北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初14088号原告（被反诉人）：李孝凤，女，1978年7月2日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告（反诉人）：王学国。男，1966年8月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告（反诉人）：汪苹红，男，1974年7月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区西北旺。二被告共同委托诉讼代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘磊，北京万典律师事务所律师。第三人：赵学敏，男，1967年10月5日出生，汉族，无业，住河北省保定市唐县。第三人：吕冰辉，男，1964年1月27日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人共同委托诉讼代理人：赵伟东，北京市青石律师事务所律师。原告李孝凤诉被告王学国、汪苹红、第三人赵学敏、吕冰辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李孝凤及其委托诉讼代理人魏修立，被告王学国、汪苹红及其共同委托诉讼代理人师晶、刘磊，第三人赵学敏、吕冰辉的委托诉讼代理人赵伟东，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李孝凤向本院提出诉讼请求：1.判决王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉支付我拆迁补偿款5950143.90元；2.判决王学国、汪苹红退还我未到期租金90424元。诉讼费由王学国、汪苹红承担。事实和理由：2009年4月1日，我与王学国、汪苹红签订《房屋场地转租协议书》，承租了位于北京市海淀区西北旺镇东北旺南路甲x号集体房屋（1200平方米）及院落，约定由我改造后用于出租，遇拆迁补偿时我所建房屋补偿归我所有。该房屋院落系赵学敏从北京市海淀区西北旺镇马连洼村村民委员会承租，后又转租给吕冰辉，吕冰辉又将该房屋院落转租给了王学国、汪苹红。我承租后，根据合同约定将房屋改建成两层公寓（共2400平方米）用于出租收益。2017年11月22日，上述房屋院落被政府通知腾退拆迁，同时停水停电，予以查封。2018年11月，赵学敏与北京开创房屋拆迁有限公司及马连洼村村民委员会就腾退补偿签订协议，对我房屋设施及营业损失进行了补偿。后赵学敏、吕冰辉和王学国、汪苹红撇开我对补偿款分配达成合意，我没有得到任何补偿。另我租金支付至2018年4月30日，未到期租金王学国、汪苹红未退。综上，被腾退拆迁的地上房屋系我所建，相关补偿利益应归我所有。为维护我合法权益，故诉至法院，请支持我的诉讼请求。被告王学国、汪苹红辩称，第一、李孝凤请求解除与我方签订的《房屋场地转租协议书》的诉讼请求应当予以驳回，因为根据李孝凤与我方签订的《房屋场地转租协议书》第九条第二款约定：如遇国家规划开发商占用此地，协议自行终止。李孝凤与我方的租赁场地由于国家拆迁而无法继续履行，根据法律规定及双方约定该协议自行终止而无需解除。第二、李孝凤的第二项诉讼请求应当予以驳回，因为李孝凤至今仍拖欠我方自2018年5月1日至2018年11月22日的租金共计109248元，李孝凤无权要求我方返还租金。第三、李孝凤要求我方支付拆迁补偿款的诉讼请求不应得到支持。因为：1、李孝凤与我方签订的《房屋场地转租协议书》第八条第三款“国家或开发商用地补偿时，乙方所建房屋补偿直接归乙方所有，需甲方配合乙方无条件办理有关拆迁补偿手续”。第九条第二款第二项：“如遇国家规划开发商占用此地，协议自行终止，甲乙双方各自根据相关政策向有关部门要求经济补偿或赔偿”。2、我方至今未分到拆迁款，拆迁公司是与第三人赵学敏而非与我方签订的拆迁协议，拆迁款实际支付给了赵学敏而非我方。据此，李孝凤不应向我方要拆迁补偿款，而应依照协议约定直接向王学敏要拆迁款，我方依照租赁合同约定只有协助办理手续的义务而没有支付拆迁补偿款的义务。第四、李孝凤要求支付拆迁补偿款的诉讼请求与要求解除合同退还租金的诉讼请求非同一法律关系，且本案为租赁合同纠纷，支付拆迁补偿款不属于租赁合同纠纷审理范围，应当予以驳回。综上，李孝凤的诉讼请求依法应予以驳回，望法院驳回李孝凤的诉讼请求，维护我方的合法权益。李孝凤主张的房屋重置重新价过高，我方是xx层。上述房屋的房屋重置成新价共计1333564元，这部分应当由赵学敏支付。李孝凤的第二项诉请过高，而且李孝凤无权取得停产停业补助，因为根据拆迁协议上的补偿名称为美的祥园有限公司，该公司法人为王学国，而且涉案腾退房屋多年来一直是王学国等人出租经营，李孝凤只是王学国的租户之一。就搬家费、空调移机费、设施设备补偿，不应该向我方主张，而应该向第三人请求，依据我方和赵学敏、仁和公司签订的治理环境拆除房屋补偿分配协议中，我方仅仅分得了房屋重置成新价及停产停业补助，并未分得其他任何补助，且依据原我方签订的房屋转租协议第九条第二款第二项，双方应各自向有关部门要求经济补偿或赔偿，因此李孝凤应自己向有关部门要求补偿。第三人赵学敏辩称，我与李孝凤不认识，也从未建立过有关房屋合同关系，因此李孝凤的诉请、事实与我无关。李孝凤与王学国、汪苹红之间签订的房屋使用协议，应当按照其双方合同所约定的内容进行执行。请求依法驳回对我的起诉。2018年11月6日我同仁和公司以及被告王学国、汪苹红、杨成年签订了东北旺南路甲x号院环境整治分配协议，协议中约定任何第三方因王学国、汪苹红任何原因向我主张房屋权利和经济纠纷的，应由王学国、汪苹红负责处理赔偿并承担法律责任，因此王学国、汪苹红任何的债权债务与第三人无关。第三人吕冰辉辩称，我与李孝凤从未有过房屋租赁合同，是北京仁和汽车服务中心与王学国、汪苹红签订过诉争房屋的租赁合同，因此我不是本案适格当事人，也不应承担任何民事责任。请求法院依法驳回李孝凤对我的起诉。被告王学国、汪苹红对李孝凤提出反诉，反诉请求：1.请求法院判令李孝凤向我方支付自2018年5月1日至2018年11月22日的租金共计109248元；2.请求法院判令李孝凤支付我方迟延付款违约金，以109248元为基数，自2018年5月1日起按照同期银行贷款利率（年利率百分之六）计算至实际支付日。本案诉讼费由李孝凤承担。就王学国、汪苹红的反诉，被反诉人李孝凤辩称，我承租的房屋在2017年11月就已经被通知腾退拆迁并停水停电及查封，导致我实际上无法经营，各承租户陆续迁出搬走，导致双方的租赁合同已经无法实际履行，到2017年的11月22日，我向王学国、汪苹红交纳的租金至2018年4月30日，这期间属于我方交纳了租金但没有实际使用房屋，应当由王学国、汪苹红退还。并且我方在本次拆迁腾退过程中一直积极配合，对于王学国、汪苹红要求交纳租金的请求，与事实不符。不同意对方的反诉诉请。且拆迁属于政府的拆迁腾退，不存在我方违约的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年4月1日，王学国、汪苹红（甲方）与李孝凤（乙方）签订《房屋场地转租协议书》，约定：甲方将坐落于北京市海淀区西北旺镇东北旺南路甲x号集体房屋及院落出租给乙方使用；房屋建筑面积为1200平方米；院内X号开始，范围为东至本房屋东墙，西至现有围墙，南至本房屋后墙，北至房屋前墙，房屋及院落以现状为准；厂房内改造成公寓二层标准单间住房用于对外出租；该房屋及场地租用期限自2009年05月1日至2026年04月30日；该房屋及场地出租金为195000元，乙方所用电费每度按1元、水费每吨按4元支付给甲方；出租金付款方式（即先付后用）实行按年交纳，以此类推，直至协议终止；甲方应于本协议签字生效，在乙方付双方约定的出租金后（当）日内，将房屋及场地按现状交付乙方使用；国家或开发用地补偿时，乙方所建房屋补偿直接归乙方所有，需甲方配合乙方无条件办理有关拆迁补偿手续；如遇国家规划开发商占用此地，协议自行终止，甲乙双方各自根据相关政策向有关部门要求经济补偿或赔偿，甲方应将乙方预付租金未使用部分退还乙方。上述协议甲方处载明为王学国、汪苹红，落款处由王学国、汪苹红签字，北京群泰众旺物业管理有限公司亦在甲方处加盖公章。王学国、汪苹红称上述协议系北京群泰众旺物业管理有限公司与李孝凤签订，但未提交证据证明，李孝凤亦不与认可。上述协议签订后，双方均据此履行，李孝凤向王学国、汪苹红交纳租金之2018年4月30日。庭审中，李孝凤称其承租房屋后，其将1200平方米库房全部拆除，翻建为二层楼房两栋并装修后对外出租。为证明上述主张，李孝凤提交建房合同及票据佐证，王学国、汪苹红均不予认可，王学国、汪苹红称李孝凤承租后只是将原有库房加高，改建为二层楼房两栋并进行装修后对外出租，仍使用原有彩钢板房顶。赵学敏、吕冰辉称原有库房层高5米。庭审中，王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉均称诉争场地房屋系赵学敏从北京市海淀区西北旺镇马连洼村承租，后赵学敏将其中部分房屋转租给北京仁和汽车服务中心，北京仁和汽车服务中心将4300平方米房屋转租给王学国、杨成年、汪苹红。王学国、汪苹红提交2008年8月6日北京仁和汽车服务中心（出租方、甲方）与王学国、杨成年、汪苹红（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》佐证上述事实，该合同载明：甲方将自有的坐落在北京海淀区西北旺镇东北旺南路甲x号房屋及院落出租给乙方，租赁房屋面积约4300平方米，院落范围为东至本房屋东墙，西至现有围墙，北至停车场南墙；该房屋为临时建筑，房屋及院落以现状为准；租赁期为17年，从2009年4月1日起至2026年3月31日止。吕冰辉作为北京仁和汽车服务中心法定代理人在上述《房屋租赁合同》上签字。李孝凤对上述《房屋租赁合同》不予认可，称其与王学国、汪苹红签订《房屋场地转租协议书》时，王学国、汪苹红向其出示了王学国、汪苹红与北京市海淀区西北旺镇马连洼村签订的租赁合同。庭审中，赵学敏称其承租诉争土地后，建设了4300平米的房屋，是经过村委会同意的，但是没有审批手续；李孝凤称其承租后，进行了翻建。但没有审批手续，之前有无审批手续，其不清楚。李孝凤称2017年11月22日，诉争房屋所在场地被认定为违法建设并要求拆除，并提交落款为“上地地区大排查大清理大整治专项工作领导小组”的《告知书》予以佐证，该《告知书》载明“根据北京市、海淀区安全隐患大排查、大清理、大整专项工作统一安排部署，您承租的房屋为违法建设，未取得规划审批手续，存在重大安全隐患，为了确保您的人身财产安全，请您在2017年11月25日前搬离承租房屋内的所有私人财物，以确保您的合法权益不受损害。从2017年11月26日起，该承租房屋将采取停水、停电等措施予以关停，同时予以查封。”王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉对李孝凤上述主张均不予认可，王学国、汪苹红另提交2018年9与26日西北旺镇人民政府违法建设核查队《致祥和公寓承租人、使用人的一封信》、2018年8月11日北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社及永创兴业（北京）置业有限公司《公告》、2018年10月8日北京市海淀区西北旺镇马连洼村环境综合整治清退办公室《清退告知书》（未加盖公章）予以佐证，《致祥和公寓承租人、使用人的一封信》称诉争场地上房屋未取得规划建设许可，涉嫌违法建设，拟定于2018年9月29日9时其，对该公寓停水停电集中整治；《清退告知书》要求广大租户于2018年10月15日前搬离。王学国、汪苹红另提交证据证明其于2018年4月12日向北京仁和汽车服务中心交纳2018年4月1日至2018年9月30日期间的房屋租金715000元，收款人为吕冰辉。2018年12月20日，永创兴业（北京）置业有限公司（甲方）与赵学敏（乙方）签订《西北旺镇买连洼村集体土地环境综合整治非住宅腾退补偿协议书》，约定：甲方需对乙方位于马连洼村集体土地范围内东北旺南路南侧（唐家岭路西侧）的房屋予以腾退，该区域租赁合同中租赁土地的面积为5999．94平方米，实际占用土地的面积为5999.94平方米，扩建（加建）房屋的面积7937.17平方米，认定后有效房屋建筑总面积为7937.17平方米；补偿方式为货币补偿，地上物及附属物评估价、补助等货币补偿总额为19960791.25元，其中经北京海创房地产评估有限公司评估后地上物及附属物评估价为11658872元，停产停业额补助费7937170元，搬家费198429.25元，移机费166320元。当天，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社（甲方）与赵学敏（乙方）签订《补偿款分配协议书》，载明：坐落于马连洼村东北旺南路南侧（唐家岭路西侧）的房屋，该区域租赁合同中租赁土地的面积为5999．94平方米，实际占用土地的面积为5999.94平方米，扩建（加建）房屋的面积7937.17平方米，认定后有效房屋建筑总面积为7937.17平方米；该处房屋腾退补偿总额共计19960791.25元，乙方应得19960791.25元（有效房屋建筑总面积为7937.17平方米，房屋重置成新价11658872元，停产停业额补助费7937170元，搬家费198429.25元，移机费166320元）。本院调取的腾退补偿材料中，有2007年11月10日北京市海淀区西北旺镇马连洼村村民委员会（甲方）与赵学敏（乙方）签订的《土地租用协议》，载明甲方向乙方提供9亩土地出租给乙方使用，从2007年11月10日起至2027年11月9日止；乙方按本协议约定的期限内支付租金后，享有该土地20年的使用权，甲乙双方根据需要，甲方认可乙方可在该块地上建设房屋及其他辅助服务设施，用于观光采摘、民众旅游、高效农业、绿化环境等；合同履行期间，乙方未经甲方同意不得改变土地使用性质、转租、转让、抵押贷款以及用其他形式买卖土地等损害甲方利益。2018年12月20日，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社与赵学敏签订《解除房屋场地租赁合同（协议）的协议》，解除了上述2007年11月10日的协议书，赵学敏于2018年12月30日将诉争行地交付腾退单位。更具腾退补偿材料，停产停业补助涉及面积为7937.17平方米，单价为每平方米1000元，针对的营业执照为北京美地祥园物业管理有限公司，该公司为王学国个人独资，法定代表人为王学国；搬家费用涉及面积为7937.17平方米，搬家费198429.25元；移机费涉及空调415个、有线网络1个，空调单价400元，有线网络单价320元。庭审中，李孝凤、王学国、汪苹红均确认本案所涉房屋为评估示意图中标号为x、x、x、x号的房屋，其中98和100是李孝凤自建的楼梯和锅炉房，其中x号房屋面积为19.32平方米，房屋价款23691元；x号房屋面积为567.84平方米，房屋价款744786元；x号二层面积为567.84平方米，房屋价款649818元；x号房屋面积为28.56平方米，房屋价款32708元；x号房屋面积为542.88平方米，房屋价款718113元；x号二层面积为542.88平方米，房屋价款627347元。2018年12月底，诉争场地上房屋被全部拆除。2018年11月6日，赵学敏（甲方）、北京仁和汽车服务中心（乙方）与王学国、汪苹红、杨成年（丙方）签订《治理环境拆除房屋补偿分配协议》，载明：鉴于甲方与乙方于2008年签订了位于海淀区西北旺镇东北旺南路甲x号房屋及院落的租赁合同，乙方又将上述地址房屋院落租赁给丙方经营并签订了合同；截止到现在海淀区西北旺镇东北旺南路甲x号院落内房屋面积为14200平方米，其中甲方原有4300平方米，丙加建9900平方米；海淀区西北旺镇委派的拆迁公司对于上述地址房屋进行评估，评估结果为房屋重置价格为900元／平方米，营业补偿为1000元／平方米，总共补偿金额为2698万元；现西北旺镇马连洼地区对环境整治，要求拆除上述地址的房屋，经甲乙丙三方协商就拆除房屋补偿金分配达成如下一致意见；营业补偿部分按全面积分配，甲乙丙各占1/3份额，即甲乙丙各分得473.3万元；屋重置价格部分按以下原则分配，甲方原有4300平方米重置价格归甲方享有，甲方享有387万元，丙方加建9900平方米重置价格40%归甲方享有，即356.4万，丙方加建9900平方米重置价格60%归丙方享有，即534.6万元；按安以上分配原则，甲方享有1216.7万元，乙方享有473.3万元，丙方享有1007.9万元，根据实际情况甲方给与乙方补齐到500万元，给予丙方补齐到1008万元，即最终分配为甲方享有1190万元，乙方享有500万元，丙方享有1008万元；乙方收款人为吕冰辉，丙方收款人为王学国。在本案审理过程中，李孝凤申请对诉争场地赵学敏腾退补偿款中320万元采取保全措施，本院前往永创兴业（北京）置业有限公司采取保全措施。王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉均称赵学敏已向王学国支付368万元，剩余钱款因法院办理保全，尚未支付。经本院释明，李孝凤称如本院认定《房屋场地转租协议书》无效，其亦坚持赔偿数额及未到期租金数额，且认为合同无效的过错方应为王学国、汪苹红、赵学敏、吕冰辉；王学国、汪苹红称如法院确认《房屋场地转租协议书》无效，其坚持要求李孝凤按照租金标准向其支付房屋占有使用费及违约金。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，赵学敏承租马连洼村集体土地，根据双方《土地租用协议书》约定，赵学敏可在该块地上建设房屋及其他辅助服务设施，用于观光采摘、民众旅游、高效农业、绿化环境等；合同履行期间，赵学敏未经马连洼村村民委员会同意不得改变土地使用性质、转租、转让、抵押贷款以及用其他形式买卖土地等损害甲方利益。但赵学敏承租诉争土地后，建设4300平方米房屋，并未经马连洼村村民委员会同意将该部分房屋及土地转租给北京仁和汽车服务中心，北京仁和汽车服务中心将该4300平方米房屋及院落转租给王学国、杨成年、汪苹红，王学国、汪苹红将其中1200平方米转租给李孝凤，李孝凤改造成公寓对外出租。因诉争4300平方米房屋系王学国、杨成年、汪苹红以个人名义承租，《房屋场地转租协议书》亦载明甲方为王学国、汪苹红，乙方为李孝凤，故本院认定《房屋场地转租协议书》合同双方为出租方王学国、汪苹红，承租方李孝凤。王学国、汪苹红未经出租人同意，将1200平方米房屋转租给李孝凤，李孝凤改造成公寓后对外出租，改变了土地使用性质，且赵学敏4300平方米房屋及李孝凤改建的房屋均无建房审批手续，故上述《房屋场地转租协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案所涉房屋在本次环境治理中已被拆除，已不具备返还基础，就李孝凤的损失，本院参照本次拆除补偿予以酌定。李孝凤、王学国、汪苹红均认可王学国、汪苹红向李孝凤出租时原有一层房屋，李孝凤称其承租后将原有房屋拆除，翻建为二层楼房两栋，但未提交充分证据证明，亦未提交证据证明王学国、汪苹红同意其拆除行为，且王学国、汪苹红对李孝凤所述翻建情况不予认可，但认可李孝凤的装修行为，故就李孝凤的房屋损失，本院仅认可x号房屋二层、x号房屋二层及x号房屋、x号房屋的全部以及x号房屋一层、x号房屋一层的70%，对应房屋重置成新价、地上物补偿、搬家费、移机费为2753355.68元。因停产停业补助费系针对王学国名下北京美地祥园物业管理有限公司的营业执照发放的，李孝凤无权主张停产停业损失。李孝凤称其于2017年11月22日从诉争场地搬出，但未提交证据证明，且王学国、汪苹红不予认可，根据《致祥和公寓承租人、使用人的一封信》，本院认定诉争《房屋场地转租协议书》履行至2018年9月28日，《房屋场地转租协议书》虽属无效，但其实际使用诉争场地房屋，应参照《房屋场地转租协议书》确定的标准向王学国、汪苹红支付相应期间的房屋占有使用费，因诉争场地房屋在2017年11月已被告知将予以关停查封，故对王学国、汪苹红主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决如下：一、王学国、汪苹红与李孝凤于2009年4月1日签订的《房屋场地转租协议书》无效。二、王学国、汪苹红于本判决生效后10日赔偿李孝凤各项损失共计2753355.68元。三、李孝凤于本判决生效后10日内支付王学国、汪苹红房屋使用费80671.23元。四、驳回李孝凤的其他诉讼请求。五、驳回王学国、汪苹红的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由李孝凤负担698元，已交纳；由王学国、汪苹红负担4302元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费54084元，由李孝凤负担29432元，已交纳；由王学国、汪苹红负担24652元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1242元，由王学国、汪苹红负担325元，已交纳；由李孝凤负担917元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李永瑞