西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11493号原告:黄一梅，女，汉族，1973年8月30日出生，籍住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：周伊娜，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：于婕，陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：刘金利，女，汉族，1971年5月10日出生，籍住西安市蓝田县。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：姜坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏红艳，女，汉族，1992年12月2日出生，籍住陕西省扶风县，系该公司法务专员。委托诉讼代理人：张锦舵，女，汉族，1994年2月5日出生，籍住陕西省富平县，系该公司法务专员。原告黄一梅与被告刘金利、第三人西安海汇万家实业有限责任公司（以下简称“海汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄一梅委托诉讼代理人周伊娜、于婕，被告刘金利及第三人海汇公司委托诉讼代理人苏红艳、张锦舵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄一梅向本院提起诉讼请求：1、被告退还原告已付房款60000元及利息（以60000元为本金，依照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月22日开始计算至实际清偿之日）；2、被告向原告支付违约金60500元、居间服务费15100元、房屋差价损失640400元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月22日原告与被告及第三人签订《海汇房产房屋买卖居间合同》（以下简称“购房合同”）、《附加条款》（以下简称“合同附件”），约定：被告将其位于西安市雁塔区XX大街XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售给原告，被告应在2017年5月22日前办理完解押手续并取得房产证，房屋价格为605000元，合同签订之日原告向被告支付定金60000元，该笔定金在交易中自动转为首付款的一部分，被告应于60个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。合同签订后，原告支付房款60000元，向第三人支付居间服务费15100元，被告未按照合同约定履行义务，也未按照房屋约定办理解押手续，也不配合办理房屋网签备案、过户等手续。被告刘金利辩称：第一，原被告签订房屋买卖合同时，涉案房屋并未取得产权证，海汇公司并未进行任何提示并且向原告作出承诺，海汇公司应当列为被告；第二，原被告及第三人之间签订的合同属于无效合同，因为涉案房屋在合同签订之时并没有产权证，另2018年10月份该房屋取得房产证后被告也无法交易，由此产生的损失不应当由被告承担；第三，海汇公司作为中介机构，保管与该房屋相关的各项凭证及相关合同及电卡、水卡、门禁卡等物品时极不负责，导致全部权利凭证丢失，之后电话、微信均联系不上，直至2017年9月22日才接通其微信，海汇公司违反法律规定应当严惩。第三人海汇公司述称：第一，没有房产证房屋不能交易但是不影响签订买卖合同，原告对该房屋没有产权证的情况是清楚的，该房屋买卖合同成立并且已经生效，房屋买卖合同生效后居间服务已经完成，收取居间费并无不当；第二，合同签订后被告拒不配合办理网签和资金监管手续，致使原告无法将钱存入资金监管账户，被告应当承担责任。经审理查明:2017年3月22日，原告（买受方，乙方）与被告（出售方，甲方）、第三人（居间方，丙方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定甲方将其位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX小区XX幢XX室房屋出卖给乙方，房屋交易总额为605000元，产权现状为购房合同，该房屋尚有贷款抵押，甲方应当在2017年5月22日前办理完解押手续并取得房产证;该合同约定了定金60000元，并且约定该笔定金为首付款的一部分，由乙方直接支付给甲方，甲方在60个自然日内存入资金监管账户;约定了首付款185000元，于本合同签订之日起60个自然日内由乙方存入资金监管账户;约定了办理产权转移及交房时间为甲方房屋解押结束;约定了丙方的居间费用15100元整，于合同签订之日由乙方向丙方支付;约定了甲乙双方的违约责任，逾期三十个自然日之内的，按日支付房屋成交价万分之五的违约金;其中甲方的违约行为有：因甲方提供的房屋信息不真实完整或者该房屋被查封限制转让导致乙方无法取得房屋所有权，或者甲方拒绝出售房屋或者抬高房屋价格，或者甲方将该房屋出售给第三方，出现上述情形，甲方向乙方支付房屋成交价10%的违约金，甲方退还乙方全部款项，同时甲方向丙方支付房屋成交价3%的违约金。2017年3月22日，原被告签订《附加条款》，约定定金的支付时间；约定了甲方被告收款当日房屋交乙方原告使用；约定了甲方准备资料丙方第三人海汇公司办理产权加急手续，费用由甲方承担；过户当日，甲方将该房屋定金及首付款转于房地局过户监管账号，配合双方过户。2017年3月22日，被告收到甲方支付的定金2万元，第三人收到原告支付的55100元，第三人于2017年3月24日向被告转账4万元。2017年3月27日，被告缴纳维修资金13835.9元；2017年3月28日，被告缴纳契税9875.97元。原被告签订购房合同后，被告并未取得房屋产权证，原被告并未去办理资金监管账户。2017年12月22日，涉案房屋进行产权登记。庭审中，原告向本院提交的录音资料，被告对其真实性认可。录音文件显示：涉案房屋现已经取得产权证书，被告认为原告未向其缴纳首付款而构成违约，并且提出房屋以现在西安的房价进行交易，原告认为双方应当依照购房合同履行义务，办理过户。庭审中，原告向本院申请对涉案房屋现价进行鉴定，经鉴定该房屋现价为124.54万元，鉴定费5600元。上述事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、《附加条款》《收条》、《收款收据》、《不动产登记证明》、证人证言及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订的购房合同系双方真实意思表示，亦不违反其他法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原被告应秉承诚信原则全面履行合同义务。合同签订后，被告应当积极配合原告办理房屋过户登记，被告应当积极配合原告开设资金监管账户以备原告将首付款转入资金监管账户。本案中，原被告签订购房合同之时，该房屋并未取得产权证，该事实决定原被告能否完成此次房屋买卖，原被告对该项事实应当了解清楚。在涉案房屋未取得房屋产权证的情况下签订的购房合同，并非无效，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条之规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”可见虽然涉案房屋并未取得产权证书，但原被告签订的购房合同并非无效。购房合同签订后，涉案房屋所有权并未转移，原被告依据购房合同享有各自的权利义务，被告应当在房产证下发后配合原告办理过户登记、开设资金监管账户。2017年12月22日房屋产权登记后，被告应当积极配合原告办理房屋过户登记。然而该案截止至起诉之日被告仍未配合原告办理房屋过户登记、配合原告开设资金监管账户，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。考虑到西安市房屋价格自2017年以来不断上涨的实际情况，房屋存在溢价部分属于客观事实，原告主张的房屋溢价损失属于可得利益损失，被告应予赔偿。涉案房屋签订合同之时的价格为605000元，经鉴定该房屋现价为124.54万元，差价为640400元,被告应赔偿原告以上损失.关于定金60000元,居间服务费15100元一节，被告应当返还和赔偿，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。至于违约金及定金利息一节，在房屋差价部分中已经补足原告因本次购房所遭受的损失，原告再次要求违约金没有事实和法律依据，对原告要求被告支付违约金及定金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘金利自本判决生效之日起十日内向原告黄一梅返还房屋定金60000元。二、被告刘金利自本判决生效之日起十日内向原告黄一梅赔偿房屋差价损失640400元及居间服务费15100元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告黄一梅其余诉讼请求。本案案件受理费11166元，鉴定费5600元，由原告黄一梅承担3766元，由被告刘金利承担13000元，因原告已预交，被告黄一梅在支付上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  朱小鸣人民陪审员  白雨沾二〇一九年十二月二十四日书 记 员  魏 艳打印：扈艳红校对：赵恒悦2019年月日送达1