四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18422号 上诉人（一审被告）：成都国利置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道藏卫路南二段110号1层。 法定代表人：徐俊彬，执行董事。 委托诉讼代理人：吴晓明，四川颂亚律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：冯春辉，男，1991年10月13日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人成都国利置业有限公司（以下简称国利公司）因与被上诉人冯春辉商品房预约合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初5811号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国利公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项“成都国利置业有限公司自本判决生效之日起三日内返还冯春辉20000元”，驳回冯春辉诉讼请求；2.一、二审诉讼费由冯春辉承担。事实与理由：一、原审法院认为“双方未能签订正式的商品房买卖合同系双方未能就该合同的内容达成一致所致，该事由不能归责于双方”。国利公司认为，一审法院的认定缺乏事实依据，双方未能签订正式的商品房买卖合同等系冯春辉单方面违约所致，属归责于冯春辉一方的原因。根据案涉定购书第三条约定，可以确定在签订案涉定购书前，国利公司已在售楼处向冯春辉明示了即将签订正式的商品房买卖合同等文本。在签订案涉定购书前，冯春辉充分阅读了文本内容，并对内容无异议。冯春辉同意按照合同文本内容享受权利、承担义务。以上事实是双方书面认可、确认的事实，应当作为一审法院裁判依据，国利公司无需举证。一审法院认为定购书是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时又认为国利公司未就该条款的内容向冯春辉尽到说明义务，该条款不产生效力。二、在冯春辉单方面违约的情况下，一审法院判决国利公司返还定金于法无据。根据定购书约定，定金不退还，国利公司不退还定金符合合同约定和法律规定，其主张应当予以支持。 冯春辉辩称：1.签订订购协议时冯春辉根本没有看到国利公司在售楼部公示的商品房买卖合同以及补充协议等等文件，不存在所谓的已经充分阅读并了解了上述签约文本，也不存在对商品房买卖合同内容无异议的情形。签订定购书时售楼部工作人员根本没有引导冯春辉去看售楼部公示的上述文件；2.一审法院判决正确，不存在国利公司所谓的相互矛盾的情形。一审法院认为定购书是合法有效，冯春辉予以认可，但定购书的第三条所规定的，特别是第三小点、第五小点属于加重冯春辉责任，减轻国利公司责任，排除冯春辉权利的情形。根据《合同法》第40条规定，定购书第三条应属于无效条款。对于第三条排除冯春辉权利的条款，国利公司应当采用加粗字体或者其他方式对冯春辉履行提示或告知的义务。但是从定购书可以看到第三条对购房者来说是非常重要的条款，但并没有加粗字体或者用其他形式来提醒购房者注意。在签订定购书时，国利公司的工作人员也未就第三条的条款内容对冯春辉进行告知和解释说明；3.冯春辉在此过程中并没有违约，双方未能最终签订商品房买卖合同的原因是冯春辉提出要对商品房买卖合同的一些不合理的条款内容提出要修改，但遭到了国利公司的拒绝。因此，双方未签订商品房买卖合同的原因是双方未能就商品房买卖合同的内容达成一致，该情形属于不可归责于当事人双方的事由，按照法律规定，国利公司应当将20000元定金退还给冯春辉；4.商品房定购书目前已经解除，解除时间为2019年8月21日，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后我方可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失，根据该条款，冯春辉也有权要求国利公司退还20000元定金，并要求计算资金占用利息。 冯春辉一审诉讼请求：1.判令解除双方签订的商品房认购协议书。2.判令国利公司返还定金20000元，并按同期银行贷款利率支付资金占用利息82元（自2019年6月21日起计算至实际返还之日止，暂计至起诉之日为25天）。 一审法院审理查明：2019年6月8日，冯春辉与国利公司签订华庭悦璟商品房定购书。该定购书约定：1.冯春辉自愿申请认购办公用房，房屋总价为378486元。冯春辉以5成银行按揭贷款的方式支付房款，在签订商品房买卖合同时付清首付款。2.冯春辉向国利公司支付的本定购书约定的立约定金20000元，在双方按本定购书约定签订商品房买卖合同和补充协议以及附件后转为房款的一部分。3.冯春辉在签订本定购书之日起7日内（含当日）携带本认购协议、定金收据、应付房款和产权名义人身份证原件到售楼处签订商品房买卖合同、补充协议、附件、前期物业服务合同、临时管理规约。4.国利公司已在售楼部向冯春辉明示即将签订的商品房买卖合同、补充协议、附件、前期物业服务合同、临时管理规约及其他签约文本，冯春辉在签约前已充分阅读并了解上述签约文本内容并对有关条款及填写内容无异议，并同意按照上述签约文本享有合同权利、承担合同义务。冯春辉此后不得再以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约。5.如冯春辉未在签订本协议之日起7日之内（含当日）前与国利公司签订商品房买卖合同（含附件）以及其他签约文本，属于冯春辉违约，国利公司有权在本定购书约定的有效期届满后（无需另行通知冯春辉）将该房另行出售，所付定金不予返还。 当日，冯春辉支付定金20000元。之后，冯春辉多次与国利公司的工作人员通过微信平台进行联系。2019年6月12日下午，冯春辉要求该工作人员将“我当时签的那个定金协议给我看一下呗”，该工作人员回复“定购合同你有一份的，和定金收据放一起的”时，冯春辉回复“签字的那个不退的协议”、“我看一下。当时没有拍照”。2019年6月15日，冯春辉要求延期签订购房合同时，该工作人员同意其在6月22日前签订购房合同。 2019年6月19日，冯春辉到售楼处签订商品房买卖合同和补充协议以及附件等文本时，以自身对拟签订的合同文本中关于产权办理及其违约责任、逾期交房的违约责任和未能通过银行按揭贷款的后果的约定持有异议为由，要求国利公司对上述约定进行修改。国利公司对其要求予以拒绝，双方最终未能签订正式的商品房买卖合同和补充协议以及附件等合同文本。 2019年6月25日，国利公司发出催告函，要求冯春辉在2019年6月30日前前往售楼处签订正式的商品房买卖合同等合同文本。 一审庭审中，冯春辉陈述，其交付定金时未在售楼处看到国利公司公示的商品房买卖合同等文本，但在2019年6月19日前往售楼处签订正式的商品房买卖合同时看到了该司公示的商品房买卖合同等文本。 一审法院认定以上事实，有华庭悦璟商品房定购书、微信聊天记录、催告函、定金支付票据，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证。 一审法院认为，冯春辉和国利公司所签订的定购书是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。一审庭审中，冯春辉和国利公司就该合同的解除达成一致，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，一审法院对此予以确认。该合同的解除时间为2019年8月21日。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。冯春辉和国利公司所签的定购合同解除后，国利公司是否应当退还定金是本案争议所在。对该问题，一审法院认为，双方未能签订正式的商品房买卖合同系双方未能就该合同的内容达成一致所致，该事由不能归责于双方。虽定购合同又对冯春辉能否以对正式的商品房买卖合同等合同文本的内容提出异议为由拒绝签订合同进行了明确约定，但双方所签的定购合同系国利公司为重复使用而预先拟定且在订立该合同时未与对方协商的格式合同，而其中关于冯春辉不得以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约的约定属于格式条款，该条款限制了冯春辉与对方就拟签订的正式的商品房买卖合同等合同文本进行协商的权利。因此，国利公司不仅应在售楼处公示拟签订的正式的商品房买卖合同等格式合同文本，还应当在与冯春辉签订定购合同时就该条款的内容向冯春辉予以说明或尽到相应的提示义务。现冯春辉和国利公司签订的定购书显示，买受人信息和认购房屋信息以及房屋价款的条款下使用下划线，合同的其余具体条款所使用的字体、字号、字体颜色均一致，不能体现出冯春辉不得以对签约文本的相关条款和内容存在异议为由拒绝签约的合同条款有别于其他条款，且国利公司也未举证证明已就该条款的内容已向冯春辉进行了说明，应承担举证不能的法律后果，故一审法院认为国利公司未就该条款的内容向冯春辉尽到说明或提示义务，该条款不能产生效力。国利公司拒绝退还定金的理由不能成立，一审法院不予采纳。国利公司应当退还冯春辉定金20000元。 冯春辉要求支付20000元所产生的利息，该诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、冯春辉与成都国利置业有限公司于2019年6月8日签订的《华庭悦璟商品房定购书》于2019年8月21日解除；二、成都国利置业有限公司自一审判决生效之日起三日内返还冯春辉20000元；三、驳回冯春辉的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费151元，由成都国利置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理查明的案件事实与一审查明案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为国利公司是否应当退还冯春辉定金20000元的问题，现论述如下： 冯春辉与国利公司于2019年6月8日签订《商品房定购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审庭审中双方均同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，一审法院认定案涉《商品房定购书》于2019年8月21日解除并无不当，本院予以维持。关于《商品房定购书》的解除，双方是否存在过错的问题，根据双方约定，冯春辉应于2019年6月22日前与国利公司签订《商品房买卖合同》，2019年6月19日，冯春辉到国利公司售楼部签订《商品房买卖合同》时，因双方对《商品房买卖合同》条款未达成一致意见，最终未签约成功。本院认为，《商品房定购书》为预约合同，预约合同的履行利益是签订本约合同，本约合同将具体明确各方的权利和义务，对此双方需对合同具体条款进行磋商，现未磋商成功的原因不可归责于双方。且根据现有证据，冯春辉在约定时间内到国利公司售楼部去办理关于签订《商品房买卖合同》的事宜，国利公司并未提交冯春辉实际违约的证据，故国利公司的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费300元，由成都国利置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇一九年十二月十日 法官助理  李文慧 书 记 员  杨珍梅