广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1532号 上诉人(一审原告)：合浦县南珠物业服务有限公司，住所地合浦县廉州镇定海中路10号伟恒·御珠广场一单元2203号房，统一社会信用代码：914505217420691545。 法定代表人：张立珽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈丽华，广西先导联合律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：黄庆伟，男，1968年6月16日出生，汉族，住合浦县。 上诉人合浦县南珠物业服务有限公司（以下简称南珠物业）因与上诉人黄庆伟物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南珠物业上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持南珠物业一审的诉讼请求。事实与理由：一、黄庆伟对2009年5月份之前的物业服务费、公摊电费、绿化给养费、垃圾费等费用均是按时足额缴纳，物业服务费按照建筑面积每月每平方米0.39元交纳、公摊电费按照每户每月5元交纳、绿化给养费按照每户每月2.5元交纳、垃圾费按照每户每月5元交纳，2014年6月后垃圾费改为每户7元，以上费用在物业管理服务中实际产生，并且得到双方当事人一致认可并己履行，黄庆伟在一审中对交纳的事实予以认可。垃圾费费用计算错误，应当从2009年6月至2014年5月按每月5元计算61个月，以及2014年6月至2018年12月按每月7元计算54个月，合计垃圾费为633元。二、黄庆伟违约事实清楚、证据充分，黄庆伟应向南珠物业承担违约责任，一审法院判决驳回南珠物业对违约金的请求不符合法律规定。按照开发建设单位合浦县新世界房地产有限责任公司与南珠物业签订的《金桂华庭小区前期物业管理服务合同》第七条约定，住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.39元由业主交纳，于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业服务管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。而黄庆伟自2009年6月起不再向南珠物业交纳各项物业费用，其违约时间长、拖欠过久导致黄庆伟无法正常开展物业管理工作，应对其违约行为承担违约责任，南珠物业在一审中仅按照欠款总额的30%请求黄庆伟支付违约金，符合法律规定。综上，请求二审法院支持南珠物业的上诉请求。 黄庆伟二审辩称，南珠物业所陈述的2009年以来不交物业费不属实，2008年案涉小区楼下经常有人赌博，黄庆伟便向南珠物业反映，但南珠物业从来不管。 黄庆伟上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判黄庆伟按合同约定应交的物业管理费7974.30元按30%即2392.30元支付物业管理费；三、驳回南珠物业要求黄庆伟缴交垃圾处理费252元的诉讼请求。事实与理由:一、南珠物业没有尽到物业管理合同的义务，致使小区管理混乱,应负主要责任，物业管理费应减收按30%比例收取。正因为南珠物业没有担负起物业管理的职责，致使小区管理十分混乱，黄庆伟才拒绝缴交物业管理费，特别是前几年,物业公司只聘请两个年老的保安员在值班室值班，几乎没有任何物业服务，只是搭个台收费而已，小区95%以上的业主意见纷纷，特别是在黄庆伟所居住的金桂华庭3幢510号楼下，竟长时间设立赌场，影响黄庆伟小孩上学，楼下每天从早到晚纷纷攘攘，黄庆伟无奈报警，小区保安又通风报信，致使公安机关无法及时查处,黄庆伟只能搬家到其他地方居住。直到2019年清明前后，众多业主拒交物业费抵抗物业公司，小区才重新设置大门岗亭，多招聘两三个人员，物业管理比前几年稍有改善，但目前仍十分混乱。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，黄庆伟多次向物业公司反映得不到解决，拒交物业费是合理的，实质是行使同时履行抗辩权。二、南珠物业不是垃圾处理费的收费主体，也不是法律权利义务承受主体，即便是委托收费，其主体仍是有权收费单位而不是物业管理公司，收费委托应有一定的收费期限，而不只有收费开始日期。综上，恳请二审法院查清案件事实，依法公正判决，以便黄庆伟所居住的金桂华庭小区物业管理得以明显改善。 南珠物业二审辩称，不认可黄庆伟的上诉请求，物业管理费按30%的标准交纳没有事实依据，拖欠的物业费及违约金应当交纳，不应当折价也不能减免。对于垃圾处理费的收取，物业公司也都按时、按量将该费用交给环卫站。 南珠物业向一审法院起诉请求：黄庆伟向南珠物业支付物业服务费7974.1元，公摊电费575元，绿化给养费287.5元，垃圾费683元，违约金2855.88元，合计12374.6元。 一审法院经审理查明后认为：依法成立的合同受法律保护。金桂华庭小区未成立业主委员会。南珠物业与金桂华庭小区开发单位合浦新世界房地产有限责任公司签订的《金桂华庭小区前期物业管理服务合同》合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对包括黄庆伟在内的小区内的全体业主均具有约束力。黄庆伟作为该小区的业主，接受了南珠物业提供物业服务，应按合同约定的物业管理服务费标准交纳费用。杂物间物业管理费参照低于住宅标准收取相应物业管理费，合情合理，予以支持。合同中虽未约定垃圾费，但垃圾费是政府实行指导价的物业服务收费项目，该费用应由业主交纳，南珠物业代收垃圾费有依据，应予支持，但时间应以相关部门委托时间为准。合同中对公摊电费、绿化给养费没有进行明确约定，黄庆伟有异议，且南珠物业未能提供证据证实公共电费数额及分摊公示情况，故上述两费用，不予支持。南珠物业可根据每月公共电费用分摊公示后，另行起诉。鉴于南珠物业物业管理服务质量存在瑕疵，公摊电费、绿化给养费收取依据不足，黄庆伟未按时交纳物业管理费南珠物业也有一定的责任，故南珠物业主张黄庆伟支付违约金，理由不成立，不予支持。因此，黄庆伟尚未交纳的物业管理费时间为2009年6月起至2018年12月止，物业管理服务费为160.62m2×0.39元×115个月=7203.8元（住宅）、杂物间物业管理费33.5m2元×0.2元×115个月=770.5元、垃圾费7元/月×36个月=252元（2016年1月至2018年12月止），合计8226.3元。综上,根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审法院判决：一、黄庆伟支付给南珠物业物业服务费7974.3元（含杂物间）、垃圾处理费252元，合计8226.3元；二、驳回南珠物业的其他诉讼请求。本案受理费109元，因适用简易程序减半收取54.5元，由南珠物业负担18.5元，黄庆伟负担36元。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，南珠物业与金桂华庭小区开发单位合浦新世界房地产有限责任公司签订的《金桂华庭小区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规之规定，为有效合同。因金桂华庭小区未成立业主委员会，《金桂华庭小区前期物业管理服务合同》对案涉小区的所有业主均具有约束力，双方均应按照该合同的约定履行义务。南珠物业已提供了物业服务，黄庆伟应及时交纳物业服务费，黄庆伟主张物业服务费按30%的标准交纳没有事实依据，本院不予支持。 黄庆伟主张南珠物业不是垃圾费收费的主体，南珠物业没有权利向其收取垃圾费，本院认为，上述合同中虽未约定业主黄庆伟需要交纳垃圾费，但该费用是政府实行指导价的物业服务收费项目，是合浦县环境卫生管理站于2016年1月1日委托南珠物业代收，交费标准亦是合浦县环境卫生管理站制定，且该小区的垃圾也由合浦县环境卫生管理站每天进行处理，故黄庆伟应按照每户每月7元的标准从2016年1月开始向南珠物业交纳。 南珠物业主张黄庆伟在2009年5月前对公摊电费及绿化给养费均是足额交纳，视为其对南珠物业收取上述两项费用的认可，现黄庆伟亦应按照该标准交纳拖欠的费用。本院认为，案涉合同中并未对公摊电费及绿化给养费进行明确约定，且黄庆伟对此有异议，南珠物业亦未提供证据证实公摊电费的实际数额及分摊公示的情况，故本院对南珠物业主张的上述两项费用不予支持。本案中，虽然南珠物业向被上诉人提供了物业服务，但其在提供物业服务的过程中存在安保、管理、卫生等方面的瑕疵，被上诉人据此未按时交纳物业管理费南珠物业也有一定的责任，故南珠物业主张被上诉人支付相应违约金的理由不成立，本院不予支持。一审法院判决黄庆伟应向南珠物业支付物业服务费7974.3元、垃圾处理费252元并无不当，本院予以维持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人南珠物业与上诉人黄庆伟的上诉主张均没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人合浦县南珠物业服务有限公司交纳的二审案件受理费109元由其负担，上诉人黄庆伟交纳的二审案件受理费109元由其负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月二十日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊