北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初11791号原告：聂迪，男，1986年2月28日出生，汉族，工程师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：蔡梦（聂迪之妻），住北京市房山区。被告：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，董事。委托诉讼代理人：孔天闻，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈明觉，国浩律师（北京）事务所律师。原告聂迪与被告北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂迪及其委托诉讼代理人蔡梦，被告金阳公司之委托代理人孔天闻、陈明觉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聂迪向本院提出诉讼请求：1、解除聂迪与金阳公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2065741）（以下简称《预售合同》）；2、金阳公司向聂迪退还购房款共计6986552.81元及利息（按照中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率标准，首付款5607323元及电商费15万元自2017年11月12日《预售合同》签订之日起计算至实际支付之日止；公积金贷款120万元自2018年1月5日房款之日起计算至实际支付之日止；面积补差款29229.81元自2018年1月25日起计算至实际支付之日止）、代收契税102549.34元、代收公共维修基金13325元、代收产权证工本费80元、产权代办费1000元、预缴物业费4197.38元；3.金阳公司向聂迪赔偿装修款477192.68元、装修期间租房费用59464元、搬家费3000元及装修、搬家、开庭等产生的误工费2233元。事实和理由：2017年11月12日，聂迪与金阳公司签订《预售合同》，金阳公司将位于北京市房山区长阳镇XX-XX-XX地块XXX#住宅楼X层X单元-XXX房屋（以下简称XXX号房屋）卖与聂迪，房屋建筑面积共133.25平方米，套内建筑面积111.52平方米，分摊共有建筑面积21.73平方米，房屋总价款6807323元，另付15万元电商费。双方约定于2018年1月交房。2018年1月，聂迪收房时被金阳公司告知，此商品房实测套内面积为112平方米。根据《预售合同》第五章“面积差异处理方式”第十三条“面积差异处理”（四）双方自行约定（1）：套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。聂迪与金阳公司签订《面积补差协议》，并补交29299.81元面积差价。随后聂迪收房，进行装修并准备入住。2019年3月25日，物业工作人员通知聂迪办理房产证事宜时，告知本房屋实测面积又发生变化。聂迪向金阳公司求证被告知本房屋现建筑面积为138.15平方米，套内建筑面积为115.98平方米。聂迪于2019年3月26日与金阳公司协商此事，金阳公司不予理睬。聂迪根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》与《预售合同》第五章面积差价处理方式第十三条“面积差异处理”（四）双方自行约定（2）套内建筑面积误差比超出3%时，买受人有权退房的相关条款，提起本案诉讼。金阳公司辩称，第一，金阳公司同意就实测面积大于涉案合同约定面积的部分不再收取房款差价，聂迪无偿取得超出约定面积的房屋，实际系受益人，其固有利益未因房屋实测面积大于约定面积而受到任何损害；根据诚实信用原则，聂迪要求解除涉案合同的请求不应得到支持。《预售合同》约定套内面积为111.52平方米，涉案房屋的实测套内面积为115.98平方米，比涉案合同约定面积多出4.46平方米。虽然涉案房屋的实测套内面积已超过3%，但在获悉涉案房屋的实测套内面积大于约定面积后，金阳公司已明确向包括聂迪在内的业主承诺就实测面积大于涉案合同约定面积的部分不再收取房款差价，金阳公司同时也愿意通过减免物业费的方式承担业主就超出面积需要补缴的契税和专项维修基金进行补偿。该承诺针对面积误差比超过3%和不到3%的全部业主。目前，大部分业主已经与金阳公司签订了相关补充协议。仅有包括聂迪在内的小部分业主因周边房价下跌等原因，意图利用合同约定和法律规定的漏洞来转嫁市场风险，拒绝接受金阳公司赠予的超出面积。金阳公司已明确表示将超出面积无偿赠送给聂迪，对应房款为272244.65元。上述瑕疵给付并未加重聂迪的义务，也未损害聂迪的权益，金阳公司更未从中获利；并且聂迪无偿取得超出面积的房屋，系实际受益人。第二，即便认定聂迪有权解除涉案合同，金阳公司也只需要向其返还已付购房款及按照银行一年期贷款基准利率计算的利息。聂迪在本案中所诉请的电商费系聂迪为获得购房优惠以及购房机会而向第三方电商公司支付的服务费，与金阳公司无关；契税及公共维修基金为金阳公司代收代缴，实际收款方为税务主管部门，如法院认定解除涉案合同，聂迪可向第三方电商公司以及税务主管部门主张权利；因聂迪已实际享受涉案房屋的物业服务，其无权再要求退还物业费；聂迪在本案中诉请的按揭贷款利息、装修款、搬家费、误工费等均非金阳公司瑕疵交付而造成的实际损失，聂迪无权向金阳公司主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月12日，聂迪（买受人）和金阳公司（出卖人）签订了签订《预售合同》并办理网上签约及备案手续。《预售合同》约定聂迪购买金阳公司开发的XXX号房屋，房屋预测建筑面积为133.25平方米，套内建筑面积111.52平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米61041.28元，总价款6807323元。聂迪在《预售合同》签署当日支付5607323元（含定金50万元），剩余房款120万元通过公积金管理中心按揭贷款支付，金阳公司应当在2017年12月31日前交付房屋，在房屋交付之日起730日内办理产权转移登记。《预售合同》第十三条面积差异处理条款约定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按照第（四）种方式处理。……（四）双方自行约定：根据按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照中国人民银行公布的一年期同期贷款基准利率付给利息。……套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积/预测套内建筑面积×100%）。《预售合同》附件十二补充协议第十七条，关于广告及宣传资料信息的约定为：出卖人为本项目销售制作之一切介绍、宣传及广告资料等（包括但不限于沙盘模型、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告、建筑模型、样板间展示、售楼人员的相关介绍等）仅供买受人参考，不构成出卖人为本项目所作之任何承诺，亦不构成相应购房合同的组成部分，有关内容均以《预售合同》、附件及本补充协议为准。对与出卖人发布的广告和宣传资料中涉及但《预售合同》及其附件、补充协议未规定的事项，不作为交房标准，出卖人不受其内容约束。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，既不构成《预售合同》及其附件及本补充协议内容也不具有约束力，双方均以《预售合同》及其附件、本补充协议约定的内容为准。《预售合同》还对双方的其他权利义务作了约定。302号房屋所在住宅楼于2017年12月20日通过建设工程规划核验（验收），于2017年12月28日完成竣工验收备案。聂迪于2017年11月12日向金阳公司给付5607323元，于2018年1月15日以公积金贷款方式给付120万元。2017年11月12日，聂迪向北京创动诚讯网络科技有限公司交纳团购服务费15万元。2018年1月15日，聂迪向金阳公司补交房款29299.81元.2018年1月25日，聂迪向金阳公司交纳公共维修基金13325元、契税102549.34元、产权代办及工本费1080元、物业费4197.38元。同日，金阳公司向聂迪交付了302号房屋。聂迪收房后对302号房屋进行了装修，并于2019年4、5月份实际入住。302号房屋尚未办理所有权转移登记。金阳公司委托北京海测易达有限公司（以下简称海测易达公司）对302号房屋进行了两次面积测绘。聂迪与金阳公司签订《面积补差协议》，确认302号房屋实测套内面积为112平方米，系基于第一次测绘的结果。海测易达公司于2018年6月出具第二次测绘报告，金阳公司以此次测绘结果在北京市房山区住房和城乡建设委员会（以下简称房山住建委）备案。依据第二次测绘结果，302号房屋实测套内建筑面积为115.98平方米，相较于111.52平方米的预测套内建筑面积，误差比为3.99%。金阳公司称，第一次面积测绘时间是2017年12月21日至22日，302号房屋套内建筑面积112平方米（含阳台6.33平方米），该结果是海测易达公司根据金阳公司提供的资料，按照金阳公司要求将北侧靠窗部位作为阳台、面积减半计算得出的，与预测面积确定方式相同；根据房山住建委的要求，金阳公司对房屋进行了第二次测绘，此次为面积实测，将北侧靠窗位置作为完整的套内面积来计算，由此导致实测面积增加，阳台面积减少。金阳公司称其不依据实测面积确定房屋价款，且对于已收取的面积补差款可以向聂迪退还，并以免收6个月物业费的方式补偿聂迪因面积增大造成的相关损失。就302房屋实测套内面积与预测套内面积出现较大差异问题，本院向房山住建委发函调查。房山住建委答复称，据《房屋面积测算技术报告书》（预售登记测绘）记载，该房屋北阳台为未封闭阳台，建筑面积为3.42㎡，房屋建成后，该北阳台为封闭阳台并与室内连通，根据国标《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）房屋建筑面积测算的有关规定，未封闭的阳台计算一半建筑面积，封闭后的阳台计算全部建筑面积。诉讼过程中，聂迪称金阳公司在售房时存在虚假宣传，当时宣传的案涉小区配套小学为北京中关村第一小学，2019年4月实际挂牌学校为北京十二中良乡附属小学，导致其购买302号房屋的根本目的无法实现，并提交网络下载的视频予以佐证，金阳公司对该证据的真实性认可，对于证明目的不予认可，认为聂迪提交的视频不能证明是金阳公司进行的宣传，《预售合同》中亦未就具体的学校进行约定，且购房的核心目的是居住、生活，未能就读期望的学校不属于“合同目的不能实现”的情况；聂迪另称金阳公司在交房时提供虚假的测绘报告构成欺诈，而面积差异增加了其房屋使用成本等不可预见的成本，基于此，聂迪坚持要求解除合同。经本院询问，聂迪认可其收房前已经知晓案涉小区无法配套北京中关村第一小学的事实。本院认为：聂迪与金阳公司作为具有民事权利能力和民事行为能力的民事主体，在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。聂迪主张其所购302号房屋套内建筑面积误差比绝对值超过3%，且金阳公司存在虚假宣传及欺诈交房的行为，要求依据《预售合同》关于面积差异处理的有关约定解除《预售合同》。对于合同解除问题，应当基于合同约定，并综合违约方的违约行为和程度、守约方合同目的实现所受影响等因素，根据诚实信用原则予以确定。对于房屋面积差异问题。《预售合同》约定302房屋预测套内建筑面积为111.52平方米，实测套内建筑面积为115.98平方米，房屋套内建筑面积误差比超过了3%。从测量数据产生差异的原因来看，房屋面积测量数值出现较大差异与北阳台在预测面积时以未封闭阳台计算一半建筑面积、在实测时以封闭阳台计算全部面积直接相关。该结果的产生系受房产测量规范的影响，与房屋建造面积的绝对增加有着本质的区别。从双方利益关系来看，金阳公司未依据也明确表示将不会依据最终的面积实测结果收取房屋价款，已收的面积补差款可予退还，并将通过减免6个月物业服务费的方式弥补聂迪因实测面积变化而增加的契税和专项维修资金支出。金阳公司的行为，已经使得双方利益趋于平衡，而聂迪并未提供证据证明其因测量数据变化而权利明显受损的情况。对于虚假宣传问题。聂迪在知晓案涉小区配套北京中关村第一小学无法实现的前提下收取XXX号房屋，应当视为其对案涉小区配套小学现状的认可。现其以金阳公司就案涉小区配套小学存在虚假宣传为由要求解除合同，本院不予支持。金阳公司虽依据尚不准确的测绘结果收取部分面积补差款，但根据聂迪提交的证据，无法证实金阳公司在交房时具有故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况的事实存在，且欺诈本身亦非法律规定的当事人主张解除合同的事由，聂迪认为金阳公司在交房时提供虚假的测绘报告构成欺诈并以此要求解除合同的主张，难以成立。综上所述，虽然在《预售合同》中有关于套内建筑面积误差比超出3%时，买受人有权退房的约定，而金阳公司未将面积实测结果及时告知。但综合合同履行情况，金阳公司的违约行为的程度和对聂迪权益的影响均较轻微，且无碍于聂迪合同目的的实现，从维护交易稳定性出发，本院对聂迪因房屋面积误差要求解除合同的诉讼请求不予支持。聂迪主张金阳公司存在虚假宣传及欺诈交房要求解除合同的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。聂迪要求金阳公司返还购房款、电商费、公共维修资金、产权代办费、工本费、物业费，赔偿利息和装修费、租房费用、误工费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回聂迪的诉讼请求。案件受理费59451元，由聂迪负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  周 桓审 判 员  刘学芹人民陪审员  魏振山二〇一九年十二月三十一日书 记 员  杨 飞