贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初9887号原告：陈建蓉，女，1965年10月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李艳婷，贵州泽初律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：马超，贵州泽初律师事务所实习律师，特别代理。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司总经理。被告：贵州宽城物业管理有限公司（以下简称宽城物业公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道69号一鸣宽城国际3-6栋负1层。法定代表人：饶然，该公司执行董事兼总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师，一般代理。原告陈建蓉与被告一鸣房开公司、宽城物业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈建蓉委托诉讼代理人李艳婷，被告一鸣房开公司、宽城物业公司共同委托诉讼代理人刘星均到庭参加诉讼，本案现审理终结。原告陈建蓉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条4.1（5）条无效。2.判令二被告共同向原告退还已收取的电表开户费、煤气开户费、有线电视入网费共计3630元及相应资金占用费（资金占用费以3630元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2011年12月26日起计至实际退还之日止）。3.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告因购买被告一鸣房开公司开发建设的一鸣宽城国际住宅小区的房屋，与被告一鸣房开公司签订了《商品房买卖合同》，该合同对具体房号、面积、价款等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告一鸣房开公司支付了购房款，被告一鸣房开公司以被告宽城物业公司的名义向原告收取了三通费，并出具了收款收据。后原告得知上述费用被告一鸣房开公司不应当另行再收取。该收费违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区提供配电设施建设费标准等有关问题的通知》的相关规定，且根据《商品房买卖合同》第七条约定的“商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价以外的费用”之约定，被告一鸣房开公司在《商品房买卖合同》中约定代收三通费的条款因违反上述规定构成重复收费，因该格式条款加重了购房人的责任，免除了卖房人的义务，应认定为无效条款，二被告基于该无效条款而收取的三通费依法应予以返还。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告一鸣房开公司、宽城物业公司共同辩称，对于原告主张合同条款无效，被告不予认可，合同系双方真实意思表示，签约方均应遵守。被告收取费用有合同约定，收取的三通费未违反收费标准，且相关费用实际收取后也实际用于相关部门费用的缴纳。原告主张的三通费金额，被告只认可3773元和3570元，收款收据中载明的金额包含了预告登记费80元或抵押登记费80元。对于原告主张的资金占用费及该资金占用费按照银行贷款利率计算均不认可。实际收取款项的是被告一鸣房开公司，被告宽城物业公司是代为出具票据，款项实际付给了被告一鸣房开公司，并由被告一鸣房开公司统一对外交给相应部门，故被告一鸣房开公司才是案件适格主体。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告一鸣房开公司系“一鸣·宽城国际”住宅小区的开发建设单位，该公司成立于2010年2月8日，公司经营范围为房地产开发及销售、房屋租赁等。被告宽城物业公司系为“一鸣·宽城国际”住宅小区业主提供物业服务的公司。2012年1月12日，原告陈建蓉与被告一鸣房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告一鸣房开公司将一鸣·宽城国际住宅小区的房屋一套出售给原告，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。其中，该合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十四条第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳下列第（1）、（5）项费用，并在签订本合同之日起/日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后当日内向买受人交付相应缴款凭证……（1）专项维修基金；（5）电表开户费520元、燃气开户费2630元、有线电视安装入网费260元（以上费用为目前价格，交房时如有变动，买卖双方按实际情况多退少补）。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准”。《商品房买卖合同》附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明“其他约定参见本合同其他相关条款约定”。在《商品房买卖合同》附件十物业服务中，原告与被告宽城物业公司签订了《一鸣·宽城国际前期物业服务合同》，约定由被告宽城物业公司向原告提供物业服务。同时，附件十二补充协议主要内容约定：“主合同商品房的有线电视、通讯、燃气、供水、供电等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用，由于这些配套设施的安装、经营、维护等不在出卖人可控制范围内，因此出卖人不为此承担任何直接或连带责任......；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由物管公司统一办理开通使用手续，相关费用由买受人承担；签订主合同时，买受人交纳的房款未包含煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费、合同印花税等费用。上述相关费用买受人需在签署主合同时另外交纳。以上费用金额为现阶段收费标准，如有变动，以相关部门、单位的最新通知为准，多退少补；本补充协议是买受人、出卖人对于主合同的补充约定，与主合同的内容具有同等法律效力”。原告及被告一鸣房开公司在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。《商品房买卖合同》及补充协议均为格式合同，该合同系被告一鸣房开公司向原告提供。原告于2011年12月25日共交纳了3570元，被告宽城物业公司向其出具了收款收据，上述3570元包含电表开户费520元、燃气开户费2630元、有线电视安装入网费260元。原告又于2013年12月19日交纳了60元，被告宽城物业公司向原告出具了收款收据一张，载明该60元为“燃气款”。诉讼中，被告宽城物业公司表示上述费用实际是被告一鸣房开公司代收，被告宽城物业公司只是代为出具收款收据。另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行，该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”。现原告及该小区其他业主认为其与被告一鸣房开公司签订的《商品房买卖合同》第十四条4.1（5）关于有线电视安装入网费、电表开户费、燃气开户费未包含在购房款内的约定，违反了前述的相关规定，且该合同条款系被告一鸣房开公司提供的格式合同，条款的内容违反了公平原则，加重了原告的负担，没有采取合理方式尽到提示与说明义务，故主张该合同条款无效，要求二被告共同退还所收取的费用及支付资金占用费。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收款收据等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、谁系原告所交费用的代收主体？其收取的电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效？上述费用是否应当退还原告？关于焦点一。原告所交款项的收款收据虽由被告宽城物业公司出具，但约定收款内容的《商品房买卖合同》系原告与被告一鸣房开公司所签订，故原告所交费用的代收主体系被告一鸣房开公司。根据《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”及合同第十二条约定内容，根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、有线电视等开通使用手续并交纳相关费用。结合相关规范性文件的规定，原告所交费用3470元的实质应为燃气、有线电视、电力设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，故本院认为原告所交纳的费用3470元属于水、电及配套设施的建设安装费用。关于焦点二。本案中，原告与被告一鸣房开公司签订的补充协议约定有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知,如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,则仍以主合同约定为准。《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点的约定内容也变更了《商品房买卖合同》第七条第三款约定内容，因贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点认定效力的依据,但是,其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据,因此,根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定,本案有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”之规定,被告一鸣房开公司的涉及上述煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费的约定,将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。同时，补充协议中由买受人承担有线电视、通讯、燃气、供水、供电等开通使用手续费用的约定，变更了《商品房买卖合同》第七条第三款的内容，该变更被告一鸣房开公司未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示，因此,《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点应属无效,故对原告要求确认该条款无效的请求，本院予以支持，原告所交纳的3470元被告一鸣房开公司应退还给原告。原告所交的预告登记费160元系因办理预告登记产生，并非燃气、有线电视、电力设施的建设安装费用，且原告未提交预告登记费160元不应收取的相关证据，故160元不在退还款项范围内。被告一鸣房开公司系《商品房买卖合同》的签约方，同时也是上述费用的代收主体，故应由被告一鸣房开公司承担退还款项的义务。因合同条款被确认无效,被告因此收取的煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费于约于法均无合理依据,理应予以退还,对原告主张的资金占用费,因被告一鸣房开公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,从资金收取之次日即2011年12月26日起，以3410元为基数计算至2013年12月19日，并从2013年12月20日起，以3470元为基数计算至实际退还之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈建蓉与被告贵州一鸣房地产开发有限公司于2012年1月12日签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点无效;二、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈建蓉电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费共计3470元及相应资金占用费(资金占用费以中国人民银行同期存款利率为标准，从2011年12月26日起至2013年12月19日以3410元为基数计算，从2013年12月20日起至实际退还之日止以3470元为基数计算）；三、驳回原告陈建蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元（已减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇一九年十二月十二日书记员  张艺群