内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内2921民初1004号 原告(案外人)：阿拉善盟国泰地产开发有限责任公司 法定代表人：张双军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈艳英，内蒙古金镜律师事务所律师。 被告（申请执行人）：邱钰兰，女，1966年9月3日出生，个体工商户，住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：吉雅，宁夏北民太德律师事务所律师。 第三人（被执行人）：阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇南大街68号。 法定代表人：陈德怀，该公司总经理。 第三人：鄂尔多斯市昊源巨业昊泥古尔酒业有限公司。 法定代表人：杨振昊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊云飞，汉族，鄂尔多斯市昊源巨业昊泥古尔酒业有限公司运营总监，住内蒙古自治区乌海市。 第三人：杨振昊，男，1977年12月23日出生，汉族，鄂尔多斯市昊源巨业昊泥古尔酒业有限公司法定代表人，住内蒙古自治区乌海市。 委托诉讼代理人：樊云飞。 原告阿拉善盟国泰地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）诉被告邱钰兰，第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司（以下简称庆泰资源公司）、鄂尔多斯市昊源巨业昊泥古尔酒业有限公司（以下简称昊泥古尔酒业公司）、杨振昊案外人执行异议之诉纠纷，本院于2017年8月8日立案受理，经审理后，依法作出（2017）内2921民初2311号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉，原告上诉至阿拉善盟中级人民法院，阿拉善盟中级人民作出（2018）内29民终166号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2017）内2921民初2311号民事裁定，指令本院进行审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告阿拉善盟国泰地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陈艳英，被告邱钰兰及其委托诉讼代理人吉雅，第三人阿拉善盟庆泰资源开发有限责任公司法定代表人陈德怀，第三人鄂尔多斯市昊源巨业昊泥古尔酒业有限公司、杨振昊的共同委托诉讼代理人樊云飞到庭参加了诉讼。本案审理过程中，因以另案审理结果为依据依法中止审理，后另案生效后，本案恢复审理。现本案现已审理终结。 原告国泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销（2017）内2921执异35号执行裁定书；2、请求判令撤销（2017）内2921执728号执行裁定书，并解除对原告开的××园修理配件商铺15套房产的查封执行措施；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月25日，原告（案外人）收到阿拉善左旗人民法院作出的（2017）内2921执异35号执行裁定书，驳回原告（案外人）提出的执行异议，但是原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定，缺乏事实及法律依据。第一，被告所申请执行的位于阿拉善盟汽车博览园二期工程1#-4#修理配件商铺为原告所有，而不属于第三人庆泰资源公司所有。第三人庆泰资源公司所有的阿拉善盟汽车博览园土地及房产在2013年抵押给乌海交通银行贷款4000余万元，但是在2014年初，庆泰资源公司因无法偿还拖欠银行贷款，于是将汽车城博览园土地45000㎡及房产12000㎡一次性转让给第三人昊泥古尔酒业公司，两公司的法定代表人签订《资产买卖合同》，当时因土地抵押等原因没有办理变更登记。后因昊泥古尔酒业公司没有房地产开发资质，故与原告签订合作协议，对阿拉善盟汽车博览园二期工程1#-4#修理配件商铺进行合作开发建设。此后，汽车博览园项目全部投资都是由原告和昊泥古尔酒业公司投资建设，并且阿拉善盟汽车博览园二期工程1#-4#修理配件商铺的建设、销售手续都办理在原告名下，包括《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》和《商品房预销售许可证》。这三证分别是由阿左旗住房和城乡建设局和阿左旗房产管理局颁发，而且在这两个政府部门都有完整的备案材料，法院随时可以查证。然而，执行裁定却以以上三证“是否真实有效”、“证据不足”为由驳回原告阿拉善盟国泰地产开发有限责任公司的执行异议申请，理由也太过牵强。第二，被告对属于原告所有的房产申请执行是完全错误的，其行为没有任何的法律依据。庆泰资源公司将阿拉善盟汽车博览园土地转让给昊泥古尔酒业公司真实有效，这些年来一直是昊泥古尔酒业公司及法人杨振昊按照《资产买卖合同》的约定，在向交通银行偿还贷款。而且在2015年交通银行还将庆泰资源公司和昊源公司法人杨振昊起诉到乌海市中级人民法院，后经判决杨振昊与庆泰资源公司对债务承担连带偿还责任，在此判决中也多次确认了昊泥古尔酒业公司与庆泰资源公司签订《资产买卖合同》的效力。因此原告早在被告申请执行前就已经与合法取得被执行土地及房产所有权的昊泥古尔酒业公司签订合作开发协议，取得该土地一定权利，而且在建设过程中取得预售房许可证，也已经将开发的商铺进行预售。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定：“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，被执行房产的权利人应当为原告，而非第三人。因此，被告无权对原告财产申请执行。另外，被告与庆泰公司的借款纠纷中，庆泰公司也已经向被告抵押了位于阿拉善左旗巴彦浩特镇新城东区吉兰太路南侧庆泰国际大酒店三层4-8轴的房产，故被告人应当以抵押房产作为申请执行的标的财产。综上所述，贵院对原告提出的执行异议不予采纳是完全错误的，该行为损害了原告对被执行财产的所有权，也侵害了通过预售购买商铺业主的权利，故原告认为执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，根据《民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定提起诉讼，请法院支持原告诉求。 被告邱钰兰辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法庭依法驳回。理由如下：第一，就原告所主张的阿拉善盟汽车博览园二期工程修理配件商铺，其所在土地的合法使用权人为阿拉善盟庆泰实业有限责任公司，根据我国《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。同时我国《土地管理法实施条例》第六条规定“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让土地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。因此，庆泰实业公司具有合法土地使用权的地上附着物应由庆泰实业公司依法享有权利。第二，虽然执行案件所依据的判决书中被执行人系阿拉善盟庆泰资源开发有限公司，但阿拉善盟庆泰实业有限责任公司已于2018年2月2日与邱钰兰签订《债务偿还协议》，并承诺加入阿拉善盟庆泰资源公司对邱钰兰所负债务进行履行。因此人民法院查封庆泰实业公司资产用于执行并无不当，如果就此存在异议，也应由庆泰实业公司提出，与原告提出的诉请并无关联。第三，虽然庆泰公司向邱钰兰借款时曾以庆泰国际大酒店的房产作为抵押担保，但该房屋后经查证并未竣工，且抵押权证及房产证也已由阿左旗人民法院判决撤销，邱钰兰客观上已无法行使对该房屋的抵押权。综上，恳请法庭在查明事实的基础上依法驳回原告的诉讼请求。 第三人庆泰资源公司述称：本案诉争15套房产的所有权人为阿拉善盟庆泰实业有限责任公司，并非原告。原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应当予以驳回。理由如下：1、根据《物权法》第139条、145条的规定，建设用地使用权转让后，未办理登记，不发生物权变动的效力。阿拉善盟庆泰实业有限责任公司（以下简称庆泰实业公司）和鄂尔多斯市昊源巨业昊泥古尔酒业有限公司（以下简称昊泥古尔公司）虽签订过诉争15套房屋所在土地使用权的转让合同，但并未办理土地使用权变更登记手续，所以该土地使用权仍归庆泰实业公司所有。《城市房地产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记”，即办理房屋产权登记时，所有权人应为土地使用权人。所以，从物权角度看，该15套房屋的所有权人应当是庆泰实业公司，而不是原告和昊泥古尔公司。2、庆泰实业公司和昊泥古尔公司签订《资产买卖合同》后，因该公司未依法履行协议偿还银行贷款本息，所以庆泰实业公司并未将房产开发、规划、建设、销售等手续变更至昊泥古尔公司和原告名下，庆泰实业公司是本案诉争房屋合法建造的唯一主体。尤其是土地使用权登记在庆泰实业公司名下，且房屋为庆泰实业公司和昊泥古尔公司共同投资、合作建设，人民法院和第三人完全有理由相信该房屋归庆泰实业公司所有。至于房屋的最终归属，属于庆泰实业公司、答辩人和原告或昊泥古尔公司的内部债权债务关系，不能对抗人民法院的查封。3、该地块的土地使用权给银行设立了抵押权，昊泥古尔公司明知该土地使用权无法变更登记，新增房屋无法登记在其名下，仍然购买该土地使用权，说明其存在明显过错。原告作为房地产开发企业，对此更应当非常熟悉，其参与工程建设，同样存在过错。二者应当承担因其过错而导致房屋被查封的风险。所以，原告现提出的理由不能对抗人民法院的查封行为。综上所述，答辩人认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条只适用于执行异议和复议的形式审查，案外人执行异议之诉中应当适用《物权法》等相关实体法律规范判断权利归属，即实质审查。从实质上看，该15套房屋属于庆泰实业公司所有，因此原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求应当依法予以驳回。 第三人昊泥古尔酒业公司述称，案涉房产是原告与昊泥古尔酒业公司一起开发的，庆泰资源与庆泰实业是两个主体。是昊泥古尔酒业公司从陈德怀手中买过来的土地,昊泥古尔酒业公司与原告是合作开发的，我们提供的土地，国泰提供资金进行建设地上建筑物。现在执行的房产与庆泰资源、庆泰实业公司都没有关系，建设规划许可证是以国泰名义办理的。 第三人杨振昊意见同第三人昊泥古尔酒业公司述称意见一致。 本院经审理查明：2016年1月18日，被告邱钰兰因与庆泰资源公司民间借贷纠纷一案，向本院提起诉讼。2016年4月12日，本院依法作出（2016）内2921民初178号民事判决书，判决庆泰资源公司向邱钰兰偿还借款本金2000000元及利息。因庆泰资源公司未履行生效法律文书确定的给付义务，被告邱钰兰申请本院强制执行。2017年6月22日，本院对阿拉善左旗巴彦浩特镇汽车博览园二期工程1＃－4＃修理配件商铺15套予以查封。2017年7月11日，原告以上述房屋系其所有为由，对执行上述房屋提出书面执行异议，本院于2017年7月21日作出（2017）内2921执异35号执行裁定书，裁定驳回国泰公司的异议请求。原告不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 2014年2月9日,阿拉善盟庆泰实业有限责任公司（甲方）（以下简称庆泰实业公司）与被告昊泥古尔酒业公司（乙方）签订《资产买卖合同》一份，合同约定甲方一次性将汽车城（包括土地45000平方米）转让给乙方，价款为55000000元。由乙方负责按期偿还汽车城展厅银行贷款的本金及利息（每月平均60万元左右）。合同签订后，甲方指定专人将公司所有有效手续变更移交给乙方，甲方积极配合乙方将22000平方米商铺建设、开工许可、销售等相关手续办齐。庆泰实业公司法定代表人陈德怀及昊泥古尔酒业公司法定代表人杨振昊均签字确认。2014年3月22日，原告国泰公司（乙方）与第三人昊泥古尔酒业公司（甲方）签订《合作开发协议书》，协议约定甲方获得位于阿拉善左旗汽车博览园45151.4平方米商业用地的开发使用权，但是因甲方不具备开发资质，故与乙方合作开发该宗土地。项目名称为阿拉善盟汽车博览园二期，甲、乙双方合作开发项目占地27907.46平方米，土地证号为：阿左国用2013第0768号，使用面积45161.4平方米，该宗土地登记使用权人为庆泰实业公司，现经甲方与庆泰实业公司签订《资产转让协议》，由甲方获得该片土地使用权。经协商双方联合开发。合作方式为甲方提供用地及资金，合作完成后，甲方支付乙方50万元昊泥古尔酒作为报酬。就案涉房屋建设，原告于2014年7月8日办理建设工程规划许可证，于2014年10月17日办理建设工程施工许可证，于2014年12月11日办理商品房预售许可证。 庆泰资源公司及庆泰实业公司的法定代表人均为陈德怀。陈德怀因涉嫌诈骗罪，被判处有期徒刑十年六个月。因庆泰资源公司未向交通银行乌海分行偿还借款，交通银行乌海分行将庆泰实业、陈德怀、杨振昊诉至乌海市中级人民法院，乌海市中级人民法院于2015年8月10日作出（2015）乌中民一初字第11号民事判决书，该判决书认定2013年庆泰实业向交通银行乌海建行借款时以阿左国用2013第0768号土地使用权予以抵押，并且对陈德怀与杨振昊所签订的《资产买卖合同》予以确认，并以此判令杨振昊承担连带清偿责任。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。本案的争议焦点为原告作为案外人对案涉房屋是否享有足以排除本院强制执行的民事权益。首先，案涉房屋系原告与昊泥古尔酒业公司共同开发建设，其作为开发企业在建设过程中依次办理了建设工程规划许可、施工许可以及商品房预售许可证，现该房屋已经登记在原告名下，故原告系案涉房屋权利人。其次，建设案涉房屋的土地登记权利人系庆泰实业公司，而与被告邱玉兰存在债权债务关系的为庆泰资源公司，本院在执行被执行人庆泰资源公司时查封登记在庆泰实业公司名下的土地上所建的房屋不当。综合以上，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其要求判令不得执行案涉房屋的诉讼请依法予以支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下： 不得执行内蒙古自治区××区二期1#-4#的15套修理配件商铺； 案件受理费100元，由被告邱玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 本院（2017）内2921执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  冯瑞平 审判员  张逸涵 审判员  靳 晨 二〇一九年十二月九日 书记员  胡春霞