安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初4765号原告：许勇，男，1990年8月12日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：陈军，安徽皖大律师事务所律师。被告：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区文忠路999号新站综合开发试验区管委会A5-104室，统一社会信用代码91340100055753261R。法定代表人：洪传海，公司总经理。破产管理人：安徽承义律师事务所。委托诉讼代理人：周余栋，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽娜，安徽美林律师事务所律师。原告许勇与被告合肥京商融合置地有限公司（以下简称京商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许勇委托诉讼代理人陈军，被告京商公司破产管理人委托诉讼代理人周余栋、王丽娜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许勇向本院提出诉请，要求判令：一、被告立即赔偿原告损失114714元；二、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2014年6月12日、2015年10月27日，原告与被告京商公司分别签订《商品房买卖合同》，约定原告购买京商公司开发的位于合肥市新站区大禹路以东、泗水路以北的京商商贸城F区JM127、JM227、JM327、JM111号商业用房，交房时间为2015年12月30日前，合同对双方的其他权利义务进行了明确约定。在原告等待京商公司通知交房时，无意间发现，所购买的JM127、JM227、JM327、JM111号商铺内布满了屋面及外走廊下水管道、消防管道等，这不仅减少了商铺的实际使用面积，也将会增加今后的装潢成本和影响房屋实际使用功能。为此，原告向法院提起诉讼，要求被告进行整改，但案经一、二审法院判决后认定被告构成违约，但鉴于案涉房屋已通过竣工验收，请求移除属履行不能，遂驳回了原告的诉请，现再次诉至法院。被告京商公司辩称：被告于2019年9月19日经合肥市中级人民法院裁定破产重整，并于2019年11月21日在人民法院报登公告告知债权人应向管理人申报债权。建议原告撤诉并持相关鉴定报告、证据材料依照《企业破产法》第四十八条向破产管理人申报债权，由管理人对债权的事实、金额进行核定。若对管理人核定债权数额有异议，可依《企业破产法》第五十八条向合肥市中级人民法院起诉。第一、被告于本案中无过错。本案涉及的管道排布是依据我国消防法强制性规定，为了保证房屋安全使用及防范火灾发生所必须存在的。相关设计图纸经安徽省施工图审查有限公司审查通过，相关管道的排布符合设计要求和消防技术标准，并在验收合格后进行了房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收备案及消防备案。第二、被告已经如约履行了合同义务，原告已接收并实际使用了符合合同约定的房产，并未受有损失。根据《商品房买卖合同》的内容可知：被告应当向原告交付在结构上、户型上、空间尺寸上及朝向上符合合同约定的房屋，并未对管道的排布有特殊约定。因此消防管道的排布应当遵循相关法律的规定。本案中，原告所取得的不动产权登记证书载明的户型、结构以及实测建筑面积及分摊建筑面积与原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的内容均一致。第三、原告依据《商品房买卖合同》起诉赔偿，没有事实与法律依据。首先，根据合同第十条的约定，被告仅在涉案房产结构形式、户型、空间尺寸、朝向出现变更时，才对原告负有通知义务。而对于关系公共安全并基于消防法的强制性规定应当安装的消防管道，被告无需通知原告；其次、合同中并没有就因管道致房屋价值贬损时原、被告应当如何承担的约定，即使假定该损失存在，也不应当由被告承担；最后，房屋内铺设的管道完全按照房屋的设计图纸进行施工，各项规划方案和设计图纸均经过政府备案，且进行了公示，不存在刻意隐瞒或未如实告知的情形，原告在被告信息充分披露的情形下购买案涉商铺，属于对案涉商铺客观情况的认可和接受；第四、针对安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的《房地产评估报告（初步意见稿）》采用的估价方法不科学不合理且片面。案涉商铺内的下水管道、消防管道等系由设计单位依照法律规定设计、安装且经过了有关消防等部门的审查及验收，并系建筑物必要附属设施，每个商铺的业主对以上公共设施安装时，都应该提供必要的便利和空间，基于对公共利益的需求，原告应对该消防管道等设施的设置应负有一定的容忍义务；鉴定机构未客观考虑消防管道对社会公共安全以及原告使用房屋的意义，我方不予认可。第五、鉴定报告计算的数字有错误。估价技术报告第四条的估价方法第三款确定了估价公式，但是第五条估价测算过程的计算却和公式不一致，导致数额虚高。经审理查明：2014年6月12日、2015年10月27日，原告许勇与京商公司分别签订《商品房买卖合同》，约定许勇购买京商公司开发的位于合肥市新站区大禹路以东、泗水路以北的京商商贸城第F区商业JM127、JM227、JM327、JM111房屋，房屋单价8392元，建筑面积分别为32.47㎡、41.46㎡、40.14㎡、32.47㎡。许勇已取得上述房产的不动产权登记证书，产权登记证载明的上述房屋的建筑面积与合同约定一致。许勇以上述房屋内布满了屋面及外走廊下水管道、消防管道，影响其商铺实际使用面积，并将增加今后的装潢成本和影响房屋实际使用功能，诉讼来院。案件审理过程中，经原告许勇申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对上述JM127号、JM227号、JM327号、JM111商业用房因公共消防管道占用房屋内面积、空间导致房屋贬值的数额进行评估，估价结果是案涉JM127号、JM227号、JM327、JM111号商业用房因公共消防管道占用房屋内面积、空间导致房屋在价值时点贬值数额合计114714元，原告支付评估费5000元。另查明：2016年4月25日，勘察单位安徽省城建设计研究总院有限公司、设计单位广东新长安建筑设计院有限公司、施工单位中国建筑一局（集团）有限公司、监理单位安徽南巽建设项目管理投资有限公司、建设单位京商公司均在案涉房屋竣工验收备案表中签署意见，确认验收合格。上述事实，由当事人提供的证据及当庭陈述等附卷佐证。本院认为，京商公司交付许勇的房屋内贯穿有公共消防管道设施，该管道为一般商品房所不具备，超出购房者对商品房的合理预期和认知，且对购房者使用商品房造成一定程度的影响。京商公司抗辩称该房屋的设计、施工图均经过审核，建设程序符合规范，本院认为，国家相关规范对于商品房开发建设的强制性要求为商品房必须满足的最低条件，符合相关规范要求才被允许对外销售。除此之外，房产开发商对于其他对购房者将来使用房屋会产生不利影响，影响购房者购房时对房屋选择的因素理应在购房者购房时进行告知，以保护购房者的知情权和选择权，该告知义务为京商公司售房时的附随义务，京商公司未进行告知，违反了合同的附随义务，应承担违约赔偿责任。经评估机构评估因公共消防管道占用房屋内面积、空间导致案涉房屋在价值时点贬值数额114714元，原告据此要求被告赔偿损失114714元及评估费5000元，符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告合肥京商融合置地有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许勇损失114714元及评估费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告合肥京商融合置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  宣春莲人民陪审员  余向梅人民陪审员  文晓玲二〇一九年十二月二十六日书 记 员  丁 玲