四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初10269号 原告：成都市清华坊楼宇服务有限责任公司，住所地：成都市高新区神仙树南路53号附91号。 法定代表人：孙树彤。 委托诉讼代理人：胡植静，四川博业律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：鲜雷，男，1983年3月28日出生，汉族，住四川省南部县。系该公司员工，特别授权代理人。 被告：甘惠玲，女，1975年3月15日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：周成飞，北京百瑞（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 原告成都市清华坊楼宇服务有限责任公司（以下简称“清华坊公司”）与被告甘惠玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陈岚独任审判，并于2019年10月10日、2019年11月29日、2019年12月11日、2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告清华坊公司委托诉讼代理人胡植静、被告甘惠玲及其委托诉讼代理人周成飞到庭参加第一次诉讼，原告清华坊公司委托诉讼代理人胡植静、被告甘惠玲委托诉讼代理人周成飞到庭参加第二次、第三次、第四次诉讼。本案现已审理终结。 原告清华坊公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付2011年10月1日至2017年4月30日期间的物业服务费54422.40元以及违约金54345.10元、生活垃圾清运费96元、水费679.50元、电费1708.18元、燃气费1538元，以上合计112789.18元；2、被告承担本案全部诉讼费。后原告当庭减少诉讼请求，将水费变更为321.9元，系其对自有权利的自由行使，法庭予以确认。事实和理由：原告于2011年2月1日与高新区清华坊小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为该物业提供物业服务，并按房屋产权建筑面积向业主收取物业服务费，住宅物业收费标准为2.8元/月/平方米。2014年4月，原告按照法律规定的程序经“清华坊小区”物业双二分之一（户数、面积）以上业主表决同意上调了物业服务费收费标准，上调后的住宅物业收费标准为3.8/月/平方米。被告为“清华坊小区”xx号别墅业主，于2003年办理了交房手续。原告一直按照《物业服务合同》的约定对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2011年10月起便无故拖欠物业服务费、垃圾清运费、电费及水费，截止2017年4月30日止共计人民币58444.08元（不含违约金）。原告多次催缴物业费，但被告未缴纳，故原告诉至法院。 被告甘惠玲发表如下答辩意见：被告仅有2016年4月20日至2017年4月30日的物业服务费未缴纳，但是被告是依法依规行使抗辩权，故没有履行交纳物业服务费的义务，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2003年，原告清华坊公司与被告甘惠玲签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为清华坊提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，被告购买的房屋基本情况为，类型：住宅C型、着落位置：xx号、建筑面积：397.16平方米。缴纳费用时间：被告甘惠玲办理入住手续时预付6个月物管费，预缴款期满时，每月预付下月物管费。标准：建筑面积每月每平方米1.50元。代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，原告清华坊公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、有线电视、宽带网使用服务费、房租等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定。违约责任：被告甘惠玲违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天缴费总额的万分之五交纳违约金。合同签订后，原告按约在该小区提供物业服务。 2011年2月1日，原告清华坊公司与高新区清华坊小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告清华坊公司为清华坊小区提供物业管理服务，物业费收费标准为住宅用房：2.8元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按所欠金额的5%每月收取违约金。该合同期限1年，自2011年2月1日起至2012年1月31日止。合同期限届满前60日，清华坊公司应与业主委员会应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未达成协议的，清华坊公司应在本合同期限届满后60日内继续履行本合同。2014年4月15日，原告清华坊小区提议物业服务费标准由原来的2.8元/平方米/月上调至3.8元/平方米/月，请广大业主进行意见表决，被告甘惠玲在《上调物业费业主意见表》上表示同意上涨物业服务费标准。 被告甘惠玲与案外人王少林按份共有成都市高新区1-3层房屋，两人各占50%的份额，该房屋建筑面积407.08平方米。被告于2003年9月25日接收房屋。后成都市中级人民法院做出（2015）成执恢字第18之二号《执行裁定书》，“裁定如下：一、原登记在被执行人甘惠玲、王少林共同所有的位于成都市高新区1-3层房产的所有权及相应的其他权利归买受人段绍平所有；二、买受人段绍平可持本裁定书到财产登记机关办理相关过户手续；三、解除对上述房产的查封。本裁定送达后即发生法律效力”。该裁定书于2017年4月24日送达买受人段绍平。 被告甘惠玲已经向原告支付2016年4月30日前案涉房屋所产生的50%物业服务费、水费、电费、燃气费以及生活垃圾清运费，自2016年5月1日起未再缴纳上述费用，原、被告双方当庭对此予以确认。案涉房屋自2016年5月1日至2017年4月24日产生生活垃圾清运费96元、自2016年5月1日至2017年3月31日产生电费1158.18元、自2016年7月2日起至2017年1月2日产生燃气费973元。原告对上述费用进行了代缴。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及《前期物业管理服务协议》、《入住通知书》、《物业服务合同》、《上调物业费业主意见表》、《房屋信息摘要3》、（2015）成执恢字第18之二号《执行裁定书》、《送达回证》、《四川省成都市国家税务局通用机打发票》等证据予以证明。上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，故予以采信。 本院认为，原告与案外人高新区清华坊小区业主委员会之间签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为案涉房屋业主，应受该物业服务合同的约束。原告依约履行了物业服务义务后，被告应当向其支付物业服务费，否则应承担相应的法律责任。因涉案房屋为被告甘惠玲与案外人王少林各占50%的份额按份共有，又该房屋于2017年4月24日由法院生效裁定文书确认所有权发生转移，故被告甘惠玲应缴纳2017年4月24日前其所占50%份额下相对应的物业服务费。现原、被告均确认被告甘惠玲已经结清2016年4月30日前其享有份额下对应的物业服务费，故对于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院在9126.71元（773.45元×11个月﹢773.45元÷30天×24天）的范围内予以支持。对于原告清华坊公司要求被告甘惠玲支付2016年5月至2017年4月代收生活垃圾清运费96元的诉讼请求，根据成都市物价局《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》的规定，居民住户按8月/户/月缴纳生活垃圾清运费，故对于该项诉讼请求本院予以支持。对于原告请求的2016年5月至2017年1月的代收水费，因原告并未举证证明已经代为缴纳该费用，故本院不予支持。对于原告诉请的2016年5月至2017年3月的电费，因原告举证证明该部分电费实为1158.18元，故本院予以部分支持。对于原告诉请的2016年6月至2017年2月的燃气费，原告已举证证明代缴了案涉房屋自2016年7月2日起至2017年1月2日的燃气费973元，但无法证明2016年6月1日至2016年7月1日、2017年1月3日至2017年2月28日的代缴燃气费的金额，故对于该项诉讼请求本院予以部分支持。 关于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。案涉《物业服务合同》中约定，物业服务费用按月交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，按所欠金额的5%每月收取违约金。该合同约定的违约金计算标准明显超出原告所受到的损失，故本院酌情认定违约金按照欠费金额的万分之三每日收取。截止至2017年4月30日，被告应当支付的物业服务费违约金金额为519.29元，从2017年5月1日起的违约金以未支付物业服务费为基数按照每日万分之三的标准计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告甘惠玲于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都市清华坊楼宇服务有限责任公司物业服务费9126.71元及违约金（违约金截止至2017年4月30日为519.29元，从2017年5月1日起的违约金以未支付物业服务费为基数按照每日万分之三的标准计算至付清之日止）； 二、被告甘惠玲于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都市清华坊楼宇服务有限责任公司代收生活垃圾清运费96元、代收电费1158.18元、代收燃气费973元； 三、驳回原告成都市清华坊楼宇服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币1278元，由原告成都市清华坊楼宇服务有限责任公司负担1150元，被告甘惠玲负担128元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 岚 二〇一九年十二月三十日 书记员 陈悦静