河南省叶县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0422民初2397号原告：郑云志，男，1936年3月26日出生，汉族，住叶县。原告:郑文彬，男，1957年6月6日出生，汉族，住叶县。二原告共同委托诉讼代理人：李海超，河南首位律师事务所律师。被告：张晓磊，男，1991年1月1日出生，汉族，住叶县。委托诉讼代理人：杨明银，河南源明律师事务所律师。原告郑云志、郑文彬与被告张晓磊房屋租赁合同纠纷一案，原告郑云志、郑文彬于2019年7月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑文彬及原告郑云志、郑文彬的委托诉讼代理人李海超，被告张晓磊及其委托诉讼代理人杨明银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑云志、郑文彬向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的租赁合同；2.判决张晓磊支付郑文彬、郑云志租金84000元；3.判令张晓磊支付违约金10000元；4.判令张晓磊赔偿郑云志、郑文彬损失46000元；5.案件受理费由张晓磊负担。事实与理由：2019年1月11日，郑云志、郑文彬与张晓磊签订《房屋租赁合同》，郑云志、郑文彬将自己所有的位于叶县东环路郑庄村水泥构件厂扩建房屋1-4层及后院出租给张晓磊使用。双方约定租期自2019年1月11日至2020年5月11日，年租金200000元，并约定张晓磊2019年5月11日前付清所有租金。协议签订后，张晓磊将郑云志、郑文彬之前装修的饭店拆除，改造成“滑轮爱好者乐部”。张晓磊承租以后一直拖欠租金，在郑云志、郑文彬多次催要下仍然未支付，2019年6月8日，张晓磊突然给郑云志、郑文彬寄来一份《解除合同通知书》，单方面宣布解除合同，张晓磊公然违约之行为，给郑云志、郑文彬造成很大损失。张晓磊不但拖欠五个月房租未给，又把郑云志、郑文彬花46000元装修的吧台等设施拆除一空。张晓磊的行为已严重违约，为维护郑云志、郑文彬的权利，故提起诉讼。张晓磊辩称，1.二原告要求支付84000元租金的请求不能成立，二原告不按合同约定交付房屋，违约在先，应承担违约责任。按照合同约定，郑云志、郑文彬应在合同签订之日将叶县东环路东郑庄村水泥构件厂扩建房屋及后院全部交付给张晓磊，供张晓磊装修轮滑俱乐部场地使用，但至郑云志、郑文彬起诉之日，只交给张晓磊一层北边三间房屋的钥匙，出租房的一层南边三间仍被天天旺超市占有使用，二层及二层以上和后院，二原告自己经营，未实际交付给张晓磊使用，二原告违约不按照合同约定交付全部房屋，致使张晓磊不能按照租赁房屋用途的整体效果图进驻装修、使用，导致张晓磊无法实现签约涉案合同经营目的，合同无法全面履行，为此，给张晓磊造成了巨大的经济损失；2.根据合同约定前五个月为免租期，张晓磊不需要支付租金。双方合同约定：“2019年1月11日至2019年5月10日为免租期，期间有张晓磊装修房屋，房租从2019年5月11日起算。房租200000元，支付方式为2019年5月11日付完。”。自2019年1月11日签订《房屋租赁合同》到2019年5月11日，二原告未交付房屋的行为，已构成实质违约，应承担相应的违约责任；3.二原告主张违约金10000元，损失46000元无事实和法律依据。在合同履行过程中，二原告违约在先。张晓磊提出解除合同，二原告同意解除合同，根据约定，张晓磊将前期装修损坏的二原告的房屋修复，双方之间的损失自担，互不赔偿。张晓磊恢复了后院厨房和3层及4层两堵隔墙的损坏部分，及3、4层两个公共卫生间损坏的部分，并交付给了二原告。且张晓磊于2019年5月12日向郑云志、郑文彬交付了15000元房租，郑云志、郑文彬也已经接收。二原告一再违约行为，侵害了张晓磊的合法权益，张晓磊为装修已投入了10多万元，在此，张晓磊保留对郑云志、郑文彬反诉的权利；4.郑文彬不具备原告主体资格，郑文彬不是该出租房的所有人，对该房屋没有处分权，不是本案适格的原告，其代表郑云志签订《房屋租赁合同》无效。请求驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：郑云志系郑文彬的父亲。郑云志在叶县××乡××村东环路东有房产一处，房权证号为叶房屋字第××号。2019年1月11日，郑文彬经郑云志同意，郑文彬代表郑云志与张晓磊签订房屋租赁合同一份：“甲方：郑云志（郑文彬代签），乙方：张晓磊，甲方同意将叶县东环路东郑庄村水泥构件厂扩建房屋1-4层及后院出租给乙方使用。合同主要内容载明：1.租期2019年1月11日至2020年5月11日止；2.房租200000元，（贰拾万元整），支付方式为2019年5月11日付完所有房租，计200000元，付到2021年5月11日，两年内租金维持不变，年租金200000元；3.所有房屋产生的水、电、煤气、有限电视、网络费用由乙方承担；4.乙方应合理合法使用房屋，不得从事违法经营活动；5.在房屋到期超过三个月，乙方还没有交齐房租，属违约行为。甲方有权追究乙方违约责任，乙方要缴纳违约金为年租金的百分之五；6.由于甲方出租房屋没有装修，乙方需装修，租赁期限内乃至装修期间，如果因为房屋产权土地使用性质造成的问题，甲方需要全权处理，造成的损失有甲方负责；7.房屋租赁期间，房屋的使用权限全有乙方使用，乙方如需转租、转让，需经甲方同意方可进行。租赁期间，乙方有优先续约权，双方另立合同。如乙方不在续租，或双方协商不成的情况下，乙方应于协商到期后30日之内搬出房屋内物品，如不办理，默认为甲方所有，甲方有权对屋内物品、设施进行处理。”。合同签订后，郑云志将部分房屋交付给张晓磊使用，张晓磊对部分房屋原有设施进行了拆除、装修。2019年5月12日，郑云志收到张晓磊已交房租费15000元。后郑云志、郑文彬与张晓磊因房屋租赁使用发生纠纷，张晓磊于2019年5月16日电话通知郑文彬、郑云志解除合同，郑文彬、郑云志于2019年6月11日同意解除合同。后因租赁费等发生纠纷，郑云志、郑文彬于2019年7月5日提起诉讼。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑文彬代表郑云志与张晓磊签订房屋租赁合同时，张晓磊认可郑文彬与郑云志的身份关系，双方签订的房屋租赁合同系真实意思表示，为有效合同。合同签订后，双方在履行合同中发生纠纷，张晓磊提出解除合同，郑云志同意解除合同，双方的合同已于2019年6月11日解除，现郑云志要求解除与张晓磊签订的房屋租赁合同，理由不足，本院不予支持。郑云志要求张晓磊支付2019年1月11日至6月11日五个月的房租，扣除张晓磊已付房租15000元，下余房租84000元应当支付，对此张晓磊不予认可，经本院查明郑云志没有按合同约定将构件厂扩建房屋1-4层及后院全部交付给张晓磊使用，其要求张晓磊支付下余房租84000元如何计算、所租房屋具体间数没有向本院提供证据予以证实，对此本院不予支持。郑云志要求张晓磊支付违约金10000元，因没有向本院提供证据证实张晓磊按合同约定应交房租超过三个月未交的具体数额，对此本院不予认定；郑云志要求张晓磊赔偿前期装修损失46000元，虽张晓磊租赁郑云志的房屋时拆除了原房屋部分装修设施，但郑云志未申请对张晓磊后期装修造成的损失进行评估，证据不足，本院不予认定。郑云志上述损失如有证据证实，可另行主张。郑文彬请求主张权利，因无证据证明系房屋的出租人，对其主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郑云志、郑文彬的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告郑云志、郑文彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  孙建辉审判员  谢为斐审判员  王 静二〇一九年十二月二十三日书记员  雷 鹏附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。