福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5748号 原告：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路1002号星光大厦三楼，统一社会信用代码913505000523178942。 法定代表人：林振忠，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张剑平，福建康泽律师事务所执业律师。 被告：颜静怡，女，1992年5月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：严祥平，福建博广律师事务所执业律师。 原告中联文创控股有限公司（下称中联公司）与被告颜静怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。中联公司的委托诉讼代理人解晓非律师、颜静怡的委托诉讼代理人严祥平律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联公司向本院提出诉讼请求：1.颜静怡立即支付中联公司拖欠的租金62208元、物业管理费4320元、水电费201元，合计66729元；2.颜静怡支付中联公司违约金2万元；3.颜静怡承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年7月25日，中联公司与颜静怡签订了一份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》（下称案涉合同），约定：中联公司将位于福建省石狮市（下称案涉房屋）租赁给颜静怡作设计师工作室办公场所之用；租赁面积160平方米；租赁期限为2014年7月16日至2017年7月15日；月租金（不含税）标准为2014年度4800元，2015年度4800元，2016年度5184元；综合服务费（后改为物业服务费）每月480元；逾期支付租金的，承租方应每日按月租金的3%支付违约金并赔偿出租方的全部损失（包括但不限于诉讼费律师费等费用）。2014年7月25日，双方还签订了《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》，约定物业服务费标准为每平方米每月3元，水费每吨3.55元，电费每度1元。合同签订后，中联公司按约交付案涉房屋，颜静怡使用案涉房屋开办“石狮市缇帛服装设计工作室”。但颜静怡只缴纳租金至2016年7月15日，只缴纳物业服务费至2016年10月14日，只缴纳水电费至2016年8月31日，尚欠中联公司2016年7月16日之后的租金62208元、2016年10月16日之后的物业服务费4320元、2016年9月1日之后的水电费201元，总合计66729元。根据合同约定，颜静怡违约，应当支付违约金。考虑颜静怡的情况，除了将颜静怡已交的押金300元、保证金960元充抵违约金外，中联公司自愿再主张违约金2万元。 颜静怡辩称，请求驳回中联公司的诉讼请求。1.中联公司提出的租金请求权已经超过诉讼时效，租金请求权依法不应支持。案涉合同对租金支付作出明确规定，按12个月支付一次，第一次租金是合同签订后3个月内支付，以后的租金是上一期届满前10日支付。中联公司现请求2016年7月16日至2017年7月15日期间的租金，该租金最迟应在2016年7月15日前支付。延迟支付租金的诉讼时效为1年，中联公司应在2017年7月15日前提出诉讼请求，在2019年起诉已经超过诉讼时效并丧失胜诉权。民法总则施行时间是2017年10月1日，民法总则施行前民法通则规定的诉讼时效已经届满的，不适应民法总则规定，故本案不能适用民法总则三年诉讼时效的规定。2.本案需要追加蔡丽棉参加诉讼，如有应付未付的款项应由蔡丽棉承担支付责任。2014年12月26日，颜静怡与蔡丽棉签订转租协议，将房屋转租给蔡丽棉，并约定后期的租金、物业等费用由蔡丽棉按照中联公司与颜静怡签订的合同支付。中联公司知晓此事，第二期租金也是蔡丽棉缴纳的，房屋的实际使用情况在转租后蔡丽棉才清楚。3.根据合同约定，租金最迟应于2016年7月15日前支付，颜静怡未支付租金且已经逾期超过15天，视为颜静怡自愿解除合同，故合同已于2016年7月30日解除。合同解除后，中联公司有权收回房屋并处理房屋内物品，颜静怡无需承担合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点进一步予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系址于福建省石狮市南洋路998-1006号房屋的部分物业，房屋所有权证号为狮建房权证凤里字第××号，国有土地使用权证号为狮地凤国用（2006）第0098号，登记于石狮市东盛化妆品贸易有限公司名下。2013年7月1日，中联公司与石狮市东盛化妆品贸易有限公司签订《房屋租赁合同》，取得案涉房屋的使用权和收益权。2014年7月25日，中联公司与颜静怡签订《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，约定：为推进实施“东方米兰”计划，进一步加快纺织服饰创意设计人才的引进，响应政府人才引进优惠政策，中联公司所投资的“星期ＹＩ服饰创意博览园”将提供部分营业场所供设计师优惠租用；中联公司同意将本项目中的24＃楼1202工作室房屋出租给颜静怡使用；租赁面积为160平方米，租金、管理费等相应费用，均按租赁面积计算；中联公司保证已经合法拥有该房屋的出租权；签订合同时，颜静怡已完全知晓并接受该房屋所在物业的权属状况；租赁期限从2014年7月16日至2017年7月15日止；2014年7月16日至2015年7月15日月租金（不含税）为4800元／月，2015年7月16日至2016年7月15日月租金（不含税）为4800元／月，2016年7月16日至2017年7月15日月租金（不含税）为5184元／月，以上租金为原租金，颜静怡在缴纳租金时可按照优惠后租金进行缴纳；根据颜静怡提交资料，暂定优惠幅度为：第一年租金政府补贴50%，中联公司补贴30%，总计补贴80%，第二年租金政府补贴30%，中联公司补贴20%，总计补贴50%，第三年租金政府补贴30%，中联公司补贴10%，总计补贴40%，以上补贴全部由中联公司先行垫付，在颜静怡交纳租金中给予扣除；若因颜静怡原因政府无法给予补贴或者减少补贴的，则中联公司补贴一并取消或者相应减少；双方约定的租金支付方式为按12个月支付1次（即每12个月为1个租金支付周期），其中额外收取合同保证金，合同保证金、综合服务费、第一期租金在合同签订之日起3日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清；每月综合服务费为480元，采用每3个月缴纳1次；颜静怡应按约定在合同签署之日向中联公司支付合同保证金960元；水电费每月计付一次，颜静怡应按管理公司的统一定价标准及颜静怡在该房屋和房屋所在物业内的用水量、用电量，按时足额向管理公司支付水电费；租赁期间，颜静怡不得转租、转让、交换或以任何其他形式变相转租、转让、交换房屋或其他任何部分之权益给任何第三方；转租、转让、交换或以任何其他形式变相转租、转让、交换房屋或其任何部分之权益给任何第三方的，或进行不属于服装设计行业经营的，中联公司有权单方面解除合同，没收颜静怡合同保证金及己缴纳的租金；租赁期满，中联公司有权收回房屋，颜静怡应按合同约定返还房屋，中联公司无需支付任何补偿费用；租赁期满或合同解除，颜静怡交还该房屋时，中联公司有权选择无偿接收，或要求颜静怡恢复原状，或合并使用上述权利；颜静怡未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，颜静怡应每日按月租金的3%向中联公司支付违约金及其他费用（如有），中联公司有权对颜静怡进行停水停电直至颜静怡实际付款为止，造成的损失由颜静怡承担；如逾期付款超过15天，视为颜静怡单方面解除合同，中联公司不予返还合同保证金，有权收回房屋并处理房屋内物品（含颜静怡的设备、物品等），中联公司无需支付任何补偿费用；颜静怡须赔偿由此造成的全部损失（包括但不限于中联公司追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）；颜静怡没有按约定按时返还房屋的，应按合同约定标准租金的双倍来支付租金；如果中联公司或该场地所有权人与颜静怡签订的政府租赁备案用的租赁合同，与合同有不一致或冲突之处，无论租赁合同是在合同之前、之时或之后签订的，双方同意均以合同内容为准；等内容。同日，中联公司与颜静怡还签订了《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》，约定中联公司与颜静怡之间就上述租赁物产生的物业管理服务费用，其中第一期物业服务费应于合同签订后十五个工作日内支付，收费期间为2014年7月16日至2014年10月15日，应交物业服务费为1440元。同日，中联公司向颜静怡交付案涉房屋，颜静怡在《房屋交接验收表（商铺／办公）》中“商户／代理人签字”处签名捺印，其中载明水表、电表交付时的吨数和度数均为0。颜静怡接收案涉房屋后，颜静怡先后支付中联公司2014年10月16日至2015年7月15日的租金8640元、2015年7月16日至2016年7月15日的租金28800元、2014年7月16日至2016年10月15日的物业管理费115200元、水电费5147元、租赁保证金960元和水电费押金300元。2019年9月24日，中联公司诉至本院。 本院认为，本案当事人双方争议焦点主要在于：一、本案是否存在转租事实以及应否追加次承租人作为本案共同被告；二、案涉合同是否已于2016年7月30日解除；三、中联公司关于租金的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，本院予以审查、分析和认定。 关于争议焦点一。对此，颜静怡提供了转租协议复制件一份，以此证明其于2014年12月26日与案外人蔡丽棉签订转租协议的事实以及应当追加蔡丽棉作为本案被告参加诉讼。中联公司质证认为，对转租协议的真实性、合法性、关联性均有异议，转租协议没有原件，违反了关于未经中联公司同意不得转租的约定，且颜静怡未向中联公司披露转租事实，中联公司对此并不知情。本院经审查认为，颜静怡未能提供转租协议原件，中联公司对其真实性不予认可，本院对其真实性亦不予确认；根据案涉合同约定，“租赁期间，颜静怡不得转租、转让、交换或以任何其他形式变相转租、转让、交换房屋或其他任何部分之权益给任何第三方”、“租赁期间，颜静怡进行转租、转让、交换或以任何其他形式变相转租、转让、交换房屋或其任何部分之权益给任何第三方的，或进行不属于服装设计行业经营的。中联公司有权单方面解除合同，没收颜静怡合同保证金及己缴纳的租金。”。据此，当事人双方明确约定不得以任何形式进行转租，即使颜静怡存在转租行为，明显未经中联公司同意，中联公司有权选择解除合同，也有权选择主张中联公司与颜静怡之间的租赁合同继续有效，要求颜静怡继续履行合同义务。本案中，中联公司明确即使存在次承租人，亦不向次承租人主张权利，符合合同相对性原理。颜静怡关于存在转租事实、中联公司知晓转租事实、应当追加次承租人蔡丽棉作为本案共同被告参加诉讼等抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。因此，本案转租事实无法确认，亦无需追加次承租人作为本案共同被告参加诉讼。 关于争议焦点二。颜静怡以案涉合同第十二条第二款约定的“如逾期超过15天，视为乙方单方面解除合同，甲方不予返还合同履约保证金，有权收回场地并处理场地内所有物品（含乙方的设备、物品等），甲方无需支付任何补偿费用。乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）”内容为由，主张案涉合同已于2016年7月30日解除。中联公司认为，合同并未解除，虽然颜静怡逾期支付租金及其他费用超过15天，但中联公司只是要求颜静怡继续履行、支付违约金，并未行使合同解除权。本院经审查认为，正式合同第十二条约定主要针对颜静怡“未按合同约定按期足额支付租金或其他费用”的违约责任，并非赋予颜静怡予以解除权；颜静怡逾期支付租金及其他费用的行为已经构成违约，颜静怡作为违约方主张合同解除，但未能根据法律规定程序将解除通知送达中联公司，与中联公司对租赁合同事务进行清理结算，未能向中联公司返还租赁房屋，反而提出已将案涉房屋转租给案外人蔡丽棉，其抗辩意见明显相互矛盾，本院不予采信。据此，本院认定案涉合同并未于2016年7月30日解除。 关于焦点三。经查，根据案涉合同约定“双方约定的租金支付方式为按12个月支付1次（即每12个月为1个租金支付周期）……第一期租金在合同签订之日起3日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清”，颜静怡应于2016年7月16日前10个工作日内支付中联公司租金37324.8元。颜静怡逾期支付租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的；”规定，中联公司应于2017年7月15日前向颜静怡主张该租金，但中联公司未能及时行使权利，对此，中联公司未能提供证据证明本案租金的诉讼时效存在中止、中断或延长等情形，已经明显超过法律规定的一年的诉讼时效期间。中联公司关于本案应适用三年诉讼时效期间的意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”规定，本案不适用三年诉讼时效规定，即使适用三年诉讼时效规定，中联公司于2019年9月24日才诉至本院，其关于租金的诉讼请求亦已超过诉讼时效期间。颜静怡关于租金请求权超过诉讼时效的抗辩意见，具有法律根据，本院予以采信。 综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。中联公司与颜静怡于2014年7月25日签订了《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》、《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》，主体合格，租赁物适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系以及物业服务合同关系均合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中联公司于2014年7月25日将案涉房屋交付给颜静怡，已经履行了合同约定的义务。根据权利义务对等原则，颜静怡应按合同约定的期限和金额支付租金及其他费用。但合同履行期间，颜静怡仅支付中联公司2014年10月16日至2015年7月15日的租金8640元、2015年7月16日至2016年7月15日的租金28800元、2014年7月16日至2016年10月15日的物业管理费115200元、水电费5147元、租赁保证金960元和水电费押金300元，尚欠中联公司2016年7月16日至2017年7月15日的租金37324.8元、物业管理费4320元，其行为已经构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中联公司关于颜静怡支付拖欠的租金62208元的诉讼请求。经查，根据案涉合同约定，租赁期限为2014年7月16日起至2017年7月15日止，其中2014年7月16日至2015年7月15日月租金为4800元、2015年7月16日至2016年7月15日月租金为4800元、2016年7月16日至2017年7月15日月租金为5184元；以上租金为原租金，颜静怡在缴纳租金时可按照优惠后租金进行缴纳；根据颜静怡提交资料，暂定优惠幅度为：第一年租金政府补贴50%、中联公司补贴30%、总计补贴80%，第二年租金政府补贴30%、中联公司补贴20%、总计补贴50%，第三年租金政府补贴30%、中联公司补贴10%、总计补贴40%，以上补贴全部由中联公司先行垫付，在颜静怡交纳租金中给予扣除，若因颜静怡原因政府无法给予补贴或者减少补贴的，则中联公司补贴一并取消或者相应减少。前述约定，结合中联公司提供的《关于鼓励和支持“名协、名校、名师”入驻创意园专题会议纪要》和“颜静怡缴费清单”、“颜静怡交费明细”等证据载明内容，可知当事人双方已将石狮当地有关扶持政策加上中联公司给予的优惠措施订入案涉合同，作为当事人双方的权利义务内容，颜静怡确实有权享受石狮当地及中联公司给予补贴的优惠政策，中联公司并未提供证据证明“因故无法给予补贴或者减少补贴”，且中联公司还自认颜静怡自2014年7月16日至2014年10月15日为免租期。据此，本院认定2014年10月16日至2015年7月15日颜静怡实际应付月租金为960元、2015年7月16日至2016年7月15日颜静怡实际月租金为2400元、2016年7月16日至2017年7月15日颜静怡实际应付月租金为3110.4元，合计应支付租金总金额为8640元+28800元+37324.8元＝74764.8元，扣除颜静怡实际支付的37440元，颜静怡拖欠租金金额确定为37324.8元。至于租赁期限届满后的租金，中联公司并未提出诉讼主张，且中联公司有权收回租赁物以防止损失的进一步扩大，故本院不予处理。但如上所述，中联公司关于租金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，中联公司已丧失胜诉权。因此，本院对中联公司关于颜静怡支付拖欠租金的诉讼请求不予支持。中联公司关于颜静怡支付拖欠的物业管理费4320元的诉讼请求。经查，根据《物业管理服务协议》约定，物业服务费的交纳标准暂定为每平方米每月3元，颜静怡承租的房屋面积为160平方米，中联公司主张物业管理费按480元/月计算，具有合同根据，本院予以确认。中联公司主张颜静怡拖欠自2016年10月16日至2017年7月15日期间的物业管理费计为9个月，物业管理费计为480元/月×9个月＝4320元。中联公司关于颜静怡支付拖欠的水电费201元的诉讼请求。经查，根据中联公司提供的物业管理服务协议、物品验收清单，能够认定案涉合同的水费按3.5元/吨、电费按1元/度计算以及交付时水表吨数、电表度数为0的事实。中联公司主张颜静怡只缴纳水电费到2016年8月31日，自2016年9月1日起拖欠水电费201元，但是，中联公司仅提供2016年9月、10月、11月的水电费催缴通知单，该通知单并无颜静怡的签名确认，中联公司未能进一步提供送达该通知单的相关证据以及水电费的读数等证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。因此，本院对中联公司关于水电费的诉讼请求不予支持。中联公司关于颜静怡支付因逾期支付租金产生的违约金2万元的诉讼请求。经查，根据2015年8月25日的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》约定，颜静怡未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，颜静怡应每日按月租金的3%向中联公司支付违约金及其他费用（如有）。中联公司自愿请求颜静怡支付因其逾期支付租金而产生的违约金2万元（在已支付的履约保证金和押金充抵以外），具有合同和法律根据，且金额不超过合同约定和法律规定，本院予以照准。颜静怡关于诉讼时效的抗辩意见仅针对拖欠的租金，并未针对拖欠的物业管理费以及因逾期租金产生的违约金提出抗辩意见，故颜静怡仍需支付物业管理费以及因逾期租金产生的违约金。颜静怡关于租赁合同已于2016年7月30日解除的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。 综上所述，中联公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、颜静怡应于本判决生效后十日内支付中联文创控股有限公司物业管理费4320元； 二、颜静怡应于本判决生效后十日内支付中联文创控股有限公司逾期支付租金的违约金2万元； 三、驳回中联文创控股有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1968元，减半收取计984元，由中联文创控股有限公司负担780元，由颜静怡负担204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年十二月十九日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。