贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初3917号原告（反诉被告）邓某某，男，身份证住址湖南省双峰县。被告（反诉原告）万某某，女，身份证住址贵阳市乌当区。原告（反诉被告）邓某某诉被告（反诉原告）万某某租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓某某、被告（反诉原告）万某某，现已审理终结。本诉原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告返还原告房租保证金20000元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告于2019年5月17日与被告签订门面租赁合同，被告将位于新添国际地下商场187号188号给原告经营，租期为1年，从2019年5月19日至2020年5月18日止，租金为季度付，每月租金3500元，原告于2019年5月19日付给被告3个月租金105000元和保证金20000元，均通过银行转给被告，因原告生意不好，不能继续租用被告的门面，提前告知被告，不能继续租用被告的门面，被告也同意，现原告已经将该门面退还给原告，原告也把该门面收回，我要求被告将保证金退给我，被告拒绝退还该保证金。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院请求判决如诉所请。庭审中，原告将第一项诉讼请求判令被告返还保证金20000元变更为判令被告返还保证金19000元。被告万某某辩称，1、我们并没有随时租和随时退的口头协议，因为我们有书面合同；2、我的损失和原告有关系，因为是原告把我的东西搬走造成的，保证金是为了保证合同的履行，但是因原告未按期租房而违约，所以我不同意退还保证金。反诉原告向本院提出的诉讼请求：1判令反诉被告赔偿反诉原告半年租金21000元、赔偿门头损坏费用7500元、营运损失4010元、租赁期间的物管费206元、搬家费350元、装饰破坏产生的损失1800元，合计34866元。事实及理由：一、合同一年的有效期内原告单方违约，不履行合约期，才经营两个月就不做了（实际上原告是在第三个月期满后才搬离），违反了合同中一年租期的约定，原告应当承担违约责任，赔偿被告半年租金21000元作为补偿；二、原告违反了合同中第六大条中的第2条，擅自拆改租赁房屋结构的，被告有权收回房屋，造成被告损失的，由原告负责赔偿，签订合同交纳的保证金不退；三、原告忽视合同条款约定，擅自违约将被告的门头字更换成蝶美膜力小铺，造成被告有双重的损失如下：1、门头字被原告更换，导致被告无辜损失，门头字及门头框架设计制定安装的费用大概市场价7500元-8000元左右，因原告违约应该由原告赔偿被告门头损7500元；2、因为原告单方违约将门头字换了，导致被告有直接经济损失，合同条款中有约定原告卖化妆品护肤身体，被告卖减肥产品，因为原告拆了被告的门头字，导致门头照片不明显，顾客不知道这个点有减肥产品出售，有减肥项目可以做，所以导致被告的减肥生意一落千丈，惨不忍睹，原告应给被告相应的补偿及原告接手前三个月收款25332元-接手前被告多余部分营业额20050元，原告应该承担这个差额的20%给被告作为经济补偿即4010元；四、原告经营期间物业管理费支付了2个月，现在还欠一个月的，一个月物业管理费是206元，原告需要补交欠下的物业管理费；五、因为原告与被告签订了租赁合同，被告将之前服装店里面原告不用的东西搬离开店面，这里面搬离费用350元，原告违约不履行合同到期，原告应该承担这笔费用。六、原告对面门的背景墙进行装修装饰，在墙壁上做广告灯箱，原告又违约不能租满一年的租期，这里给被告造成了直接的经济损失，被告自己恢复到交给原告之前的样子，市场价格在1800元到2500元左右，那么原告应当赔偿被告1800元的场地恢复费用；七、被告理解做生意不容易，也同情原告的遭遇，但是原告因为违约给被告造成的损失，原告应当承担责任，赔偿原告各项经济损失34866元；八、签订合同缴纳保证金时维护原告与被告双方权益的一个保证，保证在合同期内，对双方的一种约束力，保证对方的合法权益不受到侵害，单方面的违约就需要承担责任，需要就对方损失进行赔偿，在此合同中，原告单方面违约，就应该对自己的违约行为负责，缴纳的保证金作为违约金，对被告进行赔偿，不应该要求退还，这种情况要求不合理。反诉被告邓某某辩称，租赁期间并非原告违约，是被告同意退房的。原告方并没有损坏房屋的主体结构，原告方应退还保证金。原告确实同意赔偿被告1000元的拆装费。原房屋致使以卖衣服为主，并不存在被告主张的减肥产品的营业损失，原告自行经营的其他项目与本案无关。原告同意支付所欠的206元物业管理费。原告租被告的门面是为了经营，已经缴纳了房屋，被告的搬迁费不应由原告承担。2019年7月底我就给被告提到过退房，当时要求被告实地查验，但是被告均以各种理由推诿不予查验，并非被告所说的有损装修之类的情形。综上，并非原告有违约行为，所以我不同意赔偿被告，反之，被告应退还保证金给我。经审理查明，2019年5月17日，原、被告双方签订《门面租赁合同》，合同约定被告将位于新添国际地下商场187号、188号门面租赁给原告使用，租赁期限为1年，从2019年5月19日至2020年5月8日止。租金每月3500元，按季度支付。原告向被告支付2万元保证金。合同签订后，原告向被告支付了2万元保证金及一个季度房租10500元。原告遂开始进行装修，双方在微信聊天中约定房租从每月23日开始计算。2019年7月23日，原告因经营问题向被告提出退租，被告后通过微信明确表示同意原告的退租请求。2019年8月24日，被告将门面清空交还给被告，被告委托他人将门面钥匙收回，2019年9月10日，被告将上述门面转包给他人使用。另查明，原告支付了2019年6月、7月的物管费，2019年8月物管费未缴纳。原、被告双方于2019年5月17日签订的《门面租赁合同》补充条款约定：“1、甲乙双方达成共识，甲方（经营）减肥产品，乙方经营化妆品、护肤身体不得越权；2、门头不破坏字；......”。在庭审中，原告自认在装修过程中破坏了门面的门头，愿意赔偿1000元，被告表示门头损害费用需要7500元，双方均未提供证据。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述、《门面租赁合同》、微信聊天记录、照片、转款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方在平等、自愿的情况下签订的《门面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的合同义务。原告按照合同约定向被告支付了2万元保证金及一个季度的房租10500元，被告也将门面交付给原告使用。2019年7月23日，原告通过微信向被告提出退租申请，被告也表示同意。这是双方对租赁关系重新达成新的协议，双方均同意解除租赁关系，这是双方真实意思的表达，并不存在单方违约的行为，被告以原告违约为由要求原告支付6个月的房租21000元，无事实依据，本院不予支持。原告实际交房日期为2019年8月23日，根据双方签订的《门面租赁合同》及双方约定的从2019年6月份起每月23日交租，原告退房时间正好为3个月（一个季度），原告3个月租赁费在租房前已经实际支付了。庭审中，被告陈述第三个月的物管费206元未缴纳，原告对此予以认可，故对于该费用应由原告支付。关于保证金的问题，双方在合同中虽然明确了租期未满不返还保证金，但是被告在2019年7月23日同意原告退租，这是双方当事人达成的新的意见，且被告同意原告退租后于2019年9月10日已将涉案门面转租给其他人，故被告主张原告赔偿其半年租金21000元的请求本院不予支持。租赁关系通过协商解除后，被告应返还原告的2万元保证金。关于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条第一款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”的规定，被告在微信聊天中同意原告对门面进行整改，现被告要求原告赔偿1800元场地恢复费的请求，无相关依据。庭审中，原告愿承担1000元的门头损失费，本院从其自愿。关于350元搬离费用，被告未提交任何证据予以佐证，也未提供相应的发票，对于该项主张，本院不予支持。对于被告要求原告承担其卖减肥产品的经济损失4010元，该费用与租赁关系无任何关联性，对于该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告万某某于本判决生效之日起15日内一次性退还原告邓某某保证金2000元；二、反诉被告邓某某于本判决生效之日起15日内一次性支付反诉原告万某某物管费206元；三、反诉被告邓某某于本判决生效之日起15日内一次性支付反诉原告万某某门头损失费1000元；四、驳回反诉原告万某某的其他诉讼请求。本诉案件受理费300元，由被告万某某负担。反诉案件受理费672元，由反诉被告邓某某负担32元，反诉原告万某某负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  魏鸣东二〇一九年十二月二十七日书记员  汤华伟