北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初11875号原告：北京北燃金房能源投资有限公司，住所地北京市西城区西直门南小街22号七层。法定代表人：苏文忠，总经理。委托诉讼代理人：叶海波，北京兴银律师事务所律师。委托诉讼代理人：高亮，北京兴银律师事务所律师。被告：孔庆民，男，住北京市房山区。原告北京北燃金房能源投资有限公司（以下简称北燃金房公司）诉被告孔庆民供用热力合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北燃金房公司的委托诉讼代理人高亮、被告孔庆民到庭参加诉讼。现已审理终结。北燃金房公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告给付2016年11月15日至2018年3月15日二个供暖季供暖费8460.8元;2.被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2017年1月1日至被告实际向原告支付供暖费之日止的逾期违约金699.73元。事实和理由：被告所有位于北京市房山区××镇××路×号院×号楼×单元××室（建筑面积52.88平方米，房屋单层建筑高度超过4米）商品房一套，一直由原告为被告提供供暖服务，原、被告之间形成了事实上的供暖合同关系，被告应依政府规定按80元每平方米每供暖季向原告交纳供暖费用。现被告尚欠2016年11月15日至2018年3月15日二个供暖季供暖费8460.8元及逾期违约金699.73元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。孔庆民辩称，一、被告与原告之间签订了《北京市居民供热采暖合同（按面积计费版）》，但该合同规定的内容不适用办公/商务办公用途的建筑，应判定为无效合同。双方签订的合同约定的是供热单位与居民用热人之间的供热合同关系，涉案房屋系办公/商务办公，并非居民用热人，所以签的合同适用主体错误，应为无效合同，需另行洽商签订有效合同。二、原告主张收取采暖费，需要依据《北京市民用建筑节能管理办法》和满足国家节能要求，并签订《北京市非居民供热采暖合同》。按照《北京市民用建筑节能管理办法》的规定以及商品房预售合同的约定，被告居住的小区完全具备按照热计量计费的条件，所以被告所住房屋的供暖收费应当采用热计量标准收费，原告主张按照建筑面积收取采暖费无有效依据。三、原告要求给付二个供暖季供暖费金额，与实际费用不符。根据京发改[2015]2619号文件规定，被告房屋二个供暖季的取暖费应为（0.22元/千瓦时*用热量58.78千瓦时+18元基本热价*53.49平方米）*二个供暖季，共计1938.57元。本人同意按照1938.57元支付供暖费，后续需要我与原告签订有效的供暖合同。综上，被告不能及时缴费的原因是由实际供热单位的不合理诉求造成的，请法院依法判定合同无效，依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。北燃金房公司提交如下证据：1.《供热系统委托运营合同》；2.京价（商）字[2001]372号文件、京发改[2015]2619号文件；3.北京市通州区人民法院（2018）京0112民初32731号、北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9974号、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终4629、10490号民事判决书四份；4.《项目锅炉房供暖投资运营合作协议》；5.《资产转让协议》；6.北京金房暖通节能技术股份有限公司致北京市城市管理委员会的函、北京市城市管理委员会回函；7.《北京市供热采暖管理办法》。孔庆民提交如下证据：1.北京市居民供热采暖合同；2.不动产权证书；3.《北京市非居民供热采暖合同》；4.《北京市民用建筑节能管理办法》；5.北京市商品房预售合同；6.京发改[2015]2619号文件；7.热计量表累计数据照片；8.《民用建筑设计通则》关于民用建筑的分类；9.《北京市公共建筑供热计量管理暂行办法》。本院对上述证据的真实性均予以认可。2019年5月13日，本院向北京市发展和改革委员会致函，请其就相关问题予以明确：1.房产证使用性质上注明为商业用途的房屋与注明为住宅的房屋在供热价格上是否有区别？实际的居住使用用途为住宅居住或商业使用是否影响供暖费收取？2.“非居民”所指对象的具体范围是什么？3.民用建筑高度与层数的划分如何规定？2019年6月5日，京发改〔2019〕804号文件函复称：1.本市居民供热价格和非居民供热价格认定，原则上以房屋所有权证或不动产权证标明的房屋规划（设计）用途为准，规划（设计）用途为居住或住宅的房屋，执行居民供热价格，其他执行非居民供热价格。2.本市供暖价格文件中“非居民”是指执行非居民供热价格的用户。3.“供暖单层建筑高度”是指单层建筑物或多层建筑物中的某一层，装修前地板到天花板之间的高度（不含框架梁）。2019年8月20日，本院向北京市房山区城市管理委员会致函，请其就相关问题予以明确：1.公共建筑是否应当使用热计量的方式收取供暖费？2.公共建筑使用分户热计量需要满足的条件，涉案小区商业用房是否满足上述条件？2019年11月7日，北京市房山区城市管理委员会回函称：1.根据京发改[2015]2619号《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格的通知》和京价（商）字[2001]372号《北京市物价局关于调整我市民用供热价格和热电厂热力出厂价格的通知》相关规定：本市其他区域非居民供热价格统一调整为40元/建筑平方米·采暖季；对供暖单层建筑高度超过4米和简易房屋、工棚及冬季施工特殊用热的加倍收费。2.我市对于公共建筑的分户热计量没有强制要求。若在公共建筑热量结算点内存在多个用户，有实行分户热计量需求的，由供用热双方协商分户热计量方式、改造费用承担方式、运维责任方等事宜。3.本市热费一般按照房屋所有权证记载的面积收取，若房屋存在其他供热面积，且供用热双方有争议，对此部分面积可由供热单位委托第三方房屋测绘机构进行测绘。根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，本院认定事实如下，2010年12月9日，北京中粮万科房地产开发有限公司、北京中粮万科置业有限公司（甲方）与北京金房暖通节能技术有限公司（乙方）签订《中粮万科××居住区项目锅炉房供暖投资运营合作协议》，双方约定由乙方投资建设本项目的锅炉房和换热站（不含土建工程）、热力外管线及锅炉房燃气系统（锅炉房室内、外燃气管线及设备），并负责该项目供暖系统的运营管理；乙方按照北京市届时法律法规所规定的供暖要求进行供暖及解决相关供暖纠纷问题。供暖系统运营经营权自2011年11月15日起。2014年7月，北京金房暖通节能技术股份有限公司（甲方）与北燃金房公司（乙方）签订《资产转让协议》，合同约定乙方收购甲方在北京市内万科××等7处BOT项目，上述项目为已建设完成并投入使用的供热、燃气设备、设备资产。2014年7月30日，北燃金房公司（甲方）与北京金房暖通节能技术股份有限公司（乙方）签订《供热系统委托运营合同》，合同约定：甲方委托乙方对万科××小区等7个供热项目进行运营管理，甲方负责供暖收费账户的管理、向业主出具供暖费发票等。孔庆民系北京市房山区××镇××路×号院×号楼×层××室的业主，涉案房屋建筑面积为52.88方米，层高4.2米，规划用途为商务办公。被告孔庆民从未交纳过供暖费。另查明，孔庆民与开发建设单位签订《北京市商品房预售合同》，约定采暖为集中供暖，一户一表。另，本案审理过程中，为核实小区的热计量表使用状况，本院前往涉案小区进行调查，并拍摄了体现涉案房屋分户热计量表及整栋大楼的热计量结算点（以下简称栋表）的照片。调查情况如下：关于分户热计量表设置使用情况：1.业主使用钥匙打开3号楼5层、2号楼9层的供热管井，3号楼5层有22个分户热计量表，2号楼9层有23个分户热计量表，有部分热计量表不显示数字，但不影响供暖；2.涉案小区1至4号楼1、2层为底商，有部分底商共用同一热计量表。关于栋表设置情况：1.地下一层设有热力站，供涉案小区1至4号楼供暖；2.1号楼、2号楼、4号楼均设有栋表，3号楼未设有栋表。本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告依据与北京金房暖通节能技术股份有限公司签订的协议，作为被告供热、燃气设备的所有权人为涉案房屋所在小区提供了供暖服务，北燃金房公司与孔庆民之间形成了事实上的供用热力合同关系，孔庆民在实际享受供暖服务后，理应按照规定交纳供暖费，具体数额根据涉案房屋面积、供暖费收费标准及未缴纳期间进行核算。孔庆民关于与北燃金房公司之间不存在法律关系、原告主体不适格的辩称，本院不予采纳。关于供暖费收费标准。孔庆民根据其与开发建设单位之间签订的《商品房预售合同》的约定及相关规定，要求按照热计量的方式收取供暖费，不同意原告主张的80元每建筑平米的收费标准。本院认为，按照相关行政主管部门的规定，在本市对公共建筑实现分户热计量没有强制要求的前提下，涉案小区实现分户热计量需要同时满足二个条件：一是涉案小区具有分户热计量的硬件条件，即设置分户热计量表及栋表等；二是供用热双方就分户热计量方式、改造费用承担方式、运维责任方等事宜协商一致。根据本案已查明的事实，虽然涉案小区安装分户热计量表及栋表，但原被告双方未就分户热计量方式、改造费用承担方式、运维责任方等事宜进行协商，涉案小区并未实际采用热计量的收费方式，开发建设单位与北燃金房公司也未约定应按照热计量的方式向用户收取供暖费，故本院对孔庆民要求按照热计量方式支付供暖费的辩称不予采纳。供热服务具有不同于其他民事合同的公共服务性及行政强制性等特点，虽然本市对公共建筑实施分户热计量没有强制要求，但涉案房屋已安装分户热计量表，作为供热单位应该担负相应的公共服务职责，积极主动与用热人就是否执行分户热计量进行协商，现北燃公司未与用热人协商，自行按照建筑面积并加倍收取供暖费，本院对此不予支持。鉴于北燃公司认可主动交纳供暖费的均按照60元每建筑平米收取，本院酌情确定供暖费收费标准为60元每建筑平米。经核算，孔庆民应缴纳2016年11月15日至2018年3月15日的供暖费6345.6元。关于违约金。孔庆民与北燃金房公司就供暖费收费标准存在争议，其并不存在恶意拒交供暖费，北燃金房公司主张违约金亦缺乏合同依据，本院对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，《北京市供热采暖管理办法》规定本市应当加强供热节能管理，逐步实行按照用热计量收费。在涉案房屋所在小区已经具备分户热计量表及栋表的情况下，供热单位应对用热人要求执行分户热计量的主张积极回应，按照相关规定，就分户热计量方式、改造费用承担方式、运维责任方等事宜与用热人进行协商。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，判决如下：一、被告孔庆民于本判决生效后十日内给付原告北京北燃金房能源投资有限公司2016年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费6345.6元；二、驳回原告北京北燃金房能源投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告北京北燃金房能源投资有限公司负担15元（已交纳），由被告孔庆民负担35元（已由原告北京北燃金房能源投资有限公司预付，孔庆民应在本判决生效后七日内向原告北京北燃金房能源投资有限公司交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 宁人民陪审员  陈晓平人民陪审员  张德志二〇一九年十二月二十六日书 记 员  于 淼