北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19601号原告：任某1，男，1955年8月9日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：耿艾楠，北京家理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楚仪，北京家理律师事务所实习律师。被告：任某2，男，1947年12月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：任某3，女，1949年9月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐荣昇，男，1946年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：任某4，男，1952年5月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：任超（任某4之子），男，1991年8月30日出生，汉族，住北京市西城区。被告：任某5，女，1954年1月2日出生，汉族，住北京市东城区。原告任某1与被告任某2、任某3、任某4、任某5遗嘱继承纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任某1及委托诉讼代理人耿艾楠、张楚仪，被告任某2、被告任某5、被告任某3及其委托诉讼代理人徐荣昇、被告任某4之委托诉讼代理人任超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任某1向本院提出诉讼请求：1、请求判令被继承人王玉珍名下位于北京市东城区西总布胡同×号×号楼×单元×号房屋由原告任某1继承；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被继承人王玉珍与案外人任汉民系夫妻关系，二人婚内共育有五个子女，即原、被告五人。任汉民于1996年3月25日因去世注销户籍。被继承人王玉珍于2017年10月9日去世。涉案房屋原系任某1的妻子杜蓉承租公房。因使用母亲王玉珍工龄折算购买该房屋比较优惠，1998年12月20日，被继承人王玉珍与人民美术印刷厂签订房屋买卖合同，购买位于北京市东城区西总布胡同×号×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。全部购房款均由原告任某1支付。因使用了王玉珍工龄并由王玉珍签订购房合同，故只能登记在王玉珍名下。房屋购买时，父亲任汉民已经去世，该房屋应属母亲王玉珍的个人财产。2000年8月4日，王玉珍在北京市东城区公证处订立公证遗嘱，表示涉案房屋在其去世后由原告单独继承，在被继承人去世后，原告与四被告协商办理继承事宜未果，故诉至法院。被告任某5、任某2辩称，认可涉案房屋系母亲王玉珍的个人财产，同意遵照母亲遗嘱办理继承。被告任某4辩称，认可公证遗嘱真实性，同意由原告获得房屋，但原告应当向我方支付房屋价款的10%作为补偿。因为父亲生前留有手书遗嘱，该遗嘱中提到要分给我一间房，但该遗嘱之前被任某2送到了表叔薛连才（音）处保存，该遗嘱对我方有利，但是被藏匿了，直到母亲王玉珍去世后才被拿出来，此举导致我蒙受经济损失，二十年在北京名下无房，居住极为困难，该行为侵犯了我方的权利。我和老伴没有北京医保，养老金很低，生活困难，希望分配遗产时考虑父亲的遗嘱给予我方特殊照顾。被告任某3辩称，认可原告出示的2000年母亲遗嘱的真实性，但2005年母亲又做出一份公证遗嘱，该遗嘱是对2000年遗嘱的部分房屋的处分做变更还是全文否定，由法院来判定。职工以优惠价购买共有房屋每个家庭只能一次，购买享有的优惠待遇包括工龄折扣。父亲自书遗嘱中也写下了他的愿望，把两套承租公房设法买下。承租权虽不在遗产范围，但有承租权就可以有资格和机会通过极少的资金买下房屋，故其中必然包含财产性权益。父亲去世时虽未进行房改，但将来房改时购买为产权必然包含了之前的权利，这种期待权可理解为一种债权。涉案房屋虽然在父亲去世后由母亲单独购买，但使用了父亲的工龄，属于优惠待遇的延续，我认为该房屋应属父母的共同财产，父亲应该有一半的份额，母亲只能处理她自己能够处分的一半财产。父亲遗嘱中未明确表明由谁继承其遗产份额，故父亲的份额应该按照法定继承处理。我同意由原告继承房屋，给我们四被告折价款的方案，但应当先析产，一半份额归母亲，按照遗嘱继承，另一半按照法定继承办理，母亲可以处分十二分之七的份额，剩下每个子女应可分得十二分之一份额，原告应当向我方支付房屋总价十二分之一的折价款。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王玉珍与任汉民系夫妻关系，二人共育有子女五人，即任某2、任某3、任某4、任某5和任某1。任汉民于1996年3月25日因死亡注销户籍。王玉珍于2017年10月9日去世。1998年12月20日，王玉珍与人民美术印刷厂签订房屋买卖合同，以成本价购买了涉案房屋，一套5间，总建筑面积54.86平方米，其中，阳台面积3.89平方米。购买成本价为1450元每建筑平方米，标准价高限为1363元每建筑平方米。经查询，涉案房屋购房时，使用了王玉珍的工龄34年，使用了任汉民的工龄38年，享受了相应购房优惠折扣政策，成本价购房的年工龄折扣率为0.9%。因王玉珍系教师身份，依据当时的政策，应付房价款享受了5%的优惠，实际支付房价为25051元。公共维修基金为1152元。2000年10月18日，王玉珍取得涉案房屋的所有权证书。2000年8月4日，王玉珍在北京市东城区公证处立有遗嘱，主要内容为将其名下坐落于东城区西总布胡同×号×号楼×单元×号三居室一套在去世后留给女儿任某5继承；将其名下坐落于东城区西总布胡同×号×号楼×单元×号二居室一套在去世后留给儿子任某1继承。2005年11月16日，王玉珍在北京市公证处立有遗嘱，主要内容为将其名下坐落于东城区西总布胡同55号1号楼2单元201号房屋处置如下：在去世后由女儿任某5个人继承二分之一，只属于她个人所有；其余二分之一由女儿任某3、儿子任某2、任某4三人共同继承，只属于他们个人所有。王玉珍就涉案房屋曾书写《购房说明》，主要内容为：人美印刷厂售房负责人讲，家人谁的名买合适就用谁的名字买，402号二居室原承租人系任某1的爱人杜蓉，有租契为证，因为以我的名字购买工龄职称合算，故用我的名字购买，房款是任某1交付的，因此，此套房产权理所当然属于任某1杜蓉二人所有。承租时每年的煤火费是任某1爱人杜蓉单位付款。另查，1995年4月13日，任汉民曾留下一份自书遗嘱。其中关于家产的分配部分提到：我一生清苦，拿了近四十年工薪，家境尚未摆脱贫困，我死后遗产分配顺序一切先由你母亲使用，她百年后再分给你们。她生前如再找老伴，只能分六分之一。这两套房你们一定设法买下。给小勇留下一间房，买房时可向小勇要些钱。庭审中，原、被告均认可涉案房屋的总价值为530万元，均同意一并析产并由任某1获得房屋并支付折价款的方案,任某5和任某2均表示其应继承的财产价值部分都给任某1，由任某1继承。本院认为，遗产是公民死亡时遗留的合法财产，公民死亡后继承开始。公民所享有民事权利和民事权利能力因死亡而终止。任汉民死亡后无法再参与民事活动，民事权利能力亦归于终止。王玉珍取得诉争房屋所有权时任汉民的民事权利能力已经因为死亡而终止，不具备取得房屋所有权的主体资格。虽购买诉争房屋时使用了任汉民的工龄，并因此减少了购房款数额，但其性质系特定时期所规定的一种政策性福利，并不对房屋产权判定产生影响。故本案诉争房屋性质应认定为王玉珍个人财产，在其死亡后转化为遗产。公民可以立遗嘱处分个人财产。王玉珍和任汉民所订立之遗嘱，符合继承法对遗嘱形式要件所做规定，合法有效。王玉珍2005年虽新立公证遗嘱，但并未对2000年所立遗嘱中关于涉案房屋的处置问题作出变更，故对涉案房屋的处分应以其2000年所立遗嘱为准。任某1依据遗嘱主张继承涉案房屋，应予支持。但应指出，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。故使用任汉民工龄而获得的福利所对应财产价值的个人部分，应作为任汉民遗产予以处理。本院依据任汉民工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值及各方确定的房屋现值依法确定政策性福利所对应财产价值。需要说明的是，购买涉案房屋时的公共维修基金属于购房时必交的款项，应计入购买公房时的房屋市值。经过计算，任汉民工龄折算到涉案房屋的价值中应为1698482元。任汉民在遗嘱中对其遗产明确了分配顺序，待其去世后先由王玉珍使用，待王玉珍去世后再分给子女。现王玉珍已去世，故应由其五名子女继承。任某4以父亲遗嘱中提到要给其留一间房进而要求多分上述遗产的抗辩意见，因二者缺乏关联性，本院不予采纳。任某1在继承该房屋的同时，应当将属于其他继承人继承任汉民的财产价值予以给付。任某5和任某2均表示其应继承的财产价值部分由任某1继承，本院准许。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十七条之规定，判决如下：一、登记在被继承人王玉珍名下位于北京市东城区西总布胡同×号×号楼×单元×号房屋由任某1继承；二、任某1于本判决生效之日起三十日内分别给付任某3、任某4每人房屋补偿款339696.4元。案件受理费24450元，由任某1负担21320.4元（已交纳），由任某3、任某4各负担1564.8元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯晓光二〇一九年十二月二十三日法官助理 朱迺迪书 记 员 王卓琳