北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59372号原告：北京隽舍信息科技有限公司，注册地北京市朝阳区王四营官庄大队唐家坟村（北京王府井百货（集团）股份有限公司仓库）10幢2层1041，统一社会信用代码91110116576899901P。法定代表人：肖洋，执行董事。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。被告：北京心海资产管理有限公司，注册地北京市房山区拱辰街道天星街1号院3号楼1007号，统一社会信用代码91110111318119749A。法定代表人：谷金伟。原告北京隽舍信息科技有限公司（以下简称原告）与北京心海资产管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘桂薇到庭参加诉讼，被告经本院公告送达，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年2月15日至2018年4月24日期间的房屋租金374182元及逾期支付租金的违约金（违约金以374182元为基数，自2018年1月31日起至实际支付之日止，每逾期一日按0.3%的标准计算）；二、判令被告向原告支付租赁期间拖欠的水费、电费2736元；三、判令被告向原告支付违约金488063.4元；四、判令原告不向被告退还租赁保证金341644元；五、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月10日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将享有使用权的坐落于北京市朝阳区太阳宫二街1号院4号楼1屋的房屋租赁给被告使用。双方在租赁合同中约定：租赁面积445.72平方米，租赁期限自2017年2月15日至2020年2月14日，共三年整；租赁期限内年租金按每2年5%递增，前两年的租金标准为每天每平方米12元，年租金1952254元，同时被告承担房屋租赁期间发生的水费、电费等费用；租金的支付方式为被告六个月预付一次租金，被告应于上一个付款期限届满前15日内支付下一个租期的租金；租赁保证金为341644元。双方还在合同中约定：租赁合同生效后未经一方同意，任何一方不得擅自变更、解除合同。任何一方因自身原因提前解除合同的应提前3个月以书面形式通知另一方，同时应向守约方支付相当于3个月的租金（以合同终止时租金标准为准）的违约金；在租赁期限内如被告单方面以默示的方式提前解除合同或被告要求提前解除合同没有提前3个月书面通知原告或因被告原因原告解除合同的，被告应向原告支付相当于3个月的租金（以合同终止时的租金标准为准）的违约金，且被告支付的保证金不予退还。租赁合同签订后，原告按约定于2017年1月10日将房屋交付给被告使用，但被告未按租赁合同的约定履行支付房屋租金的义务，且被告在没有通知原告的前提下擅自搬离租赁房屋。被告行为严重侵害了原告合法权益，故原告诉至法院。被告未出庭应诉亦未答辩。经审理查明：原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将其享有使用权的坐落于北京市朝阳区太阳宫二街1号院4号楼1层的房屋租赁给被告使用。双方在租赁合同中约定：租赁房屋建筑面积共约445.72平方米，租赁期限自2017年2月15日至2020年2月14日，共三年整；租赁期限内年租金按每2年5%递增，前两年的租金标准为每天每平方米12元，考虑到被告的装修时间，给被告一定优惠，故第一年的租金确定为1952254元，第二年按照每天每平方米12元收取租金，第三年开始递增。同时被告承担房屋租赁期间发生的水费、电费等费用；租金的支付方式为被告六个月预付一次租金，被告应于上一个付款期限届满前15日内支付下一个租期的租金；租赁保证金为341644元。上述合同14.2条约定：乙方逾期交纳保证金、租金、根据本合同第2章约定应由乙方分摊的费用或由甲方垫付的费用，或未及时补足保证金的，每逾期一日，应当按照逾期未付款项的千分之三的数额支付违约金。……乙方逾期支付租金超过30日或保证金不足以抵扣甲方垫付费用的，甲方有权解除本合同并按本合同15.3的约定追究乙方违约责任。该合同15.1条中约定：租赁合同生效后未经另一方同意，任何一方不得擅自变更、解除合同。任何一方因自身原因需提前解除合同的应提前3个月以书面形式通知另一方，同时应向守约方支付相当于3个月的租金（以合同终止时租金标准为准）的违约金。该合同15.3条约定：在租赁期限内如被告单方面以默示的方式提前解除合同，或被告要求提前解除合同但未提前3个月书面通知原告，或因被告原因原告解除合同的，被告应向原告支付相当于3个月的租金（以合同终止时的租金标准为准）的违约金，且被告支付的保证金及已付但未发生的租金不予退还。租赁合同签订后，原告于2017年1月10日将租赁房屋交付被告使用。原告称，被告按照合同约定向其缴纳了保证金和第一年租金，但未按合同约定于2018年2月1日缴纳下一个付款租期的租金。原告称，被告曾提出解除合同，但不同意支付违约金；后虽经原告催促被告腾空房屋，被告一直未予搬离，直到押金金额对应的租期两个月经过，被告才搬离涉案房屋。庭审中，原告称被告于2018年4月24日搬离涉案房屋，双方当日对涉案房屋进行交接，在交接单上签名的“李力”系被告员工。2018年4月25日，原告向被告作出《告知函》，内容为告知被告应按合同约定向原告支付租金并承担相应违约责任，并通知被告双方签订的《房屋租赁合同》于2018年4月25日解除。原告于2018年5月2日向被告注册地邮寄告知函，快件送达信息显示被告于2018年5月3日签收。经询，原告称被告搬离涉案房屋后，直至2018年10月1日该房屋才再次出租出去，期间一直处于空置状态。上述事实，有《房屋租赁合同》《告知函》、交接单、房屋所有权证等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院通过各种方式均无法送达，采取公告送达后，仍未到庭应诉亦未向本院提交书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院将根据原告提供的证据缺席判决。原、被告签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未到庭就支付租赁费用及交还房屋情况进行陈述，需自行就此承担相应不利风险，本院对原告关于被告支付租金和收回涉案房屋时间的陈述予以采信。本案中，因被告原因，未能在第一年租赁期限届满后按照合同约定的租金支付方式向原告缴纳下一付款租期内的租金，且逾期支付租金超过30日，已构成违约，合同约定的解除合同的条件已成就，原告可行使合同解除权。合同解除权系民事权利中的形成权，解除合同的意思表示到达相对方始发生合同解除的法律效力。原告提交的其向被告注册地邮寄解除合同告知函的邮件回单显示，被告公司法人已于2018年5月3日签收，故涉案《房屋租赁合同》已于该日解除。合同解除后，被告应支付原告欠付租金，关于被告应支付的租金数额，根据原告的陈述，被告于2018年4月25日搬离涉案房屋，故本院支持原告主张的2018年2月15日至2018年4月24日的租金，具体数额本院将按照合同约定予以调整。本案系被告违约，原告主张被告按照合同约定每日支付未付租金千分之三的违约金，并支付3个月租金的违约金，且不予退还租赁保证金，符合合同约定，且并不过分高于其损失，本院予以支持。但原告未提供被告租赁期间拖欠的水费、电费的相关证据，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，缺席判决如下：一、被告北京心海资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京隽舍信息科技有限公司支付2018年2月15日至2018年4月24日的房屋租金369056元及逾期支付租金的违约金（以369056元为基数，自2018年1月31日起至实际支付之日止，按每日0.3%的标准计算）；二、被告北京心海资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京隽舍信息科技有限公司支付违约金488063.4元；三、被告北京心海资产管理有限公司向原告北京隽舍信息科技有限公司缴纳的租赁保证金341644元无须退还；四、驳回原告北京隽舍信息科技有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15660元，由原告北京隽舍信息科技有限公司负担71元（已交纳），由被告北京心海资产管理有限公司负担15589元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京心海资产管理有限公司负担（原告北京隽舍信息科技有限公司已交纳，被告北京心海资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京隽舍信息科技有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  林上爽人民陪审员  吴金英人民陪审员  曹 益二〇一九年十二月三十日书 记 员  陈欣洁