福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初4107号 原告：姚宏，女，1970年12月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所执业律师。被告：厦门众联信文化传播有限公司，住所地福建省厦门市思明区后埭溪路22号705室。 法定代表人：黄超山。 委托诉讼代理人：陈玉民，该公司工作人员。 被告：厦门振华实业有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡路61号振华大厦四楼。 法定代表人：郑美加。 委托诉讼代理人：龚晓洪，福建冠德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李康琦，福建冠德律师事务所执业律师。 被告：厦门渡家酒店有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区东渡路61号振华大厦2-4层。 法定代表人：江强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林良贵，福建闽鹭律师事务所执业律师。 原告姚宏与被告厦门众联信文化传播有限公司（以下简称众联信公司）、厦门振华实业有限公司（以下简称振华公司）、厦门渡家酒店有限公司（以下简称渡家酒店）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚宏委托诉讼代理人张雪玲，被告众联信公司的委托诉讼代理人陈玉民、被告振华公司的委托诉讼代理人龚晓洪、被告渡家酒店的委托诉讼代理人林良贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚宏向本院提出诉讼请求：1.请求确认姚宏与众联信公司所签订的《租赁协议》于2017年12月31日终止；2.请求判令众联信公司、振华公司、渡家酒店立即将《租赁协议》项下的租赁房产恢复原状，并结清相应物业费、水电费等使用房产期间产生各项费用后将房产返还姚宏；3.请求判令众联信公司、振华公司、渡家酒店支付自2018年1月1日起至实际返还房产之日止的房产占有使用费（房产占有使用费以每平方米60元计算，计至振华公司、渡家酒店将房产恢复原状并将房屋返还姚宏之日止）；4.请求判令众联信公司、振华公司、渡家酒店立即腾空、搬离《租赁协议》项下的租赁房产。事实和理由：2002年，姚宏向振华公司分公司购买振华大厦（丽景海岸）C幢210室房产，双方签订《租赁协议》约定，由姚宏将所购买上述房产返租给振华公司，租金计算方式为姚宏每月应向银行归还的购房贷款金额；租赁期限为2003年1月1日至2017年12月31日止。后因振华公司经营不善，推荐姚宏及其他振华业主与振华公司终止租赁协议，将房产租赁给众联信公司，并向振华公司业主们承诺其已经代振华公司业主向众联信公司收取六个月保证金作为履约保证金，业主与众联信公司《租赁协议》期满后，振华公司将敦促众联信公司将租赁房产恢复原状；若众联信公司未能及时将房屋恢复原状，振华公司将在三个月内雇请人员进行恢复原状，所支出一切费用及延期交房发生的租金由振华公司承担。在上述承诺的基础上，姚宏于2011年9月20日与振华公司签订《终止租赁协议》，约定提前终止于2002年12月23日签订的“关于租赁振华大厦（丽景海岸）C幢210室房产协议”，并与众联信公司（承租方）就厦门市湖里区东渡路61号振华大厦（丽景海岸）C栋210室房产租赁事宜签订《租赁协议》，协议约定姚宏将讼争房产出租给众联信公司经营使用，许可众联信公司或众联信公司授权的单位对该房产进行经营使用和管理，众联信公司或其授权单位不得将该房产抵押或转让；租赁期限为2011年10月1日至2017年12月31日止；合同期满后，由众联信公司按房屋产权面积恢复原状并将上述租赁房产返还陈义山。上述讼争协议签订后，振华公司将讼争房产交由众联信公司经营使用，现讼争协议租赁期限已届满，振华大厦业主向振华公司发出通知《敦促履行协议申请书》，要求其督促众联信公司、黄超忠及如家酒店东渡路鼓浪屿码头店严格履行《租赁协议》，将房产腾空恢复原状返还各振华业主，确保在协议到期前即2017年12月31日前将房产交由振华业主；并向众联信公司及黄超忠发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知众联信公司：姚宏等振华业主与众联信公司签订《租赁协议》期满后姚宏等振华业主将收回房产，不再与众联信公司续租，并要求众联信公司应在《租赁协议》租赁期限届满前安排合理期限将房产腾空、恢复原状，确保合同到期日即2017年12月31日将房产交还姚宏等振华业主。根据《中华人民共和国合同法》第235条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因双方约定的租赁期限为2011年10月1日至2017年12月31日止，讼争《租赁协议》于2017年12月31日因约定的租赁期限届满而终止。根据《租赁协议》第9条之约定，租赁期满后，由众联信公司按房屋产权面积将房屋恢复原状，并返还给姚宏。另外，为了确保厦门市东渡路61号振华大厦C栋2、3、4层房产（原西海湾公寓酒店）转接工作顺利进行，保证姚宏等振华业主的合法权益，众联信公司与振华公司签订一份《协议》，《协议》第二条约定众联信公司与振华大厦业主的《租赁协议》终止或解除后，为确保众联信公司将振华房产恢复原状（包括水、电一户一表等），众联信公司应于2016年12月31日前支付500000元给振华公司作为恢复原状保证金。《协议》第三条约定，振华房产租赁期届满，如众联信公司在该房产租赁期届满后30日内未能将房屋恢复原状，振华公司有权自行雇请人员进行恢复原状，所支出一切费用从履约保证金和恢复原状保证金中予以抵扣。振华公司在收到众联信公司和案外人黄超忠（系众联信公司原法定代表人）缴付的合同履约保证金600000元及房屋恢复原状保证金1000000元之后，向业主出具了一份《厦门振华实业有限公司关于西海湾公寓房屋恢复原状保证金的说明》，载明振华公司已确认收到上述保证金共计1600000元，并将妥善保管该两笔资金作为西海湾公寓房屋租期到期后的房屋恢复原状的保证金。现案涉房产为渡家酒店实际占有、使用，用于经营如家酒店。《租赁协议》到期后，渡家酒店有义务腾空案涉房产，交由众联信公司、振华公司将案涉房产恢复原状，交还姚宏。逾期腾空应与众联信公司、振华公司共同将租赁房产恢复原状，支付自2018年1月1日至实际返还房产之日止的房产占有使用费，并结清相应物业费、水电费等使用房产期间产生各项费用后将房产返还姚宏。姚宏与众联信公司之间的《租赁协议》已于2017年12月31日到期，双方关于该《租赁协议》项下的权利义务终止，姚宏有权要求众联信公司、振华公司按照协议约定将讼争房产恢复原状，渡家酒店应及时腾空讼争房产以便众联信公司、振华公司将房产恢复原状。 振华公司辩称，姚宏已与振华公司签订终止租赁协议，并与众联信公司签订了新的租赁协议，姚宏与振华公司的权利义务已经终止，振华公司不应另行承担租赁法律关系的义务。 众联信公司请求依法判决。 渡家酒店辩称，一、鉴于现状本案中的案涉房屋应与振华大厦（丽景海岸）C幢2、3、4层的其他房屋视为一个统一整体，不能单独割裂开来区别对待。二、在振华公司经营不善的情况下，为了解决历史遗留问题，渡家酒店才从众联信公司以前期每月每平方米30元、自2017年11月19日起按每平方米55元的租金标准承租了该涉案房屋进行酒店经营，约定租赁期限至2020年10月份。渡家酒店目前已投入巨资对案涉房屋及其他案涉房屋整体统一进行改造装修，现要求渡家酒店提前腾空房屋、恢复原状，对渡家酒店是极不公平的，同时也侵害了已同意与众联信公司续租的其他业主的合法权益。三、姚宏要求渡家酒店按每月每平方米60元支付占有使用费，其标准过高，不符合客观实际，渡家酒店已申请租金评估鉴定，且众联信公司已先行按每平方米35元向各业主补足的租金差额应视具体情况给予相应的抵扣。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：厦门市湖里区东渡路61号C401室的权属人为姚宏，建筑面积为123.45平方米。2002年12月23日，姚宏与振华公司签订《关于租赁振华大厦（丽景海岸）C幢210室房产进行经营使用和管理的协议》。 2011年9月20日，姚宏与振华公司签订《终止租赁协议》，提前终止双方上述于2002年12月23日签订的协议，并约定自本协议签订之日起，任意一方不得以任何理由向对方主张任何权利，或要求对方履行任何或承担责任。 同日，姚宏作为出租方（甲方）、众联信公司作为承租方（乙方）就上述房产签订《租赁协议》，约定：1.甲方将案涉房屋出租给乙方，许可乙方或乙方授权的单位对该房产进行经营使用和管理，乙方或其授权单位不得将该房产抵押或转让；2.租赁期限自2011年10月1日起至2017年12月31日终止；3.租赁房产的月租金为甲方应向购房按揭款银行支付的月还款金额的1.3倍，租金按月支付，由乙方汇至甲方指定的还贷专用账户，自双方签订租赁协议次月起乙方开始支付租金，若甲方采取一次性支付房款的付款方式，月租金参照甲方以15年按揭贷款方式购房每月应还贷款金额的1.3倍确定；4.甲方同意乙方或乙方授权的单位在使用租赁房产期间按照实际经营需要对房产进行装修及平面布局的调整，甲方在租赁期内每年可享有租赁房产30天免费入住权；5.租赁期满时由乙方按房屋产权面积恢复原状交还甲方。此外，双方就其他房屋租赁合同相关事宜亦作出了相关约定。 为确保厦门市东渡路61号振华大厦C栋2、3、4层房产即原西海湾公寓酒店的转接工作顺利进行，2011年9月30日，振华公司与众联信公司签订《协议》，约定：1.众联信公司应于2011年10月20日前将所承诺的提高租金部分（即业主应还的银行按揭款提高30%）的款项支付给振华公司，以便振华公司支付给业主，并于2011年11月1日起开始支付所有业主的房产租金，缴交物业管理费及房屋公共维修金和公寓大堂租金；2.为保障该房产业主的租金收益安全，众联信公司同意于2011年10月31日前向振华公司支付履约保证金600000元，众联信公司与该房产所有业主的《租赁协议》终止后，为确保众联信公司将所有房产恢复原状即毛坯房，其分两批各向振华公司支付500000元作为恢复原状保证金；3.房产租赁期限届满，众联信公司按房屋产权面积要求恢复原状交还给业主后，振华公司应将履约保证金和恢复原状保证金共1600000元退还给众联信公司，如众联信公司在该房产租赁期终止未能将房屋恢复原状，振华公司有权自行聘请人员进行恢复原状，所支出的一切费用及延期交房发生的租金由众联信公司承担；该房产租赁期届满后，若众联信公司未按房产产权面积恢复原状交还给业主，振华公司有权没收众联信公司支付的履约保证金，并协助业主向众联信公司追究法律责任。此外，双方就违约责任等其他相关事宜作出了约定。 同日振华公司向案外人振华大厦C栋业主李尚碧、郭云海、李勇志各出具一份承诺书，承诺书中均载明：振华公司与众联信公司已签订协议，代贵业主收取了6个月的租金作为履约保证金，若该公司未能及时为贵业主支付房租款，振华公司将启用该履约保证金及时支付房租款，并负责后续的租金；若租赁期内，众联信公司提出与业主终止《租赁协议》，或租赁协议期满，该公司未能与贵业主续签租赁协议，振华公司将督促该公司将房产恢复原状即恢复为毛坯房，若该公司未能及时将房屋恢复原状，所支出的一切费用及延期交房发生的租金由振华公司承担。 2017年10月6日，姚宏及厦门市湖里区东渡路61号振华大厦（丽景海岸）C幢房产其他多名业主向振华公司通过邮寄方式发出一份《督促履行协议申请书》，载明：根据《租赁协议》约定租赁期限2017年12月31日到期，请振华公司敦促众联信公司、黄超忠及如家酒店东渡路鼓浪屿码头店确实严格履行《租赁协议》，提前腾空房子进行复原改造装修，确保在协议到期日顺利移交房子给业主。同日，前述业主向众联信公司及黄超忠通过邮寄方式发出一份《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，载明其名下房产出租给众联信公司用于经营如家酒店，《租赁协议》即将到期，因自住需要，期满后要收回以上房产，不再续租，要求众联信公司根据恢复房屋施工工期需要提前清空房屋并恢复原状施工，业主交付的房屋原状为精装房，请按房屋产权面积精准测绘复原，按精装房的标准进行装修，确保在合同到期日退还租赁房产；要求众联信公司提前结清水、电、物业等涉及房产的相关费用，以便在合同期满顺利交接；若未能在合同期满之前复原以上房屋并交付，相关业主将通过法律途径解决，追究众联信公司及相关个人的法律责任。 2017年11月8日，振华公司向业主出具一份《厦门振华实业有限公司关于西海湾公寓房屋恢复原状保证金的说明》，该说明载明：振华公司目前已收到众联信公司和黄超忠缴付的合同履约保证金600000元及房屋恢复原状保证金1000000元，振华公司将妥善保管该两笔资金，该资金将作为西海湾公寓房屋租期到期后的房屋恢复原状的保证金。同日振华公司将1600000元款项存入其中国银行厦门东渡支行的账户中。 众联信公司将案涉房产出租给渡家酒店用于经营如家酒店，双方约定租金为2016年到2017年10月每平方米30元/月，2017年10月份之后每平方米55元。前述房产至今仍由渡家酒店占有、使用。 渡家酒店主张自2018年1月1日起已支付部分租金。对此，庭审中各方均同意待本案判决生效后另行予以据实结算。 以上事实，有当事人提供的租赁协议、终止租赁协议、敦促履行协议申请书、房屋租赁合同期满不再续租通知书、协议、承诺书、厦门振华实业有限公司关于西海湾公寓房屋恢复原状保证金的说明、中国银行单位定期存款开户证实书等证据及当事人陈述为证。 本院认为，姚宏作为出租人、众联信公司作为承租人签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《租赁协议》中约定的租赁期限至2017年12月31日止，且姚宏已明确表示案涉房屋不再继续出租，故对于姚宏请求确认《租赁协议》于2017年12月31日终止的诉讼请求，本院予以支持。根据《租赁协议》约定，合同租赁期限届满时，众联信公司应按房屋产权面积恢复原状、向姚宏返还房产姚宏，同时次承租人渡家酒店负有腾房义务。但姚宏、众联信公司之间的租赁合同关系与众联信公司、渡家酒店之间的租赁合同关系系两个独立的法律关系，前者《租赁协议》并不直接约束渡家酒店，故姚宏要求渡家酒店直接承担恢复房屋至其交付时原状的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。姚宏并未证明本案讼争房屋产生的物业费、水电费费用，亦未证明众联信公司、渡家酒店存在拖欠物业费、水电费的情况，该部分费用可待众联信公司、渡家酒店存在拖欠情况后由姚宏另行主张。 关于逾期占有案涉房产期间的房产占有使用费。众联信公司在租赁合同期限届满后未按照合同约定将案涉房产交还姚宏，已构成违约，应承担相应的违约责任，向姚宏支付逾期占用房产期间的房产占有使用费。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出租人姚宏有权要求负有腾房义务的次承租人渡家酒店支付逾期腾房占有使用费，但渡家酒店的该义务仅计至其腾空房产之日。逾期占有使用费的计算标准系各方争议焦点之一。姚宏主张案涉房屋为精装房、应按每平方米60元的标准计算，并提交振华大厦同地段同类型房屋现行租赁市场价格信息截图、银行流水记录等证据。振华公司认为案涉房产出售时为毛坯房，对该租金截图真实性不予确认，渡家酒店认为每平方米60元的标准过高，不符合客观实际，并申请对案涉房屋按毛坯房标准进行鉴定。本院依法委托厦门信惠资产评估土地房产估价有限公司进行鉴定，但因渡家酒店未按规定缴纳鉴定费用，故按退鉴处理。本院经审查认为，前述截图为网络打印件，仅可佐证租赁房产周边房屋的网上租赁中介报价，无法直接作为认定案涉房产占用费的依据。姚宏主张所购买的案涉房产原始状态为精装房，但并未就该主张提交证据予以证明，相反在其提交的振华公司与众联信公司签订的协议中约定“为确保乙方将所有房产恢复原状即毛坯房（但包括水、电一户一表）”，在振华公司向郭云海等业主出具的承诺书中均载明“我司将督促该公司将该房产恢复原状（即恢复为毛坯房）”。鉴于前述文件均形成于各方纠纷发生之前，故在姚宏未能提交证据的情况下，应按毛坯房（包括水、电一户一表）恢复原状并计算占用费。综合考虑姚宏与众联信公司约定的涉案房产租金标准、众联信公司与渡家酒店约定的租金标准及众联信公司、渡家酒店提出的同意其在系列案件中调解的56元每平方米的标准，本院取其中最高者即按56元每平方米计算占用费。 关于振华公司的义务问题。在姚宏与振华公司签订终止租赁协议而与众联信公司签订租赁协议之后，振华公司已事实上退出租赁关系，并非租赁合同关系的一方当事人，亦未继续占有使用案涉房产，故其并不直接承担恢复原状、返还房产等义务。根据其与众联信公司签订的《协议》约定，其收取恢复原状保证金及履约保证金后，若众联信公司未能恢复原状，振华公司有督促和自行雇请人员进行恢复原状的权利，但并非振华公司的义务。姚宏提交的承诺书从形式、内容及持有情况来看，系向特定业主做出的书面承诺，并不约束姚宏与振华公司之间的关系。姚宏称振华公司曾向业主做出口头承诺，但并未举证证明，本院不予采纳。综上，姚宏要求振华公司恢复原状、交还房产、支付房产占有使用费、腾空房产的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、姚宏与厦门众联信文化传播有限公司签订的《租赁协议》于2017年12月31日终止； 二、厦门众联信文化传播有限公司、厦门渡家酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空厦门市湖里区东渡路61号C210室房屋； 三、厦门众联信文化传播有限公司于本判决生效之日起三十日内将厦门市湖里区东渡路61号C210室按房屋产权面积恢复原状（包括水、电一户一表）并返还姚宏； 四、厦门众联信文化传播有限公司、厦门渡家酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向姚宏支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每平方米56元/月的标准自2018年1月1日起计算，截至房产腾空之日止的房屋占有使用费由厦门众联信文化传播有限公司、厦门渡家酒店有限公司共同负担，自房产腾空次日起至厦门众联信文化传播有限公司恢复原状、实际交还房产之日止的房屋占有使用费由厦门众联信文化传播有限公司负担）； 五、驳回姚宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1927.6元，由姚宏负担128.6元，由厦门众联信文化传播有限公司、厦门渡家酒店有限公司负担1799元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林娜 二〇一九年十二月十九日 法官助理黄雅珠 代书记员 陈怡 附页： 本案适用的法律、法律解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。