广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5558号原告：黄志华，男，1963年11月21日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：谢薰娜，广东圹埌律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司，住所地广州南沙区金洲村经济合作社办公大楼，统一社会信用代码91440115191465280G。法定代表人：李焕英,职务经理。被告：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼204室，统一社会信用代码91440101231300123E。法定代表人：黎伟全，职务经理。两被告共同委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。原告黄志华诉被告广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（以下简称亿裕公司）、广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（金洲房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄志华及其委托诉讼代理人谢薰娜，被告亿裕公司、金洲房地产公司的共同委托诉讼代理人张颉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄志华向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还购房款30000元及利息（利息以30000元为本金，从1994年7月20日起按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；2.两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1994年6月27日，原告与两被告委托的案外人广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处签署了《房屋预购合约》。根据合约约定，原告购买了坐落于广州市南沙区南沙街金洲村裕兴花园21号楼第八层东梯XX房），购房价格120000元，签订合约之日支付20000元定金。原告于1994年7月20日向被告支付了购房定金30000元，《房屋预购合约》没有约定购房款余款的支付时间，双方也没有就付款时间达成补充协议。在原告多次追问下，被告称待该房屋可以办理过户登记手续时原告才需要支付余下购房款。2017年7月，原告在裕兴花园看到《金洲村裕兴花园4套商品房公开出让公告》，得知该房屋也是本次出让房屋之一。《房屋预购合约》未经解除的情况下，被告却一屋二卖，其行为已经违反合同约定，损害了原告的权益。被告亿裕公司、金洲房地产公司答辩称：请求驳回原告黄志华的全部诉讼请求。1.涉案《房屋预购合约》为附解除条件的合同，黄志华没有履行合同约定，双方签订的合同已自动解除，双方基于合同产生的权利义务已经终止，由于黄志华违约，被告有权根据合同约定追究其违约责任，没收定金；2.被告与黄志华在合同中约定的定金数额符合行为发生时的法律法规和有关司法解释，黄志华违反合同应承担合同约定的违约责任，其主张返还购房定金30000元及支付利息没有事实和法律依据；3.案涉合同于1994年8月27日自动解除，黄志华一直没有主张返还定金，现其诉求已超过普通诉讼时效以及二十年长期诉讼时效，不应予以支持。经审理查明：1994年6月27日，黄志华与广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处签署了《房屋预购合约》，约定广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司、亿裕公司为出售方、甲方，黄志华为购房方、乙方，乙方向甲方购买坐落于广州南沙经济技术开发区金洲管理区内裕兴花园的房屋。乙方购买的房屋为第贰拾壹号楼第捌层第东梯801号，面积为118.4平方米。房屋总价为120000元，付款时间见附录一。乙方必须按合约要求在指定期间内交清应交款项，如乙方未能在合约指定期限内交清应交款项，甲方可以月息2‰计向乙方收取欠款部分的利息，从应交日起直至付款之日止。如乙方逾期30天仍不依时付清应交款项，视为乙方违约，作自动放弃处理。甲方有权追索违约金，罚金以乙方已交总款的5%计，并没收定金。甲方必须在_年_月_日将乙方所购房屋交付乙方使用。如逾期超过30天，由第二个月起，甲方每月按乙方已付楼价款总额以月息1.5‰计息补偿乙方，计息至甲方交房之日止。如无特殊情况（指重大技术问题不能及时解决，政府部门延期对有关文件的批准，市政配套延迟人力不可抗拒的自然灾害及其他特殊事故），超期四个月甲方仍未能交房，视甲方违约，乙方有权单方提出解除合约。甲方应将乙方所付全部款项（律师费、公证费除外）退还给乙方，并按月息2‰计补偿乙方损失，一个月内退清给乙方。附录一付款方式及时间：2.分期付款（1）签订本合约之日交定金10000元（手动改为20000元）（2）签订本合约后一个月内，即于_年_月_日前交购房款的50%，人民币/港币_佰_拾_万_仟_佰_拾_圆_角_分（小写：_）并签订正式房屋买卖合同。3.余下款项于甲方交楼时交清，即再付人民币/港币_佰_拾_万_仟_佰_拾_圆_角分（小写：_）。该《房屋预购合同》甲方落款处加盖广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处公章。1994年7月20日，黄志华支付30000元，亿裕公司开具了收据，写明“…今收到黄志华交来购房款第一次预付面积118.4㎡总款120000元金额30000元”。黄志华主张其支付的30000元中10000元为定金，20000元为购房款，亿裕公司、金洲房地产公司则认为该30000元均为定金。黄志华陈述其于2012年7月份签收涉案房屋钥匙和门卡，但金洲房地产公司称无法办理产权证，拒绝接收黄志华支付的剩余房款，并提供门卡和钥匙予以证明。亿裕公司、金洲房地产公司对门卡、钥匙的真实性、合法性、关联性不予确认，认为没有向黄志华交付涉案房屋，且2012年7月时不存在办理产权证的障碍，系黄志华违约不支付剩余房款。1996年6月8日，金洲房地产公司取得涉案房屋所在楼盘《预售商品房许可证》。2002年8月16日，南沙开发区进港路裕兴花园26栋取得大确权，权属人为金洲房地产公司。双方当事人确认金洲房地产公司于2017年7月28日将涉案房屋出售给案外人。黄志华提供金洲房地产公司于2016年2月29日出具的《通知》，载明：裕兴花园26栋805房的使用者，您好！根据我国合同法，曾经向我公司购买此房的人员，因无履行双方签订合约的约定，原双方签订的预购房屋合约已终止和作废，为此我公司要收回此房产。自发出本通知之日起十五天内请相关人员将此套房内的物品自行搬离。否则在规定期限后作无人认领物品处理，一切责任和后果自负。亿裕公司、金洲房地产公司对该通知的真实性、合法性确认、关联性不予确认，认为涉案合同因黄志华未在合同约定期限内支付购房款于1994年8月27日自动解除。黄志华另提供《金洲村裕兴花园4套商品房公开出让公告》（金洲村[2017年]35号）复印件，载明：南沙街金洲村民委员会受金洲房地产开发有限公司的委托，定于2017-07-13下午15:00在南沙街金洲村民委员会对金洲房地产公司的4套商品房招标出让，本项目采用现场举牌竞价方式进行……各商品房位置和面积分别是：17栋东805房（111.32m2）、24栋东806房（98.81m2）、和26栋东805房（111.32m2）、28栋东805房（111.32m2）。该公告落款处没有加盖公章，亿裕公司、金洲房地产公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认。亿裕公司、金洲房地产公司提供《广州市南沙区裕乐街门牌××》和《楼盘单元明细表》，《广州市南沙区裕乐街门牌××》载明原编号（售房合同编号）21栋东801，现编号（第二次自编号）26栋东梯805房，新编号（公安局审批编号）××之一801，权属人黄志华；《楼盘单元明细表》载明门牌××之一801，旧地址26栋东梯805房，双方当事人对上述门牌编号变化予以确认。另查明：亿裕公司成立于1993年6月19日。金洲房地产公司成立于1994年11月9日，股东为广州市南沙区南沙街金洲村民委员会和亿裕公司。亿裕公司、金洲房地产公司陈述广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处即广州市南沙区南沙街金洲村民委员会，金洲房地产公司当庭表示对广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处和亿裕公司与黄志华签订涉案《房屋预购合约》的行为予以确认。黄志华选择金洲房地产公司作为承担涉案合同责任的主体。亿裕公司、金洲房地产公司陈述广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司与亿裕公司曾经为挂靠关系，后于2008年3月28日解除挂靠关系，并提供了《对裕兴花园售楼方为新宏基公司的售楼或转让声明》、《解除“挂靠关系”合同》、《广州南沙经济技术开发区管理委员会办公室公文办理情况通知（[2000]11号）》复印件。其中，《广州南沙经济技术开发区管理委员会办公室公文办理情况通知（[2000]11号）》载明同意你管理区金洲房地产开发有限公司与新宏基房地产公司解除挂靠关系，落款时间为2000年3月28日。黄志华不确认上述证据的真实性。本院认为：涉案《房屋预购合约》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合双方当事人的诉辩意见及已查明事实，本案的争议焦点为：1.应否向黄志华返还30000元购房款（含定金）并赔偿利息；2.承担支付责任的主体；3.黄志华的诉请是否已超过诉讼时效。本院对此阐释如下：关于争议焦点1的问题。其一，《房屋预购合约》约定签订本合约之日交定金10000元，手改为20000元，黄志华支付款项后，亿裕公司开具收据，注明收到黄志华购房款30000元，该款实际上包含定金20000元和购房款10000元。黄志华认为支付定金10000元、房款20000元，以及亿裕公司、金洲房地产公司认为黄志华支付定金30000元，缺乏依据，本院均不予采纳。其二，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”，而该法于1999年10月1日起施行，亿裕公司、金洲房地产公司以《房屋预购合约》约定“如乙方逾期30天仍不依时付清应交款项，视为乙方违约，作自动放弃处理。甲方有权追索违约金，罚金以乙方已交总款的5%计，并没收定金”，认为涉案《房屋预购合约》于1994年8月27日自动解除，于法无据，本院不予采纳。其三，《房屋预购合约》签订于1994年6月27日，约定黄志华需于签订合约后一个月内支付购房款的50%，并签订正式房屋买卖合同。黄志华于1994年7月20日支付了30000元购房款（含定金）后再未支付剩余房款，存在过错。而金洲房地产公司于1994年11月9日才成立，直至1996年6月8日才取得涉案房屋所在楼盘的《商品房预售许可证》，即双方约定的签订正式房屋买卖合同的时间因金洲房地产公司未成立及案涉房屋尚未取得预售许可而不能实现，金洲房地产公司对此亦存在过错。双方之后再未对支付剩余房款及签订正式房屋买卖合同的事项达成一致意见，涉案房屋买卖交易未能达成双方均有过错，且过错责任相当。故黄志华要求返还其支付的30000元购房款（含定金）合理有据，本院予以支持。如上所述，黄志华存在过错，故本院对其赔偿利息的诉讼请求不予支持。黄志华主张系亿裕公司、金洲房地产公司拒绝接收剩余房款，两家公司予以否认，黄志华未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。关于争议焦点2的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条的规定，“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”涉案房屋的所有权人系金洲房地产公司，广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处（现广州市南沙区南沙街金洲村民委员会）和亿裕公司作为金洲房地产公司的出资人，在金洲房地产公司成立前与黄志华签订了《房屋预购合约》，现金洲房地产公司对这一签约行为予以确认，黄志华亦选择金洲房地产公司作为承责主体，故应由金洲房地产公司向黄志华返还购房款（含定金）30000元。关于争议焦点3的问题。如前所述，涉案《房屋预购合约》未自动解除，金洲房地产公司于2016年2月29日张贴通知双方签订的预购合约已终止和作废，并要收回此房屋，黄志华的权利自该日起被侵害，故黄志华的诉请尚未超过20年的诉讼时效。黄志华陈述其于2017年7月中旬才知道该通知，知道权利被侵犯，亿裕公司、金洲房地产公司未能举证证明黄志华知道或应当知道该通知3年后才提起诉讼，应承担举证不能的后果。黄志华已于2019年8月1日向本院提起本案诉讼，亦未超过3年的诉讼时效。据此，亿裕公司、金洲房地产公司主张黄志华的诉请已超过诉讼时效依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄志华返还购房款30000元；二、驳回原告黄志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费734元，由原告黄志华负担459元，被告广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年十二月十六日书记员  谢芝华