山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9399号 原告：济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会，住所地济南市历城区唐王镇老僧口南村。 法定代表人：张乃强，村主任。 委托诉讼代理人：刘宇涵（特别授权代理），山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董立鹏（特别授权代理），山东众成清泰律师事务所律师。 被告：张学东，男，1969年3月8日出生，汉族，个体业主，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：陈玉昌（特别授权代理），北京市京师（济南）律师事务所律师。 原告济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会（以下简称老僧口南村委会）与被告张学东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告老僧口南村委会的法定代表人张乃强及其委托诉讼代理人刘宇涵、被告张学东的委托诉讼代理人陈玉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 老僧口南村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年8月1日签订的《租赁合同》和2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告承租的位于济南市历城区唐王镇老僧口南村村南商品楼1-2楼及商业街房屋；3.判令被告向原告支付《租赁合同》项下2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金70000元，以及2019年8月1日至实际返还房屋之日，按每年70000元（自2018年8月1日起每五年递增10000元）计算的租金；4.判令被告向原告支付《房屋租赁合同》项下2018年8月10日至2019年8月9日期间的租金16000元，以及2019年8月10日至实际返还房屋之日，按每年16000元计算的租金；5.判令被告向原告支付违约金14000元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月1日，原告老僧口南村委会与被告张学东签订《租赁合同》，约定老僧口南村委会将位于济南市历城区唐王镇老僧口南村村南新建商品楼1-2楼租赁给张学东使用，租赁期限20年，租金为每年六万元，先交款后使用，每5年递增一万元；张学东逾期不支付租金的，需向老僧口南村委会支付租金的20%的违约金；租赁期间，张学东不得擅自改变房屋的结构。2007年8月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将商业街二层楼一座（十字路西南角商业街一、二层楼房屋及院落）租给被告使用，租赁期限自2007年8月10日至2027年8月10日止，每年租金16000元，每年8月10日支付该年8月10日至次年8月9日的租金。上述两合同履行期间，被告未按照约定支付租金，已欠付2018年8月之前的租金126000元，以及2018年8月1日、2018年8月10日的应付的该年度租金86000元，2019年8月1日、2019年8月10日应付的该年度租金86000元亦未向原告交付，并对两承租房屋进行了大规模的改建。在济南市中级人民法院（2019）鲁01民终7382号民事判决书判令被告向原告支付2018年8月之前的租金126000元后，在原告再次催告被告支付欠付租金后，被告仍未向原告支付前述欠付租金（包括2018年8月之前欠付租金及此后应付租金）。被告长期拖欠租金，经催告仍未履行合同义务，且至起诉之日欠付租金金额已达到298000元之多，被告迟延履行债务致使合同目的不能实现，致使全村村民的实际利益受到严重损害，如不解除两合同，原告及全体村民的利益将持续受到侵害。综上所述，相关情形符合《合同法》第九十四条第（二）项、第（三）项、第（四）项之规定，涉案两合同应予以解除。为此，诉至法院。 张学东辩称，1.原告起诉租金数额与事实不符，应当据实减免。原告起诉主张涉案超市2018年8月1日至实际返还房屋之日的租金有误，因原告违反合同约定于2018年10月13日强行停水停电，涉案超市的租金不应当再让被告承担。而涉案酒店的租金仅有16000元。被告愿意从原告违约造成涉案超市的损失中扣除或直接缴纳租金。2.原告要求解除涉案合同不符合双方约定，也不符合常理。涉案两份合同一份签订于2007年8月10日，已履行12年多；另一份签订于2013年8月10日，已履行6年多，两合同签订后，被告均依约缴纳租金，2018年8月前未缴纳的租金及应承担的违约金法院也已判决，和本案欠缴的租金数额没有关系，本案中被告仅欠原告租金16000元，而且涉案两份合同中均未约定，被告欠缴租金原告可与之解除合同。又因被告租赁上述房产经营酒店、超市共投入近二百万元用于装修运营。租赁时间长，投资数额大，原告仅因被告实际欠缴16000元租金而解除合同显失公平。3.原告无权依法解除合同，被告有权要求继续履行合同。因原告在合同履行期间，强行对涉案房屋停水停电，违反了双方所签合同的约定，目前仍处于违约状态，根据《合同法》的立法宗旨，合同的解除权应赋予守约方，违约方无权要求解除合同。所以原告作为违约方无权依据《合同法》第94条的规定解除合同，同时被告同意缴纳租金，但涉案超市的租金应当予以减免，同时双方应协商停水停电给被告造成的损失，该损失足以冲抵全部租金。综上，原告无权解除合同，涉案合同应当继续履行。4.原告再次起诉解除涉案合同，只会损害全体村民的利益，并不能维护全体村民的利益，要想更好的维护全体村民的利益只能继续履行合同。因被告在涉案合同履行期间多次到超市闹事，后强行将涉案房屋水电全停，又剪断超市的电线，致超市自2018年10月13日至今不能营业，给被告造成了严重的损失。这也是原告为达到解除合同而让被告无力支付租金的方式之一。原告的这一行为给被告和全体村民造成了严重的损失，被告有营业损失，该损失最终要由全体村民承担。合同继续履行，将会减轻被告及全体村民的损失，对各方均有利。假设涉案合同解除，被告肯定会要求原告赔偿涉案房屋装修的损失及原告违约造成的损失，合计约200多万元，用涉案房屋租金偿还需要20多年，这些损失最终会由全体村民承担，本案原告不惜一切代价采取各种措施与被告解除合同的行为是不应当被社会所提倡，更不应得到社会的支持和鼓励。5.原告解除合同，有违国家现行鼓励交易、诚实信用的原则。2018年原告起诉被告解除本案涉案合同的案件于2019年9月份生效，两审法院均判决继续履行涉案合同，原告无视两审法院出于维护双方的长远利益、化解双方矛盾的苦衷，而于法院判决生效2个月内再次起诉要求解除涉案合同，明显违背目前国家鼓励交易和维护公平诚信的原则。综上所述，请求法庭依法判决，依法维护双方及全体村民长远利益，维护社会公平正义。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下: 2007年8月10日，老僧口南村委会（甲方）与张学东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方商业街二层楼一座租给乙方张学东管理使用；租赁期限自2007年8月10日起至2027年8月10日止；每年租金16000元，每年的8月10日交足当年的租费；甲方二层楼门窗配套齐全，楼房维修财产修理等一切费用有乙方承担；合同期内乙方自主安排经营，自负盈亏，并承担一切事故及相关法律责任等内容。张学东承租上述房屋后，将上述房屋用于酒店经营。 2013年8月1日，老僧口南村委会（甲方）与张学东（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有产权和处置权的位于老僧口南村村南新建商品楼1-2楼（该楼房为五层，一、二层为商场，面积约为1000平方米)租赁给乙方经营使用；租赁期限为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止；该楼房年租金为6万元，乙方以预交的方式在历年的8月1日前一次性交清年租金6万元，先交款后使用，每5年递增1万元；乙方必须认真履行合同，按时交纳租金，乙方逾期不缴纳租金，除仍必须及时补交外，还必须支付甲方租金的20%的违约金等内容。张学东承租上述房屋后，将上述房屋用于超市经营。 因张学东拖欠支付上述两份租赁合同项下的租金，老僧口南村委会于2018年12月6日向本院提起诉讼，本院于2019年7月9日作出（2018）鲁0112民初10192号民事判决，判令张学东支付老僧口南村委会2018年8月之前的租金126000元，张学东不服该判决提起上诉，济南市中级人民法院于2019年8月22日作出（2019）鲁01民终7382号民事判决，驳回张学东的上诉请求，维持一审判决，该判决书于2019年9月4日送达双方当事人并发生法律效力。截止至老僧口南村委会提起本案诉讼之日，张学东未履行上述生效判决所确定的租金给付义务，亦未按照上述两份租赁合同的约定支付2018年8月之后的租金。 对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 老僧口南村委会以《催款通知书》1份、邮寄单复印件1张、邮寄投递查询情况1张、邮寄回执1张、送达照片2张证明老僧口南村委会向张学东邮寄并现场送达了《催款通知书》，要求其限期支付欠付租金及违约金，否则解除租赁合同，张学东未按通知支付款项，涉案两租赁合同依法解除。张学东对催款通知书不认可，认为该份通知书与事实不符，该通知系老僧口南村委会恶意解除合同而为，不具有合理性、公平性，（2019）鲁01民终7382号民事判决书于2019年9月初生效，当月6日老僧口南村委会在明知因其断水断电致张学东无法经营，致张学东损失惨重，严重影响了张学东的交纳租金的情况下，向张学东送达了催款通知书，且要求一次性支付租金30多万元，期限仅为8天，否则解除合同，由此可以证明老僧口南村委会有恶意解除合同的意思，本案租金问题可协商解决分期支付，减少双方不必要的损失，以维护全体村民的利益，老僧口南村委会的行为不应被支持和鼓励；对邮寄单、邮寄投递查询情况、邮寄回执真实性无异议，但不能证明张学东收到该通知书，因该邮寄单显示是邮寄给张学东与亓爱莲，虽证明已签收，但不能证明是张学东本人签收，且张学东对此不认可；对送达照片不认可，因无法证明与本案有关，更不能证明张学东已经收到该份通知书，因张学东已与亓爱莲离婚，即使亓爱莲收到该通知书，也不能证明张学东已经收到。张学东以离婚证复印件1份证明张学东与亓爱莲已离婚，双方已无夫妻关系。老僧口南村委会对该离婚证复印件的真实性无异议，但认为不能证明张学东没有收到催款通知书，由于送达催款通知书时张学东与其配偶尚未离婚，其配偶有权签收，老僧口南村委会为了保证张学东收到催款通知书，不但邮寄了通知，还现场进行送达，完全能够证明其签收情况。本院经审查后认为，老僧口南村委会将催款通知书送达至东升酒店大堂并拍照，张学东作为该酒店的经营人，应视为其已收到并知晓该催款通知书的内容。老僧口南村委会将催款通知书邮寄送达至张学东的住址，由亓爱莲签收，亓爱莲虽已与张学东于2018年10月16日离婚，但其签收行为可知其并未离开与张学东的原共同住址，亦应视为张学东已收到该催款通知书并知晓其内容，故本院对老僧口南村委会向张学东送达了催款通知书的事实予以认定。 老僧口南村委会以供电所用电情况查询材料打印件1份、租房现场照片、企业信用信息查询情况打印件各2份、电费收据2份证明张学东涉案租赁房屋的施工电路设施已恢复，不影响其正常用电。张学东质证认为供电所用电情况查询材料打印件、企业信用信息查询情况打印件真实性无异议，显示益众超市用电情况系因涉案酒店所用三台空调因村委不给供应足额的电量，致涉案酒店空调无法起动，张学东自行申请以益众超市的名义供涉案酒店三台空调使用，同时该证据并不能证明老僧口南村委会已为张学东恢复了原来剪断的电路，并且事实上老僧口南村委会至今也没有恢复原来剪断的电路，违约状态仍在持续中，老僧口南村委会应当为此承担相应责任。对租房现场照片不认可，更无法证明老僧口南村委会已为张学东恢复了剪断的电路。对电费收据真实性无异议，证明内容不认可，质证意见同上。本院经审查认为，老僧口南村委会提交的供电所用电情况查询材料中载明东升酒店和益众超市均为正常用电客户，且根据电费收据载明的内容显示在2019年11月均有用电量产生，可知益众超市具备正常用电条件，本院对老僧口南村委会提交的上述证据的证明目的予以认定。 张学东以租赁合同复印件1份证明老僧口南村委会擅自停电，致使该合同无法继续履行，老僧口南村委会应当承担合同约定的违约责任，违约金为1万桶水，当时是市场价的10倍，约70万元。老僧口南村委会对该证据的真实性、关联性不认可，认为与本案无关。本院经审查认为，因张学东未能提交合同原件，老僧口南村委会对上述合同真实性不认可，且该租赁合同与本案所涉房屋租赁合同并非同一法律关系，与本案不具有关联性，故本院对张学东提交的该租赁合同不予认定。 本院认为，老僧口南村委会与张学东于2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》和2013年8月1日签订的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照合同约定全面、诚信履行合同义务。张学东未按照合同约定的时间和数额支付租金，在济南市中级人民法院作出终审判决，判令其支付2018年8月之前的租金126000元的情况下，张学东仍未按照生效判决指定的期间履行给付上述租金的义务，也未按照合同约定的时间和数额支付2018年8月之后的租金，在老僧口南村委会向其送达《催款通知书》后，张学东亦未在《催款通知书》所规定的付款期限内支付所欠租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。张学东拖欠租金、不履行生效裁判文书、在老僧口南村委会催告后仍未支付的行为已导致本案所涉两份租赁合同的合同目的无法实现，符合合同解除的法定要件，张学东提出的老僧口南村委会欠付其货款的辩称意见与本案不属同一法律关系，也不能成为其不履行生效判决和拖延履行债务的抗辩理由，本院不予采纳，故对于老僧口南村委会提出的要求解除其与张学东于2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》和2013年8月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。根据老僧口南村委会的主张，以上两份租赁合同均已经自《催款通知书》所载明的付款期限届满次日，即2019年9月15日解除。老僧口南村委会要求张学东返还承租的位于济南市历城区老僧口南村村南商品楼1-2楼和商业街二层楼房屋，系租赁合同解除后承租人张学东应履行的义务，本院依法予以支持。对于老僧口南村委会要求张学东支付《租赁合同》和《房屋租赁合同》项下租金的诉讼请求，本院认为，租金的计算标准符合双方的合同约定，张学东均应按照合同约定支付租金至租赁合同解除前一日，即2019年9月14日。张学东应支付老僧口南村委会《租赁合同》项下2018年8月1日至2019年9月14日租金78630.14元（70000+70000÷365×45）；应支付《房屋租赁合同》项下2018年8月10日至2019年9月14日租金17578.08元（16000+16000÷365×36），共计96208.22元。对于老僧口南村委会要求张学东支付合同解除日之后租金的诉讼请求，因合同已解除，丧失请求权基础，无合同和法律依据，本院不予支持。对于老僧口南村委会要求张学东支付违约金14000元的诉讼请求，系张学东违反2013年8月1日双方所签订的《租赁合同》，逾期支付租金应承担的违约责任，符合双方所签订合同中对于违约金计算方式的约定，本院依法予以支持。 综上，对老僧口南村委会诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会与张学东2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》和2013年8月1日签订的《租赁合同》已经于2019年9月15日解除； 二、张学东于本判决生效之日起三十日内将所承租的位于济南市历城区唐王镇老僧口南村村南商品楼1-2楼及商业街二层楼房屋返还济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会； 三、张学东于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会租金96208.22元； 四、张学东于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会违约金14000元； 五、驳回济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由张学东负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 曹亚萍 二〇一九年十二月十二日 法官助理 史 泉 书 记 员 娄焕霞