浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9074号 上诉人（原审被告）：夏卫国，男，1972年5月18日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市广丰县，现住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：易汀，女，1975年2月25日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈水达，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人夏卫国与被上诉人易汀因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初6834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：出租方（甲方）易汀与承租方（乙方）夏卫国签订落款时间为2016年3月6日的《租房合同》一份，约定经双方协议一致同意订立以下协议——一、现有甲方坐落于店面两间，经双方商定，甲方同意将上述店面租给乙方；租用期定三年时间，自2016年3月7日起至2019年3月6日止；每年乙方应做到先付款后租用的原则（乙方应提前两个月付清全部房款），租金第一年为15万元，第二年租金在原租金基础上上浮8%，第三年租金参照第二年；房屋租赁期间缴纳押金为5000元即作为协议中约定条款的押金，甲方收到房款和押金后也出具收据给乙方（甲乙双方各执一份备查）；如果乙方未按该条款付款，乙方应向甲方支付违约金（即按总房款单日租金的双倍价计算支付违约金并扣除押金）。二、乙方租期到期前应提前两个月通知甲方是否租用，乙方应有优先租用权，甲方根据当时行情另行确定租金，协议重订，如协议不成，乙方应无条件归还给甲方两间店面；甲方按合同期收回房源，甲方有权自行安排；如果未按本协议乙方应向甲方支付违约金（即按总房款单日租金的双倍价计算支付违约金并扣除押金）；承租期间甲方同意乙方转租转让，但需经甲方同意，同时租用经营范围和价格也必须经甲方确认同意，协议由甲方重订；甲方提供房产权复印件，乙方在处理开店手续过程中如遇税务、营业执照等无法通过行政审批的情况，和甲方无关，一切后果自负，所付租房款和押金不退。三、本房屋主体结构，店面前简易棚和广告牌钢架，乙方不得动用改造移作它用，如损坏押金不退并按价赔偿损失。四、若遇店面拆迁或改造，乙方无条件相应终止协议期限，甲方不作任何经济补偿；房屋由甲方自行处理，已交租金，甲方按日退还给乙方。五、承租期间约定：1.乙方违法经营，天灾人祸甲方不承担任何法律责任和经济损失；如乙方因违法经营，人为造成甲方损失乙方应承担全部责任并作出赔偿；2.乙方遇国家法律法规规定内等应交任何费用如房屋租金税、物业管理费等，由乙方全额承担与甲方无关；3.乙方半途而废，甲方恕不清退房款和押金；4.承租期内只限开设服装店；5.乙方在使用期内添置任何装饰、砌墙和水电等包括材料费由乙方自理，乙方弃用时甲方不作任何补偿，弃用后添置装饰材料在承租期内清理完毕，否则作自动放弃论。七、本协议下发生争议，由双方当事人协商或申请有关部门调解，协商或解决不成的，按下列方式解决：依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。八、以上各条协议应双方共同遵守，否则后果自负等内容。 易汀于2019年2月22日向夏卫国邮寄送达《通知》：租客夏卫国，你租赁的店面两间，租赁期为2016年3月7日至2019年3月6日，即将到期，房东决定收回房屋，留作自用。易汀于同年3月7日向夏卫国邮寄送达《告知函》：租客夏卫国，你租赁的店面两间，按合同约定租期三年，2016年3月7日至2019年3月6日，现租期已到。之前你已收到给你寄送的租期快到、铺面收回自用的通知函。现租期已到，限你在三天内主动搬离归还房屋，结清租赁期间产生的水、电费等费用，否则按自动放弃房内物品处理，房东有权自行清空房屋内物品并不承担法律责任，后果自负。 2019年4月12日，易汀委托装修公司员工前往案涉租赁房屋换锁，遭夏卫国阻止未成。2019年4月24日，易汀提起本案诉讼，其变更后的诉请为判令：1、夏卫国支付违约金（占用费）6048元（按总租金单日租金的双倍价计算支付违约金，自2019年3月7日起暂计至2019年3月13日止，实际应计算至夏卫国腾退之日止即2019年7月1日），违约金扣除夏卫国交付的押金5000元；2、夏卫国支付水电费319.51元；3、夏卫国立即将工商注册地址从案涉房屋中迁出；4、本案诉讼费用由夏卫国承担。原审庭审后易汀变更第二项诉讼请求为水电费为判令夏卫国支付水电费270.01元。 2019年5月17日，易汀向国网浙江杭州市萧山区供电有限公司支出电费116.75元、101.01元。同6月27日，易汀向杭州萧山供水有限公司支出水费33元、19.25元。易汀合计支出水电费270.01元。 原审法院另查明：杭房权证萧换字第××号房屋所有权证载明——房屋所有权人为易汀，共有情况为共同共有，房屋坐落于萧山区，登记时间为2015年6月8日，建筑面积为61.34平方米，套内建筑面积为61.34平方米。 易汀诉夏卫国房屋租赁合同纠纷一案，易汀曾于2018年5月8日提起诉讼。2018年5月8日，易汀向原审法院提出撤诉申请。同日，原审法院作出（2018）浙0109民初8001号民事裁定书，裁定准许易汀撤回对夏卫国的起诉。 原审法院又查明：甲方易汀与乙方夏卫国签订落款时间为2018年5月8日的《补充协议》一份，约定甲乙双方经过协商，达成调解协议如下——一、双方于2016年3月6日签订的房屋租赁合同继续履行，将自2018年3月7日起至2019年3月6日止这一年的房租变更为142500元，该款夏卫国在2018年5月11日前付清；二、其余事项按原合同履行。 原审法院审理认为：双方当事人签订的《租房合同》合法有效，合同对双方当事人均有约束力。合同约定租期至2019年3月6日止，租期到期夏卫国应无条件归还易汀两间店面，易汀按合同期收回房屋，易汀有权自行安排。案涉合同期满后，夏卫国未按约履行腾房义务，已构成违约。本案庭审当日，夏卫国交还易汀案涉房屋两把钥匙，双方同意庭审当日为房屋交接日，易汀为此撤回相应的诉讼请求，原审法院予以准许。依《合同法》的规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉合同约定如未按本协议夏卫国应向易汀支付违约金（即按总房款单日租金的双倍价计算支付违约金并扣除押金）。易汀要求夏卫国按总房款单日租金的双倍价计算支付占有费的诉请过高，原审法院酌情调整夏卫国按合同约定的租金标准支付易汀实际占有期间的使用费，并支付欠付实际占有使用费自2019年3月7日起至实际付款日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算的损失。另依《合同法》的规定当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。易汀要求夏卫国支付违约金同时再要求扣除夏卫国押金5000元的诉请于法无据，原审法院不予采信。经庭审查明易汀为夏卫国垫付水电费270.01元。庭审后，易汀变更水电费为270.01元，原审法院予以准许。易汀要求夏卫国支付水电费270.01元，理由正当，原审法院予以支持。易汀要求夏卫国办理注册地变更或营业执照注销手续的诉请，非民事案件受案范围，原审法院不作处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2019年9月26日判决：一、夏卫国在判决生效之日起十日内支付易汀自2019年3月7日起至同年7月1日止按162000元/年的标准计算的实际占有使用费为51929元；二、夏卫国在判决生效之日起十日内支付易汀欠付的实际占有使用费51929元自2019年3月7日起至实际付款日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算的损失；三、夏卫国在判决生效之日起十日内支付易汀水电费270.01元；四、驳回易汀的其余诉讼请求；如夏卫国未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费986元，减半收取493元，由夏卫国负担490元，易汀负担3元；易汀于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，夏卫国于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，夏卫国不服，向本院提起上诉称：1、原审判决对于上诉人实际占用案涉房屋的时间认定错误，导致判决错误请求二审法院撤销原判第一、二项，改判上诉人支付被上诉人2019年3月7日至3月21日的占用费；返还押金5000元，与上述费用抵扣；诉讼费由被上诉人承担。 易汀辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”该法第六十五第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”夏卫国作为承租人，对于履行租赁合同到期后返还租赁物的法定义务依法应当承担举证责任。夏卫国在原审诉讼中提交的证据不足以证实其已按约履行了该义务，直至原审庭审当日，夏卫国才将案涉房屋钥匙交还易汀，原审判决据此判令夏卫国承担至该日止的占有使用费系正确。夏卫国在原审诉讼中未就押金提起反诉以主张与本诉金额相抵，原审判决不予处理并无不当。且在二审诉讼中提出该请求，依法不属于本案二审审理范畴，就该押金，夏卫国可依据合同法关于合同当事人互负到期债务相互抵销的规定自行在其应付易汀的款项扣除。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。夏卫国的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费986元，由上诉人夏卫国负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇一九年十二月二十三日 书记员 赖雪珂