北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14771号原告：吴静，女，1986年9月8日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛羽洁，北京杰睿律师事务所实习律师。被告：北京冰河谷上网服务有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇天通苑小区东三区2号商业楼。法定代表人：王强，总经理。被告：陈海红，女，1983年10月23日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：吴萌，上海市汇盛律师事务所律师。原告吴静与被告北京冰河谷上网服务有限公司（以下简称“冰河谷公司”）、陈海红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴静之委托诉讼代理人张海燕、毛羽洁、被告冰河谷公司法定代表人王强、被告陈海红之委托诉讼代理人吴萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴静向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告冰河谷公司签订的《租赁合同》无效；2.判令被告冰河谷公司赔偿原告损失合计146429.45元，含房屋装修费用56445.45元，固定设备7756元，房屋租金损失5000元，加盟费10000元，货物损失1656元，搬家费用1372元，库房租金损失4200元，营业损失6万元；3.判令陈海红承担上述费用的连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告陈海红租赁被告冰河谷公司位于天通苑三区xx号商业楼xxx的房屋进行饮品餐饮经营，办有营业执照。2019年4月25日，经房屋中介公司推荐，被告陈海红与原告签订了《房屋转让协议》；2019年4月27日经被告陈海红协调，原告又与被告冰河谷公司转签《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年3月16日至2022年3月15日，使用性质：商用，租金为每月10000元。合同签订后，原告对商铺进行了装修，开业前接到北京市昌平区天通苑北街道办事处《致广大业主的一封信》，原告才得知涉案房屋是违法建筑。原告签订合同之前，二被告曾收到拆除通知，但隐瞒涉案房屋是违建的事实，导致原告签订涉案合同并对房屋进行了装修，被告冰河谷公司退还了原告部分租金，但二被告的行为造成原告损失巨大。为维护原告合法权益，特起诉至贵院，请求依法判决。冰河谷公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、涉案房屋的房屋租赁合同根据合同的相对性来看，合同双方为答辩人与被答辩人，但实为被答辩人与陈海红签订的《转让定金协议》的附加条款，该合同系双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，合同应当为有效。被答辩人与陈海红协商要租赁涉案房屋用于经营，二人一直单方面联系，如何约定转让事宜或有何约定答辩人并不知情。由于涉案房屋曾被告知要进行拆除，所以答辩人并不愿意让陈海红转租给他人，在答辩人得知涉案房屋已经由被答辩人转租后，答辩人想劝说被答辩人不要租房，但被答辩人称已经支付了转让费，又知道涉案房屋面临拆除，所以答辩人就没再阻拦被答辩人租赁。后因陈海红已经将该季度的租金交付给了答辩人，于是陈海红与被答辩人通知答辩人想将原合同的租方变更为被答辩人，考虑到双方的租赁合同内容、租期均不作变更，为了方便被答辩人日后交纳房租，不用由陈海红代交，所以答辩人同意与被答辩人签订租赁合同。该合同系双方真实意思表示，并不存在任何欺瞒的行为，所以合同为有效。二、《租赁合同》中明确约定，若被答辩人对房屋进行装修要征得答辩人的同意，被答辩人在未经答辩人同意的情况下私自对涉案房屋进行装修，其损失应当由答辩人自行承担。首先，由于涉案房屋随时可能面临拆除，所以答辩人第一次见被答辩人的时候就想阻止其转租，被答辩人对涉案房屋进行装修一事答辩人并不知情，被答辩人想着已经支付了高额转让费，那就打着“干一天算一天”直到拆除的想法对房屋进行装修，从答辩人与被答辩人及陈海红配偶的录音也能看出在被答辩人知道涉案房屋要拆除的情况下还继续转租也是有侥幸心理，万一涉案房屋不是马上拆除答辩人还可收回其投资成本甚至还能有一些利润。其次，根据合同约定，就算答辩人同意被答辩人对涉案房屋进行装修，根据合同第五条第三款、第六条第三款规定，遇到不可抗力因素，协议自然终止，双方互不承担经济责任。由此，答辩人也不应承担任何经济赔偿责任。三、被答辩人诉求主张的各项经济损失无任何法律依据。结合答辩人第二条答辩意见，被答辩人所主张的设备款、加盟费等损失并非由答辩人造成。不管被答辩人在何处经营，都会发生其诉求主张的各项费用。至于被答辩人所诉的经营损失6万元(暂定)更是毫无任何事实依据，被答辩人没有正式经营一天，何来经营损失?依据是什么?本次拆除涉案房屋答辩人也受到了巨大的经济损失，不论被答辩人最终是否能获得经济赔偿，都应为被答辩人与陈海红之间的纠纷，答辩人不应承担任何赔偿责任。综上，被答辩人起诉答辩人赔偿其经济损失毫无事实根据和法律依据，请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。陈海红辩称，不同意原告诉讼请求。我方并非合同当事人，根据合同相对性，合同不能约束陈海红。双方合同约定遇有不可抗力，双方互不承担经济责任，本案不存在赔偿经济损失，可预见损失才具有可诉性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年2月16日，冰河谷公司（甲方）与陈海红（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方向乙方提供一层xxx一处场所作为乙方经营场所；月租10000元，年租金为120000元整；自签订之日起每三年递增25%；房屋租赁时间为2017年3月16日起至2022年3月15日止；押金两个月20000元，半年一付款，每半年租金为60000元，合同的有效期内每年的9月1日和3月1日为付租日。合同还对其他内容进行了约定。2019年4月25日，刘海红（甲方、出让人）与刘东（乙方、受让人）签订《转让定金协议》，约定，甲方将其拥有的坐落于北京市昌平区东小口镇天通苑东苑三区xx号楼xxx（物美超市外）房屋及营业执照转让给乙方使用，转让费145000元；如乙方与业主方重新签订租赁协议，甲方承诺租赁期跟合同，该房屋每年租金跟合同走，租金递增情况跟合同，租金支付方式半年付，其他押2；签署此协议当日，乙方向甲方交纳转让定金45000元；如房东问题不能承租于乙方，则甲方退还定金45000元，剩余转让费跟房东签署正式合同后付款。当日，吴静向陈海红支付45000元；2019年4月27日，刘东向陈海红支付10万元，同日刘东向陈海红支付5万元，摘要处记载系房租，转让费。2019年5月1日，刘东向陈海红支付1万元，摘要处记载剩余转让房款。2019年4月27日，冰河谷公司（甲方）与吴静（乙方）签订《租赁合同》，约定，房屋使用性质为商用；房屋租赁时间自2017年3月16日起至2022年3月15日止；甲方向乙方提供天通苑东三区xx号商业楼xxx作为乙方经营场所；月租10000元，年租金为12000元整；自签订之日起每三年递增25%时间为2020年；采用押两个月20000元，半年一付款；半年租金为60000元整；合同有效期内，每年的9月1日和3月1日为付租金日，乙方每次提前30天向甲方缴纳租金，逾期5天付年租金的5%，10天10%，15天后自动解除合同，责任自负；经甲方同意，乙方可以装修，但不得擅动房屋主体承重结构。合同还对其他内容进行了约定。2019年5月20日，天通苑北街道办事处发布《致广大业主的一封信》，告知街道开展建筑物户外广告牌匾标识、建筑物墙体违规户外广告牌匾标识和建筑物门前避风阁清理专项行动，要求业主于2019年6月5日前自主拆除。经询问，涉案房屋于2019年6月初拆除。2019年6月12日，刘东出具《收条》一份，内容为“今收到王强退还的房租35000元，押金20000元，共计55000元。”吴静提交专修合同及相关转账凭证，证明其装修损失。2019年5月4日，刘东（甲方）与河南聚格装饰有限公司（乙方）签订《蜜雪冰城店面装修合同》，并支出装修费51135.45元；吴静于2019年5月5日通过支付宝向案外人支付900元，商品说明为商品，吴静陈述为下水清理费用；于2019年5月6日微信支付610元，转给专业运输沙石料，拉渣土；同日，微信支付1800元，吴静陈述为改电费用；于2019年5月7日微信支付1000元，转给改门；于2019年5月14日微信支付1000元，转给改门。同日，案外人出具《收据》一张，载明“今收到断桥铝门款2000元”。吴静提交增值税发票四张，证明其支出前场操作台费用5280元、水池费用1720元、风幕机756元、加盟费10000元、鲜果损失1656元。吴静提交微信转账记录，证明其支付搬家费1372元。另吴静提交《房屋租赁合同》及转账记录，证明其支出租房费用。冰河谷公司对上述证据不予认可。陈海红对上述证据的真实性予以认可，但关联性和证明目的不予认可。冰河谷公司法定代表人王强提交其与刘东的微信聊天记录，其中2019年5月29日微信记录记载：刘东“王哥，4月份之前就通知了，您应该当时提醒我的时候说一下拆迁风险的，我拿这个原因要回定金也是可以的。现在这个情况，我真的是很难办了。生意不好做，我用心做就好，这直接拆了不让做了，积蓄直接赔光了。”、王强“你这个应该找转让你的上家问清楚。我已经问过你们了，是不是都谈好了。而且特意在门口等你问清楚你可不可以不租，你的反应是问我是不是想自己干。你说你已经交转让费了。你在没搞清楚状况的时候就交了钱，才来找我的。我提醒过你，况且我一直等你来找我谈。你把我说的话都没仔细想想。今天你说了赔四万也比赔20万好吧。这是我当天我就和你说的话，你有想过来找我问清楚吗”；2019年6月1日刘东“因为吧台、操作台都是定制的，很可能带不走，就扔那儿吧，搬走没有意义”。冰河谷公司认可操作台、水池没有搬走。另查，吴静与刘东系夫妻关系。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。根据本案审理查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可。故此，吴静与冰河谷公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应属无效。对于导致《租赁合同》无效的后果，吴静与冰河谷公司均有过错，均应承担相应的责任。根据双方的聊天记录及本案的具体情况，本院酌定吴静、冰河谷公司各应承担50%的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据合同约定及双方当事人的陈述，冰河谷公司对吴静装修的事实是知情的。现该房屋已被拆除，故此，吴静要求冰河谷公司赔偿房屋装修损失，于法有据，本院予以支持。赔偿金额由本院根据吴静提交的证据，结合双方当事人对导致合同无效的过错比例酌情予以确定。关于加盟费，吴静提交的发票应税名称为现代服务、策划服务费且未提交加盟合同相佐证，吴静应承担举证不利的法律后果，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于货物损失，吴静未提交充分征集，本院不予支持。关于搬家费、房屋租金损失、库房租金损失、营业损失，于法无据，本院不予支持。关于吴静要求陈海红承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、吴静与北京冰河谷上网服务有限公司于2019年4月27日签订的《租赁合同》无效；二、北京冰河谷上网服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿吴静损失26872.73元；三、驳回吴静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3282元，由吴静负担2810元（已交纳）；由北京冰河谷上网服务有限公司负担472元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  周建环人民陪审员  施万玲二〇一九年十二月三十一日法官 助理  张子妺书 记 员  周心怡