北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初38684号原告：张力，男，1968年8月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京金隅集团股份有限公司，住所地北京市东城区北三环东路。法定代表人：姜德义，董事长。委托诉讼代理人：冯国豪，男，1990年8月12日出生，汉族，该单位员工。被告：北京建机资产经营有限公司，住所地北京市朝阳区管庄西院。法定代表人：焦莉，执行董事。委托诉讼代理人：韩来喜，男，1959年11月28日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：郁彬，男，1989年11月13日出生，汉族，该单位员工。被告：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里。法定代表人：王新光，经理。委托诉讼代理人：王志芳，北京市荣诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳涛，北京市荣诚律师事务所律师。原告张力（以下简称原告）与被告北京金隅集团股份有限公司（以下简称金隅集团）、被告北京建机资产经营有限公司（以下简称建机资产公司）、被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅嘉业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经北京市第三中级人民法院（2019）京03民终4691号民事裁定书裁定发回，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告、金隅集团委托代理人冯国豪、建机资产公司委托代理人郁彬、金隅嘉业公司委托代理人王艳涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司共同承担违约责任，赔偿我两居室与三居室房屋差额面积损失1512000元，60元*30平米*12个月*70年；2、金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司共同赔偿我自2015年12月8日至2016年8月23日期间的两居室房屋租金损失45056元；3、金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司共同赔偿我自2016年8月24日至2018年8月16日期间的三居室房屋租金损失168504元。事实和理由：我自1990年开始就一直居住在单店建材厂宿舍楼505/506号。2014年，金隅集团下设的建机资产公司对上述房屋进行拆迁腾退，口头承诺安置我一套免差价的三居室房屋。我于2015年1月4日向被告完成交房。2015年12月8日，被告组织选房，按照交房顺序到我选房时，已经没有三居室房屋。我打电话向被告询问，被告告知我可以先随便选，然后再给我调换。无奈之下我被迫选择了朝新嘉园东里五区x号房屋。此后我一直和被告交涉换房事项，被告也于2016年3月8日开始停发每月3800元的周转补助费。2016年8月23日，被告在拆迁我家理发店时，在我的极力要求之下，被告签署了承诺书，承诺为我调整三居室一套。2017年，我将被告诉至北京市朝阳区人民法院，在法院的协调下，我于2017年3月14日办理了朝新嘉园东里五区x号房屋的入住手续，但被告不允许我装修，称以后还会对房屋进行调整。2018年8月16日，北京市朝阳区人民法院作出判决书，判决认定被告在承诺书中所承诺的义务属于法律上不能履行的义务。现我诉至法院，请求判决支持我的上述赔偿事项的诉讼请求。金隅集团辩称：我公司认为我公司不是本案的适格被告，原告起诉的案由是房屋拆迁补偿合同纠纷，原告的证据只是一份民事判决书，但没有合同，原告无证据证明我公司与原告达成过任何合同。因此原告要求我公司承担违约责任是没有事实和法律依据的。原告称建机资产公司、金业公司和金隅嘉业公司是我公司的下属子公司，因此要求我公司承担违约责任，这也没有相应的法律依据。根据我国公司法的规定，本案的其他三被告都是具有独立资格的法人主体，其承担法律责任与其母公司没有任何关系。建机资产公司辩称：关于原告主张的第一项诉讼请求，我公司从未承诺为原告调换三居室的房屋，因此，我公司不同意原告的该项诉讼请求。关于原告主张的周转费，我公司已经足额支付给原告，而且通过法院生效判决也已经认定我公司已经将全部周转费给付原告，故不同意原告的其他诉讼请求。金隅嘉业公司辩称：我公司不同意原告的诉讼请求，本案中，我公司负责提供安置房源，但并没有向原告支付差价的补偿义务。我公司目前也没有任何可以提供的房源。根据合同相对性原则，我公司并非为原告所述拆迁补偿协议的一方当事人，也不是房屋拆迁安置补偿的义务主体。综上，我公司不同意原告的全部诉讼请求。原告拆迁安置中取得安置房屋使用权并非所有权，原告主张的差额面积损失没有法律依据。本院经审理认定事实如下：原告系单店单宿楼505号、506号房屋的住户。2014年8月7日，建机资产公司发布了《关于北京市单店建材厂单宿楼腾退的实施方案》，以北京市单店建材厂部分用地规划为自住型商品房建设用地，且单宿楼存在安全隐患为由，决定对单宿楼实施整体腾退，建机资产公司作为主体单位负责实施，并公布了腾退原则、安置办法、选房原则等具体方案。由于此次腾退的单宿楼为企业产权房，故安置房源只有使用权。第四条腾退实施步骤中规定，住户签订腾退协议，完成交接手续后即日，该户享有每户3800元/月周转金，按季度支付，至选房日期后三个月止。2015年1月4日，原告将505号、506号房屋腾退并交建机资产公司。2015年12月8日，金业公司与原告签订了一份《单店单宿楼腾退人选择房屋确认单》，确认原告选择的房屋为朝新嘉园东里五区x号房屋，该房屋为88.15平方米的二居室房屋。2017年3月14日，原告与金隅嘉业公司签订了一份《房屋使用协议》，该协议约定金隅嘉业公司为原告提供朝新嘉园东里五区x号房屋，房屋使用费为308525元。建机资产公司向原告支付了至选房日期后三个月（2015年3月）以前的周转金。2016年8月23日，张海林给原告出具了一份承诺书，内容为：“在配合北京市金业新城物业管理有限责任公司对北京市朝阳区单店西村甲一号北京市朝阳区单店晓红理发店实施腾退的基础上，按照北京建机资产经营有限公司关于单店建材厂单宿楼腾退实施方案的安置选房原则和操作流程，基于张力于2015年12月8日所选择单宿楼安置房屋，现同意为其调整为三居室安置房一套。”后因未能给原告调换三居室的房屋，原告将建机资产公司、金业公司和金隅嘉业公司诉至北京市朝阳区人民法院，原告提出：“1、要求建机资产公司、金业新城公司为原告调整朝新嘉园东里五区三居室一套，并免除两居室调整为三居室的差价；2、要求建机资产公司、金业新城公司给付原告自2016年3月8日至原告入住三居室手续办完后三个月的房屋周转金，按照每月3800元计算。”该案件审理，北京市朝阳区人民法院于2018年5月作出了（2017）京0105民初18499号民事判决书，该判决“本院认为”部分载明：“我国合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外，虽然金业新城公司负有为原告调换三居室的义务，但房源系金隅嘉业公司提供，原告对房屋仅能享有使用权，而金隅嘉业公司明确表示没有三居室房源，且不同意原告的诉讼请求，故金业新城公司的义务属于法律上不能履行的义务，原告要求金业新城公司履行，本院无法予以支持。建机资产公司不负有为原告调换三居室的义务，原告要求该公司予以调换，本院亦不予支持。建机资产公司已经按照腾退方案向原告支付了足额的周转金，故原告的第二项诉讼请求于法无据，本院不予支持”。据此北京市朝阳区人民法院驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2018年7月作出了（2018）京03民终8485号判决书，判决驳回原告上诉，维持原判。关于三居室的具体面积，原告提交了其与张海林的录音一份，录音时间为2017年4月13日，录音中，张海林明确提出“我跟领导说了调整房子的事，他说给弄一个118的，弄一个四层。我跟他说您拣号的给他调一下吧”及“然后弄一个118的，我说我应过人家，您拣号的给调一下，领导说行行行，没事”等内容，双方对上述录音真实性均认可，电机资产公司和金隅嘉业公司均确认张海林是原北京市金业新城物业管理有限责任公司的工作人员，但金隅嘉业公司称，以上仅是张海林的说法，根据以上录音并不能确定原北京市金业新城物业管理有限责任公司承诺过三居室的面积。关于安置房交付时间，审理中双方共同确认，包括原告在内的这批腾退安置，选房时间均在2015年12月上旬，约定的周转费截止时间到选房以后三个月，因为选房当时，安置房都已经建好了，选房后三个月是给被安置人预留的搬家等准备时间。结合以上事实本院确认，本案安置房应当在2016年3月中旬交付。案件审理过程中，本院到北京市朝阳区朝新嘉园东里五区附近的房地产经纪公司进行调查。经查，原告所选房屋的市场租金价格约为5000元至5200元每月，该小区内三居室房屋的市场租金价格约为6000元至6300元每月。金隅集团、建机资产公司和金隅嘉业公司对上述询价结果认可，原告对上述询价中二居室的租金价格认可，认为三居室的租金价格偏低。另查，建机资产公司于2018年3月27日向金隅集团提出《关于注销北京市金业新城物业管理有限责任公司的请示》，金隅集团于2018年6月27日作出《关于注销北京市金业新城物业管理有限责任公司的批复》，同意由建机资产公司负责，按北京金隅嘉业房地产开发有限公司吸收合并的方式注销北京市金业新城物业管理有限责任公司；同意金隅嘉业与建机资产公司签订代管协议，由建机资产公司或其子公司负责后续腾退等工作。此后2018年12月26日，北京市金业新城物业管理有限责任公司被注销。审理中，金隅集团、金隅嘉业公司及建机资产公司均认可，北京市金业新城物业管理有限责任公司的权利义务、责任由金隅嘉业公司承担。本院认为，通过（2018）京03民终8485号判决文书确定北京市金业新城物业管理有限责任公司对原告负有安置三居室房屋的义务。该义务确定后（2018年5月一审判决下发），建机资产公司未向金隅集团说明情况，导致金隅集团于同年6月27日作出批复同意负有法定合同义务的法人注销，并于此后办理了注销登记。建机资产公司对北京市金业新城物业管理有限责任公司被注销，导致法定义务无法实现具有过错。审理中各方确认，金隅嘉业公司承接原北京市金业新城物业管理有限责任公司的义务及责任，本院不持异议。本院根据以上理由，确定由建机资产公司和金隅嘉业公司共同承担原北京市金业新城物业管理有限责任公司的合同责任。关于原告要求金业公司赔偿上述差价的诉讼请求，本院认为，张海林代表原北京市金业新城物业管理有限责任公司作出的承诺如果实现，原告将得到一套三居室，结合原告此后提交的录音可以确认，三居室的面积约为118平方米，而原告实际得到一套面积为88.15平方米的二居室，故协议未能实现，导致原告有权居住使用的房屋面积缩小，该结果给原告造成损失。本院根据查明的面积差，参照询价结果，对相应损失酌情予以确定。建机资产公司支付周转费截止于2016年3月，而实际交付房屋的时间为2017年3月14日，系迟延交付，原告主张该期间的使用费符合规定，本院予以支持。本院参照询价的情况对上述期间的使用费损失予以确定。原告自称实际于2018年才入住，主张使用费计算至该期间，但未提交充分证据证明收房以后未能使用系被告原因所致，故对其收房以后的所谓使用费损失本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第之规定，判决如下：一、被告北京建机资产经营有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张力房屋差价损失三十一万二千元；二、被告北京建机资产经营有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张力使用费六万元；三、驳回原告张力的其他诉讼请求。如被告被告北京建机资产经营有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19965元，由原告张力负担13085元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告被告北京建机资产经营有限公司、北京金隅嘉业房地产开发有限公司共同负担6880元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  闫春红人民陪审员  张 林二〇一九年十二月二十九日书 记 员  唐 哲