北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初48819号原告：王清海，男，1966年2月19日出生，汉族，中国五矿集团有限公司管理人员，户籍所在地河北省邯郸市丛台区，现住北京市朝阳区。被告：吴萌，男，1985年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，汉族，1989年8月28日出生，公司法务专员。原告王清海（以下简称原告）与被告吴萌、北京链家房地产经纪有限公司（以下同时表述时简称二被告，分别表述时简称姓名及链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告，吴萌及链家公司之委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令吴萌配合原告完成水、电、煤气、有线电视等的相关过户手续；2．判令吴萌给付逾期交房未支付的违约金217800元，户口未迁出的违约金707700元；3．判令吴萌给付2018年11月至2019年4月期间的房屋租金60000元；4．链家公司双倍返还交易保证金16800元。事实和理由：我于2018年通过链家公司购买吴萌的房屋，房屋坐落于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）。2018年3月10日，签署了《北京市存量房屋买卖合同》，并于2018年7月12日取得了xx号房屋的房屋不动产权证书。2018年7月12日，应吴萌请求，我与吴萌签署了一份延期交房的补充协议，同意吴萌最晚于2018年10月31日交房。2018年10月31日，吴萌未能按期交房且逾期交房违约金自2019年1月1日起未能支付。起诉前吴萌仍以种种理由推辞交付房屋，该房屋租金也未给付，户口也未迁出。2019年1月1日后吴萌仅给付了2万元，户口未迁出的违约金也没有支付，此外，导致我在外租房，增加了费用，同时精神也受到了损害。因起诉前房屋仍不能使用，链家公司未能完成《房屋交易保障服务合同》之约定。为了维护我的合法权益，故将二被告诉至法院。吴萌辩称：认可原告所述的签订合同的情况。我认可于2019年4月21日将户口迁出房屋，2019年4月29日将房屋交付给原告。合同实际成交的中介门店不是我将房源挂出来的店，在将房源信息公布出来的时候我就跟中介公司说过最早也得在2018年12月底交房，当时我爷爷还在里面住。我跟链家公司说我不是特别着急成交，但链家公司跟我说客户特别着急，我就签了合同，签的时候没有特别注意。签了合同之后我才被通知买方特别着急要房，我和链家公司说如果是这样我最初不会同意卖房。后面我和原告就延期交房达成了补充协议。我爷爷身体不好，所以冬天不得不又在房子里住了一段时间。我是一直按着补充协议履行的，一共给了原告188100元的违约金，根据补充协议我先付了30000元，在2018年11月1日至12月31日期间又给了原告128100元。在2019年2月28日又给了原告10000元。2019年7月17日又给付原告10000元，还有一笔10000元记不清什么时候给的了。关于水、电、燃气、有线电视的过户手续，我早就把身份证复印件等相关的手续文件发给链家公司了，我也同意配合，我也已经履行了配合义务。此前原告没有给我或者链家公司打电话提过这回事儿。关于原告所主张的违约金过高，我要求降低。链家公司辩称：本案是房屋买卖合同纠纷，我公司是居间方，关于居间纠纷的内容不应一并进行审理。此外，原告与北京方源房地产咨询服务有限公司签订《房屋交易保障合同》，原告支付的8400元是向该公司支付的，我公司并未收取，并非合同的相对人。根据《房屋交易保障合同》第一条约定的内容，后续所有交易流程均由该公司提供，对于办理物业交割、配合过户等流程，该公司仅仅提供协助义务，不承担担保责任。原告现依据房屋买卖合同和《房屋交易保障合同》要求我公司双倍返还8400元的保障服务费没有事实依据和法律依据，应予以驳回。其他诉讼请求与我公司无关，不发表意见。原告就其主张向本院提交了如下证据：1．《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《买卖定金协议书》《房屋核验信息确认表》《补充协议》；2．《房屋交易保障服务合同》、确认函及《担保支付协议》；3．落款日期为2018年7月12日的《补充协议》；4．编号为京（2018）朝不动产权第0072628号不动产权证书。二被告对原告提交的上述证据的真实性均予以认可。二被告未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法予以认定，并基于认定的证据确认如下事实：2018年3月10日，原告作为买受人与吴萌作为出卖人在链家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人（即吴萌）将其名下的xx号房屋出卖给买受人，房屋建筑面积59．55平方米，规划设计用途为住宅；合同价款为4200000元；出卖人收到全部购房款后3个工作日内将xx号房屋交付给买受人；逾期在15日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；双方同意自本合同签订之日起140日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按照日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，吴萌作为甲方（出卖方）与原告作为乙方（买受方）及链家公司作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》，约定甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；乙方应向丙方支付居间费92400元。2018年3月10日，原告作为乙方（购买人）与吴萌作为甲方（出售人）以及链家公司作为丙方（居间人）签署了《买卖定金协议书》。同日，原告作为乙方（买受方）与吴萌作为甲方（出卖方）以及链家公司作为丙方（居间方）签署了《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币4200000元；乙方于2018年3月10日将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方；交易房屋有抵押的，甲方应于2018年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年5月31日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方解押所需资金来源为自行筹集；乙方不晚于过户前5个工作日将第一笔首付款300000元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于2018年6月10日前将第二笔首付款人民币2000000元以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方不晚于过户前5个工作日将第三笔首付款人民币490000元以理房通支付的方式支付甲方；基于双方同意在2018年7月31日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，该保证金乙方应于不晚于过户前5个工作日以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定购房款中留存人民币10000元作为物业交割保证金；该保证金甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2018年3月10日，原告作为乙方与吴萌作为甲方以及北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）作为丙方（服务方）签署了《房屋交易保障服务合同》，约定甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，房屋交易保障服务是指，丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，提供如下服务：协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料；协助甲乙双方办理租金监管手续；协助双方办理权属转移登记手续等；丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0．2%收取，共计8400元。当日，原告作为乙方（买受方）与吴萌作为甲方（出卖方）及北京中融信融资担保有限公司作为丙方签署了《担保支付协议（安心用3号）》。2018年7月12日，原告作为乙方与吴萌作为甲方签署了《补充协议》1份，约定甲方与乙方于2018年3月10日经北京链家房地产经纪有限公司签订二手房买卖合同，合同编号：100001524180．交易房屋地址：朝阳区柳芳南里6号楼5层1单元503，交易房屋产权证号：京（2016）朝阳区不动产第XXXX号。合同中约定甲方于收到全部房款后3个工作日内将房屋交付给乙方，现因甲方自身原因不能如约交付房屋，所以双方就甲方违反合同中约定的交房事宜，约定如下：1．乙方同意甲方将房屋延期交房到最晚2018年10月31日。2．双方协商甲方赔付乙方合同违约金人民币叁万元整，作为补偿，该笔补偿金支付时间为过完户后，资金解冻当日，以转账的形式支付给乙方。3．甲乙双方约定原合同（100001524180）中所留的户口保证金壹拾万元整，于甲乙双方交付房屋当天进行签字确认支付甲方。4．在2018年10月31日前履约交房乙方不再追究双方共同签订的房屋买卖合同编号（100001524180）关于延期交房的违约金。5．乙方在2018年10月31日前禁止去房屋内看房，如乙方未能履行按照本次补充协议的交房时间2018年10月31日前强行收回房屋的，乙方赔偿甲方壹拾万元整作为违约补偿。甲方已经支付的叁万元不予退还。6．如果房子在10月31日之前具备看房条件，则甲方需要配合乙方过去看房；如果具备交房条件，则甲方应该及时将房屋交付乙方。7．如甲方未能在2018年10月31日前完成房屋交付，则还按照原二手房买卖合同中（编号100001524180）的逾期交房违约条款追究甲方自2018年10月31日后造成的逾期交房的违约金。并且该协议中所支付的叁万元整不予退还。2018年7月12日，原告取得了xx号房屋的不动产权证书。2018年7月底，吴萌向原告支付了3万元违约金。庭审中，原告与二被告均确认吴萌已经于2019年4月21日将户口迁出xx号房屋，并与2019年4月29日将xx号房屋交付给原告。原告认可吴萌已经按照2018年7月12日签订的《补偿协议》向其支付了3万元违约金。另，原告称吴萌已经向其支付了2018年11月1日至12月31日期间的违约金，吴萌前后以微信转账的方式向原告支付了2019年1月1日到4月28日期间的违约金3万元，但这是针对《补充协议》的补偿金，不是按照合同约定给付原告的违约金，吴萌在2018年11月底还是没有交付房屋，吴萌已经足额支付了原告2018年11月1日到12月31日期间的延期交房的违约金，原告在其诉讼请求中已经将上述款项扣除了。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《居间服务合同》《补充协议》以及原告与吴萌于2018年7月12日签署的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。吴萌未能依约向原告交付房屋已经构成违约，应当依据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的约定向原告承担违约责任，因原告与吴萌就2018年10月31日前逾期交房的违约责任承担签署了《补充协议》，故双方应当依据该协议的内容履行。吴萌已经向原告支付了3万元违约金，原告与吴萌对此并无争议，故本院对此亦不持异议。另，因原告确认吴萌已经足额支付其2018年11月1日到12月31日期间的延期交房的违约金，故本院对此亦不持异议。关于原告要求吴萌给付2019年1月1日至2019年4月28日期间违约金的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。关于原告要求吴萌支付逾期迁出户口的违约金的诉讼请求，因双方对迁出户口的时间有相应的约定，且约定了相应的保证金，故本院对原告该项诉讼请求予以支持，但吴萌当庭表示该违约责任的违约金过高要求降低，原告未向本院提供其因此实际受到损失的证据，故本院认为原告所主张的数额过高，具体数额本院将依法予以酌定。关于原告要求吴萌给付2018年11月至2019年4月期间的房屋租金60000元的诉讼请求，因本院已经判令吴萌向原告支付了逾期交房的违约金，并在确定违约金的数额时对原告另行租住房屋的情况进行了考虑，故本院对原告的该项诉讼请求不再另行予以支持。关于原告要求判令吴萌配合其办理水、电、煤气、有线电视等的相关过户手续的诉讼请求，因吴萌当庭表示同意配合原告办理相关过户手续，故本院对原告该项诉讼请求亦不持异议，依法予以确认。关于原告要求链家公司双倍返还交易保证金16800元的诉讼请求因与原告签订《房屋交易保障服务合同》的合同相对方并非链家公司，且原告未举证证据其将保证金交付给链家公司，故原告该项诉讼请求缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。关于吴萌尚未收到的户口迁出保证金，吴萌可以另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴萌于本判决生效后七日内协助原告王清海办理北京市朝阳区xx号房屋水、电、煤气、有线电视等的相关过户手续；二、被告吴萌于判决书生效后七日内给付原告王清海逾期交房违约金15万元；三、被告吴萌于判决书生效后七日内给付原告王清海逾期办理户口迁出的违约金3万元；四、驳回原告王清海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13821元，由原告王清海负担9921元（已交纳）；由被告吴萌负担3900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 史 震人民陪审员 孙 凌人民陪审员 周红英二〇一九年十二月九日书 记 员 邓嘉男