贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9379号原告：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，营业场所贵州省贵阳经济技术开发区黄河路。负责人：申忱，系该行行长。委托诉讼代理人：王文林，男，系该行工作人员。被告：张劲，男，1980年8月17日出生，土家族，住贵州省德江县堰塘乡先锋村。被告：赵芳，女，1981年11月14日出生，土家族，住贵州省德江县堰塘乡先锋村。被告：贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区漓江路57号。法定代表人：杨志辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李小丽，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢敏，贵州贵达律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）与被告张劲、赵芳、贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告农行小河支行委托诉讼代理人王文林、被告张劲、赵芳及被告铁五建房开公司委托诉讼代理人李小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行小河支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张劲、赵芳偿还原告借款本金306894.10元及截止2019年9月21日欠付的利息4723.42元、罚息72.76元、复利61.73元，并支付自2019年9月22日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告张劲、赵芳提供的位于贵阳市花溪区漓江路57号兴隆城市花园二期沐风园的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.判令被告铁五建房开公司对上述债务承担连带清偿责任。5.要求被告取得位于贵阳市花溪区漓江路57号兴隆城市花园二期沐风园6栋1单元17层1号房屋的房屋产权证后五日内办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由被告负担。事实和理由：2012年8月23日，被告张劲与铁五建房开公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于贵阳市花溪区漓江路57号兴隆城市花园二期沐风园房屋，并向原告申请了住房按揭贷款。2012年9月26日，原告与被告张劲、铁五建房开公司签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告贷款390000元，期限20年，以等额本息还款方式还款。后原告于2012年11月1日向被告张劲指定的账户（铁五建房开公司）交付了贷款本金390000元，被告张劲在借款借据上签字捺印进行确认，贷款发放后，截止2019年9月21日，被告张劲共计偿还214145.08元（其中本金83104.14元、利息130810.41元、罚息118.72元、复利111.81元），尚欠本金306894.10元、正常利息4723.42元、罚息72.76元、复利61.73元。因被告未按期还款，构成违约，原告遂诉至本院。被告张劲、赵芳辩称，借款属实，但因经济能力困难，只能等房屋拍卖后才能还款。被告铁五建房开公司辩称，被告张劲、赵芳的房屋具备办理房产证的条件，若其办理了抵押登记，铁五建房开公司的担保责任就可以免除。本院经审理查明的事实如下：一、借款合同约定情况。1、合同签订情况：2012年9月26日，原告（贷款人）与被告张劲（借款人）、铁五建房开公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。2、借款本金：390000元。3、借款用途：购买位于贵阳市花溪区漓江路57号兴隆城市花园二期沐风园6栋1单元17层1号的房屋。4、放款时间：2012年11月1日，农行小河支行向被告指定的铁五建房开公司账户发放了借款本金390000元。5、借款期限：从2012年11月1日至2032年10月31日。6、借款利率：浮动利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自调整后次年1月1日起调整。7、还款方式：每月等额本息还款，分期还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。8、违约责任：借款人未按期偿还本金的，自逾期之日起在借款利率基础上上浮50%加收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息（含罚息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。9、还款及逾期本息情况：借款后，被告张劲、赵芳从2019年6月1日开始未按时还款，截至2019年9月21日，已产生逾期本金5391.77元、正常利息4723.42元、逾期罚息72.76元、复利61.73元。尚欠借款本金余额306894.10元。另，2012年9月17日，被告张劲、赵芳向原告出具了个人信贷业务申请表，被告赵芳以共同贷款申请人及配偶的身份在申请表中签了字。二、担保情况。被告张劲、赵芳用案涉所购买的房屋进行抵押担保，原告于2012年11月5日取得案涉房屋的抵押权预告登记证，但因案涉房屋并未办理不动产登记手续，原告并未取得案涉房屋的他项权登记证。2012年9月26日，被告铁五建房开公司（保证人）与原告农行小河支行（贷款人）签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》及补充协议，主要约定：1、铁五建房开公司为张劲向甲方申请办理的案涉贷款提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本项约定的保证责任终止情形出现之前，贷款人有权在借款人该期债务期限届满之日起两年内向保证人主张权利，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同项下全部债务提前到期的，贷款人有权在贷款人确定的债务提前到期之日两年内向保证人主张责任。2、担保范围：包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。另，原告就本案向本院申请诉前财产保全，经本院作出（2019）黔0111财保155号民事裁定书裁定：冻结被申请人张劲、赵芳名下的银行存款人民币311752.01元或查封、扣押、冻结被申请人相当于人民币311752.01元的其他等值财产。上述事实，有原告陈述、营业执照、被告身份证、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、还款明细、欠款清单、抵押权预告登记证等与本案相关的证据材料收集在卷，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，被告张劲向原告借款390000元，原告履行了发放贷款的义务。被告张劲取得贷款后自2019年6月1日起未按照合同约定足额偿还借款本息，其行为已构成违约，原告农行小河支行按照合同约定要求被告张劲一次性归还剩余借款本金306894.10元，并按合同约定的等额本息标准支付利息及相应罚息、复利的请求，本院予以支持。利息金额计算如下：截止2019年9月22日，欠正常利息4723.42元、逾期罚息72.76元、复利61.73元。2019年9月21日之后至实际清偿之日期间，继续按原被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的等额本息标准计付利息及相应罚息、复利。被告赵芳作为共同借款人，应与被告张劲承担共同还款责任。被告铁五建房开公司作为被告张劲向原告借款的阶段性保证人，与原告明确约定有保证期间及担保范围，本案案涉房屋尚未办理抵押登记，被告铁五建房开公司应为张劲的案涉借款承担连带保证责任。关于原告对案涉房屋主张优先受偿权的请求，因抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此农行小河支行作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对系争房屋办理抵押登记的请求权，并非对系争房屋享有现实抵押权，故对农行小河支行起诉要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。关于原告主张确认抵押预告登记有效的请求，因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，本院对上述请求不予支持。关于原告要求被告在取得案涉房屋产权证后协助办妥抵押登记手续的请求，因被告尚未办理案涉房屋产权证，房屋尚不具备办理抵押登记的条件，故原告请求被告协助办理抵押登记手续，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告张劲、赵芳于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还借款本金人民币306894.10元及截至2019年9月21日的欠付利息4723.42元、罚息72.76元、复利61.73元，合计311752.01元，2019年9月22日之后至实际清偿之日期间，继续按原被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的标准计付利息及相应罚息、复利。二、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司对上述第一项确认的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988元（已减半收取），由被告张劲、赵芳、贵阳铁五建房地产开发有限公司负担；保全申请费2079元，由被告张劲、赵芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十三日书记员  张艺群