湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初12953号原告：贺修铭，男，1963年3月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张鹏，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：卿沈文，湖南远达律师事务所实习律师。被告：罗灏，男，1990年4月16日出生，汉族，住湖南省冷水江市。原告贺修铭（以下简称原告）与被告罗灏（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张鹏、卿沈文到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋出租协议》已于2019年10月30日解除；2、被告将位于长沙市雨花区房屋返还给原告；3、被告支付原告2017年5月26日至2019年10月25日期间的房屋租金共计43500元及逾期支付损失（以每月应付房租1500元为基数，按年利率4.75%的标准暂计算2019年10月25日,最终计算至实际支付完毕之日止）；4、被告立即向原告偿还代缴物业费共计6786元及逾期支付损失（以6786元为基数，按年利率4.75%的标准，自2017年10月起计算至至实际支付完毕之日止）；5、被告向原告支付房屋占有使用费（以30000元／年的标准，计算至被告实际将租赁房屋返还给原告之日止）；6、被告向原告支付因被告违约行为产生的律师费5000元；7、被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月26日，原、被告签订《房屋出租协议》，依照约定原告将位于长沙市雨花区华盛世纪新城12栋1601房出租给被告用作办公，室内附属设施为毛坯，且将由原告所有的Ｄ-084号地下停车位免费提供给被告使用。双方约定租赁期限为5年，自2016年12月26日始至2021年12月26日止，原告给予被告2个月装修期并免收该装修期租金；租赁期内前三年的房屋租金为1500元／月，后两年租金为30000元／年，付款方式为按季度付款。被告另行向原告交付押金1500元，租赁期内的水、电、煤气、电话通讯网络、电视、物业管理费由被告支付。《房屋出租协议》签订后，被告向原告交付押金和第一季度租金共计6000元，原告亦全面依约履行了义务。自2017年5月26日始至2019年10月25日止，被告未依约履行租金支付义务及物业管理费自行缴纳义务，累计拖欠房屋租金共计43500元，原告代缴物业管理费共计6786元。前述款项经原告多次催促及委托律师发送律师函催告后，截至原告提起诉讼之日被告始终未予履行支付义务，其行为已经严重违约并造成原告经济损失。严重侵害了原告的合法利益，现根据我国法律相关规定，特提起诉讼。被告无答辩。经审理查明：2016年12月26日，原、被告签订《房屋出租协议》，约定：原告将位于长沙市雨花区的毛坯房屋，作为办公用途租赁给被告，并免费提供地下车位Ｄ-084号给被告使用；租赁期限为5年，自2016年12月26日至2021年12月26日，2个月装修期免租金；前三年租金1500元／月，后两年租金30000元／年；付款方式为按季度付款，另付押金1500元；合同到期后，经原告验收无误后，将押金退还给被告。合同签订后，被告先向原告支付押金及第一个季度租金共计6000元，在2017年5月26日付第二次房租，以后付租时间依次类推；租赁期限内的水、电、煤气、电话通讯网络、电视、物业管理费由被告支付；房屋为毛坯房，被告根据自己需要设计装修，在双方解除合同时，被告只能搬走电脑设备、办公桌椅等能搬动的设备。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付押金1500元及第一个季度租金4500元，并将承租的案涉房屋进行装修后投入使用。但被告此后就未再向原告支付房屋租金，并拖欠案涉房屋的部分物业管理费。原告经多次催收未果，遂于2019年11月7日向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋登记地址位于湖南省长沙市雨花区（房产权证号为长房权证雨花字第××号），为原告单独所有，建筑面积179.99㎡，物业管理费为271.42元／月。原告已自行支付该房屋自2017年9月30日至2019年10月31的物业物业费6786元。被告于2019年10月19日通过手机短信确认尚欠原告租金43500元（29月＊1500元）。2019年10月28日，原告委托湖南金州律师事务所通过EMS邮件向被告发出《律师函》，载明：被告拖欠原告2017年5月26日至2019年10月25日的租金43500元及2017年10月至2019年10月的物业费6786元，经原告多次催要被告仍未履行支付义务，根据相关规定，湖南金州律师事务所根据原告授权以书面方式向被告作出通知，本律师函到达罗灏时《房屋出租协议》解除。2019年10月30日，被告本人签收了该邮件。诉讼中，原告称涉案房屋目前仍由被告占有使用。以上事实，有《房屋出租协议》、产权证复印件、微信截图、短信截图、物业费收据、《律师函》、EMS邮单存根、邮件签收详情及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,原、被告签订的《房屋出租协议》系当事人真实意思表示,合法有效。原告已按约履行交付房屋的义务，被告拖欠原告租金及物业费长达两年多，经原告催收仍未履行，原告依法有权解除与被告签订的《房屋出租协议》。并要求返还出租房屋。原告已委托律师通过律师函形式通知被告解除本案《房屋出租合同》，被告于2019年10月30日签收律师函，且被告未到庭参加本案诉讼，视为放弃抗辩权利。故原告主张双方签订的《房屋出租协议》已于2019年10月30日解除并要求被告返还其租赁物的诉讼请求,本院予以支持。关于被告欠付的租金及逾期付款损失。原告主张被告欠付其自2017年5月26日起至2019年10月30日房屋租金43500元，被告通过手机短信予以确认，本院予以确认。根据约定合同到期后，押金应退还给被告，现因合同已解除，该押金可在应付租金中予以抵扣。故原告要求被告支付房屋租金42000元的诉讼请求，予以支持，对其超出部分诉讼请求，不予支持。因被告未按期支付租金，应当承担相应的违约责任。原告要求被告以每月租金1500元为基数，按年利率4.75%的标准均计算至2019年10月25日的累计逾期付款损失2582.78元，以及以后的逾期支付损失以42000元按前述标准计算至实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告欠付的物业费。根据合同约定，物业管理费应由被告支付，根据原告提交的缴费票据及律师函内容，本院认定原告已代被告支付2017年10月至2019年10月的物业费6786元。故原告要求被告支付物业管理费6786元及以6786元为基数自起诉之日即2019年11月7日起至之际清偿之日止按年利率4.75%的标准计算的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以。对原告超出部分的诉讼请求，不予支持。关于原告主张的房屋占有使用费。目前，涉案房屋仍由被告占有使用,因涉案房屋租赁合同已于2019年10月30日解除,房屋的占有使用费应从2019年10月31日起算。根据合同约定，2019年12月31日前按1500元/月的标准计算，2020年1月1日之后按2500元/月计算。原告要求被告按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；对超过部分请求，不予支持。此外，原告主张要求被告支付因维权而产生的律师费损失，因无合同约定，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告贺修铭与被告罗灏于2016年12月26日签订的《房屋出租协议》已于2019年10月30日解除;二、被告罗灏于本判决生效之起10日内将位于湖南省长沙市雨花区房屋返还给原告贺修铭；三、被告罗灏于本判决生效后10日内向原告贺修铭支付房屋租金42000元及逾期支付损失（截止2019年9月25日的损失为2582.78元，此后至实际清偿之日止期间以42000元为基数，按年利率4.75%计算）；四、被告罗灏于本判决生效后10日内向原告贺修铭返还代偿物业费6786元及逾期支付损失（以6786元为基数，按年利率4.75%的标准自2019年11月7日起计算至实际清偿之日止）；五、被告罗灏于本判决生效之日起10日内向原告贺修铭支付占有使用费（自2019年10月31日起至2019年12月31日区间,按1500元/月的标准支付，2020年1月1日后，按2500元/月的标准支付至实际返还涉案的租赁房屋之日止）;六、驳回原告贺修铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1182元，因适用简易程序减半收取591元，财产保全费600元，合计1191元，由原告贺修铭负担91元，被告罗灏负担1100元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宋正阳二〇一九年十二月十六日书记员  刘鑫婕附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法条许可中途退庭的，可以缺席判决。