安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初12477号 原告（反诉被告）：唐雪,女,土家族,1993年5月27日出生,个体，户籍地湖南省凤凰县，经常居住地安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：刘珂，安徽新弋达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨永祥，男，汉族，1990年4月20日出生，个体，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，现住地安徽省芜湖市镜湖区。 原告（反诉被告）唐雪与被告（反诉原告）杨永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐雪及其委托诉讼代理人刘珂、被告（反诉原告）杨永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐雪向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同;2、被告支付转租租金47623元（自2019年8月26日至12月31日），并按年利率6%计算至实际腾房之日止的延期利息；3、被告腾让房屋并恢复原始格局；4、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：涉案房屋和平大厦三楼东南处场地系商业性质,房屋类型为仓库堆栈。2018年7月15日，唐雪与案外人（涉案房屋业主）签订了房屋租赁合同，承租了和平大厦三楼东南处场地,案外人当日移交此处场地。2018年11月12日,在涉案房屋业主同意和见证下,唐雪与杨永祥签订了房屋转租合同,唐雪将系争房屋转租给杨永祥，转租房屋建筑面积600平方米,转租期限为3年,自2018年11月12日至2021年9月30日止,每月转租租金11339元,杨永祥每月以转账方式支付给唐雪的指定账户。转租期间唐雪和涉案房屋业主继续履行原租赁合同,唐雪按原租赁合同租金向涉案房屋业主支付月租金11339元。为方便付款,唐雪与杨永祥同意转租合同期内,杨永祥将转租租金直接付给涉外房屋业主代表董某。合同签订后,唐雪一直按与涉案房屋业主签订的房屋租赁合同协议缴纳租金,但杨永祥以各种理由拒绝支付转租租金,截止起诉之日止,欠付租金47623元。杨永祥拒不履行合同义务已构成了根本违约。唐雪多次催要无果,故诉至本院。 被告杨永祥辩称：唐雪违约在先，已经造成杨永祥严重的经济损失。拒交房租是行使抗辩权，不构成违约。唐雪违反约定堵门在先，双桐巷人流量系经营溜冰场的基础，因唐雪的侵权行为导致溜冰场生意惨淡，杨永祥合法行使抗辩权，唐雪未能排除妨碍，弥补经济损失，有权拒绝支付租金。 反诉原告杨永祥向本院提出诉讼请求：1、反诉被告停止侵害、排除妨碍，立即将双桐巷至溜冰场大门锁打开，禁止侵占通道；2、反诉被告赔偿反诉原告租金损失47548.8元（自2019年9月1日至12月30日）计算至排除妨害时止；3、反诉被告支付反诉原告物业费8647元（2019年4月25日至12月31日）；4、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：唐雪因经营困难，将部分商铺转租给杨永祥经营，双方于2018年10月11日签订合租协定，唐雪承诺代杨永祥交纳至2021年9月30日的物业费，同时保证双桐巷大门到溜冰场大门畅通无阻，无视线阻碍。因双桐巷有较大的人流量，杨永祥遂承租商铺。2018年11月，溜冰场开始营业，刚开始生意较好，后唐雪开始在过道堆货物，阻碍消费者进入溜冰场，后来直接将过道门锁上。期间杨永祥曾报警，但唐雪还是继续锁门。唐雪严重违反双方约定，损害杨永祥合法利益，导致溜冰场生意惨淡，入不敷出。2019年4月唐雪拒绝承担物业费，再次违反约定。综上，杨永祥的合同目的无法实现，等于损失租金，唐雪应当赔偿。物业费双方有明确约定，杨永祥已垫付，有权要求唐雪支付。综上，提起反诉。 反诉被告唐雪辩称：一、唐雪并没有妨碍溜冰场的正常经营，唐雪没有侵害杨永祥的任何利益，也没有侵占通道。杨永祥陈述的双桐巷至溜冰场大门锁打开，系无理要求。二、杨永祥在其2018年11月后一直正常经营溜冰场至今，其要求租金损失没有事实依据。由于杨永祥一直拖欠租金，故唐雪对其物业费进行了合法的留置。 本院经审理认定事实如下：2018年7月初，唐雪与芜湖市和平大厦三楼东南处的23户产权人相继签订房屋租赁合同。唐雪承租了芜湖市和平大厦三楼东南处的房屋，约定产权人于2018年7月15日前向唐雪交付房屋，租赁期间为2018年10月1日至2021年9月30日，免租装修期为2个月，租赁价格按18元/平方米计算租金，每季度付房租，租金每年在上一年的基础上递增8%，合同签订之日支付首季度租金（2018年10月1日至12月31日），以后应于每季度前7天之内支付下一季度租金，如无故拖欠租金7日时间，视为合同违约等。 2018年10月初，和平大厦三楼的23户业主（甲方）与唐雪（乙方）、杨永祥（丙方）签订一份《合作协议》，约定：2018年7月初和平大厦三楼23户业主分别与乙方签订了和平大厦三楼东南处23户业主个人房屋租赁合同，并于2018年7月15日之前移交了此处场地，但乙方在后期的经营活动中明显的自身资金压力及实际困难，于是乙方在告知甲方代表后积极进行招租合作。下面就有关事宜及违约责任概况如下：1、本着合作共盈的目的，甲乙经过协商同意将362、363、325、392、393、395、396、397共八户转给丙方经营，丙方必须按要求履行甲方同乙方签订的初始合同上所有条款，乙方提供给丙方初始合同。作为分割区域后，乙方、丙方各自完成各自装潢及消防等工作，并积极配合消防部门进行消防验收……2、丙方的物业费截止到2021年9月30日由乙方承担，乙方同丙方水电分开，物业责任区域分开……3、丙方在2018年11月12日之前交于甲方15000元的租赁保证金。如丙方中途退场，租赁保证金由甲方作为经济损失补偿金补偿给所有23户业主，合同由乙方继续履行与甲方的合同。如乙方中途退场，丙方房租以乙方与甲方签订的合同为准继续正常支付，如乙方退场造成丙方经济损失的由乙方承担……7、双桐巷大门至溜冰场大门日常照明使用、清洁维护由三家共同承担……9、乙方仅提供双桐巷进门处1.2米*3.8米的招牌位置提供给丙方，但不得破坏乙方现有的广告招牌。10、本合同一式三份具有法律效力，自签字日起生效，有效期至2021年9月30日，到期自动作废。合同期满后乙方、丙方不能破坏其消防和装潢设施，甲方不要求乙方、丙方对其装潢前的原样复原。甲方视双方经营状态、发展前途等综合考核后再决定如何续租。 2018年10月11日，唐雪（转租方、乙方）与杨永祥（承租方、丙方）签订一份《合租协定》，约定：将坐落在和平大厦三楼的部分店铺转租给丙方，房屋年租金按乙方同甲方签订合同为准支付，水电表由双方独立安装，水电费由乙方丙方自主承担独立区域内的。协定租期为两年九个月，自2019年1月1日至2021年9月30日止。租金为每三个月前提前七天预交，租金直接由丙方交给业主。第一条、丙方遵守乙方同甲方签订的各项条款，乙方将向丙方提供与甲方合同的复印件。第二条、合同签订时丙方应向乙方交纳租赁保证金2000元，2018年10月30日前缴纳水电保证金5000元、租赁保证金5000元，2019年1月31日前交纳租赁保证金8000元，乙方开具收据，乙方于本合同有效期届满，在乙方完好退出原租赁房屋，将租赁保证金无息退还丙方，如丙方中途退租乙方可将租赁保证金作为违约金而不予退还，如乙方中途退场，需将共计2万元保证金全额退还给丙方。水电保证金在丙方撤场时保证水电费结清的情况下即可予以退还。乙方承担丙方2021年9月30日前的物业费。第三条、合同签订之前丙方需向甲方提供有关身份证复印件。保证双桐巷大门到溜冰场大门畅通无阻，无视线阻碍…… 此后，杨永祥将租赁房屋（建筑面积600.45㎡）进行装潢，后经营溜冰场，唐雪则在隔壁经营射箭馆。自双桐巷方向开设的大门向上可到达射箭馆，再到达溜冰场。射箭馆与溜冰场之间有一大门相隔。2019年2月，因射箭馆与溜冰场之间的大门锁住，双方发生纠纷，后经杨永祥报警，民警劝说双方进行协商处理，未果。2019年4月25日后，唐雪未再交纳双方约定应承担的物业费，杨永祥自行交纳了2019年4月25日至12月31日的物业费，合计8640元。2019年8月下旬之后，杨永祥亦未再支付租赁房屋的租金，唐雪代杨永祥向和平大厦三楼的业主交纳了房租。现唐雪与杨永祥就合同履行产生纠纷，遂成讼。 以上事实，有原、被告提交的合作协议、合租协定、和平大厦三楼东南处23户业主个人房屋租赁合同、物业费缴费收据、接处警情况登记表、证人董某、陈某、杨某的证言以及双方当事人的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：案涉房屋的所有权人与承租人唐雪、次承租人杨永祥签订的《合作协议》以及承租人唐雪与次承租人杨永祥签订的《合租协定》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经出租人的同意，唐雪作为承租人将其承租的部分房屋转租给杨永祥，双方均应按照合同约定履行合同义务，并享有合同权利。《合作协议》第2条、《合租协定》第2条约定了唐雪应承担杨永祥至2021年9月30日前的物业费。《合作协议》第7条、《合租协定》第3条约定双桐巷大门到溜冰场大门的使用。合租协定明确约定租金的交纳方式，杨永祥应提前七天预交下一季度的租金。根据本案实际情况，唐雪自2019年4月25日之后未再承担杨永祥承租房屋的物业费用，杨永祥自行交纳了2019年4月25日起至同年12月31日的物业费。且因唐雪经营的射箭馆与杨永祥经营的溜冰场，在各自经营期间，双方产生摩擦，射箭馆与溜冰场之间的门被锁，溜冰场的顾客无法正常通过双桐巷大门进入溜冰场。然房屋租赁合同的履行，租金的交纳是主要的合同义务，杨永祥在与唐雪的经营活动中产生摩擦后，矛盾未能解决，自2019年8月底至12月底的租金未再支付。故唐雪与杨永祥在房屋租赁合同的履行过程中均存在违约行为。 关于本诉部分。2019年1至6月的房租杨永祥已足额支付，根据杨永祥已付房租的证据以及唐雪的自认、证人董某的证言，杨永祥仅支付2019年7至9月的部分房租，数额为20000元,尚欠数额为12424.3元［计算方式：18元／㎡＊600.45㎡＊3个月-20000］。2019年10月至12月的房租均未支付，根据合同约定，该期间的房租上浮8%，数额为35018.2元［计算方式：18元／㎡＊600.45㎡＊3个月＊1.08］，以上合计47442.5元。因杨永祥未交纳上述房租，唐雪已代为交纳给出租人，故杨永祥应向唐雪支付该笔房租，并承担资金占用期间的利息损失，唐雪未举证证明交纳房租的具体时间，本院自起诉之日起计算至实际支付之日止，对唐雪主张按照年利率6%计算予以准许。关于唐雪诉请解除《合租协定》，虽唐雪与杨永祥均存在违约行为，但唐雪违约在先，故唐雪不享有合同解除权，现杨永祥要求继续履行合同，本院予以准许。综上，对唐雪要求解除《合租协定》以及要求杨永祥腾让房屋等诉请，本院不予支持。 关于反诉部分。《合作协议》第7条、《合租协定》第3条明确对双桐巷大门到溜冰场大门通道的使用进行约定，杨永祥与唐雪对双桐巷大门到溜冰场大门的通道均享有使用权，唐雪关闭射箭馆与溜冰场间的大门，导致杨永祥对通道使用不能，应予纠正。《合作协议》第2条、《合租协定》第2条明确约定了物业费的承担，唐雪应承担杨永祥承租房屋的物业费，根据杨永祥实际交纳的情况，数额为8640元。合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。租金交纳是承租人必须履行的合同义务，杨永祥现要求唐雪赔偿租金损失，显然诉请不当。综上，对杨永祥主张唐雪将双桐巷至溜冰场间大门打开保持通道畅通以及支付物业费8640元的反诉请求予以支持，对于赔偿租金损失的反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨永祥于本判决生效之日起十日内给付原告唐雪房屋租金47442.5元，并以此为基数，按年利率6%支付自2019年11月19日起至实际给付之日止的利息； 二、驳回原告唐雪的其他诉讼请求； 三、反诉被告唐雪于本判决生效之日起十日内将位于和平大厦双桐巷入口至溜冰场间大门打开，保持通道畅通； 四、反诉被告唐雪于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杨永祥物业费8640元； 五、驳回反诉原告杨永祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取3711元（本诉案件受理费原告已预交），由原告唐雪负担3166元、被告杨永祥负担545元；反诉案件受理费减半收取678元（反诉案件受理费反诉原告已预交），由反诉原告杨永祥负担573元、反诉被告唐雪负担105元，综上，杨永祥于本判决生效之日起十日内支付唐雪440元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  吴贤佼 二〇一九年十二月三十一日 书记员  胡学明 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。