贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0626民初2930号原告：余某武，男,1986年10月22日出生，汉族，教师，住贵州省德江县。原告：宋某玲，女，1986年5月9日出生，汉族,德江县邮政局员工，住址同上，系原告余某武之妻。被告：德江县某某房地产开发有限公司，住所地：贵州省德江县城南社区。法定代表人：赵某彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冉某，男，1984年10月25日出生，土家族，德江县某某房地产开发有限公司员工，户籍地重庆市酉阳县，现居住于贵州省德江县某某房地产开发有限公司二期宿舍。原告宋某玲、余某武与被告德江县某某房地产开发有限公司（以下简称“多维公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某玲、余某武，被告多维公司的委托诉讼代理人冉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余某武、宋某玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期向二原告交付符合合同约定的商品房，并限期向二原告交付商品房转移登记的有关文书；2、判令被告向二原告支付因延迟交房已经发生的违约金73594.633元(自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日，共计991天)；3、判令被告向二原告支付因延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金16523.5175元(自2018年6月30日暂计算至2019年9月18日，共计445天)；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下“简称合同”），约定二原告购买被告修建的多维国际第6栋2单元21-4号商品房，总房款为371315元，向银行贷款259000元，合同约定该商品房交付日期为2016年12月31日。合同第十一条第(二)项规定，被告向二原告交付房屋时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等。合同第十三条约定，若被告违约二原告要求继续履行合同的，被告应当按日向二原告支付全部已付款项万分之二的违约金。合同第二十二条第三项约定，被告应当于2018年6月30日前办理该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。该项第二款约定，若被告违约二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，二原告按约向被告支付了首付款112315元，通过银行贷款259000元，二原告已经履行了付款义务。但时至今日，被告依然未将符合合同约定条件的商品房交付给二原告，也未将办理过户登记的材料交付给二原告，已构成严重违约。原告认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，二原告已经按照合同约定全面履行了合同义务，被告也应当按照合同约定全面履行合同义务。被告的违约行为严重损害了二原告的合法权益。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特具文诉至人民法院，请求人民法院依法支持二原告的请求为谢！二原告为支持其诉请提交证据如下：1、身份证复印件，用以证明二原告身份自然情况及具有本案原告主体资格的事实。2、《商品房买卖合同》复印件，拟证明二原告向被告购买案涉商品房并签订合同明确双方权利、义务的事实。3、收款收据复印件，拟证明二原告已向被告付清了案涉商品房总价款的事实。4、贷款发放通知书复印件，拟证明原告余某武向中国工商银行股份有限公司德江支行贷款259000元，购买案涉商品房的事实。5、补充协议复印件，拟证明被告已向商品房的其他业主承认违约的事实。被告多维公司辩称，二原告请求支付延迟交房违约金73594.633元(自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日，共991天)的事实和理由不能成立。二原告无理由请求人民法院判决被告支付违约金。原、被告于2014年7月21日签订《商品房买卖合同》(下称合同)，关于该商品房交付及交接手续在合同第四章第十四条第(四)点明文约定：该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。未缴纳专项维资金的，出卖人不得向受买人交付房屋。二原告在房屋交付手续前没有交付住宅专项维修基金，不能因为二原告没有看合同、不清楚要交纳、没有人通知等作为理由，所以基于合同的约定，本案不存在被告构成延期交房的违约情形，不能主张违约金。被告不存在延期交房的情形。合同约定在2016年12月31日前向受买人交付商品房，在被告多次电话通知二原告交房后，二原告于2017年4月20日办理了交房手续，并签署了交房承诺书，承认目前的交房条件，自己同意验收接收房屋。二原告请求被告支付延期办理产权转移登记的违约金16523.5175元(自2018年6月30日至2019年9月18日，共计445天)，被告向人民法院申请免责。双方签署《商品房买卖合同》约定在2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给受买人。但至今未取得商品房初始登记，原因不是由被告所导致的，是在2015年被告已取得项目竣工验收备案表，已经完成各级各部门领导签字审批，但由于政府职能部门延误，导致1、2、3期至今未取得产权登记。根据《商品房买卖合同》有关房屋转移登记第八章第(伍)款约定：本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任。故被告向人民法院申请对该请求免责。由于政府职能部门的原因而延误时间，使被告现今无法办理产权登记，且办理产权登记的时间无法确定，如：截止到2019年9月30日,1、2、3期共计2200户，每户平均5万元违约金，则共计11000万元，若20年、50年或更久时间未能办理产权登记，则按照合同约定继续产生违约金，被告将无法承担！对这一事实被告在2019年6月对分管城乡住建工作的覃智坤县长、张进副县长作了汇报，并就现在未办理产权一事，政府将主持召开专题会议作详细安排和解决。现在因产权未登记而对被告提起诉讼的业主已经有近百户，后续还有业主也会效仿，这已然形成了群体事件！将占用大量的法律资源，对司法工作将带来极大的干扰！最主要的是将会对整个社会和谐、稳定带来极大不利影响。所以从稳定社会秩序大局出发，望人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告多维公司为支持其抗辩理由提交证据如下：1、《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告双方在合同中明确约定原告方需要支付专项维修资金，同时原告方在庭审中已承认没有交纳维修资金，被告已向原告方交付商品房的事实。2、交房承诺书、房屋验收单、装修审批表（均系复印件），拟证明被告已经向二原告交付了商品房的事实。3、德江县住建局受理通知书、德江县住房和城乡会议纪要、多维国际一期工程单体规划验收人员签到表、德江县房屋建筑工程竣工规划核实审批表、多维公司关于建设项目建设相关问题的请求（均系复印件），拟证明被告修建出售的房屋已经向政府有关部门提交了申请，有关部门已审批，但有关部门还未办理房产证的事实。二原告提交的证据1、2、3、4、5，被告对证据1、2、3、4均无异议，本院予以确认；二原告提交的证据5，被告对其真实性、合法性无异议，但提出该证据与本案不具有关联性，本院对该证据的真实性、合法性予以采信。被告提交的证据1、2、3，二原告对证据1、2无异议，本院予以采信；被告提交的证据3，二原告认为无关联性，该证据符合证据的“三性”，客观上证明了被告已向当地政府的相关部门申请办理商品房产权登记，至今相关部门仍未办理的事实，故该证据本院予以采信。根据当事人的陈述及经审查采信的证据，本院查明案件事实如下：2014年7月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同编号为ＹＣＤＷ-622104，二原告购买被告多维公司开发修建的位于德江县商品房，该房总价款为371315元，合同约定该商品房交付日期为2016年12月31日，付款方式为首付款112315元，向银行贷款259000元。《合同》第十一条第（一）款约定商品房交付时间为2016年12月31日；该条第（二）项约定，商品房交付时应当符合建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等。合同第十三条约定了逾期交房的责任：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权退房…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日至，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付。合同第十四条最后约定：商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。二原告至今未交纳商品房专项维修资金。2017年4月20日，二原告正式接收案涉商品房，并承诺该商品房基本符合交付条件，同意验收接房。《合同》第二十二条第三款“转移登记”的（一）项约定：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按下列方式处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人选择不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《合同》第二十二条最后约定，本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任。关于被告所修建的商品房相关房屋产权证的办理，被告多维公司多次向政府提交申请要求尽快处理，因各种原因房屋产权证至今未能办理。本院认为，2014年7月21日，原、被告双方在平等自愿的基础上，经协商后自愿签订了《商品房买卖合同》，被告多维公司将其修建的位于德江县商品房出卖给原告宋某玲、余某武，系双方当事人的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该《商品房买卖合同》依法成立并合法有效，对原、被告双方产生法律约束力，双方应当共同遵守和履行合同义务。在履行合同过程中，二原告按照合同约定履行了支付房价款的义务，但二原告于2017年4月20日正式接收案涉商品房，并签字确认该房基本符合交付条件，自愿接收该房屋，并对该房进行了装修，二原告在办理房屋交付手续前没有按照合同约定向被告交付首期住宅专项维修基金，构成违约，故应视为被告客观上已向二原告履行了交房的义务，二原告不能再请求被告履行交房义务并支付延期交房的违约金。虽然被告未向二原告提交该商品房办理产权证时应当取得的住宅质量保证书、建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、有资质的测绘机构所出具的该商品房面积实测技术报告书等合同义务，但被告并未构成实质违约，且办理上述相关文书不是被告的职责，涉及政府职能部门的职责。因此，对二原告提出要被告交付符合合同约定的商品房及由被告支付延迟交房违约金的诉请，本院不予支持。关于二原告要求被告向其支付因延期办理商品房所有权初始登记已经发生的违约金的诉讼请求，被告客观上在积极履行该项合同义务，从庭审查明的事实来看，确系政府职能部门的工作原因导致被告出售的商品房至今未能办理房屋所有权证，并非被告不作为的原因造成，结合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定“涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人不承担任何责任”的特殊约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，本案应按照双方当事人达成的特殊约定进行处理，即被告依法不承担逾期办证的违约责任。因此，二原告的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据予以支撑，本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告余某武、宋某玲的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1026元，由原告宋某玲、余某武负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  张旭东二〇一九年十二月十二日书记员  吴旭芳