广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1650号原告：卢伍威,男，1993年3月23日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭清源，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦路8号601房。法定代表人：李永山，董事长。原告卢伍威与被告珠海金山房产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温沃炜到庭参加了诉讼。被告珠海金山房产有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告卢伍威向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计348224元（2817344元×0.0002/天×618天，从2017年12月9日暂计至2019年8月19日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月28日，原告与被告签署《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买位于珠海市香××区××路××号“华融时代广场项目”1栋2809房1套，总房价款为2817344元。原告依约向被告支付了全部房款。依据合同第七条、第九条第1点第（2）项的约定，被告应于2015年12月31日前将商品房交付原告，被告逾期交付的，每日按已付房款万分之二支付违约金。2016年1月22日被告与原告签订补充协议，约定原告同意被告延期交楼时间调整至2016年12月31日，被告从2016年1月1日起按季度分四期向原告支付租金，原告在收到被告支付第一季度的租金后，至今被告未按补充协议约定支付剩余租金给原告。同时，补充协议第四条约定若被告超出上述约定的，原告可根据原购房合同规定要求被告继续履行合同并承担相应法律责任。2017年12月8日，原告向法院诉请判令被告承担逾期交房违约金[案号：（2017）粤0491民初1206号]。法院审理后作出判决确认双方签订前述合同、补充协议及支付前述款项的真实性，且被告尚未交付案涉房产的事实，作出生效判决确定被告支付自2016年3月2日起至2017年12月8日止（即该案起诉之日）、扣除已付租金后的违约金。被告珠海金山房产有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提交的全部证据均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年11月28日，原告与被告签署《珠海市商品房买卖合同》（适用于商品房销售），原告向被告购买位于珠海市香××区××路××房××套，建筑面积77.24平方米，套内建筑面积53.28平方米，每平方米52878.08元，总房款为2817344元。合同第七条约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房。合同第九条约定，除不可抗力外，被告未按照第七条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之二的违约金。附件三《珠海市商品房买卖合同补充协议》第六条“关于房屋交付”约定，除上述遭遇不可抗力情况外，被告如未按买卖合同约定时间交付商品房，原告同意另行给予被告六十日的免责期，在免责期内被告不承担违约责任。被告承担违约责任的逾期交房时间从免责期期满之日的第二日起计。上述合同签订后，原告向被告支付了全部房款2817344元。2016年1月22日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、原告同意交楼时间调至2016年12月31日；二、从2016年1月1日起算租金，首年租金调整为合同总价的6%；三、以上租金以按季支付方式，即2016年3月、6月、9月、12月的20日至25日，由被告将一个季度的租金总和汇入原告指定账户；四、若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。合同签订后，被告仅向原告支付了第一季度的租金。其后的租金被告没有再向原告支付。原告曾向本院提起（2017）粤0491民初1206号民事诉讼，本院于2018年3月8日作出（2017）粤0491民初1206号民事判决，由被告向原告支付2016年3月2日至2017年12月8日期间逾期交房违约金321740.68元，该民事判决已于2018年4月24日发生法律效力。截至本案法庭辩论终结之时，因资金问题，涉案房产所在整个楼盘尚未办理竣工验收手续，目前涉案房产不具备交付条件。在前案判决生效后，被告没有向原告支付租金或违约金。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，双方均应恪守。关于原告主张逾期违约金起算时间及计算标准问题。《商品房买卖合同》明确约定了交楼时间在2015年12月31日前，被告在上述期限届满未能向原告交付涉案房屋，已构成违约，应按照合同之约定承担违约责任。且事实上，双方于2016年1月22日签订的《补充协议》，正是对房屋逾期交付后作出的重新约定。《补充协议》约定了交楼时间调至2016年12月31日、2016年1月起算的租金标准及付款时间，并约定，若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。根据本院查明的事实，被告仅支付了第一季度的租金，此后未再支付，原告诉讼请求按照《商品房买卖合同》的约定主张违约金符合补充协议约定的本意，本院予以采纳。涉案房屋逾期交付超过90日，至今仍未符合交付条件，原告依据《商品房买卖合同》第九条第一款第二项之约定，主张按已付房款的每日万分之二计算违约金，理据充分，本院予以支持。前案已判决被告支付从2016年3月2日至2017年12月8日期间的违约金，故本案违约金应从2017年12月9日起算。鉴于涉案房产所在整个楼盘尚未办理竣工验收手续，涉案房产何时交付、甚至最终能否交付目前尚不清楚，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止，即2019年8月21日，2017年12月9日-2019年8月21日共计621天，被告应支付违约金2817344×0.0002×621=349914.12元。综上所述，原告诉讼请求部分合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告珠海金山房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢伍威支付逾期交房违约金349914.12元；二、驳回原告卢伍威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6524元，由被告珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，原告卢伍威可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海金山房产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郑 恒人民陪审员  罗新昌人民陪审员  钟杏萍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李智武法官助理邓舒尹