浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9045号 上诉人（原审原告）：杭州三阳股份经济合作社，住所地：杭州市西湖区双浦镇三阳村1号，统一社会信用代码：91330106751711735B。 法定代表人：钱洪其，董事长。 委托诉讼代理人：袁晓红，浙江浙律律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告）：陆建平，男，1955年11月30日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：赵瑜华，浙江励恒律师事务所律师。 上诉人杭州三阳股份经济合作社（以下简称三阳经合社）因与被上诉人陆建平土地租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初5164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2009年1月1日，三阳经合社、陆建平签订一份《土地租赁协议》，约定：陆建平租赁三阳经合社位于葛家闸土地85亩；租期30年，从2003年4月1日至2033年3月底；租赁费用每年每亩1000元，全年85000元，当年1月30日前付清；每五年租赁费用调整，第二期2009年1月1日至2013年12月31日止，本土地租赁费期满另行协商。协议签订后，陆建平承租使用上述土地。2014年10月8日，陆建平支付三阳经合社土地租用费85000元，陆建平开具统一收据一张，收据中备注为2014年。2015年11月22日，陆建平以银行汇款的方式向三阳经合社支付85000元，款项来源中备注为85亩土地租赁费（2015）。 2016年9月30日，陆建平（甲方）与案外人严某（乙方）签订《租赁意向》一份，约定乙方自愿租赁甲方位于案涉85亩土地上投资的水产养殖场，为确保乙方租赁权，乙方自愿支付60万元作为预付款，在没有签订租赁协议前暂存三阳经合社处。甲方在乙方支付预付款后一个半月内，须与第三方终止协议，即与乙方签订水产养殖场租赁协议。租赁意向签订后，继续签订租赁协议，该60万元预付款转为补偿费，共计补偿费3195000元。若甲方在约定时间内无法与第三方终止协议，故甲方双方签订的租赁意向自然终止，甲乙双方互不追究任何责任，同时三阳经合社退还暂存的预付款60万元。2016年9月30日，案外人向三阳经合社转账交付60万元。 三阳经合社认为陆建平未支付2014年1月1日至2017年3月31日期间的租金，于2019年5月17日诉至原审法院。三阳经合社主张2014年的租金应按每亩每年2500元计算，2015年的租金应按每亩每年2500元计算，2016年、2017年的租金应按每亩每年2500元计算。陆建平辩称五年租赁期满后，双方并未就租金增加达成协议，陆建平仍按原来的租金标准支付。经查明，陆建平已按年租金85000元标准支付了2014年、2015年的租金。现三阳经合社起诉至原审法院，请求：1.陆建平支付三阳经合社2014年1月1日至2017年3月31日期间的土地租赁租金605714元；2.陆建平以605714元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付三阳经合社逾期付款利息损失107997.73元（从2014年1月1日暂计至2019年4月10日，实际应计算至判决履行之日）；3.赔偿三阳经合社律师代理费36000元；4.诉讼费用由陆建平承担。庭审中，三阳经合社将第1、2项诉讼请求变更为：1.陆建平支付三阳经合社2014年1月1日至2017年3月31日期间的土地租赁租金616250元；2.陆建平以616250元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付三阳经合社逾期付款利息损失106022.39。 原审法院认为，三阳经合社与陆建平之间签订的《土地租赁协议》，合法有效，对双方均有法律约束力。双方争议的焦点在于租金标准。根据协议约定，租金每五年进行调整，第二期2009年1月1日至2013年12月31日止，本合同租赁费期满另行协商。三阳经合社主张2014年以后的租金已经上调。对此，三阳经合社未提供证据证明双方对上调租金金额达成过合意，陆建平对此亦不认可。且在陆建平支付2014年度租金时，三阳经合社还向其出具租金收据。三阳经合社也无证据证明曾就租金提高向陆建平主张过权利。故对三阳经合社按上调年租金主张计算租金，该院不予采信。该院参照此前年租金每亩1000元计算。因陆建平已经提交了2014年租金收据以及2015年缴纳租金的现金缴款单，每年的缴款金额均为85000元，故陆建平已足额缴纳该两年的租金。陆建平尚未支付2016年1月1日至2017年3月31日期间的租金，依此标准计算陆建平应支付三阳经合社该期间的租金为106250元。陆建平未按期支付租金，三阳经合社要求陆建平按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付逾期付款赔偿金，合法有据。经计算，截止至2019年4月10日，陆建平应支付逾期付款赔偿金15320元。此后的赔偿金以106250元为基数按上述标准另行计付。 关于诉讼时效问题。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算。该案中，2016年9月30日，三阳经合社参与了陆建平与案外人严某转租案涉土地的事宜。此后严某又将60万元支付给三阳经合社。故在2016年9月30日，三阳经合社以为该60万元系案外人代陆建平支付的租金，其并不知道自己的权利受到侵害，尚属合理。后陆建平与案外人严某因故未能签订正式的转租协议，此时三阳经合社才知道自己的权利受到侵害，故三阳经合社于2019年5月17日起诉主张2016年1月1日至2017年3月31日期间的租金，未超过法律规定的诉讼时效期间。三阳经合社要求陆建平支付律师代理费，没有法律依据，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年9月6日判决：一、陆建平于判决生效之日起十日内支付三阳经合社租金106250元，逾期付款利息损失15320元（计算至2019年4月10日，此后至本判决确定履行之日止的逾期付款利息，以未付款为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率另行计付）；二、驳回三阳经合社的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5511元，由三阳经合社负担4583元，由陆建平负担928元。 宣判后，三阳经合社不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。2009年1月1日，三阳经合社、陆建平签订《土地租赁合同》一份，约定陆建平租赁三阳经合社位于葛家闸土地85亩；租期30年，从2003年4月1日至2033年3月底止，每五年租赁费进行调整。第二期(本期)2009年元月1日至2013年12月31日止，本土地租赁期满另行协商。租赁费用每年每亩1000元。全年计85000元，当年1月30日前一次性付清。协议签订后，陆建平按照租赁协议期限先付款后用地的约定，在支付第二期5年租赁费425000元租赁费后使用该承租土地。2013年12月底，第二期租赁合同到期后，按照协议约定，三阳经合社与陆建平应就第三期租赁费用达成协议，在陆建平缴纳第三期租赁费用后方可使用土地。但陆建平在第二期租赁期到期后，继续占用三阳经合社的土地，不缴纳土地租赁费。三阳经合社在2014年初，将班子联席会议一致通过将租赁费上调至每亩2500元的事实告知陆建平，陆建平置之不理。竟在2014年10月8日，在未经三阳经合社同意的情况下，将原合同一年的租金85000元汇至三阳经合社账户。2015年11月22日，陆建平又是用同样的手段，以银行汇款的方式向三阳经合社支付85000元。陆建平支付给三阳经合社的土地租赁费明显是采取先斩后奏的方式，而且该租赁费已严重侵犯三阳经合社村班子联席会议通过的每亩3000元的价格。原判决认为“原告未能提供证据证明双方对上调租金金额达成协议。”三阳经合社认为租赁协议已经就租金每五年一调明确予以书面合同约定。既然有约定，那么租金价格也不至于按照原协议的价格。陆建平未经三阳经合社同意，按照上一年度的租金汇入三阳经合社账户，就此三阳经合社就此无数次提出异议，该事实可以从判决书陆建平答辩中得以体现。“陆建平在承租案涉土地期间，多次介绍他人进行转租。2016年案外人严某与三阳经合社签订意向合同。双方约定此后租金由严某直接支付给三阳经合社，三阳经合社也是同意的。”由此可见作为集体经济组织的三阳经合社，是不认可陆建平按照原租金的价格支付85亩土地租金的，为此督促陆建平无论采取何种方式，将拖欠的租金一并缴付三阳经合社。2016年9月30日，案外人严某通过6230910199016887511账户，柜面转账给三阳经合社60万元人民币，备注为：租赁费。一审判决书P4页认定该款为预付款与事实不符。三阳经合社认为，首先，一审判决对三阳经合社与陆建平间《土地租赁合同》约定租金事实认定不清。既然合同约定租金5年一调，三阳经合社根本不可能认可原合同的租金。其次，原土地租金价款已明显低于当地及周围当年的土地租赁价格，其行为严重损害三阳经合社的合法权益。三阳经合社认为陆建平在未按照《土地租赁合同》约定调整租金，存在损害三阳经合社集体经济组织成员权益的损害事实，就是违反合同的行为。第三、案外人严某替代陆建平支付拖欠的剩余60万租金的事实，足以证明三阳经合社就租金提高一直在向陆建平主张权利的事实。一审判决以“三阳经合社无证据证明曾就租金提高向陆建平主张过权利”为由不予认定。陆建平明知三阳经合社是不可能按照原租金确定第三期租赁费用的，所以采取打入三阳经合社账户的形式，逼迫三阳经合社承认按照原租金履行的事实。三阳经合社若同意陆建平按原租金支付的事实，也不可能诉讼法院。三阳经合社集体经济组织的土地租金每年都上浮。2014年至2016年当地的土地租金已经上涨至3000元每亩，正因为如此第三方与三阳经合社陆建平约定，除陆建平原支付的钱款外，2014年至2016年的三年租金为765000元，除去三阳经合社已经预收的17万元外，案外人实际已经代替陆建平支付了第三期租赁费60万元。综上，请求：1、撤销杭州市西湖区人民法院(2019)浙0106民初5164号民事判决，依法改判支持原审诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费由陆建平承担。 针对三阳经合社的上诉，陆建平答辩称：一、原判决认定的事实清楚，三阳经合社在上诉状中多处编造、歪曲事实,陈述前后矛盾。首先，陆建平承租三阳经合社的土地后，租金支付方式都是一年一付，当年的租金支付时间有时候是年终，有时候也是年底，并不是三阳经合社在上诉状第一页中陈述的在支付第二期五年租赁费425000元后使用该承租土地。其次，三阳经合社是否开过班子联席会议上调租金一事，陆建平并不知晓，但三阳经合社自始至终没有与陆建平协商调整租金的相关事宜。相反，在陆建平与2014年亲自去三阳经合社处缴纳土地租金时，三阳经合社也没有提及需要调整租金金额。原审判决关于三阳经合社无证据证明其就租金提高向陆建平主张过权利的认定符合事实发生的实际情况，而且三阳经合社对其所谓开过的班子联席会议确定的上调租金价格表述也是前后矛盾，随意随性。三阳经合社在一审的起诉状中陈述的事实是，2014年上调为2000元每亩，甚至在向二审递交的同一份上诉状中，又有2500元和3000元两个价格。可见三阳经合社自己对上调租金的价格都没有确切的说法和决定。已经慎重的通过班子联席会议和陆建平协商又从何谈起。其三，2014年，新一轮承租期的起始年，陆建平亲自到三阳经合社处缴纳的现金85000元，而且由三阳经合社开具了2014年土地租赁费的统一收据。三阳经合社二审庭前已向陆建平送达的证据：现金缴款单，也证明该款项是三阳经合社到银行缴纳的。充分证明了2014年陆建平是由本人到三阳经合社处缴纳了现金85000元，与上诉状中所称陆建平仅在2014年10月8日在未经三阳经合社同意的情况下将原合同一年的租金85000元汇至三阳经合社账户的事实是完全相违背的，自己陈述的事实与出示的证据不能相吻合。二、在三阳经合社见证之下，陆建平与案外人严某签订的租赁意向以及双方拟定的租赁协议中的条款非常明确的约定：严某自愿向陆建平支付补偿款中的60万元，是作为履约的预付款，并暂存于见证人三阳经合社处。如双方签订正式租赁协议的土地租赁，费用由案外人严某从2016年起直接支付给三阳经合社。从合同条款中同时表明的两个事实就案外人严某支付给三阳经合社的60万元，系占有三阳经合社保管的预付款，而非租金，2016年前的租金与案外人严某无关。在一审的起诉状以及一审的庭审过程当中，三阳经合社再三的反复，在法庭的追问之下，最后才确认了自己的诉讼请求，三阳经合社要求以2500元或3000元每亩的价格标准收取2014年至2016年的土地租金没有事实和法律依据。首先，合同履行期间三阳经合社从未向陆建平主张过要求提高租金要求，费用的调整可以上下也可以维持不变。合同明确约定租赁期满另行协商，并非三阳经合社一厢情愿的认为必须上调到自己也无法确定的数额。而且陆建平分别在跨两年度的时间里，缴纳了2014年、2015年的租金。时隔两年，三阳经合社也从来没有提出过任何疑义或者催讨，双方是平等的民事主体，从地位上来说，陆建平作为承租人，多少还要仰仗作为土地管理人三阳经合社的照顾，又何来上诉状中所谓的陆建平逼迫三阳经合社承认按照原租金履行的情况。至于案外人严某，即使存在以土地租金的名目向三阳经合社缴纳60万元，这也与本案无关，严某与三阳经合社之间或有其他经济往来。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。 二审中，三阳经合社向本院提交：证据1、浙江农信综合柜面业务系统业务凭证一份(复印件)。证据2、分户明细对账单。拟共同证明：严某在2016年9月30日，在三方确认一致后，由严某代替被陆建平支付2014年至2016年第三期剩余的土地租赁费60万元。证据3、2014年至2016年明细表一份(复印件)。拟证明：三阳经合社在收到第三方严某支付剩余60万元租金后，计入村级财务并上报镇账务中心的事实；同时证明该款不是预付款，而是陆建平拖欠2014至2016年的第三期剩余租金。证据4、情况说明。拟证明：严某付的60万元是2014-2016年的剩余租金。证据5、会议记录。拟证明：2014年9月6日，村民股份经济合作社以及村民委员会会议后，决定将租金调高至每亩3000元，并将该决议告知陆建平。证据6、土地租赁协议、收据。拟证明：2009年至2019年，租金每亩已经是2500元。陆建平未向本院提交新的证据。 针对三阳经合社提交的证据，陆建平认为，三阳经合社提交证据超过举证期限，不符合法律规定。在保留上述意见前提下，陆建平认为，证据1是复印件，没有原件不符合法定证据形式。证据2是原件，对真实性认可，但与本案无关联。对证据3三性均有异议，该证据是上诉人单方制作，真实性无法核实。对证据4的三性均有异议，该证据应该属于证人证言，依法证人应出庭作证。证据5会议记录是三阳经合社单方制作，真实性无法确认，且不能证明双方已就调整租金金额达成一致意见。对证据6的三性均有异议。本院认为，陆建平对于证据2的真实性没有异议，本院予以确认。证据1没有原件，而陆建平对真实性有异议，故本院对该证据不予采纳。证据3系三阳经合社单方制作，而陆建平对三性均有异议，故本院亦不予采纳。证据4属于证人证言，需结合证人出庭作证的陈述综合认定。证据5系三阳经合社单方制作，且该会议内容与其起诉状所述租金计算标准存有矛盾，现陆建平对其真实性又存有异议，故本院对该证据不予采纳。证据6没有原件，且陆建平对其真实性有异议，故本院亦不予采纳。 二审中，三阳经合社向本院申请证人严某出庭作证，三阳经合社对证人证言没有异议，陆建平对证人证言有异议。本院认为，严某的证人证言内容与双方签订的《租赁意向》内容不符，且没有合理解释，故本院对该证人证言不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，陆建平于三阳经合社签订的《土地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现三阳经合社要求陆建平支付租金，而陆建平则认为其已经按照合同约定履行了支付租金的义务，对此，本院认为，合同虽约定“每五年租赁费用进行调整”，但三阳经合社并未提供证据证明其与陆建平就调整租金进行协商并达成一致意见，且三阳经合社在2014年仍按照每亩1000元收取陆建平租金并开具了收据，现三阳经合社又无充分证据证明案外人支付的款项系为陆建平补足拖欠的租金，故原审法院据此认定按照每亩1000元补足欠缴租金并支付利息并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元，保全费用3601元，共计12501元，由杭州三阳股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月二十三日 书记员 刘婧函