北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初11844号原告：崔美兰，女，1973年5月27日出生，朝鲜族，公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许浩广，河北昌宁律师事务所律师。被告：胡乔，男，1990年2月9日出生，汉族，公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈钰，北京市京师律师事务所律师。被告：中国京冶工程技术有限公司，住所地北京市海淀区西土城路33号。法定代表人:岳清瑞，执行董事。委托诉讼代理人：陈钰，北京市京师律师事务所律师。被告：韦继锋，男，1972年4月23日出生，汉族，无业，住江苏省镇江市。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，该公司职员。原告崔美兰与被告胡乔、中国京冶工程技术有限公司（以下简称京冶公司）、韦继锋、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。原告崔美兰的委托诉讼代理人许浩广，被告胡乔及京冶公司的共同委托诉讼代理人陈钰到庭参加诉讼。被告韦继锋、链家公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔美兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告财产损失费16588元；2、判令被告给付原告装修房屋期间租赁房屋费用9000元；3、判令被告给付原告资产评估费10000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系北京市通州区颐瑞东里A号楼3单元B室（以下简称B室）业主。2009年2月7日，原告接到被告韦继锋妻子的电话称韦继锋出租给胡乔及京冶公司的房子漏水，可能把B室房屋淹了。原告赶回家中发现屋内的地板、家具、床、吊顶等全部被水浸泡，损失严重。后经确认系胡乔过春节期间，没有关好门窗，由于天气降温，导致自来水管冻裂。原告多次与被告协商赔偿事宜，无果。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告胡乔辩称：胡乔已经于2019年1月28日与韦继锋提前终止租赁合同，解除了租赁关系并退房，而原告漏水事件发生在2019年2月7日，故漏水事件与胡乔没有因果关系，根据链家公司经办人员李天庆证明房屋确已于2019年1月28日进行了退房交接手续，并且确认门窗已关、卫生已做、房屋已经清理。2018年12月，胡乔与韦继锋、韦继锋爱人及链家公司已沟通提前退房事宜，随后韦继峰与韦继锋爱人联系链家公司让其另找租户，所以事发之日前房屋已经退房交接。如果胡乔并非适格被告，根据原告的主张其应当证明侵权行为所受损失以及因果关系承担举证责任，现原告没有证据证明漏水的原因是因为门窗没有关好所导致，且胡乔能够证明已经关好门窗并无侵权行为，故胡乔不应承担赔偿责任。对于原告所变更的财产损失费16588元，其中6820元予以认可，但是否要更换复合地板仍有异议。对原告的第二项诉讼请求，装修期间的租赁房屋费用与本案无关，并非实际损失。以上诉讼请求与被告胡乔无关。请求法院予以驳回，我方不承担责任。被告京冶公司辩称：我公司与涉案房屋并无租赁关系，与涉案房屋也无法律和事实关系，其他意见均与胡乔意见一致，我公司不应承担任何损失赔偿责任，请求法院予以驳回原告的诉讼请求。被告链家公司未到庭答辩，但于案件审理过程中向我院邮寄送达一份书面答辩意见称：不同意原告的全部诉讼请求。原告所遭受的财产损害结果与我公司行为并无任何因果关系，原告要求我公司承担连带赔偿责任既无合同依据也无事实依据。该案件的事实情况如下：2018年8月7日，我公司组织韦继锋与胡乔就坐落于北京市通州区颐瑞东里A号楼3单元C室（以下简称C室）的房屋签订了房屋租赁合同，并于签订合同当日进行了房屋交割。经三方确认，房屋交割之时状况良好。2019年1月底，房屋承租人胡乔提出想要提前退租，经与房屋出租人韦继锋联系，韦继锋表示人不在北京，暂时没有时间进行物业交割，故胡乔将房屋钥匙寄存在我公司经纪人李天庆处，并于退租当日与我公司经纪人双方共同检查了门窗，经纪人反映房屋门窗均已关好，后双方均离开涉案房屋。2019年2月，我公司经纪人李天庆将房屋钥匙交还给房屋出租人韦继锋。另核实到，该小区冬季属于自采暖，2018年11月至承租人胡乔搬离房屋之日止暖气均正常使用。承租人搬离之日起，暖气随即关闭。被告韦继锋未到庭答辩，但在案件审理过程中称：对于原告的诉讼请求不同意，认为B室房屋中实际损坏的地板面积没有那么大，地板也是使用过很多年了。关于链家公司出具的书面意见所提事实部分没有异议，认可胡乔曾向我方表示提前退租。但是胡乔没有把钥匙交给我而是直接给了链家公司经纪人，我的邻居也能这么C室房屋的窗户没有关闭，漏水的主要原因是在于室内没有采暖导致水龙头被冻裂。且钥匙交给链家公司的时候，经纪人也没有告知我安全隐患是否排除。我们使用房屋内的设施设备十多年，没有发生过水管破裂的情况，除非是冻裂了，租赁合同约定了在租户使用期间有维护和保管设施设备的义务。经审理查明：原告崔美兰与被告韦继锋系上下楼邻居关系。原告崔美兰为B室房屋业主，被告韦继锋房屋为楼上C室。2018年8月7日，韦继锋（甲方，房屋出租方）与胡乔（乙方，房屋承租方）及链家公司（丙方，居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定将C室房屋出租给胡乔居住使用，房屋租赁期自2018年8月8日至2019年8月7日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为每月6800元，押一付三，押金6800元。关于居间服务内容包括协助租赁双方办理物业交割等内容。关于房屋维护及维修，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于合同解除约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。关于违约责任约定，租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，胡乔入住C室。2018年1月，胡乔向韦继锋爱人表示要提前退租，并向法庭提交胡乔与韦继锋爱人的微信聊天记录，内容为2019年1月28日前韦继锋爱人询问“还有人在那里吗”，胡乔回称“项目上有”，韦继锋爱人又回复“确定不继续住了”，胡乔称“确定”。2019年1月28日，韦继锋爱人称“他们几号退房？我去交接”，胡乔回复“我们都已经退了，没有人住那了。钥匙交给链家了。我同事北京的，您看哪天来，定好时间我叫他去。”韦继锋对该微信聊天记录无异议。后，韦继锋夫妇未来京进行交接，胡乔便与链家公司工作人员进行交接，钥匙保管在链家公司处，韦继锋未退还胡乔支付的押金。因C室为自采暖，胡乔搬离之后暖气随即关闭。2019年2月7日，被告韦继锋妻子接到邻居电话得知C室家中漏水，因韦继锋夫妇均不在北京，其妻子便电话通知原告及物业，当天晚上物业人员及链家公司工作人员开门查看漏水情况。后因赔偿事宜原被告双方未达成一致意见，原告崔美兰向本院提起诉讼。2009年10月9日，经本院委托，北京腾骐资产评估有限公司出具资产评估报告，结论为：截止评估基准日2019年9月19日，在持续使用前提下，经成本法评估，被评估对象的市场价值为16588元，其中无异议部分评估价值为6820元；对是否更换有异议为复合地板，受损部分64平米，评估值为7104元，未受损部分24平米，评估值为2664元。韦继锋对B室复合地板是否更换有异议。庭审中，原告崔美兰曾因房屋受损而进行装修导致其产生了两个月在外租赁房屋的租金损失9000元，并提交了相应的《房屋租赁合同》及转账记录予以佐证，同时还向法庭提交了《装修许可证》，内载：开工时间为2019年9月26日，竣工时间为2019年10月26日。被告韦继锋、胡乔、京冶公司对上述证据均不认可。案件审理过程中，被告韦继锋称房屋漏水原因系胡乔搬离时未打开暖气、C室房屋中窗户未关闭，致使室内温度过低水管冻裂，为证明其所述向法院提交了一份《物业服务工作单》，载明2019年2月7日20:30，查室内地热全关闭，卫生间门关闭导致浴室温度过低，喷淋混水阀冻坏导致跑水，现室内总阀已关闭。韦继锋亦提交一张手写证人证言，内容为：“2018年12月至2019年2月7日加州小镇A-3-C住户租客没有关主卧室窗户和主卫生间窗户，客厅窗也未关。”落款为马桂华、李菊英，时间为2019年3月5日。原告崔美兰表示不认可被告韦继锋所提交证据的证明目的。被告链家公司、胡乔、京冶公司对韦继锋提交的上述两份证据均不认可。上述事实，有现场照片、资产评估报告、评估费发票、《北京市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、转账记录、微信聊天记录、《物业服务工作单》、《装修许可证》以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：被侵权人有权请求侵权人承担赔偿责任。本案中，被告韦继锋的房屋发生漏水导致原告崔美兰房屋受损，理应对原告崔美兰的合理损失承担赔偿责任。至于被告胡乔、链家公司是否应承担赔偿责任，需依据胡乔与韦继锋之间的租赁合同约定处理，与本案并非同一法律关系，韦继锋可与胡乔、链家公司另行解决，本案不做处理。至于京冶公司是否需承担赔偿责任，因京冶公司并非本案侵权人亦非租赁合同的合同相对人，与原告的损失没有直接的因果关系，故被告京冶公司无需承担赔偿责任。至于原告崔美兰的各项合理损失金额：1、根据资产评估报告结论，B室因漏水涉及的装饰装修损失共计16588元，无异议部分6820元。关于是否更换复合地板的争议，本院考虑到地板渗水情况、更换部分地板可行性，综合衡量认定该部分损失应为9768元，故原告因此次房屋漏水而导致的直接财产损失为16588元。关于第二项诉讼请求租房损失，原告提交的装修许可证中载明“开工时间为2019年9月26日，竣工时间为2019年10月26日”，共计1个月，而其提供的租赁合同虽载明租期2个月，但是未能证明在外租房长达两个月之必要性及相应租金发生之合理性，据此本院支持原告一个月的租金损失4500元。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韦继锋赔偿原告崔美兰因2019年2月7日房屋漏水造成的损失16588元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告韦继锋赔偿原告崔美兰在外租房损失4500元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告崔美兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，由原告崔美兰负担181元（已交纳）；由被告韦继锋负担164元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费10000元，由被告韦继锋负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇一九年十二月二十八日法官助理  崔艳丽书 记 员  孙嘉慧