北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民初793号原告：北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。负责人：张维，主任。委托诉讼代理人：马思腾，女，北京市规划和自然资源委员会职员。委托诉讼代理人：杨琨，国浩律师（北京）事务所律师。被告：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓F座5层。法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：郑理国，男，北京杰宝房地产开发有限责任公司职员。原告北京市规划和自然资源委员会（简称规划和资源委员会）与被告北京杰宝房地产开发有限责任公司（简称杰宝公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告规划和资源委员会委托诉讼代理人杨琨、被告杰宝公司委托诉讼代理人郑理国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。规划和资源委员会提出诉讼请求：1.判令杰宝公司向规划和资源委员会支付地价款39132.9255万元；2.判令杰宝公司向规划和资源委员会支付迟延履行滞纳金（从2019年的2月17日起至实际支付之日止，以39132.9255万元为基数，按日万分之二点一的标准计算）；3.诉讼费由杰宝公司承担。事实和理由：1996年7月5日规划和资源委员会的前身原北京市房屋土地管理局与杰宝公司签订《北京市国有土地使用权出让合同》，将涉案土地出让给杰宝公司，地价款为9329.01万元。2018年4月，规划和资源委员会受理了杰宝公司申请按照竣工实测面积办理土地出让合同变更，并于同年12月18日与杰宝公司签订了《补充协议》，约定出让价款总额由10118.9529万元变更为49251.8784万元，新增土地出让价款39132.9255万元，由杰宝公司自本协议签订之日起六十日内付清，逾期支付金额按每日万分之二点一的标准缴纳滞纳金。后杰宝公司未依约支付土地出让金，规划和资源委员会作出限期缴纳地价款通知书，要求其自接到通知之日起20日内缴纳新增部分土地出让金。杰宝公司签收了上述通知书，但至今未交纳。综上，杰宝公司不缴纳土地出让金构成违约，故诉至法院，请求判如所请。杰宝公司辩称，规划和资源委员会要求的39132.9255万元应扣除我方支付的红线外的工程费用500万元，我方不同意支付滞纳金。2018年12月18日签订的补充协议（简称补充协议三）是行政许可协议。规划和资源委员会在签订补充协议三前明知蒋宅口3#地红线外不具备市政供热条件的情况下，涉及一级开发商和我方的相关利益，根据行政许可法第四十七条规定，就该宗地红线外不具备市政供热条件的问题，在对土地价款依法评估过程中，是否应在地价款中扣除应告知我方。但规划和资源委员会没有告知，规划和资源委员会该行政行为剥夺了我方听证权利和陈述、答辩权，属于程序违法，严重侵害我方合法权益，导致不应该由我方承担的3号地市政供热工程费用500万元没有在补充协议三中扣除或调减相应金额，红线外市政工程条件不具备导致我方承担3亿元左右的损失。涉案蒋宅口3#地红线外不具备市政供热条件部分如何扣除问题，应受2014年8月26日北京市人民政府颁发的《北京市人民政府关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》、国土资源部于2018年3月9日发布的《国土资源部办公厅关于印发的通知》约束。根据上述文件，蒋宅口3#地项目住宅、办公、商业性质属于二级土地级别，应达到含有市政供热在内的七通一平。但实际上涉案项目红线外市政供热条件不具备，故应减价修正，但补充协议三中的出让地价水平的每平方的楼面政府土地收益并没有根据上述文件的规定进行减价修正。补充协议三比2014年2月26日双方签订的补充协议（简称补充协议二）高出3.9亿元土地出让金，规划和资源委员会没有和我方充分协商，数据来源没有和我方沟通，因规划和资源委员会系行政机关，我们只能无条件签订该协议，但对于该协议约定的金额我们存在争议。基于补充协议三上述部分金额存在争议，因此应扣除红线外市政供热工程费用500万元，且不应支付滞纳金。相关政府部门对我方不能交纳土地出让金存在责任。北京市住建委限制我方销售，严重影响我方销售收入，导致我方支出大于收入，无钱缴纳土地出让金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：规划和资源委员会前身系北京市房屋土地管理局。1996年7月5日，北京市房屋土地管理局与杰宝公司签订《北京市国有土地使用权出让合同》（合同编号为京房地出让[合]字（96）第039号，简称土地出让合同），约定北京市房屋土地管理局将位于北京市东城区蒋宅口3#地区出让给杰宝公司，宗地面积自测为9388平方米，最终以房屋土地管理部门测量结果为准，土地规划用途为商业、公寓，出让方式：协议。该协议第四条土地费用及支付方式有如下约定：9.地价款（生地）在本合同中包括土地使用权出让金、基础设施配套建设费、/。10.受让方以人民币9329.01万元交纳该宗地地价款。其中土地使用权出让金为人民币/；基础设施配套建设费为人民币/；土地开发费为人民币/。同日，北京市房屋土地管理局与杰宝公司还签订了补充协议（简称补充协议一）。2014年2月26日，北京市国土资源局与杰宝公司签订补充协议二，约定将出让合同所约定的地价款由9329.01万元变更为10118.9529万元，新增地价款789.9429万元，由受让方自本补充协议签订之日起六十日内付清。逾期支付金额按每日万分之二点一的标准缴纳滞纳金。2018年12月18日，规划和资源委员会与杰宝公司签订补充协议三，约定将出让合同所约定的宗地位置核定为东城区安定门外大街86号楼。将出让合同所约定的宗地面积核定为8147.36平方米。出让合同所约定的出让价款总额由10118.9529万元变更为49251.8784万元。新增出让价款39132.9255万元由受让方自本补充协议签订之日起六十日内付清。逾期支付金额按每日万分之二点一的标准缴纳滞纳金。2019年3月4日，北京市土地利用事务中心向杰宝公司发出限期缴纳地价款通知书，该通知书主要内容为杰宝公司应于2019年2月16日前缴清全部新增地价款，截止2019年3月4日，杰宝公司仍欠缴地价款39132.9255万元及相应的滞纳金。特通知杰宝公司自接到本通知起20个工作日内缴清所欠款项。杰宝公司于2019年3月12日向规划和资源委员会发出关于“盛德紫阙”未及时缴纳地价款的说明。该说明主要内容为杰宝公司已于2018年12月18日与规划和资源委员会签订了土地出让合同补充协议，协议新增土地出让价款为39132.9255万元，且应于协议签订之日起60日内付清，目前确已逾期。自协议签订以来其公司一直积极筹措资金，但该项目系其公司2011年通过股权收购承接并改建的历史遗留烂尾楼项目，存在大量历史遗留问题，前期投入巨大，截止目前本项目销售约33亿元，已发生开发费用及建安成本等相关费用约38亿元，仍有部分资金缺口需要解决。目前项目剩余货值仍有20余亿元，如正常销售完全可以满足补缴上述土地出让金的需求。但自2017年9月30日交房以来，项目便处于商品房预售证过期，销售证尚不能办理销售的空档期，其公司一直无法正常销售剩余房源，无法实现销售回款。目前其正尽最大的努力，从其他渠道寻求资金支持，但暂未取得重大突破。庭审中，杰宝公司提交北京市基准地价更新成果表，拟证明蒋宅口3#地项目住宅、办公、商业性质属于二级土地级别，该级别基准地价土地开发程度为包括通热在内的七通一平，熟地价、补充协议三第七条楼面政府土地收益是由基准地价等计算得出，补充协议三政府土地出让收益含有基准地价，当时不具备七通一平的条件。规划和资源委员会对该证据的真实性无异议，但不认可关联性和证明目的，并称该文件不适用于本案合同。杰宝公司提交涉案项目的工程质量鉴定报告及2017年7月28日北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会会议纪要（第135号）拟证明根据会议纪要要求，蒋宅口3#地杰宝购物中心项目整体住宅、办公、商业于2017年8月27日进行了竣工鉴定并验收合格。杰宝公司提交其与案外人签订的北京杰宝购物中心（盛德紫阙）项目红线外热力及共用管线分摊工程合同文件及发票，拟证明在2018年11月前涉案项目宗地红线外尚不具备市政供热条件，其与市政施工单位签订了上述合同，用于红线外热力土建及管线安装等施工，确保2018年供热等全部工作，合同总价款500万元。杰宝公司主张上述两组证据共同证明涉案项目竣工验收合格后，涉案宗地红线外市政供热条件尚不具备，无法通热、供暖。规划和资源委员会对该两组证据的真实性无异议，但不认可关联性和证明目的，并认为项目竣工验收及市政基础服务与本案无关，土地出让合同约定的是现状出让。杰宝公司提交已售房屋建筑面积及合计收入清单、2015年9月4日杰宝公司与案外人杨某某就东城区蒋宅口3#地区杰宝购物中心11层4单元-1108号房屋所签《北京市商品房预售合同》，拟证明其已售房屋价款约26亿元，其于2017年9月30日交房时应供热、通暖，如供热达不到交付条件对买受人承担逾期交房违约责任，如自2017年9月30日至其做完涉案宗地红线外市政供热工程且能接通热源时计算，对已出售房屋的业主承担违约金约3亿元左右。规划和资源委员会对该组证据的真实性无异议，但不认可关联性和证明目的。杰宝公司提交北京市规划委员会行政处罚决定书及行政处罚缴款书，北京市规划委员会关于同意完善规划手续的函，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划委员会会议纪要（第106号），北京市规划委员会关于杰宝购物中心项目规划有关情况的函，补充协议二及土地出让金补缴凭证，拟证明涉案项目经政府处罚并缴纳罚款且经会议纪要后，对整个项目的合法性予以确认，总建筑面积91049.39平方米，对北京市规划委员会和国土资源管理局批准确认的上述建筑面积应补缴的土地出让金789万余元其已经付清。规划和资源委员会对该组证据的真实性和证明目的均予以认可，但认为杰宝公司针对补充协议二的出让金缴纳完毕，但对针对补充协议三的出让金并未缴纳。杰宝公司提交如下三组证据：1.国有土地使用权证、北京市规划委员会关于同意完善规划手续的函、补办建筑工程施工许可手续的复函，拟证明杰宝公司仅有一个开发的杰宝购物中心项目，应颁发整个项目房源的销售许可。2.涉案商品房预售许可证，拟证明北京市住房和城乡建设委员会许可销售建筑面积57602.29平方米，扣除33447.1平方米不得销售，房源资产金额约30亿元。3.房地产估价报告及询价协议书拟证明不可售房源房屋单价97000余元/平方米。杰宝公司主张上述三组证据共同证明约30亿元房产可售项目，相关政府部门不准许销售，严重影响其收益及土地出让金的缴纳。规划和资源委员会对该三组证据的真实均无异议，但不认可关联性和证明目的。杰宝公司提交预售范围内未售房源面积表、北京市住房和城乡建设委员会网站项目信息公示打印页，拟证明2017年9月30日后政府不让出售预售范围内的建筑面积7727平方米，房产金额7.7亿元，严重影响了杰宝公司的收入。规划和资源委员会对该组证据的真实性无异议，但不认可证明目的和关联性。杰宝公司提交关于盛德大厦项目销售网签开通的申请，拟证明其在办理房屋产权初始登记过程中获悉杰宝购物中心需补缴土地出让金，因资金严重困难于2018年6月12向北京市东城区住房和城乡建设委员会申请开通网签销售，销售本应正常销售的剩余房源，并使销售资金进入共管政府指定的监管账户以补缴土地出让金，但未获得准许，严重影响了其收益。规划和资源委员会对该组证据的真实性无异议，但不认可证明目的和关联性。杰宝公司提交石家庄铁路运输法院拍卖25套杰宝公寓的公告和北京市第二中级人民法院执行通知书，拟证明因其不能正常销售剩余房屋，无资金回笼偿还贷款，被法院打折7折拍卖；杰宝公司争取与法院沟通协调在拍卖中出让金由竞买人承担，做了积极努力，避免国有资产损失；政府不得销售房源不能正常销售房屋被拍卖，房屋价值严重贬值，影响了土地出让金的交纳。规划和资源委员会对该组证据的真实性无异议，但不认可证明目的和关联性。杰宝公司提交其与首创资产公司签订的协议，拟证明回购房资产10亿元，加零散户6亿元，建安成本总计约10亿元，税费、财务费用约13亿元左右，开发成本支出超过已售房源收益一倍，不得销售房源行为不合理。规划和资源委员会对上述证据的真实性无异议，但对证明目的和关联性均不予认可。杰宝公司提交收件日期为2018年4月8日的北京市规划和国土资源管理委员会收件单一份，拟证明规划和资源委员会认可涉案补充协议系行政协议。该收件单上显示行政许可事项，申请事项为协议出让合同变更-实测面积变更，项目名称为杰宝购物中心。该收件单上无相关政府部门的签章。规划和资源委员会对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。杰宝公司提交规划和资源委员会网站打印页，拟证明签订土地出让合同属于行政许可事项。该打印页主题为“怀柔区国土分局积极做好行政许可和服务类审批工作”，其上记载，“怀柔国土分局严格做好2013年度行政许可及服务类事项的审批工作。其中，办理行政许可及服务类事项28项，包括……签订出让合同1件，收缴土地出让金2659.37万元，……。”杰宝公司提交《国土资源部办公厅关于印发的通知》，拟证明土地开发程度未达到当地正常水平，先评估，再根据客观费用水平减价修正，本案应扣除红线外市政供热的费用。规划和资源委员会对该两组证据的真实性予以认可，但不认可关联性和证明目的。并称，国土资源部的文件是2018年作出的，本案土地出让合同是1996年签订的，不应适用该文件，且该文件是熟地出让，本案是生地出让。经询，双方当事人均认可涉案土地的土地使用证已经办理，杰宝公司已支付的土地出让金为10118.9529万元。就规划和资源委员会诉请的滞纳金的性质，规划和资源委员会主张系违约金。杰宝公司称如法院认定其存在违约，其也认为违约金过高，要求调整。本院认为，涉案土地出让合同及多份补充协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。规划和资源委员会与杰宝公司于2018年12月18日所签补充协议三约定，涉案项目的出让价款由10118.9529万元变更为49251.8784万元，新增出让价款39132.9255万元，由杰宝公司自协议签订之日起六十日内付清，逾期支付金额按每日万分之二点一的标准缴纳滞纳金。故杰宝公司应于2019年2月16日前向规划和资源委员会支付39132.9255万元土地出让价款，否则应依约支付滞纳金。现杰宝公司未依约支付上述土地出让价款，构成违约，规划和资源委员会要求其支付上述价款，并从2019年2月17日起，以39132.9255万元为基数，按照日万分之二点一的标准支付迟延履行滞纳金，有合同和法律依据，本院予以支持。杰宝公司以涉案项目红线外不具备市政供热条件为由要求扣减500万元，但根据在案证据，在补充协议三签订前，杰宝公司已经对涉案土地进行了开发利用，故其在签订该协议时应该知晓涉案土地红线外相关市政基础设施情况，现其在该协议签订后，又以上述理由要求扣减，缺乏合同依据，本院不予支持。同理，杰宝公司以涉案项目红线外不具备市政供热条件、其对协议约定的出让金有争议为由主张其不应支付滞纳金的意见，依据不足，本院亦不予采纳。规划和资源委员会所持相关政府部门限制其销售导致其无钱交纳土地出让金等抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综合考虑本案客观情况、杰宝公司的过错程度，本院认为杰宝公司要求酌减滞纳金的意见，依据不足，本院不予支持。综上所述，规划和资源委员会的诉讼请求有合同依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向北京市规划和自然资源委员会支付地价款391329255元；二、北京杰宝房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向北京市规划和自然资源委员会支付迟延履行滞纳金（以391329255元为基数，按日万分之二点一的标准计算，自二〇一九年二月十七日起计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2053506元，由北京杰宝房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长 王 佳审判员 刘丽杰审判员 陈雨菡二〇一九年十二月三十一日书记员 杨 竹