北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初9627号原告：北京金鼎华泰企业投资管理有限公司，住所地北京市顺义区新顺南大街路东2幢2层(夏禾拉面二层)，统一社会信用代码91110113335507428N。法定代表人：宋康吉，总经理。委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被告：郑文艳，女，1990年8月14日出生，汉族，陕西省渭南市合阳县人，现下落不明，身份号码：×××。第三人：北京永升物业服务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园五里一区22号楼-1层A5-1，统一社会信用代码911103027382406687。法定代表人：周洪斌，执行总裁。委托诉讼代理人：王梦博，男，1987年2月10日出生，汉族，北京永升物业服务有限公司销售部店长，身份号码×××。原告北京金鼎华泰企业投资管理有限公司（以下简称金鼎华泰公司）与被告郑文艳、第三人北京永升物业服务有限公司（以下简称永升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鼎华泰公司之委托诉讼代理人刘玉先，第三人永升公司之委托诉讼代理人王梦博到庭参加诉讼，被告郑文艳经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金鼎华泰公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除2017年11月1日原告与被告及第三人签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判决被告返还原告押金6759元、租金40554元；3、判决被告赔偿原告装修损失40000元及定作家具损失20000元;4、判决被告支付原告违约金13518元；5、诉讼费、财产保全费、公告费由被告承担。事实和理由：郑文艳是北京市顺义区×项目×街×号院×号楼515室的房屋所有权人，建筑面积为123．45平方米。第三人是×街×号院×号楼的物业服务公司。经第三人介绍，2017年11月1日原告与被告（代理人是王军）及第三人签订了一份《北京市房屋租赁合同》，原告租赁上述房屋，期限为2017年12月2日起至2021年12月1日止。用途为办公。租金标准为每月6759元，押一付六。居间服务费为6759元。原告可对房屋装饰装修。签订合同后，原告支付了押金6759元，租金40554元。被告交付了房屋，原告开始进行装修。2017年11月28日，原告装修即将完成时，突然收到山西省太原市迎泽区法院的公告，得知因为被告欠款未还，该房屋已被该院予以查封，将要进行拍卖，故要求腾退房屋，导致原告无法使用房屋，各项工作无法开展，造成包括押金、房租、装修、家具、办公用品等一系列的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郑文艳经本院公告传唤，既未答辩，亦未参加本院庭审。第三人永升公司述称，同意原告的全部诉讼请求。对于违约金，认为被告的房屋因为被查封，不具备出租条件，被告出租属于违约。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，金鼎华泰公司（乙方、承租方）与郑文艳（甲方、出租方）、永升公司（丙方、居间方）签订了《北京市房屋租赁合同》，编号为：000417，约定金鼎华泰公司承租郑文艳位于北京市顺义区×项目×街×号院×号楼515室房屋（以下简称涉诉房屋），建筑面积为123．45平方米；房租租赁用途为办公；房屋租赁期自2017年12月2日起至2021年12月1日止，共计48月；租金支付标准：押壹付陆，半年租金为40554元；押金：乙方支付甲方6759元，以此作为乙方履行本租约各项条款约定的保证，乙方不得以押金抵付房租，如乙方履行本租约的各项条款，在租约届满乙方交还房屋并结清各项费用后，甲方应当即将押金退给承租人，不计利息；本租约签订时乙方向甲方支付陆个月房租，即40554元；交付：甲方应于2017年11月2日前将房屋按约定条件交付给乙方；第八条，合同解除，第三款：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；第九条，违约责任，第一款：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，同时退还乙方已交纳的租金及押金；本租约由甲、乙双方签字之日起生效。第十三条，居间方服务承诺，（一）丙方负责为甲乙双方的租赁行为提供房源信息及制定租赁合同；对看房、洽商及签约过程予以必要的协助，并承诺在甲乙双方签署本合同前，不收取任何形式的费用；（二）丙方负责协助甲乙双方完成看房、合同洽谈与签署等工作，并协调甲乙双方完成租金交纳，物业交接等事宜，并可对以上过程提供见证；租约生效后，丙方的居间工作即告完结。乙方和丙方处分别加盖了各自的公章。由王军代被告签订该合同。签约当日，金鼎华泰公司向郑文艳支付了押金6759元、2017年12月2日至2018年6月1日的租金40554元。当日，金鼎华泰公司同时还从郑文艳处租赁了513、514室房屋，513、514、515室房屋均登记在郑文艳名下。513、514房屋室内相连，无隔断。2018年2月11日，金鼎华泰公司曾向本院起诉被告郑文艳、第三人永升公司，案号为（2018）京0113民初9275号，诉讼请求包括要求解除《北京市房屋租赁合同》、赔偿违约金等，本院于2018年5月29日向郑文艳送达了民事起诉书等诉讼材料。该案庭审中，郑文艳称同意解除租赁合同，同意返还押金，但称租金应计算至法院收回钥匙止，涉诉房屋被查封其也不知情，认为其不存在违约，故不同意赔偿金鼎华泰公司的损失及违约金。在该案中，郑文艳认可金鼎华泰公司提交的合同书及发票，但称需要提交付款凭证，否则无法证明金鼎华泰公司支付了装修款。对于金鼎华泰公司主张的家具损失，郑文艳称因尚未送货且金鼎华泰公司陈述定作的家具主要是格子间式的办公桌、该办公桌可以拆卸。金鼎华泰公司、永升公司均称涉诉房屋为毛坯房，永升公司称室内有一台空调，郑文艳称既然有空调，就不应当是毛坯房。三方均称2017年11月1日至2017年12月1日是装修免租期，郑文艳免除金鼎华泰公司该期间的租金。签约当日，郑文艳即将涉诉房屋交付给了金鼎华泰公司。金鼎华泰公司称：在房屋交付后，其在一周内找了几家装修公司，装修公司的人也来看了房屋，最后决定由北京庞特装饰工程有限公司（以下简称庞特公司）进行装修。2017年11月22日，其与庞特公司签订了装修合同，签约前，庞特公司就在准备材料。签约当日，庞特公司进场装修。2017年11月28日，因山西省太原市迎泽区人民法院查封涉诉房屋，导致装修无法继续，其让庞特公司撤场。金鼎华泰公司提交2017年11月28日的公告，内容如下：本院在执行申请执行人山西森融非融资性担保有限公司与被执行人郑文艳民间借贷纠纷一案中，向被执行人郑文艳发出执行通知书，责令其履行还款义务，但被执行人郑文艳未履行。本院于2017年8月1日向被执行人郑文艳发出通知书，通知其腾出位于北京市顺义区×街×号院4×号楼×层513房产（产权证号：×京房权证顺字第××××号）、位于北京市顺义区×街×号院×号楼×层514房产（产权证号：×京房权证顺字第××××号）、位于北京市顺义区×街×号院×号楼×层515房产（产权证号：×京房权证顺字第××××号），但被执行人郑文艳至今未依通知履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人郑文艳在2017年12月15日前迁出上述房屋，以供执行。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。郑文艳称在2018年3、4月或者4、5月份永升公司通知其涉诉房屋被法院贴了公告，其未收到山西省太原市迎泽区人民法院的任何查封涉诉房屋的通知。由于郑文艳与金鼎华泰公司就涉诉房屋的装修价值无法达成一致意见，金鼎华泰公司申请评估。经金鼎华泰公司申请，本院向山西省太原市迎泽区法院发出协助调查函，山西省太原市迎泽区法院向本院邮寄了相关执行卷宗材料，根据材料，该院于2017年6月16日作出通知书、查封公告，并于2017年6月23日到涉诉房屋所在小区的物业处要求物业协助查封涉诉房屋，向物业送达了查封公告及通知书，并由物业配合实地张贴查封公告及通知书。该院已于2017年7月11日向郑文艳之委托诉讼代理人任鹏送达了执行裁定书、通知书、查封公告。通知书内容如下：申请执行人山西森融非融资性担保有限公司与被执行人郑文艳借款合同纠纷一案，我院（2016）晋0106民初1768号民事判决书已经发生法律效力。2016年6月23日，我院依法查封了被执行人郑文艳名下的位于北京顺义区×街×号院×号楼×层513（产权证号：×京房权证顺字第××××号）；×层514（产权证号：×京房权证顺字第××××号）；×层515（产权证号：×京房权证顺字第××××号）；北京顺义区×街×号院×号楼-1至2层全部（产权证号：×京房权证顺字第××××号）的房产。现案件已进入执行程序，依据相关法律规定，我院将对上述查封房产依法进行评估，拍卖。如有异议，应当自收到通知后十日内以书面形式向我院提出。逾期我院将依法强制执行。山西省太原市迎泽区人民法院执行人员于2018年5月24日对金鼎华泰公司进行询问时，金鼎华泰公司称其不再租赁涉诉房屋，并已提起诉讼，金鼎华泰公司将涉诉房屋的钥匙以及电卡交给了山西省太原市迎泽区人民法院的执行人员。金鼎华泰公司于2018年12月26日撤回该案的起诉。永升公司称其内部有不同的部门，2017年6月23日，由其单位秩序部主管张鑫配合山西法院张贴了查封公告及通知，但负责为金鼎华泰公司、郑文艳签约服务的是租售部门，估计是郑文艳将公告和通知撕掉了，所以当时并未发现涉诉房屋门上贴有公告和通知。针对装修，金鼎华泰公司提交其与案外人庞特公司签订的合同书以及庞特公司出具的情况说明，合同书内容为：工程地点：×中心×号楼513、514、515室；工程装饰装修面积370平米；工程总报价为160000元（优惠完的价格）；工程内容即做法及施工工艺（见报价单，施工工艺备注）；工程承包，采取下列方式，乙方包工、包全部材料（见报价单附件）；工程期限20日（以实际工作日计算），工程开工日期为2017年11月22日，515室竣工日期为11月30日之前；本合同工程造价见工程报价单；工程款支付方式，第一次进场三天内支付工程造价35%，56000元，第二次按工程款30%，48000元，工程结束合格支付30%，48000元，剩余的5%为质保金8000元，一年以后无条件返还。515房屋报价单报价合计为35009元，含税金1667元。情况说明的内容为：我司于2017年11月22日与北京金鼎华泰企业投资管理有限公司签订装修合同，后我司组织工人进场施工，施工内容为×中心×号楼513/514/515室，内容大致包括除地面外的装修所有。还有×号楼513/514空调购销安装。施工总体完工80%左右即将完工未完工时，工程款仅支付了35%（即56000元整，并开具发票）时，我司工人接到法院执行庭封条，我方被迫停工。因已完成80%工程致使我司仍有65%的合同款项至今未结清。金鼎华泰公司称513、514、515三套房屋约定的总装修款为：130520元，其已经支付了56000元，因法院查封没有完成装修，未向案外人庞特公司支付余款，其主张每套房屋装修损失为4万元。金鼎华泰公司另提交家具购销合同及订购家具明细一份，合同约定交货地点为顺义×中心513室-515室，合同总金额为84830元，付款方式为于合同签订之日付总款的20%应付首款16700元；剩余80%尾款68130元甲方将家具送至乙方指定地点并安装完毕，乙方当日全部付清。订购家具明细中显示涉诉房屋中的家具金额合计为31860元。金鼎华泰公司称其支付了部分费用，且由于房屋无法继续租赁，订购家具和因违约支付了对方违约金损失，但对此未提交证据。永升公司称2017年11月28日，山西省太原市迎泽区法院执行人员到涉诉房屋处看房，发现有人在装修，找到物业，让物业联系了金鼎华泰公司，执行人员在门上张贴了公告，让物业拉了警戒线，并告知金鼎华泰公司不要继续装修，当时永升公司的委托诉讼代理人王梦博在场。金鼎华泰公司对此认可。本院于2019年12月11日对案外人王力进行询问，其称其通过法院竞拍拍得513、514、515三套房屋，目前该三套房屋均登记在其名下，其于2019年6月自行更换门锁进入该三套房屋，当时看到涉诉房屋东侧做了隔断，包括石膏板以及断桥铝材板，其找人将隔断拆除，并称南北墙面仍存在痕迹。本院于2019年12月11日对涉诉房屋进行了现场勘验，案外人王力参加了现场勘验，515房屋共有三扇门，其中南墙上有一双开玻璃门，地面为木地板，踢脚线已做好，墙面包括屋顶均已刷好漆，现场看到暖气片在南墙面，但没有安装，屋顶有8个边长为0．4米左右的方形洞口，里面已经铺好电线，但未安装灯，屋顶还安装了喷淋，西墙面有面板，屋内东南角贴墙面处有暖气管道裸露。本院庭前联系了金鼎华泰公司提交的情况说明上的张雷，其称老板叫张长风，本院庭前已和张长风取得联系，但其在庭审当日表示无法到庭，本院当庭向其致电核实涉及513、514、515房屋三案装修的情况。张长风在电话中表示，其为庞特公司经理，其为金鼎华泰公司进行了装修，应该是两套房，一大一小，双方签订有合同，后来由于法院查封，无法继续干活，其平时也在施工现场，停工时其计算了其施工的工程价款为9万多元，并已经告知金鼎华泰公司，金鼎华泰公司对接人姓宋，金鼎华泰公司应该给了5万多元，其应该给金鼎华泰公司提供了发票，停工时小房间基本干完了，大房间尚未铺地毯，墙面的乳胶漆还未刷，腻子已经刮完。金鼎华泰公司和永升公司对张长风在电话中的陈述认可。金鼎华泰公司于2019年4月16日向本院申请财产保全，其支付财产保全费1125元。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋租赁合同》、查封公告、通知书、《合同书》、《情况说明》、勘验笔录、询问笔录、现场照片、（2018）京0113民初9275号卷宗材料等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告郑文艳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。《北京市房屋租赁合同》系金鼎华泰公司和郑文艳的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，金鼎华泰公司和郑文艳均应依照合同履行。根据查明的事实，山西省太原市迎泽区人民法院执行部门已于2017年7月11日向郑文艳之委托诉讼代理人任鹏律师送达了执行裁定书、通知书、查封公告，故郑文艳在2017年11月1日出租时，应将该情况如实告知金鼎华泰公司，但因郑文艳未告知，导致2017年11月28日因法院执行部门要求停止装修，导致装修停工，《北京市房屋租赁合同》无法继续履行，郑文艳已构成违约，金鼎华泰公司据此要求解除《北京市房屋租赁合同》具有事实和法律依据，根据（2018）京0113民初9275号案件卷宗材料，郑文艳领取民事起诉书的时间意味着其收到金鼎华泰公司的解除通知，故本院认为《北京市房屋租赁合同》于2018年5月29日解除。根据《北京市房屋租赁合同》第九条第一款，本院对金鼎华泰公司要求郑文艳返还押金6759元、租金40554元，并支付违约金13518元的诉讼请求均予以支持。关于金鼎华泰公司因履行合同而支付的装修费用，结合其提交证据、现场勘验情况、案外人王力所述以及庭审查明情况，本院酌定涉诉房屋因装修造成的损失为30000元。由于金鼎华泰公司未提供定作家具交纳定金的支付凭证，且家具虽系定作，在定作时应会对其需求有所考虑，另一方面根据金鼎华泰公司提交的定作家具的图片所示，其定作的家具并非不可拆卸，其在租赁其他房屋时仍可使用，故本院对金鼎华泰公司主张的定作家具的损失不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京金鼎华泰企业投资管理有限公司与被告郑文艳、第三人北京永升物业服务有限公司于二〇一七年十一月一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年五月二十九日解除；二、被告郑文艳于本判决书生效之日起七日内向原告北京金鼎华泰企业投资管理有限公司返还押金六千七百五十九元、租金四万零五百五十四元；三、被告郑文艳于本判决书生效之日起七日内支付原告北京金鼎华泰企业投资管理有限公司违约金一万三千五百一十八元；四、被告郑文艳于本判决书生效之日起七日内支付原告北京金鼎华泰企业投资管理有限公司装修损失三万元；五、驳回原告北京金鼎华泰企业投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费二千七百一十七元，由原告北京金鼎华泰企业投资管理有限公司负担六百四十六元（已交纳），由被告郑文艳负担二千零七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费八百二十元，由被告郑文艳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费一千一百二十五元，由被告郑文艳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  刘晓萌人民陪审员  付庆华二〇一九年十二月三十日书 记 员  夏 天