广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8994号 原告：曾桂华，男，1970年11月12日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：谢逸生，广西梁栋律师事务所律师。 被告：广西南宁庭源投资有限责任公司，住所地南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心A11号楼1102号，统一社会信用代码914501003101041556。 法定代表人：高建，总经理。 委托诉讼代理人：杨为民，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：南宁市江南区沙井街道同乐村8组，住所地南宁市江南区沙井街道同乐村8组。 负责人：雷神保，队长。 被告：南宁市江南区沙井街道同乐村23组，住所地南宁市江南区沙井街道同乐村23组。 负责人：雷伟安，队长。 原告曾桂华诉被告广西南宁庭源投资有限责任公司（以下简称庭源公司）、南宁市江南区沙井街道同乐村8组（以下简称同乐村8组）、南宁市江南区沙井街道同乐村23组（以下简称同乐村23组）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用普通程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告曾桂华及其委托诉讼代理人谢逸生、被告庭源公司的委托诉讼代理人杨为民到庭参加诉讼。被告同乐村8组、23组经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾桂华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告签订的《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》无效；2.判令三被告连带返还原告已支付的购房款331317元；3.判令三被告连带向原告赔偿已付购房款的利息损失51906.33元（根据国家法律支持的民间借贷月利率2%的标准，现原告仅要求按1%计算：第一期，第二期购房款共220878元从2018年2月1日起算暂计至2019年9月30日，利息为44175.6元，此后的利息损失计算至三被告实际全部返还已付购房款之日；第三期购房款110439元从2019年3月1日起算暂计至2019年9月30日，利息为7730.73元）；4.本案诉讼费由三被告连带承担。事实和理由：2017年12月中旬，被告庭源公司聘请的业务员在原告居住的小区散发宣传单，巧舌如簧地向原告推销楼盘。宣传单上宣称所销售楼盘的名称是“江南庭苑”，号称是“学区房”，靠近“新会展中心”、“地铁”“公园”“繁华商圈”，在宣传单的吸引下，原告来到被告庭源公司的售楼部了解情况，售楼部的每一个业务员都能说会道，不断制造“如果不赶紧买，房子就会被别人抢走”的紧张气氛，向原告展示“置业计划表”，对待售房屋的房号、户型、单价、总公司价、首付款及之后的付款方式向原告进行详细说明，不断地蛊惑、催促原告交钱交房，该售楼部还公布所售楼盘的销售情况图，炫耀所售楼盘行情十分紧俏，暗示购房者赶紧购买。在这种氛围下让人不得不信，所有迹象让人感觉被告庭源公司所销售的楼盘就是普通的商品房。2017年12月15日，原告禁不住业务员的蛊惑，在业务员的指引下在《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》上签字，决定购买被告庭源公司所销售楼盘的1号楼1703号房并支付首期购房款147252元。在被告庭源公司业务员的催促之下，原告又分别于2018年1月31日、2018年8月24日、2018年12月21日、2019年2月20日分别向被告庭源公司交付了73626元、20000元、30000元、60439元的购房款，总共向被告庭源公司交付了331317元购房款。原告冷静下来查询有关资料及咨询法律界人士后终于明白，原告既不是被告庭源公司所销售楼盘所在地块—南宁市江南区沙井街道同乐村村民，也未在该村居住。被告庭源公司通过散发宣传单的方式，向社会不特定公众销售房产获利，与原告签订的《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》虽然名为合作建房合同，但实际上就是打着合作建房的旗号，规避国家对商品房开发的法律监管，变相搞商品房开发牟利。被告庭源公司所销售房产的行为应当受法律约束。被告庭源公司通过散发宣传单的方式向原告兜售房产，教唆原告抓紧时间付款，让人产生被告庭源公司所售房产就是普通商品房的假象故意隐瞒没有预售许可证明的事实，严重背离诚实信用原则，双方所签合同系无效合同，被告庭源公司理应返还原告已支付的购房款331317元及利息。关于利息的计算，根据国家法律支持的民间借贷月利率2%的标准，现原告仅要求按1%计算。一、第一期购房款于2017年12月15日交付147252元及第二期购房款于2018年1月31日交付73626元合计220878元，从2018年2月1日起算暂计至2019年9月30日，利息为44175.6元，此后的利息损失计算至三个被告实际全部返还已付购房款之日；二、第三期购房款分别于2018年12月21日交付30000元、2018年8月24日交付20000元、2019年2月20日交付60439元，这三笔购房款合计110439元从2019年3月1日起算暂计至2019年9月30日，利息为7730.73元，此后的利息损失计算至三个被告实际全部返还已付购房款之日；“江南庭苑”的售楼利益系被告庭源公司与被告同乐村8组、23组共同享有，现《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》系无效合同，原告的合法利益受到伤害，三个被告系利益共同体，三个被告之间的责任没有先后、大小之分，他们应当对原告的诉讼请求承担连带责任。现原告依法起诉，望判如所请。 被告庭源公司辩称：原告在本案中存在过错，其作为完全民事行为能力人，对房屋性质是清楚的；三方签的合同多处表明该房不是商品房，原告所取得的也不是所有权，而是使用权；原告主张合同无效违背契约精神。合同无效不影响解决有关争议条款的约定，根据合同第5条约定，同意退还原告的合作建房款；法律具有滞后性，三方签订的合同有存在的合理性，该类型的合同能够解决社会的住房问题；即便合同无效也不能改变投资款性质，原告应承担投资款的风险，及共享利息、共担风险，故其主张利息无事实和法律依据。庭源公司没有故意隐瞒没有预售许可证的事实，涉案项目为回迁安置项目，故没有也无需办理预售许可证，且合同多处明确双方合作建房的内容，原告执合同之漏洞诉至法院，违背诚信原则。 被告同乐村8组、23组未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点：1.涉案的《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》性质及效力应如何认定？2.原告诉请三被告连带返还购房款并支付相应利息是否合理？ 当事人围绕原告诉讼请求向本院依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月15日，原告曾桂华（丙方）、被告庭源公司（乙方）和被告同乐村8组、23组（甲方）签订《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》。合同约定，甲方将其取得的位于南宁市江南区西面用于乙方、丙方合作建房；项目地址为南宁市江南区西面1号楼1307号房，建筑面积105.18平方米；各方约定丙方取得该房屋使用年限为自房屋支付之日至2067年12月31日止；该房屋合作建房总价款为368130元；付款方式及期限：丙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的40%，计147252元；丙方应在建筑到达12层时交纳合作建房款的20%，计73626元；丙方应在房屋结构建至封顶时10日内，交纳总合作建房款的30%，计110439元；丙方应在房屋达到交付条件，接到乙方书面或电话通知时10日内，交纳剩余款项36813元。被告庭源公司认可收到原告曾桂华支付的合作建房款总额为331317元。被告庭源公司未提交证据证明江南庭苑回迁安置合作建房项目已取得预售许可证等建设、销售相关手续，在预售涉案房屋时未取得《商品房预售许可证》。 本院认为，关于原告曾桂华与被告庭源公司、同乐村8组、23组于2017年12月15日签订的《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》效力应如何认定的问题。被告庭源公司、同乐村8组、23组与原告曾桂华之间签订的《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》，经审查合同内容后，其实质为房屋买卖合同关系。双方签订的涉案合作建房合同系规避法律之行为，且并无证据证明被告庭源公司在销售涉案房屋时已取得商品房预售许可证明等合法建设、销售的审批手续。原告曾桂华亦非涉案项目回迁安置的对象。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告曾桂华与被告庭源公司、同乐村8组、23组签订的《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案合同被认定无效后，被告庭源公司因合作建房合同取得的房款应当返还给原告。原告在签订合同时应当知道与被告庭源公司签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。原告主张的资金占用利息缺乏理据，本院对原告主张的资金占用利息不予支持。本案收取原告款项的是被告庭源公司。原告主张被告同乐村8组、23组对被告庭源公司的上述义务承担连带责任的依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告曾桂华与被告广西南宁庭源投资有限责任公司、被告南宁市江南区沙井街道同乐村8组和23组于2017年12月15日签订的《“江南庭苑”回迁安置合作建房合同》无效； 二、被告广西南宁庭源投资有限责任公司返还原告曾桂华购房款331317元； 三、驳回原告曾桂华的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7048元,由原告曾桂华负担993元，由被告广西南宁庭源投资有限责任公司负担6093元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，汇款：南宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××28。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  陆 敏 人民陪审员  饶保祥 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  韦绍锋 ——