北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初7839号原告：刘某，女，汉族，1949年4月17日出生，北京市顺义区××镇××村××街××巷××号居民，公民身份号码×××。原告：白某1，女，汉族，1980年3月17日出生，北京市朝阳区××区××楼××号居民，公民身份号码×××。原告：白某2，女，汉族，1986年10月10日出生，北京市顺义区××镇××村××街××号居民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：葛新峰，北京华衍一律师事务所律师。被告：刘大铭，男，汉族，1950年1月20日出生，广西壮族自治区××市××县××镇××路××区××栋××单元××室居民，公民身份号码×××。被告：王树起，男，汉族，1969年8月27日出生，北京市顺义区村民，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王红义（王树起之姐），汉族，1967年9月25日出生，北京市顺义区××镇××村××街××号居民，公民身份号码×××。原告刘某、白某1、白某2诉被告刘大铭、王树起农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、白某2及其委托诉讼代理人葛新峰，被告王树起及其委托诉讼代理人王红义到庭参加诉讼，被告刘大铭经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、白某1、白某2共同向本院提出诉讼请求：1.确认白某3与被告刘大铭于2000年4月27日就位于北京市顺义区××镇××村《宅基地登记卡》登记的户主姓名为白某3的宅院签订之《协议书》无效；2.案件受理费、公告费由被告刘大铭承担。事实与理由：白某3与刘某系夫妻关系，二人生育两女，分别为长女白某1、次女白某2，再无其他子女。白某3于2017年5月15日去世，白某3之父母均于白某3去世前去世。白某3与刘大铭于2000年4月27日经中间人朱茂华、安广龙介绍签订《协议书》，约定白某3将其名下位于北京市顺义区××镇××村《宅基地登记卡》登记的户主姓名为白某3的宅院（以下简称涉诉宅院）内北房五间、东厢房三间以四千元价格出售于刘大铭。签订《协议书》后，刘大铭将全部购房款给付白某3，白某3将涉诉宅院和对应的《集体土地建设用地使用证》交付给刘大铭，刘大铭开始在涉诉宅院居住。2017年腊八的时候王树起告诉刘某刘大铭又将涉诉宅院房屋卖给他了，刘某后来找了村委会工作人员与王树起协商想要回房屋，王树起不同意，现涉诉宅院由王树起居住使用。刘大铭并非××村集体经济组织成员，按照法律规定其无权购买涉诉宅院房屋，双方签订之《协议书》应为无效。为维护合法权益，故诉至法院。被告王树起辩称，我不同意刘某等的诉讼请求。我是经过双方自愿行为与刘大铭签订的房屋买卖合同，我是××村农业户口，买卖合同应属合法有效。我认为白某3与刘大铭签订的《协议书》也是有效的，因为都是双方自愿的。涉诉宅院现由我居住使用，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》、刘大铭与白某3签订的《协议书》都在我处，刘大铭出售房屋时一并交付与我。被告刘大铭经本院合法传唤未提交答辩状，也未到庭参加诉讼。经审理查明：庭审中，刘某等就其诉讼请求提交《协议书》，内容为：“说明：今就顺义县××镇××村白某3（以下简称甲方）转让给黑龙江省××县××区刘大铭（以下简称乙方）住宅一事，经双方协商，自愿达成以下协议：1.甲方将顺义县××村面积169平方米住宅（东至王树奇、南至朱茂田、西至过道、北至王云生）转让给乙方。2.转让费为人民币肆仟元（4000.00）整。3.本协议自签订之日起，此住宅产权归乙方所有。其国家所发集体土地建设用地使用证、公证书、宅基地使用证甲方一并交与乙方。以后不论与大队或邻居发生矛盾等诸多事宜乙方自行解决，甲方概不负责。4.由于本协议属私下协商，如以后发生国家或大队对本协议所包括内容进行罚款或处理由甲乙双方负责。5.本协议签订内容由中间人××村朱茂华证明。备注：本协议自签订之日起升效，一式三份由甲方、乙方、中间人各执一份，本协议共2页。协议人签字：甲方：白某3乙方：刘大铭中间人：朱茂华、安广龙，签订日期：2000.4.27”。刘某等陈述《协议书》上签名均为本人所签。王树起认可《协议书》之真实性。刘某等自述刘某现在××村还有另外一处登记使用权人为白某3的宅院居住，刘某的户口还在××村，白某2转为非农业户口，白某1的户口迁出。王树起就其主张提交《公证书》、编号为××镇××村集建（宅）字第××号《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》，用于证明涉诉宅院土地登记使用情况，刘某等认可上述证据之真实性。王树起另提交与刘某等提交之《协议书》内容相同的《协议书》、落款处有手印一枚的《委托书》及《房屋买卖合同》，合同内容为：“甲方（卖方）：刘馥榕身份证号：×××，乙方（买方）：王树起身份证号×××，甲乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在北京市顺义区××镇××村××街××巷原白某3的宅基地及房屋出售给乙方。二、双方义定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币140000.00元，大写人民币壹拾肆万元整。三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。四、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清房款。五、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。六、本合同自双方签章之日其生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。七、按《合同法》履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。八、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。甲方签字刘馥榕电话：177××，乙方签字王树起电话：137××，中证人签字：张淑俊、安军亭”，王树起称刘大铭因身体不好委托其儿子刘馥榕代为签订《房屋买卖合同》。刘某等不认可刘大铭与王树起签订的《房屋买卖合同》，称王树起知道涉诉宅院是刘大铭购买白某3的，而不是刘大铭的，王树起主观上有恶意，侵犯了村集体的合法权益，王树起和刘大铭签订的合同应属无效。另查，王树起户籍住址为顺义区××镇××村××街××巷××号，户别为农业家庭户。上述事实，有《集体土地建设用地使用证》、《房屋买卖合同》、《协议书》、户口本及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘大铭经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案争议焦点为王树起是否具备购置涉诉宅院的主体资格及刘大铭与王树起签订之《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同效力，取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，本案中，王树起户籍系涉诉农村集体经济组织成员，其有权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，王树起与刘大铭就位于北京市顺义区××镇××村《集体土地建设用地使用证》编号为××镇××村集建（宅）字第××号宅院内房屋签订之《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，刘大铭虽非××村村民，但其购买涉诉宅院房屋后又将涉诉宅院出售与××村村民，涉诉宅基地并未非法流转，符合土地管理立法原意，结合涉诉宅院居住使用现状，本院认为刘某等现主张白某3与刘大铭签订之《协议书》无效于理不合、于法无据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘某、白某1、白某2的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由原告刘某、白某1、白某2共同负担（已交纳）。公告费五百六十元由原告刘某、白某1、白某2共同负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郝自蕙人民陪审员  朱广红人民陪审员  邢燕红二〇一九年十二月十八日书 记 员  杨 耀