北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初18115号原告：北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司，住北京市朝阳区四季星河路6号。法定代表人：谢伟杰，总经理。委托诉讼代理人：李娟，女，该公司职员。委托诉讼代理人：朱海英，女，该公司职员。被告：蔡洪涛，男，1980年5月10日出生，汉族，北京亿学车科技有限公司法定代表人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘柯，北京境雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新民，北京境雄律师事务所律师。原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司（以下简称原告）诉被告蔡洪涛（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司之委托诉讼代理人李娟、朱海燕，被告蔡洪涛之委托诉讼代理人张新民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令《租赁合同》于2018年8月30日解除；2、判令被告腾退并返还涉案房屋，并按月租金25000元的两倍，即50000元支付自2018年9月1日至被告实际腾退之日止的占有使用费；3、判令被告向原告支付2017年8月1日至2018年6月15日期间迟延缴纳租金的违约金184161.5元；4、判令被告向原告支付2018年6月16日至2018年8月30日租金45832.5元及逾期支付违约金45832.5元；5、判令被告支付使用涉案房屋产生的电费是32769.6元，水费是1938元；6、判决原告不退还被告押金20000元。事实和理由：原被告于2013年9月1日签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定被告承租原告位于北京星河湾四季星河中街1号院8栋1梯首层的公寓房（租赁期限2013年9月1日至2018年9月15日，免租期15天，第一年租金20万，以后每年递增2万元），2014年1月22日，双方签订《补充协议二》，确定租赁期限为2018年9月16日至2023年9月15日，第一年租金30万，每年递增两万。双方又于2016年7月22日就上述房屋的租金问题签订了《补充条款（三）》，约定将租金进行调整，明确租赁期限2016年12月1日至2023年9月15日，我方上述主张的租金和违约金均按照补充协议三的标准计算。合同2.1条约定：“乙方须在房租到期前一个月向甲方交付下季度房租，无需甲方催促”，但是被告多次拖欠租金，于2017年7月25日才缴纳2017年2月1日至7月31日租金99996元，于2018年5月31日缴纳2017年8月1日至2018年6月15日的租金及部分水电费206804.6元，至今未付自2018年6月16日之后的租金。原告于2018年8月27日发出解除函，解除函显示被告于2018年8月30日拒收，我方在发送解除函之前跟被告多次沟通催缴租金，亦表示如果不交租金将解除合同，后发函被拒收。2018年9月7日，我方将解除通知以微信的形式发送给被告，2018年11月26日，原告发函要求被告腾退房屋，2018年11月28日被签收，被告至今仍没有支付拖欠的租金、水电费及向原告腾退房屋，故起诉。被告辩称，认可原告所述双方签订合同的经过，不同意第一、二、六项诉讼请求，要求继续履行合同，不同意按照两倍租金标准支付占有使用费，案涉合同是原告提供的格式合同，其中双方的责任条款并不公平对等。被告没有收到原告任何形式发出的解除通知，我方租金已经缴纳至2018年6月15日，合同虽然约定租金缴纳时间，但实践中双方并未按照该约定操作，因租金是累进的，原告计算好后，被告过去交，这么多年都是这样进行，原告亦未提出过异议。2014年6月29日，案涉房屋第一次漏水，一直到2015年都在进行各项维修，2016年7月22日，双方就案涉房屋关于漏水对物品损害及租金抵扣相关问题达成协议。2017年，案涉房屋又开始漏水，自己与原告总经理徐建新达成口头协议，原告把房屋修好达到使用条件后，被告就交房租。2018年年初被告就不在案涉房屋内居住，因原告也在陆续维修，虽然自己没有使用，仍在2018年5月31日缴纳了房租。2018年5月漏水特别严重，卧室地毯也被浸泡，原告于6月份将卧室地毯更换为地板，因还存在其他漏水点，被告与原告职员沟通，等漏水问题修复后，被告再缴纳房租，后因漏水问题越来越严重，以及更换地板后产生甲醛超标问题，所以我方中止缴纳租金，亦在2018年10月及2019年1月30日向原告发函，要求尽快解决漏水和甲醛超标的问题，原告财务人员王海强对该函件进行签收。目前案涉房屋仍处于漏水及甲醛超标状态，没有达到居住使用条件，我方不缴纳租金的行为是行使不安抗辩权，不存在违约，因此不同意原告的第三、四项诉讼请求。如果法院最终认定我方存在违约行为，我方认为原告主张的违约金过高。我方的水电费已经缴纳至2017年2月28日，此后没有缴纳，同意原告的第五项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2013年9月1日，原告作为出租方（甲方）与被告（乙方、承租方）签订了《租赁合同》及《合同补充条款》，就被告承租北京星河湾四季星河中街1号院8栋1梯首层公寓房一事进行约定，租赁期限2013年9月1日至2018年9月15日，免租期15天，第一年租金20万，以后每年递增2万元。乙方需要在房屋到期前一个月向甲方支付下季度房租，无需甲方催促，甲方在收到乙方之租金后五个工作日内将正式租赁发票提供予乙方。合约租期内，押金由甲方保管，租赁期满后，乙方交清一切租金、杂费及清理场地后，甲方将押金无息退还给乙方，如乙方违反本合约，而造成本合同提前终止，则押金不予退回。乙方须负责全部电话费、水费、电费等相关费用。甲方负责租赁物及其设备的维修和保养，如乙方拖欠租金五十天以上（含五十天），甲方有权终止本合同，甲方有权向乙方追索所欠租金和其他费用，并没收押金。乙方应依约按时交付租金，乙方如拖欠租金及应付费用，应从拖欠日起按日加收欠交金额百分之五的滞纳金，逾期三十天，甲方有权对该租赁物事实封房，在甲方发出封房通知二十天内乙方仍不补交所欠金额，本合约自行终止。租赁期满或合同解约后，如无甲方书面同意，乙方应在合约期满日或解除日搬出，否则，甲方将以原租约价的两倍向乙方收取租金。如超出一个月后迁出租赁物的，甲方将不退回原租赁押金，因此而造成的损失由乙方负责。2013年9月1日，原告收取被告房屋押金20000元。2014年1月22日，双方签订《合同补充条款（二）》，确定租赁期限为2018年9月16日至2023年9月15日，第一年租金30万，每年递增两万。2016年7月22日，双方就上述房屋的租赁期限、租金问题签订了《合同补充条款（三）》，将租金进行调整，明确租赁期限2016年12月1日至2023年9月15日，2016年12月1日至2017年12月30日租金216666元，2018年1月1日至2018年9月15日租金为155834元，2018年9月16日至2019年9月15日租金300000元，以后每年递增20000元。2016年7月22日，原告作为甲方与被告（乙方）就案涉房屋于2014年6月29日管道裂开漏水及2015年渗水等造成的损失补偿相关事宜达成《协议书》，确认甲方以自2014年5月16日起至2016年11月30日止期间的租金费用补偿乙方因房屋漏水等事宜造成的全部损失，乙方自2016年12月1日起按照《租赁合同》的约定如期向甲方交纳租金。审理中，双方均确认被告于2017年7月25日缴纳2017年3月1日至7月31日的租金99996元，2018年5月31日缴纳2017年8月1日至2018年6月15日的租金及部分水电费206804.6元，2018年6月16日后的租金未付，水电费缴纳至2017年2月28日。经查，案涉房屋建筑面积为272.87平方米，套内建筑面积为233.99平方米，所有权人系原告。关于涉案房屋现状，原告称系被告占有使用，被告称自己占有但未使用。当事人双方有争议的事实主要有：1、房屋是否存在漏水及甲醛超标问题被告称案涉房屋于2017年开始漏水，部位集中在于卧室相连的储物间、吧台及卫生间，别的区域没有漏水，2018年5月漏水特别严重，卧室地毯也被浸泡，原告于2018年6月份将卧室地毯更换为地板，后产生甲醛超标问题，导致案涉房屋无法达到居住使用条件，被告有权拒付租金。并提交了2018年10月14日、2019年1月30日就房屋存在问题向原告发出的两份函件及甲醛检测报告、被告与原告职员短信聊天记录16张、2018年6月17日拍摄的照片打印件八张及光盘一份用以证明。原告对被告发出的两份函件及短信聊天记录的真实性认可，不认可证明目的，称收到了上述两份文件，对于2018年10月14日函件后附的甲醛检测报告不认可，称系被告自行委托，且采样封闭条件也是被告自述，被告反复以漏水和甲醛超标为由拒付租金，己方虽然向被告发出解除通知，但仍积极与被告沟通，寻求双方继续合作的可能，但是被告拒不交租，所以才起诉。对于照片和光盘内容的真实性，原告均不予认可，称无法反映出是在案涉房屋内拍摄，且拍摄时间无法确认。并称案涉房屋并未发生被告所述的漏水情况，关于更换卧室地毯为木地板的原因，原告称2018年初，与卧室相邻的储物间及吧台的地漏返泡沫，导致卧室与储物间相连部位的地毯浸湿，加之地毯有点老旧，被告饲养宠物，亦难以清洗，故在被告要求下，原告更换了地板，也就十平方米，且所更换地板亦符合国家标准，并提交木地板检测报告用以证明。被告对该报告的真实性及证明目的均不认可，称无法确认案涉房屋安装的木地板与检测报告中的地板系同一批，同时木地板铺设过程中，还有安装等工艺，无法仅凭木地板就可以确认甲醛没有超标。本院经核对上述证据，结合双方的意见，对被告提交的甲醛检测报告、照片及光盘内容的真实性及证明目的不予采信，对原告提交的木地板质量检测报告的真实性及证明目的不予采信。审理中，原告称案涉房屋中3个地漏返泡沫的情况早已经修复，且不影响房屋的正常使用，被告称目前案涉房屋已经不存在漏水的情况。2、租金缴纳时间是否发生变更被告称虽然合同约定租金缴纳时间，但自2013年成立合同至双方发生争议时，双方的租金都不是按照合同约定的方式进行，2017年7月25日及2018年5月31日，也是对以前产生租金的补充缴纳，原告并未对此提出异议，双方以实际行动达成相应的合意，变更了租金缴纳时间及方式。原告对此不予认可，称被告屡次欠付租金，己方多次催租，且在后期收取租金的过程中，虽未明确要求被告支付违约金，但也未明确放弃要求被告支付逾期支付违约金的权利，并提交了原告职员朱海英与被告的微信聊天记录截图四张、收款通知单八张、2018年5月14日出具的欠付租金及其他应付费用律师函及快递单用以证明。被告对上述证据的真实性均认可，不认可原告的证明目的，确认收到原告发出的律师函，但从未收到原告发送的收款通知单，对于聊天记录截图中被告回复“收到啦那天不忙过去交”，是针对水费的回复，并非针对2018年6月-7月的租金。本院经核对上述证据，因原告提交的收款通知书系其自行制作，亦未提供证据证明已向被告送达，故本院对原告该份证据的证明目的不予采信，对于其他两份证据的证明目的予以认定。关于双方是否就变更租金缴纳时间达成口头协议一节，被告于2019年3月28日庭审时明确表示，案涉房屋于2017年开始漏水后，与原告总经理徐建新达成口头协议，原告将房屋修复达到居住使用条件后，自己再交房租。被告对此未提供证据，原告亦不予认可。后被告代理人于2019年11月28日庭审时表示，原被告双方并未达成口头协议，不缴纳2018年6月16日后的租金原因系案涉房屋存在漏水及甲醛超标问题，己方行使抗辩权。3、被告是否收到原告解除合同的意思表示原告提交了《解除北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司与蔡洪涛租赁合同的律师函》及快递单、《停止服务函》、《腾退房屋及停止服务通知函》及快递单各一份，用以证明因被告未按照合同约定支付租金，经多次催缴后仍未及时缴纳租金，构成违约，故己方于2018年8月27日向其发出解除合同律师函，被告于2018年8月30日拒收。2018年9月7日，己方将停止服务函以微信的形式发送给被告，2018年11月26日，原告发函要求被告腾退房屋，2018年11月28日被签收。其中，《停止服务通知函》上载：“致蔡洪涛先生：……因阁下多次欠交租金及电费，且至今未支付自2018年6月起至今的租金，自2016年7月1日至2017年2月28日，及自2018年7月1日至2018年7月31日的电费，我司已于2018年8月27日发出《解除租赁合同的律师函》，《租赁合同》及补充条款已于阁下收悉该律师函（即2018年9月3日）其正式解除。然而，阁下至今仍拒不支付租金及其他款项并腾退该房屋，我司决定对阁下停止水、电供给服务及室内清洁服务、早餐服务等相关服务，且我司将采取进一步措施追缴租金及其他款项，并收回该房屋”。被告不认可解除合同律师函的真实性，称己方没有收到，并认为从法律角度来说，合同解除通知发出方应是合同主体，双方合同亦未约定送达地址，对于未约定的送达地址没有证据显示签收的，不能视为送达成功，己方并未收到原告解除合同的意思表示。认可《停止服务函》、《腾退房屋及停止服务通知函》的真实性，确认《停止服务函》系被告与原告职员朱海英于2018年9月7日微信聊天记录中的图片内容，但己方没有收到原告发送的《腾退房屋及停止服务通知函》，也不认识签收的张姓人员。对此原告解释称，不知道张姓人员与被告的关系，只知道他叫小张，涉案房屋里饲养了狗猫，都是他去照顾，房屋有什么问题，都是他代表被告出面与己方工程部对接，对此未提供证据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订的《租赁合同》及三份《合同补充条款》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约完全、适当履行各自义务。现本案主要争议的焦点是：原告通知被告要求解除合同，是否发生解除合同的法律效力。合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序。本案中，原告主张合同解除的依据在于被告未按照合同约定支付租金，且经多次催缴仍未支付，构成违约。根据审理情况，本院确认原告就租金缴纳问题曾多次向被告进行催缴，被告虽称双方在合同履行过程中，以实际行动达成合意，变更了租金缴纳时间及方式，但未提交充分证据进行证明，应承担不利后果，同时，被告就双方是否达成口头协议变更租金缴纳时间存在前后不一的陈述，故本院对被告上述答辩意见不予采信。关于被告所述案涉房屋存在漏水及甲醛超标情况，亦未提供充分证据予以证明，且其于最后一次庭审时陈述称案涉房屋已经不存在漏水问题，根据现有证据，难以认定案涉房屋中存在影响被告正常使用情形，故本院对被告以房屋无法正常使用为由行使抗辩权拒绝缴纳房租的答辩意见不予采纳。据此，本院认为合同解除权条件已经成就。此时，行使解除权的关键在于解除权人是否向对方当事人表达了解除合同的意思表示。本案中，原告虽称于2018年8月27日向被告发出解除合同律师函，根据庭审情况及现有证据，本院难以认定该意思表示为被告所知悉，但被告认可原告职员朱海英于2018年9月7日通过微信方式向其发送了《停止服务函》，根据该函件的内容不难看出原告解除合同的意思表示，故本院认定原告于2018年9月7日向被告表达了解除合同的意思表示且该意思表示为被告所知悉，产生解除合同的法律效力。故对原告关于要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持，关于合同解除的时间点，本院依法予以调整。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告腾退案涉房屋并支付2018年6月16日后欠付的租金及合同解除后未腾退期间的占有使用费，有事实及法律依据，本院予以支持。具体租金数额，本院依法予以核算。关于原告主张根据合同约定按照月租金两倍计算占有使用费数额及其主张的逾期支付租金违约金，本院认为，根据我国法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中，合同解除后被告不及时返还房屋的行为属于违约行为，原告未按照合同约定的时间缴纳租金亦为违约行为，结合双方合同持续履行及原告向被告发出解除通知后，仍积极与被告沟通，寻求双方继续合作可能性的事实，原告亦自认案涉房屋存在地漏返泡沫情形，所以，本院综合上述情况，酌情对占有使用费及违约金数额予以确定。关于20000元押金是否返还，结合双方合同约定，该押金即为租赁保证金，系被告遵守并履行合同的担保，鉴于原告已就被告违约行为主张了违约金，合同解除后，原告应向被告退还租赁保证金。关于原告主张的电费是32769.6元，水费是1938元，被告同意支付，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司与被告蔡洪涛签订的《租赁合同》及三份《合同补充条款》于二〇一八年九月七日解除；二、被告蔡洪涛于本判决生效后十日内将位于位于北京星河湾四季星河中街1号院8栋1梯首层的公寓房腾退并交还给原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司；三、被告蔡洪涛于本判决生效后十日内给付原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司自二〇一八年九月八日起至实际腾退之日止的占有使用费，按照每月25000元标准计算；四、被告蔡洪涛于本判决生效后十日内给付原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司迟延支付二〇一七年八月一日至二〇一八年六月十五日期间租金的违约金5000元；五、被告蔡洪涛于本判决生效后十日内给付原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司二〇一八年六月十六日至二〇一八年九月七日期间租金50328元及逾期支付违约金5000元；六、被告蔡洪涛于本判决生效后十日内给付原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司电费32769.6元及水费是1938元；七、原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司于本判决生效后十日内返还被告蔡洪涛押金20000元；八、驳回原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8714元，由原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司负担2614元（已交纳），由被告蔡洪涛负担6100元（原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司已预交，被告蔡洪涛于本判决生效后十日内给付原告北京星河湾四季会体育俱乐部有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 全 军审判员 乔红星审判员 黎伟伟二〇一九年十二月二十四日书记员 龙 泉