河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21689号上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街5号怡商花园售楼部2楼201室。法定代表人：张金送，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文明，河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑞芳，女，1973年7月21日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱晓奇，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：董杭，河南广奥律师事务所律师。上诉人郑州怡商置业有限公司因与被上诉人李瑞芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州怡商置业有限公司上诉请求：1．一审判决怡商置业公司按购房款（15050743元）的日0.06‰向李瑞芳支付违约金（暂计算至2019年8月15日已高达968966.83元），违约金标准明显过高，请求二审法院依法公平判决，改判由怡商置业公司给予李瑞芳适当补偿；2．一审判决认定的违约金计算起、止点错误，请求二审法院依法改判；3．本案结果涉及整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审案件适用简易程序不妥；4．本案一、二审诉讼费用由李瑞芳承担。事实与理由：一、怡商置业公司逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且怡商置业公司一直积极办理并主动采取了补偿措施，李瑞芳也并没有因怡商置业公司未办理初始登记产生任何实际损失，一审法院判决怡商置业公司承担的违约金过高，请求二审法院依法改判由怡商置业公司给予李瑞芳适当补偿。1．根据一审认定的事实，怡商置业公司逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且怡商置业公司一直在积极协调解决，没有消极拖延。本案中，怡商置业公司未在规定期限内办理房屋产权初始登记是因为郑东新区国土资源局与郑东新区规划局两个部门步调不一致，国土资源局限期开发要求紧迫，而规划审批缓慢，最终使得规划局关于车位数量提出规划变更时，怡商置业公司早已按国土资源局限期开发要求将车位实际建设完成，数量无法变更，不符合规划变更所致。而郑东新区又是于2012年底才开始实施规划复核验收这一新政策的，因该政策的实施，使得怡商置业公司因车位实际建设不符合规划部门规划变更要求，未能通过规划部门的规划复核验收，造成了怡商置业公司不能及时办理房屋权属初始登记。这一问题出现后，怡商置业公司积极与规划部门协商解决办法，但一直得不到规划部门的答复，导致拖延至今。但是目前通过怡商置业公司的多方努力，2018年1月3日郑东新区管委会召开规划专题会议通过了郑州怡商花园式商务会馆建设机械式停车楼弥补停车位建设不足的问题这一方案，现阶段机械停车位建设工程已经建设完成并通过规划复核验收，目前本案所涉项目产权登记资料已由怡商置业公司报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已经受理并开始实测，房管部门完成实测等程序后即可完成产权登记达到办证条件。此外，双方的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”；双方的《商品房买卖合同补充协议》第八条第2项中双方约定“出卖人为配合法规、规章、政府部门的命令、通知以及不可抗力等因素而对建筑区划布局所作出的变更，不构成违约”；双方的《商品房买卖合同补充协议》第九条第3项中双方约定“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十五条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。根据客观事实和双方合同约定，本案中李瑞芳未在规定期限内取得房屋权属证书是存在一定的客观原因的，非为怡商置业公司的责任。2．根据一审认定的事实，怡商置业公司不但积极协调解决办证问题，还积极主动地采取了现金补贴的方式补偿本案所涉项目业主。3．根据一审认定的事实，怡商置业公司已按合同约定及时向李瑞芳交付了房屋，李瑞芳予以接收并实际占有使用，李瑞芳对房屋所有权的占有、使用、收益、处分等权利均不受影响，一审中李瑞芳也没有提交任何证据证明其产生了实际损失。李瑞芳并没有因怡商置业公司未办理初始登记产生任何实际损失。4．一审法院根据上述事实和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，综合考虑怡商置业公司的违约原因、违约时间、可能造成的损失等因素后认定李瑞芳请求的违约金过分高于怡商置业公司造成的损失，判决怡商置业公司按购房款（15050743元）的日0.06‰向李瑞芳支付自2016年9月7日起至怡商置业公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料之日止的违约金。但是怡商置业公司根据一审法院判决违约金计算标准计算：截止2019年8月15日怡商置业公司需支付的违约金就已高达968966.83元。本案怡商置业公司报送的材料只有小部分手续不完善，并且即使怡商置业公司没有办理初始登记影响了李瑞芳申请房屋所有权证的权利，李瑞芳的损失也不可能有如此之巨。所以怡商置业公司认为一审法院认定怡商置业公司承担的违约金仍旧过高，并且明显超过了李瑞芳实际损失的30％，超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金的最高限。怡商置业公司基于李瑞芳取得产权证书迟延是因客观因素所致，且李瑞芳没有因此产生任何实际损失，请求二审法院改判由怡商置业公司给予李瑞芳适当补偿。二、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定一审法院认定违约金计算起点错误，本案违约金应自李瑞芳向怡商置业公司提交书面转移登记申请书届满15日起计算。商品房产权初始登记不是李瑞芳的权利，商品房转移登记才是李瑞芳的权利，根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定怡商置业公司在李瑞芳提出产权转移登记书面申请15日内有配合其办理商品房产权转移登记的义务，然而李瑞芳并没有向怡商置业公司申请，所以李瑞芳在其自己申请商品房转移登记前无权要求怡商置业公司支付违约金，因为此期间李瑞芳未取得不动产证不是怡商置业公司原因造成的。因此本案即使计算违约金也应自李瑞芳向怡商置业公司提交书面转移登记申请书届满15日起计算，并且李瑞芳应当提交其向怡商置业公司提交过书面申请的证据。所以一审法院遗漏审查上述事实判决怡商置业公司自2016年9月7日开始支付违约金系认定事实错误。三、目前本案所涉项目产权登记资料已由怡商置业公司报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门于2019年9月5日受理并开始实测，怡商置业公司已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务，因此本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。郑州市郑房测绘队2019年9月5日向怡商置业公司出具的《房产测绘收件回执单》、《房产测量通知》可以证明目前本案所涉项目产权登记资料已由怡商置业公司报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已于2019年9月5日受理并开始实测，所以怡商置业公司确实已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务请求贵院依法改判本案违约金于2019年9月5日终止计算与支付。四、本案结果涉及并影响整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审法院适用简易程序审理不妥。并且如本案一审判决生效，全部业主均将参照本案判决结果请求高额违约金，这将使得怡商置业公司产生不堪重压而破产的风险，届时协调办证事宜也将被搁置，这会进一步损害广大业主的权益引起广大业主不满有可能会引发群体性事件，造成不良社会影响，这是怡商置业公司最为担心的，希望二审法院予以综合考虑。综上，请求二审人民法院根据本案客观存在的法律事实，依法支持怡商置业公司的上诉请求。李瑞芳辩称：一审法院基于双方的合同约定判决上诉人怡商公司承担违约责任符合法律规定，并对违约金的计算标准进行了调整。《商品房买卖合同》系怡商公司与答辩人在协商一致的基础上签订，是双方的真实意思表示且不存在法律规定的合同无效的情形，对双方都应当具有约束力。合同签订后，被上诉人按照合同约定履行了支付房款的义务，但上诉人未在约定期间内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送相关部门，应当承担违约责任，且合同对违约金有明确约定的情况下，怡商公司应当按照合同约定承担违约责任。怡商公司声称答辩人没有损失，显然不符合实际。怡商公司收取答辩人的购房款后，却迟迟不为答辩人办理房屋权属证书，造成答辩人的物权权利难以实现，对答辩人已经造成了重大损失。怡商公司未按照行政机关的规划要求进行建设，导致怡商公司未取得房屋权属证书，而非如怡商公司所称的其建设完工后，行政机关提出了规划变更。怡商公司将责任推给行政机关显然是在颠倒黑白。一审法院在判决时已经考虑了怡商公司违约的客观原因，将违约金计算标准下调至万分之0.6，怡商公司仍认为违约金过高的主张没有法律和事实依据。二、怡商公司对答辩人的补贴系怡商公司履行合同的行为，与怡商公司应当承担的违约责任没有关系。怡商公司在销售房屋时，向购房者承诺成立郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金，并向购房者出具了书面的文件。怡商公司是基于该合同对部分业主进行了补贴，该项补贴与怡商公司应承担的违约责任没有关系。并且怡商公司也并未实际履行补贴义务，甚至在答辩人起诉怡商公司办证违约后，怡商公司将答辩人排除在享受补贴业主之外，对答辩人进行打击报复。怡商公司将不相关的两者混为一谈，目的是为了逃避承担责任。三、上诉人刻意将办理初始登记的违约责任混淆为办理转移登记的违约责任，以混淆违约金的起算时间。商品房买卖合同附件四第六条第1款明确约定了上诉人应当在2015年8月31日之前将将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送相关部门，逾期则按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。因此一审法院判决上诉人应当自2016年9月7日起向答辩人支付违约金起点认定正确。四、上诉人请求违约金应在2019年9月5日终止计算与支付没有事实和法律依据。根据合同约定“出卖人应当在2015年8月31日（房屋交付使用的60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州住房保障和房地产管理局。出卖人未在约定时限内报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金”。根据《不动产登记条例》17条不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或申请人按照要求提交全部补正材料的，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。根据法律规定，不动产登记机构不论是否受理首次登记的材料，都会书面告知申请人。上诉人提交的《房产测绘收件回执单》、《房产测量通知》与本案没有关联，不能证明上诉人已实际报送初始登记资料，或报送资料齐全已被不动产登记部门受理。根据民事诉讼法相关规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。五、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中对上诉人应当在2015年8月31日前报送产权初始登记材料的约定明确，一审判决上诉人自2016年9月7日起支付违约金符合客观情况，且类似系列案件已由郑州市中级人民法院作出终审判决。（河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2018）豫01民终3941号）六、其他被上诉人与上诉人房屋买卖合同纠纷相同系列案件已经由郑州市中级人民法院作出驳回上诉、维持原判的终审判决。（河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2019）豫01民终3902号）综上所述，答辩人虽然认为一审判定的违约金计算标准过低等，但基于快速解决纠纷等考量并未上诉，上诉人怡商公司的上诉请求与理由根本不能成立，因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回上诉，维持原判。李瑞芳向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期向有关部门报送办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（2015年8月31日起至实际履行日止），暂计2173327元（2015年8月31日起至2019年8月15日止，共计1444天）；2、判令被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记所需资料；3、本案诉讼费、公告费等费用由被告承担。一审法院认定事实，2013年12月9日，原、被告签订商品房买卖合同两份（合同编号为：D130××××7702、D130××××7689），合同约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××楼××、××号的商品房两套，总价为15050743元；房屋交付期限为2015年6月30日前；被告应当在2015年8月31日（商品房交付使用后60日内）前，持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。2014年1月6日、2014年3月25日原告向被告支付房款共计15050743元，并由被告出具销售不动产统一发票。2015年7月27日，被告将涉案房屋交付给原告。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定履行了支付房款的义务，出卖人应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。庭审中被告称已提交了房屋产权登记需要备案的相关资料并已受理，但未提供相关证据予以证明，该院不予认定，故被告的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金2173327元（暂计算自2015年8月31日至2019年8月15日止）的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，房屋建成后被告及时向原告方交付了房屋，原告方予以接收，并实际占有使用，被告公司逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素在内，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了补偿措施，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，关于被告提出的诉讼时效问题，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。我国民法当前关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起三年，由于违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，而双方合同约定的办理权属登记时间为2015年8月30日前，且2015年8月31日至2016年9月6日期间的违约金已经超过三年的诉讼时效期间（原告于2019年9月6日起诉），故关于原告诉请的被告支付原告违约金2173327元的诉讼请求，部分不符合合同约定，且目前初始登记已改为首次登记，该院酌情确定被告自2016年9月7日起至被告实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止，按购房款的日0.06‰向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效之日起十日内按购房款15050743元的日0.06‰向原告李瑞芳支付自2016年9月7日起至被告郑州怡商置业有限公司实际履行报送应由其提交的办理房屋权属首次登记所需资料义务之日止的违约金；二、驳回原告李瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12093元，由原告李瑞芳负担4837元，被告郑州怡商置业有限公司负担7256元。二审中，郑州怡商置业有限公司提交两份证据：房产测绘收件回执单、房产测量通知，证明目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门已于2019年9月5日受理并开始实测。上诉人已于2019年9月5日完成商品房买卖合同附件四第六条第一项的资料报送义务，即将产权登记资料报送至房管局，本案违约金应中止计算与支付。李瑞芳发表意见称：对该证据的关联性与证明目的有异议，真实性没有异议。首先该证据与本案无关，该证据仅能证明上诉人向委托相关部门进行房屋实测，不能证明上诉人已经完成了商品房买卖合同附件四第六条第一项规定的资料报送义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，由于李瑞芳对上诉人郑州怡商置业有限公司提交证据的真实性无异议，本院对该二份证据的真实性予以认定。但该二份证据不足以证明上诉人向相关部门报送涉案商品房权属首次登记资料并被受理的时间，因此，对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实与原审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李瑞芳与郑州怡商置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。涉案《商品房买卖合同》约定，郑州怡商置业有限公司应当在2015年8月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属登记资料报送郑州市房地产管理局，郑州怡商置业有限公司并未提供充分的证据证明截止本案一审开庭之日郑州怡商置业有限公司已按照合同约定完成了案涉房屋权属登记资料的报送义务，郑州怡商置业有限公司构成违约，应承担违约责任。考虑到本案实际情况，一审法院已将违约金标准由0.01%调整为0.06‰，酌情降低的违约金标准适当，郑州怡商置业有限公司认为一审判决违约金标准过高，要求给予李瑞芳适当补偿的上诉意见不成立，本院不予采纳。郑州怡商置业有限公司作为专业从事房地产开发的企业，应当对相关法律政策有充分理解，并对商业风险有充分预测，郑州怡商置业有限公司以车位数量规划变更为由，主张免除不能及时办理房屋权属初始登记的责任，依据不足。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人郑州怡商置业有限公司的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14512元，由上诉人郑州怡商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月二十三日书记员  王云霞