江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初2056号原告：余乐，男，1992年3月25日出生，汉族，住所地江西省上饶市弋阳县。原告：江刘琴，女，1994年9月29日出生，汉族，住所地江西省贵溪市。两原告共同委托诉讼代理人：许爱明，江西赣星律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：彭德政，江西赣星律师事务所律师。被告：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91360681733930678J，住所地江西省贵溪市建设路436号。法定代表人：邓海兴，系公司总经理。委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。原告余乐、江刘琴与被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称“四冶兴业房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人许爱明、被告委托诉讼代理人敖彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余乐、江刘琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告承担逾期交付的违约责任152091.07元（计算至2019年5月31日），此后的违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，被告以出让方式取得坐落于贵溪市建设大道北侧、市财政局西侧地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建设兰亭苑-111#、2#、3#楼商品楼。2014年，被告经批准开始预售。2015年10月27日，原、被告就前述2#楼2单元1201室商品房达成《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GX2015014471）。该合同约定：原告应付房价款450240元，首付140240元在2015年10月27日前支付，按揭贷款310000元由银行支付；被告应在2016年5月1日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，逾期一日按全部房价款万分之三承担违约责任，逾期60日原告享有合同解除权，原告要求继续履行合同则被告应当按全部房价款万分之三承担违约责任。合同签订备案生效后，原告依约履行了付款义务，被告却至今无法交付符合合同约定的商品房。原告为维护自身的合法权益，具状诉至法院，请求判如所请。四冶兴业房地产公司辩称：1.本案已经过了诉讼时效，本案的商品房买卖合同约定的交房时间是2016年5月1日，逾期交房违约责任应该从2016年5月1日期开始计算，至今已超过三年诉讼时效，原告丧失胜诉权；2.答辩人实际交房时间是2016年9月，被答辩人实际收房时间是2017年2月21日，答辩人在2016年9月多次通过多种方式通知被答辩人在内的业主来收房，包括电话、短信、邮寄和张贴公告等方式告知，但被答辩人到2017年2月才收房是自身原因造成的；3.双方签订的买卖合同第十二条第一款第二点中明确约定答辩人逾期交房超过60天后，被答辩人要求继续履行合同的，答辩人按全部购房款日万分之无支付违约金，由此可见，出现此种情形答辩人是不需要支付违约金的；4.被答辩人主张按日万分之三的标准计算违约金显然过高，因为本案是逾期交房的诉讼，主张的是逾期交房的违约责任，如果认定答辩人逾期交房，被答辩人的实际损失也就是房租的损失，在兰亭苑小区周边的房租价位不超过1000元/月，按照被答辩人主张的违约金标准每个月是4000余元的金额，远远超过其实际损失，根据最高院关于审理房屋买卖合同的司法解释，超过实际损失的30%的认定为违约金过高，法院可以予以调整，过高部分不予支持。综上，被答辩人的起诉既违背了合同的约定又超过了诉讼时效，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实认定如下：1.关于《商品房买卖合同（预售）》中逾期交房违约金比例的认定问题，合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。从上述合同条款文字叙述来看，被告四冶兴业房地产公司逾期60日之内时需要按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金，但逾期超过60日后，被告四冶兴业房地产公司却无需向原告支付违约金，显失公平，故本案违约金比例的问题应按照格式条款的相关规定予以认定。2.关于被告提交的收房通告，尽管原告辩称被告通过张贴公告的方式履行的通知义务在形式上不合法，但依据被告提交的有关原告收房的相关手续可以印证原告已于2017年3月23日实际收房的事实。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年，原告余乐、江刘琴向被告四冶兴业房地产公司购买贵溪市建设大道北侧、财政局东侧兰亭苑-112#楼2单元1201室商品房，并与被告四冶兴业房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：GX2015014471）。合同中与本案有关内容如下：1．该商品房总价款为450240元，原告应当在2015年10月27日前付清首付140240元，余款310000元通过银行按揭贷款支付；2.被告四冶兴业房地产公司应当在2016年5月1日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房；3.若被告四冶兴业房地产公司逾期60日之内交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由被告四冶兴业房地产公司以全部房价款为基数按日万分之三的标准向原告支付违约金，逾期超过60日原告要求继续履行合同的，被告四冶兴业房地产公司按日计算向原告支付房价款万分之无（该比率应当不低于日万分之三）的违约金。合同签订后，两原告按照合同约定的方式向被告四冶兴业房地产公司支付了全部房价款。2017年3月23日，原、被告完成了房屋交接手续。现两原告以被告逾期交付商品房构成违约为由诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告余乐、江刘琴与被告四冶兴业房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定的方式支付全部价款，但被告未按约定的时间交付房屋，构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金，由于合同约定的违约金比例存在明显歧义，该合同系格式合同，被告四冶兴业房地产公司系合同的提供方，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应认定逾期交房超过60日后，被告按日计算向原告支付的违约金应不低于全部房价款万分之三。但鉴于被告主张合同约定的违约金过高，且原告未能举证证明实际收房后因被告违约交付商品房所造成的实际损失，本院根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，将违约金比例酌情调整为按全部房价款的日万分之一点五计算。本案中，原、被告合同约定的交房时间是2016年5月1日前，尽管在房屋交接时存在一些手续或房屋资料上的瑕疵和欠缺，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，不能否认原告已于2017年3月23日日实际收房的事实。同时，原告未举证证明实际收房之后的经济损失情况，故被告因违约给原告造成的经济损失应计算至实际交房之日止。对于诉讼时效，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。本案中，合同仅约定了被告逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对被告认为原告的起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上，被告逾期交房至原告实际收房之日止的时间为326天，被告应向原告支付的逾期交房违约金为22016.7元（450240×1.5/10000×326天），对原告超出上述金额的诉请本院不予支持。综上所诉，原告余乐、江刘琴的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告余乐、江刘琴支付逾期交房违约金22016.7元；二、驳回原告余乐、江刘琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3342元，减半收取计1671元，由原告余乐、江刘琴负担1496元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  付育红二〇一九年十二月十日书记员  方阿娉