甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2019）甘0982民初2376号   原告：敦煌市华戎文化发展有限责任公司，统一社会信用代码91620982095965920U。   法定代表人：邵泓源。   原告：甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司，统一社会信用代码91620982MA726GY20D。   法定代表人：王建荣，经理。   共同委托诉讼代理人：**展，甘肃飞天律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：刘扬，甘肃飞天律师事务所律师。   被告：葛兴明，住敦煌市。   委托诉讼代理人：郭文生，敦煌市沙州镇法律服务所法律工作者。   原告敦煌市华戎文化发展有限责任公司（以下简称华戎公司）、甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司（以下简称敦煌小镇公司）与被告葛兴明租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华戎公司、敦煌小镇公司的共同委托诉讼代理人刘扬、被告葛兴明及其委托诉讼代理人郭文生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   华戎公司、敦煌小镇公司向本院提起诉讼请求：1.要求葛兴明腾退其占用华戎公司、敦煌小镇公司位于敦煌市××镇的房屋；2.要求葛兴明立即支付租赁费168240元、物业费17994.4元（2017年7月1日-2019年6月30日，1.85元/㎡/月×405.28㎡×24月=17994.4元）、垃圾处理费12644.7元（2017年7月1日-2019年6月30日，1.3元/㎡/月×405.28㎡×24月=12644.7元）、租赁税31553.4元（2016年7月1日-2019年6月30日，9321元×20.15%×28月×60%=31553.4元），共计230432.5元；3.要求葛兴明向华戎公司、敦煌小镇公司支付违约金50472元（168240元×30%=50472元）；4.要求葛兴明向华戎公司、敦煌小镇公司支付逾期缴纳租赁费的利息21440元（168240元×7.08%×18月=21440元），以上2-4项合计302344.5元。事实及理由：敦煌小镇公司系华戎公司控股95%的公司，2016年华戎公司委托敦煌小镇公司负责并办理敦煌小镇商业门面房招商出租事宜。招商初期，敦煌小镇公司与葛兴明签订了房屋租赁合同书，约定将位于敦煌市××镇房屋租赁给葛兴明用于经营餐饮服务，合同载明商铺建筑面积、租期、租金及租赁期间税费承担等相关事宜。合同签订后，由于公司管理需要，华戎公司接管敦煌小镇商铺出租管理业务，华戎公司通知葛兴明更换合同，葛兴明与华戎公司重新签订了房屋租赁合同书（合同内容未变更），并签订了补充协议，约定第一年租金为74520元，第二年租金为83835元，第三年租金为102465元，该补充协议还约定了租赁税（税率20.15%）由葛兴明承担60%。后经第三方出具测绘报告，房屋实际面积为405.28㎡，月租金23元/㎡，葛兴明每月应缴纳租金9321元，但是葛兴明在使用期间仅缴纳了92761元租赁费，下剩租赁费、物业费、垃圾处理费、税费等葛兴明一直推拖不付，经华戎公司、敦煌小镇公司多次催要未果，故诉至法院。   葛兴明辩称，华戎公司、敦煌小镇公司第一项诉请中的房子已于2019年10月交付给敦煌小镇公司工作人员小裴了，承租房屋内也已没有其本人的任何财产了。华戎公司、敦煌小镇公司第二项诉请中的租赁费，华戎公司、敦煌小镇公司计算有误，现下欠租赁费应为94020元，合同中约定租期从2016年7月1日起计算，但实际是2017年5月18日正式开业的，故前10个月不应交费。另因为整体工程消防设施没有完工、天然气没有接通，2017年4月18日葛兴明才在天然气公司缴纳了接通主管线的费用13047元。2017年5月18日，葛兴明店铺开张，所以第一个年度从2017年5月18日-2017年6月30日，只经营了42天，按照第一年租赁费111780元计算，42天租赁费应为13041元；第二年合同约定租赁费为83835元，无异议；第三年合同约定租赁费为102465元，无异议，以上共计199340元，已经缴纳了86257元，下剩113084元没有缴纳。葛兴明安装天然气主管线时，敦煌小镇公司负责人口头答应产生的相关费用公司承担，故13047元天然气管道费用应从租赁费中扣减。另敦煌小镇公司人员在葛兴明店内消费11次，其中9次金额为5753元、还有两次金额为264元，故葛兴明现下欠租赁费应为113084-13047-5753-264=94020元。华戎公司、敦煌小镇公司诉请中的物业费，合同载明物业费只限于公共区域，故该费用葛兴明不承担；垃圾处理费合同中没有约定，故该费用葛兴明不承担；租赁税依法应当由华戎公司、敦煌小镇公司缴纳，故虽然双方合同有约定，但该约定违法，故租赁税葛兴明不承担。华戎公司、敦煌小镇公司第三项诉请中的违约金，双方签订合同后，葛兴明一直在向华戎公司、敦煌小镇公司要房子，但因房子各项验收未通过，华戎公司、敦煌小镇公司迟迟不能交付房屋；葛兴明租房用于餐饮，但实际承租房屋内没有烟道，是葛兴明出钱自行改造的，所以是华戎公司、敦煌小镇公司违约在先，故葛兴明不承担违约金。华戎公司、敦煌小镇公司第四项诉请中的利息，依法利息与违约金不能同时计算，事实上利息也是不存在的，双方对此没有约定，故葛兴明不承担利息。综上，葛兴明只认可下欠租赁费94020元。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：   1、华戎公司、敦煌小镇公司提交房屋租赁合同书、补充协议，拟证实华戎公司、敦煌小镇公司与葛兴明签订合同及补充协议的情况，合同中对租金、物业费、垃圾处理费、税金、违约责任等进行了约定。补充协议中对葛兴明每年应交租金数额，税款按照20.15%计算以及税款的承担比例，即葛兴明承担60%均作出了进一步的明确。质证后，葛兴明对以上证据的真实性没有异议，但对证明的目的有异议，认为合同中约定房屋消防工程甲方（华戎公司、敦煌小镇公司）负责完成主管线工程，包验收，但实际是消防工程没有验收，烟道及天然气主管线也没有接入；合同中约定物业管理范围是公共服务区，对葛兴明承租范围不负责；租赁税约定不合法。经核对，本院对以上证据予以确认。   2、华戎公司、敦煌小镇公司提交收费凭证7张，拟证实葛兴明实际支付92761元,其应交租金261001元减去实际支付的92761元,现下欠租金为168240元。实际支付的92761元包括2016年5月8日的装修押金500元、2016年5月9日的房租74571元+11186元=85757元、报销单的516元和2017年10月2日的5988元，这些都用于抵顶房租了。质证后，葛兴明对以上证据没有异议，并对用上述装修押金、报销的餐费抵顶租赁费亦予以认可。经核对，本院对以上证据予以确认。   3、华戎公司、敦煌小镇公司提交敦煌市物价局敦价函字[2017]01号关于敦煌小镇物业管理费的函、敦价发[2005]83号关于敦煌市城市垃圾处理费收费标准的批复、委托书、会议纪要2份、敦煌小镇商户关于租赁合同改签问题的讨论决议1份、敦煌小镇物业管理费收取明细表1份、敦煌小镇垃圾处理费用收取明细表1份，拟证实敦煌小镇全体商户就房屋租赁合同内容、物业管理费等其他费用与华戎公司发生争议后,所有商户共同委托李荣、王伟等包括葛兴明在内的7人与华戎公司进行谈判,后双方对物业费、垃圾处理费的收取标准进行了协商,并将协商的内容向敦煌市物价局进行了报告,物价局回函,由双方协商确定，后华戎公司就物业费、垃圾处理费收费标准与商户协商确定为：按商铺租赁面积,物业费每平方米1.85元/月,垃圾处理费餐饮类标准每平方米1.3元/月，7名业主代表包括葛兴明在上述证据的骑缝处签字确认。质证后，葛兴明对函和批复有异议，认为该区域没有该服务项目；葛兴明对2017年8月21日的会议纪要真实性没有异议，但对证明的目的有异议，认为该会议纪要并没有提及物业管理费事项，租赁合同骑缝处签字也不明确，华戎公司、敦煌小镇公司对物业管理费没有修改过。经核对，本院对以上证据予以确认。   4、华戎公司、敦煌小镇公司提交税金付款回单及税收完税证明，拟证实按合同约定葛兴明应承担60%税金、公司已向税务机关履行了相关税金的缴纳义务、双方约定不违反法律规定。质证后，葛兴明对以上证据不予认可。经核对，本院对以上证据的真实性予以认可，就证明的目的本院将结合其他证据及查明的案件事实予以综合认定。   5、华戎公司、敦煌小镇公司提交《建设工程消防验收意见书》1份，拟证实华戎公司、敦煌小镇公司向葛兴明交付的房屋已经通过了消防验收备案，葛兴明承租房屋后正式营业，华戎公司、敦煌小镇公司协助葛兴明办理了消防验收。质证后，葛兴明认为该消防验收意见书日期是2016年11月3日，但合同租赁期限是自2016年7月1日起，说明在2016年11月3日才验收完，所以是华戎公司、敦煌小镇公司违约在先。经核对，本院对以上证据予以确认。   6、葛兴明提交管道安装增值税发票，拟证实双方合同约定的应由华戎公司、敦煌小镇公司负责接入天然气主管线，后因葛兴明要营业，所以双方口头约定由葛兴明先自行接入，该费用后期从租费中扣减。质证后，华戎公司、敦煌小镇公司对以上证据的真实性没有异议，但增值税发票中的管道安装不是葛兴明所称是主管线的安装费用。因该票据未能明确反映出是天然气主管线的安装费用，及葛兴明主张公司负责人曾答应该费用后期从租赁费中扣减，法庭要求葛兴明在规定期限内对上述问题补充证据，但举证期限届满后葛兴明未提交，该证据因再无其他证据印证，故本院不予采信。   7、葛兴明提交2017年5月18日开业时的照片，拟证实葛兴明店面的开业时间。质证后，华戎公司、敦煌小镇公司对以上证据的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。经核对，本院对该证据的真实性予以认可，对证明的目的本院将结合查明的事实予以综合认定。   结合上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：   敦煌小镇公司系华戎公司控股95%的公司，2016年华戎公司委托敦煌小镇公司负责并办理敦煌小镇商业门面房招商出租事宜。2016年5月8日，敦煌小镇公司（甲方）与葛兴明（乙方）签订房屋租赁合同，约定：（一）房屋坐落于敦煌市××镇，编号3-201，面积约为405.28平方米（最终以第三方测绘单位出具的测绘报告为准，并承担公摊面积）。（二）房屋交接的具体约定如下：1、甲方按约定向乙方交付房屋，交付标准为毛墙毛地。2、房屋的消防工程甲方负责完成主管线工程，包验收，乙方须配合完成，即：室内消防管线及消防设施（包括但不限于灭火器、防火门等）由乙方完成和配置并承担相应的费用；《消防许可证》由甲方出面协调办理，但费用由乙方承担。3、甲方负责将暖气主管跑完（不做地暖），室内分级盘管和支管由乙方负责完成；冷水甲方只负责总管和管井的支管至阀门，阀门以后由乙方完成；排水由甲方按图纸施工完毕，移位、支管线的安装等均由乙方完成；天然气甲方只负责主管线的引入。房屋租赁用途为餐饮，房屋租赁期为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日，甲方应于2016年7月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方。《房屋财产交割清单》经甲乙双方交验签字或盖章即视为交付完成。由于甲方原因，致使乙方不能在2016年5月15日前入场装修逾期超10日的，装修期顺延；致使乙方不能在2016年7月1日试营业的，免租期顺延。租金及保证金的支付：该房屋的租金为每月贰拾叁元/平方米，该租金标准第一至三年保持不变，从第四年起的租金上浮办法详见本合同的补充协议。保证金按一年度租金的10%为标准收取。甲方免收乙方物业管理费壹年，自2016年7月1日至2017年6月30日止。乙方在合同履行过程中出现以下任何一种情形的，除承担本合同其他约定的违约责任外，并按乙方当年租金总额的30%向甲方承担违约金：1、乙方拖延缴纳租金和各种费用的，即视为乙方根本违约。同日，敦煌小镇公司（甲方）与葛兴明签订了房屋租赁合同书补充协议，约定：第一年租金为111780元，按照甲乙双方协商约定优惠政策免租期为4个月，免租金额为37260元，实际交付租金为74520元。第二年租金应为111780元，按照甲方制定优惠政策免租期为3个月，免租金额为27945元，实际缴纳租金为83835元，此租金在上年度租金到期前一个月交清，否则视为乙方违约。第三年租金应为111780元，按照甲方制定优惠政策免租期为1个月，免租金额为9315元，实际缴纳租金为102465元，此租金在上年度租金到期前一个月交清，否则视为乙方违约。合同约定由乙方承担的租赁税（税率为20.15%），现甲方为减轻乙方的经营费用，此税金由甲乙双方按照比例承担（甲方承担40%、乙方承担60%），乙方承担的税金在2016年7月31日前一次性交清，否则视为乙方违约，逾期则承担相应利息。合同签订后，因华戎公司暂停敦煌小镇公司的相关业务，由华戎公司接管，故双方重新签订合同及补充协议，本案中合同及补充协议抬头甲方均为敦煌小镇公司，后面甲方盖章处均加盖有华戎公司公章，乙方处有葛兴明签字，合同上的时间是原合同签订时间，对此双方均无异议。之后，葛兴明使用承租房屋经营餐饮至2019年10月，因葛兴明拖欠相关费用未交，故华戎公司、敦煌小镇公司诉至法院。庭审中，葛兴明认可合同签订前，敦煌小镇公司和葛兴明一起到承租房屋处，划定了葛兴明承租房屋范围，并陈述其装修进场是2016年9-10月份。诉讼中，华戎公司、敦煌小镇公司以葛兴明已经交还所承租商铺为由撤回了第一项诉讼请求即要求葛兴明腾退返还房屋。   另查明，承租期间，2016年5月8日，葛兴明向敦煌小镇公司交付房租74571元、合同履约金11186元、装修保证金500元，以上共计86257元。2017年6月22日，华戎公司在葛兴明店内消费516元，2017年10月2日，华戎公司在葛兴明店内消费5988元。2017年6月，敦煌小镇的商户委托李龙、包括葛兴明在内等7人与华戎公司协商租赁合同的相关事宜，最终形成物业费每平方米1.85元/月，垃圾处理费餐饮类每平方米1.3元/月。2017年5月18日，葛兴明的店铺开张。2019年10月，葛兴明将涉案房屋的钥匙交回了敦煌小镇公司。   另，2016年11月3日，酒泉市公安局消防支队向华戎公司出具建设工程消防验收意见书，载明：敦煌市华戎圣都1#、2#楼建设工程，工程位于：敦煌市龙勒路以西、月影路以北（工程位置即为葛兴明承租房屋所在的敦煌小镇）消防验收合格。   本院认为，华戎公司与葛兴明签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故为有效。双方合同虽然抬头为敦煌小镇公司，但盖章处为华戎公司，且双方均认可重新签订合同亦为变更主体，故租赁合同的双方主体应为华戎公司与葛兴明。诉讼中，华戎公司已撤回要求葛兴明腾退返还房屋的诉讼请求，故对此本院不予涉及。华戎公司主张的各项费用：1、房屋租赁费，根据双方签订的房屋租赁合同书第三条第（二）款规定，由于甲方原因，致使乙方不能在2016年5月15日前入场装修逾期超过10日的，装修期顺延；致使乙方不能在2016年7月1日试营业的，免租期顺延。而华戎公司在2016年11月3日才完成消防工程验收，庭审中，葛兴明认可其装修是2016年9-10月份进场，结合双方合同中因甲方原因乙方不能按期入场装修或试营业的，装修期、免租期应当顺延以及双方补充协议中四个月免租期的约定，另葛兴明经营的系较大型餐饮，亦需要通过消防验收，故本院认为第一年租赁费以自2016年11月3日起顺延四个月后的2017年3月3日开始计算为宜，即111780元÷12月×3月+111780元÷12月÷30天×27天=36329元，后两年的租赁费葛兴明无异议，第二年应交租赁费为83835元、第三年应交租赁费为102465元，本院予以确认。2017年6月30日之后至2019年10月葛兴明腾退房屋前的租赁费，华戎公司不再主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院对此予以确认。综上，葛兴明三年应交租赁费为222629元。扣减葛兴明已经缴纳的房租74571元、合同履约金11186元、装修保证金500元，以及双方认可抵顶租赁费的餐厅消费6504元，葛兴明现未付房屋租赁费为129868元。2、物业费、垃圾处理费，双方在合同中约定2016年7月1日至2017年6月30日免收物业费，故物业费自2017年7月1日开始计算。对华戎公司提交敦煌市物价局的批文，葛兴明对此有异议，且认为双方合同中约定物业管理是公共服务区，而不涉及葛兴明的承租范围，故不应承担物业费，这与常理不符，其辩解理由不能成立，故葛兴明应承担物业费405.28平方米×1.85元/平方米×24个月=17994.4元；葛兴明称合同中对垃圾处理费没有约定，但庭审中葛兴明认可其餐厅垃圾是送至敦煌小镇停车场处的垃圾车处，故葛兴明应承担垃圾处理费405.28平方米×1.3元/平方米×24个月=12644.7元。3、租赁税，虽然按照国家的税收法规规定，华戎公司应为房屋租赁税的纳税主体，但并未禁止纳税义务人和合同相对人对税款承担的约定，且该约定并未改变华戎公司、敦煌小镇公司作为纳税主体的身份，也未逃避国家税收，损害国家利益，故双方就租赁税承担的约定合法有效。租赁税计算亦应按双方约定的承担比例及相应税率依照上述租赁费金额计算，故葛兴明应承担的税金为222629元×20.15%×60%=26916元。4、违约金，虽双方合同中有违约金的约定，但双方在合同履行过程中均存在未按照合同约定履行的情形，故华戎公司主张的违约金本院不予支持。5、逾期缴纳租赁费的利息，华戎公司称依据的是补充协议中的约定，但该条款是针对税金逾期利息，而非租赁费逾期利息，故华戎公司主张的利息本院不予支持。葛兴明辩解，华戎公司、敦煌小镇公司未按照合同约定将天然气的主管线进行引入，是其自行安装引入，且公司负责人曾口头承诺管道安装费用抵顶租赁费，但其在本院限期内未能补充相关证据，故其辩解理由本院不予采信。对于华戎公司、敦煌小镇公司主张的超出上述各项费用的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、葛兴明支付敦煌市华戎文化发展有限责任公司租金129868元、物业费17994.4元、垃圾处理费12644.7元、租赁税26916元，合计187423.1元，限于本判决生效后三十日内履行；   二、驳回敦煌市华戎文化发展有限责任公司、甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费5836元，减半收取计2918元（敦煌市华戎文化发展有限责任公司、甘肃敦煌小镇商业运营管理有限责任公司已预交），由敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担1109元，葛兴明负担1809元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 员 唐桂侠     二〇一九年十二月九日   法官助理 年 丽   书 记 员 陈 娟