北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10329号原告：王兰，女，1979年11月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄诠胜，北京回龙律师事务所律师。被告：北京市自动化系统成套工程公司，住所地北京市东城区安德路地兴居9号。法定代表人：付宗义，总经理。委托诉讼代理人：都业智，北京市盈盛律师事务所律师。原告王兰与被告北京市自动化系统成套工程公司（以下简称自动化工程公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告王兰及其委托诉讼代理人黄诠胜、被告自动化工程公司的委托诉讼代理人都业智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王兰向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告出资在被告霍营厂区内筹建四层楼房的损失，共计10000元（具体金额以鉴定评估确认价值为准）。案件审理过程中，王兰将诉讼请求变更为：1.请求判令被告支付原告对昌平区霍营村村西仪表七厂院内四层建造楼房建造价值和装修价值的损失共计3752967.25元；2.被告承担全部鉴定费及诉讼费用。事实和理由：2013年，原、被告签订了霍家营村西房屋及场地租赁合同，约定了年租金，被告配合原告办理扩建范围的相关手续。合同签订后，原告如数交纳了房屋及场地的年租金，并积极投入资金进行扩建房屋。由于合同有变，原合同部分条款中止，被告合意原告在场地内建房的目的没有改变。后来，原告将房屋建成四层82间房屋，可是被告又准备将该房屋及场地进行变卖，为了配合其顺利取得场院的出价款，被告向昌平区法院起诉要求与原告解除合同，在庭审过程中，原告没有提出赔偿损失的反诉，最终法院判令将原告出资兴建的房屋交给被告，可被告并没有支付该房屋的出资款损失。故向贵阳提起诉讼，请求法院判如所请。自动化工程公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方于2013年5月8日签订《租赁合同》。根据合同约定，自动化工程公司没有承担王兰出资损失的责任和义务。双方签订《租赁合同》时，自动化工程公司知晓王兰在租赁土地上进行建设的意图，并且同意其进行合法的生产或生活居住开发使用。但是自动化工程公司不能据此承担赔偿王兰出资损失的义务。《租赁合同》约定，房屋租赁合同签订后，承租方需要办理房屋改扩建、施工等手续，出租方负责提供相关手续给予协助和配合。根据该约定，王兰进行建设，首先应办理合法建设手续，自动化工程公司有协助办理的义务。合同约定租赁期限为三年，但起始日至期满日为三年两个月零五天，三年之外的时间系给予王兰办理相关建设手续的时间。同时，双方于2013年8月14日签订的《补充协议》，约定在合同中止执行期间，承租方应严格按照法律规定及双方约定，积极办理相关房屋改扩建手续，合法合规的进行经营，出租方将提供材料全力配合。建设施工手续的取得，出租人只负有配合义务，应由承租方申请办理，承租人在未取得合法建设手续情况下开工进行建设，且在相关城市管理部门确定其进行违法建设后，继续强行施工，完成四层建筑一座，并且强占出租方拥有使用权土地的情况下，作为公寓对外出租多年，其出资与收益行为完全为自主行使，尤其是施工行为在被城市管理部门确认为违法建设的情况下，承租方理应知悉该建筑有被强行拆除的可能，其损失的风险应由其自行承担。《租赁合同》第十条第4款明确约定，合同期满后，承租方不续租或因承租方违约终止合同，承租方除应按期搬出外，同时不得拆除所建设的一切固定设施。根据合同约定，在双方合意签订本合同时，承租方明知并且同意，在合同解除时，其出资兴建、改扩建的建筑物将无偿转归出租人所有，根据约定原告作为承租人无权向出租方主张出资损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月8日，自动化工程公司（出租方，甲方）与王兰（承租方，乙方）签订《租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于北京市自动化系统成套工程公司昌平区霍营厂区内部，包含租赁平面图红线内的土地及地上建筑物以及相关配套设施等，租赁界限范围内的土地面积为980平方米；租赁期限自2013年5月10日起至2016年7月15日止；合同年度租金为62万元，三年租金总计186万元；甲方应于2013年5月10日前将租赁标的物移交乙方；房屋租赁合同签字后，乙方需办理房屋改扩建、施工等有关手续，甲方负责提供相关手续应给予协助和配合；因城市建设等原因征用或者拆迁等不可抗力情形导致本合同无法继续履行，甲方不负责赔偿，由乙方自己与占地方洽商；合同期满后，乙方如不续租或因乙方违约终止合同，乙方除应按期搬出外，同时不得拆除所建设的一切固定设施；出租地块如遇拆迁，在首先保证甲方利益不受损失的条件下对乙方造成的经济损失，由乙方自行与拆迁单位进行协商补偿，甲方不承担任何补偿责任；如遇各种因素不能继续履行合同，乙方应保持房屋完好，对房屋重建和新装修的费用甲方不负责赔偿并且不参与赔偿，由乙方与第三方自行处理。前述合同签订后，王兰向自动化工程公司支付租赁保证金31万元及第一年度租金62万元，自动化工程公司将租赁物交付给王兰。2013年5月8日，双方签订《施工改造安全责任书》，双方对王兰在施工期间的相关事项进行了约定。后经自动化工程公司同意，王兰对其承租的房屋进行了装修。同时，王兰在未取得建设主管部门审批手续的情况下开始在承租的土地上开工建设房屋。2013年8月9日，北京市昌平区城市管理监察大队向相关单位发出权利告知书，认定王兰在建的前述房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，并责令限期拆除。2013年8月13日，自动化工程公司（甲方）与王兰（乙方）签订《补充协议》。协议约定，根据2013年5月6日双方签订的房屋土地租赁合同出现的特殊情况，致使原合同不能正常执行，经双方协商，就存在的问题做出以下补充说明：1.原合同中止执行。在合同中止执行期间，乙方应严格按照法律规定及甲乙双方约定，积极办理相关房屋改扩建手续，合法合规进行经营，甲方将提供相关材料全力配合。乙方待建房屋恢复建设且开始经营后，原合同开始继续履行。2.在合同中止执行期内，甲方向乙方提供980平米楼房，供乙方使用。……。王兰在未取得房屋改扩建审批手续的情况下，继续进行前述房屋建设，并建成四层楼房一栋。2015年，自动化工程公司以王兰为被告向本院提起诉讼，提出要求解除自动化工程公司与王兰签订的《租赁合同》及《补充协议》并要求王兰将承租的房屋、土地腾退等诉讼请求。经两审终审，2018年4月25日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终3016号民事判决书，判决：一、解除北京市自动化系统成套工程公司与王兰于2013年5月8日签订的《租赁合同》及其于2013年8月14日签订的《补充协议》；二、王兰于判决生效后90日内将承租的北京市自动化系统成套工程公司昌平区霍营厂区内部的土地返还给北京市自动化系统成套工程公司，同时将现状房屋一并返还北京市自动化系统成套工程公司。本案件审理过程中，经王兰申请及北京市高级人民法院摇号确定，本院委托北京建基业工程管理有限公司对王兰建造的四层楼房的建造价值及装修价值进行评估。2019年6月24日，该鉴定机构向本院出具了《工程造价鉴定意见书》。《工程造价鉴定意见书》载明，工程造价鉴定金额为5361381.79元。为此，王兰支付鉴定费用102563.35元。2019年6月20日，王兰将涉案房屋及承租的土地交付给自动化工程公司。自动化工程公司接收涉案房屋及土地后进行了拆除。庭审中，自动化工程公司表示2019年7月，自动化工程公司与街道办就拆迁事宜达成了协议，共补偿1700万元，土地给了部分补偿，地上物没有补偿，涉案房屋是应街道办的要求拆除的。王兰表示自动化工程公司拆除楼房时未通知王兰，亦未通知王兰与街道办洽谈拆迁补偿事项。双方对北京建基业工程管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》均无异议。王兰主张自动化工程公司为了获取利益承诺涉案楼房可以办理房产手续，自动化工程公司也存在违约行为，在没有通知王兰的情况下自行拆除楼房，故应由自动化工程公司承担损失金额70%的赔偿责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，自动化工程公司与王兰签订的《租赁合同》及《补偿协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定，由王兰办理房屋改扩建、施工等有关手续，自动化工程公司负责提供相关手续并给予协助和配合。但自动化工程公司并未向王兰提供办理房屋改扩建手续所需要的土地证，导致合同无法继续履行而被判决解除。在合同解除后，自动化工程公司在未通知王兰的情况下拆除了由王兰出资建造的涉案房屋，且在没有通知王兰的情况下就涉案房屋的拆除补偿事项与第三方达成拆迁补偿协议。故自动化工程公司的上述行为构成违约。自动化工程公司应对王兰的损失承担赔偿责任。同时，王兰在未取得相关审批手续的情况下建造房屋且在其建造的房屋被有关部门认定为违法建筑的情况下，继续施工，直至涉案房屋全部建成。王兰自身存在违反合同约定的行为，其违法建造涉案房屋具有一定过错，其对自身损失负有一定责任。本院根据双方的合同约定、损失金额，结合双方的违约行为、双方的过错程度、因果关系等因素，认定自动化工程公司及王兰对损失各付50%的责任。双方对北京建基业工程管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》均无异议，本院对此不持异议。故本院确认自动化工程公司应就昌平区霍营村村西仪表七厂院内四层建造楼房建造价值和装修价值的损失承担50%的责任即自动化工程公司赔偿王兰经济损失2680690.90元。同理，对于王兰支出的鉴定费用102563.35元，自动化工程公司亦承担50%的责任即51281.68元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市自动化系统成套工程公司于本判决生效后十日内向王兰赔偿昌平区霍营村村西仪表七厂院内四层建造楼房建造价值和装修价值的损失共计2680690.90元；二、驳回王兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36824元，由王兰负担18412元（已交纳），由北京市自动化系统成套工程公司负担18412元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费102563.35，由王兰负担51281.67元（已交纳），由北京市自动化系统成套工程公司负担51281.68元（于本判决生效后七日内直接交付王兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  赵凯民人民陪审员  张淑珍二〇一九年十二月三十一日法官 助理  刘 明书 记 员  李峥艳