江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初9012号原告：南京市××路××号××幢住宅小区业主委员会，住所地玄武区。负责人：翁冶中，该业委会主任。委托诉讼代理人：王境梵，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被告：孙某，男，1973年3月11日生，汉族，住南京市玄武区。原告南京市××路××号××幢住宅小区业主委员会（以下简称××路××号××幢业委会）诉被告孙某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告××路××号××幢业委会的委托诉讼代理人王境梵,被告孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告××路××号××幢业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2013年1月至2019年3月的物业服务费，共计3695.1元；2.判令被告按照同期银行贷款利率120%的标准支付物业费滞纳金（截止至2019年3月累计752.96元）；3.判令被告支付原告主张权利的合理费用1600元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：××路××号××幢业委会成立于2003年，本届业委会成立于2013年1月，××号××幢住宅小区的物业由业委会直接管理，按季度收取物业服务费，2014年7月之前收费标准为0.3元/平方米，2014年7月至今的收费标准为0.5元/平方米。被告系××路××号××幢住宅小区306室业主，房屋建筑面积109平方米，每季度应缴纳物业服务费为98.1元（2014年7月前）和163.5元（2014年7月后），2013年1月至今，虽经原告按季公告缴费通知和上门催要，被告始终拒绝交纳物业服务费，根据小区的《物业管理规约》规定，被告迟延交付物业服务费应当按照同期银行贷款利率的120%承担违约金（违约金暂计至2019年3月为752.96元），并承担原告的律师费、差旅费等合理费用，原告支付律师费1500元、办案交通费支出100元。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告孙某辩称，原告没有履行双方约定的义务，2013年发生纠纷时，我已经与原告约定，将维修基金审批下来给被告修理房屋，或者以被告房屋物业服务费达到维修费额度来代替维修费用，原告没有兑现承诺，违反了诚信原则。由于业委会至今未能履行承诺，漏水管道损坏的程度越来越严重，对我家及家人的伤害越来越大，要求原告尽快维修。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了不动产登记资料查询结果证明、南京市业主委员会登记确认表、南京市业主委员会备案表、关于召开××路××号××幢小区业主大会会议的通知及签字表、临时业主大会纪要及业主签字表、《物业管理规约》、委托代理合同、律师费发票、滞纳金计算表、物业服务费缴纳通知单复印件、照片打印件、录音光盘等证据，本院予以核实确认，并在卷佐证。本院认定事实如下：2003年8月4日，南京市××路××号住宅小区业主委员会经南京市玄武区房地产管理局登记确认，物管区域地址为南京市玄武区××路××号，总建筑面积为6663.81平方米。2011年8月20日，××路××号××幢临时业主大会通过《××路××号××栋物业管理规约》（以下简称《物业管理规约》），《物业管理规约》约定：业主委员会是业主大会的执行机构，依法行使职权；业主委员会负责维修基金的管理和使用，或续筹等等；业主有义务按照其产权面积交纳物业服务费和维修基金；业主应当于每季度的第一个月底前交纳本季的全部物管费，逾期应当按同期人民银行贷款利率120%的标准，交付逾期违约金；本区域内的房屋物管收费标准暂定为0.3元/平方米；物管收费标准的修改，由业主大会决定；物业服务费的用途为，保安费用、清洁绿化费用、业主委员会人员工资、业主大会和业主委员会会议费用、业主委员会为维护全体业主权益的其他费用；业委会应当按照业主大会通过的物管费预算计划，使用物业服务费，物业服务费的预算由业委会草拟，经业主大会通过后生效；房屋维修基金的使用目的和预算，由业委会提交业主大会批准后生效；违约方应当支付的合理费用包括但不限于业主委员会以调解、仲裁、诉讼的形式追究其违约责任所发生的全部费用，包括但不限于调查取证费、公证费、律师代理费、差旅费、通讯费、文件制作费、证人误工费等。2014年11月31日，××路××号××幢小区召开业主大会，会议通过自2014年7月开始依据0.5元/平方米的标准收取物业服务费。2019年5月16日，原告（甲方）与江苏宁创律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方委托乙方的律师作为诉讼代理人，解决甲方与孙某之间的物业服务纠纷，律师代理费由乙方参照南京市律师收费标准，收取1500元的诉讼代理费，对此原告提供了金额为1500元的律师费发票一张，证明费用已实际产生。被告孙某自2006年4月25日起为玄武区××路××号××幢306室（以下简称306室）的登记所有人，306室的建筑面积为109平方米。庭审中，经原、被告确认，被告缴纳了2013年1月至3月的物业服务费共计98元，原告诉请中剩余时间的物业服务费被告并未交纳。原告变更诉讼请求，就其主张的物业费一项扣除被告已经交纳的2013年1月至3月的物业服务费98元，主张的滞纳金一项扣除39.5元。经本院核算，被告所欠物业服务费为0.3元/月/平方米×109平方米×15个月（2013年4月至2014年6月）+0.5元/月/平方米×109平方米×57个月（2014年7月至2019年3月）=3597元。原告称，××路××号××幢业委会经登记确认后，于2013年1月16日在南京市玄武区人民政府红山办事处物业办登记备案，并提供了业主委员会备案表；原告于2019年5月10日向被告就所欠的物业费进行书面催交，并提供了张贴物业费缴纳通知单的照片打印件；原告除了花费1500元律师费外，还有100元交通费，但并未提供交通费相关证据。被告认为，根据其了解的情况，××路××号××幢业委会并未经过政府备案，但不能提供相关证据；被告没有见到过原告的书面催缴单，且原告诉状称其按季度公告催缴和上门催缴，但实际催缴情况与原告所说并不相符；对于律师费的真实性没有异议，但是因原告违约在先，不认可原告该项主张。被告称，原告与被告曾经约定，将维修基金审批下来修理被告房屋，或者以被告房屋的物业服务费达到维修费额度来代替维修费用，但房屋基金下来后，也未给被告修理房屋，故被告方不缴纳上述物业费，并提供了2019年8月3日就约定之事与原告方谈话的录音光盘；因原告未履行双方的约定，被告房屋外水管破损未予修复，导致被告房屋墙体及雨棚受损，被告家中每天滴水不断，小区的管理不到位，存在许多安全隐患，原告将维修基金用在了道路及楼道上，并未用于被告房屋的维修中，为此被告提供了相关照片。原告认为，被告提供的录音，无法确定时间、地点，对于真实性、关联性均不认可，被告所称的房屋维修问题，需要启动专项维修基金，需要被告自己提出并由全体业主通过，即使双方有过相关约定，也应由被告按时交纳物业服务费，再由全体业主开会通过决议，才能决定管理费的盈余部分如何处理，且根据被告陈述，原告因没有足够资金帮助原告解决问题，原告给出了解决方案，只是被告不同意，不是其抗辩不缴纳物业费的理由；对于被告提出的漏水问题，从证据可以看出是阳台上漏水，阳台是半露天式的，在雨天有漏水很正常，被告所称维修基金用于其他地方维修，恰恰证明原告的服务没有问题，不能达到被告的证明目的，更不是被告拒不交纳物业服务费的理由。因原、被告意见不一，致本案调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，××路××号××幢临时业主大会通过的《物业管理规约》约定，原告××路××号××幢业委会是该住宅小区业主大会的执行机构，进行物业管理，业主应当于每季度第一个月底前交纳本季的全部物业服务费。被告孙某未按照合同约定支付物业服务费的行为，构成违约，应当承担违约责任，对原告××路××号××幢业委会主张被告支付2013年4至2019年3月的物业服务费共计3597元的诉讼请求，本院予以支持。根据《物业管理规约》约定，原告有权要求被告支付追究其违约责任所发生的律师代理费等费用，根据原告提供的委托代理合同和律师费发票，原告为追缴被告所欠的物业服务费共支付律师费1500元，对于原告要求被告支付律师费1500元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付交通费100元的诉讼请求，未提供相关证据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，被告除没有按时足额交纳物业服务费，没有给原告造成其他损失，原告在诉讼前的催缴过程中也未曾就违约金向被告提出主张，同时，考虑到业主与业委会之间良好关系的维护，此项诉请本院不予支持。对于被告认为自家阳台漏水及房屋墙体渗水是业委会不作为造成的，可另行通过诉讼解决，并不能成为其拒交物业费的正当理由。对于被告所称，原、被告约定将维修基金审批下来修理被告房屋，或以被告房屋的物业服务费达到维修费额度来代替维修费用一事，被告仅提供了一份录音证据，未提供其他证据佐证，对于被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙某于本判决生效之日起10日内支付原告南京市××路××号××幢住宅小区业主委员会自2013年4至2019年3月的物业服务费3597元及律师费1500元。二、驳回原告南京市××路××号××幢住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告孙某负担。本判决为终审判决。审 判 员 查宣东二〇一九年十二月六日法官助理 邹宇扬书 记 员 孙 楠