北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初79602号原告：北京市朝阳区八里庄市政工程队，住所地北京市朝阳区大黄庄35号。法定代表人：牛志勇，经理。委托诉讼代理人：邹连俊，北京市瑞都律师事务所律师。被告：马俊启，男，1965年12月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。第三人：张宇辉，男，1974年5月19日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王提富，北京市华洋律师事务所律师。原告北京市朝阳区八里庄市政工程队（以下简称原告）与被告马俊启（以下简称被告）、第三人张宇辉（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹连俊，被告，第三人及其委托诉讼代理人王提富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年4月22日签订的《房屋及场地租赁合同》；2、判令被告将租赁的房屋及场地腾空、恢复原状并交付给原告；3、判令被告向原告支付租金，按照每月41700元，从2018年4月22日计算至被告实际腾退之日止；4、判令被告支付违约金25万元。事实与理由：2013年4月22日，甲、乙双方就乙方租赁甲方坐落于北京市朝阳区xxx乡大黄庄888号院内的房屋及场地（以下简称涉租标的）事宜签订了《房屋及场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方的以上房屋及场地，租赁期限10年，租金每年50万元，租金支付方式为上付，乙方于每年4月22日、10月22日前分别向甲方支付租赁费，同时，合同对双方的权利义务即违约责任等进行了约定。合同生效后，原告如约履行了合同约定的全部义务。按照合同约定，被告应于2018年4月22日前支付2018年4月22日至2018年10月21日的租金25万元，然而经原告多次催要，被告无故拒不支付。被告辩称：被告已将房屋转租，不是被告不想返还房屋，是现在的租户不想返还。原告的所有诉讼请求均需征询第三人意见。第三人述称：原告的诉求与第三人无关。2015年，被告将涉租标的转租给第三人，第三人用于经营长租公寓。2017年4月，原告不让第三人继续经营，涉租标的于2017年6月20日开始空置，无法继续经营，但房屋尚未交还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，原告（出租方、甲方）与被告、卫xx（承租方、乙方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋及场地位于北京市朝阳区xxx乡大黄庄888号，其中房屋建筑面积1646.3平方米，乙方租赁该房屋及场地的期限为10年，自2013年4月22日至2023年4月21日，乙方租赁甲方该房屋及场地从事商业经营使用。租金为50万元/年。乙方按以下方式向甲方支付租金：1、2013年4月22日至2013年10月21日期间为免租期；2、本合同签订之日乙方向甲方支付2013年10月22日至2014年4月21日的租金25万元；此后，每年的租金乙方以上付方式、分两次向甲方交纳，分别于每年的4月22日前、10月22日前向甲方交付下半年的租金各25万元。乙方不得将承租的房屋及场地对外整体转租、转让。乙方没有按约定的期限及数额向甲方交纳租金的，自逾期之日起每日向甲方支付应付款项千分之一的违约金。甲、乙双方由于一方违反本合同的约定给对方造成损失的，应赔偿对方的损失；致使合同解除的，违约方应向对方支付剩余年度租金的10%作为违约金。该合同后附有卫xx于2018年4月20日签字确认的手书内容：“因经营不好，本人无法再继续执行本合同，本人自愿提出解除本合同，由一八年四月20日有效。”2015年11月1日，被告（甲方）与第三人（乙方）签订《转让协议》，约定被告将朝阳区花木苗圃基地大黄庄888号北楼106间（及所用屋内外配套设施）以136万元整体转让给第三人（因特殊原因，不能及时更名），甲方将按原合同转让给乙方，甲方自动放弃原合同内所有权利和义务，转由乙方承担。如能更名，甲方将义务协助乙方更改名称事宜。后第三人支付被告16.5万元，因被告对案外人负有借款债务，经被告要求，第三人向直接向案外人支付120万元，用于偿还被告对案外人所负借款债务。对于合同履行情况，原告表示：被告与卫xx承租房屋后，对承租区域进行了划分，一部分由被告独立经营（建筑面积1047.9平方米），一部分（建筑面积约600平方米）由卫xx独立经营。2018年4月20日，卫xx表示经营不下去了，要将其经营的部分退还给原告，原告表示同意，已经将该部分房屋及场地收回。被告应于2018年4月22日前支付2018年4月22日至2018年10月21日期间的租金，但经原告多次催缴，被告一直表示没钱支付。对于合同履行情况，被告表示：确如原告所述，被告与卫xx分开独立经营，被告承租房屋的面积1047.9平方米。2015年10月，被告经营不善，因为原、被告之间的合同约定不得转租，故被告以合作伙伴的名义将全部房屋及场地交给第三人经营，实际上就是转租。被告将此事明确告知了原告，原告表示同意。此后被告就搬走了，租金就由第三人向原告交纳。被告收到法院关于本案的相关材料，才知道合同履行出现了问题。对于合同履行情况，第三人表示：2015年被告将涉租标的转租给第三人，租赁期限于2023年届满，第三人支付了转让款136万元（含装修款），经被告要求直接向原告支付120万元，剩余16万元支付给了被告。第三人承租涉租标的后用于经营长租公寓。第三人承租房屋后直接向原告交纳租金，也将转租之事告知了原告，原告予以默认。2017年4月，原告不让第三人继续经营，于2017年11月左右停水停电半个月，2018年4月至7月停水停电三个月。2017年6月20日起涉租标的开始空置，此后未再继续经营，但房屋尚未交还。原告表示被告将涉租标的转租之事，原告并不知情，一直是被告在履行合同义务，没有第三人所述的不让其经营的情况，没有对其断水断电。被告、第三人均表示被告向原告支付租金至2015年10月，2015年11月至2018年4月22日的租金由第三人向原告支付。第三人提交《关于废品收购站限期关停整改的通知函》，记载系北京日盛达建筑集团二工区于2017年4月12日向“张家公寓”发出，内容为要求“张家公寓”于2017年6月19日前关停。第三人表示“张家公寓”系其所经营的公寓名称，该通知由原告发给第三人，原告同时也在公寓门口张贴该公告。原告表示该通知函并非其所发出，对此不清楚。诉讼中，本院前往涉租标的进行勘验，涉租的房屋为一栋东西向长方形建筑，建筑物内有两层、若干间房屋。第三人称共106间房屋。经查，涉租的房屋未取得建设规划许可证。原告表示涉租的场地是其自该土地使用权人北京市朝阳区大黄庄苗圃处承租，就此提交涉租场地的《国有土地使用证》、原告与北京市朝阳区大黄庄苗圃签订的《房屋土地租赁协议》为证；原告表示涉租的房屋是由北京市日盛达建筑企业集团所建，并交由原告无偿使用，虽未取得建设规划许可证，但经过了北京市朝阳区街道企业管理局批准，就此提交建房申请及《房屋、土地租赁无偿使用协议》为证。原告表示根据其与被告之间的合同约定，被告违约，应支付剩余年度租金10%的违约金，现剩余年度为5年，租金共250万元，因此主张违约金25万元。原告表示如法院认定其与被告之间的合同无效，其仍要求被告将涉租的房屋及场地腾空、恢复原状交还原告，并要求被告支付房屋使用费，按照每月41700元，自2018年4月23日支付至被告实际腾退之日止。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告向原告承租的房屋未取得建设工程规划许可证，双方之间的《房屋及场地租赁合同》应属无效合同。原告要求解除该合同的请求，本院不予支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求腾退交还房屋的请求，鉴于房屋现由第三人实际控制，本院确定被告、第三人共同将房屋交还原告。原告要求恢复原状的请求，本院不再予以支持。关于原告主张的房屋使用费，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故此，本院根据参照原、被告之间合同约定的租金标准，结合被告实际承租房屋的面积确定被告向原告支付房屋占有使用费的标准。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告马俊启及第三人张宇辉于本判决生效之日起七日内将其承租的北京市朝阳区xxx乡大黄庄888号院内的房屋及场地腾空，并交还原告北京市朝阳区八里庄市政工程队；二、被告马俊启于本判决生效之日起七日内向原告北京市朝阳区八里庄市政工程队支付占有使用费，按照每月二万六千五百二十一元的标准，自二〇一八年四月二十三日支付至被告马俊启及第三人张宇辉将北京市朝阳区xxx乡大黄庄888号院内的房屋及场地交还原告北京市朝阳区八里庄市政工程队之日止；三、驳回原告北京市朝阳区八里庄市政工程队的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14556元，由原告北京市朝阳区八里庄市政工程队负担5452元（已交纳3151元，剩余2301元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告马俊启负担9104元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫人民陪审员  何小清人民陪审员  高卫超二〇一九年十二月三十日法官 助理  袁书亮书 记 员  吴思琪