浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙01民终8673号上诉人（原审被告）：杭州白龙潭旅游开发有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道姣龙庙1号209室。法定代表人：徐国君。委托诉讼代理人：刘佳伟，浙江浙杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州龙全食品饮料有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道龙坞乡白龙潭。法定代表人：简木炎。委托诉讼代理人：俞王婷，浙江玄策律师事务所律师。上诉人杭州白龙潭旅游开发有限公司（以下简称白龙潭公司）因与被上诉人杭州龙全食品饮料有限公司（以下简称龙全公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：龙全公司系台港澳与境内合作企业，自然人投资人简木炎任法定代表人，法人投资人为杭州白龙潭饮料食品厂。2006年6月6日，白龙潭公司和龙全公司分别作为甲乙双方签订《合同书》一份，约定：一、乙方同意将其在杭州市西湖区行政区域内的全部资产（包括但不限于以下各项）租赁给甲方使用。1.杭州白龙潭饮料食品厂与简木炎先生之间于1993年3月签订的《中外合作经营杭州龙全食品饮料有限公司合同》中第11条所约定的由杭州白龙潭饮料食品厂所提供的合作条件中的全部不动产或者相关权益。2.乙方自1993年成立以来在杭州市西湖区行政区域内的由乙方投资建设的所有基础设施。二、甲方同意每年向乙方支付租赁费用人民币12万元。有关该条所约定的租赁费用，甲乙双方另行约定如下：1.该租赁费用仅仅是指杭州龙全食品饮料有限公司的中国境外合作方所取得的报酬。2.上述费用不包括乙方的中方合作者可能主张的所有费用，也不包括乙方成立之时或者成立以后由乙方与杭州市龙坞镇政府所约定的应由乙方上交的效益款（乙方的中方合作者就甲方使用本合同第一条所约定的相应资产而主张费用，由甲方另行承担）。3.该租赁费的支付方式和方法为：（1）按年支付，以每年7月1日为付款年度的起始时间；（2）依乙方（以简木炎先生和刘坤章先生为共同代表）通知按期打入乙方指定的银行账户（或直接交付给简木炎先生和刘坤章先生共同指定的人员）；（3）甲方应提前两个月向乙方支付租赁费用，但第一年度的租赁费用于本合同生效之日一次性以现金方式支付。三、乙方在2006年7月1日以前将合同第一条约定的全部资产移交给甲方，供甲方用于白龙潭旅游开发。四、甲方在合同有效期内有权对本合同第一条所列资产进行充分使用，包括拆除、改建等。在本合同第一条约定的范围内，甲方新建建筑物归甲方所有。五、截至2006年7月1日以前，乙方的所有债权债务均由乙方享有和承担。但乙方截至本合同生效以前应由乙方支付给杭州市龙坞镇政府的76万元左右欠款，由甲方与杭州市龙坞镇政府另行协商处理，与乙方无涉。六、本合同生效以后，如甲方违约，甲方在合同标的物上的投入归乙方所有；如乙方违约，乙方应按甲方的实际投入数额的双倍进行赔偿。……八、本合同有效期为37年，即自2006年7月1日起至2043年3月31日止。后因白龙潭公司未按时支付租金，龙全公司起诉白龙潭公司解除合同，支付所欠租金。原审法院作出一审判决，龙全公司不服上诉。2009年5月29日，双方在法院组织下达成民事调解书，其中载明：双方合同书租赁期限自2006年7月1日至2026年6月30日止；白龙潭公司于2009年5月27日前支付龙全公司租金24万元；如逾期未付，龙全公司有权解除合同书。此后，白龙潭公司支付了租金至2014年6月，此后租金未支付。龙全公司再次起诉至原审法院，要求解除合同，支付租金。原审法院于2016年1月26日作出（2015）杭西泗民初字第471号民事判决书，判决解除双方之间的租赁合同，并判令白龙潭公司支付龙全公司至2016年1月的租金190000元，此后至判决生效之日的租金按年12万元标准另计。该判决现已生效。判决生效后，白龙潭公司未将租赁的土地及房屋腾退交还给龙全公司。2018年3月22日，龙全公司发函给白龙潭公司，其中载明因判决解除合同，白龙潭公司未支付租金，也未腾退房屋。据此，公司决定解除与白龙潭公司在《合同书》依法解除后形成的事实租赁合同关系，限白龙潭公司在五日内腾退房屋，并按12万元/年标准支付自2016年3月至实际腾空之日的租金及占用费。龙全公司为主张租赁给白龙潭公司的土地及房屋范围，提供一份杭西集建（1997）字469号集体土地建设用地使用证，其中载明土地使用者为龙坞乡人民政府（杭州龙全食品饮料有限公司），土地类别为工厂，用地面积为9355.8平方米，四至为东至山（龙门坎村）；南至道路（龙门坎村）；西至山（龙门坎村）；北至山（龙门坎村）。龙全公司明确要求白龙潭公司腾退交付的土地及房屋即上述集体土地建设用地使用证所载的范围内的土地及房屋。白龙潭公司对该范围没有异议，并认可目前尚未将土地及房屋交付给龙全公司。庭审中，龙全公司认可白龙潭公司承租后对其中一幢房屋进行了加层，但不认可一号楼宾馆及一号楼宾馆地面广场均系白龙潭公司投资所建。龙全公司诉至原审法院，请求判令：1.白龙潭公司立即停止侵权，腾空位于杭州市西湖区龙坞风景区内9355.8平方米土地及地上建筑物并交还给龙全公司，即杭西集建（1997）字第469号集体土地建设用地使用证范围内的全部土地及地上建筑物，四至为：东至山（龙门坎村），南至道路（龙门坎村），西至山（龙门坎村），南至山（龙门坎村）；2.白龙潭公司支付龙全公司占用费暂计240000元（按每年12万元的标准自2016年3月1日暂算至2018年2月28日，以后仍按此标准计算至白龙潭公司实际腾空之日止）；3.本案诉讼费用由白龙潭公司承担。后龙全公司撤回停止侵权的诉讼请求。原审法院认为：根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案双方之间的租赁《合同书》已于2016年2月经生效判决解除。龙全公司未及时要求白龙潭公司交还土地及房屋。2018年3月22日，龙全公司发函要求解除判决生效后的事实租赁关系，并要求白龙潭公司腾空房屋、交还土地。原审法院认为，即使在判决解除后双方仍存在事实租赁关系，也应视为不定期租赁，龙全公司有权随时解除。龙全公司在诉前亦已发函要求解除租赁关系，该解除合法有效。双方租赁关系解除后，白龙潭公司理应将承租的土地及地上建筑物腾退交付给龙全公司。具体范围为杭西集建（1997）字469号集体土地建设用地使用证所载用地面9355.8平方米的土地及地上建筑物。因白龙潭公司一直占有案涉土地及地上建筑物，故龙全公司参照此前合同约定的12万元/年租金标准，要求白龙潭公司支付自2016年3月1日至2018年2月28日的占有使用费24万元，合法有据，亦予以支持。此后至土地及地上建筑物腾空交还之日止的占有使用费按此标准另行计付。至于白龙潭公司辩称案涉土地上有部分建筑系其承租后所投入，龙全公司应当予以补偿等意见。因对白龙潭公司的投入范围及是否需补偿双方存在争议，原审法院在本案中不予处理，如白龙潭公司认为其有权利，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条之规定，原审法院于2019年8月26日判决：一、白龙潭公司于判决生效之日起三十日内将位于杭州市西湖区龙坞风景区内的用地面积为9355.8平方米的土地及地上建筑物【具体范围为杭西集建（1997）字469号集体土地建设用地使用证所载用地面积9355.8平方米，四至为东至山（龙门坎村）；南至道路（龙门坎村）；西至山（龙门坎村）；北至山（龙门坎村）】腾退交还给龙全公司；二、白龙潭公司于判决生效之日起十日内支付龙全公司占有使用费240000元（暂计算至2018年2月28日，此后至实际腾退之日止的占有使用费按120000元/年标准另行计付）。案件受理费4900元，由白龙潭公司负担。宣判后，白龙潭公司不服，向本院提起上诉称：一、本案一审判决事实认定错误。1.一审判决认定“2018年3月22日，龙全公司发函给白龙潭公司，其中载明因判决解除合同，白龙潭公司未支付租金，也未腾退房屋”明显错误。关于龙全公司向白龙潭公司发函的事实，龙全公司在一审中提交了公司函件、快递单及官网的签收信息（打印件）证明，但白龙潭公司登陆EMS官网并未查询到该信息，且龙全公司提交的信息显示的是他人签收，并非白龙潭公司签收。因此，本案一审判决认定龙全公司诉前已发函白龙潭公司要求解除租赁关系明显错误，双方之间的事实租赁关系并未解除。2.本案根据龙全公司提交的证据公司函件结合诉请的事实与理由，可以明确一审法院于2016年1月26日作出（2015）杭西泗民初字第471号判决书解除双方之间的租赁合同后，双方形成了事实租赁关系。在本案龙全公司起诉前，双方事实租赁关系未解除。而在本案一审过程中，龙全公司也未主张解除双方之间的事实租赁关系。因此，本案双方仍然存在事实租赁关系，白龙潭公司有权继续使用案涉租赁土地，一审判决未认定双方之间形成事实租赁关系的事实导致本案的判决错误。3.本案一审过程中，白龙潭公司已经提交了充分的证据证明案涉租赁土地上的附属物1号楼宾馆以及一号楼宾馆地面广场全部由白龙潭公司投资建造的事实。一审判决以证据不足为由未认定该事实明显错误。根据本案双方签订的《合同书》，租赁土地上的新增建筑物归白龙潭公司所有，在龙全公司未依法折价补偿的情况下，龙全公司无权要求白龙潭公司腾退案涉租赁土地及地上建筑物。二、本案一审判决法律适用错误。1.一审法院适用合同法关于合同解除的相关规定作出判决明显错误。首先，本案双方之间形成了事实租赁关系，龙全公司在一审中并未主张解除双方的事实租赁关系。其次，龙全公司在一审中主张腾退租赁土地和支付占有使用费的理由为白龙潭公司非法侵占案涉租赁土地（一审过程中，龙全公司多次陈述系其自身对双方的关系理解错误，实际是白龙潭公司非法侵占龙全公司的土地。因此，双方之间的租赁关系并未解除，龙全公司要求白龙潭公司腾退等依据的是白龙潭公司非法侵占案涉租赁土地，并非租赁关系解除，一审法院适用合同法的规定作出判决显然是错误的。2.本案应适用最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第86条之规定，龙全公司应对白龙潭公司进行折价赔偿。首先，本案白龙潭公司已经提交了充分证据证明白龙潭公司在案涉租赁土地上新建附属物的事实。其次，龙全公司虽然对于上述事实提出异议，但未能提供证据，且庭审中认可了白龙潭公司在附属物上进行了加层的事实。根据上述规定，龙全公司要求白龙潭公司腾退的前提是对白龙潭公司新增的附属物进行折价补偿，而一审判决却以白龙潭公司的投入范围及是否需补偿双方存在争议为由，在本案中不予处理，明显不符合上述规定，本案应对折价补偿的问题进行处理。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回龙全公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由龙全公司承担。针对白龙潭公司的上诉，龙全公司答辩称：一、一审判决事实认定无误。1.关于白龙潭公司提出的“2018年3月22日，龙全公司发函给白龙潭公司，其中载明因判决解除合同，白龙潭公司未支付租金，未腾退房屋”的事实认定问题。原审法院认定的事实仅是龙全公司发函，不是白龙潭公司签收该函件。白龙潭公司误解为“一审法院认定白龙潭公司签收了该函”。对于龙全公司提交的公司函件、快递单及官网签收凭证，一审法院结合其他证据及庭审陈述，也仅认定了目前案涉土地及房屋由白龙潭公司占有使用的事实。此外，即使如同白龙潭公司所诉，其未收到过函件，但龙全公司于2018年6月5日向原审法院起诉，也算是提出了“要求收回房屋”的意思表示。白龙潭公司缺席2018年8月6日的第一次庭审，于2019年8月22日的第二次庭审中才提出“未收到函件”的抗辩，距离龙全公司起诉和第一次庭审都超过了一年的时间。故龙全公司要求收回房屋的意思表示早已通过起诉到达白龙潭公司。2.龙全公司在一审中明确发函对于事实租赁关系陈述有误，第一次和第二次庭审中都明确“双方当前是原租赁关系解除后的状态持续”，该函件作为证据提交，也仅是用于证明要求白龙潭公司腾空房屋及支付占用费，逾期利息的事实。同时，龙全公司认可白龙潭公司所陈述的函件是“他人签收”；白龙潭公司也提出并未事实到达白龙潭公司。故该函件无法对“事实租赁关系”有任何证明力。另外，原审法院在事实认定中明确“即使在判决解除后双方仍存在事实租赁关系，也应视为不定期租赁，龙全公司有权随时解除”。该事实认定已经对于此问题进行了准确、明确的认定，且并无错误。3.白龙潭公司没有提交“证明案涉租赁土地上的附属物1号楼宾馆以及一号楼宾馆地面广场全部由龙全公司投资建造的事实”的充足证据。白龙潭公司仅提交了一份单项资产评估报告，该单项资产评估报告仅是复印件，更重要的是报告仅对上诉资产进行了价值评估，并未交该资产的权属证明，这本身就是一份有严重瑕疵的证据。而龙全公司在一审起诉中提交了集体土地建设用地使用权证号为杭西集建（1997）字第469号的集体土地建设用地使用证，作为龙全公司合法持有该土地及地上建筑物的权属证明。另外，该集体土地建设用地使用证附有一份图纸，一审中白龙潭公司代理人因未做实地考察，甚至无法准确表述其所说的“附属物1号楼宾馆及一号楼地面广场”在图纸中的位置。因此，白龙潭公司主张的所谓的“附属物1号楼宾馆以及一号楼宾馆地面广场”是否真实存在，是否与龙全公司原有建筑物重合，白龙潭公司无法说明。二、一审判决适用法律正确。1.关于是否存在事实租赁关系是事实问题。原审法院在2016年1月26日做出（2015）杭西泗民初字第471号民事判决书中判决解除《合同书》后，双方从未变更过法律关系，因此并不会因为任一方的理解错误而发生性质变化。白龙潭公司在解除《合同书》后继续占有使用房屋，并以此获取收益，甚至未按（2015）杭西泗民初字第471号民事判决书支付拖欠租金及逾期利息，龙全公司认为其情节极其恶劣。2.白龙潭公司未提交充分证据证明其新建附属物，龙全公司已经在前述答辩，不再赘述。至于白龙潭公司提出的折价赔偿，由白龙潭公司自行起诉，且提交充分的证据证明其权属及受损范围、受损金额。且龙全公司无相应举证责任。综上，原审法院认定事实无误，适用法律正确，白龙潭公司提出上诉无理，请依法予以驳回，维持原判。二审期间，白龙潭公司、龙全公司均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据白龙潭公司的上诉请求及龙全公司的答辩意见，本院将围绕二审期间双方当事人之间的争议焦点进行分析认定。关于双方之间《合同书》的解除。首先，白龙潭公司认为其并未收到龙全公司于2018年3月22日所发的函件。同时，龙全公司也未有证据证明该函件已有效送达白龙潭公司。因此，该函件对白龙潭公司不发生法律效力。也即，不能据该函件认定双方之间已形成事实租赁关系。其次，白龙潭公司亦无证据证明双方之间依据有效的民事法律行为形成事实租赁关系。在难以认定双方之间形成事实租赁关系的情形下，白龙潭公司与龙全公司之间的法律关系应以在先的生效判决即原审法院于2016年1月26日做出（2015）杭西泗民初字第471号民事判决的判定为准。根据该生效判决，双方之间的租赁合同已解除。关于租赁标的腾退及返还。租赁合同解除后，白龙潭公司作为承租人理应将租赁标的腾空并返还给龙全公司。因此，原审法院判定由白龙潭公司向龙全公司腾退并返还租赁标的，并无不当，应予以确认。关于占有使用费的支付。租赁合同解除后，白龙潭公司未及时返还租赁房屋，故龙全公司有权依法要求白龙潭公司支付占有使用费。因此，原审法院判定由白龙潭公司向龙全公司支付相应期间的占有使用费，也无不当，亦应予以确认。关于白龙潭公司上诉所称的新增建筑物折价补偿的问题，因白龙潭公司未就此在本案中提起反诉，故不属于本案审理范围。综上，白龙潭公司的上诉请求依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由杭州白龙潭旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦海龙审判员  胡 宇审判员  张一文二〇一九年十二月二十五日书记员  董 悦