四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终915号 上诉人（原审原告）周雪莉，女，1973年9月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人:薛友华，四川卓宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张清，四川卓宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都丽盛物业管理有限公司，住所地：成都市青羊区鼓楼北三街82号5楼1号。 法定代表人：李幼愚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何娟，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都百联达商业经营管理有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路1号。 法定代表人：周琼。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都世纪园城投资开发有限公司，住所地：成都市金牛区铁路新村1栋3单元1号。 法定代表人：孙斋亮。 委托诉讼代理人：唐家节，四川川胜律师事务所律师。 上诉人周雪莉因与被上诉人成都丽盛物业管理有限公司（以下简称“丽盛公司”）、成都百联达商业经营管理有限公司（以下简称“百联达公司”）、成都世纪园城投资开发有限公司（以下简称“世纪园城公司”）委托合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周雪莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判丽盛公司返还周雪莉位于成都市金牛区XX路商铺及经营权；2.判令丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。一、案涉商铺具有独立产权，能够独立分割。1.一审法院以案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙与相邻商铺区分为由，认定案涉商铺无法独立分割，认定事实错误。四至无墙系开发商采取返租经营的形式而取消了墙体，并非不可分割。开发商因自身的经营行为改变商业格局和面貌的责任不应由周雪莉承担。2.房屋买卖合同中明确约定该商铺为独立使用、独立经营。二、一审法院以丽盛公司返还案涉商铺的占有及经营权将损害相邻商铺业主的利益为由，驳回周雪莉的诉讼请求适用法律错误。1.案涉房屋可以独立分割，不涉及损害相邻商铺及整个商圈利益的问题。案涉商铺由周雪莉合法购买并持有，周雪莉是案涉房屋产权人并办理了产权登记，产权人对其合法持有的房产享有占有、使用、收益、处分的权利。该案中，周雪莉与丽盛公司系委托法律关系，丽盛公司是否应当返还案涉商铺的占有及经营管理权的问题应当适用双方签订的委托经营管理合同及《合同法》等相关法律规定，委托经营管理合同约定周雪莉委托丽盛公司的经营期限到2018年1月31日终止，丽盛公司应当依法归还占有的商铺及经营权。2.一审法院认定“如到期后甲方未来协商乙方可代表甲方延长商户的经营期限，但延长期内商户实际支付的租金应全额归甲方所有。”，协议书无此项约定，查明事实有误。3.一审法院认定有70%的业主委托丽盛公司经营没有事实依据。三、该物业相同商铺，金牛区法院在2016年的多份判决中均判决丽盛公司返还商铺。 丽盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.周雪莉的商铺开发商在销售时即按产权式商铺分割销售，周雪莉在购买时即将商铺委托给第三方百联达公司统一经营，周雪莉知晓该经营模式，后因百联达公司无力经营，与丽盛公司签订四方协议，由具备专业经营资质的丽盛公司进行统一经营，达到了周雪莉经营商铺的最大经济价值。2.根据周雪莉与丽盛公司之间签订的协议书约定，丽盛公司可以代表周雪莉延长商户的经营期限，现周雪莉案涉商铺的租户尚在租赁期间内，强制返还会损害周雪莉、商户以及相邻业主的利益。 百联达公司、世纪园城公司辩称，1.周雪莉的第一项诉讼请求与百联达公司、世纪园城公司无关。2.与丽盛公司的具体意见一致。 周雪莉起诉请求：1、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向周雪莉返还位于成都市金牛区XX路商铺并收回经营管理权；2、撤销2018年1月16日签订的《协议书》第二条及第五条约定；3、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向周雪莉支付固定收益111914元（固定收益计算至返还商铺止，现暂计至2018年3月）；4、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司向周雪莉支付固定收益占用利息，利率按6%从2017年3月起计算至全款付清之日止，截至起诉之日暂计6714元；5、丽盛公司、百联达公司、世纪园城公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：周雪莉系金牛区XX路（建筑面积12.25平方米）商铺（以下简称“案涉商铺”）所有权人，该商铺四至无樯体与相邻商铺区分，但具有明确的产权面积范围，并办理了独立的房屋所有权证书。2004年12月30日，百联达公司（甲方，下同）与周雪莉（乙方，下同），世纪园城公司（丙方，下同）签订了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，约定：乙方为案涉商铺的合法所有权人，该商铺建筑面积12.28平方米，总房价款267208元，乙方同意将案涉商铺交由甲方全权经营管理，并依约收取固定收益；协议有效期自2004年12月30日起至2007年12月29日止，乙方第1年固定收益=固定收益计算基数×7%=18705元；乙方第2年固定收益=固定收益计算基数×8%=21377元；乙方第3年固定收益=固定收益计算基数×9%=24049元。2007年12月29日该协议到期后，2008年2月15日，百联达公司（甲方，下同）与周雪莉（乙方，下同），世纪园城公司（丙方，下同）续签了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，约定：协议有效期自2007年12月30日起至2010年12月29日止，乙方固定收益为固定收益计算基数×8％即21377元。此后，世纪园城公司与周雪莉签订《补充协议》，确定周雪莉购买商铺的实测面积为12.25㎡，合同总金额变更为266555元。 一审法院另查明，2011年，因与百联达公司、世纪园城公司委托合同纠纷，周雪莉起诉来院，请求判令百联达公司向其支付拖欠的固定收益本息及违约金，出示房屋出租情况及租金结算，世纪园城公司承担担保责任。一审法院于2011年7月12日作出（2011）金牛民初字第392号民事判决书，判令百联达公司于判决生效之日起十日内向周雪莉支付拖欠截止2011年12月29日起的固定收益18546元及违约金（按18546元，从2011年1月15日起至付清之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算至该款付清之日止）；驳回周雪莉的其他诉讼请求。世纪园城公司不服该判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2012年5月18日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 一审再查明，2018年1月16日，周雪莉（甲方，下同）与丽盛公司（乙方，下同）、百联达公司（丙方，下同）、世纪园城公司（丁方，下同）签订了《协议书》，约定：甲、丙、丁三方一致同意于2004年12月30日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》于2017年3月31日解除，甲、丙、丁三方一致同意三方于2004年12月30日订立的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》中截止到2017年3月31日止的未支付固定收益丙方在签约后支付15000元后再以位于成都市金牛区.95平方米的房产冲抵后则视为全部支付完毕，同时甲方放弃要求丁方回购，且丙、丁双方在该协议书中对甲方的义务已全部履行完毕，丙、丁双方不再支付甲方任何费用；甲、丙、丁三方解除《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》后，丙丁方退出经营，由甲方委托乙方对甲方位于成都市金牛区XX路的商铺进行经营管理，经营管理期限自2017年4月1日到2018年1月31日止，乙方经营期间一楼面积12.25平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积3.95平方米的每平方米每月按30元支付租金收益款（自签约之日起支付租金），支付方式为按季支付；如到期后甲方未来协商乙方可代表甲方延长商户的经营期限，但延长期内商户实际支付的租金应全额归甲方所有。上述《协议书》约定的经营期限届满后，双方未就商铺续租事宜达成一致。因案涉商铺现仍由丽盛公司经营管理，丽盛公司按照《协议书》约定的收益标准（一楼面积12.25平方米的每平方米每月按70元支付租金收益款，抵-1楼面积3.95平方米的每平方米每月按30元）向周雪莉支付了至2017年12月31日，以及2018年4-6月，2018年7-9月的固定收益，但2018年1-3月的固定收益尚未付清。 一审法院还查明，案涉商铺所在建筑即金牛区XX路，共有商铺1066户，其中584户的零星业主已向丽盛公司出具授权委托书，委托丽盛公司继续经营管理其商铺；另有173户商铺系世纪园城公司所有，现世纪园城公司已授权由丽盛公司继续经营管理。 一审诉讼过程中，周雪莉、成都丽盛物业管理有限公司、成都百联达商业经营管理有限公司、成都世纪园城投资开发有限公司明确表示，《协议书》中所指2004年12月30日的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》其实系2008年2月15日所续签的《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》，写成2004年12月30日系笔误。 一审法院认为，关于返还商铺经营管理权的问题。案涉商铺虽有独立的产权范围及编号，但四至无墙体与相邻商铺区分，商铺间无法相互独立分割，各商铺业主的利益具有整体一致性，现案涉商铺所在建筑一层超过70%业主已将商铺委托由丽盛公司继续经营管理，故金牛区XX路采用整体使用、整体经营的模式符合大多数业主的共同利益。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权益。业主行使权力不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，本案周雪莉要求丽盛公司返还商铺经营权，会影响商场整体功能的发挥，损害其相邻业主的合法权益，于法无据；并且周雪莉在购买案涉商铺时就知晓该商铺无法独立分割，需整体经营的特殊性，其应当承担应该特殊性带来的后果，故对周雪莉要求丽盛公司返还案涉商铺经营管理权的诉讼请求，一审法院不予支持。因周雪莉并未委托百联达公司、世纪园城公司经营管理案涉商铺，案涉商铺也未由百联达公司、世纪园城公司控制、占有，周雪莉请求百联达公司、世纪园城公司返还案涉商铺，于法无据，一审法院不予支持。 关于周雪莉主张撤销《协议书》第二条及第五条约定的问题。本院认为，周雪莉作为具有完全民事行为能力的成年人，对于是否同意世纪园城公司用案涉-1楼商铺抵扣欠付款项应当有独立的判断能力，本案中周雪莉提交的证据不能证明世纪园城公司、百联达公司在签订《协议书》过程中具有欺诈行为，对周雪莉以案涉-1楼商铺无法办理独立产权为由主张撤销《协议书》第二条、第五条，一审法院不予支持。 关于周雪莉主张的固定收益及利息的问题。一审法院认为，虽然《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定固定收益的支付标准为房屋总价的8%，但各方于2018年1月16日签订的《协议书》已经变更了《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》约定的内容，且明确约定《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》已于2017年3月31日解除，故对于委托经营管理期限内的固定收益，丽盛公司应当按《协议书》约定的标准向周雪莉支付,故对周雪莉要求丽盛公司按《成都汇龙湾商业广场委托经营协议书》的约定标准支付固定收益的诉讼请求，一审法院不予支持。现丽盛公司尚欠周雪莉2018年一季度固定收益2928元（[12.25×70+3.95×30]×3）未支付，故丽盛公司还应当向周雪莉支付2018年一季度固定收益2928元及相应利息，利息自2018年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丽盛公司于一审判决生效之日起十日内向周雪莉支付固定收益2928元及利息（利息以2928元为本金，自2018年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款项实际付清之日止）；二、驳回周雪莉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2673元，减半收取1336.5元，由丽盛公司负担16元，周雪莉负担1320.5元。 本院二审期间，周雪莉提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》以及补充协议、房产摘要信息、房屋分层平面图、房管局发证及相关图纸，拟证明：该房屋买的的时候就是单独所有；2.《委托经营协议》，拟证明：到期之后配合交接，按照第10条的约定履行交接手续义务；3.宣传页，载明周雪莉商铺是第2XX号，拟证明：当时宣传的时候商铺是独立的、可以单独经营的，且价位不同。 丽盛公司质证认为：1.对《商品房买卖合同》以及补充协议的客观真实性、合法性无异议，但对该份证据的关联性、证明目的有异议。该《商品房买卖合同》第11条能够说明房屋实际上不能交给周雪莉使用，只能说视为交付；对房产摘要信息的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。摘要上虽然载明了周雪莉购买商铺的建筑面积，但丽盛公司从房管局了解到办理产权只需要当时的开发商世纪园城公司向房管局申请即可办理，并不存在周雪莉所陈述的有产权证即为可分割商铺，即可单独要求返还、单独经营的证明目的；对房屋分层平面图的客观真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。周雪莉与丽盛公司手中都持有该证据，周雪莉现在能够区分自己商铺的也仅是通过该房屋分层平面图所载明的虚拟位置，但是根据该房屋的产权、商铺性质、物理位置是无法严格区分的，也就是一审中认定的无四至界限；房管局办理产权证的时间是2007年，那时房管局对于产权式商铺还没有严格的管理，因此办证不是很严格，且房管局为周雪莉办理单独的产权，但不能说明可以进行单独的经营。2.对《委托经营协议》的真实性、合法性无异议，但对其关联性及证明目的有异议。《商品房买卖合同》第17条也进行了约定，在签订《商品房买卖合同》当天同时签订了《委托经营协议书》，可以说明周雪莉购买该商铺实际上是投资行为，其知晓该商铺不能实际交付到自己手中来进行使用，在《委托经营协议书》中载明，到期之后商铺只能委托给第三方经营，可以明确周雪莉在购买商铺之后知晓商铺的集体经营性质，也就是《委托经营协议书》中的百联达公司来进行统一经营。从《商品房买卖合同》和《委托经营协议书》可以明确周雪莉知晓购买的商铺是产权式商铺，购买时没有四至的界限，从购买至今已经有13年之久，能够说明从购买到现在使用一直没有发生更改，也没有周雪莉所称的可以划分四至的效果。3.对于宣传页，上面载明的是与分层平面图是一致的，从销售至现在，周雪莉所购买的商铺在商铺的现场都无法实际进行区分，周雪莉购买的实际上就是虚拟的产权位置。宣传页是汇龙湾当时招商的广告，汇龙湾广场之所以有好的商业前景，最初始的时候是基于一家叫易初莲花的超市，当时主打的模式就叫超市联营型商业。广告上面载明的联营区部分位于项目负一楼和一楼，周雪莉所购买的一楼的区域就是联营的经营模式，因此并不能达到周雪莉所称的可以独立经营的证明目的，反而能说明商铺在招商时已经明确不能独立经营，只能业主委托专业的经营公司进行经营。 百联达公司、世纪园城公司质证认为：意见与丽盛公司意见一致，另认为：周雪莉所称的委托经营协议第10条，实际上通过四方协议将权利进行再次行使、处分，与委托经营协议无关联。 为支持其抗辩主张，丽盛公司提交了如下证据：授权书（6张），载明一审判决之后又有23户业主授权丽盛公司继续经营其商铺，拟证明：业主认可丽盛公司的经营效果，希望丽盛公司方能够从整体利益的角度经营该商铺，以达到商铺的最大使用价值，其中一户在一审中也是起诉过，在一审判决之后授权丽盛公司继续进行经营。 周雪莉质证认为：授权委托书及业主委员会的资料均系复印件，且授权丽盛公司继续经营其商铺的业主无论是增加还是减少都是业主行使自主选择权利，至于是否是统一的装修经营属其他问题，故对上述证据的客观真实性、合法性、关联性均不予认可。 百联达公司、世纪园城公司质证认为：对上述证据的客观真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证如下：1.《商品房买卖合同》与房屋分层平面图、《委托经营协议》的客观真实性、合法性予以认可，其关联性及证明目的在本院认为部分予以评述;2.授权书系复印件，本院不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉商铺可否单独利用，如果部分业主单独利用是否会损害其他业主的权益。对此，本院分析评判如下： 第一，从案涉物业的客观情况分析。根据本案一审查明的事实，目前金牛区XX路共有商铺1066户，其中584户的零星业主委托丽盛公司继续经营管理其商铺，另有173户商铺系世纪园城公司所有而世纪园城公司已授权丽盛公司继续经营管理。案涉房屋与相邻房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独返还某一户或某几户的房屋，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，影响绝大部分保持现有状态业主的收益以及承租人的经营形态。在此情况下，返还房屋以及返还后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。周雪莉委托丽盛公司经营案涉商铺后，丽盛公司将相邻商铺统一出租予承租人，承租人仍处于经营状态。本院在上文已论述，单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋，周雪莉权利的行使应当受到相应的限制。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，认定周雪莉与其他多数业主应当一并表达整体意志，在无相关证据证明周雪莉返还商铺与大部分业主的意见一致的情况下，判决不予返还案涉租赁商铺正确，本院予以确认。 综上所述，周雪莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一项第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由周雪莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  傅科文 审判员  叶云婧 二〇一九年十二月二十七日 书记员  梁 婧