文书内容广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初7134号原告（反诉被告）：吕练珍，女，1971年12月19日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。被告（反诉原告）：傅才英，女，1978年5月16日出生，汉族，住福建省将乐县。委托诉讼代理人：肖斐斐，广东海涵律师事务所律师。原告（反诉被告）吕练珍与被告（反诉原告）傅才英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕练珍的委托诉讼代理人陈聪明、被告（反诉原告）傅才英的委托诉讼代理人肖斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吕练珍向本院提出本诉请求：1.判令确认双方签订的租赁合同已于2019年1月7日解除；2.判令傅才英向吕练珍支付2018年12月至2019年5月的租金及场地占用费共计114240元（包括2018年12月的租金及2019年1月至5月的场地占用费，即19040元/月×6个月）并支付违约金（违约金自起诉之日起，以未付款为本金按照月利率2%计算，计付至实际清偿之日止）；3.判令傅才英向吕练珍支付垃圾清理费及水电费5253.31元并支付违约金（违约金自起诉之日起，以未付款为本金按照月利率2%计算，计付至实际清偿之日止）；4.判令吕练珍已收取的租赁保证金60000元无需退还给傅才英；5.本案诉讼费由傅才英承担。吕练珍当庭明确第3项诉讼请求为：判令傅才英向吕练珍支付2018年12月（含12月）至2019年3月的垃圾清运费1400元（350元/月×4个月）、电费3788.31元（2018年11月2064.15元+2018年12月697.6元+2019年2月1026.56元）、水费65元（2018年11月45.5元+2018年12月13元+2019年2月6.5元）。事实和理由：傅才英因经营之需要向吕练珍承租物业，吕练珍将位于广州市黄埔区南岗沙步社区鹿步大院319号12栋南边半层物业出租给傅才英，双方于2018年8月17日签订一份《厂房租赁合同》，合同对租赁期限、租赁保证金、租金、其他费用、支付方式、违约责任、合同管辖及其他权利义务做了明确的约定。合同签订后，吕练珍依约将租赁物交付傅才英使用，傅才英起初能按照合同之约定按时、足额缴纳租金等相关费用，但自2018年12月起，傅才英出现拖欠租金、垃圾清理费、水电费等相关费用的行为。为此，吕练珍多次催促其缴纳租金，具体催促时间如下：1.2018年12月21日在傅才英拖欠租金超过15天的情况下，吕练珍向其发送《告知函》，告知其收到函件之日起5日内交清所有欠款；如收到《告知函》之日起7日内仍未交清所欠费用的，吕练珍将视为傅才英自动放弃权利，解除合同。2.傅才英在收到函件后，未支付任何款项。2019年1月5日，吕练珍向傅才英发送《解除合同通知函》，函件告知傅才英收到本函之日起7日内交清所有费用，同时解除与傅才英签订的《厂房租赁合同》。3.2019年4月3日吕练珍委托广东君厚律师事务所就傅才英所欠租金等事宜再次向其发送律师函，催促其尽快履行合同义务。4.2019年4月30日吕练珍再次催促傅才英履行合同义务，但其仍拒绝履行，双方无法达成一致意见，导致纠纷至今未解决。综上所述，吕练珍已就欠租事宜多次通知其协商，但傅才英要求按照自己方式解决纠纷事宜，吕练珍认为在傅才英已经违约的情况下，其在协商期间仍不能做出合理的让步导致双方纠纷未能协商解决，存在过错。吕练珍为维护自身合法权益，诉至法院。被告（反诉原告）傅才英答辩称，一、双方告签订的《厂房租赁合同》属于无效合同，且吕练珍没有提供任何证据证明其是涉案厂房的产权人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑签订的租赁合同无效。第一，吕练珍未提供过涉案厂房的建设工程规划许可证，也没有提供任何证据证明其是涉案厂房的产权人。第二，因为涉案厂房未能通过消防验收，导致傅才英不能办理营业执照，可见涉案厂房并非是可以合法出租的物业。第三，涉案厂房存在违法加建的情形，并非是按照批准建设的物业。综上可以认定，涉案厂房租赁合同无效，吕练珍无权没收押金，其收取的押金应予以退还。二、因为涉案厂房未通过消防验收，导致傅才英不能办理营业执照，被迫另外租了一处厂房。因此，傅才英才和吕练珍商量将涉案厂房转给他人租用，傅才英可以帮吕练珍找到新租客。在协商阶段，吕练珍同意由他人租用涉案厂房，傅才英之前缴纳的押金抵扣租金。后来傅才英另外找到新租客，吕练珍故意刁难新租客，违背诚实信用。实际上是吕练珍自行找到其他租客，又想侵吞傅才英的押金，所以故意刁难。三、吕练珍一方面发函、通知傅才英搬离设备等物品，但是另一方面让人阻挠傅才英搬走设备等物品。2019年3月20日，吕练珍让人在涉案厂房门口阻拦傅才英搬离物品；2019年4月24日，吕练珍私自找人换了涉案厂房的门锁，将傅才英的设备等物品锁在里面；2019年5月21日，吕练珍偷偷搬走傅才英的全部设备等物品，并称不是其所为，傅才英报了警，吕练珍才承认是其搬走了设备等物品。因此，从2019年3月20日开始，是因为吕练珍暴力干涉的原因，才导致傅才英无法腾空房屋，吕练珍无权要求傅才英支付占有使用费。四、傅才英一直积极协商解除《厂房租赁合同》，但是吕练珍的态度前后反复。经过协商，2019年4月29日，吕练珍委托陈律师起草了《合同提前终止申请书》，约定押金抵扣租金后，傅才英额外支付48000元，双方的权利义务终止。2019年4月30日，傅才英找吕练珍签协议，但未能找到吕练珍。五、根据双方签订的合同第19.1条，吕练珍需向傅才英提供房产证、消防验收证明等，但吕练珍没有提供。综上，请求法院查明事实，支持傅才英的答辩意见。反诉原告傅才英（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.判令吕练珍向傅才英返还原位于本诉涉案租赁厂房内的全部机器和设备，如果不能返还的，则赔偿傅才英20万元。傅才英当庭变更反诉请求为“判令吕练珍向傅才英返还原位于本诉涉案租赁厂房内的全部机器和设备，如果不能返还的，则赔偿傅才英35万元”，并明确机器设备以双方清点的为准；2.请求判令吕练珍承担本案诉讼费。事实和理由：因公司生产经营需要，傅才英租用吕练珍的厂房（即本案涉案厂房）。由于涉案厂房的消防验收不合格，导致公司无法办理营业执照，傅才英被迫另外租用其他厂房。傅才英同意支付全部租金，但是双方就押金退还问题产生争议。2019年3月20日，傅才英打算搬离，但是吕练珍派人阻拦，不让傅才英搬离。2019年4月24日，吕练珍更换了涉案厂房的门锁，锁住傅才英的全部设备和材料。2019年5月21日，吕练珍在未通知傅才英的情况下，搬走傅才英全部设备和材料。傅才英报警后，吕练珍的工作人员在询问笔录中承认是因为拖欠租金的问题，所以搬走傅才英的全部设备和材料。由于吕练珍不让傅才英搬离，且锁住厂房、搬走傅才英的设备和材料，故吕练珍应返还傅才英的全部设备和材料。请求法院支持傅才英的请求。反诉被告吕练珍（本诉原告）答辩称：1.傅才英的反诉请求没有证据证实。根据谁主张谁举证的原则，应当由傅才英承担举证责任，请法庭驳回傅才英的反诉请求。2.吕练珍确有搬走租赁场地的机器设备，但是无法确定是否是傅才英所提交的证据中所列的设备，且傅才英应当举证证明其反诉请求所主张的设备来源、提供购买机器设备的证据、举证证明机器设备的价值，设备是有折旧的。3.双方签订的合同的13.1条载明：若欠缴租金、物业管理费及因本租赁行为产生的一切费用超过30天，视为自动放弃，本合同自动解除，吕练珍有权清除租赁物。吕练珍曾四次发送催告函给傅才英，要求其支付租金、搬走设备。2019年3月20日之前，傅才英没有明确表示要交付租金及搬走设备；2019年3月20日，傅才英派人到租赁场地搬走设备，但是吕练珍要求该人员出具书面授权书，后来傅才英到现场，要求吕练珍在押金中扣除租金并返还差额，双方无法达成意见，傅才英就明确表示不搬走设备。基于此，傅才英不支付租金、不搬走设备，吕练珍为了减少损失，直接把设备搬走。吕练珍不认可傅才英主张的设备清单，吕练珍搬走设备时因为无法确认设备的名称，因此没有列清单。若傅才英支付租金，吕练珍是同意返还搬走的设备，若傅才英不支付租金，原告享有留置权，不同意返还设备。本院经审理认定事实如下，广州市国土资源和房屋管理局于2002年7月15日颁发的《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第××号）显示，黄埔区南岗镇沙步村东片区工业区第十二栋的权属人系广州市黄埔区南岗镇沙步村东风经济合作社，属集体所有，用地面积为1041.8453平方米，建筑物共2层，总建筑面积为2109.3706平方米。广州市黄埔区南岗街沙步东风股份经济合作社出具的《证明》及《委托书》显示，广州市黄埔区南岗沙步社区鹿步大院319号第12栋厂房即为黄埔区南岗镇沙步村东片区工业区第十二栋，该厂房租赁给吕练珍，并同意其在符合法律及双方所签订租赁合同条款规定的基础上管理该栋厂房转租事项，期限由2011年1月1日至2027年12月31日。除加盖广州市黄埔区南岗街沙步东风股份经济合作社的公章外，《证明》还加盖了广州市黄埔区南岗街沙步社区居民委员会的公章。2012年9月7日，吕练珍（出租方、甲方）与傅才英（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同书》（编号：2012090702），约定：1.1，甲方将位于广州市黄埔区南岗街沙步社区鹿步大路319号大院12栋1楼南边半层（下称“案涉厂房”）租赁于乙方使用，租赁物面积为680平方米。2.1，租赁期限为3年，从2012年9月6日起至2015年9月5日。2012年9月10日，双方就案涉厂房的租金支付问题签订《补充协议》。2015年12月21日，双方就案涉厂房签署第二份《厂房租赁合同》（编号：20150820-03），厂房地址为广州市黄埔区南岗沙步社区鹿步大院319号12栋南边半层（约680平方米），租赁期限为2015年9月6日至2018年8月31日。双方在该合同第十九条其他条款约定：甲方提供房产证明、一次消防验收证明给乙方办理营业执照、并协助乙方办理《广州市房屋租赁合同》，税费由乙方负责，本租赁合同只能办理一个营业执照；乙方在办理营业执照时，由乙方自行负责办理二次消防，验收后须将证件复印并加盖公章交甲方备案存档。2018年8月17日，吕练珍（出租方、甲方）与傅才英（承租方、乙方）就案涉厂房签署第三份《厂房租赁合同》（编号：20180817-01），约定：甲方将位于广州市黄埔区南岗沙步社区鹿步大院319号12栋南边半层租赁于乙方使用，经甲乙双方认可确定为厂房，厂房面积约680平方米，租赁期限为2018年9月1日起至2021年8月31日止。合同4.1条约定，本租赁合同的租赁保证金为60000元，保证金在合同签订时全额收取（合同期满，在乙方已交清租金及因本合同产生的费用后，如乙方不存在任何违约行为的，甲方无息退还乙方保证金）。4.2条约定，租金从第二年起每一年在上一期租金基础上递增6%，以此类推。2018.09.01-2019.08.31，租金为每月19040元；2019.09.01-2020.08.31，租金为每月20182.4元；2020.09.01-2021.08.31，租金每月为21393元。4.3条约定，垃圾清理费暂按厂房面积350元/月，如有调整亦随着调整。水费暂定6.5元/吨，电费暂定1.35元/度，水、电费计费标准如有调整，收费标准亦随着相应调整。公共公摊水电费用按使用面积摊分，电梯电费由二楼及以上楼层按用户分摊，水、电损耗的费用按用量电度数、用水吨数的比例分摊，凭收据收取各项费用。5.2条约定，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。5.3条约定，乙方应于每月5日前按第4.3条的约定向甲方支付物业管理费、水电费等，逾期支付应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为每日5‰。13.1条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费水电费等超过15天，甲方在电话、信函（信函按乙方在合同上提供的地址以挂号信或快递的形式投递视为送达）或书面等通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金或物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用超过30天，则视为自动放弃，本合同自动解除，甲方可不经任何法律途径终止本合同（包括受转租人），收回租赁物使用权和清除租赁物内乙方的物品，乙方不得以任何原因拒交租赁物，乙方无条件服从；甲方将申请拍卖留置的物品用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，如拍卖此款项不能抵扣租金等费用，甲方保留法律追究的权利。13.4条约定，租赁期限内如乙方有任何违约行为，包括但不限于延迟交付租金、水电费等，本租赁保证金不能用于冲抵租金、水电费等，由甲方直接没收，乙方另行赔付（支付）租金、水电费、物业管理费。19.1条约定，甲方提供房产证明、一次消防验收证明给乙方办理营业执照、并协助乙方办理《广州市房屋租赁合同》，税费由乙方负责，本租赁合同乙方只能办理一个营业执照，乙方注册营业执照后复印件交由甲方存档。19.2条约定，乙方在办理营业执照时、由乙方自行负责办理二次消防，验收后须将证件复印加盖公章交甲方备案存档。双方还在《厂房租赁合同书》中约定了其他事项。同日，傅才英还签署了消防安全责任书。傅才英已向吕练珍缴纳了保证金60000元，双方均确认傅才英支付案涉厂房的租金至2018年11月。2018年12月22日，吕练珍向傅才英邮寄落款时间为2018年12月21日的告知函，催缴2018年12月租金及水电费共计21499.65元（未含滞纳金），并载明逾期缴纳的后果。2019年1月5日，吕练珍向广州市宇唯设备有限公司（傅才英）发出《解除合同通知函》，载明广州市宇唯设备有限公司（傅才英）从2018年12月至2019年1月共拖欠租金等费用共计41600.65元（未含滞纳金），吕练珍已于2018年12月21日发函催缴并告知后果，但广州市宇唯设备有限公司（傅才英）未能依约支付租金等费用。因广州市宇唯设备有限公司（傅才英）存在拖欠租金等相关费用以及存在种种违约行为，已达到合同解除条件，告知其收到本函之日起7日内缴清所有欠款，将租赁物内的所有物品搬离并将钥匙退还吕练珍，逾期未缴交费用及搬离物品的，吕练珍将有权自行处理并直接更换门锁，且保留追究一切费用的权利；解除双方签订的《厂房租赁合同》（合同编号：20180817-01），租赁保证金不予退还吕练珍有权收回租赁物并对租赁物另行出租管理，由此产生的一切法律后果及费用均由傅才英自行承担。该《解除合同通知函》于2019年1月7日妥投。傅才英确认收到上述函件。2019年3月6日，吕练珍委托广东君厚律师事务所向傅才英邮寄《律师函》，函中载明了吕练珍与傅才英签订合同的情况，并要求傅才英在收到该函之日起3日内将所欠租金及水电费、物业管理费等费用共计60990元（截止2019年2月份）支付给吕练珍，同时将租赁物内物品全部搬离；逾期仍未支付或未搬离租赁物内的物品，吕练珍将采取法律途径维护自身合法权益，届时不排除傅才英由此承担违约金、场地占用费等法律责任。2019年4月30日，吕练珍向傅才英再次发出《告知函》，载明其从2018年12月至2019年4月共拖欠租金等费用总计100803.31元（未含滞纳金），并要求其在收到该函之日起2日内缴清所有欠款并将租赁物内的所有物品搬离并将钥匙、租赁物退还，逾期缴费及搬离物品，吕练珍有权自行处理傅才英留置品并收回租赁物；同时说明租赁保证金（押金）不予退还。傅才英确认收到上述函件。傅才英主张吕练珍虽然通知其搬离，但却在现场阻挠其搬离，并提交以下证据予以证明：1.傅才英与吕练珍的委托律师“陈律师”的短信记录，显示“陈律师”于2019年3月19日通知吕练珍让其务必当天将设备搬离，租金可以延后再交纳；吕练珍回复“明天安排安排人员去搬”“我们请外面的人搬的”，“陈律师”表示需要给搬运物品的人员书面的授权委托书，对于租金及保证金的问题，“陈律师”认为双方对此存在争议，建议傅才英自行与吕练珍协商；傅才英于2019年3月20日联系“陈律师”称“你的委托人出尔反尔，今天的损失我们会记上的。”短信里未明确“出尔反尔”指的是何事。2.证人证言，傅才英所属公司的员工张杰、杨小华出具了证人证言，该二人亦出庭作证。该二人的证人证言称傅才英于2019年3月20日安排了车和人去搬机器设备，但吕练珍在厂房门口阻挠；2019年4月24日吕练珍更换了厂房的门锁，致其无法进入厂房；2019年5月21日，其发现吕练珍搬走了机器设备和材料，傅才英就报了警。杨小华在庭审中的陈述与其出具的证人证言有出入，杨小华称吕练珍于2019年2月即更换了厂房的门锁，2019年3月去搬机器设备时就报了警。杨小华确认其2019年3月20日并不在现场，该日之后因为门锁被更换了故再没去过厂房。张杰在庭审中表示2019年3月20日当天其在现场，并确认因厂房被换了锁，故该日之后再没有去过厂房。3.报警回执，显示傅才英2019年5月21日报了警。4.照片及光盘，显示一个人坐在厂房门口，几个人坐在厂房两侧，旁边的货车上有人在搬运设备。吕练珍确认2019年3月20日傅才英曾派人去案涉厂房搬设备，其要求傅才英支付租金，傅才英要求吕练珍在在押金中抵扣租金，并主张其没有阻挠傅才英搬走机器设备，是傅才英自己表示不搬走机器设备和材料，并提交了其委托代理人与傅才英的短信记录。该短信记录显示，吕练珍的委托代理人于2019年1月28日联系傅才英，询问其是否继续承租，傅才英表示“年后回来处理，应该会退了吧”“大概2月底处理完”；吕练珍的委托代理人于2019年2月26日询问傅才英什么时候办理手续，傅才英询问其扣除押金后还需要支付多少钱，吕练珍的委托代理人表示其无法决定，建议傅才英与吕练珍交涉，并告知其合同约定押金不能抵扣租金；吕练珍的委托代理人于2019年3月18日与傅才英联系，傅才英没有回复；2019年3月20日，傅才英提出“我给对面厂的借三万转给她，就这样两清吧”，吕练珍的委托代理人表示双方有争议，让其与吕练珍自己协商，傅才英回复“那我就不搬了”。庭审中，吕练珍确认其于2019年4月24日更换涉案厂房的锁，于2019年5月底搬走了傅才英存放在涉案厂房的机器设备和材料，并主张因吕练珍拖欠支付租金等款项，其行使留置权。庭审后，经双方自行清点及本院组织双方清点，双方确认吕练珍搬走并存放于广州市黄埔区南湾大街55号仓库的设备及材料如下：“1.精雕机1台（无型号）、2.攻牙机1台（无型号）、3.台钻1台（型号：JY7134）、4.CMC1台（型号：FV650L）、5.磨床1台（型号M250）、6.冼床1台（型号：FTM-4TA）、7.电火花数控线切割机床1台（型号：DK7786）、8.昆明台式精密机械有限公司铣床4台（型号：1655）、9.广州市番禺区新造南方机床厂车床1台（型号：C6140A）、10.空气压缩机1台（型号:V-0.25/8）、11.空气压缩机1台（型号：W-0.9/8）、12.格力空调1台+主机（已坏）[型号：KFR-50LW/(50569)FNBb-3]、13.格力空调1台（已坏）[型号：KF-72LW/E1(72368L1)D4C-N2(B)]、14.不锈钢5层货架3个（型号：2000mm×2000mm×600mm）、15.不锈钢3层货架1个（型号：850mm×500mm×2000mm）、16.楼梯式升降机1台（高2.9m、底宽1.8m）、17.精密工业冷油机1台（型号：BD-23LY）、18.氢气瓶1个（型号：H00896）、19.焊机1台（型号：WS-315）、20.空气过滤单元5箱、有2个没有外包装（型号：FFU外包装写的）、21.支架（49#1箱、66#1箱、70#1箱、60#1箱、68#1箱、51#1箱、59#1箱、52#1箱、69#1箱、55#1箱）、22.快递箱，主单号380377044332（2箱）、23.垃圾车1台（1m×1.2m×1m）、24.过滤网8块（型号：1170mm×570mm×69mm）、25.连接件19箱、26.切割机1个（小型、无型号）、27.（PA500）电动葫芦1个、28.（HSZ型）手拉葫芦2吨1个、29.手啤机1台”“1.不锈钢圆管：（型号：28mm×1.5mm）17条、φ（直径）60mm1条、φ（直径）38mm3条、φ（直径）10mm2条、φ（直径）50mm1条、2.不锈钢：（型号：30mm×20mm）61条、（型号：10mm×20mm）46条、（型号：40mm×40mm）2条、（型号：30mm×15mm）8条、（型号：25mm×60mm）1条、（型号：25mm×25mm）5条、（型号：20mm×20mm）9条、（型号：10mm×10mm）22条、（型号：60mm×25mm）1条、（型号：40mm×25mm）5条、（型号：30mm×30mm）4条、（型号：20mm×40mm）4条、3.铝型材：（型号：60mm×58mm）11条、（型号：20mm×40mm）1条、（型号：40mm×40mm）2条、流利条11条、（型号：40mm×80mm）6条、（型号：30mm×20mm）33条、（型号：30mm×30mm）10条、（异型：60mm×60mm）1条、（型号：30mm×60mm）1条、4.黑色精益管15条、5.不锈钢圆棒：φ（直径）14mm1条、φ（直径）10mm3条、φ（直径）4mm17条、6.铜排（型号：20mm×3mm）35条、7.镀锌方管（型号：20mm×40mm）2条”“1.脚轮25袋共计702.6千克、2.脚杯7件共计177.2千克、3.不锈钢料共计1266.6千克、4.电镀网片共计212.8千克、5.铝料（碎料、铝型材）共计518千克、6.铁共计272.8千克、7.丝杆100千克、8.连接件4箱+2袋（43.6千克）、9.铁管385根”。傅才英主张上述清点的机器设备、材料的价值为22万元，但未提交证据予以证明。双方均确认在2012年承租后，吕练珍协助傅才英办理了广州市英颢电子设备有限公司的营业执照，注册地址即为涉案厂房的地址。傅才英表示涉案厂房存在私自扩建情况，除公摊面积外，取得房产证的建筑面积只有520平方米。吕练珍承认涉案厂房只有548平方米（含公摊）取得房产证，其余部分均为其自行扩建的，没有报建手续。吕练珍提交《复查意见书》《南岗街出租屋备案核查表》，主张涉案厂房符合消防要求。傅才英主张其退租系因为吕练珍不提供二次消防验收的证明。庭审中，傅才英表示除对吕练珍主张的2019年2月份的电费有异议外，对吕练珍主张的其余月份的水电费、垃圾清运费均无异议，并表示同意支付租金至2019年3月20日。傅才英表示吕练珍主张的违约金过高，且水电费和垃圾清运费没有票据和结算，不应当计算违约金。以上事实，有《厂房租赁合同》《告知函》《解除合同通知函》《律师函》《复查意见书》《南岗街出租屋备案核查表》、房地产权证、聊天记录、报警回执、清点清单、营业执照及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，鉴于双方签订的《厂房租赁合同》中租赁面积超出了房产证的面积，有扩建部分未办理报建手续，故双方签订的《厂房租赁合同》为部分有效、部分无效。因吕练珍未举证证明《厂房租赁合同》中约定的其出租给傅才英的涉案厂房的面积包含公摊面积，故本院采信傅才英关于已取得房产证的建筑面积的主张，认定其中涉及520平方米已取得房产证的建筑面积的部分为有效合同，涉及未办理报建手续的扩建部分为无效合同。关于合同有效部分的处理。根据双方于2018年8月17日签订的《厂房租赁合同》，傅才英应每月按时支付租金及水电费、垃圾清运费，但傅才英只支付租金至2018年11月，拖欠费用超过了合同约定的30天。傅才英以吕练珍未提供二次消防证明为由拒不支付租金及水电费、垃圾清运费，但合同并未约定吕练珍未提供消防验收证明的情况下，傅才英可拒付租金及水电费、垃圾清运费，且根据合同19.2条的约定，二次消防应由傅才英自行负责办理，故傅才英拒不支付租金的理由不成立，其拖欠租金及水电费、垃圾清运费的行为已构成违约，吕练珍可依据合同约定解除合同并不予退回租赁保证金60000元。吕练珍向傅才英发出的《解除合同通知函》于2019年1月7日妥投，傅才英亦确认收到该函件，故吕练珍主张双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月7日解除，本院予以支持。关于合同无效部分的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然《厂房租赁合同》部分无效，但傅才英已实际使用了涉案厂房，故其应按《厂房租赁合同》约定的租金标准向吕练珍支付其占有使用涉讼厂房期间合同无效部分占有使用费。关于租金、占有使用费。基于本院认定双方签订的《厂房租赁合同》于2019年1月7日解除，傅才英应向吕练珍支付案涉厂房的2018年12月1日至2019年1月7日的租金及占有使用费23482.67元（19040元+19040元/月÷30天/月×7天）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承租人逾期腾空所租房屋，出租人有权要求承租人支付占有使用费。双方的租赁关系于2019年1月7日解除，傅才英未及时腾空涉案厂房，亦未提交充分证据证明吕练珍阻扰其搬走机器设备，且其于2019年3月20日明确表示其不搬走机器设备，故傅才英应支付2019年3月20日之后的场地占有使用费。吕练珍要求傅才英支付场地占有使用费费至2019年5月，但双方确认吕练珍于2019年4月24日将案涉厂房的锁更换，即傅才英自2019年4月24日开始实际上已无法使用涉案厂房，故本院认为傅才英应按照租金的标准向傅才英支付2019年1月8日至2019年4月23日的场地占有使用费67274.67元[（19040元/月-19040元/月÷30天/月×7天）+19040元/月+19040元/月+（19040元/月÷30天/月×23天）]。综上，傅才英需向吕练珍支付租金及占有使用费共计90757.34元。关于垃圾清理费及水电费。傅才英对吕练珍主张的2018年12月至2019年3月的垃圾清运费1400元、2018年11月的电费2064.15元、水费45.5元、2018年12月的电费697.6元、水费13元、2019年2月的水费6.5元不持异议，上述费用共计4226.75元，本院予以确认，由傅才英向吕练珍支付。对于2019年2月份电费1026.56元，傅才英对此不予确认，吕练珍只提交了自行制作的统计表，未提交其他证据予以佐证，应承担举证不能的不利后果，故本院对其该主张不予采信。关于租金违约金、垃圾清运费及水电费违约金。对于租金违约金，因双方当事人在《厂房租赁合同》中未约定租金的计算方式，也未约定合法建筑面积的租金额，仅笼统约定涉案厂房的月租金为19040元，故本院按照合法建筑面积占租赁合同约定面积比例计算合法建筑面积520平方米每月的租金为14560元（520m2÷680×19040元/月），2018年12月1日至2019年1月7日的租金为17957.33元（14560元+14560元/月÷30天/月×7天）。合同约定逾期支付租金的，应按每日5‰的标准支付违约金，虽然吕练珍已将违约金标准调整为每月2%，但傅才英仍认为该违约金过高，本院酌情调整违约金标准为每日万分之五，即傅才英应以17957.33元为本金，按照每日万分之五的标准向吕练珍支付逾期交租的违约金，吕练珍要求自起诉之日即2019年6月27日起计算违约金，本院予以支持。另根据公平原则，租金的违约金的计算应以本金为限。对于垃圾清运费及水电费违约金，如前所述，本院酌情调整违约金标准为每日万分之五，傅才英应以4226.75元为本金，按照每日万分之五的标准向吕练珍支付逾期支付垃圾清运费、水电费的违约金，自2019年6月27日起计算至实际支付之日止，并以本金4226.75元为限。关于租赁保证金。双方在合同第13.4条中约定如傅才英有违约行为，吕练珍可没收保证金，本案并无证据显示合同签署后吕练珍对该违约责任中所作约定提出异议并行使撤销权，故该合同条款对傅才英具有约束力。基于本院前文已认定傅才英存在违约行为，故吕练珍据此主张没收傅才英支付的租赁保证金，依据充分，本院予以支持。关于傅才英要求吕练珍返还机器设备及材料的问题。吕练珍主张其行使留置权，不同意返还傅才英放置在厂房内的机器设备及材料。但根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条的规定，债权人行使留置权应满足三个条件：一是双方存在债权债务关系，且该债务已到期；二是债权人合法占有债务人的动产；三是债权人留置的动产与债权属于同一法律关系。本案中，虽然满足第一个条件，但是不满足后两个条件。其一，双方签订的是房屋租赁合同，约定由吕练珍向傅才英提供厂房，傅才英向吕练珍支付租金作为对价，机器设备和材料是傅才英放置在厂房内的，傅才英并未作出向吕练珍交付的意思表示，吕练珍占有该些机器设备和材料没有合法权利来源。其二，傅才英放置在厂房内的机器设备和材料并非双方租赁合同中合同内容的一部分，即吕练珍扣押傅才英的机器设备和材料的行为不并符合“留置的动产与租赁关系属于同一法律关系”这一构成要件，故对吕练珍的抗辩意见，本院不予采纳。傅才英要求吕练珍返还机器设备和材料，合法有据，本院予以支持。若吕练珍无法返还，傅才英认为吕练珍应承担侵权赔偿责任，可另寻法律途径主张，本院在本案中不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）吕练珍与被告（反诉原告）傅才英签订的《厂房租赁合同》于2019年1月7日解除；二、被告（反诉原告）傅才英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）吕练珍支付租金、占有使用费共90757.34元及违约金（违约金以17957.33元为本金，按照每日0.05%的标准计算，从2019年6月27日起计算至实际支付之日止，并以本金17957.33元为限）；三、被告（反诉原告）傅才英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告（反诉被告）吕练珍支付垃圾清理费、水电费共计4226.75元及违约金（违约金以4226.75元为本金，按照每日0.05%的标准计算，从2019年6月27日起计算至实际支付之日止，并以本金4226.75元为限）；四、原告（反诉被告）吕练珍无需向被告（反诉原告）退还租赁保证金60000元；五、原告（反诉被告）吕练珍于本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）傅才英返还扣押的机器设备和材料（详见附表）；六、驳回原告（反诉被告）吕练珍的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）傅才英的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3890元，由吕练珍负担531元，傅才英负担3359元；反诉案件受理费3275元，由吕练珍负担2059元，傅才英负担1216元。（上述本诉案件受理费3890元已由吕练珍预付，反诉案件受理费3275元已由傅才英预付，本院不作退还，由负缴费义务的当事人在履行本判决时一并迳付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  李瑞卿二〇一九年十二月十日书 记 员  陈佩雯邱婧附表:            序号              名称              型号              数量                  1              精雕机              无型号              1台                  2              攻牙机              无型号              1台                  3              台钻              JY7134              1台                  4              CMC              FV650L              1台                  5              磨床              M250              1台                  6              冼床              FTM-4TA              1台                  7              电火花数控线切割机床              DK7786              1台                  8              昆明台式精密机械有限公司铣床              1655              4台                  9              广州市番禺区新造南方机床厂车床              C6140A              1台                  10              空气压缩机              V-0.25/8              1台                  11              空气压缩机              W-0.9/8）              1台                  12              格力空调+主机（已坏）              KFR-50LW/(50569)FNBb-3              1台                  13              格力空调（已坏）              KF-72LW/E1(72368L1)D4C-N2(B)              1台                  14              不锈钢5层货架              2000mm×2000mm×600mm              3个                  15              不锈钢3层货架              850mm×500mm×2000mm              1个                  16              楼梯式升降机              高2.9m、底宽1.8m              1台                  17              精密工业冷油机              BD-23LY              1台                  18              氢气瓶              H00896              1个                  19              焊机              WS-315              1台                  20              空气过滤单元              外包装显示型号为FFU              5箱                  21              空气过滤单元              无型号              2个                  22              支架              49#              1箱                  23              支架              66#              1箱                  24              支架              70#              1箱                  25              支架              60#              1箱                  26              支架              68#              1箱                  27              支架              51#              1箱                  28              支架              59#              1箱                  29              支架              52#              1箱                  30              支架              69#              1箱                  31              支架              55#              1箱                  32              快递箱              主单号380377044332              2箱                  33              垃圾车              1m×1.2m×1m              1台                  34              过滤网              1170mm×570mm×69mm              8块                  35              连接件                            19箱                  36              切割机（小型）              无型号              1个                  37              （PA500）电动葫芦                            1个                  38              （HSZ型）手拉葫芦2吨                            1个                  39              手啤机                            1台                  40              不锈钢圆管              28mm×1.5mm              17条                  41              不锈钢圆管              φ（直径）60mm              1条                  42              不锈钢圆管              φ（直径）38mm              3条                  43              不锈钢圆管              φ（直径）10mm              2条                  44              不锈钢圆管              φ（直径）50mm              1条                  45              不锈钢              30mm×20mm              61条                  46              不锈钢              10mm×20mm              46条                  47              不锈钢              40mm×40mm              2条                  48              不锈钢              30mm×15mm              8条                  49              不锈钢              25mm×60mm              1条                  50              不锈钢              25mm×25mm              5条                  51              不锈钢              20mm×20mm              9条                  52              不锈钢              10mm×10mm              22条                  53              不锈钢              60mm×25mm              1条                  54              不锈钢              40mm×25mm              5条                  55              不锈钢              30mm×30mm              4条                  56              不锈钢              20mm×40mm              4条                  57              铝型材              60mm×58mm              11条                  58              铝型材              20mm×40mm              1条                  59              铝型材              40mm×40mm              2条                  60              铝型材              流利条              11条                  61              铝型材              40mm×80mm              6条                  62              铝型材              30mm×20mm              33条                  63              铝型材              30mm×30mm              10条                  64              铝型材              异型：60mm×60mm              1条                  65              铝型材              30mm×60mm              1条                  66              黑色精益管                            15条                  67              不锈钢圆棒              φ（直径）14mm              1条                  68              不锈钢圆棒              φ（直径）10mm              3条                  69              不锈钢圆棒              φ（直径）4mm              17条                  70              铜排              20mm×3mm              35条                  71              镀锌方管              20mm×40mm              2条                  72              脚轮              25袋              共702.6千克                  73              脚杯              7件              共177.2千克                  74              不锈钢料                            共1266.6千克                  75              电镀网片                            共212.8千克                  76              铝料（碎料、铝型材）                            共518千克                  77              铁                            共272.8千克                  78              丝杆                            100千克                  79              连接件                            4箱                  80              连接件              2袋              43.6千克                  81              铁管                            385根