浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初7613号原告：温州欧洲城商业发展有限公司。住所地：温州市矮凳桥228号10幢512室。统一社会信用代码：91330302562399535F。法定代表人：陈小武，总经理。委托诉讼代理人：李冰、陈知雨，浙江泽商律师事务所律师。被告：浙江省温州市瓯海区南白象街道上蔡村村民委员会。住所地：温州市瓯海区南白象街道上蔡村帆海西路上蔡村综合办公室。统一社会信用代码：543303047377577968。法定代表人：蔡海广。被告：温州市瓯海区南白象街道上蔡村股份经济合作社。住所地：温州市瓯海南白象上蔡村（上蔡村村委会内）。统一社会信用代码：913303041452850862。法定代表人：蔡忠美。以上两被告共同委托诉讼代理人：林锋，北京炜衡（温州）律师事务所律师。原告温州欧洲城商业发展有限公司（以下简称“欧洲城商业公司”）与被告浙江省温州市瓯海区南白象街道上蔡村村民委员会（以下简称“上蔡村村委会”）、温州市瓯海区南白象街道上蔡村股份经济合作社（以下简称“上蔡村经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年9月24日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋玲玉独任审判，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告欧洲城商业公司的委托诉讼代理人李冰、陈知雨，被告上蔡村村委会、上蔡村经济合作社的共同委托诉讼代理人林锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧洲城商业公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告立即向原告赔偿上蔡村老人协会大楼的一次性搬迁补偿515747元、房屋装修补偿831050元，共计1346797元；二、判令两被告立即赔偿原告358558元装修损失；三、判令两被告立即向原告赔偿违约金200000元；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年12月1日，原告（乙方）与上蔡村老人协会（甲方）签订房屋租赁合同，双方约定甲方将瓯海区南白象街道上蔡村老人协会大楼出租给乙方，租赁期限12年自2015年9月1日起至2027年8月31日止，每年租金为人民币1711000元。合同签订后，原告每年如期如数将租金打入被告上蔡村经济合作社账户，并由被告出具收据。原告租赁上蔡村老人协会大楼后，将一部分场地用于自主经营壹品公寓，剩余场地分为三间店面转租给他人，分别用于经营欢乐福超市、文泰农家乐、壹品鲜面馆。原告为经营壹品公寓，对场地进行了装修，装修费用为2820000元。2019年，案涉房屋被政府征收，两被告通知原告合同解除。在政府拆迁补偿过程中，经评估，上蔡村老人协会大楼内的设备设施评估价值为515747元，其中壹品公寓部分390062元、欢乐福超市77876元、文泰农家乐29888元、壹品鲜面馆17921元，以一次性搬迁补偿款的形式补偿给上蔡村；大楼内房屋装修评估价值为831050元，其中壹品公寓部分661380元、欢乐福超市86415元、文泰农家乐70407元、壹品鲜面馆12848元，以房屋装修补偿的形式补偿给上蔡村，上述两笔款项共计1346797元。根据合同约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或未经承租方同意整体转租给他人视为出租方违约，负责赔偿承租方已装修费用（按每年递减10%）和违约金20万元。原告壹品公寓装修费用按照5年递减后为1410000元，故就壹品公寓部分，被告需支付原告违约金200000元、一次性搬迁补偿和房屋装修补偿1051442元外，还应赔偿原告已装修358558元以补足壹品公寓50%的装修损失。因上蔡村老人协会系被告上蔡村村委会下属机构，其民事责任应由上蔡村村委会承担，上蔡村经济合作社代表全体社员行使集体组织财产所有权，应共同承担民事责任。被告上蔡村村委会、上蔡村经济合作社当庭答辩称：一、上蔡村村民委员会诉讼主体不适格。上蔡村村民委员会于2019年7月12日已经注销，根据被告提供的证据，该村民委员会于2019年7月26日已经变更为温州市瓯海区南白象街道上蔡社区居民委员会，被告诉讼主体不适格。二、涉案出租房屋未办理有关建设工程施工许可证等相关手续，系违章建筑，双方签订的合同系无效合同，相关违约条款系无效条款。三、原告主张的一次性搬迁补偿515747元、房屋装修补偿831050元、装修损失358558元没有事实与法律依据。涉案房屋系违章建筑，街道没有赔偿装修损失及拆迁补偿款；原告主张装修损失无充足证据证明，原告该主张证据依据不充分。四、涉案房屋因所在地块涉及南白象街道城中村改造而被拆除，系属于不可归责于双方的事由解除，答辩人不存在任何违约行为。五、涉案房屋租赁当时，原告明知涉案房屋没有产权证，属于违章建筑，而继续租赁房屋并使用，鉴于2015年大拆大整的整体环境，原告主观上明知违章建筑可能产生的后果，因拆迁而产生的一次性搬迁费用、装修损失、装修补偿款等相关费用应由原告自行承担。六、原告主张涉及案外的三家店铺与原告无关，应予以剔除。本院经审理认定：2014年12月1日，被告上蔡村村委会（作为“鉴证方”），原告（作为承租单位，即“乙方”）与南白象街道上蔡村老人协会（作为出租单位，即“甲方”）签订《房屋租赁合同》，合同约定如下：甲方出租的大楼坐落于上蔡村村委会大楼旁，建筑面积4543平方米，包括大楼周边甲方道坦。甲方为无产权房屋，一切经营手续由乙方自行办理。租期12年自2015年9月1日起至2027年8月31日止；每年租金为人民币1711000元，每年租金1月10日前全额支付。若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或未经乙方同意整体转租给他人视为甲方违约，负责赔偿乙方已装修费用（按每年递减10%）和违约金200000元。2017年左右，原告（作为承租单位，即“乙方”）与被告上蔡村经济合作社（作为出租单位，即“甲方”）签订《房屋租赁合同》，合同约定内容同2014年12月1日上蔡村老人协会与原告所签订的《房屋租赁合同》完全一致。2015年10月14日，原告与案外人叶晓华签订《委托租赁合同》，约定将上蔡村村委会大楼旁一层102号店面（实用面积约为41平方米）出租给叶晓华使用；租期自2015年10月1日起至2020年9月30日止共5年，前两年租金为50000元，第三、四、五年租金分别为52500元、55125元、57881元。2015年4月，原告与案外人纪相由签订《委托租赁合同》，约定将上蔡村村委会大楼旁一层101号店面（实用面积约为468平方米）出租给纪相由使用；租期自2015年4月4日起至2021年6月30日止共7年，前三年租金均为450000元，第四、五年租金均为460000元，第六、七年租金均为470000元。2015年11月，原告与案外人刘建波签订《委托租赁合同》，约定将上蔡村村委会大楼旁一层103号店面（实用面积约为130平方米）出租给其使用；租期自2015年11月15日起至2020年12月31日止共5年，前三年租金均为150000元，第四、五年租金分别为157500元、165000元。除上述店面外，其他面积由原告自行经营壹品公寓至2018年10月。2017年1月9日、2018年1月9日原告通过诸葛颖账号分别向被告上蔡村经济合作社转账1711000元。其中2018年1月9日，被告上蔡村经济合作社向原告出具温州市农村集体经济组织统一收据，收据内容摘要中载明“收取20180901-20190831期间的集体大楼年租金”，该收据加盖了被告上蔡村经济合作社财务章。2017年6月7日，南白象街道办事处作出瓯南办【2017】66号关于明确南白象街道上蔡村城中村改造项目房屋征收范围的复函，函中明确南白象街道上蔡村城中村改造包含上蔡村、庄儿两个自然村。庭审中原告确认其已在2018年10月31日前完成腾空，2019年1月经协商，上蔡村经济合作社已将2018年11月1日至2019年8月31日期间的租金退还给原告。另认定，2018年9月-10月期间，南京润兴博资产评估有限公司温州分公司对案涉租赁物进行评估，评估汇总表载明被评估单位为南白象街道上蔡村，项目名称如下：壹品公寓（租户）、欢乐福超市（租户）、文泰农家乐（租户）、壹品鲜面馆（租户）、基站（租户），一次性搬迁补偿额分别为390062元、77876元、29888元、17921元、50800元，以上合计566547元。2018年10月30日，温州市众信房地产评估有限公司出具房屋装修补偿表，其中壹品公寓为667033元（项目如下：铝合金门窗、铝合金弹簧门、玻璃门、铁拉门、防盗窗罩、防盗门、墙纸、瓷砖及面砖、吊顶护墙隔墙、水磨石地面、地砖、地板、花岗岩、座便器、洗脸盆、厨房工作台、吊柜等）、欢乐福超市86415元（项目如下：铝合金门窗、卷闸门、玻璃门、防盗窗罩、瓷砖及面砖、吊顶护墙隔墙、地砖等）、文泰农家乐70407元（项目如下：铝合金门窗、卷闸门、玻璃门、防盗窗罩、瓷砖及面砖、吊顶护墙隔墙、地砖、地板等）、壹品鲜面馆12848元（项目如下：铝合金门窗、卷闸门、玻璃门、防盗窗罩、瓷砖及面砖、吊顶护墙隔墙、地砖）及村委会60902元（项目如下：铝合金门窗、铁拉门、防盗窗罩等）。2019年4月26日，温州市瓯海区人民政府发布温瓯政发【2019】20号“关于同意南白象街道村改社区的批复”文件，该文件载明“撤销上蔡村村民委员会，设立上蔡社区居民委员会”。2019年10月23日，南白象街道办事处出具证明，该证明载明“2019年1月15日前后，上蔡村老人协会大楼因上述项目涉及房屋征收被拆除”及“鉴于上蔡村老人协会大楼为违章建筑，故本单位不予支付一次性搬迁补偿款、房屋装修补偿款，也未向温州市瓯海区南白象街道上蔡社区居民委员会（原上蔡村村民委员会）、温州市瓯海区南白象街道上蔡村股份经济合作社支付上述大楼的一次性搬迁补偿款、房屋装修补偿款”。证明以上事实的证据有原告、被告的陈述及原告提供的《房屋租赁合同》两份、收据及转账凭证、《委托租赁合同》三份、评估汇总表及固定资产-设备设施评估明细表、房屋装修补偿表；被告提供的【2019】20号“关于同意南白象街道村改社区的批复”文件、南白象街道办事处出具证明、瓯南办【2017】66号关于明确南白象街道上蔡村城中村改造项目房屋征收范围的复函及本院出示的瓯委发【2019】16号文件，上述证据均经庭审出示，经本院审查，本院认为上述证据来源合法、内容真实，与本案事实存在关联，本院依法均予以认定。对原告提供的装修施工合同、结算书及付款凭证，因结算书系复印件，且无法确认付款凭证与本案租赁物的关联，本院对该组证据不予认定。本院认为，本案争议焦点一是两被告诉讼主体资格问题。虽然2014年租赁合同的出租单位系上蔡村老人协会，但案涉租赁物即上蔡村老人协会大楼在财产性质上仍属于上蔡村集体资产，且签订合同时上蔡村村委会系该合同鉴证方；尽管上蔡村村民委员会已于2019年度归入上蔡社区，但根据瓯海区瓯委发【2019】16号文件规定“村改社区后，原则上保留原村（股份）经济合作社，原村集体所有的房屋、土地（含尚未开发的村留地、尚未征收的集体土地等）、设施设备、存款、债权等资产，由原村（股份）经济合作社继续负责管理、经营”，说明在上蔡村村民委员会归入上蔡社区后的村集体资产仍由上蔡村经济合作社经营管理；另，2017年间，被告上蔡村经济合作社作为出租单位与原告重新签订租赁合同，作为租赁合同的相对方，就租赁物所产生的纠纷也应以被告上蔡村经济合作社作为被告，另，在案涉房屋因城中村改造而被征收后，后续的租金也是上蔡村经济合作社退回给原告，说明上蔡村经济合作社也在履行合同相对方的义务；综合以上因素，原告以上蔡村经济合作社作为案涉租赁合同纠纷的法律主体适当，本院予以支持。被告抗辩其作为被告上蔡村经济合作社主体不适格依据不足，本院不予采纳。原告主张上蔡村村委会为案涉共同被告依据不足，本院不予支持。本案争议焦点二是案涉租赁协议书的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中已明确载明租赁物为无产权房屋，南白象街道出具的证明也明确案涉租赁物为违章建筑，根据被告的陈述，该老人协会大楼当时由老人协会出面从村民处购买涉案租赁物的土地，并由村老人集资进行建设，说明案涉租赁物即老人协会大楼在建房时及出租时均未取得建设工程规划许可证；同时，原告也未提供证据证明案涉承租物在其使用期间已取得建设工程规划许可证；这种情形下，原告与上蔡村老人协会于2014年12月签订的《房屋租赁协议书》及2017年原告与被告上蔡村经济合作社签订的《房屋租赁协议书》均应属无效。因该协议书无效，不再涉及违约和解约的问题，有关违约规定的条款不再适用，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。本案争议焦点三是原告主张的一次性搬迁补偿费及房屋装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除”。根据原告提供的评估表，评估项目系固定资产设备设施，在性质上属于未形成附合的装饰装修物，庭审中原告陈述其已进行腾空并明确能够搬离的设备均已搬离；考虑到案涉租赁物因上蔡村城中村改造而被拆除，被告上蔡村经济合作社对租赁物中的设备设施无法实际利用，故上述设备设施应由承租人进行拆除，一般来说，拆除及搬离设备的相关费用也应由承租人承担，原告也未举证证明关于拆除费用双方有特别约定；另，根据南白象街道出具的证明可知，被告上蔡村经济合作社并未收到一次性搬迁补偿款，即没有从租赁物拆迁过程中获取设备设施相关利益，故原告主张要求被告上蔡村经济合作社支付一次性搬迁补偿款依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。关于已形成附合的装饰装修物，一般理解为无法从租赁物上拆除或拆除后无法再行利用的装修物，从温州市众信房地产评估有限公司出具的案涉租赁物房屋装修补偿表来看，评估项目内容应属于已形成附合的装饰装修物范围，且评估时间为2018年10月期间，故案涉租赁物的装修现值可参考房屋装修补偿表（合计为836703元）进行计算。根据上述规定来看，在出租人不同意利用的情况下，由双方按导致合同无效的过错分担现值损失。针对本案情况，首先，本案不属于被告不同意利用装修物的情形，且租赁物已被拆除，被告上蔡村经济合作社实际上无法获取装修物的后续使用价值；其次，关于过错问题，原告在签订合同时明知案涉租赁物系无产权房屋且在合同中明确载明，说明原告在签订合同时已对案涉租赁物因无产权所可能导致的后果具有充分的预期及判断，同时原告使用无产权建筑对外经营公寓客观上存在隐患，原告具有较为明显的过错；对于被告来说，其明知租赁物无产权仍对外出租也具有过错；第三，上述规定强调在出租人不同意利用情况下要按过错承担现值损失，目的在于出租人即使不同意利用，但客观上可以使用承租物的装修装饰物，即出租人从承租物的装修上获取了相应的益处，因此出租人需要按其过错程度来承担装修损失；最后，考虑到涉案租赁合同原约定合同期为10年，一般来说，原告所支出的装修预期使用期限对应于承租期限，现原告仅使用了5年，在装修方面确实也产生了一定损失；综合以上因素，本院酌情确定被告按25%责任比例承担承租物装修现值损失，计209176元。原告主张案涉合同已经协商解除并按其装修支出主张装修损失及装修补偿依据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告温州市瓯海区南白象街道上蔡村股份经济合作社应于本判决生效之日起10日内支付原告温州欧洲城商业发展有限公司装修损失209176元；二、驳回原告温州欧洲城商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21948元，减半收取10974元，由原告温州欧洲城商业发展有限公司负担8755元，被告浙江省温州市瓯海区南白象街道上蔡村股份经济合作社负担2219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  蒋玲玉二〇一九年十二月二十日书记员  石楚楚?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。