山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁08民终6663号 上诉人（原审原告）：李延盛，男，1998年4月9日出生，汉族，无业，住鱼台县。 委托诉讼代理人：张军，山东方宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李化锋，男，1967年6月3日出生，汉族，工人，住鱼台县。 被上诉人（原审被告）：山东鱼台农村商业银行股份有限公司，住所地鱼台县北环城路。 法定代表人：李本志，董事长。 委托诉讼代理人：闫红军，男，该公司员工，住鱼台县。 委托诉讼代理人：刘国栋，山东宏易律师事务所律师。 原审第三人：山东金泰华房地产有限公司，住所地鱼台县王鲁镇政府门西。 法定代表人：刘建军，经理。 委托诉讼代理人：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。 上诉人李延盛因与被上诉人李化锋、山东鱼台农村商业银行股份有限公司（以下简称鱼台农商行），原审第三人山东金泰华房地产有限公司（以下简称金泰华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2019）鲁0827民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李延盛上诉请求：撤销一审判决，改判确认李化锋与被上诉人签订的《房屋买卖意向合同》、《购房补充协议》无效，或发回重审；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权”。一审法院已查明：本案《房屋买卖意向合同》、《购房补充协议》涉及的金泰华城第3幢1单元102、202号房屋属于上诉人与李化锋共同共有，李化锋作为共有人未经其他共同共有人同意擅自处分共有物的行为违反了上述规定，其处分行为无效。2、《合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。若使无权处分合同有效则产生无权处分人对第三人的履行义务，而第三人向无权处分人履行义务时必然导致其对权利人的侵害行为现实发生，属于法律的强制性禁止规定。3、涉案房产由于涉及到上诉人的权益，上诉人没有参与到房屋的处置过程，且现在该房产也处于不确定状态，无法进行产权交付。被上诉人没有履行钱款交付义务，请求法庭将本案发回重审，因本案漏列现在房屋的权益人参加诉讼。 李化锋未进行答辩。 鱼台农商行辩称：1、合同中的权利归根到底是一种债权，即便上诉人与金泰华公司的购房合同有效，其也仅享有取得房屋的权利即债权，不享有对涉案房屋的物权，所以上诉人诉称对涉案房产享有所有权是对法律的错误理解。2、李化锋与鱼台农商行签订转让合同时，并没有取得物权，是对合同权利义务的再转让。目前该房屋已经登记在李化锋、解冬梅的名下。上诉人诉称涉案的买卖意向合同违反法律的强制性规定，应当明确指出是法律的哪一条规定，以便被上诉人进行答辩。综上，根据最高院买卖合同解释第三条规定，应依法驳回上诉人的上诉请求。 金泰华公司述称：1、如果上诉人不提出附加条件撤回上诉，金泰华公司同意，但上诉人无权撤销一审判决。2、上诉人提到本案发回重审原因是漏列当事人解冬梅，该理由不成立。本案在一审审理过程中均没有提到将解冬梅列为第三人。如果李化锋与解冬梅是夫妻关系的话，李化锋处置房产与鱼台农商行签订房产转让合同，依照目前的法律规定，也无须列解冬梅为案件当事人。3、李延盛在其父亲李化锋与金泰华公司签订房产买卖合同时，实质是以物抵房款来实施的，上诉人当时为未成年人，根据目前的法律规定，上诉人主张上述房产系家庭共有财产等主张不可能得到法律支持，因此上诉人起诉主体不适格。 李延盛向一审法院起诉请求：依法判决确认李化锋与鱼台农商行签订的《房屋买卖意向合同》、《购房补充协议》无效，案件受理费由被告负担。 一审法院认定：金泰华公司通过出让方式取得位于规划面积为33,285.8平方米的土地，并取得规划、施工、预售许可。2014年3月24日，金泰华公司与鱼台县华润混凝土有限公司（以下简称华润公司）签订《协议书》，约定金泰华公司用其开发的房产中3号楼东首一、二、三层商铺折抵华润公司商品砼款，面积约1,575平方米，总价款9,450,000元。2014年4月10日，华润公司实际控制人李化锋、李延盛与金泰华公司签订《商品房买卖合同》，约定李化锋、李延盛购买第三人开发的金泰华城小区3号楼东单元1-102、202、302三层房屋一套，单价6,000元，总价款9,450,000元，面积1,575平方米，李化锋签名并代李延盛签名；2016年3月，李化锋与鱼台农商行签订《房屋买卖意向合同》，约定李化锋有意将其购买的金泰华公司的上述房屋中的1-102、202出售给鱼台农商行，初步约定单价9,000元每平方米；2016年6月13日，李化锋、鱼台农商行与第三人金泰华公司签订《购房补充协议》，三方约定，2016年6月13日，金泰华公司与鱼台农商行签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》约定鱼台农商行购买金泰华公司开发的金泰华城第3幢1单元102、202号商品房；合同总价款4,786,340元，分三次支付：1、金泰华公司与鱼台农商行签订《商品房买卖合同》后，首付3,000,000元；2、办理预售房登记完两个月内付款1,307,706元，并开具该房产全额价款的发票；3、总房款的10%为质保金即478,634元，鱼台农商行取得该房产《房屋所有权证》且无异议后支付。李化锋与金泰华公司签订的《商品房买卖合同》，李化锋自愿放弃购房人的权利，李化锋将上述《商品房买卖合同》中的权利和义务全部转移给鱼台农商行，李化锋协助配合金泰华公司、鱼台农商行将房屋所有权办在鱼台农商行名下，若该房产产生二手房费用，所有费用由金泰华公司、李化锋负担，三方还约定了违约金项目。金泰华公司、鱼台农商行在该补充协议上盖章，李化锋签名，当天鱼台农商行与金泰华公司签订了《商品房买卖合同》，约定鱼台农商行购买金泰华公司开发的金泰华城小区第3幢1-102、202房产，面积533平方米，总价款4,786,340元；2016年5月18日，金泰华公司与李化锋、李延盛签订《合同补充协议》，约定李化锋、李延盛与金泰华公司签订的《商品房买卖合同》，其中约530平方米由李化锋出售给鱼台农商行，金泰华公司分别与李化锋、鱼台农商行签订商品房买卖合同，新合同仅用于李化锋与鱼台农商行办理相关手续用，因合同产权分割所需房管局、银行等部门的协调、费用、责任由李化锋、李延盛负责，李化锋在该合同补充协议上签名。《购房补充协议》签订后，2016年6月13日，鱼台农商行通过支票向金泰华公司转账3,000,000元。 一审法院认为：2014年4月10日李化锋、李延盛与金泰华公司签订的《商品房买卖合同》，在自愿、平等的基础上签订，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定且没有损害国家、集体或者第三人利益，该合同为有效合同；2016年3月，李化锋就该争议房产与鱼台农商行签订的《房屋买卖意向合同》、2016年6月13日李化锋未征得李延盛同意与鱼台农商行、金泰华公司三方签订的《购房补充协议》是否有效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据上述规定，无处分权的情况下，处分人虽然没有处分权，并不影响买卖合同的效力。因此李化锋与鱼台农商行签订的《房屋买卖意向合同》、李化锋、鱼台农商行和金泰华公司签订的《购房补充协议》为有效合同。原告请求判决确认李化锋与鱼台农商行签订的《房屋买卖意向合同》；李化锋与鱼台农商行、金泰华公司三方签订的《购房补充协议》无效，没有法律依据，不予支持。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告李延盛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李延盛负担。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为李化锋与鱼台农商行签订的有关协议效力应如何认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人在缔约时对标的物是否有权处分并不影响合同的效力。因此上诉人以李化锋在与鱼台农商行签订相关协议时对涉案房产无权处分为由，主张其签订的有关协议无效，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。因本案仅否定了上诉人主张，并没有处分涉案房产，并不侵犯涉案房产权利人的利益，因此上诉人主张本案漏列当事人，本院不予采信；上诉人据此主张本案应发回重审，本院不予支持。 综上所述，上诉人李延盛的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李延盛负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 东 审判员 张 杰 审判员 吕玉宝 二〇一九年十二月三十日 书记员 姜佑华