广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28107号原告：詹欣锥，男，1956年11月19日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：邱雪香，女，1958年5月1日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托代理人：卢梓煌，系广东金领律师事务所律师。被告：李冬，男，1972年3月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王廷、崔雅怡，均系广东金轮律师事务所律师。第三人：余志辉，男，1971年12月31日，汉族，住广东省广州市海珠区。第三人：张小霞，女，1973年1月8日出生，汉族，住址同上。原告詹欣锥、邱雪香诉被告李冬、第三人余志辉、张小霞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹欣锥、邱雪香的委托代理人卢梓煌及被告李冬的委托代理人王廷到庭参加了诉讼，第三人余志辉、张小霞经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告詹欣锥、邱雪香诉称：原告与第三人余志辉均为同一小区的业主，系为邻居关系。2015年6月初，原告偶然了解到第三人余志辉在中介机构放盘欲出售涉案房产，原告考虑到儿媳当时已怀孕，若在同一小区内购置房产除能改善居住环境亦便于家人照顾为由，故主动在案涉房屋门外留下联系方式与第三人余志辉取得联系。在协商议价过程中，第三人余志辉自始未如实告知原告案涉房屋权属的实际情况，且第三人余志辉自称其名下有一家名为“广州震元艺装饰工程有限公司”的在营企业，并持有一家酒吧的股份，而且早年又为其父在广州嘉仕花园西区购置了一套约90平方的住房，经济条件优越，鉴于此原告亦未对其债权债务情况产生疑虑。经双方协商一致，原告与第三人余志辉终于2015年6月11日就案涉房屋签订了《二手房买卖合同》，约定：第三人余志辉以4300000元的对价将案涉房屋及室内装修、所有家具和家用电器等转让予原告，首期房款为600000元于签订合同当日支付，剩余房款于完成房产登记过户手续并取得产权证之日起3日内付清。原告依约于同日按照第三人余志辉的指示将房款600000元转至其财务人员案外人苏丽娜银行账户。随后，于2015年6月18日第三人余志辉又以酒吧急需120000元的装修资金为由，恳请原告提前支付120000元协助其周转，原告出于对第三人余志辉的信任且认为双方已签订房屋买卖合同，故于2015年6月19日将前述房款转至案外人苏丽娜银行账户。后至2015年7月份因涉及办理房屋过户手续，故第三人余志辉无奈才告知原告案涉房屋抵押在银行，办理过户登记前需清偿银行贷款并涂销抵押，故主动提出将原交易价格由4300000元降低至4250000元、提前交付案涉房屋并保证于2015年8月30日前办妥过户登记手续等条件，要求原告再先行支付房款1280000元。原告为尽快完成案涉房屋过户登记，故分别于2015年7月3日转账支付房款300000元、7月20日转账支付房款300000元、7月30日现金支付房款130000元及7月31日转账支付房款550000元。双方亦按照前述条件签订了《房屋买卖补充协议》，且第三人余志辉亦出具《收据》对收取原告购房款合共2000000元予以确认。2015年8月20日双方签订了《移交房屋确认书》，第三人余志辉正式将案涉房屋交付原告占有使用，原告亦自费约100000元将房屋部分翻新并添置新的家具电器后遂居住至今。2015年9月中旬，第三人余志辉联系原告称其有一笔个人贷款到期未付，需原告再次先行支付房款100000元，否则，不但其人身安全会受到威胁且涉案房产可能会被查封，原告无奈又于2015年9月19日分两笔向其支付了房款100000元。直至2015年10月份，第三人余志辉仍未能配合原告进行过户登记，遂双方又于2015年10月19日再次签订《房屋买卖补充协议》，将办理过户手续的期限宽限至2015年10月30日。但宽限期限届满，第三人余志辉仍以种种理由予以搪塞拖延。2015年11月30日，广州市越秀区人民法院因强制执行第三人余志辉与案外人刘晓阳民间借贷纠纷一案，发布了拍卖案涉房屋的公告，原告至此才知道除了银行抵押之外，涉案房产已经被越秀法院司法查封。随后原告于2015年12月2日向越秀法院提交了《执行异议申请书》，该院经审查后暂停对案涉房屋的司法拍卖，并对第三人余志辉实施司法拘留措施，后由其家属代其清偿债务。在该案办理期间，即2015年12月11日双方又另行签订了《房屋买卖补充协议》，第三人余志辉承认在交易过程中向原告隐瞒了案涉房屋因其与案外人刘晓阳产生民间借贷纠纷而被越秀法院查封的事实且以各种借口向原告索取购房预付款，确认收取原告的购房款合计2100000元，并保证于2015年12月30日前完成产权过户手续。甚至为了协助其解决相应债务，原告又于2015年12月17日向其再行支付购房款80000元作为其支付律师费及其他押金。然此后则不断有各类人员至案涉房屋通过粘贴恐吓纸条、泼油漆等极端手段找寻第三人余志辉追讨债务，而原告也相继收到各法院的应诉通知书、传票、公告及执行裁定书等各类法律文书。鉴于此，第三人余志辉一直无法履行将案涉房屋过户给原告的合同义务。2018年7月19日，广州市天河区人民法院发出公告，以第三人余志辉、张小霞与被告李冬民间借贷纠纷一案的（2015）穗天法金民初字第5032号《民事判决书》已发生法律效力为由拟对案涉房屋进行执行拍卖，故原告依法向法院提出执行异议。经审理，贵院于2018年11月14日向原告送达了（2018）粤0106执异493号《执行裁定书》驳回了原告的异议，现原告依法向法院提起执行异议之诉。因为买卖合同之签订系早于本案的查封；在本案查封前原告已经合法占有该案涉房屋；截至本次异议前，原告已向第三人余志辉合共支付了购房款2180000元，原告亦同意将剩余价款按照法院的要求交付执行；由于案涉房屋先前存在银行抵押，后又因出现司法查封之故，导致一直未能符合过户登记之条件，而并非因原告之原因怠于办理过户手续，根据相关法律规定为维护原告合法利益，特诉至法院，请求判令：1、停止（2017）粤0106执7534号执行案对广州市海珠区怡宁街11号2101房房产的强制执行，并解除前述房产的司法查封；2、本案诉讼费由被告承担。被告李冬辩称：1、原告与第三人余志辉签订买卖合同时涉案房屋已办理抵押并依法被查封，原告与第三人仍然签订本案买卖合同且合同也未明确约定关于抵押及查封的处理情况及事后处理事宜的情况下，原告仍向第三人余志辉支付200余万元，不符合正常交易程序。2、按照交易规则，存量房买卖均需要到房管部门签订存量房买卖合同并办理网签手续，可是原告与第三人余志辉至今仍未办理相关手续，无法证明双方是具有真实的买卖意图。3、涉案买卖合同及后续补充协议均未办理相关备案手续，无法证明合同的实际签订时间。4、根据合同约定，原告在签订合同后只需支付首期60万元就可，原告仍陆续向第三人余志辉转账200余万元，且从其转账记录看，有130多万元，是转账给邱雪香，且备注是明确写明是还款。5、即使原告支付了相应款项，也不符合执行异议中规定的可以排除执行的情况，涉案房屋在签订合同时已被越秀区人民法院依法查封，天河区人民法院轮候查封，并于2016年5月19日转为正式查封，查封时涉案房屋登记在第三人余志辉名下，没有证据证明本案房屋属于原告所有。其次，原告在明知涉案房屋被查封的情况下，占有该不动产不符合善意的标准。原告与第三人余志辉约定涉案房屋买卖总价是430万元，至今仅支付200多万元，不能认定是全额支付价款，原告也没有继续履行的意思表示，不属于排除的情形。因此，原告的诉情不符合法律的相关规定，请求法院依法予以驳回。第三人余志辉、张小霞未陈述亦未提交证据。经审理查明：广州市海珠区怡宁街11号2101房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2019年12月6日的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的权属人为余志辉，占有部分为全部；登记附注载明：涉案房屋于2014年2月27日被广州市越秀区人民法院查封，查封时效为2014年2月27日至2016年2月26日；于2015年10月15日被本院以（2015）穗天法金民初字第5032号协助执行通知书等轮候查封，查封期限为三年，自转为正式查封之日起算；于2016年2月18日被广州市越秀区人民法院续封，查封时效为2016年2月27日至2019年2月26日；于2016年5月19日被广州市越秀区人民法院解封；之后被广州市越秀区人民法院、佛山市顺德区人民法院等多个法院轮候查封；他项权利摘要载明：中国光大银行股份有限公司广州东环支行于2013年9月10日在涉案房屋上设定抵押权等。2015年6月11日，詹欣锥、邱雪香（买方、乙方）与余志辉（卖方、甲方）签订《二手房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，总金额为4300000元；甲方负责办理所售房屋的过户手续及费用，办理过户期限为合同签订之日起45天，乙方提供办理过户手续过程所需的资料；签订合同后即由甲方支付乙方购房款首期陆拾万元整，办完过户手续后取得过户房产权证3天内付清所有应付购房款百分之95%；甲、方双方在房产局交易所办理完过户手续（缴纳税费）后15日内，甲方将房屋及附属设施完好交付乙方并将原有户口迁出；在房屋交付日以前发生的物业费，水电、燃气、电信等费用由甲方负担，交付日后的费用由乙方负担；房屋交接当天，乙方付清所有购房款；甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任等。2015年7月30日，詹欣锥、邱雪香（买方、乙方）与余志辉（卖方、甲方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲方同意在2015年8月15日前将房屋连同原约定的附属权益及屋内家电、家具等交付给乙方使用，并在8月30日前办完房屋产权过户手续，将合法的产权证交付乙方；甲方自愿同意将本房屋售价由原430万元下调至425万元整；乙方自愿同意将购买房屋的首期款由原约定的60万元提高至200万元，并于2015年8月31日前支付给甲方等。同日，余志辉出具《收据》，确认已收到邱雪香交来购买涉案房屋购房款2000000元，其中由余志辉指定由苏丽娜账户收取五笔共187万元（2015年6月11日60万元，6月19日12万元，7月3日30万元，7月20日30万元，7月31日55万元），由余志辉本人收取现金130000元等。在本案中，詹欣锥、邱雪香另提交邱雪香名下中国农业银行的转账流水，证明其分别于2015年6月11日转账60万元、于6月19日转账12万元、于7月3日转账30万元、于7月20日转账30万元。詹欣锥、邱雪香另提交邱雪香名下中国建设银行的转账流水，证明其于7月31日向苏丽娜转账55万元。2015年8月20日，詹欣锥（买方、乙方）与余志辉（卖方、甲方）签订《移交房屋确认书》，约定：甲方确认已全部搬走所有个人财产，于8月20日将房屋钥匙、使用权交给乙方，同意从即日起由乙方更换门锁并使用房屋，负责承担8月份该房屋的管理费等费用；乙方负责承担2015年9月以后的管理费等。2015年9月19日，余志辉出具《收据》，确认已收到邱雪香交来房款100000元。在本案中，詹欣锥、邱雪香另提交邱雪香名下中国建设银行的转账流水，证明其于2015年9月19日向苏丽娜转账100000元。2015年10月19日，詹欣锥、邱雪香（买方、乙方）与余志辉（卖方、甲方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲方愿就没有按甲乙双方于2015年6月11日签订的《二手房买卖合同》、2015年8月20日签订的《房屋买卖补充协议》确定的时间办理完成过户手续表示歉意并承担全部责任；请求乙方同意延期并保证在2015年10月30日前负责办理完毕过户手续；如在2015年10月30日前仍未办理完成本房屋的过户手续，甲方愿承担违约责任，并郑重承诺：如果乙方愿意继续购买2101房屋，从2015年11月1日起30天内，甲方仍未办理完成房产过户手续，房屋交易税费按国家规定各自承担，乙方不再承担甲方的税费；超过30天后，按每天下浮房屋售价2000元，按实计算至办理完毕过户手续取得房产权证等。2015年12月11日，詹欣锥、邱雪香（买方、乙方）与余志辉（卖方、甲方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：甲方确认本人在房屋买卖过程向乙方隐瞒了本房屋因与刘晓阳民间借贷纠纷而被法院查封的事实，而且多次以办理房屋过户需还债务为由，向乙方要求增加购房预付款，合计收到乙方预付购房款2100000元；甲方保证于2015年12月30日前将涉案房屋的产权过户至乙方名下，具体事宜按甲乙双方签订的合同和补充协议执行；乙方同意甲方处理好刘晓阳民间借贷纠纷一案后，于2015年12月30日前办理好房屋产权过户手续，并在取得了房屋产权后3日内全部付清购房余款等。2015年12月17日，余志辉出具《收据》，确认已收到詹欣锥交来房款现金80000元。另查明，2015年李冬向本院起诉余志辉、张小霞要求其归还欠款等。本院就上述案件作出（2015）穗天法金民初字第5032号民事判决，判决余志辉、张小霞向李冬返还借款291000元并支付逾期利息等。之后，李冬向本院申请执行上述判决，本院就上述执行案件作出（2017）粤0106执7543号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。之后，詹欣锥、邱雪香向本院提出异议，要求停止对涉案房屋的拍卖。本院就詹欣锥、邱雪香上述异议作出（2018）粤0106执异493号执行裁定，裁定驳回詹欣锥、邱雪香的异议。詹欣锥、邱雪香遂提起本案诉讼。在本案中，詹欣锥、邱雪香称其与余志辉、张小霞为邻居关系，涉案房屋的买卖并未经过中介促成，其签订房屋买卖合同前并无对涉案房屋进行查册。关于詹欣锥、邱雪香使用涉案房屋的情况。詹欣锥、邱雪香称其自2015年8月20日开始占有使用涉案房屋至今。余志辉、张小霞对此不予确认。詹欣锥、邱雪香关于其上述主张另提交以下证据：1、涉案房屋开票日期为2018年11月22日的管理费发票，备注为2015年9月至2018年11月；2、涉案房屋开票日期为2018年11月22日的管理费发票，备注为2014年5月至2015年8月；3、开票时间为2015年11月19日至11月27日的购买电器发票多张，保修协议（载明购买人地址为涉案房屋，购买日期为2015年11月27日）；4、2016年1月17日至1月25日的网上购物订单截图多张，显示送货地址为涉案房屋；5、显示日期为2016年1月29日的中国电信股份有限公司广州分公司业务登记单（显示地址为涉案房屋，用户为邱雪香，内容为新装宽带）及收费凭证（显示用户为邱雪香，项目为接入服务费等）；6、显示日期为2016年5月2日的《银行代扣管道燃气费授权书》（载明用户地址为涉案房屋，用户为余志辉，银行卡所有人及授权人为邱雪香）。李冬对上述证据质证称对上述证据不予确认。另在本案中，本院根据詹欣锥、邱雪香的申请向涉案房屋所在小区的物业管理公司广州金铭物业管理有限公司（以下简称“金铭公司”）进行调查。关于涉案房屋的居住使用情况，该公司表示：2015年8月因涉案房屋欠付物业管理费，该司工作人员于2015年9月2日到涉案房屋催收物业管理费，当时发现詹欣锥、邱雪香居住于涉案房屋；詹欣锥签收该司的催收函；因詹欣锥、邱雪香当时不同意缴纳2014年5月至2015年8月的物业管理费，因此其没有缴纳；直至2018年詹欣锥、邱雪香才向该司缴纳了2014年5月之后的物业管理费；因此该司确认詹欣锥、邱雪香自2015年9月至今一直使用涉案房屋。该司另向本院提交该司出具的落款时间为2018年8月30日的《关于缴纳物业管理费及其他的函》（该函称涉案房屋的业主欠缴2014年5月至2015年8月的物业管理费等，该函下方有詹欣锥签名，落款时间为2015年9月2日）以及该司出具的落款时间为2018年12月8日的《证明》两份（载明该司收到詹欣锥交来的涉案房屋2014年5月至2015年8月的物业服务费及2015年9月至2018年11月的物业服务费等）。在本案中，本院到涉案房屋进行现场勘查，现场由詹欣锥、邱雪香打开涉案房屋的大门协助勘查。本院另于涉案房屋的出入口张贴申报权利公告多张告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其他组织向本院申报权利。在本院指定的申报权利期间，无相关人员向本院申报权利。另在本案中，詹欣锥、邱雪香提交购房资格证明证明其具有购房资格，并将涉案房屋的剩余房款2070000元交由本院代管。詹欣锥、邱雪香另明确其第一项诉请为停止（2017）粤0106执7534号案对涉案房屋的强制执行，并撤回要求解除涉案房屋的司法查封的诉请。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。詹欣锥、邱雪香对（2018）粤0106执异493号执行裁定不服，且其诉请为停止（2017）粤0106执7534号案对涉案房屋的执行。本案应为案外人执行异议之诉，詹欣锥、邱雪香提起本案诉讼符合上述法律规定，并无不当。李冬以（2015）穗天法金民初字第5032号案（以下简称“5032号案”）起诉余志辉、张小霞后，本院在该案中于2015年10月15日对涉案房屋进行轮候查封，后因涉案房屋的首封于2016年5月19日被解封，本院对涉案房屋的上述轮候查封转为正式查封。关于詹欣锥、邱雪香要求停止（2017）粤0106执7534号案对涉案房屋的执行的诉请。首先，詹欣锥、邱雪香提交的合同显示其于2015年6月11日即与余志辉签订《二手房买卖合同》购买涉案房屋，结合詹欣锥、邱雪香提交的分别于2015年6月11日转账600000元、于6月19日转账1200000元、于7月3日转账300000元、于7月20日转账300000元、于7月31日转账550000元以支付房款的银行流水，以及本院向涉案房屋所在小区的物管公司即金铭公司调查的情况，可认定詹欣锥、邱雪香与余志辉在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，詹欣锥与余志辉于2015年8月20日签订《移交房屋确认书》确认涉案房屋于该日交付詹欣锥使用，金铭公司亦确认詹欣锥、邱雪香自2015年9月至今一直使用涉案房屋，金铭公司并提交《关于缴纳物业管理费及其他的函》证明詹欣锥于2015年9月2日即签收催收涉案房屋的物管费的函件，虽然詹欣锥、邱雪香为2018年才缴纳涉案房屋自2015年8月起的物管费，但詹欣锥、邱雪香对此作出合理解释且相关解释与本院向金铭公司调查所得情况相互印证，据此可以采信詹欣锥、邱雪香的主张，并认定詹欣锥、邱雪香在本院查封涉案房屋之前已合法占有涉案房屋。再次，根据余志辉出具的《收据》以及詹欣锥、邱雪香提交的银行流水，詹欣锥、邱雪香已按合同约定向余志辉支付房款2180000元，詹欣锥、邱雪香与余志辉于2015年7月30日签订的《房屋买卖补充协议》亦约定涉案房屋的售价为4250000元，詹欣锥、邱雪香亦将剩余购房款2070000元（4250000元－2180000元）交由本院代管。最后，根据涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋因余志辉的相关案件被多个法院查封，涉案房屋非因买受人即詹欣锥、邱雪香自身原因未办理过户登记。综上，在金钱债权执行中,詹欣锥、邱雪香对登记在余志辉名下的涉案房屋提出异议，因詹欣锥、邱雪香在本院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有涉案房屋，并按照合同约定支付部分购房款并将剩余购房款交由本院代管，且非因其自身原因未办理涉案房屋的过户登记，詹欣锥、邱雪香要求停止（2017）粤0106执7534号案对涉案房屋的执行合法有据，本院予以支持。詹欣锥、邱雪香撤回部分诉讼请求，属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。余志辉、张小霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款的规定，判决如下：广州市天河区人民法院在（2017）粤0106执7534号案中停止对广州市海珠区怡宁街11号2101房的执行。本案受理费100元，由第三人余志辉负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2018）粤0106执异493号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  陈妙航人民陪审员  黄泽加二〇一九年十二月十八日书 记 员  梁炎梅何瑞雯