山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)鲁01民终11513号上诉人（原审原告）：徐正乐，男，1979年6月22日出生，回族，中国人民解放军9****部队参谋部军官，住济南市。委托诉讼代理人：杨博，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南西城投资开发集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李培杰，董事长。委托诉讼代理人：柳秀珍，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩博，山东康桥律师事务所律师。上诉人徐正乐因与被上诉人济南西城投资开发集团有限公司（以下简称西城投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初10083号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐正乐上诉请求：1.撤销一审裁定，发回重审或依法改判；2.由西城投资公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定双方不是法律意义上的平等主体，涉案房屋属单位内部分房，裁定驳回起诉错误。1.双方签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，且已支付购房款并办理网签手续，徐正乐有权依据合同主张违约责任；2.涉案房屋性质属商品房，所处地块土地使用权属出让方式取得，规划用途为其他普通商品住房用地，商品房建设后，办理预售许可证后对外出售，符合《城市商品房预售管理办法》的相关规定，且西城投资公司曾于2015年5月24日发送通知要求徐正乐提交材料办理产权登记，表明西城投资公司曾尝试履行合同义务；3.案外人济南市西区投融资管理中心与济南军区空军后勤部机场营房处签订的协议为补充协议，其据以成立、生效的主合同至今未提供，该补充协议效力有待商榷。该补充协议的签署双方均为案外人，该协议无论是否有效均与本案无关。即使与本案当事人有所关联，根据合同相对性原则，补充协议也仅能约束协议双方，不能及于第三人；4.一审法院认定涉案房屋系定向销售错误。西城投资公司未能举证证实售房价格系非市场化定价，且其曾自认涉案小区购房主体包含其公司普通职员，足以证明小区销售房屋的不定向性。涉案房屋售价完全符合市场化定价，徐正乐通过支付合理对价购得涉案商品房，并经相关管理部门登记网签备案，一审法院认定涉案房屋具有保障性及福利性错误；5.根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中第三条规定可知，只有在单位行政权力尚存及房屋所有权没有明确归属的情况下，所引起的纠纷不属人民法院管辖。本案不存在上述情况，涉案房屋权属明确，双方为平等主体，一审法院对该通知内容理解错误，适用法律错误。西城投资公司辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案房屋不属于商品房买卖司法解释中规定的面向社会销售的，而是定向销售给济空后勤部军官干部，属于单位内部的福利分房，不属于人民法院受理民事案件的范围。涉案房屋是当时市政府为支持济南军区空军建设，解决机关干部住房困难而要求西城投资公司与原济南军区空军后勤部机场营房处（以下简称济空后勤部）合作建设，双方为此签订了《补充协议书》。《补充协议书》第四条明确约定“房屋销售由乙方（即西城投资公司）负责，所建房屋定向出售给空军干部，甲方（即济空后勤部）组织空军机关干部购房，工程施工图纸确定后一个月内，提供购房人员名单和所需户型，乙方与购房人签订购房合同”，案涉的蓝天绿园小区项目依据《补充协议书》的约定，由济空后勤部负责建设项目的管理，以西城投资公司名义办理建设相关手续，并根据济空后勤部的购房名单与西城投资公司签订购房合同并履行。故虽然双方就涉案房屋买卖所签合同名为《商品房买卖合同》，但就其实质，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的商品房买卖合同的定义，案涉房屋系定向销售，购房者主体特定，并非商品房，双方交易也并非商品房买卖。二、《补充协议书》是西城投资公司参与本案项目建设、与买受人签订《济南市商品房买卖合同》的依据，协议书所涉项目地址、建设内容与《济南市商品房买卖合同》一致，该《补充协议书》作为书证，具备证据的真实、合法、关联性，当然具有证据效力。1.《补充协议书》的签订一方虽是济南市西区投融资管理中心，但该机构与西城投资公司是一套机构、两个牌子，济南市人民政府《关于组建济南市西区建设投资有限公司的通知》（济政字62号）可以证实。《补充协议书》载明的建设目的、项目概括等内容与西城投资公司一审中举证的政府会议纪要相对应，且项目地址与案涉房屋买卖合同地址一致，能够完整的反映蓝天绿园项目建设过程和销售目的。2.《补充协议书》是双方真实意思表示，且不存在违反《合同法》52条的情形，当然有效。三、涉案房屋系定向销售，价格执行的是《补充协议书》约定的团购价格，购房人资格由济空指定，房屋价格与购房资格相关并非市场化定价，不属于商品房买卖。当时市政府以会议纪要的形式免除了涉案小区用地范围内建设项目城市建设综合配套费。徐正乐按《补充协议书》中约定的房屋团购价格每平米5100元均价购买涉案房屋，此时该地段价格已经突破每平米8000元，而涉案房屋价格远低于同时期、同地段的其他商品房价格，是与空军干部身份相关的单位内部价格。四、一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案中涉案房屋为定向销售，属于单位内部分房性质的纠纷，一审法院裁定驳回起诉符合法律规定。徐正乐向一审法院起诉请求：1.请求判令西城投资公司为徐正乐办理涉案房屋产权登记；2.请求判令西城投资公司向徐正乐支付逾期办理产权登记的违约金（以536623元为基数，按日利率万分之二点三二四计算，自2016年1月29日起暂算至判决生效之日止，之后违约金另行主张）；3.判令西城投资公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认为，本案双方就涉案房屋买卖所签合同虽名为《商品房买卖合同》，但涉案房屋系在济南市推进西部新城建设背景下定向开发建设，西城集团公司作为涉案房屋的开发建设方系与原济南军区空军后勤部机场营房处协议确定，涉案房屋的销售亦系定向销售，购房者系特定主体，且售房价格亦并非完全市场化定价，具有一定的保障性和福利性，故不符合法律意义上的平等主体之间交易的特征，属带有单位内部分房性质的纠纷，故不属人民法院受理民事案件的范围。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告徐正乐的起诉。本院认为，本案的争议焦点在于本案是否属于民事案件受案范围的问题。涉案房屋所在地块由划拨土地转化为住宅用地的土地出让金以及相关的配套费，政府均予以免交。涉案房屋的价格系由济空参与确定，并非市场化定价。综上，涉案房屋从建设到出售均具有一定的政策性，并非市场化运作。因此，徐正乐主张西城投资公司办理房产证并支付逾期办证违约金的诉讼请求不属于法院民事案件的受理范围。一审法院裁定驳回徐正乐的起诉并无不当，本院予以维持。综上，徐正乐的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十二月九日书记员  刘 红