文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0119民初5641号原告:重庆薪贸物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区红黄路152号樱花俪舍负一楼，统一社会信用代码91500112756236080M。法定代表人:刘廷彬，系公司经理。委托诉讼代理人：鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颖佳，重庆华升律师事务所实习人员。被告：胡金慧，女，1984年2月2日出生，汉族，现住重庆市南川区。被告：盛化勇，男，1967年5月20日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆薪贸物业管理有限公司（以下简称薪贸物业公司）与被告胡金慧、盛化勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法由审判员刘丹担任审判长，与人民陪审员侯真芳、罗富贵组成合议庭，适用普通程序程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告重庆薪贸物业管理有限公司的委托诉讼代理人鲜维浪到庭参加诉讼。被告胡金慧、盛化勇经本院传唤传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆薪贸物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付下欠的物业服务费用2838元，并支付从2016年12月起至2019年8月拖欠的全部物业服务费付清为止、另加每日千分之三的滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告依法对南川区XXXX小区从事物业服务、管理，被告系XXXX小区业主。原告与被告依法建立了物业服务合同关系，被告应当按照合同约定支付物业费。而被告从2014年7月起拒付物业服务费用，引发本诉。被告胡金慧、盛化勇辩未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，2013年1月1日，重庆市南川区XXXX业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，双方约定由甲方（重庆市南川区XXXX业主委员会）选聘乙方（原告）对XXXX小区实施物业管理服务事宜，合同期限为五年，从2013年1月1日起至2017年12月31日止。双方在合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，双方约定物业服务费按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：高层、小高层0.72元/月·平方米，多层0.60元/月·平方米；（2）电梯运行电费：以第三层25元为基数，逐层递增0.90元/月·户；（3）商业物业：1.20元/月·平方米；（4）二次供水电费：按实际用水量在正常标准的基础上增加0.50元/吨。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取4.80元/月·户方式向业主分摊计收。业主应于每月25日前交纳物业服务费或物业服务资金。第二十五条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。2017年11月5日，重庆市南川区XXXX业主委员会与原告续签了《物业服务合同》，合同期限为5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止。双方在合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费采取包干制方式，双方约定物业服务费按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：高层、小高层0.72元/月·平方米，多层0.60元/月·平方米；（2）电梯运行电费：以第三层30元为基数，逐层递增0.90元/月·户；（3）商业物业：1.20元/月·平方米；（4）二次供水电费：按实际用水量在正常标准的基础上增加0.80元/吨；（5）商业用电含线损和变损均价为每度电按0.95向商户收取。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取4.80元/月·户方式向业主分摊计收。业主应于每月25日前交纳物业服务费或物业服务资金。第二十五条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告盛化勇系重庆市南川区XXXX小区X号楼X-X-X号成套住宅的登记产权人，该房屋系多层建筑，其房屋建筑面积为135.08平方米。原告主张被告从2016年12月起至2019年8月31日期间未向原告缴纳物业费，原告遂诉至法院。还查明，本院于2013年9月5日立案受理原告薪贸物业公司与胡金慧物业服务合同纠纷一案，于2013年11月11日作出（2013）南川法民初字第02738号民事判决，判决如下：由被告胡金慧于本判决生效后十日内支付原告薪贸物业管理有限公司自2012年1月1日至2013年10月31日的物业服务费1716.96元及违约金850元。2016年11月11日，本院立案受理原告薪贸物业公司与胡金慧物业服务合同纠纷一案，于2016年11月30日作出（2016）渝0119民初7839号民事判决，判决如下：一、由被告胡金慧于本判决之日起十日内原告薪贸物业公司支付自2014年7月至2016年11月期间的物业服务费2488元及违约金250元，共计2738元。二、驳回原告薪贸物业公司的其他诉讼请求。上述两份民事判决书审理查明的事实中均载明被告胡金慧系案涉房屋的实际使用人。2019年9月6日，重庆市南川区XXXX业主委员会出具《证明》，载明“兹证明重庆市南川区XXXX小区X-X-X-X号房屋的实际使用人为胡金慧，与产权人盛化勇属夫妻关系，时间为2006年9月10日至今。以上情况属实。”以上事实，有原告的陈述以及原告提交的《物业管理服务合同》二份、不动产查询证明、（2013）南川法民初字第02738号民事判决书、（2016）渝0119民初7839号民事判决书、催收证明等证据在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告与南川区XXXX业主委员会签订的《物业管理服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，故合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业管理服务合同》依法对南川区XXXX小区业主包括被告在内都具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XXXX小区进行了物业管理服务，被告盛化勇作为南川区XXXX小区的产权登记人，被告胡金慧作为涉案房屋的实际使用人，均应按照物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，故被告应当承担从2016年12月至2019年8月期间的物业服务费为2833.05元（0.60元/月·平方米×135.08平方米×33个月+4.8元/月×33个月=2770.584），原告主张2838元，对于超出部分，本院不予支持。关于原告主张违约金问题，被告未按时交纳物业费，构成违约，应当承担违约责任。鉴于《物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，本院酌情支付违约金100元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一四十四条之规定，判决如下：一、由被告胡金慧、盛化勇在本判决生效后立即支付原告重庆薪贸物业管理有限公司从2016年12月至2019年8月的物业服务费2833.05元。二、由被告胡金慧、盛化勇在本判决生效后立即支付原告重庆薪贸物业管理有限公司违约金100元。三、驳回原告重庆薪贸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费390元，合计440元（原告已交纳），由被告胡金慧、盛化勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  刘 丹人民陪审员  侯真芳人民陪审员  罗富贵二〇一九年十二月二十四日法官 助理  刘彬园书 记 员  李 珑