浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0681民初5652号原告：诸暨市盛阳纺织有限公司，住所地诸暨市大唐街道（原草塔镇）上史坂村。法定代表人：陈韦翔。委托诉讼代理人：赵丹，浙江曦明律师事务所律师。被告：诸暨市群峰纺织科技有限公司，住所地诸暨市大唐街道（原草塔镇）天元西路2号。法定代表人：杨永佳。委托诉讼代理人：金峰，浙江兰竹律师事务所律师。原告诸暨市盛阳纺织有限公司与被告诸暨市群峰纺织科技有限公司合同纠纷一案,本院于2019年4月8日立案后，根据原告的财产保全申请，依法作出裁定，查封、扣押或者冻结被告诸暨市群峰纺织科技有限公司所有的价值63万元的财产。本案依法适用简易程序进行审理。审理中，经被告申请，本院委托浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司对涉案租赁房屋面积进行测量，后因被告要求撤回鉴定，鉴定机构将案卷退回本院。审理中，被告提出反诉，经审查本院予以受理，后因被告（反诉原告）未在规定期限内缴纳反诉案件受理费用，本院已另行制作裁定书，裁定反诉案件按被告（反诉原告）撤回反诉处理。本案于2019年11月26日、2019年12月27日二次公开开庭进行了审理。原告诸暨市盛阳纺织有限公司的委托诉讼代理人赵丹，被告诸暨市群峰纺织科技有限公司的委托诉讼代理人金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸暨市盛阳纺织有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金、水电费等共计619213.67元（暂计至2019年3月5日，水电暂计至2019年1月31日，以实际产生费用为准）。审理中，原告变更诉讼请求为判令被告支付原告占有使用费、设备款、变压机及押金款等546780元。事实和理由：2015年6月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于诸暨市草塔镇天元西路2号的厂房、办公楼、食堂及附属物租给被告，租期自2015年6月5日至2020年6月5日，租金每年40万元。同日，双方签订《生产线转让协议》一份，约定原告将涤纶PET11位POY纺丝生产线一整套（包括液压车2辆、打包机、地磅等其他附属设施）转让给被告，折价70万元。6月30日，双方再次签订《变压器转让合同》一份，约定原告将位于诸暨市文雄针纺有限公司的变压器一台转让给被告，其中安装费、运费17万元、押金8万元，共计折价20万元。期间，被告支付了部分款项，原告亦向被告开具部分收款发票。2017年1月23日，经原、被告双方结算，被告尚欠原告774935.24元。结算后双方继续履行租赁合同，被告也陆续支付部分款项，截至起诉，被告尚欠原告租金、水电费等共计619213元（暂计至2019年4月5日，水电暂计至2019年1月31日，以实际产生费用为准）。现被告一直拖欠租金，为此特向法院起诉，望判如所请。被告诸暨市群峰纺织科技有限公司答辩称，原告的房产没有相关产权证书，属于违章建筑，其无权出租并收取租金或占有使用费，其转让给被告的设备也没有环评报告，导致企业被停业整顿，故被告要求退还设备价款，原告以上两个行为涉嫌合同欺诈，被告将向公安机关报案，请求终止审理本案。即使以上理由不成立，被告认为原告提供的合同不是双方正式的租房合同，应当以双方于2015年6月8日签订的房屋租赁合同为准。1.原告提供的合同签订日期是2015年6月2日，由于面积、租期、租金不对，之后6月8日双方重新签订了一份合同，对承租范围、租金等重新作出约定，且在工商部门做了备案，故根据合同法及相关法律规定，应当以后签订的合同为准。（该合同只是双方草签合同，当时没有对单价、面积、日期等达成一致的意见，且从合同内容看，约定面积小于实际面积，原告存在欺诈，属于可撤销合同。）2.虽然实际使用面积超过约定面积，被告愿意以该6月8日签订的合同折算的单价即81.67元/平方米每年乘以实际测量面积计算租金，暂定面积3500平方米（81.67×3500=28.58万元，28.58万元/年×4.5年=128.63万元，128.63万元+70万元=198.63万元），故结合已付租金情况，约204万元，故被告已支付了全部租金。3.变压器所有权并非原告所有，其无权转让，故也无权收取转让费。4.原告没有开具相应租房发票、设备发票，要求开具相应发票。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告诸暨市盛阳纺织有限公司围绕其诉讼请求向本院提交的证据及被告质证意见如下：厂房租赁合同一份，以证明2015年6月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于诸暨市草塔镇天元西路2号的厂房、办公楼、食堂及附属物租给被告，租赁期自2015年6月5日至2020年6月5日，租金每年40万元的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为该份合同并非双方真实目的所签合同，双方于2015年6月8日重新签订了一份合同，应以后一份合同为准。《生产线转让协议》一份，以证明2015年6月2日，原、被告签订《生产线转让协议》，约定原告将涤纶PET11位POY纺丝生产线一整套（包括液压车2辆、打包机、地磅等其他附属设施）转让给被告，折价70万元的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，关联性、证明目的有异议，认为该套设备没有环评报告，设备存在严重瑕疵，不能使用，更换修理大量零件后才能使用，价值没有70万元，同时因为没有环评报告，认为协议是无效的。变压器转让合同一份，以证明原、被告约定，原告将位于诸暨市文雄针纺有限公司的变压器一台转让给被告，其中安装费、运费17万元、押金8万元，共计25万元，折价20万元的事实。经质证，被告对该证据形式上的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为变压器并非原告所有，其无权处分。发票四份，以证明原告收到被告交付的款项后，向被告开具金额为39.8万元发票的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，发票应当在收取款项时开具，原告在两年半后才开具。落款时间为2017年1月23日的对账单一份，以证明2017年1月23日，经原、被告双方结算，被告尚欠原告房租款、设备款等共计774935.24元的事实。经质证，被告认可“杨永佳”签名真实性，但对该证据三性均有异议，认为该对账单是被告内部的草稿，有多处错误，比如单子上原告变成应付款方，属明显错误，电费涂改为设备款，“15万发票电费”是手写添加，最后“欠774935.24元”的“欠”字是原告方添加的。建设工程规划许可证申请表、建设工程规划用地许可证、国有土地使用权证各一份，以证明案涉房屋虽没有取得房屋所有权证，但已取得规划用地许可证。经质证，被告认为真实性无法核实，即使是真实的，因厂区密集，建设工程规划用地许可证上面积仅为1230平方米，显然不是涉案房子的规划许可证；对国有土地使用权在原告名下无异议，但认为租赁厂房没有规划许可证。被告诸暨市群峰纺织科技有限公司围绕其抗辩主张向本院提交的证据及原告质证意见如下：落款时间为2015年6月8日的租赁合同（复印件）一份，以证明原、被告双方租赁关系应以该份合同为准，租金计算方式应参照该份合同计算，折算出为81.67元/㎡/年。经质证，原告对该证据形式上的真实性无异议，但认为该份合同并非双方真实意思表示，是被告准备向工商部门登记与原告协商提供租金低的假的租赁合同，且根据该份合同可以看出被告尚未完成工商登记，所以特别注明了“筹”。对账单一份，以证明2015年6月至2018年12月5日期间，被告已向原告支付款项金额为1958526.76元的事实。经质证，原告认可收到上述金额的款项。综上所述，本院认证如下：证据2、3、4，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据6，经本院庭后核实，复印件与原件一致，本院依法予以确认并在卷佐证。证据5，被告虽对其三性均有异议，认为存在错误、手写添加等情形，但认可系其制作，且对“杨永佳”签名真实性无异议；本院认为，①被告提出的对账单中“盛阳纺织应付账款”存在的错误，文意应理解为盛阳纺织（原告）应当支付的账款，与事实不符，本院认为“盛阳纺织应付账款”亦可理解为“应付给盛阳纺织的账款”，双方当事人能对其文意理解达成一致即可，故不应以文字表述存在瑕疵否定对账单，②虽“电费”一栏手写修改为“设备款”，但同一行第三列中也标注有“设备款”字样，且同一行中载明的金额70万元与证据2《生产线转让协议》中约定的设备转让金额70万元相符，③手写“15万发票电费”，与被告庭审陈述已支付15万元电费相符，故对证据5，本院依法予以确认并在卷佐证。证据8，原告对收到款项金额予以认可，本院予以确认并在卷佐证。证据1（以下称6月2日的合同）、证据7（以下称6月5日的合同）二份房屋租赁合同，系原、被告分别提供的拟证明同一待证事实（厂房租赁事实）的不同证据，二份证据形式上的真实性均可认定，但内容并不一致，应根据何份合同确定双方房屋租赁的权利义务？6月5日的合同系双方当事人提交相关职能部门经登记备案的合同，一般情况下，具有公示效力并更具证明力，但房屋租赁合同的主要条款为租赁面积、租金标准及支付等内容，结合本案具体情况，本院认为6月2日的合同，更符合原、被告双方对房屋租赁权利义务约定的真实意思表示，故对该份合同予以确认，并据此确认原、被告房屋租赁的相应权利义务，具体理由如下：①6月5日的合同载明租赁房屋面积为1200㎡，6月2日的合同载明租赁房屋面积为“大约3200平方米，其他800平方米”，结合被告庭审中自认“租赁面积为3500平方米”，证据1中合同所载明的租赁面积更贴近于被告实际租赁面积；②6月5日的合同关于租金的约定仅表述为“98000元现金支付”，6月2日的合同关于租金的约定为“第一年租金每年人民币40万元整（预付10万）。余款一年内分2次付清。第二年分2次付清（此后付款以此类推）”，被告辩称6月2日的合同系草签合同，6月5日的合同为双方正式签订的房屋租赁合同，但结合二份合同的内容，6月2日的合同关于租赁面积、租金标准、支付方式等内容较6月5日的合同更为详细、明确，被告上述抗辩不符合常理，且6月2日的合同租金标准40万元/年与证据5（被告制作的对账单）载明的“房租*2年800000元”内容能相互印证。经审理，本院认定事实如下：2015年6月2日，原告诸暨市盛阳纺织有限公司作为甲方、杨永佳作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：“因乙方生产经营需要，特向甲方承租位于诸暨市盛阳纺织有限公司厂房楼、办公楼、食堂及附属物租给乙方使用，（纺丝楼一栋大约3200平方米，其他800平方米）甲乙双方在自愿、平等的基础上，经双方友好协商，达成如下协议：一、租赁期限该厂房租赁期为贰年，自2015年6月5日至2020年6月5日，如国家政策不拆迁，第三期、第四期续租，租期内乙方不得擅自将租赁房屋转租、转让、转借、担保或抵押。二、租金及支付方式第一年租金每年共计人民币40万元整（预付10万）。余款一年内分2次付清。第二年分2次付清（以后付款以此类推）。……”案外人杨永佳、杨远均在乙方处签名。同日，原告诸暨市盛阳纺织有限公司作为甲方、杨永佳作为乙方，双方签订《涤纶PET11位POY纺丝生产线转让协议》一份，合同约定：“一、因乙方生产需要，经友好协商，由甲方转让涤纶PET11位POY纺丝生产线一整套（其中包括液压车2辆，打包机，地磅等其他辅助设施）合计人民币70万元整。二、付款方式：先预付人民币20万元整款到生效。（余款一年内分2次付清，6个月付一次）。……”案外人杨永佳、杨远均在乙方处签名。2015年6月30日，原告诸暨市盛阳纺织有限公司作为甲方、被告诸暨市群峰纺织科技有限公司作为乙方，双方签订《变压器转让合同》一份，合同约定：“转出方将诸暨市文雄纺织有限公司变压器一台转让给诸暨市群峰纺织科技有限公司。因安装时运输费和安装费计壹拾柒万元整，押金捌万元整，共计贰拾伍万元整。今转给诸暨市群峰纺织科技有限公司，共付贰拾万元整，费用贰拾万元整将在2015年12月30日付清。”原告法定代表人陈韦翔在转出方处签字，被告法定代表人杨永佳在转进方处签名。上述三份合同签订后，被告诸暨市群峰纺织科技有限公司使用所转让的生产线、变压器在租赁厂房内进行生产活动。2017年1月23日，被告制作对账单一份，载明应付给原告的款项[包括设备款、房租（2年,至2017年6月4日）、变压器、水电费等]金额为1806063元，已付款项金额1031127.76元，尚欠774935.25元未付，被告法定代表人杨永佳在对账单上签名确认。至2018年12月5日，被告已支付给原告的款项共计1958526.76元；上述生产线、变压器至庭审结束时，仍在案涉租赁厂房内。另查明，2004年11月23日，诸暨市盛阳纺织有限公司取得浙规（镇）061编号40289号《建设工程规划许可证》，载明建设单位：诸暨市盛阳纺织有限公司，建设项目：厂房，建设位置：草塔镇上史坂村，建设规模1230.90平方米。2014年2月9日，诸暨市盛阳纺织有限公司取得诸暨国用（2014）第91700171号国有土地使用权证，确认坐落于诸暨市.10平方米的工业用地使用权人为本案原告诸暨市盛阳纺织有限公司。被告诸暨市群峰纺织科技有限公司于2015年6月8日成立，股东为杨永佳、杨远均，法定代表人为杨永佳。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据庭审查明事实，原告已实际履行所签订的《厂房租赁合同》、《生产线转让协议》、《变压器转让合同》的义务。本案争议焦点为：一、原告有无权利向被告收取租金。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故本案原告即使未取得租赁房屋的建设工程规划许可证及房屋所有权证，仍可按照合同约定的租金标准要求被告支付房屋占有使用费。二、租金标准如何确定。根据认证分析，本院认定以原、被告于2015年6月2日签订的《厂房租赁合同》确认双方权利义务，故房屋占有使用费按照40万元/年标准计算。三、生产线转让协议的效力。被告辩称，所转让的生产线没有环评报告，且转让的机器存在严重质量问题，无法达到合同目的，故该协议应属无效，本院认为该协议所转让的标的为“涤纶PET11位POY纺丝生产线”，是否具有环评报告并非合同涉及的内容，且生产线于2015年6月份转让后，被告已进行过生产使用，至诉讼时提出环评报告、质量问题、合同目的等抗辩，于常理不符，本院不予采纳。该协议系双方真实意思表示，内容未违法法律法规的强制性规定，应属有效。四、原告有无权利转让变压器。被告辩称《变压器转让合同》中明确变压器所有权属案外人诸暨市文雄纺织有限公司所有，故原告属无权处分。原告庭审陈述，该变压器实际所有权人为原告公司，因政策原因登记于诸暨市文雄纺织有限公司名下，故其有权处分案涉变压器。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据庭审查明事实，案涉变压器已变更登记至被告诸暨市群峰纺织科技有限公司名下，故《变压器转让合同》签订时，即使原告属无权处分，根据变压器变更登记的事实，应当认定经过权利人追认或订立合同后取得处分权。此外，原告诸暨市盛阳纺织有限公司与杨永佳、杨远均签订的《厂房租赁合同》、《生产线转让协议》，承租方、受让方虽为杨永佳、杨远均，但二人系被告公司股东，现原告主张合同相对人为被告公司，被告在诉讼中亦未提出抗辩，可认定《厂房租赁合同》、《生产线转让协议》相对人为原告诸暨市盛阳纺织有限公司与被告诸暨市群峰纺织科技有限公司，故合同权利义务应由被告诸暨市群峰纺织科技有限公司享有、承担。综上所述，被告应当向原告支付房屋占有使用费、生产线转让款、变压器转让款等费用。经双方对账确认，至2017年1月23日，被告应支付的款项金额为1806063元（房租计算至2017年6月4日），因被告自2017年6月5日仍占有、使用原告厂房，现原告要求被告支付自2017年6月5日起至2019年7月4日止按照合同约定的租金标准计算占有使用费688889元，经计算，原告主张的新增占有使用费未超过该期间以上述租金标准计算的金额，本院予以支持。被告已支付款项1958526.76元，故被告尚应支付原告占有使用费、设备转让款等536425.24元。现原告起诉要求被告支付尚欠款项546780元，本院在合理范围内予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告诸暨市群峰纺织科技有限公司应支付原告诸暨市盛阳纺织有限公司占有使用费、设备款、变压器转让款、押金款等536425.24元，款限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告诸暨市盛阳纺织有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案应收本诉案件受理费9268元，减半收取计4634元，财产保全费3670元，合计8304元，由原告诸暨市盛阳纺织有限公司负担52元，被告诸暨市群峰纺织科技有限公司负担8252元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王玲二〇一九年十二月二十八日法官助理赵镥杰书记员姜远东