北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初52911号原告（反诉被告）：北京宝成恒通物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区林萃西里16号楼二层F2-04。法定代表人：薛宝庆。委托诉讼代理人：刘芳，北京市致尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京首旺物业管理有限公司，住所地北京市丰台区纪家庙甲100号1-103。法定代表人：郑自法。委托诉讼代理人：朱彬彬，男，1970年7月1日出生，汉族，住北京市亦庄经济开发区。原告（反诉被告）北京宝成恒通物业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京首旺物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘芳，被告之委托诉讼代理人朱彬彬均到庭参加诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告返还原告已支付的款项631万元及利息（以631万元为基数，按照同期银行贷款利率为标准，自合同解除之日起算至实际支付之日止）；3.要求被告赔偿原告因原告违约导致赔偿给第三人违约金的损失280万元；4.要求被告赔偿原告因合同无法履行导致支出的员工工资损失43万元；5.要求被告支付原告因履行合同支出的工程款35万元。事实和理由：原被告于2016年11月8日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告将位于北京市朝阳区百子湾家园401号楼（以下简称涉案房屋）房屋建筑面积共计10946.04平方米出租给原告使用。合同签订后，原、被告对付款时间进行变更，变更为2016年11月9日之前补齐100万元，2016年11月15日补齐280万元，房屋交付补齐631万元。原告在被告没有交付房屋的情况下仍向被告支付人民币共计631万元。后被告交付部分房屋，2017年4月20日原告得知涉案房屋不能作为商业经营，涉案房屋不能作为商业经营使用无法达到原告承租该房屋的目的。原告承租房屋后，部分房屋已经转给第三人，现无法进行商业经营使用，导致原告向第三人承担违约责任，造成了巨大经济损失，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、原告与被告之间的租赁合同已于2017年4月28日解除，双方不存在租赁关系。2016年11月8日原告与被告签署《房屋租赁协议》，2017年1月15日，被告以回复函形式要求原告对其自行设计的方案尽快做出效果图呈报政府部门审阅，原告不但没有按照被告要求呈报政府部门，反而擅自将涉案房屋二、三层拆除，完全改变地下一层的主体结构，因为原告违反合同约定，被告多次要求恢复未果，被告于2017年4月28日以书面形式与原告解除租赁关系。二、原告擅自改变涉案房屋主体结构，造成后果应由原告自行负担。原告在相关部门要求停工期间仍不接受被告要求整改，依据合同50条、75条约定，原告应对其违约行为承担全部责任，并支付被告违约金。三、被告不存在任何违约行为，无需担责。2016年12月6日双方对涉案房屋未进行交接之前，合同约定实际租期还未实际履行，原告就已将涉案房屋出租给第三方，提前向第三方收取租金的行为违背相关法律规定，存在重大过错，与被告无关，被告不应承担因原告过错导致赔偿第三方的赔偿责任。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令原告支付被告为恢复原状支出的修复费用100万元；2.请求判令原告支付被告因恢复原状不及时给被告造成的经济损失6174000元。反诉事实和理由：2016年11月8日被告与原告签署《房屋租赁合同》，原告无视合同约定，未向相关部门报批，不顾被告多次的警示，在有关部门多次叫停的情况下，擅自将涉案房屋二、三层拆除，改变了地下一层的主体结构，导致房屋无法正常使用，侵犯了被告合法权益。在原告拒不恢复的情况下，为了减少损失进一步扩大，业主将拆除部分予以恢复，被告因此要支付业主100万元修复费用。被告与业主合同约定年租金6174000元，因为原告当时一直没有恢复房屋原状，房屋一直由被告占用使用，被告与业主也不能进行移交，因此被告与业主进行了和解，确认了损失为一年的租金6174000元。故被告向法院提起反诉。原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。1、被告提交的合同与本案无关，被告并没有实际支付100万元款项，被告无权主张。2、原告已经退离了涉案房屋，被告与业主之间协商的赔偿与原告无关。原告在合同履行中没有过错，被告以没有恢复原状为由称造成损失，是没有依据的。没有及时修复是因为被告故意拖延，如果有损失、损失有扩大应由被告自行承担，且6174000元被告并未实际支付，不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月8日，北京世纪首旺物业管理有限公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方合法经营管理朝阳区百子湾嘉园401号楼，乙方同意按照本合同各项条款只要求租用该房屋。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为自主商业经营使用，并合法使用。乙方不得擅自改变租赁房屋用途，若改变房屋用途，一切后果由乙方负责。租赁期限自2017年2月15日起至2024年2月15日止。2017年2月15日起至2020年2月15日止年房屋租金共计10627500元，10946.04平米乘以365天乘以2.66元为1062.75万元。本合同涉及的所有费用一律以现金或支票方式支付。首期费用即自2017年2月15日至2017年8月15日的租金531万元。应自本合同签字之日时付清，以后各期费用按半年支付，须在上一付款期满30日内付至甲方。乙方房屋装修期为3个月，即2016年11月15日起至2017年2月15日止，甲方不收取乙方在此期间的租金。如果甲方在2016年11月15日未能将房屋实际交付乙方的，装修期自实际交付起向后推3个月，起租时间也向后做相应推迟。合同签订后，乙方向甲方支付保证金，共计100万元。甲方应对所租赁物业拥有合法的出租权。甲方应按期向乙方交付所租赁房屋，并保证该房屋处于正常使用状态。甲方原则上同意乙方对租赁物业进行装修改造，但乙方应按有关规定进行，符合国家的相关规定及有关消防安全要求。未经甲方书面同意，乙方不得对房屋主体结构进行改造及装修，否则乙方负责恢复原状其额保证金不予退还，若该甲方造成损失由乙方负责赔偿。如果乙方有下列行为之一的，则甲方有权解除本合同，收回该租赁物业，并扣留乙方保证金。本合同自甲方解除通知到达乙方之日起解除。乙方已支付的租金不予退还，乙方所有装修和增加的设施设备无偿留给甲方，同时，甲方有权向乙方追偿未支付的租金，并要求乙方支付相应的违约金或赔偿金：（一）乙方未按期支付租金超过一个月的；（二）擅自拆改变动结构或故意损坏租赁房屋的。北京世纪首旺物业管理有限公司于2017年9月14日名称变更为被告。庭审中，原告及被告均认可，原告共支付被告631万元，包含首期租金531万元和保证金100万元。原告和被告认可双方于2016年12月10日进行了交接，但原告认为当时没有完全交接，有几个没有腾退的商户。2017年4月28日，被告出具《解除合同通知书》，其内容为原告在履行合同过程中存在下列根本违约行为：一、未按照合同约定向被告支付租金；二、原告未经被告同意及相关部门批准，擅自改变房屋结构，存在极大安全隐患。原告的严重违约行为，致使被告合同目的无法实现，故通知原告如下：一、自即日起解除与原告于2016年11月8日签订的《房屋租赁合同》；二、要求原告立即将房屋恢复原状；三、被告保留追究原告的违约责任和赔偿经济损失的权利。庭审中，原告认可被告在2017年4月28日向原告发送了上述《解除合同通知书》，原告没有书面答复被告，但原告当天告知被告同意解除合同，但是不认可被告所述的解除合同的理由，原告称双方变更了合同，所以没有按照主合同交租金。原告提供《房屋所有权初始登记申请书》、《房号清单》，以此说明涉案房屋用途为停车楼，不能用作商业经营。被告称其承租时是允许进行商业办公，被告从产权单位原样接过来的，现在确实不允许进行商业办公。但被告称原告在签署合同之前，对涉案房屋的现状及产权性质是明确的，在签署合同时也出事了上述材料和被告与业主的租赁合同。原告称签署合同的时候被告只出示了被告与业主的租赁合同。被告提供照片、《解除合同通知》，以此说明原告将地面一层与地下室打通。将二层至三层之间的隔断墙打通了，上述两处施工破坏了主体结构，导致业主在2017年7月15日解除了与被告的租赁合同。原告提交光盘、《百子湾项目改造方案》、《回复函》（内容为：被告收到原告百子湾项目改造方案后，经被告及上游公司商议后十分满意并要求严格执行改造方案，严格按标准施工，被告及上游产权方将大力支持，另外尽快做出待定的效果图，待政府部门领导审阅。），以此说明原告进行的施工改造系经过被告书面同意，且没有对主体结构进行破坏，施工停止系由于涉案房屋的用途不得做进行商业经营。庭审中，原告提交《商铺租赁合同》、《商铺租赁定金协议书》、《协议书》，以此说明原告因违约导致支付第三人违约金280万元。原告提交《2016年11月工资表》，以此说明因合同不能履行导致支出的员工工资43万元。原告提交《安全施工合同》、收据，以此说明原告装修款损失35万元。被告提交《施工合同》复印件、转账记录、收条，以此说明北京智恒商贸有限公司已经将涉案房屋自行恢复，垫付了100万元工程款。被告又提交《和解协议》、《情况说明》，以此说明因原告原因导致业主解除合同造成被告的损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务，被告应向原告交付能够满足自住商业经营使用的房屋，原告应按照合同约定时间支付被告相应租金。现有证据显示，被告于2016年12月10日将涉案房屋交付原告，但涉案房屋无法进行商业经营使用，故被告交付的房屋不能满足合同约定的使用条件，被告的行为构成违约。原告于2017年4月6日将租金和保证金交齐，晚于双方合同约定的支付时间。原告称双方变更了付款时间，但就此并未提交证据予以说明，本院不予采信，故原告迟延付款的行为构成违约。关于主体结构是否破坏的问题，首先原告进行装修改造系征得被告书面《回复函》同意后进行施工，现被告并未举证证明原告装修改造行为超过了《百子湾项目改造方案》的范围，也未提交涉案房屋原始图纸予以说明原告的改造行为确实破坏了涉案房屋的主体结构，故本院对被告主张原告破坏主体结构不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告及被告均存在违约行为。被告于2017年4月28日向原告出具《解除合同通知书》，原告当天表示同意解除合同。故双方于2016年11月8日签署的《房屋租赁合同》已于2017年4月28日协商解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告于2016年12月10日交付房屋，根据双方合同约定，起租日应从2017年3月10日起算。2017年3月10日至2017年4月28日期间的租金1455823元应由原告承担，剩余租金和保证金被告予以退还。关于原告本诉中主张的利息及各项经济损失、被告反诉中主张的修复费用及经济损失，双方在合同履行过程中均存在违约行为，本院结合双方主张的经济损失数额、证据材料、过错程度等合同具体履行情况，认定双方互不承担违约责任，各自妥善解决其与第三人的租赁合同关系，各自承担因合同解除产生的经济损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京首旺物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京宝成恒通物业管理有限公司剩余租金和保证金共计四百八十五万四千一百七十七元；二、驳回原告（反诉被告）北京宝成恒通物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京首旺物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费72735元，由原告（反诉被告）北京宝成恒通物业管理有限公司负担56015元(已交纳)，由被告（反诉原告）北京首旺物业管理有限公司负担16720元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内转交原告）。反诉案件受理费39290元，由被告（反诉原告）北京首旺物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡东方审判员  宋晓佩审判员  窦京京二〇一九年十二月十日书记员  高 源