安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初10508号 原告：周平，男，1971年10月18日生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：卢继侠，女，1972年6月23日生，汉族，住安徽省阜南县。 共同委托诉讼代理人：胡兴贵，安徽阜淮律师事务所律师。 被告：安徽鑫马置业有限公司，统一社会信用代码9134122557706066574，住安徽省阜南县鹿城镇地城北路。 法定代表人：马超，该公司总经理 委托诉讼代理人：冷振初，该公司员工。 原告周平、卢继侠与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡兴贵，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周平、卢继侠向本院提出诉讼请求:1、1、判决被告向原告支付逾期交房违约金600元（从2016年12月31日至2017年1月4日止）；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金35112元（从2016年12月31日后90天起计算至2018年3月22日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区9号楼1501号房屋一套，购房总价600000元。合同约定被告应于2016年12月31日前将房屋交付给原告，90日内被告为原告办理房屋产权证，原告按约定交付房款后，被告未按约定交付房屋及为原告及时办理房产证，根据合同约定，被告应当赔偿原告各项损失。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，2015年11月15日，被答辩人与我公司签订商品房买卖合同，我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆9＃1501室一套房屋出售给被答辩人，该房屋面积130.04平方米，总房款600000元。合同约定在2016年12月31日前交房。我公司于2016年12月26日取得竣工验收报告后，以邮寄快递方式将交房通知书送达给原告，原告按照通知要求，于2017年1月4日接收房屋。涉案9号楼有800余套房屋，为保证有序交房，交房通知书载明时间为2017年1月4日。被答辩人要求支付逾期办理房屋产权证违约金于法无据，我公司不承担违约责任。涉案房屋的物权已于2015年11月15日办理在被答辩人名下。根据《物权法第十四条、第十六条之规定，不动产登记机关管理的不动产登记簿是物权设立的依据，而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，案涉房屋的不动产物权已经登记在被答辩人名下并抵押在银行办理该房屋按揭贷款，案涉房屋的物权已经是被答辩人所有，我公司已经尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致被答辩人未取得不动产权登记证。我公司已经尽到通知办证和协助办证的义务。2017年11月2日取得综合验收备案符合办证后，我公司及时电话通知原告提供办理房屋不动产权登记所需个人相关资料。我公司根据涉案合同附件十一补充协议5约定，“买受人同意出卖人采取报纸公告或在本合同房地产所在地楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日，因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。又于2017年12月4号在该小区多处显著位置和涉案房屋9＃楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，原告仍未按通知要求前往力理不动产权证。由于原告不积极、不及时提供个人办证资料，不履行合同约定办证义务，导致房屋不动产权证逾期办理，以达到主张逾期办理不动产权证违约金的目的，其行为违背《合同法》第一百一十九条（减损原则）：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。综上所述，在逾期办证违约金的问题上，答辩人始终都在积极履行合同约定的义务，由于被答辩人银行按揭贷款没有在交房前全额到达出卖人账户和其在外地不积极、不主动，不及时提供个人办证资料，故意拖延办证时间，才导致房屋不动产权证没有按期办出，不存在因为答辩人的原因未取得不动产证的情形，我公司亦不承担违约责任，请求法院依法驳回被答辩人诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201511150001。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区9号楼906幢1501号房屋一套，建筑面积为130.04平方米，该商品房单价为每平方米4613.96元，购房总价600000元。 合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、经综合查验合格。 合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。 合同附件十一条补充协议特别约定：……5、买受人同意出卖人采用报纸公告或者本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 原告已按合同约定一次性支付购房款600000元，2017年1月4日接收房屋，于2018年3月22日取得不动产登记证书。 另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在9#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得9#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 被告根据双方约定通过邮寄方式于2016年12月21日向原告送达交房通知书，但涉案房屋所在9号楼在2017年11月21日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，送达之时涉案房屋尚不具备双方约定的交付条件，原告实际于2017年1月4日接收房屋，被告逾期交房期间为2016年12月31日至2017年1月4日，计,4天，期间的逾期交付房屋违约金为480元（600000元×0.0002×4）。 原告于2017年1月4日实际接收房屋，于2018年3月22取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2017年4月5日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约办理房屋产权证期间为2017年4月5日至2017年12月19日，对原告请求超出上述期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），故违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司支付原告周平、卢继侠逾期交付房屋违约金480元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以总房款600000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的标准支付原告周平、卢继侠自2017年4月5日至2017年12月19日期间的逾期办理房屋产权登记违约金。 以上第一、二项于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计345元（原告预交），由被告安徽鑫马置业有限公司负担218元，原告周平、卢继侠负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  魏田田 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张明明