北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初16608号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：魏晓敏，女，1995年9月5日出生，汉族，该公司职工，住河北省张家口市蔚县。委托诉讼代理人：马晓明，男，1981年10月18日出生，汉族，该公司职工，住山东省菏泽市牡丹区。被告：王焕，女，1981年3月11日出生，汉族，住河北省沧州市吴桥县。委托诉讼代理人：武辰光，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王吉禄，男，1958年10月29日出生，汉族，住天津市南开区。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称原告）与被告王焕（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张金孝独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2017年5月31日至2019年5月30日期间物业费8530.8元及违约金13640.75元，以上共计22171.55元；诉讼费由被告承担。事实和理由：根据《北京市前期物业服务合同》之前期物业服务内容可知，原告为盛达嘉园小区物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。虽然原告多次电话、书面告知被告交纳物业费，但被告一直无正当理由拒交，为了维护原告合法权益，故起诉至法院。被告辩称，原告起诉我不交纳物业费不是事实，我于2014年购买涉案房屋，于2016年5月31日收房，收房同时，原告提前收取了2016年5月31日至2017年5月31日一年的物业管理费，被告在没有享受任何物业服务的情况下，已提前履行了一年的缴费义务。2016年10月5日上午10时许，我驾驶轿车在距收房后4个月7天时第二次来到盛达嘉园小区门口，小区物业保安禁止车辆进入小区，并被小区保安告知小区西门两侧划停车线车位是小区设定的临时停车位，这是物业公司对于汽车管理的临时规定，本人遵从小区保安的引领，将车停放在该车位上。后副驾驶挡风玻璃被砸导致车内现金及银行卡丢失，后报警。车辆停放在物业公司引领指挥下按照物业的要求的停车线上，物业既然制定了车辆停放临时管理办法，就必然负有看管义务，致使汽车被砸财物丢失有不可推卸的责任。我先履行的缴费义务，物业设定临时停车场，不尽看管义务，致使汽车玻璃被砸财物丢失，在物业先违约不赔偿的情况下，被告没缴纳物业费是出于正当理由。本院经审理认定事实如下：王焕系北京市通州区盛达嘉园XX号楼X单元XXX室的（建筑面积91.14平方米）的产权人。北京首开万科置业有限公司作为建设单位（甲方）与原告物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托协议》第四条关于“委托物业服务期限”约定：本协议期限自2015年4月3日起，至甲方与业主签订的《前期物业服务合同》（附件六）终止，本协议自动终止。但是：4.1合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。4.2如合同到期，未出现1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：4.2.1乙方同意继续履行本合同；4.2.2未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订行的物业服务合同。第十四条约定：甲方授权乙方，对各类停车场进行经营管理服务。本条款所述“各类停车场”包括但不限于属于业主所有的车位、甲方所有的车位（包括但不限于地下产权车位、地面规划车位、机械车位、停车桥、停车楼及人防车位）。后王焕作为业主（甲方）与北京首开万科置业有限公司作为建设单位（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，第七条约定：经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】：高层3.9元/平方米·月。第八条约定：交付房屋前，乙方应当向甲方发放该套房屋的“业主一卡通”。甲方入住前，甲乙双方与乙方选定的银行签订前期物业服务费托收协议，甲方按第七条约定的物业服务费标准在“业主一卡通”内预存12个月（不超过12个月）的物业服务费。第十七条约定：业主大会成立并确定物业管理方式后，与乙方完成物业共用部分查验交接的，自完成查验交接之日起，本合同终止。附件八补充协议第五条第2款约定：前期物业服务费按年收取，自届满后首月10日内交纳或发生合同第九条约定情形之日起10日内补交。第十条第1款约定：甲方同意乙方选聘北京万科物业服务有限公司提供物业服务。合同还对其他内容进行了约定。《盛达嘉园临时管理规约》第八条第二款关于“车辆停放”约定：业主、物业使用人应当与停车管理单位签订停车管理协议，按位停放；在小区地面行驶时，要注意减速避让行人等。庭审中，被告王焕认可原告主张的2017年5月31日至2019年5月30日的物业费没有缴纳，并称其拒交的原因系原告存在以下根本违约行为：1、原告不允许被告之叔王吉禄的车辆进入小区损害了业主的通行权，从而导致车辆被盗，如果小区保安部不让王吉禄把车停到小区外面的临时停车位，车辆就不会被砸；2、原告未经被告同意从开发商处拿走被告房屋钥匙入户两次，侵犯被告合法权益。关于车内物品被盗问题，原告称被告车辆停放位置系市政道路，其不承担管理责任。小区按照规划未设置地面停车场，只有地下停车场，但当时小区地下停车场未开放，小区路面不具备停车条件，被告自行寻找停车位与其没有关系。停车管理费不包含在物业费内，小区停车场交付后需要单独交纳车位产权费或租赁费。关于自行拿钥匙入户问题，原告称其没有留存被告的钥匙，其进入被告房屋都是经过被告同意的。经核实，被告王焕未交纳2017年5月31日至2019年5月3日物业费用8530.7元。以上事实，有前期物业服务合同及前期物业服务委托协议、社区一卡通开户申请表、催费通知书、催缴函照片、律师函、EMS快递单、管理服务报告、车辆被砸照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，被告王焕与北京首开万科房地产开发有限公司签订了《北京市前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告接受开发商的委托，为被告购买的房屋所在小区提供了物业服务，被告亦接受了该服务，故被告应当向原告交纳物业服务费。现被告王焕自2017年5月31日以来至今一直未交纳物业费，故原告要求被告支付2017年5月31日至2019年5月30日的物业费的主张，于法有据，对此本院不持异议。关于被告辩称的前期物业服务委托协议约定的服务期限届满问题，根据前期物业服务委托协议的约定，在合同有效期内未签订新的物业服务协议，在合同到期后亦未签订新的物业服务协议，原告持续为涉案小区提供物业服务，合同应属有效，故对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告称因原告不让其叔王吉禄开车进入小区侵犯其通行权的答辩意见，因北京首开万科房地产开发有限公司已委托原告对涉案小区各类停车场进行经营管理服务，且涉案小区只规划了地下停车场，并未规划地面停车场，故被告辩称的原告侵犯其通行权的答辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称的因原告让王吉禄将车停放在市政道路、导致车辆被砸的答辩意见，因被告并未提供充足的证据对原告让王吉禄将车停放在市政道路、原告对此有看管义务予以佐证，本院对其该项答辩意见不予采纳。关于被告称原告未经其同意开门入户侵犯其权利的答辩意见，与本案不属于同一法律关系，本院对其答辩意见亦不予采纳，被告可另行解决。关于原告主张的违约金，因双方当事人对物业服务存在分歧，故对原告万科物业公司要求被告王焕给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王焕给付原告北京万科物业服务有限公司2017年5月31日至2019年5月30日物业费共计8530.7元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元，由原告北京万科物业服务有限公司负担152元（已交纳），由被告王焕负担25元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京万科物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇一九年十二月十七日书记员  赵一阳