北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初25792号原告：北京太合日盛房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇政府办公楼三楼。法定代表人：王晓东，董事长。委托诉讼代理人：陆逊，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩洪宝，男，1977年9月30日出生，汉族，北京太合日盛房地产开发有限责任公司销售部经理。被告：戈志勇，男，1973年5月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于启波，北京市慧学律师事务所律师。原告北京太合日盛房地产开发有限责任公司（以下简称原告）与被告戈志勇（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陆逊、韩洪宝，被告之委托诉讼代理人于启波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拖欠2006年6月1日至2010年6月30日期间的物业费23703.36元。事实与理由：被告系北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园小区房屋业主，时代庄园小区由北京金世恒业物业管理有限责任公司（以下简称金世恒业公司）提供物业管理，物业费按每月每平方米2.49元收取，被告拖欠2006年6月1日至2010年6月30日期间的物业费23703.36元未支付。因金世恒业公司拖欠原告电费，2012年7月5日，原告与金世恒业公司达成债权让与协议，金世恒业公司将业主拖欠物业费形成的到期债权3016065.78元转让给原告用以冲抵对原告的债务。金世恒业公司向原告转让的到期债权中包括被告拖欠的物业费23703.36元。而后金世恒业公司将债权转让的事实通知了被告，但被告依然没有向原告缴纳物业费。2014年，原告向通州区人民法院提起诉讼，要求确认2012年7月5日金世恒业公司签订的《债权让与协议》无效，通州区人民法院经审理作出（2014）通民初字第2870号判决书，驳回原告诉讼请求。2016年，原告向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，请求解除2012年7月5日与原告签订的《债权让与协议》，朝阳区人民法院经审理后认为债权让与协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故作出（2016）京0105民初5100号民事判决书，判决驳回原告诉讼请求。原告不服提起上诉，北京市第三中级人民法院二审开庭后，认为原审法院判决正确，建议原告撤回上诉，后原告撤回上诉。原告认为原告与金世恒业公司的债权让与协议经法院判决确认有效，被告应向原告履行拖欠金世恒业公司的物业费。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：第一，原告主张2006年到2010年6月期间的物业费，现在起诉经过了诉讼时效，他是2010年6月撤出小区，后来原告没有向我们主张过。第二，前物业公司与小区业委会签订的合同是2005年6月到2006年6月，之后没有合同，原来合同约定的是业主委员会向物业公司发出合同终止通知，物业公司就应该撤出小区，后业委会在2006年6月25日向其发出终止通知。2007年8月6日，本小区通过业主大会选出了新的物业，签订了物业合同，在此要求金世恒业公司撤出，但金世恒业公司拒不撤回，雇佣黑衣人来阻碍新物业进驻。金世恒业公司在合同终止后强行滞留小区不合法，要求收费不合法。第三，抛开其强行滞留来看，收费标准为2.49元没有依据。原告主张的时间段没有合同，前合同约定的也是按照服务质量和标准来收费，暂按2.49元收费，强调按照服务标准来收费。金世恒业的服务质量非常差，在2010年上半年还没有撤出的时候，其在法院起诉了三个业主，当时业委会和居委会去出庭应诉，小区被盗，多次报警，法官还到小区去做过查访。当时法官觉得没有合同，并且当时合同约定的是按照服务标准来定物业费，法官当时决定在合同终止后对金世恒业公司的服务做出审计，并且要求其撤诉。根据审计结果，金世恒业公司的服务是1.12元每平方米每月，他的审计投入逐年递减，最后还不到06年的标准的一半，1.12元是平均数。按照全国物业材料，他的利润是5%左右，物业收费只有包干制和酬金制，全国酬金制约定的都是5%到10%来算，按照10%的利率来算也才有1.23元，算20%也是1.34元。第四，收费需要基于服务事实，原告要举证为小区做了什么。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：被告系北京市朝阳区红军营东路18号时代庄园小区xxx房屋（以下简称520号房屋）业主，该房屋建筑面积198.32平方米。原告系时代庄园小区开发商。2003年2月24日，原告与金世恒业公司签订《物业管理委托合同》，约定原告将北京市朝阳区来广营乡红军营东路18号委托金世恒业公司提供专业物业管理及服务，委托管理期限为三年，自2003年2月20日0时起至2006年2月28日24时止；本物业的管理服务费，住宅房屋由金世恒业公司按建筑销售面积每月每平方2.24元人民币向业主或物业使用人收取。2005年6月25日，时代庄园业主委员会（作为甲方、委托方）与金世恒业公司（作为乙方、受托方）签署《时代庄园物业管理服务委托合同》，约定：时代庄园第一次业主大会已通过了续聘乙方的决议，乙方受甲方委托为时代庄园开展物业管理服务活动。委托管理期限自2005年6月25日起至2006年6月24日止。甲方同意乙方在本协议规定的物业管理服务期内，暂按下列标准收取：1.民用住宅：2.49元/平方米（建筑面积）/月。物业费由物业直接向业主收取，物业费每三个月收取一次。如果双方在合同期满前九十天仍未就续展合同达成一致，甲方有权开始招标并决定是否邀请乙方参加投标。2010年6月30日，时代庄园业主委员会、金世恒业公司、长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）、北京市朝阳区时代庄园居委会（见证方）签署《时代庄园物业服务企业变更交接协议》，其内容为北京市朝阳区时代庄园业主大会选聘长城公司为园区提供物业服务，2010年6月30日为正式移交时间。当日，时代庄园业主委员会、金世恒业公司与长城公司还签订了《时代庄园物业服务企业变更交接协议之补充协议二》，约定业主2006年6月30日之前拖欠的物业费，金世恒业公司依据前期物业合同及第一期物业管理合同约定的2.49元/平米向业主催缴；业主2006年6月30日之后拖欠的物业费，金世恒业公司依据时代庄园业主委员会与金世恒业公司签订的代管期间物业费定价协议向全体欠缴物业费的业主收取物业费。原告曾以物业服务合同纠纷诉至法院，要求金世恒业公司支付拖欠的电费3396411.3元。后双方达成调解，本院于2012年7月5日作出（2012）朝民初字第7714号民事调解书，金世恒业公司于2012年7月31日前给付原告电费2730556.4元。2012年7月5日，原告作为甲方与金世恒业公司作为乙方签订《债权让与协议》，约定：鉴于经甲、乙双方核对，乙方欠甲方2730556.40万元“电费”，甲、乙双方协商并同意乙方将自己持有的第三方到期债权让与甲方，用于抵消乙方债务一事；乙方到期合法债权即乙方从2002年2月20日至2010年6月30日期间为时代庄园小区提供物业服务期间的拖欠物业费的业主；乙方自签订本协议之日起30日内，应当将债权转移的事实通知债务人，自乙方通知债务人债权转移之时，甲方即可行使全部债权人的全部权利，乙方通知债务人应当采取邮寄或公告的方式；乙方转移的第三方到期债权（该到期债权以欠费业主拖欠物业费的时间以每月每平米物业费2.49元价格计算为依据）合计人民币3016065.78万元；甲方在债权转移发生效力后，即可通过协商、诉讼等途径行使全部债权人权利，在此过程中乙方有义务积极配合甲方完成债权的实现；本协议签订后如甲方通过诉讼或其他方式实际收取的“债权”多于（或大于）本协议约定债权（即欠费业主名单附件中所列的债权）的，均归甲方享有，如实际收取的“债权”少于本协议约定的“债权”，则甲方无权要求乙方赔偿。2012年7月24日，原告及金世恒业公司在时代庄园小区发布公告，称金世恒业公司自2003年2月20日至2010年6月30日期间为小区提供物业服务，部分业主拖欠物业费未交，现金世恒业公司将对名单所列业主的到期债权转让给原告，请业主将拖欠的物业费直接支付给原告。明细表显示被告520号房屋交至日期为2006年6月，欠费金额23703.36元，欠费月数48个月。2012年7月31日，北京市中信公证处出具（2012）京中信内经证字12676号公证书，对金世恒业公司张贴上述公告的过程及公告的内容进行了公证。2013年，原告依据与金世恒业公司签订的《债权让与协议》，以物业服务合同纠纷起诉案外人徐某至本院，要求徐某支付相应期间物业费，后本院于2013年7月19日作出（2013）朝民初字第15401号民事判决书，判决支持了原告的诉讼请求。2014年，原告以确认合同无效纠纷起诉金世恒业公司至法院，要求确认双方于2012年7月5日签订的《债权让与协议》无效，后北京市通州区人民法院作出（2014）通民初字第3870号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。后原告以债权转让合同纠纷起诉金世恒业公司至本院，要求解除双方于2012年7月5日签订的《债权让与协议》，后本院作出（2016）京0105民初5100号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服该判决上诉至北京市第三中级人民法，后其于2017年3月9日申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于2017年3月14日作出（2017）京03民终391号民事裁定书，准许原告撤回上诉。被告提交投诉信、《关于时代庄园召开业主大会的通知》、《关于提请业主大会决议进行招标选聘物业公司的通知》、《时代庄园2006年第一次业主大会决议》、通知函、律师函、《时代庄园物业招标中标公告》、《北京市朝阳区时代庄园小区物业管理服务委托合同》、《时代庄园物业服务交接（撤出）函》等，证明经业主大会决议招标选聘签约了新物业，并通知原物业合同终止。被告提交《关于北京市时代庄园小区发生恶性事件的紧急致函》、照片、《业委会、监事会、物业公司、居委会联合会议》、《第二届业主委员会工作通告》、《维护业主权益、共建和谐小区》、京华时报网络报道、北京市公安局接受案件回执单、警情通报、证明、《发生在我身上的金宝恒物业恶行》、《8月18日时代庄园保安打伤业主事件说明》等，证明金世恒业公司服务质量很差、盗窃频发、私搭乱建严重、殴打业主等。被告称依据《时代庄园物业服务企业变更交接协议之补充协议二》，2006年6月30日之后的物业费不按2.49元收取，即便认定应收费，也应参考审计结果酌定标准。被告提交《司法鉴定审计报告》，称金世恒业公司时代庄园项目2006年7月1日至2010年5月31日的成本、费用支出金额共计10368722.2元，年份表格数据显示投入逐年明显降低，异常发票合计1606966元。被告提交《时代庄园物业管理服务内容实施方案及标准》、《时代庄园物业管理标准及执行细则》，证明原物业承诺的部分服务质量标准，其中包括严禁私搭乱建，被告认为原告有义务充分举证证明都提供了哪些服务、质量标准如何，这是其收费的基本事实依据。就金世恒业公司在涉案小区提供的物业服务，原告称其未考察过，原告亦未提交金世恒业公司在涉案小区提供物业服务的物业服务报告，其未能就金世恒业公司所提供的物业服务举证。经询，原告称其在北京市第三中级人民法院撤回对（2016）京0105民初5100号案件的上诉后开始向本案被告主张。原告未提交向被告主张权利的其他证据。现原告主张被告尚未交纳2006年6月1日至2010年6月30日期间的物业费23703.36元，被告称其自2006年7月1日开始未交纳物业费。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告主张根据其与金世恒业公司签订的《债权让与协议》，其取得金世恒业公司对被告享有的所欠物业费的债权。根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。2012年7月24日，原告及金世恒业公司在时代庄园小区就债权转让事宜发布公告，要求包括本案被告在内的业主向原告支付拖欠的物业费，北京市中信公证处对此进行了公证，此后原告也通过诉讼的方式向其他业主主张了物业费。后原告虽起诉金世恒业公司要求确认《债权让与协议》无效或要求解除《债权让与协议》，但其诉请均被法院驳回，且其向金世恒业公司主张相关权利并不能引起本案诉讼时效中断的法律效果。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，民法总则施行前，即2017年10月1日前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案自原告发布公告至其向本案被告主张物业费已经超过两年的诉讼时效，原告亦未提供其他向被告主张权利的证据，不能证明有诉讼时效中止、中断、延长的情形，因此原告的诉讼请求经过了诉讼时效，对于其诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京太合日盛房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费392元，由原告北京太合日盛房地产开发有限责任公司负担（已交纳196元，余款196元，北京太合日盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  韩 龙人民陪审员  傅秋霞人民陪审员  邢卫东二〇一九年十二月二十四日书 记 员  徐川涵