北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初19290号原告:李力，女，1976年11月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人:关键，北京裕仁律师事务所律师。委托诉讼代理人:齐璇，北京裕仁律师事务所律师。被告:刘玉方，女，1976年2月20日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：张保山，男，1977年5月2日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告李力与被告刘玉方、张保山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李力及其委托诉讼代理人关键、齐璇到庭参加了诉讼。被告张保山、刘玉方经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李力向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与二被告签订的房屋买卖合同；2.请求判令二被告赔偿原告房屋差价损失276.82万元；3.诉讼费由二被告负担。事实与理由：2011年9月10日，原告与二被告签订了房屋买卖合同，约定二被告将位于顺义区×××房屋以每平方米1.47万元，房款共计165万元价格出售给原告。原告依约支付给被告首付款69万元，后于2016年4月28日支付了购房款58876.29元，共计支付748876.29元。剩余房款按照合同约定分期支付。2016年7月，原告向法院起诉要求二被告继续履行房屋买卖合同配合原告办理过户手续。法院认定了双方合同有效，但因涉案房屋处于司法查封状态，客观履行不能，因此驳回原告诉讼请求。之后，原告与二被告多次沟通房屋过户事宜，但因被告负债过多，房屋仍然处于查封状态，且二被告不愿意配合过户，故原告诉至法院。被告张保山既未作出答辩，亦未参加本院庭审。被告刘玉方既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：刘玉方、张保山系夫妻。位于×××房屋登记在刘玉方名下。2011年9月10日，李力与刘玉方签订《房屋买卖合同》，约定李力购买×××房屋，建筑面积111.78平方米，房屋价格165万元；李力于2011年11月1日前付首付款69万元，剩余房款分期支付；如果刘玉方反悔，以解除、终止、撤销本合同等方式或手段收回房屋，或者不履行本合同规定的义务、不配合办理手续等导致乙方无法实现购买目的，必须退还李力全部购房款69万元并须按购房款20％支付违约金，还须赔偿届时同样面积新楼房的价格与本次购房款165万元的差额以及乙方装修费；由于乙方需要房屋居住且需要时间筹备房款，双方同意暂不过户。但在办理过户手续前，甲方保证上述房屋无出租、无借用、无抵押、无担保，与其他任何第三人无关，没有任何权属争议……，否则甲方承担后果，赔偿给乙方造成的一切损失；刘玉方于2011年11月2日之前将房屋腾空并交付李力；李力付清房款后，双方须互相积极配合，办理过户手续完毕。张保山作为涉案房屋的共有权人也在上述《房屋买卖合同》中签字。2011年11月1日，李力向刘玉方、张保山支付了购房首付款69万元。2016年4月28日，李力向刘玉方、张保山支付了购房款（代还张保山房贷逾期款）58876.29元。2011年11月至今，涉案房屋由李力一家居住使用。诉讼中，本院调取了涉案房屋的查封抵押情况。经查,2011年6月3日，涉案房屋办理抵押登记，抵押人为刘玉方，抵押权人为北京×××银行股份有限公司，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额150万元，债务履行期限为2011年6月2日至2013年6月2日，2012年12月6日该抵押登记注销。2012年12月13日，涉案房屋办理抵押登记，抵押人为刘玉方，抵押权人为北京×××银行股份有限公司，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额100万元，债务履行期限为2012年12月12日至2014年12月12日，2013年6月17日该抵押登记注销。2013年6月9日，涉案房屋办理抵押登记，抵押人为刘玉方，抵押权人为赵遵刚，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为150万元，债务履行期限为2013年6月9日至2013年7月8日,2013年7月4日该抵押登记注销。2013年7月11日，涉案房屋办理抵押登记，抵押人为刘玉方，抵押权人为招商银行股份有限公司北京分公司，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额184万元，债务履行期限为2013年6月26日至2023年6月26日。2016年2月19日，北京市东城区人民法院查封涉案房屋，查封期限为2016年2月19日至2019年2月18日。2016年8月26日，北京市东城区人民法院查封涉案房屋，查封期限为2016年8月8日至2019年8月7日。因被告张保山、刘玉方未履行与案外人民间借贷纠纷的生效判决，北京市东城区人民法院在执行过程中委托摇号产生的北京中资房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了评估，涉案房屋在2018年9月6日的评估价值为441.82万元。后案外人刘庆国以310万元价格竞得上述房产。2019年2月18日，北京市东城区人民法院作出（2018）京0101执恢1397号之一执行裁定书，裁定解除涉案房屋的查封、抵押登记及涉案房屋归刘庆国所有。2016年4月19日，李力曾将二被告诉至本院，提出如下请求：1.确认原、被告于2011年9月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2.二被告配合原告办理顺义区×××房屋的过户手续完毕；3.诉讼费由二被告承担。在该案审理过程中，本院向李力释明涉案房屋已被法院查封，不具备办理房屋所有权转移登记的条件，但其坚持要求二被告继续履行配合办理涉案房屋的过户手续。2016年7月14日，本院作出（2016）京0113民初5737号民事判决书，判决内容如下：一、确认原告李力与被告刘玉方、张保山于二○一一年九月十日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告李力的其他诉讼请求。判决后，李力未提出上诉。该民事判决书已经发生法律效力。本案原告李力自述：签订涉案房屋买卖合同时未看二被告房本，不知道房屋有抵押，支付首付款后二被告告知原告房屋有抵押无法过户，之后每年原告均与二被告沟通要求其解除抵押、办理过户，期间被告也要求原告支付剩余购房款，但原告担心支付剩余购房款后被告不解除抵押，故未支付剩余房款。后原告得知涉案房屋被法院查封，遂将二被告诉至法院即（2016）京0113民初5737号一案。该案判决后，原告与二被告沟通合同解除及退还首付款、赔偿房屋差价事宜，但二被告仅同意退还首付款本金，并于2018年5月15日退还原告第一笔购房款50万元，后续直至2019年1月16日将首付款全部退还，提交了银行卡交易明细清单予以佐证。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收条、（2016）京0113民初5737号民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告刘玉方、张保山经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩及质证的权利。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告李力与被告刘玉方、张保山签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。原告李力按照合同约定支付了房屋首付款，但涉案房屋因刘玉方、张保山的原因被司法查封并依法拍卖，涉案房屋的所有权现已登记在案外人名下，刘玉方、张保山的违约行为导致合同目的不能实现，且刘玉方、张保山已退还了李力全部首付款，故原告李力要求解除合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于合同解除时间，鉴于双方就合同解除及首付款退还问题进行过协商，且被告已于2018年5月15日退还第一笔首付款，故本院确认双方房屋买卖合同于2018年5月15日已实际解除。对于原告李力主张的房屋差价损失的问题。因被告刘玉方、张保山的原因涉案房屋被法院查封、拍卖，导致合同目的不能实现，刘玉方、张保山对合同解除具有过错，应当赔偿李力房屋差价损失。同时，李力在订立涉案房屋买卖合同时未查看房屋所有权证，对剩余购房款支付时间、房屋过户时间等重要合同条款没有进行约定，在2011年已得知房屋有抵押无法过户时，仍然选择继续履行合同，其在合同签订、履行过程中未尽到谨慎注意义务，其对合同最终解除亦具有一定过失。另外，在涉案房屋已存在抵押未解除的情况下，又被法院查封，李力请求继续履行合同要求二被告配合办理过户手续的诉讼请求亦被驳回的情况下，李力应当知道双方房屋买卖合同存在履行障碍，无法继续履行，但其仍未及时行使合同解除权，采取措施防止损失扩大，故其对损失扩大的部分不得要求赔偿。因此，对于原告李力主张的房屋差价损失数额，本院综合与涉案房屋类似的房屋市场交易行情，二被告已于2011年11月将涉案房屋交付李力居住使用及李力支付房款数额等双方合同履行情况，被告过错及原告止损情况等因素，酌情确定刘玉方、张保山应当赔偿李力房屋差价损失40万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李力与被告刘玉方、张保山于2011年9月10日签订的《房屋买卖合同》于2018年5月15日解除；二、被告刘玉方、张保山于本判决生效之日起七日内赔偿原告李力房屋差价损失40万元；三、驳回原告李力的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28946元，由原告李力负担24746元（已交纳），由被告刘玉方、张保山共同负担4200元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费560元，由被告刘玉方、张保山共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李永芝人民陪审员  张仲奎人民陪审员  乔立娟二〇一九年十二月二十七日书 记 员  陈 杰