浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初9230号 原告程灵峰，男，1985年9月2日出生，汉族，住址浙江省桐庐县。 委托代理人王晓伟，浙江富奥律师事务所律师。 被告昆山承轩餐饮管理有限公司。住所地江苏省昆山市玉山镇城北市后街299号。 法定代表人颜巧云。 委托代理人林珊景、高箫鸣，浙江科资律师事务所律师。 原告程灵峰为与被告昆山承轩餐饮管理有限公司（以下简称承轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月23日向本院起诉。本院受理后依法由审判员叶文军独任审判，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告程灵峰委托代理人王晓伟、被告承轩公司委托代理人林珊景、高箫鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程灵峰诉称，2017年5月4日，程灵峰与承轩公司签订美食广场承包合同，约定程灵峰经营使用江干区××大润发3楼快餐区域美食档口，档口区域编号为3号，经营小龙虾、冷菜、酸菜鱼、蟹煲等；承轩公司为程灵峰免费提供档口操作间、大件操作厨房、餐厅座位等；承包期限为2017年5月1日至2022年4月30日；第1年租金为8万元，设备保证金2万元；对外统一以承轩**档口为宣传，所有进餐使用同一收银系统；等等。程灵峰在缴纳1万元进场费后开始进驻经营餐饮，经营过程中发现档口消防未通过、属于违章建筑，被人投诉12345。存在安全隐患，无法正常经营。此后程灵峰多次要求承轩公司提供涉案房屋的整体消防验收合格手续，承轩公司一直未能提供。程灵峰认为，其使用房屋的消防验收是其开办有油烟餐饮不可或缺的前提条件之一，因承轩公司未能在合理期限内提供涉案房屋的消防验收手续，存在安全隐患，致使程灵峰签订合同的目的不能实现；承轩公司的行为违反法律法规规定，属于严重违约。原告程灵峰提出以下诉讼请求： 判令被告承轩公司返还租金8万元、保证金2万元、进场费1万元、装修费13000元。 被告承轩公司辩称，一、程灵峰称涉案商铺系违章建筑不符合事实情况。承轩公司从案外人处承租了涉案商铺，并告知涉案商铺为合法的建筑。早在2012年涉案商铺所在地区就被设立为泰尚达文化创意中心项目，将空余和闲置工厂厂房发展为文化创意产业；2014年杭州市“三改一拆”行动中明确表明涉案商铺为“三改”项目之一；2016年杭州市江干区人民政府笕桥街道办事处出具的意见亦称××3幢3层301室房屋系已有合法建筑。二、承轩公司已按合同约定交付了涉案商铺，程灵峰已经进驻场地进行装修并已实际经营。承轩公司完全有能力通过消防验收。程灵峰称承轩公司未办理商铺相关手续并非实际情况，承轩公司一直在积极办理中。程灵峰以此认为合同目的不能实现的理由实属无中生有，涉案商铺完全可以通过商品类的消防验收，不存在影响程灵峰经营的情况，合同目的一直是可以实现的。三、进场费系合同之外的一个约定，已实际完成，不应返还。四、程灵峰存在严重的违约行为，应承担相应的违约责任。程灵峰因生意惨淡经营1个多月后就向承轩公司提出了停止营业和撤离的要求，承轩公司不同意后程灵峰便长期擅自停止营业，此行为已经违反了合同约定。承轩公司多次要求程灵峰恢复经营都被拒绝了。2017年9月，因原产权人通知涉案商铺存在可能被收回的风险，同时结合程灵峰长期停止经营的情况，承轩公司多次主动与程灵峰协商解除合同，但是程灵峰提出要求全额返还房租及保证金的无理要求，最终协商未成。此后双方便没有再提起商铺事宜，直至2018年5、6月份的时候商铺被原产权人收回并另租他人，这个情况程灵峰是知情的。因为商铺已被原产权人实际收回，因此承轩公司也是同意解除合同的，但商铺在被收回之前是完全可以正常经营的。承轩公司不存在违约行为，不应当承担返还房租、保证金以及进场费的责任。 经审理本案事实认定如下： 承轩公司（甲方）与程灵峰（乙方）曾就杭州市江干区××大润发3楼快餐区域美食广场档口承包经营事宜签订了美食广场承包合同，约定：档口区域编号为3号，乙方经营小龙虾、冷菜、酸菜鱼、蟹煲；甲方为乙方免费提供档口操作间、大件操作厨具、餐厅座位等；承包期自2017年5月1日至2022年4月30日，具体起始日期以甲方实际交付日为准；未经甲方书面允许，乙方不得自行停业；所有进餐统一使用同一收银系统，乙方营业额甲方按月结算给乙方；档口租金第1年8万元，按年一次性支付，每年提前1个月支付，第2年开始租金每年递增6%；合同及设备保证金2万元，合同正常履行到期后不计利息在10个工作日内退还；如遇不可抗拒的自然灾害及发包方等要求收回餐厅经营权时，合同自然终止，双方不存在任何经济纠纷；如乙方违反合同约定，甲方有权要求乙方及时整改，如乙方仍不改正的，甲方有权终止合同，除扣保险金外并可要求乙方赔偿所有损失；双方需对合同保密，对外统一以承轩**档口为宣传；等等。 程灵峰于2017年6月4日向承轩公司支付了租金8万元、保证金2万元，于2017年6月12日向承轩公司支付了进场费1万元。 涉案的美食广场位于××3号楼3楼东南侧，承轩公司系向案外人杭州醇溪餐饮管理有限公司转租取得，租赁期限为2017年5月1日至2022年4月30日。 美食广场于2017年7月15日正式开业，装修由杭州醇溪餐饮管理有限公司完成，程灵峰自行进行了门头广告等装修。承轩公司认可租金自该日起算。程灵峰经营了1个月左右即不再经营，但仍将其物品放在档口内，未将档口交还给承轩公司，直至2018年5月左右美食广场被业主收回。停止经营后双方进行过协商但未果。 另查明，杭州市中级人民法院于2003年裁定将位于原机场路72号的土地使用权面积12582平方米和房产建筑面积8775.07平方米归案外人朱爱萍所有，朱爱萍取得了国有土地使用证及原机场路72号3幢、原机场路72号4幢、原机场路72号5幢、原机场路72号、原机场路72号7幢、原机场路72号8幢、原机场路72号11幢、原机场路72号15幢、原机场路72号16幢、原机场路72号17幢、原机场路72号18幢房屋的房屋所有权证。2011年10月25日，朱爱萍将原机场路72号范围内的土地以及地面建筑、设施整体租赁给案外人杭州圣唐投资管理有限公司（以下简称圣唐公司），租赁期限至2024年2月15日。2013年9月10日，“原机场路72号，原机场路72号3幢、4幢、5幢、7幢、11幢、15幢、16幢、17幢、18幢”变更门牌号码为××。2013年11月12日，朱爱萍同意圣唐公司将房屋转租给案外人杭州泰尚达文化创意有限公司（以下简称泰尚达公司）。2014年9月29日，朱爱萍与圣唐公司、泰尚达公司签订了机场路72号3号楼扩建协议，对××3号楼进行加层扩建，3号楼在扩建前包括前述原机场路72号的部分房屋及其他房屋。 朱爱萍主张圣唐公司拖欠租金，于2016年6月12日通知圣唐公司解除租赁合同，于2016年7月28日通知泰尚达公司配合腾退房屋。朱爱萍于2016年8月8日至本院起诉圣唐公司、泰尚达公司等被告。本院于2017年5月向××商户出具协助执行通知书，要求各商户即日起2年内暂停向圣唐公司、泰尚达公司等交纳商铺租金，将应付款项缴纳至法院指定账户。本院于2018年5月28日就该案作出民事判决，判决确认朱爱萍与圣唐公司于2011年10月25日签订的杭州市机场路72号整体租赁合同于2016年7月30日解除，判令圣唐公司、泰尚达公司将杭州市江干区××建筑物（包含加层扩建部分）腾退归还给朱爱萍，等等。该民事判决已生效。 上述事实，有原告程灵峰提交的美食广场承包合同、收款收据、本院调取的民事判决书、本案庭审记录证实。 本院认为，就涉案的美食广场承包合同的性质，程灵峰与承轩公司均认可为场地或房屋租赁合同。承轩公司于2017年从杭州醇溪餐饮管理有限公司转租了美食广场，又将其中1个档口转租给程灵峰，但××3号楼房屋的所有权人朱爱萍已于此前的2016年6月通知承租人圣唐公司解除租赁合同，于2016年7月通知次承租人泰尚达公司腾退房屋，此后生效民事判决也确认了朱爱萍与圣唐公司之间的租赁合同于2016年7月30日解除，因此2017年时承轩公司无权转租档口、无权交付档口，涉案的美食广场承包合同应属无效。 关于程灵峰主张的美食广场的消防验收、消防安全检查问题，以及承轩公司主张的其公司于2017年11月以程灵峰长期停止经营违反约定为由通知程灵峰解除合同问题，因合同已属无效，并无审查必要，程灵峰主张因消防问题被要求停业亦无证据证明，因此程灵峰应承担实际占用档口期间的占有使用费。程灵峰不再经营后仍占用档口，未将其物品搬离档口，未将档口交还给承轩公司，其主张承轩公司另行将档口出租给他人亦无证据证明，因此程灵峰应承担自2017年7月15日至2018年5月左右业主收回美食广场期间按约定租金标准计算的占有使用费，本院确定为65000元。因此承轩公司应向程灵峰返还租金15000元。 因合同无效，承轩公司收取的保证金2万元应返还给程灵峰。进场费合同并未约定，用途不明，承轩公司应予返还。程灵峰未能证明其主张的装修费金额，本院酌情确定承轩公司应赔偿3200元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第九条第二款、第十五条之规定，判决如下： 一、被告昆山承轩餐饮管理有限公司向原告程灵峰返还租金人民币15000元、保证金人民币2万元、进场费人民币1万元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告昆山承轩餐饮管理有限公司向原告程灵峰赔偿装修损失人民币3200元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告程灵峰其他诉讼请求。 案件受理费人民币1380元，由原告程灵峰负担人民币877.50元，由被告昆山承轩餐饮管理有限公司负担人民币502.50元。 被告昆山承轩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到交费通知书后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  叶文军 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨文婕