重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初20301号原告:张岂民，男，1989年2月9日出生，汉族，住重庆市潼南县。原告：张粮承，男，1960年7月15日出生，汉族，住重庆市潼南县。原告：陈翠柏，女，1963年3月24日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：代永胜，重庆法洋律师事务所律师。（同时系原告张岂民、张粮承的委托诉讼代理人）被告：重庆同隽利昌物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区人民路248号盛迪亚大厦第21层。法定代表人：刘志，总经理。委托诉讼代理人：陈瀚，重庆志和智律师事务所律师。原告张岂民、张粮承、陈翠柏与被告重庆同隽利昌物业管理有限公司（以下简称同隽利昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张粮承、陈翠柏以及原告张岂民、张粮承、陈翠柏的共同委托诉讼代理人代永胜，被告同隽利昌公司的委托诉讼代理人陈瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岂民、张粮承、陈翠柏向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告张岂民办理重庆市渝中区临江门车站Ⅱ号出口配套（人员掩蔽）工程轻轨名店城128号商铺房地产权证；2.判决被告以348225元为基数，按日万分之三向原告张岂民、张粮承、陈翠柏支付从2009年12月20日起至2019年11月26日止的逾期办证违约金。事实与理由：2006年4月23日，三原告与被告重庆同隽利昌房地产有限公司（后于2018年3月16日更名为重庆同隽利昌物业管理有限公司）自愿签订了《重庆轻轨名店城(人防工程)商铺买卖合同》(以下称商铺买卖合同)，由三原告购买被告投资建设的位于重庆市渝中区临江门Ⅱ号出入口配套人防工程128号商铺，套内建筑面积7.71㎡，单价45165.37元/㎡，总价348225元。该合同第八条约定，被告在2006年5月31日前将商铺交付给三原告;第十四条第2项约定，《人防资产所有权证》应在办理备案登记之日起90个工作日内办结。如因被告的责任，不能在规定期限内取得人防资产所有权证的，三原告有权要求被告按已付款的日万分之三累计支付违约金；第二十条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力(详见合同)。同时该合同附件三《合同补充协议》第七条约定，在办理人防资产所有权证后，365天内办理国土房管局产权证，此约定同执行合同第十四条相关规定。2008年7月24日，三原告签订了《本合同权益转让书》，作为合同附件四，约定原告张粮承、陈翠柏将涉案商铺转移给原告张岂民。在签订商铺买卖合同的同时，应被告要求，原告又与重庆同隽华怡商业管理有限公司(以下称商业公司)签订了《重庆轻轨名店城商铺委托租赁合同》，原告购买的涉案合同商铺又同时租赁给商业公司经营管理，被告为该委托租赁合同的担保人，租赁期限从交付商铺日始计10年。经查，被告与商业公司系关联公司，至今还尚欠原告租金，原告保留另案起诉的权利。该合同签订后，原告按照商铺买卖合同约定履行了全部付款义务，涉案合同商铺同时交给商业公司经营管理。2008年12月24日，被告为原告张岂民办理了《重庆市人民防空资产所有权证》。但被告没有在合同约定的期限内为原告张岂民办理房地产权证，经过原告多次与被告联系，被告仍未履行合同义务，已经构成违约。据此，现原告向贵院提出诉讼，请求法院依法判决。被告同隽利昌公司辩称，张粮承和陈翠柏不是本案适格原告，因为在2008年7月24日，张粮承、陈翠柏将《商铺买卖合同》中的权利义务概括转给张岂民，二人已经脱离了与被告之间形成的买卖合同关系。被告自商铺买卖合同成立之日起，忠实的履行合同义务，积极配合原告提交相应资料，加快人防产权的办理进度。根据人防工程及不动产登记管理办法的规定，房产证的转换及申请办理均非被告的法定义务，被告已经尽力配合渝中区人防办及房管局的证书转化工作。原告未取得商铺房地产证的事实并非被告的过错原因行为所致，而是由于人防部门及房管局政策变动，短期内无法对外办理的历史原因所致，系不可抗力所致，而非被告违约所致，故被告不应承担违约责任。根据《商铺买卖合同》的约定及法律法规的规定，被告仅负有协助提交相关资料，在合理范围内协助原告办理产权证的义务，而产权证的实际申办人应系原告方。原告要求的逾期办证违约金的诉讼请求与事实严重不同，原告在合同中手写条款由其伪造而来，不具备合法依据，且其诉讼请求超过了诉讼时效，不应支持。原告多次重复起诉，主张天价违约金，不具备法律依据、事实依据及合同依据，不排除滥诉的之嫌。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的事实如下：张粮承与陈翠柏系夫妻关系，张岂民系其子。2006年4月23日，重庆同隽利昌房地产有限公司（甲方）与张岂民、张粮承、陈翠柏（乙方）签订《重庆轻轨名店城（人防工程）商铺买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发的重庆市渝中区解放碑临江门轻轨名店城128号商铺，套内建筑面积为7.71㎡，分摊面积12.26㎡，套内面积单价45165.37元/㎡，总价348225元。甲方统一代办《重庆市人民防空资产所有权证》，甲方和乙方按国家规定各自承担相关税费，并在办理《重庆市人民防空资产所有权证》时交纳。乙方采取银行按揭付款的方式，在2006年4月22日付首付款178225元，余款170000元由专业银行提供十年按揭。甲方应在2006年5月31日之前，将通过竣工验收并符合本合同约定的商铺交付乙方。第十四条关于合同登记和所有权登记的约定：1、商铺预售的，自本合同签订之日起30个工作日内，由甲方向商铺所在地的市（区、县）人防办申请登记备案，如甲方在合同签订后30个工作日内不按上述约定办理登记备案手续的，乙方有权与甲方协商解除合同；2、约定甲方应当在商铺正式交付并在本项目完成竣工验收备案登记后90个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报人防主管部门审批或备案，《人防资产所有权证》应在办理备案登记之日起90个工作日内办结。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得人防资产所有权证的，乙方不退商铺的，双方同意按下列第（2）项处理：乙方不退商铺，甲方按乙方已付款的每日万分之三向乙方累计支付违约金。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件三《合同补充协议》第七条约定，在办理人防资产所有权证后，365天内办理国土房管局产权证，此约定同执行合同第十四条相关规定。该合同及附件还对双方的相关权利义务进行了其他约定。该合同于2006年5月17日在重庆市渝中区人民防空办公室登记备案。张岂民、张粮承、陈翠柏提供的商铺买卖合同，《合同补充协议》第七条系加盖重庆同隽利昌房地产有限公司公章后手写涂改添加的条款内容。本院在渝中区人民防空办公室调取的经过备案登记的商铺买卖合同，《合同补充协议》第七条为手写内容，未加盖重庆同隽利昌房地产有限公司。合同签订后，张岂民、张粮承、陈翠柏向重庆同隽利昌房地产有限公司支付了首付款，向华夏银行重庆分行申请了银行按揭贷款，并支付了物业维修基金、印花税等费用。2008年7月17日，张粮承向华夏银行重庆分行提前还款151073.46元，并将提前还款原始凭证于2009年3月27日交到了重庆市渝中区人民防空办公室存档。2008年7月24日，张粮承、陈翠柏（转让方，甲方）与张岂民（受让方，乙方）签订了合同附件四，《本合同权益转让书》，经甲、乙双方协商一致，就甲方向乙方转让本合同【指甲方为购买正在建造的轻轨名店城（人防工程）商铺，于2006年4月23日与重庆同隽利昌房地产有限公司签订的渝中区解放碑临江门轻轨名店城（人防工程）商铺买卖合同，该买卖合同已登记备案】权益达成约定，甲方已书面通知重庆同隽利昌房地产有限公司，将自己预购的渝中区解放碑临江门轻轨名店城（人防工程）商铺转让给乙方。待商铺交付时，乙方凭本合同即可与重庆同隽利昌房地产有限公司办理商铺交接手续。如不能办理商铺交接手续，则由甲方承担责任。本合同权益转让书自双方签字并经人防办登记后生效。该权益转让书后交至重庆市渝中区人民防空办公室进行了备案登记。2008年12月24日，重庆市渝中区人民防空办公室颁发了2007字第1697号《重庆市人民防空资产所有权证》，载明所有权人张岂民，所有权性质私有，资产名称重庆市临江门车站Ⅱ号出入口配套（人员掩蔽）工程（轻轨名店城128号商铺），座落地址重庆市渝中区临江门环世贸大厦周边地下，来源形式购置，批准单位国家人民防空办公室，竣工时间2006年11月1日，建筑结构钢混，套内面积7.71㎡。该资产所有权证上的《持证须知》载明，“一、人民防空资产所有权人必须遵守国家法律和人民防空资产主管部门资产管理的各项规定，依法负有对人民防空资产安全和完整的责任，接受人民防空资产主管部门的监管。二、人民防空资产所有权转移变更（如调拨、转让、买卖、交换等），资产状况变动（如翻建、扩建、报损、报废，）以及其他权利变更，应及时向人民防空资产主管部门申报审批，并进行重新换证或注销。三、此证不准涂改，如有遗失损毁，应及时向人民防空资产主管部门申报补发。”2018年2月7日，张岂民、张粮承、陈翠柏以重庆同隽利昌房地产有限公司为被告，向本院提起了民事诉讼，后于2018年5月15日撤回了起诉。2018年3月16日，重庆同隽利昌房地产有限公司更名为重庆同隽利昌物业管理有限公司。另查明，张岂民、张粮承、陈翠柏（甲方）与重庆同隽华怡物业管理有限公司（乙方）、重庆同隽利昌房地产有限公司（丙方）签订《重庆市轻轨名店城商铺委托租赁合同（二）》，约定甲方购买丙方开发建设的轻轨名店城项目128号商铺，套内面积7.71㎡，建筑面积19.97㎡，总价348225元，甲方将前述所购商铺租赁给乙方进行经营管理，由乙方统一出租经营，租赁期限为10年（即2006年5月31日至2016年5月30日）。乙方承诺在租赁期间，租金第一年按301.1元/㎡·月（套内建筑面积），租金第二年按301.1元/㎡·月（套内建筑面积），租金第三年按301.1元/㎡·月（套内建筑面积），第四年至第十年按301.1元/㎡·月（套内建筑面积）。该合同还对双方的权利义务进行了其他约定。庭审中，同隽利昌公司举示了办理房地所有权证的资料复印件，其陈述原件已提交渝中区人民防空办公室，拟证明同隽利昌公司整理了相应的办证资料并装订成册，报备给渝中区人民防空办公室及相关部门，履行了合同约定的积极配合提交资料的义务，从办证资料中2004年重庆市人防办通知、2004年国家人防办的批复、2004年重庆发改委的批复、2005年称重庆规划局规划许可证附页等材料均可以证明其出售的人防工程商铺从规划到建设均经过了完整审批，合法、合理。张岂民、张粮承、陈翠柏质证认为该组证据为复印件，真实性无法确认，由法院认定。张岂民、张粮承、陈翠柏对涉案商铺的工程的规划、建设的合法性没有异议，其主张要求办理涉案商铺的房地所有权证与该组证据没有关系。同隽利昌公司只将办证资料向渝中区人民防空办公室提交，并没有向房地产管理部门提交，由此可见，同隽利昌公司没有履行合同约定的和法律法规的规定，向房地产管理部门提交办证资料。案件审理过程中，本院干警于2018年11月19日前往重庆市不动产登记中心进行调查，该中心工作人员告知，重庆市临江门车站Ⅱ号出入口配套（人员掩蔽）工程轻轨名店城128号商铺属于人防工程，该工程目前尚未在重庆市不动产登记中心建盘，不动产登记中心目前无法办理该商铺的不动产权证书。本院干警于2019年10月31日前往渝中区人民防空办公室调查，该单位的翟主任介绍，涉案的重庆市临江门车站Ⅱ号出入口轻轨名店城工程于2009年开始要求办理人防工程的房地产权证，已经颁发的重庆市人民防空资产所有权证已经作废，所持有的购房合同可以证明是产权人。因涉案的重庆轻轨名店城的土地性质为划拨，划拨土地又必须变更为出让后才能办理房地产权证，但土地性质转变需要缴纳相应的费用，该问题一直未得到妥善解决，故涉案工程无法办理房地产权证。该工程已被纳入两证遗留问题，渝中区人民防空办公室和渝中区相关部门正在牵头处理，现已经完善了两证遗留手续，待土地性质问题得到解决后，办理房地产权证的问题才能顺利推进。张岂民、张粮承、陈翠柏质证认为土地性质问题是同隽利昌公司的责任，张岂民、张粮承、陈翠柏是按照市场价购买的商铺，土地性质转变需要补偿的款项应当由同隽利昌公司承担，责任在同隽利昌公司。同隽利昌公司认为法院调查的情况充分说明公司在政策发生变化之后多次参照合同的约定，履行自己提交所有能够提供的资料的义务，并不存在怠于履行合同义务的违约行为，并非是因为同隽利昌公司的原因导致其证书转化工作的迟延。根据渝中区人民防空办公室的回复，相关职能部门目前可以根据涉案合同确定张岂民为该人防工程的产权人，其产权人的身份并不受任何影响。涉案人防工程商铺购买合同签订时，并未发生已查明的政策变化情况，而原合同均直接针对涉及人防产权证的取得以及办理进行的约定，而本案中客观上已经取得人防产权证，因此同隽利昌的合同义务已经履行完毕，而所谓的土地性质转化相关的费用系同隽利昌公司的过错以及违约所致并无依据，也并不是本案所涉合同双方订约时的履行目的。涉案合同是针对人防工程商铺的买卖，因此才会有后续因政策变化产生的证书转化事宜，而并不是普通的商铺买卖情况，政策变化的原因和未来趋势，同隽利昌公司均无法控制或左右，因此原告主张同隽利昌公司在本案中存在违约过错依据是不成立的。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原告与被告签订的《重庆轻轨名店城（人防工程）商铺买卖合同》，系各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案的原告诉讼主体资格问题。本案中，被告作为甲方于2006年4月23日与张岂民、张粮承、陈翠柏签订《重庆轻轨名店城（人防工程）买卖合同》，约定由张岂民、张粮承、陈翠柏购买涉案的商铺，但是张粮承、陈翠柏（转让方，甲方）与张岂民（受让方，乙方）于2008年7月24日，签订了合同附件四即《本合同权益转让书》，将涉案商铺的权利义务概括转让给了张岂民，并在渝中区人民防空办公室进行了备案登记。此后，涉案商铺的买卖合同的买方及所有权人应为张岂民，故张粮承、陈翠柏不能作为商铺买卖合同的相对方向被告主张合同的相关权益。关于原告要求被告立即为原告张岂民办理重庆市渝中区临江门车站Ⅱ号出口配套（人员掩蔽）工程轻轨名店城128号商铺房地产权证的诉讼请求。根据本院审理调查的情况，涉案的重庆市临江门车站Ⅱ号出入口配套（人员掩蔽）工程轻轨名店城目前尚未在重庆市不动产登记中心建盘，客观上无法办理房地产权证书。故原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告要求被告以348225元为基数，按日万分之三向原告张岂民、张粮承、陈翠柏支付从2009年12月20日起至2019年11月26日止的逾期办证违约金诉讼请求。《重庆市人民防空条例》第三十一条规定：“人民防空建（构）筑物的所有人，应当向所在地县级以上人民防空主管部门办理人民防空建（构）筑物备案登记；人民防空建（构）筑物的所有权发生转移、变更或建（构）筑物”灭失时，应当向人民防空主管部门办理变更、注销备案登记。人民防空建（构）筑物的所有权持人民防空建(构)筑物备案登记资料到土地房屋行政主管部门办理权属登记。”重庆市国土房管局于2009年2月6日发布渝国土房管发布的【2009】51号《关于人防工程权属登记有关问题的通知》，将人防工程权属登记作为了历史遗留问题进行处理。重庆市民防办公室与重庆市国土房管局于2010年12月23日发布渝防办发布的《2010》184号《关于办理人防工程项目权属登记有关问题的通知》，载明：为解决人防工程项目土地房屋权属登记中的有关问题，经市政府同意，现将办理人防工程项目登记的有关规定通知如下：一、对2008年12月31日前批准引入社会资金建成并投入使用的人防工程项目1、经规划部门及民防办公室批准修建、已列入可销售范围且具备规划建设手续，但未办理用地手续的人防工程项目，在补办用地手续时，土地按划拨方式供应。2、本时段内人防工程项目投资人应先依据规划综合验收合格证、建委备案登记证明等资料申请土地房屋权属初始登记。人防工程项目投资人无法提供规划、建设等资料的，参照“两证”遗留问题处理模式联合会签后办理；缺乏登记申请人的，由所在区县民防办公室代为申请登记。办理完人防工程项目土地房屋权属登记后，已购人防工程业主可依据原民防办核发的《人防工程所有权证》申请土地房屋权属转移变更登记，未取得《人防工程所有权证》的业主，可依据人防工程购买合同申请土地房屋权属转移变更登记。本案中，涉案的商铺买卖合同签订于2006年，根据当时的法律政策，涉案人防工程只需要重庆市渝中区人民防空办公室颁发的《重庆市人民防空资产所有权证》即可证明所有权的归属，当时并不存在办理房地产所有权证的条件及可能性。原告张岂民在获得《重庆市人民防空资产所有权证》后也可以进行买卖、转移登记。2009年后，根据政策的变动的要求，人防工程所有权人领取的《人防资产所有权证》需要逐步转换为房地产权证。根据商铺买卖合同第十四条“如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得人防资产所有权证的，乙方不退商铺的，双方同意按下列第（2）项处理：乙方不退商铺，甲方按乙方已付款的每日万分之三向乙方累计支付违约金。”和附件三合同补充协议第七条“在办理人防资产所有权证后，365天内办理国土房管局产权证，此约定同执行合同第十四条相关规定”的约定，被告需要承担逾期办理国土房管局产权证的前提是“因甲方的责任”。在本案中，人防产权证向房地产权证的转换已经被重庆市民防办公室与重庆市国土房管局列为了历史遗留问题，人防工程所有权证向房地产权证转换，其主管部门由地方各级人民防空办公室转变为了房管局，政策的变动和主管部门的变动，造成了权属证书转换中存在的各种障碍。申请办理房地产权属登记的主体为所有权人，被告作为开发公司履行的应是积极配合的辅助义务，被告在这个过程中已经积极配合提交了相关的办证资料，并不存在拖延、推诿的行为，涉案房屋至今未能办理房地产权证的原因并不在被告。至于原告认为土地性质问题是被告的责任，三原告是按照市场价购买的商铺，土地性质转变需要补偿的款项应当由被告承担的意见。本院认为，被告能够修建涉案商铺，为原告张岂民办理人防所有权证，是符合签订商铺买卖合同当时的人防工程的土地及规划政策。在之后转变为房地产权证时，需要缴纳相应的费用转变土地的性质，是事后的政策的变化，不能用事后的政策及规定约束之前的行为，因土地性质的问题造成房地产权证办理的障碍的责任也并不属于被告的责任。综上所述，原告以商铺买卖合同第十四条和附件三合同补充协议第七条的约定要求被告支付逾期办证违约金的项诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张岂民、张粮承、陈翠柏的全部诉讼请求。本案案件受理费收取5876元，由原告张岂民、张粮承、陈翠柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  梁承碧人民陪审员  李澄贤二〇一九年十二月二十七日法官 助理  刘 浩书 记 员  徐艳彬