贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1535号上诉人（原审原告）：贵州蓬赛斯房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区公园南路3号恒力大厦19楼D。统一社会信用代码：91520000622202432M。法定代表人：萧群青，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔维潇、王季玲，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王玉林，男，1975年9月23日生，汉族，贵州省普定县人，住普定县。被上诉人（原审被告）：裴布营，男，1964年5月10日生，汉族，河南省濮阳市人，住安顺经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：张怀成，男，1937年7月5日生，汉族，河北省邯郸市人，住河北省邯郸市魏县。被上诉人（原审被告）：武林云，女，1937年7月7日生，汉族，河北省邯郸市人，住河北省邯郸市魏县。被上诉人（原审被告）：裴战坤，男，1990年4月2日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告）：裴贺坤，男，1987年4月8日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。上诉人贵州蓬赛斯房地产开发有限公司（以下简称蓬赛斯公司）因与被上诉人王玉林、裴布营、张贵芬案外人执行异议之诉纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院(2019)黔0422民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。因被上诉人张贵芬于2019年9月27日死亡，本院依法通知其继承人张怀成、武林云、裴战坤、裴贺坤、裴布营参加诉讼。本案现已审理终结。蓬赛斯公司上诉请求：一、请求撤销贵州省普定县人民法院(2019)黔0422民初1192号民事判决；二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院作出的判决认定事实不清，适用法律错误。一审时，上诉人代理人依法向一审法院申请调查令，到安顺市房屋产权管理处调取《关于开发区迎宾大道蓬赛斯花园二期C户型C8幢C8层1号合同备案注销的情况说明》及《安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》两份证据。其中，《房屋交易信息表》系法定登记机关产权部门客观的真实数据，该表显示本案案涉房屋已经处于注销状态，而一审法院仅凭2019年7月12日安顺市自然资源局经济技术开发区分局出具《关于裴布营、张贵芬权属登记状况的回函》这样一份人工作出的“回函”，不依据法定产权登记机关客观的内部真实数据记载就认定裴布营、张贵芬的房屋已经被查封，注销备案的行为“无效”，明显属于认定事实不清。上诉人认为，首先，案涉房屋在2017年被西秀区人民法院在安顺市自然资源局经济技术开发区分局查封的情况，上诉人并不知晓，上诉人在安顺市房屋产权管理处与裴、张二人一起办理注销产权备案手续时也没有任何单位或个人告知，上诉人与裴、张二人的备案撤销手续顺利办理完毕，上诉人属于善意第三方，在不知晓任何查封信息的情况下完成本案回购行为，一审法院不应认定“注销行为无效”。其次，2017年西秀区人民法院在安顺市自然资源局经济技术开发区分局处查封的行为，仅凭该分局出具《关于裴布营、张贵芬权属登记状况的回函》这样一份人工函件具有极强的主观性，并不能因此认定西秀区人民法院在行政部门的系统中完成了的查封行为，西秀区人民法院的查封行为并未完成，一审法院并不能将安顺市自然资源局经济技术开发区分局不作为的行政行为让上诉人来承担后果，且上诉人与裴、张二人在安顺市房屋产权管理处查询到案涉房屋并未处于查封状态下出于善意，完成了房屋注销的房屋回购行为，故一审法院认定事实不清。二、一审法院作出判决适用法律错误。一审法院在认定事实不清的情况下，适用物权法第九条、第十六条完全错误。物权法第九条、第十六条均指向物权登记制度，但西秀区人民法院作出的查封行为有瑕疵，只能向行政部门追责。上诉人认为，在物权法的物权登记制度强制性法律规定下，法院未完成的查封行为，不能当然的让上诉人承担后果。案涉房屋未办理房屋产权证，在注销之前尚属于网签备案登记状态，并不是物权法规定的物权登记，一审法院把物权登记与网签备案登记混为一谈，适用物权法的相关规定，亦是适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审法院在认定事实不清的情况下，认定法院的查封行为并无不当，进而将安顺市自然资源局经济技术开发区分局不作为的行政行为的后果让上诉人来承担，适用法律错误。上诉人在不知晓案涉房屋有任何他人权利的情况下，善意的完成回购行为，案涉房屋的产权已归属于上诉人，上诉人要求确认案涉房屋归自己所有的诉求应当得到人民法院的支持。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人王玉林、裴布营、张怀成、武林云、裴战坤、裴贺坤二审均未作答辩。原审原告蓬赛斯公司向一审法院起诉请求：1、请求撤销普定县人民法院作出的（2019）黔0422执异11号执行裁定书；2、请求判决确认本案涉案房屋“蓬赛斯花园”C8幢1号归原告所有，并判决终止执行合同网签备案登记为裴布营名字的蓬赛斯花园C幢1号房屋（执行案件号为（2017）黔0402执897号），同时解除对该房屋的查封；3、诉讼费用由三被告承担。一审法院查明认定事实：被告裴布营、张贵芬系夫妻关系。2008年12月24日，蓬赛斯公司与裴布营签订《商品房买卖合同》约定，裴布营向蓬赛斯公司购买其建设的坐落于安顺经济技术开发区，建筑面积为286平方米，价格为85万元，裴布营支付首付26万元，余款59万元为按揭贷款。2009年3月26日，裴布营作为借款人、张贵芬作为共同借款人，蓬赛斯公司作为保证人与安顺工行签订《个人购房借款合同／担保合同》约定，裴布营、张贵芬向安顺工行借款59万元用于购买上述房屋，借款人授权贷款人将借款汇入蓬赛斯公司账户，借期为20年。蓬赛斯公司提供连带责任保证。同日，安顺工行与蓬赛斯公司签订《商品房回购协议》约定，若借款人不按合同约定履行还款义务，蓬赛斯公司在接到安顺工行要求执行回购协议的通知，安顺工行有权扣收蓬赛斯公司账户款项，蓬赛斯公司在完成回购后安顺工行应将抵押合同中所抵押商品房的全部权益通过合法手续转让给蓬赛斯公司，蓬赛斯公司有权抵押商品房行使处置权。2009年6月19日，裴布营购买的安顺经济技术开发区商品房在安顺市住房和城乡建设局办理预告登记。现裴布营、张贵芬居住于该房屋。2017年5月15日，王玉林诉裴布营、张贵芬民间借贷纠纷一案，安顺市西秀区人民法院作出（2017）黔0402民初884号民事判决，判决：裴布营、张贵芬偿还王玉林借款60万元及利息。判决生效后，裴布营、张贵芬未履行义务，王玉林向安顺市西秀区人民法院申请执行。2017年7月19日，安顺市西秀区人民法院作出（2017）黔0402执897号执行裁定，裁定：查封裴布营、张贵芬共同所有的坐落于安顺经济技术开发区（权证号：Ｙ0××69）。查封期限为三年。2017年7月20日，安顺市西秀区人民法院向安顺市国土资源局经济技术开发区分局送达协助执行通知书，要求协助办理对裴布营、张贵芬共同所有的坐落于安顺经济技术开发区（权证号：Ｙ0××69）的查封登记。2018年8月30日，裴布营、张贵芬与蓬赛斯公司达成《退房协议》约定，裴布营、张贵芬无能力偿还贷款，提出退房，蓬赛斯公司同意退房。由裴布营、张贵芬提出书面退房申请，蓬赛斯公司协助办理所有退房手续。同日，蓬赛斯公司向安顺市住建局申请办理注销产权登记备案。2018年9月20日，安顺市中级人民法院指定本院执行安顺市西秀区人民法院（2017）黔0402民初884号民事判决。2019年3月13日，蓬赛斯公司向本院申请停止注销合同网签备案登记为裴布营、张贵芬名下的蓬赛斯花园二期X户型X幢X层X号房屋的执行，同时解除对该房屋的查封。2019年3月21日，本院作出（2019）黔0422执异11号执行裁定，裁定：驳回蓬赛斯公司的异议请求。2019年5月30日，安顺市房屋产权管理处出具的《安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》载明，安顺经济技术开发区房屋预售合同备案为注销状态。2019年7月12日，安顺市房屋产权管理处向本院出具《关于开发区迎宾大道蓬赛斯花园二期X户型X幢X层X号销售合同备案注销的情况说明》载明，安顺市房屋产权管理处未收到不动产登记部门转送的（2017）黔0402执897号协助执行通知书。2018年10月8日，根据蓬赛斯公司和裴布营、张贵芬提供的不动产登记部门已注销预购商品房预告登记（权证号：Ｙ0××69）的结果及其申请资料，市住建局房地产市场管理科按程序注销了商品房预售合同备案信息。2019年7月12日，安顺市自然资源局经济技术开发区分局向本院出具《关于裴布营、张贵芬权属登记状况的回函》载明，安顺经济技术开发区房屋于2009年6月19日由安顺市住房和城乡建设局颁发预告登记证明。2017年7月21日，安顺市自然资源局经济技术开发区分局受理并登簿安顺市西秀区人民法院对该房屋的查封。2018年9月29日，安顺市自然资源局经济技术开发区分局受理裴布营、张贵芬关于该房屋预告登记注销的过程中，发现该房存在查封，未给予最终完结办理，现该房屋预告登记簿有效。一审法院认为：蓬赛斯公司与裴布营签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，为合法、有效的合同。裴布营、张贵芬按约定支付了购房首付款，并办理购房尾款的按揭贷款，蓬赛斯公司也将房屋交付给裴布营且双方在房屋管理部门办理预告登记，合同已基本履行完毕。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，裴布营享有的物权已经登记。蓬赛斯公司以其履行了与安顺工行签订的《商品房回购协议》及《安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》中涉案房屋预售合同备案为注销状态为由，认为涉案房屋已经返回给蓬赛斯公司。但蓬赛斯公司履行与安顺工行签订的回购协议并不能必然导致涉案房屋物权变动，双方为债权、债务关系。又因裴布营、张贵芬不履行与王玉林民间借贷纠纷一案判决所确定的义务，安顺市西秀区人民法院依法查封了其购买的安顺经济技术开发区房屋。在查封后，由于裴布营、张贵芬未按与安顺工行签订的《个人购房借款合同／担保合同》履行还款义务，裴布营、张贵芬同意退还房屋给蓬赛斯公司，并向房屋管理部门申请注销房屋预告登记。虽然在安顺市房屋产权管理处出具的《安顺市房屋产权管理处房屋交易信息表（销售合同备案）》中，安顺经济技术开发区房屋预售合同备案为注销状态。但安顺市自然资源局经济技术开发区分局出具的回函中载明受理裴布营、张贵芬关于该房屋预告登记注销的过程中，发现该房存在查封，未给予最终完结办理，认定该房屋预告登记簿有效。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”的规定，现安顺市自然资源局经济技术开发区分局作为法定不动产登记机构，其管理的房屋预告登记薄是物权归属和内容的根据。且依据法律规定在法院依法查封房屋期间，不得转移、隐匿查封的财产，不得对查封财产设定权利负担，故蓬赛斯公司与裴布营、张贵芬申请注销房屋预告登记的行为无效，不产生法律效力。故安顺经济技术开发区房屋的物权未发生变动，蓬赛斯公司认为涉案房屋已经返回的理由不能成立，蓬赛斯公司就执行涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，法院查封涉案房屋并无不当，故蓬赛斯公司的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告张贵芬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告贵州蓬赛斯房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12300元，由原告贵州蓬赛斯房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉房屋的预告登记是否已撤销；2.上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。关于案涉房屋的预告登记是否已注销的问题，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，案涉房屋的登记机构为安顺市自然资源局经济技术开发区分局，而不是安顺市房屋产权管理处，一审依据安顺市自然资源局经济技术开发区分局查阅不动产登记簿后出具的《关于裴布营、张贵芬权属登记状况的回函》认定案涉房屋的预告登记未注销，符合法律规定。一审法院并未对注销案涉房屋商品房预售合同备案的行为的效力进行认定，在案涉房屋预告登记有效并被人民法院依法查封的情况下，裴布营、张贵芬隐瞒房屋的真实情况，申请办理注销案涉房屋的预告登记，其行为违反法律规定，一审法院认定裴布营、张贵芬办理注销预告登记的行为无效合法有据。故，上诉人的上诉理由不能成立。关于上诉人是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利的问题。首先，上诉人向裴布营、张贵芬出售案涉房屋，并办理了预告登记，商品房预告登记虽不发生取得物权的效力，但裴布营、张贵芬已依据商品房买卖合同及预告登记取得案涉房屋的合法使用权及物权期待权，该物权期待权可对抗上诉人的物权，人民法院可依法对办理预告登记的房屋进行预查封。其次，案涉房屋虽未办理产权登记，但房屋已交付使用。上诉人向裴布营、张贵芬出售的并不是精装修房屋，裴布营、张贵芬入住房屋前必然进行了一定的添附，人民法院查封该房屋时不仅对上诉人出售给裴布营、张贵芬的房屋的部分进行查封，还对添附的部分进行了查封。最后，裴布营、张贵芬2008年12月24日购买案涉房屋时，房屋的售价即为85万元，现上诉人尚未退还裴布营、张贵芬购房款，即以代二人归还了银行住房贷款459976.83元为由，主张已完成案涉房屋的回购，完全享有案涉房屋的所有权，于法无据。因此，上诉人未能举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，其上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人蓬赛斯公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人贵州蓬赛斯房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖美娟审判员  杨 鲁审判员  陈雯贞二〇一九年十二月二十七日书记员  熊心怡