北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初50340号原告：中商资产评估有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦B座1303室。法定代表人：罗东皓，董事长。委托诉讼代理人：周春花，北京市元甲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓，北京市元甲律师事务所律师。被告：韩德军，男，1962年11月2日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：田维龙，吉林享和律师事务所律师。原告中商资产评估有限责任公司与被告韩德军合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中商资产评估有限责任公司（以下简称中商公司）法定代表人罗东皓及委托诉讼代理人周春花、张晓；被告韩德军及其委托诉讼代理人田维龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中商资产评估有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行合同，配合原告办理位于海淀区中关村南大街甲x号x座x号房屋的过户登记手续，将房产变更登记至原告名下；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年12月原告以梁巨元的名义购买坐落于北京市海淀区中关村南大街甲x号x房屋（以下简涉案房屋），房屋总价款1688388元，首付款338388元，贷款135万元，合同签订后原告依约支付了首付款及每月的按揭贷款。2014年初案外人梁巨元不愿意作为涉案房屋的代持人，就此事原告内部股东经过协商，最终确定由韩德军作为涉案房屋代持人，2004年10月及11月原告以被告名义签订了商品房买卖合同并办理了银行贷款。2005年3月25日，原告召开了股东大会并形成了股东会决议，该决议约定涉案房屋由原告出资购买，产权权属归原告，被告是名义业主，涉案房屋的收益或损失与被告无关，由原告承担，被告对此事认可，亦签字确认。时至今日，银行贷款已付清，但被告未将涉案房屋过户至原告名下。韩德军辩称：不同意原告全部诉讼请求。1．我方系诉争房屋真实所有权人，双方没有口头或书面代持协议，并未形成代持合意；2．我方作为实际所有权人，履行了全部权利义务，符合法定所有权人的实质要件；3．原告主张代持所依据的事实与真实情况不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。韩德军为中商公司股东。2001年11月29日，中商公司形成董事会决议，内容为：董事会确定罗东皓、梁巨元两位股东为公司房产的代购买者，其中，罗东皓所购房屋为z，梁巨元所购房屋为x。为贯彻股东大会决议精神，罗东皓、梁巨元两位股东需与公司签署协议，载明资金来源及购房性质，声明房产权属归公司，其个人不对房屋产权提出任何要求，声明公司发生重大变更时，个人无条件地保证公司房产权属的完整性，并对因个人原因造成的公司及股东利益的损失负责。2001年11月30日，梁巨元（买受人）与北京银通房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称银通公司）签订《商品房买卖合同》，房屋坐落于海淀区中关村南大街甲x号方圆大厦外销公寓第x座x层x号房（以下简称涉案房屋）。房屋价款1688388元，买受人于2001年11月26日交付购房首付款338388元，办理银行贷款1350000元。2001年12月17日，梁巨元与招商银行签订《个人住房抵押贷款合同》，贷款金额1350000元。2001年12月28日，梁巨元（乙方）与银通公司（甲方）签订《购房付款补充协议书》，约定：乙方只需暂付85135元，其余购房首付款253253元由甲方垫付。甲方为乙方垫付的购房款期限为十一个月（2001年12月27日至2002年10月27日），乙方同意按月等额偿还，即每月27日前向甲方偿还23023元。2001年11月27日，银通公司向梁巨元开具收款85135元的发票。2002年1月至2003年2月期间，中商公司付清涉案房屋剩余首付款，银通公司向梁巨元开具了各期款项的收据。2002年1月至2003年5月，中商公司一直负责偿还涉案房屋银行贷款。2004年6月8日，法院出具(2004)海民初字第9831号民事调解书，确认梁巨元与银通公司间就涉案房屋的买卖合同解除，梁巨元支付违约金26056．64元。2004年6月30日，韩德军向银通公司发出《关于购买方圆大厦公寓x座x号房屋的请求》，内容为：你公司出售给梁巨元的涉案房屋因梁巨元违约，已经法院做出处理，现我请求购买上述房屋，我申请购买方圆大厦公寓x座x号房屋，房价与梁巨元购买时的总价款相同，梁巨元购买时的首付款及日后的实际付款共计393551．51元，作为我购房部分首付款，其余首付款114836．49元及银行抵押贷款118万元均按我与你公司签署的《商品房买卖合同》相应条款之约定交付你公司。如我在购买房屋及日后付款中发生违约行为，上述393551．51元作为违约金，你公司可不退还此款。2004年10月25日，韩德军（买受人）与银通公司（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定：房屋总价款1677148元，买受人应于2004年10月18日之前向出卖人支付首付款507148元，于2004年10月28日前办理完成银行按揭贷款全部手续。如买受人逾期未能完成贷款全部手续，买受人应于2004年10月31日之前将未支付的购房款117万元全部支付给出卖人。2004年11月12日，韩德军与招商银行就涉案房屋签订《个人住房抵押贷款合同》，贷款金额1170000元。2006年，韩德军取得涉案房屋产权证书。涉案房屋由韩德军持有房屋产权证、首付款发票原件，由中商公司持有贷款协议、契税票据原件。目前，涉案房屋由中商公司使用，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．中商公司曾向法庭提交公司于2005年3月25日召开的第3届第3次股东会决议一份，内容为：“……公司出资购置的北京方圆大厦x座z号、x号商用公寓，由中商资产评估有限责任公司出资购买，产权权属应归公司，罗东皓、韩德军是名义业主。……”该股东会决议落款处有罗东皓及韩德军、王玉莲、郎茂林、孙晓丽的签名。韩德军对该签名不予认可，申请鉴定。后中商公司又向法庭提交了公司留存的2005年3月25日第3届第3次股东会决议一份，要求以该份股东会决议为准，该份决议内容与其第一次提供的决议内容一致，但落款处的签字人顺序及笔迹不相同，韩德军撤回鉴定申请，但韩德军也提交了中商公司第3届第3次股东会决议一份，召开时间为2004年5月8日，落款处签字人为罗东皓、韩德军、葛建新、郎茂林、孙晓丽，内容无任何与涉案房屋相关记载，韩德军主张中商公司提供的股东会决议系套打的，属于伪造。2．中商公司提供支票存根两张，证明于2001年11月27日共向银通公司支付161487元，该款项即为涉案房屋及z号房屋的首期款，其中，涉案房屋首期款为85135元，z号房屋首期款为76352元，韩德军对此不予认可，中商公司进一步提供z号房屋的相关合同，证明首期款情况。3．中商公司还提供支票存根及银通公司出具收据一张，收据内容为今收到公寓x购房首付款186921．77元，交款人为罗东皓，中商公司解释称，中商公司指派韩德军作为新的代持人与银通公司重新签订合同，约定的首付款为507148元，故中商公司需补齐首付款168760元，同时加上违约应支付的其他费用，最终，银通公司要求中商公司补交首付款186921．77元，韩德军对该组证据不予认可。经询问，韩德军表示就自己与银通公司签订的购房合同中约定的房屋首付款，其中一部分是以梁巨元名义交纳的首付款338388元，该部分作为梁巨元违约的赔偿金，开发商不再退还但同意将该部分作为韩德军购买涉案房屋的首付款部分，剩余首付款部分中的40000多元是中商公司出的项目结清款，其余85000元均是韩德军以现金方式支付给银通公司的。4．就韩德军针对涉案房屋贷款的还款情况，分三个时间段，其中就2004年至2009年4月的还款，中商公司提供记账凭证、银行存款存根，证明该期间的还款均是中商公司将款项存入韩德军的招商银行还款账户以还款，韩德军对此不予认可，主张系自己以现金方式按月还款；就2009年5月至2018年8月的还款，中商公司提供证据证明均是公司负责偿还，韩德军虽认可系公司偿还，但主张中商公司承租涉案房屋，故用每月租金偿还贷款；就2018年8月至2019年11月12日贷款，韩德军主张系自行偿还共140048．72元，中商公司认可。5．中商公司提供租赁合同、装修申请单、房租收入票据、房产税票据、物业费、供暖费、水电费票据，证明中商公司一直对涉案房屋实际占有使用，韩德军主张中商公司对房屋的使用与产权无关。本院认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。庭审中，中商公司自己就提供了两份落款处签字不一致的3届3次股东会决议，同时，韩德军也提供了一份内容完全不一样的中商公司3届3次股东会决议原件，故本院对中商公司出具的股东会决议提出合理怀疑，双方当事人间并不存在借名买房的书面约定。就本案是否存在借名买房的口头约定，本院将综合以下几点进行判断：房屋的出资、购房票据及产权证书的持有情况、房屋的占有使用、借名买卖双方的关系以及对借名买房有无合理解释，依据本院采信的证据及庭审双方自认的情况显示，第一、就涉案房屋首付款507148元的出处，韩德军主张首先是银通公司将从梁巨元处收取的首付款338388元作为违约金不退，其次是银通公司自愿将上述违约金转化为韩德军支付的首付款，韩德军的该解释明显与常理不符，难以自圆其说，且与梁巨元和银通公司间的民事调解书中载明的事实相悖，在其未提供任何确定的证据佐证其说辞的情况下，本院其所述不予采信。反观中商公司提供的支票存根、银通公司收据、合同、购房申请等一整套证据形成的证据链，本院认定，涉案房屋首付款507148元确系中商公司支付；第二、就涉案房屋贷款的还款情况，韩德军虽主张2004年至2009年4月是自己以现金方式还款，但首先其未提供证据证明该情况，其次中商公司却提供了完整的记账凭证及所有还款存根原件证明还款是由中商公司完成的，同时考虑韩德军居住在吉林省，其每月来北京以现金方式还款的可行性极低，本院认定上述期间的还款是由中商公司出资。就2009年5月至2018年8月的还款，韩德军主张是中商公司将应支付给其的租金用于还款，但同样未提交任何证据证明，对此本院不予认可，上述期间的还款属于中商公司出资。就2018年8月至2019年11月还款，双方认可由韩德军自行完成，对此，本院不持异议；第三、涉案房屋由中商公司负责装修入住，并实际使用至今；第四、涉案房屋的购房票据及房产证由韩德军持有，但考虑韩德军与中商公司间的关系，该种安排并无不妥，同时结合中商公司就借名买房的事实进行了充分举证及合理解释，本院认为上述几点因素相互印证，法院有理由相信中商公司与韩德军之间就涉案房屋存在借名买房的事实。故中商公司要求韩德军就涉案房屋为其办理房屋转移登记手续，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：韩德军于本判决生效后十五日内协助中商资产评估有限责任公司办理海淀区中关村南大街甲x号x座x号房屋的过户手续，将上述房屋产权变更至中商资产评估有限责任公司名下。案件受理费53800元，由韩德军负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李晓馨二〇一九年十二月三十一日书记员  张立莉