费10000元，管理费为每月1000元。审理中，双方一致认可就案涉租赁合同茆立军共支付潘正东120000元，包括租金100000元、进场费10000元、保证金10000元；涉案商铺交付时间系合同签订当日，返还时间为2019年8月26日。另查明，案涉租赁标的物无建设工程规划许可证，亦无证据证明系经主管部门批准建设。佳煜佳公司成立于2018年9月25日，系自然人独资的有限责任公司，股东为潘正东。案涉租赁合同的款项均由潘正东个人收取，未入账佳煜佳公司。涉案商铺于2018年12月22日开业。对于其主张的损失105043元，原告陈述组成及证据如下：1.首次进货收银机、冒菜炉和公司碗筷费用27306元，证据是支付宝支付截图3份；2.众彩拿货费用5387元，证据是支付宝支付截图4份、进货收据销售单11份；3.开业指导费1850元，支付宝支付截图2份；4.冰箱费用3100元，证据是支付宝页面截图；5.选菜冰柜费用6600元，证据是支付宝支付页面截图；6.厨房用具水池费用1600元，证据是支付宝支付截图；7.消毒柜费用600元，证据是支付宝支付截图；8.大操作台和小操作台费用1250元，证据是支付宝页面截图；9.沥水架不锈钢费用134元，证据是支付宝支付页面截图；10.摄像头费用147元，证据是淘宝页面截图；11.门帘、计时器费用116元，证据是淘宝页面截图2份；12.号码牌费用140元，证据是淘宝页面截图；13.酒水柜费用228元，证据是淘宝页面截图；14.加盟费、管理费39900元，证据是合同原件1份以及收据2份；15.门头费用3043元，证据是转给李占东支付宝页面截图；16.门头改造费用1000元，证据是微信转账截图，转给潘正东；17.呼叫机费用530元，证据是淘宝页面截图；18.装修和广告牌费用2800元，证据是支付宝转账页面截图；19.员工房租费用5010元，证据是支付宝页面截图；20.培训车票费用1500元，证据是车票页面截图；21.油污分离器费用102元，证据是淘宝页面截图；22.物流费600元，证据是支付宝页面截图；23.美食城电费500元，证据是转给被告公司人员肖鹏飞支付宝页面截图；24.吊柜费用600元，现金支付，没有证据。并主张其中10000元的激励保证金是支付给加盟商指定的供货单位，对于加盟项目，因其资金问题，其没有另行选址经营；装修费和广告牌费用共计2800元，具体每一项的金额无法区分；上述设备、货架、操作台、厨房用具、水池、各种柜子、电器、摄像头、门帘等物品其在搬离时均已搬走。门头由被告拆除，拆除后其已带走，但已经不能使用了。两被告对上述证据的真实性均认可，亦认可原告主张的支付给其的门头、门改造费用，其他意见如下：1.对于加盟费，即使原告不在涉案商铺开店，也可以在其他地方开店；2.设备、进货食材、装修费用是原告经营获取利润的基本条件，都是原告为了更好的获取利润而进行的投入，除经营中已使用的以外，其他食材、设备原告已自行搬离；3.电费是原告店铺使用的。上述费用均不构成损失，原告是因自身经营不善才起诉到法院，不应要求其承担上述费用。在本院受理的茆立军、刘宜勇等四人诉潘正东、佳煜佳公司租赁合同纠纷案件的合并审理中，对于各承租人的装修情况，潘正东和佳煜佳公司陈述：多多少少都动了一些，具体的装修费用其不清楚，基本上是2000元-3000元。上述事实，有《租赁合同》、工商资料、转账记录及当事人的陈述等证据可以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租的标的物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，故双方就涉案商铺签订的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付其使用房屋期间的费用的，人民法院应予支持。本案中，对于原告占有使用期间的占有使用费，原告应按照合同约定支付。涉案店铺于2018年12月22日开业、于2019年8月26日交还，应承担的占有使用费已超过其已支付的金额，对其要求返还租金的诉讼请求，本院不予支持。对于进场费10000元、保证金10000元，被告应当予以返还。对原告主张被告返还进场费10000元、保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此而受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，对于原告主张的损失，其中支付给被告的门改造费用1000元应当认定为原告的损失；其中装修和广告牌费用，原告未能区分装修和广告牌的金额，结合被告陈述，本院认定其中装修费为2300元；其中加盟费，原告主张29900元，但其提交的收款收据载明的金额为19900元，对其关于加盟费29900元的主张本院不予采纳，根据原告提交的品牌授权使用合同，同城可免费变更一次经营地址，现原告以其资金不足无法另行经营为由主张被告承担全部的加盟费，依据不足，本院酌定其中的加盟费损失为2200元；对于原告主张的加盟管理费10000元，根据原告提交的收据，收款方并非品牌授权方，原告亦陈述该10000元为保证金，对其主张该10000元的损失本院不予认定；原告主张的其他费用，或是属于未形成附合的装饰装修且原告已拆走或搬走，或是属于经营过程中支出的费用，对原告关于上述费用亦属于损失的主张本院不予认定。被告作为出租方负有保证出租的标的物合法的义务，原告在签订租赁合同时亦负有审查租赁标的物合法的审慎义务，故对租赁合同无效应由被告承担主要责任，由原告承担次要责任。原告因合同无效遭受的损失，被告应按照其过错承担相应的赔偿责任。本院综合各项因素，对原告的该项请求予以部分支持，酌定被告承担3900元。案涉租赁合同抬头已载明出租人为潘正东、佳煜佳公司，落款处亦有潘正东的签字，并加盖佳煜佳公司印章，现原告主张两被告对其返还费用及赔偿损失的请求承担连带责任并无不当，本院予以支持。被告辩称出租人仅是佳煜佳公司，与潘正东无关，与事实不符。且潘正东作为一人有限责任公司的股东，亦未能证明公司财产独立于其个人财产，即使出租人仅为佳煜佳公司，其亦应当对佳煜佳公司的上述债务承担连带责任。两被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司、潘正东连带返还原告茆立军20000元，赔偿原告茆立军损失3900元，合计23900元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清；二、驳回原告茆立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2338元，由原告茆立军负担2139元，被告南京佳煜佳餐饮管理有限公司、潘正东负担199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  申慧君二〇一九年十二月五日书记员  刘 洵