贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7038号上诉人（原审原告，申请执行人）：刘汉成，男，1960年8月22日出生，汉族，住黑龙江省七河台市茄子河区。委托诉讼代理人：邓学智，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，案外人）：周建芳，女，1974年6月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告，案外人）：周建胜，女，1972年1月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王作跃，男，1968年9月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告，案外人）：周建利，女，1970年2月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告，案外人）：周建华，女，1955年6月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告，被执行人）：贵阳凯达丰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市三桥中路34号。法定代表人：葛尔群，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵美龙，男，1965年1月30日出生，汉族，该公司法务，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人刘汉成与被上诉人周建芳、周建胜、周建利、周建华、贵阳凯达丰房地产开发有限公司（以下简凯达丰房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。刘汉成上诉请求：1、判决撤销云岩区人民法院（2019）黔0103民初5129号民事判决，发回重审或依法改判准予执行被上诉人贵阳凯达丰房地产开发有限公司位于贵阳市云岩区房屋；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人周建芳、周建胜、周建利、周建华提交了《房屋拆迁产权调换协议》约定，四被上诉人分别有20平方米的砖混结构原房交于拆迁，凯达丰房开公司以57平方米的住房一套及20平方米的门面一间进行产权调换，四被上诉人分别应补面积差价各242270元，其中门面价款为131120元，该242270元在交付房屋时一次性支付。四被上诉人的原房分别只有20平方米，故其与开发商关于门面的约定名为安置，实为买卖，其应按协议约定一次性支付补价款242270元，但四被上诉人没有提交242270元已实际支付的相关依据，故协议中关于门面的买卖因双方长时间没有实际履行，以自己的实际行为对门面的买卖不履行，予以了解除；二、如涉案房屋系被拆迁房，四被上诉人就应该提供其他证据予以充分证明，若其不能提交相关证据予以证实，则拆迁房要么不存在，要么是违章建筑，那么《房屋拆迁产权调换协议》应是无效协议，无效协议不受法律保护；三、根据《贵阳市商品房销售网上备案管理规定》的要求，房开企业应将商品房进行备案登记，尤其是拆迁安置房，但凯达丰房开公司却一直未将案涉商铺进行备案登记。四被上诉人作为被拆迁人，其所安置的门面未到有关部门备案，亦未向相关部门反映。四、根据四被上诉人提交的照片一楼是门面，二楼是住房，拆迁二楼住房都安置一套住房并优惠卖一间20平方米的门面，那么一楼的门面如何安置？故不排除照片上的房屋根本不是拆迁协议上的，拆迁协议上的被拆迁房是否真实存在，还有待考证。周建芳、周建胜、周建利、周建华答辩称，被上诉人在一审已提交与凯达丰房开公司签订的产权兑换协议，被拆迁房屋是农房，有常住证及当地政府部分出具的情况说明，证明被上诉人的房屋是拆迁房，且涉案房屋已交付使用，对于没有办理备案是因为房开一直没有办理备案，不是因为被上诉人的原因造成的，请求二审法院维持原判。凯达丰房开公司答辩称，前期的情况我们不是很清楚，但2006年前的房屋都是拆迁兑换，我们认可被上诉人与我公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效。刘汉成向一审法院起诉请求：依法准许执行贵阳凯达丰房地产开发有限公司位于贵阳市云岩区房屋。一审法院认定事实：原告刘汉成于2016年7月28日向黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院提起建筑设备租赁合同纠纷，要求凯达丰公司给付租赁费及损失费用。该案审理中，刘汉成于2016年10月20日向黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院提出财产保全申请，黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院于2016年10月24日作出（2016）黑0502民初1289号民事裁定书，查封凯达丰公司所有的贵州省贵阳市云岩区旺角金座9号楼1层1号、1层2号、1层3号、1层4号、1层5号、1层6号、2层1号、2层2号、2层5号、2层6号；云岩区三桥中路34号旺角金座1号楼4单元7层1号，共计房屋十一幢。2016年12月5日，黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院作出（2016）黑0502民初1289号民事判决，判决凯达丰公司于判决生效之日起十日内给付刘汉成建筑设备租赁费1014510.21元并返还部分建筑设备，如不能返还应赔偿建筑设备损失1002975元。凯达丰公司不服，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院，黑龙江省双鸭山市中级人民法院于2017年2月22日作出（2017）黑05民终26号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘汉成就（2016）黑0502民初1289号民事判决书向原审法院提出强制执行申请，期间，被告周建芳、周建胜、周建利、周建华向原审法院提出执行异议，原审法院于2019年4月3日作出（2019）黔0103执异17号执行裁定书，中止对位于贵阳市云岩区房屋的执行。原告不服裁定，遂向原审法院提起执行异议之诉。经原审法院开庭审理，被告周建芳、周建胜、周建利、周建华举证了下列证据：1、2006年11月12日四被告（乙方）分别与凯达丰公司（甲方）签订的《房屋拆迁产权调换协议》四份，合同分别约定“一、拆迁范围内涉及乙方三桥中路砖混结构营业用途房屋，建筑面积20㎡需拆除。并于2006年12月1日前搬迁完毕。二、甲方以三桥商业步行街商住楼9号楼临街一楼独立营业用房建筑面积20㎡与乙方进行产权调换，附房屋平面图……”，周建芳、周建胜、周建利、周建华获得的拆迁安置房分别为贵阳市三桥中路34号旺角金座9号楼1层3号、4号、5号、6号门面，凯达丰公司对上述拆迁协议的真实性予以认可；2、凯达丰公司2008年11月13日向周建芳收取9-1-3门面维修基金的收款收据、2008年9月9日向周建胜收取9-1-4门面维修基金的收款收据、贵阳源林物业管理有限公司2008年10月9日向周建利出具的物业费收款收据、2008年11月13日向周建芳出具的物业费收款收据，证明凯达丰公司在2008年向周建芳、周建胜、周建利交付门面使用至今；3、凯达丰公司于2012年、2014年、2015年向周建华出具的物业费收款收据，证明周建华2012年取得该门面使用至今；4、云岩区三桥社区服务中心2019年5月8日出具的《情况说明》一份，说明凯达丰公司2006年拆迁了三桥社区居民周建芳、周建胜、周建利、周建华四人的住房，进行了产权调换。原审法院对周建芳、周建胜、周建利、周建华举证证明的事实予以认定。审理中，原告质疑《房屋拆迁产权调换协议》中凯达丰公司印章与凯达丰公司出具给出庭代理人的印章字样不一样，凯达丰公司称2012年凯达丰公司向贵阳市公安局申请重新制作了印章，并提交贵阳市公安局备案的《网络印章准制证》，原审法院通知双方当事人当庭对该证据进行质证，原告对该证据无异议，称该证据也证明了凯达丰公司管理混乱。一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为：周建芳、周建胜、周建利、周建华对拆迁安置房产的权利能否排除原告刘汉成申请的强制执行。原审法院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”涉案房屋是用于安置的拆迁安置房，周建芳、周建胜、周建利、周建华对涉案房屋享有能够对抗其他购买人的特殊债权；其次，周建芳、周建胜、周建利、周建华与凯达丰公司签订《房屋拆迁产权调换协议》并合法占有涉案房屋在人民法院查封之前；再次，周建芳、周建胜、周建利、周建华对至今未办理涉案房屋产权登记手续并无过错。综上所述，本案应认定被告周建芳、周建胜、周建利、周建华作为被拆迁人的权利应优先受到保护，享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能够排除执行。”之规定，对于原告的诉请，不予支持。据此，原审法院遂依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告刘汉成的诉讼请求。案件受理费60元，由原告刘汉成承担（已交）。二审中，被上诉人周建芳、周建胜、周建利、周建华分别提交《补充协议》1份、《承诺》2份，拟证明签订合同同一天凯达丰房开公司与周建芳、周建胜、周建利、周建华补充协议约定免收房差款，并出具承诺。上诉人刘汉成认为该组证据不是二审新证据，不应该被采纳。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本案争议的焦点：被上诉人周建芳、周建胜、周建利、周建华对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。本院认为，案涉房屋是被上诉人周建芳、周建胜、周建利、周建华通过房屋拆迁产权调换而从被上诉人凯达丰房开公司取得，并在人民法院查封前已合法占用使用涉案房屋，被上诉人周建芳、周建胜、周建利、周建华依法对案涉房屋享有期待物权，其期待物权受法律保护。因本案凯达丰房开公司与周建芳、周建胜、周建利、周建华之间系房屋拆迁安置产权调换关系，而非单纯商品房交易，涉案房屋是否超面积安置以及是否支付房屋补差款并不影响周建芳、周建胜、周建利、周建华双方之间的拆迁产权调换关系。周建芳、周建胜、周建利、周建华对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利。上诉人认为周建芳、周建胜、周建利、周建华对于门面名为安置实为买卖，未支付面积补差款合同当然予以解除的上诉理由不成立，本院不予采信。其要求对《补充协议》及《承诺》公章加盖时间及《补充协议》签名和文笔形成时间、捺印时间进行鉴定的申请，本院不予准许。至于上诉人提出的质疑周建芳、周建胜、周建利、周建华原拆迁房是否真实存在及是否为违章建筑的上诉理由，被上诉人周建芳、周建胜、周建利、周建华提交了《房屋拆迁产权调换协议》、三桥北路居委会及三桥社区服务中心出具的《情况说明》、照片等证据证实双方之间存在产权调换关系。相反，上诉人对其质疑未提交任何证据予以佐证。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人刘汉成负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年十二月十六日法官助理戴蔚书记员高丽梅