贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初4098号原告:王萍，女，1989年6月9日生，回族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：张凯，贵州泳清律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红燕，贵州泳清律师事务所律师。被告：韦先谈，女，1983年11月8日生，布依族，住贵州省望谟县。被告：贵州天一房地产经纪有限公司，住所地贵州省兴义市名航村金水南路花月四组安置小区三巷15号。原告王萍与被告韦先谈、贵州天一房地产经纪有限公司（以下简称天一公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序，经审查发现不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王萍的委托诉讼代理人张凯、陈红燕到庭参加诉讼，被告韦先谈、天一公司经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王萍向本院提出诉讼请求：1、判令韦先谈、天一公司履行合同，韦先谈在十日内向王萍交付贵州省兴义市房屋产权证书，天一公司十日内办理过户手续；2、判令韦先谈向王萍支付违约金97500元，天一公司承担连带责任；3、本案诉讼费由韦先谈、天一公司承担。在诉讼过程中，王萍变更第一项诉讼请求为：判令解除王萍与韦先谈、天一公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，并由韦先谈立即全额返还王萍支付的购房款183000元。事实及理由：经天一公司中介，2018年4月13日，王萍与韦先谈、天一公司签订《房屋买卖合同》，合同约定韦先谈将位于贵州省兴义市房屋出售给王萍，房屋总价为33万元，合同亦对三方的其他权利义务进行约定。签订合同之日，王萍按照约定支付了购房第一笔款18万元，韦先谈向王萍出具收据。2018年12月13日，王萍与韦先谈、天一公司又签订了《房屋买卖补充协议》，约定售卖房屋的总价为32.50万元，同时约定韦先谈需于2019年1月5日前将房产证原件交给王萍，并约定韦先谈逾期交付房产证需向王萍承担总房款50%的违约责任。两份合同签订后，韦先谈至今未将房屋产权证交付给王萍。天一公司对韦先谈的行为放任不管，怠于督促韦先谈交付房产证并办理过户手续。韦先谈、天一公司的行为违反诚实信用原则，同时也违反合同约定，构成违约。该违约行为给原告造成巨大损失，韦先谈应向王萍承担合同约定的违约责任，合同约定违约责任过高，王萍自愿按照法律规定的30%计算。天一公司作为中介公司，收取了王萍的中介费用，王萍与韦先谈的合同也是天一公司提供的格式合同，天一公司怠于督促韦先谈交付房产证并办理过户手续，违反合同约定，应承担连带违约责任。为了维护王萍的合法权益，特依法提起诉讼。起诉后韦先谈、天一公司故意躲藏，因韦先谈拒绝交付房产证及配合办理过户手续导致涉案《房屋买卖合同》的目的落空，王萍原有的诉讼请求面临不能执行的风险，故申请变更第1项诉讼请求为解除合同返还购房款，望判如所请。韦先谈、天一公司未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。王萍提交的证据有王萍、韦先谈身份证复印件一份；《商品房买卖合同》原件一份、《商品住宅质量保证书》原件一份、《商品住宅使用说明书》原件一份；《房屋买卖合同》原件一份、《房屋买卖补充协议》原件一份；收条原件一张、银行流水复印件一份、银行转账凭证复印件一份、微信截图复印件两份。对前述证据，韦先谈、天一公司未到庭质证，视为对其质证权利的放弃。该部分证据来源合法、客观真实存在，与本案具有关联性，符合证据三性特征，结合王萍的陈述，这些证据互为补充，形成证据锁链，能反映出本案的基本事实，故予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及所举证据，本院认定事实如下：贵州省兴义市房屋预购商品房预告登记权利人为韦先谈。2018年4月13日，韦先谈将其购买的前述房屋出售给王萍，为此，韦先谈作为卖方（甲方）、王萍作为买方（乙方）、天一公司作为中介方（丙方），三方签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋面积为78.03平方米，房屋总价款为330000元。合同第四条付款方式约定为：1、签订协议之日（即2018年4月13日）支付首期房款180000元，同时卖方需将购买该房的所有证件原件及单据移交给买方。2、中介方须在卖方交付房产证原件后，45个工作日内为买方办理完产权过户及贷款事宜，同时买方需一次性支付购房尾款150000元。合同第五条约定，由中介方为卖、买双方代办该房屋的交税、办证、过户、贷款等相关手续，其中涉及的房屋所有权转移所发生的契税、个人所得税、营业税等费用均由买方自行承担。卖方不再承担任何费用。合同第七条违约责任第3款约定“甲方（卖方）需在丙方（中介方）办理过户手续时无条件协助签字，如产权人本人及家人不出面协助签字、不提供相关复印件或提供资料欠缺等情况，拖延时间或导致无法办理过户手续，则丙方有责追究甲方违约责任，根据具体情况，可要求甲方退还全部已收房款，同时甲方还需承担总成交价50%的违约金给乙方。”合同第八条约定“丙方的责任：1…..5、负责办理该房的产权过户手续。6、负责该合同的买卖、产权过户、交房等所有交易结束为止。”合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王萍按约支付了首期款180000元。后经三方协商，韦先谈同意房款总价再减2000元，即总房款为328000元，王萍又通过微信向韦先谈支付房款3000元，合计向韦先谈支付了183000元。后三方于2018年12月13日签订了《房屋买卖补充协议》将房屋总价变更为325000元，同时约定甲方需于2019年1月5日前将房产证原件交给乙方，乙方在收到房产证之日起，45个工作日内将购房尾款145000元付清给甲方。其他内容与《房屋买卖合同》约定基本一致。合同及补充协议签订后，因韦先谈与天一公司未办理房屋过户登记手续，致王萍起诉要求解除合同并要求支付违约金。本院认为，韦先谈、天一公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。对前述事实，有王萍的陈述及《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、收条、银行流水、银行转账凭证、微信截图等证据在卷佐证，本院予以确认。王萍、韦先谈、天一公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行自己的义务。买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是不动产买卖，其转移房屋所有权的标志系依法办理不动产转移登记。本案中，王萍在签订合同后按约支付了首期房款，韦先谈、天一公司未按约办理产权过户手续，现天一公司登记住所地已无人办公，亦联系不到韦先谈，实际不能办理过户手续，即房屋的所有权实际未能转移至王萍名下，王萍签订《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》的合同目的实际不能实现，韦先谈、天一公司的行为构成根本违约，王萍主张解除案涉《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的法定解除的情形，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同签订至今，王萍已支付韦先谈房款183000元，现王萍要求韦先谈返还该房款183000元，符合法律规定，本院予以支持。关于王萍主张韦先谈与天一公司连带支付其违约金97500元是否应得到支持的问题，案涉《房屋买卖合同》并非单纯的卖方与买方签订的合同，天一公司作为中介机构也共同参与订立。在该合同中，天一公司不仅要充当买卖双方的媒介，还需承担负责房款的收取、负责办理产权过户手续、负责监督双方对房屋以及屋内设备设施的移交等合同义务。《房屋买卖合同》亦约定天一公司办理产权过户需韦先谈交付房产证原件等资料并在办理过户时协助签字。若韦先谈未按约协助签字、提供相关资料，拖延时间或导致无法办理过户手续，则需承担总成交价50%的违约金给王萍。即办理过户手续系天一公司、韦先谈的共同合同义务，现实际未能按约办理过户手续，韦先谈、天一公司均构成违约，应共同承担违约责任。对于违约金数额的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予以支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”案涉《房屋买卖合同》因韦先谈、天一公司违约而解除，王萍作为守约方主张继续适用违约金条款，本院予以支持。案涉合同约定未办理过户手续的违约金为成交价的50%，王萍主动调减违约金计算方式为按成交价325000元的30%计算为97500元。在诉讼过程中，王萍主张因韦先谈、天一公司违约遭受的实际损失为资金占用损失、支付的物管费等，但并未举证证明损失的具体数额。对于王萍主张的违约金97500元韦先谈、天一公司亦未主张该违约金过分高于造成的损失，未要求法院进行调减。且本院参照法律规定的民间借贷利率保护的上限月利率2%核算王萍已支付的购房款183000元至本判决确定的履行期限届满时产生的资金占用损失与该违约金进行对比，认为王萍主张的违约金并不明显过高，故对王萍主张的违约金97500元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，判决如下：一、解除王萍、韦先谈、贵州天一房地产经纪有限公司于2018年4月13日签订的《房屋买卖合同》、于2018年12月13日签订的《房屋买卖补充协议》。二、限韦先谈于本判决生效后十日内退还王萍购房款183000元。三、限韦先谈、贵州天一房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王萍违约金97500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费7528元（其中案件受理费5508元，保全费1420元，公告费600元），由韦先谈负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王明快人民陪审员  胡兴快人民陪审员  王成萍二〇一九年十二月九日法官 助理  高丽枝书 记 员  刘婉蓉