北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初24840号原告：盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：邱继慧。委托诉讼代理人：张敏，北京市中关律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶，女，1983年3月17日出生，回族，盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司收费主管，住北京市丰台区。被告：北京世纪中基科技发展有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街2号寰岛博雅大酒店一层1号。法定代表人：陈昭文，执行董事。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司（以下简称盛世百盈公司）与被告北京世纪中基科技发展有限公司（以下简称世纪中基公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。盛世百盈公司之委托诉讼代理人张敏，世纪中基公司之委托诉讼代理人陈昕、李佳星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛世百盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令世纪中基公司支付盛世百盈公司物业费4322565.84元（截止2019年1月31日）；2、判令世纪中基公司支付盛世百盈公司空调费2199527.1元；3、判令世纪中基公司支付盛世百盈公司水费38968.5元；4、判令世纪中基公司支付盛世百盈公司电费1419.52元；5、判令世纪中基公司支付盛世百盈公司利息损失1279581.61元。诉讼过程中，盛世百盈公司放弃要求世纪中基公司支付空调费2199527.1元、水费38968.5元、电费1419.52元的诉讼请求。事实和理由：盛世百盈公司系北京市朝阳区***小区的物业管理公司，世纪中基公司是该小区511室、606室、611室、811室、812室、1005室、1120室、1202室、1501室、1601室、1606室、1608室、1620室、1702室、1805室、2012室、2017室、2117室、2118室、2121室、2209室、2302室、2618室、2619室、2701室、2707室、2901室、2902室、2905室、2906室、2907室、2908室、2921室、3017室（以下统称涉案34套房屋，分别称房号）的所有权人，双方签订《委托物业管理合同（临时）》，盛世百盈公司依约向世纪中基公司提供了物业服务，世纪中基公司未向盛世百盈公司交纳物业费，盛世百盈公司多次催要未果，故诉至法院。世纪中基公司辩称，不同意盛世百盈公司的全部诉讼请求。盛世百盈公司通过与业主大会私下签约的方式，强行进入涉案小区，并提供劣质服务，在其管理期间，小区内的设备基本处于瘫痪状态，其不仅在管理方面存在失职，还多次采取小额购电等方式对维权业主进行报复，以各种方式阻碍业主行使权利。2019年业主选聘的新物业公司进入小区提供服务，8月盛世百盈公司纠结不法人员，试图通过暴力方式回到小区，业主报警后，民警赶到现场解决问题，盛世百盈公司存在的诸多问题，业主已向相关部门反映。关于收费标准，涉案34套房屋均为住宅，盛世百盈公司按照18元收费没有依据，且物业费的收取标准应根据盛世百盈公司提供的服务品质确定，而盛世百盈公司的服务连基本水平都无法达到，其主张的收费标准不应得到支持。关于收费期间，2018年4月27日业主大会已经表决不接受盛世百盈公司的服务，双方间的权利义务已经终止，但盛世百盈公司一直拒绝退出小区，在此之后的费用，盛世百盈公司无权收取。关于滞纳金，其一盛世百盈公司服务存在瑕疵；其二相关业主提出了撤销权诉讼，在收费标准不明的情况下，很多业主缓交了物业费；其三涉案34套房屋中的33套均出现过被不法人员撬门非法占用的情况；综上，世纪中基公司缓交物业费合情合理，不应支付盛世百盈公司违约金。盛世百盈公司主张的利息损失，没有依据，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层511号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为185.78平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层606号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为254.2平方米，登记时间2015年8月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层611号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为185.78平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层811号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为185.78方米，登记时间2015年3月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层812号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为190.01平方米，登记时间2015年3月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1005号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年7月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年9月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1120号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年10月20日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1202号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年5月20日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1501号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年6月2日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1601号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年6月16日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1606号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.08平方米，登记时间2016年1月15日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1608号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为114.34平方米，登记时间2015年8月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1620号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年9月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1702号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2016年1月25日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层1805号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年9月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2012号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为190.4平方米，登记时间2015年9月10日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2107号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.08平方米，登记时间2015年7月14日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2117号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.08平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2118号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年1月27日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2017年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2121号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年9月10日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年12月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2209号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为190.4平方米，登记时间2015年2月9日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2302号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.29平方米，登记时间2015年5月20日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2618号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年2月5日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年2月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2619号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为109.97平方米，登记时间2015年6月29日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年9月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2701号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年1月21日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2707号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2015年9月17日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2901号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年1月21日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2902号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年7月6日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年1月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2905号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为115.13平方米，登记时间2015年8月18日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2906号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2016年7月28日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2016年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2907号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2015年11月5日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2908号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为114.96平方米，登记时间2015年11月5日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层2921号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为157.61平方米，登记时间2015年1月21日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。世纪中基公司系北京市朝阳区***号楼**层3017号房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为255.76平方米，登记时间2015年9月10日，规划用途为住宅。盛世百盈公司主张2015年7月1日至2019年1月31日期间的物业费。上述涉案34套房屋所在物业为北京市朝阳区****小区（以下简称**中心）。该物业成立了业委会。世纪中基公司认可自取得涉案34套房屋后未交纳物业费。2013年8月28日，盛世百盈公司（乙方）与北京市朝阳区**中心小区业主委员会（甲方）签订《委托物业管理合同（临时）》，该协议约定：甲方将位于北京市朝阳区****小区项目范围内的物业全部委托给乙方实行统一管理；按照建筑规划许可证，乙方负责管理**中心项目物业房产总建筑面积为112857.79平方米（其中包含但不限于住宅面积，商业面积，会所面积，地下车库及地下人防面积等）；乙方对本物业的管理事项包括：房屋建筑本体的使用、维修、养护和管理，物业范围的公用设施、设备及场所（地）（其中包括但不限于消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、人防、地上/地下停车场等）的使用、维修和管理，清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作），公共生活秩序，文娱活动场所，便民服务网点及物业范围内所有营业场所，车辆行驶及停泊，物业档案管理，物业管理费、租金等各项费用的收取（自本协议实施之日起，甲方委托乙方全权负责向各业主收取**项目物业房产的物业管理费、租金等各项费用），代为出租、本物业管理范围内的房产及其它相关衍生业务（自本协议实施之日起，甲方委托乙方进行物业管理并代为出租物业房产），对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理（包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交、催改），授权由物业管理公司管理的其他事项；物业管理目标和经济指标，各项管理指标执行物业行政管理部门规定的各项标准，要求在乙方接管后二年内达到市级物业管理标准；物业管理收费标准，公寓为6元/平米，商业为22元/平米，新的收费标准待**中心业主大会对物业收费的表决结果通过后执行；乙方采取包干制、自主经营、自主进行物业管理，自负盈亏；委托管理期限为2年，自2013年8月30日起到2015年7月29日止；在合同有效期内，如甲方经过业主大会，以招投标方式选举出新的物业公司，乙方应在接到甲方书面通知三个月内，无条件向甲方选举的新物业管理公司进行工作移交；如合同期满后，甲方没有选举出新的物业公司，则本合同自动顺延至旺座业主大会选举出新的物业公司为止。2015年，案外人北京****有限公司（以下简称****公司）以业主撤销权纠纷为由将**中心业委会（以下简称业委会）和盛世百盈公司诉至我院，要求撤销：1、业委会于2014年12月28日作出的关于变更物业收费方案的业主委员会决定；2、撤销业委会于2014年4月18日作出的关于选聘、解聘物业服务企业的业主委员会决定，认定业委会和盛世百盈公司签署的《委托物业管理合同》无效。我院作出（****）朝民初字第*****号民事判决书，判决驳回****公司的全部诉讼请求。该案经审理查明以下事实：“2011年7月，业委会与北京****有限公司（以下简称**物业公司）签订《物业服务合同》，业委会委托**物业公司对**中心提供物业服务。双方约定本项目管理阶段之服务期限为2年，自2011年7月1日至2013年6月30日。本合同签订后，甲方将根据2010年业主大会通过的《****中心业主大会议事规则》第十七条第八款的规定，积极征求业主意见，组织物业管理企业报价与竞标，在做好前期准备工作后，适时召开业主大会，决定选聘新物业公司的事宜。2013年，业委会采取书面征求意见的方式于2013年3月1日至2013年10月31日召开了**中心小区第二届第一次业主大会，并于2013年12月4日形成《北京市朝阳区**中心小区第二届第一次业主大会会议决议》。决议事项中包括提高物业品质、关于住宅专项维修基金的使用、紧急情况下使用公共维修基金等。其中有：2、表决配合启动业态转变恢复公寓，为体现酒店式公寓服务品质，物业重点岗位将更换或新招聘服务人员，由此会带来服务成本增加，将视情况对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积的76.57%。3、表决确定商住物业费单价问题。(1)若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。(2)若用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。(3)在上述物业费单价实施一年以后，将视情况及条件，清除商户，包括但不限于办公、商业经营等，全部恢复为高档公寓住宅用途。收到书面表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。收到书面意见表决书183份，同意的为178份，占总投票数的68.99%，占专有部分建筑物总面积76.09%。****公司的工作人员作为业主代表担任监票人，形成《北京市朝阳区**中心小区第二届第一次业主大会会议决议》后，****公司还在《北京市朝阳区**中心小区第二届第一次业主大会会议决议》上加盖了印章。业委会提交了通知函，以证明2013年3月31日向**物业公司发送《通知函》，通知函内容为通知**物业公司，与**物业公司的《物业服务合同》至2013年6月30日到期后不再续约。2013年8月28日，业委会与盛世百盈公司签订《委托物业管理合同（临时）》。2014年3月30日，业委会与**物业公司、盛世百盈公司签订《会议纪要（备忘录）》，三方就物业交接等问题达成协议。2014年4月18日，**物业公司与盛世百公司、业委会签订《**中心小区物业管理权交接协议书》。2014年12月28日，业委会向盛世百盈公司发出《通知函》，内容为：……**中心第二届第一次业主大会已召开完毕，会议通过了多项议案，并于2013年12月4日形成业主大会决议。决议第一条第2项确定：‘对物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%。’决议第一条第3项确定：‘(1)若用于办公用途，物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取。(2)要用于商业经营用途（非住宅用途对外营业的），包括但不限于如商店、美容按摩等类型的零售及服务业，物业费按照居住用途物业费的4倍标准收取。’鉴于**中心的前期物业管理合同即已按1.5美元/平米/月收取物业费。考虑到物价上涨因素，以及配合**中心的业态转变。依据**中心第二届第一次业主大会决议，请贵公司自2015年2月1日起按照不同用途执行如下收费标准；居住用途的公寓9元/月/平米。办公用途公寓18元/月/平米；商业用途的公寓36元/月/平米。请贵司将新收费标准在**中心大堂、电梯间等公共场所予以公告。2014年12月29日，盛世百盈公司向业委会回函，确认收到业委会的调整物业收费的通知，将按照通知内容制作公告，将调整物业费的相关事宜公示。2014年12月31日，盛世百盈公司张贴公告，内容为：……盛世百盈公司坚决执行第二届业主大会第一次会议表决通过的物业费上调决议及相关实施细则规定如下：1、自2015年2月1日起自住用途公寓在原有基础上上浮50%即9元/月/每平米；2、自2015年2月1日起办公用途公寓按自住用途公寓物业费2倍收取即18元/月/每平米；3、自2015年2月1日起商业用途公寓按自住用途公寓物业费4倍收取即36元/月/每平米（如按摩、美容等）；4、自2015年2月1日起底商物业费在原有物业费基础上上浮50%即33元/月/每平米。”****公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院作出（****）京**民终****号民事判决书，认为：“2013年12月4日形成的《北京市朝阳区**中心小区第二届第一次业主大会会议决议》系业委会通过书面征求意见的方式召开业主大会后做出，****公司对该决议中包括提升物业管理收费标准的各项内容均未表示异议。从《北京市朝阳区**中心小区第二届第一次业主大会会议决议》的内容来看，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，从盛世百盈公司入驻**中心小区后实施的物业费标准来看，亦未违反该业主大会会议决议的相关规定，故****公司认为业委会擅自提高了收费标准，侵害了包括****公司在内的业主权益的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于选聘、解聘物业服务企业。第一，一审法院根据**中心小区原物业管理公司即**物业公司与业委会、盛世百盈公司签订的《会议纪要（备忘录）》、《补充会议纪要》、《**中心小区物业管理权交接协议书》中关于****公司相关权利义务的约定及****公司接受盛世百盈公司物业服务并交纳物业费的情况，联系**物业公司与****公司系关联公司及公司执行董事、经理的任职情况，认定****公司知悉并认可**中心小区的物业公司变更为盛世百盈公司并无不妥，本院予以确认。第二，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。****公司如对物业公司变更为盛世百盈公司存在异议，应在合理期限内提出。作为**物业公司的关联公司，****公司明知《补充会议纪要》、《**中心小区物业管理权交接协议书》等协议中关于变更物业公司的相关约定，却在协议签订一年后，盛世百盈公司已实际管理**中心小区的情况下向法院提起诉讼，其行使业主撤销权超过了法律认可的除斥期间。第三，从业委会与盛世百盈公司签订的《委托物业管理合同（临时）》内容看，该合同系临时合同，即使在合同有效期内，如业主大会以招投标方式选举出新的物业公司，盛世百盈公司亦应无条件向新物业管理公司进行工作移交，尽管本案中业委会在选聘、解聘物业服务企业的程序上存在不规范之处，但从其签订的背景来看，系在业委会与**物业公司物业服务合同已到期的情况下为保障物业服务的连续性而签订。故考虑以上三点因素，本院认为****公司关于撤销业委会选聘、解聘物业服务公司决定的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。”北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年7月17日，北京市朝阳区**中心小区业主委员会与盛世百盈公司签订《委托物业管理合同（临时）》，将物业管理收费标准提升为自住用途公寓9元/平米，办公用途公寓18元/平米，商业用途公寓36元/平米，底商物业费33元/平米，制冷费90元/平米/季，委托管理期限自2015年7月30日起至由**中心业主大会通过招标选出新的物业公司为止。2019年，案外人北京****有限公司（以下简称****公司）以确认合同无效纠纷为由将业委会和盛世百盈公司诉至我院，要求确认业委会和盛世百盈公司于2015年7月17日签订的《委托物业管理合同（临时）》无效。我院作出（****）京0105民初*****号民事判决书，认为：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或者违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。这里的强制性规定，指的是效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因物业服务涉及全体业主的共同利益，涵盖物业管理区域范围内全体业主共用设施的运行和管理，故物业服务企业的选聘直接影响全体业主的切身利益和整个物业区域的服务品质。业委会系业主大会的代表机构，执行业主大会的决定事项，其应在业主大会授权范围内依法行事，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。故上述《中华人民共和国物权法》七十六条的规定应属于效力性强制性规定。2013年8月28日，盛世百盈公司与业委会签订《委托物业管理合同（临时）》，约定业委会委托盛世百盈公司对**中心提供物业服务，管理期限两年，如合同期满业委会没有选出新的物业公司，则本合同自动顺延至旺座业主大会选举出新的物业公司为止。根据已生效民事判决书认定，该合同为临时性物业服务合同，但同时指出业委会在选聘、解聘物业服务企业的程序上存在不规范之处，即未召开业主大会决定选聘物业机构，但鉴于当时系在业委会与上一家物业公司物业服务合同已到期的情况下为保障物业服务的连续性而签订，且业主起诉时已过一年除斥期间，故驳回了业主的诉讼请求。但业委会在2015年6月7日的民事判决书已明确指出其选聘物业公司存在程序不规范的情况下，无视相应法律的规定，未积极改正错误，未及时按照法律行政法规的相关规定召开业主大会表决选聘物业服务企业，反而于2015年7月17日与盛世百盈公司再次签订《委托物业管理合同（临时）》，且事后未经过业主大会表决追认，其行为已经违反了法律法规的规定。另外，即使存在2013年8月28日《委托物业管理合同（临时）》因两年委托管理期限到期而业主大会未选聘出新的物业服务企业的情况，因该合同已经明确约定未选出新的物业服务企业则本合同自动顺延至旺座业主大会选出新的物业服务企业为止，故盛世百盈公司与业委会之间本无必要重新签订新的物业合同。综合比较两份合同，主要的区别之一在于2015年7月17日签订的物业合同中调整了制冷费标准，而费用标准的调整又与全体业主的切身利益相关。故在未经业主大会表决的情况下，盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订《委托物业管理合同（临时）》违反了效力性强制性规定，应当被确认无效。盛世百盈公司现有证据不足以证明盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订合同时存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的行为，故****公司该主张依据不足。”我院判决盛世百盈公司与业委会于2015年7月17日签订的《委托物业管理合同（临时）》无效。盛世百盈公司不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）京03民终7941号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，盛世百盈公司提交业委会于2015年1月21日向其发送的《回复函》，就此证明世纪中基公司的物业费应按照办公用途标准计算。该函载明：今收到贵司征询关于依据《第二届第一次业主大会会议决议》物业费调整约定中，希望给予贵司关于公司名下房产物业费收费标准以明确解释，现答复如下：凡登记在企业名下的房产均视为企业自用房产，均属办公用途，但如该企业有明确的出租行为，则按照该企业实际出租用途计算物业费标准，希望贵公司严格执行业主大会决议。世纪中基公司称文件落款文字浮于印章之上，故对该份证据的真实性不予认可。盛世百盈公司称文件系打印完成后加盖的公章，因黑色字体比较明显，故红色印章无法遮盖。庭审中，盛世百盈公司提交了一套由该公司制作的《**中心缴费通知书》，通知书上载明涉案34套房屋的收费标准为9元/月/平米。此后，盛世百盈公司又提交了另外一套《**中心缴费通知书》，在相同期间内，涉案34套房屋的收费标准变为18元/月/平米。世纪中基公司提交**中心环境照片及业主电费收据复印件，证明盛世百盈公司管理和服务存在瑕疵，并采取小额购电方式，限制业主权利。庭审中，刘某某作为世纪中基公司证人出庭作证，证明其系**中心***室业主，小区物业费9元/月/平米，盛世百盈公司收费标准高于其他物业，但服务水平低下，小区治安混乱，人员混杂，基础设施无人维护。盛世百盈公司对其证人证言不予认可。世纪中基公司对其证人证言表示认可，并称刘某某现任业委会委员，其意见具有代表性。麦某某作为世纪中基公司证人出庭作证，证明其系**中心***室业主，其自2003年入住**中心，2013年后小区内的物业管理水平低下，治安混乱，盛世百盈公司每日仅向其出售10元的电，使其基本生活得不到保障，对其居住产生很大影响。盛世百盈公司对其证人证言不予认可。世纪中基公司对其证人证言表示认可。第一物业（北京）股份有限公司朝阳分公司（以下简称第一物业公司）系**中心现物业服务企业，其自2019年1月20日开始为涉案小区提供物业服务。盛世百盈公司、世纪中基公司对该日期表示认可。本院认为：盛世百盈公司作为**中心的物业服务提供单位，与世纪中基公司间形成了事实上的物业服务合同关系。世纪中基公司作为涉案34套房屋的业主，应履行向盛世百盈公司交纳物业管理费的义务。物业费的计算需要确定三方面要素，即面积、期间、标准。关于涉案34套房屋的面积问题，应以不动产登记簿载明信息为准。关于物业费的计算期间问题，起始时间应以涉案34套房屋的登记时间为准，盛世百盈公司主张的606室、1606室、1620室、1702室、1805室、2012室、2107室、2209室、2618室、2701室、2707室、2905室、2906室、2907室、2908室、3017室物业费起算时间有误，本院调整；截止时间，盛世百盈公司、世纪中基公司均认可第一物业公司于2019年1月20日进驻**中心，并开始提供物业服务，故本院确认盛世百盈公司收取物业费的截止时间应为2019年1月19日。关于物业费的计算标准问题，《北京市朝阳区**中心小区第二届第一次业主大会会议决议》规定，物业费缴费标准适当调整，调高幅度最高不超过现物业收费标准的50%，用于办公用途的公寓物业费按照居住用途物业费的2倍标准收取，该调高物业费的行为，已经过半数业主同意，盛世百盈公司有权依据业主大会决议内容调整物业费收费标准，调整后的收费标准为居住用途公寓9元/月/平米，办公用途公寓18元/月/平米；涉案34套房屋登记的用途均为住宅，业主大会虽作出决议决定办公用途公寓按照居住用途公寓2倍标准收取物业费，但其并未就如何界定居住用途与办公用途作出说明，而盛世百盈公司提交的业委会《回复函》，其真实性难以认定，本院无法采信，结合盛世百盈公司在庭审过程中提交的《**中心缴费通知书》，亦曾认可涉案34套房屋的收费标准为9元/月/平米，故本院按照居住用途9元/月/平米计算物业费。根据当事人双方陈述及在案证据，可以认定盛世百盈公司对世纪中基公司提供的物业管理服务确实存在瑕疵，考虑本案的具体情况，本院酌情减少世纪中基公司应当缴纳的物业服务费数额。盛世百盈公司要求世纪中基公司支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京世纪中基科技发展有限公司于本判决生效后十日内向原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司交纳北京市朝阳区***号楼511室（2015年2月1日至2019年1月19日）、606室（2015年8月27日至2019年1月19日）、611室（2015年2月1日至2019年1月19日）、811室（2016年1月1日至2019年1月19日）、812室（2016年1月1日至2019年1月19日）、1005室（2015年9月1日至2019年1月19日）、1120室（2016年1月1日至2019年1月19日）、1202室（2015年7月1日至2019年1月19日）、1501室（2015年7月1日至2019年1月19日）、1601室（2015年7月1日至2019年1月19日）、1606室（2016年1月15日至2019年1月19日）、1608室（2016年7月1日至2019年1月19日）、1620室（2015年9月17日至2019年1月19日）、1702室（2016年1月25日至2019年1月19日）、1805室（2015年9月17日至2019年1月19日）、2012室（2015年9月10日至2019年1月19日）、2017室（2015年7月14日至2019年1月19日）、2117室（2017年7月1日至2019年1月19日）、2118室（2017年7月1日至2019年1月19日）、2121室（2015年12月1日至2019年1月19日）、2209室（2015年2月9日至2019年1月19日）、2302室（2015年7月1日至2019年1月19日）、2618室（2015年2月5日至2019年1月19日）、2619室（2015年9月1日至2019年1月19日）、2701室（2015年1月21日至2019年1月19日）、2707室（2015年9月17日至2019年1月19日）、2901室（2015年7月1日至2019年1月19日）、2902室（2016年1月1日至2019年1月19日）、2905室（2015年8月18日至2019年1月19日）、2906室（2016年7月28日至2019年1月19日）、2907室（2015年11月5日至2019年1月19日）、2908室（2015年11月5日至2019年1月19日）、2921室（2015年7月1日至2019年1月19日）、3017室（2015年9月10日至2019年1月19日）的物业费共计2090645.05元；二、驳回原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41381元，由原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司负担17856元（已交纳13166元，余款4690元于本判决生效后七日内交纳），由被告北京世纪中基科技发展有限公司负担23525元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告北京世纪中基科技发展有限公司负担【原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司已预交，被告北京世纪中基科技发展有限公司于本判决生效后十日内支付给原告盛世百盈（北京）国际商务服务有限公司】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙雪婷人民陪审员  朱庆芳人民陪审员  傅秋霞二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 爽