浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终2946号 上诉人（原审原告）：方建苗，男，1971年10月23日出生，汉族，住余姚市。 上诉人（原审原告）：褚亚娥，女，1974年9月16日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：方建苗，本案上诉人，系褚亚娥丈夫。 被上诉人（原审被告）：余姚保利置业有限公司。住所地：余姚市城区阳光公寓28幢2号。 法定代表人：马伟民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严静波，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李科琼，浙江导司律师事务所律师。 上诉人方建苗、褚亚娥因与被上诉人余姚保利置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2019年6月12日作出的（2019）浙0281民初4746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方建苗、褚亚娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.《宁波市成品住宅装修工程质量分户验收管理规定（试行）》、建设部《商品房住宅装修一次到位实施细则》等，都强调开发商进行精装修房屋销售时必须进行分户验收，并把验收结果作为《住宅质量保证书》内容交给住户。但被上诉人不能向上诉人提供质量验收结果。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。上诉人在第一次收房时，发现房屋有大量严重的质量问题，在第二次、第三次收房时，房屋仍存在严重的质量问题。被上诉人一直在反复维修。第三方鉴定机构确认，房屋有82.5块大理石破裂需要更换，要拆除每个房间的门套、窗套等才能完成施工,故施工过程一定会严重影响正常居住。3.《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条规定，全装修商品房交房时，经营者应当提供项目竣工验收时委托第三方专业机构出具的空气质量检测合格、电气网络管线和给排水管道等隐秘工程的设计施工资料。被上诉人没有执行这些规定。4.《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之五的违约金。《室内装修补充协议》第五条约定，本协议未约定的事项，可以参照买卖合同的约定执行。 余姚保利置业有限公司辩称：1.涉案房屋已通过竣工验收,建设主管部门于2014年12月25日出具了竣工验收备案证明书，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。本公司已经按照合同约定履行了交房义务，不存在逾期交房的情形。2.双方签订的《室内装修补充协议》约定，由上诉人委托被上诉人对室内房屋进行装修，因此双方存在两个不同法律关系，一个是商品房买卖关系，一个是委托装饰装修合同关系。上诉人所称的法律关系是发生在委托装修关系中，其不能据此要求本公司承担逾期交房的违约责任。3.即使要将装修部分作为交房依据，上诉人反映的房屋大理石问题，也是属于一般性质量瑕疵，不影响房屋的主体安全结构，也不影响上诉人居住生活，其要求本公司承担逾期交房的责任缺乏依据。4.更换大理石并不需要大规模施工。一审法院已经综合考虑了上诉人反映的问题，从而判决被上诉人赔偿上诉人维修费用。请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 方建苗、褚亚娥向一审法院起诉请求判令：1.被告支付原告逾期交房违约金2746482元（房价总款）×654（逾期天数）×0.05%（逾期赔付约定比率）=898099.61元，起诉后至实际交房期间的损失另主张；2.被告支付给原告用于更换破裂大理石所需的一切费用，具体金额以鉴定评估为准；3.被告承担本案诉讼费用、鉴定和评估所需费用；4.被告免去原告因被告逾期交房期间的物业管理费及赠送前阳台玻璃安装，保修期限从实际交付日算起共两年。 一审法院审理认定事实：原、被告于2015年1月8日签订《商品房买卖合同》及《室内装修补充协议》各一份，约定被告将乔登国际花园3幢1001室房屋出卖给原告方建苗、褚亚娥，建筑面积为186.88平方米，套内面积为155.009平方米，分摊面积31.87平方米，阳台2个。商品房的单价为14696.50元，总价款2746482元。《商品房买卖合同》第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同约定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达且办理完成退房手续后之日起60天内按商品房总价款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》第十二条约定：商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有相应资质的专业检测机构进行质量检测。检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：双方将商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四。如精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，双方同意按再赔偿装饰、设备等额差价的方式处理。《商品房买卖合同》第二十一条前期物业管理约定：出卖人已经选聘上海保利物业酒店管理有限责任公司从事该商品房所在的物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第九条第2项约定：出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续或不签署房屋交接单的，视为出卖人已按通知交付日期交付，房屋毁损、灭失的风险及房屋保修期，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。物业管理费等相关费用亦从次日次月起计算。《室内装修补充协议》第一条第1项约定：两原告自愿委托被告按照本协议附件《室内装修及设备标准》规定的内容对该房屋进行装修。《室内装修补充协议》第三条装修标准及保修责任第2项约定：被告对于该房屋的装修工程的保修期为二年。有防水要求的厨房、卫生间和外墙的防渗漏为五年。在保修期内，若发生非两原告的原因而导致该房屋装修工程和设备的损坏，两原告有权要求被告免费修复。《室内装修补充协议》第二条装修费用约定：被告接受两原告的委托按照本协议的规定对该房屋进行装修，被告就此不向两原告收取任何费用（包括材料费、人工费、管理费等在内的全部费用）。《室内装修补充协议》第三条装修标准及保修责任第三项双方同意以下关于装修和约定：1.本协议所指的“修复”指被告在保修期内，对该房屋内由被告完成的装修工程出现的质量问题进行修理、更换，以达到本协议约定的标准…4.两原告已获知并认同被告选用的某些材质因矿物成分、密度等原因，将可能存在装修材料在纹理、颜色等方面的差异，两原告不会据此向被告提出任何要求。《室内装修补充协议》第四条交付房屋的特别约定第2项约定：两原告所购商品房的装修工程交付时间为2015年12月31日之前。被告承诺于2015年12月31日前完成该房屋的装修并向两原告交付。被告应在装修工程完成并交付前5天书面通知两原告，两原告应在收到交付通知后的5日内会同被告对该房屋的装修工程进行验收交接，与物业公司办理交接手续。《室内装修补充协议》第五条其他第2项约定：本协议未约定的事项，可以参照买卖合同的约定执行。《室内装修补充协议》附件约定：客厅、餐厅、厨房、卫生间、窗台等均铺设大理石。原、被告双方签订了装修确认单，对室内装修和设备标准进行约定，其中客厅、餐厅、厨房的地面以及卫生间主卫的地面、墙面铺设大理石。 两原告向被告支付房款共计2755300元。双方于2015年8月28日办理了毛坯房交房手续。两原告于2015年10月29日办理了涉案房屋的房屋所有权证。 2015年12月21日，被告向两原告发送《乔登国际花园精装修工程交付通知书》，通知两原告于2015年12月31日办理交付手续。 2015年12月30日验房过程中两原告发现①客厅大理石踢脚线破损明显，②客厅墙纸有凸点，③玄关空门套有划痕（南边）等共计21项，上述问题记载在保利物业3幢1001室交付验收清单的“业主验房意见”一栏中。2017年3月22日第二次验房过程中原告对①衣帽间衣柜有摩擦痕，②客厅踢脚线（大理石）北面一处裂痕，③客厅东面（大理石）地砖处裂痕等共计15项问题以及“仍有多处大理石破损要求更换破损大理石，色泽相同”记载“业主验房意见”一栏中，并在“备注”栏中记载有“因前年年底（12月30日）交房时，发现有严重的质量问题，包括多处大理石破损、墙纸不平、地板晃动、镜框破裂、洗脸台面破裂等导致延期交房。”原告方建苗在业主签名处签名。乔登国际花园服务中心保利物业的工作人员在物业服务中心盖章并签名。2017年9月4日原、被告第三次验房过程中原告对①厨房里面大理石有裂缝、插座下方有一块裂缝，②厨房（餐厅）门两旁各有一块大理石裂缝，③厨房断裂纹3处等共计14项问题以及“要求更换有断裂的大理石，而且色泽和原周围的大理石要匹配，更换前要求先看过所换大理石，同意后方可更换”记载“业主验房意见”一栏中，原告方建苗在业主签名处签名。乔登国际花园服务中心保利物业的工作人员在物业服务中心盖章并签名。2017年9月5日、2017年9月14日、2017年9月21日被告分别向两原告发送验房意见的回复，表示已经对大理石裂缝或断裂进行了维修。2017年9月7日、2017年9月18日，两原告向被告发送验房意见回复的回复函，表示对被告修复的情况不认可。 审理中，委托宁波科集技术服务有限公司对位于余姚市城区乔登国际花园3幢1001室所装修的天然大理石是否破裂、是否有裂缝而修补过进行鉴定并进行统计，对有破损、有裂缝而修补过的天然大理石更换并要求颜色质地和周围正常的天然大理石一致以及因更换大理石有可能导致周围已装修好的部分出现损坏而需要重新装修产生的一切费用进行鉴定评估。宁波科集技术服务有限公司于2018年3月14日作出鉴定结论：余姚市城区乔登国际花园3幢1001室所装修的天然大理石存在破裂修补过等现象，修复费用总计28823.14元。并于2018年5月9日出具回复函：报告中出具的价格以市场价格计算，已经包含人工费用、材料等费用，此次评估以现场勘查的实际损坏面积进行评估，损坏面积有双方现场签字确认。 一审法院认为：原、被告双方当事人对讼争房屋的主体结构的质量问题并无争议，争议的焦点在于讼争房屋的精装修部分。关于讼争房屋现存的质量问题承担修复义务的问题，虽然原、被告签订了《室内装修补充协议》，但仅约定了室内装修材料、设备的品牌或型号，并未约定具体的装修验收标准。参照相关行业、国家标准鉴定后，涉案房屋所装修的天然大理石确实存在破裂修补过的现象，且修复费用总计28823.14元（已包含人工费用、材料等费用）。故涉案房屋的精装修工程确实存在质量不合格的问题。对两原告诉请要求被告支付更换破裂大理石所需的费用，予以支持。但根据鉴定意见书，被告应当赔偿的修复费用中已经包含人工和材料费用，故由两原告自行进行修复。 关于逾期交房的违约事实是否成立的问题。两原告主张按照《商品房买卖合同》的第十条约定的出卖人逾期交房的违约条款要求被告承担逾期交房的违约金。被告抗辩大理石存在裂纹仅是质量瑕疵，并不影响正常使用房屋，原告不能以此作为拒绝收房的理由，被告也仅承担修复的责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。由此可见，只有在被告交付的房屋主体结构质量不合格不能交付使用、房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，致使两原告不能实现合同目的，可以拒绝接受房屋。根据查明的事实，被告在2015年8月28日向两原告完成毛坯房的交付，两原告在房屋交接单上签名确认，于2015年10月29日办理了房屋所有权证，两原告庭审中也陈述对房屋主体结构并无异议，仅对精装修工程有争议。原、被告在《室内装修补充协议》中约定商品房的装修工程交付时间为2015年12月31日之前，被告在2015年12月21日已经向两原告发送精装修工程交付通知书。两原告收到交付通知书后，于2015年12月30日、2017年3月22日、2017年9月4日三次进行验房，提出了多项维修意见，拒绝受领房屋。两原告主张因大理石断裂破损等质量问题并非法律规定的房屋主体结构质量问题。同时两原告也未提供证据证明因房屋质量问题严重影响正常居住，被告虽应按约承担保修责任，但两原告不能以此为由拒绝接受房屋，故被告不承担逾期交房责任。另《商品房买卖合同》所约定的交付时间和逾期交房的违约责任均是针对毛坯房而言，两原告以此主张被告承担逾期交房违约金的诉请，无事实依据，不予支持。 关于房屋质量瑕疵的违约责任如何承担的问题。虽然原、被告在《室内装修补充协议》中对被告违约的情形并未约定违约条款，但在第五条其他的第二项约定：本协议未约定的事项，可以参照买卖合同的约定执行。根据《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：双方将商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四。如精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，双方同意按再赔偿装饰、设备等额差价的方式处理。注意到，大理石是天然石材，存在物理断裂等因素的可能，并不一定完全归责于被告施工造成的原因。根据《商品房买卖合同》第十八条保修责任约定：“出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。”被告多次对房屋维修后，两原告认为维修后的房屋仍不符合交付条件的也可以自行进行维修并要求被告承担维修费用，亦可减少因质量瑕疵所造成的损失，故两原告对损失部分也应承担部分责任。两原告未提供证据证明其实际的损失，被告亦承诺按再赔偿等额差价方式承担违约责任，综合考虑上述因素以及两原告可能造成的实际损失范围，确认被告应承担的违约金为按再赔偿装饰、设备等额差价即28823.14元。 关于逾期交房期间的物业管理费以及赠送前阳台玻璃安装，保修期限从实际交付日算起共两年。被告认为缺乏依据。根据《商品房买卖合同》第二十一条前期物业管理约定：出卖人已经选聘上海保利物业酒店管理有限责任公司从事该商品房所在的物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第九条第2项约定：出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续或不签署房屋交接单的，视为出卖人已按通知交付日期交付，房屋毁损、灭失的风险及房屋保修期，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。物业管理费等相关费用亦从次日次月起计算。根据合同约定，讼争房屋自交付之日起明确约定物业管理费自房屋交付的次月起由两原告支付，被告交付房屋后，两原告有支付物业管理费的义务。对赠送前阳台玻璃安装的诉请，两原告未举证证明。对保修期限，原、被告在《室内装修补充协议》中约定对房屋的装修工程的保修期为二年，商品房的装修工程交付时间为2015年12月31日前。根据事实情况：被告在2015年12月21日已经向两原告发送精装修工程交付通知书，两原告收到交付通知书后，于2015年12月30日进行了第一次验房，故被告已经完成了交房义务，对于装修工程的质量瑕疵，被告承担的是维修责任。综上，对被告的抗辩意见予以采纳，对两原告诉请被告免除逾期交房期间的物业管理费、赠送前阳台玻璃安装以及从实际交付日起算两年的保修期，无事实和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告余姚保利置业有限公司赔偿原告方建苗、褚亚娥大理石维修费28823.14元，并支付违约金28823.14元，款于本判决发生法律效力后十日内付清（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）；二、驳回原告方建苗、褚亚娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费12781元，由原告方建苗、褚亚娥负担11540元，被告余姚保利置业有限公司负担1241元。鉴定费26000元，由被告余姚保利置业有限公司负担。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》和《室内装修补充协议》合法有效。《室内装修补充协议》约定，涉案房屋的装修工程交付时间为2015年12月31日之前。故被上诉人于2015年12月21日向上诉人发送通知，要求上诉人于2015年12月31日办理交房手续，在时间上并不违约。 虽然，被上诉人对涉案房屋的装修存在质量问题，但这些质量问题系在外观上和局部的，对上诉人的居住和使用影响不大。上诉人可以在收房后要求被上诉人进行维修或采取其他补救措施，上诉人如有损失也可向被上诉人主张赔偿，故上诉人以装修质量为由拒收房屋的理由不足。《商品房买卖合同》约定，被上诉人的交房通知送达后，除非有合法的理由，上诉人不办理房屋交接手续或不签署房屋交接单的，视为被上诉人已按通知交房日期交房。据此，应认定被上诉人于2015年12月31日向上诉人交付了涉案房屋。进而，上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金的理由不足，一审法院对上诉人的该项主张不予支持并无不当。关于上诉人主张的更换破裂大理石所需的费用，一审法院委托宁波科集技术服务有限公司，对涉案房屋装修的天然大理石是否破裂、是否有裂缝而修补过等进行鉴定和统计，对有破损、有裂缝而修补过的天然大理石更换以及因更换大理石有可能导致周围已装修好的部分出现损坏而需要重新装修产生的一切费用，进行鉴定评估。宁波科集技术服务有限公司于2018年3月14日作出鉴定结论，涉案房屋装修的天然大理石存在破裂修补过等现象，修复费用总计28823.14元。并且，宁波科集技术服务有限公司于2018年5月9日出具回复函，明确其出具的鉴定意见中的价格以市场价格计算，已经包含人工费用、材料等费用。对上述鉴定意见，上诉人没有提供足以反驳的证据和理由，一审法院对该鉴定意见予以采信，并判令被上诉人赔偿上诉人大理石修复费28823.14元也无不当。关于上诉人请求被上诉人免除逾期交房期间的物业管理费、赠送前阳台玻璃安装，因与本案缺乏关联性，且被上诉人未予认可，一审法院不予支持并无不当。关于保修期限，双方应当按约履行。 综上所述，上诉人方建苗、褚亚娥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12205元，由上诉人方建苗、褚亚娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄永森 审 判 员 朱亚君 审 判 员 赵保法 二〇一九年十二月二十日 代书记员 项凌燕