北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初86527号原告：邵晶晶，女，1979年2月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王海涛（邵晶晶之夫），男，1976年8月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：高博，男，1977年11月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告邵晶晶（下称原告）与被告高博（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海涛和被告高博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告因继续违约支付2019年6月1日至2019年12月23日期间逾期迁户违约金200000元；2.判令被告按照房屋买卖（交易）合同附件二第七条约定赔偿原告居间费81750元。事实和理由：原告和被告于2016年7月14日签订房屋买卖（交易）合同（合同编号：2016JJ0026702），合同约定签订之日起720日内迁出相应的所有户口（四人户口：高博、蔡春燕、高一凡、高耀洪），虽在法院通过（2019）京0105民初40651号中追究了被告逾期迁户截止到2019年5月31日的违约金，但被告之后依然继续故意违约，一直未履行合同约定迁出相应户口和造成的违约赔偿。故诉请法院追究被告违约责任并按照违约条款进行相应赔偿，立即迁出相应所有户口。被告辩称，不同意原告诉讼请求。第一，户籍制度是城市人员管理的方式，户口和房产价值没有必然联系，户口迁出也不影响房产过户和新业主落户。承诺的户口迁出是应当配合的义务，被告也愿意配合，但因为有客观因素，自己与父亲住的公租房无法迁户，现在无法迁出。第二，房屋买卖合同附件二2.4条没有约定户籍迁出保证金，是因为当时原告知道被告户籍迁出有难度。第三，被告咨询了相关行政机关，也打了市长热线，给被告回复2020年会参照上海地区的做法设立公共户来解决。第四，房屋买卖合同主要解决产权问题，被告已经按照合同完成房屋过户，如果参照房屋买卖合同违约金条款来判决逾期户籍迁出违约金是偏高的，申请法院依法予以酌减。第五，居间服务费是中介公司收取原告的费用，也是服务整个房屋买卖全过程，原告对结果不满意应当找中介公司返还费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年7月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人通过北京麦田房地产经纪有限公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》（下称涉案合同），约定“原告购买被告所有的坐落于朝阳区望京西园404号楼5层508室（下称涉案房屋），建筑面积129.15平方米。涉案房屋成交总价为5450000元。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，逾期超过壹日未迁出的，自逾期超过壹日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之伍的违约金”等内容。涉案合同附件二还约定“第二条第4项，出卖人确认该房屋有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起720日内迁出。第七条违约责任，买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金。如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用”。2016年11月18日，原告向北京麦田房地产经纪有限公司支付居间费81750元。涉案合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款5450000元，被告依约将涉案房屋过户给原告。双方确认截至法庭辩论终结前，涉案房屋尚有被告、被告之父高耀洪、被告之子高一凡三人户口未迁出。双方确认根据涉案合同约定计算的被告等三人应当迁出的具体期限为2018年7月3日，亦认可（2019）京0105民初40651号判决书就2018年7月4日至2019年5月31日止的逾期迁户违约金已经做出判决并生效。对于逾期迁出户口违约金，原告主张根据涉案合同约定按照已付款项日万分之五计算违约金，计算后酌情主张200000元。原告提交与被告短信记录，以证明被告表示和其前妻共同购买了一套房屋，可以解决迁户问题但不予解决，存在恶意违约。被告表示前妻购房是其自身行为，双方确已离婚，当时想先把孩子户口迁走，但因抚养期问题暂时无法迁走。原告另认为被告父亲高耀洪是公租房的申请人，公租房是否可以迁户与被告无关，被告作为完全行为能力人应去解决迁户问题并对违约行为负责。关于损失，原告提交链家平台客户端中目前同等房屋报价，显示2019年9月份同等房型成交价格为5000000元，房价已经下跌。由于被告未迁出户口，给原告家庭造成各方面的困难。原告2018年年底想卖涉案房屋给父亲治病，但由于有被告户口未迁出导致房屋卖不出去。原告就损失没有其他证据提交。被告提交其就希望落实解决公租房迁户问题给北京市市长写的信，市公安局人口基层总队回复：涉及公租房落户内容，市公安局正会同市住建委等部门对本市公租房种类及形态开展摸底调查，抓紧研究具体落实意见。待正式意见出台后，我们将依法依规为群众办理落户手续。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据上述合同约定，高博应当在合同签订之日起720日内，办理原有户口迁出手续。本案双方当事人均确认2018年7月3日系高博迁出涉案房屋相应户口的截止日期，但高博至今未将房屋内的原有户口迁出，确已构成违约。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。就本案来看，原有户口未迁出确实会给原告对涉案房屋的使用收益等带来不利影响从而产生一定损失，但原告未能举证证明其实际损失的具体金额，故对于违约金的具体金额，将由本院根据合同的履行情况、被告的过错程度、逾期未迁出户口的期限、生效判决已经处理的部分以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。关于原告依据《北京市存量房屋买卖合同》附件二第七条约定主张被告赔偿居间费81750元的诉请，本院认为按照该条文文意，违约方承担守约方居间费的前提是“任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除”，本案中双方均认可涉案房产已完成过户，价款已完成支付，故不具备适用此条文的条件，原告该项诉求缺乏合同依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告高博于本判决生效之日起七日内向原告邵晶晶支付2019年6月1日起至2019年12月23日止的违约金20000元；二、驳回原告邵晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2763元，由原告邵晶晶负担2500元（已交纳），由被告高博负担263元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇一九年十二月二十六日书记员 耿迎新