北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初14769号原告：北京东方海华酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区皂君庙甲4号5号楼电大宾馆8619。法定代表人：廖云海。委托诉讼代理人：吴丽华，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小利，北京威诺律师事务所律师。被告：北京信达友诚酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区皂君庙甲4号5号及3号楼2-4层X宾馆8228室。法定代表人：赵素珍，经理。委托诉讼代理人：刘学思，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桢，北京市法大律师事务所律师。第三人：北京开放大学，住所地北京市海淀区皂君庙甲4号。法定代表人：褚宏启，校长。委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏擎天，北京市易和律师事务所律师。原告北京东方海华酒店管理有限公司（以下简称东方海华公司）与被告北京信达友诚酒店管理有限公司（以下简称信达友诚公司）、第三人北京开放大学（以下简称开放大学）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东方海华公司之委托诉讼代理人吴丽华、陈小利，被告信达友诚公司之委托诉讼代理人刘学思、王桢，第三人开放大学之委托诉讼代理人李文艳、魏擎天到庭参加诉讼，本案现已审理终结。东方海华公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除我公司与信达友诚公司于2011年8月12日签订的《房屋租赁经营合同》及一系列《补充协议》；2.依法判令信达友诚公司返还我公司支付的保证金50万元；3.依法判令信达友诚公司赔偿我公司自2017年7月16日至2017年10月31日期间的停业损失费2272837.95元；4.依法判令信达友诚公司支付我公司违约金279225元（2017年度月租金的1倍）；5.依法判令第三人对停业损失之诉请与信达友诚公司共同承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费、鉴定费由信达友诚公司承担。事实与理由：2011年8月10日北京X宾馆有限公司（以下简称X宾馆）作为甲方、信达友诚公司作为乙方、开放大学（房屋所有权人）作为丙方，三方签订了《委托管理经营协议》，约定：丙方同意并经过法律授权给甲方，全权代表甲方将位于X1号院（以下简称X1号院）5号楼经营管理权委托乙方及其下属公司行使；委托事项为：写字楼出租、宾馆服务及相应物业管理等；委托期限为2011年8月1日至2030年7月31日止；协议期内信达友诚公司实行自主经营、独立核算、自负盈亏的运行模式，每年给X宾馆和开放大学上缴固定收益200万元，X宾馆提供宾馆的相关资质给信达友诚公司或者信达友诚公司安排的第三方作为委托管理经营宾馆使用；信达友诚公司因经营需要，可将大楼部分楼层或房屋对外继续转租或以其他合法形式进行合作管理、经营。2011年8月12日，我公司与信达友诚公司签订《房屋租赁经营合同》，约定：信达友诚公司将X1号院5号楼内的一层至六层租赁给我公司作为宾馆经营使用，双方确认的租赁建筑面积为3400平方米，我公司可以对租赁的房屋进行再装修改造，租期为10年，履约保证金为50万元；信达友诚公司要保证其对涉案房屋享有合法的出租权，否则视为信达友诚公司违约，并赔偿一切损失。合同签订后，我公司支付了保证金和租金，但信达友诚公司没有按照合同约定向我公司提供房产证等相关合法文件，致使无法完成酒店经营项目注册。因此我公司只能使用X宾馆的营业执照和银行账户，对外以X宾馆的名义进行经营。酒店的经营收支均需要通过信达友诚公司和第三人完成。2017年7月15日，开放大学给我公司发来通知，称学校进行锅炉改造，要求停业配合，我公司在酒店行业旺季被迫配合暂停营业。之后一直未恢复营业，直到2018年1月，经开放大学通知才得知，X宾馆与信达友诚公司在2016年发生诉讼，2017年12月法院判决认定《委托管理经营协议》无效。诉讼期间信达友诚公司与第三人均没有告知我公司具体情况，尤其是信达友诚公司，在此期间还要求我公司正常支付租金，直到开放大学要求腾退房屋我方才知晓相关事实。由于上述《委托管理经营协议》无效，导致我公司订立合同的目的无法实现。根据法院判决，信达友诚公司和第三人对于合同的解除和由此产生的损失存在共同故意，理应对我公司的各项损失进行赔偿，故我公司现诉至法院。信达友诚公司辩称，同意解除合同，但其它诉讼请求均不同意。租金自2017年10月底开始就没交；东方海华公司实际使用楼体，停业损失应当由开放大学承担；违约金不同意支付。开放大学就东方海华公司提出的几项损失应承担主要责任，因为是锅炉改造问题，东方海华公司的第三项诉讼请求应由开放大学承担全部责任。开放大学辩称，本案中开放大学是房屋产权人，X宾馆是经过产权人授权、全权代表开放大学进行对外签约的代理人。本案系房屋租赁合同纠纷，我方从未与东方海华公司签订过任何房屋租赁合同，双方之间不存在合同关系。根据合同相对性原则，我方并非本案适格主体，东方海华公司主张我方承担损失无从谈起，相应损失应当向信达友诚公司进行索赔。承担连带责任需要有法律的明确规定，故东方海华公司的各项诉请均于法无据。本院经审理认定事实如下：2011年8月12日，廖某（承租方，乙方）与北京信达友诚贸易有限公司（出租方，甲方，以下简称信达友诚贸易公司）签订《房屋租赁经营合同》，约定：第一条，1、甲方决定将X1号院5号楼内的一至六层及其附属设施租赁给乙方仅作为宾馆经营使用，双方共同确认租赁房屋的租赁建筑面积为3400平方米；乙方可在圈定位置再装修改造；2、该租赁房屋仅限于经营业态为宾馆；第二条，权属和证件：1、甲方保证其经授权取得上述租赁物的出租权，保证房产性质属商业用途，可用于商业连锁经营，否则视为违约，并赔偿乙方一切损失；第三条，租赁期限：1、租赁期限为10年，自2011年8月1日至2021年7月31日止（2011年8月1日至2011年10月31日为免租期，2011年11月1日开始计算租金）；第五条，履约保证金：1、乙方同意支付甲方本合同履约保证金50万元；第十二条，违约责任：1、因甲方违反合同第十一条第三款项下3.2、3.3、3.4条款约定，导致合同解除的，应向乙方支付该租赁年度月租金的1倍作为违约金；3、未经双方协商一致，甲方擅自提前解除本合同的，应提前60日通知乙方，按乙方实际使用天数计算租金，并按该租赁年度月租金的1倍支付违约金，违约金不足以抵付对方损失的，违约方还要赔偿。2011年8月21日，廖某与信达友诚贸易公司签订《补充协议》，就房屋租赁经营合同第四条第五款付款时间和付款金额进行变更。2012年1月6日，双方再次签订《补充协议》，约定：一、免租期延期至2012年1月31日；租金数额及支付方式等亦进行了相应变更。2012年1月18日，信达友诚公司（原信达友诚贸易公司，甲方）与东方海华公司（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条，原《房屋租赁经营合同》第一条第二款：“该租赁房屋仅限于经营业态为宾馆”，现修改为：“该租赁房屋仅限于经营业态为宾馆，乙方可采取加盟XX或其他品牌的酒店管理方式进行经营”；第二条，乙方针对经营宾馆项目，在办理相关资质手续及加盟XX或其他品牌酒店管理方式等业务活动时，甲方应当配合乙方出具相关资质手续（原X宾馆所有与管理和经营相关的证照）及授权书等法律文书。2012年5月16日，信达友诚公司（委托人）向东方海华公司（受托人）出具《授权委托书》，明确授权东方海华公司对上述双方确认的经营范围进行委托管理和经营，委托期限为自受托人正式对X宾馆委托经营起满十年。2012年8月24日，信达友诚公司（甲方）与东方海华公司（乙方）签订《补充协议》，约定：第一条，原双方签署的《房屋租赁经营合同》第三条内容中的免租期限延期至2012年8月7日，免租期内免收租金，但乙方免租期内所实际发生的水、电、燃气以及其它费用按实际发生结算，由乙方承担；租赁期限延长至2022年4月30日；第二条，双方一致同意将第四条款修改为：3、第六年至第八年每日租金递增率8%，其中2017年5月1日至2018年4月30日（365天）的租金为3350700元。2017年7月3日，开放大学发出《锅炉低氮改造通知》，内容为：学校锅炉房根据北京市相关政策规定于2017年7月10日至2017年9月30日进行锅炉低氮改造，届时施工需要关闭锅炉房天然气、水的总阀门等，请相关部门单位做好准备。庭审中，东方海华公司表示，在学校张贴通知后，酒店于2017年7月15日便开始停业；7月至10月是酒店经营的黄金时期，故对于因停业造成的正常收入损失，信达友诚公司应当予以赔偿。另查，涉案房屋系经开放大学同意并授权给X宾馆，X宾馆全权代表开放大学将案涉楼体经营管理权委托给信达友诚公司行使。2016年12月，开放大学、X宾馆作为原告，以房屋租赁合同纠纷为由将信达友诚公司诉至我院，诉讼请求为：1、判决确认原告与被告签订的《委托管理经营协议》无效；2、判决被告将位于北京市海淀区皂君庙甲4号的宾馆5号楼房屋腾退并返还原告北京开放大学；3、判决被告承担本案诉讼费。我院经审理于2017年11月30日作出（2016）京0108民初41570号民事判决书，认定：根据市委第八巡视组的反馈意见以及北京市教育委员会的内部审计意见，开放大学校党委对出租学校宾馆，在校领导班子会议未通过，没有招标、也未报市教委、市财政局审批的情况下，放纵原行政主要领导通过私朋好友并以校长负责制为由强行与当时还没有经营宾馆资质的私营企业签订委托经营协议，且租金明显低于同地段平均价，合同期限长达19年，期限超过3年，每年至少损失国有资产600余万元，上述行为显符合合同法第五十二条规定的恶意串通，损害国家利益的情形，双方签订的委托经营协议当属无效。故判决：一、北京开放大学、北京X宾馆有限公司与北京信达友诚酒店管理有限公司签订《委托管理经营协议》无效；二、北京信达友诚酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内将位于X1号院5号楼03、06号楼体房屋腾空并交还给北京开放大学、北京X宾馆有限公司。后信达友诚公司不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年2月作出（2018）京01民终1129号民事判决书，驳回上诉，维持原判。东方海华公司就其主张的保证金提交信达友诚贸易公司于2011年9月1日出具的收据一张，内容为：今收到廖某交来保证金50万元整。信达友诚公司对该收据的真实性不予认可，但亦未提交反证予以推翻。2019年6月4日，东方海华公司（乙方）与XX1宾馆（甲方）签订《补偿协议》，内容为：甲方5号楼30台空调为乙方2017年购买；2015至2017年物业、保安、食堂人员洗澡热水费未支付，现经甲乙双方协商，达成如下补偿协议：1、甲方支付给乙方共计82906元作为购买空调及热水费的补偿，其中30台空调费用为7万元，洗澡热水费12906元；2、协议签署2日内，乙方将5号楼6层北侧该公司占用房间及物品搬至5号楼6层南侧甲方指定房间；3、甲方收到乙方指定代理人陈小利提供的收据及乙方完成腾房5个工作日内，将钱款支付给乙方账户；4、甲方将以上费用结清后，乙方应在诉讼赔偿金额中扣除。双方同时签订有《燃气余额支付协议》，约定：乙方在甲方热水锅炉中已充值余额7931立方米，现经双方协商，达成如下协议：1、甲方支付给乙方燃气余额25061.96元。庭审中，经东方海华公司申请，本院依法委托X有限公司（以下简称X公司）对东方海华公司2016年7月15日至2016年10月31日期间的营业收入进行审计。X公司于2019年5月27日出具《司法鉴定意见书》，内容为：（三）东方海华公司2016年7月15日至2016年10月31日酒店消费结算情况：4、2016年7月15日至2016年10月31日东方海华公司有客人结算记录的客人消费情况：依据东方海华公司提供的在线客人报表、客人明细账单、住宿登记表、POS机刷卡凭条、押金收据统计，2016年7月15日至2016年10月31日东方海华公司有客人结算记录的客人消费共计2210861.00元，其中：结算2016年7月15日前客人消费金额166289元，结算2016年7月15日至2016年10月31日客人消费金额2044572元（根据该项后附列表显示：2016年7月15日至2016年10月31日期间未提供结算收款凭单的汇款结算金额为413031元，X结算金额为68283元）；五、鉴定意见依据东方海华公司现有提供的资料，最终可确认的东方海华公司在审计期间客人消费并已结算的金额为1563258元，其中：现金结算390965元，POS机刷卡结算1172392元。东方海华公司支付鉴定费10万元。经东方海华公司申请，鉴定人XX出庭作证，接受法庭及当事人的询问。其中，东方海华公司询问：鉴定意见书第十页认定2016年7月15日至2016年10月31日期间客人消费金额是2044572元，根据我方财务记录是2210861元，但鉴定意见最终认定的金额为1563258元，以上三个数据之间是什么关系？鉴定人回答：221万元是东方海华公司自己账面记录的数额，包含了7月15日之前客人消费的16万元，本次审计期间的金额为204万元；但有结算收款凭证证明的只有156万元，其余X和汇款结算的为48万元，这部分没有计入营业收入，扣除之后就与最终认定的数额一致了。东方海华公司询问：如果没有现实收入，是否就不能计入营业收入？结算的标志是什么？鉴定人回答：没有结算的外部证据，没法确认营业收入；结算的标志就是银行或POS机的结算，如果是现金结算，那应当有对方单位开具的结算收据；X结算的没有打到公司账面上，都是打到个人账户上，由于没有提供结算单据，故不能确认为鉴定期间的营业收入东方海华公司询问：如果是客人欠我们的钱，是否能算作应收账款。鉴定人回答：应收账款都应该是有依据的，如果有外部证据对应，可以计入。本院询问：假如东方海华公司提到的打入X和汇款结算的款项与结算收款凭单能对应上，是否能计入营业收入？鉴定人回答：如果款项和客人名单能对应上，从业务实质上可以认定为是营业收入，但是否能一一对应还需要看证据，看关联关系，审计机构需要根据特别情况进行认定。对于上述鉴定意见及鉴定人出庭所述内容，东方海华公司表示：同意鉴定人所述X和汇款结算也应计入营业收入的内容。信达友诚公司表示：认可鉴定人对鉴定报告所述的观点，但不认可东方海华公司所述X和汇款结算部分也应计入营业收入的主张。开放大学表示：我方不是合同相对人，鉴定报告中对于被鉴定事项所涉及公司的表述，我方不认可；鉴定意见表述，酒店的经营收入打入XX1宾馆账户，报销支取均需要通过XX1宾馆，但未依据XX1宾馆的证据进行审计。东方海华公司就其所述与X和汇款结算对应的收款凭单提交廖某的X明细、X查询明细、廖某的X收支明细以及相关协议等予以佐证。经本院询问，东方海华公司表示，涉案房屋除三间财务室未腾退之外，其余已经全部腾退给开放大学。对此，开放大学予以认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，东方海华公司、廖某与信达友诚公司签订的《房屋租赁经营合同》及相关补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。廖某系东方海华公司法定代表人，故其签订合同、支付款项的行为属于职务行为，由此产生的相关权利义务和责任应当由东方海华公司享有和承担。根据上述合同约定，案涉房屋的租赁期限为10年。现因信达友诚公司与开放大学和XX1宾馆签订的《委托管理经营协议》已被生效判决认定无效，信达友诚公司被判令将涉案房屋腾退交还给开放大学，导致案涉《房屋租赁经营合同》及相关《补充协议》客观上无法继续履行。庭审中，信达友诚公司对于解除合同亦不持异议。故东方海华公司现要求解除与信达友诚公司于2011年8月12日签订的《房屋租赁经营合同》及相关《补充协议》之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因东方海华公司对于本案合同的解除不存在过错，故其要求信达友诚公司返还保证金50万元之诉请，于法有据，本院予以支持。信达友诚公司虽对东方海华公司提交的保证金收据不予认可，但亦不能提交反证推翻其真实性，故本院对信达友诚公司提出的有关保证金诉请的抗辩意见不予采信。关于东方海华公司提出的要求信达友诚公司赔偿自2017年7月16日至2017年10月31日期间的停业损失费2272837.95元之诉请，根据鉴定意见可知，在与上述期间同期的2016年7月16日至2016年10月31日，可确认的属于东方海华公司客人消费并已结算的金额为1563258元。考虑到在宾馆行业的实际经营过程中，客人或合作单位通过X和汇款方式进行结算的情况确属客观存在；且本案审计意见只是对被鉴定对象既往营业收入情况的分析，并非直接对应东方海华公司2017年7月16日至2017年10月31日期间预期可得的实际收入。故结合本案实际情况、东方海华公司因停止经营可能遭受的合理损失、鉴定意见的分析说明以及鉴定人出庭的证言等，本院酌情判定信达友诚公司应当给付东方海华公司自2017年7月16日至2017年10月31日期间的停业损失数额为180万元。根据本案《房屋租赁经营合同》的约定以及相关法律规定，东方海华公司要求信达友诚公司支付其违约金之诉请，有合理依据，本院予以支持。具体的违约金数额，本院将结合导致本案合同解除的原因、东方海华公司因本案合同履行可能获得的利益以及其合理损失是否已得到填平等因素，酌情予以判定。因开放大学并非本案合同的相对方，故东方海华公司要求其与信达友诚公司一并承担连带赔偿责任之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除北京东方海华酒店管理有限公司与北京信达友诚酒店管理有限公司于二〇一一年八月十二日签订的《房屋租赁经营合同》及相关《补充协议》；二、北京信达友诚酒店管理有限公司于本判决生效后七日内退还北京东方海华酒店管理有限公司保证金50万元；三、北京信达友诚酒店管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京东方海华酒店管理有限公司自二〇一七年七月十六日至二〇一七年十月三十一日期间的停业损失180万元；四、北京信达友诚酒店管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京东方海华酒店管理有限公司违约金20万元；五、驳回北京东方海华酒店管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31216元，由北京东方海华酒店管理有限公司负担5000元，已交纳；由北京信达友诚酒店管理有限公司负担26216元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费10万元，由北京信达友诚酒店管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 杨人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  袁 卫二〇一九年十二月三十一日书 记 员  姚媛媛