汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民  事  判  决  书     (2019) 陕0702民初4683号     原告周跃进，男，汉族，生于1958年XX月XX日，住汉中市汉台区XX村XX组XX号，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人曹黎萍，汉台区东关法律服务所法律工作者。   原告周莹，女，汉族，生于1994年XX月XX日，住址同上，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。系周跃进之女。   原告周素芳，女，汉族，生于1970年XX月XX日，住址同上，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。系周跃进之妹。   委托代理人周跃进，系周素芳之兄。   被告胡华斌，男，汉族，生于1971年XX月XX日，住汉中市南郑区XX镇XX村XX组XX号，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   第三人胡雪花，女，汉族，生于1969年XX月XX日，住汉中市汉台区XX村XX组XX号，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   第三人**，男，汉族，生于1994年XX月XX日，住址同上，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。系胡雪花之子。   共同委托代理人李波、林立，汉中市汉台区汉中路法律服务所法律工作者。   原告周跃进、周莹、周素芳诉被告胡华斌、第三人胡雪花、**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告周莹, 周跃进,周素芳委托代理人周跃进,被告胡华斌,第三人胡雪花、**及共同委托代理人林立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称：原告周跃进与第三人胡雪花系再婚,原告周跃进带一女儿周莹,第三人胡雪花带一儿子**。原告周跃进与第三人胡雪花于2005年9月26日在汉台区民政局婚姻登记处登记结婚,2019年6月第三人胡雪花起诉与原告周跃进离婚,同年8月20日经汉台区人民法院判决离婚。2010年因城市改造拆迁,将原告周跃进原有的房屋:位于汉中市汉台区XX村XX组XX号XX房,五间偏房拆除,赔偿房屋拆迁款19万元。后经政府统一规划审批,以三原告和第三人胡雪花、**五人共审批三间宅基地,修建间四层半房屋,原告周跃进拿出房屋拆迁款19万,同时,原告周跃进和第三人胡雪花向被告借款(借款数额以原告签字的借条为准)修建房屋。房屋修建好后,被告以原告周跃进和第三人胡雪花向他借款为由,让原告周跃进用该房屋的第二层房屋抵债,并于2011年10月9日被告和原告周跃进签订了一份购房合同,被告就把该房的二层对外开始出租并收取租金至今。原告周跃进与XX房XX村集体组织同意,也未征得房屋共有人的确认签字,且被告是南郑县XX镇XX村人,不属于原告本村村民,违反《土地管理法》等相关法律规定,现诉讼请求：1、依法确认原告周跃进与被告胡华斌签订的房屋买卖合同无效； 2、依法确认买卖合同中的二层房屋所有权归三原告与第三人胡雪花、**共同所有。   被告辩称：首先,本案原告诉求中提及的抵购合同涉及的房产是周跃进在拆迁建房时没有建房资金求助于被告母亲(原为周跃进岳母)孙玉兰,请求想办法筹集建房款,并自愿许诺房屋建成后给予其二楼一整层作为回报,后答辩人及母亲四处借款,甚至不惜为筹此款借取他人髙额利息资金,来支持周跃进共建房屋,周跃进也陆续给出具了欠条、借据。房屋建成后,被告就与周跃进在相互自愿情况下签署了房屋抵购合同以视对建房时兑现许诺,其相互之间自愿签订的抵购合同已履行多年,现原告无故要求人民法院对该合同确认无效,不符合公平诚信原则,人民法院应当驳回其诉求。再次,因周跃进建房时许诺将房建成后给予一层,被告同母亲才不惜背负高息借的款项用于建房,互相之间也予以了钱和物的兑现,并在充分了解其后果和不存在欺瞒威胁恐吓完全处于自愿情况下签署的抵购合同,且在合同签署后双方均未对该合同提出异议,均自愿按照合同约定履行。2015年周跃进给被告打电话说有人要租二楼的房子,我方在2011年10月9日取得该房子后无钱对该房子装修,还是毛坯房,随后我方又再次四处借款5万元对该房子进行了装修,在2016年才将该房子对外出租,直到2019年10月周跃进在离婚诉讼期间用强行封门骚扰等手段强行将租户无法继续使用,给我方造成了严重的经济损失。原告该单方违约不诚信的行为是严重违反《民法通则》里公民应当以诚信为本的这一宗旨,其诉求更不应得到人民法院支持。最后,人民法院认定此房屋抵购合同无效的情况下,那么周跃进作为过错方应当承担借款建房给我方造成的经济损失:1、依法归还借款20万本金;2、依法承担2011年10月9日后20万本金按年利率24%至今的利息的给付义务;3、依法赔偿合同标的房屋装修损失5万元。综上所述,原告作为一个具有完全民事能力的公民,对于自己的行为及行为所产生的后果均应承担相应的法律责任,不诚信的行为不应得到法律认可,其诉求更不应得到人民法院支持。   经审理查明：原告周跃进与第三人胡雪花原系夫妻,原告周跃进婚前有一女周莹,第三人胡雪花婚前有一子**。双方于2005年9月登记结婚,均系再婚，婚后未生育子女。因感情不和，2019年8月经汉台区人民法院判决离婚。2010年因城市改造拆迁,将原告周跃进原有的房屋:位于汉中市汉台区XX村XX组XX号XX房,五间偏房拆除。后经政府统一规划审批,原告周跃进、周莹、周素芳、第三人胡雪花、**五人共审批三间宅基地,于2010年7月开始修建砖混结构房屋三间四层半。因修建房屋资金不足,原告周跃进先后多次向第三人胡雪花之母及被告胡华斌借款共计204590元。后因未归还借款，原、被告2011年10月9日签订购（售）房合同书一份，载明：甲方周跃进、乙方胡华斌，经协商双方达成如下协议：一、甲方所建私房位于汉中市XX组，楼房结构为框架结构，共四层半。二、乙方所买的房屋为该楼房二层，面积125平方米，楼梯为公用楼梯，房价200000（￥贰拾万元整）。三、甲乙双方协议合同签订之日前，乙方已付清甲方购房款200000 （￥贰拾万元整）。四、甲方在办理整栋房产证后，应办理乙方房主房产证。乙方负责交纳房产证政策规定的相关费用。其他费用由甲方负担。五、合同协议签字后，双方不得违约。乙方交纳购房款后，甲方不得将房屋转让他人，否则后果自负。六、本合同协议中总价款之外产生的其他费用由甲方负责。七、本合同一式二份，经双方签字盖章后生效，都具有法律效力，未尽事宜，可另行商定。（注明：该产权属乙方永久性，若有拆迁按面积计算补偿）。甲方周跃进、乙方胡华斌（均捺印）。2011年10月9日。此后原告周跃进将该二层房屋及钥匙交给被告胡华斌，2015年下半年被告胡华斌对该房屋进行了简单装修，后对外出租至2019年10月。因原告周跃进与第三人胡雪花离婚纠纷，导致该房屋停止出租。现原告以该房屋买卖协议未经其他共有人签名，未经过村集体组织同意，且被告户籍非原告所在地集体组织成员，请求确认原、被告双方签订的房屋买卖协议无效；确认买卖合同中的二层房屋所有权归三原告与第三人胡雪花、**共同所有。被告认为，该房屋买卖系双方真实意思表示并不违反法律规定，且原告周跃进因修建房屋资金不足，向被告及母亲借款事实存在，请求驳回原告的诉讼请求。现请求原告周跃进归还借款20万元及利息。双方意见分歧，调解未成。   上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，身份证、宅基地审批表、借条（复印件）、民事判决书等载卷，予以佐证。   本院认为，公民的合法财产受法律保护。不动产的买卖不得违反法律规定。原、被告所签订的购（售）房合同，系双方基于借贷关系而产生，亦属于以物抵债。农村房屋是指集体经济组织成员基于特定的身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。农村宅基地的使用权具有村民身份性，是村民基于身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得的该项权利，因此，只有具备了特定的条件资格才能取得宅基地的使用权。法律规定，不允许村民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给非本集体经济组织农民。本案中，原、被告隶属于不同的区域，且不属于同一集体经济组织的成员，故被告不能取得涉诉房屋的宅基地使用权。农村房屋虽然作为私产可由房主享有所有权并进行处分，但基于不动产的关联性，房屋的权利受制于宅基地的权利，农村房屋买卖涉及宅基地的转让，被告亦不能取得宅基地上的涉诉房屋。原、被告所签订的购（售）房合同系原告周跃进签名并未其他共有人签名确认，故原、被告所签订的购（售）房合同无效。原告请求确认双方签订的房屋买卖协议无效及确认买卖合同中的二层房屋所有权归三原告与第三人胡雪花、**共同所有，符合法律规定，本院予以支持。因修建房屋资金不足，原告周跃进及第三人胡雪华在婚姻关系重续期间多次向被告胡华斌及母亲借款用于修建诉争房屋，后该借款转换为购房款，该借款应当属于家庭成员的共同债务，对此原告周跃进及第三人胡雪华均予以认可，本院予以确认。2011年10月9日原、被告签订购（售）房合同后，原告周跃进将该房屋二层钥匙交付给被告管理。因原、被告所签订购（售）房合同无效，应当由原告及第三人返还被告及母亲的购房款（借款）。因该购（售）房合同双方均存在过错，对原、被告的请求损失由双方各自承担。鉴于被告对该房屋进行简单装修的实际情况，本院酌定装修费30000元，予以支持，该费用一并由原告及第三人返还给被告。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：   一、原告周跃进与被告胡华斌于2011年10月9日签订购（售）房合同无效；   二、限原告周跃进、周莹、周素芳、第三人胡雪花、**在判决书生效后15日内返还被告胡华斌购房款204590元及房屋装修款30000元；   三、位于汉中市汉台区XX村XX组XX号XX层半房屋归原告周跃进、周莹、周素芳及第三人胡雪花、**共有；   四、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费200元，减半收取100元，由原告负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                             审判员   张全沛                           二〇一九年十二月十一日                            书 记 员  范铮