重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0231民初3014号 原告：垫江县电影发行放映有限公司，住所地重庆市垫江县。 法定代表人：王江陵，经理。 委托诉讼代理人：王平，重庆连赞律师事务所律师。 被告：重庆帝星影视文化传播有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇北苑小区D座（电影院内），统一社会信用代码91500231077297172N。 法定代表人：邹明。 原告垫江县电影发行放映有限公司（以下简称垫江电影公司）与被告重庆帝星影视文化传播有限公司（以下简称帝星影视公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，适用简易程序进行审理，后发现案情复杂，不宜适用简易程序，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告垫江电影公司的法定代表人王江陵及其委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼，被告帝星影视公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 垫江电影公司向本院提出诉讼请求：1.解除垫江电影公司与帝星影视公司双方签订的《物业（电影城）合作协议》、《物业（电影城）合作补充协议》；2.由帝星影视公司向垫江电影公司支付2017年2月21日至2019年7月20日期间的房屋占有使用费（租金）268970元并支付2018年7月21日至2019年7月20日期间的滞纳金（违约金）113959元。事实和理由：2013年8月15日，垫江电影公司与帝星影视公司签订《物业（电影城）合作协议》。协议约定：垫江电影公司将其所有的位于重庆市垫江县桂溪街道北苑小区D座部分房屋约1300平方米，交帝星影视公司用于开办影视城（电影放映、小食品销售等经营），房屋装修、水、电、经营风险等均由帝星影视公司承担。协议约定期限为18年即自2013年12月1日至2031年11月30日止；合作期间，垫江电影公司收取固定回报的费用为前3年，每月14.1元/平方米；从第4年起，每增加一年当年每月每平方增加1元，即第5年每月16.1元/平方米，第5年计固定回报收益为251160元。同时双方还对支付方式等进行了详细约定。协议生效后，垫江电影公司严格按约定全面履行义务，但帝星影视公司履行协议缺乏诚信，于2018年8月左右关门未在经营，至今尚欠垫江电影公司合作费用即租金268970元，按协议约定应支付滞纳金（违约金）113959元。针对此费用，垫江电影公司多次向帝星影视公司提出交涉，但其今推明缓，至今也不予支付，垫江电影公司无可奈何，为维护自身的合法权益，只得寻求诉讼途径解决争议。综上所述，垫江电影公司与帝星影视公司签订的协议符合法律规定，系双方的真实意思表示，虽该协议名为合作收取固定回报收益，实为收取租金，现帝星影视公司履行合同缺乏法律意识、规则意识，也严重违反诚实信用的基本原则，其拒不按协议约定支付相关费用，且以自己的行为表明不再履行合同，已给垫江电影公司造成较大损失，其行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。 帝星影视公司未作答辩。 帝星影视公司未向本院提交证据。垫江电影公司向本院提交了《物业（电影城）合作协议》、《物业（电影城）合作补充协议》、重庆市房地产权证、中国建设银行客户专用回单、催款通知、律师函等书面证据，结合其陈述，本院认定本案事实如下： 2013年8月15日，垫江电影公司（甲方）与帝星影视公司（乙方）签订《物业（电影城）合作协议》，双方约定的部分内容如下： 1、甲方将现有房屋北苑小区D座1层小卖部8平方米和梯19.8平方米、D层2层1029平方米和D座3层365平方米，除在2或3层给甲方留4间办公室（面积不低于40平方米），余下全面（约1300平方米）给乙方进行改造，乙方全额投资发行成星级影城。经营管理均由乙方负责，甲方不得予以干涉，盈亏由乙方自行承担。 2、物业场所产权证。 3、合作期限18年，自2013年12月1日至2031年11月30日止。 4、合同缔结前3年（即2013年12月1日至2016年11月30日），乙方每年向甲方支付物业合作和固定回报收益合计220000元，按照1300平方米计算，折合每月14.10元/平方米”。第4年至第18年，从第4年起，物业合作和固定回报收益每增加1年，当年每月每平方米增加1元，即第4年每月15.10元/平方米，计物业合作和固定回报收益为235560元，第5年每月16.10元/平方米，计物业合作和固定回报收益为251160元，以此类推，到第18年达到每月29.10元/平方米，计物业合作和固定回报收益为453960元。 5、甲乙双方草签协议时乙方支付甲方20000元保证金，正式签订协议乙方在7日内支付甲方物业合作和固定回报收益110000元。以后每年12月1日前和4月30日前各支付当年物业合作和固定回报收益总额50%。若到期未支付，甲方按未支付的数额收取每日2%的滞纳金，若到期30日未支付，甲方有权收回物业自行经营，不给乙方任何补偿。本合同租赁期满，若乙方没有违约行为，甲方负责退还乙方保证金。 6、双方定于2013年8月30日为合作物业交付日，乙方与甲方办理合作场所交付手续，物业合作和固定回报收益的计时时间从2013年12月10日开始。 2014年7月23日，垫江电影公司（甲方）与帝星影视公司（乙方）签订《物业（电影城）合作补充协议》，双方约定的部分内容如下： 1、原协议约定，合作期限18年，起止时间为自2013年12月1日至2031年11月30日止。因各种原因，造成营业时间延后。现确定为：合作时间18年，起止时间为自2014年2月21日至2032年2月1日止。 2、原协议约定，甲乙双方草签协议时乙方支付甲方20000元保证金，正式签订协议乙方在7日内支付甲方物业合作和固定回报收益110000元。以后每年12月1日前和4月30日前各支付当年物业合作和固定回报收益总额50%。若到期未支付，甲方按未支付的数额收取每日2%的滞纳金，若到期30日未支付，甲方有权收回物业自行经营，不给乙方任何补偿。本合同租赁期满，若乙方没有违约行为，甲方负责退还乙方保证金。现确定为：乙方每年2月1日前和8月1日前向甲方各支付当年物业合作和固定收益回报的50%。若到期未支付，甲方按未支付的数额收取每日2‰的滞纳金，若到期30日未支付，甲方有权收回物业自行经营，不给乙方任何补偿。本合同租赁期满，若乙方没有违约行为，甲方负责退还乙方保证金。 3、原协议的其它内容不变，按原协议执行。 2017年7月20日，垫江电影公司向帝星影视公司发出催款通知，催收欠款。 2018年12月12日，垫江电影公司向帝星影视公司邮寄律师函，催收欠款及滞纳金。2018年12月13日，邮件因帝星影视公司拒收被退回。 2014年2月21日至2019年7月20日期间的合同约定费用，帝星影视公司已向垫江电影公司支付985780元。 本院于2019年7月17日向帝星影视公司邮寄送达《民事起诉状》等材料，帝星影视公司于2019年7月19日签收邮件。 诉讼中，垫江电影公司陈述滞纳金计算的期间为2018年7月21日至2019年7月20日，按照未付的租金为基数，以合同约定的每日2‰标准计算，并陈述如果约定的滞纳金计算标准过高，由法院调减。 本院认为，从垫江电影公司与帝星影视公司签订的《物业（电影城）合作协议》、《物业（电影城）合作补充协议》内容看，双方名为合作，实为房屋租赁，双方约定的合作和固定回报收益应为租金，故本案为房屋租赁合同纠纷。 《物业（电影城）合作协议》、《物业（电影城）合作补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《物业（电影城）合作补充协议》约定，帝星影视公司每年2月1日前和8月1日前向垫江电影公司各支付当年物业合作和固定收益回报的50%。若到期未支付，垫江电影公司按未支付的数额收取每日2‰的滞纳金，若到期30日未支付，垫江电影公司有权收回物业自行经营。该“收回物业”约定隐含“解除合同”的意思。根据《物业（电影城）合作协议》、《物业（电影城）合作补充协议》约定，2014年2月21日至2017年2月20日期间的租金应为660000元（220000元/年×3年），2017年2月21日至2018年2月20日期间的租金应为235560元（15.10元/平方米×1300平方米/月×12个月），2018年2月21日至2019年2月20日期间的租金应为251160元（16.10元/平方米×1300平方米/月×12个月），2019年2月21日至2019年6月20日期间的租金应为88920元（17.10元/平方米×1300平方米/月×4个月）。2014年2月21日至2019年6月20日期间的租金合计1235640元（660000元＋235560元＋251160元＋88920元），帝星影视公司已向垫江电影公司支付该期间的租金985780元，截至2019年6月20日，尚欠垫江电影公司租金249860元（1235640元－985780元），垫江电影公司以帝星影视公司未按照合同约定支付租金为由，要求解除《物业（电影城）合作协议》，符合双方约定的合同解除条件，本院予以支持。主合同解除，从合同随之解除，垫江电影公司要求解除《物业（电影城）合作补充协议》，本院予以支持。帝星影视公司于2019年7月19日签收本院向其邮寄的《民事起诉状》等材料的邮件，垫江电影公司解除合同的意思到达帝星影视公司，故《物业（电影城）合作协议》、《物业（电影城）合作协议》于2019年7月19日解除。合同解除前，帝星影视公司应当按照合同约定向垫江电影公司支付租金。合同解除后，帝星影视公司应向垫江电影公司返还讼争房屋，并应向垫江电影公司支付从2019年7月19日起参照合同约定的租金标准计算至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。2019年6月21日至2019年7月20日期间的租金和房屋占有使用费合计为22230元（17.10元/平方米×1300平方米/月×1个月），截至2019年7月20日，帝星影视公司尚欠垫江电影公司租金和房屋占有使用费共计272090元（249860元＋22230元）。本次诉讼中，垫江电影公司要求帝星影视公司支付截至2019年7月20日尚欠的租金和房屋占有使用费共计268970元，并表示自愿放弃差额部分，系当事人对自己权利的处分，故，帝星影视公司应向垫江电影公司支付截至2019年7月20日尚欠的租金和房屋占有使用费共计268970元。 《物业（电影城）合作补充协议》约定帝星影视公司每年2月1日前和8月1日前向垫江电影公司各支付当年物业合作和固定收益回报的50%。若到期未支付，垫江电影公司按未支付的数额收取每日2‰的滞纳金。垫江电影公司要求帝星影视公司支付2018年7月21日至2019年7月20日期间的滞纳金113959元（按照未付的租金为基数，以合同约定的每日2‰标准计算）。垫江电影公司与帝星影视公司约定的滞纳金计算标准过高，根据帝星影视公司履行合同情况、过错程度以及垫江电影公司预期利益等综合因素，根据公平原则，本院对滞纳金计算标准予以调减，滞纳金按照年利率24%计算。2018年8月21日至2019年2月20日期间的租金为125580元（16.10元/平方米×1300平方米/月×6个月），该租金应在2018年8月1日前支付，故该租金在2018年8月2日至2019年7月20日期间的滞纳金为29148.32元（125580元÷365天×353天×24%）。2019年2月21日至2019年7月20日期间的租金和房屋占有使用费共计111150元（17.10元/平方米×1300平方米/月×5个月），该租金应在2019年2月1日前支付，故该租金和房屋占有使用费在2019年2月2日至2019年7月20日期间的滞纳金为12351.35元（111150元÷365天×169天×24%）。本次诉讼，垫江电影公司主张的余下租金即2018年8月20日前的租金为32240元（268970元－125580元－111150元），该租金应在2018年2月1日前支付，故该租金在2018年7月21日至2019年7月20日期间的滞纳金为7737.60元（32240元×24%），滞纳金合计49237.27元（29148.32元＋12351.35元＋7737.60元）。 帝星影视公司经本院合法传呼，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告垫江县电影发行放映有限公司与被告重庆帝星影视文化传播有限公司签订的《物业（电影城）合作协议》、《物业（电影城）合作补充协议》于2019年7月19日解除； 二、由被告重庆帝星影视文化传播有限公司于本判决生效十日内向原告垫江县电影发行放映有限公司支付截至2019年7月20日的租金和房屋占有使用费共计268970元； 三、由被告重庆帝星影视文化传播有限公司于本判决生效十日内向原告垫江县电影发行放映有限公司支付2018年7月21日至2019年7月20日期间的滞纳金49237.27元； 四、驳回原告垫江县电影发行放映有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费7044元，由被告重庆帝星影视文化传播有限公司负担6073元，原告垫江县电影发行放映有限公司负担971元。管辖权异议受理费100元（被告重庆帝星影视文化传播有限公司未交纳），由被告重庆帝星影视文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  王明江 人民陪审员  毕 燕 人民陪审员  皮大会 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  王丹丹 书 记 员  何昌山