北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终1416号上诉人（原审原告）：吕保福，男，1963年11月5日出生，汉族，住河南省安阳县。委托诉讼代理人:付春冰，河南衡中律师事务所律师。委托诉讼代理人:牛献卫，河南衡中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：万家共赢资产管理有限公司，住所地住所地中国（上海）自由贸易试验区浦电路360号5层。法定代表人：伏爱国，总经理。委托诉讼代理人：孙培睿，男，万家共赢资产管理有限公司职员。被上诉人（原审第三人）：安阳德宝置业有限公司，住所地河南省安阳市文峰区文峰大道宏昌公寓2号楼4层。法定代表人：王太敬，总经理。委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王太敬，男，1966年8月17日出生，汉族，安阳德宝置业有限公司总经理，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人吕保福因与被上诉人万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）、被上诉人安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、被上诉人王太敬案外人执行异议之诉一案，不服北京市第四中级人民法院（2019）京04民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕保福上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判停止（中止）对河南省安阳市文峰区德宝国际名城13号楼1单元27层2701号房屋（以下简称案涉房屋）的强制执行或将案件发回重审；2.本案上诉费用由万家共赢公司、德宝公司、王太敬承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。原审过程中认定，该案件系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行的情形。对买受人物权期待权的保护，应当符合法律、司法解释规定的相应条件，并依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《最高法院执行异议规定》）第二十八条、第二十九条的相关规定认定吕保福不享有足以排除强制执行的民事权利。吕保福认为，在法律适用上，《最高法院执行异议规定》是针对执行过程中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，故在对执行异议是否成立的判断标准上应坚持较高的、外观外的判断标准。因此，《最高法院执行异议规定》第二十八条、第二十九条应该理解为：符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不能成立。执行异议之诉的异议能否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。二、一审判决认定事实不清，吕保福所主张的权利应优先于万家共赢公司的债权受到法律保护。（一）本案中，吕保福于2011年1月3日与德宝公司签订了《商品房认购书》，并且交纳了部分房款。由于德宝公司的原因，造成了案涉房屋无法完成实际交付，并且不能办理过户登记手续。吕保福应该被认定为房屋实际权利的享有人。而万家共赢公司与德宝公司于2014年3月份才形成借贷关系。在德宝公司无法偿还借款时，万家共赢公司为实现其债权才申请查封涉案房产，以寻求利益保障。债权的成立时间虽不影响债权的平等性，但是在本案中，对吕保福与德宝公司签订的房屋买卖协议和万家共赢公司基于债权而申请的对案涉房产的强制执行两者之间的履行顺序有着明显的影响，并且直接影响着吕保福的权利的实现。吕保福与德宝公司签订的房屋买卖合同成立在先，要求德宝公司继续履行合同的权利，应当优先于万家共赢公司的权利得到体现和法律的保护。不能单单因为万家共赢公司与德宝公司的借贷行为而忽略吕保福的基本权利。（二）万家共赢公司基于债权的实现申请对案涉房产强制执行，其对案涉不动产并没有明确的基于合同关系而享有的信赖利益，其金钱债权对于德宝公司所述财产也没有明确的指向。反观吕保福，与德宝公司签订了合法的房屋买卖协议，交付了房款，其对涉案房产享有期待交付使用的权利，因此有权要求德宝公司继续履行合同，将房屋交付并过户登记。因此吕保福基于债权实现而申请的司法强制执行理应不足以对抗吕保福对涉案不动产的物权期待权。三、吕保福支付的房款比例符合有关国家行政部门及吕保福所属地方政府的文件规定，并且不能合法占有房屋的原因不在于吕保福。2016年2月1日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等部门联合下发的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》明确规定，拥有1套住房且相应购房贷款尚未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付比例调整为不低于30%；河南省安阳市人民政府于2015年发布安政22号《关于促进房地产市场持续健康发展的若干意见》（试行），其中明确规定：对住房公积金缴存职工家庭购买首套普通自住住房的，首付款不利于降低为20%，购买第二套普通自住住房的，首付款比例降低为30%。以上各部委及地方政府下发的政策文件充分表明，吕保福首付30%购买涉案房产完全符合相关规定，一审判决应该充分考虑案涉房产所在地的相关政策规定，才能体现法律法规、政策条文对于吕保福的公平、公正，吕保福的权利才能得到应有的保障。在吕保福与德宝公司签订合同之初，案涉房屋仍处于建设施工状态。由于德宝公司涉及其他集资案件，造成吕保福无法办理银行按揭贷款。在案涉房屋具备交付条件后经吕保福多次催促德宝公司交房，但是德宝公司仍然拒绝向吕保福交付案涉房屋钥匙，致使吕保福至今无法实际占有案涉房产。综上所述，一审判决适用法律错误，认定事实不清，万家共赢公司基于债权而申请对案涉房产强制执行的权利，并不应该优于吕保福签订合法买卖合同而对案涉房产所享有的权利，依法应当停止对案涉房产的强制执行。万家共赢公司辩称：不同意吕保福的上诉请求。根据《最高法院执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，符合查封前签署合法有效的商品房买卖合同，支付全部价款并且已经入住的情形的，房屋买受人的权利才能够排除执行。对于本案而言，吕保福涉案房屋并未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，吕保福同德宝公司签署的《商品房认购合同》属于无效的商品房买卖合同。截至目前为止，吕保福未取得房屋钥匙，且未在其中居住，仅向德宝公司支付了30%房款，因此万家共赢公司认为吕保福案不符合《最高法院执行异议规定》第二十八条、第二十九条能够阻止强制执行的情况。德宝公司与王太敬共同辩称：同意万家共赢公司的答辩意见。吕保福向一审法院起诉请求：请求北京市第四中级人民法院停止对查封案涉房屋的执行。一审法院认定事实：1.2011年1月3日，吕保福与德宝公司签订《商品房认购书》，约定其购买德宝公司开发的涉案房屋，其在接到该公司的通知后7日内到德宝公司签订《商品房预售合同》。后吕保福支付了部分购房款，达到《商品房认购书》约定总价款的30%。德宝公司向吕保福开具了收到30%购房款的收据。双方就案涉房屋至今未签订《商品房买卖合同》，未办理商品房预告登记、网签及产权过户手续。2.2015年12月18日，一审法院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷两案分别作出一审判决：（2015）四中民（商）初字第310号民事判决，判令德宝公司于判决生效后10日内偿还万家共赢公司贷款10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；（2015）四中民（商）初字第312号判决，判令德宝公司于判决生效后10日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。上述两判决均已发生法律效力。3.2015年10月19日，一审法院依万家共赢公司申请，出具（2015）四中民（商）保字第309号、第311号民事裁定书，分别裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2016年3月17日，一审法院对万家共赢公司申请强制执行案立案。2017年11月15日，一审法院查封了德宝国际名城的部分房产，其中包括13号楼。4.德宝公司至今未取得德宝国际名城13号楼的商品房预售许可证。吕保福未取得房屋钥匙，无证据证明其合法占有案涉房屋。一审法院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议后，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。对此，一审法院审查《商品房认购书》符合买卖合同成立条件，能够认定买受人系在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。买受人已经向德宝公司支付30%购房款，未达到已支付价款超过合同约定总价款的50%条件。根据已查明事实，买受人未在一审法院查封之前合法占有不动产。对买受人物权期待权的保护，应当符合法律、司法解释规定的相应条件。根据《最高法院执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。《最高法院执行异议规定》的上述条文系法院对案外人基于实体权利对执行标的提出异议可否获得支持的判断标准，买受人符合其中任何一条规定情形提出异议的均可得到法院支持。现已经查明买受人不符合《最高法院执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定所列情形，故房屋买受人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人不符合上述司法解释规定情况下，一审法院对案外人提出停止执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回吕保福的全部诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。另查明，一审法院于2018年12月21日作出（2018）京04执异176号执行裁定书，裁定驳回吕保福的异议请求。二审审理期间，本院实地勘验了德宝国际名城项目情况，并走访了当地政府相关部门。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为:债权平等是民法的一项基本原则。该原则的根据在于，债权债务关系仅存在于特定主体之间，通常不具有公示性，赋予各债权人平等的法律地位，有利于督促其积极求偿、尽快实现自身权利，从而提高社会经济活动的效率；否则，民事主体在建立债权债务关系时，会因无法判断是否存在优先于自身债权的其他债权，而对自身债权能否实现欠缺合理预期，将大大降低参与交易的积极性，进而阻碍社会经济的繁荣发展。作为对债权平等原则的突破，法律有时也会出于特殊的利益考量赋予部分债权人优先受偿权，但法院对于此种例外规定的解释与适用理应从严掌握。本案中，万家共赢公司对德宝公司享有合法的金钱债权，在申请法院对德宝公司所有的案涉房屋采取保全措施后，又通过诉讼程序取得执行依据，当然有权申请法院对案涉房屋采取执行措施并从中受偿。吕保福作为案外人提出执行异议，应当证明其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高法院执行异议规定》第二十八条、第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人应当符合前述规定的可对登记在被执行人名下的不动产提出异议的两种情况及相应条件，其异议请求方可得到法院支持。但本案情形明显不符合其中任何一条的规定。吕保福以其债权成立在先、对案涉房屋享有期待交付使用权利、首付30%购房款符合地方政策等为由，主张其债权优先于万家共赢公司债权、可排除后者申请的强制执行，既无明确的法律依据，也不符合上述债权平等原则，欠缺充足的法理依据。综上，吕保福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吕保福负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵红英审 判 员 王 肃审 判 员 张 力审 判 员 龚晓娓审 判 员 魏 欣二〇一九年十二月三十一日法官助理 郭丽娜法官助理 陈旭云法官助理 王英博法官助理 宋 莹法官助理 张婧如书 记 员 刘向楠书 记 员 王 峥书 记 员 王安琪书 记 员 张秋实书 记 员 岳 琳书 记 员 闫 妍书 记 员 于 静