上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初7275号原告：陈前，女，1967年12月28日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告：黄昕，男，1965年4月29日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：德地置业发展(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：JONATHANWEIYANSEAH，董事长。委托诉讼代理人：姚岷，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：方向东，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告陈前、黄昕诉被告德地置业发展(上海)有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。分别于2019年5月16日公开开庭进行了审理，原告陈前、黄昕，被告德地置业发展(上海)有限公司委托诉讼代理人姚岷均到庭参加了诉讼。依据陈前、黄昕申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋质量进行鉴定并出具修复方案。后于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告陈前、黄昕，被告德地置业发展(上海)有限公司委托诉讼代理人姚岷均到庭参加了诉讼。因双方当事人申请庭外和解，本案延期二个月。本案现已审理终结。陈前、黄昕向本院提出诉讼请求：1、德地置业发展(上海)有限公司对上海市青浦区朱家角镇康业路XXX弄XXX号XXX室次卧东墙体渗漏水、南阳台雨水倒灌、客厅地板损坏进行修复;2、德地置业发展(上海)有限公司赔偿陈前、黄昕已支付的2017年5月1日起至2017年7月31日止的物业费人民币(以下币种均为人民币)1,187.07元及水、电费66.20元;3、德地置业发展(上海)有限公司赔偿陈前、黄昕交涉过程产生的交通费5,831元和误工费2,000元。4、德地置业发展(上海)有限公司向陈前、黄昕支付自2017年4月11日起至实际修复之日止的房屋空置费损失(2017年4月11日起至2017年6月10日，按照每天50元计算，共计3,000元；自2017年6月11日起至实际修复之日止，每天100元计算)。事实与理由：陈前、黄昕向德地置业发展(上海)有限公司购买上海市青浦区朱家角镇康业路XXX弄XXX号XXX室房屋。2016年1月10日该房交房验收,陈前、黄昕验收房屋,但却发现各种需要整改的问题20处。2016年4月初陈前、黄昕驾车查看房屋整改情况,发现次卧室东面墙体渗漏水,之后到物业报修,经过物业多次修复,至2016年年底物业始终没有修好墙体渗漏水问题。其后陈前、黄昕经多次与被告交涉,双方最终达成和解并签署换房协议书,即：以上海市青浦区朱家角镇康业路888弄天地健康城文远坊2号501室(以下简称系争房屋)置换上述存在严重质量问题的房屋,同时德地置业发展(上海)有限公司再退还陈前、黄昕房屋差价5万元，于2017年4月11日重新签署了系争房屋的《商品房出售合同》，陈前、黄昕验收房屋时仍然发现存在诸多装修及质量问题,在2017年5月1日至5月31日期间,陈前、黄昕先后三次前往物业公司,督促物业部门尽快修复验房时遗留下来的装修问题。2017年6月20日，陈前、黄昕接到开发商员工潘卫芹的电话,其告知陈前、黄昕系争房屋南阳台雨水流进到屋内大厅造成地板损坏且南墙体渗漏水造成墙纸损坏,并主动替陈前、黄昕到物业部门报修。2017年6月25日,陈前、黄昕赶去系争房屋时才发现其装修质量问题远比预想的严重,系争房屋的南阳台因地坪反向倾斜等原因造成雨水倒灌,屋内地板也因严重进水而损坏,同时系争房屋还存在南面墙体渗漏水及次卧室东面墙体渗漏水问题,大厅和主卧室内墙纸损坏等问题,陈前、黄昕多次与被告沟通无果。陈前、黄昕无奈之下也曾先后二次求助上海市城建热线12319反映情况,并通过信访渠道写信致青浦区委、区政府,2017年10月20日收到青浦区建设和管理委员会信访受理告知单,青浦区建设和管理委员会建管所综合执法科科长王新和瞿松老师二位先后共四次协商调解均交涉无果,故诉至本院。德地置业发展(上海)有限公司辩称，同意按照鉴定报告的修复方案对系争房屋进行维修。系争房屋交付所产生的物业管理费及水、电费应当由陈前、黄昕自行负担。陈前、黄昕主张的交涉过程中产生的交通费、误工费由德地置业发展(上海)有限公司缺乏合同依据，故不同意承担。德地置业发展(上海)有限公司于2017年4月11日将系争房屋交付给陈前、黄昕居住使用，陈前、黄昕提出的问题属于一般装修整改，且德地置业发展(上海)有限公司已经维修完毕，该维修不影响陈前、黄昕对系争房屋的居住使用，故不同意支付该期间的空置费。对于陈前、黄昕所述的2017年6月20日南阳台雨水倒灌导致地板及墙纸损坏的问题，德地置业发展(上海)有限公司已经于2018年8月14日修复完成。且2019年2月15日，陈前、黄昕已经取回系争房屋的备用钥匙，之后亦未接到陈前、黄昕对系争房屋的报修。故自2018年8月14日之后的空置费损失不应当由德地置业发展(上海)有限公司承担。对陈前、黄昕主张的空置费损失的金额没有异议，但因为系争房屋的质量问题只是仅仅造成局部无法使用，故不应当由德地置业发展(上海)有限公司承担全部的空置费损失。出售合同已经约定，房屋在保修期内发生的质量问题，由德地置业发展(上海)有限公司免费维修，陈前、黄昕不再向德地置业发展(上海)有限公司主张额外的赔偿。本院认定事实如下：2017年4月11日，陈前、黄昕(乙方)与德地置业发展(上海)有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋。第十条约定，甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0倍补偿。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十六条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的,乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外,还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测,并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。双方同意对主合同第十条作如下补充：4.1如该房屋的装修和设备标准与本合同附件三约定的标准不符合或者该房屋存在非属于主体结构的质量缺陷或瑕疵,则甲方应在合理期限内予以整改或修复或承担保修责任,但不影响甲乙双方办理该房屋的交接手续,乙方不得以此为由延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。若甲方修复后仍达不到本合同附件三约定的标准,则乙方有权要求甲方补偿实际的装修、设备与约定的装修、设备之间的差价。为免疑问,尽管乙方有权提出整改意见,但该等意见的提出不应影响乙方按甲方交接通知书确定的交房期限完成对该房屋的验收交接手续;同时,甲方对该房屋进行的整改或修复,不应视为甲方逾期交房。4.2该房屋需要进行整改或维修的,乙方应给予甲方一切必要的配合,如因乙方不予配合而导致维修不能、延误及/或损失扩大的,甲方不承担任何责任。4.3若因非甲方原因导致无法采用各项装修、设施、设备的品牌、材料、颜色时,乙方同意甲方使用同等品质品牌、材料、颜色予以替代。4.4乙方已知悉相关石材、地板及墙砖、地砖等材料,由于材料的自身特性以及采购、生产的批次、施工工艺等原因存在色泽、纹理等差异,乙方对此没有异议,并承诺和保证不以相关材料存在色差为由向甲方主张权利或追究责任。因天然石材和花岗岩的硬度等原因易出现细微裂纹情况,为保证石材自然色泽等效果,乙方同意甲方进行修复抛光处理。4.5甲方需使用乙方所购房屋空间对乙方所购房屋相邻的房屋或公共部位及设施、设备进行维修、维护时,乙方应当履行协助甲方保修的义务,提供必要的协助和便利,若甲方在维修过程中,对乙方造成损害的,按乙方所遭受的实际损失进行补偿。若乙方不提供便利或拒不协助的,因此对相邻的房屋或公共部位及设施、设备造成的损失由乙方承担赔偿责任。4.6出现下列情形之一,甲方将不再承担保修责任：(i)因乙方装修、使用不当或第三方造成的质量缺陷;(ii)乙方验收后自行添置,改动设施、设备：(iii)乙方擅自改动结构、设备位置和不当装修;(iv)不可抗力造成的质量缺陷。4.7在保修期内,该房屋如有工程质量问题,除本合同另有约定外,甲方应负责免费修复,但保修期限并不因此而延长或重新起算。由于上述修复工程造成其他损坏而需要维修,甲方仅承担维修责任,且甲方不对该项维修承担保修责任。同时乙方在此确认,该房屋在保修期内发生的属于甲方保修范围的质量问题,除要求甲方予以免费维修外,乙方不再向甲方主张任何额外经济补偿/赔偿。若由于甲方维修造成维修范围外的乙方其他物品损坏,甲方亦仅对损坏物品承担修复责任,而无须给予乙方任何额外经济补偿/赔偿。2017年4月11日，双方签订了装修协议，第六条约定，若乙方未按照本协议第五条规定的期限完成该房屋的装修并向甲方交付该房屋，或者乙方交房该房屋但因装修质量问题造成甲方完全无法使用该房屋的，乙方应当向甲方支付违约金，每逾期一天，乙方向甲方支付人民50元的违约金；逾期超过六十天，自第六十一天起，每逾期一天的，甲方有权要求乙方支付人民币100元的违约金直至乙方按照本协议第五条的约定交付。2017年4月11日，德地置业发展(上海)有限公司将系争房屋交付陈前、黄昕。陈前、黄昕于交房当日和5月30日对系争房屋存在的质量问题进行了报修。6月20日又对系争房屋新发现的房屋渗水造成地板进水、墙面墙纸脱落等问题进行报修，德地置业发展(上海)有限公司收到报修后回函告知陈前、黄昕维修方案并告知初步定于2017年8月15日维修。2017年8月13日，陈前、黄昕回函告知德地置业发展(上海)有限公司的维修方案需要得到业主的认可。2017年8月21日，德地置业发展(上海)有限公司告知2017年8月8日函件已经告知房屋维修方案，如陈前、黄昕对维修方案有具体意见，请及时告知。2017年8月22日，陈前、黄昕回函要求德地置业发展(上海)有限公司确认因质量问题导致陈前、黄昕无法入住。2017年9月4日，德地置业发展(上海)有限公司回函告知陈前、黄昕发生渗漏水属于报修的范围，愿意维修。陈前、黄昕于2017年9月9日、2017年9月24日、2017年10月3日、2017年10月18日发函要求德地置业发展(上海)有限公司出具解决系争房屋漏水的方案并对系争房屋进行维修。2017年10月17日，就系争房屋涉及的质量问题，黄昕曾向青浦区信访办反映。青浦区建设和管理委员会出具受理告知单。2018年7月27日、2018年8月1日，青浦建管所开了协调会。审理中，依据陈前、黄昕申请，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋质量进行鉴定并出具修复方案。2019年8月19日，上海源正科技有限责任公司出具鉴定报告，鉴定意见为：(1)次卧东墙渗水原因系对应外墙渗漏水所致。(2)南阳台雨水倒灌原因如下：1)南阳台散水坡度设置不当；2)阳台地砖完成面与门框型材高度一致，门框外侧与地砖交接处U型沟槽内积水无法排出。(3)客厅装修受损原因系南阳台雨水倒灌所致。综合考虑系争屋面现场实际情况及检测结果，建议作如下修复处理：次卧区域1.东墙墙纸起鼓、变色，面积约15.3平方米。修复建议：受损墙纸拆除，铲除至基层，批嵌腻子，重新铺贴墙纸。2.踢脚线(高80mm)临东墙处变色，长度约4.7米。修复建议：受损踢脚线拆换。3.木地板(规格为125mm*910mm)临东墙处变色，面积约1.2平方米。修复建议：受损木地板拆换。4.东墙线盒内污损，共4处(2强1若1开关)。修复建议：东墙内强、弱电隐蔽管线及线盒整体拆换。5.顶面涂料起壳、变色，面积约1.6平方米。修复建议：受损涂料铲除至基层，重新批嵌腻子，涂刷同色涂料(一底两面)。6.东侧外墙渗漏水。修复建议：次卧东墙对应墙拆除至基层墙体，按《构造做法表(一)》中外墙4做法恢复。南阳台区域1.南阳台散水坡度设置不当。修复建议：阳台地砖(300mm*300mm)整体拆除至基层，清理干净后，地面防水重新施工，重新找坡度(1%)，并恢复原有饰面层(地砖)，面积约5.3平方米。2.阳台地砖完成面与门框型材高度一致。修复建议：拆除阳台门，底部增设100mm高混凝土门槛后按洞口尺寸重新安装阳台门。客厅区域1、踢脚线(高80mm)变色，长度约10.1m。修复建议：受损踢脚线拆换。2、木地板(规格为125mm*910mm)变色，面积约14.8平方米。修复建议：受损木地板拆换。3.墙纸变色，面积约26.3平方米。修复建议：受损墙纸拆换。4.墙面造型线条(宽65mm)变色，长度约22.6m。修复建议：受损造型线条拆换。为此，陈前、黄昕支付鉴定费24,000元。双方当事人对该鉴定结论及修复方案均无异议。被告同意按该方案进行修复。审理中，本院依法委托上海源正科技有限责任公司对系争房屋修复工期作补充说明。2019年12月9日，上海源正科技有限责任公司回复说明：综合考虑影响修复工期的多种因素(包括材料、人工、天气等)，修复周期约为30-45天(含施工完毕后通风时间)；修复期间，次卧、客厅及南阳台区域无法使用，且维修时有粉尘及异味，故修复期间不建议生活居住。对此补充说明，陈前、黄昕无异议，德地置业发展(上海)有限公司表示30天可以完成修复，局部区域的修复不影响其他区域的居住。系争房屋的上海市新建住宅质量保证书中载明：……住宅自签约交付之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为：1、住宅的地基基础工程和主体结构工程安全，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、围护结构的保温工程，为5年；3、外窗与分户门，为2年，五金等配件，为2年；4、屋面防水工程、有防水要求的卫生间，房间和外墙面的防渗漏，为5年；墙面、顶棚和地面抹灰工程，为2年；6、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；7、装修工程(光源、玻璃等易耗品除外)，为2年；8.供热与供冷系统，为2个采暖期，供冷期；9.项目内道路等公用设施，为2年。以上查明的事实，除双方的陈述外，另有上海市房地产权证、上海市新建住宅质量保证书、验房单、往来函件，鉴定报告、鉴定费发票等证据予以佐证，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。陈前、黄昕提供了支付凭证为证明其已支付的2017年5月1日起至2017年7月31日的物业管理费1,187.07元及水、电费66.2元。德地置业发展(上海)有限公司表示，系争房屋交付陈前、黄昕之后，物业管理费应当由陈前、黄昕自行负担；2018年7月、8月之间，德地置业发展(上海)有限公司曾在系争房屋内维修，使用过电，但没有使用水。陈前、黄昕提供了高速公路车辆通行费发票、加油费发票、通用定额发票，以证明因系争房屋的质量问题给陈前、黄昕造成的交通费损失。德地置业发展(上海)有限公司对上述票据的真实性无异议，认为该交通费与本案缺乏关联性。陈前、黄昕提供了请假单以证明因系争房屋的质量问题造成的误工损失。德地置业发展(上海)有限公司对此不予认可，亦与本案缺乏关联性。本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。当事人履行合同义务、行使合同权利均应遵守诚实、信用的基本民法原则。本院根据陈前、黄昕的申请，依法委托了相关鉴定机构对系争房屋的质量问题进行了鉴定并出具了修复方案，现双方当事人对鉴定结论及修复方案均无异议，现陈前、黄昕主张由被告按照修复方案对系争房屋进行维修，德地置业发展(上海)有限公司也同意按此方案进行维修，故本院予以支持。关于陈前、黄昕主张房屋修复期间的空置费用损失，根据鉴定意见书，系争房屋因质量问题影响使用，德地置业发展(上海)有限公司应按照实际损失向陈前、黄昕赔偿损失，德地置业发展(上海)有限公司对陈前、黄昕主张租金标准不持异议，本院予以确认。双方一致确认2017年6月20日陈前、黄昕报修系争房屋漏水。对之前在交房时提出的质量问题，陈前、黄昕没有提供证据证明交房时的质量问题影响系争房屋的居住使用，故对2017年4月11日起至2017年6月19日期间产生的空置费损失，本院不予支持。故德地置业发展(上海)有限公司向向陈前、黄昕支付自2017年6月20日起至修复之日止的空置费损失。房屋交接后的物业管理费用应由业主承担，同时，物业管理费属于物业公司向业主收取并用于小区公共部位的保洁、安保以及公共设施的维护的费用，与系争房屋出现的质量问题之间尚缺乏关联性，因此陈前、黄昕要求德地置业发展(上海)有限公司承担物业管理费、依据并不充分，故本院难以支持。鉴于，本案属于合同类纠纷，陈前、黄昕主张的交通费损失以及误工损失，缺乏合同依据，本院不予支持。在2018年7月、8月之间，德地置业发展(上海)有限公司曾在系争房屋内维修，产生的水、电费金额双方均未提供证据予以证明，由本院酌定予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、德地置业发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起三十日内根据上海源正科技有限责任公司出具的《司法鉴定意见书》对上海市青浦区朱家角镇康业路XXX弄XXX号XXX室房屋进行修复；二、德地置业发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿陈前、黄昕房屋空置费损失，自2017年6月20日起至实际修复之日止的房屋空置费损失，每天100元计算；三、德地置业发展(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈前、黄昕水、电费40元；四、驳回陈前、黄昕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,559.30元，减半收取计779.65元，由德地置业发展(上海)有限公司负担；鉴定费24,000元，由德地置业发展(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年十二月二十七日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。