北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初33718号原告：董海霞，女，1985年10月12日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：成鹏，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：高亮，北京兴银律师事务所律师。被告：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。原告董海霞与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称“龙源地产公司”）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称“康景物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董海霞、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人成鹏及高亮平到庭参加诉讼，被告康景物业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董海霞向本院提出诉讼请求：1、判令二被告按照约定使用热计量设备并按照热计量方式招标第三方供暖公司对小区进行供暖；2、判令被告龙源地产公司赔偿原告契税利息2952.29元；3判令被告康景物业公司退还我2014-2015年度供暖费2410.9元；4、判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2014收房后供暖季发现二被告没有按照约定执行热计量供暖，而是在业主毫不知情的情况下转包给第三方供暖随意高价收费，价格变动为70元/建筑平方米、58元/建筑平方米后又变更为70元/建筑平方米，就算是停暖也要强制收60%的停暖费。如按照用热量收费标准，停暖只需交纳基础热价每平方米18元，小区大概每户面积约为58平方米，热计量停暖需缴纳约1044元即可；如按照现在的转包第三方供暖收费标准计费，每平方米70元停暖费收取60%的费用为每户月2436元，小区商业住户约1600户，仅是停暖状态下收取的费用差价就高达220多万元，由此可见二被告不使用热计量方式供暖严重损害了业主的利益。自2015年以来，通州区法院、北京第三中级人民法院处理近千起本小区的供暖费纠纷案件，立案、开庭、调解、结案均占用了大量政府资源，严重影响了小区业主的生活，并给法院工作造成极大不便，归根结底是由于被告未履行合同热计量收费造成的，望法院给予公正裁决。被告龙源地产公司于2015年3月29日收取原告位于北京市通州区马驹桥镇景盛北一街甲XX号院X号楼6XX的房屋契税28876.17元，当时并未及时交给相关部门办理产权使用，本款项直至2016年10月24日才交给相关部门办理产权使用，期间共计575天，本款项一直由被告使用，按照当时商业贷款银行利率计算，被告应当支付原告利息共计2952.29元。原告在2015年3月20日得到银行放款通知，于2015年3月15日期间收房。被告康景物业公司在原告收房时强制原告交纳2014年12月31日到2015年3月15日期间的供暖费2410.9元，不交钱不给钥匙，故请法院判令被告康景物业公司退还原告交纳的费用。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。龙源地产公司辩称：一、关于热计量收费问题，我公司不同意原告的诉讼请求。1、各原告的房屋属于商业用房，按照北京市有关规定，不强制按照热计量标准收取供暖费，故原告要求按照热计量标准收取供暖费没有依据。2、《商品房使用说明书》有关采暖系统的表述并非合同约定，是属于各项系统设施部分，是向购房者介绍建筑所具备的各项系统设备，并非承诺该系统均实施使用。关于热计量表，是有关部门建筑节能工程质量验收规范要求安装的，未安装房屋无法验收，但国家并未强制规定使用该设备。3、涉诉小区供暖属于集中供暖，如变更供暖收费方式需全体业主一致认可，不能仅因其中小部分业主要求做出变更，该小区有业主2000余户，个别业主无法实现变更要求。4、关于是否使用热计量收费，北京市通州区人民法院及北京市第三中级人民法院已经有相关判例，判例中未要求使用热计量收费。二、关于契税利息问题，我方不同意原告的诉讼请求。1、因货币具有特殊性应当适用占有即所有的原则。原告交付我方契税后，在此期间该部分金额应当属于我公司所有，在交付政府部门之前，我方应当以自有资金向政府缴纳该部分费用，产生的孳息应当归我公司所有。2、我公司受原告委托交纳契税，并非非法占用，无需向原告支付利息。3、房地产开发商代业主缴纳契税是目前通行的行业惯例，如全部业主自行缴纳，政府工作机构将增加工作量。康景物业公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年11月5日，董海霞（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》,约定董海霞购买龙源地产公司开发的通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X层6XX房屋（以下简称“涉诉房屋”）。《北京市商品房预售合同》第十六条中约定，买受人同意委托出卖人代交契税等，并在接收该房屋的同时交给出卖人；《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为康景物业公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务；《北京市商品房预售合同》附件六“装饰和设备标准的约定”部分中约定，“采暖系统：（1）集中采暖：散热器，铜铝复合散热器”。《北京市商品房预售合同》附件七“物业服务”部分中约定，康景物业公司物业服务管理的内容包括对房屋共用的各种管线管道系统、消防设施设备、安保设施设备等公共设施设备及其运行的维护和管理。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。另外，龙源地产公司向业主交付的《商品房使用说明书》第五条“各项系统设施”中有关采暖系统的表述为“16、采暖系统16.1采暖热源由设在9#锅炉房换热站提供。16.2采暖热力入口设置在地下一层热力小室。16.3户内采暖系统用分户计量，热计量表设置于管井内，散热器采用铜铝复合散热器。”2015年3月份，董海霞办理了涉诉房屋的收房手续。2015年3月29日龙源地产公司收取了董海霞契税28876.17元、康景物业公司收取了董海霞2014年12月30日至2015年3月15日的采暖费2410.90元。龙源地产公司直至2016年10月24日才将涉诉房屋契税缴纳至税务部门入库。自收房至今，涉诉房屋所在的合生世界花园小区（以下简称“涉诉小区”）先后由北京聚能恒通供热科技有限公司、北京信达至诚新能源投资有限公司、北京华博恒通供热服务有限公司三个供暖公司为业主提供供暖服务，目前仍由北京华博恒通供热服务有限公司为业主提供供暖服务。上述供暖公司在涉诉小区均按照业主房屋建筑面积收取业主供暖费。涉诉小区供暖锅炉设施设备（包括供暖锅炉）系由龙源地产公司投资建设。本案审理过程中，董海霞先是表示要求龙源地产公司、康景物业公司按照热计量方式招标第三方供暖公司自2020年至2060年对小区进行供暖，后又表示要求自2020—2021采暖季开始采用热计量方式收费。上述事实，《北京市商品房预售合同》、《商品房使用说明书》、京政容发〔2010〕19号文件、收款专用收据、税收完税证明、采暖费收据、《关于公共建筑热计量政策的疑惑》及答复意见以及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：被告有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告康景物业公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了相应的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。龙源地产公司作为涉诉房屋的出卖人，应当依约及时履行其合同义务。龙源地产公司在收取董海霞向其交纳的契税后，有义务将该部分契税及时缴纳税务部门，并及时为董海霞办理涉诉房屋的权属证书。实际上龙源地产公司在2015年3月29日就已经收取了董海霞的契税28876.17元，但直到2016年10月24日才将其缴至税务部门入库，确已给董海霞造成了相应损失，故龙源地产公司应以28876.17元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准支付2015年3月29日至2016年10月23日的相应利息2258.27元。董海霞主张的利息超过本院核实的数额，故对超出的部分本院不予支持，其余部分本院予以支持。龙源地产公司与董海霞之间存在商品房预售合同关系，康景物业公司与董海霞之间存在物业服务合同关系，但上述两公司与董海霞均不存在供用热力合同关系，其均非涉诉小区供热方，不是使用热计量设备的主体，亦不应是收取供暖费的主体。董海霞与龙源地产公司所签订的《北京市商品房预售合同》并未约定涉诉小区供暖按照用热量计费；虽然《商品房使用说明书》中存在有关热计量表的表述，但亦未明确说明涉诉小区供暖按照用热量计费。董海霞已收房多年，涉诉小区均未采用热计量收费，目前无确切的证据能够证明涉诉小区热计量装置能够正常投入使用。按用热量计收费是一种供暖费计费方式，其可以成为招标的限制条件，但并非一种招标方式。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。供暖公司有与龙源地产公司、康景物业公司签订合同的自由，亦有不与之签订合同的自由。对于合同内容，只要不违反法律的强制性规定，法院也不得干涉。如果法院强制龙源地产公司或者康景物业公司与某供暖公司订立按用热量收费的供暖设备运营合同，有违当事人意思自治原则。另外，对于用热计量期间，董海霞先是主张自2020年至2060年，后又主张自2020-2021年采暖季开始。本院认为，随着科技的发展，未来40年，供暖方式和计费方法都可能发生变化，本院目前无法确定自2020至2060年一直采用热计量收费方式是否可行；然而，如果仅有开始时间（董海霞主张自2020-2021年采暖季开始），无确切的截至时间，将来执行到何时又无法确定。综合以上事实及理由，本院对董海霞请求本院判令龙源地产公司、康景物业公司按照约定使用热计量设备并按照热计量方式招标第三方供暖公司对小区进行供暖的主张不予支持。对于董海霞要求康景物业公司退还的2014-2015年度供暖费，因本案系商品房预售合同纠纷，且供暖费问题还涉及当时的供暖公司，故本院在本案中不宜做出处理，董海霞可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告董海霞契税利息2258.27元；二、驳回原告董海霞的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十二月三十日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨