重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初16998号 原告:邓成惠，女，1956年11月5日出生，汉族，638314队退休军人，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：曹振兴，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱峥嵘，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告:重庆华英达商业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道29号，统一社会信用代码91500106622014650H。 法定代表人：王洪光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯静辉，男，该公司员工。 被告：富滇银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北区龙山街道龙华大道2号北辰花园3幢，统一社会信用代码91500112569942895E。 负责人：张忠林，该行行长。 委托诉讼代理人：夏松涛，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡耀，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告邓成惠与被告重庆华英达商业管理有限公司（以下简称华英达公司）、富滇银行股份有限公司重庆分行（富滇银行重庆分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓成惠及其委托代理人朱峥嵘，被告华英达公司的委托诉讼代理人冯静辉，被告富滇银行重庆分行的委托代理人夏松涛、胡耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓成惠向本院提出诉讼请求：1.判令被告一将重庆市沙坪坝区杨梨路60号金阳·牛津街某号房屋过户登记至原告名下;2.判令被告二配合办理注销金阳·牛津街某房屋的抵押权登记;3.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告与被告一于2017年11月25日签订《【金阳·牛津街】认购书》，约定：原告（买方）以1255102元购买被告一（卖方）位于重庆市沙坪坝区杨梨路60号金阳·牛津街某商品房，并约定签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2018年6月30日，虽该房屋处于抵押状态，但被告一已经取得被告二（抵押权人）书面同意对外销售，不会对原告按期接房及办理产权证产生任何不良影响。认购书签订后，原告按约定分别于2017年11月25日支付100000元购房定金和2017年11月30日支付1155102元房款。截至目前，原告已按约全额付清了全部房款，但被告一一直未与原告签订书面的商品房买卖合同，后经多次交涉，被告一于2018年12月28日将该房屋交付给了原告，但仍未配合原告办理房屋过户登记手续。综上所述，被告一、被告二的行为已严重损害了原告的合法权益。为此，为使原告的合法权益得到保护，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告华英达公司辩称：因涉案房屋设定了抵押权，但我公司目前经营状况困难无法清偿债务、解除抵押，因此无法办理过户手续。我公司在无法律障碍的情况下，同意办理过户手续。 被告富滇银行重庆分行辩称：本被告对本案涉案房屋享有在先合法的抵押权，原告与华英达公司之间关于涉案房屋的转让行为无效，涉案房屋的物权未发生转移，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。具体如下：一、本被告对本案涉案房屋享有合法在先的抵押权，原告与华英达公司之间关于涉案房屋的转让行为无效，其关于注销本被告对本案涉案房屋抵押权的诉请无事实和法律依据。1、本被告对涉案房屋享有的抵押权合法有效，至今仍未消灭。2016年12月30日，案外人重庆凯方建材销售有限公司（以下简称“债务人”）与本被告签订《人民币资金借款合同》，约定：重庆凯方建材销售有限公司向本被告贷款17450000元。同日，华英达公司与本被告签订《最高额抵押合同》，约定：华英达公司以其包括涉案房屋在内的房产为本被告在2016年12月30日至2017年12月29日为债务人实际授信不超过17450000元范围内的主债权、利息、罚息、违约金及实现债权的费用等提供抵押担保。《最高额抵押合同》所附的《抵押物清单》列明的房产中包含了涉案房屋。2017年2月28日，本被告办理了渝（2017）沙坪坝区不动产证明第000157887号房屋抵押权证，在包括涉案房屋在内的10套房屋上设立了抵押权，债权数额为17450000元。前述抵押权证证明房屋所有权人为华英达公司，抵押权人为本被告。2、原告与被告华英达公司之间的房屋转让行为无效。根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，原告与华英达公司签订《【金阳牛津街】认购书》的时间为2017年11月25日，在本被告办理抵押登记之后，同时客观上抵押人拟转让涉案房屋给原告时，并未征得本被告的同意，也未通知本被告，而且从原告提交的《【金阳牛津街】认购书》可以看出原告拟购买涉案房屋时明知涉案房屋存在抵押权而购买，本身存在主要过错，原告与华英达公司之间关于涉案房屋的转让行为因违反强制性法律规定当然无效。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权”的规定，即使退一万步讲，即使原告已经将涉案房屋进行了所有权变更登记，本被告也仍然合法享有涉案房屋的抵押权，而本案中原告与抵押人甚至连《房屋买卖合同》都尚未签订，原告关于注销本被告对本案涉案房屋抵押权的诉请于理不合，于法无据。二、原告与华英达公司形成的仅仅是债权关系，原告根据债权关系要求对设定有抵押权房屋过户的请求无事实和法律根据。1、根据本文第一点中所述，本被告与抵押人华英达公司设定抵押权在先，而抵押人拟转让涉案房屋给原告时，并未征得本被告的同意，也未通知本被告，转让房屋的行为无效。故虽然原告与华英达公司签订了《【金阳牛津街】认购书》并支付了合同价款，原告与华英达公司形成的也仅仅是债权关系，原告无法依据此要求过户涉案房屋至其名下。2、原告虽然与华英达公司签订了《【金阳牛津街】认购书》并支付了合同价款，但并不代表涉案房屋的物权发生了转移，而且原告明知涉案房屋已被抵押的事实而购买本身存在过错，根据从物权的角度，依据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，不动产在未办理物权变更登记手续前，不发生对抗第三人的公示效力。故本案中，涉案房屋的所有权仍为华英达公司所有。原告提交的《【金阳牛津街】认购书》、购房证明及支付款项的相关凭据等，不能作为享有不动产物权的证明，只能证明其与华英达公司之间存在房屋买卖的债权关系，不产生物权法上房屋所有权变更的效力，因此，原告不是涉案房屋所有权人，也不能依据因违反法律强制性规定而无效的债权关系而要求转化为物权，故其无权要求将涉案房屋过户至其名下。综上，原告明知涉案房屋有抵押权，未签订正式房屋买卖合同的情况下，仍向华英达公司支付所谓的购房款，本身存在过错，同时客观上抵押人华英达公司拟转让涉案房屋给原告时，并未征得本被告的同意，也未通知本被告，原告与华英达公司之间关于涉案房屋的转让行为当然无效，原告与华英达公司之间形成的是一般债权关系，原告并非涉案房屋的所有权人，故请求法院驳回原告全部诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了金阳牛津街认购书一份、收据三张、购房证明一份、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果及户室详细情况各一份、重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初2769及3109号案件法庭审理笔录，被告富滇银行重庆分行提交了不动产权证书一份及房管局出具的证明一份、人民币资金借款合同（2014版）一份、借款借据一份、最高额抵押合同一份、抵押物清单一份、抵押权证一份、重庆市国土资源和房屋管理局出具的证明一份等作为证据，经本院审理，查明事实如下：2017年11月25日，原告邓成惠（乙方）与被告华英达公司（甲方）签订《【金阳·牛津街】认购书》。协议主要约定：乙方认购金阳·牛津街项目2栋507号物业（以下简称本物业），建筑面积167.46平方米。甲乙双方一致同意乙方认购本物业时按以下付款方式：一次性：成交价1255102元；本《认购书》签订时乙方须支付定金100000元；该定金作为乙方认购本物业并签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的担保，在甲乙双方签订《买卖合同》时自动转入房款；该房认购后七日内需付清全款1255102元，其中房款837300元，装修费417802元。签订合同：甲方约定签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2018年6月30日，同时按《买卖合同》的约定缴纳房款及其他相关费用；乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证书产生任何不良影响。 《【金阳·牛津街】认购书》签订当日，原告邓成惠向被告华英达公司支付了定金100000元，于2017年11月30日支付楼款737300元、装修费417802元，合计1255102元，被告华英达公司向原告邓成惠出具收据三份。 2018年11月19日，被告华英达公司向原告邓成惠出具《购房证明》，载明：兹有邓成惠于2017年11月25日购买金阳牛津街项目2栋5-7号物业，客户于2017年11月25日已一次性付清全部房款，但公司尚未与客户签订《重庆市商品房买卖合同》及办理产权手续，现公司于2017年11月26日将此物业交付客户邓成惠。该物业的产权即日起属于邓成惠，有权租赁该房屋。 2018年12月28日，原、被告双方签订《收楼书》，载明当日被告将涉案房屋交付原告使用。 另查明，涉案房屋于2016年12月23日登记在被告华英达公司名下，被告华英达公司至今未为原告邓成惠办理涉案房屋的不动产变更登记。 再查明，2017年3月10日，案外人重庆凯方建材销售有限公司与被告富滇银行重庆分行签订《人民币资金借款合同》，约定重庆凯方建材销售有限公司向本被告贷款17450000元，借款期限一年，借款的担保方式为保证、抵押。2016年12月30日，被告华英达公司与被告富滇银行重庆分行签订《最高额抵押合同》，约定：富滇银行重庆分行与债务人重庆凯方建材销售有限公司按本合同约定的期间以最高额签订一系列以富滇银行重庆分行作为债权人的授信业务合同，被告华英达公司愿为债务人重庆凯方建材销售有限公司依据上述合同与富滇银行重庆分行形成的债务提供抵押担保，抵押担保的范围：本合同担保的主债权为富滇银行重庆分行为债务人重庆凯方建材销售有限公司提供的最高额不超过17450000元的实际债权；依据主合同形成的债权，包括本金、利息（包括复息和罚息）、违约金、赔偿金、富滇银行重庆分行垫付的有关费用及其为实现债权和抵押权发生的一切费用。抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日止。该合同抵押物清单中包含涉案房屋。该合同签订后，被告富滇银行重庆分行于2017年2月28日取得《不动产登记证明》，抵押清单中包含涉案房屋。 现原告起诉来院要求判如所请，审理中，被告华英达公司同意在无法律障碍的情况下办理过户手续。被告富滇银行重庆分行以其对本案涉案房屋享有在先合法的抵押权为由，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。双方争议较大，调解未成。 本院认为，被告富滇银行重庆分行与被告华英达公司于2016年12月30日签订《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，且被告富滇银行依法取得涉案房屋的抵押权并于2017年2月28日取得不动产登记证明。 原告邓成惠与被告华英达公司于2017年11月25日签订的《【金阳·牛津街】认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 《【金阳·牛津街】认购书》虽然对不动产权属变更登记未进行约定，但原告邓成惠向被告华英达公司购买了房屋，被告华英达公司有义务协助原告邓成惠办理该房屋的不动产权属变更登记。但《【金阳·牛津街】认购书》载明“乙方明已知晓所认购物业尚处于抵押状态，甲方已经抵押权人书面同意对外销售，不会对乙方按期接房及办理产权证书产生任何不良影响”，可见被告华英达公司向原告邓成惠已经尽到提示义务，本院确认原告邓成惠对涉案房屋上已设定抵押的事实是明知的。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。现涉案房屋上合法设定有抵押，在该抵押未解除的情况下，将导致涉案房屋不能办理不动产权属变更登记。本案审理过程中，原告邓成惠、被告华英达公司均未提交证据证明债权人即被告富滇银行重庆分行授权被告华英达公司销售涉案房屋，原告邓成惠要求被告华英达公司办理涉案房屋的不动产权属变更登记在法律上和事实上均不能履行，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告富滇银行重庆分行依法享有涉案房屋的抵押权，原告要求注销被告富滇银行重庆分行对涉案房屋的抵押权，没有事实和法律依据，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告邓成惠的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），由原告邓成惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员  胡宇音 二〇一九年十二月十九日 书记员  李 玲