北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37998号原告：张竹娥，女，1946年7月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：许钊宁，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄法定代表人：张玉方，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，男，1982年3月31日出生，汉族，北京长兴房地产开发有限责任公司员工。被告：北京银石置业有限公司，住所地北京市东城区草园胡同76号B座502号。法定代表人：姚江，董事长。委托诉讼代理人：朱磊，男，1981年9月5日出生，汉族，北京银石置业有限公司员工。第三人：李亚斌，男，1965年6月8日出生，汉族，住辽宁省抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：许志刚（李亚斌之外甥），男，1970年11月18日出生，住辽宁省抚顺市东洲区。原告张竹娥与被告北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称“长兴公司”）、北京银石置业有限公司（以下简称“银石公司”）、第三人李亚斌返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张竹娥的委托诉讼代理人许钊宁、长兴公司的委托诉讼代理人张鹏、银石公司的委托诉讼代理人朱磊、李亚斌的委托诉讼代理人许志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张竹娥向本院提出诉讼请求：1.长兴公司、银石公司腾退张竹娥所有的位于北京市×15号楼（以下简称“15号楼”）306号房屋，并交付张竹娥；2.长兴公司、银石公司赔偿张竹娥房屋占有期间的使用费（自2018年3月19日起至实际交付之日止，按照每月5000元的标准计算）；3.诉讼费由长兴公司、银石公司承担。事实和理由：北京市丰台区人民法院于2017年7月26日作出（2017）京0106民初9230号民事判决书，该判决书现已生效，依据该判决，306号房屋产权已登记在张竹娥名下，但涉案房屋至今被长兴公司、银石公司占有并出租获利，张竹娥多次要求腾退未果。长兴公司辩称，不同意张竹娥的诉讼请求，理由如下：第一，我公司与张竹娥不存在房屋买卖关系，我公司并未占有、使用涉案房屋，张竹娥应当对我公司实际占有使用该房屋承担举证责任，否则应当承担举证不能的后果。第二，涉案房屋由银石公司卖与张竹娥，张竹娥应当向银石公司主张权利。第三，我公司与北京大红门亮驿商城有限责任公司（以下简称“亮驿商城”）签署合作协议，我公司出资130万元，涉案房屋前承租人腾退，在亮驿商城同意的情形下我公司将该房屋出卖与李亚斌，该房屋现由李亚斌占有、使用。同时，合作协议签订后朱庭蕙以银石公司代理人的身份将涉案房屋卖与张竹娥，构成“一房二卖”。第四，我公司与李亚斌签订了商品房买卖合同，李亚斌占有该房屋系有权占有。张竹娥与银石公司相互串通通过诉讼方式取得涉案房屋的所有权证，要求长兴公司腾退房屋没有事实和法律依据。第五，涉案房屋应当追加亮驿商城和朱庭蕙为本案第三人参加诉讼。银石公司辩称，不同意张竹娥的诉讼请求。第一，我公司与房屋买受人张敏纯签订的商品房转让合同中约定涉案房屋由长兴公司交付，出卖人不承担交付房屋的责任，我公司作为出卖人已告知张敏纯涉案房屋由长兴公司占有，买受人同意购买且依法取得房屋的所有权证，我公司已履行合同义务。第二，我公司虽通过执行程序取得涉案房屋的所有权，但并未实际占有和使用。后双方签署备忘录，长兴公司确认该房屋由其占有并使用，长兴公司应当承担返还涉案房屋的责任。李亚斌述称，不同意张竹娥的诉讼请求。第一，本案是返还原物纠纷，返还原物的相对人是无权占有人。李亚斌与长兴公司签订商品房买卖合同购买涉案房屋，并支付了房屋价款，长兴公司已交付房屋，李亚斌有权占有涉案房屋，张竹娥不享有返还原物请求权。第二，银石公司并未取得房屋所有权，北京市西城区人民法院的协助执行通知书不具有确认房屋产权的效力。房屋所有权的转让未经登记不发生效力，银石公司未经登记取得房屋所有权，其出卖房屋属于无权处分。第三，张敏纯未对房屋占有、使用情况和房屋权属情况尽到合理查验义务便向银石公司购买房屋，并支付全部房款，其房屋交易过程明显有违房屋买卖的惯例，张敏纯与银石公司是否实际发生房屋买卖行为无法确认。张敏纯并非善意买受人，虽房屋已登记在张敏纯指定的第三人张竹娥名下，但张竹娥不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。本院经审理查明：2017年4月5日，张敏纯因房屋买卖合同纠纷起诉银石公司及长兴公司，本院于2017年7月26日作出（2017）京0106民初9230号民事判决书，判决长兴公司、银石公司分别协助张敏纯、张素纯、张竹娥将205号房屋过户到张敏纯名下、将206号房屋过户到张素纯名下、将207号和306号房屋过户到张竹娥名下。判决作出后，长兴公司不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2017年11月29日作出（2017）京02民终10724号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年9月11日，张敏纯就另一房屋再因房屋买卖合同纠纷起诉银石公司及长兴公司，本院于2017年12月28日作出（2017）京0106民初24753号民事判决书，判决长兴公司与银石公司协助张敏纯将15号楼的204号房屋过户到赵艳名下。上述判决现已经生效并履行完毕。依据不动产权证书，204号房屋登记在赵艳名下，205号房屋登记在张敏纯名下，206号房屋登记在张素纯名下，207号房屋、306号房屋登记在张竹娥名下。上述判决书确认，在上述案件审理过程中，经向北京市国土资源局丰台分局调查，结果显示，丰台区康泽园15号楼204号、205号、206号、207号、306号房屋的原房屋所有权人为长兴公司，并注明“依据（2007）西执字第735号协执，北京市西城区人民法院于2009年11月20日送达协执，内容为将该房屋过户到北京银石置业有限公司名下”。庭审中，长兴公司称，2014年1月7日，长兴公司与亮驿商城签订《关于＜康泽园小区15号楼商业附属用房＞合作协议》，约定双方共同合作处理包括涉案房屋在内的12套商业附属用房，待尚在诉讼过程中的该12套房屋产权经人民法院确认后，亮驿商城将该房屋产权以人民币1200万元转让给长兴公司。银石公司称其知晓并认可长兴公司与亮驿商城签订的上述协议，但因长兴公司并未支付购房款致使上述协议未履行。另查，长兴公司于2014年9月5日与李亚斌签订《商品房买卖合同》，李亚斌向长兴公司以1521340元的价格购买15号楼306号房屋，双方约定购房款支付方式和房屋交付时间，同时约定，长兴公司负责代为李亚斌办理产权登记手续。李亚斌向本院提交长兴公司与李亚斌、许红、李桂珍分别签订的《商品房买卖合同》及收款收据，用于证明其与案外人李桂珍、许红分别购买306号、204号、207号房屋，合同约定的总价款为4453502元，三人于2014年8月28日至2018年8月25日先后四次向长兴公司支付购房款共计420万元；提交《北京市居民供热采暖合同》、供暖费增值税发票等，用于证明长兴公司自2014年向其交付房屋后至今由其占有使用。长兴公司对此予以认可。长兴公司和李亚斌均述称双方签订《商品房买卖合同》时，时任亮驿商城法定代表人朱庭蕙亦在场并认可双方签订的合同。庭审中，张敏纯认可购买涉案房屋时已核实房屋状况并知晓他人正在占有和使用，称房屋均由租户占有使用。银石公司称其与张敏纯签订《商业用房转让合同》时已向张敏纯如实告知此前涉案房屋购买过程，并认可张敏纯确于购买前勘验房屋，张敏纯和银石公司未向本院提交双方签订的《商业用房转让合同》。本院作出的（2017）京0106民初9230号生效民事判决书中，本院已确认双方在上述合同中约定：“以上房屋现北京长兴房地产开发有限公司占用，该房屋的交付由买受人自行解决，出卖方不承担由此产生的法律责任。”以上事实，有《商品房买卖合同》、《商品房转让合同》、民事判决书、缴费收据等证据与当事人陈述在案佐证。本院认为，依据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，张竹娥对涉案房屋享有所有权已经生效判决确认，本院不持异议。但本案系张竹娥基于其对涉案房屋享有所有权提出的返还原物纠纷之诉，故涉案房屋的占有、使用情况，占有人是否无权占有，以及长兴公司、银石公司是否负有涉案房屋交付义务应为本案处理的依据。根据庭审查明的事实，长兴公司、银石公司均未占有、使用该房屋。长兴公司与张竹娥之间未就涉案房屋订立买卖合同，且已依据生效民事判决书协助张敏纯将该房屋过户到张竹娥名下。庭审中，银石公司和张敏纯称签订《商品房转让合同》过程中张敏纯已核实了涉案房屋状况，且知晓房屋占有、使用情况，银石公司如实向张敏纯告知了该房屋的购买过程。同时，双方在合同中约定，房屋现由长兴公司占用，该房屋的交付由买受人自行解决，出卖方不承担由此产生的法律责任。该约定对张敏纯知晓涉案房屋占有、使用情况形成印证，且上述合同已经生效民事判决书认定合法有效，银石公司并不负有腾退并交付房屋的合同义务。故张竹娥主张长兴公司与银石公司腾退并交付涉案房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案的争议焦点在于李亚斌是否无权占有涉案房屋。首先，从债权的角度。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。经本院审理查明，长兴公司与李亚斌签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违法法律和行政法规的强制性规定。庭审中，双方当事人虽就涉案房屋的所有权和处分权存在争议，但并不能因此认定上述合同无效。依法成立的合同，受法律保护。根据双方提供的证据和当事人陈述，该合同现已履行，大部分房款已支付，房屋已交付李亚斌并由李亚斌占有、使用，虽未办理过户登记手续，但李亚斌占有该房屋系基于银石公司与张敏纯签订《商品房转让合同》之前即已生效的《商品房买卖合同》。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据“举重以明轻”的原则，李亚斌有权继续占有和使用涉案房屋。其次，从物权的角度。其一，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。长兴公司与李亚斌签订《商品房买卖合同》时，并无生效法律文书确认涉案房屋所有权归银石公司所有，北京市西城区人民法院虽已出具内容为“将涉案房屋过户到银石公司名下”的（2007）西执字第735号协助执行函，但该协助执行函并未得到执行，不应当仅以此函代替过户登记，故长兴公司仍为名义上的房屋所有人。其二，根据法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。银石公司系涉案房屋的实际购买人，庭审中，银石公司称其知晓并认可长兴公司与亮驿公司签订的《合作协议》，仅由于长兴公司未支付其购房款致使该协议未予履行。银石公司虽未在该协议上盖章或者由其法定代表人签字，但根据当事人陈述，结合已查明的事实，可以认定银石公司以默示的方式确认了《合作协议》的内容，亦可视为银石公司作为实际购房人处分了涉案房屋。综合上述情形，本院认定，无论房屋的名义所有权人长兴公司，或者实际购房人银石公司，均认可和允许李亚斌占有和使用涉案房屋。综上所述，张竹娥要求长兴公司和银石公司腾退涉案房屋并支付房屋占有期间的使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张竹娥的全部诉讼请求。案件受理费70元，由张竹娥负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  杨 薇人民陪审员  高顺荣人民陪审员  李凤霞二〇一九年十二月三十一日书 记 员  贾 茜