重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初3820号 原告：刘万树，住重庆市武隆区。 原告：雷玉文，住重庆市武隆区。 二原告共同委托诉讼代理人：孙琴，重庆剑直律师事务所律师。 被告：重庆市万恒实业有限公司，住所地重庆市涪陵体育南路。 法定代表人：郑道江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾强，重庆峡阳律师事务所律师。 原告刘万树、雷玉文诉被告重庆市万恒实业有限公司（以下简称万恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法由审判员陈华适用简易程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告刘万树、雷玉文的委托诉讼代理人孙琴、被告万恒公司的委托诉讼代理人曾强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘万树、雷玉文向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期办理产权登记违约金35426.5元（以已付房款415316元为基数，时间从2017年8月10日起暂时计算至2019年12月11日止，共计853天，按每日万分之一的标准计算）；2.请求依法判决被告支付原告逾期交房的违约金2242.7元（以已付房款415316元为基数，时间从2017年1月1日起至2017年2月24日止，共计54天，按每日万分之一的标准计算）；3.请求依法判决被告承担本案诉讼费。法庭审理中，原告自愿将第二项诉讼请求变更为要求被告立即办理产权证。事实和理由：2016年3月2日，原告和被告签订《重庆市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买坐落于重庆市武隆区XX镇XX路的商品房，成交金额为415316元。该合同第七条第二款、第九条第一款、第十三条第二款和第四款约定，被告应在2016年12月31日之前交房，并在房屋交付使用后60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如因被告的责任未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告应按日向原告支付已付房屋价款万分之一的违约金。因被告存在以上违约行为，原告向法院起诉，提出前述诉讼请求。 被告万恒公司辩称，原告与被告签订合同购买案涉商品房的事实属实，合同约定的房屋价款原告已经全部付清。被告并未出现合同约定的逾期办理房屋产权登记的违约行为，双方签订的合同明确约定办理房屋产权登记是由双方共同完成。此外，原告于2017年12月12日向被告出具了委托书，根据补充协议的约定是180日内提交手续，365天内完成办证手续。同时，因逾期办理产权登记并不会对原告的权利造成实际的影响，并不会产生实际的损失，故请求法院依法调低违约金的数额。原告请求逾期办证违约金，根据案件受理时间，原告主张的超过3年的违约金已超过诉讼时效。 经审理查明，2016年3月21日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，合同约定原告以按揭贷款的方式共同购买被告开发的位于重庆市武隆区XX街道XX路的商品房，房屋总成交金额为415316元，该商品房属预售商品房，被告应在2016年12月31日前将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。该合同第十三条约定：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……”《商品房买卖补充协议》第九条第二款约定：“2.甲方按合同约定时间将商品房交付乙方后，180天内提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并获得土地房屋登记机构出具的登记受理单；365天完善权证手续。”前述《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告刘万树、雷玉文按照约定支付了购房首付款，并办理了按揭贷款。被告万恒公司向原告收取了购房契税、印花税等费用。2016年1月27日，被告取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。2016年3月30日，武隆区国土资源和房屋管理局就案涉商品房申请预售后房屋权属登记出具《业务受理通知书》，该通知单载明武隆区国土资源和房屋管理局收到了包括预售许可证、申请人身份证明、授权委托书、预售合同备案登记授权委托书、不动产购房发票、契税发票、《商品房买卖合同》、大修基金发票等在内的申请资料，登记类型为领取合同备案证明。2017年6月10日，原告刘万树、雷玉文办理了接房手续。2017年12月12日，原、被告签订《商品房买卖授权委托书》，约定原告刘万树、雷玉文委托被告万恒公司办理案涉商品房产权登记手续。被告万恒公司至今未向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2019年10月24日，原告刘万树、雷玉文向本院起诉，提出前述诉讼请求。 上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、《业务受理通知书》《接房确认书》《税收完税证明》，被告提交的《商品房买卖授权委托书》等证据材料在案为凭，经过庭审审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院依法予以确认。 被告举示（2018）渝02民终字1106号民事判决书，证明同类案件中违约金应调整为每日万分之一的30%标准计算。因该证据与本案不具关联性，本院不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。审理已查明，原告已经按约支付了购房款，被告万恒公司也已经向原告交付了案涉商品房。 关于被告万恒公司是否负有办理产权登记的合同义务。被告万恒公司辩称根据合同约定办理产权登记系由原、被告双方共同完成，并非被告的单方义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房地产开发企业有义务转移商品房所有权于买受人，故被告万恒公司应当是办理案涉商品房产权登记的义务主体。因办理产权登记所需的商品房规划设计资料、土地勘测及房屋测绘报告、完税证明等资料均由房地产开发企业掌握，原告刘万树、雷玉文作为商品房的买受人无法单方提出办理产权登记的申请，故买受人委托房地产开发企业办理产权登记已是商品房预售合同履行中的惯例。经查明，原告已于2017年12月12日签订《商品房买卖授权委托书》，委托被告万恒公司办理案涉商品房产权登记手续，同时，被告万恒公司也向原告刘万树、雷玉文收取了办理产权登记应由买房人承担的契税、印花税等费用。由此，被告万恒公司在受原告委托办理产权登记手续的情况下，未按照合同约定办理产权登记申请，该行为构成违约。 关于被告申请办理房屋产权登记并取得登记受理单的期限应如何认定的问题。如前所述，虽《重庆市商品房买卖合同》约定，被告万恒公司应当自交房之日起60日内向土地房屋登记机构提交办理房屋产权登记的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但在《商品房买卖补充协议》中，双方将其约定改为180天内提出办理本商品房《房地产权证》的申请。因补充协议是针对原合同的特别约定，因此，根据《商品房买卖补充协议》的约定，被告申请办理产权登记的期限应当是商品房实际交付使用之日起180日内，即2017年12月7日之前。 关于逾期办理产权登记违约金的计算标准及金额。审理查明，被告万恒公司至今未提交办理产权登记的资料并取得登记受理单，明显已经超过约定的期限，故被告的行为已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在合同中已经对违约金的计算方式作出了明确约定，被告万恒公司虽然以违约金过分高于逾期办理产权登记造成的损失为由主张将违约金适当调低，但其并未对此举示证据。本院认为，被告万恒公司作为案涉商品房的开发主体，理应为其商业判断自担风险，其销售商品房时与原告约定逾期办理产权登记以原告已付房款的万分之一的标准每日计付违约金，应当认定双方对违约行为可能给原告造成的损失应当具有合理预期，故原告主张按合同约定计算的违约金数额并未超出原、被告双方签订合同时应当预见的范围。因此，被告未举证证明双方约定的违约金过分高于原告的实际损失，对其要求调整违约金的主张本院不予支持。因此，被告万恒公司应当以原告已付房款415316元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付2017年12月7日起至2019年12月11日期间的违约金，具体数额为30484.19元（415316元×0.0001×734天）。被告提出超过诉讼时效期间的理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”因原告主张违约金的时间未超过三年诉讼时效期间，故对于被告该抗辩理由，本院不予支持。 对于原告主张被告立即办理位于案涉商品房的产权登记过户手续的诉讼请求，因原被告签订的合同中约定系由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，且产权登记过户手续的办理时间系由土地房屋登记机构决定，故被告在办理产权登记的义务仅是向相关机构提出申请。至此，根据合同约定，被告应当立即向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理产权登记的申请。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告重庆市万恒实业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告刘万树、雷玉文逾期办理产权登记的违约金30484.19元； 二、被告重庆市万恒实业有限公司于本判决生效之日起三日内向重庆市武隆区规划和自然资源局提出办理位于重庆市武隆区XX街道XX路房屋产权登记的申请,并取得重庆市武隆区规划和自然资源局出具的登记受理单； 三、驳回原告刘万树、雷玉文的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取342元（原告已预交），由被告重庆市万恒实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  陈 华 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  陈 洁 书 记 员  胡陶燕