内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内25民终1623号 上诉人（一审被告）：岳某，现住内蒙古自治区锡林浩特市。 委托诉讼代理人：王某1，内蒙古誉昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫某，内蒙古誉昊律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司。 法定代表人：赛某。 委托诉讼代理人：王某2。 委托诉讼代理人：王某3，该公司法律顾问。 上诉人岳某因与被上诉人锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司（以下简称鑫晨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳某委托诉讼代理人王某1、闫某，被上诉人鑫晨公司委托诉讼代理人王某2、王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳某上诉称，1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案双方已经约定第三笔房款以银行按揭贷款方式支付，一审法院判决上诉人直接向被上诉人支付购房款系认定事实及适用法律错误。上诉人与被上诉人于2011年4月28日签订编号为082-1和082-2号的《意向认购协议》，约定上诉人向被上诉人购买坐落于××道两套房屋，并约定上诉人应支付被上诉人两套房屋的订金和房款共计1853448元，剩余1850000元房款以银行按揭贷款方式支付。现上诉人已向被上诉人支付2440000元购房款，超付586552元，剩余购房款1263448元应以银行按揭贷款的方式支付，而非由上诉人直接向被上诉人支付。《合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”而本案双方从未将“以银行按揭贷款”的支付方式变更为由上诉人一次性向被上诉人支付。若被上诉人通知上诉人办理贷款上诉人不予办理，被上诉人才有权要求上诉人一次性支付剩余购房款，而本案被上诉人从未通知上诉人办理贷款事宜，也未与上诉人就变更付款方式签订书面变更协议，故被上诉人无权单方变更合同约定的付款方式，无权要求上诉人向其一次性支付剩余购房款，一审法院在双方未变更付款方式的情况下判决由上诉人给付被上诉人剩余购房款，系认定事实错误、适用法律错误。2.一审法院关于上诉人“在约定的履行期限内未能办理按揭贷款，亦未给付剩余购房款，其行为构成违约”的认定，属认定事实错误，本案的违约方为被上诉人；根据涉案两份《意向认购协议》，上诉人第一次应付款共计40000元，第二次应付款共计1813448元，上诉人于付清第二次房款时，被上诉人应与上诉人签订《商品房买卖合同》。上诉人至2012年7月6日已支付被上诉人共计2440000元购房款，但被上诉人至今未与上诉人签订《商品房买卖合同》，也未通知上诉人办理银行按揭贷款手续，故本案被上诉人是实际违约方，上诉人已经履行了合同约定的付款义务，被上诉人应承担因自身违约导致上诉人至今无法办理银行按揭贷款导致的后果，一审法院认定上诉人构成违约属认定事实错误，二审法院依法应予纠正。3.一审法院认定涉案万象星城1#-15号（编号082-2）房屋的总价款为1849516元，属认定事实错误；上诉人与被上诉人于2011年4月28日签订编号为082-1和082-2号的《意向认购协议》，约定上诉人向被上诉人购买坐落于××道两套房屋。其中1#-14号房屋的总价款为1863448元，1#15号房屋的总价款为1840000元，两套房屋的总价款合计为3703448元。根据《意向认购协议》（编号082-2）第三条“房屋价款及支付方式”的约定，就涉案1#-15号房屋上诉人第一次应付款20000元，第二次应付款900000元，剩余房款920000元以银行按揭贷款方式支付。故涉案1#-15号房屋的总价款是1840000元，而非一审法院认定的1849516元，二审法院应当依法予以纠正。4.一审法院认定上诉人尚欠被上诉人购房款1772964元，属认定事实错误。上诉人就涉案1#-14号房屋和1#-15号房屋于2012年2月27日至2012年7月6日期间总计已向被上诉人支付购房款2440000元，剩余购房款为1263448元，故一审法院认定上诉人对涉案房屋尚欠1772964元未付，属认定事实错误。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，二审法院应当查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 鑫晨公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在一审时，只起诉了上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同中的两套房屋，故涉案金额应当以一审法院认定的金额为准。上诉人上诉状中第三条，列明1#-15号房屋的总价款为184万元是错误的，双方合同签订的1#-15号房屋总价款为1849516元，并不是上诉人所列的184万元整。 鑫晨公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付尚欠的购房款1772964元；2．判令被告向原告支付逾期付款的违约金（自2012年3月1日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算）；3．本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年4月28日，原告鑫晨公司（甲方）与被告岳某（乙方）签订两份《意向认购协议》，由被告岳某认购原告鑫晨公司开发的两套商品房，商品房坐落于303国道旁万象星城1#-14号（编号：082-1）、1#-15号（编号：082-2），建筑面积分别为433.36平方米、430.12平方米，房屋销售均价为4300元／㎡，总价款分别为1863448元、1849516元，双方约定以按揭贷款方式给付。给付日期：1#-14号房屋，乙方于2011年4月28日前须向甲方交付订金20000元（备注：订金转作购房款），2011年12月30日前交付房款913448元（备注：签订《商品房买卖合同》），于2012年2月30日前交付房款930000元（乙方以银行按揭贷款方式向甲方付清）；1#-15号房屋，乙方于2011年4月28日前须向甲方交付订金20000元（备注：订金转作购房款），2011年12月30日前交付房款900000元（备注：签订《商品房买卖合同》），于2012年2月30日前交付房款920000元（乙方以银行按揭贷款方式向甲方付清）。本合约于双方签字盖章之日起生效，于《商品房买卖合同》签订之日起失效。上述合同签订后，就该两套房屋，岳某于2012年2月27日向鑫晨公司合计交付40000元，2012年5月4日合计交付200000元，2012年6月21日交付1700000元。涉案房屋尚欠1772964元一直未付。2012年6月25日，原告鑫晨公司交付涉案房屋。 一审法院认为，合同当事人应当秉持诚信，恪守承诺。双方约定了按揭贷款的给付方式，但在约定的履行期限内被告岳某未能办理按揭贷款，亦未给付剩余的购房款，其行为构成违约，应当承担违约的民事责任，原告鑫晨公司主张被告岳某给付剩余购房款1772964元的诉讼请求，一审法院予以支持。双方签订的协议虽未约定违约责任的承担方式，但被告岳某在长达七年的时间内一直未付房款，给原告造成了经济损失，被告应当承担相应的民事责任，原告要求被告承担逾期付款违约金按照人民银行同期贷款利率计算的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。被告岳某经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条的规定，缺席判决如下：被告岳某于本判决生效之日起十五日内给付原告锡林浩特鑫晨哈那乌拉置业有限责任公司剩余购房款1772964元及利息（以1772964元为基数，自2012年3月1日至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10378元（已减半收取），由被告岳某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案的两套商品房岳某具体交款明细：1#-14号楼（编号：082-1）：2012年2月27日付款20000元，2012年5月4日付款100000元，2012年6月21日付款1700000元，共计支付房款1820000元。1#-15号楼（编号：082-2）：2012年2月27日付款20000元，2012年5月4日付款100000元，共计支付房款120000元。岳某交付的上述房款，鑫晨公司分别给岳某出具了收款收据并加盖鑫晨公司的财务印章，岳某在交款人处亦签字。2012年6月25日，鑫晨公司通知岳某办理入住手续，岳某分别在两份入住通知单上签字捺印。另查明，2010年7月26日，鑫晨公司（甲方）与岳某（乙方）签订1份《房屋认购协议》，商品房坐落于303国道旁万象星城5#-17号，建筑面积450.02平方米，房屋销售均价4124元/平方米，总价款1855882元，付款方式：2010年7月26日前交付订金20000元，2010年12月25日前支付935882元，2011年1月15日前支付900000元，岳某以按揭贷款的方式付清。岳某2011年7月7日付款20000元，2012年5月4日付款100000元，2012年9月21日支付两笔款分别为260802元和756991元，共计支付房款1137793元。此套房屋鑫晨公司未提起诉讼，岳某上诉主张的多交房款586552元，经核对，岳某交付的是万象星城商品房5#-17号的房款。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人岳某与被上诉人鑫晨公司2011年4月28日签订的两份《意向认购协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，岳某未按合同约定时间付款，亦未签订《商品房买卖合同》办理按揭贷款，而是通过陆续支付现金的方式交付房款，其中1#-14号楼交房款1820000元，1#-15号楼交付120000元，鑫晨公司出示的收款收据能够证实是岳某怠于履行合同所致，责任在于岳某。时至今日，岳某仍未付清剩余的购房款，其行为已构成违约，理应承担继续付款的违约责任。岳某上诉主张一审认定的已交房款数额有误，经核实，涉案的两套房产总价为3712964元，已付房款1940000元，实际欠付房款为1772964元，有鑫晨公司出示的收款收据佐证。岳某上诉认为多交586552元房款，与查证的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，岳某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20756元，由岳某负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  杨树平 审判员  吴春林 二〇一九年十二月十七日 书记员  王 磊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；