中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初78号原告：VITOLOCASTRO，男，1947年10月23日出生。委托诉讼代理人：杨志宏，北京德恒（成都）律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司陕西省分行。负责人：吴敏，行长。委托诉讼代理人：李春雷，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋霄霄，陕西联强律师事务所律师。被告：西安市房地产经营一公司。法定代表人：刘凡，总经理。委托诉讼代理人：步凡，女，该公司法律顾问。被告：北京京达房地产开发有限公司。法定代表人：陈红，董事长。委托诉讼代理人：明芳，北京道宁律师事务所律师。被告：海南天力实业发展公司。法定代表人:陈红，总经理。原告VITOLOCASTRO与被告中国银行股份有限公司陕西省分行（以下简称中行陕西分行）、西安市房地产经营一公司（以下简称西安市房地一公司）、北京京达房地产开发有限公司（以下简称京达公司）、海南天力实业发展公司（以下简称天力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告VITOLOCASTRO及其委托诉讼代理人杨志宏，被告中行陕西分行的委托诉讼代理人隋霄霄，被告西安市房地一公司的委托诉讼代理人步凡，被告京达公司的委托诉讼代理人明芳均到庭参加诉讼。被告天力公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告VITOLOCASTRO向本院提出诉讼请求：停止对坐落在北京市XXX房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：1、我于1997年5月19日与京达公司签订《北京市外销商品房预售契约》，购买涉案房屋，该购房契约签订在查封之前。2、我按照购房契约约定通过现金、转账等方式在期限内支付完毕全部购房款项。3、京达公司于1998年8月20日将涉案房屋交付给我，我接收房屋并合法占有、使用至今。4、我自接收房屋后多次向京达公司提出办理房屋所有权转移登记的要求，但其百般推诿，我为外籍人士，亦无法长期居住在北京予以督办，故于2015年10月起诉该公司要求办理房屋所有权证，北京市朝阳区人民法院已经做出生效的（2015）年朝民初字第XXX号民事判决，因涉案房屋坐落土地存在查封现尚未执行完毕，故未办理转移登记并非基于我的过错导致。5、我曾就查封问题向贵院执行庭提出执行异议，贵院做出（2018）京02执异726号裁定书驳回我的申请，理由有三：其一为我未能提供购房契约的原件，现已经找到；其二为我未能提交购房款支付转账的凭证，现有我提供的转账凭证、京达公司出具的收据发票及银行进账单等证据佐证；其三为购房发票标注付款单位为LOCASTROVITO，与我本名VITOLOCASTRO未完全对应，而从我提供的京达公司出具的各票据可以看出付款单位有LOCASTROVITO，有LOCASROVITO还有LOCASTEOVITO，显系京达公司财务人员笔误所致，故该笔误不能否定我已经付款这一事实。综上，我购买、占有涉案房屋的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请法院支持我的诉讼请求。被告中行陕西分行辩称，不同意原告的诉讼请求。陕西省高院已经于2006年8月23日解除了对涉案房屋的查封，后续委托北京市第二中级人民法院评估、拍卖、执行的京达公司所有的房产中并不包含涉案房屋。我行全部债权已经受偿，我行申请执行的（2006）陕民一初字第XXX号民事调解书执行终结后，北京市第二中级人民法院查封涉案房屋的行为与我行无关，我行非本案适格被告。据此，请法院驳回VITOLOCASTRO的诉讼请求，另无论案件结果如何，我行不应承担任何诉讼费用。被告西安市房地一公司辩称：我公司与中行陕西分行的执行案件已经执行终结，在执行过程中是否有查封我公司不清楚。本案与我公司无关，我公司仅为配合法院查明案件事实而出庭应诉，VITOLOCASTRO的诉讼请求是否能得到支持由法院依法判断。我公司不应承担任何诉讼费用。被告京达公司辩称：VITOLOCASTRO的证据不足以证明我公司有义务为其办理涉案房屋的所有权转移登记手续，首先是我公司房产处没有其购买该房屋和交付涉案房屋的相关材料，因我公司股东曾有更换，原股东未曾交付该房屋材料，现股东对此均不了解，其次VITOLOCASTRO无法证明其已经支付全部涉案房产的购房款项。因涉案房屋存在查封，也不具备办理房屋所有权转移登记的条件。综上，我公司认为VITOLOCASTRO的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。被告天力公司经合法传唤，未到庭发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：关于查封依据：陕西省高级人民法院在依据（2006）陕民一初字第XXX号民事调解书执行中行陕西分行申请执行西安市房地一公司（原名称为显示房地局管理局第一分局）、天力公司、京达公司一案的过程中，于2006年6月14日向北京市国土资源局和北京市建设委员会送达协助执行通知书，查封京达公司所有的位于北京市XXX、XXX的土地使用权。后陕西省高级人民法院委托本院执行，本院于2008年11月25日立（2008）二中执字第XXX号案件予以执行，并对上述土地使用权查封至今。关于书面买卖合同的签订：1997年5月19日，VITOLOCASTRO与京达公司签订《北京市外销商品房预售契约》，双方约定VITOLOCASTRO购买京达公司开发的涉案房屋，房屋价格为171649美元，京达公司应于1997年6月1日前将涉案房屋交付给VITOLOCASTRO，还约定双方同意涉案房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产管理处办理房屋买卖过户手续。该预售契约买方处写明“VITOLOCASTRO（陆柯特）”。经本院向北京市朝阳区房屋管理局查询，《北京市外销商品房预售契约》在北京市房屋土地管理局办理了商品房预售预购登记手续。关于是否合法占有涉案房屋：VITOLOCASTRO表示，京达公司于1998年8月20日将涉案房屋交付给其使用至今，并提供了其自1998年5月始为该房屋交纳管理费、电费、税费、煤气费及服务费的发票，其中多数发票记载付款单位为“J1-8B”或付款单位空白但在缴费项目中注明“J1-8B某某年某某费用”，另有发票记载付款单位为“维托”、“J1-8B维托”或“维多维国际贸易有限公司”。上述发票中均加盖有京达公司或XXX物业管理有限公司的公章。VITOLOCASTRO另表示，因曾将涉案房屋出租，应承租人要求曾为其开具发票，并提供北京市税务局通用机打发票（委托其他单位代开）为证。VITOLOCASTRO于2012年、2013年、2015、2016年分别为持有涉案房屋缴纳房产税及个人所得税，上述完税凭证中记载的纳税人有“VITOLOCASTRO陆柯特”、“维托陆柯特”、“VITOLOCASTRO维托陆卡特”及“陆柯特”。涉案房屋物业管理单位XXX物业管理有限公司出具居住证明，载明VITOLOCASTRO自1998年入住至今居住在北京市XXX，XXX即为XXX。证人王某出庭做证，称其自1997年始受聘于VITOLOCASTRO，担任其管家，并从涉案房屋取得至今一直管理该房屋并在没有租客居住时替VITOLOCASTRO交纳房屋的水电费及物业管理费。关于价款支付：《北京市外销商品房预售契约》关于付款方式约定：采用分期付款方式，签订认购书时应付定金2000美金，此后二个星期内付房款99768美元，其余房款69881美元应在一年内付清，即每月5823.42美元（不付任何利息）。款汇至：北京京达房地产开发有限公司；开户行：中国银行北京朝阳支行发展大厦办公室。1997年5月8日，京达公司为“LOCASTROVITO”开具收取J1-8B房款收据，载明收取美元2000元。1997年9月27日，付款人“V.LOCASTRO”汇入京达公司美元5823.42元。1997年10月28日，付款人“V.LOCASTRO”汇入京达公司美元5823.42元。1997年12月2日，付款人“V.LOCASTRO”，汇入京达公司美元5823.42元。1997年12月19日，京达公司为“LOCASTEOVITO”开具收取XXX房款收据，载明收取美元5900元，同日京达公司为“LOCASTEOVITO”开具收取XXX房款收据，载明收取633.07元。1998年5月6日，京达公司为“LOCASTROVITO”开具收取XXX房款收据，载明收取人民币48219.93元，折合美元5825元。因VITOLOCASTRO未能全部提供其转账支付购房款的相应证据原件，且表示因客观原因无法自行向银行收集相关证据，申请本院予以调查收集，本院认为VITOLOCASTRO的申请符合法律规定，且该证据亦为查证本案基本事实之必要证据，故本院决定进行调查收集。经本院向中国银行北京发展大厦支行查询，结果如下：1、1997年5月27日汇款人“LOCASTROVITO”汇入京达公司美元25768元；2、1997年5月29日，汇款人“LOCASTROVITO”汇入京达公司美元73988.2元；3、1997年6月28日，汇款人“LOCASTROVITO”汇入京达公司美元5823.42元；4、1997年7月29日，汇款人“LOCASTROVITO”汇入京达公司美元5823.42元；5、1997年12月4日，汇款人“V.LOCASTRO”，汇入京达公司美元5823.42元；7、1998年3月5日，汇款人“LOCASTROVITO”，汇入京达公司美元5823.42元；8、1998年4月3日，汇款人“LOCASTROVITO”，汇入京达公司美元5823.42元。VITOLOCASTRO另提交1998年3月10日的收据复印件一张，载明付款人“LOCASROVITO”支付XXX房款48283.72元，折合美元5823.42元，该收据复印件中公章不清，但肉眼可见与京达公司为VITOLOCASTRO开具的其他收据字迹基本一致。VITOLOCASTRO还提交落款日期为1998年3月23日的收条复印件一份，载明“今收到Mr.VITOLOCASTLO交来房款，计USD5810，RMB110，落款处为财务：﹡大力”，VITOLOCASTRO表示此系以现金方式向京达公司支付分期款时，其公司财务没有开具收据，仅出具了收条。VITOLOCASTRO向本院出具《关于办理产权证需补缴面积差价款的通知》复印件,主张京达公司于1998年8月20日向其送达该通知并交付涉案房屋。《关于办理产权证需补缴面积差价款的通知》载明：根据预售契约的规定，该房产的暂测面积为98.9平方米，单价1735.6美元，经北京市房屋土地管理局实地测绘，该房产的实测建筑面积为99.93平方米，实测面积比暂测面积多1.03平方米，根据预售契约第二条的规定，应补缴面积差价款1787.67美元。1998年10月19日，京达公司为“LOCASROVITO”开具金额为173436.67美元的房款发票。关于未办理过户登记的原因：VITOLOCASTRO表示曾委托XXX律师事务所代为办理涉案房屋的所有权转移登记事宜，并将预售契约原件交该所保管，该事实有XXX律师事务所实习律师胡某出庭予以证实并交回合同原件。后VITOLOCASTRO在2015年向北京市朝阳区人民法院起诉京达公司，要求该公司为其办理涉案房屋所有权证，法院审理后做出2015年朝民初字第XXX号判决支持VITOLOCASTRO之诉讼请求，上述判决已经发生法律效力。涉案房屋的所有权证办理事宜在北京市朝阳区人民法院执行过程中。京达公司表示其公司在2000年发生公司股东变更，现任法定代表人接管公司，原股东未将涉案房屋相关销售材料移交，故公司对VITOLOCASTRO购买并占有涉案房屋的事实不予认可。上述事实，有《北京市外销商品房预售契约》、银行收账通知、京达公司收据、管理费收据、证人证言等证据在案佐证。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为VITOLOCASTRO对涉案房屋享有的权利能否排除执行的问题。在对上述争议焦点做出认定之前，本院需说明一个问题，即在案证据中显示的与VITOLOCASTRO相关的名称问题，从各证据可以看出曾出现过“LOCASTROVITO”、“VITOLOCASTEO”“V.LOCASTRO”、“VITOLOCASTLO”、“维托”、“陆柯特”等不同书写，但均与涉案房屋买卖和付款相关联，在确定涉案房屋购买人为本案原告即VITOLOCASTRO本人的情况下，则应考虑到VITOLOCASTRO为外籍人士，其名字的读、写为国人所不熟识，又因我国对先称姓后呼名的普遍做法与外籍人士先称名后乎姓的习惯不一，再囿于二十余年前人们的法律意识之欠缺，另从《北京市外销商品房预售契约》中VITOLOCASTRO本人签字V.LOCASTRO看，本院认为上述字母漏写、误写之处均应认定为笔误，名、姓位置不同的应视为习惯不一所致，V则系VITO的简写，而“维托”、“陆柯特”系对VITOLOCASTRO的中文音译。综上，本院认为涉案证据中之上述书写均应认定指向VITOLOCASTRO本人。关于VITOLOCASTRO的权利能否排除执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合该条规定的四个要件，即有权排除对涉案房屋的执行。要件一、VITOLOCASTRO于1997年5月与京达公司签订《北京市外销商品房预售契约》购买涉案房屋，并办理相关备案手续，可以认定VITOLOCASTRO在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。要件二、VITOLOCASTRO就其1998年即行合法占有涉案房屋提供了为该房屋交纳各种费用的收据，出示了房屋物业管理单位的证明，并就其行使房屋使用、收益权利而发生的税费情况予以举证，上述证据足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。要件三、经VITOLOCASTRO举证及本院向有关银行查询可以对其13笔付款情况予以确认，涉及金额为美元160068.56元；另有收据一张、收条一张因未能提供原件，补面积差价未提供相应证据，且上述付款情况均得不到京达公司的确认，涉及金额为美元13421.09元，该金额难以直接判断其给付情况，但本院在综合案件的审理查证过程，证据的形式，京达公司关于无法出示涉案房屋全部购买手续等情况，特别是京达公司已经为VITOLOCASTRO开具全额收款发票且从未向VITOLOCASTRO主张房款给付的行为综合考虑，本院认为应认定VITOLOCASTRO已经支付全部价款。要件四、VITOLOCASTRO为外籍人士，从其购房后委托律师事务所代为办理房屋过户登记，并提起有关诉讼的过程看，另结合京达公司关于其2000年股东变更后，新股东对涉案房屋销售情况不了解的抗辩考虑，可以认定非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，VITOLOCASTRO的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，享有足以排除人民法院继续执行的权利，其关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求应予以支持。综上所述，VITOLOCASTRO的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下：停止对坐落在北京市XXX房屋的执行。案件受理费70元，由北京京达房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  刘丽杰审判员  陈雨菡审判员  王 佳二〇一九年十二月三十日书记员  黑梦雪