西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初4255号原告(案外人)：王凤霞，女，1970年11月7日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘红林，陕西王炳森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘清洁，男，1957年10月14日出生，汉族，住西安市莲湖区省。委托诉讼代理人：晁健宇，北京市康达（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：索长安，男，1958年4月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告王凤霞与被告刘清洁、第三人索长安案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤霞及其委托诉讼代理人刘红林、王栋，被告刘清洁的委托诉讼代理人晁健宇到庭参加诉讼，第三人索长安经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即停止对原告购买的位于西安市莲湖区XX小区XX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告王凤霞与第三人索长安于2009年9月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月14日原告与第三人索长安、案外人王秋霞签订《房屋买卖合同》，约定第三人将位于西安市莲湖区XX小区XX号房屋出卖给原告，合同签订后原告依约一次性支付了购房款350000元，第三人也将房屋交付给原告居住使用至今。王秋霞作为索长安的妻子，虽然没有在合同上签字，但对出售房屋知情并同意。被告与第三人之间的民间借贷纠纷一案，法院对原告所有的房产进行查封，原告及家人倾尽全部积蓄购买该房屋，现面临被拍卖的风险，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告刘清洁辩称，房屋产权归属应按照不动产登记而不是依据买卖合同来判断，房屋登记人为索长安，其是房屋合法所有人，本案在执行异议中已经查明，案涉房屋索长安曾三次抵押给债权人，分别为于2010年5月7日抵押给杨某某，5月18日抵押给折某某，8月10日再次抵押给马某某。原告与索长安签订合同是2009年，在签订合同后，索长安仍然作为所有人将房屋抵押，不符合常理，索长安于2018年5月2日从原告处将房产证取回，可见其自始至终一直掌控房屋所有权，故原告的请求不能成立，应依法驳回其诉讼请求。第三人索长安未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：       刘清洁与索长安民间借贷纠纷一案，本院作出了（2015）莲民保字第00258号民事裁定书，裁定查封、冻结索长安名下价值120万元的财产，本院作出（2015）莲民保字第00258号协助执行通知书，查封索长安名下位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX号房屋一套，房产证号：110XXXXXXXXX-24-1-40201号，查封期限三年。2016年5月24日，本院作出（2016）陕0104民初879号民事调解书，内容为：“一、索长安支付刘清洁借款本金及利息400.25万元（分别于2016年6月30日归还100万元、2016年7月30日归还85.25万元、2016年8月30日归还215万元）；二、2016年8月30日后，如索长安未按时支付原告上述本金及利息，应支付违约金20万元”。2016年9月12日刘清洁申请执行，2018年11月28日，本院依据（2015）莲民保字第00258号民事裁定书对涉案房屋进行续查封。原告王凤霞提出书面异议，本院受理后，于2019年4月17日作出（2019）陕0104执异71号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对裁定不服，于2019年4月29日提起案外人执行异议之诉。另查明，2009年9月14日，原告王凤霞（乙方）与第三人索长安（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方自愿将坐落于莲湖区XX小区XX号楼，房产证号：110XXXXXXXXX-24-1-40201房屋一处出售给乙方，房屋建筑面积114.42㎡，使用性质：住宅；该房价为350000元（乙方已付清）。同日，原告王凤霞通过其建设银行尾号为1057账户向第三人索长安尾号为1081账户转款350000元。西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX号房屋（产权证号：110XXXXXXXXX-24-1-40201），填发日期2004年11月24日，房屋所有权人索长安，设定他项权利摘要：权利人杨某某，抵押权利价值35万元，设定日期2010年5月7日，约定期限2010年8月6日；权利人折某某，抵押权利价值35万元，设定日期2010年5月18日，约定期限2010年8月6日；权利人马红忠，抵押权利价值30万元，设定日期2010年8月10日，约定期限2011年2月9日；上述三项抵押权均已注销,最后一个注销时间为2012年7月31日。索长安在向原告借款时，将上述房产证原件押给原告，但未办理他项权抵押登记，并于2018年5月2日取回房产证原件。陕西重好物业服务有限公司出具证明，证实上述房产与西安市莲湖区XX号楼XX单元XX层XX户系同一套房屋。原告还提交蔡红军及李博证人证言、户口登记薄、物业公司情况说明、购物发票等证据，均证明原告在与索长安签订房屋买卖合同后，索长安就将房屋交付给原告，原告自2009年9月起实际占有和使用涉诉房屋至今。本院认为，本案争议的焦点是：原告王凤霞对涉案标的享有的民事权益是否足以排除本院的执行措施。本院查封房产登记在第三人索长安名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，故本院的执行行为符合法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。在本院查封涉案房产之前，原告与索长安虽已签订书面买卖合同并支付全部价款，原告也提供了部分证据证明其已合法占有房屋，但房屋从购买至今已长达十年，距本院查封时间也有五年，在这五年期间，索长安三次用房产设定他项抵押权，后抵押权均又注销,从2012年最后一个抵押权注销，至本院查封房产也有三年时间，期间均未办理产权变更登记手续，且原告亦陈述其于房屋设定抵押权之后就知道此事，故原告对未办理过户登记明显存在过错，故原告对涉案房屋享有的民事权益不足以排除本院的执行措施，原告要求不得执行该房产并确认该房屋归原告所有的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王凤霞的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告王凤霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                审  判   长    高   红                        人民陪审员    齐  红                       人民陪审员    张扣利  二Ｏ一九年十二月十二日  书  记  员   张萌萌