北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初9400号原告：李阳，男，1983年6月25日出生，住北京市朝阳区。被告：北京春杰种植专业合作社，住所北京市延庆区延庆镇广积屯三街4号，统一社会信用代码93110229567478136R。法定代表人：刘某2，理事长。被告：刘某1，男，1979年10月8日出生，住江苏省邳州市。被告：刘某2，男，1972年11月19日出生，住黑龙江省哈尔滨市。上述三被告的共同委托诉讼代理人：于良，北京华秀律师事务所律师。被告：池杰，男，1967年8月29日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。原告李阳与被告北京春杰种植专业合作社（以下简称春杰合作社）、刘某1、刘某2、池杰租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李阳，春杰合作社及刘某1、刘某2的委托诉讼代理人于良，池杰的委托诉讼代理人王玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李阳向本院提出诉讼请求：1.解除李阳与春杰合作社于2016年9月19日签订的《阳光温室大棚租赁合同》，合同编号为编号为C18；2.解除李阳与春杰合作社于2016年10月9日签订的《阳光温室大棚租赁合同》，合同编号为E5；3.解除李阳与春杰合作社于2016年10月9日签订的《阳光温室大棚租赁合同》，合同编号为E6；4.四被告连带返还租金41万元。事实与理由：2016年9月19日，李阳和春杰合作社签订编号为C18的《阳光温室大棚租赁合同》，合同约定李阳租赁位于北京市延庆区延庆镇广积屯村春杰合作社院内C区18号阳光温室大棚及配套设施，面积为375平方米，租赁期为30年。2016年10月9日，李阳和春杰合作社签订编号为E5的《阳光温室大棚租赁合同》，合同约定李阳租赁位于北京市延庆区延庆镇广积屯村春杰合作社院内E区5号阳光温室大棚及配套设施，面积为375平方米，租赁期为30年。2016年10月9日，李阳和春杰合作社签订编号为E6的《阳光温室大棚租赁合同》，合同约定李阳租赁位于北京市延庆区延庆镇广积屯村春杰合作社院内E区6号阳光温室大棚及配套设施，面积为375平方米，租赁期为30年。2017年5月延庆镇政府将春杰合作社院内所有大棚进行拆除，致使租赁合同不能继续履行，故李阳提起诉讼。春杰合作社辩称，不同意李阳的诉讼请求。李阳与春杰合作社签订的大棚租赁合同合法有效，后承租的大棚被延庆镇政府拆除，春杰合作社不存在任何过错，不应当为李阳的损失承担责任。李阳的大棚被拆除系政府行为，并非春杰合作社不能履行合同。延庆镇政府的拆迁行为，给李阳和春杰合作社均造成了经济损失。本案实际的侵权人应当属于延庆镇人民政府。李阳起诉春杰合作社要求退还租赁费用显示公平，违反合同法的基本原则。李阳应当联合春杰合作社共同起诉延庆镇政府，来获得赔偿。此外，春杰合作社已经将大棚交付给李阳使用，直至政府拆迁前，李阳已经使用数月，大棚被拆除的风险是李阳、春杰合作社无法预见的，关于经济损失应当由双方共同承担。部分业主已经通过行政诉讼有初步的解决方法，我方认为李阳可以通过行政赔偿得到应有补偿。刘某1辩称，不同意李阳的诉讼请求。刘某1与春杰合作社以及李阳没有任何法律关系，虽然刘某1为合作社的实际控制人，根据公司法相关规定，实际控制人只有利用自己的特殊地位给公司造成损失，才可以由实际控制人承担责任，虽然刘某1涉嫌刑事犯罪，犯罪中涉案的犯罪面积与李阳的大棚没有关系，刘某1对大棚的建设、投资无任何过错，刘某1本人不应当为李阳的损失承担连带赔偿责任。刘某2辩称，不同意李阳的诉讼请求。刘某2作为春杰合作社的法定代表人所履行的行为系职务行为，刘某2虽然在春杰合作社章程中为股东，其股东出资已经履行完毕，在有限承担责任的范围内，刘某2已经出资完成，因此刘某2不应当承担连带责任。池杰辩称，不同意李阳的诉讼请求，李阳就租赁合同纠纷将池杰列为本案被告无事实和法律依据。池杰不是适格主体。理由是：1.本案是合同纠纷，池杰与李阳没有合同关系，所以李阳要求解除合同、返还合同款的主张针对池杰不适用；2.本案若以侵权纠纷处理，池杰并非该侵权行为的实施者，池杰与李阳既无合同关系也不是李阳损失的侵权行为人，因此李阳的诉求没有事实和法律依据；3.李阳要求池杰承担连带责任没依据。根据民法总则规定，连带责任是法律规定和合同约定生成的，池杰与李阳没有连带责任的约定，也没有相应的法律规定，也没有类似案例支持；4.池杰于2016年4月与刘某2签订了《转让意向书》，将春杰合作社的权利义务全部转让给刘某2，池杰已与春杰合作社和涉案租赁合同没有任何法律关系。综上所述，池杰并非本案适格主体，请求法院依法驳回李阳的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.春杰合作社于2010年12月24日成立，法定代表人高某。成立时的成员为高某、常某、马某、刘某3、段某（其中高某、马某是池杰的亲戚，刘某3、常某是池杰的熟人），池杰为该社的实际控制人。2014年4月29日，春杰合作社与广积屯村委会签订两份租赁合同，一份涉及土地面积为177亩，另一份涉及土地面积为200亩，租期均为2014年5月1日至2027年4月30日。2015年3月19日，春杰合作社的法定代表人变更为池杰，池杰成为社员，段某退出社员身份。2016年10月21日，春杰合作社法定代表人由池杰更换为刘某2，社员为刘某2、池杰、刘某3、常某、马某。2017年5月22日，池杰退出春杰合作社，王某加入成为社员。池杰将春杰合作社印章交给刘某2。2.2016年3月份，池杰经人介绍与刘某1洽商转让合作社大棚事宜。4月15日，刘某1指示刘某2（乙方）与池杰（甲方）签订转让意向书。双方商定池杰将与广积屯村委会的租赁协议转让给刘某2，价款1000万元，先付100万元定金用于清理原有租户，6月1日前给付500万元，甲方将基地交付乙方。2016年12月31日前给付另外400万元，双方再签订正式转让协议。协议签订后，春杰合作社将租赁土地园区命名为“紫薇庄园”，建设成房屋2处、钢架结构房2处（样板房）、部分硬化地面及假山鱼池等设施，建成大棚约260个，每个大棚面积约370平方米。春杰合作社陆续出租大棚约200个。3.2016年9月19日，李阳（乙方）与春杰合作社（甲方）签订编号为C18的《阳光温室大棚租赁合同》，合同主要内容为：合同第一条，乙方承租的是北京春杰种植专业合作社C区18号阳光温室大棚及配套设施，乙方承租的温室大棚375平方米，包括大棚一座，大棚前的空地和管护房。合同第二条规定：承租期限（有效期32年，前期先签10年，合同到期自动延长20年）。1）租赁期限为10年，自合同订立之日起至2027年4月30日止。2）上述租赁期限届满后，租赁期限自动延长20年（政府规定土地租赁合同签约不可以超过20年）。合同第三条第2项约定，甲方负责种植园的公共设施维护和维修，乙方每年支付管理费。第四条，甲方享有园区内水、电、路等公共设施、树木、房屋及大棚的所有权。第六条，大棚仅限于蔬菜、育苗、种植花卉及乙方人员日常生活、生产使用。合同第七条，乙方有下列之一，甲方有权终止合同，费用不退：擅自改变大棚生产用途及外形外貌；私自拆改搭建其他建筑物；擅自转租、转让；不按合同约定交纳租金及管理费且逾期60日以上。合同期内如遇拆迁、征地、改造、征占，乙方承诺无条件服从，并同意解除本合同，双方合同自动解除，乙方选择如下方式处理：合同解除，退还未使用年限剩余租金（租期按照30年计算）；地上物及经营损失补偿归甲方。合同签订时，李阳给付春杰合作社大棚租金11万元。2016年10月9日，李阳（乙方）与春杰合作社（甲方）签订了编号为E5的《阳光温室大棚租赁合同》，合同主要内容为：合同第一条，乙方承租的是北京春杰种植专业合作社E区5号阳光温室大棚及配套设施，乙方承租的温室大棚375平方米，包括大棚一座，大棚前的空地和管护房。合同第二条规定：承租期限（有效期32年，前期先签10年，合同到期自动延长20年）。1）租赁期限为10年，自合同订立之日起至2027年4月30日止。2）上述租赁期限届满后，租赁期限自动延长20年（政府规定土地租赁合同签约不可以超过20年）。合同第三条第2项约定，甲方负责种植园的公共设施维护和维修，乙方每年支付管理费。第四条，甲方享有园区内水、电、路等公共设施、树木、房屋及大棚的所有权。第六条，大棚仅限于蔬菜、育苗、种植花卉及乙方人员日常生活、生产使用。合同第七条，乙方有下列之一，甲方有权终止合同，费用不退：擅自改变大棚生产用途及外形外貌；私自拆改搭建其他建筑物；擅自转租、转让；不按合同约定交纳租金及管理费且逾期60日以上。合同期内如遇拆迁、征地、改造、征占，乙方承诺无条件服从，并同意解除本合同，双方合同自动解除，乙方选择如下方式处理：合同解除，退还未使用年限剩余租金（租期按照30年计算）；地上物及经营损失补偿归甲方。合同签订时，李阳给付春杰合作社大棚租金15万元。2016年10月9日，李阳（乙方）与春杰合作社（甲方）签订了编号为E6的《阳光温室大棚租赁合同》，合同主要内容为：合同第一条，乙方承租的是北京春杰种植专业合作社E区6号阳光温室大棚及配套设施，乙方承租的温室大棚375平方米，包括大棚一座，大棚前的空地和管护房。合同第二条规定：承租期限（有效期32年，前期先签10年，合同到期自动延长20年）。1）租赁期限为10年，自合同订立之日起至2027年4月30日止。2）上述租赁期限届满后，租赁期限自动延长20年（政府规定土地租赁合同签约不可以超过20年）。合同第三条第2项约定，甲方负责种植园的公共设施维护和维修，乙方每年支付管理费。第四条，甲方享有园区内水、电、路等公共设施、树木、房屋及大棚的所有权。第六条，大棚仅限于蔬菜、育苗、种植花卉及乙方人员日常生活、生产使用。合同第七条，乙方有下列之一，甲方有权终止合同，费用不退：擅自改变大棚生产用途及外形外貌；私自拆改搭建其他建筑物；擅自转租、转让；不按合同约定交纳租金及管理费且逾期60日以上。合同期内如遇拆迁、征地、改造、征占，乙方承诺无条件服从，并同意解除本合同，双方合同自动解除，乙方选择如下方式处理：合同解除，退还未使用年限剩余租金（租期按照30年计算）；地上物及经营损失补偿归甲方。合同签订时，李阳给付春杰合作社大棚租金15万元。4.春杰合作社在出租大棚时，承租人支付租金的方式主要为POS机刷卡，也有转账、现金、微信支付等。其中POS机刷卡：南京市××区××经营部10278930.3元，北京××投资管理服务部5792250元，个体户李某385000元，合计16456180.3元，扣除手续费后全部划入李某账户。李某系刘某1聘用的会计。刘某1陆续将收取的租金给付池杰约500万元。期间刘某1与池杰口头约定，如有人通过池杰租赁大棚，池杰可以收取租赁费抵作大棚的转让费，池杰通过该种方式收取租赁费约177万元。以上池杰共计收取转让款约677万元。5.2016年12月22日，北京市规土委延庆分局向刘某2作出京规划国土（延）土罚字（2016）第1013号《行政处罚决定书》，内容为：1）责令刘某2限期拆除非法占用广积屯村23986.03平方米集体土地上大棚内建设的房屋，庄园内建设的钢架结构棚2处，房屋2处，部分水泥路面以及假山、鱼池等设施，恢复土地原状。2）责令刘某2将非法占用广积屯村的23986.03平方米集体土地退还给广积屯村委会。3）对刘某2破坏的4714.14平方米的一般耕地处每平方米45元罚款，对刘某2破坏的18746平方米的基本农田处每平方米54元罚款，共计罚款1224420.3元。2017年1月20日，延庆镇政府向刘某2个人送达延延镇限拆字【2017】第002号限期拆除决定书，并说明刘某2在广积屯蔬菜种植大棚园区内建设疑似“大棚房”，房屋等建筑物占地面积3464.56平方米（约5.19亩），硬化道路等占地面积11764.13平方米(约17.65亩)。限期5日内拆除上述违法建设，逾期不自行拆除，延庆镇政府将实施强制拆除。2017年5月27日，延庆镇政府组织有关部门对所有改建大棚进行强制拆除。6.2017年5月13日，公安机关以刘某1涉嫌非法占用农用地立案侦查。2017年9月8日，延庆区人民检察院对刘某1批准逮捕。2018年10月，本院判处刘某1非法占用农用地罪，判处有期徒刑一年半（自2017年8月3日至2019年2月2日）。2019年3月13日，本院判决刘某2在处理拆除大棚过程中犯包庇罪，判处有期徒刑六个月（即自2019年1月13日至2019年6月12日）。7.2017年6月27日，春杰合作社作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会和北京市延庆区延庆镇人民政府，刘某2作为第三人参加诉讼，春杰合作社要求确认二被告强制拆除春杰合作社的行为违法；同日，刘某2作为原告起诉北京市规划和国土资源管理委员会，春杰合作社作为第三人参加诉讼，刘某2要求撤销行政处罚决定书。2017年12月4日，本院在春杰合作社作为原告的行政诉讼中以春杰合作社主体不适格为由裁定驳回其起诉，在刘某2作为原告的行政诉讼中，本院判决驳回了刘某2的诉讼请求。二者均不服，分别上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2018年5月25日分别维持了本院的一审裁定和判决。8.本案第一次开庭的日期为2018年12月26日。9.诉讼中，承租春杰合作社大棚的部分承租人就大棚被拆除一事向延庆区人民政府进行行政复议，后因对复议结果不服向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼。2019年6月5日北京市第四中级人民法院作出（2018）京04行初××号行政判决书，责令延庆区人民政府重新作出复议决定。延庆区人民政府不服该行政判决书，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2019年10月21日作出（2019）京行终××号行政判决书，驳回上诉，维持原判。上述事实有当事人的陈述、《阳光温室大棚租赁合同》、收据、刘某2、池杰、刘某1、马某、刘某3的询问笔录，中通司鉴字【2018】2号鉴定意见书、（2018）京0119刑初××号刑事判决书、（2017）京0119行初××号行政判决书、（2018）京0119行终××号行政判决书、（2019）京0119刑初××号刑事判决书、（2018）京04行初××号行政判决书、（2019）京行终××号行政判决书、工商登记档案、照片等在案佐证。本院认为，本案争议的焦点一是涉案合同的效力及应否解除问题；二是本案责任主体的认定问题。针对第一个焦点，李阳与春杰合作社签订的《阳光温室大棚租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但春杰合作社与广积屯村委会签订的租赁合同中约定的租期为2014年5月1日至2027年4月30日，而其与李阳签订的租赁合同中约定的租期实际为30年，该期限超过了春杰合作社与广积屯村委会约定的租赁期限，超出部分应属无效，即《阳光温室大棚租赁合同》第二条约定的租赁期限在2027年4月30日之后的部分应当无效。该条款无效，不影响合同中其他条款的效力。2017年5月27日，因春杰合作社的原因导致租赁物被政府部门强制拆除，本院认定春杰合作社构成违约，该违约行为致使李阳租赁大棚的合同目的无法实现，故李阳要求解除租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租赁合同的解除时间问题，因李阳在起诉书中明确提出解除合同的意思表示，当该意思表示到达春杰合作社时合同解除，即2018年12月26日开庭时双方的合同已经解除。针对第二个焦点，本院作以下处理：1.根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于春杰合作社的违约行为导致2017年5月27日以后李阳无法使用租赁物，故春杰合作社应当将李阳未使用租赁物期间的租金予以退还。关于C18地块：2016年9月19日至2017年5月26日大棚被拆除前李阳实际使用了大棚，故此期间的租金应由李阳负担，租金数额为11万元÷30年÷365天×249天≈2501元，故春杰合作社应当退还李阳107499元；关于E5地块：2016年10月9日至2017年5月26日大棚被拆除前李阳实际使用了大棚，故此期间的租金应由李阳负担，租金数额为15万元÷30年÷365天×229天≈3137元，故春杰合作社应当退还李阳E5地块费用为146863元；3.关于E6地块：2016年10月9日至2017年5月26日大棚被拆除前李阳实际使用了大棚，故此期间的租金应由李阳负担，租金数额为15万元÷30年÷365天×229天≈3137元，故春杰合作社应当退还李阳E5地块费用为146863元。综上所述，春杰合作社应当退还李阳款项共计401225元。2.刘某1作为春杰合作社实际控制人，刘某2作为刘某1指定的转让意向书的受让人及主要参与者，将取得的租金收益转移到春杰合作社以外，不但违反有关财务制度，且至今大部分款项不知去向，损害了债权人的利益。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款规定：“营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。”春杰合作社虽然不属于有限责任公司，但属于非典型的营利法人，刘某1、刘某2损害债权人利益的行为发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，当时的法律法规并无相关的规定，故《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款的规定本院可以参照适用，刘某1、刘某2应当对春杰合作社的上述债务承担连带责任。3.池杰与刘某2签订转让意向书后，刘某1对大棚进行改造，池杰并未参与；2017年5月22日前池杰虽然掌握春杰合作社的印章，并收取部分业主租金抵作转让费，但该转让费的收取系经刘某1同意，且不违反法律规定，其实际上也没有参与春杰合作社经营，故池杰对租金返还义务不承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第二款、第四款、第十二条、第三十一条第一款、第三十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条，并参照《中华人民共和国民法总则》第八十三条第二款之规定，判决如下：一、确认李阳与北京春杰种植专业合作社于2016年9月19日签订的编号为C18《阳光温室大棚租赁合同》第二条关于租赁期限超过2027年4月30日之后的约定无效，确认李阳与北京春杰种植专业合作社于2016年10月9日签订的编号为E5的《阳光温室大棚租赁合同》第二条关于租赁期限超过2027年4月30日之后的约定无效，确认李阳与北京春杰种植专业合作社于2016年10月9日签订的编号为E6《阳光温室大棚租赁合同》第二条关于租赁期限超过2027年4月30日之后的约定无效；二、确认李阳与北京春杰种植专业合作社于2016年9月19日签订的编号为C18《阳光温室大棚租赁合同》于2018年12月26日解除，确认李阳与北京春杰种植专业合作社于2016年10月9日签订的编号为E5《阳光温室大棚租赁合同》于2018年12月26日解除，确认李阳与北京春杰种植专业合作社于2016年10月9日签订的编号为E6《阳光温室大棚租赁合同》于2018年12月26日解除；三、北京春杰种植专业合作社、刘某1及刘某2连带退还李阳租金401225元（于本判决生效后七日内履行;四、驳回李阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元，由李阳负担150元（已交纳），由北京春杰种植专业合作社、刘某1及刘某2连带负担7300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郑永强审 判 员  赵永攀人民陪审员  李 园二〇一九年十二月三十日法官 助理  刘 璐书 记 员  王雅霏