贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0524民初5206号 原告：吴春兰，女，1983年7月3日出生，汉族，个体工商户，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：王光应，男，1984年12月15日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。 二原告的委托诉讼代理人：王卫（特别授权），贵州威迪律师事务所律师。 被告：张琼，女，1960年8月10日出生，彝族，住贵州省。 第三人：聂力，男，1965年4月23日出生，汉族，住贵州省盘江县。 委托诉讼代理人：郑筱祎，贵州梓熤律师事务所律师。 第三人：余霞，女，1979年11月19日出生，蒙古族，住贵州省织金县。 原告吴春兰、王光应与被告张琼，第三人余霞、聂力案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴春兰、王光应及其委托诉讼代理人王卫，被告张琼，第三人聂力的委托诉讼代理人郑筱祎到庭参加诉讼，第三人余霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告吴春兰、王光应向本院提出诉讼请求：1、判决不得对位于贵阳市观山湖区的房屋（建筑面积为138.27平方米）进行执行；2、判决位于贵阳市观山湖区的房屋（建筑面积为138.27平方米）归原告所有。事实和理由：第三人聂力与余霞系夫妻关系,聂力原系织金县工业经济和能源局干部，原告吴春兰之弟吴学洪原在织金县工业经济和能源局工作。2013年4月25日，第三人余霞和聂力因资金周转，向吴学洪借款200000元，又分别于2013年9月9日及2014年10月24日共计向原告借款300000元。因第三人不能按时还款，聂力于2015年1月17日将聂力名下的位于贵阳市观山湖区的房屋（建筑面积为138.27平方米）及车位作价900000元出售给原告，双方签订了《买卖协议》,约定由原告向聂力支付600000元，并偿还银行按揭贷款300000元。支付给聂力的600000元中，将之前尚欠原告的借款300000元折抵房款，剩余300000元于2015年1月30日前付清。后来经协商一致，将第三人尚欠原告吴春兰之弟吴学洪的借款200000元折抵部分房款，剩余100000元转款到聂力指定的会计王冰琳账户80000元，现场支付现金20000元。此后，原告按月偿还按揭贷款，装修房屋并实际占有使用。被告张琼以生效的法律文书为依据申请法院查封该争议房屋，原告依法提起执行异议，被织金县人民法院裁定驳回原告的执行异议。因为该房屋办理了抵押登记，至今未办理过户登记手续并非原告过错所致，因此，法院不得对争议房屋进行查封。 被告张琼辩称，织金县人民法院（2019）黔0524民初2982号民事调解书确定了第三人聂力偿还我借款的义务，但聂力拒绝履行，我申请执行,织金县人民法院对登记在第三人聂力名下的房屋采取查封措施合法有效。原告吴春兰、王光应与聂力之间不存在真实的房屋买卖行为，不足以排除查封。首先，原告吴春兰、王光应提出执行异议时称以900，000元向聂力购买涉案房屋，诉讼时变更为600，000元，前后矛盾。其次，原告吴春兰、王光应与第三人聂力于2015年1月18日签订房屋买卖协议时约定签订之日支付300，000元购房款，但于同年1月17日出具收条。即使双方之间使用借款抵扣购房款，原告应当出具向第三人聂力借款时的转款凭证。再次，协议约定原告偿还第三人聂力名下的建行贷款，但对贷款的具体金额及是否是涉案房屋贷款未作任何说明，也未确定归还期限。最后，原告与第三人聂力之间约定于2015年1月31日之前支付购房尾款300，000元，但并未履行。且原告在近5年内未要求第三人聂力办理房屋过户手续，也未采取法律手段维护自身合法权益，反而还要偿还按揭贷款，双方之间的买卖行为不符合房屋交易中的规律及常理。综上，原告与第三人聂力之间不存在房屋买卖行为，即使买卖协议是双方签订，原告未实际支付相应购房款，原告的诉请无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。 第三人聂力辩称，原告与我签订房屋买卖合同的事实属实，但原告并未实际按照买卖合同的约定支付买受款。且聂力与余霞非夫妻关系，聂力未向原告借款，也未以余霞名义借款。 第三人余霞未答辩。 本案的争议焦点是，原告是否向第三人聂力实际支付购房款。 为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了如下证据材料： 1.书证：身份证、结婚证。用以证明二原告身份信息。经质证，被告及第三人聂力无异议。 2.书证：借条1张，吴学洪转款给余霞的转款凭证1份。用以证明第三人聂力、余霞于2013年4月25日以余霞名义向原告弟弟吴学洪借款200，000元，吴学洪通过现金支付110，000元，转款90，000元，双方借贷合法有效。经质证，被告对该组证据的三性不予认可，认为与本案无关。第三人聂力对证据三性有异议，认为该份证据无聂力签字，90，000元转款凭证是转入余霞账户，聂力并非借款人。 3.书证：原告转款300，000元的转款凭证1份。用以证明第三人聂力、余霞于2013年9月9日和同年10月24日两次向原告借款共计300，000元，原告将借款转入余霞账户。经质证，被告对证据的三性不予认可，认为该款没有直接转给聂力，达不到原告的证明目的。第三人聂力对该份证据的三性不予认可，认为该份证据只能看出吴春兰资金转出，去向不清楚，与本案无关。 4.书证：收条、买房协议各1份。协议主要内容为：一、聂力将贵阳市金阳新区金元国际新城二期27栋1单元22楼1号（面积135.60平方米）房屋和位于地下车库负1-22号车位作价玖拾万元（￥900000元）整卖给王光应。二、付款方式：预付叁拾万元（合同签订之日付），自签订之日起聂力名下建行尾号62×××18的银行卡贷款由王光应偿还，剩余叁拾万元尾款王光应必须在2015年1月30日之前付清。用以证明第三人聂力、余霞未偿还原告借款，经双方于2015年1月17日协商，聂力将本案争议房屋及车位作价900000元转卖给原告，原告支付聂力600000元，银行按揭贷款300000元由原告偿还。原告吴春兰当日将300000元借条返还第三人，第三人向原告出具收条。同年1月18日，聂力与王光应签订买卖协议，将双方协商的内容写成书面合同，约定银行贷款由原告偿还等内容，双方买卖关系合法有效，原告按约定已实际占有涉案房屋，涉案房屋应归原告所有。经质证，被告认为不清楚双方之间是否真实签订协议。第三人聂力对买卖协议真实性无异议，但认为原告只是按月偿还银行贷款，只履行部分付款义务，对收条的的三性有异议，收条并非聂力签字。 5.书证：银行流水交易明细帐3页。用以证明买卖协议签订后，经原告及吴学洪、聂力协商，聂力同意将聂力、余霞所欠吴学洪的200，000元借款抵扣房款。根据聂力安排，原告分三次向聂力和余霞的会记王冰琳转款共计80，000元，在贵阳现金支付聂力20，000元。至此，买卖协议约定支付给聂力的600,000元购房款支付完毕。经质证，被告认为银行明细都是余霞的名字，该款是转给余霞，达不到原告的证明目的。第三人聂力对证据的真实性无异议，但认为该证据是由原告王光应转款到余霞账户，聂力没有收到任何款项，也没有安排或者授意转款到会计账户。 6.书证：房屋按揭款支付凭证1组。用以证明买卖协议签订后，原告按照协议约定按月支付按揭贷款2，350元，原告支付了所有购房款，并实际占有房屋多年，房屋归原告所有。房屋现不符合过户条件，未过户并非原告过错所致。经质证，被告认可原告支付房屋按揭贷款，第三人聂力对该份证据无异议，但认为原告虽然履行支付按揭款项，但未按照协议约定支付完毕600，000元，达不到原告的证明目的。 7.书证：执行裁定书、查封公告。用以证明案涉房屋被织金县人民法院查封，原告依法提起执行异议，该院裁定驳回申请错误。经质证，被告及第三人聂力均对该证据真实无异议，但达不到原告证明目的。 8.书证：电费、物管费、车位费收据7张。用以证明房屋自买卖协议签订后，实际由原告管理使用。经质证，被告对证据真实性无异议，但认为该房屋未过户，达不到原告证明目的。第三人聂力对证据的真实性无异议，认为从物业管理公司出具的收据显示，物业管理费、水电费缴纳者是聂力，不是原告，达不到原告实际入住的证明目的。 9.书证：装修承诺书、保证书6份。用以证明原告于2017年开始装修涉案房屋，实际占有使用该房屋。经质证，被告对该证据的真实性有异议，第三人聂力认为无法考证真实性。 本院认为，对于原告提供的证据1、6、7、8四组证据，被告及第三人对证据的真实性无异议，与本案待证事实相关联，本院依法予以确认；对于证据2、被告及第三人认为案外人吴学洪与第三人聂力之间发生的借款与本案无关的理由成立，本院不予采信。对证据3、4、5三组证据，第三人余霞和聂力向原告吴春兰之弟吴学洪借款200，000元折抵房款的事实和现金支付20，000元的事实，聂力不予认可，原告也无证据证实，与本案无关，本院不予认定。三组证据其余内容构成证据锁链，相互印证，本院予以采纳。对于证据9，虽然被告和第三人认为装修出具的证明无法考证真实性，但与原告提交的电费、物管费、车位费，装修承诺书、保证书，缴纳按揭贷款相互印证，本院予以采纳。 被告在举证期限内向本院提交了如下证据材料： 书证：房屋登记表。用以证明争议房屋登记在聂力名下，属于聂力个人财产。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该房屋聂力于2015年已经转卖给原告，实际所有权人现为原告，该房屋已抵押给银行，并不具备过户登记的条件，未过户并非原告过错所致。第三人聂力对该证据无异议。 本院认为，原告和第三人聂力对证据的真实性无异议，本院予以采纳。 第三人聂力未向本院提交任何证据。 本院认定如下事实:第三人余霞及聂力于2013年9月9日及同年10月24日分别向原告吴春兰借款100000元和200000元，共计300000元。因第三人余霞、聂力不能偿还到期借款，经双方协商，将登记在聂力名下的位于贵阳市观山湖的房屋（产权证号：010381164，建筑面积为138.27平方米）及车位作价900000元抵偿给原告。2015年同年1月18日，第三人聂力与原告王光应签订买卖协议，主要内容为：一、聂力将贵阳市金阳新区金元国际新城二期27栋1单元22楼1号（面积135.60平方米）房屋和位于地下车库负1-22号车位作价玖拾万元（￥900000元）整卖给王光应。二、付款方式：预付叁拾万元（合同签订之日付），自签订之日起聂力名下建行尾号62×××18的银行卡贷款由王光应偿还，剩余叁拾万元尾款王光应必须在2015年1月30日之前必须付清。协议签订后，原告依约每月按时偿还2350元的房屋按揭贷款，并于2017年对涉案房屋进行装修入住，缴纳了物业费、水电费、车位费等费用，该房屋由原告居住至今。第三人余霞、聂力未履行本院作出的（2019）黔0524民初2982号民事调解书确定的义务，被告张琼于2019年8月10日向本院申请强制执行，本院于2019年9月9日查封了涉案房屋。原告提出执行异议被驳回，故原告提起执行异议之诉。 另查明，涉案房屋已抵押给中国建设银行股份有限公司贵州分公司，抵押期限为2009年4月25日至2029年4月25日。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告王光应与第三人聂力2015年1月18日签订了书面《买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。原告吴春兰、王光应于2017年装修涉案房屋并入住，自2015年1月18日起按月支付按揭贷款，并缴纳了房屋物业费、水电费、车位费等相关费用，实际占有了该房屋。该房屋尚有按揭贷款未偿还完毕，且房屋办理抵押登记，非原告吴春兰、王光应自身原因所致。关于被告和第三人聂力主张余霞向原告借款300，000元与聂力无关的问题，因余霞和聂力共同生活并生育一个孩子，该笔借款应为共同借款，原告于2015年与聂力签订《房屋买卖协议》后已折抵部分房款。关于原告主张案外人吴学洪转移200，000债权、原告转账80，000元、现金支付2万元的问题，被告和第三人聂力认可转账80，000元给余霞，虽然未直接转给聂力，但考虑余霞和聂力共同生活，应当认定原告支付80，000元。200，000元的债权转移，因第三人聂力不予认可，第三人吴学洪可另案主张，本案不予处理。20，000元现金支付，第三人不认可，原告不能提供充分证据证实，应当承担举证不能的后果。 综上，本案认定原告已支付购房款380，000元，加上约定由原告偿还的300，000房屋按揭款，共计680，000元，尚有220，000元没有证据证实已支付，但原告于2019年11月27日向本院补交购房款220，000元。因此，原告吴春兰、王光应作为买受人对登记在第三人聂力名下的房屋提出执行异议，其权利能够排除执行，本院依法予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 本院（2019）黔0524执1212号执行案中不得执行位于贵阳市观山湖区的房屋； 登记在第三人聂力名下的位于贵阳市观山湖区房屋归原告吴春兰、王光应所有。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判长 徐朝志人民陪审员喻茂琴人民陪审员涂武珍 二〇一九年十二月三日 书记员 陈                 刚