安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初6174号 原告：张承浩，男，汉族，1984年3月21日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱清，安徽奥成律师事务所律师。 被告：陶辰雨，男，汉族，1992年11月3日出生，住安徽省含山县。 原告张承浩与被告陶辰雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张承浩的委托诉讼代理人高国亮、朱清到庭参加诉讼。被告陶辰雨经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张承浩向本院提出诉讼请求：一、确认原被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月30日解除；二、陶辰雨向张承浩返还租金30593.68元;三、陶辰雨向张承浩赔偿损失96000元；四、本案诉讼费用由陶辰雨承担。 原告张承浩主张的事实与理由：2018年1月16日，原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，陶辰雨将坐落于合肥经济技术产业开发区莲花路名门大厦xx、xx房屋出租给张承浩使用；房屋建筑面积为111.99平方米。租赁期限为4.5年，自2018年1月16日起至2022年6月1日止；免租期从2018年1月16日起至2018年2月20日。自2018年2月21日至2018年8月20日，租金5万元，半年支付一次；2018年8月21日至2020年8月20日，租金10万元。合同签订时张承浩向陶辰雨支付租房押金2万元，约定陶辰雨应于2018年8月退还张承浩。 合同签订前，2018年1月14日，张承浩通过张杰向陶辰雨支付房屋押金2万元。合同签订后，张承浩于2018年1月17日向陶辰雨支付了首期半年租金5万元；之后又支付了一年的租金10万元，其中押金2万元抵作房租。现租金己支付到2019年8月20日，共计15万元。2018年1月23日，张承浩与合肥立海装饰工程有限公司签订《装饰装修施工合同》，委托其对案涉房屋进行装修，实际装修费用共计2.6万元。另，张承浩为取得该店面进行经营，2018年1月17日向陶辰雨支付，店面转让费7万元。 2019年4月26日，案涉房屋所有权人叶朝绕向张承浩发出《清场通知》，称因陶辰雨违约其已解除了与陶辰雨之间的房屋租赁合同关系，告知张承浩清场并返还房屋。接到房主通知后，张承浩与陶辰雨联系沟通要求陶辰雨解决，但陶辰雨未解决此事，之后更是拒不接电话导致失去联系。因此，张承浩只得将房屋清场返还给房主，房屋已于2019年4月30日返还给房主。陶辰雨违约导致合同无法履行，张承浩的合法权益受到严重侵害。 被告陶辰雨未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查。对原告提交审查的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合庭审陈述，本院认定事实如下：2017年陶辰雨、房屋所有人叶朝绕签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给陶辰雨。2018年1月16日，陶辰雨（甲方）、张承浩（乙方）签订《房屋租赁合同》，陶辰雨将承租来的合肥经济技术开发区莲花路名门大厦xx、xx室出租给张承浩，租期自2018年1月16日至2022年6月1日，免租期为1个月，自2018年1月16日至2018年2月20日，租金10万元/年。 2018年1月14日，陶辰雨确认收到张杰代替张承浩支付的定金2万元，并承诺如一楼面积达不到110平方米，定金全部退还。同时，陶辰雨确认：“每年提前2个月付租金，转让费7万元整，提供房产证必须是真实有效，实用面积不够无法营业”。 2018年1月17日，张承浩向陶辰雨支付租金5万元。 2018年1月17日，陶辰雨出具《收条》一张，确认收到张承浩房屋转让费7万元。 2018年6月16日，张承浩按陶辰雨要求向房屋所有人叶朝绕支付租金5万元。同时取款3万元交给陶辰雨。 2019年4月26日，房屋所有人叶朝绕通过北京盈科（合肥）律师事务所王丹丹律师，向陶辰雨发出《律师函》，由于陶辰雨未能足额缴纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并催缴欠付租金。 2019年4月26日，房屋所有人叶朝绕向张承浩发出《清场通知》，不认可陶辰雨的转租行为，同时认为陶辰雨因拖欠租金，构成根本违约，与陶辰雨之间的《房屋租赁合同》已于2019年5月1日解除，要求张承浩3日内缴清水电费用，将全部物品清理出场，拆除房屋内全部装饰装修。后2019年4月30日，张承浩搬出承租房屋。 陶辰雨将店铺转让给张承浩，原店铺经营内容与张承浩转租后的经营内容完全不同，转让时店铺内存在两台空调及部分装饰装修。房屋所有人叶朝绕主张其于2019年4月发现转租事宜。 本院认为：陶辰雨、张承浩签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。张承浩已经于2019年4月30日按照房屋所有人叶朝绕要求清空并搬离，故张承浩诉请要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月30日解除，本院予以支持。 2018年2月21日至2019年4月30日，房租共计应支付118888.89（100000÷12×14+100000÷12÷30×8）元。张承浩针对租金的实际出资已经支付15（5+5+3+2）万元。故陶辰雨应向其返还31111.11（150000-118888.89）元。张承浩诉请返还30593.68元，本院予以支持。 装修及转让费用均属于陶辰雨未能按约履行《房屋租赁合同》给张承浩造成的损失。张承浩在签订《房屋租赁合同》期间即了解房产证的实际情况，陶辰雨在未获得房屋所有权人许可的前提下进行转租虽系违约，张承浩在明知陶辰雨非房屋所有权人而进行承租亦未履行其签订合同的审慎义务，故双方对于签订的《房屋租赁合同》无法继续履行均存在过错。 关于装修费用，张承浩主张总装修费用为2.8万元，张承浩已经经营使用一年多，且装修系张承浩自主行为，非属陶辰雨可控及可受益范围，提前解除《房屋租赁合同》虽会影响张承浩后期使用，但张承浩诉请要求陶辰雨承担全部装修费用数额过高，本院酌减为5000元，其余应当张承浩自行承担。 关于转让费，陶辰雨将店铺转让给张承浩，该转让费在转让时包含的内容不详，根据张承浩自认，该转让实际意义为获得转租的权利以及店铺内的装饰装修价值、空调价值。张承浩自转租后，已经实际开展经营一年多，且获得并使用了装饰装修及空调。现房屋被收回，其诉请陶辰雨承担全部转让费过高，本院酌减为2万元，其余由张承浩自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月30日解除； 二、被告陶辰雨应于判决生效后十日内向原告张承浩返还租金30593.68元； 三、被告陶辰雨应于判决生效后十日内向原告张承浩支付损失25000（5000+20000）元； 四、驳回原告张承浩的其他诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2832元，由原告张承浩承担1000元，被告陶辰雨承担1832元。公告费（以实际产生为准），由被告陶辰雨承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  吴天明 人民陪审员  张燕萍 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  吴晶晶 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。