北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初7991号原告：李静，女，1961年10月22日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：罗瑛，女，1970年10月14日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市福田区，住广东省深圳市福田区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈刚，北京市青天律师事务所律师。被告：张博，男，1984年4月15日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告李静与被告罗瑛、张博房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静，被告罗瑛之委托诉讼代理人陈刚，被告张博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还原告房屋租赁押金34000元，并承担合同约定第十二条《其他约定事项》租赁期内，甲方需提前收回房屋的情况下，甲方退还未发生的租金并双倍返还乙方已支付的押金，共计68000元；2.诉讼费由被告承担。庭审中，李静将第1项诉讼请求明确为：要求被告退还原告押金34000元；要求被告赔偿相当于两个月租金数额的违约金34000元。事实与理由：原告与被告于2015年4月18日签订房屋租赁合同，约定租期自2015年5月10日至2017年5月9日。原告自2015年5月开始入住后发现房屋设施存在问题，多次要求被告更换维修房屋设施，被告以种种理由拖延房屋维修，导致卫生间、多组空调、室内地下排水、燃气系统、房屋漏水、照明等居住设施不能正常使用，严重影响原告正常生活居住，此行为已违反了合同约定，被告构成违约行为（此房以前多次转租，并且遗留很多设施问题）。被告数次指示多人停电停水拆除门锁，强迫原告在合同期内于春节前夕2016年1月21日搬出此租赁房屋，并损坏原告多项物品。根据合同法及房屋租赁合同的约定，原告有权要求被告立即返还房屋租赁押金。罗瑛辩称：不同意原告诉讼请求，原告起诉超过诉讼时效，因为双方租赁之事发生在2015年、2016年，最后双方协商解除租赁合同是在2016年1月20日，但原告之后并没有搬出。2016年2月过完春节，被告得知原告已经搬走，但具体时间不确定。从2016年2月起算诉讼时效，按照我国民法通则关于房屋租赁的诉讼时效一年的规定，原告最晚应该在2017年2月起诉，而本案原告到2019年才起诉，明显超过了当时法律规定的诉讼时效。另，在合同履行过程中是原告违约，开始是不按照约定交纳租金，后来经过协商，同意提前终止协议，原告又反悔，并没有在承诺的时间内搬出，导致涉诉房屋在与其他人签订租赁协议的情况下无法履行，被告与其他人签的新协议不能履行之后，房屋几个月都无法出租。根据双方合同约定，对方要承担相当于两个月租金的违约责任，从实际情况来说被告也不应该再退还对方任何费用。原告已经给被告造成损失，押金也是给被告造成损失的一种救济方式，押金折抵被告的损失，被告的损失远大于押金数额，被告不同意退还押金。张博是代理罗瑛办理出租事宜的，若要承担责任的话，应该由罗瑛来承担，张博只是代理人。张博辩称：张博不应是被告。罗瑛长期不在北京，不是张博提出要解约，是原告主动提出要解约。一方提出解约，押金不退。双方协商之后，张博带下个客人来看房，原告同意，潜在的承租人说要1月20日入住，张博就跟原告约定1月20日搬走，双方达成了协议原告搬走、张博把押金退给原告。在1月20日，搬家公司的车等了一天，原告都没有搬走且拒绝搬走。新的租客说让张博赔搬家公司的钱，还让张博赔违约金，后来也没有再租。过完年回来才有一个新的承租人承租，被告有两个月的租金损失。按照原合同原告欠缴的费用超过3000元，原告也构成违约。本院经审理认定事实如下：2015年4月18日，张博作为罗瑛的代理人与李静签订《北京市房屋租赁合同》，约定罗瑛将位于顺义区×××房屋出租给李静居住，租期自2015年5月10日至2017年5月9日，租金每月17000元，按季付，押金34000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数退还给乙方。合同签订后，双方依约履行。庭审中，双方一致认可李静租金交纳至2016年1月9日。合同履行期间，李静提出房屋存在漏水、有飞虫等问题要求退租。2016年1月7日，罗瑛向李静发出《关于嘉浩别墅3058租赁问题告知函》，提出李静于2015年12月中旬以种种理由为借口，要求罗瑛解除《租赁合同》并退还押金及所付数月租金，罗瑛不同意。现通知：罗瑛同意李静提出的提前解约申请，要求李静在实际支付的房租截止日期2016年1月9日前搬走房屋，罗瑛会在李静搬出房屋手续之后退还李静所付押金，若李静未在上述日期内搬出房屋且未得到罗瑛的同意，则罗瑛有权采取强制措施收回房屋，清空屋内物品，并不会返还李静押金。2016年1月15日，李静与罗瑛、张博签订《关于嘉浩别墅3058房屋租赁补充协议》，约定双方同意原租赁协议截止日期变更为2016年1月20日，承租方同意在2016年1月20日搬出该房屋，出租方同意在承租方搬出并结清承租方应承担的物业各项费用后五个工作日内，退还两个月押金34000元，并退还承租方半个月的房租8500元，其他未尽事宜以原租赁合同为准。补充协议签订当日，张博代理罗瑛与张雨霜签订《北京市房屋租赁合同》，将涉诉房屋出租给张雨霜，租期自2016年1月25日至2016年7月24日，出租人于2016年1月21日将涉诉房屋交付承租人。庭审中，双方一致认可李静提出退租后，张博与李静曾协商待张博找到下一个承租人后李静就搬走，李静也协助张博满足客户看房需求。李静称其要求过了春节再搬走，但在春节前张博就找了一个新的承租人要求其春节前就搬走，其不同意，于是张博给其断电、骚扰，于是李静被迫签署了补充协议。补充协议签订后，李静并未按照双方补充协议约定的2016年1月20日搬走。李静称其于2016年1月22日最后一次到涉诉房屋搬物品，当时锁芯被被告拆掉且断电，再后来就没去过涉诉房屋。张博和罗瑛称不知道李静是哪一天搬走，张博在春节后才得知李静已搬走。现李静以被告罗瑛、张博未按合同约定提前六十天通知其解除合同，要求退还押金并赔偿违约金，于2019年1月18日向本院提起诉讼。罗瑛主张李静未按补充协议约定的时间搬走，导致其损失，主张用押金折抵损失、租金，不同意退还押金。张博称因李静未按时搬走，导致其赔偿张雨霜18000元损失，但未提交证据证明。另涉诉小区物业公司出具证明，记载李静在租住涉诉房屋期间共拖欠水电费3000元，由罗瑛的委托代理人张博代付。上述事实，有庭审笔录、房屋租赁合同、告知函、房屋租赁补充协议等在案佐证。本院认为：张博作为罗瑛的代理人与李静签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。在合同履行过程中，李静提出房屋存在有飞虫等问题，张博也均联系给李静进行了处理和维修。李静提出想提前退租，双方达成一致意见待张博找到下一个承租人后就与李静解除租赁合同，双方于2016年1月15日签订补充协议，就双方的解约达成一致意见，即双方的租赁合同截至2016年1月20日解除，李静于2016年1月20日搬出涉诉房屋。李静称其是被迫签订上述补充协议，但未举证证明其系受张博或罗瑛胁迫后签订补充协议，故本院对李静的该项主张不予采纳。上述补充协议是双方对于合同条款变更达成一致意见的意思表示，但李静未在补充协议约定的时间搬走，构成违约，其无权要求罗瑛支付违约金。关于李静搬走的时间，根据庭审陈述，本院认定为2016年1月22日。李静现要求罗瑛退还34000元押金，罗瑛要求以押金抵扣李静欠交的租金、费用，本院认为罗瑛的该项抗辩意见符合双方合同约定并予以采纳。自2016年1月10日至2016年1月22日的租金经核算为7129元，连同李静在租住期间欠付的水电费3000元应一并从押金中扣除。罗瑛另主张有其他损失，但未举证证明，本院不予采信。综上，罗瑛应再退还李静23871元。因张博系罗瑛的代理人，且租金和押金均由罗瑛收取，合同的权利义务应由罗瑛承担，李静要求张博承担返还押金的义务，本院不予支持。根据双方争议时间以及《中华人民共和国共和国民法总则》有关诉讼时效的规定，李静于2019年1月18日提起本案诉讼并未超过诉讼时效，罗瑛的相关抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告罗瑛于本判决生效之日起七日内返还原告李静押金二万三千八百七十一元；二、驳回原告李静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百五十元，由原告李静负担四百八十七元（已交纳），由被告罗瑛负担二百六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  曹德芹人民陪审员  戈 蔚二〇一九年十二月二十四日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟