辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初1451号 原告：王波，男，1975年9月24日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：吴延智，辽宁腾昱源律师事务所律师。 被告：方修刚，男，1954年3月6日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：方潇峥，女，1980年2月16日出生，汉族，住辽阳市白塔区，系被告方修刚之女。 委托代理人：赵春健，辽宁国印律师事务所律师。 被告：王评，男，1964年12月14日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：赵春健，辽宁国印律师事务所律师。 第三人：辽阳浩开房地产开发有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华路529-7号楼6号。 法定代表人：王韵杰，该公司总经理。 委托代理人：赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 第三人：辽阳实正房地产开发有限公司，住所地：辽阳市白塔区南新华路529号。 法定代表人：徐财，该公司董事长。 委托代理人：赵瑞，辽宁君连（沈阳）律师事务所律师。 原告王波为与被告方修刚、王评，第三人辽阳实正房地产开发有限公司（以下简称“实正公司”）、辽阳浩开房地产开发有限公司（以下简称“浩开公司”）执行异议之诉一案，于2019年5月29日向本院提起诉讼。本案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月26日公开开庭审理了本案。原告王波及其委托代理人吴延智，被告方修刚的委托代理人方潇峥、赵春健，被告王评的委托代理人赵春健，第三人实正公司、浩开公司的共同委托代理人赵瑞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王波诉称：原告原系辽阳市金洋保温建材有限公司（以下简称“金洋公司”）投资人，金洋公司成立于2015年4月30日，注册资金50万元，法定代表人为原告王波，股东为原告及闫姝。后因经营需要该公司于2017年6月12日注销，注销后的债权由原告王波承担。2015年7月1日，金洋公司与第三人浩开房公司签订《翰林北苑小区涂料工程承包合同》），工程款全部采用以住宅、车位顶账方式结算。施工验收结束后，2016年3月4日，第三人浩开公司与原告签订《抵房协议》，约定浩开公司应付原告的工程款1047664.65元，以两套位于辽阳市白塔区户（门牌号××.21平方米、1单元14楼西户（门牌号××.8平方米商品房，按照每平方米4965元抵顶。上述两套房屋在顶账后由原告占有使用至今。由于第三人的原因，原告的两套房屋不能办理产权证。被告与第三人实正公司、浩开公司的合同纠纷一案，查封本案涉案房屋时间为2016年10月8日，而法院在查封之前的2016年6月6日，浩开公司以抵账方式向原告交付了两处涉案房屋，第三人抵账方式合法有效，目前案涉房屋由原告实际占有支配。综上，法院查封房屋之前，原告与第三人已经签订合法有效的书面抵房协议，且原告合法占有涉案房屋已经通过抵账方式支付了全部价款，未办理房屋过户手续原因不在于原告。原告作为涉案房屋的准物权人，其权利足以排除法院的强制执行，请求法院依法判令1.立即停止对原告所有的位于辽阳市白塔区㎡（门牌号××、1单元14楼西户107.8㎡（门牌号××两套商品房的强制执行，并解除对上述两套房产的查封；2.判令原告与浩开公司签订的《抵房协议》合法有效，并确认上述两套房产归原告所有；3.判令第三人协助和配合原告办理位于辽阳市白塔区户两套商品房的产权过户登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。 被告方修刚、被告王评辩称：一、原告对登记在浩开公司名下的商品房住宅主张归其所有，因商品房未登记，依据物权法第九条对原告不产生物权效力，确认所有权的主张与法无据。二、即使在2016年11月9日法院采取执行查封房屋前，第三人浩开公司实施了以房抵债，但因房屋仍登记在浩开公司名下，并未过户到原告名下，也未交付房屋，法院查封、执行合法。（一）原告以债权人身份对登记在浩开公司名下的商品房提出执行异议不能排除执行。1.以房抵债只是偿债的方式发生改变，房屋没过户之前，原告对第三人享有的是债权，不发生物权的效力。2.辽阳市白塔区人民政府《关于调整电站阀门厂地块土地挂牌条件的函》、《关于解封电站阀门厂地块预留回迁房相关问题的函》，证明涉案房屋在2015年9月22日已被封存限制处分，直至2016年11月9日才解禁准予处分。浩开公司依法没有处分权，以房抵债无效。（二）原告对被执行查封的商品房住宅所有权，不符合最高法院关于执行异议的裁判要旨，不能排除执行。1.原告主张所有权的商品房，未进行初始登记，即使交付使用，也不能因原告主张所有权而排除强制执行。2.房屋买卖继续履行并交付使用并非确权，不能排除法院执行。3.基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。”第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此法律规定，再结合原告对案涉房屋基于抵债行为不具有合法性和真实性，无权提出更不能排除查封、执行。综上，原告基于以房抵债因不具有不动产期待权不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，不能排除强制执行，应驳回原告诉讼请求。 第三人浩开公司述称：应支持原告诉讼请求。 第三人实正公司述称：应支持原告诉讼请求。 本院经审理查明，2015年7月1日，第三人浩开公司与金洋公司（股东为王波、闫姝，法定代表人为王波）签订翰林北苑小区涂料工程承包合同。2016年3月4日，浩开公司与金洋公司签订抵房协议，约定以翰林北苑小区房屋抵顶方式支付工程款，抵顶房屋位于辽阳市白塔区户。以上述两处房屋抵顶工程欠款1047664.65元。2016年6月7日，原告王波与浩开公司就上述两处房屋签订商品房买卖合同。金洋公司于2017年6月12日注销，股东王波与闫姝约定注销后公司的债权由王波承担。 被告方修刚、被告王评因与实正公司、浩开公司合同纠纷一案，向本院申请强制执行本院（2016）辽1002民初1444号民事判决。王波以案外人身份、以其是本院（2016）辽1002民初1444号民事裁定查封的上述两处房屋的的所有权人为由提出异议申请，本院于2019年4月28日做出（2019）辽1002执异24号执行裁定书，驳回王波的异议请求。王波不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 本院确认的上述事实，有原告提供的翰林北苑小区涂料工程承包合同、抵房协议、商品房买卖合同，（2016）辽1002民初1444号民事裁定书、（2019）辽1002执异24号执行裁定书，及各方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告王波主张案涉房屋归其所有的基础事实系其与第三人即房地产开发企业的以房抵顶工程款协议，并非通常的商品房买卖，且原告王波并未提供证据证明其对案涉房屋实际占有使用，用于居住，且无其他用于居住的房屋。故原告王波提起执行异议依据不足，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告王波的诉讼请求。 案件受理费10130.00元，由原告王波承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘明贺 人民陪审员  沈国志 人民陪审员  刘 琦 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  刘美君 附录： 本判决所依据的相关法律 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。