海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初6408号   原告（反诉被告）：海南思吉利酒店管理有限公司，住所地海口市琼山区。   法定代表人：邓继猛，总经理。   委托诉讼代理人：吴海坤，海南颍川律师事务所。   被告（反诉原告）：张永战，男，1977年11月29日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：劳世全，海南云联律师事务所律师。   第三人：张志忠，男，1963年7月7日出生，汉族，住海南省澄迈县。   原告（反诉被告）海南思吉利酒店管理有限公司（以下简称思吉利酒店）与被告（反诉原告）张永战、第三人张志忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，张永战于2019年9月11日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）思吉利酒店的法定代表人邓继猛及其委托诉讼代理人吴海坤、被告（反诉原告）张永战及其委托诉讼代理人劳世全、第三人张志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）思吉利酒店向本院提出本诉的诉讼请求：1.判令解除思吉利酒店与张永战于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张永战支付自2019年6月11日至2019年7月12日期间的房屋租金共计50000元；3.判令张永战支付违约金500000元；4.判令张永战支付思吉利酒店因本案支出的律师服务费5000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月20日，思吉利酒店法定代表人邓继猛与房屋出租人张志忠签订《商铺租赁合同》，约定承租人为邓继猛；租赁物为海南省海口市××区路140-1号红星大厦一、二、三层商铺；租赁期为12年，自2017年8月1日至2029年7月30日止；允许思吉利酒店部分分租。2017年3月22日，邓继猛向海口市市场监督管理局登记注册了思吉利酒店公司，企业类型为自然人独资的有限责任公司，邓继猛担任法定代表人。因张永战须租赁店铺经营汽车维修，思吉利酒店（甲方）作为出租人与张永战（乙方）作为承租人于2018年5月11日签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落在海口市××区两个铺面，房屋建筑面积为一楼南侧两个铺面500平方米（含公摊面积）以实际面积为准；租赁期限为十一年零五个月，从2018年06月05日至2029年10月31日；租金标准按实际承租面积500平方米计算，每平方米100元，且每三年递增6%；月租金人民币50000元，租金支付方式为每个季度提前5天（即每三个月）支付一次。该《房屋租赁合同》第八条关于违约责任约定：“1.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：...（2）没有合理理由拖欠各项费用，经催告15日内仍未支付；...（5）乙方有其他任何违约行为...。4.合同履行期间，因甲乙双方任何一方违约导致合同解除、无效、终止情形的，违约方应当向守约方支付违约金50万元，并赔偿因此给守约方造成的全部损失。...6.本合同条款约定的损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、鉴定费、实现债权所发生的一切费用等。”另外，该《房屋租赁合同》第十四条补充条款中约定：“甲方用红星大厦地下室约12个车位跟乙方置换，作为乙方因消防需要封闭楼道的经营面积损失，租金不变。”自2019年2月20日起，张永战开始无故拖欠租金，经思吉利酒店多次催要未果。2019年7月12日，在双方未解除合同且张永战未与思吉利酒店交接的情况下，张永战擅自搬离了涉案商铺。除抵扣张永战前期支付的3个月押金以及向原房东支付的35000元外，张永战租金仅支付至2019年6月10日。张永战的行为已构成违约，思吉利酒店有权要求按照合同约定单方解除合同并要求张永战支付拖欠的租金以及合同约定的违约金。为维护合法权益，思吉利酒店特至法院，望判如所请。   被告（反诉原告）张永战辩称：2018年5月11日，张永战与思吉利酒店签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》的实际使用方为海口超跑之星汽车服务有限公司。合同第一条第5项约定“乙方所租赁的房屋用于经营汽车销售、维修及美容用途”；合同第六条第1项约定“租赁期内，甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途”；因二楼消防需要封闭楼道，封闭楼道面积21.8平方米，导致商铺格局发生变化，无法满足承租方的使用要求，思吉利酒店提出用地下室置换，承租人可以把部分维修功能区安排到地下室，也能满足承租方的使用要求，为此，双方签订合同第十四条补充条款约定：“因二楼消防需要封闭楼道，封闭楼道面积21.8平方米，现双方友好协商，甲方用本楼地下室12个车位跟乙方置换，作为补偿乙方封闭楼道的经营面积损失，租金不变，付押金后3日内甲方交付乙方使用”。合同签订后，张永战交付押金15万元和首三个月的租金15万元，但思吉利酒店以税金由承租方承担等理由一再拖延开具租金税务发票，致使承租方陷于税务风险。按照合同约定,思吉利酒店应在收到押金后3日内交付地下室12车位，但思吉利酒店直到2018年11月才跟物业签订地下室租赁合同交付地下室。承租方在装修地下室用于汽车维修时，受到物业的阻止，物业公司出示一份2018年10月25日签订的《红星大厦地下室作临时停车用租赁合同》，明确该车位不得用于汽车维修功能区，只能用于临时停放汽车，且其中50%的产权为部队，系人防工程使用空间。鉴于思吉利酒店严重违反合同第六条第1项“租赁期内，甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途”的约定，不能如期交付地下室，更为严重的是迟延交付的地下室不能用于汽车维修，不仅造成地下室装修损失，且无法满足承租人的使用要求，连一楼也因环保管制政府要求无法用于汽车维修，致使承租人的合同目的无法实现。张永战无奈之下，于2019年3月5日与思吉利酒店协商，双方同意解除合同，用押金抵租金，预计在5月底前搬离，到5月31日如果租金不够再一次性支付。张永战于2019年4月21日预付了到5月29日的租金。2019年5月下旬，涉案房屋的业主张志忠通知张永战，称因思吉利酒店拖欠其2019年3、4月部分房租和5、6月的房租，其已解除与思吉利酒店的租赁合同，房租由其收取。张志忠于2019年5月23日向张永战发送《通知函》，并于2019年6月25日在《通知函》上签名确认。张志忠与张永战协商，因其已把张永战承租的铺面租给其他人，张永战必须在2019年7月12日前搬离，2019年5月29日至2019年7月12日的房租35000元由张志忠收取。2019年6月26日，张志忠向张永战发送《房屋缴费通知书》，要求张永战将房租转入其提供的账户。张永战按照张志忠的要求支付租金，并于2019年7月12日搬离。其后，思吉利酒店起诉本案。   关于思吉利酒店诉请解除与张永战于2018年5月11日签订的《房屋租赁合同》。上述，思吉利酒店和张永战已于2019年3月5日协商，双方同意解除合同。在《房屋租赁合同》已经协商解除的情况下，思吉利酒店又单方面诉请解除合同是不成立的。   关于思吉利酒店诉请2019年6月11日至2019年7月12日期间的房屋租金50000元。思吉利酒店和张永战协商解除合同时，约定用押金抵租金，到5月31日如果租金不够，再一次性支付。张永战已经支付的房租和押金已经足以冲抵租金至2019年5月29日，不存在拖欠租金。2019年5月29日之后，张志忠解除与思吉利酒店的租赁合同，将涉案房屋收回，思吉利酒店无权收取房租，且张永战已将2019年5月29日至2019年7月12日的房租35000元支付给权利人张志忠，没有拖欠任何租金。   关于思吉利酒店诉请违约金500000元和律师费。思吉利酒店存在严重违约行为，造成张永战巨额经济损失。前述，思吉利酒店违反双方合同及合同补充条款的约定，未保证租赁房屋符合合同约定的使用用途，致使张永战无法实现经营汽车维修的合同目的，造成张永战装修损失和经营损失。尽管思吉利酒店未依约履行房屋交付、保证房屋符合合同约定用途、开具发票的义务，张永战依然支付了押金和租金，按照合同约定履行自己的义务，不存在违约行为。思吉利酒店主张张永战支付500000元违约金和律师费无事实与法律依据。   综上所述，请法院驳回思吉利酒店的全部诉讼请求。   反诉原告（被告）张永战向本院提出反诉请求：1.判令思吉利酒店向张永战开具租金税务发票（金额590000元）；2.判令思吉利酒店向张永战退还因二楼改变使用用途增加消防通道减少面积对应的租金25738元；3.判令思吉利酒店赔偿张永战地下室装修损失50175元；4.判令思吉利酒店赔偿张永战律师服务费5000元；5.判令思吉利酒店承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。事实和理由：与本诉答辩意见一致。   反诉被告（原告）思吉利酒店辩称：一、思吉利酒店不出具租金税务发票是与张永战协商一致的。在双方签订和履行合同的过程之中，张永战同意不出具租金税务发票，这在张永战提供的“光盘录音”中可以反映。因当时张永战同意不开具发票，思吉利酒店才以较低的价格将涉案房屋出租给张永战。如果张永战坚持要出具发票，思吉利酒店愿意出具，但是产生的税费应由张永战承担。此外，租金税务发票的问题，不属于法院的管辖范围，应由税务部门处理。   二、消防封闭楼道减少使用面积，思吉利酒店已与张永战通过地下室车库置换解决。思吉利酒店根据与张永战签订的《房屋租赁合同》第十四条补充条款的约定，已将12个车位交付。至于张永战称地下室车位只能用于停车，违反《房屋租赁合同》的第一条第5项“乙方所租赁的房屋用于经营汽车销售、维修及美容用途，甲方不干涉乙方合法经营”的约定，该约定的房屋仅指一楼南侧的两个铺面，至于补充条款约定的置换地下室车位的用途，双方无论在合同中还是私底下也从未约定将地下室车位的用途作为汽车维修。且思吉利酒店应张永战的要求提供地下室停车位用于其停车，也曾明确告知地下室的车位只能适用于停车，不能用作其他用途。思吉利酒店在将车库交付给张永战后，张永战自行装修并使用，一直未对地下室车库的用途提出异议或要求减少租金，故其利益并没有因经营面的减少遭到损失，张永战的合同目的已实现，思吉利酒店没有违反合同的任何约定。另外，张永战陈述思吉利酒店于2018年11月才与物业公司签订地下室租赁合同并拖延交付地下室停车位的情况与事实并不相符，思吉利酒店早前已经租赁过物业公司的地下停车位，至2018年9月租赁期限届满后于2018年10月又与物业公司续签合同。地下室停车位也并非2018年11月才交付给张永战，实际地下室车位从思吉利酒店承租直到搬离都是由张永战在使用。   三、张永战诉请思吉利酒店赔偿地下室装修损失50175元没有事实和法律依据。思吉利酒店从开始就已告知地下室车位的用途，张永战在事前清楚地下室车位用途的情况下，自己要求思吉利酒店给予他停车使用。装修地下室是张永战自愿的，与思吉利酒店无关。思吉利酒店在合同的履行过程中一直配合张永战，没有任何欺瞒，不具有任何的过错，张永战自己造成的装修损失要求思吉利酒店赔偿，完全没有事实和法律依据。张永战所提供的证据都是自己单方面制作的，提供的收条、欠据以及送货单都不能证明是因地下室装修产生的，且其所提供的证据中没有任何正规的票据，也没有经过专业的鉴定机构鉴定处损失的金额，无法证明装修的损失为50175元。   四、张永战违约在先，无权要求思吉利酒店赔偿律师服务费。自2019年2月20日起，张永战便开始无故拖欠租金，经原告多次催要未果，针对这一情况，思吉利酒店在2019年3月同张永战协商同意张永战只要在2019年5月31日前退租并补足租金，双方就解除《房屋租赁合同》。协商解除合同是附搬离条件的，但张永战并未在约定的时间搬离，思吉利酒店只能继续向张志忠缴纳租金，导致思吉利酒店直到2019年8月20日才与张志忠解除租赁合同。此外，张永战还一直拖欠租金到2019年7月12日，扣抵3个月押金和张志忠代收的35000元外，张永战租金仅支付到2019年6月10日。张永战在未与思吉利酒店解除合同的情况下擅自搬离涉案商铺和拖欠租金的行为是导致合同不能履行的根本原因，张永战对此应当承担违约责任。由于张永战对双方签订租赁合同中约定对律师费支付承担的条款双方都是认可的，但是思吉利酒店并未违约，相反张永战违约，应承担思吉利酒店支付的律师费5000元。   综上，请法院查明，驳回张永战的反诉请求并支持思吉利酒店的诉讼请求。   第三人张志忠述称，涉案房屋自2019年5月21日至7月12日的租金35000元，是张志忠向张永军收取的，已经转给邓继猛了。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换与质证。   思吉利酒店本诉、反诉证据合并提交如下：1.《商铺租赁合同》（2017年03月20日），证明在思吉利酒店筹备阶段，公司的法定代表人邓继猛与房屋出租人张志忠签订《商铺租赁合同》，约定张志忠将海南省海口市××区路140-1号红星大厦一、二、三层商铺，建筑物总面积4405.38平方米出租给邓继猛，允许部分转租；2.思吉利酒店营业执照副本、房屋实际承租人证明，证明思吉利酒店在2017年3月22日成立，邓继猛与张志忠于2017年3月20日签订的《商铺租赁合同》是代思吉利酒店签订的，实际的承租人是思吉利酒店；3.《房屋租赁合同》（2018年5月11日），证明思吉利酒店与张永战签订《房屋租赁合同》，将海口市海府路140-1号楼靠东站两个铺面500平方米出租给张永战，租赁期限为11年零5个月，租金为每月5万元，合同并对违约金、律师费、诉讼费等作出约定；4.《法律事务委托合同》、海南增值税普通发票，证明思吉利酒店因本案花费律师服务费5000元；5.不动产登记信息查询情况，证明海口市海府路140号红星大厦商场2层C号的所有权人是张志忠；6.《催缴租金通知书》，证明由于张永战拖欠思吉利酒店租金，思吉利酒店于2019年2月28日催张永战缴纳下一季度的租金150000（上个月尚欠10000元），并告知其已经逾期55天，应自通知5日后缴纳租金，逾期将解除租赁合同并追究违约责任；7.微信聊天记录（邓继猛与张永战），证明张永战在微信上承诺会在5月31日前搬离并把拖欠的房租补上，但并未遵守，思吉利酒店遂在微信上发通知其交房租；8.《解除租赁合同协议书》，证明思吉利酒店与张志忠之间的租赁合同于2019年8月20日解除，思吉利酒店自愿缴纳2019年11月20日前的房租760000元；9.微信语音聊天（邓继猛与张永战），证明思吉利酒店明确告知张永战，置换的地下室车位仅能用于停车，不能用于烤漆房。张永战对思吉利酒店提交的《催缴租金通知书》和《解除租赁合同协议书》的真实性不予确认，对其他证据的真实性无异议，对《房屋租赁合同》（2018年5月11日）、《法律事务委托合同》、海南增值税普通发票、微信聊天记录、微信语音聊天的证明内容有异议，认为是思吉利酒店违约，而非张永战违约。   张永战本诉、反诉证据合并提交如下：1.《房屋租赁合同》（2018年5月11日），证明合同第一条第5项约定“乙方所租赁的房屋用于经营汽车销售、维修及美容用途”，合同第六条第1项约定“租赁期间，甲方应保证房屋符合合同约定的用途”，合同第十四条补充条款约定：“因二楼消防需要封闭楼道，封闭楼道面积21.8平方米，现双方友好协商，甲方用本楼地下室12个车位跟乙方置换，作为补偿乙方封闭消防通道导致的经营功能丧失的补偿使用面积，租金不变，付押金后3日内甲方交付乙方使用”；2.押金收据，证明张永战在2018年5月14日向思吉利酒店支付押金150000元，思吉利酒店应按合同约定在3日内（5月17日）交付地下室，但思吉利酒店到11月份才交付地下室；3.租金支付凭证，证明承租方向思吉利酒店支付租金590000元，没有拖欠租金；4.微信聊天记录（邓继猛与张永战）、《红星大厦地下室作临时停车用租赁合同》，证明思吉利酒店没有依约在押金缴纳后三日内交付地下室12车位，直到2018年11月才跟物业签订地下室租赁合同交付地下室，导致承租方的装修一再拖延，造成承租方无法经营的损失，且思吉利酒店与物业签订的合同约定只能用于停车，根本不是汽车装修用途，其中还有部队50%的产权，不能用于经营，致使承租人的合同目的无法实现；5.微信聊天记录（邓继猛与张永战）、录音光盘，证明双方于2019年3月协商同意解除租赁合同，用押金抵租金，到5月31日如果租金不够，再一次性支付；6.《通知函》、《房屋缴费通知书》，证明因思吉利酒店拖欠张志忠2019年3、4月部分房租和5、6月的房租，张志忠于2019年5月23日已经通知原告解除合同并办理交接，因此，原告对涉案房屋已经不再享有任何权利，承租人按照张志忠的要求支付租金，并于2019年7月12日搬离；7.地下室装修票据，证明装修地下室费用合计50175元；8.委托代理人合同、发票，证明张永战因本案委托代理人的费用为5000元；9.微信语音聊天记录（张志忠与钟丽清），证明张志忠收取的35000元是其自行收取，并不是代思吉利酒店收取，而且他说已经跟思吉利酒店解约了。思吉利酒店对张永战提交的录音光盘、地下室装修票据、《房屋缴费通知书》的真实性不予认可，对张永战提交的其他证据的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为该些证据恰证明张永战拖欠思吉利酒店的租金；思吉利酒店在签订合同后就将地下室交付给张永战使用；张永战未按与思吉利酒店约定的在5月31日前搬离，直到7月份才搬离，因此双方并没有达成解除的合意，合同应继续履行。第三人张志忠对张永战提交的《通知函》的证明内容不予认可，称因邓继猛欠张志忠租金，张志忠通知邓继猛，《通知函》是由邓继猛转发给张永战，并不是张志忠通知张永战；对张永战提交的《房屋缴费通知书》的证明内容不予认可，称租金是张志忠代收的，已经转交给邓继猛；对张永战提交的微信语音聊天记录的真实性无异议。   经本院审查，各方当事人对真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认，并在卷佐证。思吉利酒店提交的《催缴租金通知书》有向张永战催收租金的微信聊天记录佐证，《解除租赁合同协议书》有原件予以核对，本院对该两份证据的真实性予以确认。张永战提交的《房屋缴费通知书》，第三人对收取了张永战的租金无异议，本院对该《房屋缴费通知书》的真实性予以确认。张永战提交的录音光盘，思吉利酒店认为张永战未按约定时间搬离，是以双方并未达成解除的合意，该质证意见实际是对证明内容的异议，并非对真实性的异议，故本院对录音光盘的真实性予以确认。张永战提交的地下室装修票据，思吉利酒店认为该些票据不是正规发票，对其真实性不予认可，经与原件核对，本院对该些票据的真实性予以确认。各方当事人对证据的证明内容的异议，待本院认为部分综合评述。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，张志忠作为出租方与邓继猛作为承租方签订了《商铺租赁合同》，约定张志忠将坐落于海口市××区路140-1号红星大厦一、二、三层商铺（总面积4405.38平方米）出租给邓继猛；租赁期为12年；未经张志忠同意，邓继猛不得将涉案铺面整体转租，允许部分分租。2017年3月22日，思吉利酒店成立，以邓继猛为法定代表人。2018年5月11日，思吉利酒店作为甲方与张永战作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同第一条第1项约定“本合同所出租房屋坐落在海口市××区两个铺面。”第2项约定“房屋的建筑面积为一楼南侧两个铺面500平方米（含公摊面积）以实际面积为准。”第5项约定“乙方所租赁的房屋用于经营汽车销售、维修及美容用途，甲方不得干涉乙方合法经营。”合同第三条约定“租赁期限为十一年零五个月，从2018年6月5日至2029年10月31日”。合同第四条第1项约定“甲乙双方在合同签订的同时，乙方须向甲方交纳三个月租金的履约保证金（押金），合同期间后，如乙方无违约、拖欠有关费用，无客户索赔、投诉等问题，甲方应在乙方将房屋移交给甲方后15天内退还押金，退还时不计利息。”第2项约定“租金按实际承租面积500平方米计算，每平方米100元，月租金50000元，且每三年递增6%。甲乙双方同意，自合同签订之日即三个月押金150000元交给甲方，6月5日前将三个月租金150000元交给甲方。”合同第六条第1项约定“租赁期内，甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，保证房屋满足乙方经营需要。”合同第八条第1项约定“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自改变租赁房屋结构；（2）没有合理理由拖欠各项费用，经催告15日仍未支付；...”第4项约定“合同履行期间，因甲乙双方任何一方违约导致合同解除、无效、终止情形的，违约方应当向守约方支付违约金50万元，并赔偿因此给守约方造成的全部损失；如甲方原因导致合同解除、无效、中止情形的，甲方除按照前款固定承担违约责任外，应担全额赔偿乙方的装修投入损失。”第6项约定“本合同各项条款约定的损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、鉴定费、实现债权所发生的一切费用等。”第十四条约定“因二楼消防需要封闭楼道，封闭楼道面积21.8平方米。现双方友好协商，甲方用本楼地下室约12个车位跟乙方置换，作为补偿乙方封闭楼道的经营面积损失，租金不变，付押金后三个月内甲方交付乙方使用。”   该合同签订后，张永战于2018年5月14日向思吉利酒店支付押金150000元及2018年6-8月份租金150000元；张永军于2018年9月14日向思吉利酒店支付2018年9-11月份租金150000元，于2018年12月14日向思吉利酒店支付2018年12月份租金50000元，思吉利酒店向张永战、张永军出具了相应收据；张永军于2019年1月10日向思吉利酒店支付租金40000元，于2019年4月21日向思吉利酒店支付租金50000元；以上共向思吉利酒店支付租金合计590000元。思吉利酒店对上述支付数额予以认可，未开具相应税务发票。合同履行过程中，双方因地下车位的使用未达成一致。在张永战提供的“光盘录音”中，张永军和邓继猛协商搬离的事宜，张永军说“我这里装修也就是一二十万，二三十万，你们也看得到没什么，我能拆的拆走，对不对呀，花不了多少钱啊。”邓继猛说“4月20日前搬得走，那我们就不用你交租金，如果到5月20日，那先交一个月租金5万块钱给我们。”2019年3月5日邓继猛在微信语音中表达，如张永战决定不再承租涉案商铺，要在5月底前搬离，并一次性支付至5月31日的租金。2019年5月23日，张志忠向邓继猛发出《通知函》，载明“你租赁我位于海口市海府路140-1号红星大厦一、二、三楼（第三层转租）铺面4405.38㎡，尚欠第二季度的5、6月租金405294.96元及3、4月差额部分等，按双方签订的《商铺租赁合同》，你已违反第四条第2款及第八条第3款约定。本人正式提出你于5月30日前与我方办理交接各商户及解除合同手续和所欠租金等事宜。若不回函或不交接，视为同意解约。”2019年6月26日，张志忠向超跑之星汽修（张永军）发出《房租缴费通知书》，载明“因原承租人邓继猛单方违约，现房屋实际拥有人张志忠于2019年5月23日和邓继猛进行了通知解约...解约后的原租户的房租由我张志忠本人收取...因前期的特殊情况，张永军不再继续续租，双方协商确定在2019年7月12日前搬离，搬厂期间的房租经张志忠和张永军协商一致，2019年5月29日至2019年7月12日的租金向张永军收取35000元，不足部分由张志忠本人向邓继猛追偿，与张永军无关。”后张永战向张志忠支付了租金35000元，并于2019年7月12日搬离了涉案商铺。2019年8月20日，张志忠与邓继猛签订《解除租赁合同协议书》，约定双方签订的《商铺租赁合同》因邓继猛撤出，于2019年8月20日解除，双方的权利义务自租赁合同解除之日自行终止；经双方协商，邓继猛自愿缴纳2019年11月20日前的租金，共计760000元。张志忠收取张永战的35000元租金已转交给邓继猛。   另查明，涉案房屋的实际使用方是海口超跑之星汽车服务有限公司，张某军是该公司股东。张永战系张某军的弟弟，租赁合同由张永战签订。押金与前期租金共30万元均由张永战个人支付，后期费用29万元是张某军交付。关于该合同签订人张永战其是个人行为还是代表公司，张永战在诉讼中明确表示是由其个人租赁之后用于公司进行汽车维修，张某军代其交付了剩余款项。邓继猛是思吉利酒店的法定代表人，在思吉利酒店工商注册前，邓继猛以个人名义与张永战签订涉案房屋的租赁合同。思吉利酒店和张永战在本案诉讼过程中，均与律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定律师费5000元。   本院认为，思吉利酒店与张永战签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。合同履行过程中，张永战共向思吉利酒店支付150000押金和440000租金，共计590000元。思吉利酒店对此不持异议，本院对该事实予以确认。双方之间的争议问题是：一、思吉利酒店与张永战签订的《房屋租赁合同》是否已经解除，张永战是否应向思吉利酒店支付2019年6月11日至7月12日的租金50000元及违约金500000元；二、思吉利酒店提供的租赁房屋是否符合《房屋租赁合同》的约定，是否应退还张永战租金25738元及地下室装修损失50175元；三、张永战要求思吉利酒店开具590000元租金税务发票是否有依据；四、思吉利酒店与张永战均主张律师服务费5000元，是否有依据。   一、关于思吉利酒店与张永战签订的《房屋租赁合同》是否已经解除，张永战是否应向思吉利酒店支付2019年6月11日至7月12日的租金50000元及违约金500000元的问题。思吉利酒店与张永战在履行《房屋租赁合同》过程中，因地下车位的使用未达成一致，双方协商解除租赁合同。邓继猛表示如张永战决定不再承租涉案房屋，要在5月底前搬离，并一次性支付至5月31日的租金。2019年5月23日，第三人张志忠以邓继猛拖欠房屋租金构成违约为由向邓继猛发出《通知函》，要求邓继猛5月30日前与张志忠搬离交接各商户及解除合同手续和所欠租金等事宜。后邓继猛将该《通知函》发送给张永战。同时第三人张志忠向实际承租人张永占又发出《房租缴费通知书》，告知其与邓继猛解约事宜，并要求2019年5月29日至2019年7月12日的租金35000元由张永军向张志忠本人交付，为此张永战有理由相信，邓继猛与张志忠，及其与邓继猛之间的租赁合同已于5月29日解除；自2019年5月30日至2019年7月12日的租赁是其与张志忠发生的法律关系。故邓继猛以与张志忠签订《解除租赁合同协议书》是在2019年8月20日，张永战未于2018年5月31日搬离租赁房屋，双方协商解除合同的条件未成就为由，主张与张永战之间的《房屋租赁合同》持续履行的的抗辩意见，本院不予采纳。本院确认思吉利酒店与张永战签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月29日协商解除，故思吉利酒店诉请张永战支付2019年5月30日以后的房屋租金，无事实依据，本院不予支持；同时思吉利酒店以张永战拖欠租金为由诉请张永战支付违约金500000元，亦无事实依据，本院不予支持。   二、关于思吉利酒店是否应退还张永战多付的租金25738元及地下室装修损失50175元应否由原告承担的问题。思吉利酒店与张永战签订的《房屋租赁合同》中约定张永战所租赁的房屋用于经营汽车销售、维修及美容用途，思吉利酒店应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，保证房屋满足张永战经营需要。该约定是针对可经营使用的原500㎡铺面，其后因500㎡铺面中有21.8平方米经营面积不能使用，双方在补充条款中约定用地下室约12个车位置换21.8平方米经营面积。但地下室车位本就是供停车使用之功能，而非生产经营之场所，而且从价格来看，21.8平方的铺面价值与12个停车位的租用价值也相当。双方在租赁合同的补充条款中并未明确约定所调换的12个车位应有经营维修汽车之功能，且张永战也未提供证据证明思吉利酒店承诺该12个车位可以用于经营使用。只是张永战想将该12个车位用于汽车维修，张永战在未确定能否用于汽车维修的情况下就组织工人进行了装修。其在该合同签订时就应知道该地下室车位存在不能经营之风险，应自行承担由此产生的风险损失。原被告双方对地下室12个车位与21.8平方米铺面进行了补充约定，视为被告接受，至于被告接受之后未能当修理汽车之用，是其判断有误。故被告反诉主张要求原告退回其一楼铺面因少21.8平米而交付的租金，本院对此不予支持。关于被告反诉原告主张赔偿其装修损失的问题。首先该地下室的装修目前已由被告在搬离前自行拆除有价值的设备，且在双方协商解除合同过程中，张永战言明装修方面没有多少钱的投入，自行拆除搬离就好，视为其对无法拆除部分及手工费的自行放弃。同时被告在未确定地下室能否作为汽车修理之用就进行装修，其损失也由其自行承担。故被告在反诉时提出的该项主张本院亦不予支持。   三、关于张永战要求思吉利酒店开具590000元租金税务发票的问题。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十一条规定“纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。”，开具增值税发票是国家法律、行政法规的强制性规定，并不是合同约定的范围。合同未对该义务的履行作出明确规定的情况下，该义务是附随义务。张永战向思吉利酒店租赁涉案房屋，共计支付了590000元租金，思吉利酒店有义务向张永战出具相应数额的增值税发票。思吉利酒店辩称“张永战口头同意不开具发票”，“如果开具发票，因租金价格较低，应由张永战承担产生的相应税费”但对此并未提供充分的证据证明，且即便双方有该口头上的约定，该约定也因违反国家法律、行政法规的强制性规而无效；根据合同附随义务，思吉利酒店应当履行开具发票的义务。   四、关于思吉利酒店与张永战互为主张律师服务费5000元的问题。思吉利酒店与张永战之间《房屋租赁合同》中，约定“本合同各项条款约定的损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费、鉴定费、实现债权所发生的一切费用等。”本案，思吉利酒店与张永战互为本诉和反诉原、被告，现本院认定双方之间均正常履行合同义务，并协商解除双方合同关系，因本案诉讼产生的律师服务费，双方应各自承担。对思吉利酒店与张永战分别主张律师服务费5000元的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：   一、限原告（反诉被告）海南思吉利酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向张永战开具金额为590000元的增值税发票；   二、驳回原告（反诉被告）海南思吉利酒店管理有限公司的全部诉讼请求；   三、驳回被告（反诉原告）张永战的其他诉讼请求；   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费4675元、诉讼保全费3295元，合计7970元（海南思吉利酒店管理有限公司已预交），由原告（反诉被告）海南思吉利酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费911元（张永战已预交），由被告（反诉原告）张永战负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。       审判员    杨  新   二〇一九年十二月九日   书记员    符睿儒   附：相关法律及解释条文   《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   《中华人民共和国税收征收管理法》   第二十九条除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。