广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终1839号上诉人（原审被告）：韶关市兴润市*服务管理有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区******摇头冲黄金村综合市场A0档位。法定代表人：郑康中，该公司经理。委托诉讼代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓国生，男，1958年2月3日出生，汉族，住广东省韶关市武江区帆布厂宿舍176号。委托诉讼代理人：邓文龙（系邓国生儿子），住广东省韶关市武江区御龙湾613-901。原审被告：广东君强市场服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区******摇头冲黄金村综合市场A0档位。法定代表人：曹某1。原审被告：曹某1，男，1970年12月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区豆牙井工务段宿舍8栋202号。原审被告：曹玉兰，女，1969年8月25日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区豆牙井工务段宿舍8栋202号。原审第三人：韶关市浈江区******经济联合社。住所地：广东省韶关市浈江区***********委办公楼。负责人：王多财，该社主任。委托诉讼代理人：古锦宝，广东韶信律师事务所律师。上诉人韶关市兴润市*服务管理有限公司（以下简称兴润公司）因与被上诉人邓国生、原审被告广东君强市场服务有限公司（以下简称君强公司）、曹某1、曹玉兰、原审第三人韶关市浈江区******经济联合社（以下简称黄金村经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。上诉人兴润公司的委托诉讼代理人古锦宝、被上诉人邓国生的委托诉讼代理人邓文龙、原审被告曹玉兰、原审第三人黄金村经济联合社的委托诉讼代理人古锦宝到庭参加诉讼。原审被告曹某1、君强公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴润公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判驳回该项诉讼请求；2.二审案件受理费由邓国生负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案中，兴润公司在邓国生与君强公司解除合同之后，重新与黄金村经济联合社签订合同并管理使用黄金村综合市场。由于邓国生与君强公司约定的合同租金明显低于市场价格，甚至比君强公司从黄金村经济联合社承租回来的价格还低。在这种情况下，兴润公司以书面形式通知邓国生提高相应的租金标准，邓国生在收到该通知后，也按照兴润公司提高后的租金标准向兴润公司交纳了租金。邓国生的行为表明，其是认可并履行了新的租金标准。后来邓国生不愿继续使用租赁商铺，单方面终止合同，又以多缴租金为由向法院提起诉讼。兴润公司认为，适用买卖不破租赁原则的基本前提是双方没有重新签订租赁合同。现邓国生以其行为表明其同意按新的标准交纳租金，即表明兴润公司与邓国生就原租赁合同中约定的租金标准进行了变更，这不违反买卖不破租赁的规定。邓国生在以其行为表明其同意按新标准交纳租金后，又要求按照原标准计算租金及返还租金没有事实与法律依据，恳请二审法院依法驳回其诉讼请求。邓国生辩称，一、兴润公司称，邓国生与君强公司约定的租金低于市场价格，甚至比君强公司从黄金村经济联合社承租回来的价格还低，与事实不符。根据黄金村经济联合社与君强公司签订的《黄金村综合市场承包合同》第一条第五项：“主市场后面空坪约18000㎡:乙方按甲方要求出资建设，年租金合计36万元。”的约定，君强公司从黄金村经济联合社承租回来的价格系每个月每平方米1.67元（360000元÷18000㎡÷12个月=1.67元）。而邓国生承租的房屋是在该约定范围内，为每个月每平方米9元。二、兴润公司单方面要求提高租金，对邓国生不发生法律效力。1.在(2018)粤0204民初618号案开庭笔录中，兴润公司的法定代表人郑康中和委托诉讼代理人谭斌均签名承认邓国生没有同意提高租金，且（2018)粤0204民初618号民事判决已经驳回了兴润公司要求邓国生支付商铺占用使用费的反诉请求，现兴润公司又重复要求邓国生按照其单方提高后的租金标准计算租金，于法无据。2.兴润公司没有证据证明邓国生同意提高租金，事实上邓国生已经通过短信明确拒绝兴润公司调整租金的要求，兴润公司也是因为邓国生不同意提高租金，才擅自更换租赁物的门锁，强行收回租赁物。综上所述，请求二审法院依法驳回兴润公司的上诉请求，维持原判。曹玉兰述称，对一审判决没有异议。曹某1、君强公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。黄金村经济联合社未发表意见。邓国生向一审法院起诉请求：1.判令解除邓国生与君强公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令君强公司退回邓国生租赁保证金1万元并赔偿邓国生损失5万元，曹某1、曹玉兰承担连带清偿责任；3.判令兴润公司退回邓国生预付款34898.10元并支付电费297.83元，共35195.93元；4.判令邓国生拆除在涉案房屋投资的冷库设备（设施）、配电设施和空地上的办公室、铁棚房、装饰装修物；5.本案的诉讼费由君强公司、曹某1、曹玉兰、兴润公司负担。一审法院认定事实：2011年11月19日，邓国生作为承租方（乙方）与作为出租方的君强公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，租赁韶关市浈江区*******内第二期仓储中心，房屋的建筑面积约416平方米，租地面积200平方米，约定租赁期限为2012年1月1日起至2036年12月31日止。对房屋租金、押金及其交纳方式约定为：1.房屋建筑租金按9元/㎡/月，租地租金3元/㎡/月，合计租金4344元/月；2.乙方向甲方交纳押金一万元，房屋租赁合同终止，甲方将押金全额退还乙方，不计利息；乙方第一次向甲方预交租金一万元；……租金每五年递增一次，每次递增百分之十。对房屋的使用约定为，租赁合同期内，房屋的使用权归邓国生所有，邓国生可对租用的房屋、租地向第三方转租、转让；合同签订后，君强公司将其在空地上出资建设的房屋及空地交付给邓国生，邓国生投入约180万元建设冷库以及在空地上建设建筑物约190㎡，并交纳一万元保证金。（其中，君强公司向邓国生出具收据一份，载明“收到邓国生二期G2－G3档保证金壹万元”，收据上有三个公章，分别是君强公司、君强公司财务专用章、韶关市浈江区*******管理办公室）。一审查明，2011年9月30日，黄金村经济联合社（甲方）与君强公司（乙方）签订《黄金村综合市场承包合同》，约定了发包范围、租金、合同承包期、双方责任等条款，双方约定，发包范围是1.主市场壹楼2750㎡每平方20元／月，年租金合计66万元。2.东面铺面壹楼520㎡每平方20元／月，年租金合计12.48万元。3.西面铺面350㎡每平方20元／月，年租金合计8.4万元。4.主市场楼面以上：乙方按甲方要求出资建设，年租合计6万元。5.主市场后面空坪约18000㎡，乙方按甲方要求出资建设，年租合计36万元。……甲方将黄金村综合市场主市场一楼、东面铺面一楼、西面铺面一楼、主市场楼面、主市场后面空坪约18000㎡及公共道路、主市场两边门坪等承包给乙方使用。乙方按甲方要求出资建设。年租金为1288800元。合同承包期为2012年10月1日起至2037年9月30日止。之后，君强公司出资对主市场楼面以上、主市场后面约18000㎡的空坪进行建设并投入使用。合同履行过程中，因君强公司拖欠租金，黄金村经济联合社于2015年5月22日向该院提起诉讼，经该院组织调解，2015年9月9日，新韶镇黄金村（甲方）与君强公司（乙方）签订《协议书》，约定双方就乙方承包经营甲方黄金村综合市场拖欠承包款、甲乙双方签订《市场承包合同》的处理以及综合市场的经营权承包问题协商，达成如下协议:“9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》后，在合同履行期间，乙方从承包开始至2015年9月30日止拖欠甲方承包款3725000元，拖欠电费80304元。甲方已于2015年5月向浈江区人民法院提起诉讼。乙方目前无力偿还拖欠甲方的承包款及电费款，双方同意将黄金村综合市场承包经营权转让给第三方，由第三方代乙方支付拖欠甲方以上所述的承包款、电费款合计3805304元。协议签订后三天内，双方自愿解除在2011年9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》。并交一份给浈江区人民法院备案。乙方在租赁期间所建设的其他建筑物在合同解除后即交付给甲方。并约定有关乙方在承包期间造成的纠纷，由乙方负责解决，与甲方无关。乙方在承包期间产生的一切债权债务由乙方承担，与甲方无关……”同日，新韶镇黄金村作为甲方，君强公司作为乙方，兴润公司做为丙方三方就乙方承包经营甲方新韶镇黄金村综合市场拖欠承包款、甲乙双方签订《市场承包合同》的处理以及综合市场的经营权问题达成协议，其中第二条约定:“乙方目前无力偿还拖欠甲方的承包款及电费款，甲乙双方同意将黄金村综合市场承包经营权转让给丙方，由丙方代乙方支付拖欠甲方以上所述的承包款、电费款3805304元。作为市场承包经营权的受让款，具体支付方式甲方与丙方另行协商。乙方将其所有在其承包市场期间投资或与他人投资的市场范围内物业的使用和收益权利转让给丙方，丙方以免除乙方的借款4981120元作为支付乙方的转让款”。双方并于2015年9月11日在该院达成调解协议，主要内容是：“黄金村经济联合社(原韶关市浈江区******股份合作经济社)与君强公司2011年9月30日签订的《黄金村综合市场承包合同》于2015年9月9日解除……”2015年9月11日，黄金村经济联合社作为发包方（甲方），兴润公司作为承包方（乙方）双方签订了《黄金村综合市场承包合同书》，约定了发包范围及租金，合同承包经营期，租金交纳及递增方式，……双方责任，并在合同第九条约定，“本合同与甲乙双方及君强公司在2015年9月9日签订的《协议书》同时履行，其他未尽事宜，双方可协商解决，签订补充协议与本合同具有同等法律效力。”2015年9月26日，黄金村经济联合社与该村村民委员会联合发出通告，告知新韶镇黄金村综合市场各租户、菜市场租户，已经解除君强公司承包黄金村综合市场的承包协议，从2015年9月起，由郑康中等人接收承包黄金村综合市场，各租户的租金由郑康中等人负责收取，如有交给第三方，造成损失者责任自负。2016年2月5日，兴润公司通知邓国生，主要内容是，“本公司于2015年9月11日与黄金村经济联合社签订了租赁合同，决定对邓国生与君强公司签订的合同租金作出调整及重新签订合同，调整后租金为：冰库15元／平方米（480㎡×15元＝7200元），冰库门口及乡村大排档6元／平方米（210㎡×6元＝1260元），此租金计算方式由2016年1月1日起收取，并于同年3月1日前到公司重新签订新合同及交租金。”一审查明，邓国生以邓文龙的名义，自2016年3月18日至2016年12月15日共计付给兴润公司108696.6元。邓国生自2016年2月1日至2016年12月使用产生的水费共计10033.50元。按邓国生与君强公司签订的《房屋租赁合同》约定，邓国生每月应交租金4905元。黄金村经济联合社曾于2013年9月30日出具《证明》给邓国生，载明：兹有黄金村综合市场第三期商贸城G2、G3号商铺由曹某1与黄金村股份合作经济社租地并自行集资兴建，所建房屋在合同期内（至2037年9月30日前）由曹某1使用、经营出租，如因曹某1各种原因导致无法与发包方履行合同，被发包方终止合同时，本商贸城各商铺可直接和黄金村委员会签订租用合同，租金按原来计算方式不变。案涉铺面的邓国生在2016年底停止营业，并在2017年1月由兴润公司控制，该公司已经于2017年3月将案涉铺面收回，现处于空置状态。一审查明，君强公司现处于歇业状态，但未注销工商登记。涉案地块的土地所有权人是新韶镇黄金村，属农村集体土地，本案中没有证据显示地上建筑物已经合法报建，亦未获得相关部门颁发的产权证明。一审另查明，邓国生曾于2016年6月28日向该院起诉兴润公司房屋租赁合同纠纷一案，请求法院判令：兴润公司继续履行邓国生与君强公司签订的《房屋租赁合同》。该院作出（2016）粤0204民初1240号民事判决，判决兴润公司继续履行邓国生于2011年11月19日与君强公司签订的《房屋租赁合同》。兴润公司不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，要求依法撤销该判决，驳回邓国生的诉讼请求。韶关市中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）粤02民终1567号民事判决，一、撤销韶关市浈江区人民法院（2016）粤0204民初1204号民事判决；二、驳回邓国生的诉讼请求。2017年4月5日，邓国生再次向该院提起诉讼，请求确认邓国生与君强公司的房屋租赁合同有效，继续履行合同；判决邓国生在受侵害期间不用支付租金；判决兴润公司停止侵害、恢复原状、造成损害、赔偿损失；君强公司退还邓国生保证金10000元，曹玉兰承担连带责任等。兴润公司提起反诉，要求判决邓国生支付商铺占用费81272.5元。该院于2017年9月19日作出（2017）粤0204民初618号民事判决，驳回邓国生的诉讼请求及兴润公司的反诉请求。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对于邓国生提出的诉讼请求，该院分析认定如下：一、关于解除邓国生与君强公司签订的《房屋租赁合同》的请求。邓国生在（2016）粤0204民初1240号案中请求继续履行其与君强公司签订的《房屋租赁合同》，该院虽作出了（2016）粤0204民初1240号民事判决，支持该项诉讼请求的判决。但兴润公司对该判决不服，向韶关市中级人民法院提起上诉。韶关市中级人民法院于2016年12月16日作出了（2016）粤02民终1567号民事判决，撤销该院作出的（2016）粤0204民初1240号民事判决，驳回邓国生的诉讼请求。邓国生也于2017年3月停止使用该商铺，事实上没有再继续履行该租赁合同，邓国生要求解除与君强公司的《房屋租赁合同》，理由充分，依法应予以支持。二、关于邓国生提出要求君强公司退还租赁保证金及赔偿承担损失50000元的诉讼请求。根据《房屋租赁合同》第五条第2点：“乙方（邓国生）向甲方（君强公司）交纳押金一万元，房屋租赁合同终止，甲方将押金全额退还乙方，不计利息；”本案系君强公司违约导致合同解除，故邓国生要求君强公司应退还其的押金10000元，理由充分，于法有据，该院予以支持；邓国生因在该租赁商铺场地兴建冷库，支出投资款几十万元，其提交有投资明细及《施工协议书》等证据，该院对该证据予以确认。对于邓国生提出的该项损失赔偿，结合其投资的成本和租赁该场地的期限等综合考虑，该院酌情确定君强公司赔偿邓国生30000元。至于邓国生要求曹某1、曹玉兰承担连带责任的请求，因是邓国生与君强公司签订的租赁合同，而君强公司是独立的法人单位，能独立承担民事权利义务，故邓国生要求其公司投资者即曹某1、曹玉兰承担连带清偿责任，证据不足，理由不充分，该院依法不予支持。三、关于邓国生主张兴润公司退回其预付款34898.10元，并支付电费297.83元的诉讼请求。从查明的事实来看，邓国生自2016年2月至2017年2月已支付兴润公司108696.6元，对此，邓国生与兴润公司均予以确认。邓国生应支付兴润公司的租金，按每月租金4905元计算，2016年2月至2017年2月租金共计为63765元，水电费10033.5元。兴润公司应退回邓国生108696.6元-63765元-10033.5元=34898.1元。君强公司要求邓国生按其提出的新的租金标准交纳租金，兴润公司是向黄金村经济联合社承包的市场管理，而在此之前，邓国生就已与君强公司签订了租赁合同，且租赁期限至2036年12月31日止，根据“买卖不破租赁”的原则，兴润公司在承包黄金村综合市场后，也应遵守邓国生与君强公司的租赁合同约定，所以，邓国生要求按原合同约定的租金标准交纳租金，理由充分，该院予以采纳；兴润公司在未与邓国生协商同意的前提下，单方提高租金标准，并要求邓国生按新的租金标准交纳租金，理据不足，该院不予采纳。邓国生自2017年2月就已搬离该商铺，2017年3月起产生的电费297.83元不是邓国生使用产生的电费，且兴润公司也承认原商铺其另行出租给他人使用，故兴润公司应退还邓国生电费297.83元。四、邓国生要求拆除在涉案房屋投资的冷库设备、设施，配电设施和空地上的办公室、铁棚房、装饰装修物。对此请求，该判决准许邓国生与君强公司解除合同，合同解除后，邓国生要求搬走其设备设施，是其自身合法权益的合理处置，此并无不当。邓国生在空地上搭建的铁皮房、办公室等建筑物，此系不动产物，若拆除必将彻底毁损该建筑物的使用价值，故，对于邓国生要求拆除其所搭建的该铁皮房和办公室，该院不予支持。但毕竟该建筑物系邓国生出资兴建，该建筑物已由黄金村经济联合社收回并发包给兴润公司经营管理，邓国生可另行向君强公司、黄金村经济联合社、兴润公司主张对该建筑物进行折价补偿。黄金村经济联合社提出，因君强公司违约与其解除合同后，商铺内的设施归其所有，对此，该院认为，黄金村经济联合社与君强公司签订的租赁合同和邓国生与君强公司签订的合同均因君强公司违约而解除，但黄金村经济联合社不能以君强公司违约解除合同为由将属于邓国生本人所有或所投资的财产归于黄金村经济联合社，这显然损害了邓国生的合法权益，故对于黄金村经济联合社的抗辩主张该院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年5月13日作出（2019）粤0204民初319号民事判决：一、解除邓国生与广东君强市场服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、广东君强市场服务有限公司应于判决生效后十日内退还邓国生保证金10000元；三、广东君强市场服务有限公司应于判决生效后十日内赔偿邓国生损失30000元；四、韶关市兴润市*服务管理有限公司应于判决生效后十日内退还邓国生35195.93元（租金34898.1+电费297.83元）；五、邓国生应于判决生效后十日内拆除安装在原冷库内的冷库设备、配电设施；六、驳回邓国生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由邓国生负担390元，由君强公司负担1590元。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓国生向本院提交了一份短信通知，拟证明邓国生不同意提高租金。兴润公司质证称，该份证据没有原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。曹玉兰质证称，对该份证据没有意见。对于当事人二审提交的证据，本院认定如下：因邓国生提交的短信通知无原件核实，兴润公司对该证据不予认可，故本院对该短信通知的真实性不予确认。二审庭询中，兴润公司陈述，兴润公司是从2015年10月开始向邓国生收取租金。兴润公司与邓国生均认可，2015年10月至2015年12月，邓国生是按照其与君强公司约定的租金标准交纳涉案租金。对于一审法院认定的事实中，除与本院审理查明的事实不相符的部分外，其余认定的事实部分本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院将围绕兴润公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点为：邓国生要求兴润公司退回35195.93元能否支持。关于邓国生要求兴润公司退回35195.93元能否支持的问题。本案中，兴润公司接手黄金村综合市场后，并未与邓国生重新签订租赁合同。但根据查明的事实，兴润公司是从2015年10月向邓国生收取租金，且兴润公司与邓国生均认可邓国生2015年10月至2015年12月是按照邓国生与君强公司约定的租金标准（4905元/月）交纳租金。对此，本院认为，兴润公司与邓国生虽未重新签订租赁合同，但双方的实际履行行为表明双方对订立租赁关系和租金标准达成了合意，即执行邓国生与君强公司约定的租金标准。后兴润公司通知邓国生调整涉案租金标准（8460元/月），系兴润公司拟对涉案合同内容予以变更。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，兴润公司拟调整涉案租金标准，需其与邓国生协商一致，但兴润公司并无证据证实邓国生同意其调整涉案租金标准。至于兴润公司抗辩称邓国生按照调整后的租金标准交纳租金的行为可以推断其同意兴润公司调整租金的问题。根据查明的事实，邓国生自2016年起一直向法院起诉均要求按照其与君强公司约定的租金标准向兴润公司交纳租金，兴润公司在（2017）粤0204民初618号开庭笔录中也陈述双方对加租未达成一致协议，故兴润公司主张邓国生实际交纳租金的行为视为其同意兴润公司调整租金，与事实明显不符，本院不予支持。综上，因兴润公司与邓国生最开始履行的租金标准为邓国生与君强公司约定的租金标准，且并无证据证实兴润公司与邓国生对于调整租金达成了一致协议，故邓国生主张按照其与君强公司约定的租金标准交纳2016年2月至2017年2月期间的租金理由成立，本院予以支持。据此，2016年2月至2017年2月，邓国生应向兴润公司交纳租金63765元（4905元×13个月）。至于一审法院引用“买卖不破租赁”原则的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，“买卖不破租赁”是指所有权发生变动的情况下不影响租赁合同的效力。而涉案黄金村综合市场并非发生所有权变动，而是承包经营权变动，并不属于“买卖不破租赁”的情形。故一审法院引用该原则存在不当，本院予以纠正。关于电费297.83元由谁承担的问题。因该电费系涉案租赁物被兴润公司收回后产生，邓国生主张应由兴润公司承担理由成立，本院予以支持。综上，2016年2月至2017年2月，邓国生应向兴润公司交纳租金63765元，已交纳租金98663.1元，多交纳租金34898.1元，加上应由兴润公司承担的电费297.83元，共计35195.93元。故邓国生要求兴润公司退回35195.93元理由成立，应予支持。综上所述，兴润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由韶关市兴润市*服务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇一九年十二月十二日法官助理 肖 龙书 记 员 李 娟