北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初48403号原告：吴启凤，女，满族，1947年12月10日出生，住址北京市西城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：樊志勇，北京市中允律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绮，北京市中允律师事务所律师。被告：刘嘉玥，女，汉族，1998年3月30日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。被告：刘汉卿，男，汉族，1943年7月6日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京中海嘉业房地产经纪有限公司，住所北京市海淀区玲珑路9号院西区9号楼4层2单元307。法定代表人：王脉杰，总经理。委托诉讼代理人：左刚民，河南启点律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙建璞，北京善领律师事务所律师。原告吴启凤与被告刘嘉玥、被告刘汉卿（刘嘉玥与刘汉卿统称为二被告）、第三人北京中海嘉业房地产经纪有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴启凤委托诉讼代理人樊志勇，刘嘉玥、刘汉卿委托诉讼代理人王汉勇，刘汉卿，中海公司委托诉讼代理人左刚民、孙建璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴启凤向本院提出诉讼请求：1、要求二被告继续履行北京市存量房屋买卖合同（以下简称买卖合同）及补充协议，将北京市朝阳区拂林园14号楼16层×××号房屋（以下简称×××号房屋）过户至吴启凤名下，并向吴启凤交付×××号房屋。同时由二被告承担交付房屋过户之前的物业费以及能源费用。2、要求二被告按照每天2800元的标准支付自2018年4月13日起至房屋实际过户之日止的违约金（暂计算至2019年7月15日为116万元）。事实与理由：2018年2月28日，吴启凤与二被告签订买卖定金协议书、买卖合同及补充协议，约定由吴启凤向二被告购买×××号房屋，购房总价款560万元。吴启凤于签约当日即以转账方式向二被告支付了定金及首付款共计200万元。根据补充协议约定，二被告应当在合同签订之日起30个工作日内配合吴启凤办理房屋权属转移登记手续。但时至今日，二被告拒绝配合办理，其行为构成重大违约。因此，吴启凤诉至法院，以维护合法权益。另外，吴启凤同意将剩余购房款支付二被告。二被告共同辩称：一、本案应追加刘玫、刘妍、刘玮为共同被告。×××号房屋登记在刘汉卿和刘嘉玥名下，刘汉卿所占×××号房屋20%的份额系刘汉卿与妻子锡月荣共同财产。锡月荣于2015年6月25日去世后，继承人尚未进行继承。刘玫、刘妍、刘玮作为锡月荣的继承人，对×××号房屋均享有权利。二、买卖合同未成立。刘妍和刘玮作为继承人系×××号房屋共有权人，但刘妍和刘玮并未在买卖合同上签字。根据法律规定，承诺生效时合同成立，刘妍和刘玮并未予以承诺，故买卖合同并未成立。三、即使买卖合同成立，买卖合同也属无效。刘妍和刘玮作为×××号房屋共有权人，并未委托刘玫出售房屋，刘玫无权处分刘妍和刘玮的财产份额，且刘玫的处分行为未得到刘妍和刘玮的追认。事实上，买卖合同的形成，是源于案外人刘某以吴启凤之名购买×××号房屋，目的是实现刘某对刘玫的债权。刘玫以560万元的价格将×××号房屋出售给吴启凤，出售价格远远低于市场价800万元。刘玫与他人恶意串通，以低于市场价的价格将×××号房屋出售吴启凤，严重侵害了二被告、刘妍、刘玮的合法权益。四、买卖合同无法继续履行。经查询，吴启凤名下有十余条购房资格核验记录，其没有购房资格。而且，刘妍和刘玮未在买卖合同上签字，不能完成过户，合同无法继续履行。综上，吴启凤诉讼请求，没有事实与法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，吴启凤就其主张事实，提交了刘嘉玥出具的委托书、×××号房屋所有权证、买卖定金协议书、买卖合同、补充协议、居间服务合同、收据及北京银行电子回单。二被告除对吴启凤提交的北京银行电子回单真实性不认可之外，对其余证据的真实性均没有异议，但不认可吴启凤的证明目的。中海公司对吴启凤提交全部证据均无异议。二被告就其主张事实，提交了五组证据，第一组证据是二被告与北京北辰实业股份有限公司签订的商品房买卖合同，证明二被告购买了×××号房屋。第二组证据包括户口本、证明信、居民死亡医学证明。该组证据证明刘汉卿与锡月荣系夫妻，锡月荣于2015年6月25日去世，锡月荣的遗产应由刘汉卿、刘玫、刘妍、刘玮继承。第三组证据有短信、微信截图、话费缴费单、电子回单专用章及案外人刘某与刘玫债务关系说明。该组证据证明刘玫与刘某之间有债务纠纷，因刘玫没有能力偿还刘某128万元债务，刘某与刘玫恶意串通，低价出售×××号房屋，以偿还所欠刘某债务。第四组证据有收费收据、微信截图、新浪博客网页打印件、搜狐焦点论坛网页打印件、房天下论坛网页打印件、58网网页打印件、赶集网网页打印件。该组证据证明吴启凤非实际购房人。第五组证据是中海公司工商登记信息、地图截屏、安居客网页打印件、房天下网页打印件、户型图、微信聊天记录、行程单及登机牌。该组证据证明刘玫与案外人刘某等人恶意串通，以低于市场价的价格出售×××号房屋，严重侵害了二被告、刘妍、刘玮的合法权益。吴启凤对二被告提交的第一组和第二组证据的真实性没有异议；对二被告提交的第三组和第四组证据的真实性及证明目的均不予认可；对二被告提交的第五组证据中的工商登记信息没有异议，对其余部分证据均不予认可。中海公司对二被告提交的第一组证据的真实性没有异议；对二被告提交的其余部分证据认为与其无关。中海公司表示没有证据。本院经审查，对吴启凤提交的全部证据，二被告提交的第一组和第二组证据以及第五组证据中的工商登记信息的真实性均予以确认；二被告提交的其余部分证据，不足以证明与本案双方争议存在关联。据此，本院认定事实如下：刘汉卿与锡月荣系夫妻，二人育有子女刘玫、刘妍、刘玮三人。刘嘉玥系刘玫女儿。2003年10月7日，二被告与北京北辰实业股份有限公司签订商品房买卖合同，二被告向北京北辰实业股份有限公司购买了×××号房屋。2009年6月22日，二被告取得了×××号房屋所有权证，其中刘嘉玥80%份额，刘汉卿20%份额。2015年6月25日，锡月荣去世。2018年1月26日，刘嘉玥向刘玫出具委托书，载明：受托人刘玫和委托人刘嘉玥是母女关系，本人刘嘉玥按份共有房产×××号房屋，现本人同意并且欲出售上述房产。因本人在美国读书，特委托我母亲刘玫作为代理人全权办理如下事项：代为签订上述房产的买卖合同、代为办理或注销网签合同、代为办理上述房产的立契过户、权属登记相关的一切手续、有权代为办理上述房产的产权过户、税务登记等一切手续、代收房款并签署相关文件等等。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任，委托期限为签字之日起五年，受托人有转委托权。2018年2月12日，刘汉卿向刘玫出具卖房委托书，载明：委托人刘汉卿名下拥有×××号房屋的房产，现拟出售，特委托刘玫作为我的合法代理人并全权代表我办理如下事项：代为签署本房屋相关买卖合同定金协议及相关文件，委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。2018年2月28日，刘玫代理二被告与吴启凤、中海公司签订居间服务合同。当日，刘玫代理出卖人二被告与买受人吴启凤签订买卖定金协议书、买卖合同及补充协议。买卖双方在买卖合同中约定，吴启凤向二被告购买×××号房屋，房屋成交总价560万元，买受人应向出卖人支付定金110万元。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付买受人。买卖双方在补充协议中约定，买受人于签约当日向出卖人支付购房首付款90万元；过户前一个工作日通过建委资金监管方式向出卖人支付第二笔购房款320万元；过户当日以资金托管方式向出卖人支付第三笔购房款20万元；双方于签约之日起30个工作日办理房屋权属转移登记手续，并于过户当日办理物业交割，买受人将剩余20万元于物业交割当日支付出卖人。本次交易涉及的税费全部由买受人承担。双方任何一方逾期履行义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。买卖合同及补充协议签订当日，吴启凤分三笔向刘玫账户转账60万元、30万元和110万元，合计200万元。刘玫和刘汉卿于当日向吴启凤出具收条，确认收到吴启凤200万元。刘汉卿在上述合同及定金收据上签名。之后，双方发生争议，买卖合同未继续履行。本案审理过程中，二被告提出房屋交易价格明显低于市场价格，申请对×××号房屋在2018年2月28日签约时的价格进行鉴定评估。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京银通安泰房地产评估有限公司（以下简称银通公司）进行鉴定评估。2019年5月13日，银通公司出具评估报告，分别以比较法和成本法测算了估价对象在价值时点2018年2月28日的价值，其中按照比较法估价方法测算的结果是689.87万元，按照成本法估价方法测算的结果是659.10万元，最终评估价值确定为674.49万元。双方对鉴定结果没有异议，但二被告指出应按照比较法估价方法测算结果689.87万元确定×××号房屋的市场价。庭审中，吴启凤表示同意将剩余购房款付给二被告。本院认为：二被告系×××号房屋所有权人，其向刘玫出具委托书，委托刘玫出售×××号房屋，无论是买受人吴启凤，还是居间人中海公司，均有理由相信刘汉卿女儿暨刘嘉玥母亲刘玫具有合法代理资格。即使刘汉卿主张其所占×××号房屋20%份额系其与锡月荣夫妻共同财产，锡月荣也仅享有10%的份额，其继承人刘汉卿、刘玫占5%的份额，不足以全面否定所占房屋95%份额的效力，且相应的责任应由二被告、刘玫承担，不应由买受人吴启凤承担。另外，二被告主张购房款560万元远远低于市场价800万元，但经鉴定机构评估，签约当日的市场价为674.49万元。双方签约价低于市场价约17%，亦在合理范围之内。因此，即使二被告主张刘玫与案外人之间存在债务纠纷，本院根据上述事实，也可认定吴启凤与二被告签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，买卖合同及补充协议内容不违背国家法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。二被告应继续履行买卖合同及补充协议，协助吴启凤办理房屋所有权转移登记手续及物业交割手续。关于吴启凤主张的违约金，考虑到双方约定的购房价格较低，吴启凤已在购房款方面获得较大利益，故本院对吴启凤该项诉讼请求，不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下：一、刘嘉玥和刘汉卿于本判决生效之日起十日内配合吴启凤办理房屋权属转移登记手续，将北京市朝阳区拂林园14号楼16层×××号房屋转移登记至吴启凤名下。办理所有权转移登记所需税费全部由吴启凤承担。二、刘嘉玥和刘汉卿于吴启凤登记为北京市朝阳区拂林园14号楼16层×××号房屋所有权人当日将房屋交付吴启凤，并自行承担房屋交付前的物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费及电信费。三、吴启凤于本判决生效之日起十日内给付刘嘉玥和刘汉卿剩余购房款三百六十万元。四、驳回吴启凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万一千元，吴启凤负担三万二千七百八十六元（已交纳），刘嘉玥和刘汉卿负担一万八千二百一十四元（本判决生效之日起七日内交纳）。保全费五千元，由刘嘉玥和刘汉卿负担（吴启凤预交纳，刘嘉玥和刘汉卿于本判决生效之日起七日内给付吴启凤）。鉴定费一万九千四百元，由刘嘉玥和刘汉卿负担（已支付北京银通安泰房地产评估有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许承斌人民陪审员  罗小灵人民陪审员  史文军二〇一九年十二月二十七日书 记 员  毛文蝶