四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15549号 上诉人（原审被告）：成都金康博体育文化传播有限公司，住所地：成都市青羊区青华路29号甲楼4层。 法定代表人：姚垒。 委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川川大科技园（南区）开发有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街269号27栋2层201号。 法定代表人：杨珩,董事长。 委托诉讼代理人：叶义，系该公司员工。 上诉人成都金康博体育文化传播有限公司（以下简称“金康博公司”）因与被上诉人四川川大科技园（南区）开发有限公司（以下简称川大科技园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金康博公司上诉请求：请求撤销一审判决第四项，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决违约金过高，依法应当予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本案中，金康博公司的违约行为并未给川大科技园公司造成太大损失，一审法院以每月2%标准计算违约金，违约金金额明显高于实际损失，应当予以调整，参照中国人民银行同期贷款利率计算。 川大科技园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 川大科技园公司向一审法院起诉请求：一、判令解除川大科技园公司与金康博公司签订的位于成都市房屋的《房屋租赁合同》；二、判令金康博公司在合同解除后15日内将租赁房屋恢复原样后交还川大科技园公司；三、判令金康博公司支付欠缴租金至房屋交还之日为止；四、判令金康博公司支付违约金，计算方式为：以欠付租金为基数，从应当支付之日开始计算至实际付清之日为止，按照每日3‰的标准计算。 一审法院认定事实：2016年3月17日，川大科技园公司（出租方，甲方）与金康博公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同1”），主要约定：甲方将位于成都市出租给乙方用于健身会所使用，租赁期限为2016年3月20日至2026年3月19日；月租金标准按照55.0997元／平方米计算，建筑面积共1621.14平方米，租金从第三年开始每两年递增5%；甲方于2016年3月20日将房屋交付乙方，交付后给予乙方10个月免租期（包含装修期），具体减免办法为第一年免租6个月，第二年免租4个月，免租期内除租金外的一切费用由乙方承担；第一期租金为6个月，应于合同签订之日起5日内支付535946.27元，第二期、第三期租金分别为4个月，其余租金均6个月为一期，乙方应于下一期开始前一个月提前预付下一期租金；乙方自签订合同之日起5日内支付履约保证金90255元，乙方在租赁期间违反合同约定的，甲方有权从中扣除用于抵偿违约赔偿部分；租赁到期后或合同因任何原因解除时，甲方不接受其装修的，乙方应按照合同约定或甲方要求对装修部分进行拆除、迁移并清扫完毕后移交甲方；租赁期间，乙方应当按时支付房租等费用，逾期支付应当按照年租金2倍的标准按日支付违约金，逾期达15日甲方可单方解除合同，不退还履约保证金。 同日，川大科技园公司（出租方，甲方）与金康博公司（承租方，乙方）又签订了《房屋租赁合同》（下称“租赁合同2”），主要约定：甲方将位于成都市出租给乙方用于健身会所使用，租赁期限为2016年3月20日至2026年3月19日；月租金标准按照62.92元／平方米计算，建筑面积共1267.41平方米，租金从第三年开始每两年递增5%；甲方于2016年3月20日将房屋交付乙方，交付后给予乙方10个月免租期（包含装修期），具体减免办法为第一年免租6个月，第二年免租4个月，免租期内除租金外的一切费用由乙方承担；第一期租金为6个月，应于合同签订之日起5日内支付478472.62元，第二期、第三期租金分别为4个月，其余租金均6个月为一期，乙方应于下一期开始前一个月提前预付下一期租金；乙方自签订合同之日起5日内支付履约保证金79745元。合同其余内容与前述合同约定一致。 合同签订后，川大科技园公司依约将案涉房屋交付金康博公司，交付时房屋状况为清水，金康博公司接手后对房屋进行了装修。金康博公司自2017年9月20日开始欠付租金，后其于2018年4月16日向川大科技园公司出具承诺书，申请这半年房租按月支付，即2018年4月19日前支付340000元、2018年5月19日前支付170000元、2018年6月19日前支付170000元、2018年7月19日前支付170000元、2018年8月19日前支付170000元，并承诺之后的房租按期支付。之后，金康博公司向川大科技园公司支付了850000元欠付租金，川大科技园公司主张抵扣2018年3月20日至2018年9月19日期间两合同各42.5万元的租金，金康博公司对此予以认可。 一审法院另查明：1.川大科技园公司、金康博公司共同确认，金康博公司向川大科技园公司支付了两份租赁合同的履约保证金90255元、79745元。根据租赁合同1的约定，因2017年3月20日至2018年3月19日期间，予以减扣4个月的租金，上下半年各减扣2个月，则2017年9月20日至2018年3月19日期间，应付四个月租金，租金为357297.52元（保留小数点后两位）；2018年3月20日至2018年9月19日期间，应付半年租金562743.5元；2018年9月20日至2019年3月19日期间，应付半年租金562743.5元；应付租金合计1482784.52元（保留小数点后两位），抵扣42.5万元已交租金后，租赁合同1仍欠付租金1057784.52元（保留小数点后两位）。根据租赁合同2的约定，因2017年3月20日至2018年3月19日期间，予以减扣4个月的租金，上下半年各减扣2个月，则2017年9月20日至2018年3月19日期间，应付四个月租金，租金为318981.75元（保留小数点后两位）；2018年3月20日至2018年9月19日期间，应付半年租金502396.5元；2018年9月20日至2019年3月19日期间，应付半年租金502396.5元，应付租金合计1323774.75元（保留小数点后两位），抵扣42.5万元已交租金后，租赁合同2仍欠付租金898774.75元（保留小数点后两位）。两合同项下共计欠付租金1956559.27元（保留小数点后两位）。2.截止一审辩论终结时，金康博公司一直占有使用案涉房屋。 一审法院认为，川大科技园公司与金康博公司签订的两份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。因金康博公司未依约足额支付租金，川大科技园公司要求解除合同，金康博公司也同意解除，一审法院对此予以确认。合同解除后金康博公司应当向川大科技园公司返还房屋并按照合同约定将房屋恢复至交付时的清水房状态。 对于欠付的租金，金康博公司从2017年9月20日起开始欠付租金，从两份合同的租金计算表列明的免租期减免公式计算，金康博公应当支付应付未付租金1956559.27元（保留小数点后两位）。至于2019年3月20日至金康博公司向川大科技园公司返还案涉房屋前所产生的额外租金，应当按照合同约定的租金标准计算。 关于违约金，金康博公司从2017年9月开始欠付租金，按照租赁合同1约定，其应当于2017年8月20日之前支付2017年9月20日至2018年3月19日期间的租金，该期租金的违约金计算期间应为：以当期租金357297.515元为基数，从2017年8月20日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年2月20日前支付2018年3月20日至9月19日期间的租金562743.5元，金康博公司实际于2018年7月25日支付完毕425000元，故违约金计算期间应当为以562743.5元为基数，从2018年2月20日开始计算至2018年7月25日，以137743.5元为基数，从2018年7月26日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年8月20日前支付2018年9月20日至2019年3月19日期间的租金，故违约金计算期间应为以当期租金562743.5元为基数，从2018年8月20日开始计算至实际付清之日为止。再根据租赁合同2的约定，其应当于2017年8月20日之前支付2017年9月20日至2018年3月19日期间的租金，该期租金的违约金计算期间应为：以当期租金318981.75元为基数，从2017年8月20日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年2月20日前支付2018年3月20日至9月19日期间的租金502396.5元，金康博公司实际于2018年7月25日支付完毕425000元，故违约金计算期间应当为以502396.5元为基数，从2018年2月20日开始计算至2018年7月25日，以77396.5元为基数，从2018年7月26日开始计算至实际付清之日为止；应当于2018年8月20日前支付2018年9月20日至2019年3月19日期间的租金，故违约金计算期间应为以当期租金502396.5元为基数，从2018年8月20日开始计算至实际付清之日为止。对于违约金的计算标准，按照合同约定日3‰计算确实过高，一审法院酌情将标准调整为月2%。 对于金康博公司支付的履约保证金，根据合同约定，逾期支付租金达15日，则履约保证金不予退还，该条约定实际系针对金康博公司逾期支付租金违约行为所约定的违约责任，而上述违约金实际已经能够覆盖川大科技园公司因金康博公司逾期支付租金而导致合同提前解除所造成的损失，故一审法院将履约保证金在欠付租金中予以抵扣。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、川大科技园公司与金康博公司于2016年3月17日签订的位于成都市及位于成都市房屋的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、金康博公司于判决生效之日起30日内将上述房屋恢复至清水房状态并返还川大科技园公司；三、金康博公司于判决生效之日起10日内向川大科技园公司支付截止2019年3月19日的欠付租金1786559.27元及2019年3月20日至房屋实际返还之日止的租金，计算方式为：分别按照两份《房屋租赁合同》约定的租金标准，从2019年3月20日开始计算至实际返还房屋之日为止；四、金康博公司于判决生效之日起10日内向川大科技园公司支付违约金，计算方式为：以676279.265元为基数，从2017年8月20日开始计算至实际付清之日为止。以1065140元为基数，从2018年2月20日开始计算至2018年7月25日。以215140元为基数，从2018年7月26日开始计算至实际付清之日为止。以1065140元为基数，从2018年8月20日开始计算至实际付清之日为止。以上均按照月2%的标准计算；五、驳回川大科技园公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22872元，由金康博公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。 根据双方诉辩意见，金康博公司对一审判决第一、二、三项无异议，对一审判决第四项有异议，且仅对该项中的违约金的计算标准有异议，故本案的争议焦点为违约金的计算标准问题。金康博公司上诉主张一审法院以每月2%的标准计算违约金过高，应参照中国人民银行同期贷款利率进行计算。本院认为，依据案涉合同第13.3条“租赁期间，乙方应按时交付租金及其他费用，乙方逾期交付应按当年日租金二倍的标准按日向甲方支付违约金。逾期达十五日甲方可单方面解除本合同，收回房屋，并不退还乙方交付的履约保证金，同时乙方还应向甲方赔偿由此造成的实际损失。”之约定，双方约定的违约金计算标准系当年日租金二倍。但川大科技园公司一审诉请主张按照每日3‰的标准计算违约金系其对自身权利的处分，本院予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素已经将违约金的计算标准调整至按月2%计算并无不妥。同时金康博公司未提交相应的证据证明该调减后的违约金仍属过高，故金康博公司的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上，金康博公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10401.32元，由成都金康博体育文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月六日 书记员  刘昱君