大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初6282号原告：刘书志，男，1987年3月25日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：龙辉，系辽宁凡杰律师事务所律师。被告：大连安邦房地产开发有限公司。法定代表人：张仕祥，系董事长。委托诉讼代理人：于永亲，系辽宁甘霖律师事务所律师。原告刘书志与被告大连安邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行审理。原告刘书志的委托诉讼代理人龙辉及被告的委托诉讼代理人于永亲出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即支付因其违约致使原告无法取得房屋权属证书的逾期违约金（自2011年8月6日至2019年4月30日）136,980.58元；2、请求判令被告支付自2019年5月1日起至被告将房屋竣工验收合格等资料在大连市不动产登记处备案日止的逾期办理房屋权属证书的违约金（按银行同期贷款利率计算）；3、案件诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于甘井子区房屋一处，地块位于，现定名安邦北湾，总价款484,887元。合同约定因被告责任，自交房之日超过一年致使原告无法取得房屋产权证书，自一年届满之次日起被告按日承担已付房款的万分之一违约金。合同签订后，原告依约付清了全部房款，被告于2010年8月6日交房，后原告按合同约定时间到房产部门办理产权登记，却因被告原因，原告至今仍然无法取得房屋权属证书。故诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告大连安邦房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，按照合同第15条第3款约定，如因出卖人的责任，迟延办理产权证书的，被告才承担责任，而本案未办理产权证的原因前期是因政府责任原因所致，在2016年前两级法院已有生效判决，认定系政府原因导致迟延办证。在2016年之后才因安邦资金链断裂，导致至今未能在办理涉案房屋产权证书。虽然两级法院在2016年以后关于该小区业主迟延办证违约责任判令全部由安邦公司承担，但安邦公司认为法院判决存在错误，不切实际。根据最高人民法院的相关规定，因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不应予以支持，因出卖人的原因导致有关机构不予办证，买受人主张违约责任的，应予支持。为此，提请法院予以界定责任，给予公正的判决。另外，目前安邦公司正在积极地与政府及相关部门协调，以界定责任。第二，诉讼时效问题：违约金计算应当是在三年诉讼时效内的，原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，不应予以支持。第三，被告在之前的案件中与部分业主达成和解，部分业主放弃追诉，也有部分业主在中院执行程序中自己承诺放弃追诉，对于该部分业主不能再继续向被告主张权利，至于本案原告是否在此部分业主中，请求法院予以核定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告属于购买抵债房的，即安邦公司已将房屋抵顶至案外人的，原告从案外人处购买，又与被告安邦公司签订《商品房买卖合同》的，根据最高人民法院的相关规定，债权人抵债而来的房屋，只有办理产权证书后出卖给第三人，并办理产权变更登记手续，方能发生物权变动效力，债权人在没有取得房屋权属证书情况下，将抵债房屋出售给第三人，第三人又与开发商签订房屋买卖合同，属于规避法律行为，第三人虽与开发商签订商品房买卖合同，但双方之间并不存在商品房买卖合同关系，当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交付或逾期办证的违约责任。经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区房屋，建筑面积82.16平方米，总房款493,782元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，如因出卖人责任，自房屋交付起超过一年致使买受人仍无法取得房屋权属证书的，出卖人应该自一年届满之次日起承担买受人已付房款万分之壹的违约金。现原告称案涉房屋已于2010年8月6日交付使用，被告对此无异议。因被告逾期办证，与原告同小区的其他业主于2015年开始陆续向本院提起诉讼，两级法院已经审理完毕并作出生效判决。生效判决查明如下事实：2012年10月22日，大连市城乡建设系统信访办公室出具关于安邦北湾樱花北园小区业主无法办理产权证问题的调查处理意见的函，该函就鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题提出了处理方案。2013年2月5日，大连市甘井子区人民政府办公室出具会议纪要一份，就安邦北湾樱花北园小区产权证办理事宜鞍钢石灰石矿没有搬迁、被告未建幼儿园的问题，提出了区城建局、教育局先行办理竣工验收手续，被告相关手续齐备后，立即为居民办理房产证的解决方案。2012年12月3日，大连市房地产开发协会出具关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明，明确了《大连市建设工程竣工验收备案管理暂行办法》自2011年1月1日起施行后对于办理产权证的影响。2016年8月22日，大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具《关于安邦北湾小区房屋质量问题的情况说明》，称“自2012年以来，甘区质监站陆续接到安邦北湾小区住户关于漏雨、透寒等质量问题的投诉百余起。我站高度重视，多次发函督促尽快维修，甘井子街道等政府部门也积极协调，但至今仍有部分质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展”。原告提供大连市信访局来信办公室于2018年12月26日作出的《关于杨子杰反应信访事项的情况说明》一份，该份情况说明中载明自2011年9月以来，杨子杰等该小区业主（群体）向信访部门多次投诉，反应被告逾期交房、房屋存在质量问题及无法办理房屋产权证等相关问题。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、销售商品房收款专用发票等收据、民意网回复函、民事判决书、《关于杨子杰反映信访事项的情况说明》及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，第一、案涉小区房屋逾期未办理产权证是否系因被告的责任所致，被告是否应当承担逾期办证的违约责任；第二、原告的诉请是否已经超过诉讼时效；第三、抵债房问题。关于第一个争议焦点，本院认为，依据大连市甘井子区建筑工程质量监督站出具的情况说明，可以证明案涉小区无法办理产权证的原因在于部分房屋质量问题未维修完成，致使下一步的竣工验收工作不能开展，显属被告的责任所导致，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于被告辩称因政府的原因导致逾期办证问题，对此本院认为，被告无法证明鞍钢石灰石矿未搬迁及新政的实施是导致案涉工程未能办理竣工验收备案手续的唯一原因，且在上述原因部分现已消除、政府已有明确解决意见的情况下，被告仍旧无法提供办理房屋产权证书条件，故案涉小区的工程质量问题是其无法办理竣工验收手续的根本原因，其在逾期办理房屋产权证书上存在违约行为，应承担相应的违约赔偿责任。关于逾期办证违约金数额应当如何确定的问题，大连市中级人民法院作出的终审判决已就该问题作出了阐述，确定被告应按照已付房款日万分之一的标准自交付房屋届满一年的次日起支付逾期办证违约金至被告将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止，本院对此标准予以确认。对于被告主张按照总房款万分之一的标准支付逾期办证违约金的意见本院不予采纳。对于原告诉请超出上述标准的部分本院予以驳回。关于第二个争议焦点，根据大连市信访局来信办理处出具的《关于杨子杰反映信访事项的情况说明》可知，包括原告在内的小区业主就逾期办证问题向信访部门进行了多次投诉，其投诉行为亦为其主张权利的方式，故对于被告关于时效的抗辩意见本院不予采纳。关于第三个争议焦点，本院认为，被告提供的证据不足以证明案涉房屋系抵债房，更无法对抗原告基于《商品房买卖合同》向被告提出的逾期办证违约金请求。故此，对于被告提出的案涉房屋系抵债房，不应基于逾期办证违约金的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内被告大连安邦房地产开发有限公司给付原告刘书志逾期办证违约金（自2011年8月6日至被告大连安邦房地产开发有限公司将办理权属登记需提供资料报产权登记机关备案之日止，以总房款484,887元为基数，按照日万分之一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘书志的其他诉讼请求。案件受理费3,040元（原告已预付），由被告负担，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  修建华