辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终15962号上诉人（原审被告）：孙怡，女，1984年2月21日出生，汉族，住长春市二道区。被上诉人（原审原告）：吕玉军，男，1970年4月10日出生，汉族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：孙静，辽宁伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘旭颖，女，1971年1月7日出生，汉族，住辽宁省康平县。委托诉讼代理人：孙静，辽宁伟业律师事务所律师。原审第三人：颜辉，男，1963年12月29日出生，汉族，住辽宁省康平县。原审第三人：邸秀兰，女，1963年12月29日出生，汉族，住辽宁省康平县。上诉人孙怡因与被上诉人吕玉军、刘旭颖，原审第三人颜辉、邸秀兰案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省康平县人民法院（2018）辽0123民初2580号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。孙怡上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。辽宁省康平县不动产登记中心成立的时间为2016年11月7日，所以不存在被上诉人2014年到康平县不动产登记中心去办理房屋变更手续，因此康平县不动产登记中心及其主任国军出具的证明及询问均是虚假的。而且在整个庭审中根本没有任何规定和文件证明案涉查封的房屋，不能办理变更手续。况且在被上诉人与第三人于2011年3月20日的房屋买卖协议，到所谓的2014年12月份去康平县不动产交易中心办理变更手续，长达3年9个月时间，是被上诉人造成的，故被上诉人要求解决查封违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（二）（四）项规定，为此上诉人请求二审法院支持上诉请求。吕玉军、刘旭颖辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。颜辉、邸秀兰未到庭参加诉讼。吕玉军、刘旭颖向一审法院起诉请求：解除对卷号为14-2-0016149号房屋的查封。一审法院认定事实：1.2011年3月20日，吕玉军、刘旭颖与颜辉、邸秀兰签订房屋买卖协议，协议约定：吕玉军、刘旭颖购买颜辉、邸秀兰位于康平县配件厂家属房一间（产权证号为沈房权证康平字第××号；房屋所有人为颜辉；房屋坐落于；建筑面积为23.86平方米；登记卷号为14-5-427，原登记卷号为14-2-0016149），购房款3000元已经支付完毕，未办理房屋过户登记手续。2.2015年2月13日，中华人民共和国辽宁省康平县公证处出具（2015）康证民字第88号公证书，公证书申请人：吕玉军、刘旭颖与颜辉、邸秀兰，公证事项：房屋买卖协议。经公证，双方当事人在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订房屋买卖协议的意思表示真实，签名、印章属实。3.2017年8月14日，康平县胜利街道西岭社区居民委员会和涉案房屋的西临、东临、后趟居民出具证明，证明吕玉军对涉案房屋日常使用与维护。4.2014年2月25日，康平县国有土地征收管理工作领导指挥部发布关于暂停办理相关手续的通知，通知内容为：县政府拟对城区内12片棚户区实施房屋征收，以上房屋征收范围内，不得实施新建、改建、扩建房屋、改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，规划、住建、环保、行政执法、民政、房产、工商、税务等相关部门暂停办理一切相关手续，暂停期限自2014年3月1日至2014年12月31日。5.2018年5月8日，康平县不动产登记中心出具证明一份并由康平县不动产登记中心主任签名确认，2014年12月，吕玉军持颜辉的《国有土地使用证》（第0000010号）、《房屋所有权证》（第007164号）、买卖双方签订的《房屋买卖协议书》，吕玉军持颜辉的《国有土地使用证》（第0000191号）、《房屋所有权证》（第007163号）、买卖双方签订的《房屋买卖协议书》到康平县房地产交易权属登记中心申请办理房屋更名过户手续，因平房区域涉及拆迁，按照相关部门下发的《关于暂停办理相关手续的通知》要求，我单位没有给吕玉军和吕玉军办理房屋更名过户手续。6.2016年12月份，康平县房地产交易权属登记中心整合到康平县不动产登记中心。7.一审法院在执行申请执行人孙怡与被执行人颜辉买卖合同纠纷一案中，于2017年6月15日作出（2016）辽0123执457号执行裁定书，查封了颜辉名下的位于辽宁省康平县的房屋，建筑面积23.86平方米，卷号：14-2-0016149。案外人吕玉军、刘旭颖提出书面异议，请求解除查封涉案执行标的物，一审法院经审查，作出（2017）辽0123执异23号执行裁定书，驳回了吕玉军、刘旭颖的异议请求。吕玉军、刘旭颖不服该裁定，提起本案诉讼。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案颜辉、邸秀兰经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。2011年3月20日，吕玉军、刘旭颖与颜辉、邸秀兰签订房屋买卖协议，并于2015年2月13日，在中华人民共和国辽宁省康平县公证处对涉案房屋买卖协议进行了公证，涉案房屋的购房款3000元已经支付完毕，并已经由吕玉军占有使用，未能办理房屋过户登记手续。2017年6月15日，康平县人民法院作出（2016）辽0123执457号执行裁定书，查封了颜辉名下的位于辽宁省康平县的房屋，建筑面积23.86平方米，卷号：14-2-0016149。但根据吕玉军、刘旭颖提供的康平县不动产登记中心出具的证明和一审法院对康平县不动产登记中心主任国军依法询问可知，2014年12月，吕玉军确到康平县房地产交易权属登记中心办理过房屋变更手续，因办理房屋产权证的区域涉及拆迁，按照相关规定康平县房地产交易权属登记中心未予办理，故吕玉军未能办理房屋变更手续系非本人原因造成的，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,对吕玉军、刘旭颖要求解除卷号为14-2-0016150号房屋的查封，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院判决：解除对登记在颜辉名下，产权证号为沈房权证康平字第××号（房屋坐落：康平镇西岭街；幢号：164栋；房号：东-5；结构：砖木；建筑面积：23.86平方米；登记卷号：14-5-427；原登记卷号：14-2-0016149）房屋的查封。案件受理费50元，由孙怡负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2016年11月7日康平县机构编制委员会出具的关于成立康平县不动产登记管理办公室及不动产登记中心的通知，用以证明康平县不动产登记中心于2016年11月7日成立，被上诉人于2014年到康平县不动产登记中心办理房屋登记手续及不动产登记中心主任国军出具的证明是虚假的。被上诉人对证据的真实性没有异议，但国军代表康平县不动产登记中心出具的证明是真实的，该份证据已将上诉人的质疑情况在证明中有所表述。2014年康平县办理产权交易登记的机构为康平县房地产交易权属登记中心，2016年12月该权属登记中心被整合到康平县不动产登记中心，不动产登记中心成立时间是2016年11月7日，所以国军出具的证明与上诉人提供的证据并不矛盾。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，孙怡作为原告起诉被告康平县会民水泥厂、颜辉、秦纪成买卖合同纠纷一案吉林省长春市绿园区人民法院于2015年6月15日立案受理，该院于2015年6月18日作出（2015）绿民二初字第497号民事裁定书，裁定：二、冻结被告康平县会民水泥厂、颜辉、秦纪成名下银行存款人民币200,000元，或查封、扣押其相应数额的财产。该院于2015年6月23日向康平县房产管理处送达《民事裁定书》及《协助执行通知书》，并于备考处注明“产权证号：007163、007164”。本院又查明，一审法院于2019年3月13日对康平县不动产登记中心主任国军作询问笔录，国军陈述康平县不动产登记中心于2018年5月8日出具的证明是真实的，该证明上的印章是其中心的印章，并且也有其本人签字。吕玉军因案件到信访局上访，2014年是由康平县房产交易权属登记中心负责办理这个变更手续。2016年12月份因职能变化，房产变更登记由该中心来办理。其特意向原康平县房产交易权属登记中心的马主任进行了核实，吕玉军确于2014年12月到该中心办理房屋变更登记，因平房区设计拆迁，原产权交易中心按照有关规定没有给吕玉军、吕玉军办理房屋登记变更手续。其向信访局汇报核实情况后，信访局要求其中心出具书面的说明，故其中心按照信访局的要求出具了本案卷宗中的说明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吕玉军、刘旭颖于法院查封涉案房产之前即2011年3月20日就与颜辉、邸秀兰就涉案房产签订了房屋买卖协议，并对签订房屋买卖事宜于2015年2月13日办理了公证，应当认定吕玉军、刘旭颖于法院查封之前即签订了合法有效的书面买卖合同并交纳了房款。从康平县胜利街道西岭社区军民委员会和涉案房屋的西临、东临、后趟居民出具的证明来看，吕玉军于2011年开始占用案涉房屋，应认定吕玉军、刘旭颖在法院查封之前已合法占有使用涉案房产。从康平县不动产登记中心于2018年5月8日出具的证明内容来看，吕玉军曾于2014年12月到康平县房地产交易权属登记中心申请办理房屋更名过户手续，因该区域涉及拆迁，导致未能办理更名过户手续，应认定并非因吕玉军、刘旭颖自身原因导致未能办理过户登记。故依照上述法律规定，吕玉军、刘旭颖对涉案房屋享有的权利能够排除法院的强制执行，一审法院判令解除对涉案房产的查封并无不当。综上所述，上诉人孙怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙怡负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇一九年十二月三日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。