呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7726号原告：庆林，男，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾月花，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：侯海洋，男，住内蒙古乌兰察布市。被告：王花，女，与被告侯海洋系夫妻关系。被告：历建宇，男，住呼和浩特市。三被告共同委托诉讼代理人：宋孝彬，内蒙古北梁律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：贾闻冰，内蒙古北梁律师事务所律师。被告：内蒙古屋助理房地产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街维多利摩尔城10楼16号。法定代表人：高晓亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郎秀萍，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宏伟，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原告庆林诉被告侯海洋、王花、历建宇，被告内蒙古屋助理房地产经纪有限公司（以下简称屋助理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庆林及其委托诉讼代理人樊艳良，被告历建宇及被告侯海洋、王花、历建宇的共同委托诉讼代理人宋孝彬、贾闻冰，被告屋助理公司的委托诉讼代理人郎秀萍、姜宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庆林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间订立的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告双倍返还原告定金3万元；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年4月22日，原告庆林与被告侯海洋、王花以及代理人历建宇就位于呼和浩特市××区内蒙古××院的房屋，在被告屋助理公司的居间下，签订了《房屋买卖居间合同》，合同签订后，原告依约向被告支付定金2万元，但合同履行过程中，被告历建宇告知原告不愿再将房屋出售给原告，与此同时，被告将原告交付的2万元定金退还给了原告1万元，剩余定金三被告均不予返还。按照合同法的规定及当事人签订的合同约定，如卖方违约，卖方需双倍返还买方所付定金。而被告只返还了原告1万元定金，并未完全履行自身义务。综上所述，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告侯海洋、王花辩称，一、根据合同约定和案件事实，被告仅收到原告庆林支付的定金壹万元，对于定金数额，被告实际上仅收到人民币1万元，另1万元原告庆林直接支付给了被告屋助理公司，上述行为既符合行业内部一般规则，也符合三方签订的《房屋买卖居间合同》的约定，本案中，被告与被告屋助理公司各自分别收到原告庆林支付的定金壹万元；二、原告与被告经协商一致，在被告不存在任何违约的情况下，已经事实解除了合同关系，原告要求再次解除合同和双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据；根据合同法第九十三条第一款的规定，原被告已经协商一致解除了合同，在此基础上，被告也将所收到的壹万元退还给了原告，故原告请求法院依法判令解除合同和双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据；另一方面，即使在合同履行过程中产生违约情形，也是原告违约在先，第一，原告与被告屋助理公司未办理完其事先向被告作出的“一个月之内向银行申请下来贷款”的承诺；第二，尤为过分的是，原告连首付款都没有按照约定向被告支付，而且一直也没有要支付的意思表示，即原告庆林未按合同约定履行其付款义务，构成根本违约，从而导致了合同的履行不能，被告无需承担任何法律和赔偿责任；三、被告不存在违约的事实和可能；被告出售房屋为真心实意，该房屋产权至今仍在被告名下，且该房屋所在地房价一直平稳，无波动，无上浮，因此，被告不存在因房价上涨欲高价卖出或不愿卖出的情形，即不存在违约的事实和可能；四、原告未按合同约定履行其付款义务，而构成根本违约，导致合同的履行不能，被告没有责任；根据被告提供的对于原告微信朋友圈的截图显示，原告本身为房屋中介经纪人，服务内容有“信息咨询、房屋买卖、房屋租赁、商业贷款、公积金、产权过户、资金垫付”等，属于新房、二手房等房屋买卖业内人士，其对于房屋买卖合同约定和行业内部一般规则驾轻就熟，因此，其未按约定办理完成贷款，未按时向被告支付购房首付款，即由于原告未按合同约定履行其付款义务而构成根本违约，导致合同的履行不能，被告没有任何责任。综上所述，被告在合同期间不存在任何违约和过错，且被告在原告履行不能，与其协商一致解除合同的基础上，返还了其所收到的全部定金数额，原告要求再次解除合同和双倍返还定金的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告历建宇辩称，被告不是本案适格主体，被告与被告侯海洋、王花之间形成的是委托代理关系，被告即不存在越权行为，也不是无权代理，根据民法总则第一百六十二条的规定，被告代理行为的法律后果归属于被代理人侯海洋、王花，因此，被告作为被告侯海洋、王花的代理人，代理行为所发生的全部法律后果均由被代理人承担，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告屋助理公司辩称，合同合法有效，是三方真实意思表示，不违反法律规定，应依约履行；被告不是适格主体，不是返还定金主体，被告没有收取定金，被告没有义务返还定金；3、未收到过卖方解除合同的通知，卖方根本违约，应承担违约责任，根据合同约定，卖方承担双倍返还定金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于呼和浩特市××区内蒙古××院的房屋所有人为被告侯海洋、王花共同共有。2019年4月22日，被告侯海洋、王花（出售方、甲方）与原告庆林（购买方、乙方）、被告屋助理公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，约定：甲方将位于呼和浩特市××区内蒙古××院的房屋出售给乙方；房屋价格为76万元，合同签订之日，乙方支付定金2万元给甲方；甲方应支付相当于定金的50%给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后2日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式交付；付款方式为商业贷款，首付款金额为6万元，贷款金额为70万元；第四条办理期限、房产交付及户口转移约定：甲乙双方应于2019年4月26日前共同前往贷款机构或房屋登记机构办理相关手续。被告历建宇在甲方代理人处签字确认。同日，被告历建宇向原告出具了《购房定金收条》，内容为：今收到庆林购买产权人侯海洋、王花持有，坐落于新城区东门外构件街内蒙古××院的房屋的购房定金2万元。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权交易相关手续，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权交易相关手续、不能如期办理入住的，按照合同法、担保法的相关规定“收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”条款处理，产权人愿意承担相应赔偿责任。2019年4月22日，原告通过微信向被告历建宇转账8500元；4月23日，原告通过微信转账向被告历建宇转账1500元。2019年5月6日、5月8日、5月21日，原告与被告历建宇的微信记录显示：原告通过被告屋助理公司了解到被告不再出卖房屋，并多次与被告历建宇协商解除买卖合同，至被告屋助理公司处将定金退回，原告认可向被告屋助理公司发送了解约协议书。2019年5月24日，被告历建宇通过微信将购房定金1万元退还给原告庆林。2019年6月3日、4日，原告通过微信联系被告历建宇，并协商将被告屋助理处的1万元退还，双方未达成一致意见。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；根据合同约定的内容，合同中包括原告与被告侯海洋、王花之间房屋买卖合同关系的内容，也包括原告、被告侯海洋、王花与被告屋助理公司之间居间合同关系的内容；被告侯海洋、王花抗辩称原告未按照合同约定向被告支付首付款，构成根本违约，因三方签订的合同中对于房屋首付款的支付时间并未约定，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；被告侯海洋、王花抗辩称原告已与被告协商解除了合同，根据原告向本院提交的与被告历建宇之间的微信聊天记录，被告表示不再出卖房屋，原告已同意解除双方之间的房屋买卖关系，并多次表示与被告历建宇前往被告屋助理公司处，退还被告屋助理公司收取的1万元，故本院认定原告与被告侯海洋、王花的代理人历建宇已协商解除双方之间的房屋买卖合同关系；因原、被告签订的《房屋买卖居间合同》的合同目的系原告购买被告侯海洋、王花的房屋，被告屋助理公司提供居间服务，现原告与被告侯海洋、王花已协商解除了房屋买卖合同关系，《房屋买卖居间合同》因合同目的不能实现，故对于原告请求解除原、被告之间签订的《房屋买卖居间合同》的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告双倍返还原告定金3万元的诉请，根据原告向本院提交的被告历建宇出具的《购房定金收条》，被告历建宇代被告侯海洋、王花收取了原告交付的购房定金2万元，被告侯海洋、王花抗辩称收取了原告购房定金1万元，被告屋助理公司收取了购房定金1万元，根据三方签订的《房屋买卖居间合同》的约定，原告向被告侯海洋、王花支付了购房定金2万元，被告侯海洋、王花向被告屋助理公司支付物业交接保证金，即被告屋助理公司收取的1万元，系被告侯海洋、王花交付的物业交接保证金，并非原告交付的购房定金，返还原告购房定金的责任主体应为被告侯海洋、王花，被告历建宇为被告侯海洋、王花的代理人，其代理行为由被告侯海洋、王花承担，故对于原告请求被告侯海洋、王花返还购房定金1万元的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告承担双倍返还定金2万元的诉请，因根据上述，原告与被告侯海洋、王花系协商一致解除双方之间的房屋买卖合同关系，故对于原告以被告侯海洋、王花违约为由承担双倍返还的责任的诉请，本院不予支持；对于被告屋助理公司称被告侯海洋、王花存在根本违约行为，应承担违约责任的抗辩理由，因被告屋助理公司未向本院提起反诉请求，如其认为被告侯海洋、王花存在根本违约，可另行提起诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：被告侯海洋、王花于本判决生效之日起十日内退还原告庆林购房定金10000元；驳回原告庆林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。诉讼费：案件受理费减半收取人民币275元，由被告侯海洋、王花负担92元，原告庆林负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇一九年十二月十八日书记员 杨婷