黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初922号原告：大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇东郊路北段货运市场对门4楼。法定代表人：辛志龙，职务经理。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：李南迅，男，1989年2月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：**，男，1971年1月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地肇源县肇源镇满江红街。法定代表人：何京龙，职务经理。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司（以下简称鑫龙公司）与被告**、李南迅、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）申请执行人执行异议之诉，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月12日公开开庭进行了审理，原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司委托诉讼代理人杨志、被告李南迅、被告**、被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令许可对位于肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXX室房屋的执行，案涉房屋价值30万。事实与理由：（2019）黑0622执异24号执行裁定书认定的事实错误，证据采信不当，仅以被告人李南迅向法院提交的2015年9月10日缴纳涉案房屋的物业费、电梯费、自来水二次加压费就认定视为李南迅对涉案房屋已经实际占有，显然是错误的。首先我看一下这些所谓证据的来源，均来自于本案涉案的当事人，《认购书》是被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司出具的，物业费、电梯费、自来水二次加压费也是实际开发人**出具的，作为负有执行义务的被告人始终抵触执行行为，为执行设置障碍，他们完全有能力编造虚假的买卖行为来对抗执行行为。《认购书》不是购房合同书，更不是房产部门登记备案的机打合同，如果认定原告李南迅已经全部缴纳了房款，就应该审查被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司的账务账目，在进行上述房屋销售时是否出具正式销售发票，上述房款是否进账到户，进账到户的时间与收款时间是否一致，否则就无法认定该房屋买卖行为的真实性和有效性。其次如果认定为实际占有那么是什么时间竣工后交付给被告李南迅的，如果交付了实际居住和使用，这期间是否产生了水、电费用和取暖费用，为什么在提出执行异议时没有向法院提交。其三在人民法院查封该房屋时，该房屋是空置的毛坯房屋，如果交付了，那么为何一直闲置不进行装修和居住。以上几点都能充分证明，被告李南迅提供的《认购书》是不真实的，无效的，交款行为也没有任何有效的证据予以证实，更不存在交付和实际占有的情形。因此，依据相关法律规定，请求人民法院依法判令许可对位于肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXX室房屋的执行，希望能够判如所请。被告李南迅辩称，房子是2015年9月23日我购买的，法院查封的日期在我购买房屋时间之后，当时我已经入住了。今年我办理不动产证的时候发现的这个问题。被告**辩称，房屋是通过我卖出去的，这个房子是什么时候卖掉的我不清楚。原告鑫龙公司以欠税金的名义扣押涉案房屋，我不同意原告诉讼请求。被告宇龙公司缺席无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证：原告鑫龙公司为证实其主张，出示了以下证据：证据一、肇源县人民法院（2016）黑0622民初2312号民事判决书及生效证明书各一份及肇源县人民法院（2016）黑0622民初2313号民事裁定书一份，欲证明判决书认定被告人**应该缴纳税款2545856.72元，养老保险费用1494880.58元，同时按照缴纳通知的要求支付滞纳金，被告宇龙公司在欠款范围内承担连带给付责任。该判决于2017年1月6日生效，有生效证明予以佐证。鑫龙公司于2016年6月29日向法院申请对涉案房屋进行了保全。被告李南迅质证称，有异议，我不知情。被告**质证称，保全裁定书我并没有收到，判决书收到了。被告宇龙公司缺席无质证意见。上述证据系本院的裁判文书，且已发生法律效力，对该组证据本院予以采信。证据二、肇源县人民法院（2019）黑0622执异24号民事裁定书一份、送达回证一份，欲证明被告李南迅以案外人身份对涉案房屋提出执行异议，法院裁定中止对涉案房屋的执行，原告不服，在法定期限内向本院提出执行异议诉讼。被告李南迅质证称，有异议，我于2015年9月23日购买该房屋入住至今，该裁定侵犯了我的权益。被告**质证称，有异议，该房屋已经卖给被告李南迅。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。被告李南迅出示证据如下：证据一、房屋认购书一份及收据一份。欲证明2015年9月23日我与开发商签订了认购书。欲证明被告认购该房屋，并缴纳了相应费用，开发公司已经将该房屋交付给被告。原告质证称，对真实性存在异议，认为认购书是虚假的，不存在真实买卖关系。首先，这份证据不能够证实本案被告李南迅与宇龙公司之间存在商品房买卖关系，所谓的认购书上并没有房地产开发企业加盖的公章，收款收据也并非开发企业收取。肇源县工商登记查不到肇源县天泽官邸作为开发企业，在工商处登记立案。因此我方认为以上证据无法证实本案被告持有合法商品房买卖合同，并已经交付一半以上房款。被告**对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院将结合其他证据对该证据予以确认。证据二、物业费电梯费票据两张，住宅入网费、住宅管理费票据一张，电费票据两张，居住证明一份。原告质证称，对真实性没有异议。但通过住宅入网费的收取时间是2016年9月19日，我们认为这是真实的入住时间和买卖发生时间。在人民法院查封裁定之后通过提供的物业费、水电费和取暖费的票据更进一步佐证了本案被告提供的认购书所认定的时间和入住时间是虚假的。被告**对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院将结合其他证据对该证据予以确认。被告**出示证据如下：证据一、肇源县人民法院（2018）黑0622民特13号民事裁定书一份，欲证实天泽官邸的一切事宜都由被告**承担，与被告宇龙公司无关。2016年4月份左右天泽官邸的房屋销售完毕。原告质证称，对真实性没有异议。对被告**欲证明事实有异议，房地产开发企业和其内部人员的约定，不足以对抗第三人，也对本案的原告方不产生任何约束力，因为该裁定下发时间是2018年9月5日，是在法院查封扣押被执行人宇龙房地产公司之前的行为，而此时宇龙公司已经具有强制执行的法定义务，不能通过内部约定，转嫁和规避相关责任。况且自然人无法承担法定代表人应该承担的法律责任，因此我们认为这份协议与本案无关联，其内部人员约定应当无效。被告李南迅对该证据无异议。被告宇龙公司缺席无质证意见。本院对证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本案认定事实如下：原告鑫龙公司与宇龙公司、**确认合同效力纠纷一案，2016年12月20日本院作出（2016）黑0622民初2312号民事判决，判决被告**缴纳税款和养老保险费用5040737.3元，宇龙房开公司承担连带给付责任。2016年6月29日，本院经原告申请依法查封肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXX室楼房。判决生效后，原告申请执行。期间，被告李南迅以案外人身份向本院提出执行异议申请，理由是该楼房由其购买并入住。2019年1月22日本院作出（2019）黑0622执异24号民事裁定书，中止对位于肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXX室房屋的执行。原告鑫龙公司不服该裁定，在法定期间本院提起执行异议之诉。另查明，2015年9月23日，被告李南迅以250618元价款认购涉案楼房，交纳全部房款。该认购书出卖方加盖肇源县天泽官邸公章，收据上亦加盖肇源县天泽官邸公章。2015年9月23日，天泽官邸物业管理处将房屋交付给被告，被告李南迅交纳住宅入网费、住宅管理费，对房屋进行装修入住至今，但一直未办理房屋产权登记手续。上述事实有《天泽官邸认购书》、房屋交款收据及被告入住期间发生的电费、物业费等票据在卷证实，本院予以确认。2018年7月16日，被告**与宇龙公司达成调解协议，第七条约定：授权给**使用“肇源县宇龙房地产开发有限责任公司天泽官邸售楼处”章给所有住户办理产权证，宇龙公司不再承担任何责任，由此印章产生的一切后果由**承担责任。2018年9月5日经本院（2018）黑0622民特13号民事裁定书确认该调解协议有效。本院认为，被告**挂靠宇龙公司开发建设肇源县天泽官邸小区建设工程，**对外销售楼房，被告宇龙公司未提出异议，并于2018年7月16日授权**为住户办理产权证，证明被告宇龙公司对**售楼行为予以追认。因此，2015年9月23日被告**以天泽官邸名义将涉案楼房出售给被告李南迅，应是代表宇龙公司。双方签订的认购书已实际履行，房屋交付使用，李南迅交纳住宅入网费、住宅管理费、电费、物业费等相关费用。虽被告李南迅与宇龙公司未签订房产备案的机打合同，但该认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同，未办理物权登记，不影响合同效力，故该买卖合同客观、真实，合法有效。原告鑫龙公司认为被告之间编造虚假的买卖事实对抗执行，只是推测，并无证据证实。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告李南迅买受该房时间发生在原告申请法院查封之前，且支付全部价款并占有标的物至今，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的。综上所述，原告鑫龙公司无证据推翻被告李南迅买受该房的客观真实性，其诉讼请求许可对肇源县天泽官邸小区XX号楼X单元XXX室的执行，本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司诉讼请求。案件受理费2300元，由原告大庆市鑫龙房屋工程建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  魏艳琦人民陪审员  黄永波人民陪审员  张连竞二〇一九年十二月三十日书 记 员  吴 楠附:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。