浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙01民终7647号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨佳凤，女，1995年1月15日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。委托诉讼代理人：杨晓敏，女，1965年3月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆益群，女，1970年4月21日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晓波，男，1970年12月31日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。陆益群、徐晓波共同委托诉讼代理人：周金燕，浙江金麟律师事务所律师。上诉人杨佳凤与上诉人陆益群、徐晓波房屋买卖合同纠纷一案，均不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初4844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2017年9月6日，杨佳凤与陆益群、徐晓波通过中介都市经纪公司签订一份《杭州市房屋转让合同》，该合同约定：杨佳凤向陆益群、徐晓波购买坐落于杭州市下城区商品房，建筑面积164.01平方米，总价款4650000元，杨佳凤须于2017年9月24日前支付首期款186万元至双方约定的银行第三方监管账户；余款杨佳凤申请银行贷款，须于2017年9月24日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款279万元发放至双方约定的银行第三方监管账户。交房方式为陆益群、徐晓波于杨佳凤银行贷款放贷后三个工作日内交房。如杨佳凤未按合同约定的时间付款，陆益群、徐晓波有权按累计应付款向杨佳凤追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过7天，杨佳凤向陆益群、徐晓波支付违约金共计90000元，合同期限继续履行；若杨佳凤在30天内仍未履行合同，则杨佳凤向陆益群、徐晓波支付违约金900000元，合同终止，杨佳凤将房屋退还给陆益群、徐晓波。陆益群、徐晓波实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由杨佳凤据实赔偿。除不可抗拒的因素外。如陆益群、徐晓波未按合同约定的时间交房的，杨佳凤有权按累计已付款向陆益群、徐晓波追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过7天，陆益群、徐晓波向杨佳凤支付违约金共计90000元，合同继续限期履行；若陆益群、徐晓波在30天内仍未继续履行合同，则陆益群、徐晓波向杨佳凤支付违约金900000元，合同终止。杨佳凤实际经济损失与陆益群、徐晓波支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由陆益群、徐晓波据实赔偿。合同签订后的当日，杨佳凤向陆益群、徐晓波支付定金500000元，杨佳凤与陆益群、徐晓波对案涉房屋进行了交接。由于杨佳凤自身的原因，向银行申请贷款未成功，经双方及中介公司协商达成一致意见，即继续履行合同，由杨佳凤向陆益群、徐晓波以现金的方式转账剩余案涉房款，截至2018年1月30日，杨佳凤已向陆益群、徐晓波支付房款3200000元，剩余房款1450000元未支付。2018年4月17日，陆益群、徐晓波通过中介公司向杨佳凤发送《解除房屋买卖合同通知书》，认为杨佳凤未按照合同规定支付剩余房款，违反合同约定，要求解除双方的涉案合同；同日，中介都市经纪公司向杨佳凤发送一份《告知函》，该函载明：受陆益群、徐晓波委托告知杨佳凤于接到本《告知函》后3个工作日内自筹剩余房款人民币壹佰肆拾伍万元整支付给陆益群、徐晓波或依据买卖双方签订的《杭州市房屋转让协议》第5条之约定解除合同。2018年4月19日，杨佳凤将1450000元汇入陆益群、徐晓波账户，陆益群、徐晓波将该款项退回给杨佳凤。2018年5月8日，杨佳凤又将案涉款项汇入陆益群、徐晓波账户，陆益群、徐晓波又一次予以退还；2018年5月18日，杨佳凤再一次将案涉房款汇入陆益群、徐晓波账户。2018年5月20日，陆益群、徐晓波向杨佳凤发送《通知函》，该函件载明：对杨佳凤汇入的购房尾款将予以封存，待双方协商或通过法律途径解决纠纷在一并处理。现因双方无法达成一致意见而成讼。杨佳凤诉至原审法院，请求：1.确认双方订立的《杭州市房屋转让合同》有效；2.陆益群、徐晓波履行向杨佳凤转移杭州市下城区房屋所有权的义务；3.陆益群、徐晓波支付杨佳凤违约金90000元；4.本案诉讼费用由陆益群、徐晓波承担。陆益群、徐晓波提起反诉，请求：1.解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》；2.杨佳凤向陆益群、徐晓波支付违约金900000元；3.杨佳凤承担本反诉产生的全部诉讼费用。原审法院认为：杨佳凤与陆益群、徐晓波之间签订的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，对各方均有约束力。因杨佳凤未能取得银行贷款，双方曾就剩余房款的支付方式、支付时间进行了协商，因陆益群、徐晓波要求杨佳凤支付延期付款利息而双方未达成一致意见，但事后杨佳凤亦未及时将剩余购房款及时支付给陆益群、徐晓波，虽经陆益群、徐晓波及中介的催促，杨佳凤已将剩余房款汇入陆益群、徐晓波账户，但造成违约，故应对逾期付款承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定及杨佳凤支付房款的分段时间，杨佳凤应支付从2018年2月1日至2018年5月18日1450000元相对应的逾期利息，并承担因逾期付款应承担的违约金。对于陆益群、徐晓波要求与杨佳凤解除合同并支付违约金900000元的反诉请求，因陆益群、徐晓波已将涉案房屋交付给了杨佳凤，杨佳凤也对房屋进行了装修并实际使用，且杨佳凤已将房款已全部付清，故陆益群、徐晓波要求解除合同并要求支付杨佳凤支付900000元违约金的反诉请求，缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年8月2日判决：一、陆益群、徐晓波于判决生效之日起一个月内协助杨佳凤办理杭州市下城区房屋所有权的过户手续；二、杨佳凤于判决生效之日起十日内支付给陆益群、徐晓波逾期付款利息1494.31元；三、杨佳凤于判决生效之日起十日内支付给陆益群、徐晓波违约金90000元；四、驳回杨佳凤的其他本诉请求；五、驳回陆益群、徐晓波的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44720元，由杨佳凤负担。反诉案件受理费6400元，由杨佳凤负担1025元，陆益群、徐晓波负担5375元。宣判后，杨佳凤与陆益群、徐晓波均不服，分别向本院提起上诉。杨佳凤上诉称：一审判决认定事实、适用法律存在错误。一、一审判决杨佳凤支付陆益群、徐晓波逾期付款利息1494.31元、以及支付违约金90000元，没有事实依据，并且陆益群、徐晓波在反诉状里没有诉求支付利息。本案中，双方订立的《杭州市房屋转让合同》没有对按揭付款的具体付款日期作出约定，按揭不成后，对何时以现金方式支付房款也没有约定。后经双方以及中介公司多次协商，最终达成一致，即中介公司根据陆益群、徐晓波委托于2018年4月17日向杨佳凤发送《告知函》，明确了以现金方式支付剩余购房款1450000元的最后日期是“接到本《告知函》后3个工作日内”。即，2018年4月20日是剩余1450000元购房款的最终支付期限。对该《告知函》，一审判决也是认定的。2018年4月19日，杨佳凤即根据该《告知函》向陆益群、徐晓波支付了1450000元。因此，杨佳凤不存在任何违约行为。一审判决认为杨佳凤应支付从2018年2月1日至2018年5月18日1450000元相对应的逾期利息并承担因逾期付款后承担的违约金，没有任何事实依据。陆益群、徐晓波的证人王某所作的证词与事实相悖，不应予以采信。一审判决的上述观点存在两个严重错误：一是双方根本没有在任何时间、任何地点、任何口头约定的证据可以证明2018年1月31日是最后付款期限；二是陆益群、徐晓波在收到杨佳凤于2018年4月19日、2018年5月8日两次汇款后均予退回，直到杨佳凤在2018年5月18日第三次汇款才不予退回，陆益群、徐晓波向杨佳凤退回款项的行为如何能让杨佳凤承担违约责任？杨佳凤在一审法院认定的中介公司发的《告知函》时间内付款，为何还让杨佳凤承担违约金和利息。二、一审判决未对陆益群、徐晓波的违约行为作出处理，明显错误。本案中，双方订立的《杭州市房屋转让合同》第八条第2项明确约定：“甲方应当在交房前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出等手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付90000元违约金”。陆益群、徐晓波于2017年9月6日向杨佳凤交房，但未迁离户口，根据约定陆益群、徐晓波应当承担90000元的违约金。但一审判决未对该事实作出审理、判断，显然是完全错误的。三、一审判决让杨佳凤承担全部本诉诉讼费用44720元，没有法律依据，明显不公。要杨佳凤负担陆益群、徐晓波的反诉费1025元，严重不公。杨佳凤在本诉中的诉讼请求，除主张的90000元违约金被驳回外，其余得到了支持。根据规定，即使依一审判决结果，本诉40000余元诉讼费用应基本由陆益群、徐晓波承担，然而一审判决却全部由杨佳凤承担，显然严重有违法律和常理，有失公允，应予纠正。陆益群、徐晓波的反诉费6400元。主张解除《杭州市房屋转让合同》并支付违约金900000元。即使依一审判决结果，法院支持了90000元，却要杨佳凤承担1025元，严重不公，应予纠正。故提起上诉，请求：撤销原审判决第二、三、四项，改判陆益群、徐晓波向杨佳凤支付违约金90000元；一、二审的诉讼费用由陆益群、徐晓波承担。陆益群、徐晓波答辩称：双方根本没有在任何时间、地点进行任何口头约定2018年1月31日是最后的付款期限，杨佳凤违约的事实非常明确。陆益群、徐晓波不存在违约行为，而且其未到合同约定交房时间，考虑到杨佳凤装修的实际情况，就将房屋钥匙交给了对方。此后，杨佳凤直接入住该房屋。杨佳凤上诉称的诉讼费承担问题，没有法律依据，一审判决正确。陆益群、徐晓波上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.原审判决认定由于杨佳凤自身原因，向银行申请贷款未成功，经双方及中介公司协商达成一致意见，即继续履行合同，由杨佳凤向陆益群、徐晓波以现金的方式转账剩余案涉房款，该事实认定系错误的。根据证人王某的证言及微信聊天记录可以看出，2017年11月4日，双方通过中介公司就解除合同还是继续履行合同进行了协商，最终约定由杨佳凤一次性付款，并约定了付款时间为2017年12月31日，最迟到2018年1月底付清。继续履行合同的付款期限是本案判决的关键点，是认定杨佳凤是否违约的重要情节，原审法院未对继续履行的付款期限进行认定，影响本案判决结果。2.关于房屋交付的问题，关于双方签订的房屋买卖合同约定，第四条：“交房方式：为陆益群、徐晓波于杨佳凤银行贷款放贷后三个工作内交房。”陆益群、徐晓波于合同签订后就将钥匙交给了杨佳凤，目的是为了让杨佳凤能够提前装修，并未同意其入住。但杨佳凤未经陆益群、徐晓波同意，就擅自入住了涉案房屋，构成违约。一审法院未对该事实予以认定显然错误。3.原审判决认定告知函系中介公司在双方建立的微信群内发送，双方系知晓，故予以确认，该证据的认定完全错误。中介公司在未经过陆益群同意的情况下在群里发送了告知函，该告知函只是中介公司单方意愿，不能因为是双方建立的群即认定双方知晓便予以认可。根据证人王某在庭审中的证言，王某承认该告知函是未告知杨佳凤的情况下，中介方为了尽快解决纠纷，单方面发送到群里的，事后看到群里的文件才知情，并不属于陆益群的真实意思表示。一审法院仅因为陆益群、徐晓波知晓，便确认该证据，显然错误。4.原审判决对陆益群、徐晓波提交的证据1-3的真实性予以确认，对证据4，认为与本案无关联，不予确定。该证据的关联性认定是错误的。证据4的名称是安居客网上近几个月关于广厦绿洲花园的房价一组，证明因杨佳凤违约，造成陆益群、徐晓波损失大概有164万元左右的事实。本案系房屋买卖合同纠纷，合同约定的违约金与实际损失需要进行确认，故陆益群、徐晓波对实际损失进行了举证，与本案有直接关联，一审法院对于与本案有关联的证据不予认可其关联性，显然错误。二、原审法院适用法律错误。1.一审法院认定了杨佳凤造成违约，则杨佳凤应当按照合同约定承担违约责任，但一审法院却认为陆益群、徐晓波要求解除合同并要求杨佳凤支付900000元违约金的诉讼请求缺乏依据。故陆益群、徐晓波认为一审法院的认定前后矛盾，无法自圆其说。2.出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。原审法院审理该案时，仅适用了合同法第8条、第107条及民事诉讼法第64条规定进行了判决，显然适用法律错误。原审法院违反了“以事实为根据，以法律为准绳”的法律适用基本原则，作出了违背客观事实和法律规定错误判决，严重损害了陆益群、徐晓波的合法权益。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判为驳回杨佳凤的全部诉讼请求；3.判令陆益群、徐晓波的全部反诉请求；4.杨佳凤承担一、二审诉讼等费用。杨佳凤答辩称：杨佳凤根本就没有违约，现在房款已经支付完毕，对方应当予以过户。二审期间，杨佳凤向本院提交证据材料如下：微信截图2页（打印件），用以证明双方于2017年12月28日首次商量如何进行后续付款，杨佳凤当时明确告知一下子拿不出来这么多钱。杨佳凤申请证人张某出庭作证，用以证明双方确定的付款时间是2018年4月底，杨佳凤没有违约。杨佳凤提交的证据，经陆益群、徐晓波质证：微信截图的真实性没有异议，但聊天记录不够完整。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。二审期间，陆益群、徐晓波未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实除原审法院查明的事实一致外，另查明：涉案《杭州市房屋转让合同》第八条第2项约定，陆益群、徐晓波应当在交房前办理完成原有户口的迁出手续，否则，陆益群、徐晓波应当向杨佳凤支付90000元的违约金；逾期超过7日的，由陆益群、徐晓波应当按日向杨佳凤支付已付款万分之二的违约金。在二审中，双方当事人均确认涉案房屋项下尚有原有人员户口未迁出。本院认为：根据杨佳凤、陆益群、徐晓波的上诉请求及答辩意见，本院将围绕二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。关于合同的解除与履行。首先，本案中，在签订合同及支付定金后，陆益群、徐晓波已将涉案房屋交付给杨佳凤；也即，陆益群、徐晓波已依据房屋转让合同履行了交付房屋的义务。同时，杨佳凤已对涉案房屋进行了装修并实际使用。其次，迄今，杨佳凤已向陆益群、徐晓波支付了全部购房款；也就是说，杨佳凤也已向陆益群、徐晓波履行了房款支付义务。显然，双方已履行了房屋转让合同所对应的大部分权利义务。在此情形下，原审法院认定双方应继续履行涉案房屋转让合同并驳回陆益群、徐晓波要求解除房屋转让合同的请求，并无不当，应予以确认。鉴于陆益群、徐晓波要求解除房屋转让合同的请求无法予以支持，故陆益群、徐晓波基于解除房屋转让合同而提出的要求杨佳凤支付违约金900000元的请求，亦无法予以支持。原审法院在驳回陆益群、徐晓波要求解除房屋转让合同的请求的情况下，而在本案中判决杨佳凤支付继续履行合同的违约金90000元，明显不当，本院予以纠正。同时，陆益群、徐晓波在二审中确认，其未在本案中提出要求支付逾期付款利息的请求，原审法院在本案中判决杨佳凤承担逾期付款利息，实属不当，应依法予以纠正。至于杨佳凤是否存在逾期付款及相关责任的问题，陆益群、徐晓波可依法另行主张。关于涉案房屋项下原有人员户口的迁出问题。杨佳凤认为，涉案房屋项下原有人员户口未按照约定迁出，陆益群、徐晓波应承担违约责任。对此，陆益群、徐晓波在二审中确认，涉案房屋项下确有原有人员户口尚未迁出。本院经审查后，依据双方之间的房屋转让合同约定，陆益群、徐晓波应当在交房前办理完成原有户口的迁出手续，否则，陆益群、徐晓波应当向杨佳凤支付90000元的违约金；逾期超过7日的，由陆益群、徐晓波每日向杨佳凤支付已付款万分之二的违约金。本案中，现陆益群、徐晓波在二审中确认涉案房屋项下确有原有人员户口尚未迁出，故陆益群、徐晓波应向杨佳凤承担违约责任。因此，杨佳凤据此要求陆益群、徐晓波支付违约金90000元的诉讼请求，依据充分，应依法予以支持。原审法院对此处理明显不当，本院予以纠正。关于陆益群要求调取涉案房屋所在小区房屋成交均价的申请，本院经审查后认为，该申请缺乏与本案的关联性，故不予以准许。综上，杨佳凤的上诉请求，于法有据，应依法予以支持；陆益群、徐晓波的上诉请求，依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初4844号民事判决第一项；二、撤销杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初4844号民事判决第二、三、四、五项及诉讼费负担部分；三、陆益群、徐晓波于本判决生效之日起十日内支付杨佳凤违约金90000元；四、驳回陆益群、徐晓波的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费44720元，反诉案件受理费减半收取6400元，合计51120元，由陆益群、徐晓波负担。二审案件受理费12800元，由陆益群、徐晓波负担。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  陈 艳审判员  睢晓鹏二〇一九年十二月三十日法官助理秦海龙书记员董悦