广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1661号 原告：北海英博物业服务有限公司。住所地：北海市上海南路38号大山现代城小区。统一社会信用代码：914505007997217484。 法定代表人：刘建伟，总经理。 被告：钱林，女，汉族，1977年12月27日出生，住云南省曲靖市金泽县。 原告北海英博物业服务有限公司（以下简称“英博物业公司”）与被告钱林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告英博物业公司的法定代表人刘建伟到庭参加诉讼。被告钱林经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费5578元和2014年4月至2017年4月专项维修资金2253.6元；二、被告按照签订的《前期物业服务合同》每日千分之三支付逾期付款违约金直至结清全部物业管理费和维修基金，截止2019年7月31日应支付违约金为20985元；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月1日与北海大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）签订《大山现代城前期物业服务协议》，管理大山现代城小区，被告系原告所管理的北海大山现代城6栋3单元301号房业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《前期物业服务合同》，并约定按建筑面积0.9/㎡收取物业管理费。在2013年11月22日北海市人民政府办公室印发的《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第二十三条每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年收取首期专项维修资金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了管理，但被告从2015年1月起一直未交物业管理费,2014年4月起一直未交专项维修资金。原告多次催促无果，为此，原告起诉至法院。 被告未作答辩，在举证期限内亦没有提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经审理查明：2014年4月24日，被告与大山公司签订《商品房买卖合同》，购买北海市江苏路以南、上海路西侧大山现代城6幢3单元301号房，建筑面积为112.83平方米。同日，被告接收了该房屋。大山公司与原告签订《大山现代成前期物业服务协议》，聘用原告为大山现代城提供前期物业管理服务。同时，原告与被告也签订了《大山现代成前期物业服务协议》，约定：原告按照《大山现代城前期物业服务合同》约定的标准提供物业管理服务；物业管理服务费按购房合同建筑面积多层0.9元/月·㎡，高层1.2元/月·㎡；房屋公共维修金按当时政府有关规定收取；入住一年后的物业管理费用每季度缴交一次，缴交时间为每季度第一个月的5日前；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，原告一直按照协议约定提供服务，但被告从2015年1月一直未交纳物业管理服务费，自2015年1月1日至2019年7月31日被告欠缴物业管理服务费为112.83㎡×0.9元月·㎡×55个月=5585.09元。2013年11月22日《北海市人民政府办公室关于印发北海市物业专项维修资金管理实施细则的通知》第二章第二十三条规定：本实施细则实施前未建立或未按规定交存首期物业专项维修资金的物业，业主应当自本办法实施之日起，每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年首期维修资金交存至物业专项维修资金专户。被告自2014年4月24日接收房屋后一直未交过专项维修资金，2014年4月至2017年4月的专项维修资金为112.83㎡×5元/年×4年=2256.6元。原告于2019年8月12日向被告发出催费通知单，后又多次催促被告缴纳上述费用未果，故诉至法院。 以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《北海市人民政府办公室关于印发北海市物业专项维修资金管理实施细则的通知》、《大山现代城前期物业服务协议》、《催费通知单》、《大山现代城住宅楼交接书》及原告的陈述予以证实。 本院认为，大山公司与原告、原告与被告签订的《大山现代城前期物业服务协议》，是各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告已进驻大山现代城小区并提供物业服务，被告亦享受了该物业服务，理应支付物业管理服务费，但被告没有按协议约定向原告支付物业管理服务费，构成违约。根据《大山现代城前期物业服务协议》的约定：多层物业管理服务费为0.9元/月·㎡，原告现要求被告按照房屋实际建筑面积112.69㎡支付2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业管理服务费为112.69㎡×0.9元/月·㎡×55个月=5578元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的专项维修基金按照《北海市人民政府办公室关于印发北海市物业专项维修资金管理实施细则的通知》中规定收取，即为112.69㎡×5元/年·㎡×4年=2253.8元，原告主张2253.6元，本院予以支持。原告主张违约金按照《大山现代城前期物业服务协议》，本院予以准许。由于物业管理服务费入住一年后每季度缴交一次，每个季度的物业管理服务费为304.26元，每季度第一个月前五天为缴费时间。因此，违约金的起算时间，2015年1月1日至2015年3月31日，2015年4月1日至2015年6月30日，2015年7月1日至2015年9月30日，2015年10月1日至2015年12月31日，2016年1月1日至2016年3月31日，2016年4月1日至2016年6月30日，2016年7月1日至2016年9月30日,2016年10月1日至2016年12月31日，2017年1月1日至2017年3月31日，2017年4月1日至2017年6月30日，2017年7月1日至2017年9月30日，2017年10月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2018年3月31日，2018年4月1日至2018年6月30日，2018年7月1日至2018年9月30日，2018年10月1日至2018年12月31日，2019年1月1日至2019年3月31日，2019年4月1日至2019年6月30日，上述每个阶段的物业服务费均为304.26元，从每季度首月第六日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告钱林应支付原告北海英博物业服务有限公司2015年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费5578元及违约金（违约金以304.26元为本金，按照每日千分之三分别从2015年1月6日、2015年4月6日、2015年7月6日、2015年10月6日、2016年1月6日、2016年4月6日、2016年7月6日、2016年10月6日、2017年1月6日、2017年4月6日、2017年7月6日、2017年10月6日、2018年1月6日、2018年4月6日、2018年7月6日、2018年10月6日、2019年1月6日、2019年4月6日、2019年7月6日开始计算，均计至实际偿清之日止）； 二、被告钱林应支付原告北海英博物业服务有限公司2014年4月至2017年4月期间的专项维修资金2253.6元。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费520元，公告费260元，合计780元，由被告钱林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  苏 斌 人民陪审员  傅辉雄 人民陪审员  杨 文 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  胡亚楠 书 记 员  庞云云 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。