北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初6269号原告（反诉被告）：耿晓乐，男，1966年5月12日出生，汉族，京卫医药科技有限公司职员，住北京市丰台区。委托代理人吴丹，北京大成（济南）律师事务所律师。委托代理人王洪燕，北京大成（济南）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京绿州鑫旺种植专业合作社，住所地北京市房山区窦店镇西安庄村一区42号。法定代表人：王大海，经理。委托代理人：李国新，男，1970年6月26日出生，汉族，北京绿州鑫旺种植专业合作社业务员，住北京市房山区。被告：任书生，男，1962年11月11日出生，汉族，农民，住北京市房山区。原告（反诉被告）耿晓乐与被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社（以下简称绿州合作社）、被告任书生租赁合同纠纷一案，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耿晓乐及其委托代理人吴丹、王洪燕，被告（反诉原告）绿州合作社的法定代表人王大海及其委托代理人李国新，被告任书生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。耿晓乐向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求确认原告与第一被告于2012年2月24日签订的租赁合同无效；2、判令第一被告返还剩余租金165432.14元，并赔偿利息损失（自2018年6月13日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算）；3、判令第二被告对第二项诉讼请求承担连带责任；4、诉讼费由第一被告承担。事实与理由：原告于2012年2月24日与第一被告签订了《租赁合同》，承租位于北京市房山区窦店镇西安庄村一区42号编号为74号的标准农业大棚，承租时间自2012年2月25日至2029年6月22日。租金为260000元，在《租赁合同》签订之日一次性付清。2018年6月13日，被告所经营的农业大棚在北京市组织的专项清理行动中遭到拆除。被告未能根据《租赁合同》第三条“甲方的权利和义务”中第6点规定，保护好原告的地上物（包括合法的农业大棚设施、果树、蔬菜、配建的“耳房”等），导致《租赁合同》履行的标的物不复存在，《租赁合同》已经无法履行。同时给原告在农业大棚的地上物方面造成了经济上的重大损失。根据《租赁合同》第三条“乙方的权利和义务”中第2点规定：乙方享有地上物的所有权；第5条规定：乙方享有按照国家标准对地上物得到补偿的权利；第七条第一款规定：乙方依法享有其他地上物的赔偿等条款。在拆除前，被告亦未提前告知原告，未采取任何保护措施，导致合法的地上建筑物、地上农作物和原告存放的物品丢失、损坏，给原告造成重大经济损失。被告应当对原告的损失进行评估，并折合现金予以赔偿。事件发生后，原告根据《租赁合同》第八条“纠纷处理办法”，多次联系被告，协商解除《租赁合同》，并依据《租赁合同》规定退还租金、对地上物进行赔偿，但被告均以政府拆迁为由，拒绝协商。第二被告作为第一被告的前法定代表人，以及第一被告的实际控制人，对被告的经营情况及面临的风险有全面的了解。第二被告在2018年4月23日变更了第一被告的法定代表人，且未将变更情况告知原告，导致原告未能了解相关信息，在拆除前，仍旧对标的物进行了大量的物资投入，进一步扩大了原告的损失。基于上述事实，故原告诉至法院。绿州合作社辩称，不同意原告的诉讼请求，原因：一、原告第一项诉讼请求依据双方2012年2月24日签订的合同书第七条第一款是错误的。理由是：1、不可抗拒的第三方力量介入，使本合同不能继续履行。指的是国家重点工程或正当的政策性调整第三方力量介入。而本案是原告在租赁的大棚内进行违章建设，棚中房，住人，违背了租赁蔬菜大棚的用途。造成政府给强制拆除。不属于合同约定的不可抗拒的第三方力量介入，完全是原告违法造成的咎由自取行为。2、被告对政府拆除原告违章建筑没有任何过错，不存在违约。二、原告第二项诉讼请求依据合同第三条第二款第5点规定要求答辩人退还租金及利息是错误的。理由是本案不是国家拆迁，是政府制裁违法建筑拆除行为，是原告故意歪曲理解。三、根据合同相对性原则，原告与被告签订的合同，与任书生无关。四、原告与被告签订的租赁合同是有效的。综上，被告所建蔬菜大棚都是合法的，现在大部分遵纪守法的大棚都没有被政府拆除。所有被政府强制拆除的都是在被告大棚内、外私搭乱建被政府查处后强制拆除的，如今，不仅原告的违章建筑被政府强制拆除，被告的合法建筑大棚也被一起强制拆除。原告的损失都是自己造成的，被告的损失是原告的过错造成的。被告没有任何理由和法律依据赔偿原告。因此，原告的诉讼请求理应驳回。故不同意原告的诉讼请求。任书生辩称，不同意原告的诉讼请求。我履行的是职务行为，且在大棚被强制拆除前合作社的法定代表人已经变更，我现在已经不是合作社的法定代表人。同意绿州合作社的答辩意见，原告起诉我个人没有任何法律依据，不同意原告起诉我，与我无关。绿州合作社向本院提出反诉请求：1、判决耿晓乐赔偿绿州合作社被拆除的大棚等财产损失86396元；2、判决耿晓乐给付原告水电费、管理费2928元，评估费2655元；3、判决耿晓乐承担诉讼费。事实与理由：2012年2月24日，绿州合作社与耿晓乐之间签订种植大棚《租赁合同》一份。该合同第三条第二项乙方权利和义务：第6款中约定被反诉人不得私自改变温室大棚的外观结构，进行大棚内部装修需向甲方提出书面申请，甲方签字同意后再进行装修。第六条中约定乙方在承包期内，在不违背国家政策、法律的前提下，有权自主决定种植项目。然而，在双方履行租赁合同期间，耿晓乐私自背着绿州合作社进行私搭乱建，造成政府以违章建筑给强制拆除了，在强制拆除耿晓乐违章建筑同时也将绿州合作社出租给耿晓乐合法的大棚拐带着吃瓜捞的给拆除了。绿州合作社的损失是耿晓乐造成的。就耿晓乐赔偿绿州合作社损失数额一事无法达成协议，故诉至法院。耿晓乐对绿州合作社的反诉辩称，不认可绿州合作社反诉的事实，不同意绿州合作社的反诉请求。1、耿晓乐的棚内建筑是得到绿州合作社许可后建设的，绿州合作社还收取了管理费、物业费等。2、绿州合作社从转租大棚开始就是以“房山私家庭院”出现，以居住为目的的诱骗耿晓乐。3、耿晓乐承租大棚的价格明显高于市场价格就是因为附加了可以盖房的承诺。4、绿州合作社对园区的严格管理导致耿晓乐不可能存在私自建设行为。5、绿州合作社以诈骗形式导致耿晓乐承租大棚。6、任书生隐瞒事实，并提前转移财产。针对绿州合作社第一项反诉请求，耿晓乐认为绿州合作社存在故意隐瞒欺诈行为；绿州合作社的大棚等财产不是耿晓乐拆除的，绿州合作社也承认大棚是政府拆除的，绿州合作社主张损失也应当向政府主张。针对绿州合作社第二项反诉请求，耿晓乐对于水电费不认可，绿州合作社提供的水电费管理费明细表系其单方制作，其未提供供水公司及供电局的专用发票，其不能证明该部分费用真实存在，耿晓乐不应承担。绿州合作社称卫生管理费即物业管理规定中约定的物业管理费，但是物业管理费是物业公司收取的费用，绿州合作社不具备相关收费资质，且该案租赁的大棚不是住宅，不应当收取物业费。本院经审理认定事实如下：2012年2月24日，绿州合作社为甲方，耿晓乐为乙方共同签订了《租赁合同》，约定甲、乙方就甲方建设的北京绿州生态农场使用权和配套管理用房承包给乙方的事宜达成一致意见，特签订本协议。使用范围及时间：1、该私家农场的编号为74号，占地面积780平方米；2、该私家农场使用权转让期限自签订之日起至2029年6月22日止，合同到期后在同等条件下乙方有优先受让权；3、绿州生态农场交付时间为2012年2月25日；4、农场使用权到期后，本协议将即告终止。本协议终止后，地上附属物所有权归乙方所有。承包条件：1、甲乙双方协商并同意，本协议该座私家农场使用权转让价格为260000元；2、付款方式为一次性。乙方于2012年2月24日交付绿州合作社。甲方的权利义务：依法维护其正常使用；享有依照国家规定标准收取各项费用的权利（注：水、电、管理费等）；有按照合同约定，有偿为乙方提供服务的义务；保证乙方水、电、道路在承包期间的正常使用；保证乙方对该项目投资所涉及到土地及建筑的正常使用等。乙方的权利义务：在土地承包期内享有土地的使用权和收益权；享有地上物的所有权；有按期向甲方交纳各项费用的义务（注：水、电、管理费等）；在合同签署有效期内，如遇国家拆迁，甲方根据乙方实际使用时间按照比例退还乙方租金，乙方享有按照国家标准对地上物得到补偿的权利；在合同有效期内，乙方可以改变经营方式，但不得私自改变温室大棚的外观结构，在交付使用进行内部装修时，有局部改变的需向甲方递交设计变更申请书，由甲方签字同意后方可执行。交付条件：甲方保证将水、电等接入日光温室、承包期间所产生的水、电费等费用均由乙方自行承担。双方议定其它事项：合同履行期间，因不可抗拒的第三方力量介入，使合同不能继续履行的，乙方依法享有其地上物的赔偿。交付标准：棚体尺寸：棚东西长40米，南北宽8米，小房东西3米×南北5米。各栋大棚南北间距5米，作为庭院使用等。合同还约定了其他条款。同日，绿州合作社为甲方，耿晓乐为乙方共同签订了《绿州鑫旺物业管理规定》，该规定中约定：甲方为乙方提供水、供电、园区内公共部分绿化美化、雨水排放、道路清扫、垃圾清运、化粪池清掏、公共设施维修保养服务。乙方每月5日前向甲方缴纳物业管理费150元/月，水费按1.6元/吨收取，电费按0.8元/度收取。逾期未交纳费用按日加收应交纳费用3%的滞纳金。为保证小区环境及公共安全，凡是园区内乙方饲养大型宠物均需要放入笼中饲养，乙方养殖家禽需圈养，不得散放出自家庭院并做好卫生、安全、消毒工作，乙方需配合甲方物业进行定期安全检查；该规定还约定了其他条款。《租赁合同》签订当日，耿晓乐交纳了26万元租金，绿州合作社交付了大棚及场地。后，耿晓乐对承租的大棚进行装修，在大棚内搭建二间房屋、硬化地面等。2013年3月，因涉案大棚涉及违法建设，耿晓乐在涉案大棚内搭建的二间房屋及硬化地面被拆除。2018年4月23日，绿州合作社的法定代表人由任书生变更为王大海。2018年6月13日，因耿晓乐承租涉案大棚涉及违法建设，北京市房山区窦店镇人民政府依规对违法建设进行了整改。诉讼中，经绿州合作社申请，本院委托国宏信价格评估集团对涉案大棚被拆除造成的财产损失进行评估，经评估结果为：耿晓乐承租的大棚被拆除造成的财产损失为86396元。绿州合作社支付评估费2655元。诉讼中，耿晓乐向法庭提交了报纸广告、宣传图片等证据证明其与绿州合作社签订合同前，绿州合作社宣传其出租的大棚用途为居住、种植和养殖，并允许在大棚内进行改造和建设；绿州合作社对耿晓乐所称不予认可，称上述证据与绿州合作社无关。绿州合作社提交了北京市房山区窦店镇西安庄村政府补贴证明及北京市房山区窦店镇西安庄村村民委员会证明涉案大棚系西安庄村民委员会申请，在政策允许的情况下建设的，相关补贴资金已到位；耿晓乐对绿州合作社提供的上述证据不予认可。另查，2009年6月18日，北京市房山区窦店镇西安庄村农工商经济联合社（以下简称西安庄村联合社）与绿州合作社签订《土地承包经营合同书》，约定将集体拥有的基本农田130亩使用权承包给绿州合作社使用；承包本宗土地必须合法建设经营，按照约定用于合法、合规的农业设施生产；承包期限自2009年6月22日起至2027年6月22日止，共计18年。该合同经北京市房山区窦店镇政府农村合作经营管理站进行了鉴证。2018年，西安庄村联合社发现绿州合作社在承包地上建有房屋及硬化路面，要求绿州合作社整改，绿州合作社对所建房屋及路面进行了拆除。庭审中，经法院释明，存在以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的行为违法，审查后可能认定合同无效，但绿州合作社仍坚持其诉讼意见，认定其与耿晓乐签订的《租赁合同》合法有效。诉讼中，绿州合作社撤回要求耿晓乐给付其水电费、管理费2928元的反诉请求。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》、《绿州鑫旺物业管理规定》、收据、价格评估报告、评估费发票、宣传图片、报纸、存款凭条、告知书、判决书、补贴证明、村委会证明等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，存在违反法律、行政法规的强制性规定情形的，合同无效。根据查明的事实，绿州合作社所提供给耿晓乐的温室大棚所附土地系其从案外人西安庄村联合社处承包所得，土地性质为基本农田。承包该土地必须合法建设经营，按照约定用于合法、合规的农业设施生产。根据耿晓乐的陈述及其与绿州合作社签订的租赁合同可以认定绿州合作社具有诱导耿晓乐签订合同承租温室大棚场院后可以改建设施，进行生活居住的行为。而在合同签订后，耿晓乐接手大棚开展装修使用，其实际用途已经超出了设施农业温室大棚本身的用途范围，而具有了生活、居住、休闲功能，直至相关违规设施被拆除，一方面可以认定耿晓乐搭建的设施属未经合法程序改变土地用途的违法建设，同时也可确认合同双方对于合同真实目的系将大棚用于生活、居住、休闲用途的事实。双方签订的《租赁合同》虽系双方真实意思表示，但实际目的系在限于设施农业的农用地上进行非农的生活、居住、休闲，系双方当事人以虚假的意思表示形式隐藏真实意思的行为，为我国现行法律规定所禁止。故耿晓乐主张双方签订的《租赁合同》无效之诉求与法有据，本院予以支持。绿州合作社称双方签订的《租赁合同》有效的辩称，于法无据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，耿晓乐与绿州合作社签订的《租赁合同》已被确定无效，双方权利义务即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。现耿晓乐要求绿州合作社返还自2018年6月13日至2019年6月22日剩余使用费165432.14元，于法有据，本院予以支持。耿晓乐要求绿州合作社赔偿利息的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。耿晓乐要求任书生对第二项诉讼请求承担连带责任，但未提交相关证据证明其主张，且任书生签订相关合同文件的行为系职务行为，故耿晓乐此项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。本案中，根据本院查明的事实，耿晓乐与绿州合作社对于合同无效均存在过错，双方对因此受到的损失应各自承担相应责任，根据本案的实际情况，本院酌定耿晓乐承担30%的次要责任，绿州合作社承担70%的主要责任。耿晓乐在涉案大棚中建设违法设施，导致涉案大棚被拆除，现绿州合作社要求耿晓乐赔偿被拆除的大棚等财产损失及给付评估费与法有据，其合理诉求本院予以支持。结合双方的过错程度及评估结果，本院确定耿晓乐赔偿绿州合作社被拆除的大棚等损失25918.8元、给付绿州合作社评估费796元。绿州合作社在诉讼中撤回要求耿晓乐给付水电费及管理费的诉讼请求，不违反法律规定，本院准许。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）耿晓乐与被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社于2012年2月24日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）耿晓乐剩余使用费165432.14元；三、原告（反诉被告）耿晓乐于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社被拆除的大棚等财产损失25918.8元；四、原告（反诉被告）耿晓乐于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社评估费796元；五、驳回原告（反诉被告）耿晓乐的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社的其他反诉诉讼请求。案件受理费3609元，由原告（反诉被告）耿晓乐负担1083元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社负担2526元（于本判决生效后七日内交纳）;反诉案件受理费2026元（未交纳），由原告（反诉被告）耿晓乐负担608元（于判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京绿州鑫旺种植专业合作社负担1418元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈 增人民陪审员  豆宝贵人民陪审员  梁 振二〇一九年十二月二十四日书 记 员  郑 怡