河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1523民初2188号原告：代新建，男，1957年7月15日出生，汉族，住新县。委托诉讼代理人：田庆勇，河南庆勇律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：吴大权，男，1973年9月5日出生，汉族，住新县。被告：新县科邦房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91411523556923636F，地址:新县西山大道西侧（向阳新村）法定代表人：杨霞，系公司副总经理。委托诉讼代理人：吴大权，系该公司的股东，也系本案被告，代理权限为特别授权。原告代新建与被告新县科邦房地产开发有限责任公司、吴大权合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告代新建及其委托诉讼代理人田庆勇，被告新县科邦房地产开发有限责任公司（以下简称科邦公司）及被告吴大权（科邦公司委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代新建向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告之间签订的房屋联合改造协议；2、依法判令被告立即对原告土地恢复原状，并赔偿经济损失10万元。事实与理由：原告原来在新县原房管所出租房处（外贸仓库南山坡）有一块460㎡的地皮。被告吴大权来找原告协商，计划对该地皮进行房屋联合改造。经协商一致后，双方于2011年5月4日签订了房屋联合改造协议，协议约定被告应补偿我三套房屋，另外一次性补给我现金15万元人民币，楼层为1-3层，每套大小面积大于120㎡小于或者等于125㎡，交付时间为自建设之日起暂定一年半。但从协议签订至今已有八年之久，被告未按合同约定时间交付房屋。原告多次要求被告履行合同未果。2019年7月份，我将吴大权诉至法院，被告科邦公司明确愿意和吴大权共同承担责任，请求法院判如所请。被告科邦公司、吴大权答辩称，原告至今没有交付原件，在2019年8月23日庭审中呈现了原件，没有合同诚意和合作基础更没有完全履行合同，我和公司请求法院解除我与代新建的合同，退还我公司交付的15万元并赔偿相应的利息，赔偿相应的损失共计289322元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审查明的事实，本院认定事实如下：2011年4月，被告科邦公司时任法人代表、总经理吴大权以个人名义与代新建签订《房屋联合改造协议》一份，双方在协议上约定，原告将位于新县房管所出租房后面（新县外贸仓库南山坡）代新建及其家人的360㎡划拨土地房屋进行改造，并准许向没有土地使用权证的靠西大山方向进入3米，共计土地面积460㎡。由吴大权补偿给原告三套房屋，楼层为1-3层，每套大小面积大于120㎡小于或者等于125㎡，另一次补给原告现金15万元。原告必须把相关手续交给被告，并负责周边协调。合同签订后的2011年5月4日，吴大权另外给原告代新建出具欠条一张，载明“欠戴新建房屋两套（4-5层），其他按合同执行。”吴大权将上述协议土地和相邻附近的张敏、付红梅等其他居民的土地交给了科邦公司进行总体翻建改造，并依据合同于2011年4月30日向代新建支付了15万元补偿金，原告代新建向被告吴大权出具了15万元“借条”（实为收条）一张。现该地块上房屋已被吴大权和科邦公司全部拆除，准备用于整体房地产项目开发建设。因吴大权和科邦公司从签订合同至今8年多时间内均未能成功办理本案涉案地块的规划手续，无法动工，至今土地处于闲置状态，现原告代新建以被告吴大权、科邦公司不能兑现协议约定的房屋为由，要求解除合同并赔偿损失。被告吴大权、科邦公司称原告未按合同约定向其交付房屋、土地的相关手续，但其对涉案土地房屋已经进行了拆除和平整，又未提供证据证明其向原告索要过房屋手续原件。另查，本案原告代新建与被告吴大权签订《房屋联合改造协议》所涉及的460㎡土地中，360㎡系是代新建及其家人持有国有土地使用权证的国有划拨土地。另外100㎡只是代新建私自承诺准许被告占用的非其所有的土地。科邦公司系吴大权为从事房地产开发经营于2010年6月9日成立的，股东系吴大权及其妻子杨霞，原法定代表人为吴大权，2018年4月12日变更为杨霞。2019年7月份，原告代新建起诉被告吴大权合同纠纷一案中（2019年11月13日原告代新建撤诉），科邦公司向本院提供了证明一份，证明吴大权是以个人名义代科邦公司与代新建等人签订的《房屋联合改造协议》，科邦公司愿意承担合同义务，享受合同权利。庭审中，原告代新建与被告吴大权、科邦公司均要求解除双方签订的《房屋联合改造协议》。因房屋已经拆除并且土地经过被告平整改变，无法恢复原状，原告代新建将诉讼请求第二条“依法判令被告立即对原告土地恢复原状，并赔偿经济损失10万元。”变更为：“要求被告赔偿拆除房屋的损失35万元。”但未提供已拆除房屋的面积数和及其价值的证据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对双方均具有约束力。原、被告签订的《房屋联合改造协议》，实质是被告吴大权、科邦公司为对新县外贸仓库南山坡土地进行连片房地产开发，与原告代新建等住户签订的拆迁补偿合同。原告代新建自愿将其和家人所有的360㎡国有划拨土地和上面的房屋转让给被告吴大权进行房地产开发。被告吴大权、科邦公司依照合同向原告补偿了15万元现金，并拆除了原告的房屋。现因被告吴大权、科邦公司一直未能办理开发土地所需要的规划手续，导致房屋拆除、土地进行平整后，该地块一直闲置8年多无法动工，被告至今无法向原告代新建补偿合同约定的三套房屋和欠条约定的两套房屋。庭审中，原、被告双方均要求解除《房屋联合改造协议》，除协议中原告代新建私自承诺准许被告吴大权向没有土地使用权证的靠西大山方向进入3米的约定应属于无效约定外，协议其他内容的解除系双方真实意思表示，本院予以确认。关于合同解除后，双方损失的认定。本院认为，原告代新建诉讼请求中要求被告吴大权、科邦公司赔偿拆除16间房屋的损失35万元。首先，原告未提供证据证明已拆除房屋的具体面积，亦未提供证据证实该房屋的具体价值。其次，被告拆除房屋系双方依照约定履行合同的结果，双方同意解除合同后，原告因房屋拆除造成的损失，应综合考虑全案事实后予以确定。本案中，被告吴大权、科邦公司长期无法办理规划手续系导致合同长期无法履行的直接原因，原告要求被告赔偿因此造成的损失符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持；该损失可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二项的规定，并参考近年来新县人民政府城区房屋及征收方案，由被告向原告支付搬迁及临时安置补偿的方式解决，以被告吴大权、科邦公司于2011年4月30日向原告支付的15万元，作为应当支付给原告代新建的逾期安置补偿；故，二被告要求原告返还该笔款项的请求，本院不予支持。另，被告吴大权称代新建应赔偿相应的损失共计289322元，但未提供任何证据证实，本院不予支持。本案经本院组织调解，双方未能达成一致意见。根据综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、解除原告代新建与被告吴大权、新县科邦房地产开发有限责任公司之间的《房屋联合改造协议》；二、被告吴大权、新县科邦房地产开发有限责任公司2011年4月30日补偿给原告代新建的15万元现作为被告吴大权、新县科邦房产开发有限责任公司拆除原告代新建房屋后的逾期安置补偿，不予返还；三、驳回原告代新建其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告代新建负担2200元，被告吴大权、新县科邦房地产开发有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 张 涛审判员 黄 兴审判员 金莹莹二〇一九年十二月二十七日书记员 江 珊