宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0181民初6544号 原告：杨学林，男，1978年11月14日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：马雯文，宁夏天纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽，宁夏天纪律师事务所律师。 被告：宁夏鑫祥房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市嘉源路二中体育看台北侧。 法定代表人：杨智祥，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艳艳，北京大成（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵莹莹，北京大成（银川）律师事务所律师。 原告杨学林与被告宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学林的委托诉讼代理人王丽、被告鑫祥公司的委托诉讼代理人杨艳艳、赵莹莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨学林向本院提出诉讼请求：1.被告履行《商品房买卖合同》义务，给原告办理灵武市家和苑B区15号楼2单元202室房屋产权登记手续；2.被告向原告支付违约金12074元（按年利率4.75%计算，以购房款352768元为基数，自2018年6月10日至2019年2月28日）；之后的违约金按年利率4.75%计算，自2019年3月1日至办理房屋产权证之日；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年6月12日，原、被告签订了《灵武市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的灵武市家和苑Ｂ区15号楼2单元202室房屋一套，价款352768元。合同第16条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。合同签订后，原告按照合同约定付清了购房款，被告于2016年5月30日将房屋交付给原告。被告因规划验收等原因迟延至今未按合同约定向原告提供办理权属登记需要的资料，导致原告未能取得房屋权属登记证书。 鑫祥公司辩称，鑫祥公司出售的房屋手续合法，且已将涉案房屋交付杨学林，虽延期办理房产证，但不影响原告对房屋的使用，也未对原告造成损失。涉案房产延期办证是因为政府规划调整所致，属于不可抗力，鑫祥公司不应承担任何责任。原告主张被告支付违约金无合同和法律依据。办理产权证的主体是原告，鑫祥公司只是协助原告办理，不能将办理房产证的义务强加给鑫祥公司，且涉案小区已经具备办证条件，但是原告至今未主动要求办理房产证，也未提供办理房产证所需的全部材料，胡原告的主观目的就不是办证，而是索要款项。原告购买的系顶账房，鑫祥公司不是房屋买卖合同的一方当事人，不承担支付违约金的法律责任。原告与鑫祥公司已经就逾期办证违约金事项达成书面协议，原告应当履行该协议内容，请依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋于2014年2月11日取得商品房预售许可证。2016年6月12日，鑫祥公司与杨学林签订《灵武市商品房买卖合同》，约定杨学林购买鑫祥公司开发建设的灵武市家和苑Ｂ区15号楼2单元202室房屋一套，单价为每平方米3328元，房屋总价款为352768元，杨学林付清首付款112768元，余款24万元办理按揭贷款于2016年7月20日前付清。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属需要由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属登记证书的，双方同意按下列第（无内容）项处理。……买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之（无内容）的违约金。3.（无内容）。2016年6月12日公司给杨学林出具112768元不动产统一发票，2016年7月28日又给杨学林出具24万元销售不动产统一发票。2016年5月30日、8月16日银川市公安消防支队给建设单位出具家和苑Ｂ区住宅楼及综合楼建设工程竣工验收消防备案复查意见书，该工程竣工验收消防备案复查合格。2017年2月6日灵武市华兴物业服务有限公司与杨学林签订进驻协议书。2019年6月4日，灵武市自然资源局为鑫祥公司办理了建设工程规划许可证及建设工程规划验收合格证。2019年8月7日、9月19日灵武市自然资源局为鑫祥公司承建的1号、2号、3号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号楼办理了不动产权证书。小区的其他住户也办理了不动产权证书。2019年9月20日，杨学林、马金洋与鑫祥公司、宁夏华兴物业服务公司签订协议书，约定甲方（即鑫祥公司）积极协助乙方办理房屋所有权证，甲方保证于2019年12月31日前为乙方提供上述房屋所有权证所需资料；丙方（即宁夏华兴物业服务公司）免收乙方3年的物业费（自2019年3月12日起至2022年3月12日）作为甲方给予乙方就逾期办证违约金，截止至2019年12月31日前的一次性赔偿。乙方自愿接受并放弃其他请求。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。鑫祥公司与杨学林签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，杨学林履行了交付房款的义务，鑫祥公司亦履行交付房屋的义务。根据合同约定，鑫祥公司作为出卖人应在商品房交付90日内为杨学林办理房屋产权登记证书，由于鑫祥公司的原因，导致杨学林未能取得房屋权属证书，鑫祥公司应承担违约责任。杨学林与马金洋系夫妻，且二人是涉案房屋的共有权人。杨学林、马金洋与鑫祥公司、宁夏华兴物业有限公司于2019年9月20日就逾期办证事宜达成协议，由宁夏华兴物业公司免收杨学林、马金洋三年物业费用于抵顶逾期办证损失，该协议亦是三方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。现杨学林主张鑫祥公司支付违约金12074元的诉讼请求，因双方已达成赔偿协议，本院不予支持。杨学林辩解其没有在协议书上签字也不知道此事，签订协议属于家庭重大事项，夫妻双方不可能在对方不知情的情况下与他人签订协议，有悖常理，故杨学林的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。鑫祥公司辩解双方已签订协议应按协议履行的抗辩理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨学林的诉讼请求。 案件受理费51元，由原告杨学林负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员  李 霞 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  贺永宏 书 记 员  荀晓静 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。