北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初25553号原告：赵琬琳，女，1991年5月20日出生，汉族，北京金亿马科技发展有限公司木樨园区校长，住北京市丰台区。委托代理人：邓淼今，北京大成律师事务所律师。被告：北京京开易购科技有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层402室。法定代表人：李秀兰，经理。被告：北京京安互联物业管理有限公司，住所地北京市大兴区海鑫路8号院6号楼4层403室。法定代表人：李秀兰，经理。二被告共同委托诉讼代理人：蔡春玉，北京若愚律师事务所律师。原告赵琬琳与被告北京京开易购科技有限公司（以下简称：京开易购公司）、被告北京京安互联物业管理有限公司（以下简称：京安物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵琬琳的委托诉讼代理人邓淼今，被告京开易购公司、被告京安物业公司的共同委托诉讼代理人蔡春玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵琬琳向本院提出诉讼请求：1.确认原被告与马国胜于2017年5月1日所签订的《房屋租赁合同纠纷》无效；2.判令京开易购公司、京安物业公司于本判决生效后十日内腾退《房屋租赁合同》所租赁位于大兴区磁各庄桥附近钢结构房屋7650平米，砖混结构1853平米房屋并返还给赵琬琳；3.判令京开易购公司、京安物业公司支付房屋占用费1453959元（暂计至2019年10月1日，以实际腾退完毕房屋为止，2020年4月30日前日租金9503元，2020年5月1日日起租金11498.63元）；4.判令京开易购公司、京安物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：赵琬琳与马国胜于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定赵琬琳将北京市大兴区磁各庄桥附近钢结构房屋7650平方米、砖混结构房屋1853平方米租赁给马国胜，并约定以最终核准登记公司作为主体实际承租标的的房屋，京开易购公司、京安物业公司即为实际履行该合同权利义务的主体。上述《房屋租赁合同》约定，租期自2017年5月1日至2027年5月1日，租金标准为1.1元/㎡/日（前三年甲方每天每平方米免收0.10元），每三年递增10%。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案标的房屋并未取得建设工程规划许可证，且暂时无法取得。因此标的合同应属无效，京开易购公司、京安物业公司无权继续使用标的房屋，应腾退房屋并将其返还赵琬琳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》筹五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”京开易购公司、京安物业公司自2019年5月1日起未向赵琬琳支付房屋使用费，应参照《房屋租赁合同》约定向赵琬琳支付房屋使用费，直至腾退房屋为止。综上，请求法院确认涉案合同无效，并判令京开易购公司、京安物业公司腾退房屋、支付房屋使用费。京开易购公司、京安物业公司辩称，本案标的并未在城镇规划区内，因此，从空间上来讲，该案法律关系不属于最高院审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释的调整范围。从该司法解释第一条第一和第二两款的表述来看，明确地将乡村房屋与城镇规划区房屋分别开来，把乡村房屋的租赁纠纷放在了“可以参照本解释处理”的位置。由此可见该解释所称的城镇规划区显然是指狭义的城镇规划区，即指向城镇中心城区，不包含行政区域内的农村。事实上很显然，涉案房屋位于黄村镇所辖的孙村，该村目前尚属于农村，并未纳入城市街道的管理体系。土地管理法地43条规定：兴办乡镇企业可以使用集体土地。涉案房屋位于孙村工业园区内，工业园内利用的土地系经营性建设用地，园区的设立和招商是区和镇政府为适应深化经济改革政策要求的产物，园区经营者系北京市大兴区黄村劳动和社会保障事务所所投资并实际控制的北京黄村企业管理有限公司，其设立和所搞的建设也获得了政府管理机关的审批。被招商入驻企业在园区内按照园区统一规划建房是工业园区建设的一部分，因此不能盲目做出赵琬琳建设房屋属于违法建筑的结论。况且取得建设工程规划许可证和获得主管部门批准具有同等的法律效力。城镇规划区外房屋租赁的合同，目前并无强制性效力规定。依照民事行为法无禁止即为自由的法律适用原则，双方租赁合同不存在无效的法律依据，并且涉案房屋属于经营性房屋，房屋租赁行为符合经营性建设用地的本意，也符合物权法物尽其用的原则。赵琬琳对出租的房屋拥有合法的所有权。涉案房屋的原始建造人是北京以食为天国际粮食贸易有限公司，该房屋土地使用权系其从孙村工业园区经营者北京黄村企业管理有限公司承租取得。之后该公司将土地租赁合同及地上建筑物一同转让给张建红。双方在转让合同履行中发生纠纷，经大兴法院依法调解保护了合同的履行。又后来，张建红将涉案房屋转让给赵琬琳。对此，赵琬琳在将房屋出租给我方时表达的很清楚，并将大兴法院的民事调解书作为租赁合同附件交给了我方。我方正是基于对房屋合法性的认可才与原告签订了租赁合同。我方认为，涉案房屋的转让行为业已被人民法院司法确认其效力，按照举重以明轻的法律适用原则，所有人对房屋行占有权和使用权等权能进行租赁的处分行为，也应受法律保护。同时我方认为，法院在调解前述案件时，正是考虑到房屋并不处于城镇规划区内，所以才确认了房屋及其转让行为的合法性。综上，双方之间的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性效力规范，应得到法律保护。赵琬琳所有的房屋的建成，是深化经济体制改革的产物。对于该类房屋的转让与租赁合同的效力，应区分土地用途及地上建造房屋的用途，并结合国家经济政策、房地产管理制度以及案件具体情况进行综合的分析和判断。并且，应特别注意国家对集体经营性建设用地使用政策的松绑，以及由此对集体经营性建设用地房屋租赁合同效力的影响。因此应依法驳回赵琬琳的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年9月5日，北京黄村企业管理有限公司（甲方，以下简称：黄村企业公司）与北京以食为天国际粮食贸易有限公司（乙方，以下简称：以食为天公司）签订《土地租赁协议》，约定乙方租赁甲方土地位于北京市黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北，地块总面积为39.57亩，其中使用面积37.5亩，代征面积2.07亩。2007年9月28日，双方再次签订《土地租赁协议书》约定乙方租赁甲方土地位于北京黄村镇孙村组团产业区规划更二路（物顺北路）以北，地块总面积为15亩，其中使用面积14.22亩，代征面积0.78亩。2014年3月20日，以食为天公司（甲方、转让方）与张建红（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定：甲方将所租用黄村企业公司的位于北京市黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩的剩余使用年限土地使用权全部转让给乙方；自本协议签订之日起乙方享有甲方与黄村企业公司于2007年9月5日签订的《土地租赁协议》及2007年9月28日签订的《土地租赁协议》项下甲方所享有的全部权利，甲方对此不再享有任何权利。甲方将租用黄村企业公司的位于北京黄村孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北的地块，2007年9月5日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为39.57亩及2007年9月28日《土地租赁协议》合同项下地块总面积为15亩土地上投入的全部资产（包括但不限于：所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物及附属设施等及其它全部投入资产等）一并转让给乙方，自本协议签订之日起全部归乙方所有。甲方在上述租用土地上已建有库房、厂房、办公用房等。2015年3月17日，我院作出（2015）大民初字第2062号民事调解书，确认张建红与以食为天公司继续履行双方于2014年3月20日签订的《转让协议书》，且以食为天公司于2015年3月27日前向张建红交付合同约定的位于北京市大兴区黄村镇孙村组团产业区规划横二路以北的南门西侧平房6间。2016年1月14日，张建红（甲方、转让方）与赵琬琳（乙方、受让方）签订《转让协议书》，约定甲方愿将与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务一并转让给乙方，乙方同意受让甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订的《转让协议书》项下甲方所享有的全部权利及应承担的全部义务。自乙方付清全部转让款之日起，甲方与以食为天公司于2014年3月24日签订《转让协议书》项下取得的以食为天公司与黄村企业公司于2007年9月5日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为39.57亩（其中：使用面积37.50亩，代征面积2.07亩），以及2007年9月28日《土地租赁协议》项下约定地块总面积为15亩（其中：使用面积14.22亩，代征面积0.78亩）的土地使用权均归乙方使用；甲方取得的以食为天公司在上述地块上所投入的全部资产（包括但不限于所有库房、厂房、办公用房、地上地下全部附属设施、其它建筑物、地上附着物等级其它全部投入资产等），均归乙方所有。2017年5月1日，赵琬琳（甲方）与马国胜（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方所租赁的房屋位于大兴区磁各庄桥附近，钢结构房屋7650平米，砖混结构房屋1853平米，租赁期十年，实际面积双方以测量后交接单确认。乙方为使用本合同租赁物，拟设立“北京重久电商科技有限公司”（以最终核准登记为准）。乙方承诺：项目公司设立后，承接本合同项下全部权利和义务，甲方对此予以确认。为充分利用租赁物，甲方同意乙方对所租赁房屋增建二层隔离建筑。乙方所租赁房屋改造部分不动产权原则上归甲方所有，租赁期内遇到征收等需要终止合同的情形时，按本合同第七条7.3处理，可拆卸设备由乙方自行处理。租赁期间乙方有权将租赁房屋部分转租给第三方，但不得改变商业用途。本合同租金按房屋平方米计价，标准为1.10元/㎡/日（前三年甲方每天每平方米免收0.10元）。每三年递增10%，每年度期初开始20日内交付当年租金。乙方在租期内交纳保证金20万元（保证金不计利息，不抵房租），到期后返还乙方。仓库租赁期限为2017年5月1日至2027年5月1日。乙方在签署租赁合同后，有60天的免租期，便于施工改造。如遇国家或集体征用土地，甲乙双方应无条件撤出，甲方退回乙方租赁保证金及已缴纳未发生部分的房屋租金。租赁期间因租赁房屋被依法征收、征用、拆迁的，甲方有义务协助乙方取得相应的设备投入补偿或者赔偿，乙方增建二层隔离物的投资由甲方从所获补偿款中支付给乙方。乙方原承租相关合同，本年度期满之日，权利与义务由乙方参与设立的“北京重久电商科技有限公司”承接。本合同签订后，相关租赁物的使用与本合同租赁物一并策划和运营，甲方对此予以认可。2019年8月，赵琬琳（甲方）与马国胜（乙方），赵琬琳与京开易购公司（丙方1）、京安物业公司（丙方2）分别签订了内容一致的《确认书》两份，约定：鉴于1.甲方合法拥有位于北京市大兴区磁各庄桥附近，黄村镇孙村组团产业区规划横二路（物顺北路）以北地块54.47亩土地使用权，并合法拥有该土地地上建筑物的所有权；2.甲方与乙方于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定乙方自甲方租赁上述地块上钢结构房屋7650平米，砖混结构房屋1853平米；3.乙方与丁继东于2016年7月24日签订《仓库租赁合同》，约定乙方自丁继东租赁上述地块上仓库、冷库及生活办公区共计9734平米。现甲乙丙三方就上述协议相关主体及权利义务问题，出具如下确认书，将相关问题确认如下：一、根据甲乙双方于2017年5月1日签订《房屋租赁合同》第一条第三款约定，“乙方为使用本合同租赁物，拟设立‘北京重久电商科技有限公司’（以最终核准登记为准）。乙方承诺：项目公司设立后，承接本合同项下全部权利和义务，甲方对此确认。”现各方确认丙方京开易购公司、京安物业公司即为根据该合同乙方所设立的实际履行该合同权利义务的主体，该《房屋租赁合同》中乙方的权利义务实际上由乙方两公司享有和承担。二、鉴于甲方为乙方与丁继东于2016年7月24日签订《仓库租赁合同》标的房屋的所有权人，仅甲方有权出租该《仓库租赁合同》项下标的房产。各方在此确认并同意，标的房屋自2017年8月1日起，由甲方向乙方出租该标的房屋，乙方（承租方）实际为丙方两公司，丙方两公司已向赵琬琳支付该合同保证金及项下2017、2018年度两年租金，并将继续向赵琬琳支付租金，该合同自2017年8月1日起实际由赵琬琳及丙方两公司继续履行。乙丙双方与丁继东之间不再继续履行该协议，乙丙方与丁继东发生相关纠纷由乙丙方与丁继东自行解决。三、丙方两公司确认，目前仍实际占用上述两租赁合同中所涉房屋进行生产经营，在双方进行结算前，丙方将持续占用上述房屋。合同签订后，京开易购公司与京安物业公司交纳租金至2019年4月30日。庭审中，京开易购公司与京安物业公司称签订合同时赵琬琳承诺了两个月的免租期，但其实际交了一年的租金，如果要结算，要求扣除两个月的租金；赵琬琳称合同约定了60天的免租期，具体使用费由法院判决，该扣的同意扣除。经询问，双方均认可赵琬琳在场地上加建了房屋，京开易购公司与京安物业公司在涉案房屋上有添附。赵琬琳称涉案房屋未办理建设工程规划许可证。京开易购公司与京安物业公司称若法院判决合同无效，其将另案起诉要求赔偿损失。涉案房屋现仍由京开易购公司与京安物业公司占有使用。2019年4月30日，黄村镇东片区非住宅拆除腾退项目指挥部发出《拆除腾退公告》，涉案房屋被纳入拆迁范围。双方均表示就涉案房屋未签订拆迁补偿合同。为证明涉案房屋符合规划要求，京开易购公司与京安物业公司提交北京市规划委作出的《关于大兴区黄村镇孙村组团及北部区控制性详细规划的批复》复印件，该批复载明：一、黄村镇孙村组团及北部区位于黄村镇东南部，孙村组团规划范围东至三间房西规划路，西至现状孙村医院西，南至侯村南，北至南六环南辅路；北部区规划范围内东至中轴路南延线，西至现状区交通局，南至南六环北辅路，北至邢各庄养牛场。规划用地总面积390.5公顷。二、原则同意黄村镇孙村组团及北部区用地布局规划。规划产业用地104.1公顷，居住用地84.1公顷，公共设施用地20.1公顷，市政公用设施用地28.0公顷，道路广场用地69.5公顷，仓储用地13.2公顷，绿化用地59.5公顷，特殊用地10.9公顷，水域1.1公顷。三、原则同意黄村镇孙村组团及北部区各类建设用地的规划控制指标。工业建设项目用地的容积率不低于40%；在保证工业用地总体绿化率达到30%的前提下，工业建设项目用地绿化比例控制在10%-15%。四、原则同意黄村镇孙村组团及北部区道路系统、绿化系统和市政设施规划。五、请根据近期建设要求安排当前建设，应尽快研究提出具体管理措施，以确保规划的实施。京开易购公司与京安物业公司另提交《孙村组团入区企业示意图》复印件，该示意图中显示园区北部h区域为以食为天公司所在的区域。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方当事人均未就涉案租赁房屋提交合法的建设审批手续;京开易购公司与京安物业公司提交的《关于大兴区黄村镇孙村组团及北部区控制性详细规划的批复》及《孙村组团入区企业示意图》仅能证明涉案房屋所在的园区经北京市规划委员会同意进行控制性详细规划，但并不能证明涉案房屋的建设取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设;京开易购公司与京安物业公司（2015）大民初字第2062号民事调解书并未就涉案房屋权属情况进行认定，亦不能证明涉案房屋的建设已经取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设；综上，赵琬琳与马国胜签订的《房屋租赁合同》应属无效，赵琬琳与马国胜之间，赵琬琳与京开易购公司、京安物业公司之间所签订的《确认书》基于上述《房屋租赁合同》而签订，故该两份《确认书》亦属无效。合同无效后，京开易购公司与京安物业公司应将涉案房屋腾退返还给赵琬琳。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。京开易购公司与京安物业公司向赵琬琳交付租金至2019年4月30日，并至今仍占用涉案房屋，赵琬琳请求依照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。根据双方合同约定及庭审陈述，本院对京开易购公司与京安物业公司请求扣除60天免租期内租金的主张予以支持。对京开易购公司与京安物业公司在涉案房屋内的添附，因双方均表示就涉案房屋尚未签订拆迁补偿合同，对此，京开易购公司与京安物业公司可待拆迁腾退后依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、赵琬琳与马国胜于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于大兴区磁各庄桥附近钢结构7650平米、砖混结构1853平米的房屋腾退返还给赵琬琳；二、北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司于本判决生效后十日内向赵琬琳支付自2019年5月1日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（2020年4月30日前按每日9503元的标准计算，2020年5月1日起按每日11498.63元的标准计算，扣除已支付的570180元）；四、驳回赵琬琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8943元，由赵琬琳负担4472元（已交纳），由北京京开易购科技有限公司、北京京安互联物业管理有限公司负担4471元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  闫春生二〇一九年十二月三十一日书记员  莫嘉敏