贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初5672号原告：穆燕，女，1986年8月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：段粤瀚，男，1985年6月9日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。两原告共同委托诉讼代理人：季红光，贵州道卫律师事务所律师。被告：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路42号保利国际广场6号楼1-17-5。法定代表人：何英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：余春洪，贵州乾民律师事务所律师。原告穆燕、段粤瀚与被告贵阳恒森房地产开发有限公司（以下简称恒森房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告穆燕、段粤瀚及其委托诉讼代理人季红光、被告恒森房开公司委托诉讼代理人余春洪到庭参加诉讼。本案因原告申请对案涉房屋的价值进行鉴定而扣除鉴定期间的审理期限。本案现已审理终结。原告穆燕、段粤瀚向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2017年9月9日签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告退还原告缴纳的首期购房款319820元、团购费30000元、房屋维修基金6298元，共计356118元及利息（利息以356118元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月9日起计算至被告全部退还购房款、团购费、维修基金之日止）。3.判令被告赔偿原告损失319820元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于花溪区房屋，房屋总价为629820元，该合同还对付款方式及期限、抵押情况等做了明确约定。2019年8月23日，原告缴纳了团购费3万元，合同签订当日，原告向被告缴纳了首付款319820元、维修基金6298元。合同签订后，被告在原告不知情的情况下将案涉房屋抵押给了第三人，该行为直接导致合同目的完全不能实现，原告依据法律规定诉至法院。被告恒森房开公司辩称：1.被告已经逾期交房，根据合同约定原告有权要求退房，被告同意解除合同，退还原告首付款并支付已付购房款百分之一的违约金，但团购费系贵州盛世联行房地产顾问有限公司收取，维修基金系被告代住建部门收取，均非被告公司所收取，被告不同意退还。2.商品房买卖合同司法解释第八条适用的前提是合同目的不能实现，买受人不能取得房屋，但案涉房屋已经封顶，被告未将房屋交付给第三人，可以在2019年10月份向原告交房，合同可以继续履行。3.案涉房屋系被告公司为融资而整体抵押给银行，因该抵押是整体抵押且公开的，不会导致合同无法履行，故未单独将抵押情况告知原告，现在已经在逐步解除抵押登记，可以在合同约定的时间内办理产权证。本院经审理认定的事实如下：2017年9月9日，原告穆燕、段粤瀚（买受人）与被告恒森房开公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为2017-Ｓ093），约定的主要内容为：1.买受人向出卖人购买位于贵阳经开区房屋，房屋建筑面积为34.99平方米，套内建筑面积为23.8平方米。2.按套内面积计算，房屋单价每平方米26463.03元，房屋总价款为629820元，买受人以银行按揭贷款方式付款，买受人应于合同签订之日支付首付款319820元，余款310000元以银行按揭贷款方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人通知或贷款人通知后30日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。3.房屋占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。4.出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该房屋。逾期交房超过90日买受人退房的，出卖人应当在收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%支付违约金。5.出卖人承诺在2020年7月31日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订当日，原告穆燕、段粤瀚向被告恒森房开公司支付了购房首付款319820元及维修基金6298元。另，2017年8月23日，原告穆燕向贵州盛世联行房地产顾问有限公司支付了团购服务费3万元，该收据中备注栏载明“ＳＹ-2-28”，贵州盛世联行房地产顾问有限公司在收据上加盖了公司财务专用章。原告陈述该团购费系在被告售楼部交给其他人，不知道收款人与恒森房开公司的关系，是恒森房开公司要求必须缴纳团购费，否则不出售房屋。被告陈述该房屋系委托第三方销售，被告公司未参与，原告方提供的收据也显示是第三方收取，该款项未进入被告公司账户，被告没有退还的义务。原告穆燕、段粤瀚向本院提交了于贵阳经济技术开发区不动产登记站查询的房屋记载表，载明案涉房屋存在抵押登记信息，抵押人为恒森房开公司，抵押权人为贵阳农村商业银行股份有限公司营业部，抵押期限为2018年8月31日至2021年8月30日。另，原告陈述因被告的网签手续未办好，所以并没有办理银行按揭贷款手续，被告陈述在2019年9月可以办理网签手续。原、被告双方均陈述案涉房屋至今未交房。诉讼过程中，原告穆燕、段粤瀚于2019年7月31日申请对案涉房屋在2019年6月13日时的价值进行鉴定，经广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司作出评估报告书，载明评估房屋的建筑面积实为36.54平方米，评估单价为19200元/平方米，评估总价为70.2万元，原告因此交纳了评估费8700元。原告穆燕、段粤瀚对该报告无意见，但认为买卖合同约定的建筑面积为34.99平方米，评估报告中确认的建筑面积为36.54平方米，评估单价偏低，且认为鉴定费用应当由被告方承担。被告恒森房开公司认为溢价损失并非原告已经产生或必然产生的损失，原被告之间的合同具备继续履行的条件，该评估报告与实际情况无关。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、房屋记载表、评估报告书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告穆燕、段粤瀚与被告恒森房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格履行合同义务，遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人......”之规定，本案中双方签订的合同明确约定案涉房屋占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押，但在合同订立后，被告恒森房开公司在未告知原告并经原告同意的情况下将原告所购买的房屋抵押给他人，抵押期限为2018年8月31日至2021年8月30日，导致原告所购买的房屋增加了权利负担，可能导致未来被抵押权人处置的风险，且被告恒森房开公司也未在合同约定的期限内向原告交付房屋，故对原告穆燕、段粤瀚主张解除商品房买卖合同的请求，本院予以支持。因穆燕、段粤瀚对涉案房屋并未实际接收使用，也未申请对案涉房屋进行权属变更，故原告一并要求被告退还已付首付款319820元、维修基金6298元和按照中国人民银行同期同类贷款利率承担从2017年9月9日起至款项退还完毕之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的团购费3万元，该团购费系案外人贵州盛世联行房地产顾问有限公司收取，原告要求被告恒森房开公司退还，没有事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿319820元损失的请求，本质上属于因房屋涨价产生的预期利益损失。买受人获得溢价损失这一预期利益在不发生纠纷的情况下，需要以支付全部房款为前提，即需要综合考虑买受人的履约成本以及合同的履行程度进行确定。原告购买案涉房屋时约定的房价为629820元，原告支付的房款成本为319820元。原告起诉主张解除合同时，经鉴定案涉房屋的价值为702000元，但因实际面积与房屋买卖合同约定的面积不一致，换算成与合同约定等建筑面积的房屋计算，则房价为672221元（702000÷36.54×34.99），增值42401元（672221-629820）。参照原告已付房款和总房款的比例计算，原告已付房款成本对应的房屋溢价部分为21531元，该部分才属于原告的预期利益损失，故本院判令被告赔偿原告21531元，对原告主张超出上述金额的部分，本院不予支持。对被告恒森房开公司抗辩其已经在逐步解除抵押登记、可以在合同约定的时间内办证、合同可以继续履行的意见，案涉房屋在本案开庭审理期间仍然处于抵押状态，且合同约定的最晚交付办理商品房转移登记的有关文书的时间在抵押期限内，被告的该行为已违反诚实信用原则，故对被告的该意见不予采纳。原告因房屋价值评估产生的评估费8700元，属于原告主张房屋溢价损失所产生的合理费用，本院参照原告主张房屋溢价损失获本院支持部分的比例进行分摊，即由被告负担585元，由原告负担8115元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告穆燕、段粤瀚与被告贵阳恒森房地产开发有限公司于2017年9月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2017-S093）；二、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告穆燕、段粤瀚房屋首付款319820元，并支付利息（利息以应退首付款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月9日起计算至实际退还之日止）；三、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告穆燕、段粤瀚房屋维修基金6298元，并支付利息（利息以应退房屋维修基金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2017年9月9日起计算至实际退还之日止）；四、被告贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告穆燕、段粤瀚赔偿房屋溢价损失21531元；五、驳回原告穆燕、段粤瀚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280元（已减半收取），由原告穆燕、段粤瀚负担2565元，被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担2715元。评估费8700元，由原告穆燕、段粤瀚负担8115元，被告贵阳恒森房地产开发有限公司负担585元（被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十九日书记员  张艺群