贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0302民初9869号原告：王海静，女，1966年2月15日出生，汉族，遵义市人。委托诉讼代理人：赵本国，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义市锦江房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区外环路46号。统一社会信用代码91520300730940029N。法定代表人：兰洪明，执行董事。委托诉讼代理人：卢成尧，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢兰，贵州港丰律师事务所律师。原告王海静与被告遵义市锦江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王海静及其委托诉讼代理人赵本国、被告遵义市锦江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢成尧、卢兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海静向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期办证违约金27871.2元；2.判令被告赔偿原告房屋维修费5万元，并判令被告在30日内修复房屋漏水质量问题；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2009年11月30日，原告购买被告位于****商住房，被告承诺该房能办房产证。原告购房后，房屋存在严重质量问题，一直漏水，原告多次找被告协商处理，被告答复原告自行维修后找被告赔偿，数年来，原告均未获赔偿，且房屋也一直处于漏水状态。事后，原告获知，该房屋系被告未获得批准的情况下，擅自将门市改造为商品房进行销售，根本办不了房产证。目前，房屋还在漏水，原告接房后花费装修费5万元，至今无法居住。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告遵义市锦江房地产开发有限公司辩称，1.原告诉称其所购住房系被告未获得批准擅自将门市改为商品房（住房）进行出售，导致不能办理房屋产权证与客观事实不符。被告所购住房，最初是营业房是事实，但改造时经过了规划部门的批准，原告住房之所以不能办理产权证，是因为其住房所在的整个楼盘（松涛路道路改造工程北区市场项目），早在2014年就被遵义市人民政府列为“问题楼盘”，涉及较为复杂的问题，多年来经过公司和相关部门努力，已有部分房屋可以办理产权证，但原告房屋所属的楼栋，现在仍不能办理产权证，公司在继续努力。2.原告的诉讼请求依法不能成立。原告变更后的诉讼请求为两项，一是要求赔偿不能办理房产证的违约金27871.2元，二是要求赔偿房屋维修费5万元，关于按照约定期限不能办证的违约金，双方所签《商品房买卖合同》第十五条第二项作了明确约定，被告只应按原告已付购房款的0.01%向原告支付违约金，原告主张的违约金高达27871.2元与合同约定完全不符。合同中对违约金之所以作这样的约定，是因被告一开始就预计所出售房屋办理产权证手续相对复杂，但对合同中办理产权证的时间和逾期不能办证的违约责任条款，多数购房人又坚决要求约定，因此才约定了较低的违约金标准以减轻企业负担。关于原告的第二项诉讼请求，根据原告起诉称，5万元维修费实为原告对自己住房的装修费，原告对自己房屋装修，由自己享用，要求被告支付该费用于法无据，于理不符。此外，假如原告购买的房屋确实存在屋面漏水等质量问题，由于其购买的房屋交付时间为2009年，早已过了房开企业5年的保修期，原告应当通过物业管理公司或业主委员会申请住房维修基金进行修理，不应当由被告进行维修。本院经审理认定事实如下：被告遵义市锦江房地产开发有限公司开发建设了位于****的“松桃路道路改造暨北区市场”项目。2009年9月，被告向遵义市规划管理局申请将其开发建设的前述项目负二层营业房（面积6586.81平方米）改建为小户型住宅，通过销售回笼资金，及时化解债务纠纷。2009年12月31日，遵义市规划管理局批准同意被告改建。2009年11月30日，原告王海静与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告以92904元的价格购买被告开发建设的位于****房屋，建筑面积33.18平方米；原告于合同签订之日一次性交清房款，被告于2010年6月30日前向原告交付房屋；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。双方还对其他购房事宜进行了约定。合同签订后，被告于2011年5月12日将涉案房屋移交给原告，并向原告出具了《房屋移交证书》。同日，原告向被告支付了购房款92904元、房屋维修基金1844元、水、电开户费1370元。同日，原告向物业公司支付了2011年5月12日至2012年5月12日的物业费360元、装修垃圾清运费50元。原告接房后，便对房屋进行装修入住。另查明，因被告自身原因，导致其开发建设的松桃路道路改造暨北区市场”项目成为“问题楼盘”。因涉案房屋迟迟办不到房产证，原告曾向相关部门信访。涉案房屋至今尚不能办理产权证，且存在漏水的问题，酿成诉讼。上述事实，有《申请书》、《商品房买卖合同》、《房屋移交证书》、收据、视频、专题会议纪要、文件及当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。本院认为，原、被告经商议后签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且合同内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行义务。原告按约向被告履行了支付购房款的义务，被告作为专业的房地产开发公司，其未按约取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，属于违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，结合合同约定，被告应按约向原告支付迟延办理涉案房屋产权证违约金9.3元（92904元×0.01%﹦9.3元）。原告主张合同约定的逾期办证违约金过低，要求按照已付房款的30%计算，由被告向其支付逾期办证违约金27871.2元，因原告未举证证明逾期办证行为给其造成的实际损失高于合同约定的违约金，原告的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张房屋存在漏水的质量问题，以及要求被告维修房屋，并赔偿维修费5万元的问题。首先，原告并未举证证明，房屋漏水的原因与被告存在因果关系；其次，被告并未举证证明，房屋因漏水导致的实际损失；再次，被告将房屋交付原告使用至今已8年之久，被告的保修期限已过。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项诉讼请求，因证据不足，不予支持。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告遵义市锦江房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王海静支付逾期办证违约金人民币9.3元；二、驳回原告王海静的其他诉讼请求。案件受理费1615元（已减半收取）、保全费1270元，合计2885元，由被告遵义市锦江房地产开发有限公司承担25元，由原告承担2860元。如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员  王金权二〇一九年十二月十日法官助理勾晓霞书记员邓欣欣