北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3927号原告（反诉被告）：北京航科精机科技有限公司，住所地北京市门头沟区莲石湖西路98号院7号楼802室。法定代表人：吴林波，执行董事。委托诉讼代理人：韩冰，北京市高朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：安思洁，北京市高朋律师事务所律师。被告（反诉原告）：张树忠，男，1964年3月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴国芳，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）北京航科精机科技有限公司（以下简称航科精机公司）与被告（反诉原告）张树忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）航科精机公司的委托诉讼代理人韩冰，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人吴国芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。航科精机公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张树忠退还我公司租金184570.31元，以及前述款项自2017年12月1日起的利息；2.请求判令张树忠承担本案诉讼费。经法庭释明，涉案合同如为无效，航科精机公司变更第一项诉讼请求为：请求判令张树忠赔偿损失616914.85元，并退还多交的一个半月房屋租金36914.06元及利息。事实和理由：航科精机公司（原名称为北京豪仪联创科技有限公司）与张树忠于2015年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定我公司租用张树忠位于北京市昌平区南邵镇张各庄村的厂房，起租日期为2016年1月1日，租期为15年，前五年房租为295312.5元/年，后10年为343750元/年，房租为每半年一付。该合同还约定，合同签订起5年内如遇拆迁，乙方免收6个月租金。该合同经双方签字，已于前述签订日期生效。上述合同签订生效后，我公司即按照合同约定支付租金并使用相关厂房。后因相关地区被政府安排拆迁，于2017年11月断电，不能保证我公司的正常生产，我公司只得另觅地方安排生产。根据前述《房屋租赁合同》的约定，合同期前5年内发生拆迁，张树忠应免收6个月的租金，即147656.25元。另自相应厂房不能正常生产至该年年底，有一个半月的时间，该段期间对应租金36914.06元也应退还，应退租金合计184570.31元。张树忠虽然口头答应退还，但一直借故拖延，至今未付，为此我公司起诉至法院。张树忠辩称：不同意航科精机公司的诉讼请求，我方与航科精机公司签订房屋租赁合同实际占有使用到2016年11月，之后转租给北京吉奥达电子有限公司的法人蔡长原使用，转租后北京吉奥达电子有限公司因没有环保手续于2017年11月清理整治，属自身违法，是工业大院清理整治行动，不是拆迁行为。航科精机公司提出的赔偿损失没有具体明细，我方看不出损失与本案有关联，即使有损失航科精机公司自身也有过错，我方不应全额赔偿。航科精机公司房屋租金只交至2017年12月，其还欠6个月的租金未交，因此其要求退还多交的租金和利息没有依据。张树忠向本院提出反诉请求：1.要求航科精机公司支付房屋租赁费146016.25元；2.要求航科精机公司负担案件全部受理费。事实和理由：我与航科精机公司于2015年12月18日续签《房屋租赁合同》，合同约定：航科精机公司租用我方位于北京市昌平区南邵镇张各庄村所属房屋，房屋租赁期限为2016年1月1日起至2030年12月31日止，租期15年，前五年房租为295312.5元/年，后十年为343750元/年，房租为每半年一付，提前预付下半年房租。航科精机公司房屋租赁费已支付到2017年12月31日。上述合同签订生效后，航科精机公司于2016年11月将其租赁我方的房屋转租给北京吉奥达电子有限公司，房屋租赁费仍由航科精机公司缴纳，房屋使用过程中的水电费由北京吉奥达电子有限公司支付。2017年9月，昌平区南邵镇人民政府依据北京市环保督查要求和昌平区清理散、乱、污工作安排，因北京吉奥达电子有限公司没有环保手续等原因属于散、乱、污企业被限期清理腾退。北京吉奥达电子有限公司在被限期清理后，其公司的设备、办公家具等物品一直存放在航科精机公司租赁的房屋，直至2018年6月28日北京吉奥达电子有限公司付清所欠我方水电费42000元后才搬走。但上述近六个月的时间，航科精机公司并未向我方支付任何房屋租赁费，为此我方提出反诉。航科精机公司针对反诉辩称：不同意其反诉请求。首先，双方签订有租赁协议，租赁协议明确张树忠的义务是提供供电，但是由于腾退行为使供电无法进行，因此造成合同无法履行，这个责任完全是在张树忠，依照合同的约定应当退还我公司六个月的租金。2017年中旬即已停电，张树忠收取的租金到2017年12月31日，因此租金应退还。其次，张树忠反诉称北京吉奥达电子有限公司的设备及办公家具一直存放在租赁房屋内，与事实不符。北京吉奥达电子有限公司是一家电子企业，其依赖于供电，从停电后就不能工作经营了，不能以存放物品就认为还使用租赁房屋。再次，张树忠向我公司收取水电费有固定的方式，先要抄表再给我公司发书面的通知，在2017年1月到11月每个月都向我公司发通知，而在2018年因为停电的原因就没有产生供电，所以没有抄表及发通知，因此不能以我公司在2018年付了一笔电款而认为在2018年也承租了房屋。综上所述，我公司不认可张树忠的反诉请求，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2015年12月18日，张树忠（出租方、甲方）与北京豪仪联创科技有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，内容包括：“甲方将位于北京市昌平区南邵镇张各庄村张树忠所属房屋租赁给乙方使用（参见2008年7月2日张树忠与南邵镇人民政府签定的土地租赁合同）二、甲方租赁给乙方的厂房面积为：前院主车间面积为：30.5米*96米＝3000平方米；前院：96米*8米，北院：22米*96米；其中北京豪仪联创科技有限公司占其中总面积的5/8，即1875平米；北院宿舍16间，锅炉、暖气自行购买安装，房中含有厕所和厨房……五、房租租赁期限：2016年元月1日起至2030年12月31日为止，为期15年。六、房屋租金以及支付方式：从2016年1月1日至2020年12月31日每年房租为295312.5元，2021年1月1日至2030年12月31日每年房租为343750元。租金支付方式为自签订合同之日起，每半年一交，提前预付下半年房租。七、拆迁赔偿：自合同签订之日起五年内（含第五年），如遇拆迁，甲方免收乙方6个月租金；六年以后如遇拆迁，甲方免收乙方3个月租金，作为乙方停业搬迁补偿。八、双方责任与义务。1.甲方责任：甲方负责出租房屋的粉刷，打垫层，上下水到厂房门口（水费按小区规定标准收取，现在是7.5元/吨），提供100千瓦用电（电费按国家标准收取，另外，每度电加5分钱做为变压器管理费）。2.乙方责任：A：乙方须按合同中签订租金的缴纳方法，按时足额缴纳租金。否则，甲方有权终止合同，所造成的经济损失由乙方承担……九、房屋的转让与转租……3.租赁期间，乙方有权转租上述房屋，但必须经甲方书面同意。若乙方在租赁期间发生变更、注销等本合同由其法人代表继续履行。十、甲方违约责任处理。甲方提前收回房屋及土地的情况下，应补偿乙方搬迁费及房屋的改造、装修费，同时赔偿乙方损失。因政府拆迁或国家规划终止合同不视为甲方提前解除合同……”合同还约定有其他条款，落款处有张树忠签字并加盖有北京豪仪联创科技有限公司合同专用章。2016年6月19日，张树忠与北京豪仪联创科技有限公司另签订《房屋租赁补充协议》一份，内容为：“……一、乙方租赁甲方房屋后，无论是否经过甲方同意，在出租房内改建、扩建的房屋，产权一律归甲方所有。合同终止时，乙方不得拆除自建的房屋及装修物，拆迁、停业补偿与乙方无关。二、乙方改建房屋后，在生产、生活中要随时注意安全，要定期检查和维护以免出现安全问题，出现任何安全问题一律由乙方自行承担，与甲方无关。”补充协议落款处甲方加盖有北京江源磁卡科技有限责任公司公章，乙方加盖有北京豪仪联创科技有限公司公章。张树忠系北京江源磁卡科技有限责任公司法定代表人，原、被告均认可该补充协议主体甲方即出租人实际系张树忠。2015年10月10日，北京豪仪联创科技有限公司已变更名称为北京航科精机科技有限公司。航科精机公司称因变更名称后的公司印章尚未取得，故签订合同时仍使用了北京豪仪联创科技有限公司公章。合同签订后，航科精机公司对厂房进行装修后开始使用租赁厂房，航科精机公司交纳房租至2017年12月31日。2017年9月13日，北京市昌平区南邵镇人民政府对包含涉案租赁厂房在内的工业小区的企业单位出具《通知》，内容为“工业小区内各企业单位：按照北京市环保督查要求和昌平区‘散乱污’工作安排，‘散乱污’企业必须做到‘两断三清’即：断水、断电、清设备、清原材料、清场地。镇政府于2017年9月15日上午9：30前对工业小区内企业采取断水断电措施，各企业提前做好准备，同时自行做好‘三清’工作。特此通知。”张树忠称2017年11月23日工业小区停电，2017年12月航科精机公司未搬走设备，实际其已将厂房转租给北京吉奥达电子有限公司，北京吉奥达电子有限公司于2018年6月底才搬离，并提交电费收据和录音记录为证。电费收据显示2018年6月28日北京吉奥达电子有限公司交纳电费42000元，张树忠称该笔电费系交纳的2017年11月23日之前的欠费，认可2018年1月至6月期间未用电。张树忠称录音证据系张树忠的助理王占奎与北京吉奥达电子有限公司蔡长元于2018年7月4日的通话录音，当时双方对话谈到次日要借铲车清运物品。航科精机公司认可其已将涉案租赁厂房转租，并提交其与北京吉奥达电子有限公司签订的《土地及房屋租赁合同》，显示航科精机公司将其所租土地及房屋转租给北京吉奥达电子有限公司使用，租期为2016年9月30日至2030年12月31日。航科精机公司不认可张树忠所述搬离时间，称2017年11月15日包括租赁厂房在内的工业小区工业用电被停，2017年11月23日照明用电也被停，因无法再继续经营，故于2017年12月底已将设备搬离租赁场地，对于张树忠提交的录音证据真实性不认可。另查，涉案租赁厂房所占土地性质为林地、草地，厂房建设时未办理建设规划许可手续。现涉案租赁厂房已被拆除。本案审理过程中，航科精机公司就其诉讼请求所主张的损失称主要是装修和装修购买材料的花费以及搬运费，装修包括加建厂房二层（钢混结构），以及一层、二层的内部装修，包括地面处理、刷漆、水电布线改造等，并称加建厂房二层时张树忠对此知情，因此双方才签订的《房屋租赁补充协议》；张树忠称只是在原有的房屋中加建、对于装修不是全部都知道、确实有适当的装饰装修。航科精机公司就其主张的损失部分分别提交有相应证据，包括：1.车间打地坪及自流平花费3万元，并提交《工程和装修合同》和收据为证，显示2016年1月29日航科精机公司与李在福签订《工程和装修合同》，约定李在福承接打地坪及自流平工程1500平米包工、不含税合计费用为3万元，收据记载金额与合同相符。2.购买自流平地坪漆花费48900元，并提交《购销合同》、发票、银行转账支票存根为证，显示2016年1月31日航科精机公司从北京亿一阳商贸有限公司购买油漆花费48900元，发票、银行转账支票存根显示金额与合同相符。3.采购车间生产用天车65000元，并提交《起重设备采购合同》、收据为证，显示2016年5月12日航科精机公司与王胜华签订《起重设备采购合同》，约定王胜华提供LD电动单梁起重机1台、5T跨度14米，费用共计65000元，收据记载金额与合同相符。4.购买绿色金刚砂用于车间地坪花费10400元，并提交《工业品买卖合同》、发票、银行付款回单为证，显示2016年5月30日、2016年6月16日航科精机公司分别与北京北科绿洁环保科技有限公司签订两份《工业品买卖合同》，约定航科精机公司购买绿色金刚砂共计10400元，发票、银行付款回单显示与合同相符。5.购买加建二层使用的螺纹钢、镀锌方管等花费3109元，并提交销售单和发票为证，销售单记载2016年5月28日在北京金胜亿达钢材销售中心购买螺纹、镀锌方管等花费3109元，发票记载金额与销售单相符。6.购买加建二层使用的混凝土花费65920元，并提交发票、银行付款回单为证，发票显示2016年6月29日航科精机公司在北京福郁华混凝土有限公司购买混凝土花费65920元，银行付款回单显示2016年6月14日、2016年6月30日航科精机公司分两次向北京福郁华混凝土有限公司支付货款共计7万元。7.二层工程和装修花费267000元，并提交《工程和装修合同》、收据为证，显示2016年6月28日航科精机公司与北京鸿泰伟业装饰工程有限公司签订《工程和装修合同》，约定北京鸿泰伟业装饰工程有限公司承建400平米起二层及装修工程，包含起二层、二层吊顶及隔断、二层刷墙、电路、门窗等，合计267000元，收据均加盖有北京鸿泰伟业装饰工程有限公司公章，记载金额与合同相符。8.二层装修购买辅助材料花费22440元，并提交发票为证，发票显示系2016年7月1日至2016年10月25日期间开具发票，加盖有北京鑫雅圣泰商贸中心代开发票专用章，记载航科精机公司购买石膏板、外墙涂料、装饰材料等共花费22440元。9.二层装修购买石膏板、龙骨花费5000元，并提交发票为证，发票显示2016年9月22日航科精机公司向北京邢建群检材商店支出材料款共计5000元。10.二层装修购买门窗花费26524.85元，并提交发票、银行存根为证，发票显示2016年10月18日航科精机公司向北京华悦建业工贸有限公司支付门窗款26524.85元，银行存根记载金额与发票相符。11.二层装修购买五金电气花费621元，并提交发票为证，发票显示系2016年11月开具，加盖有北京朝龙新兴五金交电市场有限公司代开发票专用章，记载航科精机公司购买橡胶制品、五金交电花费621元。12.搬迁费花费72000元，并提交收据为证，收据显示2017年11月28日北京吉奥达电子有限公司设备搬运费（张各庄-白浮）72000元，收款人为梁志国。上述各项中，第1-4项为一层装修费用，第5-11项属于加建二层的相关费用。上述事实，有房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、名称变更通知、通知、土地及房屋租赁合同、发票、收据、银行存根及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案租赁厂房并未办理乡村建设规划许可证或经规划行政主管部门许可建设，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案租赁厂房于2017年11月23日全部停电，至此承租方无法再正常使用租赁厂房。航科精机公司称场地设备已于2017年12月底搬离；张树忠称2018年6月底才搬离，但其提交的通话录音未有相关证人出庭印证通话人员身份，且其认可2018年1月至6月期间涉案租赁场地并未用电，综合上述情形，本院对航科精机公司称于2017年12月底搬离的主张予以采信。航科精机公司已交纳房租至2017年12月31日。因此，对于航科精机公司要求退还一个半月租金及利息的诉讼请求本院不予支持。对于张树忠要求航科精机公司支付2018年租金的反诉请求本院亦不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，张树忠与航科精机公司对于房屋租赁合同无效的法律后果均负有一定的责任。对于出租人来说，其应当保证其出租的车间厂房是合法建筑，因此张树忠作为出租方，未能履行上述义务，其应当对合同无效的法律后果承担主要责任。对于承租人来说，其应当对租赁的车间厂房进行适当的了解、对车间厂房是否有合法的建设规划审批手续进行核查，其未尽到审慎的注意义务，对于合同无效的法律后果其应当承担相对应的次要责任。因此，涉案租赁厂房中由航科精机公司对一层进行装修的现值损失，应由双方根据各自的过错承担相应的责任。另对于航科精机公司加建的二层部分，根据《房屋租赁补充协议》的内容来看，当时双方专门就房屋的加、扩建后的产权及安全问题进行了约定，再结合双方合同履行的情况来看，本院对于张树忠称加建二层未经其同意的意见不予采信。航科精机公司所加建的二层并未办理合法建设手续，该部分的扩建造价费用由双方按照过错分担。对于加建二层损失的分担，考虑到航科精机公司作为承租方其自行加建建筑物并未履行审批手续，其具有主要过错；张树忠作为出租方未严格审核加建部分的审批情况，其对于扩建造价费用应承担次要责任。另对于一层的装修现值及加建二层的造价费用，因涉案租赁厂房现已被拆除，无法通过鉴定确定金额，本院参考航科精机公司就其损失部分提交的相应证据及已使用期限，酌情予以确定。但需指出，对于一层地面处理，航科精机公司称其有重做的情况，本院酌定现值时该部分不做重复计算，对于未形成附合的装饰装修物，不计入损失；对于二层加建费用，其提交的证据与转租期限存在矛盾的，本院不予采信。航科精机公司另主张的运费损失，其仅提交有收据一张，缺乏其他客观证据佐证，本院对其该部分主张不予采信。综上计算，应由张树忠支付航科精机公司装修、加建部分的款项为13万元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第九条、第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张树忠与北京航科精机科技有限公司于2015年12月18日签订的《房屋租赁合同》及2016年6月19日签订的《房屋租赁补充协议》无效；二、张树忠于本判决生效后十日内支付北京航科精机科技有限公司装修现值损失、加建部分造价费用共计13万元；三、驳回北京航科精机科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张树忠的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10338元，由北京航科精机科技有限公司负担7438元，已交纳；由张树忠负担2900元，于本判决生效后七日内交纳。反诉受理费1610元，由张树忠负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  门朝慧人民陪审员  张 峰二〇一九年十二月二十七日书 记 员  闫 薇