北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26849号原告：刘卫东，男，1969年6月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：姚冰，女，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司法务人员。原告刘卫东与被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫东、被告鸿坤伟业公司的委托诉讼代理人姚冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘卫东向本院提出诉讼请求：1.判令鸿坤伟业公司在30日内履行为刘卫东办理名下的3套房屋（位于理想家园八期8号楼1单元1301室、8号楼3单元1801室、8号楼3单元805室）的房屋权属证书的义务，并将办理完的房产证交付刘卫东；2.本案诉讼费用由鸿坤伟业公司承担。事实和理由：刘卫东于2009年12月9日与鸿坤伟业公司签订了3套合计248平方米的安置房买卖合同，合同生效即等同于刘卫东已将购房款合计631897元交与鸿坤伟业公司；该安置房于2012年6月29日交付给刘卫东使用，之后在数年里，鸿坤伟业公司迟迟未给刘卫东办理房产证；办理了房产证该安置房才真正属于刘卫东；没有房产证则此安置房不能买卖，错过楼价高峰，使刘卫东的利益受损；因此，鸿坤伟业公司严重侵犯了刘卫东的合法权益；为维护自身合法权益，鸿坤伟业公司诉至法院，请求判如所请。鸿坤伟业公司辩称，现在鸿坤伟业公司针对整个理想城八期的大产权证还没有办下来，没有办法给各家办理产权证书；无法办理大产权证是当地政府的原因，不是鸿坤伟业公司不给办理证书；当地政府也没有和鸿坤伟业公司说不能办证的具体原因及何时才能办理；因整个理想城八期没有办理大产权证，所定对理想城八期的业主都没有办理房产证，并非只针对刘卫东一人；据刘卫东说，其拨打12345热线（非紧急救助服务系统），政府反馈的消息是在2020年陆续为理想城八期的业主办理不动产权登记。本院经审理认定事实如下：2009年12月9日，刘卫东（乙方、被拆迁人）与北京市大兴区西红门镇人民政府（甲方、拆迁人）签订“回迁安置协议”；双方约定乙方为西红门经济适用房项目被拆迁户，自愿选择产权调换的补偿方式，并已于2009年10月27日签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，协议编号为“南45-578”；甲、乙双方根据国家拆迁法规和北京市相关规定及《西红门镇经济适用房项目拆迁安置实施方案》的规定，经双方协商，约定：“一、购买安置房的面积在合法被拆迁面积的基础上不得超出25平方米（其中5平方米为安置价）。乙方合法被拆迁面积为229.32平方米，最多允许购买安置房面积为249.32平方米。具体价格以各楼层实际售价为准。二、乙方选择安置房分别是——1.八期7号楼1单元1301号，安置部分98平方米，单价为每平方米2520元，房屋面积98平方米，购房款246960元；2.八期7号楼3单元1801号，安置部分95平方米，单价为每平方米2550元，房屋面积95平方米，购房款242250元；3.八期7号楼3单元805号，安置部分41.32平方米，单价为每平方米2460元，高价部分13.68平方米，单价为每平方米3000元，房屋面积55平方米，购房款142687元。三、乙方选购安置房3套，建筑面积为248平方米（暂以图纸面积为准），购房总价款为631897元……四、乙方选购安置房后，按照《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定的款项，甲方向乙方支付的拆迁补偿款为人民币889067元……乙方同意甲方用乙方的拆迁补偿款等款项代为缴纳购房款。五、若不能按《安置房买卖合同》规定如期入住的，甲乙双方约定仍按周转费标准顺延发放至入住为止。如延长期在3个月之内则在办理入住时补发，超过3个月另行通知发放。六、乙方所购安置房是以设计建筑面积为准进行的约定。如最终实测建筑面积与设计建筑面积有差别，双方则按照实测建筑面积重新核算多退少补。办完退补手续及其他相关手续后，乙方方可入住。七、甲、乙双方签订本协议后，乙方不得退换所购安置房。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字、盖章后生效”。同日，即在2009年12月9日，刘卫东（买受人）与鸿坤伟业公司（出卖人）签订编号为“HK3226”的“安置房买卖合同”；双方约定买受人自愿购买北京市大兴区西红门“80801-0902（A08-LA08-2）地块项目”小区7号楼1单元1301室，房屋建筑面积为98平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算），出卖人与买受人约定按照建筑面积计算安置房款，安置房总价款为246960元；关于“交付与入住手续”，双方在合同书第三条约定：“出卖人应当于2011年12月31日起40日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2009年12月底完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续。买受人应当在接到电话（或书面）通知之日起40日内办理结算、入住手续。超过40日还未办理结算、入住手续的，按逾期结算付款处理。办理结算、入住手续后出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；关于“逾期交房责任”，双方在合同书第三条约定：“本合同生效后除不可抗力因素（如国家政策调整、地震、战争等）外，出卖人不按期交房的，买受人有权向出卖人追索违约金。违约金自逾期之日起至实际交付之日止，每延期一日出卖人按该房屋合同总价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期超过90日出卖人仍未交房的，买受人有权解除本合同。合同解除自买受人书面通知出卖人之日起生效。出卖人在合同解除之日起30日内向买受人支付违约金并退还已付全部房价款”；双方还对逾期结算付款责任、争议解决方式等事项一并进行约定，并补充约定：“经出卖人与买受人双方协商，买受人同意在所购买的安置房实测面积确定后，重新统一结算全部安置房每一套的总价款”，但双方未对办理不动产权证书事宜进行约定。同日，鸿坤伟业公司（出卖人）与刘卫东（买受人）还另外签订两份“安置房买卖合同”，合同编号分别为HK3227、HK3228，所购买房屋仍为上述安置房小区的房屋，房号分别为7号楼3单元1801、7号楼3单元805室，安置房价款分别为242250元、142687元；该2份“安置房买卖合同”的其他约定事项与前文“安置房买卖合同”完全一致，均未对办理不动产权证书事宜进行约定。合同签订后，上述3套回迁安置房在2012年交付刘卫东，楼号均由7号楼变更为8号楼；刘卫东尚未取得诉争3套回迁安置房的不动产权证书；鸿坤伟业公司陈述称，因政府原因对诉争3套房屋所在的理想城八期整体尚未取得不动产权证书，所以无法对包括刘卫东在内的业主协助办理不动产权证书；庭审中，刘卫东陈述称，目前理想城八期的业主都不能办理不动产权证书，理想城四、五、六、七、八期都是鸿坤伟业公司开发的，听说四、五期的业主有的拿到了房产证，也有的重新签订了协议，据了解涉案土地已经被以每亩180000元的价格卖给了鸿坤伟业公司，而且有部分小区内房屋已经卖给别人了，所以鸿坤伟业公司不能往政府身上推，经拨打12345热线，政府回复称在2020年会尽快陆续给业主办理房产证。本院认为，就回迁安置房的定向购买事宜，作为被拆迁人的刘卫东与开发商鸿坤伟业公司所签订“安置房买卖合同”系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。虽然双方未在“安置房买卖合同”中就办理不动产权登记事宜进行约定，但开发商鸿坤伟业公司理应协助刘卫东办理诉争房屋的不动产权登记；因鸿坤伟业公司尚未取得诉争3套房屋所在理想城八期的不动产权证书（俗称大产权证），即现不具备协助刘卫东办理诉争3套房屋的不动产权登记之条件，在此情况下，协助办证义务无法强制执行，故对刘卫东之诉讼请求，本院不予支持；换言之，刘卫东未提供证据证明在本案审理时存在可以协助办理不动产权登记而鸿坤伟业公司拖延办理之事实，对其请求，本院无法支持。需指出，在本案现在情况下，刘卫东或者待办证条件具备后另行解决，或者考虑是否要解除合同。还需指出，本案诉讼标的物为回迁安置房，并非向社会销售并转移房屋所有权于买受人的商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。综上所述，对刘卫东之诉讼请求，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘卫东的诉讼请求。案件受理费5059元，由刘卫东负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇一九年十二月二十四日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷