中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1473号 上诉人（一审原告）：沈杨，女，1975年4月14日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 上诉人（一审原告）：**，男，1971年11月13日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：陶涛，浙江春江明珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许瑞文，浙江春江明珠律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：厦门马沙利奥货运代理有限公司（原厦门市金远东货运代理有限公司），住所地福建省厦门市湖里区长岸路88号恒丰花园二期D座1单元104、105室。 法定代表人：王崇钦，总经理。 委托诉讼代理人：安寿志，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫然，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 一审第三人：杭州恺利置业有限公司，住所地浙江省桐庐县云栖中路619号东方君兰中心1818室。 法定代表人：崔朝生，执行董事兼总经理。 上诉人沈杨、**因与被上诉人厦门马沙利奥货运代理有限公司（以下简称马沙公司）、一审第三人杭州恺利置业有限公司（以下简称恺利公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2017）闽民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈杨、**的委托诉讼代理人陶涛、许瑞文，被上诉人马沙公司的委托诉讼代理人安寿志、莫然到庭参加诉讼。恺利公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。 沈杨、**的上诉请求：撤销一审判决，改判支持沈杨、**的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由马沙公司承担。事实与理由：（一）一审法院认定沈杨、**怠于行使权利系认定事实错误。根据沈杨、**与恺利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，恺利公司应将取得的《土地使用权证》及《房屋所有权证》交付给沈杨、**，然后再由沈杨、**自行办理产权过户登记手续。在付清购房款后，沈杨、**虽曾多次找到恺利公司，要求其交付购房发票及上述材料，但因工程完工后，恺利公司工作人员经常调动，且相互推诿，致使沈杨、**至今无法获取上述材料。恺利公司一审提交的《情况说明》亦称该公司管理松散且未能及时交付购房发票。故沈杨、**并未怠于行使权利，案涉房屋未办理产权过户登记的原因在于恺利公司。（二）一审法院适用法律错误。一审法院认定沈杨、**于2014年2月25日就案涉房屋办理预告登记，同时又认为预告登记失效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。根据对该条款的文义解释，受让人只要办理了预告登记，无论该登记是否失效，人民法院均应支持受让人提出的停止处分异议。 马沙公司答辩称：（一）浙江省桐庐县云栖中路619号东方君兰中心520室房屋（以下简称案涉房屋）属于恺利公司所有，人民法院有权根据马沙公司的申请予以查封保全。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据相应不动产权属信息查询记录，案涉房屋产权人为恺利公司，人民法院有权根据马沙公司申请对该房屋采取保全措施。（二）买受人对于未办理案涉房屋过户登记手续存在明显过错，人民法院有权予以查封保全。案涉《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人自行办理该商品房转移登记”。案涉房屋于2014年9月即已交房，且恺利公司于2014年9月24日即办理了相应的不动产权属初始登记。经一审法院向桐庐县不动产登记中心了解，自2014年9月25日，案涉房屋已经具备办理分户的条件。同时有证据表明，案涉房屋所在项目部分房屋，如东方君兰中心1605室于2015年1月即办理了房屋产权证。直至案涉房屋被查封时即2017年6月22日，在将近三年的时间里，沈杨、**对于该过户登记手续一直怠于办理（沈杨、**也未能提供证据证明在案涉房屋具备过户登记条件后至被采取保全措施的数年期间，已积极向恺利公司主张权利或者催促恺利公司办理），以致于至今仍未完成产权过户登记。故沈杨、**对于未办理过户登记手续存在明显过错，不存在其权利能够排除执行的情形。沈杨、**基于商品房买卖的权益应另行通过买卖合同向恺利公司主张。（三）预告登记并非本登记，其性质和物权截然不同。法律为预告登记设置失效期限是为了督促预告登记权利人积极行使其过户登记权利，否则将造成权利的不确定性和社会资源的极大浪费。沈杨、**未积极行使办理过户登记权利致使预告登记失效。 沈杨、**向一审法院起诉请求：1.确认沈杨、**与恺利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，并确认案涉房屋系沈杨、**所有；2.解除对案涉房屋的保全措施。 一审法院认定事实：2014年1月10日，沈杨、**与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定恺利公司将案涉房屋以42.2万元价格出售给沈杨、**，首付款21.2万元，剩余房款21万元以银行按揭贷款方式支付。房屋交付期限为2014年8月31日之前。合同签订后，沈杨、**已按约全额支付购房款，恺利公司于2014年9月1日向沈杨、**交付案涉房屋。沈杨、**并于2014年2月25日就案涉房屋办理预告登记。2014年1月10日，沈杨、**与杭州达曼酒店有限公司（以下简称达曼酒店）签订《房屋租赁合同》，约定沈杨、**将案涉房屋出租给达曼酒店经营使用，租赁期限为10年，自2014年9月1日起至2024年8月31日止，现案涉房屋由达曼酒店承租经营并向沈杨、**支付租金。就马沙公司与恺利公司、王隆隆、福安市联泰工艺品有限公司合同纠纷一案，一审法院于2017年6月9日作出（2017）闽民初51号民事裁定书，查封了登记在恺利公司名下包括案涉房屋在内的276套房屋及其他财产。沈杨、**不服该裁定，以其在案涉房屋被采取保全措施之前已向恺利公司购买案涉房屋，且合同已实际履行为由向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的保全措施。一审法院于2017年10月18日作出（2017）闽执异20号执行裁定书，裁定驳回沈杨、**的异议申请。沈杨、**对该裁定不服，在法律规定的期限内向一审法院提起本案诉讼。 本案审理过程中，一审法院依职权向浙江省桐庐县国土资源局调取案涉房屋不动产权属登记情况，该局出具《桐庐县不动产权属信息查询记录》，其中载明案涉房屋于2014年9月24日办理不动产权属登记至恺利公司名下。 恺利公司于2018年4月26日向一审法院出具《情况说明》，内容主要载明：“对本案包括沈杨在内的原告（共18户），除王伟仙（购2209）外，其余购房户的购房款均已结清。对发票开立情况，载明董艺舒（2014.12.22），金云（2015.1.6），赵晓梅（2017.6.30），潘哲宇（2017.9.26），洪嘉栋（2017.9.27），柴云峰（2013.1.30），沈杨、**（2017.9.27）……并说明情况：1.POS单及现金缴款单的复印件均是原告在诉前从公司调取，相关材料原件保存在公司财务账册。2.君兰大厦竣工后，公司工作人员大规模调整，仅有几名留守人员，公司管理也比较松散。既存在工作疏忽导致未能及时换开正式购房发票的后果，也存在未及时交付正式发票的情况。但因为交接发票时，我公司并不要求购房人书面签收，所以原告签收发票日期的情况不明。需要说明的是，经过几日清查，确认雷慧君、童银洲、洪嘉栋、潘哲宇、陈洪贵、柴云峰、沈杨的发票仍然在恺利公司，开始是因为没有通知购房人前来领取，后来因为查封的事情，购房人与公司之间有矛盾，购房人没有领取”。 一审法院认为，案涉房屋的产权登记在恺利公司名下，沈杨、**对一审法院就案涉房屋财产保全的执行行为提出异议，认为其对案涉房屋享有的实体权利可以阻却执行行为且案涉房屋已经办理预告登记，故本案应参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、以及该条第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持……”的规定对其异议进行审查。沈杨、**与恺利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，且合同签订时间在案涉房屋被采取保全措施之前，故沈杨、**请求确认案涉《浙江省商品房买卖合同》合法有效于法有据，一审法院予以支持。合同签订后，沈杨、**依约向恺利公司支付全部购房款并通过出租案涉房屋予达曼酒店的方式实际占有案涉房屋，故本案争议焦点在于是否因沈杨、**原因致案涉房屋未办理过户登记及沈杨、**对案涉房屋办理预告登记能否阻却执行。首先，根据一审法院依职权向浙江省桐庐县国土资源局调取的《桐庐县不动产权属信息查询记录》载明的内容，恺利公司于2014年9月24日办理案涉房屋的不动产权属初始登记，即2014年9月25日开始案涉房屋已经具备转移登记至购房人名下的条件，该时间远早于案涉房屋被采取保全措施的时间。虽然恺利公司在《情况说明》中陈述系因其公司管理混乱等原因致沈杨的购房发票到2017年9月27日才开具而无法办理过户登记，但本案系案外人执行异议之诉，案涉房屋未办理过户登记的原因是判定沈杨、**执行异议能否成立的重要因素，涉及第三人的利益，故不能仅以沈杨、**及恺利公司的陈述作为依据，沈杨、**仍应对案涉房屋未办理过户登记的原因承担举证责任。沈杨、**不能举证证明在案涉房屋具备办理过户登记条件之后至被采取保全措施前的数年期间，已积极向恺利公司主张权利或者催促恺利公司办理案涉房屋过户手续，应认定沈杨、**存在怠于行使权利的情形，因此案涉房屋不能认定为非因买受人自身原因未办理过户登记，故沈杨、**对案涉房屋提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，案涉房屋自2014年9月24日办理初始登记后即具备办理不动产权属转移登记的条件，但沈杨、**直至案涉房屋被一审法院采取保全措施仍未申请登记，故该预告登记依法已经失效，本案亦不适用《执行异议和复议规定》第三十条的规定。 综上，沈杨、**与恺利公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，一审法院予以确认。因案涉房屋尚登记在恺利公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，沈杨、**请求确认案涉房屋归其所有缺乏依据，一审法院不予支持。沈杨、**对登记在恺利公司名下的案涉房屋提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第三十条的规定，其请求解除案涉房屋的保全措施缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《执行异议和复议规定》第二十八条、第三十条规定，判决：一、沈杨、**与恺利公司于2014年1月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、驳回沈杨、**的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由沈杨、**负担。 二审中,沈杨、**为证明其上诉主张向本院提交案涉房屋购房发票，证明恺利公司在案涉房屋被查封后，于2017年9月27日开具全额购房款发票；沈杨、**多次向恺利公司主张办理案涉房屋过户登记手续，因该公司管理混乱，开具购房发票时间迟于案涉房屋被查封时间。 马沙公司对沈杨、**所举案涉房屋购房发票的质证意见为：对购房发票的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据不能证明其向恺利公司积极主张要求办理过户登记。 鉴于马沙公司对沈杨、**所举案涉房屋购房发票的三性均无异议，本院予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明：1.2014年1月10日，沈杨、**与恺利公司签订《浙江省商品房买卖合同》，该合同第十六条产权登记条款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该房屋《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付买受人；买受人自行办理该商品房转移登记。 2.2018年10月23日，一审法院到桐庐县不动产登记中心对该中心江主任（具体人名未写）进行走访记录如下：“陈：今天我们到贵中心调取有关君兰大厦相关房屋的不动产权属初始预登记的情况，但在调到的记录中仅体现案涉房屋权属证书办理至恺利公司名下的时间是在2014年9月24日，该日期意味着什么，是否即指不动产初始预登记的时间。江：按我们惯常的做法，不动产初始登记并不是办理一本总证，之后再办理初始预登记，而是将项目所有的房屋先进行分户统一办理至开发商名下，之后凭这小证可办理分户登记至购房人名下。也就是说2014年9月24日就是开发商办理房屋初始登记的时间，自2014年9月25日开始东方君兰中心的房屋已具备办理分户登记的条件”。 本院认为，综合本案各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：沈杨、**对其购买的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。 本案系案外人认为其对登记于被执行人名下的财产享有排除强制执行的实体权利，而对一审法院的保全行为提出异议引发的纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。据此，本案应当按照案外人执行异议之诉的审查标准来审查案外人对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的实体权利。基于案外人执行异议与执行异议之诉的关联性和共通性，在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前，执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定，对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，在符合上述四项条件的情形下，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议，人民法院应予支持。本案中，沈杨、**与恺利公司于2014年1月10日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定恺利公司将案涉房屋以42.2万元价格出售给沈杨、**，首付款21.2万元，剩余房款21万元以银行按揭贷款方式支付；合同签订后，沈杨、**已按约全额支付购房款。故在2017年6月22日一审法院查封案涉房屋之前，沈杨、**已与恺利公司就购买案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。根据沈杨、**与达曼酒店签订的《房屋租赁合同》，沈杨、**于2014年9月1日起将案涉房屋出租给达曼酒店经营使用。占有既可以直接占有，也可以间接占有，达曼酒店按约承租经营案涉房屋并向沈杨、**支付租金的行为，应视为沈杨、**在案涉房屋被司法查封前就通过他人间接占有案涉房屋，不违反法律法规的规定，亦符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第二项排除执行的要件。 而对于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的要件，只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件。第一，案涉《浙江省商品房买卖合同》第十六条产权登记条款约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该房屋《房屋所有权证》；出卖人承诺于2014年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付买受人；买受人自行办理该商品房转移登记。据此，买受人自行办理商品房转移登记的前提是出卖人要将案涉房屋的《土地使用权证书》及《房屋所有权证》交付给买受人。第二，一审法院到桐庐县不动产登记中心走访，该中心工作人员称“按其惯常的做法，不动产初始登记并不是办理一本总证，之后再办理初始预登记，而是将项目所有的房屋先进行分户统一办理至开发商名下，之后凭这小证可办理分户登记至购房人名下；也就是说2014年9月24日就是开发商办理房屋初始登记的时间，自2014年9月25日开始东方君兰中心的房屋已具备办理分户登记的条件”。据此，当地不动产登记部门亦表示案涉房屋过户登记的办理需要提供该房屋已办理至开发商名下的权属证书。第三，本案现有证据不能证明恺利公司已向买受人交付相应的《土地使用权证书》及《房屋所有权证》等办理过户登记所需材料。买受人称其一直要求恺利公司交付上述材料，但因恺利公司工作人员经常调动、推诿导致其无法取得该材料。一审中，恺利公司出具的《情况说明》表示“君兰大厦竣工后，公司工作人员大规模调整，仅有几名留守人员，公司管理也比较松散”，亦能印证买受人的上述陈述。故恺利公司未依约向买受人提供《土地使用权证书》及《房屋所有权证》等办证所需材料的情况下，不能认定案涉房屋系因买受人的原因未办理过户登记。一审法院以恺利公司办理案涉房屋不动产权属初始登记的日期远早于案涉房屋被采取保全措施的日期为由认定案涉房屋系因买受人的原因未办理过户登记，忽视了案涉合同对恺利公司义务的约定及该义务是否实际履行的情况，属于认定事实不清，应予纠正。由此，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件，沈杨、**对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。 由于案涉房屋的出卖人恺利公司未依约将办理过户登记所需材料交付给买受人导致案涉房屋未办理过户登记，本案符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可排除强制执行的情形，不得执行该房屋。沈杨、**的一审起诉请求解除对案涉房屋的保全措施，有相应的事实与法律依据。在本判决已明确沈杨、**对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益情况下，一审法院应当裁定解除对案涉房屋的保全措施。 至于沈杨、**提出确认案涉房屋系其所有的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除非法律另有规定，不动产物权转让需要登记才能产生物权变动的法律效力。本案中，沈杨、**对案涉房屋虽然享有的民事权益可排除强制执行，但沈杨、**只有在不动产登记部门办理案涉房屋产权登记手续才能取得完整的所有权。在沈杨、**尚未办理产权登记手续的情况下，对其要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。 综上，沈杨、**的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省高级人民法院（2017）闽民初137号民事判决第一项，即确认沈杨、**与杭州恺利置业有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效； 二、撤销福建省高级人民法院（2017）闽民初137号民事判决第二项； 三、不得执行浙江省桐庐县云栖中路619号东方君兰中心520室房屋。 四、驳回沈杨、**的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，合计200元，由厦门马沙利奥货运代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 抒 审判员 张爱珍 审判员 贾清林 二〇一九年十二月十五日 法官助理夏敏 书记员王婷