广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3629号原告：唐朝英，女，1976年2月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被告：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编），统一社会信用代码：9144018456790705X3。法定代表人：方晓涛。原告唐朝英与被告广州市君涛房地产发展有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告唐朝英到庭参加诉讼，被告广州市君涛房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告唐朝英向本院提出以下诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《上雅君庭楼宇认购书》，如被告不向原告交付房产，按认购书承担违约责任；2、被告退回原告购房款19万元及其利息；3、按认购书条款第3、4条，被告应加倍赔偿原告19万元；4、被告耽误原告购房时间，被告应补偿原告重新购房的差价15万元；5、原告追讨房产，房款劳心劳力，被告应赔偿原告精神损失费1万元；6、本案诉讼费及诉讼产生的其他费用均由被告承担。事实和理由：原告在2016年5月19日与被告签署了《上雅君庭楼宇认购书》。2018年8月，被告召集“买方”开会，被告才告知原告变更房产商老板，事后被告律师张浩电话告知原告未办网签手续，新房产商不给房产，被告只能退款，被告会在10月份退回本金19万元，并赔偿5万元，并征求原告的意见能否接受。后来原告到区住建局市场科反映情况，得知被告移交手续（认购书资料）时忘记交本人的资料，被告移交资料失误，造成原告购房损失。11月后多次联系被告律师，张律师说，根据认购书，正常情况被告违约理应反赔19万元，共退30多万元，因被告有难处，会继续与老板沟通争取多赔一些，并催促老板春节前退款。2019年2月27日联系张律师时，律师说不在跟进被告的事。原告追讨房款，向开发区维稳中心，区住建局反映情况，也打市政客服电话求助。今年3月21日住建局李生电话告知，已协调房产商答应在六月份退款24万元。几次到开发区“珍奇味”厂办公室约见被告老板助理方泽鸿并找新房产商协商过此事，新房产商口头确认，但后来反悔了。被告违约又失信，原告经济周转困难并失去了房子。被告广州市君涛房地产发展有限公司提交书面答辩意见如下：对于原告提交的“上雅君庭楼宇认购书”、“收据”均为真实文件。一、原告购买的上雅君庭3栋606房因被告债务问题已被从化区法院执行拍卖。基于不可抗力因素，被告已无法继续与原告履行原签订“上雅君庭楼宇认购书”的合同内容。二、因被告存在债务纠纷，已无法赔偿，目前被告名下的所有资产均被各地法院查封，原告购买的房产也被从化法院强制执行拍卖了，买受人广州沛泉化妆品有限公司出于人道主义，同意双倍退还原上雅君庭下定的业主，除了原告其余业主的本金加赔偿合计都是4万元，广州沛泉化妆品有限公司的代理律师张浩曾致电与原告协商赔付，律师曾说过房子不可能卖给原告，因为目前物业处于查封状态，被告无法与原告继续履行合同，也是出于劝原告在广州沛泉化妆品有限公司同意代被告偿还本金及赔偿赶紧同意处理方案，以免日后损失更大。当时广州沛泉化妆品有限公司曾口头答应返还19万元本金，另加5万元赔偿，但是由于当时是2018年临近年底，广州沛泉化妆品有限公司资金紧张，所以没法支付。到2019年年初，广州沛泉化妆品有限公司又不同意该支付方案，该事情就一直拖到原告到从化区各级政府部门投诉，从化住建部门再向被告及广州沛泉化妆品有限公司反映问题并要求尽快处理解决。经被告员工方泽鸿多次与广州沛泉化妆品有限公司协商，最终广州沛泉化妆品有限公司同意支付该笔19万元的购房款，不同意支付赔偿款，并分6期支付，但原告不同意，并向广州市从化区人民法院提起诉讼。三、2018年8月，被告开发的上雅君庭项目处于查封不可售状态，根据当时周边的销售价格，如果被告有销售的话，大概销售价格为12000元/平方米左右。经审理查明：2016年5月10日，被告广州市君涛房地产发展有限公司作为出售方（甲方）与原告唐朝英作为认购方（乙方）签订《上雅君庭楼宇认购书》。内容如下：一、认购物业情况：认购物业位于中国广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3幢606号房（自编房号，最终房号以从化市公安部门核定为准），建筑面积为89.46平方米。二、销售价格：最终认购价格为人民币63.8万元（注：本价格未含认购方按有关规定所需承担的税费及相关费用）。三、付款方式：购房定金为3万元，签署本认购书时付清。（一）一次性付款：认购方须于2016年5月17日前（签署本认购书后）向出售方缴付该物业认购总价的30％，即人民币19万元（含定金），后签署正式的商品房买卖合同及补充协议等相关文件。五、认购条款：1、认购方必须于签署本认购书后15天内，携同本认购书及身份证明文件到出售方位于广州从化经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）销售中心缴交双方约定的房价款及有关税费后签署正式的商品房买卖合同及补充协议等相关文件。3、本认购书签署后15天内，认购方若未向出售方缴交双方约定的房价款及有关税费，或签署正式商品房买卖合同及补充协议等相关文件，或违反本认购书之条款时，出售方除可将认购方所缴交的全部款项没收作违约金外，还有权将该认购物业另行出售。无论以公开拍卖方式出售或私人交易方式另行出售，均由出售方自行处理而无须事先知会认购方。因另外出售该认购物业而获得之利益全部归出售方所有；如售价达不到认购方认购的总价时，认购方需弥补出售方之损失数额。4、认购方如在签署正式商品房买卖合同及补充协议等相关文件后，不按约定时间向出售方缴付应付款项，或在合同规定期限内无法申请办理银行按揭业务，又不选用出售方提供的其他付款方式时，出售方有权不另行通知认购方而将该认购物业另行出售。认购方应在接到出售方通知之日起3个工作日内协助出售方共同办理注销合同登记备案的有关手续。否则出售方有权将认购方已缴付的全部款项作为违约金予以没收，并有权向认购方追讨由此而引起的一切费用（包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、诉讼财产保全费、税费等）。如认购方在接到出售方通知之日起3个工作日内协助出售方共同办理注销合同登记备案的有关手续的，出售方只没收认购方已缴付的全部款项作为违约金，而不向认购方追讨由此而引起的其他费用。8、本认购书所约定的条款双方必须严格遵守。若本认购书中第三条“付款方式”所述之付款日期是出售方指定银行的假期或休息日，则该期付款日应为该银行的假期或休息日前的最后一个营业日。10、该物业双方的交楼日期为2016年12月31日。2016年5月10日，被告开具收款收据并盖章，内容为：今收到马超凡交来的上雅君庭3幢606房定金，人民币3万元，其他方式支付。2016年5月19日，被告开具收款收据并盖章，内容为：今收到唐朝英交来的上雅君庭3幢606房首期款，人民币16万元，现金和其他方式一起支付。2018年8月被告召开业主大会，明确告知原告涉案房屋无法再向其进行销售。原告对该事实予以确认，并称当时业主大会上，被告明确告知涉案房屋同时期销售价格为12000元/平方米。根据本院依职权从广州市从化区城市建设档案馆调取的查册表查明本案涉案房屋自2015年11月6日始，已被多个法院进行轮候查封，涉案房屋至今仍处于被查封状态。另，本案起诉状副本于2019年8月21日送达至被告。本院认为：原告与被告存在商品房预约合同关系，双方签订的《上雅君庭楼宇认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。本案主要涉及以下几个问题：一、关于《认购书》解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”结合本案，在原、被告签订认购书之前涉案房产已被查封，被告实际上不能向原告出售涉案房产，属过错方，原告购买房屋的目的无法实现，有权要求解除认购书。因本案起诉状副本于2019年8月21日送达至被告，故，原告作为解除权人，其解除合同的通知亦于2019年8月21日到达被告，双方合同解除的日期为2019年8月21日。二、关于购房款项退回及双倍返还购房款问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。结合本案，认购书因被告无法实际向原告交付房屋而解除，被告属过错方，认购书解除后，应向原告退还已支付购房款19万元。该19万元中，有3万元是定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方计付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，被告作为定金收受方，不能依约履行与原告签订房屋买卖合同并交付房屋的义务，应向原告双倍返还定金即应向原告返还6万元款项；19万中的剩余16万元购房款，应全额返还，并自起诉之日即2019年8月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率或者按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付资金占用利息。至于，定金3万元的利息问题，因已适用定金罚则，原告已获得定金双倍赔偿，故，原告要求3万元的利息损失，本院不予支持；原告要求按协议书约定若原告不依约履行义务，则被告没收原告已付款为由，要求原告双倍返还剩余16万元，因认购书并未约定被告的违约责任，故，原告此要求无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于15万元购房差价损失问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成损失”以及第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，结合本案，被告在涉案房屋被查封情况下仍与原告签订认购书，并迟至2018年8月即两年后才以业主会形式告知原告不能履行认购书约定义务即与原告签署正式商品房买卖合同，期间房价上升，如原告购买同样的房屋需多支出比涉案房屋认购价更多的购房成本，被告对此具有明显过错。但原告在2018年8月已知晓涉案房屋无法签署正式商品房买卖合同，其未及时采取解除认购书或另行购买房屋等措施以减少损失，亦有一定过错，2018年8月之后的损失应由其自行承担。被告认为涉案房屋在2018年8月的单价为12000元/平方米，原告对此表示同意。按此价格涉案房屋2018年8月的市场价值为1073520元（12000元/平方米×89.46平方米），与认购书的价格638000元相差435520元。鉴于被告为主要过错方，原告已付房款金额占房屋总价款比例29.78%；同时由于涉案房屋被查封，被告没有因违约而获得利益，另房屋价格涨跌具有不确定性，结合原告的诉讼请求，本院认为，原告主张15万元房屋差价款，该款项占总差价款435520元的34.44%，与双方过错程度相适应，应予以支持。五、关于原告精神损失费主张。原告没有提交相关的证据证明被告对原告进行人身损害，侵犯其人格利益。故，原告请求被告赔偿原告精神损失费1万元的主张，本院不予支持。广州市君涛房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告唐朝英与被告广州市君涛房地产发展有限公司签订的《上雅君庭楼宇认购书》于2019年8月21日解除；二、被告广州市君涛房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐朝英退还购房款160000元及利息（以未还款项为基数，自2019年8月6日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际退还款项之日止，利息以不超过160000元为限）；三、被告广州市君涛房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐朝英双倍退还定金60000元；四、被告广州市君涛房地产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿150000元给原告唐朝英；五、驳回原告唐朝英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5090元，由原告唐朝英负担1603.35元，由被告广州市君涛房地产发展有限公司负担3486.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇一九年十二月五日书记员  陈振文