广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂10民终2210号 上诉人（一审被告）：百色市强力房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区城西路（棉纺厂旁）。 法定代表人：严修强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓方阳，广西桂百律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：梁祖礼，男，1968年6月13日出生，汉族，住广西百色市右江区。 诉讼代表人：陆盛海。 委托诉讼代理人：曾薪羽，广西齐川律师事务所律师。 上诉人百色市强力房地产开发有限公司（以下简称强力公司）因与被上诉人梁祖礼商品房买卖合同纠纷一案，不服百色市百江区人民法院（2019）桂1002民初1003号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人百色市强力房地产开发有限公司的法定代表人严修强及其委托诉讼代理人邓方阳，被上诉人梁祖礼的诉讼代表人陆盛海、委托诉讼代理人曾薪羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百色市强力房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、本案《商品房买卖合同》签订后，根据新实行的《不动产登记暂行条例》之规定，房屋产权登记由过去办理房屋所有权证书变为办理不动产权证书。两者的权利义务内容不同，取得房屋所有权证书只享有房屋的产权，而取得不动产权证书既享有房屋产权，又享有房屋占有的土地产权。被上诉人购房时未支付房屋占用的土地价款，如果按照现行政策法规来办理不动产权证书，将导致上诉人有偿取得的土地资产无偿转移给被上诉人，上诉人利益受到严重损害，合同显失公平。上诉人在2018年1月15日前曾以多种形式通知被上诉人履行土地转让费，以免影响申办房屋不动产权证书，但被上诉人怠于履行该义务，最终影响了申办涉案房屋不动产权证书。2、根据法规政策的变化，原办理房屋产权登记由房地产管理局变为不动产登记中心，而百色市不动产登记中心于2016年6月30日才正式成立，上诉人客观上无法申办本案涉案房屋的产权登记。3、根据《不动产登记暂行条例》第六条、第八条规定“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”、“不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产具有唯一编码。”上诉人于2017年11月2日才完成“强力大厦”宗地范围内全部不动产的产权登记，办理房屋产权应从“强力大厦”宗地范围内整体单元不动产完成登记之日（2017年11月2日）起720日内才能体现合同的公平、合理原则。4、本案《商品房买卖合同》第二十条第（一）款约定：“双方共同向房屋登记机构申请办理涉案房屋的所有权转移登记”，申办涉案房屋的不动产权证书是上诉人与被上诉人双方共同的义务。从2018年1月15日上诉人通知被上诉人之日起至本案起诉之日止，被上诉人从未主动联系或要求上诉人共同申办涉案房屋的不动产权证，也未向上诉人提交购房合同、发票、身份证等相关资料。由于被上诉人一方怠于履行义务的原因不应归责于上诉人，一审判决认定上诉人构成违约承担违约责任是错误的。5、一审法院判决上诉人支付违约金的计算方式不公平。一审判决将“该不动产权证实办理完毕之日止”来计算违约金的终止时间不合理。因为，不管上诉人单独完成或者双方共同申办该不动产权证书，如果被上诉人恶意拖延不申办，将导致违约金的无限期计算，将被上诉人不履行义务的风险转嫁给上诉人承担，显然不公平。另外，办理房屋不动产权证书是行政管理部门的职权，行政部门办理的流程、要求以及结果等因素决定着办证期限，上诉人无法控制，这个风险由上诉人承担更不公平、不合理。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，被上诉人未取得涉案房屋的产权证书，不应归责于上诉人，上诉人不应承担支付违约金的责任。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 梁祖礼辩称，1、不存在情势变更或者显失公平的情形，涉案房屋未办理不动产变更登记的相关手续仅为上诉人的违约所致。上诉人在参与涉案地块竞价时，受该地块出让条件的约束，需以“由右江区人民政府回购70套商品房，以不高于2200元/平方米价格，用于企业改制和拆迁安置右江区粮食系统单位等遗留问题”，该房屋价格是否公平合理，并非受情势变更而有所影响。2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付之日起720日内办理房屋产权，上诉人上诉称应当从“强力大厦”宗地范围内整体单元不动产完成登记之日起720日内计算取得本案涉案房屋不动产权证书，违反双方合同约定。3、上诉人要求被上诉人承担土地出让金实为变相提高被上诉人房屋购买价格，上诉人公然违背在竞标该宗地所限定的出让条件，同时也违反了双方签订《商品房买卖合同》的约定，上诉人无权增加被上诉人的义务。4、上诉人在向被上诉人发布《通知》中要求被上诉人承担土地出让金，否则不予办理不动产权登记手续，上诉人的该行为已经明确表示拒不履行办证义务，是上诉人的过错造成本案涉案房屋未能办理房屋产权证书。被上诉人已经向上诉人交纳了700元办证费用，上诉人按照合同约定有义务向不动产登记机构提出申请，但上诉人却未履行义务构成违约，应当承担违约责任。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，二审应予驳回。 梁祖礼向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理所购房产的不动产权属登记手续及不动产权属证书；2、判令被告承担逾期办理不动产登记手续及不动产权属证书的违约金7332.02元（从2018年6月28日暂计至办理完毕时止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月18日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015602649），约定由原告以每平方米2236元的价格，总价299266元向被告购买位于百色市.84平方米的商品房。原告依照合同约定足额缴纳房款及相关契税等费用，并依照该合同约定向被告支付了办理不动产转移登记的费用。该《商品房买卖合同》于2015年10月20日在百色市房屋交易管理中心登记备案。被告于2016年7月6日向原告交付使用该房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项，被告应当自2016年7月7日起720日内（即2018年6月27日前）为原告办理房屋所有权登记，但被告在合同约定的期限内未予原告办理房屋所有权不动产登记手续及不动产权属证书，构成违约。被告因逾期办理不动产登记手续及不动产权属证书的违约金从2018年6月28日暂计至2019年2月28日（共245日），为299266元×245日×万分之一=7332.02元。为维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 强力公司辩称，原告的诉求没有事实和法律依据。一、原告与其签订的《商品房买卖合同》效力待定。本案的《商品房买卖合同》是基于百色市右江区政府解决因企业改制和拆迁安置的右江区粮食系统单位等遗留问题而签订的。本案房产的土地使用权是由右江区政府出让的，根据百色市右江区国土资源局出让公告的条件，原告所购买的房屋应由右江区政府回购其的房屋后再出售给原告，但是，目前右江区政府没有回购，仅仅是右江区粮食局与其订立了《购买协议》，也没有统一回购，又由原告与其直接签订本案的《商品房买卖合同》，因而两份合同的当事人主体不适格，合同效力待定。二、本案的房屋未能办理房屋所有权证书不是其的原因。1、原《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机构（即房地产管理局）申办房屋所有权证书的条款有悖于现行的《不动产登记暂行条例》。根据该条例规定，现在的商品房屋登记已不能再办理房屋所有权证书（要办理不动产权证书），因此，原告根据的原《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定的取得该商品房的房屋所有权证书的内容因政策变更原因而随之变更。2、不动产统一登记制度的改革导致本案的房屋产权证书的办理滞后。根据《不动产登记暂行条例》第七条：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，百色市区内商品房的产权登记由百色市不动产登记局统一办理，而百色市不动产登记局于2016年6月30日才正式成立，故而在该局成立之前，本案的房屋无法申办不动产登记。3、办理商品房的不动产权证书的程序客观上制约本案房屋的不动产权证书取得的期限。根据《不动产登记暂行条例》第八条：“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”以及条六条：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿”。其受让取得的土地范围内的全部房屋首先统一编入一个不动产登记簿，后才能申办本案预售房屋的转移登记，而其受让取得的土地范围内全部房屋的不动产登记，在2017年11月2日才由百色市不动产登记局完成统一登记，故而，本案的房屋在交房后至2017年11月2日其取得宗地范围内全部房屋统一登记完成的时间客观上不能计入本案《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定取得房屋产权的期限。4、政策变化的原因，导致继续履行原合同对其显失公平。由于，不动产统一登记制度的改革，不动产权证书与房屋所有权证书的权利内容存在巨大差别，对本案的《商品房买卖合同》第二十条约定内容发生重大变更。原《商品房买卖合同》第二十条约定申办的房屋所有权转移登记不需要该房屋分摊土地使用权面积随之转移登记，而不动产登记制度改革后，办理本案的商品房不动产权转移登记必须将该房屋分摊的土地使用面积随之转移登记而过户给原告，土地使用权转移登记而过户给原告，就是将其的土地资产转让给原告享有，而本案房屋的土地使用权是其有偿受让取得的资产，其为取得该土地使用权支付了巨额出让金，既然要登记转让给原告，按照商品房买卖公平、合理的原则，原告就应当向其支付其购买房屋而享有的土地使用权出让金。但是原告目前支付的购房款并未包含其购买房屋而享有的土地使用权出让金。原告购买的房屋属于政府安置房，但政府不是无偿安置建设房屋的土地，没有拨付土地出让的安置补偿费，也没有在出让土地使用权时扣减其的土地使用权出让金，更没有拨付本案房屋的市场差价补偿费给其，原告购买的房屋预售价本来就远远低于市场的价格，仅仅是每平米2200元，这个价钱都达不到房屋的建筑成本。如果，办理本案房屋的不动产权转移登记致使其的国有土地使用权资产变成无偿转让给原告，那么其经济利益将受到严重损害。因此，本案的《商品房买卖合同》第二十条条款的履行对其显失公平。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条中：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。所以，本案的《商品房买卖合同》第二十条条款依法应当变更，即本案房屋在办理不动产权转移登记前，原告应当先行支付与房屋随之转移过户登记的土地使用权的出让金给其，才能公平、合理的履行合同。而为了及时、有效实现合同目的，其在2017年11月2日受让取得的土地范围内全部房屋统一登记完成后至2018年1月15日（约定原告取得房屋产权的期限内），通过各种方式包括书面形式通知原告补交本案房屋享有的土地使用权面积的出让金，但是，原告至今不予理睬，是原告的消极怠慢的行为严重影响了本案房屋的不动产权转移登记的办理，完全属于原告自己的原因，依法应当由原告自行承担法律后果。综上所述，原告未取得房屋不动产权证书，不应归责于其，而是由于合同情势政策变更，导致本案《商品房买卖合同》约定的内容变更，并且原告怠于履行义务的原因造成，应由原告自行承担法律后果，其不承担责任。原告的诉求没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：2012年百色市右江区国土资源局经百色市右江区人民政府批准，报百色市人民政府审定，以挂牌的方式出让百色市迎龙区D04-3地块国有建设用地使用权。该地块的出让条件有：“……4、由右江区人民政府回购70套商品房（毛坯房，楼层5-16层，住房建筑面积不少于8713平方米），以不高于2200元/平方米价格，用于因企业改制和拆迁安置的右江区粮食系统单位等遗留问题。……”被告获得该地块的使用权后于2014年4月1日与百色市右江区粮食局签订《购房协议》，该协议约定由被告提供给百色市右江区粮食局70套商品房；被告获得商品房预售资格后，与百色市右江区粮食局职工签订购房合同。同时还约定购房款的支付、违约责任等。2015年7月18日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发建设的坐落于百色市城东大道与进站大道交汇处强力大厦综合楼21层2101号出售给原告，该商品房建筑面积133.84平方米，房价款为每平方米2236元，总房款为299266元。原告在签署《商品房买卖合同》后付清房款。2016年7月6日被告将房屋交付原告使用。2012年8月3日原告向被告缴纳房产证代办费用700元。该《商品房买卖合同》关于房屋登记的约定为：（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人（被告）的原因，买受人（原告）未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第1种方式处理。1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按6.2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。三、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。由于被告未能按照合同约定办理上述房屋的不动产权属登记手续及不动产权属证书，引起讼争。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，应属有效合同。关于被告对《商品房买卖合同》效力待定的辩解，因被告未能提供证据证实本案讼争的房屋不属于政府回购的70套房屋之一，故对被告该辩解，一审法院不予采信。依法成立的合同，对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于办理房屋登记问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”被告在商品房交付原告使用后的720日内，收取原告预交办理产权证的相关费用后，未能代原告办理房屋所有权证书，且被告在本案中未能提供归责于原告的证据，其行为已构成违约，根据合同约定应当向原告支付逾期办证的违约金。原告主张被告承担逾期办理不动产登记手续及不动产权属登记的违约金，并按照每日全部房价款万分之壹支付违约金，符合实际及法律的规定，一审法院予以支持。本案中，原、被告在合同中约定是由“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，且按照我国的行政法律规定，被告并非办理房屋权属登记的适格主体，故原告要求被告为其办理所购房屋的不动产权属登记手续及不动产证书的主张，不属于本案的受理范围。关于被告认为原告未支付土地出让金的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对土地出让金未作任何约定，且土地出让金可能涉及另外的法律关系，故在本案中，一审法院不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告百色市强力房地产开发有限公司支付原告梁祖礼迟延办理不动产权属证书的违约金（违约金计算：以299266元为基数，按日万分之一，从2018年6月28日计至该不动产权属证书办理完毕之日止）。本案案件受理费50元，减半收取25元。由被告百色市强力房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交两组证据,第一组证据：强力大厦商品房分布选房确认表、强力大厦商品房分布选房确认表、强力大厦商品房职工团购及楼层户型，用以证明上诉人将《出让协议》的5-16层调整至高楼层，被上诉人的房屋均在国有土地“百色市迎龙区D04-3地块”上；第二组证据：成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、非税收入一般缴款书（收据），用以证明被上诉人竞得涉案地块，土地出让金由上诉人向百色市右江区国土资源局缴纳。上诉人对被上诉人提交的两组证据质证认为对证据的真实性和合法性没有异议，但对证明目的有异议，不予认可。 本院对被上诉人提交的两组证据分析认定如下：被上诉人提交的两组证据客观真实，但与本案商品房预售合同纠纷缺乏关联性，与上诉人是否违约和应否承担责违约任没有联系，故本院不予采纳。综上分析，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据当事人诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、上诉人是否存在迟延办理不动产权证书的违约行为；2、上诉人是否存在迟延办理不动产权证书的免责事由，应否承担违约金，该违约金应如何计算。 关于上诉人是否存在迟延办理不动产权证书违约行为的问题。根据房屋权属登记的流程，通常为开发商向相关部门提交必要的手续，对宗地范围内的土地使用权及其建筑物、附着物进行初始登记，经过政府相关部门确权后开发商取得《不动产权证》(大产权证)，然后再通知买受人提出申请办理个人不动产权证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。本案中，上诉人和被上诉人约定共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，上诉人收取了被上诉人房产证代办费700元，根据双方的约定和收取代办费，上诉人与被上诉人形成了委托合同关系，由上诉人代为被上诉人办理房屋产权证，上诉人应该按照约定代为被上诉人向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。上诉人未能及时办理初始登记，进行初始登记后亦未按照约定通知被上诉人提交相关资料代为向不动产登记中心申请办理涉案房屋不动产权证书登记，致使被上诉人至今未能取得涉案房屋不动产权证书，构成违约。一审认定上诉人不是办理房屋权属登记的适格主体，对被上诉人主张上诉人具有代为办理房屋不动产权登记手续的义务不予审查，对被上诉人请求上诉人为其办理不动产权登记手续的诉讼请求不予支持不当，上诉人应承担及时完成初始登记后通知被上诉人提交相关材料并代为办理不动产权证书的义务。但由于被上诉人对一审该认定和判决未提出上诉，本院对一审判决不作变更。 关于上诉人是否存在迟延办理不动产权证书的免责事由，应否承担违约金，违约金应如何计算的问题。上诉人上诉提出被上诉人未能支付涉案土地出让金，且因为房屋产权登记机构的变动，致使上诉人未能为被上诉人办理房屋不动产权属登记。对此本院认为，房地产开发用地应当以出让方式取得，房地产开发商向国家支付全部土地出让金后，取得土地使用权。根据百色市右江区国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告，上诉人以出让方式取得案涉小区地块土地使用权，该地块出让的条件之一，是由右江区人民政府回购70套商品房用于安置右江区粮食系统职工，每平方米价格不高于2200元。被上诉人购买的房屋即属于该批安置房。由此可见，上诉人为取得案涉小区地块土地使用权支付的土地出让金，已物化在其出售的商品房价格中。被上诉人以均价2200元/平方米购得案涉房屋，是上诉人取得案涉小区地块土地使用权的条件之一。在上诉人与右江区粮食局签订的《购房协议》、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，也明确所购房屋单价为2200元/平方米，除此以外再无其他费用。上诉人要求被上诉人支付购买房屋对价以外再支付土地出让金不符合合同约定，也缺乏法律依据。因此上诉人无权另外收取被上诉人土地出让金，被上诉人拒交土地出让金不能成为其迟延办证的免责事由，故对上诉人提出被上诉人未能支付涉案土地出让金致使不能办理房屋不动产权登记的意见，本院不予采纳。对于办理房屋登记机构变动是否影响办证的问题。百色市不动产登记中心于2016年6月30日成立，房屋产权登记业务的办理由房地产管理局变更为不动产登记中心，除业务部门搬迁期间，房屋产权登记业务并未停止办理。而上诉人与被上诉人约定办理房屋产权证的时间长达720天，足以让上诉人办理房屋产权登记，故房屋登记机构变动不能成为其迟延办证的理由。关于上诉人主张房屋权属登记系上诉人和被上诉人的共同义务，上诉人发出通知后被上诉人怠于履行义务不能归责于上诉人的意见。本院认为，房屋权属登记经过合同的约定已由上诉人和被上诉人的共同义务变更为上诉人代为办理的义务，且上诉人向被上诉人发出的通知内容系要求被上诉人补交土地出让金，并非要求提交相关资料以作办理房屋产权登记之需，故对其该上诉主张本院不予采纳。关于上诉人应否承担违约金及违约金的计算问题。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定若因出卖人（上诉人）的原因，买受人（被上诉人）未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上诉人向被上诉人交付房屋后，应按约定交房后720日内代被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记，但上诉人至今未能代被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记，构成违约，故一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，违约金以全部房价款按日万分之一计算至该不动产权属证书办理完毕之日止是正确的。 综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，虽然对被上诉人提出由上诉人办理房屋不动产权属登记的诉讼请求不予支持不当，但因被上诉人未提出上诉，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人百色市强力房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韦日教 审 判 员 凌 除 审 判 员 玉 江 二〇一九年十二月十二日 法官助理 田必堂 书 记 员 陈 杨