上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13626号原告：上海馨住公寓管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈强，总经理。被告：中国电信股份有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：马益民，总经理。委托诉讼代理人：徐亚沁，女，被告中国电信股份有限公司上海分公司公司律师。委托诉讼代理人：潘鑫琛，男。第三人：上海爱家投资(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路XXX弄XXX-XXX号XXX幢XXX区XXX室。法定代表人：陈宏霞，总经理。委托诉讼代理人：董莉莉，女。委托诉讼代理人：罗康平，男。原告上海馨住公寓管理有限公司与被告中国电信股份有限公司上海分公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，并追加第三人上海爱家投资(集团)有限公司公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈强，被告的委托诉讼代理人潘鑫琛，第三人的委托诉讼代理人董莉莉、罗康平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海馨住公寓管理有限公司向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告支付2016年1月1日起到设备搬离日期，即至2019年4月2日止的租金(按照占用12平方米，人民币6.80元/平方/天的标准计算)；2、判令被告支付电费1,404元。事实与理由：原告在2016年1月1日承租金桥路XXX号房屋，被告的电信设备占据了该房屋1楼位置12平方的房间，原告多次联系被告，双方续签合同不成，到2017年10月份被告没有回复，后来原告在机房门口贴了通知，并以短信催告，还是没有得到任何回复，原告在半年后予以停电处理。事后被告又派人来沟通，也拟定了合同，最后还是没有进入流程，继续推进。截至目前，1楼的房间还是被被告的电信设备占用。因为原告从业主方租来的价格是5.22元／平／天，被告占用的机房在一楼，正上方就是移动公司的机房，面积大小一致，原告申请以移动公司的租金单价6.80元／平方／天计算损失。故原告起诉来院，诉请如前。被告中国电信股份有限公司上海分公司辩称，对原告主张的电费予以认可，但租金部分不予认可。被告与上海城中园酒店管理有限公司(以下简称城中园酒店)签署的合同租期至2016年7月23日，2015年支付了一年租金后无法联系到城中园酒店，2016年的房租确实没有支付。2016年原告与被告联系洽谈房租事宜。2017年原告擅自断了机房通电，导致设备事故，被告保留索赔的权利。被告同意向有权出租的单位支付2016年房租，但原告提供证据无法证明这一点。对原告主张的2016年房租单价每天每平方米6.80元不认可。原告于2016年12月29日取得对外租赁权，对其自2016年1月1日对外收取租金的权利有异议。原告于2017年1月23日停止供电，有悖于被告与城中园酒店签订的协议中约定的出租人提供适应运行的义务，故断电后就不能再收取租金了。第三人上海爱家投资(集团)有限公司到庭述称，原告诉请与第三人无关，但认为在原告承租期间与被告间发生租赁关系产生的相应租金及电费，被告应予以支付。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区金桥路XXX号，产权人为第三人上海爱家投资(集团)有限公司。2005年5月13日，案外人上海荣创房地产顾问有限公司(以下简称荣创房地产公司)受第三人委托与案外人城中园酒店签订《租赁合同》，约定租赁期限为9年(即2005年10月1日至2014年9月30日)，前三年每年年租金为150万元，从第四年开始递增，租金支付方式为先付后用等。合同签订后荣创房地产公司按约将系争房屋交给城中园酒店使用。2006年7月24日，被告与案外人城中园酒店签订《上海电信室内综合覆盖合作协议》，约定城中园酒店将系争房屋的B楼1层，使用面积为12平方米的房间租赁给被告，作为设备安装用房，租期十年，自2006年7月24日起至2016年7月23日止，租赁费每日每平方米4元，每年17,520元。2014年6月27日，荣创房地产公司向城中园酒店发出《通知函》，通知《租赁合同》至2014年9月30日期满终止，不再续签。但合同到期后城中园酒店未搬离系争房屋。2014年11月18日，荣创房地产公司向本院起诉城中园酒店，案号(2014)浦民一(民)初字第41268号，要求其迁出系争房屋并支付租金和占用费等。2015年3月12日，本院判决，城中园酒店自系争房屋清场撤离，房屋返还给荣创房地产公司，并支付自2014年12月30日至实际返还房屋之日止的房屋占用费等。嗣后，城中园酒店不服判决，提出上诉。2015年6月24日，上海市第一中级人民法院出具(2015)沪一中民二(民)终字第1358号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2015年11月3日，在(2014)浦民一(民)初字第41268号一案执行过程中，对城中园酒店迁出系争房屋一项执行完毕，但对其应付的房屋占用费、违约金等未能执行到位。2016年1月11日，经第三人授权，案外人上海匠科物业管理有限公司(以下简称匠科公司)与乐活家(上海)物业管理有限公司(以下简称乐活家公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方(匠科公司)将系争房屋出租给乙方(乐活家公司)，免租期至2016年6月23日，正式租期十年，自2016年6月24日起至2026年6月23日止，前三年租金7,367,525元，第四年起递增，租期内乙方可以阶段性部分出租等。2016年12月29日，原告与案外人匠科公司、乐活家公司三方签订《合同主体变更协议》，约定自签署之日起，案外人匠科公司与乐活家公司签订的《上海市房屋租赁合同》的乙方主体由乐活家公司变更为原告，原合同中乙方享有及承担所有权利义务概括转移给原告，已经履行部分原告予以认可并承接，尚未履行部分由原告继续履行。2017年1月23日，原告将被告承租的系争房屋B楼1层设备用房予以停电。2019年4月2日，被告自系争房屋B楼1层设备用房内迁出，并交接给原告。庭审中，就系争房屋B楼1层设备用房的租赁单价，原告提出该房间上层即为中国移动公司的设备用房，租费单价每日每平方米6.80元，可予参照，但原告未在举证期限内提出相应书面证据原件。被告对此不予认可，认为其与周边酒店签订租赁设备用房的租费单价仅为每日每平方米4.40元。审理中，经法庭释明后，双方明确表示对租金标准无法协商一致，也不申请进行评估。以上事实，由原、被告提供的《上海市房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》、民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据有关法律规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。经审理查明，2005年5月13日，荣创房地产公司与城中园酒店签订《租赁合同》，约定系争房屋的租期至2014年9月30日止，而城中园酒店将系争房屋B楼1层设备用房出租给被告的租期至2016年7月23日止，故城中园酒店与被告签订的《上海电信室内综合覆盖合作协议》部分无效。房屋租赁合同无效的，负有腾房义务的实际承租人亦应参照合同约定的租金标准支付逾期腾房占有使用费。经查，2015年11月3日城中园酒店即已向产权人授权的荣创房地产公司返还了系争房屋，但系争房屋内的B楼1层设备用房一直由被告占用，且被告未就该设备用房支付过2016年以来的租金或者占有使用费。2016年1月11日经第三人同意，系争房屋出租给乐活家公司，乐活家公司取得相应的转租收益权，2016年12月29日三方签订《合同主体变更协议》后原告概括取得了乐活家公司的全部合同权利，现原告向被告主张自2016年1月11日起至实际迁出之日止的占有使用费，第三人对此亦无异议，本院理应予以支持。但原告主张以6.80元/平方/天的租金标准予以计算，并无事实依据，其主张的2016年1月11日前的费用，并无法律依据，故本院判决由被告按照原合同约定的租金标准，即4元/平方/天的租金标准支付原告逾期腾房的占有使用费。被告抗辩2017年1月23日后因原告擅自停电无法使用机房而拒付占有费，因为被告与城中园酒店约定的租期自2014年9月30日之后部分无效，且城中园酒店早在2015年3月10日就被判决迁出系争房屋，故被告无权占有机房造成的扩大损失应由其自己承担，其抗辩缺乏法律依据，不予支持。最后，原、被告双方对电费1,404元并无异议，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告中国电信股份有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海馨住公寓管理有限公司支付自2016年1月11日起至2019年4月2日止的占有使用费(按每日48元的标准按实计算)；二、被告中国电信股份有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海馨住公寓管理有限公司支付电费1,404元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元(原告已预交)，由被告中国电信股份有限公司上海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年十二月十三日书记员 陆燕军附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。