福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0627民初2680号 原告:黄小慧,女,1990年6月28日生,汉族,住福建省南靖县。 原告:陈奇龙,男,1990年2月24日生,汉族,住福建省南靖县。 以上二原告的委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 被告：漳州南靖华艺房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇镇政府院内。统一社会信用代码：91350627685064372W。 法定代表人：冯天生，总经理。 委托诉讼代理人：徐静，女，系该公司员工，住福建省南靖县。 原告黄小慧、陈奇龙与被告漳州南靖华艺房地产开发有限公司（下称华艺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小慧、陈奇龙的委托诉讼代理人石燕萍、被告华艺公司的委托诉讼代理人徐静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄小慧、陈奇龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告华艺公司向原告支付逾期交房违约金35081.4元整（每日按购房总额的万分之三计算逾期交房违约金）；2、判令被告向原告支付在约定交付日未达到供水、排水、供电、供暖等基础设各具备交付使用条件的违约金11400元（自逾期之日起按每日50元计算）。庭审中，黄小慧、陈奇龙撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2016年6月14日，黄小慧、陈奇龙与华艺公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定黄小慧、陈奇龙向华艺公司购买位于南靖县恒诚•御琚Ｂ16幢1503号房屋，总价款512886元，款项支付方式为签订合同时支付首付款362886元，余款150000元向银行申请按揭贷款支付。合同第十一条约定华艺公司应当于2017年6月30日前交付符合合同约定条件的房产给黄小慧、陈奇龙使用。合同第十二条约定，逾期超过Ｘ日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率,即万分之三）的违约金。合同签订后，黄小慧、陈奇龙支付了全部购房款，直到2018年2月13日才通知办理接房手续。鉴于华艺公司逾期交房时间长达228天，已构成违约，依法应当向黄小慧、陈奇龙支付违约金。 华艺公司辩称，1.对黄小慧、陈奇龙主张违约金计算方式有异议，本案应根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2款约定“出卖人根据本条第1款约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%”计算逾期交房违约金，不管逾期多久，违约金都是按总房款的0.5%计算；2.对房款总价有异议，总价有差价，总价应为512635元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 1、2016年6月14日，黄小慧、陈奇龙与华艺公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：黄小慧、陈奇龙向华艺公司购买位于南靖县恒诚•御琚Ｂ16幢1503号房屋，总价款512886元。合同第八条：（1）逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。合同第十一条：出卖人应当于2017年06月30日前向买受人交付商品房。合同第十二条：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：1、.......（1）逾期在Ｘ日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）......。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、出卖人根据本条第1项约定向买受人支付违约金累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%。同日，双方又签订了《补充协议》，作为合同附件十一，补充协议第五条：双方同意对主合同第十一条补充如下：......但如遇下列特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延商品房交付期限：（1）遭遇不可抗力；（2）施工期间发生降雨量超过60ｍｍ或六级以上（含六级）大风及其它恶劣天气，对工程施工产生影响的，出卖人可根据气象部门出具的证明按实际停工天数顺延商品房交付期限；（3）（略）；（4）因政府政策性原因以及政府有关部门要求（包括但不限于城市创卫、中高考期间、地区组织商贸会议、市政建设、交通管制等）导致工程暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件及事实，按实际停工天数顺延商品房交付期限等。 2.合同签订后，黄小慧、陈奇龙依约定向华艺公司支付首期购房款和按揭贷款合计512886元。2018年2月28日，华艺公司向黄小慧、陈奇龙退还面积差0.06平方米的房款251元，双方确认讼争房屋的总价为512635元。 3.双方当事人共同确认：华艺公司通知黄小慧、陈奇龙办理交房的时间为2018年2月10日，逾期交房天数225天，其中遇中高考、台风、雨天等合计41天可顺延交房，该41天应予以扣除，实际逾期天数为184天。 上述事实，有黄小慧、陈奇龙提交的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、增值税普通发票、收款收据，华艺公司提供的增值税普通发票、NO.2019.NJ(006)气象资料分析报告、NO.2018.NJ(002)气象资料分析报告、施工日志，双方当事人确认可扣除天数、实际逾期交房天数的笔录，上述证据双方当事人没有异议，结合当事人庭审陈述,对上述证据的真实性、合法性，与本案的关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本案主要争议的焦点是《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项的效力问题。对此，本院分折认定如下： 根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1项第（2）款约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之X（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，但该条第2项对出卖人应承担的逾期交房的违约责任按累计不超过买受人已支付的购房款的0.5%计算进行限额限制，而买受人应承担的逾期付款违约责任按日万分之三计算且没有限额限制，故格式条款《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项的约定，未遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，加重了买受人的责任，现华艺公司未提供证据证明其有就此条款尽提示、说明义务，故该第十二条第2项依法应认定为无效条款。 综上，本院认为,黄小慧、陈奇龙与华艺公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，除了合同第十二条第2项因违反法律规定应认定为无效条款外，其他内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。黄小慧、陈奇龙依合同约定付清了购房款512886元，华艺公司向黄小慧、陈奇龙退还面积差的房款251元，双方确认讼争房屋的总价为512635元。华艺公司应在合同约定交房日即2017年6月30日前将上述商品房交付黄小慧、陈奇龙使用，经双方确认交房时间为2018年2月10日，华艺公司逾期交房，已构成违约，应承担违约责任。根据该合同第八条及第十二条第1项的约定，违约金的计算标准为已付购房款的日万分之三，因此，华艺公司应承担的违约金为28297.5元（已付购房款512635元×实际逾期天数184天×0.03%）。黄小慧、陈奇龙要求华艺公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当，应予支持，但数额应以28297.5元为准，其超过部分的诉讼请求，本院不予支持。华艺公司提出违约金应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条第2项的约定计算，因该条款属无效条款，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，判决如下： 一、漳州南靖华艺房地产开发有限公司应在本判决生效之日起二个月内支付给黄小慧、陈奇龙逾期交房违约金28297.5元； 二、驳回黄小慧、陈奇龙其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费677元，减半收取计338.5元，由黄小慧、陈奇龙负担65.5元，由漳州南靖华艺房地产开发有限公司负担273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  邓云珠 二〇一九年十二月三十日 法官助理吴秀娟 书记员韩婉贞 附：执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。