海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初8443号原告：陈德耀，男，汉族，1993年9月13日出生（公民身份号码：×××）,住三亚市凤凰水城凤凰湾。委托诉讼代理人：吴丽娟，海南惠海律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，海南惠海律师事务所律师。被告：闫欢，女，汉族，1975年6月22日出生（公民身份号码：×××）,住日本三重县四日市市泊山町9-26。委托诉讼代理人：宋慧萍，海南肖明德律师事务所律师。原告陈德耀与被告闫欢租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告陈德耀的委托诉讼代理人吴丽娟、周伟，被告闫欢及其委托诉讼代理人宋慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德耀向本院提出诉讼请求：：1、请求判令陈德耀与闫欢签订的租赁合同于2019年6月10日解除；2，闫欢向陈德耀双倍返还定金10000元；3、请求判令闫欢向陈德耀支付违约金17000元；4、本案诉讼费由闫欢承担。被告闫欢辩称：一、陈德耀诉状中所陈述的事实无一真实1、因闫欢在日本，无法亲身处理房屋出租事宜，全权委托给了陈德耀委托的中介业务员，收房及清空室内物品也委托中介办理，6月4曰中介去收房换锁后告知闫欢，前一租客破坏了房屋的墙壁，陈德耀提出要房东维修，否则不收房，也不同意解除合同，闫欢认为维修可以但可能会延误交房时间，要求中介必须征得陈德耀同意延期几天交房，中介征得陈德耀同意后，立即找来装修工粉刷了墙壁，并于6月14日完工，闫欢为此支付了19000元。因此，装修是陈德耀要求的，延期几天交房也是陈德耀同意的，闫欢并没有违约。2、房屋装修好以后，陈德耀借口有味道不收房，中介与其共同到现场检查并没有味道后，陈德耀又声称刚装修会有有害物质仍不肯收房，中介联系闫欢，闫欢同意先通风，把房租计费时间延期到7月1日，陈德耀不同意，要求延期到8月1日，并且要先将办公用品搬到房内，闫欢同意了，但要求陈德耀搬东西之前，先付押金和第一笔租金，陈德耀声称没用房不该交为由予以拒绝。之后便明确表示不租了。3、6月12日，陈德耀以跟闫欢直接协商为由，要求中介通知闫欢与陈德耀联系，但当闫欢多次联系陈德耀时，陈德耀每次均以正在忙回头再约为由不和闫欢谈租房之事。4、由于是陈德耀提出的装修，6月5日，为了让陈德耀了解装修情况，发现问题及时提出，中介就已经将房屋的钥匙交给了陈德耀一把，陈德耀还发现有～个灯坏了，闫欢也给予了更换。5、陈德耀要求中介帮其隐瞒自己要求维修否则不收房的事实。二、本案是陈德耀违约。1、合同第四条约定，交房当日支付第一笔租金，因陈德耀要求维修延误，交房时陈德耀未依约交付第一笔租金。2、合同第六条约定：乙方于签订本合同当天向甲方支付押金人民币15000元，陈德耀一直未付。3、合同第十一条约定，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，本案陈德耀只是向中介说不租了并未征得闫欢同意，就单方解除合同，是违约行为。综上，本案中的违约方是陈德耀而非闫欢，请法院依法驳回原告的诉求。本院经审理查明认定事实如下：2019年4月5日，出租人闫欢（甲方）与承租人陈德耀（乙方）、居间方德佑房产公司（丙方）签订一份《房屋租赁合同》，该合同主要内容约定：“第一条：【标的】租赁房产（以下简称“该房产”）地址未凤凰水城凤凰湾洋房一栋101房，甲方保证对上述房产拥有合法出租权利。第二条：【租期】甲方将该房产出租给乙方作商业用途使用，租期从2019年6月10日至2022年6月9日。甲方应于6月10日前将该房产交付给乙方。第三条：【租金】小写85000元，租金为半年一付，提前两个月支付。第四条：【租金支付时间】2019年6月10日，第一年租金为半年一付，第二年和第三年为一年一付。…第十一条【违约金】租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的统一。否则需向对方支付年租金总额的20%（不满1年的，为“租金总额的20%”作为违约金）…第十六条【未尽事宜】双方约定其他事项：甲方交付房屋给乙方时是空房交付，甲方需在8月1日前为乙方提供房产证复印件让乙方变更营业执照办公点。在2019年6月10日前甲方若单方面终止合同，则定金双倍赔付乙方”。另查，2019年3月31日，闫欢出具一份《委托书》委托德佑房产公司工作人员陈立帅代为办理涉案房屋承租、签订《房屋租赁合同》和签署相关文件，委托期限字即日起至办理上述委托事项完毕止。2019年3月30日，闫欢出具一份《房租定金收据》，其主要内容载明：“今收到陈德耀承租三亚凤凰水城凤凰湾B区洋房一栋101室租房押金人民币伍仟元整，租房合同于2019年6月前证书签署。如在此期间陈德耀毁约，不予退还押金”。庭审中，陈德耀主张因闫欢未在2019年6月10日交付房屋，故于当日通知闫欢解除合同。闫欢认可2019年6月10日未交付房屋的事实，但主张双方已协商将交房时间延至2019年8月1日。本院认为：本案焦点为：一、租赁合同是否于2019年6月10日已经解除；二、陈德耀关于双倍定金返还及违约金的主张是否有事实和法律依据的问题。一、关于房屋租赁合同是否已于2019年6月10日解除的问题。结合本案，陈德耀未提供充分证据证明其于2019年6月10日向闫欢提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，故陈德耀主张房屋租赁合同已于2019年6月10日解除，本院不予认可。另外，闫欢至今未将涉案房屋交付给陈德耀使用，双方均不愿意继续履行合同，双方签订的《房屋租赁合同》已不具备履行可能，故本院判决解除双方于2019年6月5日前的《房屋租赁合同》。二、陈德耀关于双倍定金返还及违约金的主张是否有事实和法律依据的问题。结合本案，闫欢出具的收据，虽然收据内容书写的是“押金”，但是庭审中，双方均认可，陈德耀向其支付5000元的目的在于确保双方于2019年6月签订正式的《房屋租赁合同》，陈德耀在诉讼请求中亦主张该笔5000元应适用“定金罚则”，故本院认定，该笔“押金”5000元实为陈德耀为订立《房屋租赁合同》的定金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，只有在闫欢收受定金一方拒绝签订主合同的情况下，闫欢才应当双倍返还陈德耀支付的定金，但结合本案，双方已于2019年6月5日签订《房屋租赁合同》，因此闫欢不应向陈德耀双倍返还定金，因陈德耀履行签约行为，故闫欢应向陈德耀退还5000元定金。关于违约金的问题。结合本案，闫欢未提供充分证据证明其与陈德耀约定延长交房日期，应承担举证不能的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，结合本案闫欢未在合同约定的时间将涉案房屋交付陈德耀使用是本合同无法履行的主要原因，根据《房屋租赁合同》第十一条之约定，年租金总额的20%违约金的适用情形仅为，任何一方提前解除合同，另一方不同意，解除一方应当支付年租金总额的20%违约金的情形，本案的情形并符合，且陈德耀未支付任何租金，亦未提供证据证明其产生损失，故陈德耀主张闫欢应按年租金总额的20%向其支付违约金17000元的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告陈德耀与被告闫欢于2019年6月5日签订的《房产租赁合同》；二、被告闫欢于本判决生效之日起五日内向原告陈德耀退还定金5000元；三、驳回原告陈德耀的其他诉讼请求。案件受理费237元（原告陈德耀已预缴），由原告陈德耀负担193元，被告负担44元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈 晓 二〇一九年十二月三十日书记员 邢云嫁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。