河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民再161号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：杨爱香，女，1963年2月13日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：郭永红，河南新林州律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：安阳市通达房地产开发有限责任公司，住所地河南省安阳市德隆街东段。法定代表人：王东贵，该公司经理。被申请人（一审第三人)：安阳市金利实业发展公司，住所地河南省安阳市健康路13号。法定代表人：薛存新，该公司总经理。一审第三人：郝玉花，女，1968年11月24日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：王磊，河南骏腾律师事务所律师。一审第三人：张利军，男，1977年7月26日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。委托诉讼代理人：王磊，河南骏腾律师事务所律师。再审申请人杨爱香因与被申请人安阳市通达房地产开发有限责任公司（以下简称通达公司）、安阳市金利实业发展公司（以下简称金利公司）、一审第三人郝玉花、张利军所有权确认纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（2019)豫05民终31号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年11月25日作出（2019）豫民申6665号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人杨爱香及其委托诉讼代理人郭永红，被申请人金利公司的法定代表人薛存新，一审第三人郝玉花、张利军的共同委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。被申请人通达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨爱香申请再审称:（一）原审认定事实错误。1、杨爱香有充足证据证明其履行了购房合同义务，交付了全部购房款，通达公司向杨爱香交付了房屋，杨爱香已经拥有对两套房屋占有、使用、收益、处分的所有权的本质性要件。因通达公司的原因未能办理产权证书，现该两套房屋被人强行侵占，侵害杨爱香的物权。杨爱香诉请确认房屋所有权，原判却按普通房屋买卖合同审理，以“买受人均未进行物权登记时，其享有的是债权的请求权，而非物权的请求权”为由，驳回杨爱香的诉讼请求错误。2、在房屋买卖中房屋钥匙的交付就是房屋交付的凭证，杨爱香有充分证据证明通达公司向其交付了两套房屋。郝玉花、张利军没有证据证明谁向其交付了房屋，二人对房屋的占有完全是侵权行为。3、郝玉花、张利军主张是向郝根柱购买的房屋，郝根柱既不是通达公司职工，也不是金利公司职工，只是和通达公司有点债权债务关系。本案开始诉讼时金利公司根本不认可他们之间的房屋买卖，曾向公安机关报过案，向人大有关部门反映过。郝玉花、张利军对房屋是非法占有。原审关于“郝玉花、张利军在购买房屋时不存在恶意，确定购房协议是双方真实意思表示”的认定错误。4、原审采信原金利公司法定代表人邢争鸣的证言错误，邢争鸣是在住到看守所后才决定由通达公司接手泰兴公司建设房屋，其不可能在住监狱之前就能知道通达公司要来接手建设房屋，之前是泰兴公司在建设。故邢争鸣证言系伪证。5、原审没有审查通达公司于2005年7月6日已经委托郝保山全权负责房屋销售的事实，郝根柱于2005年9月26日销售给张利军房屋显然违法。（二）原判决适用法律错误。原判决适用《物权法》第九条、第十五条的规定，认为杨爱香没有进行物权登记，只享有债权，不享有物权请求权，是对物权法的片面理解，该条规定的是物权的行政确认，有例外规定。《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，是对物权的司法确认。原审不能排斥杨爱香已经依法取得的房产管理部门颁发的房产证的效力。（三）原判程序严重违法。1、一审判决撤销（2006）北民一初字第213号民事判决，属于超出杨爱香诉讼请求范围审理判决，这说明在撤销（2006）北民一初字第213号民事判决之前，此判决一直是生效判决，从（2014）北民再初字第5号民事裁定重审本案开始，一审法院一直在违法审理。2、作为案外人的一审第三人没有权利申请再审，一审法院启动审判监督程序严重违法。3、杨爱香当时每天都在一审法院找执行法官和院领导，一审法院作出重审裁定后不送达杨爱香，而是采用公告送达的方式，意图使杨爱香不能参加诉讼而败诉。综上，原审认定事实错误、程序违法，适用法律错误。请求撤销一、二审判决，请求依法改判或发回重审。金利公司辩称：金利公司坐落于安阳市人民大道东段路南146号的公司两栋家属楼2001年被鉴定为危楼，并被限期拆迁改造。2001年初，通达公司法定代表人王东贵要求与金利公司签订两份只作为双方意向的“联合改造合同”，双方口头约定如果意向合同出现问题金利公司的一切经济损失均由通达公司承担。2002年6月8日北关区政府二楼召开的拆迁会议纪要上，通达公司因无资金、无实力放弃与金利公司的合作，原来两份“联合改造合同”自然废除。2002年6月15日，金利公司向社会招标，安阳市中原建筑公司中标承建。2018年10月10日，杨爱香申请北关区人民法院在新乡监狱提审通达公司法定代表人王东贵开庭时，金利公司提交证明与王东贵对质，证明金利公司营住楼不是通达公司承建，原《联合改造合同》已经废除。杨爱香的起诉没有法律依据，王东贵给杨爱香出具的所有手续都是王东贵伪造的，杨爱香对涉案房子没有所有权，房子是金利公司所有。郝玉花、张利军述称：（一）杨爱香本次再审是对再审的判决进行的再审，按照民事诉讼法解释有关规定应不予受理，应告知当事人抗诉。同时我方认为河南省高级人民法院的民事裁定书程序违法。河南省高级人民法院的民事裁定称申请人不服安阳市中级人民法院（2019）豫05民终31号民事判决，没有对一审判决提出再审，仅是在中院判决提出再审，其作出裁定是错误的，应该驳回其再审申请。（二）本案诉争的两套房子一直登记在金利公司名下，杨爱香起诉的是通达公司将房子卖给她，通达公司不是所有权人属于无权处分。2002年9月年侦查支队进行审计将所有房子查封，在审计报告中写的两套房子的所有人是张利军、郝玉花，与杨爱香没有任何关系。在原再审中，对王东贵询问中，王东贵称是杨爱香爱人保证金12万没有及时取回，是债务保证金，不是房屋买卖，这也证明杨爱香与通达公司之间不存在真实买卖合同。再审依据的合同是与2006年依据的合同是两份合同，是完全不相符的。在原审过程中，通达公司代理人称是根据杨爱香所述进行的推断，也称房屋所有权是金利公司不是通达公司，在庭审笔录中杨爱香也说了工程还没有完工，没有交付，所以不存在给钥匙。结合以上四点杨爱香与通达公司不存在买卖合同关系，与金利公司更不存在房屋买卖合同关系。杨爱香的诉讼请求应该驳回。安阳市中级人民法院（2019）豫05民终31号民事判决是合法适当的，应当予以维持。通达公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。杨爱香诉讼请求：判令通达公司开发的金利公司家属院1号楼1单元东户二层、三层两套房屋归原告杨爱香所有。一审法院认定事实：金利公司因单位集资建住宅楼，于2002年1月8日、2002年6月4日分别与通达公司签订《联合改造合同》，共同对权属金利公司的安阳市人民大道的地块儿（约1.693亩）进行改造，甲方单位为金利公司，乙方单位为通达公司。双方约定：甲方负责无偿提供地皮1.693亩；乙方负责一切承建及投资和施工安排；开工后，甲乙双方互相管理，乙方独立账户，建成后的房屋及营业房的售价由双方共同协商确定，由乙方独立销售（在双方确定的价格上，上下浮动在5%内）甲方监督，需要调动价格时由双方共同协商；拆迁户按有关市拆迁规定补偿，具体事宜由甲乙双方及拆迁户共同协商；工程开工后售房款及拆迁户回迁款均由乙方收账；工程完工后房屋售价款及一切收入总额中减去乙方的投资费用、税收、工程结算剩余款额均由甲乙双方按各50%平分即可。金利公司法定代表人邢争鸣、通达公司王东贵分别在合同上签字盖章。通达公司与金利公司联合开发金利公司家属楼期间，金利公司原法定代表人邢争鸣称当时给了通达公司15张空白二联单和20份空白售房合同，单据上均有编号。2004年7月22日，通达公司向杨爱香出具2张二联单，该二联单分别载明“今售到三官庙金利公司家属院1#楼1单元东户二层壹套，面积138.42m2,每平米售价1580元，合款贰拾壹万捌仟柒佰零叁元陆角整”，“今售到三官庙金利公司家属院1#楼1单元东户三层壹套，面积138.42m2,每平米售价1580元，合款贰拾壹万捌仟柒佰零叁元陆角整”，通达公司法定代表人王东贵分别在该二联单上签字。截止至今，杨爱香未实际占有该房屋。庭审中，通达公司的法定代表人王东贵称该二联单只是证明条，不是卖方收据。2004年9月16日，金利公司与郝玉花签订购（分房）协议书一份，协议约定：金利公司将金利公司家属院1号楼1单元三层东户，面积为138平方米，以179400元价格售给郝玉花，当日，金利公司为郝玉花出具189952元收据（包括地下室），收款人为王东贵。郝玉花已于2005年前后入住该房屋。2005年9月26日，金利公司与张利军签订购（分房）协议书一份，协议约定：金利公司将金利公司家属院1号楼1单元二层东户，面积为138.41平方米，以207000元价格售给张利军，当日，金利公司为张利军出具222000元收据（包括地下室），收款人为王东贵，郝玉花的弟弟郝根柱在该收据的“收款人“左上方签字。张利军已于2006年入住该房屋。郝玉花和张利军提供的加盖金利公司印章的购房协议书和收据予以证实购房事实。安阳市公安局经侦支队委托河南正兴会计师事务所有限责任公司，对通达公司和第三人金利公司2002年至2005年基建账务进行专项审计，审计报告显示，金利公司提供的营住楼建房分户名单及交款情况，东单元二层为师艳涛200000元，东单元三层为郝玉花200000元。第三人张利军称师艳涛系其表弟。另查明，杨爱香于2006年向本院起诉后，依据本院（2006）北民一初字第213号生效民事判决，于2013年9月3日已经办理了涉案房屋的产权证,产权证号分别为：安阳市房权证北关区字第××号、安阳市房权证北关区字第××号。庭审中，法庭要求杨爱香明确诉讼请求，其表示放弃原第二项“如果法律不支持，被告通达公司双倍返还购房款874814.4元”的诉讼请求。一审法院认为：通达公司与金利公司签订的联合改造合同约定，通达公司有权对联合开发的金利公司集资房独立销售。通达公司将涉案房屋两套以每套218703.60元价格出售给杨爱香，并为其出具售房凭证，双方之间形成了买卖合同法律关系，该买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以保护。通达公司辩称的双方之间不存在真实的房屋买卖关系，是通达公司欠杨爱香不足100000元保证金未退还，才为其出具售房条，由杨爱香代卖房屋后偿还债务的意见，因其并没有相关证据予以证实自己的主张，且通达公司用四十余万元的售房款担保不足十万元的欠款不符合常理，故对通达公司的辩称理由，本院不予采信。虽然原、被告双方的买卖合同有效，但是该房屋并未进行物权变更登记，也未将房屋实际交付于杨爱香，根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。故原告杨爱香并没有实际取得物权，其要求确认涉案房屋归其所有的诉请，本院不予支持。虽然杨爱香提供了房屋产权证，但是该房屋产权证是基于本案原审判决取得，房屋产权证不能作为再审案件的证据认定事实。在房屋所有权未进行变更登记时，第三人金利公司作为所有权人，又与第三人郝玉花、张利军就涉案房屋签订了购房协议，且第三人郝玉花、张利军在购买房屋时也不存在恶意行为，故本院确定该购房协议也是双方的真实意思表示，本院予以保护。本案涉案房屋事实上为一房二卖，在买受人均未进行物权登记时，其享有的是债权请求权，而非物权请求权，买受人应当向出卖人行使过户请求权或者在不能享受登记优先权时要求损害赔偿。原审对购房的事实认定清楚，但是判决有误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款的规定，判决：一、撤销河南省安阳市北关区人民法院（2006）北民一初字第213号民事判决；二、驳回原审原告杨爱香的诉讼请求。案件受理费13758元，由原审原告杨爱香负担。杨爱香不服一审判决，上诉请求：1、撤销北关区人民法院（2018）豫0503民再21号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人杨爱香在本案再审时的诉讼请求明确表明是请求判令被告开发的金利公司家属院1单元东户二层、三层两套房屋归原告杨爱香所有，上诉人认为本案属于房屋所有权确权之诉，一审法院再审判决按照一般合同纠纷进行处理，没有按照上诉人主张的确权之诉进行审理错误。原审法院以“在买受人均未进行物权登记时，其享有的是债权请求权，而非物权请求权为由”，再审判决驳回杨爱香的诉讼请求错误。根据《物权法》第三十三条规定，上诉人有权请求确认涉案房屋归其所有，再审判决确定的本案案由为购房合同纠纷明显不当，上诉人通过合法的购买行为购买的本案房屋，应判决确认涉案房屋归上诉人杨爱香所有，而再审判决却驳回了上诉人的诉请，明显错误。让上诉人承担13758元的诉讼费没有依据，第三人郝玉花、张利军无权对本案申请启动再审程序，一审法院启动本案再审程序错误，也不应主动追加郝玉花、张利军、金利公司为本案第三人，更不应将郝玉花、张利军的购房问题作为本案的审理内容。综上，再审判决程序违法，判决内容超出了本案审理范围，认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法予以纠正并支持上诉人的全部诉讼请求。本院二审认定事实与原一审判决认定的事实相同。本院二审认为：通达公司与金利公司2002年1月8日、2002年6月4日先后两次签订《联合改造合同》的事实清楚，双方在合同中约定的事项明确，权利义务关系清晰。依据双方合同约定，通达公司可对双方联合开发的房屋进行独立销售，且金利公司时任原法定代表人邢争鸣也认可金利公司曾给过通达公司空白二联单和空白售房合同若干的事实，故金利公司述称其与通达公司所签订的上述《联合改造合同》并未实际履行，通达公司无权处分本案案涉房屋的理由与双方在2003年8月8日召开的联席会议纪要记录内容和双方2003年8月12日签订补充协议及协议所约定的内容事实不符，也与金利公司时任原法定代表人邢争鸣的当庭陈述“通达公司与金利公司联合开发金利公司家属楼期间，金利公司给了通达公司15张空白二联单和20份空白售房合同”事实不符，在金利公司不能有效证明通达公司没有实际履行双方所签订《联合改造合同》的事实情况下，无法否定本案中通达公司独立对外售房的行为效力。本案中，杨爱香依据通达公司为其出具的两套售房凭证向通达公司主张房产权利，通达公司也认可该两套售房凭证系其所为，但同时辩称该售房凭证不能作为杨爱香主张案涉房屋买卖凭证的理由、证据不足。杨爱香虽持有案涉房屋的两张售房条，但一审法院再审判决已经查明案涉房屋存在一房两卖的事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的相关规定并结合本案各方当事人的陈述举证，认定本案中杨爱香与通达公司之间的房屋买卖有效，但由于杨爱香并未实际占有该案涉房屋或合法取得相应物权，一审法院再审判决认定杨爱香主张案涉房屋应归其所有的证据不足，对其该项诉讼请求不予支持，符合法律规定。因第三人郝玉花、张利军、金利公司均与本案的裁判结果存在有直接或间接地利益关系，一审法院依职权追加其为第三人参与本案诉讼，合法有据，杨爱香上诉称一审法院再审程序追加第三人参与本案诉讼属程序违法的理由不能成立，于法无据，本院不予支持。本案是因不同出卖人对同一房屋进行出售而导致的购房合同纠纷，杨爱香在不能直接有效证明案涉房屋所有权归属明确的情况下，主张本案案由应为确权之诉而非购房合同纠纷的理由、证据不足，本院不予支持。因诉讼费的承担是人民法院依据案件性质、诉讼标的、案件事实及审理结果等综合因素进行确定的，故杨爱香上诉称一审判决让其承担的诉讼费及数额错误的理由、证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人杨爱香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费13758元，由上诉人杨爱香负担。本院再审认定的事实与原一、二审认定事实一致。本院再审认为：民事案件的案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质予以确定，本案原审及再审中杨爱香均明确表示其诉讼请求为要求确认涉案房屋归其所有，故本案应为确权之诉而非合同之诉。本案中在通达公司与金利公司签订的《联合改造合同》有效的前提下，通达公司享有的也是一种代为销售的权利而非房屋的所有权，杨爱香与通达公司之间并不存在对涉案房屋权属争议问题。杨爱香与通达公司的房屋买卖行为中杨爱香取得的应为请求房屋所有权人将所有权转移给自己的债权，并非标的物的所有权，其所有权须通过房屋所有人履行房屋买卖合同义务，即办理权属转移登记后方可取得。杨爱香以通达公司为被告请求确认涉案房屋归其所有没有法律依据，应驳回其诉讼请求。原审判决表述虽有不当之处，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2019)豫05民终31号民事判决。本判决为终审判决。审判长  魏利平审判员  崔永清审判员  潘建军二〇一九年十二月二十七日书记员  崔江梅