广东省阳江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤17民再9号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：阳江高新区平冈镇大魁村委会柳步村。住所地：广东省阳江市高新区。 负责人：关则章，该村村民小组长。 委托代理人：方加德，广东星凯律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：关天明，男，1979年7月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区平冈镇 原审第三人：关怀崧，男，1975年9月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区平冈镇。 再审申请人关天明及第三人关怀崧的共同委托代理人：柳显画，男，1969年6月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 再审申请人阳江高新区平冈镇大魁村委会柳步村（以下简称大魁柳步村）因与再审申请人关天明、一审第三人关怀崧土地租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤17民终882号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年3月8日作出（2019）粤民申727号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。大魁柳步村的负责人关则章及委托代理人方加德，关天明、关怀崧及其委托代理人柳显画均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2017年6月16日，大魁柳步村起诉至广东省阳江市江城区人民法院称，2006年5月30日，大魁柳步村与关天明签订《土地租赁合同书》，双方约定大魁柳步村把其位于进港公路边的1280平方米土地出租给关天明建设综合性酒店经营，租赁期间为2007年1月1日至2016年12月31日；该《土地租赁合同书》第七条明确约定“租用期满的办法：该地块期满后其固定建筑物全部移交给甲方，乙方不能拆除搬走”。按照该约定，乙方在租赁土地上建设的建筑物及依附于建筑物的相关设施，包括但不限于门窗、天花、水管、电线、洗手盘、鱼池鱼缸、棚架棚顶等，均不能拆除。双方签订上述合同后，关天明在租赁土地上建设了港口饭店，第三人（与关天明是亲戚关系）参与经营管理。根据双方约定，合同期届满时，即2016年12月31日，关天明应当返还土地给大魁柳步村，并按照港口饭店建成现状把饭店交付给大魁柳步村，但关天明于2016年12月7日指示第三人到饭店拆毁店内建筑物和固定建筑设施（详见证据清单），致使在合同期满时，关天明未能按照合同的约定标准交付饭店给大魁柳步村。港口饭店现在已严重破坏，根本不能使用，更不能用来进行经营。在大魁柳步村与关天明签订的《土地租赁合同书》届满前，在关天明明确不再续租的情况下，大魁柳步村与案外人敖奕华签订《租赁饭店合同书》，约定把港口饭店出租给案外人敖奕华经营，案外人敖奕华亦已交付一年的租金六万元给大魁柳步村，但因关天明的违约行为，造成饭店的严重损害，案外人敖奕华要追究大魁柳步村的违约责任，为防止扩大损失，大魁柳步村不得不与案外人敖奕华解除了合同，返还已收的租金给案外人敖奕华。大魁柳步村认为，根据合同法规定，关天明指示第三人毁坏饭店的行为，关天明对大魁柳步村已经构成严重违约，应承担违约责任，造成大魁柳步村重大的经济损失，依法应承担赔偿责任。关天明的违约行为造成大魁柳步村的经济损失包括：1、修复酒店损毁物品的材料费及人工费188442.87元（详见证据清单）；2、既得利益损失6万元（已收取的租金），上述两项合计248442.87元。据此，大魁柳步村为维护其合法利益，向法院提起诉讼，请求判令：一、关天明因违约赔偿大魁柳步村的经济损失约248442.87元；二、本案的诉讼费、鉴定、评估费均由关天明承担。 关天明辩称：一、大魁柳步村与关天明于2006年5月30日签订的《土地租赁合同书》无效，关天明取回属于自己的财产合法合理，不存在违约。2006年5月30日，（甲方）大魁柳步村将位于进港公路边的一块土地（农用地）出租给（乙方）关天明建设经营综合性酒店，双方签订一份《土地租赁合同书》，合同约定：……为了发展生产，合理利用土地资源，增加农民集体收入，经公开招标，现由乙方关天明以每平方米月租金3元得标，甲方将该土地租给乙方建设综合性酒店经营之用……经商定乙方租用土地是建设综合性酒店之用，一切建设设施要按实际面积实施，乙方也可根据实际情况改变作其他用途，但需经甲方同意等等。上述合同内容明确表示，大魁柳步村将其位于进港公路边的一块农用地出租给关天明建设经营综合性酒店，也即是大魁柳步村将农民集体所有的土地的使用权出租用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。因此，本案大魁柳步村在未办理农用地转用手续的情况下和关天明约定将其所有的农用地出租给关天明建设经营综合性酒店，违反了上述法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，故大魁柳步村与关天明所签订的《土地租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”，故关天明取回属于自己的财产合理合法，不存在违约。另外，构成承担违约责任必须符合四个要件，一是双方存在合法有效的合同关系，二是一方违反了合同的约定，三是一方存在损失，四是一方存在的损失是因为另一方违反了合同的约定而造成。本案中，大魁柳步村与关天明并未存在合法有效的合同关系，故大魁柳步村主张关天明构成严重违约，造成其重大经济损失，是缺乏事实根据和法律依据的。二、即使（假说的）大魁柳步村与关天明所签订的《土地租赁合同书》有效，关天明亦不存在违约行为。大魁柳步村与关天明所签订的《土地租赁合同书》第七条“租用期满的办法：该地块期满后其固定建筑物全部移交给甲方，乙方不能拆除搬走”，何为建筑物？建筑物是指用人工建造的、供人们进行生产、生活及其他活动的房屋或场所，如厂方、住宅、剧院、车站、桥梁等。本案合同中约定的建筑很明显是房屋。房屋是指基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、工作、学习、娱乐或进行其他活动的空间场所，而关天明取回的空调、临时的车棚等等，并不属于房屋，也就是不属于约定中的建筑物，所以关天明取回的财产亦不存在违约行为，而大魁柳步村起诉状所罗列的那些东西关天明并未取回，这都是大魁柳步村捏造的事实，并不属实。三、大魁柳步村请求的经济损失248442.87元没有依据。大魁柳步村所讲的那些财物被损害都是其捏造出来的，根本不存在，且其所请求的经济损失248442.87元是其自己定价的，并没有经过有关评估机构评估，所以大魁柳步村请求的经济损失248442.87元是没有根据的。四、在合同期满前，原告在没有告知被告的情况下擅自将酒店发包给案外人，明显是不当行为。1、在合同期满前的2016年11月，原告擅自将酒店发包给案外人阳江市平冈镇百六村民敖奕华，侵害了被告的经营权及继续租赁酒店的优先权，应负赔偿被告的经济损失，被告保留有对原告的赔偿请求权。2、由于原告自己的过错行为而造成其退回案外人敖奕华的预交租金，应由原告自己承担，与被告无关。3、原告请求被告赔偿的所谓既得利益损失60000元，不是现实的损失，故该请求依法无据，法院应予驳回。综上所述，大魁柳步村请求关天明因违约赔偿其经济损失248442.87元，是缺乏事实根据和法律依据的。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，法院应予驳回大魁柳步村的诉讼请求。 第三人关怀崧述称：第三人不是本案的诉讼主体，应驳回原告对第三人的起诉。 关天明向一审法院反诉称：一、大魁柳步村与关天明于2006年5月30日签订的《土地租赁合同书》无效。1、大魁柳步村在未办理农用地转用手续的情况下和关天明约定将其所有的农用地出租给关天明建设经营综合性酒店，违反了法律的强制性规定。2006年5月30日，（甲方）大魁柳步村将位于进港公路边的一块土地（农用地）出租给（乙方）关天明建设经营综合性酒店，双方签订一份《土地租赁合同书》，合同约定：……为了发展生产，合理利用土地资源，增加农民集体收入，经公开招标，现由乙方关天明以每平方米月租金3元得标，甲方将该土地租给乙方建设综合性酒店经营之用……经商定乙方租用土地是建设综合性酒店之用，一切建设设施要按实际面积实施，乙方也可根据实际情况改变作其他用途，但需经甲方同意等等。上述合同内容明确表示，大魁柳步村将其位于进港公路边的一块农用地出租给关天明建设经营综合性酒店，也即是大魁柳步村将农民集体所有的土地的使用权出租用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。因此，本案大魁柳步村在未办理农用地转用手续的情况下和关天明约定将其所有的农用地出租给关天明建设经营综合性酒店，违反了上述法律的强制性规定。2、大魁柳步村与关天明于2006年5月30日签订的《土地租赁合同书》违反法律规定的民主议定原则。大魁柳步村签订土地租赁合同将其所有的农用地出租给关天明，属村小组重大事项，但大魁柳步村并未召开村（组）民会议或者村（组）民代表会议进行讨论，违反了《中华人民共和国村委会组织法》关于涉及村民利益的事项，即经村民会议讨论决定方可办理，其中包括以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的民主议定原则规定，应认定为无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故大魁柳步村与关天明所签订的《土地租赁合同书》无效。二、大魁柳步村应补偿酒店房屋折价款800000元、赔偿经济损失300315元共1100315元给关天明。1、关天明承包大魁柳步村的土地后，已经按合同的约定交付了土地的承包费（即土地的占有使用费）给大魁柳步村。同时，关天明按合同的约定在承包土地上建造了酒店房屋，现价值800000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”的规定，故大魁柳步村取得关天明所有的酒店房屋后应补偿折价款800000元给关天明。2、在合同期满前的2016年11月，大魁柳步村擅自将酒店发包给案外人阳江市平冈镇百六村民敖奕华，并强行阻止关天明取回属于其所有的发电机组、铁棚及不锈钢卷闸等一批酒店设备、设施，侵害了关天明的经营权、继续租赁酒店的优先权及财产所有权，大魁柳步村的这种行为明显不当，属于侵权行为，应负赔偿关天明的经济损失300315元（具体见明细清单）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国村委会组织法》的规定，大魁柳步村与关天明于2006年5月30日签订的《土地租赁合同书》无效；大魁柳步村应补偿酒店房屋折价款800000元、赔偿经济损失300315元，共1100315元给关天明。为维护关天明的合法权益，请求：1、法院依法判决确认大魁柳步村与关天明于2006年5月30日签订的《土地租赁合同书》无效；2、判决大魁柳步村补偿酒店房屋折价款800000元、赔偿经济损失300315元，共1100315元给关天明；3、本案的一切诉讼费用及其他费用由大魁柳步村负担。庭审中，关天明增加两项诉讼请求：一、请求大魁柳步村返还财物〔具体物品清单如下：1、800平方米房屋；2、不锈钢卷闸；3、卷闸电机（三台）；4、防盗网；5、广告牌；6、鱼池；7、地下过滤池；8、不锈钢炉头；9、抽油烟机（3台）；10、蒸炉（1台）；11、菜碟（60只）；12、发电机组（150kw）;13、发电机组（30kw）;14、发电机组（10kw）;15、铁床4张；16、铁棚〕；二、判令大魁柳步村支付评估费4000元。 大魁柳步村辩称：一、大魁柳步村与关天明签订的《土地租赁合同书》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，是合法有效的。1、关于《土地租赁合同书》中出租土地来源及性质。涉案土地原来是大魁柳步村的集体土地，早在1989年11月间，阳江市阳港开发总公司经上级部门批准，征用了大魁柳步村位于“垌仔沙垅”和“柳安围石柱墩”一带土地共239.6亩，2005年9月13日，阳江市阳港开发总公司与大魁柳步村签订一份《协议书》，约定由阳江市阳港开发总公司在上述征地范围内现进港公路边港口宿舍路段的公路两边划两块边角地给大魁柳步村作为集体预留地使用。涉案土地就是其中的一块土地，属于阳江港总体规划范围内的土地，并已经阳江市阳港开发总公司依法征用为国有土地，属于建设用地，是阳江市阳港开发总公司确定无偿永久划给大魁柳步村使用的国有建设用地，大魁柳步村为发展集体经济当然有权出租该土地。关天明辩称“大魁柳步村在未办理农用地转用手续的情况下和关天明约定将其所有的农用地出租给关天明建设经营综合性酒店，违反了法律强制性规定”是无事实根据的，关天明根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条及四十四条规定评价大魁柳步村与关天明签订的《土地租赁合同书》的效力问题是适用法律错误，上述法律条文的规定是管理性规定并非是效力性强制性规定。2、大魁柳步村与关天明签订的《土地租赁合同书》是一份为村民谋利益并体现村民意志的合法合同。该合同书的第一段就阐明“为增加村民集体收入，经公开招标……经甲乙双方协商，订立如下合同条款”，在出租之前，大魁柳步村召开村民大会，征求村民对出租土地用途及出租条件意见，会后张榜公布公开招标，并经审查关天明的经济能力才择优选择与关天明签订租赁合同的。关天明有什么证据证明大魁柳步村违反民主议定原则？这是在歪曲事实，试问一下，如果未经村民同意出租，关天明能在此土地上经营酒店长达10年之久？简直是视法律为儿戏！二、大魁柳步村与关天明签订的《土地租赁合同书》租赁期限已届满，关天明无权主张补偿酒店房屋折价款，更无事实依据请求赔偿损失。1、大魁柳步村与关天明签订的《土地租赁合同书》是一份生效受法律保护的合同，合同租赁期满酒店房屋属于大魁柳步村所有。《土地租赁合同书》第五条约定租用时间从2007年1月1日至2016年12月31日止共10年，第七条约定租用期满的办法，该地块期满后其固定建筑物全部移交给大魁柳步村，关天明不能拆除搬走，关天明在租赁土地上已经营期满，按照上述约定整间酒店中属于固定建筑物的关天明要全部移交给大魁柳步村，即整间酒店中属于固定建筑物部分于合同期届满之日起属于大魁柳步村拥有的了。关天明是无权请求对酒店房屋折价进行补偿的，且关天明主张酒店价值为800000元更无证据。2、大魁柳步村阻止关天明取回发电机组是自力救济行为，并不侵害关天明的经营权财产所有权。关天明在租赁期即将届满之前，组织包括本案第三人关怀崧在内的人员对酒店内固定物及其他物品进行拆除搬走，毁损财物，经大魁柳步村报警，才被迫停止不法行为，但警方不出面解决纠纷，为保护酒店不被再次遭受不法侵害，大魁柳步村被迫采取自力救济行为，阻止关天明及其他人员进入酒店，这是法律赋予的合法行为，不是侵权行为，更没有造成关天明的损失，关天明提供的照片，损坏的物品全是关天明自己人为损坏的，与大魁柳步村无关，试问一下，按照合同约定，租赁期满后酒店及其他固定物品归大魁柳步村所有的，大魁柳步村有可能傻到连自己的东西都损毁吗？这显然是关天明歪曲事实无理取闹。大魁柳步村一贯认为酒店内可移动搬走的物品关天明可以搬走的。3、关天明无优先承租权。《土地租赁合同书》中没有约定关天明有优先承租的权利，法律也无规定承租人有优先承租权，关天明是无优先承租涉案酒店的。事实上，在合同租赁期限届满前，大魁柳步村决定重新出租土地及酒店，并已征求过关天明是否有意继续承租，关天明因在高新区站港路口附近已新建另一间港口饭店而表示不再租赁了。大魁柳步村与敖奕华签订的《租赁饭店合同书》的承包时间是约定从2017年1月1日开始的，该次租赁行为并没有侵犯关天明的租赁经营权。三、关天明在其租赁期即将届满时单方拆毁酒店固定物损害了大魁柳步村的合同利益，需承担违约责任。这在本诉中已详细请求，这里不重复陈述。四、对物品清单中的物品，大魁柳步村并没有损毁，上述物品放置在港口饭店内，待本案纠纷处理完毕，属于关天明可以取走的财物，关天明可以自行取走；对于港口饭店无论是固定建筑物或者非固定建筑物的破坏行为，由关天明指使他人进行损毁的，与大魁柳步村无关。综上所述，关天明的反诉请求没有事实和法律依据，是为掩盖其单方违约要对大魁柳步村依法应负赔偿责任所作的滥用诉权行为。请求法院驳回关天明的全部反诉请求。 第三人关怀崧述称：对被告的反诉无异议。 广东省阳江市江城区人民法院一审查明，2006年5月30日，大魁柳步村（甲方）与关天明（乙方）签订一份《土地租赁合同书》，约定：甲方在进港公路边拥有一块土地，面积为1280平方米，归属柳步村集体使用权，为了发展生产，合理利用土地资源，增加村民集体收入，经公开招标，现由乙方关天明以每平方米每月租金3.00元得标，甲方将该土地租给乙方建设综合性酒店经营之用，为明确双方责任，经甲乙双方协商，订立如下合同条款，共同遵守。一、租用土地位置：租用土地位于进港公路北边，座北向南，宽32米，深40米，呈长方形，面积1280平方米。该地东至关则欢用地，西至现关天疆租用饭店，南临公路边，北至现关听租用虾塘。二、租用面积：乙方使用土地面积1280平方米，实际租赁1000平方米，余下280平方米作为甲乙双方通路之用，无需交租金。三、租用租金：按每平方每月租金叁元整（3.00元）计算，月租金叁仟元整（3000.00元）。四、租金缴交办法：乙方得标后，限10天内交足第一年租金，以后每年农历11月底前一次性缴交下一年租金，不能拖欠，如不按时缴交租金，甲方有权收回转租他人，一切固定建筑设施归甲方所有，乙方不得拆毁搬走。五、租用时间：从2007年1月1日至2016年12月31日止为租用时间，租期共10年（前七个月作为免费建设需用的时间即2006年5月30日至2006年12月31日，不计租）。六、租用土地方式：经商定乙方租用土地是建设综合型酒店之用，一切建设设施要按实际面积实施，乙方也可根据实际情况改变作其他用途，但需经甲方同意。七、租用期满的办法：该地块期满后其固定建筑物全部移交给甲方、乙方不能拆除搬走……十、未尽事宜双方协商解决。本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字日起生效，合同期满自行作废。甲方（盖章）：大魁柳步村加盖公章；代表签名：关则葵（签名并捺指印）；乙方代表签名：关天明（签名并捺指印）。 签订合同后，关天明在承租的土地上建造饭店并以“港口饭店”名义进行经营。2016年12月7日晚上，关天明派第三人关怀崧带领另外俩人将港口饭店的鱼池、铁闸、电线等部分物品拆卸并搬走，大魁柳步村民见状后阻止第三人拆卸，经报警后才阻止关天明搬拆。之后，原、被告均没有对涉案港口饭店财物进行管理，也没有履行交接手续。庭审中，双方对何为固定建筑物产生不同理解，并发生纠纷，大魁柳步村认为第三人拆卸搬走的物品属于固定建筑物，根据双方签订的《土地租赁合同书》第七条约定，关天明该行为属违约行为，应赔偿大魁柳步村经济损失；而关天明认为在合同期限内搬走的物品不属于《土地租赁合同书》第七条约定的固定建筑物，且原、被告双方签订的《土地租赁合同书》是无效合同，故大魁柳步村取得关天明在涉案土地建造的港口饭店后应补偿折价款给关天明，并于2017年7月13日向本院提出反诉，请求如反诉称。 2017年9月25日，一审法院依据大魁柳步村对涉案饭店的房屋装修损失及财产损失情况鉴定申请和关天明对已建成的涉案饭店的房屋作价评估申请，组织双方协商鉴定机构后，并分别依法委托国众联建设工程管理顾问有限公司和广东民泰土地房地产与资产评估有限公司对原、被告的申请进行司法鉴定。2017年12月5日，国众联建设工程管理顾问有限公司作出G10218/ZD/001《工程造价评估鉴定意见书》，鉴定评估意见：阳江市高新区平冈镇进港公路边港口饭店的房屋装修损失和财产损失评估费用共为人民币144979.00元（壹拾肆万肆仟玖佰柒拾玖元整），其中：1、可确认范围为人民币143399.40元（壹拾肆万叁仟叁佰玖拾玖元肆角整），包括36项：1、大吊灯1500元；2、天花37445.40元；3、洗手台（规格：0.8m﹡0.6m﹡0.8m）8800元；5、折叠活动大门5759元；6、地面地砖2106.30元；7、屋面铁棚1830.40元；8、不锈钢卷闸门23130元；9、卷闸升降机550元；10、铁棚架（4.93m﹡7.4m﹡2.7m）3500元;11、鱼池（玻璃厚度12mm）5742元；12、油漆1000元；13、10寸管道排风扇2210元;14、天花方形吸顶灯3360元；15、天花筒灯3950元；16、3﹡60A空气开关250元；17、四灯控制开关468元；18、电视插座255元；19、多用插座1550元；20、直流应急灯120元；21、40w支架、光管448元；22、炉头风机600元；23、4﹡400A（发电机）转换开关560元；24、3﹡400A空气开关350元；25、2﹡25A空气开关180元；26、4﹡63A漏电开关800元；27、2﹡63A漏电开关520元；28、1﹡25A漏电开关500元；29、BVV1.5m2导线2520元；30、BVV2.5m2导线1260元；31、BVV4m2导线2250元；32、BVV6m2导线5040元；33、BVV16m2导线5700元；34、BVV35m2导线1850元；35、BVV70m2导线8000元；36、电气安装工程费用按平方米计算9295.30元;确认部分合计143399.40元。2、单列争议部分鉴定价为1579.60元〔该部分为洗手台（规格：0.8m﹡0.6m﹡0.8m）800元；置物台（宽度0.58m）154.85元；置物台（宽度0.56m）624.75元；关天明方代表在现场表示不认可〕。大魁柳步村为此用去鉴定费15000元。2017年12月6日，广东民泰土地房地产与资产评估有限公司作出粤民泰房估字[2017]第00047号《房地产评估报告》，估价结果：在综合分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，本次评估房地产在估价时点的评估价值为：人民币叁拾叁万零贰佰元整（￥330200元）。关天明为此用去评估费4000元。经质证，大魁柳步村对国众联建设工程管理顾问有限公司作出的鉴定意见书不持异议；关天明对上述两份鉴定结果均不认可，认为国众联建设工程管理顾问有限公司作出的鉴定意见书评估不真实、有误差，鉴定意见书没有提供鉴定物的原貌和现状，仅依据几张相片作出估价非常不科学，另，港口饭店里面所有的设施已经使用了十年，设施是残旧不堪，基本上没有实际使用价值，评估时应当考虑折旧残值，且设施损坏与关天明没有任何因果关系，并向一审法院申请鉴定人出庭作证；而广东民泰土地房地产与资产评估有限公司作出的《房地产评估报告》对房屋的价值估价过低，折旧率应该按七成计算，但均未能提供证据予以证实其主张。 对此，一审法院于2018年1月9日就“1、《工程造价评估鉴定意见书》（编号：G10218/ZD/001）中评估受损财物评估标准（是按重置价评估还是按折旧价评估）？有何具体依据？2、评估明细表中争议部分价值评估有何依据？3、如果存在财物折旧问题，涉案受损财物按使用年限折旧价值是多少？4、受损财物是否存在残值？如果有残值，残值价值是多少？5、对异议人鉴定意见书的内容予以答复说明”问题去函国众联建设工程管理顾问有限公司，该公司于2018年1月16日作出《对关天明方异议的答复及修正意见书》：“此次评估标的为港口饭店房屋装修损失和财产损失评估，现场查勘现场已损坏严重，所有灯具、管线、洗手台、室外鱼缸、卷帘门等基本全部砸毁或撤走，评估价格参照查勘日一般装饰装修市场价，单价为包含人工及材料的综合单价。鉴定意见书中“阳江市高新区平冈镇进港公路边港口饭店的房屋装修损失和财产损失评估费用（未考虑任何折旧）共为人民币144979.00元、其中含争议1579.6元、现场有损坏痕迹”为全新修复价格。因委托损失未注明是否考虑折旧，如考虑折旧，假定延续使用，一般性饭店农家乐其装修使用年限5-8年，维护好就成新率高、维护差成新率就底，综合评估成新率为60%，评估扣折旧价=全新修复价*成新率。全新修复价为144979.00元，扣除折旧后评估价为人民币144979.00*60%=86987.4元（大写人民币捌万陆仟玖佰捌拾柒元肆角元）。具体使用哪个价格、请法院进一步认定”。2018年2月23日，一审法院又就“1、综合评估涉案标的物成新率为60%有何具体依据？2、一般使用10年饭店装修的成新率是多少？装修成新率标准有何具体相关规定？问题去函国众联建设工程管理顾问有限公司，该公司于2018年3月2日作出《对“关天明方异议的答复及修正意见书”补充说明》回复如下：“1、评估维修价格为全新修复价格，该饭店装修使用10年，一般饭店性农家乐其装修使用年限5-8年，综合考虑为6年，评估成新率为60%。2、一般饭店装修成新率，其成新率高低与维修保养程度，装修质量优劣相关，无统一标准。 2017年12月25日，经一审法院组织双方到现场勘验，经双方确认关天明要求返还财物清单有如下财物：1、卷闸电机一台；2、星铁广告牌；3、鱼池水泥；4、旧不锈钢炉头三台；4、抽油烟机三台；5、旧蒸炉一台；6、旧菜碟数只；7、发电机组三台；8、旧铁床四张；9、铁棚。双方均同意由关天明在2017年12月26日前将无争议的动产旧不锈钢炉头、抽油烟机、旧蒸炉、旧菜碟、旧铁床搬走，发电机组三台于同年12月28日前搬走。2017年12月25日，关天明在本院的主持下将涉案港口饭店交付给大魁柳步村管理。2018年1月25日经双方在第三次庭审确认双方于2017年12月27日已履行完毕交接手续，双方确认拆卸广告牌范围是“港口饭店”字样及附属木板。 另外，大魁柳步村在庭审中主张其与敖奕华于2016年11月8日签订《租赁饭店合同书》，主要约定承租期限从2017年1月1日起至2026年12月31日止，饭店模样按现状不变等内容，现因关天明的违约行为而导致敖奕华不愿承租涉案饭店，大魁柳步村需退回已收取敖奕华租金60000元，故关天明应承担大魁柳步村该既得利益损失，并向一审法院提供《租赁饭店合同书》、《退租协议书》、《收据》和《现金支出证明单》予以证明。 另查明：2005年9月13日，大魁柳步村（乙方）与阳江市阳江港开发总公司（甲方）签订《协议书》，主要约定：一、本着遵重历史，着眼未来的原则，双方同意由甲方在该项征地范围内现进港公路边港口宿舍路段的公路两边划出两块边角地（详见红线图）给乙方作集体预留地使用，以此了结该项征用土地的一切纷争，今后乙方不再以任何借口干扰甲方对垌仔沙垅征用地的使用。二、对乙方已开挖了虾围并从事着生产的原已办理征地手续的“柳安围石柱墩”（地名）的土地，甲方同意交回乙方永远管理使用。三、所有办证费用（含土地出让金等）由乙方负责。 诉讼期间，一审法院为查明涉案土地性质，并于2017年9月27日去函阳江市国土资源局高新区分局，调查涉案土地（即原港口饭店）的土地性质及土地权属，该分局于2017年10月16日复函一审法院称因法院提供的该宗土地的坐标模糊不清，难以明确该地的具体位置，因此，无法确定该地的性质及土地权属。 以上事实，有庭审陈述记录在案，有组织机构代码证、村民会议决议、会议签到表、土地租赁合同书、协议书、询问笔录、现场照片、租赁饭店合同书、退租协议书、收据、现金支出证明单、造价鉴定费发票、评估费汇款单、身份证、工程造价评估鉴定意见书、房地产评估报告、复函、对关天明方异议的答复及修正意见书及补充说明、现场勘查笔录、询问笔录、现场视频等证据为证，一审法院经庭审质证，综合分析后予以确认。 广东省阳江市江城区人民法院一审认为：本案争议焦点：一、涉案《土地租赁合同书》是否合法有效；二、关天明要求补偿经济损失是否有法律依据；三、涉案《土地租赁合同书》约定的“固定建筑物”应如何认定及关天明要求返还、拆卸物品范围；四、涉案受损财物应如何计算；五、大魁柳步村请求租金6万元应否支持；六、双方过错责任应如何认定。 对于焦点一，涉案《土地租赁合同书》是大魁柳步村与关天明在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示，双方均按合同约定期限履行收付租金权利和义务，且合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。涉案港口饭店是建设在农村集体土地上的房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定涉案合同效力的标准，另外，关天明并无证据表明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定的情形，故关天明认为涉案合同无效的主张，法院不予支持。 对于焦点二，根据双方签订《土地租赁合同书》第四条“……一切固定建筑设施归甲方所有，乙方不得拆毁搬走”和第七条“租用期满的办法：该地块期满后其固定建筑物全部移交给甲方，乙方不能拆除搬走”的约定，固定建筑物在合同期满后应归大魁柳步村所有，而涉案房屋属于固定建筑，因此，关天明请求补偿、赔偿损失共1100315元及支付鉴定费4000元，理据不足，法院不予支持。 对于焦点三，结合《土地租赁合同书》第四条“……一切固定建筑设施归甲方所有，乙方不得拆毁搬走”和第七条“租用期满的办法：该地块期满后其固定建筑物全部移交给甲方、乙方不能拆除搬走”的约定，综合上述文字释义和日常理解，固定建筑物包括涉案房屋及配套固定附属设施、物品，因此，经国众联建设工程管理顾问有限公司鉴定的36项均属于固定建筑物范围。至于关天明在庭审中主张停车棚、铁棚是否是固定建筑物问题，法院认为停车棚、铁棚属饭店经营的配套设施，且停车棚和铁棚是用铁管焊接固定不易搬动，应属于固定建筑物范畴。因此，关天明要求拆卸停车棚和铁棚，理据不足，法院不予支持。另外，由于双方于2017年12月27日就无异议的动产（不属于固定建筑物）完成交接手续，至于关天明拆除的“港口饭店”广告牌，该广告牌名称是关天明经营专属名称，属于可拆除范围，经双方庭审同意拆除范围是“港口饭店”字样及附属木板，法院应予准许。 对于焦点四，经国众联建设工程管理顾问有限公司鉴定双方确认受损财产重置价为143399.40元，法院予以确认；至于双方争议损失1579.60元，法院认为国众联建设工程管理顾问有限公司是一间专业鉴定机构，该公司根据现场损坏痕迹勘验鉴定损失1579.60元，具有高度盖然性，法院予以确认。因此，涉案财产重置价为144979元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款：“损害国家的集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”和《中国人民共和国侵权责任法》第十九条：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，本案中，由于涉案受损财产不能恢复原状，则应当按损失发生时折价计算损失。经国众联建设工程管理顾问有限公司鉴定受损财物重置价为144979元，复函成新率为60%，因此，涉案受损财产折价为86987.40元（144979×60%）。另外，大魁柳步村因申请鉴定支付的鉴定费15000元属于合理损失，应计入损失范围，则大魁柳步村总损失为101987.40元。 对于焦点五，由于原、被告在合同期满前没有按合同约定妥善履行交接手续，且双方均没有提供证据证明双方之间的租赁合同法律关系已解除或者重新签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方在合同期满后形成不定期限租赁合同法律关系。因此，大魁柳步村在合同期满前与敖奕华签订《租赁饭店合同书》，并收取敖奕华60000元，不属于履行《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”规定的预期利益，因此，法院对大魁柳步村请求赔偿60000元，于法无据，法院不予支持。 对于焦点六，涉案合同期满后，根据合同约定关天明应将涉案固定建筑物交回给大魁柳步村管理使用，但由于双方对固定建筑理解产生分歧，在关天明将部分动产拆除时双方产生争执，大魁柳步村阻止关天明搬、拆行为，之后，双方均没有对涉案固定建筑物履行妥善管理义务，也没有积极履行交接手续，由于涉案固定财产处于无人管理状态，致使无法查明部分固定财产损毁具体原因，综合双方行为，法院认为关天明存在重大过错，酌定应由关天明应承担70%过错责任。 综合焦点四、五、六论述，关天明应赔偿大魁柳步村损失为71391.18元（101987.40×70%）。对大魁柳步村请求超出法院核算部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十二条，《中国人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、关天明赔偿71391.18元给大魁柳步村；二、驳回大魁柳步村的其他诉讼请求；三、关天明将位于阳江高新区平冈镇大魁村委会柳步村（旧港口饭店）的“港口饭店”字样及附属木板拆除；四、驳回关天明的其他反诉请求。本案本诉受理费5027元，由大魁柳步村负担3442元，关天明负担1585元；本案反诉受理费7351元，由关天明负担。 大魁柳步村不服判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院对港口饭店财物损失进行折旧赔偿是错误的。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”关天明故意指使关怀崧破坏了港口饭店的装修，损毁后己不能在原物上进行修复，只能采取重置的方式恢复原状，故应按照全新修复价格计算，不应考虑折旧。港口饭店财物损失应按鉴定评估的市场价格144979元进行赔偿。否则，对致害人不具有惩罚性。（二）原审法院认定关天明承担70%过错责任，是错误的。2017年12月7日，关天明故意损毁港口饭店，阳江市高新技术产业开发区平冈镇司法所即到现场拍照，记录了财物损毁的情况。由于饭店严重损毁，双方当事人不可能对饭店及附属固定设施进行交接，在交接前，关天明占有使用港口饭店，负有看管饭店财物义务，并承担安全风险，因此，原审法院以“原告阻止被告搬、拆行为之后，双方均没有对涉案固定建筑物履行妥善管理，也没有积极履行交接手续……致使无法查明部分固定财产损毁具体原因”为由，认定关天明只承担70%过错责任错误。二、原审法院认定既得利益即饭店租金不是可预见利益是认定事实错误，关天明应当赔偿饭店租金6万元给大魁柳步村。原审法院认定双方在合同期满前没有履行交接手续，以及在合同期满后形成不定期限租赁合同法律关系，是对法律规定的错误理解。双方签订的租赁合同的期限至2016年12月31日，在租赁期满前，大魁柳步村公开招标租港口饭店时，己告知关天明租金为每年6万元，关天明认为租金过高，明确表示不参加招标、不续租，最后，敖奕华中标。2016年11月8日，大魁柳步村与敖奕华签订了《租赁饭店合同书》，约定合同期限为10年，年租金6万元。2017年12月7日，关天明指使关怀崧损毁港口饭店。关天明表示不续签租赁合同，则应在合同期满时搬离饭店，但其没有按合同约定履行义务，反而故意损毁饭店固定设施，导致大魁柳步村无法履行与敖奕华订立的合同，损失1年多的租金（暂按6万元计算），关天明应予以赔偿给大魁柳步村。综上所述，请求：一、撤销原审判决第一项，改判关天明赔偿损失159979元给大魁柳步村；二、改判关天明赔偿既得利益即房屋租金6万元给大魁柳步村；三、本案一、二审诉讼费用由关天明承担。 关天明不服判决，向本院提起上诉称：一、涉案土地未办理农用地转用手续，仍属于集体土地。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续”。大魁柳步村从2006年5月30日与关天明签订土地租赁合同至今，一直未办理相关农用地转用手续，且一审法院也认定涉案港口饭店是建设在农村集体土地上的房屋，故涉案土地仍属于集体土地。大魁柳步村主张涉案土地已依法征用为国有土地，属于建设用地，应承担举证责任，但至一审判决作出，大魁柳步村仍未能提供证据证明，应承担举证不能后果。二、大魁柳步村与关天明签订的土地租赁合同无效，一审法院认定为有效合同是适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案土地属于农民集体所有，双方合同约定，大魁柳步村将农用地出租给关天明用于建设经营综合性酒店，也即是用于非农业建设，改变了农用地用途，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，应为认定无效。大魁柳步村一审主张《中华人民共和国土地管理法》的上述规定属于管理性规定，不属于强制性规定，并不必然导致合同无效，是对法律理解错误。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定的根本在于违反该规定的行为是否于严重损害侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。土地制度是我国的根本制度，保护土地关系到国家的根本利益，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定改变农用地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，该条规定应属于效力性强制性规定。大魁柳步村以该规定不是强制性规定，主张合同有效不当。原审判决认定该土地租赁合同有效明显适用法律错误。三、一审法院认定关天明损害大魁柳步村集体财产，承担违约赔偿损失责任，是认定事实错误。构成违约责任必须符合四个要件，一是双方存在合法有效的合同关系，二是一方违反了合同的约定，三是一方存在损失，四是一方存在的损失是因为另一方违反了合同的约定造成的。本案中，大魁柳步村与关天明并未存在合法有效的合同关系，关天明取回属于自己的财产合理合法，不存在违约。故大魁柳步村主张关天明违约，造成其重大经济损失，缺乏事实和法律依据，一审判决关天明承担违约责任，赔偿损失给大魁柳步村，属认定事实错误。四、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关天明租赁大魁柳步村的土地后建造了酒店房屋，现价值80万元，期间，关天明已经按合同的约定交付了土地的承包费（即土地的占有使用费）给大魁柳步村。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……。故大魁柳步村取得关天明所有的酒店房屋应补偿折价款80万元给关天明，一审法院认定租赁合同期满后固定建筑物应归大魁柳步村所有，是错误的。五、一审法院将不动、固定的物体理解为固定建筑物，是解释错误。建筑物是指用人工建造的、供人们进行生产、生活及其他活动的房屋或场所，如厂房、住宅、剧院等，在本案中明显是指房屋。而关天明取回的空调、临时车棚等等，并不属于房屋，即不属于合同约定的建筑物。六、国众联建设工程管理顾问有限公司作出G10218/ZD/O01《工程造价评估鉴定意见书》评估不真实、有误差，鉴定意见书没有提供鉴定物的原貌和现状，仅仅依据几张相片作出估价非常不科学。另外，港口饭店里面所有的设施已经使用了十年，设备是残旧不堪，基本上没有实际使用价值，评估成新率为60%明显过高，且没有评估依据。而广东民泰土地房地产与资产评估有限公司的《房地产评估报告》对酒店房屋的价值估价过低，折旧率应按七成新计算，请求对涉案饭店的房屋重新作价评估，以确定涉案饭店的房屋的实际价值，保护关天明的合法权益。综上，请求：一、请求撤销原判，驳回大魁柳步村的诉讼请求；二、确认大魁柳步村与关天明于2006年5月30日签订的土地租赁合同无效；三、判决大魁柳步村补偿酒店房屋折价款80万元评估费4000元，共804000元给关天明；四、本案一审本诉受理费、反诉受理费、二审受理费均由大魁柳步村负担。 针对大魁柳步村的上诉，关天明答辩称：坚持关天明上诉陈述的意见。另外，2016年12月31日，合同期到期后几天内，大魁柳步村已强制关天明停止经营酒店，强行对酒店大门上锁，不能搬走任何设备，关天明不得不把酒店房屋及室内外所有设备交付给了大魁柳步村保管。因此，酒店房屋及室内外所有设备的毁损、灭失的风险已转移给大魁柳步村，关天明不再承担物品的毁损、灭失的风险，也就是关天明不承担任何过错责任。一审认定无法查明“固定财产”损毁具体原因，认为关天明存在重大过错，酌定应由关天明应承担70%过错责任，并判决关天明赔偿该部分损失，是错误的，应予纠正。一审法院依法驳回大魁柳步村请求赔偿房屋既得租金6万元的利益损失正确，应予维持。综上，请求驳回大魁柳步村的上诉请求。 针对关天明的上诉，大魁柳步村答辩称：关天明请求大魁柳步村补偿酒店房屋折价款80万元、评估费4000元无事实和法律依据，应予驳回。理由如下：一、本案的《土地租赁合同书》合法有效。阳江市阳江港开发总公司1989年11月征用柳步村172.36亩土地，全部已办理征地手续，2005年9月，该公司将涉案出租土地赠与给柳步村作集体预留地使用。2006年5月30日，大魁柳步村将赠与土地出租给关天明建设综合性酒店经营。因此，涉案出租土地是国家已征收土地，非农用地。另外，阳江港港口路段有多家饭店，关天明当时也非常清楚租赁土地非农用地，可以建设饭店使用。因此，本案的租赁合同没有违反法律规定，合法有效。二、本案租赁合同无论是否有效，《土地租赁合同书》第七条约定，租赁合同期满后，租赁土地上固定建设物全部移交给大魁柳步村，不得拆除搬走。因此，本案租赁土地占用费除每月3000租金，租赁合同期满后享有酒店房屋及配套设施所有权也属于土地收益一部分，合同期满后，酒店房屋及配套设施都归大魁柳步村所有，关天明无权要求返还酒店房屋及配套设施。综上，请求驳回关天明的上诉请求。 关怀崧陈述称：同意关天明的上诉及答辩意见，不同意大魁柳步村的上诉及答辩意见。 本案二审期间，双方当事人没有提供新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院二审认为：本案是租赁合同纠纷，本案争议焦点：一、涉案的《土地租赁合同书》是否合法有效；二、关天明要求大魁柳步村折价补偿房屋价款，应否支持；三、原审认定固定建筑设施范围是否正确，鉴定结论能否作为认定港口饭店中被损毁固定建筑设施的损失依据，关天明应否承担损害赔偿责任，及原审酌定关天明承担70%责任是否正确；四、大魁柳步村请求关天明赔偿租金损失6万元，应否支持。 关于争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。涉案土地是大魁柳步村集体土地，属农用地。大魁柳步村提供其与阳江市阳江港开发总公司签订《协议书》，主张该土地是阳江市阳江港开发总公司征收其村土地后返拨给其村的，属于征收后的建设用地，其将该土地出租给关天明建设港口饭店，并没有违反法律规定，应为有效合同。由于大魁柳步村仅提供一份其与阳江市阳江港开发总公司签订的协议书，未提供其他证据证明该土地已经经主管部门批准变为建设用地。因此，大魁柳步村主张该土地已变为建设用地的理据不足，应不予采纳。大魁柳步村与与关天明签订《土地租赁合同书》，将农村土地出租给关天明用于非农建设，且关天明未经规划主管部门批准建设港口饭店，违反上述法律规定，双方签订的土地租赁合同应为无效合同。原审认定该合同为有效合同不当，应予纠正。 关于焦点二，本案双方当事人签订的《土地租赁合同书》虽然无效，但双方当事人在合同约定合同期满后关天明将添置的固定建筑设施交回大魁柳步村是双方真实意思表示，且关天明实际利用该土地至合同期满，并获得收益，按合同约定其应将港口饭店建筑物及设施交回给大魁柳步村。故关天明以合同无效为由，主张大魁柳步村取得该建筑物应折价补偿80万元给其的理据不足，应不予采纳。 关于焦点三，双方约定合同期满关天明交回大魁柳步村的固定建筑物。按合同理解，关天明应该交回大魁柳步村除港口饭店的房屋建筑外，还应包括与该房屋配套使用的相应设施，故原审认定固定建筑物包括涉案港口饭店的房屋外，还应包括停车棚、铁棚、鱼池及相关配套使用的供电线路等附属设施、物品是正确的，应予以维持。关天明上诉主张原审对固定建筑物理解错误的理据不足，应不予采纳。对港口饭店被毁损物品，原审法院委托有资质鉴定机构进行鉴定，该鉴定程序合法，且港口饭店虽使用一定年限，但其仍有一定的利用价值，鉴定结论酌定成新率为60%并无不当，关天明上诉主张该饭店使用10年，评估成新率为60%明显过高，但其没有提供证据证明，应不予采纳。关天明未能提供证据证明国众联建设工程管理顾问有限公司作出的《工程造价评估鉴定意见书》及其复函明显依据不足，原审采纳该鉴定结论及复函作为认定损失的依据并无不当，应予以维持。关天明上诉主张不应以该鉴定结论及复函作为认定损失的理据不足，应予以驳回。由于双方合同约定固定建筑设施在合同期满后应交回给大魁柳步村，故该部分财产在合同期满应属大魁柳步村财产。关天明上诉主张该部分财产属其所有，没有损害大魁柳步村的财产利益，不应承担损害赔偿责任的理据不足，应不予采纳。由于大魁柳步村与关天明在移交饭店时因对固定建筑物理解存在争议，在关天明拆除鱼池、空调及搬走部分动产时，大魁柳步村进行阻止而产生争议。在大魁柳步村阻止关天明拆除及搬走后，双方没有对该饭店固定建筑及设施尽妥善管理义务，对造成部分固定建筑及设施被毁损，主要过错在于关天明，大魁柳步村也有一定过错，原审根据双方过错程度，酌定关天明和大魁柳步村各负70%和30%责任正确，应予以维持。大魁柳步村上诉主张应以重置价值确定为损失价值及其不应承担部分责任，均理据不足，应不予采纳。 关于争议焦点四，大魁柳步村与敖奕华签订《租赁饭店合同书》时其与关天明所订立的租赁合同期限未届满，且大魁柳步村当时还没有收回出租物，其在这种情况下出租港口饭店给敖奕华，并收取敖奕华6万元，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”规定的预期利益，因此，对大魁柳步村请求关天明赔偿6万元，理据不足，应予以驳回。 综上所述，原审认定土地租赁合同有效错误，应予纠正。原审除认定租赁合同有效错误外，认定其他事实清楚，处理结果正确，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，本案原审处理结果正确，应予以维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12378元，由阳江高新区大魁村委会柳步村负担3272元，由关天明负担9106元。 大魁柳步村申请再审称：一、原审对涉案租赁土地为阳江港征地后返还给大魁柳步村的建设用地这一事实不予认定，是错误的，二审认定涉案租赁合同无效没有事实依据。二、原审判决认定大魁柳步村承担租赁物损毁的30%过错责任，没有事实及法律依据。关天明在合同到期后因不能续租产生意见，采取损毁财物的过激行为，过错责任在于关天明。三、原审法院按损毁物品60%的成新率来计算赔偿金额不当，按照成新率60%计算赔偿，只能恢复到原状的60%，而不能达到恢复原状的目的。综上，请求：1、撤销一审、二审判决；2、改判关天明赔偿159979元给大魁柳步村；3、本案诉讼费由关天明负担。 关天明申请再审称：一、虽然二审法院认定《土地租赁合同书》为无效合同是正确的，但对二审法院认定合同无效后的处理结果，即认为应将港口饭店建筑物及设施交回给大魁柳步村是没有任何法律依据的。根据《中华人民共和国合同法》的规定，大魁柳步村应补偿酒店的折价款800000元给关天明。二、一审法院和二审法院对“固定建筑物”理解明显错误。关天明取回的空调、临时的车棚等等不属于约定中的建筑物，固定建筑物仅指涉案港口饭店的房屋，不应包括停车棚、铁棚、渔池及相关电线设施、物品。三、国众联建设工程管理顾问有限公司没有派出鉴定人员接受关天明的质询，故法院不应采纳该鉴定机构作出的《工程造价评估鉴定意见书》。四、合同期到期后几天内，柳步村已强行关天明停止经营酒店，并强行对酒店大门上锁，不能搬走任何设备，关天明不得不把酒店房屋及室内外所有设备实际交付了大魁柳步村保管，在二审庭审中，大魁柳步村也承认对港口饭店大门已上锁，不准关天明进入也不能搬走室内外任何物品，大魁柳步村已实际控制港口饭店。故酒店房屋及室内外所有设备的毁损、灭失的风险已转移给大魁柳步村，关天明不再承担任何如有损失物的毁损，灭失的风险，也就是关天明不承担任何过错责任。原审判决认定关天明承担70%的过错责任是没有任何事实和法律依据的。综上，关天明请求：1、撤销一审、二审判决，驳回大魁柳步村的诉讼请求；2、由大魁柳步村赔偿酒店房屋折价款800000元、评估费4000元，共804000元给关天明；大魁柳步村承担本案诉讼费用。 针对大魁柳步村的再审申请，关天明答辩称：涉案土地原来是大魁柳步村的农田，阳江港口开发总公司是没有权利征收农田，大魁柳步村提到经阳江国土部门批准征用农田的行为是违法的。因为征收农田及农用地必须经过国务院批准或者经过国务院授权才行，而且在农用地转用建设用地之前必须依法办理审批手续，所以阳江港口开发总公司或者阳江有关的国土部门没有权利征收农田。2019年8月19日阳江市自然资源局高新分局办理建设用地划拨决定书是违法的，涉案土地目前还是农用地。 针对关天明天的再审申请，大魁柳步村答辩称：关天明认为合同无效与事实和法律不符，阳江港征地返还用地的时间是在2005年9月13日，该土地经港口征用之后已经由农业用地变为建设用地，土地权利人在征地的时候属于阳江港口公司，在阳江港口公司与大魁柳步村签订返还土地协议书之后属于柳步村，返还土地协议书的签订在涉案合同签订时间之前，也证实涉案土地已由农用地变为建设用地这一事实。 关怀崧述称:大魁柳步村办证的土地位置、形状、面积与涉案饭店的不一致，涉案土地是农用地。 本院经再审查明，一、二审查明的基本事实属实，本院予以确认。 一、二审对涉案土地的性质问题未予审查，本院再审补充查明如下： 再审期间，大魁柳步村提交由阳江市自然资源局高新分局于2019年8月19日签发的《国有建设用地划拨决定书》﹝编号：44XXXXXXXXXX﹞、及由阳江市自然资源局于2019年8月19日填发的《建设用地批准书》﹝编号：阳江高新区市（县）许证高建字XXX号﹞，拟证明涉案土地的性质为建设用地。关天明经质证认为涉案土地由始至终是大魁柳步村的农用地。 为查明涉案土地的性质，本院于2019年10月10日就《建设用地批准书》中所划拨土地的权属、性质问题向阳江市自然资源局高新分局发函调查，高新分局于2019年10月15日复函称，涉案土地未取得《国有建设用地划拨决定书》之前为平冈镇大魁村的集体土地，1990年5月16日经省国土厅《关于建设阳江港港外公路征地的批复》（粤地政﹝1990﹞099号）及1990年12月28日原市国土局《关于建设阳江港进港公路征地的复函》（阳国土征函﹝1990﹞024号）批准转为国有建设用地。2019年8月19日，经市人民政府批准划拨给阳江市高新区平冈镇大魁村柳步经济合作社作为集体留用地﹝编号：441702-高新（2019）-XXX﹞。 关天明及关怀崧针对大魁柳步村提供的《国有建设用地划拨决定书》《建设用地批准书》及阳江市自然资源局高新分局的调查复函认为，划拨的建设用地面积仅为582.47平方米，而涉案《土地租赁合同书》的实际租赁土地面积是1000平方米，两者面积不一样，所以大魁柳步村已办证的土地与涉案合同租赁的土地不是同一块土地，大魁柳步村并不能证实涉案土地是建设用地性质。 大魁柳步村为了证实《土地租赁合同书》租赁的土地与其所办《建设用地批准书》的土地是同一块土地，向本院提交了由广西壮族自治区地理信息测绘院所出具的《测量成果报告书》，该测绘院利用GPS对原港口饭店的现状进行测量后再与《建设用地批准书》﹝编号：阳江高新区市（县）许证高建字第XXX号﹞的红线图坐标进行叠加成图，形成一份坐标对比图。由于广西壮族自治区地理信息测绘院是一家有测绘资质的测量机构，本院对其所作出的《测量成果报告书》中所测量的原港口饭店的坐标位置予以采信。 本院为查明涉案土地与大魁柳步村所办证土地是否为同一块土地，就《测量成果报告书》上所测得的原港口饭店的坐标与大魁柳步村所办理《建设用地批准书》的土地坐标是否重叠及重叠面积的问题，于2019年12月2日向阳江市自然资源局高新分局发函调查，该分局于2019年12月4日复函称，上述两者的位置范围部分重叠，重叠面积为453.0494平方米。 综上，根据大魁柳步村再审期间提交的《国有建设用地划拨决定书》《建设用地批准书》《测量成果报告书》及阳江市自然资源局高新分局的两次复函可查实，《土地租赁合同书》租赁土地的面积为1000平方米，其中有453.0494平方米与《建设用地批准书》中所划拨的土地相重叠，性质为建设用地；未重叠部分则为大魁柳步村的农用地。 一审法院虽曾向原阳江市国土资源局高新区分局发函调查涉案土地的性质及权属，但在该分局复函因坐标模糊无法确认土地性质、权属的情况下，直接认定涉案土地是农村集体土地，缺乏依据。二审在未查明相关事实而认定涉案土地是农用地，亦依据不足。一、二审因认定事实依据不足，导致认定事实错误，本院再审予以纠正。 本院再审认为，本案的争议焦点如下：一、涉案《土地租赁合同书》是否有效；二、本案应如何赔偿。 一、涉案《土地租赁合同书》是否有效的问题。 1、大魁柳步村在再审期间补办《建设用地批准书》是否影响《土地租赁合同书》的效力。 从阳江市自然资源局高新分局的复函可知，大魁柳步村在办理涉案土地的《建设用地批准书》之前，该土地于1990年12月28日经阳江市国土局同意由阳江港征收变更为建设用地；再结合大魁柳步村与阳江市阳江港开发总公司于2005年9月13日签订《协议书》，约定阳江市阳江港开发总公司将进港公路边的两块边角地给大魁柳步村作集体预留地使用，并由大魁柳步村自行办理土地使用权证，由此可知，涉案补办证的582.47平方米的土地，从1990年12月28日经阳江港征收后其性质就已变更为建设用地，2005年9月13日起经阳江市阳江港开发总公司返还后，该土地就归大魁柳步村使用，而大魁柳步村一直到2019年8月19日才办理相关证件、完善手续。大魁柳步村与关天明于2006年5月30日签订《土地租赁合同书》之时，大魁柳步村就已实际占有并使用涉案582.47平方米的建设用地，虽然签订合同时并未及时办理证件，但大魁柳步村在再审期间已补办《建设用地批准书》，可见阳江市阳江港开发总公司将土地返还大魁柳步村时，大魁柳步村的办证条件就已成就，只是大魁柳步村未及时办理。而涉案《土地租赁合同书》是在平等互利、协商一致的基础上订立的，大魁柳步村的迟延办证行为对双方履行合同并未造成不利影响，故本案并不能以签订合同时未办理《建设用地批准书》为由认定为无效合同。 2、《土地租赁合同书》租赁的土地中既有建设用地，又有农用地，该如何认定合同的效力问题。 经本院再审补充查明，涉案合同约定的实际租赁面积为1000平方米，其中有453.0494平方米为建设用地，其余部分为大魁柳步村的农用地。由于大魁柳步村与关天明签订合同时，部分土地未在阳江港征收的范围内，所以部分土地仍为农用地，故大魁柳步村将该部分土地出租给关天明作饭店使用，违反法律规定，该部分无效；另外的453.0494平方米为大魁柳步村占有使用的建设用地，该部分应认定为有效。 二、本案应如何赔偿的问题。 1、涉案合同虽然超出建设用地范围外的部分认定为无效，但因无效部分不影响其他部分效力，因此，当事人仍应当按照合同有效部分的约定履行合同义务。从合同约定来看，大魁柳步村是基于合同期满后地上的固定建筑物全部移交给大魁柳步村的前提下才订立合同，而涉案房屋是同时建在建设用地及农用地上，涉案房屋是一个整体，无法分割，在合同到期后，无论有效或无效部分的地上建筑物均应按合同约定一并返还给大魁柳步村，方符合订立合同的预期目的。一、二审判决依据《土地租赁合同书》第四条“……一切固定建筑设施归甲方所有，乙方不得拆毁搬走”和第七条“租用期满的办法：该地块期满后其固定建筑物全部移交给甲方，乙方不能拆除搬走”的约定，认定在合同期满后涉案房屋及屋内固定建筑物归大魁柳步村所有，处理正确，本院再审予以维持。 2、大魁柳步村将部分涉案农用土地出租给关天明用于非农业建设，违反了土地管理法的相关规定，应由有关行政部门处理该问题。涉案合同已履行完毕，关天明已按合同的约定实现了合同的目的，其并未因大魁柳步村的上述违法行为而遭受损失，固然也不能因大魁柳步村的违法行为而获利。关天明再审认为涉案合同无效，请求返还涉案建筑物或折价补偿，有违诚实信用原则，亦无法律依据，本院再审不予支持。 3、涉案的《工程造价评估鉴定意见书》是由法院依法委托有鉴定资质的机构所作出，关天明再审认为鉴定结论按照60%的成新率计算被毁损物品的价值过高，但未提供其他依据，故一、二审采纳上述鉴定意见书的鉴定结论并无不妥，应予维持。大魁柳步村及关天明再审中均认为原审按过错责任认定关天明承担70%的责任不合理。本院再审认为，虽然大魁柳步村将部分农用地出租给他人作饭店使用与饭店物品的损毁没有直接联系，但是大魁柳步村出租部分农用地的行为违反了相关法律规定，存在一定过错，原审判决酌定由关天明承担70%的主要责任，大魁柳步村承担30%的次要责任，并无不妥，本院再审予以认可。 综上，一审、二审认定的部分事实缺乏理据，导致认定事实错误，本院依法予以纠正。一审、二审处理结果正确，本院对其处理结果予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 维持阳江市中级人民法院（2018）粤17民终882号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长  许 沛 审 判 员  黄耀聪 审 判 员  林惠雯 二〇一九年十二月二十七日 法官助理  陈予昕 书 记 员  张莉萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条【再审适用程序】人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法