北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初10925号原告：第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司，住所地北京市平谷区。负责人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。被告：李国亮，男，1981年9月16日出生，汉族，北京市平谷区人，现住北京市平谷区。原告第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司（以下简称物业公司）与被告李国亮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李欣、李国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、李国亮支付2018年12月25日至2019年12月24日的物业费2281.15元及滞纳金1662.96元；3、李国亮承担本案诉讼费用。事实与理由：李国亮是北京市平谷区体育中心西路洳苑某房屋的所有人，该房屋建筑面积为67.41平方米，该房屋为限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房。2017年7月2日，双方签订物业服务合同，约定由原告为被告所有的上述房屋提供物业服务。合同第五章第八条第1款1.1约定限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房物业费标准为2.82元/平方米/月；第3款约定业主或物业使用人交纳费用时间为自入住通知书中通知的收房之日的次日收取，采取预收的方式，按年度预付的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内交纳下一个付费周期的全额物业服务费；第六章第十八条第3款约定业主或物业使用人违反合同、不按合同约定的收费标准和收费时间交纳物业服务费的，甲方有权要求乙方补交并按照逾期每日千分之三的标准支付滞纳金，所涉及的有关律师费和诉讼费用由败诉方全部承担。被告未交纳2018年12月25日至2019年12月24日期间的物业费。原告认为，被告作为上述房屋的业主，与原告建立了物业服务合同关系，原告依照合同约定提供了物业服务，享有依照合同约定收取相应费用的权利。被告在享受了原告提供的物业服务后应按照合同约定内容交纳物业费。李国亮辩称，由于物业公司存在各种问题，服务不到位，因此要求物业公司对各项问题进行整改，减免50%物业费。具体问题如下：1、饮水、用水有问题，房屋预售合同约定市政供水，而实际用的是白各庄村的水，水质差、水管道多次出现问题、多次停水，造成业主喝水买桶装水，马桶经常有沙子。停水时，多次不能及时通知停水时间、来水时间，对停水原因含糊其辞，水管道维修不到位。实际收费是按照市政用水收费5元每吨，收费票据却写的是“水冰雪”代收水费。2、电动车停放在楼道等位置有安全隐患，许多电瓶车放在1楼楼层和每层楼层里面，物业公司对此不处理。3、物业装修手册上明文规定周末、节假日禁止施工，工作日装修时间是8:30至18:00（中午12:00至14:00不得施工）。实际情况是，小区别墅及单元楼装修，经常六日节假日装修，工作日中午时间和晚上6点以后还有施工装修，造成极大的噪音污染，而物业公司对此不作为。4、二号楼北边原本是停车场，物业公司强行迫害，私自改成垃圾场，未征求业主意见，造成污染、安全等问题。5、物业合同写着24小时前台有人值班，实际晚上8点半以后，前台无人值班无人接电话；门口保安服务不到位，有的玩手机、有的擅自离岗、有的夜里睡觉，保洁外包清洁服务不到位，楼层垃圾清理不到位，垃圾堆放严重时造成无法通行。6、合同约定30%的公共绿化面积，实际情况是：小区别墅业主私搭乱建成私人菜地小院，有的别墅业主私自把小区绿化树木砍掉，变成私家停车位，破坏绿化环境，而物业公司不尽责，对违建和破坏绿地行为不作为。7、小区别墅装修垃圾满地堆放，物业公司不管理造成环境污染。8、物业公司对车位的服务管理不到位，无固定个人停车位，随便进出，随便停，造成通行安全隐患。9、小区道路究竟是单行线还是双行线，没有明确标识，造成车辆行驶安全问题。10、小区29号楼一层私自用铁栏杆把公共绿地圈起来，违建个人小院，破坏绿化环境，而物业公司对此不作为。11、规划中没有东边两个小门，现在扒开两个小门，而且没有配备门卫，外来人员可以随意进入小区，造成小区存在安全隐患。12、与物业签公司订的物业费2.82元的前期合同只有1年，时效性已过；而后期要求收的2.82元的批文及文件标准并未出示给业主。同时，李国亮要求物业公司提供物业服务人员的上岗资格证书、消防演习的视频资料，提供保安巡逻的监控录像及2018年-2019年财务明细报表；在单元门公示车位属全体业主、物业费的去向，要求物业公司拆除立体车位，增加小区东门的保安岗亭，恢复被侵占的绿地。对于李国亮的答辩意见，物业公司不认可，认为：1、关于用水问题，不在物业服务合同范围内，市政用水是开发商的承诺，物业公司只是维护用水设备，且在质保期限内。2、电动车问题，某些不自觉的居民在楼道内停放电动车，物业公司也强调了不能在楼道内停放电动车，也提交了清理电动车的照片。物业公司也不可能每天每个时刻一直清理这些电动车。3、物业公司已经给装修业主发放了装修提示，但物业公司不是执法部门，不能强制停水、停电，物业公司已经尽到了管理责任。4、关于停车场改垃圾场的问题，最初是为了业主集中堆放垃圾，现在已经清理恢复了。5、物业服务合同中没有明确约定24小时值班。6、保安、保洁员是尽职尽责的，没有发生盗抢、火灾事件，偶尔拿出手机看一下工作安排、时间等内容也是可以理解的。7、物业公司每天都及时清理垃圾。8、绿化面积比例是开发商的承诺，物业公司对现存的绿化进行维护和保养，对所有私自围挡的这些别墅业主发布了整改通知且上报了相关部门。9、集中装修期间，物业公司会划定一个集中垃圾堆放的区域，会每天进行处理。10、个人停车位问题，小区现在两年免费为业主管理车辆，没有收取停车费。11、小区路面是单行还是双行是有标识的，物业公司在管理过程中没有发生安全事故，尽到了管理责任。12、关于违章建筑问题，物业公司没有执法权，也上报了相关部门。13、前期物业服务合同没有约定一年的期限。14、东边的小门不是物业公司开的，是开发商开的，物业公司加装了相关的监控、刷卡门禁，也有人巡视。物业公司向本院提交以下证据：1、前期物业服务合同，证明双方权利义务关系；2、客户入住登记单，证明涉案房屋面积；3、物业收支统计表，证明物业公司收支情况；4、物业公司进行公共设备维修的照片和记录，证明物业公司对公共设备尽到了维护和保养的责任；5、物业公司进行楼道清理、电动车清理、保安巡逻、消防器材管理的照片，以及安全巡视、消防管理记录单等，证明物业公司对小区楼道、大门、小区内、消防等公共部位一直在认真履行责任；6、保洁人员工作的照片，证明保洁人员着装整齐，每天按照合同约定进行保洁工作；7、建筑垃圾清理照片，建筑垃圾需要工程车辆清理，需要临时堆放场地，物业公司在业主集中装修时，设置集中堆放地点，每日集中清理；8、物业公司组织小区活动照片，为丰富小区业主生活，物业公司组织多种文体活动；9、物业公司采购自行车地笼、指示标识的单据、支付公共区域电费单据，证明物业公司为小区共同区域投入资金，尽力改善环境。李国亮认可上述证据1，但提出物业公司没有按照该合同内容提供物业服务；不认可证据2，上面没有物业公司加盖公章，也没有物业经理的签字；不认可证据3-9，主张证据4维修单上的签名是同一个人的笔迹，物业公司弄虚造假，保洁员并不是每天都着装整齐，并不是每天都按约定进行保洁，虽然物业公司也举行过活动，但并没有向每个业主进行短信告知。李国亮向本院提交以下证据：1、问题汇总，证明物业公司在物业服务中存在的问题；2、照片，证明物业公司在物业服务中存在的问题；3、水费发票及临时管理规约，证明规约明确供水为市政供水；4、通知打印件，证明物业公司对违章建筑不作为。物业公司不认可上述证据1、2，主张消防通道被堵塞，主要原因在于业主，物业公司已经定期清理；认可证据3的真实性，主张供水不在物业服务范围内；不认可证据4，主张配电室不是物业公司修建的，与物业公司无关。本院经审理认定事实如下：李国亮与物业公司签订洳苑嘉园前期物业服务合同，主要内容：第一条：本合同项下物业服务是指房地产开发公司通过[招标方式]选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对小区公共部位、公共场所及配套的设施设备和相关场地进行维护、管理、运营，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条：物业服务期限为自开发商通知业主办理入住之日起至小区业主大会或业主委员会与心得物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。第四条：物业服务内容：甲方提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的档案资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维护和管理。3、物业共用设施设备的日常维护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护与管理服务。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生等。6、协助维护秩序，对车辆停放进行管理。7、协助做好安全防范工作，维护公共秩序。8、对公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、按照法律、法规和有关规定对物业装饰装修进行管理。10、设立服务监督电话。11、负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务相关费用；2、能源费（如有）；3、代收代缴的各种费用；4、其他费用。第八条：物业服务费用：本物业区域物业服务收费选择如下第1种（1、包干制；2、酬金制）方式。1、包干制：1.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房:2.82元/平方米/月；商品房：3.83元/平方米/月；[别墅]：5.98元/平方米/月；[商业物业]：3.72元/平方米/月；1.2盈余或者亏损均由甲方享有或者承担；甲方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。2.5、物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。3、业主或物业使用人交纳费用时间：物业服务费用自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时，一次性预缴壹年的物业服务费用。以后按年度预付的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费用。甲乙双方确认，如开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定的物业服务费用支付方式与此异同的，则以本协议约定的支付方式为最终标准等。李国亮已经支付2018年12月24日前的物业费，至今未支付2018年12月25日至2019年12月24日期间的物业费。本院认为，物业公司与李国亮签订洳苑嘉园前期物业服务合同，为李国亮房屋所在的洳苑嘉园小区提供物业服务，双方形成物业合同法律关系，李国亮应当按照合同的约定及时交纳物业费。李国亮主张物业公司提供物业服务不适当，并提交相应证据，以此要求减免物业费。本院以为，法院审查物业服务企业提供物业服务是否适当，应以其职责为限，也即物业公司是否全面、适当履行合同约定的义务，而不应超出其职责范围进行审查。李国亮提供的证据，能够证明物业公司在履行物业服务合同过程中，存在一定问题，但应指出，小区供水用水、私搭乱建、配电箱问题的解决，并非物业公司职权范围，在其履行相应的反馈、报修等职责后，即属于履行合同义务，李国亮不能以此作为拒交物业费的理由。另，小区问题解决存在发展过程，应允许物业公司在合理时限内解决问题。李国亮主张的建筑垃圾、垃圾场、乱停车等问题，物业公司已在一定时限内予以整改，因此，本院认定物业公司履行职责基本符合合同约定。李国亮主张的其他意见，亦不足以成为扣减物业费的理由。综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，物业公司已履行合同主要义务，无明显失职，故其要求李国亮支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。但因物业公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司都会获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业服务能够正常运转。本院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期涉案小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、李国亮于本判决生效后七日内，向第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司支付2018年12月25日至2019年12月24日的物业费2281.15元；二、驳回第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李国亮负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 卫人民陪审员  王国文人民陪审员  张秀云二〇一九年十二月三十一日书 记 员  许 骁