北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41046号原告：北京兴建物业管理中心有限公司，住所北京市海淀区上庄乡上庄村西郊农场北居民区平房。法定代表人：魏洪斌，总经理。委托诉讼代理人：鄂秀珅，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：增斯畅，北京德恒（银川）律师事务所实习律师。被告：孙桂金，男，1961年08月27日出生，汉族，无业，住海淀区。委托诉讼代理人：孙啸峰（被告之子）。委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。原告北京兴建物业管理中心有限公司（以下简称兴建公司）与被告孙桂金土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴建公司委托诉讼代理人鄂秀珅、增斯畅与被告孙桂金委托诉讼代理人孙啸峰、康凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。兴建公司向本院提出诉讼请求：1、判决依法解除原告与被告签署的《土地租赁协议》；2、判决被告拆除租赁土地上的违章建筑，恢复土地原貌；3、判决被告归还租赁土地；4、确认原告与被告签署的《土地租赁协议》超过20年的部分无效；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2001年8月20日，原告北京兴建物业管理中心（现北京兴建物业管理中心有限公司）与被告孙桂金签订了《土地租赁协议》，约定：原告将原果树一队队部占地共计16.6亩出租给孙桂金使用，租赁期自2001年8月20日至2071年8月20日止，共计七十年；租赁费为每亩5万元，共计83万元，于签字之日由乙方一次性支付给甲方；乙方应严格遵守国家有关法规，在政策及规划许可范围内，依法经营。《土地租赁协议》签署后，原告依约定向被告交付土地，并由被告占有、使用、收益至今。但原告发现，被告不仅未经原告同意，擅自在租赁土地上建设大量经营性用房，且未经原告允许，擅自转租给金宝宝幼儿园等主体实际使用。原告多次找被告协商，要求其拆除违章建筑、恢复土地原貌。但被告拒不同意。原告认为，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，建设人须事先取得相应的审批手续才得以在租赁土地上建设房屋。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；第二百二十四条第二款还规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。综上，被告在履行合同期间，严重违反法律规定，未经原告许可、未经审批在涉案土地上建造经营性用房并在未经原告允许的情况下转租，经原告多次沟通仍不停止其违法行为并恢复原状，其行为构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。孙桂金辩称，我方不同意对方的诉讼请求，理由如下：第一，我们使用租赁物，是按照约定的合同目的使用。第二，我们使用租赁物，是按照租赁物的性质。我们使用的租赁物是当时的队部，队部是一个管理处所，是有建筑物的，这块土地的用途是建设用地。所以，被告在该块土地上进行建设，并没有改变租赁物的性质使用租赁物。第三，租赁物并未受到损失。第四，本合同被告七十年的付款义务已经完全履行完毕，对方无权解除合同。第五，被告建设房屋是经过原告同意的。第六，原告与被告之间合同是土地租赁合同，双方的租赁标的物是土地使用权，即使我方与幼儿园存在着租赁行为，也是房屋租赁，不是土地租赁，这两个合同之间，不构成转租行为。第七，对方的第二项诉讼请求不应支持，认定违章建筑，是政府的职责，原告提出这个诉讼请求，应当先行提供政府的违章建筑认定书。即使被告的建筑物被政府部门认定为违章建筑，也应当由政府部门按照行政法的相关规定进行处理，不应当由原告在本案中自行主张。第八，原告所谓的要求被告恢复土地原状不能支持的，因为1、合同的约定，被告是可以建房子，恢复土地原状，违背合同根本目的。2、原先是有房屋的，并且被告还保存有一部分，已经拆掉的房屋，恢复原状是不可能的。3、被告的建设行为经过原告的同意，原告是认可被告的建设行为的，不需恢复土地原状。对于原告第4项诉讼请求，我方意见如下：1、不同意原告的诉讼请求，双方签订合同时所约定的70年，被告已经为此支付了70年的相应的成本，合同金额是按照70年来确定的。2、根据原告的诉讼请求可以看出，原告的原来的1、2、3项诉讼请求不能成立，因为原告增加的诉讼请求与原来的要求解除土地租赁协议、恢复土地原貌、归还租赁土地的诉请相矛盾的。对方既然要求确认超过20年的部分无效，说明原告认可20年的协议有效，现在协议履行未超过20年，故原告1、2、3项诉讼请求应当驳回。3、虽然原被告土地租赁协议存在原告所述的20年或者70年的问题，但现在该土地上被告所建的房屋没有20年或者70年的问题，不会超过20年而无效，因此原告的诉讼请求无法支持。4、该项诉讼请求违背了诚实信用的原则应当予以驳回。合同范本是原告提供的，我方以个人身份上签署的，原合同上的70年也是原告提供的合同范本。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：庭审中，兴建公司提交北京市西郊农场有限公司于2019年5月20日出具的授权文件，内容为：“北京兴建物业管理中心有限公司系北京市西郊农场有限公司的二级企业。位于海淀区上庄乡上庄村南土地（土地证号：×××号），土地使用性质为：办公。土地使用者为：北京市西郊农场。该宗土地由北京市西郊农场有限公司授权给北京兴建物业管理中心有限公司进行经营管理。兴建公司另提交土地证号：×××号的国有土地使用证一份，记载土地使用权者为北京市西郊农场，座落为海淀区上庄水库北，用途为办公，使用权类型为划拨。2001年8月20日，甲方北京兴建物业管理中心（现已更名为北京兴建物业管理中心有限公司）与乙方孙桂金签订《土地租赁协议》，约定：甲方同意向乙方出租原果树一队队部占地共计16.6亩并约定四至，租赁期为七十年，自2001年8月20日至2071年8月20日止；租赁费为每亩5万元，共计83万元，于签字之日由乙方一次性支付给甲方；乙方应严格遵守国家有关法规，在政策及规划许可范围内，依法经营，如有违纪违法现象，乙方自负，甲方不承担任何法律责任；因不可抗力或国家规划等原因，不能履行合同时，由乙方自行解决。上述协议签订后，孙桂金支付了租金83万元，兴建公司将16.6亩土地交付孙桂金使用。经询问，兴建公司交付涉案土地时其上已有部分办公用房。孙桂金承租涉案土地及房屋后，因已有的房屋面积狭小且年久失修，需要翻建及新建房屋，故以北京市西郊农场的名义申请了翻建新建房屋的手续并获得批准，对原有房屋进行了翻建并新建部分房屋。庭审中，孙桂金提交北京市西郊农场于2006年4月29日向北京市海淀区规划分局出具的《申请报告》及北京市规划委员会出具建设工程规划许可证（×××2号）对此予以证明。根据《申请报告》记载，北京市西郊农场因上庄镇水库北岸马路东侧建筑公司库房年久失修，夏季漏雨严重，地基下沉，已无法使用，且原有库房面积小影响正常生产经营等原因，农场领导经研究决定对原有房屋面积2335.9平方米重新翻建，另申请增加面积1762.71平方米，共翻建和新建库房面积共计4098.61平米。工程规划许可证记载，建设单位北京市西郊农场，建设项目名称北京市西郊农场库房翻建1号库房等4项，建设位置为海淀区上庄水库北岸，建设规模为2186.5平方米。2008年，孙桂金使用部分涉案房屋成立北京恒奥金源机械租赁有限公司，经营机械设备租赁、出租办公用房、仓储服务、运输代理等义务。之后，孙桂金使用部分涉案房屋出资成立金宝宝实验幼儿园。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，兴建公司与孙桂金于2001年8月20日签订的《土地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，但该租赁合同约定的租赁期限为七十年，超过了法律规定的最长租赁期限即二十年，故该租赁合同超过二十年的部分因违法法律强制性规定而无效。该合同二十年内的部分应属有效，现该合同尚未履行二十年，故该合同现为合法有效，双方均应严格依约履行各自合同义务。根据现有证据，孙桂金承租涉案土地后翻建及新建房屋获得了相应审批手续，其翻建及新建房屋的行为是合法有效的。孙桂金在翻建及新建房屋上设立公司、开办幼儿园的行为亦未违反法律法规强制性规定，亦属合法有效，不存在未经出租方同意擅自在租赁土地上建设违章建筑及擅自转租租赁标的的行为。综上，兴建公司以孙桂金存在未经出租方同意擅自在租赁土地上建设违章建筑及擅自转租租赁标的为由要求解除双方签订的《土地租赁协议》并要求孙桂金拆除租赁土地上的违章建筑，恢复土地原貌，归还租赁土地的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京兴建物业管理中心有限公司与孙桂金于2001年8月20日签订的《土地租赁协议》超过二十年的部分无效；二、驳回北京兴建物业管理中心有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4992元，由北京兴建物业管理中心有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十二月二十日书记员  王 璇书记员  陈雅楠