北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初10892号原告：北京泊安飞科技有限公司，住所地北京市海淀区上地东路29号6层B603，统一社会信用代码911101083443813371。法定代表人：温瑞峰，董事长。委托诉讼代理人：安丽，女，1984年9月11日出生，汉族，北京泊安飞科技有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。被告：北京九州隆华投资管理有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇府前路南侧（天竺供销社）一层，统一社会信用代码911101136691374639。法定代表人：凡天柱，总经理。委托诉讼代理人：韩杰，男，1955年1月30日出生，汉族，北京九州隆华投资管理有限公司员工，住北京市昌平区。被告：北京帝景房地产有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇府前街9号-111，统一社会信用代码91110113MA018K7E51。法定代表人：赵桂芳，总经理。原告北京泊安飞科技有限公司（以下简称泊安飞公司）与被告北京九州隆华投资管理有限公司（以下简称隆华公司）、北京帝景房地产有限公司（以下简称帝景公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泊安飞公司委托诉讼代理人安丽、陈昊，被告隆华公司委托诉讼代理人韩杰到庭参加诉讼。被告帝景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。泊安飞公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告北京九州隆华投资管理有限公司返还原告原租赁合同押金63800元及装修押金100000元；2.判令被告北京九州隆华投资管理有限公司给付原告终止原租赁合同违约金20万元并赔偿停业损失（泊安飞公司后撤回要求赔偿停业损失的诉求)；3.判令被告北京九州隆华投资管理有限公司给付原告因终止原合同而产生的与第二被告北京帝景房地产有限公司的法律诉讼案的诉讼损失346423元；4.判令二被告连带给付原告前期装修费488822元及利息（泊安飞公司后撤回要求给付利息的诉求)；5.判令二被告连带赔偿原告停业期间的经营性损失60万元(原告在该车场的月收入35万元，自2018年2月15日封门至2018年4月10日停业期间没有收入但租金成本不变)；6.诉讼费由被告北京帝景房地产有限公司负担。事实与理由：原告与隆华公司签订《租赁合同书》，属于合法占有使用。合同签订后，原告已按照协议按时给付租赁费，不存在拖欠或超期使用的情况。后经北京市三中院公告腾退才得知该标的物被法院拍卖，原告根据法院公告于2018年4月10日前腾退了相应标的物，在此过程中没有任何违约行为。而被告隆华公司在合同签订之时和合同执行期间一直未能把相关信息告诉原告，在标的物被法院拍卖及原告被迫腾退期间也未主动与原告商谈合同解除事宜，未能履行合同义务，致使原告业务被迫中止，蒙受经济损失，同时合同也被迫终止。因此，被告隆华公司应承担合同违约责任，退还原告合同履约保证金及装修押金，同时赔付原告终止租赁合同违约金。因事发仓促，原告腾退需要时间，被帝景公司诉上法庭，因此而产生的法律纠纷损失也应该由违约方隆华公司承担，原额赔付原告。被告帝景公司在2017年11月29日通过司法拍卖取得物叔，不能排除在先权利人的法律地位，被告不具有优先担保权利，原告租赁合同签订在先，被告应按照买卖不破租赁的原则继续履行租赁合同，保护原告的利益。但帝景公司不但不履行合同，还在未经法院执行授权的情况下擅自组织保安等人员设置障碍，强行阻拦原告正常使用停车场，致原告经营突然中断，遭受重大经济损失，该行为已构成侵权，应当赔偿原告的经济损失。原告之前与被告隆华公司签订合同之时，合同标的物之车库基本处于毛坯状态，不能直接使用，后经原告投入大量资金装修完善才达到可以使用的状态。被告隆华公司既然无法继续履行合同，就应当对原告所投入的装修款按合同期限和原告实际使用时间进行折算赔偿。帝景公司虽然经过法院拍卖获得该停车场，但不能排除在先原告的实际经营权利，帝景公司购买的停车场系经过原告前期投入进行装修，致使停车场价值提升，帝景公司实际投入远低于获取标的价值，实际是从原告处获得收益，因此也应对原告的前期投入进行合理补偿。综上所述，原告有权向二被告主张装修损失。原告除了因为业务突然被迫中断而产生的一次性经营损失外，在2018年2月15日（帝景公司强行堵门之日）至法院规定的4月10日期间，原告因事发仓促，信息不明，无法确定业务未来能否继续，所以无法采取裁员等措施降低成本，导致公司在业务成本不变的情况下无法开展业务，没有实际业务收入，经营损失约60万元。若不是因为二被告的不当行为，此项损失本可避免，原告有权向二被告主张此项损失。鉴于隆华公司经营不善，原告对于遭受的损失也不存在过错，实际是受害人。参照同地段的停车位市场价格，被告帝景公司占用原告的前期装修成果，提升了停车场的租金价格，实际获利巨大，而原告则需要以更高的价格另寻替代品，按照公平对待的原则，帝景公司作为获益方应对原告进行合理的补偿。隆华公司辩称：2015年11月，被告跟原告签订租赁合同，该合同合法有效，原告也确实经营了两年多。2017年12月，因为种种原因，大楼被拍卖了，原告在2018年腾退，这是事实，被告认可。但原告毕竟经营了两年多，不同意返还租赁押金和装修押金。不同意赔偿违约金，原告在与帝景公司相关诉讼中支出的律师费及诉讼费与被告无关，不同意赔偿。原告要经营必然要装修停车场，且其自行经营了两年多，原告要求赔偿前期装修损失被告不同意。原告要求赔偿因堵门造成的停业损失跟被告无关，是帝景的事情。帝景公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年11月26日，隆华公司（甲方）与泊安飞公司（乙方）签订《租赁合同书》，隆华公司将位于顺义区×××一层、地下一层和地下二层的部分区域及位于顺义区×××的地下一层、地下二层部分区域租赁给泊安飞公司用于经营停车场，租期自2015年11月26日至2020年11月25日。双方约定因乙方租赁初期需要对车库进行前期施工装修，自2015年11月26日至2016年1月25日为施工免租期。关于装修，双方约定，乙方对租赁物进行改善及增设他物，应事先向甲方提出书面申请，申请时应提供装修改造设计图纸及相应文字说明；装修改造工作应在取得甲方的书面许可后方可实施，且施工过程应严格按照经甲方同意的方案执行；租赁期限届满或本合同因依法解除等原因终止后，对装修改造所形成的装饰装修物，甲方有权选择要求乙方拆除并恢复原状，或无偿归甲方所有。合同第8条第1款约定，乙方应于本合同书签署日后五日内向甲方支付保证金63800元。双方在违约责任条款约定：如乙方未经甲方书面许可而擅自对租赁物进行装修改造，或未按甲方许可的装修方案对租赁物进行装修改造，甲方有权以停止电力供应等方式进行制止，乙方应按甲方要求在合理的时间内恢复租赁物原状或按甲方许可的装修方案进行修整。如因此造成甲方损失，乙方应全额赔偿。2015年11月26日，隆华公司向泊安飞公司发出付款指令，要求将应付款项支付至樊晓娟的名下。隆华公司与泊安飞公司又签订一份《物业管理协议书》，约定由泊安飞公司支付隆华公司装修保证金10万元。合同签订后，隆华公司将租赁的区域交付泊安飞公司经营停车场。泊安飞公司向隆华公司支付租赁保证金63800元及向樊晓娟账户转入装修押金10万元。后双方又签订一份《补充协议书》，约定自2016年11月26日起将租赁区域变更为顺义区×××一层、地下一层和地下二层的部分区域，不再包括28号院的部分区域。加上其他车位调整情况，双方约定在2016年11月26日至2017年11月25日的缴费期内，泊安飞公司应缴租金数额为343180元。2016年11月3日，隆华公司又向泊安飞公司发出一份付款指令，要求泊安飞公司将应付租金支付至北京腾信科技孵化器有限公司账户内。泊安飞公司按约定向北京腾信科技孵化器有限公司支付了上述费用。后因隆华公司名下的天竺大街12号院的所有房屋及土地使用权被人民法院司法拍卖，由帝景公司于2017年11月29日以最高竞价购得。2018年1月15日，北京市第三中级人民法院向泊安飞的员工谷磊告知要求泊安飞公司的人员全部撤场，不允许再进入车辆，并要求泊安飞公司将设备车、档栏等设施于15日内拆除，谷磊表示同意。上述房屋于2018年2月22日登记在帝景公司名下。2018年3月26日，北京市第三中级人民法院作出公告，责令现占有、使用人（包括泊安飞天禧广场停车场）将所占用的房屋于2018年4月10日前予以腾退。泊安飞公司称其按照人民法院公告要求的期限进行了腾退。2018年6月14日，北京市第三中级人民法院将泊安飞公司已腾退完毕的事宜告知帝景公司。后帝景公司以物权保护纠纷为案由将泊安飞公司起诉至本院，要求泊安飞公司支付2017年11月30日至2018年6月14日期间占用停车场导致帝景公司无法出租造成的租金损失5557500元。该案经审理本院作出（2018）京0113民初27367号民事判决书，认定泊安飞公司于2018年6月14日腾退，判决泊安飞公司支付帝景公司租金损失27万元。帝景公司与泊安飞公司均提起上诉，北京市第三中级人民法院经审理后驳回上诉、维持原判。泊安飞公司委托律师参加一、二审诉讼，共支付律师费七万元，负担诉讼费6423元。庭审中，泊安飞公司主张对停车场进行了装修改造，安装了停车场车牌识别管理系统价款为15万元、安装了交通安全设施、进行地下停车场保洁、灯光照明及功能房装修承包价为12万元，要求隆华公司赔偿装修损失，并提交支付上述装修改造费用合计494832元的付款凭证。为证明营业损失，泊安飞公司提交增值税纳税申报表，2017年累计销售额为426万元，并欲以此证明每月收入为35万元。上述事实，有庭审笔录、《租赁合同书》、《补充协议书》、腾退公告、付款指令、付款凭证、物业管理协议、民事判决书、施工合同及付款凭证等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告帝景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。隆华公司与泊安飞公司签订的《租赁合同书》及《补充协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。隆华公司作为出租人应保证泊安飞公司能够在租期内正常使用租赁物。但是在租期内，因隆华公司所有的天竺大街12号院内的所有房屋被强制拍卖给帝景公司，帝景公司向人民法院申请强制执行，人民法院发出公告要求泊安飞公司腾退停车场，故因隆华公司的原因导致泊安飞公司在租期内不能使用租赁物，隆华公司构成违约，应向泊安飞公司承担违约责任。因泊安飞公司已腾退停车场，与隆华公司的租赁合同及补充协议无法继续履行，故双方的租赁合同关系已解除。泊安飞公司要求隆华公司返还租赁保证金63800元及装修保证金10万元，符合法律规定，本院予以支持。泊安飞公司要求隆华公司支付违约金，但双方合同并无关于违约金的约定，故泊安飞公司的该项请求本院不予支持。泊安飞公司要求隆华公司支付另案中支付的律师费，因该项费用并非必然发生，双方合同对此亦无约定，对该项诉讼请求本院不予支持。另案判决泊安飞公司支付帝景公司的27万租金损失，系帝景公司通过司法拍卖取得物权后作为所有权人向泊安飞公司主张，泊安飞公司在上述期间实际占用停车场，且其在此期间未向隆华支付租金，故上述27万元系泊安飞公司应当支出的费用，其要求隆华公司承担赔偿责任，本院不予支持。但泊安飞公司负担的诉讼费用6423元，确系隆华公司违约给泊安飞公司造成的实际损失，隆华公司应予赔偿。关于前期装修费用，从泊安飞提交的合同及付款凭证可以看出泊安飞公司确实对停车场进行了装修改造，隆华公司并未提出异议，现因双方合同无法履行，人民法院亦要求泊安飞公司拆除装修改造部分腾退停车场，故泊安飞公司装修改造的损失应由违约方隆华公司赔偿，具体数额由本院结合泊安飞公司提交的付款凭证，扣除其自行使用期间折抵部分，酌情确定为29万元，泊安飞公司主张过高部分本院不予支持，泊安飞公司要求支付利息无法律依据，本院不予支持。泊安飞公司要求帝景公司对装修费损失承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。关于泊安飞公司主张的经营损失，其主张自2018年2月15日开始停车场出入口被堵，但未举证证明系隆华公司实施的封堵停车场的行为，其未证明隆华公司对在2018年2月15日至2018年4月10日期间无法正常经营有过错，且北京市第三中级人民法院于2018年1月25日即告知泊安飞公司的员工谷磊不得再经营，故泊安飞公司的该项诉讼请求本院不予支持。泊安飞公司主张系帝景公司堵门造成其无法正常经营，与本案租赁合同关系已不属同一法律关系，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京九州隆华投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京泊安飞科技有限公司租赁押金六万三千八百元及装修押金十万元；二、被告北京九州隆华投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京泊安飞科技有限公司经济损失二十九万六千四百二十三元；三、驳回原告北京泊安飞科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万零九百九十二元，由原告北京泊安飞科技有限公司负担一万五千六百二十二元（已交纳），由被告北京九州隆华投资管理有限公司负担五千三百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由原告北京泊安飞科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王卫红人民陪审员  戈 蔚二〇一九年十二月二十三日法官 助理  赵 杰书 记 员  王梦伟