沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初732号原告：辽宁常青藤教育发展有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街124号401室。法定代表人：绍晓东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡楠楠，辽宁时进律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，辽宁时进律师事务所律师。被告：沈阳司特威健身有限公司,住所地沈阳市沈河区惠工街124号。法定代表人：刘娟。被告：沈阳乐天健身有限公司，住所地沈阳市和平区中华路96号。法定代表人：董文泉。原告辽宁常青藤教育发展有限公司与被告沈阳司特威健身有限公司、沈阳乐天健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁常青藤教育发展有限公司委托诉讼代理人胡楠楠、王晶到庭参加诉讼，被告沈阳司特威健身有限公司、沈阳乐天健身有限公司经本案合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告辽宁常青藤教育发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的房屋租赁合同，二被告将承租的房产交还原告；2、判令二被告支付拖欠原告的房屋租金共计：452472.73元，（2018年7月暂计至2018年11月30日）；3、判令二被告支付违约金10862.24元（暂计至2018年11月30日，按同期银行贷款利率计算）；4、判令二被告承担本案的诉讼费用；5、判令二被告支付拖欠原告的物业费共计54799.78元；6、判令二被告支付拖欠物业费产生的违约金1825.64元（暂计至2018年11月30日，按同期银行贷款利率记息）。事实与理由：2008年10月27日，原告与被告沈阳司特威健身有限公司签订《房屋租赁合同》，根据合同约定：原告将其所有的坐落于沈阳市沈河区,建筑面积为1212.21㎡的房屋（沈房权证市中心字第××号）出租给被告沈阳司特威健身有限公司用于经营瑜伽会所项目。租赁期为10年，自2008年11月1日起至2019年3月31日止；2008年10月27日至2009年3月31日为免租期。房屋租金收取标准为按合同约定，每年按比例递增；支付时间：自起租日起，按月支付房租；具体付款日期：双方约定于免租期期满之次日支付首次房屋使用费。租赁期间，被告沈阳司特威健身有限公司如未按合同约定交付房屋租金及相关费用，除应尽快补齐外还应支付滞纳金。被告沈阳司特威健身有限公司未按合同规定交付房屋使用费及相关费（含部分欠交），欠缴期超过三十天，本合同解除由被告沈阳司特威健身有限公司承担违约赔偿责任。2015年4月1日原告与二被告签订《房屋租赁合同》（主体变更协议）约定，房屋承租主体由被告沈阳司特威健身有限公司变更为被告沈阳乐天健身有限公司。自协议生效执行后，被告沈阳乐天健身有限公司承接被告沈阳司特威健身有限公司与原告一切权利义务关系。但该房屋租赁合同签订后，仍由被告沈阳司特威健身有限公司向原告支付房屋租金。且被告沈阳司特威健身有限公司要求原告开具租金发票的名头仍是被告沈阳司特威健身有限公司，唯瑜伽会所对外事务的协调处理也仍以被告沈阳司特威健身有限公司的名义进行。二被告自2017年2月开始拖欠租金及产生的滞纳金，期间原告向二被告多次发出《交费催收通知书》，二被告支付了2017年2月至2018年6月的房屋租金。2018年7月份以后，二被告不再支付房租，且从未支付过滞纳金，2018年11月9日原告发出《缴费催款通知》后二被告仍未支付，原告与二被告多次协商无果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告被告沈阳司特威健身有限公司、沈阳乐天健身有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于沈阳市沈河区,建筑面积为1212.21㎡的房屋（沈房权证市中心字第××号）为原告所有，该房屋的物业管理单位为辽宁汉邦物业有限公司。2008年10月27日，原告与被告沈阳司特威健身有限公司签订《房屋租赁合同》，根据合同约定：原告将其所有的位于沈阳市沈河区,建筑面积为1212.21㎡的房屋（沈房权证市中心字第××号）出租给被告沈阳司特威健身有限公司用于经营瑜伽会所项目。租赁期为10年，自2008年11月1日起至2019年3月31日止；2008年10月27日至2009年3月31日为免租期。第一层房屋租赁面积34.51平方米，第一、二、三年使用费为每平方米1800元×年（每平米房租1608元×年、物业费每平米192元×年）；第四年在上年基础上增加3%为每平方米1854元（每平方米1662元×年，每平方米物业费为192元×年），从第五年起房屋使用费在上一年基础上增加5%。第四层房屋租赁面积为1212.21平方米，使用费为第一、二年房屋使用费为每平方米800元（每平方米608元×年、每平方米物业费192元×年）。第三年每平方米为900元×年（每平方米708元×年、每平方米物业费192元×年）。第四年在第三年基础上增加3%为每平方米927元×年（平方米735元×年、每平方米物业费192元×年），从第五年起房屋使用费在上一年基础上增加5%。原告负责将房屋使用费中物业费部分的发票，由辽宁汉邦物业有限公司开出交给被告沈阳司特威健身有限公司，被告沈阳司特威健身有限公司不再另行向物业公司支付物业管理费。如被告沈阳司特威健身有限公司未能按约定交付房屋租金，逾期超过30天，本合同解除由被告沈阳司特威健身有限公司承担违约赔偿责任，即除应尽快补齐外，还应支付滞纳金，滞纳金的计算标准为欠费金额×1%×日。双方合同签订之日，被告沈阳司特威健身有限公司应向原告缴纳合同履约保证金人民币250000元。合同期满或解除后，双方在结清所有费用后7日内，原告方无息返还被告沈阳司特威健身有限公司合同履约保证金250000元。合同签订后，双方按照协议履行了合同义务。2014年2月20日，原告与被告沈阳司特威健身有限公司签订《、房屋租赁合同（补充协议）》，约定从2014年3月1日起诉争租赁房屋一层34.51平方米的租金改用被告沈阳司特威健身有限公司对外销售的瑜伽会员充值卡抵付。2015年3月25日，被告沈阳乐天健身有限公司向原告发出《沈阳乐天健身有限公司关于设立惠工分公司的函》要求变更涉案《房屋租赁合同》的主体。2015年4月1日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》（主体变更协议）约定，房屋承租主体由被告沈阳司特威健身有限公司变更为被告沈阳乐天健身有限公司。被告沈阳司特威健身有限公司同意根据原租赁合同交纳的合同履约保证金直接转为被告沈阳乐天健身有限公司支付的合同保证金，在租赁合同期满后，由被告沈阳乐天健身有限公司凭合同保证金票据原件到原告处办理退还手续；本协议生效前被告沈阳司特威健身有限公司应按期支付的租金、物业管理费等费用，自本协议生效之日起应由被告沈阳乐天健身有限公司承接被告沈阳司特威健身有限公司承担《房屋租赁合同》约定的所有权利义务。上述合同签订后，被告沈阳乐天健身有限公司支付房屋租金仍以被告沈阳司特威健身有限公司向原告缴纳。2018年7月前，被告被告沈阳乐天健身有限公司能够按照租赁合同履行交付房屋租金的义务，但个别月份存在迟延交付现象。2018年7月，被告沈阳乐天健身有限公司仅支付房屋租金50000元，之后未再支付房租，2018年7月至2018年11月，共计拖欠房屋租金452472.73元。本院认为，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原告提供的证据对本案的事实予以认定。合法的房屋租赁合同受法律保护，当事人间应按合同约定履行义务。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。另外，经当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案房屋租赁合同，均为各方当事人真实意思表示，内容合法有效。各方当事人均应按照上述合同，履行合同义务。截止判决前，房屋租赁合同已经到期，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，但被告被告沈阳乐天健身有限公司应将租赁房屋返还原告；原告亦应依照约定返还被告被告沈阳乐天健身有限公司履约保证金。根据上述合同，原告同意承租房屋的主体由被告沈阳司特威健身有限公司变更为被告沈阳乐天健身有限公司。被告沈阳乐天健身有限公司承接了被告沈阳司特威健身有限公司在《房屋租赁合同》中约定的所有权利义务。现被告沈阳乐天健身有限公司未按合同约定履行给付房屋租金的义务，对于原告要求被告沈阳乐天健身有限公司给付拖欠的2018年7月至2018年11月租金的诉讼请求，本院应予支持；对原告要求被告沈阳司特威健身有限公司共同承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张二被告2018年7月至2018年11月30日按照中国人民银行同期贷款利率的违约金的诉讼请求。本院认为，涉案房屋租赁合同明确约定了违约责任，即支付滞纳金。滞纳金的计算标准为：欠费金额×1%/日，但该标准过高，原告自愿调整为按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金符合法律规定，但依据涉案租赁合同，除首次房屋租金为免租期期满之次日支付外，均为按月支付。故所欠违约金的计算应以当月所欠租金为基数，从次月一日开始计算至实际给付之日止为宜。关于原告主张二被告给付拖欠的物业费及因拖欠物业费产生的违约金的诉讼请求。本院认为，物业费的收费主体应为对房屋进行物业管理的辽宁汉邦物业有限公司。虽然涉案合同中约定物业费由原告代收，但该费用原告并未代被告向辽宁汉邦物业有限公司交纳，未产生实际损失，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳乐天健身有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于沈阳市沈河区惠工街124甲11号裙楼第一层34.51平方米房屋及4层,建筑面积为1212.21平方米的房屋（沈房权证市中心字第××号）交付原告辽宁常青藤教育发展有限公司；二、被告沈阳乐天健身有限公司于本判决生效后十日内给付原告辽宁常青藤教育发展有限公司拖欠的2018年7月至2018年11月30日房屋租金452472.73元；三、被告沈阳乐天健身有限公司于本判决生效后十日内给付原告辽宁常青藤教育发展有限公司违约金（以49499.55元为基数，从2018年8月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以99499.55元为基数，从2018年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以99499.55元为基数，从2018年10月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以99499.55元为基数，从2018年11月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；以104474.53元为基数，从2018年12月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、原告辽宁常青藤教育发展有限公司于本判决生效后十日内返还被告沈阳乐天健身有限公司履约保证金250000；五、驳回原告辽宁常青藤教育发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币9465元，其中诉讼费1215元由原告辽宁常青藤教育发展有限公司承担，其余8250元、公告费260元、保全费2836元，由被告沈阳乐天健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 伟人民陪审员 金 烨人民陪审员 李仁环二〇一九年十二月四日法官 助理 姚佳林书 记 员 刘 薇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。