江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏07执监117号申诉人（利害关系人）：连云港三三实业投资有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：夏正海，总经理。委托诉讼代理人：于标、伏倩，江苏新浦律师事务所律师。申请执行人：李某，男，汉族，1952年11月29日生，住连云港市海州区。被执行人：连云港世达塑胶有限公司，住连云港经济技术开发区。法定代表人：王建东，总经理。申诉人连云港三三实业投资有限公司（以下简称三三公司）不服连云港市连云区人民法院（2018）苏0703执监1号执行裁定，向本院申诉，本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，李某与连云港世达塑胶有限公司（以下简称世达公司）股权转让纠纷一案，2015年11月16日，连云港市连云区人民法院（以下简称连云区法院）作出（2015）港商初字第00887号民事判决：世达公司于判决发生法律效力之日起十日内给付李某股权转让款1167260元及利息。如世达公司未按判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15035元，由世达公司承担。2016年2月22日根据李某的申请，连云区法院于2016年2月22日立案执行，案号（2016）苏0703执400号。2016年6月23日，连云区法院作出（2016）苏0703执400号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨、扣留、提取被执行人的收入或者银行存款人民币1300000元，或者查封、扣押其同等价值的其他财产”。当日向连云港市房屋产权管理中心送达裁定书和协助执行通知书，请求协助：“查封被执行人连云港世达塑胶有限公司位于连云港市××区××工业区（丘号××）房产一处”。2016年6月27日该案程序终结。2016年11月28日案件恢复执行，案号（2016）苏0703执恢421号。根据李某的申请，2016年7月12日，连云区法院作出（2016）苏0703执400号之二执行裁定：“一、查封被执行人连云港世达塑胶有限公司位于××区××号压延车间厂房一处。二、查封被执行人连云港世达塑胶有限公司位于××区××号星世达物流平房一处。三、查封被执行人连云港世达塑胶有限公司位于××区××号压延车间厂房内盐用薄膜压延生产线设备一套。四、查封被执行人连云港世达塑胶有限公司位于××区××号PE车间内PE管材生产线设备三条”。并于当日张贴了公告。同年7月29日作出价格征询函，8月3日送达连云港市物价局价格认证中心，对世达公司位于××区××号压延车间厂房一处（无房产证）、位于××区××号星世达物流平房一处（243间简易平房、8间大棚，无房产证）的涉案房产价格进行询价。9月2日连云港市价格认定局作出《询价意见书》连价证[2016]179号，鉴证基准日2016年7月29日。经鉴定：1、车间厂房：工业厂房，钢架结构，建筑面积1312.36平方米（现状现场面积不作为办理不动产依据）。鉴证价值36.75万元。2、简易平房及大棚：星世达物流平房。混合结构，层数1层，大棚简易钢架结构。243间，合计平房、大棚测量面积7631.96平方米，维护保养差。鉴证价值139.4万元。共计：176.15万元（注：不含建筑物占用土地价值。无标的相关权利证书（产权证等），面积有委托方提供，不含设施。2016年9月9日，连云区法院作出（2016）苏0703执400号之三执行裁定：“对被执行人连云港世达塑胶有限公司位于××区××号压延车间厂房及××区××号星世达物流平房、大棚予以评估、拍卖”。该裁定评估、拍卖的财产均系××路西侧，连国用（2007）字第XP005313号土地上的无证房产，在世达公司与交行连云港分行签订《最高额抵押合同》时已存在。后经两次拍卖流拍，经李某同意以第二次流拍价140.92万元冲抵李某欠款而实体终结案件。2016年11月28日，连云区法院作出（2016）苏0703执恢421号执行裁定：“一、现被执行人连云港世达塑胶有限公司位于××区××号压延车间厂房（建筑面积1312.36平方米，无证，不含建筑物占用土地价值）、星世达物流平房（243间简易平房，8间大棚，建筑面积7631.96平方米，无证，不含建筑物占用土地价值）以人民币1409200元以物抵债给申请执行人李某所有。二、上述第一项涉案财产相关办理证照转移手续，由申请执行人李某（身份证号码）自行解决”。2016年12月29日，连云区法院裁定实体终结。三三公司不服上述裁定，向连云区法院申请执行监督，认为其对执行的无证房产享有抵押权，应享有优先受偿的权利，且连云港市海州区人民法院的查封裁定效力应当及于李某申请执行案的无证房产，（2016）苏0703执恢421号执行裁定，不仅程序违法，而且严重损害了抵押权人的合法权益。连云区法院另查明，2012年5月3日交行连云港分行与世达公司签订《最高额抵押合同》，合同约定：“1.1抵押人提供的抵押财产是：土地使用权及地上建筑物（以下称“抵押物”）。1.2抵押财产的详细情况以本合同所附：抵押物清单”为准。1.3抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物。2.1抵押人为抵押权人与债务人在2012年5月3日至2013年5月3日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保。2.2抵押担保的最高债权额为人民币3960万元正”。抵押物分别为：1、房屋所有权：××工区××路西侧，连房权证开字第××号，16736.32平方米。2、土地使用权：××工区××路西侧，连国用(2007)字第XP005313号，94223.40平方米。双方分别签订了抵押合同并分别到土地、房产部门进行了抵押登记。世达公司根据《最高额抵押合同》先后向交行连云港分行借款。2013年7月3日交行连云港分行将对世达公司的债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司。2016年9月6日海州区法院受理信达公司对世达公司等被告的起诉，2017年4月12日海州法院作出（2016）苏0706民初6376号民事判决书，判令：“一、被告连云港世达塑胶有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金32999657元及截止2013年4月30日的利息2216260.82元；并继续支付2013年4月30日之后利息（从2013年5月1日起至实际给付之日止，按合同约定计算）；二、被告连云港世达塑胶有限公司不履行债务的，原告中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以被告连云港世达塑胶有限公司抵押的位于××区××工业区××路西侧连国用（2007）××号国有土地使用权及地上连房权证开字第××号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、被告王建东、樊继兰、许燕艳、邱禹深、程琳、王臣在担保的最高债权额3960万元内对上述债务承担连带清偿责任；被告王建东、樊继兰、许燕艳、邱禹深、程琳、王臣承担保证责任后，有权向被告连云港世达塑胶有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。8月29日信达公司又将上述判决债权转让给三三公司。9月25日三三公司申请海州区法院强制执行，案号（2017）苏0706执3832号。9月29日海州区法院作出（2017）苏0706执3832号执行裁定书，裁定：“一、冻结、扣划被执行人连云港世达塑胶有限公司、王建东、樊继兰、许燕艳、邱禹深、程琳、王臣银行存款人民币5200万元或查封、扣押其等值其他财产。二、将被执行人连云港世达塑胶有限公司抵押的位于××区××工业区××路西侧连国用（2007）××号国有土地使用权及地上连房权证开字第××号房产予以评估、拍卖”。连云区法院认为，交行连云港分行与世达公司签订《最高额抵押合同》。约定抵押财产是土地使用权及地上建筑物，抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、加工物、孳息及代位物，并以抵押物有证房产连房权证开字第××号及土地使用权连国用（2007）字第XP005313号土地分别进行了抵押登记。交行连云港分行将对世达公司的债权转让中信公司后，但在中信公司诉世达公司等被告的案件中，即（2016）苏0706民初6376号民事判决书，判决第二项，只判决对抵押的“位于××区××工业区××路西侧连国用（2007××号国有土地使用权及地上连房权证开字第××号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。所以三三公司受让中信公司债权后，对世达公司的抵押权应严格按照生效的（2016）苏0706民初6376号民事判决书判决的主文行使抵押权。而（2016）苏0703执恢421号执行裁定书执行的是连国用（2007）XP005313号土地上的无证房产，不在海州区法院（2016）苏0706民初6376号民事判决书判令的主文范围之内。另，连云港区对世达公司房产保全是2016年6月23日，而海州法院是2017年9月29日。故三三公司监督申请无事实和法律依据。据此于2018年4月28日作出（2018）苏0703执监1号执行裁定：驳回监督申请人三三公司撤销（2016）苏0703执恢421号执行裁定书的监督请求。申诉人三三公司不服上述裁定，向本院申诉称，请求依法撤销连云区法院（2016)苏0703执400号、（2016)苏0703执400号之二、（2016)苏0703执400号之三、（2016)苏0703执恢421号执行裁定、相应的价格征询函、协助执行通知书以及整个拍卖行为和（2018)苏0703执监1号执行裁定书。事实与理由：一、对不动产抵押实行“房地一体”原则，连云区法院根据申请执行人李某的申请，对申诉人享有抵押权的土地范围内的无证房产单独进行查封、评估、拍卖，于法无据。涉案争议的无证房产在其所占用范围内的建设用地使用权抵押时已经存在，该无证房产按照法律规定应当一并抵押。本案中，世达公司用土地使用权及地上建筑物为主债权提供抵押担保，并就位于××区××工业区××路西侧连国用(2007)××号国有土地使用权及地上连房权证开字××号房产办理了他项权登记。对于在设定建设用地使用权抵押时存在地上建筑物（包括有证建筑和无证建筑），即使抵押人没有办理抵押登记的，未抵押的地上建筑物也应当视为一并抵押。故申诉人对抵押的建设用地使用权范围内的涉案无证房产也享有抵押权，在被执行人世达公司不履行到期债务时，申诉人三三公司有权就该涉案无证房产优先受偿。连云区法院在拍卖无证房产时，未将该建筑物所占用的土地使用权一并拍卖处分，造成房地分离的现状，应为无效。连云区法院就涉案无证房产在拍卖公告称“拍品不含建筑物土地价值”，也就是说，该房产的转让并不导致土地使用权一并转让的法律后果，必将造成房地分离的违法现象。二、已经设定抵押的财产被采取查封等执行措施的，不影响抵押权的效力，抵押权人仍然享有优先受偿的权利。世达公司用土地使用权及地上建筑物为主债权提供最高额抵押担保，并就位于××区××工业区××路西侧连国用（2007××号国有土地使用权办理了他项权登记。涉案无证房产在其占有范围内的土地使用权抵押时一并抵押，申诉人对涉案无证房产享有优先受偿权。也就是说，在申诉人就上述连国用(2007)XP005313号国有土地使用权实现抵押权时，其地上建筑物、其他附着物所有权也应当随之转让，故海州法院在执行申诉人申请执行的（2016)苏0706民初6376号生效法律文书时，本可以将连国用(2007)××号国有土地使用权和土地上的无证房屋和地上附着物一并执行。所以，连云区法院以（2016)苏0703执400号之三、（2016)苏0703执恢421号执行裁定、相应的价格征询函、协助执行通知书以及整个拍卖行为将连国用（2007)××号国有土地上的无证房屋以物抵债给申请执行人李某，损害了申诉人的优先受偿权。申诉人认为，连云区法院对被执行人已经抵押的财产依法可以查封、扣押，但是必须保障抵押权人即申诉人所享有的优先受偿权，径直就李某的债务执行了涉案无证房产，损害了申诉人的合法权益。三、涉案争议房产系无证房产，连云区法院以（2016)苏0703执恢421号执行裁定处置该争议房产的所有权系将违法建筑通过执行行为合法化的违法情形。本案中，涉案争议房产为无证房产，在未经房管部门审查认定且未经抵押权人同意的情况下，连云区法院(2016)苏0703执恢421号执行裁定书却直接将该房产裁定“以人民币1409200元以物抵债给申请执行人李某所有”，该执行行为已处置了涉案无证房产的所有权，无法律依据。即使按照无证房产执行，执行行为亦违法，不是将所有权进行转移，本案土地设立抵押权，不符合按现状处置的条件。综上，连云区法院（2016)苏0703执400号、（2016)苏0703执400号之二、（2016)苏0703执400号之三、（2016)苏0703执恢421号执行裁定、相应的价格征询函、协助执行通知书以及整个拍卖行为和（2018)苏0703执监1号执行裁定书妨碍了申诉人合法权益的实现。特请求贵院立即按执监程序对该裁定予以审查和纠正，撤销上述违法行为。申请执行人李某称，世达公司在交通银行连云港分行贷款，到期没有偿还。三三公司申请执行的判决书判决主文，如不偿还债务用抵押的土地2007（××）及地上房产连房权证开字第××优先受偿。连云法院以物抵债裁定给其的无证房产不是三三公司优先受偿的房产，连云区法院执监1号裁定也是这么认定的。本院经审查查明，连云区法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，2012年5月3日，交行连云港分行已就连国用（2007）××号国有土地使用权办理了抵押登记，且该土地上的建筑物无证房产系抵押前已建房屋，虽未按照规定一并抵押，该抵押土地上的建筑物无证房产应视为一并抵押。连云区法院(2016)苏0703执恢421号执行裁定,将该无证房产不含建筑物占用土地价值,以物抵债给申请执行人李某所有,未将该建筑物所占用的土地使用权一并处分，因此，该裁定违反了上述法律规定，造成了房地分离，应予撤销。对于三三公司提出的撤销（2016)苏0703执400号、（2016)苏0703执400号之二、之三执行裁定及相应的价格征询函、协助执行通知书以及整个拍卖行为的申诉请求，经查，（2016)苏0703执400号之二、之三执行裁定系对被执行人世达公司财产的查封裁定，涉案无证房产经两次拍卖均已流拍，故上述查封裁定及价格征询函、整个拍卖行为并未侵害申请人三三公司的合法权益。因此，该申诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，连云区法院（2018）苏0703执监1号执行裁定认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：一、撤销连云港市连云区人民法院分别于2016年11月28日、2016年12月29日作出的（2016）苏0703执恢421号执行裁定。二、撤销连云港市连云区人民法院（2018）苏0703执监1号执行裁定。三、驳回三三公司的其它申诉请求。本裁定送达后立即生效。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇一九年十二月五日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》129．上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。