四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初2029号 原告：中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司，住所地遂宁市经济技术开发区明月路333号。 法定代表人：刘华。 委托诉讼代理人（特别授权）：曹家林，四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢保勇，四川斗城律师事务所律师。 被告：何绍清，女，1961年3月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杜智勇，四川明矩（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明矩（遂宁）律师事务所实习律师。 原告中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司（以下简称联通公司遂宁分公司）与被告何绍清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案受理后，被告何绍清在举证期限内提起反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序于2019年9月17日、11月20日公开开庭审理。原告联通公司遂宁分公司的委托诉讼代理人曹家林、谢保勇，被告何绍清的委托诉讼代理人杜智勇、罗妙慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联通公司遂宁分公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年10月9日签订的《房屋租赁合同》，由原告向被告支付违约金94421.3元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求中的解除合同诉讼请求变更为：确认原告与被告于2016年10月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月22日解除。事实和理由：2016年10月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于遂宁市船山区门面，房屋建设面积约为128.98㎡，租赁期间自2016年4月20日至2021年4月19日。合同第十四条第（六）款约定“租赁期内，乙方需提前退租，应提前90日通知甲方，并按本合同房屋总金额的2.5%向甲方支付违约金”。合同签订后，原告按约支付租金至2019年4月19日。2019年1月22日，由于房屋外部市政施工原因，原告根据合同提前90日向被告书面送达了退租的函件，被告回复不同意退租。原告认为原告符合合同约定的解除合同的条件。 何绍清对原告主张的除房屋外部市政施工外的其余事实均予以承认，但认为：1.原告援引的合同条款不是约定解除条款，而是违约责任条款，原告退租需经被告同意，而被告不同意退租，原告所发函件因不符合法定或约定的解除条件而不能达到解除合同的法律后果；2房屋租赁合同是原告制定并提供的格式合同，原告援引的合同条款因免除或减轻了原告的主要责任而无效，且原告未尽到提示的义务；3.双方因格式合同的内容产生争议，应作出不利于格式合同提供一方的解释，因此，该条款应为违约责任条款而非合同任意解除条款。 何绍清向本院提出诉讼请求：1.反诉被告继续履行于2016年10月9日与反诉原告签订的《房屋租赁合同》；2.反诉被告立即向反诉原告支付拖欠的2019年4月20日至2020年4月19日的房屋租金933416元；3.反诉被告向反诉原告支付房租滞纳金20000元；4.本诉及反诉的诉讼费均由反诉被告承担。诉讼过程中，何绍清将诉讼请求变更为：判令反诉被告向反诉原告赔偿其违约解除《房屋租赁合同》的损失。损失计算方法：（1）从2019年4月20日起至涉案房屋实际出租之日止，按原房屋租赁合同租金标准赔偿房屋空置租金损失（暂计算至2019年10月19日为466708元）；（2）从涉案房屋实际出租之日起至2021年4月19日止，按实际出租金额于原租赁合同约定租金差额赔偿反诉原告租金损失。事实和理由：反诉原告与反诉被告所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，反诉被告要求解除合同的理由不能成立，合同应继续履行，反诉被告占有使用反诉原告的房屋，应按合同向反诉原告支付租金及滞纳金。若反诉被告执意不再履行合同，该行为系违约解除合同，由此给原告造成的损失应由反诉被告予以赔偿。 联通公司遂宁分公司辩称，《房屋租赁合同》已于2019年1月22日解除，房屋已经在2019年1月进行了腾退，且房屋租金已支付至2019年4月19日，期间反诉被告通过多种方式要求反诉原告接收房屋，反诉原告均拒绝接收，由此导致房屋空置的损失等均属于反诉原告自行扩大的损失，应由反诉原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 1.合同约定情况 2016年10月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于船山区凯旋中路212号1层5号、5号附1号、5号附2号门面，用途为营业厅、销售场所，租赁期限自2016年4月20日至2021年4月19日，房屋总租金为4418338元（其中房租3776852元，税费641486元），其中第4年即2019年4月20日至2020年4月19日的租金为933416元，租金应于当年度租期开始的十天内一次性付清，逾期未付房租应按0.1%/天的标准支付滞纳金，滞纳金总额不超过20000元。合同还约定：第十一条乙方不得擅自将房屋转租给他人，若确因客观原因需转租他人，必须事先征得甲方同意，并与甲方签订租赁合同；第十三条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付房屋达15日的。2、交付的房屋不符合合同约定，严重影响乙方正常使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、甲方转让该房屋未按约定告知乙方。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应在接到甲方书面通知5日内拆除或搬离属于乙方的财物，否则，甲方视乙方放弃其所有权。1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达/元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。第十四条违约责任……（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前90日通知乙方，并：1.将已收取的租金余额退还乙方；2.按本合同房租总金额的2.5%支付违约金；3.支付赔偿金额（赔偿金额包括但不限于装修、线路接入、律师费、诉讼费等费用）……（六）租赁期内，乙方需提前退租，应提前90日通知甲方，并按本合同房租总金额的2.5%向甲方支付违约金。合同所用纸张上有原告企业标识水印及合同编号，被告陈述该合同系原告制作并提供的格式合同，故有原告企业标识水印及合同编号；原告陈述房屋租赁不是原告的主要业务，原告未制作房屋租赁合同的格式合同，若是原告制作的格式合同，原告不会给己方制定严格的禁止转租的条款，故本合同系双方共同协商草拟的，合同上的水印及编号是原告为了对其所签订合同进行管理所需。对于合同第十四条第（六）项内容的理解，原告陈述该条款的内容是赋予了乙方可退出合同的权利，不需要经过甲方的同意；被告陈述该条款的内容是若乙方要提前退租，应提前90日通知甲方，甲方同意后，乙方可退租并承担违约金，该条款属于违约责任条款，且该条款约定的法律后果与本条第（三）项内容不对等，缺少赔偿损失的约定，同时结合合同全文理解，依据合同第十一条的约定，租赁期间即使原告转租都需要经过被告同意，解除合同是比转租更加重要的权利，不可能不经被告同意原告就可以随意解除合同。 2.合同履行情况 2019年1月22日，原告向被告发出了《中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司函》，函件载明“自2018年10月以来，市政府搭架进行楼梯墙面施工，至今还未拆除（截止2019年1月19日），同时，据悉该路段政府也即将启动海绵城市建设，工期在1年左右。目前已导致该营业厅进店客户人数锐减，已对我公司的业务发展带来巨大影响，该情况已构成不可抗力，根据合同第十三条第二款，我公司提出与您解除《遂宁德胜路营业厅房屋租赁合同》，我公司将不再承租合同约定房屋，也不再向您支付租金，望您海涵，收到此函后请及时回复，谢谢”。被告收到该函件后，回复不同意解除房屋租赁合同。被告陈述认可市政度搭架进行楼梯墙面施工，但施工考虑到原告的经营需要留出了通行道路，不影响原告的经营。 此后，双方就房屋租赁事宜进行了磋商，原告自行制作了商谈会议纪要，但该会议纪要未经被告签字确认其记录内容。 原告陈述其于2019年1月即已退出房屋，并要求被告接收房屋。被告陈述由于被告不同意原告解除合同，双方未就合同解除事宜达成一致意见，故未接收房屋，也无权对房屋进行出租处理。现房屋钥匙仍由原告持有。房屋现已空置，但房屋外墙至今仍悬挂有原告营业厅的标识。 房屋租金已由原告按照合同约定交付至2019年4月19日，被告向原告发函对租金进行了催收，原告未支付租金。 2019年10月14日，本院向被告释明合同应予解除，被告据此对诉讼请求进行了变更。 上述事实，有原告的起诉状、《房屋租赁合同》、函件、照片、会议纪要和庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，租赁合同约定原告在租赁期内要求提前退租的，应提前3个月通知被告并支付违约金，未设置其他需经被告同意的条款。因此，被告于2019年1月22日向被告发出通知提出不再租赁，其行为系按照合同约定履行提前通知义务，故合同应予三月后解除，即2019年4月22日解除，租金应按照合同约定支付至2019年4月22日，原告未足额支付租金给被告造成的损失应予赔偿。与此同时，根据合同约定，原告即使按照合同履行提前通知义务，其行为仍为违约解除合同，应按照合同约定向被告支付违约金。原告辩称合同未约定原告提前退租应赔偿被告损失，但依照合同“有约定从约定，未约定依法定”的原则，虽合同未对原告提前退租应赔偿被告损失作出约定，但原告提前解除合同确给被告造成损失，依法仍应当予以赔偿，本院酌定损失金额为230000元（含合同解除前租金损失），被告主张的其余房屋空置或差价损失为被告扩大损失部分，原告不予赔偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司与被告何绍清于2016年10月9日签订的《房屋租赁合同》； 二、原告中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司向被告何绍清支付违约金94421.3元； 三、原告中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司向被告何绍清赔偿230000元； 四、驳回被告何绍清的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2161元，由原告中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司负担；反诉案件受理费6667元，由原告中国联合网络通信有限公司遂宁市分公司负担3000元，被告何绍清负担3667元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 杨 娟 人民陪审员 舒 敏 人民陪审员 邓小华 二〇一九年十二月十日 法官 助理 王涛清 书 记 员 范 韬