北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初22070号原告（反诉被告）：郑玮，女，1955年3月7日出生，汉族，无业，住山东省青岛市四方区。委托诉讼代理人：苏同明（原告郑玮之夫），男，1954年6月30日出生，汉族，无业，住山东省青岛市四方区。被告（反诉原告）：张仲海，男，1948年4月6日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告（反诉被告）郑玮与被告（反诉原告）张仲海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑玮的委托诉讼代理人苏同明及被告（反诉原告）张仲海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑玮向本院提出诉讼请求：1.判令张仲海退还我房屋租金6000元及押金2000元；2.判令诉讼费由张仲海承担。事实与理由：2019年3月24日，我与张仲海签订《租赁协议》，约定张仲海将位于北京市昌平区南口镇（以下简称南口镇）×楼房出租给我，张仲海是该合同的甲方，我是该合同的乙方。该协议约定张仲海将租赁协议中的房屋出租给我，期限为2019年3月24日至2020年3月24日，租金为每月2000元，每季度交纳一次。我已向张仲海交纳了3月至12月的房租。我是在南口市场的一个小广告上看到张仲海的租房信息的，我看了房觉得不错就和张仲海签了租赁协议。我当时对小区房屋的性质不清楚，张仲海也没有给我看有关房屋性质的材料。一开始合同履行的很正常，半年后发生了纠纷，张仲海打电话要求我把燃气费、水电费交付给他，他去给代交，我觉得不合常理就没有答应，张仲海就火了不让我继续租了，是张仲海违约，他要承担违约责任。我后来了解到房屋的性质是两限房，张彦是房屋的所有权人。因该房屋为政策性房屋，依据我国相关法律规定，该房屋五年内不能出租转让，张仲海是违法出租，我要求终止合同，向张仲海提出我不租了要结账，之后我与张仲海谈了一次没有谈成，张仲海说房屋一租就是一年，我要提前退租他就不退我房租，我认为不租按照合同约定就扣我一个月房租，当时我交的房租还剩三个月，但张仲海不同意退我房租。我于2019年9月底已彻底搬离该房屋，张仲海的违法行为给我造成了经济损失，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告张仲海辩称：郑玮所述不是事实。我确实找过她，是在10月19日，因为要交取暖费了。郑玮什么时候搬走的我不知道，她没有和我办理交接手续，没有交给我房屋钥匙，相当于房屋现在还在郑玮手中。郑玮跟我办完房屋交接手续给我房屋钥匙我同意退她房租。去年物业收的取暖费是全年的，本来应该是11月15日供暖，但供暖公司在12月7日才开始供暖，所以今年交的供暖费就扣除了这几天的，我才要求郑玮把钱交给我我去交供暖费。我没有向郑玮要水电费。我同意退郑玮一个月的房租，但是要从办理交接手续给我钥匙开始计算，而且郑玮要把水电费、暖气费结清。反诉原告张仲海向本院提出诉讼请求：判令郑玮把从我房屋处拿走的电视电源线和冰箱里的鸡蛋保鲜盒返还给我。事实和理由：郑玮从我房屋处拿走了电视电源线和冰箱里的鸡蛋保鲜盒，故我提出反诉，请求法院支持我的反诉请求。反诉被告郑玮辩称：我根本就没有拿张仲海的电视电源线和鸡蛋保鲜盒，不同意张仲海的反诉请求。本院经审查认定事实如下：南口镇×号房屋为限价商品住房，该房屋的所有权人为张彦。张仲海与张彦系父女关系，张仲海受张彦的委托对涉案房屋进行出租管理。2019年3月24日张仲海（甲方）与郑玮（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方提供南口×楼房一套租给乙方使用，租期自2019年3月24日至2020年3月23日，租金每月2000元，到期可同价优先续租。付款方式为季付，押一付三，金额每季6000元，押金为一个月租金，合同终止时（不续租时）退还乙方，每次付款提前4天，如合同未到期，一方单方解除合同需支付一个月房租作为违约金。租用相关费用（水、电、气、暖气费、有线、宽带）等由乙方自负。室内物品包括空调一台、冰箱一台、电视一台、洗衣机一台、油烟机一个、餐桌一个、椅子四把、衣架一个、双人床一张、热水器一台、钥匙门禁各两把。协议签订后，张仲海将涉案房屋交付郑玮使用，郑玮支付张仲海押金2000元及截止至2019年12月23日的房租。郑玮主张其于2019年9月知晓涉案房屋为两限房，国家禁止出租，故其向张仲海提出解除合同关系，因未能协商一致，其于2109年9月底搬离涉案房屋并将房屋返还给了张仲海。张仲海对此不予认可，主张郑玮从未向其提出解除合同，亦未与其办理房屋交接手续。郑玮未提交其已于2019年9月与张仲海办理房屋交接手续的相关证据。本院于2019年11月21日组织双方询问时，郑玮明确表示涉案房屋内已无其物品，其同意张仲海于当日收回房屋，并将涉案房屋的钥匙两把及门禁卡两个交付张仲海。另查，郑玮承租涉案房屋期间交纳了2018年10月1日至2019年6月10日的水费70元，张仲海交纳了2019年6月10日至2019年10月24日的水费70元。张彦于2018年11月18日交纳涉案房屋2019年至2020年的供暖费1723.09元。涉案房屋于2019年10月22日安装电表，之前未安装电表，张仲海主张其向涉案房屋所在小区物业公司交纳的前期物业服务费1866.13元包括电费，故要求郑玮按照每天每人一元的标准向其交付电费，另主张郑玮承租涉案房屋期间燃气尚余三立方米，其同意返还郑玮7.8元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、委托书、《租赁协议》、发票、旺和家园读数表收费单及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同合法有效，对双方当事人产生约束力。涉案房屋虽为两限房，但我国法律并未明确禁止两限房用于出租，即便相关政策性文件规定两限房不得出租，该规定亦属于管理禁止性规范，而非效力禁止性规范，故郑玮以涉案房屋为两限房为由主张其与张仲海签订的《租赁协议》无效的意见，缺乏依据，本院不予采信。双方签订的《租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议属合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。双方协议履行过程中，郑玮明确提出要求解除双方合同且从涉案房屋处搬离，其以实际行为明确表明不再履行合同，经本院主持，郑玮已于2019年11月21日将涉案房屋的钥匙及门禁卡返还张仲海，张仲海予以接受，应视为张仲海同意解除双方协议，故本院视为双方签订的《租赁协议》已于2019年11月21日解除。郑玮提前解除合同的行为构成违约，根据双方《租赁协议》之约定，郑玮需支付张仲海一个月房租即2000元作为违约金，因郑玮已支付张仲海押金2000元，押金实为郑玮履行合同的保证金，在其构成违约的情况下，该押金可视为违约金由张仲海收取，故对郑玮要求张仲海退还押金2000元的诉讼请求，本院不予支持；郑玮虽主张其已于2019年9月底从涉案房屋处搬离并将房屋返还张仲海，但张仲海不予认可，郑玮亦未提交相应证据予以证明，郑玮应对此承担举证不能的法律后果。因郑玮于2019年11月21日将涉案房屋的钥匙及门禁卡返还张仲海，张仲海于同日接收涉案房屋，故本院视为双方于2019年11月21日办理房屋交接手续，郑玮应当支付张仲海2019年11月21日之前的房屋租金。因郑玮已支付张仲海房屋租金至2019年12月23日，月租金为2000元，故张仲海应当将多收取的房屋租金2133.33元返还郑玮；根据双方协议约定，承租期间的水费、暖气费应由郑玮负担，而张仲海在郑玮承租期间为其交纳了水费70元并交纳了涉案房屋2019年至2020年的供暖费1723.09元，而郑玮于2019年11月21日将涉案房屋交还张仲海，故郑玮应承担水费70元及其承租期间的供暖费100.51元；张仲海同意将郑玮已购的三立方燃气费用7.8元返还郑玮，本院不持异议；因涉案房屋在郑玮租住期间并未安装电表，张仲海要求郑玮承担电费的抗辩意见缺乏证据佐证，本院不予支持；扣除郑玮应承担的水费、暖气费后，张仲海还应退还郑玮剩余房租1970.62元；张仲海主张郑玮拿走了其电视电源线及鸡蛋保鲜盒，因郑玮对此不予认可，张仲海亦未提交相应证据，故对张仲海要求郑玮返还上述物品的诉讼请求，因缺乏证据佐证，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张仲海于本判决生效后十日内返还郑玮房屋租金1970.62元；二、驳回郑玮的其他诉讼请求；三、驳回张仲海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由郑玮负担19元，已交纳；由张仲海负担6元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费35元，由张仲海负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  田雅娟二〇一九年十二月三十日书记员  高 曼