福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初21325号 原告：高宝琴，女，1964年7月22日出生，汉族，住厦门市。 被告：欧阳英，女，1976年2月2日出生，汉族，户籍地江西省南昌市西湖区，现住厦门市。 委托诉讼代理人：林荣萍，福建君守律师事务所律师。 原告高宝琴与被告欧阳英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高宝琴及被告欧阳英的委托诉讼代理人林荣萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高宝琴向本院提出诉讼请求：1.欧阳英向高宝琴支付租金39000元；2.欧阳英向高宝琴支付水电费2160元。事实和理由：2018年6月1日，高宝琴与欧阳英签订一份《房屋租赁合同书》（下称《租赁合同》），约定高宝琴将位于大学路197号一楼店面出租给欧阳英经营美甲美容，租期五年（即自2018年6月8日起至2023年6月7日止），租金付款方式先付后用，押一付三，从第二次付款起应提前7天付清；双方租金交付除首次签订合同直接收取首季租金外，从第二次付款起，均由高宝琴制作“大学路197号租赁费用清单”向欧阳英收取租金和已垫付水电费，已按租赁费用清单结清4个季度的租金和费用。欧阳英应于2019年9月1日付清租金39000元及水电费2160元，高宝琴于2019年8月31日制作“大学路197号租赁费用清单”向欧阳英收取款项，并多次发送费用清单催款，但欧阳英至今未付。 欧阳英辩称，本案纠纷系因高宝琴经常以欧阳英太吵闹阻止欧阳英经营，故欧阳英与高宝琴协商提出解除合同，高宝琴当时也同意解除合同，并同意欧阳英以1.3万元押金抵扣水电费及未付租金，双方合同已经解除。欧阳英已于2019年9月12日搬离租赁房屋，并于2019年10月1日再次将图片发送给高宝琴，告知其已经搬离租赁房屋。欧阳英确认于2019年8月31日之前的水电费2160元尚未缴清，欧阳英已付1.3万元押金可抵扣未付租金和水电费，故其无需再支付租金和水电费。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月1日，高宝琴（出租方、甲方）与欧阳英（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于厦门市思明区店面（下称讼争店面）出租给乙方作为美容美甲使用，建筑面积约50㎡；租赁期限5年（即自2018年6月8日至2023年6月7日止）；每月租金1.3万元，第三年租金递增10%，第五年租金递增10%；先付后用、押一付三，乙方在合同签订之日向甲方支付首季租金3.9万元、押金1.3万元，从第2次付款起均应提前7天付清；到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方将押金无息退还乙方；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。 上述合同签订当日，高宝琴即将讼争店面交付给欧阳英，欧阳英向高宝琴支付一个季度租金3.9万元及押金1.3万元。审理中，双方确认欧阳英已向高宝琴支付至2019年9月7日止的租金，自2019年9月8日至今，欧阳英未再向高宝琴支付租金。 2019年10月1日，欧阳英将其于2019年9月30日已清空的讼争房屋现状的照片用短信方式发送给高宝琴，并注明：“店铺昨天已经清空，明天我要去你家楼上拆除空调外机，大家好聚好散”。2019年10月2日、10月4日、10月7日，欧阳英先后向高宝琴发送短信息，内容有：“钥匙在门上”“店铺钥匙在门上”“房屋已清空，过来结清所有的帐吧！以后大家抬头不见低头见好聚好散吧！”“我欧阳英于2018年6月8日租下大学路197号高宝琴的店面，由于与房东发生争吵矛盾，导致店面根本无法正常经营，我已经于2019年9月10日正式向你提出解除合同，条件是押金抵扣水电费和两天房租，你也同意了（店里有小妹作证，还有监控录下谈话内容，还有周边邻居都知道我十二号搬走），你同意后我就正式搬离，并且已未实际经营，后来你无缘无故不接受我钥匙。在此特别声明，我与高宝琴就大学路店面的租赁合同已于2019年9月10日正式解除，现在特别再次声明……”。 审理中，欧阳英称，根据双方短信记录，欧阳英于2019年10月7日发送短信给高宝琴，证明欧阳英已于2019年9月10日正式通知高宝琴解除合同，以押金抵扣租金及水电费，高宝琴也同意。欧阳英在2019年9月12日搬离讼争房屋，2019年10月1日发送短信告知高宝琴讼争房屋已于2019年9月30日清空；目前还有空调主机未拆除，系因高宝琴不让拆除；欧阳英已于2019年10月1日短信通知已经清空，之前也有通知高宝琴解除合同；欧阳英自2019年9月30日之后即未再使用房屋，钥匙插在店铺门上；讼争房屋已经交付给高宝琴，10月2日发送短信告知高宝琴店铺钥匙插在门上，高宝琴没有回复；欧阳英确认尚欠高宝琴水电费2160元未支付，但欧阳英支付的1.3万元押金足以抵扣尚欠水电费及未付租金；欧阳英确认截至2019年9月30日，讼争房屋内已没有欧阳英的任何物品，欧阳英已于2019年10月2日将房屋钥匙插在房门上并告知高宝琴来取。 高宝琴则认为，双方之间的《租赁合同》尚未解除，高宝琴仅要求欧阳英支付租金及水电费，且不同意解除合同；欧阳英单方搬离讼争房屋并不代表《租赁合同》已经解除，《租赁合同》仍在履行期内。 本院认为，高宝琴与欧阳英签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方均应依约履行。根据前述《租赁合同》约定，讼争房屋租赁期限自2018年6月8日至2023年6月7日止，租赁期间双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。本案中，根据在案证据，欧阳英于2019年9月向高宝琴提出解除合同，并于此后未再继续支付租金；高宝琴虽否认其同意解除合同，但欧阳英已多次通过短信形式告知高宝琴其已搬离讼争房屋，并于2019年10月7日再次发送短信明确告知高宝琴其已将讼争房屋钥匙插在房门上，高宝琴可以随时前往取走钥匙并收回讼争房屋。因此，双方《租赁合同》已因欧阳英违约提前解除而终止，故欧阳英作为提前提出解除合同的一方，应向高宝琴支付一个月的租金作为违约赔偿金；高宝琴诉请欧阳英支付的租金部分，本院仅支持自2019年9月8日至2019年10月8日期间一个月的租金1.3万元，对于超过部分扩大的损失应由高宝琴自行承担；有关水电费部分，欧阳英已确认尚欠高宝琴水电费2160元未支付的事实，本院予以认定，现高宝琴诉请欧阳英支付水电费2160元的主张，本院予以支持。综上，扣除欧阳英已付一个月租金金额1.3万押金作为违约赔偿金外，欧阳英实际还应向高宝琴支付租金1.3万元及尚欠的水电费2160元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告欧阳英于本判决生效之日起十日内向原告高宝琴支付租金13000元及水电费2160元，共计15160元； 二、驳回原告高宝琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为415元，由原告高宝琴负担262元，被告欧阳英负担153元；该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年十二月三十日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。