北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41076号原告（反诉被告）：周彦生，男，1967年10月17日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙颖，北京百朗律师事务所律师。被告（反诉原告）：张桂红，女，1969年1月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘博宇，北京市微明律师事务所律师。原告（反诉被告）周彦生与被告（反诉原告）张桂红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周彦生及其委托诉讼代理人孙颖，与被告（反诉原告）张桂红之委托诉讼代理人刘博宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周彦生向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方就某×号院的某餐厅（现更名为某肉饼）形成的房屋租赁关系于2019年3月21日解除；2、请求判令张桂红向我支付自2018年度剩余未付租金20万元（2018年7月1日至2018年12月31日），以及自2018年1月1日起至实际给付之日止的，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算的逾期付款违约金；3、请求判令张桂红以每年40万元的租金标准，向我支付2019年1月1日起至2019年3月21日止的租金86575.34元，以及自2019年1月1日起至实际给付之日止的，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算的逾期付款违约金；4、请求判令张桂红向我支付房屋租赁期间产生的应由张桂红承担的电话费933.87元、电费13661元、水费8588元、税控服务费500元、个人所得税（含罚款）2620元，共计26641.87元；5、请求判令张桂红承担我为实现债权而支付的律师费30000元；6、本案的诉讼费用由张桂红承担。事实理由：双方于2017年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定将我位于某×号院的某餐厅（现更名为某肉饼）的使用权出租给张桂红，年租金40万元，租期一年，至2018年1月1日等。签订后，我依约履行，但张桂红未支付足额租金，且合同到期后一直无偿使用经营商铺至2019年3月21日。双方对解除合同达成口头约定，双方同意合同于2019年3月21日解除。张桂红于2019年3月22日将室内全部物品清空，并将钥匙交还给我方。同日张桂红合伙人向我方出具收条，写明水电费未结清，且标注了当天电表底数。张桂红的行为已经构成违约，应当承担违约责任。故诉至贵院，望判如所请。张桂红辩称，1、不认可合同于2019年3月21日解除，合同是在2018年8月2日解除。2018年8月2日北京市天燃气公司报警，马连洼派出所出警，当时告知我方房屋存在安全隐患，要求配合天然气公司和公安机关调查，责令停业。天然气公司工作人员及警察都在场，事后马连洼派出所传唤了周彦生和我方经理去派出所配合调查。2018年8月2日停业后未再营业。2、我2018年7月1日通过银行给周彦生爱人任玉君转账房屋使用费20万元，所以我方实际欠费的房屋使用费期间是2018年7月2日-2018年8月1日，对该期间的费用我方同意按照年租金40万元的标准支付33333元。对于周彦生主张的违约金不认可，2018年1月1日后双方没有签订书面租赁合同，且我方2018年7月支付的使用费，周彦生亦未提出异议，因此视为双方对2018年付款已经进行了调整，半年一付，不存在迟延付款的违约行为。3、在2019年1月1日起至2019年3月21日期间，我方未使用房屋，不存在周彦生主张的占用费及违约金。4、对于周彦生主张第四项诉请的费用，截止到2018年8月2日，如果确实存在欠付情况，我方同意支付。如确实存在未申报个人所得税导致相关罚款，我方同意支付。5、双方2018年1月之后双方未签订书面租赁合同，周彦生主张律师费没有合同依据，不应由我方承担，且认为律师费数额过高。双方只是对房屋使用费标准参照之前的租赁合同。张桂红向本院提出反诉请求：要求周彦生向我方退还收取的租金60万元。反诉事实理由：鉴于周彦生无权向我方出租涉案房屋，我方提出反诉。周彦生对张桂红的反诉辩称,不同意反诉请求。我方有出租权利。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年1月1日，周彦生（甲方）与张桂红（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将位于北京市海淀区某×号院的某餐厅（现更名为某肉饼）的使用权租给乙方，期限1年，自2017年1月1日至2018年1月1日止；经甲方同意，乙方将房屋用于餐饮服务项目；租金标准年付，共计40万元整，不包括水电费、供暖费、卫生费和物业管理费，每年一月一日之前缴纳；租赁期间的水费、电费、供暖费、网费等由乙方承担，按物业规定时间缴纳；续租租金根据当年市场情况进行调整；乙方逾期支付租金自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金；拖欠租金达30天以上时，甲方有权收回房子并追究乙方违约责任；如果双方在履行本合同期间产生无法一同协商解决纠纷，则违约方应承担守约方为维护自身权益的相关支出（包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等相关费用）。合同签订定后，张桂红使用上述房屋从事餐饮经营。张桂红支付当年租金40万元。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但张桂红继续使用上述房屋经营餐饮，并于2018年7月1日按每年40万元的标准支付2018年上半年租金20万元。周彦生未对交付时间及标准提出异议。2018年8月2日，因涉嫌私装私改天然气管道及盗用天然气，涉案房屋被查封并停止经营。双方认可天然气管道安装人由周彦生联系介绍，安装费用由张桂红支付。庭审中，就合同效力问题，周彦生主张合同有效，并提交房屋产权证复印件证明涉案房屋所有权人为中国农业大学，房屋用途为服务；提交海淀区马连洼街道农大社区便民服务协议书，证明该房屋可以用于社区便民服务；提交中国农业大学后勤保障处证明一份，证明涉案房屋自2012年1月起至今由周彦生经营管理。另经本院与中国农业大学房产科及后勤保障处证明经办人核实，确认上述商业性房屋由中国农业大学后勤保障处负责管理，中国农业大学后勤保障处物业工作负责人员表示对于周彦生转给他人经营使用一节知情，未提出异议。经质证，张桂红对房屋所有权证复印件无异议；对海淀区马连洼街道农大社区便民服务协议书真实性无异议，认可所涉房屋即涉案房屋，但对证明目的不认可；对中国农业大学后勤保障处证明不予认可；对本院核实工作笔录真实性无异议，但认为无法代表中国农业大学意见，坚持认为合同无效。庭审中，周彦生提交2019年3月22日电话录音及交接收条，主张双方租赁关系于2019年3月21日解除，张桂红于2019年3月22日交接房屋。经核，周彦生提交录音显示，当天案外人胥大成前往租赁房屋清点物品，周彦生等与张桂红电话联系，张桂红在电话中认可其手头持有房屋钥匙，并称“我这有事过不去，我过去你要告诉我干嘛？钥匙给你，让他（注：指胥大成）拉走不就完了吗？你还要什么东西呀。”另，收条显示，胥大成签字确认该房屋张桂红餐具已经全部拉请，水电费没结清。经质证，张桂红对录音真实性无异议，不认可证明目的，主张收条真实性无法核实，胥大成虽曾参与店面管理，但无权代表张桂红签署收条。张桂红另主张其于2018年8月2日交还房屋钥匙，但未就此提交证据。周彦生提交计费周期自2018年6月至2018年11月的通信业务收据，主张张桂红欠付电话费933.87元。张桂红对证据真实性无异议，对证明目的不予认可，不同意负担2018年8月2日之后的电话费。双方认可通信费用中电话按实际使用计费，网络费按月计费。对具体费用，双方同意由法院酌定。周彦生提交发票、存折、通知书、税务行政处罚决定书等证据，主张应由张桂红承担2017年4月至2019年4月期间税控服务费500元，个人所得税620元以及未及时办理税申报罚款2000元。张桂红对证据真实性无异议，证明目的不予认可。双方认可张桂红租赁期间借用周彦生名下营业执照进行经营。周彦生以胥大成收条注明的电表底数主张张桂红欠付电费13661元，张桂红不予认可。周彦生另主张张桂红欠付水费8588元，但未提交证据，张桂红不予认可。周彦生以《房屋出租合同》约定、委托合同证明律师费支出情况，并要求张桂红承担。张桂红对真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，涉案房屋虽系转租，但产权方对此知情且未曾提出异议，周彦生与张桂红所签合同并未违反法律法规强制性规定，亦属于双方真实意思表示，应属有效合同。原租赁合同到期后，对于张桂红继续使用租赁物，周彦生并未提出异议，且继续收取租金，故原租赁合同继续有效，但租赁期限不定期。张桂红虽主张于2018年8月2日交还房屋钥匙，合同解除，但未就此提交证据。加之周彦生提交之录音、收条能证明双方于2019年3月22日进行房屋及物品清点交接，故对周彦生关于双方租赁合同于2019年3月解除的主张，本院予以支持，但时间以交接之日为准。租赁期间，承租人负有支付租金的义务。张桂红关于退还已交租金的主张于法无据，本院不予支持。关于拖欠租金，2018年8月2日前，张桂红正常经营涉案房屋，应当补足2018年7月1日至2018年8月1日期间租金35068.49元。涉案房屋虽于2018年8月2日被查封并停止经营，不再具备履约基础，但张桂红并未要求解除合同，且仍实际占用房屋未行交接，故对周彦生主张的后续租金，本院予以支持。但考虑到周彦生作为安装联系介绍人，张桂红作为实际安装使用人，对私装私改天然气管道及盗用天然气，致使房屋无法使用一节均存过错，且亦无证据显示周彦生曾及时行使合同解除权，防止损失之扩大，故对张桂红应当支付的后续租金数额，本院酌减为127123元。周彦生未对张桂红于2018年7月1日交付当年上半年租金提出异议，应视为双方对原房屋租赁合同租金支付时间进行了变更。故周彦生参照原房屋租赁合同约定主张逾期支付违约金，本院不予支持。至于租赁期间其他费用，根据计费情况、房屋使用情况以及双方对房屋查封的责任等因素，本院酌情确定，张桂红负担电话费700元、税控服务费500元、个人所得税及罚款2620元。周彦生关于电费、水费的主张，未提交充分证据，张桂红不予认可，本院不予支持。双方《房屋出租合同》约定违约方有责任承担守约方律师费，但本案中，双方对合同解除均负有责任，故对周彦生的律师费主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周彦生与张桂红房屋出租合同于二〇一九年三月二十二日解除；二、张桂红于本判决生效后七日内向周彦生支付租金一十六万二千一百九十一元四角九分、电话费七百元、税控服务费五百元、个人所得税及罚款二千六百二十元，以上共计一十六万六千零十一元四角九分；三、驳回周彦生的其他诉讼请求；四、驳回张桂红的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六千四百四十八元，由周彦生负担三千三百二十九元，已交纳；由张桂红负担三千一百一十九元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费四千九百，由张桂红负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  冯姝雅二〇一九年十二月二十七日书记员  冯倩倩