福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0581民初6533号 原告：马瑞婷，女，1985年3月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区，现住福建省石狮市。 被告：潘清平，男，1980年4月15日出生，汉族，住福建省南安市，现住福建省石狮市。 原告马瑞婷与被告潘清平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月30日公开开庭进行了审理。马瑞婷、潘清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马瑞婷向本院提出诉讼请求：1.潘清平归还马瑞婷购房定金款2万元，同时向马瑞婷赔偿双倍定金以及按年利率6%自2019年10月30日起至实际返还定金之日止的利息；2.潘清平赔偿马瑞婷自2019年10月30日之后因协商合同事宜和追讨定金款产生的误工费1000元和精神损失费1000元，共2000元；3.潘清平承担本案的诉讼费用及律师费用。事实和理由：2019年9月30日，马瑞婷作为买方，潘清平作为卖方，与石狮市金铖房产中介服务部共三方签订房屋买卖合同，并支付潘清平购房定金款2万元。根据合同规定，2019年10年30日前潘清平与马瑞婷到不动产所属地石狮市房管局窗口签订不动产买卖合同，并办理交易登记手续；否则视为一方违约，若超过5日因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时有权要求违约方承担相应违约责任。因潘清平向银行抵押贷款40多万元未还清，房屋不动产权证抵押在银行，马瑞婷愿意拿出首付款25万元作为向银行解押的解押款，潘清平仍筹集不到剩余的20多万元。中介服务部从中协调，寻找到垫资过桥公司，但因潘清平被人起诉4起和被法院列为被执行人失信人员，故垫资公司也不敢帮他过桥。潘清平的原因导致房屋无法完成过户交易。马瑞婷认为，双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，但现潘清平在无法履行合同的情况下，无正当理由拒不归还购房定金款2万元，依法应承担违约责任。 潘清平辩称，其并未违约，无需支付双倍的定金和其他费用。理由主要是：1.其确实有意出售房屋，因为欠钱所以要卖房子，房屋已经交不起电费，买了70多万元的房子才卖50多万元，其也有跟银行及其他债权人协商卖房还款事宜；2.其全权委托中介机构进行房屋买卖，中介机构明知其已经被人起诉还在促成房屋买卖，其通过中介机构才认识马瑞婷，没有欺骗马瑞婷，至于中介机构与马瑞婷中间发生了什么，其并不清楚，是中介机构在推卸责任；3.马瑞婷现在没钱买房子了，并非其违约。 本院经审理认定事实如下：案涉房产址于福建省石狮市灵秀镇金相路东侧金汇一期10栋604号，不动产权证号为闽（2018）石狮市不动产权第0015449-1和第0015449-2号，不动产权人为潘清平、陈惠如。2019年9月30日，潘清平作为出售方（甲方），马瑞婷作为购买方（乙方），石狮市金铖房产中介服务部作为中介方（丙方），就案涉房产买卖相关事宜达成一致，共同签订《房产买卖合同》。合同约定：甲方同意将案涉房产出售给乙方，房屋建筑面积为151.57平方米，乙方对甲方所出售的房产已充分了解，愿意购买上述房产；甲乙双方同意上述房产成交总价为57万元，房产每平方价为3760.7元，签合同当日支付购房定金款2万元给甲方；乙方已支付的定金可冲抵首期款内，其他购房款由乙方向石狮市银行申请二手房按揭贷款，由银行直接转入甲方指定的个人账户内，甲乙双方一同到甲方贷款银行，乙方首付款直接汇入甲方贷款银行账户内，此款项仅用于还清上述还款专用，甲方领取到其名下的不动产权证后，甲乙双方需在5个工作日内到石狮市不动产交易中心办理上述房产过户登记到乙方名下；甲方应于乙方付清全款当日将上述房产交付给乙方使用；甲方保证上述房屋产权清晰，自本合同生效之日起至乙方领到名下不动产权证前，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷和债务纠纷的，导致不能如期将上述房产过户到乙方名下等概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿；甲乙双方签定本协议后，双方不得中途悔约；若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方赔偿双倍定金和上述房产成交总价的二倍金额作为违约金(若在乙方购买期间上述不动产有涨价的部分归乙方所有，乙方购买后有对上述房屋从新装修的或添置家具家电的，甲方需照价赔偿)；若乙方中途悔约，中方收取的定金不退还，但甲方应退还乙方己支付的购房款，乙方还需以上述房产成交总价的20%作为违约金(若乙方有重新装修上述房屋的，乙方不得拆除和破坏房屋现状，乙方可以搬走乙方自行购买的家具家电)；甲乙双方保证于2019年10月30日前到不动产所属地石狮市房管局窗口签订不动产买卖合同，并办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金；若超过5日因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时有权要求违约方承担相应违约责任；甲方保证产权人及其配偶和其他债权人愿意一同出售上述不动产权证并过户到乙方名下，甲方保证产权人应无条件全力配合将上述房产不动产权证过户至乙方名下，甲方保证上述房产没有户口，如有户口甲方应该在签合同之日起一个月内将户口迁出，上述不动产证正常办理过户手续当中，若因国家政策改变，导致过户时间延迟或导致过户不成功的，由甲乙双方另行协商。双方还约定了其他权利义务以及中介费用负担、中介机构的服务内容。协议签订当日，马瑞婷依约支付给潘清平购房定金款2万元。2019年10月30日，因寻找垫资方垫资以清偿抵押银行贷款未果，双方未能如期办理案涉房产的不动产权转移登记手续。经多次协商未果，马瑞婷以没有购买资金为由，不再继续履行合同。2019年12月3日，马瑞婷诉至本院。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。马瑞婷与潘清平于2019年9月30日与中介机构共同签订的《房产买卖合同》，当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性、效力性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定的履行顺序，马瑞婷应于合同签订当日先行支付潘清平购房定金款2万元；潘清平应于2019年10月30日前涤除案涉房产的抵押手续，并将案涉房产的不动产权转移登记至马瑞婷名下；马瑞婷贷款以支付剩余购房款；潘清平交付案涉房产及约定的其他家具设施。根据合同约定，“若超过5日因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时有权要求违约方承担相应违约责任”。由于潘清平未能履行的原因系寻找垫资方垫资以清偿抵押银行贷款未果，未能涤除案涉房产的抵押登记手续，在收到马瑞婷交付的2万元定金以后，潘清平未能依约于2019年10月30日前将案涉房产的不动产权转移登记至马瑞婷名下，其行为已经构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”规定，本案不宜采用继续履行的方式承担违约责任。马瑞婷以没有购买资金为由，不再继续履行合同，实质上系行使合同约定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，马瑞婷有权要求潘金平承担赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，马瑞婷关于潘清平双倍返还定金的诉讼请求，具有合同和法律根据，本院予以支持。但马瑞婷同时主张潘清平按年利率6%支付自2019年10月30日起至实际返还定金之日止的利息、自2019年10月30日之后因协商合同事宜和追讨定金款的误工费1000元、精神损失费1000元以及律师费用，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。至于潘清平抗辩的其已全权委托中介机构，因中介机构未能帮忙找到垫资方，才导致无法过户，并非本案审查范围，应由其与中介机构另行协商解决。 综上所述，马瑞婷的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、潘清平应于本判决生效后十日内向马瑞婷双倍返还购房定金款共4万元； 二、驳回马瑞婷其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费850元，减半收取计425元，由马瑞平负担25元，由潘清平负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年十二月三十日 书记员  傅静雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。