四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11424号 原告：四川爱家居商业管理有限公司。住所地：成都市高新区双柏路68号。 法定代表人：陈敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张强，男，1986年10月16日出生，汉族，住成都市高新区。系该公司员工，特别授权代理人。 被告：徐毅，男，1985年2月23日出生，汉族，住四川省平昌县。 原告四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）与被告徐毅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理，依法由审判员陈岚适用简易程序独任审理，于2019年11月25日、12月17日公开开庭进行了审理。原告爱家居公司的诉讼委托代理人张强，被告徐毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 爱家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令徐毅立即向爱家居公司支付拖欠的运营管理费144919.78元、物业管理费5477.55元、水费284.9元、空调能耗费976.68元以及违约金48052.656元；2、判令徐毅承担本案诉讼费。事实及理由：2015年3月27日，爱家居公司及徐毅双方就徐毅接受爱家居公司提供位于成都市高新西区【晨明·爱家居总部港】x号楼第x层第xx号运营管理服务之事宜签订了《物业综合管理服务协议》。租赁期限为36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。爱家居公司按照合同约定，履行了运营管理服务义务，但被告徐毅尚欠原告管理费144919.78元、物业管理费5477.55元、水电费284.9元、空调能耗费976.68元以及违约金未支付。经多次催讨，均未果。因此，徐毅拖欠爱家居公司运营管理费、物业管理费以及其他相关费用的行为已经严重损害了爱家居公司的合法权益，鉴于此爱家居公司为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告徐毅辩称，原告爱家居公司起诉的金额不合理，关于运营管理费，商场领导承诺有4个月的免租期，运营管理费的计算时间段应为2015年10月1日至2018年1月31日；物业管理费的计算时间段也应为2015年10月1日至2018年1月31日；空调耗能费不予认可；违约金不认可。 经审理查明，2015年3月27日，爱家居公司作为甲方，徐毅作为乙方，签订了《物业综合管理服务协议》，主要约定：1．乙方承租物业坐落于成都市高新西区商瑞项目）x号楼第x层第xx号，该物业承租总面积为162.78平方米；2．协议的有效期限从2015年5月1日起至2018年4月30日止，但最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；3．为维护双方整体声誉，保障消费者合法权益，签订本协议时，乙方须一次性向甲方交纳15000元作为乙方在承租物业内从事商品、产品销售或提供服务的质量监督，以此确保甲方对消费者公开承诺的“先行代赔”等制度的执行和实现。协议期满后，如乙方续租该物业，则乙方在本协议期内的质量保证金自动转作下个协议期内的质量保证金，若乙方不再续租该物业，且乙方在承租物业内所售商品、产品或服务的“质量三包”期已全部届满，经甲方核实并确认乙方所售商品、产品或者服务不存在质量问题和纠纷后，甲方应当在30天内将该质量保证金余额（不计利息）退还给乙方；4．乙方须向甲方缴纳标准为36元／月／平米的运营管理费，甲方按照乙方承租物业面积162.78平米进行计费，合计乙方每月应当缴纳5060.08元，双方已经约定该费用的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订的物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；5．双方约定，乙方按照5元／月／平米标准向甲方支付物业服务费，按乙方承租物业面积162.78平米进行计算，合计乙方每月应当缴纳813.90元，双方约定该费用的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；6．水、电费：本协议有效期内，乙方除须自行承担其租赁物业因经营行为所产生过的自用水、电费外，还须承担公共区域能耗费用的分摊；7．甲方实行统一的收银及结算管理，实行统一的营业时间管理。除甲方另行公告外，晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）正常营业时间统一规定为9：30—21：00，节假日为9：30—21：30，乙方必须按照甲方统一规定的营业时间准时开市、闭市；8．本协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取；9．协议自双方签字或盖章并足额交纳质量保证金之日起生效。 《物业综合管理服务协议》第一条立约前置条件第二款载明：双方签订本协议时，甲方已委托诚臣物业有限公司为晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）提供各项物业基础管理服务，且已经获得诚臣物业公司的授权，甲方有权对入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的所有租户使用人代收物业费及水电费等，入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的全体租户及其雇员均须服从甲方及诚臣物业公司的各项运营管理工作或管控举措，同时须按本协议约定缴纳相关管理及服务费用。《物业综合管理服务协议》第六条综合运营管理对于爱家居公司综合运营管理内容作出了明确约定。 合同签订后，徐毅缴纳了承租的晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目x号楼第x层第xx号)2015年5月1日至2015年10月31日（含免租期3个月）的运营管理费17580.24元，2016年4月1日至2016年9月30日的运营管理费17580.24元，2015年5月1日至2015年10月31日的物业管理费4883.4元，2016年4月1日至2016年9月30日的物业管理费4883.4元，2016年10月1日至2017年3月31日的物业管理费4883.4元，2017年4月1日至2017年9月30日的物业管理费4883.4元。被告徐毅还缴纳了质量保证金15000元，原告当庭自认该质量保证金可以在被告所欠运营管理费总金中予以抵扣。 另查明，2015年3月27日，案外人成都晨辉汽车有限公司作为甲方，徐毅作为乙方，签订了《物业租赁合同》，约定徐毅承租晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）2号楼第一层第1B16号的物业，承租期为36个月，从2015年5月1日起至2018年4月30日止。租期起算日约定为2015年5月1日。合同约定每6个月一次性支付物业租金。合同备注里载明，本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计6个月、第二个合约年总计2个月、第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；本合同有效期内，乙方享受的承租优惠，须按照甲方指定的支付方式及支付周期执行。后，因被告徐毅未按约缴纳租金，案外人成都晨辉汽车有限公司将被告徐毅诉至本院，本院于2019年7月29日立案后组织双方进行调解并出具（2019）川0191民初10080号民事调解书。双方在调解笔录中明确了被告应付租金的租期为24个月。原告亦当庭认可被告的实际租赁期为24个月。 以上事实，有当事人双方的当庭陈述以及提交的《物业综合管理服务协议》、《物业租赁合同》、《收据》，本院依职权调取的（2019）川0191民初10080号民事调解书及调解笔录等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，爱家居公司与徐毅签订的《物业综合管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。合同明确约定了徐毅应当向爱家居公司支付运营管理费和物业服务费。 关于徐毅尚欠运营管理费的问题，本院认为，（2019）川0191民初10080号调解笔录中案外人成都晨辉汽车有限公司与被告徐毅明确了其实际应付租金的租赁期为24个月，且原告亦当庭认可。故被告应付运营管理费及物业服务费的期间也应与其应付租金的租赁期一致。被告徐毅应支付的运营管理费应为5060.08元/月×24个月=121441.92元，现被告徐毅共计缴纳了运营管理费35160.48元，又因原告自认被告缴纳的15000元质量保证金可以抵扣尚欠的运营管理费总金额，综上，被告尚欠原告运营管理费71281.44元。故对于原告该项诉讼请求，本院在71281.44元范围内予以支持。 关于徐毅尚欠物业管理费的问题，被告徐毅应支付的物业管理费应为813.9元/月×24个月=19533.6元，现被告已缴纳物业管理费19533.6元。故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于爱家居公司要求徐毅支付违约金48052.65元的诉讼请求，本院认为，被告徐毅在合同有效期前撤场，并未与爱家居公司办理撤场手续，应视为单方终止协议。根据案涉《物业综合服务管理协议》约定，“除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计取”，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失，因此，综合爱家居公司受到的损失、徐毅的过错程度等情形，酌情调整为按欠付款项71281.44的20%计算违约金，即14256.29元。 对于爱家居公司要求徐毅支付水费、空调耗能费的诉讼请求，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，爱家居公司未提交证据证明该水费、空调耗能费的实际发生并代缴，故对于爱家居公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告徐毅于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费71281.44元及违约金14256.29元； 二、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2147元，由被告徐毅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 岚 二〇一九年十二月三十一日 书记员 区慧祯