河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初2574号原告：廊坊金远房地产开发有限公司。住所地：固安县固安镇大龙堂村。统一社会信用代码：911310226760072458。法定代表人：赵汉祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴泽锋，该公司法律事务部主任。被告：王桥，男，1980年2月27日出生，汉族，湖北省荆州市人，现住荆州市沙市区。原告廊坊金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）与被告王桥商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金远公司的委托诉讼代理人吴泽锋到庭参加诉讼，被告王桥经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。廊坊金远房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议；二、依法判令被告给付原告违约金140673元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将自己开发建设位于固安县商品房出售给被告。购房总金额为703365元；付款方式为首付款213365元，贷款490000元。同日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》（附件4）第二条第5项约定“如乙方采用银行按揭贷款方式支付部分购房款，在甲方承担保证责任期间，若因乙方未能按时足额归还按揭贷款银行上述款项，致使甲方被相关按揭贷款银行追索的，或因被相关按揭贷款银行要求甲方承担连带担保责任而导致甲方被相关按揭贷款银行划款或扣款的，在甲方向相关贷款银行承担相应担保责任后7日内，乙方应立即归还甲方所垫付的全部款项并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，乙方承诺若乙方累计3个月不向银行按时归还按揭贷款本息或因其他原因被银行提前解除贷款合同时，则：在乙方尚未取得所购买商品房的房屋产权证书，甲方有权通知乙方解除双方签署的商品房买卖合同，解约通知按照乙方预留的通讯地址送达乙方生效，甲方有权另行处置商品房。乙方在签署商品房买卖合同之前向甲方交纳的定金不予返还，乙方并应按房屋总价款的20%支付违约金，甲方可在办理退房手续时直接扣除定金、损失赔偿金及向银行结算的剩余贷款本息。”合同生效后，原告于2015年6月19日将“商品房买卖合同”到房屋产权管理部门备案，被告按约支付了首付并与中国工商银行股份有限公司固安支行签订了《个人购房借款/担保合同》，原告为其履行贷款合同义务承担了保证责任。由于被告未履行贷款合同义务，2017年9月30日、2017年10月31日、2017年12月26日、2017年12月27日、2018年1月31日、2018年2月27日、2018年3月29日、2018年4月27日、2018年5月30日、2018年6月29日、2018年7月30日、2018年8月30日、2018年9月29日、2018年10月30日、2018年11月23日、2018年12月30日、2019年1月30日、2019年2月27日及2019年3月29日河北银行股份有限公司固安科技支行分别从原告处划款为其垫付应付款项。事后，原告多次联系被告解决此事，至今未果。综上所述，由于被告不履行合同义务，严重侵犯了原告的合法权利。为维护合同的严肃性，原告不得不诉至人民法院，恳请贵院依法判准所求。王桥未提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年6月14日，原、被告签订“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”，合同约定：原告金远公司为出卖人（甲方），被告王桥为买受人（乙方）。原告将其开发建设的位于固安县商品房卖与被告。该商品房建筑面积为108.21平方米，单价每平米6500元，总价款703365元；付款方式为银行按揭，首付款213365元，贷款490000元。原告应于2015年12月31日前将已取得“建设工程竣工验收备案表”的商品房交付被告。补充协议第二条第5款约定：“如乙方采用银行按揭贷款方式支付部分购房款，在甲方承担保证责任期间，若因乙方未能按时、足额归还按揭贷款银行上述款项，致使甲方被按揭贷款银行追索的，或因被相关按揭贷款银行要求甲方承担连带担保责任而导致甲方被相关按揭贷款银行划款或扣款的，在甲方向相关按揭贷款银行承担相应担保责任后7日内，乙方应立即归还甲方所垫付的全部款项并赔偿甲方因此造成的一切经济损失，乙方承诺若乙方累计3个月不向银行按时归还按揭贷款本息或因其他原因被银行提前解除借款合同时，则：在乙方尚未取得所购买商品房的房屋产权证书，甲方有权通知乙方解除双方签署的商品房买卖合同，解约通知按照乙方预留的通讯地址送达乙方生效，甲方有权另行处置该商品房。乙方在签署商品买卖合同之前向甲方交纳的定金不予返还，乙方并按房屋总价款的20%支付违约金，甲方可在办理退房手续时直接扣除定金，损失赔偿金及向银行结算的剩余贷款本息”。商品房买卖合同及补充协议另对逾期交房违约责任、逾期付款违约责任、产权登记、付款方式等作了具体约定。2015年7月14日，原、被告与河北银行股份有限公司固安科技支行（以下简称河北银行固安科技支行）签订“个人住房（商业用房）担保借款合同”，合同约定：被告为借款人（抵押人），河北银行固安科技支行为贷款人，原告为保证人；贷款人根据借款人申请向其发放住房购置贷款，贷款金额490000元；贷款用于购买涉案房屋；借款期限自2015年7月14日至2035年7月14日；贷款年利率为5.94%，即贷款基准利率上浮10%；逾期利率为贷款执行利率基础上加收50%；借款人应在固定日还本付息，自借款发放次月起每个月的20日及借款到期日为还款日；借款人选择等额本息还款；贷款方式为抵押加开发商阶段性担保；抵押物为借款人购买的涉案房屋；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不仅限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项…。贷款人有权采取“宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、行使担保权利”等措施。…合同另有其他约定。签订上述各协议后，被告交纳购房首付款并办理了银行按揭贷款，原告于2017年3月15日向被告交付涉案商品房，被告未办理不动产权证书，且为与河北银行固安科技支行办理抵押登记。被告初期尚能按照担保借款合同偿还借款，但自2017年9月起，被告陆续逾期归还借款已达22笔，因被告长期逾期还本付息，直至2019年5月30日，河北银行固安科技支行宣布“债务提前到期借款合同终止”，随即河北银行固安科技支行在原告保证金账户扣划了被告剩余全部借款本息，至此金远公司代被告偿还借款本金、利息及罚息共计503157.23元。后被告仍未能偿还原告代偿款，原告多次向被告追偿未果，故诉至本院，请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关协议；判令被告给付原告违约金140673元。以上事实有被告提交的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”、“个人住房（商业用房）担保借款合同”、还款说明、河北银行扣款凭证、河北银行客户补发记账回单申请/证明以及原告的陈述予以佐证。本院认为，原告与被告签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）系双方自愿签订，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人具有约束力。依据商品房买卖合同补充协议的约定，被告累计三个月不向河北银行固安科技支行按时归还贷款本息且被告尚未取得涉案商品房的不动产权证书的，原告有权解除双方签署的“商品房买卖合同”。本案中被告未能向银行按时还本付息，原告为此承担了连带保证责任，清偿了剩余全部借款本息；原告代偿借款后，被告仍未能立即归还原告，已构成违约，起初签订合同的目的原告已不能实现，原告请求解除原、被告签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议（住宅）”的条件成就，故该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，补充协议另有约定解除合同的同时，被告并按房屋总价款的20%向原告支付违约金，但从原告资金占用的利息损失，以及合同的性质、当事人的预期利益等综合因素考虑，根据公平原则衡量，其双方约定的违约金计算标准过高，本院酌定以503157.23元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准，支持自2019年5月30日起至判决之日的违约金，为14143.54元[503157.23元×4.75%÷365天×216天=14143.54元]。合同解除，原告扣减代偿的贷款本金、利息及罚息、违约金后，被告剩余已付购房款，原告应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告廊坊金远房地产开发有限公司与被告王桥签订的“商品房买卖合同”及“商品房买卖合同补充协议。二、被告王桥于本判决生效后七日内给付原告廊坊金远房地产开发有限公司违约金14143.54元。三、驳回原告廊坊金远房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3214元，公告费600元，合计3814元，由被告王桥负担（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒不履行的，另一方当事人可在法律文书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。审 判 长  张炳烨人民陪审员  徐广立人民陪审员  李海强二〇一九年十二月三十一日法官助理顾雪书记员王东玲