北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初15492号原告（反诉被告）：北京川力柏联展览展示有限公司，住所地北京市昌平区百善镇狮子营村东。法定代表人：吴锋柏，经理。委托诉讼代理人：莫庆斌，上海市万众律师事务所律师。被告（反诉原告）：周得路，男，1963年12月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李冬霞，北京东财律师事务所律师。原告（反诉被告）北京川力柏联展览展示有限公司（以下简称川力公司）与被告（反诉原告）周得路租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）川力公司之委托诉讼代理人莫庆斌、被告（反诉原告）周得路之委托诉讼代理人李冬霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告川力公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告双方签订的租赁合同解除；2.依法判令被告向原告返还已付租金人民币766666.67元，计算方式为年租金115万元/12个月×8个月(2017年10月1日起至2018年5月31日止,共计8个月);3.依法判令被告向原告支付迟延退还上述租金所产生的违约金，暂算至2018年6月10日为人民币62866.67元(计算方式:以766666.7元为基数,按照每日0.05%予以计算,从2017年12月28日起计算至实际退还上述诉请2租金时止,暂算至2018年6月10日的金额为62866.67元)；4.依法判令被告向原告支付违约金人民币1150000元本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告就位于北京市昌平区百善镇狮子营村村南的厂房,于2011年3月21日签订了第一份厂房租赁合同,之后,于2016年6月1日,再次续签了《土地房屋租赁合同》(以下简称“《涉案合同》”),涉案合同约定被告将位于北京市昌平区百善镇狮子营村东侧好伯肉食公司左侧土地、房屋(整座院落)(以下简称“承租物”)租赁给原告使用,租赁期限从2016年6月1日起至2019年5月31日止,为期三年,租金为人民币115万元/年。同时,涉案合同第九条第(二)款约定了乙方(即原告)有权解除合同的情形(即甲方故意干扰乙方租赁物正常使用的),同时还约定了相应的违约金。原告于2017年6月13日,根据被告周得路及开票方北京新业力为电子科技有限公司的指示,向北京得玉仓储中心的账户支付了2017年6月1日至2018年5月31日的租金共计115万元。2017年10月初,被告以“十九大”即将召开,相关企业需要被安全协查,必须停工为由,对原告承租地块实行了停电措施,之后于11月初被告进一步实行了停水措施,导致原告根本无法正常生产经营,从而蒙受了较大损失。此后被告一直干扰原告正常使用租赁物,且多次使用各种手段迫使原告搬离,致使原告根本无法正常使用租赁物。因此,原告一直停业至今,无法恢复正常运营。之后,北京市伟音电子器材有限公司(以下称“伟音公司”)在明知被告将承租物出租给原告的情况下,与被告达成租赁协议,强行搬入该租赁物并进行生产经营和物品堆放。同时,被告还将原告大量生产材料、设备、物品等财产非法扣押在承租场所内。因原告权益受到严重侵害,故原告于2017年12月25日曾委托律师向被告和伟音公司寄发律师函,要求被告向原告返还物品、返还租金、支付违约金、赔偿损失等,但被告和伟音公司置之不理,没有任何答复。现《土地房屋租赁合同》因被告违约及伟音公司强行占有及使用租赁物而使原告占有、使用、收益租赁物的合同目的无法实现,被告已采取实际行动,将涉案租赁物出租给他方,造成原告无法继续占有和使用租赁物。同时根据涉案合同第九条第(二)款:“对于本合同未能履行期间乙方(原告)已支付的租金及其他相关费用,甲方(被告)应在乙方要求期限内全部返还。若迟延返还的,每延迟一日,甲方应向乙方支付上述费用全额的0.05%违约金”,故被告应向原告返还自2017年10月1日起至2018年5月31日止的已付租金,并向原告支付违约金。综上所述,原告根据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定,为保护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼,恳请贵院判如诉请,维护原告的合法权益。被告周得路辩称，原告要求解除合同的诉讼请求没有事实和法律依据。根据相关司法解释，本案合同应属无效合同，故涉案合同无需解除，原告要求返还租金的请求不符合实际。2017年9月5日，狮子营村委会给川力公司下发了一个通知，说明断水断电是属于政府的原因，而非被告的原因，针对两断三清企业，政府要求办理。反诉原告周得路向本院提出反诉请求：1.判令川力公司向周得路支付2018年6月1日至2018年6月19日占用场地及地上物的占有使用费59863元；2.判令川力公司向周得路赔偿场地及地上物修复费用1868848.51元。事实和理由：2016年6月1日,被反诉人开始占有使用反诉人的土地房屋，双方签订了《土地房屋租赁合同》,约定年租金为不含税价115万元,每年5月前交纳,但该等房屋未取得建设工程规划许可证。2017年底,被反诉人连续几个月不交纳水电费,其工作人员也开始撤离厂区。2018年1月底,被反诉人将厂房粘贴封条和上锁。2018年5月份,反诉人开始向被反诉人要求交纳下一年度的使用费,但被反诉人提出要全部搬走,并进行房屋交接,最后双方于2018年6月19日完成搬离和交接,超过交费期限19天。故反诉人要求被反诉人支付场地及地上物占有使用费损失59863元。反诉人经查看,房屋主体结构被严重破坏,厂房的大门被叉车撞坏,所有车间门窗都损坏严重,地面瓷砖被人为损坏,墙面污浊不堪,该房屋破坏严重,且被反诉人自己也认可房屋的损坏情况,故反诉人要求被反诉人向反诉人赔偿场地及地上物修复费。综上,反诉人提起反诉,请贵院审清事实,依法判决,维护反诉人的合法权益。反诉被告川力公司辩称，不同意第一项反诉请求。我公司于2017年10月以后就无法正常使用租赁物，不管因为何种原因无法使用,但是实质是原告租赁房屋的合同目的无法实现。因此也不存在原告继续占有租赁物的事实,故原告无需承担占用期间的租金或使用费。由于被告于2018年3月初就将部分厂房出租给了案外人北京伟音公司,因此原告也不可能使用租赁物,且被告也当庭确认了原告也已将员工宿舍、员工餐厅等返还给了被告。原告于2018年1月19日就已出具手续授权冯佩与宋庆全,想要清理工厂和搬迁物品,但被告始终予以阻挠。故导致原告始终没有办法自行清理厂房,从而导致了原告不能将部分厂房交还被告,故不能交还是由于被告自身原因所致,因此,被告无权要求原告承担占用使用费用。不同意被告第二项反诉请求。本案中原告不存在违约的情形,且租赁物中的装修装潢等均是经被告同意进行的,因此,若对租赁物恢复原状,则需要先确定原状的情况。对于原告装修部分不存在恢复的问题,也不存在按工程造价中的内容来恢复或支付补偿。原告从租赁起始,就一直按约使用工厂、厂房,不存在管理和使用不当的情形,而且原告的部分装修及改建也是提前告知被告,并得到被告口头同意的。即使部分改造及装修未经过被告准许,但是被告在长达6年的租赁期内知晓装修改造情况,但始终未提出任何异议,所以已默许原告的装修及改造,因此原告不存在修复的责任,也无需对修复费用予以赔偿。被告所提供的维修结算清单的维修范围、维修价格和标准,原告不予认可(具体可见原告提供的《对修复方案司法鉴定意见书的意见》),按照被告提供的维修清单或是鉴定机构的修复房屋和审价意见来看,那是对工厂的重新装修而不是正常的修复或恢复原状的范围和价格。因此,对于修复范围及标准,价格应由法院要求鉴定或者审价机构予以明确。被告所提供的大多数维修项目和范围均属原告使用工厂、厂房过程中的合理损耗,而非原告的故意破坏所致,故原告没有修复责任,且正常损耗的风险理应由被告承担。综上所述,我方认为原告已无法实际使用租赁房屋,且已实际交还房屋,并在租赁期间合理使用了房屋。因此,恳请合议庭查明事实,驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2010年7月1日，北京市昌平区百善镇狮子营村民委员会（甲方）与周得路（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于狮子营村村南原大英狮王食品公司东侧的土地，占地面积15亩；土地租赁期自2003年7月1日至2010年6月30日，若双方在租赁期内或租赁期后继续合作则另行商议，乙方有续租优先权；2010年7月1日至2030年6月30日期间不支付租金；2030年7月1日至2060年6月30日租赁期间，合同期限为30年，约定年租金1万元。双方在该合同中还约定了其他内容。该合同签订后，周得路在该地块内建设了房屋及厂房。2011年3月21日，周得路（甲方）与上海川力展示设计制作有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市昌平区百善镇狮子营村村南的厂房整体出租给乙方使用，本合同项下租赁物包括工厂，内有两栋厂房，每栋厂房的建筑面积为2500平方米，共计5000平方米，另还有2栋写字楼，一栋员工宿舍和一栋员工食堂；本合同项下租赁期限为三年，自2011年6月1日至2014年5月31日止；双方拟定租赁物的交付日为2011年5月1日，租赁物交付的标志为钥匙的交付，届时双方应前往现场办理租赁物的交接手续并签署租赁物交付确认书。双方在该合同中还约定了其他内容。2014年5月1日，周得路（甲方）与川力公司（乙方）签订《土地、房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区百善镇狮子营村南公路东侧好伯肉食公司左侧土地、房屋（整座院落）租赁给乙方使用；本合同项下租赁物包括土地和房屋，内有2栋厂房，每栋厂房建筑面积为2500平方米，另有2栋写字楼，一栋员工宿舍，一栋员工食堂；租赁期限自2014年6月1日起至2016年5月31日止。双方在该合同中还约定了其他内容。2016年6月1日，周得路（甲方）与川力公司（乙方）签订《土地、房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市昌平区百善镇狮子营村南公路东侧好伯肉食公司左侧土地、房屋（整座院落）租赁给乙方使用；租赁用途为展示设计制作；本合同项下租赁物包括土地和房屋，内有2栋厂房，每栋厂房建筑面积为2500平方米，另有2栋写字楼，一栋员工宿舍，一栋员工食堂；租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，共计三年；租赁期间，本租赁物年租金1150000元，月租金95833.34元，日租金3194.45元；乙方应向甲方提交用水用电需求，由甲方根据需求向政府相关部门申请用水用电指标，保证乙方用水用电，并自行承担费用为乙方接水表、电表，并在政府规定的缴费期限届满前向其支付；第一年租金最迟于2016年7月1日前付清，此后乙方应在每年的五月前付清下一年租赁费；乙方在合同期内,依法享有租赁物所属设施使用权,乙方负责租赁物专用设施的维护、保养；乙方在租赁期限内应负责租赁物及其附属设施妥善使用,维护及维护之责任,对各种可能出现的故障和危险在其自身可能承受的合理范围内及时消除,以避免一切可能发生的隐患；乙方在租赁期限内应爱护租赁物及其附属设施,因使用或管理不当造成租赁物破坏的,乙方负责及时维修。非乙方原因造成租赁物及其附属设施发生损坏或故障,乙方应及时通知甲方；甲方在接到乙方通知后2日内进行维修,如遇天气等非甲方主观因素造成的甲方不能按时维修的情况下,双方协商解决,若无故逾期不维修,乙方可待维修相关费用由甲方负担；乙方在合同期内根据实际生产需要对租赁物进行装修,但严禁改变房屋主体结构,否则,乙方应承担由此引起的一切后果及费用；合同期满或提前终止合同时,应在合同终止日后20天内搬迁完毕；在不影响房屋结构、功能和正常使用的情况下,可将其移动的装修改造物拆除,将写字楼结构更改部位恢复原样,并达到相应的质量要求。若无法恢复或恢复后未达到租赁前状态的,乙方应赔偿甲方损失。并将房屋等处打扫干净,然后通知甲方验收,若双方对租赁物返还状况存在争议,双方应互相配合,对租赁物状况拍照存证后由甲方接收租赁物的钥匙；甲方拒绝配合拍照存证或拒绝接收钥匙的,乙方有权单方拍照存证并将钥匙留置在租赁屋内并书面通知甲方视为完成交付,双方的争议可通过后续协商或通过诉讼或仲裁解决；在租赁期内乙方如对租赁物进行装修、改造(包括从甲方水电管线上接装水电设施)，须事先向甲方提交装修、改造设计方案,并经甲方书面同意后方可实施,甲方不得无故拒绝或拖延对该方案的认可,由此给乙方造成损失的,应负赔偿责任。装修、改造费用及返还租赁物前的复原概由乙方承担；乙方须对结构更改部位进行加固处理,消除安全隐患,并对因改变房屋结构而可能出现的风险承担全部责任。对房屋结构改变而引起的一切事故与责任均与甲方无关,甲方不承担任何责任,全部由乙方承担。双方在该合同中还约定了其他内容。该合同签订后，川力公司支付了2016年6月1日至2018年5月31日期间的租金。2017年11月19日，周得路向川力公司发出《告知书》，载明“贵公司租赁我方的办公楼、车间厂房、宿舍、食堂及生产生活场地,在实际的使用过程中发生了非常严重的违背合同约定的问题,如不及时进行恢复和维修,就会对办公楼、车间厂房等房屋的主体结构造成严重损坏。2017年11月10日,我公司负责人以口头的方式把办公楼、车间厂房、食堂及生产生活场地所需恢复和维修的内容告知了贵公司的负责人。为了维护我方的合法权利及经济利益,保证办公楼、车间厂房、食堂及生产生活场地正常使用,请贵公司按照《经济合同法》及相关法律法规的规定,担负起相关的责任,在10日内将办公楼、车间厂房、食堂及生产生活场地存在的问题要及时恢复和维修,达到合同中所规定的质量要求。”该《告知书》附件载明的需恢复和维修的内容包括：在车间内私自加装一层车间,存在安全隐患;在装修办公楼时,将办公楼的6处承重墙拆除;在实际生产生活过程中,将办公楼的三个门,车间的一个门拆除扩大；办公楼、车间厂房等房屋的门窗大部分损坏严重；车间厂房内部立面铁皮墙破损严重；在六年的租赁期间对办公楼及车间厂房屋顶的防水未进行过一次维修保养,致使办公楼、车间厂房漏水严重,房屋破损。经询问，川力公司称其收到该告知书，但并未对告知书记载的恢复和维修内容进行答复，而是于2017年12月25日向周得路发出了律师函，该律师函载明“2017年10月15日始，我委托方承租的该房屋确实发生停电；11月15日，我委托方承租的该房屋被你个人擅自断水；此后，该房屋再未使用上水和电，导致我委托方无法开展正常的生产经营，并且你个人开始迫使我委托方搬离该房屋，阻扰我委托方继续使用该房屋……本律师现正式函告你个人及伟音公司：第一，你个人自收到本函后即日起应立即归还非法侵占我委托人的所有物品，并赔偿所有被侵占物品在被侵占期间而产生的破损、灭失等损害；第二，由于你个人已根本违约，导致我委托方使用该房屋已无可能，故要求你个人返还我委托人自2017年10月1日至2018年5月31日的已支付的租金，即766666.67元，赔偿我委托方自2018年6月1日至2019年5月31日因另须租赁与该房屋同地块同类型房屋而必然产生的115万元、赔偿我委托方自2017年10月1日至2019年5月31日因无法使用该房屋而进行生产经营活动所导致的可期待利益损失250万元；……”周得路称其并未收到该律师函，川力公司称其系通过邮寄的方式发出律师函，但现已无法核实邮件签收情况。2018年1月19日，川力公司出具授权委托书，委托冯佩、宋庆全代表公司办理有关狮子营村东的现有工厂搬迁物品及工厂的各项还原事务处理事宜。庭审中，川力公司称系周得路要求其出具授权委托书，只有持有授权委托书的人才能进入该场地。2018年1月24日，川力公司向周得路发出通知，要求：即日起对非法扣押我方的物品如汽车、叉车及财物等立即放行；退回我司于2017年10月至2018年5月的部分租金50万元，另一部分作为付该厂房的还原、修复及清理的费用。2018年1月25日，周得路向川力公司发出《告知函》，告知川力公司：交纳2018年至2019年期间租金使用费115万元；将房屋进行综合维修，包括破坏的房屋主体结构、墙面、地面、门窗、防水等，并赔偿损失；尽快交纳房屋水电卫生等费用。2018年6月7日，川力公司出具委托书，委托薛汝建代表该公司处理仍留在狮子营村厂房内的物品清理工作。经现场勘验，涉案院落内东南侧有二层办公楼一栋、西南侧有员工宿舍一栋、东西侧各有厂房一栋，西北侧有员工食堂一处，东北侧有食堂宿舍一处。经周得路申请，我院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋受损部位的修复方案进行了鉴定。该中心出具司法鉴定意见书，提出建议修复方案如下：1.东南办公楼：除一层实验室、二层202、203、207、211室及两层卫生间外的整个地面需进行地面砖及踢脚线修复；对综合办公室、06室内墙体需修复；女儿墙抹灰饰面层需修复。2.宿舍楼：除111室及两层卫生间外的整个地面需进行地面砖及踢脚线修复；107室内墙体需修复；宿舍楼东侧上下两层开洞墙体需修复。3.西侧厂房：西侧厂房内整个混凝土地面需修复；西侧厂房北墙门需进行门改窗修复；西侧厂房北墙盖板需修复；西侧厂房四周围墙抹灰层需修复；西侧厂房西墙外散水需修复。4.员工食堂：储菜间、加工间及配间地面需修复；食堂南侧挑檐顶面饰面层需修复；食堂宿舍B1层混凝土地面需修复；食堂宿舍1层地面砖及踢脚线需修复；食堂宿舍顶部女儿墙饰面层需修复。5.东侧厂房：东侧厂房四周墙体抹灰饰面层需修复；东侧厂房北墙开洞搭设楼梯及墙洞需修复；东侧厂房西侧墙体厂房门及门盖板需修复；东侧厂房北侧室内混凝土地面需修复；东侧厂房南侧室内地面砖需修复；东侧厂房东墙外散水需修复。6.其他：院落内道路混凝土地面需修复；院落内厂房墙底附近地砖需修复。另，周得路还陈述了其已自行修复的内容。周得路为此支付鉴定费60000元。周得路对该鉴定意见书的内容予以认可。川力公司对该鉴定意见书提出如下意见：1.关于西侧厂房的修复事宜：西侧厂房从2017年11月以后,原告川力公司就再未使用过,被告已经将西侧厂房出租给第三方北京市伟音电子器材有限公司使用至今(2018年11月6日的现场勘验笔录中被告已确认了前述事实),故西侧厂房所有修复范围及修复方案原告川力公司均不予确认。由于已无法还原原告租赁时的现场环境及情况,故鉴定报告中需要修复的范围无法确认是谁造成的,故西侧厂房修复范围与修复方案与原告无关。2.关于东南办公楼的修复事宜：关于被告陈述已修复内容,原告不予认可。由于无法评估修复前的现状,故修复是否需要做全面的更换,已无法考量;东南办公楼的修复范围主要包括室内地面砖及踢脚线、室内砖墙、女儿墙抹灰饰面层修复,前述修复范围均为原告合理使用中发生的自然损耗,因此,原告无需承担上述修复范围的责任。3.关于西侧宿舍楼的修复事宜：西侧宿舍楼从2017年11月以后,原告川力公司就再未使用过，被告已经自行收回后交给自己的员工使用(2018年11月6日的现场勘验笔录中被告已确认了前述事实),由于已无法还原原告租赁时的现场环境及情况,故对西侧宿舍楼所有修复范围及修复方案原告川力公司均不予确认。西侧宿舍楼的修复范围主要包括室内地面砖及踢脚线、室内砖墙的修复,前述修复范围均为原告合理使用中发生的自然损耗,因此,原告无需承担上述修复范围的责任。关于被告陈述已修复内容,原告不予认可。由于无法评估修复前的现状,故修复是否需要做全面的更换,已无法考量。此外,已修复内容中的卫生间在被告最原始交付原告时就只有二个蹲坑,其他卫生间的设施、墙面、地砖、隔断均为原告在租赁后自行装饰装潢的,故被告无权要求原告就自己装饰装潢的部分进行修复。另外,整栋楼的暖气管道也都是原告进行安装的,所以原告无需进行修复。4.关于员工食堂的修复事宜：员工食堂从2017年11月以后,原告川力公司就再未使用过,被告已经自行使用并堆放杂物(2018年11月6日的现场勘验笔录中被告已确认了前述事实),由于已无法还原原告租赁时的现场环境及情况,故对西侧宿舍楼所有修复范围及修复方案原告川力公司均不予确认;员工食堂的修复范围主要包括室内地面砖、顶面饰面层、混凝土地面及女儿墙饰面层等的修复,前述修复范围均为原告合理使用中发生的自然损耗,因此,原告无需承担上述修复范围的责任;关于被告陈述已修复内容,原告不予认可。由于无法评估修复前的现状,故修复是否需要做全面的更换,已无法考量。5.关于东侧厂房的修复事宜：东侧厂房在被告最初2011年交付给原告租赁使用时内部都是空的,什么都没有,厂房内部的墙面、地面砖、暖气设施等均为原告后期自行进行装潢、加装和更换的,故被告无权要求原告就自己装饰装潢的部分进行修复;东侧厂房的修复范围主要包括室内砖墙、抹灰饰面层、地面、地砖的修复,前述修复范围均为原告合理使用中发生的自然损耗,因此原告无需承担上述修复范围的责任；关于被告陈述已修复内容,原告不予认可。由于无法评估修复前的现状,故修复是否需要做全面的更换,已无法考量。6.关于其他修复事宜：院落内道路混凝土地面修复,前述修复范围均为原告合理使用中发生的自然损耗,因此,原告无需承担上述修复范围的责任；院落内厂房墙底附近地砖修复,前述修复范围均为原告合理使用中发生的自然损耗,因此,原告无需承担上述修复范围的责任；被告陈述的其他已修复内容,原告不予认可。由于无法评估修复前的现状,故修复是否需要做全面的更换,已无法考量;而且大部分内容均为原告合理使用中发生的自然损耗,因此,原告无需承担上述修复范围的责任。北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心就川力公司的意见回函称，本次委托鉴定内容为对涉案房屋受损部位的修复方案进行鉴定，至于受损问题的责任方归谁，我中心不做鉴定，只是针对涉案房屋现状进行的鉴定并出具修复方案鉴定意见书。经周得路申请，我院委托北京中证天通工程造价咨询有限公司对房屋建筑物等的损毁、修复费用进行了鉴定。该公司出具工程造价鉴定意见书，确定未修复部分造价为649153.38元、已修复部分造价为1010792.6元、地面裂缝部分208902.53元，合计1868848.51元。周得路为此支付鉴定费17222元。周得路对该鉴定意见书的内容予以认可。川力公司称其针对修复方案鉴定中不认可的部分，对应的修复造价亦不予认可。经询问，川力公司称其于2017年10月即无法正常使用涉案场地并于2018年1月起开始陆续腾退，在2018年1月份已经将厂房、办公楼和宿舍基本腾空，但无法确定具体腾空时间。场地无法使用系因“十九大”召开对相关无合法租赁条件的厂房进行查处所致，导致川力公司完全不能使用场地且停水停电；周得路称其并未对川力公司实施断水断电行为，而系川力公司因属于散乱污企业，政府要求其搬离，并提交狮子营村委会于2017年9月5日向川力公司发出的通知予以佐证。该通知载明“为贯彻落实市政府关于全面清理整治镇村产业小区和工业大院，全面取缔违法散乱污企业的工作要求，你公司所在的企业属于应清理企业，要求你公司立即断水断电、停产停业，清设备、清原料、清场地，于10日内配合相关单位做好相应工作。如逾期未搬离，视为自动放弃该地块上设备、材料的所有权”。川力公司对该通知真实性认可，并称该通知亦可证明该场地确实已无法正常使用，且并非因其原因造成。经与村委会核实，村委会称其从未向川力公司或周得路实施断水断电行为。周得路称其于2018年3月将西侧厂房借给案外人使用，且认可2018年3月时，川力公司已将食堂及北边宿舍腾空。经询问，周得路称东侧厂房、南侧宿舍楼和办公楼系2018年6月19日腾空，且川力公司在该三处房屋张贴了封条并上锁；川力公司认可其在东侧厂房的大门和办公楼张贴封条并上锁，但南侧宿舍楼并没有；周得路称宿舍楼大门一层张贴封条，但并未上锁。经询问，周得路称其于2010年建成厂房办公楼后进行了简单装修，包括安装了门窗、铺设地砖、墙面粉刷及贴瓷砖等，但未提供证据。川力公司称其于2011年初次承租涉案场地后即对除厂房以外的宿舍和办公楼进行了内部装修，但未提供证据。经询问，周得路称涉案厂房和办公楼均由其建设，均未取得规划审批手续。经释明，川力公司称如果合同无效，同意确认合同无效，并将其主张的租金变更为占有使用费，同意不再主张第四项诉讼请求，即请求周得路支付违约金115万元的请求；周得路称如果合同无效，同意将其主张的租金变更为占有使用费，合同中的违约条款不再适用。以上事实，有土地租赁合同、付款凭证、告知书、告知函、司法鉴定意见书、工程造价鉴定意见书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故川力公司与周得路于2016年6月1日签订的《土地房屋租赁合同》应属无效。租赁合同无效，出租人仍可请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付占有使用费。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。川力公司称实际涉案房屋自2017年10月起就无法正常使用，故请求退还自2017年10月1日起至2018年5月31日止的已交纳的租金；而周得路认为川力公司实际搬离时间为2018年6月19日，尚有占有使用费未交。本院认为，狮子营村委会于2017年9月5日向川力公司发出通知，告知其清理场地并搬离，故川力公司应当与周得路协商搬离事宜并尽快搬离。根据庭审查明的事实，川力公司于2018年1月起才开始陆续腾退并实际于2018年6月19日才完全腾空，故其占有使用涉案场地期间，应当支付相应的占有使用费。关于川力公司所称周得路阻碍其搬离且非法扣押其物品一节，因其未能提供证据，本院不予采信。本院综合考虑川力公司搬离的时间、搬离房屋的面积、周得路实际使用房屋的具体情况综合确定川力公司应支付周得路占有使用费的数额。其已付租金超出其应支付占有使用费的部分，由周得路予以相应退还。合同无效后，川力公司应当将涉案场地交还周得路。但因其在使用涉案场地过程中，对部分房屋进行了改造，对明显因使用不当造成房屋毁损的部分，本院确定由川力公司承担修复的费用。对于周得路主张的其他修复费用，川力公司合理使用对房屋造成损耗的修复费用，本院不予支持；对于周得路收回房屋后已经自行修复的部分所产生的修复费用，因其未提交证据证明系川力公司不当使用所致，本院暂不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京川力柏联展览展示有限公司与周得路于2016年6月1日签订的《土地房屋租赁合同》无效；二、周得路于本判决生效后十日内退还北京川力柏联展览展示有限公司已交纳的占有使用费213610元；三、北京川力柏联展览展示有限公司支付周得路补偿款53578.33元；四、驳回北京川力柏联展览展示有限公司的其他诉讼请求；五、驳回周得路的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12095元，由北京川力柏联展览展示有限公司负担7428元（已交纳）；由周得路负担4667元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费11079元，由周得路负担10509元（已交纳）；由北京川力柏联展览展示有限公司负担570元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费77222元，由周得路负担70000元（已交纳）；由北京川力柏联展览展示有限公司负担7222元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  张金华人民陪审员  胡春霞二〇一九年十二月三十日书 记 员  吕萍萍