杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初475号原告：李航，男，1989年7月26日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告：叶林妫，女，1984年5月9日出生，汉族，住浙江省庆元县。委托代理人：夏前生，浙江聿兴律师事务所律师。被告：杭州马客创业服务有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道荆长路768号6幢109-1室。法定代表人：胡和平，执行董事。委托代理人：谷延飞，浙江裕丰律师事务所律师。原告李航、叶林妫（下称二原告）为与被告杭州马客创业服务有限公司(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人夏前生及被告的委托代理人谷延飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告起诉称：2017年1月6日，原、被告签订了《小微创业园租房协议书》，约定被告将位于杭州市余杭区五常街道荆常路768号顺帆科技园6幢109-3室的房屋（下称案涉房屋）的一部分（建筑面积80平方米）出租给原告使用。双方约定租赁期限为一年，三年为一个租房周期，租金周期内不变。2018年1月5日，双方续签了《小微创业园租房协议书》，协议约定租赁期限为一年，自2018年1月6日至2019年1月5日。同年3月1日，双方签署了《小微创业园租房协议书》，约定被告另将位于杭州市余杭区五常街道荆常路768号顺帆科技园6幢109-3室另一部分房屋（建筑面积20平方米）也出租给原告使用。此后，原告依据合同约定支付了全部费用，对房屋进行了装修，并经被告同意将部分房屋转租给了他人使用，租赁期限为2018年3月20日至2019年3月19日。2018年11月，原告先后收到案外人杭州未来科技城资产管理有限公司（下称未来科技城公司）以及房屋所有权人杭州顺帆实业有限公司（下称顺帆公司）的告知函，告知被告的租赁权于2018年11月19日终止，并要求原告限期搬离。原告认为，因被告无权出租房屋且原告无法正常经营，双方租赁协议已无法履行，被告已经构成违约，应该赔偿原告的所有损失。后经多次协商，被告拒绝赔偿。为此，原告诉至法院，诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令被告退还原告房租17280元，物业费960元，押金3000元；3、判令被告赔偿原告装修损失47293.15元、加盟费10000元；4、判令被告赔偿原告转租产生的损失28851.64元；5、判令被告赔偿原告营业收入损失420407.91元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告之间的租赁合同关系自2018年11月20日解除；2、判令被告退还原告房租17280元，物业费960元，押金3000元；3、判令被告赔偿原告装修损失47293.15元；4、判令被告赔偿原告装修期租金损失5404.93元；5、判令被告赔偿原告商品因过期产生的损失9050元；6、判令被告赔偿原告仓储费48000元；7、判令被告赔偿原告转租的租金收益损失5957元；8、判令被告赔偿原告转租违约赔偿产生的损失20000元；9、判令被告赔偿原告营业收入损失420407.91元；10、判令被告承担本案全部诉讼费用。二原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、小微创业园租房协议书三份，证明原、被告存在租赁关系且签订租房协议书的事实。2、告知函三份（复印件）、告顺帆全体租户书（复印件）、关于致顺帆全体租户数（复印件）一组，证明被告的房屋租赁权于2018年11月19日已届满，导致二原告无法经营，已构成违约的事实。3、装修损失清单及付款凭证一组，证明被告违约造成二原告装修损失、保证金损失的事实。4、收银对账单三份、美团营业统计截图一组，证明被告违约造成二原告营业收入损失的事实。5、商铺租赁合同一组，证明被告违约造成二原告无法履行商铺租赁协议造成原告损失的事实。6、市区创业场地扶持办法、杭州市小微创业园汇总名单各一份，证明被告应支付二原告小微企业政府补贴的事实。7、杭州市不动产权属信息查询记录一份，证明涉案房屋的产权人为杭州顺帆实业有限公司的事实。8、分户明细对账两份，证明原、被告存在租赁关系的事实。9、房屋租赁合同、账单详情、照片各一组，证明二原告被迫解除合同产生仓储费、商品过期造成损失的事实。被告答辩称：1、2018年1月5日的《小微创业园租房协议书》中承租人是原告李航，但李航在落款时却未签字，而由原告叶林妫签字。两原告之间是否存在代理或者其他关系，该事实并不明确。故而被告对二原告的诉讼主体资格均有异议。2、原告诉称原、被告签订合同时约定三年为一个租房周期，该陈述并不属实。双方的合同都是一年一签，权利义务由合同约定。3、被告从房屋所有权人顺帆公司处承租案涉房屋时，曾与顺帆公司签订租房意向书，约定在一定条件下被告享有优先续租的权利。该意向书具有法律效力，被告有权出租案涉房屋。案外人未来科技城公司和顺帆公司要求二原告清退案涉房屋，是对二原告的侵权行为，不应由被告承担相应责任。3、原、被告对案涉房屋中80平方米面积部分的约定租期截至2019年1月5日，但二原告实际使用到2019年2月22日，期间未向被告提出解除租赁合同。双方合同已经履行完毕，二原告超期占用案涉房屋，未支付相应费用，已构成违约，无权要求返还押金。4、针对原告诉请的装修费用损失、仓储费损失、营业损失等内容，被告均有异议。请法院查明事实，驳回原告的诉请。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据材料：1、《租房协议书》一份，证明原、被告于2017年1月16日签订租赁协议书合法有效，2018年1月5日以后被告与原告的租赁合同仍然合法有效，原告单方面解除合同违背合同和客观实际的事实。2、《租赁意向书》一份，证明被告与房屋产权人顺帆公司于2017年3月16日签订了优先租赁意向书，2018年11月19日以后被告对涉案房屋拥有优先租赁的权利，因此原、被告的租赁合同合法有效。原告单方面解除合同违背合同和客观实际的事实。3、《最后通告》一份，证明房屋产权人顺帆公司要求案涉房屋清空腾退时间是2019年2月22日，在此之前被告对案涉房屋依然拥有占有使用的权利，原、被告的租赁合同合法有效，原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。4、《告知函》一份，证明截至2018年11月28日被告对涉案房屋仍然拥有承租使用的权利，原、被告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。5、《告知函》一份，证明截至2018年12月18日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，原、被告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。6、《致杭州顺帆实业有限公司的函》一份，证明截至2019年2月20日被告对涉案房屋拥有租赁的权利，被告与原告的租赁合同合法有效。原告单方解除合同违背合同和客观实际的事实。7、合同二份，证明二原告提供的2018年1月5日《小微创业园租房协议书》系经过修改的，原告叶林妫不是本案签订租赁协议的合法主体，不具备诉讼主体资格的事实。8、照片一组，证明原告李航与案外人蔡国英没有签订租赁合同，原告的主张不能成立的事实。9、通话截图一份，证明原告叶林妫与案外人蔡国英签订租赁合同，不是开仓库而是开超市的事实。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：对原告提交的证据，被告对证据1中2018年1月5日《小微创业园租房协议书》的真实性有异议，对其他材料三性没有异议；对证据2真实性、合法性均有异议；对证据3，三性有异议，与本案无关；对证据4，三性有异议；对证据5，真实性没有异议，合法性、关联性有异议。对证据6，真实性没有异议，关联性有异议；对证据7，真实性合法性没有异议，关联性有异议；对证据8，真实性没有异议，对于关联性有异议；对证据9，三性均有异议。经本院审查后认为，原告提供的证据1、2、4、5、6、8、9对本案待证事实有证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实；证据3中空调安装费及监控设备费凭证具有证明力，本院予以确认，保证金凭证无法确认与本案纠纷的关联，本院不予认定；证据7与本案纠纷无关，本院不予认定。对被告提交的证据，原告对证据1，三性无异议；对证据2，三性有异议，租房意向书仅仅代表意向；对证据3，三性有异议，但是可以证明被告与涉案房屋的权利人没有建立合法有效的租赁关系；对证据4，三性无异议；对证据5，三性没有异议；对证据6，三性以及证明内容均有异议。对证据7，真实性无异议，证明力有异议；对证据8、9，三性均有异议。经本院审查后认为，被告提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实。本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，查明本案的事实如下：杭州市余杭区五常街道荆常路768号顺帆科技园6幢109-3室房屋的所有权人为案外人顺帆公司。被告自案外人未来科技城公司处承租了上述房屋。2017年3月16日，被告与顺帆公司签订《租房意向书》，约定如未来科技城公司与顺帆公司不续签租房合同，则顺帆公司愿意将案涉房屋以市场价格优先继续租给被告。2017年1月6日，原告李航与被告签订了《小微创业园租房协议书》，约定被告将案涉房屋一部分（建筑面积80平方米）出租给原告李航使用，租赁期限为一年。2018年1月5日，双方续签了《小微创业园租房协议书》，约定续租上述房屋，期限为一年，该协议书由原告叶林妫签字。2018年3月1日，原告李航与被告签订了《小微创业园租房协议书》，约定被告将案涉房屋另一部分（建筑面积20平方米）也出租给原告李航，租期为一年，该协议书由原告叶林妫签字。二原告依据合同约定支付了上述房屋一年租金，交付了租房押金，并对房屋进行了装修，后经被告同意二原告将部分房屋转租给了案外人曹喜明使用，租赁期限为2018年3月20日至2019年3月19日。2018年11月，二原告先后收到案外人未来科技城公司及顺帆公司的告知函，告知被告的租赁权于2018年11月19日终止，并要求二原告限期搬离。2018年12月21日，二原告承租房屋被断水断电。二原告陆续将案涉房屋腾空，并与案外人蔡国英另行签订房屋租赁合同，以48000元的年租金承租房屋。二原告认为，因被告的行为导致原告无法正常使用案涉房屋经营，双方租赁协议已无法履行，被告已经构成违约，应该赔偿原告的所有损失。后经多次协商，被告拒绝赔偿。为此，原告诉至法院，请求上判。本院认为：原、被告就案涉房屋的两部分签订的两份房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应依约履行。现本案争议焦点有如下几点：其一，二原告是否可作为共同承租人参与本次诉讼。在房屋租赁合同中载明承租人系原告李航，但落款是由原告叶林妫签字。上述合同签订时被告工作人员在场，且签订后被告作为正式合同进行保管，以上情形均说明被告完全了解并认可二原告作为共同房屋租赁人、使用人的关系。因此二原告可以作为共同承租人提起本次诉讼。其二，被告与房屋所有权人顺帆公司签订的《租房意向书》是否代表被告对案涉房屋享有实际承租权利。本院认为，上述《租房意向书》虽然赋予被告在一定条件下的优先租赁权，但因被告最终并未与顺帆公司签订房屋租赁合同，故该优先权并未产生实际法律效果。被告以此意向书认为享有对案涉房屋的承租、转租权利，无事实及法律依据，本院不予支持。其三，对于二原告所受损失被告应承担何等责任。二原告诉称被告承诺租赁以三年为一个周期并保证三年内的租赁权利，但并未提交相应材料，且被告对此表示否认，故该主张本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，原、被告的房屋租赁合同中约定租期为一年，但被告承租案涉房屋的期限于2018年11月19日终止，故2018年11月19日之后原、被告之间的房屋租赁约定应属无效。二原告要求确认双方租赁合同关系自2018年11月20日解除的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。对于合同部分无效的结果，被告应承担主要责任，二原告在签约时未能详细了解被告的承租权利情况，亦负有次要责任。对于二原告遭受的损失，被告应进行合理赔偿。被告无权收取2018年11月19日后的租金，已经预收的，应当退回。相应的物业费及押金也应当退还。二原告主张的其他赔偿项目及金额，经本院审核，应作如下处理：装修费部分，原告仅提供了空调费用、监控设备费用的凭据，结合未履行租期时间及被告过错程度，本院酌情支持2000元；装修期租金损失部分，无合同依据，本院不予支持；商品过期损失部分，原告未提供相应证据，本院不予支持；仓储费部分，考虑到二原告被迫搬离并另行承租他人房屋的经济支出，本院酌情支持5000元，超出部分，本院不予支持；转租收益损失部分，本院酌情支持5000元；转租违约赔偿损失部分，因二原告未提交实际已支付的凭证，故本院不予支持；营业收入损失部分，因二原告受到断水断电措施并腾空房屋，确在一定时段内影响其收入，根据二原告提供的经营情况，本院酌情支持30000元。其他超出部分，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州马客创业服务有限公司退还原告李航、叶林妫房租17280元、物业费960元、押金3000元，于本判决生效后十五日内履行。二、被告杭州马客创业服务有限公司支付原告李航、叶林妫各项赔偿金共计42000元，于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告李航、叶林妫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9957元，由原告李航、叶林妫负担8934元，由被告杭州马客创业服务有限公司负担1023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  周新宇人民陪审员  徐卫民人民陪审员  方 慧二〇一九年十二月三十日书 记 员  吴佳佳