北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初37823号原告：深圳市亚泰国际建设股份有限公司，住所地深圳市福田区中心区益田路与福华路交汇处卓越时代广场4B01、4B02。法定代表人：郑忠，执行董事长。委托诉讼代理人：王秀娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳姿，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：中谊华创（北京）科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：毕俊起。原告深圳市亚泰国际建设股份有限公司（以下简称：亚泰公司）与被告中谊华创（北京）科技有限公司（以下简称：中谊华创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亚泰公司委托诉讼代理人王秀娟、张艳姿到庭参加了诉讼。被告中谊华创公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告亚泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除；2、判令被告向原告支付2019年4月5日至2019年7月22日拖欠的租金204444元及逾期付款违约金（其中102870元以年利率24%为计算标准，自2019年4月12日起计算至实际支付之日；101574元以年利率24%为计算标准，自2019年7月12日起计算至实际支付之日）；3、判令被告向原告支付2019年7月23日起直至各房屋实际收回之日止的房屋使用费382767元；4、判令被告向原告赔偿被告违约导致租赁合同解除造成原告的损失816393.49元；5、判令被告向原告支付本案律师费68189.81元；6、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：2018年2月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于北京市丰台区花乡四合庄（中关村科技园丰台园东区三期）1516-21地块A座办公1201-1218房屋，租赁期自2018年2月5日至2024年2月4日，共计六年。原告给予被告合同期内五个月的免租期，即2018年2月5日起至2018年7月4日止，共免除原告租金846450元。在《房屋租赁合同》签订后，原告按照约定向被告交付房屋，但被告多次拖欠原告租金，且自2019年4月起拖欠原告租金至今，原告多次向被告催付租金，但被告始终拒绝付款。2019年7月5日，原告向被告发出《关于尽快支付未付租金并解除的通知函》，但被告至今仍未向原告支付欠付租金，且被告已将房屋对外转租并已收取次承租人租金至2019年11月份，目前房屋仍为次承租人及被告所使用。被告拖欠租金的行为已造成了原告房屋空置的损失、免租期租金损失、律师费损失等巨大损失，为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告中谊华创公司未答辩。原告亚泰公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭对证据进行了审核，对以下证据《房屋租赁合同》、《关于尽快支付剩余租金的函》、《关于尽快支付租金的函》、寄送凭证、《关于尽快支付租金并解除的通知函》、《民事委托代理合同》、发票、《上海浦东发展银行业务凭证》、《说明函》、《房屋交接单》等证据予以确认并在卷佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2018年2月1日，亚泰公司（出租人、甲方）与中谊华创公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区花乡四合庄（中关村科技园丰台园东区三期）1516-21地块A座办公l201-1218房屋（以下简称：涉案房屋）……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2018年2月5日至2024年2月4日，共计六年零个月。甲方给予乙方合同期内5个月的免租期，免租期自合同签订之日起算，即2018年2月5日至2018年7月4日止……第四条租金及押金（一）乙方租赁期限内的租金标准采用每二年上调5%的计算方式，具体如下：（1）第一期：第一年至第二年期满的租金为人民币4.5元／平方米／天，也即自2018年2月5日至2020年2月4日期间，该房屋的日租金为4.5元/平方米；（2）第二期：第三年至第四年期满的租金在第一期租金的基础上，上调5%，即自2020年2月5日至2022年2月4日期间，该房屋的日租金为4.72元／平方米；（3）第三期：第五年至第六年期满的租金在第二期租金的基础上，上调5%，即自2022年2月5日至2024年2月4日期间，该房屋的日租金为4.95元／平方米……租金采取押二（个月）付三（个月）的预付费方式，每三个月为一个付款周期。即本合同签订之日，乙方应向甲方支付首个付款周期的租金及押金，共计：846450元。之后乙方应在每个付款周期届满7日前预付下一周期的租金。（二）押金：338580元。本合同签署前已经支付的定金作为押金，不足部分，乙方补足。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）如乙方逾期七个工作日未按照约定交纳租金或押金的，甲方应书面告知乙方，并给予乙方三个工作日宽限期，宽限期结束后乙方仍未支付租金，则甲方有权收取日千分之一的违约金（即一年的租金*l‰，共计人民币2059.69元／天）。逾期超过十五个工作日则视为乙方以明示方式拒绝履行本合同，构成违约，甲方有权立即解除合同收回该租赁房屋……第七条甲方同意乙方将本合同项下的目标房屋全部或者部分转租给第三人……第八条合同变更及解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15个工作日的。2、欠缴各项费用达33858元（月租金20％）的……第十一条其他约定事项……任何一方均应依本条规定随时以书面形式通知更改通讯地址。若因被送达人提供通讯地址不准确、变更或者租赁场所无人等事由造成无法送达，仍视为送达，因此所导致的后果由被送达人承担……乙方确认的送达地址为：北京市丰台丰科路万达广场C座1123……”合同签订后，中谊华创公司于2018年1月18日支付原告169290元，同年3月4日支付677160元，以上共计846450元，为2018年7月5日至同年10月4日的租金及押金；11月1日支付100000元，11月2日支付100000元，11月6日支付7870元，11月7日支付300000元，共计507870元，为2018年10月5日至2019年1月4日的租金；2019年1月15日支付100000元，1月25日支付100000元，2月14日支付107870元，2月15日支付200000元，以上共计507870元，为2019年1月5日至2019年4月4日的租金；4月28日支付240000元，5月7日支付100000元，5月17日支付65000元，以上共计405000元，之后中谊华创公司未再支付房屋租金。2019年7月5日，亚泰公司按照中谊华创公司在《房屋租赁合同》中确认送达的地址发出《关于尽快支付租金并解除的通知函》通知中谊华创公司解除《房屋租赁合同》并要求其赔偿损失，中谊华创公司拒绝签收，邮件于2019年7月22日被退回。庭审中，亚泰公司出示涉案房屋1201-1218号的房屋产权证，证明其为涉案房屋的产权人。同时提交房屋使用费计算明细表、房屋交接单等，用以证明其收回1201-1218号的时间。对于涉案房屋收回后的情况，亚泰公司称涉案房屋从9月底到11月陆续出租了七八间，其他的还在对外出租中。关于亚泰公司主张的违约损失，其认为因中谊华创公司未按期缴纳租金导致《房屋租赁合同》解除，中谊华创公司应承担三个月租金的空置期损失。同时《房屋租赁合同》约定了六年的租赁期限，因此亚泰公司给予中谊华创公司五个月的免租期，现合同仅履行516天，故应按照合同实际履行情况由中谊华创公司负担未履行期间对应免租期的损失。同时提交《民事委托代理合同》及发票证明亚泰公司为本案支付律师费的损失。庭审中，亚泰公司表示同意在本案中抵扣中谊华创公司支付的押金。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中谊华创公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。本案中原被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应按照合同约定依法全面履行合同义务，现中谊华创公司未按期足额支付2019年4月5日至7月4日的租金，亚泰公司依照合同约定的中谊华创公司地址向其发出解除合同通知，在中谊华创公司拒收、邮件于2019年7月22日被退回的情况下，亚泰公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于亚泰公司要求中谊华创公司支付欠付的房屋租金及逾期付款违约金，本院认为，中谊华创公司未足额支付2019年4月5日之后的租金，且在亚泰公司发出催缴通知后仍未缴纳，故对该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》于2019年7月22日解除，但中谊华创公司未及时将涉案房屋退还亚泰公司，故亚泰公司要求中谊华创公司支付自合同解除之日至涉案房屋实际收回前的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于亚泰公司主张三个月房屋空置期损失及免租期损失的诉讼请求，本院认为，关于空置期损失，涉案房屋从9月底到11月陆续出租了七八间，所涉房屋并未全部空置，故本院根据合同实际履行情况、考虑实际空置情况，酌情确定涉案房屋空置期为45天，本院将参照《房屋租赁合同》租金标准计算空置期损失；关于免租期损失，双方在房屋租赁合同中并未就一方违约后另一方是否可以要求免租期损失进行约定，本院考虑到本案房屋租赁合同租期、合同实际履行情况等因素，对亚泰公司要求免租期损失的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分不予支持；亚泰公司同意以中谊华创公司支付的押金抵扣其违约损失，本院对此不持异议。关于亚泰公司主张的律师费、诉讼费、保全费等损失，合理部分，本院予以支持，不合理部分不予支持。被告中谊华创公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上作出缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、深圳市亚泰国际建设股份有限公司与中谊华创（北京）科技有限公司于二〇一八年二月一日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年七月二十二日解除；二、中谊华创（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市亚泰国际建设股份有限公司欠付房屋租金204444元及逾期付款违约金（其中102870元以年利率24%为计算标准，自二〇一九年四月十二日起计算至实际支付之日；101574元以年利率24%为计算标准，自二〇一九年七月十二日起计算至实际支付之日）；三、中谊华创（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市亚泰国际建设股份有限公司房屋使用费382767元；四、中谊华创（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿深圳市亚泰国际建设股份有限公司损失235736.33元；五、中谊华创（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付深圳市亚泰国际建设股份有限公司律师费损失54551.84元；六、驳回深圳市亚泰国际建设股份有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18046元、保全费5000元，由原告深圳市亚泰国际建设股份有限公司负担9306元（已交纳），由被告中谊华创（北京）科技有限公司负担13740元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告中谊华创（北京）科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  谭静琦人民陪审员  张静君人民陪审员  邓志峰二〇一九年十二月二十八日书 记 员  张亚兴