宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6130号原告：张某，宁夏回族自治区贺兰县人，群众，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：顾某，宁夏清之清律师事务所律师。被告：宁夏土木基业房地产开发有限公司，营业执照注册号640122200001469，组织机构代码76320XXXX。法定代表人：何某，该公司董事长。被告：贾某，宁夏回族自治区中宁县人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。。原告张某与被告宁夏土木基业房地产开发有限公司、贾某买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案，后在送达过程中，无法直接或邮寄向被告宁夏土木基业房地产开发有限公司送达相关诉讼材料，本院依法公告送达，公告期满后，本院于2019年12月26日依法适用普通程序,公开开庭进行了审理，原告张某及其委托诉讼代理人顾某到庭参加诉讼，被告宁夏土木基业房地产开发有限公司、贾某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同补充协议》;2.判令解除原告与被告贾某签订的《房屋顶账协议书》;3.判令被告贾某给付原告多孔砖款472885元,逾期付款利息191226元（自2012年12月24日计算至起诉之日，按照年利率6%计算）,总计664111元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年2月24日,被告贾某因欠原告砖款472885元未付,与原告签订《房屋顶账协议书》,以被告宁夏土木基业房地产开发有限公司开发的××县房抵顶砖款。同日,二被告与原告签订《商品房买卖合同补充协议》,同意将贺兰县一品尚都C区25号楼5单元601室楼房产权手续办理在原告名下。但自协议签订之后,被告未将顶账房屋交付原告,未给原告签订顶账房屋的商品房买卖合同。2019年9月原告查明,贺兰县一品尚都C区25号楼5单元601室楼房早已备案登记在他人名下。综上,原告认为,被告贾某欠原告的砖款,虽以楼房抵顶,但顶账楼房未登记在原告名下,支付砖款的义务不能免除,应当继续支付货款。被告宁夏土木基业房地产开发有限公司明知被告贾某以自己公司开发的楼房抵顶货款,在与原告签订《商品房买卖合同补充协议》后,又将抵顶楼房登记备案在他人名下,一房两卖,造成原告经济损失,亦应当承担责任。原告获得抵顶楼房的合同目的无法实现,无奈诉至法院,请予以受理并依法判决。被告贾某庭后提交答辩意见称，第一，原告起诉主体缺失，办理顶账给原告房子的是宁夏长恒实业建筑公司的法人（吴宝利），贾某只属于宁夏长恒实业建筑公司项目部的项目经理。贾某无权办理顶账房。原告起诉的第一主体应该是宁夏长恒实业建筑公司和吴宝利。第二被告才是贾某。此诉讼与土木基业无关联。原告与被告自做了顶账房手续以后。原告一直几年没有与被告联系。被告以为原告顶账房一事已经办理完毕。如果原告早日与被告联系，也就没有今天的诉讼请求。第二，原告的起诉砖款金额与实际不符。贾某项目部签收的砖款是370000。开具的结算单也是370000，并非是原告所说的480000。第三，被告也愿意与原告在法院的主持下追加宁夏长恒实业建筑公司吴宝利为第一被告，共同协商解决此货款。贾某愿意用其它顶账房给原告顶账。被告宁夏土木基业房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃相应的诉讼权利。原告为证实其主张，向法庭提交证据一、房屋顶账协议书一份，证据二、商品房买卖合同补充协议一份，证据三、备案证明一份，本院认为，原告提交的上述证据可以证实被告贾某欠付原告货款，2012年12月24日原告与被告贾某签订房屋抵顶协议，约定其以贺兰县一品尚都C区25-5-601室房屋抵顶支付原告的多孔砖款379120元，房屋面积135平米，每平米3500元，房款472885元，剩余93765元由肖文浩抵清。同日，原告与二被告签订商品房买卖合同补充协议，约定被告宁夏土木基业房地产开发有限公司用其开发的的位××县房屋（面积135.11平米，单价3500元/平米，总房价472885元）抵顶欠丙方的欠款，被告贾某在协议第八项备注：“本人贾某同意将此房转让张云庆”。且该房屋于2013年2月1日备案登记在案外人郭某名下，房屋未予交付的事实。上述证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告贾某欠付原告多孔砖款379120元。2012年12月24日原告与被告贾某签订《房屋抵顶协议》，约定其以贺兰县一品尚都C区25-5-601室房屋（房屋面积135.11平米，单价3500元/平米，房款472885元）抵顶欠原告的多孔砖款379120元，剩余93765元由肖文浩抵清，原被告双方账结清，互相不欠账。同日，原告与二被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告宁夏土木基业房地产开发有限公司用其开发的的位××县房屋（面积135.11平方米，单价3500元/平米，总房价472885元）抵顶欠丙方的欠款，被告贾某在协议第八项备注：“本人贾某同意将此房转让张云庆”。后被告宁夏土木基业房地产开发有限公司未按约定交付涉案房屋，2013年2月1日，即三方协议签署后，涉案房屋备案登记在案外人郭某名下，现原告认为合同目的不能实现，故诉至法院，请求判如所请。另查明，《商品房买卖合同补充协议》中被告贾某备注的将房屋转让张云庆，该张云庆系原告张某女儿。本院认为，原告要求解除与二被告签订的《商品房买卖合同补充协议》，该协议实为代物清偿协议。被告宁夏土木基业房地产开发有限公司同意处分自己的财产来代替被告贾某对原告所负的债务，应成立第三人代物清偿合同。三方协议仅为代物清偿合意，而代物清偿属实践性法律行为，未实际履行物权转移，该代物清偿行为并未生效，原债权债务关系并未抵消。现抵顶物已备案登记在案外人名下，无法实现物权交付和转移，合同目的无法实现，故原告的该项诉请，本院予以支持。原告要求解除与被告贾某签订的《房屋顶账协议书》，该协议系基于原告与二被告签订的《商品房买卖合同补充协议》达成的以物抵债合意而签订，被告宁夏土木基业房地产开发有限公司于三方协议签订后将涉案房屋备案登记于案外人名下，且未向原告交付涉案房屋，致使原告不能实现房屋交付和产权转移目的，故对原告要求解除与被告贾某签订的《房屋顶账协议书》的诉请，本院予以支持。原告要求被告贾某给付原告多孔砖款472885元，本院认为,根据原告与被告贾某签订的《房屋顶账协议书》可以证实，被告贾某实际欠付原告多孔砖款379120元，原告申请解除与被告贾某签订的《房屋顶账协议书》，协议解除，根据法律规定尚未履行的，终止履行，故原告诉请要求被告支付多孔砖款472885元，本院支持被告贾某支付原告多孔砖款379120元，超出部分不予支持。原告要求被告按年利率6%的标准，支付自2012年12月24日至起诉之日的逾期付款利息191226元，经本院核算，调整为按中国人民银行同期贷款利率分段计算自2012年12月25日至2019年9月16日的利息总额为163333元，超出部分本院不予支持。被告贾某抗辩，原告起诉主体缺失，贾某只属于宁夏长恒实业建筑公司项目部的项目经理，贾某无权办理顶账房的辩解意见与查明事实不符，本院不予采纳；被告贾某辩称原告的起诉砖款金额与实际不符，砖款是370000元的辩解意见，与查明事实相符，本院予以采纳。被告宁夏土木基业房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，应当承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告张某与被告贾某、宁夏土木基业房地产开发有限公司签订的××县房屋的《商品房买卖合同补充协议》；二、解除原告张某与被告贾某签订的《房屋顶账协议书》；三、被告贾某于本判决生效之日起十五日内向原告张某支付砖款379120元，支付至2019年9月16日期间的逾期付款利息163333元，合计542453元；四、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费10442元，由被告贾某、宁夏土木基业房地产开发有限公司负担8529元，由原告张某负担1913元，公告费600元，由被告宁夏土木基业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 齐美超人民陪审员 吉六兰人民陪审员 庞学燕 二〇一九年十二月二十六日法官 助理 冯柯娜书 记 员 郭 娟附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。