濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初7685号原告（案外人）：郝红燕，女，1972年8月8日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：朱晓阳、杨芃（实习），河南金谋律师事务所律师。被告（申请执行人）：尚伟，女，1968年4月8日出生，汉族，住濮阳市。委托诉讼代理人：胜忠堂，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司，住所地：濮阳市华龙区黄河路中段，统一社会信用代码91410902716759434L（1-1）。法定代表人：刘跃记，该公司经理。委托诉讼代理人：张弘，该公司员工。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。原告郝红燕与被告尚伟、濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司（以下简称经贸总公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝红燕的委托代理人朱晓阳、杨芃，被告尚伟的委托诉讼代理人胜忠堂，被告经贸总公司的委托诉讼代理人王康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：不得执行位于濮阳市华阳国际公寓6-1905号房产，并由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年8月21日，原告与被告经贸总公司就华阳国际公寓6-1905号房产签订了书面买卖合同，约定原告以484652元的价款购买该房屋。2016年4月1日，被告经贸总公司为原告开具了购房发票。房屋交付后，原告居住至今。2019年1月7日，被告尚伟在执行被告经贸总公司一案中，裁定将涉案房屋查封。因原告已支付房款并占有房屋，系涉案房屋的所有权人，具有足以排除执行的民事权益。现原告为维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告尚伟辩称，被告尚伟与被告经贸总公司基于借款合同关系，双方在2013年12月26日签订商品房买卖合同，并办理了房屋的预告登记，应当认定被告尚伟的购房行为真实有效。原告称已经购买占有居住涉案房屋，事实上该房屋在2018年10月份查封时，并无人员居住，故原告陈述不属实。被告经贸总公司应当对本案是否属于“一房两卖”作出解释，并承担法律责任。综上，原告的商品房买卖合同不具有真实性，未办理网签备案，无预告登记，不具有购房成立条件；被告尚伟的购房行为办理了预告登记，具有排他效力，应当驳回原告的起诉。被告经贸总公司辩称，被告经贸总公司与被告尚伟之间属于民间借贷关系，与原告之间具体是房屋买卖合同关系还是借贷关系不清楚。原告的商品房买卖合同上加盖了被告经贸总公司的公章，但该公章系濮阳市华阳置业有限公司（以下简称华阳置业）私刻，系假章，房屋买卖合同真实与否，系原告与华阳置业之间的行为，被告经贸总公司对此均不知情；对原告是否付款、是否装修均不知情，请求法院依法判决。经审理查明，2013年12月26日，被告经贸总公司向原告借款150万元。同日，被告经贸总公司与被告尚伟签订商品房买卖合同十份，约定将包括涉案房屋在内的十套房屋出售给被告尚伟。2013年12月27日，被告尚伟向濮阳市房产局申请办理了上述房屋的预告登记。被告尚伟与被告经贸总公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月6日作出（2016）豫0902民初10839号民事判决书，该判决书认定被告尚伟与被告经贸总公司签订的编号分别为00049579、00049580、00049581、00049582、00049583、00049584、00049585、00049586、00049587、00049588《商品房买卖合同》十份，约定购买“华阳国际公寓”6-2504、6-2404、6-2505、6-1905、6-1405、6-2411、6-0405、6-2608、6-2111、6-0505号房屋共十套，并进行预告登记，该预告登记的行为实为借款合同的担保。本院判决被告经贸总公司偿还被告尚伟借款本金150万元及利息。被告经贸总公司不服提起上诉，濮阳市中级人民法院于2017年10月25日作出（2017）豫09民终1108号民事判决书，维持原判。2018年2月2日，被告尚伟向本院申请强制执行，本院于2019年1月7日作出（2018）豫0902执字第713号执行裁定书，将被告经贸总公司所有的华阳国际公寓6-1905号房产予以查封、评估、拍卖。原告以其于2013年8月21日已经购买涉案房屋为由，向本院提出执行异议，本院执行局于2019年6月13日作出（2019）豫0902执异114号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。另查明，2009年12月9日，被告经贸总公司与华阳置业签订房地产合作开发协议一份，约定：被告经贸总公司出地、华阳置业出资合作开发建房，被告经贸总公司分得一、二层建筑面积的50%（不少于1750㎡），其他部分及三层和三层以上归华阳置业所有。2013年4月11日，华阳置业为原告出具了收款收据一份，显示交款人为刘振江，交款金额为40万元，交款事由为郝红燕1905号房款。2013年8月21日，原告与被告经贸总公司签订商品房买卖合同，约定：原告以484652元的价款购买被告经贸总公司开发的华阳国际006幢19层1905号房，该房屋用途为商业服务；付款方式为买受人已一次性付款484652元，交房期限为2014年6月30日前。2016年4月29日，被告经贸总公司为原告开具了收取购房款484652元的购房发票一份。2014年3月23日，原告与华阳置业签订了一份领取钥匙缴费单，该缴费单显示原告房款已付清，天然气接头费为2850元、有线电视接头费为360元。根据濮阳市亿方物业服务有限公司出具的收据显示，原告自2017年起交纳涉案房屋水、电及物业费。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。关于原告对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益问题。经查：原告购买的是商业用房，用于经营性目的，属于“一般买受人”，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第一，原告与被告经贸总公司签订商品房买卖合同的时间为2013年8月21日，而法院查封涉案房产的时间在2019年1月7日，签订房屋买卖合同的时间早于查封的时间；第二，原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。根据原告与华阳公司签订的领取钥匙单，显示原告领取房屋钥匙的时间为2014年3月23日，根据原告提供的物业收费票据，显示原告交纳水、电、物业费的时间为2017年，故原告在查封前已经占有涉案房屋；第三，原告已支付全部房款。根据被告经贸总公司2016年4月29日开具的购房发票显示，原告交纳房款的金额为484652元，原告已支付了全部房款；第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产在原告购买后一直未将产权办理至原告名下，没有证据证明系原告自身原因导致，或原告对此负有过错。被告经贸总公司与原告签订房屋买卖合同后，长期不为原告办理预售合同的备案及房产的预告登记等，在不具备偿债能力的情况下，与他人签订借款合同，并以借款担保的名义将涉案房屋预告登记至他人名下，被告经贸总公司存在明显过错，将其过错转嫁于善意的房产买受人不妥。基于以上分析，应认定原告对涉案房产享有排除强制执行的民事权益。因此，原告的物权期待权应当受法律保护。被告尚伟虽取得了涉案房产的预告登记，但该预告登记非基于取得所有权而办理，系为借款提供担保，其原告签订购房合同在前，被告尚伟取得预告登记在后，故其权利不能阻却执行。被告经贸总公司辩解涉案房屋买卖合同、收据上加盖的其公司公章系华阳公司私刻，对合同及收款是否真实不知情，对此本院认为，涉案房产项目系被告经贸总公司与华阳置业联合开发，但登记公示的开发主体为被告，根据法律规定，项目销售主体只能为被告；同时根据被告经贸总公司庭审中的陈述，项目销售由合作另一方即华阳置业操作，被告经贸总公司对该项目以其名义销售明知且认可，基于被告经贸总公司与华阳置业合作开发关系，故就对外关系而言，被告经贸总公司与合作方约定谁销售、谁收款以及收益的分配均系合作关系的内部问题，在外部关系上，为保护交易，维护合同相对方对外观信赖利益，因认定被告经贸总公司为对外销售行为的主体，故即便涉案合同、票据上加盖的被告经贸总公司公章系私刻，仍不能否认被告为合同主体这一事实，故涉案商品房买卖合同及购房发票应认定为有效。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得执行位于濮阳市市辖区华阳国际公寓064-12-006-0-19-1905号房屋。本案受理费8570元，由被告尚伟、濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  陈富申审 判 员  林春江人民陪审员  杜素芳二〇一九年十二月十日法官助理陈丽丽书记员丁宁