上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初52613号原告：孙雅玲，女，1963年9月13日出生，汉族，住浙江省金华市。委托诉讼代理人：郭韧，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海万豪置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：虞建平，董事长。委托诉讼代理人：袁慧萍，上海市尚伟律师事务所律师。原告孙雅玲与被告上海万豪置业有限公司(以下简称万豪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告孙雅玲及其委托诉讼代理人郭韧、王琴，被告万豪公司的委托诉讼代理人袁慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙雅玲向本院提出诉讼请求：1、万豪公司返还参建款1,022,800元并支付利息(以617,500元为本金，自2011年12月21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算)；2、万豪公司赔偿房屋差价2,565,000元(按参建总价1,235,000元与每平方米50,000元单价计算差价)及利息(以2,565,000元为本金，自2011年12月21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算)。事实与理由：孙雅玲与万豪公司于2004年12月28日签订《参建协议书》，约定孙雅玲以每平方米16,250元的价格购买万豪公司开发的坐落于上海市七浦路凯旋城87-2号地块房地产项目“凯旋城万豪公寓”中参建面积76平方米的二层商铺(以下简称系争房屋)，房屋参建总价为1,235,000元。签约后，孙雅玲向万豪公司支付了50%的参建款617,500元，并向万豪公司股东刘珏文支付了405,300元参建款。2007年至今，万豪公司一直拒绝履行合同约定的义务。后孙雅玲得知，万豪公司已于2011年将系争房屋以每平方米65,000元的单价出售给案外人上海熠嘉实业有限公司(以下简称熠嘉公司)。孙雅玲认为，万豪公司未依约履行与孙雅玲之间的《参建协议书》，将系争房屋另行出售给熠嘉公司，违反了合同的约定，应承担相应的民事责任，为此诉至法院，要求法院判如所请。被告万豪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋未获得分割为各独立商铺出售的许可，导致双方所签订的《参建协议书》无效，双方都不存在责任。基于合同无效，参建款同意返还给孙雅玲，但是万豪公司只收到孙雅玲支付的参建款617,500元，而孙雅玲所述其另行通过刘珏文支付给万豪公司405,300元，万豪公司并未收到，所以不同意支付405,300元。孙雅玲在主张返还参建款的基础上还要求赔偿，不符合法律规定；且基于合同无效，万豪公司将系争房屋出售给熠嘉公司，系自行处置自己的合法财产，与孙雅玲无关，孙雅玲不能以万豪公司与熠嘉公司的合同单价作为计算房屋差价损失的依据。经审理查明，2004年12月28日，孙雅玲(乙方)与万豪公司(甲方)签订《参建协议书》，约定：乙方自愿出资参建由甲方所开发的“凯旋城万豪公寓”二层商铺，参建商铺单元号见附图；参建面积38×2平方米；参建商铺单价16,250元，总价1,235,000元；本参建协议正式签订的同时，乙方支付参建总价的50%，计617,500元；“凯旋城万豪公寓”的商场部分结构封顶并取得预售许可证后，乙方一次性付清参建总价的余款部分，计617,500元，并将本协议转换成正式的商品房预售合同，购买单价不变，购买总价以商品房预售合同面积为准；甲方与乙方签订预售合同时，乙方必须向原参建商(刘珏文)全额支付参建转让余额(详见乙方与原参建商合同)。该协议附有一份“凯旋城万豪公寓”二层平面图，该图显示二层将被分割为多个独立商铺，图上标注了系争房屋的位置。同日，万豪公司出具《收据》一张，载明收到孙雅玲万豪公寓二层商铺参建款617,500元。另查，“凯旋城万豪公寓”商场部分即塘沽路XXX号XXX-XXX层。2006年12月，规划部门核发的涉及塘沽路XXX号XXX-XXX层的《建设工程规划许可证》中，该1-4层房屋为商场，平面布局为大开间，无分隔形式。万豪公司于2010年6月取得塘沽路XXX号XXX-XXX层的预售许可证，该许可证记载的预售房屋为塘沽路XXX号XXX层、XXX层、XXX层、XXX层。2010年7月，规划部门给予万豪公司的信访答复函中告知，对于万豪公司提出的塘沽路XXX号XXX-XXX层商场铺位分隔处理的要求不予同意。2013年11月14日，万豪公司取得系争房屋所在的上海市塘沽路XXX号XXX层房屋(以下简称2层房屋)的大产证。2014年7月15日，2层房屋的权利人登记为熠嘉公司，建筑面积1091.16平方米。2019年4月28日，本院作出(2018)沪0106民初17293号民事判决，认定万豪公司与熠嘉公司于2011年12月21日签订《上海市商品房预售合同》，熠嘉公司按照每平方米房屋建筑面积50,000元的单价向万豪公司购买2层房屋，熠嘉公司应支付2层房屋的购房款54,558,000元。该判决现已生效。审理中，孙雅玲提供《房地产参建价转让协议》、中国银行存款回单、《中国银行境内汇款申请书》。其中，《房地产参建价转让协议》载明，卖出方(甲方)刘珏文、买进方(乙方)孙雅玲就房地产参建价转让订立本协议，甲方愿意将塘沽路XXX-XXX号商铺转让乙方，建筑面积(暂测)38×2平方米，层次二楼，参建转让单价27,000元，总房价2,052,000元；付款方式：第一次定金5万元，第二次2004年12月31日前支付770,800元，2005年3月10日前支付205,200元，第三次签预售合同时支付1,026,000元。存款回单载明户名刘珏文，存入金额770,800元。汇款申请书显示汇款申请人孙雅玲，收款人刘珏文，金额202,000元。孙雅玲表示，其向刘珏文支付了现金5万元，又于2004年12月27日支付770,800元，于2005年3月9日支付202,000元，共计1,022,800元。刘珏文为万豪公司股东，因此孙雅玲将参建款支付给刘珏文即是支付给万豪公司，故要求万豪公司一并返还剩余的405,300元。万豪公司对此表示，不清楚该协议，只确认孙雅玲支付了617,500元。刘珏文不是万豪公司的股东或员工，故不同意返还孙雅玲向刘珏文支付的405,300元。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。孙雅玲与万豪公司所签订的《参建协议书》实质是商品房预售合同。孙雅玲购买的是分隔后的商铺，而万豪公司取得的是塘沽路XXX号各层整层的预售许可证，并未获得将整层分割为各独立商铺出售的许可。因此，双方所订《参建协议书》为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现万豪公司同意返还参建款617,500元，本院予以确认。至于孙雅玲主张万豪公司还应返还其向刘珏文支付的405,300元，本院认为，孙雅玲未能提供充足的证据证明系刘珏文代万豪公司收取的参建款，应当承担举证不能的责任，故孙雅玲该项诉请，本院不予支持。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万豪公司作为房地产开发企业对于《参建协议书》的无效显然应承担主要责任。孙雅玲在万豪公司尚未取得商品房预售许可证的情况下即签订协议、支付房款，亦有过错。《参建协议书》的无效导致的损失即约定房价与目前市场价格之间的差价，应由孙雅玲、万豪公司按照各自过错程度分担，其中万豪公司应承担70%的损失，孙雅玲应承担30%的损失。此外，在损失赔偿问题上，还应考虑到孙雅玲仅支付了部分房款而非全额付款。对于2层房屋的目前市场价格，综合考量该地段同类房屋的市场价的标准，本院酌定“凯旋城万豪公寓”2层商铺目前的市场价为每平方米50,000元较为合适，万豪公司应赔偿孙雅玲损失897,750元。孙雅玲主张的参建款利息及房屋差价的利息均属于因合同无效所致，本院认为万豪公司赔偿的房屋差价已经足以弥补孙雅玲的实际损失，故对上述两项请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、原告孙雅玲与被告上海万豪置业有限公司于2004年12月28日签订的《参建协议书》为无效合同；二、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告孙雅玲参建款617,500元；三、被告上海万豪置业有限公司应于本判决生效之日起五日内赔偿原告孙雅玲损失897,750元；四、原告孙雅玲的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,502.4元(原告孙雅玲已预缴)，减半收取计17,751.2元，由原告孙雅玲负担13,616.2元，被告上海万豪置业有限公司负担4,135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 双二〇一九年十二月十二日书记员 袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。