浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初9025号 原告：张根台，男，1954年2月9日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：杨宇艇，浙江宇邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章赛君（系原告妻子），女，住象山县。 被告：胡阳，男，1993年10月27日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：李荣耀，象山县浦港法律服务所法律工作者。 原告张根台与被告胡阳确认合同无效纠纷一案，原告于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告张根台及其委托诉讼代理人杨宇艇、被告胡阳的委托诉讼代理人李荣耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张根台向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋，确认原、被告签订的《绝房屋土地买卖契约》、《房屋抵押担保合同》无效；2.原告返还被告支付借款300000元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，并变更第一项诉讼请求为判令被告腾退并返还原告房屋，确认原、被告签订的《绝房屋土地买卖契约》无效。事实与理由：原、被告于2017年6月11日签订了一份《绝房屋土地买卖契约》和一份《房屋抵押担保合同》。原告与被告签订上述买卖契约和担保合同的起因及前后情况介绍：因项目发放工人工资急需资金周转，经他人介绍，原告儿子张杰于2016年9月向被告叔叔蔡召青（一投资公司老板）借款十万元，当时谈妥三月后归还本息为十五万，并且由张杰出具十五万借条一张。后因工程款一直被拖欠，资金未收回，未按时还款，直至2017年2月10日左右归还十万本金。但放贷人认为未按时还款，按他们投资公司的算法，尚欠他十二万元，故未归还借条，当时刚好开春，资金紧张，且张杰认为利息太高，至2017年6月，蔡召青按他们公司算法，张杰尚欠他们人民币三十二万元，要求张杰马上归还，且经常电话威胁，恐吓其还款，无奈之下，张杰提出以父母房产抵押借款，并表示房屋是抵押而非买卖。双方商量后，以上述房产及土地使用权作价六十万抵押给蔡召青。2017年6月11日在蔡召青公司，蔡召青指使他外甥即被告胡阳出面签抵押合同，张杰方由其父张根台签抵押合同，按蔡召青要求在其公司签字，同时于2017年6月11日按照蔡召青要求签订了一份房屋买卖契约及60万借条一张以作为上述抵押合同的担保，张杰方同时有两名担保人章赛君、张丽签字。当时蔡召青给了张杰300000元及原来未归还利息借条一张。张杰本想息事宁人，无奈工程不顺资金断裂，协议到期后无力归还借款。蔡召青指使其弟蔡召龙向张杰催讨，2019年6月张杰和蔡召青见面商量，商量后原定每月归还其利息6000元，房屋由张根台自由出租。事后张根台打扫卫生准备出租，但蔡召青又过来宣称该房产是他所有，不准张根台出租、不准张根台居住，后张根台向派出所报案，但民警认为是经济纠纷，不予处理。原告认为，从上述情况介绍来看，原、被告所签买卖契约并非合同当事人的真实意思表示，是在被逼无奈情况下所签，是被告意图以合法形式掩盖非法目的的行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形；《绝房屋土地买卖契约》第三条第二款约定“在本契约签订时，乙方付给甲方定金及人民币陆十万元整”，但被告并没有在契约订立时实际支付原告600000元，契约本身只是个形式，契约当事人之间名为房屋买卖关系，视为对抵押合同的担保关系；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。《绝房屋土地买卖契约》违反了上述规定，因而是无效合同。合同无效，双方应当互相返还已取得的财务，即被告应当腾房，原告应当返还因此已收取的支付款。现诉至法院。 被告答辩称，《绝房屋土地买卖契约》真实意思表示，系合法有效。并且被告已经交付600000元的买卖款，320000元现金当场交付，另外280000元是原告儿子张杰尚欠被告款项进行抵扣。当时有出具600000元借条并且有担保人担保。双方在签订协议后，原告已经将房屋交付给被告使用居住。从契约中可以看出，甲方系原告及张杰、张丽，系所有居住于案涉房屋的人，中介方是象山县石浦镇文旦港股份经济合作社，所以契约是合法有效的。 本院经审理认定事实如下：对原、被告无争议的证据及事实，本院认定如下。即2017年6月11日，原、被告签订《绝房屋土地买卖契约》一份，约定：甲方自愿将拥有的房屋产权、土地使用权位于象山县落地屋，面积204.47平方，房屋产权证号02××49号，土地面积204.47平方，土地证号02××66号，以上标的产权出售给乙方，及室内不能移动设施附属物、水、电、电视等户头费用交房前结清并户头转给乙方；房屋整体总转让价格为陆拾万元；在本契约签订之时，乙方付给甲方定金计人民币陆拾万元整，该定金可作转让房屋转让款；甲方如果反悔、违约，双方购房款退还给乙方，同时每月按购房总价的二分利息付给乙方（从购房屋时间算起），并且赔偿乙方房屋装潢及设施一切经济损失，由甲方负责。原告及其妻章赛君、其子张杰、其女张丽在甲方处签字，被告在乙方处签字，象山县石浦镇文旦港股份经济合作社在村盖章处盖章。合同签订后，被告使用案涉房屋。同日，原、被告又签订《房屋抵押担保合同》一份，约定：根据主合同，甲乙双方确认债务人为甲方张根台，抵押期限自2017年6月11日至2019年6月10日；抵押房抵押价值为陆拾万（￥60万）元整。原告及章赛君、张杰、张丽在甲方处签字，被告在乙方处签字，另有两个案外人叶楠、聂成刚分别在丙方、丁方处签字，丁方下方用黑色水笔书附“本合同房屋抵押价值陆拾万元与借条陆拾万元相一致”，原告及其儿子张杰在上面捺印。同日，原告收到被告交付的320000元现金。同日，原告及张杰出具了借条，上载明：“今借到胡阳人民币陆拾万元整（￥600000）。”两个案外人在担保人处签字。 另查明，张杰与被告及蔡召青有其他款项往来。原、被告不属于同一集体经济组织成员。被告庭审中自认在签订《房屋抵押担保合同》时约定抵押期限的主要目的是如果原告在2019年6月10日前还清借款本金及利息，被告同意返还房屋。 本院认为，本案中，本案的争议焦点为原、被告之间的法律关系性质。由于本案双方对签订的《绝房屋土地买卖契约》外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况，约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订该协议的真实意思及双方之间的法律关系性质。首先，被告以2934元/平方购买案涉房屋，远远低于象山房地产落地房的市场价格，并不符合房地产交易过程中通常更能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点相吻合。第二，被告在庭审中自认，如果原告在两年内还清所有借款及利息，同意归还房屋。按照被告陈述其已全额支付了购房款，在该种情况下原告仍保有通过归还借款的方式将房屋取回的权利，与房屋买卖合同关系中买受人付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并办理产权过户义务的通常权利义务内容不一致。第三，原、被告签订协议的同时又签订《房屋抵押担保合同》，被告对此不能做出合理解释。第四，原告于同日出具了一份借款金额与购房款一致的借条，借款的款项交付与购房款的款项交付被告未能证明系不同。第五，《绝房屋土地买卖契约》中约定原告反悔，原告需要双倍返还购房款，并且从购房时间算起每月按购房总价的二分利息支付违约金，按月给付利息是民间借贷中常见的情形。综上，本院认为，原、被告签订《绝房屋土地买卖契约》时并非以房屋买卖作为其真实意思表示，系以买卖合同为担保的借贷法律关系。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故原、被告签订的《绝房屋土地买卖契约》无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告诉请要求被告腾房并返还房屋，依法有据，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，和《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 一、原告张根台与被告胡阳于2017年6月11日签订的《绝房屋土地买卖契约》无效； 二、被告胡阳于本判决生效后十日内将坐落于象山县房地产（房产证号：象房证字××号）腾空并返还给原告张根台。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告胡阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波 市中级人民法院。 审 判 员 张鑫晖 二〇一九年十二月二十九日 代书记员 黄振光