北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14029号原告：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，男，1989年12月3日出生，满族，原告公司地区法务专员。委托诉讼代理人：杨立涛，男，1992年11月9日出生，汉族，原告公司地区法务专员。被告：李玉峰，男，1967年4月4日出生，汉族，户籍地江西省南昌市东湖区，现关押于江西省吉安市监狱。原告北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村商城公司）与被告李玉峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告中关村商城公司的委托诉讼代理人侯嘉庚到庭参加了诉讼，被告李玉峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中关村商城公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》（编号为XF××××2）;2．请求判令被告配合原告共同到昌平区建委办理《北京市商品房现房买卖合同》（编号为XF××××2）登记备案解除手续；3．请求法院判令被告恢复涉案房屋原状，立即腾退并向原告返还涉案房屋（北京市昌平区北清路××号院××号楼××单元××室）；4．被告向原告支付房价全款20%的合同解除违约金575954．4元；5．被告支付原告垫付的贷款本金、利息、罚息1187242．78元、诉讼费14858元、保全费5000元，共计1207100．78元，并支付相应利息（以1207100．78元为基数，自2018年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日止）；6．请求判令被告向原告支付从房屋交付日（2014年1月1日）至实际迁出之日止，按照每月6000元的标准向原告支付房屋使用费、折旧费，暂计至2019年4月30日的费用为384000元。事实和理由：原被告于2013年9月13日签订了编号为XF××××2的《北京市商品房现房买卖合同》（简称买卖合同）。合同约定由被告购买昌平区北清路××号院××号楼××单元××室，房屋价款为2879772元，其中向交通银行北京东三环支行贷款1430000元，被告与交通银行签订借款合同后，被告李玉峰没有按时偿还贷款本息，被银行起诉至北京市朝阳区人民法院。北京市朝阳区人民法院于2018年3月27日作出（2017）京0105民初38595号判决，判令被告提前给付全部借款本金及相应利息、罚息，原告对上述款项承担连带清偿责任；原告承担连带清偿责任后，有权向被告追偿；案件受理费为14858元、保全费5000元。该判决作出后，原告代被告向交通银行东三环支行偿还了全部欠付的本金、贷款利息、罚息、保全费及诉讼费。2017年6月至2018年5月，原告代被告向银行偿还共计1187242．78元。根据原被告签订的合同约定，原告有权要求被告返还垫付款项，解除合同并要求被告支付违约金。2014年1月1日，原告向被告交付了涉案房屋，根据合同约定，原告有权要求被告将房屋恢复原状并返还房屋，支付房屋使用费及折旧费。综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。李玉峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月13日，中关村商城公司（出卖人）与李玉峰（买受人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF××××2）。合同约定，出卖人将位于昌平区北清路××号院××号楼××单元××号房屋出售给买受人李玉峰；合同总借款为2879772元；出卖人于2013年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人向出卖人支付首付款1449772元，其余房款1430000元由买受人以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付。合同附件八第四条约定，因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，视为买受人逾期付款，出卖人有权选择以下方式处理：1、买受人未能向贷款机构偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人垫付之日起7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付相应的违约金（违约金数额为代垫款项的20%或代垫期间中国人民银行同期贷款利息，以高者计）。买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付上述代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金，违约金不足以弥补出卖人损失的，买受人还须赔偿出卖人因解除合同而遭受的所有损失，上述费用出卖人可以在已付房款中扣除，余下房款在扣除出卖人的代垫款项、买受人累计应付贷款本金、利息、罚息及其他应付未付款项（包括但不限于物业费、取暖费以及出卖人实现债权所发生的费用等）后无息退还买受人，如已付房款不足以支付上述费用，则买受人还应补足。2、……。3、……。合同附件八第十条约定，合同被依法解除的，除出卖人有权不经买受人同意将该商品房另行出售外，买受人还应在合同解除之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理合同备案或预告登记的撤销和解除手续，办理贷款合同的解除手续（如有），并将房屋（如已交付）、合同、财务凭证等相关资料返还出卖人。买受人逾期不履行上述债务，应向出卖人支付合同总价款5%的违约金。如该商品房已经交付使用，出卖人和买受人除按合同及其附件的约定履行相关义务外，买受人还应在出卖人解除合同之日起15日内迁出该商品房，并将该商品房恢复原状，买受人应自该商品房交付之日起至买受人实际迁出之日止，每日按合同总价款的万分之五向出卖人支付房屋使用费、折旧费用；买受人已对该商品房进行装修的，买受人嵌入墙体、天花板、地面的固定装修无偿归出卖人所有，买受人不得拆除、破坏，出卖人不予赔偿、补偿或返还；买受人造成该商品房损坏的，应予赔偿；买受人已交税、费不予退还；买受人不按期迁出该商品房的，每逾期一日另向出卖人支付合同总价款千分之一的违约金。合同签订后，中关村商城公司就所签订合同在昌平区住房和城乡建设委员会进行了登记备案。2014年2月7日，李玉峰（借款人即抵押人、甲方）、交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称交行东三环支行，贷款人即抵押权人、乙方）、中关村商城公司（保证人、丙方）签订了《个人房产抵押贷款合同》。合同约定，李玉峰向交行东三环支行借款1430000元用于购买位于昌平区北清路××号院××号楼××单元××号房屋。同时约定中关村商城公司为抵押贷款合同项下贷款提供连带责任保证，在李玉峰取得××号房屋权利证明且交行东三环支行取得抵押物的他项权证或证明抵押权设立的其他文件正本后，中关村商城公司的保证责任解除。2014年4月15日，交行东三环支行向李玉峰发放贷款1430000元。庭审中，中关村商城公司表示李玉峰已经向中关村商城公司支付了全部购房款，并于2014年1月1日向李玉峰交付了涉案房屋。在贷款合同履行期间，李玉峰未按期偿还贷款。2017年5月，交行东三环支行以金融借款合同纠纷为案由将李玉峰、中关村商城公司诉至北京市朝阳区人民法院，要求李玉峰偿还借款本金、利息、罚息、复利并要求中关村商城公司对李玉峰的付款义务承担连带保证责任。2018年3月27日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初38595号民事判决书，判决李玉峰于判决生效之日起十日内偿还交行东三环支行截止2018年3月2日的本金1004142．72元、利息、罚息、复利9185．53元，并按《个人房屋抵押贷款合同》约定的标准支付自2018年3月3日起至清偿全部欠款之日止的罚息、复利并判决中关村商城公司对李玉峰上述付款义务向交行东三环支行承担连带保证责任，中关村商城公司在承担连带保证责任后有权向李玉峰追偿。2018年4月18日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民初38595号民事裁定书，裁定由李玉峰、中关村商城公司负担该案件案件受理费14858元、保全费5000元。另查，在交行东三环支行起诉后，中关村商城公司存在多次就李玉峰购买的房屋（包括本案××号房屋及另案×1号房屋）代李玉峰向交行东三环支行偿还银行贷款的情况。其中，2017年6月15日，中关村商城公司代李玉峰向交行东三环支行偿还贷款115274．11元；2017年9月18日，中关村商城公司代李玉峰向交行东三环支行偿还贷款86871．50元；2017年12月18日，中关村商城公司代李玉峰向交行东三环支行偿还贷款86858．49元；2018年5月29日，中关村商城公司代李玉峰向交行东三环支行偿还贷款146089．96元；2018年5月30日，中关村商城公司代李玉峰向交行东三环支行偿还贷款1785592．96元。判决生效后，中关村商城公司为（2017）京0105民初38595号民事案件交纳案件受理费14858元、保全费5000元。另查，李玉峰因犯合同诈骗罪现被关押于江西省吉安监狱执行刑罚。本院于2019年10月31日向江西省吉安监狱邮寄转交送达函，要求吉安监狱将本案起诉书、证据材料、开庭传票等诉讼材料转交李玉峰。上述诉讼材料于2019年11月4日送达李玉峰。庭审中，中关村商城公司同意将李玉峰向中关村商城公司已付的购房款中抵扣其诉讼请求中的相应数额。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，中关村商城公司与李玉峰签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF××××2）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定买受人未能向贷款机构偿付贷款本息，出卖人代为偿还的，买受人应在出卖人垫付之日起7日内偿还出卖人代垫款项，并向出卖人支付相应的违约金，买受人在出卖人垫付之日起30日内仍未支付代垫款项和违约金的，出卖人有权解除合同及相关协议，收回该商品房。李玉峰为支付购房款向银行贷款1430000元，并由中关村商城公司提供连带保证责任。但李玉峰在贷款合同履行过程中，并没有按贷款合同的约定向银行偿还贷款。经过诉讼程序，中关村商城公司替李玉峰偿还了欠付银行的贷款及相应的费用。李玉峰在中关村商城公司代替其偿还相应款项后并未按照合同约定向中关村商城公司偿还代垫款项及违约金，中关村商城公司有权依据合同约定要求解除其与李玉峰签订《北京市商品房现房买卖合同》，因本案的起诉书等诉讼材料于2019年11月4日送达李玉峰。故本院确认中关村商城公司与李玉峰签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2019年11月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中关村商城公司与李玉峰已经就涉案房屋买卖合同在北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理了登记备案手续，故双方之间的买卖合同解除后，李玉峰应配合中关村商城公司到相关部门办理房屋买卖合同登记备案解除手续。故对于中关村商城公司要求李玉峰配合共同到昌平区住房和城乡建设委员会办理《北京市商品房现房买卖合同》（编号为XF××××2）登记备案解除手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方在合同中明确约定买受人应在出卖人解除合同之日起15日内迁出该商品房，并将该商品房恢复原状。因双方签订的现房买卖合同已经确认解除，故对于中关村商城公司要求李玉峰将涉案房屋恢复原状，腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，因买受人原因导致出卖人承担担保责任，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同总价款20%作为违约金。故对于中关村商城公司要求李玉峰支付合同总价款20%即575954．4元违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因李玉峰未按贷款合同约定向交行东三环支行偿还贷款，最终中关村商城公司就本案涉案房屋代替李玉峰偿还贷款本金、利息、罚息共计1187242．78元。同时，因李玉峰未按约定向交行东三环支行偿还贷款导致该银行向朝阳区人民法院提起诉讼，虽然法院判决案件受理费14858元、保全费5000元由中关村商城公司与李玉峰承担，但该案诉讼系因李玉峰未按合同约定偿还贷款而引发，故中关村商城公司在交纳案件受理费及保全费后有权向李玉峰主张。故对于中关村商城公司要求李玉峰支付垫付的贷款本金、利息、罚息1187242．78元、诉讼费14858元、保全费5000元，共计1207100．78元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于中关村商城公司要求李玉峰支付上述款项利息的诉讼请求，本院酌情确定利息的计算期限自2018年6月1日起支付至本判决生效之日止。故，对于中关村商城公司要求李玉峰支付相关利息的诉讼请求，本院酌情予以支持。双方在合同中明确约定合同被依法解除的，买受人应自该商品房交付之日起至买受人实际迁出之日止，每日按合同总价款的万分之五向出卖人支付房屋使用费、折旧费用，现中关村商城公司主张按每月6000元的标准向其支付自房屋交付之日即2014年1月1日起至李玉峰实际迁出之日止的房屋使用费、折旧费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京中关村国际商城发展有限公司与李玉峰签订的《北京市商品房现房买卖合同》（编号为XF××××2）于2019年11月4日解除；二、李玉峰于本判决生效后十五日内配合北京中关村国际商城发展有限公司到北京市昌平区住房和城乡建设委员会办理《北京市商品房现房买卖合同》（编号为XF××××2）的登记备案解除手续；三、李玉峰于本判决生效后十五日内将位于昌平区北清路××号院××号楼××单元××号房屋恢复原状并腾退后返还给北京中关村国际商城发展有限公司；四、李玉峰于本判决生效后十五日内向北京中关村国际商城发展有限公司支付违约金575954．4元；五、李玉峰于本判决生效后十五日内向北京中关村国际商城发展有限公司支付垫付的银行贷款本金、利息、罚息共1187242．78元及案件受理费14858元、保全费5000元，以上共计1207100．78元及相应利息（以1207100．78元为基数，自2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、李玉峰于本判决生效后十五日内向北京中关村国际商城发展有限公司支付房屋使用费、折旧费（按照每月6000元的标准，自2014年1月1日起计算至实际迁出之日止,暂计至2019年4月30日的费用为384000元）；七、驳回北京中关村国际商城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47150元，由被告李玉峰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 磊人民陪审员  赵凯民人民陪审员  张淑珍二〇一九年十二月十九日书 记 员  李峥艳