江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣06民终447号 上诉人（原审被告、反诉原告）：鹰潭市镜美酒店管理有限公司，住所地鹰潭市余江区国际商贸园区，统一社会信用代码×××896。 法定代表人：杨红华，董事长。 委托诉讼代理人：阮琦，江西融冰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：鹰潭嘉冠物业管理有限公司，住所地鹰潭市月湖区林荫东路21号二楼，统一社会信用代码×××896。 法定代表人：张永安，董事长。 委托诉讼代理人：彭瑶寒，江西鹰翔律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭先安，男，汉族，住鹰潭市信江新区。 委托诉讼代理人：郑其，江西胜利律师事务所律师。 上诉人鹰潭市镜美酒店管理有限公司（以下简称镜美公司）因与被上诉人鹰潭嘉冠物业管理有限公司（以下简称嘉冠公司）、彭先安房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2018）赣0602民初2045号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 镜美公司上诉请求：1.撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2018）赣0602民初2045号民事判决第一项、第三项、第四项，改判继续履行《租赁合同》，由镜美公司自2019年9月15日起按合同约定标准向嘉冠公司支付租金；2.改判嘉冠公司向镜美公司承担违约责任。具体理由如下：一审判决认定事实和适用法律错误。1.彭先安退出合伙不能认定为对房屋进行了转租。2014年杨红华与彭先安、彭羽轩、袁彩萍四人商定投资加盟开办维也纳连锁酒店，并由彭先安与品牌方签订了加盟协议。因总店要求设立管理公司进行管理，四股东注册成立了鹰潭市亨迎酒店管理有限公司（以下简称亨迎公司）并以彭先安为法定代表人。为了争取时间加快酒店的筹办进度，在公司设立前，四人商定以彭先安个人名义与嘉冠公司签订《租赁合同》。之后因彭先安、彭羽轩另有发展退出了酒店股份，将亨迎公司注销。由杨红华及袁彩萍注册成立了镜美公司继续履行《租赁合同》和经营维也纳连锁酒店。镜美公司认为，虽然酒店经营的法人名称有变化，但这是经营者内部的管理和调整，并不违反嘉冠公司签订《租赁合同》的目的，实质上也不会对嘉冠公司造成损害。本案事实明显不符合转租的法律概念。2.嘉冠公司对维也纳连锁酒店经营主体变更为镜美公司是明知的，未提出过任何异议。2016年3月，镜美公司为装修维也纳连锁酒店向鹰潭市月湖区民间融资登记服务中心借款，嘉冠公司的原法定代表人杨兵作为保证人提供了担保；另外，承租房内相关特种设备——电梯的使用方均办理到镜美公司名下，这是离不开嘉冠公司协助的。在双方就租金的问题发生争议后，嘉冠公司多次与镜美公司进行了沟通和谈判，明确认可镜美公司是酒店经营者的地位。一审法院认定彭先安未严格按合同约定告知嘉冠公司，并以此作为解除合同的理由，是不符合客观事实的。3.装修投资金额不足3000万元不能成为解除合同的理由。首先，在签订《租赁合同》时，嘉冠公司称其可能需要以项目资产作为融资平台，以便获得更多的融资，特意在合同当中约定较高投资金额。双方口头明确该投资金额不作为实际考量标准。其次，维也纳连锁酒店作为一个全国驰名的品牌，其装修风格及标准基本都固定的四星标准，若达不到，总部不可能会同意加盟和开业。因此双方在租赁合同当中也多次提到装修的标准为四星级。第三，嘉冠公司没有证据证明镜美公司的装修投入情况，也没有进行评估，一审法院仅凭嘉冠公司的主观表述就认定装修投入不到3000万，完全是自由心证。而且嘉冠公司也没有举证按照合同第十条的规定送达了两次书面催告。第四，鼓励交易是合同法核心原则之一，即不轻易否定合同效力和不随意解除合同。镜美公司对维也纳连锁酒店不仅倾注了大量的时间、精力和心血，投资上千万元的财力，刚刚开业经营，正是投资转化为收益的开始。一审法院轻易判决解除合同对镜美公司是不公平的，也不符合法律基本原则。镜美公司从来都没有说过不交租金，但镜美公司要求嘉冠公司对迟延交付电梯使用的违约行为按照合同约定，将免租期顺延18个月，而嘉冠公司不同意才产生了纠纷。一审法院既然对该18个月的顺延时间作了嘉冠公司违约评判，就不应当支持其解除合同的请求。综上，嘉冠公司请求解除合同没有事实根据，也不符合合同法规定，有违合同法鼓励交易的基本原则。即使镜美公司在履行合同过程中也有不妥当之处，但不影响双方签订《租赁合同》的最初目的的实现。恳请二审法院依法改判。 嘉冠公司答辩称:一审法院认定彭先安将维也纳连锁酒店转租以及该酒店投资未达到3000万元是正确的。镜美公司认为彭先安的退出只是内部经营管理的一个变更，但在我方看来合同的相对方是彭先安，彭先安等人与嘉冠公司签订合同后成立了亨迎公司，彭先安退出后又成立了镜美公司，镜美公司与彭先安不是属于同一主体，所以本案就是转租。根据彭先安等人的转租协议，约定将酒店股权全部转让给其他股东，我方作为出租方并没有认可该行为，股权转让属于内部协议，对我方没有约束力，故一审法院认定存在转租是正确的。关于装修强度的约定，并不是镜美公司所说的没有实际意义的条款，合同中将该条款单独列出是属于特别约定，基于上述理由，一审法院判决解除合同是正确的。 彭先安答辩称:镜美公司上诉所称的事实和理由基本符合事实情况。1.嘉冠公司清楚承租房屋的目的是为了经营维也纳连锁酒店。2.原来的四个股东中有三个参与了承租协议的签订，后来彭先安退出改由杨红华和袁彩萍继续经营。当时加盟维也纳连锁酒店时亨迎公司还没有成立，所以全部合同都是以彭先安个人的名义签订的，加盟维也纳连锁酒店必须以公司的名义，所以最终由杨红华和袁彩萍成立的镜美公司来经营该酒店，经营酒店的投资人是没有变化的，只是在减少，承租房屋经营酒店的项目也是没有变化的。彭先安退出时嘉冠公司原法定代表人杨兵是清楚的，杨兵还对镜美公司的投资做了担保。本案一审前，嘉冠公司从来没有找过彭先安，关于房屋的事都是与镜美公司协调处理的。3.酒店开业时，嘉冠公司从未提出过投资不到位，要解除合同的问题。嘉冠公司还是该酒店的团体会员。4.案涉房屋的实际使用人是镜美公司，彭先安没有使用，如果判决解除合同，我方根本没有办法向嘉冠公司履行交付房屋的义务。 嘉冠公司向一审法院起诉请求：一、判令解除嘉冠公司与彭先安签订的租赁合同。二、判令彭先安支付自2018年3月15日起两个季度的租金640416.42元，镜美公司对上述租金承担连带责任。三、判令彭先安、镜美公司承担本案全部诉讼费用。 彭先安、镜美公司向一审法院反诉请求：一、确认本案《租赁合同》实际承租人为镜美公司即由彭先安变更为镜美公司。二、判决嘉冠公司因违约对其出租的房屋三年免租期顺延至2019年9月15日起收取租金，并向镜美公司承担违约金20万元。三、本案全部诉讼费用由嘉冠公司承担。 一审法院认定事实：2015年初，出租方嘉冠公司（甲方）与承租方彭先安（乙方）、出卖方江西君融华业置业有限公司（丙方）签订了一份《租赁合同》，约定：“三方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，经充分协商一致，现就甲方及其股东或其股东实际控制公司将向丙方处购买的鹰潭国际眼镜城(3#楼南楼)的部分物业和配套的相关设施一并出租给乙方用于加盟维也纳连锁酒店经营使用等。第一条、租赁的物业和相关设施概况1、租赁的物业坐落在鹰潭国际眼镜城3楼南楼内，位于鹰潭市鹰西大道中段。2、本大楼地下一层，地上23层，大楼房产登记用途为商业和写字楼。其中楼顶机房、楼顶屋面、地下室、外场地为公用部分；二次生活综合供水、消防、发电机组、智能化监控、排水、排污等设施为本大楼公用设施系统（注：其中发电机组、智能化监控，由甲、乙方自行完善）。3、本大楼由甲方及其股东或其股东实际控制公司向丙方购买。本大楼的综合验收、房产证、土地证等手续正在办理中。所出租物业和相关配套设施为现状加完善交付。在乙方派员进场施工后，视乙方对甲方上述租赁物和相关设施的现状充分了解。如房屋仍有未完善部分，则由甲方督促丙方完善或委托乙方继续完善，完善费用由丙方负担。第二条、租赁范围、期限和用途1、租赁物业范围：甲方出租的范围为本大楼地上1-5层、16-23层，计租的建筑面积最终以房管部门实际测绘结果为准。2、乙方免租使用的设施、场地。3、租赁期限：租赁期限为15年，其中前3年为免租期（注：乙方装修期包括在免租期之内），第4年开始计算房租，即从2015年3月15日开始计算租赁期限（如不符合交付条件，计算租赁期顺延至符合双方约定或国家规定物业交付条件之日起）。4、租赁用途：经营含住宿、餐饮、休闲、会议等多种综合性精品商务酒店及配套，酒店不低于四星级。第三条、租金、履约保证金及支付方式租金支付方式，乙方应在免费3年租期届满后按季度向支付租金。租金应当在每个季度头一个月15号前，凭甲方开具的票据一次性转账付给甲方。第四条、租赁物业的验收、交接与返还1、丙方应自本合同签订生效之日起30个工作日向甲方、乙方完成该租赁物业交付，并在6个王作日内向乙方提交该大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可。如逾期交付一日，则顺延租赁计租期限1日。甲方、乙方应按照本合同约定对该租赁物业共同验收，并进行逐项书面确认。2、丙方应在本合同签订之日起30日内，按该大楼房屋设计验收标准向乙方交付水、电配套设施、六台电梯（其中四台电梯、两台观光电梯）、一台货梯南北楼商业共用、一台建筑用升降机暂时不拆除。以满足乙方酒店装修施工条件（注：由双方办理交接签收手续）.如逾期交付一日，则顺延租赁计租期限一日。3、甲方在本合同签订之日起50日内，向乙方提交该出租该大楼房屋的产权证、国有土地使用权证的相关手续复印件，如逾期交付一日，则顺延租赁计租期限1日。5、合同解除和终止时，乙方应将租赁房屋和相关附、设备一并返还给甲方。第五条、房屋的装修及物业管理乙方承诺酒店试营业前装修投入为3000万-5000万。在扣除装修利润后。乙方在酒店试营业前实际投入的装修费用不得低于3000万元。乙方应将装修合同、装修项目明细等相关装修资料在相;在相关事项办理后6个工作日内提供给甲方。乙方不得晚于下列时间节点完成相应的安排2015年3月15日前进场装修，2015年10月1日前全面完成装修并开始试营业，2016年1月1日前正式营业（注：由于甲方、丙方未按合同履行相关义务，可以对上述时间节点进行相应顺延）。……第七条、转租、抵押、转让及权益享受1、租赁期限内，在保证本合同履行的前提下，乙方根据其经营需要有权转租、转让本合同项下的配套部分物业使用权（不得超过总物业的30%)给第三方。但转让租赁物业部分的用途必须与本合同约定的用途一致。同时，乙方转租、转让前，必须提前30日书面告知甲方，并确保第三方按本合同与甲方继续履行合同。如违反上述条件的，甲方有权单方解除合同并按乙方单方终止合同追究其违约责任。2、租赁期限内，在保证合同履行的前提下，甲方享有本合同项下租赁物业的转让权（但不包括乙方装修和添置资产）抵押权。第八条、双方责任,一、甲方和丙方责任甲方在乙方按时提供装修方案、交纳履约保证金的前提下，最迟不得于2015年2月15日前，督促丙方提供大楼土建部分的消防等验收合格证及该租赁物业的房产证、土地证，供乙方办理经营许可等相关证照使用。逾期则顺延装修期、试营业期和计租期。丙方负责解决乙方在装修、经营期间，因租赁物业产权等丙方自身原因而产生的各自纠纷及他项诉求。如丙方未履行本合同义务，甲方有义务督促丙方履行。乙方也可以要求甲方代丙方履行并按甲方违约承担相关违约责任。如甲方承担了相关违约责任后，可以在应向丙方支付的其他款项中直接扣除。二、乙方责任、本合同签订后。乙方应设立相关项目公司经营该承租物业。乙方保证是该公司最大的股东和法定代表人。……第十条、解除本合同的条件在租赁期限内，出现下列情形之一的，……3、在租赁期限届满前，一方当事人明确表示或者以自身的行为明确表明不履行主要债务的；当事人一方延迟本合同约定的主要义务，经另一方两次书面催告后在合理期限内仍未履行的。第十一条、违约责任由于一方的原因，未按租赁合同约定的交付时间、交付条件或合同主要条款履行或拖延履行、拖延支付租金，均属于违约，应按合同约定承担违约责任。如果一方当事人因对方当事人违约选择解除合同的，应符合解除合同的条件，并向对方当事人发出两次以上违约催告，对方当事人在两次催告规定的合理期限内仍不履行或再次拖延履行的，一方当事人有权单方提出解除合同。解除合同的按上述单方终止合同规定办理。因甲方、丙方的原因,未能按期提供满足乙方使用要求的房屋（包括未能按时提供该承租物业房产证，土地使用权证、其他相关证照和许可证等）及该承租物业配套设备设施等，影响乙方进场装修施工，办理相关证照、许可证及按期试营业或开业，且乙方仍表示愿意继续履行合同的，按每拖延一日，免租期顺延一日；并按每日承担违约金5000元。本合同由于是租赁合同，故合同中约定由丙方向乙方提交、承担，完成的全部事宜，在合同签订六个月后，自然转为由甲方向乙方提交、承担等约定”。 合同签订后，彭先安于2015年1月与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订了维也纳连锁酒店特许经营加盟合同书、商标授权使用协议等，彭先安开办加盟酒店。2015年3月15日，彭先安开始对案涉房屋进行装修。2015年3月26日，彭先安与杨红华、袁彩萍、彭羽轩共同开办了亨迎公司，以该公司开设加盟维也纳连锁酒店，彭先安为该公司法定代表人。2017年4月21日，亨迎公司注销。2016年3月10日，杨红华、袁彩萍开办了镜美公司，法定代表人为杨红华。2016年3月25日转由镜美公司开设加盟维也纳连锁酒店。2016年3月16日，镜美公司向余江农业银行借款200万元，用于购买材料，嘉冠公司原法定代表人杨兵及镜美公司法定代表人杨红华、袁彩萍在《企业短期借款申请书》中作担保人，为镜美公司借款提供担保。2016年3月17日，镜美公司向鹰潭市月湖区民间融资登记服务中心借款200万元，嘉冠公司原法定代表人杨兵及镜美公司法定代表人杨红华、袁彩萍为镜美公司借款提供担保，并签订了《保证合同》。2016年8月7日，镜美公司获得嘉冠公司四台电梯《特种设备使用登记证》。2017年8月24日，在租赁房屋试营“维也纳连锁酒店”，2017年10月24日正式开张。嘉冠公司及江西君融华业置业有限公司未按合同履行情况：未按期履行向承租人提交该大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可、没有按约定时间提供电梯、消防等验收合格证。彭先安未按合同履行情况：彭先安转租房屋未与嘉冠公司达成书面转租协议；未按合同约定投资3000万-5000万元装修房屋。 一审法院认为，嘉冠公司与彭先安签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。1、根据《租赁合同》第七条第1项规定：租赁期限内，在保证本合同履行的前提下，乙方根据其经营需要有权转租、转让本合同项下的配套部分物业使用权（不得超过总物业的30%)给第三方，但转让租赁物业部分的用途必须与本合同约定的用途一致。同时，乙方转租、转让前，必须提前30日书面告知甲方，并确保第三方按本合同与甲方继续履行合同。如违反上述条件的，甲方有权单方解除合同并按乙方单方终止合同追究其违约责任。合同法第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现镜美公司虽未改变租房用途，但彭先安并非镜美公司的最大股东和法定代表人，彭先安已实际将所承租的房屋转租给了镜美公司，彭先安转租该租赁房屋未严格按合同约定告知嘉冠公司，且彭先安也未按合同第五条第2项试营前装修投入3000万—5000万元的约定履行。另嘉冠公司原法定代表人杨兵，为镜美公司担保的行为，并不能确定嘉冠公司同意彭先安转租房屋。彭先安违反了合同约定及法律规定转租房屋，故对嘉冠公司要求解除《租赁合同》的诉讼请求予以支持；因彭先安的转租行为未得到出租方的确认与认可，故镜美公司要求确认实际承租人为镜美公司的诉讼请求，该院不予支持。2、根据《租赁合同》第五条第7项规定：乙方不得晚于下列时间节点完成相应的安排：2015年3月15日前进场装修，2015年10月1日前全面完成装修并开始试营业，2016年1月1日前正式营业（注：由于甲方、丙方未按合同履行相关义务，可以对上述时间节点进行相应顺延）。嘉冠公司及江西君融华业置业有限公司按合同交付了出租房屋，但未按合同约定向承租人提交该大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可、没有按约时间提供电梯、消防等验收合格证等义务，2017年8月24日装修部分后，镜美公司在租赁房屋试营“维也纳连锁酒店”，于2017年10月24日正式开张，按合同约定推迟22个月零24天开张。镜美公司称嘉冠公司直到2016年9月才符合电梯交付的条件，按合同规定免租期应当顺延18个月。嘉冠公司应按合同约定向彭先安承担违约责任，故对彭先安要求嘉冠公司承担20万元违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，案涉房屋从2018年3月15日起前3年为免租期，嘉冠公司拖延18个月才符合交房条件，故彭先安应自2019年9月15日起向嘉冠公司缴纳房屋租金，对嘉冠公司要求彭先安自2018年3月15日起缴纳房租二个季度的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款的规定，经合议庭评议，判决：一、解除鹰潭嘉冠物业管理有限公司与彭先安签订的《租赁合同》；二、驳回鹰潭嘉冠物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、鹰潭嘉冠物业管理有限公司向彭先安承担违约金20万元,于彭先安返还鹰潭嘉冠物业管理有限公司房屋同时一次性付清；四、驳回彭先安、鹰潭市镜美酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费10304元，反诉费2200元，合计12504元，由鹰潭嘉冠物业管理有限公司及彭先安各承担6252元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据，二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于嘉冠公司能否解除案涉《租赁合同》的问题。根据法律规定，当事人单方主张解除合同的必须符合法定解除权或合同约定解除权的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。本案《租赁合同》是由嘉冠公司（甲方）与彭先安（乙方）、江西君融华业置业有限公司（丙方）共同签订，合同约定：“甲、乙、丙三方本着平等、自愿、公平、诚信的原则，经充分协商一致，现将甲方及其股东或其股东实际控制公司将向丙方购买的鹰潭国际眼镜城（3＃楼南楼）的部分物业和配套的相关设施一并出租给乙方用于加盟维也纳连锁酒店经营使用等相关事宜达成如下协议”。从上述约定可知，各方当事人签订《租赁合同》的目的是将案涉房屋用于加盟维也纳连锁酒店以实现房屋的价值。合同签订后，彭先安于2015年1月与深圳市维也纳国际酒店管理有限公司签订了维也纳酒店特许经营加盟合同书、商标授权使用协议等，并于2015年3月15日进驻租赁房屋进行装修，2015年3月26日彭先安与杨红华、袁彩萍、彭羽轩共同开办了亨迎公司，并以亨迎公司开设加盟维也纳连锁酒店。之后彭先安将股权转让给杨红华、袁彩萍，并由杨红华、袁彩萍成立镜美公司继续经营维也纳连锁酒店。根据《租赁合同》约定，彭先安应成立相关项目公司经营该承租物业并保证是该公司最大的股东和法定代表人，但彭先安成立亨迎公司后将股权转让，并退出酒店经营管理，违反了《租赁合同》的约定；但彭先安转让股权，退出酒店经营管理的行为并不属于转租，也未影响酒店的正常运营，不影响合同目的的实现，不构成根本违约。《租赁合同》还约定，彭先安在酒店试营业前实际投入的装修费用不得低于3000万元，但镜美公司取得维也纳连锁酒店经营管理权后对酒店投资装修额未达到合同约定的3000万元，亦属于违约，但该违约行为并未影响到维也纳连锁酒店的正常经营，不影响合同目的的实现，亦不构成根本违约。故彭先安和镜美公司的上述违约行为不符合合同法规定的法定解除权的事由。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《租赁合同》中并未将彭先安转让股权，退出酒店经营管理以及对酒店投资装修额未达到3000万元作为解除合同的条件，彭先安和镜美公司的违约行为亦不属于合同约定的解除条件。同时，嘉冠公司原法定代表人杨兵为镜美公司贷款提供担保以及将电梯《特种设备使用登记证》办理到镜美公司名下等行为，证明嘉冠公司对镜美公司已经取代彭先安成为维也纳连锁酒店的实际经营者是明知的，且未对此提出异议。综上，彭先安与镜美公司虽然违反合同约定，但并不构成解除合同的法定事由，也不属于合同约定的解除条件，嘉冠公司据此主张解除《租赁合同》没有相关合同依据和法律依据，从维护交易稳定，保护各方合法权益的原则考虑，《租赁合同》应当继续履行。因镜美公司已经取代彭先安成为维也纳连锁酒店的实际经营者，应由镜美公司作为承租方继续履行彭先安与嘉冠公司、江西君融华业置业有限公司共同签订的《租赁合同》。 关于违约责任应如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，彭先安转让股权，退出酒店的经营管理，镜美公司未按合同约定投资3000万元装修款，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，虽然《租赁合同》中未对上述违约行为作出相应的责任约定，但在签订《租赁合同》前各方协商房屋租金时，嘉冠公司考虑了房屋装修后的整体价值，因镜美公司的上述违约行为使得案涉大楼的整体价值未达到嘉冠公司的预期，根据其违约行为对嘉冠公司造成的损失以及在本案诉讼过程中各方达成的调解意向，镜美公司应承担在原合同约定的租金基础上上涨10%的责任（按7.7元每平方米/月计算）。 嘉冠公司未按合同约定向承租人提交大楼建筑设计施工图纸（电子版）、工程报建许可和相关设施配套等全部资料复印件交由双方签字认可、没有按约定时间提供电梯、消防等验收合格证，导致维也纳连锁酒店延迟22个月开业，亦构成违约，也应承担相应的违约责任。《租赁合同》第十一条第3项约定：“因甲方、丙方的原因，未能按期提供满足乙方使用要求的房屋及该承租物业配套设施等，影响乙方进场装修施工，办理相关证照、许可证及按期试营业或开业，且乙方仍表示愿意继续履行合同的，按每拖延一日免租期顺延一日，并按每日承担违约金5000元”。根据合同约定及嘉冠公司的违约行为给镜美公司造成的损失，结合在本案诉讼过程中各方达成的调解意向，嘉冠公司应将合同约定的免租期延长14个月，即由镜美公司从2019年5月15日起开始交纳租金。 综上所述，鹰潭市镜美酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持江西省鹰潭市月湖区人民法院（2018）赣0602民初2045号民事判决第二项、第四项； 二、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院（2018）赣0602民初2045号民事判决第一项、第三项； 三、由鹰潭市镜美酒店管理有限公司作为承租方继续履行彭先安与鹰潭嘉冠物业管理有限公司、江西君融华业置业有限公司共同签订的《租赁合同》； 四、鹰潭市镜美酒店管理有限公司应于本判决生效后十日内向鹰潭嘉冠物业管理有限公司交纳2019年5月15日至2019年11月14日的租金（租金以实际承租面积为基础按7.7元每平方米/月计算）； 五、驳回鹰潭市镜美酒店管理有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费12504元，二审案件受理费10304元，合计22808元，由鹰潭市镜美酒店管理有限公司、鹰潭嘉冠物业管理有限公司各负担11404元。 本判决为终审判决。 审判长  陈华秀 审判员  张志明 审判员  李胜旺 二〇一九年十二月二日 书记员  罗玉萍