北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初34350号原告（反诉被告）：范文彩，男，1936年3月10日出生，汉族，91917部队退休军人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：范秀川（系范文彩之子）。被告（反诉原告）：北京恒联房地产开发有限公司，住所地北京市西城区南横西街115号二层（柯山宾馆2316室）。法定代表人：冯浩，董事长。委托诉讼代理人：金欣，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨成，北京市隆安律师事务所律师。原告（反诉被告）范文彩与被告（反诉原告）北京恒联房地产开发有限公司（以下简称恒联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范文彩的委托诉讼代理人范秀川，被告（反诉原告）恒联公司的委托诉讼代理人金欣、杨成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范文彩向本院提出诉讼请求：1.恒联公司向范文彩给付351956元购房发票；2.恒联公司向范文彩给付57681元对应明细的发票；3.恒联公司退还范文彩物业费1280元；4.恒联公司退还范文彩入住通知书；5.诉讼费由恒联公司承担。事实及理由：2018年3月6日，范文彩通过银联转账向恒联公司缴纳购房款及相关费用64199元，恒联公司强行收取范文彩物业费1280元。恒联公司收取上述款项并未给范文彩开具64199元款项的发票。恒联公司收取物业费1280元，但未提供相应的物业服务。此外，恒联公司还无正当理由收走范文彩入住通知书一份。范文彩多次要求恒联公司开具购房款发票，恒联公司均未开具。综上，为了维护范文彩合法权益，诉至法院。恒联公司辩称：一、范文彩存在违法行为，没有按照房屋买卖合同的约定支付全部房价款，对此我公司对差额部分提出反诉，在范文彩补齐剩余房款后可向其开具发票。二、64199元的发票已经开具，可以交付给范文彩，且该部分诉讼请求与第一项诉讼请求重合，请求驳回范文彩的第二项诉讼请求。三、我公司没有收到物业费，该笔费用是物业公司收取的，与我公司无关。四、入住通知书是范文彩有权入住涉案房屋的证明，我公司不同意返还入住通知书，也不属于房屋买卖合同约定的事项。恒联公司向本院提出反诉请求：1.范文彩向恒联公司支付购房款287717元；2.范文彩向恒联公司支付违约金66318.77元（以287717元为基数，按日万分之五计算，自2018年5月1日起至范文彩付清全部购房款之日止）；3.范文彩承担全部诉讼费。事实和理由：2018年4月，恒联公司与范文彩签署《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF758215），合同约定：范文彩向恒联公司购买位于北京市丰台区丰管路甲52号院5楼2门101的商品房一套，总价款为351916元，范文彩应当在2018年4月20日前向恒联公司支付全部购房价款，范文彩逾期付款，应当承担违约责任。合同签订后，恒联公司依约履行了全部合同义务，但范文彩并未依约支付全部购房款，仅向恒联公司支付64199元。为维护恒联公司合法权益，诉至法院。范文彩对恒联公司的反诉辩称：不同意恒联公司的反诉请求，恒联公司的诉讼请求没有依据。恒联公司的义务是给我们办理房产手续，并不是卖房，这里面涉及到海军。恒联公司给我办产权证的时候，一共向我要了77877元，包含了面积差价、水费、土地增值税、工本费、房屋维修基金、物业费等费用。范文彩围绕诉讼请求提交北京市商品房现房买卖合同、物业费收据、房屋相关税费缴纳明细、海军丰管路甲52号院离退休干部办理房产证程序、银行刷卡凭条、证人证言、税收完税证明、北京市住宅专项维修资金专用收据、发票；恒联公司提交北京市商品房现房买卖合同、发票、物业费收取说明、前期物业管理服务协议书、关于开具不动产证购房款发票的财务说明、告知书、管头小区内合作建设海军离退休干部住宅协议书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年5月8日，恒联公司（甲方）与中国人民解放军海军后勤部（乙方、以下简称海军后勤部）签订《管头小区内合作建设海军离退休干部住宅协议书》，载明：经双方协商一致，甲方以项目综合开发权、并保证乙方建成房屋即时投入使用，乙方以投资和施工管理、并取得建成房屋所有权和土地使用权为合作条件，合作建设北京市丰台区管头小区内海军离退休干部住宅项目，达成以下协议。项目建设的主要内容：建设1、2、3、4、5号共五栋住宅楼。甲方是具有本协议书所涉合作建设项目合法的综合开发权，且建设用地为城镇国有土地，双方对此均无异议。甲方责任为：……4.在乙方投资数额达到本协议书约定的项目建设开发总投资额的80%时，负责开始为乙方分配的住户申报办理合法产权证书，即《国有土地使用证》和《房屋所有权证》相关手续；负责自该项目全部房屋完成竣工验收之日起的180日内，使乙方分配的住户取得合法产权证书，承担办理《国有土地使用证》应支付的费用，并承担依据国家法规办理《房屋所有权证》应由甲方支付的费用。……乙方的责任：1、负责按照本协议书的约定，向甲方按时、足额支付该项目建设开发的投资。……投资方式：（一）该合作建设项目投资总额，按照1680元/建筑平方米×总建筑面积计算，总建筑面积按照《房屋所有权证》核定的面积为准。……（三）每取得一栋房屋《建设工程规划许可证》，并移交一栋房屋的建设场地之日起15个工作日内，乙方支付甲方该房屋《建设工程规划许可证》核定面积80%的投资（即1680元×规划建筑面积×80%）。（四）在甲方为乙方办理并取得合法产权证书之日起15个工作日内，双方按照《房屋所有权证》核定的总建筑面积，确定乙方投资总额，乙方向甲方支付全部剩余的投资款。后，范文彩自海军后勤部处购买北京市丰台区丰管路甲52号院5号楼1层2单元101号（以下简称101号）房屋，支付购房款339152元。范文彩于2006年入住至今。2018年4月11日，为了办理101号房屋的所有权证书，范文彩（买受人）就101号房屋与恒联公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：买受人购买101号房屋，实测建筑面积共106.66平方米，套内建筑面积97.01平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为3628.04元，总价款351956元；买受人应当于2018年4月2日前支付该商品房全部价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在5个工作日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人应当于2006年9月1日前向买受人交付该商品房；出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。2018年3月6日，范文彩向恒联公司支付64199元，2019年7月31日，恒联公司开具购买方为范文彩，货物或应税劳务、服务名称为不动产购房款，金额为64199元的北京市增值税普通发票1张，庭审中，恒联公司表示同意将该发票交付范文彩，范文彩不予接受，表示要求恒联公司按照缴费明细出具分项发票。2018年5月3日，范文彩获得101号房屋的所有权证书。庭审中，恒联公司提交《关于开具不动产证购房款发票的财务说明》，载明：一、恒联公司开具“购房款发票额”的计算方式是：高层楼均价3600元/每平米，多层楼均价3300元/每平米；再分别乘以每户的房屋面积，得出的总购房款金额。二、开具购房款发票所上交的税费，是冲抵恒联公司之前收取海军拆迁补偿款每平米1680元的税费（恒联公司之前的税费已上缴完毕）。三、因海军未给恒联公司开具本小区建安费及小区配套费的成本价，恒联公司需找海军解决。所以其开具的购房款发票暂时留在恒联公司以备存查，等与海军达成共识后，再退给每户。备注“本人已知晓并同意以上说明，继续办理不动产证手续。”下方范文彩在房主签字处签字，董淑静在配偶签字处签字。落款日期为2018年3月6日。恒联公司据此拟证明范文彩知晓恒联公司不能将购房发票给其的情况，表示现购房发票已开具，在恒联公司保存。范文彩对此不予认可，表示当时不签字就办不了房屋所有权证书，且签字时没有告知具体内容。庭审中，恒联公司认可收回了范文彩持有的101号房屋的入住通知书，表示不同意返还。本院认为，范文彩与恒联公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。但结合恒联公司与海军后勤部签订的《管头小区内合作建设海军离退休干部住宅协议书》、范文彩支付购房款的情况及双方陈述的签署《北京市商品房现房买卖合同》是为了办理101号房屋的房屋所有权证书的情况，恒联公司仅有权依据《管头小区内合作建设海军离退休干部住宅协议书》向海军后勤部主张合同权利，并无权利要求范文彩再次支付其已向海军后勤部支付的购房款，故恒联公司的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于范文彩主张的支付351956元购房款发票一节，因范文彩签署的《关于开具不动产证购房款发票的财务说明》明确载明“购房款发票暂时留在恒联公司以备存查，等与海军达成共识后，再退给每户”，故现恒联公司有权暂时留存其购房款发票，范文彩主张其签署该说明时不知晓内容，证据不足，本院不予采信。恒联公司已开具64199元购房款发票，并同意交付给范文彩，范文彩不予接收，要求恒联公司开具分项明细发票，该项诉讼请求不属于法院民事案件受案范围，本案不予处理。本案系房屋买卖合同纠纷，范文彩主张退还物业费一节系物业合同纠纷案件审理范畴，本案中不予处理，其可另行主张。恒联公司在与范文彩签署《北京市商品房现房买卖合同》、为范文彩办理101号房屋的房屋所有权证过程中，收取范文彩的入住通知书，现范文彩要求返还，恒联公司未提供证据佐证其不予退还的理由，故范文彩的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京恒联房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向范文彩返还入住通知书；二、驳回范文彩的其他诉讼请求；三、驳回北京恒联房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费7562元，由范文彩负担（已交纳），反诉案件受理费3305元，由北京恒联房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 娟人民陪审员  高卫红人民陪审员  石淑荷二〇一九年十二月二十四日书 记 员  高 桐