北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初621号原告：韩旭，女，1977年5月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：闫海斌，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯君岩，北京乾成律师事务所实习律师。被告：张志龙，男，1970年4月16日出生，住北京市平谷区。被告：王吉顺，男，1961年8月15日出生，住北京市海淀区。二被告之共同委托诉讼代理人：徐荣祥，北京简明律师事务所律师。二被告之共同委托诉讼代理人：崔二玲，北京简明律师事务所实习律师。第三人：高凤先，女，1955年3月26日出生住北京市丰台区。第三人：吴怀天，男，1980年6月26日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高凤先（吴怀天之母），1955年3月26日出生，住北京市丰台区。第三人：唐棣，男，1956年7月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王素渊，北京市一法律师事务所律师。第三人：张治平，男，1961年12月31日出生，住天津市河北区，现在天津市河西监狱服刑。原告韩旭与被告张志龙、王吉顺，第三人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩旭之委托诉讼代理人闫海斌、侯君岩，被告张志龙、王吉顺之共同委托诉讼代理人徐荣祥、崔二玲，第三人吴怀天之委托诉讼代理人兼第三人高凤先到庭参加诉讼。第三人张治平、唐棣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩旭向本院提出诉讼请求：1.终止执行坐落于×号的房屋并解除查封；2.请求依法确认坐落于×号的房屋归韩旭所有。2019年12月20日庭审中，韩旭放弃第二项诉讼请求。事实与理由：2019年8月2日，北京市第三中级人民法院作出(2019)京03执947号执行裁定书,裁定：一、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平的银行存款一千二百五十万美元及人民币五十一万六千七百四十四元（被执行人高凤先、吴怀天在其继承吴某的遗产范围内承担责任）。如无外币或外币存款不足,则依扣划当日中国人民银行外汇牌价折计成等额人民币。二、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应支付的利息（以一千二百五十万美元为基数,以年利率24%为标准，自2016年9月10日计算至实际给付之日）（被执行人高凤先、吴怀天在其继承吴某的遗产范围内承担责任）。如无外币或外币存款不足，则依扣划当日中国人民银行外汇牌价折计成等额人民币。三、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应支付的迟延履行期间的债务利息。四、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应负担的申请执行费十五万三千五百元以及执行中实际支出费用。五、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务,则依法扣留、提取被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应当履行义务部分的收入或查封、冻结、扣押、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。根据该执行裁定,北京市第三中级人民法院查封了登记在被执行人高凤先名下的，坐落于×号的房屋。2019年9月29日，韩旭对法院查封上述房屋以书面形式提出执行异议申请。北京市第三中级人民法院于2019年10月18日作出（2019)京03执异630号执行裁定书：驳回案外人韩旭的异议请求。2017年9月1日,韩旭与被执行人高凤先签订《借名购房协议》,约定韩旭借用高凤先的名义购房，因购买房屋产生的一切费用由韩旭承担，房屋所有权和各种权利均归属于韩旭所有。《借名购房协议》签订后，韩旭按照约定承担了购房的全部费用，高凤先以自己的名义履行了购房手续，双方履行完毕《借名购房协议》约定的义务。2019年7月，被执行人高凤先因与张志龙、王吉顺的债权转让合同纠纷，被法院终审判决高凤先承担判决确定的债务。案件进入执行阶段后，2019年8月2日，北京市第三中级人民法院作出(2019)京03执947号执行裁定书,依据该裁定,北京市第三中级人民法院查封了被执行人高凤先名下的坐落于×号（辽宁省本溪市×号）的房屋。《借名购房协议》是合同双方当事人真实的意思表示，韩旭已经按照协议的约定履行了全部的出资义务，上述房屋按照协议约定应归属韩旭所有，尽管涉案房屋登记在被执行人高凤先名下，但房屋由韩旭出资购买，且实际占有该房屋，涉案房屋不属于被执行人高凤先的财产。按照法律规定，法院不得对归属于案外人的财产继续进行查封。为此，为维护韩旭的合法权益，特提起执行异议之诉，请求法院依法支持韩旭的请求，停止强制执行涉案房屋并解除查封。张志龙、王吉顺辩称：不同意韩旭的起诉请求。第一，不予认可韩旭所谓借名购房的行为的真实性。第二，涉案房屋登记在高凤先名下。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权以登记机关的不动产登记簿记载为准。在没有证据证明不动产登记簿确有错误的情况下，涉案房屋从法律上确定物权归属于高凤先。韩旭主张其为实际房屋所有权人的主张不成立。第三，根据法理，合同约定的权利义务，只在合同当事人之间有效，其约束力不应及于合同以外的第三人。因此，韩旭与高凤先之间的借名购房行为假设真实存在，也只能约束韩旭与高凤先，不能以此来对抗合同之外的第三人。第四，为了维护不动产登记公示效力的严肃性以及不动产交易秩序和交易安全，应当根据《中华人民共和国物权法》规定以不动产登记簿记载的人为涉案房屋的实际权利人。综上，法院对涉案房屋的执行和查封合法有效，韩旭的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回韩旭的全部诉讼请求。高凤先、吴怀天述称：同意韩旭的起诉请求。高凤先和韩旭是邻居关系，高凤先曾帮助韩旭看过孩子。韩旭家可能是房子多或者是有其他原因，高凤先并未在意韩旭把涉案房屋登记在高凤先名下之事。高凤先和韩旭是多年的邻居，高凤先家未对购房出资，现在也没有理由获得涉案房屋。唐棣经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，提交书面意见述称：本案和唐棣没有关系，唐棣对此并不知情，对本案不发表意见。张治平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案审理中，当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩旭为证明其主张，向本院提交如下证据：证据一、（2019）京03执异630号执行裁定书，证明韩旭的执行异议已经被驳回，根据法律规定，韩旭可以提起执行异议之诉。证据二、（2019）京03执947号执行裁定书，证明北京市第三中级人民法院依据该裁定书将登记于高凤先名下的涉案房屋进行了查封。证据三、《借名购房协议》，证明2017年9月1日韩旭与高凤先签订《借名购房协议》，约定韩旭借用高凤先的名义购买位于辽宁省本溪市×号的房屋，且购买房屋所产生的一切费用全部由韩旭承担，房屋所有权和各种其他权利均归属于韩旭所有。证据四、《房屋买卖合同》。2017年9月2日，韩旭与涉案房屋原产权人即案外人金某、于某签订了《房屋买卖合同》购买了涉案房屋，买受人是韩旭。证据五、银行账户历史交易明细，证明韩旭向房屋出卖人金某依据买卖合同的约定支付了房屋购房款，支付的时间分别是2017年9月11日和9月12日，合计金额453000元。证据六、涉案房屋所有权登记证，证明涉案房屋目前在名义上登记在高凤先名下。证据七、调查笔录及视频光盘，证明本案诉争房屋的实际居住人是韩旭的婆婆顾某。证据八、调查笔录及视频光盘，证明金某、于某作为涉案房屋原产权人，曾经与韩旭的家人顾某进行磋商并实际将房屋出售给了韩旭，且由韩旭向其支付了涉案房屋购房款并办理了过户。证据九、询问笔录及视频光盘，证明涉案房屋的实际占有和居住情况。证据十、询问笔录及视频光盘，证明借名购房的目的是为了符合当地移民避险解困的工作实施办法中关于库区移民人员有权享受补助的政策，顾某的家人在县城买房则无法享受农村宅基地翻建时的补助款项。证据十一、涉案房屋个人所得税发票、契税发票、商品购房发票和转让手续费发票，证明2017年9月12日，涉案房屋进行过户变更登记，且按照韩旭与金某、于某签订的《房屋买卖合同》，由买方承担了所有的税费。张志龙、王吉顺发表质证意见称：认可证据一、二的真实性、合法性和关联性；不认可证据三的真实性、合法性及内容的客观性，不认可证明目的。涉案房屋不存在限购等阻碍韩旭购买的合理因素，无须采用借名购房，存在很大风险且支出更多税费。第二，韩旭在此前的执行异议案件中，包括本案中提交的笔录，也说涉案房屋是卖给韩旭的婆婆顾某。韩旭即便不愿意用自己的名字购房，也完全可以采用顾某的名义购房。韩旭所谓借用高凤先名义购买涉案房屋的主张，张志龙、王吉顺认为不符合日常生活经验法则。第三，如果事实是像韩旭所主张的为骗取政府补贴而借名购房，该行为违反法律强制性规定，应属无效。不认可证据四的真实性、内容客观性及证明目的。《房屋买卖合同》为三方协议，高凤先不是合同当事人。依据该份合同无法实现以高凤先名义购买涉案房屋并将涉案房屋过户到高凤先名下的目的。该份房屋买卖合同不合常规，也不符合房地产登记机关的房屋交易要求，无法依据该份合同完成房屋产权登记，因此张志龙、王吉顺认为《房屋买卖合同》是不真实的；认可证据五的真实性，不认可证明目的。第一笔款项是2017年9月11日汇款20万元，备注高凤先购房款，2017年9月12日汇款25.3万元没有备注，根据这份明细能表明是韩旭自己购买房屋的价款，假设该款项与涉案房屋交易存在关联，也应是韩旭代高凤先支付的房屋价款。至于韩旭为何代为支付是韩旭和高凤先之间的其他法律关系，不属于本案审理范围。第二，韩旭没有提交税务机关开具的购房发票、契税发票等凭证，无法有效证明涉案房屋真实的交易价格，也不能证明韩旭是为自己购房支付了购房价款。认可证据六的真实性，不认可证明目的。首先，该份证据表明涉案房屋是高凤先所购买并登记在高凤先名下。第二，结合涉案房屋已经登记到高凤先名下的已知事实，推定高凤先与他人签订有房屋买卖合同并根据该合同进行网签和备案，最后将房屋过户到自己名下。由此也进一步否定了韩旭证据四《房屋买卖合同》的真实性。所以，韩旭没有提供涉案房屋整个交易过程的文件。不认可证据七的真实性、合法性，不认可证明目的。该证据本质上是证人证言，也不具备民事诉讼法规定的证据形式；不认可证据八的真实性、合法性及证明目的；证据九的质证意见同证据七和证据八，该证据是一份询问笔录；不认可证据十的真实性、合法性和证明目的，即便是存在该证据所述情况，张志龙、王吉顺亦认为这是骗取政府补贴的行为，实施的后续行为是违反法律法规的强制性规定，应属无效。证据十一、对发票的真实性认可，不认可证明目的。第一，这些发票不能证明税费都是韩旭所交纳，因为其上载明的均是高凤先。第二，购房发票的房价款是311962.5元，与韩旭所主张的政府指导房价款不一致，也与其提交的银行明细单所记载的价款也不一致，与合同约定价款也不一致。所以综合房屋登记档案和发票证据，进一步否定了韩旭提交的《房屋买卖合同》复印件的真实性，韩旭没有提交该合同原件。韩旭所主张的借名买房的事实不成立。高凤先、吴怀天发表质证意见称：认可韩旭所提交证据的真实性及证明目的。唐棣发表质证意见称：与唐棣无关，不发表意见。张治平未发表质证意见。张志龙、王吉顺、高凤先、吴怀天、唐棣、张治平均未提交证据。经韩旭申请，本院依法向韩旭的委托诉讼代理人闫海斌开具调查令调取涉案房屋项下的房屋买卖合同以及相关登记备案材料。韩旭的委托诉讼代理人闫海斌前往桓仁满族自治县不动产登记中心依法调取关于涉案房屋的登记备案材料共6页，其中包括登记时间为2015年7月13日，房屋所有权人为金某，共有权人为于某，产权证号为桓房权证桓仁县字第XXXX号的涉案房屋所有权证书以及卖方（甲方）金某、于某与买方（乙方）高凤先于2017年9月12日就涉案房屋签订的《房屋买卖协议书》及附件。对此，韩旭发表质证意见称：涉案房产交易档案材料证明涉案房屋原所有权人是金某，共同所有权人是于某。在2017年9月12日，金某和于某与高凤先到不动产登记中心办理过户登记。档案材料与询问笔录所记录的事实一致，可以相互印证。高凤先、吴怀天发表质证意见称：认可真实性、合法性、关联性及证明目的。张志龙、王吉顺发表质证意见称：对房屋登记档案材料的真实性认可，证明是金某、于某与高凤先签订合同，并且经过合法的登记把涉案房屋过户到高凤先名下，高凤先是涉案房屋的购房人和所有权人。但登记备案的《房屋买卖协议书》约定的房屋价款是16万元，与韩旭主张的事实和所提交的其他证据不一致。唐棣、张治平未发表质证意见。2019年12月20日庭审中，韩旭补充出示《借名购房协议》、涉案房屋买卖合同的原件，对此，张志龙、王吉顺陈述坚持之前庭审已发表的质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月1日，甲方韩旭与乙方高凤先签订《借名购房协议》，双方主要约定：一、甲方借用乙方名义购买的房屋位于辽宁省本溪市×号。二、上述房屋的买卖合同以乙方名义签订后交由甲方持有和保管，以后关于该房屋取得的一切手续、资料包括但不限于房产证、土地使用证、完税证明、交款凭证等均由甲方持有和保管。三、甲方保证乙方因代为甲方购买该房屋产生的购房款及还贷、中介费、抵押费、保证金、税收等一切费用均由甲方承担，乙方不承担任何费用，该房屋的所有权也归甲方完全所有。甲方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。七、乙方已经充分了解，甲方只是借用乙方的名义购买房屋，该房屋的所有权益与乙方无任何关系，并保证乙方的利害关系人不得就该房屋主张任何权益。2017年9月2日，出卖人金某、共有权人于某、买受人韩旭签订《房屋买卖合同》，主要约定：第一条房屋基本情况1.出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落于辽宁省本溪市×室。第二条成交价格、付款方式及资金划转方式1.经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为453000元人民币。2.经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为元人民币。3.买受人在签订合同本月内通过银行转账支付。第七条权属转移登记（一）出卖人在收到购房款七日内协助买受人办理房屋产权过户，将房屋产权过户到高凤先的名下。韩旭通过招商银行北京分行西三环支行的账户×××于2017年9月11日向金某汇款200000元，摘要：高凤先购房款，于2017年9月12日向金某汇款253000元。2017年9月12日，卖方（甲方）金某、于某与买方（乙方）高凤先签订《房屋买卖协议书》（房屋登记备案合同），主要内容为：一、甲方出卖房屋地点：×号。三、甲方出卖的房屋所有权证号为：201XXXXXXXX五、乙方购买甲方房屋总价款：人民币（大写）壹拾陆万元。六、付款时间：2017.09.11。七、付款方式：现金。八、房屋交付日期：2017.09.11。九、办理房屋产权税、费由乙方承担。十二、本合同签订地点：桓仁满族自治县房地产交易中心。2017年9月12日，×号房屋登记在高凤先名下，共有情况：单独所有，房屋所有权证号：辽（2017）桓仁县不动产权第XXXX号。2018年12月28日，北京市第三中级人民法院对（2018）京03民初391号张志龙、王吉顺诉高凤先、吴怀天、唐棣、张治平债权转让合同纠纷一案，作出如下判决：一、高凤先、吴怀天在其继承吴某的遗产范围内向张志龙、王吉顺支付1250万美元及利息（以1250万美元为基数，以年利率24%为标准，自2016年9月10日计算至实际给付之日），上述给付义务自判决生效后七日内履行；二、张治平、唐棣就上述第一判项确定的款项向张志龙、王吉顺承担连带给付义务，上述给付义务自判决生效后七日内履行；三、张治平、唐棣承担上述第二项连带给付义务后有权向高凤先、吴怀天追偿（高凤先、吴怀天在其继承吴某的遗产范围内承担责任）；四、驳回张志龙、王吉顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。唐棣不服一审民事判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院作出（2019）京民终195号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。张志龙、王吉顺依据（2018）京03民初391号生效民事判决向北京市第三中级人民法院申请强制执行。北京市第三中级人民法院立案执行，并于2019年8月2日作出(2019)京03执947号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平的银行存款一千二百五十万美元及人民币五十一万六千七百四十四元（被执行人高凤先、吴怀天在其继承吴某的遗产范围内承担责任）。如无外币或外币存款不足，则依扣划当日中国人民银行外汇牌价折计成等额人民币。二、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应支付的利息（以一千二百五十万美元为基数，以年利率24%为标准，自2016年9月10日计算至实际给付之日）（被执行人高凤先、吴怀天在其继承吴某的遗产范围内承担责任）。如无外币或外币存款不足，则依扣划当日中国人民银行外汇牌价折计成等额人民币。三、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应支付的迟延履行期间的债务利息。四、冻结、划拨被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应负担的申请执行费十五万三千五百元以及执行中实际支出费用。五、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人高凤先、吴怀天、唐棣、张治平应当履行义务部分的收入或查封、冻结、扣押、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。2019年8月28日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03执947号协助执行通知书，委托桓仁满族自治县人民法院查封高凤先名下位于×号（不动产权证书号：×××）的不动产，即涉案房产。案外人韩旭向北京市第三中级人民法院提出执行异议，北京市第三中级人民法院认为，涉案房屋登记在被执行人高凤先名下，故案外人韩旭以对涉案房屋享有所有权为由提出异议，请求停止对涉案房屋的强制执行并解除涉案房屋的查封，不符合相关法律的规定，法院不予支持。韩旭主张确认其与高凤先签订的《借名购房协议》有效，并确认涉案房屋归其所有，不属于执行异议审查范围，法院不予审查。综上，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03执异630号执行裁定书，裁定：驳回案外人韩旭的异议请求。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。韩旭主张其与高凤先之间存在借名买房的法律关系，其应就此承担举证证明责任，证明标准应达到高度可能性。本案中，韩旭主张己方是涉案房屋的实际权利人，与高凤先之间存在借名买房关系。借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。认定当事人之间是否存在借名买房关系，除了书面的借名买房合同之外，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。根据查明的事实，韩旭提供的房屋买卖合同中载明的出卖人为金某、于某，与登记备案的出卖人信息一致，且银行交易明细显示韩旭将涉案房款直接转款至金某名下账户，数额、付款方式均符合双方签订的合同约定。涉案房屋虽系以高凤先名义购买，房屋自购买后高凤先一直未占有使用，购房原始票据等材料亦由韩旭持有。此外，韩旭对于其借名买房的原因、过程进行了说明。基于以上事实，本院认为韩旭已就其与高凤先之间存在借名买房关系，己方是实际购买人的主张完成举证证明责任。张志龙、王吉顺虽提出韩旭之所以代为给付是基于韩旭与高凤先之间的其他法律关系，但对此未提供充分证据予以证明，因此，本院不予采信该项抗辩理由。综上，根据韩旭所提供的证据，足以确信韩旭与高凤先之间存在真实有效的借名买房关系，涉案房屋实际购买人系韩旭，因此，韩旭作为实际购房人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，判决如下：不得执行坐落于×号的房屋（不动产证书号：辽（2017）桓仁县不动产权第XXXX号）。案件受理费8050元，由被告张志龙、王吉顺承担（原告韩旭已预交，被告张志龙、王吉顺于本判决生效之日起七日内给付原告韩旭）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 玄明虎审 判 员 闫 慧审 判 员 申峻屹二〇一九年十二月三十一日法官助理 卢恺晨书 记 员 高 明