四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9701号 原告：成都中海物业管理有限公司，住所地：成都高新区神仙树南路8号。 法定代表人：王孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾勇，四川遂宜律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：俞文山，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：敖姝，女，1979年1月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王法波，男，1976年9月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。系社区推荐人员，特别授权代理人。 原告成都中海物业管理有限公司（以下简称“成都中海物业公司”）与被告敖姝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员陈岚独任审判，并于2019年8月29日、2019年10月25日、2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告成都中海物业公司委托诉讼代理人贾勇、被告敖姝到庭参加第一次、第三次诉讼。原告成都中海物业公司委托诉讼代理人贾勇、被告敖姝的委托诉讼代理人王法波到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告成都中海物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2018年9月至2018年12月的物业服务费共计611.92元，2017年6月至2018年12月代收生活垃圾清运费152元，2017年3月至2018年12月的代收水费278.76元，代收电费794.39元，以上共计1837.07元；2、被告支付违约金551.12元（物业服务合同约定按照欠费额每日千分之三支付违约金，现酌情调整为欠费总额的30%）。事实和理由：被告系原告所管理的中海?国际社区橙郡二期业主，与中海信和（成都）物业发展有限公司（以下简称“开发商”）签订了《商品房买卖合同》，购得位于成都高新区西区蓝岸街98号中海国际社区橙郡二期的商品房。开发商与原告于2004年8月签订《中海?国际社区前期物业管理服务委托合同》（以下称“物业服务协议”）全面委托原告对其开发的“中海?国际社区”住宅小区（建筑面积：1211279㎡）进行物业管理，委托管理期限自2004年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同为止。根据物业服务合同第五条约定，电梯公寓的收费标准为每平方米1.8元/月，因此被告按照商品房性质和建筑面积应当以152.98元/月的标准向原告缴纳物业费。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按约向原告缴纳物业管理费，截止目前为止，被告欠付2018年9月至2018年12月的物业服务费共计611.92元，2017年6月至2018年12月代收生活垃圾清运费152元，2017年3月至2018年12月的代收水费278.76元，代收电费794.39元，违约金551.12元，以上合计2388.19元。原告多次催告，均无效果。故原告诉至法院。 被告敖姝发表如下答辩意见：自2017年至今，原告已经第三次起诉被告缴纳物业服务费，因22号车位漏水问题，被告一直未缴纳物业服务费，前两次均调解结案，被告做了让步，2018年的民事调解书上写着12月15日前解决车位漏水问题，原告承诺两个月修好，故自愿免除被告两个月的物业服务费，前面两个月的物业服务费被告可以拒绝缴纳，后面原告未解决车位问题，在被告缴纳了物业费后也未开具发票。 经审理查明，2004年8月4日，原告成都中海物业公司与中海信和（成都）物业发展有限公司签订了《【中海国际社区】前期物业管理服务委托合同》，由原告为该项目提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为电梯公寓1.80元/月/平方米。业主应于物业竣工验收并移交乙方管理之日起支付物业管理服务费用。物业服务费用按月支付，业主或物业使用人应按期履行交纳义务。业主未能按时足额支付物业管理费用的，应按欠费额的千分之三每日的标准支付违约金。合同签订后，原告按约在该小区提供物业服务。 被告敖姝系高新区西区蓝岸街59号X栋X单元X层X号房屋的业主，该房屋建筑面积84.99平方米。被告于2010年10月14日接收房屋。被告当庭认可欠付原告2018年9月至2018年12月的物业服务费611.92元、2017年6月至2018年12月代收生活垃圾清运费152元、2017年3月至2018年12月的代收水费278.76元、代收电费794.39元。 另查明，因被告敖姝未缴纳物业服务费，原告于2018年8月7日向本院提出诉讼，请求敖姝支付案涉房屋自2017年3月至2018年8月的物业服务费2906.66元。本院于2018年8月27日出具（2018）川0191民初14322号《民事调解书》载明：“经本院主持调解，双方当事人达成以下调解协议：一、被告敖姝尚欠原告成都中海物业管理有限公司2017年2月1日至2018年8月31日物业费2906.66元，被告敖姝自愿在2018年9月7日前一次性还清2906.66元，原告成都中海物业管理有限公司并向被告敖姝开具实际缴纳物业费发票；二、原告成都中海物业管理有限公司在2018年12月15日前解决第22号车位查看漏水及负一层电梯过道漏水问题，若不解决，被告敖姝可向原告成都中海物业管理有限公司要求减免两个月物业费，且可以行使三个月拒缴权利……” 在达成上述调解协议后，原告对案涉车位漏水问题进行了处理，用篷布搭建了简易的装置以阻挡冷凝水滴落到案涉车位中。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及《【中海?国际社区】前期物业管理服务委托合同》、《入伙流程确认单》、《房屋信息摘要3》、《民事调解书》等证据予以证明。上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够相互印证，故予以采信。 本院认为，原告与案外人中海信和（成都）物业发展有限公司之间签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为案涉房屋业主，应受该前期物业服务合同的约束。原告依约履行了物业服务义务后，被告应当向其支付物业服务费，否则应承担相应的法律责任。被告当庭抗辩称其未缴纳物业服务费系因原告未履行（2018）川0191民初14322号《民事调解书》确定的义务，其可以向原告要求减免两个月物业费，且可以行使三个月拒缴权利，本院认为，虽原告已经采取措施，对案涉车位漏水问题进行了处理，但从方式及结果来看，其处理方式较为简易，未从实质上解决车位漏水问题，故被告有权要求原告减免两个月物业费，且可以行使三个月拒缴权利。现原告要求被告支付2018年9月至2018年12月的物业服务费611.92元，故应减免2018年9月、10月的物业服务费。针对此后2018年11月、12月的物业服务费，被告可行使三个月拒缴权利，根据前期物业服务合同约定，物业服务费用应按月支付，故被告应于2019年3月前支付原告成都中海物业公司2018年11月的物业服务费，于2019年4月前支付2018年12月的物业服务费，现已过支付时间，故对于原告成都中海物业公司的该项诉讼请求，本院在305.96元的范围内予以支持。对于原告成都中海物业公司要求被告敖姝支付2017年6月至2018年12月代收生活垃圾清运费152元、2017年3月至2018年12月的代收水费278.76元、代收电费794.39元的诉讼请求，因被告敖姝对上述费用均予以认可，故本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，本院认为，因就案涉期间物业服务费原、被告双方就缴纳金额及缴纳时间确有争议，被告敖姝不存在故意不交物业服务费的主观恶意，故对于该违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告敖姝于本判决生效之日起十日内一次性支付原告成都中海物业管理有限公司物业服务费305.96元、代收生活垃圾清运费152元、代收水费278.76元、代收电费794.39元； 二、驳回原告成都中海物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取人民币25元，由被告敖姝负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 岚 二〇一九年十二月十三日 书记员 陈悦静