北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初12605号原告：北京品凡行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：杨振科，总经理。被告：奚淑萍，女，1962年5月22日出生，汉族，无业，住天津市南开区。被告：杨天华，男，1979年9月25日出生，汉族，无业，住四川省雅安市。二名被告委托诉讼代理人：王莹，山东齐鲁律师事务所律师。二名被告委托诉讼代理人：于小男，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告北京品凡行物业管理有限公司（以下简称：品凡行公司）与被告奚淑萍、被告杨天华（以下简称：二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告品凡行公司的法定代表人杨振科，二被告的委托诉讼代理人王莹、于小男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。品凡行公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2016年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判决二被告支付品凡行公司违约金2000000元；3.判决二被告立即腾退北京市大兴区旧宫镇旧头路灵秀山庄会所房屋，并按合同约定的租金标准支付占用费（自合同解除之日起止实际腾退之日止）、物业费（自合同解除之日起止实际腾退之日止，按照每平方米2元的标准计算，主张2600平方米）、供暖费（自合同解除之日起至实际腾退之日止的供暖季，按照每平方米40元的标准计算，主张2600平方米）；4.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月28日，品凡行公司与二被告签订《房屋租赁合同》，约定奚淑萍承租北京市大兴区旧宫镇旧头路灵秀山庄会所项目，合同约定租期为2016年8月2日至2027年8月2日；自2018年8月2日起年租金标准为1598600元，首期2016年8月2日至2017年7月2日租金于本合同签订后50日内付清，以后租金6个月为一个付款周期，上一付款周期届满前30日内付清；承租方逾期支付租金超过30日，出租方有权解除合同，违约方按剩余年限总租金20%支付违约金；杨天华作为担保人对奚淑萍应承担的义务承担连带责任。合同签订后，二被告一直未按约定支付租金，至今仍欠付2019年2月2日前应付租金，迟延支付已超过30日，为维护品凡行公司的合法权益，现依法起诉，请求法院支持品凡行公司的诉讼请求。二被告辩称，1.二被告已足额向品凡行公司支付租金，不构成根本性违约，租赁合同未达到解除条件，双方应当继续履行合同。根据我国相关法定规定及指导性意见，只有在一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为，导致不能实现合同目的的情况下，当事人才享有合同解除权。首先，二被告在本次庭审前，已经向品凡行公司足额支付租金，租金期限至2020年2月2日，二被告不存在欠付租金的事实。其次，二被告承认因资金周转问题，逾期支付了部分租金，但二被告在主观上不存在恶意拖欠租金的故意，且品凡行公司在当时并未提出异议，并已收取租金，该实际行为应当视为品凡行公司对继续履行合同的默认。第三，双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁时间至2027年8月2日，现合同尚未到期，客观上不存在合同根本无法履行的事由，二被告在合同履行过程中，虽然存在部分欠付租金的行为，但二被告已将租金足额交付，其行为不构成根本性违约。2.二被告已将租金支付给品凡行公司，品凡行公司认可并收取租金，其行为视为对二被告行为的认可，本案已不存在支付违约金的事实，且品凡行公司主张的违约金过高，无法律依据，不应得到支持。第一，租赁合同中关于违约金的约定条款，违约金具体适用和标准均系品凡行公司自行制定，二被告并不知晓具体内容，属于格式条款，应当作出对承租人有利的解释；第二，合同第三十三条约定：“本合同违约金为剩余租赁期年限总租金的20%”，不应当适用在本案中。一方面，本案不存在解除合同的情形，合同继续履行，适用本条约定条件不成就，另一方面，本案涉及的是二被告逾期支付房租的情形，而该约定适用的是逾期支付房租之外的违约事由，故本案不适用该项约定；第三，关于赔偿损失额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成的损失，品凡行公司主张的逾期付款违约金计算方法、标准、期限均不明确，按照合同约定的每逾期一日按年总租金千分之三支付违约金，计算标准过高。3.在合同正常履行期间，二被告享有占有使用权，占有房屋具有法律依据，所以二被告不需要搬离腾退房屋，更无需支付占用费。另物业费、供暖费，二被告已按时交纳，无需向品凡行公司支付。二被告与品凡行公司于2016年5月28日签订《房屋租赁合同》后，二被告积极履行合同，投入了巨额资金对租赁房屋进行了大规模装修，二被告存在长期履行合同的主观意识，客观上也没有发生阻碍合同继续履行的障碍，二被告在合同履行过程中已投入大量资金使合同的继续履行具有积极意义，而且合同继续履行具有现实可能性，如果轻易解除合同会对二被告产生严重的经济损失，显示公平。故在二被告的违约行为尚不构成根本违约的情况下，且已投入资金添附于租赁物，为维护交易的稳定性，请法院驳回品凡行公司解除合同的诉讼请求。4.品凡行公司未向二被告发送过书面通知或函件，不符合合同法第九十六的规定，解除合同条件不成就。本院经审理认定事实如下：2016年5月28日，出租方品凡行公司（甲方）与承租方奚淑萍（乙方）、乙方担保人杨天华签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区旧宫镇旧头路灵秀山庄会所楼项目地上一层东侧门厅、二、三、四层出租给乙方，租赁总面积为2600平方米；租赁期限自2016年8月2日起至2027年8月2日；租金标准为2016年8月2日至2018年8月2日期间年租金为1522500元，2018年8月2日至2021年8月2日期间年租金为1598600元，2021年8月2日至2024年8月2日年租金为1678500元，2024年8月2日至2027年8月2日年租金为1762400元，租金每三年递增年租金总额的5%；租金付款方式为现金或支票支付，双方协商乙方自本合同签字之日起五十天内付清首期（2016年8月2日至2017年2月2日）租金，以后各期租金按合同约定每六个月为一个付款周期，以后各期费用应在上一付款期满前30日内支付给甲方；本合同签订之前，甲方已经将所租房屋交给乙方，乙方需承担签约之日起之后的水电及物业，供暖费等使用房屋的各项费用；乙方担保人承担本合同的连带责任；乙方逾期支付房租，每逾期一日按年总租金千分之三支付违约金，逾期超过三十日甲方可以单方面解除本合同；本合同违约金为剩余租赁期年限总租金的20%；合同期内，乙方单方面解除合同，乙方向甲方支付违约金并由甲方扣除保证金（违约金额按照“本合同违约金为剩余租赁期年限总租金的20%”执行）。合同签订后，双方依约履行合同，奚淑萍将房屋装修并用于经营酒店。品凡行公司主张奚淑萍应在2019年2月2日之前交纳2019年2月3日至2020年8月2日的租金，但奚淑萍并未按期交付，违反了合同约定，故要求法院判决解除双方之间的租赁合同关系。二被告对逾期交付租金的事实认可，但认为自己并非恶意逾期，之后均已经交齐，不构成根本违约。经查，奚淑萍于2019年4月30日交纳租金180000元、于2019年6月19日交纳租金200000元、于2019年7月8日交纳租金419300元、于2019年8月10日交纳租金500000元、于2019年8月23日交纳租金140000元、于2019年9月14日交纳租金159300元、于2019年5月20日交纳2018年8月至2019年9月的物业费76176元、于2019年10月28日交纳2019年至2020年度的供暖费101568元。本院认为，品凡行公司与奚淑萍、杨天华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性法规规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。本案中，奚淑萍确实存在逾期交纳租金的违约行为，但经催缴后，奚淑萍已交齐截至2020年2月2日的租金并依约交纳了物业费、供暖费，其违约行为未从根本上影响品凡行公司出租房屋获取收益的合同目的，根据诚实信用原则，从维护市场交易秩序稳定的角度考虑，本院对于品凡行公司要求解除与奚淑萍、杨天华签订的《房屋租赁合同》并腾退房屋的诉讼请求不予支持；因合同并未解除，对于品凡行公司要求二被告支付腾退之前的占用费及物业费、供暖费的诉讼请求，本院亦不予支持；关于违约金，品凡行公司主张按照合同中关于“本合同违约金为剩余租赁期年限总租金的20%”的约定计算违约金，从合同内容上看，该违约金应当适用于单方违约解除合同的情形，故对于品凡行公司要求按照该条约定计算违约金的主张，本院不予支持；双方在租赁合同中约定，逾期交纳租金“每逾期一日按年总租金千分之三支付违约金”，本院结合合同的履行情况、奚淑萍的违约程度以及预期利益等因素综合考虑，认为该违约金计算标准过分高于实际损失，故对于二被告关于违约金过高的抗辩意见予以采纳，并结合诉讼期内奚淑萍逾期交纳租金的数额及逾期时间，酌情确定奚淑萍应给付品凡行公司违约金100000元，同时，杨天华作为奚淑萍的担保人，应根据合同约定对上述债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、奚淑萍于本判决生效后十日内给付北京品凡行物业管理有限公司违约金100000元；二、杨天华对于上述给付义务承担连带责任；三、驳回北京品凡行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由北京品凡行物业管理有限公司负担16300元（已交纳），由奚淑萍、杨天华负担6500元(于本判决生效之日起七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  蔡连会人民陪审员  李秋生二〇一九年十二月二十七日书 记 员  张思竹-2--1-