山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0522民初2200号 原告：买素琴。 原告：程天胜（系原告买素琴丈夫）。 二原告共同委托诉讼代理人：李玉敏，阳城县智信法律服务所法律工作者。 被告：吉学兵，农民。 委托诉讼代理人：梁小军，山西语智律师事务所律师。 被告：阳城县住房和城乡建设管理局，统一社会信用代码1114052220124503750，住所地为阳城县新阳东街29号。 法定代表人：吴国宏，任局长。 委托诉讼代理人：姚云霞，山西获泽律师事务所律师。 原告买素琴、程天胜与被告吉学兵、阳城县住房和城乡建设管理局（以下简称“阳城县住建局”）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年10月17日受理后，依法作出（2016）晋0522民初2014号民事判决，判后二原告不服，提起上诉，晋城市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）晋05民终955号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程天胜及二原告委托诉讼代理人李玉敏，被告吉学兵及其委托诉讼代理人梁小军，被告阳城县住建局的委托诉讼代理人姚云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告买素琴、程天胜向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告吉学兵于2007年5月23日签订的房屋买卖合同无效；2.依法判决案涉房屋的拆迁补偿费和安置房归原告所有。事实与理由：原告经合法审批在阳城县凤城镇坪头村修建住宅一套，1997年经县政府核准发给原告集体土地使用证。2007年5月23日，原告与被告吉学兵签订了房屋买卖合同，原、被告签订合同时，并不知道该合同违反法律规定，之后，因该房屋买卖合同无效，无法进行产权变更登记，原告才知道双方之间的合同不符合法律规定。后原告多次和吉学兵协商返还房屋无果。2015年阳城县住建局决定对城南片区进行城中村改造，原告的房屋也在拆迁范围之内，原告得知后，向阳城县住建局申明，原告才是案涉房屋的产权人，阳城县住建局让原告写一份书面异议，原告于2015年11月5日给阳城县住建局提交了书面异议后，该局告知原告回去等通知。但阳城县住建局从未通知过原告，在原告不知情的情况下，与吉学兵签订了房屋补偿协议，原告无奈向法院提起诉讼，但阳城县住建局在原告与吉学兵的案件纠纷未解决的情况下，强行拆除了案涉房屋。基于以上事实，故提出前列诉请。 被告吉学兵辩称：1.二原告主张合同无效构成恶意抗辩。二原告于2007年出卖房屋，本人于2009年对房屋进行全部拆除改建，直至2015年房屋拆迁之前，二原告未对房屋的使用和买卖合同的效力提出异议，二原告因拆迁补偿价格远高于房屋当时的出卖价格才提出合同无效的抗辩主张；2.二原告主张合同违反法律强制性规定的理由不能成立。《土地管理法》第63条未对集体土地上的房屋买卖明令禁止，且从第62条可以看出，该法并未否定农村房屋买卖合同的效力，本案应当根据2007年4月9日最高人民法院全国民事审判工作座谈会纪要第四条第一项关于贯彻诚信原则的规定来适用法律，认定合同有效；3.二原告对被告吉学兵取得的拆迁补偿费和安置房主张权利无事实和法律依据。该拆迁补偿不属于买卖合同的标的物，二原告主张合同无效后返还该财产无法律依据。且本案即使认定合同无效，由于房屋早已拆除，完全翻建后的房屋又被拆迁征收，本案属于《中华人民共和国合同法》第58条规定的“不能返还或没有必要返还”的情形；4.二原告不应获得任何补偿。二原告取得房屋宅基地时属于违法取得，所建房屋获取的利益属于非法利益。买卖合同签订时，本人已支付了一定的对价，二原告出卖房屋没有受到任何损失。因拆迁征收翻建房屋后本人取得的利益不是二原告应得的利益，是对本人翻建后房屋的补偿，不属于二原告的利益损失。 被告阳城县住建局的委托诉讼代理人口头辩称：1.原告将阳城县住建局作为共同被告起诉于法无据，原告起诉的案由是确认合同无效纠纷，但阳城县住建局并非合同当事人，该起诉行为违反合同的相对性原则；2.阳城县住建局作出的拆迁补偿程序符合规定，吉学兵向我局提供了房屋建设土地使用证，二被告签订了房屋补偿手续，并根据补偿办法进行补偿的。原告认为其与吉学兵存在纠纷，房屋补偿款应当归其所有，与我局无关，原告应当依据生效判决向吉学兵主张权利。综上所述，依法应当驳回原告对我局的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1997年，买素琴、程天胜提出居民宅基用地登记申请，经有关部门批准，买素琴于1997年6月4日取得了阳城县凤城镇坪头村的宅基地使用权（地号为20209062号），后二原告在该宅基地上修建一层房屋一院，用地面积为133.4平方米，建筑占地为112.54平方米。2007年5月23日，原、被告经中人说合，由吉学兵以7万元的价格购买二原告的房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，吉学兵实际支付了房屋价款11.8万元，程天胜于2007年5月23日给被告吉学兵出具了房款收据2支。2009年，吉学兵重新将房屋进行了翻修，将原一层带院房屋改建为两层半全封闭式房屋。2015年10月31日，吉学兵与阳城县县城南部片区城中村改造工程项目部签订了协议书，该协议约定了征收补偿费用项目包括房屋及附属物补偿、搬迁补助费、临时安置补助费。现该房屋已被拆除。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让,宅基地使用权是集体经济组织成员特有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,不得转让给非本集体经济组织成员。本案中,被告吉学兵在签订房屋买卖合同时,并非涉案房屋所在的阳城县凤城镇坪头村的村民,且至今仍非该集体经济组织成员,故原、被告之间签订的房屋买卖合同因违反土地管理法的效力性强制性规定,应属无效，故二原告要求确认涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求,本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效后，吉学兵应当返还二原告房屋，二原告应当退还吉学兵房屋价款，但因该房屋现已被拆除，不存在返还可能性，故吉学兵应当折价补偿二原告，但同时考虑到无效合同自始无效，故追溯到原、被告签订房屋买卖合同时，吉学兵已经按照当时的市场价格支付房款，甚至支付的房屋价款高于双方在合同中约定的价款，该房款可确定为吉学兵应返还二原告的折价补偿款。二原告在与吉学兵签订房屋买卖合同时，双方均知道案涉房屋系建造在集体土地上的农村建房，且双方均知道吉学兵并非阳城县凤城镇坪头村的集体经济组织成员，故对该无效合同的签订，双方均存在过错，各自应当承担相应的责任。关于二原告要求案涉房屋的拆迁补偿费和安置房归其所有的诉讼请求，本院分析认为，案涉房屋的拆迁补偿费及安置房是现有房屋利益转化的一部分，原、被告签订房屋买卖合同后，吉学兵对房屋重新进行了修建，故拆迁补偿费和安置房是吉学兵改建后的房屋所产生的利益，与二原告初始建造的房屋无关，二原告认为案涉房屋系吉学兵在其房屋的基础上加建的，并未提供有效证据证实，且双方在该无效合同的签订过程中，均存在过错，不存在被告需赔偿二原告的情形。同时，原、被告之间的房屋买卖合同签订于2007年，时隔今日已过十余年之久，二原告在十余年间并未就无效合同主张过权利，而在案涉房屋被拆迁补偿时提起诉讼，明显有违诚实信用原则，且其诉请与合同无效制度的立法目的相悖，故对二原告该项主张，本院不予支持。本案案由为确认合同无效纠纷，阳城县住建局并非案涉合同的相对人，故二原告起诉阳城县住建局于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告买素琴、程天胜与被告吉学兵于2007年5月23日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、驳回原告买素琴、程天胜的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告买素琴、程天胜负担50元，由被告吉学兵负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 长  田素勤 人民陪审员  尹海见 人民陪审员  常赛芳 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  贾素娟 书 记 员  李霞平