北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初7520号原告：张长山，男，1951年6月12日出生，住北京市海淀区。原告：王东永，男，1957年3月15日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王欢（王东永之女），住北京市东城区。委托诉讼代理人：卢亚西（王东永之婿），住北京市延庆区。被告：张云峰，男，1986年3月22日出生，住北京市延庆区。被告：蒋亚楠，男，1986年8月12日出生，住北京市延庆区。被告：董广涛，男，1959年1月2日出生，住黑龙江省海林市。原告张长山、王东永与被告张云峰、蒋亚楠、董广涛确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张长山、原告王东永及其委托诉讼代理人王欢、卢亚西、被告蒋亚楠、董广涛到庭参加了诉讼；被告张云峰经本庭依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院缺席审理。本案现已审理终结。张长山、王东永向本院提出诉讼请求：请求法院确认2018年9月10日签订的20万的租赁合同有效，我们授权的是20年租赁；要求张云峰返还20万元租赁费；请求法院确认2018年8月19日签订的租赁协议无效。事实与理由：张云峰是王东永的前女婿。张长山、王东永在北京市延庆区××乡××村修路队有抵账房一处。张云峰骗王东永签订了一份授权书及宅基地使用权代理协议书。当时签订协议书的时候张云峰利用翁婿关系将事先印好的空白宅基地使用权代理协议，以和××乡合作开发为名骗取王东永签字后，交给蒋亚楠。数月后张长山、王东永才知道是蒋亚楠代理签的字。张云峰他们威胁张长山签订授权书，称如果不签这个就要我们还250万的违约金。张云峰违背王东永真实意愿擅自与他人签订了以租代买永久性租赁合同，并收取租赁费50万元。王东永多次要求张云峰出示协议，张云峰都说是出租，并将王东永起草的租赁协议书，签字按手印后的复印件展示给张长山、王东永。该协议书是租期20年，每年1万元，两份协议书分明是阴阳合同，经张长山、王东永多次询问核查才知道，蒋亚楠已将全部租金收下，张云峰拿了20万，但并未支付给张长山、王东永。张云峰、蒋亚楠的行为严重侵害了张长山、王东永的合法权益，故诉至法院。张云峰辩称，董广涛出示的这份合同不是我签的，我记得当时我签的那份合同有骑缝签名，但这份合同没有。王东永当时跟我说，这块地能租就租，能卖就卖。当时我还跟王欢没有离婚，王东永和他媳妇一直想让我拿钱在××盖房，我不愿意拿自己的钱给他家盖房，我说那不行就把这块地租出去或者卖出去，他说行。我就帮他找人，还在网上发了信息，之前我和别人也聊过这事，但一直没有谈妥。有一次回家吃饭，王欢的舅舅又让我拿钱盖房，出门后我建议王欢把这块地租出去或者卖掉，王欢又跟王东永说了这事，王东永同意了。蒋亚楠介绍了董广涛，当时一开始他说看看地方合不合适，问租多少钱、卖多少钱。当天晚上我就给王东永打电话，问多少钱。王东永说租20年20万，我又通过蒋亚楠问了董广涛，董广涛说行。协商过程中，合同都是以电子版形式，由董广涛发给蒋亚楠，再由蒋亚楠发给我的。我在2018年8月21日收藏了一稿，后来的修改稿几乎没有什么改动，里面没有关于权属转让的内容，就是20年20万，合同到期后自动续租。因为一直是电子方式联系，签合同当天才把合同打印出来。我翻看合同，蒋亚楠告诉我这跟之前微信沟通的合同定稿一样，不用看，就多了一句一次付清的付款方式的内容。当时还让我打一个250万的欠条，我就不愿意签了，我只拿了20万，让我赔50万的5倍，我不同意，就不想签了。但蒋亚楠威胁我，让我自己回去，还得赔对方50万。所以我没法儿细看就签了。合同只有一份，我通过蒋亚楠向董广涛要合同复印件他一直也不给，王东永又一直跟我要。当时王欢和我从××回延庆时，王欢跟我说不行给弄一个假的，我当时还不同意；后来晚上回去我又想了想，跟王欢说别让你爸知道了，她说：“没事，有事我跟他说。”后来就做了一份假合同给王东永了。王东永说跟××乡合作，是从来没有的事，他当时是让我去××乡问这个地的性质，没有跟乡里合作的事。林权证四至包括了涉诉房屋的所在位置，××乡土地规划科去实地看了，用仪器确定其中571平米是是建设用地，其他是林地。蒋亚楠辩称，两份协议的事情我不清楚。张云峰2017年就找过我想出租，2018年4、5月份又找到我，想让我帮忙往出租。张云峰说这块地的性质不知道是不是属于宅基地，允许买卖就买卖，不允许买卖就出租。我通过好几层关系，找到了承租人董广涛。2018年6月2日给10万元订金的时候，王东永、张云峰和我在场，当时王东永说租金20万，租多少钱多出来是我们的。董广涛要求签授权委托书，就在2018年8月16日签订了授权委托书。因为当时张云峰是王东永的女婿，所以具体事项我都是和张云峰说的，我和张长山、王东永没接触过，但20万的事王东永知道。后续10万元有微信转的，也有现金给的。我在协议里签字是因为我是担保人，担保的是电。董广涛辩称，不同意张长山、王东永的诉讼请求。张云峰跟我签的是50万的协议，当时张云峰拿着房屋的购买协议原件、张长山、王东永的授权录像和王东永的授权委托书，写的是全权代理；我从来没有见过20万的合同。如果只是租20年，周围10来万的地也很多，我怎么可能出50万租这块地？我是无限期续租的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：1999年5月18日，王某与延庆县××乡××办事处、原××乡修路队闫某签订购房协议，购买原××乡修路队北房七间；就上述房屋所在地块，2001年4月5日延庆县人民政府颁发林权证，登记林地所有权权利人为××村，林地使用权、森林或林木所有权、使用权权利人为王某，林种为防护林；2003年1月20日，王某与张长山、王东永签订《协议书》，约定：“根据王某与××乡××办事处签订的购房协议，（即1999年5月18日协议）及林权证所标范围，由于王某无力开发利用，特无偿转让给张长山、王东永出资开发经营。……2.该地域包括林权范围内的一切建筑设施，东侧沙滩、便道周围空地，归张长山、王东永所有（原杨树林除外）。……4.该地域，由张长山、王东永享有建设、种植、养殖等经营权及产权，禁止一切外来干涉及毁林现象。……”2010年7月1日，张长山出具委托书，约定：“本人因年事以高身体欠佳不愿为其他事操心愿将××修路队的土地房屋的使用权建设处置权委托给王东永及其女儿王欢、女婿张云峰全权代理，该地块及地上房屋及四至由我与时任××村书记王某所签的协议为准，我愿以两万元人民币的价格委托给担保人王东永及其女儿王欢、女婿张云峰。本人以后不再参与干涉任何事情不再担当任何责任，一切交由王东永、王欢、张云峰管理处置。特此委托。……”2018年6月2日王东永出具《宅基地使用权代理协议书》，约定：“将北京市延庆区××乡××村修路队抵押房委托代理人蒋亚楠全权代理，成交金额20万在双方签订协议后生效，在代理期间甲方不得抵押、转让、买卖、反悔，如有反悔将赔付乙方5倍的违约金。”张云峰在该协议书下方出具收条字样：“张云峰代收定金10万（壹拾万元整）”。2018年8月16日，王东永及其妻子国某、女儿王欢出具《受权书》，约定：“愿将原××修路队房屋及场地使用权转租他人一事交于张云峰权全协商。要求一切按法律程序履行。按规划翻修房屋。家庭其他成员不在管理及参予。”2018年8月19日，张云峰以出租方、董广涛以承租方、蒋亚楠以担保方的身份签订租赁合同，约定：“出租方（甲方）：甲方由王东永家庭所有相关人员组成（王东永、以及家庭全体成员，比如王东永女儿王欢和女婿张云峰，比如王东永儿子），鉴于乙方不介入甲方内部的分配方式，甲方指定一位签订合同的被委托人进行合同签订事宜。委托书必须进行了公证才具备法律效力，所以有甲方相关全体都签字的授权委托书进行公证后交给乙方。具有公证处公证过的甲方全体授权的委托书从法律上是免遭第三方否认此租赁合同。承租方（乙方）：董广涛。乙方自己内部的分配方式与甲方无关，董广涛代表乙方共同体，目的是避免乙方内部比例变化的情况再涉及甲方的租赁合同变更而难召集甲方重新签订合同。利益关联方即担保方（丙方）：蒋亚楠，即如果甲方因素造成无法租给乙方的情况和甲方手续问题造成拆迁得不到国家补偿的情况，丙方需要承担伍万元的连带责任的赔偿，以及三相电连贯使用的担保。……1.甲方将如上经过二次转让所得的原修路队房租给乙方使用，租期是永久租用，甲方中途不得收回（除国家政策征用之外），租金人民币伍拾万元人民币，如果中途甲方因素造成乙方无法使用，按照第一条第3、4项约定的赔偿额度即人民币贰佰伍拾万元整进行赔偿。期间如果国家征用造成乙方无法使用，有二种情况，一种是该地权属问题符合国家政策，甲方不承担赔偿乙方的责任，国家征地给予的赔偿全部归乙方所得；第二种情况，该地的权属问题不符合国家政策，按照第一条第3项约定的赔偿额度即人民币贰佰伍拾万元整进行赔偿。2.甲方出租给乙方后，乙方董广涛在此原修路队房基础上进行翻建成为工作室，……翻建后的建筑物所有权归乙方所有，……4.由于农村土地租赁期限特殊的原因，本合同进行专门约定，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：‘租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。’租赁合同按照合同法签订期限为20年，但是甲方自愿永久租给乙方使用而进行特殊约定，但是按照国家政策，出租合同最长时限为20年，本合同约定为每20年自动转租给乙方，本合同等同于自动续签永久租赁合同，提前一年续签，甲方如果违约中途收回该地，则甲方立即归还为此租赁合同的一次性租金的本金和利息给乙方，此退回额度双方约定为贰佰伍拾万退回给乙方，甲方不归还贰佰伍拾万退回给乙方的情况，丙方作为连带责任方承担其收益的相对应比例责任即伍万元人民币的赔偿，即无论什么情况导致乙方租用的该地和房屋被收回，也就是说不管甲方主动收回该地和房屋出租，或其他由于甲方手续不合法导致乙方无法使用该地房屋的情况，甲方都必须赔偿租金的本金和利息，约定为赔偿人民币贰佰伍拾万元整，其中丙方承担伍万元人民币连带责任。5.如果在租赁期内国家政策允许的情况下，由乙方申请房屋土地权属证，甲方认可长期租赁给乙方的情况就是把权属也转让。”2019年3月5日，王东永将张云峰、董广涛以委托合同纠纷为案由诉至法院，要求张云峰归还“购房协议”、“协议书”、××乡××村村委会证明，请求法院判令张云峰与董广涛签订的租赁协议无效。2019年4月29日，王东永申请撤回起诉。2019年4月29日，我院作出（2019）京0119民初2970号民事裁定书，准许王东永撤诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点有三：一是2018年8月19日的《租赁合同》真实性的认定；二是2018年8月19日的《租赁合同》性质的认定；三是2018年8月19日的《租赁合同》效力的认定。关于争议焦点一，即2018年8月19日的《租赁合同》的真实性的认定。张云峰在本次诉讼中否认董广涛提交的2018年8月19日的《租赁合同》系当日三方签订的协议。董广涛在（2019）京0119民初2970号委托合同纠纷案2019年4月23日的庭审过程中，提交了2018年8月19日的《租赁合同》复印件，张云峰认可董广涛提交的《租赁合同》复印件的真实性，即该份合同即三方当时签订的合同。经本院核对，董广涛在本案中提交的2018年8月19日的《租赁合同》与在（2019）京0119民初2970号委托合同纠纷案中提交的《租赁合同》复印件一致。当事人在诉讼中对某项事实作了陈述，其不得在后续诉讼中对此作出不同陈述。故张云峰未提供证据的情况下，不得作出与之前相反的陈述，对本次诉讼中张云峰作出的相反陈述本院不予采信，即张云峰认可2018年8月19日的《租赁合同》系当时三方所签的真实协议。关于争议焦点二，即2018年8月19日的《租赁合同》性质的认定。合同的性质是指合同属于什么类型，决定于合同的法律特征。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即承租人取得的是租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。虽然2018年8月19日的《租赁合同》关于涉诉房屋及土地使用权的交易内容使用的名称为“租赁合同”，但“自动续签永久租赁”、“永久租用”、“翻建后的建筑物所有权归乙方所有”、“如果在租赁期内国家政策允许的情况下，由乙方申请房屋土地权属证，甲方认可长期租赁给乙方的情况就是把权属也转让”的约定，以及当事人陈述都可看出，当事人之间的真实合意是“以租代卖”，即转移涉诉房屋所有权及土地使用权，并非在租赁期限内单纯转移房屋占有、使用权，故双方之间的行为属于房屋买卖行为及土地使用权转让，2018年8月19日的《租赁合同》的性质为房屋买卖和土地使用权转让合同。关于争议焦点三，即2018年8月19日的《租赁合同》效力的认定。森林分为防护林、用材林、经济林、薪炭林以及特殊用途林等五类。我国可以转让的情形包括（一）用材林、经济林、薪炭林；（二）用材林、经济林、薪炭林的林地使用权；（三）用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权；（四）国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。其他森林、林木和其他林地使用权不得转让。涉案房屋所在土地性质为防护林林地，买卖房屋的行为必然导致林地使用权转移，故张云峰与董广涛签订的名为租赁、实为房屋买卖、土地使用权转让的协议违反法律的强制性规定，应认定为无效。张云峰称涉案房屋所在土地有部分为建设用地，但未提供证据证明，本院对该主张不予认可。张长山、王东永主张2018年9月10日的合同有效，董广涛及蒋亚楠均不认可该份协议的真实性，张云峰及王东永的委托诉讼代理人王欢亦认可该协议非当时三方签订的《租赁协议》，而是其为安抚王东永伪造的，且张长山、王东永未能提供该份合同的原件，本院对该协议的真实性不予认可，故张长山、王东永要求确认2018年9月10日的租赁协议有效的诉讼请求本院不予支持；二人要求张云峰返还20万元租赁费系委托合同纠纷，应通过另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国森林法》第四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、董广涛与张云峰、蒋亚楠于2018年8月19日签订的《租赁协议》无效；二、驳回张长山、王东永的其他诉讼请求。案件受理费70元，由董广涛、张云峰、蒋亚楠各负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 李 园人民陪审员 刘来云二〇一九年十二月三十日法官 助理 张传生书 记 员 李 晶书 记 员 苏晓华-12--1--12--1-