浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙01民终9986号上诉人（原审被告）杭州九日商务酒店有限公司，住所地杭州市西湖区古荡街道益乐路27-31号，统一社会信用代码91330106676768474C。法定代表人任早平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人龚家勇，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杭州市居住区发展中心有限公司，住所地杭州市上城区之江路916号临江安居大厦3-5层，统一社会信用代码91330100470102757Q。法定代表人吴鉴，董事长。委托诉讼代理人吕研，浙江泽大律师事务所律师。上诉人杭州九日商务酒店有限公司（以下简称九日公司）因与被上诉人杭州市居住区发展中心有限公司，（以下简称居住发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初7599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年11月10日，居住发展公司作为建设单承包古荡北农贸市场、派出所、卫生站工程，该工程于2003年9月10日竣工验收。2013年2月6日，居住发展公司（甲方、出租人）与九日公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、租赁房屋情况：甲方同意将座落在本市西湖区益乐路27、28、29、30、31号的房屋，建筑面面积为1348.94平方米，出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房屋做了充分的了解并进行了实地踏勘，愿意以房屋现状承租该房屋并将该房屋。第二条、租赁期限：该房屋租赁期自2013年4月1日起至2018年3月31日止。第三条、房屋的租金：1、该房屋第一年租金为每月每平方米建筑面积65元，即第一年，月租金为87681.00元，年租金为人民币1052172.00元。2、该房屋第二年租金为每月每平方米建筑面积66元，即第二年，月租金为89030.00元，年租金为人民币1068360.00元。3、该房屋第三年租金为每月每平方米建筑面积67元，即第三年，月租金为90379.00元，年租金为人民币1084548.00元。4、该房屋第四年租金为每月每平方米建筑面积68元，即第四年，月租金为91728.00元，年租金为人民币1100736.00元。5、该房屋第五年租金为每月每平方米建筑面积69元，即第五年，月租金为93077.00元，年租金为人民币1116924.00元（附租金明细表）。第四条、租赁押金及租金的支付方式：1、乙方承租的房屋，租房押金为人民币175000.00元。2、租金的支付时间及方式为每6个月支付一次，第一次应缴租金连同租房押金共计701086.00元，在合同签订后当日内一次性付清，以后每次的租金提前10天缴纳。3、乙方应按时缴纳租金和其他应由乙方承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金（当年日租金=当年月租金/30）。4、乙方租赁该房屋需自行承担水、电、物业管理费等相关费用，逾期支付应承担的逾期付款违约金由乙方自负。…第八条、退租处置。1、租赁期满或中途退租的，甲方收回出租房屋，由乙方添加的设备、设施乙方可以拆除外，其余部分甲方一并作无偿收回。乙方不得拆除装修房屋的建筑部分，如乙方确需拆除全部装修，乙方必须恢复租房时的原样。乙方如需继续租用的，应提前二个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，按重新核定的租金价格及期限签订租赁合同。如在上述期限内，乙方未曾以书面向甲方提出要求续租的申请，则甲方有权不再与乙方续签租赁合同。2、租赁期满，乙方应如期归还房屋。如乙方逾期不归还的，则每逾期一天应向甲方支付当年日租金五倍的违约金。上述合同签订后，居住发展公司按约将房屋交付给九日公司使用，九日公司亦按约支付了五年租金。2017年10月16日，居住发展公司委托杭州城投房产经营有限公司向九日公司发出《关于租赁合同到期不再续租的函》，通知九日公司案涉房屋租期于2018年3月31日届满，不再续租，并要求九日公司于2018年3月31日前将房屋交回居住发展公司。如逾期不交的，居住发展公司有权要求九日公司按照当年日租金五倍的标准交付违约金。居住发展公司于2018年8月诉至原审法院，请求判令：1.九日公司立即腾退交还租赁房屋，并向其支付逾期腾退违约金930770元（按照日租金的三倍暂计算至2018年7月9日，要求继续计算至实际腾退交还之日止）；2.本案诉讼费由九日公司承担。原审法院认为，一、关于合同效力问题。本案双方签订的《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，也未违反国家法律规定，合法有效，应予认定。居住发展公司系案涉房屋建设单位，对房屋享有合法使用收益权，已具备出租该房屋的主体资格。九日公司关于合同无效的抗辩缺乏依据，原审法院不予采信。事实上，九日公司虽提出异议，但其实际已向居住发展公司承租该房屋多年并支付租赁费，在庭审中还一再要求与居住发展公司续租，可见其对居住发展公司的出租主体资格也并非不认可。根据合同约定，九日公司应当于租赁期满即2018年3月31日将承租房屋予以返还，居住发展公司也在租期届满之前明确告知九日公司不再进行续租。但九日公司仍在该租赁房屋内经营至今，已构成违约。故居住发展公司要求九日公司腾退该房屋的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，原审法院予以支持。二、关于违约金是否过高的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。居住发展公司主张的违约金930770元，虽已降低合同约定标准按照日租金的三倍计算所得，但该违约金仍过分高于因九日公司未按时腾退给居住发展公司造成的租金损失。原审法院酌情确定违约金按照日租金损失的1.3倍计算支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州九日商务酒店有限公司于判决生效之日起十五日内腾退杭州市居住区发展中心有限公司位于杭州市西湖区的房屋。二、杭州九日商务酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州市居住区发展中心有限公司违约金（2018年4月1日至实际腾退之日止的违约金按每日4033元标准计算至实际腾退之日止）。三、驳回杭州市居住区发展中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13108元，由杭州市居住区发展中心有限公司负担7428元，由杭州九日商务酒店有限公司负担5680元。杭州市居住区发展中心有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州九日商务酒店有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，九日公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人于2018年7月1日对案涉租赁房屋贴封条、上锁，导致上诉人无法进入，房屋不处于上诉人控制之下，其中物品无法取出，相关物品已经报废，造成上诉人经济损失。因此，被上诉人已经于2018年7月11日收回该房屋，实际控制了该房屋的使用权。二、一审判决确定的违约金过高。租赁合同到期后，理应给上诉人一定腾退时间，如需对合同到期后的合理腾退期间计算房屋占用费，也应根据合同约定的租金标准支付更合理，更符合商业习惯。一审认定为1.3倍的租金作为违约金过高。三、一审判决确定的受理费不当。综上，上诉人九日公司请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判确认被上诉人已经于2018年7月11日收回房屋，上诉人腾退房屋已经完毕，并撤销原审判决第二项，改判以合同约定的日租金标准计算违约金，调整一审诉讼费，一、二审诉讼费由居住发展公司负担。二审法庭调查中，上诉人九日公司补充上诉理由如下：一、案涉房屋在拆迁范围内，被上诉人为了给拆迁做准备，于2018年7月11日收回房屋。上诉人租用案涉房屋1楼开设快餐店并内置了九日公司的入口大门，楼上是酒店客房。案涉房屋在拆迁范围内，自2017年10月24日该地块已被申请作为建设项目用地预审，故自10月起该地块上所有房屋均被确定要拆迁。在该背景下，2018年7月10日被上诉人在案涉房屋一楼张贴公告，安排大量保安控制房屋大门、通道等，不让人员进去，不让快餐店经营，入住客人也被要求退房。7月11日，被上诉人又将1楼快餐店和1楼酒店大门及入口张贴封贴、上锁，实际收回了全部房屋，该日上诉人两名员工潘梅英、甘世美代表上诉人去房屋隔壁的派出所报警，还写了发生情况报告表。2019年12月17日，杭州市西湖区房屋征收补偿服务中心出具相关证明，案涉房屋在拆除范围内，可见案涉房屋在2018年7月11日已被被上诉人实际控制。上诉人无法取得更多证据，本案应举证责任倒置，由被上诉人说明，或者由法院依职权调查。2019年12月18日，上诉人去房屋察看时，其中物品已经清空，外部搭起了脚手架、围上了绿色防护网，拆迁正在开展。由此可见，被上诉人为拆迁做准备，于2018年7月11日实际收回房屋，此后上诉人不应承担未腾退的违约责任。二、一审认定上诉人在租赁房屋内经营至今不当。上诉人仅经营至2018年7月10日，之后快餐店和酒店均不再营业，无大量水费发生，也无客人入住，法院可以向派出所核实。被上诉人于2018年8月22日立案，违约金诉请却计算至2017年7月9日，可以说明2018年7月10日、11日被上诉人已经通过强制手段收回租赁房屋。从2018年4月1日至7月11日的违约金，根据房屋租赁合同计算是313302元，上诉人愿意支付，但一审按照1.3倍计算过高。三、一些物品未交接不影响被上诉人权益，不应视为租赁房屋未交接。2018年7月11日之后，案涉房屋内还有三四十台空调、二台冰箱、桌椅板凳若干等物品，上诉人要求取回但被拒绝，不能归责于上诉人。2019年10月16日，上诉人根据被上诉人要求写了房屋腾退说明，放弃上述物品，被上诉人当日复函予以同意。故2018年7月11日至2019年10月16日期间，案涉房屋内确实存放了上诉人物品，但房屋、物品均在被上诉人控制之下，部分不影响整体。案涉房屋因准备拆迁而空置，被上诉人没有损失。2018年7月11日后被上诉人一直做清理、拆除、审批等工作，没有经营或对外出租，故部分物品存放未对被上诉人造成损失。被上诉人居住发展公司答辩称：一、关于房屋收回问题，被上诉人不认可一审判决错误导致收回时间认定有误，双方对于房屋收回手续在上诉人提起上诉的过程中，即上诉人10月16日来函声明房屋内的所有物品均放弃，由被上诉人任意处置，在房屋内的物品上诉人没有放弃处置之前，不能认为房屋交接已经完成，因为案涉房屋是开设酒店用的，不是所谓的少量物品是大量物品，每个客房里都有标配的床和电器，在上诉人声明放弃之前，被上诉人当然不能动，房屋仍属于占用状态，与是否经营无关。7月11日被上诉人向原审法院申请诉前调解，因房屋纳入征迁范围，所以被上诉人一审诉请的违约金暂计到7月9日。7月11日没有办法交还是上诉人原因，一审被上诉人书面申请上诉人先进行交还房屋，租金待后续一审判决。二、关于上诉人所称房子被上锁问题，被上诉人予以认可，7月11日上锁的，7月11日也进入了法院的诉调阶段。一审三次庭审和诉前调解上诉人均知情，损失的扩大情形也是上诉人的原因导致，后续是否拆迁都不影响上诉人就其占用期间的损失扩大部分应承担的法律认定。三、违约金调整问题，合同对于腾退的日期和未按期腾退的违约责任有明确约定，所以法律评判的不只是违约金是否过高，应按哪种标准评判问题。市场租金也远不止市场的1.3倍，对该违约金调整部分已经均衡了双方的利益，不应再调低。上诉人九日公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、《杭州市建筑项目用地预审结果（2017年10月）》复印件1份，拟证明：案涉租赁房屋所属地块在杭州是古荡单位XH0803-10、12、14地块增拆工程项目范围内，自2017年10月24日，该地块上的所有房屋（包含本案租赁房屋）已被政府确定要拆除（预审文号：杭土资预（2017）270号）；2、2018年7月10日、11日被上诉人收回租赁房屋证据一组，含：2-1照片打印件8页，2018年7月10日、11日拍摄，2-2、《发生情况报告表》复印件1份，2018年7月11日写，2-3潘梅英书面证言原件1份，2018年12月18日写，拟证明：2018年7月10日，被上诉人在租赁房屋一楼贴了《公告》，并安排大量保安（特勤）控制租赁房屋大门及通道、场所，2018年7月11日，被上诉人又将租赁房屋一楼可佳基快餐店、一楼九日商务酒店大门及相关出入口处贴了封条，加了枷具，实际收回了租赁房屋，2018年7月11日，上诉人的两名员工潘梅英、甘世美代表上诉人去租赁房屋隔壁的古荡派出所报警，在派出所还写了《发生情况报告表》；3、水费清单原件1份，2017年1月9日至2019年9月6日，拟证明2018年8月之前，租赁房屋的每月用水量都是441立方米至3742立方米之间，2018年8月之后微乎其微（少量用水是被上诉人安排的拆迁工人用的），说明上诉人没有继续经营；4、微信聊天记录打印件1份，2019年10月12日，拟证明2019年10月12日，被上诉人要求上诉人写一份《房屋腾退说明》；5、《房屋腾退说明》、《关于你司2019年10月16日房屋腾退说明的复函》原件各1份，拟证明2019年10月16日，上诉人按被上诉人的要求写了一份《房屋腾退说明》，放弃租赁房屋内物品，被上诉人于同一天回复《关于你司2019年10月18日房屋腾退说明的复函》，予以同意，上诉人在《房屋腾退说明》上也主张了腾退房屋的时间是被上诉人上锁关门日，即2018年7月11日；6、2019年12月房屋租赁现状证据一组，含：6-1、《西湖区拆除施工单位备案证明》、《拆除房屋清单》打印件各1份，2019年12月17日，6-2照片打印件3张，2019年12月18日拍摄，拟证明2019年12月17日，杭州市西湖区房屋征收补偿服务中心就杭州市古荡单位XH0803-10、12、14地块增拆工程项目出具《西湖区拆除施工单位备案证明》，并有相关的《拆除房屋清单》，租赁房屋实际在拆除房屋清单范围内，2019年12月18日，上诉人去租赁房屋现场查看时，租赁房屋内部已经基本清空，外部已经搭起脚手架，并围上了绿色的防护网，正在开展拆迁工作，被上诉人收回房屋是为了拆除做准备，一直是空置的，没有自己经营，也没有另外出租给他人，没有任何损失发生，一审判决按照租金标准的1.3倍计违约金过高，应当下调或不支持；7、申请潘梅英出庭作证申请一份，拟证明案涉房屋于2018年7月10日、11日被贴《公告》、被保安控制、被上锁、被贴封条等过程。被上诉人居住发展公司在二审期间未向本院提交新证据。对上诉人九日公司二审提交的证据材料，被上诉人居住发展公司认为，对于证据1的真实性、合法性没有意见，但对关联性有异议；对证据2中的报警材料无法核实，但对照片的真实性予以认可，证人证言中对7月11日关门上锁问题确认，但证人证言当中提到上诉人要拿物品被拒不符合事实，被上诉人多次要求他们将物品拿回把房屋清空；对证据3的真实性予以认可，但对关联性和待证目的有异议，没有经营，但事实却在占用；对证据4的真实性无异议，但反而能证明被上诉人一审一直主张的返还房屋如何处置物品问题；对证据5的三性予以认可，可以由二审法院据此认定腾退的义务已经履行完毕，但腾退的时间是2019年10月16日；对证据6的真实性无法核实，从出具的主体看不是本案任何一方，不知道来源，如果只是为了证明拆迁则与本案无关，且文件中可以看出拆迁单位不是被上诉人，就算有拆迁也是上诉人跟被上诉人之间租赁关系解除完毕后再进行拆迁。本院认为，证据1、6与本案无关，本院不予采信；证据2-1、2-3并结合被上诉人的自认，可以认定2018年7月10日被上诉人给案涉房屋上锁、贴封条的事实，故证据7证人出庭作证申请已无必要，本院不予准许，对于证人证言中所涉及的被上诉人不让上诉人取回东西因无其他证据佐证，故本院不予采信；证据2-2的真实性无法确认；对证据3、4、5的真实性予以确认。本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，2018年7月11日，被上诉人给案涉租赁房屋上锁、贴封条。2019年10月16日，九日公司出具《房屋腾退说明》一份，载明其放弃存放在案涉出租房屋中的物品，交由居住发展公司处置，并明确表明案涉房屋腾退之日为居住发展中心2018年7月10日上锁之日，杭州城投房产经营有限公司于同日复函，载明其多次要求九日公司先予配合交回房屋但均被拒绝，案涉租赁房屋内保留了九日公司开设酒店的装饰装潢、家电及物品设施等，在拒绝配合交还前，房屋处于实际占用状态，双方未认可房屋腾退已经完成，基于九日公司明确放弃案涉房屋内的全部物品，故其同意在收到函后收回房屋，房屋内装饰装潢、家电及物品设施等按照遗弃物处置，如因处置发生额外费用，其保留主张权利。本院认为，本案系居住发展公司以租赁期满为由要求九日公司腾退交还房屋、支付逾期腾退违约金的纠纷。因案涉房屋租赁合同已经于2018年3月31日到期，双方未就续租达成一致，故九日公司负有交还房屋、腾退物品的义务，否则应支付违约金。九日公司上诉意见中明确表示对应支付2018年4月1日起的违约金无异议，但主张应计算至2018年7月11日，即居住发展中心对案涉房屋上锁、贴封条之日，对此本院认为，九日公司在租赁合同期满后继续经营使用房屋，未及时腾退交还，违约在先，居住发展公司虽于2018年7月11日对案涉房屋上锁、贴封条，阻止九日公司继续经营，但未有有效证据证明居住发展公司拒绝九日公司搬离物品，且在一审庭审中居住发展公司也要求九日公司搬离物品、停止损失，但九日公司以优先承租权、拆迁前提不成立等不予同意，导致损失进一步扩大，故一审结合合同约定、居住发展中心的主张和九日公司的抗辩，依法调整违约金为日租金损失的1.3倍计算并无不当。另，因2019年10月16日九日公司明确放弃存放在案涉出租房屋中的物品，交由居住发展公司处置，居住发展公司也予以认可，故实际腾退之日为2019年10月16日，原审判决第一项已经实际履行完毕，相应的腾退违约金应计算至2019年10月16日。综上，九日公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13107元，由杭州九日商务酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 张一文审判员 秦海龙二〇一九年十二月二十七日书记员 万丹丹