福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初9987号 原告：中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所地龙岩市新罗区九一北路116号，统一社会信用代码：91350802857881281K。 负责人：张如初，行长。 委托诉讼代理人：苏尚葵、卢仁彩，福建向远律师事务所律师。 被告：张建文，男，1979年9月12日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。 被告：廖春怡，女，1980年3月19日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：张建文，男，系本案被告廖春怡之夫。 被告：龙岩中瑞房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区龙腾南路16号11楼，统一社会信用代码91350800572992930T。 法定代表人：叶建国，总经理。 原告中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称中国农业银行龙岩新罗支行）与被告张建文、廖春怡、龙岩中瑞房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行龙岩新罗支行的委托诉讼代理人卢仁彩律师、被告张建文，被告廖春怡的委托代理人张建文均到庭参加诉讼，被告龙岩中瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中国农业银行龙岩新罗支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张建文、廖春怡偿还原告借款本金299000元，并支付截止2019年11月20日的利息2998.77元、罚息18.91元、复利14.19元，及支付自2019年11月21日起至款清之日止、以299000元为本金、按年利率7.35%计算罚息，以及自2019年11月21日起至款清之日止、以2998.77为基数、按年利率7.35%计算复利。若中国人民银行对5年以上贷款基准利率进行调整，则自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按五年期贷款基准利率基础上上浮50%的利率计算）；2、判令被告张建文、廖春怡承担原告为实现本案债权而支付的律师代理费5000元；3、判令原告有权拍卖、变卖或者以折价被告张建文、廖春怡所有的位于龙岩市新罗区房屋及车位Ｃ0944号的不动产给予折价或者拍卖、变卖抵押物后所得的价款优先偿还上述第一、二项债务；4、判令被告龙岩中瑞房地产开发有限公司对被告张建文、廖春怡的前述第一、二项债务承担连带清偿责任。 事实与理由：二被告系夫妻关系。2015年1月4日，被告张建文（借款人、抵押人）、廖春怡（抵押人）与原告中国农业银行龙岩新罗支行（贷款人、抵押权人）在被告龙岩中瑞房地产开发有限公司的担保下签订了编号为35020120150000324《个人购房担保借款合同》一份，合同主要约定：1、被告张建文向原告借款390000元用于购买位于龙岩市新罗区的房产，借款期限为240个月；2、本合同采用基准利率方式：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；3、本合同的还款方式为等本递减还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；4、本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，阶段性保证人龙岩中瑞房地产开发有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间为自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；5、抵押人张建文、廖春怡同意以位于龙岩市新罗区的房产担保本合同项下的债务；6、借款人未按双方约定归还借款的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；7、借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、保证人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；8、廖春怡、张建文、龙岩中瑞房地产开发有限公司确认合同约定的住所地为通知、诉讼（仲裁）等文书的送达地址；以及其他约定条款。 2015年1月14日，原告与被告张建文、廖春怡办理了抵押权预告登记，取得编号为2015龙房抵（预售）第0020号《龙岩市房地产抵押权（预告）申请书》。 2015年1月7日，原告依约向被告张建文发放贷款390000元，借款期限自2015年1月7日起至2035年1月6日止，还款日为每月7日，还款方式为等额本金递减还款；执行年利率为6.15%，逾期年利率为9.225%。在借款合同履行中，被告张建文自2019年9月8日起未按约偿还借款本息，截止2019年11月20日，被告张建文仍欠原告已到期的借款本金299000元、利息2998.77元、罚息18.91元、复利14.19元，已构成违约。因本案讼争债务系二被告人用于购买住房，属夫妻共同债务，因此，被告廖春怡应对本案讼争债务承担共同偿还责任。被告龙岩中瑞房地产开发有限公司作为连带责任保证人应履行保证责任。为此，原告于2019年11月20日向被告张建文、廖春怡寄送了《贷款提前到期通知书》，主张依约提前实现债权，被告张建文、廖春怡收到前述通知书后，至今未再还款。故原告诉至法院。 廖春怡、张建文、龙岩中瑞房地产开发有限公司未作书面答辩。 中国农业银行龙岩新罗支行对其主张提供《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押预告登记证明》、借款借据，营业执照、组织机构代码、居民身份证、结婚证，送达地址确认书，客户还款明细清单，廖春怡、张建文均无异议，龙岩中瑞房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及反驳证据，视为放弃诉讼权利。对中国农业银行龙岩新罗支行提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 另查明，2019年11月25日，中国农业银行龙岩新罗支行因本案支付律师费5000元。 本院认为，中国农业银行龙岩新罗支行与张建文、廖春怡、龙岩中瑞房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在前述合同中，借款人一栏内虽仅有张建文的签字，但讼争贷款产生于张建文、廖春怡婚姻关系存续期间且用于购买房屋，故其属于夫妻共同债务，应由张建文、廖春怡共同清偿。合同履行期间，张建文、廖春怡未按期足额履行还款义务，双方当事人约定的提前实现债权之条件已经成就，中国农业银行龙岩新罗支行根据合同的约定诉请张建文、廖春怡返还尚欠的全部贷款本金299000元、利息、罚息、复利，均具有合同依据，本院予以支持。同时，《个人购房担保借款合同》约定，贷款人实现债权的费用应由借款人承担，故中国农业银行龙岩新罗支行诉请张建文、廖春怡承担律师代理费5000元，具有合同依据，本院予以支持。关于中国农业银行龙岩新罗支行要求按合同约定对涉案房屋行使抵押权,以折价、拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。因此，中国农业银行龙岩新罗支行作为抵押权预告登记的权利人对涉案房产并无现实抵押权,其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权,是一种期待权。准确地说,作为债权人的中国农业银行龙岩新罗支行此时所享有的是请求债务人(抵押人)履行抵押权登记义务并使抵押权成立的请求权。涉案房产办理的是抵押权预告登记,并未办理抵押权登记手续,抵押权并未正式设立。故中国农业银行龙岩新罗支行关于就已办理抵押权预告登记的房产进行折价或变卖、拍卖并就所得价款应有优先受偿的诉请,于法无据,本院不予以支持。涉案房产至今尚未取得产权证书且未办理抵押登记手续,中国农业银行龙岩新罗支行尚未取得他项权证书，故中国农业银行龙岩新罗支行主张龙岩中瑞房地产开发有限公司对张建文、廖春怡所欠借款承担连带清偿责任，具有合同依据，本院予以支持。龙岩中瑞房地产开发有限公司承担保证责任后,有权向张建文、廖春怡追偿。龙岩中瑞房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综述，中国农业银行龙岩新罗支行诉请部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下： 一、张建文、廖春怡应于本判决生效之日起二十日内给付中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行借款本金299000元，并支付截止2019年11月20日的利息2998.77元、罚息18.91元、复利14.19元），及自2019年11月21日起至款清之日止、以299000元为本金、按年利率7.35%计算罚息，以及自2019年11月21日起至款清之日止、以2998.77元为基数、按年利率7.35%计算复利。若中国人民银行对5年以上贷款基准利率进行调整，则自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，按五年期贷款基准利率基础上上浮50%的利率计算。 二、张建文、廖春怡应于本判决生效之日起二十日内给付中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行因本案支付的律师费5000元。 三、龙岩中瑞房地产开发有限公司对张建文、廖春怡尚欠中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行的第一、二项债务承担连带清偿责任；龙岩中瑞房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向张建文、廖春怡追偿。 四、驳回中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5906元、减半收取为2953元，由张建文、廖春怡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 演 芝 二〇一九年十二月三十日 书记员 邱钰（代） 附主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。