九江市浔阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0403民初4741号 原告：刘锦祥，男，1999年10月14日出生，汉族，无固定职业，住江西省湖口县凰村乡向阳村六组2号。 委托诉讼代理人：罗江奇，江西顺合律师事务所律师，执业证号13604199410689695。 委托诉讼代理人：陈龙，江西顺合律师事务所律师，执业证号13604201910088879。 被告：九江富力志盛置业有限公司,住所地九江市浔阳北区长虹北路中翰商务中心20楼,统一社会信用代码91360403MA37QB8W35。 法定代表人:谢威,董事长。 委托诉讼代理人：徐敏，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201911094327。 委托诉讼代理人：胡滢，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201411180780。 原告刘锦祥与被告九江富力志盛置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘锦祥及委托诉讼代理人陈龙、被告九江富力志盛置业有限公司委托诉讼代理人徐敏、胡滢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘锦祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告全额退回收取原告姐姐刘美芳代交付的认购商品房定金1万元整；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月20日，原告姐刘美芳在未告知原告的情况下，擅自做主在被告处为原告预定了一套商品房，并代原告向被告预付购房定金1万元，2019年9月24日又代原告补签了商品房认购书，后原告姐在该认购书需在7日内签订正式商品房认购合同时才告知原告，要去与被告签订商品房正式买卖合同并付房屋首付款，原告得知后告知姐自己根本没有买房的打算，也没有能力付房屋首付款，姐姐不能违背自己意思代自己擅自做主，于是原告与姐一起多次找到被告，要求终止未授权代签的认购协议，退回代付的认购定金1万元，被告以原告违约不予理睬，原告多次找被告协商未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。 被告九江富力志盛置业有限公司答辩，一、案涉《商品房认购书》的签订系被答辩人刘锦祥真实意思表示，被答辩人作为有完全民事行为能力的成年人，应当对自己的违约行为承担相应的法律责任。1、本案事实真相和整个事情的经过如下：2019年9月份，因被答辩人刘锦祥的姐姐刘美芳向答辩人公司工作人员表示她弟弟想购买一套房屋，她和母亲要一起看房，于是被答辩人公司工作人员便向刘美芳和其母亲介绍了几处房屋，并带刘美芳和其母亲看了房屋，因价格偏高，刘美芳表示再考虑考虑。2019年9月20日上午8点24分，刘美芳主动询问公司工作人员有没有特价房，当即被答辩人公司工作人员提供了“阳光城·九江文澜府全地块6栋不分单元402室”的房源信息，刘美芳便说马上过来看房，看房后刘美芳表示满意，因前期沟通，被答辩人刘锦祥要选定商业银行贷款买房，在反复与刘美芳确认其可以全权处理被答辩人刘锦祥购房事宜，并要求刘美芳提供刘锦祥的个人信用报告（网上截图）和身份证复印件后，答辩人公司便与刘美芳（购买人为刘锦祥）签订了《商品房认购书》（2019年9月20日），刘美芳当即也支付了定金1万元。因签订《商品房买卖合同》之前，必须知晓购买人是否符合贷款条件，在签订认购书的当日（2019年9月20日下午16点17分），答辩人公司工作人员通过刘美芳与被答辩人刘锦祥取得联系，被答辩人刘锦祥直接在微信中问答辩人公司员工，“现在发给你嘛”，后续被答辩人刘锦祥便将其《个人信用报告》（查询请求时间为2019年9月20日14时）发送给了答辩人公司工作人员，又发送了身份证拍照件给到答辩人公司工作人员。随后在与答辩人公司工作人员沟通过程中，被答辩人刘锦祥还询问了所购房屋的位置（表示同意其姐姐选的楼盘位置）和签订《商品房买卖合同》的时间等等。认购书履行过程中，2019年9月22日，被答辩人向答辩人公司提交了换房申请，由原来的“阳光城·九江文澜府全地块6栋不分单元402室”更换至“阳光城·九江文澜府全地块6栋不分单元1903室”，考虑到实际情况，答辩人公司予以同意换房，并在2019年9月24日，重新与被答辩人签订了《商品房认购书》，出具了《预收款凭证》。后一份《商品房认购书》约定，被答辩人刘锦祥应在2019年10月1日前支付首付款266761元，否则视为违约。但自签订认购书后至10月1日，答辩人公司工作人员曾多次催促被答辩人来支付首付款，但被答辩人均以各种理由推脱，不履行《商品房认购书》约定内容。无奈，2019年10月2日，答辩人公司向被答辩人刘锦祥邮寄了《通知函》，要求被答辩人刘锦祥自收到函件5日内重新办理认购手续或支付房款等手续，但被答辩人签收后未予以回复。于是，答辩人公司于2019年10月10日，继续向被答辩人发送了《解约确认函》，告知了被答辩人刘锦祥违约事实和定金不予退还事项。2、案涉两份《商品房认购书》，均系答辩人公司与被答辩人刘锦祥的真实意思表示，真实合法有效。根据《合同法》第48条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”和第二款之规定“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十一条之规定“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。”虽然案涉《商品房认购书》，刘美芳签订时未向答辩人公司出具相应的委托手续，但在签订认购书的下午，被答辩人刘锦祥本人查询《个人信用报告》、向答辩人提交《个人信用报告》、身份证照片、询问楼盘位置和询问签订《商品房买卖合同》的时间的聊天记录这些证据和事实都能印证，被答辩人刘锦祥已经在事后，对刘美芳签订的《商品房认购书》予以了追认。而且这一“追认”符合法律法规规定的“追认”这一民事行为的认定，并产生了“追认”的法律效力，即案涉《商品房认购书》的签订系被答辩人刘锦祥的真实意思表示。而且，本案是一宗特殊商品的买卖，商品房的购买对于每个家庭来说都是一件重要的事情，不是被答辩人刘锦祥一句轻描淡写的“原告姐刘美芳在未告知原告情况下，擅自做主在被告处为原告预定了一套商品房”就能敷衍过去的。被答辩人刘锦祥与刘美芳系姐弟关系，刘美芳要求被答辩人刘锦祥提供《个人信用报告》、添加被答辩人公司工作人员的微信，被答辩人刘锦祥与答辩人公司工作人员的聊天记录已经足够表明，签订《商品房认购书》和购房事宜是经过刘锦祥本人的同意和授权。答辩人公司在得到被答辩人刘锦祥的追认后，对于刘美芳的后续行为已经尽到了合理注意义务。刘美芳代被答辩人刘锦祥签订《商品房认购书》也符合表见代理的构成要件（即1）、行为人须以本人的名义进行民事活动，并能够出示证明自己接受委托为本人办理某项事务的文件或声称为代理人的行为表示；2）、相对人是善意且无过失；3）、违法行为不能构成见代理；4）、合同本身真实合法有效），答辩人公司有理由相信签订《商品房认购书》是被答辩人刘锦祥的真实意思表示，现在被答辩人刘锦祥因个人原因不想购房，应承担自身违约的责任和过错责任，望贵院查明事实，依法裁判。3、被答辩人刘锦祥已经实际履行案涉《商品房认购书》，定金合同已经确定生效，刘锦祥在诉状中陈述的事实自相矛盾在被答辩人刘锦祥的起诉状中，请求事项第一条是“请求判令被告全额退回授权原告姐刘美芳代交付的认购商品房定金1万元整”，从这样的陈述中，我们可知，被答辩人刘锦祥承认自己缴纳了定金1万元，定金合同也是实务合同的一种，自定金交纳时便对双方发生效力。同时根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条之规定“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”被答辩人刘锦祥已经实际履行该定金合同，对双方已经发生效力，再结合答辩人公司前文所述，被答辩人刘锦祥是知晓全部购房事宜，签订《商品房认购书》也是其真实意思表示，被答辩人刘锦祥起诉称不知道购房事宜、不知道签订《商品房认购书》事宜，明显与被答辩人刘锦祥陈述的事实相矛盾，也与事实不符，被答辩人刘锦祥与姐姐刘美芳均是完全民事行为能力人，应当为自己的行为承担相应的民事责任，故答辩人公司无需向被答辩人刘锦祥退还定金。二、被答辩人刘锦祥要求答辩人公司返还定金没有事实和法律依据，基于以上事实，被答辩人刘锦祥签订并履行了《商品房认购书》的定金条款后，但未按照《商品房认购书》的约定支付首付款，已经构成根本违约，根据案涉认购书第三条第4项的规定：“…乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的……，乙方承担违约责任，本认购书自动解除，甲方有权将本认购书项下之物业转售他人，而无需另行通知乙方，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金”，在被答辩人刘锦祥违约后，答辩人公司先后发送了两次函件，告知违约事宜和解约事宜，被答辩人刘锦祥也已经签收，答辩人公司已经尽到合理的注意和通知义务，案涉《商品房认购书》也已经确认解除，被答辩人要求返还定金，是没有事实依据的。并且，根据《合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，由此可知，本案的“定金”性质决定了答辩人公司作为履约方，有权不予返还。被答辩人刘锦祥作为给付定金的一方，不履行案涉《商品房认购书》，也应当承担相应的法律责任，因此，被答辩人刘锦祥要求答辩人公司返还定金，没有事实和法律依据。综上所述，被答辩人刘锦祥起诉状的内容与事实严重不符，被答辩人刘锦祥无权要求答辩人公司返还定金，被答辩人刘锦祥违约在先，却无理起诉，滥用诉权，浪费司法资源，望贵院查明事实，驳回被答辩人刘锦祥的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月20原告刘锦祥与被告九江富力志盛置业有限公司签订《商品房认购书》，原告在被告处认购“阳光城·九江文澜府全地块6号楼不分单元402室”，原告姐姐刘美芳代原告在认购书上签名，同时支付定金10000元。同日下午，原告通过微信将自己身份证和个人信用报告（网上截图）发给被告工作人员核实。2019年9月22日原告向被告递交了一份换房申请表，并于同年9月24日双方重新签订了《商品房认购书》一份，原告将原认购的402房屋改为认购“阳光城·九江文澜府全地块6号楼不分单元1903室”，被告出具了《预收款凭证》，认购书约定：原告30%首付款为266761元，应于2019年10月1日前支付；余款70%为600000元，乙方（原告）应于《商品房买卖合同》签署之日起60天内付清；乙方（原告）应自本认购书签订之日起7日内即2019年10月1日前付清首付金额；乙方（原告）未于约定期限付清相应购房款或……乙方（原告）承担违约责任，甲方（被告）有权没收乙方（原告）已经支付的定金。协议还对其他事项进行了约定。2019年10月2日，被告向原告刘锦祥邮寄了一份《通知函》，要求原告刘锦祥自收到函件5日内重新办理认购手续或支付房款等手续，原告未予以回复。2019年10月10日，被告再次向原告发送了《解约确认函》，告知原告违约事实和定金不予退还事项。原告收到函件后，故诉来我院。 本院认为，原被告双方签订的《商品房认购书》，虽系原告姐姐刘美芳签字，签订时未向被告出具相应的委托手续，但被告提供与原告的微信聊天记录，已能证实在签订商品房认购书当天下午，原告本人通过微信向被告工作人员提交了其《个人信用报告》和身份证照片等，该证据充分证明原告已对其姐姐刘美芳签订的《商品房认购书》予以了追认，系其真实意思表示，故原告称其姐姐违背自己意思代其签订的商品房认购书，与事实不符。依据双方签订的认购书，原告未在约定期限付清相应购房款，属违约行为，应承担违约责任，被告有权没收原告支付的定金，故原告要求被告退回认购商品房定金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十二条、第十一条的规定，判决如下： 驳回原告刘锦祥的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告刘锦祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  沈庆萍 二〇一九年十二月十二日 书记员  涂慧子