北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初56863号原告：刘军，男，1969年5月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：凡龙，国浩律师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟燕（刘军之妻），女，1970年2月4日出生，汉族，住北京市西城区。被告：尹雯祎，女，1983年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：荀路（尹雯祎之夫），男，1982年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告刘军（以下简称姓名）诉被告尹雯祎（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘军委托诉讼代理人凡龙、孟燕、尹雯祎及其委托诉讼代理人荀路到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘军向本院提出诉讼请求：1、判决解除刘军与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、尹雯祎向刘军赔偿房屋差价损失189.01万元；3、尹雯祎向刘军赔偿差旅费损失5万元；4、尹雯祎向刘军赔偿租金损失12万元。事实和理由：2017年3月9日，刘军与尹雯祎签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘军将位于北京市朝阳区广顺北大街33号望京大西洋新城D区210号楼2门5B房屋（以下简称涉案房屋）出售给尹雯祎，房屋总价款为1700万元。合同签订后，尹雯祎支付了100万元定金，双方于2017年3月30日办理了房屋买卖网签备案。此后，尹雯祎未按合同约定履行给付房款的义务，并于2017年8月4日向刘军发出《关于解除双方房屋买卖合同的函》，要求解除合同，并要求刘军返还其已支付的100万元购房定金，刘军不同意返还定金。尹雯祎于2017年8月8日对刘军提起另案诉讼，朝阳法院判决驳回尹雯祎的全部诉讼请求，该判决现已生效。尹雯祎的违约行为导致刘军无法及时出售房屋，现因房价下跌导致巨大损失，为维护刘军的合法权益，现诉至法院，诉如所请。尹雯祎辩称：同意判决解除刘军与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但不同意赔偿房屋差价损失。不同意支付差旅费，这是刘军自行聘请律师产生的费用。不同意支付租金损失，刘军已经要求中介赔付了租金损失。尹雯祎是受3·17新政影响而无法购买涉案房屋，匆忙签订补充协议是因教委新政所致。尹雯祎并非过错方，且在与刘军的另案诉讼中已损失100万元定金，该100万元足以作为对刘军的补偿。刘军目前并未因涉案房屋无法成交而发生实际损失，无权要求尹雯祎赔偿。尹雯祎因3·17新政在涉案房屋买卖过程中损失较大，加上尹雯祎现有房屋的200万元贷款，尹雯祎现在经济困难，请法院根据公平原则依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市朝阳区广顺北大街33号望京大西洋新城D区210号楼2门5B房屋登记在刘军名下。2017年3月9日，刘军作为出卖人与尹雯祎作为买受人在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定尹雯祎购买刘军名下的涉案房屋，房屋成交总价为1700万元；定金为100万元，买受人于签约当日以自行交接的方式支付定金50万元，于房屋核验通过后两日内以自行交接的方式支付定金50万元；买受人逾期履约超过15个工作日的、拒绝购买房屋的，构成根本违约，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋总价款20%向出卖人支付违约金。关于贷款，刘军与尹雯祎约定：买卖双方确保本人及配偶应于2017年9月1日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为750万元，贷款由银行直接支付出卖人。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款数额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。买受人于过户前三日内支付出卖人购房款450万元。签订合同当日，尹雯祎与刘军还签订了《房款支付协议》，约定尹雯祎于2017年7月25日前支付400万元。尹雯祎于2017年3月5日向刘军支付5万元定金，于3月9日支付25万元定金，于3月10日支付20万元定金，于3月29日支付35万元定金，于3月30日支付15万元定金。尹雯祎与刘军就涉案房屋买卖于2017年3月30日办理了网签备案，后双方撤销了网签备案。2017年5月5日，荀路代尹雯祎作为买受人与刘军作为出卖人签订两份《补充协议》，约定卖方将付款方式改为全款支付，买卖双方应于2017年6月30日前完成涉案房屋所有权转移登记手续，如未完成造成卖方房屋租赁损失由麦田公司承担。签订《补充协议》后，刘军与尹雯祎重新进行网签备案。2017年8月4日，尹雯祎向刘军送达了内容为“非常遗憾，由于受317新政的影响，我的房屋的买家肖学文先生解除了和我之间的房屋买卖合同，我无法收到后续的卖房款，所以我也无法继续履行我们双方之间的房屋买卖合同。因此我正式函件通知您：解除我们于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件和补充协议，我已支付的壹佰万元房款也希望您能尽快返回给我”的《关于解除贵我双方房屋买卖合同的函》。2017年9月1日，尹雯祎将刘军诉至本院，要求刘军退还定金100万元。2017年11月27日，我院出具（2017）京0105民初64529号判决，认为虽然尹雯祎主张因317新政的出台导致其无法履行涉案房屋买卖合同，但根据查明的事实可知，尹雯祎在新政出台后仍支付了定金50万元，且与刘军于3月30日办理了网签登记，在履行过程中，尹雯祎与刘军还于5月5日签订了补充协议，故根据本案尹雯祎的履行情况可以认定在317新政出台后，尹雯祎自认新政并未影响其履约能力。根据尹雯祎的陈述可知，涉案房屋买卖合同未能履行系案外人无法购买尹雯祎家庭名下住房所致，但尹雯祎家庭名下房屋的履行情况并非本案房屋买卖合同履行的条件，故尹雯祎向刘军送达的解除合同通知，因尹雯祎不具有解除权不发生合同解除的效力。因涉案房屋买卖合同并未解除，法院对尹雯祎要求退还定金的诉讼请求不予支持，故判决驳回尹雯祎的全部诉讼请求。在（2017）京0105民初64529号案件中，本院查明“尹雯祎称因朝阳教委关于子女上学政策的原因，双方协商于2017年3月30日网签，后因政策取消，故双方撤销网签，仍按原合同执行。刘军称317新政出台后，其询问尹雯祎是否受影响，尹雯祎称资金没有问题，3月30日进行网签是因为尹雯祎担心再有新的政策出台，5月5日签订补充协议时因为尹雯祎称其孩子要上学，并改为全款支付，不贷款，故撤销了网签，重新办理网签。”（2017）京0105民初64529号判决作出后，尹雯祎对判决不服，提起上诉。2018年2月28日，北京市第三中级人民法院出具（2018）京03民终3250号裁定书，裁定准许尹雯祎撤回上诉，双方均按原审判决执行。在本案诉讼中，刘军主张因尹雯祎未依约支付购房款的违约行为给其造成了涉案房屋市场价值下降的损失。就此，刘军申请对涉案房屋于2018年2月28日的市场价值进行评估。2019年6月25日，本院委托北京首佳房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋于2018年2月28日的市场价值为1410.99万元。刘军支出评估费33700元。经询，刘军表示至今未另行售出涉案房屋。关于尹雯祎已交纳的100万元定金，刘军、尹雯祎均同意在刘军的实际损失中予以抵扣。另，刘军提交机票、酒店住宿等凭据，以证明其为办理合同事宜支出的交通费以及住宿费。刘军还提交其就涉案房屋签订的租赁合同，以证明因准备履行合同房屋产生四个月的空置损失。尹雯祎提出麦田公司曾向刘军赔偿了1万元的差旅费以及4.75万元的租金损失。刘军认可该事实，但认为不足以弥补实际损失。本院认为:刘军与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容真实合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。本案中，根据现有证据，可以确认尹雯祎未能依约向刘军支付房款，并在合同履行期限内单方提出解约，以实际行为表示不再履行合同，构成根本违约。现刘军诉请要求解除其与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，本院对此予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。本案中，刘军与尹雯祎签订房屋买卖合同后，如合同顺利履行，刘军能取得购房款1700万元，现因尹雯祎的违约行为导致房屋买卖合同不能继续履行，《房地产估价报告》认定涉案房屋于2018年2月28日的市场价值为1410.99万元，较之合同约定的价款有一定幅度的回落，如刘军另行出售涉案房屋，则房屋售价的差额部分是刘军的实际损失，但刘军至今尚未另行出售涉案房屋，房屋交易的市场价格处于波动状态，刘军的实际损失尚未固定。基于此，本院将根据评估报告结合本案合同实际履行情况，在综合考虑定金不足以弥补刘军损失的情况下，酌情确定房屋差价损失的具体数额。关于差旅费、租金损失，麦田公司已经就此向刘军进行了赔偿，刘军的证据不足以证明其实际的合理损失超出已赔偿范围，故本院对刘军的该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原告刘军与被告尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除；二、被告尹雯祎于本判决生效后七日内赔偿原告刘军房屋差价损失一百七十万元；三、驳回原告刘军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23280元，由原告刘军负担3180元（已交纳），由被告尹雯祎负担20100元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费33700元，由被告尹雯祎负担（原告刘军已垫付，被告尹雯祎于本判决生效后七日内给付原告刘军）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李瑶瑶人民陪审员  桂秀燕人民陪审员  高 洁二〇一九年十二月十七日书 记 员  赵洪方