贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终6557号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，系贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱世兵，男，汉族，1974年7月7日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：王荣芳，女，汉族，1979年10月15日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司因与被上诉人邱世兵、王荣芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8780号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱世兵、王荣芳支付逾期交房违约金8540.73元。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱世兵、王荣芳支付逾期办证违约金7172元。三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邱世兵、王荣芳燃气入户费、电开户费共计3020元。四、驳回原告邱世兵、王荣芳的其他诉讼请求。案件受理费145元（已按简易程序减半收取），由被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担。贵州碧阳恒通置业有限公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判第二、三项，改判驳回被上诉人逾期办证违约金和三通费的诉讼请求。事实及理由：1、根据《补充协议》的约定，房屋交付后，上诉人于被上诉人提交办证资料之日起360内办理转移登记。因被上诉人未向上诉人提交办证资料，故办理时限尚未开始计算，一审判决认定被上诉人已于交房时提交办证资料，上诉人应当在交房后的360日内办理涉案房屋产权转移登记手续，与合同约定不符，违背当事人意思自治原则。且被上诉人2018年11月18日就已经看到上诉人关于提交材料办证的通知，但被上诉人2019年3月18日、19日才到上诉人处开具发票和缴纳契税、2019年4月9日才提交资料。2、根据涉案《交房确认书》约定，办证时间为2019年2月8日前，一审认定错误。3、办理产权登记并非上诉人单方所能完成，上诉人为被上诉人代办产权证，系建立在被上诉人出具代办委托书，提交完税材料等基础上。若被上诉人不予配合办理，将会造成上诉人的责任无限扩大。一审判决上诉人承担逾期办证违约金至上诉人为被上诉人办理并交付房屋不动产权证书之日，未考虑房开商的正常利益。4、被上诉人起诉的三通费应当受到诉讼时效的限制。被上诉人二审未作答辩。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院另查明，邱世兵为甲方、上诉人为乙方签署的《交房确认书》中约定，涉案房屋的产权登记手续办理时间以该房屋通过验收之日起算365日之内办理，不以甲方要求交付房屋的时间计算。涉案房屋于2018年2月6日完成竣工验收。本院还查明，上诉人发出的落款日期为2018年11月18日的《通知》中明确业主提交办理不动产权证资料的时间是2019年7月15日前。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求和理由进行审理。结合上诉人的上诉请求和事实理由，本案二审焦点为：1、一审法院判决上诉人承担的违约责任是否恰当。2、被上诉人关于退还三通费的诉请是否应予支持。本院认为，关于焦点1。首先，《商品房买卖合同补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定被上诉人与上诉人之间的委托办证关系成立。其次，鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对被上诉人应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知被上诉人提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人既然要求被上诉人在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向被上诉人履行该告知义务，便于被上诉人及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人未举证证明其于被上诉人办理入住前向被上诉人履行了该告知义务。上诉人未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人应当承担的违约责任并无不当。但是，根据双方当事人在《交房确认书》中的约定，上诉人承担逾期办证违约责任的期间应为2019年2月5日至2019年7月17日，共计162天，应支付的违约金为6246.54元。一审判决计算该违约金的起始时间不当，本院予以纠正。关于上诉人提出被上诉人2018年11月18日就已经看到上诉人关于提交材料办证的通知，但被上诉人2019年3月18日、19日才到上诉人处开具发票和缴纳契税、2019年4月9日才提交资料的问题。因被上诉人已在上诉人指定期限内提交了资料，故上诉人逾期办证不能归责于被上诉人。因上诉人未举证证明办得涉案房屋权属登记证书后履行了通知取证义务，一审判决以上诉人交付权属登记证书的时间作为违约责任的截止时间并无不当。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳。关于焦点2。本案中，被上诉人委托上诉人代为缴纳三通费，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不能证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项并未超过诉讼时效，应予支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对应的上诉请求应予支持，其余上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8780号民事判决第一项、第三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱世兵、王荣芳支付逾期交房违约金8540.73元”、“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邱世兵、王荣芳燃气入户费、电开户费共计3020元”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初8780号民事判决第二项“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱世兵、王荣芳支付逾期办证违约金7172元”为“上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人邱世兵、王荣芳支付逾期办证违约金6246.54元”。三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人邱世兵、王荣芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费145元（已减半收取），由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担130元，被上诉人邱世兵、王荣芳承担15元；二审案件受理费268元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担246元，被上诉人邱世兵、王荣芳承担22元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 殷 勇审判员 吉 雪二〇一九年十二月二十四日书记员 陈思印