北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39029号原告：孙康，男，1991年9月10日出生，汉族，深圳市元征科技股份有限公司职员，住北京市房山区。原告兼原告孙康的委托诉讼代理人：孙伯义（孙康之父），男，1967年8月29日出生，汉族，韩村河建筑有限责任公司职员，住北京市房山区。被告：北京西联万博商业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区广安路15号。法定代表人：杜骏，总经理。原告孙康、孙伯义与被告北京西联万博商业管理有限责任公司（以下简称西联万博公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告孙康的委托诉讼代理人孙伯义到庭参加诉讼，被告西联万博公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伯义、孙康向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金469217.8元；2.判令被告支付房屋租金利息36927.92元；3.判令被告支付代收的费用95741.2元；4.判令被告恢复原告房屋独立空间及上下水、采暖、燃气、供电设施的使用；5.判令被告承担诉讼费。诉讼中，孙伯义、孙康变更诉讼请求为：1.判令被告支付房屋租金511111.8元（自2016年10月15日至2019年11月15日，以商铺总价值2070080元为基数，按照年8%计算）；2.判令被告支付房屋租金利息37419.92元（自2016年10月15日至2019年11月15日，以511111.8元为基数，按同期银行贷款利率4.75%计算）；3.判令被告返还代收的费用95741.2元，其中包括代收税金32603.76元、代收印花税1035.04元、代收公共维修费7834元、代收契税62102.4元，被告说交了，但没有给发票；4.判令被告恢复原告房屋独立空间及上下水、采暖、燃气、供电设施的使用，被告租赁后将几个商铺全部打通了，我现在要求被告恢复原状；5.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2013年10月15日，原告将位于北京市丰台区广安路1幢-1层1567商铺（建筑面积39.17m2）与被告（受中铁恒丰置业有限公司委托的西联万博公司）签订的商铺租赁（包租）协议书(合同编号xf448127)。合同约定：被告自2013年10月15日至2016年10月14日按原告所购商铺成交金额的7%、7.5%、8%支付给原告租金。三年租金己抵扣原告购中铁恒丰置业有限公司商铺款2070080元。商铺租赁三年期满，被告以种种理由不把商铺移交原告，封闭商铺为被告使用。故此原告要求被告支付2016年10月15日至2019年11月15日的商铺租金，按与被告租赁合同的第三年8%计算，并按同期银行贷款利率支付相应利息。另外，原告多次要求被告把受中铁恒丰置业有限公司委托的代收的税金、印花税、公共维修费、契税等收据换成国家公认的税票，被告不予理睬，故原告要求被告返还以上税金及费用，恢复原告商铺的独立使用空间，恢复独立的上水，下水，采暖，燃气及供电设施。被告西联万博公司未到庭，但于庭前向本院提交书面答辩意见称：一、原告索要商铺租金及利息的诉讼请求无事实及法律依据。1、双方虽签署商铺租赁协议书，但该协议书第六条第一款约定“租赁期满后，如甲方要求继续将该商铺租赁给乙方，应提前60日通知乙方，双方重新协商租赁条件并签订《租赁协议书》”，但原告并未在租赁期满后与被告就是否续租及租金标准问题协商并重新签订租赁合同。2、被告自2016年集中爆发诉讼以来，可供执行的财产己被执行，现仍有多起诉讼仍未执行终结，被告已多次被列为失信被执行人，在《租赁协议书》到期后，不可能存在续租商铺的意思表示，更不可能继续租赁或占用商铺。二、即使判令被告应支付租金及利息，原告主张的租金金额也计算错误，对此应酌情减少租金及利息。1、《租赁协议书》到期后，双方未就租金标准进行协商，原告按照每年递增0.5%的标准计算租金无依据。2、合同到期后，原告有关心商铺使用状况、及时收回商铺的注意义务，其主观存在过错，未完全履行《合同法》第92条合同的权利义务终止后当事人应当遵守诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，故原告也应对商铺空置的损失承担部分责任。三、原告要求支付代收费用的诉讼请求无事实及法律依据。1、该项诉讼请求系商品房买卖合同纠纷范畴，本案属于租赁合同纠纷，不属于本案的审理范围，故本案不应处理。2、即使在本案中处理该项诉讼请求，被告只是基于代收关系向原告收取费用并开具相关收据，但无义务向原告开具相关发票，且该项费用已上缴有关单位，在为原告办理房屋产权证书的过程中已实际发生。四、原告要求恢复上下水、采暖、燃气、供电设施的使用无事实及法律依据。原告购买的是商铺，建筑面积39.17m2。除去公摊面积，实际使用面积很低。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告并未就该项诉讼请求提供证据，证明被告向原告交付商铺为独立空间及上下水、采暖、供电设施等，故应承担举证不能的不利后果。综上所述，请求法院在查明事实、综合证据的基础上，依法判驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2013年10月15日，孙伯义、孙康（买受人）与中铁恒丰置业有限公司（出卖人，以下简称恒丰公司）签订合同编号为XF448127《北京市商品房现房买卖合同》，约定买受人购买坐落于北京市丰台区广安路1幢-1层1567号房屋，房屋用途为商业用房，实测建筑面积39.17平方米（套内建筑面积17.32平方米），单价为每平方米52848.6元；出卖人应当在签署合同之日后60个工作日内向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、供暖费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；出卖人承诺上水、下水、市政双路供电、过渡性供电、供暖等交房日达到正常使用。合同附件五付款方式及期限的约定：买受人在签署《北京市商品房现房买卖合同》时，当日支付首付款1370080元，余款700000元由买受人申请按揭贷款支付。关于商铺之性状，在上述买卖合同附件六中载明：采暖系统：集中空调；内墙保温：本项目建筑公共内墙为挤压聚苯板；外墙：本项目建筑公共外墙玻璃幕墙为石材，商铺无外墙；内墙：本项目建筑公共内墙涂料、面砖，商铺无内墙；室内地面：项目公交区域地面石材、地砖、自流平；门窗：外窗结构尺寸为项目建筑物公共外墙部分幕墙，商铺无门窗。该合同附件十载明：附件六中双方约定的装修标准主要指的是公共部位和公共设施，商铺套内装修为毛坯，具体商铺套内装修标准为：1、室内地面：混凝土现浇层面；2、墙面：结构墙为混凝土原色或水泥砂浆抹灰，商铺为维护墙；3、顶棚：涂料喷黑；4、柱子：混凝土。同日，孙伯义、孙康（甲方）与西联万博公司（乙方）签订了《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》，约定甲方将其商铺租赁给乙方，由乙方按商城的统一定位、规划，对外进行招商招租，并对招商的商户、品牌进行统一的经营管理。第三条约定，租赁期限为三年，自甲方签订的商铺《商品房买卖合同》约定的产权交付之日起计。第四条约定，在租赁合同期内，乙方每年按照甲方所购商铺成交金额的7%、7.5%、8%的投资回报率作为租金收益支付给甲方；甲方购买商铺时，由恒丰公司将乙方三年的全部租金收益一次性从首付款中抵扣，作为乙方支付给甲方的租金，代为支付。第五条约定，在甲乙双方租赁期间，乙方享有该商铺的出租权、经营权、管理权和装修改造权，有权根据经营需要另行招商招租、另行进行商铺组合和分割。第六条约定，租赁期满后，如甲方要求继续将该商铺租赁给乙方，应提前60日书面通知乙方，双方重新协商租赁条件并签订《商铺租赁协议书》；如甲方收回进行自营或自租，则须签订《自营自租承诺书》，并按“承诺书”的要求接受乙方统一的运营管理，在签订《自营自租承诺书》后，如甲方要求将商铺恢复到租赁前的物业原状，乙方负责恢复后（如甲方需保留，则乙方可予以保留）交给甲方。第七条约定，租赁期内，甲方自行承担国家规定的相应税费，在甲方收房时由乙方代扣代缴；租赁期间，乙方可采取将该商铺单独招租或与相邻商铺组合招租的形式进行经营，并可对商铺进行改造，包括但不限于拆改该商铺与相邻商铺的间隔墙、对该商铺进行重新装修、改变该商铺格局，并根据商城经营需要，对该商铺进行品类或布局调整。上述合同签订后，孙伯义、孙康即将涉案商铺交付西联万博公司管理经营，西联万博公司对商铺进行了整体改造。租赁期限届满后，孙伯义、孙康未要求收回涉案商铺，西联万博公司仍继续经营使用，但既未支付租金，也未向孙伯义、孙康返还涉案商铺。在本案审理过程中，孙伯义、孙康提交照片等证据显示西联万博公司已将涉案商铺拆除。在本案立案后，本院于2019年11月13日向西联万博公司送达了起诉书及相关证据。另查明，2013年10月14日，西联万博公司向孙伯义、孙康出具代收公共维修费7834元、契税62102.4元、印花税1035.04元的收据3张；2014年3月25日，西联万博公司向孙伯义、孙康出具代收税金32603.76元的收据1张。2014年7月10日，孙伯义与孙康取得涉案商铺的产权登记证书，孙伯义的共有份额为1%，孙康共有份额为99%。在该产权登记证书所附房屋登记表中载明：涉案房屋结构为钢混。本院认为：孙伯义、孙康与西联万博公司签订的《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行自己的义务。在合同履行期届满后，孙伯义、孙康未要求收回房屋，且商铺仍由西联万博公司经营使用，虽双方并未续签租赁合同，但双方之间租赁合同关系仍在持续状态，故应视为转入不定期租赁，双方之间权利义务仍应按原协议履行。依照法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期间之前通知承租人。在本案中，孙伯义、孙康起诉要求西联万博公司恢复出租商铺原状之请求，应视为其已作出解除合同之意思表示，具体解除时间应考虑合理期间加以确定。本案于2019年10月15日由本院立案受理，本院于2019年11月13日向西联万博公司送达了起诉书及相关证据，又于2019年11月19日公开开庭进行了审理，至本判决确定之日，本院认为已属合理期间，故确定自本判决确定之日起双方不定期租金合同关系已解除。此后，双方应办理结算事宜，西联万博公司应依约将租赁物、场地返还孙伯义、孙康。鉴于双方在原租赁合同履行中系一次性支付租金，未明确约定此后租金支付期限，现租赁合同已解除，西联万博公司未履行支付租金义务，故现孙伯义、孙康可要求西联万博公司支付相应期间租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于租金计算标准，现孙伯义、孙康参照《北京西客站国际皮具箱包城商铺租赁（包租）协议书》的约定，以商铺成交额的8%计算年租金，并无不妥，故本院予以支持。关于利息，同上理由，应自本判决确定合同解除之日的次日起计算为宜。孙伯义、孙康要求西联万博公司支付合同解除前的利息的诉讼请求，本院不予支持。关于利息标准，因中国人民银行自2019年8月20日起已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，故此后应按照新的贷款市场报价利率标准计算。孙伯义、孙康要求按照银行同期银行贷款利率标准计算缺乏依据，故本院予以调整。关于孙伯义、孙康要求恢复商铺原状之请求，现因合同已解除，故孙伯义、孙康上述请求，本院予以支持，但因双方在交付商铺时未明确确认商铺建设或装修原状，现原商铺已经西联万博公司改造、拆除，故其可参照涉案商铺买卖合同（附件）及产权登记证书等文件载明内容协商解决具体恢复标准事宜。西联万博公司对于孙伯义、孙康主张的上述事实及请求所持不同之辩称意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于孙伯义、孙康要求西联万博公司返还代收费用的诉讼请求，因XF448127《北京市商品房现房买卖合同》中，明确约定恒丰公司有代孙伯义、孙康缴纳专项维修资金、契税等各项费用之义务，西联万博公司也仅系代恒丰公司收取上述费用，故孙伯义、孙康要求西联万博公司返还代收费用，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。其因此发生纠纷可另案向代缴义务人主张权利。西联万博公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃抗辩权利，不影响本院依照查明的证据和事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起九十日内将孙伯义、孙康所有的位于北京市丰台区广安路1幢-1层1567号商铺恢复原状；二、北京西联万博商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内给付孙伯义、孙康租金511111.8元以及相应利息（自2019年12月29日起至实际付清之日，以上述欠付租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回孙伯义、孙康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5122元，由孙伯义、孙康负担1059元（已交纳），由被告北京西联万博商业管理有限责任公司负担4063元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 军二〇一九年十二月二十八日书记员 张博悦