北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36110号原告：北京海港房地产开发有限公司，住所地北京市通州区徐辛庄镇葛渠村。法定代表人：陈维波，总经理。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。被告：邯郸市易乐普贸易有限公司，住所地河北省邯郸市经济开发区东尚壁社区邯临路北（加油站东侧）。法定代表人：刘文宪，总经理。委托诉讼代理人：耿华，北京市中闻律师事务所律师。原告北京海港房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告邯郸市易乐普贸易有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人颜丙杰、被告的委托诉讼代理人耿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告签订的《商品房现房买卖合同》于2019年8月1日解除，原告退还被告已付房款831万元；2、请求法院判令被告协助原告办理《商品房现房买卖合同》登记备案注销手续；3、判令被告支付原告违约金277万元;4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月5日，原被告签订编号为XF6***06《商品房现房买卖合同》，被告购买通州区榆滨芳苑（推广名格拉斯小镇）***房屋，总房款为2770万元，涉案合同附件五“付款方式及期限的约定”约定：买受人（被告）应于2016年10月5日前支付购房款280万元，2016年11月15日前支付购房款590万元，如买受人无法获得足额贷款，买受人应于2016年11月30日前补齐50%商品房房价款1385万元以上首付款项，直到满足房款条件。剩余房款1900万元被告向贷款银行申请商业贷款的方式支付。若买受人的贷款申请未获得贷款银行批准，则买受人应在10日内向出卖人一次性支付剩余购房款。涉案合同附件九《补充协议》第十条第9款约定，买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应按照合同总价款10%标准向出卖人支付违约金。涉案合同签订后，被告仅支付了房价款831万元，余款1939万元始终未能支付。原告曾向通州法院起诉解除涉案合同并要求支付违约金（2018京0112民初***号），案件审理过程中已明确被告贷款申请未获批准的事实及原因，但被告在案件审理过程中反复表示经过积极筹措，资金已经到位，贵院以此于2018年11月29日未判令解除涉案合同，驳回了原告的全部诉讼请求。该判决生效后，原告曾多次催促被告支付剩余款项，但被告至今未支付。且被告亦未联系过贷款银行办理贷款。另，经询贷款银行，被告目前的情况不符合贷款条件，无法为其办理贷款，有鉴于此，原告不得不于2019年7月23日向被告发送关于解除合同的律师函，依据涉案合同附件九《补充协议》第十条第9款的约定，解除涉案合同。涉案合同对管辖也做了明确的约定，故通州法院有管辖权。综上，被告已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，原告第一次起诉解除合同，法院予以驳回。原告在解除合同后应向被告主张继续履行合同，但原告并未联系被告要求支付购房款，故被告不清楚原告要求被告支付的情况。原告陈述向我方发送了律师函，但是经向公司询问，并未收到该律师函。现原告两次要求解除合同，推断应该是解除合同后将房屋卖个第三人获取更大利益。现被告已经准备了充分的购房款，能够按照合同约定履行付款义务。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月5日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房现房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：合同第三条基本情况，该商品房屋坐落为通州区榆滨芳苑二区***。合同第四条抵押情况，该房屋未设定抵押。合同第六条计价方式与价款，按照套（单元）计算，该商品房总价款为贰仟柒佰柒拾万。合同第七条付款方式及期限，其他付款方式：具体付款方式及期限的约定见附件五。合同第九条交付条件，出卖人应当在2017年1月30日前向买受人交付该商品房。合同附件五付款方式及期限的约定，（三）按揭贷款方式：1、买受人应于2016年10月5日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币280000元，于2016年11月15日前，向出卖人交纳该商品房房价款人民币5900000元。如买受人无法获得足额贷款，买受人应于2016年11月30日前，补齐50%商品房房价款人民币13850000元以上首付房款，直到满足放款条件。合同附件九补充协议。8、买受人逾期支付房价款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按照该商品房总价款10%向出卖人支付违约金。本条违约金标准约定与现房买卖合同第八条第一款第二项约定不一致的，以本条约定为准。此外合同还约定了其他内容。另查，2018年2月1日，原告将被告诉至我院，案号为2018京0112民初***号，该案原告向我院提出要求解除原被告双方的涉案《商品房现房买卖合同》，并要求被告逾期支付房款的违约金。该判决中查明：经法庭到原告指定被告办理贷款的东亚银行北京分行调查贷款办理情况，该银行表示当时被告未办理贷款成功系因为根据审查被告的公司章程，其章程中明确写明公司资金仅能用于公司再投资，不能用于股东分红，故当时未批贷成功，但被告未办理单款成功未受到政策影响。对此调查情况，原告表示因章程问题未办理贷款成功的情况并不清楚，被告表示也未得到因章程办理贷款不能的告知。后法院判决认定：涉案房屋双方约定系进行按揭贷款方式购买，且通过双方庭审陈述可知，按揭贷款的银行系原告指定被告进行办理的东亚银行，后因该银行并未批贷，导致目前尚未支付剩余房款。对于房屋贷款并未如期办理成功的原因，原告表示系因被告存在其他贷款行为导致被银行拒贷，但通过法院到东亚银行调查被告办理贷款情况，银行告知未办理贷款成功的原因系因被告公司章程规定问题所致，双方当事人表示对此拒贷原因均不知晓。综合以上情况，原告作为房地产销售方，其指定被告向东亚银行办理贷款，原告应与该银行就办理贷款业务有相应沟通，在办理贷款不能的情况下，原告并未明确告知被告办理贷款不能的具体原因，若因公司章程问题不能批贷则可以通过调整予以解决。结合以上分析，导致被告未按期付款的原因并非被告单方所致，且目前被告已具备充足的资金可以支付剩余房款。最终，法院对于原告要求解除双方的所签订的合同及办理注销登记备案手续、支付违约金的诉讼请求，予以驳回。经审查，后该判决原被告双方均未上诉，已生效。再查，2016年10月1日，原告为被告开具房款支付收据2800000元。2017年1月5日，原告为被告开具房款支付收据500000元。2017年1月9日，原告为被告开具房款支付收据500000元。2017年1月10日，被告为原告开具支付收据500000元。2017年4月4日，原告为被告开具房款支付收据4010000元。在本院审理过程中，对于涉案房屋已支付房款情况，涉案房屋总房款按照合同约定为2770万元，双方当事人认可现被告已支付房款831万元，剩余1939万元未支付。对于原告要求的违约金，被告表示双方约定过高，如法院判决解除合同应予以调整，因原告并没有证明其实际损失，如果计算也应按照银行对企业同业拆借的利率计算。经本院询问，双方当事人表示涉案房屋并未交付，已经办理了网签。对于合同解除，被告表示不同意解除合同，并表示可以在2020年1月1日前支付300万元，在2020年6月底前将剩余房款全部支付。对此，原告表示不同意该支付方案，并表示如果法院判决解除合同，将退还全部已收房款。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方所签订的《商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。现原告主张被告并未按照合同约定支付购房款项，故要求解除双方的《商品房现房买卖合同》，并要求被告支付逾期支付房款的违约金。对此，对于原告要求解除双方合同的请求，经审查，按照合同约定，涉案房屋应以按揭贷款的方式支付购买，但因为银行未顺利批贷，以致被告未能按照合同约定的时间按时支付购房款项。经本院在2018京0112民初***号案件中向银行核实批贷不能的情况得知，该贷款的办理不能并非被告单方所致，原告亦存在相应过错，且被告当庭向法庭出示银行明细以证明具备支付能力，故未在该案判决解除双方的房屋买卖合同。现本案中，经核实，2018京0112民初***号案件诉讼结束后，双方仍未就支付购房款项达成一致意见，被告也未继续向原告支付剩余购房款项。综上，本院认为涉案《商品房现房买卖合同》已符合法定的履行不能的情况，故对于原告现要求解除《商品房现房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于解除时间，本院认定于2019年11月27日，即向被告送达起诉状之日。合同解除后，原告表示退还被告已付房款831万元，对此，本院不持异议。对于原告要求被告支付逾期付款违约金277万元的诉讼请求，被告表示若法院认定解除合同，双方对违约金约定过高应予以调整，且被告并未提交证据证明其实际损失。对此，涉案合同确属约定逾期支付房款应支付2770万元的10%的违约金，即277万元。但经本院审查，首先，涉案房屋尚未交付，被告自2016年12月至2017年4月，已实际向原告支付购房款831万元，至此被告占用该笔款项。其次，因贷款办理不能所造成的被告逾期支付行为导致合同解除，并非被告单方原因所致，且原告未提交充分的证据证明其达到或超过277万元的实际损失。故此，本院结合合同的约定及实际履行情况、当事人合同履约过错程度及购房款的已支付情况，综合考虑按照被告未付房款1939万元的10%来认定违约责任为宜，经核算为193.9万元，对于原告主张过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京海港房地产开发有限公司与被告邯郸市易乐普贸易有限公司所签订的《商品房现房买卖合同》于2019年11月27日解除；二、原告北京海港房地产开发有限公司退还被告邯郸市易乐普贸易有限公司已付房款831万元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告邯郸市易乐普贸易有限公司支付原告北京海港房地产开发有限公司违约金193.9万元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、被告邯郸市易乐普贸易有限公司协助原告北京海港房地产开发有限公司办理《商品房现房买卖合同》的登记备案注销手续，于本判决生效之日起15日内执行清；五、驳回原告北京海港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96900元，由原告北京海港房地产开发有限公司负担48450元（已交纳），由被告郸市易乐普贸易有限公司负担48450元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇一九年十二月二十八日法官助理 吕 永书 记 员 杨小萌