四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16416号 上诉人（原审被告）刘军，男，1979年11月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区高新大道创业路18号高新大厦9楼12号。 负责人杨敏，职务不详。 委托代理人谭焱，四川新开元律师事务所律师。 委托代理人周瑜，四川新开元律师事务所律师。 上诉人刘军因与被上诉人家利物业管理（重庆）有限公司成都分公司（以下简称家利物业成都公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，2011年10月24日，家利物业管理（重庆）有限公司（乙方）与开发商和记黄埔地产（成都）温江有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由家利物业管理（重庆）有限公司为业主提供物业服务，收费标准为花园洋房3.10元/月·平方米，高层住宅2.50/月·平方米，商业单位8元/月·平方米，按单位建筑面积向业主预先收取物业服务费；甲方将物业出售并通知物业买受人交付当日及之前所发生的物业服务费，由甲方承担；甲方通知物业买受人交付的次日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主或使用人按照本合同及《管理规约》的约定承担；业主应在房屋交付时预缴半年的物业服务费，以后业主或使用人应当于每个月的最后一天之前按约定标准向乙方交纳当月的物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：自逾期之日起按日以欠缴金额0.05%缴纳；家利物业管理（重庆）有限公司接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 2017年6月25日，刘军与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议、《关于前期物业服务和临时管理规约的承诺书》《临时管理规约》以及《前期物业服务合同》。其中，双方在《商品房买卖合同》中约定，刘军购买和记黄埔地产（成都）温江有限公司开发的房号，建筑面积为319.96平方米，用途为住宅；《前期物业服务合同》中和记黄埔地产（成都）温江有限公司依法选聘的物业管理企业为家利物业管理（重庆）有限公司，前期物业管理期间，物业服务费收取价格为花园洋房3.1元/月·平方米、高层住宅2.5元/平方米（建筑面积）；合同第十条约定商品房交付条件为：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告书；合同第十二条约定，出卖人在2017年10月5日前向买受人交付该商品房，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担。双方在《临时管理规约》第五章第（六）条第1款约定：“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及违约金，并收取附加费用，违约金自逾期之日起按日以欠缴金额之0.05%计算，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用，违约金应按本规约、前期物业服务合同或物业服务合同约定缴纳……” 另查明，和记黄埔地产（成都）温江有限公司通过邮政特快专递向刘军邮寄了《和记黄埔地产（成都）温江有限公司房屋交付使用通知书》，该通知书载明房屋交付日期为2017年9月23日。 上述事实有双方身份信息、《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》及补充协议、《临时管理规约》《关于前期物业服务和临时管理规约的承诺书》、《房屋交付使用通知书》、邮寄律师函的EMS快递单据及原被告当庭陈述审核在卷为证。 原审判决认为，刘军与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《商品房买卖合同》《临时管理规约》系双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行权利义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”家利物业成都公司与和记黄埔地产（成都）温江有限公司签订的《前期物业服务合同》对小区的全体业主具有法律效力，刘军作为业主，对前期物业合同应当遵守和自觉履行。 关于刘军是否应该支付从2017年9月24日至2019年6月30日期间物业服务费的请求。根据《商品房买卖合同》约定，“自出卖人发出的书面房屋交付使用通知确定的交房之日起，视为出卖人已经按本合同约定的条件交付房屋。该房屋的毁损、灭失的风险转由买受人承担，与该房屋有关的费用（包括但不限于物业服务费用）亦归买受人承担”。案件中，和记黄埔地产（成都）温江有限公司向刘军发出通知，该通知确定的房屋交付日期为2017年9月23日，刘军即应按合同约定从该通知确定的房屋交付之日起支付相应物业费用。现家利物业成都公司要求刘军从2017年9月24日起支付物业费用，符合合同约定，原审法院予以支持。刘军辩称案涉房屋存在质量问题，开发商承诺修复完后再交房，应由开发商承担物业费。但刘军仅提供房屋外观照片，不足以证明其主张，也不符合合同对物业费承担条件的约定，且该辩称涉及刘军与开发商之间对房屋质量产生的纠纷，属于另一法律关系，刘军可另行诉讼解决，家利物业成都公司已为刘军所购物业的公共区域提供物业服务，刘军应当按照合同约定承担物业服务费。根据《前期物业服务合同》第十条关于业主交纳物业费的约定，业主应当于每个月最后一天之前交纳当月物业费，案件于2019年6月26日开庭审理，故截止法庭辩论终结之日，刘军应交纳2017年9月24日至2019年5月31日期间的物业服务费。综上，刘军应向家利物业成都公司支付物业服务费为319.96平方米×3.1元/平方米×（7天÷30天＋20个月）=20,069.04元。 关于家利物业成都公司主张的违约金，因刘军未按合同约定支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。但合同中约定的违约金每天0.05%的标准明显偏高，且家利物业成都公司未举证证明其因刘军违约受到损失的大小，原审法院酌情判令刘军向家利物业成都公司支付违约金1,000元。关于家利物业成都公司主张要求刘军给付律师代理费3,000元的诉讼请求，虽然《临时管理规约》约定了“任何业主若未能按时支付本规约项下须支付之物业服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及违约金，并收取附加费，……，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”，但律师费并非必然发生的法律费用，上述规约未明确约定，也无相关法律规定，故原审法院对家利物业成都公司的该项诉讼请求不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、刘军于判决生效之日起十日内向家利物业成都公司支付物业服务费20,069.04元及违约金1,000元；二、驳回家利物业成都公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元，由刘军负担。 宣判后，刘军不服一审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院事实认定不清，将通知交房和查验合格交付房屋予以混淆；二、原审法院适用法律错误，案涉房屋存在严重的质量问题，至今尚未交付，物业费应由建设单位支付。故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人家利物业成都公司答辩称，开发商向上诉人邮寄了交房通知书，请求驳回上诉人的全部上诉请求。 本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，刘军上诉称其房屋存在严重质量问题，开发商至今仍未完全修补交房，故物业费应由开发商承担，但提交的证据并不能证明其观点，原审法院判决刘军向家利物业成都公司支付欠缴物业费并酌情调减支付违约金并无不当，刘军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费258元由上诉人刘军负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年十二月十六日 书记员  陈 悦