云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5817号上诉人（原审原告）：云南浙商投资开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：彭宇兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马配娟，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：林秀辉，女，汉族，1963年10月25日出生。被上诉人（原审被告）：李光约，男，汉族，1957年4月8日出生。上诉人云南浙商投资开发有限公司因与被上诉人林秀辉、李光约商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭于2019年12月12日公开开庭进行了审理，上诉人云南浙商投资开发有限公司的委托诉讼代理人马配娟到庭参加了诉讼，被上诉人林秀辉、李光约因下落不明，经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对两被上诉人缺席审理。本案经批准扣除公告期间审理期限60天，现已审理终结。云南浙商投资开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决并对全案作出公正裁判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定商品房购销合同合法有效，被上诉人存在严重违约行为，且合同明确约定逾期付款违约责任，却违背双方当事人真实意思表示，判决被上诉人不承担违约责任，显属相互矛盾。一审判决在无任何证据且被上诉人未到庭参加诉讼对双方约定提出异议的情况下，认定上诉人具有过失，显属错误。本案中，被上诉人未按约定足额支付房屋首付款且未按期支付按揭贷款，导致上诉人承担连带保证责任，被上诉人应依法按照双方约定向上诉人支付违约金。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销，请求二审法院对本案重新作出公正裁判。被上诉人林秀辉、李光约未到庭陈述答辩意见，亦未向本院提交书面答辩意见。云南浙商投资开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付违约金27994.40元；3、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；4、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月30日，被告林秀辉（乙方）与原告（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：东盟商贸港办公楼字第3032号）及《合同补充协议》，约定乙方向甲方购买昆明市呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二2幢商业XXXX号房，房屋总价款为279944元，建筑面积57.06㎡，乙方须于2014年6月28日前向甲方支付首付款149944元，余额130000元向银行按揭贷款，乙方须于2014年6月28日前将办理银行按揭贷款所需的所有相关有效资料、证明、文件，提交贷款银行进行审查，并按银行规定的时间办理相关贷款手续。合同第八条乙方逾期付款的违约责任约定：“若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10％支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”《合同补充协议》第一条第6项约定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处理，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”被告林秀辉于2013年5月26日交付房款20000元。2014年2月17日，被告林秀辉、李光约与中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称“建设银行”）、原告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定借款人为购买昆明东盟商贸港项目二2幢商业XXXX、XXXX号房屋，向贷款人借款280000元。被告林秀辉、李光约向银行偿还部分本金后未再偿还。因原告对被告林秀辉、李光约承担连带还款责任，2015年9月25日一次性向建设银行偿还银行贷款本金251183.3元，以及利息2857.1元、罚息60.15元，共计偿还银行按揭贷款本息254100.55元。建设银行2018年11月29日出具《情况说明》，载明：借款人林秀辉因购买东盟商贸港商业用房于2014年4月15日与我行签订借款合同，向我行申请办理商业用房按揭贷款280000元。因借款人未按借款合同约定履行还款义务，经确定借款人无能力还款。为确保建设银行债权的实现，根据我行与云南浙商投资开发有限公司签订的有关规定，云南浙商投资开发有限公司于2015年9月25日为借款人林秀辉结清贷款本息及罚息254100.55元。原告为本案诉讼支付律师费5000元。另，被告林秀辉、李光约在签订《个人购房担保借款合同》时为夫妻关系。一审法院认为，原告与被告林秀辉存在合法有效的商品房购销合同关系，被告作为购房人负有足额交付房款的义务，但被告林秀辉、李光约未按期支付按揭贷款，导致原告在被告与建设银行的贷款合同中承担保证责任，被告的行为已构成违约，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方解除合同，对于原告要求被告协助办理昆明东盟商贸港项目二2幢商业XXXX号房屋备案登记注销手续的诉讼请求予以支持。涉案房屋没有办理交房手续，对原告要求返还房屋的诉请，一审法院不予支持。由于被告林秀辉、李光约的行为已构成违约，对于原告主张的违约金27994.40元（279944元×10％）、律师费，基于被告未偿还贷款导致原告承担保证责任的行为，依据双方在《商品房购销合同》及《合同补充协议》对相关费用的约定，对原告要求被告承担律师费的诉讼请求予以支持。关于原告诉请的违约金，一审法院认为，原、被告在2013年6月30日签订《商品房购销合同》，但合同却约定被告需在6月28日前交付首付款140000元，并办理按揭贷款手续，不符合正常逻辑。同时，被告在签订合同之前2013年5月26日交付了20000元的房款后再未支付首付款，而原告与建设银行的担保合作协议是在商品房购销合同成立之后签订，原告在明知被告无还款能力的情况下，却依然为被告提供担保，其自身有一定的过失，同时，原告也无证据证明其因被告违约而有所损失，故原告诉请的违约金一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除被告林秀辉与原告云南浙商投资开发有限公司于2013年6月30日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告林秀辉、李光约自本判决生效之日起三十日内协助原告云南浙商投资开发有限公司办理昆明东盟商贸港项目二2幢商业XXXX号房屋备案登记注销手续；三、被告林秀辉、李光约自本判决生效之日起十日内一次性支付原告云南浙商投资开发有限公司律师费5000元。四、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费625元由被告林秀辉、李光约负担。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。二审查明事实与一审一致，对于经一审法院审理确认的案件事实，本院予以确认，不再赘述。此外，本院二审补充确认以下事实：2013年6月30日，上诉人云南浙商投资开发有限公司（甲方）与被上诉人林秀辉（乙方）签订的《合同补充协议》还约定：若因乙方原因，导致银行解除与乙方的按揭贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任时，甲方有权解除合同，若甲方解除合同，甲方可在合同解除后30日内从应退给乙方的房款中扣除甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，和乙方应承担总房款10%的违约金后，退款给乙方。本院认为：本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房购销合同及合同补充协议约定，如被上诉人逾期60日支付购房款，视为被上诉人单方解除合同，被上诉人应承担总房款10%的违约金，因被上诉人原因导致银行解除与被上诉人的按揭贷款协议并要求上诉人承担连带清偿责任时，上诉人有权解除合同，若上诉人解除合同，被上诉人应承担总房款10%的违约金。上诉人与被上诉人以及中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了个人购房担保借款合同，由上诉人为被上诉人的购房借款承担阶段性连带保证责任，但被上诉人未按约向上诉人支付购房首付款，亦未按约向银行偿还贷款，已构成违约，现上诉人已向银行清偿了借款，故按照上诉人与被上诉人的前述协议约定，被上诉人应向上诉人支付违约金，鉴于被上诉人未到庭答辩，视为其放弃诉讼权利，故上诉人主张被上诉人承担总房款10%的违约金计27994.40元具有事实和法律依据，本院尊重合同双方意思表示，予以支持。综上所述，上诉人云南浙商投资开发有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2991号民事判决第一、二、三项，即：“一、解除被告林秀辉与原告云南浙商投资开发有限公司于2013年6月30日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告林秀辉、李光约自本判决生效之日起三十日内协助原告云南浙商投资开发有限公司办理昆明东盟商贸港项目二2幢商业XXXX号房屋备案登记注销手续；三、被告林秀辉、李光约自本判决生效之日起十日内一次性支付原告云南浙商投资开发有限公司律师费5000元。”二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初2991号民事判决第四项，即：“四、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。”三、被上诉人林秀辉、李光约于本判决生效之日起十日内支付上诉人云南浙商投资开发有限公司违约金27994.40元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费625元，二审案件受理费625元，合计1250元由被上诉人林秀辉、李光约负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长  汪佳审判员  蔡芸审判员  张霞二〇一九年十二月十七日法官助理寸杨杰书记员黄琰钊