江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初2042号原告：吕强，男，1988年7月27日出生，汉族，身份证号36068119880727001X，住所地江西省贵溪市东门办事处李家岗小区23号。原告委托诉讼代理人：许爱明，江西赣星律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：彭德政，江西赣星律师事务所律师。被告：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91360681733930678J，住所地江西省贵溪市建设路436号。法定代表人：邓海兴，系公司总经理。委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。原告吕强与被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称“四冶兴业房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭德政、被告委托诉讼代理人敖彬、涂小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告承担逾期交付的违约责任140462.98元（计算至2019年5月31日），此后的违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，被告以出让方式取得坐落于贵溪市建设大道北侧、市财政局西侧地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建设兰亭苑-111#、2#、3#楼商品楼。2014年，被告经批准开始预售。2015年5月7日，原、被告就前述2#楼1单元2601室商品房达成《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GX2015011701）。该合同约定：原告应付房价款415817元，于2015年5月7日前一次性支付；被告应在2016年5月1日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，逾期一日按全部房价款万分之三承担违约责任，逾期60日原告享有合同解除权，原告要求继续履行合同则被告应当按全部房价款万分之三承担违约责任。合同签订备案生效后，原告依约履行了付款义务，被告却至今无法交付符合合同约定的商品房。原告为维护自身的合法权益，具状诉至法院，请求判如所请。四冶兴业房地产公司辩称：被告在2016年9月就已经通知原告来收房，而原告没有来收房。本案的商品房买卖合同约定的交房时间是2016年5月1日，原告要追究被告的违约责任，应当从2016年5月1日开始计算，现已超过三年，本案已经过了诉讼时效。被告不应当支付违约金，原告主张按日万分之三的标准计算违约金显然过高，在兰亭苑小区周边的正常房租是1000元/月左右，原告的实际损失就是每个月1000元的房租，违约金应当按照不超过每个月1300元作出调整。综上，原告的起诉既违背了合同的约定又超过了诉讼时效，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实认定如下：1.关于《商品房买卖合同（预售）》，被告对该份证据的真实性、合法性无异议，但辩称依据合同约定被告无需向原告支付违约金。本院认为，根据购房合同第十二条第一款第二点约定出卖人逾期交房超过60天后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按全部购房款日万分之无支付违约金，但“该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率”即出卖人应当按照不低于全部价款的日万分之三的标准向买受人支付违约金是对该约定的补充说明，故被告主张不用支付违约金没有依据。2.关于被告提交的收房通告，被告虽然通过张贴公告的方式通知业主收房，但原告至今未接收房屋，而且被告至今不具备合同约定的交房条件，本院认定被告未向原告交房。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告吕强向被告四冶兴业房地产公司购买贵溪市建设大道北侧、财政局东侧兰亭苑-112#楼1单元2601室商品房，并与被告四冶兴业房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：GX2015011701）。合同中与本案有关的内容如下：1．该商品房总价款为415817元，原告应当在2015年5月7日前付清；2．被告应当在2016年5月1日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房；3．若被告逾期60日之内交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由被告以全部房价款为基数按日万分之三的标准向原告支付违约金，逾期超过60日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付房价款万分之无（该比率应当不低于日万分之三）的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部房价款，但被告至今未向原告交付房屋。现原告以被告逾期交付商品房构成违约为由诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告吕强与被告四冶兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定的方式支付全部价款，但被告未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，该合同系格式合同，被告系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定逾期交房超过60日后，被告按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于被告主张合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明因被告违约交付商品房所造成的实际损失，本院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。本案中，原、被告合同约定的交房时间是2016年5月1日前，但至今未向原告交房，故被告因违约给原告造成的经济损失应自2016年5月1日计算至交房之日止。对于诉讼时效，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了被告逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对被告认为原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，被告逾期交房的时间至原告起诉之日即2019年9月16日止为1233天，被告应向原告支付的该期间违约金为76905.35元（415817元×1.5/10000×1233天）。自2019年9月17日开始的逾期交房违约金，应当继续由被告以房价款415817元为基数按日万分之一点五计算至向原告交房之日止。对原告超出上述金额的诉请本院不予支持。综上所诉，原告吕强的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告吕强支付2019年9月17日以前的逾期交房违约金76905.35元，2019年9月17日开始的违约金由被告以房价款415817元为基数按日万分之一点五计算至向原告交房之日止；二、驳回原告吕强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3109元，减半收取计1554.5元，由原告吕强负担693元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担861.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  付育红二〇一九年十二月十日书记员  方阿娉