广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5388号原告：广州鸿汇物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇汇美汇太东路79号901房。法定代表人：戴志华。委托诉讼代理人：韩东，系该公司员工。被告：易立红，女，1980年11月14日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司诉被告易立红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人韩东到庭参加诉讼，被告易立红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州鸿汇物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付欠缴2018年7月1日至2019年2月28日的物业管理费1145.6元，2017年4月1日至2017年12月1日、2018年6月1日至2018年7月1日、2018年8月1日至2018年10月1日、2018年11月1日至2019年1月1日、2019年2月1日至2019年3月1日的水费247.4元、排污费125.6元，2017年12月1日至2018年7月1日、2018年8月1日至2018年10月1日、2018年11月1日至2019年1月1日、2019年2月1日至2019年3月1日的水损分摊费209.2元、排污损耗分摊费114.4元以及截止至2019年6月15日的违约金1246.6元；二、由被告承担本案诉讼费。事实与理由如下：2009年3月11日，广州汇美物业发展有限公司（原告前身）与被告签署了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为包括被告在内的全体小区业主提供物业管理服务，同时对物业管理费、水电费等费用缴纳标准及日期均做出了明确约定。自被告成为小区业主后，一直依约履行义务向原告按时缴纳物业管理费、水电费等费用。自2017年5月份开始，被告开始拒缴物业管理费等，原告多次催缴无果，无奈诉至法院。被告易立红未答辩。经审理查明：2009年3月11日，广州汇美物业发展有限公司（甲方）与被告（乙方，单元号11幢2302号）签订《前期物业管理服务合同》，载明：本合同所指物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业名称为汇美体育花园，坐落位置地址是增城市新塘镇汇美新村金都大道1号。第一条第二款乙方的权利义务包括乙方应按以下标准在每月20日前交纳当月以下费用：住宅管理费按每平方米1.15元/月收取；住宅区水费按0.97元/吨，排污费0.27元/吨，电费按0.72元/度；水电费用如有调整按有关部门规定计算收取。第八条违约责任乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年9月11日，广州汇美物业发展有限公司将名称变更为广州鸿汇物业管理服务有限公司。位于新塘镇汇美金都路3号11座2302房的产权人为被告。再查明，2019年5月21日，本院作出（2019）粤0118民初251号民事判决书，该生效判决查明：本案审理期间，广州鸿汇物业管理服务有限公司作出《关于汇美新村供水管网及水损公摊的情况说明》，说明以下情况：一、关于汇美新村区域的概况：汇美新村整体占地近1000亩地，根据政府部门批准的规划，区内划分有商业街、别墅区、办公用地、商住小区、学校、幼儿园、农贸市场、布匹市场、工业区、厂房、仓库等不同功能区域，当时规划设计的定位就是现代中小城镇的规模。二、关于汇美新村的供水管网的设计、建设、供水、抄表和缴费情况：汇美新村的供水管网是上世纪九十年代初由广州市自来水公司负责设计和施工的，完工后一直由广州市自来水公司负责供水，直到2001年依照增新府【2001】6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》才转由新和自来水有限公司负责改造、接驳和供水。依据新和自来水有限公司的《汇美新村供水管网布置图》可知，汇美新村供水管网采用的是能保证供水可靠性的环状管网，符合《城镇给水排水技术规范》第3.4.15条“城镇配水管网应成环状布置”的相关规定。目前新和自来水公司只愿意抄荔新路、汇太路、汇景路两侧的1#-9#大水表，该9块大表后的小水表均由我公司利用物业管理服务时的便利代抄、代计、代收、代支。三、关于汇美新村供水管网的现状及水损公摊的情况：1、汇美新村供水管网已经使用了二十多年，管网已出现老化陈旧大漏的情况。虽然《物业管理条例》第四十四条规定了“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用…”，但因新和自来水公司还未实行抄表到户，我公司在代收代支时，只能每月将块大表的合计读数与区内各小业主（用户）水表抄表总和之差作为水损，按各分户水表的用水量进行统一的水损分摊。2、关于代收代缴水损分摊的具体计量方式和步骤如下：第一步，增城新和自来水有限公司对上述9个总表进行抄表，得到当月汇美新村区内用水总量；第二步，我司安排人员到户抄表，得到汇美新村区域内各户当月水表计量的用水量，然后计算出所有用户的用水总量；第三步，前两者差额则为应公摊的水损总量，然后按各户当月用水量占汇美新村区域内所有用户用水总量的比例乘以应公摊的水损总量，即可算出该用户当月应承担的公摊水损量；然后我司派单请各户按新和自来水有限公司收取的1.74元的单价标准缴纳相应的水费及公摊水费；我司代收后，全额缴纳给供水单位新和自来水有限公司。以2018年6月份为例，新和自来水公司抄得汇美新村总表用水量119558立方，同期我司抄得汇美新村各户的用水量合计83321立方。即应公摊的水损量（36237立方）=自来水公司抄得总表用量（119558立方）-汇美新村各户用水量的合计数（83321立方）。各用水户分摊公共水损的比例为36237立方÷83321立方≈43.49%。即汇美新村业户每用1立方水，需分摊约0.4349立方的公共水损。在上述36237立方的公共水损中，体育花园全体业户仅按比例分摊了4919立方的水损，其余的31318立方的水损是由体育花园以外的其他汇美新村用水户公摊的。可见，水损公摊是针对汇美新村所有用水业主的，是公平合理的，程飞作为用水户之一依法应该承担该水损公摊费用。并附以下材料：1、增城市新塘镇人民政府于2001年2月8日作出增新府（2001）6号《关于新塘地区供水改由新和自来水公司负责的通知》，通知从2001年2月起新塘镇范围内原由广州市自来水公司供给用水的用户改由新和自来水公司负责供给。2、新和自来水公司提供的《汇美新村供水管网布置图》。3、广州市增城区发展改革和金融工作局于2016年2月18日作出的增发改函（2016）86号《关于调整我区自来水价格相关问题的批复》，记载增城区新和自来水有限公司供水价格表中居民生活用水第一阶梯为1.74元/立方米。4、2018年6月增城新和自来水有限公司水费缴纳通知单。5、增城新和自来水有限公司开具的收费票据（2018年6月城市污水处理费22722.1元、2018年6月汇美新村汇景南路7#表水费41617.32元）。6、2018年6月的水损公摊说明和2018年6月底抄表单（水损公摊明细表）。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务合同》，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告作为汇美体育花园的业主，享受了原告提供的物业服务，且双方在合同中约定了被告交纳物业管理费以及按有关部门规定的标准支付水费、排污费等费用。因此，现原告请求被告支付2018年7月1日至2019年2月28日的物业管理费1145.6元，2017年4月1日至2017年12月1日、2018年6月1日至2018年7月1日、2018年8月1日至2018年10月1日、2018年11月1日至2019年1月1日、2019年2月1日至2019年3月1日的水费247.4元、排污费125.6元，理据充分，本院予以支持。关于水损分摊费和排污损耗分摊费的问题。虽然原、被告签订的《前期物业管理服务合同》并未对水损分摊费和排污损耗分摊费如何计算进行约定，签订合同之后亦未对此问题进行协商。但根据已经发生法律效力的广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初251号民事判决书中“自来水公司只负责向原告收取涉案汇美体育花园所在的汇美新村的几个大水表的水费，对于汇美新村内的各用户的水费则由原告代收”的认定，原告对于公摊的水损量以及各用水户分摊公共水损的比例的计算方法亦合理，且该计算方法适用于整个汇美新村的所有用水户。因此，现原告请求被告支付2017年12月1日至2018年7月1日、2018年8月1日至2018年10月1日、2018年11月1日至2019年1月1日、2019年2月1日至2019年3月1日的水损分摊费209.2元、排污损耗分摊费114.4元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题。《前期物业管理服务合同》明确约定了违约金从逾期之日起按每天3‰计算。而被告确实存在拖延交纳上述费用的行为，违反《前期物业管理服务合同》约定，故现原告主张上述费用的违约金1246.6元（以当月欠费为本金，从欠费当月21日起按每天3‰计算至2019年6月15日止），理据充分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告易立红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州鸿汇物业管理服务有限公司支付2018年7月1日至2019年2月28日的物业管理费1145.6元，2017年4月1日至2017年12月1日、2018年6月1日至2018年7月1日、2018年8月1日至2018年10月1日、2018年11月1日至2019年1月1日、2019年2月1日至2019年3月1日的水费247.4元、排污费125.6元，2017年12月1日至2018年7月1日、2018年8月1日至2018年10月1日、2018年11月1日至2019年1月1日、2019年2月1日至2019年3月1日的水损分摊费209.2元、排污损耗分摊费114.4元以及支付上述费用的违约金1246.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告易立红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年十二月二十四日书 记 员  赖蓝婷