广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终167号上诉人（原审原告）：吴星宇，男，1991年1月29日出生，汉族，身份证住址：罗定市。现住广州市天河区。上诉人（原审原告）：吴秋宇，男,1995年9月30日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：吴星宇，本案上诉人之一。上诉人（原审被告）：罗定市天元房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：彭炳元，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人吴星宇、吴秋宇因与上诉人罗定市天元房地产开发有限公司（下简称“天元公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴星宇、吴秋宇向本院上诉请求：1.撤销(2018)粤5381民初2625号民事判决;2.改判支持吴星宇、吴秋宇全部的诉讼请求;3.判令本案一、二审诉讼费用由天元公司承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律均错误，相关判项严重侵害了吴星宇、吴秋宇的合法权益，而且存在同案不同判的情况，有悖公平正义的司法价值，应当依法予以改判。一、一审法院认定天元公司于2017年8月27日己交付涉案房屋不属实，也不符合常理。首先，认定2017年8月27日己将房屋交付不属实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解适用》第11条的规定，对房屋转移占有，视为房屋的交付使用。吴星宇在2017年8月27日仅仅为借用涉案房屋钥匙，并非表示要占有涉案房屋，而且随后也立即归还了钥匙，2017年8月27日的签名不能视为已经转移占有。其次，认定2017年8月27日己将房屋交付不符合常理。从天元公司关于“2018年10月3日被告向原告吴秋宇交付的是为方便装修工人入场装修而放置在物管处的装修钥匙”的陈述来看，截止到2018年10月3日，天元公司仍持有案涉房屋钥匙，吴星宇、吴秋宇根本无法支配、控制涉案房屋，又如何能视为房屋已经交付?最后，从合同的约定及吴星宇、吴秋宇的行为来看，2017年8月27日无论如何也不能视为已经交付了案涉房屋：1.合同对于房屋交付有明确约定，除非按照合同约定的交付形式交付房屋，否则不能认定天元公司已经交付房屋，此是保护弱势购房者的必要之举。2.吴星宇、吴秋宇从未表示过同意接收涉案房屋。案涉房屋因天元公司原因，一直未能装修，吴星宇、吴秋宇也不敢装修。之后吴星宇、吴秋宇也一直发函催告对方交付符合条件的房屋，否则将追究其违约责任。从吴星宇、吴秋宇的行为来看，也不能够认为吴星宇、吴秋宇已经同意接收了涉案房屋。二、一审法院认定吴星宇、吴秋宇同意免除天元公司交付未符合合同约定的商品房的违约责任，没有事实和法律依据，该认定也超越了一般人的法律认识，结论极为荒谬，且与原审法院类案判决完全相悖。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条及根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房(2010)53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。可知，房屋交付的最低条件是通过工程竣工验收备案。涉案房屋甚至连竣工验收报告都未取得，明显不符合交付条件。因此，因房屋不符合交付条件，天元公司需要承担未能交付符合合同约定的商品房的违约责任。在一审法院的同类型判决中，均判决开发商承担交付不符合交付条件的房屋的逾期违约金。违约责任的免除，要么有法定的情形，要么有权利人免除责任的意思表示。本案不存在任何法定责任免除的情形，吴星宇、吴秋宇更加从来未表示免除天元公司未能交付符合合同约定的商品房的违约责任。相反，吴星宇、吴秋宇一直在积极采取追究天元公司违约责任的行动，包括发催收函(明确追究违约责任)、起诉主张权利等等。而要求天元公司交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，则恰恰是吴星宇、吴秋宇向天元公司主张违约责任的一种体现，一审法院将该行为视为同意免除天元公司的违约责任的意思表示，实在是匪夷所思，有悖法理。三、本案应该支持要求办证及支付逾期办证违约金的请求。本案办证期限已经届满。《商品房买卖合同》第15条要求天元公司在房屋交付使用后720日内办理备案。“房屋交付使用”的起算点，应该是合同载明的2016年12月31日，而非2017年8月27日。因此，办证期限已经届满。况且，《商品房买卖合同》第15条要求天元公司在房屋交付使用后720日内办理备案，并不是说只有达到了720日才有办证的义务。因此，法院应该支持办证的请求。关于办证违约金的请求也应该依法支持。首先，房屋交接日期是天元公司定的，应该受到约束，目前天元公司已经构成逾期办证。其次，逾期办证的违约金是霸王条款，约定的办证期限是法定期限的8倍，违约金仅为房屋价款万分之二，该格式条款减轻了天元公司的义务，限制了吴星宇、吴秋宇的权利，依法不应有效，应视为双方对违约金约定不明。最后，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第38、39条，本案的违约金至少应该按照年利率6%计算至实际办证之日止。四、一审判决不利于保护商品房消费者的利益，不符合人民群众对公正司法的诉求。因为天元公司迟迟未能交付符合约定条件的房屋，致使吴星宇、吴秋宇至今未能使用涉案房屋，给吴星宇、吴秋宇造成了极大的心理和经济上的伤害。司法的价值应是保护人民安居乐业，但是一审判决却以荒谬的理由免除了天元公司的违约责任，迫使吴星宇、吴秋宇接收、使用未经竣工验收合格的房屋，不仅会使吴星宇、吴秋宇的住房安全无从保障，更使得开发商肆无忌惮的违约，侵害商品房消费者的合法权益。综上所述，恳请二审法院支持吴星宇、吴秋宇的上诉请求，以维护吴星宇、吴秋宇合法权益。上诉人天元公司向本院上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并依法改判驳回对方的全部诉讼请求;2.本案一、二审案件受理费由吴星宇、吴秋宇承担。事实和理由：一、双方于《商品房买卖合同》中约定的交楼时间早于合同签署时间，明显违背客观常理，应当视为交楼时间约定不明，由双方通过补充协议的方式补充约定。原审法院推定为“双方应在双方签订合同之日履行交付涉案房屋的义务”违背商品房销售规则，缺乏相应法律依据及事实依据，事实认定错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第六十二条第(四)款规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”吴星宇、吴秋宇既未与天元公司达成补充协议，在其实际完成房屋钥匙签领前亦未要求天元公司交楼，因此双方履行交付涉案房屋义务的时间应当认定为对方提出交楼申请之日，即完成房屋钥匙签领之日。而天元公司已于吴星宇、吴秋宇提出收楼主张时配合交付钥匙，在交付房屋方面，天元公司并无违约行为产生，因此无需承担相应违约责任。二、吴星宇、吴秋宇于2017年8月27日已完成房屋钥匙签领，正式使用案涉房屋，其同意接收商品房后又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，依法不应当予以支持。原审法院判决支持吴星宇、吴秋宇的诉讼请求，法律适用错误。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失”，吴星宇、吴秋宇自2017年8月27日已完成房屋钥匙签领，同意接收商品房，不得以商品房不具备交付条件为由向天元公司主张逾期交房违约责任。原审法院认为吴星宇、吴秋宇办理收楼手续仅向天元公司免除天元公司在其收楼后产生的违约责任，并未免除天元公司在其收楼日前的违约责任存在错误。三、原审法院对于逾期交楼违约金计算错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款，违约金应当以“买受人支付已交付房价款”为计算基数，但根据吴星宇、吴秋宇出示的《首期楼款欠款协议书》，明显在2017年4月2日时吴星宇、吴秋宇仍存在欠款情况，原审法院根据发票审查认定2017年4月2日吴星宇、吴秋宇已向天元公司支付购房款198666元属于认定事实错误。四、退一步而言，吴星宇、吴秋宇已实际接收并使用案涉房屋，合同约定的违约金明显高于吴星宇、吴秋宇的实际损失，依法应予以调整，应参照房屋租金收益或年利率6%的标准进行认定至其房屋钥匙签领之日为宜。根据罗定市悦辉价格评估有限公司出具的评估报告书（罗悦估字[2018]09001号），案涉房屋诉讼期间每月租金平均收益约为1300元/月。若按房屋总价668666元的每日万分之三计算，则约为6017.99元/月，该违约金约定远远高出实际损失，本案违约金应以实际损失为基础，应参照当地租金计算为宜。即便未能调整为按当地租金计算，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”亦应当调整为按年利率6%的标准计算违约金较恰当，更符合公平公正原则。综上理由，请求二审法院支持天元公司上诉请求，驳回吴星宇、吴秋宇关于违约金的全部诉讼请求，以维护天元公司的合法权益。天元公司针对吴星宇、吴秋宇的上诉，辩称其答辩意见已在其上诉意见中体现，不再另行答辩。吴星宇、吴秋宇针对天元公司的上诉辩称：天元公司的上诉理由不能成立。1.关于合同约定的交楼时间问题，买卖合同是天元公司提供的格式文本，天元公司主张涉案合同签订的日期存在笔误，但因此而造成的不利后果应由其自行承担。根据交易习惯，即便不支持吴星宇、吴秋宇关于从20l7年3月19日要求天元公司承担迟延履行的违约金的请求，至少也应当自2017年4月2日开始计算迟延履行的违约金。天元公司的逻辑不能成立，因为按照其说法，天元公司永远不可能存在交楼的期限，显然不符合生活常理。2.关于天元公司主张的吴星宇、吴秋宇于2017年8月27日签领钥匙即视为收楼的问题，2017年8月27日吴星宇、吴秋宇仅是借用钥匙去看房屋，并不等于接收房屋，而且一审法院的推定并不能成立，因为如果当日未交回钥匙的，如何解释天元公司直至2018年10月3日仍然持有涉案房屋的钥匙。3.涉案房屋根本未达到交付条件，因此，一审法院认定天元公司在2017年8月27日已完成交付房屋的义务是错误的。4.关于交楼借款是在天元公司与吴星宇、吴秋宇之间成立借贷的法律关系，并不能以此否认吴星宇、吴秋宇首付款已付请的情况。5.关于天元公司提出的调整违约金的问题没有依据，本案支持的违约金完全符合市场的水平，而且本案的合同提供方是天元公司，天元公司在合同中处于优势地位，因此，该合同更应对其具有约束力。天元公司提供的评估报告所评估的标的与吴星宇、吴秋宇的房屋不管从面积、楼向等各方面均相距甚远，因此其提交的评估报告没有任何参考价值，吴星宇、吴秋宇提出的违约金请求与吴星宇、吴秋宇提交的再审判决书认定的违约金数额相当，甚至更低，因此理应支持吴星宇、吴秋宇的全部诉讼请求。吴星宇、吴秋宇向一审法院起诉请求：一、判令天元公司立即向吴星宇、吴秋宇交付符合条件的×××××商住楼（二期）×栋×××房；二、判令天元公司立即向吴星宇、吴秋宇交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、判令天元公司向吴星宇、吴秋宇支付从2017年3月19日到实际交付之日期间的违约金（暂计算到2018年11月12日，暂计金额104442.41元）；四、判令天元公司立即为吴星宇、吴秋宇办理房地产权属证书，并向吴星宇、吴秋宇按照以638666元为基数按年利率6%的标准支付违约金（从2018年12月20日起计算至实际办证为止）；五、本案诉讼费用由天元公司承担。一审法院认定事实：吴星宇、吴秋宇是兄弟关系，天元公司是位于罗定市××商住楼（××）的房地产开发商。2017年3月19日，天元公司作为甲方，吴星宇作为乙方，双方签订了《商品房认购协议书》，约定乙方向甲方定购天元雅苑商住小区×幢×××房，乙方先交付定金50000元，4月8日前交付首期房款并签署《商品房买卖合同》。协议书签订当天，吴星宇、吴秋宇支付了20000元定金给天元公司，于2017年3月22日支付了30000元定金给天元公司。2017年4月2日，吴星宇、吴秋宇作为买受人与天元公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为×××××商住楼（二期）×幢×××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为638666元。第六条约定付款方式为银行按揭：2017年4月2日前付清购房首期款人民币198666元，并在签订合同七天内在公司指定银行办理按揭贷款手续，贷款440000元。第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人发出通知书之日起20日内（或在此时间内由于买受人的联系地址、电话不详或有变更，而没有及时准确通知出卖人的）尚未来办理房屋交接等事项，由此引起的一切责任由买受人负责。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。一审法院另认定：在签订上述合同当天，吴星宇、吴秋宇与天元公司双方同时签订了《首期楼款欠款协议书》，约定吴星宇、吴秋宇欠楼款88666元，定于2017年4月10日前免息还清给发展商。同一天，吴星宇、吴秋宇支付了购房款60000元给天元公司。2017年4月6日吴星宇、吴秋宇支付了购房款88666元给天元公司。2017年5月3日，吴星宇、吴秋宇通过贷款方式向天元公司支付了剩余购房款440000元。天元公司于2017年4月2日向吴星宇、吴秋宇出具了首期款198666元的发票，于2017年8月2日出具剩余房款440000元的发票。×××××商住楼（二期）地基与基础分部（子分部）工程于2014年6月10日验收，×××××商住楼（二期）—A幢、B幢主体结构分部（子分部）工程于2015年6月15日验收，×××××商住楼（二期）至今尚未取得《建筑工程竣工验收报告》和《竣工验收备案表》。吴星宇于2017年8月27日在住户钥匙移交明细表上签名，吴秋宇于2018年10月3日在住户钥匙移交明细表上签名并注明用于装修。吴星宇称其2017年8月27日签领钥匙是去看房子，看完后即将钥匙归还，吴秋宇2018年10月3日则被迫签领了全部钥匙。天元公司对此解释称吴星宇于2017年8月27日已签领房屋钥匙且并未归还，2018年10月3日天元公司向吴秋宇交付的是为方便装修工人入场装修而放置在物管处的装修钥匙。一审法院再认定，2018年8月24日，天元公司委托罗定市悦辉价格评估有限公司对×××××商住楼（二期）×幢×××房和×幢×××房在2015年1月至2018年12月的租金进行价格评估，标的于评估基准日（2018年8月24日）的总租金价格为67200元（×幢×××房），57600元（×幢×××房）。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。吴星宇、吴秋宇与天元公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。对于吴星宇、吴秋宇请求天元公司立即向其交付涉案商品房并支付从2017年3月19日起的逾期交楼违约金的请求，双方当事人于2017年4月2日签订的《商品房买卖合同》虽然约定天元公司应当在2016年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给吴星宇、吴秋宇使用。但双方之间的买卖关系在2017年4月2日前尚未成立，在该日前天元公司并无交付商品房的义务，因此，天元公司应在双方签订合同之日即2017年4月2日履行交付涉案商品房给吴星宇、吴秋宇的义务。天元公司提出双方并未约定交楼时间，应由双方另行书面约定的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。吴星宇、吴秋宇认为其交付定金之日2017年3月19日为天元公司应交楼之日，理据同样不充分，一审法院不予支持。吴星宇在天元公司未能出示《建筑工程竣工验收报告》且并未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，自愿于2017年8月27日签领了涉案房屋的钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。一审法院认为，吴星宇在签领涉案商品房的钥匙时已可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋。吴秋宇于2018年10月3日在住户钥匙移交明细表签名并不影响吴星宇已于2017年8月27日签领了涉案房屋钥匙的事实，故一审法院认定，2017年8月27日天元公司已将该房屋交付给吴星宇、吴秋宇使用。因此，吴星宇、吴秋宇请求天元公司继续履行合同约定交付房屋给其的主张，没有事实依据，应予驳回。但现吴星宇、吴秋宇要求天元公司向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，天元公司仍需向吴星宇、吴秋宇提供。同时，此种情况下，视为吴星宇、吴秋宇同意天元公司向其交付未符合合同约定交付标准的楼房，并免除了收楼之后，天元公司未能交付符合合同约定的商品房的违约责任；但对于在吴星宇、吴秋宇收楼日之前的逾期交房责任，吴星宇、吴秋宇并未明确表示免除，因此，天元公司应支付从2017年4月3日起计至2017年8月27日止共147天的逾期交楼违约金给吴星宇、吴秋宇。对于逾期交楼违约金的计付标准问题，吴星宇、吴秋宇要求继续履行合同，根据合同第九条的约定，逾期不超过180日的，每日的违约金按已交付房价款万分之2计付；逾期超过180日后，每日的违约金按已交付房价款万分之3计付。天元公司作为合同的提供方，在合同中约定逾期交楼按上述方式计付违约金，违约金既具有对守约方的补偿性，也具有对违约方的惩罚性，现天元公司逾期交楼存在明显过错，应按合同约定标准计付违约金，对天元公司请求调整违约金的计算方法的抗辩主张，一审法院不予采纳。而根据天元公司开具的发票，吴星宇、吴秋宇2017年4月2日已向天元公司支付了首期购房款198666元，天元公司所称的双方签订的《首期楼款欠款协议书》，属于双方的另一法律关系，因此，一审法院认定吴星宇、吴秋宇于2017年4月2日前已向天元公司支付购房款198666元。而剩余购房款440000元吴星宇、吴秋宇已于2017年5月3日向天元公司支付，故逾期交楼违约金应分段计付。综上，天元公司应向吴星宇、吴秋宇支付的违约金为16136.78元（198666元×0.2‰×30天+638666元×0.2‰×117天）。对于吴星宇、吴秋宇要求天元公司立即办理涉案商品房房地产权属证实并支付逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，天元公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案。现涉案商品房于2017年8月27日交付给吴星宇、吴秋宇使用，天元公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案的720日尚未届满，吴星宇、吴秋宇要求天元公司立即办理涉案商品房房地产权属证实并支付逾期办证违约金的请求，理据不足，应由驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决：一、由天元公司于判决发生法律效力之日起十日内向吴星宇、吴秋宇支付逾期交楼违约金16136.78元，并向吴星宇、吴秋宇交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、驳回吴星宇、吴秋宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1194元（吴星宇、吴秋宇已预交），由天元公司负担184元，吴星宇、吴秋宇负担1010元。本案二审中，天元公司提供了如下新的证据（复印件）：1.云浮市住房和城乡建设局出具的云建消验【2019】34号《建设工程消防验收意见书》复印件一份，拟证明目前涉案房屋已在2019年10月12日通过综合消防合格验收；2.罗定市人民政府办公室《关于协调解决罗定市天元雅苑二期竣工验收工作的会议纪要》（【2019】32号），拟证明天元公司积极推进房屋的相关竣工验收工作;对于补缴土地出让金的问题，天元公司对该需补交的土地出让金是有异议的，政府的意见是要天元公司通过诉讼解决该问题，但目前未有结论，目前的竣工备案未完成主要是因为部分政府原因。3.罗定市人民政府办公室《关于重新审批罗定市天元雅苑二期规划建筑设计方案的批复》（罗府办复【2013】55号）及其附件《罗定市大元雅苑二期项目主要技术经济指标呈批表》，拟证明天元公司的建设是合法的。4.罗城规证（××××）地字第×号《建设用地规划许可证》，拟证明天元公司的建设是依法进行的，不存在违法的问题。吴星宇、吴秋宇对上述证据质证时对其真实性、合法性及与待证事实的客观关联性并无提出异议，但认为天元公司与政府之间的纠纷是由于天元公司的错误导致的，因此产生的逾期交房和逾期办证的违约责任，应由天元公司承担。本院审核认为，当事人对上述证据的真实性、合法性及与待证事实的客观关联性并无异议，且与本案讼争的法律关系相关，可以采纳为本案事实的认定依据。经审理，当事人双方对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，本案双方当事人订立的《广东省商品房买卖合同》标的物×××××商住楼（二期）×幢×××房所涉×××××商住楼（二期）工程，已经取得了有关政府主管部门颁发的《建设用地规划许可证》等规划、施工许可证书，并取得了罗建房预字××号《商品房预售许可证》。2019年10月12日，云浮市住房和城乡建设局以云建消验【2019】34号《建设工程消防验收意见书》，综合评定上述工程消防验收合格。为解决×××××商住楼（二期）竣工验收中存在的问题，2019年5月6日，罗定市人民政府办公室以《关于协调解决罗定市天元雅苑二期竣工验收工作的会议纪要》（【2019】32号）的形式，提出相关解决意见：一、由天元公司向市自然资源局提交竣工验收申请，由市自然资源局按照原批准的规划方案中的车位数和竣工验收程序，依法依规进行竣工验收；二、对于土地出让金问题，由天元公司向市自然资源局作出承诺，承诺依照法律途径和生效的法律文书缴交土地出让金。又查明，就为何当事人双方订立的《广东省商品房买卖合同》的时间为2017年4月2日，而合同约定的商品房交付时间却为早于合同签订之日的2016年12月31日的问题，吴星宇、吴秋宇主张，该合同是在2016年开始磋商并达成购买意向，当时天元公司的销售人员承诺该商品房是现房，付款后即可入住，且合同属天元公司制定的格式合同，吴星宇、吴秋宇没有选择余地，故商品房交付时间应确定为合同约定的日期，即使存在笔误，也应确定交付日期为合同订立之日；而当时吴星宇、吴秋宇也没有细看合同约定的交付时间等内容。天元公司不认可吴星宇、吴秋宇的上述主张，并认为系因处理该事宜的工作人员疏忽大意产生的交付日期上的笔误，合同载明的交付时间中的“2016年12月31日”应为“2017年12月31日”，或者认定为双方对商品房交付时间约定不明。尽管案涉商品房尚未通过竣工验收并备案，但在本案一审答辩中，天元公司曾辩称，案涉房屋于2016年1月7日时已全面实现安全条件及居住条件，达到使用标准。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审仅就上诉人上诉请求的有关事实和适用法律问题进行审理，当事人没有提出上诉的，本院依法不予审理。关于当事人就案涉商品房交付日期应如何确定的争议。本案中，当事人对于为何双方订立案涉《广东省商品房买卖合同》的时间为2017年4月2日，而合同约定的商品房交付时间却为早于合同订立之日的2016年12月31日，各自提出了相关事实主张，对其事实主张，本院认为，吴星宇、吴秋宇对其主张的该合同是在2016年开始磋商并达成购买意向，故合同约定的交付房屋时间即为合同载明的日期的事实并没有举示证据证明，故其该主张理由并不能成立，而且，吴星宇、吴秋宇也承认订立合同当时并没有细看合同约定的交付时间等内容，在此情形下，吴星宇、吴秋宇对其主张的案涉合同载明的商品房交付时间为当事人双方的真实意思表示的解释，不符合日常生活经验逻辑，本院依法不予采信；而天元公司主张的合同载明的交付时间中的“2016年12月31日”应为“2017年12月31日”的笔误主张，也没有合同中的其他条款或其他证据可相印证，故本院对其该主张也不予采信。对于天元公司以案涉房屋交付日期约定不明为由提出的上诉意见，本院认为，尽管当事人双方在合同订立后没有通过达成协议补充确定商品房交付日期，但是，因该合同中的交付房屋日期是由天元公司拟写的，天元公司在合同订立当天已开具发票证明吴星宇、吴秋宇付清了首期房款，在一审诉讼中，天元公司也辩称案涉房屋于2016年1月7日已全面落实安全条件及居住条件，达到使用标准，且天元公司实际上已于2017年8月27日向吴星宇、吴秋宇移交了案涉房屋的钥匙，鉴此情形，一审法院确定合同订立当日应为案涉房屋交付日期，且判令天元公司承担吴星宇、吴秋宇实际接收案涉房屋之前的逾期交房违约责任，并无不当；天元公司就此提出的上诉意见，理据并不充分，本院不予支持。至于吴星宇、吴秋宇就案涉房屋交付问题提出的上诉意见，本院认为，本案中，当事人双方订立的《广东省商品房买卖合同》约定案涉房屋应通过竣工验收合格才能交付使用，对此，应认为当事人双方对此应是清楚、明确的，但是，在案涉房屋尚未符合合同约定的交付条件，且未在当地建设行政主管部门竣工验收备案，即相关房屋既未符合约定交付条件亦未符合法定的交付条件之前，吴星宇已于2017年8月27日在住户钥匙移交明细表上签字，领取了案涉房屋的钥匙，据此，吴星宇、吴秋宇已经能够实际控制和使用案涉房屋，即当事人双方已实际完成了对案涉房屋的转移占有事实，对此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，视为当事人双方已经完成了对案涉房屋的交付使用，并无不当。至于吴星宇、吴秋宇主张当日其在该表上签字，仅为向天元公司借用案涉房屋的钥匙，且其后亦已经归还，与“住户钥匙移交明细表”表达的涵义不符，不足以支持其“借用”的主张；至于吴秋宇为何在2018年10月3日仍在同一“住户钥匙移交明细表”上签字并注明“用于装修”字样的问题，在吴星宇在前（2017年8月27日）已经完成案涉房屋钥匙交付事实的情形下，天元公司提出的2018年10月3日其向吴秋宇交付的是为方便装修工人入场装修而由对方放置在物管处的装修钥匙的解释，亦符合日常生活经验逻辑，本院予以采信。因此，吴星宇、吴秋宇就一审法院认定当事人双方已经于2017年8月27日完成了对案涉房屋的交付使用所提出的上诉意见，依据并不充分，本院依法予以驳回。在吴星宇、吴秋宇应当知道案涉房屋既未符合合同约定的交付条件也未符合法定的交付条件，但仍同意接收案涉房屋，从而行使了其对案涉房屋的控制、使用权利，后其又以案涉房屋不具备合同约定以及法定的交付标准为由，请求天元公司承担实际交付房屋后的逾期交房的违约责任，一审法院对其该请求不予支持，并无不当。故吴星宇、吴秋宇就此提出的上诉意见，本院依法也应予以驳回。关于逾期交房违约金的计算基数、计算标准及违约金金额方面的争议。根据天元公司开具的支付购房款发票，吴星宇、吴秋宇已于案涉买卖合同订立当日向天元公司支付了首期房款198666元，天元公司并未举示足以反驳的相反证据证明该发票记载的付款事实不属实；至于当事人双方同日签订的《首期楼款欠款协议书》，载明吴星宇、吴秋宇欠楼款88666元，实为当事人之间因天元公司代吴星宇、吴秋宇支付了该款项而在当事人之间另行成立的民事法律关系，反而佐证了上述发票所载的款项中的88666元系由天元公司代支的事实，该代支后果，应归属吴星宇、吴秋宇本人。因此，天元公司就逾期交房违约金计算事宜提出的上诉意见，理据不足，本院依法不予支持。对于逾期交房违约金计算标准，当事人双方在案涉房屋买卖合同中已经有明确约定，故并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之适用前提。至于天元公司以该约定的违约金过高为由提出的上诉意见，本院认为，天元公司在一审举示的相关房屋租金评估报告乃其单方委托作出，吴星宇、吴秋宇并未认可，依法不能作为确定与案涉房屋同地段同类房屋租金标准的判定依据；而且，在当事人没有约定或者约定不明确时，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定的可按年利率6%确定逾期交房违约金的标准看，当事人双方约定的日万分之二计算的违约金，也仍在上述标准的1.3倍范围内，故天元公司以约定违约金过高为由请求改判的上诉理由并不成立，本院依法不予采纳。至于吴星宇、吴秋宇就诉请判令天元公司办证及支付逾期办证违约金事宜提出的上诉意见，本院认为，根据当事人双方在案涉商品房买卖合同中约定的办证期限，以及本院对案涉房屋交付日期的认定，一审法院基于案涉房屋于2017年8月27日实际交付使用，以及天元公司据合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机构备案的720日，至其提出有关起诉请求之日止尚未届满为由，判决驳回其有关诉讼请求，合法有据，本院依法应予以维持。吴星宇、吴秋宇就此提出的上诉意见，本院依法应予以驳回。综上所述，本案当事人双方提出的上诉理由均不成立，本院依法均应予以驳回。一审法院认定案件基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，审判程序合法，本院依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2211元，由吴星宇、吴秋宇负担2008元，罗定市天元房地产开发有限公司负担203元。本判决为终审判决。审判长  彭国荣审判员  邓建勇审判员  尹 蕾二〇一九年十二月三十一日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。