山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初1612号 原告：蔡洪柏，男，1950年12月2日出生，汉族，住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：张玉姗山东昀明律师事务所。 被告：蔡玉秀，女，1940年7月19日出生，汉族，住山东省威海市高区。 委托诉讼代理人：蔡红军，男，1965年6月19日出生，汉族，住山东省乳山市。系蔡玉秀之侄子。 第三人：蔡孟所，男，1944年11月24日出生，汉族，住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：孙景敏，山东一和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜梅，女，1970年5月30日出生，汉族，住山东省烟台市经济技术开发区。系蔡孟所之儿媳。 原告蔡洪柏与被告蔡玉秀、第三人蔡孟所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡洪柏及其委托诉讼代理人张玉姗、被告蔡玉秀的委托诉讼代理人蔡洪军、第三人蔡孟所的委托诉代理人孙景敏、杜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡洪柏向本院提出诉讼请求：要求被告蔡玉秀及第三人蔡孟所协助原告蔡洪柏办理房屋产权及土地使用权过户手续。事实与理由：第三人蔡孟所系乳山市南黄镇西浪村村民，1993年9月30日，蔡孟所将位于乳山市间卖给了蔡玉秀，双方办理了房权过户手续，产权登记在蔡玉秀名下，但双方未办理土地使用权手续，土地使用权仍登记在第三人蔡孟所名下。原告蔡洪柏也系乳山市村民。1997年5月蔡玉秀又将上述房屋卖给蔡洪柏，价款2,000元。蔡洪柏购买房屋之后，对房屋进行了整修，并加盖了五间倒厅和一间耳房，一直居住至今，但双方没有办理房权以及土地使用权过户手续。综上所述，三方当事人之间形成的买卖房屋关系合法有效，蔡玉秀以及蔡孟所有义务协助蔡洪柏办理房屋权属以及土地使用权变更手续，故诉至法院，依法判决。 蔡玉秀辩称，蔡玉秀于1993年购买蔡孟所的房子，西浪暖村有个高姓的管房产，在南黄镇办理的过户手续，土地证当时没有过户，土地证由村统一保管，1997年蔡玉秀把房子卖给了蔡洪柏，房子也交给了蔡洪柏。蔡玉秀与蔡孟所签订了契约，签约时有五六个人在场，当时一起吃了一顿饭，蔡孟所当时也去了。蔡玉秀开始买房的时候房子快塌了，蔡玉秀花钱修理了一下，之后感觉不在这儿常住就卖给了蔡洪柏。 第三人蔡孟所辩称，蔡洪柏起诉第三人蔡孟所没有事实和法律依据，应当驳回蔡洪柏对蔡孟所的诉讼请求。理由：一、蔡孟所并未将涉案房屋卖给蔡玉秀，更未将涉案案房屋所有权证过户到蔡玉秀名下，而是口头约定将涉案房屋租赁给蔡玉秀使用，因此蔡洪柏主张将蔡孟所将涉案房屋卖给蔡玉秀没有事实依据。二、蔡玉秀在未取得涉案房屋所有权的情况下，无权以任何方式处分涉案房产，蔡洪柏称其从蔡玉秀处购买房屋的行为因蔡玉秀无权处分行为并且违反法律的强制性规定而无效，蔡洪柏要求第三人协助房产证及土地证过户手续，没有事实和法律依据。三、蔡洪柏在使用涉案房屋期间蔡孟所曾多次要求蔡洪柏腾退房屋，期间蔡洪柏总是以涉案房屋是从蔡玉秀手里租赁而来，与蔡孟所无关为由，拒不向蔡孟所腾退房屋，也不向蔡孟所支付租金，而且从未向第三人明示从蔡玉秀处购买房屋的理由和过程，尤其是蔡洪柏在改建道厅期间，因遭到蔡孟所的阻挠，殴打过蔡孟所夫妇，因此要求驳回蔡洪柏对蔡孟所的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，蔡洪柏、蔡孟所均系乳山市集体经济组织成员，蔡玉秀非乳山市集体经济组织成员。本案在审理过程中，蔡玉秀认可1997年5月将涉案房屋卖给蔡洪柏并将涉案房屋的房产证、土地证交付给蔡洪柏的事实。 另查明，涉案房屋自1997年5月起由蔡洪柏占有、使用。乳山市自然资源局南黄所出具的证明显示现涉案房屋坐落于南黄镇浪暖村，土地证号为乳集建（91）字第10331360号，现登记在蔡孟所名下，该房屋未有房权证登记情况。 2018年5月10日，蔡洪柏将蔡玉秀作为被告，蔡孟所作为第三人诉至本院，要求蔡玉秀、蔡孟所协助办理涉案房屋的产权过户手续，本院以（2018）鲁1083民初2516号立案受理，后蔡洪柏撤回了诉讼。 本案在审理过程中，蔡玉秀与蔡孟所之间的是房屋买卖关系还是房屋租赁关系双方产生争议，蔡玉秀主张其与蔡孟所之间是房屋买卖关系。蔡孟所主张其与蔡玉秀之间是房屋租赁关系，在（2018）鲁1083民初2516号案中蔡孟所主张当时蔡玉秀要买房，双方协定的房价是5,000元，蔡玉秀没有那么多钱，而议定给付2,000元作为租金，2,000元租金是蔡玉秀通过蔡喜典给了蔡孟所，等蔡玉秀有钱时补齐5,000元后，双方办理过户登记，而蔡玉秀走后一直没有回音，蔡孟所多次打听寻找，也没有音讯，因此蔡玉秀给付蔡孟所的2,000元是租金。 蔡洪柏为证实买房的主张提交了如下证据，证据一、乳山市房屋买卖契字第667号草契纸（以下简称草契）一份，拟证实蔡玉秀与蔡孟所签订农村房屋买卖合同的事实，该草契的主要内容为：“立卖契人蔡孟所今将坐落乳山县（市、区住房北屋伍间，经言明卖价款1,000.00元，自愿卖与乳山县（市|区蔡玉秀名下为业，典期自年月日起至1993年9月止，特立契为证。四至：东山头自用，院墙邻借，西山头自用院墙邻借南院墙独用北滳水。”该草契加盖了乳山市村民委员会的印章。立契人原业主处签有蔡孟所名字并加盖蔡孟所的印章，新业主处签有蔡玉秀的名字，并捺有手印。中证人处签有蔡某名字并加盖有蔡某印章。填发人处签有高胜成的名字并加盖高胜成印章。日期为1993年9月30日。证据二、山东省乳山市人民政府房屋买卖印契乳南契字第127号（以下简称印契）一份，证实蔡玉秀交纳契税的情况。主要内容为：卖契人蔡孟所，买契人蔡玉秀，房屋为北房五间，坐落于乳山县（市|区，契价为壹仟圆，税率为6%，应纳税款陆拾元，契纸工本费为壹元，经卖与蔡玉秀名下为业，草契字第667号，立契日期填写93年9月30日，证明人处手写“蔡某”的名字，监证机关处手写“南黄建房办”。填发机关处加盖了乳山县南黄镇财政所的印章，收执处加盖了乳山县人民政府契税专用章，并加盖了王典兵的印章。日期为93年12月13日。证据三、蔡玉秀出具的证明一份，证实蔡玉秀于1997年5月将涉案房屋卖给蔡洪柏的事实，蔡玉秀并将案涉房屋的房权证、土地证以及与蔡孟所之间签订的房屋买卖草契和印契交付给蔡洪柏。证据四、蔡玉秀交付给蔡洪柏房屋所有权证和土地证各一份，拟证实蔡玉秀与蔡孟所办理了房权过户手续，将涉案房屋过户至蔡玉秀名下，蔡洪柏与蔡玉秀在买卖涉案房屋时将两份证件交付给蔡洪柏。蔡玉秀在变更了房权证后，一并向村委会申请变更土地使用权证，该土地证上更改的部分是由当时的村委会更改，因蔡玉秀不懂法律，误以为通过村委会办理就可以发生法律效力，故而一直将土地证留存，将涉案房屋卖给蔡洪柏后，将土地证交给蔡洪柏。 上述证据经质证，蔡玉秀对此证据无异议。蔡孟所质证意见为：证据一草契与证据二印契的真实性和所要证明的内容均有异议，第一、其没有参与该草契的内容签订；第二，本草契中蔡孟所的签名不是蔡孟所本人所写，印章并非蔡孟所本人的印章；第三，蔡玉秀并非是西浪暖村的村民，依法不能在该村购买房屋，而且草契当中注明蔡玉秀是西暖浪村村民与事实不符；第四，该草契中印有乡镇监证机关和四邻，但是这两处均是空白，即无盖章也没有相关人员签名，仅有乳山市委员会公章；第五、草契中载明价款1,000元，远远低于当时的市场价。对蔡洪柏提供的印契，蔡孟所认为印契载明的是山东省乳山市人民政府房屋买卖印契，落款时间是1993年12月13日，但加盖的印章是乳山县南黄镇财政所和乳山县人民政府契税专用章，众所周知，乳山县是1993年7月份撤县设市，印契是乳山市人民政府与加盖的印章相互冲突，涉嫌伪造，蔡洪柏提供的草契证据加盖的印章是乳山市民委员会，足以证明在1993年9月30日已经不存在乳山县的称谓，只能是乳山市的称谓。1993年12月13日以前蔡玉秀既不是西浪暖村的村民，也没有居住在西浪暖村，但该印契中却载明蔡玉秀居住于西浪暖村，显然与事实相违背。蔡孟所没有将房屋转让给蔡玉秀，因此不存在契价1,000元说法。该印契载明监证机关为南黄建房办，但在蔡洪柏提供的证据草契中却没有南黄建房办的公章。退一步讲，假设该印契是真的，也只能证明交税的原因和税款税率，只有政府财税机关出具的收款收据，才能证明是否缴纳了契税。对于证据三蔡玉秀出具的证明，蔡孟所认为该证明本质上属于当事人陈述，从蔡玉秀出具的外观形式上看，该证明的内容和签名均不像年近80岁老人所出具，至于证明当中是手印是否是蔡玉秀本人所按，蔡玉秀应当出庭参加庭审，否则不能查明案件事实。对于蔡洪柏提交的证据四房产证及土地证，蔡孟所认为该证本身就是假证，首先从房产证外观上看存在明显问题，该房产证有明显的改动之处，且落款时间是1993年10月1日，众所周知，每年的10月1日是我国的法定节假日，政府机关不会上班，即使政府机关有值班人员，也不可能单独为蔡玉秀办理房产证，其次是房产证加盖的是乳山县南黄镇人民政府乡村建设办公室印章，乳山县在1993年7月份撤县设市后，不可能再出现以乳山县为称号的印章。再次按照蔡洪柏提供的草契、印契和房产证三份登记的时间来看，签约时间是1993年9月30日，交税时间是1993年12月13日，获得房产证的时间是1993年10月1日，这三个时间节点之间存在明显的矛盾，房屋买卖的基本程序是签订契约、交税、办理房产证，这三基本程序不可能颠倒，蔡玉秀三个时间节点办证既不符合法律规定也不符合常理，存在着明显的造假嫌疑。另，蔡孟所的代理人到相关机关查询，蔡玉秀在西浪暖村并无房产证登记，根据物权法第十七条，不动产证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权利证书记载的事实应当与不动产登记簿一致，记载不一致的除有证据证明不动产登记簿确有错误以外，以不动产登记簿为准。在登记机关没有登记的情况下，蔡孟所有理由相信蔡洪柏所持证件系伪造的，相关人员涉嫌伪造国家机关公文。对于蔡洪柏所提交的土地证，蔡孟所认为该证是变造的，该土地证土地使用权划掉了原有者的名字，改成了蔡玉秀的名字，这是违反法律规定的，土地证上没有填发机关的公章，并且落款时间是1991年5月30日，蔡玉秀无论如何也不应当持有落款时间是1991年5月30日的土地证。 本案在审理过程中，蔡洪柏申请证人蔡某出庭作证，蔡某出庭时陈述，其与蔡洪柏是叔弟关系，与蔡孟所是未出五服的堂兄弟。1993年蔡孟所确实将房子卖给了蔡玉秀，契约是在蔡某家所写，共有六个人在场，有蔡孟所夫妻、蔡玉秀夫妻、高胜成和蔡某，契约是高胜成所写，买房的钱是在写好契约后蔡玉秀给了蔡孟所，蔡孟所让蔡某点点了数额，正好是1,800元，蔡某点完后给了蔡孟所，写草契的纸是大队公用的，所有名字都是高胜成代写，但是印章是各自加盖。证人蔡某的证言经质证，蔡洪柏认为蔡某年龄高达八十岁，买房事情时隔二十多年，其陈述的蔡玉秀与蔡孟所买卖涉案房屋的经过是真实的，其所作证言与高胜成基本一致，足以证明案件事实。蔡玉秀对蔡某的证言无异议。蔡孟所则认为，第一、蔡某的证言显然是经过专人的教导，除了在家写约的事实蔡某其他都不说，作为一个证人，如果真是买卖房的话，肯定会详细的了解买房的原因、理由、价款、交付等相关事实，而证人对这些事实称不知道，显然有悖常理。第二、作为签字人对契约上的签字行为是在法庭多人的提示下做出的陈述，与他刚开始的陈述是完全不一样的。第三、证人陈述的签字盖章以及税款缴纳的过程与（2018）鲁1083民初2516号案件中蔡玉秀和高胜成的陈述是完全不一样。上述这些事实足以说明该证人证言不具有真实性，不足采信。蔡洪柏则认为证人蔡某对自己亲身经历的事向法庭作出陈述，而对没有经历过的或者没有注意的事实客观向法庭表达自己的看法是正确的，不能据此来推翻证人证言。另经本院核查，在（2018）鲁1083民初2516号案中，证人蔡某亦出庭作证，在该案中蔡某所作的证言与本次出庭所作的证言基本一致。 另查明，在（2018）鲁1083民初2516号审理过程中，本院依法对办理房屋买卖草契的高胜成进行了询问，高胜成陈述，自1990年到2005年，高胜成在西浪暖村任会计，管村里小队账目及村里建房、买卖房屋事宜。1993年9月30日蔡玉秀、蔡孟所商量好后，找高胜成写的草契，当时有高胜成、蔡玉秀夫妇、蔡某、蔡孟所及其老婆高凤云在场，是在蔡某家写的，交易价格1,800元，当时为了省税，在契约上写了1,000元，蔡玉秀当时拿了1,800元给了蔡某，蔡某点完钱后给了蔡孟所，高胜成只收了60元税款，当场蔡孟所将房产证、土地证交付给了对方。高胜成认可蔡洪柏提交的房产买卖契约是其本人所书写，蔡孟所及蔡某均是本人加盖的自己印章，蔡玉秀是本人签的名字。蔡玉秀给了高胜成60元税款后，高胜成将税款交到财政所，回来后把交税证明交给了蔡玉秀。房产证是高胜成本人办理，高胜成从南黄镇取回的房产证，内容由高胜成填写，房产证上原来就有印章，土地证上土地使用者名字是高胜成改动，高胜成在改动部分加盖了本人的印章。房屋买卖之后，开始是蔡玉秀在居住，后期蔡玉秀去了威海，蔡玉秀把房子卖给了其侄子蔡洪柏。高胜成陈述蔡孟所卖房子的时候蔡喜典并不在场。高胜成为证其陈述的真实性，提交了在其任职期间所经手的乳山市房屋买卖草契存根一本，该草契编号自641至669号，其中667号草契存根就是蔡玉秀与蔡孟所房屋买卖合同。高胜成陈述，在其任职期间整个村房屋买卖交易过程就是双方协商好以后找村委，村委让分管人员写契约，双方当场一手付款一手交付房产证、土地证，然后交契税，高胜成去办理契税、房产证、土地证。 该调查笔录经质证，蔡洪柏、蔡玉秀均无异议。蔡洪柏认为，高胜成所作的陈述和蔡某当庭所做证言一致，足可以说明蔡孟所将涉诉房屋卖给蔡玉秀的事实。高胜成向法庭提供的草契存根与蔡洪柏提交的草契纸相辅相成，草契存根系联号，虽然经过很多年，但仍可证实由村委保管的草契存根的真实性，可以证实蔡玉秀将涉案房屋卖给蔡洪柏的事实。 蔡孟所对该调查笔录的真实性无异议，但认为，该调查笔录从本质上讲，仍属于证人证言，根据法律规定，证人应当出庭接受质询，而且当事人高胜成是主动到法庭接受的法庭调查，说明其身体状况良好，不存在不能出庭作证的特殊情况，同时介于高胜成在本案中属于重要证人，要求法庭通知高胜成作为证人出庭作证。在（2018）鲁1083民初2516号案件中，对于该高胜成的笔录，蔡孟所认为高胜成陈述与蔡某的证言有明显不一致的地方，高胜成自己说从镇里拿的空白房产证自己填写，由高胜成进行办理，但高胜成没有办理房产证的资格，蔡玉秀的户籍不是南黄镇西浪暖村人，蔡玉秀购买该村房屋违反法律法规的强制性规定，就是买卖合同成立也是无效，不能证明蔡洪柏持有的登记在蔡玉秀名下的房产是合法取得，从高胜成提供的契约纸上看蔡孟所的签名以及加盖的印章均系高胜成伪造，法庭应当通知高胜成其出庭，接受三方当事人的质询，否则会导致本案关键性事实不能查清。 本案在审理过程中蔡孟所申请对房屋买卖草契上蔡玉秀签名上的指纹是否为蔡玉秀本人指纹进行司法鉴定，本院委托潍坊鑫诚司法鉴定所对蔡孟所的上述主张进行鉴定，因检材指印面积小，纹线模糊，未见有价值的细节特征，不具备鉴定条件，无法进行鉴定，该所将委托退回本院。为此蔡孟所花费鉴定费1,000元。 蔡孟所为证实涉案房屋的现状，提交如下证据；1．乳山市国土资源局2019年5月26日出具的证明一份，证实涉案的土地证登记在蔡孟所名下，该土地性质为农村宅基地，该土地上建筑的房产不可能进入市场买卖，蔡玉秀非本集体经济组织成员，法律禁止其买卖该房屋，也不可能取得该房屋的房产证。2．乳山市自然资源局南黄所于2019年5月27日出具的不动产首次登记公告一份，证明现房产此前并未取得房产证，该房产目前正在办理当中。上述两证据经质证，蔡洪柏、蔡玉秀对蔡孟所提供的证据真实性无异议，但主张在蔡玉秀、蔡洪柏一直认为涉案房屋是在蔡玉秀名下，土地使用权仍然在蔡孟所名下，直至形成本案诉讼以后才了解到涉案房屋的实际情况，无论是该房屋及土地证登记在谁名下，均无法改变本案涉案房屋买卖的事实，正是基于涉诉房屋并非在蔡洪柏名下，蔡洪柏才提起要求协助办理过户手续的诉讼。根据现行法律规定和房屋买卖法律关系的实务，本案三方当事人形成的买卖房屋的法律关系是有效的，蔡洪柏可以取得涉诉房屋的所有权及土地使用权。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的焦点问题是蔡玉秀与蔡孟所之间涉案的房屋是农村房屋买卖合同关系还是房屋租赁关系。对于本案而言，蔡玉秀主张与蔡孟所之间是买卖合同关系，蔡洪柏提交的房屋买卖草契、乳山市人民政府房屋买卖印契、登记有蔡玉秀名字的房屋所有权证、以及土地使用权证，上述证据虽然有部分瑕疵，但结合证人蔡某的证言、本院依法调查的高胜成的笔录以及高胜成任职期间所办理的乳山市房屋买卖草契，形成了一个较为完全的证据链，可以确认蔡玉秀与蔡孟所之间就涉案房屋达成的是买卖而非租赁的合意。蔡孟所主张其与蔡玉秀之间是租赁关系，未提交证据证实，蔡孟所虽提交了乳山市国土资源局出具的证明以及不动产权籍调查表，但上述两证据仅能证实涉案房屋宅基地仍登记在蔡孟所名下，不动产物权未发生变动，并不能证明蔡孟所与蔡玉秀之间是房屋租赁关系，故蔡洪柏主张蔡玉秀与蔡孟所之间是房屋买卖合同关系成立，本院予以确认。 农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让；但是法院处理此类案件要考虑到有利于妥善解决现有纠纷，针对每个案件的不同情况区别对待。本案中，涉案房屋经过了蔡孟所蔡玉秀的买卖以及蔡玉秀与蔡洪柏之间的买卖行为，上述买卖行为均系双方当事人真实意思表示，且三方当事人根据协议内容已履行完毕，蔡洪柏系房屋所在地的集体经济组织的成员，具备拥有村宅基地使用权的条件，蔡玉秀与蔡洪柏达成买卖合同后，蔡洪柏实际占有、使用涉案房屋达二十多年，涉案的房屋与宅基地最终属于南黄镇西浪暖村集体经济组织成员，未违反我国土地管理的相关法律规定，蔡洪柏要求蔡玉秀、蔡孟所协助办理涉案房屋不动产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 被告蔡玉秀、第三人蔡孟所于本判决生效之日起十日内协助原告蔡洪柏办理坐落于乳山市房屋（土地证号：乳集建（91）字第10331360号）的不动产产权过户手续 案件受理费100元，由原告蔡洪柏负担。司法鉴定费1,000元由第三人蔡孟所负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  朱爱国 人民陪审员  王 强 人民陪审员  林庆隐 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  姜安康