上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初17359号原告：张静，女，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：杨蓉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：上海世盟置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：万本和。被告：上海壹若资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张凤梅。第三人：上海牛犊子餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区槎溪路XXX号，860号，862号，888弄3号105、106、107、108室。法定代表人：陈博懿，该公司董事。原告张静与被告上海世盟置业有限公司(以下简称世盟公司)、上海壹若资产管理有限公司(以下简称壹若公司)、第三人上海牛犊子餐饮管理有限公司(以下简称牛犊子公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告张静及其委托诉讼代理人杨蓉、第三人牛犊子公司法定代表人陈博懿到庭参加诉讼。被告世盟公司、被告壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：判令两被告支付原告租金差额损失682,829.66元(自2018年11月18日至2025年12月31日止)。庭审中，原告变更诉请为：判令两被告支付原告自2018年11月18日起至2019年4月15日止的租金损失112,769.16元及自2019年4月16日起至2020年12月31日止的租金差额损失154,194.90元。事实和理由：原告与两被告于2016年1月1日就上海市嘉定区槎溪路XXX号商铺(以下简称系争商铺)签订《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》(以下简称《商铺返租使用合同》，约定原告将系争商铺委托两被告经营管理，两被告按照合同约定向原告支付相应费用。后因两被告长期拖欠原告租金未付，原告起诉至法院，并由法院判决《商铺返租使用合同》于2018年11月17日解除。因系争商铺实际由第三人经营使用，原告与案外人上海瑞号投资咨询有限公司(以下简称瑞号公司)、第三人牛犊子公司签订了《租赁合同补充协议》，但补充协议约定的租金收益与《商铺返租使用合同》约定的租金收益存在差额，该差额部分系因《商铺返租使用合同》解除所导致的损失，应由两被告承担，故诉至法院，请求判如所请。被告世盟公司、壹若公司未作答辩。第三人牛犊子公司述称，对原告所述事实无异议，确与原告签订了《租赁合同补充协议》。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，张静(甲方、返租方)与世盟公司(乙方、承租方)、壹若公司(丙方、承租方)签订一份《商铺返租使用合同》，约定甲方将系争商铺(建筑面积92.41平方米)返租给世盟公司和壹若公司，返租期限自2016年1月1日至2025年12月31日，2016年度的租金收益已提前支付。甲方就其所拥有的该商铺的全部使用管理权返租给乙方及丙方，由乙、丙方在法律规定的范围内进行合法使用。甲方同意并授权乙方或丙方对外与租户签订租赁合同。自2017年1月1日至2020年12月31日间，乙方和丙方承诺该物业的保底租金收益为该物业销售价格即5,526,315元的5%即276,315元，超出5%部分双方按比例分成，甲方收取90%，乙方收取10%。如实际租金收益不足该物业合同销售价格的5%，差额部分由乙方和丙方予以补足。在本合同有效期内，丙方按8.19元/天/平方米税前租金为标准，每年向甲方支付租金276,315元。丙方应于租期开始前15日内向甲方支付六个月的租金138,157.5元，以后在下六个月租期开始前15日内支付六个月的租金。乙方监督丙方按期足额向甲方支付租金并承担连带责任。合同另对其他事项作了约定。2015年9月29日，壹若公司与瑞号公司签订一份《租赁合同》，约定壹若公司将包括系争商铺在内的合计813.69平方米的场地出租给瑞号公司作商业经营之用，合同另对租期、装修免租期、租金支付等做了约定。瑞号公司承租涉案租赁场地后与牛犊子公司共同使用该租赁场地，目前该租赁场地由牛犊子公司实际经营使用。2018年9月，因两被告拖欠租金未付，张静诉至本院，本院经审理认为壹若公司未按期支付约定的保底租金收益，且已逾期长达一年，已构成违约，张静据此主张解除合同符合合同的约定，于2018年12月27日作出(2018)沪0114民初15597号民事判决，确认原告张静与被告世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》于2018年11月17日解除。2019年7月8日，张静(乙方)与瑞号公司、牛犊子公司(甲方)签订一份《租赁合同补充协议书》，约定：乙方同意将系争商铺继续作为一个整体租赁给甲方经营，双方同意继续履行甲方与世盟公司、壹若公司签订的《租赁合同》，期限为10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止。甲方考虑到乙方与世盟公司签订的《商铺返租合同》的租金利益，同意按照甲乙双方确认的金额就《租赁合同》的租金以及超出部分即双方认可代付的房屋使用费两部分进行代付，关于甲方按照《租赁合同》多支付的房屋使用费由甲方向世盟公司、壹若公司主张。《租赁合同》约定的租金标准为1.73元/平方米/天，乙方确认甲方代付的房屋使用费为3.77元/平方米/天，合计为5.5元/平方米/天，执行的期限自2019年5月1日起至2025年10月31日止。2019年4月1日至4月15日的租金乙方自行向世盟公司追讨，乙方不再要求甲方支付和代付。2019年4月15日之前的乙方返租租金和房屋使用费由乙方与世盟公司结算，与甲方无关。2019年4月16日以后的租金和房屋使用费由甲方按照本协议的约定直接将租金支付至乙方指定的银行账户。合同另对租金金额、支付方式等作了约定。合同签订后，牛犊子公司按5.5元/平方米/天的标准自2019年4月16日开始向张静支付租金。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张静与世盟公司、壹若公司间的《商铺返租使用合同》因世盟公司、壹若公司违约于2018年11月17日解除，解除《商铺返租使用合同》必然会给张静造成较大可预期损失，且合同约定的违约金尚不足以弥补该损失，故张静作为合同守约方有权要求违约方赔偿因合同解除所导致的损失。关于损失，张静认为根据《商铺返租使用合同》的约定，自2017年1月1日至2020年12月31日间，世盟公司、壹若公司承诺该物业的保底租金收益为276,315元/年，即756.84元/天(8.19元/天*92.41平方米)，如实际租金收益不足，差额部分由世盟公司、壹若公司予以补足，故主张自2018年11月18日起至2019年4月15日止的租金损失为112,769.16元(756.84元/天*149天)；2019年4月16日至2020年12月31日的损失为牛犊子公司按508.26元/天(5.5元/天*92.41平方米)的标准支付的租金与《商铺返租使用合同》约定的756.84元/天的租金差额共计154,194.90元(248.58元/天*626天)。对此，本院认为，张静主张的上述损失为张静因合同履行可获得的利益，且不超过世盟公司、壹若公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故该诉请于法有据，且计算标准亦较为合理，本院予以支持。2019年4月16日至2020年12月31日的租金差额经计算为155,611.08元，张静自愿主张154,194.90元，本院予以照准。世盟公司作为担保人应对壹若公司的付款义务承担连带担保责任。诉讼中，世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃答辩、质证、举证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张静自2018年11月18日起至2019年4月15日止的租金损失112,769.16元；二、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张静自2019年4月16日至2020年12月31日的租金差额损失154,194.90元；三、被告上海世盟置业有限公司对上述一、二项承担连带支付责任。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,304.46元，由被告上海壹若资产管理有限公司、上海世盟置业有限公司负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  岳 华审 判 员  孙 倩人民陪审员  王玉祥二〇一九年十二月二十七日书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。