北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18088号原告：王军，男，1972年3月11日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：彭彦，北京中朗律师事务所律师。被告：李义平，男，1977年8月27日出生，汉族，北京市三十五中教师，住北京市大兴区。第三人：爱吉（上海）房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：翟冠民。原告王军与被告李义平、第三人爱吉（上海）房地产经纪有限公司（以下简称爱吉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王军的委托诉讼代理人彭彦到庭参加诉讼。被告李义平、第三人爱吉房地产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。王军向本院提出诉讼请求：1、判令解除王军与李义平于2017年5月1日签订的编号为BJD4-MM-0000917的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令李义平支付王军违约金754000元；3、诉讼费由李义平承担。事实和理由：2017年5月1日，王军、李义平签订编号为BJD4-MM-0000917《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：王军将名下位于北京市大兴区兴盛街189号院9号楼2层5单元202号房屋（房屋所有权证号：X京房权证兴字第XXXX号）出售给李义平，合同约定上述房屋成交价格为900000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价3120000元，以上共计4020000元。合同签订后，李义平支付定金50000元，但之后李义平以种种理由拒绝继续履行该合同，并于2017年7月3日向王军发出《退房通知》，以无理理由提出解除合同，后李义平又至北京市大兴区人民法院提起诉讼，在诉讼中王军反诉要求解除合同支付违约金，后因李义平撤诉，王军撤回反诉。现双方经多次协商未果，为维护合法权益，向法院提起诉讼，要求支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，王军与李义平、满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿咨询公司）达成编号为BJD4-MM-0000917的《房屋买卖合同》，其中包括王军（出卖人）与李义平（买受人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》和王军（出卖人）与李义平（买受人）、满懿咨询公司（居间人）签订的《居间服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人将位于北京市大兴区兴盛街189号院9号楼2层5单元202的房屋（建筑面积共85.05平方米）出售给买受人；房屋成交价格为900000元，房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为3120000元，买受人向出卖人支付定金50000元，具体支付时间以补充协议的约定为准；买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为700000元；买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后90个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费交纳及房屋权属转移登记手续；出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将该房屋交付给买受人；逾期交房超过15日后，买受人有权要求退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；本合同与补充协议约定不一致的，以补充协议为准。同日，王军（甲方、出卖人）与李义平（乙方、买受人）、满懿咨询公司（丙方、居间人）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为4020000元；乙方应于2017年5月1日向甲方支付定金50000元；乙方应于2017年7月15日前，将除贷款外的第一笔购房款1800000元自行支付给甲方；乙方应于过户前5个工作日内将除贷款外的第二笔购房款200000元以建委资金监管的方式支付给甲方；乙方应于过户当日将除贷款外的第三笔购房款1270000元自行支付给甲方；乙方拒绝购买交易房屋或逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求乙方承担违约责任，乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金，并多退少补；丙方收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索。王军、李义平、满懿咨询公司另行签订有《房屋买卖定金合同》，其上附有王军收到定金50000元的收据。2017年7月3日，李义平向王军发出《退房通知》，主张依据逾期交房的合同条款，向王军要求退房并解除2017年5月1日签署的《北京市存量房屋买卖合同》并且依法承担违约责任。后李义平诉至本院，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求满懿咨询公司承担违约责任，在诉讼中王军反诉要求解除合同支付违约金，后双方均撤诉。另查，李义平在支付了50000元定金后由于其居住房屋未能顺利出售故未再支付其他房款。庭审过程中，王军主张涉案房屋在2017年3月17日北京市政府新政策出来后一直在掉价，从402万元跌到308万元，房屋最后以308万元出售，损失远远大于违约金数额，并提交了2019年1月1日将房屋以308万元出售给韩小乐的相关证据。本案庭审后，李义平到庭主张王军要求的违约金过高，实际损失也就15万元，要求降低。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李义平、爱吉房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了当庭答辩及质证的权利。王军、李义平签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，无法律规定合同无效的情形，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王军主张按照合同约定解除编号为BJD4-MM-0000917《房屋买卖合同》及《补充协议》，由于编号为BJD4-MM-0000917《房屋买卖合同》中包含王军与李义平签订的《北京市存量房屋买卖合同》和王军与李义平、满懿咨询公司签订的《居间服务合同》，本案为房屋买卖合同纠纷，与居间服务合同并不属于同一法律关系，故对于《居间服务合同》本院不予处理，各方可另行解决。合同履行期间，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，解除权人可以解除合同。2017年7月3日，李义平发出退房通知，表明不再履行合同义务，该行为应为违约，现王军要求解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》并要求李义平承担违约责任的诉讼请求并无不当，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。补充协议虽约定了一方违约按房屋交易总价的20%支付违约金，但本案合同签订后刚满两月，李义平即表明不再履行合同义务，提出解除合同，对此王军应采取措施及时止损，根据当时的损失状况主张权利，防止损失的进一步扩大，并不得就扩大的损失要求赔偿。现李义平提出违约金过高，要求降低的请求，本院应予支持，具体数额参照当时的房屋交易状况，酌情确定为200000元，抵扣李义平交付的定金50000元后，李义平应向王军支付违约金150000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除编号为BJD4-MM-0000917的《房屋买卖合同》中王军与李义平签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王军与李义平、满懿（北京）房地产咨询有限公司于二○一七年五月一日签订的《补充协议》；三、李义平于本判决生效之后十日内支付王军违约金十五万元；四、驳回王军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44992元，由王军负担33058元（已交纳）；由李义平负担11934元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王国生审 判 员  邓 挺人民陪审员  韩素红二〇一九年十二月三十日法官 助理  张东莹书 记 员  孙承铭