福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初9858号 原告福建龙岩祥乐物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城团结绿世界蒋厝巷901号，统一社会信用代码91350800705108900K。 法定代表人杨中勇，执行董事。 委托诉讼代理人林添照、丁兴荣，福建同英达律师事务所律师。 被告石建国，男，1963年4月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建龙岩祥乐物业管理有限公司与被告石建国物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人丁兴荣及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理费2376元、公摊水电费196元计2572元，及该款从2017年11月1日起至款清之日止、按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2013年1月1日，原告与被告所在小区业主委员会签订合同，约定该小区物业管理费每月0.45元/平方米、公摊水电费4元/户/月等。原告公司为该小区提供物业管理服务至2017年8月1日。被告所有的房产面积为107.86方米，从2013年7月起欠交物业管理费、公摊水电费，截至2017年7月30日，共欠物业管理费、公摊水电费计2572元。原告因催缴未果，为此请求判如所请。 被告辩称，原告主张的物业费计算以及进行催收没有异议，但被告停放于小区内的摩托车于2011年8月25日被盗，助力车于2015年2月21日被盗（该两次被盗事件均由报警），小车于2015年4月被刮。该三起事件造成被告经济损失，因原告公司物业管理不到位造成车子被盗、被刮，原告理应赔偿。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告（乙方）与龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会（甲方）签订《龙岩市新罗区莲东经济房B区物业管理合同》，该合同主要约定：一、乙方为龙岩市新罗区莲东经济房B区285户业主提供物业服务；二、委托管理事项及要求：（1）、物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护、管理；（2）、公共绿化区域的维护和管理；（3）、公共区域的保洁；（4）公共秩序的维护：（5）、安全防范的管理；（6）、小区内车辆的行驶、停放管理；（7）物业使用中对禁止性行为的管理；（8）、物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（9）、物业档案资料的保管；（10）、小区精神文明建设；（11）、物业管理法规规定需要物业管理的其他事项。五、1、物业管理费，严格按照业委会协商的价格，住宅为每月0.45元/平方米、公摊水电费4元/户/月。物业服务费用主要用于以下开支：（1）、管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等；（2）、物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）、物业管理区域清洁卫生费用；（4）、物业管理区域绿化养护费用（5）、物业管理区域秩序维护费用；（6）、办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）、法定税费；（9）物业管理企业的利润。乙方严格按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈亏或亏损由乙方享有或负担。5、业主和物业使用人逾期三个月交纳物业管理费、水电公摊费的，经上门催收无果的，乙方有权要求逾期交纳物业管理费用之人从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳违约金。十七、合同有效期自2013年1月1日起至2015年6月30日止，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续至新合同签订等等。合同签订后，原告依约为该小区提供物业服务，2017年8月1日合同终止。 被告系龙岩市新罗区业主，住宅建筑面积为107.86平方米。被告从2013年7月起欠缴纳物业服务费、公摊水电费计2572元。期间原告有向被告催讨，但未果，为此原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，2011年8月25日及2015年2月21日，被告所有的闽Ｆ×××××号摩托车、发动机号10067004助力车在其楼下被盗，被告均向辖区派出所报案，公安机关业已立案，但至今尚未查获。 庭审中，被告主张其所有的小车于2015年4月被刮，并提供了小车被刮照片一张。照片显示，驾驶座边门及后门有轻微被刮痕迹、倒车镜受损，但未显示车牌及具体参照物地点。 经质证，原告表示，一、2011年8月25日闽Ｆ×××××号摩托车被盗，其尚未进驻管业，与其无关。二、2015年4月被刮，看不清是在小区内被刮。 被告认为，2011年8月25日摩托车被盗事件时，虽不是原告管理物业，但是他们前后两家物业公司有关联，原告作为后续物业管理应当对前面的物业事宜处理清楚。小车被刮照片后面是小区楼宇门和车库。 本院认为，一、原告于2013年1月1日起对小区进行物业管理，而被告闽Ｆ×××××号摩托车于2011年8月25日被盗，原告其时尚未进驻小区管业，故该起被盗事件与原告无关联，本院不予采信。二、被告提供的小车被刮照片以证明其所有的小车于2015年4月在小区内被刮，因该照片未能显示车牌、时间、具体参照物地点及其他可以印证该事实的相关证据，故本院亦不予采信。 本院认为，原告与龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会签订的《龙岩市新罗区莲东经济房B小区物业管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。原告公司根据约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告在接受前述服务后，应履行按期向原告交纳物业管理费、公摊水电费的义务。现被告尚欠原告截至2017年7月30日的物业管理费、公摊水电费计2572元，事实清楚，被告亦无异议，故被告应限期给付。同时，被告未按时履行义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费等业主而言亦显失公平，在原告催缴及本院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳或处理，明显构成违约，应承担逾期付款违约责任。合同约定“业主和物业使用人逾期三个月交纳物业管理费、水电公摊费的，经上门催收无果的，物业公司有权要求逾期交纳物业管理费用之人从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳违约金”，原告合同至2017年8月1日终止，现原告主张被告自2017年11月1日（即逾期三个月）起、按月利率2%支付违约金，具有合同依据，本院予以支持。关于被告抗辩其所有的助力车于2015年2月21日在楼下被盗事件，本案系物业服务合同纠纷，双方合同第二条“委托管理事项及要求”的11项内容，并无约定原告需对业主的财物含助力车进行保管并在遗失情形下进行赔偿的义务，合同第五条“物业服务费用开支”的9项内容，亦无约定原告收取的物业费包含了赔偿业主损失的内容，原告服务不到位或存在瑕疵，其应承担的责任系限期整改并终止合同。被告的助力车被盗并主张赔偿，系侵权责任纠纷，依法应由侵权人承担赔偿责任，即使被告小车被刮属实，亦是相同法律关系，何况被告应缴的物业管理费等系2013年7月起欠缴。因此，被告以其助力车在楼下被盗等事件拒付物业管理费，理由不能成立，本院不予采纳。需要说明的是，物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，如果业主均以此拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。物业公司与业主应相互理解、相互支持，共同创造宜人的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、石建国应于本判决生效之日起五日内支付福建龙岩祥乐物业管理有限公司自2013年7月1日起至2017年7月30日止的物业服务费、公摊水电费合计2572元； 二、石建国应于本判决生效之日起五日内支付福建龙岩祥乐物业管理有限公司从2017年11月1日起至款清之日止、以2572元为本金、按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由石建国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇一九年十二月十六日 书记员 华春兰（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。