广东省湛江市赤坎区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0802执异93号 异议人（利害关系人）：全梓键，男，1990年2月13日出生，汉族，户籍所在地广东省湛江市赤坎区，现住湛江市赤坎区。 申请执行人：李莉萍，女，1968年10月3日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：余智，男，1965年7月3日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：梁嘉欣，女，1965年7月27日出生，汉族，住湛江市赤坎区。 被执行人：湛江市五洲电子有限公司，住所地湛江市赤坎区调顺路（原渔网厂）。 法定代表人：余智。 本院在执行申请执行人李莉萍与被执行人余智、梁嘉欣、湛江市五洲电子有限公司民间借贷纠纷一案中，异议人（利害关系人）全梓键于2019年12月9日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。 异议人（利害关系人）全梓键请求本院在拍卖湛江市××区南桥南路60号英华阁6楼A座时保障其租赁合同继续履行。事实与理由如下：1、我与余智于2016年8月26日签订租赁合同时，湛江市××区南桥南路60号英华阁6楼A座没有任何查封，我租赁在前，贵院查封在后，我的租赁合同仍然有效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响，人民法院应当依法将其解除后再进行拍卖。”，对于租赁关系成立在先，法院查封在后的，司法机关对承租人的权益是有保障的。2、贵院认为梁嘉欣是我母亲故怀疑租赁合同的真实性是错误的。我父亲与梁嘉欣在20多年前已经离婚，当时的离婚协议规定，家庭财产及我的抚养权全归属于我的父亲，我也一直随父亲生活，他们也各自成立家庭。我与余智签订的租赁合同是真实的，我的付款也是真实的，按合同约定，租赁都是现金交给余智，他的收据都是我的支付依据，且从金额上看，这种支付方式也是合法的，至于租价比较便宜，我认为是余智急用钱出差去追收他的货款和给多少颜面给梁嘉欣，但是无论如何合同是双方自愿的情况下签订，合同的真实性和我支付租金的真实性是不用怀疑的，是具有法律效力的。 异议人（利害关系人）余梓键向本院提交了如下证据：1、房屋租赁合同，证明该房屋租赁合法的依据；2、收条，证明支付第一期租金（2016年9月1日至2021年8月30日）的凭证；3、收条，证明支付第二期租金（2021年9月1日至2026年8月30日）的凭证；4、身份证，证明异议人与房屋租赁合同乙方是同一人。 经审查查明：原告李莉萍诉被告湛江市五洲电子有限公司、余智、梁嘉欣民间借贷纠纷一案，东莞市第一人民法院根据原告李莉萍的财产保全申请，于2017年3月16日及2017年7月26日查封了被告余智名下的位于湛江市赤坎区××楼××房（产权证号：粤房地证字第××）、湛江市××区百园路41号208号房（产权证号：粤房地证字第××），案经审理后依法作出（2017）粤1971民初4785号民事判决书，判决：一、被告湛江市五洲电子有限公司、余智、梁嘉欣应于判决生效之日起三日内向原告李莉萍归还借款1390000元及利息（利息按月息2%自2016年1月4日起计至借款本金清偿之日止）；二、被告湛江市五洲电子有限公司、余智、梁嘉欣应于判决生效之日起三日内向原告李莉萍支付为诉讼支出的律师费80000元、保险费14873.6元。本案受理费10833.33元、财产保全申请费5000元，共计15833.33元（原告已预交），由被告湛江市五洲电子有限公司、余智、梁嘉欣负担。该判决已于2017年7月17日生效。由于被执行人未按生效判决履行还款义务，2017年9月28日，李莉萍向本院申请强制执行，本院立具了（2017）粤0802执851号案件予以执行。后本院又以（2018）粤0802执恢219号、（2019）粤0802执恢478号案件对该案恢复执行。2019年10月8日，本院作出（2019）粤0802执恢478号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人余智名下的位于湛江市赤坎区××公寓××房（产权证号：粤房地证字第××，建筑面积：107.62平方米）、湛江市××区百园路41号208号房（产权证号：粤房地证字第××，建筑面积：94.88平方米）。2019年10月31日，本院作出（2019）粤0802执恢478号拍卖通知书，该通知书载明：本院依法拍卖湛江市赤坎区××公寓××房，定于2019年12月9日10时至2019年12月10日10时止（延时除外）在湛江市赤坎区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动（法院账户名：湛江市赤坎区人民法院，法院主页网址：https：//sf.taobao.com/0759/06——参见全国法院页面：https：//sf.taobao.com/court_list.htm）。据此，异议人全梓键向本院提出上述执行异议。 另查明，被执行人余智名下的位于湛江市赤坎区××公寓××房（产权证号：粤房地证字第××，建筑面积：107.62平方米）于2015年1月21日登记抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司雷州市支行，债权数额为38万元（他项权证号：湛江TX100058172）。 本院认为，异议人全梓键作为（2019）粤0802执恢478号执行案件中当事人以外的公民，认为本院拍卖湛江市赤坎区××公寓××房的执行行为使其合法租赁权受到侵害，可根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，作为利害关系人提出执行异议。 关于异议人主张本院在拍卖涉案房屋时应保障其租赁合同继续履行是否可得到支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，第三人在抵押权设立后签订的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，本院裁定拍卖的湛江市赤坎区××公寓××房设有抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司雷州市支行，设定抵押权的时间为2015年1月21日，而异议人全梓键主张与被执行人余智签订房屋租赁合同的时间为2016年8月26日，该房屋租赁合同签订时间在设定抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，况且异议人所提供的房屋租赁合同及其支付租金的收据的真实性尚未经过法定程序审理的确认，异议人亦未提供其已合法占有该房屋的相关证据，因此，无论该房屋租赁合同是否合法有效，异议人的承租权是否合法存在，都不能产生阻却人民法院对涉案房屋予以强制执行的法律效果，故异议人请求本院在拍卖涉案房屋时保障其租赁合同继续履行的异议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第七条、第十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人（利害关系人）全梓键的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湛江市中级人民法院申请复议。 审判长  叶林成 审判员  陈志荣 审判员  陈小雁 二〇一九年十二月十六日 法官助理刘敏英 书记员刘晨曦 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议： （一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的； （二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的； （三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的； （四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的； （五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。 第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查： （一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施； （二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序； （三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。 被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。 除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。