湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18495号原告：攸县晓峰物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市攸县石羊塘镇南街居委会六组253号。法定代表人：张晓荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：符秋文，男，1957年8月21日出生，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。被告：邓卓田，男，1978年10月18日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告攸县晓峰物业管理有限公司（以下简称晓峰物业公司）与被告邓卓田物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序于2019年11月29日、2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告晓峰物业公司委托诉讼代理人符秋文、被告邓卓田均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业费2272元；2、判令被告缴纳逾期每天3‰的滞纳金91元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告邓卓田系凯顺新城小区的业主。2016年5月29日起，原告晓峰物业公司开始接手攸县凯顺新城小区的物业管理。原告晓峰物业公司履行了小区的物业管理服务义务，但被告邓卓田拖欠2018年9月1日至2019年10月30日期间的物业费共计2272元。原告晓峰物业公司多次催收未果。在本案审理过程中，原告公司表示暂行撤回对2019年3月31日之后物业费的诉请，物业服务费计算至2019年3月31日止。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、《前期物业管理服务合同》、《协议》、《终止合同协议》、《前期物业延期服务协议》、《会议记录》复印件各1份，拟证明（1）合同就物业公司与业主的权利义务进行了明确约定；（2）晓峰物业公司对凯顺新城小区进行管理的由来；2、《攸县发展和改革局关于核定凯顺新城小区商品住宅前期物业服务收费标准的函》攸发改价函﹝2018﹞37号、《攸县发展和改革局、攸县房产管理局关于印发的通知》（附《攸县服务收费管理实施办法》）即攸发改价﹝2018﹞27号文件复印件各1份，拟证明凯顺新城小区物业费收费依据和标准；3、晓峰物业凯顺新城服务中心2019年起诉名单物业费计算表（10月）、物业费明细账复印件各1份，拟证明被告邓卓田交纳物业管理费至2018年8月31日止，自2018年9月1日起未交纳物业管理费；4、缴费催款通知书复印件1份，拟证明原告晓峰物业公司向被告邓卓田催收的事实；5、攸县凯顺新城小区入伙证明、承诺书复印件各1份，拟证明被告邓卓田系凯顺新城小区的业主；6、继续服务凯顺新城小区的情况证明复印件1份，拟证明原告晓峰物业公司在2019年4月1日后原告对凯顺新城小区进行了事实上管理的事实；7、凯顺新城员工部分工资表复印件7份及开支明细复印件10份，拟证明原告在凯顺新城小区履行正常工作的事实；8、凯顺新城物业服务日常工作日志复印件7份，拟证明原告在凯顺新城小区履行正常工作的情况。被告邓卓田答辩称，1、原告与被告邓卓田的前期物业服务合己于2019年3月31日终止，合同终止之后双方不存在物业服务，无需再交纳自2019年4月1日起至今的物业服务费；2、答辩人未交纳2018年9月1日至2019年3月31日的物业服务费，是因为原告晓峰物业公司未按《前期物业管理服务合同》的规定尽到管理服务之责，服务质量远远低于合同规定的服务质量标准，双方就物业服务金额无法达成一致意见；3、原告晓峰物业公司收取了业主150元楼道翻新费用，垃圾托运费每户96元/年，故2019年3月31日前应分摊的费用为24元，共计174元，应抵扣物业费用。被告邓卓田为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1、维修电梯发票复印件及筹资用户名单复印件各1份，拟证明2019年6月6日业主支付电梯维修费的事实；2、凯顺新城小区公共电费收据复印件7份，拟证明业主支付公共区域电费的事实；3、业主委员会购买打扫卫生物品票据复印件及攸县凯顺新城临时管理方案复印件各1份，拟证明2019年4月1日由业主委员会成立小区物业自治，并未聘请原告晓峰物业公司继续服务的事实；4、《通知》复印件1份，拟证明原告晓峰物业公司服务到2019年3月31日止的事实；5、有关凯顺新城小区情况说明复印件2份，拟证明原告提供的《继续服务凯顺新城小区情况说明》是无效证据，上面没有当事人的签名，我方提供《有关凯顺新城小区的情况说明》，上面有高岭社区三位书记的亲笔签名及一份有凯顺新城小区业主委员会全体委员的签名，没有要求原告晓峰物业公司继续服务；6、关于终止晓峰物业服务的通知复印件1份，拟证明2019年3月31日已经通知晓峰物业公司终止物业服务；7、关于叫停物业公司强行服务的请求报告复印件1份及终止合同不予缴纳物业签名单复印件8份，拟证明业主要求原告晓峰物业公司终止为其物业服务的决定；8、凯顺新城业主委员会决议复印件1份，拟证明业主委员会代表凯顺新城全体业主要求原告晓峰物业公司履行服务终止协议，停止强行服务，并撤离凯顺新城小区；9、（2019）湘0223民初6867号湖南省攸县人民法院民事判决书复印件1份，拟证明攸县人民法院判决被告所在小区与原告公司之间的物业服务合同于2019年3月31日终止；在庭审中，本院组织双方当事人对本案证据进行质证，被告对原告提供的证据质证如下：原告晓峰物业公司的服务未达到二级标准；（2019）湘0223民初6867号湖南省攸县人民法院民事判决书判决原告晓峰物业公司在2019年3月31日前撤离凯顺新城，现要求交纳物业费至2019年10月31日，不符合法定标准；对证据7有异议，我方认为该份证据是伪证，因为上面只有一个公章，没有当事人的签名；对证据8、9有异议，有证据证明2019年4月1日后并非由原告晓峰物业服务。原告对被告提供的证据质证如下：我方向相关部门申请启动房屋维修资金，我们认可业主们交的公共区域的电费及生活垃圾代运费，到时也会结清给他们；对于临时管理方案我方不清楚；对证据6在2019年3月31日停止服务我方认可，对有关凯顺新城小区的情况说明，我方不清楚，跟物业也没关系，我们是凭继续服务凯顺新城小区的情况说明，继续服务至新的物业公司进场后进行交接；对于湖南省攸县人民法院出具的判决书还没有生效，我们已经上诉至中院。根据原、被告的质证意见，本院对证据作出如下认证：对原告晓峰物业公司及被告邓卓田所提供有关2019年3月31日前的证据，本院结合本案案情综合认定；此后的证据，因原告撤回对被告此后物业费的诉请，不在本案中进行审理认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告晓峰物业公司系2016年5月13日依法登记成立的有限责任公司，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。2014年7月6日，攸县凯顺房地产开发有限公司（甲方）与株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定：“…第三条在物业管理区域内，业主入住后，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度。2、物业公用部位的维修、养护和管理（物业共用部分明细见附件三）。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理（物业共用设施设备明细见附件四）。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运和雨、污管道的疏通。5、公共绿化、绿地、景观的养护和管理。6、负责对车辆（包括摩托车、自行车、电动车）停放进行管理。7、公共秩序维护、安全防范等事项的管理（包括安全监控、小区巡视、门岗值班）。但前款约定的事项不含业主、物业使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。…第七条本物业管理公共服务费用:物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：…高层住宅：1.2元/月/平方米；商业物业1.5元/月/平方米…第八条本物业管理服务费从甲方通知业主/物业使用人的收房期限届满之日起收计（自交房之日起开始计算）。业主/物业使用人办理入住手续时预付一年物业服务费，此后物业服务费按每半年或年度交纳。…第十三条业务/物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。…第十九条前期物业管理服务期限至业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。…第二十条甲方的权利义务…3、在业主委员会成立之前，甲、乙双方共同负责制定《临时管理规约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主《临时管理规约》予以当面承诺，…第二十一条乙方的权利义务…3、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。…”合同签订后，话蝶物业公司对凯顺新城小区进行物业服务管理。2016年5月26日，凯顺房地产公司与话蝶物业公司终止合同。2016年5月29日，原告晓峰物业公司（乙方）与凯顺房地产开发公司（甲方）签订《协议》，双方约定：“甲方凯顺新城前期物业管理与株洲市话蝶物业公司签订合同，现由于话蝶公司经营不善，经乙方自愿申请，甲方同意将凯顺新城物业管理由乙方接手，在维持原与话蝶公司合同基本条款不变，现就有关事项另行约定如下：…二、乙方认可甲方与话蝶物业公司的《终止合同协议》的所有条款，并承担相应的责任。…五、签订协议后两天内，乙方应组织人员进场接手物业管理服务，并自主经营，自负盈亏。…”协议签订后，原告晓峰物业公司进驻凯顺新城小区进行物业服务管理。2018年9月18日，凯顺新城小区业主委员会成立。后业主委员会决议解除原告晓峰物业公司的物业服务，并先后向原告晓峰物业公司送达了《关于终止物业服务的通知》和《停止物业服务的通知》。2018年12月20日，凯顺新城小区业主委员会与原告晓峰物业公司协商，并达成了《前期物业延期服务协议》，约定延期服务时间为2018年12月1日至2019年3月31日止。延期届满后，小区业主委员会仍然要求终止原告公司的物业服务，为此双方发生纠纷，经有关职能部门和社区的调处下未能达到一致意见，小区业主委员会于2019年5月15日向本院提起诉讼，现该案已上诉于湖南省株洲市中级人民法院。被告邓卓田系凯顺新城小区10栋507号房业主，房产证面积128.56平方米，2018年8月31日之后邓卓田没有交纳物业管理费，原告晓峰物业公司催收未果，故诉至本院。另查明，2018年8月21日，攸县发展和改革局、攸县房产管理局关于印发《攸县物业服务收费管理实施办法》的通知，其中《攸县物业服务收费管理实施办法》第十条第三项规定：“生活垃圾处理：前期物业服务费标准内含有物业管理区域清洁卫生费用，不含小区居民生活垃圾处理费；根据《攸县物价局关于调整我县城区环境卫生有偿服务费的批复》（攸价函【2018】72号）的规定，凡小区居民将生活垃圾自行倒入换位设施内的，每户交纳生活垃圾处理费4元/月；如委托县环卫部门或物业服务企业上门代收生活垃圾，每户交纳生活垃圾处理费8元/月。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。1、在2019年3月31日之前，原告晓峰物业公司与攸县凯顺新城小区的业主均受《前期物业管理服务合同》《前期物业延期服务协议》合法性的约束，原告在合同期间按照合同约定基本履行了义务。在本案中，上述合同、协议所确定的权利义务，亦应当由原告晓峰物业公司与被告邓卓田承受，即被告应当履行其交纳物业管理服务费的义务。因此，被告邓卓田应当交纳自2018年8月31日至2019年3月31日期间的物业服务费：（1.2元/㎡/月×128.56㎡+4元/月）×7个月＝1107.9元。原告晓峰物业公司撤回2019年4月1日至10月30日期间物业费的诉请，本院予以准许。2、关于原告请求的滞纳金，因原《前期物业管理服务合同》约定的“按从逾期之日起每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金”的标准过分高于法律规定，承继《协议》对此既未予调整，也未明确，原告晓峰物业公司请求被告邓卓田支付逾期未缴物业费的滞纳金，没有合同依据，且原告与被告及该小区部分业主就物业服务等相关问题存在分歧和争议，为有利物业服务和谐与小区稳定，本院认为以不另收取所欠物业费的滞纳金为宜，故对原告该诉请不予支持。被告邓卓田认为原告晓峰物业公司提供的物业服务不到位，因其未提供充足的证据予以证实，本院对该答辩主张不予支持。另，被告邓卓田提出“原告晓峰物业公司要求扣除收取业主150元的楼道翻新费及2019年3月31日前的垃圾托运费24元”的辩解意见，因原告不认可在本案中处理，且该费用涉及整个小区的事项，如协商不成，被告可另行提起诉讼，故该请求本案中不作裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告邓卓田在本判决生效之日起十日内向原告攸县晓峰物业管理有限公司支付物业费1107.9元；二、驳回原告攸县晓峰物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告邓卓田如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓卓田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：81×××81；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗曼华二〇一九年十二月三十一日法官助理罗嫱书记员何桂华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。