海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5165号上诉人（原审被告）：海口市国有资产经营有限公司，住所地海口市龙昆北路30号宏源证券大厦十一层。统一社会信用代码：91460100708895479M。法定代表人：徐海波，该公司董事长。委托诉讼代理人：裴勇，国浩律师（海南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴俊雄，男，1983年12月1日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：汪珍萍，海南业茂律师事务所律师。原审第三人：海南畅阳房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区府城镇凤翔路北侧百仕特酒店九层。统一社会信用代码：914600005839394499。法定代表人：庄儒藩，该公司董事长。委托诉讼代理人：王士豪，男，汉族，1982年2月13日出生，住址：海口市，系该公司经理。上诉人海口市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与被上诉人吴俊雄、原审第三人海南畅阳房地产开发有限公司（以下简称畅阳公司）租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。国资公司上诉请求：一、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初2157号《民事判决书》，改判驳回吴俊雄一审时的全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由吴俊雄承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。（一）原权利人海南省海口市工商行政管理局（以下简称“市工商局”）与畅阳公司所签订的《商场委托经营管理协议书》（以下简称“协议书”），名为“委托经营”，实为房屋租赁。2015年9月30日，原权利人市工商局与畅阳公司签订协议书，在该协议书第一条、第二条、第四条约定将昌荣服装商场总建筑面积13920.1平方米委托乙方（畅阳公司）临时管理，乙方暂按年租金95万元缴纳。一审判决书误将这一房屋临时租赁合同关系认定为委托关系，导致判决错误。《合同法》第三百八十九条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。”可见，委托合同是委托人支付委托费用的有偿合同，而本案协议书约定的却是“受托人”向“委托人”交付房屋租金。故协议书名为委托，而实质是房屋租赁。（二）《通知》及《协议书》证明畅阳公司和吴俊雄对《协议书》及《租赁协议》的“临时性”是十分清楚的。1.2016年5月20日,国资公司与原权利人市工商局向包括吴俊雄和畅阳公司在内的所有承租人发出书面《通知》。《通知》内容是：“一、椰润商城（即昌荣服装商城）整体移交给海口市国有资产经营有限公司，海口市工商行政管理局不再负责管理。二、请你方与海口市工商行政管理局结清2016年5月31日以前的租金并办理退还押金。自2016年6月1日起将租金按月缴纳（每月10日前），并向海口市国有资产经营有限公司缴纳3个月的押金（3个月租金相加）。三、因椰润商城将进行整体改造，具体搬迁时间以海口市国有资产经营有限公司通知为准，你方需无条件服从并提前做好搬迁准备工作”。2.原权利人市工商局与畅阳公司于2015年9月30日所签《协议书》第一自然段中载明“根据省工商局2015年9月6日的局党组会会议纪要……,为明确双方临时经营管理……的权利和义务，经双方平等协商达成以下协议”。该《协议书》第二条、第三条约定：“甲方委托乙方在临时过渡期间必须保证昌荣服装商城的安全平稳过渡”；“本协议委托期限自2015年1月1日起至昌荣服装商城移交海口市政府接收并完成相关交接手续截止。”3.国资公司作为原权利人市工商局的继受人，继受了其与畅阳公司之间的《协议书》中甲方的权利义务。《协议书》中约定的“临时性”始终没有改变。国资公司对畅阳公司和吴俊雄继续临时租用租赁场所没有提出异议。畅阳公司对此应十分清楚。在此前提下，畅阳公司与吴俊雄之间的转租合同必须是临时性的，即不定期转租合同关系。如若不然，畅阳公司应当承担相应的法律责任，给国资公司造成经济损失的，畅阳公司应当承担赔偿责任。一审判决忽略了这一事实。（三）根据畅阳公司与吴俊雄所签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》（以下简称“租赁协议”）相关约定，该《租赁协议》应当终止履行。2018年8月31日，畅阳公司与吴俊雄签订的《租赁协议》第一条、第二条第12款约定：畅阳公司将昌荣服装商场其中320平方米摊位临时转租给吴俊雄，并约定在协议期内，如因发生政府部门及政策因素而导致本协议无法履行的，畅阳公司不负任何赔偿责任，所造成的损失双方各自承担，畅阳公司退回吴俊雄押金后本协议终止。从《租赁协议》约定的该内容看，该《租赁协议》如因政府部门因素需要终止，该《租赁协议》即行终止。本案正是政府按照《物权法》关于国家机关不得从事经营活动的规定，将昌荣服装商场移交给国资公司，该《租赁协议》应当终止。二、一审适用法律错误。本案事实完全符合《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付给出租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的法定特征。故，本案应当适用《合同法》第二百三十六条“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，应当认定吴俊雄与畅阳公司之间的《租赁协议》为不定期租赁合同。一审判决错误认定畅阳公司与原权利人市工商局之间的《协议书》是委托关系，导致错误适用《合同法》第四百零二条，是适用法律错误。即使按照一审错误认定的委托关系，对照《合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”和《合同法》第四百零六条：“受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”前述事实证畅阳公司超越代理权与吴俊雄签订三年期租赁合同，且未经国资公司追认，应当由畅阳公司承担责任。一审判决对此只字未提，反而错误判决国资公司承担责任。三、一审法院不应当受理本案。畅阳公司与吴俊雄所签订的《租赁协议》第五条第14款明确约定，“本协议履行中若发生争议，甲、乙双方应友好协商解决，若协商不成，任何一方均有权向海南仲裁委员会并依其规则仲裁。”该仲裁条款排斥了法院管辖。一审法院不应当受理本案。综上所述，一审判决将本案租赁合同关系误认为委托合同关系，导致适用法律不当；一审判决忽略两个合同中约定的“临时性”；一审漏判畅阳公司违约责任；一审法院不应该受理本案。请二审人民法院依法予以纠正，判如所请。吴俊雄辩称，一、原判决认定事实清楚，适用法律正确，国资公司与畅阳公司之间是委托经营管理关系，而非租赁关系。本案中，畅阳公司与市工商局签订了《商场委托经营管理协议书》，双方自2015年1月1日起就存在了委托代理关系，商场整体移交给国资公司后，国资公司未与畅阳公司另行签订委托合同，畅阳公司负责商场的日常管理，国资公司从未提出过异议，这一点说明国资公司接手商场后一直到2018年10月8日期间，认可并继续履行了市工商局与畅阳公司签订的《商场委托经营管理协议书》，继受了协议书中委托人的权利和义务，因此，国资公司与畅阳公司之间形成了委托关系。“受托人”向“委托人”交付房屋租金的行为正是“受托人”在履行商场管理职责，国资公司在2018年10月8日印发的《告知函》中明确说明“现我司解除椰润商城（昌荣服装商城）委托经营管理关系”，证明国资公司自己也很清楚其与畅阳公司之间是委托经营关系关系而非租赁关系，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百零二条规定作出判决，适用法律正确，依法应予以维持。另一方面，根据企业工商信息显示，国资公司成立于1998年09月28日，经营范围包括管理组织实施政府性投资项目建设、受政府委托经营国有资产、对所属企业实施产权管理、产权租赁等，作为一个成立超过20年并有丰富的政府资产管理经验的公司，不可能分不清委托管理和租赁之间的区别，国资公司虽然不是政府部门，但是受托经营管理国有资产，其言行具有“政府公信力”效果，意思表示必然要求准确、唯一，因此，不可能存在上诉状中“协议书名为委托，而实质是房屋租赁”的情况。二、吴俊雄和畅阳公司签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》合法有效，吴俊雄在订立合同时知道畅阳公司和国资公司之间的代理关系，国资公司与吴俊雄之间形成了固定期限租赁合同关系，应继续履行。畅阳公司在与吴俊雄签订租赁合同时享有代理权，畅阳公司以自己名义与吴俊雄签订了商铺租赁合同，属于代理关系中的“隐名代理”，合同的权利义务及于国资公司，因此国资公司与吴俊雄之间形成了租赁合同关系，且租赁期限明确。国资公司所称的“临时性”是指其与畅阳公司之间的“委托关系”具有临时性，国资公司享有随时解除委托关系的主动权，但是不管是委托人的变更还是受托人的变更都不影响租赁合同的继续履行。国资公司认为“本案正是政府按照《物权法》关于国家机关不得从事经营活动的规定，将昌荣服装商场移交给国资公司，该《租赁协议》应当终止”，该主张缺乏事实和法律依据，属于对合同条款的片面理解，《租赁协议》第一条、第二条第12款明确约定协议终止的前提条件是“如因政府部门及政策因素而导致本协议无法履行”，根据民法“买卖不破租赁”的契约精神，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，举重以明轻，本案中，市工商局将商场移交给国资公司管理的行为，只是发生了管理权的变更，所有权并未发生变化，因此这种行为不会对吴俊雄及其他商户产生深层次的影响，原租赁合同继续有效；另外，市工商局将商场移交给国资公司后，国资公司继续畅阳公司原有模式对商场进行管理，客观上也具备继续履行合同的条件，因此，国资公司应继续按照《租赁协议》内容履行相关义务。三、原审法院依法享有管辖权，本案不适用仲裁条款。国资公司认为《租赁协议》中的仲裁条款排斥了法院管辖，主张一审法院不应当受理本案，该主张缺乏法律依据，《中华人民共和国仲裁法》第四条规定“没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理”，《租赁协议》中的仲裁条款直接约束吴俊雄和畅阳公司，若吴俊雄起诉的对象是畅阳公司，那么本案就适用仲裁规则，由于起诉时，畅阳公司受托经营管理商场的权限已经终止，客观上已不具备继续履行合同义务的条件，因此，其在一审中的诉讼地位是只能是“第三人”而不是“上诉人”，协议并没有明确约定国资公司和吴俊雄之间发生争议可以选择仲裁，因此，国资公司和吴俊雄之间不适用仲裁，原审法院享有管辖权。同时《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后……另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”，因此，即使国资公司和吴俊雄之间存在仲裁条款，因为国资公司放弃主张仲裁协议，一审法院就享有了管辖权。综上，国资公司与畅阳公司之间是委托经营管理关系，而非租赁关系；吴俊雄和畅阳公司签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》合法有效，本案不适用仲裁条款，原审法院依法享有管辖权，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回国资公司的上诉请求，维持原判决。畅阳公司陈述称，畅阳公司和吴俊雄于2018年8月31日签订了《昌荣服装商场摊位租赁协议书》，签订以后是按照合同来履行的，畅阳公司将租赁房屋交给吴俊雄使用，吴俊雄也向畅阳公司支付了押金6万元及相应的租金，但是从2019年1月起，畅阳公司对租赁房屋就没有经营管理权了，因为国资公司是租赁房屋的业主，要将租赁房屋收回，所以畅阳公司没有经营管理权，也无法继续履行与吴俊雄签订的合同，该合同需要终止，合同的效力问题由法院来裁判。吴俊雄向一审法院起诉请求：1.判决确认吴俊雄与受国资公司委托经营管理海口市文联路昌荣服装综合批发商场的海南畅阳房地产开发有限公司于2018年8月31日签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》合法有效；2.判决国资公司按照2018年8月31日签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》约定的内容继续履行合同；3.判决国资公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定，市工商局是位于海口市文联路昌荣服装综合批发商场（椰润商城）的原权利人。2015年9月30日，市工商局（委托人、甲方）与畅阳公司（受委托人、乙方）签订一份《商场委托经营管理协议书》，其中约定：市工商局委托畅阳公司临时对位于文明东路的椰润商城（现名为昌荣服装商场、总建筑面积为13920.1㎡）进行经营管理，具体的委托经营管理事项包括按照原承包经营方式，延续对商场经营管理，不得擅自提高铺位租金等费用，按原来承包经营企业的定费标准向经营商户收取卫生费、保安费、铺位租金等费用，负责商场共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；委托经营管理期限自2015年1月1日起至昌荣服装商场移交海口市政府接收并完成相关交接手续即截止；畅阳公司在接到市工商局送达的有关向海口市政府移交商场资产通知书的5天内，向市工商局移交商场全部用房及无条件服从海口市政府的处置方案，相关资产资料完成移交后，经营管理权即终止；等等。2016年5月16日，海口市财政局向市工商局出具一份《关于移交椰润商城等经营性资产的函》，称根据《海南省财政厅关于海口市工商行政管理局移交椰润商城等经营性资产的复函》[琼财资函（2016）518号]，海南省海口市工商行政管理局椰润商城等6处经营性资产将整体无偿移交海口市政府，海口市政府委托国资公司代表海口作为具体接收方，负责接收移交的椰润商城等处经营性资产，要求市工商局配合办理椰润商城等6处经营性资产的移交及产权过户相关手续。2016年5月20日，市工商局（移交方）与国资公司（接收方）签订一份《资产移交书》，其中约定：市工商局将位于文明中路椰润商城（昌荣服装商城）等六处享有所有权或使用权的经营性资产移交给国资公司，由国资公司负责经营和管理，完成移交后，国资公司依法享有处分权、经营权和收益权；等等。同日，市工商局及国资公司共同向椰润商城的承租方发出《通知》，内容为：椰润商城整体移交给国资公司管理，市工商局不再负责管理，椰润商城将进行整体改造，具体搬迁时间以国资公司通知为准。2018年8月31日，畅阳公司（出租方、甲方）与吴俊雄（承租方、乙方）签订一份《昌荣服装商场摊位租赁协议书》，其中约定：畅阳公司将位于海口市文联路昌荣服装综合批发商场南区外楼一楼320平方米及摊位内的电路、照明等基础设施出租给吴俊雄经营服装销售，租赁期限3年，自2018年9月1日至2021年8月31日止；摊位租金每月2.5万元，每三个月支付一次租金，协议生效之日起三日内交清第一次三个月的租金，第二次租金缴纳时间于第一次租金季末最后十天，即末月20日-30日前交清，以后收费以此类推；吴俊雄于合同签订之日起须交押金6万元；等等。合同签订时，吴俊雄知晓畅阳公司是受市工商局及国资公司的委托经营管理涉案房屋的。合同签订后，畅阳公司将租赁房屋交付给吴俊雄使用，吴俊雄依约向畅阳公司支付了6万元押金及相应的租金。2018年9月30日，国资公司在海南日报上刊登公告，将海口市文明中路椰润商城（昌荣服装商场）整体挂牌公开招租。2018年10月8日，国资公司向畅阳公司发出一份《通知》，内容为：按照市工商局与畅阳公司签订《商场委托经营管理协议书》约定，椰润商城（昌荣服装商城）委托经营管理期限已满，现国资公司解除椰润商城（昌荣服装商城）的委托经营管理关系，并委托海南产权交易所向社会公开挂牌招租。2018年10月8日，国资公司向椰润商城（昌荣服装商城）各承租商户发布《告知函》，内容为：按照市工商局与畅阳公司签订《商场委托经营管理协议书》约定，椰润商城（昌荣服装商城）委托经营管理期限已满，现国资公司解除椰润商城（昌荣服装商城）的委托经营管理关系，并委托海南产权交易所向社会公开挂牌招租，欢迎各商户参与竞租。吴俊雄与国资公司因涉案房屋的租金等问题产生纠纷，吴俊雄遂于2019年1月30日提起诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，市工商局是涉案房屋的原权利人，该局自2015年1月1日起将涉案房屋委托给畅阳公司经营管理，虽然该局于2016年5月20将涉案房屋的产权移交给国资公司，但该局未向畅阳公司送达移交资产的通知书，国资公司直至2018年10月8日才通知解除畅阳公司对涉案房屋的经营管理权。畅阳公司与吴俊雄签订《昌荣服装商场摊位租赁协议书》的时间为2018年8月31日，是在其受托经营管理涉案房屋的期限内。因此，畅阳公司与吴俊雄于2018年8月31日签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》，是当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系合法有效的合同。吴俊雄要求确认该合同合法有效，有事实及法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人除外”。本案中，畅阳公司与市工商局签订了《商场委托经营管理协议书》，双方自2015年1月1日起存在委托代理关系，市工商局是委托人，畅阳公司是受托人。虽然，市工商局于2016年5月20日将涉案房屋产权移交给国资公司，国资公司未直接与畅阳公司订立委托经营管理协议，但是，国资公司实际是以委托人的身份于2018年10月8日向畅阳公司发出解除委托经营管理关系《通知》的，说明在国资公司接收涉案房屋后至2018年10月8日期间，国资公司认可并继续履行了市工商局与畅阳公司签订的《商场委托经营管理协议书》，其继受了该协议书中委托人的权利和义务，其是该协议书的实际委托人。虽然畅阳公司是以自己的名义与吴俊雄订立《昌荣服装商场摊位租赁协议书》，但吴俊雄在订立合同时知道国资公司与畅阳公司之间存在委托代理关系，故根据上述法律规定，畅阳公司与吴俊雄于2018年8月31日签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》，直接约束委托人即国资公司和吴俊雄。吴俊雄要求国资公司按照畅阳公司与吴俊雄于2018年8月31日签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》约定的内容继续履行合同义务，有事实及法律依据，予以支持。国资公司提出其与吴俊雄之间没有直接的合同关系，国资公司不是本案的适格被告的辩解意见，依据不足，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四百零二条之规定，判决：一、确认吴俊雄与畅阳公司于2018年8月31日签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》合法有效；二、国资公司应当继续履行上述《昌荣服装商场摊位租赁协议书》约定的内容。本案受理费100元（吴俊雄已预交），由国资公司负担。双方当事人在二审期间均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，市工商局与畅阳公司签订的是《商场委托经营管理协议书》，其内容也是约定市工商局委托畅阳公司临时对位于文明东路的椰润商城进行经营管理。涉案资产移交给国资公司后，市工商局未向畅阳公司送达移交资产的通知书，国资公司于2018年10月8日向畅阳公司发出一份《通知》中仍然表示“委托经营管理期限已满，现国资公司解除椰润商城（昌荣服装商城）的委托经营管理关系，并委托海南产权交易所向社会公开挂牌招租”。此外，国资公司接收涉案房屋继续收取涉案房屋的租金，可见，国资公司是认可市工商局与畅阳公司之间是委托经营管理的法律关系的，并继续履行了市工商局与畅阳公司签订的《商场委托经营管理协议书》，其继受了该协议书中委托人的权利和义务。畅阳公司在受托经营管理期间与他人签订租赁合同的行为并不违法，至于畅阳公司与吴俊雄签订的《昌荣服装商场摊位租赁协议书》是否应终止履行等，鉴于国资公司在本案中未提出主张，根据不告不理的原则，本案不予审理。故吴俊雄要求确认该合同合法有效并继续履行合同不违反法律规定。对于本案是否适用仲裁条款的问题。涉案合同是吴俊雄与畅阳公司签订，合同中的仲裁条款直接约束吴俊雄和畅阳公司，国资公司接收涉案资产后并未与吴俊雄达成接受仲裁解决争议的协议。此外，国资公司在一审审理过程中并未提出管辖异议，故一审法院审理本案符合法律规定。综上，国资公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元由海口市国有资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 范 晨审判员 杜 蕾 二〇一九年十二月十七日书记员 陈麒吉速录员王妍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。