河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0883民初2734号原告：吴江涛，男，汉族，1983年1月24日出生，住孟州市。被告：河南文成置业有限公司，住所地：孟州市东河雍大街009号唐人御园售楼部。法定代表人：徐勇平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙安琪，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告吴江涛诉被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴江涛，被告文成置业公司的委托诉讼代理人杨一帆、孙安琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴江涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将位于孟州市唐人御园13号楼1单元3层131031号房屋交付给原告；2、请求提高被告购房合同约定的违约金数额，判令被告支付原告逾期交房违约金，违约金自2018年1月1日起开始，按照每月800元计算至被告实际交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，被告将自己开发的孟州市唐人御园13号楼1单元3层131032号在建的房屋出卖给原告，房屋面积为135.74平方米，合同约定被告应当于2017年12月31日前交付房屋。合同签订后，原告按照合同约定按时将购房款支付给了被告，但被告却迟迟不向原告交付房屋。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，由于被告在合同中约定的逾期交房违约金过低，低于给原告造成的实际损失（原告实际损失参照同类地段房租租赁价格），现原告依照法律规定，请求提高违约金数额。被告文成置业公司辩称，1、原告吴江涛起诉状中第二项诉求要求提高原被告双方约定的违约金标准依法不能成立。依据答辩人与原告签订的商品房买卖合同第九条：逾期超过180日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。原、被告双方已经对逾期交付房屋承担违约责任以及违约责任承担方式进行了详细约定，该约定系原告与答辩人真实的意思表示，对双方均具有约束力。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：”换言之，如果商品房买卖合同中双方约定了违约金或损失计算方式的，应当依据合同约定计算违约金。因此，原告吴江涛要求答辩人按每月800元向其支付违约金的诉请依法不能成立。2、答辩人逾期交付房屋客观上存在合理的理由，依法应当予以扣减相应的停工天数。根据《商品房买卖合同》附件四第五条约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟。答辩人在开发建设涉案房屋的过程中，河南省人民政府、焦作市人民政府、孟州市政府及孟州市住房和城乡建设局为了执行国家大气污染防治的政策，多次向答辩人下发文件通知，并要求答辩人的施工工地停工，截止2019年12月11日因环保政策问题已停工时间累计达419天，这些政策原因导致了被告无法按照施工计划施工，属于合同约定的可以据实延期交付房屋的情形。综上所述，原告的各项诉讼请求均不能成立，请依法驳回其诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告诉求的第二项要求被告支付原告逾期交房违约金，违约金自2018年1月1日起开始，按照每月800元计算至被告实际交房之日止，有无事实和法律依据。原告吴江涛向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份；2、租房合同一份；3、（2018）豫0883民初2456号民事判决书一份。被告文成置业公司对原告吴江涛提供的证据的质证意见为，1、对证据1真实性无异议，但买卖合同中双方已经就违约金的计算方式做了约定，原告要求提高违约金不应当得到支持。2、对证据2的真实性、关联性均有异议，该证据无法核实该合同出租方的身份，合同的真实性无法确定，证据来源不清，该证据无法证明原告的实际损失。其记载月租金800元应当提供支付凭证。3、对证据3真实性无异议。违约金应当按照合同约定的标准进行计算，天数应当按照被告提供的证据中实际停工天数计算。被告文成置业公司向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份。证明原告与被告签订的商品房买卖合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同系双方自愿签订，为双方真实意思表示，且在房管局进行备案，原告要求的违约金应当按此标准计算。2、政府政策停工文件汇总表及政策文件一套，共49份。证明原被告签署《商品房买卖合同》后，政府因环保原因多次下达停工令，建筑室外作业、土石方作业停工，造成了原告实际停工达419天。在计算被告延期交房天数时，应当对以上情况造成的停工天数共计419天应予以扣减。3、孟州市人民政府办公室关于印发孟州市重污染天气应急预案（2017）年修订的通知。证明被告所举的证据2中因环境问题虽未明确显示要求停工，但是根据该文件对环境污染等级的措施，被告在相应的污染等级的情况下停工是有合理依据的。原告吴江涛对被告文成置业公司提供的证据的质证意见为，1、对证据1的真实性无异议。2、对证据2原告方不予认可，造成被告停工的原因是被告自己的环保措施不达标造成的，并且有一部分是政府要求部分停工，不是全面停工。该证据2中原告认可2019年10月11日、2019年9月23日、2019年7月5日、2019年6月25日、2019年7月6日、2019年6月15日、2019年6月21日、2018年6月5日、2019年5月26日文件上的停工天数。3、对证据3的质证意见同证据2的意见，只是要求加强扬尘措施和道路保洁，没有要求停工。本院对原、被告的证据综合分析后认为，由于被告对原告的证据1、3的真实性无异议，对原告证据1、3的真实性本院依法予以确认。对原告提供的证据2，被告所提异议成立，对该证据本院依法不予采信。原告对被告提供证据1的真实性无异议，对该证据的真实性，本院依法予以确认。被告提供的证据2，虽原告对部分内容不予认可，但经本院审查，该组证据能够证明2016年9月至2018年6月因治理大气污染而被政府及相关部门通知停工的事实存在，故对该组证据的真实性予以确认。鉴于部分政府文件中只有停工的开始时间，没有结束时间，借鉴政府相关文件规定黄色预警的持续天数为2天及以上，橙色预警的持续天数为3天及以上，本院酌定没有结束时间的停工时间计算方式标准为黄色预警2天，橙色预警3天，认定从2016年12月13日至2019年10月29日期间，本案涉及工程因治理大气污染而停工的天数总计为298天。被告提供的证据3，经本院审查，对其真实性予以采信。依据当事人的庭审陈述和上述有效证据，本院可以认定以下案件事实：2016年12月13日原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将自己开发的位于孟州市唐人御园13号楼1单元3层131032号面积为125.74平方米的在建房屋以402324元的价款出售给原告。合同对双方的权利义务、违约责任做出了明确约定。商品房买卖合同载明：买受人（原告）如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（被告）支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，并完成规划，单体工程质量消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格；排水、供电、供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行政单位认可，达到使用功能要求。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文稿件。5、该商品房经出卖人组织验收后交付。但如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致将会延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致迟延的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同签订后，原告向被告交纳首付款212324元，剩余190000元办理公积金贷款。合同约定的交房日期于2017年12月31日届满后，被告一直未向原告交付所购房屋。经本院审核认定，自2016年12月13日至2019年10月29日，因政府治理环保导致被告房屋建设施工不定期停工的天数为298天。因涉案房屋被告已于2019年10月29日向原告交付，原告在庭审中撤回第一项诉讼请求。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告按照合同约定向被告交付了购房款，被告即应在合同约定的交房日期向原告履行交房义务，被告在双方约定的交房日期2017年12月31日届满时未向原告履行交付房屋，也未按合同约定履行告知义务，逾期180日后仍未向原告交付。因此，原告要求被告自2018年1月1日起承担逾期交房违约责任，符合法律规定，本院依法予以支持。庭审中，虽被告要求扣除因环保原因致被告停工天数419天，但是被告提供的证据不能证明该419天完全因为政府政策问题所造成的，因此，本院对被告该部分辩称理由不予采纳。关于逾期交房的时间确定问题，本院认为，被告在施工过程中，根据政府相关部门治理污染天气的停工文件要求，从2016年12月13日至2019年10月29日期间不定期停工的298天，是双方在签订合同时无法预见的，该天数应当从被告迟延交房的总天数中予以扣除。关于原告认为双方约定违约金过低，要求提高违约金的主张。本院认为，依据相关法律规定，约定的违约金低于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。因此，原告关于提高原被告购房合同约定的违约金数额的请求，本院予以支持。至于以何标准增加违约金的问题，因原告仅提供租房合同，却无其他相关手续如缴纳的水费、电费票据等证实租房居住造成的实际损失，本院认为，根据公平原则，可以原、被告签订的合同中约定的买受人（原告）承担逾期付款违约金的计算标准，作为原告主张增加逾期交房违约金的依据，即被告应按原告已付购房款的日万分之零点五承担违约责任为宜。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、限被告河南文成置业有限公司于判决生效后十日内支付原告吴江涛延迟交房违约金（违约金以402324元为基准，从2018年1月1日起至2019年10月29日止，并扣除其中的298天，按照日万分之零点五为比率计算）；二、驳回原告吴江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告河南文成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇一九年十二月二十五日书记员  杨慧娟