北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初10624号原告：刘建永，男，1973年9月16日出生，住北京市延庆区。被告：北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会，住所地北京市延庆区八达岭镇岔道村，统一社会信用代码54110119803046619N。法定代表人：陈刚，村主任。被告：北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社，住所地北京市延庆区八达岭镇岔道村,统一社会信用代码N2110229051369086U。法定代表人：陈刚，社长。原告刘建永与被告北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会（以下简称岔道村委会）、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社（以下简称岔道经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘建永，被告岔道村委会、岔道经济合作社的法定代表人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建永向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告履行并支付房屋拖欠的租赁费，共计132063.18元。2、请求法院确认因被告未能按时支付租金，使合同不能正常履行，造成合同解除，应由被告修缮损坏的房屋并对其它拆除的建筑设施进行复建，恢复原貌，交付原告。事实与理由：2015年1月10日原告在八达岭镇岔道村村民委员会办公室签订《八达岭镇岔道古城房屋及院落委托经营协议书》，作为职工食堂使用，按《八达岭镇岔道古城房屋及院落委托经营协议书》合同第五条付款方式之约定，自本协议签署并完成交接后十日内被告向原告支付第一年的委托经营收益，此后于每年8月1日前向原告支付房屋租赁费，被告不知出于何种原因，一直没有支付房屋租金，原告曾多次向岔道村委会提出申请，要求支付房租或腾退该处房屋，村委会接到申请后并未做出支付或腾退房屋的行动。房屋作为职工食堂使用期间，未能对该处房进行日常维护，致使屋顶漏雨，顶棚、屋内墙体大面积脱落，油污满地、上水管破裂、下水管堵塞，损坏严重（注：2017年村委会实地考察房屋损坏程度均已记录登记)，后经原告多次催促下本案被告才于2018年4月28日对该处房屋进行修缮、恢复原貌。因被告未能按时支付租金，使合同不能正常履行，造成合同解除。应由被告修缮损坏的房屋并对其它拆除的建筑设施进行复建，恢复原貌，交付原告。综上，根据中华人民共和国合同法等相关法律，请求法院确认被告履行合同，依法维护原告合法权益。岔道村委会、岔道经济合作社辩称，村委会确实在刘建永的房子里存放东西了。原来给修缮过。房子当初里面顶子、暖气坏了，村委会给重新修缮后作为食堂使用。他家原来是开农家院的，只是占用了食堂和一间屋子作为吃饭的地方，一间屋18平米。不同意原告诉讼请求，是差一年钱没给，房租村委会可以给，不能按照传奇公司的经营钱给，可以协商。本院经审理认定事实如下：2015年1月10日，刘建永（甲方）与岔道村委会、岔道经济合作社（乙方）签订《八达岭镇岔道古城房屋及院落委托经营协议书》，约定：一、甲方将所属的坐落于北京市延庆区八达岭镇岔道村仿古建筑（正房9间、配房7间、过道正房2间），共计房屋建筑面积345.6平方米及庭院空地面积441.17平方米，委托岔道村委会、岔道经济合作社进行经营改造。二、本协议项下的房屋及院落用途为商业旅游经营，在执行本协议并确保甲方收益的前提下，乙方可与第三方合作进行改造和经营。三、委托经营期限为42年零4个月，自2013年4月1日起至2055年7月31日止。四、委托经营收益计算标准为1.仿古建筑房屋（仿古砖木、砖混结构）：每间7560元/年，配房每间4320元/年，正房过道每个3780元/年，配房过道每个2160元/年；2.未进行仿古改造房屋（砖木、砖混结构）：正房为每间5400元/年，配房每间3240元/年，正房过道每个2700元/年，配房过道每个1620元/年，彩钢结构建筑按照未改造配房标准计算收益（每间3240元/年）;3.庭院空地每平方米54元/年，庭院空间封闭的按照每平方米84元/年;4.该房屋及院落的第一年收益（含税）132063.18元，协议履行期间，甲方不得以任何理由另行要求调整委托经营收益标准；5.房屋及院落收益递增幅度为每五年递增8%。五、自本协议签署并完成房屋交接后十日内，乙方向甲方支付第一年的委托经营收益，此后，乙方于每年的8月1日前向甲方支付当年的委托经营收益。六、甲方对房屋及院落产权的承诺：1.甲方保证协议项下的房屋及院落权属清晰，亦无任何抵押、税项及租金等纠纷。协议履行期间，如有上述事项造成协议无法履行的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方房屋改造、装修费用，返还已收取的委托经营收益；2.如甲方因转让、继承等行为造成房屋及院落的权属发生变化的，应向乙方申请备案，变更后的产权人作为甲方继续履行本协议。七、甲方依现状房屋及院落交付乙方。甲方同意乙方或者与乙方合作的第三方对原有房屋及院落进行拆除、改造或装修。八、甲方投资添置的动产归甲方所有，应于交付房屋及院落前移除，逾期未移除视为甲方放弃处置遗留物品的所有权，同意由乙方自行处置。……十、违约责任：1.在协议履行期间，因甲方违约致使协议无法履行时，甲方需赔偿乙方对房屋及院落的改造、装修等费用，并退还当年乙方支付的委托经营收益；2.因乙方违约致使协议无法履行时，所有改造、装修投入无偿归甲方所有，乙方当年支付的委托经营收益不予退还。若协议项下甲方的房屋及院落已经拆除，则按照原始档案资料，由与乙方合作的第三方进行复建（建筑面积不小于原建筑面积，建筑规格不低于原房屋规格）并返还；3、委托经营期间，如遇不可抗力因素（如战争、自然灾害等）无法履行协议时，双方互不承担责任。协议签订后，刘建永将房屋交付，岔道村委会支付租金。委托经营协议解除后，岔道村委会、岔道经济合作社认可尚欠刘建永一年租金未支付，该处房屋约于2018年4月腾退。以上事实，有八达岭镇岔道古城房屋及院落委托经营协议书、照片以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，刘建永与岔道村委会、岔道经济合作社签订的委托经营协议书系双方真实意思表示。由于诉争房屋及院落系刘建永交由岔道村委会、岔道经济合作社占有，供其使用、收益（无论其是否转让第三方）并收取相对固定的使用费，而非刘建永与岔道村委会、岔道经济合作社共同占有、支配和使用该处房屋及院落并共担风险、共享收益。因此，双方未有合作经营之实质。刘建永亦未将属于自身的营业交由岔道村委会、岔道经济合作社经营并自行承担风险及享有收益。即岔道村委会、岔道经济合作社与刘建永之间实为租赁合同关系。惟租赁期限超过二十年的部分无效。现因委托经营协议书已经解除，考虑租赁市场行情以及本案租赁之实际情况，酌予认定岔道村委会、岔道经济合作社支付刘建永房屋及院落租金30000元。至于原告要求被告修缮损坏的房屋并对其它拆除的建筑设施进行复建，因无足够的证据证明房屋原有状况及损坏情况以及损害系岔道村委会、岔道经济合作社的原因导致，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社支付刘建永租金30000元（于本判决生效后七日内履行）。二、驳回刘建永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2942元，由刘建永负担2392元（已交纳）；由北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社550元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈小红人民陪审员  谢春燕人民陪审员  花 凯二〇一九年十二月二十七日法官 助理  康 晶书 记 员  王柳青