黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1004民初1247号 原告：马桂珍，女，1958年2月17日出生，住牡丹江市爱民区。 原告：刘井彬，男，1929年1月1日出生，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：刘凤义（原告刘井彬的次子），住牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江吉源房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区西地明街南民安路西北山名苑小区36号楼2-3单元一层。 法定代表人：张玉荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于冬梅，女，该公司行政部经理。 原告马桂珍、刘井彬与被告牡丹江吉源房地产开发有限公司（以下简称吉源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告马桂珍，原告刘井彬的委托诉讼代理人刘凤义，被告吉源公司的委托诉讼代理人于冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马桂珍、刘井彬向本院提出诉讼请求：1.要求吉源公司一次性退还多收的房屋投资款19557元，供热费139.70元，共计19696.70元；2.诉讼费用由吉源公司承担。事实和理由：2013年12月5日签订的危房棚户区改造住宅房屋拆迁调换补偿协议中约定××小区×号楼5单元×室建筑面积64.89平方米，××小区×号楼2单元×室建筑面积56.62平方米，后××小区16号楼变更为××小区34号楼，现××小区×号楼2单元×室、建筑面积为58.97平方米，××小区×号楼5单元×室建筑面积54.29平方米，两处房屋存在面积差为8.25平方米，吉源公司应退还马桂珍、刘井彬房屋面积差价款27225元（3300元/平方米×8.25平方米），因吉源公司已退还7668元，现还应退还19557元。××小区×号楼5单元××室取暖面积36.38平方米，××小区×号楼2单元×室取暖面积39.59平方米，吉源公司应按照1.84元/平方米的标准共计应退139.70元。二原告多次找被告退还上述款项，被告均不予理睬，故二原告诉至法院，请求如上。 吉源公司辩称，按照2013年12月5日签订的危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议，二原告应补交面积差价款121482元，该协议第九条约定吉源公司对马桂珍、刘井彬减免61482元，吉源公司应按照约430元/平方米的标准向马桂珍、刘井彬退还房屋面积差价款。吉源公司对马桂珍、刘井彬要求退还供热费的诉讼请求予以认可。 本案的争议焦点：被告应按照何种标准向二原告返还面积差价款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马桂珍、刘井彬对吉源公司举示的证据一、危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议复印件1份均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下： 1.马桂珍、刘井彬举示证据一、危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议复印件1份（与原件核对无异）。因吉源公司对该份证据的形式要件无异议，故本院对该份证据的形式要件予以确认。该份证据只能证实二原告与被告在签订危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议中约定的两处回迁房屋的面积及房屋增加面积款的计算方式，对此本院予以确认，但无法证实房屋存在面积差的问题，对此本院不予确认。 证据二、供热费临时收据复印件2张、黑龙江省资金结算票据复印件4张（均与原件核对无异）、北山名苑小区动迁户回迁计算单复印件1份。本院认为，吉源公司对此份证据的形式要件无异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认，供热费票据能够证实2014年11月6日吉源公司分别代收刘井彬名下回迁房屋2015至2016年度采暖期热费1584元（供热面积39.59平方米×40元）、马桂珍回迁房屋2015至2016年度采暖期热费1456元（供热面积36.38平方米×40元），2013年12月11日和2014年11月10日黑龙江省资金结算票据可以证实2013年12月11日二原告交纳两处回迁房屋的动迁投资补差款20000元、2014年11月10日二原告交纳两处回迁房屋的投资款45445元。2018年8月29日黑龙江省资金结算票据和2018年10月28日黑龙江省资金结算票据可以证实，2018年8月29日刘井彬交纳北山名苑34号楼2单元402室2018年11月10日至2019年11月9日的物业管理费469元，2018年10月28日马桂珍交纳北山名苑34号楼5单元402室2018年11月10日至2019年11月9日的物业管理费510元，对此本院予以确认。但该组证据无法证实吉源公司应以每平方米3300元的标准退还二原告房屋面积差价款的证明问题，对此本院不予确认。××小区回迁户回迁计算单只能证实二原告在回迁交纳款项的具体明细，对此本院予以确认。至于是否按何种标准支付面积差的问题，将在下文中论述，此处不赘述。 2.吉源公司举示证据二、2014年11月17日黑龙江省资金结算票据复印件1张（金额7668元）。本院认为，二原告对该份证据的形式要件没有异议，本院予以确认。该份证据能够证实2014年11月17日吉源公司退还××小区×号楼2单元×室房屋面积差价款5445元[（56.62平方米－54.97平方米）×3300元/平方米]，并收取××小区××号楼2单元×室房屋面积差价款1567元[（56.62平方米-54.97平方米）×950元/平方米]，吉源公司退还××小区×号楼5单元×室房屋面积差价款3790元[（64.89平方米-60.90平方米）×950元/平方米]，吉源公司退还二原告房屋面积差价款合计7668元[（5445元+3790元-1567元）]，对此本院予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘井彬与马桂珍系公公与儿媳关系。刘井彬名下原有位于牡丹江市爱民区牡纺河西宿舍（现牡丹江市爱民区××小区）丘地号××、砖木结构、×栋×号平房（住宅建筑面积42.27平方米，无照房24平方米）。2010年开始拆迁，2013年12月11日拆迁验收结束，无照房屋24平方米被折合为12平方米。2013年12月5日，马桂珍、刘井彬与吉源公司签订了危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议。马桂珍、刘井彬选定××小区×号楼5单元×室（建筑面积64.89平方米）；××小区×号楼2单元×室（建筑面积54.97平方米）作为回迁房屋，同时该协议约定了马桂珍、刘井彬应向吉源公司补交的房屋面积款计算方式，即（50平方米-42.27平方米有照房）×950元/平方米为7344元；（40平方米-12平方米）×950元/平方米为26600元；（50平方米-40平方米）×1250元/平方米计算为12500元（40平方米上靠到50平方米的部分），楼层差为9500元（50平方米×95元/平方米×2）；超过50平方米的部分按照3300元每平方米计算为65538元｛其中××小区×号楼5单元×室为49137元[（64.89平方米-50平方米）×3300元/平方米]，××小区×号楼2单元×室为16401元[（54.97平方米-50平方米）× 3300元/平方米｝，马桂珍、刘井彬需向吉源公司补交房屋面积差价款共121482元（7344元+26600元+12500元+9500元+49137元+16401元）。该协议中第九条约定，马桂珍、刘井彬实际应缴纳房款60000元（扣除吉源公司减免61482元）此款于2013年12月31日前缴纳20000元，余款待回迁入住前缴清。2013年12月11日马桂珍、刘井彬交纳两处回迁房屋的动迁投资补差款20000元。 2014年11月6日，上述两处回迁房屋入住，回迁入住时××小区16号楼的楼号改为××小区×号楼，刘井彬的回迁房屋××小区原16号楼2单元×室（建筑面积54.97平方米）变更为××小区×号楼2单元×室（建筑面积56.62平方米）；马桂珍名下的回迁房屋××小区16号楼5单元×室（建筑面积64.89平方米）变更为××小区×号楼5单元×室（建筑面积为60.90平方米）。2014年11月10日，刘井彬、马桂珍补交投资款45445元。2014年11月17日，吉源公司向马桂珍、刘井彬退还××小区×号楼2单元×室房屋面积差价款5445元[（56.62平方米－54.97平方米）×3300元]，并收取该房屋面积差价款1567元[（56.62平方米-54.97平方米）×950元/平方米]，吉源公司退还××小区×号楼5单元×室房屋面积差价款3790元[（64.89平方米-60.90平方米）×950元/平方米]，吉源公司共退还马桂珍、刘井彬房屋面积差价款合计7668元[（5445元+3790元-1567元）]。2019年房屋进行测绘时，××小区×号楼5单元×室建筑面积为58.97平方米，××小区×号楼2单元×室为54.29平方米，马桂珍、刘井彬与吉源公司因房屋出现的建筑面积差价款的“多退少补”标准及计算方式意见不一。 2014年11月6日，吉源公司分别代收刘井彬名下××小区34号楼2单元×室2015至2016年度采暖期热费1584元（供热面积39.59平方米×40元）、代收马桂珍××小区34号楼2单元×室2015至2016年度采暖期热费1456元（供热面积36.38平方米×40元）。现马桂珍、刘井彬要求吉源公司退还2015年至2016年采暖期多交的供热费，吉源公司表示认可并同意按1.84元/平方米的标准退还多收取的款项。 本院认为，马桂珍、刘井彬与吉源公司签订的危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议系原、被告的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述协议合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故马桂珍、刘井彬均应按照协议约定全面履行自己的义务。 关于回迁房屋面积差价款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案诉争房屋系回迁安置房，属新建房屋，马桂珍、刘井彬与吉源公司在危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议中约定两处回迁房屋超出50平方米的部分，由马桂珍、刘井彬补交房屋面积差价款121482元。该协议中约定××小区×号楼5单元×室建筑面积为64.89平方米，××小区×号楼2单元×室建筑面积为54.97平方米，但2014年11月两处回迁房屋入住时，××小区34号楼5单元×室建筑面积减少至60.90平方米；××小区34号楼2单元×室建筑面积增加至56.62平方米，吉源公司已向马桂珍、刘井彬退还多收的面积款7668元，应视为马桂珍、刘井彬和吉源公司对已经签订危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议的变更并已实际履行完毕。2019年房屋测绘时××小区×号楼5单元×室建筑面积为58.97平方米，面积误差比值为3.16%[（60.90-58.97）平方米÷60.90平方米）。××小区×号楼2单元×室建筑面积为54.29平方米，面积误差比值为4.11%[（56.62-54.29）平方米÷56.62平方米]，故吉源公司应向马桂珍、刘井彬支付相应的面积差价款。截止到2014年11月17日马桂珍、刘井彬已向吉源公司支付房屋面积款价款57777元（65445元-7668元），因两处回迁房屋中50平方米以下房屋面积款属政策性优惠价格，吉源公司无定价权，亦无调整价格的权限，故两处回迁房屋中超出50平方米的部分才属于商品房，吉源公司方可自主定价、对价格进行调整。两处回迁房屋中属于商品房的部分即17.52平方米（56.62平方米+60.90平方米-50平方米-50平方米）的房屋面积补差款为 11333元（57777元-7344元-26600元-12500元），每平方米的面积为646.86元（11333元÷17.31平方米）。吉源公司应退还××小区×号楼5单元×室房屋面积差价款1311.18元{60.90平方米×3%×646.86元/平方米+[（60.90平方米-58.97平方米）-60.90平方米×3%]×646.86元/平方米×2倍}，吉源公司应退还××小区×号楼2单元×室房屋面积差价款1913.80元{56.62平方米×3%×646.86元/平方米+[（56.62平方米-54.29平方米）-56.62平方米×3%]×646.86元/平方米×2倍}，故吉源公司应向马桂珍、刘井彬退还上述两处回迁房屋的面积差价款为3224.98元（1311.18元+1913.80元），超出部分，本院不予支持。 因吉源公司同意向马桂珍、刘井彬退还多收取的热费，故吉源公司应退还热费139.78元[（40元-38.16元）×75.97平方米]，现马桂珍、刘井彬要求吉源公司退还热费139.70元，未超过此限，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告牡丹江吉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告马桂珍、刘井彬房屋（××小区×号楼5单元×室、××小区×号楼2单元×室）面积差价款3224.98元； 二、被告牡丹江吉源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告马桂珍、刘井彬上述两处房屋2015年至2016年采取期的热费139.70元； 三、驳回原告马桂珍、刘井彬对被告牡丹江吉源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告牡丹江吉源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费292元、减半收取计146元，由原告马桂珍、刘井彬负担121.06元、被告牡丹江吉源房地产开发有限公司负担24.94元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇一九年十二月十日 书记员 薛智心