广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初4068号原告：中国建设银行股份有限公司珠海市分行，住所地珠海市香洲区九洲大道中1009号七、八、十三至十六层、1009号之103号至104号商铺，统一社会信用代码914404007079943284。负责人：杨伟明，行长。委托诉讼代理人：林苏云，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斐，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：吴杰，男，汉族，1980年1月15日出生，住所地广东省深圳市福田区，被告：珠海市中广房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区凤凰北路2099号安广大厦1801房，统一社会信用代码9144040071935159X2。法定代表人：胡茂增。原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行（以下简称建行珠海分行）与被告吴杰、被告珠海市中广房产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月20日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告建行珠海分行的委托诉讼代理人杨斐到庭参加诉讼，被告吴杰、被告珠海市中广房产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。建行珠海分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告吴杰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告吴杰向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付借款本金3262414.41元及暂计至2019年1月30日止的利息71995.01元、罚息492.66元和复利1053.69元，共计3335955.77元；3.被告吴杰向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付自2019年1月31日起至借款本息全部清偿之日止的罚息及复利（以本金3262414.41元为基数，按借款合同约定贷款利率水平上上浮50%计收罚息；以正常利息71995.01元为基数，按借款合同约定贷款利率水平上上浮50%计收复利）；4.被告珠海市中广房产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.确认原告对依法处分抵押房产(珠海市香××区××房)所得价款享有优先受偿权；6.本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用全部由被告吴杰、珠海市中广房产开发有限公司承担。事实和理由：2016年9月14日，原告建行珠海分行与被告吴杰签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第二十八条约定，被告吴杰申请该笔借款用于购买位于珠海市香××区××房房产；合同第二十九条约定，原告建行珠海分行向被告吴杰提供借款337万元整；合同第三十条约定，借款期限为360个月，自2016年9月14日至2046年9月14日；合同第三十七条第一款约定，被告吴杰以其购买的上述房产作为该笔借款抵押担保；合同第十三条第二款约定，抵押担保的担保范围包括：借款本金，利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告吴杰应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；合同第三十一条第一款约定，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，即月利率为3.47083‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；合同第三十一条第三款约定，贷款的利率调整日于每年的1月1日调整；合同第三十四条第三款约定，采取等额本息还款方式；合同第三十一条第二款第二项约定，贷款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；合同第十六条第一款第一项约定，借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约；合同第十七条第一款第二项、第三项约定，出现违约情形，原告建行珠海分行有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同第十七条第一款第六项约定，对于未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，原告建行珠海分行与被告吴杰办理了抵押房屋的抵押预告登记手续。2016年9月14日，原告建行珠海分行依约已将贷款337万元全部发放给被告吴杰。但从2018年8月14日起被告吴杰未能按时履行还款付息义务，截至2019年1月30日，被告吴杰拖欠原告建行珠海分行贷款本金3262414.41元，贷款利息71995.01元、罚息492.66元、复利1053.69元，共计3335955.77元。经原告建行珠海分行多次催收，但催收无果。此外，2016年7月25日，被告珠海市中广房产开发有限公司与原告建行珠海分行签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定被告珠海市中广房产开发有限公司为被告吴杰的贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限至被告珠海市中广房产开发有限公司办妥《不动产权证书》和《房地产他项权利证》交原告建行珠海分行保管之日止。但被告珠海市中广房产开发有限公司至今并未办妥上述证件交原告建行珠海分行，故被告珠海市中广房产开发有限公司应对被告吴杰的上述债务承担连带清偿责任。被告吴杰迟延还款已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条等法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，依法作出判决。吴杰、珠海市中广房产开发有限公司未向本院提交答辩意见及证据。建行珠海分行就所述吴杰、珠海市中广房产开发有限公司未依约还款等事实提供了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息单、欠款金额明细单、不动产预告抵押登记、楼宇抵押贷款合作协议等证据予以印证，足以证明建行珠海分行主张的事实。建行珠海分行提交的上述证据经本院审查符合法律规定，本院予以采信，且对建行珠海分行所述吴杰上述欠款的事实予以确认。本院认为，建行珠海分行与吴杰签订个人住房（商业用房）借款合同，双方当事人间金融借款合同关系明确，本院予以确认。建行珠海分行依约向吴杰发放了贷款，吴杰没有按照合同约定偿还本息，构成违约，应承担违约责任。因此，建行珠海分行要求解除合同及吴杰按约定清偿借款，支付借款相应的本金、正常利息、罚息、复利，符合合同约定，本院予以支持。吴杰与建行珠海分行约定将珠海市香××区××房抵押给建行珠海分行，并已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房产至今未办理正式抵押登记手续，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，因此该房屋的抵押权尚未成立。建行珠海分行要求就涉案房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案抵押物未经办理抵押登记，珠海市中广房产开发有限公司作为保证人，建行珠海分行要求珠海市中广房产开发有限公司对吴杰的上述债务承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。珠海市中广房产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人吴杰追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行与被告吴杰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》解除；二、被告吴杰于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行支付截止2019年1月30日尚欠贷款本金3262414.41元、正常利息71995.01元、罚息492.66元、复利1053.69元，并按照中国人民银行公布实施的同期相应档次的贷款基准利率（月利率）下浮15%的水平上加收50%支付自2019年1月31日起至本息付清之日止的罚息、复利（罚息以尚欠贷款本金3262414.41元为基数，复利以正常利息71995.01元为基数）；三、被告珠海市中广房产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告珠海市中广房产开发有限公司向原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行承担保证责任后，有权向被告吴杰追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司珠海市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34348元，由被告吴杰、被告珠海市中广房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  肖红星人民陪审员  钟杏萍人民陪审员  许丽娜二〇一九年十二月二十六日书 记 员  姚杭玲吴佩凤