山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9341号 上诉人（原审原告）：李得山，男，1973年3月3日生，汉族，临沂市罗庄区人，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：陈世祯，山东兰友轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张永凤，女，1960年11月1日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：姜斌，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：山东福安康老年公寓发展有限公司，住所地：山东省临沂市罗庄区滨河路与湖北路向南一公里。 法定代表人：马善霞，董事长。 上诉人李得山因与被上诉人张永凤、山东福安康老年公寓发展有限公司（以下简称福安康公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省临沂市罗庄区人民法院（2019）鲁1311民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李得山上诉请求：1.依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与山东福安康发展有限公司（下简称福安康公司）签订的《山东福安康养生园别墅转让协议书》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，无《合同法》第五十二条规定的无效情形，该协议合法有效。虽然《城市房地产管理法》规定查封的房产不得转让，《民事诉讼法》、《刑法》对转让查封房产规定可罚款、拘留，甚至追究刑事责任，但前提是转让损害或可能损害申请查封人利益并影响人民法院执行的，才不得转让。如转让不损害申请查封人利益并有利于人民法院原查封案件的结案，则无禁止转让的必要。虽然上诉人与福安康转让涉案房产之时，该房产被**凯申请查封，但上诉人代福安康公司支付调解款后，该查封虽然形式上未予解封，但因**凯与福安康公司的纠纷已调解并履行完毕，该查封实际上已失去了作用。参照《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，上诉人与福安康公司转让房产并代福安康公司支付调解款的行为，使**凯的债权得以实现，其申请查封的效力已经消灭，故房产转让行为有利于申请查封人，配合了法院工作，该转让行为合法有效。最高人民法院（2016）最高法民申1365号判决认为：而涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究其刑事责任，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力。判决确认了转让被查封房产的合同是有效的。二、临沂市罗庄区人民法院（2015）临罗商初字第321号民事调解书、民事裁定书与上诉人和福安康公司签订《山东福安康养生园别墅转让协议书》的事实并不矛盾。因为双方转让协议签订后，因**凯的查封尚未解除及福安康公司内部一些原因，不能立即将该房产办理到上诉人名下。上诉人听别人提醒说，因房产未过户到上诉人名下，有被其他人查封的风险，建议上诉人也对涉案房产采取查封手段，以强化上诉人对该房产权利的保护。经与福安康公司协商，就以已经抵债的债权提起诉讼，并申请了保全。因此该调解书和裁定书都是为了保障上诉人与福安康公司签订《山东福安康养生园别墅转让协议书》能够得到切实履行采取的保障手段，就如同一个人在寒冷的冬天穿了毛衣，外面又加了一件大衣进行保暖，穿大衣的行为并不能否定穿毛衣的行为。虽然上诉人与福安康公司协商，以已经抵债的债权提起诉讼和保全有虚假诉讼性质，浪费了司法资源，但上诉人的该行为只是为了自已购买的房产不被第三人查封，并无损害国家、社会和第三人利益的故意和行为，该调解书和保全裁定虽因虚假诉讼应予撤销和无效。但并不能成为《山东福安康养生园别墅转让协议书》无效的法定理由。三、上诉人已足额支付房款，并已经实际居住，已合法占有该不动产。上诉人通过抵账、代福安康公司向**凯支付调解款等方式将该别墅的全部价款支付给了福安康公司，且上诉人购买涉案房产的价款远高于福安康公司出卖同类房屋的价格，不存在损害第三人的情况。因为上诉人如不同意高价房产抵债，则上诉人的债权根本无法实现。上诉人与福安康公司于2015年2月达成《山东福安康养生园别墅转让协议书》并代为向**凯支付调解款后，福安康公司即向上诉人交付了房屋钥匙，上诉人取得了该房产的所有权和占有权，合法占有了该房产。因该房系毛坯房达不到居住条件（当时整个别墅区都达不到居住条件无人居住）而暂未居住。2017年上诉人开始装修该房，罗庄法院于2018年12月18日查封时，上诉人装修已处于尾声并净化室内甲醛，2019年初，上诉人已搬入该房居住。四、涉案房产登记未办理到上诉人名下非上诉人原因。上诉人于2015年2月即合法占有了涉案房产，未办理过户登记系因**凯的已失去效力的查封尚未在形式上解封，及福安康公司的原因所导致，并非上诉人原因未办理过户登记。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，上诉人所提异议完全符合上述规定要件，对上诉人所提执行异议，人民法院应予支持。 张永凤答辩称，(2017)鲁1311执1784号案系对金钱债权申请执行，本案上诉人申请作为买受人对登记在被执行人福安康公司名下的房产执行提出异议，被驳回后又提起执行异议之诉。其请求是否成立，能否排除执行，应当严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十八条进行审查。第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”；第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。根据本案的事实和证据，答辩人认为上诉人的请求不符合上述规定，一审判决驳回其诉讼请求正确，应依法驳回其上诉请求。 一、上诉人所提交转让协议书不具真实性、合法性，为无效合同。1、上诉人提交的《山东福安康养生园别墅转让协议书》内容同上诉人陈述明显矛盾，不具真实性，更无法证明系2015年2月15日所签。2、退一步讲，即使转让协议签订时间为2015年2月15日，该转让协议也因违法而无效。生效的兰山法院(2014)临兰民初字第1725号民事判决查明认定在涉案土地上建造的房屋根据相关法律规定，不能过户至受让者名下。可以证明涉案房屋属于政策性自建房，根据相关法律规定，不能对外出售转让，更无法过户；根据查封登记信息，转让协议签订时涉案房屋尚在临沂中院查封期间（（2013)临执字第32-4号），因此转让协议违反了《城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”规定。对此被执行人福安康公司及上诉人均明知，为此双方特别在转让协议中约定：“五、手续办理：l、此别墅通过法院程序过户，若在法院执行过程中不论拍卖价格高或者低，都以此协议规定的价格为准。”。上诉人上诉称虽然转让涉案房产时该房产被**凯申请查封，但上诉人代福安康公司支付了调解款，该查封虽未解封但实际失去了作用。但上诉人并未提交该查封所涉案件已调解，其已代福安康公司支付调解款的有效证据。况且无论是否调解付款，均不能改变涉案房屋转让时尚处于查封状态的事实。上诉人所称查封实际上己失去了作用没有事实法律依据。至于上诉人所举最高院再审审查阶段的裁定，因和本案事实证据等情况不同，不具有参照作用。 二、上诉人并无证据证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。上诉人提交的转让协议第四条约定：“交房时问：房产过户完毕时，甲方将验收合格的房屋交付乙方使用。”。而涉案房产至今无法过户，据此上诉人主张实际占有使用了涉案房产既不符合转让协议约定，也与事实不符。事实上上诉人在贵院查封前根本未接收涉案房屋，更谈不上占有使用。上诉人是在得知被查封后与福安康串通，提供虚假证据，匆忙装修房屋，无视法官劝阻，强行入住。罗庄区人民法院(2019)鲁1311执异30号执行裁定书查明，贵院于“2018年12月18日查封被执行人该房产，并在该房产前后大门上各张贴了执行裁定书及查封财产清单，未发现该房产有居住使用迹象。”答辩人发现异议人对被查封房屋装修施工，两次电话向法院举报。2019年1月31日，罗庄法院杜红学法官等人赶到现场，制止装修，并再次在别墅门上张贴法律文书以告知。但仍然没有阻止装修的进行，2019年2月25日答辩人发现上诉人正在安装吊灯和空调等，再次举报仍没能制止装修，隔日上诉人亲属即强行入住了。答辩人一审提交的证明房屋查封前未装修使用的照片进一步证明上诉人在人民法院查封之前并未占有该不动产。以上事实足以证明上诉人在人民法院查封之前并未合法占有该不动产，其在查封后强行装修入住属妨碍执行行为，应依法予以制裁。 三、关于房款支付，上诉人陈述、转让协议约定、收据记载之间明显矛盾，不符合常理，并且涉嫌伪造证据，不能证明上诉人曾支付房款。关于房款支付：转让协议第三条付款方式约定分三期付款：签订之日付141000元，其中含定金200000元；第二次2015年3月5日前付17万元；第三次剩余房款1410000元在房屋过户前付清。第九条注明：1、首付款由甲方所欠乙方的水电安装款等欠款余款顶。2、第二次付款由乙方为甲方付给**凯的欠款顶。收款收据四张，尾号7801的收据日期为2015年2月15日，金额1410937元（由李得山欠款余额顶）；7803、7808两张为记账联，时间分别为2018年2月16日、2018年3月10日，金额分别为100000元和70000元，都是替福安康公寓交给**凯调解款。7806时间为2015年2月18日，金额1408396.4元（由福安康老年公园欠杨增学欠款转。而上诉人在2019年2月21日罗庄法院所作调查笔录中对于付款时间、方式、来源等却做了如下陈述：第一次2015年2月15日现金支付了1410937元，是现金支付，第二次是2015年2月16日支付了10万，现金支付，第三次是2015年2月18日支付了1408396.40元，是现金支付，第四次是2015年3月10日支付7万，是现金支付。支付来源是卖沙赚的钱，对于有没有银行支取的款项回答17万是银行支取的，其余都想不清了，并且表示无法提供17万元的银行流水。显然，关于付款时间、方式、来源等，上诉人陈述、转让协议约定、收据记载之间存在明显矛盾，特别是上诉人对付款方式、来源的陈述，和转让协议、收据记载简直就是南辕北辙，完全不符合常理。上诉人不仅不能证明曾支付房款，而且有伪造证据嫌疑。 四、根据转让协议中关于：“五、手续办理：1、此别墅通过法院程序过户，若在法院执行过程中不论拍卖价格高或者低，都以此协议规定的价格为准”的约定，可以认定对于涉案房屋不能转让，更不能办理过户登记的事实，上诉人、福安康公司均是明知，对于未办理过户登记上诉人并非善意。 五、根据以上事实和一审、执行期间福安康公司拒不提交真实材料，上诉人与福安康公司存在恶意串通、伪造证据、妨碍执行的嫌疑。l、福安康公司拒不提交能证明上诉人债权债务关系的交款、转账等记账凭证及所附原始单据、财务账簿等公司财务资料，不能证实该公司与上诉人间的债权债务关系。2、上诉人提供的转让协议、交款收据、业主信息登记簿、物业收据等证据资料，都是加盖了福安康公司的印章；可以认为福安康公司与上诉人涉嫌伪造证据、恶意串通、妨碍执行，侵害答辩人利益。 六、上诉人陈述并举出收据、房屋共同抵债协议书等预证明己交付全部房款，但其一审提交的罗庄区人民法院(2015)临罗商初字第321号民事裁定书和调解书却显示在原告所称290余万房款支付完成后，涉案房产又被原告申请查封，其用于抵付房款的280余万对福安康债权又通过法院调解确认，该调解书己发生法律效力。这充分证明原告不仅未支付房款，而且存在伪造证据，虚假诉讼的行为，应追究其伪造证据、虚假诉讼的法律责任。 综上所述，上诉人完全不享有能够排除拽行的真实、合法的权利，涉案房产登记在被执行人福安康公司名下，归福安康公司所有，依法可予执行。 李得山向一审法院起诉请求：1.请求依法判决终止罗庄区人民法院对临房权证罗庄区字第××号房产（山东福安康养生园A型6-102号别墅）的执行和查封；2.依法确认临房权证罗庄区字第××号房产（山东福安康养生园A型6-102号别墅）的所有人为原告；3.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2015年5月12日，经一审法院审理，对于张永凤与山东福安康老年公寓发展有限公司民间借贷纠纷一案作出（2015）临罗商初字第1098号民事判决书，判决山东福安康老年公寓发展有限公司给付张永凤借款60万元及利息，山东福安康老年公寓发展有限公司不服该判决，提起上诉，经二审法院审理后，作出（2017）鲁13民终2531号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述判决发生法律效力后，因山东福安康老年公寓发展有限公司未履行上述判决确定的义务，张永凤于2017年10月10日向一审法院申请执行，执行实施案号为（2017）鲁1311执1784号。 案件执行实施过程中，一审法院于2018年11月7日作出（2017）鲁1311执1784号执行裁定，于2018年12月18日具体实施时，查封山东福安康老年公寓发展有限公司所有的临房权证罗庄区字第××号房产一套，并在该房产前、后大门上各张贴了执行裁定书及查封（扣押）财产清单。 后李得山以其为一审法院查封山东福安康老年公寓发展有限公司所有的临房权证罗庄区字第××号房产的实际所有人为由，提出执行异议，并提交记载时间为2015年2月15日其与山东富安康老年公寓发展有限公司签订的《山东福安康养生园别墅转让协议书》，用以证明其主张，该协议约定，李得山向山东富安康老年公寓发展有限公司购买坐落在山东福安康养生A型6-102号别墅，面积为417.98平方米（以产权登记面积为准），房产证号为临房权证罗庄区字第××号，房屋转让单价7153元/平方米，总价299万元，分三期付款，协议签订时付清总房款47%，计人民币141万元，其中含定金20万元。2015年3月5日前付第二次房款17万元，第三次付剩余房款计人民币141万元，房屋过户前付清。李得山同时提供山东福安康老年公寓发展有限公司于2015年2月15日出具的内容为预收房款A6-102（由李得山欠款余额顶）、金额1410937元的收款收据一张，于同年2月16日出具的内容为预收房款A6-102（替福安康交给**凯调解款转）、金额100000元的收款收据一张，同年2月18日出具的内容为预收房款A6-102（此房款由富安康老年公寓欠杨增学借款转）金额1408396.4元的收款收据一张，同年3月10日出具的内容为预收房款A6-102（替定安康老年公寓交给**凯调解款）金额70000元的收款收据一张。经一审法院审查，作出（2019）鲁1311执异30号执行裁定，认为根据李得山提供的证据，涉案房产系2015年2月15日由山东福安康老年公寓发展有限公司出售予李得山，而该房产自2014年12月3日至2015年12月2日，尚处于临沂市中级人民法院查封状态中，双方签订的《山东福安康养生园别墅转让协议书》并非有效合同，李得山对涉案房产的占有并非合法占有，其执行异议不能成立，依法裁定驳回李得山的异议请求。 李得山不服上述执行裁定，于法定期限内依法提起执行异议之诉，请求依法判决终止罗庄区人民法院对临房权证罗庄区字第××号房产（山东福安康养生园A型6-102号别墅）的执行和查封；请求依法确认临房权证罗庄区字第××号房产（山东福安康养生园A型6-102号别墅）的所有人为李得山。 另查明，李得山作为原告，以山东福安康老年公寓发展有限公司为被告因买卖合同纠纷，向一审法院提起诉讼，并经李得山申请，一审法院依据2015年2月26日作出（2015）临罗商初字第321号民事裁定，查封山东福安康老年公寓发展有限公司所有的临房权证罗庄区字第××号房产，查封期限自2015年2月26日起至2018年2月25日止。 一审法院认为，李得山提交的一审法院作出的（2015）临罗商初字第321号民事调解书、民事裁定书及张永凤提交的涉案房产登记信息，可以认定经李得山申请，一审法院依据2015年2月26日作出（2015）临罗商初字第321号民事裁定，查封山东福安康老年公寓发展有限公司所有的临房权证罗庄区字第××号房产，查封期限自2015年2月26日起至2018年2月25日止的事实。该查封事实，与李得山提交的其与山东富安康老年公寓发展有限公司签订的，记载日期为2015年2月15日的《山东福安康养生园别墅转让协议书》拟证明的事实相矛盾，存有瑕疵，故李得山以此证据拟证明的主张，一审法院不予确认。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，李得山提交其与山东福安康老年公寓发展有限公司签订的《山东福安康养生园别墅转让协议书》即使系双方当事人真实意思表示，不违反强制性法律规定，但是根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。故李得山与山东福安康老年公寓发展有限公司就处于被有权机关查封状态下的涉案房屋签订了涉案买卖房屋合同后，没有依法办理房屋所有权转让登记，涉案房屋的所有权没有发生变动。 综上，一审法院依据（2017）鲁1311执1784号执行裁定书，于2018年12月18日具体实施时查封山东福安康老年公寓发展有限公司所有的临房权证罗庄区字第××号房产一套，符合法律规定。现李得山要求依法判决终止罗庄区人民法院对临房权证罗庄区字第××号房产的执行和查封，依法确认临房权证罗庄区字第××号房产（山东福安康养生园A型6-102号别墅）的所有人为原告的诉讼请求，证据不足，于法无据，依法不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告李得山的诉讼请求。案件受理费30,720元，由原告李得山负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：李得山对案涉房屋是否拥有合法所有权，一审法院能否对案涉房屋继续执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”李得山作为案外人提起本案执行异议之诉，主张其为案涉房屋所有权人并要求停止执行，应当依法提供相应证据。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋并未由福安康公司变更登记在李得山名下，李得山亦没有提供证据案涉房屋存在“法律另有规定的除外”情形，其对案涉房屋不具有所有权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”由于李得山对案涉房屋不具有合法所有权，所以，必须提供证据证明存在上述法律规定的情形才能依法排除一审法院的执行。 关于买卖合同，李得山虽然提供了其与福安康公司签订的《山东福安康养生园别墅转让协议》，但由于张永凤队对协议的真实性存在有异议，且案涉房屋在该协议签订时尚被人民法院有效查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，案涉房屋不得转让，针对案涉房屋签订的转让协议明显违反国家法律禁止性规定，不属于“合法有效的书面买卖合同”。 关于合法占有，案涉房屋自2014年12月3日至今一直处于人民法院有效查封状态，并未许可李得山占有，李得山主张的“入住”时间发生在人民法院对案涉房屋查封期间，不属于“合法占有该不动产”。 关于支付价款，李得山主张现金支付但未提供相应银行转款凭证或现金来源、福安康公司相应现金收入记录等证据，即便其此后改称通过顶账方式支付，但其用以顶账的债权因为其起诉、申请执行，至今还在一审法院执行中，实际并未用于顶账。李得山主张已支付全部价款，证据不足。 关于未能过户的原因，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“买受人自身原因”主要表现为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略；二是对政策限制的忽略；三是消极不行使登记权利。本案中，李得山并没有提供证据证明案涉房屋可以登记过户或者其已经依法申请过户而由于房地产登记主管部门的原因未能过户，而按照李得山提供的《山东福安康养生园别墅转让协议》记载“此别墅通过法院程序过户”，则足以证明李得山明知案涉房屋不能办理过户登记仍然购买，属于可归责于买受人自身的原因。 综上所述，由于李得山对案涉房屋不拥有合法所有权，所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院应当继续执行。李得山上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30720元，由上诉人李得山负担。 本判决为终审判决。 审判长  王树东 审判员  马凤霞 审判员  邵 波 二〇一九年十二月二十一日 书记员  张 宁