安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1822民初3844号 原告：广德金天地房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市广德市新城区万桂山南路与广宁路交汇处（金峰万象广场售楼处），统一社会信用代码：91341822563414987H（1-1）。 法定代表人：赵小俊，该公司经理。 委托诉讼代理人：王涛，江苏致邦律师事务所律师。 被告：陈春丽，女，1990年3月13日生，汉族，住安徽省广德市，现住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：汪春梅，安徽渊源律师事务所律师。 原告广德金天地房地产开发有限公司与被告陈春丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王涛、被告陈春丽及其委托诉讼代理人汪春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广德金天地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《租赁经营合同》于2019年4月24日解除；2、判令被告支付逾期支付租金的违约金38701.44元，基于合同第三条第四款，甲方以4元／日／平方的标准收取（自2019年3月31日计算至2019年4月23日）；3、判令被告支付直至实际搬迁之日的房屋使用费（自2019年5月1日暂计算至2019年8月15日的房屋使用费为93633元）；4、判令被告立即腾退房屋并交还原告，房屋内全部财产归原告所有；5、判令扣除被告履约保证金50000元；6、判令被告立即支付原告支付的律师费用15000元。事实与理由:原告与被告于2016年12月16日签订了《租赁经营合同》一份，约定原告将位于安徽省广德市铺面出租给被告经营使用，建筑面积为430.14平方米。租赁期自2016年12月16日起至2023年4月30日止。合同第三条约定：“4、第一年租期的租金为10万元，于2018年3月30日向甲方（原告）全额支付。自第二年起每年的年租金在上一年度租金的基础上按百分之六的递增比例于每年的3月30日前向甲方（原告）全额支付。若乙方（被告）延迟支付超过10天的，甲方（原告）有权解除合同收回房屋并扣除100%履约保证金，同时甲方以4元／日／㎡的标准按日向乙方收取违约金。因此而产生的包括但不限于租金、人工费等的损失由乙方全部承担。6、如果乙方未按时支付本合同所约定的租金......甲方因向乙方追讨欠款或追究乙方其他违约责任而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：Ａ甲方为向乙方追讨欠款或追究其他违约责任所需支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费），而不论诉讼程序是否开始”。合同第四条约定：“11、租赁期满或合同解除后，乙方逾期5日不搬迁，乙方应当按照日租赁标准的3倍支付房屋使用费，同时甲方有权自行收回该商铺并扣除100%履约保证金及未到期的房屋租金作为违约赔偿，在无需通知乙方的情况下，甲方有权进入该商铺，届时该商铺内遗留的所有装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方放弃就其中的物品向甲方主张任何权利”。合同签订后，被告仅按照《租赁经营合同》的约定支付了第一年度的租金，2019年3月30日，被告未按照约定支付该期租金，遂原告按照合同约定向其出具了解除合同的《公函》，被告依然拒绝支付租金，同时拒绝腾退并交还房屋给原告。我们认为，被告拒绝支付租金的行为已经构成违约，原告有权依据合同的约定及法律规定解除合同、腾退房屋并要求被告承担违约责任。现为维护当事人合法权益，特此起诉，敬请法院查明事实后依法判决，支持原告诉讼请求。 陈春丽辩称，一、对原被告签订的租赁经营合同属于格式条款，万象街所有的房屋属于原告所有，万象街的商铺都是使用同一个格式版本的合同，从合同上显示的都可以看出，都是有金峰万象街的标记的。在合同上面，第四条有关约定的是被告的义务多达十九条，满满三页半纸，密密麻麻，对原告责任义务只有半页纸、三条，第七页甲方的责任义务仅有三条，从这一点可以看出这份合同是原告方刻意加重被告责任。并且没有这个明确告知和提醒被告注意上面的格式条款有关加重被告责任免除原告责任的字体也没有。因此，该合同上有关条款，有关履约保证金和违约金的有关约定违反合同法第39条、40条的规定，应认定为无效条款。二、原告方在2019年3月份，是同意被告转租房屋的，2019年4月24日又突然通知解除合同，其目的是为了占有被告对6间承租房屋的装修，也就是添附财产。还有室内的财产及5万元的履约保证金。三、被告并未拒绝支付租金，而是原告故意不接受被告的租金，导致出现被告逾期未支付租金的违约情形发生以便达到原告解除合同的目的。四、原告在2019年4月30日后，就对被告承租的房屋加锁控制，致使被告不能搬出承租房屋的物品，无法向原告返还腾空后的房屋。五、针对原告的诉请，对原告诉请1没有异议。对第二项诉请要求支付违约金38000元是按照第三条格式合同计算的，是没有法律依据的。违约金是按照4元每平方每日计算的，按双方的约定第二年的租金应当是0.675元每日每平方。4元每平方每日是实际租金的5.9倍，远远超过了司法解释关于违约金不得超过实际损失30%的规定，建议合议庭依法不予支持。针对第三项诉请，2019年4月30日之后，原告加锁控制了房屋，致使被告不能搬出物品交出房屋，由此造成原告的租金损失也就是原告方所说的房屋使用费，应当由原告自行承担。同时这个违约金的约定也违反了合同法司法解释二的规定。应当不予支持。被告愿意交付房屋，但必须是在原告开锁让被告搬出房内所有物品的情况下，原告诉请要求房内所有物品归原告所有，缺乏事实及法律依据。原告要求判令扣除履约保证金50000元没有事实及法律依据，履约保证金既不是定金，也不是违约金，原告应当返还被告履约保证金50000元。六、由于本案的发生，被告方虽然有过错，但原告方在解除合同时利用其强势地位，要求被告支付解除合同后一年的租金，且扣除50000元履约保证金，不让被告搬走承租房屋内的物品才导致本案的发生。这部分费用提请合议庭根据双方的过错进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 广德金天地房地产开发有限公司（甲方）与陈春丽（乙方）于2016年12月16日签订《金峰·万象街租赁经营合同》，约定:“第一条：广德金天地房地产开发有限公司将位于安徽省广德市铺面，共6间，建筑面积为430.14平方米出租给乙方经营使用。第二条：租赁期自2016年12月16日起至2023年4月30日止。第三条：1、履约保证金50000元。4、第一年租期的租金为10万元，于2018年3月30日向甲方（原告）全额支付。自第二年起每年的年租金在上一年度年租金的基础上按百分之六的递增比例于每年的3月30日前向甲方全额支付。在约定支付时间内，若乙方未按时支付且未超过10天，甲方以4元／日／㎡的标准按日向乙方收取违约金。若乙方延迟支付超过10天的，甲方有权解除合同收回房屋并扣除100%履约保证金，同时甲方以4元／日／㎡的标准按日向乙方收取违约金。因此而产生的包括但不限于租金、人工费等的损失由乙方全部承担。6、如果乙方未按时支付本合同所约定的租金......甲方因向乙方追讨欠款或追究乙方其他违约责任而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该等费用包括但不限于：Ａ甲方为向乙方追讨欠款或追究乙方其他违约责任而支出的任何费用可按本合同的约定向乙方追索，该费用包括但不限于律师费和诉讼费，而不论诉讼程序是否开始。第四条：11、租赁期满或合同解除后，乙方逾期5日不搬迁，乙方应当按照日租赁标准的3倍支付房屋使用费，同时甲方有权自行收回该商铺并扣除100%履约保证金及未到期的房屋租金作为违约赔偿，在无需通知乙方的情况下，甲方有权进入该商铺，届时该商铺内遗留的所有装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权从商铺中将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方放弃就其中的物品向甲方主张任何权利”。合同签订后，陈春丽按照《租赁经营合同》的约定支付了第一年度的租金，2019年3月30日，陈春丽未按照约定支付该期租金，广德金天地房地产开发有限公司发出解除合同的《公函》，陈春丽依然未支付租金，陈春丽对外转租未果后离开租赁商铺，2019年5月10日，广德金天地房地产开发有限公司在租赁商铺外加锁。 在诉讼过程中，法庭就原告部分诉请进行调解并达成如下协议:一、原被告签订的租赁经营合同于2019年4月24日解除；二、被告陈春丽于2019年11月29日前腾空所租赁房屋交付原告广德金天地房地产开发有限公司（构成添附的装饰装修不得损坏）。现已履行完毕。 本院认为，案涉合同关于履约保证金的约定，其作为违约条款存在时，实际上是参照了履约保证金在招投标合同中的作用进行约定，应当认定其是违约金的一种计算方式。在诉讼中，陈春丽提出合同约定的违约金比例过高，请求依法予以调整。《金峰·万象街租赁经营合同》中“在约定支付时间内，若乙方未按时支付且未超过10天，甲方以4元/日/㎡的标准按日向乙方收取违约金。租赁期满或合同解除后，乙方逾期5日不搬迁，乙方应当按照日租赁标准的3倍支付房屋使用费，同时甲方有权自行收回该商铺并扣除100%履约保证金”的约定是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，该损失包括合同履行后可以获得的利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案在实际履行过程中，陈春丽未能根据合同约定支付租金致合同解除，具有过错，应承担民事责任。陈春丽实际占有租赁商铺至2019年11月29日，广德金天地房地产开发有限公司在本案中的损失为8个月租金损失，补偿性是违约金的主要属性，合同中约定的按日计算违约金的标准明显过高，同时，履约保证金为违约金的一种计算方式，两者指向的是同一损害，应避免同时适用，本院根据合同约定并结合双方过错程度，酌定违约金数额为90000元，陈春丽除以履约保证金50000元向广德金天地房地产开发有限公司承担违约金外，还应支付40000元，以填补广德金天地房地产开发有限公司实际损失。关于律师费用，合同中有约定，鉴于本案的具体诉请，本院酌定陈春丽负担10000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、陈春丽以履约保证金50000元向广德金天地房地产开发有限公司承担违约金，履约保证金50000元广德金天地房地产开发有限公司不予返还; 二、陈春丽自本判决生效之日起三十日内一次性支付广德金天地房地产开发有限公司租金损失40000元; 三、陈春丽自本判决生效之日起三十日内一次性支付广德金天地房地产开发有限公司律师费10000元; 四、驳回广德金天地房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4380元，由陈春丽负担3000元，广德金天地房地产开发有限公司负担1380元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长 余 军 人民陪审员 王 松 人民陪审员 秦首翔 二〇一九年十二月十六日 书 记 员 陈 琦 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。