北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初16109号原告（反诉被告）:丁彪，男，1950年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王怡然，北京锦钟律师事务所律师。被告（反诉原告）：项萍，男，1962年11月13日出生，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：刘小斌，北京鼎章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张猛，北京鼎章律师事务所律师。原告（反诉被告）丁彪（以下称其姓名）与被告（反诉原告）项萍（以下称其姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，于2019年3月14日、2019年3月29日公开开庭进行了审理，经审理，发现不适宜简易程序，裁定转为普通程序，并于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理，丁彪及其委托诉讼代理人王怡然、项萍委托诉讼代理人刘晓斌、张猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁彪向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除双方于2004年12月30日签订的《合同书》；2、要求按照月租金5万元标准计算给付自2018年8月1日起至2019年3月29日止的房屋租金；3、要求赔偿损失15万元。事实和理由：2014年12月10日，双方签订《合同书》，约定被告承租位于北京市朝阳区金盏乡皮村魏家地工业区内的房屋，期限20年，自2014年7月30日至2034年7月30日，年租金60万元，支付方式为年付。房屋已交付使用，但项萍未支付2018年8月之后的房租，经多次催要，项萍不但拒不交纳房租，也不配合搬离租赁房屋，甚至还动手殴打丁彪工作人员。项萍至今仍未搬离涉案房屋，双方纠纷始终未得以解决，故提出本诉。项萍针对本诉辩称：不同意丁彪的诉讼请求。一、2017年11月，涉案房屋发生大火，之后政府就不允许继续使用，所以，自该日起，双方合同就已经解除。二、涉案房屋早已腾退，当时项萍将钥匙交给一直负责该片公寓物业公司经理手中。三、项萍从未拖欠房租，还多支付了房租。四、丁彪不存在任何损失，不应向项萍主张。涉案房屋是项萍出资装修，在租赁期间，项萍还垫付了变压器的费用以及地租款费用。项萍提出如下反诉请求：1、要求丁彪退还租金55万元（含2015年4月1日至2015年7月31日二层房屋租金10万元、2017年11月27日至2018年7月31日期间租金30万元、2017年6月26日项萍交付的现金15万元房租）；2、要求丁彪返还垫付费用388000元；3、要求丁彪赔偿装修损失10万元。事实和理由：2014年12月10日，双方签订《合同书》，约定被告承租位于北京市朝阳区金盏乡皮村魏家地工业区内的上下两层6000平方米公寓，期限20年，自2014年7月30日至2034年7月30日，年租金60万元。后项萍对承租房屋进行了装修，并对外出租，且正常缴纳租金。2016年，政府不允许二楼出租。2016年10月10日，双方另签订补充协议，约定年租金30万元，还约定丁彪保证涉案房屋的正常经营、水电等，约定项萍原交2015年4月1日至2015年7月31日所交二楼4个月租金从下年度扣除（10万元）。项萍之后仍然按照约定交纳租金，但丁彪经常以没钱为由，要求项萍提前支付租金和垫付村里要的地租款，还要求项萍垫付公寓变电器等费用。针对房租，双方签订补充协议当日，项萍交纳了至2017年7月31日的一年房租30万元，于2017年6月26日交纳房租15万元，于2017年7月31日交纳至2018年7月31日房租40万元。项萍还在2014年1月6日垫付了变压器费用24万元，于2016年8月9日垫付地租款148000元，丁彪均同意上述垫付费用折抵房租。2017年11月份，涉案场院发生火灾，政府关闭了公寓经营，双方合同无法继续履行，但针对项萍已付款项，丁彪拒绝退还，双方关系不断恶化。由于公寓没水没电，项萍无法正常使用，只能搬离。丁彪针对反诉辩称：不同意全部反诉请求。一、我方不应该返还租金55万元。理由如下：1、项萍所称2016年10月10日另签订的补充协议中约定的“项萍原交2015年4月1日至2015年7月31日所交二楼4个月租金从下年度扣除（10万元）”，该笔10万元已在租金中实际扣除，项萍再次主张退还，没有事实依据。由于项萍经常不按时交纳租金,在2016年7月31日前就应该交纳2016年8月1日至2017年7月31日的租金，经过丁彪数次催要，直至2016年10月10日才交付该年份租金，并达成补充协议，补充协议中第四条约定“由项萍原交2015年4月1日至2015年7月31日所交二楼四个月租金从下年度扣除（10万元）。如二楼正常经营，乙方按照原合同交租金（按实际经营时间计算）。”等到交付2017年8月1日之后的下年度租金时，丁彪认为30万元租金扣除14．8万元地租款，已经所剩无几，于是双方商定从2017年7月到2018年7月再扣除10万元。实际项萍一直在使用二楼，根据合同约定，被告应付租金每年60万元，当时项萍因生意不好干为由要求降低租金，于是丁彪同意降低10万元，该年度租金此时已经变更为50万元，项萍实际支付了40万元，所以，项萍所称的补充协议中列明的10万元实际是在该年度被扣除。2、项萍要求返还45万元租金无事实根据和法律依据。首先，项萍在反诉状中辩称2017年11月因发生火灾，政府关闭公寓导致无法经营，双方合同已经无法履行，但是，这种说法并不成立，项萍不能将无法继续经营的原因不能归责于政府和丁彪，政府只是说不能使用二楼作为公寓，并没有说一楼，涉案房屋本身为库房，不是公寓，项萍擅自改变房屋结构与用途，且没有办理经营公寓的执照，项萍无法经营的原因为自身非法经营造成的，因非法经营导致的一切后果应自行承担。项萍辩称已于2017年11月27日发生火灾当晚撤离公寓不属实，项萍一直未与丁彪办理房屋交接手续，阻碍了房屋现状，项萍要求返还2017年11月27日至2018年7月31日期间租金30万元，纯属于无理要求。在2018年7月底应当缴纳租金的时候，项萍不肯缴纳租金，双方为此发生争执，以至于报警处理，之后，2018年1月30日，双发因同样问题在此发生争执报警。二、不应当返还项萍所称的垫付费用。1、变压器费用在项萍交付2015年7月至2016年7月租金的时候已经扣除，丁彪在收条上对该笔款项特别做了标注，项萍出示的收条看，其并未出示丁彪所书写的全部收条，尤其没有出示扣除该笔费用的收条，因此丁彪有理由相信项萍恶意隐匿该证据，从而达到不当利益。2、项萍交付的14．8万元是其应支付的租金，不是垫付款。收条明确载明，是原告转交该笔款项，不是垫付，实际该笔款项等同于租金，从双方签订的合同书第三条可以看出，承租费用包括承租场地费用和房屋费用。因此，年租金中包括地租款和房租款，并且该笔款项被包括在30万元之中。项萍没有理由要求丁彪返还。三、不同意赔偿项萍装修损失，项萍擅自改变房屋格局进行装修与丁彪无关，因装修所形成的复合物对丁彪没有任何利用价值。不能继续经营的原因是项萍自身过错所导致，而且项萍没有证据证明其损失。无论装修费用投入多少，都应当项萍自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2013年11月15日，丁彪（甲方）、项萍（乙方）签订《合同》，载明“经双方协商，甲方愿将皮村魏家地工业区一处待建房约6000平方米，租予乙方，租期20年，租金按实际使用面积每平方米每天0．3元，甲方负责房屋主体建设并负责水、电、路及外围工作，保证乙方用于公寓出租的正常经营。如乙方不租该房，订金不退。如甲方不能按约定交房，或其他原因不租给乙方，愿双倍退还定金。交房时间2014年2月15日。2014年8月20日起租。”在该份《合同》底部空白处有两段丁彪手写字迹，第一段丁彪手写“今收项萍叁拾万定金款，次款一层完后付二批。”第二段丁彪手写“今收到项萍下年租金叁拾万元整。12．20”2014年1月6日，丁彪出具收条，载明：“今收到老项交来变压器款，款项从下年房租扣除，钱款数24万元。”2014年12月30日，丁彪（甲方）、项萍（乙方）签订《合同书》，约定“乙方承租北京市朝阳区金盏乡皮村魏家地工业区房屋，租期20年，自2014年7月30日至2034年7月30日，租金半年付。拖欠租金10日，合同自行终止，甲方视乙方地上物品为自弃物品，有权处置。甲方协助乙方水电接通，如电力不够，甲方可向村委会申请变电器，费用由乙方垫资，甲方承担（抵扣房租），变压器的拥有权归甲方，使用权和最终解释权归乙方，电费按供电局收的电价缴纳。承租期内如需要更换房顶，由甲方负责，甲方负责维修房屋一年。乙方应按时交纳承租费用，水费、卫生费、垃圾消纳费按村委会规定由乙方缴纳。双方预终止协议，均应提前三个月以书面形式通知对方。甲方擅自终止协议，向乙方退还当年租金，乙方擅自终止协议须补齐当年租金。如遇不可抗拒的自然灾害和国家集体征用土地，双方互不承担责任，房租按实用时间退还。乙方在使用期内应合法经营、加强管理、防火防盗，由此产生的后果由乙方承担。”双方签订上述合同后，均依约履行，项萍使用涉案场院内房屋用于经营鑫弘公寓。2016年8月9日，丁彪出具收条，载明“暂收项萍（地租款）、房租款148000元壹拾肆万捌仟元整，（用以交村上4．8、孙宝忠8万以及补偿费2万）”。2016年10月10日，丁彪、项萍另签订《补充协议》，约定“1、甲方保证乙方正常经营及水、电、路的正常使用，如甲方单方终止合同，甲方退回乙方全部租金及赔偿全部装修款。2、乙方单方面终止合同，应赔偿甲方全部建筑款。3、甲方同意以后年租金为30万元，并一次性付齐。4、由乙方原交2015年4月1日至2015年7月31日所交二楼4个月租金从下年度扣除（10万元）。5、如二楼正常经营，乙方按原合同交租金（按实际经营时间计算）。”2016年10月10日，项萍交付2016年7月31日至2017年7月31日租金30万元。2017年6月26日，丁彪收取项萍现金15万元，并出具收条。2017年7月31日，项萍交付2017年7月31日至2018年7月31日租金40万元。双方均认可，项萍租金付至2018年7月31日。为证明正常使用房屋受阻的事实，项萍提交一份《通知》照片，内容为“今接到北京市政府通知，朝阳区金盏乡皮村所有出租土地上的公寓，必须于2017年11月27日全部撤离，截止2017年11月27日晚6时不撤离、不腾退、不清空者，一切物品视为放弃，一切后果损失自行承担，今天起（27日）晚间开始停水、停电，夜间不许人员留宿，如有违反，后果自负。2017年11月27日。”项萍主张，该份《通知》系政府部门张贴，后由其拍照留存，自该日后，项萍即组织承租人员清退，并继而主张丁彪退还2017年11月27日之后的房屋租金。丁彪对此证据未质证。此外，项萍另主张2017年11月份金盏乡其他宅院发生火灾，导致政府部门强制要求关闭辖区内所有公寓出租，双方合同无法继续履行，且其已自行组织承租人员清退，随后，涉案场院被停水停电，项萍自接水电维持房屋自用，并向丁彪主张退款，后又被丁彪截断电线、水管，双方由此还产生多次冲突，并报警处理，最终因退款无果，项萍搬离场院，将承租房屋钥匙交予丁彪委托场院管理的人员。丁彪对项萍所称交付钥匙的事实不认可，且申请证人张某出庭作证，称“2017年10月中旬，因为母亲病重，我回老家了，直到2018年2月22日母亲去世后，我才在2018年3月份回京。在这段期间里，我没有回过北京。我是丁彪的物业管理，自1993年就开始跟着丁彪干了。涉案院落原来是厂库房，大概是2013年建造的，之前还有一些房子，都是丁彪和一个姓谭的建造的。被告承租房屋后，我一直都在，有时候没有电了、漏水了，我都会去处理。我只负责物业管理。项萍承租的时候我也不知道她是做什么的，后来盖起来了，才知道是作公寓出租。大概2018年10月底左右停水停电，项萍还来找过我，说是丁彪断水断电的，还因此拒付租金，那个时候项萍的公寓还有租户。”项萍对证人陈述不认可，坚持主张2017年11月份以后已停止经营，清退租户，仅留项萍与丁彪索要退款事宜。丁彪、项萍因房屋腾退事宜发生多次纠纷，且有公安机关出警处理，本案审理中，丁彪申请法院取证，本院出具调查令，调取了北京市公安局朝阳分局金盏派出所出警记录及执法记录仪影像资料，显示2018年8月30日、2018年10月20日项萍两次报警（报警电话189XXXXXXXX），分别为：公寓电线被人剪断，公寓老板被人持棍打伤。据此，项萍主张上述两次报警均因丁彪所为。丁彪对公安机关处理的事实认可，但认为该份证据足以证明项萍占用涉案房屋的事实。截止法庭辩论终结，未见各方提交关于涉案房屋建造许可审批手续。关于丁彪所称装饰装修现值确定问题，经释明，丁彪不申请评估鉴定。双方就项萍是否于2017年11月27日搬离涉案场院，并将涉案房屋交还给丁彪存在争议。项萍主张自该日即办理租户的清退事宜，并将院落腾空，仅留管理人员在院内向丁彪讨要退款。丁彪认为项萍从未完成院落腾退，且一直经营使用。案件审理中，本院于2019年3月29日庭审调查中，经双方确认，涉案场院及房屋已处于空置状态。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证的除外。本案中，双方均未举证证明涉案房屋系经过合法建设工程规划许可手续审批后形成的房屋，所以，双方所签租约无效。无效合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关争议解决条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，涉案房屋系出租人建造，应由出租人对房屋合法性承担举证责任，承租人在承租涉案房屋前，应对承租房屋的合法性予以详细审查，但双方均未对此予以注意，所以均应承担一定的过错，丁彪作为出租人应承担主要过错，项萍作为承租人则应承担次要过错责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同标准支付房屋占有使用费的，法院可以支持。关于项萍应否负担2018年7月31日之后的占有使用费问题，首先应核定项萍何时将涉案房屋及场院交还给丁彪。本案中，双方均认可租金已付至2018年7月31日，但之后的租金，项萍并未支付，虽然项萍主张自2018年11月27日即搬离涉案房屋，但结合双方举证和法院自公安机关调取的出警信息，可以印证，直至2018年10月22日，双方仍就涉案房屋出租事宜产生纠纷，而且事发地点就位于涉案场院，所以，本院难以认定项萍已实际完成房屋腾退，完成房屋交还给丁彪的事实。本院于2019年3月14日、2019年3月29日先后两次组织庭审调查工作中，均明确告知双方应尽快完成房屋清退及确认工作，双方也均认可截止2019年3月29日涉案房屋已处于空置状态，且二层房屋张贴了封条。鉴于各方就封条形成时间并未举证，本院难以准确核定项萍实际搬出的时点，而就此事实，项萍负有举证责任，在其未充分举证的情况下，应承担举证不能的法律后果，即本院以2019年3月14日为限确定项萍应支付占有使用费的时点。关于计收占有使用费的标准，结合双方租约及彼此的过错，适当确定项萍按照每月10000元标准计算，自2018年8月1日至2019年3月14日共计74517元。关于项萍所称退还55万元租金的问题，首先，关于2016年10月10日《补充协议》中载明的10万元已付租金折抵下一年度租金的问题，本院认为已实际折抵。理由如下：1、在双方签订《补充协议》并各自持有该份合同文本的情况下，项萍在交付下一年度租金时，应对丁彪提及需要折抵之前双方确认的部分租金，该解释符合情理，而且从2016年10月10日、2017年6月26日、2017年7月31日三次交款数额上看，若双方确认的租金标准为30万元/年，则无法与2017年7月31日形成的收条中载明的“今收到鑫弘公寓（项萍）交来2017年7月31日至2018年7月31日房屋租金40万元”吻合，所以，丁彪作出的解释更符合逻辑，即，双方租金仍为60万元/年，在项萍交付租金时，双方议定降低了10万元，并结合之前年度确认的可抵扣10万元租金的意见，最终确定了交付40万元租金的事实，并结清了2018年7月31日之前的租金。同理，项萍持有的2017年6月26日形成的收条，也已写明为房租款，该笔款项的交付时间早于2017年7月31日收条形成的时点，在之后交付40万元租金时，未见各方就之前已付租金提出异议，可以推定之前所付15万元租金已在最后一份收条出具时予以考虑，各方最终确认了2018年7月31日之前的租金已结清的事实。所以，项萍主张退还55万元租金主张，本院均不予采纳。第三，关于项萍主张退还垫付变压器费用24万元及2016年8月9日项萍暂交的地租款148000元的请求，因该两份收条分别形成于2014年1月6日、2016年8月9日，且收条原件一直由项萍持有，在变电器收条中还载明该款项自下年度房租中扣除，然而在之后历次交付租金环节，均未见项萍就之前所付变压器费用、地租款费用提出异议，所以，可以推定该费用已在之后年度中抵扣，项萍主张退还，本院不予支持。第四，针对丁彪主张赔偿损失15万元，并要求项萍恢复原状的请求，本院不予支持。理由为：双方签订的租约中虽然未明确写明项萍承租涉案房屋用于经营公寓，但在双方租约履行过程中，丁彪对于涉案房屋的用途已明知，但未提出任何异议，且在收条中多次出现“鑫弘公寓”的字样，所以，可以认定，丁彪同意项萍使用涉案房屋用于经营公寓，并且同意项萍就涉案房屋进行相应的装修。现合同无效的主要过错在于丁彪未能提供具有合法产权证明或审批手续的房屋，丁彪对于合同无效的过错更大，故本院对其主张损失和恢复原状的请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）项萍于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）丁彪房屋使用费七万四千五百一十七元；二、驳回原告（反诉被告）丁彪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）项萍的全部反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7600元，由丁彪负担1663元（已交纳），由项萍负担5937元（已由丁彪预交，于本判决生效后七日内给付丁彪）。反诉案件受理费7071元，由项萍负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  范 悦人民陪审员  易湘生二〇一九年十二月三十日书 记 员  李雅雯