重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初16145号 原告：黎润惠，女，1963年5月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：肖由华，男，1970年5月21日出生，汉族，系原告黎润惠丈夫。 委托诉讼代理人：王光明，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 原告：颜均，男，1986年2月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：王光明，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘有明，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 原告：颜某某，男，2011年4月30日出生，汉族，住重庆市大足县。 法定代理人：欧某某，女，1987年5月11日出生，汉族，住重庆市。 委托诉讼代理人：王光明，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘有明，重庆市渝北区兴隆法律服务所法律工作者。 被告：重庆宝田地产（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪新南路9号，统一社会信用代码500112000015565。 法定代表人：陈立伟，总经理。 委托诉讼代理人:尹正旭，男，1986年11月9日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：杜廷双，男，1972年7月8日出生，汉族，系公司员工。 原告黎润惠、颜均、颜某某与被告重庆宝田地产（集团）有限公司（以下简称宝田地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎润惠的委托诉讼代理人肖由华、原告颜某某的法定代理人欧某某以及三原告的共同委托诉讼代理人王光明，被告宝田地产公司的委托诉讼代理人尹正旭、杜廷双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎润惠、颜均、颜某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照原设计图纸修复原告购买的重庆市渝北区XX街道XX路2号商品房的质量问题（原告明确为厨房与卫生间的共墙开裂、卫生间与客厅的共墙开裂渗漏、主次卧室墙体开裂、休闲厅墙体开裂、厨房卫生间墙体未按照设计图纸施工，以上墙体开裂是因为房屋基础沉降导致的），并赔偿损失预计5万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年10月27日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的位于渝北区XX街道XX路2号房屋，被告于2013年2月将房屋交付于原告使用。原告入住后，发现案涉房屋出现严重质量问题，包括多面墙体裂缝，两个卫生间不均匀沉降导致漏水问题，地面潮湿反水，厨房厕所未按施工图纸做反坎，客厅和卫生间顶棚混凝土楼板开裂，上述质量问题均系被告未按施工图纸施工导致，严重影响了原告的正常居住。原告多次向被告反映并要求其修复均未果。后原告向渝北区信访办反映，渝北区信访办转送渝北区城乡建委处理，经渝北区建委于2016年12月5日实地核实，案涉房屋质量问题属实，但被告至今仍未履行修复义务，致使原告无法对房屋进行正常使用、收益。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告宝田地产公司辩称，1、与图纸不符的地方有设计变更单，因此符合相关规范要求；2、案涉房屋存在的问题不影响正常居住，原告主张的损失不存在；3、若案涉房屋质量问题确系被告责任，则我方应当修复，且我方在接到业主称房屋有瑕疵后，我方也出具了维修方案，但业主对我方出具的修复方案不满意，故现在一直没有修复；4、原告所称的墙体开裂情况属实，房屋的基础无问题，墙体开裂系因地皮回填沉降所致，休闲厅在我方交房的时候不存在，是原告接房后自行改造的，休闲厅墙体开裂的问题与我方无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、销售不动产统一发票（自开）、重庆爱加物业（XX郡）收款收据、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、信访事项告知书、重庆市渝北区城乡建设委员会关于欧某某等反映XX军团6栋房屋质量问题的回复意见、图片13张、施工图设计说明（一）复印件、设计变更通知单、技术变更（洽商）记录、建设工程设计合同（一），因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告举示的《XX郡—高层楼房）》，被告不认可其真实性，且该证据上未加盖任何印章及签字，本院亦无法核实其真实性，故对该证据本院不予采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月27日，以宝田地产公司为甲方（卖方），黎润惠、颜均、颜某某为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，甲方将位于重庆市渝北区XX街道XX路2号预售商品房出售给乙方，总成交金额为597994元，合同第五条付款方式及期限中约定，乙方选择按揭付款，于2012年10月27日向甲方支付首付房款179994元，余款418000元向银行申请按揭贷款。合同第七条交房期限及交付条件中约定，属预售商品房的，甲方应当在2013年1月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十八条保修责任中约定，《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。 合同后附《商品房（高层）买卖合同补充协议》第十四条房屋保修约定：……（二）、甲方应按照《重庆市新建商品房屋质量保证书》承诺的保修范围和保修期限承担相应的保修责任，但出现下列情形之一，甲方将不再承担保修责任：1、因乙方使用不当或第三方造成的质量缺陷；2、乙方（验收后）办理接房手续后自行添置，改动设施、设备；3、乙方擅自改动结构（包括拆除墙体）、设备位置和不当装修，以及其他违反住宅室内装饰装修法律法规规章的行为。……（三）、合同第十八条所述之“在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”，其中，“对乙方造成的损失”仅指甲方在合理的期限内未能履行保修义务，乙方自行或委托他方维修房屋而支出的费用。 后中国建设银行股份有限公司重庆市分行（甲方、贷款方）与黎润惠、颜均、颜某某（乙方、借款方）、宝田地产公司（丙方、担保方）签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定乙方以案涉房屋作抵押向甲方贷款418000元，甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存（转）入丙方的存款账户上。 2012年12月3日，宝田地产公司出具销售不动产统一发票，主要载明收到黎润惠、颜均、颜某某购房款179994元。 2013年3月22日，黎润惠、颜均、颜某某向重庆爱加物业（XX郡）缴纳2013年2月至2013年3月的公摊费、物管费。庭审中，原、被告双方均认可案涉房屋于2013年2月交付给原告。 2016年11月21日，颜某某的母亲欧某某就案涉房屋存在的多面墙不规则裂纹，两个卫生间基础不均匀沉降导致漏水，地面潮湿反水，不同高度地面未按施工图做反坎，客厅和卫生间顶棚混凝土楼板已开裂问题向重庆市渝北区信访办反映，重庆市渝北区信访办接到该反映后，将该信访转送重庆市渝北区城乡建委处理。 2016年12月5日，重庆市渝北区城乡建设委员会作出《重庆市渝北区城乡建设委员会关于欧某某等反映XX军团房屋质量问题的回复意见》（以下简称《回复意见》），上载明：2016年5月底，我委初次接到投诉后，立即安排工作人员于6月2日到业主家进行实地勘察，情况核实如下：一、卫生间瓷砖局部开裂；二、卫生间共墙存在渗漏痕迹；三、卧室墙面局部开裂。对于以上问题我委已要求建设单位积极配合业主对相关问题进行逐条整改落实，之后经我委协调，建设单位及物业与业主协商达成以下意见：一、由建设单位提供施工图，分析开裂原因；二、如需破坏开挖，须双方同意后进行；三、如需鉴定，须双方共同协商委托有资质的鉴定单位。由于双方就整改方式协商未达成一致，9月22日我委再次进行了跟踪处理，经双方协商，同意委托鉴定，并按鉴定结果进行处理。 庭审中，原告举示图片13张，拟证明案涉房屋在保修范围和保修期内发生房屋多面墙体裂缝，两个卫生间不均匀沉降发生漏水，厨房、卫生间未按要求做反坎等质量问题。原告还举示《施工图设计说明（一）》复印件1份，拟证明案涉房屋发生质量问题系宝田地产公司未按施工图纸进行施工、偷工减料所致。该设计说明其中载明：“所有卫生间、厨房隔墙底部应先浇筑同墙厚120高C20混凝土，再砌筑150mm高的页岩实心砖，卫生间如有埋墙管道墙面须做650高C20砼”。原告认为案涉房屋沉降引起墙体开裂渗水，现场打开检测没有混凝土，只有实心砖，表明被告未按施工图纸进行施工。宝田地产对图片13张、《施工图设计说明（一）》复印件的真实性无异议，但对证据的关联性不认可。 宝田地产公司举示泛华建设集团有限公司于2011年8月3日出具的《设计变更通知单》、技术变更（洽商）记录，拟证明案涉小区楼地面保温施工、防水做法均符合设计要求。黎润惠、颜均、颜某某对该证据的真实性无异议，但称案涉小区虽有变更设计单，但无相对应的现场施工记录，且案涉房屋系因房屋沉降引起的墙体开裂及渗水，与防水材料无关。 关于房屋质量问题，原告陈述，案涉房屋沉降引起了房屋墙体开裂及渗水，卫生间、厨房、隔墙底部只有实心砖，并未按照施工图设计说明载明的所有卫生间、厨房、隔墙底部先浇筑铜墙后C20高混凝土，再砌入实心砖。2016年，宝田地产公司要求施工方向我方出具具体的施工方案，我方按施工方提出的方案报价97万元，后双方未协商一致。宝田地产公司陈述，因案涉房屋系回填区，有局部沉降，沉降的原因系多方面原因所致，如雨水、地下水，现房屋沉降大概3-5毫米，我方2018年3月向业主报了维修方案，但因业主提出97万元的赔偿，故双方未协商一致。庭审中，原、被告均认可本案起诉前双方未就房屋质量委托鉴定机构鉴定。 关于房屋整改，原告举示了编制单位为四川君羊建设集团有限公司，日期为2016年6月15日的《XX郡一高层填充墙开裂整改方案》，要求被告按该方案对案涉房屋进行整改。该整改方案未加盖任何公司印章。原告陈述，该方案系被告要求施工单位向我出具，施工单位通过QQ邮件发送我方。宝田地产公司对该证据的真实性不予认可，认为无任何人签字盖章，四川君羊建设有限公司也不是案涉小区的设计单位或施工单位，与案涉房屋无任何关系，且该整改维修方案的价值超过了房屋本身的价值，明显不合理，故不同意以该方案对案涉房屋进行修复。被告宝田地产公司举示了《XX郡整改维修施工方案》，主张按该方案对案涉房屋的质量问题进行整改维修。原告对该整改维修方案不认可，认为该整改维修方案从根本上不能解决房屋的问题。 因原、被告双方对对方的整改维修方案均不认可，2018年9月2日，原告黎润惠、颜均、颜某某向本院提交《司法鉴定申请书》，申请对案涉房屋出现的房屋多面墙体不规则裂缝，两个卫生间不均匀沉降漏水，地面潮湿反水，不同高度地面未按施工图做反坎，客厅和卫生间顶棚混凝土楼板开裂等质量问题的成因及修复方案进行鉴定。后因重庆市内无专门的鉴定机构对房屋质量维修方案进行鉴定，原告申请的鉴定无法进行，本院告知双方并建议由被告宝田地产公司联系案涉房屋的原设计单位出具整改维修方案。宝田地产公司同意联系案涉房屋原设计单位在2019年6月30日前出具整改方案。 后被告宝田地产公司向本院提交加盖泛华建设集团有限公司（即案涉房屋原设计单位）印章的《XX郡整改维修施工方案》。该方案载明：工程名称一栏打印载明：XX郡出现质量瑕疵问题为：1、厨卫反坎有漏设现象。2、墙体局部开裂纹。对此问题我们按以下方式处理：1、对室内厨房、卫生间增加200m高C20混凝土反坎；2、对非承重墙裂纹两侧墙体增加钢丝网，并抹灰。建设单位审查意见一栏手写“同意按此方案处理”，并加盖宝田地产公司印章。方案尾部设计单位核定意见一栏中载明：该质量瑕疵与设计质量没有关系，我们同意该质量瑕疵的处理方案。该栏中加盖泛华建设集团有限公司的印章。原告对该证据的真实性不予认可，称该方案并非原施工单位或设计单位制作，无相关人员到场实际勘测，也未针对案涉房屋出现的质量问题进行整改，达不到整改修复的目的，明显是被告严重不负责任的应付行为，不同意被告提交的该整改方案。同时，原告表示，因双方确定的整改维修方案对方均不认可，原设计图纸对双方都最公平，要求被告按照施工设计图的相关规定对案涉房屋的质量问题进行整改修复。 对于原告主张的案涉房屋质量问题，宝田地产公司陈述，墙体开裂属于质量通病，原告陈述的厨房与卫生间的共墙开裂、卫生间与客厅的共墙开裂渗漏、主次卧室墙体开裂的问题，我方同意按照《XX郡整改维修施工方案》进行维修，但休闲厅墙体开裂问题与我方无关，因案涉房屋现在的状态与我方交房的现状不符，休闲厅在我方交房时是不存在的，是原告接房后自己改造的，具体开裂原因不明确。关于休闲厅墙体开裂的质量问题，原告举示了照片1张。被告宝田地产公司表示对该证据真实性无法核实。 关于损失，原举示《房屋租赁合同》3份，拟证明案涉房屋质量问题给原告造成损失50000元。该证据显示，贺围（出租方、甲方）与黎润惠（承租方、乙方）于2016年5月16日、2017年5月20日、2018年5月23日签订了《房屋租赁合同》，租赁期均为12个月，除2016年5月16日至2017年5月17日月租金为1050元外，剩余两年月租金均为1100元。宝田地产公司称该合同系原告与第三方签订，故对该证据的真实性不予认可。 本院认为：原告黎润惠、颜均、颜某某与被告宝田地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 合同补充协议第十四条房屋保修约定：甲方即被告按照《重庆市新建商品房屋质量保证书》承诺的保修范围和保修期限承担相应的保修责任，但出现下列情形之一，甲方将不再承担保修责任：1、因乙方使用不当或第三方造成的质量缺陷；2、乙方（验收后）办理接房手续后自行添置，改动设施、设备；3、乙方擅自改动结构（包括拆除墙体）、设备位置和不当装修，以及其他违反住宅室内装饰装修法律法规规章的行为。本案中，原告明确案涉房屋的质量问题为：厨房与卫生间的共墙开裂、卫生间与客厅的共墙开裂渗漏、主次卧室墙体开裂、休闲厅墙体开裂、厨房卫生间墙体未按照设计图纸施工，被告宝田地产公司对厨房与卫生间的共墙开裂、卫生间与客厅的共墙开裂渗漏、主次卧室墙体开裂的质量问题认可并表示同意进行维修整改，本院予以确认。对于休闲厅墙体开裂的质量问题，原告仅举示了照片一张，被告宝田地产公司辩称休闲厅在交房时是不存在的，是原告接房后自己改造的，墙体开裂问题与被告无关。本院认为，原告主张的休闲厅墙体开裂的质量问题在其举示的重庆市渝北区城乡建设委员会出具的《回复意见》中并未有所体现，该质量问题是否真实存在，本院无法核实。同时，该照片显示的质量问题即便真实存在，本院也无法核实该质量问题是否属于案涉房屋在保修期内因房屋本身出现的质量瑕疵，依法由原告承担举证不能的不利后果，故原告要求被告对案涉房屋休闲厅的墙体开裂质量问题进行整改修复，本院不予支持。对原告主张的案涉房屋厨房卫生间墙体未按照设计图纸施工的质量问题，其未举示有效的证据证明，被告宝田地产公司亦不认可，其要求被告整改修复，本院不予支持。 对案涉房屋存在的厨房与卫生间的共墙开裂、卫生间与客厅的共墙开裂渗漏、主次卧室墙体开裂的质量问题，被告宝田地产公司同意进行整改维修，但双方对整改维修方案存在争议。原告举示的编制单位为四川君羊建设集团有限公司，日期为2016年6月15日的《XX郡一高层13#楼）填充墙开裂整改方案》并无任何公司的印章或人员签字，原告称该方案系被告要求施工单位向其出具并由施工单位通过QQ邮件向其发送并未举示相应的证据，被告也不认可，本院不予采信，故原告要求被告按照该方案对上述房屋质量问题进行整改修复，本院不予支持。被告宝田地产公司举示的加盖泛华建设集团有限公司印章的《XX郡整改维修施工方案》，从内容上看为宝田地产公司对房屋质量问题提出处理意见，设计单位泛华建设集团有限公司核定意见“该质量瑕疵与设计质量没有关系，我们同意该质量瑕疵的处理方案”，显然该方案并非设计单位泛华建设集团有限公司针对案涉房屋的质量问题出具的整改维修方案，原告对该整改维修方案也不认可，故被告主张按该整改维修方案对案涉房屋的上述质量问题进行整改修复，本院不予支持。在本案审理中，原告对案涉房屋出现的质量问题成因及修复方案也申请进行鉴定，因重庆市内无专门的鉴定机构对房屋质量维修方案进行鉴定导致其申请的鉴定无法进行，在此情形下原告要求被告按照原施工设计图的相关规定对案涉房屋存在的厨房与卫生间的共墙开裂、卫生间与客厅的共墙开裂渗漏、主次卧室墙体开裂的质量问题进行整改修复较为合理，本院予以支持。关于损失5万元。原告主张案涉房屋的质量问题给其造成损失5万元，并未举示有效的证据证明，故原告要求被告赔偿损失5万元，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆宝田地产（集团）有限公司在本判决生效后三十日内按照原施工设计图纸的相关规定对位于重庆市渝北区XX街道XX路2号房屋的厨房与卫生间的共墙开裂、卫生间与客厅的共墙开裂渗漏、主次卧室墙体开裂的质量问题进行整改修复，修复至达到原施工设计图纸的质量要求； 二、驳回原告黎润惠、颜均、颜某某的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，已减半收取525元，由原告黎润惠、颜均、颜某某负担475元，被告重庆宝田地产（集团）有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一九年十二月三十日 书记员  龙 倩