北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58719号原告:刘佳，女，1971年7月19日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。委托诉讼代理人：林森，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫成祥，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京中城辉煌房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店路18号2幢6层607-B。法定代表人：高玉莲，董事长。委托诉讼代理人：李冲，女，该公司法务。原告刘佳与被告北京中城辉煌房地产开发有限公司（以下简称中城辉煌房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳及其委托诉讼代理人林森、闫成祥，被告中城辉煌房地产公司之委托诉讼代理人李冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘佳向本院提出诉讼请求，要求判决：1、解除2018年5月25日我与中城辉煌房地产公司间签订的《北京市商品房认购书》及其补充协议；2、中城辉煌房地产公司向我返还购房首付款400万元并支付利息（以400万为基数，其中2018年5月25日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际支付之日按照按中国人民银行公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3、中城辉煌房地产公司向我双倍返还已支付的购房定金共计200万元；4、中城辉煌房地产公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年5月25日，我与中城辉煌房地产公司签订了《北京市商品房认购书》及其补充协议，约定我购买位于海淀区四季青镇西冉村“香源四季府”×号楼×单元×房屋。此后，我缴纳了定金100万元、首付款400万元；但中城辉煌房地产公司以预售许可证已过期、房屋被查封等理由加以推脱，不与我签订正式购房合同及办理网签手续，已构成根本违约，故提起诉讼。中城辉煌房地产公司辩称：认可由于房屋被查封，我公司无法与刘佳签署正式的商品房买卖合同。双方间合同是否有效，请法院依法审查。我公司同意与刘佳解除《北京市商品房认购书》及补充协议，同意向刘佳返还购房定金100万元及首付款400万元；但因双方并未约定利息问题、刘佳的情况不符合双方所约定的双倍返还定金所适用情形，故不同意支付利息及双倍返还定金。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实及在案证据，本院予以确认：2018年5月25日，中城辉煌房地产公司（出卖人）与刘佳（认购人）签订《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）及《补充协议》（以下简称补充协议）。认购书中约定：“刘佳认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市海淀区四季青镇西冉村香源四季府×号楼×单元×（以下简称×房屋），商品房用途为住宅，建筑面积236.41平方米，其中套内面积213.97平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.44平方米……该商品房为预售商品房……该商品房按照套内建筑面积计价，单价为113884.94元/平方米，总房价款24367961元……出卖人同意认购人按照贷款方式付款……认购人应当自签订本认购书当日向出卖人支付认购定金100万元，认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方……认购人同意在支付定金之日起15日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款……认购人未在约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方……认购人在约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未能达成一致的，自约定期限届满次日起超过8日的，认购书自动解除，双方也可以协商解除认购书，出卖人应在认购书解除之日起7日内将已收取的定金退还认购人……出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金……”。补充协议中约定：“认购人应具有北京市商品房购房资格……在确认文本和补充协议签署完毕并认购人同时向出卖人全额支付购房定金后，认购人应前往项目签约中心办理网络认购书文本……认购人应在签订本补充协议后按出卖人要求时间前往出卖人指定的办公地点办妥正式签约购买该房屋手续，其中签约购买该房屋手续采取在北京市房地产交易管理网上实行网上签约的操作形式。在办理正式签约手续时，认购人应首先支付首期款，然后双方再网上签订《北京市商品预售合同》主合同文本，认购人已交定金计入该房屋价款……本补充协议生效后，未经对方同意任何一方无权单方解除认购书和本补充协议，如认购人单方解除认购书、补充协议或未按约定前往办妥正式签约购房手续的，出卖人有权不退还认购人已缴纳的购房定金；如出卖人单方解除认购书和本补充协议，出卖人应双倍返还认购人已交纳的购房定金……”。当日，刘佳缴纳×房屋定金100万元、首付款400万元。此外，双方确认：至今中城辉煌房地产公司未能与刘佳签订正式的预售合同或购房合同，未办理网签手续；房屋未竣工验收、未交付。据房产档案，×房屋系于2016年6月24日取得预售许可证，于2016年8月5日被设定“在建工程及土地使用权抵押”，自2016年10月21日起至今涉及多宗司法查封。刘佳曾于2019年8月1日、2019年8月16日向中城辉煌房地产公司寄送《律师函》，要求解除认购书及补充协议，并要求中城辉煌房地产公司双倍返还定金、返还已支付的首付款及利息。快递详单显示其中一份律师函于2019年8月19日由他人代收，但代收人具体情况不明。经询，中城辉煌房地产公司主张未收到该律师函。本案中，中城辉煌房地产公司确认因×房屋被查封其公司无法与刘佳签订正式的商品房买卖合同；称签署认购书前×房屋就已被查封，认购书应属无效，请法院依法审查；再称如认购书有效，则同意与刘佳解除认购书及补充协议，同意返还定金及购房首付款，但不同意双倍返还定金，不同意支付购房款利息。经询，刘佳主张中城辉煌房地产公司未向其披露过×房屋的抵押、查封情况；中城辉煌房地产公司则表示与刘佳签订认购书时已明知房屋被抵押、查封的事实，不清楚是否向刘佳披露过相关情况。最后，本案诉讼过程中，刘佳曾提出财产保全申请，要求对中城辉煌房地产公司名下价值623万元的财产进行保全并提供了中国平安财产保险股份有限公司出具的保险金额为623万元的保函作为担保。本院据刘佳申请作出保全裁定，对中城辉煌房地产公司名下价值623万元的财产采取财产保全措施。刘佳预交保全费5000元。本院认为，首先，对于认购书及补充协议的效力问题。综观该两份协议文本，其间虽涉及到刘佳认购的房屋基本状况、价款数额、价款支付方式等内容，但：其一、该两份协议文本中并未明确约定房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜等《备的主要内容；其二、该两份协议中明确约定双方将另行协商商品房买卖合同的相关条款，签约购买该房屋手续采取在北京市房地产交易管理网上实行网上签约的的操作形式；其三、认购书及补充协议中所约定的违约责任等，系针对未能如约签订房屋预售合同这一违约情形。故基于以上三点，我院认为，中城辉煌房地产公司与刘佳间所签订的认购书及补充协议属于预约合同，而非商品房预售合同范畴。对于该预约合同的效力。本案中，中城辉煌房地产公司未能举证证明曾向刘佳披露过相关信息，其公司应承担举证不能的不利责任。故在中城辉煌房地产公司明知房屋权属情况而与善意买受人签订认购书及补充协议，实际从善意买受人处收取房屋认购定金及首期房款的情况下，我院对其公司以签署认购书前房屋业已被查封为由主张认购书及相关补充协议无效的抗辩意见不予支持。换言之，双方间所签订的认购书及补充协议属有效协议。进而，对于双方间认购书及补充协议的解除及相关法律责任。其一、解除问题。如上所述，双方基于自愿签订了关于×房屋的认购书及补充协议，该两份协议属有效约定。本案中，双方均同意解除涉案认购书及补充协议，则我院不持异议。其二、定金问题。基于认购书及补充协议约定内容，100万定金属于订约定金范畴，即双方以该100万元作为签订正式的商品房预售合同的担保。现基于房屋的具体情况，因可归责于中城辉煌房地产公司一方的原因，使得双方间无法签订正式的商品房预售合同。由此，虽双方间并未具体约定，但基于该100万元的定金性质，刘佳要求中城辉煌房地产公司双倍返还定金，于法有据，我院应予支持。其三、已支付房款及利息问题。鉴于双方间预约合同的目的无法实现，双方间认购书及补充协议应予解除，故中城辉煌房地产公司应向刘佳返还已支付购房款400万元。再鉴于中城辉煌房地产公司明知房屋权属情况而与刘佳签订认购书，故我院对刘佳诉请要求的利息予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第九条之规定，判决如下：一、解除北京中城辉煌房地产开发有限公司与刘佳于2018年5月25日所签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》；二、北京中城辉煌房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向刘佳双倍返还定金200万元；三、北京中城辉煌房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向刘佳返还购房款400万元并支付利息（利息以400万元为基数，自2018年5月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27705元,由北京中城辉煌房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元,由北京中城辉煌房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蔡笑二〇一九年十二月三十日书记员  施延