河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再792号再审申请人(一审第三人、二审上诉人)：南阳新合作万客来商贸连锁有限公司管理人，住所地河南省南阳市卧龙区龙升工业园区1号路。法定代表人：贾天涛，组长。委托诉讼代理人：金瑞强，河南梅溪（郑州）律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：淅川县供销社楚都购物中心破产还债清算组，住所地河南省淅川县城关镇老街路。法定代表人：石建国，组长。委托诉讼代理人：贾继业，河南赏春律师事务所律师。一审被告(二审上诉人)：淅川县新合作商贸有限公司，住所地淅川县城人民路。法定代表人：张彦波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李刚，北京时代九和律师事务所律师。再审申请人南阳新合作万客来商贸连锁有限公司管理人（以下简称南阳新合作公司管理人）因与被申请人淅川县供销社楚都购物中心破产还债清算组（以下简称楚都中心清算组）、一审被告淅川县新合作商贸有限公司（以下简称淅川新合作公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民终7526号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月19日作出（2019）豫民申2797号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。南阳新合作公司管理人的委托诉讼代理人金瑞强、楚都中心清算组委托诉讼代理人贾继业、淅川新合作公司委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。南阳新合作公司管理人申请再审称，请求撤销一、二审判决，改判驳回楚都中心清算组的诉讼请求。（一）本案只能由南阳市中级人民法院受理，理由是2017年4月27日南阳市中级人民法院裁定受理南阳新合作公司破产清算。（二）楚都中心已经破产终结,淅川县人民法院已经作出破产程序终结的裁定，楚都中心清算组不具备原告主体资格。（三）淅川新合作公司与楚都中心通过协商,将原定的拍卖成交价240万元变更为1.淅川新合作公司向淅川县供销社支付部分现金；2.由淅川新合作公司代缴楚都中心职工的社保金。该部分远超过240万元。因此,在楚都中心已取得了相应的对价的前提下,判决解除房屋买卖合同，同时判令南阳新合作公司返还房屋明显缺乏事实依据。楚都中心清算组辩称，（一）原审法院有管辖权，楚都中心清算组有诉讼主体资格。（二）淅川新合作公司没有支付对价，原判决解除双方合同，认定事实清楚，适用法律正确。淅川新合作公司述称，（一）楚都中心已经破产终结，法院已经作出破产终结的裁定，楚都中心清算组不具备诉讼主体资格。（二）本案起诉已经超过诉讼时效，解除合同请求权已经超出解除合同一年的除斥期间。（三）淅川新合作公司支付了对价，南阳新合作公司获得房产也是合法取得。（四）楚都中心清算组在本案中私刻还债组的公章。楚都中心清算组于2015年12月15日向淅川县人民法院起诉，1.请求解除楚都中心清算组与淅川新合作公司之间的买卖合同关系；2.依法确认位于淅川县××桥头西侧××商××房屋××所有权××楚都中心清算组，并要求淅川新合作公司和南阳新合作公司共同返还该宗房产，支付2015年1月至交付日期间的房屋占用财产损失。一审法院于2017年12月28日作出（2015）淅民商初字第262号民事判决书，淅川新合作公司、南阳新合作公司管理人不服判决，上诉于河南省南阳市中级人民法院。二审法院于2018年4月19日作出（2018）豫13民终1140号民事裁定：撤销原判，发回重审。一审法院重审后认定，楚都中心系淅川县供销合作联社主管的集体所有制企业，企业法定代表人为康广俊。因长期资不抵债于2005年4月27日向法院申请破产，法院于2005年5月13日裁定宣告破产，同时成立破产还债清算组，接管企业并对企业的资产状况进行审查和清算。企业破产财产有位于淅川县××××路的两层商服房屋一座，2005年9月15日债权人会议通过清算组的破产分配方案，为使资产变现清偿第一顺序债权（主要为社保金及职工集资），2005年10月，楚都中心清算组委托南阳市房地产拍卖行挂牌拍卖上述破产财产房屋。2005年10月28日，淅川新合作公司（原名淅川县万客来供销商贸有限公司）以240万元的应价竞得该房屋，与南阳市房地产拍卖行签订拍卖成交确认书，约定买受人应在成交后10日内现金或转账方式支付成交价款，打入指定账户。2005年11月3日，南阳市房地产拍卖行向楚都中心清算组出具拍卖完结报告，内容为：现房款已付清，请出具房地产的过户手续。之后，楚都中心清算组做出财产分配及清算工作报告：已与第一顺序对象达成合约，承诺以破产财产（建筑物）变现后逐步按比例偿还，现以该建筑物的租金全额支付职工社保金，破产程序终结。2007年10月10日，淅川新合作公司将上述房屋过户至自己名下，2007年10月15日又将该房屋过户登记至原南阳新合作万客来商贸连锁有限公司名下（连同土地），房权证号为城关镇字第××号。2015年初，由于破产企业职工社保金欠缴之事引发职工上访，楚都中心清算组才得知，淅川新合作公司在拍卖成交后并未实际支付240万元的对价。经与淅川新合作公司及南阳新合作公司交涉未果，楚都中心清算组先后提起民事、行政诉讼，要求解除合同，确认淅川县老街桥头淅川县供销社楚都购物中心的两层商服房屋所有权归××中心清算组，并返还房屋、赔偿损失。2016年7月，南阳市拍卖行向法院作出说明:依照约定，买受人应将拍卖款支付指定账户，但该行并未收到买受人的拍卖款。淅川新合作公司原名为淅川县万客来供销商贸有限公司，成立于2005年4月18日，股东由包括康广俊在内的5名自然人组成，其中康广俊出资240万，出资比例为48％，并担任法定代表人，楚都中心部分管理人员入职该公司。2006年10月26日，南阳新合作万客来商贸连锁有限公司登记成立，股东由包括淅川新合作公司在内的四个法人及康广俊一个自然人组成，康广俊又曾担任该公司的法定代表人。2009年7月22日，淅川县万客来供销商贸有限公司名称变更为淅川县新合作商贸有限公司，股东由原5名自然人变更为南阳新合作公司，且南阳新合作公司持股比例为100%。2017年4月，南阳新合作公司以资不抵债为由向南阳市中级人民法院申请破产，南阳市中级人民法院受理后于2017年5月指定南阳新合作公司管理人接管南阳新合作公司并履行管理人职责。楚都中心在破产清算期间，清算组并未实际接管本案争议的破产财产（该房屋），仍由楚都中心原法定代表人康广俊管理，收取租金，并负责破产企业的职工安抚工作，将破产企业职工社会保险金缴纳至2016年2月。2008年，南阳新合作公司向国家开发银行北京市分行借款260万元，用本案争议房产抵押并办理抵押登记。2017年8月该款本息已偿还，该房屋的抵押权因主债权清偿而消灭。一审法院认为，在破产清算期间，楚都中心清算组委托拍卖行对争议房屋挂牌拍卖，淅川新合作公司经过竞价竞得该房屋，并签订拍卖成交确认书，双方形成房屋买卖合同关系。楚都中心清算组对其权利的行使，与其法定代表人是否退休没有必然的联系。淅川新合作公司通过竞价，购得本案争议房屋，应当按照拍卖成交确认书的约定，按时、足额支付拍卖价款，但淅川新合作公司至今未向楚都中心清算组支付房屋价款，构成根本性的违约。楚都中心清算组虽认可破产企业职工社保金得到缴纳的事实，但康广俊作为破产企业原法定代表人在破产期间占有、管理本案争议房屋，以取得收益支付职工社保金，该行为与淅川新合作公司应当履行的支付房款义务性质不同，淅川新合作公司不能以此作为其已履行房屋对价或买卖合同变更的理由。淅川新合作公司长期未支付房屋对价的违约行为，构成根本违约，也导致楚都中心清算组的合同目的不能实现，故楚都中心清算组要求解除与淅川新合作公司之间的房屋买卖合同符合法律规定，应予支持。合同解除后淅川新合作公司应承担返还房屋及赔偿损失的责任。淅川新合作公司系南阳新合作公司的原始股东，在南阳新合作公司成立时，淅川新合作公司尚未取得该争议房屋的所有权，该房屋不可能作为淅川新合作公司入股时的实物出资而转移给南阳新合作公司。而淅川新合作公司于2007年10月15日将房屋所有权转让给南阳新合作公司时又没有任何事实根据和法律依据，故南阳新合作公司无权取得本案争议房屋所有权。况且淅川新合作公司与南阳新合作公司的法定代表人曾同为一人，淅川新合作公司又与南阳新合作公司互为股东，两个企业高度混同，南阳新合作公司管理人又不能证明或说明其对本案争议房屋是善意取得，其提出的抗辩理由明显不能成立。南阳新合作公司的破产管理人应与淅川新合作公司共同承担向楚都中心清算组返还房屋的责任。楚都中心清算组对淅川新合作公司未履行房屋价款的义务并不知情，知情后即提出解除双方房屋买卖合同的诉求，楚都中心清算组提出解除合同并要求淅川新合作公司返还财产的诉请并未超过诉讼时效的期限。据此，一审法院于2018年10月29日作出（2018）豫1326民初1460号民事判决，一、解除楚都中心清算组与淅川新合作公司之间经由南阳市拍卖行于2005年10月28日签订的房屋买卖合同;二、淅川新合作公司、南阳新合作公司管理人于判决书生效后三十日内共同向楚都中心清算组返还位于淅川县××××路的淅川县房权证城关镇字第××号房屋；三、淅川新合作公司在本判决生效后十日内向楚都中心清算组赔偿损失，金额为淅川县社保局核算的（自2016年3月起至本判决确定的返还房屋之日止欠缴的）原楚都中心职工社会保险金数额。案件受理费26500元，由淅川新合作公司负担。淅川新合作公司、南阳新合作公司管理人不服，向河南省南阳市中级人民法院上诉，请求撤销原判，驳回楚都中心清算组的诉讼请求。二审判决认定的事实与一审一致。二审法院认为，淅川新合作公司主张在2005年10月28日签订拍卖成交确认书后，其与其他两方协商房屋拍卖款分三个阶段缴清，并未提交证据证明其主张。淅川新合作公司长期未支付房屋对价的违约行为，构成根本违约。楚都中心清算组对淅川新合作公司未履行房屋价款的义务不知情，知情后即提出解除双方房屋买卖合同的诉求，未超过两年的诉讼时效。淅川新合作公司在2007年10月15日将房屋所有权转让给南阳新合作公司时无事实和法律依据，故南阳新合作公司无权取得本案争议房屋所有权。据此，二审法院于2019年2月15日作出（2018）豫13民终7526号民事判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53000元，由南阳新合作公司管理人、淅川新合作公司各负担26500元。本院再审认定，案涉房产占用土地1196.66平方米，土地性质为国有划拨土地。2007年10月10日，淅川新合作公司将上述房屋过户至自己名下，2007年10月15日又将该房屋过户登记至南阳新合作万客来商贸连锁有限公司名下，房权证号为城关镇字第××号。本次审理中，各方均未提交土地权属及性质变更手续。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，（一）关于一审法院对本案有无管辖权的问题。《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。本案中楚都中心清算组起诉时间是2015年12月15日，而南阳市中级人民法院受理南阳新合作公司破产申请的时间是2017年4月，因此，本案起诉时间在前，不适用上述专属管辖的规定。（二）关于楚都中心清算组有无诉讼主体资格的问题。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第九十七条第二款规定，破产程序终结后仍有可以追收的破产财产、追加分配等善后事宜需要处理的，经人民法院同意，可以保留清算组或者保留部分清算组成员。本案中楚都中心清算组就善后事宜提起诉讼，具备诉讼主体资格。（三）关于案涉买卖合同效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案案涉土地属国有划拨土地，拍卖转让时没有经人民政府批准，且至今各方也没有提交土地权属和性质变更的手续，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，属无效合同。原判解除合同不当，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。淅川新合作公司对于合同无效存在过错，原判虽判决解除合同不当，但判决其承担赔偿责任适当。（四）关于淅川新合作公司是否已支付拍卖对价的问题。淅川新合作公司、南阳新合作公司管理人主张淅川新合作公司和楚都中心清算组协商变更支付方式，没有提交相关证据予以证明。支付买卖房地产对价和支付职工社保费用是两个不同的法律关系。现有证据不足以认定淅川新合作公司支付了买卖房地产的对价。（五）关于南阳新合作公司是否构成善意取得问题。淅川新合作公司与南阳新合作公司的法定代表人曾同为一人，淅川新合作公司又与南阳新合作公司互为股东，南阳新合作公司对于案涉房地产不构成善意取得。综上，一、二审判决认定部分事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民终7526号民事判决和淅川县人民法院（2018）豫1326民初1460号民事判决第一项；二、维持淅川县人民法院（2018）豫1326民初1460号民事判决第二、三项；三、确认淅川县供销社楚都购物中心破产还债清算组与淅川县新合作商贸有限公司之间经由南阳市房地产拍卖行于2005年10月28日签订的房屋买卖合同无效。一、二审案件受理费按原判决确定的数额负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  韦贵云审判员  李 杰二〇一九年十二月十九日书记员  高琳娟