黑龙江省安达市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1281民初2683号原告（执行案外人）：李明山，男，1968年6月8日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：闵惠，黑龙江美惠律师事务所律师被告（申请执行人）：汪孟秋，男，1976年6月30日出生，汉族，住安达市。委托诉讼代理人：王继东，男，1956年7月24日出生，汉族，住安达市。第三人（被执行人）：叶丽玲，女，1981年5月28日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。被告：安达市锦江世纪房地产开发有限公司，住所地安达市兴安街2委。法定代表人：王长明，职务经理。原告李明山与被告汪孟秋、叶丽玲、安达市锦江世纪房地产开发有限公司（以下简称锦江公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明山及委托诉讼代理人闵惠、被告汪孟秋及委托诉讼代理人王继东、被告叶丽玲及委托诉讼代理人刘学威到庭参加诉讼。被告锦江公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明山向本院提出诉讼请求：1.请求停止对案涉房屋的强制执行；2.请求确认案涉房屋归李明山所有，并要求锦江公司协助办理产权手续；3.案件受理费由汪孟秋、叶丽玲、锦江公司负担。事实和理由：2016年9月21日，李明山购买案涉房屋（叶丽玲开发建设），房屋面积116.85平方米，总价375,205.35元。李明山以抵工程款的方式购买该房屋，并签订购房协议，2018年5月锦江公司四期项目部给李明山出具了入住申请，李明山交纳了物业费，取暖费，锦江公司至今未协助办理房屋产权手续。经了解，叶丽玲向汪孟秋借款，叶丽玲将案涉房屋以买卖合同方式抵押给汪孟秋，因叶丽玲没有能力支付借款本金及利息，汪孟秋申请保全案涉房屋，安达市人民法院作出（2019）黑1281民初1928号民事裁定，查封案涉房屋。李明山提出异议，安达市人民法院作出（2019）黑1281执异103号执行裁定，驳回异议请求，故提起诉讼。汪孟秋辩称，1.案涉房屋登记在锦江公司名下，所有权未变更，安达市人民法院查封符合法律规定，应继续执行；2.案涉房屋在2018年5月已经交付给汪孟秋，房屋钥匙已经交付，汪孟秋已经对房屋进行了简单装修，在2018年5月9日办理了入住，交付了相关费用；3.李明山持有的锦江公司四期项目部签订的商品房买卖合同，因锦江公司四期项目部不是独立法人，其行为对外不是有效合同，违反了《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条第一款。综上应驳回李明山的诉讼请求，许可对案涉房屋的执行。叶丽玲述称，李明山起诉状中陈述事实存在，案涉房屋已经出售给李明山，其作为锦江四期项目部负责人，依据与锦江公司签订的合作协议，有权以锦江四期项目部名义对外销售四期项目部的房屋，案涉房屋是抵押给汪孟秋的，不是销售给汪孟秋，与汪孟秋间不存在买卖合同关系，且抵押未办理抵押登记，不具有法律效力，因此李明山的诉讼请求应予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李明山提交商品房买卖合同及收据各一份，用以证明2016年9月21日，锦江公司将案涉房屋出售给李明山，李明山交纳购房款375,205.35元。汪孟秋对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为该商品房买卖合同是锦江四期项目部出具，锦江四期项目部不是独立法人，不具有有效性，叶丽玲与锦江公司签订的合作协议是内部协议，对外不具有法律效力。叶丽玲对该组证据的真实性无异议。认为该合同是锦江四期项目部代表锦江公司对外销售四期楼盘所使用的合同，该合同是真实有效的，锦江四期项目部是锦江公司下设的部门，有权对外销售四期楼盘，其销售的楼盘合同对外发生法律效力，对双方具有约束力。本院认为，因汪孟秋、叶丽玲对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。该组证据加盖的是锦江四期项目部的印章，仅能证明锦江四期项目部与李明山签定了商品房买卖合同及收取了李明山交纳的购房款375,205.35元，而不能证明锦江公司将案涉房屋出售给李明山。故本院对李明山欲证明的锦江公司将案涉房屋出售给李明山的事实不予确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中锦江四期项目部在与李明山签订商品房买卖合同时未取得商品房预售许可证明且在本案起诉前亦未取得商品房预售许可证明，锦江四期项目部与李明山签订的商品房买卖合同应认定为无效，故本院对商品房买卖合同及收据的真实性予以确认，对证明问题不予确认；2.李明山提交物业费、取暖费、电梯费票据计四张，用以证明已经向物业公司交纳上述费用，并实际占有案涉房屋。汪孟秋对该组证据有异议，认为李明山未对案涉房屋进行入住，房屋钥匙一直在其手中，2018年5月9日其向叶丽玲同样交纳了上述四种费用，李明山是在其交纳费用后即2018年5月16日交纳上述费用，案涉房屋现一直空闲未供暖，不产生供暖费用。叶丽玲对该组证据无异议。本院认为，物业费、取暖费、电梯费票据客观真实，本院对该组证据的真实性予以确认，但该票据仅能证明李明山交纳了相关费用，无法证明对案涉房屋实际占有，本院对李明山欲证明的实际占有案涉房屋的事实不予确认；3.汪孟秋提交本院（2019）黑1281执异103号执行裁定书一份，用以证明李明山异议被驳回，同时证明2018年5月叶丽玲因向汪孟秋借款，与汪孟秋签订案涉房屋的房屋买卖合同，并将房屋钥匙交付给汪孟秋，汪孟秋实际占有案涉房屋。李明山对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为汪孟秋与锦江公司是民间借贷关系，签订商品房买卖合同不是真正的房屋买卖是一种抵押性质的担保，该担保未办理抵押登记，不具有法律效力，汪孟秋对房屋的占有属于非法占有。叶丽玲对该证据的质证意见与李明山相同，有补充，认为该裁定书不是生效的法律文书，该裁定书因李明山提出案外人执行异议之诉而自然失效。本院认为，该裁定书因案外人李明山提起案外人执行异议之诉而未发生法律效力，故对该证据的真实性本院予以确认，对证明问题不予确认；4.汪孟秋提交本院（2019）黑1281民初1928号民事判决书一份、商品房买卖合同一份、收据一份、物业等费用票据六份，用以证明汪孟秋因锦江公司欠借款一事提起诉讼，法院判决锦江公司给付借款本金182,890.00元及利息。汪孟秋申请执行，法院依法查封案涉房屋，在执行过程中李明山提出异议，故案涉房屋是先进行抵押后交付的房屋钥匙。李明山对判决书的真实性和证明问题无异议。对商品房买卖合同和收据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为汪孟秋与锦江公司四期项目部签订商品房买卖合同，其名为房屋买卖，实际是抵押担保，且未办理抵押登记，不具备法律效力。对物业费等票据的真实性和证明问题均有异议，认为收据中没有物业公司盖章。叶丽玲对该组证据的质证意见同李明山，有补充，认为物业费等收据没有收款单位或收款人名称。本院认为，商品房买卖合同签订时间与交付物业等费用的时间均为2018年5月9日，无法体现是先进行的抵押后交付的房屋钥匙，故本院对（2019）黑1281民初1928号民事判决书、商品房买卖合同及收据的真实性予以确认，对证明问题不予确认。物业等费用的六份收据未有收费人公章及签字，故对物业等费用六份票据本院不予确认；5.叶丽玲提交房地产合作开发协议一份，用以证明锦江四期项目部有权对外销售锦江公司开发的四期楼房，对外签订的销售合同具有效力，锦江四期项目部公章及账户均是锦江公司提供，叶丽玲作为锦江四期项目部负责人有权对合作开发项目进行营销。李明山对该证据无异议，认为该协议第四页第六条第2项、第七条第2项，可以证明锦江公司授权锦江四期项目部出售房屋，且为出售房屋提供公司公章、合同文本、税务发票，四期项目部未超出锦江公司特别授权，因此李明山与锦江公司四期项目部签订的房屋买卖合同及收据均为合法有效。汪孟秋对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为开发公司为锦江公司，使用资质为锦江公司，财产所有权为锦江公司，非锦江公司四期项目部，协议中甲方权利义务可以体现是锦江公司办理相关证照，不是锦江公司第四项目部，因此协议内部约定不能大于法定义务，锦江四期项目部签订的房屋买卖合同不具有法律效力。本院对该商品房买卖合同的认定意见同李明山与锦江四期项目部的商品房买卖合同，故本院对该证据的真实性予以确认，对证明问题不予确认；6.叶丽玲提交（2019）黑1281民初1928号民事判决书一份，用以证明案涉房屋是抵押给汪孟秋的，并非出售的。该判决书证明了锦江四期项目部与汪孟秋间的借款是通过赵洪兴办理的，案涉房屋进行担保，内情赵洪兴是知道的。李明山对该判决书无异议。汪孟秋对该判决书的真实性无异议，对证明问题有异议，对案涉房屋前期是担保无异议，但叶丽玲交付钥匙行为是给付行为，案涉房屋未进行抵押担保，因此汪孟秋提起执行查封，赵洪兴与本案无关。本院认为，汪孟秋对与锦江公司四期项目部签订商品房买卖合同的真实意思表示是以案涉房屋为借款提供抵押担保无异议，故本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月9日，锦江公司四期项目部向汪孟秋借款190,000.00元，并于同日与汪孟秋签订商品房买卖合同，以安达市××单元××室房屋为其借款提供担保。因锦江公司四期项目部未按约定时间偿还借款，汪孟秋以锦江公司、叶丽玲为被告提起诉讼，本院判决锦江公司给付借款182,890.00元及利息。本院在审理汪孟秋与锦江公司、叶丽玲民间借贷纠纷一案中，汪孟秋提出保全申请，本院于2019年5月17日作出（2019）黑1281民初1928号民事裁定，查封锦江公司所有的位于安达市××单元××室房屋。案外人李明山向本院提出异议，本院于2019年7月17日作出执行裁定，驳回案外人李明山的异议请求，李明山提起诉讼。另查明，2016年9月21日，李明山与锦江公司四期项目部签订了商品房买卖合同，购买了案涉安达市××单元××室房屋。本院认为，本案的争议焦点是李明山对案涉安达市××单元××室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李明山作为案外人，诉请人民法院停止对案涉房屋的强制执行，应举证证明其对该处房产享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，李明山提交了其与锦江公司四期项目部签订的商品房买卖合同及锦江公司四期项目部给其出具的收据，欲证明已购买了安达市××单元××室房屋。锦江公司四期项目部系锦江公司的内设机构，未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，李明山与锦江公司四期项目部签订的商品房买卖合同无效。因李明山未与锦江公司签订商品房买卖合同，其对锦江公司不产生优先于汪孟秋对锦江公司的债权，李明山请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同”的规定，故李明山的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，李明山对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下；驳回原告李明山的诉讼请求。案件受理费6,928.00元，由原告李明山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  马存福人民陪审员  毛运德人民陪审员  王 靓二〇一九年十二月二十六日书 记 员  夏春艳