重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初5850号 原告：刘君凤，女，汉族，1987年12月14日生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：彭彦辉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆康田珀郡房地产开发有限公司，住所地：重庆市北部新区金通大道504号附45号，统一社会信用代码915000000891345656。 法定代表人：彭德全，经理。 委托诉讼代理人：樊晓晖，重庆博志律师事务所律师。 原告刘君凤与被告重庆康田珀郡房地产开发有限公司（以下简称康田珀郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭彦辉，被告的委托诉讼代理人樊晓晖到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告刘君凤向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付原告房屋租赁损失38500元（自2017年7月1日起至2018年5月31日止）；2、请求贵院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年12月9日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，同日缴纳首付款并办理备案登记手续，合同约定原告购买案涉房屋一套，被告承诺交房时间为2017年6月30日前。7月1日，原告前往房屋现场发现墙上有空鼓现象及大门损坏，要求整改；7月13日再次去房屋现场发现漏水要求整改，原告通过微信等方式向被告的管理人员发出整改要求，并于8月18日发出书面通知。被告于2017年11月4日开工整改，整改至2017年年底，但被告整改后并未进行关水验漏，原告投诉到建委质量部门，在建委的协助下才再次整改并关水验漏，但是该次验漏发现漏水点8个，8处漏水导致储物间两处、厨房两处、餐厅两处大面积漏水，客厅一大片渗水，承重墙一圈大面积渗水，被告只处理了其中三处就不整改，故原告对于被告的整改一直未认同。原告不放心房屋防水问题，房屋一直未施工装修。2018年5月1日重庆大雨，原告前去案涉房屋观察渗水情况，发现房屋大面积渗水，故发出整改通知，被告于2018年5月31日整改完毕并通过验漏测试。在案涉房屋长期渗水情况下，原告只能长期在外租赁房屋，现依据补充协议第十五条第二款规定，保修期间房屋不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿。补充协议第三十二条约定双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。遂起诉。 被告康田珀郡公司辩称：1、关于原告陈述渗水事宜，被告在2017年8月18日才得知，随后被告要求施工方对案涉房屋进行了整修，并于2017年11月7日将整改完毕的事宜通知原告。2017年12月双方对房屋进行了关水验漏试验，房屋未出现渗水，在访谈记录表中原告也对此予以认可，但因为原告与施工方未对整改期间的赔偿达成一致，原告才一直没接房。原告诉状陈述房屋因渗水导致其长期在外租赁房屋与客观事实不符，被告不认可。2、房屋通过了竣工验收，不存在质量问题。关于渗水问题，被告也已经经过了整改后修复，并不产生保修期间房屋不能正常居住的情形，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年12月9日，以刘君凤为乙方（买方）与康田珀郡公司为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××路××号××幢××单元××的房屋，建筑面积110.79平方米，套内面积94.44平方米；本商品房为清水房，总成交金额为1258823元。第七条，属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。第十八条，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期间内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承诺赔偿责任。因不可抗力或非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。附件五补充协议约定，第九条，乙方可拒绝办理……除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务或因乙方原因甲方拒绝交房的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其它费用，也应由乙方承担。第十三条第2款，交付该商品房时，若该商品房符合合同第七条第（二）款的约定即表明该商品房已达到交付条件，甲方应当与乙方共同查验收房。接房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家或本市有关工程质量的规范和标准在该商品房交付之日起30日内或双方约定的时间内负责修复，乙方应当积极配合修复事项的完成。第十五条第2款，保修期间房屋不能居住使用的，甲方提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿。第3款，保修工作完成后，乙方应当按照甲方通知中约定的验收日期及时给予验收，乙方无正当理由不得延期、拒绝验收，否则，验收通知送达之日为维修合格日。第三十二条，双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决，任何一方不得采取非法手段损害对方的人身权、财产权等权利。双方发生争议而向人民法院起诉的，因此产生的诉讼费由败诉方承担。 2018年6月20日，刘君凤向重庆仲裁委员会提起仲裁申请，请求裁决康田珀郡公司支付违约金、赔偿误工损失、承担物业管理费水电费用等。仲裁庭查明，康田珀郡公司于2017年6月26日向刘君凤邮寄送达了《接房通知书》，案涉房屋所涉工程在2017年6月28日取得竣工验收备案登记证。2017年7月1日，刘君凤签署了《房屋交接验收表》，并提出了验收意见，就房屋整改问题，刘君凤多次向康田珀郡公司反映并沟通，康田珀郡公司也发函联系施工方进行了整改，2018年3月7日仍未整改好，2018年4月23日康田珀郡公司召开会议就案涉房屋的整改问题进行协商，刘君凤参加了该会议，最后案涉房屋于2018年5月23日做灌水试验后，且双方于2018年5月31日到现场验收，房屋整改完毕。仲裁庭认为康田珀郡公司不存在逾期交房的违约行为，刘君凤要求其支付违约金的理由不成立；且刘君凤未提交关于误工损失、物业管理费损失以及整改期间水电费的证据，最终裁决驳回了刘君凤的仲裁请求。 庭审中，刘君凤还举示了以下证据： 1、与“康田熊总”、“康田整改王光平”、“蔚蓝海C区物业小管家（廖）”等人的聊天记录、照片，拟证明刘君凤于2017年7月13日前往案涉房屋现场发现漏水要求整改，被告直到2018年5月31日才整改完毕。康田珀郡公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 2、房屋租赁合同、收条、转款凭证，拟证明因案涉房屋整改期间刘君凤在外租房，产生每月3500元的租金。康田珀郡公司质证认为租赁房屋面积大于案涉房屋，该组证据不能达到证明案涉房屋不能居住以及属于同地段同类型房屋的目的。 康田珀郡公司陈述直到本案诉讼前，刘君凤亦未办理房屋交接手续，还举示了房屋交接验收表以及客户访谈记录表，拟证明其直到2017年8月18日收到原告反馈案涉房屋存在渗水事宜后进行了整修，于2017年12月做了关水试验，刘君凤确认了房屋不再渗水，由于双方就赔偿事宜未达成一致所以未接房。刘君凤对证据的真实性不予认可。 另查明，刘君凤申请对与案涉房屋同地段中等装修水平下同类同档次房屋在2017年7月1日至2018年5月31日的租金损失进行司法评估。依据刘君凤的申请，重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司接受我院委托，于2019年10月16日出具了房地产估价报告，结果为：月租金3320元，评估总价36520元。为此，刘君凤支付了评估费3000元。刘君凤认可该份评估报告的结论，康田珀郡公司认为刘君凤反映漏水的时间为2017年8月18日，且实际应以登记面积为准而非合同面积，对数据的计算方式也不清楚，故对评估报告真实性有异议。 上述事实有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同聊天记录、照片、房屋租赁合同、转款凭证、收条、重庆仲裁委员会裁决书、庭审笔录、房屋交接验收表、客户访谈记录表、房地产估价报告等证据在案佐证。 本院认为：原被告所签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按约履行义务。合同约定交房时间为2017年6月30日前，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（五）项规定：“下列事实，当事人无需举证证明：（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实。”2017年6月28日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件，被告在合同约定的交房时间前向原告邮寄送达了《接房通知书》，视为其已按约将案涉房屋交付原告使用。按照合同约定，接房后若出现质量问题，由被告承担保修责任，保修期间房屋不能居住使用的，被告提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿。原告于2017年7月1日验收房屋时提出了验收意见，后又发现房屋出现漏水情况，期间多次与被告沟通，直到2018年5月31日才整改验收完毕，因此自2017年7月1日起至2018年5月31日期间均属于案涉房屋的维修整改期间。房屋进行整改，原告无法装修入住，被告应按约以同地段同类房屋租金的标准对原告进行赔偿。根据房地产估价报告显示，该段整改期间内，与案涉房屋同地段中等装修水平下同类同档次房屋市场租金为3320元/月，该结果由我院委托具有资质的专业评估机构作出，本院予以采纳。案涉房屋未实际办理交接手续，可认定尚未办理产权证，以合同约定面积为参考并无不妥，对被告的质证意见不予采纳。综上，被告应按照合同约定，以3320元/月为标准，向原告支付2017年7月1日至2018年5月31日期间租赁房屋产生的损失共计36520元（3320元/月×11个月），对原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、被告重庆康田珀郡房地产开发有限公司在本判决生效后七日内向原告刘君凤支付自2017年7月1日起至2018年5月31日止整改期间的损失36520元（3320元/月×11个月）； 二、驳回原告刘君凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费764元，因适用简易程序减半收取382元，由原告刘君凤负担20元，被告重庆康田珀郡房地产开发有限公司负担362元；评估费3000元，由被告重庆康田珀郡房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员 陶 立 二〇一九年十二月九日 书记员 叶小丫