四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初2459号 原告(申请执行人)：上海易鑫融资租赁有限公司，住所地：上海市嘉定区墨玉南路888号907室，统一社会信用代码91310000310510508R。 法定代表人：姜东，总经理。 委托诉讼代理人：雷永胜，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 被告（案外人）：刘文发，男，汉族，1975年2月27日出生，住四川省叙永县。 被告（案外人）：张光容，女，汉族，1974年1月6日出生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：罗铺双，四川德才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成中，四川德才律师事务所律师。 第三人（被执行人）：许光惠，女，汉族，1968年9月2日出生，住四川省叙永县。 第三人：黄湖忠，男，汉族，1954年3月13日出生，住四川省叙永县。 原告上海易鑫融资租赁有限公司（以下简称“上海易鑫公司”）与被告刘文发、被告张光容、第三人许光惠、第三人黄湖忠申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海易鑫融资租赁有限公司委托诉讼代理人雷永胜、被告刘文发、张光容及委托诉讼代理人罗铺双、李成中、第三人许光惠、第三人黄湖忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海易鑫公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）川0503民初执异25号执行裁定书；2、准予执行坐落于泸州市叙永县（荣治家园）3幢2单元2层3号房屋【证号：（2017）叙永县不动产权第××号】；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年1月15日，泸州市纳溪区人民法院对上海易鑫公司与许光惠融资租赁合同纠纷一案作出民事判决书，判决许光惠支付上海易鑫公司剩余租金、律师费、违约金及案件受理费。判决生效后，许光惠未予履行义务，故上海易鑫公司申请执行。执行过程中，泸州市纳溪区人民法院查封了登记于许光惠名下位于泸州市叙永县（荣治家园）3幢2单元2层3号的房屋。2019年8月26日二被告对执行标的提出书面异议，泸州市纳溪区人民法院于2019年9月6日作出（2019）川0503执异25号执行裁定书，中止对执行标的的执行。上海易鑫公司认为本案情形不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，不应中止执行该房屋。1、二被告与许光惠所签订的买卖合同，无法辨别真实性；2、二被告并未支付完毕所有购房款；3、二被告提供的证据不能证明其在查封标的物前已实际占有；4、对于房屋未过户二被告具有过错；5、中止执行案涉及房屋，将有损不动产登记制度的公信力及交易安全。综上，二被告提出的执行异议不符合法律规定，不应中止执行。 被告刘文发、张光容辩称，1、张光容和刘文发系夫妻关系。2012年4月10日，因叙永县人民政府对位于叙永县新区毗卢寺片区的土地进行开发整理，为此，叙永县人民政府以叙永县国土资源局的名义与黄湖忠、赵学源夫妇签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，随后，黄湖忠、赵学源根据《房屋拆迁补偿安置协议》取得了位于叙永县（荣治家园）3幢2单元2层3号房屋和另外一套房屋。2016年10月9日，黄湖忠以278000元的价格把位于叙永县（荣治家园）3幢2单元2层3号房屋出卖给张光容和刘文发。张光容、刘文发对此支付了全部款项。2017年12月22日，双方到叙永县房屋不动产登记中心办理过户登记，双方在登记部门的指导下签订《不动产买卖合同》后，由于黄湖忠和许光惠系再婚家庭，内部矛盾没有协调好，不予配合过户，故没有完成过户。没有过户的原因不在刘文发、张光容。张光容和刘文发对该房屋受让占有使用已经3年时间，并以自己的名义交付了水、电、气费及物管费，该房屋已经完全属于刘文发、张光容所有；2、双方签订的房屋买卖合同合法有效，从刘文发、张光容支付第三人款项的事实，足以证明房屋买卖合同的真实性、合法性。张光容、刘文发对签订买卖合同的房屋已经实际占有使用多年；3、张光容、刘文发原属于叙永县非常偏僻的少数民族乡镇白蜡苗族乡，通过在外打工挣钱购买了房屋，除此房屋外，再无其他房屋，该房屋系二人唯一生活居住的房屋。因此，（2019）川0503执异25号执行裁定书是正确的，请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人黄湖忠、许光惠述称，涉案房屋已经卖给张光容、刘文发，他们已入住并付清了房款，不同意执行该房屋。 经审理查明，2018年1月2日上海易鑫公司以许光惠为被告向本院提起融资租赁合同纠纷诉讼，本院于2019年1月15日作出（2019）川0503民初8号民事判决书，判令被告许光惠支付原告上海易鑫公司租金79862.08元、律师费3000元及违约金（违约金以剩余租金79862.08元为基数，自2018年10月26日起按年利率24%计算至全部租金付清之日止）。该判决生效后，原告上海易鑫公司向本院申请强制执行，本院于2019年5月23日作出（2019）川0503执389号执行裁定书，查封被执行人许光惠名下的座落于四川省叙永县（荣治家园）3幢2单元2层3号房屋［不动产证号：川（2017）叙永县不动产权第××号］，期限为3年。在执行过程中，张光容、刘文发提出执行异议。本院经审查于2019年9月6日作出（2019）川0503执异25号执行裁定书，裁定中止对现登记于黄湖忠、被执行人许光惠名下共有的座落于泸州市叙永县（荣治家园）3幢2单元2层3号房屋【证号：（2017）叙永县不动产权第××号】的执行。2019年8月7日本院在执行过程中，刘文发陈述“当时因过户税过高，现在都没有过户”。 另查明，刘文发与张光容系夫妻关系。2012年4月10日，叙永县国土资源局与黄湖忠、赵学源夫妇签订了《毗卢寺片区土地整理项目房屋拆迁补偿安置协议》，该协议约定了“……甲方（叙永县国土资源局）给乙方提供定向限价商品房2套……”等内容。2013年3月21日黄湖忠与许光惠结婚。2015年7月8日，黄湖忠为乙方，与作为甲方的叙永县荣治投资开发有限公司签订《定向限价商品房买卖合同》，以由叙永县国土局代为支付购房款的付款方式，买受了本案涉及执行标的房屋。2016年10月9日，黄湖忠为甲方，张光容为乙方，签订《房产买卖协议》，该协议约定了“……甲方自愿将座落于叙永县叙永镇毗卢寺3栋2单元第2层3号建筑面积为102.8平方米的房产卖给乙方；交易价格：278000元；付款方式：乙方于本协议签订之日一次性支付甲方人民币壹拾捌万元，2017年1月30日前支付柒万元，剩余贰万捌仟元待甲方协助乙方办理过户登记后一次性付清；甲乙双方于本协议签订后，办理房屋产权过户产生的所有税费由乙方承担，甲方不承担任何税费；交房时间：乙方一次性付清甲方壹拾捌万元房款后甲方将上述房产交付乙方使用；甲方在获得该房屋正式产权手续后，应当在7日内协助乙方办理产权过户登记……”等内容。 2016年10月10日，张光容依约向许光惠付款（其中有10万元系通过中国邮政储蓄银行转账），许光惠向张光容出具收条，载明收到房款壹拾捌万元整。2016年11月，黄湖忠在领到该房屋后将房屋交付给了刘文发、张光容。刘文发、张光容得到房屋后即对房屋进行装修并生活居住在该房屋内至今。 2016年11月10日，黄湖忠在前述收条页上再具收条，载明收到张光容房款贰万元（20000元）。2017年元月21日，黄湖忠再次在前述收条页上向张光容出具收条，载明收到张光容房款伍万元（50000元）。2017年11月17日本案涉及的执行标的房屋登记到黄湖忠及许光惠名下共有，不动产权证号：（2017）叙永县不动产权第××号。 2017年12月22日黄湖忠、许光惠与刘文发、张光容共同前往叙永县政务大厅办理过户手续。在双方确认的前提下，以黄湖忠、许光惠为甲方，刘文发、张光容为乙方，签订了《不动产买卖合同》，刘文发、张光容付清了尾款28000元，黄湖忠在前述收条页上签字“28000元收.尾款全部付清。黄湖忠（捺印），2017年12月22日”。在核定税收时，因该房屋核定税收的价格是3300元/平方米，双方买卖的价格是2700元/平方米，黄湖忠、许光惠认为卖低了，于是，不配合办理房屋过户，致当天未办理房屋过户手续。此后，双方未办理完成过户登记。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的证据：（2019）川0503执25号执行裁定书、（2019）川0503执389号裁定书、执行笔录；被告提交的证据：1、张光容、刘文发身份证；2、张光容、刘文发结婚证；3、黄湖忠、许光惠身份证、结婚证；4、《房屋拆迁补偿安置协议》；5、《房屋产权登记议定书》；6、《房屋买卖协议》；7、《不动产买卖合同》；8、银行汇款申请书、收条；9、（2019）川0503执异25号执行裁定书、（2019）川0503执389号裁定书；10、物业公司收费依据6张、天然气公司收费依据2张；11、村民委员会《证明》、照片10张；本院调取的证据：1、叙永县民政局婚姻登记处档案材料1份；2、川（2017）叙永县不动产权的××号不动产权证书；上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为本案的定案依据。 本院认为，对申请执行人提起的执行异议之诉，应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行。本案中，本院于2019年5月23日作出（2019）川0503执389号执行裁定书，对涉案房屋采取查封措施，被告刘文发、张光容提供了证据证实在涉案房屋被查封之前与黄湖忠、许光惠签订了《房屋买卖协议》、并且支付了涉案房屋的全部房款，黄湖忠、许光惠已将涉案房屋交付了刘文发、张光容，刘文发、张光容对涉案房屋进行了装修并生活居住至今，刘文发、张光容是否办理涉案房屋的过户登记手续，不影响《房屋买卖协议》的合同效力，亦不影响刘文发、张光容已经购买该涉案房屋并合法占有的客观事实。关于未完成过户登记的问题，诉讼中，原告称未办理房屋过户手续二被告存在过错，但未提供充分的证据予以证明。虽然，2019年8月7日本院执行过程中，刘文发陈述“当时因过户税过高，现在都没有过户”，但是，在庭审中，刘文发、张光容及黄湖忠、许光惠均认可未办理过户的原因是在过户时，因该房屋核定税收的价格是3300元/平方米，而买卖的价格是2700元/平方米，黄湖忠、许光惠认为卖低了，于是，不配合房屋过户的这一事实。本院认为，执行笔录中记录的刘文发所陈述的事实不详，记录也不具体，而被告与第三人在庭审中所述事实更具体，且双方不持异议，故对办理过户时黄湖忠、许光惠认为卖低了，不配合房屋过户的这一事实本院予以采信。因此，未办理过户手续主要责任在第三人许光惠、黄湖忠认为出售房屋价格过低，未配合办理过户手续所致，被告刘文发、张光容虽未及时过户，但并非未办理过户手续的主要原因和责任。 综上所述，本院作出的（2019）川0503执异25号执行裁定书并无不当。被告刘文发、张光容的主张和提供的证据享有足以排除强制执行的民事权益，原告上海易鑫公司的诉讼理由不能成立，本院作出的（2019）川0503执异25号执行裁定书中止对涉案房屋的执行符合法律规定。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告上海易鑫融资租赁有限公司的诉讼请求。 案件受理费1895元，减半收取948元，由原告上海易鑫融资租赁有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  刘小波 二〇一九年十二月五日 书记员  王梦婷