北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75687号原告：北京合生愉景房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲22号院1号楼1层（01）-101内4层01。法定代表人：吴凯，总经理。委托诉讼代理人：张丽红，女，1981年11月2日出生，汉族，该公司员工。被告：邝振耿，男，1996年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京合生愉景房地产开发有限公司（以下称原告）与被告邝振耿（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丽红、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、确认原告与北京铭家文化传播有限公司签订的租赁合同于2019年4月26日解除；2、判令被告支付2019年4月1日至2019年4月26日的租金389622.18元、物业服务费28118.32元、2019年1月至4月的电费10168.4元、水费40元，以上共计427948.9元。3、以417740.5元为基数，自2019年3月25日起至实际支付完毕之日止，按每日万分之五支付违约金。以10208.4元为基数，自2019年4月26日起至被告之际支付完毕之日止，按每日万分之五支付违约金；4、判令被告支付解约违约金1466108.49元。事实与理由：原告与北京铭家文化传播有限公司（以下简称铭家文化公司）于2018年12月1日签订《租赁合同》，约定铭家文化公司承租原告位于北京市朝阳区西大望路甲22号被称为“朝阳合生汇写字楼”的4层01号房屋。每月租金为434102.86元，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日。租赁合同约定每两个月为一个支付期，每个支付期前一月25日前，铭家文化公司须向原告付清下一个支付期的租金、物业服务费等费用。原告于2018年12月1日将符合交付标准的房屋交付给铭家文化公司使用。依据合同约定，铭家文化公司最迟应于2019年3月25日前付清2019年4月1日至2018年5月31日的租金、物业服务费，但截止2019年4月，铭家文化公司仍拖欠2019年4月1日至2019年4月26日租金389622.18元、物业服务费28118.32元、2019年1月-4月电费10168.4元、水费40元，拖欠款项合计427948.9元。原告多次催缴无果，遂于2019年4月25日向被告发送《解除租赁合同通知书》，通知《租赁合同》于2019年4月26日解除，并要求铭家文化公司限期支付拖欠款项及违约金，铭家文化公司至今未交纳。被告辩称：我是铭家文化公司的法人，铭家文化公司已经注销，我是权利义务承接人。我不同意原告的诉讼请求。我同意解除合同，原告于2019年4月1日开始断水断电并锁门，导致我方无法正常使用涉案房屋，原告违反合同约定，应当承担违约责任。原告应向我方退还履约保证金，且无需向原告支付2019年4月的租金。我方虽迟延支付2019年4月的租金，但原告据此收回涉案房屋，并要求我方支付三份违约金，明显违约金过高，远远超过原告的实际损失。原告应向我方退还履约保证金并赔偿违约金，我方保留向原告主张的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与铭家文化公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：1、房屋坐落于北京市朝阳西大望路甲22号（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日，装修期自2019年11月1日至2019年11月30日，2020年11月1日至2020年11月30日。考虑到装修期因素，甲方同意给予乙方2个租赁年度租金折扣优惠，即第一个租赁年度中前10个月（2018年12月1日至2019年9月30日）期间，月租金的计算标准为每平米461.9元，月租金为434102.86元。第一个租赁年度后2个月（2019年10月1日至2019年11月30日）该期间的总租金为434102.86元。2、自交付之日起，每月的物业服务费31032.86元。3、乙方必须于本合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金1466108.49元。4、每两个月为一个支付期，甲方将于每个支付周期前一个月15日-20日内向乙方发出下一个支付期的《租户账单明细》，乙方应在收到该明细后于每月25日前向甲方预付下一个支付期的相关费用（包括租金、物业服务费等）。5、乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述费用。乙方逾期缴付超过七天的，甲方可在提前二十四小时书面通知乙方的前提下，停止向该房屋提供水、电、空调等物业管理服务直到乙方支付所有欠款及因此而引起的费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。6、乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金、物业服务费（无论该等费用对应的租赁期间是否届满）、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足以抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分。合同签订后，铭家文化公司向原告交纳保证金1466108.49元，并支付租金至2019年3月31日。2019年3月25日铭家文化公司应当交纳下一期租金，但未交纳。关于保证金，原告主张铭家文化公司未按时交纳租金，故其有权没收上述保证金，不同意折抵违约金。2019年4月25日其向铭家文化公司发送《解除租赁合同通知函》，通知铭家文化公司双方签订的《租赁合同》于2019年4月26日解除，并支付拖欠的租金、物业管理费等费用及违约金。铭家文化公司经理雷祥祥于2019年4月26日签收该函。庭审中，原告主张因铭家文化公司违约导致合同解除，其支出中介佣金683712元将涉案房屋另行出租，并提交其与北京凯撒国际旅行社有限责任公司2019年5月18日签订的租赁合同，证明涉案房屋自2019年4月27日至2019年10月1日空置，产生租金损失。关于停水停电情况，被告称2019年4月1日原告对租赁房屋采取断水断电措施，对此提交公司员工微信记录予以证明，并申请铭家文化公司经理雷祥祥出庭作证。原告对被告陈述的断水断电情况不予认可。关于搬离房屋时间，被告主张铭家文化公司于2019年4月14日搬离涉案房屋。原告主张铭家文化公司于2019年4月27日搬离涉案房屋。关于水电费欠付情况，原告提交涉案房屋2019年1月至4月的水电费缴费通知单，以证明被告欠付2019年1月至2019年4月电费10168.4元、2019年1月至3月水费40元。经询，被告认可未其未交纳2019年1月至4月的水电费。另查，2019年9月9日，铭家文化公司召开股东会议，该公司股东为被告，控股100%。会议决定全体股东一致确认注销该公司，公司注销后的未尽事宜由全体股东承担。同日，铭家文化公司办理注销登记。本院认为：铭家文化公司已于2019年9月9日注销，被告作为公司100%控股股东，在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，故被告应当对上述铭家文化公司注销后的债务承担责任。原告与铭家文化公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，铭家文化公司逾期30日内未交纳租金构成根本违约，原告有权单方解除合同，2019年4月26日原告通知铭家文化公司当日解除合同，故本院认定原告与铭家文化公司之间的《租赁合同》于2019年4月26日解除。2019年4月的租金及物业服务费负担问题，被告以断水断电为由拒绝向原告支付2019年4月1日起至2018年4月26日期间的租金、物业服务费及2019年1月至4月的水电费，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信，被告应该按照约定支付上述费用。关于违约金，铭家文化公司已向原告交纳保证金1466108.49元，现因铭家文化公司的违约行为致使合同解除，被告应当对此承担违约责任。现原告主张没收上述保证金，同时主张逾期付款违约金和解约违约金，本院综合考虑双方合同的实际履行情况、原告的损失情况等因素，对被告应当承担的违约金予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条之规定，判决如下：一、原告北京合生愉景房地产开发有限公司与北京铭家文化传播有限公司签订的《租赁合同》于二〇一九年四月二十六日解除；二、被告邝振耿于本判决生效之日起七日内向原告北京合生愉景房地产开发有限公司支付租金三十七万六千二百二十二元四角八分、物业服务费二万六千八百九十五元一角五分、电费一万零一百六十八元四角、水费四十元；以北京铭家文化传播有限公司已向原告北京合生愉景房地产开发有限公司支付的保证金折抵，不需再行支付；三、被告邝振耿于本判决生效之日起七日内向原告北京合生愉景房地产开发有限公司支付违约金一百零五万二千七百八十二元四角六分；以北京铭家文化传播有限公司已向原告北京合生愉景房地产开发有限公司支付的保证金折抵，不需再行支付；三、驳回原告北京合生愉景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由被告邝振耿负担（原告北京合生愉景房地产开发有限公司已交纳，被告邝振耿于本判决生效后七日内给付原告北京合生愉景房地产开发有限公司）。案件受理费21846元，由原告北京合生愉景房地产开发有限公司负担4936元（已交纳）；由被告邝振耿负担16910元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  于 爽人民陪审员  李秀梅人民陪审员  薛美英二〇一九年十二月三十日书 记 员  张子茹