广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0111执异166号 案外人：罗分连，男，1962年9月7日出生，汉族，住广东省从化市。 委托代理人：肖珊营，广东合拓律师事务所律师。 申请执行人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼。 法定代表人：张伟，董事长。 委托代理人：陈振南，广东法丞汇俊律师事务所律师。 委托代理人：陈威，广东法丞汇俊律师事务所律师。 被执行人：广州市从化津晖电子厂，住所地广东从化经济开发区福从路12号。 法定代表人：骆澜涛。 被执行人：广东永泰和汽车用品有限公司，住所地广东从化经济开发区福从路12号厂房A二层之一。 法定代表人：胡国莲。 被执行人：骆澜涛，男，1967年12月7日出生，汉族，住广州市番禺区。 被执行人：张琼，女，1981年1月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。 被执行人：胡国莲，女，1944年10月26日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。 在本院执行申请执行人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）与被执行人广州市从化津晖电子厂（以下简称津晖电子厂）、广东永泰和汽车用品有限公司（以下简称永泰和公司）、骆澜涛、张琼、胡国莲借款合同纠纷一案中，案外人罗分连对本院拍卖津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号5栋（综合楼-饭堂）的房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了公开听证。案外人罗分连的委托代理人肖珊营，申请执行人粤财公司的委托代理人陈振南等到庭参加了听证；被执行人津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲等经本院合法传唤，未参加听证。本案现已审查终结。 案外人罗分连称，案外人罗分连与被执行人津晖电子厂于2014年5月20日签订《房屋买卖合同》，约定津晖电子厂将其所有的位于广东从化经济开发区福从路12号津晖产业园内综合楼整幢作价620万元转让给案外人，并约定签约三日内支付100万元，其后三个月内支付370万元，向房管局递交过户材料当日支付50万元，案外人取得产权证当日支付尾款100万元。合同签订后，案外人依约支付了495万元，以确保津晖电子厂用于偿还债务、涂销抵押登记。2015年2月27日，鉴于涉案房屋仍未过户至案外人名下，津晖电子厂明显违约。双方另行签订《补充合同》，约定津晖电子厂以所欠违约金折抵案外人剩余应付房款。因此，案外人已经支付全部房款。后经案外人催促，津晖电子厂多次拖延，至今未能将涉案房屋过户至案外人名下。鉴于案外人已经支付全部价款，同时案外人已于2015年1月1日即实际占有涉案房产，且非因案外人自身原因而未办理涉案房产的过户手续。对此，现案外人依法请求法院解除对从化市从化高技术产业园福从路12号津晖产业园内综合楼-饭堂的查封。 申请执行人粤财公司称，案外人罗分连的异议不成立，法院应当予以驳回。理由如下：第一，罗分连与津晖电子厂于2014年5月20日签订买卖合同，约定涉案房产作价620万元。直至2014年9月底，罗分连共支付495元。但由于津晖电子厂未能办理过户手续，双方另行签订补充协议，约定津晖电子厂以所欠的违约金折抵剩余房款。罗分连据此付清房款。但涉案房产已于2013年7月31日办理抵押登记，抵押债权人系广州农村商业银行白云支行。案外人系于抵押登记办理完成后才购买涉案房产，且实际上案外人并未支付全部价款。涉案房产处于抵押状态，也未征得抵押权人书面同意，津晖电子厂是不可能转让涉案房产的。而且案外人未经调查涉案房产的权属登记即购买涉案房产，明显存在错过。第二，罗分连的付款行为明显有违常理，且其未实际占有涉案房产。罗分连提供的交易明细中包括了借款、转支、现支、往来款等高达142笔，根本无法辨别其实际的付款金额和用途。 被执行人津晖电子厂称，无称述。 被执行人永泰和公司称，无述称。 被执行人骆澜涛称，无述称。 被执行人张琼称，无述称。 被执行人胡国莲称，无述称。 本院查明，2015年3月25日，广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商银行白云支行）向本院提出诉前财产保全申请，本院据此于同日对该案作出（2015）穗云法立保字第71号民事裁定，裁定查封或冻结津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲名下价值78998116.22元的财产；当日，本院以（2015）穗云法立保字第71号民事裁定首轮查封了津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）。 提出前述诉前财产保全申请后，本院于2015年4月15日受理了农商银行白云支行与津晖电子厂、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲借款合同纠纷一案（案号：〔2015〕穗云法民二初字第886号），该案经查明：2013年7月30日，农商银行白云支行作为贷款人与作为借款人的津晖电子厂签订《企业借款合同》（编号为0273002201300011号），约定借款金额3000万元、借款用于经营周转、借款期限为59个月（自2013年7月30日至2018年6月29日，具体借款期限以借款借据所载明的实际发放日和到期日为准）等；当天，双方另签订编号为0273008201300007号的《最高额借款合同》，约定在2013年7月30日起至2016年7月29日期间可分次最高借款本金6000万元，在此期间和最高借款本金余额内，可循环使用，不再逐笔签订借款合同，每笔借款的利率以借款借据为准等。同日，农商银行白云支行作为债权人与作为抵押人的津晖电子厂签订《最高额抵押合同》（编号为0273073201300023号），约定被担保的主债权发生期间为2013年7月30日至2018年6月29日，最高主债权不超过9000万元及其利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现抵押权以及实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）；在被担保的主债权确定之日起，至被担保的债权全部清偿完毕止，主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿的，债权人有权处分合同项下抵押财产；抵押财产为津晖电子厂名下位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）等七套房产（房产证号为：粤房地权证从字第××号）作抵押等；2013年7月31日，上述房产办理抵押登记手续（他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734374－20130734380号）等。 2016年4月12日，本院对该案作出（2015）穗云法民二初字第886号民事判决，判决：一、确认农商银行白云支行与津晖电子厂签订的编号为0273002201300011的《企业借款合同》及合同编号为0273008201300007的《最高额借款合同》于2015年9月20日解除；二、在判决生效之日起三日内，津晖电子厂偿还农商银行白云支行借款本金76295827.85元及利息（截至2015年3月20日的利息为2702288.37元；2015年3月21日至清偿之日止的利息按合同约定计算）；三、津晖电子厂不履行上述第二项判决时，农商银行白云支行对津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）（房产证号为：粤房地权证从字第××号，他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734374－20130734380号）等七套房产折价或拍卖的价款享有优先受偿权。四、永泰和公司、骆澜涛、张琼、胡国莲对上述第二项判决确定的债务承担连带责任，并在承担赔偿责任后有权向津晖电子厂追偿。因当事人没有履行上述生效判决，根据农商银行白云支行的执行申请，本院于2016年9月18日对该案立案执行（案号：〔2016〕粤0111执7045号）。执行过程中，本院于2016年10月11日作出（2016）粤0111执7045号执行裁定，裁定拍卖被执行人津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）等七套房产（房产证号为：粤房地权证从字第××号，他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734374－20130734380号）以清偿债务，启动拍卖程序；因上述房产评估、拍卖时间较长，短期内无法执行完毕，本院于2016年10月13日以（2016）粤0111执7045号执行裁定终结本次执行；2018年3月27日，本院以（2018）粤0111执恢256号对该案恢复执行；鉴于农商银行白云支行于2017年6月将本案项下全部债权转让给了粤财公司，基于农商银行白云支行和粤财公司的共同变更申请，本院于2018年5月9日作出〔2018〕粤0111执恢256号（〔2016〕粤0111执7045号）执行裁定，裁定变更本案申请执行人农商银行白云支行为粤财公司。 另查，位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）登记在津晖电子厂名下（房产证号为：粤房地权证从字第××号），占有份额为全部，抵押权人为农商银行白云支行（他项权证号为：粤房地他项权证从字第20130734376号）。 案外人罗分连表示，2014年5月20日，就罗分连向津晖电子厂购买位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）一事，案外人罗分连与津晖电子厂签订了《房屋买卖合同》，约定转让价格为620万元。签订合同后，罗分连已先后支付470万元、25万元。但因津晖电子厂逾期未将涉案房产过户至案外人名下，后双方另行约定，将津晖电子厂所欠罗分连的违约金折抵剩余房款。为此，案外人罗分连提交了《房屋买卖合同》、付款凭证、《补充合同》、银行流水等证据。 本院认为，案外人罗分连主张其对涉案位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）的房产享有所有权而提出异议，本院依法，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人对已登记的不动产的异议，人民法院应当按照不动产登记簿判断其是否系权利人。因涉案位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）的房产登记在津晖电子厂名下，占有份额为全部，故可认定津晖电子厂系该涉案房产的所有权人，本院裁定查封、拍卖津晖电子厂名下该涉案房产于法有据，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，案外人罗分连以其与被执行人津晖电子厂已就涉案位于广东从化市××技术产业××福从路××（综合楼-饭堂）签订《房屋买卖合同》，且罗分连已支付全部价款，并实际占有涉案房产等为由，主张其系涉案房产的所有权人；但由于农商银行白云支行为津晖电子厂所有的位于广东从化经济开发区福从路12号（办公楼）、（厂房A）、（厂房B）、（综合楼-饭堂）、（集体宿舍）、（空压机房）、（配电房）等七套房产的抵押权人，生效（2015）穗云法民二初字第886号民事判决也已据此认定农商银行白云支行对包含涉案房产在内的上述七套房产折价或拍卖的价款享有优先受偿权；而基于农商银行白云支行已将（2015）穗云法民二初字第886号案项下全部债权转让给了粤财公司，在当事人的申请下，本案的申请执行人现已变更为粤财公司，即粤财公司据此已依法对涉案房产享有优先受偿权。因此，案外人罗分连对粤财公司依法享有优先受偿权的涉案位于广东从化经济开发区福从路12号（综合楼-饭堂）房产提出排除执行之异议请求，缺乏依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人罗分连的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  张 蔚 人民陪审员  王艳玲 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  罗颖欣