山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0181民初8830号原告：张加祥，男，生于1963年2月17日，汉族，居民，原住山东省济南市章丘区绣惠街道办事处西皋村金盘大街75号，现住山东省济南市章丘区明水街道办事处福泰小区51号1单元201室。委托诉讼代理人：亓翠萍，山东济青律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐林全，山东怀法律师事务所律师。被告：章丘市朝阳房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张帅，总经理。被告：张帅，男，生于1983年6月7日，汉族，居民，住山东省济南市。两被告共同委托诉讼代理人：赵序伟，山东鲁明律师事务所律师。张加祥与章丘市朝阳房地产开发有限公司（以下简称朝阳公司）、张帅确认合同效力纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告张加祥及其委托诉讼代理人亓翠萍、被告朝阳公司和张帅的共同委托诉讼代理人赵序伟到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人同意庭下调解，经本院组织调解双方当事人未达成一致意见，本院于2019年9月19日进行了第二次开庭审理。原告张加祥及其委托诉讼代理人亓翠萍、徐林全与被告朝阳公司和张帅的共同委托诉讼代理人赵序伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张加祥向本院提出诉讼请求：1.请求依据2005年11月27日签订的锦川花苑小区转让《合同书》确认该小区29户房产、24个车库、30个配套房、小区范围内土地使用权及其附属物归原告所有；2.本案涉诉费用由被告承担。诉讼过程中，张加祥变更诉讼请求：请求依据2005年11月27日签订的锦川花苑小区转让《合同书》和《转让协议》，确认该小区29户房产、24个车库、30个配套房、小区范围内土地使用权及其附属物归原告所有。事实与理由：（1）章丘区绣惠街道办事处锦川花苑小区原系被告朝阳公司自2004年开发建设，该小区1号楼四个单元五层，共40户。其中，底层车库24个，配套房30个。后因被告朝阳公司资金缺乏于2005年10月停工，面临烂尾之际，原朝阳公司急于出售整个小区还债。张加祥与当时张文霞任法人的被告朝阳公司锦川花苑项目负责人韩继柱多次协商，于2005年11月27日签订转让《合同书》，约定朝阳公司将上述整个锦川花苑小区当时现实状况下的所有资产和财产包括土地使用权全部转让给张加祥。合同约定，工程完工后朝阳公司取得该小区40户房产中的11户房产的购房款，冲抵朝阳公司的全部投资，其余房产及收益均归张加祥所有。张加祥接手锦川花苑小区后继续投资建设，建设该小区的资金来源是来自山东冠世时装加工有限公司的工程款，通过张加桥（张加祥之兄）的章丘市桥友贸易有限公司支付后期该施工款。2005年9月9日至2006年2月9日，张加祥通过中国银行高新区支行共转入桥友公司工程款6393120元。锦川花苑1号楼于2006年春节前完工。2006年春节后，张加祥按照合同书约定交付朝阳公司11户房产，朝阳公司于2006年5月之前收取了该11户房产的购房款，至此朝阳公司永久撤出锦川花苑小区。该11户楼房是一单元6户102、201、202、301、302、402，二单元2户，201、202，三单元1户，201，四单元2户，201、401号。此后朝阳公司便怠于履行合同，拒不向张加祥提供锦川花苑小区的相关开发资料及相关手续。但张加祥毫无争议的成为该锦川花苑小区的实际唯一所有人，并对剩余29户房产陆续对外出售。（2）2007年8月初，章丘市国土资源局国有土地管理科科长朱长海联系张加祥，代表国土资源局追讨锦川花苑小区的国有土地出让金，同意让张加祥交纳后期土地出让金。据此，张加祥于2007年9月3日向章丘市城市资金管理中心土地管理科交纳国有土地出让金842118.22元。（3）2007年9月3日，早已经空壳的朝阳公司原负责人韩继柱将法定代表人张文霞变更为张帅，此后张帅便对外宣称其为锦川花苑小区的新所有权人。张加祥因多项经营业务繁忙对朝阳公司变更法人一事浑然不知情。2007年9月3日后，张帅便利用朝阳公司的手续对外私自出售或租赁楼房。2017年春天，张帅扒了张加祥的传达室和2007年栽的五棵大桐树，在该小区沿零九路剩余土地挖槽，做好塔吊基座，想私自盖沿街楼对外出售，张加祥得知后，费尽周折才让张帅停工。（4）2018年10月7日，济南市章丘区住房和城乡建设委员会发布冻结通告（章建旧改冻字2018【38】号），将锦川花苑小区列入了拆迁计划。被告擅自处置张加祥的该小区财产，为维护张加祥的合法权益，据此提起诉讼。张加祥针对其诉讼请求提交如下证据：1.张加祥与朝阳公司2005年11月27日签订的《合同书》原件一份、2005年11月30日张加祥作为锦川花苑小区剩余工程所需材料资金的付款方即丙方签订的《补充协议》复印件一份、2018年11月4日签订该补充协议乙方之一的塑门窗施工队师明成出具的《证明》原件一份及师明成身份证复印件一份。证实依据《合同书》约定，朝阳公司愿意把现实状况下的锦川花苑小区所有资产及财产全部转让给张加祥，由张加祥继续进行投资建设，所有收益及剩余费用均由张加祥全权负责，朝阳公司不再投任何资金；关于1#楼已预售11户房由朝阳公司负责收回购房款，朝阳公司原预售六户车库及两户沿街楼定金归朝阳公司，剩余款归张加祥所有，朝阳公司不得再收款；朝阳公司必须及时并无偿提供给张加祥财务公章，从而证实朝阳公司有义务及时无偿提供其房地产开发经营资质给张加祥，张加祥有权使用朝阳公司房地产开发经营资质等。结合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》即法释【2005】5号第24条，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，证实涉案锦川花苑小区国有土地使用权转让给张加祥。2.张加祥与康波的房屋买卖协议一份、张加祥与裴继锋的房屋买卖协议一份。证实张加祥受让涉案锦川花苑小区所有资产及财产之后，2006年5月锦川花苑小区即建设完毕，朝阳公司5月之前收取了《合同书》约定的11户房产的购房款，至此朝阳公司永久撤出锦川花苑小区，张加祥此时依约独立成为涉案锦川花苑小区的实际唯一所有权人。3.朝阳公司企业法人营业执照复印件一份（该复印件系签订合同当时朝阳公司交付张加祥本人）、济南市章丘区市场监督管理局（原工商局）出具的《企业变更情况》原件及章丘市桥友贸易有限公司《公司吊销情况》复印件一份。证实：（1）朝阳公司自2003年5月6日成立之初即具有房地产开发经营资质，2005年11月27日《合同书》签订后，朝阳公司将其房地产开发经营资质转让给张加祥；（2）2007年9月3日朝阳公司变更法定代表人为张帅，涉案锦川花苑小区仅仅系朝阳公司开发的一个项目，朝阳公司法定代表人的变更与张加祥早已经受让完毕的锦川花苑小区所有资产及财产无关；（3）章丘市桥友贸易公司2003年4月9日成立，于2006年12月31日吊销，法定代表人为张帅母亲张玉芬，行业门类与房地产开发经营建设无关。4.2005年9月9日山东冠世时装加工有限公司与章丘市黑峪建筑安装公司签订的《建设工程施工合同》原件一份，山东冠世时装加工有限公司提供的中国银行济南高新技术开发区支行转账支票复印件明细一宗（该宗支票复印件收款人为章丘市桥友贸易有限公司，第四页背书页面盖有章丘市桥友贸易有限公司财务专用章，并明确注明“委托收款”字样），2018年10月15日山东冠世时装有限公司出具的《2005年9月9日---2006年2月9日由山东冠世时装加工有限公司部分转入章丘市桥友贸易有限公司工程款对账明细》原件一份，2018年11月8日山东冠世时装加工有限公司出具的《证明》原件一份。证实山东冠世时装加工有限公司依据《建设工程施工合同》约定支付给张加祥6393120元的工程款委托转入章丘市桥友贸易有限公司，从而证实2005年11月27日张加祥与朝阳公司签订《合同书》时，张加祥有资金受让涉案锦川花苑小区所有资产及财产，并有能力支付烂尾的涉案锦川花苑小区剩余工程所需材料资金款项以及后续的各项税费。5.济南明泉化工有限公司出票日期为2007年9月3日的中国工商银行金额为842118.22元的转账支票复印件一份、2017年3月23日山东晋煤明水化工集团有限公司出具的《证明》原件一份、2017年3月24日章丘市宏建建筑工程公司出具的《证明材料》原件一份。证实2007年9月3日张加祥用济南明泉化工有限公司支票交付章丘市城市资金管理中心土地管理科国有土地出让金842118.22元以及张加祥有资金和实际缴纳了涉案锦川花苑小区国有土地出让金的事实。6.《国有土地使用权出让合同》复印件一份（原件在章丘区国土资源局存档）。证实涉案锦川花苑小区《国有土地使用权出让合同》编号为GF-2000-2601，宗地编号为2004-3，涉案锦川花苑小区符合国家土地利用总体规划，涉案土地用于房地产开发受国家法律保护。结合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》即法释【2005】5号第9条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”证实：⑴有批准权的章丘区人民政府土地主管部门收受了张加祥的土地出让金，从而证实涉案锦川花苑小区国有土地使用权归张加祥所有；⑵再次证实张加祥与朝阳公司通过2005年11月27日签订的《合同书》将涉案国有土地使用权转让给张加祥的事实。7.济南市宏建建筑公司2007年8月31日出具的收款收据842118.22元存根复印件一份，证实与2007年9月3日中国工商银行转账支票相一致，从而证实涉案小区是由张加祥先行支付了土地转让款。9.冻结通知复印件一份，证实2018年10月7日涉案小区列入拆迁范围。10.自章丘区人民法院档案室调取的2011年3月31日宋玉国诉章丘市杨胡建筑安装工程有限公司、张加祥、朝阳公司民事起诉状原件一份、章丘区人民法院（2011）章民初字第826号民事判决书原件一份，证实本案原告张加祥与第一被告朝阳公司于2005年11月27日签订《合同书》的真实性。11.章丘区人民法院（2011）章民初字第826号民事案件中宋玉国提交的2005年11月30日《补充协议》原件一份，证实与本案原告张加祥第一次庭审时提交的《补充协议》复印件相一致，进一步证实涉案锦川花小区剩余工程款系张加祥支付的事实。12.章丘区人民法院（2011）章民初字第826号民事案件中宋玉国提交的2005年11月27日的《转让协议》原件一份，该转让协议手写明确载明“朝阳公司韩继柱将锦川一号楼转让给张加祥协议和补充协议”字样，证实涉案锦川花苑所有资产和财产已经全部转让给张加祥的事实，进一步证实2005年11月27日签订的《合同书》的真实性。13.章丘区人民法院（2011）章民初字第826号民事案件中宋玉国提交的《单位工程竣工验收备案表》原件一份，证实涉案锦川花苑小区于2005年12月27日竣工验收，并载明“工程竣工验收备案文件已于2006年1月12日收讫，文件齐全”进一步证实锦川花苑小区所有资产和财产与本案两被告无关。14.章丘区人民法院（2011）章民初字第826号民事案件中宋玉国提交的《购房协议书》原件一份，证实锦川花苑小区一户房产价值189960元，共11户楼房，总价为2089560元，结合2005年11月27日签订的《转让协议》中明确的张加祥在“小区规划建完后必须给付甲方（即朝阳公司）原实际投入资金105000元”，证实张加祥受让锦川花苑小区后，朝阳公司不仅盘活了锦川花苑小区这一烂尾楼盘，还获利1039560元。15.章丘区人民法院（2011）章民初字第826号民事案件中，章丘区人民法院于2012年2月4日作出的（2011）章执字第2006号执行裁定一份，该裁定书明确载明被执行人章丘市杨胡建筑安装工程有限公司、章丘市朝阳房地产开发有限公司“因经济困难，无可供执行的财产，申请执行人也不能提供其它可供执行的财产线索，本案短期内不能执结，可待被执行人具备履行能力后再申请执行，裁定终结（2011）章民初字第826号民事判决书的本次执行程序”。证实朝阳公司在锦川花苑小区无任何财产，进一步证实锦川花苑小区全部资产及财产均为张加祥所有。朝阳公司、张帅共同辩称：1.张加祥的诉讼请求没有法律依据。本案实质为合同的履行纠纷，基于合同当事人之间形成的是债权债务关系，属于债权纠纷，案由确定的也为确认合同效力纠纷，张加祥诉讼请求中主张的不动产物权归属没有法律依据。参照最高人民法院公报中公布的案例裁判原则，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别予以对待。人民法院对于已经交付的动产权属可以予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，人民法院不宜直接判决确认其权属。因此，无论从法理还是最高院公布的指导案例中，均可以看出债权合同不能直接导致不动产物权变动，张加祥既没有事实上接收涉案不动产，更没有权利请求法院直接确认不动产物权。2.张加祥提交的合同在本案中不能作为认定事实的依据。首先，该证据中公章的真实性需核实。作为转让整个在建小区（实际就是朝阳公司的全部资产）的合同，没有法定代表人或委托代理人的签字确认，也没有召开股东会研究确定，仅仅加盖公章就将公司全部资产转让，合同真实性无法令人信服。其次，合同形成过程不合法。张加祥诉状中也自认，其是与韩继柱多次协商确认，在2005年签订涉案合同书，韩继柱在2005年时既不是法定代表人也不是单位股东，其无权将公司资产出售给张加祥，就是公章属实，其在当时也属于无权处分，涉案合同也不具备法律效力。再次，合同处分方式不合法。根据张加祥提供的合同内容可以看出，其基本上是在没有任何投入的情况下可以取得整个涉案小区的全部资产，合同内容明显不公，当时的股东有杨胡村委会，也就是涉及到集体资产，如果韩继柱私下与张加祥达成协议的事实存在的话，因未经村委会同意，属于恶意串通，损害集体和第三人（其他股东）的利益，根据《合同法》第52条第二项之规定，合同无效。最后，从合同内容来看也不合法。商品房开发必须具有由专业的开发资质，张加祥作为自然人无权进行开发，张加祥提交的合同内容反映的是将小区资产转让给张加祥，由张加祥继续投资、筹建、销售，张加祥本人不具备开发小区的资质，在此情况下借用开发公司资质，规避了国家对于开发主体的限制，如果韩继柱私下与张加祥签订了合同书，其实质是以合法的形式掩盖非法目的，根据《合同法》第五十二条第三项之规定，涉案合同亦属无效合同。综上，合同无效不能产生债权及物权效力。3.即使存在张加祥诉称的合同书，该合同事实上未履行，不能产生物权变动的效力。如上所述，张加祥提供的合同书，从内容看是公司将在建小区转让给张加祥个人，张加祥作为自然人没有开发资质，无法自行对小区进行建设、开发，且张加祥从未基于其诉称的合同书实际占有该小区的动产及不动产，也不存在其诉状中所称对小区的建设投入大量资金。因此张加祥所称的合同，不管存在与否，均未履行，不能产生物权变动。4．涉案不动产及公司股权均已实际转让给张帅等人，朝阳公司与张帅等的转让合同已履行完毕，张帅等作为股东已实际取得涉案资产。2007年，因小区不能进行正常的运行，朝阳公司及全体股东一致同意将公司全部股权及开发的小区一并转让给张帅，张帅等在依法办理工商变更登记后，实际接收公司及小区，此后投入资金，保持小区正常运转至今已达十一年。即在2007年以后，涉案小区由张帅等股东控股的公司实际运营、建设（这一点原告诉状中也认可）。2017年7月10日，张帅在补齐涉案土地出让金2335103.78元基础上取得涉案土地的不动产权证书。以上事实，足以证明朝阳公司与张帅等的转让合同是实际履行的合同，基于合同的履行，涉案小区的产权也是属于张帅等股东而非张加祥。5．如确实存在两次转让的情况下，基于合同的实际履行情况，涉案小区的权益最终也属于张帅等股东，足以排除张加祥要求确认物权的请求。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（1）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（2）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持”的规定，张帅等人取得公司股权及小区资产后，办理了土地使用权登记手续，并先行合法占有土地及房产，足以排除张加祥对于物权的请求权。综上请求依法驳回张加祥的诉讼请求。朝阳公司针对其主张提交如下证据：1.企业营业执照副本、企业信息、企业变更情况及企业档案资料各一份，证实企业现法定代表人为张帅，2007年9月3日公司股东变更为张帅及其妻刘静，原朝阳公司已于2007年将公司全部股权及公司所有资产（包括在建涉案小区）全部转让给张帅。其中96页——108页，证实原朝阳公司全部所有股份及资产均已转让给张帅。2.合同书及公章财务章交接书一份，证实涉案公司股权及包括小区在内的资产均转让给张帅，时间是2007年9月12日。3.土地出让金专用票据六份，证实张帅接受企业后，对企业进行了投入，并补齐了土地出让金共计2335103.78元，最后一次补交是在2017年。4.不动产权证书，证实涉案土地已办理不动产登记手续，办证时间在张帅经营期间2017年7月10日，实际土地使用权人为张帅。5.（2011）章民初字第826号民事判决书一份，证实2011年在章丘市人民法院审理的该案件中，张加祥自认涉案建筑与其没有关系，且证实张加祥并没有投入巨额资金的事实。6.水费发票两张、电费发票一张，证实小区的运行一直由张帅实际经营、维持。7.资产负债及利润表（2010年—2017年），证实张帅接收以后进行投入及经营，整个小区一直是在张帅等股东控制之下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：1.朝阳公司的变更情况朝阳公司成立于2003年5月6日，企业类型为有限责任公司，经营范围包括：房地产开发（凭资质经营），时任法定代表人张文霞，股东包括章丘市双山街道办事处杨胡村民委员会、章丘市明水镇杨胡建筑安装队。章丘市杨胡建筑安装工程有限公司系章丘市明水镇杨胡建筑安装队与其法定代表人韩继柱等5个自然人共同出资设立。2006年6月13日，章丘市明水镇杨胡建筑安装队与章丘市杨胡建筑安装工程有限公司签订股权转让协议；同日，朝阳公司召开股东会形成股东会决议，选举韩继柱为执行董事兼经理，为公司的法定代表人，并同意章丘市明水镇杨胡建筑安装队将其股权转让给章丘市杨胡建筑安装工程有限公司。2006年7月5日，工商部门核准朝阳公司的股东变更，同时法定代表人变更为韩继柱。2006年9月13日，朝阳公司在原股东基础上增加自然人股东刘建、张道茂、刘锦才、张景平、韩宝山、朱传忠、李远锋等人。2007年7月5日，公司变更企业注册号。2007年8月30日，朝阳公司召开股东会并通过股东决议：同意原股东章丘市双山街道办事处杨胡村民委员会、章丘市杨胡建筑安装工程有限公司及自然人韩继柱等的全部股权，对外转让给新股东张帅、刘静，并通过了股权转让协议书；讨论通过韩继柱辞去董事长、法定代表人职务，韩继柱、张文霞、韩延祯三人辞去董事会成员职务等。同年8月31日，朝阳公司召开新的股东会并通过股东决议，选举张帅为公司的执行董事，担任法定代表人，修改公司章程等事宜。据此，工商部门于2007年9月3日核准朝阳公司的股东及法定代表人的变更事项。2008年10月9日，朝阳公司申请变更公司住所地，由原章丘市双山街道办事处杨胡村东变更至章丘市绣惠镇南关村北首。2016年10月9日，刘静将其在朝阳公司的股份转让给谢连宝，该公司的股东变更为张帅、谢连宝。2.涉案锦川花苑小区的建设与现状2004年4月16日，朝阳公司通过招标拍卖挂牌的方式竟得2004-3号宗地国有土地使用权，并与章丘市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。合同约定：成交出让的宗地位于章丘市绣惠镇，东至O九公路、西至幼儿园、南至东南隅场园、北至城前中路；出让土地总面积6939平方米（10.41亩），土地使用权成交价（出让金）156万元，分别于合同签订后5日内交付30万元、合同签订60日内一次性付清，如不能按时支付土地使用权出让金，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的0.5‰缴纳滞纳金；土地用途为居住用地，使用权年限为70年等。合同签订后，朝阳公司依据合同约定缴纳土地出让金及滞纳金，其中2004年4月22日缴纳30万元、2007年9月15日缴纳842118.22元、2009年4月21日缴纳317881.78元、2017年6月5日缴纳777222元，同时朝阳公司缴纳的10万元保证金抵作土地出让金。以上合计2337222元。朝阳公司竟得该宗土地后，在该宗土地上投资锦川花苑小区的建设，并将该工程承包给章丘市明水镇杨胡建筑安装队。2004年8月6日，章丘市明水镇杨胡建筑安装队与宋玉国签订内部承包合同，将其承包的锦川花苑小区1号楼分包给宋玉国项目部施工。涉案小区的1号楼工程竣工验收备案文件于2006年1月12日交付章丘市建筑工程质量监督站，载明绣惠锦川花苑小区1#住宅楼竣工验收时间为2005年12月27日。2017年7月10日，济南市章丘区国土资源局为锦川花苑小区颁发不动产产权证书，载明：权利人朝阳公司，权利类型为国有建设用地使用权，用途为城镇居宅用地，土地使用权面积6939平方米，使用期限2004年7月1日至2074年6月30日。截至目前，朝阳公司建设的锦川花苑小区仅完成涉案1号楼工程，包括四个单元五层计40户、底层车库24个、配套房30个。2018年10月7日，济南市章丘区住房和城乡建设管理委员会下发章建旧改冻字2018（38）号冻结通告。因旧城改造工程，涉案锦川花苑小区被列入冻结范围。涉案小区的40处房产除101号、401号、107号、504号、403号五处房产由张加祥实际占有、处分外，其余的35处房产均由朝阳公司对外全部出售。因涉案小区直至2017年7月10日才办理不动产产权证书，涉及的40处房产至今未办理不动产权证至住户名下。且，涉案小区被冻结后，现有33户已经签订拆迁协议，另外2套是因产权纠纷没有签字。3.涉案小区建设过程中的工程款处理2011年4月1日，案外人宋玉国因与章丘市杨胡建筑安装工程有限公司、张加祥、朝阳公司建设工程施工合同纠纷，诉至本院，要求支付工程款367873.1元。案经审理，认定宋玉国施工的涉案工程总造价3509995.5元，章丘市杨胡建筑安装工程有限公司先后支付2118954.8元、朝阳公司委托张加祥支付221450元，尚欠工程款367873.10元。据此，作出（2011）章民初字第826号民事判决书，判决：章丘市杨胡建筑安装工程有限公司支付宋玉国工程款367873.10元；朝阳公司在欠付工程款范围内承担连带责任。针对双方当事人有争议的事实和证据，结合当事人陈述以及本院确认的证据，本院认定事实如下：1.涉案《合同书》及《补充协议》的签订与小区资产的转让张加祥针对其主张提供2005年11月23日的协议、同年11月27日签订的《合同书》原件、自本院档案室调取的《转让协议》、2005年11月30日的《补充协议》复印件、以及涉案工程塑门窗施工队师明成出具的《证明》原件及师明成身份证复印件一份，用于证实韩继柱代表朝阳公司将涉案小区转让给张加祥并签订《合同书》、《补充协议》的事实。经审查，上述证据显示：（1）2005年11月23日，韩继柱代表朝阳公司（甲方）与建筑公司施工队（乙方）签订协议。主要内容为：锦川花苑小区在建1#工程在施工中，因多种原因，造成工程未按原定时间竣工，经甲乙双方协定，终止2005年11月23日前的工程量，终止甲乙双方以前的所有合同；终止前期工程量，竣工后甲方与乙方按本楼原合同按实决算，决算余额在一个月内付清。韩继柱在甲方处签字并加盖公司公章；土建施工队宋玉国、木门施工队苏玉丰、塑窗施工队师明成、水电暖施工队术传忠分别在乙方处签字捺印。2005年11月27日，韩继柱以朝阳公司（甲方）的名义与张加祥（乙方、投资方）签订《转让协议》。约定：甲方将锦川花苑小区转让给乙方后，乙方在小区规划建完后，必须付给甲方实际投入资金105万元整。韩继柱在甲方处签名并加盖公司公章。（2）2005年11月27日，张加祥（乙方）与朝阳公司签订《合同书》。合同约定：甲方将现实状况下锦川花苑小区的所有资产及财产全部转让给乙方，由乙方继续进行投资建设，包括整个小区的投资筹建、销售，所有收益及剩余费用均由乙方全权负责，甲方不再投任何资金。第二条约定，甲方在原投资建设中所发生的一切纠纷由甲方负责，乙方不承担任何责任及连带责任，如出现纠纷，由甲方负责处理并承担一切费用和损失；第四条约定，本合同签字后，1#楼剩余工程及本小区内的其它建设，甲方不得以任何理由或方式进行干预，否则给乙方造成的一切损失由甲方负责；第五条约定，乙方在整个小区工程运作中，甲方派人积极配合办理工程中的所有手续，包括房产、土地证等；第六条约定，关于1#楼已预售11户房由甲方负责收回购房款，甲方原预售六户车库及两户沿街楼定金归甲方，剩余款归乙方所有，甲方不得再收款；第七条约定，沿09线路南北方向剩余土地，乙方征得有关部门同意后可在小区土地盖沿街房，甲方不得干预；第九条约定，合同签订后，甲方必须及时并无偿提供给乙方财务公章、收据、购房协议及其他有关材料的使用权，若因材料不足或不及时时所造成的一切损失，由甲方负责并承担；第十一条约定，乙方付给甲方管理费按销售价的3%计费。该合同书甲方落款处加盖朝阳公司公章，没有具体经办人签名；张加祥在乙方除签名捺印。（3）2005年11月30日，韩继柱作为甲方与涉案工程施工队（乙方）签订《补充协议》。主要内容：锦川花苑小区宋玉国承接的1#楼工程因多种原因，未能达到按时竣工目的，经甲乙双方协商，剩余工程所需材料资金款，其中土建（宋玉国）22万元、水电暖（术传忠）31万元、塑门窗（师明成）12万元、木门（苏玉丰）3万元，合计68万元，按85%付款；完工付至85%，其余15%质量监督站验收合格付清，后期工程款由丙方支付。韩继柱在甲方处签字（未加盖公章），宋玉国、术传忠、师明成、苏玉丰在乙方处签字捺印，张加祥在丙方处加盖私章。其后，师明成于2018年11月4日出具证明，载明上述协议签名的真实性并证实张加祥是锦川花苑小区后期实际投资人。经质证，朝阳公司对上述证据的真实性有异议，认为《合同书》中加盖的公章，与当时朝阳使用的公章不一致，且从合同的形式看没有具体经办人的签字，韩继柱本人亦无权处分公司财产；对补充协议复印件及证明均不予认可。同时，朝阳公司针对其反驳主张提供合同书一份及公章、财务章交接书一份，证实涉案公司股权及包括小区在内的资产均于2007年9月12日转让给张帅，且朝阳公司使用的公章明显与张加祥提供的《合同书》中的公章不一致。经审查，朝阳公司上述证据显示：（1）2007年9月12日，韩继柱以朝阳公司的名义（乙方）与张帅（甲方）签订合同书，为解决朝阳房地产开发有限公司股份转让后的有关事宜，甲乙双方协商达成协议：甲方付给乙方185万元，包括已交的土地费、小区建设费、1#楼配套费等所有费用，其中公司营业执照和地址及相关资料变更完毕后付20万元，东北角沿街楼竣工后付40万元，北沿街楼竣工后付60万元，南面住宅楼竣工后付65万元；韩继柱有责任协助甲方对该小区合法开发，并无偿提供所有1#楼的相关税票；协议签订后，乙方必须将所有股东成员变更为甲方所提供并认可的名单，并将公司相关执照证书、开发资质、公司账目、公司章程等所有资料移交给甲方；朝阳公司转让前的一切债权债务及所欠税款由乙方承担（土地费除外，甲方收取的房款由甲方缴纳税金、乙方收取的房款由乙方缴纳税金）等。张帅在甲方处签字捺印，韩继柱在乙方处签字并加盖朝阳公司公章。（2）2008年9月7日，张帅与朝阳公司财务科工作人员韩庆昌等人签署“公章、财务章交接书”，载明：朝阳公司财务科于2008年9月7日将朝阳公司公章、财务专用章交付给张帅，如以前出现乱用公章、财务章问题，一切由韩继柱负责。双方签字捺印，并加盖公司公章、财务专用章。经审查，朝阳公司的公章印鉴，与张加祥提供的2005年11月27日《合同书》中加盖的朝阳公司公章形式上有细微差异，章丘市朝阳房地产开发有限公司的“章”字存在书写形式上的区别。通过审查张加祥与朝阳公司提供的上述证据，结合朝阳公司工商登记的变更，2006年6月13日的股东会议才确定韩继柱为法定代表人，并于同年7月5日经工商部门核准变更，直至2007年8月30日股东会议同意股权转让事宜，并于次日选举张帅（转让后的股东）为法定代表人，同年9月7日经工商部门核准变更工商登记。由此可见，张加祥提供的《合同书》（2005年11月27日）、《补充协议》（2005年11月30日），均发生在韩继柱成为朝阳公司法定代表人之前。其一，《合同书》中仅加盖公章，没有具体经办人签字，朝阳公司资产的转让属重大事宜，张加祥未能提供有效证据证实该《合同书》的签订已经公司股东会通过，亦未有效证据证实朝阳公司授权韩继柱与张加祥签订《合同书》。因此，无论《合同书》中加盖的公章真伪与否，均不能体现系朝阳公司的真实意思表示。其二，韩继柱作为朝阳公司股东之一，在张加祥未能提供公司授权的情况下，韩继柱个人与张加祥签订的《补充协议》，亦不能体现系朝阳公司的意思表示，应视为个人行为。其三，从《合同书》的内容来看，既体现了张加祥与朝阳公司之间就涉案锦川花苑小区的合作，约定了张加祥作为该小区的后期投资方享有的权利义务；又约定“甲方必须及时并无偿提供给乙方财务公章、收据、购房协议及其他有关材料的使用权”，涉及整个朝阳公司资产及相应资质的转让。张加祥未能提供有效证据证实其在合同签订后朝阳公司进行了交接。反之，张帅提供的合同书、公章交接书发生的时间，与朝阳公司的股东会决议、股权转让以及工商登记的变更均相吻合。由此分析，张加祥针对其主张提供的《合同书》、《补充协议》不能证实其合法来源，亦与朝阳公司的实际情况不相符，其证明力远低于朝阳公司提供的相应证据。故，张加祥提供的上述证据，本院不予采信。2.关于涉案《合同书》、《补充协议》的履行问题张加祥主张其有能力履行涉案小区的后期投资事宜，并且实际履行。张加祥针对其主张提供：建设工程施工合同、工程款对账明细等相应证据，证实张加祥有6393120元的工程款委托转入章丘市桥友贸易有限公司账户，其利用该款作为涉案小区的投资；同时，提供济南明泉化工有限公司的转账支票、证明等证据，证实其利用该款实际缴纳了涉案锦川花苑小区国有土地出让金842118.22元的事实；提供张加祥与康波、裴继锋的房屋买卖协议两份，证实张加祥在《合同书》签订后实际接收并对外出售房屋的事实、收取购房款的事实。经质证，朝阳公司认为张加祥的工程款与本案无关，不能证实用于涉案小区建设；842118.22元的土地出让金系张帅对张加祥的借款，后来朝阳公司用5处房产抵给张加祥，另有两处房产购房款19万元支付给张加祥，用于抵顶该款项以及（2011）章民初字826号民事判决书中确认的朝阳公司委托张加祥支付的221450元；房屋买卖协议是2018年签订，对其真实性不予认可，也不能证实张加祥实际取得涉案小区的事实。通过审查上述证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实：张加祥与张帅之父张加桥系兄弟关系，章丘市桥友贸易公司的法定代表人为张帅母亲张玉芬。2005年9月张加祥承揽建筑工程期间，曾委托章丘市桥友贸易有限公司收取工程款。2007年9月15日，朝阳公司利用济南明泉化工有限公司支付给张加祥的工程款（转账支票）缴纳国有土地出让金842118.22元，缴费单据现由朝阳公司持有。结合涉案小区的验收竣工时间2005年12月27日，张加祥签订的《合同书》时间为2005年11月27日，张加祥提供的相应证据仅证实其有资金来源的事实，未能提供有效证据证实实际的投资情况，包括《补充协议》中约定的后期工程款的支付。且，生效的民事判决确认，欠付案外人宋玉国的工程款仍由朝阳公司承担相应的民事责任。因此，张加祥主张其实际履行后期投资义务，证据不足，本院不予采信。张加祥主张的842118.22元土地出让金，缴费单据现由朝阳公司持有，张加祥提供的相应证据仅证实该款的资金来源，且朝阳公司与张帅认可其与张加祥之间针对该笔款项存在借贷关系；涉案小区涉及的土地出让金及滞纳金高达2337222元，所有缴费单据系朝阳公司持有。故，张加祥主张其缴纳土地出让金，实际履行《合同书》义务，证据不足，本院亦不予采信。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，“当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十八条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第五十条规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”张加祥主张其与韩继柱签订《合同书》的，合同书只有朝阳公司公章，没有韩继柱本人签字。合同签订时，韩继柱并非朝阳公司的法定代表人，张加祥亦未能提供朝阳公司授权韩继柱的有效证据。且，张加祥未提供有效证据证实《合同书》的来源，也无证据证实朝阳公司履行交接义务，包括相关印章、资料的交接事宜。因此，无论《合同书》中加盖的公章真假如否，均不能证实合同的实际履行。同时，张加祥作为补充协议的丙方，与韩继柱（甲方）、宋玉国等施工人员（乙方）签订《补充协议》，没有加盖公司公章，张加祥亦未提供有效证据予以证实韩继柱系接受朝阳公司的授权以及事后追认。且，生效的民事判决亦证实所欠宋玉国的债务并非张加祥个人承担。因此，涉案《补充协议》对朝阳公司不具有法律约束力。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”如上所述，张加祥提供的相应证据仅证实相应资金的来源，无法证实其对涉案小区的后期资金投入。故，张加祥主张其实际投资小区的后期建设义务，涉案小区的资产转让已经履行，并据此要求确认其享有涉案小区房产的所有权，证据不足，理由不当，本院亦不予支持。再次，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。”涉案《合同书》名为约定“资产及财产的转让”，实质上并未涉及土地使用权的变更登记事宜，且事后仍办理土地登记在朝阳公司名下。因此，在张加祥本人不具有开发资质的情况下，合同的内容实质属于联合投资开发合同。且，涉及的住宅楼40户，除张加祥占有处分的房产外，其余房产均以朝阳公司的名义对外出售，并在房产冻结后，实际房主已签订拆迁协议。故，张加祥依据《合同书》的约定，要求确认已对外出售的房产及配套设施归其所有，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，张加祥依据其提供的《合同书》和《转让协议》，要求确认涉案锦川花苑小区的29户房产、24个车库、30个配套房、小区范围内土地使用权及其附属物归其所有，证据不足，理由不当，本院依法不予支持。依照上述法律规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回张加祥的诉讼请求。案件受理费100元，由张加祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  乔振洲人民陪审员  张工业人民陪审员  王国强二〇一九年十二月二十日法官 助理  董颖丽书 记 员  焦 玲