广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1546号 上诉人（一审原告）：孙礼兴，女，1981年11月17日出生，汉族，住合浦县。 委托诉讼代理人：庄礼国，广西珠浦律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇悦港大道2号玫瑰御园，统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 上诉人孙礼兴因与被上诉人北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙礼兴上诉请求：撤销一审判决，判令兰庭公司向孙礼兴支付逾期办证违约金22378元。事实与理由：上诉人于2013年向兰庭公司购买商品房，该商品房于2014年7月交付使用，由于不能按揭贷款的原因，双方于2015年7月12日重新签订《商品房买卖合同》，合同签订后，上诉人依约支付了全部购房款205240元。依照合同约定，兰庭公司应在涉案房屋交付上诉人管理使用后的180日内，即2014年12月30日前办理涉案房屋的不动产权证给上诉人，但由于兰庭公司没有取得房屋《验收合格证》等原因，导致兰庭公司迟迟不能办理不动产权证给所有业主。在此期间，上诉人与其他业主一起多次向政府部门上访，并多次与兰庭公司友好协商，兰庭公司也承诺尽快办理，但直至2018年8月17日兰庭公司才办理了涉案房屋的不动产权证给上诉人。二、一审判决以上诉人起诉超过了诉讼时效为由判决驳回上诉人的诉讼请求错误，兰庭公司未能在合同约定的期间内办理不动产权证给上诉人的原因，是由于被上诉人未能取得房屋《验收合格证》等原因导致的，责任不在于上诉人及其他业主，且在此期间，上诉人一直在与兰庭公司协议解决其违约的事情，本案的诉讼时效依法一直都未起算。综上，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人兰庭公司辩称，孙礼兴的上诉请求没有事实依据，一审法院的判决在适用法律和实体处理方面都是正确的，请求二审法院依法维持一审判决。 孙礼兴向一审法院起诉请求：判令兰庭公司向孙礼兴支付逾期违约金22378元（按合同约定，从2015年1月1日起以205240元为基数计算至2018年8月16日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行）。 一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”根据上述法律规定，孙礼兴与兰庭公司虽于2015年7月26日重新签订涉案《商品房买卖合同》，并约定兰庭公司应当在2015年6月30日前将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付孙礼兴使用，同时约定兰庭公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但兰庭公司实际已于2014年6月30日将案涉房屋交付孙礼兴管理使用，并于四年后的2018年8月17日办理了涉案房屋的不动产权证给孙礼兴。根据合同约定，兰庭公司应在涉案房屋交付孙礼兴管理使用的180日内即应在2014年12月30日前办理了涉案房屋的不动产权证给孙礼兴，此日之后，因兰庭公司未办理了涉案房屋的不动产权证给孙礼兴，已违反合同约定，构成对孙礼兴侵权。孙礼兴应自2014年12月31日起二年内即于2016年12月31日前向人民法院请求保护民事权利，《中华人民共和国民法总则》实施后，如二年诉讼时效延续至《中华人民共和国民法总则》实施后的，则适用三年诉讼时效。但孙礼兴于2019年5月30日才向本院提起请求保护民事权利的诉讼，已超过二年诉讼时效，所以兰庭公司以孙礼兴起诉已超过二年诉讼时效为抗辩理由要求免责，合法有理，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，一审法院判决：驳回孙礼兴对兰庭公司的诉讼请求。案件受理费359元，因适用简易程序减半收取179.5元，由孙礼兴负担。 本院二审查明：兰庭公司开发的涉案房屋所在的玫瑰御园项目，分四期建设，第一期工程（第1幢至第5幢楼）于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，2017年6月23日经合浦县住房和城乡规划建设局对其作出行政处罚，2017年11月24日竣工规划验收合格。二、三、四期工程（第6幢至第12幢楼）已规划验收，其中第二期工程（第6幢至第8幢楼）于2017年2月21日竣工规划验收合格、第三期工程第9幢楼于2015年7月1日竣工规划验收合格、第三期工程第12幢楼于2016年12月6日竣工规划验收合格、第四期工程（第10幢楼、第11幢楼）于2017年8月21日竣工规划验收合格。案涉房屋属于玫瑰御园项目第二期工程第6幢，竣工规划验收时间为2017年2月21日。 另查明，合浦县不动产登记中心于2018年8月13日受理北海兰庭房地产有限公司转移给孙礼兴的转移登记申请。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明其他的事实一致，对一审法院查明其他的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人孙礼兴与被上诉人兰庭公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定的内容履行义务。上诉人在合同签订后依约向兰庭公司支付相应购房款项，完成付款义务，随后兰庭公司虽已将案涉房屋交与上诉人使用，但案涉房屋仍需完成竣工验收合格后才能办理产权证照，故兰庭公司应在2017年2月21日完成竣工验收90日内办理产权证照，而兰庭公司于2018年8月13日才向登记机关提交相关手续进行备案，故兰庭公司已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人孙礼兴于2019年5月30日向一审法院提起诉讼，并没有超过法律所规定的三年诉讼时效期间，故一审判决认定上诉人孙礼兴的起诉已经超过二年诉讼时效系属错误，本院予以纠正。 根据案涉合同约定，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，而违约金日期的计算应从2017年2月21日起90日后的第二天开始计算至兰庭公司向登记机关提交相关材料之日止，即从2017年5月23日起至2018年8月12日止，共计447天，故本案的违约金计算为205240元×0.01%×447天=9174.23元，上诉人孙礼兴主张逾期办证违约金22378元，超出部分，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实及适用法律错误。上诉人孙礼兴的部分上诉主张有事实和法律依据的，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区合浦县人民法院作出的（2019）桂0521民初1786号民事判决； 二、被上诉人北海兰庭房地产有限公司应支付上诉人孙礼兴逾期办理商品房权属证书的违约金9174.23元； 三、驳回上诉人孙礼兴其他诉讼请求。 一审案件受理费359元，减半收取179.5元，二审案件受理费359元，合计538.5元，由上诉人孙礼兴负担317.74元，被上诉人北海兰庭房地产有限公司承担220.76元。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇一九年十二月二十日 法官助理 何 良 书 记 员 丘 俊