北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57185号原告：李某峰，男，1983年5月2日出生，蒙古族，无业，住内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：王斌，北京中栩律师事务所律师。被告：友舍（北京）网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郑超。原告李某峰（以下简称原告）与被告友舍（北京）网络科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2017年4月28日签订的《房产物业委托租赁管理协议》于2019年4月12日解除；2、被告向原告支付自2019年3月16日至2019年4月12日期间的收益11666．67元；3、被告赔偿原告物品损失费10880元；4、被告支付原告2017年5月16日至2019年4月12日期间所发生的水费2983元；5、被告支付原告逾期支付收益金产生的违约金15000元。事实和理由：2017年4月28日，原被告签订《房产物业委托租赁管理协议》，约定原告将其位于北京市朝阳区双井路双花园南里三区22号楼901室(以下简称涉案房屋)委托给被告租赁管理，合作期限为2017年5月16日至2020年5月15日。原告于2017年4月29日向被告交付房屋。后经双方协商，被告于2019年4月12日将房屋交还原告，但是被告至今尚未结清2019年3月16日至2019年4月12日期间收益金额11666．67元。此外，被告交还房屋时，房屋下水道、客厅吊灯、净水器等多处存在损坏，合作期限内房屋的水费未向原告支付。故原告起诉至法院。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，原告（甲方）委托邓玉珍与被告（乙方）签订《房产物业委托租赁管理协议》，约定原告将涉案房屋委托被告租赁管理，乙方托管租赁的内容包括但不限于对外租赁服务、提供线上线下租赁服务以及各种合法增值服务、房屋清洁维保服务等；甲方委托乙方租赁管理物业、按照托管的营业毛利（营业毛利=营业总收入-水电能耗清洁服务等各项运营成本支出）超过12500．00至18000．00元/月的部分，甲乙双方按照70：30进行收益分成，18000．00至22000．00月的部分，甲乙双方按照50：50进行收益分成，以自然月为单位进行结算，乙方每月15日（若遇公休日则顺延至15日后第一个工作日）向甲方账户支付甲方的上一个月收益金额总额；托管物业正常租赁上线后，无特殊原因或未经甲方同意的，乙方迟延向甲方支付经营收入分成款超过15个工作日的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方承担违约责任；本合同合作期限为该房产项目正式系统上线后的3年，2017年5月16日至2020年5月15日；基于本合同以及与本合同相关的一切争议，双方应首先友好协商解决；协商不成时，任何一方均可向合约签署地仲裁委员会申请仲裁，依据该会现行有效的仲裁规则进行裁决，裁决为终局，对双方均有约束力；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告向被告交付房屋，被告按月向原告交纳分成款。2019年3月26日，被告向原告交纳3月运营结算及2月运营结算。庭审中，原告另提交如下证据：1、微信记录及照片，证明原被告签订的《房产物业委托租赁管理协议》已于2019年4月12日解除，证明涉案房屋内部分物品存在损坏；经核，2019年4月13日，头像图片为“paires友舍”的微信账号在“超级房东”七人群中对租金及物品问题回复称：“完全不理解，我们的协议都已经解除了”“你还有什么诉求？”“什么房费和维修费用”；2、自来水交费通知单及微信记录、交费记录，证明被告应向原告支付2017年5月16日至2019年4月12日期间的所有水费；3、《友舍超级房东运营报告》及微信记录，证明被告承诺每月支付原告保底收益为12500元；经核，各份运营报告均载明“营业毛利=运营收入-网络水电能耗清洁等运营支出”，运营收益第一项均载明“保底12500．00元”；4、委托协议及发票，证明原告就本案支付的律师费用，被告应予承担。上述事实，有《房产物业委托租赁管理协议》、转账记录、微信对话记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力;当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《房产物业委托租赁管理协议》不违反相关法律规定，合法有效，双方均应遵照执行。双方管理协议虽约定被告按月向原告支付营业毛利，但从协议对双方权利义务的约定来看，该营业毛利实质就是数额浮动的租金；综合原告提交的各期运营报告及微信对话记录、每月转账记录，可以确认原被告对每月的保底租金作出了约定，即每月12500元。因此，综合全案证据看，原被告对租金的约定为每月保底12500元，被告根据其运营情况对超出部分与原告分成。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，根据现有证据，被告迟延交纳2019年2月的租金，原告解除合同并要求被告支付违约金具有事实及法律依据，本院依法予以支持。截至2019年4月12日，被告尚未支付的保底租金应予支付，具体数额，本院将结合实际使用天数、月保底租金数及已经支付的“运营结算补差”进行核算。关于违约金，双方合同约定的标准过高，且原告并未就其因被告迟交租金受有损失进行举证，故本院对违约金数额依法予以酌减。关于水费，现有证据能够证明水费属于运营能耗，被告在计算租金分成时亦进行了扣减，被告应承担其运营涉案房屋期间的水费，现被告未依约交纳租期内水费，原告要求被告支付水费的诉讼请求具有事实及法律依据，本院依法予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告退房时双方并未进行书面交接，且根据现有证据，被告工作人员虽在微信群中认可“房间地方有些地方需要修补”，但双方并未对具体的维修内容进行确认，结合原告向被告微信发送的《声明》，本院对原告的物品损失酌定为一千元。当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。本案中，双方协议中虽约定产生争议协商不成时向合同签署地仲裁委员会申请仲裁，但合同中并未对合同签订地进行确认，且涉案房屋所在的北京市朝阳区有北京仲裁委员会及中国国际经济贸易仲裁委员会两家，仲裁协议对仲裁机构的约定不明确；并且，被告现下落不明，经合法传唤无正当理由拒不到庭，现有证据及庭审情况均无法证明双方能够就仲裁机构的选定达成补充协议，故本院确认合同中的仲裁条款无效，本院对本案依法审理并作出判决。被告经合法传唤无正当理由未到庭，本院现依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国仲裁法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告李某峰与被告友舍（北京）网络科技有限公司于二〇一七年四月二十八日签订的《房产物业委托租赁管理协议》于二〇一九年四月十二日解除；二、被告友舍（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李某峰二〇一九年三月十六日至二〇一九年四月十二日的保底租金一万一千零九十五元九角；三、被告友舍（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李某峰违约金五千元；四、被告友舍（北京）网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李某峰财产损失一千元、水费二千九百八十三元；五、驳回原告李某峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告友舍（北京）网络科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本诉案件受理费813元，由原告李某峰负担563元（已交纳），由被告友舍（北京）网络科技有限公司负担250元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  张爱学人民陪审员  江凤祥二〇一九年十二月二十四日法官 助理  李 青书 记 员  刘 欢