吉林省珲春市人民法院   民事判决书   （2019）吉2404民初2341号   原告：盛雅斌，女，1972年2月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市。   委托诉讼代理人：王丽娟，黑龙江张艳律师事务所律师。   被告：卜延君，男，1972年10月8日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省林口县朱家镇市。   被告：朱凤芹（系卜延君妻子），女，1973年2月26日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省林口县朱家镇市。   被告：金美妍，女，1998年1月24日出生，朝鲜族，延边大学学生，住吉林省珲春市。   原告盛雅斌与被告卜延君、朱凤芹、金美妍债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛雅斌的委托诉讼代理人王丽娟，被告卜延君、朱凤芹、金美妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   盛雅斌向本院提出诉讼请求：依法判令撤销卜延君、朱凤芹与金美妍之间的房屋买卖行为，恢复原状。事实和理由：2019年7月13日，盛雅斌与卜延君、朱凤芹签订《借条》一份，双方就卜延君、朱凤芹三次向盛雅斌借款200万元的事宜进行了对账，至对账之日尚欠本金180万元，利息9万元。2019年8月9日，盛雅斌在牡丹江市东安区人民法院立案，并依法申请对卜延君、朱凤芹名下的房产、位于珲春市××街、二层207室进行查封，但查封时发现卜延君、朱凤芹已将名下房产过户至金美妍名下，双方的买卖合同中约定上述房屋价款为10万元，严重低于市场价，该房产面积192.56平方米，市场价应为200万元左右，而三被告之间的房屋买卖价仅为10万元，是违法损害盛雅斌利益的行为。综上，根据《合同法》74条，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。因此，盛雅斌起诉至贵院，恳判如所请。   卜延君、朱凤芹辩称，对盛雅斌债权人身份无异议，但认为卜延君、朱凤芹将涉案房屋出卖给金美妍符合法律规定，不构成低价转让财产。房屋买卖经过是：由于卜延君、朱凤芹欠债权人郭某钱（2018年11月13日借款150万），在2018年12月27日，卜延君、朱凤芹将位于珲春市××街/207房屋以150万元价格抵押给了郭某，并办理了房屋抵押登记。此后，卜延君、朱凤芹积极出售房产，用以偿还欠款。此前，该房屋经卜延君、朱凤芹授权给朱凤芹的妹妹朱凤杰代为出租，本案金美妍母亲承租该房屋，租赁期未满，得知卜延君、朱凤芹出卖房屋，金美妍表示购买。卜延君、朱凤芹向郭某说明了情况，并表示会将卖房款给付郭某偿还债务。在此情况下，郭某同意解除房屋抵押权，2019年8月5日房屋解除抵押。卜延君、朱凤芹与金美妍房屋成交价开始商定为100万，金美妍给付购房定金4万元，此款由金美妍直接转给了郭某。8月6日办理房照转移登记时，需要缴纳税款，税务机关经过核定市场价，确定该房屋市场价格为1027146.67元，并按照此金额收取了税款，金美妍支付税款。后来卜延君、朱凤芹为了多偿还郭某款，提高了房价，经过交涉，金美妍最后同意了，实际交易价格为134万元。当时金美妍指定其亲属或者是朋友代其付款给郭某。此前，卜延君、朱凤芹曾经将房屋抵押给过盛雅斌，后来，卜延君、朱凤芹又将此房屋抵押给了郭某，只是与郭某办理了抵押登记。卜延君、朱凤芹以为二笔债务，如果赶上房地产涨价，应当一个房子的售价足以偿还。卜延君、朱凤芹对于盛雅斌诉讼的法律意见是：卜延君、朱凤芹出卖房屋给金美妍价格是134万，不动产管理局备案价格是100万元（房产局工作失误，错误记载为10万元），卜延君、朱凤芹按照1027146.67元房屋市场价缴纳的税款，有税务票据为证，此款虽然是金美妍缴纳，但是，依然反映出房屋的真实市场价，卜延君、朱凤芹134万元的售房价格远远高于此价，并没有低价转让房产。因此，请求人民法院驳回盛雅斌的诉讼请求。   金美妍辩称，房屋买卖经过是争议房屋经卜延君，朱凤芹及妹妹朱凤杰代理，我母亲承租，租赁期未满得知2人出卖房屋，我表示购买。由于卜延君、朱凤芹欠郭某钱，房屋办理了抵押登记，这样郭某与我以及卜延君、朱凤芹签订合同，约定将购房款直接付给郭某。2019年8月5日，房屋解除抵押，房屋成交价开始商定为100万元，我付购房定金4万元，此款直接转给了郭某。8月6日办理房照转移登记时需要缴纳税款，税务机关经过核定市场价确定为1027146.67元，并按照此市场价收取了税款。我支付税款后卜延君夫妇反悔，提高了房价，经过交涉，我最后也同意了134万元的价格，所以实际交易价格为134万元。我又分两次于8月6日支付给郭某60万元和70万元，我已经付清全款。我认为三被告之间是合法的房屋买卖关系，交易价格不低于市场价70%，且已经办理产权变更登记。因此，三被告之间不存在低价转让房产问题，故请求人民法院驳回盛雅斌的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.盛雅斌提供借据3份及银行转账明细，证明2018年2月13日，卜延君、朱凤芹向盛雅斌借款100万元，于2018年3月10日借款50万元，2018年8月22日借款50万元，共计借款200万元。盛雅斌分别于当日通过工商银行牡丹江太平路支行进行转账。卜延君、朱凤芹对证据的真实性没有异议，这是我们夫妻俩共同向盛雅斌借款200万元，对转账的事实也没有异议。金美妍对他们之间债务关系不清楚，不发表质证意见。   2.盛雅斌提供保证合同3份，证明在上述3笔借款中卜延君以保证合同的方式对上述3笔借款提供连带保证，该三份保证合同为独立于上述三笔借款的保证合同，合同中有明确约定。卜延君、朱凤芹对证据的真实性及证明内容没有异议。金美妍对证据的真实性没有异议，但对他们之间的借款及保证不清楚。   本院对1号、2号证据的真实性予以采信。   3.盛雅斌提供存量房买卖合同及卜延君、朱凤芹名下不动产权证，证明2019年8月6日，卜延君、朱凤芹将其名下的房屋以成交价10万元的超低价格出售给金美妍，该行为违反了合同法74条之规定，严重损害了盛雅斌的合法权益。卜延君、朱凤芹对证据的真实性没有异议，但并不是10万元的价格卖给金美妍，因为是房产工作人员失误，错误记载了10万元。金美妍对证据的真实性没有异议，但因为房产局的工作人员失误，当时打的数字是100万元，但是他给打成10万元，然后对我们造成了影响。   本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据予以评判。   4.盛雅斌提供借条，证明2019年7月13日盛雅斌与卜延君、朱凤芹对上述三笔借款进行了对账，重新签订了本借条，为了保证诉讼时效的连续性。卜延君、朱凤芹对证据的真实性没有异议，但该借条不是对账单，是重新打的借条，并做了还款计划，以前的3份借条已经作废。金美妍对证据的真实性没有异议，但具体情况不清楚。   本院对该证据的真实性予以采信。   5.卜延君、朱凤芹提供权利人登记在郭某名下房屋他项权证书、房管部门备案的解除抵押合同，证明争议房屋在交易前，卜延君、朱凤芹向郭某借款150万元，并用该房屋进行抵押。此后，出卖房屋偿还借款时解除了抵押。盛雅斌对该组证据的形式要件没有异议，但对证明问题有异议，该组证据与本案没有直接的关联，不能证明其目的。金美妍对证据的真实性及证明内容没有异议。   本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据予以评判。   6.卜延君、朱凤芹提供房管部门备案的存量房买卖合同，证明房屋买卖双方是合法的买卖关系，该合同就是盛雅斌提供的存量房买卖合同，合同记载的房屋成交价格10万元是工作人员失误造成，交易价格应该是100万元。盛雅斌对该组证据的形式要件无异议，但对证明问题有异议，存量房买卖合同第二条房屋成交价格为分别以大小写标明10万元，并不存在笔误的问题，卜延君、朱凤芹的说法完全不符合逻辑，亦没有证据佐证，因此，双方之间的交易严重不符合常理。金美妍对证据的真实性及证明内容没有异议。   7.卜延君、朱凤芹提供房产局公告登记价格错误的报纸及房管部门出具的书面证明，证明双方在房管部门备案合同的交易价格是100万元。盛雅斌对该组证据的形式要件无异议，但对证明问题有异议，该证据形成于2019年9月9日，盛雅斌有理由认为，该组证据是为今天的诉讼所做的准备，该失误作为房产管理局的专业人员，对如此重要的价格解释为失误，以报纸更正公告的方式解决，不足以证明其目的，也无法还原当时交易的真实情形。   本院认为，卜延君、朱凤芹提供的6号、7号证据来源合法，客观真实，能够证明其与金美妍在办理涉案房屋交易时，由于珲春市房屋产权管理中心工作人员工作失误，将房屋成交价格100万元误登记为10万元的事实，故其证明目的本院予以采信。   8.卜延君、朱凤芹提供纳税票据一份，证明买卖双方按照房屋市值1027146.67元依法纳税。该市价是由税务机关进行的估算，税务机关的税收是按照房屋市场价收取，不按照买卖双方交易价格收取。也说明了争议房屋当时的市场价为1027146.67元。盛雅斌对该组证据的形式要件无异议，但对证明问题有异议，该组证据能体现出1027146.67元仍然低于市场价格，税务部门为国家税收部门，不具备房屋价格评估资质，该价款为合同法74条所规定的不合理低价，依然侵犯盛雅斌的合法权益。金美妍对证据的真实性及证明内容没有异议，其缴纳的税款共计178235.56元。税务部门作为收取税金的评估价值1027146.67元，不属于低于市场价格的范围。   本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的结合其他证据予以评判。   9.卜延君、朱凤芹提供与郭某签订的个人借款抵押合同、欠据以及与郭某、金美妍签订的协议书，证明因欠郭某借款，经三方签订协议约定金美妍将134万元的购房款直接支付给郭某。盛雅斌对协议书形式要件及证明问题均有异议，该协议书为三被告与郭某之间制作，房屋价格亦为各方自行制定，不论是102万元还是134万元成交价，都违反了合同法所规定的不合理低价30%。金美妍对证据的真实性及证明内容没有异议。   本院对该证据的真实性及证明问题结合其他证据综合评判。   10.金美妍提供建行卡客户交易明细清单、邮政储蓄银行卡交易明细单及收条，证明2019年8月5日，金美妍通过银行转入郭某账户定金4万元。2019年8月6日，金美妍分两次通过银行转入郭某账户购房款60万元和70万元，共计130万元。上述款项为金美妍支付的购房款，是由朋友代为支付。2019年8月6日，郭某出具收条已收取全部房款。   盛雅斌对证据的形式要件及证明问题均有异议，该组证据的汇款人与本案没有关联性，不是本案金美妍所支付，对于郭某所出具的收条，仅为郭某单方制作，没有其他转款记录佐证，不能证明其证实的问题。卜延君、朱凤芹对证据的真实性及证明内容没有异议，并且有郭某的进账单，证明房款郭某已经收到。   本院对该证据的真实性予以采信。   11.金美妍提供借条2份，证明其母亲李某作为借款人向王金明和熊淑艳借款64万元和70万元，由王金明和熊淑艳直接将该款转账给郭某。盛雅斌认为该组证据与本案没有直接的关系，仅为案外人李某与王金明、熊淑艳之间的借款。卜延君、朱凤芹对证据的真实性及证明内容没有异议。   12、证人郭某出庭作证，证明内容为“我与卜延君系朋友关系。2018年11月13日，卜延君、朱凤芹向我借款150万元，用涉案房屋进行抵押。2018年12月27日，双方在房产办理抵押登记。后来，卜延君、朱凤芹为还借款，出售该房屋。当时，金美妍母亲李某承租该房屋，租赁期限未满，金美妍得知房屋要出售，表示购买。卜延君、朱凤芹向我说明了情况，并表示会将卖房款给付我偿还借款。在此情况下，我同意解除房屋抵押。他们双方成交价为100万元。2019年8月5日解除抵押权当天，金美妍指定他人转款给我4万元购房定金。后来，卜延君、朱凤芹临时反悔，为多还借款，他们表示房价低了，要卖134万元，经过交涉，金美妍最后同意了，然后我们三方签订了协议书。2019年8月6日办理房照转移登记时，需要缴纳税款，税务机关经过核定市场价，确定该房屋市场价为1027146.67元，并由金美妍支付税款。当日，金美妍指定朋友代其向我转款60万元和70万元。虽然借款还差16万元，但因卜延君他们没有还款能力，我不主张了。”经质证，盛雅斌对证人证言有异议，证人在2018年11月13日出借本金150万元，至今已有10月有余，且双方约定利息为2分计算应有30余万元，本息合计180万元。现如今三被告与证人之间十分混乱的房屋买卖交易情况，用于解决卜延君、朱凤芹与证人之间的债权债务关系，不符合常理也不符合逻辑，正常人应该是抵消部分房款剩余部分应为继续履行，而不应将50余万元随意抹除，清偿能力明显降低，甚至没有还款能力，并且卜延君、朱凤芹也自认没有还款能力。证人陈述的“卜延君他们没有还款能力，我也不主张了”，可以看出卜延君、朱凤芹除该房屋之外，没有其他任何财产，那么盛雅斌的合法权益将受到严重的损害。卜延君、朱凤芹和金美妍对证人证言无异议，其证言均属实。   本院认为，证人证言与卜延君、朱凤芹提供的9号证据及金美妍提供的10号证据所证实的内容相吻合，且与本案具有关联性，故上述证据的真实性及证明内容本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   卜延君与朱凤芹系夫妻关系。2017年3月1日，卜延君、朱凤芹取得坐落在珲春市××街房屋所有权，用途为商业服务，房屋建筑面积为192.56平方米，房屋编码为9-2-288-107/207。   2018年11月13日，卜延君、朱凤芹向案外人郭某出具借款150万元的欠据。2018年12月27日，卜延君与郭某签订《个人借款抵押合同》，约定卜延君、朱凤芹向郭某借款150万元，用于资金周转，借款期限自2018年12月27日至2019年12月24日止，借款利息为2%。同时约定卜延君用其夫妻共有的房屋（丘地号：9-2-288-107/207；房屋面积：192.56平方米）为该笔借款提供抵押担保。同日，双方在登记机构办理抵押登记。   2019年8月5日，卜延君、朱凤芹与金美妍就涉案房屋买卖事宜达成合意，并告知郭某由金美妍直接将购房款支付给郭某。同日，卜延君、朱凤芹与郭某在珲春市房屋产权管理中心办理涉案房屋的解除抵押登记手续。同时，金美妍将购房定金4万元转账给郭某。   2019年8月6日，郭某（甲方）与卜延君、朱凤芹（乙方）及金美妍（丙方）签订《协议书》，内容为“甲乙丙三方就房屋买卖、债务抵消达成协议如下：一、乙方出卖位于珲春市××街，建筑面积192.56平方米、不动产单元号222404020009GB00024F00110049的房屋，该房屋为乙方二人共同共有，房屋出卖给丙方。二、卖房款直接给付甲方，视为乙方对甲方的债务清偿。甲方同意先行解除抵押权。三、丙方向乙方给付定金4万元，此款直接给付甲方。四、乙方过户房屋给丙方时，丙方需向甲方支付购房款。五、房屋出售价格为134万元。各种税费由金美妍承担。六、协议一式三份，各执一份。甲方：郭某（签字捺印）；乙方：卜延君、朱凤芹（签字捺印）；丙方：金美妍（签字捺印）”同日，金美妍通过王金明和熊淑艳银行账户转账给郭某60万元和70万元。后郭某向金美妍出具收条，内容为“今收到金美妍购房款￥134万，壹佰叁拾肆万整。8月5日肆万整，8月6日￥130万整。”   2019年8月6日，卜延君、朱凤芹（甲方）与金美妍（乙方）签订《存量房买卖合同》（合同编号：HC2019002438），主要内容为“一、甲方自愿将属其所有的座落在珲春市××街，珲春市靖和街学苑小区29号楼288幢2层207室的房地产（所有权证号：丘地号：9-2-288-107/207其中房屋为混合结构，房屋用途为商业用房，建筑面积192.56平方米）出售给乙方。二、甲乙双方议定上述房屋成交价格为人民币（小写）10000元（大写）壹拾万元整。双方约定购房款的支付方式：一次性付款。三、双方同意2019-08-06甲方将上述房屋移交给乙方。房屋移交时，该房屋依法所占用范围内的土地使用权一并转移给乙方。…七、在办理房屋所有权转移登记前，甲乙双方应先向珲春市地方税务机关申报完税手续。上述房屋办理过户手续所需要缴纳的税费，由乙方承担。”签订合同后，金美妍按照税务部门评估价值1027146.67元为基数缴纳交易增值税等税金。同日，珲春市自然资源局向金美妍颁发吉（2019）珲春市不动产权第XXXX号不动产权证书，权利人：金美妍；坐落：珲春市靖和街学苑小区29#楼107/207室；不动产单元号：222404020009GB00024F00110049；房屋建筑面积：192.56㎡；产权来源：买卖；房屋编码：9-2-288-107/207。   2019年8月30日，珲春市房屋产权管理中心在图们江报（第3888期）登报更正公告，内容为“2019年8月6日产权人：卜延君、朱凤芹（产权证号：吉2018珲春市不动产权第XXXX号）与买受人：金美研在办理房屋买卖交易时，由于我中心工作人员工作失误，将申请人申报的房屋成交价格：1000000元（壹佰万元）误登记为100000元。现我中心将合同编号为：HC2019002438号的交易合同中房屋成交价格更正为1000000元。特此公告。2019年8月29日。”   2019年9月9日，珲春市房屋产权管理中心向本院出具证明，内容为“2019年8月6日产权人：卜延君、朱凤芹（产权证号：吉2018珲春市不动产权第XXXX号）与买受人：金美妍在办理房屋买卖交易时，由于我中心工作人员工作失误，将申请人申报的房屋成交价格：1000000元（壹佰万元）误登记为100000元。现我中心将合同编号为：HC2019002438号的交易合同中房屋成交价格更正为1000000元。由于首次在图们江报社登报公告时，将买受人金美妍的名字公告成金美研，我中心已于2019年9月9日重新登报更正。特此证明。”   2019年9月10日，珲春市房屋产权管理中心在图们江报（第3897期）登报更正公告，内容为“2019年8月6日产权人：卜延君、朱凤芹（产权证号：吉2018珲春市不动产权第XXXX号）与买受人：金美妍在办理房屋买卖交易时，由于我中心工作人员工作失误，将申请人申报的房屋成交价格：1000000元（壹佰万元）误登记为100000元。现我中心将合同编号为：HC2019002438号的交易合同中房屋成交价格更正为1000000元。特此公告。2019年9月9日。”   另查明，盛雅斌以卜延君、朱凤芹欠付借款180万元及利息为由向黑龙江省牡丹江市东安区人民法院提起诉讼。该院于2019年11月29日作出（2019）黑1002民初1371号民事调解书，经该院主持调解，双方达成调解协议，约定于2019年12月30日前至2021年12月31日前分批偿还借款本息。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定“因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，虽然卜延君、朱凤芹与金美妍签订的《存量房买卖合同》记载房屋交易价格为10万元，但经珲春市房屋产权管理中心更正为100万元，且根据庭审查明的事实，金美妍实际购房价格为134万元，盛雅斌亦未能提供充分证据证明该实际购房价格属于明显不合理的低价转让财产的法定情形，故盛雅斌要求撤销卜延君、朱凤芹与金美妍之间的房屋买卖行为的主张，依据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回盛雅斌的诉讼请求。   案件受理费10800元，财产保全费4025元，由盛雅斌负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审 判 长 吴锡哲   人民陪审员 禚忠诚   人民陪审员 崔 友     二〇一九年十二月六日   书 记 员 刘振龙