河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终20132号上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街5号怡商花园售楼部2楼201室。法定代表人：张金送，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：安春霖，河南良仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王艳敏，女，1979年10月11日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：董杭，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。上诉人郑州怡商置业有限公司因与被上诉人王艳敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24419号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州怡商置业有限公司上诉请求：1．一审判决怡商置业公司按购房款（8024556元）的日0.06‰向王艳敏支付违约金（暂计算至2019年7月14日已高达279736.02元），违约金标准明显过高，请求二审法院依法公平判决，改判由怡商置业公司给予王艳敏适当补偿；2．一审判决认定的违约金计算起点错误，请求二审法院依法改判；3．本案结果涉及整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审案件适用简易程序不妥；4．本案一、二审诉讼费用由王艳敏承担。事实与理由：一、怡商置业公司逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且怡商置业公司一直积极办理并主动采取了补偿措施，王艳敏也并没有因怡商置业公司未办理初始登记产生任何实际损失，一审法院判决怡商置业公司承担的违约金过高，请求二审法院依法改判由怡商置业公司给予王艳敏适当补偿。1．根据一审认定的事实，怡商置业公司逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且怡商置业公司一直在积极协调解决，没有消极拖延。本案中，怡商置业公司未在规定期限内办理房屋产权初始登记是因为郑东新区国土资源局与郑东新区规划局两个部门步调不一致，国土资源局限期开发要求紧迫，而规划审批缓慢，最终使得规划局关于车位数量提出规划变更时，怡商置业公司早已按国土资源局限期开发要求将车位实际建设完成，数量无法变更，不符合规划变更所致。而郑东新区又是于2012年底才开始实施规划复核验收这一新政策的，因该政策的实施，使得怡商置业公司因车位实际建设不符合规划部门规划变更要求，未能通过规划部门的规划复核验收，造成了怡商置业公司不能及时办理房屋权属初始登记。这一问题出现后，怡商置业公司积极与规划部门协商解决办法，但一直得不到规划部门的答复，导致拖延至今。但是目前通过怡商置业公司的多方努力，2018年1月3日郑东新区管委会召开规划专题会议通过了郑州怡商花园式商务会馆建设机械式停车楼弥补停车位建设不足的问题这一方案，现阶段机械停车位建设工程已经建设完成并通过规划复核验收，目前本案所涉项目报请房管部门进行首次登记，房管部门完成实测等程序后即可完成产权登记达到办证条件。此外，双方的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”；双方的《商品房买卖合同补充协议》第八条第2项中双方约定“出卖人为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对建筑区划布局所作出的变更，不构成违约”；双方的《商品房买卖合同补充协议》第九条第3项中双方约定“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。根据客观事实和双方合同约定，本案中王艳敏未在规定期限内取得房屋权属证书是存在一定的客观原因的，非为怡商置业公司的责任。2．根据一审认定的事实，怡商置业公司不但积极协调解决办证问题，还积极主动地采取了现金补贴的方式补偿本案所涉项目业主。3．根据一审认定的事实，怡商置业公司已按合同约定及时向王艳敏交付了房屋，王艳敏予以接收并实际占有使用，王艳敏对房屋所有权的占有、使用、收益、处分等权利均不受影响，一审中王艳敏也没有提交任何证据证明其产生了实际损失。王艳敏并没有因怡商置业公司未办理初始登记产生任何实际损失。4．一审法院根据上述事实和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，综合考虑怡商置业公司的违约原因、违约时间、可能造成的损失等因素后认定王艳敏请求的违约金过分高于怡商置业公司造成的损失，判决怡商置业公司按购房款（8024556元）的日0.06‰向王艳敏支付自2017年12月11日起至怡商置业公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料之日止的违约金。但是怡商置业公司根据一审法院判决违约金计算标准计算：截止2019年7月14日怡商置业公司需支付的违约金就已高达279736.02元。本案怡商置业公司报送的材料只有小部分手续不完善，并且即使怡商置业公司没有办理初始登记影响了王艳敏申请房屋所有权证的权利，王艳敏的损失也不可能有如此之巨。所以怡商置业公司认为一审法院认定怡商置业公司承担的违约金仍旧过高，并且明显超过了王艳敏实际损失的30％，超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金的最高限。怡商置业公司基于王艳敏取得产权证书迟延是因客观因素所致，且王艳敏没有因此产生任何实际损失，请求二审法院改判由怡商置业公司给予王艳敏适当补偿。二、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定一审法院认定违约金计算起点错误，本案违约金应自王艳敏向怡商置业公司提交书面转移登记申请书届满15日起计算。商品房产权初始登记不是王艳敏的权利，商品房转移登记才是王艳敏的权利，根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定怡商置业公司在王艳敏提出产权转移登记书面申请15日内有配合其办理商品房产权转移登记的义务，然而王艳敏并没有向怡商置业公司申请，所以王艳敏在其自己申请商品房转移登记前无权要求怡商置业公司支付违约金，因为此期间王艳敏未取得不动产证不是怡商置业公司原因造成的。因此本案即使计算违约金也应自王艳敏向怡商置业公司提交书面转移登记申请书届满15日起计算，并且王艳敏应当提交其向怡商置业公司提交过书面申请的证据。所以一审法院遗漏审查上述事实判决怡商置业公司自2017年12月11日开始支付违约金系认定事实错误。三、即使计算违约金自交房日届满两个月起计算，根据《商品房买卖合同》第八条约定，本案计算违约金的起点也应为2018年1月20日，而非一审认定的2017年12月11日。四、本案结果涉及并影响整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审法院适用简易程序审理不妥。并且如本案一审判决生效，全部业主均将参照本案判决结果请求高额违约金，这将使得怡商置业公司产生不堪重压而破产的风险，届时协调办证事宜也将被搁置，这会进一步损害广大业主的权益引起广大业主不满有可能会引发群体性事件，造成不良社会影响，这是怡商置业公司最为担心的，希望二审法院予以综合考虑。综上，请求二审人民法院根据本案客观存在的法律事实，依法支持怡商置业公司的上诉请求。王艳敏辩称：一审法院基于双方的合同约定判决上诉人怡商公司承担违约责任符合法律规定，并对违约金的计算标准进行了调整。《商品房买卖合同》系怡商公司与答辩人在协商一致的基础上签订，是双方的真实意思表示且不存在法律规定的合同无效的情形，对双方都应当具有约束力。合同签订后，被上诉人按照合同约定履行了支付房款的义务，但上诉人未在约定期间内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送相关部门，应当承担违约责任，且合同对违约金有明确约定的情况下，怡商公司应当按照合同约定承担违约责任。怡商公司声称答辩人没有损失，显然不符合实际。怡商公司收取答辩人的购房款后，却迟迟不为答辩人办理房屋权属证书，造成答辩人的物权权利难以实现，对答辩人已经造成了重大损失。怡商公司未按照行政机关的规划要求进行建设，导致怡商公司未取得房屋权属证书，而非如怡商公司所称的其建设完工后，行政机关提出了规划变更。怡商公司将责任推给行政机关显然是在颠倒黑白。一审法院在判决时已经考虑了怡商公司违约的客观原因，将违约金计算标准下调至万分之0.6，怡商公司仍认为违约金过高的主张没有法律和事实依据。二、怡商公司对答辩人的补贴系怡商公司履行合同的行为，与怡商公司应当承担的违约责任没有关系。怡商公司在销售房屋时，向购房者承诺成立郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金，并向购房者出具了书面的文件。怡商公司是基于该合同对部分业主进行了补贴，该项补贴与怡商公司应承担的违约责任没有关系。并且怡商公司也并未实际履行补贴义务，甚至在答辩人起诉怡商公司办证违约后，怡商公司将答辩人排除在享受补贴业主之外，对答辩人进行打击报复。怡商公司将不相关的两者混为一谈，目的是为了逃避承担责任。三、上诉人刻意将办理初始登记的违约责任混淆为办理转移登记的违约责任，以混淆违约金的起算时间。商品房买卖合同附件四第六条第1款明确约定了上诉人应当在2015年8月31日之前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送相关部门，逾期则按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。因此一审法院判决上诉人应当自答辩人付清总购房款即2016年1月20日起向答辩人支付违约金起点认定正确。四、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对上诉人应当在2015年8月31日前报送产权初始登记材料的约定明确，一审判决上诉人自答辩人付清总购房款即2017年12月11日起支付违约金符合客观情况，且类似系列案件已由郑州市中级人民法院作出终审判决。（河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2018）豫01民终3941号）。五、其他被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷相同系列案件已经由郑州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。（河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2019）豫01民终3902号）。综上所述，答辩人虽然认为一审判定的违约金计算标准过低等，但基于快速解决纠纷等考量并未上诉，上诉人怡商公司的上诉请求与理由根本不能成立，因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉，维持原判。王艳敏向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（2016年7月15日起至实际履行日止），暂计878689元（2016年7月15日起至2019年7月14日止，共计1095天）；2、被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。一审法院认定事实，2016年7月15日原被告签订商品房买卖合同二份（合同编号分别为：D16002563532、D16002563534），合同约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东××、××外××北××楼××、××号的商品房，总价为8024556元；房屋交付期限为2015年6月30日前；被告应当在2015年8月31日（商品房交付使用后60日内）前，持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。中信银行个人借据凭证显示借款人为原告，收款人为被告，金额23万元，放款日期为2017年12月11日。2016年12月15日、2017年12月20日被告向原告开具购房发票，价税合计8024556元，发票备注栏表明款项为郑州怡商花园式商务会馆，合同编号为D16002563532、D16002563534。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部房款。根据合同约定出卖人应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。庭审中被告称交完房后提交了房屋产权登记需要备案的相关资料，但政府的规划变更一直是因为车位问题造成规划验收没有通过没有备案，故被告的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金878689元（自2016年7月15日起暂计算至2019年7月14日，共计1095天，之后继续计算至实际履行之日）的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，房屋建成后被告及时向原告方交付了房屋，原告方予以接收，并实际占有使用，被告公司逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素在内，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了补偿措施，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，该院酌情确定被告以总购房款为基数按日0.06‰支付原告自付清房款之日2017年12月11日起至实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止，逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料的违约金。因被告公司尚未取得商品房初始登记，对于原告请求判令被告于15日内为原告提供办理房屋所有权转移登记由其提供的所需资料的诉请，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王艳敏支付违约金（以购房款8024556元为基数，按日利率0.06‰自2017年12月11日计算至被告郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止）；二、驳回原告王艳敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6293元，由原告王艳敏负担3375元、被告郑州怡商置业有限公司负担2918元。二审中，郑州怡商置业有限公司提交两份证据：房产测绘收件回执单、房产测量通知，拟证明目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已于2019年9月5日受理并开始实测。上诉人已于2019年9月5日完成商品房买卖合同附件四第六条第一项的资料报送义务，即将产权登记资料报送至房管局，本案违约金应中止计算与支付。王艳敏发表意见称：对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据与本案无关，不能够证明上诉人向有相关部门报送房屋权属初始登记的申报资料，亦不能够证明报送资料相关部门相关房地产、行政主管部门受理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，由于王艳敏对上诉人提交证据的真实性无异议，本院对该二份证据的真实性予以认定。但该二份证据不足以证明上诉人向相关部门报送涉案商品房权属首次登记资料并被受理的时间，因此，对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实与原审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王艳敏与郑州怡商置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》虽约定，郑州怡商置业有限公司应当在2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局，但由于王艳敏于2017年12月11日才将购房款支付完毕，因此，相应的办理房屋初始登记资料的报送期限应以王艳敏全额支付购房款之日向后计算60日，一审处理不当，本院予以纠正。本案诉讼中，郑州怡商置业有限公司并未提供充分的证据证明截止本案一审开庭之日郑州怡商置业有限公司已按照合同约定完成了案涉房屋权属登记资料的报送义务，郑州怡商置业有限公司构成违约，应承担违约责任。考虑到本案实际情况，一审法院已将违约金标准由0.01%调整为0.06‰，酌情降低的违约金标准适当，郑州怡商置业有限公司认为一审判决违约金标准过高，要求给予王艳敏适当补偿的上诉意见不成立，本院不予采纳。郑州怡商置业有限公司作为专业从事房地产开发的企业，应当对相关法律政策有充分理解，并对商业风险有充分预测，郑州怡商置业有限公司以车位数量规划变更为由，主张免除不能及时办理房屋权属初始登记的责任，依据不足。2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但郑州怡商置业有限公司并未提供证据证明房屋权属初始登记所需报送的资料不包含在不动产权属首次登记所需提供的资料之中，因此，郑州怡商置业有限公司仍负有合同约定的提交相应产权登记资料的义务。一审对于王艳敏主张支付报送相关资料违约金的处理正确，但在该项判决的文字表述上存在不当，本院予以纠正。另，无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，郑州怡商置业有限公司应当根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。综上所述，怡商置业公司的上诉理由部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24419号民事判决；二、郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十日内按购房款8024556元的日0.06‰向王艳敏支付自2018年2月12日起至郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止的违约金；三、驳回王艳敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6293元，二审案件受理费5496元，均由上诉人郑州怡商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月二十三日书记员  张倩倩