重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初2945号原告：重庆光华控股（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路3号，统一社会信用代码915001072028063369。法定代表人：陈洪，董事长。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：陈伟，男，1984年4月1日出生，汉族，住四川省简阳市。原告重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）与被告陈伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付2015年1月1日至2017年5月31日期间的租金41541元，及此款从2017年2月28日起至付清时止，按年利率24%的标准计算的逾期付款违约金；2．判令被告腾空返还承租商铺；3．判令被告支付以每月4445元的标准计算的从2017年6月6日起至商铺返还之日止的占有使用费。事实和理由：2015年5月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华·可乐小镇X区一层X号的门面房出租给被告使用，计租建筑面积58.24平方米，并约定租期、租金标准、违约责任等内容。合同签订后，原告按约履行，但被告未按约支付租金，租赁期满后，也未腾空交还承租商铺。被告陈伟辩称，1．原、被告签订的《租赁合同》约定了被告支付合同保证金、首期租金、管理费和设备、设施使用费后合同生效的条件，但被告并未完全支付上述费用，故合同未生效。2.双方约定起租日以原告发出的交付通知书为准，但原告一直未发出交付通知书，所以起租日条件未成就，被告不应承担租金。即使起租日条件已经成就，但是原告通过开业通知书改变了起租时间，且放弃了开业前的租金。原告租金及其违约金的请求已经超过诉讼时效期间部分不应得到支持，违约金没有约定且其主张亦过高，要求调减。3.原告履行合同不符合合同约定，其网站宣传资料与其交付的房屋明显不符，案涉项目存在违反规划法和税法问题，也未按约交付相应设施设备，被告不应支付违约金。4.合同约定租期届满后，原告有权强制收回房屋及处置屋内物品，不存在无法收回商铺的情形，被告也曾向原告提出解除合同，返还商铺，但原告一直不予理会，客观上扩大了损失，超出可得利益，被告不存在非法占有使用的事实，原告支付占有使用费的主张不应得到支持。即使被告应承担占有使用费，原告主张的占有使用费过高，也应调减。另，租赁保证金、首期租金应抵扣租金等费用。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华·可乐小镇X区一层X号的门面房出租给被告，计租建筑面积58.24平方米。租赁期3年，自2014年6月1日起至2017年5月31日止；房屋预计交付时间为2014年6月1日，但以原告发出的交付通知书为准，起租时间亦以此为准。租金按每月每平方米24元计算，从第3年起每年租金递增6%，即2014年6月1日至2016年5月31日期间，标准为24元/平方米/月,每季度租金为4193元，2016年6月1日至2017年5月31日，标准为25.44元/平方米/月，季度租金为4445元；租金按季度结付，被告在签署本合同当日即向原告缴纳第一期租金（2014年6月1日至同年11月30日期间的租金为4193元），以后每期租金在上期租金到期前10个工作日内支付，每逾期一天，按当期应付租金和物业管理费总额的5%支付违约金；逾期15日不支付或不足额支付租金和物业管理费，原告有权解除合同，被告除应缴清应付之租金和物业管理费外，同时应按本合同第七条约定标准支付违约金……租赁保证金10483元，由被告于合同签订当天交纳，合同履行过程中，租赁保证金不得用以冲抵租金、违约金等费用；租赁合同终止时，被告交还租赁物后7日内原告无息退还租赁保证金；如果被告有拖欠租金、违约金等其他应由被告承担的费用，被告在办完相关冲抵手续后，原告可用租赁保证金冲抵。关于合同终止，《租赁合同》约定：租赁合同终止时，被告应在合同终止日后五天内搬出所租赁的商铺，否则原告有权提请公证机关办理证据保全并自行处理被告承租物业内的所有财产；被告逾期不迁离或不返还租赁物业的，应按逾期不迁离或不返还天数每日向原告支付三倍日租金。双方还于合同中约定，本合同经双方签署后，被告支付合同保证金、首期租金、管理费和设备、设施使用费后生效。合同签订后，被告向原告支付了首期租金4193元及租赁保证金10483元。2015年5月6日，被告接收了涉讼房屋。租赁合同约定的租赁期限届满后，被告未向原告交还承租商铺。另查明，原告在其网站发布有光华汽车用品总部基地招商广告，表示该物业有7万平方米商城，600多个专属停车位解决泊车烦恼，“合作方式”称“统一采用商铺租赁，统一卖场营业管理”。还查明，2014年11月17日，重庆市规划局江北区分局向原告发出《责令停止违法建设行为决定书》，表明因原告未办理建设工程规划许可证，擅自在江北区冉家坝南桥寺（升伟新意境对面）修建地下车库，属于违法建设行为，责令其立即停止违法建设行为。2016年9月14日，重庆市规划局江北区分局针对可乐小镇地下车库信访事项，向全体业主作出书面答复，表示经核实，江北区石马河街道光华可乐小镇小区A区地下车库确实存在增建车库的行为，该局将按规划相关规定依法进行处罚。此外，2019年3月1日，赵平等26人向国家税务总局重庆市税务局稽查局检举原告涉嫌税收违法行为，该局予以受理。当月22日，国家税务总局重庆市税务局第二稽查局向赵平等人回复其收到市局下达的有关原告的调查核实案件，将尽快进场调查核实。庭审中，被告举示原告发出的《光华·汽车用品总部基地开业通知书》，拟证明最终原告承诺的租金起算时间为开业时间。该通知书由原告于2016年7月28日向众多承租人发出，主要内容为原告表示为推进该市场发展，决定在原有合同优惠政策的基础上，给予承租人更大的支持力度，并表示光华·汽车用品总部基地B区部分门市已具备开业条件，将于2016年10月16日正式开业。具体优惠措施为：1.2016年8月15日前进场装修或经营的，在原有优惠条件基础上，从正式计租日起，给予8个月免租期，免租期于合同期内分年实施；2.2016年9月15日前进场装修或经营的，在原有优惠条件基础上，从正式计租日起，给予4个月免租期，免租期于合同期内分年实施；3.2016年10月进场装修或经营的，在原有优惠条件基础上，从正式计租日起，给予2个月免租期，免租期于合同期内分年实施；4．开业后次月进场的，按原合同优惠条款执行，不再另行优惠；5.B区具备开业条件的所有通知商家，租赁门市从2016年10月16日起正式计算租赁期，并按合同约定计算租金，双方按照新的优惠政策，重新签订租赁合同。原告质证认为因双方并未重新签订租赁合同，故不具有约束力。对此通知的效力，本院于后评判。上述事实，有《租赁合同》《光华·汽车用品总部基地开业通知书》、招商广告、《责令停止违法建设行为决定书》、信访事项答复意见书、税收违法检举受理回执、举报回复函、视频资料等，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》虽然约定了被告支付合同保证金、首期租金、管理费和设备、设施使用费后生效的生效条件，但因合同并未对管理费和设备、设施使用费的支付作出约定，且原告已交付出租商铺，履行了出租人的主要合同义务，被告亦予接受，可以判断双方以实际行为改变了合同对生效条件的约定，故对被告关于合同未生效的抗辩意见，本院不予采纳。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，属有效合同，双方应按约享有权利、履行义务。关于原告发出的招商广告是否属要约问题，因招商广告属广告宣传，不属要约，故不能据此确定原告是否存在违约行为。至于原告是否存在违反规划法与税法问题，与合同履行缺乏关联性，对被告相应抗辩亦不予采纳。关于被告是否欠付租金的问题，被告主张根据原告发出的《光华·汽车用品总部基地开业通知书》，起租时间应从开业之日起计算，原告主张因为双方没有另行签订租赁合同，故该通知不具有约束力。对双方主张，本院认为，根据该通知“从2016年10月16日起正式计算租赁期，并按合同约定计算租金”（原告从是时起计收租金的意思表示是明确的）的内容，起租时间应从2016年10月16日起算。至于原告的抗辩，因该通知系原告的承诺，故双方是否重新签订租赁合同，不影响承诺的效力。由此，被告应从2016年10月16日起支付租金，租金标准，因合同约定的起租日租金标准为4193元/季度，故应以此为准。关于诉讼时效问题，首先是租金支付时间，《租赁合同》约定租金按季度支付，第一期租金以后的每期租金在上期租金到期前10个工作日内支付，由此可见，针对租金支付，合同本意是先交租后使用，因被告已预付第一期租金，且原告表示从2016年10月16日起计算租金，故第二期租金的支付时间为2017年1月13日前（14日、15日为双休日）。其次，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日（2017年10月1日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案首期租金的给付时间为2016年10月，至民法总则施行的2017年10月1日，没有超过民法通则所规定的一年诉讼时效期间，故应适用三年的时效规定，从2016年10月到本案起诉，原告的诉讼请求，没有超过法律对诉讼时效期间的规定，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳，从而被告应支付合同期内的租金6289.5元（季度租金4193元÷3个月×7.5个月-4193元）。对逾期付款违约金，被告主张调减，虽然原告已将约定的每日5%减少为年利率24%，但此为民间借贷的利率上限，而本案系租赁合同纠纷，故本院综合考虑双方合同履行、被告过错程度、原告损失等因素，确定违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的130%或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。关于占有使用费，一方面，合同期满后，被告作为承租人确未举证证明其主动履行了返还义务，但另一方面，原告作为出租人亦未举证证明其就此向承租人进行催促或与之沟通。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。涉讼合同对于租赁期满后的租赁物收回有明确约定；早在涉讼合同租赁期内，原告即长期未收到租金，原告亦未举证证明被告有实施阻碍租赁物收回行为；在此前提之下，原告在租赁合同期满后合理期内仍未及时收回租赁物，致损失扩大的部分，应由原告承担。本院综合认定，合同期满后，原告收回租赁物的合理履行期为三个月，此后的占有使用费应属原告自行扩大的损失，被告部分抗辩理由成立，该部分费用由原告自行承担。至于标准，合同约定未按期交还租赁物应每日按三倍日租金支付占有使用费，现被告主张调减，本院考虑同上，确定占有使用费按月租金标准130%计算，故被告应向原告支付的占有使用费为5450.9元（季度租金4193元÷3个月×3个月×130%）。另，被告主张租赁保证金应在本案中予以抵扣，因涉讼合同约定租赁保证金可以抵扣欠付费用，故本案一并予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告陈伟给付原告重庆光华控股（集团）有限公司截至2017年5月31日期间的租金6289.5元，并给付以4193元、2096.5元为基数，分别从2017年2月28日、2017年4月15日(15日为周六)起至付清时止，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，此前标准按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的130%计算的逾期付款违约金；二、被告陈伟将重庆市江北区南桥寺福居路X号光华·可乐小镇X区一层X号门面房腾空交还给原告重庆光华控股（集团）有限公司；三、被告陈伟给付原告重庆光华控股（集团）有限公司占有使用费5450.9元；上述义务由被告陈伟于本判决生效后三日内履行，其中金钱给付义务冲抵租赁保证金10483元；四、驳回原告重庆光华控股（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3101.02元，减半收取计1550.51元，由原告重庆光华控股（集团）有限公司和被告陈伟各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇一九年十二月三十日法官助理  李 怡书 记 员  吴小娇