北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27802号原告:胡某1，男，1965年3月5日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人:刘电满，北京市顺新律师事务所律师。被告:曹某1，男，1947年4月5日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告胡某1与被告曹某1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某1及其委托诉讼代理人刘电满、被告曹某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原告与被告于1994年10月12日签订的《卖房契约》及1997年5月1日签订的补充协议合法有效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告原系同村村民，1994年10月12日原告以人民币8000元的价格购买位于北京市顺义区×镇×村×街×号宅院，宅基地使用证登记在被告曹某1名下【顺尹-大田庄集建（证）字第×号】宅院内北正房五间。此房购买后原告于1999年4月份自己出资将旧房装修和修缮。并建西厢房四间。1997年5月1日双方就买卖行为签订补充协议。综上所述，原告系本村村民，而且该房屋原告也于1999年4月份自己出资修建，故原告认为该房屋买卖协议时符合法律规定。故原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告曹某1辩称：我念书少，是文盲。当时买卖房屋时我妻子并不同意，是我私自做主，我妻子为此生气，没过几年就病倒了，去了很多家医院反复检查，也没有查出毛病，但人还是去世了，我妻子经常让我将钱归还给原告，将房屋要回来，我因为碍于情面，没有向原告要回房屋。我现在三代人都在二室一厅，居住情况紧张，请求法院根据事实，我的房子我不卖了，我想要回我的房子。本院经审理认定事实如下：胡某1户籍在北京市顺义区×镇×村，户别为农业家庭户。顺义区×镇×村村民委员会出具证明：兹证明，我村村民胡某1（胡某2，胡某3）是同一人。曹某1与王某系夫妻关系，二人生育有一子曹某3，曹某3与张金霞系夫妻关系。曹某1自述，王某于1997年5月10日去世，其子曹某3在上小学的时候改名叫曹某2，但是没去户籍部门进行登记变更，所以身份证、户口簿及上学都还是用的曹某3的名字。1994年10月12日，胡某1与曹某1签订《卖房契约》，内容为：卖主曹某1，自有瓦房一所，正房五间（东边和房后均无滴水）座落在本村东街，决定出售，经中人孙士清说合，卖给胡某1，总价值捌仟元整，现款当即付齐，永远为业，特立字为证。宅院使用范围，东西宽13.5米（包括房西边25公分滴水在内），南北长19.8米（包括门外0.9米长在内）。四至，东至曹付过道，西至买主，南至道，北至曹。备注说明，1.胡某1日后翻建房时，房后边和东边基石原基不动，2.房后和东边房外无滴水，曹付准许胡某1流水，房后虽无滴水，准许打40公分宽散水，3.院墙、屋内、院内，各建筑物和安装的电器，原物不动。此契约一式两份，买卖主各持一份。《卖房契约》上有卖主曹某1、买主胡某2，中人孙士清、曹付的签字，并盖有顺义县尹家府乡大田庄村村民委员会公章。双方一致认可，《卖房契约》中约定购房款8000元，但实际购房款为20000元，曹某1已经收取购房款20000元，并将涉诉房屋及宅院交付给胡某1。关于涉诉宅院处宅基地的《集体土地建设用地使用证》，双方认可登记的使用权人为曹某1，但关于该证的领取情况，双方各执一词，胡某1表示《集体土地建设用地使用证》系曹某1领取，在其购买涉诉宅院时曹某1亲手将集体土地建设用地使用证交给他，但后来《集体土地建设用地使用证》在准备本次起诉时丢失了；曹某1表示《集体土地建设用地使用证》其没有领取，也没有给过胡某1《集体土地建设用地使用证》，也没有见过《集体土地建设用地使用证》。《卖房契约》签订之后，双方再次签订《补充协议》，内容为：曹某1同志，顺义另有新居，因此家中祖传老宅时而管理不便，经与家人协商一至，于1994年10月12日将祖传老宅五间正房及院内浮物卖给了原本村村民胡某3，并愿将集体土地建设用地使用证及与房随附的宅院使用权一并转入胡某3名下。特立字为证。《补充协议》上转让人处有曹某1、曹某2的签字和指印。《补充协议》落款时间为1997年5月1日。关于《补充协议》产生的过程，胡某1表示1997年5月1日，当时担心王某去世后，双方就涉诉宅院有争议，故找了被告儿子签订了补充协议，想让他确认卖房一事。当时双方只签订了补充协议，没有其他需要履行的内容。曹某1表示补充协议是签订卖房契约之后签订的，具体时间记不清楚了，补充协议上面的内容是谁写的我不清楚，是原告拿着写好的补充协议找其表示要去办理土地过户。涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村，该院处宅基地登记户主姓名为曹某1，宅基地登记卡编号2-×号，登记的宅基四至为东至曹成，西至胡某3，南至道，北至曹付。双方认可，双方买卖时，涉诉宅院有北正房五间、猪圈一个，卫生间一个，有院墙和院门。经现场勘验，涉诉宅院现有北正房五间、西厢房四间、西厢房北侧有锅炉房一间，有东院墙、南院墙、西卡子墙，开南院门。关于买卖房屋一事，曹某1表示《卖房契约》和《补充协议》均没有王某的名字，有缺陷，所以其认为《卖房契约》和《补充协议》均不合法，应属无效；签订卖房契约时，王某没在场，也不知道，其收到购房款王某也不知道，卖房当年其跟王某说了此事，王某不同意卖房子，让其将购房款退还原告，将房子要回来，但其碍于面子没有说；签订《补充协议》时其还是碍于情面，就签了字，按了手印；王某没有找过胡某1，王某就是总让他去找胡某1；其也没有采取过其他方式要回房子，未起诉过；涉诉宅院原有房屋系其和王某共同建造，一直到卖房之前，他和王某一直都在涉诉宅院居住，出卖涉诉宅院之后，他们搬到平各庄村居住。曹某1提供原宅基地建房许可证复印件，证明原宅基地建房许可证上写的也是王某的名字，同时表示原户口本上户主是王某的名字，胡某1认为，原宅基地建房许可证复印件真实，但曹某1陈述的户主事宜只代表家庭成员的代表，并不代表财产归属，涉诉宅院系曹某1夫妇的夫妻共同财产，曹某1有处置的权利，1992年大田庄村宅基地确权时涉诉宅基地登记在被告曹某1名下，被告提交的证据材料和陈述的内容足以证明，被告于1994年出卖房屋时王某是知情的，且同意此事。经本院向曹某1之子曹某3及其配偶张金霞核实，曹某3和张金霞表示，没有领取也没有见过《集体土地建设用地使用证》；《补充协议》上曹某2的名字是曹某3所签，手印是曹某3所按，但时间是在2005年，并非1997年，当时曹某3和曹某1一起签字、按手印；关于原告陈述的王某是户主，曹某1是男的，有权利卖这个房，我们认为原告陈述自相矛盾，既然王某是户主，王某就应该在卖房契约上签字；认可开庭笔录中的其他内容。上述事实，有当事人的陈述、询问笔录、户口簿、卖房契约、补充协议、村委会证明、宅基地登记卡、原宅基地建房许可证（复印件）勘验笔录及照片等在案佐证。本院认为，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案被告主张其出卖涉诉房屋未经其配偶同意，但根据本院查明的事实，被告及其配偶在出卖涉诉房屋之前一直居住在涉诉宅院，出卖涉诉房屋后，才搬离涉诉宅院。而根据被告陈述，其在出卖房屋当年就将出卖一事告知其配偶，但被告及其配偶均未采取任何方式提出主张，且在出卖房屋之后，被告还在原告提供的《补充协议》上签字、按手印确认。自被告出卖房屋至今已经二十余年，综合上述事实，原告有理由相信被告出卖房屋应为被告及其配偶的共同意思表示，被告主张其配偶不知情、不同意出卖涉诉房屋的辩解意见，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效。涉诉房屋位于北京市顺义区×镇×村，属于农村宅基地上房屋，购买该房屋应具备该村集体经济组织成员身份。原告户籍在北京市顺义区×镇×村，为农业户口，属于该村集体经济组织成员，具备购买该村宅基地上房屋的条件。《卖房契约》系双方真实意思的表示，且已经履行完毕二十余年，依法应属有效。《补充协议》签订时间在《卖房契约》之后，系双方对《卖房契约》内容的再次确认，亦属有效。还应指出，被告之子虽在《补充协议》签字，但其签字行为并非改变《卖房契约》中的出卖人主体，买卖双方仍为原、被告当事人。故此，本院对原告的诉讼请求依法予以支持，对被告主张合同无效的辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条之规定，判决如下：原告胡某1与被告曹某1于一九九四年十月十二日签订的《卖房契约》及上载时间为一九九七年五月一日的《补充协议》有效。案件受理费三十五元，由原告胡某1负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王晓磊二〇一九年十二月二十三日书记员  李香玲