江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初4214号 原告：中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行，住所地：吉安市吉州区阳明东路14号，统一社会信用代码：913608028619778253。 负责人：彭文生，职务：行长。 委托诉讼代理人：袁国进，江西智桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓启红，江西智桥律师事务所律师。 被告：江先龙，男，1974年8月19日出生，住吉安市永新县。 被告：吉安市六合盛置业发展有限公司,住所地:吉安市吉州区跃进路46号1幢1--3层,统一社会信用代码：913608007485179741。 法定代表人：汪传坚,董事长。 委托诉讼代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行（以下简称工行吉安阳明路支行）与被告江先龙、吉安市六合盛置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告工行吉安阳明路支行委托诉讼代理人邓启红，被告吉安市六合盛置业发展有限公司委托诉讼代理人曹文勇到庭参加诉讼。被告江先龙经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行吉安阳明路支行向本院提出诉讼请求：请求判令原告与被告之间签订的《个人借款/担保合同》提前到期，被告江先龙立即偿还原告借款本金319793.92元及至贷款本息还清日的利息和罚息（利息和罚息按照合同约定的标准），暂计算至2019年8月5日为48264.58元；2、判令被告江先龙承担原告为实现债权所产生的的律师费损失2000元；3、判令被告江先龙立即办理吉州区跃进路46号1幢地下室店面1-14房不动产的正式抵押登记手续，将抵押权人设定为原告。抵押权设定后，原告有权依约处分本案抵押物，以优先偿还本案全部债务;4、判令被告吉安市六合盛置业发展有限公司(以下简称六合盛公司)对上述债务承担连带清偿责任;5、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、公告费等费用均由被告承担。事实与理由：被告江先龙为购买位于吉州区跃进路46号1幢地下室店面1-14房向原告借款,被告六合盛公司出具了《担保函》,为被告江先龙的贷款提供连带责任保证担保。2012年12月12日,原告与被告江先龙、六合盛公司签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：被告向原告借款人民币49万元,借款期限10年,采用按月等额本息还款法按月归还贷款。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15％确定。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，上浮15％确定并执行新的利率。被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利息在贷款利率基础上加收50％确定。被告江先龙以所购的吉州区跃进路46号滨江六合盛世1#地下室幢店面-1-14室不动产做抵押担保,并办理了抵押预告登记。此外，双方在合同中还约定本合同履行过程中发生纠纷协商不成的向原告所在地人民法院提起诉讼，原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不仅限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担。原告于2013年1月5日按约定向被告江先龙发放了49万元借款,款项一次性划入指定的被告六合盛公司的帐户,用于被告江先龙支付购商铺款,然而被告江先龙未按约定履行还本付息义务。截至2019年8月5日,被告已连续违约29期，尚欠本金319793.92元（其中到期本金117987.09元）,积欠利息48261.58元。因被告已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息,构成违约,原告依据合同第十四条之约定正式宣布合同项下未偿还的贷款全部到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。根据《个人购房借款/担保合同》、《担保函》的约定,被告六合盛公司公司对被告江先龙尚欠原告的全部贷款本金、利息、罚息、实现债权的费用等其他应付费用承担连带清偿责任。原告多次催促被告履行义务无果，特诉至法院。 被告吉安市六合盛置业发展有限公司答辩：我们是阶段性担保，只要办理了抵押登记，保证责任即免除。被告江先龙购买的商铺是2014年就具备办证条件，只是江先龙个人原因不去办理。我们出售的商铺都已竣工验收备案了，出售的商铺都办理了他项权证，从预告登记已经转为抵押权登记，不办理是被告江先龙自己的原因。 被告江先龙未作答辩。 原告中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了原告营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、被告江先龙身份证复印件、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，《商品房买卖合同》、《担保函》、《个人购房借款/担保合同》、《个人借款凭证》、吉安市预购商品房抵押权预告登记申请书、房屋抵押权预告登记证书、贷款明细表、《委托代理合同》、律师费发票、律师费转账凭证。 被告江先龙向法庭提交证据：吉安市建设工程竣工验收备案申请表、商品房面积实测报告。 被告吉安市六合盛置业发展有限公司未向法庭提交证据。 经审查，原告当庭出示的证据材料来源合法，内容真实，具有证明效力，本院依法予以认定。本院查明的事实与原告诉称的一致。 本院认为，合法的借贷关系应予保护。原告工行吉安阳明路支行与被告江先龙签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，依法有效。工行吉安阳明路支行已按约足额发放贷款，被告江先龙未按约归还借款本金及利息，违反了合同的约定，构成违约，应按照合同约定提前归还全部借款及利息，并承担相应违约责任。根据双方合同约定，江先龙应按逾期利率即借款利率水平上加收50%向原告支付逾期利息及律师费2000元。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致对商品房的抵押权未能依登记而及时设立。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告吉安市六合盛置业发展有限公司陈述未及时办理相关手续的原因是由于江先龙没有去办理。故本院认为购房人江先龙负有协助办理抵押登记并承担登记费用的义务，吉安市六合盛置业发展有限公司应督促其办理。本院确定被告江先龙应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，并自行承担登记费用。购房人江先龙若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院亦无法径行判决由债权人工行吉安阳明路支行自行办理抵押登记手续。因此，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人工行吉安阳明路支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因工行吉安阳明路支行与吉安市六合盛置业发展有限公司约定的保证期间为“从贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行吉安阳明路支行之日止”，在抵押权未能依法登记而设立的情况下，吉安市六合盛置业发展有限公司应依照《个人购房借款/担保合同》及《担保函》的约定，向工行吉安阳明路支行在其保证范围内承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人吉安市六合盛置业发展有限公司在承担保证责任后，有权向债务人江先龙追偿。本案中被告江先龙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利并自行承担相应的不利法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、被告江先龙于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行借款本金319793.92元及利息、罚息（利息、罚息计算至2019年8月5日为48264.58元，此后的利息、罚息按照合同约定的标准计算）； 二、被告江先龙于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行律师费2000元； 三、被告吉安市六合盛置业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 四、被告江先龙应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行办理不动产（吉州区跃进路46号1幢地下室店面1-14房）抵押登记手续并承担登记费用，被告吉安市六合盛置业发展有限公司应督促江先龙并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，吉安市六合盛置业发展有限公司的保证责任终止； 五、吉州区跃进路46号1幢地下室店面1-14房抵押登记办妥后，或被告江先龙逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司吉安阳明路支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿； 六、被告吉安市六合盛置业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告江先龙追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，由被告江先龙、吉安市六合盛置业发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审 判 长  杨济浪 人民陪审员  孙海根 人民陪审员  兰秋根 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  郭 雨 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 中华人民共和国物权法 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算