重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2406号 原告：重庆庆业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区五红路25号金科花园22幢11-2，统一社会信用代码91500105765909347G。 法定代表人：王中毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘警伟，重庆星空律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉剑华，重庆星空律师事务所律师。 被告：廖正杰，男，1972年4月9日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 被告：刘明芳，女，1975年4月11日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区。 原告重庆庆业物业管理有限公司（以下简称庆业公司）与被告廖正杰、刘明芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理。审理中因发现被告廖正杰、刘明芳下落不明，遂裁定本案转为普通程序审理。本案由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员黄永林、刘华于组成合议庭，定于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告庆业公司的委托诉讼代理人冉剑华到庭参加了诉讼，被告廖正杰、刘明芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告庆业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付从2011年1月至2017年12月期间拖欠的物业服务费、电梯费、公摊电费等共计6906元及违约金（违约金计算方式：以被告所欠物业费为基数，从2018年1月1日起按每日千分之三计算至付清时止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2007年12月28日与重庆市裕升房地产开发有限公司签订了《XXXX一期前期物业服务委托服务合同》。合同签订后，原告按照约定接管了被告所在小区物业，并提供物业服务。2017年12月，武隆区XXXX城X-X组团业主委员会选聘新的物业公司提供物业服务，前期物业服务合同自然终止。被告作为该小区的业主，其名下有物业一套，原告提供服务后被告应按合同约定缴纳物业费，经原告多次催收被告仍拒不缴纳，其行为构成违约，故原告提起本案诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告廖正杰、刘明芳未作答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，位于武隆区XX街道XX路XX号的XXXX小区系由重庆市裕升房地产开发有限公司开发建设的商业住宅综合小区，该小区X幢X单元X-X房屋于2009年3月30日从重庆裕升房地产开发有限公司名下转移登记至被告廖正杰名下，该房屋为普通成套住宅，配备电梯，所在楼层为6楼，建筑面积为129.93平方米。之后，被告廖正杰和被告刘明芳以“离婚产权分割”为由向不动产登记部门申请将该房屋登记至被告刘明芳名下，具体申请时间不详。 2007年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告庆业公司签订了《XXXX一期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对武隆县XXXX小区进行前期物业服务。该合同约定，管理服务期从2007年12月25日至2010年12月25日止，为期三年，在此时间内若物业成立业主委员会，业主委员会与物管企业签订物业服务合同生效后，本合同自然废止。本合同期满前3个月，若小区业主委员会未成立的前提下双方就是否续约协商，如双方同意续约，应及时签订补充协议，确认延续的期限及有关合作条款。逾期未签订补充协议，则本合同自动延续至业主委员会成立并与之签订物业服务合同后，本合同自然作废。该合同约定，物业服务收费标准按建筑面积计为0.65元/平方米/月，无电梯或者电梯房一至二层住宅0.5元/平方米/月，小区公共部位之用电、用水所产生的公摊电费、水费由小区所有业主及使用人每月据实分摊。合同还约定业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数支付物业服务费的，庆业公司按每日3‰的标准收取违约金。2017年12月26日，重庆市武隆区XXXX业主委员会向原告庆业公司发函，提出拟公开招标选聘新的物管公司，要求原告办理物业移交。2019年7月1日，原告向本院起诉，请求判令被告支付从2011年1月至2013年12月期间及2014年8月至2017年12月期间拖欠的物业服务费、电梯费、公摊电费等共计6909元及违约金（违约金计算方式：以被告所欠物业费为基数，从2018年1月1日起按每日千分之三计算至付清时止），并承担本案诉讼费。 另查明，2008年原武隆县物价局以武隆物价发[2008]45号发布了《关于确定XXXX城“XXXX”物业收费试行标准的通知》，确定该物业小区物业服务费的收费标准为：高层住宅物业服务费0.54元/平方米/月，公共设备设施日常维护养护费0.25元/平方米/月，电梯费实行月票制的，按“张/人﹦10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为楼层数”的标准按家庭常住人口收取。 再查明，XXXX小区业主共用部位、共用设备设施的电费由原告庆业公司代缴后按户据实分摊。案涉房屋所在楼房在2011年1月至2013年12月及2014年8月至2017年12月期间的公摊水电费合计为每户207.90元。 上述法律事实，有原告的法庭陈述，（2018）渝0156民初3544号民事判决书、重庆市土地房屋权属登记申请书、不动产登记申请书、欠费明细表、照片等证据在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。审理查明，2007年12月28日，重庆市裕升房地产开发有限公司与原告庆业公司签订了《XXXX一期前期物业服务委托服务合同》，委托原告对XXXX小区进行前期物业服务，双方建立了前期物业服务关系，该合同应当对XXXX物业小区的全部业主具有约束力。该合同虽然约定了三年的期限，但期限届满后，XXXX小区依法成立的业主委员会并未与原告重新签订物业服务合同，也未选聘新的物业服务公司，故该合同并不因前期物业服务合同约定的期限届满而自动失效，对原告和该小区业主双方仍具有法律约束力。原告举示的重庆市土地权属登记申请书，能够证明被告廖正杰系案涉房屋的业主。但原告举示的不动产登记申请书，虽可见被告廖正杰与被告刘明芳曾以“离婚产权分割”为由申请产权变更登记，但原告并未举示其他证据佐证，不足以证明被告刘明芳系该物业的业主，也不足以证明被告刘明芳在2011年1月至2017年12月期间系案涉房屋的实际使用人，因此原告庆业公司以被告刘明芳系案涉房屋权利人之一请求判令其支付从2011年1月至2013年12月期间及2014年8月至2017年12月期间的物业服务费、电梯费、公摊水电费的理由不能成立，本院不予支持。 2011年1月至2017年12月期间，原告庆业公司为XXXX物业小区提供了物业服务，被告廖正杰作为业主，理应依照合同交纳物业服务费、电梯费及公摊费用。从审理查明的事实来看，合同明确约定了物业费的支付标准，被告廖正杰每月应当支付的物业服务费为65元（129.935平方米×0.5元/平方米），2011年1月至2013年12月期间及2014年8月至2017年12月期间的物业服务费合计为5005元（65元/月×77个月）。原告庆业公司主张电梯费从第三层起每户按20元/月计算，每上升一层增加0.5元/月/户，符合当地价格主管部门核定许可并发布执行的前期物业服务收费标准，故被告廖正杰每月应支付的电梯费计算为21.50元[20元/月＋0.5元/月×（6层－3层）]，故2011年1月至2013年12月期间及2014年8月至2017年12月期间的电梯费金额应为1655.50元（21.50元/月×77个月），对原告主张的其余部分本院不予支持。此外，原告庆业公司虽未举示2011年1月至2013年12月期间及2014年8月至2017年12月期间缴纳公摊水电费的相应票据，但结合原告在这期间持续进行物业服务的客观事实来看，其主张的公摊水电费数额207.90元符合客观实际，本院予以支持。被告廖正杰对于物业产权变动情况、物业服务合同履行情况及物业费支付情况负有举证责任，但其经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对本次诉讼权利的放弃，应当自行承担举证不能的不利后果。 关于被告是否应当支付违约金的问题，本院认为，原告为XXXX小区提供了物业服务，被告廖正杰在2011年1月至2013年12月期间及2014年8月至2017年12月期间未交纳物业服务费，已经构成违约。但从物业合同约定的内容，结合本案客观实际和原、被告双方的履约情况来看，原告在履行前期物业服务合同过程中也存在一定瑕疵，其提供的物业管理服务部分未能达到合同约定的服务标准。鉴于双方均存在一定的违约行为，对原告庆业公司请求判令被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告廖正杰于本判决生效之日起五日内支付原告重庆庆业物业管理有限公司物业服务费5005元、电梯费1655.50元、公摊水电费207.90元，共计6868.40元； 二、驳回原告重庆庆业物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元及公告费300元（原告已预交），由被告廖正杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  李林妍 人民陪审员  黄永林 人民陪审员  刘华于 二〇一九年十二月六日 法官 助理  周之平 书 记 员  黄 翠