山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7421号 上诉人（原审被告）：青岛福致酒店管理有限公司，住所地，青岛市市北区辽阳西路23号。 法定代表人：马董君，经理。 被上诉人（原审原告）：青岛自由鸟贸易有限公司，住所地青岛市市南区香港中路65号。 法定代表人：曲梅，经理。 委托诉讼代理人：孙涛、王文静,山东鑫盛方律师事务所律师。 上诉人青岛福致酒店管理有限公司（以下简称酒店公司）因与被上诉人青岛自由鸟贸易有限公司（以下简称自由鸟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1290号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年6月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人的法定代表人马董君，被上诉人的委托诉讼代理人孙涛、王文静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人酒店公司上诉请求：一、撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1290号民事判决；二、依法将本案改判；三、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决显失公平；二、本案发生了新的情况，导致法院判决不能履行，根据“情势变更”原则，希望二审予以改判。 被上诉人答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人纯属拖延时间拖延诉讼，属无理缠讼，请求法院依法驳回上诉。 一审法院认定事实如下： 涉案房屋位于青岛市市南区香港中路65号东业务楼三层包括317、318共17间、二楼原5间办公室、一层大厅及四层19间，共41间房屋，前手出租人为青岛电影电视摄制基地。 2017年8月14日，原（甲方）被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，由被告承租位于青岛市市南区香港中路65号东业务楼三层包括317、318共17间、二楼原5间办公室、一层大厅及四层19间，共41间房屋，租期12个月，自2017年9月1日起至2018年8月31日止。协议主要内容为：1、合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权，续租合同必须于每年6月1日前签署完毕；2、自2017年9月1日至2018年8月31日，年租金人民币四十八万元整，以后年租金根据甲方承租房屋租赁费做相应调整，每年租金涨幅不超过6%原司继伦押金四万元转刘学良，于承租方退房结算完毕后退还；3、租金缴纳及约定：合同期满前90日书面通知是否续租新的一年合同，合同期满45天前一次性支付新的一年租金。若不续租，配合出租方的对外招租工作并且允许新租户看房等事宜；4、当本合同期满未续租或本合同被提前解除时，承租方应当自期满或解除之日起五日内返还所承租房屋及其附属设施，逾期返还的，每逾期一日承租方应按当年度租金的百分之五向出租方支付占用费。出租方验收认可之日为承租方返还所承租房屋之日。另外，承租方应当结清本合同规定应由承租方承担的一切相关费用，否则因此给出租方造成损失的应予足额赔偿。后双方又签订《补充约定》，对拆迁改造、装修等事项进行了约定。合同签订后，双方按约履行合同义务。2018年5月29日，原告向被告发出通知，载明：“青岛福致酒店管理有限公司马董君根据原房屋租赁合同约定，双方应于2018年6月1日前商定房屋是否继续续租意向，如继续租赁，应于2018年6月1日前签约租赁合同。” 合同届满后，双方未续签合同，被告占用涉案房屋至今，亦未支付相关费用。 另查明，原告提交与青岛电影电视摄制基地签订的《房屋租赁合同》六份，证明自2017年7月1日起即承租涉案房屋。同时，提交青岛电影电视摄制基地于2019年1月28日出具的《证明》一份，载明：“现因青岛自由鸟贸易有限公司的诉讼事宜，根据该公司的申请特此证明：2017年1月1日至2018年12月31日青岛自由鸟贸易有限公司，租赁我单位位于香港业务楼，该4层业务楼我单位允许青岛自由鸟贸易有限公司在以上时间内对外转租。”被告称知晓涉案房屋归案外人事实，但不清楚前租赁合同租赁期限。对有异议的事实和证据，本院认定如下：1、被告提交《装饰装修施工合同》、《福致艺术酒店装修结算书》等证据，证明其对租赁物装修及花费事实；原告认为被告曾装修属实，但2015年12月装修至今已时隔四年，固定装修仅占小部分，与本案不具关联性。对该证据本院认为，本案系租赁期限届满后返还租赁物纠纷，非本案争议焦点，对该证据不予采纳。2、被告提交照片、微信截图、举报函等证据，证明原告在租赁期内发生争议并采取停水停电方式干扰经营；原告认为该证据不能证明其主张，被告采取报警等方式希望通过其他部门介入民事纠纷，以拖延交付房屋。双方到公安机关系说明情况。对该证据本院认为，该证据可证明双方曾发生纠纷，原告其他主张无事实依据，本院不予采纳。3、被告提交空白《房屋租赁合同》，证明原告拟提高房屋租金事实；原告则不予认可。本院认为，该协议未盖章确认，尚无法认定双方已就续租事宜达成一致，本院不予采纳。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告签订的《房屋租赁合同》、《补充约定》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。 合同权利义务终止后，承租人负有返还租赁物义务。本案中，案涉租赁协议已于2018年8月31日届满，依据约定被告应于届满之日起5日内返还租赁物，即至迟于2018年9月5日前返还涉案房屋，其至今占用实属不当，应予返还。被告虽提出装饰装修、原告断水断电、欲提高租金等异议，但均不改变租赁协议已经届满之事实，也无法证明双方已形成新的租赁关系，其主张不予采纳。另，被告还主张诉争协议签订时，超出原告与前手出租人之间的租赁区间，本院认为，从原告提交的其与青岛电影电视摄制基地的六份租赁协议及证明看，原出租人同意并追认转租行为，本院予以确认。 原告要求被告以年租金48万元为基数，按照日5%的标准计算自2018年9月6日至实际返还之日止的占用费，截止2019年1月31日，总额为355.2万元；被告仅同意按照协议约定，即年租金48万元上浮6%的标准支付。一审法院认为，《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，因被告未依约返还租赁物，原告要求被告支付占用费于法有据，予以采纳。但依据诉争协议，年租金计算方式为上浮6%，即次年租金应为50.88万元（48万元*1.06%），该为原告实际损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘高于造成的损失’”，加之被告对费用标准提出异议，原告主张过高，不予支持。综合各方证据及陈述，酌定以诉争协议租金计算标准为基数，并加付30%为宜，自2018年9月6日至实际返还之日止。此外，被告认为其承租租赁物后进行装饰装修，仅为抗辩意见，不属于本案审查范围。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、被告青岛福致酒店管理有限公司于判决生效后三十日内向原告青岛自由鸟贸易有限公司返还位于青岛市市南区香港中路65号东业务楼三层包括317、318共17间、二楼原5间办公室、一层大厅及四层19间，共41间房屋；二、被告青岛福致酒店管理有限公司于判决生效后十日内向原告青岛自由鸟贸易有限公司支付占用费（计算标准为：以涉案《房屋租赁合同》第三条约定的年租金48万元及以后逐年递增6%总额为基数，并加付30%，自2018年9月6日至实际返还之日）；三、驳回原告青岛自由鸟贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35216元，减半收取17608元，保全费5000元，由原告负担21297元，被告负担1311元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人酒店公司提交如下证据： 证据一：租赁合同书一份，主要内容为： 甲方：青岛电影电视摄制基地，法定代表人：章燕。乙方：刘魏。一、甲方租赁的房屋位于：青岛市市南区香港中路65号酒店东业务楼三层包括317、318共17间、二层原5间办公室、一层大厅及四层19间，合计共41间房屋，建筑面积约1000平方米。乙方租赁用途：酒店住宿。二、租赁期限，出租房屋的租赁期暂定壹年，自2019年07月01日起至2020年06月30日止。双方租赁关系的建立，从本合同签订之日开始。租金计租日自2019年07月01日起计算。证明房租应该计算到2019年07月01日止。 被上诉人质证称：对该证据的真实性无法确认。 证据二：山东省青岛市市北区人民法院执行裁定书（2016）鲁0203执2708号一份、山东省青岛市市北区人民法院协助执行通知书（2016）鲁0203执2708号一份，协执主要内容为： 青岛福致酒店管理有限公司市南分公司：申请执行人青岛银行股份有限公司重庆路支行与被执行人青岛自由鸟贸易有限公司借款合同纠纷一案的执行裁定书已经发生法律效力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条的规定，请协助执行以下事项：冻结、扣划被执行人青岛自由鸟贸易有限公司在你处所有应收租金，请将此款项汇入我院账户。联系人：郑法官，联系电话：8160×××8。证明本案的租金以及违约金应当付给青岛市市北区人民法院指定账户。 被上诉人质证称：对该证据的真实性无异议。 证据三：上诉人提交本案租金以及违约金的计算方法。 租金截止到2019年07月01日，上诉人共欠被上诉人租金40万元，按照合同约定，年租金递增6%，租金应当为424000元，减掉押金4万元，本金为384000元，被上诉人的损失应该是自2018年09月06号开始的利息损失。 被上诉人质证称：对押金按照合同的约定。对违约金的计算方法不予认可。 对本案诉争的房屋租金本金382400元，本院予以确认。 对本案双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据本院作出分析和认定，结合当事人的举证、质证，二审查明如下事实： 本案诉争的房屋租赁合同于2019年7月1日履行完毕，依据本案双方合同约定，上诉人酒店公司共欠被上诉人自由鸟公司房租384000元，上诉人应当自2018年9月6日付清该房租。 山东省青岛市市北区人民法院执行裁定书（2016）鲁0203执2708号，山东省青岛市市北区人民法院协助执行通知书（2016）鲁0203执2708号认定：上诉人酒店公司所欠本案诉争的房租、违约金应当交付给山东省青岛市市北区人民法院指定账户。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人酒店公司是否应当腾出本案诉争的房屋；上诉人酒店公司赔付给被上诉人自由鸟公司房屋租金的数额以及违约金的数额。 本案双方签订的合同主体适格、意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依据二审查明的新证据，案外人青岛电影电视摄制基地与上诉人酒店公司就本案诉争的房屋重新签订了合同，依据该约定，上诉人酒店公司已经实际占有、使用该房屋。一审判决判定上诉人酒店公司腾出房屋事实上不能履行。 依据本院查明的事实，本案诉争的房屋租赁合同履行至2019年7月1日。按照约定，上诉人酒店公司应当支付给被上诉人房租424000元（40+40×0.06=424000），扣除押金40000元，上诉人酒店公司应当将384000元房租在2018年9月6日付清。但上诉人酒店公司未履行该义务，构成违约，应当承担违约责任。 关于上诉人违约金承担的数额。《中华人民共和国合同法 》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。依据以上规定，结合本案实际，本院认为，上诉人迟延履行房屋租金造成被上诉人自由鸟公司的损失，应当承担违约责任。一审法院按照租金总额的30%判令上诉人酒店公司承担违约金符合法律规定。依据二审查明的事实，本案上诉人所欠租金本金为384000元，租金总额的30%为115200元。一审认定本金以及违约金数额不当，本院予以纠正。 综上所述，依据上诉人提交的新证据，一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1290号民事判决第三项，撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1290号民事判决第一项； 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1290号民事判决第二项为：上诉人青岛福致酒店管理有限公司于本判决生效之日十日内给付被上诉人青岛自由鸟贸易有限公司房屋租金384000元，违约金115200元。 如果上诉人青岛福致酒店管理有限公司未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17680元，保全费5000元，二审案件受理费100元，以上费用共计22780元。由上诉人负担1411元，被上诉人负担21369元。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 解 鲁 审判员 张晓华 二〇一九年十二月二十九日 书记员 王若怡