天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初8454号原告：李雪被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司职员。原告李雪与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雪、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雪向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付原告逾期交房期间的利息12447元（以222425元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年11月1日起至2019年1月4日止），并依法判令被告立即给付原告违约金22980元（以534425元为基数，按照日利率万分之一计算，自2017年11月1日起至2019年1月4日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月28日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告位于天津市宝坻区房屋，该商品房价款为534425元。被告应于2017年10月31日前将该房屋交付原告使用，且合同同时约定，除不可抗力外，被告如未按本合同约定时间交付该商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，利息按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限（90日）的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权追究被告的违约责任，即被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金。但被告并未按照合同约定于2017年10月31日前交付该商品房，后被告于2018年12月底通知原告收房，原告于2019年1月4日收房，且原告于2016年7月29日一次性交付商品房首付款164425元，后至被告交房为止原告共计付款约222425元。据此，依据相关法律规定，原告提起诉讼。森岛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：被告于2017年10月31日开始办理包含涉案房屋在内的三期芙蓉湾小区的房屋交付，在集中交付期间已经收房的有500多户，且交楼时房屋已经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求。另外，关于准许交付使用证取得，被告认为天津市新建住宅商品房准许交付使用证仅是行政许可管理的一种手段，是否取得并不从根本上影响房屋质量，通过2018年9月3日天津市行政许可办公室下发的1-3号改革的文件中，将新建住宅商品房准许交付使用证取消办理。涉案房屋准许交付使用证逾期是由于涉案项目的交房时间2017年10月31日正赶上京津冀大气污染防治政策的停工令，该政策要求停工期间为2017年10月1日至2018年3月31日。被告认为，准许交付使用证的逾期是因政府行为造成的，属于合同约定的不可抗力，属于可以免除被告承担违约责任的情形。关于双方买卖合同中约定的逾期交房违约金条款，违约金的标准包含两部分，一部分是商品房价款的利息，另一部分是商品房价款日万分之一的违约金。被告认为该约定过高，涉案房屋位于京津新城片区，根据2018年公布的宝坻区房屋租金标准，双方合同约定的违约金标准远远高于该标准，原告的房屋根据市场租金应不超过1200元，被告主张对此予以调低。关于房屋交付时间的问题，双方买卖合同明确约定被告在2017年10月31日之前交付的是需要发书面通知，通知原告，如果不是则不需要发书面通知，是由原告自行办理房屋收楼手续，但是在2017年10月31日被告已通过电话多次通知原告，为及时解决未收楼业主的问题，被告在2018年12月25日向未收楼业主发送催告函，其中包括原告。被告认为原告应该及时办理收楼手续，对于原告未及时办理收楼手续而造成的损失，应该由原告承担，综上，法院应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，李雪（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定李雪购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区房屋，建筑面积为93.99平方米，总价款534425元。李雪应于2016年6月28日前，一次性向森岛公司交纳首付款164425元，其余价款办理贷款。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六“补充协议”第五条约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。合同签订后，李雪于2016年7月29日向森岛公司支付购房款164425元，于2017年10月21日支付购房尾款370000元，合计534425元。另查明，涉诉房屋于2017年10月24日向有关部门提交了竣工验收备案文件，于2017年11月8日取得天津市宝坻区建设委员会核发的《天津市建设工程竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。2018年12月25日，森岛公司通过电话通知李雪收房。李雪于2019年1月4日办理了收房手续，领取了涉案房屋的钥匙。庭审中，森岛公司称其于2017年10月31日前已通知李雪办理收房手续。李雪予以否认。森岛公司对此未提交相应证据证明。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。李雪与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给李雪，应当承担违约责任。对于双方当事人争议的问题，本院评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，本院对该时间予以确认。森岛公司辩称涉诉房屋已于2017年10月31日前经竣工验收合格，具备了国家法律规定的商品房质量要求的意见，依据不足，本院不予采信。二、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司辩称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力。计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故本院对森岛公司上述抗辩意见不予采信。三、关于森岛公司承担逾期交房违约责任起止期间问题。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件情况下，森岛公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处”办理收房手续。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，李雪作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知李雪接收房屋，否则应承担相应的不利后果。因森岛公司办理《准许交付使用证》的时间为2018年6月12日，故涉诉房屋在该时间之前尚不符合合同约定的交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。森岛公司于2018年12月25日通知李雪办理收房手续后，应给与李雪一定的合理期间，李雪于2019年1月4日办理了收房手续，该时间属于合同期间，故本院认定森岛公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2019年1月4日。四、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。庭审中，森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据相关规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，森岛公司主张违约金过高，李雪未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及森岛公司的违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.75%，基数按照李雪已付购房款534425元，计算期间为2017年11月1日至2019年1月4日，经核算违约金数额为29836.29元。综上所述，森岛公司应给付李雪逾期交房的违约金为29836.29元。关于李雪主张的超出数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条第一款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告李雪逾期交房违约金29836.29元；二、驳回原告李雪其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费686元，减半收取计343元，由原告李雪负担70元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担273元（此款原告已预交，被告直接给付原告，给付时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇一九年十二月十七日书记员  李乾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。国务院铁路、交通、水利等有关部门按照国务院规定的职责分工，负责对全国的有关专业建设工程质量的监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条第一款建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。