安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1821民初2875号原告（反诉被告）：谢美顺，男，1976年8月7日出生，汉族，住安徽省郎溪县。原告（反诉被告）：裴柒子，女，1977年7月12日出生，汉族，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：李丹，安徽明和律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠光集团郎溪房地产开发有限公司，住所地：郎溪县建平镇郎川大道北侧与凤居路交叉口，统一社会信用代码：91341821085248282J。法定代表人：李云青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛家云，安徽金皖律师事务所律师。原告谢美顺、裴柒子与被告珠光集团郎溪房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“珠光公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。2019年11月29日，被告珠光公司向本院提起反诉，本院立案后，将案件转为简易程序，对本诉和反诉进行了合并审理。2019年12月3日，本院依法公开开庭进行审理。原告（反诉被告)谢美顺、裴柒子的委托诉讼代理人李丹、被告（反诉原告）珠光公司的委托诉讼代理人李淑虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢美顺、裴柒子向本院提出诉讼请求：1、判令被告珠光公司支付原告谢美顺、裴柒子逾期交房违约金10003.74元（530,984元×157天×万分之1.2）；2、判决被告珠光公司承担本案诉讼费。事实和理由：谢美顺、裴柒子系夫妻关系。2017年12月6日，谢美顺、裴柒子与珠光公司签订了《商品房买卖合同》，购买珠光公司开发的位于郎溪县建平镇珠光国际小区12幢1单元1002号房屋，合同约定总价款为531032元，后根据实测面积计算房屋总价款为530984元。合同第八条明确约定珠光公司应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将案涉房屋交付给谢美顺、裴柒子使用。如逾期交付，应当按照合同第九条约定支付违约金。合同签订后，谢美顺、裴柒子按照约定支付了全部购房款。然而合同约定的交房期限届满后，珠光公司却迟至2019年10月4日才交房，逾期交付天数为157天，后谢美顺、裴柒子多次找到珠光公司要求支付逾期交房违约金，珠光公司均以各种理由推诿。谢美顺、裴柒子特具状法院，请求支持诉请。被告珠光公司辩称：1、珠光公司房屋施工过程中，由于项目设计商品混凝土标号过高，导致原材料匮乏，无法按期进行施工，造成工期延长；2、省环保部门经常来郎溪县检查，政府令所建房屋停工，不允许建设，由此导致工期延长，对于上述两原因引起的工期延长的天数，在计算时应予以扣减；3、本案中，谢美顺、裴柒子计算的逾期违约天数请法院依法确定。反诉原告珠光公司向本院提出诉讼请求：1、判令谢美顺、裴柒子向珠光公司支付逾期付款违约金10692元；2、判令反诉案件诉讼费由谢美顺、裴柒子承担。事实与理由：2017年12月6日，谢美顺、裴柒子与珠光公司签订《商品房买卖合同》，约定由谢美顺、裴柒子购买珠光公司开发的珠光国际12幢1单元1002室，建筑面积109.36平方米，总价531032元，合同第六条付款方式及期限约定：谢美顺、裴柒子于2017年12月6日前付清首付款161032元，剩余房款370000元于2018年1月6日前办理银行按揭贷款。合同还对违约责任、交付期限等进行了约定。《商品房买卖合同》签订后，谢美顺、裴柒子虽然按照约定支付了首付款及办理了银行按揭贷款，但珠光公司直至2018年12月3日才收到贷款银行转账支付的370,000元购房尾款。谢美顺、裴柒子未按合同约定期限办理按揭贷款并支付购房款尾款的行为系逾期付款，构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期超过90日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，谢美顺、裴柒子应按日向珠光公司支付逾期应付款万分之一点二的违约金。本案中，双方约定2018年1月6日前办理按揭贷款，办理按揭贷款后正常放款时间一般为一个月。因此，购房款全款到账时间应为2018年2月6日，而购房款实际到账时间为2018年12月3日，逾期297天，按照日万分之一点二计算，应为10692元。珠光公司遂提出反诉，请求支持反诉请求。反诉被告谢美顺、裴柒子辩称：1、双方在合同补充协议约定，谢美顺、裴柒子于2018年5月3日前办理银行按揭；2、在约定的交房日期前，谢美顺、裴柒子购房款已全部交至珠光公司账户中，银行放款时间慢是由于银行内部资金流银行对购房按揭限额所致。在本诉中，谢美顺、裴柒子为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、谢美顺、裴柒子身份证、结婚证复印件，证明：谢美顺、裴柒子身份情况及两原告系夫妻关系。2、个人购房借款及担保合同、中国邮政储蓄银行账户对账单、购房发票，证明：谢美顺、裴柒子已支付给珠光公司所有购房款530984元。3、商品房买卖合同及补充协议，证明：珠光公司未能在合同约定的期限内交付给谢美顺、裴柒子房屋，已构成违约。珠光公司对谢美顺、裴柒子在本诉中所举证据的质证意见为：对证据1、2、3三性无异议，对证据2中的借款合同和对账单需要说明，该借款担保合同中第三条，原告和邮储银行双方约定了贷款期限是180个月，时间是2018年5月10日至2033年5月10日，也说明了邮储银行放款的时间是2018年5月10日，这项内容也得到了原告的签字认可，实际上，2018年10月3日，被告才收到了按揭贷款。对证据3，双方约定了在2017年12月6日，原告需要付清首付款，在2018年1月6日前办理银行按揭贷款，按照常理，原告在2018年1月6日前办理银行按揭贷款手续后，即使按照补充协议，邮储银行在正常情况下应在2018年5月10日前发放贷款。在本诉中，珠光公司未提供证据。在反诉中，珠光公司为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、珠光公司营业执照，证明：珠光公司的主体资格。2、《商品房买卖合同》，证明：双方合同第六条、第七条约定了由买受人承担办理按揭贷款义务及存在逾期付款的违约责任。3、收据3张，证明：2017年11月21日收到定金10000元，于2017年12月6日收到151032元,2018年4月3日收到70000元。4、结算账户收款凭证一份，证明：珠光公司于2018年12月3日收到了银行划拨的购房尾款300000元。谢美顺、裴柒子对珠光公司在反诉中所举证据的质证意见为：证据1、2、3、4三性没有异议，对证据2，谢美顺、裴柒子已经按照要求向邮储银行及时申请了按揭贷款，贷款发放较慢与反诉被告无关。在反诉中，谢美顺、裴柒子未向本院提交证据。本院对谢美顺、裴柒子及珠光公司所提交的证据审核认定如下：谢美顺、裴柒子所举证据1、2、3及珠光公司所举证据1、2、3、4，双方对对方所举证据真实性、合法性、关联性均未持异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对有争议的证明对象，本院结合案情予以认定。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：珠光公司系郎溪县珠光国际小区的开发商。谢美顺、裴柒子（买受人）于2017年12月6日与珠光公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，向珠光公司购买郎溪县珠光珠光国际12幢1单元1002室商品房一套，合同约定房屋建筑面积为109.36㎡。该商品房总价为531,032元。合同第六条约定，买受人于2017年12月6日前付清首付款161032元，剩余房款370000元于2018年1月6日前办理银行按揭贷款，后双方签订补充协议变更为买受人于2017年12月6日前付清首付款161032元，于2018年4月3日补交房款70000元，剩余房款300000元于2018年5月3日前办理银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.2%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.2的违约金。第八条约定了房屋交付期限，约定出卖人应在2019年5月1日之前将经分期综合验收合格及综合查验备案的房屋交付给买受人使用，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.规划设计变更或遇到重大技术问题而导致建设期延长的。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同补充协议第二条关于按揭的补充约定：2、若买受人委托出卖人代办按揭审批手续，需于《商品房买卖合同》签订时向出卖人交齐所有相关资料及证明，银行批准买受人按揭申请后，买受人按银行或出卖人通知（但不限于电话或信息通知）三日内必须到指定银行签署（个人住房借款合同），并向有关部门缴纳相关费用，否则买受人须承担逾期付款的违约责任。合同签订前，谢美顺于2017年11月21日支付定金10000元；于2017年12月6日支付151,032元；于2018年4月3日支付70000元。合同签订后，谢美顺、裴柒子按照珠光公司要求将相关贷款资料送交珠光公司指定的银行，办理按揭贷款事宜；2018年5月10日，谢美顺与中国邮政储蓄银行郎溪支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定谢美顺向中国邮政储蓄银行郎溪支行申请办理购房贷款300000元，贷款期限为2018年5月10日-2033年5月10日，合同同时授权银行直接将贷款资金从贷款账户划付至珠光公司账户。2018年11月23日，中国邮政储蓄银行郎溪县支行将贷款300000元支付到谢美顺账户，2018年12月3日，中国邮政储蓄银行郎溪支行将贷款300000元支付到珠光公司账户。2019年10月2日，珠光公司开具了增值税普通发票，开票金额530984元。另查，珠光公司通知谢美顺、裴柒子等购房户于2019年10月4日交房。本院认为，谢美顺、裴柒子与珠光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。谢美顺、裴柒子依照合同约定完成了支付购房款义务，珠光公司应当依照合同，于2019年5月1日前将房屋交付谢美顺、裴柒子使用。珠光公司未能在合同约定的期限内按期交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。珠光公司抗辩系其他原因导致逾期交房，未提供任何证据证明，对其抗辩意见，本院不予采信。原告谢美顺、裴柒子主张的逾期日期应自2019年5月2日计算到2019年10月4日，共计为156天；依照双方合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。关于购房款金额，原告谢美顺、裴柒子主张按照实际房价530984元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，珠光公司应当支付的违约金数额为9,940.02元（530984元×0.12‰×156天）。关于珠光公司反诉部分，根据双方合同及补充协议约定，谢美顺、裴柒子应当于2018年5月3日前办理银行按揭贷款，现经查明，谢美顺、裴柒子已于2018年5月10日签订了贷款合同，虽然晚于合同约定，但根据双方陈述，案涉按揭贷款的办理系开发商协作银行通知开发商，开发商通知买受人准备相关材料送至银行，且根据双方补充合同约定，如谢美顺在接到通知到银行签署合同，谢美顺在三日内不予签订，视为违约。故珠光公司主张谢美顺违约，应当举证证明其或者银行通知谢美顺签订合同的具体日期，现珠光公司并未举证证明，应承担举证不能的责任。另珠光公司认为按揭贷款于2019年11月23日到谢美顺账户后，2018年12月3日才到珠光公司账户，谢美顺存在违约的意见，本院审查认为，案涉贷款合同已经明确授权贷款银行将贷款扣划至珠光公司，现延迟扣划并非谢美顺导致，综上，珠光公司主张谢美顺违约，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）谢美顺、裴柒子逾期交付房屋违约金9940.02元；二、驳回被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担；反诉受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）珠光集团郎溪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  骆洪彬二〇一九年十二月十三日书记员  龚怡然