北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初4338号原告（反诉被告）：杜建荣，女，1972年8月20日出生。委托诉讼代理人：罗开均，北京市国汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天天德宝商务服务有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇白各庄村东100米白各庄商业中心商铺F2-51。统一社会信用代码91110114MA00DCYH6R。法定代表人：彭世军，董事长。委托诉讼代理人：刘刚，男，1980年8月10日出生。委托诉讼代理人：双民，北京市众贺律师事务所律师。第三人：北京圣运通达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区鼓楼北大街10号楼。统一社会信用代码9111022874753094XK。法定代表人：尹显付，董事长。委托诉讼代理人：舒婧，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：冀瑞英，北京市檀州律师事务所律师。原告（反诉被告）杜建荣与被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司、第三人北京圣运通达房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜建荣及其委托诉讼代理人罗开均，被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司之委托诉讼代理人双民、刘刚，第三人北京圣运通达房地产开发有限公司之委托诉讼代理人冀瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜建荣向本院提出诉讼请求：1．判令解除我与北京天天德宝商务服务有限公司于2017年11月15日签订的《房屋租赁合同》；2．判令北京天天德宝商务服务有限公司退还房屋租金140400元、租房押金46800元、装修押金20000元、装修管理费2000元；3．判令北京天天德宝商务服务有限公司赔偿我装修房屋、安装消防设施、空调等损失共计377200元；4．判令北京天天德宝商务服务有限公司承担本案诉讼费、评估费。事实与理由：我与北京天天德宝商务服务有限公司于2017年11月15日签订了《房屋租赁合同》，合同约定北京天天德宝商务服务有限公司将位于北京市密云区X街X号楼内的260平方米房屋租赁给我用于经营火锅店，租赁期限为5年，月租金为23400元，押二付六，免租期限为2017年11月15日至2017年12月31日。北京天天德宝商务服务有限公司提供水、电、燃气等，我有权在承租区域内安装独立水表、电表、燃气表。合同签订后，我按照合同约定支付了租金140400元、押金46800元后对承租的房屋进行了装修、购置电器、厨房设备、制作广告灯箱、招聘员工等，原定于2018年1月1日开业。但是临近开业时，北京天天德宝商务服务有限公司告知我，承租房屋的燃气还未接通，不能开业。经过我多次催促，北京天天德宝商务服务有限公司迟迟不能向我提供燃气，至今无法开业。另，签订合同后，因别家商户的进场装修，我租赁的房屋所在楼层原有经营格局发生了变化，导致合同目的无法实现，故诉至法院，判如所请。北京天天德宝商务服务有限公司辩称，我公司同意解除与杜建荣签订的《房屋租赁合同》。但首先，北京圣运通达房地产开发有限公司对我公司承诺接通天燃气是基于我们之间的合同关系，这同我公司与杜建荣的合同无关。实际上，我公司从未许诺为杜建荣接通天燃气，我公司只是将杜建荣提出的一些事情反映给北京圣运通达房地产开发有限公司，故接通天燃气非我公司的责任与义务，自交付房屋后，杜建荣因为自身原因未积极主动的通过购罐、管道、建站等方式接通天燃气或采用电力方式开展经营，故其开业与否与我公司无关，其相关损失亦不能由我公司负担。其次，我公司起诉北京圣运通达房地产开发有限公司并未侵犯杜建荣的权益，不构成对其的违约，二者之间并不存在因果关系。第三，我公司不存在违约行为，反观杜建荣，其存在拖欠租金、暖气费等行为，且首先提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，其行为已经构成严重违约，无权要求退还押金、租金、管理费，赔偿装修房屋、安装消防设施、空调等。我公司要求以杜建荣交纳的装修押金、装修管理费折抵其拖欠的租金、暖气费及滞纳金，折抵后杜建荣仍欠我公司租金、暖气费。北京天天德宝商务服务有限公司向本院提出反诉请求：1．判令杜建荣向我公司支付2017年11月15日至2017年12月31日免租期租金35100元、供暖费14300元。2．判令杜建荣根据《房屋租赁合同》约定向我公司支付2018年7月1日起至我公司收回房屋期间的租金。3．判令杜建荣向我公司支付违约金84240元。4．本案诉讼费由杜建荣负担。事实与理由：2017年11月15日，我公司（出租方、甲方）与杜建荣（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市密云区x街x号楼的房屋出租给乙方使用，租赁面积260平方米。乙方租赁期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。甲、乙双方交接时间为2017年11月15日，免租期限为2017年11月15日至2017年12月31日，租金自2018年1月1日起开始计算，每月租金23400元，每两年递增6%。乙方在2017年11月15日向甲方支付6个月的租金及2个月押金，共计187200元。每期租金须提前30日交付。如乙方未及时缴纳租金，甲方可每日按应交租金总额的2%向乙方收取滞纳金，如乙方超出30日未缴付租金，乙方违约，甲方有权随时解除合同，无条件自动收回房屋，由此引起的一切损失由乙方承担。乙方在租赁期内，应在每月10日向甲方交纳水、电费，于每年10月1日向甲方缴纳暖气费。乙方超过七日未缴纳，甲方可按应缴费用总额的5%向乙方收取滞纳金。如果乙方原因导致合同未履行满3年而终止，乙方除承担违约责任外还须向甲方补交4个月免租期租金。租赁期满或合同提前解除时，乙方将房屋以清洁良好的状态交还给甲方。乙方对正确使用的损耗不承担任何责任，乙方租赁期间的装修添置的设备、设施（包括空调、电梯）采用“来装去留”的原则无偿留给甲方，甲方对此不再给予任何补偿。任何一方如违反本合同任何条款之一的，违约方应向守约方支付违约金，违约方赔偿给守约方的违约金的具体计算方法为：本合同当年租金标准的数额的30%，若甲方违约，除按照上述赔偿外，并退还乙方押金及乙方已缴纳但未使用房屋的租金；若乙方违约，除按照上述赔偿外，乙方的押金将不予退还，除此之外，违约方不再承担其他的违约责任。合同签订当日，我公司将租赁房屋交付给杜建荣，因杜建荣延迟给付租金、取暖费，经过我公司多次催告，杜建荣仍怠于履行合同义务。故提出反诉，判如所请。杜建荣对北京天天德宝商务服务有限公司的反诉辩称，关于免租期的租金，合同中约定了免租期内不支付租金。对于其他反诉请求没有事实和法律依据。合同中约定了如果我逾期向北京天天德宝商务服务有限公司缴纳天燃气费用，北京天天德宝商务服务有限公司有权要求滞纳金，另北京天天德宝商务服务有限公司的代理人曾明确承认签订合同时承诺提供天燃气，综上可以证明，提供天燃气是北京天天德宝商务服务有限公司的义务，我如果没有天燃气，租赁合同的目的无法实现。现北京圣运通达房地产开发有限公司明确表示不再将涉案房屋租赁给北京天天德宝商务服务有限公司，北京天天德宝商务服务有限公司无法履行与我签订的租赁合同，故我不存在违约行为，不应向其支付违约金等。第三人北京圣运通达房地产开发有限公司述称，第一，我公司系本案诉争房屋的所有权人，与北京天天德宝商务服务有限公司签订了租赁合同，鉴于北京天天德宝商务服务有限公司违反了租赁合同，构成根本违约。在我公司起诉北京天天德宝商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，我公司已经明确表示解除与北京天天德宝商务服务有限公司签订的租赁合同；第二，我公司系杜建荣与北京天天德宝商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》以外的第三人，且我公司与北京天天德宝商务服务有限公司的《房屋租赁合同》与本案的合同系两个相对独立的合同，故本案的处理结果与我公司不具有法律上的利害关系，不同意追加我公司为本案第三人。经审理查明：2017年11月15日，北京天天德宝商务服务有限公司（出租方、甲方）与杜建荣（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于北京市密云县X街X号楼（以所附平面图的位置为准）的房屋（以下简称“该房屋”）出租给乙方使用，租赁面积260平方米，甲方同意给予乙方具体的广告牌（门头）位置。甲方保证拥有该房屋的所有权或转租权，并确保该房屋用途是商业且符合乙方的经营范围……乙方租赁期限为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止。甲、乙双方交接时间为2017年11月15日，免租期限为2017年11月15日至2017年12月31日，租金自2018年1月1日起开始计算，甲方不收取免租期期间的租金，乙方在免租期内实际发生的电费、水费、暖气费等各项费用应由乙方据实缴纳，甲方应向乙方开具内部对账收据……合同租金3元/天/平方米（含物业费不含发票），每月租金及物业费共计23400元，每两年递增6%。付款方式：押二付六，乙方在2017年11月15日向甲方支付6个月的租金及2个月押金，共计187200元。每期租金须提前30日交付。如乙方未及时缴纳租金，甲方可每日按应交租金总额的2%向乙方收取滞纳金，如乙方超出30日未缴付租金，乙方违约，甲方有权随时解除合同，无条件自动收回房屋，由此引起的一切损失由乙方承担。乙方在租赁期内，应在每月10日向甲方交纳水、电费（电费1．35元/度、水费9元/吨）；乙方于每年10月1日向甲方缴纳暖气费（供暖每季55元/平方米），上述费用如果遇到国家资费调整，甲方有权进行调整，乙方缴费的同时，甲方向乙方开据内部对账收据。乙方超过七日未缴纳，甲方可按应缴费用总额的5%向乙方收取滞纳金……甲方保证乙方所租房屋在入住日期前处于良好使用状态。保证乙方所租房屋在入住条件符合本合同相关条款的规定。甲方同意将房屋交由乙方按照乙方的统一标准设计和装修。乙方进行项目可行性研究期间及房屋装修之前，甲方应向乙方提供该房屋供电、供水、暖气、排烟、排水及其他公共系统的使用情况和有关数据。施工前，乙方应向甲方提供施工图纸，经甲方审核通过后方可施工。甲方须确保乙方可根据职业需要，自行确认营业时间，甲方须确保乙方在其营业时间内可根据需要正常使用各客用通道、运送货通道、电梯、空调、洗手间等租用空间、公共空间及设备设施。甲方保证所提供房屋手续能够让乙方正常经营，如因房屋手续导致乙方不能办理经营手续的承担相应损失……乙方应按本合同约定向甲方及时足额缴纳租金及其他各项费用。乙方的营业执照以及政府规定乙方开展业务经营所需的全部执照，均由乙方自行办理，但在上述证照申领过程中，甲方配合乙方出具档案、图纸、房产证、土地使用证等材料并加盖产权房公章，甲方给予补助。租赁期间在不破坏租赁房屋主体结构的情况下，乙方有权限根据其企业统一标准及经营需要对租赁房屋内外布局等进行内外部装修改造，装修改造方案交给甲方备案，经甲方同意后方可施工，费用由乙方自理。乙方有权在承租区域内，安装独立水表、电表、燃气表，单独计量自用水量、自用电量、自用燃气量……如果乙方原因导致合同未履行满3年而终止，乙方除承担违约责任外还须向甲方补交4个月免租期租金……租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的甲方违约，承担违约责任。租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租，乙方违约，视为乙方放弃对所交合同的押金，甲方有权不予退还。除此之外，乙方承担违约责任。在不影响本合同中甲方其他权利的前提下，在租赁期内对乙方违约行为的处理如下：逾期支付相应费用的责任，除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁押金、水费、电费、燃气费、取暖费等公共事业费用及其他费用，则每逾期一日，乙方须向甲方缴纳滞纳金，累计超过10日，甲方有权采取停止公用水电的供应，在此期间，乙方仍须按照本合同的约定支付租金及其他费用；若乙方逾期支付上述费用超过30日的，乙方违约，甲方有权解除本合同，租赁房屋自动返还甲方。租赁期满或合同提前解除时，乙方将房屋以清洁良好的状态交还给甲方。乙方对正确使用的损耗不承担任何责任，乙方租赁期间的装修添置的设备、设施（包括空调、电梯）采取“来装去留”的原则无偿留给甲方，甲方对此不再给予任何补偿。任何一方如违反本合同任何条款之一的，违约方应向守约方支付违约金，违约方赔偿给守约方的违约金的具体计算方法为：本合同当年租金标准的数额的30%，若甲方违约，除按照上述赔偿外，并退还乙方押金及乙方已缴纳但未使用房屋的租金；若乙方违约，除按照上述赔偿外，乙方的押金将不予退还，除此之外，违约方不再承担其他的违约责任……凡因本合同引起的或者本合同有关的任何争议，双方应通过友好协商解决；如果协商不成，向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼……后杜建荣向北京天天德宝商务服务有限公司交纳了房屋押金46800元、装修押金20000元、管理费2000元、2018年1月11日至2018年6月30日的房租140400元，北京天天德宝商务服务有限公司为杜建荣出具了相关收据。2017年11月15日，北京天天德宝商务服务有限公司将上述租赁房屋交付杜建荣，后杜建荣进行了装修改造。现杜建荣以北京天天德宝商务服务有限公司未向其兑现接通天燃气的承诺，整个场所不具备开业条件，且整体经商环境发生重大变化等，导致合同目的不能实现为由，要求解除合同并由北京天天德宝商务服务有限公司赔偿其装修房屋、安装消防设施、空调等损失。在本案审理过程中，杜建荣申请对涉案房屋装修、消防设施、家具、空调、厨具设施、广告制作等投入损失金额进行鉴定。2019年3月4日，中财宝信（北京）资产评估有限公司出具中财评报字【2018】第059号评估报告书，评估结论为2019年2月21日的市场价值为37．72万元。该评估报告中对评估范围描述为：根据评估人员现场勘查的状况，以及原被告双方的陈述意见及原告申请鉴定书阐述的内容，确定本次评估的范围具体为店面装修、消防设施、家具、空调、厨具设备、广告灯牌（制作安装）、厨房机器设备，经清查，原被告双方对除空调、厨房机器设备申报尺寸有异议之外，对其他状况不存在争议的情况。为此，杜建荣支付评估服务费25000元。对以上评估报告，杜建荣表示认可；北京天天德宝商务服务有限公司以资产损失评估价值过高、缺少证据支持、评估公司没有细致测量且使用了第一次的测量数据为由不予认可，并提出如下异议：对杜建荣未安装、未拆封的设备、空调、家具等，是否应计算到资产损失中？装修、改造、消防等各项工程，杜建荣是否已向评估公司提供了全部图纸？第三人北京圣运通达房地产开发有限公司表示根据合同相对性，不发表质证意见。对北京天天德宝商务服务有限公司提出的异议，中财宝信（北京）资产评估有限公司回复：1．评估范围是评估机构与原被告三方在现场签字确认的，原被告双方在勘查现场对评估范围没有提出异议，截止评估报告日被告也没有对评估范围提出异议。2．评估机构通过现场勘查并向相关当事方取得资料是评估工作的重要步骤，但没有取得全部的合同、图纸不是不能进行评估的必要条件，若被告方认为评估值过高，不能空泛的认为评估值过高，应当明确的指出哪条过高、高多少，并提供过高的理由和证据，评估机构可根据被告方取得证据进行分析，或对报告及报告结论进行调整。若只是感性的认为评估值过高，评估机构对此不发表意见。北京天天德宝商务服务有限公司认为北京圣运通达房地产开发有限公司对其承诺接通北京市密云区x街x号楼天燃气管道，其一直催促北京圣运通达房地产开发有限公司依约尽快接通，因接通天燃气是北京圣运通达房地产开发有限公司对其的义务，而非其对杜建荣的义务。北京圣运通达房地产开发有限公司存在严重违约和违法行为，故杜建荣因此产生的损失应向北京圣运通达房地产开发有限公司主张。其向本院提交了如下证据：1．北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》、北京天天德宝商务服务有限公司起诉北京圣运通达房地产开发有限公司的起诉状和追加第三人申请、北京圣运通达房地产开发有限公司针对北京天天德宝商务服务有限公司的起诉提交的反诉状，证明北京天天德宝商务服务有限公司以北京圣运通达房地产开发有限公司违约为由起诉且北京圣运通达房地产开发有限公司针对该诉提出反诉要求解除合同并申请追加杜建荣为该案第三人。其中，北京圣运通达房地产开发有限公司（出租方、甲方）与北京天天德宝商务服务有限公司（承租方、乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市密云县X街X号楼的房屋出租给乙方使用，租赁面积8000平方米……乙方有权在承租区域内，给其他分租商户安装独立水表、电表、燃气表，单独计量自用水量、自用电量、自用燃气量……除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁押金、水费、电费、燃气费、采暖费等公共事业费用及其他费用，则每逾期一日，乙方须向甲方缴纳滞纳金，累计超过10日，甲方有权采取停止公用水电的供应，在此期间，乙方仍须按照本合同的约定支付租金及其他费用；若乙方逾期支付上述费用超过30日的，乙方违约……2018年2月5日，北京天天德宝商务服务有限公司以房屋租赁合同纠纷为由将北京圣运通达房地产开发有限公司诉至本院，其认为北京圣运通达房地产开发有限公司存在一房两租、无房产证非法出租、拒交物业、强占房屋、强行断电、拒接燃气等项问题，要求北京圣运通达房地产开发有限公司向其交付部分房屋、停车场、广告位、恢复供电等，并立即接通北京市密云县X街X号楼天燃气、支付违约金、退还租金、物业费、押金等。在2018年5月28日的《民事起诉状》事实与理由第六项书写：北京圣运通达房地产开发有限公司承诺接通北京市密云县X街X号楼天燃气，2017年10月1日前入住主管道到位……在该案的审理过程中，2018年2月27日，北京圣运通达房地产开发有限公司以北京天天德宝商务服务有限公司延迟给付租金及取暖费为由提出反诉，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并由北京天天德宝商务服务有限公司返还房屋、赔偿损失等。对上述证据，杜建荣认为与本案不具有关联性，故不予认可。2．政府信息答复告知书、密云x区x#楼平面图、2018年1月9日、31日、5月24日至6月12日录像和照片、2017年12月26日单猛与王凯、孙某通话录音及文字整理、2018年5月11日房屋西侧停车场照片和楼体广告位照片，证明北京圣运通达房地产开发有限公司严重违约和违法行为，杜建荣产生的损失应向北京圣运通达房地产开发有限公司主张赔偿，而非向北京天天德宝商务服务有限公司要求赔偿。其中，2017年12月26日下午5点04分北京天天德宝商务服务有限公司单猛与北京圣运通达房地产开发有限公司孙某的电话录音中记载：“单猛：咱们签约那会儿，那你们答应给我们接燃气，你现在燃气接到什么程度了孙工？孙某：这马上了马上就快了……跑手续都跑差不多了……单猛：不是现在那商户老找我事，你这主管道老进不来，那会都答应了！我现在我没法给人家弄啊……”2017年12月26日下午7点59分北京天天德宝商务服务有限公司单猛与北京圣运通达房地产开发有限公司王凯的电话录音中记载：“单猛：那个咱们签约那会接燃气当时咱说的好好的，入户主管道，到底啥时候接呀？王凯：我现在始终没让海生停，海生天天往那跑……单猛：问题是这燃气确实，耽误我很大的事，马上都装修完了，你知道吗！你这气连一点眉目都没有了……”对上述证据，杜建荣表示依据录音资料及结合北京天天德宝商务服务有限公司的陈述可知，因北京圣运通达房地产开发有限公司同意为北京天天德宝商务服务有限公司接通天燃气，故北京天天德宝商务服务有限公司才同意将房屋转租并向其收取天燃气费用。3．发票、照片、录像等，证明北京市密云区x街x号楼二层的其他用户已经接通燃气，杜建荣不积极主动的接通燃气开展营业。另，其他同一品牌的加盟店使用电磁炉亦正常营业，故天燃气并非杜建荣唯一的选择，没有天燃气不能作为杜建荣无法经营的理由。且涉案房屋现场墙上多处留出电线，可证明该店火锅亦是用电加热，依据评估报告第20项，涉案的店面进行地暖铺装，由此可证明火锅不会使用天燃气加热，如果在此上安装天燃气管道，将严重违反消防法规，极易发生爆炸。对此，杜建荣不予认可，认为首先照片没有显示拍摄时间、地点及拍摄人员，真实性无法考证；其次即使有同一品牌其他加盟店使用电磁炉等，也不能说明、法律也没有规定所有门店必须使用电磁炉。即使有特色门店使用柴火做饭，亦不能免除出租方供电的义务。另，使用电磁炉的成本远高于使用燃气，基于成本的考虑，只有少部分的店面大厅使用电磁炉，所有店面后厨亦需要燃气；再次签订合同时，提供天燃气约定为北京天天德宝商务服务有限公司的义务。北京圣运通达房地产开发有限公司对以上证据均不发表任何质证意见。另查一，2018年4月9日的谈话笔录中，北京天天德宝商务服务有限公司之委托代理人刘刚表述：“原告所述属实，跟我们签的合同认可，是我们租户，因为我们公司现在和产权方打着官司呢，也是房屋租赁的，是产权方的原因造成租户无法正常营业，我们公司这也是等着判决，判决下来我公司才能解决这些问题……”杜建荣表示，据此可知，因北京圣运通达房地产开发有限公司曾给北京天天德宝商务服务有限公司许诺接通天燃气，故北京天天德宝商务服务有限公司向其许诺接通天燃气，现因北京圣运通达房地产开发有限公司无法兑现承诺，故北京天天德宝商务服务有限公司亦无法兑现承诺。另查二，在庭审中，经询问，北京天天德宝商务服务有限公司表示其承租涉案房屋的原有规划是对外招租租赁，定位是商业，比如餐饮、宾馆、儿童娱乐等。北京圣运通达房地产开发有限公司表示经其报装，北京市密云区x街x号楼于2019年1月3日前接通了天燃气，涉案房屋已具备接通天燃气的条件。对此，杜建荣表示自合同签订以来至其起诉时天燃气均未接通，现北京天天德宝商务服务有限公司亦同意解除合同，在此情况下，合同继续履行已无实际意义。另查三，2018年8月13日，本院前往北京燃气公司了解相关情况。该公司工作人员表示，从系统查看北京圣运通达房地产开发有限公司曾就鼓楼东区天燃气项目申请报装过天燃气。而涉案房屋能否接通天燃气，则需要现场勘查后作出结论。产权人及经过产权人书面同意的承租人可报装天燃气，产权人报装需要提交用气申请、营业执照、组织机构代码证、授权委托书及经办人身份证明、1：2000的地形图、产权证明，收到以上材料后工作人员会现场勘查，如果具备条件，将根据工程量的大小收取工程费用；如果承租人申请报装，除以上手续外还需要租赁合同及产权人同意的书面文件。另查四，在北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司、第三人杜建荣房屋租赁合同纠纷一案中，2018年3月16日开庭时，北京圣运通达房地产开发有限公司申请证人孙某出庭作证。关于2017年12月26日下午5点04分单猛与其通话内容，其表示认可，并表示其协助北京天天德宝商务服务有限公司接通天燃气，现前期的手续已办理完毕，但后期安装、缴费是北京天天德宝商务服务有限公司的工作。2018年6月14日开庭时，北京圣运通达房地产开发有限公司明确表示因涉案房屋没有天燃气，故不准备安装。另查五，现杜建荣与北京圣运通达房地产开发有限公司均认可，涉案房屋现已被北京圣运通达房地产开发有限公司收回并实际控制，但北京圣运通达房地产开发有限公司表示其收回时间为2019年8月，杜建荣则表示实际收回时间早于2019年8月，北京天天德宝商务服务有限公司表示并不知情。2019年11月15日，本院现场勘验，涉案房屋已被重新装修，室内悬挂其他品牌商户的标识。经询问，北京圣运通达房地产开发有限公司表示涉案房屋内原装饰装修由其拆除，室内物品由其控制，其于2019年8月1日申请北京市渔阳公证处对涉案房屋现状情况进行了保全证据，并向本院提交了（2019）京渔阳内民证字第672号《公证书》。经质证，杜建荣明确表示中财宝信（北京）资产评估有限公司出具的中财评报字【2018】第059号《评估报告书》中评估所涉项目中，监控设备中的一台电视机已于评估后被其带走，对此北京圣运通达房地产开发有限公司表示认可。其余评估所涉项目，杜建荣表示均在（2019）京渔阳内民证字第672号《公证书》中有所体现。杜建荣表示其带走的电视机价值1699元，并提供相关票据，另因其店面系统一装修、整体设计，故评估报告中所涉项目因尺寸不同，无法另行使用。除电视机外，其余项目系本案合同纠纷所致损失，故要求北京天天德宝商务服务有限公司依据评估报告承担责任，其不向北京圣运通达房地产开发有限公司主张权利。另，关于评估报告中未涉及、在（2019）京渔阳内民证字第672号《公证书》体现的物品，其另案解决。北京天天德宝商务服务有限公司则表示因房屋未在其实际控制中，故其不清楚物品变动情况。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、照片、录音及文字整理资料、评估报告、公证书等在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人的主要义务是按照合同约定将租赁物交付给承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的主要义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，杜建荣与北京天天德宝商务服务有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现杜建荣认为北京天天德宝商务服务有限公司未兑现接通天燃气的诺言，且整体经营环境发生了重大变化，整个场所无法正常营业，导致租赁合同的目的无法实现，故要求解除该合同。北京天天德宝商务服务有限公司同意解除该合同，但认为其已经完成了交付房屋的义务，因杜建荣逾期未支付相关费用、先行要求解除合同，故杜建荣构成严重违约，且其未口头承诺或者合同约定为涉案房屋接通天燃气。现杜建荣、北京天天德宝商务服务有限公司均同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，且涉案房屋现被北京圣运通达房地产开发有限公司收回并控制，故对此本院不持异议。本案的争议焦点在于谁是违约方？对此本院作如下分析：首先，依据北京天天德宝商务服务有限公司提交的证据显示，关于涉案房屋，北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同中，有关于安装天燃气计量表及缴纳天燃气费用的约定。另，北京天天德宝商务服务有限公司表示北京圣运通达房地产开发有限公司对其承诺接通涉案房屋天燃气，为此，其提交了电话录音，双方就接通燃气一事进行过交涉。其次，依据双方当事人的陈述及提交的照片，杜建荣租赁涉案房屋的目的系从事餐饮服务。依据日常生活经验法则，作为餐饮从业者，在考察租赁房屋时，采用何种能源方式对食品进行加工处理、该方式是否符合其经营目的或者经营成本等应是考察对象的应有之义，甚至可以构成是否促成租赁合同成立的要素。在杜建荣与北京天天德宝商务服务有限公司签订的房屋租赁合同中，双方约定：“乙方有权在承租区域内，安装独立水表、电表、燃气表，单独计量自用水量、自用电量、自用燃气量……除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、租赁押金、水费、电费、燃气费、取暖费等公共事业费用及其他费用，则每逾期一日，乙方须向甲方缴纳滞纳金，累计超过10日，甲方有权采取停止公用水电的供应，在此期间，乙方仍须按照本合同的约定支付租金及其他费用；若乙方逾期支付上述费用超过30日的，乙方违约，甲方有权解除本合同，租赁房屋自动返还甲方”。综上，虽然杜建荣与北京天天德宝商务服务有限公司签订的房屋租赁合同中未对由北京天天德宝商务服务有限公司安装天燃气一事进行约定，但是通过对以上合同的文义进行整体解释并结合日常经验法则，接通燃气是应有之义。现涉案房屋已经被北京圣运通达房地产开发有限公司实际控制，且涉案房屋所在的2号楼部分场地现已被用作他用，经营环境已经与北京天天德宝商务有限公司的经营规划不符，亦对杜建荣的经营决策与经营活动产生影响。杜建荣已经按照合同约定履行了向北京天天德宝商务服务有限公司支付租金等相关义务，北京天天德宝商务服务有限公司未给杜建荣接通天燃气，且双方之间的租赁合同不能继续履行的原因系北京天天德宝商务服务有限公司与北京圣运通达房地产开发有限公司之间发生租赁纠纷所造成，对此杜建荣并无过错，此应为北京天天德宝商务服务有限公司对杜建荣构成违约。故对于杜建荣要求北京天天德宝商务服务有限公司退还房屋租金140400元、租房押金46800元、装修押金20000元、装修管理费2000元的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。对杜建荣要求北京天天德宝商务服务有限公司依据评估报告赔偿其房屋装修、安装消防设施、空调等损失，于法有据，本院予以支持。因杜建荣自认包含在评估报告中监控设备项目项下的一台电视机已被其带走，相应价值应予以扣除。虽然北京天天德宝商务服务有限公司对该评估报告提出异议，但因其未向本院提交相关证据，故本院不予采纳。对于北京天天德宝商务服务有限公司反诉要求杜建荣承担违约责任，支付其免租期租金、供暖费、租金及违约金等请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杜建荣与被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司于二○一七年十一月十五日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）杜建荣房屋租金十四万零四百元、房屋押金四万六千八百元、装修押金二万元、装修管理费二千元，共计二十万九千二百元。三、被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）杜建荣房屋装修、安装消防设施、空调等损失共计三十七万五千五百零一元。四、驳回原告（反诉被告）杜建荣的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估服务费二万五千元，由被告（反诉原告）北京天天德宝商务服务有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本诉案件受理费九千六百六十四元，由原告杜建荣负担十七元，已交纳；由被告北京天天德宝商务服务有限公司负担九千六百四十七元，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费二千九百七十三元，由反诉原告北京天天德宝商务服务有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  栗 茜人民陪审员  赵洪宽人民陪审员  郭云瑞二〇一九年十二月五日法官 助理  张东冉书 记 员  李 曼