湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民初183号原告（案外人）：赵敬龙，男，1988年5月18日出生，汉族，住湖北省郧西县。被告（申请执行人）：胡向璋，男，1987年2月1日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被告（申请执行人）：黎建华，男，1967年7月15日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被告（申请执行人）：黄英，女，1966年10月22日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被告（申请执行人）：肖女杰，女，1991年2月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。以上四被告共同委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。第三人（被执行人）：颜新江，男，1958年12月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。第三人（被执行人）：简桂凤，女，1959年7月4日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。第三人（被执行人）：颜天霞，女，1993年1月9日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。以上第三人共同委托诉讼代理人：罗斌元，男，1970年12月15日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。系颜新江、简桂凤、颜天霞亲属。第三人（被执行人）：湖北郧西恒达置业有限公司。住所地：湖北省郧西县城关镇郧西大道94号。统一社会信用代码：9142032206841295XJ。法定代表人：颜新东，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡昌平，男，1956年10月7日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。系该公司员工。原告赵敬龙诉被告胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰及第三人颜新江、简桂凤、颜天霞、湖北郧西恒达置业有限公司（以下简称郧西公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告赵敬龙，被告胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰的共同委托诉讼代理人汤木梓，第三人颜新江、简桂凤、颜天霞的共同委托诉讼代理人罗斌元及郧西公司的委托诉讼代理人胡昌平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵敬龙向本院起诉请求：1.依法撤销湖北省孝感市中级人民法院（2019）鄂09执异125号执行裁定书，解除湖北省孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1352、1353号民事裁定书及协助执行通知书中对郧西公司位于郧西县城关镇小河东路东侧滨河路北侧天河金街的后街一期七幢1-12号房屋的查封，解除并停止湖北省孝感市中级人民法院（2019）鄂09执恢30号民事裁定书对上述房屋的拍卖；总房款1252050元。2.依法确认郧西公司位于郧西县城关镇小河东路东侧滨河路北侧天河金街的后街一期七幢1-12号房屋不动产为赵敬龙所有；同时判令人民法院不得将上述房屋作为胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰对颜新江、简桂凤、颜天霞及郧西公司申请执行案件中颜新江、简桂凤、颜天霞及郧西公司的财产进行拍卖、变卖等任何方式的处分，以确保赵敬龙对上述房屋的合法财产权益；3.由胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2014年12月16日，赵敬龙与郧西公司签订商铺认购协议书，由赵敬龙认购郧西公司开发的天河金街项目A1060、Al061房号（现天河金街的后街一期七幢1-12号）。赵敬龙向郧西公司支付购房款632050元，剩余房款双方约定在银行办理按揭支付，后由于郧西公司原因导致赵敬龙无法办理按揭并完成剩余尾款的支付。2015年1月15日，赵敬龙对所购的天河金街的后街一期七幢1-12号房屋进行装修并办理完毕相关的营业手续，且房管部门网签已办理至赵敬龙名下。综上所述，上述房产是赵敬龙通过购买的方式合法购买并享有产权的不动产，且早在2015年1月15日郧西公司已经将该房屋交付给赵敬龙占有使用，赵敬龙也一直在该房屋开办快餐店经营至今。赵敬龙为在上述房屋中开办快餐店仅装修、购买设备并支付加盟费等合计支出27万元左右。鉴于上述情况，人民法院查封并拍卖上述房产用于执行颜新江、简桂凤、颜天霞及郧西公司所欠胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰欠款的行为，严重侵害了赵敬龙的合法权益。此前，赵敬龙于已经依法就湖北省孝感市中级人民法院因胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰申请执行第三人案件而对上述房屋查封并拍卖的行为书面提出了执行异议，湖北省孝感市中级人民法院后以（2019）鄂09执异125号执行裁定书驳回了赵敬龙的执行异议请求，赵敬龙不服该裁定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条等法律规定依法提起诉讼，请人民法院依法判决支持赵敬龙的前述诉求。胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰共同辩称：原裁定书认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。应当驳回赵敬龙的全部诉讼请求。1.赵敬龙与郧西公司之间的房屋买卖合同未成立，案涉的诉讼请求应于驳回。赵敬龙提交的与郧西公司的商铺认购协议书不属于房屋买卖合同的形式。且商铺认购协议书上的房号与胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰申请查封的房号不一致。商铺认购协议书不具有房屋买卖合同的相关条款。赵敬龙提供的商铺认购协议书规定需要买卖双方签订房屋买卖合同。故赵敬龙的异议之诉不能成立，请求依法予以驳回。2.2017年4月7日，湖北省孝感市孝南区人民法院根据胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰申请，在胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰诉颜新江、简桂凤、颜天霞及郧西公司借款纠纷案中，采取了诉讼保全，查封了案涉房屋在内的商铺等房屋，查封时间是2017年4月7日至2020年4月7日，并向郧西县房产局送达了送达回证，查封了案涉房屋。赵敬龙不能证明其何时装修了房屋，也不能证明赵敬龙在人民法院查封之前已实际占有该房屋，故赵敬龙的异议之诉不能成立。3.赵敬龙提供的付款收据与认购协议书上的时间不一致。在其签订认购协议书的前八个月内，多次分批付款。且付款的数额与常理不符，收据记载的大部分方式为POS机刷卡，赵敬龙未提供凭证证明其支付了上述款项。4.案涉商铺未办理登记，赵敬龙未提供证据证明非自身的原因未办理过户登记。2017年4月7日，案涉房屋被人民法院查封后，赵敬龙在明知商铺被查封的情况，仍于2019年与郧西公司将案涉房屋网签于赵敬龙的名下，应属于无效行为。5.案涉房产为商铺，不是住房，依法应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应适用上述规定第二十九条的规定。应所有满足上述规定的第二十八条的全部规定，赵敬龙排除执行的异议才能得到支持。赵敬龙的请求不属于上述规定第二十八条所规定的情形，故不应得到支持。请求驳回赵敬龙的全部诉讼请求。颜新江、简桂凤述称，颜新江、简桂凤在本案中与赵敬龙所涉房屋无关，不应承担任何责任。颜天霞述称，1.颜天霞在本案中与赵敬龙所涉房屋无关，不应承担任何责任；2.颜天霞在与胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰的和解协议中，已经解除了颜天霞的担保责任，故颜天霞在本案中也不应承担责任。郧西公司述称，1.赵敬龙交款632050元是事实。同时，郧西公司与赵敬龙签订的认购协议书明确办理按揭交付尾款，案涉房屋当时的价格是125250元。因为郧西公司不具备在银行办理按揭的条件，才导致赵敬龙不能交清尾款。2.案涉房屋的房号和适用情况。实际情况是赵敬龙所购买的房号和现在使用的房号是一致的。且案涉房屋经过赵敬龙装修、经营了四年之久。3.关于胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰所述的产权登记的问题，因为郧西公司不具备上述条件，所以郧西公司给购房者带来了麻烦。赵敬龙与胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰为支持其诉辩主张，均向本院提交了证据，颜新江、简桂凤、颜天霞及郧西公司均未向本院提交证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对赵敬龙提交的证据，本院认证如下：证据一、二、六、七，郧西公司对其真实性均无异议，且经核对与书证原件一致，故本院对证据一、二的真实性予以确认；证据三经核对与书证原件一致，对其真实性予以确认；郧西公司对证据四的真实性无异议，本院予以确认；证据五系郧西公司出具的证明材料，因郧西公司系本案当事人，该证明仅作为当事人陈述，本院不予认证。对胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰提交的证据，本院认证如下：证据一、二系人民法院已生效的法律文书，予以采信；赵敬龙、郧西公司对证据三的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；证据四与赵敬龙提交的证据相互印证，可以证明案涉房屋正处装修状态，故本院对该证据的证明目的不予认可。经审理查明，胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰分别与颜新江、简桂凤、颜天霞、郧西公司和王先国、胡友萍、颜新江、郧西公司借款合同纠纷两案审理过程中，湖北省孝感市孝南区人民法院于2017年4月5日作出（2017）鄂0902民初1352、1353号民事裁定书，并于2017年4月7日向郧西县房管局下达了《协助执行通知书》，查封了郧西公司所有的位于郧西县城关镇××路东侧××路北侧××街××房产（包括案涉七幢1-12号房屋）。后当事人自愿达成和解，湖北省孝感市孝南区人民法院于2017年6月16日作出（2017）鄂0902民初1352号、1353号民事调解书，已发生法律效力。在该案执行过程中，本院于2019年7月9日作出（2019）鄂09执恢30号执行裁定，对郧西公司所有的位于郧西县城关镇××路东侧××路北侧××街××房产进行评估拍卖。2014年12月16日，郧西公司（甲方）与赵敬龙（乙方）签订一份《商铺认购协议书》，约定：“一、认购物业：乙方向甲方认购由甲方开发的郧西县七夕大道1号天河金街项目商业前街区一楼A1060、A1061号(现房号为七幢1-12)商铺，该商铺预测建筑面积为83.47㎡。二、价格：乙方选择按揭付款方式，成交总价为人民币￥1252050.00元。三、付款：1.乙方认购该商铺需交纳认购金为人民币￥632050.00元整”。2014年6月至2014年12月，郧西公司分别向赵敬龙出具收据五张，载明收到赵敬龙商铺认购金20000元、180000元、339831元、87185元、5034元，合计632050元。2019年7月18日，案涉七幢1-12号房屋已在房管部门网上签约至赵敬龙名下。在本院执行（2019）鄂09执恢30号执行裁定过程中，赵敬龙以其系案涉房屋的所有人、对案涉房屋享有实体权利为由，向本院提出异议。本院经审查后，作出（2019）鄂09执异125号执行裁定书，裁定“驳回赵敬龙的异议请求”。2019年10月17日，赵敬龙不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。本案争议的焦点问题：赵敬龙对位于郧西县城关镇小河东路东侧滨河路北侧天河金街的后街一期七幢1-12号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系因案外人赵敬龙对本院（2019）鄂09执异125号执行裁定不服而引发，故应定性为案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的物享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。一、提起此类诉讼除必须具备《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的条件外，还应当具备以下条件：1.案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；2.有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；3.自执行异议裁定送达之日起十五日内提起诉讼。本案原告赵敬龙提起本案诉讼，符合上述规定的起诉条件。二、按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”之规定，本院对本案具有管辖权。三、赵敬龙对位于郧西县城关镇小河东路东侧滨河路北侧天河金街的后街一期七幢1-12号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：1.案涉七幢1-12号房屋系郧西公司开发的商铺。2014年12月16日，赵敬龙与郧西公司就上述商铺购买事宜签订的《商铺认购协议书》,赵敬龙支付商铺认购金632050元，双方未就案涉商铺签订书面的买卖合同。虽案涉商铺于2019年7月18日已在房管部门网上签约至赵敬龙名下，但湖北省孝感市孝南区人民法院经胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰申请，于2017年4月7日查封了上述房屋，本院亦于2019年7月9日对上述房屋进行评估拍卖。该时间节点均在2019年7月18日之前。按照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产的物权应当以不动产登记为准。故人民法院查封案涉房屋时，案涉房屋未发生物权变动，对案涉房屋采取的法律措施符合法律规定。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，赵敬龙如对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，需要满足上述法律规定的三个条件，缺一不可。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，郧西公司与赵敬龙签订《商铺认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、违约责任以及商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同。且赵敬龙已支付的房屋价款超过合同约定总价款的百分之五十。但从赵敬龙提交的证据可以看出，其购买案涉房屋系用于经营，而非用于居住；赵敬龙亦未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。故赵敬龙提交的证据不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第二项规定的达到法定排除执行的情形。综上，赵敬龙对位于郧西县城关镇小河东路东侧滨河路北侧天河金街的后街一期七幢1-12号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告赵敬龙的诉讼请求。本案案件受理费16068.45元，由原告赵敬龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交按其上诉请求计算的上诉案件受理费。款汇湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：17×××69-1（预交诉讼费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  汪书力审判员  夏建红审判员  胡 红二〇一九年十二月二十八日书记员  董艳乐附：适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附：当事人提交的证据赵敬龙提交证据如下：证据一、商铺认购协议书。证据二、购房交款收据五张及POS机小票五张。拟证明：购房交款凭证。证据三、营业执照。证据四、门店外景照片。证据五、郧西公司开具的证明。证据六、2014年图纸房号。证据七、现房管局房号。胡向璋、黎建华、黄英、肖女杰提交证据如下：证据一、孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1352号、1353号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证和案涉商铺网签查询信息各一份。证据二、孝南区人民法院（2017）鄂0902民初1352号、1353号民事调解书、孝感中院（2019）鄂09执恢30号执行裁定书和拍卖公告各一份。证据三、案涉商铺登记相关信息一组。证据四、案涉商铺现状图一组。