贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9424号原告：贵州南山物业管理有限公司，住所地贵阳经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈旻，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦嫣，贵州大谋律师事务所律师。被告：苏俊松，男，1974年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被告：康清珍，女，1975年5月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师。原告贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与被告苏俊松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序。2019年10月25日，原告申请追加康清珍为本案被告，本院予以准许，并于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告南山物业公司委托诉讼代理人陈旻、贾梦嫣与被告康清珍委托诉讼代理人安胜琴到庭参加诉讼，被告苏俊松经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告苏俊松、康清珍向原告支付从2010年8月1日至2019年10月31日的物业服务费18284.81元，并自欠付之日起按照年利率24%的标准支付违约金，直至全部款项付清之日止（暂计算至起诉时为3382.2元），总计21667元。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系南山高地小区的物业服务单位，被告系该小区业主，原告与该小区开发单位签订了前期物业管理委托合同，与被告签订了前期物业管理服务协议，约定了物业费交纳标准、时间和逾期交费责任，被告从2010年8月1起未再向原告支付物业费，故原告起诉至人民法院。被告康清珍辩称：1.原告并未按照物业服务协议的约定全面履行物业服务，存在服务不尽职、不全面的问题，小区公共区域基础设施损坏长期无人维修、垃圾清运不及时、电梯故障维修不及时，门禁系统及停车场管理不到位，小区外人员可随意进出小区，车辆占道停放。而且原告并未向小区业主公示广告投放收入的使用情况，因此原告违约在先，被告要求减少相应的物业费，并不承担违约金；2.2016年9月10日以前的物业费已经超过诉讼时效期间。被告苏俊松未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2009年9月24日，贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司共同作为委托方（甲方）与原告（受委托方/乙方）签订《前期物业管理委托合同》，主要约定：1.甲方委托乙方对坐落于贵阳经济技术开发区清水江路153号南山高地小区约275044平方米的步梯住宅、小高层、高层电梯住宅、商业用房、停车场实行物业管理服务；2.委托管理服务期限自2009年9月24日零时起至业主大会成立且业主委员会并与所聘的物业公司签订物业服务合同生效时；3.物业服务费按建筑面积收取，标准为步梯房0.80元/月/平方米、0.90元/月/平方米，小高层电梯房1.30元/月/平方米（不含二次加压水电费），高层电梯房1.40元/月/平方米，沿街门面2.00元/月/平方米（不含室内施舍、照明和卫生间水电费）；4.物业按照建筑面积向业主收取物业服务费，业主在每月15日前自行到乙方处交纳，逾期按每日5元加收违约金。合同就双方的其他权利义务进行了约定。至本案诉讼时，该小区尚未成立业主委员会。2009年10月15日，被告苏俊松（乙方）在收房时与原告（甲方）签订《前期物业管理协议》，主要约定：1.甲方为乙方提供物业服务，房屋坐落于贵阳经济技术开发区南山高地物业项目1栋3单元5层1号，房屋建筑面积204.14平方米；2.物业管理服务内容为：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，物业规划贡献内属物业管理范围的市政够沟通设施的维修、养护和管理，物业规划红线内隶属配套设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运，公共绿化的养护和管理、车辆停放秩序维护，公共秩序维护及安全防范等事项的协助管理等；3.物业管理服务费用：多层花园洋房0.8元/月/平方米，业主办理交房手续时需交纳一年的物业管理费，以后由物业管理公司按季收取。4.业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用的5‰向甲方支付违约金。协议还就物业服务标准和双方的其他权利义务事项进行了约定。案涉房屋房产证载明房屋建筑面积为205.91平方米，原告向本院提交了特殊申请单、交房业主须知及交项费用明细、交房验收清单，载明苏俊松户交房时间为2009年10月15日，原告对苏俊松户交房时应预收一年的物管费予以减免。另查明，2012年4月1日，康清珍与苏俊松登记离婚。2012年4月26日，案涉位于南山高地项目1号楼3单元5层1号房屋变更登记于康清珍个人名下，原登记所有权人为康清珍、苏俊松。原告陈述康清珍与苏俊松离婚前的物业费应当由二被告共同承担。原告为证明已向业主催收物业费，提交了“南山高地物业服务中心”以楼栋单元业主作为一个通知整体发出的催款通知书19份，该通知书主要内容为“尊敬栋单元业主：南山物业服务中心未收到您家的物业费，……请您尽快交纳所欠缴物业费，如再拖延，我物业服务中心将停止对您的所有服务，并按双方签订的物业管理规约相关条款收取千分之三的违约金，并根据有关规定诉诸法律，采取诉讼……”。19份通知书中“尊敬栋单元业主”横线处填写了不同的楼栋和单元，落款日期为2011年至2016年的12月某日不等，落款处加盖“南山高地物业服务中心”字样的条形章。原告陈述该通知书系张贴在小区单元门上，被告康清珍抗辩未收到该催收通知。被告康清珍为证明小区物业服务情况，提交了小区环境照片若干及电视台报道视频，小区存在设施设备破损、泳池环境脏乱、垃圾清运不及时、杂物乱堆乱放、电梯故障维修不及时等问题。上述事实，有已经庭审质证的当事人陈述、《前期物业管理委托合同》《前期物业管理协议》《小区临时管理规约》、特殊申请单、交房业主须知及交项费用明细、交房验收清单、离婚证、不动产权证书、照片和视听资料等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理委托合同》和原告与被告苏俊松签订的《前期物业管理协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。原告提交的证据载明被告苏俊松于2009年10月15日收房且对其应预收的一年的物管费予以减免，故被告苏俊松应从2010年10月16日起向原告缴纳物管费，苏俊松与康清珍离婚后于2012年4月26日将案涉房屋变更登记于康清珍个人名下，苏俊松对2012年4月26日之后的物业费不承担缴纳义务，故被告苏俊松应当向原告支付从2010年10月16日至2012年4月25日（共18个月零10天）期间的物业费，按照205.91平方米面积和每月每平方0.8元的标准计算，每月物管费为164.73元，每日为5.49元，故该期间的物管费为3020.04元（164.73×18+5.49×10）。对原告要求被告苏俊松承担超出上述金额的部分，本院不予支持。关于被告康清珍应支付的物业费，原告主张的物业费期间为2010年8月1日至2019年10月31日，被告康清珍辩称2016年9月10日以前的已过诉讼时效。《前期物业管理协议》中约定物业服务费为按季交纳，属于分期履行的合同。根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》规定：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。”之规定，南山物业公司请求被告支付所欠缴物业服务费，每季度的物业费单独计算诉讼时效期间。因合同中未约定交费的具体时间，故本院确定按照先服务后交费的方式计算物业费，在计算当季度物业费的诉讼时效时，应从下一季度第一日开始起算。本案中，2016年4月1日至6月30日期间的物业费，从7月1日起算三年的时效期间，至2019年7月1日已经届满，故2016年6月30日之前的物业费，已经全部超过诉讼时效期间。因此，原告主张被告康清珍支付从2010年8月1日至2016年6月30日期间的物业费，本院不予支持。2016年7月1日至9月30日期间的物业费，从10月1日起算三年诉讼时效期间，至2019年10月1日届满，因该期间届满的最后一日是节假日，故应以节假日后的第一日为期间届满的日期，原告在10月8日提起诉讼，并未超过诉讼时效期间。因此，被告康清珍应向原告支付从2016年7月1日至2019年10月31日期间（共40个月）的物业服务费，按照205.91平方米面积和每月每平方0.8元的标准计算，该期间的物管费为6589.2元（164.73×40）。对原告主张超出上述金额的部分，本院不予支持。关于被告康清珍抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在南山物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和南山物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告康清珍抗辩不交纳物业管理费和减少物业服务费的理由，本院不予采纳。关于原告主张的违约金问题，原告作为物业提供单位，应按照诚实信用原则的要求和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，及时有效地对欠费业主进行催收，避免违约责任的无限扩大，但在本案中，原告提交的证据不能证明催收情况，无法认定属于被告经催收后恶意拖欠物业服务费，故对原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告苏俊松于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2010年10月16日至2012年4月25日期间的物业服务费共计人民币3020.04元。二、被告康清珍于本判决生效之日起三日内向原告贵州南山物业管理有限公司支付从2016年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费共计人民币6589.2元。三、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元（已减半收取），由被告苏俊松负担24元、康清珍负担52元，原告贵州南山物业管理有限公司负担95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月三十日书记员  张艺群