陕西省甘泉县人民法院民事判决书 (2019)陕0627民初893号 原告 (反诉被告) 郭某某，男，1953年9月12日出生，汉族，陕西省甘泉县能源办退休职工，现住甘泉县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司，住所地甘泉县。法定代表人李某，经理。委托诉讼代理人马某某，女，1976年8月20日出生，汉族，甘泉县148法律服务所法律服务工作者，住甘泉县内。原告（反诉被告）郭某某与被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1617日立案后，被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司于2019年8月7日提起反诉，本院依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭某某与被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的陕纪丰房20120144号《商品房买卖合同》、由被告退还原告全部购房款302600元；2、依法判令被告支付因违约造成原告的利息损失（月利率为2%，其中100000元利息从2011年10月25日算起至合同解除之日止，2600元利息从2012年8月27日算起至合同解除之日止，200000元利息从2012年12月18日算起至合同解除之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，房屋处所甘泉县XX小区XX单元XX层XX室，结构为三室两厅一厨。建筑面积125.14平方米，每平方米为2732元，总金额为341882元。按照合同约定，原告先后分三次共交房款302600元（分别于2011年10月25日首付100000元，2012年8月27日交付2600元，2012年12月18日交付200000元），所余尾款为39282元。原告按照合同约定已经全面履行了自己的义务，但由于被告无限期地延期交房，且又随意变更房屋结构，构成严重违约，给原告造成极大的经济损失，具体违约情况如下：一、被告人无限期地延期交房。根据《商品房买卖合同》第8条“交付期限”规定，出卖人应当在2014年9月30日前，将商品房交付买受人使用;第11条“交付”规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交接清单。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据以上条款，被告应当于2014年9月30日前，向原告提供房屋交接的书面通知，并提供该房屋验收合格的证明文件。可时至今日，被告也未给原告提供任何交接房屋的书面文件或是电话通知，实属严重违约。根据《商品房买卖合同》第9条“出卖人逾期交房的违约责任”规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。据此条款，原告有权解除购房合同。二、被告随意变更商品房结构。根据《商品房买卖合同》第10条“规划、设计变更的约定”规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。据此条款，原告现在所购房屋的卧室和客厅内均有突出巨型支柱，所属房屋结构和空间尺寸均已发生重大变更，但被告至今未向原告作任何书面通知，实属严重违约。故原告有权要求退房。三、由于被告无限期延期交房，随意变更房屋结构，造成严重违约。根据合同规定，原告有权要求退房，被告必须退还原告已交全部房款，并赔偿因此给原告造成的重大经济损失。1、被告必须一次性退还原告已交全部购房款302600元；2、被告多年来无偿占用原告资金用于房地产开发，给原告造成了重大利息损失（原告于2011年10月25日首付100000元、于2012年8月27日交付2600元、于2012年12月18日交付200000元，利息按月利率2%计算，分段算至合同解除之日止）。综上，原告认为，被告未按时履行通知交房义务，任意变更房屋结构设计，均已构成严重违约，故诉至本院。被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司辩称，1、本案并不是被告违约，而是原告违约。原告自认至今尚欠39282元的房款未付，所以原告至今未付清房款是不争的事实；2、被告不存在无限期交房的事实，按照合同第8条交付期限的规定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋，涉案房屋于2014年9月3日验收合格，于2014年9月26日公告通知交房，并多次电话通知业主收房，要求交清所欠房款，但原告一直不收房，系原告违约在先；3、被告不存在随意变更商品房结构的事实，房屋结构是按照审定的规划设计图纸施工，并且在质检、城建等相关部门报备审批，施工完全按施工图纸实施，没有任何变更，故不存在向原告书面通知的事实，也不存在违约情形；4、原告要求解除合同，并要求按民间借贷月利率2%支付利息，没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉求；5、按照合同约定，2014年9月30日前交房，如果原告认为没有通知，应当从2014年9月30日起至2017年9月30日前提起诉讼，原告现提起诉讼，已超过3年的诉讼时效，丧失胜诉权，请求人民法院依法驳回原告的诉求。被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判决反诉人与被反诉人继续履行双方签订的陕纪丰房20120144号《商品房买卖合同》；2、由被反诉人支付拖欠反诉人的购房款39282元，并支付逾期支付购房款的违约金（按每日万分之五计算，从2014年9月30日起算至付清止）；3、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2012年8月27日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，合同编号：陕纪丰房20120144号。被反诉人购买了反诉人出售的田园小区1单元17层05号B户型房屋一套，建筑面积125.14平方米，每平方米2732元，总金额341882元。可是被反诉人支付302600元后，剩余39282元至今未付。反诉人多次催促被反诉人按期收房，交纳房款，但被反诉人一直推拖，即不接收房屋也不交纳剩余房款，明显违反合同约定，应承担违约责任。合同第7条约定，买受人逾期付款的违约责任，即自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。故反诉人依法提起反诉。原告（反诉被告）郭某某反诉辩称，2012年12月28日，其交了200000元房款，收款人告知其尾款在收房的时候交，被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定，应当书面给其通知收房，但是其没有收到被告的通知，直至现在连电话都没有接到，其不存在违约，其对被告的反诉请求不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据本院认定如下：被告对原告提交的《商品房买卖合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为仅凭合同不能证明被告没有通知原告，合同的平面图只是缩小后的客观反映，柱子是很小的平面，不能在缩小图上反应出来，原始的设计图纸，可以反映当时设计有柱子；被告对原告提交的4张照片有异议，认为仅凭照片并不能反映是涉案房屋的照片。本院认为，原告提交的证据来源合法、客观真实，对证明原、被告签订合同及涉案房屋现状的事实予以认定，对其证明目的不予认定。原告对被告提交的《商品房买卖合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告直至现在没有通知其收房；原告对被告提交的工程峻工验收表有异议，认为系假的，七个单位一天盖章，不切合实际，施工质量单位及经发局没有人签字，其余的证据《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，认为其不懂不予质证；原告对被告提交的交房告知书有异议，认为其从来没有听说过交房告知书，也没有见过；原告对被告提交的工程设计图纸不予质证，认为其不懂。本院认为，被告提交的交房告知书并不能证明其给原告进行了书面告知，对该证据依法不予认定，其余证据来源合法、可相互印证，依法予以认定。根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，认定事实如下：2012年8月27日，原告郭某某与被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，原告郭某某购买了被告出售的“田园小区综合大楼”1单元17层05室房屋，结构为三室两厅一厨。建筑面积125.14平方米，每平方米为2732元，总金额为341882元。按照合同第6条“付款方式及期限”约定，签订合同时原告付购房款总额的30%，主体封顶20天内再付房款总额的60%，被告向原告交房时付房款总额的10%。2011年10月25日，原告给被告交付房款100000元、2012年8月27日交付2600元，2012年12月18日交付200000元，原告先后三次共交房款302600元，所余尾款为39282元。合同第8条“交付期限”约定，被告应当于2014年9月30日前，将商品房交付原告使用；合同第9条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同等。原告解除合同的，应当在被告逾期交房90天后起，15日内书面形式提出，否则视为原告放弃该项权利。合同第10条“规划、设计变更的约定”规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或者使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告。原告有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接收变更。被告未在规定时限内通知原告的，原告有权退房等。合同第11条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同约定被告应当在2014年9月30日前交房，但被告未书面通知原告交接房屋，被告逾期交房超过90日后，原告未在15日内以书面形式向被告提出解除合同。本院认为，原告郭某某与被告陕西纪丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效。但原告在被告逾期交房90日后，未按合同约定在15日内向被告书面提出解除合同，根据合同约定，视为原告放弃该项权利；被告是按照设计图纸进行的修建，原告并未向本院提交证据证明被告修建的涉案房屋经规划部门批准发生过规划变更、设计单位同意发生过设计变更的事实。故对原告要求解除合同并由被告退还全部房款、支付利息损失的诉讼请求本院不予支持。对被告反诉要求原告继续履行合同的请求依法予以支持。原告未按合同第6条约定付清第二笔款项（根据原告付款情况，第二笔应付款为205093.8元，实际付款为200000元），尚欠5093.80元，故对被告反诉要求原告支付拖欠购房款5093.80元予以支持，因被告并未提供证据证明主体封顶20天的具体时间点，故对被告反诉要求原告支付该笔款项的逾期利息不予支持；第三笔尾款为34188.2元，按照合同约定在被告向原告交房时才支付，而被告至今并未向原告交付房屋，故对被告反诉要求原告支付第三笔尾款34188.2元及逾期利息的反诉请求依法不予支持。对于原告辩称，其在2012年12月28日交房款200000元时，收款人告知其余款在收房的时候交付，因其未向本院提交证据证明，故按照合同约定认定第二笔款项5093.80元已逾期，对原告的该辩称意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告郭某某的诉讼请求；二、原告（反诉被告）郭某某与被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司继续履行双方于2012年8月27日签订的《商品房买卖合同》；三、由原告（反诉被告）郭某某于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司支付逾期购房款5093.80元；四、驳回被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11707元、反诉费391元，共计12098元，由原告（反诉被告）郭某某负担11757元，由被告（反诉原告）陕西纪丰房地产开发有限责任公司负担341元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审  判  长      张桂林审 判 员    王美丽人民陪审员      马玉成二〇一九年十一月二十六日                          书 记  员      李  辛 1