贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终5821号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，社会统一信用代码91520500590775593X，住所地贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建，男，汉族，1977年9月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张競（特别授权）、吴前辙，系贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称招商商置公司）因与被上诉人刘建商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人已经完成通知义务。上诉人向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。上诉人于2017年9月24日进行了第二轮通知：上诉人通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。并且，在上诉人积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登。二、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。（一）本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是上诉人的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。（二）本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。（三）一审判决依据商品房买卖合同司法解释第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。上诉人认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决上诉人支付给被上诉人每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。被上诉人未提交书面答辩意见。原审原告刘建向一审法院起诉请求：一、要求被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证；二、要求被告向原告支付违约金，以已付购房款434,980.00元为基数，按中国人民银行贷款基准利率1.5倍的标准，从2016年7月1日暂计至2019年6月25日为92,552.42元（庭审前变更为93,837.87元）；三、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年4月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约原告向被告购买毕节市七星关区招商花园城第E5幢18层2号房（房号为E5-18-2），用途为住宅，建筑面积116.41平方米，套内建筑面积97.44平方米，房屋总价款434,980.00元，买受人应当在合同签订之日前支付首付款134,980.00元，余款300,000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托X向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。（五），本条第（四）项产生的费用据实结算。合同签订后，原告按约定向被告招商商置公司支付了涉案房屋购房款434,980.00元。原告还支付了办证等相关税费。2015年12月17日，涉案房屋取得竣工验收备案表；完成房屋面积实测测绘成果书；2016年1月14日涉案房屋取得毕房商备BJ16登字第05号商品房备案证明书，载明房屋坐落：毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城E5幢；被告于2016年2月1日将涉案房屋交付原告使用，履行了交房义务，2018年取得（2018）毕节市不动产权第0010127号证书（载明的权利人属被告）。2018年11月7日，原、被告双方签订委托书和不动产登记申请书，载明原告委托被告办理涉案房屋的不动产权证。另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。一审法院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及计算时间、标准。对办证问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款并支付办证等相关税费。被告亦应按合同约定履行义务，被告应于2016年6月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。双方约定为共同申请办证，现双方已申请，且原告已与被告签订委托书，委托被告办证，且根据相关规定，房屋权属证书即为不动产权证书。因此，原告要求被告为交付办理房屋权属转移登记的有关文书及产权证，实为交付涉案房屋的不动产权证书。故原告的该诉讼请求，一审法院应于支持；被告虽于2016年1月14日取得商品房备案证明书，但其不能举证证明其已按时履行通知原告提交办证所需资料和缴纳相关税费的义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款的违约金。双方签订的合同对从约定日期起超过180日的违约金没有约定具体金额或计算方法。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款兑现，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定计算违约金。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，违约金应从被告违约的次日即2016年7月1日起计算至被告履行通知义务的时间止，原、被告双方于2018年11月7日签订委托书，视为被告在该日履行了通知义务。对被告认为是政府新的不动产权证登记影响其办证，系政策变动的原因造成。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，招商商置公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对招商商置公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告认为违约金计算标准过高，要求调整违约金的计算标准，一审法院予以调整为中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率的1.3倍；对被告主张本案已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间为3年，原告于2019年6月28日向一审法院提起诉讼，按三年诉讼时效的规定，2016年6月28日之前确实超过诉讼时效，2016年6月28日之后未超过诉讼时效，而本案中，原告主张从2016年7月1日起计算违约金，该时间并未超过诉讼时效，故对被告的该主张，与法律规定不符，一审法院不予以支持。因此，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持从2016年7月1日起至2018年11月7日止的违约金，以其已支付购房总款434,980.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，原告诉讼请求超过部分，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告刘建办理涉案房屋不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘建逾期办理不动产权证的违约金(违约金以434,980.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年7月1日起计算至2018年11月7日止)；三、驳回原告刘建的其他诉讼请求。案件受理费1,057.00元，由原告刘建211.00元，负担被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担846.00元。二审中，上诉人提交了快递回单，拟证明违约金至迟应计算至2018年8月23日。被上诉人质证称，针对有邮寄单的业主，邮寄单及告知书的真实性，关联性和合法性均不予认可，理由：1、经网上查询均未查询到邮寄单的信息；2、邮寄单内装载物品如何不清楚；3、我方当事人均未收到该邮寄单，不能证明上诉人向被上诉人邮寄过告知单，同时达不到上诉方的证明目的；4.签订委托书之前上诉方和被上诉人是没有形成委托办证关系的，根据合同约定上诉方负有向被上诉方交付办理转移登记资料的义务，不能以寄送告知书的形式免除该义务；5.即便确实有邮件，也要以邮戳时间为准，并且根据合同附件应当在邮寄后的5个工作日才能视为送达。二审认为，该证据材料符合证据三性，应予确认。二审审理查明，上诉人至迟已于2018年8月23日通知了被上诉人涉案房屋已具备办证条件，对一审判决认定的其余事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为，1.上诉人是否应当支付违约金；2.一审判决确定的违约金计算方式是否适当；3.计算违约金的截止时间确定为何时。关于焦点1，上诉人认为其不应支付违约金的理由有三，一是被上诉人诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，不是商品房买卖合同司法解释第十八条规定的违约金，故不能据此要求上诉人承担违约责任；二是上诉人是在约定时间内取得商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，不能认定是上诉人原因所致；三是逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失，被上诉人也未举证证明其实际损失，无损失即无违约金。经查，上诉人的前述理由均不能成立。理由是：1.办理不动产权转移登记需要以提交相关文书为前提，主张逾期交付该文书违约责任在本质上属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约责任；2.上诉人主张的取得初始登记与符合转移登记条件不能当然得出未履行交付义务不属于上诉人原因的结论，本案也无可以免除其违约责任的法定事由；3.损失有可量化的损失和难以量化的损失，考虑合同当事人的损失不能局限于可量化损失，同时，违约金还有督促当事人诚信履约，维系社会诚信体系的功能，因此，对上诉人无损失即无违约金的主张不予支持。关于焦点2，上诉人认为一审判决确定的计算方式由此计算出的违约金过高。经查，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的方法计算，并无不当。对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于焦点3.上诉人上诉称，其已通过邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》的方式进行了第一次有效通知，2017年9月24日又通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”的方式进行了第二轮有效通知。二审审理过程中，上诉人又提交了邮政快递单证明其至迟于2018年8月23日完成了通知义务。经查，根据本案实际情况，上诉人交付办理商品房转移登记相关文书的义务已转化为对涉案房屋已经取得办理商品房转移登记条件及办证等事宜的通知义务。上诉人提交的快递单已载明其于2018年8月23日向被上诉人邮寄了“办理产权证的告知函”，快递单上有邮政的邮戳，因此，该快递单具有真实性、关联性、合法性，且“办理产权证的告知函”表述本身包含了告知涉案房屋已符合办理转移登记条件的意思，在与涉案房屋已具备转移登记条件客观状况相一致的情况下，能够证明上诉人已于2018年8月23日完成了告知义务。故二审对上诉人主张的违约金截止日期主张予以采纳，对一审判决确定的违约金计算截止期限予以变更。对上诉人提出的第一次通知，因相关材料的内容不足以明确买受人知晓该房屋已具备转移登记条件的内容，故不能视为有效通知；上诉人提出的第二轮通知，因其提供的证据不能明确其设置的收集处系属于涉案房屋所在区域以及其收集资料的工作是针对涉案房屋开展，故不以上诉人提出的第一、二次通知时间确定违约金计算截止时间。综上所述，招商商置公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；一审判决确定的违约金截止时间需要变更，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7467号民事判决第一项，即：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司在原告缴纳完毕涉案商品房办证所需的相关税费和提交办证所需的相关文书之日起九十日内为原告刘建办理涉案房屋不动产权证书。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7467号民事判决第三项，即：驳回原告刘建的其他诉讼请求。三、将贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初7467号民事判决第二项变更为“招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付刘建逾期办理不动产权证的违约金(违约金以434,980.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年7月1日起计算至2018年8月23日止)”。四、驳回被上诉人刘建的原审其他诉讼请求。五、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费1,057.00元，由原审原告刘建负担357.00元，由原审被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担700.00元；二审案件受理费2114元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  袁利萍审 判 员  李中付二〇一九年十二月十四日法官助理  郭友浪书 记 员  主宏亮