上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35183号原告：上海峭迪企业管理有限公司。法定代表人：洪宝。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。被告：嵇飞飞。委托诉讼代理人：赵鹏，上海明伦律师事务所律师。原告上海峭迪企业管理有限公司与被告嵇飞飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告上海峭迪企业管理有限公司的委托诉讼代理人孙一天、被告嵇飞飞的委托诉讼代理人赵鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海峭迪企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方《商场租赁及管理合同》及补充协议于2019年10月17日解除；2.被告将上海市闵行区伟都路XXX号一二层、119号一二层、115号二层、111号二层商铺(以下简称涉案商铺)返还原告；3.被告向原告支付自2019年3月1日起至2019年10月17日止的租金504,109元；4.被告向原告支付自2019年10月18日起至实际返还之日止，按照160万元每年的标准计算的占有使用费；5.被告支付免租期租金333,333元；6.被告支付滞纳金36,500元；7.被告支付律师费20,000元。事实和理由：2018年10月，原、被告签订《商场租赁及管理合同》，原告将涉案商铺租赁给被告使用，总计906平方米，租金三个月一付，付三押三。根据合同2.6条款约定，乙方未及时支付租金、管理费的，应当按照千分之五每日支付滞纳金；根据合同7.1.1条款约定，乙方拖欠租金超过15日的，甲方有权终止合同，收回房屋。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告却在付款问题上多次拖欠，截止到2019年1月30日，仅支付了20万元押金，租金分文未付。原告多次向被告催讨欠付款项，被告始终拖拖拉拉，故原告诉至法院。被告嵇飞飞辩称，不同意解除合同，要求继续履行。原告交付的涉案商铺存在重大瑕疵，存在重大违约。被告为了涉案商铺的二次消防支付了7.2万元的消防费用，但被闵行消防局进行了处罚，于2019年5月22日进行了停业整顿，直至8月才自行开业，同时原告对被告进行了多次断水断电。被告支付过三次租金和保证金，10万、10万、5万，共计25万元，应当进行扣除，且双方有口头的暂缓支付租金约定。房屋占有使用费没有依据。《商场租赁及管理合同》系2018年10月26日签订，故涉案商铺的免租期应当是2018年10月26日至2019年3月1日。滞纳金在合同法中没有依据，且标准过高。律师费确实在承诺书中约定，但原告应当提供发票和委托代理手续等，且标准过高。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，案外人上海莘峰房地产有限公司出具《委托书》，授权原告全权代理上海市闵行区伟都路XXX弄XXX号等房屋(产证编号：闵XXXXXXXXXX)的租赁事宜及物业管理，同意原告进行转租、分租。授权期限自2018年9月1日至2024年8月30日止。嗣后，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商场租赁及管理合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁面积906平方米。2.2合同期为10年，租赁期自2019年3月1日至2028年12月30日，第一年租金80万元/年，三个月支付一次，即第一次支付租金为20万元含物业管理费。2.6在租赁期内，在不影响甲方其它权利的前提下，乙方必须因以下行为向甲方支付拖欠总额的每日滞纳金千分之五：2.6.1乙方拖欠的租金、管理费、履约保证金、其它费用及任何应付的款项，按从应付日起至甲方收到全部该笔款项日止计算。3.1乙方必须向甲方提供履约保证金，在整个租赁期内，保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。租赁期内，乙方不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。保证金数额为该商铺单元叁个月的租金20万元。4.1.2乙方保证在该商铺单元内开展及经营其业务前，自费向有关政府部门申请及取得任何因其经营所必需的执照、批准或许可证。乙方必须确保该等执照、批准或许可证在租赁期内完全有效，即乙方在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定。否则，因此产生的罚款、处罚等后果均由乙方自行承担。4.1.8乙方须向甲方支付甲方因乙方违约违反本合同任何一项规定而引起的任何索赔所发生的所有费用、开支，包括但不限于诉讼费、财产保全费、甲方委托律师而支出的律师费、公证费、提存费及其它一切相关费用。4.6.1超出租赁期或提前终止日后乙方返还商铺单元前，无论乙方是否继续经营，乙方都应当双倍支付承租商铺之租金、管理费等应付费用直至乙方实际返还商铺单元日。7.1在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，立即终止合同，并提前收回该商铺单元或其任何部分。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，包括任何装修费、设备添加费等费用的补偿及其他一切责任。该等情况为：7.1.1本合同内任何一项应付的租金、管理费或任何其它应付费用，乙方从该租金、管理费、推广费或任何其它应付费用应付之日起拖欠连续超过15天或累计超过30天(无论是否正式追索)；7.1.9乙方未能在本合同签署后5个工作日内支付全额保证金的。7.2租赁期限届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺单元，则乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失。此外，每逾期一天，须向甲方支付相当于当时日固定租金2倍的占用费；如逾期超过7天，甲方有权进入该商铺单元，该商铺单元内所有装修、设施和物品均归甲方所有。合同还对其他事项进行了约定。2018年11月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商，甲方在乙方合同期5年内给予乙方低价格租赁，乙方需在合同期第五年，即2024年3月1日补交65万元给予甲方。此协议为合同编号C101的补充协议，具有同等的法律效力。合同签订后，原告向被告交付涉案商铺，被告向原告支付保证金20万元、租金5万元及消防费用7.2万元。2019年1月18日，被告在涉案商铺地址设立上海汉贡贸易有限公司(以下简称汉贡公司)，被告担任法定代表人，股东为被告和案外人汪某某。2019年3月14日，法定代表人变更为案外人嵇某某，股东也变更为嵇某某和汪某某。其后，被告、嵇某某、汪某某向原告出具《承诺书》，载明：兹有被告(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)向贵司承租了涉案商铺，总计906平方米，租金三个月一付，付三押三。并在该处设立汉贡公司用于经营超市，后由于经营不善导致了租金拖欠，本着继续履行合同的原则，特此承诺：如因本人(本公司)违约造成合同解除的，本人(本公司)应当支付实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、执行费等)。另汪某某(身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX)、嵇某某特此承诺：对于被告、汉贡公司应付原告涉案商铺的租金、违约金、物业管理费、律师费承担连带担保责任，担保期限为主债务期限届满之日起2年。2019年5月14日，上海市闵行区公安消防支队向汉贡公司发出《责令立即改正通知书》，载明：我支队于2019年5月14日对你单位(场所)进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为，现责令立即改正：1.擅自拆除二楼烟感探头；2.存在消防安全标志未保持完好有效的违法行为；3.安全出口数量不足；4.二楼消防手动报警器被遮挡；5.二楼营业区内未设置灭火器。你单位(场所)应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。汪某某在被检查单位(场所)签收处签字。2019年5月22日，上海市闵行区公安消防支队向汉贡公司发出《行政处罚决定书》，载明：现查明汉贡公司于2019年5月14日在涉案商铺的场所擅自拆除烟感探头，存在消防设施未保持完好有效的违法行为，现决定给予汉贡公司罚款2万元的处罚。汪某某在被处罚人处签字。2019年5月27日，原告向被告发送《解除租赁合同通知书》，告知因被告在合同履行过程中存在违约行为，根据《租赁合同》第7.1.1条款规定解除合同。2019年8月19日，原告向被告发送《通知书》，告知被告自租赁开始至2019年6月1日未支付涉案商铺所产生的水电费37,752元，经多次催缴无效，因此原告有权停止被告水电使用，直至被告付清水电费且承担违约责任。2019年8月21日，原告向被告发送《公司函》，告知因被告长期拖欠租金，被告应支付滞纳金，原告有权终止合同，收回房屋。原告特此通知被告：租赁合同已经解除，为避免损失进一步扩大，原告提前将该房屋收回，限期被告在7日内结清拖欠的费用。2019年9月7日，原告向被告发送《停电通知》，告知经原告多次催缴涉案商铺的电费及房租无果，现将在2019年9月7日12点起停电，由此产生的任何损失由被告承担。2019年11月21日，原告向被告发送《通知》，内容为：兹有本公司向您出租上海市闵行区伟都路111至123号房屋，现双方租赁合同因您的违约行为已经解除，望您在3日内将留在该房屋内的设施移走，如您怠于履行相关义务的，则我司将自行搬离内部设施，一切后果由您自行承担。同时您应当另行按照相关标准向我司支付我司对于相关设施的保管费用。另查明，被告于2019年5月20日向原告支付自2018年11月13日起至2019年5月20日止的水费294元、电费36,570元；于2019年7月30日向原告支付2019年6月、7月的水费12元、电费5,583元；于2019年8月30日向原告支付2019年8月的水费48元、电费22,386元；于2019年9月30日向原告支付2019年9月的水费126元、电费13,236元。又查明，原告为本案支出律师费20,000元。本案审理过程中，原、被告均同意涉案商铺的保证金在本案中一并处理。原告陈述被告支付的5万元并非租金，而是垃圾费及房屋恢复保证金。被告确认对7.2万元的消防费用另案主张。以上事实，由《委托书》、《商场租赁及管理合同》、《补充协议》、《承诺书》、《责令立即改正通知书》、《行政处罚决定书》、《法律服务合同书》、《解除租赁合同通知书》、《通知书》、《公司函》、《停电通知》、收款收据、发票、微信聊天记录、《通知》等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。原告提供的与案外人上海莘峰房地产有限公司的《租赁合同》因未能提供原件，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《商场租赁及管理合同》与《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告交付涉案商铺，但被告未按时向原告支付租金，构成违约，原告要求于本案开庭当日解除《商场租赁及管理合同》与《补充协议》，于法有据，亦符合合同约定，本院予以支持。被告辩称涉案商铺存在重大瑕疵、原告对被告多次停水停电、双方有口头的暂缓支付租金约定等，均未能提供证据加以证明，本院难以采信。根据《商场租赁及管理合同》的约定，应当由被告取得涉案商铺经营所需的执照、批准或许可证，包括消防，故消防违法行为导致的后果亦应由被告承担。关于被告向原告支付的7.2万元消防费用，《商场租赁及管理合同》与《补充协议》未作约定，被告可向原告另案主张。据此，被告应向原告支付自2019年3月1日起至2019年10月17日止的租金504,109元，扣除被告已支付的租金5万元，还应支付454,109元。原告称该5万元并非租金，而是垃圾费及房屋恢复保证金，缺乏依据，本院不予采信。关于房屋占有使用费，本院认为，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，原告已于2019年11月21日向被告发出将自行搬离涉案商铺内部设施的通知，故涉案房屋应于3日宽限期满后视为被原告收回。据此，被告应当向原告支付自2019年10月18日起至2019年11月24日止的房屋占有使用费166,575.34元(160万元/年÷365天×38天)。因原告已收回涉案商铺，故对原告要求被告返还涉案商铺的主张，本院不予支持。关于免租期租金，《商场租赁及管理合同》与《补充协议》均未作约定，且《商场租赁及管理合同》约定的租赁期自2019年3月1日开始，故原告主张免租期租金缺乏依据，本院不予支持。关于滞纳金，《商场租赁及管理合同》约定计算标准为拖欠总额的每日千分之五，原告主张每日万分之一的标准，符合合同约定，且属合理范围，本院予以支持。根据被告拖欠租金的金额及时间，本院酌定滞纳金为12,000元。关于律师费，被告在《承诺书》中明确承诺，且原告实际支出并属合理范围，本院予以支持。关于保证金，原告应当退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海峭迪企业管理有限公司与被告嵇飞飞就上海市闵行区伟都路XXX号一二层、119号一二层、115号二层、111号二层签订的《商场租赁及管理合同》及《补充协议》于2019年10月17日解除；二、被告嵇飞飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海峭迪企业管理有限公司自2019年3月1日起至2019年10月17日止的租金454,109元；三、被告嵇飞飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海峭迪企业管理有限公司自2019年10月18日起至2019年11月24日止的房屋占有使用费166,575.34元；四、被告嵇飞飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海峭迪企业管理有限公司滞纳金12,000元；五、被告嵇飞飞于本判决生效之日起十日内支付原告上海峭迪企业管理有限公司律师费20,000元；六、原告上海峭迪企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告嵇飞飞保证金200,000元；七、驳回原告上海峭迪企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,423.75元，由被告嵇飞飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年十二月九日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。