宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2019）宁0502民初4033号原告：宁夏久远沙坡头水镇商业运营管理有限公司。法定代表人：张波，系公司总经理委托诉讼代理人：马丽蓉，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：晁艳萍，代理权限为特别授权。被告：王嘉，宁夏中卫市人，自由职业，住宁夏回族自治区中卫市。原告宁夏久远沙坡头水镇商业运营管理有限公司与被告王嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马丽蓉、晁艳萍，被告王嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付各项费用共计76532.1元，其中：包括：1.物业管理费30593.3元，逾期违约金7994.2元；2.生活垃圾清运费3278.1元，逾期违约金1284.8元；3.装修垃圾清运费352.5元，逾期违约金257.3元；4.采暖费21501.3元，逾期违约金10320.6元；5.欠缴水费950元。以上1-4项逾期违约金暂从逾期之日计算至2018年6月1日，之后按每日1‰的标准继续支付逾期违约金直至欠付的费用付清。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系沙坡头水镇商业区的物业服务及商业管理公司，被告从2017年4月20日开始承租使用沙坡头水镇面积352.48㎡的A8-1-04号房屋，双方在2017年4月27日签订《物业管理服务合同》，合同约定：由原告为被告承租的上述商铺提供各项物业服务，物业管理费为每平米每月2.8元，按季度缴纳，物业费计收起始时间为2017年5月20日，被告按照计量核算并承担承租商铺发生的水、电、燃气、热力（含热水、采暖）等费用，装修垃圾清运费每平米1元，城市生活垃圾处理费按政府制定的实时收费标准交纳。原告代收代缴水费。被告如不按约支付各项费用的，每逾期一日按应付而未付金额的1‰向原告支付违约金。合同签订后，原告一直提供物业及商管服务，但被告拖欠各项费用不缴，而且在2019年8月经供水单位应理集团水务公司检查，被告私自接水、偷水欠缴水费950元。原、被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，原告如约提供服务，被告不按约支付费用的行为损害了原告的利益，故向人民法院起诉。被告辩称：1.被告与他人合伙经营酒窖，由被告出面与原告签订了房屋租赁合同租赁了原告的房屋，房屋租赁使用不到一年被告退出了合伙，被告退伙时与其他合伙人开会约定其余事项与被告无关。租赁的房屋现在由柳某经营，相关费用都由柳某处理，由被告协助变更房屋租赁合同。可是在被告退出合伙经营期间，原告和柳某至今都没有找过被告，原告没有找被告催缴过任何费用，柳某也没有找被告变更租赁合同。2.原告向法院起诉后被告收到传票与柳某进行了沟通，柳祥称确实欠水费没有交产生了纠纷，房费和采暖费交了一部分，矛盾是因为原告收费不合理引起的，由原告与柳某协商处理费用问题。物业服务管理合同应该是被告与原告签的，依据法律规定应该承担相关费用，但被告实际已经在2017年10月就退出了经营，所以所有的费用应该由经营者柳某按时向原告支付，被告不承担支付责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现对原告提交的证据认证如下：1、《物业管理服务合同》1份。2.①中卫市物价局、中卫市建设局、中卫市财政局[卫价发（2006）66号]《关于实行城市生活垃圾处理收费制度的通知》1份；②《宁夏回族自治区物价局、住房和城乡建设厅关于加强我区物业服务收费管理工作的通知》[宁价综发（2015）31号]1份；③中卫市物价局、中卫市住房和城乡建设局[卫价发（2014）20号]《关于调整规范沙坡头区物业服务收费政策的通知》1份。3.①中卫市泰和热力有限公司与宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司签订的《供用热力合同》1份；②中卫市物价局[卫价发（2016）15号]《关于沙坡头水镇用水价格有关问题的通知》1份。4.水费补缴通知1份，拟证明被告使用的房屋经应理集团水务公司抽查，被告私自接水、偷水，须补缴水费950元的事实。5.①宁夏君元律师事务所[（2018）宁君律函字第15-9号]律师函1份（复印件）；②物业费催缴通知书2份（1份复印件、1份原件），拟证明被告欠缴各项物业费用，原告多次进行催收的事实；6.王嘉各项物业费计算明细1份，拟证明截止到2019年12月31日被告欠付各项物业费用及逾期支付违约金共计97538.05元的事实。被告质证后对证据1、2、3、5、6没有异议，本院对其证明的事实予以认定。证据4水费补缴通知，被告质证后认为其没有私接水管，他人经营的个人行为，被告不清楚。经审查，该证据系原告单方出具，没有其他证据印证，故本院对其证明的事实不予认定。被告没有向法庭提交证据。经审理查明：2017年4月27日宁夏沙坡头水镇旅游集团有限公司将沙坡头水镇A8-1-04号房屋（面积352.48平米）出租给被告经营酒庄会所并签订《水坡头水镇·商铺租赁合同》，合同约定租赁期限5年，从2017年5月20日至2022年5日。原告为沙坡头水镇商业区提供物业服务及商业管理。2017年4月27日原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同主要约定：一、物业管理服务事项主要约定：1.由甲方为乙方承租的上述商铺提供如下物业管理服务：2.本物业共用部位及共用设备的日常管理及质保期后的日常维护、保养；3.本物业公用区域的保洁、公共秩序维护等服务；4.本物业装饰装修管理服务；本物业区域内其他双方协商的有偿服务。二、权利义务主要约定：1.甲方应依据本协议向乙方收取物业管理费及其它应由乙方承担的费用，乙方应按时缴纳。2.乙方如需按照商铺租赁合同约定转租所租商铺，则在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，且乙方须取得甲方书面同意并确保此承租人在进入租赁区域前与甲方签订新的物业管理协议，否则。乙方应继续承担本协议项下责任。3.乙方营业产生的垃级必须袋装,干湿分开。乙方经营范围为餐饮的,所产生的餐饮垃圾,乙方应自行收集并清运出沙坡头水镇,若由甲方统一清运,需向甲方另行缴纳费(费用按甲方公布的收标准执行)。乙方所有因对物业进行装修所产生的建筑垃极,由乙方自行收集并清运出沙坡头水镇,若各类装修建筑垃圾由甲方统一清运,需向甲方另行缴纳费用(费用按甲方公布的收费标准执行)。三、物业管理费等费用主要约定：1.乙方按承租商铺的租赁面积缴纳物业管理费，收费采用预付形式（季度），物业管理费为每平米每月2.8元，每月986.9元，签订合同前应缴纳物业管理费2961元。2.物业费计收时间为乙方计租日起（2017年5月20日），乙方应于本协议签订前缴纳首期物业管理费。物业管理费支付方式:按季度为一个支付期，乙方应在下个支付期提前30日内向管理公司一次性足额支付下个支付期的物业管理费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日)。乙方逾期交付的,按本协议约定承担违约责任。2.乙方应按照计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、燃气、热力(含热水、采暖)等费用,并相应的承担损耗费用。收费标准执行甲方根据实际情况制定的标准。3.装修管理费用未包含在物业管理费中，乙方单独交纳；4.装修垃圾清运费未包含在物业管理费中，乙方单独向甲方交纳（或乙方自行清运装修垃圾）。若甲方代为清运，其中装修垃圾清运费为每平米1元，即352元。5.城市生活垃圾处理费，乙方按政府制定的实时收费标准交纳。6.乙方在进场装修前向甲方交纳装修保证金5000元，乙方装修完成后，经甲方验收合格30日内无息退还。四、代收代缴费用主要约定：受中卫市清源供排水公司的委托，甲方提供与供排水有关的税费代收代缴服务。五、违约责任主要约定：如乙方不按约支付物业管理费或能源保证金或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期支付一日，按应付而未付金额的1‰向甲方支付违约金，甲方有权从乙方履约保证金中扣除。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告缴纳5000元装修保证金并装修承租商铺经营酒生意，原告一直为包括原告承租商铺在内的沙坡头水镇提供物业及商管服务，被告再未向原告缴纳各项费用。2019年8月15日原告向被告发出催费通知，要求被告在接到催费通知7日内支付2017年5月20日至2019年5月19日期间物业费16778元，垃圾费1788元，但是被告没有向原告交费。原告核算：1.被告租用商铺面积352.48平米，每平米每月交物业管理费2.8元，从2017年5月20日-2017年6月30日交物业管理费986.9元。从2017年7月1日-2019年12月31日共计30个月，应交物业管理费29608.32元（352.48平米×2.8元/平米·月×30月）。至2019年12月31日被告以上欠交的物业管理费30595元，被告还应按合同约定的每日1‰的标准承担违约金7994.2元。2.被告租用商铺面积352.48平米，每平米每月交城市生活垃圾清运费0.3元，从2017年5月20日-2017年6月30日交城市生活垃圾清运费105.7元。从2017年7月1日-2019年12月31日共计30个月，应交城市生活垃圾清运费3172.32元（352.48平米×0.3元/平米·月×30月），至2019年12月31日被告以上欠交的城市生活垃圾清运费3278.1元，被告还应按合同约定的每日1‰的标准承担违约金1284.8元。3.欠交装修垃圾清运费352元，按合同约定的每日1‰的标准承担违约金257.3元。4.原告认为被告没有缴纳承租商铺两个采暖期的采暖费21501.3元（352.48平米×6.1元/平米·月×5月×2），对此应当交纳并应承担违约金10320.6元。5.被告存在私自接水、偷水行为应补交2018年1月1日至2019年7月31日期间水费950元。上述费用经原告催收，被告至今未向原告交纳，为此原告向人民法院起诉。本院认为，原告为被告租赁的商铺提供了物业管理服务，被告应当按合同约定向原告支付物业管理服务费用，但因被告违反合同约定，拖延交纳各项费用，应按合同约定交纳并承担违约责任。被告租赁使用商铺，欠交的物业管理费，根据原告向法庭提交的催费通知，可以认定原告通知被告支付2017年5月20日至2019年5月19日期间物业费为16778元，垃圾费1788元，因催费通知没有单列装修垃圾清运费，故该费用应该包含了装修垃圾清运费352元，本院根据催费通知对被告在2019年5月19日之前的欠费予以确认。从2019年5月21日至2019年12月31日，被告还应交物业管理费7268.23元（352.48平米×2.8元/平米·月×12月÷365天/年×224天），城市垃圾清运费778.74元（352.48平米×0.3元/平米·月×12月÷365天/年×224天）。综上，被告从2017年5月20日-2019年12月31日共应当交物业管理费24046.23元（16778元+7268.23元），共应交垃圾清运费2566.74元（1788元+778.74元），被告拖欠未交，应当按合同约定和法律规定向原告予以交纳。原告要求被告交纳2017年5月20日至2019年12月31日物业管理费30595元，交纳城市生活垃圾清运费3278元和装修垃圾清运费352元与其向被告发出的催收通知应交费用数额不符，本院不予全部支持。对于原告要求被告按合同约定每天1‰的标准承担交费期间欠交费用的违约金并按此标准支付至欠付费用交清至的诉讼请求，经审查，合同约定承担欠交费用日1‰的违约金明显过高，本院以被告欠交费用26612.97元（物业管理费24046.23元+垃圾清运费2566.74元）的15%核算被告在2019年12月31日之前应承担违约金3991.95元，2019年12月31日之后的违约金按每天万分之一的标准计付至欠费付清止。原告主张的违约金因计算标准过高，本院不予支持。对于原告要求被告补交的水费950元，经审查，原告称被告存在私自接水、偷水行为应补交2018年1月1日至2019年7月31日期间水费950元，该事实除原告向法庭提交的水费补交通知外，再没有其他证据证明被告存在私自接水，偷水的事实，故该项请求本院不予支持。对于原告要求被告缴纳承租商铺两个采暖期的采暖费21501.3元和违约金10320.6元的诉讼请求，经审查，《物业管理服务合同》约定被告按照计量核算并自行承担承租商铺发生的采暖等费用,该约定明确采暖费应当由被告承担，合同只约定被告代收代缴水费，并没有约定原告代收代缴采暖费，采暖费应由供热公司或商铺业主向被告催缴催收，原告是从事物业服务管理的单位，其要求被告向其缴纳采暖费没有合同根据和法律依据，故本院不予支持。被告辩称其承租商铺与他人合伙经营酒窑，之后其退出合伙，商铺实际由柳某经营，物业管理费和垃圾清运费等费用应由实际经营人承担，其不应承担费用的答辩意见，经审查，被告承租商铺并与原告签订《物业管理服务合同》，在没有发生合同解除、终止、变更情形下，原告是为被告承租的商铺提供的物业管理服务，被告退出经营应当按照合同约定“乙方如需按照商铺租赁合同约定转租所租商铺，则在签署物业转租的书面协议前三十日内应书面通知甲方，且乙方须取得甲方书面同意并确保此承租人在进入租赁区域前与甲方签订新的物业管理协议”，否则“乙方应继续承担本协议项下责任”，所以被告答辩意见不符合合同约定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王嘉于本判决生效之日起十日内向原告宁夏久远沙坡头水镇商业运营管理有限公司支付物业管理服务费24046.23元，支付垃圾清运费2566.74元，承担违约金3991.95元。2019年12月31日仍未支付的物业管理服务费、垃圾清运费违约金按每天万分之一的标准计付至欠费付清止；二、驳回原告宁夏久远沙坡头水镇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告王嘉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1713元，已减半收取857元，原告宁夏久远沙坡头水镇商业运营管理有限公司负担514元，被告王嘉负担343元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 王希刚 二〇一九年十二月二十八日书记员 王 蓓本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。