贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民初110号原告：田颖，女，汉族，1983年3月1日生，住贵州省六盘水市钟山区。特别授权委托诉讼代理人：杨国，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201410356603。一般授权委托诉讼代理人：何慕颜，系贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号：15202201911113887。被告：陈光海,男,1954年4月13日生,汉族,住重庆市渝北区。一般授权委托诉讼代理人：梁铖西，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201610643349。一般授权委托诉讼代理人：刘帅，系中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201710165839。第三人：陈光碧,女,1958年6月29日生,汉族,住贵州省六盘水市钟山区。第三人：田大志，男，1960年2月17日生，汉族，住四川省资阳市安岳县。原告田颖诉被告陈光海及第三人陈光碧、田大志案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，由审判员杨梅担任审判长，与审判员林波、何与芹组成合议庭于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告田颖的委托诉讼代理人杨国、何慕颜，被告陈光海的委托诉讼代理人刘帅，第三人陈光碧、田大志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田颖向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行价值400000元的位于六盘水市钟山区房屋；2、确认位于六盘水市钟山区房屋为原告所有；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年6月13日第三人陈光碧与第三人田大志签订《共同开发联建协议》，协议约定：由陈光碧提供自己名下位于钟山区的（钟）国用（籍）字第（00131）号土地，田大志全额出资联合开发共建房屋，房屋修建完毕二人对所建房屋按照协议约定进行了分割。由于土地使用权人系陈光碧，故所建全部房屋产权登记在陈光碧名下。后田大志陆续将自己分割所得的七十余套房屋进行售卖，但大部分房屋均以陈光碧名义，田大志为授权代理人的形式对外售卖。田大志于2008年10月31日以陈光碧名义与原告签订《住房买卖合同》，将位于六盘水市钟山区房屋出售给原告。该合同约定：该房屋建筑面积200㎡，价款为400000元，原告须在2008年12月31日前付清全部房款。合同签订后，原告于2008年10月31日向田大志支付10万元房款，剩余300000元房款原告已于2008年12月28日付清，田大志向原告出具了收取房屋款项的收据。房屋款项付清后，田大志直接将该房屋移交给原告，后原告将该房屋对外租赁并获得收益。2018年六盘水市中级人民法院根据被告的申请，依据（2017）黔02民初8号民事判决书对本案房屋强制执行,执行过程中查封并将处置本案房屋。因本案房屋系原告所有，原告向六盘水市中级人民法院提出异议，六盘水市中级人民法院于2019年9月11日作出（2019）黔02执异71号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。六盘水市中级人民法院“驳回案外人田颖的异议请求”的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告向六盘水市中级人民法院申请执行的本案房屋为原告所有，不属于第三人陈光碧所有。首先，原告与田大志间房屋买卖的事实均发生在被告起诉第三人陈光碧前，房屋分割给田大志后，原告与田大志间的交易行为、支付行为并无违法违规等不妥之处且原告已合法占有该房屋至今；其次，原告与田大志签订的《住房买卖合同》中约定总价款为400000元，原告向田大志支付了全部款项。已经远远超过了50%；最后，未办理房屋产权过户登记手续并非原告的原因。根据最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议、符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，法院不得予以查封、扣押、冻结该房屋。本案的查封措施也与最高院的相关规定相悖。六盘水市中级人民法院的查封措施查封的是原告的财产，侵犯了原告的合法权益，请求法院查明事实,支持原告的诉讼请求。被告陈光海辩称，一、本案争议房屋不存在查封错误，被告有权申请法院强制执行该涉案房屋偿还被告的债权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明……”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”本案争议的房屋登记在被执行人陈光碧名下，被告依据合法的执行依据申请法院查封该房屋符合法律规定，并有权在被执行人未履行生效判决确定的义务的情况下向法院申请强制执行其名下房屋。二、原告所签署的房屋买卖合同系与案外人田大志所签，而并非与被执行人所签署，其并非执行异议之诉的房屋购买人，更非本案适格的原告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“在查封之前签订有合法有效的买卖合同，该买卖合同的双方应当为被执行人和被执行人的合同相对方”，而本案的买卖合同系第三人田大志与原告所签，因此，原告并非本案的适格原告。三、本案中的买卖合同有效与否前提是第三人陈光碧与田大志之间签订的《共同开发联建协议》有效以及分房的事实清晰，而《共同开发联建协议》并未明确修建完毕后的房屋如何在第三人陈光碧和田大志之间分割，因此导致涉案房屋是否属于第三人田大志的事实不清楚，第三人田大志作为出卖人与原告签署的买卖合同不具有合法性。四、原告提供的收据数额、房屋地址不一一对应，且并未提供付款流水或者银行转账凭证，不能证明其已经支付了房屋款项。五、被告亦未看到原告实际占有该争议房屋的证据，不能证明其实际占有该房屋。六、根据本案执行异议听证程序中第三人田大志的陈述，争议房屋于2007年开始修建、2008年竣工、2013年拿到房屋大产权证随即开始办理产权证，但原告自始至终都没有办理产权证，办证条件成就距今已经快7年之久，争议房屋未及时办理产权证导致一直登记在第三人陈光碧名下，原告存在过错。综上所述，本案中原告所提的第一项诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八和二十九条之规定，应当驳回，第二项诉请因本案并非确认之诉，亦应当驳回。第三人陈光碧述称，我和田大志的分割是按照联建协议分割的，原告主张的房屋是分给田大志的，我认可田大志代我与原告签房屋买卖合同。因为土地使用证是我的名字，田大志和他们之间的买卖关系我不清楚，通过诉讼情况我才知晓，办理过户的时候就是叫我去签字。如果原告购买房屋的情况真实，就不应该执行。房产证原来是大证，登记在我名下，后来田大志卖了房屋之后，陆续成批量的过户给购房者。具体办证的时间我记不清楚了，原告曾找过我的。第三人田大志辩称，对于被告方答辩提出房号不同的问题，因卖房子的时候签订的合同是自己编的号，办产权证的时候是派出所办的，故房号不相同，但属同一套房屋。我认可原告主张的合同上签订的房屋与产权证上登记的房屋均是同一套房屋。我和陈光碧联建的房屋完工后进行了具体的分配，陈光碧也出具了相应的结算手续，涉案房屋早在2015年之前就已经分配完毕，陈光碧和我的房屋都已经处理完毕，本案案涉房屋均是分配给我。对陈光海与陈光碧的借贷案件，应属虚假诉讼，因他俩是亲姊妹。当时集资建房是四五十个人，实际借款只有两三百万的现金，且借贷中的利息是5分，对此陈光碧并没有提出异议。原告田颖为了支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据：田颖身份证复印件一份，证明田颖的诉讼主体身份。第二组证据：（2018）黔02执254号执行裁定书，证明案涉房屋处于执行阶段。第三组证据：（2019）黔02执异71号执行裁定书，证明原告提出执行异议申请被驳回。第四组证据：共同开发联建协议，证明陈光碧与田大志联合建房并约定对所建房屋进行分割的事实。第五组证据：《住房买卖合同》，证明原告购买房屋的事实。第六组证据：收款收据，证明田颖于2008年10月31日向田大志先支付10万元房款，剩余30万元房款已于2008年12月28日向田大志付清的事实。原告当庭出示如下证据：第一组证据：《房屋租赁合同》，证明田颖母亲支运琴将水西南路30号101室房屋出租给岑星贤的事实。第二组证据：供电合同及收据一张，证明：涉案门面原使用的是单项供电，因供电局对门面有强制性规定，于2018年5月14日向贵州电网有限责任公司六盘水市供电局将供电方式改为三项四成制供电，因门面登记于陈光碧名下，因此合同用电方为陈光碧，相关款项均由原告田颖缴纳。第三组证据：收据一张，证明田颖母亲将水西南路30号房屋出租给岑星贤后收取岑星贤妻子刘雨房租15000元及征用电安装费1000元的事实。第四组证据：房屋图片一张以及房屋所在楼房外观图片一张，证明六盘水市钟山区处于对外出租经营状态且涉案房屋所在实际位置。被告陈光海质证认为，对举证期限内提交的证据质证：对第一、二、三组证据无异议，第四组证据被告并非合同双方当事人，对真实性不清楚，且从合同内容来看，仅仅是陈光碧和田大志之间的合同关系，不涉及物权登记，且未看出与本案争议房屋有关联性，即使联建协议为真实的，其内容中因未明确田大志和陈光碧如何对房屋进行明确分割，涉案房屋自始登记在陈光碧名下，应当以物权登记为主。对第五组证据真实性不清楚，合同首部出卖人是陈光碧，尾部签字是田大志，未看到陈光碧的授权，合同签订有瑕疵，不合法，且从内容上来看，房屋坐落不明，与本案争议房屋看不出有直接的关联性。对第六组证据，未看到转账流水或取款来源的证据，无法证明该款项实际交付，且从收据内容来看是支付的地下车库的款，与本案无关联性，且经手人是田大志，是田大志代陈光碧收款还是田大志自己收款也不清楚，无法证明与前述买卖合同的房屋有关联性。对逾期提交的证据是否采信由法院认定，分别质证如下：对第一组证据：真实性不清楚，房屋登记在陈光碧名下，出租方支运琴无权出租，且应当搬离该争议房屋，配合被告执行。对第二组证据：对供电合同的真实性不清楚，从合同内容看，地址与涉案房屋的地址也不一致，不能证明与本案具有关联性，且即使该证据为真，用电方为陈光碧，恰恰登记在陈光碧与该房屋相对应，该房屋为陈光碧所有，被告执行没有错误。对第三组证据：对该收据的真实性不清楚，是否实际收到租赁费不清楚，且承租人与缴款人姓名不一致，无法证明其关联性。对第四组证据：对图片三性及证明目的均不予认可，看不出是本案涉案房屋。第三人陈光碧质证无异议。第三人田大志质证认可原告方提交的证据，也认可其证明目的。房子是我卖的，钱我收到了，当时我在工地上，收的全是现金，我出售的几十套房屋全部收的是现金，支运琴是我妻子，我认可她收房款的行为。被告陈光海为支持其主张向本院出示了《贵州省不动产登记信息查询结果》一份，证明我方查封的房屋地址、面积与原告买卖合同中约定的房屋的地址、面积不一致的事实。原告田颖质证认为，对证据的三性均认可，但对证明目的不予认可。因为合同注明的房号系田大志在开发初期自行编制，虽和不动产权登记有相应出入，属于正常现象。面积虽然有一定的出入是因为田大志计算面积是以不动产权登记的计算方式不同导致。且该证据反而可以证明，因被告方在陈光碧前面有原告的信息，因此我们认为被告实际知道原告是该房屋的实际权利人。第三人陈光碧质证认为，面积和房号应以产权证为准，实际上是一套，以前是田大志自己编的房号，包括连我卖出去的房屋都与产权证不一致。陈光海起诉我的那个案件不符合事实，我不服判决，但是我没有钱打官司。第三人田大志质证认为，建筑上面的面积计算是以中线到中线的面积，测绘公司是以外包围面积来算，另加公摊，所以我们的面积要比测绘公司的少。在合同里面注明了以测绘公司为准，也就是以现在登记的面积为准。被告所述的房号和合同上的房号不同，我们的房号是建房时自己编的号，是以每一个单元编的，但是派出所编房号的时候是合并编的，所以就有出入，但是出入不大，指的是同一层同一套房。第三人田大志提交了如下证据：第一组证据：身份证复印件，证明第三人主体身份；第二组证据：田大志写给陈光碧的承诺一页、段落告白一页、贵州省政府非税收入通用收据一页、中华人民共和国税收完税证明二页，证明田大志向陈光碧承诺由陈光碧配合办理过户手续，田大志应将税收及过户费用付给陈光碧，2014年6月12日，田大志与陈光碧约定，田大志应在2014年12月将住户煤气安装完毕，田大志与陈光碧履行合同行为，陈光碧将按合同约定分到名下的房屋全部处理完毕；第三组证据：供用气合同二页、市中心城区燃气工程施工安装合同二页、贵州省国家税务局国家通用机打发票三张，证明2015年第三人给自己卖出房屋办理相关的燃气入户手续，并且向六盘水燃气设计院及六盘水星炬建筑安装工程有限公司缴纳设计费及安装费这一事实，相关合同系田大志妻子支运琴签署，款项由田大志妻子支运琴缴纳；第四组证据：居民户口簿四页，证明田大志与支运琴系夫妻关系。原告田颖对四组证据三性无异议。经本院要求，被告陈光海对身份证无异议，对第二组证据，认为没有关联性，且其中的第三、四份证据仅有复印件，不认可；对第三组证据，与本案没有关联性，只能证明供气的合同关系，均不予认可；对第四组证据没有异议。第三人陈光碧质证无异议。陈光碧庭后提交房屋产权证书一份，原被告及第三人田大志对该房屋所有权证书三性均无异议。本院对证据的分析认定：对原告提交的证据，第一、第二、第三组证据，各方当事人均无异议，予以确认；对第四、第五、第六组证据，田大志及陈光碧均认可双方联建房屋以及分房、原告购买的房屋属于分给田大志的事实，对上述证据予以确认；对当庭提交的第一组、第三组证据，无法核实真实性，不予确认；对第二组、第四组证据，与本院要求陈光碧提交的房屋产权证书能够互相印证原告所主张的房屋与实际购买的房屋系同一房屋，且原告提出房屋未办理产权证时由田大志自行编号与房产证上编号不一致的情况符合常理，故本院予以确认。对被告提交的证据不能达到其证明目的，不予确认。对第三人田大志提交的证据，对第一组证据各方无异议，予以确认，对其余证据，陈光碧质证无异议，能够证实双方联建房屋的相关事实，予以确认。通过对证据的分析及认定，本院查明事实如下：2007年6月13日第三人陈光碧（甲方）与第三人田大志（乙方）签订《共同开发联建协议》，协议约定：由陈光碧提供自己名下位于钟山区的（钟）国用（籍）字第（00131）号1666.5㎡的土地，田大志全额出资联合开发共建房屋。该协议约定的分成方式为“本宗地的修建为6Ｆ＋1，门面地下室为七层半，所有的沿街门面、地下室的1／2部分，另加800㎡住宅，其中一个单元从3-6楼包括跃层在内，以上面积的房屋归甲方所有，……余下的住宅面积第二层框架全归乙方所有，并由乙方出售”。双方还对其他事项进行了约定。房屋建成后，由于以上房屋的土地使用权人系陈光碧，故所建房屋产权全部登记在陈光碧名下。因本案第三人陈光碧与案外人管明国对本案被告陈光海负有债务，陈光海向本院起诉后，本院作出了（2017）黔02民初8号民事判决，判决本案第三人陈光碧与案外人管明国偿还陈光海借款本金6555000元及相应利息。2018年本院根据陈光海的强制执行申请，依据（2017）黔02民初8号民事判决查封了本案房屋。本院在执行过程中，于2019年5月13日发出查封公告，本案第三人田大志提出执行异议，本院于2019年5月28日作出（2019）黔02执异52号执行裁定驳回田大志异议申请，田大志未在法定期限提起异议之诉，该裁定发生法律效力。田大志异议申请被驳回后，原告又以本案房屋系其所有为由提出执行异议申请，本院以涉案房屋的执行多人提出权利请求，故需要通过诉讼解决《共同开发联建协议》及本案《住房买卖合同》的效力，以上问题不属于执行程序审查的范畴为由，驳回了原告的异议申请，原告遂起诉至本院。本院另查明，第三人田大志与陈光碧均认可涉案房屋按双方联建协议的约定应属于分配给田大志的房屋，但房屋产权登记在陈光碧名下。2008年10月31日第三人田大志与原告田颖签订《住房买卖合同》，将位于六盘水市钟山区房屋出售给原告。该合同约定：该房屋建筑面积200㎡，价款为400000元，原告须在2008年12月31日前付清全部房款。合同签订后，原告于2008年10月31日向田大志支付10万元房款，剩余300000元房款原告已于2008年12月28日付清，田大志向原告出具了收取房屋款项的收据。房屋款项付清后，田大志直接将该房屋移交给原告。本院再查明，两个第三人之间分配属于田大志的房屋，其对外出售的房屋大多数已由陈光碧办理房屋产权转移登记至买受人名下，本案尚未办理转移登记。两个第三人陈述尚未办理转移登记的原因是分批办理，但本案房屋尚未来得及办理便被查封。本院认为，本案的争议焦点是：1、对原告诉请判决不得执行涉案房屋的请求是否支持；2、涉案房屋是否属于原告所有。对于争议焦点一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，从查明的事实来看，根据本案两第三人的联建协议，涉案房屋系分配给第三人田大志的房屋，原告与第三人田大志签订了合法有效的房屋买卖合同，且原告已交清购房款，原告及田大志均陈述购房款全是现金支付，符合当时的民间交易习惯。原告支付完购房款后，第三人田大志已将房屋移交给原告管理使用，尚未办理过户登记的原因并非原告造成。据此，原告提出排除执行的理由成立，对其诉讼请求应予支持。对于争议焦点二，如前所述，本案可以确认原告系涉案房屋的实际所有人，对其请求确认涉案房屋为其所有的请求亦予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决如下：一、不得执行位于六盘水市钟山区房屋；二、位于六盘水市钟山区房屋为原告田颖所有。案件受理费7300元，由被告陈光海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 杨 梅审判员 林 波审判员 何与芹二〇一九年十二月二十四日法官助理罗先勇书记员姚梦龙