北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5122号原告：王瑞贞，女，1968年10月24日出生，汉族，河北省承德市承德县头沟镇头道河村农民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：闫凤桐（王瑞贞之夫），汉族，北京方圆六合农贸市场经理，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，执行董事。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被告：永泰房地产（集团）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：李礼，执行董事。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告王瑞贞与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）、永泰房地产（集团）有限公司（简称永泰公司）商品房预售合同纠纷一案，由王瑞贞提起诉讼，本院于2019年7月15日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王瑞贞及其委托诉讼代理人闫凤桐，被告天台山公司之委托诉讼代理人姜红伟、孙跃恒，永泰公司之委托诉讼代理人孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑞贞向本院提出诉讼请求：1、天台山公司按合同约定支付原告2017年8月1日至2019年12月16日的逾期办证违约金537453元，以购房款6286070元为基数，按照每天万分之一的标准计算，共计855天；2、永泰公司对上述违约金承担连带责任。事实和理由：2014年1月17日，原告与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告向天台山公司购买北京市门头沟区新城城子地区21-218居住项目（Ax）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层x02号房屋，现楼号为北京市门头沟区滨河路23号西山御园x号楼x02号（简称x02号），合同金额为6286070元，交房日期为2015年7月31日。原告在规定的时间内现金支付和利用银行按揭支付缴纳了全部房款，原告已按照合同履行全部付款义务。预售合同第十二条规定出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；预售合同第二十二条（二）转移登记规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。依据上述合同条款，天台山公司应该在2017年7月31日前保证原告能够办理房屋所有权证书，但由于天台山公司的原因至今房屋所有权证书无法办理，原告认为天台山公司在房屋所有权证书无法办理的问题上，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约应当承担违约责任。原告多次向天台山公司主张支付违约金，经过多次协商，天台山公司承诺2018年12月31日支付已发生违约金的50%，2019年6月30日支付已发生全部违约金，2019年6月30日后按季度支付违约金，并于2018年8月8日出具“致西山御园业主的一封信”在业主群发布，但2018年12月31日天台山公司无故违背承诺，未按约定支付相应的违约金至今拒不承担相应的违约责任。天台山公司于2016年10月8日发生股权变更，永泰公司变更前股权比例为0%，变更后，股权比例为百分之百。永泰公司实际控制天台山公司，并自此负责门头沟滨河区23号院西山御园小区的管理与销售，天台山公司只是开发商的一个公司，永泰公司是百分之百控股天台山公司的，应该承担连带支付违约金的义务，x02号房屋所在小区大牌子写的是永泰西山御园。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、造成未办理产权证的原因是原告对于房屋进行了改造。原告将开放阳台进行了封闭，对外墙外侧结构洞口进行了封装，这两项改造导致房屋面积增加，建筑面积超过了规划面积，从而不能办理产权证书。该问题发生后政府对被告已经进行了处罚，处罚后无具体的实施方案。但被告对于逾期未办理产权证书没有主观恶意，一直在与政府积极沟通，推动事情尽快解决，政府有可能对超出规划面积部分要求被告支付土地出让金，而且还要向小区业主支付违约金，对被告来讲是无力承担的。如果原告据此要求被告承担不能办理产权证的各项不利后果是极不公平的；二、虽然原告未按照合同取得产权证书，但是原告已经实际占有并使用房屋，并未对原告造成实际损失。反而房屋结构改造，原告房屋面积大幅增加，其带来了巨额的收益。原告在未受到损失的情况下要求被告支付巨额的违约金，对被告来说是显失公平的。如果法院认为我方应承担违约责任，请求减少违约金。永泰公司辩称，不同意承担连带责任。一、我方认可天台山公司就原告诉讼请求所提出的违约金起算时间、原告增加面积与对应折合价值、涉案房屋不能取得产权证存在一定客观原因等抗辩理由，并亦认可原告所主张违约金过高于其实际损失，要求予以按实际损失调整降低。二、商品房预售合同是原告和天台山公司签订的，与永泰公司没有关系；永泰公司与天台山公司具有各自的历史沿革，且被告投资期间，两公司一直具有独立的经营账户、独立的财务、人员配置、经营场所，两公司财务从未混同，并不存在利用股东地位损害公司利益的行为；涉案债务与被告受让天台山股权前形成，没有证据证明永泰公司实际或变相收取了原告支付的对价，永泰公司对此债务无承担责任的义务。三、原告要求永泰公司承担连带责任，应该提交证据证明天台山不具备偿还能力或者永泰存在逃避责任的行为，现原告无证据证明，虽然永泰是天台山的股东，但是原告不能要求永泰承担连带责任。永泰集团有较多的产业，从事多种经营，与天台山公司的财务有较大区别，就当事人利益平衡的角度，原告因为五十万标的的诉讼起诉，可能造成永泰公司相关商业秘密泄露，我方认为永泰承担财产独立的审计报告的举证责任，对永泰公司过于严苛。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2016年10月8日至2018年10月31日期间，天台山公司系永泰公司独资的有限责任公司。2014年1月17日，天台山公司（出卖人）与王瑞贞（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1574157）（以下简称预售合同），约定王瑞贞购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（Ax）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层x02号房屋（双方一致认可即现x02号），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米43574．59元，房屋总价6286070元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2014年1月21日和2014年3月19日，王瑞贞分两次向天台山公司共交纳购房款6286070元，天台山公司向王瑞贞出具发票。2015年7月31日，王瑞贞向天台山公司支付代收房屋登记费80元、代收有线电视初装费300元、代收物业费13729．59元、代收产权代办费500元、代收印花税为5元、代收公共维修基金35150元，天台山公司向王瑞贞出具收据。x02号房屋于2015年7月31日交付予王瑞贞，现由王瑞贞居住使用。截至2019年12月16日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，王瑞贞在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏，并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。案件审理过程中，永泰公司向本院提交永泰公司和天台山公司企业信用信息公示报告、企业改制登记表、天台山公司股东会议决议及股权转让协议、天台山公司职工社保缴费信息表及两公司办公场所照片，证明两公司财产各自独立，王瑞贞不认可上述证据的证明目的。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1574157）系王瑞贞与天台山公司真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，王瑞贞于当日实际办理入住手续。截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为王瑞贞办理房屋转移登记手续，至今王瑞贞未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于王瑞贞在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。本院认为，委托书系王瑞贞购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采纳。王瑞贞要求天台山公司承担自2017年8月1日起至2019年12月16日止的违约金537453元，本院不持异议并予以支持。王瑞贞认为诉争商品房所在小区的宣传活动以及小区内名称均冠以永泰之名，永泰公司作为天台山公司百分之百控股股东，应就支付违约金承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，永泰公司提交的永泰公司和天台山公司年度公示报告、企业改制登记表、股权转让协议、天台山公司职员的社保信息表以及两公司经营场所照片等证据，不足以证明永泰公司财产与天台山公司的财产相互独立，应承担举证不能的后果，永泰公司应对2017年8月1日至2018年10月31日期间的违约金承担连带责任。因2018年11月1日起，永泰公司不再担任天台山公司的股东，故王瑞贞要求永泰公司连带承担2018年11月1日之后的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王瑞贞二○一七年八月一日至二○一九年十二月十六日止的逾期办证违约金537453元；二、永泰房地产（集团）有限公司对二○一七年八月一日至二○一八年十月三十一日期间的违约金287273元承担连带给付责任；三、驳回王瑞贞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千一百七十五元，由北京天台山房地产开发有限公司负担六千三百七十元，由永泰房地产（集团）有限公司负担二千八百零五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  耿迎涛人民陪审员  段维刚人民陪审员  赵淑琴二〇一九年十二月二十六日法官 助理  靳亚真书 记 员  安 萌