北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61365号原告：郭月良，男，1964年4月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：梁利（郭月良之配偶），女，1967年1月7日出生，汉族。被告：何沁霏，女，1972年10月20日出生，汉族，户籍地新疆塔城市。原告郭月良（以下简称原告）诉被告何沁霏（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁利、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向我支付房屋租金、违约金共计193622元及利息（以193622元为基数，自2016年1月1日起至实际付清之日至，按年息10%计算）；2、被告支付房屋损坏、贵重物品丢失赔偿款7万元（丢失了4副画，一共1万美金、折合人民币7万元）。事实与理由：被告因承租我的位于北京市朝阳区科荟路荣尊堡X座X的房屋而欠付我房屋租金和因未付租金产生的违约金。我多次找被告讨要，被告于2015年3月21日出具书面《承诺书、欠条》，载明拖欠2014年5月1日至2015年3月31日房屋租金75000元，并承诺2015年7月底还清，因拖欠房屋租金产生的违约金165000元扣除已支付的2500元租金、2014年代缴的3878元取暖费，仍欠158622元，承诺并保证在2015年年底之前还清。被告出具《承诺书、欠条》共欠我233622元，扣除替我支付4万元物业费，尚欠我193622元至今未付，故为维护我合法权益，特诉至法院。被告辩称：租赁合同真实性认可。双方签订租赁合同后我支付了定金，第二天原告配偶觉得租赁期限较长、租金递增较低，还给我一个车位较便宜。2014年5月1日至2015年3月31日该期间我因为钱款周转不开，原告就以此为由让我签了欠条，给我涨了房租。2015年4月1日房租涨到1.4万，虽然调整到1.4万元，我实际支付1.5万元，每月多1000元是我付前边欠原告的钱，用以冲抵。2019年1月1日我每月实付1.7万的时候实际租金是1.5万元，每月多出2000元也是付之前欠付的钱。2015-2018年四年每年暖气费3878元也都是我垫付的，说的也是从欠付总数中扣除。2015年-2017年物业费每年11000多元也都是我交纳的，用于冲抵之前交付的钱。2019年1月我就到了看守所，之后我联系弟弟，让其主动与原告进行交接，我弟弟去办交接手续的时候双方核过账目，我东西都在房子里，都交接清楚了。当时合同约定违约金每天500元，中间有段时间原告不让我居住，我一样也把违约金和房租都支付给原告了。我认为跟原告已经结清款项，不欠原告款项。我的差额与欠付的钱可以相抵了，欠条和承诺书是一人一份，当时没有交代我弟弟要回来，原告条件那么苛刻我都接受了，我弟弟应该跟原告交接清楚了，不然原告不会让我把东西搬走的。如果原告不认可，我申请法院酌建违约金。关于诉求二，我是做画廊艺术品的，有可能是我弟弟误摘走了，如果确定在我那我同意归还，如果没在我弟弟那，也有可能是原告拿走了，因为原告也有房子的钥匙。中央空调供暖不好我给原告安装了空调，客厅的帘子也是我安的，我还支付原告2万元利息。购画收据不认可，一看就是中国的工艺品，应该不是缅甸的，据我了解不值那么多钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年10月2日，原告（甲方）与被告（乙方）经北京圆家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市朝阳区荣尊堡X座X，房屋租赁期2011年11月1日至2020年10月31日，共计9年。租金支付标准及方式每月12000元，租金总计1361880元。支付方式押一付三，押金12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内供暖费、物业费、车位费由甲方承担。经双方协商一致可以解除本合同。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达3日的……甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日500元标准支付违约金。租金每三年递增5%，从第四年起每月租金12600元，从第七年起每月租金13230元。双方均认可双方之间的租赁合同履行至2019年3月底，原告委托其弟弟将其物品从涉案租赁房屋内搬走。现原告主张被告欠付款项，主要证据：1、原告提交了2014年8月31日被告出具的《欠条》，该欠条记载本人何沁霏欠郭月良2014年5月1日至7月30日、2014年8月1日至10月31日两季度房款72000元。第一季度罚金45000元、第二季度罚金3万元，共计147000元。2、原告提交了2015年3月18日被告出具的《欠条》，其上记载2014年5月-10月房款为月租金12000元，计72000元；2014年11月需递增5%，月租金为12600元，2014年11月-2015年3月底计63000元，2014年5月至2015年3月31日总房款为135000元。前期已付2500元，垫付暖气费3878元，计6378元。2015年3月18日付6万元，已付房款66378元。2014年5月至2015年3月31日所欠房款135000元减去66378元，欠68622元。所欠房款68622元于2015年7月31号付清……3、原告提交了2015年3月21日《承诺书、欠条》，其上约定何沁霏2014年5月1日至2015年3月31日应付租金135000元，3月18日支付6万元，实欠荣尊堡X房主房屋租金75000元，承诺并保证2015年7月底之前还清所欠款项。2014年5月1日至2015年3月31日，迟付房租330天，每天违约金500元，累计欠款165000元。扣除已经支付2500元租金、2014年代交的3878元取暖费，仍欠158622元。承诺并保证在2015年底之前还清该笔欠款。因为长时间拖欠租金，为房主带来了较大损失。参照目前的市场价格，从2015年4月1日起，我自愿将房租费调整为每月14000元。承诺每月1日，将全部当月租金14000元一次性支付到房主指定的账户。不管什么原因，如果每月1日房主当天没有收到全额租金，房主有权立即终止合约，并在一周内搬出X，并承诺支付所欠各类款项。同意支付荣尊堡X物业费、取暖费等房主应该承担的费用，费用可以从违约金中扣除。4、原告提交了2015年8月12日何沁霏出具的《欠条》，其上记载2015年7月应付欠款，延迟到12月31日号前付清，何沁霏自愿承担今年3887元暖气费。2015年每月1号应付房款延迟到每月10号支付。原告以上述《承诺书、欠条》为依据主张其诉求，扣除被告支付4万元物业费。原告表示2015年4月1日起每月租金1.4万元，一直持续到2016年7月31日。2016年8月1日开始双方通过信息协商每月租金涨到1.5万元，持续到2018年底；2019年1月1日涨到每月1.7万元，每月一付，2019年3月底交接的时候，2019年3月底租金也给了不欠付了。被告表示2015年4月1日房租涨到1.4万，实付1.5万元，多付款用以冲抵欠款；还曾支付原告2万元利息；2019年1月1日每月实付1.7万的时候实际租金是1.5万元，用以冲抵欠款；2015-2018年四年每年暖气费3878元以及2015年-2017年每年11000多元物业费也均是其交纳用于冲抵欠款；2019年其即已委托弟弟与原告交接，则应该不再欠款。就此，本院向原告再次核实，原告表示2015年12月31日因被告没有按照《承诺书、欠条》确曾支付给其2万元利息；从2016年2月至11月，双方同意将房租从14000元提高到15000元，每月1000元用于抵扣违约金，冲抵11000元；从2016年12月至2019年3月，双方同意将月租提高到17000元，每月2000元用于抵扣违约金欠款，共28个月，冲抵违约金56000元；涉及物业费，原告提交凭证认可被告代付物业费，其上显示2019年3月27日付2016年6月14日至2019年3月31日物业费27202.64元，上述金额共计114202.64元。涉及2015年至2018年取暖费，被告表示代原告交付应予以冲抵；原告表示涉案房屋内系中央空调集中供暖，据其了解被告觉得不好自行安装了普通空调取暖，期间供暖费原告没有支付，供暖部门也没有向其主张，至于被告有没有支付其不清楚。原告另提交了微信记录，证明向对方催欠款。被告对证据真实性认可，表示当时因为欠付房费，也同意支付违约金。关于损失，原告提交了照片、购画收据，被告对照片真实性认可，对收据真实性不认可，表示不可能值那么多钱，需要确认，如果在被告处同意返还，如果不在可能是原告拿走了。本院认为：原告与被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。后均庭审查明该租赁合同应系双方于2019年3月实际解除。现原告主张被告欠付2014年5月1日至2015年3月31日租金75000元、2014年5月1日至2015年3月31日期间违约金165000元（扣除2500元租金及代交3878元取暖费），并以被告出具的《承诺书、欠条》为主要证据；被告对《承诺书、欠条》真实性认可。依据《承诺书、欠条》所载，除违约金外，被告实际欠付原告金额68622元，据查明可知，双方后续继续履行《北京市房屋租赁合同》，被告并不欠付原告其他期间租金及费用，而且因被告欠付原告上述租金及违约金，后续双方未依据《北京市房屋租赁合同》约定金额支付租金，双方协商被告同意上涨了租金，另经与双方核实，原告认可被告后续以每月多支付1000元、2000元方式来冲抵被告对原告的欠款，原告自行认可冲抵金额已有94000余元，另被告还曾因此支付过原告2万元利息，关于供暖费被告是否代原告垫付现尚不明确，双方在《承诺书、欠条》约定的违约金已是本金金额二倍以上，明显过高，被告抗辩要求酌减，被告支付原告金额已远多于欠付本金且另支付了违约金，综合上述情况，现原告要求被告支付2014年5月1日至2015年3月31日租金和违约金193622元及其利息的诉求，本院不予支持。关于原告主张物品损失，原告表示有四副画价值7万元被被告拿走，现是否由被告人员拿走，本院无法查实，如确在被告处，被告应予返还，原告现主张该损失，亦无充分证据佐证，本院暂不予支持。原告表示涉案租赁房屋内尚有其他损失，但未主张具体金额，无明确诉求，本院不予处理。综上，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郭月良的全部诉讼请求。案件受理费5254元由原告郭月良负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 静人民陪审员 王 芬人民陪审员 段红春二〇一九年十二月三十日书 记 员 辛迎雪