北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初27676号原告（反诉被告）：郭淑香，女，1965年3月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：安飞，北京京硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：盛爽，总经理。委托诉讼代理人：张国臣，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乔思，北京大成律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郭淑香与被告（反诉原告）北京农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭淑香的委托诉讼代理人安飞，被告（反诉原告）农资公司的委托诉讼代理人张国臣、陈乔思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭淑香向本院提出诉讼请求：1.请求判令农资公司继续履行租赁合同约定的义务，恢复承租场地的供水供电，保证我正常使用承租场地；2.请求判令农资公司将双方合同顺延（自2019年2月1日断电之日起至排除妨害并恢复正常经营之日止）；3.农资公司承担本案诉讼费及律师费。事实和理由：2017年5月15日，我与北京天隆时尚服装商品市场有限公司（以下简称天隆公司）签订《租赁合同》，约定我承租北京天隆服装市场内一层西侧，租赁期限6年，自2017年6月15日至2017年7月30日为免租金，自2017年8月1日至2023年7月30日止。同时对双方的权利义务及违约责任等进行了约定。后双方签订补充协议明确了租金数额。合同签订后，我依约向天隆公司交纳租金，天隆公司向我交付了涉案房屋。2017年9月28日，我、农资公司及天隆公司签订《经营租赁协议权利义务转移之三方协议》，约定天隆公司将与我《经营场地租赁合同》中的全部权利义务转移给农资公司，我同意上述权利义务的转移。协议签订后，我、农资公司双方继续履行原租赁合同的各项权利义务。后我将承租房屋分别转租给徐伟振、李俊丹，二人对房屋进行装修后开始经营餐饮。自2018年12月3日起，农资公司委托的北京瑞丰联行物业管理服务有限公司（以下简称瑞丰物业公司）开始派社会闲散人员骚扰威胁干扰我方正常经营，并陆续采取限电断电、围挡场地等方式持续阻止我方继续经营，我方多次报警，警方均以不属于治安案件为由不予管理。我认为，根据法律规定，农资公司应当继续全面履行自身合同义务，保证我正常使用租赁场地，采取顺延租期等补救措施弥补给我造成的损失。故起诉。农资公司辩称，因政府疏解的原因，《经营场地租赁合同》已无法继续履行，郭淑香的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。2019年2月26日，卢沟桥街道办事处向我公司发来《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，函中称“截至目前，农资大厦中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未到达到市政府有关疏解整治促提升的有关要求及标准，……望贵公司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。”根据该函要求，郭淑香所承租的商铺属于疏解范围，我公司必须按照卢沟桥街道办事处来函要求，对其进行疏解清退。并且，郭淑香的房屋租金仅支付到2019年7月31日，并未支付2019年8月和9月的租金。对天隆市场内的低端业态进行清退的政府行为，在性质上属于不可抗力。因该不可抗力的存在，我公司与郭淑香之间的租赁合同已无法继续履行。故要求驳回郭淑香的诉讼请求。农资公司向本院提出反诉请求：1.解除我公司与郭淑香就北京天隆服装市场内一层西侧房屋形成的租赁合同关系；2.郭淑香承担反诉费用。事实和理由：2017年5月15日，郭淑香与天隆公司签署了《经营场地租赁合同》，约定郭淑香承租北京天隆服装市场内一层西侧场地，租赁期限6年，自2017年6月15日至2023年7月30日。2017年9月28日，我公司、天隆公司及郭淑香签署了《三方协议》，约定《经营场地租赁合同》中天隆公司的权利及义务转移给我公司履行，郭淑香同意上述权利义务的转移。自此，我公司成为《经营场地租赁合同》的合同出租主体，我公司与郭淑香就出租场地形成租赁合同关系。2019年2月26日，卢沟桥街道办事处向我公司发来《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，函中称“截至目前，农资大厦中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未到达到市政府有关疏解整治促提升的有关要求及标准，……望贵公司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。”根据该函要求，郭淑香所承租的商铺属于疏解范围，我公司必须按照卢沟桥街道办事处来函要求，对其进行疏解清退。并且，郭淑香的房屋租金仅支付到2019年7月31日，并未支付2019年8月和9月的租金。对天隆市场内的低端业态进行清退的政府行为，在性质上属于不可抗力。因该不可抗力的存在，我公司与郭淑香之间的租赁合同已无法继续履行。我公司收取租金以及郭淑香继续使用租赁物的合同目的均不能实现，属于法定解除的情形，双方均享有法定解除权。故提起反诉。郭淑香对农资公司的反诉辩称，我承租房屋经营的餐饮均为品牌餐饮，不属于农资公司所述的《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》中所要求的清退范围，其所述我在疏解范围之内并非事实。因我并不在疏解范围之内，故其无权以不可抗力不能实现合同目的为由，行使法定解除权。我未付2019年8月之后的租金是因为农资公司恶意阻碍我使用承租房屋正常经营，系行使合同履行抗辩权。我与天隆公司签订的房屋租赁合同约定租金支付方式为年付，下一期租金应于上一期租金届满前30日支付。我上期租金支付至2019年7月31日，下一期租金应于2019年7月1日支付。但农资公司自2018年12月开始即采取各种手段持续阻碍我正常经营，直至2019年5月13日彻底无法使用租赁房屋，该状态至今仍在持续。在此情形下，我未再交纳下一期租金，系行使了合同履行抗辩权。综上，农资公司的反诉没有任何事实及法律依据，故要求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.郭淑香向本院提交农资公司向瑞丰物业公司出具的《委托书》，表示因农资公司于2019年2月11日还委托瑞丰物业公司收取其租金，证明郭淑香并非被疏解的商户。农资公司对郭淑香的证明目的不予认可并向本院提交2019年2月26日北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处向该公司出具的《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，证明郭淑香系被疏解的商户。该函载明：“贵公司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截止目前，农资大厦（原天隆服装市场）中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未到达市政府有关疏解政治促提升的有关要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵公司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。”案件审理过程中，经本院与北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处核实，其表示函件中督促农资公司需尽快清退的遗留低端业态商户不包括郭淑香承租的场地。因农资公司将农资大厦部分房屋转租给瑞丰物业公司，该公司与郭淑香发生纠纷，才有郭淑香商铺清退等。根据本院调查情况，本院认定郭淑香承租的场地不在疏解范围内。2.农资公司表示郭淑香承租房屋经营的是麻辣烫、炸油条等小餐饮，因味道太大，经常被举报。因农资公司并未提供相关证据证明郭淑香承租的房屋被举报一事，故对其上述陈述，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，郭淑香（乙方）与天隆公司（甲方）签订《租赁合同》约定，第一条租赁铺位的位置、经营项目：乙方承租北京天隆服装市场内一层西侧，作为经营手机营业厅、餐饮等场地（详见平面图）。第二条租赁期限：租赁期限为6年，自2017年6月15日至2017年7月30日为免租金，自2017年8月1日至2023年7月30日。第三条合同租金及合同履约金：合同期年租金20万元，实行12个月支付制，每期支付20万元；每两年按5%递增。合同签订之日，乙方支付首期租金，每下一期租金需在上一期租金期届满前三十日支付；租金为场地占用费（包括物业费、制冷费、供暖费）。合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同履约保证金5万元。合同履行保证金在合同期内不退还，也不能抵作租金使用。合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，一个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，并经甲方确认乙方在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，甲方无息退还。第四条甲方的权利义务：……甲方应及时提供各种资料供乙方办照，保障乙方正常的合法经营；甲方保证乙方在场地内自主合法经营并独立承担场地内设施设备的完整和安全；甲方负责提供公共用电和公共卫生及保证乙方的用水用电，创造良好的经营环境。……第五条乙方的权利和义务：租赁期间乙方应承担该场地有关的各种费用（包括但不限于水、电、气、网络、通讯、有线电视费用），并承担延期付款的违约责任；乙方租赁区域可对外分租或整租。……第六条合同的解除：甲乙双方协商一致可解除本合同，解除本合同双方不承担违约责任。乙方有下列情形之一的视同乙方违约并承担违约责任（按照本合同“第七条、2、4”执行），甲方有权以简单书面形式通知乙方解除合同并收回场地，乙方应在当日内撤清铺位内所有乙方货品，否则视同乙方自愿放弃，甲方有权对其处理：……乙方拖欠场地租金及其他应支付、承担之费用达十日的……第七条违约责任：1.甲方应按照合同的约定向乙方提供场地，保障乙方的合法经营权，若有违反本合同任何一条应承担相应的违约责任。因此给乙方造成的直接经济损失，甲方应退还乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金，甲方还须向乙方赔偿相当6个月租金的金额及装修费作为违约金；2.乙方无故未按约定支付租金及其他费用在十日内的，每迟延一日按所应交费用的5‰向甲方支付滞纳金；超过十日的甲方有权解除合同，视同乙方违约，乙方所交纳的履约保证金及未使用的租金不退还外，乙方还须向甲方赔偿相当于6个月租金的金额作为违约金支付给甲方……同日，郭淑香（乙方）与天隆公司（甲方）签订《补充协议》，就场地租金及时间具体调整进行约定，第1年（2017.6.15-2018.7.31）、第2年（2018.8.1-2019.7.31）租金为200000元，第3年（2019.8.1-2020.7.31）、第4年（2020.8.1-2021.7.31）租金为210000元，第5年（2021.8.1-2022.7.31）、第6年（2022.8.1-2023.7.31）租金为220500元，支付方式及其他条款不变。2017年9月28日，农资公司（甲方)与天隆公司（乙方）、郭淑香（丙方）签订《三方协议》约定，1.农资公司（甲方）与天隆公司（乙方）于2013年4月18日签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），乙方承租位于北京市丰台区西四环南路8-1号北京供销农资大厦一至三层及东四楼200平方米办公区、总建筑面积8400平方米作为天隆服装百货市场经营；2.乙方与郭淑香（丙方）于2017年5月15日签订了《经营场地租赁合同》，商户承租北京天隆服装市场内一层西侧，作为经营手机营业厅、餐饮场地；现根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙丙三方经协商一致，达成如下协议。一、乙方与丙方于2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》中天隆公司的权利及义务全部转移给甲方履行，丙方同意上述权利义务的转移。二、三方协议签字生效后，丙方在北京天隆服装市场内的管理全部由甲方负责。三、本协议签字生效后，由甲、丙方继续履行2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意丙方应交纳的租金及相关费用由甲方直接收取。四、丙方承诺在与甲方履行《经营场地租赁合同》同时，继续履行在租赁期间与市场管理方的其他协议，与乙方不再有任何关系。五、丙方同意将丙方2017年5月15日签订的《经营场地租赁合同》复印并签字后作为本协议的附件。六、乙、丙方同意将签订《经营场地租赁合同》时所交的50000元保证金转账致甲方名下……附件：1、乙方与丙方于2017年5月15日所签订的《经营场地租赁合同》及相关协议；2、由丙方签字认可的2017年5月15日所签订的《经营场地租赁合同》复印件……郭淑香签订租赁合同后，将房屋转租给李俊丹、徐伟振。李俊丹在涉案租赁房屋中经营“巴蜀骨王”餐饮，徐伟振经营“老家肉饼”餐饮。郭淑香、农资公司均认可郭淑香的租金交至2019年7月31日。2018年9月28日，农资公司与瑞丰物业公司签订《房屋租赁合同》，农资公司将坐落于北京市丰台区西四环南路8-1号、农资大厦1-3层，不包括现有商户肯德基、枫林酒店、消防中控室面积出租给瑞丰物业公司作为商业使用。租期期限自2018年10月1日至2024年1月31日。因疏解工作遗留下的现有商户，由瑞丰物业公司按照其规划方案合理安排，并与农资公司、商户签订《三方协议》，若不能吸收安排的，农资公司出具委托书由瑞丰物业公司负责与遗留商户协商，瑞丰物业公司承担全部费用。2019年2月11日，农资公司向瑞丰物业公司出具《委托书》，委托瑞丰物业公司按照丰台区政府对该项目要求其经营方案规划、天隆公司与现遗留商户签订的《经营场地租赁合同》及的约定，对原北京天隆服装市场遗留的商户进行协商、协调及管理工作。农资公司与瑞丰物业公司于2018年9月28日签订关于北京市丰台区西四环南路8-1号农资大厦1-3层的《房屋租赁合同》，瑞丰物业公司在《房屋租赁合同》前已充分知晓租赁房屋因疏解工作而存在遗留商户的情况，如农资公司与瑞丰物业公司、遗留商户不能签订《三方协议》的情况下，委托瑞丰物业公司与遗留商户协商并且承担全部费用及法律责任。委托权限：1.依据相关法律法规与遗留商户关于丰台区政府对该项目要求及北京市“疏解、整治、促提升”行动和贵公司上报的经营方案协商沟通工作并承担全部费用及法律责任。2.田霖、郭淑香、李媛三商户与北京市天隆时尚服装商品市场有限公司签订的《经营场地租赁合同》中约定的租金由农资公司委托瑞丰物业公司进行收取，并归瑞丰物业公司所有。庭审中，郭淑香表示2019年5月13日其承租的场地被设置围挡。农资公司表示其把包括郭淑香承租的房屋都租给了瑞丰物业公司，瑞丰物业公司将郭淑香承租的房屋外围进行了围挡。现围挡已被拆除，李俊丹、徐伟振均已搬离郭淑香承租的场地。该场地已由他人进行装修、使用。另，李俊丹、徐伟振均已起诉郭淑香要求其赔偿相关损失。庭审中，农资公司曾表示与郭淑香签订《三方协议》时，政府的疏解工作已开始一年多，因天隆公司说郭淑香承租的场地不在疏解范围内，故其才与郭淑香签订《三方协议》。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，郭淑香与天隆公司签订《经营场地租赁合同》及《补充协议》，后郭淑香与天隆公司、农资公司签订了《三方协议》，天隆公司在《经营场地租赁合同》中的权利义务由农资公司继受，郭淑香与农资公司形成租赁关系。郭淑香与农资公司均应按照《经营场地租赁合同》及《补充协议》约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为郭淑香与农资公司之间的租赁关系是否应予解除。北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处虽出具了《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》，但根据本院与卢沟桥街道办事处调查，郭淑香承租的场地不在疏解范围内。而在郭淑香履行租赁合同期间内，农资公司将郭淑香承租的房屋又出租给瑞丰物业公司，瑞丰物业公司对郭淑香承租的房屋进行围挡，导致郭淑香无法正常经营，故农资公司构成违约，对此应承担违约责任。现郭淑香承租的房屋已被他人占用，郭淑香无法实现使用房屋、进行经营的目的，故郭淑香与农资公司之间的租赁关系应予解除。郭淑香可另行起诉主张其相关损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条规定，判决如下：一、解除郭淑香与北京农业生产资料有限公司之间的房屋租赁关系；二、驳回郭淑香的全部诉讼请求；三、驳回北京农业生产资料有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费11535元，由郭淑香负担（已交纳）；反诉案件受理费由5768元，由北京农业生产资料有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  谷文芳人民陪审员  杨 青二〇一九年十二月二十七日法官 助理  焦语晨书 记 员  杨宜凡