江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初7028号原告：广东科智管理咨询有限公司，住所地：广东省广州市天河区潭村路348号2309房。统一社会信用代码：914401010941693405。法定代表人：张童皓。委托诉讼代理人：陈昌敏，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢海琼，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州市华城综合建设开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区营角上路11号。统一社会信用代码：91360700160237074Y。法定代表人：刁华柏。委托诉讼代理人：刘鹰，男，1966年10月18日出生，该公司员工，住江西省赣州市崇义县，特别授权代理。被告：赣州市华城综合建设开发有限公司崇义县扬眉商贸新城项目部，住所地：江西省赣州市崇义县扬眉镇扬眉街（原财政所）。统一社会信用代码：91360725589225367J。法定代表人：张茗钧。委托诉讼代理人：张政海，江西腾龙律师事务所律师，特别授权代理。原告广东科智管理咨询有限公司（以下简称科智公司）诉被告赣州市华城综合建设开发有限公司（以下简称华城公司）、赣州市华城综合建设开发有限公司崇义县扬眉商贸新城项目部（以下简称华城扬眉项目部）房地产咨询服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告科智公司的委托诉讼代理人陈昌敏，被告华城公司的委托诉讼代理人刘鹰，被告华城扬眉项目部的委托诉讼代理人张政海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科智公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付咨询费400万元、劳务费200万元及计算至款清之日止的逾期付款违约金（逾期付款违约金计算方式：以600万元为基数，自2017年5月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款清之日止。暂计算至2019年10月6日逾期付款违约金为870000元）；2、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：被告华城扬眉项目部系被告华城公司依法设立的分公司，在赣州市××义县经营扬眉商贸新城地产项目。2013年，赣州华田科技有限公司向赣州农村商业银行股份有限公司借款800万元，被告华城公司以其崇义商贸新城地产项目的商业用地为赣州华田科技有限公司作抵押担保，并办理了抵押登记。2014年12月，前述借款逾期未归还，该项目商业用地的抵押未解除，导致该项目无法办理预售许可证，项目运营进入停滞阶段。原告科智公司是专门经营企业管理咨询服务、投资咨询服务、企业财务咨询服务、资产管理等事务的有限责任公司。2015年3月，原告科智公司与被告华城扬眉项目部约定(《房地产咨询服务合同》的签订时间为2015年8月14日)，由原告科智公司派出房地产行业、金融行业专业人才为被告华城扬眉项目部制定项目可行性报告、项目规划方案、项目各项详细经济指标、管理方案、财产管理制度、风险控制方案、项目融资方案等，协助农商银行向江西省农村信用联社申报用项目房产按揭还款方案并促成签订《还款协议》，协助被告华城扬眉项目部取得农商银行出具的《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》等事宜。被告华城扬眉项目部在取得该确认书后，须向原告科智公司支付咨询费用400万元及劳务费用200万元，支付时限为该确认书取得后2年内。2015年3月至5月，在原告科智公司依约为被告华城扬眉项目部建立了科学的财产管理制度、风险控制方案、项目融资方案等，并促成了被告华城公司、赣州华田科技有限公司与农商银行签订了《还款协议》，被告华城扬眉项目部亦于2015年5月6日取得了该确认书，至此，该项目恢复正常运营，按双方的《房地产咨询服务合同》的约定，原告向被告华城扬眉项目部提供了咨询服务，促成了项目依约恢复运营，但被告未按约定支付相关费用，经原告催收未果，遂诉至法院，要求依法处理。原告科智公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、企业公示信息打印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、《房地产咨询服务合同》复印件，证明由原告科智公司派出房地产行业、金融行业专业人才为被告华城公司崇义项目部指定项目可行性报告、项目规划方案、项目各项详细经济指标、管理方案、财产管理制度、风险控制方案、项目融资方案等，协助农商银行在江西省农村信用联社申报用项目房产按揭还款方案并促成签订《还款协议》，协助被告华城公司崇义项目部取得农商银行出具的《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》（以下简称《同意预售确认书》）等事宜。被告华城公司崇义项目部在取得《同意预售确认书》后，徐向原告科智公司支付咨询费用400万元及劳务费用200万元，支付时限为《同意预售确认书》取得后2年年内；证据4、《还款协议》、《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》等复印件，证明原告依据《房地产咨询服务合同》，充分履行了咨询人的职责，最终促成了被告化成公司、赣州华田科技有限公司与农商银行签订了《还款协议》，被告华城公司崇义项目部亦于2015年5月6日取得了《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》；证据5、原告为服务案涉项目拟定的相关协议及管理方案、风控方案、融资方案等以及原告执行董事刘立文为案涉项目出借款项提供质押担保等相关材料复印件，证明原告为履行案涉咨询服务合同，完成的相关工作量，原告已经履行完了咨询服务合同原告方的全部义务。要说明的是证据5中包含了收据，其中有50万元的刘立文的开户凭证，是用来履行刘立文还款协议质押担保责任，其中350万元是刘立文向项目部的资金出借，用于项目经营；该400万元与本案原告所诉诉求没有直接关联，仅为证明原告仅为促成项目恢复运营所做的工作。被告华城公司、华城扬眉项目部共同辩称：一、案涉“合同”的来龙去脉：(一)案涉“合同”当事人及关联人介绍，1、科智公司实为张童皓、刘立文之夫妻公司、皮包公司。据国家企业信用信息公示网站及企查查网站披露,原告认缴出资额为1000万元,实际出资0元;最先股权比例为:张童皓10%、刘立文90%。后刘立文股份退出,现股东为:刘立云、张童皓、广东赣商汇资产管理有限公司。刘立文仍为执行董事。应该特别说明的是:刘立文与刘立云为兄弟关系,广东赣商汇资产管理有限公司为前述三名自然人投资或控制之公司;刘立云、张童皓、刘立文均为上犹县人。2、（1）、华城扬眉项目部成立于2011年11月16日,系为开发原扬眉镇政府大院而设立的项目部。(2)、2012年12月7日,扬眉项目部取得崇国用(2012)第03399号《国有土地使用证》。该《国有土地使用证》有关信息如下:宗地坐落地点为:崇义县扬眉镇政府院内,地类(用途):商用、住宅用地;使用权类型:出让;面积为:11517.55平方米,出让年限:商用40年、住宅70年。（3)、2013年11月27日,扬眉项目部取得《建设用地规划许可证》(地字第3607252013112707号),用地面积为:1517.55平方米。(4)、2014年10月16日,扬眉项目部取得《建设工程规划许可证》(正本编号:3607252014101612),建设规模:26405.71平方米(框架4-7层,13栋)。(5)、2014年12月29日,扬眉项目部取得《建筑工程施工许可证》(编号:362126201412290101),建设规模:26405.71平方米,合同价格4436.1592万元。3、刘立文与张茗钧系师生关系。刘立文1990年赣南师院毕业后,分至上犹营前中学教书。曾教过张茗钧政治。两人有师生之情。(二)2013年12月,以赣州华田科技有限公司为贷款主体,以扬眉项目部土地做抵押,在赣州农村商业银行(以下简称农商行)贷款800万元;(三)为归还前述货款,扬眉项目部负责人张茗钧找到刘立文借款。2015年3月左右,应刘立文要求,张茗钧除签订借款合同外,亦与刘立文达成合作帮助书面协议。其要点为:1、刘立文借款350万元给扬眉项目部。月息2.5%;2、刘立文协助扬眉项目部协调外部关系;3、刘立文辛苦费(含一切费用)为50万元;4、前述辛苦费用由刘立文在借款中直接扣除。(该协议履行完毕后,双方当面销毁。销毁时间约为2015年6月)；(四)2015年4月16日,刘立文与扬眉项目部再度签订借款协议,借款金额仍为350万元;2015年4月16日,刘立文向农商行打入保证金50万元,加上直接扣减约定辛苦费50万元,刘立文凑足100万元作为第一笔借款记账,并从此开始计算利息。从2015年5月8日到9月6日,刘立文分6笔,通过银行转账,陆续向扬眉项目部打来借款2229059元。其中:砍头息160941元及8000元已直接从借款本金中扣除。若不计算砍头息,则实收刘立文借款金额3229059元(含50万元辛苦费);若计算砍头息,则实收刘立文借款金额3470000元(含50万元辛苦费)应该特别提出的是,就350万元借款,双方从2015年3月起,多次签订了借款协议或合同。但金额及条件均无大大变化,借款期限有变化(有时6个月,有时1年)。(五)该笔借款最终于2019年7月18日通过房产抵债方式结清。本息合计支付5169909.55元(含3套房产抵债1089928.55元)。(六)2015年4月27日,赣州华田科技有限公司、赣州市华城综合建设开发有限公司、农商行、刘立文四方签署了《赣州市华城综合建设开发有限公司崇义县扬眉商贸新城项目销售还款协议》(以下简称《还款协议》)。约定:刘立文提供50万元存款质押担保,农商行承诺给扬眉项目部提供1000万元按揭额度,销售资金封闭运行,等等。其中:刘立文提供存款质押担保的50万元,实为4月16日刘立文打入农商行之扬眉项目部向其的借款。该笔款项已由农商行打回扬眉项目部。(七)2015年5月6日,农商行出具了《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》(以下简称《确认书》)。(八)2015年8月14日,刘立文利用聚餐前时间对张茗钧说:要用科智公司名义,与项目部虚拟一个合同,用于该公司办理资质作为业绩使用(大意如此)。饭后,张茗钧签字、签署日期后即交办公室盖章。(是日,刘立文准备了许多协议,包括借款协议、合作协议等。刘立文与股东签署的合作协议有案涉“合同”类似条款。但均未履行)；因签署之日期为2015年8月14日,刘立文说要倒签3月份日期。张茗钧遂说:老师,你这个就是办资质,什么日期也不要紧。张茗钧又笑称:老师,你不要以此起诉我啊。你这样起诉我,我可吃不消!刘立文说:没事,没事。今天看,此话竟一语成谶。悲哀!二、案涉“合同”实为扬眉项目部配合刘立文或科智公司提供给其,为其资质增信的资料,非为法律意义之合同。案涉“合同”之来龙去脉诚如上所述,但为证实上述说法,答辩人亦举证不能。故答辩人战战兢兢,汗不敢出,只能祈求从事实、情理和道理角度论证该“合同”之不实。(一)无论原告提交的《民事起诉状》还是案涉“合同”日期签署栏,均证实案涉“合同”签订于2015年8月14日。1、现有证据表明:“合同”签订时,扬眉项目部已取得或完成《还款协议》、《确认书》等清除项目障碍之法律文书或事项;扬眉项目部不存在“合同”描述之状况,亦不需“合同”约定原告之“责任”服务扬眉项目部。“合同”标的与扬眉项目部实际严重不符。2、没有证据证明:案涉“合同”不仅成立、生效,而且得到了切实可靠的履行;原告为“合同”标的作出了真挚的努力,工作成果富有成效且令扬眉项目部满意验收接受。原告足以凭此向扬眉项目部索要咨询费和劳务费。3、更没有证据证明:案涉“合同”为双方之间过去设立民事关系的补记或追认协议,即是说,案涉“合同”为补签。4、即便案涉“合同”为补签,“合同”对此不予以交代或者记述亦令人生疑,其亦无既往溯及力。(二)从案涉“合同”标的额来看,案涉“合同”标的额高达600万元,亦与项目利润、与原告之所谓“责任”不相匹配,更与市场行情严重不符,属于显失公平。1、标的额占扬眉项目部农商行贷款存量之75%(600/800),占农商行按揭贷款额度60%(600/1000)；2、标的额占案涉项目总价值(注意不是利润)之24.24%(600/2475)。3、虽然房地产咨询收费已放开,但以前收费标准亦不超过2.5%。案涉“合同”标的额亦与市场行情严重背离。故,如此高额的费用不合常理常态。若非利益输送,扬眉项目部不可能答应,更不可能签订。(三)退而言之,即便张茗钧感念师恩,利益报答,其他股东亦不会同意。若非案涉“合同”不实际执行,则其几无可能出笼。(四)从案涉“合同”标的来看,其亦与原告实际严重不符。1、乙方(科智公司)责任包括:派出房地产行业、金融行业专业人才为扬眉项目部制定项目可行性报告、项目规划方案、项目各项详细经济指标、管理方案、财产管理制度、风险控制方案、项目融资方案等,协助农商银行向江西省农村信用联社申报用项目房产按揭还款方案并促成签订《还款协议》,协助扬眉项目部取得农商银行出具的《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售,合同备案、抵押登记事项的确认书》等事宜。2、从上可以看出,乙方责任过于完整详尽,这亦与乙方实际严重不符。(1)科智公司员工总计为刘立文、张童皓两人(注意:虽然经常在网上招聘,但实为打广告)。所谓各式人才,亦仅为此二人;(2)如前所述,答辩人早已办理项目合法合规,此时无须原告派“专业人才”来完成上述责任事项。(3)以科智公司的实际,其比专业从事房地产开发的答辩人更懂房地产开发亦不合常理。一句话,科智公司构筑了许多责任或要完成之工作,实为其资质申报使用,而非对扬眉项目部之实际责任。案涉所谓之“合同”,实为扬眉项目部配合刘立文或科智公司提供给其为其资质增信的资料,非为法律意义之合同。其既非合同,亦无所谓成立、生效、履行,更无所谓补签。三、对刘立文工作成果评价，(一)如前所述,刘立文确实对扬眉项目部有贡献。但这种贡献乃基于业已履行完毕且已销毁之合同,其贡献仅限于:提供资金、协助对接外围关系等。(二)扬眉项目部为刘立文所做的贡献,已依前约支付了对价50万元。对价支付方式为:其从其出借款项350万元中直接扣减其应得费用50万元。该50万元费用经双方认可,已于2015年4月16日列入借款金额中,亦已实际计息。总计350万元借款,现均已结清。综上,答辩人认为,君子好财,取之有道。刘立文或科智公司在获取酬劳以后,无视且违背口头承诺,又以答辩人提供给其的资质增信资料,即所谓的“合同”来诉讼,实为贪得无厌。依法依理依情依德,原告诉求均应予驳回。被告华城公司、华城扬眉项目部为支持自己的答辩主张，共同向本院提交了以下证据：证据1、被告华城公司营业执照复印件，证明被告身份主体资格；证据2、被告华城公司负责人身份证复印件，证明被告负责人身份；证据3、《建设用地规划许可证》复印件，证明被告华城公司在与原告签订合同前已经取得规划许可证；证据4、《建筑工程施工许可证》复印件，证明与原告合作前已取得施工许可证；证据5、客户账明细复印件，证明原告打钱进被告华城公司账户；证据6、对账单复印件，证明50万元辛苦费列入借款（结合流水）。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月14日，原告科智公司（乙方，咨询方）与被告华城扬眉项目部（甲方，委托方）签订了一份《房地产咨询服务合同》，约定被告华城扬眉项目部同意由刘立文委托原告科智公司与项目部签订关于赣州农村商业银行逾期800万元的延期还款方案及取得同意预售的综合咨询服务合同。一、咨询方（乙方）的责任：1、派出熟悉房地产行业、银行业的工作人员根据赣州农村商业银行的要求，协助甲方获取《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》的咨询服务（咨询范围）；2、乙方负责与赣州农村商业银行东阳山支行沟通逾期800万的延期还款方案并代表甲方签订还款协议；3、乙方负责协助赣州农村商业银行向江西省农村信用联社申报用项目房产按揭还款方案，并制定项目可行性报告、银行要求格式的项目规划方案、项目各项详细经济指标、内部管理方案、财务管理制度、风险控制方案、项目融资方案；4、乙方为甲方办好相关项目所需时间，3个月按赣州农村商业银行的要求，协助甲方取得《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》，并由刘立文与赣州农村商业银行签订房产按揭还款协议。如因不可抗拒的原因，造成乙方在规定期限内未办妥相关项目，甲方允许乙方顺延。如因乙方原因造成未办妥相关项目，乙方应退还甲方所支付的所有款项。……六、甲方支付本案咨询费用400万元，劳务费200万元，含税。……。另查明，2015年4月27日，赣州华田科技有限公司（甲方、借款人）与被告华城公司（乙方、抵押人）、赣州农村商业银行股份有限公司（丙方、贷款银行）、刘立文（丁方、质押担保人）签订了一份《关于赣州市华城综合建设开发有限公司崇义县扬眉商贸新城项目销售还款协议》，对赣州华田科技有限公司与赣州农村商业银行授信的800万元贷款约定了还款方案。2015年5月6日，赣州农村商业银行股份有限公司向崇义县房地产管理局出具了一份《关于同意已土地抵押的房地产开发项目办理预售、合同备案、抵押登记事项的确认书》。本院认为，本案的争议焦点在于案涉的《房地产咨询服务合同》的效力以及被告是否应当向原告支付咨询费及劳务费？第一个争议焦点，合同效力的问题。首先，根据原、被告提供的证据以及庭审查明的事实，案涉《房地产咨询服务合同》在签订之时，其合同约定原告应提供的主要义务已全部实现，即该合同签订之时，原告没有可履行的合同标的。其次，该合同中约定原告提供服务所需时间以及原告可延期办理相关项目的约定，可以推断出，原、被告双方约定原告应履行的服务项目是需要实际履行的，而非原告诉称的系对已完成工作的确认，即如果是对已完成工作的确认，按照正常的交易惯例应当约定为原告已完成工作，而不需要约定具体的履行义务期间。再次，原告提供的服务主要是围绕被告拖欠赣州农村商业银行800万元的贷款，而案涉合同约定的咨询费和劳务费为600万元，该约定明显与社会正常交易习惯不相符，双方权利义务极度不对等。综上，本院认为，案涉《房地产咨询服务合同》并非双方真实意思表示的作出，且该合同未实际履行，该合同属于可撤销之合同。虽然本案被告未在庭前行使撤销权，但其在答辩意见中否认该合同系其真实意思表达，本院对该事实予以确认，且应理解为要求撤销该合同之意。第二个争议焦点，由于案涉合同属于可撤销合同且该合同未实际履行，且原告也未提供充分证据证明其完全充分的履行了该合同的全部服务，故原告据此要求被告支付咨询费和劳务费的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告广东科智管理咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费59890元，由原告广东科智管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  宁 巧人民陪审员  罗锦萍二〇一九年十二月二十一日法官助理刘丽萍书记员刘颖