北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初5785号原告:乔利中，男，1964年2月6日出生，汉族，北京富地源投资管理有限公司投资人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳泽旭，男，北京富地源投资管理有限公司推荐，住河北省秦皇岛市海港区，现住北京市朝阳区。被告：张雪，女，1971年9月2日出生，汉族，北京京城立鑫房地产经纪有限公司法定代表人，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。第三人：北京启航佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区天星街1号院15号楼1层102-1。法定代表人：王俊佳，董事长。原告乔利中与被告张雪、第三人北京启航佳业房地产经纪有限公司（以下简称启航佳业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年7月19日作出（2016）京0111民初13136号民事判决书，乔利中不服提出上诉。北京市第二中级人民法院于2018年9月29日作出（2018）京02民终10112号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2016）京0111民初13136号民事判决书，发回重审。现本院依法适用普通程序，另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告乔利中及其委托诉讼代理人岳泽旭、被告张雪之委托诉讼代理人卫东到庭参加诉讼，第三人启航佳业公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。乔利中向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的房屋买卖合同、返还购房定金56000元，被告赔偿原告房屋溢价损失380000元；2、诉讼费及评估费用由被告承担。事实和理由：2016年7月16日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》并于当日交付了购房定金56000元，8月29日，原、被告双方到启航国际销售处办理房屋相关手续。在办理相关手续之前，被告提出涨价要求。原告认为，买卖双方应当按照约定的价格履行合同，被告无权擅自涨价，因此不同意涨价。由于双方意见不一，被告拒绝办理房屋相关手续。8月30日，被告告知原告不再出售给原告诉争房屋。原告无奈之下诉至法院。张雪辩称，1、原告起诉的事实与客观事实不符合，本案争议是因为原告没有按照合同约定向房屋的开发商支付相关的费用，导致的争议产生，不是因为被告的原因导致的，所以被告不存在任何的违约行为。2、就涉案房屋来说，被告所购买的房屋是准一手房屋，交付了定金，根据与开发商的约定，可以出售，由实际买受人与开发商另行签订房屋买卖合同，视为一手销售。而合同无法履行的原因是由于向开发商交付房款的时候本案原告没有按照合同约定向开发商补足相应的差价，所以导致合同无法履行。加之被告没有能力支付该房屋的后续房款，所以导致开发商收回了房屋转卖他人，至此我们认为本案是由于本案原告的违约行为导致的合同无法履行，责任不在本案被告。原告起诉与客观事实不符合，也没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人启航佳业公司未出庭陈述意见，本院当庭出示了其在（2016）京0111民初13136号案件中的意见，在该案件中启航佳业公司称房屋是正常的房屋买卖，我们作为中介方，帮忙签署合同。原告没有按照合同的约定时间付款，按照合同履行和我公司没有利害关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。乔利中提交房屋买卖协议书、收条、短信、通话录音、评估报告、发票，除房屋买卖协议书、收条及发票外，张雪对其他证据的真实性不予认可。张雪提交房屋买卖协议书、证明、绿地集团客户退房申请表、情况说明，除房屋买卖协议书外，乔利中对其他证据的真实性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院审理过程中向双方当事人出示了（2016）京0111民初13136号案件中的庭审笔录及案件承办人赴绿地集团售楼处调查的谈话笔录。本院经审理认定事实如下，2016年7月16日，经启航佳业公司居间，张雪（甲方）与乔利中（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定一、甲方自愿将坐落在北京市房山区xx楼房出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为810000元。三、乙方于2016年7月16日向甲方支付定金56000元整。七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方应在2016年7月20日前将该房产交付乙方。届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。八、经双方确认，乙方把剩余购房款一次性付给甲方时，甲方届时应将该楼房及全部楼房钥匙和此楼购楼的售楼合同及购楼收据全部一并交给乙方。交付该房产时甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件。十、房屋总费为810000元，其中包括20000元改房屋底单的费用，房尾款734000元、56000元为甲方所得的利润。签订协议当日，乔利中给付张雪定金56000元。后双方商定于2016年8月29日到售楼中心支付房款，因需乔利中另行多补交13000元房款双方产生争议，合同未能继续履行。另查明，张雪系北京京城立鑫房地产经纪有限公司（以下简称京城立鑫公司）法定代表人，涉案房屋系张雪以京城立鑫公司名义自绿地集团北京京永置业有限公司处订购，张雪与乔利中因支付13000元房款发生争议后，2016年8月30日京城立鑫公司以资金不足为由申请将房屋退回至绿地集团北京京永置业有限公司。庭审中双方当事人均认可涉案合同的相对方为乔利中与张雪。再查，在（2016）京0111民初13136号案件审理过程中，经乔利中申请我院依法委托北京东华天业房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估，2017年12月19日，该公司出具评估报告，认定涉案房屋在2017年11月2日时的价值为1190000元，为此乔利中支付评估费4380元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。乔利中与张雪签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案中，双方因补交13000元房款发生争议，而乔利中拒绝补交13000元房款是否构成违约系本案的争议焦点。根据双方签订的房屋买卖协议书可知，涉案合同的交易方式为改底单交易，协议中亦约定了改底单的费用为20000元，即张雪负有协助乔利中在开发商处更改底单、促使其与开发商直接签订商品房买卖合同的义务，且房屋买卖协议中约定了房屋价款为810000元，并未对房屋面积及单价进行约定，可见该协议为总价协议，张雪不得随意变更，即便该13000元的性质如张雪所称系开发商要求的面积差价款，该差价款亦属于张雪在与乔利中签订房屋买卖协议书之前未对房屋面积、价格审核清晰所应负担的商业风险，再者如若乔利中与开发商签订商品房买卖合同后，房屋面积发生变化产生差价款，该差价款应由乔利中负担，但在乔利中与开发商签订商品房买卖合同之前因面积变化产生的价格差额应由张雪负担。故乔利中拒绝支付13000元具有正当理由，不构成违约。然在双方发生争议后的第二天，涉案房屋即被退回至开发商处，导致乔利中与张雪的房屋买卖协议无法履行，就此张雪存在过错，故乔利中要求解除房屋买卖协议，并要求退还定金56000元于法有据，本院予以支持，关于赔偿房屋差价损失的诉讼请求，因张雪原因导致房屋买卖协议无法继续履行，且经评估机构评估涉案房屋价格确实已经上涨，故乔利中要求赔偿差价损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但考虑张雪恶意违约的主观过错不明显，双方选择更改底单方式交易本身存在不确定性及风险性，且合同条款约定有失周延，乔利中对此亦应承担一部分责任，加之双方发生争议后不久乔利中即已知晓房屋已另售他人，本案合同无法履行对于其另行选择购买房屋的影响期间不长，故对于差价损失本院参照评估机构结论酌情确认为100000元。第三人启航佳业公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、乔利中与张雪于2016年7月16日签订的《房屋买卖协议书》于本判决生效时解除；二、张雪于本判决生效后七日内退还乔利中定金56000元；三、张雪于本判决生效后七日内赔偿乔利中房屋差价损失100000元；四、驳回乔利中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由乔利中负担5158元（已交纳），由张雪负担1842元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费4380元，由乔利中负担2000元（已交纳），由张雪负担2380元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李亚丽人民陪审员  朱维元人民陪审员  童更新二〇一九年十二月二十四日法官 助理  曾 慧书 记 员  张 雪