福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初3490号 原告：平潭鼎新房地产发展有限公司，住所地福建省平潭县潭城镇小湖庄（原县法院旧址）。 法定代表人：曾华雄，总经理。 委托诉讼代理人：黄小良，福建名仕律师事务所律师。 被告：福州恒通物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉路建发温泉商住中心1#405. 法定代表人：魏丽娟。 委托诉讼代理人：金泽、俞燕琳，公司职工。 原告平潭鼎新房地产发展有限公司（以下简称鼎新公司）与被告福州恒通物业管理有限公司（以下简称恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎新公司的诉讼代理人黄小良、被告恒通公司的诉讼代理人金泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 鼎新公司向本院提出诉讼请求：1.确认鼎新公司与恒通公司于2015年8月12日签订的编号为1-22的《租赁合同》于2019年3月21日解除；2.判令恒通公司支付鼎新公司2018年11月12日至2019年3月20日期间的租金28515.62元及逾期违约金（以每季度欠付租金为基数，自欠付之日起按日千分之二的标准计至款项还清之日止）；3.判令恒通公司支付鼎新公司单方解除《租赁合同》的违约金23873.54元；4.判令恒通公司支付的租赁保证金18045元归鼎新公司所有；5.诉讼费用由恒通公司负担。事实和理由：2015年8月12日，鼎新公司、恒通公司签订编号为1-22的《租赁合同》，合同约定：鼎新公司将坐落于平潭综合实验区1-22店面（以下简称案涉店面）出租给恒通公司使用，租赁期限为5年；第一年月租金为6015元，从第三年开始每年年租金在上年基础上累进递增5%；恒通公司应于每季度第一个月5日前将当季租金全额支付鼎新公司，逾期未付的，每延期一日按应付金额的千分之二支付违约金，逾期超过十五日的，鼎新公司有权单方解除合同且租赁保证金和水电费保证金不予退还；恒通公司单方解除合同的，鼎新公司有权收回房屋，恒通公司应当支付当年租金总额30%的违约金且租赁保证金不予退还。合同签订后，鼎新公司依约将房屋交付恒通公司使用。2018年11月6日，恒通公司致函鼎新公司申请解除案涉《租赁合同》，但其至2019年3月21日才将案涉店面移交给鼎新公司。合同签订后，恒通公司未按期付款，尚欠鼎新公司2018年11月12日至2019年3月20日期间的租金28515.62元。依《租赁合同》约定，恒通公司逾期付款，应向鼎新公司支付逾期违约金，恒通公司单方解除《租赁合同》，还应向鼎新公司支付当年租金总额30%的违约金即23873.54元，且租赁保证金18045元不予退还。2019年5月6日，鼎新公司委托福建名仕律师事务所潘海涛律师向恒通公司发《律师函》，要求其支付前述租金和违约金等，但恒通公司仍未支付。 恒通公司辩称，1.对鼎新公司主张的合同解除日期无异议；2.合同内容不合理，仅约定了恒通公司的违约责任，未约定鼎新公司的违约责任，显失公平，对于解除合同的不合理违约金应予免除；3.鼎新公司应将租赁保证金退回恒通公司；4.恒通公司承租案涉店面后，经营状况不佳，店面运营停滞、亏损严重，遂于2018年10月底向鼎新公司申请提前解除合同，退回保证金，鼎新公司同意后，恒通公司于2018年11月1日正式向鼎新公司发出《关于申请提前终止租赁合同的函》，并于次日将案涉店面的相关资料移交给原物业，恒通公司工作人员亦于当日与鼎新公司的工作人员做了关于案涉店面的口头对接；5.恒通公司已缴纳案涉店面至2018年11月12日止的租金，鼎新公司给予了确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月12日，鼎新公司与恒通公司共同签订一份编号为1-22的《租赁合同》，合同主要内容约定：1.鼎新公司将案涉店面出租给恒通公司，租赁期限为5年，自2015年8月12日起至2020年8月11日止；2.租赁场地第一年月租金6015元，自第三年开始，每年租金在上年基础上累进递增5%，租金按季度支付，恒通公司应于每季度第一个月5日前支付本季度租金；3.恒通公司应于合同签订后三日内支付鼎新公司相当于合同约定三个月租金的租赁保证金18045元，本合同期限届满终止后，若恒通公司完全履行本合同义务，鼎新公司在完好无损归还租赁物埕地后10内将上述租赁保证金无息退还，根据本合同的相关条款，恒通公司构成违约的，鼎新公司有权采取停水、停电等措施，并没收租赁保证金；4.恒通公司逾期支付租金的，每延期一日按应付金额的千分之二支付违约金，逾期超过十五日的，鼎新公司有权单方解除本合同，且租赁保证金不予退还；5.恒通公司单方解除本合同的，鼎新公司有权解除合同，收回房屋，恒通公司应向鼎新公司支付当年租金总额30%的违约金，且租赁保证金不予退还。合同签订后，鼎新公司按约向恒通公司交付了案涉店面，恒通公司按约支付了租赁保证金。2018年，恒通公司向鼎新公司发出一份《关于申请提前终止租赁合同的函》，以经营困难为由，申请提前终止履行租赁合同，及免除支付单方解除合同违约金的义务，并退还租赁保证金，同时承诺其拖欠的租金、应承担的违约责任和应缴纳的其他费用等，仍按《租赁合同》的约定履行。2019年5月6日，鼎新公司委托福建名仕律师事务所向恒通公司发出一份《律师函》，向其催讨案涉店面欠付的租金28515.62元及单方解除合同违约金23873.54元。 本院认为，《租赁合同》系鼎新公司与恒通公司自愿签订，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。根据合同约定，恒通公司理应按期足额支付租金，但其无正当理由未能履行合同约定的付款义务，并单方解除合同，已构成违约，应当支付尚欠的租金并承担相应违约责任。对于合同解除时间的问题，双方当庭均确认合同于2019年3月21日解除，予以确认，恒通公司于庭后向本院提交答辩状，主张合同应于2018年11月6日解除，前后矛盾，不予支持。对于欠付租金金额的问题，双方均确认恒通公司缴纳租金至2018年11月11日，予以认可，因此，鼎新公司主张恒通公司在2018年11月12日至2019年3月20日期间欠付租金28515.62元，符合合同约定，予以支持，恒通公司应当予以偿还。对于违约责任的问题，鼎新公司既主张恒通公司支付逾期付款违约金又主张单方解除合同的违约金，因俩者均具有违约金性质，其标准已超过恒通公司拖欠的租金，明显高于鼎新公司遭受的损失，考虑到单方解除合同的违约金已达到当年租金总额30%的足于弥补鼎新公司因违约造成的损失，故本院仅支持鼎新公司对单方解除合同违约金的诉请，对其主张的逾期付款违约金，不予支持。鼎新公司尚主张租赁保证金归其所有，但从合同约定可以看出，该租赁保证金仍具有违约金性质，故不再支持鼎新公司对租赁保证金的诉请，该租赁保证金可用于抵扣违约金，因此，恒通公司尚须支付鼎新公司违约金5828.54元（23873.54元-18045元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、平潭鼎新房地产发展有限公司与福州恒通物业管理有限公司签订的编号为1-22的《租赁合同》于2019年3月21日解除； 二、福州恒通物业管理有限公司应于本判决书生效之日起十日内向鼎新公司支付租金28515.62元及违约金5828.54元； 三、驳回平潭鼎新房地产发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2510元，由福州恒通物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  王而标 人民陪审员  任宝彩 二〇一九年十二月二十日                                                                                                 法官助理    潘欣                                                                                               书记员    丁炎珠