福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初6557号 原告：厦门市舜弘置业有限公司，住所地福建省厦门现代物流园区港中路经保综合楼三楼314单元。 法定代表人：易振龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡绍伟，福建联合信实律师事务所执业律师。 被告：福建省神六保健食品有限公司，住所地福建省顺昌县沙墩神六生物园区。 法定代表人：谢新辞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汤颖惠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：龚晓洪，福建冠德律师事务所执业律师。 原告厦门市舜弘置业有限公司（以下简称舜弘公司）与被告福建省神六保健食品有限公司（以下简称神六公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月11日、2019年8月8日公开开庭进行了审理。原告舜弘公司的委托诉讼代理人黄煌，被告神六公司的委托诉讼代理人汤颖惠、龚晓洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舜弘公司向本院提出诉讼请求：1.确认舜弘公司与神六公司签订的《房屋租赁合同》（协议编号：SHGJZX-890515）已于2019年3月9日解除；2.判令神六公司支付的租赁保证金1453元归舜弘公司所有；3.判令神六公司向舜弘公司支付自2018年12月1日起至2019年2月28日期间的租金4359元及逾期付款违约金（以4359元为基数，自2018年11月25日起按照每日千分之五计至实际付清款项之日止）；4.判令神六公司向舜弘公司支付免租期（2019年3月1日至2019年5月31日）租金4359元；5.判令神六公司向舜弘公司支付违约金2906元；6.判令神六公司向舜弘公司支付律师费989元。事实和理由：2018年5月30日，舜弘公司与神六公司签订《房屋租赁合同》（协议编号：SHGJZX-890515），约定由舜弘公司将厦门市湖里区航空物流港区高崎道890号新景舜弘大厦515单元出租给神六公司；租赁期自2018年6月1日起至2021年5月31日止；此外，合同还约定了双方的其他权利义务。签订《房屋租赁合同》后，舜弘公司依约将租赁物交付给神六公司使用。自2018年11月起，神六公司无故拖欠租金。2019年2月19日，舜弘公司向神六公司发出《租金催缴函》，催告神六公司支付所拖欠的租金。神六公司于2019年2月20日签收《租金催缴函》，但时至今日，仍未支付租金。2019年3月5月，舜弘公司向神六公司发出《催告函》（函号：舜弘催函-201903-01），再次催告神六公司支付拖欠的租金，否则将依据《房屋租赁合同》之约定解除合同，并要求神六公司返还租赁物等。神六公司于2019年3月6日收到该份《催告函》后，于2019年3月11日将租赁房屋的钥匙通过快递的方式归还给舜弘公司，仍未支付拖欠的租金等相关费用。舜弘公司认为神六公司违约，舜弘公司已经通知解除合同，双方签订的租赁合同已于2019年3月9日解除。神六公司应清偿尚欠的租金，且根据合同约定，神六公司已支付的租赁保证金应归舜弘公司所有，神六公司还应支付违约金、免租期租金，并承担舜弘公司因本案支出的律师费。 神六公司辩称：1.案涉租赁物尚未取得产权登记，尚未通过消防验收，不得作为办公用房出租，讼争租赁合同应为无效合同。2.假如讼争合同有效，因2018年11月厦门市旅游发展委员会发布《厦门市旅游发展委员会关于暂停将部分旅游服务场所列入旅游行程的通知》及附带第一、二批禁止名单，神六公司因不可抗力无法继续使用租赁物开展经营活动，不应承担违约责任。3.假如讼争合同有效，政府部门出台相关政策，亦属于合同订立后发生的情势变更，导致合同若继续履行将显示公平、有悖诚实信用原则，神六公司依法有权解除合同，无须承担违约责任。神六公司在2018年12月17日已致函要求解除物业管理合同，交还租赁物，因此讼争租赁合同已于2018年12月17日解除。因物业管理公司要求神六公司支付空调费102648.27元，否则不同意办理撤铺手续，神六公司于2019年1月23日被迫报警，强行撤铺。4.假如法院认定讼争租赁合同有效，且神六公司应承担违约责任，舜弘公司要求支付的违约金偏高，应予调整。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已当庭进行证据交换与质证。对当事人无异议的证据本院予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.神六公司提交的厦门市旅游发展委员会厦旅发行[2018]213号文件、厦旅发行[2019]10号文件经本院向厦门市文化和旅游局核实，确认与原件一致，本院予以采信。 2.神六公司提交的《撤铺申请书》、《关于福建神六保健食品有限公司申请撤租的复函》、《合同终止协议》与证人张某的陈述可以相互印证，证明神六公司曾向案涉租赁物的物业管理单位厦门兴万家物业管理有限公司（以下简称兴万家公司）提出解除租赁关系，并通过兴万家公司的工作人员与舜弘公司的相关人员沟通合同解除事宜，本院对上述证据予以采信。 3.神六公司提交的《空调设备购销及安装合同》、《空调工程安装预算书》、《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》，拟证明其对租赁物进行装修的支出情况，但该事实与本案争议无关，本院对上述证据不予采信。 4.神六公司提交的确认人为吴某、郭某的《确认书》属证人证言，相关当事人未到庭作证，舜弘公司对其真实性有异议，本院对该证据不予采信。 5.神六公司提交的与“刘某”的微信聊天记录，因没有证据进一步证实微信使用人的身份，及其与舜弘公司的关系，舜弘公司对其真实性、合法性、关联性有异议，本院对该证据不予采信。 6.神六公司提交的确认人为神六公司、厦门某某保健品有限公司的《确认书》，其关于汤颖惠、阙某身份的内容，得到当事人本人的确认，本院对该《确认书》的内容予以采信。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2018年5月30日，舜弘公司作为出租方（甲方）、神六公司作为承租方（乙方），双方签订编号为ＳＨＧＪＺＸ-890515的《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方出租位于厦门市湖里区（即案涉租赁物）给乙方作为办公使用，租赁总面积30.28平方米；房屋租期为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；甲方于合同生效且乙方付清租赁保证金及第一期租金之日起三日内将房屋以现状交付给乙方使用；2018年6月1日至2020年5月31日的月租金为1453元；租金每三个月为一个结算期，第一期租金在合同签订后三日内由乙方向甲方一次性支付，其他期租金在下期租金到期前七日内一次性支付下期租金（如遇节假日应提前支付）；合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金1453元；合同期间乙方违约造成甲方损失的，甲方可先从租赁保证金中抵扣相关款项，乙方应在接到甲方通知后三个工作日内补足租赁保证金；合同期满或提前解除后，乙方履行完毕各项义务后，租赁保证金抵扣应由乙方承担的费用后，甲方于7个工作日内将剩余部分租赁保证金如数无息退还乙方，如该保证金不足以弥补甲方损失的，甲方保留向乙方追究相关损失的权利；租赁期内的公用事业费用包括但不限于水费、电费、电话费、雨污水排放费、物业管理费、上网费由乙方自行承担，具体收费标准及费用缴交时间按照乙方与房屋物业公司签订的《物业服务协议》执行；租赁期内，甲方给予乙方六个月免计租金期，分两年计算，第一年免计租金期3个月，自2019年3月1日至2019年5月31日，第二年免计租金期3个月，自2020年3月1日至2020年5月31日；合同期间甲方不得将该房屋转租他人；合同期满双方不再续租或合同解除的，乙方应在合同终止或解除后3日内将租赁房屋交还甲方；乙方出现未按约定缴纳租赁保证金、租金、物业管理费、水费、电费等费用达10日的，甲方有权解除合同并不予退还租赁保证金、剩余租期租金，同时有权要求乙方按同期租赁费用的两个月租金标准支付违约金；乙方应按合同约定时间足额支付租金及甲方代垫的应由乙方承担的费用，若乙方逾期支付的，以乙方应付而逾期付款金额的每日千分之五支付违约金；甲方有权从租赁保证金中直接扣除本合同约定的应由乙方承担的费用（包括违约金或赔偿金、甲方代垫的费用），如该费用仍不足以弥补甲方因此所受的损失（包括但不限于律师费、诉讼费、鉴定费、合理的差旅费、对第三方的赔偿费用），乙方仍应补足赔偿；乙方妥善完全履行合同是甲方给予租金优惠政策的前提，如因乙方原因导致合同提前终止，乙方应在合同终止后7日内按相应月租金标准补交免租期的全部租金；如发生不可抗力事件，遭受不可抗力的一方应在不可抗力事件发生后三日内将不可抗力事件的具体情形告知另一方并提供有效的证明文件，同时应采取积极措施减少不可抗力事件造成的损失，届时双方可根据不可抗力事件对履行本合同的影响程度，另行协商延期履行合同或部分免除合同的履行义务或终止本合同；双方的邮件送达地址、通讯方式为：甲方地址在厦门市湖里区航空物流园区高崎道890号物业服务中心，乙方地址在福建省顺昌县汤颖惠收；合同自甲乙双方签字盖章且乙方交付租赁保证金后生效。 合同签订后，舜弘公司已将案涉租赁物交付给神六公司使用，神六公司已向舜弘公司支付租赁保证金1453元和截至2018年11月30日的租金。 厦门某某保健品有限公司（以下简称某某公司）于2018年2月11日成立，公司住所址于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区航空港物流园区高崎道890号201单元，公司股东为神六公司（持股80%）、案外人吴某（持股10%）、案外人郭某（持股10%），公司法定代表人为谢金鉴。神六公司、舜弘公司确认某某公司实际占有使用案涉租赁物。神六公司自述为了在厦门的经营方便，在厦门注册成立了某某公司。某某公司的工作人员阙某到庭作证确认其是受神六公司安排到厦门的某某公司工作，某某公司经营的产品均是神六公司的产品。 2018年11月29日，厦门市旅游发展委员会发出厦旅发行[2018]213号文件《厦门市旅游发展委员会关于暂停将部分旅游购物场所列入旅游行程的通知》，主要内容为：近期游客投诉、举报本市一些珠宝类旅游购物场所诱骗游客购物，经研究决定从通知发布次日起暂停旅行社组织团队到游客投诉、舆情反映集中的旅游购物场所购物消费。该通知所附购物场所名单中均为珠宝店，没有神六公司或某某公司。 2018年12月17日，某某公司致函给“舜弘国际中心”称因政府针对其经营行业进行行业整顿，其已无法进行经营，因此提出撤铺申请。 2019年1月7日，兴万家公司就神六公司申请撤租一事函复神六公司，主要内容为：根据神六公司与兴万家公司的《物业服务合同》的约定，神六公司应缴交空调费102648.27元尚未支付，要求在收到函件后7日内缴纳上述费用后，向舜弘国际中心物业处办理撤场手续。 2019年1月18日，厦门市旅游发展委员会发出厦旅发行[2019]10号文件《厦门市旅游发展委员会关于暂停将部分旅游购物场所（第二批）列入旅游行程的通知》，主要内容是：暂停旅行社组织旅游团队到游客投诉反映集中的旅游购物场所（第二批）购物消费，对继续组织旅游团队到暂停列入旅游行程购物场所购物消费的旅行社和导游，依法从重处罚。该通知所附场所名单包括某某保健品店（厦门某某保健品有限公司，湖里区高崎道890号）。 兴万家公司原工作人员张某到庭作证称：其确有收到某某公司的《撤铺申请书》，并将情况汇报给兴万家公司的副总经理和舜弘公司的一个工作人员，让其转交给舜弘公司的负责人；其有草拟了一份《合同终止协议》，但神六公司没有同意该协议，要求和舜弘公司的负责人协商；舜弘公司负责人曾表示在神六公司没有结清费用前，合同不终止；其于2018年12月下旬从兴万家公司离职。 2019年1月23日下午，某某公司工作人员阙某报警称在舜弘国际中心2楼要搬东西，物业不让，因此产生纠纷。 2019年2月19日，舜弘公司向神六公司寄送一份《租金催缴函》，主要内容包括：神六公司拖欠案涉租赁物2018年12月1日至2019年2月28日的租金4359元，要求在2019年2月26日前缴交。神六公司工作人员于次日收到该《租金催缴函》。 2019年3月5日，舜弘公司向神六公司寄送一份《催告函》，主要内容包括：因神六公司逾期支付租金已超过10日，要求神六公司在接函之日起2日内支付拖欠的租金和产生的违约金，若神六公司未按上述期限支付，舜弘公司与神六公司签订的包括本案讼争合同在内的4份《房屋租赁合同》于上述付款期限届满的次日起解除。神六公司工作人员于2019年3月6日签收该《催告函》。 舜弘公司自认神六公司于2019年3月11日将案涉租赁物钥匙交还。 舜弘公司与福建联合信实律师事务所于2019年3月21日签订《法律事务委托合同》，约定舜弘公司委托福建联合信实律师事务所律师作为本案及其与神六公司的另三件房屋租赁合同案件的一审、二审、执行程序的诉讼代理人，第一审诉讼程序的服务费共计40000元，其中本案的服务费为989元，舜弘公司应于合同生效之日起三日内支付。舜弘公司已支付福建联合信实律师事务所律师费40000元。 本院认为，舜弘公司与神六公司签订的《房屋租赁合同》（编号SHGJZX-890515）系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于某某公司与神六公司的关系，根据神六公司系某某公司控股股东的事实以及相关证人的证言，表明某某公司系神六公司为在厦门开展经营活动而设立的商事主体，神六公司与某某公司并非转租关系，神六公司向舜弘公司承租案涉租赁物即用于某某公司的经营。某某公司于2018年12月17日提出撤铺即解除租赁合同，理由是政府行为导致公司无法继续经营，但彼时厦门市旅游发展委员会并未发文禁止旅行社组织团队到某某公司经营的购物场所，神六公司没有证据证明彼时已经发生了情势变更或不可抗力导致合同无法继续履行，某某公司提出解除合同没有合同和法律依据，不产生合同解除的法律效力。此后神六公司与舜弘公司就解除合同事宜进行过磋商，但未能协商一致，神六公司仍应继续履行租赁合同。根据合同约定，神六公司应每三个月支付一次租金，在下期租金到期前七日一次性支付下期租金（如遇节假日应提前支付），神六公司本应于2018年11月25日前支付2019年12月1日至2019年2月28日期间的租金4359元，然其未按时支付，经舜弘公司催告后仍未履行付款义务。舜弘公司于2019年3月5日发出解除合同的书面通知，有合同和法律依据，该通知于2019年3月6日到达神六公司处，根据通知内容，讼争合同于2019年3月9日解除，对舜弘公司请求确认讼争合同于2019年3月9日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，神六公司应清偿截至返还租赁物时拖欠的租金4359元（2018年12月1日起至2019年2月28日）。因神六公司违约，依照合同约定，神六公司应补交免租期（即2019年3月1日至2019年5月31日）的租金，但因神六公司已于2019年3月11日将租赁物交还舜弘公司，因此，神六公司仅需支付2019年3月1日至2019年3月11日的租金损失，即516元。舜弘公司主张按照合同约定的每日千分之五计付逾期付款违约金，并支付相当于两个月租金的违约金，舜弘公司未明确神六公司违约给其造成的实际损失，合同约定的违约金金额过分高于实际损失，本院调整为违约金以欠付租金金额为基数，按月利率2%计至实际付清之日止。神六公司在收到解除合同通知后，已及时返还租赁物，且双方合同中约定的违约金已过分高于舜弘公司的实际损失，舜弘公司要求已付租赁保证金1453元归其所有，缺乏依据，租赁保证金可冲抵神六公司尚欠的租金。舜弘公司为实现债权提起本案诉讼，因诉讼支出律师费989元，神六公司应赔偿该项损失。综上所述，舜弘公司与神六公司签订的编号为SHGJZX-890515的《房屋租赁合同》于2019年3月9日解除；神六公司应支付舜弘公司2018年12月1日至2019年2月28日期间尚欠租金2906元（4359-1453）、逾期付款违约金（以2906元为基数，自2018年11月26日起按照月利率2%计至实际付清之日止）以及2019年3月1日至2019年3月11日的租金516元，并偿付舜弘公司支出的律师费989元。对舜弘公司提出的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门市舜弘置业有限公司与福建省神六保健食品有限公司签订的编号为SHGJZX-890515的《房屋租赁合同》于2019年3月9日解除； 二、福建省神六保健食品有限公司于本判决生效之日起七日内支付厦门市舜弘置业有限公司2018年12月1日至2019年2月28日期间尚欠租金2906元及违约金（以2906元为基数，自2018年11月26日起按照月利率2%计至实际付清之日止）； 三、福建省神六保健食品有限公司于本判决生效之日起七日内支付厦门市舜弘置业有限公司2019年3月1日至2019年3月11日期间租金516元； 四、福建省神六保健食品有限公司于本判决生效之日起七日内偿付厦门市舜弘置业有限公司律师费989元； 五、驳回厦门市舜弘置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费214元，减半收取计107元，由厦门市舜弘置业有限公司负担77元，由福建省神六保健食品有限公司负担30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 陈婧怡 二〇一九年十二月十二日 代书记员 陈 静 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。