北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初38079号原告：北京浦发置地房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路4号院2号楼8层1单元915。法定代表人：李光，经理。委托诉讼代理人：张温凤，女，1986年6月17日出生，汉族，北京浦发置地房地产经纪有限公司专员。被告：李振芳，男，1964年8月1日出生，汉族，北京市丰台区大红门环卫所退休员工，住北京市丰台区。被告兼被告李振芳的委托诉讼代理人：杨会珍（李振芳之妻），1965年11月11日出生，汉族，北京市丰台区马家堡环卫所退休员工，住北京市丰台区。原告北京浦发置地房地产经纪有限公司（以下简称：浦发公司）与被告李振芳、杨会珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发公司的委托诉讼代理人张温凤，被告兼被告李振芳的委托诉讼代理人杨会珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦发公司向本院提出诉讼请求：1、原告与李振芳就北京市丰台区育仁南路2号院7-1-1305号房屋于2016年3月13日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年6月28日解除；2、李振芳向原告退还剩余租金4620元及利息(利息以4620元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月28日起至实际付清为止)；3、李振芳向原告支付违约金29600元；4、李振芳向原告返还冰箱1个、洗衣机1个、空调1个、热水器1个、燃气灶1个、抽油烟机1台、双人床1个、衣柜1个、沙发1套；5、李振芳支付出租差额收益34000元；6、杨会珍就李振芳应支付的款项及返还家具家电承担连带赔偿责任；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月13日李振芳将其名下位于丰台区育仁南路2号院7-1-1305的毛坯房屋，委托给原告代理出租，出租代理期限为：2016年6月1日至2021年6月1日，共计5年。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金，并将毛坯房屋进行了整体装修，包括配置床、冰箱、空调、油烟机、衣柜等家具家电，并将房屋进行了转租。2019年6月28日左右，原告接到育仁南路2号院7-1-1305号房屋实际承租人电话，说该房屋电表已被注销，房屋处于停电状态。经了解得知，杨会珍于6月中旬敲门想去查看该房屋使用状况，实际承租人未及时开门，双方发生口角，故杨会珍将该房屋的电表注销。经与被告多次沟通，被告拒绝恢复供电，并要求实际承租人搬离，实际承租人迫于没电已于7月初搬走。后经双方多次沟通，双方于2019年7月初达成一致意见，重新签订了出租代理合同，约定出租代理期限由2022年6月1日延长至2023年6月1日。合同签订后，被告又反悔，不同意继续履行合同，对原告要求恢复供电请求，也置之不理，并于2019年8月初左右，将房屋另行出租他人。原告认为被告的行为，己构成严重违约，应按照合同约定承担违约责任并退还剩余租金，故原告诉至法院。被告李振芳、杨会珍辩称，一、双方合同是在2019年7月8日解除，因为双方签了第2份合同；二、不同意退还租金和利息；三、不同意支付违约金，对方找不到人，对方先违约；四、不同意退还家具家电，收回房屋时，没家具家电；五、不同意支付出租差额；六、不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月13日，李振芳（委托人、甲方）与浦发公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，载明：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市丰台区育仁南路2号院7-1-1305（以下简称1305号房屋），建筑面积49.64平方米。（二）房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证，房屋未设定抵押。第二条房屋租赁用途：居住。第三条出租代理权限及期限（一）乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；（二）出租代理期自2016年6月1日至2021年6月1日，共计5年。（三）甲方应于2016年3月13日前将房屋交付给乙方……第四条租金（一）租金标准：2200元/月，租金总计：132000元，付款方式为：季付……第九条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达3日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达3日以上的（如遇法定节假日时间顺延）。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6、放任承租方的上述行为的……（六）合同的解除（不承担违约责任）1、经甲乙双方协商一致，可以终止合同……第十条违约责任（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按乙方实际出租价格月租金的200%支付违约金……同日，双方亦签订了位于北京市丰台区育仁南路2号院5-2-2103号房屋（以下简称：2103号房屋）和位于北京市丰台区育仁南路2号院7-1-2003号房屋（以下简称：2003号房屋）的《北京市房屋出租委托代理合同》，约定李振芳将上述两套房屋以同样方式租赁给浦发公司。合同签订后，双方均按合同约定履行了相关义务。2019年初，因李振芳、杨会珍需要收回2103房屋用于自行居住，双方经协商于2019年3月24日达成协议，约定李振芳将2003号房屋和1305号房屋两套房屋的出租代理期限延长一年，租金保持不变，并在2003号房屋和1305号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》中的“第十二条其他约定事项”处载明：“甲乙双方协商一致：因为甲方有三套房屋委托乙方代理出租，现甲方中途需要收回壹套，乙方没有向甲方索要装修费用和违约金，所以甲方同意将此合同期限延长到2022年6月1日租金不变。甲方：杨会珍2019.3.24乙方：浦发置地（周志明）2019.3.24”。庭审中，李振芳对上述两份合同“其他约定事项”处的“杨会珍”的签字予以追认，并同意作为合同相对方，承担合同权利义务。浦发公司于2019年2月14日向杨会珍的银行账户转账6600元、于2019年5月5日转账6600元。浦发公司称其于2019年5月5日转账6600元是支付1305号房屋2019年6月1日至2019年8月31日的租金。李振芳、杨会珍对该证据的真实性、证明目的均认可。2019年6月28日，李振芳、杨会珍对2003号房屋、1305号房屋注销电表，予以断电。关于断电原因，李振芳、杨会珍称系其发现浦发公司将2003号房屋对外群租且不同意整改，而1305号房屋存在重大安全隐患，且联系不上浦发公司。浦发公司对此不予认可。为此，李振芳、杨会珍提交照片6张，用于证明2003号房屋存在群租及安全隐患的情况，浦发公司对该证据的真实性不认可，认为与本案无关。为证明联系不上浦发公司，李振芳、杨会珍提交2019年8月9日视频两份及照片，用于证明浦发公司的经营场所已经无人。浦发公司对该证据的真实性认可，但认为拍摄视频为2019年8月份，与李振芳、杨会珍停电没有关系，其经营场所无人是因为浦发公司被另一家公司收购，故经营场所变更了。浦发公司认为李振芳、杨会珍对2003号房屋、1305号房屋注销电表，予以断电是因为其与1305号房屋租户存在口角，并为此提交2019年8月8日双方的录音予以证明，李振芳、杨会珍对该录音的真实性认可。同年7月8日，杨会珍与浦发公司就1305号房屋重新签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期自2019年6月1日至2023年6月1日，共计4年，租金每月2200元，于2019年6月1日开始计算租金。其中载明：“第九条违约责任（一）出租代理期内若甲方提前解除合同，应当提前60日书面通知乙方，且甲方应按合同委托年限向乙方支付违约金，每年按实际出租月租金的两倍向乙方支付违约金。（二）出租代理期内若甲方提前解除合同，应当提前60日书面通知乙方，且甲方应当支付乙方剩余委托期限内乙方应得的差额损失……第十一条其他约定事项”载明“甲乙双方协商一致：因为甲方原有三套房屋委托乙方代理出租，2019.6月份收回两套房屋。乙方没有向甲方索要装修费用和违约金。其他约定内容无变化”。庭审中，李振芳对杨会珍签订的上述合同予以追认，并同意作为合同相对方，承担合同权利义务。7月8日当天，李振芳、杨会珍收回2003号房屋，并于同年8月1日将该房屋另行出租他人。合同签订后，李振芳、杨会珍未恢复1305号房屋的供电。庭审中，李振芳、杨会珍称于2019年7月下旬收回1305号房屋，并称实际承租人与其联系要搬离1305号房屋，故其收回房屋，后其于2019年8月1日将1305号房屋另行出租给他人。关于家具家电，浦发公司未提交购买家具家电的相关证件，其提交了与案外人杨清波签订的《房屋租赁合同》的房屋交割清单，用以证明当时1305号房屋的存在的家具家电，李振芳、杨会珍对该证据真实性认可，证明目的不认可，并称接收1305号房屋时没有家具家电。另查，李振芳、杨会珍为夫妻关系，二人认可1305号房屋是其夫妻共同财产，房屋登记于李振芳名下，出租该房屋是二人共同的意思表示，该房屋的租金由杨会珍收取，用于家庭共同生活。关于利息的主张，浦发公司认为李振芳、杨会珍应当退还的租金未退还，故李振芳、杨会珍应当支付相应的利息，并提交2019年8月8日与杨会珍的谈话录音以证明其于2019年8月8日向杨会珍主张退还租金，李振芳、杨会珍对该录音的真实性认可，但不认可证明目的。另，浦发公司提交其与案外人杨清波签订的自2017年6月3日至2020年6月2日的《房屋租赁合同》，用以证明其将1305号房屋对外出租的实际价格是3700元/月。李振芳、杨对珍对该证据的真实性认可，证明目的不认可。本院认为，浦发公司与李振芳签订的1305号房屋的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，因李振芳、杨会珍于2019年6月28日注销2003号房屋、1305号房屋电表双方发生争议，但同年7月8日，双方就1305号房屋重新签订《北京市房屋出租委托代理合同》，应视为李振芳、杨会珍与浦发公司就1305号房屋断电及后续相关事宜重新达成一致。庭审中，双方均认可该合同是对2016年3月13日签订合同的变更，浦发公司亦未就已经向李振芳行使单方解除权提交证据予以证明，故浦发公司要求确认双方2016年3月13日就1305号房屋签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年6月28日解除的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。杨会珍在2019年7月8日就1305号房屋与浦发公司重新签订《北京市房屋出租委托代理合同》后，并未恢复1305号房屋的供电，使房屋具备出租条件，且于2019年7月底收回1305号房屋，构成违约，应承担相关违约责任。根据双方于2019年7月8日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》第九条第一款的约定，出租方提前解除合同，应当提前60日书面通知，且甲方应按合同委托年限向乙方支付违约金，每年按实际出租月租金的两倍向乙方支付违约金。庭审中，李振芳、杨会珍对浦发公司与案外人杨清波签订的自2017年6月3日至2020年6月2日的《房屋租赁合同》真实性认可，根据该合同，1305号房屋对外出租的实际价格是3700元/月。故浦发公司要求李振芳向其支付违约金29600元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。考虑到该份合同的期限、履行情况，本院认为该违约金数额并未过分高于所造成的损失，不符合法院调整的情形，故李振芳认为违约金约定过高，要求酌减的抗辩意见，本院不予采信。至于浦发公司要求李振芳支付出租差额收益34000元的诉讼请求，因李振芳支付的违约金足以弥补浦发公司之损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于浦发公司要求李振芳返还租金的诉讼请求，本院认为，双方均认可于2019年7月8日就1305号房屋签订的《北京市房屋出租委托代理合同》为对原合同进行了变更，浦发公司支付的租金直接视为新合同租金的支付。双方亦认可1305号房屋租金已经缴纳至2019年8月31日。现李振芳称于2019年7月底收回1305号房屋，8月1日另行对外出租，浦发公司未提交证据予以反驳，故本院综合考虑当事人陈述、房屋转租、合同履行等相关情况，对浦发公司要求李振芳返还租金的诉讼请求，合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。关于浦发公司要求李振芳支付租金利息的诉讼请求，现有证据证明浦发公司在2019年8月8日向李振芳明确主张返还租金，故本院认定利息自2019年8月9日起开始计算。双方均认可2019年7月8日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已经解除，对此本院不持异议。关于浦发公司要求李振芳返还冰箱1个、洗衣机1个、空调1个、热水器1个、燃气灶1个、抽油烟机1台、双人床1个、衣柜1个、沙发1套的诉讼请求，浦发公司并未提交购买物品的证据，也没有证据证明将相关物品交付李振芳，李振芳亦不认可收到上述物品，故对浦发公司的该项诉讼请求，本院不予支持。李振芳、杨会珍为夫妻关系，二人认可1305号房屋是其夫妻共同财产，房屋登记于李振芳名下，出租该房屋是二人共同的意思表示，该房屋的租金由杨会珍收取，用于家庭共同生活。根据法律规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。故浦发公司要求杨会珍承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、李振芳、杨会珍于本判决生效之日起七日内返还北京浦发置地房地产经纪有限公司租金3703元及利息（以3703元为基数，自2019年8月9日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、李振芳、杨会珍于本判决生效之日起七日内支付北京浦发置地房地产经纪有限公司违约金29600元；三、驳回北京浦发置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费753元，由原告北京浦发置地房地产经纪有限公司负担385元（已交纳），由被告李振芳、杨会珍负担368元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  谭静琦二〇一九年十二月二十六日书记员  王鹏晓