北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初19094号原告：北京忠轩物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇站前路11号。法定代表人：王迎艳，经理。委托诉讼代理人：张玉娟，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：醋亚蓉，北京安太律师事务所实习律师。被告：北京盛世东胜贸易有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇站前路11号3号楼三层8308室。法定代表人：郑学敏，职务不详。被告：曲二国，男，1969年11月9日出生，汉族，住河北省邯郸市永年县临洺关镇西段庄村四区。原告北京忠轩物业管理有限公司（以下简称忠轩物业公司）诉被告北京盛世东胜贸易有限公司（以下简称盛世东胜公司）、曲二国房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告忠轩物业公司法定代表人王迎艳及其委托诉讼代理人张玉娟、醋亚蓉到庭参加了诉讼，被告盛世东胜公司、曲二国经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告忠轩物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金10800元；2、请求判令被告支付注册地址使用费9000元（2019年3月28日至2019年8月27日，实际计算至迁出之日）；3、请求判令被告向原告支付违约金5400元；4、请求判令被告限期将注册地迁出办理工商变更；5、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月23日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定盛世东胜公司承租原告位于北京市昌平区沙河镇站前路11号3号楼三层8308室，租赁期为一年。2018年3月28日至2019年3月27日每月租金1800元。被告曲二国作为担保人在合同上签字，同时签订了《地址使用协议》曲二国作为乙方担保人签字。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，但被告自2018年9月27日至今未按照合同约定支付剩余租金，合同到期后被告也一直未将公司营业住所地迁出办理工商变更，严重影响原告的再出租，给原告造成了巨大的经济损失，经原告多次与被告协商未果，遂起诉至法院，望判如所请。被告盛世东胜公司、曲二国经本院合法传唤，既未到庭参加诉讼，又未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2018年3月23日，忠轩物业公司（出租方、甲方）与盛世东胜公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方在北京市昌平区沙河镇站前路11号3号楼8308室，面积26平方米，租期一年，自2018年3月28日起将出租房屋交付乙方使用至2019年3月27日；如乙方续租本房屋，应于合同期满前两个月通知甲方，与甲方协商续租事宜，否则，甲方按期收回房屋；年租金为21600元，月租金为1800元；租金一年分两次付清，第一次支付时间为签订合同之日，金额10800元，第二次支付时间为2018年9月27日，金额为10800元；作为本合同履行债务的信誉，乙方应在本合同签订的同时向甲方交纳保证金1800元；本合同租赁期限结束且租赁房间交接手续完毕之前，乙方不得用上述保证金抵销房租或其它债务；乙方若拖延支付合同规定的任何费用，甲方均可以直接以保证金抵充，乙方在收到抵充通知时，必须在五日内将该抵充金额及每日千分之三的滞纳金交付甲方，否则，视为乙方自动中止合同，有权收回出租给乙方的房屋；甲、乙双方任何一方违约致使本合同无法履行时，应向对方支付相当于三个月租金的违约金（此违约金不包含注册地址违约金）；乙方不再租用甲方房屋时须在自搬出房屋之日起1个月内自行自费将营业手续迁出甲方房屋，否则甲方将及时通报相关政府部门进行报备；如乙方不按期将营业手续迁出租赁房屋，甲方有权没收乙方缴纳的保证金，并且乙方承担实际注册地址使用费每年20000元，乙方现法定代表人及关联委托代理人提供专项担保。合同还约定了其他权利和义务，最后甲方由忠轩物业公司法定代表人王迎艳签字并加盖公章，乙方由盛世东胜公司法定代表人（委托诉讼代理人）曲二国签字并加盖公章。忠轩物业公司（出租方、甲方）与盛世东胜公司（承租方、乙方）、曲二国（乙方担保人）签订《公司地址协议》，约定乙方不再租用甲方房屋时须在自搬出房屋之日1个月内自行自费将公司注册地址迁出甲方房屋，否则，甲方将及时通报相关政府部门进行报备；如乙方不按期将营业手续迁出租赁房屋，甲方有权没收乙方缴纳的保证金，并且乙方承担违约金（专指使用注册地址的违约行为），违约金计算方法为注册地址迁出前的房屋租金，乙方现法定代表人提供担保；乙方担保人具有完全民事能力自然人且确认有能力持续提供专项担保，并承担由此产生的一切后果；合同还约定了双方的其他权利和义务。《租赁合同》《公司地址协议》到期后，双方当事人未再续签。直至本案公告开庭时，盛世东胜公司注册地址仍为北京市昌平区沙河镇站前路11号3号楼三层8308室。庭审中，忠轩物业公司称盛世东胜公司仅交纳了第一次的租金10800元，后期租金逾期未支付，并称因合同到期后其未找到被告故已将涉案房屋收回。另查明：涉案房屋所有权人为北京市煤炭总公司昌平县公司。北京市煤炭总公司昌平县公司于2004年5月19日经北京市工商行政管理局昌平分局核准，名称变更为北京昌煤同鑫商贸有限公司。北京昌煤同鑫商贸有限公司将涉案房屋委托忠轩物业公司管理，委托期限10年（自2015年4月1日起），在委托期内，由忠轩物业公司全权负责地上建筑物的使用、经营、转租、装修、改造及相应配套设施的建设。上述事实，有《租赁合同》《公司地址协议》、盛世东胜公司的企业注册信息以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力。忠轩物业公司与盛世东胜公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规，应属合法有效。合同签订后，双方均应依照合同履行各自的义务，忠轩物业公司依约交付了房屋，盛世东胜公司应当依约交纳租金；现忠轩物业公司称盛世东胜公司仅交纳了租金10800元，尚欠租金10800元，因盛世东胜公司经本院合法传唤，未到庭视为放弃答辩的权利，故对于忠轩物业公司要求盛世东胜公司支付尚欠租金10800元的诉讼请求，本院予以支持。忠轩物业公司与盛世东胜公司签订的《租赁合同》《公司地址协议》均约定了盛世东胜公司自搬出房屋之日起1个月内自行自费将营业手续迁出涉案房屋，如未按期迁出，忠轩物业公司将按照20000元/年标准支付注册地址占有使用费，截至本案公告开庭时盛世东胜公司仍未将注册地址迁出涉案房屋，故对于忠轩物业公司要求盛世东胜公司支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，但起算时间应为自2019年4月28日至注册地址实际迁出之日止（其中自2019年4月28日至2019年8月27日止应为6667元）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在《租赁合同》履行过程中，盛世东胜公司虽然存在逾期付款情形，但忠轩物业公司并未提出异议，且双方并未就租赁事宜续约，故《租赁合同》到2019年3月27日已经履行期限届满。对于忠轩物业公司要求盛世东胜公司支付违约金5400元的诉讼请求，合同约定并不明确，本院不予支持。曲二国作为担保人在《租赁合同》《公司地址协议》中予以签字，忠轩物业公司要求其与忠轩物业公司共同承担责任，本院予以支持。关于忠轩物业公司提出的要求盛世东胜公司将其工商注册地迁出并到工商局办理变更登记的诉讼请求，因办理企业住所地变更登记涉及到工商行政管理部门的行政管理权，不属于法院受理民事案件的范围，本院不予支持。被告盛世东胜公司、曲二国经本院合法传唤未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩及质证权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京盛世东胜贸易有限公司、曲二国于判决生效后七日内支付北京忠轩物业管理有限公司欠付租金10800元及注册地址使用费6667元，并按照20000元/年支付自2019年8月28日至公司注册地址实际迁出之日止的使用费（如北京盛世东胜贸易有限公司至2025年3月31日仍未将注册地址迁出，2025年3月31日后的相关权利由权利人另行主张）；二、驳回北京忠轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由北京忠轩物业管理有限公司负担193元，已交纳；由北京盛世东胜贸易有限公司、曲二国负担237元，于判决生效后七日内交纳。公告费（以实际票据为准）由北京盛世东胜贸易有限公司、曲二国负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉。审 判 长  徐连森人民陪审员  王亚军人民陪审员  王俊辉二〇一九年十二月二十七日法官 助理  张 华书 记 员  田 媛