新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2019）新4002民初4996号  原告：余红莉，女，1980年11月22日生，汉族，个体户，住伊宁市。被告：新疆旭成房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。法定代表人：孙新武，系该单位总经理。委托诉讼代理人：郑建兵，新疆长信合律师事务所律师。原告余红莉与被告新疆旭成房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告余红莉，被告新疆旭成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告承担逾期办理房屋所有权转移的违约责任，即支付违约金109,389.357元；2、本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2015年4月29日，原告与被告签订了合同编号为××的《商品房买卖合同》一份，即被告将其开发建设的位于伊宁市××区一期第2号商铺（××号，房屋代码××）出售给原告。该商铺建筑面积为68.63平方米，每平方米单价为13,800元，购房总价款为947,094元。合同签订后，原告依约定向被告支付了首付款和办理了银行按揭，完成了付款义务。2015年12月，被告在合同约定期限内向原告交付了商铺。但是，被告却未能在商品房交付后的180天内为原告办理房屋所有权转移手续，违反了《商品房买卖合同》的第十五条第三款第1、2项的规定，构成违约。自2016年7月1日起算截止2019年8月29日办证日，被告实际逾期1155天（合同约定交房日为2015年12月30日，截止2016年6月30日，合同约定的办证期限180天已届满）。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款、第十五条第三款第1、2项的约定和相关法律、法规规定，被告应当承担逾期办理房屋所有权转移的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，合同签订后被告按照合同约定日期交房，因包含原告在内的部分业主没有按照规定及时缴纳维修资金，导致涉案房屋房产大证迟迟无法办理，2018年被告自行垫资缴纳部分维修资金后办理了涉案房产大证，遂告知全体业主可以办理个人房产证，前提是必须先行缴纳维修资金。本案原告在2019年8月29日才缴纳的维修资金，因此才能在2019年8月29日之后办理个人房产证，因此由于原告未能按规定缴纳维修资金故不能向其办证，此责任不应由被告承担，请求驳回原告诉讼请求。即便是因被告责任导致迟延办证，原告诉讼请求也已过诉讼时效。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》一份，欲证实原告购买被告位于伊宁市××区商铺的事实，合同总价款94,7094元，合同约定，交付房屋的时间为2015年12月30日；自房屋交付后的180日内，申请办理房屋所有权转移登记。逾期的，若买受人不解除合同，则出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，依照合同约定，被告应向原告支付109,389.357元；2、录音资料一份，欲证实原告一直在与被告协商违约金事宜，不存在超过诉讼时效的问题，原告个人是否缴纳维修资金和被告能否取得房产大证无关。被告对原告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据1真实性认可，但原告逾期未办理房产证是其自身原因造成，被告不应承担违约责任；对证据2录音中与原告沟通人员无法确认是否系被告公司工作人员，即便是被告公司员工，录音中也明确向原告告知过没有办理房产证有政府规划因素，属不可抗力，也有原告个人没有及时缴纳维修资金的原因，因此，这个责任不应由被告承担。被告为证明自己的反驳主张，向本院提交如下证据：《关于专项维修资金缴纳的说明》一份，欲证实在未交清专项维修资金的情况下无法办理房产大证和业主个人房产证，维修资金是由业主自行到维修资金服务大厅去缴纳，另该证据是伊宁市住建局向伊宁市法院发的说明函，原件在伊宁市法院的与中杰房地产有关的案卷里。原告对被告提交的证据质证后，发表如下质证意见：对该证据真实性认可，但是该文件不是针对本案的旭成房地产开发有限公司的，与本案无关。原告个人维修资金是否缴纳与文件中所说的专项资金无关，该费用应由被告缴纳。房产公司向买受人出售房屋之前应该已经有了确切的手续才能将房屋向原告出售。原告提交的证据1及被告提交的证据经本院审查认证，符合证据的形式要件，本院予以采信。原告提交的证据2，被告对其有异议，本院结合当事人陈述及其他证据，依照证据规则综合予以认定。根据上述有效证据并结合法庭调查，本院认定案件事实如下：2015年4月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为××号《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、原告购买被告开发的位于伊宁市××区一期第××号商铺××号房，房屋代码为××（面积为68.63平方米，单价为13,800元/平方米，总房款为947,094元）；2、付款方式为首付款477,094元，按揭贷款470,000元；3、出卖人在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；4、商品房交付使用后，双方同意共同在180个工作日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起×个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任……5、2017年4月6日，伊宁市住房和城乡建设局出具《关于专项维修资金缴纳的说明》中确认：“买受人应缴纳住宅专项维修资金才能接受房屋，房产公司要办理房产大证，也要售出的房屋缴清了住宅专项维修资金才能办理”，该说明所依据的中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部关于《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日起施行。6、2019年4月24日，原告与被告公司工作人员通话录音中，被告工作人员称“现在开始确实是你们住户交不交维修资金不影响我们办大证，但是之前确实是影响我们办大证……”7、本案原告于2019年8月29日缴纳专项维修资金并办理了不动产权证书。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原、被告签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同双方约定，商品房交付使用后，应在约定期限内申请办理房屋所有权登记。合同第十八条同时约定，买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税、费。本案中，原告未及时缴纳专项维修资金，致使被告依照伊宁市住房和城乡建设局出具的《关于专项维修资金缴纳的说明》无法及时协助原告办理房屋所有权转移登记。缴纳专项维修资金后，原告便办理了不动产权证书。现原告已举证证实2019年4月24日时间节点之后原告是否缴纳专项维修资金与被告办理房产大证无关。综上，2019年4月24日之前，原告未及时办理房屋所有权转移登记系原告自身原因所致，被告对此不应承担违约责任。故对2019年4月24日之前的违约金，本院不予支持。2019年4月24日至实际办理房屋产权证之日（2019年8月29日）的违约金，应按照双方合同约定计算，即12,028元（947,094元×0.0001×127天）。关于被告抗辩称本案已过诉讼时效，本案合同约定的房屋交付时间为2015年12月30日，房屋交付使用后180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，即2016年7月1日开始计算诉讼时效，诉讼时效届满时间为2019年7月1日，因原告提供证据证实其于诉讼时效届满前一直在向被告主张相关权利，故对该项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告新疆旭成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告余红莉逾期办理产权登记违约金12,028元；二、驳回原告余红莉的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2488元，减半收取1244元，由被告新疆旭成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   陈思思 二 〇 一 九 年 十 二 月 三 十 日 法 官 助 理   陈 玮书  记  员   刘荣荣