内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5885号上诉人（原审原告）：吴某1，男，1965年4月3日出生，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：王某，内蒙古原法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林某，女，1958年1月16日出生，现住赤峰市。委托诉讼代理人：贾某，赤峰市长青法律服务所法律工作者。原审第三人：吴某2，男，1958年9月18日出生，现住赤峰市。上诉吴某1因与被上诉人林某、原审第三人吴某2物权保护纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初10746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持吴某1一审诉讼请求。事实及理由：一审法院认定事实不清：一、关于主房。涉案房屋是依据赤松党发（2016）18号关于印发赤峰市松山区棚户区改造征拆补偿安置方案及工作方案的通知和赤松政法发（2017)6号集体建设用地（宅基地）地上附着物补偿补充征拆政策被人民政府征收的。赤松党发（2016)18号关于印发赤峰市松山区棚户区改造征拆补偿安置方案及工作方案的通知规定：有效宅基地内的建筑未经登记或面积不足有效宅基地使用面积60％的，由区政府组织住建局原则上按每宗宅基地认定一栋主房为居住性房屋，认定面积最高不超过有效宅基地面积的60％，有效宅基地范围内其他附属构建物认定为附属设施，有效宅基地范围以外及未经批准在一层房屋上加减的建筑物、构筑物不予认定。可见，涉案主房的认定面积是以有效宅基地面积为基数认定的，不以被上诉人建造的房屋面积为基数，也就是说，被上诉人是否建造了房屋不影响主房面积的认定。认证的主房征收补偿款应归土地使用权人所有，上诉人是土地使用权人，故应当享有认证主房的征收补偿款。关于奖励：奖励分签约奖和搬迁奖，这两种奖励均以每宗土地使用权证为单位，不是以拆迁补偿款多少为依据，两种奖励均需要土地使用权人的配合才能完成，上诉人作为土地使用权人当然对奖励享有权利，一审法院按份判决上诉人享有的奖励份额与政府的奖励初衷相悖，没有事实及法律依据。关于公平：按一审法院判决，被上诉人得到的拆迁补偿款来源于认证主房112平方米、认证门房34平方米、无证门房16.4平方米、附属房25.2平方米，所有房屋面积共187.6平方米，远远超过了其土地使用权面积119平方米，一审法院不顾事实的如此判决也显失公平。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误，上诉人为维护自身的合法权益，故具此状提起上诉，希二审法院判如所求。林某答辩称，涉案房屋均为2008年林某重新翻建，一审已经提交了相应的证据，涉案房屋已经被征收，补偿款是对现有房屋的补偿，一审提交了补偿明细；2、涉案房屋是林某重建，院落及房屋一直由林某占有和使用，因此补偿款、奖励款和搬迁补助都应归林某所有；3、吴某1不是涉案房屋所在地的松山区穆家营子镇鸭子河村村民，吴某1对于村内的宅基地不具有、不享有任何权利。土地证在征收前已经登记在林某名下，不存在共同使用的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴某2答辩服从一审判决。吴某1向一审法院起诉请求：请求判令林某给付吴某1位于赤峰市××区土地使用权证为赤松集用（2013）第681号宅基地上房屋拆迁补偿款中认证房屋补偿款、无证房屋补偿款、奖励款各二分之一的征拆补偿款项。一审法院认定事实，林某与案外人季某21系夫妻关系。1994年10月27日,一审法院以（1994）松民初字第289号民事判决，判决林某与季某2离婚；家庭共同财产砖木结构房屋四间，东两间归林某所有，西两间归季某2所有。1997年10月10日，季某2将该四间房屋以22000元价款出售给了吴某1，吴某1依约向季某2交付了22000元，季某2为其出具了收款收据一枚并交付了涉案房产。林某得知后于1999年以季某2无权将其所有的房屋出售为由，向一审法院提起诉讼，要求季某2与吴某1返还林某所有的两间房屋，一审法院经审理做出（1999）松民初字第428号民事判决书，判决：一、季某2与第三人吴某1签订的买卖房屋合同中将属林某所有的房屋两间卖给第三人吴某1的合同内容无效；二、第三人吴某1将所买房屋的东两间返还给林某；三、季某2返还第三人吴某1购房款11000元。2004年2月18日，第三人吴某2以吴某1的名义将（1999）松民初字第428号民事判决书中确认为吴某1所有的西两间房屋以11200元的价格卖给林某，并签订了房屋买卖合同，林某将购房款交付吴某2，吴某2为林某出具了收据。林某对涉案房屋院落中的土地办理了赤松集用（2013）第681号宅基地土地使用权证。2014年9月1日，林某为办理涉案房屋的产权过户手续，向一审法院提起诉讼，要求吴某1及案外人季某2协助其办理涉案房屋的产权过户手续，并确认该房屋所有权归其所有。一审法院受理此案后，林某于2014年10月28日撤回了起诉。2018年4月4日，吴某1向一审法院提起确认合同无效纠纷一案，请求确认林某、第三人吴某2签订的房屋买卖合同无效，2018年5月27日，一审法院依法作出（2018）内0404民初3111号民事判决书，判决林某、吴某2于2004年2月18日签订的房屋买卖合同无效。林某不服（2018）内0404民初3111号民事判决，上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院经审理于2018年10月22日作出（2018）内04民终3780号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。涉案房屋及院落坐落于××镇，该院落宅基地的土地使用权证为赤松集用（2013）第681号，登记在被告林某名下，院落内建有房屋8间及附属房、附属物及设施，其中正房4间，门房4间,正房4间系林某于2008年建造。现涉案房屋于2017年11月15日依据赤松党发[2016]18号关于印发赤峰市松山区棚户区改造征拆补偿安置方案及工作方案的通知及赤松政法发[2017]6号集体建设用地（宅基地）地上附属物补偿补充征拆政策被人民政府征收，补偿范围为认证主房补偿701120元，认证门房补偿425680元，无证门房补偿27880元，无证附属房补偿21420元，附属物及设施部分补偿32364元，认证主房的装修部分补偿33600元，认证门房的装修部分补偿20400元，合计人民币1262464元，奖励费用80000元，搬迁费2700元，总补偿价值为人民币1345164元。对有争议的证据认证如下：林某为证实涉案房屋的原有门房已经翻建，提交的穆家营子镇鸭子河村民委员会出具的证明及涉案房屋的邻居签字的证明予以证实，因村委会证明的内容系传来证据，且未对涉案房屋的建设详情进行明确表述，一审法院不予采信；涉案房屋邻居签字的证明，本质系证人证言，因均未出庭作证，不能认定其待证事实，一审法院不予采信。一审法院认为，吴某1虽不是赤峰市松山区穆家营子镇鸭子河村的村民，不具有集体经济组织资格，但是其购买季某2所售涉案房屋时为1997年，当时并未有相关法律法规对城镇居民购买农村集体土地进行禁止性限制，故其购买行为并不因其不具有集体经济组织资格而当然无效，该事实在一审法院（1994）松民初字第289号民事判决中予以确认。第三人吴某2于2004以吴某1名义将涉案院落的西两间出售给被告林某，因其没有代理权限且吴某1事后并未追认导致该出售房屋的法律行为无效，该事实在一审法院（2018）内0404民初3111号民事判决书、赤峰市中级人民法院（2018）内04民终3780号民事判决书也可以确认，故而吴某1对涉案院落中的门房的西两间具有所有权。林某于2013年将涉案房屋的土地使用权证办理在其名下，证号为赤松集用（2013）第681号，尽管该涉案集体土地使用权登记具有公权力属性，但实质上是相关行政机关对土地使用权属的确认或记载，其本身并不创设土地使用权利，吴某1对宅基地是否享有使用权利根本上取决于房屋买卖这一基础法律关系，季某2向吴某1转让的是房基地一处（238平方米，含小房四间），故而吴某1通过购买行为对涉案房屋所占的土地亦应享有季某21有的土地使用权，涉案房屋的土地使用权证虽登记在林某名下，未被行政机关撤销或变更，但该涉案房屋已被人民政府征占，在拆迁补偿中，该土地使用权证的作用在于确认征拆地块及地上附着物的征拆补偿面积和标准，而吴某1本诉中主张的是对拆迁补偿款的分割，故在基础法律事实清楚的情况下，是否撤销或变更林某名下的土地使用权证对本诉并无影响。现涉案院落内建有房屋8间及附属房、附属物及设施，其中正房4间，门房4间,其中正房4间系林某于2008年建造。吴某1认为根据现有拆迁政策，补偿的认证房屋面积是根据集体土地使用面积确定的，吴某1、林某作为共同使用涉案集体土地的使用权人，应共同分配该部分补偿，结合本案实际情况，涉案院落并不是保持在吴某11997年购买房屋时的原有状态，林某通过建造、添附等事实行为改变了原有状态，依据赤松党发[2016]18号关于印发赤峰市松山区棚户区改造征拆补偿安置方案及工作方案的通知及赤松政法发[2017]6号集体建设用地（宅基地）地上附属物补偿补充征拆政策，征拆补偿是对有效宅基地上附属物的补偿，同时依据人民政府对涉案房屋的补偿范围、数量及补偿标准，平均分配的法律依据及事实依据不足，应按照具体的征拆补偿范围对吴某1、林某各自享有权利的房屋部分分配补偿款项。因主房系林某建造，与主房相关的征拆补偿款应归林某所有，即认证主房征拆补偿款701120元、认证主房房屋装修款33600元，合计人民币734720元；对涉案房屋中的门房吴某1与林某各享有二分之一的权利，故应平均分配该部分征拆补偿款，即认证门房征拆补偿款425680元、无证门房征拆补偿款27880元、认证门房房屋装修款20400元，合计人民币473960元，吴某2应分得二分之一的征拆补偿款236980元；对附属房、附属物及设施部分及搬迁费的征拆补偿款56484元，吴某1并未主张，亦应归林某所有；对奖励部分80000元，分为签约奖及搬迁奖，吴某1主张其作为土地使用权人，应分得二分之一，该部分款项是对被征收人提前签订协议并完成搬迁而设立的，吴某1并未在涉案房产中居住，不应因此分得搬迁部分奖励款项。林某与征收部门签订协议,其在事实上处分了吴某1所有的门房部分的财产,其获得的签约奖,综合吴某1门房在整体征收财产部分的价值比例,签约奖林某应给付吴某19386元为宜。综上，吴某1作为涉案征拆房屋的部分共有权人,应分得其权利范围内征拆房屋的拆迁补偿款,一审法院对吴某1的诉讼请求部分予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百二十一条,《中华人民共和国侵权责任法》第三条之规定，判决：林某于本判决生效后十日内给付吴某1位于××镇的房屋征拆补偿款人民币246366元。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，围绕上诉请及答辩依据，本案二审争议焦点是：案涉补偿款如何在当事人之间进行分配。1994年林某、季某2经一审法院判决离婚，原有砖木结构房屋西两间归季某2所有，1997年季某2将原有四间门房出售给了吴某1，1999年林某以季某2无权处分为由向一审法院起诉请求确认合同无效，一审法院判决吴某1将所买房屋的东两间返还给林某。2004年吴某2将吴某1所有的西两间房屋出售给林某，后吴某1以吴某2无权代理为由起诉请求确认买卖合同无效，本院终审判决确认吴某2系无权代理，买卖合同无效。依据上述事实，季某2将其所有的原门房西两间出售给吴某1，双方意思表示真实。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号文件）第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建造住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”。在此之前的法律、法规及政策，均没有禁止农村向城镇居民出售的禁止性规定。同时，因为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得，为了加强集体土地管理，法律、国家政策禁止宅基地对外流通。但本案案涉房屋所在的土地已被征收转为国有土地，原有宅基地的性质已经发生变化，当地集体经济组织未否定案涉房屋买卖效力，继而认定买卖合同有效，吴某1具有拆迁人资格，不损害村集体的利益。综上述，季某2与吴某1买卖行为意思表示真实，未违反法律强制性规定，买卖合同有效。林某主张买卖合同无效、吴某1不享有拆迁补偿利益主张不能成立。关于拆迁补偿款的分配问题。农村房屋被征收后，一般有两种补偿方式，即调产安置和货币补偿。基于房地一体的原则，农村房屋拆迁安置时，补偿方案有三种方式，一是仅对房屋进行补偿；二是对房屋和土地分别补偿；三是不区分房屋和土地，确定一定的方案进行补偿。本案中，赤峰市松山区人民政府法制办公室关于《集体建设用地(宅基地)地上附属物补偿补充征拆政策》（赤松政发【2017】6号）规定，按《松山区棚户区改造征拆补偿安置方案》，认定为居住性房屋面积（包含登记面积）不得超过有效宅基地面积的60%；产权登记面积超过认定面积的，按产权登记面积确认。为了保证明显提高征收人生产生活环境，对居住性房屋认定政策明确释义：对宅基地面积较小的被征收户实施保障认定政策，即宅基地面积不足300平方米的，可认定居住性房屋面积180平方米，宅基地面积不足180平方米的，按照宅基地范围内的实际建筑面积认定。依据上述拆迁规定，登记在林某名下的238平方米的宅基地，补偿认证房屋面积180平方米，无证房屋58平方米，临时建筑75平方米按每平方米200元据实补偿，征收部门实际补偿建筑物面积远大于宅基地面积，一审法院认定补偿款是对地上建筑物、附着物的补偿有误，案涉补偿款应是对房屋、宅基地的一体补偿。因吴某1、林某对案涉宅基地均享有使用权，四间正房是林某所建，门房四间林某主张系其翻建没有证据证明，综合房屋建设投入和宅基地使用权主体归属情况，林某应多分得征收补偿款。林某享有的119平方米宅基地使用权应全部按认证房屋面积计算补偿款，林某应分得补偿款为119平方米×6260元﹦744940元，吴某1分得认证房屋补偿款61平方米×6260元﹦381860元、认证无证房屋补偿款58平方米×850元﹦49300元，吴某1购买案涉房屋居住几年后即离开，案涉房屋由林某新建、管理，故附属物及设施部分补偿款、房屋装修款和搬迁费均归林某所有。签约奖通常是政府部门为及时、顺利完成征收工作，鼓励被征收人积极配合其征收工作，而给予的物质性奖励。吴某1、林某对案涉宅基地享有均等使用权，交付征收的土地和房屋需要被征收人共同行为方可完成，签约奖是按每宗土地政府给予的物质性奖励，应由宅基地使用权人均等享有，一审按征收补偿款数额分配有误，吴某1应分得签约奖40000元。综上分析，上诉人上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初10746号民事判决；二、林某于本判决生效后十日内给付吴某1位于××镇的房屋征拆补偿款人民币471160元。未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10526元，由林某承担7380，吴某1承担3146元，二审案件受理费6670元，由吴某1承担3000元，林某承担3670元。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○一九年十二月三十日书记员 范春阳