广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初13565号原告：刘谢，女，汉族，1987年11月16日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄海云，广东显德律师事务所律师。被告：方春萍，女，汉族，1991年2月28日出生，住广东省普宁市。原告刘谢诉被告方春萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘谢及其委托诉讼代理人黄海云，被告方春萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘谢向本院提出如下诉讼请求：1.被告立即腾退商铺（商铺估值26万元）；2.被告向原告支付拖欠2019年6月16日至2019年7月15日1个月的租金2600元，原告无需退回租赁押金5200元；3.被告向原告支付商铺占用费至实际腾空商铺之日止，暂计至8月15日为2600元（自2019年7月16日起算，按照每月2600元的标准计算至实际腾退商铺之日止）；4.被告支付水费和物业管理费1113元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接受商铺业主容爱珍委托，办理位于珠海市××屏北山村××街××4间的租赁办证等相关手续。原告于2018年7月9日与被告签订《房屋租赁合同书》，约定租赁房屋地址为珠海市××屏镇××商铺××号（面积26平方）（简称1号铺），租赁期共1年，自2018年7月16日起至2019年7月15日止，房屋租金每月2600元，按月付款，每月1日前付款，另付押金5200元，该商铺为空铺，后期自主装修及所属设施的维修责任由被告负责，拖欠房租累计10天以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，合同押金作为违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2019年5月12日，原告提出商铺门前地面排水管暴露，建议被告维修，被告坚持应由原告维修，双方无法协商一致。被告及店员态度恶劣，原告提出租赁合同到期后不再续租，被告发出书面通知，提出赔偿装修费用和返还一年房租的无理要求，6月1日至今不交纳房租，原告多次催收，被告都不予理会，原告于6月9日发出书面通知，要求被告交纳拖欠的水电费和租金，并搬离店铺，交回钥匙，但被告拉黑原告的微信，一直拖拉到8月份仍未出面沟通，占用商铺至今。综上所述，原、被告双方签订的租赁合同真实、合法、有效，双方应按照合同约定履行，被告提出无理要求，拖延支付租金、水电费，应承担相应的违约责任，给原告造成的损失，应依法赔偿。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，向法院提起诉讼。原告刘谢为其诉称向本院提交如下证据：1.证明；2.委托书；3.房屋租赁合同；4.通知；5.微信聊天记录；6.通知；7.短信聊天记录；8.证明；9.授权委托书；10.2019年3月19日珠海市城市管理行政执法局责令限期改正违法行为通知书；11.2019年3月24日珠海市城市管理行政执法局责令限期改正违法行为通知书。被告方春萍答辩称，正如原告诉状所陈述的，双方确实于2019年5月12日因租赁商铺外地面排水破损，引起双方的纠纷，导致后续一系列问题发生。因原告并没有证据证明外面地面归方春萍维修，进而提出终止合同，直接影响店铺的后续发展计划。期间，方春萍与刘谢多次沟通，但是对方一直没有作出合理的回复。在方春萍给刘谢发出通知后，没有与方春萍进行协商，而是合同没有到期的情况下对店铺停水停电，迫使方春萍不得不撤离。综上所述，原告没有契约精神，违背合同真正的约束，同时期许与对方和解达成共识。被告方春萍向本院提交如下证据：1.中国移动通话记录；2.通知2份；3.图片。经审理查明，2018年7月4日，容爱珍出具一份《委托书》，内容为：容爱珍的房产位于珠海市××屏北山村××街××4间，各25平方米，共100平方米，现委托刘谢办理有关房产的租赁办证等相关手续。2018年7月24日，珠海市香洲区南屏镇北山社区居民委员会出具一份《证明》，内容为：证明位于珠海市香××区南屏镇××2商铺（该场地共有五层，功能属商业），管理权属社区居民刘谢所有，现方春萍租赁作商业用途，情况属实。2018年7月9日，原告刘谢作为甲方与乙方被告方春萍签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市××屏镇××商铺××号（面积26平方）1号铺出租给乙方；租赁期限一年，自2018年7月16日起至2019年7月15日；租金每月人民币2600元，按月付款，每月1日前付清；房屋租赁押金人民币5200元，房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；乙方向甲方承诺租赁该商铺用途为经营国家法律范围内允许的商业或文化经营；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；合同期未满退房视为违约，押金不退；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济赔偿；商铺为空铺，后期自主装修及所属设施的维修责任由乙方负责；租赁期间，乙方不得转租、转借承租房屋；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，甲方将合同押金作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，1.未经甲方同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；2.未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3.擅自改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动；4.拖欠房租累计10天以上的；乙方承租期间产生的水电按水电表实收，每月与甲方结算；等等。2019年5月28日，珠海市可卡先生餐饮配送有限公司向原告刘谢发出一份通知，内容为：由于2019年5月12日因黄德福麻辣烫门前地面排水问题，最后提出房租合同到期不再续签，导致公司在北山店经济损失及发展计划有变，经公司认真研究及开会决定：1.本店所装修费用由刘女士承担，共计37800元；2.返还本店一年房租12*2600元，共计32100元。公司以书面及微信通知，请2019年6月31日前协商解决，逾期所造成后果，全部由刘女士负责。2019年5月份、6月份房租水电费由押金承担，如超出的水电费用，请告知。2019年5月31日，原告刘谢通过微信通知被告方春萍，截止5月31日电费744元、水费30元、租金2600元，合计费用3374元，并明确告知被告按时交租。6月3日，原告刘谢再次通过微信告知被告方春萍，5月31日未收到你的店铺租金，今天已逾期3天，请马上交租，违反合同合约，按条款履行，后果自负。6月5日，原告刘谢再次通过微信告知被告方春萍，你已违反合同合约，至今未收到你的店铺租金，今天已逾期5天，9号前仍未交租，按合同履行，请清场搬离，并交由司法机关处理。2019年6月11日，原告向被告发出一份《通知》，内容为：就珠海市南屏北山村北街15号1号铺的租赁合约中，你已拖欠水电费1039元以及未按时如期缴纳6月租金2600元，现已拖欠房租11天，已严重违反租赁合同。按合同违约条款终止合同，于今天起停水停电，2019年6月13日前搬离店铺，交回钥匙。如未按时搬离，按非法侵入住宅追究法律责任，并追究一切经济赔偿，后果自负。期间，原告与被告多次就本案的纠纷通过短信沟通，但是未能达成一致。2019年6月13日，原告刘谢对案涉的租赁商铺采取停水停电措施。在庭审中，原、被告双方确认目前尚有部分的物品存放于案涉的商铺内，被告方春萍表示同意解除租赁合同。本院认为，原告刘谢与被告方春萍签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性，为有效合同，各方均应恪守。被告方春萍未能按照合同约定支付案涉商铺的租金，导致原告刘谢的合同目的无法实现，构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因被告方春萍经原告刘谢多次通知后拒绝履行支付租金、水电费的义务，原告刘谢采取停水停电措施是行驶正当的权利。根据租赁合同约定，被告拖欠房租累计10天以上，原告有权解除合同。在本案中，被告方春萍欠付租金已超10天，原告解除合同的条件已经成就，原告可单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告于2019年6月11日向被告发出解除合同通知，故双方签订的租赁合同于2019年6月11日解除。租赁合同解除后，被告应当将案涉商铺交还原告，原告诉请被告腾退案涉的商铺，理据充分，本院予以支持。租赁合同解除后，被告仍未将案涉商铺交还给原告，故应按合同约定的租金标准向原告支付场地占用费，直至被告将案涉商铺交还原告或原告实际接收案涉商铺之日止。原告请求被告支付上述租金及占有费的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付欠付的水电费人民币1113元，符合双方合同约定，本院亦予支持。关于原告请求被告已经缴纳的押金不予退还的问题。根据租赁合同的约定，合同押金作为违约金，若支付的违约金不足弥补损失的，还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，原告请求不予退还押金与上述合同约定不符，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告没有提交证据证明因被告逾期支付租金造成其损失，应自行承担举证不能的法律后果，原告方春萍的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告方春萍于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于珠海市香洲区南屏镇北山村北街15号商铺之2号（面积26平方）1号铺，并将上述商铺交还给原告刘谢；二、被告方春萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘谢支付自2019年6月1日起至被告方春萍将案涉商铺交还原告刘谢或原告刘谢实际接收案涉商铺之日止的租金、场地占用费（租金、场地占用费按每月人民币2600元计算）；三、被告方春萍于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘谢支付欠付的水电费共计人民币1113元；四、驳回原告刘谢的其他诉讼请求。本案受理费减半收取人民币1565元，由被告方春萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张念波二〇一九年十二月二日法官助理闫岩书记员李洁仪