上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初14012号原告：陆静，女，1975年2月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告：葛兴敏，男，1973年12月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陆静(系葛兴敏妻子，暨本案原告之一）。被告：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：关惠琴，执行董事。委托诉讼代理人：李爽、许勇，公司员工。原告陆静、葛兴敏诉被告上海丰悦投资管理有限公司(以下简称丰悦公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆静、葛兴敏、被告丰悦公司的委托诉讼代理人李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆静、葛兴敏向本院提出诉讼请求：1、判令丰悦公司恢复上海市大连路XXX号地下一层21室房屋的新风设备、空调、空调通风口正常使用，通过消防验收；2、判令丰悦公司补齐上海市大连路XXX号地下一层21室房屋内喷淋头一个、背景喇叭一个、烟感器一个；3、判令丰悦公司对上海市大连路XXX号地下一层21室房屋安装独立电表；4、判令丰悦公司对上海市大连路XXX号地下一层21室房屋恢复原状，拆除吊顶和地坪；5、判令丰悦公司支付延期交房租金(按每年93,952.71元，自2018年11月1日计算至实际交房之日止)。事实与理由：根据上次的调解内容，丰悦公司应当于2018年10月31日前交还房屋。后来由于隔墙一直没有隔好，丰悦公司直到2018年11月16日才通知陆静、葛兴敏收房，收房当日先让陆静、葛兴敏签收了钥匙，然后由丰悦公司的工作人员和物业工程人员陪同查看房屋，之后陆静、葛兴敏就提出了异议，又把钥匙交还给丰悦公司了。因为其他商铺出租后商户无法办理消防，所以陆静、葛兴敏没有将商铺出租。丰悦公司未按期交还房屋，因此要求丰悦公司自2018年11月1日开始计算延期交房租金。故陆静、葛兴敏诉至本院，要求判如所请。丰悦公司辩称，目前空调和新风应该是不能使用的，这些是整个大楼的设备，属于全体业主，丰悦公司没有义务维护这些设备，合同中也没有约定，有损坏应当启用维修基金来维修。平时的维护保养都是物业公司负责的。房屋大消防早就通过验收了，不需要定期复检，没有失效，陆续新开的商户也很多，都能通过二次消防验收的。喷淋头、背景喇叭、烟感器也应当按现状返还，而且陆静、葛兴敏也没有向丰悦公司交付了这些设施的依据，仅有和开发商的交接记录。电表现状都是分开的，验收的时候可能是丰悦公司的工作人员不清楚。调解书上约定按照产证面积砌隔墙后交还给陆静、葛兴敏，丰悦公司已经于2018年9月28日发函通知陆静、葛兴敏于2018年10月31日前来交接房屋，隔墙丰悦公司也于2018年10月31日前恢复原状了，但由于陆静、葛兴敏自身的原因，直至2018年11月16日才签收钥匙收回房屋。原来收益的标准是每年93,952.71元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆静、葛兴敏为上海市大连路XXX号地下1层21室的房屋产权人，建筑面积68.85平方米。2009年2月14日，陆静、葛兴敏(甲方，委托方)与丰悦公司(乙方，受托方)签订《委托经营管理协议》，约定，甲方委托乙方经营管理的物业为位于上海市大连路XXX号地下一层21室的房屋，该物业类型为商铺，建筑面积为68.51平方米(暂估)，最终以房地产权证上载明的面积为准。甲方委托乙方正式经营管理的期限为十年，自过渡期届满的2009年8月31日至2019年11月30日止。委托经营管理期限届满或本协议终止时，若甲方届时不再委托乙方对该物业进行经营，则乙方应在委托经营管理期限到期后二十天内将该物业及其房地产权证(如该权证此时还由乙方保管)一起交给甲方。乙方将物业向甲方交还时，应保证该物业的实际建筑面积保持不变。甲方同意，该物业可保持委托经营管理期限届满时使用状态返还。第一至第四个委托管理年度甲方收益为818.76元/㎡/年，第五至第十个委托管理年度甲方收益为1,364.60元/㎡/年。(该年总收益最终按照实际房地产权证上载明的建筑面积计算)。2009年9月24日，丰悦公司出具《承诺书》，载明，我司承诺，在委托经营期满房产返还贵业主时，我司将参照附件照片标准施工完毕。2018年7月13日，陆静、葛兴敏起诉丰悦公司至本院，要求判令丰悦公司支付2016年12月1日至2017年11月30日的收益款93,952.71元及滞纳金。经本院调解，双方自愿达成如下协议：一、陆静、葛兴敏与丰悦公司2009年2月14日签订的《委托经营管理协议》于2018年9月12日解除，丰悦公司于2018年10月31日前按《上海市房地产权证》所附房型图将隔墙恢复后将房屋交还给陆静、葛兴敏；……四、双方无其他纠纷；……。2018年9月29日，丰悦公司向陆静、葛兴敏发出《通知函》，表明，我司与您之间的委托经营管理协议经虹口区人民法院生效调解已于2018年9月12日解除，按调解书的约定您应于2018年10月31日来办理房屋交接手续，现通知您务必于2018年10月31日前来虹口区大连路XXX号骏丰国际财富广场328室办理房屋接收手续，逾期未来接收您的房屋，视为我司已于2018年10月31日将房屋交还给您，该房屋今后的各项责任均由您个人承担，与我司无关。2018年11月16日，葛兴敏委托陆静签署了《商铺钥匙签收条》，签收了该商铺钥匙。当日，陆静亦签署了《交房验收单》，载明，原设备：空调出风口2只，验收：无通风、坏；原设备：喷淋头4只，验收：只看到3个；原设备：烟感1只，验收：无此设备；原设备：背景喇叭1只，验收：无此设备；原设备：空调控制面板，验收：空调已坏，不能正常使用；原设备：新风组1套，验收：不能正常使用；原大门钥匙3把，验收壹把；原设备：电表独立，验收：电表与B122没有分开，要分开后移交；协议约定要恢复原状，验收：吊顶上架子还未拆除，地坪未恢复原状。由丰悦公司工作人员叶剑青签字确认。审理中，陆静、葛兴敏提供照片数份，证明商铺目前的现状。本院认为，陆静、葛兴敏与丰悦公司签订的《委托经营管理协议》经法院调解于2018年9月12日解除，确认丰悦公司应于2018年10月31日前按《上海市房地产权证》所附房型图将隔墙恢复后将房屋交还给陆静、葛兴敏。丰悦公司已于2018年9月29日发出《通知函》，通知陆静、葛兴敏于2018年10月31日前来办理房屋交接手续，陆静、葛兴敏于2018年11月16日签收了房屋钥匙，并在《交房验收单》中列明了己方的异议。陆静、葛兴敏称嗣后将钥匙交还给丰悦公司，并未提供充分的证据予以证明，丰悦公司亦不予认可。故陆静、葛兴敏要求丰悦公司支付延期交房租金诉讼请求，本院不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。对于房屋交还的状态，双方有过三次约定：1、2009年2月14日的《委托经营管理协议》约定，丰悦公司将物业向陆静、葛兴敏交还时，应保证该物业的实际建筑面积保持不变，该物业可保持委托经营管理期限届满时使用状态返还；2、2009年9月24日丰悦公司向陆静、葛兴敏出具的《承诺书》，承诺在委托经营期满房产返还时参照附件照片标准施工完毕；3、2018年9月12日双方涉诉后达成的民事调解书确认：一、陆静、葛兴敏与丰悦公司2009年2月14日签订的《委托经营管理协议》于2018年9月12日解除，丰悦公司于2018年10月31日前按《上海市房地产权证》所附房型图将隔墙恢复后将房屋交还给陆静、葛兴敏。故本院认定，双方的约定应以时间在后的民事调解书确认为准，调解书中双方达成一致即系争房屋按《上海市房地产权证》所附房型图将隔墙恢复后将房屋交还给陆静、葛兴敏，并未要求丰悦公司将房屋恢复原状。且丰悦公司房屋交还时的状态亦符合系争房屋使用近十年后的状态。因此，陆静、葛兴敏要求丰悦公司补齐喷淋头、背景喇叭、烟感器、安装独立电表及拆除吊顶和地坪的诉讼请求，不予支持。关于恢复新风设备、空调，因新风设备、空调系整幢大楼的附属设施，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，筹集和使用附属设施的维修资金应由业主共同决定。《委托经营管理协议》中并未约定丰悦公司对该设施负有管理义务，故陆静、葛兴敏要求丰悦公司恢复新风设备、空调的诉讼请求，本院难以支持。关于消防验收，并无法律规定或者合同约定，丰悦公司交还房屋时应当通过消防验收，陆静、葛兴敏亦未提供证据证明系争房屋因丰悦公司的原因而无法通过消防验收，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条规定，判决如下：一、陆静、葛兴敏要求上海丰悦投资管理有限公司恢复上海市大连路XXX号地下一层21室房屋的新风设备、空调、空调通风口正常使用，通过消防验收的诉讼请求，不予支持；二、陆静、葛兴敏要求上海丰悦投资管理有限公司补齐上海市大连路XXX号地下1层37室房屋内喷淋头、背景喇叭、烟感器的诉讼请求，不予支持；三、陆静、葛兴敏要求丰悦公司对上海市大连路XXX号地下一层21室房屋安装独立电表的诉讼请求，不予支持；四、陆静、葛兴敏要求丰悦公司对上海市大连路XXX号地下一层21室房屋恢复原状、拆除吊顶和地坪的诉讼请求，不予支持；五、对陆静、葛兴敏要求上海丰悦投资管理有限公司支付延期交房租金的诉讼请求，不予支持。本案受理费1,300元，减半收取650元，由陆静、葛兴敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十二月二日书记员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。