北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28938号原告：谢金英，女，1945年12月24日出生，汉族，住江西省赣州市于都县。委托诉讼代理人：李忠，男，1965年2月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：任喆，男，1985年12月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：任永泉（任喆之父），1957年10月25日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张新颖（任喆之妻），1985年6月15日出生，汉族，住北京市西城区。原告谢金英与被告任喆占有保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告谢金英之委托诉讼代理人李忠，被告任喆之委托诉讼代理人任永泉、张新颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢金英向本院提出诉讼请求：1.判令被告任喆于十个工作日内排除妨碍、消除危险、恢复围墙原状、并撤出储藏间内被告任喆所有物件及垃圾，保证原告谢金英对该房产赠送花园之占有和使用权；2.诉讼费由被告任喆承担。原告谢金英向本院陈述的事实和理由如下：原告谢金英于2001年10月28日与案外人北京潞隆房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于北京市通州区潞苑南大街83号至善家园C1幢X1-X2号（商业超市），建筑面积187.2平方米，并赠送花园（外墙皮向东4.5米、向南10米）。北京潞隆房地产开发有限责任公司已于2004年10月将该房产及围墙圈好封闭的花园正式交付给原告谢金英使用，原告谢金英随后在此花园里搭建一间简易的储藏间（后去除房屋顶棚），用于堆放货物。近十五年来，原告谢金英一直正常使用该赠送花园。2019年6月29日，原告谢金英及租户发现该储藏间的东侧墙（赠送花园与小区共用围墙）被人拆除了一个大门洞，储藏间内堆放的货物也被散落挪至储藏间外。经了解，系被告任喆及其父所为。原告谢金英及租户随即报警，经警方确认，该门洞确系被告之父所为。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告任喆辩称：1.不同意原告诉求。2.原告谢金英诉称的赠送花园并非开发商赠送，而系原告谢金英与开发商串通一气，提供虚假合同，私自违建，侵害了包括被告任喆在内的小区所有业主的利益。3.原告谢金英所称的赠送花园与涉案小区的规划不符，且在测绘图中未予显示，仅在原告谢金英与开发商所谓的补充协议中以手写的方式添加，不能确认其真实性。4.原告谢金英提供的补充协议中注明所谓赠送花园的面积以原告谢金英房屋外墙皮向东4.5米，但原告谢金英房屋外墙皮至被告任喆房屋实际距离只有3米多，如果其所谓赠送花园事实为真，岂不任意违法占用了公共面积及他人的合法面积。5.涉案小区的房屋于2003年已经交付使用，原告谢金英提及的围墙是原告谢金英为了扩大经营面积，将其房屋与被告房屋中间过道进行违法围堵、私建，建成卫生间、厨房及餐馆、超市的经营房屋，私自在被告任喆房屋外墙打眼装修且破坏被告任喆房屋的防水功能；原告谢金英控制的相关房屋开设餐馆因卫生问题导致被告任喆房屋出现大量蟑螂，相关实际使用人亦在非法占有的场地内存放煤气罐，并发生过煤气爆炸引发火灾的安全事故。6.被告任喆认为被告任喆非但没有侵害原告谢金英的利益，反而是原告谢金英侵害了被告任喆利益，故请求法院在判决驳回原告谢金英诉讼请求的同时，亦判决原告谢金英归还占用面积并就其多年来侵害被告任喆利益的行为进行赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告任喆居住于北京市通州区陈列馆路XX号房屋（以下简称XX号房屋），其房屋所有权证编号为：X京房权证通字第XXXX号，房屋所有权人为任喆，房屋建筑面积为117.65平方米，房地平面图显示XX号房屋南侧有一小院。另查：2018年3月，本案原告谢金英以北京潞隆房地产开发有限责任公司（以下简称潞隆公司）为被告，以商品房预售合同纠纷为案由，诉至本院，案号（2018）京0112民初6022号。在该案中，谢金英提出诉讼请求：请求法院判令潞隆公司于二十日内为谢金英办理完毕北京市通州区潞苑南大街83号至善家园C1幢X1-X2号房屋的不动产权证书。谢金英在该案中称述的事实与理由为：谢金英与潞隆公司于2001年10月28日签订《商品房买卖合同》，预购潞隆公司开发建设的北京市通州区潞苑南大街83号至善家园C1幢X1-X2号（商业超市），合同编号为NO.590208，建筑面积187.2平方米，房款发票号201304020100124203，建设工程规划许可证编号：2000-通规建字-0252，商品房预售许可证号：京房内证字第600号。依据约定，潞隆公司已于2004年将该房产正式交付谢金英使用。潞隆公司后为该项目批量办理房产证时，谢金英未在京居住，所以当时潞隆公司没有能为谢金英办理房产证相关手续。后来有该房产租户办理营业执照时，潞隆公司一直很配合办理相关注册所需之手续。直至2017年初，通州区创建全国文明城区工作展开，该房产几个新租户办理营业执照急需该房产之房产证。故谢金英于2017年4月26日持合同及发票前往通州区房地产交易中心咨询相关办证事宜，工作人员告知因此项目一年以上无人办房产证，本次重启办证需要潞隆公司持该项目相关开发手续材料与谢金英（持合同及发票即可）一道前往办理。尽管潞隆公司热心将谢金英介绍到了其公司委托的专门办证部门，但八个月过去了依然未办理产权证。潞隆公司以其公司原办理该项目手续之人员已经离职为由，至今未能出具最基本的办理不动产权证书的全套手续，几经去函，均未果。潞隆公司在该案中辩称，1、经核实，潞隆公司未查到涉案房屋信息。合同是预售合同，当时万和正业公司是潞隆公司的销售代理机构，谢金英委托诉讼代理人是万和正业的法定代表人，谢金英购房价631元/平方米，显著低于市场价格，谢金英与万和正业是否存在内幕交易或恶意串通潞隆公司不得而知，故潞隆公司不同意为原告办理产权证。2、潞隆公司在办理产权证事宜上不存在过错故不同意承担本案诉讼费。3、谢金英已经是72岁，还担任其代理人公司监事，李忠称谢金英身体不便，前后矛盾，潞隆公司有理由怀疑交易的真实性。4、当时潞隆公司已通知广大业主办理产权证，谢金英怠于办理可能存在某种原因潞隆公司不得而知，潞隆公司需要谢金英提供涉案房屋的准确楼号，潞隆公司没有查到谢金英的购房合同，需要回去核实。该案经审理查明事实如下：2001年10月28日，北京万和正业房地产开发有限公司作为潞隆公司（出卖人）的委托代理机构与谢金英（买受人）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于通州区城关镇，编号为京通国用（99出）字第063号的地块的土地使用权。该地块土地面积为6345.2平方米，规划用途为住宅用地，土地，土地使用年限自1999年9月8日至2069年9月7日。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第C1幢X1-X2号房。该商品房的用途为商业用房，属砖混结构，建筑层数地上1层，地下1层。该商品房建筑面积共187.2平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定该商品房价款按套（单元）计算，该商品房总价款为壹拾壹万捌仟元整。合同还约定了其他权利义务。2004年8月31日，潞隆公司向谢金英出具了金额为118000元房款发票。后潞隆公司按约定交付了房屋，但至今未为谢金英办理相应的产权证书。根据北京市通州区城市规划管理局2000年8月18日颁发的《建设工程规划许可证》登记显示诉争房屋性质为物业用房，与谢金英提交的合同中的商业用房性质不符。该案认定：由于合同载明的涉案房屋的性质与建设工程规划许可证载明的房屋性质不符，故对谢金英要求潞隆公司协助其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求不予支持。该案最终判决驳回谢金英的全部诉讼请求。该案一审判决后，谢金英不服上诉至北京市第三中级人民法院。在该案二审中，谢金英与潞隆房地产均认可涉案房屋未在不动产登记中心登记备案。经审理，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终9554号民事判决书，判决驳回上诉人谢金英的上诉请求，维持原判。在本案审理过程中，原告谢金英向本院提交了前述《商品房买卖合同》（合同编号：No.590208），经审查该份合同所附的《合同补充协议》，约定了9款内容，其中前8款均系打印形成，第9款内容为：“赠送花园（外墙皮向东4.5米，向南10米）”为手写形成；落款处有“谢金英”的签名及签章，左下角有“北京潞隆房地产开发有限责任公司合同专用章”的签章。被告任喆认可原告提供的《商品房买卖合同》的真实性，但不认可《合同补充协议》第9款的手写内容，否认原告谢金英主张的所谓“赠送花园”的真实性，并表示如果确实存在该赠送的花园，应当在房屋所有权证上予以标注，且原告谢金英房屋外墙皮至被告任喆房屋实际距离仅3米多，不可能达到4.5米。在本案审理过程中，原告谢金英自认其提交的前述房屋买卖合同亦未在不动产登记事务管理中心进行相关备案；并主张涉案《商品房买卖合同》中约定的标的物及《合同补充协议》中约定的“赠送花园”，因开发商原因，目前仍未办理相关不动产登记手续，但谢金英已经实际占有使用该“赠送花园”达15年之久。在本案审理过程中，本院组织双方当事人对诉争标的物进行了现场勘验。经勘验、调查，可以确认原告谢金英主张的至善家园C1幢X1-X2号房位于至善家园小区西侧、小区西大门以南的临街区域，当前使用状态为临街商铺；原告谢金英诉请腾退、恢复原状的花园位于该临街房屋东墙以东，其所为的“赠送花园”东界墙与被告任喆房屋坐在的单元楼西墙相接。在本案审理过程中，被告任喆认可，被告任喆对原告谢金英诉称的所谓“赠送花园”东墙体进行了拆除，就此形成了一个宽约1米、高约2米的门洞，自该门洞向西形成了一个东西长约2.65米、南北宽约1.85米的空间，被告任喆在该空间内存放有鱼缸、花盆等杂物。原、被告双方一致确认，前述被告任喆拆除的墙体及所占用之空间即原告谢金英诉请保护并恢复原状的标的物。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告谢金英主张相关房屋及赠送花园系其依据与标的物的房地产开发商签订房屋买卖合同购买取得，相关标的物的权益应归属其所有，据此，原告谢金英将被告任喆诉至法院要求保护其合法权益。故，原告谢金英应举证证明其享有相关权利，证明其提出本案诉讼请求的权利基础的合法性，举证证明其主张的相关事实。根据查明的事实，原告谢金英主张诉争被侵占的花园面积及被损害之围墙系包含于其经签订房屋买卖合同购买取得的相关房屋及赠送花园范围以内；但是，根据生效判决确定的内容可知，由于原告谢金英签订的房屋买卖合同所约定之房屋性质与规划登记的房屋性质不一致，其要求办理房屋产权证书的诉讼请求已经被法院驳回，其至今仍未取得相关房屋不动产权证书；结合涉案谢金英自认的涉案房屋买卖合同并未在不动产登记事务管理中心进行登记备案的情况，本院认为其提起本案诉讼请求的权利基础本身存疑。此外，本案中，原告谢金英主张其已经实际占有、使用包含诉争区域面积在内的“赠送花园”多年，但其并未就此提交充足证据予以支持，故本院对其主张的长期事实占有之主张亦不予采纳。故，关于原告谢金英的诉讼请求，本院难以支持。此外，需要特别指出的是：被告任喆未经协商、沟通、诉讼等程序，私自强行拆除他人已建墙体并侵占相关空间之行为显然超出了私力救济（如果有合法权利正受到侵害）的合法范畴，明显不当，不利于化解纠纷、解决矛盾；而且根据查明之事实，被告任喆显然亦没有独自占有、使用诉争区域的合法依据，其相关行为亦缺乏合法的权利基础；法律依法保护公民、法人等主体的合法权益，但是相关主体在行使自身权利保护自身权益时亦不得超出法律界定的范围，不得侵害他人合法权益。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条款之规定，判决如下：驳回原告谢金英的全部诉讼请求。案件受理费35元，由原告谢金英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇一九年十二月二十六日法官助理  李 成法官助理  张津铭书 记 员  纪 妍