济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3560号原告：于建增，男，1973年10月21日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：单迎盼，山东圣义律师事务所律师。被告：济南蓝诺酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨坤，总经理。被告：杨坤，男，汉族，1995年6月15日出生，系济南蓝诺酒店管理有限公司法定代表人，住山东省济南市。两被告共同委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。原告于建增与被告济南蓝诺酒店管理有限公司（以下简称蓝诺公司）、杨坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告于建增委托诉讼代理人单迎盼，被告蓝诺公司、杨坤的共同委托诉讼代理人于昌仕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于建增向本院提出诉讼请求：1.请求判令蓝诺公司向原告补齐2018年3月21日至2019年3月20日的保底收益差额13014.98元；2.请求判令蓝诺公司退还原告装修代购费用2万元；3.请求判令蓝诺公司赔偿原告房屋免租期间的损失4000元；4.请求判令蓝诺公司赔偿原告2019年3月21日至2019年4月23日的损失2200元；5.请求判令蓝诺公司向原告承担违约金2000元；6.请求判令杨坤对上述第二至第五项诉讼请求与于建增承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由:2018年1月19日，原告（甲方）与蓝诺公司（乙方）签订《房屋经营托管协议》，约定蓝诺公司对原告位于济南市槐荫区艾特公寓4号楼1002号房进行经营托管，托管期限自2018年1月19日至2023年3月21日止，共5年，装修免租期为60日。对于经营收入甲、乙双方采用“分成+保底”的分配方式，甲方与乙方采取甲方60%，乙方40%的分配比例，按月分配。双方设定的税前保底金额为前三年每年人民币24000元。为达到酒店客房标准，原告按照两被告的要求支付了2万元的装修代购费用。协议签订后，原告按照协议约定履行了义务，被告每月也向原告支付分成款项，2019年3月，原告突然收到被告发送的解除通知。为遵守协议的契约精神，原告向被告发送继续履行通知函，要求蓝诺公司按照协议约定履行协议，但蓝诺公司确未按照协议约定向原告支付分成收益及保底金额。且将门卡和电卡通过快递退给原告，不再对涉案房屋进行经营托管，蓝诺公司的行为已构成根本违约。杨坤作为蓝诺公司的法定代表人，滥用公司法人独立地位，与蓝诺公司财产混同，严重损害了原告的利益，故杨坤应与蓝诺公司承担连带责任。蓝诺公司辩称，第一，我方不应支付原告13014.98元，依据房屋经营托管协议第六条第二款第五、六项，第七条第一、二款的约定，原告应当承担相关税费，合同中约定被告向原告支付税后保底金2.4万元，被告依据合同约定已经向原告支付分成收益6774.98元，已经补足保底收益10985.02元，扣除税费6240元，共计2.4万元，依据合同约定，分成收益和保底收益是两者取其高的关系，而不是两者兼得。第二，被告代原告采购物品，不应返还代购费，首先原告所主张的支付给被告的代购费并不是损失，依据房屋经营托管协议第三条第二款约定，被告已经为原告配置齐全，原告可以自行配置也可以委托被告代为配置，原告在考虑时间及采购成本后，与被告签订代购委托书，原告已经按照代购委托书中的要求将家具家电配置齐全，家具家电款已然变成资产存留在原告的房间内。第三，依据房屋经营托管协议第五条第二款的约定，原被告双方已经达成合意，在2018.1.19-2018.3.21装修期间，被告无需向原告支付任何费用，原告免租期间并无损失。第四，被告不应承担违约金，截至被告向原告发送解除通知之日，被告在艾特公寓项目仅剩六个房间，分布于9层、10层、16层、19层、20层，房间数量及楼层分布无法达到酒店运营的条件，无法办理公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证。2019年3月5日，被告向原告发送解除通知，2019年3月20日，原告向被告发送继续履行通知，依据房屋经营托管协议第十一条第一款约定，因原告对解除通知有异议，双方不能达成合意，合同并未解除，2019年4月23日，原告向被告发送解除通知，依据房屋经营托管协议第十一条第一款，2019年4月30日，被告向原告发送回复函，同意解除合同，合同的解除是基于双方协商一致，不是被告违约。第五，被告不应承担2019.3.21-2019.4.23的损失，依据房屋经营托管协议第十一条第三款约定，房屋所在区域楼层分布，无法达到酒店运营条件，不能正常营业期间原告无分成收益。杨坤辩称，请求法院驳回对于建增的诉讼请求，首先根据最高院关于印发修改后民事案由规定的通知第三条第三款，参考最高院2014民一终字第228号民事裁定书，原告提起委托合同纠纷系基于原告与蓝诺公司签订的房屋经营托管协议，因解除等事由向法院提起的合同之诉，原告提起的关于股东损害公司债权人利益责任纠纷，其基础是蓝诺公司与于建增之间存在侵权法律关系及股东滥用公司法人地位造成公司现有资产不能偿还债权人的债权损害债权人的利益，两者基于不同的法律关系，法律事实不同，不应并案审理。其次在委托合同纠纷尚未审结情况下，蓝诺公司是否应当承担赔偿责任有待裁决，原告是否享有债权还是未知数，如生效的法律文书确认蓝诺公司应赔偿原告损失，而蓝诺公司的资产不足以偿还原告的债权时，原告可以立案起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。双方对以下事实和证据没有异议，本院予以确认：双方于2018年1月19日签订《房屋经营托管协议》一份，约定将原告所有的槐荫区艾特公寓4号楼1002号房托管给蓝诺公司经营管理，期限自2018年1月1日至2023年3月21日，装修免租60日，在此期间无托管收益。双方约定对原告采用“分成+保底”的分配方式，蓝诺公司前三年每年支付给原告的最低收益金额不低于24000元。双方另签订有《代购委托书》一份，购买房屋用品，用于酒店经营，由于建增负担购买费用20000元，蓝诺公司收到该费用。2019年3月5日蓝诺公司以消防未通过验收给原告发的解除合同通知，于建增在2019年3月20日向蓝诺公司发送继续履行通知，后蓝诺公司将门卡及电卡邮寄退回于建增，表示不再继续履行合同，构成根本违约，原告于2019年4月23日向蓝诺公司提出解除。截至2019年3月20日，租金已付17760元，合同约定的税费尚未实际缴纳。合同履行中缴纳的代购费及支付的收益均经被告杨坤私人账户交易。蓝诺公司提交以下证据：证据一：《房屋经营托管协议》复印件10页、附属协议复印件1页，代购委托书复印件1页，钥匙相关卡片确认单复印件1页、代购付款协议复印件1页。证据二：往来邮件打印件。证据三：济南市人民政府官方网站发布的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全审核》、《公众聚集场所投入使用、营业前》、《公众聚集场所投入使用、营业前办事指南》、《公众聚集场所消防安全检查合格证核发》相关文件打印件9页。于建增对以上证据真实性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”,于建增与蓝诺公司签订的《房屋经营托管协议》系双方真实意思表示，虽名为委托管理，但实际存在的法律关系为原告将其所有的房屋交付被告使用、收益,由被告支付相对固定租金的房屋租赁关系,且该协议中亦有对续租相关约定，故本院依法将本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。现双方都认可合同解除，本案的争议焦点问题为合同解除时间及违约方认定。蓝诺公司未及时支付收益，单方通知解除涉案合同，蓝诺公司辩称因无法办理消防安全检查合格证而解除合同，本院认为蓝诺公司该抗辩理由非出租方过错，作为酒店运营者在缔约前就应知晓相关管理规定，应自行承担运营后果。因蓝诺公司未有法定或者约定的解除理由而提出解除，且存有欠付租金问题，认定为违约方。双方合同解除，应以守约方行使解除权时间认定合同解除，本案双方合同认定于2019年4月23日解除，之前欠付的固定租金应当支付，原告主张2018年3月21日至2019年3月20日租金收益为24000元，3月21日至4月23日租金收益为2200元，符合约定，统一处理为保底收益，扣除已付17760元，剩余8440元，本院予以支持。蓝诺公司称应予抵扣税费问题，因尚未实际支出，本院不予处理。免租期约定2个月不计入收益，因系蓝诺公司运营准备合理期限，可不予支付，对原告此项诉讼请求，本院不予支持。原告主张因违约造成的损失赔偿项目为1.违约金2000元，2.装修代购费用2万元，实际为违约造成损失的赔偿请求。违约金2000元，合同有此约定，租赁合同解除后一般也应对闲置期间作适当补偿，此项计算，约定的违约金低于违约造成的损失，故对此违约金本院予以支持。本案中装修代购费用是为运营酒店所购买的相配套用品，所有权购买时已约定归于原告所有，现合同解除归于原告所有，但原告对此较高的投资系对合同履约的信赖，合同解除后无法通过合同的履行利益而收回投资之成本,物品不用做酒店经营时，个人利用下收益将受影响，该成本应当属于损失范畴，应予以补偿，考虑本案实际情况，除违约金外，酌定赔偿损失8000元。原告要求蓝诺公司法定代表人杨坤承担连带赔偿责任，杨坤作为公司法定代表人存有个人账户出借使用情形，违反法律规定且本案系蓝诺公司主观违约，亦违反诚信原则，应对此债务承担补充责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条之规定，判决如下：一、被告济南蓝诺酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于建增支付保底收益8440元；二、被告济南蓝诺酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于建增赔偿损失8000元。三、被告济南蓝诺酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于建增支付解除合同违约金2000元。四、被告杨坤对济南蓝诺酒店管理有限公司上述付款义务承担补充责任。五、驳回原告于建增的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，减半收取415元，由被告济南蓝诺酒店管理有限公司、杨坤共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 张善芳二〇一九年十二月二十六日法官助理 郭元龙书 记 员 吕 龙