四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初2457号 原告：张修贵，男，1954年3月13日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：王仁太，巴中市通江县麻石法律服务所法律工作者。 被告：四川旭风房地产开发有限公司，住所地：四川省巴中市通江县诺江镇春长街4号。 法定代表人：彭扉，董事长。 委托诉讼代理人：高彪，巴中市通江县麻石法律服务所法律工作者。 被告：彭得顺，男，1967年1月28日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：陈国奇，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。 原告张修贵与被告四川旭风房地产开发有限公司（简称“旭风房产公司”）、被告彭得顺商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张修贵及其委托诉讼代理人王仁太，被告四川旭风房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高彪，被告彭得顺的委托诉讼代理人陈国奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张修贵向本院提出诉讼请求：１.请求依法解除原被告所签订的《蓝雅公寓·新世家商品房预定协议》；2.判令被告立即返还原告购房款640000元及利息；3.诉讼费、代理费由被告承担。事实及理由：2016年1月25日原、被告签订《蓝雅公寓·新世家商品房预定协议》，约定：被告将“蓝雅公寓·新世家”小区1栋01-2101、01-2102、01-2103房屋，建筑面积约301.53平方米，以总价值640000元出卖给原告。原告于2016年1月27日向被告缴纳购房款640000元，被告彭得顺立收条为据。经原告多次催促，被告至今拒不与原告签订正式商品房买卖合同。后经原告核实，被告出售给原告的住房系超出规划设计的房屋，无法办理产权，原告现已无法实现购房目的。故请求解除协议，并由被告退还已交付的购房款640000元及利息。 被告旭风房产公司辩称：我公司对原告起诉的事实不知情，系彭得顺的个人行为，与公司无关。 被告彭得顺辩称：案涉房屋是违法建筑，故原被告签订的合同自始无效，原、被告签订的虽为买卖合同但实为彭得顺履行与原告之间所签订的借款合同提供保障。 原告为证明其主张，提供了以下证据：1、原、被告的身份信息，拟证明原、被告主体适格；2、2016年1月25日原告与二被告签订的《商品房预定协议》，2016年1月27日彭得顺向原告书立的购房款收据，拟证明原告与二被告之间的房屋买卖关系成立；3、商品房预售许可证、案涉房屋规划图纸，拟证明被告可以预售房屋；4、案涉房屋的照片，拟证明案涉房屋现状。 被告旭风房产公司的质证意见如下：1、对证据一的真实性无异；2、《商品房预定协议》上所加盖的旭风房产公司的印章，不能确定是旭风房产公司实际使用的印章。购房款收据上无旭风房产公司的印章，旭风房产公司未收取购房款，是彭得顺个人收取的购房款；3、对证据三的真实性无异；4、证据四与本案无关联性。 被告彭得顺的质证意见如下：1、对证据一、证据三、证据四的真实性无异议；2、证据二中的《商品房预定协议》不是二被告的真实意思表示；彭得顺向原告出据的收据中虽载明是收购房款，但实为彭得顺在原告处两次借款的本息。 被告旭风房产公司未提交证据。 被告彭得顺为证明其主张提交了一份通话录音记录，拟证明：彭得顺向原告书立的收条不是收购房款，而是彭得顺在原告处的借款，收款金额中还包括了资金利息。 原告的质证意见如下：收条中所载明的640000元确系彭得顺自2013年起陆续在原告处的借款，但不包括资金利息，全部是借款本金。 被告旭风房产公司质证认为该收条与旭风房产公司无关，而是彭得顺与原告之间的借款关系。 本院对原、被告所举证据的认证意见如下：1、二被告对原告所举证据一、证据三的真实性无异议，本院予以采信；2、被告旭风房产公司虽对原告提交的《商品房预定协议》上加盖的旭风房产公司印章的真实性不予认可，但未提供证据证明其主张，故本院对《商品房预定协议》予以采信；3、根据原告张修贵与彭得顺的陈述意见，能够确认彭得顺向原告出据收条所收取的购房款，系彭得顺在原告处的借款。彭得顺虽提出借款金额中包含资金利息，并提供了通话录音记录予以证实，但该录音记录不能充分证明原告与被告彭得顺之间明确约定了资金利息。 综合对原、被告双方所举证据的分析与认定，本院确认以下事实： 2016年1月25日，旭风房产公司南雅公寓项目部（甲方）与原告张修贵（乙方）签订《蓝雅公寓·新世家商品房预定协议》（简称“《商品房预定协议》”），约定：乙方自愿预定“南雅公寓·新世家”小区第壹栋01-2101、01-2102、01-2103号房，建筑面积约301.53平方米，总房款640000.00余元;出卖人应当在2016年12月31日之前将该房交付使用。被告旭风房产公司在该协议上加盖其公司印章，并由彭得顺签字确认。审理中，旭风房产公司对彭得顺系“蓝雅公寓·新世家”项目实际投资人的身份予以认可。由于自2013年以来，彭得顺陆续在原告张修贵处借款共计640000万元，彭得顺于2016年1月27日向张修贵出具收条一张，将之前彭得顺在张修贵处的640000元借款转换为2016年1月25日《商品房预定协议》中所约定的应由张修贵缴纳的购房款。 同时查明，在2016年1月25日《商品房预定协议》中，彭得顺所预定的三套房屋，目前仍为违章建筑。 本院认为：一、关于张修贵与旭风房产公司签订的《商品房预定协议》的性质和效力如何认定的问题。张修贵与旭风房产公司作为适格民事主体,就讼争房屋的买卖达成约定,所签订的《商品房预定协议》已依法成立并生效,内容并无违反法律法规的强制性规定,应认定为合法有效合同。在2016年1月25日《商品房预定协议》中约定彭得顺所预定的三套房屋，目前仍系违章建筑。故可以确定旭风房产公司已不能按约定向张修贵交付该房屋，现原告张修贵主张解除《商品房预定协议》，本院予以支持。二、关于张修贵是否向旭风房产公司支付640000元购房款的问题。张修贵在审理中提供的640000元购房款收据，系彭得顺个人出具，旭风房产公司未在收条上加盖公司印章。原告张修贵也未提供证据证明旭风房产公司委托彭得顺收取购房款，且旭风房产公司在审理中否认收取了张修贵的上述购房款。因此，不能认定旭风房产公司已收取了张修贵的购房款。对张修贵提出由旭风房产公司退还购房款的诉讼请求，本院不予支持。根据审理查明的事实，彭得顺向张修贵出具收据所收取的640000元购房款，实际为彭得顺在张修贵处的借款，故640000元应由彭得顺个人返还。彭得顺与张修贵协商将借款转为购房款后，彭得顺未能向张修贵交付房屋，其占用的资金利息损失应由彭得顺个人承担。本院酌定自2016年1月27日起按年利率6%计算资金利息损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十五条、第九十七条之规定判决如下： 一、解除原告张修贵与被告四川旭风房地产开发有限公司于2016年1月25日签订的《蓝雅公寓·新世家商品房预定协议》； 二、被告彭得顺在本判决生效后十五日内退还原告张修贵购房款640000元及资金利息（利息计算方式为：以640000元为基数，自2016年1月27日起按年利率6%计算资金利息至本判决确定的给付之日止）； 三、驳回原告张修贵的其他诉讼请求。 如义务人逾期不履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200元，由被告彭得顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  孙 涛 人民陪审员  屈正琼 人民陪审员  王贤光 二〇一九年十二月五日 书 记 员  陈春梅