北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初21311号原告：王树臻，男，1963年5月15日出生，汉族，无业,住北京市大兴区。委托诉讼代理人:房亚南，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京资和信融资担保有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区6区67号。法定代表人：王悦殊，董事长。委托诉讼代理人：赵娜，1984年6月9日出生，汉族，北京资和信融资担保有限公司法务主管，住北京市西城区。委托诉讼代理人：贾婧，1990年9月6日出生，汉族，北京资和信融资担保有限公司法务专员，住北京市西城区。被告：北京同航信达网络技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路19号1号楼401-3F00。法定代表人：于玻，董事长。被告：北京同航电子商务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路19号1号楼401-3F09。法定代表人：于洪满，董事长。被告：于玻，男，1974年10月16日出生，汉族，北京同航信达网络技术有限公司董事长，住河北省廊坊市广阳区。被告：佘丽莉，女，1974年8月7日出生，汉族，职业不详，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。原告王树臻诉被告北京资和信融资担保有限公司（以下简称资和信公司）、北京同航信达网络技术有限公司（以下简称同航信达公司）、北京同航电子商务有限公司（以下简称同航电子公司）、于玻、佘丽莉案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王树臻之委托诉讼代理人房亚南、被告资和信公司之委托诉讼代理人赵娜、贾婧到庭参加诉讼，被告同航信达公司、同航电子公司、于玻、佘丽莉经本院公告送达开庭传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王树臻对本院提出诉讼请求：1、撤销对位于北京市大兴区鹿华路XXXX号房屋的查封行为；2、中止对位于北京市大兴区鹿华路XXXX号房产的执行；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院查房的涉案房产，原告是于2016年3月开始通过多次的现场查看涉案房屋，以及与其他房屋进行对比，最后选定了本案的涉案房屋。在中介公司的居间下，在2016年6月7日与佘丽莉签署了房屋买卖合同，合同价款是645万元，合同签订之后，原告是2016年6月7日支付购房定金30万元，6月11日支付购房款370万元。6月11日佘丽莉将该房屋的钥匙以及所有的房子的手续、原件全部都交给原告进行装修、入住。在这个过程中均没有看到房产显示有被查封的行为，而且也没有任何的人来通知原告。原告在这个过程中支付了装修费用60余万元，目前尚有245万元购房款尚未支付。245万元的购房款已经备齐随时可以一次性支付。原告是实际的权利人，佘丽莉不是房产的权利人，而且原告与佘丽莉是基于真实房屋买卖合同关系，原告的权利可以排除执行。被告资和信公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。法院对涉案房屋的查封符合法律规定。此外依据法律规定，只有原告在已经将涉案房屋登记在其名下或者法院查封之前就签署了买卖合同、实际居住、支付全部价款的，才能主张解除解除司法查封，本案不属于上述情况。原告在签署房屋买卖合同时，自身存在重大过失，没有尽到应有的合理注意义务。原告在明知佘丽莉尚未取得房屋权属证明的情况下（证据《补充协议》第五条“甲方（佘丽莉）在拿到房产证后60日内配合乙方（王树臻）办理产权过户手续”），仍然不顾风险签署买卖合同，自身存在重大过失。自北京市2010年实施房屋限购政策以来，对购房人购房资格核验，对所有房屋的房源核验均是北京市存量房屋买卖的标准和必要流程，更何况还有房屋中介北京和居房地产经纪公司提供了经纪成交的服务，但被答辩人却没有尽到基本的合理注意义务，对涉案房屋的房源情况没有进行任何的核验，才造成当下的局面。被告同航信达公司、同航电子公司、于玻、佘丽莉未发表答辩意见，未参加庭审。本院经审理认定以下事实：原告北京资和信融资担保有限公司与被告北京同航信达网络技术有限公司、北京同航电子商务有限公司、于玻、佘丽莉保证合同纠纷三案【案号（2016）京0102民初7968、7970、7972号】审理期间，根据北京资和信融资担保有限公司提出的财产保全申请，本院依法作出（2016）京0102民初7968、7970、7972号之一民事裁定书，对被告佘丽莉购买的北京市大兴区鹿华路XXXX号房产予以查封。2016年4月22日，本院向不动产登记机关送达了《民事裁定书》及《协助执行通知书》【文书编号（2016）京0102民初7968、7970、7972之一号】。2017年2月，被告北京资和信融资担保有限公司依据北京市西城区人民法院已经发生法律效力的（2016）京0102民初7968、7970、7972号民事判决书向本院申请执行，本院立案执行，执行案号分别为（2017）京0102执1111号、1112号、1114号。原案件审理过程中采取的查封措施自动转为执行中的查封措施。另查，2016年6月7日，原告与被告佘丽莉在北京和居房产林肯店签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定佘丽莉将涉案查封的房产以总价格645万元出售给原告。当日双方又签订了《补充协议》。补充协议第五条载明：1、甲方（佘丽莉）在2016年6月28日前将方钥匙交给乙方（王树臻），并结清之前发生的所有费用。2、甲方（佘丽莉）在拿到房产证后60日内配合乙方（王树臻）办理产权过户手续。原告称合同签订后，其于2016年6月7日通过其配偶（杨金兰）的银行账户支付佘丽莉购房定金30万元、于6月11日支付佘丽莉购房款370万元，合计支付了400万元。佘丽莉按合同约定于2016年6月28日前将房屋钥匙交付给原告，原告与佘丽莉进行了物业交割，实际取得了涉案房屋。取得房屋后，原告对房屋进行了装修，装修费用60余万元，并实际入住。各项生活类支出均由原告缴纳，物业也出具了证明。目前剩余245万元购房款尚未支付。本院认为：原告对执行标的主张所有权或者享有其他足以排除强制执行的权益，可以向执行法院提出异议。原告王树臻所提异议符合法律规定的审查范畴。原告异议的成立以原告对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项之规定，对原告的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；同时，该司法解释第二十八条还规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院在诉讼期间，根据被告提出的财产保全申请，于2016年4月22日向不动产登记机关送达了《民事裁定书》及《协助执行通知书》，此时查封措施已发生法律效力。而原告与被告佘丽莉签订购房合同、支付大部分购房款及实际入住等行为均发生本院采取查封措施之后。故原告王树臻主张其支付了大部分购房款，享有涉案房屋的所有权的主张不符合司法解释相关规定。本院对原告王树臻提出的排除执行异议不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）、第二十八条项之规定，裁定如下：驳回原告王树臻的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告王树臻负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈访雄人民陪审员  任月征人民陪审员  王双静二〇一九年十二月十六日法官 助理  常思思书 记 员  郑佳丽