安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖13民终2981号 上诉人（原审原告、反诉被告）：万建立，男，1972年4月20日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。 委托诉讼代理人：贾东峰，安徽贾东峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾国宁，安徽贾东峰律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱金良，男，1956年6月6日出生，汉族，住安徽省砀山县。 委托诉讼代理人：肖益锋，安徽序力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师 上诉人万建立与上诉人朱金良因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省砀山县人民法院（2018）皖1321民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万建立上诉请求：撤销一审判决，改判支持万建立一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由朱金良承担。事实和理由：一审认定事实错误。1.朱金良与征收人签订的补偿协议中停业损失计算30个月共计268782元，一审判决仅支持万建立3个月的损失不合理。2.从停产停业损失的性质和用途看，万建立以本案被拆迁房屋为经营场所，办理了营业执照，且实际经营三年多的时间，完全符合停产停业损失补偿的条件。 朱金良辩称，1.从事实上，一审判决认定停业补偿30个月，实际上是补偿给朱金良的过渡费。安置协议第四条和《砀山中学东侧改造项目房屋征收补偿方案》第八条第三项明确规定：过渡期限30个月，选择产权调换的，过渡费按照30个月补偿。朱金良选择的是产权调换，所以有30个月的过渡费，而不是停业补偿费，故30个月的过渡费与万建立无关，其无权要求。2.从法律上，补偿对象系被征收人及房屋所有权人，也和万建立无关。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条和《宿州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第五条都规定了被征收人是指被征收房屋所有权人，同时规定了对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋的价值补偿；房屋造成的搬迁、临时安置、装修附属物的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失补偿等。3.从法理上讲，征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生，但同样遵循合同相对性原理，朱金良是征收补偿合同当事人，万建立作为该合同以外的承租人，不享有征收补偿合同的权利。4.朱金良和万建立2014年签订的《房屋租赁合同》第八条免责条款约定：因不可抗力致使任何一方不能履行合同时，遭受不可抗力的一方由此而免责。一审判决认定房屋征收系不可抗力，那么就不存在给付万建立停业损失的费用，况万建立从2017年11月9日搬离后，就另寻地点营业，其在2017年12月份又另行开业，故不存在停业损失的问题。 朱金良上诉请求：撤销一审判决，改判万建立支付朱金良租金20000元；本案全部诉讼费用由万建立承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。1.关于房屋装修及附着物补偿，双方签订的合同第九条第二项明确约定合同提前终止的，万建立应于终止之日迁离完毕，承租的房屋及附属设施、设备等附属物的所有权归属朱金良，故万建立无权享有房屋装修及附着物补偿。2.即使按照司法解释的规定，系不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，一审法院的判决也有失公平。万建立并没有举证其承租后装修改造的项目有哪些，其承租之前有其他经营者的装修，一审法院认定属于万建立装修的部分证据不足，支持万建立的补偿款占到房屋装修及附着物补偿款总数的62%显然过高。3.根据国务院条例的规定，停业损失、搬家费和搬家奖励的补偿对象是房屋所有权人，万建立作为本案承租人无权享有上述补偿费用，且根据合同相对性原则，与征收人签订补偿协议的是朱金良，万建立不享有合同利益。4.关于租金问题，双方合同明确约定租金的支付以实际使用时间来计算，不能以朱金良与征收人签订协议的时间为依据。 万建立辩称，1.朱金良对租赁合同第九条第二项理解错误，约定交还的房屋装修及附着物是万建立承租之前的租赁物原貌，不包括万建立后期投资装修的部分。2.关于停产停业损失及搬家奖励问题，尽管目前拆迁条例没有明确规定拆迁人可以与承租人签订合同，但我国物权法第四十二条、第四十四条、第一百二十一条明文规定用益物权人有权获得相应补偿，万建立作为用益物权人有权获得因租赁房屋被拆迁所得到的相应补偿。因此，万建立有权获得停业损失、搬家费、搬家奖励等补偿。 万建立向一审法院起诉请求：1.请求判令朱金良给付万建立装修附着物折款、搬家费、搬家奖励、停业补偿等计257000元；2.由朱金良承担本案的诉讼费用。 朱金良向一审法院反诉请求：1.判令万建立支付逾期房屋租金30000元；2.由万建立承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：万建立系个体工商户，个人经营餐饮业。朱金良原有位于砀城镇人民东路砀山中学东侧商住楼房（上、下共三层）一处，建筑面积493.32平方米。2014年3月10日，朱金良（甲方）与万建立（乙方）签订房屋租赁合同，将其前述楼房出租给万建立用于经营餐饮，双方约定了租赁期限和租赁费用，房屋的原状和相关设施，因不可抗力不能履行合同时双方的约定等内容。合同签订后，朱金良将房屋交付万建立。万建根据经营需要对房屋进行了部分装饰装修，开始经营“大锅菜餐馆”，万建立也按合同约定交付房屋租金，房屋租金交付至2017年8月15日。2017年初，砀山县人民政府对涉案房屋所在的地段进行“棚户区改造”，并张贴征收、拆迁布告。朱金良与征收、拆迁职能部门经协商于2017年7月13日签订房屋征收补偿安置协议，该协议赔偿款项中搬家费3947元、附属物折价补偿171851元、搬家奖励9866元、停业补偿268782元（该补偿按30个月计算），款项已由朱金良领取。涉案房屋附属设施装潢资产评估单列明的合计154184.45元。协议签订后不久，涉案房屋门前的街道边即被简易围墙隔离，万建立于2017年9月中旬停止营业，于2017年11月9日全部搬离。万建立主张涉案补偿款中的装修附着物补偿款、搬家费、搬家奖励及停产停业补偿金应归其所有，双方因此发生争议。另查明，涉案房屋被征收拆迁过程中，拆迁部门未与万建立另行签订拆迁补偿安置协议，亦未对万建立进行安置、补偿。万建立与朱金良没有就涉案房屋拆迁补偿款项中的附着物补偿款、搬家费用、搬家奖励款、停产停业补偿金等相关赔偿款项的分配进行书面约定。一审法院认为，朱金良与万建立签订的涉案房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。涉案房屋于租赁期限内被政府征收、拆迁，属不可抗力，合同履行终止。万建立租赁房屋期间，其因经营需要对涉案房屋进行了装修、添置了附属物，房屋因征收、拆迁的该部分装修、添置的附属物的补偿款项应由万建立享有。涉案房屋在出租给万建立之前，已经进行了部分装修及添置附属物，该原有部分的装修及附属物的拆迁赔偿款应由朱金良享有。从案涉租赁合同中所载的交付房屋的原状和相关设施的内容与涉案房屋拆迁补偿《装潢资产评估单》所载涉案房屋附属物或附属设施的内容对比来看，涉案房屋附属物中装潢部分的墙纸、不动柜、玻璃隔断、大理石、木墙裙、木隔断、风幕机、抽油烟机、洗菜池、大理石灶台、墙砖、挂机、水龙头、（卫生间）扣板吊顶、脸盆、太阳能、柜机、蹲便、乳胶漆、电话、宽带应为万建立租赁房屋之后自行添置、装修的，该部分补偿款合计94983.55元应为万建立所有。案涉房屋自万建立租赁后一直由其使用，该房屋被征收后，万建立需对其经营的餐馆进行搬迁，并腾空房屋。房屋拆迁补偿款项中的搬家费及搬家奖励，应系征收人或拆迁人对实际搬迁人搬家过程中的部分经济补偿，以及鼓励搬迁人及时搬迁的奖励。故，涉案拆迁补偿款项中的搬家费、搬家奖励应由万建立享有为宜。案涉房屋的所有权人为朱金良，其利用该房屋对外出租经营，房屋被征收后朱金良即不能再以此房屋出租获利，造成一定的经营损失。万建立作为承租人，并以涉案租赁房屋为经营地点申请办理了个体工商户营业执照进行经营饭店，属合法经营，涉案房屋被征收后，也直接导致其经营的该餐馆停业、搬迁，造成其一定的经济利益损失，应予适当补偿。征收人或拆迁人依据相关法律、法规规定，与朱金良签订的补偿协议中的停业补偿，合计计算30个月的停业损失为268782元。前述已分析，涉案房屋被征收，朱金良、万建立均因此受到不同程度的停业损失，该笔停业补偿款应由朱金良、万建立予以合理分割，结合本案实际情况，该笔停业补偿款以万建立分配3个月的停业损失（268782元÷30个月×3个月）26878.2元为宜。即：前述补偿款项中，万建立应得附属设施装修补偿款94983.55元、搬家费3947元、搬家奖励9866元、停业补偿款26878.2元，合计135674.75元，由朱金良从其所领取的前述拆迁补偿款项中给付。万建立的其他诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持；朱金良的前述抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。案涉房屋被征收，朱金良于2017年7月13日即与征收拆迁主管部门签订了房屋征收补偿安置协议，对其进行了赔偿、补偿，该协议签订之后应视为朱金良已经将涉案房屋物权处分，其不再享有权益。租赁期间内，万建立按照合同约定交付了房屋租金，租金交付至2017年8月15日，履行了交付房屋租金的义务。故，朱金良的前述反诉请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、朱金良于判决生效后五日内一次性支付给万建立135674.75元；二、驳回万建立的其他诉讼请求；三、驳回朱金良的反诉请求。一审案件受理费2578元、反诉费275元，合计2853元，由朱金良负担1553元、万建立负担1300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱金良提供证据1.砀山县人民政府砀政秘〔2017〕100号文件、房屋征收安置补偿协议各一份（复印件），以证明征收部门补偿给朱金良30个月的费用系过渡费，而非停业损失费用，该费用与万建立无关；证据2.照片两张，以证明案涉房屋外墙砖在出租给万建立之前即存在，一审将砖墙费用判归万建立错误，同时证明万建立现位于东关的饭店造已经开业，不存在停业损失；证据3.证人张某出庭作证，以证明万建立承租该房屋前由张某承租并进行装修。万建立对证据1的真实性无异议，本院对真实性予以认定，对该证据与本案的关联性，本院将结合案件事实予以综合评判；证据2拍摄时间、地点不明，且非原始载体，本院不予认定；证据3系孤证，无其他证据佐证，无法直接确定朱金良在万建立承租前案涉房屋的装修物品，本案不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实： 朱金良与万建立签订的案涉租赁合同第九条第（二）项约定：合同提前终止或有效期届满，万建立应于终止之日或租赁期限届满之日迁离完毕，将承租房屋或者附属设施、设备交还朱金良。该条第（三）项约定：万建立交还朱金良房屋应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，朱金良有权处置。 2017年7月13日，朱金良、朱辉与砀山县国土资源局签订的房屋征收补偿安置协议第四条约定：过渡方式为自行过渡，过渡期限为30个月。砀山县人民政府砀政秘〔2017〕100号《关于砀山中学东侧改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》（附补偿方案）第八条第（三）项过渡期限及相关费用标准规定：选择产权调换的，过渡费按30个月补偿；第九条第（六）项规定：在协议签订前，被征收房屋存在已出租等情形的，被征收人应当如实向房屋征收部门书面报告，由征收部门依据相关法律规定处理。除上述事实外，一审认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点为:涉案装修及附着物补偿款、搬家费、搬家奖励、停业补偿款如何分配；朱金良要求万建立支付逾期房屋租金20000元的问题。 一、关于涉案装修及附着物补偿款、搬家费、搬家奖励、停业补偿款如何分配的问题 案涉房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且没有法律、行政法规规定的无效情形，为有效合同。1.关于装修及附着物补偿款的分配问题。该合同第九条第二项约定：合同提前终止或有效期届满，万建立应于终止之日或租赁期限届满之日迁离完毕，将承租房屋或者附属设施、设备交还朱金良；第三项约定：万建立交还朱金良房屋应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，朱金良有权处置。从上述两项约定文义上理解，双方对合同终止履行时万建立应交还的附属设施、设备是否包括万建立承租后的添附物约定不明；对哪些是未经同意留存、朱金良有权处置的物品亦不可考。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方当事人的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，因不可归责于双方当事人的原因导致合同终止履行，在此情形下，合同终止履行的法律后果与依据上述法律规定解除合同的法律后果并无二致，且双方对此均无过错。由于案涉房屋被征收，确定万建立剩余租赁期间内的装修残值损失已无可能，故一审法根据双方签订的租赁合同中关于万建立承租前的房屋原状及相关设施的内容，结合该房屋拆迁补偿《装潢资产评估单》所载明的附属物或附属设施的内容，析分出万建立后期添附的部分，确定由万建立分得装修及附着物补偿款中的94983.55元并无不当。2.关于搬家费和搬家奖励的分配问题。一审认定该两笔款项系征收人对实际搬家人搬家过程中的部分经济补偿以及鼓励搬迁人及时搬迁的奖励，未考虑朱金良作为房屋所有权人及其作为安置补偿协议明确的被征收人的情况，本院酌定将该两笔款项调整为由万建立、朱金良平均分配，即每人分得6906.50元。3.关于停业损失如何分配的问题。从查明的事实来看，案涉租赁合同在履行过程中因政府对案涉房屋征收因素的介入导致履行不能，朱金良在过渡期限内会丧失房屋出租利益，万建立对停业搬迁等也必会产生损失，根据朱金良提供的拆迁安置补偿协议及砀山县人民政府砀政秘〔2017〕100号《关于砀山中学东侧改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》（附补偿方案）的内容，停业损失带有过渡费的性质，一审法院结合万建立停业时间、实际搬出案涉房屋的时间等因素，酌情判决万建立分得3个月的停业损失，取得朱金良停业损失补偿款中的26878.20元并无不当。综上，万建立共应分得涉案装修及附着物补偿款、搬家费、搬家奖励、停业补偿款128768.25元。 二、关于朱金良要求万建立支付逾期房屋租金20000元的问题 朱金良对一审查明其签订房屋征收补偿安置协议后不久，涉案房屋门前的街道边即被简易围墙隔离，万建立于2017年9月中旬停止营业等事实未提出异议，朱金良已经获得补偿利益，万建立也按照合同约定交付租金至案涉补偿协议签订之后，朱金良不在享有案涉房屋的相关权益，其上诉请求万建立支付租金20000元，属双重获益，一审法院未予支持其反诉正确，本院予以维持。 综上所述，万建立的上诉请求不能成立，予以驳回；朱金良的上诉请求部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实正确，但裁判结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用第解释》第九十条的规定，判决如下： 一、维持安徽省砀山县人民法院（2018）皖1321民初1350号民事判决第三项，即“驳回朱金良的反诉请求”； 二、撤销安徽省砀山县人民法院（2018）皖1321民初1350号民事判决第一项、第二项，即“朱金良于判决生效后五日内一次性支付给万建立135674.75元；驳回万建立的其他诉讼请求”； 三、朱金良于判决生效后五日内一次性支付给万建立128768.25元； 四、驳回万建立的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2578元，反诉案件受理费275元，合计2853元，由朱金良负担1500元；由万建立负担1353元；二审案件受理费3414元，由朱金良负担1657元，由万建立负担1757元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  赵 路 二〇一八年十二月二十八日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。