北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21242号原告：北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号，统一社会信用代码91110117802950825C。法定代表人：余延东，董事长。委托诉讼代理人：李亮，男，1988年7月21日出生，汉族，北京正华天泰物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：陈志刚，北京中勉律师事务所律师。被告：周冰洁，女，1984年11月28日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：卢志刚（周冰洁之夫），1982年2月1日出生，汉族，户籍地河北省唐山市玉田县，住北京市顺义区。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华物业）与被告周冰洁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正华物业的委托诉讼代理人李亮、陈志刚，被告周冰洁的委托诉讼代理人卢志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费6025.2元及违约金6025.2元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告住北京市顺义区×大街×号院×家园×号楼×单元×室，原告于2012年9月10日与开发建设单位签订了《前期物业服务合同×家园项目》，约定由原告为被告所居住的小区进行物业服务管理并收取相关费用。被告作为北京市顺义区×大街×号院×家园2号楼1单元404室的业主，自2015年1月1日起至今拒交物业管理费及其他费用，原告多次以发放交费通知书、打电话、上门催交等形式进行催收。被告至今未交纳，故原告诉至法院。被告周冰洁辩称，周冰洁是北京市顺义区×大街×号院×家园×号楼×单元×室房屋的所有权人，该房屋的建筑面积是80.08平方米，物业费的计算方法不认可。2013年收房的时候交了第一年的物业费，以现金方式交给开发商，按照每月2.09元每平方米收取的，此后就没有交过物业费。原告不是适格主体，原告提交的合同系开发商与原告签订的，该合同不能作为原告收取物业费的依据。违约金不同意支付。物业费具体谁来收取，被告不知道。本院经审理认定事实如下：周冰洁系顺义区×大街×号院×号楼×层×单元×房屋的所有权人，该房屋建筑面积为80.08平方米。2011年7月1日，周冰洁（甲方）与北京正华永兴房地产开发有限公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，合同约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为住宅2.09元/平方米·月。交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲、乙双方与×银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当缴纳物业服务费：1.筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2.首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3.首次业主大会会议结束后，乙方向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。2012年9月10日，北京正华永兴房地产开发有限公司（甲方）与正华物业（乙方）签订《前期物业服务合同×家园项目》，合同约定，甲方选聘乙方对×家园提供物业管理服务。乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业费为2.09元/平方米·月。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按应付而未付部分的千分之三的标准向乙方支付违约金。北京市顺义区双丰街道办事处出具情况说明，载明：“顺义区×大街16号院（×家园）小区前期物业服务已经符合下列第4种情形：1、业主大会筹备组成立满三个月，仍未召开首次业主大会会议。2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式。3、首次业主大会会议结束，甲方向全体业主发出书面查验通知30日内未开始查验。4、物业共用部分经查验符合相关标准，甲方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接。情况属实。”2013年12月15日，北京正华永兴房地产开发有限公司出具公示一份，载明：“尊敬的全体业主：本小区由于如下第4种原因：1、业主大会筹备组成立满三个月，仍未召开首次业主大会会议。2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式。3、首次业主大会会议结束，甲方向全体业主发出书面查验通知30日内未开始查验。4、物业共用部分经查验符合相关标准，甲方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接。根据《北京市物业管理办法》、《关于实施中若干问题的通知》规定，从2014年1月1日起开始按照《前期物业服务合同》以及《前期物业服务费用委托收款协议》的约定向业主收取物业服务费用，收费标准如下：2.09元/平方米/月。特此通知。”正华物业委托北京中勉律师事务所于2018年6月6日向周冰洁发送了《律师函》及欠缴费用明细。庭审中，周冰洁提交视频光盘一张，欲证明双丰街道领导表示没有出具过验收证明。正华物业辩称该证据与本案无关联性，该视频所述内容不是涉诉小区，且无法显示说话人身份。该视频的取得程序不合法。庭审中，周冰洁称正华物业未尽到物业服务义务，绿化严重不足，乱停车现象严重，车被剐蹭后物业公司未能及时有效处理，找不到肇事者，安全门从未使用，导致盗窃案件时有发生。庭审中，正华物业称周冰洁就安全、绿化、维修等问题知识提供了一个节点的照片，不能证明这就是物业的全部服务，车辆停放在小区地面不收取任何费用。上述事实，有原告正华物业提交的《前期物业服务合同×家园项目》、律师函、催款单、快递单、《情况说明》、《公示》，被告周冰洁提供的照片、《北京市前期物业服务合同》及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。北京正华永兴房地产开发有限公司与正华物业签订的《前期物业服务合同×家园项目》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。根据《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》中规定，物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费。根据正华物业提交的证据可知，北京正华永兴房地产开发有限公司曾发出公示，告知×家园小区符合《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》的相关规定，2014年1月1日起开始按照《前期物业服务合同》以及《前期物业服务费用委托收款协议》的约定向业主收取物业服务费用，该公示符合法律的相关规定，本院予以确认。现正华物业主张自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，该请求于法有据，本院予以支持。根据周冰洁提交的照片可知，正华物业在物业服务时存在一定瑕疵，但因物业服务是一个持续不断的过程，不能以一时的状态作为评判的依据，故周冰洁应全额交纳自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。《前期物业服务合同》中约定了逾期交纳物业费的违约金。现周冰洁存在逾期交纳的情形，但考虑到周冰洁并非恶意欠交，且结合周冰洁的答辩意见及提交的证据显示，正华物业确实在提供物业服务时存在一定瑕疵，故本院酌定周冰洁支付正华物业违约金2000元。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议正华物业应加大服务意识，更多听取小区业主的意见和建议，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告周冰洁支付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司自2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费6025.2元及违约金2000元，均于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告周冰洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担52元(已交纳)，由被告周冰洁负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高丽丽人民陪审员  李 龙人民陪审员  王 颖二〇一九年十二月五日法官 助理  王一笑书 记 员  马春阳