北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25666号原告：李光秀，男，1974年11月15日出生，朝鲜族，吉林省图们市×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：安承权，吉林仁祐律师事务所律师。被告：杨臣阳，女，1983年1月27日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：李剑，男，1984年2月25日出生，汉族，北京市顺义区人，身份号码×××。原告李光秀与被告杨臣阳、李剑合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李光秀及其委托讼代理人安承权，被告杨臣阳到庭参加诉讼。被告李剑经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李光秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告李剑、杨臣阳返还原告李光秀支付的购房首付款1802671元、购房贷款本息242331.8元、房屋专项维修基金23846元、契税35908.17元、物业费12988.98元、办理房产证手续费4280元，以上共计2122025.95元；2.判令被告李剑、杨臣阳赔偿原告李光秀房屋增值损失2664774.05元（评估价4786800元-2122025.95元）；3.本案诉讼费用及保全保险担保费用2520元由被告承担。事实与理由：2013年12月底，原告李光秀与被告李剑、杨臣阳（二人系夫妻关系）协商，由原告出资，以二被告名义购买位于北京市顺义区×××房屋一套。双方签订《委托购房协议》，约定涉案房屋首付与按揭贷款均由原告支付，原告为实际出资人和实际购房人。2014年1月3日，被告李剑与北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称“顺义新城开发公司”）签订《北京市商品房预售合同》，房屋总价2402671元。之后.原告陆续向顺义新城开发公司支付首付款累计1802671元，且每月如期支付按揭贷款，截止起诉之日原告已付贷款本息共计238217.98元。同时，原告还为涉案房屋支付了房屋专项维修资金23846元、契税36000元、物业费12988.98元等。原告共支付2148261.88元。2015年5月11日，原告曾将二被告诉至贵院要求其履行过户义务，后经贵院审理，作出（2015）顺民初字第09409号民事裁定书驳回了原告请求，但已确认双方存在借名买房的事实。并且，又因案外人孙广才与被告李剑的执行案件，贵院业已将涉案房屋查封，同时冻结了被告李剑在北京银行设立的账号为×××的账户。而该账户为原告按月偿还银行贷款的固定账号，该账户余额30349.75元。对此原告又提出案外人执行异议之诉，经北京市第三中级人民法院审理，作出（2018）京03民终1414号民事判决书，最终也驳回了原告诉求。同时，在2019年2月贵院执行局将涉案房屋拍卖，拍卖金额为4190000元。综上所述，由于涉案房屋二被告至今仍然拒绝过户，且尚余48万元贷款未还，又被贵院查封等待强制执行和拍卖。无奈，原告在无法获得涉案房屋所有权的情况下，只得要求二被告返还原告已付的首付款、贷款本息、物业费及各种税费等，同时二被告就此获得的房屋增值利益也应当给原告予以赔偿。故恳请法院查清事实，以维护原告合法权益。被告杨臣阳辩称，李剑一直找不到，我认可房子是李光秀的，房子是借李剑的名买的，房子被拍卖我不知道，钱在哪里不知道。原告的主张我没有异议。被告李剑既未答辩，亦未到庭参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对李光秀提交的委托购房合同原件、商品房预售合同复印件、支付购房款刷卡凭证四张、发票原件一张和复印件两张、公共维修基金收据以及刷卡凭条原件各一张、完税证明复印件一张和刷卡凭条原件一张、物业费及垃圾费收据和刷卡凭条原件各一张、办理房本的收据原件一张、银行流水32页、本院（2015）顺民初字第09409号民事裁定书原件一份、北京市第三中级人民法院（2018）京03民终1414号民事判决书一份、银行卡原件一份，本院调取的本院（2015）顺民初字第09409号案件的卷宗材料、本院（2019）京0113民初3810号案件证据材料、本院（2018）京0113执恢537号卷宗材料、本院自北京银行沙滩支行调取的材料、本院与李光秀、李皓淑的询问笔录，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：李剑、杨臣阳原系夫妻关系，二人于2006年12月6日登记结婚，后于2017年8月8日离婚。李光秀与李剑、杨臣阳曾是同事，亦为朋友关系。2013年12月30日，李光秀（甲方）与李剑、杨臣阳（乙方）签订《委托购房协议》，约定：甲方以乙方名义购买由甲方选定的位于[北京市顺义区×××，房屋面积为118㎡]一套商品房事宜达成以下协议，以供双方共同遵守：第一条、甲方委托乙方以乙方之一李剑名义为甲方购买北京市顺义区×××商品房一套，乙方亦同意接受甲方的委托。第二条、甲方已于2013年12月8日以乙方名义与顺义新城开发公司签订商品房买卖合同并交纳购房定金2万元，该商品房买卖合同一切权利与义务由甲方享有及承担。第三条、乙方同意并认可，甲方以乙方名义签订《商品房买卖合同》、申请银行按揭贷款及办理购房的所有相关手续，甲乙双方均认可银行首付款及每月的按揭贷款等所有购房相关费用全部由甲方支付，甲方为实际出资人。第四条、乙方当事人李剑、杨臣阳系合法夫妻关系，双方知悉上述委托购房事实，任何一方不得以任何理由向对方主张该商品房所有权利，也不得妨碍或限制本协议的履行。本协议约定对乙方当事人李剑、杨臣阳均具有约束力，若其中一方不能履行本协议约定或因商品房权属问题诉至法院之时，乙方当事人中的任何一方全权委托并授权另一方出面处理，授权事项包括但不限于，承认、变更、放弃诉讼请求、进行调解或者和解。第五条、乙方所代理购买的以上商品房所有权归甲方所有，甲方享有该房屋的房产所有权、使用、收益及处分等一切权利。乙方对受甲方委托购买的房屋无权行使甲方享有的前述权利，亦不得对受甲方委托购买的房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与。第六条、商品房买卖合同签订后，合同原件由甲方保管。第七条、商品房购房首付款、按揭还款、保险费、各种水电煤气暖开口费、配套费、物业费、产权转让过户费、契税等所有购房及房屋产权过户相关费用均由甲方及时足额支付，所有交款凭据由甲方保管，乙方有义务协助甲方办理交款手续。乙方不承担由于购买该房屋和转让该房屋产权所引起的一切费用。第八条、该商品房产权证暂办至乙方名下，产权证及相关凭证原件由甲方保管，甲方有权在房屋产权符合法律要求变更时或在甲方指定的任何时间内，将产权变更至甲方名下或甲方指定的其他人名下，乙方应当积极协助甲方办理商品房过户登记相关手续。若乙方原因造成无法办理商品房过户登记之时，甲方有权要求乙方承担赔偿责任。第九条、乙方有义务将本协议代理购房事宜通知乙方的所有利害关系人，保证其不得主张该商品房屋所有权。不得借以任何理由侵占该房产权、使用权，不得买卖、抵押、借款等形式影响该房屋产权。第十条、自该商品房权证办理完毕至甲乙双方完成该房屋产权过户期间，甲方需要以该房屋产权抵押贷款时，乙方要配合甲方，提供证件和相关的资料。第十一条、甲方认为乙方行为违反该协议或进行影响该商品房产权及所有权的行为时，甲方可向人民法院申请确权并保全该房屋产权。第十二条、乙方在代理购买该房屋后，按甲方要求把该房屋产权过户到甲方或甲方指定人名下之前所发生的所有个人债务均不能影响该房屋产权，所发生一切债务均由乙方自己合法财产偿还。第十三条、如果发生争议，双方应当友好协商解决。无法协商时，可向北京市顺义区（商品房所在地）人民法院诉讼。2014年1月3日，顺义新城开发公司（出卖人）与李剑（买受人）签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及其附件，合同约定该商品房房屋坐落为顺义区×××，预测建筑面积共119.4平方米，套内面积95.64平方米，公共部位与共用房屋分摊面积23.76平方米，该商品房单价每平方米25122.03元，总价款2402671元，约定的交付时间为2015年6月15日，办理产权证的时间为2017年6月15日前。后又达成补充协议确认该房屋经审核批准的地址为顺义区顺×××房，实测建筑面积为119.23平方米，套内建筑面积为95.29平方米，实际总房款为2393878元。李光秀通过银行刷卡方式向顺义新城开发公司分四次共计支付首付款1802671元。2014年1月17日，顺义新城开发公司为李剑出具房款为1442671元的发票一张，2014年8月13日，顺义新城开发公司为李剑出具房款为360000元的发票一张。2014年，李剑（借款人、抵押人）、北京银行股份有限公司沙滩支行（以下简称北京银行沙滩支行）、顺义新城开发公司（保证人、开发商）签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，就涉诉房屋申请向北京银行沙滩支行贷款60万元，贷款期限为240月，放款日自2014年9月4日起至到期日2034年9月4日止，实际放款日为2014年9月11日，并确定借款人李剑的还贷账户的开户行为北京银行沙滩支行，账号为×××。杨臣阳、李光秀分别就该银行贷款作为保证人与北京银行沙滩支行签订《保证合同》。北京银行沙滩支行放贷后，顺义新城开发公司为李剑出具房款为2393878元的发票一张，并将之前开具的两张发票原件收回。2015年5月11日，李光秀以所有权确认纠纷为由将李剑、杨臣阳诉至本院请求确认涉诉房屋归李光秀所有，并将涉诉房屋过户至李光秀名下。在该案件审理中，李剑、杨臣阳均到庭并对李光秀的诉讼请求、事实理由、举证材料均予以认可，该案经审查认为李剑、杨臣阳对刘光秀所述事实与理由、诉讼请求以及李光秀所提交的证据材料均表示认可，双方不存在诉争的事实与法律纠纷，不具备诉的利益。李光秀提起本案诉讼实无必要对涉诉房屋的相关事宜进行实体裁判，双方当事人应自行解决，并于2016年10月31日作出（2015）顺民初字第09409号民事裁定：驳回原告李光秀的起诉。2017年8月9日，李光秀通过刷卡方式向顺义新城开发公司支付公共维修基金23846元，同日，顺义新城开发公司为李剑出具公共维修基金23846元的收据一张。2017年8月10日，李光秀通过刷卡方式向税务机关缴纳税款35908.17元。同日，税务机关为李剑出具契税金额为35908.7元的税收完税证明一张。2017年8月12日，李光秀通过刷卡方式向涉诉房屋所在小区的物业公司即北京鲁能物业服务有限责任公司顺义物业服务中心支付物业费及垃圾费（2015年6月15日至2018年6月14日）共计12988.98元，同日，该物业公司出具物业费及垃圾费12988.98元的收据一张。2017年8月12日，代办机构就涉诉房屋办理房产证事宜出具代办费等金额为4280元的收据一张，交款人为李光秀。李光秀自银行放贷后，每月向李剑北京银行账号为×××的账户内存款用于还贷，李剑该张银行卡原件亦为李光秀持有。李光秀表示因李剑的债务纠纷，李剑名下该用于偿还涉诉房屋银行按揭贷款的账户在2016年11月30日被冻结查封，经北京银行与李光秀沟通后，就还贷款项变更为向北京银行沙滩支行的公共账号支付，李光秀偿还贷款直到2019年6月11日，并提交了李光秀中国银行的交易明细32页予以证明。2015年10月30日，案外人孙广才将李剑诉至本院请求李剑归还欠款50万元。本院于2016年4月28日出具（2015）顺民（商）初字第17648号民事判决书，判决李剑偿还孙广才借款五十万元及利息（以五十万元为基数，自二〇一四年十一月一日起至实际给付之日止，按照年利率百分之二十四标准计算）。该判决生效后，孙广才申请强制执行即本院（2016）京0113执4798号执行案件。在该执行案件执行过程中，本院于2016年11月29日将涉诉房屋依法予以查封，限制起始日期为2016年11月29日，限制终止日期为2019年11月28日，查封时涉诉房屋尚未过户，仍登记在顺义新城开发公司名下。2017年，李光秀以孙广才、李剑为被告向本院提起案外人执行异议之诉，请求解除对涉诉房屋的查封，停止对涉诉房屋的执行，本院作出（2017）京0113民初5479号民事判决，驳回了李光秀的诉讼请求。李光秀不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2018年2月6日作出（2018）京03民终1414号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年，李皓淑（李光秀与李皓淑原系夫妻关系，二人于2011年12月22日结婚，于2017年3月17日离婚）以孙广才、李剑为被告并以李光秀、杨臣阳为第三人向本院提起案外人执行异议之诉，请求判决涉诉房屋为李皓淑与李光秀共同财产。本院于2019年6月17日作出（2019）京0113民初2424号民事裁定：驳回李皓淑的起诉。李光秀表示李皓淑就该案也提起了上诉，孙广才的执行案件在等二审结果，钱款没有发放。2018年4月，孙广才申请恢复执行（2015）顺民（商）初字第17648号民事判决书，该执行案件案号为（2018）京0113执恢537号。在该执行案件中，确定该房屋评估价为4786800元，涉诉房屋经本院司法拍卖，于2019年2月20日由案外人李亚庚以417万元的价格竞得。2019年3月12日本院作出（2018）京0113执恢537号执行裁定，裁定涉诉房屋归案外人李亚庚所有。后本院向孙广才发放执行案款共计112万元。2019年11月4日，北京银行沙滩支行向本院申请就涉诉房屋的抵押贷款优先受偿拍卖款516926.26元。经向北京银行沙滩支行核实，该行于2019年12月20日出具贷款结清证明一份，证明涉诉借款合同项下的全部债务已于2019年11月20日清偿完毕；另本院向该行调取了涉诉房屋的还贷明细、李剑还贷账户的交易明细以及相关贷款合同。审理中，李光秀就上述执行案件剩余的拍卖款申请财产保全，本院作出了相关裁定冻结了执行款2519459.74元。李光秀以保险公司出具保函作为担保，为此支付保险费2520元以及保全费5000元。经本院与李皓淑核实询问，李皓淑表示李光秀借用李剑名义购买涉诉房屋一事其知情，该房屋是由李光秀、李皓淑婚姻存续期间共同出资购买，离婚时就此没有处理，因该房屋一直在李剑名下，现被法院查封拍卖，李光秀提起本案诉讼也和李皓淑说了，因借名买房协议是由李光秀一人名义与李剑、杨臣阳达成的，所以本案由李光秀一人就该房屋主张权益即可，李皓淑认可同意，李光秀的诉讼请求和主张，李皓淑均认可同意，如法院支持李剑、杨臣阳返还李光秀支付的房款、贷款利息等诉讼请求，法院判决款项给付李光秀即可，李皓淑与李光秀就判决给付的款项自行分配即可，李皓淑不参加本案诉讼。李光秀亦认可同意李皓淑的意见，并表示判决所得款项为二人共有，二人自行分配即可，不需要法庭处理。庭审中，李光秀称因我名下当时在北京市顺义区有一套房产，按照当时的政策没有办法购买第二套房屋，当时是打算出售名下房产之后购买涉诉房屋，但是开发商已经开盘，我没有来得及出售，于是我先借款以李剑的名义购买了涉诉房屋，委托购房协议是我在向顺义新城开发公司交定金以后跟李剑、杨臣阳签署的，之后于2014年4月出售了自己名下房产用于偿还借款和贷款，想等房产证下来再将涉诉房屋过户给我，但是房产证一直没有办理下来；我与李剑是同事，他是我的部门员工，李剑离职后我还帮助他找工作，之后他做生意我也资助过，当时我们往来很多，关系也比较好，我也很信任李剑，他也愿意配合我购房，之后发现李剑一直借钱称做生意，担心涉诉房屋受影响，所以从2015年开始起诉李剑想通过诉讼办理过户；李剑用于归还贷款的银行卡一直在我手中，由我和李皓淑偿还贷款，该卡没有其他人使用过，也没有其他人转款用于还贷；与该房屋相关的全部款项都是我支付的，所有凭证材料原件均在我处，李剑买房之后挥霍，导致2016年涉诉房屋被查封，2019年2月被拍卖，李剑在2015年起诉他后便联系不上了，所以2015年没有及时办理收房，到2017年偶然见到李剑才办理的收房，就是交纳费用相关票据记载的时间，因为2016年得知该房屋被法院查封，所以该房屋收房后也一直是空置没有装修，也没有利用。对于李光秀的陈述，杨臣阳均予以认可，并表示杨臣阳和李剑均没有出过房款，还贷也没有出过钱，还贷银行卡是一直在李光秀手中，2015年诉讼后李剑便联系不上，2017年回来找杨臣阳办理了离婚手续。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告李剑经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，李光秀与李剑、杨臣阳签订的《委托购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故应属合法有效。依据庭审查明的事实，李剑、杨臣阳对李光秀主张的借名买房的事实均予以认可，该房屋系李光秀出资购房，现因李剑个人原因导致涉诉房屋被拍卖，给李光秀造成损失，已经构成根本违约，应当承担赔偿责任，该房屋因李剑的债务纠纷被查封时为杨臣阳和李剑婚姻存续期间，且杨臣阳作为合同相对方亦认可李光秀的诉讼请求和主张，故此李剑、杨臣阳应共同对李光秀的损失承担赔偿责任。现李光秀请求李剑、杨臣阳赔偿李光秀支付的首付款、贷款本息、房屋公共维修基金、税费、物业费和垃圾费、办证手续费的诉讼请求，结合李光秀提供的证据、本院自银行调取的证据材料以及庭审当事人陈述，李光秀该项请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于李光秀请求李剑、杨臣阳赔偿房屋增值损失的诉讼请求，结合本院司法拍卖情况及评估情况，李光秀该项诉讼请求亦属于合理范畴，本院予以支持。关于李光秀请求李剑、杨臣阳赔偿为财产保全支出的保险费的诉讼请求，亦属于其损失的合理范畴，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李剑、杨臣阳于本判决生效之日起七日内赔偿原告李光秀支出的购房首付款一百八十万二千六百七十一元、购房贷款本息二十四万二千三百三十一元八角、房屋公共维修基金二万三千八百四十六元、税费三万五千九百零八元一角七分、物业及垃圾费一万二千九百八十八元九角八分、办理房产证手续费四千二百八十元，以上共计二百一十二万二千零二十五元九角五分；二、被告李剑、杨臣阳于本判决生效之日起七日内赔偿原告李光秀房屋增值损失二百六十六万四千七百七十四元零五分；三、被告李剑、杨臣阳于本判决生效之日起七日内赔偿原告李光秀保全保险费二千五百二十元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万五千一百一十五元及保全费五千元，由被告李剑、杨臣阳负担，于本判决生效之日起七日内交纳；公告费五百六十元，由被告李剑负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  郝继奎人民陪审员  么 立二〇一九年十二月二十六日书 记 员  常思宇