河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终12395号 上诉人（原审被告）：靳帅，男，1989年1月20日出生，汉族，住河北省张家口市康保县。 被上诉人（原审原告）：河北澳怡商贸有限公司，住所地石家庄高新区黄河大道98号。 法定代表人：牛楠楠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马艳艳，该公司员工。 上诉人靳帅因与被上诉人河北澳怡商贸有限公司（以下简称“澳怡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人靳帅，被上诉人澳怡公司的委托诉讼代理人马艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 靳帅上诉请求：1、撤销河北省石家庄市高新技术开发区人民法院所作（2019）冀0191民初1282号民事判决中第二项判决；发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人（河北澳怡商贸有限公司）承担。事实与理由：1、根据双方于2017年2月20日签订的《商业用房租赁合同》（以下简称合同）的约定，澳怡商贸有限公司在没有通知靳帅的情况下，擅自锁门，单方违约终止合同，导致店铺无法正常经营，造成了巨大损失。靳帅认为澳怡商贸有限公司单方面终止了合同，不应该判定靳帅方承担违约金，不应该承担锁门后的一切费用。2、另外靳帅支付的1.7万元的押金，锁门时店铺内各种设备（约2万元）家具被澳怡商贸擅自处理，店铺装修剩余残值（约6万元）应纳入本案的核算范围。足以抵扣靳帅拖欠澳怡商贸的l2天逾期房租及相应滞纳金。庭审中，上诉人撤回了第2项要求抵扣的请求。 河北澳怡商贸有限公司答辩称，一、靳帅主张我司在没有通知靳帅的情况下锁门，没有证据，我方不予认可。事实上，靳帅2018年9月份便没有按照约定支付下一季度的租金。同时，靳帅逾期交付租金超过十五天。靳帅拖欠我公司租金的情况下还一直占用租赁的房屋，根据合同的约定靳帅已经违约。其行为已经严重侵害我公司的合法权益，给我们造成了严重损失。经我司多次催要，上诉人仍不支付。答辩人无奈向一审法院起诉要求解除与上诉人的合同，并要求上诉人支付拖欠房租和承担相应的责任。为此，上诉人主张我方单方终止合同没有任何事实依据不应支持。二、1、靳帅主张的保证金17000属于保证金，根据双方签订的《房屋租赁合同》规定乙方（上诉人）违约，答辩人（被上诉人）不予退还。一审法院，支持我方予以扣除是对我方资金占用的一种补偿，合法合理。2、对于上诉人主张的店铺内设备和装修剩余残值我方不予认可。上诉人留在屋内并无什么上诉人所说的设备物品，同时，上诉人也没有提供设备评估报告，只是上诉人主观臆断的认定，并无任何证据证明。事实上，上诉人租赁的店铺内，只有一些无用的装修残余，因此，我司对其主张不予认可。根据《房屋租赁合同》12-4规定：乙方（上诉人）交还甲方（被上诉人）房屋时，应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得保留物品或影响房屋的正常使用，对于未经同意留存的物品，甲方有权处置，不可移动的物品（包含已装修的部分）免费归甲方。因此，上诉人无权主张装修剩余价值。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人诉讼请求维持原判，一、二审诉讼费由上诉人承担。 河北澳怡商贸有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判决终止双方订立的《房屋租赁合同》，原告收回房屋；二、请求判令被告靳帅支付拖欠租金57638.81元，延期支付租金的滞纳金5126.78元（延期付款滞纳金暂计至2019年4月30日）、采暖费5642元，物业费2481.6元，垃圾再处理费1072元。因欠费行为导致合同终止违约金64724.31元，共计138782.57元；三、原告扣除被告合同履约保证金17000元；四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年2月15日，原告澳怡公司（甲方）与被告靳帅（乙方）签订商业用房租赁合同，约定原告将位于石家庄市房屋出租给被告，计租面积165.44平方米，租赁期限自2017年2月20日至2020年2月19日。双方约定，自起租之日起，第一年日租金为1.7元／平方米，租金每年递增一次，每次递增5%；租金每季度交纳一次，被告应提前15日交付下一期租金；首次交纳租金25875元，该租金为2017年2月20日至2017年6月20日租金；被告于合同签订起五日内交纳履约保证金17000元，合同履行期满被告迁出房屋并办理完毕交接手续后十五个工作日内，原告无息返还被告履约保证金，被告不得提前解除租赁合同，否则保证金不退还；物业费每月413.6元，半年交纳一次，于每前半年的第六个月15日前交纳物业费；采暖费34元／平方米／采暖季；未经原告同意，被告不得转租；租赁期间，被告有下列行为的，原告有权解除合同，收回出租房屋：1.未经原告书面同意，转租、转借承租房屋全部或部分的；2.未经原告书面同意，拆改变动房屋结构的；3.损坏承租房屋，在原告提出的合理期限内未修复的；4.未经原告书面同意，改变合同约定房屋租赁用途的；5.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；6.逾期支付租金或费用超过15天或一年内逾期支付累计两次以上的。双方还约定，逾期支付租金或费用超过15天或一年内逾期支付累计两次以上，被告应按合同总租金的20%向原告支付违约金；又约定被告逾期交纳租金或费用，每逾期一天，应按照逾期付款总额的万分之五支付滞纳金。合同还约定了其他事项。被告承租房屋后，租金付至2018年10月1日，物业费付至2018年底，垃圾再处理费付至2018年6月底，2018年至2019年采暖季采暖费未付。 庭审过程中，被告主张其承租房屋的大门于2018年10月12日被原告公司保安人员上锁，原告未明确否认。被告于2018年10月12日起未在租赁房屋内经营。 以上事实，有商业用房租赁合同、欠费明细单以及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同有效。原告向被告交付了出租房屋，被告应按照约定向原告支付租金及相关费用。被告在约定的租赁期限未满的情况下欲转租或退租房屋，在未能取得原告同意情况下未继续缴纳租金及相关费用，被告存在违约行为，原告要求解除租赁合同符合约定的解除条件，其该项请求本院予以支持。被告在2018年9月份便不按约定支付下季度的租金，表明其不再继续履行租赁合同，原告应在合理的期限内采取必要措施以防扩大损失，故原告主张的自2019年1月起至4月的租金应属于因原告未采取必要措施而扩大的损失，其主张的上述租金本院不予支持，被告应支付原告2018年10月至12月期间的租金27168.56元。原告主张的2019年上半年物业费以及2018年11月15日至2019年3月14日采暖季内的采暖费，因被告在此期间并未使用租赁房屋，故上述费用不应由被告支付。原告主张的垃圾再处理费，因双方合同并无约定，本院不予支持。原、被告租赁合同中既约定了履约保证金17000元、租金总额20%的违约金、欠付租金数额日万分之五的逾期付款滞纳金，上述保证金、违约金、滞纳金的性质均属于违约金，故双方约定的违约金数额过分高于因被告违约给原告造成的实际损失，本院予以调整，被告预交的履约保证金17000元不再返还，被告另需向原告支付2018年欠付租金27168.56元的逾期付款违约金，按年利率24%计算。被告虽主张因租赁的房屋漏水、暖气没有温度、电压不稳等原因多次与澳怡公司沟通未予解决，但未提供相关证据，故上述事实不能认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，一审判决如下：一、解除原告河北澳怡商贸有限公司与被告靳帅签订的商业用房租赁合同；二、被告靳帅于本判决生效后十日内给付原告河北澳怡商贸有限公司租金27168.56元并支付违约金（违约金以27168.56元为基数，自2018年10月1日起计至付清之日止，按年利率24%计算）；三、驳回原告河北澳怡商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3416元，减半收取计1708元，由原告河北澳怡商贸有限公司负担1183元，由被告靳帅负担525元。 本院二审期间，上诉人靳帅提供其与被上诉人公司物业经理杨某的微信聊天记录，上诉人称聊天记录中杨经理承认锁门，证明被上诉人锁了门之后不应该再让上诉人支付房租了。 澳怡公司质证称：首先只是在微信上没有体现出我们锁门的日期，无法证明靳帅说的我们是10月12日锁门的观点。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据在卷证实。 本院认为，上诉人靳帅在二审庭审中撤回用店铺中设备、装修剩余价值抵扣房租及相应滞纳金的要求，不违反法律规定，本院予以准许。关于双方违约责任问题，靳帅与澳怡公司签订的《商业用房租赁合同》约定租金每季度缴纳一次，乙方（靳帅）应提前15日交付给甲方（澳怡公司）下一期的租金，但靳帅在2018年9月15日未缴纳下一季度的租金，确实存在违约行为，故在靳帅首先出现违约行为的情况下，一审法院认定由靳帅预交的保证金17000元不再返还并无不当，本院予以确认。关于欠付租金的计算问题，靳帅在一审中申请证人张某出庭作证，二审中又提交其与澳怡公司杨经理微信聊天记录，两份证据相互印证，能够证实澳怡公司于2018年10月12日将靳帅所租赁的店铺上锁，本院对这一事实予以确认。双方签订的合同13-5约定：“乙方欠费且找不到本人的，甲方将在乙方承租房屋门口张贴公告（公告期为15天），......否则，甲方有权单方采取限购水电、停水、停电、换锁等措施......”，一、二审中澳怡公司均未提供证据证明其换锁行为符合合同约定的条件，且其在庭审中表明多次找靳帅协商支付租金问题，可见澳怡公司在不符合合同约定的条件下将靳帅租赁的店铺上锁，该行为应视为澳怡公司单方终止合同的行为，故靳帅不应承担锁门后给付租金的义务，一审法院判决靳帅支付2018年10月至12月的租金不妥，应予纠正。根据双方合同约定第1年日租金为1.7元／平方米／天（不含税价），租金每年递增一次，每次递增5%，靳帅应当支付2018年10月1日至10月12日租金3543.72元［（1.7＋1.7×5%）元／平方米／天×165.44平方米×12天］。对于澳怡公司一审所诉滞纳金的请求，因靳帅已承担17000元违约金的责任，滞纳金、保证金均属于违约金性质，故对澳怡公司的该请求，本院不再支持。 综上所述，靳帅的上诉请求部分成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1282号民事判决第一项； 二、撤销河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0191民初1282号民事判决第二项； 三、上诉人靳帅于本判决生效后十日内给付被上诉人河北澳怡商贸有限公司租金3543.72元； 四、被上诉人河北澳怡商贸有限公司不再返还上诉人靳帅交纳的保证金17000元； 五、驳回被上诉人河北澳怡商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3416元减半收取1708元，由原告河北澳怡商贸有限公司负担1396元，由被告靳帅负担312元；二审案件受理费525元，上诉人靳帅负担50元，被上诉人河北澳怡商贸有限公司负担475元。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇一九年十二月五日 书记员 崔娇娇 ——