重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终8189号上诉人（原审原告）：重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会,住所地重庆市巴南区花溪街道先锋村，统一社会信用代码54500113C56800397C。法定代表人：秦明嘉，主任。委托诉讼代理人：胡文丽，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆诚谋机械有限公司,住所地重庆市巴南区花溪街道先锋村，统一社会信用代码91500113771793993C。法定代表人：黎阳，经理。上诉人重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会（以下简称先锋村委会）因与被上诉人重庆诚谋机械有限公司（以下简称诚谋机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初13187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。诚谋机械公司在一审判决后提交了民事上诉状，但并未缴纳二审案件受理费，经本院催收后在法定期限内仍未缴纳，故视为诚谋机械公司未提起上诉，在本案中仍列为被上诉人。上诉人先锋村委会的委托诉讼代理人胡文丽、被上诉人诚谋机械公司的法定代表人黎阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先锋村委会上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第六项；2.改判诚谋机械公司立即支付先锋村委会房租、管理费、青苗费178267.87元并以该金额为基数，从2017年10月1日起至付清时止按年利率24%支付拖欠资金占用利息损失；3.改判诚谋机械公司立即支付先锋村委会自2017年10月1日起至腾空返还房屋时止的房屋占有使用费（每月按19807.54元计算）并以房屋占有使用费总额为基数，从每期款项应付之日起至付清时止按年利率24%支付资金占有利息损失；4.本案一、二审诉讼费由诚谋机械公司承担。事实与理由：1.一审将房屋占用使用费截止时间确定为第一次开庭当月即2018年10月系认定事实和法律错误，亦显失公平，应算至腾空返还房屋时止；2.一审将诚谋机械公司2016年5月20日支付的51668.7元冲抵后期租金等属法律适用错误；3.一审未支持房屋占有使用费的资金占有损失存在法律适用错误，应按年利率24%计算至实际支付时止。诚谋机械公司辩称，先锋村委会的上诉意见不成立，数额计算不实。诚谋机械公司并未强占厂房，而是先锋村委会不准诚谋机械公司搬走，且先锋村委会在双方合同未到期的时候，在村委会副主任全兵的带领下强行堵厂门，导致诚谋机械公司无法生产，工人离开、客户流失；至于一审在计算诚谋机械公司应支付给先锋村委会合同届满的租金、管理费等费用时对51668.70元进行了抵扣，该认定正确，因为该笔费用是诚谋机械公司缴纳的2016年的租金等费用，而非补交的2015年的费用，2015年12月前所有房租诚谋机械公司都已交清；所谓房屋占有使用费和资金占用损失，因不是由诚谋机械公司造成，是先锋村委会自身原因造成，故不应由诚谋机械公司支付。先锋村委会向一审法院起诉请求：1.判令诚谋机械公司立即支付先锋村委会2017年1月1日起至2017年9月30日所欠房屋租金、管理费和青苗费，合计178267.87元；2.判令诚谋机械公司立即支付先锋村委会2017年10月1日起至腾空返还厂房之日止的房屋占有使用费（标准比照每月19807.54元的房屋租金、管理费和青苗费计算）；3.判令诚谋机械公司立即支付先锋村委会代缴税金29030.73元以及2016年11月至2018年6月所欠水费24788.70元、2016年12月至2018年6月13日的气投费9202.70元；4.判令诚谋机械公司从每笔应付房屋租金、管理费和青苗费、代缴税金、水费、气投费、占有使用费之日起至付清之日止，以欠付费用总额为基数，按照年利率24%支付资金占用损失；5.判令诚谋机械公司立即腾空返还租赁房屋；6.判令诚谋机械公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月30日，先锋村委会作为甲方与诚谋机械公司作为乙方签订《新建厂房租赁合同》，诚谋机械公司租赁先锋村委会厂房用于生产经营，约定：甲方在先锋村高速路附近新建钢结构A、B厂房698.88㎡、C厂房266.82㎡，办公楼宿舍（3楼1底）608.63㎡，门岗10.76㎡，厂房前地坪58.39㎡，租赁给乙方使用，租赁期从2010年1月1日起至2015年12月31日止等。2010年6月28日，双方又签订《补充协议》，在合同履行中双方均无异议。2016年1月1日，先锋村委会作为甲方与诚谋机械公司作为乙方续签《厂房租赁合同》，约定：第一条，甲方厂房为砖混、砖混钢结构，坐落于先锋村园区，厂房、办公楼、厕所建筑面积共计861.2平方米；…第三条，租赁期限自2016年1月1日至2017年9月30日止；第四条，乙方每年付甲方租金95076.50元、管理费71307元、青苗费71307元，合计237690.50元；第五条，租金、青苗费及管理费每半年付一次，在租用前的一个月内一次性付给甲方，先付租金、青苗费、管理费后使用厂房的原则；第六条，在乙方租用该厂房期间，水电供应能满足乙方的生产、生活需要；第七条，退租时，乙方自己的设备则自行拆除迁走；第八条，乙方生产所需水、电由甲方接引至厂区内，费用由甲方负责，厂房、办公室、宿舍的电力安装和相关设施及费用由乙方负责，其中电费的收取按国家收取电价加所属变压器总表，耗损数摊收，另收设施投资和维修费，每度0.10元；租金、青苗费、管理费、电费乙方应按时交甲方财会室，如不按时交费，每天按租金、青苗费、管理费、电费总数的2%收取滞纳金，并停止用电，因此造成的一切损失由乙方负责。天燃气主管道甲方已安装到位，支管及开户由乙方自行负责，今后甲方按乙方所用燃气每立方加收0.1元；第九条，租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将厂房退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁则续签租赁合同，在同等条件下，乙方有优先承租权；…第十条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回厂房，造成甲方损失由乙方负责赔偿：4、不按时缴纳租金、青苗费、管理费、水电气费；…第十二条，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方支付未违约方违约金200000元等。同日，诚谋机械公司出具《承诺书》，载明：我司承诺租用先锋村厂房、办公楼等的租金、管理费、青苗费、水、电、气费所产生的一切税金及土地使用税由我司承担。在租赁期间，诚谋机械公司仅向先锋村委会交纳了相关费用378163.77元（于2016年5月20日支付92223.30元，2016年9月22日支付134987.69元，2017年1月25日支付50000元，2017年3月22日支付50000元，2017年6月15日支付50952.78元），根据先锋村委会财务账注明，其中含租金、管理费、青苗费计237690.50元（2016年1月1日至2016年12月31日），水费21570元（2015年11月至2016年10月），气投费11719.90元（2015年12月至2016年11月），税金23621.67元（2016年1月1日至2016年12月31日），补交2016年以前的气投费31893元、2015年度房租差额补偿费51668.70元。但诚谋机械公司不认可抵扣税金23621.67元和2015年度房租差额补偿费51668.70元。2017年9月30日，合同租赁期届满，诚谋机械公司未将其设备搬离租赁厂房，现厂房大门由其上锁关闭。诚谋机械公司尚欠先锋村委会租金、管理费、青苗费计178267.88元[237690.50元/年÷12月/年×9月（2017年1月1日至2017年9月30日）]，水费24788.70元（2016年11月至2018年6月），气投费9202.70元（2016年12月至2018年6月13日），代缴的税金（房产税、城市维护建设税、教育附加、土地使用税、不动产经营租赁税等，2017年1月1日至2018年6月30日）29030.73元。一审审理中，诚谋机械公司陈述对2016年5月20日支付的92223.30元中，先锋村委会将51668.70元作为补交2015年租金提出异议，先锋村委会、诚谋机械公司相互发生矛盾，并拒交相关租赁费用，先锋村委会于2017年8月底开车将诚谋机械公司租赁厂房大门堵住，诚谋机械公司当时未报警，自2017年9月诚谋机械公司未再使用厂房，10月底诚谋机械公司工人均撤离厂房，但设备仍在厂房里面，厂房大门由诚谋机械公司上锁关闭，至2018年7月23日左右，先锋村委会才将堵门的车子开走。诚谋机械公司申请出庭作证的两名证人证实有车子停在诚谋机械公司厂房门口堵住大门的事实存在，但不认识开车过来堵厂门的人，只知道开车的人曾到诚谋机械公司厂里抄过电表。另，先锋村委会在一审审理中变更第4项诉讼请求中主张资金占用损失的起算时间，要求诚谋机械公司自2017年10月1日起计付房屋租金、管理费和青苗费的资金占用损失，自2017年10月1日起计付房屋占有使用费的资金占用损失，自2018年7月20日起计付代交水费的资金占用损失，自2018年7月1日起计付代交税金的资金占用损失，自2018年7月1日起计付气投费的资金占用损失。一审法院认为，先锋村委会与诚谋机械公司签订的《厂房租赁合同》及诚谋机械公司出具的《承诺书》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，先锋村委会按照合同向诚谋机械公司交付了厂房等房屋及配套设施，诚谋机械公司应当如约向先锋村委会支付房屋租金、管理费和青苗费、代缴税金、水费、气投费。在合同履行中，诚谋机械公司未按合同及承诺书约定的义务支付先锋村委会房屋租金、管理费和青苗费、代缴税金、水费、气投费属违约行为，先锋村委会请求诚谋机械公司按照合同及承诺书约定的义务支付代缴税金29030.73元、水费24788.70元、气投费9202.70元，予以支持；对于租金、管理费、青苗费，由于双方续签租赁合同后，先锋村委会将诚谋机械公司在2016年交付的费用中，抵扣51668.70元作为补交诚谋机械公司在2015年的租金，系先锋村委会的单方行为，诚谋机械公司不认可，先锋村委会可凭与诚谋机械公司2015年的租赁合同，另行主张权利，故在本案中诚谋机械公司应支付先锋村委会合同届满时的租金、管理费、青苗费计126599.18元（178267.88元-抵扣款51668.70元）。诚谋机械公司未在《厂房租赁合同》约定的租赁期限届满之日将厂房退还先锋村委会，现先锋村委会诉请诚谋机械公司腾空并返还租赁房屋，予以支持。诚谋机械公司辩称先锋村委会自2017年8月底将所租厂房大门堵住，断水、断电，导致其无法生产经营。但诚谋机械公司未及时报警，一审庭审中也未举示充足的证据证明系先锋村委会所为，不予采信。合同届满后，诚谋机械公司未将租赁房屋返还先锋村委会，且一直占有使用，先锋村委会请求诚谋机械公司从2017年10月1日起至腾空返还厂房之日止，按每月19807.54元支付房屋占有使用费，一审法院认为在2018年10月17日第一次开庭时，双方均同意回去后交接厂房，但双方并未实际履行，先锋村委会未及时主动收回厂房，对租赁费用损失的扩大，存在过错，故认定诚谋机械公司应承担的房屋占有使用费计算至2018年10月较为合理，即257498.02元（19807.54元×13个月）。根据《厂房租赁合同》第五条“租金、青苗费及管理费每半年付一次，在租用前的一个月内一次性付给甲方，先付租金、青苗费、管理费后使用厂房的原则”及第八条“租金、青苗费、管理费、电费乙方应按时交甲方财会室，如不按时交费，每天按租金、青苗费、管理费、电费总数的2%收取滞纳金”的约定，现先锋村委会要求诚谋机械公司以欠付费用总额为基数，按照年利率24%计付房屋租金、管理费和青苗费、代缴税金、水费、气投费的资金占用损失，予以支持。先锋村委会主张房屋占有使用费的资金占用损失，无合同约定，不予支持。综上，先锋村委会的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：“一、被告重庆诚谋机械有限公司于本判决生效后十日内将租赁房屋腾空并返还原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会；二、被告重庆诚谋机械有限公司支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会房屋租金、管理费和青苗费126599.18元,并以此金额为基数从2017年10月1日起至付清之日止，按照年利率24%支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会资金占用损失；三、被告重庆诚谋机械有限公司支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会2017年1月1日至2018年6月30日期间代缴的税金29030.73元，并以此金额为基数从2018年7月1日起至付清之日止，按照年利率24%支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会资金占用损失；四、被告重庆诚谋机械有限公司支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会2016年11月至2018年6月30日代交的水费24788.70元，并以此金额为基数从2018年7月20日起至付清之日止，按照年利率24%支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会资金占用损失；五、被告重庆诚谋机械有限公司支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会2016年12月至2018年6月13日的气投费9202.70元，并以此金额为基数从2018年7月1日起至付清之日止，按照年利率24%支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会资金占用损失；六、被告重庆诚谋机械有限公司支付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会房屋占有使用费257498.02元；七、驳回原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费8007元，由被告重庆诚谋机械有限公司负担。此款已由原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会自愿垫付，限被告重庆诚谋机械有限公司于本判决生效后十日内迳付原告重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会，本院收取的案件受理费不作清退。”二审庭审中，诚谋机械公司向法庭提交一份录音及整理资料，拟证明先锋村委会副主任全兵堵了诚谋机械公司的厂房，且不让其公司搬走设备；提交两张打印件，拟证明全兵系先锋村委会副主任；提交诚谋机械公司名称变更材料一份，拟证明2011年3月30日前公司名称为“重庆成谋机械有限公司”，2011年3月30日后方更名为“重庆诚谋机械有限公司”。先锋村委会质证称，录音不是原件，不予认可，先锋村委会没有堵厂门，不应由先锋村委会挪车，同时录音可证明诚谋公司设备机械都堆放在厂房里，一直在占有使用租赁厂房；对全兵系先锋村委会副主任的事实予以认可；对名称变更的材料真实性没有异议，2010年签合同的主体是“重庆成谋机械有限公司”，所以先锋村委会开票、收费是没有问题的，“重庆成谋机械有限公司”何时更名成“重庆诚谋机械有限公司”，先锋村委会不清楚。本院对一审认定的事实予以确认。双方争议的焦点如下：（一）诚谋机械公司欠付的租金、管理费、青苗费应如何认定；（二）诚谋机械公司是否应向先锋村委会支付从2017年10月1日起至腾空返还厂房之日止的房屋占有使用费及资金占用利息损失。关于诚谋机械公司欠付的租金、管理费、青苗费应如何认定的问题。本院认为，双方的主要争议点在于诚谋机械公司在2016年交付费用中的51668.70元是否应当认定为补交诚谋机械公司在2015年欠付的租金。本案中先锋村委会是依据双方在2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》要求诚谋机械公司支付2017年1月1日起至2017年9月30日止所欠付的房屋租金、管理费和青苗费，而先锋村委会主张诚谋机械公司在2015年欠付的租金51668.70元应在诚谋机械公司2016年交付的费用中减扣，在诚谋机械公司对此不予认可的情形下，先锋村委会应凭与诚谋机械公司2015年的租赁合同另行主张权利，而不能在本案中直接减扣。故而一审法院认定诚谋机械公司在本案中欠付租金、管理费、青苗费126599.18元正确，本院予以确认。关于诚谋机械公司是否应向先锋村委会支付从2017年10月1日起至腾空返还厂房之日止的房屋占有使用费及资金占用利息损失的问题。在2018年10月17日一审法院第一次庭审时，双方就已经同意回去后交接厂房，但却未实际履行，先锋村委会未及时主动收回厂房，对于租赁费用损失的扩大自身亦存在过错。一审法院结合案件事实、双方在收回厂房过程中的表现及过错程度从公平角度出发综合认定诚谋机械公司承担2017年10月1日起至2018年10月止的房屋占有使用费，认定正确，本院予以确认。至于房屋占有使用费的资金占用损失的问题，双方在合同中并无约定，故对先锋村委会的该项请求，本院不予支持。综上所述，先锋村委会的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8007元，由上诉人重庆市巴南区花溪街道先锋村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇一九年十二月二十日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽