九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初1872号原告：江西智盛实业贸易有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区庐山北路西侧新区B12栋1号，统一社会信用代码：913604215840361616。法定代表人：叶丹龄。委托诉讼代理人：蔡锦平，江西柴桑律师事务所律师，执业证号：13604200710364652，特别授权。委托诉讼代理人：杨安东，江西柴桑律师事务所律师，执业证号：13604201810030028，特别授权。被告：李明明，男，1984年4月21日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告江西智盛实业贸易有限公司（以下简称智盛公司）与被告李明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法由审判员徐宜峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智盛公司诉讼代理人蔡锦平到庭参加诉讼，被告李明明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年9月1日原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的商铺门面交还原告；2.判令被告向原告支付拖欠租金206792.10元及违约金30174.18元（按月利率2%暂计算至2019年11月2日，其中本金46384.56元自2018年9月2日起计算至2019年11月2日止违约金为12987.67元，本金76384.56元自2019年2月16日起计算至2019年11月2日止违约金为12985.37元，本金84022.98元自2019年8月16日起计算至2019年11月2日止违约金为4201.14元）；3.判令被告向原告支付的租赁押金20000元不予退还；4.判令诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，原告将位于九江市柴桑区庐山北路长隆凯旋城西区9号楼负一层编号为9#-6(72.96㎡）、9#-7(112.46㎡），10号楼负一层编号为10#-1(43.13㎡)、10#-2(61.29㎡)、10#-3（返租户：54.09㎡)、10#-4(58.95㎡)、10#-5（51.78㎡)共七间商铺门面租给被告经营使用，总租赁建筑面积454.67㎡，租赁期限共36个月，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金12730.76元，2019年9月1日之后的一年内每月租金在上年度月租金基础之上上浮10%，合同签订后当日应付2018年9月至2019年2月期间租金共计76384.56元，2019年2月15日前应付2019年3月至2019年8月期间租金共计76384.56元，2019年8月15日前应付2019年9月至2020年2月期间租金共计84022.98元，租赁押金20000元，钥匙押金500元，租赁期间，如有拖欠，按拖欠金额每日5%计算违约金，拖欠满30天，原告有权依据合同约定解除双方所签订的租赁合同并予没收被告租赁押金，收回租赁商铺。然而，被告在签订租赁合同后，毫无诚信，没有履行合同约定的支付义务，经原告无数次催讨，被告于2019年3月15日微信转账10000元，2019年4月17日微信转账7000元，2019年4月26日微信转账2600元、2200元、3200元，2019年5月5日微信转账5000元，支付金额共计30000元。时至今日，按合同约定第一期租金均未付清，尚欠46384.56元，第二期及第三期租金分文未付。经过原告无数次上门催讨，被告均未履行支付义务，综上所述，被告的严重违约行为已侵犯了原告的合法权益。现原告依据双方签订的《租赁合同》第2条第3款约定有权单方解除租赁合同并要求被告承担租金以及违约金的支付义务。被告李明明未提出答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李明明未出庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对于原告提交的证据，本院认定如下：1．对于原告提交的2018年9月1日原、被告双方签订的租赁合同一份，以证明：（1）原、被告之间成立房屋租赁合同法律关系；（2）租赁合同对租金标准、支付期限、违约责任等均做出明确约定。本院认为，因原告当庭出示了租赁合同原件，经审查，符合证据的形式构成要件，故本院对该证据予以采信。2．对于原告提交的告知函和欠条各一张，以证明被告逾期支付租金的根本违约行为及被告进行承诺，但被告之后的承诺均未履行。本院认为，因原告当庭出示了告知函和欠条的原件，告知函和欠条上均有被告李明明的签字，符合证据的形式构成要件，故本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原告智盛公司与被告李明明签订《租赁合同》，合同约定：“甲方（出租方）：江西智盛实业贸易有限公司；乙方（租赁方）：李明明，身份证号码：。甲方将位于九江市柴桑区庐山北路长隆凯旋城西区9号楼负一层编号为9#-6(72.97㎡）；9#-7(112.46㎡）；10号楼负一层编号为10#-1(43.13㎡)；10#-2(61.29㎡)；10#-3（返租户：54.09㎡)；10#-4(58.95㎡)；10#-5（51.78㎡)。共七间商铺门面租给乙方使用，总面积：454.67㎡，月租金共计：12730.76元/月（28元/㎡）；经甲乙双方协商一致，特签订本租赁合同（续），共同遵守。一、租赁商铺日期及用途。（1）甲方出租该商铺的合同期从2018年9月1日起至2021年8月31日止，租期三年；租金起算日为2018年9月1日起至2021年8月31日止。……二、租金、租赁保证金及其他费用的收取和支付。（1）月租金：壹万贰仟柒佰叁拾元零柒角陆分/月(￥12730.76元/月)。租金半年（六个月)一次性付清（签定合同后即付2018年9月、10月、11月、12月、2019年1月、2月租金计人民币：76384.56元。后续交租金方式：2019年2月15日前一次性交清2019年3月、4月、5月、6月、7月、8月租金；2019年8月15日前一次性交清2019年9月、10月、11月、12月、2020年1月、2月租金。后续交租金时间以此类推）。双方约定第二年月租金在第一年月租金的基础上月上浮10%(即从2019年9月1日开始月上浮10%，计月租金14003.83元)，第三年月租金在第二年月租金的基础上月再上浮10%（即从2020年9月1日开始月上浮10%，计月租金15404.21元)。（2）双方在签订本续租赁合同之日，乙方原已向（2015年签定租赁合同时）甲方一次性交付租赁押金贰万元整(￥20000.00元)、钥匙押金500元整继续履行，本次双方签定此租赁合同甲方未再收乙方租赁押金；待本合同期满原租赁押金退回(押金不计算利息)。（3）乙方必须依约交付租金，如有拖欠，罚拖欠额每日5%违约金，欠满30天，甲方有权提前终止双方所签定的租赁合同并予以没收乙方租赁押金，收回七间商铺；乙方承担所有责任和经济费用。（4）甲方收到租金时开收据给乙方，不提供任何发票。……十二、违约责任：……（3）乙方违约，交纳的保证金20000元不退，并还应赔偿甲方损失柒万元整，甲方有权解除本租赁合同，收回出租房屋……”。2018年9月1日，原、被告签订《租赁合同》后，被告李明明未能按约定支付租金，仅分别于2019年3月15日支付10000元租金、2019年4月17日支付7000元租金、2019年4月26日分三次共支付8000元租金、2019年5月5日支付5000元租金。另查明，2018年12月16日，被告李明明向原告智盛公司出具欠条，欠条内容为：“今欠到“江西智盛实业有限公司”位于柴桑区庐山北路长隆凯旋城西区9号楼负一层编号为9#-6(72.97㎡)；9#-7(112.46㎡)；10号楼负一层编号为10#-1(43.13㎡)；10#-2(61.29㎡)；10#-3（返租户：54.09㎡)；10#-4(58.95㎡)；10#-5（51.78㎡），共七间商铺门面租金共计人民币：柒万陆仟叁佰捌拾肆元伍角陆分整(￥76384.56元)。[注：七间商铺门面，总面积：454.67㎡，月租金共计：12730.76元/月(28元/㎡)。]本人承诺如下：[欠租金期：2018年09月01日-2019年02月28日止]一、2018年12月31日之前一次性付清大部份租金计：伍万元整(￥50000.00元）。二、2019年01月25日之前一次性付清欠租金尾款：贰万陆仟叁佰捌拾肆元伍角陆分整(￥26384.56元)。三、若本人未按上述时间按期向“江西智盛实业有限公司”交商铺租金，本人愿承担所有经济责任、法律责任。”2019年1月26日，原告智盛公司向被告李明明送达了告知函，被告李明明于当日在该告知函上签字，告知函内容为：“莱韵汽车：李明明；你现租赁“江西智盛实业有限公司”位于柴桑区庐山北路长隆凯旋城西区9号楼负一层编号为9#-6(72.97㎡)；9#-7(112.46㎡)；10号楼负一层编号为10#-1(43.13㎡)；10#-2(61.29㎡)；10#-3（返租户：54.09㎡)；10#-4(58.95㎡）；10#-5(51.78㎡），共七间商辅门面；共欠租金计人民币：柒万陆仟叁佰捌拾肆元伍角陆分整(￥76384.56元)。你本人于2018年12月16日书面承诺：一、2018年12月31日之前一次性付清大部份租金计：伍万元整(￥50000.00元）。二、2019年01月25日之前一次性付清欠租金尾款：贰万陆仟叁佰捌拾肆元伍角陆分整(￥26384.56元)。三、若本人未按上述时间按期向“江西智盛实业有限公司”交商铺租金，本人愿承担所有经济责任、法律责任。现限定你于2019年01月30日之前一次性向“江西智盛实业有限公司”财务交清76384.56元；2019年01月31日财务未收悉，我公司将采取如下措施：1、2019年02月01日公司将五间商铺断电、锁门；2、我公司通过法律程序：上诉至柴桑区人民法院进行追偿，并按合同约定返索每日5%违约金。”本院认为,依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的租赁合同合法有效。对于原告提出的判令解除2018年9月1日原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的商铺门面交还原告的诉请，因原、被告双方在合同中已约定拖欠租金满30日的，原告有权解除合同，本案中被告方已拖欠租金1年多，原告催讨后，被告也出具了欠条，并承诺了还款时间，但被告未能按租赁合同和承诺的约定按时支付租金，故双方签订的租赁合同应予解除，因在本案起诉前，原告已向被告送达了告知函，已告知被告不按时交纳租金所引起的法律后果，故本院认定被告应于租赁合同解除后10日内搬离其承租的门面，综上所述，本院对原告该项请求予以支持。对于原告提出的判令被告向原告支付拖欠租金206792.10元的诉请，因双方签订的租赁合同中明确约定2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金为152769.12元（12730.76元/月×12个月=152769.12元，2019年9月1日起至2020年8月31日止每月租金为14003.83元,故本院认定2019年9月1日起至2019年11月30日止期间门面租金为42011.49元（14003.83元/月×3个月=42011.49元，并支付自2019年12月1日起至租赁合同解除（判决生效）前一日止的门面租金按14003.83元/月计算,但应扣除被告李明明已交付的门面租金30000元。对于原告提出的判令被告向原告支付违约金30174.18元（按月利率2%暂计算至2019年11月2日，其中本金46384.56元自2018年9月2日起计算至2019年11月2日止违约金为12987.67元，本金76384.56元自2019年2月16日起计算至2019年11月2日止违约金为12985.37元，本金84022.98元自2019年8月16日起计算至2019年11月2日止违约金为4201.14元）的诉请，因被告于2018年12月16日向原告承诺于2018年12月31日之前支付租金50000元，2019年1月25日前支付租金26384.56元，原告已接受该承诺，应视为其放弃对2018年12月31日前被告违约责任的追究，故2018年12月31日前违约金不应予以支持；原告按月利率2%请求赔偿违约金低于双方约定，也不违反资金占用期间利息损失的相关规定，本院予以支持，综上，本院对原告该项请求支持25414.31元（46384.56元×2%×11.07个月＋76384.56元×2%×8.5个月＋42011.49元×2%×2.57个月=25414.31元）。对于原告提出的判令被告向原告支付的租赁押金20000元不予退还的诉请，因双方在租赁合同中明确约定被告违约时，交纳的保证金20000元不退，故本院对原告该项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告江西智盛实业贸易有限公司与被告李明明于2018年9月1日签订的租赁合同；二、被告李明明于本判决生效之日起十日内从租赁的位于九江市柴桑区庐山北路长隆凯旋城西区9号楼负一层编号为9#-6、9#-7、10号楼负一层编号为10#-1、10#-2、10#-3、10#-4、10#-5七间商辅中搬离；三、由被告李明明于本判决生效之日起十日内向原告江西智盛实业贸易有限公司支付2018年9月1日起至2019年11月30日止门面租金164780.61元（已扣除被告李明明支付的门面租金30000元），并由被告李明明按14003.83元/月标准于本判决生效之日起十日内向原告江西智盛实业贸易有限公司支付自2019年12月1日起至租赁合同解除前一日的门面租金；四、由被告李明明于本判决生效之日起五日内向原告江西智盛实业贸易有限公司违约金25414.31元；五、被告李明明预交的门面押金20000元原告江西智盛实业贸易有限公司不予退还；六、驳回原告江西智盛实业贸易有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5156元，减半收取2578元，由原告江西智盛实业贸易有限公司负担369元，由被告李明明负担2209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  徐宜峰二〇一九年十二月二十三日法官助理刘家奇书记员陈冬梅