北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初38363号原告：刘敏玲，女，1993年3月17日出生，汉族，无职业，住河北省唐山市乐亭县。委托诉讼代理人：彭殷庆，北京爱申律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵爽，女，北京爱家营企业管理有限公司员工。原告刘敏玲与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘敏玲的委托诉讼代理人彭殷庆、被告爱家营公司的委托诉讼代理人赵爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘敏玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令爱家营公司支付2019年5月7日至2019年9月6日期间的租金收益20000元；2、请求判令爱家营公司支付违约金10000元；3、诉讼费由爱家营公司承担。事实和理由：2019年4月7日，我与爱家营公司签订《北京相寓资产管理服务合同》约定，我将自己位于北京市通州区兴贸三街X号院X号楼X层X单元X室的房屋交由爱家营公司管理，爱家营公司每月支付我租金收益5000元，但该公司在支付了2019年4月7日至2019年5月6日期间的租金收益后再也未向我支付任何租金收益。爱家营公司辩称：我公司已于2019年5月6日已将钥匙水、电、卡交付给刘敏玲，并根据合同的第八条第三款约定将已转付的租金收益作为违约金支付给了对方，故不同意刘敏玲的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：位于北京市通州区兴贸三街X号院X号楼X层X单元X室（以下简称X室）的房屋所有权人为刘敏玲。2019年4月7日，刘敏玲（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京相寓资产管理服务合同》约定：1、甲方委托乙方对506室（标的资产）进行管理，资产管理的服务期限为2019年4月7日起至2020年5月6日止，标的资产的月租金收益为5000元，自2019年4月7日开始计算租金收益，并以月付的支付方式向甲方转付。第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期限开始后（装修类房源则是装修许可证办理成功日后）7个工作日内转付甲方，且不论该标的资产是否已实际对外出租。甲方同意乙方从第2次转付时的实际租金收益中扣除相应的服务费，剩余资金收益转非给甲方。2、甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（1）延迟交付标的资产达5日的或交付标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）；（2）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的；（3）因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行……;（4）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；（5）不承担约定的维修义务致使乙方无法经营标的资产的；（6）其他包括但不限于下列可能妨碍或影响乙方对标的资产进行经营管理的情形：①．交付标的资产严重不符合合同约定或影响资产使用人安全健康（包括空气质量不达标）；②．甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方代理出租或资产使用人居住的；③．因甲方隐瞒标的资产重大瑕疵（包括但不限于标的资产发生严重刑事案件及非正常死亡事件的）；④．交付标的资产内产生鼠患、蚁患、虫患等影响乙方代理出租或资产使用人居住的。3、乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（1）延迟转付当期甲方应的收益达5个工作日的；（2）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（3）将标的资产擅自委托给第三方租赁管理机构；（4）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。4、甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如乙方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将标的资产按当时现状进行封存，如封存之后的标的资产出现物品丢失、损坏或产生其他损失的，由甲方自行承担。5、乙方违约责任：因乙方原因导致本合同提前解除的，若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的资金收益作为违约金支付给甲方。超过30日的，乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违约金；出具通知方式：合同履行期间如需出具通知，应以书面形式（包括但不限于邮寄送达、电子邮件、手机短信等方式）做出，具体送达日期为：邮寄送达以信函发出后第2个工作日为准，电子邮件以到达对方服务器时间为准，手机短信及网站通知以到达对方设备时间为准。合同除对其他项目进行了约定外，还通过《附件五：付款计划》对各期应付租金收益的时间，数额进行了约定。在《附件一：甲方及房屋共有人基本信息》记载有紧急联系人的电话。合同签订后，刘敏玲如约将房屋交付给爱家营公司，爱家营公司如约支付了第一期租金收益5000元，但未支付剩余租金。2019年5月5日，爱家营公司员工向刘敏玲的紧急联系人发送手机短信，称将于5月6日在租赁房屋内就解约问题与其进行洽谈，得到的回复是“明天电话联系”。庭审中，刘敏玲陈述曾于2019年8月28日向爱家营公司送达《桂中律师事务所律师函》一份，要求对方支付2019年5月至8月的租金共计20000元，但未向本院提供相关送达证据。刘敏玲变更诉讼请求为，请求判令爱家营公司支付2019年5月7日至2019年12月16日期间的租金收益36666元，并要求确认自本案开庭之日即2019年12月17日解除双方签订的《北京相寓资产管理服务合同》；爱家营公司称，该公司已在2019年4月下旬通知刘敏玲解除合同，但双方未就解约事宜达成书面一致意见，爱家营分公司在2019年5月6日将钥匙、水、电卡当面交付给刘敏玲的紧急联系人，但未就此向本院提供相关证据。本院于2019年10月29日将起诉状副本送达爱家营公司。《北京相寓资产管理服务合同》系爱家营公司提供的格式合同。本院认为：承诺生效时，合同成立。承诺期限届满，受要约人未做出承诺的，要约失效。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，爱家营公司与刘敏玲签订的《北京相寓资产管理服务合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现爱家营公司在刘敏玲交付房屋后，未按约向刘敏玲交付房屋租金，致使刘敏玲出租房屋收取租金的合同目的不能实现，故刘敏玲与爱家营公司签订的《北京相寓资产管理服务合同》应当予以解除，解除合同的时间为本院将刘敏玲起诉状副本送达爱家营公司之日。因刘敏玲已按照合同约定将出租的房屋交付给爱家营公司，故爱家营公司应当向刘敏玲给付承租期间的房屋租金，数额以爱家营公司已付租金数额和合同的解除时间并结合合同附件五《付款计划》的约定确定。爱家营公司在与刘敏玲签订合同后，超过30日未按约支付房租构成违约，应当承担相应的违约责任，按照合同约定向刘敏玲支付200%月租金的违约金。对于爱家营公司已于5月6日与刘敏玲解除房屋租赁合同的辩解意见，本院认为，首先，《北京相寓资产管理服务合同》的合同相对方系刘敏玲，爱家营公司解除合同的通知应当向刘敏玲发出，但爱家营公司未向本院提供其向刘敏玲发出该通知或刘敏玲授权其紧急联系人与爱家营公司洽商解除合同的证据；其次，从双方之间的短信内容看，仅有爱家营公司邀约刘敏玲的紧急联系人到该租赁房屋内洽谈解除合同事宜的表述，该紧急联系人既未表示同意解除合同，亦未表示同意赴约，不能由此认定双方之间的租赁合同已经达成解除的合意，且刘敏玲已将房屋交付给爱家营公司并通过房屋验收；第三，《北京相寓资产管理服务合同》系爱家营公司提供的格式合同，该合同中的“若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的资金收益作为违约金”的格式条款，混同了租金和违约金的性质，加重了刘敏玲的违约责任，该约定无效。综上，本院对于爱家营公司的该项辩解意见不予采信。对于爱家营公司已将水、电卡及钥匙交付给刘敏玲紧急联系人的陈述，因未向本院提供证据，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二十条第一款第（三）项、第二十五条、第四十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认刘敏玲与北京爱家营企业管理有限公司签订的《北京相寓资产管理服务合同》于2019年10月29日解除；二、北京爱家营企业管理有限公司给付刘敏玲2019年5月7日至2019年10月29日期间的房屋租金27887元，于本判决生效后7日内执行清；三、北京爱家营企业管理有限公司给付刘敏玲违约金10000元，于本判决生效后7日内执行清；四、驳回刘敏玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，由刘敏玲负担91元（已交纳），由北京爱家营企业管理有限公司负担392元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十二月二十七日书记员  武 晗-8--1-