广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初21534号原告：刘禹宏，女，1993年5月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘东堂，男，1963年6月22日出生，汉族，住福建省三明市梅列区,系原告刘禹宏的父亲。被告：祁山，男，1946年12月22日出生，汉族，住广州市天河区。被告：朱凤瑛，女，1954年12月4日出生，汉族，住广州市天河区。上述被告的共同委托代理人：王旭阳、曹振赫，均系广东法圣律师事务所律师。第三人：刘再亮，男，1987年9月11日出生，汉族，住湖南省攸县。第三人：陈小红，女，1969年6月12日出生，汉族，住广州市天河区。上述第三人的共同委托代理人：苏子珍、陈鸿，分别系广东胜伦律师事务所律师及实习律师。第三人：陈桂南，男，1983年5月8日出生，汉族，住广州市越秀区。原告刘禹宏诉被告祁山、朱凤瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2018年12月20日、2019年4月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告刘禹宏的委托代理人刘东堂到庭参加诉讼，被告祁山、朱凤瑛经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告刘禹宏的委托代理人刘东堂，被告祁山、朱凤瑛及其共同委托代理人王旭阳到庭参加诉讼。后本院依法追加刘再亮、陈小红、陈桂南作为第三人参加本案诉讼，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告刘禹宏的委托代理人刘东堂，被告祁山、朱凤瑛的共同委托代理人王旭阳，第三人刘再亮、陈小红的共同委托代理人苏子珍、陈鸿，第三人陈桂南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘禹宏诉称：2018年5月28日，我获知该处房屋不动产权证己办好；2018年6月1日，被告收到房款后，通过中介通知我收楼；我提出收楼顺序先从被告户口清空开始，然后依次是验收楼房质量，办理水、电、气、网络、物业管理费等手续，被告无异议；此后，中介多次催促被告尽快清空户口，被告以没时间为由拖延；在双方已签的存量房买卖合同中规定，被告必须在一个月内迁出户口；一个月即将结束时，我通过中介提出双方就户口问题进行协商，被告置之不理。2018年7月1日后，我多次提示被告已逾期违约，并就户口问题再次提出协商请求，被告以种种借口为由继续拖延；直到2018年7月16日我发现己无法联系上被告了。我是刚工作不久的大学生，购得这套存量房实属不易，首付是亲戚、朋友借的，余款是从商业贷款获得的；而被告在签合同前曾保证会迁出户口，事后却出尔反尔，言而无信，致使我的经济受到很大损失，侵害了我的合法利益。特起诉至法院，请求判令：1、被告支付从2018年7月1日至本案一审判决之日止的迟延迁移户口违约金（以230万元为本金，按每日万分之五的标准计算）；2、本案受理费由被告负担。被告祁山、朱凤瑛共同辩称：同意将涉讼房屋上的户口迁走，但需要陈桂南提供交易发票，我方根本不知道陈桂南将涉讼房屋出售给原告。原告认为与第一买受人之间的合同无效，而被告认为与第一买受人之间的合同是有效的。被告与陈桂南之间约定，在办理交易过户时由陈桂南付清房款后，被告再将户口迁移出涉讼房屋，但至今陈桂南仍有20000元的尾款未支付，所以被告无法将户口迁移出涉讼房屋。因被告目前名下没有其他房产，需要户口迁进集体户口，但迁入集体户口时，需提供出售涉讼房屋的发票才行。由于陈桂南至今未将出售发票提供给被告，导致无法办理户口迁移手续。第三人刘再亮、陈小红共同述称：不同意原告的诉讼请求，我们只是作为本案中的委托代理人，造成违约事实的是两被告而非我们，违约所造成的责任应当由两被告承担，两被告主张由我们承担责任没有事实和法律依据。此外，原告主张的违约金，我们认为过高，迁出户口只是房屋买卖合同的附随义务而非主义务，原告并未因被告一家未将户口迁出而遭受实际损失，原告的诉讼请求不合理。再者，原告主张违约金所依据的合同并非原告与两被告所签订的最终网签合同，如果原告主张违约责任，应当按照原告与两被告所最终签订的网签合同为准。一、根据合同的相对性，两被告才是合同当事人，因其与原告所签订的合同所产生相关合同责任应当由两被告承担，原告的主张没有事实基础，亦无法律依据。我们是在有公证委托的前提下作为两被告的委托代理人代为签约，并不是《广州市存量房买卖合同》的当事人，该合同的当事人是原告与两被告。此外，违约的事实不是我们造成的，而是两被告造成的。两被告的户口挂在涉讼房屋地址，在签订合同时两被告是同意迁出户口的，但是其因为外孙读书的原因并未在合同约定时间迁出户口，依法应当由其二人承担责任。二、原告并未因两被告未迁出户口而遭受实际、直接损失，其主张的违约责任明显过分高于其损失，依法应当适当降低违约金。三、根据原告与两被告于2018年4月4日签订的《广州市存量房买卖合同》第九条约定，各方当事人不履行合同或者不按合同约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，违约金不能按照原告的主张的计算方法予以计算。第三人陈桂南述称：一、涉讼合同的当事人是原告和两被告，根据合同相对性原则，我不属于合同一方，合同对我不产生法律约束力，无需承担责任；二、关于被告主张迁出户口需要我提供发票的问题。根据相关规定，将户口迁移至集体户口，并没有要求提供房屋买卖交易发票，被告的主张没有任何依据。三、被告称其与我约定在办理交易过户时，由我付清房款后，被告再将户口迁移出涉讼房屋、我至今仍有20000元未支付，与事实不符。事实上，我与两被告的合同中明确约定户口迁移时间，并为保证能在约定时间内完成户口迁移，约定了30000元保证金，因为保证金是直接从房款中扣除，所以我一共向被告支付了房款1620000元，但收据是写被告收到我1650000元，而我也开具收据注明收到被告交来的30000元户口保证金，后我又退回10000元保证金给被告，所以被告所称的20000元是户口迁移保证金而非房款。我在合同签订后一直敦促被告尽快办理户口迁移事宜，被告一再无视双方所签订的合同，拒绝将户口迁出涉讼房屋，因此造成的违约责任，理应由被告承担。另，根据我与被告在补充协议中的约定，2018年1月2日，被告与我指定的第三人刘再亮、陈小红到公证处办理公证委托手续，此后第三人刘再亮、陈小红依据《公证委托书》的授权与原告办理了网签手续，受托人与原告正式办理网签手续后，视为我与被告约定户口迁出事宜的条件已经成就，而且我已经通知了被告，但被告未按约定将户口迁出的行为是他们的过错，如需承担责任应当由被告承担。四、我依约支付房款后，对涉讼房屋进行了整体翻新、装修和装饰，并于2018年1月9日与案外人广州祺晋建设有限公司签订了《装饰工程承包合同》，总承包价为276890元。我看到涉讼房屋潜在的商业价值而购买的行为属于正常的投资行为，我不但按房屋买卖合同的约定向被告支付了合理房价，也通过对房屋装饰装修来提升房屋的价值，我在房屋增值后将房屋提价出售给原告的行为属于正常享有的投资回报。被告在本次交易中也获得了属于自己的利益，收取了房款，由于其自身的原因造成的违约责任应由被告自行承担。五、原告主张的违约金过高，约定违约金主要是为了填补因违约行为产生的损失，在这个案件中，原告并未遭受损失，但是原告主张的违约金却是极高的，即使存在违约行为，也应考虑公平公正，不应当支持原告过高的违约金。经审理查明：2018年1月1日，被告祁山（卖方）与第三人陈桂南（买方）、案外人广州市天河区沙河金汇咨询服务部（中介方）签订《房屋买卖合约》，约定买卖物业地址为广州市天河区先烈东路XXX号XX栋（北楼）608房（以下简称涉讼房屋），该物业总建筑面积为70.54平方米；该物业以现状按套售予买方，买方或其授权代表已全面检查和了解该物业之情况；成交价为实收1650000元整；50000元作为购房定金，应在签署本合约同时交付卖方；楼款（含定金）1650000元整在公证处办理交易全权委托公证时一次性当日付清给卖方作为购房全部楼款；买卖双方税费缴付方式：买方付税；签署本合约后，如遇政府及有关部门调整税费，对于税费增加部分由买方自行承担，否则属违约；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；基于中介方亦促成买卖双方签订本合同，提供给了中介咨询服务，买方同意支付33000元作为中介咨询费等内容。该合同为A4纸一页双面打印的电脑打印文本，合同第十一条“三方约定的其他事项”手写注明：买卖双方约定卖方收齐楼款当天起一个月内迁走户口，卖方同意收齐楼款当天交付买方迁出户口的保证金三万，待户口迁出以后，立即归还卖方。2018年1月2日，第三人陈桂南与被告祁山在第二页合同尾部空白处签名加上“经双方协议一致，同意户口迁出的时间为办理网签之前”的内容。2018年5月1日，第三人陈桂南与被告祁山的女婿李*在合同第二页空白处签名加上“经已退回户口保证金1万元给卖方，剩余户口保证金2万元整于卖方户口迁出当日付清”的内容。上述《房屋买卖合约》签订的当天，被告祁山（卖方）与第三人陈桂南（买方）签订《补充协议》一份，约定：买卖双方均同意涉讼房屋暂时不办理交易过户手续，并以公证委托的形式实现合同目的；买方须于2018年1月10日前向卖方支付全部楼款1650000元，同时卖方应开具收款收据，卖方在收齐全部楼款的当天办理该物业之授权委托《公证书》给买方或其指定的受托人（公证费由买方承担）；《公证委托书》的内容应包含可将物业抵押、解除抵押、出售、收款、签约等处置物业所需的全部权限；该委托书不可撤销，卖方须向买方提供一张本人空白银行一类储蓄卡，买方完成过户手续后必须将此空白储蓄卡归还卖方；卖方应在出具《公证委托书》的同时，向买方移交该物业的全部资料（包括《房产证》、发票、税单、按揭合同等资料的原件）；上述资料应确保买方可单方面完成本次交易的所有手续；卖方知悉并同意在出具《公证委托书》后，该物业的所有权利均归买方享有，买方持有该《公证委托书》处置（含出售）该物业的任何收益，均归于买方；本协议自签订之日起生效，作为《房屋买卖合约》之附件，与该合约具有同等法律效力，与合约内容不一致时，则以本协议为准。上述《房屋买卖合约》签订当天的2018年1月1日，第三人陈桂南通过刘再亮银行账户转账支付了定金50000元给被告祁山；次日，第三人陈桂南支付了1570000元给被告祁山。根据《房屋买卖合约》约定被告祁山应支付迁移户口保证金30000元，该款被告祁山并未直接支付给第三人陈桂南，而是从第三人陈桂南应付的购房款抵扣。为此，被告祁山开具收取第三人陈桂南房款1650000元的收据一张给第三人陈桂南；第三人陈桂南开具收取被告祁山迁移户口保证金30000元的收据一张给被告祁山。2018年5月1日，第三人陈桂南将迁移户口保证金中的10000元退回给被告祁山，由被告祁山的女婿李*接收并开具相应的收据给被告祁山。2018年1月5日，被告祁山、朱凤瑛到广东省广州市广州公证处办理公证委托手续，该公证处为此出具了《公证书》【编号为2018粤广广州第0XXXX8号】一份，该公证书载明：委托人为祁山、朱凤瑛，受托人为陈小红、刘再亮（即本案两个第三人）；祁山与朱凤瑛是夫妻关系，涉讼房屋是以祁山的名义登记产权，依法属于两人的夫妻共同财产；祁山、朱凤瑛委托受托人任一人作为其合法代理人，代理执行和处理一下事项：一、依法办理上述房屋的卖房交易过户手续（包括递件、查册、测绘、交税费、领证、更正、变更、挂失、重设房产交易密码、调档、免税免征、补土地出让金、补公摊、分割等），依法签订买卖合同；代为撤销网签合同；二、若交易不成功，受委托人有权办理退案手续；三、办理测绘、调阅、复印有关产权的档案资料；四、协助买家办理相关的银行按揭手续，代为签署银行按揭文件；五、代为查询个人及家庭成员名下房产情况登记；六、代为办理上述房屋交接事宜，办理房屋物业管理、维修基金、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等过户及变更相关手续，办理退还保险事宜并收取退保费用；七、办理上述房屋的银行资金监管手续，签署相关文件；受托人无转委托权；受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；此委托书有效期自签署之日起至二〇一九年一月一日止。2018年3月31日，刘禹宏（乙方、买方）与祁山（甲方、卖方，刘再亮作为祁山的代理人在合同上签名）、案外人广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》（以下简称《三方合同》，合同版本为中介方提供的版本），约定：买卖房地产为涉讼房屋；甲乙双方均同意该房地产按整套出售并计价，成交价款为2300000元；签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金；乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）900000元；剩余房款1400000元，待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户；乙方应向丙方支付中介服务费40000元整；甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过十五日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同；守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金等。该合同甲方（卖方）签章处由刘再亮以受托人的名义签署。合同签订当天的2018年3月31日，刘再亮出具收款收据一张，载明收到刘禹宏购买涉讼房屋定金100000元。2018年4月4日，刘禹宏（乙方、买方）与祁山（甲方、卖方；载明代理人为陈小红、刘再亮，陈小红作为祁山的代理人在合同上签名）、案外人广州信仁房地产销售代理有限公司（中介方、丙方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称《网签合同》，合同版本为房管部门的版本），约定买卖房屋为涉讼房屋；该房地产按整套出售，总金额为2300000元；该房地产若有户口，甲方应在收齐楼款后1个月内迁出等内容。该合同甲方（卖方）签章处由陈小红以委托代理人名义签署。2018年5月4日，刘禹宏（乙方）与陈小红（甲方）签订《补充协议》，载明：1、三方首先向房管部门递交房屋交易相关资料，并保证资料真实有效；2、房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后，乙方即时向甲方支付首期房款（含定金）880000元；3、首期房款（含定金）剩余的20000元，作为质保金，在银行贷款转至甲方指定的账户，并且房屋交付后，由乙方交付给甲方等内容。2018年5月18日，刘禹宏通过银行转账支付780000元至陈小红的银行账户；当天，陈小红开具收取刘禹宏购买涉讼房屋的首期款780000元的收据一张。2018年6月1日，刘禹宏申请按揭贷款的银行将1400000元支付至被告祁山开设于广发银行XXXX支行、账号为62×××83的账户。当天，该笔1400000元的款项即自祁山的上述银行账户分两笔各1000000元、400000元转账支付至刘再亮的银行账户。2018年5月28日，房管部门核发了涉讼房屋的《不动产权证书》【编号为粤（2018）广州市不动产权第02XXXX71号】给刘禹宏，载明权属人为刘禹宏，建筑面积为70.54平方米。2018年8月11日，陈桂南会同广州信仁房地产销售代理有限公司的工作人员将涉讼房屋交付给刘禹宏使用。除已付的包含定金100000元在内的首期款880000元以及以银行按揭贷款方式支付的1400000元外，刘禹宏至今仍有房款20000元未支付。2019年8月1日，祁山、朱凤瑛将其户籍自涉讼房屋迁移至他处；2019年8月5日，祁山、朱凤瑛的女儿祁*、外孙胡*樟（祁*的儿子）的将其户籍自涉讼房屋迁移至他处，至此，被告祁山、朱凤瑛及其亲属的户籍均自涉讼房屋迁移至他处。另查明:2019年8月6日，广州市房地产档案馆出具《个人名下房地产登记情况查询证明》，确定陈桂南及钟*名下的房产情况如下：1、位于越秀区东川路青龙里X号602房、用途为住宅、登记权属人为陈桂南，登记字号为2016登记字10XXX08；2、位于越秀区先烈路永福西约XXX号104房、用途为住宅、登记权属人为陈桂南，登记字号为2017登记字10XXX44；3、钟*名下查无房地产情况记录。庭审中，陈桂南确认其购买涉讼房屋时并不具备广州市的住宅房屋购买资格。另，根据广州市房地产中介协会《关于查询陈桂南等3人执业信息的复函》内容显示，1、陈桂南，已申请换发广州市房地产中介从业人员水平认证证书，目前属于在职状态；2、陈小红，已申请换发广州市房地产中介从业人员水平认证证书，目前处于在职状态；3、刘再亮，2010年5月14日取得《广州市房地产中介服务职业证》，未换发广州市房地产中介从业人员水平认证证书，目前处于离职状态；关于2018年1月1日至今从业机构情况：陈桂南2018年1月1日至今服务机构为广州市丰驰房地产代理有限公司；陈小红，2018年1月1日至今服务机构为广州兴裕房地产咨询有限公司；刘再亮，2018年1月1日至今未在中介服务机构服务。关于各方之间的关系，各方分别主张如下：1、刘禹宏认为，其与祁山、朱凤瑛两人就涉讼房屋存在房屋买卖合同关系，与陈桂南没有合同关系，刘再亮、陈小红是祁山和朱凤瑛在房屋买卖合同关系中的代理人。2、祁山、朱凤瑛认为，其与陈桂南就涉讼房屋存在房屋买卖合同关系，陈桂南私下另行出售给刘禹宏其是不清楚的；陈桂南找了刘再亮、陈小红代理产权过户，其委托该两人的前提是出售给陈桂南而非出售给他人，其完全不认识刘再亮、陈小红，但认可刘禹宏善意取得涉讼房屋。3、陈桂南认为，其与祁山、朱凤瑛就涉讼房屋存在房屋买卖合同关系，与刘禹宏不存在合同关系；其与刘再亮、陈小红是朋友关系，其找该两人帮忙办理涉讼房屋的相关产权过户手续，祁山、朱凤瑛确实不认识刘再亮、朱凤瑛，除办理公证委托手续时见过陈小红，祁山、朱凤瑛未再接触过刘再亮、陈小红。4、刘再亮、陈小红表示，其与祁山、朱凤瑛存在委托关系；其与陈桂南是朋友关系，并不认识祁山、朱凤瑛，其实际是受陈桂南的委托办理相关手续的。关于户口迟延迁移造成的损失。刘禹宏表示，其与陈桂南协商一致先迁移户口再办理房屋交接手续，因户口迟延迁移，导致其2018年8月11日才收楼，迟延接近两个半月收楼，每月租金损失4000元，给其造成9467元的租金损失；而且户口迟延迁移，导致其需要误工22天，通过包括起诉在内的方式处理，每天按500元损失计算，误工费11000元；而且户口迟延迁移给其造成巨大的精神压力，要求赔偿精神损失费50000元；对于刘禹宏所述先迁移户口再办理交楼手续的陈述，陈桂南并未予以确认。祁山认为，迟延迁移户口并非民事违约行为，不需支付违约金，即使需要支付因为未造成实际损失，应当只在诉讼费范围内考虑。刘再亮、陈小红、陈桂南表示，迟延迁移户口并未造成实际损失，而且双方对于迟延迁移户口设定了20000元的保证金，违约金应以20000元为限。诉讼中，陈桂南表示，其接收涉讼房屋后对房屋进行全面装修，然后再委托房地产中介公司出售该房屋；因为办理按揭贷款需要祁山、朱凤瑛的银行账户，所以让祁山、朱凤瑛提供其名下的银行卡给其使用，但只是办理贷款；后来祁山、朱凤瑛得知其另外将房屋出售，就将原提供的银行卡注销，其重新要求祁山、朱凤瑛新开一张银行卡并以该卡收取刘禹宏的房款，该银行卡收取的房款实际由其控制使用。刘禹宏确认，其接收的涉讼房屋是全新装修的房屋。2011年2月24日，原广州市国土资源和房屋管理局发出《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》【穗国房字（2011）XXX号】，该通知第一条第一款内容为“对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），能够提供自购房之日起算的前2年内再本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房”。2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发出《关于进一步加强房地产市场调控的通知》【穗府办函(2017)XX号】，该通知第一第一款内容为“居民家庭新购买（新购买是指自本通知施行之日起购买，下同）的住房（含新建商品住房和二手住房，下同），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续；企事业单位、社会组织等法人单位（简称法人单位，下同）新购买的住房，须取得不动产证3年后方可转让”。本院认为：祁山与陈桂南签订房屋买卖合同后，双方就涉讼房屋形成房屋买卖合同关系。陈桂南本应在取得房地产权证且在符合本市住房出售期限之后，才能另行出售给他人。陈桂南在隐瞒其与祁山之间真正合同关系的情况下，通过由祁山、朱凤瑛出具公证委托书、提供银行卡的方式，串通刘再亮、陈小红由其作为祁山的代理人直接以祁山的名义将涉讼房屋出售给刘禹宏；刘禹宏作为善意第三人在签订合同时无从确定其余各方之间真实的合同关系，故本院确定刘禹宏与祁山之间形成房屋买卖合同关系，刘再亮、陈小红以祁山名义与刘禹宏签订的合同及补充协议，对祁山、刘禹宏均有法律约束力。祁山作为完全民事行为能力人，出具包含办理交易过户手续、签订买卖合同、办理银行按揭手续、资金监管等权限在内的公证委托书给陈桂南指定的人员并提供其名下银行卡给陈桂南作为收款之用，应当知悉陈桂南目的系以其名义出售涉讼房屋，其关于与刘禹宏不存在房屋买卖合同关系的抗辩，本院不予采纳。祁山、陈桂南之间的关系并非本案处理的范畴，对于双方之间的纠纷及责任承担问题，双方可另循途径解决。根据双方约定，祁山应在合同签订后一个月内迁出户口，但祁山、朱凤瑛及祁*、胡*樟的户籍直至2019年8月5日才最终迁移完毕，祁山显然构成违约，刘禹宏要求其承担责任合法有据，本院予以支持。关于迟延迁移户口违约金的标准问题，合同签订后涉讼房屋已经交付给刘禹宏、产权现亦已办理至刘禹宏名下，户口虽未迁移但亦未给刘禹宏造成实质性的损失，按照已付房款每日万分之五的标准支付违约金确实过分高于违约给刘禹宏造成的损失，综合本案案情，本院调整为按每日50元的标准计算迟延迁移户口的违约金。户口已经于2019年8月5日迁移完毕，按此计算，自迟延之日2018年7月1日计至2019年8月5日，祁山应付的违约金为20000元。本案系房屋买卖合同纠纷，朱凤瑛并非登记的产权人亦非合同相对人，刘禹宏基于合同关系要求朱凤瑛承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。近年来由于住房价格上涨过快，为遏制投机性购房需求及过快上涨的房价，切实解决城镇居民的住房问题，本市行政主管部门自2010年以来陆续出台房地产限购、限售政策，以期维护本市房地产市场平稳健康发展。政策的实施效果以及房地产市场的健康平稳有序发展的秩序，有赖于房地产市场中各参与主体的严格执行、共同维护。本案中，陈桂南作为限购对象本无法在本市再行购买住房，即使可以购房，其购买后根据最新的政策也需在房地产权证核发两年后再另行出售。但其串通同样具备房地产经纪资质的刘再亮、陈小红，在购买涉讼房屋后重新装修进行包装，通过要求祁山、朱凤瑛出具公证委托书、提供收款银行卡收款的方式，直接由其三人操作以祁山的名义出售涉讼房屋给刘禹宏，短时间内赚取巨额差价，规避了本市的住房限购、限售政策，对其与祁山之间的房屋买卖合同应纳税款不予申报，严重扰乱了房地产市场秩序及税收征管秩序，依法应当给予严厉处罚。本判决发生法律效力后，本院将依法发出司法建议书给税务行政主管部门、房地产中介协会，建议对陈桂南、刘再亮、陈小红的行为，依法进行处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告祁山于本判决发生法律效力之日起10日内支付迟延迁移户口的违约金20000元给原告刘禹宏；二、驳回原告刘禹宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2600元，由被告祁山负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  李 植人民陪审员  张黛乔人民陪审员  李小伍二〇一九年十二月十七日书 记 员  梁炎梅谢婉萍