浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初142号 原告（反诉被告）：湖州尚源食府餐饮有限公司，住所地湖州市吴兴区新华路1029号金城广场内第一层1-1号。 法定代表人：王伟庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝晶，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖州保集商业管理有限公司，住所地湖州市吴兴区广场后路17号四楼西面第二间。 法定代表人：韩清凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：薛源，该公司员工。 委托诉讼代理人：张晋，浙江银湖律师事务所律师。 原告（反诉被告）湖州尚源食府餐饮有限公司（以下简称尚源公司）与被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司（以下简称保集公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，因保集公司申请司法鉴定而中止审理，后保集公司撤回鉴定申请后恢复审理。本院于2019年6月6日、2019年10月15日对本案公开开庭进行了审理，尚源公司的委托诉讼代理人李凯与保集公司的委托诉讼代理人薛源、张晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）尚源公司起诉称：原、被告于2017年4月达成房屋租赁意向。因原告尚在注册中，遂借用案外人湖州凤凰阳光超越大酒店名义与被告于2017年5月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于湖州市场地出租给原告用于经营餐饮，租赁期限6年，并约定了租金及违约责任等事项。2017年6月9日，原告注册成立，原告依约向被告支付了租金。原告进场装修施工发现租赁房屋存在严重漏水现象，多次与被告召开协调会，被告多次组织施工队维修，但效果不明显，导致原告多次停工、翻工，给原告造成巨大经济损失，以致原告难以正常经营。2017年11月14日，原告、被告、湖州凤凰阳光超越大酒店签订三方协议，确认将2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》中承租人由湖州凤凰阳光超越大酒店变更为原告，由原告继受合同权利、义务。另自2018年5月2日起，租赁房屋产生空调噪音，致使包厢20号、21号、22号、23号、25号、26号、27号、28号、29号均受到不同程度影响，无法正常进行餐饮经营。据原告统计，截至2018年8月1日，原告三个月因空调噪音无法正常经营损失高达396900元。原告多次向被告反映漏水、噪音问题，被告未采取有效整改措施。综上，原告租赁房屋经营餐饮，但被告未向原告交付符合合同约定的租赁房屋，租赁房屋存在严重的漏水、噪音问题影响原告正常经营，《房屋租赁合同》的合同目的已无法实现。请求判令：1.确认解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告租金、物业管理费并赔偿原告装修、营业、窝工等损失共计1084763.80元（2017年9月-2018年3月期间的租金667068元、物业管理费112056元，漏水修复费199184元、窝工费106455.80元）；3.被告立即停止对原告的噪音侵权、排除妨碍，并赔偿原告因噪音导致的经济损失（自2018年5月2日计算至实际消除噪音之日，暂计算至2018年8月1日为396900元）；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第4项诉讼请求为本案诉讼费、鉴定费、公证费由被告承担。 被告（反诉原告）保集公司答辩称：本案不存在《房屋租赁合同》应解除的情形。被告将符合租赁条件的房屋交付原告，租赁房屋漏水系原告不合理装修设计及野蛮装修造成的，请求驳回原告全部诉讼请求。 被告（反诉原告）保集公司反诉称：2017年5月2日，被告与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁被告房屋，租赁期限自2017年5月2日起至2023年5月1日止，双方对租金、物业管理费作了约定。原告以各种理由拖欠2018年7月1日至2018年9月30日的租金、物业管理费，原告多次催讨未果。请求判令：1.原告支付被告租金341649元、物业管理费56028元及违约金198838.50元；2.本案反诉费由原告承担。 原告（反诉被告）尚源公司针对反诉答辩称：被告主张的租金及物业管理费属实，因租赁房屋存在噪音、漏水情况，原告有权迟延支付租金和物业管理费，不应支付违约金，且约定的违约金过高，应结合被告的损失进行认定。 原告（反诉被告）尚源公司为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.《房屋租赁合同》、《协议书》各1份，证明原、被告建立房屋租赁合同关系，合同约定双方权利义务的事实。 证据2.湖州商业一层现场商装对接会议纪要1份、关于要求彻底解决漏水问题及由此造成损失的补偿诉求材料1份、房屋漏水部位照片1组，证明原、被告就案涉房屋漏水问题召开协调会议及案涉房屋存在漏水情况的事实。 证据3.工程造价鉴定意见书、鉴定费发票各1份，证明原告的损失及原告支付鉴定费3880元的事实。 证据4.公证书、公证费发票各1份，证明原告对房屋漏水现场进行公证及支付公证费及拍摄服务费合计4000元的事实。 证据5.增值税专用发票及付款业务回单1组，证明原告支付被告2017年9月至2018年3月期间的租金及物业管理费的事实。 被告（反诉原告）保集公司支持其反诉诉讼请求及本诉答辩意见，向本院提交如下证据： 证据1.竣工验收备案证明书、竣工验收备案表、竣工档案进馆证明各1份，证明案涉房屋所涉湖州金城广场项目工程竣工验收合格的事实。 证据2.补漏工程合同、湖州金汇置业（金城广场）渗漏修缮施工工艺、施工节点图、分部工程验收记录、吴兴利群防水保温材料商行营业执照、防水材料检验报告各1份，证明2017年6月30日至2017年7月10日，被告就金城广场一楼出现的漏水问题委托给吴兴利群防水保温材料商行进行补漏维修施工的事实。 证据3.施工合同、工程造价审定单、谈判记录表、材料价格审定申请表、会议纪要、分布工程验收记录、维修技术交底材料各1份，证明2017年6月12日至2017年9月11日，被告将金城广场一层商业顶板及管道结露、顶板伸缩缝漏水修复工程发包给浙江同泰建设集团有限公司进行施工的事实。 证据4.消防备案材料1组，证明原告因装修需要对租赁房屋消防管道进行变更备案的事实。 原告（反诉被告）尚源公司与被告（反诉原告）保集公司提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告提交的证据1、证据5，被告质证无异议；本院认为该两组证据符合有效证据要件，能证明原告所证事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据2，被告质证对会议纪要、补偿诉求真实性无异议，但认为被告已对漏水部位进行维修，后续无保修情况发生；被告质证对照片真实性无异议，但认为与本案无关；本院认为该组证据符合有效证据要件，结合被告提交的证据2、证据3，能证明案涉房屋在租赁期间出现漏水情况，湖州凤凰阳光超越大酒店与被告就解决房屋漏水问题召开协调会议的事实，本院对其证据效力予以确认。原告提交的证据3、证据4，被告质证对证据真实性、合法性无异议，但认为漏水系原告不当装修造成的，原告主张的损失及费用均与被告无关。本院认为该证据符合有效证据要件，本院对其证据效力予以确认，因被告未对其所陈述的“漏水系原告不当装修造成”的事实举证证明，对被告质证意见不予采信。 被告提交的证据1，原告质证认为竣工验收备案仅系工程竣工验收的形式审查。本院认为该组证据符合有效证据要件，能证明被告所证事实，但租赁房屋所在的金城广场项目工程竣工验收合格并不能证明租赁房屋不存在漏水的事实。被告提交的证据2、证据3，原告质证认为系被告委托第三方进行维修，证据真实性无法核实，第三方所进行的维修内容与原告的维修不重合；本院认为该两组证据符合有效证据要件，能证明被告所证事实，且原告对被告进行维修事实亦予以认可，本院对该两组证据的效力予以确认。被告提交的证据4，原告质证对证据真实性、合法性无异议，对证据关联性有异议，认为原告委托有资质的单位进行施工。本院认为该组证据无法证明消防管道变更与房屋漏水的关联性，本院对其证据效力不予确认。 本院经审理查明：2017年5月2日，保集公司与湖州凤凰阳光超越大酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定保集公司将位于湖州市场地出租给湖州凤凰阳光超越大酒店，场地面积2668平方米，租赁期限六年，自2017年5月1日起至2023年4月30日止，保集公司于2017年5月1日前现状交付租赁场地，计租起始日自2017年9月1日起计。2017年9月1日至2018年8月31日的年租金为1334133元（月租金111178元），2018年9月1日至2019年8月31日的年租金为1431515元（月租金119293元），2019年9月1日至2020年8月31日的年租金为1626279元，2021年9月1日至2022年8月31日的年租金为1723661元，2022年9月1日至2023年4月30日的年租金为1821043元。各年度物业费均为224112元，每月物业费18676元。湖州凤凰阳光超越大酒店应先付后用，每个支付期支付三个月的租金和物业管理费，每期租金和物业管理费的支付时间为上个月的26日前，逾期支付租金和物业管理费按违约处理；湖州凤凰阳光超越大酒店逾期支付租金及各项费用超过三十天，视为湖州凤凰阳光超越大酒店擅自提前终止合同，应缴清欠款并按未缴纳租金和物业管理费总额的30%—50%支付违约金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。2017年11月14日，保集公司、湖州凤凰阳光超越大酒店、尚源公司签订《协议书》，约定三方同意将2017年5月2日签订《房屋租赁合同》中承租人由湖州凤凰阳光超越大酒店变更为尚源公司，合同主体变更后尚源公司行使原合同中承租人的全部权利，承担原合同中承租人所负的一切合同义务。 房屋交付后，湖州凤凰阳光超越大酒店进场装修，装修过程中租赁房屋部分顶板及管道出现结露、部分顶板伸缩缝出现漏水，后保集公司委托案外人于2017年6月至2017年9月期间对房屋结露及漏水部位进行了维修。维修结束后，湖州凤凰阳光超越大酒店（尚源公司）对漏水损坏的装修部分进行了翻修。2018年，案涉房屋再次出现局部漏水情形，尚源公司未支付2018年7月至2018年9月期间的房屋租金及物业管理费。经尚源公司申请，浙江省湖州市南太湖公证处于2018年7月10日对案涉租赁房屋内现状进行证据保全，出具了（2018）浙湖南证民字第1196号公证书，尚源公司支付了公证费及拍摄服务费合计4000元。 另查明：本案预立案期间，尚源公司申请对租赁房屋漏水导致的装修（包括翻修）损失、窝工损失、经营损失及因噪音而产生的经营损失进行司法鉴定，浙江卓宏建设项目管理有限公司长兴分公司接受委托进行鉴定，出具浙卓价鉴字（2018）第041号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为“1.因漏水而导致的装修（包括翻修）损失、窝工等损失工程造价为199184元；租金、物业费为779214元”，尚源公司支付鉴定费3880元。本案诉讼中，保集公司申请对租赁房屋涉水原因进行鉴定，本院委托浙江中能工程检测有限公司进行鉴定，后保集公司撤回了鉴定申请，鉴定终止。 本院认为：保集公司与湖州凤凰阳光超越大酒店就案涉房屋租赁事宜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应视为合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中，保集公司、湖州凤凰阳光超越大酒店与尚源公司签订《协议书》，由湖州凤凰阳光超越大酒店将《房屋租赁合同》中权利义务一并转让给尚源公司，尚源公司成为《房屋租赁合同》承租人。在租赁期间，案涉租赁房屋于2017年出现漏水情形，保集公司进行了维修，虽然租赁房屋再次出现局部漏水情形，但不足以导致合同目的不能实现，对尚源公司主张确认解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。2017年9月-2018年3月期间，湖州凤凰阳光超越大酒店及尚源公司已使用租赁房屋，对尚源公司主张退还已支付的2017年9月-2018年3月期间的租金和物业管理费的诉讼请求，不予支持。租赁期间，案涉房屋漏水导致承租人已完成的装修被损坏，尚源公司主张的漏水修复费及窝工费实际为漏水导致的损失，本院依据鉴定意见确定漏水导致的装修（包括翻修）损失、窝工等损失为199184元。尚源公司对租赁房屋内现状进行证据保全而支付的公证费及拍摄服务费合计4000元系维权的合理开支，对于尚源公司主张该费用由保集公司承担的诉讼请求，予以支持。尚源公司未提交有效证据证明租赁房屋受空调噪音影响无法正常经营的事实，对于尚源公司主张保集公司立即停止噪音侵权、排除妨碍及赔偿噪音而导致的经济损失的诉讼请求，不予支持。 尚源公司未按约支付租金、物业管理费，保集公司反诉主张2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金341649元（111178元/月×2月+119293元）、物业管理费56028元（18676元/月×3月），计算标准符合合同约定，已届付款期限，予以支持。保集公司主张尚源公司按欠缴租金和物业管理费总额的50%支付违约金，本院认为尚源公司确存在迟延支付租金和物业管理费的事实，但因租赁房屋再次产生漏水问题，影响租赁房屋的正常使用，尚源公司迟延支付租金属于合理的抗辩，故对于保集公司主张的违约金的反诉请求，不予支持。 综上，为正确调整民事法律关系，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）湖州尚源食府餐饮有限公司支付被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司租金、物业管理费397677元，湖州保集商业管理有限公司支付湖州尚源食府餐饮有限公司漏水导致的损失199184元、公证费及拍摄服务费4000元，经相互抵扣后，湖州尚源食府餐饮有限公司应支付湖州保集商业管理有限公司款项194493元，限于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回原告（反诉被告）湖州尚源食府餐饮有限公司其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司其他反诉请求。 如果被告（反诉原告）湖州保集商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取9068元，反诉受理费4883元，合计诉讼费13951元，由湖州尚源食府餐饮有限公司负担11078元，湖州保集商业管理有限公司负担2873元。鉴定费3880元，由湖州尚源食府餐饮有限公司负担1940元，湖州保集商业管理有限公司负担1940元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  李元光 二〇一九年十二月二十四日 书记员  陈天扬