重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初24262号 原告：重庆兴乾置业有限公司，住所地：重庆市渝北区中央公园北路288号金茂书院（F98-2）3幢2层11号商铺，统一社会信用代码：91500000321649812M。 法定代表人：龙渊，董事长。 委托诉讼代理人：周新，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗英夫，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告：杨梅，女，1989年11月23日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。 委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。 被告：叶善波，男，1987年4月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。 原告重庆兴乾置业有限公司（以下简称兴乾置业公司）与被告杨梅、叶善波商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告兴乾置业公司的委托诉讼代理人罗英夫、被告杨梅、叶善波及其委托诉讼代理人左昌德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兴乾置业公司的诉讼请求为：1、判令解除原被告双方签订的合同编号为CQ-201-02237904的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、附件；2、判令被告恢复原状，立即向原告返还位于重庆市渝北区（产权证号为渝xx渝北区不动产权第xxxxxx）的房屋，且配合原告办理该房屋的抵押登记注销及产权过户手续；3、判令被告向原告支付违约金265159.5元，以总房款1767730元的15%计算；4、判令被告承担因履行前述第2项产权过户登记手续需向房屋登记主管部门缴纳的相关税费；5、判令本案诉讼费用含保全费由被告承担。事实和理由：原被告于2018年12月15日签订了编号为xxx的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、附件，约定：被告购买原告开发的位于重庆市渝北区商铺27号房屋，该房屋总价款1767730元，被告采取按揭贷款方式支付购房款，其中2018年12月13日前付清首付款887730元，余款880000元需于2018年12月13日前办理完按揭贷款申请手续。另外，合同还约定了被告逾期付款的违约责任，即未在约定期限内付清合同任何一笔应付房款及其税费的，逾期超过21日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应按房价总额的15%向原告支付违约金。合同签订后，被告支付了首付款，同时原告按约办理了产权登记，但被告因个人原因导致贷款被拒，未在被拒贷后按合同约定补足购房尾款，并经多次催收后，仍未付清购房款。遂起诉。 被告杨梅、叶善波辩称，原告主张的违约金标准及理由缺乏事实根据和法律依据，原告因无力承受全款购房，才明确必须以按揭方式贷款购房，原被告之间签订的《商品房买卖合同》系格式合同，2018年12月15日签订，约定2018年12月13日前支付首付款，内容约定明显不合理，不公平；《商品房买卖合同》第五条第（三）项第2款的与第十条的对违约金约定不一致，当对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，原告按照总房款15%主张违约金不能依法得到支持；《商品房买卖合同》第五条第（三）项第2款与第（1）款之间关于原被告双方违约金的标准约定严重不公平，不对等，违约金的标准应调整为已付房款0.1%。被告贷款申请审批通过并同意放款，原告去办理案涉房屋的抵押登记，银行以不合法理由拒绝放贷，不属于被告责任。同意解除合同，由原告退还被告已付的房款等费用。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、不动产权证书、不动产登记证明和银行退件手续、原告代理人与杨梅的微信聊天记录等证据本院予以采信。 经审理查明：2018年12月15日，兴乾置业公司作为甲方（卖方）与叶善波、杨梅作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定“乙方所购商品房位于重庆市渝北区商铺27，建筑面积83.29平方米，套内建筑面积为81.56平方米，本商品房用途为商业服务，总成交金额为1767730元。第五条付款方式及期限3、按揭付款：2018年12月13日前支付首期房款887730元，余款880000须在2018年12月13日前办理完毕银行按揭贷款手续。（三）办理按揭贷款违约责任的约定1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.1%赔偿乙方。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行。第七条属预售商品房的，甲方应当在2019年1月3日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条乙方逾期付款的违约责任1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过21日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之5向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。 附件五合同补充协议：二、对主合同第五条作如下变更及补充：（4）如贷款银行实际批准放贷的金额少于乙方申请贷款金额的，乙方应在贷款银行或甲方送达书面通知之日（以时间在先者为准）起3个工作日自筹资金付清该差额部分；6、乙方对自己的贷款条件有清楚、充分的了解，并认识到国家、银行的贷款政策可能会不时调整，因此乙方的贷款申请可能会无法获得银行的准许（乙方贷款申请自提交资料之日起30日内未获批准，视为无法获得银行的准许），或银行实际发放贷款的金额低于乙方申请贷款的金额，乙方应在收到按揭银行或甲方通知之日起3个工作日内以现金补足，逾期，应按合同第十条的约定承担相应责任。7、如因乙方原因导致按揭无法办理，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同总价款的15%向甲方支付违约金。五、对主合同第十条作如下变更及补充：2、如发生下列情形，乙方应按本补充协议第五条项下第3条承担违约责任：（3）非甲方原因，乙方按揭贷款未能在合同签订之日起60日内全部进入甲方账户的（适用乙方选择按揭贷款方式付款的情形）；（4）除因甲方原因外，如贷款银行不予批准贷款或批准的贷款金额少于乙方申请金额的，乙方未在贷款银行或甲方送达书面通知之日（以时间在先者为准）起3个工作日内自筹资金付清差额部分的（适用乙方选择按揭贷款方式付款的情形）；3、如乙方未在约定期限内付清任何一笔应付款项（包括补足有关资料或手续），按逾期时间，分别处理：（2）逾期超过21日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按房价款总额的15%向甲方支付违约金。六、对主合同第十二条、第十三条作如下变更及补充：4、双方同意将本合同正文第十三条第2款项下约定的办理商品房《房地产权证》的时间调整为“自本商品房交付使用之日起360日内”。十、关于预售合同解除的处理2、预售合同解除，如需要甲方向乙方退还所交购房款的，甲方应在双方按前述约定共同办理完毕预售合同注销手续（含本合同登记备案手续和预告登记手续）和该商品房的腾退手续后30日内，甲方扣除应由乙方承担的费用包括但不限于根据双方的约定应由乙方承担的违约金或实际损失，以及甲方代乙方垫付或清偿的与该房屋有关的一切费用（包括但不限于按揭贷款本息、罚息、违约金、物业管理费、公用事业费如水电燃气取暖费等）后将剩余房款和预售合同约定的甲方应付的利息或违约金（如有）支付给乙方。乙方因预售合同解除需提前偿还银行的按揭贷款（如有），（甲方可选择）由甲方自应退还给乙方的购房款中扣除并直接偿还予银行。乙方需同时退还甲方已开出的包括但不限于发票、收据等收款凭证（如有）。 2019年3月29日，案涉房屋产权登记在杨梅、叶善波名下。 2019年5月28日，兴乾置业公司向杨梅、叶善波发出《不予批准按揭贷款及尾款催告通知书》，载明“因借款人有违法行为，上了失信被执行人名单，银行退件，鉴于此，请收到本通知之日起3日内，按照合同约定自筹资金全额向我司支付贷款银行不予批准的申请按揭贷款金额880000元”。 2019年8月15日，兴乾置业公司向杨梅、叶善波发出《催款通知书》，称杨梅、叶善波应于2019年6月1日前付清剩余房款合计880000元，若未按合同约定时间履行付款义务，则有权依法解除合同。 兴乾置业公司工作人员与杨梅微信聊天记录显示，银行在放款的时候系统提示，叶善波上了失信被执行人名单，系统自动限制放款了，虽然叶善波案子在2017年已经结案，失信人名单已经查不到，但是银行系统查出来了。银行先审批，然后开发商办抵押，交回银行再放款，在放款环节出了问题，银行就会出解押手续，让开发商把押解了，这笔贷款作废。 审理中，兴乾置业公司与杨梅、叶善波均认可，银行贷款审批已经通过，在放款的时候因发现叶善波有个涉及诉讼案件记录，导致未能放款成功。双方曾就退房和退款事宜在协商，但没有达成一致意见。 杨梅、叶善波同意解除合同，但认为违约金条款不对等；被告购买房屋本身需要按揭贷款，若以现金方式支付，这本身不符合被告购买房屋的目的；办理按揭贷款手续是兴乾置业公司负责，如果当初兴乾置业公司认真核实办理，就不会出现过户抵押等事宜，责任在于兴乾置业公司；再次过户给原告不会产生费用，且该费用没有实际产生，原告第四项诉求应予以驳回。 庭审中，兴乾置业公司称违约金标准符合双方合同约定，虽然不对等，但被告明确同意的，应当按照合同约定执行；因涉案房屋登记在被告名下，需经法院确认后，才能确定税费，可以预见即将产生的损失，根据合同约定，也应当得到法院支持。 本院认为：兴乾置业公司与杨梅、叶善波签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件补充协议是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 对解除合同，杨梅、叶善波在庭审中同意解除，对兴乾置业公司要求解除合同的诉求，本院予以支持。 杨梅、叶善波因个人原因未能获得银行放款，且在兴乾置业公司发函催收后3日内未补足剩余购房款，杨梅、叶善波系违约方。根据《商品房买卖合同》第五条第3.2款的约定，杨梅、叶善波应当向兴乾置业公司承担违约责任。杨梅、叶善波称其并非违约方，因银行原因导致按揭贷款未能发放，根据附件五合同补充协议第二条第6款约定，杨梅、叶善波对自己的贷款条款及银行贷款政策可能会不时调整这一情况清楚，故该辩解意见，本院不予支持。 关于违约金的标准，附件五合同补充协议第二条第6款、第7款、第五条均系对因杨梅、叶善波原因导致按揭无法办理所应承担违约金的约定，从补充协议第二条第6款和第7款的表述来看，第6款主要适用于“乙方的贷款申请可能会无法获得银行的准许（乙方贷款申请自提交资料之日起30日内未获批准，视为无法获得银行的准许），或银行实际发放贷款的金额低于乙方申请贷款的金额”的情况；第7款适用于“如因乙方原因导致按揭无法办理”的情况。本案中双方均认可杨梅、叶善波的贷款已获得审批通过，只是银行实际发放贷款为0，故本案应当适用补充协议第二条第6款的约定。按此款的约定，杨梅、叶善波应当以主合同第十条的约定向兴乾公司支付违约金。但由于双方在补充协议中对主合同第十条的约定进行了更改，故杨梅、叶善波应当按房价款总额的15%向兴乾公司支付违约金，即265159.5元。 对于杨梅、叶善波提出的合同约定的违约金条款不对等的问题，因合同是双方当事人自愿签订，在违约金约定过高过低的情况下法律也规定可以依照损失进行调整，故其抗辩没有法律依据。 根据双方合同中“预售合同解除，如需要甲方向乙方退还所交购房款的，甲方应在双方按前述约定共同办理完毕预售合同注销手续（含本合同登记备案手续和预告登记手续）和该商品房的腾退手续后30日内，甲方扣除应由乙方承担的费用包括但不限于根据双方的约定应由乙方承担的违约金或实际损失，以及甲方代乙方垫付或清偿的与该房屋有关的一切费用（包括但不限于按揭贷款本息、罚息、违约金、物业管理费、公用事业费如水电燃气取暖费等）后将剩余房款和预售合同约定的甲方应付的利息或违约金（如有）支付给乙方。”的约定，合同解除后，按照合同约定和法律规定，杨梅、叶善波应当在合同解除后配合兴乾置业公司办理该房屋的抵押登记注销及产权过户手续。对其要求杨梅、叶善波要求办理房屋抵押登记注销手续及产权过户手续的诉求，本院予以支持。 关于兴乾置业公司要求杨梅、叶善波恢复原状，立即返还位于重庆市渝北区房屋的诉求，本院认为，兴乾置业公司并未举示证据证明该房屋已经交付杨梅、叶善波，对故该项诉求，本院不予支持。 关于兴乾置业公司要求杨梅、叶善波承担产权过户手续需缴纳相关费用的诉求，因兴乾置业公司未举示证据证实该项费用的数额，且该笔费用是否产生也并不确定，故对该项诉求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告重庆兴乾置业有限公司与被告杨梅、叶善波于2018年12月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告杨梅、叶善波在本判决生效后十日内协助原告重庆兴乾置业有限公司办理房屋的抵押登记注销及产权过户手续； 三、被告杨梅、叶善波在本判决生效后立即向原告重庆兴乾置业有限公司支付违约金265159.5元； 四、驳回原告重庆兴乾置业有限公司的其他诉求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费28012元，因适用简易程序审理减半收取14006元，由杨梅、叶善波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇一九年十二月十六日 书记员  郭蒙政