海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初9015号原告：广东中奥物业管理有限公司三亚分公司，住所地，三亚市新城路鲁能三亚湾美丽三区一期西区公建房。法定代表人：董晓日，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丽霞，该公司员工。被告：深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司，住所地，三亚市天涯区海坡开发区新城西路鲁能三亚湾高尔夫三区。法定代表人：吴若珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王召清，海南维特律师事务所专职律师。第三人：海南三亚湾新城开发有限公司，住所地，三亚市三亚湾新城路8号。法定代表人：杨传军，系公司总经理。原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司（简称中奥三亚分公司）诉被告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司（简称之平三亚分公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理，依法适用简易程序。诉讼中，被告之平三亚分公司申请追加海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）为第三人，经审查本院依法新城公司作为第三人参加本案诉讼。本案于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告中奥三亚分公司的法定代表人董晓日及委托诉讼代理人朱丽霞，被告之平三亚分公司的委托诉讼代理人王召清到庭参加诉讼。第三人新城公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中奥三亚分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告归还原告物业费117,607.51元；二、请求判令被告向原告支付违约金28,966.74元（违约金从2017年10月1日开始计算，暂计算至2019年12月31日，具体以实际支付日期为准）；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系鲁能·三亚湾游艇二区、鲁能·三亚湾高尔夫三区前手物业公司，2017年7月31日之前为上述小区提供前期物业服务。原告是小区第三人新城公司选聘现任的物业服务企业，从2017年8月1日开始为上述小区提供物业服务。2017年7月24日，原告、被告（前手物业）与小区第三人新城公司签署《鲁能·三亚湾项目撤场协议书》，协议约定：与被告达成交接协议，被告将其对游艇二区91户拖欠物业费的业主的债权转移给原告，由原告收取上述拖欠的物业费。并将预收高尔夫三区21户物业费债务移交给原告。2017年9月29日，原告与被告签订《鲁能·三亚湾项目撤场协议书补充协议》，协议债权债务移交结算款为231,196.4元，原告根据原协议及补充协议，将债权债务移交的结算款分别于2017年8月1日，2017年9月30日转账汇给被告151,355.76元及79,841.18元。原告于2018年催收物业费过程中，发现被告将游艇二区1-07，6-02,5-01等三户开发商未出售的空置房2015年8月1日-2017年7月31日的物业费共计122,720.88元当做已出售房的物业费欠费债权错误移交原告，并虚拟了业主的名字，分别为**军：房号1-07，房屋面积277.91平方米，单价4.65元/平方米，欠费月份2015-08-01至2017-07-31，欠费金额为31,014.71元，折后已支付的金额为29,722.44元；苏彩玲：房号6-02，房屋面积277.91平方米，单价4.65元/平方米，欠费月份2015-08-01至2017-07-31，欠费金额为31,014.71元，折后已支付的金额为29,722.44元；刘波：房号5-01，房屋面积543.83平方米，单价4.65元/平方米，欠费月份2015-08-01至2017-07-31，欠费金额为60,691.44元，折后已支付的金额为58,162.63元，三户总欠费金额为122,720.88元，折后已支付的金额共计117,607.51元。折后原告支付给被告的金额为117,607.51元。原告认为，依据原告与被告签订的撤场协议及撤场补充协议，双方仅对业主已购房屋所欠物业费移交问题进行约定，而对未出售房屋的物业费并无约定，被告若认为开发商欠其物业费，可自行向开发商追索，而不应编造虚拟的客户，向原告骗取物业服务费。从另一个角度看，根据被告于2015年9月29日与新城公司签订的《鲁能·三亚湾游艇二区物业服务合同》约定：“销售率达到95%以上，空置费将不予支付”。该小区销售率早已达到95%减免条件，开发商空置房物业费被告应予减免，被告对此事实是明知的，却虚构所谓的业主欠费并移交给原告，存在明显恶意和欺诈。根据原告与被告于2017年7月24日签订的《鲁能·三亚湾项目撤场协议书》第四条的约定：“……本条以下数据最终以实际交接查验清单为准……”。第五条：“……本条暂按以下数据约定，最终以乙、丙双方财务核算数据为准……”。第六条：“逾期未支付的按照每日万分之三计算滞纳金……乙方保证以上债权债务真实有效……”。因被告故意编制并移交虚假债权债务，根据上述协议约定，原告要求被告返还原告游艇二区错误移交物业费欠费（折后）117,607.51元，并根据合同约定的“未支付的按照每日万分之三计算滞纳金”，因此，被告还应向原告支付错误移交物业费的违约金28,966.74元（违约金从2017年10月1日起开始计算，暂计算至2019年12月31日，具体以实际支付日期为准。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告之平三亚分公司辩称：第三人新城公司是鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期项目的开发企业，新城公司于2011年6月起委托被告为鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期项目提供物业管理服务，新城公司依据与被告签订的《物业服务合同》向被告移交鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期5幢01号、1幢07号、6幢02号房的《商品房买卖合同》，被告根据合同内容确定上述三户房屋的业主分别为刘波、**军、苏彩玲。且根据被告向三亚市房产信息中心查询鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期5幢01号、1幢07号、6幢02号的房源信息显示，上述三套房屋分别于2013年3月10日、2012年11月19日、2013年7月22日进行网签。第一，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法[2012]151号）文件第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；…………”若购房人作为被执行人，对于购房人仅办理网签登记的房屋可以被作为被执行人财产处置，因此，在办理网签后，购房人应被认定为所购房屋的业主。第二，根据被告与新城公司签订的《物业服务合同》（合同编号：HNSY-KFB-0-QT-15-0422）第十五约定：“业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起缴纳物业服务费用，业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业服务公司确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的100％缴纳，如应业主原因未按时办理入住手续，相关物业服务费用由业主按全额向乙方缴纳”，涉案项目于2012年10月1日满足交付条件并集中交付，而鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期5幢01号、1幢07号、6幢02号房的网签时间均在2012年10月1日之后，因此刘波、**军、苏彩玲等人与新城公司签订《商品房买卖合同》时，所购房屋已经满足交付条件，应当按照《商品房买卖合同》的约定向被告支付物业管理服务费。第三，在被告、原告及新城公司三方签订的《鲁能三亚湾项目撤场协议书》附件一中，由三方共同确认鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期5幢01号、1幢07号、6幢02号房屋的客户名称及欠费金额，被告、原告及新城公司均认可上述房屋属于已售房屋。综上所述，被告依据新城公司提供的《商品房买卖合同》确定鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期5幢01号、1幢07号、6幢02号房屋业主，并依据撤场协议将向上述房屋业主收取物业服务费的债权转交原告并无不当，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人新城公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：被告之平三亚分公司系第三人新城公司委托为鲁能三亚湾游艇二区、鲁能三亚湾高尔夫三区提供前期物业服务的物业公司。2017年7月24日，原告中奥三亚分公司与被告之平三亚分公司、第三人新城公司签订《鲁能三亚湾项目撤场协议书》，约定被告之平三亚分公司提供物业服务至2017年7月31日止，自2017年8月1日起由原告为鲁能三亚湾美丽一区、高尔夫三区、游艇二区继续提供前期物业服务；被告将其对游艇二区91户拖欠物业费的业主的债权转移给原告，由原告收取上述拖欠的物业费，并将预收的高尔夫三区21户物业费移交给原告。协议第六条约定了如原告中奥三亚分公司逾期未支付相应费用，则应按照每日万分之三计算滞纳金。2017年9月29日，原告与被告签订《鲁能三亚湾项目撤场协议书补充协议》，协议对债权债务移交结算款重新确认，原告需向被告支付231,196.94元，原告分别于2017年8月1日、2017年9月30日分别向被告转账151,355.76元及79,841.18元，上述协议已履行完毕。2019年2月28日，原告中奥三亚分公司向被告之平三亚分公司发出《欠费催缴函》，主张被告移交的上述游艇二区91户拖欠物业费的业主债权中，有三户属于开发商未出售的空置房，不应当移交给原告，被告将该三户2015年8月1日-2017年7月31日期间的物业费共计122,720.88元当做已出售房的物业费欠费债权错误移交给原告。三户业主分别为**军：房号1-07，房屋面积277.91平方米，单价4.65元/平方米，欠费月份2015-08-01至2017-07-31，欠费金额为31,014.71元，折后已支付的金额为29,722.44元；苏彩玲：房号6-02，房屋面积277.91平方米，单价4.65元/平方米，欠费月份2015-08-01至2017-07-31，欠费金额为31,014.71元，折后已支付的金额为29,722.44元；刘波：房号5-01，房屋面积543.83平方米，单价4.65元/平方米，欠费月份2015-08-01至2017-07-31，欠费金额为60,691.44元，折后已支付的金额为58,162.63元，三户总欠费金额为122,720.88元，折后已支付的金额共计117,607.51元。原告认为，被告将涉案三户未出售房屋当做已出售房屋并将该债权债务转移给原告是错误的，要求被告返还原告错误支付的涉案三户房屋的物业费。被告之平三亚分公司于2019年5月24日回函：根据之平三亚分公司与新城公司签订的《鲁能三亚湾游艇二区物业服务合同》约定：“业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起交纳物业服务费用，业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业服务公司确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的100%交纳；如因业主原因未能按时办理入住手续，相关物业费用由业主按全额交纳”。该三户小业主根据开发商提供购房合同约定交付时间分别为：5-01交付时间2013年12月10日、1-07交付时间2013年4月3日、6-02交付时间2013年3月31日。另查明，根据三亚市房产信息中心预售备案登记查询显示，游艇二区上述三套房屋在房产信息中心预售备案登记时项目名称为鲁能三亚湾度假区游艇港湾一区一期。其中：5幢01号房屋于2013年3月10日办理网签登记，2018年3月6日解除网签；1幢07号房屋于2012年11月19日办理网签登记，2017年6月11日解除网签；6幢02号房屋于2013年7月22日办理网签登记，2017年12月25日解除网签。以上事实，有《鲁能三亚湾项目撤场协议书》、游艇二区2015年8月1日-2017年7月31日物管费明细表、《鲁能三亚湾项目撤场协议书补充协议》、银行业主回单、商品房买卖合同复印件、《关于退出三亚鲁能游艇二区物业管理的公告》、《三亚市房产信息中心预售备案登记机读查询单》、《鲁能·三亚湾游艇二区物业服务合同》、关于之平物业欠费的发函、发函快递信息及之平回函件等以及当事人陈述、庭审笔录等材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告之平三亚分公司与新城公司签订的《鲁能三亚湾游艇二区物业服务合同》第十五条约定，业主应根据《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间办理房屋入住手续，并自即日起交纳物业服务费用，业主购买房屋已办理入住手续但未入住的，经物业服务公司确认后，其物业服务费按物业服务收费标准的100%缴纳；如因业主原因未按时办理入住手续，相关服务费用由业主按全额进行交纳。从上述约定来看，购房业主是否交纳物业费应以办理入住手续为标志。本案中，被告在债权债务移交过程中，仅向原告移交了游艇二区5-01、1-07、6-02业主与新城公司签订的《商品房买卖合同》，却未移交业主接房、入住手续材料。虽然商品房买卖合同中约定了房屋交付时间，但业主是否依约办理入住，系业主原因还是开发商原因导致未能按时办理入住是无法体现的；另外，被告亦未举证证明曾向上述三户业主收取过物业费，且上述三户房屋根据房产信息中心预售备案登记查询均已解除了网签备案登记。因此，在被告未能向原告移交上述三户业主是否已实际入住的手续，亦即无法确定上述三户业主是否应缴纳物业费的情况下，被告将包含上述三户业主在2015年8月1日至2017年7月31日期间的物业费债权共计117,607.51元转移给原告没有依据，被告已收取到该物业费用，现原告诉求被告返还理由充分，应予支持。关于原告主张要求被告支付违约金的问题。原告主张依据《鲁能·三亚湾项目撤场协议书》第四条、第五条、第六条的约定要求被告按照每日万分之三计算滞纳金。但上述约定是针对原告违约的情形下作出的约定，原告根据该条款要求被告支付违约金不符合合同约定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：1被告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司返还物业费117,607.51元；2驳回原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3231.48元（原告已预缴1615.74元），减半收取，由被告深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司负担1296.47元，由原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司负担319.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴坤泰 二○一九年十二月四日书记员 方 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。