辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5040号原告：潘玉明，男，汉族，1961年7月7日生，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李桐，系上海申浩（大连）律师事务所律师。被告：深圳市科源建设集团股份有限公司（原公司名称为深圳市科源建设集团有限公司），统一社会信用代码914403001923609580，登记住所地深圳市罗湖区笋西社区桃园路231号3号仓三层302-03室。法定代表人：庄伟匡。被告：蔡文亭，男，汉族，1986年12月16日生，户籍地山东省即墨市。委托诉讼代理人：车**，系江苏杜江律师事务所律师。原告潘玉明（以下简称“原告”）与被告深圳市科源建设集团股份有限公司（以下简称“被告科源公司”）、被告蔡文亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李桐律师、被告蔡文亭的委托诉讼代理人车**律师均到庭参加了诉讼，被告科源公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2012年10月22日，被告科源公司与案外人大连新悦置业有限公司签订了《钻石湾项目A3地块外墙装饰工程（一标段）》，约定大连新悦置业有限公司将案外人大连广宇置业有限公司开发的“远洋钻石湾”项目部分房屋抵付该合同项下工程款。被告蔡文亭时任被告科源公司大连分公司总经理，代表被告科源公司签订了上述合同。2014年8月23日，被告蔡文亭为回笼资金，经案外人刘佳介绍，向原告推销抵债房源。在与原告达成了购买意向，被告蔡文亭与原告作为买受人与大连广宇置业有限公司签订了《“远洋钻石湾项目”房屋定购协议》，约定原告和被告蔡文亭认购大连广宇置业有限公司开发的“远洋钻石湾”项目二期房屋，案涉房屋建筑面积为193.31平方米，总价款为3669797元，用途为公建。定购协议签订后，原告于2014年8月24日、2014年9月2日共向二被告支付购房款350000元。2014年9月2日，被告蔡文亭向原告出具收条并承诺如因二被告的任何原因导致房屋不能抵顶，二被告将双倍返还已交款项。2014年12月26日，被告科源公司与大连新悦置业有限公司、大连广宇置业有限公司签订了《抵房协议》，作为前述合同的补充协议。《抵房协议》约定将案涉房屋用于抵付大连新悦置业有限公司应支付被告科源公司的工程款，同时被告科源公司可向其推荐购买该房屋的购房者，并另行签订四方协议书。但至今原告因二被告的原因未办理案涉房屋登记的相关手续。原告多次催促二被告返还购房款，均未果。关于合同关系，原告称其与被告科源公司签订的抵房协议，被告蔡文亭是后期履行协议的时候向原告提供的连带保证，承诺个人归还350000元。故原告诉请：1、二被告返还购房款350000元；2、二被告赔偿原告损失80735.2元；3、二被告支付原告违约金350000元。被告科源公司未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料。被告蔡文亭辩称，首先，原告主体不适格，其不是合同相对方，无权提起本案诉讼，案涉房屋最终没购买成功是叶龙所致，房屋办理相关手续时长达一年多，被告蔡文亭以及大连新悦置业有限公司联系叶龙均未果，故而导致房屋未购买成功，被告蔡文亭没有任何过错。其次，即便对于案外人叶龙而言，提起相关诉讼也是无事实依据，无权要求违约金及相关损失，因为房屋购买主要义务就是付款义务，但其没有向开发公司也没有向被告支付相应购房款，且没有什么其他损失，还造成了我方的损失，故而案外人叶龙即便提起诉讼也不成立。根据当事人陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：一、原告提交《抵房协议》（签订时间为2014年12月26日）一份，协议记载签订人分别为大连新悦置业有限公司【甲方（发包方）】、被告科源公司【乙方（施工方）】、大连广宇置业有限公司【丙方（房屋出让方）】。协议约定：2012年10月22日，甲方于乙方签订了编号为大连-新钻-2012合Y-133号《钻石湾项目A3地块外墙装饰工程（一标段）》，丙方同意以其开发的“远洋钻石湾”项目房屋抵付该合同项下甲方应向乙方支付的相应工程款。抵款房源为xxx号、建筑面积为193.31平方米、总价为3302895元（单价为17086元/平方米）、已付定金为50000元。协议签订前，乙方已到丙方处选定上述房源，并就上述房屋向丙方累计支付定金50000元（该款项在双方签署正式《商品房买卖合同》后直接转作等额房款）。协议签订后，乙方与丙方就抵款房屋签署《房屋定购协议》，乙方也可向丙方推荐购房者。该《抵房协议》中乙方处加盖“深圳市科源建设集团有限公司”的印章，同时被告蔡文亭签字。被告蔡文亭称其为该《抵房协议》所记载工程的实际施工人，挂靠在被告科源公司名下。原告另提交一份《“远洋钻石湾项目”房屋定购协议》（大连广宇置业有限公司为“甲方”、潘玉明及蔡文亭为“乙方”、签订时间为2014年8月23日）约定：乙方自愿认购甲方开发的“远洋钻石湾”项目二期xxx号房屋，单价为18984元/平方米。签署协议之日起7日内交付定金50000元。协议中签署有潘玉明及蔡文亭的名字，并留有电话及住址。原告称该地址及电话均为被告蔡文亭当时的电话及住址。被告蔡文亭称协议中签字为其本人签署，电话系其电话，但住址应为案外人叶龙，签字过程也是由被告蔡文亭签署后，交由案外人叶龙，其余内容均为叶龙填写，且该协议直接被叶龙拿走保管，直至诉讼其才知道原告潘玉明的存在。关于款项的支付，原告提供被告蔡文亭出具的两张收条，一张出具时间为2014年8月24日，内容为：“今收到叶龙交来的远洋钻石湾项目二期xxx号房屋部分房款共计人民币伍万元整（￥50,000元），暂开同等金额收据一张，正式发票待该房首付款交齐后一并开具。”另一张出具时间为2014年9月2日，内容为：“今收到叶龙交来的远洋钻石湾项目二期xxx号房屋部分房款共计人民币叁拾万元整（￥300000元），暂开同等金额收据一张，正式发票待房首付交齐后一并开具，如因我方任何因素导致房产不能正常抵，我方退还双倍交来的款。”同时被告蔡文亭出具欠条（2014年9月2日）一张，内容为“今欠叁拾万收据一张，9月6日前送还。”关于50000元，原告另提交一张专用收款收据（2014年8月24日）。其中付款单位记载为“叶龙”、收款单位记载为“蔡文亭”、金额为50000元，收据中加盖一枚公章，内容为“深圳市科源建设集团有限公司财务专用章DaLian”。原告称一共支付款项400000元，其中50000元交付至开发商处，其余350000元则由二被告收取。因房屋最终没有抵顶，开发商已将50000元退还。二、关于原告与案外人叶龙的关系，原告称叶龙为原告的亲属，前期购房均由叶龙代为办理。原告另提交案外人叶龙与被告蔡文亭的短信记录以证明被告蔡文亭明确抵房合同不能履行系因被告蔡文亭过错所致，其也同意偿还原告交付的购房款。被告蔡文亭认可短信的真实性，但其辩称该短信记录可进一步证明合同的相对方为案外人叶龙而非原告潘玉明，且其与叶龙在2017年9月已达成对350000元退款协议。本院认为，本案的争议焦点有二，一为就案涉房屋所达成购房协议的合同相对人；二为该购房协议的效力。关于焦点一，原告、被告蔡文亭虽与案外人大连广宇置业有限公司签订了《“远洋钻石湾项目”房屋定购协议》，但结合原告提供的《抵房协议》，本案应存在“工程款抵债房屋”出售的情况。在房地产开发活动中，开发商将建成的商品房抵顶工程款、以房抵债的现象十分普遍。而接受抵债房屋的债权人会取得房屋权属登记证书后再转让房屋实现债权，或是债权人并不取得房屋权属登记，而是采取与第三人达成房屋买卖协议，由债权人将抵债房屋转让给第三人，第三人将房屋价款给付债权人后由开发商直接与第三人签订商品房买卖合同并协助办理权属登记等手续。而在实践中因债权人直接受让并进行权属登记需要缴纳契税等，故为降低成本，债权人大都会采用第二种方式。本案中，根据《抵房协议》的约定，大连广宇置业有限公司将案涉房屋作为抵债房屋抵顶给被告科源公司，由被告科源公司或被告蔡文亭选择购房者后，再由购房者与大连广宇置业有限公司签订协议。故就案涉房屋的买卖来说，同时存在着开发商与被告科源公司间以物抵债法律关系，被告科源公司或被告蔡文亭与购房者间房屋买卖合同关系，及购房者与开发商间的商品房买卖合同关系。现在原、被告诉争未涉及以物抵债法律关系及商品房买卖合同关系，仅涉及购房者与被告科源公司或被告蔡文亭间的房屋买卖合同关系，故本案中并不对上述法律关系的效力及履行情况做任何处理与认定。而对于该房屋买卖合同关系，本案的诉辩争议为购房者究竟为原告潘玉明还是案外人叶龙；而另一相对人为被告科源公司还是被告蔡文亭。本院认为，关于购房者，原告提交的证据确实存在相应矛盾，定购协议记载的购买者为原告潘玉明与被告蔡文亭，但其他收据的交款人均显示为案外人叶龙，而向被告蔡文亭索要欠款的也均为案外人叶龙，故被告蔡文亭提出合同的相对人并非原告而为案外人叶龙。本院认为，对此争议，原告诉称案外人叶龙系其亲属，故相关手续均由案外人叶龙代为办理，此诉称亦有一定的现实及合理性。且原告持有收据等全部证据材料原件并结合定购协议中购买者确记载为原告，故对于原告作为房屋买卖合同的相对方提起诉讼，符合法律规定。关于房屋出售者为被告科源公司还是蔡文亭，本院认为，现在原、被告均未提交充分证据证明被告蔡文亭签订定购协议、出具收条系以其个人身份还是作为被告科源公司的代理人身份，且原告也未与被告科源公司或被告蔡文亭签订书面的买卖协议。但结合原告所提交的《抵房协议》，案涉房屋的受让主体并非被告蔡文亭而系被告科源公司，且50000元收据中也加盖有科源公司的印章，故可以认定原告及被告蔡文亭均知悉出售案涉房屋的主体为被告科源公司。关于被告蔡文亭与被告科源公司的关系及被告蔡文亭是否有权代理被告科源公司出售房屋一节，被告科源公司并未到庭答辩及举证应视为放弃法律赋予的抗辩权利。故根据原告所提供的证据，可以证明原告有理由相信被告蔡文亭是作为被告科源公司的代理人出售抵债房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，本院认定被告科源公司应为案涉房屋买卖合同关系的相对方。关于焦点二，本院认为，案涉房屋并非登记在被告科源公司名下，虽然原告提交《抵房协议》为证，但未有证据显示该房屋已实际交付至被告科源公司，故即使抵房协议为真实，也无法证明被告科源公司对案涉房屋享有所有权，故其将案涉房屋出售给原告，系属于《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定的无权处分人订立的合同，虽成立但未生效。同时因被告蔡文亭认可《抵房协议》未实际履行，即被告科源公司最终未取得案涉房屋的处分权，故原告与被告科源公司的合同无法再发生效力。综上两个焦点，关于原告的各项诉请，本院认为，关于原告已交付的房款350000元，因合同无法生效及履行，故被告科源公司因房屋买卖合同的成立而收取的房款350000元，应予返还。而被告蔡文亭，其在与案外人叶龙的短信中多次作出愿意对案涉款项作为借款予以返还的承诺，应视为债的加入，即同意作为共同债务人承担返还款项的责任。故对于原告诉请被告科源公司、蔡文亭返还购房款350000元的诉请，本院予以支持。关于原告诉请二被告支付违约金350000元及自2014年8月24日至2018年12月9日按照贷款利率计算的利息损失80735.2元，本院认为，因购房协议并未生效，故原告依据被告蔡文亭所出具的收条主张双倍返还350000元并无合同依据，且该款并未明确为定金，亦不适用定金双倍罚则。关于利息损失，被告蔡文亭虽辩称系在抵房过程中案外人叶龙失联拒不支付房款所致无法合同未能履行，但并未提供证据以证明，且根据原告所提供的短信证据，可以证明系因被告方的过错所致。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告按照中国人民银行同期贷款利率主张自2014年8月24日至2018年12月9日的利息损失，本院予以支持，但根据原告交付两笔款项时间及同期贷款利率，计算至2018年12月9日的利息数额应为73131元。故对于原告此项诉请，本院予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告深圳市科源建设集团股份有限公司、蔡文亭自本判决发生法律效力之日起10日内向原告潘玉明返还购房款350000元。二、被告深圳市科源建设集团股份有限公司、蔡文亭自本判决发生法律效力之日起10日内向原告潘玉明支付利息损失73131元。如果被告深圳市科源建设集团股份有限公司、蔡文亭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告潘玉明的其他诉讼请求。案件受理费人民币5800元（按照原告诉请标的780735.2元及简易程序减半收取），按照原告诉请支持比例，由被告深圳市科源建设集团股份有限公司、蔡文亭负担3145元并支付原告，由原告自行承担2655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本及交纳上诉案件受理费，上诉至大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇一九年十二月二十八日书记员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。