贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初5944号 原告：任兴民，男，汉族，1957年06月18日出生，贵州省黔西县人。 委托代理人：陈凯，系贵州穹达律师事务所律师，委托权限为特别授权。 委托代理人：潘琳利，系贵州穹达律师事务所实习律师。 被告：任兴文，女，汉族，1960年09月14日出生，贵州省黔西县人。 委托代理人：陈林，系贵州卓蓉律师事务所律师，委托权限为特别授权。 原告任兴民与被告任兴文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行审理。原告任兴民的委托代理人陈凯、潘琳利，被告任兴文及其委托代理人陈林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告任兴民诉称：2014年10月15日，原告将自己所有的位于黔西县里沙大道南段商住楼一楼铺面和二、三楼房屋出租给被告任兴文，双方于当日签订《商铺租赁合同》，双方在协议中约定了如下内容：1、商铺租赁期共10年，原告任兴民从2014年10月15日起将房屋交付给被告任兴文使用，到2024年10月14日时原告任兴民将房屋收回；2、若被告擅自存放易燃、易爆等危险物品的；拖欠租金满一个月的，则原告有权终止合同，将房屋收回；3、租金每年210000元，被告在合同签订之日交清2014年10月15日至2015年10月14日的租金210000元，被告支付租金后才能使用商铺；4、租金每年度支付一次，第二年度的租金在第一年度的第十二个月内一次性交清。协议签订后，原告于签订协议当日将位于黔西县里沙大道南段商住楼一楼铺面和二、三楼房屋交给被告使用、管理，现被告承租已有5年，租金共计1050000元，被告未支付租金，故原告诉至法院请求判决：1、判决解除原告任兴民与被告任兴文于2014年10月15日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告任兴文腾出原告任兴民所有的位于黔西县里沙大道南段商住楼一楼铺面和二、三楼房屋并交付原告任兴民；3、判决被告任兴文向原告任兴民支付5年的租金共计1050000元；4、本案诉讼费由被告承担。 为支持其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交了下 列证据： 1、原告任兴民的身份证复印件，用以证明原告的身份信息及诉讼主体适格； 2、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、国有土地使用证复印件，用以证明位于黔西县里沙大道中段商住楼一楼铺面及二、三楼房屋系原告所有； 3、2014年10月15日签订的《商铺租赁合同》原件一份，用以证明（1）原告将位于黔西县里沙大道的房屋租赁给被告，租期为十年；（2）租金每年是210000元，租金每年支付一次，第二年后的租金在第一年后的第十二个月内一次性交清；（3）双方约定若被告拖欠租金满一个月，原告有权终止合同，且现被告承租房屋已有五年，租金共计1050000元，被告未支付任何租金，按约定原告有权要求被告返还房屋并支付五年的租金。 被告任兴文辩称，1、原、被告于2014年10月15日签订的《商铺租赁合同》属于依法订立的合同，是双方的真实意思表示，且已实际履行几年，该合同应受到法律保护。双方在合同签订时确实约定了被告支付租金的时间，但是，因原告在2012年向被告借款2000000元，并约定了月利率3%利息，原告支付利息至2013年7月26日后就未继续支付利息，一直拖欠被告的利息。双方签订《商铺租赁合同》后，原告一直未向被告追要租金，2018年6月21日，经双方电话沟通协商，由被告应付的租金抵扣原告应付的借款部分利息，具体折抵金额到时候再结算，原告一直在电话中承诺还剩五年的租期，因还欠被告借款利息，让被告安心做生意，合同内的事情其负责，被告无任何违约行为，至此，双方协商一致后被告才未支付租金，而不是被告无故不支付租金，双方对于租金的支付时间在签订《商铺租赁合同》后已进行了变更，系双方的真实意思表示，属于《商铺租赁合同》的组成部分，据此，原告诉求解除《商铺租赁合同》的请求无事实及法律依据；2、因原告应支付被告的借款利息超过被告应付租金，经被告多次要求原告结算，原告一致不予配合并拒绝结算，被告才于2018年6月22日起诉要求原告偿还借款本息，黔西县人民法院作出（2018）黔0522民初3055号民事判决书，对借款本息进行了明确，综上所述，双方虽然签订了《商铺租赁合同》约定了租金支付时间，但后因双方对租金支付时间进行了变更，故原告诉求无事实及法律依据，请求法院判决驳回原告诉讼请求。 被告任兴文在举证期限内向本院提交下列证据： 1、被告任兴文的身份证复印件，用以证明被告身份信息； 2、2014年9月3日原告出具的收条原件一份，用以证明原告收到被告租赁房屋的订金34000元，该订金用于折抵部分房屋租金； 3、2014年10月15日签订的《商铺租赁合同》原件一份，用以证明原、被告签订的房屋租赁合同合法有效； 4、黔西县人民法院（2018）黔0522民初3055号民事判决书原件一份，用以证明原告于2012年向被告借款1900000元和约定月利率3%，原告每月应向被告支付的利息超过被告每月应支付原告的房屋租金，且被告对原告享有的债权已到期且已明确，被告主张对原告拥有的到期部分利息债权折抵其租金； 5、原、被告于2018年6月21日通话录音光盘一份（当庭播放），用以证明原、被告在签订商铺租赁协议后，2018年6月21日经双方电话协商，由被告应付的租金折抵原告应付的借款部分利息，具体折抵金额到时候再结算，双方就支付租金的时间已进行了变更，在电话里几次承诺在合同期内叫被告安心做，多年来均未向被告收取租金的原因是因原告欠被告的利息，被告并未违约，原告的诉请无事实依据。 出示本院依职权向案外人刘永胜所作的谈话笔录一份，内容为：出租给被告任兴文的位于黔西县里沙大道的房屋是我和任兴民合伙修建的，地和资金我出五分之一，房屋修建好后我占五分之一，当时是原告任兴民全部出租给任兴文的，包括我的五分之一在内，我也是同意出租的，但是当时约定的租期是五年，后来他们如何签订的十年的租期我就不清楚了，第一年的租金40000元任兴民已经给我了，任兴文出租的是门面两个及二、三楼住房全部，现在对于他们重新约定的十年租期我不认可。 出示本院依职权向被告任兴文所作的谈话笔录一份，内容为：因为任兴民诉我租赁合同纠纷一案，现在涉案的房屋已经被法院执行以物抵债给我和其他债权人了，所以我同意解除与任兴民于2014年10月15日签订的《商铺租赁合同》，返还租赁物给他，但是租金应当扣除我已经支付的34000元，该给他多少就给多少。当时签订合同时我们不知道有刘永胜的部分，是后来任兴民起诉我给租金以后我们才知道有一部分是刘永胜，至于是多少我们不清楚。 经庭审举证、质证，被告任兴文对原告任兴民提供的三组证据的三性均无异议，但对第3组证据的证明目的有意见，原、被告双方已就支付租金的时间进行了变更。原告对被告提供的第1组身份证无异议；对第2、3组证据的三性无异议；对第4组民事判决书的真实性无异议，但是该证据与本案无关；对第5组证据真实性无异议，但是该证据仅仅是对借款事实进行沟通，因此该份证据与本案无关，相反，被告已于2018年6月22日向黔西县人民法院起诉，黔西县人民法院于2018年8月20日作出（2018）黔0522民初3055号民事判决书作出该借款事实的确认，因此与本案的租赁合同纠纷无关。 原告对案外人刘永胜的谈话笔录无异议，并表示刘永胜占五分之一，因为刘永胜出资五分之一，当时第一份五年合同确实是刘永胜同意后任兴民和任兴文签订的，相当于刘永胜委托任兴民管理，但是后来的十年合同是任兴民和任兴文签订的，原告告知过刘永胜的，他也是同意的。原告对被告任兴文的谈话笔录无异议。 被告任兴文对案外人刘永胜的谈话笔录表示请求法院依法核实。 经本院认证，原、被告双方均无异议的证据客观真实，来源合法、与本案的客观事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院均予以确认。 结合原、被告的诉辩意见及庭审举质证情况，本案的争议焦点为：1、被告任兴文是否存在违约；2、原、被告双方所签订的商铺租赁合同是否达到解除条件；3、原、被告双方是否有约定将租金抵扣利息的事实。 经审理查明：原告任兴民与被告任兴文系堂兄妹关系，2014年10月15日，原告任兴民（出租方）与被告任兴文（承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定由原告任兴民将位于黔西县里沙大道南段任兴民商住楼铺面（一楼一个铺面，二、三楼全部）出租给被告任兴文使用，并出示了其国有土地使用证［证号为黔县国用（2008）第0267号，土地使用权人为任兴民，座落于，地号为56-245］、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。合同约定：“租赁期共十年，甲方从2014年10月15日起将出租店面交付乙方使用，至2024年10月14日收回。”乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回店面：擅自存放易燃、易爆等危险物品的，拖欠租赁满一个月的。甲乙双方议定租金为210000元，为期十年，租金每年度支付一次，第二年度的租金在第一年度的第十二个月内一次性交清。合同签订后，原告就把房屋交付给被告使用，被告支付原告任兴民34000元订金后便未支付租金，由于原告尚欠被告借款，所以双方约定了租金抵扣借款的事实，但因双方未进行结算，故被告向黔西县人民法院起诉，2018年8月20日，黔西县人民法院作出了（2018）黔0522民初3055号民事判决书，判决：“被告任兴民于本判决生效之日起三十日内偿还原告任兴文借款本金190万元，并以190万元为基数按月利率2%从2013年7月27日计付利息至借款实际还清之日止。”截止本案起诉之日，（2018）黔0522民初3055号民事判决书已生效且任兴文已申请法院执行，现原告以被告未按时支付租金为由诉至法院请求如上所判。 另查明，原告出租给被告的房屋有部分是属于案外人刘永胜出资修建的，对于原告将涉案房屋出租给被告的事实其是认可的，但是案外人刘永胜只同意出租五年，对于原告与被告约定的十年的租赁期限其不认可。 本院认为：本案为履行房屋租赁合同所产生的纠纷，故本案案由为房屋租赁合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。本案中，原告任兴民（出租方）与被告任兴文（承租方）签订《商铺租赁合同》，合同约定由原告任兴民将位于黔西县里沙大道南段任兴民商住楼铺面（一楼一个铺面，二、三楼全部）出租给被告任兴文使用，针对该出租物原告已取得国有土地使用权证，且属于刘永胜的部分刘永胜也是同意原告任兴民出租给被告任兴文的，但表示租期是五年，合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告应当按照合同约定支付租金，但被告在给付了订金34000元后未履行支付租金的义务，针对被告辩称原告尚欠其借款本息，原告同意租金抵扣本息，庭审中原告对抵扣的事实无异议，但表示抵扣的是本金，虽然双方对于抵扣的是本金还是利息未提供证据证实，但是双方均认可抵扣的事实，故被告辩称其不是无正当理由未交租金有事实依据，本院予以采信。虽然双方约定了抵扣的事实，但对于原告所欠被告的借款已于2018年8月20日黔西县人民法院作出了（2018）黔0522民初3055号民事判决书，判决书中明确了借款本金及利息的给付时间，且被告已经就该份判决书全部内容申请人民法院强制执行，可见，原、被告双方并未履行抵扣的约定，故被告应当按照合同约定向原告支付租金，但至今未履行合同约定的义务，扣除被告已经支付的租金34000元，被告现在尚欠原告租金1016000元，故被告应支付原告的租金应为1016000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，双方合同约定了“拖欠租金满一个月”则原告有权解除合同，且被告也表示同意解除合同，故原告要求解除合同，符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告与被告于2014年10月15日签订的《商铺租赁合同》已解除，故本案中的租赁物由被告于合同解除后腾交给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告任兴民与被告任兴文于2014年10月15日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、由被告任兴文于本判决生效之日起十五日内支付原告任兴民租金1016000元； 三、由被告任兴文于本判决生效之日起十五日内将位于黔西县里沙大道南段商住楼铺面一楼一个铺面，二、三楼全部房屋返还给原告任兴民。 案件受理费7125元（已减半收取），由被告任兴文负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  刘芸 二〇一九年十二月二十六日 书记员  熊娟