安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0523民初3407号 原告：高娟，女，汉族，1982年1月14日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 原告：徐清荣，男，汉族，1963年4月13日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：赵银仁，江苏中虑律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：黄雅屏，江苏中虑律师事务所律师。 被告：安徽和县碧桂园房地产开发有限公司，住安徽省马鞍山市和县石杨镇石杨街道如方山路66号，统一社会信用代码91340000661434201U。 法定代表人：张志佳，总经理。 委托诉讼代理人：管玲玲，该公司员工，女，汉族，1994年1月22日出生，住江苏省建湖县。 原告高娟、徐清荣诉被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告高娟、徐清荣的共同委托诉讼代理人赵银仁、黄雅屏和被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人管玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告高娟、徐清荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年7月24日至2018年10月30日期间的违约金人民币423551.8元（违约金计算方式：1194天×1182445元/天×0.0003）；2、判令被告支付2013年12月1日至2018年10月30日期间一半物业综合服务费人民币11415.91元；3、判令被告支付本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交房，应自本合同规定的最后交付期限至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告于2015年7月24日付清购房全款1182445元。但是，被告的房屋一直达不到交付标准，经过原告多次催促，于2018年10月30日基本达到了交付的标准（尚有部分不达标，被告承诺后期改正），双方实际交房的时间为2019年4月13日。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房期间的违约金423551.8元。另，因为房屋未交付，因此案涉物业费不应该由原告缴纳，原告为此支付了物业费，应该由被告承担。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、其要求安徽和县碧桂园房地产开发有限公司支付4237551.8元违约金超过总房价款的30%，达到35.8%，明显不合理，违约金的计算方式明显不应当按照原告计算方式计算。二、安徽和县碧桂园房地产开发有限公司已经向涉案商品房的所在小区的物业公司支付物业费11415.91元作为部分装饰设备没有达到原告预期的赔偿。因此我公司不应当再承担赔偿责任。综上，请求法院驳回原告诉请。 原告高娟、徐清荣为证明其主张提供的证据有：证据一、商品房销售合同一份，证明：原被告双方签订商品房买卖合同的相关事宜，合同约定出卖人逾期交付房屋的，须按日向原告支付已经交付房款万分之三的违约金；证据二、碧桂园如山湖城前期物业服务协议一份，证明：协议约定业主缴纳物业综合服务费的时间为商品房买卖合同的约定的物业交付之日；证据三、中国农业银行卡持卡人存根一份，证明：原告于2015年7月24日付清最后一笔购房款；证据四、税务局销售不动产统一发票一份，证明：①该商品房总房价为1182445元②税务局开票日期为2015年11月15日，实际上，原告于2015年7月24日已付清全部购房款；证据五、工程整改通知单及工程量草签单一份，证明：案涉房屋直至2018年8月30日仍未达到交付标准；证据六、房屋未达到交付标准意见表一份，证明：该商品房至2018年8月30日仍存在未解决的问题，未达到约定的交付标准；证据七、陆端雨（被告公司员工）签字条一张，证明：该商品房至2018年9月9日仍存在多处设施未安装，尚未达到交付标准；证据八、聊天记录及承诺书各一份，证明：①案涉房屋于2018年10月30日基本达到交付标准②原告迫于无奈，支付了部分的物业费； 证据九、现场收楼通知书一份，证明：该通知书派发日期为2019年4月13日，实际收楼时间为2019年4月13日；证据十、物业费发票、缴费小票各一份，证明：原告于2019年4月16日，缴纳了物业费25927.66元，其中有部分被告已经返还给原告。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司质证认为：证据一真实性无异议，但是不能达到原告的证明目的，双方的争议在于出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任，应使用于商品房买卖合同第13条。证据二的真实性无异议，能证明原告的证明目的，但是该协议是由原告与物业公司之间签订，关于其中第6条，不论原告是否居住或使用，该物业均应从物业交付之日起全额缴纳物业综合服务费，如因此造成原告损失，应当由原告自行承担。我公司与原告之间只是就设备标准是否达标以及如何支付相应违约金之间进行协商。证据三，由于原件模糊不清，不予认可。证据四的真实性予以认可，认可证明目的。证据五的工程整改通知单及工程量草签单真实性予以认可，但是不能到达原告的证明目的，保修内容系业主自行填写，对于保修内容之后的损坏工程量并无相关工作人员进行确认。证据六关于未处理的保修问题，部分不在合同附件三约定的装饰设备标准之内，且认为双方已经就浴霸五金进行现场安装，达成合意，在此说明一下，因为案涉商品房在山里，如业主未收楼的情况下对此进行安装容易造成被盗窃的现象，给买卖双方造成经济损失。证据七签字条，我公司向业主说明了对浴霸系统未进行安装的原因，业主保留相关字据也是对工作人员合理解释的认可。证据八，现场无法确定，微信昵称为碧桂园如山湖陆端雨是否向原告发送过相关信息以及该用户是否为我公司的工作人员，暂不予认可。但是我公司确实向对应的物业公司支付了承诺书上说的11415.91元。证据九的真实性予以认可，认可其证明目的。证据十予以认可。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司举证：证据一、案涉商品房所在小区的物业公司提供的情况说明一份，证明：我公司为赔偿相关设施设备装饰未达标，代替业主向物业公司支付11415.91元物业费。证据二、商品房竣工验收备案表一份，证明：我公司已经按照双方合同约定的交付条件向原告交付该商品房，不应当承担合同第9条的约定逾期交房的责任。 原告高娟、徐清荣质证：证据一形式上不认可，因为章不是案涉的物业服务公司的章，因为案涉的章是广东碧桂园物业服务有限公司和县分公司的章，对方提交的章是2个公司，我们认可11415.91元。且被告的证据包括在庭审中陈述可以证明在房屋交付时被告存在违约逾期交房的情况。 证据二三性不予认可，项目工程的名称与案涉的房屋，没有直接证据证明处于同一位置。上面只是记载了如山湖城组团5A-a不能是案涉的所在地，且只是一个复印件，且上面记载2011年8月29日已经验收材料就已经齐备了，但是本案的合同签订与2013年10月22日，如按照被告的逻辑原告在一签订合同时就直接视为交付，这个逻辑与法律规定违背，也违反了格式合同中关于提供方排除相对方权利，免除自己责任和义务的相关规定。 本院对原、被告提供的证据组织了当事人证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，对双方有争议的证据，本院将结合查明的事实进一步予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2013年10月22日出卖人安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与买受人高娟、徐清荣签订一份《商品房买卖合同》（合同编号HX13002985），合同约定，买受人购买安徽和县碧桂园房地产开发有限公司开发的和县碧桂园如山湖城碧岭清溪苑三街38幢1号房，建筑面积为214.99平方米，房价为1182445元。付款方式为非银行按揭分期付款，具体付款为买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付473045元，并于2013年11月22日前付709400元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2013年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款得15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰，设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件四《补充协议书》第十三条的约定，《补充协议书》第十三：该商品房的装饰按照下列起第1项约定处理：1、该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置和交付。若买受人在该上那个配方交付使用时对该商品房的装饰和设备有异议，可根据《商品房买卖合同》的约定或相关法律的规定要求出卖人承担相应的责任。 此后，因案涉房屋装饰装修未达到交付标准，双方一直未能办理交付手续。2015年7月24日，高娟、徐清荣向安徽和县碧桂园房地产开发有限公司支付了房屋尾款709400元，此时该房装饰装修仍未达到交付标准，原被告多次沟通仍未解决。2019年3月30日，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司如山湖城客户关系部出具一份关于碧岭清溪苑三街38幢1号收楼事宜的函，内容如下：碧岭清溪苑三街38幢1号合同收楼日期2013年11月21日，该户因室内装修达不到交付标准至今未收楼，经沟通于2018年10月份完成整改，具备交付条件，现经与业主沟通，为其减免合同收楼日期至2018年10月份总物业费的一半共计11415.91元，物业费滞纳金由物业公司自行处理。 本院认为，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与高娟、徐清荣签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。高娟、徐清荣于2015年7月24日交清了购房款，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司即应按照合同约定在至迟于2015年7月24日前向高娟、徐清荣交付符合合同约定装饰装修标准的商品房，但直至2018年10月30日，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司才将符合交付条件的商品房交付给高娟、徐清荣，故安徽和县碧桂园房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按买受人已交付房价款万分之三按日计算违约金，本案中，房屋总价款为1182445元，按照合同约定标准自2015年7月24日至2018年10月30日期间的违约金为423551.8元，该主张已超过房屋总价30%，结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给原告高娟、徐清荣所造成的实际损失情况考量，本院确定本案违约金按房屋总价款的30%计算较为合理，违约金应为354733.5元（1182445元×30%）。高娟、徐清荣提交的承诺书可以证明双方就延迟交付期间的物业费已达成一致意见，且双方均已实际履行，故对高娟、徐清荣要求安徽和县碧桂园房地产开发有限公司承担一半物业费11415.91元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 一、由被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高娟、徐清荣支付逾期交房的违约金354733.5元； 二、驳回原告高娟、徐清荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7820元，减半收取为3910元，由安徽和县碧桂园房地产开发有限公司负担3310元，由高娟、徐清荣负担600元。 审判员  欧大才 二〇一九年十二月二十八日 书记员  孙亚军 附：本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。