陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2019)陕07民初76号 原告（申请执行人）：朱家琪，男，汉族，1957年1月15日出生，住陕西省汉中市汉台区。委托诉讼代理人：韦鹏学，陕西锐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媛媛，陕西锐博律师事务所律师。被告（案外人）：孙欢，女，汉族，1985年2月26日出生，住城固县。被告（被执行人）：陕西驰宇置业有限责任公司。住所地：陕西省杨凌示范区。法定代表人：魏云龙，该公司执行董事兼总经理。原告朱家琪与被告孙欢、陕西驰宇置业有限责任公司（以下简称“驰宇公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱家琪的委托诉讼代理人韦鹏学、陈媛媛，被告孙欢的到庭参加了诉讼。被告陕西驰宇置业有限责任公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱家琪向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）陕07执异24号《执行裁定书》；2、请求准许执行被告驰宇公司名下位于城固县XX苑XX小区XX号房屋。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告诉请撤销的执行裁定书在认定事实和适用法律均存在明显错误，被告孙欢的房屋买卖合同法律关系真实性存疑，未签订合法有效的房屋买卖合同，且本人名下有可用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》，不享有排除强制执行的合法权益。被告孙欢辩称，法院对答辩人所购房屋作出中止执行的执行裁定书，其认定事实清楚，裁决结果正确，原告的起诉不能成立，请求予以驳回。原告朱家琪为支持其诉讼请求，向本院提交了以下几组证：1、朱家琪的身份证复印件，证明朱家琪的身份情况。2、（2015）汉中民一初字第00027号民事裁定书，证明涉案房屋已于2016年1月8日被汉中市中级人民法院查封的事实。经质证，被告孙欢对原告提交的证据的真实性没有异议，房屋查封是客观事实，但并不能以此对抗孙欢享有的排除强制执行的合法权益。被告孙欢为证明其答辩内容，向本院提交了以下几组证据：1.孙欢的身份证复印件。2.驰宇星光花苑房屋认购书。3.收款收据以及物业费、装修费等票据。4.入住C—1801号房屋的照片。证明孙欢与驰宇公司签订了真实有效的买卖合同，也交清了全部房款，且已实际入住。5.2017年12月28日城固县XX小组的情况通报。证明魏云龙和朱家琪之间存在民间借贷关系。6.2017年11月21日委托书。证明目的：驰宇公司开发的驰宇星光花苑工程，委托陕西航天建设工程有限公司全权负责接收驰宇星光花苑所有业主尾款，用以抵付拖欠的工程款。经质证，原告对被告孙欢提交的第1组证据予以认可，对第2、3、4、6组证据的真实性予以认可，对证明目的不认可，对第5组证据不予认可。经本院审查，对原告提交的朱家琪的身份证复印件以及（2015）汉中民一初字第00027号民事裁定书予以采信。对被告孙欢提交的第1、2、3、4、6组证据的真实性予以采信，对综合证明孙欢与驰宇公司签订了真实合法的买卖合同、且已交清全款并入住的证明目的予以采信；对第5组证据不予采信。根据各方当事人的陈述以及采信的证据，本院认定以下基本事实：2014年4月5日，孙欢与驰宇公司签订房屋认购书，约定孙欢购买驰宇公司开发的位于城固县城的“驰宇星光花苑”小区C－1801号房，面积130.78平方米，价款24万元，同时购买车位一个价款10万元。当日，驰宇公司出具两张收款收据，载明收到孙欢购房款27万元及购买车位价款10万元。2018年1月31日，驰宇公司出具收据，载明收到孙欢购房款11656元，该款实际为孙欢向陕西航天建筑有限公司交纳的房屋尾款。另外，涉案小区曾因开发商驰宇公司的资金链断裂法定代表人失联以后，导致大量购房群众信访维权，城固县人民政府依上级指示成立了城固县XX小组，并进行了相关维稳及调查核实等工作。陕西航天建筑有限公司是在驰宇公司法定代表人及其工作人员失联后，城固县政府处置善后事宜时接手工程施工的单位。另查明，驰宇公司与朱家琪于2011年6月1日签订房屋买卖合同22份，并于次日备案。2011年6月7日签订500万元《借款合同》，约定如驰宇公司不能按期还款,则购房合同生效成交。2011年6月8日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元。同年7月29日，双方又签订相同约定的500万元《借款合同》和20份《房屋买卖合同》，并于8月6日备案。7月29日，朱家琪向驰宇公司汇款500万元，驰宇公司向朱家琪出具了1000万元借据。同时，驰宇公司又根据42份《房屋买卖合同》约定的每套房屋的价格向朱家琪开具了交房款的收款收据共42份，总金额12751598元。后驰宇公司未按约定偿还借款，朱家琪起诉驰宇公司偿还1000万元借款及利息。2016年1月8日，在审理朱家琪与驰宇公司借款合同纠纷案件中，应朱家琪的申请，本院裁定对驰宇公司开发的“驰宇星光花苑”小区包括涉案房屋在内的42套房屋进行查封，2016年1月11日办理了查封手续。2019年1月9日续行查封，2019年1月17日裁定对查封的房屋进行拍卖。孙欢得知其所购的涉案房屋被查封后，于2019年3月15日向本院执行局提出书面异议，本院执行局对该异议组织听证进行审查，并于2019年4月19日作出(2019)陕07执异24号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。朱家琪收到该裁定书后，向本院提起申请执行人执行异议之诉，请求依法撤销执行裁定书，许可继续执行。本院认为，本案的争议焦点为被告孙欢对诉争的城固县XX苑XX小区XX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定，可见，要排除人民法院的强制执行，需同时满足上述法律规定。首先，孙欢与驰宇公司于签订的《房屋认购书》，时间在法院查封之前，且对房屋的位置、房号、面积、价款等做了约定，不违反法律规定，属合法有效的书面买卖合同。其次，关于交纳房款，孙欢为证明其交款的事实，提交了收款收据。再次，涉案房屋孙欢已实际装修入住，其名下无其他用于居住的房产。本案中，朱家琪与驰宇公司签订了房屋买卖合同，并对合同进行了备案，但从行为来看，双方并不是真正进行房屋交易，而是以商品房买卖为名对双方的民间借贷进行担保。而被告是真正的购房人，其房屋买卖的意思表示真实，已交清了全部房款，并实际装修入住，因此对前后两者的法律关系相比较，理应由真正的实际购房人享有优先的民事权益。因此，被告应当享有排除法院强制执行的民事权益。综上所述，本案中，孙欢购买的涉案房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当认定其享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告朱家琪的诉讼请求。案件受理费100元，由原告朱家琪负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审  判  长    王潇浴审  判  员    舒  胜审  判  员    曹建祥二O一九年十二月二十六日   法 官 助 理   王雅泽书  记   员   熊俪雅 1