浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙01民终8976号上诉人（原审被告）：上海安锐供应链管理有限公司，住所地：上海市青浦区华新镇华腾路1288号505室。法定代表人：秦兴华，董事长。委托代理人：刘俊妮，系公司员工。被上诉人（原审原告）：程淑英，女，1965年10月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托代理人：施勇、毛越，浙江高庭律师事务所律师。上诉人上海安锐供应链管理有限公司（以下简称安锐公司）因与被上诉人程淑英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：程淑英为竞舟路326号房屋的所有权人。2017年6月19日，陈淑英与上海安能聚创供应链管理有限公司签订《租赁合同》，将案涉房屋出租给该公司，合同期限为2017年6月19日至2019年6月18日，租赁保证金为6500元。2018年6月30日，双方协商一致提前终止上述租赁合同，并约定由安锐公司向程淑英承租案涉房屋，原缴纳的租赁保证金6500元作为后续安锐公司与程淑英签订的租赁合同的租赁保证金。2018年7月1日，程淑英就承租案涉房屋与安锐公司签订《租赁合同》一份，约定租赁期限为2018年7月1日至2019年6月18日，共计11个月零18天，计租面积52.34平方米，租金单价6500元/月；在本合同签订后10日内安锐公司向程淑英一次性支付首期租金75436元；安锐公司已向程淑英支付租赁保证金6500元，在租赁期满或合同提前终止后，在安锐公司已向程淑英交清应付租金，并按照本合同约定向程淑英交还租赁物后三日内返还；本合同期限届满或提前终止后，安锐公司应及时将房屋返还给程淑英，安锐公司添置的新物可由其自行收回，装饰装修物可拆除的由安锐公司拆除，不可拆除安锐公司无须恢复原状（因安锐公司拆除行为导致损坏的地方由安锐公司在合理范围内修复，程淑英租赁物质量问题除外）；安锐公司应按时如数向程淑英交纳租金，安锐公司应自行向物业交纳水电费、物业费；租赁期内安锐公司如需提前退租并终止合同，安锐公司应提前一个月书面通知程淑英并结清实际发生的租金、水电费方可提前退租，程淑英应退还保证金预付剩余租金，合同终止后，双方互不负违约责任。合同签订后，程淑英依约向安锐公司交付了案涉房屋。案涉房屋交付时为简单装修，地面铺设地砖，屋顶为石膏顶，四周墙面为普通白色乳胶漆，有一台壁挂式空调。安锐公司承租案涉房屋后进行了简单装修，添置护墙板、操作台及简易吊顶（上面加装筒灯）。2018年9月5日，程淑英应安锐公司要求，从税务部门开具金额为75435.7元的增值税专用发票，并交付给安锐公司。此后，程淑英多次要求安锐公司支付租金，但安锐公司始终未予支付。2018年11月，安锐公司突然搬离案涉房屋，屋内遗留磅秤、塑料筐、凳子、布袋等杂物。截至2019年5月程淑英起诉时，安锐公司尚欠电费915.41元，水费107.82元，物业费1719元未予缴纳。安锐公司未发书面通知给程淑英，也未拆除装修物并腾空案涉房屋，将案涉房屋返还给程淑英。程淑英为此诉至法院，要求：1.安锐公司立即拆除位于本市西湖区房屋（以下简称案涉房屋）内的装修装饰物，清理案涉房屋内的杂物，并向程淑英返还案涉租赁房屋；2.安锐公司立即向程淑英支付租金75436元；3.安锐公司以其欠付的租金75436元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向程淑英赔偿自2018年7月12日逾期支付租金之日起至实际支付租金之日止的损失；4.安锐公司按案涉租赁合同的租金标准即6500元/月，向程淑英支付自2019年6月19日起至实际腾退之日止的房屋占用费；5.安锐公司立即付清欠缴的电费915.41元、水费107.82元、物业费1719元；6.本案诉讼费用由安锐公司承担。原审法院认为：程淑英与安锐公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉租赁合同合法有效，对双方均有法律约束力。案涉租赁合同明确约定，安锐公司如提前退租并终止合同，应提前一个月书面通知并结清租金、水电费，该约定清楚明确了安锐公司提前退租应履行的义务，但是本案中，安锐公司不仅未能够举证证明其提出过退租，而且安锐公司也未书面通知退租并结清费用，故本案不存在安锐公司退租的情形。安锐公司没有将案涉房屋的钥匙交付程淑英，也没有完全腾空房屋，其是否继续在案涉房屋内经营系其自行决定的事项，但并不意味着其已经按约将房屋返还给程淑英。在安锐公司未向程淑英提出退租，亦未腾空涉案房屋并要求返还给程淑英的情况下，程淑英如单方收回案涉房屋，则可能产生难以评估的法律后果，故而安锐公司未单方收回房屋并无不妥，亦不能视为其未采取适当措施防止损失的扩大，程淑英在本案中没有过错，安锐公司应当支付未返还房屋期间的租金。安锐公司未能按期支付租赁期间的租金，租赁期满亦未能按约返还租赁房屋，其行为已经构成严重违约，故程淑英诉请要求安锐公司支付75436元租金及逾期腾房占有使用费，合法有据，原审法院院予以支持。按照案涉租赁合同的约定，安锐公司应当在7月11日前付清租金75436元，但安锐公司逾期未付，故程淑英有权要求安锐公司支付逾期付款利息损失。关于安锐公司欠付的水电费及物业费，安锐公司没有异议，故原审法院对程淑英的该项请求亦予以支持。安锐公司向程淑英缴纳的租赁保证金6500元，程淑英同意可以本案中直接扣除该租赁保证金，故原审法院予以准许。但是按照租赁合同约定，租赁保证金是在安锐公司交清应付租金和返还租赁物后返还，故本案中直接扣除该租赁保证金并不影响安锐公司应按照拖欠租金75436元而支付逾期付款利息损失。安锐公司作为承租人，负有按约返还租赁物的义务，故程淑英要求拆除内部装饰装修费，清理腾空房屋后向其返还租赁房屋，合法有据，原审法院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、安锐公司于判决生效之日起十日内自行拆除其添置在杭州市西湖区房屋内的护墙板、操作台及简易吊顶，自行腾空屋内物品并将上述房屋返还给程淑英；二、安锐公司支付程淑英房屋租金75436元，扣除已支付的租赁保证金6500元，安锐公司还需支付程淑英款项68936元，该款于判决生效之日起十日内付清；三、安锐公司于判决生效之日起十日内支付程淑英2019年6月19日至实际腾退返还租赁房屋之日止的逾期腾房占有使用费，按照每月6500元标准计算支付；四、安锐公司于判决生效之日起十日内赔偿程淑英自2018年7月12日起至上述第二项款项付清之日止的逾期付款利息损失，按本金75436元和中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算支付；五、安锐公司于判决生效之日起十日内支付程淑英电费915.41元，水费107.82元，物业费1719元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由安锐公司负担。宣判后，安锐公司不服，向本院提起上诉称：1、安锐公司以为主审法官应以中立角度公平公正地审理此案，而非在程淑英要求变更诉请时指导程淑英更改诉讼请求，且在判决书中完全支持了修改后程淑英的所有诉讼请求，主审法官非中立态度，有失偏颇。本案原定于2019年7月31日早上9时15分开庭，由于安锐公司庭前并未收到程淑英变更诉请的申请书，故庭上要求延长答辩期限。但主审法官在浏览了程淑英变更诉请的申请书后，认为程淑英变更诉讼请求申请书上需要补充新的内容，故而又指导程淑英增添了新的诉讼请求，且与程淑英之前变更的申请书在实质内容上出入较大，之后程淑英将在主审法官指导下当庭修改的新的变更诉讼请求申请书分别递交给法庭和安锐公司一方，导致本案延后庭审时间。且在原审判决书中，法院完全支持了程淑英在法官指导下变更诉讼请求申请书中变更后的所有诉讼请求。安锐公司认为，主审法官的行为并非站在一个中立的角度而是先入为主带入主观判断，该判决书失去了其本应具有的公平公正的效力。2、原审法院对案涉《租赁合同》的合同解除日认定存在错误，导致本案判决结果第二点房屋租金计算错误。原审判决书第4页“合同签订后”此段落载明：“2018年11月，被告突然搬离房屋……”。安锐公司认为，2018年11月，在安锐公司工作人员明确通知程淑英安锐公司需要提前解除合同后，安锐公司才开始腾退房屋，并非无故突然搬离，且程淑英对该点也是明确知晓。因此判决书中第二点判定“安锐公司支付程淑英房屋租金75436元……还需支付程淑英款项689396元……”存在明显的错误。安锐公司明确提出《租赁合同》提前解除的时间为2018年11月，而非2019年6月合同到期自动终止。3、原审法院对案涉《租赁合同》的合同解除日、腾退房屋日认定存在错误，导致本案判决结果第三点逾期腾房占有使用费计算错误。原审判决书第5页“本院认为”段落载明：“在安锐公司未向程淑英提出退租，亦未腾退案涉房屋……程淑英如果单方收回案涉房屋，则可能产生难以评估的法律后果，故而程淑英未单方收回房屋并无不妥，亦不能视为其未采取适当措施防止损失的扩大，程淑英在本案中没有过错，安锐公司应当支付未返还房屋期间的租金。”首先，在上一点中，安锐公司已明确表示双方《租赁合同》终止日期为2018年11月。安锐公司亦明确向程淑英表示了退租的意思，且程淑英也明确知晓。此时，双方之间合同关系已经解除。再次，安锐公司因为工作人员离职后无法取得联系而未及时将租赁房屋的钥匙归还给程淑英，安锐公司的确存在过失，但在安锐公司明确表示退租，且程淑英在清楚安锐公司的退租意思及安锐公司无法及时将钥匙归还给程淑英后，程淑英完全可以采取适当的措施防止自己的损失进一步扩大，而非将案涉房屋空闲置之不理，现又要求安锐公司支付合同终止后的房屋占有使用费。此时，双方应为物权使用权的侵权问题，程淑英本可以通过合法途径排除妨碍，而非不作为，消极行使权利。退一万步讲，即使程淑英是因为安锐公司未将房屋彻底腾退干净而不愿意自行使用房屋，那么程淑英完全可以联系安锐公司要求安锐公司将房屋恢复原状，而非无故空闲房屋，现又来向安锐公司主张所谓的逾期腾房占用使用费。综上，请求撤销原审判决，改判驳回程淑英的诉讼请求或将本案发回重审，并由程淑英承担本案诉讼费用。针对安锐公司的上诉，程淑英发表答辩意见称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、程淑英可以根据法院的释明变更诉讼请求。程淑英起诉之时（2019年4月），案涉租赁合同的租赁期并未届满，且考虑到安锐公司在租赁过程中的严重违约行为以及自身的损失情况，要求安锐公司继续履行合同，并以案涉房屋租金为本金按每日万分之五的利率向其支付逾期租金的利息损失、支付水电物业费等费用。而到一审开庭时（2019年7月），租赁期限已于2019年6月18日届满，案涉的租赁合同也已期满终止，原审法院根据事实的变化向程淑英进行了释明，程淑英据此变更了诉讼请求，要求安锐公司支付租金、将案涉房屋恢复原状并交还、按中国人民银行同类同期贷款利率支付利息损失房屋占用费等各项费用。程淑英变更诉讼请求后，原审法院重新指定了举证期限，后安排了合议庭的开庭审理。原审法院行使释明权以及程淑英根据释明变更诉讼请求的行为，均符合《最高院关于民事诉讼证据若干规定》的第三十五条规定。此外，程淑英根据释明将每日万分之五的利息损失计算标准变更为中国人民银行同类同期贷款利率，实际上降低了安锐公司需要支付的逾期利息，对安锐公司来说并无不利。2、案涉租赁合同系期满终止，而非安锐公司所说的于2018年11月终止。在案涉租赁合同履行过程中，程淑英从未收到安锐公司提出的或者发送的任何解除合同的通知，安锐公司也未能提交任何证据予以证明。案涉合同在租赁期限内，始终在履行中。而事实上，安锐公司在一审庭审过程中，也自认了因其自身的经营管理问题，在未通知程淑英的情况下，擅自搬离案涉房屋，钥匙也因其工作人员的离职未能交还，并非因程淑英的原因，导致目前案涉房屋内仍留存着安锐公司的相关物品及装修装饰，安锐公司至今也未能将案涉房屋恢复原状，并交还给程淑英。3、原审法院对合同的解除日期、腾退房屋的日期及各项费用的计算标准，均认定无误。如上一点所述租赁合同系到期自动终止而非提前解除。原审法院认定的解除日期及腾退房屋的日期并无错误，安锐公司应当根据租赁合同第5.3条的约定以及《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干为题的解释》第十条规定，将案涉房屋恢复原状并交给程淑英，然而在租赁期限内，安锐公司未经通知而搬离，且案涉房屋中仍遗留安锐公司的物品，程淑英无法判断案涉房屋的状态，如贸然自行收回房屋再次出租将面临违约的风险，腾退并交还案涉房屋是安锐公司作为承租人的义务，而非程淑英的义务，没有约定或者法定的义务主动清理并自行收回房屋。在一审的过程中，原审法院也多次向安锐公司告知以及释明其作为承租人的义务，并非自行搬离即可直接导致租赁合同的解除。但是安锐公司置若罔闻。一审庭审结束后，安锐公司也从未联系过程淑英要求腾退以及交还房屋，如果程淑英的损失进一步扩大，安锐公司需要支付房屋占用费用等各项费用的增加，也是因为安锐公司怠于行使其作为承租人的义务，未采取及时的腾退并交还房屋，而非程淑英未能主动清理收回房屋造成。事实上，为了防止案涉房屋内安锐公司遗留物品的丢失，房屋内的水电费被他人使用，程淑英不得不暂时将案涉房屋锁起，程淑英实际上已经采取了合理措施防止损失的扩大。安锐公司作为承租人，在租赁的过程中，欠缴租金及各项费用、未经通知擅自搬离且未将案涉房屋恢复原状并按期交还，未能履行任何一项作为承租人应当履行的义务，并试图将相关义务转嫁至程淑英处，其行为已经严重损害了程淑英的合法权益。除腾退并交还案涉房屋支付租金及水电物业费外，还应当向程淑英赔偿逾期支付租金的利息损失、房屋占用费用。综上，请求驳回安锐公司的上诉请求，维持原判。二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院另查明：程淑英于2019年5月22日向原审法院提交的民事起诉状中载明的诉讼请求为：1、判决安锐公司继续履行与程淑英于2018年7月1日签订的《租赁合同》。2、判决安锐公司立即向程淑英支付租金75436元。3、判决安锐公司按每日万分之五（0.5‰）的标准向程淑英赔偿自2018年7月12日逾期支付租金之日起至实际支付租金之日止的损失（暂算至2019年3月29日起诉之日为9807元）。4、判决安锐公司立即付清欠缴的电费915.41元，税费107.82元，物业费1719元。以上第2、3、4项诉讼请求暂计为87984.91元。5、本案诉讼费用由安锐公司承担。本院认为：变更诉讼请求系当事人的权利，本案中，安锐公司认为原审法院指导程淑英更改诉讼请求，主审法官非中立态度、有失偏颇等，经核查原审案卷，并未发现上述主审法官非中立态度、有失偏颇等情形，安锐公司此项意见，本院不予采信。当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，安锐公司上诉认为已告知程淑英提前退租，但其原审中未提交证据材料，其该项主张没有事实依据。承租人在租赁合同终止后，应当将租赁标的物腾退返还给出租人，安锐公司既无证据证明其告知程淑英提前退租，亦未将案涉房屋腾退返还给程淑英，无法认定案涉合同于2018年11月解除，合同约定的租赁期限至2019年6月18日届满，原审法院根据合同的约定认定本案合同自租赁期限届满后终止并无不当。安锐公司在合同约定的期限内，占有案涉房屋，应当支付租金，原审法院判决安锐公司支付租金75436元正确，合同终止后，安锐公司亦未返还房屋，应当支付房屋占有使用费，原审法院判决安锐公司参照原租赁合同约定的租金标准支付自合同终止之日起至实际腾退返还房屋之日止的占有使用费具有法律依据。本案中，程淑英也不存在安锐公司上诉所称的扩大损失的情形。综上，安锐公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1592元，由上诉人上海安锐供应链管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  睢晓鹏审判员  陈 艳审判员  金瑞芳二〇一九年十二月三十日书记员  姚丽萍