新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2019）新23民终1023号上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司办公室文员。委托诉讼代理人：陈晓平，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨海燕，女，1978年3月3日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：杨金良，新疆则冰律师事务所律师。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人杨海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案，依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭审理了本案。因新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于2019年7月8日以杨海燕为被告向阜康市人民法院提起撤销权诉讼，且本案需以该案审理结果为依据，故本案于2019年7月12日裁定中止审理。中止诉讼的原因消除后，因原合议庭成员变更，本院依法另行组成合议庭于2019年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张丽玲、陈晓平，被上诉人杨海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人杨海燕的一审诉讼请求。事实和理由：一、《协议书》并非上诉人的真实意思表示，属无效合同。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，且已履行完毕，不应予以解除。二、被上诉人主张自2018年8月18日至合同实际解除之日期间的租金，而原审确认自2018年7月1日至2018年8月17日期间的租金超出了被上诉人的诉讼请求范围，违反了不告不理的原则。三、原审判令上诉人承担保费缺乏法律依据。杨海燕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨海燕向一审法院起诉请求：1.解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付房款254319元；3.被告支付原告利息损失（按照月息4.875‰计算自2016年4月22日至实际还款日期间利息损失，其中：自2016年4月22日至2018年12月21日期间利息损失为39673.76元）；4.被告退还原告交纳的装修费用12392元；5.被告退还原告缴纳的税费7756.73元；6.被告向原告支付自2018年8月18日至合同实际解除之日的租金。一审法院认定事实：2015年8月16日，原告与阜康市隆城商贸有限公司签订《管理运营协议书》，协议约定：原告自愿将其所有的位于阜康市迎宾路富地康城三楼50号商铺运营管理事项全部交与阜康市隆城商贸有限公司，运营期限为30年，自正式开业起算。原告在该商铺经营期间定期向被告收取经营回报收益，具体为：第一年每平方米547.5元，原告给予被告6个月的全额优惠；第二年每平方米547.5元；第三年每平方米547.5元，每届满6个月支付一次。该协议对其他相关事项亦予以约定。2015年5月14日，富地康城小区25号楼商住楼竣工。2016年4月20日，原、被告经协商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》各一份，双方约定：原告在××区商品房，该商品房为预售商品房，建筑面积合同约定为22.55平方米，每平方米单价为11288元，经实测为22.53平方米，房屋总价款共计254319元，原告于2014年3月17日按合同总房款预付定金110000元，余额于2014年4月30日付清，该合同及补充协议对其他相关事项亦予以约定。2016年4月22日，原告向被告支付了购房款254319元，并于同年5月23日缴纳交易房产印花税、契税7756.73元。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。2017年5月15日，因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告未按约获得租金，原、被告签订《协议书》，协议约定，原告购买被告位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）三楼50号22.53平方米商铺，总价款为254319元，付全款254319元，被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金，被告承诺原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即每年每平方米547.5元，被告以先付后租的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位交纳的房款。若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，该协议对其他相关事宜亦予以约定。同日，按照协议约定，原告在被告处收取2015年8月18日至2016年8月17日期间的商场商铺租金6168元，2016年8月18日至2017年8月17日期间的商场商铺租金12335元，原告又以租金中的12392元抵扣了被告应收取原告所购商铺的装修费12392元，被告向原告开具收据三张。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，原告无法按约获得租金，诉至人民法院。另查明，原告于2016年5月23日缴纳的交易房产印花税、契税7756.73元，需到税务缴纳部门办理退税手续。原告在本案申请财产保全，交纳了诉讼保全费2111元，保险服务保费954.76元。2014年8月，隆盛百货商场商铺装修结束，商场商铺装修自装修结束后装修费用五年左右折旧完毕。一审法院认为，关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求的裁判。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，一审法院对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年1月11日，审理中同意按照约定解除与原告的《商品房买卖合同》，属于原、被告解除合同意思表示一致，故原、被告解除合同的时间应为2019年1月11日。针对原告主张的涉及金钱给付的诉讼请求的处理意见：原告主张由被告返还其付房款254319元。原、被告对原告已向被告全额交纳房款254319元无争议，原告主张该项诉讼请求基于解除合同，根据原、被告签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为18503元，应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对原告要求被告退还房款254319元中的235816元予以支持，其余部分不予支持。原告主张由被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为39673.76元，其中至起诉日的利息原告主张确定，从起诉日至房屋买卖合同解除之日确定了利息的计算标准和方法，但未确定数额。原告基于解除合同主张该项诉讼请求，一审法院确定原、被告解除房屋买卖合同的时间为2019年1月11日，对于解除合同，原、被告在《协议书》中对解除合同的条件、处理方案等均予以约定，一审法院按照该协议约定对原、被告解除合同涉及的权利义务进行了结算和清理处理，故一审法院对原告主张的一审法院判决确定解除原、被告房屋买卖合同之前的利息，因属于原、被告合同履行期间，原、被告协议针对解除合同产生的利益损失亦进行了约定，原告主张的解除合同前的利息不符合当事人约定，一审法院不予支持；对于一审法院判决确定原、被告解除房屋买卖合同后、被告未给付应退还的原告的购房款期间的利息损失，被告应当向原告支付，故一审法院对原告主张的该项诉讼请求认定支持为：被告应当按照房款本金235816元、自2019年1月11日起至实际给付原告购房款235816元之日、月利率4.875‰的计算标准和方式向原告支付利息损失，一审法院对原告主张的2019年1月11日之前的利息损失不予认定支持。原告主张由被告退还交纳的装修费用12392元。根据本案事实，原、被告签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于原、被告合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张由被告退还税费7756.73元。因该税费不由被告收取，税费收取部门答复可以退税，原告在本案中撤回该项诉讼请求，另行处理，应予以准许。原告主张由被告支付租金至合同实际解除之日，租金暂计算至起诉日为4111.73元。其中至起诉日的租金原告主张确定，从起诉日至房屋买卖合同解除之日确定了租金的计算标准和方法，但未确定数额。根据本案事实，阜康市隆盛商贸有限公司注销后，因隆盛百货商场持续关门不能营业，基于被告概括承受原告与该公司就原告在被告处购买的商铺管理运营权利义务的前条件，在原、被告签订的附条件解除合同协议中约定，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，故关于原告主张的租金应自2018年7月1日起计，算至合同解除日2019年1月11日,547.5元÷12个月×22.53平方米×7个月，为7196元，该数额计算标准和方法符合原、被告协议约定，一审法院对原告主张的该项诉讼请求按此数额予以认定支持。遂判决：一、解除原告杨海燕与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告杨海燕支付房款235816元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照房款本金235816元、自2019年1月11日起至实际给付原告杨海燕购房款235816元之日、月利率4.875‰的计算标准和方式向原告支付利息损失；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告杨海燕支付租金7196元；五、驳回原告杨海燕的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司提交以下新证据：证据一：监控录像一份，证实双方当事人于2017年5月15日签订协议书是上诉人在政府胁迫下签订的事实。被上诉人杨海燕对上述证据的真实性认可，对证明的问题不认可，认为该视频内容看秩序良好，没有看到强迫、打闹或争吵的行为。本院对上述证据的真实性予以确认。证据二：证人单怀忠证言，证实上诉人在政府胁迫下双方当事人于2017年5月15日签订的协议书。上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均认可。被上诉人杨海燕对上述证据的真实性不认可，认为证人与上诉人存在利害关系。因证人系上诉人的股东，与本案有利害关系，故本院对上述证据的真实性不予确认。被上诉人杨海燕未提交新证据。本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院对原审法院查明事实予以确认。二审另查明：上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人杨海燕为被告，向阜康市人民法院提起撤销双方当事人于2017年5月15日签订的《协议书》的诉讼，阜康市人民法院经审理后作出（2019)新2302民初1726号民事判决，判决驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。上诉人不服上述判决向本院提起上诉，本院于2019年11月28日作出（2019）新23民终1846号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，一、涉案《协议书》的效力如何确定？关于双方当事人于2017年5月15日签订的《协议书》效力认定问题，上诉人已通过另案诉讼的方式请求法院撤销该协议，该案经法院一、二审审理后，本院作出（2019）新23民终1846号民事判决，驳回了上诉人上述请求。从该协议内容看，协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。二、涉案《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）是否应予以解除？解除时间如何确定？根据双方当事人于2017年5月15日签订的《协议书》内容看，双方约定“上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金）”。现上诉人未能及时向被上诉人支付租赁费用，原审据此解除《商品房买卖合同》（包括《补充协议》），且确认合同解除时间为2019年1月11日符合法律规定，本院予以维持。原审据此判令上诉人向被上诉人退还房款235816元（254319元-6168元-12335元）亦符合约定，本院予以维持。三、逾期给付房款利息如何确定？因双方当事人明确约定自解除合同之日起两个月内（即2019年3月11日前）退还已付房款，且上诉人并未按照约定于2019年3月11日前退还房款，故上诉人应向被上诉人支付逾期给付房款所造成的利息损失，即以应退还房款235816元为基数，按月利率4.875‰计算自2019年3月11日至实际给付之日期间的利息。原审按照合同解除之日即2019年1月11日起计算利息不符合《协议书》的约定，本院予以纠正。四、被上诉人主张自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金如何确定？被上诉人依据《协议书》约定主张上诉人支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持，即上诉人应向被上诉人支付自2018年8月18日至2019年1月11日期间共计147天的租金4968元（547.5元/年×22.53平方米÷365天×147天），但原审将自2018年7月1日至2018年8月17日期间租金也予以确认，显然超出了被上诉人在一审的诉讼请求，违反了“不告不理”的原则，故本院予以纠正。五、本案因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担？被上诉人在一审中主张上诉人向其支付因财产保全而支出的申请费2111元、保险服务保费954.76元。其中，申请费2111元系因上诉人违约，被上诉人为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由上诉人承担；而保险服务保费954.76元是被上诉人因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费954.76元应由被上诉人自行承担。综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初28号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告杨海燕与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告杨海燕支付房款235816元”；二、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初28号民事判决第五项，即“五、驳回原告杨海燕的其他诉讼请求”；三、变更新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初28号民事判决第三项为：上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于接到本判决之日起十日内以应退还房款235816元为基数、按月利率4.875‰向被上诉人杨海燕支付自2019年3月11日至实际付清之日期间的利息损失；四、变更新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初28号民事判决第四项为：上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于接到本判决之日起十日内向被上诉人杨海燕支付租金4968元；五、上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于接到本判决之日起十日内向被上诉人杨海燕支付申请费2111元；六、驳回被上诉人杨海燕的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费6074元、其他诉讼费用80元，合计6154元（由被上诉人杨海燕预交），由被上诉人杨海燕负担1454元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担4700元。二审案件受理费4945元，由被上诉人杨海燕负担100元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担4845元。本判决为终审判决。审判长 闫 雪审判员 王雪梅审判员 胡 婧二〇一九年十二月十日书记员 马 瑞