襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0691民初3409号原告：刘红兵，男，1949年3月10日出生，汉族，住襄阳市。被告：宋晓玲，女，1966年3月14日出生，汉族，住襄阳市。原告刘红兵与被告宋晓玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红兵、被告宋晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘红兵向本院提出诉讼请求：1.判令宋晓玲偿还租刘红兵门面房时的违约金9400元（7月20天4000元，8月27天5400元）。2.判令宋晓玲退还其退出租房前讹诈刘红兵的6000元。3.判令宋晓玲承担因其违约搬出出租房给刘红兵带来的售房违约损失5914元。上述款项可扣除宋晓玲已交的租金1650元（8月3天150元，9月30天1500元），宋晓玲应向刘红兵支付19664元。4.判令宋晓玲承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：刘红兵在鱼梁洲鹿鸣岛春风苑101栋有一套门面房。2018年9月7日，宋晓玲与刘红兵签订门面房《租赁合同》。合同约定，租期1年；合同期内，若刘红兵的房屋出售，刘红兵另给宋晓玲5-10天的搬出期，在此时间内刘红兵免收宋晓玲租金。如宋晓玲搬出逾期，除月租外，另按200元/日向刘红兵交纳违约金，且履约保证金不退。2019年7月10日，刘红兵与他人签订房屋买卖合同，并于当天通知宋晓玲搬离。刘红兵同时承诺，只要宋晓玲履约搬出即可向其返还7月份的租金，但宋晓玲未搬出。刘红兵又承诺只要在7月底前搬出，未到期的租金全退，已违约的履约保证金不扣，7月应收的租金全返。即便如此，宋晓玲仍未搬出，致使刘红兵向买房人交房时间违约。双方的矛盾经派出所、居委会出面调解，刘红兵在与居委会工作人员沟通后，被迫同意宋晓玲提出的6000元的补偿要求。按照租房合同的约定，宋晓玲违约拒不搬离，应向刘红兵支付11500元（押金1500元不退）。宋晓玲拒不搬离且借此向刘红兵索要6000元。且因其拒不搬离致使刘红兵迟延交房，购房人扣房款13800元。刘红兵为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。宋晓玲辩称，一、房屋租赁合同中，宋晓玲未违约；刘红兵卖房未提前告知。1、刘红兵将鱼梁洲鹿鸣岛门面房30平米出租于宋晓玲，租期1年（2018年10月1日至2019年9月30日止）。2、宋晓玲曾向刘红兵提出想购买此房，刘红兵在卖房时却没有征求宋晓玲的意见。二、双方因解除《房屋租赁合同》签订了《协议》，宋晓玲在履行中未违约。1、刘红兵按合同约定时间自愿将2019年7月至9月的房租和押金打款给宋晓玲。2、刘红兵为强迫宋晓玲搬走带一群人砸坏宋晓玲的办公设备，还采取过拉闸停电、停水，恶语辱骂宋晓玲等手段。3、宋晓玲按约定时间腾出房屋退还刘红兵。三、《协议》是刘红兵起草的，并请居委会相关同志主持，双方签字且已履行完毕，不存在“重大误解”和“显失公平”的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。结合当事人的举证、质证意见及本院的认证情况，认定事实如下：2018年9月7日，刘红兵（出租方）与宋晓玲（承租方）签订《租赁合同》，主要约定：刘红兵将鱼梁洲鹿鸣岛门面房一套（136.74平米）两间其中的一小间，出租给宋晓玲使用，租赁期1年，从2018年10月1日起至2019年9月30日止。租金为每月1500元，按季度结算。双方签订合同之日，宋晓玲向刘红兵一次性交纳三个月的租金4500元和履约保证金1500元。宋晓玲应于每季度到期前的15天内，向刘红兵交付下一个季度租金（打入刘红兵银行卡）。如因宋晓玲原因未按时交纳房租，则按每日100元加罚滞纳金，从履约保证金中扣除，履约保证金减少的金额宋晓玲于当月补齐。租赁期间产生的费用（包括但不限于水电、税收、物业管理等费用）由宋晓玲负责交付。租期未满，除本合同下述第8条外，不得提前中止本合同。合同第8条约定：合同期内，若刘红兵的房屋正式出售，同等条件下，宋晓玲有优先购买权。如宋晓玲不购买，刘红兵在正式收到买房人首付款时，即通知宋晓玲。届时刘红兵另给宋晓玲5-10天的搬出期，在此期间内刘红兵免收宋晓玲租金。如宋晓玲搬出逾期，除月租金外另按每日200元标准向刘红兵交纳违约金，且履约保证金不退。《租赁合同》签订后，刘红兵依约将案涉房屋交付给宋晓玲。宋晓玲装修后用于商业经营。另查明，刘红兵出租给宋晓玲的门面房属于一套门面房中的一小间，该套门面房原登记在案外人张朝珍名下。张朝珍的丈夫黄治富与刘红兵的妻子黄志秀为兄妹。张朝珍将案涉房屋转让给刘红兵时，未办理过户手续。2019年7月10日，张朝珍与黄治富作为售房人，与购房人周红梅在襄阳好家园房产经纪有限公司鱼梁洲分公司的居间之下签订《房地产买卖居间合同》。根据合同的约定，案涉房屋整体以138万元的价格成交，合同签订当天周红梅即按照张朝珍、黄治富的要求向刘红兵的账户转账10万元。买卖双方约定于2019年8月10日之前去襄阳市房管局办理过户手续，待张朝珍、黄治富配合周红梅在房管局审核完资料并过户，周红梅支付剩余房款128万元。张朝珍、黄治富应在全款付清当天腾空房屋，并与周红梅进行交接。因买卖双方中任何一方的原因致使合同不能如期完成，每延期一日则由违约方向对方支付成交价款的日万分之五作为违约金。同日，刘红兵向宋晓玲发出书面“通知”，告知宋晓玲案涉房屋已出售，要求宋晓玲在2019年7月21日之前搬出退房，并按照合同约定结清包括租金、水、电、物业费等全部费用。刘红兵又分别于2019年7月11日、7月30日、8月12日给宋晓玲发出书面通知，催促其腾房。2019年8月27日，刘红兵（由其妻子黄志秀代理）与宋晓玲在鱼梁洲明珠路社区居委会工作人员支持下签订“协议”，约定：刘红兵同意退还宋晓玲6000元（包含2019年7月、8月租金免除费3000元，9月租金1500元，押金1500元），并且给宋晓玲三天时间搬出。宋晓玲在三天内（2019年8月24日至26日）搬空自己的物品，8月27日上午刘红兵收房，收房后更换门锁，宋晓玲予以配合。“协议”签订后，双方均主动履行了相关约定。2019年9月5日，张朝珍、黄治富协助周红梅办理房屋过户手续，周红梅于当天向刘红兵账户转账1266200元，尾款13800元未付。2019年9月9日，周红梅出具收条，内容为：“今收到张朝珍（刘红兵）鹿鸣岛花园房屋交房违约金（20天）共计13800元，收到房屋钥匙三把，双方已全部交接完毕。”本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。刘红兵与宋晓玲在平等互利协商一致的基础上签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受国家法律保护。在租赁合同履行期间，因案涉房屋出售，租赁合同需提前解除，双方在社区居委会的主持下达成了协议并已履行。刘红兵现要求宋晓玲返还依据协议收取的6000元并按照《租赁合同》的约定承担违约责任。对此，本院分析评判如下：首先，关于刘红兵提出的宋晓玲返还“协议”约定的6000元的诉讼请求，刘红兵认为，宋晓玲拒不搬离，自己因延期交房每日需要对购房人支付违约金，为促使宋晓玲尽快搬走，以使自己的违约责任不再无限扩大，刘红兵迫于无奈才与宋晓玲签订“协议”，故按照协议支付的6000元，宋晓玲应当返还。宋晓玲则认为，“协议”是在居委会签订，经居委会工作人员的调解促成，合法有效，且已实际履行，不应返还该6000元。对此，本院认为，刘红兵的该项主张实质即对“协议”的撤销。经审查，案涉“协议”签订过程中，有居委会工作人员协调和见证，刘红兵也主动履行了“协议”约定的义务；即使“协议”内容存在利益失衡，也是当事人在意思自治状态下达成的一致意见，未超出社会公平观念所能容忍的界限，属于当事人自愿承担的正常交易风险，并不符合《中国人民共和国合同法》和《民法总则》中规定的合同可撤销的法定情形。故对刘红兵要求宋晓玲返还“协议”约定的6000元的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于刘红兵提出的宋晓玲向其支付违约金并承担其向购房人支付的逾期交房违约金的诉讼请求，刘红兵认为，《租赁合同》已明确约定合同期内房屋有可能出售，并且约定了宋晓玲在接到刘红兵卖房的通知后有5-10天的搬出期，宋晓玲在接到通知后逾期不搬离构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因宋晓玲的违约导致刘红兵向购房人延期交房并承担违约责任，因此刘红兵向购房人支付的违约金应由宋晓玲承担。宋晓玲则认为，其在租赁期间严格按照《租赁合同》的约定交纳房租，且其作为承租人享有优先购买权。刘红兵未征询其是否有购买意向即直接通知其房屋已出售，并要求其限期搬离，侵犯其优先购买权，刘红兵才是《租赁合同》的违约方。另，刘红兵向购房人承担的违约责任与宋晓玲无关。对此，本院认为，宋晓玲在接到房屋已出售的通知后未按照《租赁合同》约定的期限搬出，即使构成违约，但刘红兵完全可以选择以向人民法院起诉的方式要求冯小娟承担违约责任并且腾房；亦可依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，来协调由购房人向租赁方履行租赁合同，收取承租人租金，以完成其交付房屋的义务。而刘红兵自愿选择了私力救济方式，即在意思自治的条件下与宋晓玲达成“协议”并已实际履行，这种私力救济是在合法合理的限度内，双方的纠纷应就此终结。根据《中华人民共和国总则》第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。刘红兵要求撤销“协议”内容且再追究宋晓玲的违约责任，是对之前作出的合法有效的民事法律行为的否定，不仅不利于双方矛盾的真正化解，而且有违诚实信用原则，故本院对此诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘红兵的诉讼请求。案件受理费290元，减半收取为145元，由刘红兵负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员  刘桢二〇一九年十二月四日法官助理赵冉冉书记员周琼