安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1522民初6736号 原告：夏同珍，女，1978年3月10日出生，汉族，安徽省霍邱县人，农民，住安徽省邱县。 委托诉讼代理人：袁瑞松，安徽霍达律师事务所律师。 被告：霍邱苏润置业有限公司，住所地：霍邱县城关镇光明大道南段。统一社会信用代码。 法定代表人：尹金根，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：陈智富，男，1962年4月27日出生，汉族，霍邱苏润置业有限公司总经理，住江西省吉安市吉州区。 原告夏同珍与被告霍邱苏润置业有限公司（以下简称苏润置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏同珍、被告霍邱苏润置业有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏同珍向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《苏润城市广场认购书》;2、判决被告返还原告购房款528500元及利息。3、被告双倍支付定金10万元。4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月，原告预购被告处商铺S1栋148号，面积33.52平方米，二楼房号248号，面积38.43平方米，经被告算价、相关负责任人签字后，确定合同总价90万元，首付款46万元，贷款44万元。算价后，2014年1月16日原告转账缴纳30万元到被告账户，该款作为购房定金及预付款，2014年1月18日，原、被告签订《苏润城市广场认购书》，认购书签订后，原告陆续又向被告账户转账225800元，但被告一直未与原告签订商品房买卖合同和交付房屋，原告也多次找到被告要求签订合同和交付房屋，被告以各种理由不予办理，2019年6月28日，被告才将苏润城市广场认购书复印件加盖单位印章交给原告。综上所述，被告违反苏润城市广场认购书的约定，迟迟不与原告签订商品房买卖合同、交付房屋，现房屋被第三人财产保全，原告无法实现合同目的，为维护原告合法权益，特依法起诉，请求判如所请。 苏润置业公司辩称：2014年1月18日原告夏同珍与苏润置业公司签订认购书，根据合同第二条，乙方（本案原告）缴纳定金10万元，此定金缴纳到甲方指定账户后，十个工作日补足首付款并签订正式的商品房买卖合同。实际上乙方没有履行双方签订的约定，在十个工作日内没有缴清首付款也没有签订正式商品房买卖合同。因此根据第二条约定，如不能按时签约或者不能按时交纳首付款，本订购书自动解除，已交定金不予退回，甲方（本案被告）可以将该套商品房另行出售。由于原告的违约，造成国家政策产生变动以后，不能做商铺的按揭贷款，因此按揭贷款的商品房销售合同无法签订。因原告违约在先，被告请求判令定金不退，该套商铺房予以收回，由被告另行销售，待销售后按照规定退还预交的房款。本案的诉讼费用由原告承担。 经审理查明：2014年1月18日，原告夏同珍与被告苏润置业公司签订《苏润城市广场认购书》，约定原告（合同乙方）定购被告（合同甲方）开发的商铺S1栋148号商铺房1套，该认购书第二条约定，乙方缴纳定金10万元，此定金缴纳到甲方指定账户后，乙方应保证在项目开盘10个工作日内补足应付款项并签订正式的商品房买卖合同；如不能按时签约商品房买卖合同或者不能按时交纳购房款，本定购房产即自动解除，已缴定金不予退还，甲方可以将该套房产另行出售。原告于2014年1月16日原告转账缴纳30万元到被告账户，该款作为购房定金及预付款，又于2014年1月27日、2014年1月28日、2014年3月4日分别付款3万元、10万元、9.85万元，以上合计付购房款52.85万元。2014年3月4日，经原、被告协商形成S1栋148号商铺房算价单，载明：1F房号148，面积33.52平方米，价格419291元，首付款219291元，贷款20万元；2F房号248，面积38.43平方米，价格480709元，首付款240709元，贷款24万元。合计面积71.95平方米，首付款46万元，贷款44万元，合同单价12508.69元，合同总价90万元，被告苏润置业公司总经理陈智富及相关负责人分别签字确认。后被告一直未与原告签订商品房买卖（预售）合同，也未交付房屋。原告多次找被告履行认购协议均无结果。2019年6月28日，被告将苏润城市广场认购书复印件加盖单位印章交给原告。原告遂起诉来院要求判如所请。 另查明：原告夏同珍所定购商铺S1栋148号商铺房，位于S1#商业楼C段，其商品房预售许可证于2014年1月29日颁发。2018年3月6日，该房屋因另起案件被法院依法查封。 以上事实有原、被告举证的身份证、企业信用信息、苏润城市广场认购书、收据、转账凭证、银行转账明细、(2018)皖1522民初637号民事裁定书及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点是，一、原告夏同珍是否按约支付购房款及承担违约责任；二、被告苏润置业公司是否违约及责任承担。 关于焦点一，根据双方签订的认购书第二条约定，乙方应保证在项目开盘10个工作日内补足应付款项并签订正式的商品房买卖合同，对于主张原告未按约支付款项的被告并未举证证明项目开盘的日期，仅说明开盘时间系当天签订认购书时间，显然与认购书所表达的文义不符，根据楼房开盘的有关规定，开盘条件须达到包含商品房预售许可证在内的“五证”齐全，经查该商品房预售许可证发证时间为2014年1月29日，由此推之开盘最早日期也不能早于当日，因此开盘10日外加双休日两天合计12天，即届满日期为2014年2月10日，而原告截止2014年1月28日就已付43万元。对于双方约定的应付款项，认购书上未明确具体数额，双方也有争议，参照后期算价单上的首付款46万元标准，原告所付款项也已接近，同时被告当时并未追究原告违约解除订购，且于2014年3月4日又收受原告付款9.85万元，并就合同总价113.9616万元优惠至90万元，就此情况也可认定被告同意原告延期付款不构成违约。 关于焦点二，被告辩称的因原告违约，造成国家政策变动以后，不能做商铺的按揭贷款，因此无法签订商品房买卖合同。本院认为，原告截止2014年3月4日就已付购房款合计52.85万元，已达到双方约定的房款总价90万元的50%以上，被告所主张的首付款未达全部房款50%，不能按揭贷款的理由不能成立，本院不予采信。 综上，原告夏同珍与被告苏润置业公司签订的《苏润城市广场认购书》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的规定,对双方均具有法律约束力。因被告的原因,导致涉案房屋被法院查封,无法与原告签订《商品房买卖合同》,构成违约，应适用定金法则处理，被告应双倍返还已收取的定金。原告已按双方约定履行了认购书所确定的义务，不构成违约，不承担相应的违约责任。原告诉请的已付购房款所产生的利息,本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告夏同珍与被告霍邱苏润置业有限公司签订的《苏润城市广场认购书》。 二、被告霍邱苏润置业有限公司返还原告购房款428500元。 三、被告霍邱苏润置业有限公司双倍支付原告定金200000元。 四、驳回原告夏同珍其他诉讼请求。 上述二、三两项判决给付款于判决生效后十五日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10085元，由被告霍邱苏润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  潘同合 二０一九年十二月二十日 法官助理钟华 书记员刘浩 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。