北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初32439号原告（反诉被告）：孙涛，女，1979年2月5日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈信缘，男，1963年7月13日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。被告（反诉原告）：周连维，男，1966年5月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：段欣，山东闽兴律师事务所律师。第三人：北京市通州区于家务回族乡东马各庄村民委员会，住所地北京市通州区于家务回族乡东马各庄村433号。法定代表人：姚国华，主任。委托诉讼代理人：周士胜，男，1969年10月28日出生，汉族，北京市通州区于家务回族乡东马各庄村民委员会委员。原告孙涛、陈信缘诉被告周连维、第三人北京市通州区于家务回族乡东马各庄村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告孙涛及二原告共同委托诉讼代理人刘金臣，被告周连维及其委托诉讼代理人段欣，第三人村委会委托诉讼代理人周士胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙涛向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《租赁协议》于2018年5月21日解除；2、被告返还原告2018年6月1日至2024年5月31日租金192000元；3、被告支付原告部分拆除配合费207326.4元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年6月1日，被告周连维与第三人村委会签订《租赁小学校址协议书》，约定被告承租第三人现有东马各庄村小学四十间教室及操场等，后2007年6月1日，被告原状租赁给原告，并签订《租赁协议》，约定租期17年2个月，即2007年4月1日至2024年5月31日，年租金12000元，协议还约定如遇国家政府占地，租赁场地内新建房屋赔偿归原告所有，原告为经营需要新建了部分建筑，并经营公司。协议履行过程中，被告提出增加租金，后十年每年租金由原告12000元变更为32000元，合同履行至2018年5月，遇政府占地腾退，第三人于2018年5月21日签订《腾退意向书》，后原告按期腾退。周连维辩称，不同意原告诉讼请求，诉争房屋并未交付我方，系交付第三人，租赁关系没有解除。拆除费数额不确定，村里没有支付我方，我方没有签订腾退协议，无法支付。第三人村委会述称，我方没有意见。裴连成向本院提出反诉请求：1、请求判令原告赔偿房屋及树木损失130000元；2、原告赔偿煤改电设备54000元；3、原告承担反诉费用。事实和理由：2007年4月1日，周连维将东马各庄村小学四十间教室及东棚子小学西侧小操场出租给陈信缘和孙涛使用，2012年二原告没有经过被告同意，就将租赁土地中的房屋及棚子全部拆除，给被告造成巨大经济损失，在2018年9月份，诉争租赁土地遇国家占地拆迁，被告在出租土地上的煤改电炉子等设备丢失及损毁。孙涛、陈信缘针对反诉请求辩称，不同意赔偿。棚子不存在，双方在合同中没有约定棚子出租问题，如果是指厕所，确实拆除了。即使厕所拆除，也不存在损失问题。树木问题与我方无关。原告遵守政策按照要求交给了村委会。煤改电设备被告已经找到一部分，与我方无关，不是我方损毁。第三人针对反诉请求述称，与我方无关。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2007年4月1日，周连维与陈信缘签订《租赁协议》，约定周连维将北京市通州区于家务回族乡东马各庄村东棚子小学四十间教室及西侧小操场租赁给陈信缘，租期17年零2个月，于2007年4月1日始至2024年5月31日止。租赁费12000元/年。租赁期内，如遇国家政府占地，租赁场地内原有的40间教室及土地赔偿归周连维所有，新建房屋赔偿归陈信缘所有。协议还约定了其他事项。合同签订后，双方即开始履行合同。陈信缘、孙涛在使用涉诉场地后新建大量房屋。2012年5月16日，陈信缘、孙涛交纳2014年6月1日至2024年5月31日房租320000元。2018年，涉诉场地因涉及疏解整治促提升腾退专项工作被纳入腾退范围。2018年9月18日，陈信缘、孙涛将涉诉场地交付村委会进行拆除。在此之前，北京粤富华测绘测量有限责任公司对涉诉场地进行测绘并制作测绘成果图表。因周连维承租涉诉场地后至陈信缘、孙涛使用涉诉场地前并未对涉诉场地进行改扩建，故经村委会与陈信缘、孙涛确认，测绘成果图表中幢号为1、2、4、8、9、12、14、15、16的房屋（面积共计863.86平方米）为陈信缘、孙涛所建，但其中幢号为14的房屋系拆除原有厕所（面积约为幢号为14的房屋面积的一半）后重新修建。周连维、村委会另称幢号为8的房屋系拆除原有棚子后所修建，但孙涛、陈信缘不予认可。目前，涉诉场地腾退补偿款已依据测绘成果图表确定的建筑面积按每平方米240元发放至村委会。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。周连维与陈信缘签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。孙涛、陈信缘主张孙涛构成债的加入，应为共同合同相对人，周连维在民事反诉状中称其将涉诉场地交付陈信缘、孙涛使用，且租金收据中亦显示为孙涛、陈信缘共同交付租金，故孙涛亦应属于承租人之一，享有合同权利承担合同义务。关于合同效力一节，因孙涛、陈信缘所承租场地内既有房屋亦有场地，且房屋年代久远，其建设年代早于相关法律、行政法规有关建设工程规划许可证相关规定的出台时间，故不宜以该房屋未取得建设工程规划许可证为由认定合同无效。因涉诉场地内房屋均已被拆除，原被告所签订《租赁协议》已无法继续履行，故应予解除。关于《租赁协议》解除时间，因双方均未提供证据证明在涉诉场地被交付拆除后向对方发送解除协议的通知，故应以判决解除时间为准。孙涛、陈信缘于2018年9月18日将涉诉场地交付村委会，此后其无法使用涉诉场地，故周连维应将收取的2018年9月18日后的租金退还孙涛、陈信缘，具体数额为32000*5+32000/365*255=182356.16元。关于腾退补偿款的分配，依据《租赁协议》约定，陈信缘、孙涛新建房屋所对应的腾退补偿款应归其所有，故对于陈信缘、孙涛要求周连维支付腾退补偿款的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于村委会、周连维所称陈信缘、孙涛拆除东棚子一节，陈信缘、孙涛不予认可，村委会、周连维未提供充分、确实的证据证明东棚子在陈信缘、孙涛承租涉诉场地时确实存在、亦未提供证据证明由陈信缘、孙涛予以拆除，故对于村委会、周连维的该项主张，本院不予采信。关于陈信缘、孙涛拆除厕所一节，周连维虽称未经其同意，但自厕所拆除至涉诉场地腾退期间，周连维既未对此提出恢复原状、赔偿损失或解除合同的主张，亦正常收取租金，应认定周连维以自己的行为表示同意拆除。关于树木，周连维主张因孙涛、陈信缘行为导致其损失，孙涛、陈信缘则称并非自己砍伐，周连维未提供充分确实的证据证明孙涛、陈信缘存在侵权行为，故对其要求赔偿的反诉请求，本院不予支持。关于煤改电设备，孙涛、陈信缘提供的聊天记录显示其曾提醒周连维及时处理，可见并非因孙涛、陈信缘原因导致部分设备灭失、损毁，不应由其承担损害赔偿责任。关于周连维所称未与村委会达成腾退合意、未领取腾退补偿款的意见，自2018年9月涉诉场地交付村委会至今已有一年有余，腾退补偿款发放至村委会也已一段时间，双方迟迟无法达成一致意见，且何时能达成一致意见双方均未明确表态，周连维无法领取腾退补偿款的后果不应由孙涛、陈信缘予以承担，本院仅在支付时间方面予以适当考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈信缘与被告（反诉原告）周连维签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）周连维支付原告（反诉被告）孙涛、陈信缘腾退补偿款207326.4元，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、被告（反诉原告）周连维退还原告（反诉被告）孙涛、陈信缘租金182356.16元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）孙涛、陈信缘的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）周连维的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1480元，由原告孙涛、陈信缘负担（已交纳）。案件受理费3645元，由原告（反诉被告）孙涛、陈信缘负担91元（已交纳），由被告（反诉被告）周连维负担3554元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1504元，由被告（反诉被告）周连维负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一九年十二月十七日书记员  许松婷