广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1609号 原告：北海市逢时实业开发有限公司，住所地：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告：梁玉梅，女，1969年5月14日出生，壮族，住广东省电白县。 第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地：北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：曾斌，该行副行长。 委托诉讼代理人：黄伟，中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行职员。 原告北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）诉被告梁玉梅、第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月7立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达、第三人工行云南路支行的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼，被告梁玉梅经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决解除原、被告双方于2016年5月11日、2016年7月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、请求法院解除原告、第三人、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》；三、请求法院判令被告支付原告违约金124860元；四、归还原告因被告没有偿还第三人按揭贷款而由原告垫付给第三人的款项共计4034.12元及违约金约500元共计4534.12元（违约金自2018年12月19日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；五、判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201607220648）预售合同登记备案手续、商品房抵押权预告登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；六、判令被告支付原告律师费用4300元。以上金额总计133694.12元。事实和理由：2016年5月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售)》。约定被告向原告购买位于广东。该房建筑面积87.55平方米，上述商品房单价为每平方米7130.8元，总价为624301元。以贷款的方式支付：首付30000元、余款157301元于2019年5月11日前支付，具体每期付款日期及金额如下：于2016年8月11日前支付房款为13108元，于2017年2月11日前支付房款为13108元，于2017年5月11日前支付房款为13108元，于2017年8月11日前支付房款为13108元，于2017年11月11日前支付房款为13108元，于2018年2月11日前支付房款为13108元，于2018年5月11日前支付房款为13108元，于2018年8月11日前支付房款为13108元，于2018年11月11日前支付房款为13108元，于2019年2月11日前支付房款为13108元，于2019年5月11日前支付房款为13113元。余款437000元由被告向第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行申请贷款支付；2016年5月11日同日，双方签订附件十一《商品房买卖合同补充协议》，双方约定，若因买受人未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人阶段性还款担保责任代买受人还贷，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起3日内向出卖人偿还代偿款项，否则，自出卖人代偿行为发生之起，每逾期一日，买受人应按出卖人代偿款项总额的万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用，律师费等相关费用。如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人提出承担连带担保责任要求的，出卖人有权解除合同，收回房屋另行处理。买受人应按合同总价款的20%向出卖人支付违约金。双方还约定合同解除的，买受人对相应的登记应予以撤销。合同签订后，被告向原告支付了首付款30000元。原告与被告后于2016年7月22日另签订《商品房买卖合同（预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，后于2016年7月25日办理了商品房买卖合同备案登记手续。被告向第三人办理按揭贷款，以其向原告购买的“逢时海景广场”2幢1单元9层05号房产与第三人签订了借款合同且办理商品房抵押预告登记手续。第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于2016年7月29日向被告发放了按揭贷款437000元，原告为被告提供偿还贷款本息的连带责任保证。由于被告方面的原因，被告并没有按《合同》约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告除支付原告66216元首付款及银行按揭款外，其余的应到期款都没有支付。从2018年12月19日至2019年5月28日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了4034.12元。其后，原告通过发催款函的方式要求被告支付未支付的房款，但被告没有支付。原告认为，被告现没有依约履行其义务，已构成违约。请法院支持原告的诉讼请求。 被告不作答辩，也未到庭参加诉讼。 第三人工行云南路支行述称：原告要解除原、被告和第三人签订的借款合同，必须要先偿还我行的借款本息，工行云南路支行才同意解除合同和撤销商品房抵押权等。 原告逢时公司为其主张提供的证据有： 1、商品房买卖合同（预售），证明原、被告之间存在合同关系的事实。 2、收据，证明被告向原告交纳房款的情况。 3、个人借款凭证、银行凭证，证明被告向银行按揭贷款及原告为被告垫付按揭还款的情况。 4、预售合同登记备案证明，证明交易的房屋合同的情况。 5、商品房买卖合同（预售），证明双方签订备案合同的情况。 6、催款通知，证明原告因被告违约发函要求交款的情况。 7、委托代理合同、发票，证明原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 8、个人借款担保合同，证明原、被告、第三人签订合同的情况。 9.不动产登记证明，证明涉案的房屋已经进行抵押及预告登记的事实。 被告未向本院提供证据。 第三人工行云南路支行对其陈述未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年5月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售)》（合同编号：2-1-905）。约定被告向原告购买位于广东；该房建筑面积87.55平方米，单价为每平方米7130.8元，总价为624301元；被告以贷款的方式支付，其中首期房价款30000元，余款157301元于2019年5月11日前支付，即自2016年8月11日起到2019年2月11日，每季度支付房款13108元，2019年5月11日支付13113元，余款437000元由被告向贷款机构申请贷款支付；被告未按照约定时间付款的，逾期超过10日，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告应当在2016年12月30日前向被告交付该商品房等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代被告还贷（如直接扣划原告保证金代偿被告应支付银行按揭贷款本息等），被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项（包括本、息），否则，自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，被告应按原告代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用，如因被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告亦有权解除合同，收回该房屋另行处理，被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金，合同因上述原因解除的，被告应自合同解除之日起10日内完成撤销“商品房抵押预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预售登记”的全部手续；被告应在交接房屋前缴纳合同约定的商品房总价款、违约金、政府部门规定税费，签署委托原告代办房屋所有证的各项手续；若被告未全面履行义务，或有银行按揭欠款等，原告有权顺延交房并不承担任何违约责任直至被告履行上述义务或付清欠款为止；当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同约定的交付期限的，视为合同约定的交付期限变更为被告全部完成上述义务之日起第十五日止等。2016年5月11日，被告向原告支付了首期款30000元。 2016年6月3日，原告作为保证人、被告作为借款人和抵押人与第三人工行云南路支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定由被告向第三人工行云南路支行借款437000元用于购买位于逢时海景广场2幢1单元905号房屋；借款期限22年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；原告为被告提供偿还贷款本息的连带责任保证。2016年7月22日，为办理合同备案需要，原、被告签订了一份（合同编号：YS00029313）的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，除了商品房首付款187301元不分期支付外，其他内容与原合同内容基本相同。 2016年7月25日，原、被告办理了《北海市商品房预售合同登记备案证明》（备案合同编号：YS00029313，登记编号：201607220648），《北海市商品房预售合同登记备案证明》载明房屋坐落广东南路以西、金海岸大道以南100米逢时海景广场2幢1单元0905号，建筑面积87.55平方米，总价624301元，合同签订日期2016年7月22日15时20分等。 2016年7月29日，第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行于向被告发放了按揭贷款437000元。2016年8月3日，被告与第三人工行云南路支行办理了《预购商品房抵押权预告登记》（N北房预2016字第024059号）。 2017年6月2日，原告通过快递向被告发出了《催款通知》，催促被告在收到通知之日后10日内付清余房款144193元，否则原告将依法解除《商品房买卖合同》，将被告购买的商品房另行出售给他人，并按合同约定追究被告的违约责任。 另查明，2016年10月6日，被告向原告支付房款13108元；2017年10月20日，被告向原告支付房款10000元；2017年12月11日，被告向原告支付房款13108元。从2018年12月19日至2019年5月28日，原告为被告因没有还银行按揭款而由银行扣划了4034.12元。 2019年7月29日，原告与京园（北海）律师事务所签订《委托代理合同》，京园（北海）律师事务所向原告出具一份《广西增值税普通发票》，收到律师代理费4300元。 本院认为，原、被告于2016年5月11日、2016年7月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，均是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。从合同履行情况看，双方当事人是按照2016年5月11日签订的合同履行。虽然双方合同中对违约条款有明确的约定，因被告未按期偿还按揭贷款本息，导致原告承担连带清偿责任，被告有权解除合同。但由于被告在原告发出催款通知后，还继续支付部分房款，且至2019年5月28日，原告因被告没有还银行按揭款而由银行扣划共计4034.12元，被告不构成根本性违约，故原告请求解除原被告于2016年5月11日、2016年7月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》及三方签订的《个人购房借款/担保合同》，没有法律依据，本院不予支持。同理，原告请求被告按总房价20%支付原告违约金124860元、撤销预售合同登记备案手续、商品房抵押权预告登记手续、预售商品房预告登记手续，本院不予支持。原告请求被告归还因被告没有偿还第三人按揭贷款而被第三人扣划的款项4034.12元及违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，违约金以相应欠款时段的金额为基数，按日万分之五计算，自2018年12月19日起计至实际清偿垫付款之日止。 被告与第三人工行云南路支行签订的《借款合同》并未被解除，原告只是作为担保人代被告偿还银行的小部分贷款本息。根据合同约定，被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告阶段性还款担保责任代被告还贷，应承担原告因追索前述代偿款项而支出的诉讼费用、律师费等相关费用。原告请求被告支付律师费4300元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告梁玉梅在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司返还代付的按揭贷款4034.12元及违约金（违约金计算：以相应欠款时段的金额为基数，按日万分之五计算，自2018年12月19日起计至实际清偿垫付款之日止）； 二、被告梁玉梅在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师费4300元； 三、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求； 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1487元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担1000元，被告梁玉梅负担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  韦振静 二〇一九年十一月三十日 书记员  姚 琳 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。