重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初9887号 原告：渝北区仙桃街道爱加欧郡一期小区业主委员会，住所地重庆市渝北区爱加欧郡一起6栋底楼。 负责人：孙联权，主任。 委托诉讼代理人：卢月，重庆中耀（渝北）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万凤英，重庆双凤桥法律服务所法律工作者。 被告：重庆市爱加物业管理服务有限公司，住所地重庆市渝北区金渝大道56号附54号商铺，统一社会信用代码91500000750076020J。 法定代表人：杨晓宁，总经理。 委托诉讼代理人：舒昌有，男，1985年9月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系公司员工。 委托诉讼代理人：尹正旭，男，1986年11月9日出生，汉族，住重庆市渝北区，系公司员工。 原告渝北区仙桃街道爱加欧郡一期小区业主委员会（以下简称爱加欧郡业委会）与被告重庆市爱加物业管理服务有限公司（以下简称爱加公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法由审判员黄明真于2019年8月7日、2019年9月12日适用简易程序公开开庭进行了审理，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员王先容、晏慧耘组成合议庭，于2019年10月25日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告爱加欧郡业委会的主任孙联权、委托诉讼代理人卢月、被告爱加公司的委托诉讼代理人尹正旭、舒昌有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱加欧郡业委会向本院提出诉讼请求：1.立即解除《爱加欧郡前期物业服务合同》；2.被告向原告移交相关的物管用房，包括办公用房230平方米、住宿用房150平方米、其他用房91.15平方米，移交属于全体业主所有的财产及物业服务所需的相关资料；诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆市渝北区爱加欧郡一期系宝田地产有限公司开发，2011年宝田地产有限公司与被告签订《前期物业合同》，管理期限2011年4月8日至2016年4月7日。被告对小区管理期间采取松散型管理，长期严重不作为。2017年小区选举整理了渝北区仙桃街道爱加欧郡一期小区业主委员会。被告曾于2018年表示不再服务小区愿意退出，故原告起诉来院。 被告爱加公司辩称，被告依据合同约定履行了合同义务；原告征求意见表决结果实体违法、程序违法，原告无权解除物业服务合同；如果判决解除合同，被告立即就要撤场，不同意选聘新的物管公司后再移交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《重庆市业主委员会备案申请表》、业主委员会备案证明、《爱加欧郡前期物业服务合同》、备案证明、整改函、关于爱加物业放弃竞聘欧郡一期物业服务的函，证明等本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对告知书，系原告单方出具，内容真实性无法核实，本院不予采信； 2.对工作联系函，系原告当方出具，被告称并未收悉，真实性无法核实，本院不予采信； 3.对照片，无原件核实，本院不予采信； 4.对告知书、征求意见表决结果告知书、业主大会决议、公开计票情况、授权委托书、征求意见表决书、产权证复印件，能够相互印证，即使把被告有异议的认为不是业主本人签字的投票扣除，也达到了住户、面积双过半的投票要求，故本院予以采信； 5.对前台值班记录、照片，被告拟证明其提供了物业服务，但被告如何提供物业服务与原告是否有权解除合同并无关联性，本院不予采信； 6.对微信聊天记录，无原件核实，本院不予采信； 7.对入伙通知书，因不能确定是否是业主本人在入伙通知书上签字，故以此证明业主投票签字虚假的证明目的不能实现，本院不予采信。 经审理查明：2011年3月25日，以重庆宝田地产（集团）有限公司为甲方（开发商）、被告为乙方（物业管理企业），签订《爱加欧郡前期物业服务合同》，主要约定：选聘被告为爱加欧郡的物业管理服务单位，第十九条，合同期限5年，自2011年4月8日起至2016年4月7日止，合同期届满前三个月内，由甲方或业主作出续聘或选聘的决定，在甲方或业主与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期满后，如乙方继续为爱加欧郡项目提供物业服务且未签订书面物业服务合同的，视为本合同自动续期，期限为不固定期限，届时，甲方、业主（使用人）、乙方的权利义务仍以本合同为准，甲方、业主（使用人）仍应按照本合同约定标准或另行协商一致的标准支付物业服务费、电梯费和共用水电费等；第二十条，有以下情形之一的，可以提前解除本合同：3.乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，仅业主大会决定解除合同；第二十一条，需提前解除合同的，解除合同的乙方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应参照本合同约定标准支付费用。该合同已备案。被告为爱加欧郡一期小区提供物业服务至今。 2017年7月5日，渝北区仙桃街道爱加欧郡一期小区业主委员会成立并备案。 被告提供物业服务期间，原告对被告提出的物业服务质量提出诸多意见，认为服务质量不佳。2018年原告组织了选聘新的物业服务企业，被告作出《告业主书》，称鉴于亏损及业委会提出的聘用条件过于苛刻，向业委会及业主提出放弃竞聘欧郡一期物业服务。但案涉小区至今仍未成功选聘新的物业服务企业。 2019年3月21日至2019年3月31日期间，原告以书面征求意见的形式召开了业主大会，就是否同意解聘被告和是否授权原告起诉被告要求移交物管用房及设施设备进行表决。原告张贴《告知书》告知业主通过书面征求意见的形式召开业主大会，要求业主提交房屋产权证（购房合同）、车位产权证复印件进行投票。投票结果为：小区住宅业主户数为676户、非住宅业主为41户，总建筑面积91677.43平方米，有404户业主，专有建筑面积为52082.04平方米，业主户数及专有建筑面积均达到半数以上，表决通过如下决议：1.同意解聘爱加公司；2.同意授权爱加欧郡业委会向渝北区人民法院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。本案原告通过书面征求意见的形式召开了业主大会，有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，符合法律的规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。现经过业主大会投票，有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意与被告解除《前期物业服务合同》，故原告请求解除《前期物业服务合同》的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故原告要求被告向原告移交相关的物管用房，包括办公用房230平方米、住宿用房150平方米、其他用房91.15平方米，移交属于全体业主所有的财产及物业服务所需的相关资料的诉讼请求本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于本判决生效之日解除《爱加欧郡前期物业服务合同》； 二、被告重庆市爱加物业管理服务有限公司在本判决生效后立即向原告渝北区仙桃街道爱加欧郡一期小区业主委员会移交相关的物管用房，包括办公用房230平方米、住宿用房150平方米、其他用房91.15平方米，移交属于全体业主所有的财产及物业服务所需的相关资料。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆市爱加物业管理服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  王先容 人民陪审员  晏慧耘 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  陈 实