广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1612号 原告（反诉被告）：北海市逢时实业开发有限公司，住所地：北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码：91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红明，京园（北海）律师事务所律师助理。 被告（反诉原告）：严土全，男，1971年2月11日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。 委托诉讼代理人：许松，男，1963年2月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。 原告（反诉被告）北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）诉被告（反诉原告）严土全商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月7立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）逢时公司的委托诉讼代理人刘贵达、被告（反诉原告）严土全及其委托诉讼代理人许松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告房款62185元；2、判令被告支付原告违约金约5000元（违约金自2017年9月27日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之一的违约金算得，以后另计至付清房款之日止）；3、判令被告支付原告律师费用4300元。以上金额总计71485元。事实和理由：2016年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售)》。约定被告向原告购买位于广东。该房建筑面积86.98平方米，上述商品房单价为每平方米6500元，总价为565370元。以贷款的方式支付：买受人应当于2016年3月26日前支付首期房价款30000元、余款104370元于2018年3月26日前支付。具体每期付款日期及金额如下：于2016年6月26日前支付房款为8697元，于2016年9月26日前支付房款为8697元，于2016年12月26日前支付房款为8697元，于2017年3月26日前支付房款为8697元，于2017年6月26日前支付房款为8697元，于2017年9月26日前支付房款为8697元，于2017年12月26日前支付房款为8697元，于2018年3月26日前支付房款为8697元，于2018年6月26日前支付房款为8697元，于2018年9月26日前支付房款为8697元，于2018年12月26日前支付房款为8697于2019年3月26日前支付房款为8703元。余款431000元由被告向第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行申请贷款支付；双方在合同第八条中约定，若逾期付房款的，逾期超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，被告向原告支付了首付款30000元。第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行后向被告发放了按揭贷款431000元。由于被告方面的原因，被告并没有按《合同》约定的期限向原告支付房款，到目前为止，被告除支付原告72185元首付款及银行按揭款外，其余的应到期款都没有支付。其后，原告多次要求被告支付未支付的房款，但被告没有支付。原告认为，双方之间存在合法的合同关系。被告应依据双方的约定履行自己的义务。被告现没有依约履行其义务，已构成违约。请法院支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：1、关于逢时公司主张答辩人尚欠房价款62185元的支付金额有错误应予以重新计算。2、关于逢时公司请求要求发辨认支付逾期房款的违约金问题，没有事实及法律依据。综上，答辩人请求法院依法认定2016年4月20日的《商品房买卖合同》具有法律效力，其以2016年3月27日的《商品房买卖合同》主张权益，理应依法驳回其诉请。对于原告与所签订的商品房买卖合同（预售），该合同是双方的真实意思表示，也是按照合同进行支付的，但是原告在合同价格及总金额及支付房价款的内容与2016年4月20日所签订的同类合同的内容与原告主张的起诉的合同的有不同内容，在原告与被告对买卖合同的情况下，原告以特殊的理由再签订一份备案合同，也在工商银行处办理按揭贷款，但是该合同的价格与原告所主张的合同是不同价格的但是是同一房屋，原告主张的被告欠到62185元，是在备案合同中体现的，与后面合同的贷款是不一样的，已经包括了前面合同的欠款62185元。该款项原告已经全部收清，但是被告还要履行工商银行付息的义务，该金额也包含在被告向银行履行的房款中，因此不存在被告还欠原告房款的事实。被告没有违约因此不存在违约金的事实及其余律师费用等事实。 反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法判决被反诉人北海市逢时实业开发有限公司向反诉人严土全支付逾期办理房产证违约金4933.92元（自2019年6月16日起计至同年9月6日，以总房价款616740元为基数，按每日万分之一计算，以后另计至办妥房产证日止）；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉原告自2016年3月27日购得反诉被告开发的位于广东，反诉原告依约按首付加房贷方式已付清该房屋的房价款，2017年6月15日交接房屋进行装修并进驻使用。反诉原告完善了相关办理房产证所需手续，并多次催促反诉被告协助办理，但反诉被告却拒绝办理，反诉被告已经构成违约，应当按照合同约定支付日万分之一的逾期办证违约金给反诉原告，请法院判如所请。 反诉被告答辩称，不同意被告的反诉请求，请求法院驳回其诉请。被告陈述的其与房款不是事实，目前为止被告仍欠原告房款，被告在欠原告房款的情况下，原告没有违约，也没有不为其办理房产证。综上请求法院驳回被告的反诉请求。 原告逢时公司为其主张提供的证据有： 一、商品房买卖合同（预售），证明原、被告之间存在合同关系的事实。 二、收据，证明被告向原告交纳房款的情况。 三、个人借款凭证，证明被告向银行按揭贷款的情况。 四、催款通知，证明原告因被告违约发函要求交款的情况。 五、委托代理合同、发票，证明原告因诉讼事宜支付律师费用的情况。 六、承诺书，证明双方交易房屋实际成交单价为6500元的事实，提高单价进行银行按揭为被告自愿的行为。 七、补充协议书，证明到2017年6月14日，被告尚欠原告房款67185元，被告承诺分4期偿还的事实。 被告为其辩解及反诉请求向本院提供证据有： 1、合同编号YS00022385商品房买卖合同，证明答辩人与被答辩人于2016年3月27日签订的《商品房买卖（预售）合同》，约定单价7090.60元，总价616740元，贷款431000元（含62185元）由答辩人履行还款之义务。 2、商品房预售合同登记备案证、查询证明，证明编号YS00022385商品房买卖合同已备案。 3、税票、完税证明，证明契税交纳以616740元为基数完税。 4、个人借款凭证、贷款抵押证明（共9页），证明答辩人抵押向工商银行贷款431000元（含62185元）由答辩人承担还款义务。 5、前期物业服务补充协议，证明交房的时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年3月27日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售)》（合同编号：2-2-803），约定被告向原告购买位于广东；该房建筑面积86.98平方米，上述商品房单价为每平方米6500元，总价为565370元；以贷款的方式支付，买受人应当于2016年3月26日前支付首期房价款30000元、余款104370元于2018年3月26日前支付，即自2016年6月26日起到2018年12月26日，每季度支付房款8697元，2019年3月26日支付8703元，余款431000元由被告向贷款机构申请贷款支付；被告未按照约定时间付款的，逾期超过10日，原告有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；原告应当在2016年12月30日前向被告交付该商品房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任等。合同签订当日，被告向原告支付了首付款30000元。 2016年3月27日，被告向原告出具《承诺书》，载明，被告购买的适时海景广场2号楼2单元803号房，实际成交单价为每平方米6500元，被告因资金紧缺，愿意把在银行进行按揭借款的合同单价按每平方米7190.6元进行按揭贷款，由此产生的契税由被告负责交纳。4月20日，为办理银行按揭及合同备案需要，原、被告签订了一份（合同编号：YS00022385）的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，除了商品房单价由每平方米6500元变更为7090.6元，总价由565370元改为616740元，商品房首付款185740元不分期支付外，其他内容与原合同内容基本相同。2016年4月20日，贷款机构后向被告发放了按揭贷款431000元。 2017年5月24日，原告通过快递向被告发出了《催款通知》，催促被告在收到通知之日后10日内付清余房款104370元，否则原告将依法解除《商品房买卖合同》，将被告购买的商品房另行出售给他人，并按合同约定追究被告的违约责任。 2017年6月14日，被告向原告支付了房款37185元，并于同日，与原告签订《补充协议书》，约定被告向原告购买位于广东；该房建筑面积86.98平方米，上述商品房单价为每平方米6500元，总价为565370元；被告以银行按揭贷款的方式支付购房款，首付款134370元，被告须于2017年6月14日前支付给原告，余下购房款431000元由被告以银行按揭贷款方式支付给原告；由于被告资金困难，无力一次性支付首付款给原告，原告向被告出借67185元用于支付首付款，被告应分别于2017年9月14日前、12月14日前、2018年3月14日前各偿还16796元，2018年6月14日前偿还16797元。2018年4月3日，被告向原告支付了房款5000元。 2017年6月15日，原告交涉案房屋交付给被告管理使用，至今未办理房屋权属证书。 2019年7月29日，原告与京园（北海）律师事务所签订《委托代理合同》，京园（北海）律师事务所向原告出具一份《广西增值税普通发票》，收到律师代理费4300元。 本院认为，原、被告于2016年3月27日、2016年4月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，均是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。从合同履行情况看，双方当事人是按照2016年3月27日签订的合同价格履行，被告的首付款为134370元，且有分期支付的事实。从原、被告双方签订的《补充协议书》及被告于2018年4月3日交付房款5000元的履行情况来看，原、被告签订的《补充协议书》并未实际履行，被告仍然是按照商品房买卖合同的约定向原告支付购房款。尽管《补充协议书》尚未履行，但该协议书明确被告应交纳的首付款134370元，与2016年3月27日签订的合同约定的首付款吻合，截至2018年4月3日，被告仍欠原告购房款62185元，被告没有按照合同约定支付房款，已经构成违约。原告请求被告支付欠付的房款62185元，符合法律规定，本院予以支持。截至2017年9月26日止，原告尚欠到期房款14997元，原告请求被告以相应欠款时段的金额为基数，按日万分之一支付违约金，自2017年9月27日起算，没有违反法律规定，本院予以支持。被告提出两份合同的差额部分应视为被告已经支付的房款，并应予扣除，实际上，第二份合同是为了办理按揭贷款和备案所为，被告是明知的，且被告支付购房款一直按照第一份合同履行，原告并未因签订第二份合同而额外得益。故被告提出两份合同的差额部分应视为被告已经支付的房款，并应予扣除的主张，本院不予支付。由于被告违约，导致原告通过诉讼方式维权，支付了律师费，原告请求由被告支付律师费4300元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。虽然双方合同中对办理房屋权属证书有明确约定，但由于被告（反诉原告）未付清购房款，原告（反诉被告）相应延长办证期限，没有违反法律规定，故反诉原告请求反诉被告支付逾期办证违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告严土全在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司支付购房款62185元及违约金（违约金计算：以14997元为基数，按日万分之一计算，自2017年9月27日起计至实际清偿垫付款之日止；以8697元为基数，按日万分之一计算，自2017年12月27日起计至实际清偿垫付款之日止；以8697元为基数，按日万分之一计算，自2018年3月27日起计至实际清偿垫付款之日止；以8697元为基数，按日万分之一计算，自2018年6月27日起计至实际清偿垫付款之日止；以8697元为基数，按日万分之一计算，自2018年9月27日起计至实际清偿垫付款之日止；以8697元为基数，按日万分之一计算，自2018年12月27日起计至实际清偿垫付款之日止；以8703元为基数，按日万分之一计算，自2019年3月27日起计至实际清偿垫付款之日止）； 二、被告严土全在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师费4300元； 三、驳回反诉原告严土全的诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费794元，反诉受理费25元，合计819元，由被告严土全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  韦振静 二〇一九年十一月三十日 书记员  姚 琳 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。