广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初5423号原告：程红霞，女，汉族，1982年4月9日出生，住址：广州市从化区，委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。被告：广州从化雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市从化江埔街御景路×号，统一社会信用代码9××T。法定代表人：杨林森，职务：经理。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淮，广东金桥百信律师事务所律师。原告程红霞与被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法由审判员刘柏洲适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告程红霞的委托诉讼代理人殷锦培及被告雅居乐公司的委托诉讼代理人舒辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程红霞向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金266608.10元（违约金35865.5元从2017年9月16日起按本金1992546元每日万分之一计至2018年3月14日止共180天；违约金230742.6元从2018年3月15日起按本金1992546元每日万分之二暂计至2019年10月21日止共586天）；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，以购房款加装修款的房屋总价款即1992546元为本金，自2017年9月16日起至2018年3月14日止按每日万分之一标准计付；自2018年3月15日起至2019年10月13日止按每日万分之二标准计付；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月22日，原告与被告签订了一份《广州市商品房买卖合同》（编号：201706196012〉，合同约定：原告购买被告投资建设的位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-××栋×梯(自编L-××栋×梯）××房，房屋售价为人民币1122915元，该商品房项目工程在取得《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供气、供电的永久性的证明文件后，于2017年9月15日前将房屋交付给原告使用，如被告未按合同约定的期限交房，应自约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）按原告已付楼款总额的每日0.1‰支付违约金至实际交付日止，超过180天按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部房款。虽然原、被告在《补充协议》第6条对永久供电供水居住条件的约定是免除了被告延期交楼的违约责任，但该《补充协议》是被告预先拟定的格式合同，且该条款违背了合同的公平原则以及法律的规定，应视为无效。被告截至原告起诉时止仍未能达到合同所约定的交楼条件，被告的行为已明显违反了合同的约定。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判准原告的上述诉讼请求。被告雅居乐公司答辩称：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，建筑工程经竣工验收并经备案后即可交付使用，也即法定的交付标准是竣工验收备案。涉案房产已经竣工验收备案，符合法定交付标准。二、原被告间《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条的约定，是原被告双方真实意思表示，且在签约前向原告解释说明，合法有效。也即原告在购买涉案房产时即知道涉案房产的用电情况，基于此，双方关于涉案房产所约定的交付标准为被告具备竣工验收备案、住宅质量保证书、住宅使用说明书，原告也承诺不因为其他原因主张退房、赔偿或拒绝收楼，现其背离承诺，违背契约精神。三、涉案装修合同不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，其与商品房买卖合同各自独立存在，装修款不属于购房款的组成部分。第一，装修合同是原被告双方平等自愿情况下签订的，无侵犯原告的自主选择权和公平交易权；第二，商品房买卖合同约定毛坯交楼，后为实现装修目的才签订装修合同，两者为不同目的、独立存在、分别履行的合同，原告清楚知晓不同合同项下款项的用途和性质；第三，商品房买卖合同约定涉案房产每平方米为10864.12元，完全符合当时的市场行情，客观上也不可能包括装修费用。四、原被告双方的商品房买卖合同约定2017年9月15日前毛坯交楼，原告在2017年6月22日已经毛坯收楼，被告不存在逾期交房的违约行为。同时，原告收楼后即自愿委托被告装修，《装修合同》约定装修后的交楼时间为2018年12月15日，即便要计算逾期交房违约金，也应自2018年12月16日起计算。五、涉案房产在2019年9月20日已经取得永久用电，被告在2019年10月10日再次通知原告于2019年10月13日收楼，原告在2019年10月11日签收后拒不到场收楼，相应的责任应由其自行承担。综上，恳请法庭判决驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，在起诉时向本院提交以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.购房款发票；3.（2019）粤0117民初256号《民事判决书》。被告为证明其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：1.《确认书》；2.《装修合同及豪华装修收楼标准》；3.《毛坯收楼确认书》；4.《客户受电工程竣工检验意见书》；5.《催收楼通知书》；6.EMS底单及签收记录。对于以上证据，本院已依法组织双方当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称：《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于从化区雅居乐沙贝三期4组团自编L-××栋×梯（自编L-××栋×梯）×××房（以下简称“×××房”）；建筑面积共116.8平方米；单价为每平方米（人民币）10864.12元，总金额为1122915元；以分期付款方式付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额（人民币）336875元；第二期在2017年8月17日前，支付全部房价款的70%，金额（人民币）786040元。《商品房买卖合同》第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。《商品房买卖合同》第十三条约定房屋交付：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书,…。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。《商品房买卖合同》第十四条约定延期交房的违约责任：被告如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。《商品房买卖合同》第十五条约定房屋交付时的有关资料：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第5.5条关于交付标准的变更:双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续。第6.3条小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提。在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告同意不以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。同日，原告与被告签订《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称：《装修合同》），就涉案502房的装修事宜进行约定。《装修合同》第二条委托事项约定：由被告及被告聘请的第三方（原告与第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关）以包工包料的方式对该商品房进行装修。《装修合同》第三条总价款、付款方式及逾期付款违约责任约定：1.本装修工程的总价款为869631元，以分期付款方式支付：第一期装修款260889元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款347852元须于2017年12月17日前付清，第三期装修款260890元须于2018年6月17日前付清。《装修合同》第六条装修工程期限交楼期限约定：1.双方确认装修交楼时间为2018年12月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失。3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原、被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。《装修合同》第九条违约责任约定：2.原告接受被告交付该商品房或本合同中约定视作被告已交付装修工程的，原告即放弃解除本合同的权利，并放弃追究本合同履行时被告应承担的责任。5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，(但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。《装修合同》第十条其他内容约定：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止，解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担合同终止、解除的违约责任。《装修合同》中并没有对装修材料、装修标准等进行明确具体的约定。同日，原告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛花园三期四组团L119栋1梯502单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年12月15日（装修合同约定时间内）开始计算。另查明，涉案房屋于2017年6月29日取得竣工验收备案表。被告提供2019年9月20日广州供电局有限公司从化供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，认为涉案楼盘已于2019年9月20日取得永久用电。该意见书中显示预计送电时间为2019年9月23日。被告于2019年10月10日向原告发出《催收楼通知书》，通知原告于2019年10月13日前办理收楼手续。另，对庭审后原告将主张计算逾期交楼违约金的截止日期从2019年10月21日调整至2019年10月13日，被告表示无异议。本院已生效的同系列案件查明，涉案楼房存在多次停电情形，影响居民正常生活使用。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。本案主要涉及以下三个问题：一、关于《装修合同》的性质问题。涉案房屋的《装修合同》并非单纯的装修合同，而是存在以下特殊情况：（1）本案的《商品房买卖合同》、《装修合同》、《毛坯收楼确认书》、《沙贝三期四组团豪华装修交楼标准》均为格式合同，其装修标准并未体现一般单纯的装修合同的双方协商意志。（2）本案的《商品房买卖合同》与《装修合同》约定为不可分割，是互附终止、解除条件的合同。（3）被告提供的《装修合同》明确了原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成。可见，原告必须同时付清买卖合同和装修合同约定的全部价款后，涉案房屋才能交付原告。再者，结合当时的房地产调控限价政策，本院据以认定，涉案房屋实际上是带装修出售，买卖合同的标的物实际上是带装修的商品房。开发商有意将总房价拆分为购房款和装修款两部分，并人为地将房屋买卖合同拆分为房屋买卖合同和装修合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”根据该规定，涉案《装修合同》中双方关于部分购房款约定为装修款的合意行为无效，其余约定属于房屋买卖合同的交付内容，为房屋买卖合同的一部分，对买卖双方均有拘束力，故涉案《装修合同》实际上具有部分房屋买卖合同性质。根据上述分析，涉案房屋购房总价款应为《商品房买卖合同》和《装修合同》中约定的房价款与装修款之和，即涉案房屋购房总价款应为1992546元（房价款1122915元+装修款869631元）。二、关于涉案房屋是否符合交付标准问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条第一、二款规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其适用于基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电的情形，而房屋是以居住为目的的，具备永久性用电是居住生活的必备条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电。虽然被告在《补充协议》中变更交楼标准，删除了原合同对永久性供水、供气、供电、通邮的相关要求，但该变更损害了原告的合法利益，违背了合同订立与履行的公平原则。且，开发商因行业监管部门的强制要求而必须承担的永久性供电义务并不因补充协议中供电条件的删除而免除。被告作为格式条款的提供方，免除了其应承担的提供用永久用电的责任，排除了原告本应享有的不同意使用临时用电以及因临时用电而主张退房或赔偿的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故该《补充协议》上述约定无效。即便雅居乐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但被告提供临时用电期间不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，涉案房屋在此期间不符合交楼条件。三、关于逾期交房违约金的计算问题。涉案房屋不符合交楼条件，由此产生的逾期交房违约责任应由被告承担。首先，关于违约金的起算时间问题，原、被告双方在《装修合同》中约定，将房屋交付时间变更为2018年12月15日，为双方合意变更，故本案逾期交房时间应从2018年12月16日起计算，对原告超出该日期主张起算的逾期交房违约金，本院不予支持。其次，关于违约金的截止时间问题。被告主张涉案房屋已取得永久用电，并通知原告于2019年10月13日前收楼，故即便认定涉案房屋已具备永久用电，原告主张将逾期交房违约金计至2019年10月13日止，也合理合法，本院予以支持。第三，关于违约金的计算标准问题。根据《装修合同》第九条约定，因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。故被告应自2018年12月16日起至2019年6月13日止按已付楼款总额的每日0.1‰的标准，自2019年6月14日起至2019年10月13日止按已付楼款总额的每日0.2‰的标准向原告支付违约金。故，被告应向原告支付逾期交房违约金，自2018年12月16日起每日按照已付总房款1992546元的0.1‰为标准计付至2019年6月13日止（共180天），自2019年6月14日起每日按照已付总房款1992546元的0.2‰为标准计付至2019年10月13日止（共122天），金额合计共84483.95元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金84483.95元给原告程红霞。二、驳回原告程红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元（原告程红霞已预交），由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担956元，原告程红霞负担1694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘柏洲二〇一九年十二月二十六日书记员  徐颖聪