贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12731号 原告：罗永英，女，汉族，1972年10月11日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710675742。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15205201910146296。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（一般代理），贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201410208563。 原告罗永英与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月30日立案后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱超，被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗永英向本院提出诉讼请求：1、判令被告在60日内向原告交付4-13-03号商品房的不动产权证书；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计12,000元（实际金额以原告已付总房款390,249元为基数，按日0.01%的标准从2017年1月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的房产，房号为6-10-3号。双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年12月31日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了390,249元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当按合同约定及相关法律规定承担违约责任，向原告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请。 庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。 被告振华房开公司辩称：1、原告请求限期办证没有法律依据，政府主管部门何时能够办证，答辩人不能控制。原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成。当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理。前后被折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告振华商贸大厦A、B幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍或上浮50%计算，原告要求按已付购房款为基数，按日万分之一承担违约金没有法律依据，或者按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍或者上浮50%计算明显过高。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只是可以参照贷款利率，没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之一或者按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回。特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持；3、原告计算违约金的依据有误，其请求数额超出法院支持的部分或者超过诉讼时效期间的部分，依法不应当支持，诉讼费由原告自己承担；4、涉及B幢住户双方有特别约定，按双方约定执行，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 原告向本院提交了如下证据：原告身份证、离婚证、离婚协议书、《商品房买卖合同》、收据4张、贷款支付凭证1张。 被告向本院提交了如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。 经组织质证，原、被告对对方所举证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年1月18日，原告和徐达作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，房号为4-13-03；该商品房总房款为390249元；转移登记：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋购房款390249元。2017年6月14日，原告罗永英与徐达登记离婚。双方在婚姻登记机关签订的离婚协议书第三条约定：“男、女双方共同财产处理：位于毕节市七星关区户型住房一套归女方罗永英所有，该房的房款由女方负责偿还，除此之外双方无其他共同财产”。原告认为，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，构成违约，应当承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。 另查明，现被告尚未取得涉案房屋所属楼幢的初始登记，不具备办理转移登记的条件。 本院认为，当事人应当按约定全面履行各自义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。原告按约定支付了购房款，被告亦应按约定向原告交付办理房屋转移登记的有关文书。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。但被告至今尚不具备办理转移登记的条件，不能交付办理转移登记的有关文书，构成违约，应按合同约定向原告计付违约金。故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持，以原告已付购房款390,249元为基数，按日万分之一的标准，从约定日期2016年12月31日之次日，即2017年1月1日起计算。对违约金的截止时间，《商品房买卖合同》约定被告代办房屋权属转移登记，则被告无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。现被告现尚不能提交办理转移登记的有关文书，故该违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出未能按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，责任不在被告的抗辩主张，被告未举证证明，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告罗永英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以原告已付购房款390,249元为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告罗永英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇一九年十二月十二日 书记员  张婵婵