北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初5008号原告（反诉被告）：北京市怀柔区杨宋镇南年丰村村民委员会，住所地北京市怀柔区杨宋镇南年丰村。法定代表人：刘永利，村主任。委托诉讼代理人：任保华，北京市星元律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭凤霞，女，1964年7月28日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：彭玉飞，北京智勇律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市怀柔区杨宋镇南年丰村村民委员会（以下简称南年丰村委会）与被告（反诉原告）郭凤霞农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南年丰村委会向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2009年11月30日签订的《土地承租合同》无效；2.判令郭凤霞立即腾退怀柔区杨宋镇南年丰村（北至北年丰桃园，南至路绿化带，西至本村片林，东至北京市京密引水管理处应急备用水源路）56.3亩的土地，恢复土地原貌，将杂物清理干净；3.判令郭凤霞给付2017年5月24日至实际腾退完毕之日的占地使用费（每日308.49元）；4.本案诉讼费由郭凤霞承担。审理过程中，南年丰村委会主张其第3项诉讼请求的计算方法为：2000元每亩每年×56.3亩÷365天=308.495元。事实和理由：郭凤霞之夫李福林（2009年去世）于2002年5月24日与北京市怀柔区杨宋镇南年丰村经济合作社（以下简称南年丰合作社）签订了大河西路北《农村土地租赁合同书》，四至范围为北至北年丰桃园，南至路绿化带，西至本村片林，东至张福月种植地交界，共59.6亩土地，用于堆放钢材。租赁期限自2002年5月24日起至2017年5月24日止，共15年。2003年北京市京密引水管理处应急备用水源征用了李福林租用的东侧租赁土地3.3亩。该合同2017年5月24日到期，郭凤霞拒绝腾退，原因是李福林去世后，郭凤霞于2009年11月30日与南年丰村委会签订了一份《土地承租合同》。该合同在村档案中无任何记载，其订立也未经过法定程序，属于违反法律强制性规定的无效合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院。郭凤霞辩称，不同意南年丰村委会的诉讼请求。第一，关于村民小组会议等约束的是内部行为，不能对抗第三人。郭凤霞不是南年丰村社员，是否通过民主议定程序，郭凤霞不知情。签订合同时王志武是村主任、法定代表人，南年丰村委会加盖了公章，郭凤霞作为善意相对人，有理由相信该行为合法有效。《合同法》第五十条规定，法人超越权限订立的合同除相对人知道或者应当知道超越权限订立合同之外，合同有效。在职权范围内，所实施的民事行为法律后果由法人或者组织承担，即使法定代表人超越职权签订了合同，但对于善意相对人合同仍具有法律效力。本案郭凤霞作为合同相对人，有理由相信签订《土地承租合同》是南年丰村委会的行为，应有效。第二，南年丰村委会与郭凤霞签订合同未违反《合同法》第五十二条规定，没有法定无效情形，南年丰村委会诉求没有事实和法律依据，应驳回。第三，郭凤霞得知涉案地块是基本农田后，花巨资对土地翻种，没有改变土地性质，该地性不是合同无效法定理由。郭凤霞向本院提出反诉请求：1.判令南年丰村委会赔偿郭凤霞1408337元，包括：经鉴定的地上物的价值526787元；得知土地是农田后与绿化工程公司签订采购合同款项149650元；如合同被认定无效产生的信赖利益损失731900元（56.3亩×1000元×13年）；2.本案诉讼费、鉴定费由南年丰村委会承担。庭审中，郭凤霞增加一项反诉请求：要求南年丰村委会赔偿水泵及管线损失6000元。事实与理由：郭凤霞之夫李福林（2009年去世）于2002年5月24日与南年丰合作社签订了大河西路北《农村土地租赁合同书》，四至范围为北至北年丰桃园，南至路绿化带，西至本村片林，东至张福月种植地交界，共59.6亩土地，用于堆放钢材。租赁期限自2002年5月24日起至2017年5月24日止，共15年。2003年北京市京密引水管理处应急备用水源征用了李福林租用的东侧租赁土地3.3亩。该合同2017年5月24日到期。在租赁期限内由于李福林去世，南年丰村委会要求规范村委会及经济合作社之前所签的合同，重新与郭凤霞签订了《土地承租合同》，约定：一、郭凤霞承租的土地位置不变；二、原承包地59.6亩因2003年北京市京密引水管理处应急备用水源征用了李福林租用的东侧土地3.3亩，故原承包土地核减3.3亩，现承包土地面积为56.3亩；三、本次承包在原合同期满后续租15年，截止到2032年5月23日终止。合同还有其他约定。现南年丰村委会以上述合同签订不符合法定程序为由要求确认该合同无效，但郭凤霞租赁土地后，对该土地进行大量重整，并且与案外人签订了合同，对土地上附属设施进行安装等，投入巨额资金。故提起反诉。南年丰村委会辩称，不同意郭凤霞的全部反诉请求。李福林与南年丰合作社签订的《农村土地租赁合同书》于2017年5月24日到期，合同第九条约定：合同期满后，乙方必须恢复土地原貌，把地面上的所有建筑物及垃圾全部拆除清理干净，一切费用乙方自负，否则乙方将承担由此造成的经济损失。合同到期后，原告要求被告腾退返还土地，经过法院审理，认为如果《土地承租合同》无效，可以另案解决。2018年12月27日北京市高级人民法院作出裁定，认为郭凤霞与南年丰村委会签订的《土地承租合同》如果无效可另案处理。在尚有纠纷未解决的情况下，被告于2019年4月份与他人签订所谓的采购合同，法律后果应由被告自行承担，与原告无关。该采购合同应该是假的，约定2019年10月份交货，已经交了定金，但只是个收据。现郭凤霞让南年丰村委会把合同标的物买了，没有依据。另外，郭凤霞采购的是果树，土地是基本农田，果树十几年后归谁，合同没有约定，且合同只剩15年，怎么经营。所以，有损失应被告自行承担。建筑物损失被告也应自行承担。郭凤霞主张的信赖利益损失，没有依据，合同无效，没有信赖利益一说。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2002年5月24日，郭凤霞的丈夫李福林（已故）与南年丰合作社签订租赁合同，约定将59.6亩地租给李福林用于堆放钢材。土地四至为：北至北年丰桃园，南至路绿化带，西至南年丰村片林，东至张福月种植地交界。租赁期限自2002年5月24日起至2017年5月24日止，共15年。租金178800元，签订合同时李福林已一次性支付。合同第九条约定，合同期满后，李福林必须恢复土地原貌，把地面上的所有建筑物及垃圾全部拆除清理干净，一切费用李福林自负，否则李福林将承担由此造成的经济损失。2007年10月11日，李福林与南年丰经济合作社签订《关于李福林承包大河西道北土地后水源工程占地相关问题的说明及协议》，主要内容为：2002年10月22日，北京市应急备用地下水源工程占用李福林东侧租赁的土地3.3亩，经协商从李福林所承包的总亩数中减去3.3亩，然后由南年丰经济合作社退回3.3亩土地15年的承包费1.2万元，包括2002年10月22日至2007年10月11日期间的利息。郭凤霞、南年丰村委会均认可现郭凤霞所占土地面积为56.3亩，对土地四至亦无争议。2009年11月30日，郭凤霞与南年丰村委会签订《土地承租合同》。约定：一、郭凤霞承租的土地位置不变；二、原承包地59.6亩，2002年10月22日因北京市应急备用地下水源占用3.3亩，故原承包土地核减3.3亩，现承包土地面积为56.3亩；三、本次承包在原合同期满后续租15年，截止到2032年5月23日终止，本次续租每亩为270元。合同还有其他约定。2017年5月26日，南年丰村召开社员代表大会，决定收回李福林承包的土地。2017年5月27日，郭凤霞向南年丰村邮寄催收租金通知书，要求其按合同收取租金。2017年6月6日，南年丰合作社通知郭凤霞合同到期，要求收回土地，郭凤霞未予腾退。2018年，南年丰合作社向本院起诉要求郭凤霞腾退涉案地块并给付土地占用费，本院经审理作出（2018）京0116民初1369号判决，判决驳回了南年丰合作社的全部诉讼请求。南年丰合作社对判决不服，提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终6990号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。南年丰合作社对判决不服，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会发包。涉案土地为基本农田，南年丰合作社和南年丰村委会均有权利代表农民集体发包土地。该案中，郭凤霞之夫李福林与南年丰合作社签订的《土地承租合同》已经到期，正常情况下，南年丰合作社有权要求郭凤霞腾退土地。但郭凤霞持有其与南年丰村委会签订的《土地承租合同》，南年丰合作社明确表示不申请对合同中南年丰村委会的公章进行鉴定，亦未提交相应证据否定该合同的效力，故该合同具有形式上的真实性，在该合同的效力被否认之前，郭凤霞提交的其与南年丰村委会签订的《土地承租合同》已经形成对南年丰合作社两项诉讼请求的有效抗辩。如果南年丰合作社认为郭凤霞与南年丰村委会签订的《土地承租合同》无效，可以另案提起诉讼予以解决，从而实现其该案的诉讼目的。北京市高级人民法院于2018年12月27日作出（2018）京民申933号民事裁定，裁定驳回南年丰村合作社的再审申请。2019年5月20日，南年丰村委会向本院递交民事起诉状，提起本案诉讼。郭凤霞提交了一份2007年9月19日的《完善经济合同征求意见表》，拟证明郭凤霞有理由相信南年丰村委会有权发包，并且经过全体村民代表三分之二以上同意，因此在2009年签订《土地承租合同》。该征求意见表的主要内容为，因南年丰村以前签订的部分合同不够规范、存在不合理的问题，拟将所有经济合同在原有的基础上加以修正完善，为此向村民代表征求意见。经质证，南年丰村委会认可《完善经济合同征求意见表》的真实性，但认为该表形成于2007年，郭凤霞与南年丰村委会于2009年11月30日签订《土地承租合同》，前后相隔两年，两者并无关联；且2007年李福林还在世，其与南年丰合作社签订的租赁合同尚在履行过程中，上述表格的内容亦反映不出与《土地承租合同》有关。南年丰村委会主张郭凤霞续租涉案地块未经过民主议定程序，应属无效。南年丰村委会主任刘永利称2009年时，其担任南年丰合作社的社长，但当时对该《土地承租合同》并不知情，该合同未经过村两委会讨论。南年丰村委会出示了南年丰村2009年社员代表大会的会议记录本，会议记录中未发现关于郭凤霞续租涉案地块的相关讨论内容。郭凤霞对会议记录本真实性、证明目的均不认可，认为民主议定程序是村集体内部管理规定，郭凤霞作为善意相对人对此不知情。郭凤霞亦表示，其签订《土地承租合同》时未询问南年丰村委会是否经过民主议定程序。郭凤霞申请对涉案地块的地上物及附属设施进行价值评估。经随机确定由北京中勤永励资产评估有限责任公司进行了评估。评估结论为涉案地块地上物及附属设施在评估基准日2019年10月10日的市场价值为526787元；因不满足评估工作前提条件，本次评估标的不包含水泵及管线。郭凤霞支付评估费14600元。经质证，郭凤霞对该评估结论无异议，并要求南年丰村委会另行赔偿其水泵和管线损失6000元。南年丰村委会对该评估结论亦无异议，但认为其不应承担赔偿责任。郭凤霞提举了一份其与案外人北京森宇园林绿化工程有限公司于2019年4月25日签订的采购合同及收据，拟证明其购买了银杏树、造型松树等树木，合计金额1496500元，提货时间为2019年10月15日，已交定金149650元。南年丰村委会对此不认可，认为南年丰合作社曾要求郭凤霞腾退土地，并提起了诉讼；2018年12月27日再审裁定中载明“如果南年丰合作社认为郭凤霞与南年丰村委会签订的《土地承租合同》无效，可以另案提起诉讼予以解决”；双方纠纷未解决的情况下，郭凤霞于2019年4月与他人签订《采购合同》，法律后果应由其自行承担。另查，郭凤霞系北京市怀柔区杨宋镇北年丰村村民，建设涉案土地上的建筑物亦未取得相关行政机关的批准。上述事实，有租赁合同、土地承租合同、村民（社员）代表会议记录及表决结果、占地相关问题的说明及协议、完善经济合同征求意见表、民事裁定书、评估报告、采购合同及当事人陈述等在案佐证。本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会发包。涉案土地为基本农田，南年丰合作社和南年丰村委会均有权利代表农民集体发包土地。2009年11月30日，郭凤霞与南年丰村委会签订《土地承租合同》，约定郭凤霞承租的土地位置不变，本次承包在原合同期满后续租15年。双方系农村土地承包合同关系，南年丰村村委会系发包方，郭凤霞系承包方。郭凤霞并非南年丰村村民。《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。根据查明的事实，《土地承租合同》签订前未履行民主议定程序，故涉案《土地承租合同》因违反法律的强制性规定而无效。郭凤霞辩称《土地承租合同》系因南年丰村委会为规范原租赁合同而签订，且就规范合同一事已获南年丰村社员代表同意。对此，本院认为，根据在案证据尚不足以证明涉案《土地承租合同》系基于《完善经济合同征求意见表》而签订；且从合同内容看，李福林与南年丰合作社签订的租赁合同系原怀柔县农村合作经济管理站印制的合同文本，而郭凤霞与南年丰村委会签订的《土地承租合同》仅一页纸，且合同条款除对租赁期限、租金等内容进行调整外，对双方的权利义务未进行更加明确的约定，未体现出对原租赁合同的进一步规范；故对其该项答辩意见，本院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于地上物及水泵等附属设施的损失问题，郭凤霞主张地上建筑物大约在2009年左右建成。2009年时实际履行的是李福林与南年丰合作社签订的租赁合同，该合同第九条约定，合同期满后，李福林必须恢复土地原貌，把地面上的所有建筑物及垃圾全部拆除清理干净，一切费用李福林自负，否则李福林将承担由此造成的经济损失。此外，案涉地块系基本农田，郭凤霞亦认可地上建筑物系未经相关行政部门批准而建。现郭凤霞要求南年丰村委会进行赔偿，缺乏依据，本院不予支持。南年丰村委会有权要求郭凤霞腾退土地，恢复土地原貌，将杂物清除干净。关于南年丰村委会主张的土地占用费一节。根据李福林与南年丰合作社签订的租赁合同，租金折合为每亩每年200元。郭凤霞与南年丰村委会签订的《土地承租合同》约定租金为每亩每年270元。对于《土地承租合同》的无效，南年丰村委会和郭凤霞均具有过错，南年丰村委会要求按每亩每年2000元计算土地占用费缺乏依据。根据双方的过错程度，本院酌情考虑土地占用费按每亩每年270元的标准，自2017年5月25日起计算至实际腾退之日止，对南年丰村委会超出部分的诉讼请求本院不予支持。对于郭凤霞主张的因采购树木产生的损失一节，本院认为，南年丰合作社自2017年即积极主张权利，要求郭凤霞腾退涉案地块，且该地块为基本农田，不能用于发展林果业，故对郭凤霞因向案外人采购树木产生的损失，其无权向南年丰村委会主张。关于郭凤霞主张的信赖利益损失，因涉案《土地承租合同》系无效合同，且涉案地块系基本农田，但郭凤霞并未正确利用土地，其主张的信赖利益损失亦缺乏证据予以证明，故本院对其该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、确认郭凤霞与北京市怀柔区杨宋镇南年丰村村民委员会于2009年11月30日签订的《土地承租合同》无效；二、郭凤霞于本判决生效后三十日内腾退涉案56.3亩土地（北至北年丰桃园，南至路绿化带，西至南年丰村片林，东至北京市京密引水管理处应急备用水源路），并清除地上物，恢复土地原貌；三、郭凤霞于本判决生效后三十日内向北京市怀柔区杨宋镇南年丰村村民委员会给付自2017年5月25日起至实际腾退之日止的土地占用费，按每年15201元的标准计算；四、驳回北京市怀柔区杨宋镇南年丰村村民委员会的其他诉讼请求；五、驳回郭凤霞的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费14600元，由郭凤霞负担（已交纳）。本诉案件受理费4720元，北京市怀柔区杨宋镇南年丰村村民委员会负担2360元（已交纳），由郭凤霞负担2360元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费8765元，由郭凤霞负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘 颖人民陪审员  张翠苗人民陪审员  陈莲娣二〇一九年十二月二十七日法官 助理  姬小楠书 记 员  高佳曦