北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49号原告（反诉被告）：姜晓航，男，1983年4月3日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄琳紫，北京市环球律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡宾，男，1959年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。原告（反诉被告）姜晓航诉被告（反诉原告）胡宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜晓航及其委托诉讼代理人黄琳紫，被告（反诉原告）胡宾及其委托诉讼代理人甄晶晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。姜晓航向本院提出诉讼请求：1.判令胡宾向我返还房租247500元、押金92000元，并以上述两笔款项费用之和为基数按照中国人民银行同期存款利息支付自2018年10月31日至实际支付之日止的利息，2.诉讼费由胡宾负担。事实及理由：2016年9月29日，我与胡宾签订了《租赁合同》，约定：1、胡宾向我出租北京市海淀区首体南路×号院面积约100平方米的房屋（以下简称×号院），租赁期自2016年10月1日至2019年9月30日；2、租金每年人民币550000元，合同签订后我先支付半年押金275000元，押金按两个月收90000元，六个月后再行支付半年租金275000元；3、租赁期间如遇政府拆迁或征地，胡宾按未租天数退还我租金和押金。《租赁合同》签署后，双方又口头约定我向胡宾承租×号院的搭建部分和员工宿舍，租期同×号院，其中搭建部分的租金为每年20000元，一年一付；员工宿舍的租金为每年36000元，半年一付。双方达成协议后，我依约向胡宾支付了×号院、搭建部分及员工宿舍的相关押金和租金，其中×号院和员工宿舍的租金付至2019年3月30日，搭建部分的租金付至2019年9月30日。2018年9月13日，北京汽车资产经营管理有限公司发出公告，要求我在2018年9月30日前搬离出租房屋，并在2018年10月31日开始时对出租房屋进行强制拆除，自此我无法正常使用×号院、搭建部分及员工宿舍。我就此多次与胡宾协商未果，直至2018年11月23日北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局等机关发布《北京市海淀区首体南路×号关停公告》，并于2018年11月28日将×号院、搭建部分及员工宿舍完全拆除。之后，我与胡宾协商退还房租及押金事宜，胡宾只退还了员工宿舍租金16100元，但拒绝退还其他租金和押金。为维护自身权益，我现根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。胡宾辩称，造成姜晓航不能继续承租是因为侵权方对涉案房屋进行了违法拆除造成的损失，就此行为我已经提起行政诉讼案件。我系合法出租，因为违法拆除行为导致合同无法履行，姜晓航损失应由拆迁单位支付。主张退还费用的金额我不认可，根据合同相关金额与姜晓航主张退还金额不符，姜晓航主张口头约定没有证据，我不认可。另，《租赁合同》第五条第2款约定，承租经营期间所发生水电费由姜晓航自行承担。自双方建立租赁合同关系后，姜晓航每月均向我直接交付上一自然月的水电费，但自2018年10月1日起，姜晓航便无故拖欠水电费用不予支付，故我反诉要求姜晓航支付2018年10月1日至2018年11月28日期间的水电费共计26000元。姜晓航针对反诉辩称，胡宾的反诉请求缺乏法律及事实基础，2018年10月1日之后就没有交过水电费。但房屋已经于2018年10月31日强制拆除，我已经无法正常使用承租标的。水电费主张没有证据支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，胡宾（甲方）与姜晓航（乙方）签订了《租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方所有的首体南路×号院房屋，租赁期从2016年10月1日至2019年9月30日止。租金每年为550000元整。自合同签订之日起，乙方先行支付甲方半年租金275000元，押金按两个月收90000元，待6个月后再行支付半年租金275000元。乙方在承租经营期间所发生的土地、房屋使用税费、水、电费用自行承担。租赁期间如遇不可抗拒的外因，如遇到政府拆迁或征地，土地所有方及甲方进行整体开发，需乙方腾空场地时，乙方应在甲方规定的时间内，无条件腾空场地，甲方不给予乙方任何形式的补偿。甲方按未租天数退还乙方租金和押金。2016年9月30日，姜晓航向胡宾支付半年租金275000元、押金90000元。此后，姜晓航又每半年向胡宾支付一次房租，其房租付至2019年3月30日。2018年10月31日，姜晓航租赁的房屋被砸。姜晓航提交了照片和视频，欲证明其租赁的房屋于2018年10月31日被砸，当日之后即无法经营。故要求胡宾退还2018年10月31日至2019年3月30日的租金229166.67元。胡宾对姜晓航的房屋于2018年10月31日被砸认可，但认为当日被砸并不能代表其于2018年10月31日后没有再进行经营，胡宾认为姜晓航的房屋实际于2018年11月28日被拆除，姜晓航应于此日之后停止经营，并表示同意返还此日之后的押金和租金。租赁期间，姜晓航与胡宾口头约定姜晓航承租胡宾所有的16号院的搭建部分和员工宿舍。搭建部分租金为每年20000元，姜晓航付至2019年9月30日，现姜晓航要求胡宾退还2018年10月31日至2019年9月30日外搭部分的租金18333.33元；但胡宾仅同意退还2018年11月8日以后的租金。双方约定员工宿舍租金为每年36000元，姜晓航付至2019年3月31日。就员工宿舍租金的返还事宜，姜晓航和胡宾已处理完毕，但姜晓航表示其交纳了员工宿舍的押金2000元，应于退还，并提交了收条一张，收款人处载有“徐”字样，欲证明胡宾收到了姜晓航交付的宿舍押金2000元。胡宾对该收条不予认可，表示“徐”不是其方的人，也没有收到2000元，同时表示如果存在押金应在退还租金时同时提出。胡宾表示姜晓航还拖欠其电费未付，并提交了其银行卡交易明细证明2018年10月1日之前涉案房屋水电费平均数额为13000元，2018年10月1日之后其没有交过水电费，并据此以相同标准向姜晓航主张2018年10月和11月的水电费26000元。姜晓航对该证据与本案的关联性不认可，认为历史明细不能显示实际产生的水电费数额，但认可2018年10月1日之后没有交过水电费。另查，2018年9月13日，北京汽车资产经营管理有限公司发布《公告》，称：首体南路16号土地地上房屋均无合法权属证书，属违章建筑。从公告即日起，上述范围所有商户……在2018年9月30日前搬离上述范围内的违法建筑。2018年11月23日，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局、北京市海淀区公安消防支队等联合发布《北京市海淀区首体南路16号关停公告》，称“首体南路16号的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定：未依法取得建设工程规划许可证。……鉴于首体南路16号的商户及建筑物存在违法行为和安全隐患，请该处建筑物的建设单位或所有人、管理人于2018年11月27日24:00前进行自查自纠，拆除违法建设，消除安全、消防隐患，清退租住人员、逾期未完成的将依法处理。”本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，政府公告已经认定涉案房屋系未依法取得建设工程规划许可证的房屋，故姜晓航与胡宾签订的《租赁合同》系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，姜晓航租赁的房屋于2018年10月31日被砸，此后租赁房屋将无法正常使用，但胡宾却收取了姜晓航交纳的押金9万元以及直至2019年3月30日的租金，该部分费用应予退还。胡宾所述姜晓航租赁房屋被砸之后仍在营业，姜晓航不予认可，胡宾亦未能提供相应证据予以佐证。故姜晓航起诉要求胡宾退还租金（包括搭建部分的租金）和押金9万元之请求，理由正当，本院予以支持。就姜晓航主张的宿舍押金2000元，其虽提交了收条为证，但其并未证明收款人“徐”与本案当事人之间的关联，故本院不予支持该部分押金的主张。姜晓航主张的利息，因双方对租金的退还时间存有争议，并非故意拖欠，故本院对此不予支持。就胡宾主张姜晓航拖欠水电费的反诉请求，姜晓航认可并未缴纳2018年10月份的水电费，因双方并没有对该月份的水电费进行确认，本院根据姜晓航承租店铺的历史水电费缴纳数额酌情确定为1万元。对于胡宾反诉要求姜晓航支付11月份的水电费之请求，因姜晓航在2018年11月已无法使用该房屋，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、胡宾于本判决生效后七日内向姜晓航返还房租247500元，押金90000元；二、姜晓航于本判决生效后七日内向胡宾支付2018年10月份的水电费1万元；三、驳回姜晓航的其他诉讼请求；四、驳回胡宾的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6393元（姜晓航已预交3196元），由姜晓航负担30元，已交纳；由胡宾负担6363元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费225元（胡宾已预交），由胡宾负担138元，已交纳，由姜晓航负担87元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  刘松庆人民陪审员  冀国红二〇一九年十二月二十七日书 记 员  白 玥