湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18470号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：符秋文，男，1957年8月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李亦风，男，1967年2月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告：陈育平，男，1985年3月4日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县。原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）与被告陈育平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序于2019年11月14日、2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告晓峰物业公司委托诉讼代理人符秋文、李亦风，被告陈育平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业费1593元；2、判令被告缴纳逾期每天3‰的滞纳金159元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月6日，原告晓峰物业公司与攸县凯顺房地产有限责任公司（以下简称凯顺房地产公司）签订物业前期管理服务合同，后又与被告陈育平签订前期物业服务协议，明确了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，但被告未按照合同约定缴纳物业服务费，至今共拖欠物业费1593元及滞纳金159元。原告多次向被告催收未果，故诉至法院。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、《前期物业管理服务合同》、《协议》、《终止合同协议》、《前期物业延期服务协议》、《会议记录》复印件各1份，拟证明（1）合同就物业公司与业主的权利义务进行了明确约定；（2）晓峰物业公司对凯顺新城小区进行管理的由来；2、《攸县发展和改革局关于核定凯顺新城小区商品住宅前期物业服务收费标准的函》攸发改价函﹝2018﹞37号、《攸县发展和改革局、攸县房产管理局关于印发的通知》（附《攸县服务收费管理实施办法》）即攸发改价﹝2018﹞27号文件复印件各1份，拟证明凯顺新城小区物业费收费依据和标准；3、晓峰物业凯顺新城服务中心2019年起诉名单物业费计算表（10月）、物业费明细账复印件各1份，拟证明被告陈育平交纳物业管理费至2018年4月30日止，自2018年5月1日起未交纳物业管理费；4、缴费催款通知书复印件1份，拟证明原告晓峰物业向被告陈育平催收的事实；5、攸县凯顺新城小区入伙证明、承诺书复印件各1份，拟证明被告陈育平系凯顺新城小区的业主；6、继续服务凯顺新城小区的情况证明、关于凯顺新城小区现状的报告复印件各1份，拟证明虽然原告晓峰物业公司与业主委员会签订了终止合同，合同的终止时间是2019年3月31日，但2019年4月1日后事实上原告对凯顺新城小区进行了管理。被告陈育平答辩称：被告买的是商业门面，因为物业的不作为，物业建大门，手续不全，被城管经常叫停，连续3个月占用被告的大门，让被告不能做生意且长时间堵路，影响被告的生意，3个月影响被告收入18000元，原告物业公司要适当的赔偿给被告;被告的房屋外墙漏水。被告陈育平为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：前提物业延期服务协议、判决书各1份，拟证明物业公司服务不作为。在庭审中，本院组织双方当事人对本案证据进行质证，被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的三级物业服务标准原告没有达到；其他的证据被告都不知情。原告对被告提供的证据质证如下：前提物业延期服务协议原告方也提供了，对真实性没有异议；对判决书真实性无异议，但原告方不服判决已经上诉至中院，判决还未生效，没有法律效力。结合双方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认证：原告提供的证据1、2、3、4、5、6本院结合案情予以综合认定；被告提供的证据，原告对其真实性没有异议，本院予以采信，但证明目的需予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告晓峰物业公司系2016年5月13日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。2014年7月6日，攸县凯顺房地产开发有限公司（甲方）与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定：“…第三条在物业管理区域内，业主入住后，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2、物业公用部位的维修、养护和管理（物业共用部分明细见附件三）。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（物业共用设施设备明细见附件四）。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运和雨、污管道的疏通。5、公共绿化、绿地、景观的养护和管理。6、负责对车辆（包括摩托车、自行车、电动车）停放进行管理。7、公共秩序维护、安全防范等事项的管理（包括安全监控、小区巡视、门岗值班）。但前款约定的事项不含业主、物业使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。…第七条本物业管理公共服务费用:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：…高层住宅：1.2元/月/平方米；商业物业1.5元/月/平方米…第八条本物业管理服务费从甲方通知业主/物业使用人的收房期限届满之日起收计（自交房之日起开始计算）。业主/物业使用人办理入住手续时预付一年物业服务费，此后物业服务费按每半年或年度交纳。…第十三条业务/物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。…第十九条前期物业管理服务期限至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。…第二十条甲方的权利义务…3、在业主委员会成立之前，甲、乙双方共同负责制定《临时管理规约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主《临时管理规约》予以当面承诺，…第二十一条乙方的权利义务…3、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。…”合同签订后，话蝶物业公司对凯顺新城小区进行物业服务管理。2016年5月26日，凯顺房地产公司与话蝶物业公司终止合同。2016年5月29日，原告晓峰物业公司（乙方）与凯顺房地产开发公司（甲方）签订《协议》，双方约定：“甲方凯顺新城前期物业管理与株洲市话蝶物业公司签订合同，现由于话蝶公司经营不善，经乙方自愿申请，甲方同意将凯顺新城物业管理由乙方接手，在维持原与话蝶公司合同基本条款不变，现就有关事项另行约定如下：…二、乙方认可甲方与话蝶物业公司的《终止合同协议》的所有条款，并承担相应的责任。…五、签订协议后两天内，乙方应组织人员进场接手物业管理服务，并自主经营，自负盈亏。…”协议签订后，原告晓峰物业公司进驻凯顺新城小区进行物业服务管理。2018年9月18日，凯顺新城小区首届业主委员会成立。2018年11月15日，业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止凯顺新城前期物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，凯顺新城小区业主委员会与原告晓峰物业公司协商，并达成了《前期物业延期服务协议》，约定延期服务时间为2018年12月1日至2019年3月31日止。延期届满后，小区业主委员会仍然要求终止原告公司的物业服务，为此双方发生纠纷，经有关职能部门和社区的调处未能达成一致意见，小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，现该案已上诉于湖南省株洲市中级人民法院。被告陈育平系凯顺新城小区5栋109号房业主，2017年5月12日入伙该小区，房产证面积71.44平方米，2018年5月1日之后陈育平没有交纳物业管理费，原告晓峰物业公司催收未果，故诉至本院。在本案审理过程中，原告公司申请撤回对2019年3月31日之后物业费的诉请，物业服务费暂计算至2019年3月31日止。另查明，2018年8月21日，攸县发展和改革局、攸县房产管理局关于印发《攸县物业服务收费管理实施办法》的通知，其中《攸县物业服务收费管理实施办法》第十条第三项规定：“生活垃圾处理：前期物业服务费标准内含有物业管理区域清洁卫生费用，不含小区居民生活垃圾处理费；根据《攸县物价局关于调整我县城区环境卫生有偿服务费的批复》（攸价函【2018】72号）的规定，凡小区居民将生活垃圾自行倒入换位设施内的，每户交纳生活垃圾处理费4元/月；如委托县环卫部门或物业服务企业上门代收生活垃圾，每户交纳生活垃圾处理费8元/月。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1、在2019年3月31日之前，原告晓峰物业公司与攸县凯顺新城小区的业主均受《前期物业管理服务合同》《前期物业延期服务协议》合法性的约束；在本案中，上述合同、协议所确定的权利义务，亦应当由原告晓峰物业公司与被告陈育平承受，原告公司在合同期间按照合同约定基本履行了义务,被告应当履行其交纳物业管理服务费的义务。因此，被告陈育平应当交纳自2018年5月1日至2019年3月31日期间的物业服务费：（1.2元/㎡/月×71.44㎡+4元/月）×11个月＝987元。原告晓峰物业公司撤回2019年4月1日至10月30日期间物业费的诉请，本院予以准许。2、关于原告请求的滞纳金，因原告物业服务上存在瑕疵，本院对滞纳金的请求不予支持。被告陈育平提出“原告晓峰物业公司建大门，长时间堵路，影响其做生意，要求原告作适当的赔偿以及房屋质量问题”的辩解意见，与本案非属同一法律关系，被告可另行提起诉讼主张权利，故该请求在本案中不作裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告陈育平在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付物业费987元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告陈育平如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈育平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：81×××81；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  彭运林二〇一九年十二月二十日法官助理刘艳飞书记员贺咸钰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。