北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初19337号原告（反诉被告）：北京申晨酒店有限责任公司，住所地北京市丰台区东管头科研楼。法定代表人：郭宝斟，总经理。委托诉讼代理人：葛耀邦，辽宁山盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪建平，女，1971年9月13日出生。被告（反诉原告）：北京翔峰云物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰管路16号9号楼5层5021H。法定代表人：王月华，执行董事。委托诉讼代理人：张文斌，北京海润天睿律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：北京东管头投资管理公司，住所地北京市丰台区东管头村（益泽公园北侧50米）。法定代表人：王蕴溥，总经理。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，男，1980年11月3日出生。原告（反诉被告）北京申晨酒店有限责任公司（以下简称申晨酒店）与被告（反诉原告）北京翔峰云物业管理有限公司（以下简称翔峰云公司）、第三人（反诉第三人）北京东管头投资管理公司（以下简称东管头公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）申晨酒店的委托诉讼代理人葛耀邦，被告（反诉原告）翔峰云公司的委托诉讼代理人张文斌，第三人（反诉第三人）东管头公司的委托诉讼代理人张玉贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申晨酒店向本院提出诉讼请求：1．被告赔偿原告酒店装修损失2000万元；2．被告退还原告房屋押金30万元；3．被告返还原告电费15万元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告签订有《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于北京市丰台区丰管路8号北京翔峰云大厦二层西段、三、四、五、六层，楼层建筑面积为约4600平方米，用于酒店（宾馆）住宿、餐馆及与其配套的经营项目。租赁期为2016年1月1日至2023年12月31日。合同签订后，原告按约定交付租金，将约定场地用于酒店经营。2017年4月20日被告通知原告解除房屋租赁合同，原告认为，原告在《房屋租赁合同》签订后，依据合同约定按时支付了租金没有任何违约行为，被告应依据合同约定在租赁期内向原告交付房产并保持适用状态，保证原告能够正常经营活动。由于被告的违约行为，致使原告订立合同的目的无法实现，造成原告巨大损失。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。翔峰云公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。本案房屋租赁合同无法履行的原因是原告在承租期间擅自违规改建导致房屋产权单位第三人与被告解除合同，进而导致合同无法履行。无法履行的责任在原告，原告应就其违约行为对被告进行赔偿。东管头公司述称：原告的起诉针对的是被告，关于其诉讼请求第三人不反表意见。需要说明第三人与原告曾就酒店损失赔偿达成过赔偿协议，原告的全部损失第三人已经支付过，包括装饰装修和经营损失。翔峰云公司向本院提出反诉请求：1．判决解除反诉原告与反诉被告签订的20160101-1号《房屋租赁合同》；2．反诉被告支付反诉原告2017年7月1日至2018年10月10日期间的房屋租金100万元；3．反诉被告赔偿反诉原告因租赁合同解除造成的损失8638219．5元；4．反诉费由反诉被告负担。事实与理由：反诉被告诉反诉原告房屋租赁合同纠纷一案，己由贵院受理。反诉被告在本诉中所称事实和真实情况大相径庭。双方之间的纠纷源于反诉被告在承租房屋后，擅自对租赁房屋的消防等进行违规改建和装修，并私自挖建水井，最终导致产权人提前解除了与反诉原告之间的租赁合同，并要求反诉原告将房屋改建部分恢复原状，给反诉原告造成了巨大损失。事发后，反诉被告见后果严重，非但不积极处理，反倒为拒付租金和逃避责任而无理先告状。反诉原告认为：反诉被告承租房屋后，在未按合同约定向反诉原告报备和征得同意的情况下，擅自对租赁房屋的主体结构进行违规改建、私自挖建水井等行为，严重违背了合同的约定，并导致反诉原告的租赁合同被产权人提前解除的严重后果，给反诉原告造成了巨大损失。反诉原告有权要求解除合同，并要求反诉被告按反诉原告的实际损失承担赔偿责任。申晨酒店对翔峰云公司的反诉辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。首先，无需法院判决解除合同，因为该合同的事实基础已经不存在，合同已经无法履行。其次，2017年4月10日反诉原告已经向反诉被告发出解除合同的通知，并且在（2017）京0106民初25759号案件判决中认定了反诉原告违约。第三人诉讼反诉原告的两个理由是未交付租金和房屋改造，未交付租金已经被法院确认，反诉被告不认同房屋改造事实，目前为止反诉原告没有拿出交付房屋时的原始状态，在该房屋产权证明上标注该房屋是框架结构，反诉原告应当拿出反诉被告改变房屋结构的证据，我方不存在解除合同给反诉原告造成损失的问题。请法院驳回反诉原告的反诉请求。东管头公司对翔峰云公司的反诉述称：与我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月14日，东管头公司（甲方）与翔峰云公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方将位于丰管路南侧工业区内，楼房壹幢，占地面积约2400平方米，建筑面积约6000平方米，地下一层，地上局部六层，框架结构，中央空调部分管线的房屋租与乙方，租期为15年，自2003年1月1日起至2017年12月31日止。2015年8月21日，东管头公司与翔峰云公司签订《补充合同》，约定将上述合同书租期延长至2023年12月23日止。双方对租金和支付方式等亦作出变更约定。2015年12月，出租方翔峰云公司（甲方）与承租方申晨酒店签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁的房屋和场地：现确认乙方租赁甲方位于北京市丰台区丰管路8号北京翔峰云大厦二层西段、三层（301室为物业用房）、四、五、六层，楼层建筑面积约4600平方米（实际面积以附件图纸斜线部分面积为准）大厅为公共使用空间。用于酒店（宾馆）住宿、餐馆及与其配套的经营项目（乙方可根据经营需要增删项目）。二、租期：本租约所租房间和场地起止日期为2016年1月1日至2023年12月31日，有效期限8年。三、租金：乙方需交保证金300000元作为履约保证金。（1）本租约付款为半年付，提前两个月支付。（2）2018年起每三年房屋租金递5%，具体付款金额日期如下：2015年11月1日，2016年全年房租付款金额为1800000元；2015年11月1日，2017年1月-6月付款金额为1000000元；2017年5月1日，付2017年7月-12月房租金额为1000000元；2017年11月1日，付2018年1月-6月金额为1050000元；2018年5月1日，付2018年7月-12月金额为1050000元……四、其他费用：（1）乙方在租赁范围内的电费按实际用电量付费，每度为1．20元；（4）上述费用每月月底由甲方统一收取。五、付款方式：乙方应以现金或支票转账方式缴付租金和其他应付费用，付款地点和银行账号按甲方书面通知乙方办理。六、室内装修：（1）乙方根据经营需要装修改造的项目有：①装修改造大厦大堂、门面；②安装电梯；③将3层东段、4、5、6层的办公用房改造成酒店（宾馆）式标准间或套间客房；（2）乙方不得随意改变甲方提供的原建筑物结构、消防、冷暖通风设备、电气设施及线路、通讯、给排水的管线布局；如有需要改动应经甲方批准方可施工。（3）乙方装修，应将装修图纸及方案提前以书面形式征得甲方同意；甲方不得拒绝乙方合理之装修施工要求。（4）乙方在租赁期间不论以何种方式导致租约失效或租赁期终止时，对房屋内外自己装修的固定部分不得拆除，必须保留入住时的原样，不得提出将装修不能移动的部分作折价处理给甲方，固定的装修部分归甲方所有。七、对所租房间的改建：（1）乙方未事先征得甲方书面同意，不得对所租房间进行任何改建、增建或改进；乙方不得在所租房间或整个大厦的任何部分作标记、涂画、钻孔，不得以任何方式毁坏所租范围或整个大厦的外观。十一、甲方的权利和义务：（5）甲方保证乙方的正常经营条件，不随意干涉乙方的经营活动。十二、乙方的权利与义务：（1）按时缴付房租与其他各项应付费用。十三、违约行为和责任：（1）如乙方未能按规定日期向甲方交付本租约规定的任何费用（收到甲方收缴通知单十日内不予交纳），则甲方每天按应缴总费用的千分之五收取乙方的滞纳金。（2）如乙方违反本租约，并在接到甲方书面通知后三十天内不予改正，甲方有权终止合同并且有权收回乙方所租的范围，视为乙方违约，乙方赔偿甲方三个月租金。乙方可以移走租赁范围内的可移动物品。本合同终止。合同签订后，申晨酒店向翔峰云公司支付了押金300000元及截至到2017年6月30日的房屋租金。2017年3月2日，东管头公司向翔峰云公司发出《整改通知》，其上载明：“根据群众反映和我司实地查看发现贵司所承租的丰管路8号房屋存在违规改建、损害房屋主体结构和私自挖建地下水井等情况。请贵司立即整改，恢复原状。如贵司在2017年3月31日前仍未完成整改恢复的，我司将依据贵我之间《合同书》第六条第4款等的约定解除合同，收回房屋。另，请贵司及时结清所欠租金”。2017年4月10日，东管头公司向翔峰云公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，以翔峰云公司未完成整改为由通知其解除合同，并要求其在2017年5月20日腾退租赁房产。2017年7月19日，原告申晨酒店以侵权责任纠纷案由将被告东管头公司诉至我院，要求被告赔偿原告经济损失1800万元。2018年9月11日，我院作出（2017）京0106民初19348号民事调解书，双方达成如下协议：一、北京申晨酒店有限责任公司于二○一八年十月十日前将北京市丰台区丰管路8号东管头科研楼腾空交给北京东管头投资管理公司；二、北京申晨酒店有限责任公司于二○一八年十月十日前向不低于三家曾经发布过《北京市丰台某村委会见利忘义雇佣黑保安暴力干涉酒店正常经营》一文的媒体发布《致歉函》（函件内容需经双方书面认可）；三、北京申晨酒店有限责任公司于二○一八年十月十日前撤回对（2017）京0106民初25759号民事案件的上诉；四、北京东管头投资管理公司于二○一八年十月十日前补偿北京申晨酒店有限责任公司经济损失共计13420000元（含20000元的评估费），上述款项汇至北京申晨酒店有限责任公司名下的账户；五、双方就北京市丰台区丰管路8号东管头科研楼不再存在任何争议，北京申晨酒店有限责任公司不得再以任何理由向北京东管头投资管理公司主张任何权利；六、双方任何一方如果违反上述任何一项的义务，须赔偿对方2000000元；七、案件受理费3300元，由北京申晨酒店有限责任公司负担1650元（已交纳），由北京东管头投资管理公司负担1650元（于二○一八年十月十日前给付北京申晨酒店有限责任公司）。2017年9月12日，原告东管头公司将被告翔峰云公司、第三人申晨酒店诉至本院，要求：被告及第三人腾退交还涉案房屋；被告支付2014年1月1日至2017年5月1日期间的房屋租金并支付违约金。本院经审理认为：原告即已按约定交付了房屋，被告就有义务依照双方租赁合同及补充协议的约定支付租金、使用房屋。被告虽主张其与原告之间存在其他债务关系，用于抵扣租金，但并未举证证明。第三人虽同意替被告偿还所欠债务，但该偿还行为是为了消除被告的全部违约情形，保证其正常使用房屋。故，应基于被告仅存在欠付费用一项违约情形的基础上。现被告认可涉案房屋进行了改建，其虽主张房屋系第三人改建，然无论房屋系何人改建，涉案房屋的整体布局已完全改变，被告作为与原告签订租赁合同的相对方，应向原告承担房屋主体结构改变的违约责任。基于被告的该项违约行为，原告即享有单方解除原被告之间的租赁合同的权利。原告已向被告发出了解除通知书，则双方合同自被告收到该解除通知之日解除。2018年4月28日，本院作出（2017）京0106民初25759号民事判决书，判决：一、北京翔峰云物业管理有限公司、北京申晨酒店有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向北京东管头投资管理公司腾退北京市丰台区丰管路8号东管头科研楼；二、北京翔峰云物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京东管头投资管理公司房屋租金6747266．67元；三、北京翔峰云物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内给付北京东管头投资管理公司违约金208370元；四、驳回北京东管头投资管理公司其他诉讼请求。判决后，申晨酒店不服提起上诉，后申请撤回上诉。北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终8763号民事裁定书，裁定：准许北京申晨酒店有限责任公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。庭审中，申晨酒店提交其与北京爱易家装饰有限公司于2016年4月3日签订的《装饰装修施工合同》及2018年8月30日北京天通资产评估有限责任公司作出的资产评估报告，证明其装修损失情况。对此，翔峰云公司、东管头公司均不予认可。东管头公司提交2017年4月25日申晨酒店向其作出的《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》，其上载明：“申晨酒店于2016年加盟维也纳酒店集团有限公司，按照维也纳集团标准进行整体装修、加固，外墙翻新，外挂楼梯重置及酒店相关配套设备设施的配备，于2017年正式运营。就装修费用及合同期内相关损失如下：1．装修费用共计三千伍佰万元……”，证明《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》是双方的谈判基础，双方达成的调解协议中包含装修损失。申晨酒店对该证据的真实性不持异议，但认为其与东管头公司调解协议中只包括营业损失，不包括装修损失。庭审中，申晨酒店提交收据两张，其中2017年7月14日向翔峰云公司交纳电费9936元；2017年7月20日交纳149040元，并要求翔峰云公司退还。翔峰云公司称电费是实际发生后代收电费，并提交国网北京市电力公司向其开具的发票在案佐证。申晨酒店以发票不能证明其电费使用情况为由，不予认可。申晨酒店亦提交2017年4月20日翔峰云公司向其发送的《关于解除房屋租赁合同通知书》，翔峰云公司以其上未盖有公司印章不予认可。庭审中，翔峰云公司提交其与北京聚聚来餐饮有限公司、北京恒业汇达汽车销售有限公司、北京零度聚阵银河上网服务有限公司、北京星航道体育文化传播有限公司签订的房屋租赁合同，用于证明其租金损失。对此，申晨酒店不予认可。庭审中，经本院询问，东管头公司称涉案房屋改建行为主要包括三方面：一是在申晨酒店经营范围内，外挂楼梯被拆除设置成房间，在房间外又增加了外挂楼梯。二是在申晨酒店外墙外加盖两层。三是申晨酒店内部走廊位置改变，主体结构发生变化。东管头公司称其不知改建行为人。翔峰云公司称系申晨酒店所为，申晨酒店对此不予认可，认为其承租时就存在上述房屋改建情况。庭审中，双方均认可2017年5月31日，东管头公司在申晨酒店外围设置围挡，致使申晨酒店无法经营。另查，2007年1月31日，翔峰云公司与申晨酒店签订《房屋租赁合同》，约定租期自2007年3月20日至2017年12月31日。2015年11月18日，转让方刘秀英与受让方纪建平、李亚峰签订《股份转让合同》，刘秀英将持有申晨酒店的股份80%以5000000元出让给纪建平、李亚峰。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力。本案中，翔峰云公司与申晨酒店签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同履行各自义务。经查，翔峰云公司与东管头公司的租赁合同已被生效判决确认解除，导致翔峰云公司与申晨酒店的转租合同已经事实上履行不能，故本院对翔峰云公司要求解除其与申晨酒店房屋租赁合同的反诉请求，予以支持。根据（2017）京0106民初19348号民事调解书，申晨酒店与东管头公司经过磋商、谈判，已就涉案房屋的相关赔偿达成一致意见，东管头公司提交申晨酒店《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》，亦能证明调解协议中包含申晨酒店主张的装修费用3500万元。申晨酒店在收取东管头公司补偿款1342万元并将涉案房屋腾退返还东管头公司后，又向翔峰云公司主张装修损失，于法无据，本院不予支持。对申晨酒店主张的返还押金一节，翔峰云公司主张应当以押金抵扣租金，但未提交双方对此存在相关约定的证据，本院不予采信，并对申晨酒店该项诉讼请求予以支持。对申晨酒店主张的退还电费一节，翔峰云公司认为系实际发生后代收电费，并提交电费发票在案佐证。因其提交的电费发票不能看出收费明细，又因翔峰云公司将涉案房屋分租给包括申晨酒店在内的五家公司经营使用，其提交的证据不足以证明申晨酒店已发生的电费，故本院对申晨酒店要求退还电费的主张予以支持。翔峰云公司可待证据充足后另行主张。经查，自2007年3月20日起，翔峰云公司即将涉案房屋租与申晨酒店经营使用，东管头公司当庭陈述的改建行为均发生在申晨酒店经营使用范围内，且申晨酒店在《关于申晨酒店拆迁补偿资金诉求》中主张其公司进行了外挂楼梯重置，该行为必然会导致房屋主体结构发生改变。双方虽在租赁合同中约定如需改动须经出租人同意，但翔峰云公司作为出租人在合理期限内未提出过异议，视为同意申晨酒店的改建，故申晨酒店不应在本案中对翔峰云公司承担违约责任，翔峰云公司亦无权要求申晨酒店赔偿租金损失。对翔峰云公司该项反诉请求，本院不予支持。针对翔峰云公司要求申晨酒店支付2017年7月1日至2018年10月10日期间的房屋租金100万元的反诉请求，本院认为，2017年5月31日东管头公司对涉案房屋设置围挡，致使申晨酒店无法经营，考虑到在围挡设置后至房屋腾退前，涉案房屋已不符合合同约定的使用条件，结合当事人的过错程度、翔峰云公司向东管头公司交纳租金情况等因素，本院对翔峰云公司的该项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除北京翔峰云物业管理有限公司与北京申晨酒店有限责任公司于2015年12月签订的《房屋租赁合同》；二、北京翔峰云物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京申晨酒店有限责任公司押金300000元；三、北京翔峰云物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京申晨酒店有限责任公司电费150000元；四、驳回北京申晨酒店有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京翔峰云物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费144050元，由北京申晨酒店有限责任公司负担140880元（已交纳）；由北京翔峰云物业管理有限公司负担3170元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费39634元，由北京翔峰云物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  高 飞人民陪审员  武 斌二〇一九年十二月三十一日书 记 员  董 博