北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36221号原告：周元珍，女，1944年2月4日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：孙茂成，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张清格，北京高文律师事务所律师。被告：北京盛世嘉禾房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区科技园富丰路4号工商联科技大厦19层19A03（园区）。法定代表人：李小强。委托诉讼代理人：李春波，男，该公司顾问。原告周元珍与被告北京盛世嘉禾房地产开发有限公司（以下简称盛世嘉禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周元珍的委托诉讼代理人孙茂成、张清格，被告盛世嘉禾公司的委托诉讼代理人李春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周元珍向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告于2010年8月9日签订的《商品房买卖合同》；2、要求被告返还原告已经支付的购房款1056682.59元（含购房款997730.19元、公共维修基金19650.8元、契税39301.6元）及利息（以1056682.59元为基数，按照年息6%自2011年11月4日起计算至全部购房款返清之日止）；3、要求被告赔偿原告损失1356682.59元（含装修花费300000元、已付房款一倍的赔偿金1056682.59元）。事实理由：2010年8月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告取得开发权的河北省涞水县野山坡旅游度假村住宅小区（推广名为中国山水醉）A2幢66号（以下简称66号）房屋。8月11日前，原告支付了购房款982540元。2011年11月3日之前，原告支付房屋补差款15190.19元、公共维修基金19650.8元、契税39301.6元。另，原告装修花费30万元。按合同约定，被告应于交付房屋之日起365日内为原告办理房地产权证书，但截至原告起诉之日，被告仍没有给原告办理房地产权属证书。后经原告查证，涉案房屋之土地存在抵押，根据物权法规定，土地抵押的，土地上的房屋视为一并抵押，因此，涉案房屋已抵押给被告的债权人，被告根本无法为原告办理房地产权属证书，原告签约目的落空。原告曾于2017年10月19日起诉，后因被告承诺2018年底为原告办理房地产权属证书，故原告撤诉。但至今被告仍未为原告办理房地产权属证书，故原告为维护自身合法权益，再次诉至法院。盛世嘉禾公司辩称，原告要退房，双方合同十五条有明确约定，房子属于涞水，五证齐全，买房人买房一个月内就办理了合同备案，房管局有签字盖章，如果原告要求退房可以按照双方约定退，公司于2015年已经停止运营了。目前因为地方规定，已经办理下来一部分产权证，剩余部分也在协调中。本院经审理认定事实如下：2010年8月9日，盛世嘉禾公司（出卖人）与周元珍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于涞水县三坡镇下庄村编号为涞国用（2006）第129号地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名野三坡旅游度假村住宅小区（推广名为中国山水醉）；买受人购买66号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共163平方米；该商品房总价款为982540元；出卖人应当在2011年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的中国人民银行同期活期存款利率赔偿买受人损失……合同并约定了双方其他权利义务。8月11日，周元珍向盛世嘉禾公司交纳购房款982540元。2011年11月3日，周元珍向盛世嘉禾公司交纳面积补差款15190.19元、契税39301.6元及公共维修基金19650.8元。后盛世嘉禾公司向周元珍交付了66号房屋。庭审中，周元珍主张交付涉案房屋时间为2012年7月，盛世嘉禾公司不予认可，称其系按合同约定的时间交付了房屋，双方均未就各自的主张举证。盛世嘉禾公司另称涉案房屋的不动产权属证书仍在办理中。周元珍提交合同、购物凭证、收据、送货单等若干，拟证明其为涉案房屋支出的装修费用，盛世嘉禾公司对此不予认可，并认为应有正式发票。经查，涞国用（2006）第129号地块的土地使用权登记在北京波峰世纪实业有限责任公司（以下简称波峰公司）名下。2008年12月12日，波峰公司（甲方）与盛世嘉禾公司签订《“野三坡旅游度假村”项目合作协议》，约定：本项目由双方共同建设；甲方负责提供本项目规划用地78436平方米；甲方协调办理相关土地方面的前期审批手续，配合乙方完成各项目前期审批手续；乙方负责办理项目前期手续；乙方负责本项工程施工过程中的进度、质量、安全管理工作。后相关部门为盛世嘉禾公司办理了商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2011年7月7日，波峰公司将涞国用（2006）第129号地块的土地使用权抵押给北京农村商业银行股份有限公司花乡支行，并办理了土地使用权抵押登记，抵押期限为2011年7月7日至2012年7月6日。后因北京农村商业银行股份有限公司花乡支行与波峰公司金融借款合同纠纷一案，波峰公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，上述涞国用（2006）第129号地块被本院依法查封，现查封未予解除。本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，周元珍与盛世嘉禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，周元珍向盛世嘉禾公司支付了全部购房款，履行了自己应尽之合同义务。但合同签订后，涉案房屋所在地块的土地使用权被设定了抵押，且该地块被法院依法查封。现合同约定的办理不动产权属证书时间早已届至，盛世嘉禾公司仍未能给周元珍办理涉案房屋的不动产权属证书，致使合同目的不能实现，现周元珍要求解除合同，合法有据，本院予以支持。合同解除后，盛世嘉禾公司应返还全部购房款，盛世嘉禾公司代收的契税及公共维修基金亦应一并返还。周元珍要求盛世嘉禾公司支付购房款利息的请求，合法有据，本院予以支持，具体计算方法由本院依法予以确定。另，本案涉诉房屋所在土地，于合同签订后设立了抵押，依据我国法律相关规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押，故此，涉案房屋应视为与土地使用权一并进行抵押。且双方合同中约定“出卖人以出让方式取得涉案房屋所在地块的土地使用权”，虽然该土地使用权登记在波峰公司名下，但涉案项目系波峰公司与盛世嘉禾公司合作开发，合作关系是波峰公司与盛世嘉禾公司内部之协议，盛世嘉禾公司作为买卖合同相对方，应当对周元珍承担相应责任。关于周元珍主张的损失赔偿，其提交的关于装修的证据不足以证明其实际支出及与涉案房屋的关联性，综合本案具体情况，考虑到其确实存在装修的事实，本院对其主张的购房款一倍的赔偿金，予以支持，但不再支持其装修损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除周元珍与北京盛世嘉禾房地产开发有限公司于二〇一〇年八月九日签订的《商品房买卖合同》；二、北京盛世嘉禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还周元珍购房款997730.19元、公共维修基金19650.8元、契税39301.6元并支付利息（以1056682.59元为基数，自二〇一一年十一月四日起至二〇一九年八月十九日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际返还之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京盛世嘉禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日向周元珍支付赔偿金997730.19元；四、驳回周元珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29150元，减半收取14575元，由周元珍负担3857元（已交纳），由北京盛世嘉禾房地产开发有限公司负担10718元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  聂 然二〇一九年十二月二十七日法官助理  王吟元书 记 员  唐元奇