湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1743号上诉人（原审被告）：肖建军,男,1968年10月16日出生,汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：刘文杰，湖北高照律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更请求，进行和解、调解、提出反诉请求。被上诉人（原审原告）：**东,男,1976年4月10日出生,汉族，住孝昌县。上诉人肖建军因与被上诉人**东房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服（2017）鄂0921民初226号民事判决书。向本院提出上诉，本院于2018年8月2日依法作出（2018）鄂09民终1038号民事裁定：撤销原判，发回重审。湖北省孝昌县人民法院重审后，作出（2018）鄂0921民初1386号民事判决。肖建军不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖建军上诉请求：1.请求撤销一审法院作出的（2018）鄂0921民初1386号民事判决，并依法改判。2.依法判决驳回**东的全部诉讼请求。3.本案一审、二审的诉讼费用由**东承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，且适用法律错误，体现在以下几个方面：一、《拆迁还建协议》中肖建军仅在该合同的第一页签字，未在第三页尾部签字，该合同不成立，也不生效。肖建军仅在《拆迁还建协议》的首页签字后，因对该合同内容不认可，故未在该合同尾部签字。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。因签字存在重大缺失，故不符合该条法律规定，合同不成立。合同不成立，也就不生效。而且**东提供的《拆迁还建协议》第三页中载明：本协议一式三份……自签订之日起生效。而且第三页中预留甲方(签章)位置，既然协议中载明自签订之日起生效，又预留甲方(签章)位置，现肖建军(甲方)未在该处签字，合同自然未签订，也未生效。与本案关联的其他拆迁户中，(**东提交证据3)肖建军与肖端平签订的《拆迁还建协议书》及(肖建军提交证据3)肖建军与肖四清签订的《还建协议书》中，两份合同的每一页均有肖建军签字，而肖建军未在本案所涉合同第二页和第三页签字，恰好说明该合同的成立要件存在重大缺失，因此该合同不成立。二、案涉房屋未办理行政征地规划建设等审批手续，假设合同成立，该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同。案涉房屋所使用的土地性质为集体土地，未办理征地手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》规定，该法第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。案涉房屋未办理施工许可证，违反了《中华人民共和国建筑法》第七条规定，该条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证”。三、合同应当不成立或者无效，而且合同本身存在显失公平，不应按照**东提交的合同内容履行，应当按照**东原房屋实际价值对其进行补偿。通过肖建军在一审提交的**东的老房子照片显示，**东被拆迁的房屋的价值与其所诉请的价值明显不符合，不足以支持其诉讼请求。按照**东提交的《拆迁还建协议》履行，存在显失公平，假设合同成立，该合同也应当按照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定被撤销。**东在二审答辩期内未向本院提交书面答辩意见。**东向一审法院起诉请求：1.判决肖建军立即将新建的三套安置房交付给**东（新建房屋西单元10至12楼西北角的面积约127平方米的三套房屋）；2.判决肖建军立即将新建的三间门面交付给**东（位于新建房屋东南角的三间门面）；3.判决肖建军立即将新建的三间车库交付给**东（位于新建房屋东北角的三间车库）；4.判令肖建军按照每年10000元的标准向**东支付租金损失，至肖建军实际交付三套安置房止；5.诉讼费用由肖建军承担。一审经审理查明，2011年9月11日，**东（乙方）与肖建军（甲方）签订一份《拆迁还建协议书》。协议书主要条款约定：“乙方同意将本人坐落在关王村10组地处107国道西侧原老湾砖瓦房一栋转交给甲方办理相关合法手续后用于还建及房地产开发；二、还建房位置：将拟新建房屋（西单元，北楼大户型九层至十二层任选三套）还建给乙方；四、拆迁还建方式：1.甲方无偿还建电梯房面积120㎡至140㎡三套房屋及车库三间，铺位三间给乙方所有，（单元楼层由乙方任选，车库面积不低于3.3M×6M，铺位面积4M×8M）超出套房住宅面积：以1000元/㎡补助。2.时间要求自开发之日起一年内交付使用，如交付不了，则按每栋房子一年贰仟元租金交付给乙方，一直到新房交付乙方使用为止”。合同签订后，2011年底，肖建军组织施工，涉案房屋已于2016年建成，一楼建有商铺或门面，但是没有建车库。另查明，目前，案涉房屋暂未办理行政征地规划建设等审批手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效”之规定，**东与肖建军签订的《拆迁还建协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，该《拆迁还建协议书》合法有效，依法予以确认。同时，即使违法建筑存在违法性也并不能导致本案房屋拆迁安置补偿合同的必然无效。对肖建军第1点、第2点和第6点辩称的意见，依法未予采纳。合同签订成立并生效后，双方都应按照《拆迁还建协议书》的约定全面履行合同之义务。**东依约将房屋交付给肖建军拆除和开发建设，已全面履行了合同之义务。现还建房已建成，肖建军应依照约定向**东履行合同之义务，而肖建军至今未按约定履行义务，属违约行为。**东要求肖建军按合同约定交付新建房屋三套（西单元北楼的九至十二层面积为120至140平方米的房屋任选三套）和铺面三间的诉讼请求，合法正当，一审法院依法予以支持。因肖建军开发的涉案房屋没有建车库，导致事实上履行不能。**东诉请要求肖建军交付车库三间的诉讼请求，依法未予采纳。但是，根据诚实信用和等价有偿的原则，肖建军履行非金钱义务不能的，依法可折价赔偿即用金钱代替履行。因此，肖建军应折价赔偿**东三间车库的损失。对肖建军第3点辩称的意见，依法未予采纳。对肖建军第4点辩称的意见。经审查，根据合同相对性原则，**东之哥肖俊东不是本案合同当事人，且**东不认可肖俊东之行为。肖建军与肖俊东之间的行为与本案不属同一个民事法律关系，肖建军可依法另行处理。对肖建军该点辩称的意见，依法未予采纳。对**东要求肖建军按照每年10000元的标准向其支付租金损失的诉讼请求。经审查，因双方签订的《拆迁还建协议书》对此有明确约定，肖建军应当按照合同约定支付租金给**东。**东请求按每年10000元给付其租金，于法无据，依法未予采纳。对肖建军第5点辩称意见。经审查，因其没有提供充足的证据支持，且**东不予认可，依法未予采信。超出上述范围**东的其他诉讼请求，依法未予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院审判委员会进行了讨论并作出决定，遂判决：1.肖建军向**东交付房屋三套（在涉案房屋X单元X楼大户型的9楼、10楼、11楼、12楼中任选120㎡至140㎡房屋三套）；2.肖建军向**东交付涉案房屋铺面三套（每间铺位面积为4米×8米）；（上述有履行内容的判项，如到期不能交付，肖建军应向**东折价赔偿，其价款以**东申请执行之日为标准计算）；3.肖建军折价赔偿**东三间车库的损失(每间车库面积不低于3.3米×6米，损失以**东申请执行之日为标准计算）；4.肖建军向**东支付租金（租金按每年6000元计算，从2013年3月1日起至肖建军实际交付**东三套房屋止）；5.驳回**东其他诉讼请求。上述有给付内容的判决，应于判决生效之日起十日内履行完毕。如未按照判决指定的期间履行房屋给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由肖建军负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因肖建军与**东之间《拆迁还建协议书》的履行而引起，故应定性为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。肖建军主张其仅在《拆迁还建协议书》第一页签字、未在第三页尾部签字，该合同不成立并不生效。本院认为，肖建军已在案涉《拆迁还建协议书》首页上签字，**东在上述协议书的首页及尾页签字，且尾页见证人处加盖有孝昌县经济开发区关王社区居民委员会印章；肖建军已将**东的案涉房屋拆除，故应当认定案涉《拆迁还建协议书》已成立，系双方当事人真实意思表示。上述协议未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。双方当事人均应全面、正确的履行合同义务。**东已按照合同约定将合法的房屋交由肖建军拆迁，肖建军应当按照合同约定将合法的房屋及铺面还建给**东。根据诚实信用与对价有偿原则，如肖建军到期不能向**东交付合法的房屋及铺面，则应向**东折价赔偿，故一审判决“如到期不能交付，肖建军应向**东折价赔偿”并无不当。**东请求返还三间车库，因肖建军开发建设的房屋没有车库，故一审判决肖建军折价赔偿损失并无不当。至于**东请求肖建军支付租金，本院认为，案涉《拆迁还建协议书》约定：“时间要求自开发之日起一年半内交付使用，如交付不了，则按照每栋房子一年贰仟元租金交付**东”。案涉《拆迁还建协议书》签订时间为2011年9月22日；一审法院根据上述约定，判决肖建军向**东支付租金（租金按每年6000元计算，从2013年3月1日起至肖建军实际交付**东三套房屋止）并无不当。至于肖建军上诉称，案涉房屋未办理行政征地规划建设等审批手续，假设合同成立，该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同的问题，本院认为，根据双方所签订的拆迁还建协议书的约定，**东将其房屋交给肖建军拆除，而办理房屋开发建设的相关征地、规划、报建审批等手续，均是肖建军的义务。肖建军不履行该义务，属于违约行为，不必然导致案涉拆迁还建协议无效。肖建军在本案中主张案涉拆迁还建协议无效，有违诚实信用原则。至于肖建军上诉称，按照**东提交的《拆迁还建协议》履行，存在显失公平，假设合同成立，该合同也应当按照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定被撤销的问题，本院认为，肖建军在本案中主张案涉拆迁还建协议显失公平，属于可撤销的合同，应予撤销的理由不能成立，本院不应支持。根据合同法第五十五条第一项的规定，当事人请求撤销合同的除斥期间为一年，即具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。案涉拆迁还建协议签订于2011年9月，即使存在可撤销的情形，也早已超过法定的撤销权行使期间，该主张亦不能予以支持。综上，肖建军的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，肖建军应当按照合同约定将合法的房屋及铺面还建给**东；如肖建军到期不能向**东交付合法的房屋及铺面，根据诚实信用与对价有偿原则，则应向**东折价赔偿。肖建军应向**东折价赔偿三间车库损失；肖建军应按协议约定向**东支付租金。**东未提出上诉，视为其认可一审判决。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人肖建军负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年十二月二十二日书记员  潘 洁附：适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；