新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2019）新23民终1968号上诉人(原审原告)：刘延彪，男，1971年1月7日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。委托诉讼代理人：白建新，新疆庭州律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：新疆东方大地房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。法定代表人：陈宜彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘延新，新疆圆方律师事务所律师。上诉人刘延彪因与被上诉人新疆东方大地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初4394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审原告)刘延彪的委托诉讼代理人白建新，被上诉人(原审被告)新疆东方大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘延新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘延彪上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初4394号民事判决书,改判或发回重审，支持上诉人要求被上诉人支付违约金532771.8元。事实和理由：1、原审判决中认定2017年9月26日，被上诉人已通知原告房屋可以交付，逾期交房时间为129天,不符合客观事实。2017年9月26日被上诉人通知上诉人可以交付的房屋实际上是尚不符合交付条件的房屋，即消防验收不合格。2018年12月10日上诉人与被上诉人签订房屋交接单，被上诉人迟延560天交付房屋构成违约，违约金应为532771.8元。2、原审判决中认定违约金过高，但认定违约金是否过高属于主观判断，不能起到违约金应有的作用，且原审判决酌定违约金数额60000元不足补偿上诉人损失。新疆东方大地房地产开发有限公司辩称，2017年9月26日房屋验收合格，被上诉人通知上诉人交付房屋，上诉人以不当的理由拒不接受房屋。关于违约金，原审法院进行了调查，计算是合理的。请求维持原判。刘延彪向一审法院起诉请求：被告因延迟交付房屋逾期超过180日按合同第九条第一款第二项支付原告违约金532771.8元。一审法院认定事实：2017年3月20日被告与原告签订了一份《商品房屋买卖合同》，该合同约定被告将其在昌吉市××路出卖给原告，该商品房属于商业用房，框架结构，建筑面积为781.71平方米，其中套内建筑面积465.11平方米。双方在该合同中约定：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6000元，付款为分期付款：房屋总价为4690260元，首付2399071.99元，剩余房款2291188元整在办理完房产证以后两个月内付清。第八条约定：交付期限，出卖人应当在2017年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的；买受人未按合同约定付清全部房款（含贷款）及费用（含代收代缴费用）；因国家政策调整，市政等停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误不能按时交房，出卖人可据实予以延期。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付的违约金，不小于已交付房价款的日万分之3。第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房作为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖入承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人逾期15日未来办理交接手续的，视为房屋交接完成，产生相关费用（采暖费、物业管理费、水、电、卫生等费用）及责任均由买受人承担。出卖人垫付以上费用的，由买受人承担垫付费用20％的滞纳金。原告已经支付本案争议房屋房款3171260.99元。2018年12月10日，原、被告签订本案争议房屋交接单一份，载明：博州驻昌吉干休所综合服务楼于2017年9月26日经五方验收竣工合格，水、电、暖、消防合格正常，房屋已检验无问题，交予业主刘延彪二楼（整层），面积：781.71平方米，业主无异议并对房屋进行接收。业主室内装修前，请于物业公司联系，办理装修手续，此房屋交接单一式两份，签字双方各执一份。“自2018年12月10日之前的房屋相关费用由新疆东方大地房产公司承担，之后的费用由刘延彪承担”（该部分是手写部分），大地房产交接人：新疆东方大地房产公司（陈宜彬），接收人：刘延彪。2018年9月13日原告起诉被告要求解除双方于2017年3月20日签订的《商品房屋买卖合同》，退还购房款3171260.99元，赔偿利息损失236545.68元，承担违约金63425.22元，保全费5000元、保全保险费10000元。2018年12月11日，原告自愿撤回了该案的起诉。2017年9月26日，本案诉争房屋建筑工程和市政基础设施工程由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位五方对工程质量验收合格，被告已告知原告五方验收竣工，可以办理房屋交付。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定和公序良俗，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方在商品房买卖合同第八条中明确约定本案争议房屋应由被告于2017年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。2017年9月26日，被告已经通知原告房屋可以交付，逾期交房时间为129天，被告行为已构成违约。原、被告双方在商品房买卖合同第九条约定违约责任即：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。本案中，原告确认其主张的违约金系房屋租金损失约每年150000元至160000元，原告主张的违约金明显高于其实际损失。原、被告双方同意由一审法院对原告主张的违约金进行调整，经本案综合认定，酌定其违约金为60000元。遂判决：被告新疆东方大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘延彪延迟交付房屋违约金60000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人提交了昌吉市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案受理凭证，拟证明该房屋的消防验收2018年12月27日才受理备案。被上诉人对真实性认可，对关联性不认可，认为房屋经质量验收合格即可以交付。对该证据的真实性本院予以确认。经二审核对，双方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同是有效的。关于房屋的交付，双方在合同中约定被上诉人在2017年5月20日向上诉人交付经验收合格的商品房。因被上诉人没有按期交付房屋，被上诉人已构成违约，其应承担违约责任。关于交付时间的问题，上诉人认为被上诉人交付房屋的时间为2018年12月10日，迟延560天。被上诉人提交了2017年9月26日该工程经五方验收合格的竣工验收报告，认为验收合格后已通知上诉人，是上诉人自身的原因没有办理交付。根据竣工验收报告看，2017年9月26日双方案涉的房屋已经验收为合格，已达到了合同约定的交付条件。上诉人对原审查明的“2017年9月26日…被告已告知原告五方验收竣工，可以办理房屋交付”的事实无异议。综上，原审确认被上诉人逾期交房129天，并结合上诉人陈述每年的违约损失额，酌定被上诉人承担违约金60000元并无不当。故上诉人刘延彪的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8392元，由上诉人刘延彪负担。本判决为终审判决。审判长 郑延审判员 赵檑审判员 董蕾二〇一九年十二月二十三日书记员 韩璐