北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41071号原告：北京建机资产经营有限公司西三旗分公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路6号办公楼。负责人：吕学东。委托诉讼代理人：郁彬，男。委托诉讼代理人：李磊，北京市华洋律师事务所律师。被告：北京市北成建业检测科技有限公司，住所地北京市海淀区西北旺镇六里屯村赵庄甲6号。法定代表人：耿志红。委托诉讼代理人：赵黎凡，男。原告北京建机资产经营有限公司西三旗分公司（以下简称建机西三旗分公司）与被告北京市北成建业检测科技有限公司（以下简称北成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建机西三旗分公司之委托诉讼代理人郁彬、李磊，与被告北成公司之委托诉讼代理人赵黎凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建机西三旗分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令北成公司立即将位于海淀区某路×号×幢的办公楼及后厂区北部自建房（总建筑面积4641.8平方米）腾空后交还我公司；2、请求判令北成公司支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金624097.5元；3、请求判令北成公司支付上述欠缴租金624097.5元为基数，按照每日0.05%的标准，自2018年9月16日起，至欠款付清之日止。至2019年4月15日为66154.33元；4、请求判令北成公司支付自2019年4月1日起至上诉房屋腾空交还之日止的房屋使用费（按照每年1248195元的标准计算，至2019年4月15日为52008元）；5、请求判令北成公司支付截至2019年4月18日所欠电费295684.18元，所欠水费20710元（水电费共计316394.18元）；6、诉讼费用由北成公司承担。诉讼中，建机西三旗分公司申请撤回第一项诉讼请求，并将第四、五项诉讼请求变更为：判令北城公司支付2019年4月1日至2019年7月12日期间房屋使用费352230.37元（按照每年1248195元标准计算）；判令北成公司支付2018年1月21日至2019年7月12日期间所欠电费295684.18元，所欠水费20634元（水电费共计316318.18元元）。事实理由：2017年7月，我公司与北成公司签订了一份房屋（场地）租赁合同，将位于海淀区某路×号×幢的办公楼及厂区北部自建房（总面积4641.8平方米，其中办公楼建筑面积3921.8平方米，自建房建筑面积720平方米）租赁给北成公司，租赁期两年，至2019年3月31日止。在合同履行过程中，根据市委市政府的统一部署和上级集团的安排，我公司提前告知不再续租。现北成公司拖欠2018年10月1日至2019年3月31日期间租金，并到期后拒不腾退，故向贵院提起诉讼，请求依法裁判。北成公司辩称，认可双方合同已经于2019年3月31日到期终止。我方已经于2019年3月31日之前基本搬走，不存在占用情况。在自建房部分还有我方部分物品，是因为双方就租赁事宜有其他争议，为了与建机西三旗分公司沟通存放。认可欠缴半年租金，是因为其提供北侧平房存在消防隐患和倒塌，所以我公司没有支付办公楼和平房两部分的租金，并非恶意拖欠租金。因为平房是检测区域，办公楼40%是空置，60%作为办公和员工宿舍。平房是主要的检测场所，由于平房无法使用，导致整个租赁目的无法实现。另外由于存在消防隐患，我方改造平房部分花了3个多月，所以仅在其赔偿我方相关损失后方同意就改造房屋后的期间支付租金。我公司确实使用水电没有交费，但双方曾有口头协议，由于平房部分没有供暖，采用电供暖造价高，所以用该部分费用弥补。根据合同第6条约定，用量应由双方查表确认，建机西三旗分公司没有让我公司进行确认。单价应按相关部门规定的费用交费，不认可建机西三旗分公司主张的标准。诉讼中，针对变更后的诉讼请求，北成公司补充答辩意见如下。认可2019年7月12日腾空，认可欠付半年租金，但系因为其提供房屋不符合消防安全，故不同意支付欠付租金及违约金。2019年4月15已经停水停电，并且移交给建机西三旗分公司封闭管理，所以之后我方并未占用房屋，仅同意支付4月1日至4月15日期间的房屋占用费。水费无异议，不认可主张的电费度数及单价。合同第6条，水电费用量应双方共同查表确认，只能确认到4月份的表底数，但无法确认之前的底表数。认可建机西三旗分公司确认的7月12日的表底数，但由于4月15日之后租赁房屋已经由建机西三旗分公司封闭管理，所以无法确认相关电量均系我方使用。我方支付了押金10.1万元，应先行抵扣。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。位于北京市海淀区某路×号×幢于2013年登记在北京建机资产经营有限公司名下，该公司授权建机西三旗分公司管理、出租。2015年1月20日，建机西三旗分公司（出租方，甲方）与北成公司（承租方、乙方）签订《房产（场地）租赁合同》，约定，将北京市海淀区某路×号×幢（原办公楼），房产建筑面积3921.8平方米，场地面积0平方米，出租给乙方使用；租期自2015年4月1日起至2017年3月31日止，其中2015年1月1日至2015年3月31日为装修期。2017年3月20日，北成公司出具《承诺书》，确认其公司曾自行建设房屋,后拆除一部分，留有约720平方房屋；承诺上述留存房屋的产权及管理权归建机西三旗分公司，并自2017年1月1日起，放弃就上述房产所有权以及相关建设、装修费用、补偿等问题向建机西三旗分公司主张权利；承诺承租期内不再自行建设任何形式的违法（临时）建筑。2017年7月10日，双方再次签订《房产（场地）租赁合同》，约定，将北京市海淀区某路×号×幢（原办公楼），房产建筑面积4641.8平方米出租给乙方使用；租期自2017年4月1日起至2019年3月31日止；租赁房屋作为技术检测及办公使用；其中，3921.8平方米的租金，第一年1133000元，第二年1166990元，720平方米的租金，第一年78840元，第二年81205元，租金半年支付，自第二个租金支付期始，承租方应于上一租金支付期届满之日的15日之前向甲方支付该期的租金；租房押金101000元，逾期交纳租金及其他有关费用，甲方有权以押金抵顶；乙方用水、用电，装表计量，按自来水公司、供电局规定单价及相关费用（如企业管理费、超量使用费、污水处理费、罚款等）计算收费，用量由甲乙双方共同查表确认，交费时间为每日10日前交纳上月份的相应费用；乙方对租赁标的进行适用性改造（含装修、修缮及能源的相应改造等），应事先向甲方提交施工图纸及方案，在征得甲方书面同意，履行相关建设审批程序并报消防主管部门审查通过后方可施工，且由乙方承担适用性改造施工的全部安全责任，不得损害原有建筑物的主体结构；适用性改造的相关费用由乙方按施工合同与施工单位结算，乙方在合同期内需完成全部适用性改造费用的摊销，乙方进行适用性改造且承担了全部适用性改造费用，当正常履行合同终止时，视为适用性改造费用已摊销完毕，届时，乙方就其适用性改造事宜不得向甲方提出任何形式的补偿；双方商定，自本合同生效之日起/日内，为甲方给予乙方的装修期，在此期间，甲方免收乙方租金，但水、电、气等费用由乙方按合同规定交纳；合同期满，乙方无权就装修、改建、新建及其他添附向甲方主张费用返还；合同期满时，乙方应按甲方通知的时间将租赁标的完好交还甲方，可移动设施及广告，乙方应按甲方通知的交还租赁标的日期之日起10日内拆除，需要恢复原状的地方要按甲方要求在上述期限内恢复原状，如乙方在上述期限届满之日仍未将租赁标的内的物品搬离，视乙方已放弃该物品的所有权，甲方有权进行处置，如因甲方处置该物品导致甲方的损失或支付了相关费用，该等损失或费用由乙方进行赔偿；乙方逾期交纳租金、押金或各项费用，乙方应从逾期之日起向甲方按日交纳逾期支付金额0.5%的违约金。双方认可所涉720平方米部分为平房,由北成公司所建，无建房审批手续。2018年6月1日，建机西三旗分公司向北成公司发出书面通知，称双方合同到期后不再续租，要求北成公司于2019年3月31日之前结清相关费用，腾空所有物品，交还标的，并称“逾期未腾空视同自动放弃，我方将按合同的约定接管标的，并追究贵方相应违约责任。”2019年4月15日起，建机西三旗分公司对涉案房屋断水、断电、封闭管理。2019年7月12日，双方于诉讼中对涉案房屋等进行交接。另，北成公司支付押金10.1万元，建机西三旗分公司同意在其主张金额中对已付押金予以抵扣。北成公司认可其未支付2018年10月1日至2019年3月31日期间房屋租金共计624097.5元，并欠付水费20634元及电费若干。庭审中，北成公司主张因所承租平房不符合消防要求、部分平房倒塌而未支付相应租金。北成公司提交2017年11月西北旺镇安全生产、消防安全隐患整改通知书、房屋照片佐证主张。其中，西北旺镇安全生产、消防安全隐患整改通知书注明的问题为：违规使用聚苯乙烯泡沫彩钢板作为建筑材料。经质证，建机西三旗分公司对证据真实性无异议，对证明目的不予认可。建机西三旗分公司主张房屋倒塌系北成公司调试设备导致，并提交安全检查记录，证明北成公司未就房屋倒塌问题提出异议。北成公司认可其公司人员在安全检查记录中签字，但不认可证明目的。另，诉讼中北成公司曾就因承租房屋不合格导致损失提出反诉，但未交纳反诉案件受理费。再，建机西三旗分公司明确，按照每日万分之五的标准，计算欠缴租金的违约金，北成公司不予认可。双方就占用问题存在争议。建机西三旗分公司主张北成公司占用涉案房屋至2019年7月12日，并提交影像材料证明房屋状况。影像材料显示办公楼部分存有废弃物品。北成公司主张已于合同到期前腾空办公楼，仅平房部分存有物资，并以建机西三旗分公司封闭管理为由，主张未实际使用涉案房屋，仅同意支付2019年4月1日至4月15日期间720平方米平房的使用费。双方认可北成公司电费交至2018年1月20日。就后续用电量，建机西三旗分公司提交2019年7月12日交接单、电表表底照片、查表底照片、发票以及物业公司台账、水电费通知单等证据予以佐证。北成公司以物业公司与建机西三旗分公司为关联企业，水电费通知单无其签字为由不予认可，对其他证据真实性无异议，但主张显示电量非其公司使用产生。就电费标准，建机西三旗分公司明确，按照2018年11月20日之前电费1.5元/度，之后因税费调增，按照1.48元/度的标准计算应交电费，并以发票等证明北成公司按照1.5元/度的标准支付电费至2018年1月20日。北成公司对发票真实性无异议，认可应向建机西三旗分公司支付管理费，但对上述电费标准不予认可。另，经本院释明，双方坚持认为涉案合同合法有效。建机西三旗分公司表示，合同效力以法院确认为准，如无效，主张北成公司参照合同约定的租金标准支付相应房屋占有使用费及利息。本院认为，本案所涉《房产（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，但因所涉平房并无建设工程规划许可证，故涉及该部分房屋的租赁合同应属无效。因北成公司实际使用了全部房屋，故对于无效部分，本院将参照合同约定的租金标准确定占用期间的房屋占有使用费；对于涉及办公楼的有效部分，将依据合同约定租金标准确定租赁期间内的租金，以及根据占用情况确认租赁期届满后的房屋占有使用费。就具体租金、占有使用费的数额，本院认为，虽然北成公司一直使用平房存放物品，双方2019年7月12日方办理交接手续，但是，考虑到：第一，2019年4月15日起，建机西三旗分公司已经对涉案房屋断水、断电、封闭管理，北成公司已不具备使用房屋的可能；第二，平房与办公楼分别独立，北成公司占用平房的行为不应影响建机西三旗分公司及时收回办公楼部分；第三，双方合同及建机西三旗分公司书面通知均载明，出租方有权自行处理逾期未搬离物品，故建机西三旗分公司仅以封闭管理方式处理标的物，对自身损失的扩大亦有过错。故而，本院确定，第一，就办公楼部分，北成公司已于2019年3月31日合同届满时腾空，北成公司应当支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的办公楼租金合计583495元。第二，就平房部分，2018年10月1日至2019年4月15日期间，北成公司实际占有使用平房且无任何阻碍，上述期间房屋占有使用费应由北成公司按照合同约定租金标准承担，计43986.04元；2019年4月15日至2019年7月12日期间，根据上文论述，酌情确定北成公司按照合同约定租金标准的百分之五十，承担平房占有使用费9770.56元。关于北成公司以平房不符合消防要求、部分平房倒塌为由未支付相应费用的抗辩，本院认为，首先，北成公司将房屋相关权利让渡于建机西三旗分公司，属于自行放弃相应权利；其次，北成公司系房屋实际建设、使用单位，其应对建设并使用上述房屋并自愿让渡权利的风险知情，并应自行承担相应后果；再次，现有证据并不能证明房屋倒塌系建机西三旗分公司原因导致。故对北成公司的上述抗辩，本院不予支持。北成公司逾期支付办公楼租金，应当依约承担违约责任。建机西三旗分公司主张的违约金标准未超过法律规定，本院予以支持，即北成公司应当自2018年9月16日起，以583495元为基数，按照日万分之五的标准，向建机西三旗分公司支付逾期支付租金违约金，至其实际付清之日止。至于平房部分占有使用费，虽该部分合同无效，但建机西三旗分公司主张利息损失于法有据，故酌情确定北成公司从本判决生效之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。北成公司应当承担使用房屋期间的电费。考虑到现场自2019年4月15日起属于封闭管理，无人使用的状态，本院对建机西三旗分公司以2019年7月12日电表底数确认北成公司用电量的主张，予以支持。北成公司已经按照1.5元/度支付既往电费，且未提出异议。应当视为其认可以此确认电费标准。故对建机西三旗分公司关于2018年11月20日之前电费1.5元/度，之后1.48元/度的主张，本院予以支持。即，北成公司应当支付电费295684.18元。北成公司认可拖欠水费20634元，本院不持异议。案件审理中，建机西三旗分公司认可北成公司共计支付押金10.1万元，并同意在其应付钱款中予以抵扣，本院不持异议。诉讼中北成公司未就反诉部分交纳反诉案件受理费，按其撤回反诉处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，北京市北成建业检测科技有限公司向北京建机资产经营有限公司西三旗分公司支付房屋租金五十八万三千四百九十五元，房屋占有使用费五万三千七百五十六元六角（其中，十万零一千元已履行）；二、本判决生效后七日内，北京市北成建业检测科技有限公司向北京建机资产经营有限公司西三旗分公司支付逾期支付租金的违约金，以五十八万三千四百九十五元为基数，按照日万分之五的标准，自二〇一八年九月十六日起计算至其实际付清之日止；三、本判决生效后七日内，北京市北成建业检测科技有限公司向北京建机资产经营有限公司西三旗分公司支付逾期支付房屋占有使用费的利息损失，以五万三千七百五十六元六角为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本判决生效之日起计算至实际付清之日止；四、本判决生效后七日内，北京市北成建业检测科技有限公司向北京建机资产经营有限公司西三旗分公司支付电费二十九万五千六百八十四元一角八分，水费二万零六百三十四元；五、驳回北京建机资产经营有限公司西三旗分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千五百一十七元，由北京建机资产经营有限公司西三旗分公司负担二千五百四十元，已交纳；由北京市北成建业检测科技有限公司负担五千九百七十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯姝雅二〇一九年十二月二十七日书记员  冯倩倩