安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0705民初5884号 原告：铜陵和利房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖大道1958号。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张士发，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨天柱，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。 被告：刘倩，女，1984年4月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被告：郑洪波，男，1974年8月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 原告铜陵和利房地产开发有限公司（以下简称和利公司）与被告刘倩、郑洪波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和利公司委托诉讼代理人杨天柱，被告刘倩、郑洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告位于安徽省铜陵市铜官区的房屋剩余价款940000元；2．判令被告支付原告违约金29892元（以940000元为本金,按日万分之三计算,自2019年6月30日起暂计算至2019年10月14日,后顺延至款清之日止）；3.判令被告支付原告律师费3000元；4.本案全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年3月30日,被告与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定:被告购买原告开发建设的位于安徽省铜陵市铜官区房屋,该商品房总价款为1053391元,被告于签订合同时付113391元;在2019年6月29日前付清该商品房的剩余房价款940000元。合同签订后,被告仅付了113391元。原告多次催告被告将剩余房款付清,但被告一直未履行付款义务。经查,被告刘倩与郑洪波系夫妻关系，该房屋买卖事实系发生在夫妻关系存续期间,被告刘倩在签订合同时向原告提供了二被告的结婚证。诉讼过程中，原告和利公司变更第一、二项诉讼请求：一、依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（含合同附件）、《补充协议》（含附录）,被告协助原告办理位于安徽省铜陵市铜官区房屋的合同登记备案注销手续;二、依法判令被告支付原告违约金158008.65元（合同总价款1053391元ｘ15%）。 刘倩、郑洪波辩称：1.同意解除《商品房买卖合同》(含合同附件)、《补充协议》(含附录)；2.当时原告销售人员王罗亚带有欺骗、诱导下让被告签署了合同，王说购房款可以先付房款总价的10%，剩下的90%尾款可以一年后再付清，正因为当时觉得这种支付方式可以承担才会购买此房，2019年7月24日收到另外一名销售人员电话催交尾款，并说属于王个人责任，否定当时承诺执意按合同走。这种行为是被告公司管理出现问题，并不应该承担任何责任。且在签署过程中未让我们看到合同及其附加条件的具体内容，被告没有违约，违约金过高不认可；3.律师费、诉讼费不应该承担。 本院经审理认定事实如下：刘倩与郑洪波系夫妻关系。2019年3月30日，和利公司与刘倩分别签订《商品房买卖合同》（含合同附件及附录）、《补充协议》、《签约特别提示》。以上协议约定了以下相关内容：1.原告将由其开发建设的位于铜陵碧桂园16号楼604室商品房预售给刘倩，总价款1053391元；2.刘倩于签订商品房买卖合同时支付总价款的10.76%（即113391元），余款940000元须在2019年6月29日前支付完毕；3.刘倩逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告按合同约定总计价款（含装修款）的15%向原告支付违约金；4.合同因法定或约定解除的，原告有权从被告已经支付的所有款项中扣减被告应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因被告违约导致原告需支付的诉讼费、律师费），不足扣减的，被告应当支付给原告；5.被告出具的《签约特别提示》中明确：“秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就你所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释。”刘倩在客户确认已阅读及知悉上述内容后签名；6.原告和利公司于2019年7月20日、8月12日分别向刘倩发出《已到期应缴款通知书》和《律师函》催要余款及违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，被告即按约定向原告支付首付款113391元，买卖双方办理了合同登记备案手续。余款940000元经原告催告，两被告至今未能支付。原告因本案委托代理诉讼支付律师代理费3000元。 另查明，刘倩在与和利公司售楼人员王罗亚商谈购房付款方式事宜时，王罗亚承诺可以先付房款总价的10%把合同签掉，三到六个月把房款交齐，在三个月的时候公司会有人打电话催款，要被告推说在筹备资金不用管他，由王扛到款到账。 以上事实，有《商品房买卖合同》及相关附件、附录，《补充协议》、律师函，委托代理合同，录音光盘一张等证据附卷，上述证据经庭审举证、质证、审核，并结合双方当事人陈述予以认定。 本院认为，本案原告和利公司与被告刘倩所签订的《商品房买卖合同》及其附录、附件，《补充协议》均为双方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。现被告仅支付首付款，余款未能依约支付，且已经逾期超过90日，根据合同约定，原告有权要求解除合同，现两被告亦表示因无钱支付购房款同意解除双方签订的合同，故本院对和利公司的该项诉请予以支持。两被告辩称是在原告销售人员欺骗、诱导下签订的合同，且签订合同时未让原告查看合同内容，原告公司应承担其售楼人员王罗亚的售房承诺。鉴于双方在签订合同、《签约特别提示》时，被告刘倩作为完全民事行为能力人理应注意审查合同及其附件、附录约定条款，从双方商谈购房事宜的过程也可以看出刘倩作为购房人对合同约定三个月付清购房款应当明知，即基于自己的想法及对销售人员的信任签订购房合同，怠于行使自己的权利，未尽审慎注意义务，对两被告的辩称本院不予采信。同时，和利公司销售人员在明知合同中对购房者三个月之内应当付清购房款的情况下，仍称“三到六个月我会帮你去扛”，又称款到账来付，结合已查明的事实，和利公司对销售人员的误导行为应承担一定的责任。和利公司于2019年7月20日催交购房款后，两被告也理应在合理期限内履行付款义务，现其至今未付且也当庭表示无经济能力支付购房款，构成违约，应向原告支付违约金。但是，双方合同约定按照总价款15%的标准计付违约金，该标准明显过高，两被告也表示违约金标准过高，根据合同法相关规定，本院酌情予以调整。综合考量本案纠纷性质、逾期付款的数额及天数、中国人民银行确定的当前贷款罚息利率水平以及两被告违约的具体情节和过错程度等因素，酌定本案违约金为27000元。另，原告因本案诉讼支付的律师代理费3000元系其直接损失，该费用系因两被告违约而产生，且也在双方相关协议中明确约定由违约方承担，故该项费用也应由两被告承担。此外，本案商品房买卖合同解除后，根据合同法相关规定，两被告应当协助原告办理相关房屋的合同登记备案注销手续；本案原被告在相关协议中也约定因约定解除合同的，原告有权从已经支付的款项中扣减违约金及律师费用，为减少讼累，节约司法资源，本案中原告在扣除两被告应支付的违约金、律师费后，应将余款83391元退还两被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除原告铜陵和利房地产开发有限公司与被告刘倩签订的《商品房买卖合同》（含合同附件）、《补充协议》（含附录）； 二、被告刘倩、郑洪波于本判决生效后五日内，协助原告铜陵和利房地产开发有限公司办理位于安徽省铜陵市铜官区房屋的合同登记备案注销手续； 三、原告铜陵和利房地产开发有限公司于本判决生效后五日内，返还被告刘倩、郑洪波首付款113391元； 四、被告刘倩、郑洪波于本判决生效后五日内，支付原告铜陵和利房地产开发有限公司违约金、律师代理费共计30000元； 五、驳回原告铜陵和利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1760元（已减半），原告铜陵和利房地产开发有限公司负担1425.84元，被告刘倩、郑洪波共同负担334.16元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 陈 伟 二〇一九年十二月二十三日 书记员 王天琢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。