湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1828号上诉人（原审被告）：李家庆，男，1968年7月25日出生，汉族，住湖北省安陆市。被上诉人（原审原告）：安陆市第三建筑工程有限公司。住所地：湖北省安陆市凤凰路55号。法定代表人：万安文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨远平，安陆市府城街道法律服务所法律工作者。上诉人李家庆因与被上诉人安陆市第三建筑工程有限公司（以下简称三建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省安陆市（2019）鄂0982民初904号，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李家庆上诉请求：依法撤销湖北省安陆市人民法院（2019）鄂0982民初904号民事判决。二审庭审中，李家庆当庭增加上诉请求：1.继续履行合同。2.将2018年的合同额度恢复到2017年每年28万元。事实与理由：自2018年元月起三建公司就将吉阳宾馆租赁、承包给李家庆作为经营场地。在长达十年之久的租赁关系往来过程中双方都友好互惠。2016年12月28日，李家庆与三建公司签订吉阳宾馆租赁合同，约定李家庆再投伍佰万元人民币对吉阳宾馆进行改造，租赁期限为五年，从2017年4月8日至2022年4月9日。合同生效后李家庆对吉阳宾馆进行改造，其投资超过了伍佰万元的预算，在租赁期间三建公司的房顶多处漏水导致租赁装修后的客房渗水损坏。李家庆多次找三建公司要求处理解决，终未给予答复，形成了纠纷。自从租赁三建公司吉阳宾馆开始经营之后，安陆市内的餐饮、食、住宿行业的经营户增加了数十家之多，李家庆的营业额与预计的营业额出现了滑坡，加上李家庆又另增一个餐饮馆亏损严重，资金周转出现危急。为此，李家庆请求三建公司减少租赁费，三建公司也有减费的意向。按李家庆与三建公司十年来的惯例，延期交租赁费也属正常的业务往来，相互都能谅解。李家庆没有违约或赖账的意思，按（2019)鄂0982民初904号判决书认定交纳期限应是2019年4月7日，而立案之日是4月3日，由此可见三建公司到人民法院立案之日李家庆并没违约，而且为此租赁费双方正处在协商之中。依据目前餐饮、住宿租赁的经营市场，租赁户与承租人交纳租赁费延期一月或半年是正常的。更何况李家庆与三建公司有十年之久的租赁经营往来关系，而且李家庆为租赁三建公司的房屋己投资了近陆佰万元，李家庆一时的经济紧张的情况三建公司应当给予理解和宽限租赁费的期限。综上所述，原判决认定事实错误。为此请求二审法院依法撤销湖北省安陆市人民法院作出的（2019）鄂0982民初904号民事判决，改判支持李家庆的上诉请求。三建公司辩称：1.李家庆请求二审法院维持李家庆与三建公司2016年12月28日签订的吉阳宾馆租赁合同，不应维持。三建公司向人民法院主张权利要求解除合同的理由是李家庆违反了该合同的约定，拒不交纳2018年度的房屋租金，所以三建公司要求人民法院依据合同法进行法定解除。2.李家庆要求恢复到2017年租金的问题，三建公司的股东中万恭文、万小文、万涛、万波以李家庆及其三建公司的名义曾于2017年4月18日向法院提起诉讼，要求解除李家庆与三建公司2016年12月28签订的吉阳宾馆租赁合同，被安陆市人民法院以（2017）鄂0982民初685号予以驳回，认为该合同是双方的真实意思表示。所以三建公司认为，李家庆要求维持到2017年的租金是没有事实和法律依据的。3.三建公司请求二审法院依法维持一审判决。三建公司一审诉讼请求：一、请求人民法院依法判令李家庆在合理的期限内拒不支付房屋租赁合同的租金，构成违约，解除三建公司与李家庆签订的房屋租赁合同；二、请求人民法院依法判令李家庆向三建公司迟延支付的租金。一审法院认定：2016年12月28日，三建公司、李家庆签订房屋租赁协议，约定三建公司将其所有的吉阳宾馆租赁给李家庆，其中租赁期限为2017年4月8日至2022年4月9日，租金的交纳方式为：“每年租金为58万元，以签订合同之日期起交清”，李家庆于2017年12月交纳了2017年4月8日至2018年4月7日的租金。2018年12月24日三建公司向李家庆发出催缴租金通知书，并在吉阳宾馆进行张贴，但李家庆至今未向三建公司交纳2017年4月之后的房屋租金。三建公司遂诉讼一审法院，请求解除双方的房屋租赁合同，并由李家庆支付实际使用期内的房屋租金。一审法院认为，李家庆承认三建公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。对三建公司的诉讼请求李家庆有争议的部分，作出如下认定：1.三建公司、李家庆于2016年12月28日所签订的租赁合同是双方真实意思的表示，其内容与法律的强制性规范、规定并不违背，故该合同合法有效；2.关于2018年4月之后的房屋租赁费，李家庆认为租赁合同租金的交纳是约定不明确，根据合同法第二百二十六条的规定，应在2019年4月7日交纳租金，因此三建公司没有证明其经过了合理催告。对此一审认为，双方在合同中约定的租金的交纳方式为：“每年租金为58万元，以签订合同之日期起交清”，确实属于约定不明的状态。根据合同法第六十一条，在双方不能达成补充协议的情况下，可以“按照合同有关条款或者交易习惯确定”。根据双方的交易习惯，2017年4月至2018年4月的房屋租赁费李家庆于2017年12月交纳，租赁合同中双方明确约定是按年度租赁房屋，可以根据双方的交易习惯及其他条款确定2018年4月至2019年4月的房屋租赁费应在2018年12月份交纳，即使按李家庆所主张的“在每届满一年时支付”，也应该是在2019年4月7日前付清。而李家庆至今未交纳2018年4月至2019年4月的房租。在本案庭审中，李家庆依然不能对交纳租金的日期给出具体的方案，而以“李家庆将部分租赁房屋转给他人使用，而三建公司阻扰次承租人向李家庆支付租金，致使李家庆不能向三建公司交纳租金”为由进行抗辩。对此一审认为，李家庆与次承租人系另一合同关系，李家庆可以有多种途径解决其与次承租人之间关于租金的纠纷，同时亦无证据证明三建公司存在阻挠次承租人向李家庆交纳租金的事实。故一审认定李家庆在合理的期限内未能支付租金，三建公司所行使的合同解除权一审法院应予支持；同时，李家庆实际使用租赁房屋期间的租金依然应按双方的约定进行支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,遂判决:一、解除三建公司、李家庆于2016年12月28日签订的《吉阳宾馆租赁合同》；二、李家庆向三建公司支付实际使用吉阳宾馆期间的房屋租金（自2018年4月7日起按每年580000元计算至李家庆实际向三建公司返还租赁房屋时止）。上列应付款项，于判决生效后15日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元由李家庆负担。受理费已由三建公司预交，由李家庆在执行中直接给付三建公司500元。本院二审期间，李家庆提交了新证据、三建公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李家庆向本院提交如下证据：证据一、光盘。拟证明：吉阳宾馆改造的投资。证据二、照片（2011年改造前15张，三建公司起诉时照片拍照16张，2019年4月3日漏雨之后造成房间损毁的照片9张）。拟证明：1.未改造前房屋外貌需要改造，投资的原始状况。2.已经投资。3.由于房屋漏雨致使李家庆受损。证据三、吉阳宾馆装修明细表。拟证明：2011年后至2016年12月28日合同签订前李家庆投资的装修款400多万元。被上诉人三建公司针对上诉人李家庆二审提交的证据质证认为：证据一、光盘内是什么内容不清楚；证据二、三，1.照片和明细表一并质证认为，双方签订合同中第五条李家庆投资的水费、电费、税费、装潢、装修、经营期间增添的设施设备，聘请人员的工资劳动报酬，均由李家庆承担。与三建公司无关。2.对所投资的部分和装潢部分已被一审法院在（2017）鄂0982民初685号民事判决中确认与三建公司无关。经核对书证原件并结合当事人质证意见，本院认证认为，证据一至证据三与李家庆的两项上诉请求没有关联性，故对其证明目的本院不予认可。经审理查明，一审认定事实属实。另查明，本院二审中，三建公司自认，2018年4月7日后的租金，李家庆已向三建公司支付20000元。本案二审争议的焦点问题：1.案涉合同是否继续履行。2.案涉合同的租金应当如何确定。本院认为，李家庆与三建公司因房屋租赁合同的履行而引起的纠纷，所以一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷是正确的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人李家庆的上诉请求进行审理。关于焦点问题一、李家庆与三建公司签订的《吉阳宾馆租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合同合法有效，各当事人均应自觉全面履行各自的义务。李家庆在合理的期限内未能按约支付租金，已构成根本违约。故李家庆关于“继续履行与三建公司所签订的房屋租赁合同”的上诉请求本院不予支持。关于焦点问题二、双方在合同中约定租金的交纳方式为“每年租金为58万元，以签订合同之日起交清”，李家庆实际使用租赁房屋期间的租金依然应按双方的约定进行支付。李家庆主张“将2018年的合同额度恢复到2017年每年28万元的请求”与双方当事人签订的房屋租赁合同的约定不符，且三建公司不予认可，故本院不予支持。另，关于二审庭审中三建公司自认李家庆在2018年4月7日后支付租金20000元。李家庆在本案二审中，未就该20000元提出诉讼主张，不属于本案二审审理范围。当事人可在实际结算中予以扣减。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。李家庆的上诉理由本院不予采信，其上诉请求依法应予以驳回。本案合同标的年租金58万元，一审应交纳案件受理费为9600元、减半收取4800元。一审收取案件受理费1000元、减半收取500元不当；同时确定已由三建公司预交的受理费由李家庆“在执行中直接给付三建公司500元”亦不合规，依照国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定本院予以纠正。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《诉讼费用交纳办法》第七条、第十三条第一款第一项、第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9600元，减半收取4800元；二审案件受理费9600元，均由李家庆负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇一九年十二月八日书记员  陈 旭