浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3023号 上诉人（原审原告）：赵国富，男，1942年12月22日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：张珂，浙江多联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭健卫，浙江多联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天台县新兴经济适用房建设有限公司，住所地：天台县城关工人西路50号，统一社会信用代码91331023754907581Y。 法定代表人：徐最健。 委托诉讼代理人：徐俊，浙江天城律师事务所律师。 上诉人赵国富因与被上诉人天台县新兴经济适用房建设有限公司（以下简称新兴经济适用房建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2019）浙1023民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵国富上诉请求：撤销天台县人民法院（2019）浙1023民初1479号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，并由被上诉人负担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人享有法定解除权属适用法律错误。首先，上诉人的主要义务是支付购房款，被上诉人的主要义务是交付房屋并协助办理转户手续。其次，涉案房屋购房款为318246.8元，然而上诉人在2009年11月30日和2011年6月27日各交款10万元，已履行了合同的主要义务。上诉人没有要求被上诉人退还20万元购房款的事实也足以证明，上诉人希望得到涉案房屋，不存在不履行合同的主要义务。其三，被上诉人从未书面通知上诉人交付余款，即使上诉人有拖欠购房尾款行为，至多也是承担支付逾期付款的利息，对被上诉人为实现合同目的丝毫不影响。其四，上诉人因年迈居住在乡村，确实不知道被上诉人登报公告。如果上诉人知道公告内容，逾期将被取消购房资格，上诉人绝对不可能放弃。因为该房屋远低于市场价，取得房屋就是赚到了差价。其五，被上诉人从未通知上诉人解除合同，也未将上诉人的20万元购房款退还给上诉人。被上诉人答辩中只是说自行放弃购买资格，买卖合同未成立，从未主张通知解除双方的买卖合同。一审判决认定上诉人为预期违约，被上诉人享有合同解除权，属适用法律错误。二、天台县住房和城乡建设规划局和天台县国有资产管理局在2014年10月31日的天台报上发布《通知》，该通知载明了领取产证的时间和地点，同时告知尚未完成房屋交付的业主办理房屋交付手续的截止时间为2014年12月31日，逾期不办的，视为自动放弃购房资格，房源不予保留，另做安排。不仅没有法律、法规和天台县人民政府规范性文件的支撑，相反有违最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第66条的规定。上诉人一直在家居住，电话号码也从未更换，被上诉人完全可以直接通知上诉人，却采取通过报纸公告的方式告知，不符合相关法律规定，故该通知对上诉人没有约束力。三、一审法院认定上诉人起诉超过诉讼时效错误。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效为三年，从知道或应当知道民事权利被侵害之日开始计算。2012年3月4日，上诉人抓阄取得涉案房屋后各方没有异议，上诉人一直不知道被上诉人存在违约行为，更不知道该房屋已被出卖给案外人的事实。今年，上诉人获悉涉案房屋被出卖，诉讼时效应当从今年知道之日起计算。 新兴经济适用房建设公司辩称，一、一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，买卖合同已解除。1、2012年3月4日，上诉人确定购得涉案房屋，被上诉人提供给上诉人《柳岸花园经济适用房一期二批结算确认单》，双方就应签订购房合同，办理后续手续。但上诉人一直都未前来签订合同，视为放弃购买资格，由于上诉人自行放弃购买权，合同已经解除，上诉人要求赔偿的诉请不能成立。2、本案房屋的购房款为318246.8元，上诉人共交付了200000元，未支付的金额超过了购房款的五分之一，上诉人称已履行了合同主要义务不能成立。3、上诉人未履行合同主要义务，且在被上诉人合理催告后仍未前来办理相关手续并支付购房款。上诉人在经过被上诉人六次登报通知后仍不履行主要债务的行为，可以视为“以自己的行为表明不履行主要债务”，一审据此认定购房合同已解除并无不当。二、上诉人认为房屋户型不理想，拒绝签订购房合同，拒绝支付购房余款。被上诉人6次在《天台报》上发布公告，催促各购房者前来办理手续及告知逾期办理手续的后果。2014年12月30日，被上诉人电话联系上诉人告知其办理手续的注意事项及逾期后果，且上诉人工作单位还有胡秀飚、陈培元也参与本批购房且已确认购得，该批次中有教师购买人70多名，故上诉人应当知道办理手续的截止时间及逾期后果。被上诉人多次登报提醒、电话告知还有短信群发，已尽到告知义务，但上诉人始终未前来办理购房手续。三、上诉人要求赔偿的请求证据不足。1、虽然上诉人的房款是支付给被上诉人的，但是被上诉人仅仅是代收购房款而非进行房屋销售，被上诉人无权更无法向上诉人赔偿。2、上诉人主张按照天政办发【2009】37号《关于印发天台县经济适用住房管理办法的通知》第三十八条的规定要求赔偿，与经济适用房政策的初衷相违背，且上诉人也不符合“购买经济适用住房满五年”的情形。3、上诉人仅支付20万元购房款，上诉人要求全额赔偿的请求不能成立。四、本案已过诉讼时效。本案发生于2007年至2012年之间，至今己近7年时间，已过诉讼时效。上诉人自2012年3月4日抓阄之日起，就应当知道其有权且必须前往上诉人处办理各项手续，但上诉人一直怠于行使自己的权利，因房屋涨价才前来要求赔偿。购买经济适用房是关系上诉人切身利益的事情，不可能不对经济适用房的最后交付情况进行关注，同时被上诉人已经在天台报上多次登报，上诉人称自己不知道房屋交接以及办证的时间和地点不符合事实。 赵国富向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原被告双方的买卖关系。2、由被告返还购房款200000元并赔偿原告经济损失635042元。3、本案的诉讼费（包括鉴定费）由被告负担。 一审法院认定事实：2007年6月，原告赵国富申请购买经济适用房，填报了购买经济适用房审批表。后该申请经县房改办审核通过，原告赵国富取得经济适用房购房资格。2009年11月30日，原告向被告新兴经济适用房建设公司交付了购买经济适用房房款100000元；2011年6月27日，原告又向被告交付了购买经济适用房房款100000元。2012年3月4日，原告抓阄取得291号阄，并于当日确定原告可购房屋为天台县始丰街道柳岸花园B-2幢一单元1503室。2012年7月10日，天台县人民政府办公室颁布【2012】15号《关于县房改办职责归并问题的协调会议纪要》，明确将县住房改革委员会办公室的职责划入县住房和城乡建设规划局，撤销县住房改革委员会办公室及下属事业单位县物业管理中心和县经济适用住房建设中心。县经济适用住房建设中心下属天台县新兴经济适用房建设有限公司划给县国资公司，主要承担融资、建设职责。针对柳岸花园一期二批业主（包括原告赵国富在内），被告新兴经济适用房建设公司在2013年12月12日的天台报上发布《始丰新城经济适用房一期二批交房通知》，该通知对房屋交付时间（最晚2014年1月19日）、交房地点、交房应准备的材料以及委托他人办理应携带的文件材料等做了明确告知。因未完成全部房屋的交接手续，针对柳岸花园一期业主，天台县住房和城乡建设规划局和天台县国有资产管理局在2014年10月31日的天台报上发布《关于天台县始丰新城柳岸花园经济适用住房一期交房及办理两证的通知》，该通知载明了领取产证的时间和地点，同时告知尚未完成房屋交付的业主办理房屋交付手续的截止时间为2014年12月31日，逾期不办的，视为自动放弃购房资格，房源不予保留，另做安排，所付房款予以退还，利率按同期银行贷款基准利率计算。针对柳岸花园一期购房户，天台县住房和城乡建设规划局和天台县国有资产管理局在2015年6月3日的天台县新闻网上再次发布《关于天台县始丰新城柳岸花园经济适用住房一期交房及办理两证的通知》，通知王定超、娄江天、梅吉荣、王传飞、林玲、裘圣赞、余挺、陈锦珠8户在2015年7月31日前办理房屋交付及土地和房屋登记手续，并申明逾期不办的，视为自动放弃购房资格，房源不予保留，另做安排，所付房款予以退还，利率按同期银行贷款基准利率计算。因本案原告一直未办理案涉房屋交接手续，也未支付案涉房屋尾款，现案涉房屋已出卖给案外第三人且已于2017年办理产权登记。 另查明，案涉房屋经鉴定估价953300元，原告因鉴定支出鉴定费3340元。 一审法院认为，向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定的，依照其规定，而诉讼时效应当从当事人知道或者应当知道其权利受损时开始计算。本案原被告之间虽然没有书面的购房合同，但是在本案原告取得经济适用房的确实购买资格向被告交付总共200000元购房款并在之后抓阄取得可购房屋的房号后，原、被告之间已建立实质上的房屋买卖合同关系。因双方未明确约定房屋交付时间和地点，被告在天台报上登报公告房屋交接以及办理产权证的时间和地点后，原告应当及时前去办理相应手续，但是原告之后并未前去办理相应手续，应当视为其以自己的行为表明不履行合同主要义务，被告依法享有合同的法定解除权。后被告的主管部门在时隔近大半年之后再次在天台报登报公告相应的房屋交接手续的最后时间和地点并告知逾期后果（逾期不办的，视为自动放弃购房资格，房源不予保留，另做安排，所付房款予以退还，利率按同期银行贷款基准利率计算），被告对此并无意见，应视为被告向原告发出附条件的解除合同通知，如原告逾期不办相关手续，双方的合同自动解除。然而在本案中，原告在被告方第二次通知的期限届满后仍未前去办理相应手续，故原、被告双方的合同已经解除，即原、被告双方的合同在2015年1月1日即已解除，无须再次判决解除双方的合同。因原被告双方的合同解除，在被告未返还购房款的情况下，原告应当知道其权利受损并有权要求被告返还购房款并支付相应利息，但是原告直至2019年才提起诉讼要求解除合同并赔偿损失，已超过诉讼时效。购买经济适用房是关系原告切身利益的事情，在已经交付大部分房款的情况下，原告不可能不对经济适用房的最后交付情况进行关注，且在本案中被告方已经在天台报上多次登报，案涉房屋所在小区建成多年，案涉房屋的小区实际交付的时间距今也已多年，原告不可能一点不知道案涉房屋的交付情况，故该院对原告所提的其不知道房屋交接以及办证的时间和地点的意见不予采纳。此外，被告方在2015年6月在天台县新闻网再次发布的《关于天台县始丰新城柳岸花园经济适用房住房一期交房及办理两证的通知》并不涉及本案原告，与本案并无关联，故该次通知不能视为被告对前一次通知的否定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：驳回原告赵国富的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5075元，由原告赵国富负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交了四份天台报，以证明被上诉人已经连续6次登报通知前来签订合同以及未签合同的法律后果。上诉人质证认为公告的相关内容不涉及涉案房屋，也没有名字；报纸公告没有具备法定解除的通知效力。 本院对被上诉人提供的证据的真实性予以认定。 本院二审认定，2013年12月12日、2013年12月13日、2013年12月16日，被上诉人分别在天台报上发布《始丰新城经济适用房一期二批交房通知》，该通知对房屋交付时间（最晚2014年1月9日）、交房地点、交房应准备的材料以及委托他人办理应携带的文件材料等做了明确告知。因未完成全部房屋的交接手续，针对柳岸花园一期业主，天台县住房和城乡建设规划局和天台县国有资产管理局分别在2014年10月31日、2014年11月3日、2014年11月4日的天台报上发布《关于天台县始丰新城柳岸花园经济适用住房一期交房及办理两证的通知》，该通知载明了领取产证的时间和地点，同时告知尚未完成房屋交付的业主办理房屋交付手续的截止时间为2014年12月31日，逾期不办的，视为自动放弃购房资格，房源不予保留，另做安排，所付房款予以退还，利率按同期银行贷款基准利率计算。二审中，被上诉人向本院出具函件，该函载明：被上诉人愿意退还上诉人购房款本金20万元，利息按年利率3‰计算至2019年12月31日止，计利息5660元，减去利息税20%（计1132元），实际应付利息4528元，购房款本息合计204528元。一、二审诉讼费均由上诉人承担。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人经政府相关部门审核，取得经济适用房的购买资格后，向被上诉人交纳了相应的购房款，并参与抓阄，确定了房号、价款等，因此，可以认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系。从本案现有的证据看，被上诉人分别于2013年12月12日、2013年12月13日、2013年12月16日在当地报纸上公告房屋交付的时间和地点，被上诉人的主管部门也分别于2014年10月31日、2014年11月3日、2014年11月4日在报纸上公告交房及办理两证的通知，在该通知中明确了尚未完成房屋交付的业主办理房屋交付手续的截止日期及逾期未办理的后果。因双方未明确约定房屋的交付时间、交付的地点及通知交付的形式，故结合讼争的房屋系经济适用房的性质，可以认定上述报纸的公告效力及于上诉人，即被上诉人已经履行了相应的通知义务。在上述公告载明的截止日期届满后，上诉人仍未前来办理交付手续，一审认定上诉人以自己的行为表明不履行合同主要义务并无不当。据此，被上诉人享有相应的合同解除权。而被上诉人的主管部门分别于2014年10月31日、2014年11月3日、2014年11月4日报纸的公告亦可认定为解除合同的通知，在报纸公告效力及于上诉人的情况下，一审认定双方当事人合同已于2015年1月1日解除于法有据。上诉人二审时称在抓阄后，一直等待交房通知，直至今年才听他人说涉案的房屋已经由他人居住，在此期间也未到被上诉人处了解过。涉案的房屋系经济适用房，涉及上诉人的重大利益，在抓阄后长达7年左右的时间对房屋的具体情况不主动了解，明显不符合常理，且涉案的房屋和小区也已经交付多年。而解除合同之后的赔偿损失及返还财物系债权请求权，应适用诉讼时效的规定，至上诉人起诉时，已经超过了法定的诉讼时效。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；但被上诉人二审期间自愿返还上诉人购房款本金及利息204528元，系被上诉人对自身权利的处分，本院二审依法予以准许。基于此，本院二审依法对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销天台县人民法院（2019）浙1023民初1479号民事判决； 二、被上诉人天台县新兴经济适用房建设有限公司在接到本判决十五日内返还上诉人赵国富购房款本金及利息204528元； 三、驳回上诉人赵国富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5075元，二审案件受理费10150元，均由上诉人赵国富负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 郑 艳 -12-