北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初10619号原告：李爱彬，男，1968年7月18日出生，住北京市延庆区。被告：北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会，住所地北京市延庆区八达岭镇岔道村，统一社会信用代码54110119803046619N。法定代表人：陈刚，村主任。被告：北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社，住所地北京市延庆区八达岭镇岔道村,统一社会信用代码N2110229051369086U。法定代表人：陈刚，社长。原告李爱彬与被告北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会（以下简称岔道村委会）、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社（以下简称岔道经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李爱彬，被告岔道村委会、岔道经济合作社的法定代表人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李爱彬向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告2016年8月至2019年8月的租金252434．88元；2．请求法院判令被告修缮房屋；3．请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：由于原告不愿签订房屋委托经营协议，被告为完成区政府的工作部署，从2014年就开始通过各种途径作原告的思想工作，原告为配合工作，于2015年2月13日在八达岭镇岔道村委会办公室签订了《房屋租赁合同》，被告答应补偿2014年房租，付款方式自本协议签署并完成交接后十日内乙方向甲方支付第一年的委托经营收益，此后于每年8月1日前向甲方支付当年的委托经营收益。乙方不知出于何种原因，从2016年8月至2019年8月房屋租金一直没有支付，请求法院确认被告履行合同。原告在八达岭镇岔道村村委会办公室签订合同后，一直未将涉案房屋进行旅游经营，房屋至今闲置荒芜，致使损坏严重（2017年村委会实地考察房屋损坏程度均已记录登记），故请求法院确认被告履行合同，对房屋进行修缮。综上，根据相关法律，请求法院确认被告履行合同，维护原告合法权益。岔道村委会、岔道经济合作社辩称，不同意原告诉讼请求，合同应该解除过了。具体理由如下：1、2017年7月31日在八达岭镇文体中心召开了一个租房户大会，当时有村委会、镇政府、传奇公司、首佳公司，召开大会目的当初有老百姓不愿意和传奇公司合作，认为合同存在欺诈，召开会本着自愿原则继续履行合同，如果愿意履行合同当时签了确认书，签确认书的由传奇公司支付2017年的委托经营款或者租赁费。如果到8月底没有签的就视为自动解除，时间延长到了2017年9月中旬，所以没有签订确认书的传奇公司就没有支付款项，视为当时合同自动解除了。李爱彬当时应该没签确认书，要签了应该就给他支付款项了。2016年款项已经付过了。最早在2008年的时候和八达岭总公司合作，一部分村民的房子交给了八达岭旅游总公司，2013年传奇公司进来的，又有一部分老百姓把房屋转租给传奇公司，这些房子都没修缮过，村里一直找镇里村里给维修房子，当时传奇公司答应给修缮，后来传奇公司就不修了，说承租人没有义务修缮房子。房子租了后没有改变房子的结构，原封不动的租的没有破坏。本院经审理认定事实如下：2015年2月13日，李爱彬（甲方）与岔道村委会、岔道经济合作社（乙方）签订《八达岭岔道古城房屋及院落委托经营协议书》，约定：一、甲方将所属的坐落于北京市延庆区八达岭镇岔道村未改造房屋（正房6间、配房4间），共计房屋建筑面积160．17平方米及庭院空地面积718．24平方米，委托岔道村委会、岔道经济合作社进行经营改造。二、本协议项下的房屋及院落用途为商业旅游经营，在执行本协议并确保甲方收益的前提下，乙方可与第三方合作进行改造和经营。三、委托经营期限为42年零4个月，自2013年4月1日起至2055年7月31日止。四、委托经营收益计算标准为1．仿古建筑房屋（仿古砖木、砖混结构）：每间7560元/年，配房每间4320元/年，正房过道每个3780元/年，配房过道每个2160元/年；2．未进行仿古改造房屋（砖木、砖混结构）：正房为每间5400元/年，配房每间3240元/年，正房过道每个2700元/年，配房过道每个1620元/年，彩钢结构建筑按照未改造配房标准计算收益（每间3240元/年）;3．庭院空地每平方米54元/年，庭院空间封闭的按照每平方米84元/年;4．该房屋及院落的第一年收益（含税）84144．96元，协议履行期间，甲方不得以任何理由另行要求调整委托经营收益标准；5．房屋及院落收益递增幅度为每五年递增8%。五、自本协议签署并完成房屋交接后十日内，乙方向甲方支付第一年的委托经营收益，此后，乙方于每年的8月1日前向甲方支付当年的委托经营收益。六、甲方对房屋及院落产权的承诺：1．甲方保证协议项下的房屋及院落权属清晰，亦无任何抵押、税项及租金等纠纷。协议履行期间，如有上述事项造成协议无法履行的，由甲方承担全部责任，并赔偿乙方房屋改造、装修费用，返还已收取的委托经营收益；2．如甲方因转让、继承等行为造成房屋及院落的权属发生变化的，应向乙方申请备案，变更后的产权人作为甲方继续履行本协议。七、甲方依现状房屋及院落交付乙方。甲方同意乙方或者与乙方合作的第三方对原有房屋及院落进行拆除、改造或装修。八、甲方投资添置的动产归甲方所有，应于交付房屋及院落前移除，逾期未移除视为甲方放弃处置遗留物品的所有权，同意由乙方自行处置。……十、违约责任：1．在协议履行期间，因甲方违约致使协议无法履行时，甲方需赔偿乙方对房屋及院落的改造、装修等费用，并退还当年乙方支付的委托经营收益；2．因乙方违约致使协议无法履行时，所有改造、装修投入无偿归甲方所有，乙方当年支付的委托经营收益不予退还。若协议项下甲方的房屋及院落已经拆除，则按照原始档案资料，由与乙方合作的第三方进行复建（建筑面积不小于原建筑面积，建筑规格不低于原房屋规格）并返还；3、委托经营期间，如遇不可抗力因素（如战争、自然灾害等）无法履行协议时，双方互不承担责任。协议签订后，李爱彬将房屋交付。岔道村委会、岔道经济合作社认为其按期支付了2017年之前的租金。并陈述传奇公司款项汇入村委会的账户，由村委会向村民发放。2016年10月10日，156位岔道村村民到八达岭镇政府沟通解决拆改房屋事宜未果后，向岔道村委会、岔道经济合作社发送《解除委托协议通知书》。2017年7月31日，因村民集体要求解除《八达岭岔道古城房屋及院落委托经营协议书》，召开“八达岭镇岔道村改造项目推进会”会议，参会人员有北京八达岭传奇旅游发展有限公司（与乙方合作的第三方，简称传奇公司）、八达岭镇政府、岔道村委会。会上要求村民自愿签署《确认书》，签署《确认书》的村民，可继续支付租金。《确认书》内容为：本人已与岔道村委会、岔道经济合作社共同签署《委托经营协议书》以及岔道村委会、岔道经济合作社、传奇公司、延庆八达岭镇政府于2015年1月6日共同签署《岔道古城开发委托经营协议》的基础上，本人作出如下内容确认：（1）本人确认同意领取岔道村委会、岔道经济合作社给付的2017-2018年度委托经营收益款。（2）本人确认同意按照《委托经营协议书》的约定对本人的房屋及院落进行拆除、改造或装修。本人全力配合后续改建相关工作。李爱彬未签订《确认书》。自2017年8月开始，岔道村委会、岔道经济合作社未再向李爱彬支付租金。上述事实，有八达岭岔道古城房屋及院落委托经营协议书、照片以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，李爱彬与岔道村委会、岔道经济合作社签订的委托经营协议书系双方真实意思表示。由于诉争房屋及院落系李爱彬交由岔道村委会、岔道经济合作社占有，供其使用、收益（无论其是否转让第三方）并收取相对固定的使用费，而非李爱彬与岔道村委会、岔道经济合作社共同占有、支配和使用该处房屋及院落并共担风险、共享收益。因此，双方并未有合作经营之实质。至于委托经营亦为有名无实，案涉房屋及院落使用权并非为营业而设，李爱彬并未将属于自身的营业交由岔道村委会、岔道经济合作社经营并自行承担风险及享有收益。即岔道村委会、岔道经济合作社与李爱彬之间实为租赁合同关系。惟租赁期间超过二十年的部分无效。因2016年10月村民已集体要求解除《委托经营协议书》，2017年7月31日召开“八达岭镇岔道村改造项目推进会”会议要求村民确认是否同意按照委托经营协议书的约定履行义务并享有权益，召开会议的时间、地点以及解决问题的方式未见明显失当。至于村民不同意将本人的房屋及院落进行拆除、改造或装修恰是其提出解除委托经营协议书之原因。李爱彬于2017年7月31日会后未签署《确认书》，村委会未再支付此后之租金，且不再占有、使用该处房屋及院落，故双方签订的租赁合同实际上已于2017年7月31日解除，并不产生此后之房屋及院落占用费或者要求被告支付2017年8月之后的租金问题。由于李爱彬并未提供充分的证据证明岔道村委会、岔道经济合作社对房屋进行了改造或破坏性使用并对房屋及院落造成损坏，故原告提出修缮房屋的诉讼请求亦于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认李爱彬与北京市延庆区八达岭镇岔道村村民委员会、北京市延庆区八达岭镇岔道村经济合作社于2015年2月13日签订的《八达岭镇岔道古城房屋及院落委托经营协议书》于2017年7月31日解除；二、驳回李爱彬其他诉讼请求。案件受理费5086元，由原告李爱彬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈小红人民陪审员  谢春燕人民陪审员  花 凯二〇一九年十二月二十七日法官 助理  康 晶书 记 员  王柳青