北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79617号原告：山东石大科技集团有限公司，住所东营市东营区北二路能源巷1号。法定代表人：尤廷秀，董事长。委托诉讼代理人：王可，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。法定代表人：赵刚，执行董事。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告：君海时代投资有限公司，住所北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。法定代表人：陈剑鸣，董事长。原告山东石大科技集团有限公司（以下简称石大公司）与被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）、被告君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。石大公司委托诉讼代理人佟金颖，金通公司委托诉讼代理人邱嘉煜，君海公司法定代表人陈剑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石大公司向本院提出诉讼请求：1、判令将石大公司购买的位于北京市朝阳区xx路xx街xx乙x号1604室房屋（以下简称1604室）的房产证办理至石大公司或其指定人名下；2、判令金通公司、君海公司共同承担逾期办理房产证的违约损失1057613元（暂计算至2019年7月20日止，计算标准为全部购房款的月息0.5%）。事实和理由：北京市朝阳区xx路xx街xx乙x号路xx街西苑项目由金通公司开发，金通公司委托君海公司代理销售该项目部分房屋，并承诺为买受人办理房屋产权证书。2007年11月13日，石大公司与君海公司签订《期房购买协议书》，约定石大公司以人民币1692180元的价格购买1604室的房屋，君海公司承诺在石大公司交齐全部房款后的15个月内为石大公司办理房产证。合同签订后，石大公司依约向君海公司全额支付了购房款并实际入住该房屋，但时至今日金通公司、君海公司仍然未为石大公司办理房屋产权证书，给石大公司造成了极大的经济损失。因此，石大公司诉至法院以维护自身合法权利。金通公司辩称，不认可石大公司与君海公司之间签订的购房协议的真实性，不认可石大公司支付购房款的真实性，更不认可石大公司与金通公司之间成立房屋买卖合同关系。石大公司与君海公司的购房协议也是倒签的，并非真实的合同，购房款没有支付给君海公司，支付凭证上也写的是咨询费，不是购房款，且金通公司也未收到购房款。石大公司与君海公司签订的购房协议中的第15条约定，要由君海公司促成金通公司与石大公司签订房屋买卖合同后才能履行相关义务，但是石大公司与金通公司并未签订任何合同，双方之间无合同关系，金通公司无法履行相关义务。石大公司也未实际使用房屋。另外，石大公司的主张已经超过诉讼时效。君海公司辩称，石大公司与君海公司签订的购房协议合法有效，石大公司按照协议约定支付了全部购房款。没有给石大公司办理房屋所有权证的原因在于金通公司将1604室一房二卖，另外卖给某公司（以下简称某公司）并办理了所有权转移登记手续，后某公司还将房屋进行了抵押。因此没有为石大公司办理房屋所有权证，责任不在君海公司，而在金通公司，君海公司积极协助办证，不应承担违约责任。因此，君海公司同意将1604室过户至石大公司名下，但不同意支付任何违约金。经审理查明：2001年7月26日，金通公司与某1公司（以下称某1公司）签订《商品房买卖协议书》，约定某1公司购买金通公司开发的位于北京市朝阳区xxx号院“xxx”项目58套房屋。2007年10月30日，某1公司与君海公司签订《商品房权益转让协议书》，某1公司将上述购买位于北京市朝阳区xxx号院“xxx”项目58套房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件，同时不承担移交后发生的任何问题的责任。2007年11月13日，君海公司作为甲方与乙方石大公司签订《期房购买协议书》，就乙方购买1604室事宜约定，主要内容为：甲方拥有1604室的所有权和唯一处置权，现该房处于出租状态，因开发商的原因致使该楼座整体房产证至今未能办妥，且责任不在甲方，对此，乙方无异议，并同意在此前提下购买1604室；由于房地产开发商已同意在15个月内办妥房产证，双方同意按期房买卖1604室，即乙方在本协议签订后的10天内（8个工作日内）付清所有的购房款，甲方保证在本协议签订后的15个月内将1604室的房产证办至乙方或乙方指定代理人的名下；1604室的交易总价格为14000元/平方米，按现在实际面积120.87平方米计算，总价格为1692180元，如由于开发商的原因造成房产证确认的实测面积与成交的面积有差异，双方同意成交总价不变；双方同意办理房产证时按7000元/平方米开具房产发票，并按7000元/平方米的成交价交纳各种税费，超出7000元/平方米以上部分由甲方委托的某2公司开具咨询代理费发票；乙方同意在1604室现租房户退房后再接手此房，时间以现租房户的合约到期为准；甲方负责自乙方交齐全部房款的15个月内与开发商办妥1604室的全部产权手续，如未能按期办妥产权证，甲方承担一切责任；除了发生不可抗力的问题之外，甲方在15个月内未能将产权证办至乙方或乙方指定的代理人名下，而造成乙方损失时，甲方有责任与乙方一起向房地产开发商要求赔偿，如开发商未能赔偿乙方损失，则由甲方负责赔偿乙方损失；双方商定，确因开发商或甲方原因而未能按时将1604室的房产证办至乙方或乙方指定的代理人名下，则由甲方负责赔偿乙方损失；乙方不愿退房，甲方应按全部房款0.5%的月息赔偿乙方损失，直至房产证按协议规定办妥为止。石大公司以同样事由诉至本院，要求金通公司与君海公司将北京市朝阳区xx路xx街xx乙x号1603室房屋（以下简称1603室房屋）及北京市朝阳区xx路xx街xx乙x号1104室房屋（以下简称1104室房屋）过户至其名下。经查，石大公司与君海公司分别就三套房屋签订《期房购买协议书》，1603室购房款为1739360元，1104室房屋购房款为1692180元。就上述三套房屋，石大公司一并支付购房款。石大公司于2007年11月16日支付君海公司指定的收款单位某2公司购房款1024744元。石大公司于2007年11月20日支付君海公司指定的收款单位某2公司购房款4098976元。石大公司支付1603室、1604室及1104室的总房款为5123720元。石大公司实际使用1604室至今。2007年12月1日，金通公司出具《授权委托书》，内容为：确认君海公司为北京市朝阳区xx路xx街xx乙x号1604室的唯一全权代理销售商，并承诺无论该1604室的最终买受人是否为君海公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将该1604室的房地产证办至实际买受人名下，本授权委托书的有效期至2009年6月30日止。2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》（附《已交付房屋清单》），金通公司同意由君海公司对其移交给某1公司的19套房屋享有所有权和处置权；银行按揭款已由金通公司代交，待金通公司办妥全部房产手续并申领到正式房产证后，君海公司还清金通公司代交的全部房屋按揭款及装修费；金通公司同意按19套房屋分别向君海公司签署授权书，并保证在2008年12月31日前办妥19套房屋的所有产权证。《已交付房屋清单》载明的已交付房屋包含1604室。2008年12月30日，北京市规划委员会责令金通公司限期拆除在朝阳区xx院建设工程项目中的无证建筑（120平方米）和围墙（385米）。2009年2月9日，北京市规划委员会致函北京市朝阳区人民政府，要求对金通公司在xx小区违法建设依法严肃处理，并将处理结果反馈至该委员会。2009年2月5日及2009年12月23日，北京市建设委员会作出信访答复意见，称xxx号院B座住宅楼系商品房，由于临建、围墙、栅栏没有拆除等原因导致该项目尚未取得规划验收合格证，故xxB座住宅楼如申请办理产权证，请提交规划验收合格证明及其他相关材料，到房屋所在地的房屋登记部门申请办理登记。2010年4月6日，北京市住房和城乡建设委员会作出信访答复意见，称已经与开发商联系，开发商表示将尽快为购房人办理房屋产权登记。另查，2009年7月28日，1604室登记至金通公司名下。2010年8月4日，金通公司将1604室另售给某公司并登记至其名下，石大公司为此诉至密云区人民法院。该案正在审理中。又查，1604室已由某公司于2016年2月3日抵押给案外人程某，另于2018年1月30日被北京市第三中级人民法院查封。以上事实，有《商品房买卖协议书》、《期房购买协议书》、转账凭证、居住证明、《授权委托书》、《商品房转让续签协议书》、责令限期拆除通知书、信访答复意见书、抵押权登记信息、查封登记信息等书证及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，君海公司与石大公司于2007年11月13日签订的《期房购买协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据合同第二条及九条约定，君海公司负有为石大公司办理房屋产权证书的合同义务。2007年12月1日金通公司出具《授权委托书》，向君海公司保证在2008年12月31日之前将该1604室的房地产证办至实际买受人名下，金通公司的该承诺应认定为其同意承担向实际买受人办理房屋权属转移登记的义务。君海公司向石大公司出示该《授权委托书》，本院视为君海公司认可上述办理房屋权属转移登记的期限。现石大公司作为实际买受人未能取得房屋权属证书，应认定为君海公司及金通公司违反了其承诺的义务，应认定为违约。由于目前涉案1604室在某公司名下且已抵押给案外人并被人民法院查封，不符合权属转移登记的条件，故本院对石大公司要求办理房屋权属转移登记的诉讼请求不予支持，石大公司可待条件具备之后另行解决。根据君海公司与石大公司的合同约定及上述认定的事实，现石大公司主张自2009年1月1日至实际权属转移登记之日止的违约金，本院仅支持自2009年1月1日至法庭辩论终结之日2019年10月16日的违约金，君海公司应予承担，现石大公司未举证证明其实际损失情况，根据合同履行情况，双方约定的违约金标准过高，本院降低至每月2000元的标准。金通公司虽承诺在2008年12月31日之前将该1604室的房地产证办至实际买受人名下，但石大公司未能证明其与金通公司就违约责任的承担进行了约定，石大公司与君海公司之间合同依法不对金通公司产生约束力，故本院对石大公司向金通公司主张逾期办证违约责任不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、君海时代投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付山东石大科技集团有限公司逾期办理房产证自二〇〇九年一月一日至二〇一九年十月十六日的违约金二十五万九千零六十七元；二、驳回山东石大科技集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零一十五元，由君海时代投资有限公司负担（山东石大科技集团有限公司已预交，君海时代投资有限公司随上述违约金一并支付山东石大科技集团有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十二月二十三日书记员  毛文蝶