北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初31047号原告（反诉被告）:许翠玲，女，1966年12月6日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王凤云，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵紫蝶，北京兴展律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李培军，男，1972年2月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。第三人：史凤和，男，1958年10月5日出生，汉族，无业，住北京市通州区。原告（反诉被告）许翠玲与被告（反诉原告）李培军及第三人史凤和房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告许翠玲及其委托诉讼代理人王凤云，被告李培军及其委托诉讼代理人马彦鹏及第三人史凤和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）许翠玲向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令双方于2016年8月19日签订的房屋租赁合同无效并同意返还原告实际控制的一间房屋；2、要求被告退还原告自2017年8月1日至2017年10月31日期间的房屋租金17500元；3、判令被告赔偿原告各项损失429710元（涉案房屋改造工程款242500元、室内设施出资182210元、换房顶费用5000元）；4、判令被告赔偿原告第二项和第三项诉求的利息损失50000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原告与被告于2016年8月19日签订房屋租赁合同，约定被告将通州区台湖镇玉甫上营村村南头的房屋（原系车间，只有四周墙壁和门）出租给原告，用途为公寓和办公，租赁期限为10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止，租金每年70000元，自签订之日起算。原告出资将房屋隔成36间，置换房顶并装修装饰成公寓出租（命名为名湖公寓）。2017年8月因被告与第三人恶意串通致使原告无法招租，被告将原告赶出涉案房屋，自行占用房屋，另租给别人，用途还是公寓。涉案土地为集体土地，房屋未经相关部门审批、无证且改变了土地的农业用途，违反了法律的强制性规定，房屋租赁合同应属无效，因被告过错致使原告在涉案房屋投资（打隔断、装饰装修、更换房顶、购买家具家电等）、缴纳了租金但未能正常投入使用等造成经济损失若干。双方多次协商此事未果，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）李培军辩称：不同意原告的诉求，合同无效我们不同意，不符合合同无效的条件。1、在合同有效的前提下也不同意解除合同，结合我方提供的证据及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第五条，可以认定原被告签订的合同有效。而且我方提交的（2014）通民初字第06869号民事判决书也可以证明该土地可以用于出租，合同是有效的，对双方都有约束力。原告与被告签订合同后，原告已经实际经营并获得收入，不同意返还房租。原告不存在损失，可以继续经营，不同意支付。综上所述应予驳回原告的诉求。2、如果法院按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项考虑涉案房屋的装修残值损失，我方不同意残值损失，因为被告已经从涉案房屋搬离，对于装修残值被告并没有实际控制也没有实际归属被告，故被告不同意支付。另外对于装修残值损失不应依据评估报告计算，原告在庭审中提交了公寓改造合同及结算凭证，原告的实际花费是24万余元，而评估报告作出的价格是40余万元，其中涉及的税金、规费、文明施工等属于个人改造。故我方不同意原告主张的残值损失。3、针对原告的第二项诉求我方不同意，合同有效的情况下原告应该给我们租金，即便合同无效也应给我们占有使用费。对于原告的第三项诉求，评估报告的时效过期了，最初评估时我方也没有同意。原告主张的损失我方认为过高，残值损失有折扣计算，残值也非我方实际占有。同时被告提出反诉，要求：1、被反诉人立即支付反诉人自2017年11月1日至2018年10月31日的租金7万元；2、被反诉人承担反诉费用。针对被告（反诉原告）李培军的反诉，原告（反诉被告）许翠玲辩称，不同意被告的反诉请求。首先依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原被告签订的房屋租赁合同应属无效，不存在租金问题，自2018年3月被反诉人实际上已经搬离涉案房屋，不存在支付使用费的问题，2017年11月至2018年3月期间涉及拆迁，被反诉人没有正常使用房屋。另外，1、涉案房屋现在是第三人在实际使用房屋，用途是公寓，对外出租，第三人在收取租金，在案件审理过程中被告与第三人主张的涉案房屋要拆迁，这与事实不符，其真实意思就是想把原告赶出去，自己经营获利。被告与第三人是恶意串通与原告损失之间具有因果关系。2、被告提供的判决书中载明法院明显认定涉案土地的用途是养殖，而非建设用地。3、被告不认可评估报告没有依据，因为评估机构是双方共同委托法院摇号确定的，应当受评估报告的约束。4、被告主张没有使用装修残值，因为装修是基于双方之间的租赁合同，所以原告投资装修以后未能正常使用房屋，是因为被告的过错导致，在房屋租赁合同当中被告需保证原告在租赁期间正常营业，保证原告正常使用房屋。现在被告及第三人把原告赶出去之后使原告的投资无法获取收益。故被告应当向原告承担责任。5、第三人主张的把地和房交给被告，但是实际上原告被第三人赶走了，原告无法继续履行合同。第三人史凤和针对原告许翠玲的诉讼请求述称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋在政府有备案，涉案房屋所占土地为节能器材厂的工业用地，关于该土地，第三人与玉甫上营村委会之间有《协议书》、（2014）通民初字第06869号民事判决书以及通州区水资源局允许建房的批示，2008年台湖镇规划科也有统一上报图纸的备案。关于地上物，涉案房屋为2001建设，这类型土地的地上建筑物在2005年之前的都没有许可证。原告的诉讼请求与我无关，我已经把房屋租给被告了，我提供厂房和地是合理合法的，而且我还有12年的租期没有到，至于被告与其他人如何经营我不干涉。第三人史凤和对于被告李培军的反诉请求述称：没有意见。经审理查明，2001年9月25日，玉甫上营村委会（甲方）与史凤和（乙方）签订一份《协议书》，约定：一、甲方将拔丝厂东院南侧空闲地租给乙方经营搞养殖，乙方自己投资，自己经营。按协议每年向甲方交纳土地租金。二、租赁土地面积3亩。三、租赁土地年限：合同期30年，自2001年10月1日起至2031年9月30日止。四、每亩每年租金500元。合计租金1500元。协议签字后应交齐第一年度租金，以后每年的10月底前交纳当年度租金。五、甲方为乙方提供水源、电源，乙方安装电表，电费自负。六、合同期内，乙方保证按期交纳租金和电费，不拖不欠。如逾期不交，甲方有权终止协议，承租他人。合同期满双方协商有关问题。协议还约定了其他内容。案件审理过程中，史凤和向我院提交一份书面《申请书》作为证明水务局准许史凤和建设地上物的依据，其内容为：“尊敬的水资源局，今有台湖镇玉甫上营村民史风和在本村南、新四支北边、九窑路东边，距新四支北帮7米、长60米，建养殖场一处，特向贵局申请批复。如贵局因新四支在规定范围之内占用此地，养殖场应无条件拆除规定范围内的所有建筑物。特此申请望批复”。该《申请书》右下方落款为台湖镇玉甫上营村、加盖村委会印章以及史凤和的名字，日期为2002年4月1日。左下方则为日期2002年7月15日，上加盖北京市通州区水资源局水政监察专用章，上方手写“原则同意”四字。李培军表示认可。许翠玲表示不认可。经法庭询问，第三人史凤和表示涉案房屋除上述提交的《申请书》外，未取得建设工程规划许可证等其他许可证书。2008年6月30日，甲方史凤和与乙方李培军签订《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方提供砖瓦结构一处厂房办公住宅四间、厂房360平米、办公住宅170平米、院落2400平米，租赁给乙方。2、头两年租金为每年48000元，第三年以后每年租金为53000元，交款方式为每年交一次。3、本合同期限为10年，自2008年7月1日至2018年6月30日。4、在合同期内，乙方按期缴纳房租外，甲方不得额外收取其他费用（水、电费除外）。5、甲方向乙方提供正常生产、生活用水用电，不得低于80千瓦的动力电接入厂区，电费0.9元/度，如果国家电费上涨，按涨价后执行。6、乙方在合同期内因土地征用，按国家规定赔偿乙方经济损失。7、乙方在甲方院落内所建的建筑物动迁时按国家有关规定赔偿乙方。8、甲方不得干涉乙方的自有经营管理权。9、乙方在租赁期内如与邻里、村委会、电力和道路等部门发生纠纷，甲方有义务协助乙方解决。”合同还约定了其他内容。2018年6月25日，史凤和与李培军在合同处又另行约定同意租赁合同延期到2028年6月30日。2014年玉甫上营村委会向我院起诉史凤和租赁合同纠纷，要求解除双方签订的《协议书》、史凤和将所租赁的土地腾退、支付租金6000元。2014年6月10日，我院作出（2014）通民初字第06869号民事判决书，其中本院认为部分载明“《协议书》中又未对如史凤和转变租赁土地地上物的用途用于出租，玉甫上营村委会可以解除《协议书》进行约定。因此，玉甫上营村委会要求解除双方签订的《协议书》并要求史凤和腾退土地的诉讼请求依据不足，本院不予支持，但法院上述对于租赁协议的认定并不影响行政主管机关对租赁土地地上物的认定和处理。”被告认为通过该份判决可以看出当时法院并未判令解除合同所以更谈不上合同有无效力的问题。原告则认为该份判决确认土地性质是养殖地。2016年8月19日，出租方（甲方）李培军与承租方（乙方）许翠玲签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租房屋地址：通州区台湖镇玉甫上营村村南头（以下简称涉案房屋）。2、该房屋租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日止。合同到期后，经甲乙双方协商，乙方可续租。在同等条件下乙方有优先续租权。3、租金：自签订之日起，租赁费用每年70000万元。（人民币大写：柒万元正），租赁费以后在原基础上每三年递增一万元。如遇拆迁，双方与开发商协调。4、付款方式为年付，乙方到期后按时交纳租金。如乙方不按期支付租金视为违约。5、房屋使用用途：公寓、办公。6、在租赁期间，乙方负责房屋的维修和装饰，同时可以进行房屋的改造，但不准破坏房屋的主体结构，甲方允许加盖两层。7、乙方在租赁期间应保证一切设施完好，保证不出现违法乱纪和人生伤亡事故，遵守国家法律规定。8、甲方保证乙方在租赁期间正常营业，水、电、卫生费由乙方负责。9、在租赁合同期内，如遇国家拆迁，甲方将国家赔偿的装修费用的50%付给乙方。合同到期后如遇拆迁，所有拆迁费用归甲方所有，和乙方无关。如国家不给赔偿与甲方无关。10、甲方要保证乙方正常使用房屋，乙方如发生违法行为，自己承担责任，如遇政府干扰，甲方出面协调解决，但不保证协调成功。11、甲方保一层装修，如建不起，一层装修费用由甲方协调解决。如建二层，遇政府干扰，导致一层无法完工，与甲方无关。12、厕所旁边一间房改造成公寓，拆迁时整体建筑物国家赔偿归甲方，与乙方无关。合同还约定了其他内容。合同签订后，许翠玲开始对涉案房屋进行改造，并于2016年8月26日，与案外人李献涛签订《名湖公寓改造工程合同书》，约定许翠玲将明湖公寓改造工程承包给乙方，乙方保证安全施工，保证按期完成。二、甲方将每间以6500元承包给乙方，共改造36间，总计234000元。三、项目包括：（1）轻体砖隔断、抹灰、房间地砖。（2）上下水安装、电路安装（网线、电表、开关、插座、空调插座、灯具、排风扇等）。（3）卫生间（墙、地砖、脸盆、坐便、吊顶）。（4）大石膏板轻钢龙骨吊顶、腻子刮白。（5）窗户安装（开窗户、抹灰）。（6）后面排水、清理疏通、地面抹灰。四、化粪池（院内新建化粪池一个，所有下水管接通完好，合计8500元）。五、付款方式：（1）甲方按工程进度付款给乙方。（2）完工甲方验收合格将所有工程款结算。（3）工程款总计：242500元。六、甲、乙双方达成以上协议，乙方不得延误工期，在施工过程中，乙方出现任何安全问题与甲方无关。同时许翠玲亦提供一份《名湖公寓室内设施条款如下》，列明设施项目及价款。李培军认为《名湖公寓改造工程合同书》及《名湖公寓室内设施条款如下》与自己无关。涉案房屋改造成公寓后，共有36个房间，规格基本一致。许翠玲开始将公寓对外出租营业。许翠玲已向李培军交纳2016年11月1日至2017年10月31日租金共7万元。双方约定2017年11月1日交纳第二年的租金，原告未交纳。庭审中，原被告认可2017年8月份从村里得到消息称涉案房屋要拆迁，原告经营的公寓也被停电。2017年8月20日，公寓里面的34间房租户被清退走，剩余2间房未腾空，一间由原告雇佣的帮忙看管公寓的人员居住，另一间由原告的朋友居住。2018年3月25日，史凤和主动从许翠玲雇佣的看管公寓人员处取走了整个公寓的钥匙。原被告认可3月25日之后，原告手中有看管公寓人员所居住的一间房间的钥匙，尚未交接，原告朋友居住的另一间房间的租金和电费由被告收取，原告朋友搬离后该房间的钥匙由被告控制。史凤和称拿走公寓钥匙后，34间房间中的14间由自己出租给其他人了，剩余房间闲置，该处公寓并未拆迁。庭审中，经法庭询问被告李培军表示对于史凤和从许翠玲雇佣人员处拿走钥匙的行为没有意见。关于合同效力问题，被告辩称合同有效，原告未交纳租金、单方解除合同，原告搬离涉案房屋是因为原告没有办理营业执照，原告违约产生的损失不应由其赔偿。对于原告手中实际控制的最后一间房屋，被告要求继续履行合同，故不同意诉中返还该房屋。案件审理过程中，经原告申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案房屋名湖公寓中的装饰装修、添建等价值进行评估，并出具报告结论为价格评估标的在价格评估基准日的价格为415823元，其中非争议价格为403086元，争议项价格为12737元。被告对此不认可。上述事实，有《申请书》、《协议书》、房屋租赁合同、（2014）通民初字第06869号民事判决书、《名湖公寓改造工程合同书》、《名湖公寓室内设施条款如下》、价格评估报告、评估费发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，2001年9月25日，玉甫上营村委会与史凤和签订的《协议书》中明确约定涉案房屋所占用地用于经营搞养殖，在史凤和提交的《申请书》中申请事由也是“建养殖场一处”，后该地上建筑物用于对外出租经营，且史凤和自认涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故而许翠玲与李培军就未取得建设工程规划许可证的建筑物签订的《房屋租赁合同》为无效合同。原告许翠玲从被告处租赁房屋用于经营，理应对所租赁房屋是否合法以及对租赁后可能面临的经营风险保持较高的注意，现合同虽然无效，但原告未能尽到合理的注意义务，对合同的无效也存在过错。结合协议签订及无效的过程，综合判断确定许翠玲、李培军各负50%的责任。在合同无效的情况下，原告许翠玲应将房屋归还给被告李培军，但2018年3月25日，史凤和已将公寓钥匙取走，李培军对此无异议，故原告许翠玲应将其手中实际控制的一间房屋返还给被告李培军。关于房屋占有使用费的问题，因庭审中原被告均认可原告于2017年8月20日将租户清退，而原告的房屋租金交纳至2017年10月31日，2017年8月20日至2017年10月31日期间，原告未能正常经营，综合考虑原告的占有使用情况，被告应将2017年8月20日至2017年10月31日期间的占有使用费返还部分给原告，本院确定为7000元。2017年11月1日至2018年3月25日期间，因原告许翠玲尚实际控制整个公寓，故而许翠玲需给付李培军相应占有使用费，本院亦综合考虑原告的占有使用情况，确定该费用为14000元。2018年3月25日之后，许翠玲尚占有公寓中的一间房屋，被告对此无异议，许翠玲应支付该房屋相应的占有使用费直至实际腾退之日止，具体计算标准为本院参照原被告租赁合同的租赁费用及公寓房间数目，确定为每日租金0.5元。至于许翠玲主张的各项损失，本院参照价格评估报告的结果，确定为332658.4元，根据原被告各自导致合同无效的过错程度分担现值损失，李培军应赔偿许翠玲装饰装修及添建损失166329.2元。至于原告主张的利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）许翠玲与被告（反诉原告）李培军于2016年8月19日签订的《房屋租赁合同》无效。二、原告（反诉被告）许翠玲于本判决生效之日起七日内将其实际控制的位于本案承租范围内的房屋一间腾清返还给被告（反诉原告）李培军；三、被告（反诉原告）李培军返还原告（反诉被告）许翠玲2017年8月20日至2017年10月31日期间的占有使用费7000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）许翠玲支付被告（反诉原告）李培军2017年11月1日至2018年3月25日期间的占有使用费14000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、原告（反诉被告）许翠玲支付被告（反诉原告）李培军由原告（反诉被告）许翠玲实际控制的位于本案承租范围内的房屋一间的占有使用费每日0.5元，从2018年3月25日起计算至实际腾退之日止；六、被告（反诉原告）李培军支付原告（反诉被告）许翠玲装饰装修及添建损失166329.2元，于本判决生效之日起七日内执行清；七、驳回原告（反诉被告）许翠玲的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）李培军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8759元，由原告（反诉被告）许翠玲负担4992元，由被告（反诉原告）李培军负担3767元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1550元，由被告（反诉原告）许翠玲负担158元，由被告（反诉原告）李培军负担1392元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费16440元，由原告（反诉被告）许翠玲负担8220元；由被告（反诉原告）李培军负担8220元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于北京市第三中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛 兵人民陪审员  田苗苗人民陪审员  肖 萌二〇一九年十二月二十八日法官 助理  崔艳丽书 记 员  孙嘉慧