沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0104民初14234号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳某某支行，住所地：大东区。负责人：张某，职务：行长。委托诉讼代理人：齐某某，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被告：张某某，男，1987年11月5日出生，汉族，住址：辽宁省新民市。被告：沈阳某某房地产投资发展有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：尹某某，职务：经理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳某某支行与被告张某某、沈阳某某房地产投资发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳某某支行的委托诉讼代理人齐某某到庭参加诉讼，被告张某某、沈阳某某房地产投资发展有限公司经公告送达期满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告张某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告张某某偿还贷款本金余额357145.88元，利息61047.00元、罚息10842.90元、违约金1736.04元，共计430771.82元（截止至2019年8月20日）；3、判令被告张某某按合同约定给付从2019年8月21日至被告实际结清之日止的利息和罚息；4、判令原告在与张某某之间的借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权；5、判决被告承担原告为实现债权而支出的律师费23692.45元；6、判令被告张某某承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用；7、判令被告张某某和沈阳某某房地产投资发展有限公司协助办理抵押权登记手续；8、判令被告沈阳某某房地产投资发展有限公司对张某某的欠款、律师费及本案的全部诉讼费用承担连带偿还责任。事实与理由：被告于2011年10月20日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款金额为人民币39万元，用于购买位于沈阳市皇姑区的房屋，借款期限为360个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准。2011年12月23日，原告向被告发放贷款39万元，借款期限自2011年12月23日至2041年12月23日止，被告将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保，依法办理了预告抵押登记。被告沈阳某某房地产投资发展有限公司作为保证人，对被告张某某的借款承担连带保证责任。原告按约定发放了贷款，但被告长期多次拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。基于以上事实，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张某某、沈阳某某房地产投资发展有限公司均未到庭。原告围绕自己的主张依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋电子登记薄查询单、贷款账户基本信息和对账单、最高额保证合同、个人类贷款诉讼清收委托代理协议（A版）、律师代理工作任务书、中国建设银行个人类贷款委外诉讼清收明细表、中国建设银行网上银行电子回执等证据，在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月20日，原告与被告张某某签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，借款金额为人民币39万元，用于购买位于沈阳市皇姑区，建筑面积91.53平方米的房屋，借款期限为360个月，约定贷款期限起始日以贷款实际发放日为准。2011年12月23日，原告按约定向被告张某某发放贷款39万元，借款期限自2011年12月23日至2041年12月23日止。被告张某某将所购买的房产抵押给原告，依法办理了抵押权预告登记，权利人为原告。该合同约定，如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。被告沈阳某某房地产投资发展有限公司作为保证人，与原告签订了《个人住房借款最高额保证合同》对被告张某某的上述借款承担连带保证责任。保证期间为抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。截至2019年8月20日，被告张某某尚欠原告贷款本金余额357145.88元，利息61047.00元、罚息10842.90元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经公告送达期满未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告张某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告签订合同后，原告依合同约定履行了向被告发放贷款义务，被告张某某未按合同约定履行按期偿还贷款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。故对原告要求与被告张某某解除合同、要求偿还尚欠贷款本金、利息及罚息的请求，均予以支持。关于原告要求对被告张某某的抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求。经查，现原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，争议房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告按合同约定给付原告律师费及违约金的诉讼请求。虽然原、被告双方在合同中约定，借款人违约时贷款人可以主张以法律手段追偿本息及由此产生的一切费用，但合同中已经约定借款人违约时，借款人应承担给付罚息的违约责任，此数额足以弥补贷款人的实际损失。故对原告该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告沈阳某某房地产投资发展有限公司承担连带担保责任的诉讼请求。本案中，被告沈阳某某房地产投资发展有限公司作为保证人，保证方式为连带责任保证，保证期限至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。现被告张某某抵押房产的抵押状态仍为抵押预告登记，而未办理上述证件或证明，故被告沈阳某某房地产投资发展有限公司保证责任期间届满的条件尚未成就。被告沈阳某某房地产投资发展有限公司在被告张某某不履行还款义务时，作为保证人应承担相应的保证责任。在其承担了保证责任后，可就实际清偿部分有权向债务人追偿。故对原告该项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳某某支行与被告张某某于2011年10月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;二、被告张某某于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳某某支行尚欠借款本金357145.88元，利息61047.00元、罚息10842.90元（均暂计至2019年8月20日）；三、被告张某某于本判决发生法律效力后10内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳某某支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，以欠款本金357145.88元为基数，时间自2019年8月21日起，至借款本金付清之日止）；四、被告沈阳某某房地产投资发展有限公司对上述二、三项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人张某某追偿；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8117元，诉讼保全费2833元，公告费800元，均由被告张某某、沈阳某某房地产投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费8117元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘月丽人民陪审员  李精振人民陪审员  李 佳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王 飞