北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初8018号原告：北京晨益物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区富乐北里25号。法定代表人：李文忠，总经理。被告：孙娅娟，女，1971年11月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京晨益物业管理有限公司（以下简称“晨益物业公司”）与被告孙娅娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晨益物业公司法定代表人李文忠及被告孙娅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晨益物业公司向本院提出如下诉讼请求：孙娅娟给付晨益物业公司2014年5月1日至2019年4月30日物业费共计3614元。事实和理由：晨益物业公司受小中富乐二区190号院业主委员会委托为怀柔小中富乐二区全体业主提供物业服务，双方于2014年5月1日至2017年4月30日签订物业管理委托合同，期限3年，每年每建筑平方米6.2元。合同到期后，双方续签自2017年5月1日至2020年4月30日的合同，每年每建筑平方米7元。孙娅娟是怀柔小中富乐二区×号楼×室的业主，物业面积110.88平方米。晨益物业公司按约为孙娅娟所在的小区提供物业管理服务，孙娅娟拖欠上述5年物业服务费共计3614元。晨益物业公司虽多次催缴，但孙娅娟未予交付，故晨益物业公司诉至法院请求维护其合法权益。孙娅娟辩称，我不同意晨益物业公司的诉讼请求。理由如下：第一，3年前我从未听说过物业合同，他们没有跟我说过签订合同，我质疑合同。我不知道业主委员会选举情况，而且业主委员会不一定能代表我签订合同。我不知道晨益物业公司所述多次催缴情况，需要出示证据予以证明。第二，之前我不知道更换物业公司，直到今年的8、9月份才知道晨益物业公司和我要物业费，我才看见所谓的物业服务合同。第三，追溯期限即诉讼时效的问题，我没有收到过晨益物业公司的任何催收手续。第四，我从2013年就不在这住了，2014年办理离婚时房子过户到我的名下。2018年8月下大雨，我同事告诉我地下室跑水了，地下室跑水将床垫和家具等全都泡了，我去找物业公司的人，可他过了好久才来，在看了之后又说要找经理，之后一直也没来人解决，是我们自己解决的跑水问题，我家地下室自己花钱做过防水但还是漏水。如果能修好地下室，我就交纳相应的物业费。本院经审理认定事实如下：孙娅娟系怀柔区小中富乐二区×号楼×室的房屋所有权人，登记时间为2014年3月19日。北京市怀柔区小中富乐二区190号院业主委员会与晨益物业公司于2014年5月1日经协商签订了《物业服务合同》，约定北京市怀柔区小中富乐二区190号院业主委员会委托晨益物业公司做物业服务，物业服务区域名称为怀柔小中富乐二区、坐落于怀柔区小中富乐二区190号院、居民户数342户，委托管理期限为3年，自2014年5月1日至2017年4月30日止。合同约定的物业服务内容主要包括：1.公共卫生；2.维护治安秩序；3.房屋建筑的共用部位的日常维修、养护和管理；4.公共设施设备的维修、养护和管理；5.绿地及植物的养护和管理……关于物业服务收费，合同约定物业费每年每建筑面积6.2元。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定：晨益物业公司第10个月后依据《协议》确定的物业费标准收缴当年物业费，服务期满12个月后拒交服务费的，物业公司有权依法予以追缴。双方在物业服务合同上加盖了公章。合同签订后，晨益物业公司向孙娅娟所在的怀柔区小中富乐二区190号院业主提供了物业服务。2017年5月1日，北京市怀柔区小中富乐二区190号院业主委员会与晨益物业公司再次签订了《物业服务合同》，物业服务期限仍然为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日止，除该合同约定物业费每年每建筑面积7元以外，其他主要内容与前述合同约定的内容相同。晨益物业公司按约向孙娅娟所在的怀柔区小中富乐二区190号院业主提供了物业服务。由于孙娅娟未交纳物业服务费用，晨益物业公司于2019年9月16日向法院提交了诉状，起诉要求孙娅娟给付2014年5月1日至2019年4月30日的物业服务费用3614元。在案件审理过程中，晨益物业公司称每年10月1日收取当年的物业费，且为证明其主张向法庭提供如下证据：1.《物业合同》两份。2.晨益物业公司收取2017年5月1日至2019年4月30日的物业费收费通知两张和物业公司自行记录的两次联系被告的记录，证明晨益物业公司催缴过物业费；其中两张收费通知中仅有2018年收费通知中加盖了晨益物业公司公章，其中电话催收手续均显示电话联系男主人称什么都不知道。3.两张维修记录，证明晨益物业公司查看地下室漏水情况。对于上述证据，孙娅娟均不认可其真实性，认为晨益物业公司从未给她打过电话，地下室漏水晨益物业公司确实有一个人去看过一次，但他说回去和经理汇报就再无下文了，不知道签订物业合同的事。孙娅娟就其主张向法庭提供了地下室漏水的视频和照片证明地下室漏水的事实且物业公司未进行任何维修和维护。晨益物业公司认可地下室确实跑水了，其公司的经理称需要将东西挪开进行维修，之后孙娅娟再没有找过他们公司。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《物业合同》、照片和视频等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。怀柔区小中富乐二区190号院业主委员会代表怀柔区小中富乐二区190号院342户居民与晨益物业公司经协商两次签署物业服务合同的行为并无不当。孙娅娟本人虽未与晨益物业公司签订物业服务合同，但其作为该小区的业主享受了晨益物业公司提供的保洁、垃圾清运和公共设施维护等服务，双方即形成了事实上的物业服务合同关系。晨益物业公司按约提供了物业服务，孙娅娟理应向晨益物业公司交纳物业服务费。故本院就孙娅娟所述对物业合同质疑的辩称意见不予采信。法律规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审时，孙娅娟以其在2019年8月之前从未收到物业公司催收物业费手续为由主张超过诉讼时效，晨益物业公司就此项意见并未提供催缴书证等确凿证据证明其确实已经向孙娅娟履行了催收的法定义务，由此造成的不利后果由该公司自行承担。法律规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害之日起计算。晨益物业公司在服务期满12个月后即自2015年5月1日始和2016年5月1日始已经知晓孙娅娟未交付2014年5月1日至2015年4月30日及2015年5月1日至2016年4月30日的物业费1375元，该公司却直至2019年9月16日才向法院提出向孙娅娟索要物业服务费的请求，故本院对于孙娅娟关于诉讼时效的辩称意见予以采信。晨益物业公司现要求孙娅娟支付上述期限内拖欠的物业服务费的请求已经超过了诉讼时效，本院对此不予支持。而晨益物业公司要求孙娅娟支付2016年5月1日至2019年4月30日物业服务费2239元的请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、孙娅娟于本判决生效后七日内给付北京晨益物业管理有限公司二〇一六年五月一日至二〇一九年四月三十日的物业服务费共计2239元；二、驳回北京晨益物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果孙娅娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由孙娅娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  傅玉英二〇一九年十二月四日书记员  王梦桐