江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初7319号原告：赵加禄,男,1968年6月15日出生,汉族,住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：沈国梁，江苏国济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，江苏国济律师事务所律师。被告：南京东方颐年健康产业发展有限公司,统一社会信用代码9132010030278340XR，住所地南京市栖霞区马群街道仙林大道18号。法定代表人：朱力，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏法德东恒律师事务所律师。原告赵加禄与被告南京东方颐年健康产业发展有限公司（简称东方颐年）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵加禄及其委托诉讼代理人沈国梁、张鑫，被告东方颐年的委托诉讼代理人杨焘、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵加禄向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告室内装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；2.判令被告赔偿原告公摊面积部分装修差价1万元（最终以鉴定结论为准）；3.判令被告给付原告逾期交房违约金（按已付价款的0.03%/日计算，即1290.3元/日直至房屋完成交付之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月5日，原告赵加禄与被告东方颐年签订《南京市商品房预售合同》（简称《预售合同》）1份。约定由原告认购被告开发建设的精装修房一套，建筑面积109.83平方米，单价39160.68元/平方米，总价4301018元，于2018年10月31日前交付房屋。合同签订后，原告按约履行了付款义务。根据被告公示的该项目《房源价目表》，显示房屋销售单价中包含了6000元/平方米的装修费用。在装修施工过程中，原告到施工现场进行了实地了解，发现大量偷工减料、以次充好的现象，装修单价远远达不到被告承诺的6000元/平方米的标准，原告所支付的装修对价超过了房屋的实际装修价值，被告没有按照承诺切实履行其义务，应当就差价部分向原告赔偿。后被告通知原告办理房屋交付，原告按被告要求时间准时到场，交房时被告根据其指定的房屋交付流程，要求原告必须预交物业费并先在房屋交接单上签字，才能交付钥匙看房。这种交房程序不仅不符合情理，更不符合法律规范的要求，在原告一再坚持下，被告才勉强同意原告先验房的要求。然而实际看到的房屋现状是装修粗糙，施工不规范，存在大量问题，装修标准明显低于6000元/平方米，因此原告拒绝当日接收房屋。因被告提供的装修标准达不到交付标准的原因导致未能在其指定的时间内完成交付，责任完全在被告，被告应当按照双方签订的《预售合同》第6条第3款的约定，向原告支付违约金，金额按已收价款（即4301018元）的万分之三每天计算，直至房屋达到交付标准完成交付之日，故原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告东方颐年辩称：1.本案属于商品房预售合同纠纷，应当以缔约双方签署的合同作为判断缔约双方权利义务的依据，根据合同约定本案交易标的物是包括毛坯和精装在内的整体，房屋计价方式是整体计价没有拆分，原告要求将装修部分拆分比对要求被告补偿没有请求权基础；2.根据购房合同第六条第二款约定，案涉房屋的交付条件是取得竣工验收备案表和规划合格证，目前上述文件被告在交付前依法取得，本案被告在交付期内已向原告发出交付通知书，因此我们认为本案被告已履行合同项下全部义务，不存在违约，双反该交易已经完成；3.根据双方签署的合同，案涉房屋关于精装修交付标准双方约定以合同附件4及签署的装修配置清单为准，本案原告没有任何事实和法律依据可以向被告提出任何对装修部分的鉴定，没有理由要求退还装修差价，因为本案被告已按照合同项下约定条件向原告交付符合标准的房屋和室内装修，综上原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2017年5月5日，东方颐年（甲方，预售人）与赵加禄（乙方，预购人）签订《预售合同》1份，主要内容为：1.第一条、甲方预售给乙方的商品房为栖霞区马群街道君颐东方厚泽园7幢3单元405室（简称案涉房屋），该房屋建筑面积109.83平方米，其中套内建筑面积93.11平方米，共有共用分摊建筑面积16.72平方米，该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。2.第四条、案涉房屋以建筑面积计价，单价为39160.68元，总价4301018元，该总价由下列款项构成：[√]房价款:单价39160.68元/平方米，合计4301018元；[×]房屋套内的装饰装修款：单价（以下空白）/平方米，合计（以下空白）元。3.第五条、乙方选择分期方式向甲方支付合同价款：第一期应于2017年4月30日前支付1921018元，剩余房款2380000元办理了商业贷款，乙方迟延支付合同价款的，应按照未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，但甲方依法解除合同的除外；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后15日内仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失。4.第六条、（1）甲方应于2018年10月31日前向乙方交付该房屋；（2）该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；（3）甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之3/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方依法解除合同的除外；甲方迟延交付该房屋，经乙方催告后60日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照总价款在本合同签订之日起至本合同解除之日止同期中国人民银行商业贷款基准利率计算的利息的5倍赔偿损失；乙方的催告应以书面形式送达。5.第十条、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件；甲方不出示证明文件或者出示证明文件不全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任；甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担；同时该房屋自甲方的书面交房通知上载明的交付日起视同已完成交付，房屋质保期开始起算，房屋物业费、水电等相关公摊费用等全额收取。6.第十三条、（1）甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；（2）经有市级以上检测资质的省市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算；甲方应按国家规定和本合同约定承担本商品房的工程质量保修责任。7.第十四条、本合同签订前，甲方就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业南京银城物业股份有限公司（简称银城物业）签订《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》；《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》详见附件10-1、10-2；乙方已详细阅读并自愿遵守该《前期物业服务合同》，同时已签订了《业主临时管理规约》，并承诺按其规定行使权利、履行义务。8.第十九条、本合同未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力，但附件内容、空格部分的填写内容排除铅印部分的非选用性内容，且系不合理地减轻或免除本合同应当由甲方承担的责任，或者不合理的加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以铅印内容为准。该合同的附件4为《装饰装修及设备标准》，该附件载明案涉房屋室内装修详见《装修清单》，并同时附有《君颐东方厚泽园精装修配置清单（B1户型约109平方米）》（简称《装修配置清单》）1份，该清单以表格形式列明了材料与设备具体种类及品牌，其中：1.硬装配置标准约定：客厅：壁纸饰面（电视背景墙艺术砖饰面）；餐厅：壁纸饰面+木饰面；卧室：壁纸饰面+床头硬包；厨房：砖墙饰面；卫生间：砖墙饰面+局部石材；顶面均为石膏板吊顶；客厅餐厅地面为大理石+实木复合地板；卧室地面为实木复合地板；厨房卫生间地面为地砖饰面（淋浴房为天然大理石）；2.厨房配置标准：整体橱柜威乃达或同等档次品牌；台面石英石；油烟机、燃气灶、蒸箱：博世或同等档次品牌；水槽：弗兰卡或同等档次品牌；龙头：汉斯格雅或同等档次品牌；净水器：爱玛特或同等档次品牌；3.卫生间配置标准：陶瓷洁具：劳芬或同等档次品牌（独立马桶间为伊奈或同等档次品牌）；台盆龙头：高仪或同等档次品牌；淋浴花洒：汉斯格雅或同等档次品牌；淋浴隔断、整体卫柜、盥洗柜、镜柜为银城定制；4.其他部品配置标准：衣柜、玄关柜、阳台柜、户内门、扶手、坐浴凳等为银城定制；开关面板：西门子或同等档次品牌；分户门锁：耶鲁四合一电子密码锁或同等档次品牌；分户门：钢木复合门；阳台电动晾衣架：好太太、奥普或同等档次品牌；系统窗：YKK或同等档次品牌；5.新风系统：爱迪士或同等档次品牌；地暖系统：威能或同等档次品牌（主卫送一组电热毛巾杆架）；中央空调：大金或同等档次品牌。同时，备注栏载明：1.上述装修清单为装修工程实施的首选品牌及材料，如因品牌或厂方产品调整导致所定材料无法采购的，将替换为同品质的品牌及材料，不再另行通知客户；2.天然大理石及天然木材存在色差及纹理，具体以实际交付为准。就该《装修配置清单》原被告双方单独进行了签章确认。同日，原被告双方还签订《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》）1份，约定有：第4条、计价方式与价款（《预售合同》第四条的补充）：《预售合同》第四条约定的总房款及单价均为精装修价款且已包含增值税税金；第7条、装饰装修及设备标准（《预售合同》附件4的补充）：（2）该房屋装饰装修、设施设备标准以本合同约定为准，双方确认装饰材料、设备设施品牌出现在甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的情况时，乙方同意甲方更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求；（3）甲方所交付的房屋装饰装修及设备标准高于《预售合同》附件4的约定标准时，乙方承诺不会以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用；（4）甲方所交付房屋的装饰装修达不到附件4约定的标准时，乙方同意按以下方式处理（其后内容文字字体在合同中加粗）：甲方进行整改直至达到约定标准，乙方承诺不会以此为由拒绝接收房屋、要求补偿或者提出其他要求。第10条、房屋交付和接收手续（《预售合同》第十条的补充）：（3）对于交付时发现的质量瑕疵，甲方负责及时整改维修，并认可甲方对房屋的整改不构成迟延交付房屋，甲方完成整改维修后，乙方应于甲方通知的期限内进行复验，如乙方未能在合理期限内对房屋整改结果进行确认，则自甲方通知的复验期限届满视为乙方已认可甲方的整改结果。第12条、保修和质量问题处理（《预售合同》第十三条的补充）：（1）在该房屋符合《预售合同》第六条约定的前提下，除非出现《预售合同》第十三条第（2）款约定的情形，乙方不得拒绝或迟延接收房屋，否则甲方有权按照《预售合同》第十条第四款处理。第19条、广告、宣传资料、销售承诺的效力：甲乙双方之间的权利义务以本合同为准，本合同一经签署，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各项口头约定或书面表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅为要约邀请，供乙方（买受人）购房时参考，非甲方要约，不构成本合同的组成部分。甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何责任和义务，甲乙双方在交易过程中口头表达的意向和信息，均不构成合同内容，双方不受其约束。第20条、示范单位（样板房）和模型的效力：甲方展示的装修（装饰）示范单位仅供参考，非买卖双方的房屋交付标准，房屋内部空间结构、用材等交付标准以本合同约定为准，合同未约定的以实际交付为准。上述《预售合同》及《补充协议》签订后，原告赵加禄按约向被告东方颐年支付了相应款项，双方对款项的支付没有异议。2018年2月12日，东方颐年取得《建设工程规划核实合格书》。同年2月13日，东方颐年报送了工程竣工验收备案文件申请备案，并经查验符合要求，取得相应备案表。同年4月9日，东方颐年取得案涉房屋所在楼幢的《南京市房产测绘成果报告》，测绘意见为：本幢房屋外框尺寸与规划核准图一致。还查明，在合同约定期限内被告东方颐年向原告赵加禄邮寄送达了《交付通知书》，通知原告赵加禄于2018年10月28日至售楼处办理交付手续，该通知书中还载明了需携带的资料以及需缴纳的费用（预收一年的物业服务费用、面积补差款）等。后原告赵加禄未在被告东方颐年通知的时间内接收房屋，并提起本案诉讼。另查明，被告东方颐年2017年4月向南京市物价局提交的《南京市商品住房价格申报价格表》中载明，案涉房屋的建筑面积为109.83平方米，销售单价为40292元/平方米，总价为4425270.35元，该申报表的右上方载明全部房屋的装修单价为6000元/平方米。原告还陈述被告将该价目表在售楼处现场予以了公示。庭审中，原告向本院提交了1份其单方委托的《房屋监理验房检测报告》（简称《检测报告》），其中载明案涉房屋室内分项监理验房检测项目以及具体情况如下：1、主体门窗工程：1-1.进户门上有个别不平整、伤损现象；1-2.阳台窗户无防撞块、边框有螺丝未固定；1-3.内开窗锐角太锋利；1-4.厨房吊柜门上有异色斑点；1-5厨房吊地柜门缝应调解（有大小问题）；1-6.阳台移门下口塑料件螺丝缺失；2、瓦工工程：2-1.有少许砖平整度不够，框都有高低差；2-2.有个别破角；2-3.有个别空鼓（小面积）；2-4.所有门套、门坎石、地板之间缝隙脱胶；4、水电工程：4-1.阳台的柜体下水管有些松动；5、油漆工程：5-1有少许划痕现象；5-2.有少许淋挂现象；5-3.有少许坑洼现象；6、木质工程：6-1.主卧室（西边）吊顶有不平不直现象；6-2.大衣柜内部有多处钻孔现象；6-3.大衣柜内木头板边缘锋利，应处理；6-4.大衣柜内的抽屉内金属连接件外凸；6-5.门套上头板块与门套线有开裂，不平现象；6-6.厨房吊顶不平；6-7.主卧踢脚线不平；6-8.客厅装饰线条不平；6-9.主卫门吸松动；6-10.客卫门口压条翘起，缝隙补胶；7、地板安装：7-1.地板有不平整现象（尤其在阳台移门处和墙角处与石材连接处）；7-2.有少许个别的地板有磨损现象；7-3.北面小房间地板破损，局部有凹陷感；8、壁纸铺设：8-1.有起翘现象；8-2.有基层颗粒现象；8-3.有基层坑洼现象；8-4.次卧硬包有钉子、有污迹；9、其他工程：9-1.厨房太阳能与地暖转换柜体内金属板未固定、边缘易伤人；9-2.石材有接头处不平、高低现象；9-3.石材地面有不平现象；9-4.石材有开裂、破损现象；9-5.石材有修补现象；9-6.洗手柜下方（镜柜下方）缺少灯光片；9-7.有个别浴室拉绳不回收；9-8.主卧硬包不平，金属条与硬包呈现不平现象，且有钉子外漏、有污迹；9-9.硬包基层有拼接痕；9-10.硬包的固定方式和用料造成视觉上不平、拉痕较明显；9-11.客厅的吊顶上的金属边框不平、不直、接头缝过大、接头有高低；9-12.灶具缺少配件；9-13主卫门坎石过低、有断裂；9-14.多媒体箱内有碎石块。审理过程中，原告赵加禄还提交了会议主题为“南京市消协房专委组织的关于银城君颐东方小区业主投诉问题的约谈”的《会议纪要》，以及3期《银城君颐东方业主监督组工作简报》（简称《工作简报》）和案涉小区施工现场照片若干张，欲证明案涉小区在装饰装修过程中存在以次充好等质量问题。被告东方颐年经质证对上述证据中《会议纪要》的真实性认可，但认为该纪要是发生在交付之前，而且也仅代表业主提出了问题，被告表态愿意解决问题；关于《工作简报》被告认为该简报系业主单方制作，对内容不予认可；关于《检测报告》，被告认为首先系原告单方制作，其次验房机构并非具备法定资质的权威机构，且其中所反映的问题均为瑕疵，并没有包括房屋主体结构问题或严重渗水等严重影响居住的重大问题，原告不能据此拒绝收房。本院认为，本案原被告之间签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认，故双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告赵加禄按约履行了付款义务，被告东方颐年应按合同约定及时向原告赵加禄交付符合约定标准的房屋。本案的争议焦点为：一、原告以备案装修价格6000元/平方米作为装修质量要求依据主张装修差价损失，能否支持；二、原告主张逾期交房违约金，能否支持。关于第一个争议焦点，本院认为，首先，双方签订的《预售合同》中明确被告交付给原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，故本案中被告交付的标的物为装修房，案涉装修与案涉毛坯房屋具有整体性，本案应当按照商品房买卖合同纠纷进行整体处理，而非按照装饰装修合同纠纷进行处理。其次，《预售合同》第四条明确约定案涉房屋的计价方式为以建筑面积计价，单价39160.68元/平方米，该价款均为房价款，对装饰装修价款约定为空白，说明双方约定的案涉房屋计价方式为总体计价，而并未约定案涉房屋装饰装修价款为6000元/平方米。再次，原告主张被告公示的房源价目表及物价部门公示的价格备案材料中均明确显示案涉房屋装修标准为6000元/平方米，并认为该标准具体确定，且对原告购买案涉房屋有重大影响，故应当视为要约，并视为合同内容，对此，本院认为，双方在《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或政府备案文件等作为合同组成部分，同时结合该备案价来看，案涉房屋的备案单价为40292元/平方米，比双方合同约定的39160.68元/平方米高出1131.32元/平方米，即备案价并不等于案涉房屋的合同价，故亦不能将备案价中所载明的装修6000元/平方米作为双方的合同价，或视为被告对案涉房屋的装修单独作出的明确具体承诺，即不能视为要约。最后，原被告双方自愿签订的《预售合同》及《补充协议》，其中《预售合同》附件4中对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，双方在约定具体明确的情形下，经自愿平等磋商对该商品装修房的整体价格形成了合意，该价格反映了其时房地产交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，是双方真实意思表示，合法有效，现原告主张以备案装修价格6000元/平米作为装修质量要求依据，并申请单独对案涉房屋装修价格鉴定，无事实和法律依据，本院对其鉴定申请不予准许，对其主张装修差价损失的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，当事人对自己的主张，应当提供证据予以证明。本案中，双方在《预售合同》中明确约定的交付时间为2018年10月31日，交付的条件为：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现被告在交付前已经符合上述交付条件，且提前向原告寄送了《交付通知书》通知原告进行收房，而原告提交的《检测报告》，即便真实合法，其内容所载明的问题也基本为工程质量等方面的瑕疵，对于原告正常居住使用该房屋没有实质性影响，原告据此拒绝受领房屋无事实和法律依据，按照《预售合同》第十条约定，被告发出《交付通知书》所载明的2018年10月28日应视同被告已经完成交付，故对原告主张被告承担逾期交付违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵加禄的全部诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告赵加禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 丁旦二〇一九年十二月三十日法官助理 程洁书 记 员 葛菁