北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初7531号原告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：付文功，男，1976年4月13日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。被告：北京鸿腾伟业物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-0836室，统一社会信用代码91110109801186183R。法定代表人：岳忠东，总经理。委托诉讼代理人：孙斗斗，女，1970年8月5日出生，汉族，北京鸿腾伟业物业管理有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：史小勇，北京龙朔律师事务所律师。原告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）与被告北京鸿腾伟业物业管理有限公司（以下简称鸿腾物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京奥港公司委托诉讼代理人付文功、潘峰，被告鸿腾物业公司法定代表人岳忠东，委托诉讼代理人孙斗斗、史小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京奥港公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施；2.判令被告向原告交还物业服务所必需的相关资料；3.案件受理费由被告承担。诉讼中，京奥港公司变更诉讼请求为：1.确认双方的物业服务合同于2018年6月30日正式解除；2.判令被告立即退出物业服务区域，移交占有的物业用房即×××的整个一层；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年4月30日签订《×××项目物业管理服务委托合同》（以下简称《物业合同》），约定由被告为原告开发的位于北京市顺义区×××小区提供前期物业服务，合同约定的服务期限自2015年4月30日起至2017年12月1日，现《物业合同》已期满终止。《物业合同》第六部分第九条第2款第14)项约定：“本合同期满终止或者提前解除、提前终止，乙方应当在合同解除、终止之日起30日内，向业主委员会（如未成立业主委员会则向甲方）办理下列移交事项：(1)移交全部物业管理用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；(2)物业管理账户和信托账户的全部资料、经审计确认的预收的物业服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和管理期间的财务账册等全部物业管理财务资料。乙方须保证所移交的账户内没有任何拖欠第三方的欠费；(3)物业档案资料等；(4)根据相关规定应移交的其他事项。”《物业合同》第七部分第十一条约定：“合同到期后，乙方应在合同终止之日起十五日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料”。原告于2018年6月14日通过EMS向被告发函，正式通知被告应当于2018年6月30日撤场，并移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。但被告至今仍然占据物业服务区域拒不撤出，也拒绝向原告交还物业服务所必须的资料。在《物业合同》期满终止的基础上，被告继续占据×××小区已经丧失合法依据，被告的行为已经构成侵权。同时，被告进驻×××小区后，还存在：违反《物业合同》约定，服务质量严重不达标，导致小区业主反映强烈，多次举报并经由新闻媒体报道，以及利用控制小区房屋钥匙的机会，未经原告同意，从2018年1月中旬起，擅自占用、出租原告所有的房产（包括但不限于商铺6间、住宅25套及2号楼首层）进行盈利活动。就被告的上述违约及侵权行为，原告保留向被告追究责任的权利。综上所述，在《物业合同》期满且原告已函告被告撤场的情况下，被告拒不撤场的行为已经侵犯原告的合法权益。原告现依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定依法起诉。鸿腾物业公司辩称：被告不同意原告诉讼请求，请求法院驳回原告起诉。原、被告之间不存在关于解除前期物业服务合同的合意。到目前为止，被告是小区唯一的物业公司，一直在正常履行自己的服务职责。关于本案原告拖欠被告物业费的纠纷正在顺义法院审理过程中，这个案子涉及到双方物业服务合同相关事实，所以跟本案有重合的地方。原告以侵权纠纷起诉的前提不确定，在前述物业服务合同纠纷做出判决前，被告请求本案考虑中止审理或者向原告释明撤诉。前述物业服务合同纠纷涉及到双方合同是否解除的认定。原告增加的诉讼请求与本案不是同一法律关系。针对原告变更后的诉讼请求，被告认为双方没有达成解除物业服务合同的合意，原告在履行物业服务合同过程中也存在严重违约行为，无论从合同约定还是法律规定违约方无权单方提出解除合同，不同意原告变更后的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：京奥港公司系顺义区×××小区的开发商。2015年4月30日，京奥港公司（委托方、甲方）与鸿腾物业公司（受托方、乙方）签订《×××项目前期物业管理服务委托合同》，约定甲方将其开发的“×××”项目及相关配套设施的物业委托乙方进行管理，合同期限乙方向甲方承诺物业服务自本合同签署进场之日起生效，暂定自2015年4月30日至2017年12月1日止，合同期限未满、园区业主大会（筹委会）成立，在业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效的同时，本合同自然终止。第九条第二款第14项约定：本合同期满终止或者提前解除、提前终止，乙方应当在合同解除、终止之日起30日内，向业主委员会（如未成立业主委员会则向甲方）办理下列移交事项：移交全部物业管理用房、场地和属于业主共同所有的其他财物；物业管理账户和信托账户的全部资料、经审计确认的预收的物业服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和管理期间的账务账册等全部物业管理财务资料；物业档案资料；根据相关规定应移交的其他事项。合同第十条约定，本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方，乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方或业主大会（筹委会）、业主委员会。第十一条约定，合同到期后，乙方应在合同终止之日起十五日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业管理有关的全部档案资料。第十二条约定：本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。第十三条约定：本合同终止或者出现法定及约定解除条件导致合同解除时，双方应于终止或者解除合同之日起十五日内结清全部费用并交接相关物品；乙方应于终止或解除合同之日起十五日内，将本合同约定物业的管理权交给新聘物业服务公司，退出本合同约定的物业管理区域。第十四条约定：甲乙双方同意如发生下列情况可终止此合同，但需提前以书面形式通知对方：甲乙双方经协商一致并达成书面协议，终止合同……第十五条约定，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。上述物业服务委托合同签订后，双方依约履行。合同期限届满后，被告未撤出并继续为×××小区提供物业服务。双方在2018年1月还协商由被告协助原告办理交房手续，以十年的物业费折抵原告应向业主支付的逾期交房违约金。在此期间，原告欠付被告物业服务费，被告向原告发送催款函。2018年6月14日，原告回函被告，要求被告在2018年6月30日之前办理完成结算、配合政府部门变更等交接工作，待双方移交、交接完成，原告将依据合同约定支付相应款项。2018年8月13日，被告回函：1.双方前期物业服务合同2017年12月31日到期后双方就合同续期问题一直在协商并已就新合同条款达成一致，因原告原因未能及时签字盖章。该委托合同商定物业服务期限自2018年1月15日至2021年1月15日，根据双方合意被告继续为×××项目持续提供物业服务至今；2.关于原告来函称“2018年5月与你司商定，你司应于2018年6月30日前撤场，由我司接管小区服务……”，这一说法没有依据，首先你方近期确实单方提出终止物业服务委托的意向，但双方并未就此达成一致和前述任何书面合同解除文件。关于贵司提出的终止双方的前期物业服务委托一事，我司的答复是任何合同、协议都具备在协商一致的情况下由双方当事人合意解除的机制，对此应严格按照协议的相关约定，明确责任并就合同解除及后续事项进行磋商，妥善解决。原告提出在其向业主交房后，业主反映被告在物业服务方面存在严重问题，业主反映强烈，政府相关部门也要求其更换物业公司，故其行使合同法定解除权要求解除双方的物业服务合同关系。被告认为双方形成事实上的物业服务合同关系，合同解除应由双方达成合意，原告作为违约方无权单方行使合同解除权解除合同。另查，因原告拖欠被告物业费，被告已起诉原告索要2017年的部分物业费及2018年全年物业费。后经询被告意见，被告同意于2019年12月31日解除双方的物业服务合同。上述事实，有庭审笔录、《×××项目前期物业管理服务委托合同》等在案佐证。本院认为：《×××项目前期物业管理服务委托合同》是原、被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。被告作为×××小区的前期物业服务公司，接受原告委托对小区进行物业管理，上述委托合同期限已届满，但被告并未撤场仍继续为小区提供服务，虽未签订书面合同，但双方对在2018年6月30日之前存在事实上的物业服务合同关系并无异议。现原告要求行使合同解除权解除物业服务合同，但原告未向被告支付物业费、且原告并未举证证明被告提供物业服务存在根本违约的情形，故本院认定原告无单方合同解除权。但鉴于双方纠纷现状，已丧失合作基础，且被告表示愿意在2019年12月31日解除合同，本院对此予以确认。合同解除后，被告应将占用的物业用房腾退给原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告北京京奥港置业有限公司与被告北京鸿腾伟业物业管理有限公司之间的物业服务合同关系于二〇一九年十二月三十一日解除；二、被告北京鸿腾伟业物业管理有限公司于双方物业服务合同解除后十日内将占用的物业用房即×××六号楼6-1、6-2整个一层腾退交付原告北京京奥港置业有限公司；三、驳回原告北京京奥港置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费七十元，由原告北京京奥港置业有限公司负担元三十五元（已交纳），由被告北京鸿腾伟业物业管理有限公司负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王晓琳人民陪审员  穆希超二〇一九年十二月二十七日法官 助理  赵 杰书 记 员  王梦伟