河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初3474号原告:河南省博时置业有限公司（下称：博时公司），住所：洛阳市伊川县城关镇文化路北段，统一社会信用代码：91410329788085010P。法定代表人：晋建坡,该公司总经理。委托诉讼代理人：李红杰，河南绿洲律师事务所律师，特别授权。被告：韩永辉，汉族，1987年6月4日生，户籍所在地伊川县，现住伊川县。原告河南省博时置业有限公司诉被告韩永辉商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告河南省博时置业有限公司的委托诉讼代理人李红杰到庭参加诉讼，被告韩永辉经依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告未付清的首付款14000元；2、依法判令被告支付原告违约金63390元；3、依法判令被告偿还原告代为偿还银行按揭贷款2747.4元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年7月15日签订零首付协议，原告作为出卖人将其建设的商品房荆山名邸二期2-1301号房屋出售给被告，该房屋首付款140780元整（首付款发票金额为158000元，由于房屋实测面积小于预售面积，发生退款17220元），协议约定，因被告签订零首付活动，首付款140780元应于2013年7月1日前分期付清。协议签订后，被告已支付首付款126780元，至今尚欠首付款14000元。原、被告签订的首付款分期付款协议，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、法规，应视为有效合同，双方应履行协议约定的义务，现被告未在约定的时间内付清首付款，已构成违约，应向原告承担违约责任。根据协议中买受人逾期付款违约责任第3条之规定，逾期在30日之内的，买受人须向出卖人支付已付款50%的违约金，即126780*50%=63390元，因此，被告作为买受人须向原告支付63390元的违约金。2019年10月14日原告以被告韩永辉未按照约定偿还贷款致使中国银行伊川县支行扣除了原告的保证金共计2747.4元用来偿还被告的贷款，要求增加诉讼请求，要求被告偿还原告代为被告偿还的房屋贷款共计2747.4元。根据法律规定，原告依法提起诉讼向被告行使追偿权。被告韩永辉未到庭，亦未向法庭提交书面答辩状。原告向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明2012年7月26日，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规，该合同成立且生效，合同双方应全面履行自己的义务。2、双方签订的《补充协议》（首付款分期协议）复印件一份，证明2012年7月15日原被告双方在补充协议上签字盖章，表示愿意接受协议条款约束，被告未按约定支付首付款，系违约行为，应当根据协议的违约条款承担违约责任，向原告支付违约金63390元。3、首付款收据复印件14张，证明被告于2011年1月19日、2月17日；2012年7月30日、9月1日、11月8日、10月6日、12月24日；2013年11月8日；2015年7月24日、11月10日，2015年12月2日；2016年1月5日、2016年4月、5月27日、被告支付原告首付款共计126780元，尚欠14000元未支付。4、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单复印件4份。证明截止2019年10月14日原告因被告未支付贷款而被中国银行扣除的保证金为被告所垫付的贷款，分别为2017年6月28日952.26元、2017年11月29日755.93元、2018年6月8日579.10元、2019年7月17日460.11元，共计2747.4元；5、物业服务协议及入住手续单、业主入住验房表、住房责任装修责任书等材料复印件，证明韩永辉所购买的住房已由杨飞行于2012年7月7日办理入住。被告韩永辉未到庭，视为放弃举证、质证权利。原告提交的上述证据，来源合法，内容真实有效，本院予以采信。根据原告举证及庭审调查情况，本院认定本案以下事实：2012年7月15日,被告韩永辉与原告博时公司签订零首付活动《补充协议》，约定：被告韩永辉参加零首付活动，购买原告博时公司开发的位于伊川县××东××山路北侧××山××楼××室房屋，总房款398000元整，首付款158000元，贷款24万元。首付款只支付2万元整，首付款余额138000元采取分期付款方式支付，被告韩永辉应于2013年7月1日前分期付清。买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在10日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至本期实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之10的违约金，协议继续履行；逾期在20日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至本期实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款百分之30的违约金，协议继续履行；逾期在30日之内，在出卖人多次通知下，买受人仍不按期支付款项及违约金，出卖人有权收回已售房屋，另行出售，买受人须向出卖人支付已付款百分之50的违约金，协议自动终止。2012年7月26日被告韩永辉与原告博时公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171J-096），原告博时公司将其开发的位于伊川县城八一路东荆山路北侧荆山名邸二期2号楼1301室房屋出售给被告韩永辉，房屋总价款398000元。合同第六条付款方式及期限约定“买受人已于2012年7月15日付清首付款158000元整，剩余房款240000元整办理银行按揭贷款。”2012年9月4日原告博时公司作为保证人与被告韩永辉及贷款人中国银行伊川支行签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2012年洛伊房字××号），贷款金额24万元，贷款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，按约结息和付息，每月的5日为结息日和付息日。还款方式为按月等额本息。担保方式为韩永辉以所购伊川县荆山路北侧荆山名邸二期2号楼1301室房屋提供抵押担保。保证人（博时公司）提供阶段性连带责任保证。借款人未按期归还贷款本息等约定的，贷款人有权要求保证人承担保证责任，包括将保证人在贷款人处或中国银行股份有限公司其他机构开立的账户内的款项扣划以清偿保证人对贷款人所负的全部或部分债务。2011年1月19日起至2016年4月被告韩永辉共向原告博时公司支付首付款126780元，尚欠14000元未支付（该房屋首付款140780元整（首付款发票金额为158000元，由于房屋实测面积小于预售面积，发生退款17220元）。后因被告韩永辉停止偿还月供，中国银行伊川支行自2017年6月28日开始扣划原告博时公司的保证金，截止2019年10月14日共计扣划2747.4元。2019年8月21日原告博时公司认为被告已经构成违约诉至法院要求支持其诉求。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告韩永辉自愿参加博时公司组织实施的零首付购房活动，并与博时公司签订购房补充协议及商品房买卖合同，购房行为系其真实意思表示。因未按照双方合同及贷款合同约定偿还贷款，根据合同约定及相关法律规定，原告要求被告偿还下欠的首付款14000元，理由正当，本院予以支持。关于原告请求的违约金63390元，超出实际损失的30%，明显过高，根据合同法相关规定，本院认定违约金按照实际损失14000元的30%计算为宜，即违约金4200元。被告未按期偿还贷款，致使原告博时公司承担保证责任，其账户被中国银行伊川支行扣划保证金2747.4元，被告应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百零七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:被告韩永辉于本判决生效后十日内支付原告河南省博时置业有限公司购房首付款14000元及违约金4200元。被告韩永辉于本判决生效后十日内支付原告河南省博时置业有限公司代偿房屋贷款2747.4元。三、驳回原告河南省博时置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，被告韩永辉负担235元，原告河南省博时置业有限公司负担633元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审  判  员  李伟平二〇一九年十二月八日（兼）书记员  王会显