江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初5072号 原告：周九香，女，汉族，住江西省吉安市吉水县。 委托诉讼代理人：肖秋云，江西智桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈刚，江西智桥律师事务所律师。 被告：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：兴国县兴国大道269号，统一社会信用代码913607327542340817。 法定代表人：苏穗，总经理。 委托诉讼代理人：熊健，江西南芳（兴国）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢林，江西南芳（兴国）律师事务所律师。 被告：赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司，住所地吉安市吉州区吉州大道5号恒鑫花园A幢101室，统一社会信用代码913608025711885021。 代表人：苏穗，总经理。 第三人：王彬喜，男，汉族，住江西省吉安市吉水县。 委托诉讼代理人：李发英，女，汉族，住江西省吉安市吉水县，系王彬喜妻子。 原告周九香与被告赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）、赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司（以下简称华隆吉安分公司）、第三人王彬喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周九香及委托诉讼代理人肖秋云、陈刚，被告华隆公司的委托诉讼代理人熊健、谢林，第三人王彬喜的委托诉讼代理人李发英到庭参加诉讼，被告华隆吉安分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周九香向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告华隆吉安分公司于2014年12月11日签订的湖滨华府（湖滨华府3幢4号柴火间）柴火间买卖合同合法有效，并确认湖滨华府3幢4号柴火间归原告所有；2、本案诉讼费用、公告费用等诉讼费用由两被告承担。事实和理由：案外人邓火琴挂靠被告华隆公司承接房地产开发项目。2010年起，邓火琴以房产项目开发需求资金为由向第三人王彬喜借款，截止2012年11月7日，邓火琴尚欠第三人王彬喜3194.1549万元，2014年6月30日被告及邓火琴通过以物抵债（吉安市湖滨华府小区部分房屋折价3311万元，其中包含湖滨华府3幢4号柴火间）的方式向第三人王彬喜抵偿借款并签订了抵偿协议书。2016年10月28日，第三人王彬喜将华隆公司及邓火琴诉至吉安市中级人民法院，要求华隆公司及邓火琴归还借款本息5200万元。吉安市中级人民法院（2016）赣08民初153号判决书对邓火琴与王彬喜于2014年6月30日签订的抵偿协议予以确认，并最终认定华隆公司、邓火琴以银行转账及以房抵债的方式归还的金额足以清偿第三人王彬喜借款本息，判决驳回王彬喜的诉讼请求。第三人王彬喜不服吉安市中级人民法院的判决，上诉至江西省高级人民法院，2018年10月17日，第三人王彬喜提出撤回上诉的请求，江西省高级人民法院作出（2018）赣民终319号裁定书，裁定准予第三人王彬喜撤回上诉。 第三人王彬喜于2010年开始时常从原告处借款，约定利息为年利率20%，2014年12月11日原告与第三人王彬喜结算，第三人王彬喜将被告抵偿湖滨华府的柴火间折抵给原告。被告华隆吉安分公司在第三人王彬喜的要求下与原告签订以房抵债协议。2014年12月11日，被告华隆吉安分公司与原告签订以房抵债协议即湖滨华府柴火间买卖合同，合同约定：“原告购买坐落于湖滨华府3幢4号柴火间，柴火间总价101925元。柴火间不办理产权，原告不得以柴火间办不到产权为由要求退回。”合同签订当日，被告即将柴火间交付原告使用。该柴火间至今为止一直无法办理房产证。 被告华隆公司辩称，1、案涉柴火间买卖合同应属无效，原告不得依据案涉柴火间买卖合同获得物权，应当依法判决驳回原告诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第五条规定，物权的种类和内容，由法律规定。第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。物权的取得与设立，应当依法进行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。《江西省城乡规划条例》（2010年3月31日江西省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）第三十七条规定，在城市、镇规划区内，以出让方式提供国有土地使用权的，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在出让前，依据控制性详细规划提出规划条件。规划条件应当作为国有土地使用权出让合同的组成部分。第三十八条第一款规定，规划条件的内容应当包括：地块的用地面积、用地性质、建筑退界、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、日照要求、停车泊位、主要出入口、控制点标高、各类规划控制线、必要的公共设施和市政基础设施及建设时序要求、地下空间开发利用等规划要求。第四十二条规定，建设单位应当按照规划条件进地建设，不得擅自变更用地性质、容积率等规划条件。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定，土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。根据前述法律、法规的规定，城市房地产开发应当按照规划条件依法进行开发建设。如未按规划进行开发建设的，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条明确规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。也即是说，未按规划条件开发建设的建筑物系属违法建筑，不能基于该违法建筑设立物权。在本案中，案涉柴火间买卖合同的标的物即是未按规划条件，违法进行建设的违法建筑物。该柴火间依法自始即不得设立物权并进行交易。案涉柴火间买卖合同对违法建设的柴火间进行买卖，系属合同内容违反法律规定，应属无效，原告也必然不得依据该合同约定获得根本就不存在的物权；2、为查明本案基本事实，申请依法追加案外人邓火琴作为第三人参与本案诉讼，案涉柴火间系属违背规划条件建设的违法建筑，案外人邓火琴系案涉湖滨华府项目的实际开发人，其对案涉柴火间是否依法建设最为了解并保存有相关建设规划报批文件资料。为准确、全面查明本案事实，防止诉讼各方合法权益受损，特向法院申请追加案外人邓火琴作为第三人参与本案诉讼；3、为查明本案基本事实，申请法院为被告开具调查令，以便被告前往建设规划及房产开发主管部门调取湖滨华府项目建设规划报批文件资料，以便于本案公正裁判；4、原告与第三人王彬喜之间的法律关系不清，原告诉请确认案涉柴火间买卖合同有效的事实基础不清，应当判决驳回原告诉讼请，首先原告在其起诉状中自认是因为其与第三人王彬喜之间存在民间借贷关系，王彬喜为归还借款，将争议柴火间抵偿给原告，并由被告与原告签订买卖合同。则查明原告与第三人王彬喜之间是否存在合法、有效的民间借贷关系，该民间借贷关系的具体内容为何（包括但不限于借款本金、利息约定、还本付息情况、债务履行期限等），对确定本案以柴火间抵偿债务行为是否合法有效或柴火间买卖合同是否有效具有基础意义。但原告并未提及相应证据予以证实前述事实，应当承担举证不能的法律后果；其次因原告与第三人王彬喜之间的法律关系不清，无法进一步查明本案柴火间买卖合同的签订，究竟如原告所述系为抵偿第三人王彬喜向原告借款的债务，还是被告与原告签订为担保其实原告与第三人王彬喜还未届履行期的借贷债务。因原告与第三人的借贷债务的相对性，被告不可能对二者之间的债务履行情况了解详细，亦不排除原告与第三人实际上已全部清偿债务，却仍想借本案获得柴火间物权的可能性。原告亦并未充分、有效举证以确定本案基本事实，故原告与第三人王彬喜之间的法律关系不清，原告诉请确认案涉柴火间买卖合同有效的事实基础不清，应当判决驳回原告诉讼请求；5、如若法院确认柴火间买卖合同合法有效且原告拥有柴火间相应物权，履行该买卖合同的义务应由案外人邓火琴及第三人王彬喜承担。本案涉及的“湖滨华府”项目系由案外人邓火琴挂靠被告投资、建设并开发，被告从未对项目进行投资、建设或管理。同时，除“湖滨华府”项目外，另有案外人黄兴华挂靠被告开发“金庐一号”项目。因两项目的异常开发，尤其是因为黄兴华非法吸收公众存款的犯罪行为，导致“金庐一号”项目突然涌现被告无法预料、完全不知情的大量债务纠纷，而最严重的是大量本不应由被告承担的债务经法院判决由被告承担，令被告承受巨大经济损失，自身兴国项目建设出现困难。本案，即是因“湖滨华府”项目实际开发人邓火琴引发的债务纠纷。邓火琴作为该项目实际投资人，对该项目收益享有完整权利，则根据权利义务相统一的公平原则，因邓火琴自己引起的债务，也应由邓火琴自行承担，而不应由未投资、管理、获利的被告承担责任。再者，案涉柴火间买卖合同虽由被告与原告订立，但其实质系第三人王彬喜与原告之间债权债务的安排，被告并未因该行为获利，自然也不会应承担不应有的义务。故而如若法院确认柴火间买卖合同合法有效且原告拥有柴火间相应物权，履行该买卖合同的义务应由案外人邓火琴、第三人王彬喜承担。综上所述，本案基本事实不清，证据不足，应当依法判决驳回原告诉讼请求。 被告华隆吉安分公司未作答辩。 第三人王彬喜辩称，原告起诉属实，事实无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：邓火琴挂靠华隆公司承接房产开发项目。2010年起邓火琴以房产项目开发需求资金为由向王彬喜借款。 2014年6月30日，邓火琴（甲方）与王彬喜（乙方）签订协议书，甲方同意乙方以其开发的吉安市湖滨华府1至6号楼的剩余商品房及车库（拆迁户及内部认购户的房源除外）冲抵借款本息，用以冲抵的商品房面积、房号详见移交清单（具体以双方签字确认的移交清单为准），住宅抵偿价一律为4000元/平方米，车库抵偿价一律为3600元/平方米，一次性冲抵借款本息。其中住宅面积8346.57平方米，车库面积1798.7平方米。总计房屋价款为3985.9332万元。商品房面积以办证实测面积为准，按上述价格多退少补。上述用于抵偿甲方借款的商品房在抵偿价格内的各种税收及费用由乙方负担，但买受人的税费由买受人承担。甲方售价高于抵偿价部分的税收及费用，由甲方承担。 邓火琴、王彬喜因民间借贷发生纠纷，王彬喜于2016年诉至江西省吉安市中级人民法院，要求邓火琴、赣州华隆房地产开发有限公司偿还借款本息5200万元。2017年12月20日，江西省吉安市中级人民法院作出（2016）赣08民初153号民事判决，该案查明王彬喜、李发英夫妻多次出借资金给邓火琴、华隆公司，邓火琴、华隆公司也陆续归还借款。截至2012年4月16日王彬喜累计出借资金3691.5万元。截至2014年5月27日邓火琴、华隆公司累计现金还款4609.368万元，并于2014年6月30日以吉安市湖滨华府小区部分房屋折价3311万元抵偿借款。该案认为邓火琴、华隆公司以银行转账及以房抵债的方式继续还款，还款金额足以清偿借款本息，为此判决驳回王彬喜的诉讼请求。该案已生效。该案庭审笔录中载明邓火琴与王彬喜于2014年6月30日签订的协议书中有18套商品房住宅先后被法院查封，该18套商品房面积共计1687.79平方米。邓火琴、赣州华隆房地产开发有限公司认可该18套商品房未折抵邓火琴与王彬喜之间的债务。按照邓火琴与王彬喜于2014年6月30日签订的协议书，该18套商品房的价格为1687.79平方米×4000元/平方米=6751160元。 第三人王彬喜与原告周九香之间存在借贷关系，双方于2014年12月11日进行清算，王彬喜用邓火琴为抵偿债务抵给其的湖滨华府3幢4号柴火间折抵给原告，用于清偿王彬喜欠原告的借款，并告知被告华隆吉安分公司。2014年12月11日，华隆吉安分公司与周九香签订《湖滨华府柴火间买卖合同》，约定周九香购买湖滨华府3幢4号柴火间，建筑面积22.65平方米，总价为101925元。买方在签订合同时一次性付清购买柴火间款101925元。买方按约付款后，买方向卖方购买的柴火间所有权归买方所有。柴火间不办理产权。买方不得以柴火间办不到产权为由要求退回。柴火间价格不包含任何税费。当日，华隆吉安分公司向原告出具一张收据，载明收到周九香交湖滨华府3幢4号柴火间款101925元。 2019年12月3日，被告华隆公司向本院申请对原告提交的柴火间买卖合同及收据上加盖的“赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司”、“赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司财务专用章”的真伪进行鉴定，因华隆公司未按期缴纳鉴定费用，江西中正司法鉴定中心于2019年12月18日发出终止鉴定函，本院依法终止了鉴定程序。 本院认为，湖滨华府3幢4号柴火间系邓火琴挂靠被告赣州华隆房地产开发有限公司而开发的物业。2014年6月30日，邓火琴就已通过协议的方式将案涉柴火间以抵债的方式折抵给第三人王彬喜。之后，邓火琴与王彬喜又因民间借贷发生纠纷，江西省吉安市中级人民法院于2017年12月20日作出（2016）赣08民初153号民事判决，虽然该判决书未明确邓火琴折抵给王彬喜价值3311万元的房屋具体为哪些，但是从该案的庭审笔录及邓火琴与王彬喜于2014年6月30日签订的协议书中可以得出，协议书中邓火琴欲折抵房屋总计价款为39859332元，因18套商品房被法院查封，未折抵成功的房屋价款为6751160元，两者相减，最后已折抵房屋的价款为33108172元。为此，可以推出案涉柴火间邓火琴已折抵给第三人王彬喜。 因第三人王彬喜自认其与原告周九香之间存在债务关系，王彬喜用案涉柴火间抵偿原告的债务，原告与华隆吉安分公司签订湖滨华府柴火间买卖合同的目的只是为了完善以房抵债手续，使其权利得到进一步的保护。上述买卖合同的内容不具有无效合同的法定情形，应为合法有效。因该柴火间未办理不动产物权的设立登记，故无法办理不动产物权的变更登记，不发生物权变更的效力，原告诉请确认湖滨华府3幢4号柴火间归原告所有，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告周九香与被告赣州华隆房地产开发有限公司吉安分公司于2014年12月11日签订的《湖滨华府柴火间买卖合同》合法有效； 二、驳回原告周九香的其他诉讼请求。 案件受理费2338元，减半收取为1169元，由原告负担584.5元，被告赣州华隆房地产开发有限公司负担584.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  张黎晖 二〇一九年十二月二十七日 书记员  刘丽娟