广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1521民初220号原告林小忠，男，汉族，1971年11月6日出生，住址：广东省海丰县，委托代理人陈海猛，广东洋洲律师事务所律师。被告林小平，男，汉族，1965年8月14日出生，住址：广东省海丰县，委托代理人杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。被告林小玉，女，汉族，1968年8月8日出生，住址：广东省海丰县，原告林小忠诉被告林小平、林小玉合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告林小忠及其委托代理人陈海猛、被告林小平委托代理人杨志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称:原告与二被告为亲戚关系。2016年底二被告找到原告合资、合作开发房地产，约定由原告出资承建，二被告出资位于海丰县海城公园小区牛拖车E栋的国有用地建设使用权并负责房产办证手续，共同建设16层高的商品房。基于双方之间的亲戚关系，合作至今双方均未签订任何书面合同。2016年12月原告开始投入建设，至2017年8份建好楼房基础，被告林小平突然不知所踪，并且被公安机关网上追逃，二被告出资的海丰县海城镇公园小区牛拖车E栋的国有使用权也被海丰县公安局查封，原告只好停止工程建设，至2018年5月原告得知被告林小平因经济犯罪被刑事拘留。现双方合资、合作开发的房地产项目己无法继续，工程开建以来，原告投入了巨大的资金，购买钢材、商品混凝土、各项基建材料，支付了各个工种的工资款项等，共计人民币（下同）2802217.7元（具体以单据清单为准）。原告的建设投资因被告林小平的犯罪行为一同被海丰县公安局查封，造成了原告巨大的经济损失。原告认为，原告与二被告合资、合作房地产，二被告出资的位于海丰县海城镇公园小区牛拖车E栋的国有土地建设使用权却因被告林小平的犯罪行为被查封，导致建设工程无法继续，二被告的行为已经构成根本性违约，造成原告的损失，应当承担赔偿责任。现为维护原告之合法权益，特诉至法院，请求：1、判决被告赔偿原告经济损失2802217.7元及资金占用利息（按年利率6%计息起诉日至借款还清之日止）：2、判令被告承担本案诉讼费用。被告林小平辩称：第一，原告与答辩人虽有意合作开发房地产，但双方还没有签订正式的合作协议，按照原、被告事先口头的约定，原告应该负责工程建设的资金、工程建设的手续，但是只仅仅是原、被告双方拟合作的议程，并没有形成正式的合同协议。原告基于答辩人的地块有多人寻求合作的情况，原告在没有签订正式合同，没有取得相关开工手续，且在自身资金不足的情况下，未经答辩人的同意，擅自开工。被告对于原告的擅自开工行为不只一次予以制止，在开工期间，建设部门要求停止施工，但原告仍然为之，给答辩人的土地及答辩人寻求正式的合作伙伴造成巨大的损失。第二，原告所诉称的事实与客观事实不符，答辩人是2018年4月被公安机关刑事拘留，而原告开工时间为2016年，是答辩人在立案侦查之前，原告在资金不足，开工手续不全被迫停止施工，而被告涉嫌刑事犯罪没有任何关系。第三，即便答辩人涉嫌刑事犯罪，只要原告具备开发涉案土地的资格，有完备的手续的资金，也不会因为答辩人涉嫌犯罪而中止涉案项目。第四、答辩人在此保留追究原告擅自开工，造成答辩人损失的法律责任的权利。请求驳回原告的诉讼请求。被告林小玉答辩称：被告林小平的事情答辩人不清楚，答辩人负责照顾家庭，答辩人从来没有签名给他们合作的事项，原告跟谁合作，就找谁赔偿。经审理查明：二被告系夫妻关系，原告系被告林小玉堂弟。被告林小玉有一幅土地，位于海丰县海城公园小区牛拖车E栋【证号：海府国用(2014)第0010216号，面积：1149.2平方米】，2016年底，原告与被告林小平协议建设16层商品楼，由原告出资人民币（下同）16000000元，被告林小平提供被告林小玉上述土地用于建设，盈利各占50%，双方没有签订书面合同。2016年12月原告与被告林小平在没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的情况下开始建设，至2017年8月建好楼房基础，工程款都是原告付出。二被告与他人涉嫌骗取海丰县农村信用合作联社贷款，于2017年底被公安机关刑事立案，并被判刑。原告于2018年9月5日向本院起诉，后原告撤诉。原告于2019年1月15日再次向本院起诉，请求本院支持其上列诉讼请求。原告主张付出工程款共为2802217.7元，被告林小平提出异议。原告向本院提出申请，请求本院委托司法鉴定机构对建好楼房基础工程进行造价鉴定。本院依法委托广州同诚工程造价咨询有限公司进行鉴定。该公司于2019年12月17日作出《司法鉴定报告》，鉴定海丰县海城区公园小区牛拖车E栋房地产基础工程造价为2790711.57元，原告并预交鉴定费25000元。另查明：林辉群于2015年1月30日向海丰县农村信用合作联社借款8000000元，二被告与海丰县农村信用合作联社签订《抵押担保合同》，以上述土地为林辉群的借款作抵押。后因林辉群借款没有偿还，海丰县农村信用合作联社向本院起诉，本院于2018年6月4日作出（2018）粤1521民初283号民事判决书，判决海丰县农村信用合作联社对告林小玉名下的位于海丰县海城镇公园小区牛拖车E栋【证号：海府国用(2014)第0010216号】土地使用权拍卖所得款享有优先受偿权，现在执行中。海丰县公安局于2017年9月19日也对上述土地进行查封。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公利益。依法成立的合同，受法律保护，无效的合法，自始没有法律约束力。原告与被告林小平合伙在海丰县海城公园小区牛拖车E栋土地上建设商品楼，被告林小平也抗辩没有与原告合伙，但被告林小平在另案中承认与原告存在合伙开发建设，并且原告提供的证据，足以证明双方存在盈亏各占50%的合资、合作开发房地产合同关系，故被告林小平抗辩理由，缺乏证据，本院依法不予采信。双方虽然没有签订书面合同，但双方构成事实的合资、合作开发房地产合同关系，其合资、合作开发房地产合同依法成立，双方应按照盈亏各占50%的约定履行。双方合资、合作开发房地产合同是否有效问题，原告与被告林小平建设商品楼，没有取得建设用地规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款关于“乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡建设主管门核发乡村建设规划许可证”的规定；原告没有取得建设工程施工许可证，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条第一款关于“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外”的规定。并且在没有经过债权人同意，在抵押土地上擅自建设，侵犯了债权人利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效”第（二）项关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、第（五）：“违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。故原告与被告林小平合资、合作开发房地产合同关系，不具备合法要件，属无效合同关系，不受法律保护，其合同关系自始无效，无须本院解除。原告请求被告赔偿经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“同无效或者被撤销后，因该合同取得的应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，考虑到原告与被告林小平自行建设，双方均存在过错，以及双方的约定，原告请求被告赔偿已付出全部的工程款，证据不足，本院依法不予支持，可由被告林小平付给原告工程造价的一半作为被告赔偿原告已付出的工程款。广州同诚工程造价咨询有限公司对海丰县海城区公园小区牛拖车E栋房地产基础工程造价为2790711.57元，其鉴定结论没有违反法律规定，本院依法应予采信。被告林小平应付给原告款项为2790711.57元×50%=1395355.5元。原告请求被占用资金计付利息，缺乏证据，本院依法不予支持。原告主张被告林小玉参与合伙，请求被告林小玉共同承担赔偿责任，缺乏证据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决如下：一、被告林小平应于本判决生效之日起15日内付给原告林小忠1395355.5元二、驳回原告林小忠其他诉讼请求。案件受理费29217.74元，由原告林小忠负担14669.74元，被告林小平负担14548元；鉴定费25000元，由原告负担12500元，被告林小平负担12500元。诉讼费及鉴定费原告已预交，本院不再另行收退，由被告直接付还原告。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  彭泽川人民陪审员  张裕标人民陪审员  张海权二〇一九年十二月二十八日书 记 员  许泽彬