北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初9894号原告：赵学彦（反诉被告），男，1968年5月25日出生，汉族，住河南省雎县。委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。被告：鲍玉珍（反诉原告），女，1963年6月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：万天飞，北京才良（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱孝顶，北京市才良律师事务所律师。原告赵学彦与被告鲍玉珍农村建房施工合同纠纷一案，本院于2017年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵学彦及其委托诉讼代理人李代星与被告鲍玉珍及其委托诉讼代理人万天飞、朱孝顶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵学彦向本院提出诉讼请求：1、请求判令鲍玉珍向我支付建房款人民币257141.94元（鉴定数额440141.94元－已付183000元）；2、本案诉讼费由鲍玉珍承担。事实与理由：2016年7月1日，我与鲍玉珍签订北京X号房屋改造和加盖新房土建合同书，鲍玉珍将房屋改扩建工程以包工包料的形式整体交由我承包建造，双方约定了承包费和工期等内容。承包施工期间鲍玉珍大量增加施工项目，为此双方于2016年8月26日签订X号图纸以外增加项目的协议，至今我已完成总建筑面积近八百平米的房屋主体工程，鲍玉珍仅支付首期费用，对后期及增加施工部分费用再未支付。我包工包料组织几十名工人施工数月，现鲍玉珍一再拖延推诿支付承包款，给我造成巨大的经济损失和压力，找鲍玉珍多次协商未能解决，特此诉至法院，请求人民法院依法裁决，维护我合法权益。鲍玉珍辩称，2016年7月1日，双方签订了北京X号房屋改造和加盖新房土建合同书，我将房屋改造和加盖新房的土建工程以包工包料的形式整体上交由赵学彦承建，双方约定承包费用30万元，在2016年10月1日完工，之后双方在2016年8月26日签订了X号图纸以外增加项目的协议，在土建合同签订前，赵学彦以准备开工为由向我索要工程款现金2万元（赵学彦未开具收据），截至2016年10月1日，我一直按照协议支付建房款182570元（附有赵学彦本人签名的收条），但是赵学彦的工期一直拖延，导致在2016年10月1日主体尚未完工，我于2016年10月10日中午在我房屋前我的车子中当面交给赵学彦现金50万元（其中5万元为封顶的工程款，45万元为加建第四层的预付款），赵学彦开具了收条“2016年10月10号收到玉花X号建房款50000万元证，赵学彦”（注：50000万元应为赵学彦的笔误，实际金额应为50万元，50万元中有证人王某1现金借款10万元，证人王某2现金借款29万元，自有资金11万元其中有部分资金的取款作证）。2016年11月3日，赵学彦又以工人防水涂墙工时费名义向我索要5400元（有赵学彦本人的签名收条）。截至目前我共支付给赵学彦款项707970元，其中工程款257970元，预付加建第四层的工程款45万元。但是，赵学彦收到上述款项后，一直没有加建第四层，对于我房屋的施工处于停工状态，并且将我的房屋作为其施工人员的居住场所及为其他户施工的建材存放场所、施工混凝土搅拌场所，不加节制地使用水电。我在2016年11月29日通过手机向赵学彦发送短信通知终止合同，要求赵学彦的施工人员撤离北京X号，但是赵学彦不但不撤离，还组织十几人非法霸占我的房屋长达11个月，拒不离开。我被迫报警，海淀警方于2017年7月中旬将该十几人驱逐出北京X号。现赵学彦要求支付建房款完全没有事实与法律依据，应依法驳回其诉讼请求。依据建筑法第2条、第12条、第13条和第14条的规定，从事建筑施工工作的承包方应当具备相应的从业资质，建设工程安全生产管理条例第20条规定：“施工单位从事建设工程的新建、扩建、改建和拆除等活动，应当具备国家规定的注册资本、专业技术人员、技术装备和安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。”赵学彦没有相应的资质，因此双方签订的北京X号房屋改造和加盖新房土建合同书和X号图纸以外增加项目协议无效，而且由于赵学彦无施工资质且施工质量不符合国家及行业标准，业已造成房屋存在重大安全隐患（有中电投工程司法鉴定所2019年6月9日作出司法鉴定意见书作为依据），为正常使用必须另行重做加固修复（有北京博睿丰工程咨询有限公司工程造价鉴定书作为依据。赵学彦非法霸占我房屋、侵占X号房屋内财物，具体包括：赵学彦拆除的原旧房门22樘、窗户17套、文件档案柜14个、壁柜8个、沙发2套、电视2台、冰箱2台、空调1台、洗衣机1台、衣橱3套及其余生活用具，给我造成各项损失包括另行租房、另行委托施工单位重新加固、修复房屋等费用（租房及其他费用均附有发票等证据），赵学彦应依法返还并赔偿。为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉：1、要求确认双方签订的《北京X号房屋改造和加盖新房土建合同书》无效；2、要求确认双方签订的《北京X号图纸以外增加项目》协议无效；3、要求赵学彦返还我预付的建房款450000元整（约定的第四层的建房款）；4、要求赵学彦支付我各项损失：物业费1350元、合同违约金15000元、住宿和停车费392570元、房屋修复造价333890.42元；5、因赵学彦申请保全造成的我方另行支付给北京军山安达建筑工程有限公司的工程款38188元；6、要求赵学彦返还我X号房屋内的财物，具体包括：赵学彦拆除原旧房门22樘、窗户17套，文件档案柜14个，壁柜8个，沙发2套，电视2台，冰箱2台，洗衣机1台，空调1台，衣橱3套；7、本案诉讼费用、鉴定费用由赵学彦承担。赵学彦针对鲍玉珍的反诉辩称，第一、二项反诉请求没有法律禁止性规定，不符合法律关于合同无效的情形。第三项反诉请求不认可，鲍玉珍已经涉及到虚假诉讼，赵学彦一个农民，不可能写成50000万，明显是笔误，鲍玉珍解释为50万没有依据，45万用于加建四层是不现实的，农村建房不可能允许建四层，鲍玉珍不可能支付给赵学彦四层建房款45万元，鲍玉珍为了坐实该说法，提供虚假证人证言，完全是在伪造证据。第四项反诉请求中的物业管理费，鲍玉珍如果对房屋改建扩建必然产生管理费。关于合同违约金，是因为鲍玉珍没有按时支付工程款导致了此次诉讼，必然会因诉讼产生必要的成本，因此受到的损失应当由其自行承担。关于停车费和住宿费没有事实依据，房屋本身需要改造，是一个未竣工的工程，不具备入住条件。从鲍玉珍提交的住宿费发票来看，大部分是鲍玉珍夫妇出资举办的科学研究院的发票，该研究院产生的经营成本不应作为其损失，与本案没有关联性。关于修复费用，是今天提出的新诉请，修复费用不应当由赵学彦承担，双方均没有通过专业的建筑设计部门出具建筑设计图纸，房屋是对原有两层半房屋进行拆除和改建，鲍玉珍一直在施工现场，合同也约定了监理人员，在赵学彦起诉建房款之前鲍玉珍也从未提出过质量异议，鉴定机构没有从实际拆除改建出发，而是按照建筑标准纸上谈兵出具报告，赵学彦已经完成了建房的主要工作和义务，鲍玉珍也实际获益，现鲍玉珍据此主张修复费用对赵学彦有失公允，2019年6月9日的鉴定意见书提出必须重新加固修复墙体、楼板、横梁承载力不足等原因，是否考虑过原房屋的建筑质量是否达到了标准，是否经过专业设计，现在把赵学彦的农民施工队改建的工程以严苛的标准整体鉴定规则有失公平。关于第五项反诉请求，主体已经完工，下一步进行装修等工程必然发生，因此鲍玉珍以军山安达公司产生的费用不是涉案房屋的损失。关于第六项反诉请求，房屋在拆除施工过程中物品皆由鲍玉珍自行管理，鲍玉珍也没有约定由赵学彦保存上述物品，因此物品的去向应当由其自行负责。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：根据鲍玉珍提交的其与北京市海淀区永丰乡人民政府X2新村的X1山庄购销合同，鲍玉珍系北京X号房屋（建筑面积235.8平方米）购买人。2016年7月1日，赵学彦与鲍玉珍签订北京X号房屋改造和加盖新房土建合同书，鲍玉珍将房屋改造和加建新房的土建工程以包工包料的形式整体上交由赵学彦承建，主要内容将二层半（跃层尖顶）改成平顶的三层，车库一层改成两层，工期自2016年7月至2016年10月1日，总承包价30万元，对于鲍玉珍提出的改动，鲍玉珍愿意多付赵学彦3万元，鲍玉珍不再承担其他任何费用，付款方式为主体结构工程完工支付工程款15万元，工程完工经甲方验收合格付清余款15万元，修改图纸1份。施工中，2016年8月26日，双方签订X号图纸以外增加项目的协议，对增加项目进行了约定，增加一、二层（背面阳台），未约定工期。鲍玉珍于2016年7月8日支付赵学彦工程款5万元、8月9日支付工程款2万元、8月26日支付工程款0.5万元［赵学彦收条写成“5000千元（伍仟元）正］”、9月18日支付工程款2.5万元、10月10日支付工程款（赵学［彦收条写成“50000万元证”）、11月1日支付工程款3.757万元、11月3日支付工程款0.54万元，三层主体完工后，双方产生纠纷，2016年11月28日，鲍玉珍给赵学彦发手机短信：你工程延期违约，我方不欠你任何工程款，一要求未完项目列出，以便双方讨论，二要求拆除脚手架，将你所有建筑材料等物品撤走，以上是我们讨论结算的前提……。2016年11月29日后，鲍玉珍陆续给赵学彦发手机短信：要求与赵学彦终止合同，要求赵学彦撤离……。2016年12月1日，赵学彦回复给鲍玉珍手机短信：你家改建工程已如期封顶，大部分工程已经完成，由于你方随意增加改变工程项目，工程面积已达近八百平方米，我方已垫付材料费、人工费、运费等八十多万元，而你仅付我方区区十几万元，按双方约定的平方米一千建筑费计算，你尚差我方六十余万元，请你见此通知后，最少支付我方工程款三十万元……。2017年2月，赵学彦诉至本院要求要求鲍玉珍支付工程款61.5万元。诉讼中，经赵学彦申请，本院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对X号房屋翻建工程进行了造价鉴定，鉴定意见为可确定部分199262.02元，不确定部分按赵学彦意见208712.09元、按鲍玉珍意见107360.73元，双方争议部分造价32167.83元，赵学彦因此交纳鉴定费8000元，赵学彦认可鉴定意见，鲍玉珍认为赵学彦不具备施工资质，不应按国家行业标准；经鲍玉珍申请，本院委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所对X号房屋已完成部分的工程质量是否合格进行鉴定，如果不合格，同时出具修复方案建议，鉴定意见为建筑结构楼板存在严重问题，部分粱构件承载力不足，应进行加固处理，为此作出了修复方案，鲍玉珍因此交纳鉴定费69400元，之后，经鲍玉珍申请，本院委托北京博睿丰工程咨询有限公司对X号房屋修复造价进行鉴定，鉴定意见为333890.42元，鲍玉珍因此交纳鉴定费17300元，赵学彦认为鉴定没有考虑原房屋是否符合国家标准问题，没有考虑农村建房不应以严苛的国家行业标准，鲍玉珍认可鉴定意见；鉴定后，赵学彦根据鉴定意见变更为现诉请。庭审中，双方对10月10日支付的工程款数额存在争议，赵学彦主张是5万元，鲍玉珍则主张是预付的建四层的工程款50万元现金，为此鲍玉珍提交王某1、王某2（均为鲍玉珍朋友）书面证言及身份证复印件，证明王某2、王某1分别于2016年10月5日、10月6日借给其29万元、10万元用于支付工程款，为此鲍玉珍还提交其北京银行存取款流水，显示10月10日转存64028.98元，现支50000元，现支12563.13元，现存7500元，余额11487.79元，证明其10月10日在银行取款支付工程款，赵学彦对此均不予认可，认为实际收到就是5万元，若收到这50万元我方就不可能起诉；鲍玉珍主张曾支付给赵学彦工料费2万元，没有打收条，赵学彦予以否认，鲍玉珍就此未提交相应证据；鲍玉珍就第4项反诉请求，提交其与北京军山安达建筑工程有限公司于2017年8月10日签订的装修合同书（施工面积662平方米，约定了违约金）及物业公司2017年8月10日人员管理费收据（金额1350元），宾馆住宿费和停车费发票，赵学彦对此均不予认可，认为均无法核实，住宿费和停车费均为其夫妇医学院产生的经营性支出，且房屋不具备入住条件；鲍玉珍就第5项反诉请求，提交北京军山安达建筑工程有限公司2019年7月25日收取鲍玉珍工程款发票（金额38188元），赵学彦认为我方已完成主体，装修与诉争不重合，且其签订的也是装修合同书；鲍玉珍就第6项反诉请求，赵学彦不予认可，鲍玉珍未提交合法有效证据；鲍玉珍就第6项反诉请求，未提交相应证据证明赵学彦占有返还物品，赵学彦否认占有返还物品。本院认为，关于合同效力问题，首先，鲍玉珍购买村委会销售的涉案房屋，没有合法的审批销售手续，其次，鲍玉珍将涉案房屋的两层半改建成三层，并将车库一层改建成二层，面积由原来200多平方米改扩建为600多平方米，已超出农民自建房范畴，应属于建设工程施工范畴，应当符合法律、法规和工程建设的强制性规定，现鲍玉珍未经合法审批，将改扩建工程承包给不具备相应施工资质的赵学彦个人，违反上述强制性规定，故双方签订的北京X号房屋改造和加盖新房土建合同书、北京X号图纸以外增加项目协议应属无效，双方对于合同的无效负有同等责任。关于双方存在争议的10月10日支付的工程款数额问题，一、双方无论从合同上，还是短信上，始终未提及建四层一事，鲍玉珍就此也未就建四层一事举证，二、鲍玉珍主张的50万元已远远超过约定的合同总价款，且是在已支付10万元之后，10月10日后又支付了两笔工程款4万余元，三、赵学彦短信中提及收到十几万元，赵学彦首先提起诉讼，要求鲍玉珍支付工程款，且鲍玉珍短信中也从未提及返还建四层预付款，四、赵学彦8月26日收条写成“［5000千元（伍仟元）正］”，10月10日收条写成“50000万元证”，可见赵学彦打收条极不规范严谨，鲍玉珍未对8月26日支付的5千元提出异议，五、鲍玉珍的两份证人证言，证人无理由未出庭接受当事人质询，且均为鲍玉珍朋友，即使两人所证事实存在，也不能有效证明该款用于支付10月10日的工程款，鲍玉珍的银行流水，同理，其所款项也不能有效证明该款用于支付10月10日的工程款，流水里恰恰有一笔支取了5万元，综合以上几点，赵学彦主张的5万元更趋于合理，本院予以采信，故此鲍玉珍共计支付赵学彦工程款192970元。关于鉴定问题，首先，改扩建房屋已达三层、面积已超过600平方米，应按建设工程的国家标准，其次，没有农村房屋建设标准，只能依据国家建设标准，再次，工程造价及质量问题修复均使用国家标准，对双方相对公平，故鉴定意见可以作为本案参照依据。关于本诉，赵学彦为鲍玉珍的建设工程付出了劳务及材料，鲍玉珍理应向赵学彦支付相应工程费用，参照鉴定意见，可确定部分为199262.02元，双方不确定部分及争议部分，因双方均无法举证，本院酌定为174120.33元，工程费共计373382.35元，扣除已支付192970元，鲍玉珍应支付剩余工程款180412.35元。关于第1、2项反诉请求，上述已论，予以支持。关于第3项反诉请求，上述已论，该诉请证据不足且不符合常理，本院不予支持。关于第4、5项反诉请求，物业费、合同违约金及工程款均发生在诉讼期间，系鲍玉珍在双方纠纷未解决的情况下自行装修房屋导致，属于其自行扩大的损失，与双方合同过错无关，故不予支持，住宿和停车费属于鲍玉珍改扩建房屋必然发生的费用，与双方合同过错无关，应由其自行承担，且仅凭票据不能有效证明是其居住使用发生，还是其公司经营发生，故不予支持，参照鉴定意见，房屋修复造价333890.42元，系双方合同导致的鲍玉珍直接损失，应属赔偿范围，根据合同无效后的处理原则，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，基于双方同等过错，本院酌定赵学彦赔偿鲍玉珍房屋修复损失166945.21元。关于第6项反诉请求，首先，物品返还与本案非属同一法律关系，其次，赵学彦否认占有返还物品，而鲍玉珍就此未提交相应证据证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、赵学彦与鲍玉珍签订的《北京X号房屋改造和加盖新房土建合同书》、《X号图纸以外增加项目》无效；二、鲍玉珍于本判决生效后七日内支付赵学彦工程款一十八万零四百一十二元三角五分；三、赵学彦于本判决生效后七日内支付鲍玉珍房屋修复费用一十六万六千九百四十五元二角一分；四、驳回鲍玉珍其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千一百五十七元，赵学彦已预交，由赵学彦负担二千五百七十八元五角；由鲍玉珍负担二千五百七十八元五角，鲍玉珍于本判决生效后七日内支付给赵学彦。反诉费七千九百四十元，由鲍玉珍负担三千九百七十元，已交纳；由赵学彦负担三千九百七十元，于本判决生效后七日内交至本院。本诉鉴定费八千元，赵学彦已预交，由赵学彦负担四千元；由鲍玉珍负担四千元，鲍玉珍于本判决生效后七日内支付给赵学彦。反诉鉴定费八万六千七百元，鲍玉珍已预交，由鲍玉珍负担四万三千三百五十元；由赵学彦负担四万三千三百五十元，赵学彦于本判决生效后七日内支付给鲍玉珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，对本诉、反诉不服的交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沙月亮人民陪审员  潘弥春人民陪审员  闵增云二〇一九年十二月十三日书 记 员  刘 云