北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初16066号原告（反诉被告）：王新，男，1980年3月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹剑锋，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。原告王新与被告北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王新及其委托诉讼代理人曹剑锋与被告彩色环球公司的法定代表人王军生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王新向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2、判令对方按照每月214.73元的标准返还自我腾退房屋之日起至2028年11月30止的剩余租金；3、判令对方按照每月2000元的标准赔偿我自腾退房屋之日起至2028年11月30日止另行租赁房屋需支付租金的差价损失；4、判决对方赔偿我装修损失79666.02元；5、判令对方承担鉴定费3500元；6、诉讼费由对方承担。事实和理由：2002年4月28日，我承租对方位于北京市海淀区四季青双槐树环球公司院内房屋（以下简称涉案房屋）用于居住，租赁期限自2002年4月28日至2028年11月，租金为65000元。我入住房屋后，向对方交纳3500元的场地使用费后出资加建了北侧厨房和卫生间，2006年又对涉案房屋进行了装修，涉案房屋由我居住使用至今。对方曾起诉院内其他租户至海淀法院，要求确认房屋租赁合同无效并返还房屋，海淀法院经审理认定对方所出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，因此房屋租赁合同无效。我与院内其他租户是同样的情况，为维护我的合法权益，现诉至法院，提出上述诉请。彩色环球公司辩称，同意返还对方剩余租金，但对方的租金标准计算有误，涉案房屋北侧卫生间和厨房系我方加建，对方就此向我方支付地皮使用费和建造费共计3500元，退还租金的标准应为每月203.76元，不同意赔偿对方另行租赁房屋的差价损失和装修损失。不同意承担鉴定费和诉讼费。彩色环球公司向本院提出反诉请求：1、判令对方支付自2016年7月至12月、2017年7月至12月、2018年全年、2019年1月至11月期间的水费、卫生费2300元；2、判令对方支付私搭乱建房屋南侧阳台及两个煤棚的场地占有使用费24000元；3、判令对方腾出涉案房屋；4、判令对方将自己私自装修的东西拆走，将房屋恢复原状，如果不能恢复原状，由对方支付2万元费用用于我方自行将房屋恢复原状；5、反诉费用、鉴定费由对方承担。事实和理由：对方自2002年4月28日起承租涉案房屋，租赁期限至2028年11月止共计26年零7个月，租金为65000元，月租金标准为203.76元。既然对方起诉要求确认双方之间的房屋租赁合同无效，那么我方要求对方腾出涉案房屋，我方退还对方剩余租金。我方给院内所有长租户贴了《占用场地收费通知》，告知所有租户，告知自2018年11月起凡在院内私搭煤棚及阳台者，占用我方院内场地的，将每月按照1间1100元的标准收取占地使用费。对方私自搭建了阳台和两个煤棚，自我方张贴上述通知后仍无动于衷，因此对方应该是认可我方的收费标准，因此我方要求对方支付阳台及两个煤棚的占地使用费24000元。我方向院内租户收取水费和卫生费，按户收取，卫生费固定为每月10元，水费固定为每月40元，自2019年1月1日起水费上涨为每月90元，对方欠付我方自2016年7月至12月、2017年7月至12月、2018年全年、2019年1月至11月期间的水费、卫生费共计2300元。对方主张的装修是其自己享受的，我方并未同意对方装修，因此不同意赔偿对方的装修损失并且要求对方将房屋恢复原状，如果对方无法恢复的话，我方要求对方支付2万元用于我方自行恢复。王新对于彩色环球公司的反诉辩称，同意腾退房屋，但是2017年下半年开始我已经不在涉案房屋居住了，并告知了对方，因此不应交纳对方主张期间的水费和卫生费；我建造了南侧阳台和煤棚是经过对方允许的，并且于2001年3月向对方交纳了地皮使用费3500元，因此不应该再交纳南侧阳台和煤棚的占地使用费；我方没有对房屋内的结构进行改变，只是加建了南侧阳台以及北厨房和卫生间，是对房屋形成了添附，不可拆除，对方要求恢复原状，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行建造了包括涉案房屋在内的平房,房屋建设未取得建设工程规划许可证。彩色环球公司曾在北京晚报刊登内容为“新建工薪小区住房。西郊半壁店，三十年使用权一室一厅二室一厅7-9.5万”的广告为其自建房屋招租。2002年4月28日，王新承租位于彩色环球公司院内房屋，并交纳租金65000元，双方未签订书面租赁合同，但均认可租赁期限自2002年4月28日至2028年11月30日止。2001年3月19日，王新向彩色环球公司交纳3500元，彩色环球公司开具收据一张，载明：今收到王新交来地皮使用费、建小房费用3500元。本案中，王新主张上述3500元为其自建北厨房和卫生间而向彩色环球公司支付的地皮使用费，北厨房和卫生间为其另行出资找人建设，该3500元应计算至总租金内按照使用房屋的年限予以退还，但彩色环球公司则认为该3500元包含其公司为王新建造北厨房和卫生间的建设费和地皮使用费，仅同意将3500元中的地皮使用费算作租金予以退还。本案中，王新主张其承租涉案房屋后对房屋进行了装修，共分为三次，第一次是2002年入住时做了铺地、刷白，自建了南阳台、煤棚以及加建了北厨房和卫生间，第二次是2006年把屋内包括加建部分的装修全部拆除，重新进行装修，第三次是2008年装了暖气，重新刷的墙。彩色环球公司认可南阳台、煤棚以及暖气为王新自建，对其余装修及加建情况均不认可，其公司向王新交付房屋时房屋内已有完整的装修，即便王新入住后对涉案房屋进行了装修也未经其同意。关于双方争议的北厨房和卫生间的出资建设情况，王新就其主张向本院提交显示日期为2002年4月30日周立鹏出具的收据一张，内容为土建房一间及阳台全屋装修（包工包料包括客厅卧室卫生间厨房）42000元。本案诉讼过程中，王新申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，经摇号确定鉴定机构，北京中证天通工程造价咨询有限公司于2019年11月14日作出价格评估报告书，载明涉案房屋的工程造价费用金79666.02元，鉴定意见中人工、主要材料和机械价格参2019年9月的北京市工程信息价和市场价。附件《工程项目造价汇总表》载明分部分项工程65630.07元，其中无争议部分为24546.54元、争议部分为41083.53元，措施项目4430.08元、规费3027.94元、税金6577.93元，共计79666.02元。无争议部分分为建筑、装饰和安装三部分，其中建筑部分包括南阳台（金属塑钢门、金属塑钢、断桥铝窗、瓦屋面）、中间房屋（防盗门）、工程水电费和综合脚手架；装饰部分包括南阳台（立体砂浆找平层外墙面、块料楼地面、块料踢脚线、墙面抹灰、块料墙面、墙面喷刷涂料、吊顶天棚）、北厨房及卫生间（镜面玻璃、毛巾杆）、中间房屋（块料楼地面、块料踢脚线、其他隔断、石膏装饰线条）；安装部分包括电气（插座、照明开关、灯具、配管、配线）和水暖（镀锌钢管、排水附件、热水器、大便器、洗脸盆、散热器、采暖工程系统调试）。争议部分亦分为建筑、装饰和安装三部分，其中建筑部分包括南阳台（平整场地、挖沟槽土方、砖基础、回填方房心土回填、余方弃置、垫层、实心砖墙）、北厨房及卫生间（平整场地、挖沟槽土方、砖基础、回填方房心土回填、余方弃置、垫层、实心砖墙、金属门、窗、瓦屋面）中间房屋（金属门、木质门、金属窗、金属格栅窗）、工程水电费、综合脚手架；装饰部分包括北厨房及卫生间（块料楼地面、墙面抹灰、块料墙面、吊顶天棚）、中间房屋（墙面抹灰、墙面喷刷涂料（不含石膏板隔断部分）、吊顶天棚、天棚喷刷涂料、石膏装饰线条）；安装部分包括电气（插座、照明开关、灯具浴霸、配线）、水暖（镀锌钢管、塑料管、排水附件、洗涤盆、采暖工程系统调试）。王新对评估报告金额无异议，但主张争议部分项目中建筑部分中的南阳台垫层造价2656.13元、北厨房和卫生间造价11297.56元、中间房屋造价5335.84元，装饰部分中的15552.4元包括吊顶、石膏线、涂料、瓷砖等，安装部分中的6365.56元包括开关、灯具、电线、水暖均为其出资自建对应的价值，上述金额不应算作有争议金额。彩色环球公司对评估报告不予认可，并发表如下意见：该评估报告采用的是2019年北京工程造价信息及市场价作为参考，明显高于2002年房屋建造、装修时的物价标准，因此评估结论作出的金额明显过高，北厨房及卫生间为其公司所建，安装项目中的热水器、大便器、洗脸盆为王新可拆走的物品，涉案房屋的吊顶是其公司安装的纸面石膏板吊顶。对于王新主张的装修损失，彩色环球公司抗辩认为涉案房屋交付王新时即自带已装修好的厨房、卫生间、墙面贴了白色瓷砖，有完整的电气线路、木龙骨吊装纸面石膏板、四白落地、铝合金门窗，该部分装修对应的价值不应算作王新的装修损失，北厨房和卫生间的建设费用和地皮使用费共计仅为3500元，即便王新入住房屋后重新对房屋进行了装修，但已使用17年之久，至今装修残值不应超过5000元。彩色环球公司表示水费和卫生费为固定费用，按户收取，王新对此不予认可，抗辩称水费和卫生费应按实际使用情况收取，其自2017年7月开始即不在涉案房屋处居住，因此未产生水费和卫生费，但就此未向本院提交相应证据。彩色环球公司反诉主张南侧阳台和煤棚的场地占用费24000元，就此向本院提交显示日期为2018年11月8日的《场地占用收费通知》以及向涉案房屋张贴该通知的照片为证。王新对此不予认可。彩色环球公司诉请王新将涉案房屋恢复原状，包括拆除空调、热水器、马桶、油烟机、灶台、防护网、防盗门、面盆、土暖气、吊灯、晾衣杆、浴霸、南侧阳台和煤棚以及恢复房屋内部原有格局，王新表示上述物品无法拆除，如果拆除也无法再使用，南阳台和煤棚已形成添附且其未对房屋内部格局进行改变。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司与王新就涉案房屋租赁一事达成一致意见，形成租赁合同关系。但彩色环球公司用于出租的自建房屋未取得规划准可，因此就涉案房屋彩色环球公司与王新之间房屋租赁合同当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，彩色环球公司作为房屋的建设方和出租方，明知涉案房屋未取得规划许可而对外出租，其对于合同无效负有主要过错，王新作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有一定过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。因双方之间的合同无效，现王新同意腾退房屋，本院对此不持异议。王新已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还王新腾退房屋后的已付租金，本院对此亦不持异议。综合考虑双方陈述和举证情况，王新就其主张的北厨房和卫生间系其在向彩色环球公司支付了3500元后另行出资所建，举证不足，本院对此无法采信。就此所影响的双方争议的月租金标准，本院结合双方确认的租赁期限、已付租金情况，酌情判定为205元。关于王新诉请彩色环球公司赔偿的因合同被确认无效所受损失问题，一、综合考虑双方陈述和举证情况，鉴于房屋现状、王新实际居住使用房屋多年的事实以及评估报告中装修所涉项目的内容及对应的价值等，对于王新主张的其对涉案房屋进行了装修以及加建南侧阳台的事实，本院予以采信，对于彩色环球应予赔偿的装修损失金额，本院酌情予以判定。二、王新以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此本院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现王新诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿王新的损失金额，本院酌情予以判定。彩色环球公司主张王新占用房屋期间产生的水费、卫生费，虽然合同无效，但王新作为涉案房屋实际使用人，应当支付此项费用。考虑王新加建南侧阳台、煤棚和装修涉案房屋多年，现彩色环球公司诉请王新支付南侧阳台和煤棚的场地占用使用费及拆除相应装修项目、恢复原状，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、北京彩色环球技术开发有限公司与王新之间就北京市海淀区四季青镇双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内房屋订立的房屋租赁合同无效；二、王新于本判决生效后三十日内将上述房屋腾空交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月205元的标准退还王新自实际腾退上述房屋之日起至二〇二八年十一月三十日止的房屋使用费；四、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿王新损失29900元；五、王新于本判决生效后七日内支付北京彩色环球技术开发有限公司2016年7月至2016年12月、2017年7月至2017年12月、2018年全年、2019年1月至2019年11月期间的水费及卫生费2300元；六、驳回王新的其他诉讼请求；七、驳回北京彩色环球技术开发有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3500元（王新已预交），由北京彩色环球技术开发有限公司负担2450元，于本判决生效后七日内交纳；由王新负担1050元，已交纳。本诉案件受理费1791元（王新已预交），由王新负担1300元，已交纳，由北京彩色环球技术开发有限公司负担491元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费958元（北京彩色环球技术开发有限公司已预交），由北京彩色环球技术开发有限公司负担900元，已交纳；由王新负担58元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  刘良喜人民陪审员  史金凤二〇一九年十二月三十一日书 记 员  曲 婧