湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初8739号原告：武汉清能普提金置业有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区张家湾街烽胜路55号。法定代表人：蒋光红，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雪纯，湖北鹏展律师事务所律师。特别授权代理委托诉讼代理人：于娜，湖北鹏展律师事务所律师。特别授权代理被告：檀文建，男，1988年5月18日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。原告武汉清能普提金置业有限公司与被告檀文建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉清能普提金置业有限公司的委托诉讼代理人于娜到庭参加诉讼。被告檀文建经本院公告送达，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告武汉清能普提金置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的编号：洪XXX《武汉市商品房买卖合同》，判令被告向原告返还位于武汉市洪山区毛坦村清能·清江锦城X地块X栋X层X号房，并配合办理注销该合同登记备案手续；2、判令被告向原告依约支付总房款30%(人民币179721元)的违约金；3、判令被告承担本案律师代理费2万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月18日，原、被告签订编号：洪XXX《武汉市商品房买卖合同》(下称《买卖合同》)，被告购买了清能·清江锦城项目X地块X栋X层X号房屋，总房款为人民币599070元，被告于2014年11月24日缴纳了其中首付款180070元，并办理了合同登记备案手续，剩余购房款419000元以商业按揭贷款的方式支付。2015年1月27日，原、被告双方与交通银行股份有限公司湖北省分行(下称“湖北交通银行”)签订合同编号：XXX号《个人房产抵押贷款合同》，且该笔按揭贷款已放款至原告指定房屋监管账户。2015年12月20日，原告依据《买卖合同》的约定向被告所留存的通讯地址邮寄了《交房通知书》，通知被告按时办理房屋交接手续；2018年10月10日，原告向被告邮寄《告知函》，明确告知被告:贷款银行已向江汉区法院诉请要求原告承担连带担保责任；原告若被迫为被告承担了连带担保责任，将依据原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议第6条约定与被告解除该购房合同。但被告仍不履约，2018年4月18日，湖北交通银行以被告从2015年8月1日起违反贷款合同约定、没有按期归还贷款为由，向江汉区人民法院起诉，要求被告与共同还款人檀文涛依约支付借款本金416590.99元、偿还利息、罚息及复息，并要求原告为上述债务承担连带保证责任。2019年6月4日，原告与湖北交通银行按照判决结清了被告的该笔贷款，其中借款本金416590.99元、偿还利息、罚息及复息95484.89元，诉讼费8545元，合计520620.88元。依据《买卖合同》附件六补充协议第6条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款的30%的违约金……”。2019年6月4日，原告已向湖北交通银行履行了连带保证责任，现请求依法依约解除《买卖合同》，被告返还所购房屋，并配合办理注销该合同登记备案手续，并向原告支付违约金179721元、律师代理费及其他诉讼费用。原告诉至人民法院，请求依法判如所请。被告檀文建未到庭参加诉讼，亦无答辩意见。本院经审理认定如下事实：2014年11月18日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪XXX）。该合同约定：买受人所购商品房为清能·清江锦城项目X地块X栋X层X号房屋，建筑面积88.86平方米，总房款为人民币599070元；买受人应于2014年12月8日前，一次性存商品房首付款180070元，其余价款办理贷款。合同附件六《补充协议》约定：1、……；2、……；3、关于本合同第六条付款方式及期限的补充，买受人须于签订本合同之日付清首期房价款180070元整，剩余购房余款人民币419000元整买受人申请商业银行按揭贷款……；4、如因买受人违约逾期付款，通过诉讼或仲裁解决的，买受人除按本合同及补充协议约定承担的违约责任外，还应赔偿出卖人因此支付的诉讼费、交通费、律师费、公告费、邮寄费等与诉讼或仲裁有关的一切费用；5、……；6.买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人做为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付总房款的30%的违约金。在出卖人向买受人寄出《解除合同函》送达之日起10日内，出卖人有权从买受人已支付的房款（包括到位的按揭款）中扣除：（1）代为买受人偿还所欠银行贷款本金及利息、罚息、逾期利息、复息、违约金和其他银行认为应当支付的费用（包括出卖人之前代买受人偿还的贷款本息）；（2）买受人应向出卖人支付的违约金；（3）办理备案合同登记注销手续所产生的相关费用；（4）房屋交付使用后，因买受人未在出卖人通知时间腾退房屋，出卖人将房屋内物品提存到相关部门，产生的公证费、提存费、租赁费等费用；（5）出卖人为买受人代为垫付及行使上述权利产生的其他费用。在双方注销本合同登记备案手续证明后的30天内，出卖人将扣除上述款项后的余款无息退还给买受人……2014年11月24日，被告缴纳预收购房款180070元，原告出具《销售不动产统一网络发票》。2015年1月27日，被告（甲方）、原告（丙方）与交通银行股份有限公司湖北省分行（丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定：甲方贷款金额为人民币419000元整，贷款期限360个月。丙方为合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为贷款本金及利息、罚息、复利及乙方为实现债权的费用；甲方未按照合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到齐应付款项。合同签订后，该支行向被告放款，用于支付购买商品房的剩余房款。另查明，2015年7月1日，原告(乙方)与交通银行股份有限公司湖北省分行（甲方）签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，该协议约定：购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为甲方贷款设定抵押担保，甲方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本之日起，乙方的保证责任解除。但在甲方取得他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，乙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。2015年8月开始，被告未归还银行贷款本息。2015年12月20日，原告向被告邮寄《入伙通知书》及《入伙须知》，通知被告于2015年12月31日前来收房。涉案房屋所属工程于2015年12月22日取得《工程竣工验收备案证明书》。2018年10月10日，原告向被告邮寄《告知函》，要求被告尽快联系贷款银行，全面履行合同义务。2018年12月27日，武汉市江汉区人民法院作出（2018）鄂0111民初8033号民事判决书，判决：一、被告檀文建、檀文涛与本判决生效之日起十日内共同向原告交通股份有限公司湖北省分行偿还借款本金人民币416590.99元；二、被告檀文建、檀文涛与本判决生效之日起十日内共同向原告交通股份有限公司湖北省分行支付利息、罚息及复息(截止2018年12月21日应支付利息人民币68904.08元、罚息人民币2753.52元、复利人民币9258.74元；此后的利息、罚息、复利以实际欠款为基数，按合同约定标准计算至借款本息清偿之日止)；三、被告武汉清能普提金置业有限公司对被告檀文建、檀文涛应承担的上述债务承担连带保证责任；被告武汉清能普提金置业有限公司承担清偿责任后，有权向被告檀文建、檀文涛追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司湖北省分行的其他诉讼请求。武汉清能普提金置业有限公司代檀文建向交通银行股份有限公司湖北省分行结清419000元贷款。原告与湖北鹏展律师事务所签订《委托代理合同》，并为此支付律师代理费20000元。上述事实，有原告的当庭陈述，原告提交的《武汉市商品房买卖合同》（编号：洪130406274）及销售不动产统一网络发票、《个人住房抵押贷款业务合作协议》、《个人房产抵押贷款合同》、快递回执单(1099577302017号)，《入伙通知书》、《告知函》、快递回执单（1097413455130号）、（2018）鄂0130民初8033号民事判决书、《人民法院公告》、《生效证明》、《关于承担房屋贷款中连带保证责任的告知函》、《结清证明》、《工程竣工验收备案证明书》及《武汉市房地产市场管理信息系统房屋状态查询单》等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，因被告未能按期偿还银行贷款，导致按揭银行要求原告承担担保责任，且原告已向银行支付相应款项。原告依约享有解除商品房买卖合同的权利，原告于2019年8月22日向本院提起诉讼，本院于2019年11月12日向被告送达民事起诉状副本，此时视为原告解除合同的通知到达被告，本院确认原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》于2019年11月12日已解除。合同解除后，原告有权要求被告恢复原状，被告有义务协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续，故对于原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付179721元违约金的诉讼请求，买卖合同约定“解除合同的，被告按总房价款的30%给付违约金”，综合考虑因被告违约而造成的原告实际损失及逾期利益等因素，对原告请求被告支付违约金179721元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还位于武汉市洪山区毛坦村清能·清江锦城X地块X栋X层X号房屋的诉讼请求，因原告书面通知但被告未实际办理收房手续，现合同已确认解除，原告无需再履行办理交付涉案房屋的交接手续，故此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告武汉清能普提金置业有限公司与被告檀文建于2014年11月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：洪XXX）于2019年11月12日解除；二、被告檀文建应于本判决生效之日起十日内协助原告武汉清能普提金置业有限公司办理位于武汉市洪山区毛坦村清能·清江锦城X地块X栋X层X号房的网签注销备案手续，并承担所产生的费用；三、被告檀文建于本判决生效之日起十日内向原告武汉清能普提金置业有限公司支付违约金179721元；四、被告檀文建于本判决生效之日起十日内向原告武汉清能普提金置业有限公司支付律师费用20000元；五、驳回原告武汉清能普提金置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12597元，公告费560元，由被告檀文建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐人民陪审员  王晓梅人民陪审员  代 娟二〇一九年十二月二十六日法官助理蔡叶书记员罗璇