北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初34349号原告：大连一方物业管理有限公司北京分公司，营业场所北京市通州区新华西街60号院2号楼2901-02。负责人：王杰，经理。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高铭霞，北京伦辉律师事务所律师。被告：北京中食安邦科技有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地兴光五街2号。法定代表人：刘世德，经理。委托诉讼代理人：王形超，北京市普贤律师事务所律师。被告：北京雅呈商业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街60号院6幢-1层-161。法定代表人：詹美燕。原告大连一方物业管理有限公司北京分公司（以下简称一方物业公司）诉被告北京雅呈商业管理有限公司（以下简称雅呈公司）、北京中食安邦科技有限责任公司（以下简称中食公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告一方物业公司委托诉讼代理人高铭霞，被告中食公司委托诉讼代理人王形超到庭参加诉讼。被告雅呈公司经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告一方物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告雅呈公司立即向原告支付2019年1月1日至2019年7月22日期间的物业服务费1529976.08元；2、请求判令被告雅呈公司立即向原告支付2018年11月10日至2019年7月22日期间迟延履行的违约金273548.992元；3、请求判令被告雅呈公司向原告支付自2019年7月23日至实际付清物业服务费之日止的违约金（以1529976元为基数，按日千分之一标准计算）；4、请求判令被告中食公司对上述诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月1日，北京万方置业有限公司（以下简称万方公司）与被告中食公司签订《北京通州万达广场A区地下一层租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定中食公司承租万方公司建设的位于北京市通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及托幼项目A区1#办公商业楼6幢地下一层部分区域，该房屋计租面积为11510.07平方米，承租期自2016年3月1日至2026年2月28日。合同约定原告为万方公司委托指定的物业服务公司。合同第七条第1款、第2款约定了物业服务费收费标准、支付方式及期限。第二十条第5款约定了承租人迟延支付费用的违约金标准。《租赁合同》签订当日，万方公司、中食公司与被告雅呈公司（公司名称变更前为七夕（北京）商贸有限公司）签订了《权利义务转让协议》，约定三方同意由中食公司将其在租赁合同项下全部权利义务转让给雅呈公司；并约定了中食公司为雅呈公司履行转让协议及租赁合同承担的连带保证责任及保证期间。《租赁合同》及《权利义务转让协议》签订后万方公司按照合同约定向雅呈公司提供了房屋，原告也提供了配套的物业服务，雅呈公司已经实际使用了承租房屋并享受了物业服务。现已过交费期限，雅呈公司仍拖欠原告2019年1月1日至2019年7月22日期间的物业服务费1529976.08元，原告认为自己已经实际提供了物业服务，雅呈公司也实际享受了物业服务，雅呈公司未按期交纳物业服务费，违反了合同约定构成违约，还应支付违约金，中食公司应对上述债务承担连带责任。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告中食公司辩称：补充协议对担保范围约定不明，我们认为原告诉讼请求主张的第二项和第三项延迟履行的违约金没有明确约定，不属于担保范围。违约金计算标准过高，超过了一年36%的标准，请求法院予以调整。被告雅呈公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据，本院在查明事实中认定如下：2016年2月1日，案外人万方公司作为出租人（甲方）与被告中食公司作为承租人（乙方）签订涉案《租赁合同》，合同约定万方公司将位于北京市通州区永顺镇北苑商务区西区商业金融、居住及托幼项目A区1#办公商业楼6幢地下一层部分区域(以下称涉案房屋)出租给中食公司使用，双方确认涉案房屋的物业服务公司为本案原告一方物业公司，涉案房屋实测建筑面积（计租面积）为11510.07平方米，租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日共计120个月。合同第七条关于物业服务费约定，物业费收费标准为“按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月19.77元人民币，即每月物业服务费标准为227563.68元”，物业服务费支付方式为“首期物业服务费为2016年9月1日至2016年11月31日期间的物业服务费。除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每3个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当在每个交费期最后一个月的20天前向物业服务公司一次性足额支付下个交费期物业服务费。”合同第二十条违约责任第5款约定：“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。”2016年2月1日，万方公司作为甲方、中食公司作为乙方与被告雅呈公司（合同签订时名称为七夕（北京）商贸有限公司，后变更为北京雅呈商业管理有限公司）作为丙方签订了《权利义务转让协议》，约定由雅呈公司承受中食公司在租赁合同中的主体地位，承担租赁合同项下的承租人的所有义务、责任并享有权利；并约定中食公司同意作为雅呈公司的保证人，为雅呈公司履行转让协议及租赁合同承担连带保证责任，保证期间为自权利义务转让日起至租赁合同所约定的租赁期限届满后两年。原告一方物业公司提交《解除租赁合同通知书》一份及邮寄该通知书的快递单据及投递状态查询结果。《解除租赁合同通知书》显示万方公司以雅呈公司“在承租涉案房屋期间先后发生欠缴租金及物业费、开业时间延迟、经营项目不符、被媒体曝出负面新闻等多种违约情形”为由声明自本通知书到达雅呈公司之日起解除与雅呈公司的租赁合同关系。快递单据及投递状态查询结果显示《解除租赁合同通知书》签收日期为2019年7月22日。关于物业服务费交纳情况，一方物业公司提交了两份雅呈公司向其支付2018年9月1日至11月30日的物业服务费及2018年12月1日至12月31日物业服务费的《国内支付业务收款回单》以证实雅呈公司仅支付了2018年12月31日之前的物业服务费。中食公司称因雅呈公司未到庭，无法确认物业服务费交纳情况。被告未提交任何证据证实已交纳过2019年1月1日至2019年7月22日期间的物业服务费。本院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告雅呈公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，一方物业公司依据二被告与涉案房屋产权人万方公司签订的《租赁合同》及《权利义务转让协议》为涉案房屋提供了物业服务，雅呈公司应按该合同约定的收费标准和期限向一方物业公司交纳相应的物业服务费，但雅呈公司自2019年1月1日起欠付物业服务费，已经构成违约。现一方物业公司要求雅呈公司给付2019年1月1日至2019年7月22日的物业服务费1529976.08元的诉讼请求，理由正当，证据充分，具体数额亦无不当，本院予以支持。对于一方物业公司要求雅呈公司支付违约金的请求，雅呈公司欠付物业服务费构成违约，应当依约向一方物业公司支付违约金，但合同约定按照欠费金额日1‰标准给付违约金的标准过高，本院依法予以调整为“按照欠费金额年10%的标准”给付违约金，据此核定，2018年11月10日至2019年7月22日期间的违约金为70081.5元；2019年7月23日起至实际支付之日止的违约金以1529976元为基数按照年10%的标准计算。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，二被告与涉案房屋产权人万方公司签订的《权利义务转让协议》明确约定被告中食公司作为雅呈公司的保证人对雅呈公司履行《权利义务转让协议》及《租赁合同》承担连带保证责任，根据涉案《权利义务转让协议》及《租赁合同》的约定，物业服务费及相应的违约金均属于雅呈公司的债务，保证人应当对此承担连带保证责任。故对原告要求中食公司承担连带保证责任的诉求，本院予以支持。对中食公司以双方对保证责任担保的范围约定不明拒绝对违约金承担保证责任的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告大连一方物业管理有限公司北京分公司2019年1月1日至2019年7月22日物业服务费共计人民币1529976.08元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中食安邦科技有限责任公司对此承担连带给付责任；二、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告大连一方物业管理有限公司北京分公司2018年11月10日至2019年7月22日期间延迟支付物业服务费的违约金共计人民币70081.5元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中食安邦科技有限责任公司对此承担连带给付责任；三、被告北京雅呈商业管理有限公司给付原告大连一方物业管理有限公司北京分公司2019年7月23日至实际付清物业服务费之日止的延迟支付物业服务费的违约金（以1529976元为基数，按照年10%标准计算），于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京中食安邦科技有限责任公司对此承担连带给付责任；四、驳回原告大连一方物业管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10440元，由被告北京雅呈商业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一九年十二月二十七日书记员 于逸冰