北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44774号原告：张波，女，1964年1月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，北京京益律师事务所律师。原告：张朝，女，1969年8月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，北京京益律师事务所律师。原告：张涛，男，1974年3月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，北京京益律师事务所律师。原告：张飚，女，1969年8月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭琴婷，北京京益律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷婷，北京京益律师事务所律师。被告：刘徐氏，女，1925年5月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘丽英（被告刘徐氏之女），女，1953年11月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘丽英，女，1953年11月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告张飚、张涛、张朝、张波（以下合称四原告、各称姓名）与被告刘徐氏、被告刘丽英（以下合称二被告、各称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年6月25日公开开庭进行了审理，经审理，发现不适宜简易程序，裁定转为普通程序，并于2019年12月26日再次公开开庭进行了审理。四原告及其共同委托诉讼代理人郭琴婷，刘丽英（亦为刘徐氏委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1、要求二被告返还购房款45000元；2、要求二被告赔偿损失3924421.6元。事实和理由：四原告系兄弟姐妹关系，1999年，四原告之父张寿起自刘万昌处购买位于北京市朝阳区xxx乡xxx村xxx号（以下简称xxx村xxx号）宅基地房屋，并签订了《买卖房屋契约》。购房后，张寿起对涉案房屋进行了翻建，后刘万昌、张寿起先后去世。刘万昌之妻为刘徐氏、之女刘丽英。2018年，张寿起与刘万昌签订的房屋买卖合同被法院认定无效。后，四原告获悉二被告已作为被腾退人签订了拆迁补偿协议，领取了全部拆迁补偿款并获得了定向安置房屋。四原告认为，涉案房屋买卖合同无效的过错方在刘万昌，且四原告之父对涉案院落内房产进行了翻建、扩建，二被告应当返还购房款并赔偿损失。二被告辩称：不同意四原告的全部诉讼请求。xxx村xxx号院拆迁认定的有效建筑面积303.78平方米是综合了各种因素得出的，其中包括刘徐氏可享有的267平方米，四原告并非被安置人，也不是在户人员，并非宅基地使用权人，不享有院落拆迁补偿利益。涉案院落最初是张寿起购买的，现在张寿起已经去世，四原告并非购房人，不享有房屋的补偿利益。刘徐氏系xxx村村民，是符合条件的被安置人，相关拆迁利益应归刘徐氏享有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。刘万昌与刘徐氏系夫妻关系，二人育有独生女刘丽英。张寿起育有女儿张波、张飚、张朝，儿子张涛。张寿起与郝文会系夫妻关系，二人系再婚，婚后未生育子女，二人已于2004年11月4日经法院调解离婚，确认将位于北京市朝阳区xxxxxx号楼xxx号两居室房屋一套归郝文会所有，其他现有在谁手中财产即归谁所有。张寿起于2015年8月10日去世。1999年1月19日，经由北京市朝阳区崔各庄乡奶西村村民委员会批准，张飚和刘丽英签订了《买卖房屋契约》，落款买主签字一栏、卖主签字一栏分别为“张飚”、“刘丽英”字样，约定购买刘万昌名下位于北京市朝阳区xxx乡xxx村xxx号（原为xxx号）院北房三间、西房二间，作价35000元。后，约2000年，张飚、刘丽英再次签订了一份《买卖房屋契约》，所列信息与前述《买卖房屋契约》除了买主签字一栏、卖主签字一栏分别为“张寿起”、“刘万昌”字样外，其余部分并无不同。针对前述两份《买卖房屋契约》，经询，原、被告均认可实际购房人为张寿起、卖房人为刘万昌。涉案房屋后交付给张寿起，刘万昌亦收到相应购房款。经询，涉案院落交付张寿起后，院内原有房屋均被拆除，后由张寿起负责新建并保留至拆迁。张寿起生前一直在该院居住，去世后，院落仍由四原告使用至拆迁。涉案院落《农村宅基地发证审批表》登记土地使用者为刘万昌。刘万昌、刘徐氏均系北京市朝阳区xxx乡xxx村村民，刘万昌于2000年4月去世，刘万昌之父母亦先于其去世。刘徐氏现持有北京市朝阳区xxx乡xxx村经纪合作社、北京市xxx村农工商合作社共同颁发的《农用地确权确利证书》。张寿起的户口于2000年6月15日自“朝阳区神路xxx号”迁入涉案院落，户别一直为“非农业家庭户”。2016年11月23日，涉案院落被正式纳入xxx乡xxx村棚户区改造住宅房屋腾退范围，现已拆迁。当事人之间曾因涉案院落的买卖事宜产生纠纷，并诉至本院。2017年11月30日，本院作出（2017）京0105民初xxx号民事判决书，“落款署名为‘买房人刘万昌’与‘买房人张寿起’的《买卖房屋契约》无效。”后，四原告提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年3月1日作出（2018）京03民终xxx号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案审理中，本院向依法调取了涉案院落所涉拆迁补偿材料，载明如下信息：2016年12月23日，刘万昌（已故）、刘徐氏作为被腾退人，与北京永辉鸿景房地产开发有限公司签订《房屋腾退补偿协议书（定向安置房安置）》，约定对xxx村xxx号院拆迁腾退补偿，认定正式房屋建筑面积303.78平方米，认定现有本村村民及应安置人口1户1人，即刘徐氏，应享有标准安置面积50平方米，可购买现房50平方米。腾退补偿款共2987746.6元，包括被腾退房屋评估价格2490741元（包括区位补偿价814130元、房屋重置成新价339979元、棚户区改造奖911340元、棚改房屋补贴425292元）、工程配合奖50000元、院落配合奖100000元、按期交房奖30000元、未超占奖励费303780元、一次搬家补助费6075.6元、二次搬家补助费1000元、装修期补助费6000元、危电改造费150元。上述补偿款已由刘徐氏领取。根据《奶西村棚改腾退审核确认单》、《崔各庄乡奶西村棚户区改造住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》所载，上述腾退补偿款的计算标准为：棚户区改造奖按照认定房屋补偿建筑面积3000元/平方米、棚改房屋补贴按照认定房屋补偿面积1400元/平方米、工程配合奖按照本村50000元/户、未超占奖励费按认定建筑面积100元/平方米、一次搬家费按照认定建筑面积20元/平方米、二次搬家补助费按安置面积20元/平方米、按期交房奖按30000元/宗地。2018年7月18日，刘万昌（已故）、刘徐氏与北京永辉鸿景房地产开发有限公司签订《奶西村棚户区改造房屋腾退补偿补充协议》，约定给与任务圆满完成奖70000元作为腾退补充补偿款。现该款也已发放。2018年2月13日，刘徐氏（买受人）与北京六合天地置业有限责任公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定购买位于北京市朝阳区崔各庄乡建设南皋组团定向安置房（暂定名为京旺家园）xxx号楼xxx单元xxx层xxx号房屋，建筑面积57.50平方米，购房款255300元。现该房屋已交付。张波提交个体工商户营业执照等材料，证明以己方名义在涉案院落登记注册了北京海洲宠物饲养中心，并正常缴纳税费，应享有停产停业补助费，但刘徐氏签订的补偿协议中却放弃了该项权利，应对张波予以补偿。本院认为：农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。刘丽英与张飚签订的关于出售位于北京市朝阳区崔各庄乡奶西村439号院的两份《买卖房屋契约》，其买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，鉴于双方认可实际买房人系张寿起、卖房人系刘万昌，故本院在之前的诉讼中据此认定各方权利义务，考虑到张寿起、刘万昌均已去世，其继承人有权作为适格当事人参加诉讼。因难以认定张寿起为奶西村集体组织成员，所以，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，双方买卖合同应为无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。张寿起自购买涉案房屋后，长期在该院居住生活，且户籍也迁入涉案院落，并在该院另行建造了其他房屋，二被告在时隔多年后，提起前次诉讼，要求确认双方买卖协议无效，违反了诚实信用原则，应在分割拆迁补偿款时对该情节予以考虑，降低二被告可得主张的份额。在拆迁利益分割的问题上，可以将款项划分为三个部分，即针对房屋的补偿、针对土地的补偿、针对安置人口的补偿。本案中，张寿起购房后已将院内原有房产拆除，新建房屋并长期居住，现新建房屋也已拆迁转化为拆迁补偿利益，所以，购房款所对应的房屋价值利益与拆迁补偿款中房屋重置成新价格等方面的补偿利益是同一属性的，四原告可得主张继承享有基于张寿起新建房屋的事实而据以认定的房屋重置成新价、棚户区改造奖、棚改房屋补贴、未超占奖励费、一次搬家补助费、危电改造费共计1986616.61元，该款项应由二被告返还。院落配合奖、按期交房奖、区位补偿价、任务圆满完成奖均系涉及宅基地补偿的款项，上述款项中应由70%，即709891元归四原告享有，二被告应予以返还。关于工程配合奖、二次搬家补助费均系对涉案院落内认定在户人员的补偿，该款项与四原告无关。最后，关于四原告主张的定向安置房屋利益补偿、停产停业补偿费损失利益，本院不予支持。因为，四原告并未作为被腾退人员身份列明，是否给与定向安置房屋补偿的权利和资格，是否给与停产停业补助费均非民事案件受案范围，本院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，判决如下：一、被告刘徐氏、被告刘丽英于本判决生效之日起七日内给付原告张飚、原告张涛、原告张朝、原告张波补偿款二百六十九万六千五百零七元六角一分；三、驳回原告张飚、原告张涛、原告张朝、原告张波的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38556元，由原告张波负担10183元（已交纳），由被告刘徐氏、被告刘丽英负担28373（已由原告张波预交，于本判决生效之日起七日内给付原告张波）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  黎伟伟人民陪审员  范 悦人民陪审员  易湘生二〇一九年十二月三十日书 记 员  李雅雯