贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5771号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐丹，女，1985年11月3日生，彝族，住贵州省大方县。被上诉人（原审原告）：周承祥，男，1980年3月1日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：徐丹，本案被上诉人，系周承祥之妻。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人徐丹、周承祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初9060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、涉案房屋于2016年10月9日转移登记至被上诉人名下，则双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，表明上诉人已履行了提供转移登记相关文书并通知被上诉人的义务。综上，违约金计算期限为2016年7月31日起至2016年10月9日止，依据《商品房买卖合同》第二十二条，违约时间在180个工作日内，违约金以已付购房款的万分之一计付，应为37元。被上诉人周承祥、徐丹共同答辩称，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。1.双方签订的商品房买卖合同已对房屋登记进行了约定，应该按照合同第二十二条第三项的约定处理。答辩人已搬进涉案房屋4年有余，至今未收到转移登记的有关文书。上诉人应当承担违约责任。2.即使按照上诉人在一审中所称的政策原因，这也不影响上诉人将相关文书交付给答辩人。被上诉人未提交书面答辩意见。原审原告周承祥、徐丹向一审法院起诉请求：1.判决被告为原告办理招商花园D3栋26楼3号房不动产权属证书并交付原告；2.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付房款372,226.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年3月29日起计算至被告为原告办理完毕不动产权属证书并交付原告之日止（暂计10,000.00元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区商品房出售给原告，总房款为372226.00元，应于合同签订之日支付首期房款112226.00元，余款260000.00元公积金贷款支付。被告应当于2014年12月31日前交付该商品房。被告承诺于ｘ年ｘ月ｘ日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如不能按照上述约定的期限交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“3.关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付了全部购房款372226.00元。2014年12月28日，被告向原告交付涉案商品房，并代收了公共维修基金7729.00元、产权登记费、土地证费33.00元。2015年1月18日代收了契税5545.62元。2015年5月8日，被告取得涉案房屋所属的招商花园城Ｄ3幢楼的商品房备案证明书。2018年9月10日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书。一审法院认为，结合原、被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点有:1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否应当为原告办理涉案商品房不动产权属证书并交付原告；3、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任；如需承担，则违约金如何计算。对于原告请求被告为原告办理涉案商品房不动产登记证书并交付原告是否适用诉讼时效的问题。受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定“双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记”，但是，但根据附件十二《补充协议》第3条第1款“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”的约定，被告可以为原告代办房屋所有权证。被告代收了原告的公共维修基金、土地证、契税等办证所需的费用，视为原、被告双方达成委托代办涉案商品房产权转移登记的合意，被告应当向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。因此，原告请求被告办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定，对被告提出的该抗辩事由不予采纳，对原告的该诉讼请求予以支持。对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中并未约定被告何时办证，按何标准计算违约金，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告应当于向原告交付涉案商品房之日起90日内将办理涉案商品房产权转移登记的有关文书交付原告。经庭审查明，被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月28日，故被告应于2015年3月28日前向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。被告未在2015年3月28日前向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房的不动产权证书，应当支付违约金。原告在前述时限届满就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自原告向一审法院提起诉讼之日（2019年7月30日）回溯3年（2016年7月31日起）的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于如何计算逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，本案中，被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月28日，故被告应于2015年3月28日前向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，为原告办理涉案商品房的不动产权证书。被告应当从2015年3月29日开始起算违约时间。但是，2016年7月30日前的违约金已超过诉讼时效期间，不予支持；2016年7月31日起的违约金未超过诉讼时效期间，予以支持。如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。2018年9月10日，原、被告双方共同申请不动产登记，并由原告委托被告办理涉案商品房不动产权证书，故应以该时间作为被告履行通知义务的时间，即2018年9月10日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，一审法院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应以原告已付购房款372,226.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年7月31日计算至2018年9月9日。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告周承祥、徐丹缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记部门提交为原告周承祥、徐丹办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的不动产权证书交付给原告周承祥、徐丹；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周承祥、徐丹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告周承祥、徐丹已付购房款372,226.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月31日起计算至2018年9月9日）；三、驳回原告周承祥、徐丹的其他诉讼请求。案件受理费503.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。二审中，上诉人提交了涉案房屋的房屋所有权证和不动产权证书复印件，用以证明被上诉人一户取得老房产证的时间是2016年9月28日，应以该日期为违约金计算截止时间。被上诉人质证认为，一、合同第二十二条明确约定上诉人应当限期向我方交付办理产权登记的有关文书，该合同条款对双方具有法定约束力，上诉人逾期未提交应当承担违约责任；二、关于委托书，一审法院已经查明了我方委托上诉人办证的时间，签订委托书的时间，一审法院也是根据签订委托书的时间来认定计算违约金的截止时间的，我方认可一审法院的判决。二审认为该证据证明上诉人至迟已于2016年9月28日履行完合同约定的转移登记义务。二审审理查明，涉案房屋已于2016年9月28日转移登记至被上诉人名下。本院认为，上诉人在二审中提交了新的证据（即涉案房屋所有权证）证明其至迟已于2016年9月28日完成转移登记的义务，因此，对其提出的以该日期为违约金计算截止时间的上诉理由予以采纳。但在违约金计算标准问题上，上诉人以违约时间在180个工作日内，应按已付购房款的万分之一计付的理由不能成立。经查，根据双方约定，上诉人应于2015年3月28日以前完成相关文书的交付义务，因此，其违约期间应从2015年3月29日起算，至其在2016年9月28日履行完转移登记义务时，显然超过了180个工作日，因此，上诉人主张按万分之一给付没有事实依据，一审判决确定的违约金计算方法符合法律规定，二审对此应予维持。因此，由于上诉人在二审中提交了新证据，违约金的计算截止时间应予调整。另外，一审判决第一项关于由上诉人办理涉案房屋不动产转移登记事宜的内容已无意义，但上诉人应将办得的产权证交付被上诉人，二审一并予以纠正，但不属于一审误判。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决确定的违约金截止时间等需要变更，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初9060号民事判决第三项，即：三、驳回原告周承祥、徐丹的其他诉讼请求。二、将将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初9060号民事判决第一项变更为“招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内将办理好的不动产权证书交付给被上诉人周承祥、徐丹”。三、将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初9060号民事判决第二项变更为“招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付周承祥、徐丹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告周承祥、徐丹已付购房款372,226.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月31日起计算至2016年9月28日）”。四、驳回被上诉人徐丹、周承祥的原审其他诉讼请求。五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费503.00元，由原审原告徐丹、周承祥负担403.00元，由原审被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担100.00元；二审案件受理费1006.00元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担300.00元，被上诉人徐丹、周承祥负担706.00元。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十四日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮