北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初18650号原告：闫旭，女，1982年1月16日出生，汉族，河北省涿州市高官庄镇上庄村农民，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨晨，北京劭和明地律师事务所律师。被告：杨志梅，女，1956年4月13日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市通州区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告闫旭与被告杨志梅、第三人北京链家房地经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫旭及委托诉讼代理人杨晨，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。被告杨志梅经本院公告送达起诉状及开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告闫旭向本院提出诉讼请求：1．判令杨志梅按照每天200元的标准向闫旭支付自2017年12月13日起至2019年6月5日的延期迁出户口违约金108000元；2．本案诉讼费、公告费用由杨志梅承担。事实与理由：2015年5月11日，闫旭作为买受人，杨志梅作为出卖人，经链家公司居间就坐落于北京市通州区杨庄北街XX号X号楼X层XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）达成买卖合同关系并签署相关协议。其中《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）第九条第三款约定“出卖人应当在该房屋产权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”签订《买卖合同》后，闫旭向杨志梅支付了全部房款，并于2015年6月26日办理完成涉案房屋的过户手续。后杨志梅多次向闫旭表示难以在《买卖合同》约定期限内将户口从涉案房屋迁出，闫旭考虑到杨志梅的实际困难，双方于2015年7月19日就户口迁出事项签订了补充协议，将出卖人办理完成户口迁出手续的时间延长至“在房屋所有权转移之日起900日内”，“如因出卖人自身原因未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。后经闫旭多次通知，杨志梅至今仍未将包括其在内的三人户口迁出。根据《补充协议》之约定，杨志梅在涉案房屋所有权转让之日起900日内未将与房屋相关的户口迁出的，应当向闫旭支付房屋总价款5%的违约金即64500元；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，杨志梅应当按日计算向闫旭支付全部已付款万分之五的违约金，故杨志梅亦需以129万元为基础数，按照每日万分之五的标准，向闫旭支付违约金即338625元（暂计算至2019年6月5日）；杨志梅须向闫旭支付违约金共计403125元。鉴于按已付房款万分之五的标准计算过高，闫旭主张杨志梅按每天200元的标准向闫旭支付违约金。综上，为维护闫旭的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告杨志梅未答辩。第三人链家公司述称，同意闫旭的事实理由，诉讼请求与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月11日，杨志梅作为出卖人与闫旭作为买受人签订《买卖合同》，约定闫旭购买杨志梅所有的XXX号房屋，房屋成交价格为129万元，合同第九条权属转移登记约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”同日，杨志梅作为甲方（出卖方）、闫旭作为乙方（买受方）、链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》。《买卖合同》及《补充协议》签订后，闫旭以贷款方式向杨志梅支付了全部购房款，杨志梅向闫旭交付了XXX号房屋。2015年6月26日，闫旭取得了XXX号房屋的所有权证书，XXX号房屋登记至闫旭名下。2015年7月19日，杨志梅作为甲方与闫旭作为乙方再次签订补充协议，约定“1．双方现协商一致同意，出卖人在房屋所有权转移之日起900日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2．乙方在办理工作居住证、落户、孩子上学涉及户口问题需要甲方迁出户口的，甲方应在收到乙方通知15日内自房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，违约责任按第1条执行。”另查：现闫旭及其配偶、子女均非北京市户籍。根据闫旭提供的查询时间为2019年6月5日的常住人口信息查询打印表显示，截止当日，杨志梅的户籍地址仍为XXX号房屋。闫旭称，除杨志梅外，另有杨志梅的丈夫、儿子的户口也在XXX号房屋中，但并未提供相关证据。闫旭同时称，因XXX号房屋交房时，杨志梅称180日内无法将户口迁出，需要900日，其考虑孩子是2019年9月份上学，从2015年起算900日杨志梅迁出户口不影响孩子上学，故同意于2015年7月19日再次签订补充协议将户口迁出时间宽限至900日。但到期后多次和杨志梅沟通，杨志梅均未能将户口自XXX号房屋内迁出。2018年5月12日，闫旭称与杨志梅最后一次短信沟通迁出户口的问题，后无法再与杨志梅取得联系。再查：在本案审理过程中，本院根据闫旭提供的联系方式及地址无法向杨志梅进行送达，故本院于2019年8月13日在《人民法院报》刊登公告，向杨志梅公告送达起诉书副本、开庭传票、合议庭组成人员告知书等材料。公告期限届满，杨志梅未到庭应诉。本院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告杨志梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，闫旭与杨志梅就XXX号房屋买卖事宜签订的《买卖合同》、2015年7月19日签订的补充协议，以及闫旭、杨志梅、链家公司于2015年5月15日签订的《补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。2015年7月19日签订的补充协议中明确约定杨志梅应在房屋所有权转移之日起900日内向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。杨志梅与闫旭于2015年6月26日办理完毕了XXX号房屋的房屋所有权转移登记手续，故杨志梅应在2017年12月12日前将其户口从XXX号房屋内迁出，但直至2019年6月5日，杨志梅的户口仍未从XXX号房屋迁出，已经构成违约，应向闫旭支付违约金。对于杨志梅的配偶、子女的户口是否仍在XXX号房屋内，闫旭虽未提供证据，但并不影响杨志梅应向闫旭支付违约金。就违约金支付标准问题，杨志梅的户口未自XXX号房屋内迁出并不影响闫旭对XXX号房屋的居住使用，亦不影响闫旭在符合规定的情况下将户口迁至XXX号房屋；但杨志梅未将户口迁出客观上可能会影响XXX号房屋再次出售，同时2015年7月19日签订的补充协议中，闫旭已经将《买卖合同》中约定的户口迁出时间由180日宽限至900日，杨志梅仍未依约履行，实属不当，截止2019年6月5日，杨志梅已违约540日。本院综合考虑合同约定、杨志梅的违约情况、杨志梅户口未迁出给闫旭造成的影响情况，酌情确定杨志梅给付闫旭2017年12月13日至2019年6月5日期间的延期迁出户口违约金7万元。对于闫旭诉讼请求过高的部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨志梅给付原告闫旭二〇一七年十二月十三日至二〇一九年六月五日期间的延期迁出户口违约金7万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告闫旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（具体数额以公告费票据为准），由被告杨志梅负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费2460元，由原告闫旭负担910元（已交纳），由被告杨志梅负担1550元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  杜秀凤人民陪审员  宋 策二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈坤钰-2--1-