重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民终48号 上诉人（原审原告、案外人）：王兢，女，汉族，1975年2月19日出生，住四川省南充市顺庆区 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人王兢因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭，并于2019年1月29日公开开庭进行了审理。上诉人王兢的委托诉讼代理人陈伟超、文海洲，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人**宪、张叶娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王兢上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行重庆市石柱土家族自治县X号房屋（以下简称案涉房屋）；2.本案一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1.王兢在购买案涉房屋前，该房屋的买受人为刘奇建，刘奇建已经与盛景旅游公司签订了书面买卖合同，且入住了该房屋。后刘奇建和王兢协商，将案涉房屋卖给王兢，盛景旅游公司同意将案涉《商品房买卖合同》的买方变更为王兢。2.刘奇建在购买案涉房屋时通过抵债方式已经支付了全部购房款，王兢将案涉购房款全部直接支付给刘奇建，盛景旅游公司向王兢出具了相应的收据，因此应当认定王兢已经支付了案涉房屋全部款项。同时，王兢在案涉房屋查封之前占有了案涉房屋，2014年刘奇建便购买案涉房屋，购买在抵押之前。3.王兢对案涉房屋享有的是具有物权性质的物权期待权，而华融资产重庆分公司系受让重庆银行建新北路支行的债权，王兢对案涉房屋享有的权益优先于华融资产重庆分公司。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.王兢系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其能否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益须以其与刘奇建之间债权债务的真实性以及刘奇建与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）之间债权债务的真实性为前提，仅凭盛景旅游公司出具的收据不足以证明其已向刘奇建支付了购房款，亦不足以证明刘奇建对案涉房屋享有合法的处分权。2.即使王兢与刘奇建、刘奇建与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，王兢通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。3.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条进行审理，一审判决认为第二十八条、第二十九条系第二十七条的除外条款是错误的。即使本案需依照《执行异议规定》第二十八条、第二十九条进行审理，王兢的权益也不足以排除执行。4.根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融资产重庆分公司从重庆银行建新北路支行受让债权，重庆银行建新北路支行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融资产重庆分公司享有。5.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）的查封时间2015年6月8日，重庆市第四中级人民法院（以下简称市四中法院）查封的时间为2017年7月14日，一审认定查封时间错误。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 王兢向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的执行，并解除查封；2.确认上述房屋系王兢所有；3.盛景旅游公司协助和配合王兢办理上述房屋产权过户登记手续。4.本案诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。 一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景旅游公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。 另查明，因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月办理了抵押登记。 再查明，2015年8月24日，案外人刘奇建给王兢出具承诺书，承诺将盛景旅游公司开发的位于石柱土家族自治县X号房屋转让给王兢，同时承诺“凡在转让合同时产生的转让费用由刘奇建负责，所产生的大修基金、办理房产证的税费由刘奇建本人承担。此房转让总价为贰拾捌万元整，家具及电器等费用为贰万元整，合计转让费用为叁拾万元整。王兢先交定金拾万元整，交房时交房款壹拾捌万元整。转让合同更名为王兢。剩余尾款贰万元整待房产证办下来后一次性付清”。2015年8月24日，王兢通过丈夫刘泉经营的个体工商户“顺庆区路易洋酒行”的账户向刘奇建转账100000元。王兢通过刘泉的账户于2015年9月2日向刘奇建账户转账165300元，于2015年9月4日转账20000元。2015年9月4日，刘奇建出具收条载明“今收到王兢购置‘黄水明月戴斯小区商品房’转让费贰拾捌万元整，所有费用双方已付清（房号X号），另付家具款贰万元整，合计叁拾万元整，全部付清，双方从此无任何经济关系。”2015年9月1日王兢与盛景旅游公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定王兢购买盛景旅游公司开发的位于石柱土家族自治县X号房屋，房屋用途为住宅，总价款209375元，付款方式为一次性付款，房产证委托盛景旅游公司办理。当日，盛景旅游公司出具三张收据，分别为购房款收据、契税等其他费用收据、佣金收据，载明的付款方式均为“POS”机刷卡。同日，王兢与海丰建设公司签订《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修款为59565元。当日海丰建设公司出具装修款收据一张，载明付款方式为“POS”机刷卡。2015年8月12日刘奇建缴纳了案涉房屋从2015年7月1日起至2016年6月30日止的物管费以及2015年的冬季放水费及垃圾处理费。2016年6月28日，王兢缴纳了案涉房屋的天然气费。2016年7月13日，王兢缴纳了案涉房屋2016年冬季放水费及从2016年7月1日起至2017年6月30日止的物管费。王兢在得知案涉房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异278号执行裁定书，裁定驳回王兢的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王兢能否依据《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。现作如下评述。 一、关于《执行异议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《执行异议规定》第二十九条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，原告王兢向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十八的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王兢应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据王兢提交的证据，王兢虽然与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》，但盛景旅游公司出具的购房款收据载明付款方式为“POS”机刷卡，王兢应进一步举示转账凭证予以证明。王兢主张案涉房屋是从案外人刘奇建处转让而来，王兢应当提供刘奇建是如何取得案涉房屋及是否支付了全部购房款的证据。现王兢所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断王兢实际向盛景旅游公司支付了案涉房屋的购房款。故王兢购买的本案案涉房屋不满足《执行异议规定》第二十八条的规定。 最后，关于本案能否适用《执行异议规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王兢应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定王兢已实际支付了购房款。因此，本案不能适用《执行异议规定》第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。 对于王兢请求解除查封问题。本案系执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于执行异议之诉的受理范围，一审法院不予审查，王兢可另寻它途解决。对于王兢请求确认其为案涉房屋的权利人并办理过户登记的问题。因案涉房屋尚未办理房屋产权证，对其请求确认享有所有权及办理过户登记，本院不予支持。 综上所述，王兢对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，其诉讼请求不应得到支持。根据《执行异议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，一审法院判决：驳回王兢的诉讼请求。案件受理费4440.62元，由王兢负担。 二审中，王兢向本院举示了如下证据：1.借款本息确认清单、客户回单等；2.个人活期明细多份；3.借款协议、收据、进账单、银行付款回单等。拟证明据不完全统计，海丰建设公司向王良玉借款3395.6万元，盛景旅游公司同意以包括案涉房屋在内的97套房屋抵偿给刘奇建客观真实；刘奇建于2011年至2014年间向王良玉借款400万元客观真实。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，本院认为，王兢举示的上述证据可以与盛景旅游公司陈述、双方当事人均予以认可的事实相互印证，本院对上述证据予以采信。 另查明：市四中法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为王兢对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系市四中法院依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以市四中法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，市四中法院于2017年7月14日向石柱县国土房管局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故市四中法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，首先，王兢与盛景旅游公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该《商品房买卖合同》签订于2015年9月1日，早于市四中法院对案涉房屋采取查封措施的时间。其次，王兢在本案中举示证据证明2016年6月28日，王兢缴纳了案涉房屋的天然气费。2016年7月13日，王兢缴纳了案涉房屋2016年冬季放水费及从2016年7月1日起至2017年6月30日止的物管费。可以证明王兢在查封前已占有案涉房屋。再次，关于购房款的支付，根据王兢举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王良玉借款及利息，而在王良玉向海丰建设公司出借的款项中包含刘奇建的400万元本息，本案王兢于2015年8月、9月通过银行转账的方式共向刘奇建支付案涉购房款项合计285300元，2015年9月1日，盛景旅游公司向王兢出具了相应的收据，对王兢购买案涉房屋的支付行为表示认可。结合刘奇建向王兢出具的承诺书等事实可以认定王兢已经向盛景旅游公司支付了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，王兢签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在预售许可证与抵押权并存的情形下，王兢基于对预售许可证的合理信赖而与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王兢已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因王兢自身原因。因此，王兢符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，王兢的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律亦无不当，但由于二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初437号民事判决； 二、不得执行王兢购买的重庆市石柱土家族自治县X号房屋； 三、驳回王兢的其他诉讼请求。 一审案件受理费4440.62元，二审案件受理费4440.62元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  李 震 审判员  郭 勇 二〇一九年十二月三十日 书记员  曾朝伟