北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初56791号原告：闫杏坤，女，1954年4月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李连玉（闫杏坤之儿媳），住北京市海淀区。被告：北京强佑房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区清河嘉园东区甲1号楼10层1043室。法定代表人：李小波，董事长。委托诉讼代理人：孟中辉，男，该公司职员。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。原告闫杏坤与被告北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫杏坤及其委托诉讼代理人李连玉，被告强佑公司之委托诉讼代理人孟中辉、彭鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫杏坤向本院提出诉讼请求：1.判令强佑公司支付闫杏坤2013年8月至2019年5月期间的租房补赔金297000元，并自逾期之日起至实际支付之日止按照年24%的标准支付给闫杏坤造成的利息损失，暂计至2019年7月31日止的金额为198600元；2.判令强佑公司支付闫杏坤2014年9月起至2019年5月止的逾期交房补赔金411433.41元，并自逾期之日起至实际支付之日止按照年24%的标准支付给闫杏坤造成的利息损失，暂计至2019年7月31日止的金额为255088.71元；3.诉讼费由强佑公司负担。事实和理由：双方于2008年3月16日签订《北京市住宅房屋货币补偿协议》，强佑公司拆迁闫杏坤在×1号院内的一间房屋，同年3月19日，双方签订《拆迁补偿协议补充协议》，约定闫杏坤回购房屋一套，强佑公司应于2010年7月30日之前向闫杏坤交房。2010年11月7日，双方再次签订《补充协议》，交房时间延期至2013年7月31日，但强佑公司一直拒不向闫杏坤交付房屋，闫杏坤与其沟通多次未果，无奈只得提起诉讼要求其交付房屋，在法院判决应当交房后，强佑公司直至2019年5月30日才将房屋交付闫杏坤。《补充协议》第四条约定，强佑公司实际交房之前向闫杏坤支付租房补赔金，标准为每月2406元，但强佑公司只向闫杏坤支付了36个月的租房补赔金，因强佑公司长期拒不交房及支付租房补赔金，且考虑到近几年北京市房屋租金已有大幅增长，协议约定的2406元租房补赔金远远不能满足实际需要，因此闫杏坤参照市场租金价格，按照2013年8月至2014年12月每月3000元，2015年1月至2016年12月每月4000元，2017年1月至2018年12月每月5000元，2019年1月至5月每月6000元的标准要求强佑公司支付租房补赔金。《补充协议》第五条约定强佑公司未能按期交房，将按照每日236.66元的标准向闫杏坤支付逾期交房补赔金，但强佑公司迄今为止，只向闫杏坤支付了13个月的逾期交房补赔金，以后再也没有支付。强佑公司辩称，闫杏坤与刘森系夫妻关系，强佑公司在2008年3月拆迁时，依据的是闫杏坤和刘森的北京市海淀区人民法院民事调解书，确认北京市海淀区×1号东边一间房屋归闫杏坤所有，后经第三人申诉，北京市海淀区人民法院撤销了该调解书，并判决北京市海淀区×1号东房三间归刘森与其他人共有。同时，其他人起诉刘森及强佑公司要求确认刘森与强佑公司之间的拆迁协议书无效。当时闫杏坤作为刘森的代理人出庭，在法院核实相关拆迁协议时，闫杏坤作了虚假陈述，因此法院仅判决刘森与强佑公司所签的拆迁协议无效。在该判决后，闫杏坤与强佑公司一直协商关于刘森项下的房屋问题，并表示协商后再履行闫杏坤项下的房屋问题。强佑公司为闫杏坤所安置的房屋因拆迁进度和施工问题一直不具备交房条件，直到2014年8月才具备交付条件，强佑公司一直向其支付租房补赔金到2014年8月份。因闫杏坤与刘森等其他拆迁安置问题一直没有解决，闫杏坤也一直没有要求入住。2018年7月，闫杏坤提出入住，强佑公司无法甄别合同效力，因此要求其诉讼解决。2019年5月24日，经北京市第一中级人民法院判决，确认强佑公司为闫杏坤办理入住手续。强佑公司在判决后不久为闫杏坤办理了入住手续。因此，强佑公司认为，房屋在2014年9月前不具备入住条件，但强佑公司已按期支付租房补赔金至2014年8月31日，在2014年9月以后，房屋具备了交付条件，但导致没有办理交房手续的原因不在强佑公司，主要在于闫杏坤和刘森及其他人之间的家庭纠纷一直没有解决，故强佑公司不同意闫杏坤的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有异议的事实，本院确认如下：2008年3月16日，强佑公司（甲方）与闫杏坤（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议书》，其中约定：甲方需要拆迁乙方在拆迁范围内×1号所有的房屋，乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋1间，建筑面积13.92平方米；乙方现有在册人口1人，实际居住人口1人，分别是产权人闫杏坤；甲方应当在本协议签订之日起7日内，将拆迁补偿款、补助款共计104278.40元，向被拆迁人开具领款凭证，被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款；乙方应在2008年3月23日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除。2008年3月19日，强佑公司（甲方）与闫杏坤（乙方）签订《补充协议》，其中约定：乙方自愿回购甲方新建开发的清河嘉园项目商品房1套，该房屋建筑面积为59.19平方米，房号为：12号楼1单元1709号；乙方回购的房屋按照建筑面积计算房价款，该商品房单价为每建筑平方米人民币4700元，购房总价款为278193元；甲方应于2010年7月30日前将本协议项下回购房屋交付乙方使用；甲方为了协助乙方解决在回购房屋支付前的住房问题，自本协议生效之日起至甲方交付房屋之日止期间，甲方给予乙方租房补助，每月租房补助标准为1200元+被拆迁的正式房屋面积（已享受外迁补助的被拆迁房屋面积除外）×5元/平方米。租房补助费一次性支付；甲方应支付乙方拆迁补偿款、租房补助费共计258193元；乙方应补交甲方购房差价20000元；乙方在向甲方交房后两个工作日内，乙方向甲方补齐上述差价款；乙方将被拆迁房屋全部腾空交付甲方，且经甲方验收合格签字确认、乙方补齐购房差价款后生效。2010年11月7日，强佑公司（甲方）与闫杏坤（乙方）签订《补充协议》，其中约定：乙方回购甲方开发的清河嘉园住宅楼房屋由原来的×2号变更为×3，建筑面积为59.19平方米；乙方回购的房屋，因楼层调整，甲方退还乙方房款18941元，即总价款变更为259252元，单价变更为每建筑平米4380元；甲方将本协议项下回购房屋交付乙方时间由2010年7月31日顺延至2013年7月31日；甲方实际交房之前向乙方支付租房补赔金，每月租房补赔标准提高至2406元，甲方将在签署本协议后将从2010年8月1日开始起算的36个月租房补赔金一次性交付给乙方；若甲方未能按顺延后的时间交付房屋，甲方按日计算，按每日236.66元（月补赔金/30.5天）标准向乙方支付逾期交房补赔金，按月支付，双方换签《北京市商品房预售合同》时，逾期交房补赔标准仍以本协议约定为准，逾期交房超过90日，乙方有权选择12#、13#号楼市场销售价格或在售房屋销售价格退房或继续履行合同；房屋交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。2018年，闫杏坤将强佑公司诉至本院，要求强佑公司交付北京市海淀区清×3号房屋。刘秀萍作为第三人参加该诉讼，并提出诉讼请求要求确认闫杏坤与强佑公司于2008年3月16日签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效。本院于2019年2月22日作出（2018）京0108民初41348号民事判决书，判决强佑公司于判决生效后七日内将北京市海淀区×3号房屋交付给闫杏坤使用，并驳回刘秀萍的诉讼请求。强佑公司、刘秀萍不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）京01民终4525号民事判决书，判决维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41348号民事判决第二项，并变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初41348号民事判决第一项为：强佑公司于判决生效后七日内将北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋）交付给闫杏坤使用。后双方于2019年5月30日完成了涉案房屋的交付。双方当事人对于涉案房屋未交付的原因存有争议：闫杏坤主张其多次要求强佑公司交付涉案房屋，但其拒绝交付，强佑公司则主张系因闫杏坤、刘森等人的家庭纠纷而导致未能交房。闫杏坤就此向本院提交如下证据：1、入住申请书、限期交房函；2、录音、视频、照片。经质证，强佑公司的质证意见为：对证据1，只认可2018年2月26日的入住申请书，其他申请书没有收到过，后强佑公司依据法院判决向闫杏坤交付了涉案房屋。另，强佑公司在本院确定期限内未对证据2确认质证意见。庭审中，闫杏坤表示证据1的主文内容均由强佑公司的工作人员书写。强佑公司向本院提交如下证据：裁判文书，显示：2007年4月5日，闫杏坤与刘森经本院主持调解达成调解协议，本院出具（2007）海民初字第9967号民事调解书，确认位于北京市海淀区×1号三间东房，其中北侧第一间东房归闫杏坤所有，另外二间东房归刘森所有。2008年5月，本院作出（2008）海民监字第53号民事裁定书，裁定对（2007）海民初字第9967号民事调解书再审。2008年7月，本院作出（2008）海民再初字第10号民事判决书，判决撤销（2007）海民初字第9967号民事调解书，闫杏坤不服提出上诉。2008年9月19日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第9842号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年，案外人刘林、刘秀菊、刘秀萍将刘森、强佑公司诉至本院，要求确认刘森与强佑公司之间签订的与北京市海淀区×1号院内的三间东房有关的所有拆迁合同均为无效。本院作出（2013）海民初字第12220号民事判决书，判决驳回刘林、刘秀菊、刘秀萍的全部诉讼请求，刘林、刘秀菊、刘秀萍不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年4月8日作出（2014）一中民终字第1137号民事判决书，判决撤销北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第12220号民事判决，并确认刘森与强佑公司签订的《北京市城市房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁货币补偿补充协议》无效。同时，在该案件诉讼中，闫杏坤为刘森的委托诉讼代理人，而刘林、刘秀菊、刘秀萍主张刘森与强佑公司签订的《北京市城市房屋拆迁安置补偿协议》、《房屋拆迁货币补偿补充协议》只涉及两间东房，但强佑公司表示无其他拆迁合同。经质证，闫杏坤的质证意见为：对裁判文书的真实性认可，但与本案无关。本院对上述证据的认证为：本院对双方提交的证据的证明力另行评述。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，生效判决已判决驳回了刘秀萍要求确认闫杏坤与强佑公司于2008年3月16日所签的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》为无效的诉讼请求，并判决强佑公司应向闫杏坤交付涉案房屋，故闫杏坤与强佑公司就涉案房屋所签署的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《补充协议》、《补充协议》可以作为确认双方合同权利义务的依据。而根据上述协议的约定，强佑公司应于2013年7月31日前向闫杏坤交付涉案房屋。本案中，对于未交付的原因，强佑公司作为涉案房屋的交付方，对此负有举证证明责任。现强佑公司虽主张系闫杏坤、刘森家庭纠纷导致未能交房，但其所提交的证据仅能证明闫杏坤、刘森、刘林、刘秀菊、刘秀萍之间关于×1号三间东房一直存有争议，但不足以证明在闫杏坤于2018年提起诉讼要求强佑公司交付房屋之前，存在因闫杏坤或刘森、刘林、刘秀菊、刘秀萍等案外人原因导致不能交房的事实，如相关人员明确向强佑公司提出不能向闫杏坤交房的主张等，故对于强佑公司的主张，本院不予采信。因强佑公司未能完成举证证明责任，故本院对于闫杏坤所提交的证据，不再评述。因此，强佑公司于2019年5月30日向闫杏坤交付涉案房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。关于违约责任具体承担一节。根据双方所签署的《补充协议》的约定内容，强佑公司将交房日期从2010年7月31日顺延至2013年7月31日，期间按每月2406标准向闫杏坤支付租房补赔金，而后强佑公司若仍未能按顺延后的时间交付房屋，则按每日236.66元支付逾期交房补赔金。从上述约定内容可以看出，租房补赔金和逾期交房补赔金的名称虽不相同，但均系针对逾期交房行为而设定，且分阶段前后接续适用，而非闫杏坤所理解的同时适用，且结合闫杏坤起诉书自认内容，强佑公司已向其支付2010年8月1日至2013年7月31日共36个月的租房补赔金及2013年8月1日至2014年8月31日共13个月的逾期交房补赔金，故对于闫杏坤主张租房补赔金的诉讼请求，本院不予支持，强佑公司应承担逾期交房补赔金。现结合双方实际于2019年5月30日完成交房的事实，强佑公司应承担的逾期交房补赔金为按每日236.66元（月补赔金/30.5天），即每月7218.13元的标准向闫杏坤支付自2014年9月1日至2019年5月30日共57个月的逾期交房违约金，数额为411433.41元。另外，关于利息损失，鉴于强佑公司已向闫杏坤支付过相应补赔金，而闫杏坤、刘森、刘林、刘秀菊、刘秀萍之间有关北京市海淀区×1号三间东房的争议亦客观存在，进而导致强佑公司对是否交付涉案房屋产生争议，非其主观恶意所致，故对于闫杏坤的该项主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京强佑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向闫杏坤支付2014年9月1日至2019年5月30日期间的逾期交房补赔金411433.41元；二、驳回闫杏坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7630元，由闫杏坤负担3894元，已交纳；由北京强佑房地产开发有限公司负担3736元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陆金伟二〇一九年十二月三十日书记员  蔡云飞