北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24483号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：马雪玲，女，1986年8月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。被告：杨吉珍，女，1960年10月8日出生，汉族，户籍地北京市丰台区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：骆永强，男，1958年1月18日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）与被告杨吉珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信卫物业公司的委托诉讼代理人马雪玲、赵博，被告杨吉珍及其委托诉讼代理人骆永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年1月1日起至2019年6月30日期间的物业服务费208466元人民币;2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2018年11月30日该违约金为15511元人民币）;3.判令被告支付律师费2000元人民币；4.判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系北京市顺义区×镇×村×花园的物业管理公司，被告系北京市顺义区×镇×村×花园×号房屋业主。2009年5月16日，被告与北京市顺义区×镇×村×花园开发商北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）包含附件七《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。原告依《前期物业服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2014年1月1日起至2019年6月30日期间的物业管理服务费，共计人民币208466元。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业服务合同》第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2018年11月30日，该违约金为15511元人民币。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对×花园小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益和×花园小区全体业主的整体利益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。被告杨吉珍答辩称：认可房屋坐落，房屋面积、物业费计算方式，认可欠缴物业费的时间。不同意缴纳物业费及违约金，理由为我房屋是2009年5月16日左右买的，未经我同意，开发商在我买房的时候把结构改变了，我发现后让开发商恢复原貌，恢复过程中把二楼的玻璃、二楼玄关的玻璃全部损伤，于是工期持续了半年多，所以就晚交了我半年多的房子，2010年6月30日交的房。搬进去之后，房屋出现各种问题，2012年3月地下室漏水，地下室也是包括物业服务的，物业也来人给我维修养护了。2012年4月份家里的电路短路，2012年6月家里客厅卫生间漏水，物业来了又说是整个房屋设计问题，7月份房屋全部漏水，导致我家里损失十万余元，物业公司来我家里沟通，但是没有解决实际问题，现在也没有解决。当时我还是把物业费缴纳了，物业答应我给我解决问题，但是当时应我的物业经理辞职了。门禁在2012年之前是能用，但是现在门禁全部失效。开发商给我们开售楼大会的时候一直说，小区内的会所、娱乐设施全部免费使用，但是现在换物业公司了，全部都是要收费的。以前的物业维修都是免费的，现在维修什么东西都要收费。现在家里还是持续漏水，不解决问题不会交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年5月16日，出卖人长乐公司与买受人杨吉珍签订《商品房预售合同》（合同编号为×），约定由杨吉珍购买涉诉房屋。其中第二十四条前期物业服务规定出卖人依法选聘的物业服务企业为信卫物业公司。物业服务收费价格为人民币7.9元每月每平米。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。合同附件《前期物业服务合同》为长乐公司（甲方）与信卫物业公司（乙方）签订，第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条约定：2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元/平方米/月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。合同附件《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。同日，赠与人长乐公司与受赠人杨吉珍签订《车库赠与协议》载明：鉴于双方已经签署了合同编号为×的《商品房预售合同》，根据前述《商品房预售合同》等文件之规定，受赠人自愿向赠与人购买坐落于北京市顺义区×镇×村×花园×组合体×号的房屋，长乐公司将位于北京市顺义区×镇×村×花园×号地下车库赠与受赠人使用。该协议第二条记载，该车库的预测建筑面积共110.1平方米；第十条约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取，首年收费标准为人民币7.9元/月/建筑平方米。受赠人须于每半个缴费年度的第一天或之前向物业服务企业预缴下一个半年的该车库的物业管理费。2010年8月26日，杨吉珍与长乐公司分别签署了《房屋交接单》及《车库交接单》。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区×花园3区25栋-1至4层02，建筑面积为288.89平方米，于2012年12月27日登记在杨吉珍名下。产权登记坐落为顺义区×花园3区110幢-1层1-35-2的商品房，规划用途为车库，建筑面积为110.93平方米。2010年6月18日，杨吉珍签署了物业管理确认函，确认认可长乐公司与信卫物业公司签署的《前期物业服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。承诺遵守信卫物业公司根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》而制定的全部管理规则和管理制度。同意承担违反上述管理规则和管理制度、《前期物业服务合同》的法律责任。信卫物业公司提交发票及缴费凭证证明杨吉珍缴纳物业服务费截止到2013年12月31日。提交律师函以及缴费通知书证明其已经向杨吉珍催收物业服务费。信卫物业公司明确其主张的物业费期间为2014年1月1日至2019年6月30日合计208466元。信卫物业公司明确其主张的违约金为15511元，计算方式为自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算，自2014年3月1日计算至2018年11月30日。信卫物业公司提交律师委托代理合同及增值税专用发票证明其为追讨涉诉物业费所支出的律师费为2000元。杨吉珍对前期物业服务合同、临时管理规约、律师函、催款通知书、委托代理合同的真实性不认可，对信卫物业公司提交的其他证据的真实性均予以认可。诉讼中，杨吉珍提交照片以及视频证明卧室塌陷、车库积水问题。信卫物业公司认为这无法证明是物业管理问题导致的还是房屋质量的问题。上述事实，有信卫物业公司提交的《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《车库赠与协议》、《临时管理规约》、房屋产权登记信息等证据，被告杨吉珍提交的照片视频及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，信卫物业公司依约为杨吉珍提供了相应物业服务，杨吉珍作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋及车库的建筑面积以及收费标准，杨吉珍亦认可欠缴期间为2014年1月1日至2019年6月30日。针对杨吉珍的抗辩理由主要为三点，一是对前期物业管理服务合同的真实性有异议，因其未提交公章鉴定申请，故本院对该辩解意见不予采纳。二是房屋塌陷漏水问题，现没有证据证明该问题是由于信卫物业公司的过错导致的,故本院对该项辩解意见不予采纳。三是小区的公共设施维修存在问题。综合本案以及其他案件中业主提供的证据，原告在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，本院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。对于信卫物业公司主张的违约金，综合庭审中双方当事人的举证以及陈述，本院认为杨吉珍迟延交纳物业费并非恶意拖欠，故本院对信卫物业公司主张的违约金部分不予支持。针对信卫物业公司主张其为追讨物业费而支付的律师费，有明确的合同依据，本院予以支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨吉珍给付原告北京信卫物业管理有限公司2014年1月1日至2019年6月30日期间的物业费204296元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告杨吉珍向原告北京信卫物业管理有限公司支付律师费2000元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨吉珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2345元，由原告北京信卫物业管理有限公司负担148元（已交纳），由被告杨吉珍负担2197元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇一九年十二月二十日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行