山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1326民初6138号原告：冯金祥，男，1974年2月8日出生，汉族，住平邑县。原告：包洪英，女，1975年2月26日出生，汉族，住平邑县。二原告委托诉讼代理人：吴开喜，平邑卞桥法律服务所法律工作者。被告：葛寅，女，1974年2月2日出生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：金传东，临沂市万方法律服务中心法律工作者。第三人：平邑曾子学校，统一社会信用代码：52371326MJE8493598。法定代表人：韩军，董事长。委托诉讼代理人：刘冰，山东至平律师事务所律师。原告冯金祥、包洪英与被告葛寅、第三人平邑曾子学校（以下简称曾子学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯金祥、包洪英的委托诉讼代理人吴开喜，被告葛寅及其委托诉讼代理人金传东，第三人平邑曾子学校的委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯金祥、包洪英共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令葛寅支付租赁费64166.66元及利息和违约金，并解除双方签订的租赁合同；2.本案诉讼费、保全费由葛寅承担。审理过程中冯金祥、包洪英变更诉讼请求为：请求法院判令葛寅支付租赁费64166.66元，按本合同两倍支付违约金350000元，从主张权利之日按银行同期贷款利率支付利息，并解除双方签订的租赁合同。事实和理由：冯金祥、包洪英于2018年3月28日将位于平邑县商业房租赁给葛寅，并签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限为20年，总租赁费为2445000元，2018年3月28日支付第一年租金35000元，第二年支付租金70000元。但经冯金祥、包洪英催要，葛寅至今未按时间节点支付任何一期的租赁费。葛寅辩称，我与冯金祥、包洪英签定租赁合同属实，没有按期支付房屋租赁费是因为我租赁的冯金祥、包洪英的房屋是裸房，因我装修投资比较大，加上后来经营不善，导致无力支付。但我积极依据自己的合同权利经冯金祥、包洪英同意又转租给曾子学校办校经营，目的是为了进一步盘活该校园来偿还冯金祥、包洪英的租赁费。对于冯金祥、包洪英诉求的违约金及利息有悖法律规定。我愿意积极与冯金祥、包洪英协商，解决所欠的租赁费。曾子学校述称，曾子学校不是冯金祥、包洪英与葛寅租赁合同的合同相对人，曾子学校作为次承租人租赁房屋时已经取得了出租人的同意，并且在冯金祥、包洪英与葛寅的租赁合同中也明确约定葛寅对承租房屋可以进行再次出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。冯金祥、包洪英共同提交了证据1.莲花新城房屋租赁合同一份，载明：甲方（出租方）：冯金祥、包洪英，乙方（承租方）：葛寅，身份证号码：，甲方现有夫妻共有房产坐落在平邑县商业房，自东向西共两位，每位房屋面积为70.9㎡，房产备案号：SDF2015-0001合同编号：YS004-0078房产备案号：SDF2015-0001合同编号：YS004-0079。该两位商业房对应的二楼为承租的临沂市坤和置业有限公司房屋，承租的方位为甲方合法使用且有转租权，承租的房屋为甲方合法使用且有转租权，现因乙方为开办幼儿园需租赁使用，经甲乙双方本着平等自愿原则，达成租赁协议如下：一、租赁期限：二十年。即2018年3月28日起至2038年3月27日止。二、租赁费用：20年共计租赁费用244.5万元，大写：贰佰肆拾肆万伍仟元整。三、付款方式：本合同双方签字即具有法律效力，签字后第一次付款于2018年3月28日支付第一年租金35000元，大写：叁万伍仟元整；第二年于2019年3月28日支付第二年房租70000元整，大写：柒万元整。于2020年3月28日期至2028年3月28日止每年3月28日支付租金130000元整，大写：壹拾叁万元整，剩余十年租金分五次支付，两年支付一次，支付租金260000元，大写：贰拾陆万元整。支付时间按支付对应年的3月28日。四、甲方的责任和义务，（3）乙方享有自主经营权及承租房的转让权，甲方不得以任何形式侵犯乙方享有的任何权力。五、乙方的责任和义务：（3）乙方在租赁期间严格按照付款方式付清甲方的租赁费。如不按时交纳房租款甲方有权终止合同，并要求乙方支付约定的违约金。……如有违约，违约方支付守约方本合同价值的两倍作为违约金。甲方签字：（手印）冯金祥、包洪英，手机号：150××××5777，乙方签字：（手印）葛寅，手机号：137××××7778，落款日期：2018年3月28日。拟证实双方租赁的事实并根据合同约定第五条的内容葛寅已经构成违约，冯金祥、包洪英有权利终止合同，并要求支付违约金；证据2.收费通知书一份，拟证实2019年7月1日冯金祥、包洪英向葛寅送达收费通知要求其支付第一年、第二年租赁费共计100500元，如逾期不交，将终止合同。葛寅质证认为：对证据1租赁合同真实性无异议，但根据合同约定，我们是积极缴纳租赁费的，所以不同意终止合同；对证据2收费通知书，从葛寅积极签收通知书说明葛寅也积极自愿偿还欠冯金祥、包洪英的租金。曾子学校质证认为：对证据1真实性无异议，合同第四条第三款约定了葛寅享有自主经营权及房屋转让权，葛寅将房屋转租给曾子学校符合冯金祥、包洪英与葛寅之间的合同约定；对证据2不清楚。曾子学校提交证据1.房屋转租合同一份（复印件），证实葛寅经冯金祥、包洪英同意将房屋转租给曾子学校的情况，葛寅的转租行为符合冯金祥、包洪英与葛寅之间的合同约定，因此葛寅与曾子学校之间的转租合同合法有效。冯金祥、包洪英质证认为：对租赁合同真实性无异议，葛寅将房屋转租给曾子学校冯金祥、包洪英知道，但冯金祥、包洪英要求葛寅支付租赁费，与该合同无关。葛寅质证认为：对真实性无异议。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日，冯金祥、包洪英与葛寅签订房屋租赁合同一份，约定将位于平邑县商业房租赁给葛寅，租赁期限为20年，自2018年3月28日起至2038年3月27日止，租赁费为2445000元，但葛寅一直未按约定支付房屋租赁费。后经冯金祥、包洪英催要，至2019年8月28日止，葛寅共欠房屋租赁费64166.66元。另查明，2018年11月30日，葛寅与曾子学校签订租赁合同一份，约定葛寅将租赁的冯金祥、包洪英的沿街商业房租赁给曾子学校使用，租赁期限20年，自2018年11月30日起至2038年11月29日止，租金每年600000元，曾子学校租赁房屋后已向葛寅支付六年的房屋租赁费共3600000元。曾子学校于2019年11月22日向本院提交书面说明一份，明确其不同意替代葛寅向出租人支付租赁费。冯金祥、包洪英于2019年8月13日申请我院作出（2019）鲁1326财保461号民事裁定对葛寅所有的位于莲花新城的房产一处予以查封，冯金祥、包洪英支保全费1020元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯金祥、包洪英与葛寅签订的《莲花新城房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，为有效合同，双方应按约定全面履行自己的义务。本案中，葛寅未按约定支付房屋租赁费，冯金祥、包洪英书面通知其在合理期限内支付租金，葛寅仍未按时支付房屋租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，但考虑到该房屋现由曾子学校管理使用，且学校租赁房屋目的系为了办学兴教，如按双方约定解除合同，则会导致曾子学校的学生没有地点正常上课学习，该后果不利于社会和谐稳定。因此，本院综合考虑对冯金祥、包洪英要求解除双方签订的租赁合同的诉求不予支持。冯金祥、包洪英要求葛寅支付所欠房屋租赁费64166.66元，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。冯金祥、包洪英与葛寅在合同中约定违约方支付守约方合同价值两倍的违约金，但该违约金的约定明显过高，兼顾合同的履行及当事人的过错程度综合分析，对冯金祥、包洪英主张的违约金，本院依法予以调整。冯金祥、包洪英主张自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息，但双方在合同中并未约定利息，且冯金祥、包洪英也未提供证据佐证，因此利息应自魏运吉、包洪英主张权利之日（即2019年9月4日）起按年利率6%计付，但违约金及利息不得超过年利率24%。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条规定，判决如下：一、被告葛寅自本判决生效后十日内支付原告冯金祥、包洪英至2019年8月28日止的房屋租赁费64166.66元、违约金19249.99元及利息（以本金64166.66元为基数，自2019年9月4日起至实际给付之日止，按年利率6%计付利息，利息与违约金总计不得超过年利率24%）；二、驳回原告冯金祥、包洪英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，减半收取702元，保全费1020元，由被告葛寅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  窦丽萍二〇一九年十二月二十六日法官助理曾毅书记员王连华