四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0421民初785号 原告：米易县攀莲镇新北安置区业主委员会，住所地：四川省米易县攀莲镇城北。 负责人：邱乾华，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：邓赵伦（特别授权），系四川安宁律师事务所律师，执业证号：15104200810310209。 被告：孙四海，女，1972年4月28日出生，汉族，居民，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：李晓丹（特别授权），系四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200811668719。 委托诉讼代理人：李建剑（一般授权），系四川互益律师事务所律师，执业证号：15104201910079747。 原告米易县攀莲镇新北安置区业主委员会（以下简称新北业委会）与被告孙四海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年9月9日裁定转为普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。2019年12月4日至2019年12月24日系双方申请庭外和解期限。原告新北业委会的委托诉讼代理人邓赵伦，被告孙四海的委托诉讼代理人李晓丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新北业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付截止2019年6月31日的房屋租金472311元；2.判决被告支付原告实现债权的律师服务费25977元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：米易县攀莲镇安宁路8号Ｅ栋商铺系米易县攀莲镇青皮村和水塘村部分被征农民安置房，自2012年6月1日起由其代为出租等管理。2015年4月1日，其与被告孙四海签订《房屋租赁合同》，将位于米易县商业门市（建筑面积225平方米）租赁给被告孙四海。合同约定，租期自2015年4月1日至2017年8月31日止，月租金标准为85元／平方米，按季度缴纳。第一次租金在租赁期限起算日15日以前交纳，之后的租金在已交纳的租金相对应的租赁期限届满之日15日以前交纳下一季度的租金。如承租人违反合同约定，除承担违约责任外，还需承担守约方实现债权的费用。其如约将租赁房屋交付被告使用，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告无异议，原《房屋租赁合同》继续有效。期间，被告未按约定支付租金，经其多次催收，被告未支付。为维护其与被征地农民的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持其诉求。 被告孙四海辩称，对2017年4月1日至2017年8月31日合同期内的租金金额无异议，但该租金的拖欠原告存在重大过错，违约在先，被告不应当支付合同期内由于违约产生的律师费；原合同期外的不定期租赁期间，即2017年9月1日至2019年6月31日，被告同意按照原合同的租赁单价进行计算，但应该按照面积90.84㎡计算，原告有重大过错，被告不应该承担过高的租金，原告主张的违约责任即律师费应由原告自行承担；本案因原告单方责任导致双方没有达成一致意见，对被告所受损失应承担相应责任。请求驳回原告的部分租金诉讼请求和全部律师费诉讼请求。 原告新北业委会围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据： 1.房屋租赁合同复印件一份。拟证明双方签订合同的时间、租赁房屋的位置，并对租期、租金金额及交纳时间、履约保证金、联系方式、违约责任进行了约定； 2.四川安宁律师事务所委托代理合同复印件一份、关于规范律师法律服务收费管理有关问题的通知复印件一份、《四川省律师服务收费政府指导价标准》复印件一份、四川省增值税普通发票复印件一份、进账单复印件一份。拟证明新北业委会向四川安宁律师事务所支付了25977元的律师服务费； 3.说明书原件一份。该《说明书》系孙四海2019年7月9日书写，拟证明合同到期后双方虽对是否续租达成协议，但孙四海认可租赁到期后仍然在继续使用该商铺。 经质证，被告孙四海对原告方出示的第1组证据无异议，但认为合同到期后，双方没有达成新的合意，被告多次找到原告要求重签合同并退还部分门市，得到的答复是需向上级部门反映，表明被告提出了异议；对第2组证据的真实性、合法性无异议，但认为原合同已到期，原合同的条款不能得到支持；认可证据3系孙四海书写，但说明书中的事实使用是指在使用的九十多平方米，并不是原告说的二百个平方米在使用。 被告孙四海向本院提交以下证据： 1．房屋租赁合同复印件一份。拟证明作为原告主张依据的合同是已到期终止的合同，是无效合同，合同涉及的面积和租金与双方重新签订的租赁合同有重大出入； 2.2019年7月9日房屋租赁合同一份。拟证明双方重新于2019年7月9日签订合同，原告对不定期租赁期间被告所使用的面积和租金负有举证责任。该合同与已经终止的合同有重大差距，说明不定期租赁期间的实际情况发生了重大变化，不能继续适用原合同； 3.照片打印件。拟证明被告已长时间未使用该门市，不应支付相应的租金； 4.庭前调解笔录。拟证明被告在不定期租赁期间多次找原告协商，由于原告不回复导致双方没有达成合意。被告只使用了其中一间商铺； 5．证人唐某的当庭证言。唐某陈述，其系孙四海经营的四海内衣店的顾客，在2017年下半年，孙四海经营的四海内衣店关了一间门，内衣店里面也隔开了，其去了五六次都是这样； 6.证人张某的当庭证言。张某陈述，其系孙四海经营的四海内衣店的员工，其于2018年4月到四海内衣店上班，门市的一边是关闭了的，只使用了一个门面，门市内是用货架隔开的，没有使用的部分堆放了模具； 7.证人赵某的当庭证言。赵某陈述，其系孙四海公司的主管会计，公司米易店的合同是2017年8月到期，接到新北业委会通知称门市要拍卖，公司就开始甩货；到2017年底，新北业委会称可以签合同，公司就提出门市只租一半，新北业委会称需向上级主管部门反映，但到2018年也没有答复；门市的货放在一边，另一半空出来没有使用；公司找了新北业委会阙主任几次，他一直说等通知，所以没有交接；从2017年8月起，生意就不好，从2017年4月起房租没有交；公司也问过新北业委会重新签合同的事，但新北业委会喊等通知。 经质证，原告新北业委会认为，其主张的拖欠租金中有四个月的租金是在租赁期内；新合同是双方对不定期租赁在2019年7月9日法庭主持调解后才达成的新合同，证明被告在当天才将案涉门市部分归还原告；对照片不认可，是被告代理人拍摄，只能证明被告在委托代理人后租赁物的现状；庭前调解笔录不能达到被告的证明目的，被告在租赁期满后没有返还租赁物，仍在继续使用租赁物，应当支付租金；证人唐某的证言部分不真实，门市是7月9日才隔开的；证人张某的证言部分不属实，7月9日其去看的时候另一边还摆起货的；证人赵某部分证言不属实，不应采信。 本院对原、被告均提交的《房屋租赁合同》予以采信；对原告提交的第2组证据，相互印证，系四川安宁律师事务所依规收取，本院予以采信；对原告提交的《说明书》，被告认可系其书写，本院对其真实性予以采信。对被告提交的2019年7月9日签订的《房屋租赁合同》，原告对其真实性无异议，本院予以采信；对照片打印件，系被告现场拍摄，本院予以采信；对庭前调解笔录系本院依法制作，本院予以采信；证人唐某、张某、赵某的证言，与原、被告的陈述能相互印证的部分，本院予以采信。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 米易县攀莲镇安宁路8号E栋一层商业门市系米易县攀莲镇青皮村、水塘村部分被征地农民的安置房，自2012年6月1日起，由新北业委会代为管理和出租。2015年3月，孙四海与新北业委会签订《房屋租赁合同》，由孙四海租赁米易县攀莲镇安宁路8号E栋一层106号商业门市，建筑面积为225平方米（因部分租赁给他人，实际租赁面积为205.8平方米），租赁期限为2015年4月1日起至2017年8月31日止，月租金为85元/平方米，租金支付为按每季度交纳一次，先交租金后使用房屋，第一次在租赁期限起算日十五日以前交纳，以后每次均在已经交纳的租金相对应的租赁期限届满之日十五日以前交纳下一季度的租金；违约责任为“违约方除承担前述违约责任外，还需承担守约方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、差旅费以及符合律师服务收费标准的律师服务费）”。门市交付使用后，孙四海已按照合同约定支付了2017年3月以前的租金，2017年4月1日至2017年8月31日的租金，至今未支付。 在上述租赁合同到期以前，孙四海等租户接到新北业委会的通知，合同到期后门市将全部收回拍卖。但合同到期后，门市并未被收回拍卖。为此孙四海多次向新北业委会提出退还部分租用的门市，但新北业委会仅仅回复需要向上级部门汇报后再说，未明确表示是否同意，也没有要求孙四海退还门市，也未续签租赁合同。在此期间，孙四海也未退还商铺和钥匙，但对其想退还的部分进行了腾空，并用货架等将其使用的部分面积与未使用的部分进行了隔离。孙四海自2017年9月起未向新北业委会交纳租金。 2019年6月14日，新北业委会向本院起诉后，双方于2019年7月9日对上述门市的部分面积续签了书面《房屋租赁合同》，合同约定的租赁面积为90.84平方米，租赁期限自2019年7月9日起至2022年7月8日止。同日，新北业委会按合同约定的面积对门市进行了分隔。 另查明，新北业委会因本案诉讼，与四川安宁律师事务所签订了《委托代理合同》，委托四川安宁律师事务所委托律师进行诉讼代理，律师代理费为25977元。 本院认为，新北业委会与孙四海于2015年3月签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙四海未在约定期限内给付租金，已违反了租赁合同的约定，故新北业委会诉请孙四海支付拖欠合同期内即2017年4月1日至2017年8月31日的租金，即87465元，本院予以支持。 双方争议的焦点在于2015年3月签订的《房屋租赁合同》到期后到2019年6月30日前，孙四海是否应当继续支付租金的问题。租赁合同期满后，新北业委会与孙四海虽未续签书面的租赁合同，但孙四海自认上述租赁合同到期后其一直在使用原租赁合同中的90.84平方米（即2019年7月9日双方《房屋租赁合同》约定的部分面积），根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，孙四海应当按照原租赁合同约定支付此部分租赁面积的租金，即2017年9月1日书面合同到期后至2019年6月30日止，按月租金为85元/平方米计算的租金169870.80元。 对剩余部分门市面积114.96平方米，因孙四海多次明确提出了退租，但新北业委会未置可否，至今已两年有余未答复，而且有证据证明孙四海早已经腾空该部分租赁门市，未实际使用，故此种情形不宜适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定来认定孙四海继续按原租赁合同租赁了该部分门市。但孙四海从2017年9月1日书面合同到期后至2019年6月30日期间，虽然多次提出了退还门市，但在新北业委会未明确表示同意的情况下，其未交回门市钥匙，也未实际退还门市，致使该部分门市面积长期处于空置状态，确实造成了租金损失，其应当承担相应的过错责任。参照双方于2015年3月签订的《房屋租赁合同》的约定标准，本院酌情确定上述剩余部分门市面积的租金损失为214975.20元。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条规定的公平和诚实信用原则，本院酌情确定由孙四海承担一半的损失，即107487.60元；新北业委会在合同到期后未收回门市或续签合同，在孙四海多次提出变更原合同租赁面积续签合同的请求后，无故拖延答复，自身存在过错，应自行承担其余部分的损失。 对原告诉请的实现债权律师服务费25977元。因孙四海确实未按时缴纳合同期内的租金，已构成了违约，应当按照合同的约定支付原告实现债权的律师服务费。但本案诉讼并不限于孙四海的违约责任，新北业委会自身也存在过错，因此本案律师服务费也不应由孙四海承担全部责任。本院根据本案事实，酌情确定孙四海承担原告为实现合法债权的律师服务费为13000元。 综上，本院对原告新北业委会诉请由孙四海支付租金人民币364823.4元及实现债权的律师服务费13000元予以支持，对其他部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由孙四海支付米易县攀莲镇新北安置区业主委员会门市租金人民币364823.4元； 二、由孙四海支付米易县攀莲镇新北安置区业主委员会为实现债权的律师服务费人民币13000元； 上述款项两项合计377823.4元，由孙四海于本判决生效之日起十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回米易县攀莲镇新北安置区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费8774元，由孙四海负担6994元，由米易县攀莲镇新北安置区业主委员会负担1780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  李宗炜 审 判 员  周 密 人民陪审员  徐进康 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  李 波