北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民再21号原审原告：施新，男，1970年2月3日出生，汉族，北京市安理律师事务所律师，住北京市大兴区。原审被告：北京金融街奕兴置业有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇东工业区北京大富源建筑市政工程有限责任公司院内1幢206号。法定代表人：李亮，执行董事。委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人:张月,北京泓聚律师事务所律师。原审原告施新诉原审被告北京金融街奕兴置业有限公司（以下简称奕兴置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2016）京0115民初15951号民事判决，已发生法律效力。北京市高级人民法院作出（2018）京民再169号民事裁定书，裁定：1.撤销北京市第二中级人民法院（2017）京02民终12357号民事判决及北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初15951号民事判决；2.本案发回北京市大兴区人民法院重审。原审原告施新，原审被告奕兴置业公司的委托诉讼代理人祁兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施新向本院提出诉讼请求：1.判令奕兴置业公司承担逾期办理并交付房屋产权证的违约金95602元（2013年9月20日至2014年12月20日，合计450日）；2.判令奕兴置业公司承担诉讼费。事实和理由：2010年12月20日，施新与奕兴置业公司签订《北京市商品房预售合同》、《补充协议》及《补充协议二》，购买“X五期”（正式名称：X小区）住宅。合同约定奕兴置业公司应于2011年9月20日前交付房产，并应在2013年9月20日前办理完产权手续，交付施新房屋所有权证书。施新按照预售合同约定交清房款2124489元。2011年9月17日，施新办理了房屋入住手续。2015年1月中旬，施新在中国建设银行前门支行自行取得房屋所有权证书。依据《预售合同》之补充协议第九条，奕兴置业公司逾期办理、交付产权证书，应按日万分之一支付逾期办理产权的违约金95602元。奕兴置业公司辩称:不同意施新的诉讼请求。1.奕兴置业公司在商品房交易中诚实守信，已经履行完成房屋初始登记的协助义务。因施新、第三人的原因导致逾期办证的，奕兴置业公司应该免责。施新的房产证未及时办下来是因为施新提交的暂住证过期及其提交的配偶身份证号写错导致的；2.施新房产证其实在2014年4月2日已经办理完毕，只是因为施新需在银行办理抵押贷款，其才在2015年拿到房产证；3.施新的诉讼请求已经超过法定诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2010年12月20日，施新与奕兴置业公司签订了《北京市商品房预售合同》、《补充协议》及《补充协议二》，约定施新购买位于北京市大兴区X小区X号房屋，总价款2293482元；出卖人应当在2011年9月20日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按附件十补充协议第九条的约定处理；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。附件十第九条约定，如初始登记的逾期办理导致预售合同第二十一条第（二）款所约定的转移登记未能按期完成的，则出卖人承担本条第2款约定的违约责任；如初始登记的逾期办理未影响预售合同第二十一条第（二）款所约定的转移登记按期办理完成的，出卖人无需对买受人承担任何责任或进行任何形式的赔偿或补偿；如因出卖人责任，买受人未能在预售合同第二十一条第（二）款约定的期限内取得房屋所有权证书，买受人同意不退房，每逾期一日，出卖人按全部已付商品房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失；如非因出卖人原因使房屋产权初始登记或转移登记不能在预售合同所规定的期限内办理完毕，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任；出卖人办理房屋权属转移登记时，买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门规定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后3日内及时补签有关授权文件、提供所需要文件资料、交纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之一向出卖人支付违约金，该违约金于出卖人发出书面通知书后10日内支付给出卖人。同日，施新出具承诺函，载明施新承诺所提供的家庭成员信息真实有效，提供的户口本、结婚证等证件真实、合法，有关信息、资料不存在任何虚假的情况；施新签字确认的《家庭成员情况申报表》，真实反映了本人现有家庭成员（包括本人、配偶及未成年子女）全部情况、信息；施新承诺所购商品房为施新现有家庭自2010年5月1日起在本市购买的第一套商品住房（包括新建商品住宅和存量住房）。2013年9月13日，奕兴置业公司向施新在预售合同登记的通讯地址即北京市朝阳区X层邮寄通知书，告知施新其配偶身份证上的号码与姓名不符，造成无法成功办理房屋所有权证，需要施新提供相关证件并与奕兴置业公司共同到建委将建委系统里施新配偶的身份证号更改正确后，奕兴置业公司才能为施新办理涉案房屋的房屋所有权证。该邮件的投递结果为2013年9月16日同事代收。再审时，施新认可房屋交付之日为2011年9月17日，但称奕兴置业公司的工作人员未曾告知其暂住证过期及配偶身份证号错误，未告知其及时补充前述材料。原审中，施新称是其找到奕兴置业公司的客服核实，客服人员告诉其暂住证过期了，但其称记不清客服人员第一次告诉其暂住证过期的具体时间。对此，奕兴置业公司原审时称施新第一次提交暂住证的时间是在签订《商品房预售合同》时，后来办理产权登记时其暂住证过期，奕兴置业公司告知施新暂住证过期需要重新提交，施新是直接将暂住证交给了代办公司，而未交给奕兴置业公司。对此，奕兴置业公司提交2016年11月30日北京市大兴房地产经纪中心（以下简称大兴经纪中心）出具的《情况说明》一份。该《情况说明》载明2013年其单位在为施新办理房屋所有权证（大兴区X小区X号）期间，发现施新所提供的暂住证已过期，遂向施新本人及奕兴置业公司反馈了上述情况，并要求该人重新提供有效的暂住证明文件（暂住证）。经大兴经纪中心查看电子记录，该业主于2014年2月24日重新向其单位提供了有效的暂住证，其单位于2014年3月将整理完毕的档案批量报到大兴住建委，经住建委核实相关信息后，于2014年4月2日为施新办理了房屋所有权登记手续。就此情况说明，本院到大兴经纪中心核实并制作工作联系笔录。该中心认可前述《情况说明》是其单位出具并称其单位于2013年5月6日发现施新的暂住证过期后，立即通知了施新本人。施新不认可前述《情况说明》，称大兴经纪中心作为代办机构从未联系过他，但其又认可大兴经纪中心通知其补交暂住证的时间，并称其将暂住证提交给了奕兴置业公司客服中心。奕兴置业公司对前述工作联系笔录予以认可。本院依据案情，对前述《情况说明》予以确认。本院到大兴区不动产登记事务中心（以下简称登记中心）核实，并制作工作联系笔录。该中心工作人员查询系统后称大兴经纪中心于2014年3月26日将施新申请房屋所有权转移登记的材料报送至其单位；登记中心核实材料后，于2014年4月2日将涉案房屋进行了产权登记。施新称其亲自到登记中心办理过变更其配偶的身份证号，但不清楚该中心系统为何未显示这一情况。奕兴置业公司认可该工作联系笔录的真实性，并称家庭信息表仅用于购房资质审核，不一定录入建委系统。本院与建设银行前门支行联系并制作工作联系笔录,该行工作人员查询后称施新于2014年12月25日将涉案房屋产权登记证书从其单位取走。施新称在业主微信群里看到有人说拿到房屋产权证书了，于是向奕兴置业公司询问，该公司销售人员告知其领取产权登记证书应与谁联系后，其电话咨询后被告知应到建设银行前门支行领取。施新称其记不清楚从银行领走房屋产权登记证书的具体时间。奕兴置业公司认可前述工作联系笔录的真实性。本院认为：施新与奕兴置业公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。施新、奕兴置业公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。就本案中双方争议焦点，本院认定如下：1.奕兴置业公司是否怠于履行协助办证义务依据双方约定，出卖人应当在2011年9月20日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续；取得房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起730日内，即涉案房屋转移登记的最晚截止日期不应超过2013年9月21日。涉案房屋产权登记时间为2014年4月2日，较前述日期发生了迟延。根据已查明的事实，可以确认涉案房屋产权登记证书迟延办理的一个主要原因是施新的暂住证过期。施新认可大兴经纪中心于2013年5月6日通知其补交暂住证，但其称只记得将暂住证补交给了奕兴置业公司客服中心，记不清楚具体补交的日期。大兴经纪中心出具的《情况说明》显示施新补交暂住证的时间为2014年2月24日，登记中心系统显示大兴经纪中心报送涉案房屋登记所需材料的时间为2014年3月26日。前述施新补交暂住证的时间与大兴经纪中心报送至登记中心的时间，两者相差30日，此期间应属一个合理期限，大兴经纪中心并未故意拖延报送涉案房屋登记所需材料。基于在案证据，奕兴置业公司亦已履行配合办理所有权证义务，敦促施新补齐资料及更改配偶信息事宜。施新主张奕兴置业公司怠于履行协助办证义务致使其逾期取得涉案房屋产权证，依据不足。2.施新的起诉是否超过诉讼时效合同第二十一条约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的……”，施新认为此处“取得”房屋所有权证书是指被告方将涉案房屋所有权证书原件交付其本人，奕兴置业公司认为此处“取得”应理解为只要涉案房屋登记至施新名下，其单位即完成了此条款规定之义务。本院认为，奕兴置业公司有关此条款的解释，符合合同目的及通常理解，本院予以确认，对施新有关此条款中“取得”房屋所有权证书的解释，本院不予采信。施新向本院提起诉讼的时间为2016年9月23日，故本案诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，即向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。经查，本案双方当事人约定的逾期办证违约金系按日计算的继续性违约金，违约行为发生后每日产生的违约金应分别单独适用两年诉讼时效，在当事人提出时效抗辩的情形下，违约金保护范围应为当事人起诉之日前两年。按照合同约定，奕兴置业公司应于商品房交付之日起730日内取得房屋产权证，即涉案房屋转移登记之最晚截止日期不应超过2013年9月21日。但本案施新取得涉案房屋产权证的时间为2014年4月2日，现施新于2016年9月23日才提起本案诉讼，已超过两年诉讼时效期间。施新亦未提供有效证据证明在诉讼时效期间届满前存在时效中断、中止之情形。综上，对于施新主张逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回施新的全部诉讼请求。案件受理费2190元，由施新负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田桂清审 判 员  赵燕滨人民陪审员  李秀芬二〇一九年十二月三十日法官 助理  杨 希书 记 员  王玥珺