广西壮族自治区隆安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0123民初1242号 原告：黄宇满，男，1969年9月10日出生，壮族，住广西隆安县。 原告：黄巧似，女，1978年7月14日出生，壮族，住广西隆安县。 被告：广西隆安聚友房地产开发有限公司，住所地：隆安华侨管理区浪湾大道53-11号，统一社会信用代码91450123773860870T。 法定代表人：梁伟，该公司董事长。 原告黄宇满、黄巧似与被告广西隆安聚友房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄宇满、黄巧似到庭参加诉讼。被告广西隆安聚友房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄宇满、黄巧似向本院提出诉讼请求：1.判令被告在本案判决生效后30天内帮助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金38409元；3.判令被告提交资料协助、办理土地使用权证和房屋所有权证，及开具原告的商品房销售发票；4.判令被告承担本案的案件受理费、保全费、执行等所需费用。事实和理由：2016年1月12日，原告黄宇满、黄巧似购买被告广西隆安聚友房地产开发有限公司建设位于隆安县那桐华侨管理区浪湾大道华侨新城·金浪湾花园第1幢第2单元502号房屋，并对该房屋进行装修并入住至今。同时，原告已向隆安县地方税务局完成交付该房屋的契税款。被告于2016年1月12日起已将该商品房交付给原告使用。被告应当在2016年1月12日起480日内按约定办理房屋土地使用权证书和房屋所有权证（以下简称不动产证），但时至今日，被告一直以种种理由拖延办理，也没有按时向原告开具购房发票，也一直没有到房管所进行房屋销售备案。原告多次联系被告该项目负责人，要求其办理房屋产权手续及房屋销售备案均未果。根据双方签订的《商品房买卖合同》，双方约定的逾期办理房屋产权证的违约金明显过低，原告请求法院予以调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项关于逾期利率的规定，在年利率6%以下进行调整，且调整后的逾期办证违约金总额不超过已付购房款的30%即38409元。为维护原告合法权益，特向贵院提出以上诉求，请求法院判如所请。 被告广西隆安聚友房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交未提交书面答辩意见和证据材料。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告广西隆安聚友房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，所产生的不利后果由其自行承担。 经审理查明：2010年12月5日，案外人刘桂瑛（买方）与被告广西隆安聚友房地产开发有限公司（以下简称广西聚友公司）（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定刘桂瑛向被告购买位于隆安华侨管理区浪湾大道华侨新城·金浪湾花园第1幢2单元502号房，总价款为125712元。签订合同后，刘桂瑛按约定付清购房款，被告于2011年7月10日将讼争房屋交付刘桂瑛使用。2015年12月10日，原告黄巧似与案外人刘桂瑛签订《商品房转让协议书》，约定刘桂瑛以178000元的价格将讼争房屋转让给原告黄巧似。签订合同后，原告黄巧似按约定向刘桂瑛付清购房款，刘桂瑛于2016年1月12日将讼争房屋交付原告黄巧似使用。 交付讼争房屋后，原告黄宇满、黄巧似，案外人刘桂瑛与被告协议，经被告同意，2016年1月12日，原告黄宇满、黄巧似（买方）与被告广西聚友公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买讼争房屋，总价款为128030元。合同第八条约定，出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记所需应由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人则按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2019年9月6日，原告以被告未帮助其办理讼争房屋所有权证书为由，诉至本院，提出前述诉讼请求，形成本案诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告在本案判决生效后30天内帮助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金38409元；3.判令被告承担本案的案件受理费、保全费、执行等所需费用。 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品商品房销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后480日内，向房屋登记机构提交相应材料协助买受人申请房屋所有权证书。合同虽未约定交房时间，但在签订合同前，原告已实际占有使用讼争房屋，据此，推定双方合同签订之日2016年1月12日为被告实际交房日。故办证起算时间应从2016年1月12日开始，被告应于2017年5月6日前完成上述协助办证义务，但被告至今未能完成上述协助办证义务，致使原告至今未能取得讼争房屋所有权证书，已构成违约，故被告应继续履行协助办证义务。至于违约金，合同第十五条约定的违约金计算标准，即按已付房款128030元的0.2%计算，被告向原告支付违约金仅为256.06元。就此，原告主张违约金数额明显过低，不足弥补原告的实际损失，要求参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，按年利率6%计算，且逾期办证违约金不超过购房款的30%，即违约金38409元。对此，本院认为该条款约定违约金不区分违约情形（逾期天数），概以已付房款的0.2%计付，显失公平，既不足以弥补原告的损失，亦难以对被告形成实质性约束。据此，对原告关于逾期办证违约金按年利率6%计算的主张，本院予以支持。经核算，自应当完成协助办证期限届满之日2017年5月6日至今，按年利率6%计算，违约金总数尚未达到38409元，故对原告主张被告现在向其支付逾期办证违约金38409元，本院不予支持，逾期办证违约金计算方法为，以已付购房款128030元为基数，自2017年5月7日起至被告履行协助办证之日止，按年利率6%计付，但总数不能超已付购房款128030元的30%，即38409元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西隆安聚友房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内协助原告黄宇满、黄巧似办理位于隆安华侨管理区浪湾大道华侨新城·金浪湾花园第1幢2单元502号的房产的房屋所有权证书； 二、被告广西隆安聚友房地产开发有限公司于本案判决生效之日起三十日内向原告黄宇满、黄巧似支付逾期协助办理房屋所有权证书的违约金（计算方法：以已付购房款128030元为基数，自2017年5月7日起至被告履行协助办证之日止，按年利率6%计付，但总数不能超已付购房款128030元的30%，即38409元）； 案件受理费已减半收取计380元,由被告广西隆安聚友房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于上述规定的期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 杨 阳 二〇一九年十二月三日 书记员 颜汉金 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品商品房销售合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品商品房销售合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品商品房销售合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。