文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2592号上诉人(原审原告)：刘树伟，男，1972年9月7日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。被上诉人(原审被告)：王立华，男，1977年1月9日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张志建，山东友让律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：滨州鲁盟房地产营销策划有限公司，住所地：山东省滨州经济技术开发区黄河六路以南银泰中心第1幢9层913号。法定代表人：商希强，该公司经理。委托诉讼代理人：张志建，山东友让律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：山东上品置业有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区彭李办事处菜刘居委会渤海十路799号。法定代表人：路淑华，该公司经理。上诉人刘树伟因与被上诉人王立华、滨州鲁盟房地产营销策划有限公司（以下简称鲁盟公司）、山东上品置业有限公司（以下简称上品置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院(2019)鲁1602民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘树伟上诉请求:1.一审判决认定事实不清，判决错误。请求二审法院撤销一审判决，将本案改判或发回重审。2.判令被上诉人鲁盟公司返还中介费12350元，侵害财产权益赔偿10000元，共计22350元。3.判令被上诉人上品置业公司对中介费12350元承担连带返还责任。4.判令被上诉人王立华双倍返还原告定金2万元，违约侵害财产权益赔偿10000元，共计30000元。5.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：本案首先应理清被上诉人鲁盟公司和上品置业公司的法律责任，诸多问题均与两中介公司违法违规、不尽职尽责有直接关系，然后才能明确被上诉人王立华的法律责任。一、居间人、中介故意隐瞒事实，偏袒卖方，不主动帮助解决争议，导致上诉人中止履行合同。基本事实有：1.被上诉人鲁盟公司和上品置业公司毫无诚信违规多收中介费，本应是11900元中介费却收了我12350元中介费，多收了450元中介费。2.订立房屋买卖契约时鲁盟公司和上品置业公司故意隐瞒了自己没有合法资质的事实。鲁盟公司没有在房管局备案即没有房地产经纪资质，属于不合法不合规的黑中介，没有从事房地产经纪业务的从业资格。接受这样的黑中介提供居间服务，房屋购买方有被骗的风险。基于此上诉人完全有理由中止合同履行。3.鲁盟公司和上品置业公司故意隐瞒了房主因急需用钱售价较低，房屋销售底价为114万元，鲁盟公司及老板王立华低买高卖赚取5万元差价的事实，有录音证据。4.2018年4月17日鲁盟公司因违规套用备案资质被滨州市房管局处罚，并被记入工商信用档案，商业信誉不佳，诚信记录不良。5.在订立契约时及履行合同过程中对双方当事人不同等对待，过于维护卖方利益。限定上诉人交款日期仅3天准备时间，时间过紧并一催再催甚至以违约相威胁；但对于卖方本应在订立契约时出示的委托书却并不着急催促，一拖再拖，违背公平原则。订立契约时未见到房主未见到委托书，之后被上诉人鲁盟公司横拦竖挡不让见房主，上诉人见到委托书太晚。对于买卖双方诸多争议问题如签名问题、中介资质问题、赚差价问题等无视上诉人利益，不为上诉人主张利益，一味偏袒卖方。在录音证据中鲁盟员工完全是偏向卖方，居间人定位不当。6.在买卖契约中违法要求双方同意自愿放弃对中介的连带诉讼权。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。鲁盟公司提供格式条款却免除己方责任，该条款无效。一审判决只提到了签名争议，这是避重就轻了，赚差价问题才是焦点和中心问题。上诉人不交首付款并非恶意违约，而是鲁盟公司老板和员工未履行如实报告义务所致。鲁盟公司有错在先，上诉人推迟交首付款在后，是不得已维权的无奈之举，事出有因，情有可原。一审判决不审查事实逻辑，对鲁盟公司的违法事实和违规情节视而不见，只追究上诉人不交首付款，只注重委托书的形式性合法，不审查实质性事实违法，违背公平公正原则。二、居间人不作为，没有主动帮助把双方达成一致的新约定及时写入合同。涉案录音是2018年5月18日上诉人刘树伟与被上诉人王立华在鲁盟公司王立华办公室谈话的录音。录音证据涉及签订契约以来争议的诸多方面，如签字问题、中介资质问题、赚差价问题、房主售卖底价问题等，尤其对赚差价问题是很好的证据。经协商王立华有三点新承诺：一是同意房屋售价降低为118万元；二是答应(即日起)付首付款就算数；三是王立华先与上诉人解除契约再另卖他人。王立华这三点新承诺符合原契约关于违约责任的约定：任何一方逾期五日以上未履约的视为违约，但双方另有约定的除外。这里的“另有约定”既可以是签合同时约定，当然也可以是签合同后某个时间约定。故而王立华的三点新承诺既可以看成是对原契约的修改，也可以说是双方另有约定。虽然是口头约定，是能够执行的，有录音证据证明真实性，应该是有效的。其实口头约定只要是双方真实的意思表示就应该是有效的。5月20日上诉人要求鲁盟员工把新约定内容写入合同，得到的答复是：我们知道就行，不用写了，没事。当天上诉人找到上品置业公司员工也是说不写没事，明显是对上诉人一方权利的无视。口头约定没有转化成书面形式，责任和后果不应由上诉人承担。问题是口头约定能否变成书面形式的主动权不在上诉人手里，上诉人想写在契约上还得看居间人是否作为。居间人不作为，上诉人只能是无可奈何。订立和修改契约不仅仅是契约双方当事人的事情，更是居间人鲁盟公司和上品置业公司的居间职责。在双方当事人意见达成一致之后，居间人应主动要求并协助、指导双方修改和变更契约，推动将口头约定转化为书面形式。本案中未能把口头协定变成书面形式，恰恰是由于居间人鲁盟公司和上品公司的缺位、居间服务不到位造成的。谈话当时鲁盟公司员工就在场，对这个新约定是知情的。既然居间人收取了全额中介服务费，那就应该全程服务，不能只拿钱不办事。这里的居间人缺位与鲁盟公司一向钻法律空子的做法、不规范操作有着内在联系。上诉人正在积极筹集款项，不想被上诉人已经把房子卖了。司法如果不考虑实际情况只考虑形式层面因素的话，非常不公平。按照王立华的三点新承诺对原契约作出的修改，可以得出三点结论：其一，修改了交首付款的时间。即日起付首付款就算数，也就是说2018年5月18日及之后某天交首付款都是可以的，后续工作都可顺延开展。此前是契约中止履行，现在是恢复契约履行。按照这个新承诺、新约定，上诉人刘树伟5月18日前不交首付款不违约。一审判决依据修改前的原契约限定时间(虽适当考虑了宽限期)来判定违约，没有注意到这个新约定。其二，因为新承诺未对交款期限具体限定哪一天。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条：履行期限不明确的，债务人可以随时履行。故截止房屋另售他人之前即2018年6月1日前上诉人不违约。其三，被上诉人王立华将该涉案房产于2018年6月1日出售，未通知上诉人解除契约，违背了王立华作出的先解除契约再另卖的新承诺，也未按照原契约书面通知上诉人，属于严重违约。按照合同约定，王立华应双倍返还原告定金2万元。三、居间人、中介鲁盟公司故意隐瞒事实帮助被上诉人王立华赚差价。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。鲁盟公司故意隐瞒了房主吴书美因急需用钱，房屋售价较低，仅售114万元这一对上诉人购房定价有直接影响的重要事实。正是由于鲁盟公司老板及员工的刻意隐瞒导致上诉人对此重要事实不知情，上诉人不得不多支出5万元购买该房屋，无疑给上诉人造成了严重的经济损失。鲁盟公司之所以要隐瞒这一事实，是因为鲁盟公司董事长王立华有借此牟利的企图，他以预付房款114万元给房主吴书美获得该房屋的处分权，然后以119万元的价格出售以获取5万元高额回报(差价)。这在录音证据中王立华亲口承认的。被上诉人王立华表面上与房主吴书美是委托关系，实为买卖关系，是以预付房款的方式购买了房屋的处分权，包括定价权和收益权。这是典型的中介低买高卖赚差价。鲁盟公司作为中介公司，被上诉人王立华丝毫不顾及自己作为鲁盟公司的一员，尤其是作为实际负责人应该履行居间人对于上诉人的诚实告知义务，违法违规操作。一审判决认定刘树伟(买方、乙方)、王立华(卖方、甲方)、鲁盟公司(中介方、丙方)三方签订鲁盟地产买卖契约，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同自愿委托丙方作为见证服务方，订立契约。这个判决认定是比较混乱的，把王立华当成了独立于鲁盟公司的自然人，完全无视王立华作为公司实际负责人、主要负责人，本身就是鲁盟公司的一个成员，本身也有为买方提供中介服务、居间服务的义务。作为居间人的鲁盟公司是一个整体，不能人为分解成一部分人提供居间服务，一部分人代理卖方，不应该变成一部分成员为另一部分成员提供居间服务，甚至完全变成自己给自己提供居间服务、员工给老板提供居间服务。否则，就是分裂的法律逻辑。换言之，王立华应该履行的是丙方的职责，而不是甲方的职责。从法理上讲，居间人是指居间合同中为委托人提供订约机会或充当订约媒介的当事人。居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人，亦非任何一方的代理人。王立华的代理卖方有不正当的性质。王立华的违规操作之所以能够行得通，与王立华作为中介鲁盟公司董事长、实际负责人的身份是分不开的。老板赚差价，鲁盟公司员工极力配合刻意隐瞒，完全无视鲁盟公司作为居间人的应尽义务。居间服务虽违法违规不合格，收取中介费却严格按照有资质的公司的标准即房价的1%的标准来收中介费，毫不含糊。鲁盟公司居间服务不合法不合规，隐瞒事实不履行诚实告知义务，不遵守《房地产经纪管理办法》，不居间而偏重于卖方利益。一审判决对鲁盟公司及其老板王立华的上述违法违规事实认识模糊，对居间人概念理解混乱，判决不当。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在订立契约的时候鲁盟公司包括老板王立华和员工都刻意隐瞒了房主因急需用钱售价较低这一事实，作为居间人未能履行如实报告义务，故上诉人有权要求被鲁盟公司返还中介费并赔偿损失。四、居间人、中介上品置业公司同样故意隐瞒事实，没有主动履行诚实告知义务，没有主动帮助把双方达成一致的新约定及时写入契约。上品公司也故意隐瞒了没有合法资质的事实，同样故意隐瞒房主因急需用钱售价较低的事实，未能主动履行如实报告义务。鲁盟公司隐瞒房主因急需用钱售价较低借以牟利的事实，上品置业公司应该是知情的。鲁盟公司和上品置业公司两家中介既然是利益共享的业务合作关系，责任应该是对等的，鲁盟公司有责任、有义务告诉上品公司实情。从事实层面看，上品置业公司不曾对鲁盟公司的在本案中的做法有任何的质疑和反对意见，不曾为上诉人主张利益，只拿钱不办事。当上诉人提出异议，上品置业公司自始至终与鲁盟公司的意见一致，压制上诉人一方的合理诉求。事实上正是由于上品置业公司对鲁盟公司的维护和帮忙，鲁盟公司才成功实现了对上诉人的刻意隐瞒。如果上品置业公司本着业内良心和法律的敏感能对鲁盟公司的做法予以反对和纠正，对鲁盟公司老板王立华签名问题带头提出异议和反对，在上诉人质疑鲁盟公司老板王立华赚差价时能站出来要求弄清事实真相，与上诉人一同要求与房主商谈，则情况就大为不同。5月20日上诉人找到上品置业公司员工要求把新约定写进合同，回复也是说不写没事，直接导致上诉人的合法利益得不到有效保护。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。上品公司与鲁盟公司故意隐瞒事实，没有主动履行诚实报告的义务，应该共同承担故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的法律责任，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。故上诉人完全有理由要求被上诉人上品公司返还中介费。五、上诉人将定金和鲁盟公司中介费转到了被上诉人王立华的私人账户上。而且按照王立华的说法，在与上诉人订立契约前他已然给了房主吴书美全款114万元并已到账，故与我相关的交易所得(包括定金)都是王立华的收益。一审判决认定上诉人要求王立华返还定金与事实不符，是没有查清这一事实。本案中王立华严重违约，在没有解约情况下将涉案房屋另买他人，造成了上诉人严重的财产损失。按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。王立华从售卖涉案房产中收益5万元，上诉人只要求赔偿1万元。基于以上事实和理由，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。王立华、鲁盟公司答辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。刘树伟向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的鲁盟地产买卖契约；2.判令被告王立华双倍返还原告定金2万元，中介费12350元，违约侵害财产权益赔偿2万元，共计52350元；3.判令被告鲁盟公司、上品置业公司对中介费12350元承担连带返还责任；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：涉案房产系被告鲁盟公司房源，产权人为吴书美。原告刘树伟通过上品置业公司购买该房产。2018年4月8日，原告刘树伟（买方、乙方）、被告王立华（卖方、甲方）、鲁盟公司（中介方、丙方）三方签订鲁盟地产买卖契约（编号0000552），约定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，共同自愿委托丙方作为见证服务方，就乙方购买甲方出售的住房事宜，订立本契约；甲方同意将其所有的滨州市滨城区至尊门第小区32号楼1单元1101室出售给乙方，房产证号20××65；房产交易价格119万元，契约签订当日，乙方应向甲方支付10000元作为购房定金；乙方应在本契约签订10日内支付房屋首付款88万元……剩余房款30万元申请银行按揭；乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日，由违约一方向守约方支付已付房款每日万分之五的违约金，任何一方逾期五日以上未履约视为违约；丙方为甲乙双方提供以下服务，充当定约介绍人和撮合人，提供法律咨询，拟定契约文本并协助、指导订立契约，协助办理或代办交房、过户及贷款手续，为双方签订和履行房屋买卖契约创造便利；房屋中介费按照该房屋交易总价的1%收取，需要贷款的，按照贷款额度的1.5%收取，共计12350元；双方未能交易成功，中介费服务费不予减免和退还；双方自愿解除契约的，双方各承担50%；若甲方或乙方违约或违背诚实信用原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费；补充或变更约定事项对付款方式作出部分变更：2018年4月11日当日支付30万元首付款，过户当日支付58万元，如在2018年4月28日不动产不能办理业务，乙方如实支付首付款58万元。原告因房屋产权人吴书美未在合同上签字提出异议。上述合同签订后十日左右，被告鲁盟公司工作人员向原告出示了吴书美的授权委托书。该授权委托书载明：委托人吴书美。现委托下列受委托人全权代理滨州市滨城区至尊门第小区32号楼1单元1101室房产合同签订、买卖事宜。对受托人在办理上述事项过程中签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。被告王立华在受委托人落款处签字。委托时间2018年3月30日。委托人吴书美在抬头及落款处均签字捺印。涉案款项支付情况：合同签订当日，原告支付购房定金10000元。被告鲁盟公司向原告出具定金收据。原告向被告鲁盟公司支付中介费6175元，向上品置业公司支付中介费6175元。涉案房产已于2018年6月1日出售。诉讼过程中，被告上品置业公司认可其与原告存在居间合同关系，收取原告中介费6175元。另查，被告鲁盟公司经营范围为：房地产中介服务等。被告上品置业公司经营范围为：房地产开发、销售，二手房销售代理等。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。在本案中，合同签订时，被告鲁盟公司虽没有出示委托手续但明确告知原告涉案房主为吴书美。在原告提出异议后，被告鲁盟公司向原告出示了房主吴书美的授权委托书。故，原被告签订的鲁盟地产买卖契约合法有效，各方应当按照合同约定履行自己的义务。原告主张合同签订过程中有一系列不平等情形，但其未提交证据予以证实，本院不予采纳。经查明涉案房屋已于2018年6月1日出售，涉案合同无法履行，应予解除。故原告要求解除原被告签订的鲁盟地产买卖契约的诉讼请求，本院予以支持。根据合同法第四百零二条规定，被告王立华与原告签订鲁盟地产买卖契约的法律后果应由被告代理人吴书美承担。故原告主张被告王立华双倍返还定金2万元，支付违约侵害财产权益赔偿2万元，于法无据，本院不予支持。被告王立华并未收取原告的中介费，原告主张被告王立华返还中介费，与事实不符，本院不予支持。原告经被告鲁盟公司、上品置业公司介绍，签订鲁盟地产买卖契约，原告与被告鲁盟公司、上品置业公司分别形成居间合同关系，原告应向两公司支付报酬。在合同签订过程，因被告鲁盟公司向原告出示授权委托书的时间为签订合同后十日左右，考虑到履约的公平原则，原告的付款时间相应顺延十日左右。在顺延后应付款时间原告未按约付款，构成违约。即涉案合同未得履行系因原告刘树伟违约，原告主张被告鲁盟公司、上品置业公司返还房屋交易总价1%的中介费11900元，于法无据，本院不予支持。鉴于被告鲁盟公司、上品置业公司未为原告提供办理购房贷款的服务，故对其收取的超过房屋总价1%的中介费450元应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告刘树伟于被告王立华代理吴书美于2018年4月8日签订的鲁盟房地产买卖契约；二、被告滨州鲁盟房地产营销策划有限公司、山东上品置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘树伟中介费450元；三、驳回原告刘树伟的其他诉讼请求。案件受理费1108.76元，减半收取554.38元，由原告刘树伟负担499.61元，被告滨州鲁盟房地产营销策划有限公司、山东上品置业有限公司负担54.77元。本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。另查明，三方签订鲁盟地产买卖契约第四条第2项规定，乙方应在本契约签订3日内支付房屋首付款人民币880000元。本院二审查明其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人刘树伟与被上诉人王立华及中介鲁盟公司于2018年4月8日签订的鲁盟地产买卖契约是各方在平等自愿基础上达成的，不违背法律、行政法规强制性规定，系有效合同，各方当事人均应按合同约定履行。在合同履行过程中，上诉人刘树伟以被上诉人王立华作为出卖方未出示涉案房主吴书美的委托手续为由，没有按合同约定时间付款，后被上诉人王立华将涉案房主吴书美的委托手出示给上诉人，上诉人也没有按合同付款顺延的时间内付款，而是就房屋价格继续与被上诉人协商，试图降低契约约定的价格，虽经多次协商，被上诉人不同意降至上诉人能接受的价格，上诉人一直没有支付首付款，2018年6月1日被上诉人王立华将涉案房屋出售给他人。上诉人主张与被上诉人在协商中达成三点承诺的理由，没有事实和法律依据，不予支持。涉案房屋已出售给他人，鲁盟地产买卖契约无法履行，原审判决解除双方合同正确。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，被上诉人王立华向上诉人刘树伟披露委托人的情况，故签订鲁盟地产买卖契约的法律后果应由委托人吴书美承担。上诉人要求被上诉人王立华承担的理由不成立，不予支持。根据鲁盟公司及上品置业公司的营业执照登记信息，都有中介服务、二手房销售代理的经营范围，上诉人主张其违规经营的理由不成立，不予支持。原审把在“本契约签订3日内”误写为“本契约签订10日内”，予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1108.76元，由上诉人刘树伟负担。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  孙兴春审判员  刘 洋            本件与原本核对无异      二〇一九年十二月十九日书记员  张 智