北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初6799号原告:郭伯慈，女，1965年3月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：褚建波（原告郭伯慈丈夫），男，1964年4月13日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴坤，北京友恒律师事务所律师。被告：北京紫都置业发展集团有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号，统一社会信用代码91110000721473545E。法定代表人：王一心，董事长。委托诉讼代理人：任梦，女，1992年12月23日出生，汉族，该公司员工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘钊，男，1985年9月7日出生，汉族，该公司员工，住北京市西城区。被告：北京紫都双兴置业发展有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园8号楼7层710室，统一社会信用代码911101086782308119。法定代表人：姚素梅。被告：北京双兴投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇乐园西小区7号，统一社会信用代码911101177351326108。法定代表人：姚素梅。被告：北京仟禧为民置业有限责任公司，住所地北京市朝阳区平房乡黄渠村黄渠公园5号，统一社会信用代码91110105064872772F。法定代表人：陶军学。被告：北京仟禧创新投资管理集团有限公司，住所地北京市平谷区兴谷经济开发区6区301-177号，统一社会信用代码91110000726341840N。法定代表人：杨云龙，董事长。委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。委托诉讼代理人：董威，北京市安园律师事务所律师。原告郭伯慈（以下简称原告）与被告北京紫都置业发展集团有限公司（以下简称紫都置业公司）、被告北京紫都双兴置业发展有限公司（以下简称紫都双兴公司）、被告北京双兴投资管理有限公司（以下简称双兴投资公司）、被告北京仟禧为民置业有限责任公司（以下简称仟禧为民公司）、被告北京仟禧创新投资集团有限公司（以下简称仟禧创新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年4月4日、2019年11月13日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人褚建波、吴坤，紫都置业公司委托诉讼代理人任梦、刘钊，仟禧创新公司委托诉讼代理人李双领到庭参加了诉讼，紫都双兴置业公司、双兴投资公司、仟禧为民公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除《认购协议》；2、要求五被告共同返还购房款120万元；3、要求五被告按照120万元为基数，按照每日万分之五的标准支付自2016年7月1日至实际给付之日止的违约金。事实和理由：2013年9月29日，原告与紫都置业公司签订《认购协议》，认购位于北京市朝阳区平房乡黄渠村63号地所建定福庄项目房屋，原告前期已如约向紫都置业公司支付120万元购房款，《认购协议》中约定，紫都置业公司应于2016年6月30日前向原告交付涉案房屋。原告认为，《认购协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，且原告已支付购房款，但紫都置业公司迟迟不履行交房义务，现已逾期两年有余，属于违约行为，侵犯了原告作为购房人的合法权益。2017年，原告曾多次找到紫都置业公司沟通，根据紫都置业公司具体工作人员所述，以及北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第210号民事调解书，紫都置业公司已将定福庄项目已销售的房屋权利义务转移给紫都双兴公司。而涉案房屋的实际投资方和建设方分别为仟禧为民公司、仟禧创新公司系仟禧为民公司的控股股东。由于仟禧为民公司未向紫都双兴公司明确交房时间、紫都双兴公司则无法向紫都置业公司明确交房时间，最终导致紫都置业公司无法履行协议内容。2018年，原告欲与紫都置业公司前法定代表人刘洋、紫都双兴公司、仟禧创新公司重新签订五方协议书，以维护原告合法权益，但未能成功签约。之后，原告也曾试图前往涉案房屋施工现场进行勘察和维权，但依然未果。故提出本诉。紫都置业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告主张合同解除，但若审查合同效力，原告与紫都置业公司所签合同应属无效合同，因为紫都置业公司并未取得商品房预售许可证而售卖房屋，违反了法律强制性规定。2、认可双方签约、付款的事实。3、合同无效的法律后果只涉及返还原物、赔偿损失，不涉及违约金的认定和给付。紫都置业公司同意退还购房款，但退款的主体应该为紫都双兴公司或者双兴投资公司，因为紫都置业公司与双兴投资公司曾（2014）大民初字第XXX号案件审理中，达成合意，同意由双兴投资公司向原告履行交付房屋的义务，现房屋无法交付，应由双兴投资公司承担给付不能的责任。紫都双兴公司是由双兴投资公司全资控股的子公司，应与双兴投资公司承担连带责任。仟禧创新公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我司同情原告，但我司并非合同相对方，我司并未收到原告交付的任何购房款。至于合同有效、无效、解除都不应由我司承担责任。紫都双兴公司、双兴投资公司、仟禧为民公司均未到庭，亦未发表书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，2013年9月29日，原告（买受人）、紫都置业公司（出卖人）签订《认购协议》，约定“基于改善和提高公司员工住房条件的目的，利用公司目前开发定福庄项目的契机，出卖人和买受人本着自愿、公平、对等的原则，在协商一致的基础上，就买受人认购定福庄项目住宅事宜达成如下协议：原告购买的房屋位于北京市朝阳区平房乡黄渠村63号，鉴于目前设计方案尚未完成，该房屋建筑面积暂定90平方米（实际面积以最终交房实测面积为准，房款按本协议约定单价结算后多退少补，多出面积的房款由买受人负责不足，少出面积的房款由出卖人负责退还）。该房屋产权性质为拆迁安置房（买受人补交土地出让金后即为商品房）。房屋总价款合计1519200元。付款方式分四笔，分别于2013年9月30日前支付首笔购房款30万元，于2013年10月20日前支付第二笔购房款90万元，于2016年6月30日前或出卖人向买受人交付房屋时，买受人支付第三笔房款至认购房款总额的95%，即1443240元，待房产证办至买受人名下，双方按最后确定价格进行最终结算。房屋预计交付时间为2016年6月30日前，待房屋建设获得《建设工程规划许可证》后，出卖人将根据房屋实际认购情况，确定房屋户型范围，买受人以认购顺序依次选房。鉴于该房屋为政策房，买受人应积极协助办理各种过程文件及手续。本认购书的签订人与最终产权人必须为同一人，在该房屋交付之前不得变更。出卖人只负责办理相应的使用权权属文件，不负责该房屋土地出让金的交纳和产权办理，该部分由买受人自行负责。买受人交付首笔购房款之日起，随时有权以书面形式解除本认购协议。出卖人应在买受人提出解除协议之日起30日内将买受人所交房款全部退还买受人，并按年息5%支付利息。由于出卖人原因造成逾期交房，每延期一天，出卖人应向买受人支付已付购总房款万分之五的违约金，延期超过九十日，买受人有权解除本协议。若本协议未能实现建设，出卖人除应返还买受人所交纳全部房款外，还应向买受人支付违约金，计算方法为，自买受人交付首笔房款当日起，按买受人已交付总房款万分之二计算至出卖人返还买受人所交纳的房款止。”签约后，原告分别于2013年9月30日、2013年10月17日向紫都置业公司交付购房款30万元、90万元，以上共计120万元。现涉案房屋完工，亦未能向原告交付。2015年3月11日，北京市大兴区人民法院作出（2014）大民初字第XXX号民事调解书，就双兴投资公司与北京中视联国际数字产业园建设有限公司、紫都置业公司商品房预售合同纠纷一案进行了处理，调解书第一项、第三项、第五项分别确认“一、紫都置业公司将其持有的紫都双兴公司的49%股权无偿转让给双兴投资公司，并协助办理股权转让手续。三、在股权变更登记完成后，双兴投资公司作为紫都双兴公司全资持股人，同意将紫都置业公司定福庄项目项下商业配套楼房中的1000平方米房屋无偿转让给紫都置业公司或紫都置业公司指定的公司，并协助办理产权转移变更登记手续，所需税费由紫都置业公司负担。五、在定福庄项目中已经销售的4500平方米房屋（约50套），原以紫都置业公司名义对外签订房屋买卖合同，紫都置业公司的权利义务由紫都双兴公司承担，紫都置业公司将其前期所持有的定福庄项目的房屋买卖合同所有原件（包括但不限于紫都置业公司所签订的）交给紫都双兴公司，并由紫都双兴公司继续履行已出售房屋买卖合同的权利义务。”现该调解书已生效。2015年11月13日，北京市高级人民法院作出（2015）高民初字第XXX号民事调解书，就紫都双兴公司与仟禧创新公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案进行了处理，调解书认定“二、仟禧创新公司于2018年6月12日之前，从位于北京市朝阳区平房乡黄渠村63号地块[现《国有土地使用证》编号为京朝国有（2008出）第XXX号]的“定福庄项目”中，向紫都双兴公司（包括其指定的单位或个人）交付达到法定交付条件的建筑面积为9180平方米的住宅用房、建筑面积为5500平方米的地上商业用房（首层高度不低于6．8米，具体以规划部门批准方案为准）；逾期则须另行交付建筑面积为500平方米的商业用房（标准同上）作为违约补偿。前述房屋以整栋交付为原则，尽可能保持完整。”现该调解书也已生效。仟禧为民公司成立于2013年4月7日，股东包括仟禧创新公司、北京京房为民置业有限公司。根据原告提供的北京市规划和国土资源管理委员会官网公示的涉案房屋所在项目审批信息显示，仟禧为民公司为涉案项目的建设单位，涉案房屋所在项目的名称为“东城区定向安置房项目”，建设地址位于“北京市朝阳区平房乡黄渠村63号”，该项目已经过北京市规划和国土资源管理委员会规划设计方案审定，经过北京市国土资源局建设项目用地预审。上述政府审批事项有《北京市国土资源局建设项目用地预审意见》、北京市规划和国土资源管理委员会官网公示规划设计方案审定审批结果在案佐证。截止法庭辩论终结，涉案房屋尚未完工，紫都置业公司亦未取得与涉案房屋相关的商品房预售许可证。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与紫都置业公司虽然签订了《认购协议》，但紫都置业公司在售卖涉案房屋时并未取得商品房预售许可证，根据《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房预售实行预售许可制度。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，所以，原告与紫都置业公司签订的《认购协议》无效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。所以，紫都置业公司基于双方所签《认购协议》而收取的原告所付购房款应予退还，本院对原告该项诉讼请求予以支持。紫都置业公司与双兴投资公司之间关于股权转让的法律关系、双方关于包括涉案房屋在内的房屋买卖合同中出卖人身份概括性转移的约定均对不具有对抗第三人的效力，在未与原告另行签订新的房屋买卖合同的前提下，难以认定双兴投资公司、紫都双兴公司系原告的合同相对方，原告向其主张合同权利，本院不予支持。同理，仟禧创新公司、仟禧为民公司均与原告不存在合同关系，原告向其主张权利，本院亦不予支持。最后，关于原告与紫都置业公司所签《认购协议》因违反法律法规强制性规定而无效，紫都置业公司在不具备商品房预售许可证的前提下售卖涉案房屋，且涉案房屋属政策性保障住房，售卖受到特定的限制，上述情形均符合社会大众一般认知的标准，原告对此应属明知，所以，原告与紫都置业公司对《认购协议》无效均负有过错，在此基础上，原告主张紫都置业公司按照日万分之五的标准支付违约金，本院不予支持。但考虑到紫都置业公司长期持有该购房款，基于利益平衡的考虑，本院酌定紫都置业公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付资金占用期间的利息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第三条、第六条之规定，判决如下：一、原告郭伯慈与被告北京紫都置业发展集团有限公司于二〇一三年九月二十九日签订的《认购协议》无效；二、被告北京紫都置业发展集团有限公司于本判决书生效后七日内退还原告郭伯慈一百二十万元，并分别以三十万元、九十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准分别计算给付自二〇一三年九月三十日至实际给付之日止的利息，以及自二〇一三年十月十七日至实际给付之日止的利息；三、驳回原告郭伯慈的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21449元，由郭伯慈负担13149元（已交纳），由紫都置业公司负担8300元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黎伟伟审判员  张帅宾审判员  刘茵茵二〇一九年十二月三十日书记员  李雅雯