广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5470号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈源，男，1989年10月23日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人陈源商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审法院关于逾期交房的相关问题认定有误。1.通大公司不存在逾期交房行为。因陈源同意在未取得竣工验收备案登记证的情况下向通大公司申请了提前收楼，通大公司在合同约定期限内通过电话等形式多次告知陈源办理收楼手续，但其未及时办理。通大公司于2014年6月30日按照陈源在涉案合同中留存的联系方式再次寄送收楼通知书，根据涉案合同补充协议第四条第1点、第4点及第八条第5点、第6点的约定，视为通大公司已向陈源交付了涉案房屋。2.根据涉案合同补充协议第四条以及第八条第4点的约定，逾期交房违约金应截止至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并向陈源发出收楼通知书递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）或电话/短信通知陈源之日止。且如陈源在通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之前已收楼的，则截止日应为陈源办理收楼手续之日。3.一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定不符合事实与法律规定。首先，涉案合同是双方协商一致、自愿签订的，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，故为合法有效的。根据合同法第一百一十四条第一款的规定，双方对于逾期交房违约责任的约定合法，也通过添加下划线、加黑等方式进行了特别提示，陈源亦未就该条款申请变更或撤销，足以说明该条款是双方在综合考量各方权利义务基础上慎重作出的真实意思表示，双方均应恪守该条款。其次，逾期交房违约金应以双方约定的不超过已付房价款的1%为准。陈源未就其损失高于约定的违约金进行举证，且涉案房屋所在中山市的房价迅猛上涨，陈源只有获利而无损失。通大公司作为房地产开发企业，为了自身利益，通大公司不存在怠于交房的理由。在陈源获益，而通大公司因开发成本上升、受有损失的情况下，一审判决逾期交房违约金不设上限不当，导致通大公司承担的违约金明显过高，有违公平原则。最后，涉案合同约定如通大公司逾期交房超过360日的，陈源亦享有解除合同的权利。4.一审法院对诉讼时效的认定有误。陈源于2018年12月4日提起诉讼，一审法院支持了自2015年12月1日起的逾期交房违约金于法不符。二、一审法院关于逾期办证的相关问题认定有误。1.逾期办证违约金的起算时间认定错误。首先，一审法院不支持补充协议第六条第1款关于产权登记期限的约定，没有法律依据。该约定是双方真实意思表示，是双方的共同预期，且陈源在签订补充协议前已充分理解了所有条款，故该约定是合法有效的，应当恪守。其次，该条款是对涉案合同第十四条有关商品房产权登记内容的变更、补充以及解释，故双方对于产权登记起算时间的约定已非常明确，无需进一步释明。最后，根据上述约定及一审判决，若陈源早日收楼即可启动办证期限。故一审判决中的假设情况不能作为裁判依据，且通大公司逾期交楼也将承担相应的逾期交楼违约责任。预售商品房办证需要一定的合理期限，通大公司仅在双方达成合意的合理办证期限内不承担责任，并未免除通大公司逾期办证的违约责任。综上，逾期办证违约金起算时间应以补充协议第六条第1款的约定为准，因涉案房屋尚未实际交付，故办证截止时间尚未确定，逾期办证违约金尚未开始起算，通大公司不存在逾期办证行为。2.逾期办证违约金的截止时间认定有误。首先，根据涉案合同第十四条，逾期办证违约金的截止日应当是通大公司持办理产权登记需要由其提供的资料到产权登记机关备案之日，而非陈源要求的办妥房地产权属证书之日。其次，逾期办证违约金截止时间应扣除涉案合同补充协议第六条第2款及第3款约定的未能办证情形的存续时间，以及陈源未及时提交办证资料或不配合办证手续的时间。3.一审法院不支持双方对于逾期办证违约金上限的约定不符合事实与法律规定，理由同逾期交房违约金上限约定有效的论述。此外，因多方因素影响，通大公司在涉案楼盘中逾期交楼及办证的违约几率高，且绝大部分业主都是在通大公司提供连带保证前提下通过按揭贷款购房，若业主在取得房产证前断供，通大公司就要承担连带责任。故，通大公司承担了逾期交房、逾期办证、金融借款三重诉累。陈源辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。1.逾期办证违约金截止时间应扣除相关时间的问题，只要通大公司具备办证条件，业主就可以配合办证手续。2.业主损失与违约金封顶条款是不符的，一审不支持封顶条款是正确的。陈源于2018年12月4日向一审法院起诉请求：1.通大公司向陈源支付迟延交楼违约金（以购房款514514元为本金，按每日0.01%，自2015年12月1日起计算至收楼之日，即2016年7月16日止，违约金为11730.92元）；2.通大公司向陈源支付逾期办证违约金（以购房款514514元为本金，按每日0.01%，自逾期之日的次日即2018年3月20日起计算至办妥房地产权证之日止，暂计至2018年11月30日为13120.11元）；以上合计24851.03元。一审诉讼过程中，陈源变更第一项诉讼请求为：通大公司向陈源支付迟延交楼违约金（以购房款514514元为本金，按每日0.01%，自2015年5月1日起计算至通大公司取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及供水、供电、管道煤气在交付商品房时达到使用条件并通知陈源之日止，暂计至2018年12月31日为68687元）；变更第二项诉讼请求中的合计24851.03元为93538.03元。一审法院认定事实：2013年6月16日，陈源（买受人）与通大公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定陈源购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为514514元；付款方式为银行按揭方式，其中现金154514元约定付款时间为2013年6月16日，商业贷款360000元约定付款时间为2013年7月16日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2、买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3、因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“……2、出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”第十四条关于产权登记约定：“……出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4、出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。”附件六：合同补充协议第四条关于该商品房的交付（对买卖合同第十一条的补充）第1点约定：“买卖双方同意：买受人未收到交付通知的，则以买卖合同约定交付期限届满当日为交付时间，以房屋所在地为交付地点，买受人应于买卖合同约定交付期限届满当日自行到出卖人处办理收楼手续，若买受人超过买卖合同约定交楼期30天，仍未办理交收楼手续，则视同已进行验收交接，且房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费，此外由此产生的一切不利后果均由买卖人承担。”第3点约定：“该商品房在交付使用时只要符合买卖合同第八条约定的条件，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时该商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维系资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担买卖合同第九条约定的逾期交楼责任。”第六条关于产权登记（对买卖合同第十四条的补充）约定：“1、产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。2、若买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理《房地产权证》、《国有土地使用证》时，买受人在出卖人将该商品房交付其使用时，有责任付清应由其所承担的办理房屋权属证书所需的各项税费及签订面积差异确认文件。3、由于下列任一情况导致买受人不能按买卖合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：（1）买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；（2）买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；（3）买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；（4）由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；（5）因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；（6）买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；（7）买受人未按买卖合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修资金及其他应付的款项的；（8）不可抗力；（9）属于买受人的其他原因导致其产权证迟延办理的。4、……”第十一条关于补充协议的效力（对买卖合同第二十条的补充）约定：“本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行。若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。”《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。合同及补充协议签订后，陈源向通大公司支付了购房款514514元。2014年6月30日，通大公司向陈源在买卖合同中留存的地址寄发收楼通知书，对此通大公司认为其已交楼，不存在逾期交楼问题。即使逾期交楼，逾期交楼违约金计算截止时间为通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知陈源之日止，且违约金总额不超过总房价的1%；另因涉案房屋尚未实际交付，根据合同补充协议约定，通大公司提交办理权属登记资料备案的截止时间尚未确定，故逾期办证违约金尚未开始计算；即使通大公司存在逾期办证，逾期办证违约金的计算截止时间为通大公司递件备案之日而非房地产权证办妥之日，且违约金总额不超过总房价的1%。陈源则认为，通大公司发出收楼通知书后，因涉案楼房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备交付使用条件，陈源有权拒绝收楼，通大公司应支付逾期交楼违约金，另逾期办证违约金起算日为合同约定的最后交楼日（2015年4月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）之次日，即2018年3月20日，截止时间为办妥房地产权证之日，且逾期交楼及逾期办证违约金不应设置不超过总房价的1%。双方因此产生争议，陈源为此诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、通大公司是否已交楼；二、逾期交楼违约金截止时间；三、陈源主张逾期交楼违约金是否已过诉讼时效；四、逾期办证违约金的起止时间；五、合同能否设置逾期交楼违约金及逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。关于焦点一，通大公司是否已交楼问题。双方于商品房买卖合同中约定，通大公司应当在2015年4月30日前向陈源交付取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合合同约定的商品房，虽然通大公司于2014年6月30日向陈源留存地址寄送收楼通知书，但涉案商品房至今仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同所约定的交楼前提条件，故通大公司虽向陈源寄发收楼通知书，但不能认定其具备交楼条件并已按合同约定期限交楼。关于焦点二，逾期交楼违约金截止时间问题。通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的涉案商品房交付给陈源方为完成交楼义务，故逾期交楼违约金计算截止时间应为通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日为止。通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即表明涉案商品房已具备供水、供电及管道煤气等条件，故陈源要求通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付商品房时，涉案房屋的供水、供电及管道煤气还需达到使用条件，实属重复。关于焦点三，陈源主张逾期交楼违约金是否已过诉讼时效问题。通大公司未能依约于2015年4月30日前向陈源交付房屋，其行为已构成违约，故陈源有权从2015年5月1日起要求通大公司支付逾期交楼违约金。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”以及依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，一审法院支持陈源自2015年11月28日起至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金，2015年11月27日之前发生的逾期交楼违约金已超过诉讼时效期间，一审法院不予保护。关于焦点四，逾期办证违约金的起止时间。首先，关于起算时间。陈源认为，根据买卖合同第十四条“出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”约定，逾期办证起算时间应该从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为除上述合同第十四条外，另根据合同补充协议第六条第一款“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，逾期办证违约金应从实际交楼之日加上720个工作日起算，因陈源尚未实际收楼，故通大公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案时间尚未确定，逾期办证违约金起算时间尚未开始。现双方对前述条款约定的理解产生争议，因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或者仲裁机构通过合同解释进行释明。对此，一审法院分析如下：因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期的，而约定交楼日之后开发商实际交楼时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。同时，虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与陈源已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的价值构成利益失衡，因此，前述补充协议的条款不发生法律效力，通大公司不得以前述条款作为抗辩理据。据此，通大公司逾期办证违约金的起算时间应按合同约定的最后办证之日，即从合同约定的最后交楼日期（2015年4月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日）的次日起算，即2018年2月25日。现陈源要求从2018年3月20日起计算，属对其权利的处分，一审法院予以支持。其次，关于截止时间。陈源认为逾期办证违约金应当计算至办妥房地产权证之日止，通大公司则认为逾期办证违约金应计算至其递件备案之日止，且如果陈源存在补充协议第六条第2款、第3款情形时，通大公司不承担涉案房屋不能办证的责任，相应不能办证的期限应予扣除。对此，一审法院认为，根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，故逾期办证违约金计算截止时间为通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止，陈源要求计算至办妥房地产权证之日，理据不足，一审法院不予支持。通大公司未举证证明其不承担办证责任及扣除递件备案期限，故一审法院对其上述意见不予支持。关于焦点四，合同能否设置逾期交楼违约金及逾期办证违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%问题。首先，关于逾期交楼违约金总额问题。商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。陈源认为该封顶条款明显与通大公司违约行为的严重程度不符，且无法弥补陈源的损失。通大公司则认为前述条款为双方真实意思表示，合法有效，且陈源未举证证明其损失高于违约金。对此，一审法院认为，商品房买卖合同虽约定逾期交楼违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除通大公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。其次，关于逾期办证违约金总额问题。虽然合同中约定“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。且因通大公司逾期办证的违约行为，导致陈源未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使因对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜具有密切联系，陈源因通大公司的违约受到的损失显而易见。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与陈源支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，故逾期交楼违约金不应设置前述最高限额。综上，通大公司应以陈源已付房价款为基数，按每日0.01%向陈源支付自2015年12月1日起至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金，以及以陈源已付房价款为基数，按日0.01%向陈源支付自2018年3月20日起至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日立即向陈源支付自2015年12月1日起至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以514514元为基数，按每日0.01%的标准计算；自2015年12月1日起至本案判决发生法律效力之日止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付；本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金；若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；二、通大公司于一审判决生效之日立即向陈源支付从2018年3月20日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金（以514514元为基数，按每日0.01%标准计算；其中，从2018年3月20日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向陈源支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向陈源支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向陈源一次性支付）；三、驳回陈源超出上述判项的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费422元，减半收取211元，由通大公司负担。当事人在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：1.中山市第二人民法院于2018年11月27日收到陈源起诉通大公司的起诉状等材料。2.涉案合同第十一条（交接）约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”3.一审期间通大公司提交证据《提前交楼申请书》一份，载明“本人（陈源）因个人实际生活需要，特申请贵公司（通大公司）于2014年6月30日前将本人所购物业交付给本人，本人希望提前办理收楼手续。本人知悉该物业在2014年6月30日前可能无法完成综合验收并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但本人愿意接受现状，同意对双方所签订的合同中约定的物业交付时间（2015年4月30日）及条件进行变更，并认可开发商交楼，不因该物业在本人要求交付的时间未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而向开发商主张任何权利。”申请人处有陈源的签名及捺印。陈源确认该签名的真实性。4.一审期间陈源称在收到收楼通知后，其有去交纳物业费，但是没有实际收楼，也没有签订物业管理协议。5.二审调查期间，通大公司称涉案房屋所属建设工程尚未取得竣工验收登记备案证；陈源就涉案房屋交了物业费，但没领取涉案房屋的钥匙。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、通大公司是否逾期交房；二、若通大公司逾期交房，则逾期交房违约金的相关问题如何认定；三、通大公司是否应承担逾期办证违约金责任。焦点一，通大公司是否逾期交房。通大公司上诉主张因陈源同意在未取得工程竣工验收备案登记证的情况下申请提前收楼，后通大公司向陈源寄送了收楼通知书，故依约应视为通大公司已交房，其不存在逾期交房。对此本院认为，首先，陈源交纳物业费的事实并不足以证明通大公司已将涉案房屋交付陈源。且通大公司亦自认陈源未领取涉案房屋的钥匙，故本院认定通大公司未实际交房。其次,虽然双方将涉案合同中的房屋交付条件由取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，变更为按房屋现状交付，但此后陈源以收到收楼通知书时涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》而拒绝收楼。对此本院认为，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得建设工程竣工验收备案登记证是房屋交付使用的法定条件。本案中双方变更后的交付条件明显低于上述法定条件，故涉案房屋交付条件仍应以法定条件为准。因此，在涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案登记证的情况下，陈源有权拒绝收楼，本案亦不符合视为已交房条款的适用情形。综上，通大公司至今未实际交房，亦不符合视为已交房的情形，且早已超过约定的交房期限，故通大公司构成逾期交房。焦点二，逾期交房违约金相关问题的认定。首先，关于逾期交房违约金截止时间问题。本院认为，涉案合同中约定了涉案房屋的交付使用条件，并具体约定了双方如何办理收楼交接手续，即通大公司在涉案房屋达到法定和合同约定的交付条件后，应当依约通知陈源办理交接手续。依日常生活经验及诚实信用原则，陈源收到通知后办理收楼应有一定的合理期限，该期限理应涵盖于陈源所主张的“通知陈源之日”涵义之内，故一审法院认定通大公司承担逾期交房违约金应计至通大公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止符合合同本意，本院予以维持，并对通大公司的相关上诉意见不予支持。其次，关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。经查，陈源于2018年11月27日向一审法院递交本案诉讼材料，主张通大公司向其支付逾期交房违约金。本院认为，一审法院依据诉讼时效相关规定认定2015年11月27日之前发生的逾期交房违约金已超过诉讼时效而不予保护，并无不当。一审判决判项中判令通大公司支付自2015年12月1日起的逾期交房违约金，显然有误，但因陈源未就此提起上诉，视为陈源放弃自身权利，故本院对此不予变更，并对通大公司的相关上诉意见不予采纳。最后，逾期交房违约金是否应当设置上限的问题。对此本院认为，一审法院对通大公司的相关意见不予支持且已作出详细论述，理据充分，本院二审不再赘述并予以维持。焦点三，本案中通大公司是否应承担逾期办证违约金责任问题。通大公司上诉主张因涉案房屋尚未实际交付，故办证期限截止时间尚不确定，其不存在逾期办证行为。对此本院认为，涉案合同第十四条约定“通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”按该约定，出卖人应在商品房实际交付使用后或者符合约定及法定视为交付的情形后720个工作日内履行递件义务。故，一审法院认定办证期限自合同约定的交付之日起算有误，本院予以纠正。本案中涉案房屋尚未实际交付，故本院认定涉案房屋的办证期限尚未开始起算，通大公司不存在逾期办证行为，陈源基于通大公司逾期办证行为的所有诉讼请求均不成立，应予驳回。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人通大公司的上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决有误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15566号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初15566号民事判决第二项、第三项。三、驳回陈源的其他诉讼请求。如果中山市通大房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2138.45元，减半收取为1069.23元（陈源已预交），由陈源负担406.31元，由中山市通大房地产有限公司负担662.92元（中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）。二审案件受理费1579元（中山市通大房地产有限公司已预交422元），由中山市通大房地产有限公司负担1287元（中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费差额865元），由陈源负担292元（陈源于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  张群立审判员  赖晓筠二〇一九年十二月三十一日书记员  廖博睿