江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初3221号 原告：李敬霞，女，1960年9月23日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：韩俊，江苏袁胜寒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某甲（系原告配偶），男，1960年7月19日生，汉族，住南京市玄武区。 被告：徐永华，男，1951年10月14日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：谭鲁宁，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。 被告：周超，男，1967年7月17日生，汉族，现羁押于江苏省常州监狱。 原告李敬霞与被告徐永华、周超执行异议之诉一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李敬霞及其委托诉讼代理人韩俊、王某甲，被告徐永华的委托诉讼代理人谭鲁宁、**，被告周超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李敬霞向本院提出诉讼请求：判令停止对南京市玄武区××苑××幢××单元××室房屋的执行。事实与理由：一、案涉房产系原告从被告周超的父亲周某处购得，原告已按合同约定支付房款，房屋也已交付，原告装修后居住在此；二、周某已去世，周超办理了案涉房屋的产权证书，现已具备过户条件，但周超一直不协助原告办理过户；三、原告曾起诉周超要求过户，法院确认房屋买卖合同有效，但因案涉房产上有抵押，不具备过户条件，原告诉请被驳回；四、周某去世后一直未能确定房屋产权继承，待2016年确认由周超继承时，周超取得房屋产权后立即办理了抵押登记，且期间内周超因吸毒多次被处理，一直也无法联系。此外，双方多次磋商过户事宜，数次争吵报警，故诉争房屋未能办理过户不是原告自身原因所致，执行异议程序中的相关认定与事实不符；五、被告徐永华在办理抵押时没有查看诉争房屋不合常理，且凭执行公证文书申请执行，也非常人所能为；六、周超长期吸毒，熟人不可能借钱，徐永华应当属于职业放贷人且极可能与周超串通，该借款未必真实。综上，案涉房屋已由原告买下且按合同约定付清了绝大多数款项，不应再予执行，故诉至法院。 被告徐永华辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由：一、原告因自身原因未办理过户，系怠于行使自身权益，法律不保护躺在权益上睡觉的人。自诉争房屋发票开具至周超第一次将之抵押，期间经过漫长的八年九个月零二十天，原告并未采取任何法律措施；二、徐永华和周超两被告之间不存在故意串通损害原告利益的事实。二人本身并不认识，是通过居间服务公司签订的借款合同。徐永华没有考察房产的前置义务，他只需知道房产价值可以覆盖借贷金额就可以，且案涉房产在2016年12月19日就曾为林某设置过抵押，徐永华完全有理由相信该处房产不存在产权纠纷。原告觉得非常人所能为的执行公证文书，是居间服务公司为了保护债权人合法权益的常规操作，非徐永华首创、更非独创；三、徐永华与周超之间存在实际的债权关系，80万元借款有银行转账凭证、借款合同公证书可以证明；四、徐永华与周超之间的借款关系不在此次执行异议之诉的审查范围之内。案外人提出执行异议应与执行行为和执行标的有关，执行依据不在审查范围之内；五、徐永华并非职业放贷人。徐永华系重庆××置业有限公司法定代表人，同时在江苏大陆建设工程有限公司工作，借款收利并非其收入的主要来源。况且，双方约定的利率在国家法律规定的保护范围之内。此外，江苏高院《关于建立疑似职业放贷人名录制度的意见(试行)》于2019年5月17日发布并施行，因此，即便徐永华之前偶尔的几次民间借贷行为疑似职业放贷，但均发生在《意见》发布之前，因此不能用新试行的《意见》来约束徐永华的行为。 被告周超辩称，2008年办房证的时候，我打电话给原告丈夫王某甲，但因为要交纳3000余元的费用，王某甲没有来，我才办理的房屋抵押借款，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、买卖情况。案涉不动产系周超父亲周某于2003年通过拆迁安置的方式取得。2003年12月25日，周某与原告签订《房屋买卖协议》，约定周某将案涉不动产出售给原告，转让价款为167750元，原告在本协议签订后一次性支付160000元，余款7750元在办理两证时付清；交付时间为2003年12月25日；在案涉不动产两证齐全后，周某应及时给原告办理过户手续，一切费用由原告承担。上述合同签订当日，原告向周某支付了160000元的购房款。 二、物权登记情况。2005年，周某去世。2007年4月27日，案外人南京××房地产开发有限公司与周超及案外人王某乙（系周超母亲）签订了关于案涉不动产的买卖契约。2008年2月29日，周超和王某乙取得了案涉不动产的销售不动产统一发票。2016年7月25日，周超与王某乙签订了关于案涉不动产的买卖合同。2016年8月17日，周超取得了案涉不动产的所有权，该证写有该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。 三、权利限制情况。2016年12月19日，周超用案涉不动产为林某的30万元债权办理了抵押担保。2017年3月24日，周超通过南京海利格商务服务有限公司从徐永华处借款80万元，以案涉不动产为该笔债权提供抵押担保，该借款合同有南京市建邺公证处公证。此外，2018年10月9日，南京市建邺区人民法院对案涉不动产采取了司法查封措施。 四、关联诉讼。2018年11月7日，李敬霞向本院提起原告李敬霞与被告周超房屋买卖合同纠纷一案，案号为：（2018）苏0102民初10707号，诉争的房屋为案涉房屋，诉讼请求:判令被告周超协助原告将坐落于南京市玄武区××苑××幢××单元××室的不动产所有权变更登记至原告名下。本院经审理认为：李敬霞与周某签订的关于案涉不动产的《房屋买卖协议》合法有效，双方均应按约履行。李敬霞按约支付了购房款，周某应配合李敬霞将案涉不动产权利变更登记至李敬霞名下。周超通过继承和购买的方式取得了案涉不动产的所有权，故周超应配合李敬霞将案涉不动产的权利由周超变更登记至李敬霞名下，但因案涉不动产上设有权利障碍，而李敬霞未在本院指定的期限予以消除，在此情形下，本院对李敬霞的诉讼请求不予支持，故判决驳回李敬霞的诉讼请求。该判决已生效。 五、执行情况。2018年10月15日，申请执行人徐永华持已经发生法律效力，由南京市建邺公证处出具的（2018）宁建证内执字第××号执行证书向本院申请，执行案号为（2018）苏0102执4146号。执行中，本院于2018年10月26日作出（2018）苏0102执4146号执行裁定书及执行公告，裁定拍卖被执行人周超名下位于××苑××室的不动产，并公告责令在该房内居住、使用的人员于2018年11月6日前迁出该房屋，并将屋内物品全部清空。后原告提出执行异议，请求法院中止对××苑××室的执行。本院作出（2019）苏0102执异17号执行裁定书，认为原告不属于非因买受人自身原因未办理过户登记，驳回了原告的执行异议。原告不服，遂提起本案诉讼。 本院认为：首先，需要阐明的是，本案属于案外人执行异议之诉案件，本案与先前的执行异议案件均衍生于执行程序，都是当事人权利救济的程序。但是，二者侧重的法的价值不同，因此，本案结论不受本院在执行异议程序中裁定意见的限制。具体言之，执行异议程序作为执行异议之诉的前置程序，以“形式审查为主，实质审查为辅”为原则，其法理价值在于效率优先、兼顾公平，目的是保障执行程序的合法、顺利推进，保障生效的法律文书得到有力、有效的执行，从而切实保障申请执行人的切身利益。与之不同的是，案外人执行异议之诉案件的受理，本身就意味着执行标的之权属存在一定的争议，以至于法院必须通过实质审理来明确权属，对申请执行人与案外人的合理利益作出权衡比较，从而全面保障执行程序的合法性以及合理性，防止执行行为损害案外人合法权益。可以说，二者是法的价值在不同阶段的体现，相应的，二者的结论也不一定相同，而执行异议之诉因为进行实质审理，能够深入了解个案的具体情形，从而平衡公平与效率等法的价值之间的关系，其结论也更有合理性、终局性。 其次，本案纠纷的本质为：案外人李敬霞的物权期待权与申请执行人徐永华的抵押权何者效力优先。解决这个问题，不能仅满足于对案涉执行标的权利外观的考察（譬如不动产登记簿的记载），还应结合案涉执行标的具体来源以及占有、使用的实际状况，综合其背后涉及的交易习惯、日常生活经验等多种因素，权衡不同权利所体现的冲突的法的价值的基础上，作出审慎、公正的判断。具体分析如下：一、权利性质。案外人李敬霞作为诉争房屋的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，其享有对诉争房产的所有权的期待权，这一物权期待权虽然在性质上并非物权，但按合同约定和交易习惯，它在未来终将过渡为物权，是一种类似物权的权利。申请执行人徐永华享有诉争房屋的抵押权，该权利的核心和实质在于其优先受偿性，从而保障徐永华的债权届期得以清偿；二、时间顺序。2003年12月25日，李敬霞与被告周超的父亲周某就案涉房屋达成买卖合意，是日，李敬霞按合同约定支付了价款，房屋交付。合同中约定在案涉不动产两证齐全后，周某应及时给原告办理过户手续，由此可见，李敬霞在彼时便已享有对案涉房屋的物权期待权。而根据南京市不动产登记中心出具的《设定他项权利摘要》，在2017年3月24日，徐永华对诉争房屋的抵押权方才登记设立。两项权利成立先后间隔十余年；三、维护的权利属性。李敬霞从周某处买受房屋后，对其进行了装修，家人居住于此，该物权期待权的实现，客观上是在保障李敬霞及其家人的生存、居住权利。相较而言，抵押权的设立是为了保障徐永华的债权的实现，本质上是为了保护其财产权益；四、权利外观。李敬霞与家人一直居住在案涉房屋中，至今已有十五年，这点有社区居委会的情况说明可以证明，故，李家人的生活深深地嵌入在这样一个熟人社会里，站在常人的角度讲，对于××苑××幢××楼的这套屋子，李家人才是“家主”，这是事实上的权利外观。与之相对的，因为案涉不动产一直未办理过户手续，周超是不动产权登记簿上的所有权人，徐永华对该不动产享有抵押权，这些是法律上的权利外观；五、规范与事实。案涉房屋于2003年交易，我国物权法于2007年颁布，物权法规定，除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，方能发生效力。然而，实践中存在不动产买受人签订买卖合同之后，受限于一些客观原因，不能及时登记的情形，这样，买受人取得法律意义上的所有权可能会滞后于债权合意很长一段时间，在这期间，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅将买受人当做普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，房屋的善意买受人将面临无法过户的不测风险，这在文化传统中强调“有恒产者有恒心”、“居者有其屋、耕者有其田”、“安土重迁”的我国，显然有失公平。综上，徐永华的抵押权不能优先于形成于其成立之前的李敬霞的物权期待权。 最后，关于无过错不动产买受人物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条前三项所涉及的案件事实，在前文已经作出认定，不再赘述。关于第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，结合最高人民法院在2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条之精神，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。本案中，原告称周超因吸毒被处理，一直无法联系，双方多次磋商过户事宜，数次争吵报警，此外，原告还曾就过户事宜起诉周超，这些事实都表明，原告并非躺在权利上睡觉的人，案涉房产未办理过户登记非因原告自身原因。 综上所述，原告李敬霞请求判决停止对南京市玄武区××苑××幢××单元××室房屋的执行，于法有据。依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对南京市玄武区××苑××幢××单元××室房屋的执行。 本案案件受理费15094元，由被告徐永华、周超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 本院（2019）苏0102执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何 俊 人民陪审员  唐晓妹 人民陪审员  陆雪萍 二〇一九年十二月九日 法官 助理  鲁 威 书 记 员  朱礼杨