河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6141号 上诉人（原审原告）：朱亚军，男，1982年4月20日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 上诉人（原审原告）：张淑珍，女，1982年1月28日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：薛金昌，邯郸市复兴区胜利法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：河北卓昱房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市复兴区复兴路112号。 法定代表人：王县其，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘跃勇，河北鼎合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘邯生，男，汉族，该公司职员。 上诉人朱亚军、张淑珍因与被上诉人河北卓昱房地产开发有限公司（以下简称卓昱公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月21日公开开庭进行了审理，朱亚军及张淑珍的共同委托诉讼代理人薛金昌、卓昱公司委托诉讼代理人刘邯生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱亚军、张淑珍上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期交房违约金20990.32元，并自起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付该款利息；3.改判卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期办理商品房产权证书违约金13993.55元，并自起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付该款利息；4.改判卓昱公司退还多收朱亚军、张淑珍的1862元；5.改判卓昱公司及时协助朱亚军、张淑珍办理商品房产权证书；6.本案一、二审诉讼费用均由卓昱公司承担。事实和理由：一、一审判决卓昱公司给付朱亚军、张淑珍5247.5元延期交房违约金在比例认定上存在错误，应按照日万分之二的比例支付20990.32元。案涉违约金的约定不对等，属于无效约定。基于卓昱公司延期违约交房给朱亚军、张淑珍造成的购房款利息损失，违约金应当依法调整。二、一审判决认定事实错误，卓昱公司延期办证应给付朱亚军、张淑珍违约金13993.55元。卓昱公司于2012年12月25日向朱亚军、张淑珍交付案涉房屋。按照合同约定，应在2013年3月25日前将办理产权登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并通知购房人。但卓昱公司均没有履行，直至朱亚军、张淑珍多次催问办证事宜的情况下，才在2019年3月19日从卓昱公司获知可以办证的信息。经朱亚军、张淑珍到邯郸市不动产中心查询，卓昱公司在2018年2月13日才完成了首次登记备案，即在2018年2月13日之后房产证才可以办理。卓昱公司因违约致使朱亚军、张淑珍从交房之日后至目前延期六年零五个月未能办证，因延迟办证造成的损失以涉案合同中延期办证的违约金为总房款的百分之0.3的约定过低，应当将该违约金从百分之0.3酌情调整到百分之三。三、卓昱公司应当退还朱亚军、张淑珍1862元。因卓昱公司不认可其延期交房产生的违约金2938元抵顶用于支付4800元的太阳能款的情况，那么朱亚军、张淑珍向其补交1862元就没有依据。该太阳能费收取形式上不具有合法性。四、一审判决朱亚军、张淑珍自行办理房产证错误，应判决卓昱公司及时协助朱亚军、张淑珍办理房产证。 卓昱公司辩称，一、朱亚军、张淑珍主张的延期交房违约金20990.32元没有法律依据。二、卓昱公司已经按照约定完成了涉案房屋的产权登记。协议中没有约定办证，只约定了资料报备的时间。三、朱亚军、张淑珍应交太阳能设备款，双方共同认可，1862元不是多收款。四、该房产已具备办证条件，朱亚军、张淑珍已经可以进行办证，房产公司不管办证。 朱亚军、张淑珍向一审法院起诉请求：1.卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期交房违约金5247.57元，并自朱亚军、张淑珍起诉之日起按照法律规定的利率支付该款利息；2.卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期办理商品房产权证书违约金30902.4元（暂定）,实际给付违约金计算至商品房产权证书办理完毕之日止；3.卓昱公司退还朱亚军、张淑珍多收的1862元；4.卓昱公司按照合同约定及时为朱亚军、张淑珍办理商品房产权证书；5.本案诉讼费由卓昱公司承担。本案在审理过程中，朱亚军、张淑珍当庭变更第一、二项诉讼请求为：一、卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期交房违约金5247.57元及利息（自2012年12月15日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）;二、卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期办理商品房产权证书违约金（自2012年3月15日起至办理产权证之日止，按日万分之二点一计算，截至2019年3月19日为215598.55元）。后朱亚军、张淑珍又书面变更其第一、二项诉讼请求为：一、卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期交房违约金20990.32元及利息（自2019年3月29日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）;二、卓昱公司给付朱亚军、张淑珍延期办理商品房产权证书违约金13993.55元及利息（自2019年3月29日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。 一审法院认定事实：2012年1月5日，卓昱公司向朱亚军、张淑珍开具购房款466451.52元的《销售不动产统一发票》一份。2012年1月6日，卓昱公司将涉案的商品房到房屋管理部门进行备案。2012年1月15日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就商品房达成如下协议：朱亚军、张淑珍购买卓昱公司的卓昱北郡1幢1单元19层1901号房，建筑面积135.29平方米，套内建筑面积111.32平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3447.79元；买受人必须于2011年12月1日前向出卖人交清该房屋房价总款466451.52元；买受人未按本合同规定的时间付款，逾期7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2012年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未付清购房款或其他应付款；3、为遵守配合政府行为引起的延误，交房日期可相应顺延。如因恶劣天气、施工及政府政策原因及其他非出卖人所能控制的因素影响工期的，商品房交付相应顺延；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.4%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，卓昱公司并未在合同约定的2012年5月1日前向朱亚军、张淑珍交房，而是在2012年12月15日向朱亚军、张淑珍交付了房屋。朱亚军、张淑珍诉称，卓昱公司在向其交付房屋时，另交太阳能款4800元，双方口头协商，卓昱公司按照房款466451.52元的日万分之0.3计算210日，折合违约金2938元抵项了太阳能款2938元，朱亚军、张淑珍于当日向卓昱公司交纳剩余太阳能款1862元，卓昱公司向朱亚军、张淑珍出具内容为“1#-1-1901补交款的”收据一份。卓昱公司对延期交房抵顶了2938元的事实不予认可，称太阳能4800元，朱亚军、张淑珍交款1682元，是卓昱公司少收了。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，应受法律保护。一、关于朱亚军、张淑珍主张延期交房违约金20990.32元的问题。卓昱公司是否存在延期交房的违约行为。《商品房买卖合同》约定，卓昱公司应当在2012年5月1日前向朱亚军、张淑珍交付房屋，但卓昱公司实际于2012年12月15日向朱亚军、张淑珍交付了涉案房屋，卓昱公司辩称因为存在应当顺延的客观情况，不属于延期交房，不存在违约行为，但未提交相关证据，故一审法院认定卓昱公司于2012年12月15日向朱亚军、张淑珍交房构成违约。延期交房计算违约金的标准。朱亚军、张淑珍称，《商品房买卖合同》约定了朱亚军、张淑珍延期交款按照日万分之二支付卓昱公司违约金，而延期交房超过九十日则约定了卓昱公司按照日万分之0.5支付朱亚军、张淑珍违约金，按照权利义务对等的原则，卓昱公司亦应当按照万分之二支付朱亚军、张淑珍违约金20990.32元(466451.52元X万分之二X违约天数225天）因《商品房买卖合同》明确约定了延期超过九十日应当按照日万分之0.5计算违约金，该条款系双方在“平等、自愿、协商一致的基础上”签订，在该合同条款并未确定无效或者被撤销的情况下，朱亚军、张淑珍主张日万分之二计算违约金，于法无据，一审法院不予支持。按违约金日万分之0.5计算，违约金为5247.5元(466451.52元X万分之0.5X违约天数225天）。虽朱亚军、张淑珍陈述双方按照交房时以延期交房违约金抵顶了2938元太阳能款，但卓昱公司不予认可，证实双方对此并未达成合意，故卓昱公司应依约支付朱亚军、张淑珍上述为止，按照银行同期贷款利率计算的利息。关于是否存在超过诉讼时效期间的问题。卓昱公司辩称，朱亚军、张淑珍起诉已超过了法律规定诉讼时效期间，因卓昱公司于2012年12月15日向朱亚军、张淑珍交付房屋后，双方对是否以延期交房违约金2938元抵顶了部分太阳能款项存在争议，卓昱公司对此予以否认，朱亚军、张淑珍现向法院主张该款，并未超过法律规定的三年的诉讼时效期间，卓昱公司该辩解，一审法院不予支持。二、关于朱亚军、张淑珍主张卓昱公司支付延期办理商品房产权证书违约金13993.55元的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。该条款明确约定卓昱公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并未约定朱亚军、张淑珍取得房地产权属证书的时间，朱亚军、张淑珍按照该约定的90日主张延期办理商品房产权证书违约金，证据不足，一审法院不予支持。三、关于朱亚军、张淑珍主张卓昱公司退还多交的1862元的问题。朱亚军、张淑珍陈述太阳能款4800元，以违约金抵项2938元后，又向卓昱公司交纳1862元。卓昱公司对1862元太阳能款不持异议，但对于违约金抵顶2938元不予认可，称少收了朱亚军、张淑珍2938元。从双方的陈述看，双方均认可该1862元为太阳能款，且朱亚军、张淑珍已向卓昱公司实际履行，现朱亚军、张淑珍再向卓昱公司主张返还太阳能款1862元，于法无据，一审法院不予支持。四、关于朱亚军、张淑珍主张卓昱公司按照合同约定及时为朱亚军、张淑珍办理商品房产权证书的问题。卓昱公司提交的证据证实卓呈北苑已具备办理房地产权属证书条件，朱亚军、张淑珍可自行办理，办理房产证并非是卓昱公司的义务，朱亚军、张淑珍要求卓昱公司办理商品房产权证书的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、卓昱公司于判决生效之日起十日内支付朱亚军、张淑珍延期交房违约金5247.5元；二、驳回朱亚军、张淑珍的其他诉讼请求。案件受理费375元，由朱亚军、张淑珍负担305元，卓昱公司负担56元。 本院二审期间，朱亚军、张淑珍围绕上诉请求依法提交了视频证据一份，用于证明：1.卓昱公司在2018年2月13日才完成报备材料，在该日之后房产证才可以办理。卓昱公司违反了双方关于交房之日90日内完成的合同约定；2.根据证据显示的《不动产登记操作规范》，应由买卖双方到达不动产中心进行办理，且由出卖人提供相关资料。本院组织当事人进行了庭审质证。卓昱公司质证认为，卓昱公司在2012年1月6日办理了备案，涉案小区已具备办证条件，并于2018年5月4日发布了相关公告。朱亚军、张淑珍并无证据证明卓昱公司没有配合其办证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：卓昱公司对有关涉案房产的不动产在邯郸市不动产登记中心首次备案登记的时间为2018年2月13日，并于2018年5月4日发布了相关公告。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案合同约定的延期交房违约金按日万分之0.5计算应否调整；二、卓昱公司应否承担延期办证违约金；三、卓昱公司已收取的部分太阳能款1862元应否退还；四、涉案房产的办证义务由何方履行。 一、关于涉案合同约定的延期交房违约金按日万分之0.5计算应否调整 根据《商品房买卖合同》的约定，卓昱公司应当在2012年5月1日前将涉案房屋交付朱亚军、张淑珍，因房屋实际交付时间为2012年12月15日，卓昱公司应依约承担延期交房违约责任。关于延期交房违约金的计算标准，涉案《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房超过90日的，违约金从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之0.5计算违约金。根据卓昱公司于2012年1月5日出具的销售不动产发票，朱亚军、张淑珍已支付购房款466451.52元。因卓昱公司延期交房，朱亚军、张淑珍从应交房之日起产生的已付房款的利息损失明显高于合同约定的日万分之0.5违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当依法进行调整，违约金数额的增加应当以违约造成的损失进行确定。朱亚军、张淑珍主张调整延期交房违约金计算比率为日万分之二，并不符合上述法律规定，本院对该计算比率不予采纳，该项违约金数额应当按逾期交房期间的已付房款的中国人民银行同期贷款基准利率计息确定。 二、关于卓昱公司应否承担延期办证违约金 涉案《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。根据卓昱公司实际履行交房的时间，卓昱公司应于2013年3月15日之前到相关机关办理房产证登记备案。根据朱亚军、张淑珍提供的视频证据，可以认定卓昱公司首次进行用于销售的涉案房产不动产登记备案的时间为2018年2月13日，卓昱公司虽以在2012年1月6日办理了备案并于2018年5月4日发布了相关公告进行抗辩，但作为登记人仅提供电脑截屏并不足以支持其抗辩，本院不予采信。卓昱公司应当承担未依约提供资料报产权登记机关备案，导致买受人不能及时办理房产权属证书的违约责任。关于违约责任的承担，因双方在合同中明确约定了按已付房款的0.3%支付违约金，朱亚军、张淑珍并未就逾期办证的实际损失发生进行举证证明，本院根据双方合同上述约定确定该项违约金数额为1399元，朱亚军、张淑珍主张卓昱公司应按已付房款的百分之三支付违约金的请求，本院不予支持。 三、关于卓昱公司已收取的部分太阳能款1862元应否退还 朱亚军、张淑珍在一审陈述应向卓昱公司支付太阳能款4800元，并已向卓昱公司交纳1862元，双方对此事实均无异议。对剩余的2938元卓昱公司是否曾表示以违约金抵顶双方存在争议，但并不影响1862元作为已部分交付太阳能款的性质，朱亚军、张淑珍以存在上述争议以及款项收取方式不合法性为由主张返还，于法无据，本院不予支持。 四、涉案房产的办证义务由何方履行的问题 朱亚军、张淑珍在本案一审中诉讼请求为：卓昱公司按照合同约定及时为朱亚军、张淑珍办理商品房产权证书。本院认为，办理商品房产权登记是买受人的合同权利和法定义务。出卖人在承担交付房产的给付义务的同时，应当遵循诚实信用原则，履行协助买受人办理相关产权登记的附随义务。本案涉案合同关于办理产权登记的约定中，对买受人办理权属登记需要出卖人提供的资料报备案进行了约定，并无关于出卖人办理产权登记的特别约定，原审判决对朱亚军、张淑珍的该项诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，朱亚军、张淑珍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省邯郸市复兴区人民法院（2019）冀0404民初800号民事判决； 二、改判：河北卓昱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱亚军、张淑珍延期交房违约金（以466451.52元为基数，自2012年5月1日起至2012年12月15日，参照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息）； 三、增判：河北卓昱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付朱亚军、张淑珍延期办证违约金1399元； 四、驳回朱亚军、张淑珍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费375元，二审案件受理费590元，合计965元，由朱亚军、张淑珍负担500元，河北卓昱房地产开发有限公司负担465元。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  梁兴元 审判员  谢 珂 二〇一九年十二月六日 书记员  李 鲜