重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初10340号 原告：李祥松，男，1971年11月10日出生，汉族，住重庆市綦江县。 原告：龚长先，女，1972年3月29日出生，汉族，住重庆市綦江县。 被告：方燕，女，1979年3月14日出生，汉族，住河北省沙河市。 原告李祥松、龚长先与被告方燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员董雪英、陈定明组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李祥松、龚长先，被告方燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李祥松、龚长先向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年11月9日至2019年8月25日期间的租金；2.被告支付滞纳金，以到期未付费用为基数，按照每日万分之三计算；3.被告支付提前终止合同违约金即6个月租金和物业费的总和；4.被告支付2018年11月8日至今的水电费和物管费。事实及理由：2017年8月31日，原告购买了位于重庆市北部新区大竹林组团G标准分区G20-1/02地块（宗地1）商吊2-商业15，即重庆市两江新区怡和路7号附1号2-24商铺。被告于2017年6月9日与重庆怡置房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋租赁给被告经营装饰建材，租期自2017年6月9日至2022年6月8日。原告于2018年7月29日与重庆怡置房地产开发有限公司签订出租人权益转让协议，重庆怡置房地产开发有限公司将《租赁合同》及相关附件中出租人的权利义务在原告接收标的物接铺后，全部转让原告。被告已结算2018年7月29日至2018年11月8日的租金及履约保证金共计22313.4元，但2018年11月9日至今一直未付租金。故原告起诉来院。 被告方燕辩称，租赁属实，被告经营不了故没有支付2018年11月9日起的租金，被告准备转让后再支付原告费用，但暑假2个月都没有转让出去。被告租赁了包括原告房屋在内的4套房屋，即13、14、15、16号房屋，13、14、15号房屋的业主在2019年8月11日左右将房屋门锁撬了，换锁后贴了招租信息，被告的物品还在屋内。被告向开发商支付了押金11280元，可抵扣欠付原告的租金。原告导致被告已装修的门市无法转租，给被告造成了损失，故不同意支付租金、违约金。物业费应由被告和物管公司结算，但物业私自停电，导致被告电脑被偷，已报警。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《转付申请书》、《租赁合同》、房产证复印件、微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年6月9日，以重庆怡置房地产开发有限公司为甲方、方燕为乙方，签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将重庆市两江新区怡和路7号附1号2-24房屋出租给乙方，建筑面积66.2平方米，租期2017年6月9日至2022年6月8日，计租期2017年6月9日至2022年6月8日；2017年6月9日至2018年6月8日租金3310元/月，2018年6月9日至2019年6月8日租金3310元/月，2019年6月9日至2020年6月8日租金3509元/月……承租人应支付的物业管理费标准为每历月每平方米建筑面积6.8元/平方米，2018年10月1日起7.5元/平方米，从交铺之日起计算；保证金11280元作为履约保证金；承租人应按公用事业单位或物业管理公司确定的收费期限和方式，缴付包括但不限于电费、水费、燃气费、供暖费、网络费、电信费等公用事业费用及相关经营费用；承租人必须在本合同签订日缴纳2017年6月9日至2018年5月8日期间租金给甲方，以后租金每一个季度为一期，须于每季度首月首日之前将租金支付到达甲方账户或以现金方式缴纳；承租人确认放弃优先购买该租赁标的的权利，出租人有权在租赁期间或续租期内出售或转让该物业与第三人，届时本合同将继续有效，承租人将认可该第三人为本合同的出租人，承租人应继续履行其在本合同项下的义务；若租金、管理费或其他按本租赁合同应由承租人支付之款额在到期应付后十五天仍未支付，出租人可按本租赁合同规定要求物业管理公司截断租赁标的的所有电力、空调、水、互联网或其他设施的服务或供应，若该违约未有在出租人向承租人送达书面通知后的七日内纠正则出租人可（a）终止本租赁合同并进入或再次进入租赁标的或其任何部分以收回整个租赁标的；（b）终止本租赁合同，但这并不在任何程度上损害出租人享有的就任何尚未解决有关承租人的违约之诉讼权利；（c）保证金不予退还，而在任何程度上均无损出租人根据第8条作出扣减及额外赔偿提出索赔的权利；在无损出租人就该违约之其他权利即补偿的情况下，若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用总额的0.03%按日向出租人支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际付款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）；除本合同另有约定外，在承租期内如发生下列情形之一的，出租人有权立即终止本租赁合同、收回租赁标的、不予退还承租人已交纳的保证金并保留追究承租人给出租人造成的一切损失的权利，应按照6个月的房租和物管费的总和为标准向承租人收取违约金：若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用0.4%计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过30日的，出租人有权解除本合同。 合同签订后，双方按合同履行。被告已向重庆怡置房地产开发有限公司缴纳费用41070元，即缴纳了保证金及至2018年11月8日的租金。 后二原告购得案涉房屋并于2018年5月29日取得不动产权证。2017年6月9日，重庆怡置房地产开发有限公司、二原告、被告签订《出租人权益转让协议》，重庆怡置房地产开发有限公司将案涉房屋《租赁合同》及其相关附件中出租人的权利义务在二原告标的物接铺后，全部转让给二原告。 2018年11月9日起的租金被告未向二原告支付。2019年8月3日，原告李祥松给被告发微信：由于你几个月以来一直不接电话，我们已经报警了，你拖欠我们门市房租费几万元，根据合同违约条例，现我将收回15号门市，请你在5号之前将你所有的物品全部搬出，不搬后果自负，房屋租金我也向法院立案起诉了。被告回复：我最近没在重庆老家，我已委托中介公司转让门市，我会尽快处理。原告李祥松回复：我们已经给你这么长时间，你都没当回事。被告回复：我一直在想办法，但是门面有点大再加上暑假不太好转。原告李祥松回复：你门市转不出去就这样一直拖起，损失谁来付，我们2019年8月5日你不来，说什么都没用，我们通过警方收回。 庭审中，双方一致同意合同在2019年8月25日解除。 原告称，2019年8月11日，原告在案涉门面大门上锁，被告在2019年8月20日将原告上的锁撬了，搬走了屋内物品；未代付物管费、水电费；保证金按照合同约定不予退还；被告的违约行为造成了门市空置损失，房屋还未恢复原状； 被告称，2019年8月11日原告上了锁，被告承租的13、14、15、16号门市是打通的，虽然案涉房屋上了锁但是旁边门市锁没换，在2019年8月20多日被告打开了旁边门市的门，把东西搬走了，因为东西大，把案涉门市的锁撬了才搬走；违约金过高。 本院认为：二原告与被告之间的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，履行合同义务。 原、被告双方一致确认《租赁合同》在2019年8月25日解除，本院予以认可。 关于租金。被告认可欠付2018年11月9日起的租金，被告欠付租金累计超过30日，原告有权解除合同、收回房屋。被告称原告收回房屋影响其转租故不支付租金的理由并不能成立。虽然原告在2019年8月11日对案涉门市换了锁，但因其他门市与案涉门市相通，并不影响被告占有使用案涉门市，故其后的租金被告仍应向原告支付。故原告要求被告支付2018年11月9日至2019年8月25日期间的租金3310元/月×7个月+3509元/月×2.57个月=32188.13元的诉讼请求本院予以支持。 关于滞纳金。《租赁合同》约定，被告应于每季度首月首日之前支付租金，逾期支付的被告按应支付费用总额的0.03%按日向原告支付滞纳金，该滞纳金自到期日之次日起逐日计算至实际付款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。2018年11月9日至2019年2月8日的租金9930元被告应在2018年11月1日前支付，2019年2月9日至2019年5月8日的租金9930元被告应在2019年2月1日前支付，2019年5月9日至2019年8月8日的租金10328元被告应在2019年5月1日前支付，2019年8月9日至2019年8月25日的租金2000.13元被告应在2019年8月1日前支付，被告逾期支付的，应支付违约金。合同约定的违约金标准与原告的实际损失相当，故被告应按照合同约定支付违约金，以9930元为基数从2018年11月1日起、以9930元为基数从2019年2月1日起、以10328元为基数从2019年5月1日起、以2000.13元为基数从2019年8月1日起，均至付清之日止，按照每日0.03%的标准向原告支付滞纳金。 关于合同解除的违约金。《租赁合同》约定，承租人逾期支付租金累积超过30日，出租人有权立即终止本租赁合同、收回租赁标的、不予退还承租人已交纳的保证金并保留追究承租人给出租人造成的一切损失的权利，应按照6个月的房租和物管费的总和为标准向承租人收取违约金。现因为被告逾期支付租金超过30日导致合同解除，被告应向原告支付解除合同的违约金。合同约定保证金11280元在被告违约导致合同解除的情形下不予退还，实质是该保证金转化为了解除合同的违约金。被告辩称违约金过高，应予调整。违约金具有补偿性质，其金额应与实际损失相当，被告违约导致合同解除，给原告造成了寻租期损失，合同约定的违约金按照6个月租金及物管费计算亦是弥补寻租期损失之意，但保证金11280元不予退还已作为了违约金的一部分，弥补了原告的部分损失，故本院酌情将原告主张的违约金调整为12753元。 原告并未代被告支付水、电、物管费用，其要求被告向其支付2018年11月8日至今的水、电、物管费用无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告方燕在本判决生效后立即支付原告李祥松、龚长先2018年11月9日至2019年8月25日期间的租金32188.13元； 二、被告方燕在本判决生效后立即支付原告李祥松、龚长先滞纳金，以9930元为基数从2018年11月1日起、以9930元为基数从2019年2月1日起、以10328元为基数从2019年5月1日起、以2000.13元为基数从2019年8月1日起，均至付清之日止，按照每日0.03%的标准计算； 三、被告方燕在本判决生效后立即支付原告李祥松、龚长先解除合同的违约金12753元； 四、驳回原告李祥松、龚长先的其他诉讼请求。 如果被告方燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1205元，由原告李祥松、龚长先负担240元、被告方燕负担965元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  陈定明 人民陪审员  董雪英 二〇一九年十二月七日 书 记 员  李 洁