北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初22271号原告：朱振宇，男，1979年5月3日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：郭军，北京市金台律师事务所律师。被告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：吴红秀，女，1990年10月18日出生，该公司法务专员。原告朱振宇诉北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱振宇的委托诉讼代理人郭军、被告汇鑫伟业公司的委托诉讼代理人吴红秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱振宇向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告返还原告居间服务费69750元；2.请求法院判决被告赔偿原告损失200000元。事实和理由：2018年原告欲购房屋一套，向被告进行咨询后，被告向原告推荐房山区怡和南路XX院X号楼X层X单元XXX号房屋。2018年4月7日，原告与被告签订《存量房屋买卖居间合同》，约定由被告为原告购买的涉诉房屋提供居间服务，同日，在被告的主持下，原告与涉诉房屋所有权人张明辉签订《存量房屋买卖合同》，张明辉将房屋以总价款4650000元总价款，出售给原告，双方约定，合同签订当日朱振宇支付张明辉定金5万元，2018年4月9日前支付100万元，2018年5月31日前支付160万元，2018年9月1日前支付180万元，剩余尾款25万元在房屋过户前三日支付。此外，双方还约定张明辉应于2018年5月31日前办理提前还款手续，将原告支付的260万元专款专用于解押，不足部分由张明辉自筹解决。合同签订时，被告告知原告涉诉房屋设定抵押，抵押权人为中国工商银行和渤海银行，抵押权担保债权范围为张明辉购买房屋时的银行贷款和张明辉与渤海银行一笔借款。2018年6月12日，被告收取原告居间服务费69750元。当原告按照约定支付260万元首付款用于其解除房屋抵押后，张明辉却迟迟未解除抵押。后经过原告查询才知道购房房屋抵押权人为中国工商银行和渤海国际信托股份有限公司，并非渤海银行。此外，抵押权担保债权范围也并非如被告向原告陈述情况，涉诉房屋的工商银行抵押权担保债权除了张明辉初次购房之时工商银行购房贷款，还对张明辉一张信用卡债务进行担保，当时信用卡已拖欠本金及利息276688.34元未偿还。渤海国际信托股份有限公司的抵押权担保债权也并非只是渤海国际信托股份有限公司一笔，还包括磬石众智（天津）资产管理有限公司通过债权让与方式获得的一笔债权。原告支付给张明辉的260万元首付款，被告也没有监督其专门用于解除抵押，而被张明辉挪作他用。当原告知道涉诉房屋上述情况时，已经向张明辉支付260万元首付。如果原告解除房屋买卖合同张明辉根本无法返还原告支付的首付款，涉诉房屋不仅存在工商银行和渤海国际信托股份有限公司两个抵押权，而且还是张明辉唯一住房，因此，该房屋也不可能被拍卖偿还债务。在这种情况下，原告只能代替张明辉清偿工商银行和渤海国际信托股份有限公司全部抵押债权，继续推进合同履行最终购买涉诉房屋比约定房屋款多支出635000余元。之所以造成如此巨额损失，完全是被告未尽到合同义务，工作存在严重失职导致，现诉至法院，请求法院维护原告合法权益。被告汇鑫伟业公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求，原告起诉的事实与理由与事实不符，请法院予以驳回。被告在原告同张明辉的房屋买卖合同过程中提供了如实的居间服务，居间服务合同中明确约定了居间方的权利和义务，我方提供了涉案房屋的真实性信息，房源真实，带原告实地看房，转达买卖双方预约意向，最后促成双方签订了存量房屋买卖合同，之后在买卖双方履行房屋买卖合同过程中也是积极的催促双方履约，最后于2018年8月3日买卖双方也出了网签合同，并不是如原告所说只是单纯的签了一个合同。房屋买卖合同第3条第3款第二项里对于房屋款支付方式明确约定，是直接支付给出卖人，并没有说把钱给被告进行监管，双方之间的购房款往来直接支付。双方自愿选择不进行资金监管，双方是成年人，应自行承担后果。我们当时让原告去查有多少抵押权，因为被告查不到，被告不是银行。至于后来在合同履行过程中，原告将部分购房款支付给张明辉之后，张明辉没有积极的去作解押，导致原告所谓的损失应由原告向张明辉主张，被告没有任何过错，且居间服务合同中约定的居间服务费总额为102300元，最终被告只收取了69750元，并没有全额收取，被告在居间服务中没有任何过错，原告损失与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的存量房屋买卖合同及居间合同（张明辉与朱振宇）、存量房屋网签查询结果、中介费收据，以及被告提供的存量房屋买卖合同（张明辉与杨春生，网签合同）、网上打印的买卖双方网签后可以查询到的查询单、房产证等证据予以确认。对争议的证据如下：1.原告及被告提供的（2019）京0111民初1910号民事调解书真实性予以确认，但双方对该证据的证明目的存在争议。原告主张其多支出的费用是由被告导致。被告主张调解书中已经对原告的这部分损失进行了明确的义务承担，由张明辉全部承担，所以原告购买该房屋不产生任何的经济损失。而且原告在买涉案房屋时当时的交易价格低于市场价50万左右。居间方已提供了居间义务，现在房屋已过户到了原告指定的产权人名下，对于原告要求被告返还中介费及承担经济损失没有任何理由和依据。2.被告提交的交易流程的通知打印件，被告主张建委下发的关于取消房源核验和强制资金监管的规定。原告对证据真实性不认可，是打印件。本院经审理认定事实如下：2018年4月7日，案外人张明辉（甲方，出卖人）与原告朱振宇（乙方，买受人）及被告汇鑫伟业公司（丙方，居间方）签订《存量房屋买卖居间合同》，约定由被告为原告购买案外人张明辉的涉诉房屋提供居间服务，约定乙方应向丙方支付总房价款的2.2%的居间服务费102300元。该合同关于丙方的权利义务进行了明确的约定，1.提供房地产信息、房地产交易咨询服务和交易机会。2.提供甲乙双方实地看房服务。3.转达甲乙双方的立约意向等有关事项。4.提供订约媒介服务，根据买卖双方的意思表示代拟房屋买卖合同。5.促成并见证甲乙双方签订《存量房屋买卖合同》。6.保存《存量房屋买卖合同》一份，在买卖双方因故发生纠纷时客观陈述双方的行为…该合同违约责任部分约定，因甲乙任何一方违约导致仲裁或诉讼时，不影响本合同法律效力，当事人仍需按本合同约定支付居间服务费，并承担违约责任。守约方可以就自己所受损失（居间服务费和违约金）向违约方主张权利。2018年6月12日，被告收取原告居间服务费69750元。2018年4月7日，在被告的主持下，原告（乙方）与案外人张明辉（甲方）签订《存量房屋买卖合同》，张明辉将房屋以总价款4650000元总价款，将位于房山区怡和南路XX院X号楼X层X单元XXX号的房屋出售给原告，双方约定，合同签订当日朱振宇支付张明辉定金5万元，2018年4月9日前支付100万元，2018年5月31日前支付160万元，2018年9月1日前支付180万元，第四期房款，买受人于过户前三日内，按资金监管要求，向出卖人张明辉交纳房款25万元。约定张明辉应于2018年5月31日前办理提前还款手续，用首付款专项解押，不足部分由张明辉自筹解决。经双方协商一致，2018年10月8日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定，该房产最终产权人由朱振宇指定，甲方配合乙方到此房产满二年后过户，如满二年日期为2018年10月8日后，则最后过户期限以此房产满二年后为准。合同签订后，原告在2018年5月31日前共支付260万元。当原告按照约定支付260万元首付款用于其解除房屋抵押后，张明辉却迟迟未解除抵押。2018年8月3日，案外人张明辉与杨春生签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同为网签合同，诉争房屋将办理至杨春生名下。2018年9月21日，案外人杨春生因张明辉未能及时解押，以张明辉为被告，以朱振宇、中国工商银行股份有限公司北京房山支行、渤海国际信托股份有限公司为第三人按房屋买卖合同纠纷诉至我院，经审理后，各方达成一致调解意见，我院于2019年4月2日作出（2019）京0111民初1910号民事调解书，由杨春生代为偿还贷款本金及利息，其他各方协助办理过户手续，张明辉于2024年4月2日前赔偿杨春生经济损失635000元。审理中，经向原告询问该635000元的构成，原告称包含贷款40多万。因为张明辉已经没有可供执行的财产，所以原告请求20万元损失。本院认为，原、被告及案外人张明辉签订的《存量房屋买卖居间合同》系真实、合法有效的合同，该合同中关于中介费的约定系各方当事人的真实意思表示，各方均应按照约定履行。根据该合同约定，买卖双方谁违约谁负担中介服务费。根据审理查明，在房屋买卖合同履行过程中，是房屋出卖人张明辉违约，导致并引发了房屋买卖的诉讼，并由买受人一方代为交纳了贷款及利息消除了抵押。故原告作为买受人一方的损失理应向案外人张明辉主张。根据已经生效的民事调解书可知，原告买受人一方已经向张明辉主张了损失，但因履行期限未至，尚未履行。故本案中，原告请求被告支付损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还中介服务费的请求，被告作为中介机构，已经提供了相应的流程服务，原告主张全部返还，没有事实及法律依据。但房地产经纪机构不应仅仅是促成买卖双方当事人达成房屋买卖合同，而应是审查各方的资质，以自己专业的知识完善各种买卖房屋所需的必要材料，优化各个交易流程步骤，监督监管各方按约定履行，以专业的知识及经验，最大限度达成无法律瑕疵、具有较小风险的房屋买卖合同。本案中，被告主持签订的合同约定的付款流程不严谨，亦没有起到监督监管案外人如约消除抵押的作用，导致原告买受人一方启动诉讼程序，并超额垫付了部分资金，故被告的中介服务存在一定的瑕疵，本院酌定被告退还原告10000元中介服务费。原告合理请求，本院予以支持，不合理、过高部分，不予支持。被告合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱振宇中介服务费10000元。二、驳回原告朱振宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2670元，由原告朱振宇负担2563元（已交纳），由被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担107元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一九年十二月二十六日书记员  孙震颐