浙江省宁波市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙02民终3688号 上诉人（原审被告）：葛章成，男，1959年2月1日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：叶乃涛，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡坚勇，男，1964年7月20日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：张伟富，男，1956年9月26日出生，汉族，住宁海县。 上诉人葛章成因与被上诉人胡坚勇农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院于2019年7月24日作出的（2019）浙0226民初994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 葛章成上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿其损失的诉讼请求。事实和理由：1.2003年3月20日，在见证人裴某的促成下，上诉人将位于梅林街道裴家村“集体土地建设用地使用证号为宁集建（1994）字第0834025号，地号为025-1，面积为46.2平方米”以及“集体土地建设用地使用证号为宁集建（1994）字第0834027号，地号026-1，面积为54.2平方米”的宅基地及房屋，卖给被上诉人，卖款共计3万元。但至今，被上诉人一直没有使用过该房屋。2004年夏季，地号026-1的房屋全部倒塌，上诉人在倒塌的地址上建起两间小屋，花费4万多元。2.《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定：“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权，已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收归。”在地号026-1的房屋倒塌后，村委会告知上诉人尽快修复使用，否则将予以收回。对此事实，一审法院未予查明。3.一审法院忽视了农村宅基地使用权所具有的身份属性，把农村房屋买卖纠纷与商品房屋买卖纠纷混成一谈。农村宅基地使用权是基于集体经济组织成员的资格而无偿取得，具有福利保障性质，其价值变化不应纳入买受人的损失范围。一审法院参照《宁海县梅林街道九顷区块一期改造项目（裴家自然村）征收集体所有土地房屋拆迁实施方案》（以下简称《拆迁实施方案》）中的货币安置方案，计算被上诉人的损失，是错误的。4.被上诉人在签订合同时,明知自身不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，且其购买房屋和宅基地并非供自己居住，存在投资农村宅基地之目的。一审法院混淆了信赖利益与期待利益的保护状态和赔偿范围。一审法院酌定按照2:8比例划分双方当事人的责任是错误的。5.依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被上诉人应当返还房屋，上诉人应当返还购房款及利息。一审法院仅判决上诉人返还被上诉人的购房款，未涉及返还房屋和利息问题，是错误的。被上诉人还应向上诉人支付占有房屋期间的房屋占有使用费，占有使用费应参照同地段同类房屋的租金标准计算。一审法院对此未予认定也是错误的。 胡坚勇答辩称：1.本案是房屋买卖纠纷而非宅基地买卖纠纷。上诉人称涉案房屋于2004年夏季倒塌灭失，其于2006年10月在倒塌房屋的地址上重建二间平屋，该主张与事实不符。一审主审法官曾去查看涉案房屋和宅基地，不存在倒塌和重建的情况。上诉人提交的《证明》是其写好后到村文书处盖的村委会公章，文书并不知情证明内容。2.一审法院酌定双方对合同无效的责任比例是正确的。一审法院根据《实施方案》对土地上的建筑物、构筑物及附属设施一并处分也是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 胡坚勇向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2013年3月20日签订的《房屋买卖契约》无效；2.被告立即返还原告购房款30000元，并赔偿原告损失1845298元；3.本案诉讼费由被告负担。一审庭审后，原告变更第2项诉请为被告立即返还原告购房款30000元，并赔偿原告损失984000元。 一审法院认定事实：原被告并非同一集体经济组织成员。2003年3月20日，原被告签订《房屋买卖契约》一份，约定被告将坐落于宁海县梅林街道裴家村的房屋出卖给原告。房屋占地面积为192.2平方米，东至自墙，南至自墙，西至自墙，北至自墙。成交价为30000元。协议签订后，原告支付被告30000元，被告将房屋的两本集体土地建设用地使用证〔宁集建（1994）字第0834027号，证载用地面积54.2平方米，共有使用权面积146平方米，中堂、天井本户与葛章秋2户共用；宁集建（1994）字第0834025号，证载共有使用权面积46.2平方米，其中分摊面积23.1平方米〕交付原告。现涉案房屋被纳入拆迁范围。根据宁政函〔2018〕112号《宁海县人民政府关于同意宁海县梅林街道九顷区块一期改造项目（裴家自然村）征收集体所有土地房屋拆迁安置实施方案的批复》文件，住宅用房补偿安置方式为调产安置、货币安置两种，其可安置面积按被拆迁房屋合法建筑面积1：1确定或按合法土地使用权面积1.8容积率换算，但人均可安置面积最高不得超过建筑面积150平方米。拆迁住宅用房实行货币安置。住宅用房可安置面积的补偿金按4000元/平方米结算。对住宅用房被拆迁人选择货币安置的，按货币安置条款补偿金额的25%给予货币安置补助。拆迁住宅用房，被拆迁人在搬迁期限内签约并完成搬迁的，按合法建筑面积或者1.8容积率计算的建筑面积每平方米给予300元签约搬迁奖励费。临时过渡补助费按被拆迁房屋建筑面积每平方米每月15元标准计算，选择货币安置方式的计发6个月。搬家补贴费按被拆迁住房合法建筑面积每平方米200元标准给予一次性的搬家补贴，不足1万元的按1万元计发。 一审法院认为：我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所在的土地属于宁海县梅林街道九顷洋村集体所有，原告并非宁海县梅林街道九顷洋村集体组织成员，故原告与被告签订的《房屋买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。现原告要求被告返还购房款30000元，符合法律规定，予以支持。对于损失，应包括因该合同产生的信赖利益损失。原告的信赖利益损失应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益等。原告要求根据拆迁方案，参照货币安置方案计算损失，予以认可。涉案房屋的合法土地面积为150.3平方米。现原告仅要求按土地面积140平方米计算拆迁安置利益，且仅主张其中可安置面积补偿金额1008000元（140平方米×1.8×4000元/平方米），货币安置补助金额252000元（140平方米×1.8×4000元/平方米×25%），共计1260000元，对此予以认可。扣除原购房款30000元，原告损失共计1230000元。对于合同无效，酌定原告承担20%的责任，被告承担80%的责任。原告要求被告按80%责任赔偿其损失共计984000元（1230000元×80%），予以支持。被告抗辩称原购买房屋已经倒塌，现房屋由其重新建造，原告已经丧失了权利基础。首先被告该抗辩缺乏充分证据支持。其次即便如被告所言，原房屋倒塌仅剩三面墙体后其重新进行了建造，也无法认定原告对原房屋的所有权益全部灭失。综上，原告的诉讼请求，予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告胡坚勇与被告葛章成于2003年3月20日签订的《房屋买卖契约》无效；二、被告葛章成于本判决生效后三十日内返还原告胡坚勇购房款30000元，赔偿原告胡坚勇经济损失984000元，合计1014000元。如果被告葛章成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费13926元，财产保全费5000元，合计18926元，由被告葛章成负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另本院查明：根据被上诉人一审中提供的《房屋面积测绘图》、其在一审中主张的住宅用房搬家补贴费8076元（40.38平方米×200元/平方米），以及二审中当事人的陈述，集体土地建设用地使用证号为“宁集建（1994）字第0834027号、地号026-1”的宅基地上建有房屋，建筑面积40.38平方米；集体土地建设用地使用证号为“宁集建（1994）字第0834025号、地号为025-1”的宅基地上没有房屋。《拆迁实施方案》“二、拆迁补偿安置的对象认定”规定：“拆迁补偿安置对象含被拆迁人和应安置人口。（一）被拆迁人是指本拆迁范围内具有合法产权房屋的产权人。（二）应安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且为本村经济合作社社员的人口确定。”被上诉人一直未入住和使用涉案房屋。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此,因双方当事人签订的《房屋买卖契约》违反《中华人民共和国土地管理法》的规定而无效,被上诉人有权主张损失赔偿。关于损失金额的认定，因涉案房屋所在的区块被列入征收、拆迁范围，被上诉人主张以《拆迁实施方案》中的可安置面积补偿金和货币安置补助金，作为其因《房屋买卖契约》无效导致的损失。但是，《拆迁实施方案》“二、拆迁补偿安置的对象认定”规定：“拆迁补偿安置对象含被拆迁人和应安置人口。（一）被拆迁人是指本拆迁范围内具有合法产权房屋的产权人。（二）应安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且为本村经济合作社社员的人口确定。”因此，《拆迁实施方案》中的拆迁补偿安置的对象具有明确的身份要求，即被拆迁人为“合法产权房屋的产权人”和“本村经济合作社社员”。被上诉人在与上诉人签署《房屋买卖契约》的前后，均“非本村经济合作社社员”，故其无资格享受《拆迁实施方案》中的补偿安置待遇，其主张按《拆迁实施方案》中的可安置面积补偿金和货币安置补助金作为其因《房屋买卖契约》无效导致的损失的理由不足，本院难以采信。上诉人主张被上诉人不应按《拆迁实施方案》中的货币安置计算其的损失的理由成立，本院予以采信。按照之前的判例，被上诉人的损失应以涉案房屋的增值部分计算。双方当事人签订的《房屋买卖契约》中涉案房屋建筑面积为40.38平方米。一审法院应当向当事人作出释明，由当事人申请或者依职权评估该房屋的增值，并在此基础上依法对案件作出处理。 综上，一审法院审判程序失当，实体处理有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，裁定如下： 一、撤销浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初994号民事判决； 二、发回浙江省宁海县人民法院重审。 二审案件受理费13926元，退还上诉人葛章成。 （此页无正文） 审 判 长 黄永森 审 判 员 朱亚君 审 判 员 赵保法 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 项凌燕