湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12328号上诉人（原审原告）：李柏均，男，2001年8月8日出生，汉族，住长沙市开福区。法定代理人：李赞，男，1970年7月10日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融厦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙开福万达广场投资有限公司，住长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李硕芬，上海协力（长沙）律师事务所律师。原审被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。负责人：李传玉，总经理。上诉人李柏均与上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、原审被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美公司）房屋买卖合同纠纷一案，李柏均与万达公司不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李柏均上诉请求：请求撤销（2019）湘0105民初724号民事判决第二项，改判由万达公司赔偿李柏均74.4万元。事实与理由：1、原审判决认定的维修过程事实不清，仅认定一年的损失计算时间违背了客观事实和归责原则，过分维护开发商的不正当利益。李柏均对万达公司维修期间造成的任何损失不应承担任何责任。2、由一审法院审理判决并经长沙市中级人民法院维持的，同一小区的类似案例判例所认定的赔偿标准有1.5万元每月、1.75万元每月的情形，均高于本案，本案判决认定的赔偿标准过低，与司法统一原则相悖。上诉人万达公司上诉请求：1、请求撤销（2019）湘0105民初724号民事判决第二项；2、请求改判万达公司无需向李柏均承担维修费损失及租金损失；3、请求判令李柏均承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院判决万达公司向李柏均支付维修费损失无事实依据；2、一审法院判决万达公司向李柏均支付租金损失无事实和法律依据。李柏均向一审法院提出诉讼请求：1、判令万达公司对李柏均房屋防渗漏的保修期限自修复之日起重新计算；2、判令万达公司赔偿因房屋质量问题给李柏均造成的经济损失74.4万元（自2013年12月至2016年8月33个月，按每月18000元计算的租金损失59.4万元，自行修复的装修损失15万元），自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准赔偿李柏均不能居住使用房屋的经济损失；3、由万达公司承担房屋维修期间（2013年12月至2016年8月）的物业管理费35038元；4、由万达公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年11月28日，李柏均（乙方、买受人）、万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积266.78㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为13509.07元／㎡,总房价3603949元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。万达公司作为建设单位、万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向李柏均出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，万达公司承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、卫生洁具等2年。合同签订后，李柏均依约向万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2014年1月28日李柏均办理了收房手续。房屋验收时，李柏均发现涉案房屋存在多处质量问题，并在房屋验收单中注明：1、书房卫生间墙体渗水、墙脚踢脚线发霉；2、次卧飘窗漏水、墙纸、木地板发霉；3、地暖开不了；4、客厅、灯盘装饰脱落；5、客厅、餐厅大理石变色，有白色痕迹；6、厨房台面板断裂、厨房窗台漏水。案外人李亮及万象美物业公司经办人徐袁共同在验收单上签字。2015年2月至2016年3月，渗漏问题经多次反复维修有所改善，但因渗漏损坏的墙纸、踢脚线、木地板未予处理。鉴于万达公司长时间拖延维修导致涉案房屋不能正常居住使用，李柏均另行请人对受损的墙纸、踢脚线、木地板进行了修复。另，李柏均于2014年1月28日办理了收房手续，直至2016年8月方才购买家具入住。入住后，李柏均发现房屋仍存在部分质量问题，2018年12月3日，李柏均与万达公司达成《长沙开福万达公馆1栋2单元3304房维修协议》，协议约定：根据长沙市开福万达公馆1栋2单元3304业主报修的次卧飘窗漏水、洗手间墙体渗漏水工程遗留问题，万达工程部门拟定的维修方案为：1、次卧飘窗漏水需重新做防水处理，并对漏水部位室内墙、壁受损处进行恢复；2、洗手间墙体渗漏、防水重新处理；3、对维修更换部位的质保期进行顺延2年。业主同意按此维修方案进行维修并签字确认。诉讼过程中，万达公司对涉案房屋进行了整改维修，李柏均确认其所诉质量问题已经解决。另查明，《关于万达公馆1栋2单元3304房燃气使用情况的证明》显示，从2013年12月18日开通至2016年8月30日，该户共使用燃气为6立方。涉案房屋水费缴纳明细显示，李柏均于2016年10月首次缴纳水费1000元。一审法院认为：李柏均与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。诉讼过程中，李柏均向一审法院申请撤回要求万达公司限期修复李柏均所购买的商品房住宅洗手间墙体渗水、次卧飘窗漏水问题的诉讼请求，系其对民事权利及诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、维修质保期是否顺延；二、李柏均的损失范围；三、责任主体。对此，一审法院评析如下：一、维修质保期是否顺延。李柏均诉请要求将房屋防渗漏的保修期限自修复之日起顺延两年。双方达成的《维修协议》已明确约定对次卧飘窗漏水重新做防水处理并对漏水部位室内墙、壁受损处进行恢复，对洗手间墙体渗漏、防水重新处理，维修更换部位的质保期进行顺延2年。此协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按协议确定的权利义务履行。诉讼中，双方一致确认维修更换部位的质保期自维修协议签订之日重新起算2年，故上述部位自协议签订之日起（即2018年12月3日）的两年内再次发生渗漏，万达公司应继续承担维修义务。二、李柏均的损失范围。万达公司辩称，《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方（万达公司）应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，万达公司无需承担赔偿责任。一审法院认为，合同补充协议之文本由万达公司提供，合同条款及内容均由万达公司方拟定，此条款实为格式条款，万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对李柏均主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，故对万达公司的答辩意见不予支持。结合庭审查明的事实，对李柏均的损失作如下认定：1、维修费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。万达公司在接到报修后未及时进行了修复，已构成拖延，李柏均有权自行维修，以避免损失进一步扩大，产生的维修费及修复期间造成的其他损失应由万达公司承担。李柏均主张自行维修共花费15万元，一审法院认为，根据庭审查明的事实，李柏均确实曾进行过自行维修，对由此产生的合理费用万达公司赔偿。因李柏均未能提供正规发票和转账凭证，综合涉案房屋渗漏范围、因渗漏对装修造成的影响、房屋面积、人工价格等，一审法院酌情认定维修费为5万元。2、影响居住损失。李柏均主张从收房时间2014年1月28日至2016年8月期间，李柏均一直未能实际入住，租金损失59.4万元。一审法院认为，涉案房屋漏水、渗水属于严重质量问题，客观上削减了房屋的使用价值，影响到李柏均的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住产生的合理期间的损失，一审法院予以支持。但一方主张的可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽万达公司交付的房屋存在漏水等质量问题，但李柏均仍负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李柏均在2014年1月28日收房时即已发现房屋质量问题，故一审法院酌情认定万达公司应承担的租金损失合理期间为一年。关于租金标准，因双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，涉案房屋面积266.78平方米，一审法院根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定李柏均的租金损失为153665.28元（266.78平方米×48元×12月）。另，李柏均诉请自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准要求万达公司赔偿不能居住使用房屋的经济损失，因其未举证证明维修范围及程度必然影响到全屋的正常居住使用，且该笔费用未实际发生，李柏均可待费用实际产生后另行主张权利。3、物业费损失。李柏均作为业主在收房后应缴纳房屋物业管理费，物业管理费不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请一审法院不予支持。综上，李柏均的各项经济损失合计203665.28元（153665.28元+50000元）。三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系李柏均与万达公司签订，万达公司应对房屋的质量问题负责。万象美公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向李柏均就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对李柏均要求万象美公司承担责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，一审判决如下：一、李柏均所有的长沙市开福区房屋次卧飘窗漏水、洗手间墙体渗漏水部位的质量保修期限自维修协议签订之日（即2018年12月3日）起顺延两年，两年内整改处再次出现渗漏，长沙开福万达广场投资有限公司应继续承担维修责任；二、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李柏均各项经济损失203665.28元；三、驳回李柏均的其他诉讼请求。案件受理费11590元，因适用简易程序减半收取5795元，由李柏均负担1295元，长沙开福万达广场投资有限公司负担4500元。本院二审期间，李柏均提交了证据两份。证据1、《关于长沙开福万达公馆4栋301维修协议》。证据2、《关于长沙开福万达公馆1栋301维修协议》。上述两份证据拟证明类似情况下其他业主与万达公司达成了每月16000元的赔偿，一审确定的赔偿额度过低。万达公司质证认为上述两份证据是与其他业主协商的结果，并不能以此为标准认定影响居住损失的金额。本院对该证据的真实、关联性予以确认，对其证明目的将在本院认为部分予以评述。万达公司二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一审法院以一年作为计算赔偿时段是否不当以及赔偿金额标准应如何确定；万达公司是否应当支付维修费以及一审判定金额是否不当。关于一审法院以一年作为计算赔偿时段是否不当以及赔偿金额标准应如何确定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，房屋渗水、漏水影响到李柏均正常居住，故对李柏均无法正常居住的合理期间的经济损失，万达公司应予赔偿。据查明事实，2014年1月李柏均办理收房手续，2016年8月购买家具入住。一审法院对李柏均主张的2014年1月至2016年3月期间的租金损失，综合本案证据酌定为12个月，并根据案涉房屋的性质、当地当时的租金水平以及中国房价行情价格网的统计数据酌情确定租金损失为153665.28元（266.78平方米＊48元＊12月），基本能够反映李柏均的实际损失，并无不当，本院予以维持。须指出的是，此处租金损失为法院确定此期间内经济损失的参照。且一审判决主文中亦表述为经济损失，故对万达公司请求改判无需向李柏均承担租金损失的上诉请求，本院不予支持。对于李柏均上诉称应按1.5万至1.75万元标准确定经济损失的意见，本院认为虽李柏均提交了两份其他业主与万达公司的维修协议，但该协议系万达公司与其他业主协商内容，并不能以此作为本院直接认定赔偿的依据，对该上诉意见本院不予采纳。关于万达公司是否应当支付维修费以及一审判定金额是否不当的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，2015年2月至2016年3月，渗漏问题经万达公司多次反复维修有所改善，但因渗漏损坏的墙纸、踢脚线、木地板未予处理。鉴于万达公司长时间拖延维修导致涉案房屋不能正常居住使用，李柏均另行请人对受损的墙纸、踢脚线、木地板进行了修复。因此，李柏均自行维修以避免损失进一步扩大，所产生的维修费应由万达公司承担。根据庭审查明的事实，李柏均确实曾进行过自行维修，虽李柏均未能提供正规发票和转账凭证，但鉴于涉案房屋原装修品质，结合涉案房屋渗漏范围、因渗漏对装修造成的影响、房屋面积、人工价格等情况，本院认为一审法院酌情认定维修费为5万元过低，应予以纠正，故本院调整维修费为8万元。对万达公司主张不应承担维修费的上诉理由，本院不予采纳。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上所述，李柏均的上诉请求部分成立，应予支持；长沙开福万达广场投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初724号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初724号民事判决第二项、第三项；三、长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿李柏均各项经济损失233665.28元；四、驳回李柏均的其他诉讼请求。一审案件受理费11590元，因适用简易程序减半收取5795元，由李柏均负担1000元，长沙开福万达广场投资有限公司负担4795元；二审案件受理费为4355元，由李柏均负担2000元，由长沙市开福区万达广场投资有限公司负担2355元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月五日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。