浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终5835号 上诉人（原审原告）：曹吾英，女，1958年11月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：狄静，浙江励恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹帅，男，1992年2月11日出生，汉族，住山西省芮城县。 被上诉人（原审被告）：冯高涛，男，1987年6月12日出生，汉族，住陕西省乾县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙鼎屹，浙江海邦律师事务所律师。 上诉人曹吾英因与被上诉人曹帅、冯高涛房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年9月17日，曹吾英与曹帅、冯高涛签订《房屋租赁合同》一份，约定曹吾英将广元公寓1幢2单元1702室房屋出租给曹帅、冯高涛；该租赁房屋的用途为出租，在租赁期间，未经曹吾英同意，曹帅、冯高涛不得转租、转借该房屋；租赁期共72个月，从2015年11月1日起至2021年10月31日止；曹帅、冯高涛同意支付每年房租费20000元，合计120000元，每年一付，余下几期支付时间：提前一个月支付，每期20000元；租赁期间，曹帅、冯高涛有下列行为的，曹吾英有权解除合同，收回出租房屋：1、擅自转租、转借承租的房屋的；2、擅自拆改变动房屋结构的；3、损坏承租房屋设施未修复和赔偿的；4、改变本合同约定的租赁用途；5、利用承租房屋进行违法活动；6、承租人不交付或者不按约定交付租金达30天以上等。后曹吾英将案涉房屋毛坯交付给曹帅、冯高涛。曹帅、冯高涛将案涉房屋进行装修后转租。2017年10月19日，曹吾英办理案涉房屋的不动产权证书，编号为浙（2017）萧山区不动产权第0081758号，该证内附房产分层分户平面图，案涉房屋平面图仅显示大小及房屋外部框架结构，未显示房屋内部有结构或使用功能区分。2017年10月5日、2018年9月26日，曹帅、冯高涛分别支付案涉房屋2018年、2019年房租各20000元，曹吾英已收到上述房租。2018年11月28日，曹吾英分别向曹帅、冯高涛邮寄《解除合同通知函》一份，曹帅于2018年11月29日收到该通知函，冯高涛于2018年12月2日收到该通知函。2019年2月20日，曹吾英诉至原审法院，要求判令：1、确认曹吾英与曹帅、冯高涛签订的《房屋租赁合同》于2018年12月2日解除；2、曹帅、冯高涛立即将萧山广元公寓1幢2单元1702室房屋腾空并返还给曹吾英；3、曹帅、冯高涛支付违约金150000元；4、曹帅、冯高涛承担本案诉讼费。 原审法院认为：曹吾英与曹帅、冯高涛签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约履行合同。曹吾英认为曹帅、冯高涛擅自转租房屋，擅自改变房屋结构，利用租赁房屋进行群租构成违法活动，故曹帅、冯高涛违约，曹吾英有权解除《房屋租赁合同》。首先，双方签订的《房屋租赁合同》中虽然约定曹帅、冯高涛擅自转租、转借承租的房屋的，曹吾英有权解除租赁合同，然《房屋租赁合同》亦约定了租赁房屋的用途为出租，且该用途部分的内容为手写，该手写内容亦非曹帅、冯高涛后期添加，故应当认定曹吾英在案涉《房屋租赁合同》签订时系明知且同意曹帅、冯高涛将案涉房屋用于转租。曹吾英作为案涉房屋的所有人，且根据曹吾英本人陈述，其在2018年2月份搬入案涉房屋所在小区广元公寓的另一处房屋居住，其有权利亦有条件查看案涉房屋的使用情况，即使曹吾英并未同意案涉房屋进行转租，然其至迟在2018年2月份即知道或应当知道案涉房屋存在转租的事实，曹吾英在2018年11月27日才向曹帅、冯高涛邮寄《解除合同通知函》，已超六个月，故对曹吾英以曹帅、冯高涛未经其同意进行转租为由要求解除租赁合同，该院不予支持。第二，曹吾英与曹帅、冯高涛双方签订《房屋租赁合同》后，曹吾英将案涉房屋毛坯交付给曹帅、冯高涛。无论曹帅、冯高涛承租该房屋系用于自住或是转租，曹吾英向曹帅、冯高涛交付时的毛坯的初始状态均无法直接使用，曹帅、冯高涛进行装饰装修系必需的。且曹吾英向该院提交的案涉房屋的不动产权证书内附的房产分层分户平面图上未显示房屋内部有结构划分或使用功能区分，故案涉房屋初始状态若如上述房产分层分户平面图所示，则房屋使用者在案涉房屋内部的装饰装修无需拆改变动房屋结构。曹帅、冯高涛抗辩称其未拆改变动房屋结构，曹吾英提交的证据亦无法证明曹帅、冯高涛存在拆改变动房屋结构的事实，故对曹吾英以曹帅、冯高涛擅自改变房屋结构为由要求解除租赁合同，该院亦不予支持。第三，曹帅、冯高涛将案涉房屋分割成3间进行转租，然曹帅、冯高涛不认可将厨房改成卧室，曹吾英亦未提交证据证明曹帅、冯高涛将餐厅、厨房、卫生间、阳台等其他非居住空间出租供人员居住，未提交证据证明曹帅、冯高涛存在违法行为，故对于曹吾英以曹帅、冯高涛利用租赁房屋进行违法活动为由要求解除租赁合同，该院亦不予支持。故曹吾英要求曹帅、冯高涛腾退房屋并支付违约金的诉讼请求，没有依据，该院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决驳回曹吾英的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由曹吾英负担。 宣判后，曹吾英不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1、一审法院认定了曹吾英提交的视频资料以及照片证据，该证据显示案涉房屋整体被分割成三个独立的房间，每个房间安装有带猫眼的防盗铁门，大门口安装了三个电表。曹帅、冯高涛在诉前调解及案件审理过程中，均明确表示承认将案涉房屋分割成三个房间，分别按间出租供人居住，每个房间有厨房设施、厕所及相应的管道铺设。在案证据以及曹帅、冯高涛对案件事实承认，足以证明曹帅、冯高涛将案涉房屋分割改建，将非居住空间出租供人居住。一审法院未认定该事实不符合法律规定。2、曹帅、冯高涛在审理过程中承认为了分租的需要，改变了案涉房屋的给排水管道，将没有防水要求的房间改为厨房、厕所，多出来的下水管道破坏了房屋原本的防水结构，侵害了其他业主的利益。分割房间也改变了房屋的承重。一审法院否认曹帅、冯高涛在案涉房屋内部的装修变动房屋结构，不符合事实。3、即便如一审判决所述，曹吾英明知且同意曹帅、冯高涛将案涉房屋用于转租，但曹吾英不知道也不同意曹帅、冯高涛将案涉房屋用于群租。4、曹吾英没有条件查看案涉房屋的使用情况，曹帅、冯高涛也没有证据证明曹吾英至迟在2018年2月份知道或应当知道案涉房屋存在转租的事实。曹吾英自知道曹帅、冯高涛群租至提出异议，未超过六个月。一审判决认为曹吾英至迟在2018年2月即知道或应当知道案涉房屋存在转租，并据此作出判决，没有依据。5、一审判决认为曹帅、冯高涛对案涉房屋进行装饰装修系必须的，但是将案涉房屋分割改建不是必须的。综上，曹吾英解除房屋租赁合同，有事实依据和合同依据。二、一审适用法律错误。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款作出判决，适用法律错误。首先，没有适用该条款的事实依据。其次，本案不仅涉及转租，而且涉及群租。本案应结合住房和城乡建设部、地方政府出台的有关租赁的规章。三、一审判决结果具有负面的社会效果。群租社会危害大，一审判决结果与此背道而驰。 被上诉人曹帅、冯高涛辩称：一审法院认定事实清楚。1、案涉房屋不动产权证中房屋平面图，看不出房屋的设计图，且曹吾英没有证据证明给过曹帅、冯高涛案涉房屋的设计图。因此，在合同签订时，案涉房屋没有室内设计规划。退一步，即使曹帅、冯高涛改变房屋使用功能，将非居住空间出租供人居住，也仅受到行政处罚，这并不是合同解除的法律依据。2、即使曹帅、冯高涛改变了案涉房屋的排水管道，曹吾英现有的证据无法证明多出来的下水管道破坏了房屋原本的防水结构。在长达3年时间里，其他业主均没有投诉，侧面反映了案涉房屋的防水功能完好。案涉房屋原本室内无墙，分割房间不影响房屋承重。3、房屋结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。具体分为框架结构；钢结构；钢、钢筋混凝土结构；混合结构；砖木结构；其他结构。曹吾英没有提供证据证明曹帅、冯高涛改变案涉房屋的结构。4、案涉房屋室内面积81平方米，曹帅、冯高涛将案涉房屋装修成3间房，平均每间房面积大于20平方米。不是群租。5、在装修免租期期间曹吾英就应该知道房屋装修结构和今后租赁计划，应在装修免租期内提出对房屋装修、分割改建的异议。综上，曹吾英解除房屋租赁合同没有事实基础。二、一审法院适用法律正确。从户口本上看，曹吾英一家至少有4人，4人在长达2、3年时间均不知道案涉房屋的装修和租赁情况，难以令人相信。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，没有不妥。三、一审法院判决弘扬社会正气，打击了撒谎、违约者的嚣张气焰，为浙江省着力打造最佳营商环境提供了又一生动的法制实践。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为:曹吾英与曹帅、冯高涛签订的《房屋租赁合同》属于合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应诚信履行。现曹吾英要求提前解除合同，理由是曹帅、冯高涛擅自转租、利用房屋进行违法群租、擅自拆改房屋结构构成违约。对该主张，本院评析如下：首先，关于转租，《房屋租赁合同》中明确约定了曹帅、冯高涛租赁案涉房屋的目的是用于出租，该约定表明曹吾英是同意曹帅、冯高涛进行转租的。其次，关于拆改房屋结构和群租问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。无论是曹吾英一审中提供的视频、照片，还是曹帅、冯高涛庭审中的陈述均不足以证明擅自拆改案涉房屋结构的事实成立。曹吾英二审中以其因客观原因不能自行收集证据为由申请本院现场勘查案涉房屋，本院认为曹吾英作为案涉房屋的所有权人不存在客观无法进入案涉房屋的情形，对其该项申请本院不予准许。曹吾英也未提供任何有效证据证明曹帅、冯高涛利用案涉房屋进行违法群租。故曹吾英主张曹帅、冯高涛违约，缺乏事实依据，其要求解除合同，支付违约金的诉讼请求不能成立。原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人曹吾英负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一九年十二月二十三日 书记员  赖雪珂