贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0623民初1681号原告（反诉被告）：贵州省华联玛客超市有限公司，统一社会信用代码：91520602683956609P，住所地：贵州省铜仁市碧江区开发区智慧产业园4号楼3楼。法定代表人：唐新发，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏绪疆，该公司员工。被告（反诉原告）：王仕江，男，1979年9月28日生，汉族，贵州省思南县人，户籍所在地：思南县，经常居住地：石阡县。委托诉讼代理人：雷财，贵州认知律师事务所律师。原告（反诉被告）贵州省华联玛客超市有限公司（下称华联玛客）诉被告（反诉原告）王仕江租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华联玛客的委托诉讼代理人杨林、夏绪疆、被告（反诉原告）王仕江及其委托诉讼代理人雷财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华联玛客向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年8月1日和2018年9月3日签订的《租赁合同》；二、判令被告立即支付2018年9月3日签订的合同自2018年2月1日起至合同解除之日止的租金（暂计至2019年6月30日）22，731元；三、判令被告立即支付2015年8月1日签订的合同自2018年1月1日起至解除之日止的租金（暂计至2019年6月30日）34,332元；四、判令被告支付因迟延支付租金的违约金17,118元；五、案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年8月1日，原告将位于其外租区的商铺出租给被告，签订《租赁合同书》，合同约定：“1、……订、租赁期限60个月，自2015年8月1日至2020年7月31日止；3、月租金1,440元，……；4、被告每月需向原告交管理费100元；5、若被告逾期支付租金，每逾期一日则被告需按租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，则原告可以解除合同，且被告所交纳保证金不予退还……，租金递增10%”。2015年4月1日，原告将其商场9号商铺出租给被告，签订《租赁合同》，约定租期为2015年4月1日至2017年3月31日，期满后，被告继续租赁，2018年9月3日，双方补签《租赁合同书》，合同约定：“1、租赁期为24个月，自2018年4月1日至2020年3月31日止；2、月租金为1,936元，……，每一年租金在上一年度的基础上增长10%，……；3、被告每月需向原告交纳100元管理费；4、若被告逾期支付租金，每逾期一日则被告需按日租金的2倍向原告支付滞纳金，若逾期超过7日，则原告可以解除合同，且被告所交纳的保证金不予退还……”。上述合同签订后，被告未按照合同约定交纳租金。具体欠租情况为：双方2018年5月1日签订的合同中，被告欠付2017年12月至2019年6月的租金；2018年9月3日签订的合同中，被告从2018年2月起就未支付租金。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求依法支持如前诉求。庭审中，原告将诉讼请求第二项金额变更为25,167元、第三项起算时间改为2017年12月1日起、第四项金额变更为17,849元。诉讼请求总金额变更为77,348元。被告（反诉原告）王仕江对原告提出解除合同予以同意，但其认为不存在违约及拖欠租金，并提出反诉。具体反诉请求为：1、判令被反诉人承担反诉人的经济损失129,000元及装修损失120,000元，共计249,000元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2015年8月1日，反诉人与被反诉人就华联玛客超市石阡店外租区商铺签订《上海华联超市商铺租赁合同》，2018年9月3日，双方又就该超市9号商铺签订租赁合同，外租区商铺经营烟酒，9号商铺经营钟表。2018年6月，超市因进行消防停业整改，反诉人才知道超市的消防不过关，停业整改43天，反诉人两个门面每天每间损失1,500元，共计129,000元；反诉人当初装修烟酒店门面系包工包料，花费90,000元，因屋顶有12平方米面积渗水，致使无法正常营业（特别是下雨时），故反诉人要求被反诉人赔偿该装修费。钟表店门面是装修公司进行的装修，因被反诉人未告知其消防不过关的事实，反诉人要求被反诉人赔偿装修损失30,000元。综上，被反诉人违反诚实信用原则，给反诉人造成经济损失249,000元，应由被反诉人承担。开庭前，反诉人变更反诉请求为：1、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失129,000元及装修损失152,900元，共计281,900元；2、判令被反诉人返还反诉人支付钟表店2017年12月至2018年1月的租金3,872元（1,936元/月×2月）及保证金15,000元。庭审中，反诉人放弃部分反诉请求，变更反诉请求为：1、同意解除合同；2、判令被反诉人返还反诉人钟表店的租金3,872元及钟表店、烟酒店的保证金共15,000元。审理查明：王仕江从2013年开始租赁华联玛客石阡店烟酒柜商铺进行经营，签订《铜仁市上海华联连锁超市石阡店租赁合同》，约定租赁期限为2014年1月1日至2015年12月31日。2015年8月1日，华联玛客与王仕江就该烟酒柜又签订《上海华联超市商铺租赁合同》，合同约定：1、租赁期60个月，自2015年8月1日至2020年7月31日止；2、租金1,440元/月……；3、签订合同之日，乙方向甲方交纳押金10,000元，商铺移交给乙方后，该笔押金自动转为保证金，合同期满后，双方结清相关费用后，甲方不计利息退还乙方；4、乙方每月支付100元管理费；5、违约责任，（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回商铺……，（2）乙方逾期交纳相应费用，后果由乙方承担，并双倍赔偿甲方损失，（3）乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方按合同总租金的20%向甲方支付违约金，且保证金不退还，……（4）乙方逾期支付租金，每逾期1日，须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，逾期7日，甲方有权解除合同，且乙方交纳的保证金不予退还，……，（5）租赁期内，乙方连续停业3天，甲方有权将乙方的商铺收回，（6）租赁期满，或者任何原因解除、终止合同的，乙方在期满或者解除、终止本合同后三日内交还该商铺，乙方逾期归还，则逾期1日应向甲方支付原日租金2倍的延误金，乙方还应承担因此给甲方造成的一切损失，（7）合同解除、合同期满或中途退租，经双方协商一致，乙方缴清本合同约定款项后，可以解除合同，不再承担其他责任；6、因不可抗力、国家政策等原因造成合同不能继续履行或造成损失的，双方互不承担责任，因此解除合同的，乙方按实际使用时间支付租金，不可抗力系“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2015年4月1日，华联玛客与王仕江签订《上海华联超市商铺租赁合同》，华联玛客石阡店9号商铺租赁给王仕江经营饰品、钟表。租赁期至2017年3月31日止，合同到期后，王仕江继续租赁至2018年9月3日，双方补签租赁合同，合同约定：1、租赁期24个月，自2018年4月1日至2020年3月31日止；2、租金1,936元/月，……租金从第二年开始，逐年递增10%；3、签订合同之日交纳5,000元定金，商铺移交给乙方后，该笔定金自动转为保证金，合同期满，双方结清相关费用后，甲方不计利息退还乙方；4、乙方每月支付100元的卫生管理费；5、违约责任，（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回商铺……，（2）乙方逾期交纳相应费用，由乙方承担，并双倍赔偿甲方损失，（3）乙方未经甲方同意，中途退租的，乙方按合同总租金的20%向甲方支付违约金，且保证金不退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，（4）乙方逾期支付租金，每逾期1日，须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，逾期7日，甲方有权解除合同，且乙方交纳的保证金不予退还，室内装修及内部设施归甲方所有，（5）租赁期内，乙方连续停业3天，甲方有权将乙方的商铺收回，（6）租赁期满，或者任何原因解除、终止合同的，乙方在期满或者解除、终止本合同后三日内交还该商铺，乙方逾期归还，则逾期1日应向甲方支付原日租金2倍的延误金，乙方还应承担因此给甲方造成的一切损失，（7）合同解除、合同期满或中途退租，经双方协商一致，乙方缴清本合同约定款项后，可以解除合同，不再承担其他责任；6、因不可抗力、国家政策等原因造成合同不能继续履行或造成损失的，双方互不承担责任，因此解除合同的，乙方按实际使用时间支付租金，不可抗力系“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，王仕江按约定交纳了保证金15,000元，并按期交纳租金，王仕江租赁的烟酒柜因楼面渗水，经双方协商，华联玛客于2014年减免王仕江该柜半年租金，2015年、2016年减免3个月租金，王仕江交租金至2017年11月，要求按前期的情况减免3个月的租金，因华联玛客不同意减免，双方因此发生分歧，因协商未果，王仕江在交纳烟酒店租金至2017年11月、钟表店租金至2018年1月后，便未再交纳相应的租金，2018年7月，因华联玛客石阡店消防整改，导致整个商场停业40天，该超市的物业铜仁福天房地产开发有限公司（以下简称福天公司）与华联玛客石阡店的主管人员协商，双方同意按停业1天免收5天租金对商场进行补偿，即减免7个月的租金，但华联玛客只同意减免其外租区商户5个月的租金，双方因此又发生分歧，加之2014年6月3日华联玛客石阡店遭遇特大洪灾，造成相应的损失，福天公司减免华联玛客石阡店1年的租金，即同意减免2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，由于王仕江认为当时其商铺也因此受灾，该部分减免租金其也应享受，但华联玛客不同意王仕江意见，王仕江认为华联玛客收取相应的租金部分不合理，故未交纳，华联玛客于是诉至本院，王仕江提起反诉。庭审中，因双方意见分歧较大，未能调解成功。另查明，华联玛客的前称为“贵州省铜仁上海华联超市有限公司”（下称华联超市）。该超市石阡店从开业至今其消防设施未通过验收，未办理消防安全手续。王仕江租赁的烟酒柜楼面一直存在渗水现象，经过多次处理未果。华联玛客在租赁商铺给王仕江时未告知该超市消防未过关，也未将烟酒柜渗水的瑕疵告知王仕江。以上事实，有华联玛客、王仕江的陈述，华联玛客提供的福天公司与华联玛客签订的《房屋租赁合同》、华联玛客与王仕江签订的《上海华联超市商铺租赁合同》及《华联玛客超市商铺租赁合同》、收据复印件2份，王仕江提供的收据复印件4张、王仕江与华联超市签订的《铜仁市上海华联连锁超市石阡店租赁合同》、《上海华联超市商铺租赁合同》、《华联玛客超市商铺租赁合同》、福天公司出具的证明、案涉门面现场照片，本院依职权在庭审中电话联系华联玛客原店长熊海军的庭审记录、调查华联玛客石阡店商户朱宇星、甘忠群的调查笔录、石阡县公安消防大队的证明在卷佐证，可以认定。本院认为，本案争议焦点为：1、租赁合同是否有效；2、王仕江应否支付及怎样支付租金及违约金；3、华联玛客应否退还保证金。对于合同是否有效的问题，虽然华联玛客石阡店未通过消防验收而投入使用，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”、第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，本案租赁合同有效合同，但可解除，华联玛客及王仕江均要求解除租赁合同，本院予以准许。对于租金的计算及支付问题，王仕江已租赁案涉商铺，其应支付相应的租金，因烟酒柜商铺存在渗水的问题，且该情形至今仍未消除，之前双方已达成每年减免3个月租金的意见，可参照之前意见执行，故烟酒柜王仕江每年应支付9个月的租金；对于钟表店的租金，其应按合同约定支付。2014年因华联玛客石阡店遭遇洪灾，福天公司根据受灾损失情况以减免一年租金的方式对华联玛客石阡店进行了补偿，该补偿应包含直接的商品损失及停业期间的租金损失，王仕江以此要求华联玛客相应减少一年租金的请求无相关事实和法律依据，但因洪灾后，导致其在恢复营业期间，不能正常使用案涉租赁物的实际情况，可酌定减免1个月的租金，对王仕江要求因洪灾减免一年租金的意见，本院不予采纳。2018年因消防整改40天，福天公司按停业1天补偿5天的方式减免租金，华联玛客石阡店已在2019年4月30日开具的收据中同意因消防整改补偿租金7个月可视为双方已经达成相关补偿协议，故对华联玛客现只同意减免5个月的租金的意见，本院不予采纳。对于应否支付违约金的问题，因王仕江未交纳后期租金系双方理解和执行合同存在重大分歧所致，其并无主观故意，故对华联玛客要求王仕江支付违约金的请求，本院不予支持。对于王仕江交纳保证金应否退还的问题，因王仕江不存在主观故意违约，故对其要求退还保证金15,000元的请求，本院予以支持。综上所述，对于烟酒柜的租金，王仕江已交纳至2017年11月，从2017年12月至2019年12月，王仕江共欠租金25个月，减去洪灾免租金1个月及漏水减租金3个月、消防整改减租金7个月，王仕江还应交纳烟酒柜租金14个月，其中按1,742元/月计算7个月，按1,916元/月计算7个月，应交租金25，606元，应交纳烟酒柜的管理费2,500元（100元/月×25个月）；钟表店租金交至2018年1月，从2018年2月至2019年12月，王仕江共欠租金23个月，减去洪灾减租金1个月及消防整改减租金7个月，应交纳钟表店租金15个月，按1,936元/月计算，租金为29，040元，管理费2,300元（100元/月×23个月），两个商铺王仕江共欠租金54，646元，共欠管理费4,800元，华联玛客应退还王仕江保证金15,000元，对双方所欠金额进行抵扣后，王仕江还应支付华联玛客租金及管理费共计44，446元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十九条、第二百一十二条、第二百一十六条，第二百二十五条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除本诉原告贵州省华联玛客超市有限公司与本诉被告王仕江于2015年8月1日签订的《上海华联超市商铺租赁合同》、2018年9月3日签订的《华联玛客超市商铺租赁合同》。二、限本诉被告王仕江于本判决生效之日起3日内搬离租赁商铺，若未按期搬离，按原日租金的两倍支付租金。三、由本诉被告王仕江于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省华联玛客超市有限公司租金及管理费共计44,446元。四、驳回本诉原告贵州省华联玛客超市有限公司、反诉原告王仕江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费827元，由本诉原告贵州省华联玛客超市有限公司负担300元，本诉被告王仕江负担527元；反诉预收案件受理费2518元，应受136元，由反诉原告王仕江负担36元，反诉被告贵州省华联玛客超市有限公司负担100元，本院应退还反诉原告王仕江2,382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  熊兴文二〇一九年十二月十三日书记员  王 纯