北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初51991号原告（反诉被告）：赵书珍，男，汉族，1964年8月27日出生，北京福荣阁餐饮有限责任公司法人，住北京市通州区。委托诉讼代理人：唐建华，北京壹律律师事务所律师。原告：北京福荣阁餐饮有限责任公司，住所地北京市朝阳区鲁店北路临32号（一层、二层南侧部分）法定代表人：赵书珍，总经理。委托诉讼代理人：唐建华，北京壹律律师事务所律师。被告：北京市朝阳区豆各庄乡人民政府，住所地北京市朝阳区双桥农场南豆各庄乡。负责人：于建国，乡长。委托诉讼代理人:杨伦，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京奥马众意体育发展有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡西马庄村东南。法定代表人：李志诚，总经理。委托诉讼代理人：王艳明，河北华川律师事务所律师。被告：佟卫波，男，1962年9月27日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王艳明，河北华川律师事务所律师。原告（反诉被告）赵书珍、原告北京福荣阁餐饮有限责任公司（以下合并称二原告，分述时分别简称赵书珍、福荣阁公司）与被告北京市朝阳区豆各庄乡人民政府（下称豆各庄乡政府）、被告（反诉原告）北京奥马众意体育发展有限公司（下称奥马众意公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法追加佟卫波（下称姓名）作为共同被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵书珍及二原告共同委托诉讼代理人唐建华、豆各庄乡政府委托诉讼代理人杨伦、奥马众意公司委托诉讼代理人王艳明（亦为佟卫波委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令豆各庄乡政府、奥马众意公司、佟卫波连带赔偿二原告损失3792650元；2、判令豆各庄乡政府、奥马众意公司、佟卫波承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年4月13日豆各庄乡政府委托奥马众意公司将豆各庄乡政府所有的房屋出租给赵书珍，并与赵书珍签订《房屋租赁合同》，2014年8月16日又签订《房屋租赁合同补充协议》，由赵书珍承租坐落于朝阳区富力又一城芳草地国际学校西侧房屋（下称涉案房屋），建筑面积972平方米，租赁作为餐饮业或商店使用，租赁期限18年，自2012年8月1日至2030年7月31日。赵书珍承租涉案房屋后投入大量资金，进行了建设装修、改造，2013年8月9日起经营福荣阁公司，福荣阁公司投入资金，建设营业区开展餐饮营业，同时建设办公区和员工宿舍以及相关配套设施。2016年初，豆各庄乡政府通知二原告停止经营，2016年9月13日，豆各庄乡政府张贴公告称要腾退拆除涉案房屋，2016年11月2日，豆各庄乡政府要求二原告对屋内物品进行清整腾退，2016年11月9日豆各庄乡政府、奥马众意公司让二原告搬离并给房屋上锁。2016年7月开始部分拆除，2016年12月7日正式全部拆除涉案房屋。被告方的行为严重违反合同法，给二原告造成巨大经济损失，但至今未予赔偿，为此特向法院起诉，请支持二原告全部诉讼请求。奥马众意公司辩称：1、福荣阁公司主体有问题，我方是和赵书珍签的合同，福荣阁公司并非合同一方；2、我公司向赵书珍交付了房屋，并在使用过程中保证房屋租赁用途，房屋被拆除是政府腾退行为，我公司不存在违约情况及违反合同法的情况，腾退行为根据合同约定属于不可抗力，双方互不承担赔偿责任；3、二原告提到的装修，其在装修之前未取得我方的认可，对装修的事实我方不予认可；4、目前赵书珍仍拖欠我方租金；5、涉案房屋所在土地系北京市朝阳区园林绿化局租给我们的，但合同是佟卫波签署的，佟卫波是我公司一个股东的老公，赵书珍与我公司签署涉案租赁合同的经手人是佟卫波。二原告诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。豆各庄乡政府辩称：2010年到2011年之间，乡政府准备在涉案土地上建一个富力又一城警务工作站，乡政府找到佟卫波，让佟卫波建设警务工作站，但没有签署书面协议。警务工作站建成后，因为派出所和有关单位衔接工作没有跟上，警务站就一直闲置，佟卫波找到乡政府要求结算，后来经过当时乡政府跟佟卫波商议，乡政府同意佟卫波使用当时建成的警务站，乡政府仅保留北侧第一间房屋作为综治办的工作室，其他房屋由佟卫波使用，乡政府不向佟卫波支付所有房屋的建房款，佟卫波也不需向乡政府支付房屋的使用费，双方同时约定如果这些房屋需要收回用作警务站工作室时佟卫波无偿退出，交还房屋。2012年左右，佟卫波找到乡里说他要跟赵书珍合伙开饭店，要求乡里给出具一些证明材料用于办理经营手续，乡里就给出具了。2016年因富力又一城小区没有消防站，所以经有关部门协调要收回涉案的场地上的房屋来建设消防站，乡政府在2016年9月通知佟卫波要收回前述房屋，佟卫波称他将回去与赵书珍协商腾退事宜，乡政府并没有直接跟赵书珍协商过腾退事宜，后来在2016年10月21日乡政府与佟卫波签订腾退协议书将涉案场地腾退，在腾退过程中，乡政府总共支付腾退款200万元整，其中地上物补偿160万元，经营损失补偿40万元，协议约定房屋交付时间为2016年10月28日，佟卫波也确实是在这个日期之前将房屋交付。乡政府收回房屋后交由消防部门核验，但消防部门表示该房屋无法用于建设消防站，因为结构太简单了，所以就要求我们全拆了，后来乡政府按照消防部门的要求重新建设，建成后现在涉案土地及新建设的消防站均由消防部门使用。佟卫波辩称：佟卫波是奥马众意公司股东董某1的丈夫，涉案土地是佟卫波从北京国门祥远酒店管理有限责任公司租来的，该公司是从北京市朝阳区园林绿化局租来的。涉案房屋系由佟卫波在2011年8月建设，建房面积大约2000平方米，共有两层，但不是真正意义上的两层，是挑高比较高的一层内又搭建了一层。涉案房屋建成后无偿交给奥马众意公司，然后由奥马众意公司出租给了赵书珍，出租给赵书珍的就是一层，二层没有租给他，但二层没有锁，就那么空置着。赵书珍承租后用于经营餐饮，没有进行过加建和新建，也没有向佟卫波提出过加建和新建。2016年10月21日佟卫波与豆各庄乡政府签订腾退协议并领取了腾退补偿款合计200万元，佟卫波收到200万元补偿款后归为己有了。奥马众意公司提出反诉请求：1、赵书珍支付奥马众意公司房屋租金1759408.59元；2、本案诉讼费由赵书珍承担。反诉事实与理由：涉案房屋租赁合同约定将涉案房屋出租给赵书珍用于餐饮业或商店使用，租金标准为前十年（2012年8月1日至2022年7月31日）每年租金95万元，后八年（2022年8月1日至2030年7月31日）每年租金100万元。租金支付方式为半年支付一次租金，付款时间为上付一个月。2014年8月16日双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：前三年（即2012年8月1日至2015年7月31日）每年租金改为75万元，三年后（即2015年8月1日后）按原合同内容继续履行；赵书珍须于2014年10月1日前付清前两年（2012年8月1日至2014年7月31日）租金150万元，即补交租金50万元；第三年（2014年8月1日至2015年7月31日）租金每三个月交付一次，每次交付租金187500元，交付时间为租期首月的15日之前；自签订补充协议起，如赵书珍未按时交付租金，奥马众意公司有权收回房屋并按原合同追缴所欠租金。补充协议签订后，赵书珍未按照该协议在2014年10月1日前付清两年租金，后续各期租金也未按时足额支付。我方主张对方支付租金的期间为2012年8月1日至腾退协议签订之日（即2016年10月20日），按照每年租金95万元的标准，对方共应支付4009408.59元，减去对方已付的225万元，对方还应支付租金1759408.59元。赵书珍针对奥马众意公司的反诉辩称：从租期开始至2016年3月31日期间的租金全部都付清了。在2016年清明节放假前两三天，乡里找我去谈话，说不让干了，谈完话过了几天乡政府就过去锁门了，故我认为不欠租金。佟卫波针对奥马众意公司的反诉称：认可反诉意见。豆各庄乡政府针对奥马众意公司的反诉称：反诉与我方无关，不发表意见。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月13日，奥马众意公司（出租方、甲方）与赵书珍（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租涉案房屋给乙方作为餐饮业或商店使用，建筑面积972平方米；租赁期限十八年，自2012年8月1日至2030年7月31日，租金为现金支付，乙方负责税款，每年分两次付清（每半年一次），付款时间为上付一个月，超过两个月未付租金，合同自动解除；前十年（2012年8月1日至2022年7月31日）每年租金95万元，后八年（2022年8月1日至2030年7月31日）每年租金100万元；如遇不可抗力原因（如地震、洪水、风暴或国家占地等）导致提前解除本合同，租金以实际租用期限计算，双方不承担任何赔偿责任，若有占地赔偿，甲乙双方各占总款的50%份额。2014年8月16日，奥马众意公司（出租方、甲方）与赵书珍（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁涉案房屋的前三年（即2012年8月1日至2015年7月31日）每年租金改为75万元，三年后（即2015年8月1日后）按原合同内容继续履行；乙方须于2014年10月1日前付清2012年8月1日至2014年7月31日的租金150万元，扣除已付租金100万元，补交租金50万元；2014年8月1日至2015年7月31日期间租金每三个月交付一次，每次交付租金187500元，交付时间为租期首月的15日之前；自签订补充协议起，如乙方未按时交付租金，甲方有权收回房屋并按原合同追缴所欠租金。二原告提交豆各庄乡政府出具的《证明》、《企业住所（经营场所）证明》、乡政府向环境出具的《证明》、环保局行政批复及行政许可决定书及短信记录，用以证明豆各庄乡政府系涉案房屋所有权人和共同出租人，涉案房屋不属于违法建设，且福荣阁公司确系本案适格原告主体，二原告合法经营。奥马众意公司及佟卫波对《证明》、环保局行政批复及行政许可决定书真实性认可，但称该证明仅系为了配合赵书珍注册公司，与客观事实不符，不能证明涉案房屋所有权归乡政府；对《企业住所（经营场所）证明》、短信记录真实性不认可。豆各庄乡政府对《证明》、《企业住所（经营场所）证明》、环保局行政批复及行政许可决定书真实性均认可，但称其出具的相应证明都是为了给原告方办理饭店注册手续而出具，对短信记录真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。经查，《证明》中载明的地址为朝阳区鲁店北路临X1号（一层、二层南侧部分），福荣阁公司的营业执照中注册地址亦为该地址。关于涉案房屋建设及所在土地的所有权及使用情况，当事人各执一词，各方具体意见同各方本诉及反诉的事实与理由。经本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局调查了解，涉案房屋所在土地在2011年登记在北京市朝阳区园林绿化局名下，系国有土地。佟卫波提交《北京市朝阳区富力又一城绿化用地认建认养绿地协议书》（复印件），用以证明涉案房屋所在土地系北京国门翔远酒店管理有限责任公司从北京市朝阳区园林绿化局承租来以后转租给佟卫波的。奥马众意公司提交《钢结构承揽加工合同》、《钢结构施工合同》（均为复印件），用以涉案房屋整个房屋，包括二层，均由佟卫波出资建设，建筑面积2000平方米。二原告称这些证据与实际情况不符，对以上证据真实性不认可。二原告提交照片两张，用以证明涉案房屋二层是由赵书珍出资建设。奥马众意公司、佟卫波、豆各庄乡政府对二原告提交的两张照片真实性均不认可。二原告申请证人张某出庭作证，张某到庭称福荣阁公司装修工程从头到尾由其运作，工程量共计120多万元，都是个人对接，有的是给现金，有的是签收条，有的是转账，没有签署书面合同。二原告申请高某2出庭作证，高某2到庭称其在2012年5月份给福荣阁公司干了三个月水电和电气焊工作，工资260元每天，当时加建二层是其焊接的，加建面积记不清了。二原告提交《限期腾退福荣阁餐饮用房的通知》、《限期腾退通知》、《关于政府信息公开的答复函》，用以证明豆各庄乡政府与奥马众意公司违反合同约定，擅自单方解除合同，强迫二原告停止经营，应当承担违约责任、赔偿损失。豆各庄乡政府与奥马众意公司对二原告提交的以上证据真实性均认可，但证明目的不认可。豆各庄乡政府提交《腾退协议书》、《萧太后河沿线环境整治房屋腾退补偿协议书》、付款回单，用以证明乡政府与佟卫波于2016年10月21日签订腾退协议书，将涉案房屋腾退，乡政府依据双方协议向佟卫波支付200万元补偿款（其中地上物2000平方米补偿160万元、经营补偿40万元）。奥马众意公司与佟卫波认可豆各庄乡政府提交的以上证据。二原告则认为腾退协议是奥马众意公司、佟卫波和乡政府恶意串通损害原告方合法权益，200万元的数额不够赔偿二原告的损失，二原告称《腾退协议书》中写的2000平米包括一层970平米，以及赵书珍出资建设的二层800平米及涉案房屋周边建设的一些小房子。二原告提交照片若干，用于证明被告方违约解约及拆毁涉案房屋的情况。奥马众意公司及佟卫波对照片真实性、证明目的均不认可。豆各庄乡政府对照片真实性不予认可。二原告提交《火灾自动报警及联动控制系统设计图》、《排烟及通风工程承包协议》、空调合格证、《瓷砖购销合同》、《冷库工程合同》、《厨房设备订货合同》、订货清单、《消防改造施工合同》、收据若干，用以证明二原告因被告方的单方解约而造成的损失。奥马众意公司及佟卫波对以上证据真实性、证明目的均不认可。豆各庄乡政府对以上证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。经询，二原告称，其诉讼请求中主张的3792650元损失包括：停业损失724800元，按906平方米装修面积每平方米800元计算；地暖工程及设备，900平米按每平米130元计算为117000元；消防设备的费用，12万元；通风工程及设备损失8万元；广告牌匾（包括发光字）855平方米每平方米450元计算为384750元；内部结构改造及装修900平米每平方米作价2109元，共计189.81万元；搬家费及人员安置费15万元；变压器费用15万元（安装时23万元，仅主张15万元）；二原告临建损失210平方米，按每平方米800元计算为168000元。关于房屋使用和腾退拆除时间各方各执一词，二原告称豆各庄乡政府在2016年清明节前就要求停止营业，2016年11月9日豆各庄乡政府、奥马众意公司让二原告搬离并给房屋上锁；奥马众意公司及佟卫波称涉案房屋腾退之前一直由二原告占有，二原告没有办理过房屋交付手续；豆各庄乡政府称其并没有直接跟赵书珍协商过腾退事宜，乡政府与佟卫波签订腾退协议书后，佟卫波在双方腾退协议约定的腾退时间2016年10月28日以前将房屋交付乡政府进行腾退。关于租金给付情况，二原告提交银行流水若干，用以证明二原告将2016年3月31日以前的租金全部付清。奥马众意公司及佟卫波对二原告提交的银行流水真实性认可，但证明目的不认可，称合同签订后赵书珍合计支付租金225万元，且在签订《房屋租赁合同补充协议》后并未按照协议约定的时间付款，故主张按照原合同标准计算相应租期内的租金。奥马众意公司提交2018年5月28日该公司法人李志诚与赵书珍的电话录音一份，用以证明赵书珍拖欠租金。赵书珍对该录音真实性认可，但认为该录音系起诉后发生，对方系通过电话录音诱导赵书珍进行陈述，以实现对方的抗辩。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，涉案的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》合法有效，当事人均应按照合同约定履行。根据各方陈述和举证，涉案房屋最初应为佟卫波在2011年出资建设，但房屋在涉案房屋租赁合同中载明的面积为972平方米，而最终豆各庄乡政府与佟卫波签订的《腾退协议书》中载明腾退面积为2000平方米，对于超出涉案租赁合同载明面积的部分的建设情况双方各执一词，奥马众意公司和佟卫波提交的《钢结构承揽加工合同》、《钢结构施工合同》均为复印件，且从形式上看极为潦草和不规范，故本院无法认定其真实性，本院结合二原告的证人证言、提交的照片等证据，认定涉案房屋拆迁时2000平方米的腾退面积里，972平方米系佟卫波出资所建，其余面积应为赵书珍出资建设。关于本案主体问题，涉案租赁合同虽为赵书珍签订，但合同中明确写明赵书珍租赁涉案房屋系用于餐饮业或商店使用，后赵书珍在涉案房屋注册福荣阁公司经营餐饮业，根据本案查明的事实，福荣阁公司在涉案房屋内确有投资和经营的情况，且现赵书珍认可其与福荣阁公司共同向本院主张相应权利，故本院认为福荣阁公司作为本案原告主体并无不妥。二原告主张豆各庄乡政府在2016年清明节前就要求其停止经营使用涉案房屋，但并未提交相应证据予以证明。豆各庄乡政府称涉案房屋由佟卫波在签订《腾退协议书》之后、2016年10月28日之前交付给乡政府腾退，但结合二原告提交的《限期腾退通知》出具的时间为2016年11月2日来看，本院认可二原告主张的2016年11月9日为涉案房屋腾退交付乡政府的时间。涉案房屋的腾退及拆除系豆各庄乡政府的行政决定及行政行为，故应属于《房屋租赁合同》约定的“国家占地”的情形范围内，根据合同约定，“占地赔偿”由奥马众意公司及赵书珍各占一半，但根据合同本意，“占地赔偿”应指政府占地时对地上物的赔偿，佟卫波和奥马众意公司并未在涉案房屋进行经营活动，故经营补偿款应属二原告。现佟卫波实际领取了乡政府给予的200万元补偿款，其中160万元地上物补偿应返还二原告80万元，另外40万元经营补偿款应全部返还给二原告。奥马众意公司虽称其未实际领取补偿款，但其系相应合同条款义务履行方，且考虑到佟卫波系奥马众意公司股东的配偶的情况，奥马众意公司应对佟卫波返还相应补偿款款项承担连带责任。关于二原告主张的各项损失，其提交的证据未能与其主张的各项损失一一对应，故本院无法认定其损失情况。豆各庄乡政府与赵书珍或福荣阁公司无直接的民事合同法律关系，故本院对二原告要求豆各庄乡政府在本案中赔偿损失的诉讼请求不予支持。关于租赁合同租金的给付情况，赵书珍作为给付租金的一方，并未向本院提交足够的证据证明租金的实际给付情况，其提交的银行交易流水中标注的相应款项无法确定与本案的关联性，故应承担举证不能的法律后果，奥马众意公司自认其收到的租金总数为225万元，本院不持异议。至于赵书珍须交纳租金的期间，二原告虽主张乡政府在2016年清明节前就要求停止营业，但并未提交足够的证据予以佐证，根据二原告提交的《限期腾退福荣阁参观用房的通知》的出具日期2016年9月13日，本院认为二原告在该日期之后即因腾退事宜而不能正常使用涉案房屋对外经营，故租金计算截止至2016年9月13日。奥马众意公司虽称赵书珍未按照《房屋租赁合同补充协议》的约定按时补交2012年8月1日至2014年7月31日期间的租金50万元，主张按照原合同标准计算租金，但考虑到奥马众意公司在补充协议约定的补交期限之后直至腾退拆除涉案房屋的多年内均未提出过异议及该公司认可的赵书珍交纳的租金总额，本院对奥马众意公司的该主张不予认可，租金标准应按照补充协议的约定履行。奥马众意公司认可赵书珍已付租金数额为225万元，对应的租期应为2012年8月1日至2015年7月31日，赵书珍仍应向奥马众意公司给付2015年8月1日至2016年9月13日期间（每年租金95万元）的租金1064521元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告佟卫波、被告（反诉原告）北京奥马众意体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内连带向原告（反诉被告）赵书珍、原告北京福荣阁餐饮有限责任公司返还地上物补偿款80万元、经营补偿款40万元，合计120万元；二、原告（反诉被告）赵书珍于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京奥马众意体育发展有限公司给付二〇一五年八月一日至二〇一六年九月十三日期间的租金1064521元；三、驳回原告（反诉被告）赵书珍、原告北京福荣阁餐饮有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京奥马众意体育发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37141元,由原告（反诉被告）赵书珍、原告北京福荣阁餐饮有限责任公司负担21541元（已交纳18571元，其余2970元于本判决生效之日起七日内交纳），被告佟卫波、被告（反诉原告）北京奥马众意体育发展有限公司负担15600元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费20635元，由原告（反诉被告）赵书珍负担14381元，被告（反诉原告）北京奥马众意体育发展有限公司负担6254元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  谷爱华人民陪审员  王京臣二〇一九年十二月二十七日法官 助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏书 记 员  穆静茹书 记 员  马丽颖