重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初22960号原告：张虎，男，汉族，1986年5月4日生，住重庆市南岸区。原告：赖丽娜，女，汉族，1984年12月3日生，住重庆市南岸区。二原告委托代理人：**奇，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。二原告委托代理人：胡杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆万科银翔置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥五一新村，统一社会信用代码91500107054818158C。法定代表人：易平安，董事兼总经理。委托代理人：李垠，系公司员工。委托代理人：王志明，系公司员工。被告：成都万科物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道渝航路三巷29号1幢2-6层，统一社会信用代码91500112683928368E。负责人：蔡洛雅。委托代理人：张孝华，系公司员工。委托代理人：李春燕，系公司员工。原告张虎、原告赖丽娜与被告重庆万科银翔置业有限公司（以下简称“万科银翔公司”）、被告成都万科物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“万科物业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员仇修适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张虎、赖丽娜的委托代理人**奇、胡杰，被告万科银翔公司的委托代理人王志明，被告万科物业公司的委托代理人张孝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张虎和赖丽娜诉称:2013年11月22日，二原告与被告万科银翔公司签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定二原告购买被告万科银翔公司位于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号1栋吊3-附22号商铺。被告万科银翔公司交付的房屋存在严重质量瑕疵，每逢下雨，案涉商铺周边的排污水都会倒灌到商铺内，导致案涉商铺无法正常使用及出租。被告万科物业公司作为案涉商铺的物业管理公司，接受被告万科银翔公司的委托对案涉商铺的排水倒灌负有维修、整改义务。二原告多次要求被告万科银翔公司、被告万科物业公司修复整改，至今未果。为维护自身合法权益，现原告向人民法院诉请判令：一、被告万科银翔公司和被告万科物业公司对九龙坡区石坪桥正街9号1栋吊3-附22号商铺排水倒灌质量问题进行整改修复，整改修复费用由二被告承担；二、二被告赔偿原告租金损失（以年租金60000元计算标准，自2018年9月1日起计算至整改修复并验收合格可以出租之日）；三、二被告承担原告物业费损失（以每月290元为标准，自2018年9月1日起计算至污水倒灌质量问题实际修复完毕并验收合格可以出租之日）。审理中，原告自愿撤回本案第一项诉讼请求，本院对此予以准许。被告万科银翔公司辩称:原告对于其主张事实并未提供有效证据予以证明。仅凭照片无法证明案涉商铺存在污水倒灌问题，也不能证明污水倒灌是商铺存在质量问题导致的。万科银翔公司对整个社区进行了美丽社区改造优化了污水处理，并非因为存在质量问题对其商铺进行的改造，不能因为进行社区改造就倒推出案涉商铺存在质量问题。原告在申请对案涉房屋是否存在排水质量问题进行司法鉴定后，又不缴纳鉴定费用，故原告没有商铺存在质量问题的相关证据，应承担举证不能的法律后果。另，案涉商铺已竣工验收合格，符合国家标准。万科银翔公司仅在保修期间承担约定的保修责任，即便原告有证据证明案涉商铺存在质量问题，案涉商铺也超过保修期限，万科银翔公司无义务提供维修服务。万科银翔公司按照《买卖合同》的约定于2015年8月29日将案涉商铺交付给原告。根据《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《新建商品房屋质量保证书》约定，保修期限为交付之日起两年内。因此，给排水管道的保修期限到2017年8月29日到期。万科银翔公司在相应的保修期间未接到原告的报修通知。万科银翔公司没有义务承担原告所称的整改责任，也无义务向原告赔偿租金和物业费损失。原告以房屋存在污水倒灌质量问题要求万科银翔公司赔偿租金利息损失和物业费损失，没有事实根据，同时其主张从2018年9月1日开始计算，也未提供证据说明从该时间开始计算的依据和理由。综上，请求法院驳回原告对万科银翔公司的诉讼请求。被告万科物业公司辩称：万科物业公司不是本案适格被告。本案案由是房屋买卖合同纠纷，原告与被告万科银翔公司签订了《重庆市房屋买卖合同》，被告万科物业公司并非案涉合同的主体，亦非案涉合同的当事人。房屋买卖合同纠纷与物业服务合同纠纷是两个不同的法律关系，原告不能要求万科物业公司承担房屋买卖合同中的责任和义务。万科物业公司仅对共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理、并无“整改”的义务，也不承担“整改”的费用。原告以《商铺委托经营管理协议》约定的租金标准主张本案中的租金利息损失，该协议是商管公司与原告签订的，与本案无关。被告万科物业公司履行了前期物业服务合同的约定，每年会委托专业清掏公司对万科西九化粪池、排水排污管、井进行疏通及清洗。万科物业公司积极进行了清掏，履行了相关义务，不承担原告主张的各项费用、损失。从原告接房之日起，已经开始计收物业服务费。万科物业公司一直持续为万科西九提供物业服务，原告要求万科物业承担物业费损失，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回二原告对万科物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月22日，原告张虎和赖丽娜与被告万科银翔公司签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：1.商品房项目为万科·西九一期，房屋坐落于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号1幢吊3-附22（商铺）。2.房屋建筑面积为22.99平方米，套内建筑面积为18.69平方米。3.房屋总价款为984538元。4.《新建商品房质量保证书》作为合同的附件，万科银翔公司自房屋交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。保修期间房屋严重不能居住使用的，万科银翔公司提供临时居住房屋或者按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其他赔偿。5.电气管线、给排水管道、燃气管线的保修期限为2年。2015年6月5日，原告与案外人重庆万科商业管理有限公司（以下简称“万科商业公司”）签订了《商铺委托经营管理协议》。该协议约定：1.二原告自愿聘请万科商业公司为案涉商铺提供管理服务。2.委托经营期限为2015年8月31日至2018年8月30日止。3.委托经营期间，万科商业公司应向二原告支付的租金总额为18万元，万科商业公司按季度支付租金。其中2015年8月31日至2016年8月30日租金为6万元，2016年8月31日至2017年8月30日租金为6万元，2017年8月31日至2018年8月30日租金为6万元。2015年7月27日，案涉商铺所属的万科·西九工程经重庆市九龙坡区建设委员会竣工验收合格。2015年8月29日，万科银翔公司将案涉商铺交付给二原告。案外人重庆聚邦装饰工程有限公司出具的资料显示：该公司承接万科西九一期美丽社区改造工程，其中包含万科西九一期商铺排水管道优化工程，目的是为了完善污水处理。该优化工程于2019年3月完成。另查明：2013年9月，万科银翔公司与万科物业公司签订了《西九前期物业服务合同》，约定自2013年9月1日起至2018年8月31日止，由万科物业提供前期物业服务。万科物业公司与案外人重庆永环洁环保科技有限公司分别于2017年6月18日和2018年3月27日签订了两份《化粪池、排水排污管道、井、渠等设施清掏服务合同》。该合同约定：重庆永环洁环保科技有限公司负责万科西九园区内的厕所、化粪池、雨水井、污水井的清掏及污物清运工作。2017年7月5日至2018年11月6日，万科物业公司组织重庆永环洁环保科技有限公司不定期对含案涉商铺的万科·西九进行清掏服务。庭审中，二原告申请对以下事项进行司法鉴定：1.涉案房屋排水倒灌的发生时间及原因；2.案涉房屋排水倒灌能否进行整改以及整改修复方案；3.排水倒灌整改修复的费用。本院依法委托鉴定机构进行司法鉴定，但原告未缴纳鉴定费用。经本院释明，原告仍不缴纳鉴定费用，鉴定机构将鉴定委托退回本院。又经本院释明，原告未对案涉商铺同地段同类型的租金标准申请司法鉴定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未提供有效证据的，应当承担举证不能的不利后果。结合当事人的诉求和案件事实，本院评述如下：关于房屋质保责任的问题。本案中，原告与被告万科银翔公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定的电气管线、给排水管道、燃气管线的保修期限为2年，质保期限从房屋交付之日起算。被告万科银翔于2015年8月29日将房屋交付原告，故被告应对电气管线、给排水管道、燃气管线在2017年8月29日前出现的质量问题承担相应责任。关于案涉房屋是否在质保期内存在给排水管道质量问题。结合本案，原告接房后就将房屋交给案外人万科商业公司经营管理并收取租金，委托经营期限为2015年8月31日至2018年8月30日止。在此期间内，万科商业公司未向原告反映房屋给排水管道存在质量问题影响使用，原告亦未提供证据证明质保期内存在相关质量问题。故没有证据显示房屋在质保期内给排水管道出现质量问题。关于原告以房屋存在污水倒灌质量问题为由，向万科银翔公司主张赔偿的问题。1.既然原告主张房屋存在污水倒灌现象，并且据此要求赔偿损失。则原告有责任提供房屋存在污水倒灌、导致污水倒灌的原因，以及污水倒灌是否达到房屋不能正常使用的严重程度等相关证据。但原告没有提供有效证据证明以上事实。庭审中，经本院释明，虽然原告对房屋是否存在污水倒灌及原因等质量问题提出司法鉴定申请，却不缴纳鉴定费用，并撤回“被告万科银翔公司和被告万科物业公司对九龙坡区石坪桥正街9号1栋吊3-附22号商铺排水倒灌质量问题进行整改修复，整改修复费用由二被告承担”的诉讼请求。2.万科银翔公司对万科西九一期社区整体排水管道进行了优化改造，但在没有其他证据佐证的情况下，仅凭万科银翔公司实施了社区整体优化改造工程，不足以证明案涉商铺存在污水倒灌以及倒灌原因。鉴于此，因合同约定的给排水管道质保期已经届满，且原告没有提供案涉商铺何时出现污水倒灌及倒灌原因等有关房屋存在质量问题的有效证据，故原告以其所购商铺存在质量问题为由，要求万科银翔公司承担保修和赔偿责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告向万科物业公司提出赔偿损失的主张是否成立。原告与万科银翔签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同对当事人具有法律约束力。万科物业公司不是该合同的当事人，不受合同约定的约束。若原告与万科物业公司因双方签订的物业服务合同发生纠纷的，不在本案中处理，当事人可另行起诉。故原告基于其与万科银翔公司订立的商品房买卖合同，要求万科物业公司承担房屋质量赔偿责任的主张，缺乏事实和法律根据，不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张虎和赖丽娜的诉讼请求。本案案件受理费减半收取6822.5元，由原告张虎和赖丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  仇 修二〇一九年十二月三十日法官助理  冷雪枫书 记 员  吴 霜