江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初5795号原告：中国建设银行股份有限公司宝应支行，住所地宝应县叶挺路318号。负责人：袁洪涛，行长。委托诉讼代理人：沈敏，该行员工。被告：孙桂华，男，1966年10月22日出生，汉族，住宝应县。被告：汪华，女，1974年9月27日出生，汉族，住宝应县。被告：扬州嘉年华置业有限公司，住所地宝应县望直港镇耿耿工业园区迎凤路。法定代表人：吴步德，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨莉，江苏宝宜律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司宝应支行诉被告孙桂华、汪华、扬州嘉年华置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司宝应支行的委托诉讼代理人沈敏、被告扬州嘉年华置业有限公司的委托诉讼代理人杨莉到庭参加诉讼，被告孙桂华、汪华经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司宝应支行向本院提出诉求：1、判令第一、第二被告立即归还原告个人住房贷款本金及相应利息合计为215375.52元，（其中本金206383.30元、利息及罚息合计8992.22元，截止2019年5月22日，2019年5月22日后的利息按照合同约定计算至实际给付之日止）；判令第一、二被告立即归还原告公积金贷款本金及相应利息合计208299.17元，（其中本金206508.36元，利息及罚息合计1790.81元，截止2019年5月22日，2019年5月22日后的利息按照合同约定计算至实际给付之日止）；2、判令第一、第二被告承担本案诉讼费用；3、判令第三被告对上述债务及费用承担连带责任；4、判令原告对第一、二被告位于宝应县学府中央花园第12幢501号房地产变价款享有优先受偿权。事实与理由：被告孙桂华、汪华于2016年4月19日向扬州市住房公积金管理中心宝应分中心申请公积金贷款人民币270000元，贷款期限15年，并签订了《个人住房公积金借款合同》。合同签订后，我行于2016年8月4日依约发放了贷款270000元。被告孙桂华、汪华于2016年5月9日向我行申请个人住房贷款人民币230000元，贷款期限为15年，并签订了《中国建设银行个人住房借款合同》。为担保上述贷款的归还，二被告以所购房产提供抵押担保，与我行签订了《宝应县房地产抵押合同》，第三被告与我行签订了《个人住房借款最高额保证合同》，债权确定时间为2015年4月28日至2020年4月28日，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，我行于2016年5月11日依约发放了贷款230000元。自2017年11月1日，第一、二被告开始拖欠我行个人住房贷款本息不还，且经多次电话、短信、上门催收均未履行还款义务。截止2019年5月22日，第一、二被告拖欠原告个人住房贷款本息215375.52元，其中本金206383.3元、利息及罚息合计8992.22元。自2019年2月10日，第一、二被告开始拖欠我行公积金贷款本息不还，且经多次电话、短信、上门催收均未履行还款义务。截止2019年5月22日，第一、二被告拖欠原告贷款本息208299.17元，其中本金206508.36元、利息及罚息1790.81元。鉴于第一、二被告未全部履行《个人住房借款合同》和《个人住房公积金借款合同》中所规定的还款义务的行为已严重侵犯原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告孙桂华未作答辩。被告汪华未作答辩。被告扬州嘉年华置业有限公司辩称，对于第一、二被告拖欠原告贷款的本金及利息罚息的金额请求予以核实，其次我司在他项权证书未办理前承担连带还款责任是事实，但鉴于两被告已经将房产进行抵押，故被告三请求能优先执行两被告的房产，在该房产的金额不足以偿还原告贷款本息时，我司再承担连带还款责任。原告围绕诉讼请求，依法提交《个人住房公积金借款合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《住房公积金贷款合作协议书》、《个人贷款支付凭证》、《宝应县商品房按揭设立证明书》、个人贷款对账单、职工还款流水账等证据，被告扬州嘉年华置业有限公司未提交证据。本院对上述所举证据依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：2015年4月28日，原告中国建设银行股份有限公司宝应支行与被告扬州嘉年华置业有限公司签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定由扬州嘉年华置业有限公司为自2015年4月28日至2020年4月28日期间，因中国建设银行股份有限公司宝应支行向购置座落于“学府中央花园”项目所属之住房/商业用房而与该行发生借贷关系的全部债务人，提供最高限额为8000万元的担保责任，保证方式为连带责任保证。同时还约定无论中国建设银行股份有限公司宝应支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押等担保方式），不论其他担保是否成立、是否有效及其他情形，扬州嘉年华置业有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，中国建设银行股份有限公司宝应支行均可直接要求扬州嘉年华置业有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，扬州嘉年华置业有限公司不提出异议。2015年5月22日，案外人扬州市住房公积金管理中心宝应分中心与被告扬州嘉年华置业有限公司签订了一份《住房公积金贷款合作协议书》，约定：就学府中央花园的房产，扬州嘉年华置业有限公司自愿为购房借款人就其购买房屋而向扬州市住房公积金管理中心宝应分中心申请的贷款行为提供担保，并承担连带责任。2016年5月5日，被告孙桂华、汪华作为借款人与原告中国建设银行股份有限公司宝应支行签订了一份《个人住房公积金借款合同》，合同约定，原告向被告孙桂华、汪华提供贷款270000元，借款期限自2016年5月5日至2031年5月5日，共15年，分180期归还，贷款利息为月利率2.7083‰。双方约定原告将款项直接汇入被告扬州嘉年华置业有限公司在原告开立的存款及保证金账户内。还款方法为等额本息还款法，每月等额还本息金额为1897.2元；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，指被告孙桂华、汪华以所购住房为抵押，在其取得该住房的《房屋所有权证》并办妥抵押登记之前，由被告扬州嘉年华置业有限公司提供阶段性连带责任保证；本合同中的抵押物房屋坐落于学府中央花园12幢501室；本合同抵押物的共有人汪华同意将本合同项下的抵押物作抵押，并同意受本合同约束；在保证期间内，被告扬州嘉年华置业有限公司愿对被告孙桂华、汪华的债务承担连带责任；保证担保的范围包括借款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的相关费用等；保证期间从借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证，办妥房产抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告代为保管之日止；借款到期，被告未按合同约定清偿贷款本息，原告从贷款逾期之日起按正常利率加收40%计收利息；被告未按合同约定的还款期限归还本息，原告有权停止向被告发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物，扣划公积金或要求保证人履行保证责任。2016年5月10日，原告中国建设银行股份有限公司宝应支行与被告孙桂华、汪华签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：孙桂华向中国建设银行股份有限公司宝应支行借款230000元用于购买学府中央花园12幢501室；借款期限为180个月，从2016年5月10日至2031年5月10日；本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%；还款方式为等额本息还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同还约定，本合同项下担保方式为保证和抵押，保证人是被告扬州嘉年华置业有限公司，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、差旅费、评估费、公告费等）。被告孙桂华、汪华同意以其购买的“学府中央花园”第12幢501室设立抵押，并同时作为共同借款人、共同抵押人在该合同借款人、抵押人处签名。2016年5月23日，宝应县房屋权属登记中心就涉案房产出具了宝应县商品房按揭设立证明书。该证明书载明中国建设银行股份有限公司宝应支行就孙桂华座落于“学府中央花园”12幢501室（系孙桂华、汪华共有，权利价值815000元），有贷款500000元，设定日期2016.5.10，约定期限180月。合同签订后，原告分别于2016年5月11日发放个人住房贷款230000元（年利率为4.41%）、2016年8月4日发放个人住房公积金贷款270000元（月利率为2.7083‰）。在合同履行过程中，根据原告提供的银行系统统计数据记载，截止到2019年5月22日，被告孙桂华、汪华共拖欠个人住房贷款本息合计215375.52元（其中本金206383.30元、利息及罚息合计8992.22元），拖欠个人公积金贷款本息合计208299.17元（其中本金206508.36元、利息及罚息合计1790.81元）。2019年7月10日,被告个人公积金贷款帐户显示还款221.18元，下欠借款本金为206287.18元。原告中国建设银行股份有限公司宝应支行就上述下欠借款本息经催要无果，遂提起诉讼。本院认为，原、被告双方所签订的借款合同符合法律规定，合法有效。作为合同当事人，应当严格依照合同约定履行其合同义务。在被告未按约履行还款义务的情况下，原告要求被告孙桂华、汪华偿还合同剩余全部本息及要求被告扬州嘉年华置业有限公司承担连带责任的诉讼请求，经查，除个人公积金贷款下欠借款本金应从206508.36元调整为206287.18元外，均符合双方当事人在合同中约定及法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张对“学府中央花园”12幢501室变价款享有优先受偿权的诉求，经查，双方当事人虽然签订有抵押合同，但该房屋至目前尚未办理不动产权证，也未办理不动产抵押登记手续，仅有按揭设立证明书，抵押权未能得到依法设立。因此，原告享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押登记的请求权，具有排他效力，并非目前对该房产已经享有抵押权之优先受偿权，故原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。同时根据原告中国建设银行股份有限公司宝应支行、案外人扬州市住房公积金管理中心宝应分中心与被告扬州嘉年华置业有限公司之间的约定，在此情形下，被告扬州嘉年华置业有限公司仍负有连带担保责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告孙桂华、汪华于本判决生效之日起十五日内归还原告中国建设银行股份有限公司宝应支行在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的下欠借款本金206383.30元及利息（截止至2019年5月22日的利息及罚息为8992.22元；自2019年5月23日起，以本金206383.30元，按双方约定的年利率4.41%的150%，计算至实际给付之日止）；二、被告孙桂华、汪华于本判决生效之日起十五日内归还原告中国建设银行股份有限公司宝应支行在《个人住房公积金借款合同》中约定的下欠借款本金206287.18元及利息（截止至2019年5月22日的利息及罚息为1790.81元；自2019年5月23日起，以本金206508.36元为基数，按双方约定的月利率2.7083‰的140%计算至2019年7月10日止；自2019年7月11日起，以本金206287.18元为基数，按双方约定的月利率2.7083‰的140%计算至实际给付之日止）；三、被告扬州嘉年华置业有限公司对被告孙桂华、汪华在上述第一、二项判决中的还款义务应承担连带清偿责任。被告扬州嘉年华置业有限公司在承担连带清偿责任后，有权向被告孙桂华、汪华追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宝应支行其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7655元，公告费560元，合计8215元，由原告中国建设银行股份有限公司宝应支行负担500元，由被告孙桂华、汪华负担7715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  丁文强人民陪审员  徐庆春人民陪审员  邰红梅二〇一九年十二月三十日法官 助理  相艳妮书 记 员  杨年洁