福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11005号 原告：焦敏，女，汉族，1955年3月17日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：朱健，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高毓祥，福建海山律师事务所律师。 被告：李玉永，女，汉族，1954年12月11日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：李玉华，男，汉族，1957年7月16日出生，住福建福州市鼓楼区。 被告：李玉蓉，女，汉族，1963年1月27日出生，住福建福州市鼓楼区。 三被告委托诉讼代理人：苏奇丰，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告焦敏与被告李玉永、李玉华、李玉蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦敏及其委托诉讼代理人高毓祥，被告李玉永、李玉华、李玉蓉及其委托诉讼代理人苏奇丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令焦敏与李玉永、李玉华、李玉蓉于2012年9月29日签订的《拆迁安置房买卖合同》有效；2.依法判令李玉永、李玉华、李玉蓉继续履行《拆迁安置房买卖合同》，将福州市鼓楼区改造地块一）2座1703室、1704室的安置房过户登记于焦敏名下；3.本案案件受理费、保全费由李玉永、李玉华、李玉蓉承担。事实与理由：2012年9月29日，原告焦敏与被告李玉永、李玉华、李玉蓉签订了一份《拆迁安置房买卖合同》，约定：1，被告李玉永、李玉华、李玉蓉作为出卖方，原告焦敏作为买受方，双方确认转让标的：原座落于福州市，安置房建筑面积为45平方米一套和60平方米一套共计105平方米，现尚未选房和安置，该房产为被告所有的位于福州市的房产因改造拆迁安置所得；2，转让价款为上述房产建筑面积为60平方米一套与45平方米一套共计105平方米，按每平方米人民币壹万元计算交易价格共计人民币105万元整，但实际安置房屋不足或超过面积多还少补；3，付款方式为双方同意房款分三期付清，第一期为签订合同当日支付被告人民币30万元整，第二期为被告选房后并把钥匙交付给原告后三日内付人民币65万元整，第三期待被告产权证过户至原告名下后三日内支付人民币10万元整；4，被告应配合原告凭安置房顺序号证办理选房，待通知交房后五日内，被告将约定的买卖的房屋及附带的钥匙交付给原告，由原告所有；5，本合同生效后，双方不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为，若一方擅自解除合同，违约方应双倍支付购房款；6，本合同中所规定的买卖关系在履行过程中所产生的争议，由买卖双方协商解决，协商不成时任何一方可向人民法院提起诉讼；7，其他。讼争房产经选房，最终为福州市鼓楼区改造地块一）2座1703室、1704室的安置房。原告的购房款付款均早于涉案合同约定的时间，在2014年1月，被告将讼争房产交付给原告使用交房时，原告已向被告支付了涉案安置房房款95万元，并于2014年2月按涉案合同的约定将误差面积和楼层增高的款项109852元汇入被告李玉永的账户，甚至在被告未将讼争房产过户至原告名下时，原告于2019年6月又主动将剩余的10万元汇入被告李玉华的账户。现原告已对讼争房产进行相应的装修，对讼争房产占用使用长达5年半，且承担了交房至今水电、煤气、物业等所有相应费用。在原告基本全部履行了涉案合同的付款义务时，被告本应依照诚实信用的原则，在办理一手产权证书后积极配合原告办理过户登记手续，但因2012年至今房产涨幅巨大，甚至超过了2012年原交易价格的3倍，部分被告心态失衡，对于原告合理的过户请求均以各种理由推脱，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告李玉永、李玉华、李玉蓉共同辩称，一、本案的基本事实情况如下：1.2012年9月29日，三被告与原告签订《拆迁安置房买卖合同》，合同约定原告向被告购买坐落于福州市的拆迁安置房屋两套，安置房屋建筑面积分别为45平方米和60平方米。房屋单价为每平方米人民币1万元。2.2018年12月17日，三被告按照《拆迁安置房买卖合同》项下约定办理了上述两套房屋的产权证。3.上述房屋产权办理下来后，三被告多次口头催促原告办理产权过户，但是原告均以种种理由推脱办理产权过户。4.2019年4月10日，三被告向原告出具书面催告函，要求原告办理房屋产权过户手续，但原告在函件的期限内未能答复被告。5.2019年6月12日，被告再次催告原告办理房屋过户手续，但原告仍以房屋限购为由，拒绝办理房屋过户手续。因此根据该函件内容，因为原告自身的迟延履行合同行为，双方已经共同解除了《拆迁安置房买卖合同》。6.2019年6月17日，三被告向原告出具函件，通知原告《拆迁安置房买卖合同》已经于2019年6月15日解除。 二、《拆迁安置房买卖合同》已于2019年6月15日解除。1.在三被告与原告多次交涉办理房屋过户手续的过程中，三被告初步了解到原告之所以违约不愿办理房屋过户系因其名下存在房屋，导致案涉房屋在房产交易中心无法办理过户登记。然而上述原因均系原告自身原因，不应苛求到三被告身上。纵使如此，从产权证办理下来的时间2018年12月17日到本案提起诉讼之前，三被告也给与了原告充足的时间去排除权利行使的妨碍条件。因此三被告已经完全履行了给与原告合理履行期限，合理便利条件的义务。2.因原告迟迟不肯履行合同，被告无奈只能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定于2019年6月12日函件告知原告解除《拆迁安置房买卖合同》。3.《履约催告通知书》内容明确写明“原告应于2019年6月15日前与三被告到房产交易中心办理房屋过户手续。逾期不办理，则视为原告放弃购房，原告违约而解除合同”。在函件寄发后，三被告于房产交易中心迟迟不见原告前来，亦不见原告向被告回复任何函件，因此根据《履约催告通知书》内容，被告迟延履行合同，双方已经于2019年6月15日解除了《拆迁安置房买卖合同》。后三被告又于2019年6月17日函件正式通知原告《拆迁安置房买卖合同》已经于2019年6月15日解除。基于此，三被告在给与原告充足履行期限的前提下，已经完全履行了解除合同前的履约催告程序以及解除合同的通知程序。4.基于以上事实，原告与被告之间于2012年9月29日签订的《拆迁安置房买卖合同》已经解除，因此原告起诉要求被告配合办理房屋过户没有任何事实及法律依据。 三、本纠纷之产生乃因原告自身违约，三被告在本案纠纷中不存在任何违约行为。原告因自行承担因提起本案诉讼而产生的诉讼费用。1.从上述基本事实可以看出，本案纠纷之产生乃系原告自身迟迟不愿意办理房屋过户，现原告又以要求被告配合办理房屋过户为由而提起诉讼，实在荒谬。原告之行为明显严重浪费司法资源，不论本案结果如何，原告均应自行承担本案之诉讼费用。2.从被告提交的相关证据（包括但不限于经公证后的微信聊天记录，履约催告通知书等）均可以证实三被告在房屋产权证办理下来后，三被告多次要求被告配合房屋过户手续的事实。因此本案中三被告不存在任何的违约行为。基于此，三被告亦不应承担本案诉讼费用。3.事实上，本案的违约方在于原告，原告迟迟不肯办理房屋过户，导致三被告无法收回到期的购房尾款。同时因为产权无法过户，三被告亦无法正常对外购置房屋，给三被告造成严重的经济损失以及从事民事交易的不便。 四、退一万步讲，即便合同尚未解除，因原告在诉讼后仍处于限购范围，合同存在履行不能，合同也应依法解除，被告亦有权解除。1.根据被告向福州市房产交易中心调查取证的证据《不动产登记信息查询结果》可证实原告焦敏名下尚有一套坐落于福州市台江区（产权证号Ｒ1××74）的房屋，因此焦敏仍符合限购政策。2.在原告符合限购政策的情况下，根本无法办理房屋过户，如何苛求被告为其办理房屋过户。基于此，原告提起诉讼产生的诉讼费也应由其承担。3.因原告处于限购范围，合同履行存在不能，因此本案属于《中华人民共和国合同法》第九十四条项下合同解除的规定之一，本案《拆迁安置房买卖合同》理应依法解除，被告亦有权解除。 综上，被告认为原告在处理本案纠纷的过程中存在严重的违约行为，在自身违约的情况下并不是本着协商的原则处理矛盾，而是倒打一耙诉至法院，原告的诉讼请求既无事实依据亦无法律依据，因此恳请驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月29日，李玉永、李玉华、李玉蓉（甲方）与焦敏（乙方）签订《拆迁安置房买卖合同》，合同约定：1.卖方转让的房产座落于福州市，安置房建筑面积为45平方米一套和60平方米一套共计105平方米，现尚未选房和安置，该房产为被告所有的位于福州市的房产因改造拆迁安置所得；2.转让价款为上述房产建筑面积为60平方米一套与45平方米一套共计105平方米，按每平方米人民币壹万元计算交易价格共计人民币105万元整，但实际安置房屋不足或超过面积多还少补；3.付款方式为双方同意房款分三期付清，第一期为签订合同当日支付被告人民币30万元整，第二期为被告选房后并把钥匙交付给原告后三日内付人民币65万元整，第三期待被告产权证过户至原告名下后三日内支付人民币10万元整；4.被告应配合原告凭安置房顺序号证办理选房，待通知交房后五日内，被告将约定的买卖的房屋及附带的钥匙交付给原告，由原告所有。被告应在取得其名下《房屋所有权证》积极配合原告或经公证委托原告至相关部门办理至变更至买方名下的《房屋所有权证》；5.本合同生效后，双方不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为，若一方擅自解除合同，违约方应双倍支付购房款；6.本合同中所规定的买卖关系在履行过程中所产生的争议，由买卖双方协商解决，协商不成时任何一方可向人民法院提起诉讼。焦敏于2012年9月3日向李玉永转账100000元，于2014年2月11日向李玉永转账109852元，于2019年6月16日分别向李玉永转账34000元、向李玉华转账33000元、向李玉蓉转账33000元，其中，李玉永的转款34000元及李玉蓉的转款33000元于当日退还给焦敏。案外人卓志雄于2012年9月10日向李玉永转账200000元，于2012年9月29日向李玉永、李玉华、李玉蓉分别转账100000元，于2014年1月9日向李玉永转账150000元、向李玉华转账100000元、向李玉蓉转账100000元。李玉永分别于2012年9月10日、2012年9月29日、2014年1月9日出具三张收条，确认收到焦敏房屋销售预收款300000元、房屋销售款300000元、购房款350000元。2018年12月17日，李玉永、李玉华、李玉蓉就坐落于福州市鼓楼区改造地块一）2＃楼1704单元房屋办理了产权证。此后，李玉永多次微信要求焦敏办理房屋过户手续。三被告分别于2019年4月10日、2019年6月12日向焦敏发出《履约催告通知书》，要求其于规定时间到房产交易中心办理过户手续，否则，视为焦敏放弃购房，买方违约而解除合同。2019年6月17日，三被告向原告发出《律师函》，告知《拆迁安置房买卖合同》已经解除。另查，上述诉争房产已由焦敏占有使用达五年，相关物业、水电费用均由其支付。焦敏名下现无任何房产。 本院认为，原、被告于2012年9月29日签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。原告依约按时足额支付了讼争房产的大部分款项，现案涉房屋已具备办理转移登记条件，三被告作为涉案房屋的所有人应当按照约定协助原告办理产权转移登记，履行房屋买卖合同的随附义务，原告要求三被告协助办理案涉房屋转移登记手续的诉请，于法有据，本院予以支持。关于三被告《拆迁安置房买卖合同》已于2019年6月15日解除的主张，本院认为，焦敏按约已足额支付购房款，三被告接受了大部分房款并实际交付了案涉房屋，焦敏亦已入住房屋多年，双方已履行了合同约定的主要权利义务，且，讼争房屋系拆迁安置房，合同签订时三被告尚未取得所有权权属登记，双方在合同订立时对于办理房产过户手续的时间未约定，而后又不能协商一致，案涉房屋至今未能过户不可归责于一方当事人原因。另，涉案《拆迁安置房买卖合同》是在福州市政府出台限购政策之前签订，限购政策并非永久阻却合同继续履行的事由，现焦敏名下无任何房产，已非限购对象。故，根据法不溯及既往原则及诚实信用原则，结合本案双方签订合同后的履行程度及后续履行的相关条件，从保护交易安全及维护交易稳定角度出发，双方应继续履行合同。被告关于解除合同的抗辩，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告焦敏与被告李玉永、李玉华、李玉蓉于2012年9月29日签订的《拆迁安置房买卖合同》有效； 二、被告李玉永、李玉华、李玉蓉于本判决生效之日起一个月内配合原告焦敏将位于福州市鼓楼区改造地块一）2＃楼1703单元【产权证号：（2018）福州市不动产权第9022627号】及福州市鼓楼区改造地块一）2＃楼1704单元【产权证号：（2018）福州市不动产权第9022649号】房屋过户登记至原告焦敏名下。 本案受理费适用简易程序减半收取7125元（已由原告预交14250元）、保全费5000元，均由原被告各负担一半。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈裕锦 二〇一九年十二月十日 法官助理余玲 书记员陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。