广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1002民初299号 原告：南宁市金通小额贷款有限公司，住所地广西南宁市青秀区金浦路22号名都苑13楼南面。 法定代表人：栗全亮，总经理。 委托诉讼代理人：玉蓉，女，1989年10月18日出生，广西百色市右江区，系原告的员工。 被告：百色景盛房地产开发有限责任公司，住所地广西百色市城东火车站站前大道。 法定代表人：岑俐佑，公司经理。 委托诉讼代理人：刘少威，广西同望律师事务所律师。 原告南宁市金通小额贷款有限公司（以下简称金通公司）与被告百色景盛房地产开发有限责任公司（以下简称景盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案，2015年8月10日本院作出（2015）右民一初字第1445号民事裁定书，裁定驳回原告金通公司的起诉。原告金通公司不服上诉至百色市中级人民法院，百色市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）百中民一终字第1291号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）右民一初字第1445号民事裁定，发回本院重审。2016年2月24日本院重新立案审理并于2017年8月18日作出（2016）桂1002民初632号民事裁定书，再次裁定驳回原告金通公司的起诉。原告不服再次上诉至百色中级人民法院。百色市中级人民法院于2017年10月27日作出（2017）桂10民终1685号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）桂1002民初632号民事裁定，指令本院继续审理。本院于2018年1月11日立案后，经审查，原告的诉讼请求所依据的证据因案外人文国忠提起行政撤销之诉正在审理中，本院于2018年3月7日作出（2018）桂1002民初299号民事裁定书，裁定中止本案审理。中止事由消除后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金通公司的委托诉讼代理人玉蓉，被告景盛公司的委托诉讼代理人刘少威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金通公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将位于百色市地块（景盛大厦）的第1幢1层107号房、108号房、109号房、110号房、111号房、112号房、1幢2层202号房、1幢3层302号房、1幢4层402号房共9套房产交付原告；2、依法判决被告向原告支付延期交房的违约金79万2千元（按交房款每日万分之一计算，自2013年10月30日暂计到2014年12月1日）；3、依法确认原告对上述九套房产享有优于抵押权及其他债权的优先权；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年4月19日签订了九份《商品房买卖合同》，后又于2013年4月23日签订《商品房买卖合同补充协议》。双方约定由原告向被告购买百色市地块（景盛大厦）的第1幢1层107号房、108号房、109号房、110号房、111号房、112号房、1幢2层202号房、1幢3层302号房、1幢4层402号房共九套商品房合同。合同签订后，原、被告对该九份《商品房买卖合同》向百色市房产管理局进行了合同备案登记，原告取得购买的商品房的“商品房买卖合同登记备案证明”。苏元华于2013年4月19日向原告借款2000万元，被告为该笔借款的担保人。由于苏元华从2013年7月始未支付借款利息，经原告、被告、苏元华三方协商一致，同意被告作为苏元华对原告所欠债务的连带保证人，并以该笔2000万元债务折抵上述九套房的购房款，达成一致协议后，三方于2013年10月29日签订了《关于购房款折抵债权的协议书》，之后被告向原告出具了上述商品房的购房款收款收据。依据《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，出卖人应当在2013年10月8日前将房屋交付买受人，第九条并约定了延迟交付的违约金，但至今，被告却迟迟不向原告交付房屋，原告认为，被告的行为已构成了违约。另，据原告了解到，被告已将该片土地使用权抵押与他人，现其他法院正对被告有关的财产进行执行，因原告在事实上已经将上述商品房的购房款交足，依据最高人民法院的相关复函，原告对本案的九套商品房应享有优先权。综上，原告为维护自身的合法权益不受侵犯，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定向法院起诉，请求法院依据原告的诉请作出判决。 被告景盛公司辩称，一、未交付的房屋属于债务人的财产，对于破产企业来说，破产企业的所有财产应该按照破产法的程序顺序分配，且破产法明确禁止个别清偿。二、原告诉请的优先权不能得到支持，因为在破产程序之下，应该按照破产法的程序顺序清偿。三、违约金其予以认可原告的计算方式。 本院经审理认定事实如下：2013年4月19日，金通公司与案外人苏元华签订《南宁市金通小额贷款有限公司个人借款合同》（合同编号：2013年借字第335号），合同约定由苏元华向金通公司借款2000万元，合同还对借款期限、利率、担保等进行了约定。同日，景盛公司与金通公司签订《南宁市金通小额贷款有限公司保证合同》（合同编号：2013年保字第335-2号），为苏元华所借的2000万元借款承担连带保证责任，保证担保范围为借款合同项下本金及利息、复利等其他所有主合同债务人就该2000万元贷款所承担的义务。2013年4月23日，金通公司向苏元华发放了2000万元贷款。 2013年4月19日，金通公司（甲方）与苏元华（乙方）、景盛公司（丙方）签订一份《协议书》，约定：1、乙方向甲方借款2000万元，借款期限12个月，乙方与甲方于2013年4月19日签订编号为2013借字第335号《借款合同》，约定丙方以其依法有权处分的位于百色市进站大道火车站广场前的房产以商品房备案登记的方式向甲方提供抵押担保，且乙方向甲方保证金账户存入60万元，用于缴纳房屋买卖所产生的相关契税，2013年4月19日甲方与丙方签订《商品房买卖合同》，并约定甲方于2013年4月19日支付1000元的首付款，同时于2013年4月22日到百色市办理备案登记手续；2、乙方按期归还甲方2000万元贷款本息及其他费用后，甲方与丙方解除上述《商品房买卖合同》，并协助丙方办理解除备案手续，甲方在收到有关部门退还的契税后，再将乙方支付的60万元契税退还乙方；3、本协议自三方签字盖章之日生效。当天，金通公司与景盛公司依照《协议书》签订了9份《商品房买卖合同》，并就双方签订的《商品房买卖合同》到百色市房屋登记交易管理中心办理了9套房产的备案登记手续。2013年4月23日，金通公司（甲方）与苏元华（乙方）、景盛公司（丙方）签订了一份《关于支付第二期购房款的协议书》，约定：乙方于2013年4月19日向甲方借款2000万元，借款期限12个月，由于乙方不能按期归还贷款本息及相关费用，致使甲方损失，现甲乙丙三方经友好协商达成如下协议：甲方的借款按甲丙双方签订的《商品房买卖合同》中约定的价格折抵购房款，折抵的债权额度为2000万元，不足部分甲方仍可以其他方式向乙方继续追偿，直到甲方完全实现债权为止。 2013年10月29日，金通公司（甲方）与苏元华（乙方）、景盛公司（丙方）签订了一份《关于购房款折抵债权的协议书》，载明：乙方于2013年4月19日向甲方借款2000万元，借款期限12个月。贷款发放后，乙方不能按约定支付利息，截止2013年10月22日已欠息3个月，根据借款合同约定，甲方有权宣布贷款提前到期，并要求乙方立即偿还贷款本息2120万元，丙方与乙方有多年合作关系，且丙方为乙方本笔借款的连带保证担保的保证人，现丙方自愿代乙方向甲方清偿债务。因甲方向丙方购买位于百色市商铺尚未支付购房款，甲方同意丙方以购房款折抵甲方对乙方的债权，折抵的债权为2000万元。折抵后，乙方尚欠甲方的欠款，甲方仍有权继续向乙方追偿。购房款折抵债权后，甲方无需再向丙方支付购房款，丙方应于本协议签订后，立即向甲方签发购房款收款收据。同日，景盛公司向金通公司出具三张面额分别为600万元、700万元、700万元的收据。2015年7月21日金通公司向本院提起诉讼，要求景盛公司交付上述9套房产、支付违约金及确认对该房产享有优先权。 另查明，2015年金通公司向南宁市中级人民法院提起诉讼，要求苏元华偿还贷款本金2000万元及利息1000万元，其他保证人对债务承担连带清偿责任，并要求对景盛公司已经备案到金通公司名下的9处房产处置所有价款享有优先受偿权。南宁市中级人民法院于2017年4月14日作出（2015）南市民四初字第155号民事判决，金通公司不服上诉至广西高级人民法院。广西高级人民法院于2018年9月18日作出（2017）桂民终579号民事判决书，维持（2015）南市民四初字第155号民事判决。这两份判决书认定金通公司与景盛公司签订的9份《商品房买卖合同》折抵金通公司对苏元华2000万元债权的性质为以物抵债；同时认定“虽然金通公司与景盛公司就所签订的9份《商品房买卖合同》办理了商品房买卖合同登记备案手续，但因景盛公司不具备办理商铺所有权证的相关手续，该备案登记性质上仅为抵押权的预告登记，且在2013年10月29日前，该抵押权的预告登记并未完成正式的不动产抵押登记手续，因此，金通公司对景盛公司9套商铺的抵押权并未设立，金通公司主张对9套商铺行使抵押权并就拍卖商铺所得价款优先受偿的理由无法律依据，依法不予支持。” 再查明，2018年12月17日百色市中级人民法院作出（2018）桂10破申1号民事裁定书，裁定受理南宁市电科小额贷款有限公司、伍福县、贾雯云对景盛公司的破产重整申请。经询，景盛公司称金通公司已于2019年2月21日向其申报债权，金通公司亦确认其已向景盛公司的管理人申报债权。 本院认为，广西高级人民法院在其判决中已认定“景盛公司不具备办理商铺所有权证的相关手续”，且在本案审理过程中，百色市中级人民法院已于2018年12月17日受理对景盛公司的破产申请，同时金通公司亦申报债权。《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”根据特别法优于一般法的原则，金通公司应通过景盛公司破产程序主张其权利。故金通公司要求景盛公司交付9套房产及支付违约金的主张本院不予支持。关于金通公司要求确认对9套房产享有优于抵押权及其他债权的优先权的主张，因广西高级人民法院对金通公司的优先权已审理并作出认定，本院对该主张不予审理。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下： 驳回原告南宁市金通小额贷款有限公司的诉讼请求。 案件受理费11820元（原告已预交5910元），由原告南宁市金通小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  李玮全 人民陪审员  龙广珍 人民陪审员  黄金山 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  李媛霞