江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2507号上诉人（原审被告）：九江儒家地产有限公司，住所地江西省九江市浔阳区南湖支路27-3号，统一社会信用代码91360403MA35W3Q802。法定代表人：罗翠林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冠庭，江西柴郡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴香平，女，1977年5月17日出生，汉族，住江西省九江市庐山区。委托诉讼代理人：刘俊文、罗殷，江西擎天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳学松，男，1959年4月15日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。委托诉讼代理人：葛剑飞，江西湖口县钟城法律服务所法律工作者。原审被告：胡国志，女，1970年2月10日出生，汉族，住福建省屏南县。原审被告：张兴光，男，1964年11月25日出生，汉族，住福建省福安市。上诉人九江儒家地产有限公司（以下简称儒家地产）、上诉人吴香平因与被上诉人柳学松、原审被告胡国志、原审被告张兴光房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2018）赣0403民初4133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人儒家地产上诉请求：撤销一审法院判决第二项，依法改判儒家地产不承担连带责任，本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人儒家地产违反九江市政府的政策性规定不能成立。儒家地产并未规避政府的政策性规定，而是本案房屋买卖合同双方规避政策性规定。法律法规并未禁止房屋买卖合同双方待房屋满两年后交易，被上诉人柳学松知道政府的政策性规定还自愿将10万元打入资金监管账户，并非儒家地产未向其告知。儒家地产只是此次二手房交易的中间人，收取的居间报酬是固定的，一审法院对本案事实认定超出了房屋买卖合同的法律关系。本案10万元资金是因胡国志欠建设银行信用卡欠款而被扣划，是胡国志个人债务所致，而并非儒家地产过错，一审法院判决儒家地产承担连带责任，明显超出了房屋买卖合同中居间人的相应责任，即不合法，又不合理。本案只是一个债权债务关系，柳学松是债权人，胡国志、张兴光是债务人。吴香平对柳学松的10万元的损失有重大过失，应当承担相应的法律责任。上诉人吴香平上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或者依法改判上诉人不承担责任。本案一、二审诉讼费用均由原审被告承担。事实和理由：上诉人吴香平为促成交易先行清偿银行贷款并不存在违反常理。吴香平在收到全部购房款后，已将购房款交付给了胡国志。一审法院认定吴香平先行购买了胡国志的房屋、在未办理过户的情况下再以胡国志的名义出卖，与事实不符。本案最终原因是胡国志信用卡欠款，与吴香平无关，吴香平不存在过错，不应承担责任。柳学松向一审法院起诉请求：1、请求依法判令上述被告立即返还原告超出给付的购房款共计人民币10万元。2、本案诉讼费用均由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年3月9日，原告柳学松委托其子柳长江与被告胡国志（胡国志签名由被告吴香平代签）九江儒家地产有限公司签订了一份《九江市城市房屋存量房买卖居间合同》，约定由原告柳学松购买被告胡国志，张兴光共同所有的位于九江市青年路52号锦城嘉园1栋1单元1102室房屋，九江儒家地产有限公司提供中介服务。合同规定的房屋买卖价款是748000元，2018年4月10日前全款办公证；甲方（胡国志，吴香平）负责后期过户，提供过户所有的材料。合同还规定居间服务费，违约责任等各自的权利义务。合同签订后，原告柳学松将购房款汇到九江儒家地产有限公司账上，同日，九江市儒家地产有限公司将购房款700380元汇到被告吴香平账上，将购房款40120元以现金方式交给被告吴香平，被告吴香平出具了一张收到柳长江购买锦城嘉园1栋1单元1102室购房款740500元的欠条；同日，被告吴香平将购房款中的389087元汇给了被告胡国志，在这之前的2018年3月14日被告吴香平已将购房款305913.14元汇给了被告胡国志。因被告胡国志出售的房屋购买后未满两年，为减少税费三方约定暂不过户，并到九江市赣北公证处办理了公证，将销售的房屋委托公证，原告柳学松的儿子柳长江作为受委托人。2018年9月三方按约定办理过户手续时，被告九江儒家地产有限公司告知原告柳学松九江市政府出台了二手房屋买卖政策，二手房交易须将购房款暂汇入九江市房屋产权交易管理处作为监管资金才能办理房屋过户手续。三方约定由原告柳学松再拿10万元汇到九江市房屋产权交易管理处帐上，被告吴香平将胡国志的银行卡及密码（卡号62×××81）交付给原告柳学松，待产权交易完成，九江市房屋产权交易管理处将10万元转至胡国志的银行卡后，由原告柳学松自行将10万元取回。但原告柳学松将10万元汇入九江市房屋产权交易中心，办完房屋过户后，九江市房屋产权交易中心将10万元转至胡国志银行卡。胡国志因欠银行信用卡欠款，该10万元被银行划走，用于支付信用卡欠款。后原告柳学松要求被告胡国志、吴香平归还这10万元未有结果，故诉至法院。一审法院另查明：《九江市房屋保障和房屋管理局关于中心城区城量房交易资金实行全面监管的通知》规定，市中心城区存量房交易资金实行全面监管，所涉及交易资金应当通过监管部门设立的存量房交易资金监管专用账户划转交易资金。房地产经纪机构从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占，挪用交易资金。房地产经纪机构受委托提供中介服务时，应当向委托人告知交易资金监管的相关规定，并在房地产经纪服务合同条款中约定交易资金监管事项；房地产经纪机构要严格按照交易资金监管规定和办事流程办理资金监管手续，并做好交易资金监管的政策宣传解释工作。一次性支付购房款类型，买方凭《监管协议》、《通知单》到监管账户银行存入全额资金，银行向买方出具二手房交易监管资金缴款专用凭证。本通知从2018年2月1日起执行。一审法院再查明：2016年5月31日，吴香平作为委托人在九江市赣北公证处办理了九江市天翼景城一套115.63平方房屋的委托公证。2018年4月12日，吴香平作为受托人，在九江市赣北公证处办理了九江市中体奥城国际一套110.31平方米房屋的委托公证。2018年4月24日，吴香平作为受委托人在九江市赣北公证处办理了九江市中茂铂宫一套114.34平方米房屋的委托公证。被告胡国志、张兴光系夫妻。一审法院认为，被告胡国志授权被告吴香平与原告柳学松委托的柳长江，九江儒家地产有限公司签订的《九江市城市房屋存量房买卖居间合同》未违反法律规定，合法有效，具有法律约束力。柳学松在已付清全部购房款的情况下，为办理过户，将10万元打入九江市房屋产权交易中心，吴香平将胡国志的银行卡（卡号62×××81）交给柳学松，用于办理完过户手续后将10万元退还给柳学松，但由于胡国志银行信用卡欠款，致使柳学松无法退回10万元，故柳学松要求被告胡国志，张兴光返还超出合同给付的10万元的诉讼请求，予以支持。吴香平虽然是以胡国志的代理人的名义签订房屋买卖居间合同，但是购房款是先汇到吴香平账户，而不是直接汇到胡国志的账户，九江儒家地产有限公司汇给吴香平购房款的时间是2018年3月15日，吴香平在2018年3月14日就汇款305913.14元给胡国志；吴香平作为代理人，在未收到购房款的情况下，先垫付305913.14元给委托人胡国志与常情不符；吴香平收到九江儒家地产有限公司的购房款是740500元，但其只将665000.14元汇给胡国志，其辩解除支付7500元中介费，其余75500是归还胡国志欠其的欠款无证据证实；结合吴香平2018年4月份还两次办理房屋买卖委托公证，认定是吴香平从被告胡国志处购买房屋，在未过户的情况下，再以胡国志的名义销售，从中赚取差价，且胡香平将胡国志已欠银行款的银行卡交给柳学松，用来退还10万元存量房交易监管资金，致使监管资金资金退还到胡国志银行卡后被银行扣走，柳学松的10万元监管资金无法退回，吴香平存在过错，故柳学松要求吴香平对超出合同给付的10万元的返还承担连带责任的诉讼请求，予以支持。九江儒家地产有限公司作为房地产买卖的中介机构，违反了《九江市房屋保障和房屋管理局关于中心城区城量房交易资金实行全面监管的通知》关于市中心城区存量房交易资金实行全面监管，所涉及交易资金应当通过监管部门设立的存量房交易资金监管专用账户划转交易资金。房地产经纪机构从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占，挪用交易资金；房地产经纪机构受委托提供中介服务时，应当向委托人告知交易资金监管的相关规定，并在房地产经纪服务合同条款中约定交易资金监管事项；房地产经纪机构要严格按照交易资金监管规定和办事流程办理资金监管手续，并做好交易资金监管的政策宣传解释工作；一次性支付购房款类型，买方凭《监管协议》、《通知单》到监管账户银行存入全额资金的规定，对原告柳学松的10万元监管资金无法退回亦存在过错，故原告要求被告九江儒家地产有限公司对超出合同给付的10万元的返还承担连带责任的诉讼请求予以支持。被告胡国志、张兴光经合法传唤无正当理由未到庭应诉，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告胡国志、张兴光于本判决书发生法律效力后十日内返还原告柳学松100000元。二、被告九江儒家地产有限公司对上述第一项判决中被告胡国志、张兴光返还原告柳学松100000元承担连带责任。三、被告吴香平对上述第一项判决中被告胡国志、张兴光返还原告柳学松100000元承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，由被告胡国志、张兴光、九江如儒家地产有限公司、吴香平负担。本院二审期间，上诉人吴香平向本院提交胡国志的《个人住房贷款借款人资料》及吴香平帮胡国志还银行贷款305913.14元的汇款凭证，证明吴香平帮胡国志还了305913.14元银行贷款，以便房屋能够正常交易，胡国志欠吴香平借款本金及利息7万元，促成房屋交易后，胡国志以售房款还欠款。儒家地产对上述证据无异议。被上诉人对上述证据关联性、合法性有异议，认为从借款合同上无法证明吴香平与胡国志之间存在债权、债务关系，如果吴香平是为了促成房屋交易而垫付房屋按揭款，则交易完成后，应当扣除30万元垫付款，而不是7万元。吴香平实际上向胡国志汇款66.5万元。本院认证认为，吴香平提交的证据只能证明其帮胡国志还了房屋按揭款305913.14元，而不能证明其与胡国志之间存在债权债务关系。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案《九江市城市房屋存量房买卖居间合同》不违反法律规定，为有效合同。吴香平从胡国志处购买房屋，在不办理过户的情况下，再以胡国志的名义将房屋销售给柳学松，从中赚取差价，并将胡国志的银行卡交给柳学松办理房屋过户手续，致使柳学松的10万元监管资金无法退回，吴香平存在过错，故柳学松要求吴香平对10万元损失承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。儒家地产作为房地产买卖的中介机构，违反了《九江市房屋保障和房屋管理局关于中心城区城量房交易资金实行全面监管的通知》的规定，让购房者柳学松将10万元转入九江市房屋产权交易中心资金监管专用账户，致使九江市房屋产权交易中心退回至胡国志银行卡中的10万元资金被扣划，柳学松的10万元资金无法返回，儒家地产存在过错，应对此承担责任。综上，上诉人儒家地产、吴香平的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人九江儒家地产有限公司承担2300元，由上诉人吴香平承担2300元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年十二月二日书记员  黄 勇