北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60243号原告：北京鸿安永泰酒店，住所地北京市海淀区永泰庄路甲6号院1号楼，统一社会信用代码：91110108553121785M。投资人：王洪平，经理。委托诉讼代理人：刘凯伯，北京明时律师事务所律师。被告：北京麦驰科技有限公司，住所地北京市朝阳区望京西园三区316号楼2E-8，统一社会信用代码：91110105095808431Q。法定代表人：苏景山，总经理。第三人：北京腾翔物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区金驹家园D区117号楼1至2层，统一社会信用代码911101057521651238。法定代表人：周钢，总经理。委托诉讼代理人：杨平娟，北京市律理律师事务所律师。原告北京鸿安永泰酒店（以下简称原告）与被告北京麦驰科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法追加北京腾翔物业管理有限责任公司（以下简称第三人）作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘凯伯、被告法定代表人苏景山、第三人委托诉讼代理人杨平娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告退还租金102．5万元；3、要求被告赔偿装修损失100万元。事实和理由：2016年3月20日，原、被告签订房屋租赁合同，租期8年，涉案房屋自2016年6月1日交付给原告使用。租约签订后，原告按时交纳租金117．5万元，并对涉案房屋进行了室内装饰装修。但2016年5月31日，涉案房屋被第三人张贴封条，原告无法继续使用涉案房屋。原告认为合同权利受到侵犯，故提出本诉。被告辩称：1、原告最初和北京新街坊投资咨询有限公司（以下简称新街坊公司）曾经签订过一份租赁合同，但原告未能在2016年6月1日如期交付租金，而且原告将涉案房屋装修改造成宿舍，存在群租风险，涉案房屋是半地下房屋，用于作为宿舍出租存在很大的法律风险，所以，原告和新街坊公司解除了合同。之后，原告又和被告签订租约。原告之前向新街坊公司交付的租金，新街坊公司已经退还50万元，这笔钱新街坊公司并未向被告交付，而且新街坊公司也没有义务向被告交纳这笔钱。所以，原告向被告主张退还租金，没有事实依据。被告仅收取原告于2016年6月6日交付的租金22．5万元、于2016年6月7日交付的租金50万元，但不同意退还该款项，因为原告实际使用了涉案房屋。2、被告同意解除合同。3、被告不同意给付装修损失，原告向被告主张权利却不提供合同文本，且未举证证明装修的花费情况。而且，原告将涉案房屋改造成出租房，对外群租收取租金，违反了合同约定的使用目的，装修损失应由其自行承担。第三人辩称：1、不认可2016年5月31日张贴封条的事实，我司是在2016年6月1日才和北京金世生活公司签订租赁合同，金世生活公司承租涉案房屋，双方合同约定涉案房屋只能作为库房使用，不得安排人员居住，也不能堆放易燃易爆危险物品，未经我司同意，不得擅自改变房屋用途。然而，涉案房屋被大量人员群居群租使用，所以，我司才和金世生活公司协商解除合同，并且就租户腾退事宜报警，2017年2月、3月期间，我司才把涉案房屋居住人员清退。2016年6月1日至实际清退期间，我司应该多次向金世生活公司下达清退通知，但未封门贴封条。2017年2月份的时候，地下室还出现过人员自杀的情况，自此以后，我司才更进一步加大了清退的力度，并且报警处理。2、对于原告、被告之间的租赁合同问题，我司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。涉案房屋现存在三重租赁关系，其中第一手租赁关系为第三人与北京金世生活科技有限公司（以下简称金世生活公司），双方曾于2016年达成《金驹地下空间场地租赁合同书》，约定金世生活公司自第三人处承租涉案房屋，约定用途只得作为库房，租期自2016年6月1日至2024年5月31日。后，由金世生活公司转租给被告，再由被告转租给原告。原告系个人独资企业，投资人为王洪平。在原、被告之间建立租赁关系之前，2016年3月20日，原告（乙方、承租方）曾与新街坊公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区金驹家园xxx区xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx楼，xxx区xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx楼设备层及地下空间商业配套用房，出租房屋位于地下一层，建筑面积xxx区xxx平方米、xxx区xxx平方米，共计12663平方米。原告承租涉案房屋仅限于办公、值班员工宿舍、仓储，且遵守国家法律、法规规定，不得作其他用途和从事违法活动。租期8年，自2016年6月1日至2024年6月1日。租金2542000元/年，租金每半年交纳一次，第一年度的半年租金为1271000元。2016年6月6日，原告与新街坊公司签订《解除合同协议书》，约定双方解除2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》及相关协议，自解除日起，双方彼此权利义务关系自行消灭，双方相互不再以任何形式追索对方违约责任。双方同意对于合同订立、执行过程中的任何形式的损失自行负责承担。2016年6月6日，原告及其法定代表人王洪平共同向新街坊公司出具一份《收据》，载明收到新街坊公司款项50万元（含20万元转账、30万元现金）及租赁房屋押金，双方协商合同解除，再无任何经济往来。本案审理中，新街坊公司曾作为被告列席参加诉讼，后原告申请撤销了新街坊公司的被告资格，本院准许。新街坊公司在庭审中再次确认已向原告支付了50万元，确认已与原告解除合同的事实，并且表示已与出租人金世生活公司解除租约。原告与新街坊公司解约后，仍继续使用涉案房屋，原告称后与被告签订租约，租约合同文本内容沿用原告与新街坊公司2016年4月1日所签《房屋租赁合同》文本，但本案审理中，原告未能提供其与被告签订的租约文本。被告认可与原告存在租赁合同关系，但也拒不提供己方持有的租约文本。被告认可曾于2016年6月6日、2016年6月7日分别收到原告转账支付的租金225000元、50万元，共计725000元。被告认为原告未依约交齐第一期房租1271000元。原告则认为被告以原告未交清第一期租金为由拒绝向原告提供租约文本。涉案房屋由原告装修后出租，部分房屋被王洪平以托管的名义转租给案外人范琪，并收取部分托管费。针对王洪平转租部分房屋收取租金及委托案外人范琪托管经营事宜，本院曾于2019年5月7日作出（2016）京0105民初XXX号民事判决书，判令“一、双方合同解除；二、王洪平返还范琪托管费、房租二十四万元、保证金二十一万五千四百元；三、王洪平赔偿范琪装修损失五万元；四、驳回范琪其他诉讼请求。”现该判决已生效。原告将涉案房屋对外出租经营期间，涉案房屋被第三人张贴封条，房屋一直处于空置状态。关于涉案房屋被张贴封条的原因，第三人另称曾于2016年12月22日向金世生活公司送达《律师函》，载明金世生活违反双方租约，违反《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法（2011修改）》之规定，将涉案房屋用于居住使用，且载明第三人曾于2016年12月20日收到北京市公安局朝阳分局东坝派出所下发的责令整改通知书，要求整改违反消防管理的行为。在该份《律师函》中，第三人还要求金世生活公司应于2016年12月25日前整改完毕，并报第三人检查，另保留追究违约责任及解除合同的权利。双方就如下事实存在争议：一、关于原告主张的装修损失。原告提交2016年4月24日与北京利友通达建筑装饰有限公司（以下简称利友通达公司）签订的《装修协议》，认为己方委托该公司对涉案房屋进行装修，工期自2016年4月25日至2016年6月25日，工程总价款根据每个地下室房间据实计算。原告另提交利友通达公司出具的收据10张共计1133820元。被告及第三人对上述装修事实均不认可，认为系原告单方行为，与己方无关。二、关于涉案房屋被张贴封条的具体时间。原告主张自2016年5月31日被张贴封条后，涉案房屋即无法使用，并一直处于空置状态。而且，原告认为法院之前作出的（2016）京0105民初XXX号民事判决书也已载明自2016年5月31日，第三人在涉案房屋通道大门张贴封条，路口处加装铁栅栏并上锁。被告对此不发表意见，认为何时张贴封条与己方无关。第三人对原告所述时间不认可，认为2017年2月、3月左右才将涉案房屋腾退，认为2016年6月1日后至腾退之日曾多次向金世生活公司下达整改通知，未达到整改效果后才在后期进行了强制腾退。第三人也主张在法院作出的（2017）京0105民初23526号民事判决书中也载明案外承租人自述2017年3月7日第三人采取封门断电方式阻止其正常使用。三、关于原告使用涉案房屋的具体情况。原告主张涉案房屋被用于办公、仓储，未超出双方租约约定的使用目的。第三人提出异议，认为涉案房屋被用于经营公寓，且有己方向金世生活送达的律师函及法院生效裁判文书载明的事实为证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现原、被告均未提交双方所签租约，根据举证规则，拒不提供己方持有的证据的，举证不能的责任由该方承担，所以，本院结合双方自认，对原、被告之间存在租赁关系的事实予以认定，但鉴于无法核定双方签订的书面租赁合同，故认定双方系不定期租赁合同。涉案房屋现已腾空，且被第三人张贴封条，原告继续使用涉案房屋存在客观障碍和困难，加之原告主张合同解除，未见被告提出异议，所以，本院准予原告要求解除合同的请求。关于原告主张被告退还租金1025000元的主张，本院不予支持。因为根据新街坊公司与原告之间解除合同后的款项退还事宜可以认定，原告向新街坊公司所付的50万元租金均已退还，原告在收到该部分款项的基础上再行向被告主张，本院不予支持。关于原告向被告交付的725000元，鉴于双方未签订租约，且均未对原告所称双方沿用了原告与新街坊公司之间的租约文本的意见提出异议，本院参照原告与新街坊公司之间的租约认定双方的租金交付标准。根据该份租约，原告第一期应付的半年租金为1271000元。由于原告依约向新街坊公司交付的50万元租金均已被退回，所以，本院认定原告仅向被告交付租金725000元，未足额支付第一期应付的半年租金。关于涉案房屋的使用情况，结合现有裁判文书，可以认定涉案房屋被用于经营公寓出租，并非用于仓储或者办公，所以，本院对原告所述的实际使用情况不予认可。承租人超出合同约定目的使用标的房屋的构成违约，所以，本院认定原告超出双方约定的用途使用涉案房屋构成违约，由此进行的装修损失，应由原告自行承担，本院对其向被告主张装修损失的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十一条之规定，判决如下：一、原告北京鸿安永泰酒店与被告北京麦驰科技有限公司之间租赁关系解除；二、驳回原告北京鸿安永泰酒店的其他诉讼请求。案件受理费11500元，由原告北京鸿安永泰酒店负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十二月二十七日书记员  李雅雯