海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5406号上诉人（原审被告）：海南华兴缘置业有限公司，住所地海口市龙昆南路钟诚大厦A栋805室。统一社会信用代码：91460000798702393Y。法定代表人：马宁源，董事长。委托诉讼代理人：刘长征，海南大弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘俨，男，1989年2月3日出生，黎族，住海南省白沙县。被上诉人（原审原告）：张航，女，1991年11月20日出生，汉族，住海南省白沙县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：林敏妤，海南邦威律师事务所律师。上诉人海南华兴缘置业有限公司（以下简称华兴缘公司）与被上诉人刘俨、张航房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初15156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。华兴缘公司上诉请求：撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初15156号民事判决书第二项。事实与理由：（一）一审判决华兴缘公司自2017年1月1日起支付逾期交房利息损失属于认定事实不清，证据不足。双方签订《集资合作建房协议》的时间是2017年8月19日，刘俨、张航支付购房款的时间是2017年8月19日。因此该协议第七条约定的交房时间“2016年12月31日”系笔误，应为“2017年12月31日”。再因此，计算违约金的时间应从2018年1月1日计算至2018年1月19日。因此，一审判决华兴缘公司自2017年1月1日起支付逾期交房的利息损失，没有事实根据。（二）2018年1月20日双方已经达成“退房协议”，华兴缘公司于2018年2月1日向刘俨、张航退还购房款10000元。因此，如果继续履行原合同，应当认定：刘俨、张航实际支付购房款638396元，尚欠购房款10000元，利息损失计算也应当以638396元为基数。综上，请求二审法院依法公正审理，支持华兴缘公司的请求。刘俨、张航辩称：双方已就房屋的交付以及合同继续履行达成一致，无任何争议，华兴缘公司应当要正常交付房产并支付违约的逾期交房利息。刘俨、张航向一审法院提出诉讼请求：1.判令华兴缘公司继续履行《集资合作建房协议》，将位于海口市××路房屋交付给刘俨、张航；2.判令华兴缘公司办理该房屋的不动产权证至刘俨、张航名下，并由华兴缘公司承担办理产权证发生的相关费用；3.判令华兴缘公司向刘俨、张航赔偿逾期交付房屋的资金利息成本56464元（按同期银行贷款利率计算暂计至起诉之日）；4.华兴缘公司承担本案全部诉讼费用、律师费。一审法院经审理查明：2017年8月19日，刘俨、张航（集资人）与华兴缘公司（集资房承建方）签订《海南省集资合作建房协议书》，约定本协议所称的集资房为海南光华物业管理中心委托华兴缘公司开发及承建的集资房，位于海口市滨涯村东侧。刘俨、张航购买上述集资房第一单元六层601房，建筑面积102.92平方米，单价为6300元/平方米，房屋总价为648396元。刘俨、张航交清房款后，该房产权属刘俨、张航所有。华兴缘公司按照职工集资房办证方法统一办理产权证。刘俨、张航交清房款之前，集资房的产权属华兴缘公司，不属刘俨、张航所有。华兴缘公司应在2016年12月31日前，将经过有关部门初步验收合格的集资房交付刘俨、张航使用。但如遇有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，华兴缘公司可据实予以延期（且不能视为华兴缘公司的违约行为）：（1）遭遇不可抗力，且华兴缘公司在发生之日起15日内告知刘俨、张航的；（2）华兴缘公司不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；（3）双方在进行房屋验收时，华兴缘公司根据刘俨、张航提出的要求对刘俨、张航所购房屋而进行的局部检修整改，不能视为华兴缘公司有违约之行为。集资房达到交付使用条件且刘俨、张航已支付完全部购房款后，华兴缘公司以电话或信函形式通知刘俨、张航办理集资房交接手续并签署房屋交接单。当华兴缘公司向刘俨、张航提交了房屋的钥匙及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》后华兴缘公司即为完成了房屋的交付义务。华兴缘公司应当自集资房交付使用后120日内将需由其提供的办理权属登记的资料报送产权登记机关备案。华兴缘公司承诺自交房之日起，三年内为刘俨、张航办理完房屋产权证。协议书签订后，刘俨、张航向华兴缘公司支付了全部购房款648396元，华兴缘公司亦向刘俨、张航出具资金往来凭证，确认收到上述购房款。2017年8月19日，华兴缘公司通知刘俨、张航可领涉案601房钥匙。2018年1月20日，刘俨、张航与华兴缘公司签订《退房申请》，双方经协商一致，同意解除集资合作建房协议，华兴缘公司一个月内办理退房手续并退还刘俨、张航全部购房款648396元。2018年2月1日，华兴缘公司向刘俨、张航退还了10000元购房款。剩余购房款华兴缘公司一直未退还给刘俨、张航。刘俨、张航起诉至一审法院后，2019年4月15日，刘俨、张航与华兴缘公司签订《协议书》，约定：因华兴缘公司未能在约定时间内履行协议，现双方友好协商，同意撤销双方在2018年1月20日签订的《退房申请》，并继续履行2017年8月19日签订的《集资合作建房协议书》。庭审中，刘俨、张航称涉案房屋为毛坯房，钥匙在华兴缘公司处。领钥匙的通知是物业通知的，后刘俨、张航领钥匙时华兴缘公司称由于手续问题办理不了，刘俨、张航未能领取钥匙。刘俨、张航申请撤回第二项诉讼请求，且不主张公告费。一审法院认为，华兴缘公司未向一审法院提交书面答辩状，亦未参加一审法院庭审，视为其放弃答辩的权利。刘俨、张航与华兴缘公司签订的《海南省集资合作建房协议书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。刘俨、张航依约支付了全部房款,华兴缘公司亦应按期交付房屋。刘俨、张航诉请华兴缘公司继续履行协议，将涉案房屋交付给刘俨、张航，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据双方合同约定，华兴缘公司应于2016年12月31日前将经验收合格的房屋交付刘俨、张航，现华兴缘公司未能依照合同约定期限交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。刘俨、张航诉请华兴缘公司支付逾期交房利息损失有理，应予支持。因双方于2018年1月20日达成协议解除集资建房协议书，故利息损失应自逾期交房之日2017年1月1日起算至2018年1月19日止，以购房款648396元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算为29673元（648396元×4.35%/年÷365天×384天）。刘俨、张航主张超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、限华兴缘公司于本判决生效之日起十日内将位于海口市××路房交付给刘俨、张航使用；二、限华兴缘公司于本判决生效之日起十日内向刘俨、张航支付逾期交房的利息损失29673元；三、驳回刘俨、张航的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10480元，由华兴缘公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。华兴缘公司于庭后向本院请求审查合同效力并确认合同无效，主张刘俨、张航二人不是海南光华物业管理中心职工，不符合集资建房或者购房条件，应认定合同无效。华兴缘公司于庭后向本院提交参考材料，内容包括：1、2007年1月12日海口市住房制度改革办公室关于海南光华物业管理中心集资兴建经济适用房的批复，同意原海南省光华机械厂职工在滨涯村厂区内集资建设经济适用住房，总建筑面积为15551.28平方米，共3幢192套住房。2、2007年9月15日，海南光华物业管理中心与华兴缘公司签订《联合建房协议书》，约定双方合作建设光华住宅楼，第一期为1栋9423.81平方米。3、2011年12月5日海口市住房和建设局致函给海南光华物业管理中心“关于海南光华物业管理中心经济适用房建设问题的复函”，同意利用自有土地（国有划拨）建设经济适用房。4、2012年8月20日取得《建设工程规划许可证》。5、2013年4月3日取得《建设工程施工许可证》。6、2018年4月18日海口市住房保障管理中心致函给海南光华物业管理中心“关于单位职工保障性住房配售对象资格审查及销售合同网签备案监管实施程序问题的函”，再次明确“建设单位不得擅自将经批准建设的保障性住房向本单位以外的其他人员配售；不得擅自将经批准建设的保障性住房作为商品住房对外销售。”本院认为，关于合同效力问题，华兴缘公司向本院提供的海南光华物业管理中心与其于2007年9月15日签订的《联合建房协议书》第八条特殊约定载明，华兴缘公司自愿出资增加建筑面积6127.47平方米，增加的6127.47平方米建筑面积由华兴缘公司自行处置。2012年8月20日取得的《建设工程规划许可证》及2013年4月3日取得的《建设工程施工许可证》中所载面积均包含了上述6127.47平方米，故华兴缘公司在明知刘俨、张航并非海南光华物业管理中心职工的情况下，与之签订《集资合作建房协议书》，是对其享有处置权的房产进行对外出售，而非将海南光华物业管理中心的房产对非单位职工出售，且《集资合作建房协议书》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，故华兴缘公司以刘俨、张航不具有购房资格为由主张合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。一审认定正确，本院予以维持。关于逾期交房利息的起算时间和计算基数问题。《集资合作建房协议》上约定的交房时间“2016年12月31日”，《集资合作建房协议》的签订时间及刘俨、张航的付款时间是2017年8月19日，虽然双方约定的交房时间在签订合同时间之前，但刘俨、张航辩称双方在实际签订《集资合作建房协议》之前已经协商并达成一致意见，且涉案房屋已建好，故约定了该交房时间。《集资合作建房协议》上的交房时间是华兴缘公司手写上的，现华兴缘公司未提供证据证明该时间错误，应承担举证不能的后果，故一审认定逾期交房利息自2017年1月1日起算至2018年1月19日止并无不当，本院予以维持。关于逾期交房利息计算基数问题，华兴缘公司在二审审理过程中认可一审计算正确，本院予以维持。综上所述，华兴缘的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费541.83元，由海南华兴缘置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 范 晨审判员 杜 蕾 二〇一九年十二月二十六日书记员 陈麒吉速录员 符雪梅附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。