内蒙古自治区科尔沁右翼前旗人民法院   民事判决书   （2019）内2221民初4892号   原告（反诉被告）：王庆春，男，1972年3月16日出生，汉族，个体，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。   委托诉讼代理人：付国军，兴安盟“148”指挥中心法律服务所法律服务工作者。   被告（反诉原告）：张晓敏，女，1987年11月3日出生，汉族，无职业。   委托诉讼代理人：张敏，内蒙古矩成律师事务所律师。   被告：内蒙古安圣达地产营销策划有限公司。   法定代表人：陶传广，该公司总经理。   委托诉讼代理人：朱娣，内蒙古兴新律师事务所律师。   原告（反诉被告）王庆春与被告（反诉原告）张晓敏、被告内蒙古安圣达房产营销策划有限公司（以下简称安圣达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王庆春及其委托诉讼代理人付国军、被告（反诉原告）张晓敏及其委托诉讼代理人张敏、被告安圣达公司的委托诉讼代理人朱娣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告（反诉被告）王庆春向本院提出诉讼请求：1、解除与被告（反诉原告）张晓敏于2018年12月29日签订的房屋买卖合同；2、要求被告（反诉原告）给付违约金人民币64800元；3、要求被告（反诉原告）返还订金10000元，合计74800元；4、要求被告安圣达公司退还中介费6500元；5、诉讼费用全部由被告（反诉原告）张晓敏承担。事实和理由：2018年12月29日原、被告经安圣达公司中间介绍，被告（反诉原告）张晓敏将坐落在××旗，建筑面积为147.38平米楼房以648000元的价格出卖给原告（反诉被告），原告（反诉被告）当时向被告（反诉原告）交付10000元订金，向中介部门缴纳了服务费，后向被告（反诉原告）支付剩余购房款时，被告（反诉原告）迟迟不接，不按合同约定履行。2019年4月，被告（反诉原告）在没有解除合同的情况下将该楼房出售给了案外人，原告（反诉被告）多次找到被告（反诉原告）要求其履行合同遭到拒绝，现在因被告（反诉原告）违约无法实现合同目的，无奈起诉至贵院。   被告（反诉原告）张晓敏辩称，不同意原告（反诉被告）王庆春的诉讼请求。理由如下：1双方之间的买卖合同已经于2019年3月1日解除；2根据双方签订的协议，由于原告（反诉被告）违约所以合同没有履行；3原告（反诉被告）缴纳的是10000元定金，违约条款和定金条款不能同时请求。   被告安圣达公司辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。理由如下：1、2019年2月1日，居间方接到被告（反诉原告）张晓敏的书面告知书且2019年3月1日前原告（反诉被告）王庆春并未履行合同及告知义务，买卖双方已解除该合同；2、根据合同约定，合同解除由违约方承担中介费用，中介公司无论双方任何一方违约均不退还中介费用；3、按照合同法的司法解释，原告（反诉被告）王庆春在接到被告（反诉原告）张晓敏的告知书后在三个月内可以履行诉权，但原告（反诉被告）王庆春并未在法律规定的期限内主张诉权，故按照法律规定告知书当中的内容为生效的法律事实，因原告（反诉被告）王庆春放弃规定时间内的诉权，而在2019年11月5日才主张权利违反了法律规定。   被告（反诉原告）张晓敏向本院提出反诉请求：1、要求原告（反诉被告）王庆春给付被告（反诉原告）张晓敏违约金64800元；2、诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：被告（反诉原告）张晓敏与原告（反诉被告）王庆春于2018年12月29日签订《房屋买卖合同》，被告（反诉原告）张晓敏将位于××旗的房屋出售给原告（反诉被告）王庆春，房屋价款为648000元，合同约定更名费由原告（反诉被告）王庆春承担。因原告（反诉被告）王庆春不承担更名费合同无法履行，被告（反诉原告）张晓敏于2019年2月1日告知原告（反诉被告）王庆春在2019年3月1日前履行合同，如到期不履行视为其违约并解除双方之间的买卖合同。原告（反诉被告）拒绝履行合同已构成违约，现请求原告（反诉被告）给付违约金64800元以维护自身的合法权益。   原告（反诉被告）王庆春辩称，不同意被告（反诉原告）的诉讼请求。理由如下：1、买卖合同成立。合同中虽然约定更名费，但这份更名费具体应该向谁缴纳合同没有约定；该更名费是安圣达公司要求交纳但遭到原告（反诉被告）王庆春的拒绝，因为更名费应该缴纳给不动产登记中心，不是向中介公司缴纳，这属于乱收费，是被告（反诉原告）张晓敏与中介公司相互配合，骗取原告（反诉被告）的手段，被识破后原告（反诉被告）拒绝该项费用，属于正常履行法律义务；2、被告（反诉原告）称2019年2月1日告知原告（反诉被告）于2019年3月1日前履行合同是不真实的，原告（反诉被告）王庆春没有接到该告知书；3、由于被告（反诉原告）张晓敏私自将房屋卖给案外人，被告（反诉原告）应当承担违约金。   被告（反诉第三人）安圣达公司述称，支持被告（反诉原告）张晓敏行使诉权，谁主张谁举证。   原告（反诉被告）王庆春围绕诉讼请求提交如下证据：1、《房屋买卖合同书》及订金收据，用以证明买卖双方存在房屋买卖事实且原告（反诉被告）已经交付给出卖人订金10000元。合同约定十日内确认上述房产是否能办理更名手续，因被告（反诉原告）只有房屋认购书，其不具备买卖房屋条件且又将房屋卖给案外人，其应该承担违约责任；2、中介费收据，证明安圣达公司收取中介费6500元。   被告（反诉原告）张晓敏质证认为，对证据1，依据双方之间的买卖合同不能证明是被告（反诉原告）违约，根据原告（反诉被告）王庆春出具的收据，可知10000元是定金而不是订金；对证据2，中介费是安圣达公司收取的，与被告（反诉原告）无关；证人证言客观真实，能够证明因为原告（反诉被告）王庆春不愿意承担更名费导致合同无法履行，也证明被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达了告知书，十日只是确定是否能够更名，与合同履行没有关系。   被告安圣达公司质证认为1、合同是当事人自愿签订，合同的内容不违反法律规定，系真实有效客观的买卖合同，各方都应该按照合同的约定履行相应的义务。签订合同当日，由被告（反诉原告）张晓敏与房屋的开发商确认可以办理更名手续，作为居间方本公司业务人员与开发商取得联系，经确认可以办理更名手续，故在合同中约定10日内确认办理更名手续；原告（反诉被告）王庆春确实交纳10000元定金给被告（反诉原告）张晓敏，这是合同当中约定的义务；2、对于中介费收据，合同中约定原告（反诉被告）王庆春应当履行交中介费的义务，按合同约定应当收取9720元，因原告（反诉被告）王庆春是公司老客户，公司让其只交付6500元。   被告（反诉原告）张晓敏提交证据如下：1、《房屋买卖合同》，证明买卖双方存在房屋购买关系；合同第8条约定，房产更名费由原告（反诉被告）承担，违约金为房屋总价款的10%；2、告知书一份及照片三张，证明被告（反诉原告）已履行告知义务并将告知书送达给原告（反诉被告）王庆春，告知其若不履行合同双方于2019年3月1日合同解除；3、光盘一份，证明原告（反诉被告）违反合同约定不承担更名费，导致合同无法履行的事实；4、被告（反诉原告）申请的证人王某作证称，因为原告（反诉被告）王庆春不认可更名费，我作为安圣达公司员工参与了原告（反诉被告）王庆春与被告（反诉原告）张晓敏的第二次调解，被告（反诉原告）张晓敏在2019年2月1日给原告（反诉被告）王庆春送达告知书时我在场。   原告（反诉被告）王庆春质证认为，对证据1，合同中是要求十日内变更过户房产，而在十日内被告并没有履行并且被告（反诉原告）不具备出售该房屋的条件且又将该房屋卖给他人是被告（反诉原告）违约，原告（反诉被告）认为是订金而不是定金；对证据2，从照片上看，不能确定原告（反诉被告）能够看见告知书，关于告知是有条件的，用照片形式不能确定原告（反诉被告）是否接到告知书；另外一枚是交给中介公司工作人员的告知书，并没有交给原告，告知行为不能成立，不能作为证据使用；对证据3，该更名费和过户费不是一个概念，更名是到售楼处去更名，将合同和收据的名字改成原告，从更改的条件看是不合法的，根据兴安盟建设局文件规定在购买该房屋不超过五年内不允许更名，中介公司要求交给其15000元不是交给不动产中心，房屋不具备买卖条件，应当到不动产登记局过户，中介公司要求原告（反诉被告）支付更名费是违约的；被告（反诉原告）张晓敏自愿承担3000元更名费，说明其与中介公司存在利益关系有沟通；根据这份录音能够确定中介公司存在着黑社会行为，应该将本案移交到公安机关进行审查，同时要求中介公司退还原告中介费6500元；对证据4，关于房屋更名的程序和细节是违法的，中介公司以退房形式更改为买房，利用国家资源进行偷税，中介公司强行收取手续或者更名费，这份费用是对当事人的一种侵害；证人证言可以证明中介公司属于黑中介，证人证言证明若不能履行更名手续否则合同无效，合同无效的前提是向原告退还定金，中介公司退还服务费，该合同中无效由被告（反诉原告）一方违约造成的。   被告安圣达公司质证认为，合同是当事人自愿签订，合同的内容不违反法律规定，系真实有效客观的买卖合同，各方都应该按照合同的约定履行相应的义务。作为居间方于2019年2月1日收到该告知书，也知晓原告（反诉被告）王庆春当天领取了该告知书，因原告（反诉被告）王庆春在2019年3月1日前并未履行相应义务，该房屋买卖合同双方已解除。在录音资料中，作为买方的原告（反诉被告）王庆春承认因为不想承担更名费而使房屋买卖合同无法继续履行，由此产生告知及解除合同的事实；对证人证言没有意见。   被告安圣达公司未提交证据。   本院认证认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的证据均与讼争事实具有关联性，内容、形式、来源合法，本院予以采信。   本院认定事实如下：2018年12月29日，原告（反诉被告）王庆春作为乙方与被告（反诉原告）张晓敏作为甲方经由丙方安圣达公司居间介绍在安圣达公司签订《房屋买卖合同书》。合同约定：原告（反诉被告）王庆春购买被告（反诉原告）张晓敏位于××旗，价格648000元，面积147.38平方米，房产交接时间为更名后。第7条第3款约定，鉴于丙方为甲乙双方所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意向丙方支付中介服务费，金额为房屋总价款的1.5%，共计9720元，乙方原告（反诉被告）王庆春支付给丙方安圣达公司6500元；第8条第2款约定，自合同签订当天乙方支付定金10000元，此款可转为购房款；合同签订后，经甲乙双方协商认可，居间方于签订合同10日内确认上述房产能否办理更名手续。若不能办理更名，合同作废；甲乙丙三方互不追究责任，甲方可以退还乙方支付的房屋定金10000元；若能办理更名，合同生效，甲方办理退房时，乙方将剩余购房款638000元交付给居间方，更名当天居间方一次性付给甲方剩余房款；更名费为15000元，上述房产更名费用由乙方承担；第9条第1款约定，在合同履行期间，甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同者，以及不配合办理房产交易相关手续者，均视为违约，由违约方按照总购房款的10%向对方支付违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同约定的中介费一律不予退还并由违约方支付……。后被告（反诉原告）张晓敏与被告安圣达公司要求原告（反诉被告）王庆春交付更名费向房地产开发商办理更名手续遭到拒绝后，2019年2月1日，被告（反诉原告）张晓敏在安圣达公司向原告（反诉被告）王庆春送达告知书，告知书内容为：本人张晓敏2018年12月29日通过安圣达地产第六分公司与你（房屋购买人）王庆春签订关于科右前旗热电家园22号楼1单元901室房屋买卖合同，你本人和安圣达地产第六分公司至今未履行支付房款购买房屋的合同义务，现告知你本人，请于2019年3月1日前履行合同，到期不履行视为你违约，我方将单方面解除合同。后原告（反诉被告）王庆春未将房款交至安圣达公司，被告（反诉原告）张晓敏几个月后将房屋出卖给他人。原告（反诉被告）王庆春遂诉至法院要求被告（反诉原告）张晓敏返还定金10000元，支付违约金64800元，被告安圣达公司返还中介费；被告（反诉原告）张晓敏亦提起反诉，要求原告（反诉被告）王庆春支付违约金64800元。   本院认为，原告（反诉被告）王庆春、被告（反诉原告）张晓敏及安圣达公司签订的合同系三方真实意思表示，内容并未违反法律禁止性规范，因而该房屋买卖合同成立并有效。原告（反诉被告）王庆春未按合同约定将更名费交至安圣达公司办理房屋更名手续，致使合同不能履行已构成违约。虽原告（反诉被告）王庆春辩称更名费应交给不动产中心，向安圣达交付该费用对安圣达公司而言属于乱收费，是被告（反诉原告）张晓敏与安圣达公司存在利益关系、使用欺骗手段骗取其金钱，但安圣达公司具有营业执照，在行政机关许可房屋中介范围内为买卖双方提供居间服务，其代收更名费是按照买卖双方签订合同中约定而进行的且更名费与过户费不是同一概念；按照合同约定，更名是指出卖人被告（反诉原告）张晓敏与房地产开发商确认能够更名后，由安圣达公司再与房地产开发商确认能够将房屋权利人由卖方变更至买方名下后，买受人将更名费及剩余房款交付给安圣达公司，再由安圣达公司转交给房地产开发商，由房地产开发商统一办理房产权属证明，该更名费仅指在房地产开发商处将房屋出卖人被告（反诉原告）张晓敏退房，然后将权利人名字变更为买受人原告（反诉被告）王庆春而收取的手续费，变更结束后由房地产开发商为原告（反诉被告）王庆春办理房屋产权证书；至于房地产开发商收取该更名费是否存在偷税嫌疑、数额是否超出许可范围应该由行政管理机关予以确认，而原告（反诉被告）王庆春未提供证据证明被告（反诉原告）张晓敏与安圣达公司使用欺骗手段，未有证据证明安圣达公司的居间服务存在违法事由，故原告（反诉被告）王庆春的上述辩解理由不成立；原告（反诉被告）王庆春辩称，安圣达公司未在合同签订后10内更名，该房屋买卖合同已作废。根据合同第8条约定，居间方在合同签订10内确认案涉房产能否办理更名手续，若不能办理更名，合同作废；若能办理更名，合同生效，房产更名费由乙方原告（反诉被告）王庆春承担。根据文义解释，10内更名是指居间方在10内与房产开发商确认能否办理将权利人即被告（反诉原告）张晓敏变更为买受人原告（反诉被告）王庆春的相关手续而非更名完毕且根据约定，不能更名合同作废。合同作废的条件是指只有在与房地产开发公司确认无法办理房产权利人买受人更名手续的情况下合同才作废；虽原告（反诉被告）王庆春辩称10内即在2019年1月9日前安圣达公司没有为其办理更名，但根据庭审中买卖双方及安圣达公司的诉辩，可知在2019年2月1日前买卖双方已就更名事项进行了两次沟通且原告（反诉被告）在庭审中自认更名费是安圣达公司要求交纳但遭到原告（反诉被告）王庆春的拒绝，因为更名费应该缴纳给不动产登记中心，不是向中介公司缴纳，这属于乱收费，是被告（反诉原告）张晓敏与中介公司相互配合，骗取原告（反诉被告）的手段，被识破后原告（反诉被告）拒绝该项费用属于正常履行法律义务，因此是原告（反诉被告）王庆春拒不承担更名费而致使买卖双方无法达成交付更名费事宜时被告（反诉原告）张晓敏才向原告（反诉被告）王庆春送达告知书，要求在2019年3月1日前原告（反诉被告）王庆春不交付更名费及剩余房款给安圣达公司时，该合同就解除；因10日期限是约束安圣达公司与房地产开发商确认更名的期限而不是能否为原告（反诉被告）王庆春更名完毕的期限，故本院对原告（反诉被告）王庆春称在2019年1月9日时合同因未办理更名手续已作废的主张不予支持。原告（反诉被告）王庆春辩称2019年2月1日被告（反诉原告）张晓敏在安圣达公司向其送达告知书，该送达方式没有采取法定的送达方式即采用张贴或邮寄的方式，其不知悉告知书的内容，因此该告知书视为没有送达，但被告（反诉原告）张晓敏提供的照片及证人证言能够证明被告（反诉原告）张晓敏在安圣达公司将告知书已送达给原告（反诉被告）王庆春且三方就更名费事宜进行协商，原告（反诉被告）王庆春在告知书通知届满期限即2019年3月1日前未将更名费及剩余房款交至安圣达公司，合同于2019年3月1日时已解除；原告（反诉被告）王庆春辩称未办理更名是因房地产开发商称出卖人被告（反诉原告）张晓敏只有购房认购书，房屋不具备出售条件，因其未提供证据证明涉案房产不能办理更名手续，故原告（反诉被告）王庆春的上述辩解理由不成立；原告（反诉被告）王庆春主张依据《城市房地产管理法》第37条第6项规定，未办理权属证书的房产不得转让。因该法律规定属于强制性规范中的管理性规定而非效力性规定，因此本院对原告（反诉被告）王庆春主张被告（反诉原告）张晓敏购买的房产无法出售的理由不能成立。虽原告（反诉被告）王庆春违反合同约定未交付更名费及剩余房款构成违约，但其已向被告（反诉原告）交付定金10000元，虽原告（反诉被告）王庆春辩称该10000元是订金而非定金，但从其提供的收据中明确写明交付定金10000元；虽买卖双方在合同中又约定违约金条款，但依据法律规定，定金条款与违约金条款应选择适用，定金为实践性合同，买受人交付定金及出卖人收受定金的行为表明双方已选择使用适用定金条款。根据法律规定，接受定金一方违约应双倍返还定金给对方，给付定金一方违约无权要求对方返还定金，因此，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）均主张要求对方支付违约金的诉讼请求本院均不予支持；对违约方原告（反诉被告）王庆春而言，适用定金罚则，其无权要求被告（反诉原告）张晓敏返还10000元定金；对被告（反诉原告）张晓敏而言，其已通过收受定金表明其无权再要求王庆春支付违约金64800元。虽原告（反诉被告）王庆春辩称安圣达公司明知涉案房屋不具备出售条件仍居间为买卖人介绍并收取中介费6500元，该居间费的收取侵害了原告（反诉被告）王庆春的权利，由于买卖双方在合同第7条第3项约定，鉴于丙方即安圣达公司为甲乙买卖双方所提供的中介咨询等服务，甲乙双方同意向丙方支付中介服务费，因原告（反诉被告）王庆春无证据证明该中介费的收取违反了法律规定且按照合同约定，安圣达公司要求收取中介费用并不因任何一方违约而退还中介费，中介公司亦没有任何过错，是原告（反诉被告）自由行使处分权而进行的约定，因此本院对原告（反诉被告）王庆春主张要求安圣达公司返还中介费6500元的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：   一、驳回原告（反诉被告）王庆春的诉讼请求；   二、驳回被告（反诉原告）张晓敏的诉讼请求。   本诉案件受理费1792元减半收取896元由原告（反诉被告）王庆春负担，反诉案件受理费1670元减半收取835元，由被告（反诉原告）张晓敏负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   期满不上诉则本判决生效，当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据当事人的申请强制执行。申请执行的期限为两年，逾期申请本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。   审判员 孙 莉     二〇一九年十二月十六日   书记员 杨欣宇   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。   第一百一十六条：当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方科右选择适用违约金或定金条款。   第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买卖人，买受人支付价款的合同。   第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。