北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53195号原告：南京牍文网络科技有限公司，住所地武汉省南京市玄武区珠江路687号2幢。法定代表人：王豪杰，总经理。委托诉讼代理人：员杰，天津优百律师事务所律师。被告：郑悦，女，1968年2月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告南京牍文网络科技有限公司（以下简称原告）与被告郑悦（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人员杰，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房租4250元；2.被告支付原告违约金8500元。事实与理由：2018年4月20日，原、被告签署了《北京市房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于北京市朝阳区高家园2号房屋（以下简称涉诉房屋）供原告的顾问居住使用，月租金8500元。2019年1月16日，被告以其女儿回国居住为由，要求原告提前交房。原告本着诚实信用、友好合作的精神，将房屋完成保洁后，在2019年3月5日向被告交付房屋。万万没想到，被告为了恶意侵占本应退还原告的房租，竟然以沙发下有灰尘、卧室有汗渍味等匪夷所思的理由为借口，拒不退还原告剩余房租，且经过中介多次协商未果。原告认为，被告恶意违约侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，不认可原告所述我在2019年1月16日提出解约。我当时表述的是，可以提前一个月解约，不再付租金；或者到期后不再续租。我提供给原告两个选项，由原告选择，而非我提前解约，我并未违反涉诉合同第十一条的约定，故对原告主张的违约金，我不同意支付。关于租金，我的确还没有退还原告半个月的租金即4250元，但不退是因为原告不当使用了涉诉房屋，给我造成损失，具体情况：1.下水道堵塞。我自行支付了600元找人疏通；2.房屋不清洁。灶台、卫生间镜子、厨房地面、卫生间地面、阳光房地面有油渍，我找了三个清洁工花了三个半小时做清洁，支付了420元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋登记在被告名下，房屋建成于1985年，建筑面积为53.54平方米。2018年4月20日，被告作为出租方与原告作为承租方经北京链家房地产经纪有限公司居间服务签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租涉诉房屋，用途为居住，租赁期自2018年4月20日至2019年4月19日，共计一年；被告于2018年4月20日前将房屋按约定条件交付原告；租金标准为每月8500元，租金按季度支付，押二付三（押金为17000元），各期租金支付时间为2018年4月20日、2018年7月20日、2018年10月20日、2019年1月20日。合同第十一条第2款中约定：租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金。合同第七条第2款中约定，租赁期内，双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方应及时通知出租方修复。出租方应在接到承租方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。2.因承租方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，承租方应负责维修或承担赔偿责任。就合同解除，原、被告均明确表示涉诉合同经双方协商已于2019年3月5日解除，并于当日腾退交还涉诉房屋。就押金与租金支付情况，原、被告共同确认租金支付至2019年3月20日，尚剩余租金4250元未退还（押金17000元已用以折算2019年1月20日至2019年3月20日期间的租金）。关于双方就合同解除事宜的沟通经过，原告提交了双方之间的微信聊天记录，过程如下：1.2019年1月16日15时25分，被告发“你好，小香，跟你商量一下租房的事”“因我女儿回国工作，所以这个房子到期就不打算再续租了”“上次的租金应该到这个月20号，当时是押二付三，我这还押有你两个月的房租，你可以不付租金，咱们提前一个月解约。或者你再交一个月租金到合同期满，都可以，看你们怎么方便”，原告于当日16时41分回复“阿姨，我在开会，晚上咱说哈”。2.2019年1月23日，被告发“早上好，小香！方便时请回复我一下，多谢！”，原告于当日9时55分答复“哎呀阿姨，最近忙的我都忘了回复您了。房子我尽量找，有合适的就提前一个月搬，没有合适的可能就多住几天，但肯定四月底前搬走，您看行吧！”，被告于当日14时18分回复“可以的，没问题”，原告回复“嗯嗯，咱就随时联系着，有合适的房子我就随时搬”，被告回复“好的”。3.2019年3月2日9时57分，原告发“阿姨，房子这边我们5号或者6号搬走？”“最近找房子不好找，有合适的就得赶紧定”“房租您退半个月的给我？您看成不？”，被告回复“1.你们准备住到哪天？2.其实三个月押金是应该退房验收没有任何问题时，三天内我把三个月押金返还你，鉴于你们小俩口的信誉非常好，我们非常信任你们，且是我们要求不再续租并提前告知，因此我主动提出后三个月房租就先用这三个月的押金抵了。你也是学法律的，阿姨我已经非常友善了。如果你们想提前搬走，定个时间我们双方验收一下，没问题我会把租金返给你的，好吗？”“是3/5号还是4/5号搬走？”，原告答复“3月5阿姨”，被告回复“我们没有催的意思，即使你找不到房再多住几日也是OK的，只是要提前告我一下，我们搬进去之前还想做点小的改动，提前量量尺寸更换点家俱，更适合女儿的要求”“行，那你方便我明天过去收下房吗？下周工作时间大家都挺忙的”，原告回复“周一晚上行吗？”。3.2019年3月3日下午17时13分，被告发“5号具体收房时间”，后双方商定于3月5日18时交接验收房屋。据此，原告认为系被告单方面提出提前终止合同，故应承担一个月房租的违约责任；被告不认可系其提出解约，称仅是提供选项。为证明被告拒不退还剩余房租，原告另提交被告通过微信于2019年3月7日向原告发出的名为“高家园收房情况”的材料，材料中被告向原告反馈了接收房屋后发现的问题，具体包括：1.没有做保洁卫生，致使被告于2019年3月6日自行找了三个保洁员做了3个半小时的保洁，花费420元。2.关于下水管道阻塞问题。厨房和客厅的下水没有问题，只是面盆放水后会从浴室地漏返出，并非公共管道堵塞，清理地漏中的头发后返水现象好转；2019年3月7日被告请维修队维修通水道，主水道没问题，在清理卫生间地漏时清理出一块抹布、塑料和一大卷头发，是浴室地漏返水的主要原因。另配有堵塞物的照片。3.小卧室、厨房内、卫生间、客厅、阳光室均存在污渍、灰尘未清扫干净的问题。上述材料文尾载有“现在还有半个月的房租做为押金在我手里，现在这种情况，你自己说怎么处理这个押金吧。我不是个不讲道理的人，只要你的方案合理，我们都好商量”。原告收到上述材料后，通过微信回复被告让中介介入，双方不再直接沟通。就疏通管道的费用，被告称系现金交付600元，无法提交付款的证据。对此，原告表示不认可，并称管道维修维护是被告的义务，原告在入住时就有下水管道不通畅的情况，且系被告自行修理，被告无证据证明清理出的塑料、抹布等系原告所为，另提交原、被告在租赁期间就管道漏水问题进行协调沟通的微信记录。被告认可证据的真实性，但不认可证明目的。就被告聘请保洁人员的费用，原告认可保洁费用为420元，但称原告交房前已对房屋进行保洁，被告二次清洁只是出于个人喜好，不具有必要性，不应当由原告负担，并提交了交房时房屋状况照片用以证明清洁程度良好。被告认可照片的真实性，但称照片无法反映存在的问题。经询，原、被告均认可交接房屋时双方均在场，被告未对水管堵塞及卫生问题提出异议。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行相应义务。本案中，现原、被告均表示经协商一致于2019年3月5日解除涉诉合同，本院对此不持异议。针对原告所述被告提出提前解约，按照涉诉合同第十一条之约定应承担违约责任的主张，首先，该条款系对违约责任的约定，适用前提是被告的行为构成违约，而从双方就解除合同事宜进行沟通的微信记录中可以看出，被告并未明确要求提前终止履行合同，而是在告知原告不再续租的情况下，就后续履行期间、租金支付方式等事宜提出了可供原告选择的两种方式，并表示双方可以再行协商，被告的行为并不构成违约，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。就退还剩余租金一节，被告关于应当扣除其在收房后为疏通管道支付的600元以及为清洁房屋支付的420元费用的意见：就疏通管道费600元，被告提交的证据不足以证明管道堵塞系因原告人为的、不合理使用所造成的，原告提交的微信就中也可以反映租赁期内出现过管道不畅、返水等情况，再结合涉诉房屋建设年份较久且位于一层的属性，管道内存在阻塞物、出现漏水不畅等问题，在高度盖然性上应属于因自然属性导致的损耗，故管道疏通应属于被告作为出租方之维修义务，本院对被告的该项意见不予采纳；就房屋清洁费420元，原告提交照片证明涉诉房屋交房时的状态，被告对照片的真实性予以认可，照片未显示屋内设备设施存在不合理使用造成的污损，清洁程度良好，且被告在接收房屋时亦未对此提出异议，即便被告后续另行聘请保洁人员对涉诉房屋进行了清洁并支付了费用，亦不足以说明原告负有承担该部分清洁费的合同义务，况且出租人在接收房屋后为另行出租或自用之目的对房屋进行清洁亦属正常，故本院对被告的该意见亦不予采纳。现原告要求被告退还剩余租金，被告对剩余租金的金额不持异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。需要说明的是，本案涉诉金额较小，矛盾争议不大，引发本案诉讼在一定程度上系因双方在纠纷发生后均未采取与对方积极和解的态度与方式，造成矛盾积累、误会加深。为本次诉讼，双方也付出了一定的时间、金钱成本，实则可以避免。本院希望，如双方在今后的社会交往中遇到类似纠纷，能够发扬以和为贵、与人为善的精神，共同努力建设一个和谐、无讼的社会环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告郑悦于本判决生效后七日内退还原告南京牍文网络科技有限公司剩余租金4250元；二、驳回原告南京牍文网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，由原告南京牍文网络科技有限公司负担69元（已交纳），由被告郑悦负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 李 珑审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇一九年十二月二十五日书记员 慕婷婷