北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36653号原告：刘明豫，男，1970年12月1日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京乐义永乐农业科技发展有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-401。法定代表人：**飞，经理。委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。原告刘明豫与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司（以下简称乐义永乐公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘明豫、被告乐义永乐公司的委托诉讼代理人徐占国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明豫向本院提出诉讼请求：1.依法确认刘明豫与乐义永乐公司于2014年8月22日签订的《农业观光园承包合同》无效；2.判令乐义永乐公司退还承包费23万元；3.本案诉讼费用由乐义永乐公司承担。事实与理由：2014年8月22日，刘明豫与乐义永乐公司签订《农业观光园承包合同》一份，刘明豫承包乐义永乐公司位于北京市通州区永乐店镇半截河村的乐义永乐丰采园内的G18、G19号种植单元温室大棚，面积760平方米，承包期限从2014年8月22日至2042年5月31日，承包费23万元于签订合同之日一次性付清。刘明豫在地上种植樱桃树。2017年8月16日，大棚被永乐店镇政府认定为以出租大棚名义变相出售小产权房，并被强制拆除。2018年4月，我响应乐义永乐公司号召，花费3万元购买了5年期樱桃树200多棵进行了种植，但当年10月樱桃树在挂满果子的情况下又被镇政府夷为平地，故诉至法院，望判如所请。乐义永乐公司辩称，1.我公司在农用地上所建农业温室大棚符合国家法律、法规和政策的规定，属于合法的农业设施。我公司将农业温室大棚承包给刘明豫不违反法律、行政法规的相关规定，双方之间的农业温室大棚承包合同系合法有效的合同。2、我公司从未建设过违反法律、行政法规和政策的小产权房，更未售卖、出租过违反国家法律、法规规定的“农家小院”。3、我公司与刘明豫签订承包合同中的全部农业温室大棚建造规格是统一的，只是大棚面积不同，均为三面围墙、顶部为钢筋的敞开式大棚，且我公司从未建造过样板间，更谈不上发包或出租。4、我公司与刘明豫签订合同后，按照合同约定时间向刘明豫交付大棚，我公司并依法收取承包费，同时为刘明豫出具盖有我公司公章或财务章的收费单据。5、少部分承包人违反合同第六条第五项约定和管理协议书第五条第一款第一项之约定，并违反国家法律规定建造违法建筑，致使我公司所建大棚设施被政府拆除，其所有损失应自行承担。6、大部分承包人未建造非法建筑，其损失应由北京市通州区永乐店人民政府赔偿。7、我公司已于2018年11月26日向贵院申请行政诉讼立案，被告为北京市通州区永乐店人民政府，贵院至今未予以立案。待该案件立案并审理时，我公司将依法向北京市通州区永乐店人民政府主张损失。本院经审理认定事实如下：2014年8月22日，刘明豫（承包方、乙方）与乐义永乐公司（出租方、甲方）签订《农业观光园承包合同》一份，约定：为响应国家关于建设社会主义新农村的号召，发展集农业生产和生态休闲观光为一体的现代化自家种植式的生态农业庄园——日光温室，让京城市民享受乡村田园生活，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，甲、乙双方在平等、公平的基础上协商一致，订立本合同，以便双方共同遵守。乐义永乐丰采园位于北京市通州区永乐店镇半截河村，种植单元G18、G19，总占地面积760平方米，承包期限分两期，第一期自签订之日起至2028年5月31日，第二期2028年6月1日起至2042年5月31日，注：甲方参照当时政府土地流转指导价格，交予半截河村委，乙方无需再交承包费用。交工日期为2014年8月22日。承包费共计23万元，付款方式为一次性付清。甲方提供日常生活用品及农业生产资料买卖服务，保证水、电接入日光温室及正常使用，甲方公司有权按期收取电费、管理费等相关费用的权利，承包期间所产生的水、电费等费用由乙方自行承担，在承包期间，日光温室等地上物的修缮由乙方自行负责。房屋质量保证符合日光温室规范和标准，非甲方原因造成的损失，甲方不承担保修责任。此外，双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订当日，刘明豫向乐义永乐公司交纳G18、G19单元租金全款23万元，乐义永乐公司向刘明豫交付了日光温室大棚。2017年8月9日，北京市通州区永乐店镇人民政府在涉案园区内张贴《通告》，载明：乐义永乐农业科技发展有限公司：…现就对你单位所有大棚房涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改。经查该地块在2010年半截河村与聚隆迪签订合同，后流转到乐义永乐农业科技发展有限公司。承包165亩地建设农业项目。但在建设过程中，改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地且有对外出租出售房屋的行为，违法建设房屋57栋……同日，北京市通州区永乐店镇人民政府发出京通永镇限拆字[2017]第040号《限期拆除通知书》，载明：经查，当事人乐义永乐农业科技发展有限公司通州区永乐店镇半截河村东南（建筑面积110055平方米）未取得建设工程规划许可证，限你（单位）务必于2017年8月11日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。2017年8月16日，涉案大棚因系违法建设被北京市通州区永乐店镇人民政府拆除。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点在于刘明豫与乐义永乐公司签订的《农业观光园承包合同》的效力问题。经审查，本院认为上述《农业观光园承包合同》应属无效，理由如下：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，刘明豫与乐义永乐公司签订的《农业观光园承包合同》中约定的承包期限较长，约定的承包费支付方式不符合一般承包费按年度交纳的方式，显系以承包形式掩盖转让、买卖之非法目的。合同中“让京城市民享受乡村田园生活”的约定以明示的方式为刘明豫居住使用创造条件、提供便利，表明合同所称“种植单元”的非农用途，改变土地用途。第二，北京市通州区永乐店镇人民政府的通告亦表明乐义永乐公司在建设过程中改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地的行为。综上，本院对原告刘明豫要求确认其与乐义永乐公司签订的《乐义永乐丰采庄园承包合同》无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，刘明豫向乐义永乐公司交纳了承包费23万元，因乐义永乐公司已于2014年8月22日将涉案大棚交付给刘明豫，刘明豫对涉案大棚进行实际控制并使用，故乐义永乐公司应将已收取的承包费退还刘明豫，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以《农业观光园承包合同》约定的承包费及承包期限进行折算。综上，扣除刘明豫应当承担的占用期间的使用费，乐义永乐公司应退还刘明豫承包费的具体数额确定为205265.65元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、确认原告刘明豫与被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于2014年8月22日签订的《农业观光园承包合同》无效；二、被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告刘明豫承包费205265.65元；三、驳回原告刘明豫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由原告刘明豫负担186元（已交纳）；由被告北京乐义永乐农业科技发展有限公司负担2189元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一九年十二月十日书记员  张佳怡