苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6809号原告：美田利华集团有限公司，住所地苏州高新区横塘街道办事处办公大楼五楼。法定代表人：高琪，执行董事。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈苏萍，江苏经权律师事务所实习律师。被告：朱维红，女，1983年7月11日出生，汉族，住靖江市。原告美田利华集团有限公司（以下简称美田利华公司）与被告朱维红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告美田利华公司的委托诉讼代理人陶鑫、陈苏萍到庭参加诉讼，被告朱维红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美田利华公司的诉讼请求为：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同解除;2.被告于限定期限内返还案涉房屋(苏州工业园区东环路378号金象城1幢1090二层、1091二层、1092二层、1093二层、1094二层、1095二层、2083-2088室房屋);3.被告支付欠付租金100000元及逾期付款违约金8400元(以100000元为基数，从2019年3月12日起算，按照日千分之一的标准计算，暂主张至2019年6月3日，之后按照上述标准继续计算至被告实际履行之日);4.被告支付水费267.26元及相应滞纳金3.59元，电费839元及相应滞纳金46元，共计1155.85元;5.被告支付商铺占有使用费7671.23元(自2019年5月28日起，按照1095.89元/天的标准计算至被告实际返还商铺之日，暂主张至2019年6月3日)以及逾期返还商铺违约金15342.47元（自2019年5月28日起，按照2191.78元/天的标准计算至被告实际返还商铺之日，暂主张至2019年6月3日);6.被告承担因其违约解除合同须补交的免租期租金66666.67元;7.被告支付解除合同违约金412000元(按照固定租金总额20%的标准计算)；8.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请为：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年5月20日解除；2.被告支付欠付租金76344元及逾期付款违约金(以76344元为基数，从2019年3月12日起算，按照日千分之一计算至被告实际付款之日)；3.被告支付水费267.26元及相应滞纳金3.59元、电费839元及相应滞纳金46元，共计1155.85元；4.被告支付逾期返还商铺违约金208219.10元(自2019年5月28日起，按照1095.89元/天的2倍计算至被告实际返还商铺之日2019年8月31日)；5.被告承担因其违约解除合同须补交的免租期租金66666.67元;6.被告支付解除合同违约金412000元(按照固定租金总额的20%计算)；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《房屋租赁合同(金象城)》，约定被告向原告承租位于苏州工业园区东环路378号金象城1幢1090二层、1091二层、1092二层、1093二层、1094二层、1095二层、2083-2088室房屋，租赁期限为五年，自2018年10月11日起至2023年12月10日止。合同第五条约定：合同期内合计总租金为206万元，第一租赁年度(2018年12月11日至2019年12月10日)租金为40万元；第二租赁年度(2019年12月11日至2020年12月10日)租金为40万元；租金采用先支付后使用原则，每季度支付一次，被告应在每租赁年度开始前一个月向原告支付，每次支付租金数额为合同约定该年度租金总额的四分之一，但第一期房屋租金被告应在本合同签订当日支付。物业管理费按物业公司规定由被告按时缴纳。合同第十一条及第十四条约定，被告逾期支付租金或本合同约定的其他费用的，每日须按应付租金或应付费用千分之一支付违约金；被告拖欠房租或本合同约定应付其他费用超过15日或一年累计超过45日的，则原告有权解除合同，收回出租房屋并不作任何赔偿，同时被告应按照合同固定租金总额的20%向原告支付违约金，并还需补交免租期间的房屋租金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同第十二条约定，租赁结束，被告应将房屋复原至原告原交付状态，并应当保持房屋及设施、设备的完好，干净整洁，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，视为被告的遗弃物品，原告有权处置。合同第十四条第6款约定，租赁期满，被告应如期返还该房屋，被告逾期返还的，则每逾期一日应向原告支付当年固定日租金2倍的违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定于2018年10月11日向被告交付了涉案房屋，但被告自2019年3月起便不再支付租金、水电费等费用，且虽经原告多次催讨，被告仍拖延未付。原告于2019年5月20日委托律师向被告发送解约律师函，通知被告合同于2019年5月20日解除，要求被告于收到解约律师函后7日内交还涉案房屋，并支付拖欠的租金、水电费等费用。但截至今日，被告仍未支付拖欠款项，并一直未向原告返还房屋。被告拒不支付租金等费用、不交还房屋的行为，已严重违反合同约定，损害原告合法权益。被告朱维红未作答辩。经审理查明，2018年10月，美田利华公司（甲方、出租方）与朱维红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同(金象城)》，约定：乙方承租甲方位于苏州工业园区东环路378号金象城1幢1090二层、1091二层、1092二层、1093二层、1094二层、1095二层、2083-2088室房屋，房屋建筑面积共计877.57平方米。租赁期自2018年10月11日起至2023年12月10日止，共计五年。第4.3款约定：为配合乙方经营、维修，自2018年10月11日至2018年12月10日为免租期，此期间内乙方只需缴纳物业管理费等相关公共事业费用。第5.1款约定：乙方自租赁期开始即按照合同约定支付租金，如果乙方需要甲方开具发票，相关税费由乙方承担，租金的支付以先付后用为原则。第5.2款约定：第一租赁年度(2018年12月11日-2019年12月10日)、第二租赁年度(2019年12月11日-2020年12月10日)、第三租赁年度(2020年12月11日-2021年12月10日)租金均为40万元，第四租赁年度(2021年12月11日-2022年12月10日)租金为42万元，第五租赁年度(2022年12月11日-2023年12月10日)租金为44万元。第5.3款约定：物业管理费按照物业公司的规定由被告按时缴纳。第5.4款约定：合同期内合计总租金为206万元。第5.5款约定：租金采用先支付后使用的原则，每季度支付一次，被告应在每租赁年度开始前一个月向原告支付，每次支付租金数额为合同约定该年度租金总额的四分之一，但是第一期房屋租金被告应在本合同签订当日支付。第6.1款约定：在签订合同之日乙方需一次性向甲方支付押金，金额为67000元。在合同期满时，乙方完全撤出该房屋，双方办理完毕交接手续，费用结清后甲方将押金返还给乙方且不计息。第6.2款约定：租赁期间，由于乙方违约而导致提前解除或终止本合同，乙方无权要求返还押金，甲方有权要求乙方承担违约责任、支付违约金、赔偿金。第7.2款约定：水、电、物业管理费等由乙方承担并由乙方自行按时向有关部门交纳，因乙方逾明缴纳上述费用产生的违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、差旅费等均由乙方承担。第11.3.6项约定：乙方拖欠房租或本合同约定应付其他费用超过15日或一年累计超过45日的，则甲方有权解除合同，收回出租房屋并不作任何赔偿。第14.1款约定：租赁期间，乙方违约导致甲方解除或终止合同，乙方应按照合同固定租金总额的20%向甲方支付违约金，并还需补交免租期间的房屋租金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。第14.4款约定：乙方如逾期支付租金，则乙方每日须按应付租金的千分之一支付违约金。第14.5款约定：乙方如逾期支付本合同约定的其他费用，则乙方每日须按应付费用的千分之一支付违约金。第14.6款约定，租赁期满，乙方应如期返还该房屋，乙方逾期归还的，则每逾期一日应向甲方支付当年固定日租金2倍的违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还就其他事宜作了详细约定。2019年5月10日，美田利华公司委托江苏经权律师事务所向朱维红寄发《律师函》，函告朱维红于函件发出后7日内付清拖欠款项及违约金。该函朱维红已签收。2019年5月20日，美田利华公司委托江苏经权律师事务所向朱维红寄发《律师函》，通知朱维红合同于2019年5月20日解除，要求朱维红于2019年5月27日前返还涉案房屋，并支付拖欠的款项及违约金，且朱维红已付的押金67000元将不予退还。该函朱维红已签收。2019年6月3日，美田利华公司代朱维红支付了欠付的电费及滞纳金885元，欠付的水费及滞纳金270.85元，以上共计1155.85元。2019年8月30日，美田利华公司（甲方）与朱维红（乙方）签订《合同解除协议书》，主要内容为：甲乙双方一致确认原合同于2019年5月20日解除，乙方于2019年8月31日将商铺返还给甲方。2019年12月23日庭审中，美田利华公司陈述，涉案租赁房屋至今尚未能对外出租。以上事实，由房屋租赁合同(金象城)、不动产权证书、律师函、邮寄凭证、水电费发票、水电费支付凭证、合同解除协议书等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，美田利华公司与朱维红签订的《房屋租赁合同(金象城)》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行。合同履行期间，朱维红长期欠费，违约情节已达到合同第11.3.6项约定的美田利华公司单方行使合同解除权的条件，美田利华公司2019年5月20日致函表达合同于2018年5月20日解除之意，符合合同约定，且双方于2019年8月30日签订《合同解除协议书》确认原合同于2019年5月20日解除。现美田利华公司诉请确认双方之间的房屋租赁合同于2019年5月20日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。朱维红未举证证明其支付了2019年3月11日至2019年5月20日期间的租金，现美田利华公司诉请其支付欠付租金76344元，有事实和法律依据，本院予以支持。美田利华公司另诉请朱维红支付以76344元为基数、自2019年3月12日起按日千分之一计算至实际付款之日的逾期付款违约金，虽有合同约定为据，但违约金标准过高，本院酌定按年利率11.7%计算。美田利华公司诉请朱维红支付代垫水电费及滞纳金1155.85元，有合同约定及代付证据为凭，本院予以支持。美田利华公司诉请朱维红支付自2019年5月28日起、按1095.89元/天的2倍计算至实际返还商铺之日2019年8月31日的逾期返还商铺违约金208219.10元，虽有合同约定及实际返还商铺事实为据，但违约金标准过高，本院酌定按1095.89元/天的1.3倍计算，金额为135342.42元。美田利华公司诉请朱维红支付因其违约导致合同解除须补交的免租期租金66666.67元，有合同约定及违约导致合同解除事实为凭，本院予以支持。美田利华公司诉请朱维红支付按照固定租金总额206万元的20%计算的解除合同违约金412000元，虽有合同约定及违约导致合同解除事实为凭，但应结合美田利华公司实际损失情况确定违约金金额，本院据此参照六个月租金金额酌定该金额为20万元。鉴于朱维红已付押金67000元，宜在此抵扣，故美田利华公司无需退还押金，朱维红应另支付美田利华公司解除合同违约金133000元。综上所述，美田利华公司的部分诉请成立。朱维红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告美田利华集团有限公司与被告朱维红之间的《房屋租赁合同(金象城)》于2019年5月20日解除；二、被告朱维红于本判决生效之日起十日内向原告美田利华集团有限公司支付租金76344元及逾期付款违约金（以76344元为基数，自2019年3月12日起按年利率11.7%计算至实际付款之日）、水电费及滞纳金1155.85元、逾期返还商铺违约金135342.42元、免租期租金66666.67元、解除合同违约金133000元；三、驳回原告美田利华集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22440元、公告费600元，合计23040元，由被告朱维红负担。此款原告美田利华集团有限公司已预交，本院退还原告美田利华集团有限公司22440元，由被告朱维红于本判决生效之日起十日内向本院交纳22440元并支付原告美田利华集团有限公司600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定预交上诉案件受理费至如下账户：户名，江苏省苏州市中级人民法院；开户行，中国农业银行苏州苏福路支行；账号，10555301040017676。审 判 长  刘 洋人民陪审员  顾菊芳人民陪审员  徐根元二〇一九年十二月三十日见习书记员  李建峰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。