广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13013号上诉人（一审被告）：佛山市中投金茂投资发展有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区，统一社会信用代码***。法定代表人：曾合媚，该司执行董事。委托诉讼代理人：陈惠映，女，汉族，1991年5月17日出生，住所地：广东省佛山市顺德区，系该公司员工。委托诉讼代理人：杜劲恒，男，汉族，1988年4月30日出生，住所地：广东省佛山市顺德区，系该公司员工。上诉人（一审原告）：梁嘉栋，男，1990年9月17日生，香港永久性居民身份证号码***。委托诉讼代理人：陈思婷，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人佛山市中投金茂投资发展有限公司（以下简称中投金茂公司）与上诉人梁嘉栋房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初4267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。中投金茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判中投金茂公司向梁嘉栋支付的逾期交房违约金只计算至2017年12月1日，为8074.51元；2.本案一审超出上诉请求金额对应的诉讼费及二审诉讼费由梁嘉栋承担。事实与理由：一、梁嘉栋在知道涉案房屋不具备合同约定交房条件的情况下于2017年12月2日实际收楼，逾期交房的违约金应计算至该日截止；对于其主张的该日之后的违约金，依法应不予支持。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。具体至本案，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告。第十一条约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。首先，涉案房屋于2017年11月6日竣工验收合格，楼宇质量已具备交付使用的基本条件。其次，中投金茂公司在2017年10月20日寄达梁嘉栋的书面《收楼通知书》中系如实告知“……经验收合格”，而并未声称“已符合合同约定的交付条件”。最后，梁嘉栋于2017年12月2日收楼时，中投金茂公司未能向其出示房屋测绘报告，即出示的证明文件不齐全，说明梁嘉栋当时已知道涉案房屋尚不具备约定的交付条件（而且其于2019年2月份提起本案诉讼的理由也正是涉案房屋尚未取得房屋测绘报告），其仍然同意接收房屋，依据以上广东省高级人民法院发布指引的规定，梁嘉栋主张的逾期交房违约金应计算至实际收楼之日截止，对于该日之后的违约金请求不应得到支持，但是一审判决逾期交房违约金多计算34251.57元。二、中投金茂公司于2017年12月2日交付房屋并未造成梁嘉栋任何实际损失，梁嘉栋无权向中投金茂公司主张实际收楼之日后的逾期交房违约金。涉案房屋所在的楼盘共255户的业主中，有近100户在房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件前收楼，220户在房屋取得测绘报告前收楼；已收楼的业主有相当部分已装修房屋入住，基本上都于2018年12月底递交资料办理产权证。而双方补充协议约定的办证期限至2019年4月20日届满。由此可见，中投金茂公司在房屋尚未达到合同约定的交楼条件时交楼，并不会影响业主行使合同权利，更不会造成业主任何经济损失。本案中，中投金茂公司除了比合同约定的期限迟延了31天交楼之外，并不存在其他任何违约行为，梁嘉栋无权向中投金茂公司主张其实际收楼之后的逾期交房违约金。三、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二项第二款明确约定，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。本案中，梁嘉栋当时并未拒绝收楼，所以，梁嘉栋的情况不能适用合同第十一条及第十二条约定计付违约金。涉案房屋早已于2018年8月21日符合合同约定的交付条件，中投金茂公司于2017年12月2日交付房屋也并未造成梁嘉栋的任何实际损失，故梁嘉栋无权向中投金茂公司主张实际收楼之后的逾期交房违约金。梁嘉栋上诉请求：1.判令中投金茂公司向梁嘉栋支付逾期交房违约金87070.80元；2.本案诉讼费用由中投金茂公司承担。事实与理由：一、中投金茂公司对于其是否告知梁嘉栋涉案楼盘没有测绘报告的事实，以及梁嘉栋在知道涉案房屋没有测绘报告的情况下仍坚持接收房屋的事实应承担举证责任。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》规定买受人明知房屋不具备接收条件仍接收房屋的举证责任由开发商承担。中投金茂公司作为开发商属于强势的一方，有专门的法律服务团队，而梁嘉栋仅为不具有法律知识的普通人。双方签订的《补充协议》第四条约定，中投金茂公司只有在符合交楼条件，即已取得房屋测绘报告的情况下，才可以向梁嘉栋发出《收楼通知书》。本案中，中投金茂公司向梁嘉栋发出《收楼通知书》明确涉案房屋可以交付使用。故中投金茂公司发出《收楼通知书》的行为即是告知梁嘉栋涉案房屋已经取得房屋测绘报告。此外，中投金茂公司声称已经口头告知梁嘉栋涉案商品房未取得房屋测绘报告一事没有任何证据予以证明。既然中投金茂公司可以采用书面形式通知梁嘉栋收楼，对于没有房屋测绘报告如此重大的法律行为，当然也可以以书面形式告知业主。但中投金茂公司却没有采取任何措施，也没有任何证据证明其已口头通知业主该项事实，足以证明中投金茂公司的陈述并不真实。中投金茂公司必须举证证明梁嘉栋应当知道没有测绘报告的事实，以及举证证明梁嘉栋知道没有测绘报告仍予以接收的事实。二、关于涉案逾期交房违约金的问题。国务院发布的文件和《商品房销售管理办法》第三十四条均有强制性规定明确取得房屋测绘报告是交楼的前提条件。法律作此规定，是制约开发商在房屋买卖中的优势地位，保护相对弱势的购房者。因此，商品房买卖合同中约定的违约金不仅具有补偿性质，也具有惩罚功能。合同中的违约条款并非以造成梁嘉栋的损失为适用前提，且涉案的《商品房买卖合同（预售）》经过国务院住建部、佛山市住建局及房管局备案，也是双方意思表示一致的结果。中投金茂公司在《商品房买卖合同（预售）》上签字，说明同意遵守合同关于违约责任条款的约定。若否定合同条款的效力，会导致法律规定、国务院的规定、佛山市相关部门的强制性规定及双方意思表示一致的约定形同虚设，给社会带来严重不良影响。本案中，中投金茂公司欺骗大部分的业主签订了放弃主张中投金茂公司逾期交房责任的收据，因此可以主张权利的业主很少。根据梁嘉栋及其委托诉讼代理人对关联案件的了解，中投金茂公司起诉追究建筑公司的违约责任的案件在广东省佛山市禅城区人民法院审理当中。因此，中投金茂公司在承担责任之后，可向第三人追偿。三、中投金茂公司上诉称大部分业主已经收楼证明中投金茂公司无需承担违约责任属于逻辑错误。大多数业主均不清楚涉案商品房项目尚未取得房屋测绘报告，仅仅在收到《收楼通知书》后便去领取钥匙。因此，业主收楼的原因是中投金茂公司欺骗得逞的结果。中投金茂公司在发出《收楼通知书》时，既没有房屋测绘报告，也没有竣工验收备案表，明显存在隐瞒的违约行为。中投金茂公司认为已经告知梁嘉栋其尚未取得房屋测绘报告但梁嘉栋仍予以接受，其就不应该承担任何违约责任，然而，在涉案商品房项目的关联案件中，中投金茂公司欺骗大部分业主签订了放弃追究中投金茂公司逾期交楼违约金权利的收据。该收据中，甚至没有明确业主所放弃追究的违约金是因为中投金茂公司未取得房屋测绘报告而导致的逾期交楼违约金。因此，本案的事实与中投金茂公司的陈述是矛盾的，中投金茂公司的陈述不足采信。综上，梁嘉栋提出的上诉请求有事实和法律依据，应当予以支持。针对对方的上诉，中投金茂公司、梁嘉栋表示其答辩意见与各自的上诉意见内容一致。梁嘉栋向一审法院起诉请求：1.判令中投金茂公司支付逾期交房违约金87070.8元（从应交楼之日2017年11月1日起计至2018年8月21日）；2.本案诉讼费由中投金茂公司承担。一审法院认定事实：2016年8月1日，梁嘉栋（买受人）与中投金茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，由买受人向出卖人购买佛山市禅城区，总价款1302341元。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2017年12月2日，梁嘉栋收取涉案房屋的大门钥匙6条、信箱门匙2条。2017年12月23日，梁嘉栋缴纳涉案房屋的装修保证金2000元。另查明：2017年11月6日，包含涉案商品房在内的佛网（挂）***工程通过竣工验收备案。2018年8月21日，佛山市禅城区***出具佛禅房测（2018）**号《房屋测绘报告书》，该报告包含***的建筑面积测绘。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷。因梁嘉栋为香港特别行政区居民，故该案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方当事人未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，涉案合同的签订地及履行地均在内地，故涉案合同应适用内地法律。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于梁嘉栋主张中投金茂公司支付逾期交房违约金的诉请。依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）项约定，中投金茂公司应于2017年10月31日前向梁嘉栋交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。经查，包含涉案商品房在内的地产项目至2017年11月6日才通过竣工验收备案，至2018年8月21日才出具《房屋测绘报告书》。中投金茂公司于此之前向梁嘉栋交付房屋，该行为因商品房未达合同约定的交付条件而不符约定，应至《房屋测绘报告书》出具之时才满足交付条件。故中投金茂公司已构成逾期交房的违约行为，梁嘉栋有权向中投金茂公司主张逾期交房的违约责任。中投金茂公司虽抗辩称上述逾期交房后果系施工方原因所致，但并无有效证据予以证明，且有违合同相对性原则，其并不可以此直接对抗其应负的交房义务。至于逾期交房违约金的计付标准，梁嘉栋确于2017年12月2日开始占有使用涉案商品房，中投金茂公司逾期交房对其造成的后续损失已有所减少，故该院综合当事人履约程度、违约情节、损失后果等因素，依据公平原则酌定中投金茂公司按总房价款日万分之一的标准向梁嘉栋计付2017年12月2日至2018年8月21日的逾期交房违约金，2017年11月1日至2017年12月1日的逾期交房违约金则应由中投金茂公司依据合同约定之总房价款日万分之二的标准予以计付。经计算，中投金茂公司应向梁嘉栋支付逾期交房违约金为42326.08元（1302341元×0.0002×31天+1302341元×0.0001×263天）。梁嘉栋诉请超出的部分，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、中投金茂公司于判决发生法律效力之日起十日内向梁嘉栋支付逾期交付佛山市禅城区**的违约金42326.08元；二、驳回梁嘉栋的其他诉讼请求。该案适用普通程序，案件受理费为1977元，由梁嘉栋负担1016元，中投金茂公司负担961元。双方当事人在二审庭审期间没有向本院提交新的证据材料。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人对于一审法院适用内地法律审理本案没有异议，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和已查明的事实，本案的争议焦点是：中投金茂公司与梁嘉栋各自主张的违约金数额是否成立。本院对本案的争议焦点作如下分析认定。首先，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”中投金茂公司和梁嘉栋签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。”现涉案房屋于2017年11月6日通过竣工验收备案并于2018年8月21日取得房屋测绘报告，中投金茂公司未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”梁嘉栋据此请求中投金茂公司承担赔偿损失的违约责任于法有据。其次，中投金茂公司上诉称梁嘉栋在收取房屋钥匙时明知中投金茂公司没有出示合同约定的文件而决定签收，故梁嘉栋收取钥匙之后无权要求中投金茂公司承担违约责任。中投金茂公司和梁嘉栋签订的《补充协议》第四条约定：“甲方（中投金茂公司）及买卖合同项下的房屋在达到买卖合同第九条、第十二条的政府规定商品房交付证明条件时即达到交付标准，甲方以《入伙通知书》书面通知乙方办理交接手续，如《入伙通知书》中的入伙日期早于买卖合同约定的交付日期，则以《入伙通知书》中的通知交付日期为准，乙方不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，视同乙方已完成商品房的交接。”上述约定中，中投金茂公司明确其在满足买卖合同第九条、第十二条规定的商品房交付证明条件后才会向梁嘉栋发出书面收楼通知。本案中，中投金茂公司在2017年10月20日向梁嘉栋发出的《收楼通知书》载明房屋经验收合格可交付使用，但是事实上涉案房屋该时并不符合约定的交付条件，显然中投金茂公司通知收楼的行为并不符合上述补充协议的约定，亦有悖于诚实信用原则。梁嘉栋基于对中投金茂公司发出《收楼通知书》的信赖，认为涉案房屋已经满足《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件才于2017年12月2日签收了涉案房屋的钥匙。但在中投金茂公司未能举证证明其曾明确告知梁嘉栋该房屋尚未取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的情况下，不能据此推定梁嘉栋明知涉案房屋不具备约定交付条件而同意接收房屋，故中投金茂公司对此应向梁嘉栋承担违约责任，原审判决处理正确，本院依法予以维持。最后，根据已查明的事实，梁嘉栋于2017年12月2日已签收涉案房屋的钥匙且未有证据显示该钥匙已被归还，结合涉案房屋于2017年11月6日通过竣工验收备案，可视为梁嘉栋于2017年12月2日起已持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻中投金茂公司的损害赔偿责任。本案中，以梁嘉栋于2017年12月2日收楼行为为界限，从2017年11月1日（合同约定2017年10月31日前交房）起至2017年12月1日止之期间，涉案房屋不具备合同约定的交付条件，中投金茂公司也迟于合同约定的交楼时间交付，构成逾期交楼，应按照合同约定的逾期交房违约金计算标准（按总房价日万分之二计算），向梁嘉栋支付逾期交房违约金8074.51元（1302341元×0.0002×31天）；从梁嘉栋收楼之日即2017年12月2日起至涉案房屋取得测绘报告之日即2018年8月21日止之期间，涉案房屋仍未达到合同约定的交付条件，造成了梁嘉栋的损失，中投金茂公司应赔偿梁嘉栋的损失，因合同并未约定该损失的计算方法，一审法院根据合同实际履行情况，结合梁嘉栋占有、使用涉案房屋的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定中投金茂公司按总房价日万分之一的标准向梁嘉栋支付34251.57元（1302341元×0.0001×263天）并无不当，本院予以确认。经核算，中投金茂公司应向梁嘉栋支付违约金合计42326.08元（8074.51元+34251.57元）。中投金茂公司上诉主张其赔偿梁嘉栋的损失计算至收楼之日，理由不成立，本院不予支持。综上，梁嘉栋诉请中投金茂公司支付逾期交房违约金，在其收楼之前，中投金茂公司构成逾期交房，应支付逾期交房违约金；但在其收楼之后，中投金茂公司已不构成逾期交房，但是中投金茂公司交付的房屋至梁嘉栋收楼时仍未达到合同约定的交房条件，造成梁嘉栋的损失，中投金茂公司应赔偿此期间的损失。梁嘉栋的诉请包含中投金茂公司向其赔偿损失的内容，诉请在42326.08元范围内，本院予以支持；超出上述核定的部分，本院不予支持。综上，一审法院处理正确，本院予以维持。综上所述，中投金茂公司与梁嘉栋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1574.89元，由上诉人佛山市中投金茂投资发展有限公司负担656.28元，上诉人梁嘉栋负担918.61元。本判决为终审判决。审 判 长 罗凯原审 判 员 谢达辉审 判 员 梁亦民二〇一九年十二月十六日法官助理 巫江禺书 记 员 陈琼梦