河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初10231号原告（反诉被告）：孙玉颜，女，1976年3月30日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：郝玉华，郑州市中原区官庙法律法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张松，河南君召律师事务所律师。被告（反诉原告）：马旋，女，1986年7月10日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张要璐，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦振杰，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。第三人:河南京沙房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区。法定代表人：刘亚飞，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡永强，河南京沙房地产营销策划有限公司工作人员。孙玉颜与马旋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，马旋向本院提起反诉。孙玉颜及其委托诉讼代理人郝玉华、张松，马旋及其委托诉讼代理人张要璐、秦振杰，第三人河南京沙房地产营销策划有限公司（以下简称京沙房地产公司）委托诉讼代理人胡永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙玉颜向本院提出诉讼请求：1、判令马旋继续履行合同，为涉案房产办理解押手续；2、判令马旋协助原告将涉案房产过户到孙玉颜名下，并向孙玉颜支付违约金500000元（违约金20万，佣金和代办费2.3万，律师代理费1万，保全费3020元，支付的房贷55801元，装修费208179元）；3、本案的诉讼费用由马旋承担。事实和理由：2017年12月31日，孙玉颜、马旋双方通过中介签订房屋买卖合同，合同约定马旋将自己名下的位于郑州市中原区嵩山北路126号院8号楼1单元30层3002号房产卖给孙玉颜，总房款105万，孙玉颜已支付首付款35万元及贷款等各项费用后，马旋一直怠于履行合同约定的义务。2019年7月孙玉颜了解到涉案房产已经被郑州市管城回族区人民法院依据（2019）豫0104执1630号裁定书依法查封，致使孙玉颜无法办理房产过户手续，由于马旋的单方违约导致涉案房产至今未能过户致孙玉颜明下，马旋的行为已经构成根本违约，为维护孙玉颜的合法权益，请求法院依法判决。马旋辩称，孙玉颜诉称马旋怠于履行合同义务并不属实。2018年12月8日，房屋不动产权证已办出，房屋已具备解押过户条件。马旋曾多次催促孙玉颜准备解押款，但孙玉颜并不配合一直拖延，致使房屋一直未能过户，而不是法院对涉案房屋的查封。孙玉颜称了解到马旋的房屋被查封，致使无法办理过户，属马旋单方违约，也并不属实。从2018年12月8日至该房屋2019年4月2日被查封，期间有四个多月时间，足够办理房屋过户手续，但当马旋要求孙玉颜一起去银行办理解押时，孙玉颜并不配合。当孙玉颜了解马旋的房屋被查封时，马旋已履行了法院的判决，房屋于2019年8月1日已解封。综上，房屋未能过户的主要原因是孙玉颜怠于履行提供解押款义务，而不是法院对涉案房屋的查封。孙玉颜诉称违约金50万元没有任何依据。合同签订后不久，该房屋已经交付给孙玉颜使用，相反孙玉颜不仅没有损失，且还有受益。孙玉颜的违约行为是造成该房屋一直未过户的主要原因。孙玉颜不积极办理产权过户的行为，属孙玉颜方违约，其应向马旋支付20万元的违约金。第三人述称，2018年12月房屋产权证书下发以后，马旋因孩子出生一事住院，受身体原因影响，马璇告知京沙房地产公司解押过户一事往后推迟，之后京沙房地产公司与马旋再次联系关于房屋解押过户一事，但与马旋联系不上。孙玉颜为马旋偿还银行贷款因无法打入账户即中止，后孙玉颜通过京沙房地产公司偿还了三个月房屋贷款。直到2019年7月马旋与京沙房地产公司联系，京沙房地产公司通知马旋提供涉案房产近期的不动产查询结果及提出还款申请。直至2019年7月23日马旋才出具了一份不动产登记资料查询结果证明，该份查询结果显示涉案房产除了2018年12月7日抵押给中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行，还有2019年4月3日被郑州市管城回族区人民法院查封。2019年7月23日甲乙双方在丙方的协调下，马璇要求孙玉颜在总房款的基础上再出15万元后，自己才去办理解除查封，并去办理银行解押手续，双方协商未果。马旋向本院提出反诉请求：1、判令孙玉颜向马旋支付违约金200000元；2、本案诉讼费、律师费由被反诉人承担。事实和理由：马旋与孙玉颜于2017年12月31日签订了《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定马旋将位于中原区嵩山北路126号院8号楼1单元30层3008户房屋出售给孙玉颜，房款总价105万元。双方约定第一笔款项35万元分两次支付给马旋，自合同签订之日起支付5万元，2018年1月10日之前支付30万元。第二笔款项在房本办出之日起7个工作日内，马旋向贷款银行提出还款申请后，孙玉颜于还款现场支付解押款50万元（解押款冲抵房款）。任何一方未按本合同约定履行相关义务，致使合同不能履行的，违约方向守约方支付违约金200000元。合同签订后，孙玉颜向马旋支付第一笔款35万元后，马旋按约将房屋交付给孙玉颜并居住至今。2018年12月8日房屋不动产权证办出后，房屋已具备解押、过户的条件。马旋多次催促孙玉颜支付解押款并配合其到银行办理解押相关事宜，但孙玉颜多次以解押款未凑齐等理由推脱，不配合办理解押并无故拖延8个月之久。现孙玉颜向贵院提起诉讼要求马旋继续履行合同并向其支付违约金50万元，马旋为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院判如所请。孙玉颜针对马旋的反诉辩称，关于马旋反诉孙玉颜房屋买卖合同纠纷一案，要求孙玉颜支付其违约金20万元无任何事实与依据。2017年12月31日孙玉颜与马旋及中介京沙房地产公司三方签订的21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同一份约定将位于中原区冉屯路南，嵩山北路西8号楼1单元的房屋以105万元的价格出售给孙玉颜。同时合同第九条约定甲方保证自办房本之日起七个工作日内向贷款银行提出还款申请；第十七条约定乙方向甲方支付首付款、解押款等大额款项之前，甲方必须向乙丙双方提供房产相关档案以证明涉案房产无司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押等产权限制情况，乙方方可按照合同约定支付上述款项。2017年12月31日孙玉颜与马旋及中介京沙房地产公司签订的补充协议一份，补充协议第四条、第五条分别对双方的行为做出了违约限制。合同签订后，孙玉颜按合同约定履行了合同约定的义务，但马旋收到了孙玉颜支付的订金及首付款。在房产证下发之日起七日内并未按照合同约定向银行提出还款申请，也未向孙玉颜出具不动产权证明，马旋的行为已经构成严重违约。在2019年4月份涉案房屋还被郑州市管城回族区人民法院进行查封，但马旋并未告知孙玉颜此事。在2019年4—7月份马旋失去联系，孙玉颜多次催促中介联系，一直未果。直至2019年7月份，马旋才主动和中介联系，孙玉颜知晓后一直督促中介要求按照合同的约定继续履行。在此期间，涉案房屋的房贷由孙玉颜代为偿还55801元。但马旋要求孙玉颜在原合同价款的基础上再支付15万元才去办理解除查封手续，马旋的行为已经违反了双方的补充协议，已经违约。另外，京沙房地产公司提交的情况说明也足以证明马旋的行为已经构成违约。经审理查明，2017年12月31日，孙玉颜、马旋及京沙房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定孙玉颜购买马旋位于中原区××、××北××楼××单元××号房屋，成交价格105万元；孙玉颜于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计8万元；该房屋处于抵押状态，马旋保证自办房本之日起的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款同时孙玉颜应于还款现场向马旋支付解押款50万元；孙玉颜向马旋支付首付款、解押款等大额款项前，马旋必须向孙玉颜及京沙房地产公司提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押等产权限制情况，孙玉颜方可按照合同约定支付上述款项；双方任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金20万元整。同日，孙玉颜向马旋支付订金5万元。2018年1月10日，马旋收到孙玉颜支付的首付款30万元，并将涉案房屋交与孙玉颜居住。2018年12月，涉案房屋产权证下发。2019年4月2日，涉案房屋被郑州市管城回族区人民法院查封。2019年7月25日，马旋将执行款缴纳完毕后房屋被解封。期间，孙玉颜偿还涉案房屋贷款共计55801.62元。双方因违约问题发生争议，形成诉讼。本院认为，孙玉颜、马旋及京沙房地产公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依照合同约定履行己方义务。孙玉颜及马旋均要求继续履行合同，双方争议焦点为违约方及违约金。孙玉颜在涉案房屋产权证下发前应履行交付定金及首付款的义务，孙玉颜均已履行。合同约定马旋保证自办房本之日起的7个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款同时孙玉颜应于还款现场向被告支付解押款50万元。马旋称其曾向银行申请还款但未成功。在此情况下，马旋应当向京沙房地产公司或孙玉颜告知申请未成功及原因，以便三方协商解决。马旋未提供其向银行提出过申请或告知京沙房地产公司、孙玉颜其提出过还款申请的证据，且其在庭审中亦称未告知只是催要解押款。在马旋未告知提交过还款申请的情况下，孙玉颜付款存在风险，可拒绝提供解押款。马旋未按合同约定履行义务的行为导致合同未能履行。涉案房屋自2018年1月10日交付孙玉颜居住至今，房屋未按约定过户并未扩大孙玉颜的损失，孙玉颜主张违约金50万元过高。因本案确系马旋违约导致合同未能履行，虽房屋已交付孙玉颜，孙玉颜亦偿还了涉案房屋贷款55801.62元。综合考虑，本院酌定马旋支付违约金5万元。孙玉颜和马旋均要求继续履行合同，孙玉颜称50万元解押款已到位。为了合同的继续履行具有可行性，马旋于本案判决生效之日起十日内向孙玉颜提供产权报告，以证明涉案房屋目前无查封、保全等产权限制。如无产权限制，孙玉颜于马旋提交产权证明当日向其支付解押款50万元。马旋自孙玉颜支付上述解押款之日起七日内办理上述房屋的银行抵押权解押手续。孙玉颜于房屋过户当日向马旋支付剩余购房款20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、马旋于本案判决生效之日起十日内向孙玉颜支付违约金5万元。二、马旋于本案判决生效之日起十日内向孙玉颜提供产权报告，如无产权限制，孙玉颜于当日向马旋支付解押款50万元；马旋自孙玉颜支付上述款项之日起七日内办理上述房屋的银行抵押权解押手续，并于解押后二十日内协助孙玉颜办理房屋过户手续，将该房屋所有权登记至孙玉颜名下。三、孙玉颜于房屋过户当日向马旋支付剩余购房款20万元。四、驳回孙玉颜过高部分诉讼请求。五、驳回马旋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元，由孙玉颜负担3960元，被告马旋负担440元；反诉案件受理费2150元，由被告马旋负担；保全费3020元，由被告马旋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李 宁二〇一九年十二月五日书记员 马锐科