四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1024民初1766号 原告：张洪康，男，1975年3月18日出生，汉族，住四川省威远县。 原告：徐红英，女，1977年11月13日出生，汉族，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：唐勇，男,1983年9月14日出生，汉族，住成都市天府新区，与原告徐红英系姐弟关系。 被告：钟国平，男，1965年9月15日出生，汉族，住威远县。 委托诉讼代理人：钟建华，男，1964年4月28日出生，汉族，住内江市市中区。 第三人：威远县易信二手房信息服务部。 经营者：龙宏凯，男，1991年1月8日出生，汉族，住威远县。 原告张洪康、徐红英诉被告钟国平、第三人威远县易信二手房信息服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理，2019年4月10日作出判决，原告不服判决上诉于四川省内江市中级人民法院，二审法院于2019年7月17日以原审认定事实不清发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张洪康及原告的委托诉讼代理人与被告、被告的委托诉讼代理人、第三人经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2.判决被告支付违约金67160元；3.判决第三人支付托管的定金1万元。事实与理由：被告购买原告出售的房屋一套，并签订了房屋买卖合同，被告向原告支付定金1万元，向第三人交付托管定金1万元。合同约定违约按照购房款的20%支付违约金。原告将已出租的房屋腾空，并将钥匙交与第三人，但被告未按约定时间办理房屋委托过户公证和支付购房款，原告向被告邮寄要求继续履行合同的催告后，被告通过第三人告知其资金无法到位，不能购买房屋。被告的违约行为给原告造成了损害，造成房屋降价损失6.58万元、家电损失5000元、租金损失600元、腾空房屋人工费损失300元、交通费损失500元、误工费损失1200元、请人写诉讼材料损失费1500元及未支付房款425800元的利息损失。因此，被告应当按照约定支付违约金87160元。迭扣被告已支付的2万元定金，还应支付67160元，其中1万元由第三人在托管的定金中直接支付给原告。 被告辩称，原告主张不能成立。第一，合同已于2019年1月1日解除。2019年1月1日，被告通过中介组织转告原告要求解除合同，合同已解除了。第二，原、被告约定的违约金过高，请求人民法院予以调减。第三，被告已交定金冲抵减违约金。 第三人述称，代收取1万元定金属实。被告说资金没到位，2019年1月1日找原告协商，被告要求延期支付购房款，原告不同意。 本案经审理认定事实如下：2018年10月23日，原告为甲方、被告为乙方、第三人为丙方签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于威远县房屋一套，面积121.38平方米，房屋成交价格为435800元，乙方向甲方支付定金2万元；第四条约定甲乙双方于2019年1月2日之前办理过户公证后乙方一次性支付甲方剩余房款415800元。并约定违约金为房屋成交金额20%。备注载明乙方于2018年10月21日交付定金2万元，其中由中介托管定金1万元。 2019年1月1日，被告通过中介组织转告原告要求解除合同，原告不同意解除合同。 2019年1月4日，原告通过圆通速递向被告发出继续履行合同的函，主要内容甲乙双方约定于2019年1月2日之前将该房屋产权证交公证处办理公证书(委托书)完成后乙方一次性支付甲方剩余房款415800元。但经我方多次催促，你仍拒绝履行该项合同义务，不配合办理公证并支付尾款，于2019年1月2日委托居间方威远县易信二手房信息服务部正式通知我方您资金到不了位。根据合同法第一百零七条的规定，你应继续履行合同义务，配合办理房屋公证手续，并支付购房尾款，否则根据我们签订的房屋买卖合同的约定，我方将追究你的违约责任。我方请你在收到本函后的三日内给予书面答复，并就有关事项作出明确说明。否则委托人将采取法律手段就你的违约行为追究你相应的法律责任，并就我方可能因此所遭受的经济损失向你追索。被告收到了此函，但并未按原告要求履行合同义务。 原告为了证明房屋的损失提供了威远县达众二手房信息咨询部2019年1月26日出具的证明书，载明位于威远县房屋，目前市场售价为368000元。同日，威远县易达旧房信息服务部出具证明书，载明威远县房屋，目前市场售价为376800元。两份证明均有证明人签字，并加盖印章。被告及第三人对两份证明均不予以认可。原告主张的房屋租金损失，被告认可2个月，对其他损失，被告均认为过高，或不合理。2019年8月27日，原告委托威远县诚益房地产评估事务所对诉讼标的物房屋进行评估，评估时间点为2019年1月18日，评估单价每平方2950元，总价358071元。 原告于2019年1月4日发出继续履行合同通知书，被告于2019年1月7日收到通知书。原告于2019年1月16日起诉，次日本院立案，被告钟国平于1月18日收到起诉书副本。第三人于2019年1月18日收到起诉书副本。 2019年9月9日，被告钟国平向本院申请对诉讼标的房屋进行司法评估，本院向被告释明了合同解除时间为2019年1月18日，应当以该日为评估时间。但被告仍以2018年10月23日至2019年1月1日时间申请评估。四川中鼎房地产评估有限公司于2019年10月30日回函：我公司于2019年10月29日派人对该房屋进行了现场勘查，经综合分析，由于评估对象属于房地产，因其特殊性短时间（2个月）的价值变化细微，加之类似房屋交易案例无法精准取得，故我公司无法对其进行评估。 本案争议焦点：一、原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》是否解除以及解除的时间。二、原告主张的违约金是否过高，违约方还是守约方承担举证责任。 一、关于原、被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》是否解除以及解除的时间问题。 原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告及第三人约定2019年1月2日之前办理房屋委托过户公证手续后被告付清房款415800元，而被告于2019年1月1日向原告提出要求解除合同，其行为构成预期违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，原告要求解除合同的理由成立。同时，2019年1月4日，原告向被告催告履行合同后，被告仍不履行约定的义务，依照上引法条“（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，原告享有法定解除权。而被告作为违约方无权享有解除权，故被告主张2019年1月1日合同已解除的事实不能成立。 关于解除合同时间的确定，原告于2019年1月16日起诉，起诉书明确要求解除合同，本院于2019年1月17日立案，被告及第三人于2019年1月18日签收起诉书副本，因解除权系形成权，原告行使法定解除权符合法律规定，应以起诉书副本送达当事人时间发生解除合同的效力。故原、被告及第三人签订的房屋买卖合同于2019年1月18日解除。 二、关于原告主张的违约金是否过高，是违约方还是守约方承担举证责任的问题。 依照《最高人民人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失”之规定，原、被告在合同中约定房款20%即87160元的违约金，被告认为约定违约金过分高于造成的损失未能举证证明，依法应当承担结果意义的举证责任，本院对原告主张违约金87160元予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案原告选择了违约金条款，则原告与第三人应当退还被告已交纳的定金2万元，但被告要求以返还的定金冲抵违约金，系对民事权利处分，故原告收取得的定金1万元冲抵违约金。原告要求第三人支付托管定金1万元的请求，被告及第三人无异议且不违反法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告张洪康、徐红英与被告钟国平、第三人威远县易信二手房信息服务部于2018年10月23日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月18日解除； 二、被告钟国平在本判决生效后10日内向原告张洪康、徐红英支付违约金67160元； 三、第三人威远县易信二手房信息服务部在本判决生效后10日内向原告张洪康、徐红英支付托管的定金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1730元，由被告钟国平负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  陈吉云 二〇一九年十二月十九日 书记员  刘明坤