北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初81604号原告：姚栋萍，女，1981年11月22日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。被告：张占清，女，1954年7月5日出生，汉族，现住北京市朝阳区。第三人：宋军，男，1968年7月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张志扬，北京雷石律师事务所律师。第三人：姚士银，女，1943年7月22日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张志扬，北京雷石律师事务所律师。原告姚栋萍（以下称原告）与被告张占清（以下称被告）、第三人宋军、姚士银（以下合称二第三人，分别称姓名）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，庭审中原告及其委托诉讼代理人郭广平、被告、二第三人之委托诉讼代理人张志扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求确认原告与被告签订的房屋买卖合同有效。事实和理由：二第三人系母子关系，二人在北京市朝阳区平房乡平房村有宅基地一处，取得《集体土地建设用地使用证》（以下简称《土地使用权证》），该证登记的用地面积为114平方米。1994年4月，被告经中间人介绍与二第三人协商一致，由被告购买上述房屋，总价款85000元。被告分三次已经付清该房款。2002年原告嫁入平房村，成为该村村民。2004年，原告与被告协商一致，原告以105000元购买涉案房屋。2008年已经付清房款。现涉案房屋面临拆迁，二第三人要求原告返还涉案房屋。原告认为，原告与被告之间的买卖合同合法有效，原告已经依法取得涉案房屋的所有权，二第三人的要求没有法律依据，故诉至法院。被告辩称：同意原告的诉讼请求，我从二第三人处购买平房5队院落房屋，双方没有签订协议，没有在村里备案。我将购房款给了姚士银，姚士银将涉案院落的《土地使用权证》也交给我。我在涉案院落没有改建、加建房屋。二第三人述称：不同意原告的诉讼请求，我方认为原、被告之间不存在真实的买卖合同关系。我方从未将涉案房屋卖给过被告，是被告借住涉案房屋，买房收条上不是姚士银本人的签字。我方认为原告及其配偶均不具备村民资格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无争议的事实有：朝阳区平房乡平房5队（以下简称平房5队）的土地使用权人为宋军，北京市朝阳区人民政府于1993年12月颁发的《土地使用权证》上所载的用地面积为114平方米，建筑占地为98平方米。2004年7月8日，原、被告签订《协议书》，约定原告以105000元购买被告位于平房5队114平方米的平房，首付款55000元，余款四年之内付清。被告分别于2005年2月3日、2007年6月8日、2008年1月31日收到原告给付的房款15000元、20000元、15000元。被告确认上述购房款已足额支付，并将平房5队房屋及该院落的《土地使用权证》交付原告。双方确认上述房屋交付时的分布为：北房3间、东西厢房各1间。原告称其购买后将房屋改建为北房4间、东房1间，院落改为厨房，西侧门楼改为洗澡间和过道，加盖二层房屋共10间，并对墙面进行刷新和软包装。被告认可原告上述加、改建及装修情况。经询，原告确认其户籍地为河北省保定市博野县南小王乡南杨村六区37号，其户籍未迁入平房乡平房村；被告自认其不是平房乡平房村村民。经查，原告与宋金龙系夫妻关系。案件审理过程中，就原告、宋金龙的村民身份问题，本院向北京市朝阳区平房乡平房村村民委员会调查，其回复：原告不是本村村民；宋金龙曾经是本村村民，2003年转为非农业家庭户，具体时间以户口薄为准。二第三人确认姚士银与宋军系母子关系，认可其于1994年将平房5队院落内北房3间、东西厢房各1间出借给被告使用。二第三人称其没有向被告收取过费用，后姚士银称被告给过1万元、被告的哥哥张占需给过其丈夫宋立增5万元支票及3万元现金。二第三人称该院落《土地使用权证》因放置于房屋内的沙发缝处，在被告借住期间发现后由其取得；后称因不知道该院落《土地使用权证》在何处，故从未向被告或原告要求归还。经询，二第三人确认知晓原告自2004年起在该院落居住，知晓原告在该院落加建房屋，但不清楚具体加建情况。原告、被告、二第三人均确认平房5队院落房屋已被列为拆迁腾退范围。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、为证明被告与第三人就平房5队房屋存在买卖合同关系，原告提交收条3张。落款日期为1994年4月20日的收条内容为：“今收到房屋定金款壹万元整，待一切手续完备，款项等最后一次性结清（至九四年七月十日前办完）”；落款日期为1994年7月22日收条内容为：“今收到张占清现金柒万元整（70000元），现还欠伍仟元整（5000元）”；落款日期为1994年7月30日收条内容为：“今收到张占清现金伍仟元正（5000元），付中间人贰仟元正（2000元）”，上述收条的收款人签名均为“姚世银”。被告认可上述收条的真实性、关联性及证明目的。二第三人不认可上述收条的真实性，姚士银称上述收条不是本人书写，并申请笔迹鉴定。本院委托北京民生物证科学司法鉴定所（以下简称民生物证鉴定所）对上述收条上“姚世银”签名进行笔记鉴定。2019年7月26日，民生物证鉴定所向本院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：“检材1-3上‘姚世银’签名与样本上姚世银（姚士银）签名是同一人所写”。姚士银不认可上述鉴定结论，申请重新鉴定，因该申请不符合规定，故本院不予准许。本院对上述收条的真实性和关联性予以采信。2、为证明原告具有平房5队房屋所在集体经济组织成员资格，原告提交其与宋金龙结婚证、宋金龙户口薄、被腾退人为宋立启的《平房乡“一绿试点”棚改项目住宅房屋腾退补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）及补偿费用算账单和房屋估价结算单。据结婚证所载，原告与宋金龙于2002年12月12日登记结婚。据户口薄所载，宋金龙的户籍所在地为朝阳区平房乡平房村1299号，户别为非农业家庭户，“何时何地迁来本址”栏记载：“2003年8月22日朝阳区本址农转非迁入”。《补偿安置协议》及补偿费用算账单和房屋估价结算单所载被腾退房屋的坐落为北京市朝阳区平房乡平房村1131号，被安置人口中包括原告和宋金龙。被告认可上述证据的真实性、合法性和关联性。二第三人对结婚证、户口薄的真实性予以认可，关联性和证明目的不予认可；对《安置补偿协议》及补偿费用算账单和房屋估价结算单的真实性、合法性和关联性不予认可。综合被告及二第三人的质证意见，本院对结婚证、户口薄的真实性和关联性予以采信。《安置补偿协议》及补偿费用算账单和房屋估价结算单因无原件核对，在无其他证据佐证的情形下，本院对该项证据的真实性不予采信。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案中，原、被告就诉争房屋签订的买卖协议，虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，诉争房屋买卖将必然涉及宅基地的转让。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告或其配偶宋金龙在签订房屋买卖协议时并非诉争房屋所在地集体经济组织成员,在交易行为完成后亦未取得该集体经济组织成员资格，故原告不具备取得平房5队院落宅基地上房屋的条件,因此原告与被告签订的房屋买卖协议应为无效合同，故本院对原告要求确认其与被告签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告姚栋萍的全部诉讼请求。案件受理费2400元，由原告姚栋萍负担（原告姚栋萍已预交2050元，剩余350元于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费6300元，由第三人姚士银、宋军负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 陈建斌审判员 乔红星二〇一九年十二月三日书记员 赵玮佳