北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80650号原告（反诉被告）：李玉华，女，1977年6月26日出生，汉族，无业，住山东省冠县。被告（反诉原告）：高迎春，女，1963年12月12日出生，汉族，自由职业，住陕西省榆林市榆阳区。原告（反诉被告）李玉华（以下简称姓名）与被告（反诉原告）高迎春（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉华向本院提出诉讼请求：1、判令北京友艺商贸有限公司（以下简称友艺公司）与高迎春之间的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月1日解除；2、判令高迎春返还押金8200元；3、判令高迎春返还2019年9月1日至2019年9月18日的租金4920元。事实和理由：2019年6月10日，友艺公司与高迎春就位于北京市朝阳区朝阳北路XXX号院X号楼XXX层XXXX房屋（以下简称涉案房屋）签署了《北京市房屋租赁合同》，约定租期3年，自2019年3月18日起至2022年3月17日止。2019年8月1日，友艺公司经营不善，想提前解约，通过微信告知高迎春不再承租。在诉讼中，友艺公司注销，李玉华系原法定代表人，也是清算组的负责人和唯一成员，故李玉华承接了友艺公司的权利义务参加诉讼，望判如所请。高迎春辩称并反诉诉称：不同意李玉华的全部诉讼请求。高迎春于2019年11月14日第一次庭审中收回涉案房屋钥匙，故友艺公司与高迎春之间的《北京市房屋租赁合同》于该日解除。友艺公司提前退租押金不同意退还，租金反而还有拖欠。故要求1、李玉华支付2019年9月18日至2020年3月17日之间的租金49500元；2、李玉华赔偿违约金，违约金按照按照每逾期一日200%的标准共计30612.96元；3、李玉华赔偿往返北京处理此事的交通费1450.6元。李玉华针对反诉辩称：双方合同早于2019年8月1日解除，租金支付至2019年9月17日，不存在再支付租金的问题。高迎春主张的违约金标准过高，违约金同意按照合同约定月租金的200%支付，交通费不同意负担，押金要求高迎春返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月14日，李玉华为注册公司与高迎春签订租赁合同，租期3年。合同签订后，高迎春将涉案房屋交付李玉华，李玉华向高迎春支付2019年3月18日至2019年9月17日租金及押金共计57400元。2019年5月14日，友艺公司成立，公司类型系有限责任公司（自然人独资），李玉华系法定代表人，住所地系涉案房屋地址。友艺公司注册成立后，高迎春与李玉华协议解除原合同。高迎春作为出租人（甲方）与友艺公司作为承租人（乙方）于2019年6月10日重新签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋作为办公使用，租期自2019年3月18日起至2022年3月17日止。房屋租金第一年（2019年3月18日至2020年3月17日），月租金8200元；第二年（2020年3月18日至2021年3月17日），月租金8446元；第三年（2021年3月18日至2022年3月17日），月租金8868.3元。支付方式押1付6，各期租金支付日期：2019年3月18日，2019年9月18日，2020年3月18日，2020年9月18日以此类推。押金8200元，于合同签订之日由乙方向甲方支付。租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担；水费、电费、上网费由乙方承担。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于合同解除，甲方迟延交付房屋达7日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达7日、欠缴各项费用达500元及保管不当或不合理使用导致附属物品、设备实施损坏并拒不赔偿等情况，甲方有权单方解除合同，收回房屋。关于违约责任，甲方有上述约定情形的，应按当年月租金的200%向乙方支付违约金，乙方由上述约定情形的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。同日，高迎春作为甲方与友艺公司作为乙方签订《补充协议》，约定业主配合租户注册，注册费用由租户自行承担；租赁期间房间不允许做饭、居住，租赁期乙方在房间内发生任何安全和财产及所有在房间内发生的意外都与甲方无关；房租第一年8200元，第二年在第一年的基础上递增百分之三，第三年在第二年的基础上递增百分之五；第一年月租金8200、第二年月租金8446，第三年月租金8868.3元。庭审中，李玉华主张因经营不善，于2019年8月1日通过微信告知高迎春想提前退租，并于该日实际搬离涉案房屋，此后双方通过中介定于2019年9月1日验房，在2019年9月1日高迎春来到涉案房屋，双方未能协商一致，故诉至法院。就上述主张，李玉华提交微信聊天记录，显示2019年8月1日李玉华向高迎春发送信息表示“客人公司破产，后面临时没活做了，房子不能再租了，提前告诉您”；高迎春回复“三年合同，半年不到，让我怎么处理”；李玉华回复“我是为了不耽误您找下一个租户，现在再通知您一声，2019年8月1日起房子我不租了，8月1日后剩下的房租就当违约金了”；高迎春表示“按合同履行，租期三年，最少一年是我给你的退路，合同写的很清楚”等内容。经询，高迎春认为友艺公司不享有单方解除权，其在2019年9月1日亦未就解除合同与友艺公司达成一致意见。同时，高迎春提交照片若干张，主张其在2019年4月19日发现李玉华违反合同约定在涉案房屋做饭，在2019年9月1日至涉案房屋检查发现墙纸开裂，故不同意退还押金。高迎春另提交火车票若干张，证明其在租赁以及诉讼期间往返北京处理事宜产生的交通费用。2019年11月14日庭审中，李玉华将涉案房屋钥匙交付高迎春，高迎春收回涉案房屋。另查，2019年8月8日，友艺公司申请清算，清算组负责人及成员系李玉华。同日，友艺公司向本院提起诉讼。诉讼中，2019年8月28日，友艺公司经北京市朝阳区市场监督管理局核定注销。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得随意变更或者解除合同。本案中，友艺公司与高迎春签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。根据双方合同的约定，涉案房屋租赁期于2022年3月17日届满，友艺公司在2019年8月1日即合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知高迎春收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。故李玉华要求确认合同于2019年8月1日解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。现友艺公司提前退租，高迎春于2019年11月14日同意解除合同，双方当庭交接房屋钥匙，高迎春收回涉案房屋，故本院认定租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后高迎春主张欠付租金具有事实和法律依据，但高迎春计算期间有误，本院依法予以调整。关于违约金，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，违约金的数额本院按照合同约定予以确定。关于押金，高迎春提出租赁期内友艺公司违反合同约定在涉案房屋内做饭及涉案房屋内墙纸开裂等情节，双方虽在《补充协议》中约定不可做饭，但未就违约后果进行约定，本院综合考虑合同履行情况及过错程度，对高迎春应退还的押金酌情确定。关于交通费，高迎春的主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。现友艺公司已注销，李玉华作为友艺公司的清算组负责人系合同权利义务之承受人，故由李玉华负担合同解除后的相应法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高迎春与北京友艺商贸有限公司于二〇一九年六月十日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十一月十四日解除；二、原告（反诉被告）李玉华给付被告（反诉原告）高迎春二〇一九年九月十八日至二〇一九年十一月十四日的房屋租金一万五千三百零六元六角七分；三、原告（反诉被告）李玉华给付被告（反诉原告）高迎春违约金一万六千四百元；四、给付被告（反诉原告）高迎春退还原告（反诉被告）李玉华押金八千元；五、驳回原告（反诉被告）李玉华的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）高迎春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，由原告（反诉被告）李玉华负担39元（已交纳）；由被告（反诉原告）高迎春负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费898元，由原告（反诉被告）李玉华负担398元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）高迎春负担500元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  尹航二〇一九年十二月二十三日书记员  王珊