北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初2080号原告：郭历生，男，1927年1月14日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐建，北京市汉威（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志，系郭历生之外甥女，1954年9月7日出生。被告：汪万平，男，1964年7月25日出生，汉族。第三人：孙静梅，女，1963年5月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晶鑫，湖北省钟祥市郢中镇法律服务所法律工作者。原告郭历生诉被告汪万平、第三人孙静梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭历生的委托诉讼代理人徐建、张志，第三人孙静梅及其委托诉讼代理人杨柳、黄晶鑫到庭参加诉讼。被告汪万平经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭历生向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，立即协助办理坐落于北京市通州区杨庄南里80号楼1单元9X2号房屋（以下简称案涉房屋）过户手续，将该房屋所有权转移登记至我名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年5月15日，我和被告签订了房屋买卖合同，约定被告将其名下的坐落于北京市通州区杨庄南里80号楼1单元9X2号房屋（以下简称案涉房屋）出卖给我，总房款145万元，合同签订后，我依约付清了全部房款并入住案涉房屋。上述合同已由贵院作出的（2017）京0112民初22552号民事判决书认定有效。现被告拒不办理房屋过户手续，逃避责任，致使我一直无法取得案涉房屋所有权。十年来，我多次向被告主张权利无果。故我依法提起诉讼，望判如所请。被告汪万平未到庭亦未答辩。第三人孙静梅述称：一、2008年5月15日原告与被告签订的房屋买卖合同应属无效。2008年3月31日因我、被告与案外人广州市富又盈服装有限公司（以下简称富又盈公司）之间的合同纠纷案，富又盈公司提出了财产保全，广东省增城市人民法院将案涉房屋查封，而原告与被告之间的合同签订于2008年5月15日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。故上述合同因违反法律的强制性规定而属无效。二、（2017）京0112民初22552号民事判决书属于错判。该案件中遗漏了当事人，程序有误。因我与被告系夫妻关系，案涉房屋系我们婚后购买，属于夫妻共同财产。出售案涉房屋是我们二人的共同意思表示，在签约时是由我全权办理的相关手续，我是以甲方共有权人的身份签字确认的，我本身就是合同的甲方，且一直以甲方的身份接受乙方即原告的房款或退款等，我应享有合同权利并承担相应义务。而且我与被告共同委托案外人刘某办理相关事宜，亦说明我和被告都是合同的甲方。原告自2008年至2017年期间就案涉房屋问题进行过多次诉讼，每次均以被告和我作为被告起诉，且将我列为第一被告，故其亦自认我是合同的甲方。三、即使法院认定2008年5月15日签订的房屋买卖合同无效，双方也已于2008年7月4日解除了该合同。在得知案涉房屋被广东省增城市人民法院查封后，原告表示不要房了，要求我和被告退款，我于2008年7月4日退还原告50万元，并在原告要求下出具承诺书，承诺剩余的95万元房款于两个月内付清。至此，双方已经解除了合同。合同解除后，2008年7月29日，我因涉嫌合同诈骗被羁押，广东省广州市中级人民法院于2011年5月18日作出（2011）穗中法刑二终字第31号刑事判决书，判处我有期徒刑12年，2017年6月28日我才被刑满释放。而被告也因涉嫌合同诈骗被通缉一直在国外无法入境。在此期间，我与被告不知道也未同意原告入住案涉房屋，更没有与原告签订任何入住协议，在合同已经解除的情况下，原告擅自入住案涉房屋并要求履行合同没有事实与法律依据。在我服刑期间，原告多次找我的家属要求退回房款，履行承诺，我的亲属于2008年9月4日替我退还给原告房款10万元。据此说明双方的房屋买卖合同早已解除。北京市通州区的房价日益攀升，在巨大的经济利益面前，原告选择枉顾事实，在我服刑期间多次起诉，又多次撤诉，企图以最小的代价获得房屋，其行为不应得到支持。原告提起的2014年通民初字第2747号案件于2014年8月29日上午9时15分开庭时，原告认可2008年7月4日其要求我退还其全款，这也足以证明双方合同已经解除。综上，无论是依据合同无效还是合同解除，原告都无权要求继续履行合同，请求法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋登记在汪万平名下，登于2006年。2008年5月15日，汪万平作为卖方（甲方）、郭历生作为买方（乙方）签订了一份房屋买卖合同，约定甲方将其名下的案涉房屋出售给乙方，房屋面积137.09平方米，房屋价款约定为145万元。关于房款支付方式，双方约定第一笔5万元作为定金，于合同签订日支付；第二笔40万元于双方共同办理甲方银行还款手续之日付清；第三笔100万元于双方办理房屋产权过户手续之日支付。合同尾部手写补偿协议条款：1、经甲乙双方协商，由于甲方现未办理委托书认证手续，乙方同意甲方在签订本合同后到使馆办理公证书认证手续，如甲方未能在30日内办理完公证书认证手续，乙方有权退房，甲方应无条件退还乙方已付房款，双方各不承担违约责任；2、在甲方取得公证书和使馆认证后，应在取得认证书之日起45日内办理完房屋过户手续及物业交接，如未办理完毕，乙方有权要求提前入住该房，甲方对此无任何异议。此外，上述房屋买卖合同还约定了其他内容。该合同甲方为孙静梅代签，孙静梅为汪万平之妻，同时孙静梅作为甲方共有权人在合同上签字。2017年7月11日，郭历生将汪万平诉至本院，要求确认其与汪万平签订的上述房屋买卖合同有效。该案中本院审理查明：2008年6月13日，北京市东方公证处出具（2008）京东方内民证字第4323号《公证书》，载明汪万平、孙静梅共同委托案外人刘某代他们办理案涉房屋的买卖事宜。上述房屋买卖合同签订当日，郭历生向孙静梅支付了定金5万元，孙静梅向郭历生出具了《收条》；2008年6月23日，郭历生向孙静梅支付购房款40万元，孙静梅向郭历生出具了《收条》，双方于该日办理了房屋贷款还清手续，从银行领取了案涉房屋产权证书原件，孙静梅将产权证书交付给郭历生；2008年7月1日，郭历生向孙静梅支付房款100万元，双方前往房屋管理部门办理过户登记，孙静梅将案涉房屋钥匙交付给郭历生；2008年7月2日，案涉房屋因被查封而无法办理过户手续，孙静梅退还郭历生购房款50万元，向郭历生出具了已收购房款50万元的《收条》。至此，双方所签订的房屋买卖合同履行情况为郭历生向汪万平支付了购房款共计95万元、汪万平向郭历生交付了案涉房屋、案涉房屋尚未进行过户登记。上述事实，汪万平、孙静梅委托的房屋买卖合同事宜代办人刘某出庭予以佐证。本院于2018年7月4日作出（2017）京0112民初22552号民事判决书，确认上述合同有效，现该判决已发生法律效力。在本案审理过程中，第三人孙静梅主张除上述退款50万元外，其还委托案外人向原告退还了购房款10万元，即其已实际退还郭历生购房款60万元。郭历生对此予以认可。同时，孙静梅主张上述合同已于2008年7月4日解除，因于该日其向郭历生出具了承诺书，载明：“为卖案涉房屋，收到郭历生所付房款95万元，因本房被法院查封，到此无法过户，本承诺于两个月内付清。”孙静梅认为双方已就合同解除达成了一致意见。郭历生认可该承诺书的真实性，但认为不应以此推定双方合同已解除。经查，2008年3月31日，广东省增城市人民法院将案涉房屋查封，原因系富又盈公司与汪万平、孙静梅、案外人蒋某能之间合同侵权纠纷案件的裁判文书——（2008）增法民二初字第430号民事判决书——已发生法律效力，判决孙静梅、汪万平连带返还富又盈公司货物价值2119137.3元。后案涉房屋一直处于被查封状态，导致案涉房屋无法转移登记至郭历生名下。郭历生自2008年7月1日起，一直占有使用案涉房屋至今。2019年1月30日，郭历生与富又盈公司签订《债权转让协议》，约定富又盈公司将其对汪万平、孙静梅的债权298.6万元转让给郭历生，后富又盈公司于2019年4月16日在南方日报刊登了债权转让暨催收公告，通知汪万平、孙静梅及担保人向郭历生履行还款义务。2019年7月18日，广东省广州市增城区人民法院作出（2019）粤0118执异391号执行裁定书，裁定：变更郭历生为（2016）粤0183执恢210号的申请执行人，该文书现已生效。另查，2019年12月12日，广东省增城市人民法院在案涉房屋上所设立的查封措施解除。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告汪万平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于第三人孙静梅提出的参与诉讼的身份问题，本院认为在其申请参与诉讼的情况下，本院将其列为本案的第三人参与诉讼并无不妥。首先，案涉房屋登记在汪万平一人名下，其作为出售方与郭历生作为购买方签订房屋买卖合同符合并无不当，孙静梅系以案涉房屋共有权人身份在合同上签字，其并不因此成为合同的一方；其次，本案在处理案涉房屋时，会涉及购房款的支付、退还，以及债权的转让、折抵，故与孙静梅有利害关系，故其可以参与本案的诉讼。根据本案查明的事实，郭历生与汪万平于2008年5月15日签订的房屋买卖合同，已经由本院生效判决认定有效，双方应恪守履行各自的合同义务。对于孙静梅提出的该合同已解除的意见，本院不予采纳。首先，孙静梅提供的承诺书，仅载明其承诺向郭历生退还购房款，并未载明郭历生与汪万平已就房屋买卖解除一事达成一致意见，且该承诺书也并未履行完毕；其次，郭历生一直占有使用案涉房屋至今，汪万平从未向郭历生主张过解除合同。因案涉房屋一直处于司法查封状态，无法进行所有权转移登记，郭历生为了将案涉房屋所涉司法查封解除，与汪万平、孙静梅的债权人达成债权转让协议，属于其为寻求自身利益损失最小化作出的合法行为，本院不持异议。现案涉房屋所涉司法查封均已解除，房屋所有权转移不再存在客观障碍，故对于郭历生要求汪万平协助其办理案涉房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因郭历生对汪万平、孙静梅的债权远超过其未支付购房款的数额，故郭历生无需再支付剩余购房款，就款项折抵问题双方可在债权执行阶段自行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：汪万平于本判决生效之日起七日内协助郭历生办理完毕坐落于北京市通州区杨庄南里80号楼1单元9X2号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至郭历生名下。案件受理费17850元，由汪万平负担，于本判决生效之日起七日内执行清。公告费（以实际发生的公告费发票数额为准）由汪万平负担，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姚玮东人民陪审员  鲁长芹人民陪审员  谢继强二〇一九年十二月二十三日书 记 员  杨 晨