河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3285号 原告：李瀑川，男，1965年4月13日生，汉族，住所地唐山市丰南区，公民身份号码×××。 原告：张克英，女，1967年10月17日生，汉族，住所地唐山市丰南区，公民身份号码×××。 二原告委托诉讼代理人：郑国强，唐山市丰南区新时代法律服务所法律工作者。 被告：唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产），住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地小区S6号底商。统一社会信用代码911302825518514186。 法定代表人：张国军，职务总经理。 委托诉讼代理人：徐良伟，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李艳敏，河北朋涛律师事务所律师。 原告李瀑川、张克英与被告唐山荣盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张克英及二原告的委托诉讼代理人郑国强，被告唐山荣盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐良伟、李艳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李瀑川、张克英向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告延期交房违约金人民币20259.5元；2.判令被告支付未按合同约定给原告办理房屋权属证书的违约金253244.1元，共计273503.6元；3.依法判令被告办理产权证书；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月5日原告购买了被告开发建设的丰南区春晖路×××号底商商品房，建筑面积为60.73平米，每平米13900元，购房总金额844147元，并签订了商品房买卖合同，合同第八条约定出卖人应当在2012年8月25日前交付原告使用，因被告于2013年4月25日交房，被告违反了合同第九条第二款的规定，自合同第八条规定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告共计违约迟付交房240天，被告应按日向原告支付房价总款的万分之一的违约金，被告应支付给原告20259.5元的违约金，按照合同第十五条关于产权登记的约定，原告应在规定期限内取得房地产权属证书，虽然未规定向原告支付违约金，因原告按法律规定未取得该房屋的产权证书，不能对外销售，也不能以该房作为抵押向银行借款，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因被告未按合同约定给原告办理产权证书，被告已经违约，按交房之日后180日起至今五年时间应支付给原告违约金253244.1元。原告多次要求被告赔偿诉请的两项违约金及要求被告办理产权证书，被告领导屡次更换，多次承诺一定给解决和办理，可是至今也未解决。为了维护原告的合法权益，提起诉讼，清法院支持原告的诉讼请求。 被告荣盛地产辩称:一、逾期交房部分答辩:(一)被答辩人诉请逾期交房违约金超出诉讼时效,丧失胜诉权。答辩人与被答辩人签订合同约定交房日期为:2012年8月25日,即被答辩人知道或应当知道其权利受到侵害的时间起点为：2012年8月26日;结合实际交房日期为:2013年4月25日,因此,被答辩人待涉案房屋正式交付日后的次日即:2013年4月26日,被答辩人可准确计算其可能得到的逾期交房违约赔偿数额(暂且不考虑被答辩人该诉权是否成立),依据民法总则相关规定,被答辩人本案相关事实可主张逾期交房违约金赔偿的诉讼时效为3年,也即是至2016年4月26日之后,被答辩人的主张已超出诉讼时效,其已丧失了胜诉权。(二)基于可能的诉讼风险考虑,答辩人就被答辩人该主张作如下实体答辩:1、答辩人在约定时间未能交付涉案房屋,并非答辩人自身原因,不应被追诉违约。合同第八条第二款约定,“但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、不可抗力……;2、由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整,出卖人交房期予以顺延”。本案中,在房屋建造过程中,因行业政策文件发生改变,其中原设计方案中保温材料的变更,导致施工中就此施工完全发生改变,该事实有施工中的变更、洽商记录为据。因此,依据上述条款约定,因此导致了交房的顺延,不应以延期交房的违约行为被科处。2、被答辩人违约在先，答辩人与被答辩人签订合同时间为2011年10月5日,合同第六条约定,首付款424147元于2011年5月13日付清,贷款42万元整,其他约定见合同附件。另,合同附件四:合同补充协议2约定,按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款424143元,同时提供齐全按揭贷款资料,并于2011年5月20日前到指定银行办理完毕相关手续。……经答辩人核对,被答辩人首付款付款时间为2011年5月13日,全款付清时间为2011年11月29日,显然其违约在先,依据同时履行抗辩权规定,答辩人无需按合同约定交付其房屋,被答辩人也更无权提及答辩人违约交房。因此,被答辩人第一项诉请应依法驳回。二、逾期办证部分答辩:（一）答辩人不存在因自身原因导致的逾期办证事实。1、办理权属登记需多流程,多部门,含相应行政机关的行政行为,该复杂的程序中多并非答辩人所能左右(见流程图)。2、因政府行为,二证合一改革,导致大产权证办理延迟。唐山市丰南区政府于2017年6月23日发布了开展不动产统一登记工作的通告,使得我公司在办理大产权证期间受到房改政策影响,政府开展不动产统一登记工作,系统调整、人员安排等导致办证业务无法正常开展,使得我司的大产权证办理受到影响,该原因确为政府行为所致,为我司不能遇见及控制因素。3、由于我司与政府核对房源属性,导致大产权证延迟,并非我公司直接原因。涉案房屋所在小区为回迁小区,在房屋交付过程中,与相关政府部门核对房屋属性、另有回迁业主因对政府行为不满意上访、换房等情形,导致我司办理大产权证过程中与政府房源属性核实进度缓慢,该原因导致我司办理大产权证时间延长。4、因本小区为回迁小区,依照项目立项总体要求,优先办理住宅,因现住宅权属登记尚未办理完结,不能通知业主办理商业权属证书。针对此业主,现我司完全具备为其办理权属登记的条件。（二）、依据案涉合同约定,我司办证时间明显低于行业平均水平,在该合同为住建部门格式合同情形下,加重我司责任且超出合理限度的条款约定,应当认定为条款无效。经我司调查了解,唐山地区范围内,其他开发商约定办证时间如下:（见附表），且大产权证的办理属于政府部门的行政行为,办理时间并非我公司能左右,因此,我司要求依据合同的基本公平原则对该合同条款的内容予以变更。（三）、办理产权登记并非答辩人与此固定的法定义务,而是协助义务,该协助义务的行使需以被答辩人协助为前提。《城市房地产开发经营管理条例》32条规定,(预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当在销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件）。答辩人作为开发主体,只是协助购买人行使权力。依据民事举证规则相关规定,如被答辩人不能举证证实已提交了办理权属登记的相关材料,无权要求答辩人办理权属登记。（四）、被答辩人曲解合同第十五条约定,错误理解办证期限及追诉计算期间。1、对此,被答辩人主张无约定,可适用司法解释第十八条相关规定计算违约金,明显存在曲解。该条款明确有适用前提即是“由于出卖人原因,买受人下列期限届满未能取得房屏权属证书,除当事人有特殊约定外”，本案中,涉案合同相应条款明确特别约定,“双方协商解决”，因此,被答辩人主张违约金的计算标准明显有误。2、承上,依据合同第十五条关于产权登记的约定,只是在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,……且双方协商解决。本案中,即使被答辩人主张成立,也应以双方协商未果或以诉讼委托签署之后,方可计算逾期办证违约金。因此,被答辩人主张的逾期办证违约金条件尚未成立,应当不予支持。综上,答辩人恳请驳回被答辩人全部诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：一、2011年10月5日，原告李瀑川、张克英作为买受人，被告荣盛地产作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的湖畔郦舍商业第6-5#座春晖路×××号房，房屋总价款844147元。合同第六条对付款方式及期限约定为“买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式，首付款424147元于2011年5月13日付清，贷款42万元整，其他约定见合同附件”。附件四补充协议第二条约定“第六条付款方式及期限补充内容：关于商品房买卖合同第六条内容，由于相关条文解释及操作细则尚未明确，为双方利益考虑，同时避免将来产生不必要的纠纷。经协商，双方一致同意按下列第2种付款方式处理……2.按揭贷款：买受人须于签约当日一次性付清首付款肆拾贰万肆仟壹佰肆拾叁元整，小写424143元，按揭贷款肆拾贰万元整，小写420000元，同时提供齐全按揭资料，并于2011年5月20日前到出卖人指定银行办理完毕相关手续。因买受人原因，致使银行不能在签约7日内放贷的，买受人应于3日内付清全款，但不享受一次性付款购房之优惠；超过此日期视为逾期付款，按合同第七条执行”。《商品房买卖合同》第七条约定“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金”。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2012年8月25日前，并约定“由于非出卖人原因致使配套设施建设延期以及行业管理部门政策调整，出卖人交房期予以顺延”。第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。 二、被告于2011年11月29日向原告出具销售不动产统一发票收到原告预售购房款424147元、2012年6月6日向原告出具销售不动产统一发票收到原告预售购房款420000元。二张发票显示：不动产项目湖畔丽舍.荷风苑，销售的不动产楼牌号商业-春晖路-×××，面积60.73㎡。被告于2013年4月25日将案涉房屋交付给原告。原告于同日向被告交纳契税33226.56元、房产测绘费89.14元、转让手续费149.4元、他项权登记费550元、土地测绘费2000元、评估费2000元、所有权登记费10元，被告为原告出具收据一张金额38025.6元。同日原告向唐山市丰南区普捷物业服务有限公司交纳公共维修基金7171.2元，物业费1792.8元、电费500元、垃圾清运费298.8元。唐山市丰南区普捷物业服务有限公司向原告出具收据一张金额9762.8元。案涉房屋被告于2019年1月28日完成办理初始登记,并取得不动产所有权证书（大产权证书）。 三、原告向本院递交起诉状的日期为2019年6月3日，本院登记为诉前调解案件，登记诉前调解案号为（2019）冀0207诉前调1225号，于2019年8月9日转立案。 本院认为，一、案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）合法有效，双方应按照约定履行各自的权利和义务。二、逾期交房违约金问题：合同约定被告应当在2012年8月25日前交房，实际交房时间为2013年4月25日，客观上被告已经迟延交房，且被告所提供的证据无法证实延期交房并非其原因所致，故确认系被告原因造成延期交房，被告应当按照合同第九条约定承担2012年8月26日--2013年4月24日期间的违约金。该逾期交房违约金系继续性违约金，至2013年4月24日时已确定具体金额，在民法总则施行前，最后一日的违约金按照民法通则所规定的2年诉讼时效期间（2013年4月25日--2015年4月24日）已届满。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，本案应当适用当时的法律规定，即民法通则规定的2年诉讼时效期间。虽然原告申请证人有存在与案件存在利害关系和未直接证明原告在诉讼时效期间内向被告主张了逾期交房和逾期办证违约金的情形，故以证人证言无法证明原告在2年诉讼时效期间内向被告主张了逾期交房违约金，无法认定诉讼时效中断。前已述及，逾期交房最后一日的违约金的诉讼时效期间于2015年4月24日已经届满，而原告向本院递交本案诉状日期为2019年6月3日，已经超过了诉讼时效期间，且原告未能证明存在时效中止、中断情形，故对其逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。三、逾期办证违约责任问题：原告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金253244.1元，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。上述约定排除了双方选择第1项买受人退房，出卖人赔偿损失条款和第2项买受人不退房，由出卖人支付违约金条款，属于当事人对办理产权登记有特殊约定。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用前提是“除当事人有特殊约定外”，本案中双方当事人特殊约定了对于产权登记协商解决，且被告已经于2018年1月28日完成办理初始登记，故对原告主张的由被告承担逾期办理房屋权属证书违约金253244.1元，不予支持。四、原告要求被告办理房屋权属证书问题。初始登记后，应为双方相互配合办理转移登记，被告方非办理房屋权属证书的行政主体，且双方未举证证明为何在初始登记后未能及时办理转移登记，故对原告要求被告办理产权证书的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，判决如下： 驳回原告李瀑川、张克英的诉讼请求。 案件受理费人民币5403元，由原告李瀑川、张克英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判长 肖 斌 审判员 李怀刚 审判员 么晓梅 二〇一九年十二月三十一日 书记员 董建瑞