甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2019）甘0702民初4320号原告：曹某，女，汉族，1965年5月1日出生，甘肃省临泽县人，自由职业，住张掖市。委托诉讼代理人：陈某，甘肃重光律师事务所律师。委托诉讼代理人：田某，甘肃重光律师事务所实习律师。被告：王某，女，汉族，1991年7月20日出生，甘肃省张掖市人，个体工商户，住甘州。委托诉讼代理人：白某，甘肃金都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某，甘肃金都律师所事务所实习律师。原告曹某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理。2019年10月31日、11月15日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹某委托诉讼代理人陈某、田某，被告王某委托诉讼代理人白某、周某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹某向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付房屋租赁费、采暖费和物业管理费190000元；2.要求被告赔偿造成原告房屋损坏的损失50000元；3.要求被告赔偿造成原告消防损坏的损失30000元；4.要求被告赔偿造成原告排风设施拆除的损失36000元；5.要求被告赔偿其私自出售的价值6000元的空调6台；以上合计312000元；6.要求被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求，即要求被告支付房屋租赁费、采暖费及物业管理费合计135000元；申请变更第二、三、四项诉讼请求，即要求被告支付房屋损坏及消防、排风管道等损失合计76333元。事实与理由：2017年1月6日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将甘州区西大街延伸段瑞祥市××组店出租给被告使用，双方约定年租赁费170000元，租赁期限3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。此外，该房屋租赁协议还对双方的权利和义务、租赁期限届满租赁房屋的交付验收、合同的终止、合同终止后装修的处理、使用期间水电暖费用的承担、消防设施的维护等作了全面的约定。合同签订后，原告即按房屋租赁协议的约定将出租房屋交付被告，由被告开设瑜伽健身会所。被告使用至2018年12月份，要求与原告解除租赁协议，但因双方就被告的装修和被告拆除原告租赁房屋内的消防等设施争议较大无法达成终止协议。现该出租房屋仍由被告占有，但被告一直拖延不向原告交纳2019年度的房屋租赁费和2018年度的采暖费、物业管理费和水电费。现原告为维护其合法权利，遂诉至法院，要求处理。被告王某辩称：1.涉案房屋租赁合同已于2018年12月31日解除，故原告所主张的2019年度租赁费没有事实依据，应予驳回。此外，原告已将合同解除之前的采暖费、物业管理费交清，现原告再次主张，属于滥诉，应予驳回。2.被告在租赁期间，一直依照双方约定的用途使用房屋，对原告的房屋不但没有任何毁损，而且由于被告使用该房屋从事的是瑜伽教育培训，为了实现合同目的，被告细心呵护并改善涉案房屋的内饰等，从而使得参加学习培训的学员能够身心愉悦。故原告所诉房屋损失与事实不符。3.涉案房屋的消防设施一直完好无损，租赁期间消防部门的两次检查结果及消防设施在双方合同解除后的现状可以证实。另外，涉案房屋在被告承租之前由原告租赁给他人从事火锅生意，因为气味重，所以在每张桌子上方等部位安装排烟、排气管道，但被告租赁房屋用于瑜伽教育，为实现该目的，首先要对先前的排气管道进行拆除、改造，这也是双方在租赁合同签订前协商的结果，否则，被告不会租赁该房屋。现原告要求被告就改造的排风管道承担赔偿责任，与事实不符，且于法无据。4.关于原告诉称的空调6台，原、被告经协商后作价6000元，由被告向原告给付瑜伽学习卡6000元予以抵顶，如原告执意要求被告返还6台空调的价款，应由原告向被告支付6000元的瑜伽学习费用。综上，本案所涉及的房屋租赁合同已解除，被告依合同之目的恰当使用房屋无任何过错，故原告的诉讼请求没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2017年1月6日，原告曹某作为出租方（甲方）、被告王某作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于甘州区西大街延伸段瑞祥市××组店出租给乙方使用；年租赁费为170000元，租赁期限为三年，自2017年1月1日至2019年12月31日，租赁费由乙方按年度租房时一次性付给甲方；租赁期间产生的水、电、暖、物业管理费等费用由乙方按规定时间直接向小区物业公司交纳；在承租期内，乙方交纳商铺租赁费和保证金以银行转账方式交付。乙方每年12月1日前无偿付给甲方拾张瑜伽健身卡；租赁费采取先交后用的原则，按年收取，必须在每年12月1日前一次性支付下年度租赁费；如果对房屋进行装修、店铺进行转让，应征的甲方书面同意，且费用自理。在房屋交回时以零值计算，甲方不承担乙方房屋装修费；租用期内乙方应按时缴纳水、暖、电费等产生的一切费用，不得自行改变房屋主体结构及用途，且不得进行违法、违纪的经营活动，否则甲方有权强行中止合同，其违约造成的一切损失由乙方承担；合同签订后乙方付给甲方租房押金壹万元。同时，双方还对其他事项进行了详细的约定。合同签订后，原告即将房屋交付与被告，被告对承租房屋进行了装修后，从事经营瑜伽教育培训。租赁期间，被告以银行转账的方式陆续向原告支付了2017年度、2018年度的房屋租赁费每年170000元，合计340000元。另外，2017年1月6日，被告向原告支付暖气费9600元，由原告出具收条一张。同日，经原、被告协商后，双方同意将6台空调作价6000元，由被告向原告出具欠条一张，内容为“今欠房东曹某现金6000元（陆仟圆整），仅供印橡瑜伽店内使用”。另查明，案件审理过程中，原告申请对涉案出租房屋地面、消防设施、排风设施损坏的的价格进行评估。后经双方共同选定，本院委托张掖一鼎房地产咨询有限公司对该房屋的房屋地面及消防、排风设施损坏的价格进行评估。2019年6月19日，张掖一鼎房地产咨询有限公司组织原、被告对涉案租赁房屋进行现场勘验。现场勘验完毕后，被告将涉案房屋钥匙交付给原告。2019年6月27日，张掖一鼎房地产咨询有限公司作出张一鼎评字[2019]050号《价格评估报告书》，评估结论为张掖市甘州区西大街延伸段瑞祥市场居住××组损坏的地面及消防排风设施在评估基准日的公开市场价值为76333元。为此，原告支出鉴定费10000元。因被告对该份评估报告书提有异议，申请评估人员出庭接受质询。为查明案情，2019年8月14日，本院通知张掖一鼎房地产咨询有限公司作出《价格评估报告书》的评估人就本案所涉及的价格评估事项出庭接受质询。2019年10月31日第一次开庭审理时，张掖一鼎房地产咨询有限公司作出《价格评估报告书》的评估人员赵丽琴出庭接受了质询。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提交的房屋租赁协议、价格评估报告书、评估费发票、欠条，被告提交的录音笔录、微信聊天截图、转账凭证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租赁费的合同。本案中，本案原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告按时向原告支付了2017年度、2018年度的房屋租赁费。庭审中，原告陈述被告于2019年6月19日才向其交付房屋钥匙，故被告应承担自2019年1月1日至2019年6月19日期间的房屋租赁费79178元及2018年度下欠的房屋租赁费30000元，合计109178元。对此，被告辩称双方于2018年12月31日已协商解除了房屋租赁合同，且2018年的房屋租赁费已全部交纳，故被告不再承担责任。本院认为，庭审中被告提交了其与原告在2018年10月21日、11月4日、12月26日的通话录音，在该三份录音中被告已明确表明其不再承租租赁房屋及搬空租赁房屋的事实，对此原告已表示知晓该情况且主动寻问房屋的搬迁情况，原告的上述行为足以表明其对被告提出的不再承租房屋即要求解除双方签订的租赁协议表示认可。据此，故本院认定原、被告签订的房屋租赁协议于2018年12月31日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现原、被告签订的房屋租赁协议已于2018年12月31日予以解除，故原告要求被告支付2019年1月1日之后的房屋租赁费无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2018年度下欠房屋租赁费3万元的诉请，因原告在第一次庭审中陈述被告已将2017年的房屋租赁费付清，2018年的房屋租赁费被告支付14万元，下欠3万元的房屋租赁费未付，但原告在第二次庭审中对被告提交的微信聊天记录及转账凭证质证时，其又陈述被告在2018年支付的房屋租赁费中包含了2017年下欠的房屋租赁费，原告的前后陈述不一，存在明显的矛盾。且根据庭审查明的事实及原告提交的转账凭证，可以证实被告确实已将2017年度、2018年度的房屋租赁费付清，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告主张的采暖费16031元。根据被告提交的2018年10月31日其与原告之间的聊天记录，可以认定被告下欠2018-2019年度五个月的采暖费16031元未付的事实，虽被告提出将押金10000元用以抵顶采暖费，但根据庭审查明的事实，被告确实向原告支付了定金10000元，但该定金实际已包含在2017年度已交纳的房屋租赁费中。被告又辩称将该定金1万元作为了砸墙师傅的工资，但其未提交相关证据予以证实，对其辩解理由，本院不予采信，故被告应向原告支付采暖费16031元。关于原告主张的物业管理费9791元，因原告在庭审中明确表示放弃该项诉讼请求，故在本案中本院不予涉理。关于原告主张的房屋地面及消防排风设施的损失76333元。庭审中，被告辩称其装修房屋系经过原告同意，故被告不再承担赔偿责任，并提交了双方的微信聊天记录拟证明原告同意装修的事实。对此，原告不予认可。本院认为，首先，从被告提交的微信聊天记录中可以得知原告对被告装修房屋的事实是知晓的，且原告未提供相关证据证明在被告所经营的二年内对被告装修房屋的事实提出过异议，应视其为对被告装修房屋事实的认可。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”，根据上述法律规定，若双方在合同中约定返还租赁物时，以租赁物装修后的现状返还的，承租人不承担恢复原状的义务。原、被告在双方签订的房屋租赁协议约定“如果对房屋进行装修、店铺进行转让，应征得甲方的书面同意，且费用自理。在房屋交回时以零值计算，甲方不承担乙方房屋装修费”，现被告在原告同意的情况下对租赁房屋进行了装修，且双方约定的租赁房屋用途为健身、瑜伽馆，被告对租赁房屋的上述改造均系为实现租赁目的而为之，故在交付房屋时以房屋现状交付即可，无须再对房屋恢复原状。综上，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的空调款6000元。因有原告提交的被告出具的欠条予以证实，本院予以认定。庭审中，被告辩称该空调款6000元经双方协商由原告在被告处上瑜伽课予以抵顶，对此，原告不予认可，被告亦未提供相关证据证明该笔款项已由瑜伽课抵顶完毕，其应承担举证不力的法律后果，对被告的辩解理由，本院不予采信，故对原告的该项诉请，予以支持。关于原告支出的鉴定费10000元。因原告对其主张的出租房屋损坏地面及消防排风设施损失负有举证责任，该项费用系原告为证明其主张而支出的必要费用，故该鉴定费应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告王某向原告曹某支付采暖费16031元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告王某向原告曹某支付空调款6000元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；三、驳回原告曹某的其他诉讼请求；四、鉴定费10000元，由原告曹某自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元，减半收取2235元，由原告曹某负担2002元，被告王某负担233元，由被告直接给付原告。原告已预交案件受理费5980元，本院退还案件原告受理费3745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 孙秀芳 二○一九年十二月十二日法官助理 万 英书 记 员 张志强