福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2054号 原告：陈佳康，男，1995年2月8日出生，汉族，住湖北省团凤县，现住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：余开来、范宜构(实习)，福建君来律师事务所律师。 被告：张云秀，女，1988年3月9日出生，汉族，个体商户，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：张天平（系张云秀之兄），住福建省厦门市。 被告：张天平，男，1970年8月11日出生，汉族，厦门斯语传媒有限公司业务经理，住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：吴铭寿，福建归化律师事务所律师。 原告陈佳康与被告张云秀、张天平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案。本院于2019年7月2日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈佳康的委托诉讼代理人余开来、范宜构，被告张云秀的委托诉讼代理人张天平，被告张天平到庭参加诉讼。本院于2019年11月25日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈佳康的委托诉讼代理人余开来，被告张云秀的委托诉讼代理人张天平，被告张天平及其委托诉讼代理人吴铭寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈佳康向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除陈佳康与张云秀、张天平于2018年1月14日签订的《存量房买卖合同》；2.判令张云秀、张天平返还陈佳康的购房定金20000元；3.判令张云秀、张天平支付给陈佳康违约金100000元；4.判令张云秀、张天平赔偿给陈佳康因房产涨价而造成经济损失253500元以及中介费14150元、律师费8000元；5.以上合计395650元，并由张云秀、张天平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月14日，张云秀委托张天平与陈佳康签订一份《存量房买卖合同》约定：张云秀将其所有的座落于三明市梅列区碧桂园1号5幢3005室（建筑面积为118.5平方米）房屋转让给陈佳康，房屋成交价格为1050000元。合同第八条约定“陈佳康在合同签订当日支付20000元给张云秀、张天平作为购房定金，双方约定于该套房产出不动产权证且契约满两年十日内张云秀、张天平办理该房产的解押手续并注销。在房产办完解押手续，并注销以及报税批复后起叁日内，双方到房产交易中心办理过户手续。”合同还约定“双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、鉴定费等”。陈佳康在签订合同当日支付了定金20000元，张天平代张云秀出具了一张收条，但张云秀、张天平未按照《存量房买卖合同》约定履行义务，又以更高的价格将涉案房屋转让给案外第三人，导致陈佳康与张云秀、张天平签订的《存量房买卖合同》无法继续履行，张云秀、张天平构成合同违约行为。而涉案房屋周边房价已涨价到11000元/平方米以上，给陈佳康造成了重大的经济损失，以及陈佳康损失了中介费10500元、评估费和手续费3650元、律师费8000元等等，现陈佳康为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 张云秀未答辩。 张天平辩称，一、因2017年年底与其妹张云秀闲聊时得知她有意出售自己位于三明碧桂园的一套房子，让张天平帮忙打听一下，张天平于是就放在百年房产中介挂牌出售。后来有个叫吴同科的中介打电话给张天平，说是中闽地产的，说有个客户想买张天平的房子，张天平就从外地赶回三明与他们见面，张天平问对方什么职业？对方说是卖菜的经销商，供应超市的。张天平问陈佳康认识这个中介的人吗？陈佳康说不认识，张天平说如果认识中介的，他是不卖给陈佳康，陈佳康说不认识中介的人，也不是中介的员工。后来，陈佳康与中介的一起将房价从118万元压价到105万元。陈佳康说是他结婚要用的房子。合同签订后，陈佳康也不留联系方式，也从未与张天平联系过。后来张天平在网上看到中闽员工又将房子放在网上销售，并在吴同科的朋友圈里发现那套房子也在出售，张天平怀疑他们中介在恶意炒房，而且陈佳康还与中介的员工一起出去游玩。所以张天平就去找陈佳康，要求解除合同，陈佳康一直躲着张天平不出现，后来有一次被张天平在中闽地产(体育场店)找到，张天平说定金2万元还给他们，解除合同，他们不同意，所以张云秀没写委托书给张天平，以致合同无效。二、2019年4月19日，接到三明法院通知，说陈佳康在起诉张天平，要求张天平于4月22日到法院进行调解。张天平于4月22日上午10点特地从上海赶到三明梅列区法院，但只有张天平和法院工作人员，陈佳康和他的律师未到场，而且当时也联系不上陈佳康，法院给了张天平陈佳康律师的电话，张天平当场开免提给对方律师电话，律师说陈佳康已经辞职，去外地打工了，也不给张天平陈佳康的联系方式，并且说是中介委托他做代理律师起诉张天平，非陈佳康本人，当时有法院工作人员也在场，所以起诉主体不成立。三、张天平于2019年6月11日打电话给中闽员工吴同科(张天平和陈佳康的中介人)，他还说不认识陈佳康(有录音为证)，但是他的朋友圈有他们一起去旅游的视频(张天平有下载为证)。同时也打给陈佳康本人，他就一直推脱说找他的律师，什么都不肯说，张天平问他代理律师姓什么，他也不知道(有录音为证)。由此可见，都是中闽地产的员工在捣鬼。用2万元定金将一百多万元的房产套住，属于欺诈、恶意炒房行为。答辩主张：1.依法判令2018年1月14日签订的存量房买卖合同无效；2.本人同意返还2万元定金；3.赔偿张天平多次从上海、厦门、莆田往返三明的费用12000元，加上误工费20000元，合计32000元，另行追究中闽地产中介的欺诈和恶意炒房行为。 陈佳康围绕诉讼请求依法提交陈佳康、张天平的居民身份证，陈佳康与张云秀签订的《存量房买卖合同》1份，张云秀的收条1张，中闽房产的收票收据1张，《民事诉讼委托代理合同》1份及代理费发票1张，他人签订的《存量房买卖合同》3份，转账凭证等证据。张云秀、张天平依法提交网上搜的案例1个，微信聊天记录截图，中闽公司员工出游的视频，张天平与陈佳康通话录音光盘，张云秀与罗金财的《存量房买卖合同》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对争议的证据和事实，本院认定如下： 陈佳康与张云秀签订的《存量房买卖合同》是否有效。 张云秀认为，因为张云秀没有委托张天平签订房屋买卖合同，事后也没有追加。同时，陈佳康作为中闽房地产经纪公司的员工，与张云秀签订房屋买卖合同，违反了《房地产经纪管理办法》第25条第8项“房地产经纪机构和管理人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定。所以，双方签订的合同无效。 陈佳康认为，1.根据双方签订的《存量房买卖合同》第二条第2项“甲方(代理人或者受托人)保证如下B事项：…B、甲方为上述房产产权人的代理人。甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表产权人意志并可确保产权人按本合同执行所有的约定义务。甲方在签订本合同时已告知了乙方及居间方，并且甲方承诺产权人对将于／日前补有关该房产买卖的所有合同，如果产权人拒绝认可代理权利和义务，则由代理人承担相应的法律后果。”从上述合同条款的约定中，可以看出甲方完全有责任和义务履行该买卖合同的义务，故张云秀、张天平认为张云秀未写委托书给张天平，以致合同无效，没有法律依据。而且本案定金由张云秀直接收取的，说明张云秀是知道和认可本案买卖行为，认可双方签订的房屋买卖合同。退一步讲，如果因为张天平没有代理权而导致合同无效的话，也由张天平承担违约责任。2.张云秀、张天平提出陈佳康违反了《房地产经纪管理办法》第25条第8项的规定，合同无效，该规定系管理性规定，不是强制性规定，所以，双方签订的合同并不是无效合同。 本院认为，1.本案中，虽然张云秀未向张天平出具授权委托书，张天平的代理行为事后也未经张云秀追认，但是在张云秀与陈佳康之间房屋买卖过程中，张天平作为张云秀之兄，均以张云秀的代理人身份，代张云秀与陈佳康及中介机构协商房屋买卖事宜并签订《存量房买卖合同》，其在《存量房买卖合同》上同意作为张云秀的代理人，同时张天平还向陈佳康提供张云秀收款的银行账户，代张云秀出具收到定金20000元的收条，代张云秀向陈佳康主张解除合同，且在张云秀又将案讼房屋转让给罗金财过程中，张天平又是作为张云秀的代理人与罗金财签订《存量房买卖合同》，上述张天平实施的代理行为，陈佳康有理由相信张天平有代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，可以认定张天平的代理行为有效。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，中华人民共和国住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部三部委共同制定的《房地产经纪管理办法》系行政规章，不属于强制性规定，属于管理性规定，故张天平、张云秀以陈佳康作为中闽房地产经纪公司的员工，与张云秀签订《存量房买卖合同》，违反了《房地产经纪管理办法》第25条第8项“房地产经纪机构和管理人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的规定为由，主张双方签订的《存量房买卖合同》无效，没有法律依据。综上，张云秀与陈佳康签订的《存量房买卖合同》合法有效。 本案经开庭审理查明以下事实： 1.2018年1月14日，张云秀(卖方)、张天平(代理人)(两人为甲方)、陈佳康(乙方)、三明市中闽住房置业有限公司(丙方)签订了《存量房买卖合同》，合同约定：(1)张云秀将其所有的座落于三明市梅列区碧桂园1号5幢3005室（建筑面积为118.5平方米）房屋转让给陈佳康，双方商定成交价为1050000元。(2)甲方(代理人或者受托人)保证如下B事项：…B、甲方为上述房产产权人的代理人。甲方签署本合同对上述房产的处置意见可完全代表产权人意志并可确保产权人按本合同执行所有的约定义务。甲方在签订本合同时已告知了乙方及居间方，并且甲方承诺产权人对将于／日前补有关该房产买卖的所有合同，如果产权人拒绝认可代理权利和义务，则由代理人承担相应的法律后果。(3)乙方应在本合同签订当日支付购房保证金30000元…。购房保证金应存入丙方指定账户，由丙方无息代管。…(4)乙方自愿在合同签订当日支付20000元给甲方作为房屋购房定金；双方约定于该套房产出不动产权证且契约满两年十日内张云秀办理该房产的解押手续并注销。在房产办完解押手续，并注销以及报税批复后起叁日内，双方到房产交易中心办理过户手续。…(4)违约认定：1.甲、乙、丙三方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或者解除合同的，或者未按合同及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约。…(5)违约责任：(一)房屋所有权过户登记前的违约责任。1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2.甲、乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、鉴定费等。合同签订当日，张云秀收到陈佳康的购房定金20000元。 2.在签订合同期间，陈佳康系三明市中闽住房置业有限公司工作人员。 3.2018年3月26日，张天平作为张云秀的代理人，与罗金财签订《存量房买卖合同》，张云秀将座落于三明市梅列区碧桂园1号5幢3005室出售给罗金财，成交价为1130000元，该房现已过户到罗金财名下。 4.2019年3月27日，陈佳康为实现本案债权，支付律师代理费8000元。 综上所述，本院认为，张云秀、陈佳康签订的《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应认真履行合同的义务。张云秀在与陈佳康订立《存量房买卖合同》且未解除的情况下，又将案涉房屋转让案外人，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。因案涉房屋转让案外人，导致案涉《存量房买卖合同》已不能实现合同目，构成履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，陈佳康提出判令依法解除其与张云秀于2018年1月14日签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。因合同解除，张云秀应向陈佳康返还定金20000元，故陈佳康提出判令张云秀返还陈佳康的购房定金20000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。本案中，张云秀在以1050000元房款与陈佳康签订案涉买卖合同后，又以1130000元的价格转售给案外人，房款差价80000元，80000元差价是陈佳康可以获得的利益，陈佳康如要再买受该相同房屋需要加付80000元，同时张云秀不履行案涉《存量房买卖合同》，将案涉房屋转让他人，应当预见到违反合同可能造成的损失。张云秀违约获得的利益也是陈佳康的预期利益，违约人不能因违约而获利。因此，本院认定陈佳康的房价实际损失金额为80000元。根据案涉合同，双方约定违约金为100000元，未超过造成上述实际损失的百分之三十，不属于过分高于造成损失的情形，故陈佳康提出判令张云秀支付给陈佳康违约金100000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。陈佳康要求判令张云秀赔偿给陈佳康律师费8000元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。陈佳康提出张云秀赔偿中介费14150元的诉讼请求，因案涉合同签订期间，陈佳康系三明市中闽住房置业有限公司员工，该费用又由三明市中闽住房置业有限公司收取，两者之间存在利害关系，该费用是否实际收取，陈佳康认为该费用系从其工资扣除，但未能提供相关证据予以证明，故对该项诉讼请求，不予支持。陈佳康提出张云秀赔偿因房产涨价而造成经济损失253500元的诉讼请求，并提供3份他人的《存量房买卖合同》予以证明，因上述证据不足以证明其因房产涨价给其造成损失的具体金额，故对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 一、解除陈佳康与张云秀于2018年1月14日签订的《存量房买卖合同》； 二、张云秀应于本判决生效后三日内返还给陈佳康的购房定金20000元； 三、张云秀应于本判决生效后三日内支付给陈佳康违约金100000元； 四、张云秀应于本判决生效后三日内支付支付给陈佳康为实现债权而支出的律师费8000元； 二、驳回陈佳康的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16532元，由张云秀负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  林志忠 人民陪审员  贺华新 人民陪审员  陈玉红 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  施 磊 附：本判决所依据的具体法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。