河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再808号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州元龙房地产开发有限公司。住所地：河南省郑州市中原区陇海路南、桐柏路东、文化宫路西5号楼36层3601。法定代表人：黄国兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘发友，男，汉族，1966年11月2日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。再审申请人郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公司）因与被申请人刘发友房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终1951号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月11日作出（2019）豫民申4339号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，元龙公司的委托诉讼代理人李智，刘发友的委托诉讼代理人王俊强、卜松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元龙公司申请再审称，请求撤销二审判决，维持一审判决。（一）“先付款、后交货”属于一般常识。商品房买卖过程中约定“先付房款,后交付房屋”,不违反法律规定，没有免除一方责任，也没有加重对方责任，更没有排除对方主要权利；认定“先付房款,后交付房屋”合同条款无效,是明显的适用法律错误。（二）原审判决元龙公司赔偿刘发友未付清房款前,未能占有、使用房屋获取收益的经济损失，明显是违背事实和法律的错判。刘发友辩称，二审判决适用法律正确。（一）合同约定涉案房屋交房时间是2014年9月30日，因用电问题未解决，直到2017年4月才具备约定交付条件。元龙公司逾期交房900余天。（二）涉案房屋用途为商业服务，属于投资性房产，刘发友请求逾期交房违约金合法有据。刘发友于2018年9月18日向郑州市中原区人民法院起诉，请求：1.判令元龙公司支付刘发友逾期交房违约金220107元以及租金损失738296元（自2014年10月1日起计算至2017年4月26日止），两项共计958403元；2.本案诉讼费及保全费由元龙公司承担。一审判决认定事实，2013年8月29日，刘发友作为买受人与作为出卖人的元龙公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为130××××3807，刘发友购买的房产位于郑州中原区××北、××路西××号，户型为1-2层，用途为商业服务，属钢混结构，层高为1层4.8米,2层4.2米，建筑层地上3层，地下1层，该商品房合同约定建筑面积共425.73平方米，其中套内建筑面积385.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为40.68平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22016.58元，总金额为937.3118万元。该合同第六条约定，买受人按以下方式按期付款：约定金额：4693118元，付款方式：现金，约定付款时间：2013-08-29，交纳比例：50.07%；约定金额：4680000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013-09-29，交纳比例：49.93%。第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附件四补充协议第九条第2款约定：买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，买受人有权不予交付且不视为逾期交房，买受人同意出卖人有权将本合同第八条交付日期顺延至买受人向出卖人付清全部购房款及相关款项后30日内，并且出卖人有权按合同第七条行使相关权利。2013年8月31日，刘发友交付了购房首付款，元龙公司向刘发友出具一份《销售不动产统一发票》，金额4693118元。后因刘发友申请的购房商业贷款未获审批，刘发友未能于合同约定的付款日期2013-09-29前向元龙公司支付下余购房款4680000元。直至2017年4月26日，刘发友、元龙公司经协商将《商品房买卖合同》第六条约定的付款方式变更为：一次性付款：约定金额：9373118元，付款方式：现金，约定付款时间：2017-4-26，交纳比例：100%。当日，刘发友向元龙公司支付了下余购房款4680000元，元龙公司于收款当日向刘发友交付了房屋。一审法院认为，按照合同约定，刘发友在未向出卖人结清全部购房款及应由刘发友支付的款项时，元龙公司有权不予交付房屋且不视为逾期交房，且有权将本合同第八条交付日期顺延至刘发友向元龙公司付清全部购房款及相关款项后30日内。刘发友于2017年4月26日向元龙公司结清全部购房款，元龙公司于收款当日向刘发友交付了房屋，根据合同约定，元龙公司的交付行为不视为逾期交付。故刘发友主张的逾期交付违约金及租金损失，缺乏事实依据，不予支持。一审法院于2018年12月22日作出（2018）豫0102民初9903号民事判决：驳回刘发友的诉讼请求。案件受理费6692元，由刘发友负担。刘发友上诉于河南省郑州市中级人民法院，请求撤销一审判决，改判元龙公司向刘发友支付逾期交房违约金、租金损失958403元。或将本案发回重审。一、二审诉讼费用由元龙公司承担。二审判决认定事实与一审一致。二审法院认为，合同签订后，刘发友按照约定于2013年8月29日向元龙公司支付了50.07％的购房款4693118元。根据另案查明的情况，元龙公司在上述时间交房不能，不能如期交房的原因系不符合交房条件而非刘发友未交纳剩余房款。本案实际交房的日期为2017年4月26日，超出合同约定2年多的时间，远超购房人的预期。案涉房屋系商铺，刘发友购买的目的在投资获益，在刘发友已经支付460余万元的情况下，长时间不能交房必然给刘发友造成损失，刘发友请求逾期交房违约金，合法有据。根据合同约定，确定元龙公司应支付的违约金为212598元（4693118元×906天×0.00005）。双方合同中虽约定买受人同意在未向出卖人结清全部购房款时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房。但本案中，元龙公司逾期交房900余天，在刘发友已经支付460余万元的情况下，不视为逾期交房的约定严重损害了刘发友的利益，刘发友行使不安抗辩权未继续交纳剩余房款并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。另，在2017年4月26日之前，刘发友在客观上未交纳全部购房款，故其请求2014年10月1日至2017年4月26日期间的房屋租金损失，依据不足，不予支持。二审法院于2019年4月16日作出（2019）豫01民终1951号民事判决：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9903号民事判决；二、元龙公司于本案判决生效后十日内向刘发友支付违约金212598元；三、驳回刘发友的其他诉讼请求。一审案件受理费13384元，减半收取6692元，由刘发友负担5220元，由元龙公司负担1472元；二审案件受理费13384元，由刘发友负担10440元，由元龙公司负担2944元。本院再审认定事实与一、二审一致。本院再审认为，（一）关于附件四：合同补充协议第九条第2项“买受人同意在未向出卖人结清全部购房款及应由买受人支付的款项时，出卖人有权不予交房且不视为逾期交房”是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案合同系买卖合同，属双务合同，根据合同约定，双方履行义务有先后顺序，在买受人未付清房款前出卖人不交房且不视为逾期交房的约定，是对双方权利义务的合理约定，不属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，原判认定该条款无效，适用法律不当。（二）关于贷款未成功办理的责任问题。办理银行按揭贷款涉及买受人、出卖人和银行三方因素，刘发友未能在约定时间成功办理贷款，元龙公司、刘发友均未提交相应证据证明未成功办理贷款的原因。（三）关于2017年4月26日双方就付款条款进行变更的问题。2017年4月26日，刘发友和元龙公司就商品房买卖合同的条款进行变更，将第六条的付款方式变更为一次性付款。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方已就新的付款方式达成一致且履行，刘发友主张逾期交房违约金，不符合合同约定。综上，一审判决适用法律正确，二审判决适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终1951号民事判决；二、维持郑州市中原区人民法院（2018）豫0102民初9903号民事判决。一审案件受理费13384元，减半收取6692元，由刘发友负担；二审案件受理费13384元，由刘发友负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  李 杰二〇一九年十二月二十日书记员  高琳娟