宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2019）宁03民终1111号上诉人（原审被告）：宁夏欧蓓莎置业有限公司。法定代表人：周海峰。委托诉讼代理人：杨莹，一般授权代理。委托诉讼代理人：魏晋喜，宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵建国，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托诉讼代理人：秦茂，宁夏古峡律师事务所律师，特别授权代理。上诉人宁夏欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎公司）因与被上诉人赵建国房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区青铜峡市人民法院（2019）宁0381民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人欧蓓莎公司的委托诉讼代理人杨莹、魏晋喜，被上诉人赵建国及其委托诉讼代理人秦茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人欧蓓莎公司上诉请求：1.依法撤销原判，改判上诉人返还被上诉人购房款235000元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决不公。一、上诉人与被上诉人赵建国之间纠纷是缔约过失责任纠纷，而非房屋买卖合同法律关系。一审判决认为《欧蓓莎商海城商铺认购协议》的各方均应遵照履行正确，但是一审判决认为《欧蓓莎商海城商铺认购协议》与双方后续要签订的《商品房买卖合同》是一个统一整体不妥。《欧蓓莎商海城商铺认购协议》是房屋买卖之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。由于被上诉人违约，上诉人与被上诉人赵建国之间未能签订正式《商品房买卖合同》。因此，上诉人与被上诉人赵建国之间是缔约过失责任纠纷。二、一审判决上诉人欧蓓莎公司返还被上诉人赵建国购房定金5万元缺乏事实依据和法律依据。原判既然认定事实：“原告未按认购协议约定及时足额支付购房首付款，已构成违约，要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不符合法律规定”，却又判决上诉人欧蓓莎公司给被上诉人赵建国返还购房定金5万元。上诉人没有违约，依法有权不予返还定金。三、一审判决上诉人欧蓓莎公司返还被上诉人赵建国占用资金利息76950元缺乏事实依据和法律依据。一审判决已经认定被上诉人违约，而违反《欧蓓莎商海城商铺认购协议》，就不会签订《商品房买卖合同》，就不会产生上诉人违反《商品房买卖合同》项下交付房屋的违约责任。四、本案已过诉讼时效。被上诉人从2014年1月8日交付部分房款时起至提起诉讼时止，历时5年7个月，超过诉讼时效。综上所述，原判认定事实错误，适用法律不当，请求依法撤销原判，予以改判。被上诉人赵建国辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法予以维持。一、上诉人的上诉理由明显缺乏事实和法律依据。涉案《欧蓓莎商海城商铺认购协议》合法有效，是当事人各方的真实意思表示，作为开发商的上诉人，为了融资的需要，吸引被上诉人与其签订《欧蓓莎商海城商铺认购协议》，收取了被上诉人的定金和部分购房款。但在磋商签订正式合同之前，上诉人将被上诉人已经认购的商铺卖给了第三人。上诉人欧蓓莎公司应向被上诉人返还已付购房款235000元及利息76950元。二、关于《欧蓓莎商海城商铺认购协议》约定的50000元定金，该定金应当为订约定金，被上诉人对于签订正式的《商品房买卖合同》有着极大的诚意，缴纳了定金和大部分的购房款，双方约定下剩房款采用银行按揭的方式支付，在等待办理按揭手续并积极与上诉人磋商的过程中，上诉人将被上诉人认购的商铺卖给了第三人赵斌，应当是上诉人违约。按照认购协议，签订正式合同之前应缴纳总房款50%的首付房款（368025元），被上诉人缴纳了285000元，下欠83025元。当时上诉人资金链断裂，银行不给办理按揭，已签协议的群众都要求上诉人做出一定的承诺，被上诉人的行为符合法律规定的先履行抗辩权，被上诉人没有违约。依照相关司法解释的规定，不可归责于双方当事人的原因，没有签订合同，应当将定金返还给买受人。三、上诉人称本案已过诉讼时效，不符合常理。上诉人一房二卖，占用被上诉人的购房资金，被上诉人不可能在几年的时间里不闻不问。上诉人以诉讼时效抗辩既不道德，也违反诚实信用原则，不应得到支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。赵建国向一审法院起诉请求：1.要求欧蓓莎公司双倍返还定金100000元；2.要求欧蓓莎公司返还购房款235000元，并支付资金占用期间的利息63450元，共计298450元；3.本案诉讼费由欧蓓莎公司承担。一审法院认定事实如下：2013年12月21日，赵建国向欧蓓莎公司交纳购房定金50000元。2013年12月28日，赵建国与欧蓓莎公司签订《欧蓓莎商海城商铺认购协议》，约定：赵建国认购欧蓓莎公司的欧蓓莎商海城商铺1间，商铺编号1-118，建筑面积114.66平方米，认购方须在签署本协议时向卖方支付定金50000元；认购方须在2013年12月28日前，支付认购商铺50%的房款作为首付款，并签订《商品房买卖合同》，剩余房款向银行办理按揭付款；折后认购商铺总房款773049元；2014年1月8日，赵建国付给欧蓓莎公司购房款235000元。后欧蓓莎公司将赵建国认购的商铺出售他人，并于2014年10月8日办理了备案手续。一审法院认为，赵建国、欧蓓莎公司签订的《欧蓓莎商海城商铺认购协议》系双方当事人真实意思表示，与双方后续要签订的《商品房买卖合同》是一个统一整体，协议各方均应遵照履行；赵建国未按认购协议约定及时足额支付购房首付款，已构成违约，要求欧蓓莎公司双倍返还定金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；欧蓓莎公司在赵建国未按认购协议约定及时足额支付购房首付款的情况下，收取赵建国支付的购房款，表明愿意继续与赵建国建立房屋买卖合同关系，对此，法律并不禁止，但欧蓓莎公司收取了赵建国支付的定金及部分购房款后，又将赵建国订购的房屋出售给他人，使赵建国、欧蓓莎公司之间的商品房买卖合同关系无法继续建立，欧蓓莎公司应当返还赵建国已付定金及购房款，欧蓓莎公司占用赵建国资金，应当支付占用期间的利息；赵建国主张的利息标准及计算利息期间符合法律规定，一审予以支持。欧蓓莎公司关于本案已超过诉讼时效的辩解与常理不符，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第八条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：欧蓓莎公司返还赵建国购房定金50000元、购房款235000元、占用资金利息76950元，共计361950元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3638元，由赵建国负担333元，欧蓓莎公司负担3305元。二审中，当事人均未提交证据。一审审理查明的事实有相应证据予以印证，本院予以确认。本院认为，上诉人欧蓓莎公司与被上诉人赵建国签订的《欧蓓莎商海城商铺认购协议》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照《欧蓓莎商海城商铺认购协议》的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人欧蓓莎公司主张不应返还被上诉人赵建国购房定金5万元，不承担资金占用利息。根据本案查明的事实，被上诉人赵建国虽未按照《欧蓓莎商海城商铺认购协议》的约定及时足额支付购房款，但上诉人欧蓓莎公司在2014年1月8日收取了被上诉人赵建国交纳的购房款235000元，应视为上诉人欧蓓莎公司同意继续履行与被上诉人赵建国签订的认购协议，但上诉人欧蓓莎公司在收取了被上诉人赵建国交纳的定金及部分购房款后，又将赵建国订购的涉案房屋出售给他人，致使双方之间未能最终订立商品房买卖合同。一审法院依据被上诉人赵建国的诉讼主张，结合本案实际，判决上诉人欧蓓莎公司返还赵建国定金5万元、购房款235000元及占用资金利息并无不当。上诉人主张因赵建国违约，定金不应返还，但上诉人未提交证据证实是因赵建国的原因致使双方最终未能签订商品房买卖合同，故，上诉人的该主张本院不予支持。上诉人主张本案已过诉讼时效，被上诉人赵建国陈述其一直索要购房款，上诉人庭审中陈述赵建国一直要求上诉人交付房屋，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人欧蓓莎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2839元，由上诉人宁夏欧蓓莎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马建萍审判员 贾玉宁审判员 马春燕 二〇一九年十二月十九日书记员 张 硕附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。