江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初15337号原告：吴欢，女，1987年4月15日生，汉族。委托诉讼代理人：曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶大庆，江苏刘洪律师事务所律师。被告：施后英，女，1929年12月18日生，汉族。被告：蒋全安，男，1970年4月13日生，汉族。上列二被告共同的委托诉讼代理人暨被告：蒋琪，女，1963年8月24日生，汉族。被告：蒋全林，男，1954年4月14日生，汉族。委托诉讼代理人：蒋玉祥，男，1978年10月9日生，汉族，系蒋全林之子。原告吴欢与被告施后英、蒋全安、蒋琪、蒋全林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年10月31日第一次开庭审理时，原告吴欢及其委托诉讼代理人曹君亚、陶大庆，被告施后英、被告蒋琪暨被告施后英与被告蒋全安的共同委托诉讼代理人，被告蒋全林及其委托诉讼代理人蒋玉祥到庭参加诉讼。2019年12月3日第二次开庭审理时，原告吴欢的委托诉讼代理人曹君亚、陶大庆，被告蒋琪暨被告施后英与被告蒋全安的共同委托诉讼代理人，被告蒋全林及其委托诉讼代理人蒋玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴欢向本院提出诉讼请求：1.判令南京市江宁区房屋归其所有；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告施后英系其外婆，被告蒋全林、蒋全安系其舅舅，被告蒋琪系其母亲。施后英的配偶蒋茂义于1995年去世，去世时未留下遗产。2009年11月7日，施后英因居住地被拆迁，被安置60平方米住房一套。2014年1月26日，施后英同意并经家庭协商将该拆迁安置房出售给其。2014年11月10日，蒋全林、蒋全安出具承诺，同意拿房时资金到位，房屋归其所有。2015年12月底，通过抓阄确定该拆迁安置房的坐落为庆缘南街1号庆缘花苑8幢208室。其又补足了面积补差款、燃气开户费，对房屋进行了装修。因施后英年事已高、无人照料，该房屋现由施后英和照顾施后英生活的蒋琪居住。近年来，尤其是社区要进行房屋产权登记以来，蒋全林总是提出诸多无理要求，要求其支付给蒋全林数十万元，还多次上门换锁、堵钥匙孔，并称如不满足要求就要阻挠办证。经其了解，该房屋目前尚未办理产权证书，何时能够办理不能确定，且房屋如有争议，将不能顺利办理产权证。其认为，其购买了施后英的房产并支付了对价，已经获得了该房屋的所有权，故其基于与施后英之间的房屋买卖合同关系提起诉讼，请求判如所请。被告施后英、蒋全安、蒋琪共同辩称：原告吴欢诉称的内容是真实的，施后英的案涉房屋已经出售给吴欢，该房屋应当归吴欢所有。被告蒋全林辩称：2014年1月26日的房屋买卖协议是不真实的，是其与蒋琪的前夫起草的，当时仅蒋琪的前夫、蒋琪、施后英及其在场，吴欢并不在场。其是出于同情蒋琪才签了该房屋买卖协议，将案涉房屋出售给蒋琪，而非出售给吴欢，吴欢对买卖事宜并不知情，也没有支付任何购房款。该房屋是其父母的共同财产，但是出售房屋时其父亲的法定继承人并未全部到场，施后英一人无权决定出售案涉房屋，故该协议无效，请求驳回原告吴欢的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：施后英系蒋琪、蒋全林、蒋全安的母亲。吴欢系蒋琪的女儿。施后英的配偶蒋茂义已于1995年因死亡注销户籍。2009年11月17日，南京市江宁区谷里街道办事处（甲方）与施后英（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方拆除乙方座落于的住宅房屋33.15平方米，乙方选择产权调换安置方式，乙方向甲方订购安置房约60平方米，即小套公寓房一套。该协议甲方落款处由南京市江宁区谷里街道拆迁安置办公室盖章，乙方落款处由“付年香”代表施后英签字。2014年1月26日，吴欢（乙方）与施后英（甲方）订立《房屋买卖协议》，协议载明：“因甲方年老多病，为了减轻儿女负担，将因拆迁分在谷里少古店农民安置复建房的60平方米的自己住房卖给乙方，房屋价格为壹拾陆万元整，协议签定一次性由乙方付给甲方壹拾陆万元整。备注：此协议为甲方个人行为，与所有子女和亲属无关，甲方拿到房屋后甲方同意将房屋过户给乙方。”该协议下方甲方落款处由施后英捺印并加盖“施后英印”，乙方落款处有吴欢字样的签名并捺印，落款处下方有蒋全林签署“蒋全林同意”，蒋琪签署“同意蒋琪”，并有手写“同意蒋全安”的内容。2014年3月1日，蒋全林与蒋琪签署《保管协议》一份，内容为：“老母亲卖房款拾陆万元，由大儿子蒋全林保管伍万元，女儿蒋琪保管壹拾壹万元，备用以后老人开支。”2014年11月10日，蒋全林与蒋全安共同出具承诺一份，内容为：“因母亲生病，腿、手都骨折，不能自理，所以提前把房子处理卖给吴欢欢，将资金用来看病和找人服事（服侍），本人同意拿房时，资金到位，归吴欢所有房屋。”2015年底，通过抓阄方式确定上述拆迁安置房坐落为南京市江宁区。吴欢持有该房屋的房屋结账款收据及燃气开户费收据原件各一张，房屋结账款收据记载金额为18407.02元、客户名称为施后英，燃气开户费收据记载金额为2715元、交款单位为8-208吴欢。2017年1月1日，蒋全林出具收条一份，内容为：“今收到吴欢欢购房办证补贴款人民币贰仟元整。”2019年5月7日，南京市江宁区谷里街道谷里社区居民委员会出具证明一份，内容为：“兹有我社区拆迁居民施后英因省电台项目拆迁，分得拆迁安置房壹套，地址：南京市江宁区，面积60平方米，房屋产权登记施后英（身份证号），房屋产权证正在办理之中。”南京市江宁区谷里街道拆迁安置办公室在该证明上备注情况属实并盖章。另查明，2019年2月19日，蒋琪报警称与蒋全林因换锁及房产发生纠纷，南京市公安局江宁分局谷里派出所出警。2019年4月28日，蒋琪再次报警称其居住的庆缘花苑8幢208室的门锁被人故意堵住，南京市公安局江宁分局谷里派出所出警后了解到，蒋琪与其亲属为房屋产权发生过纠纷，蒋琪怀疑是其大哥堵住门锁的。上述事实，有《房屋拆迁补偿安置协议书》、《房屋买卖协议》、《保管协议》、承诺、收据、收条、证明、接处警工作登记表等证据材料证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告施后英与案外人南京市江宁区谷里街道办事处签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定由施后英认购小套拆迁安置房一套，最终确定施后英认购的小套拆迁安置房坐落为南京市江宁区，施后英于2014年1月26日与原告吴欢订立《房屋买卖协议》，约定施后英将该208室房屋出售给吴欢。施后英及吴欢本人也到庭确认该《房屋买卖协议》系其二人的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有法律规定的其他合同无效情形，故本院认定该协议合法有效。对于被告蒋全林辩称案涉房屋有其的产权份额，施后英无权将案涉房屋出售，故该协议无效的意见，首先，蒋全林本人在《房屋买卖协议》上签字，可以认定蒋全林认可施后英将案涉房屋出售；其次，蒋全林虽辩称其当时是同意将案涉房屋出售给蒋琪，而非吴欢，但是《房屋买卖协议》首部明确记载乙方为吴欢，该部分内容为打印文本，可见蒋全林对买房人为吴欢应当是明知且认可的；再次，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此，即使案涉房屋有其他人的产权份额，蒋全林仅以此为由抗辩案涉《房屋买卖协议》无效，本院亦不予支持；最后，吴欢是否按照约定支付了购房款系吴欢有无履行协议约定的义务的争议事实，该事实并不影响房屋买卖合同效力的认定。因此，对于蒋全林辩称案涉《房屋买卖协议》无效的意见，本院不予采纳。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吴欢与施后英之间形成的是房屋买卖合同关系，吴欢有权要求施后英履行房屋买卖协议约定的义务，如果施后英不履行合同义务，吴欢享有履行义务请求权，现案涉房屋尚未登记至施后英名下，更未变更登记至吴欢名下，吴欢基于其与施后英的房屋买卖合同关系要求确认案涉房屋归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告吴欢的诉讼请求。案件受理费减半收取1750元，由原告吴欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张映秋二〇一九年十二月十九日书记员  刘 璐