四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16547号 上诉人（原审原告）：李军，男，1987年8月7日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈峻，四川蜀西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都周家花园餐饮有限公司，住所地：成都市锦江区三圣幸福联合四组306号。 法定代表人：张子豪，总经理。 被上诉人（原审被告）：张子豪，男，1996年9月9日出生，汉族，住浙江省建德市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴余茹，北京京师（成都）律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯丽，北京京师（成都）律师事务所律师。 上诉人李军因与被上诉人成都周家花园餐饮有限公司（以下简称“花园餐饮公司”）、张子豪房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李军上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判。二审庭审中，李军改变诉讼请求：仅要求花园餐饮公司退还李军支付的押金30000元，并主张张子豪承担连带责任。事实和理由：一、本案焦点系花园餐饮公司、张子豪是否享有租赁房产的出租权，花园餐饮公司、张子豪于一审庭审中出示了一份2018年4月25日转账73500元转账的凭证，一审法院认定花园餐饮公司与案外人农锦公司形成了不定期租赁关系。但实际上，农锦公司对该租赁关系不予认可而向李军主张占用租赁房产费用，一审判决在未查明花园餐饮公司、张子豪所支付款项是否为案涉房产的租金的情况下，驳回李军要回租金诉请的判决显失公允；二、花园餐饮公司、张子豪本无权招租，却欺骗李军签订十年租期的合同，李军按照约定向其支付定金及已付租金，并投入上百万资金对租赁房产进行改造。现农锦公司要求李军腾退房产，李军的投资无法撤回，损失巨大。综上，请求二审法院判如所请。 花园餐饮公司、张子豪辩称，一、花园餐饮公司、张子豪与花园餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属合法有效的合同。退还押金的条件未成就，且花园餐饮公司、张子豪一直使用案涉房产的基础设施，双方未就合同签订的清单进行移交，双方对于情况也未进行确认。二、李军认为张子豪系花园餐饮公司的法定代表人，租金系其个人账户收取，花园餐饮公司与张子豪之间存在公司人格混同问题，应承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，本案李军并非债权人，且其未提供证据证明张子豪存在滥用公司人格的行为或者公司运营存在瑕疵。张子豪未利用其地位逃避债务，更未损害李军的利益。李军已实际使用花园餐饮公司、张子豪交付的房屋，享受了与其交付租金义务相对应的合同权利，花园餐饮公司、张子豪对李军不负有任何债务，即不存在承担连带责任的前提。李军主张张子豪承担连带责任无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误。 李军向一审法院起诉请求：一、判决花园餐饮公司退还李军支付的租金260000元，押金30000元；二、判决张子豪对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2017年5月24日，成都市农锦集体资产经营管理有限责任公司（以下简称农锦公司）作为房屋出租方与花园餐饮公司作为承租方签订了《房屋租赁合同书》，主要内容为农锦公司将坐落在成都市锦江区房屋（包括附房及院落）出租给花园餐饮公司使用，租赁期限从2017年6月1日至2017年12月31日止；每月租金10500元，共计73500元；租赁期间，花园餐饮公司未经农锦公司同意，不得将房屋转租给第三方。花园餐饮公司为依法设立的有限责任公司（自然人独资），张子豪为该公司法定代表人。张子豪于2018年4月25日向农锦公司转账73500元。 2017年12月3日，花园餐饮公司作为甲方与作为乙方的李军签订了《房屋租赁合同》，主要内容为花园餐饮公司将位于三圣幸福的砖结构房一栋及附属院落给乙方使用；租赁时间从2017年12月4日起至2027年12月3日止，免租期为两个月，租期为10年；每栋房屋年租金130000元，另需交押金30000元，租金一年一付；甲方保证在出租该房屋没有产权及租赁纠纷。期间，花园餐饮公司出具《收据》一张载明：收到不二房租130000元，押金30000元。 2019年1月，李军与张子豪通过短信商讨房租缴纳事宜，主要内容为因张子豪尚欠刘璋36000元，欠李军23800元，故李军还需补张子豪70200元，张子豪表示认可。1月10日，李军向张子豪发送消息称“我先转5给你哈，剩下20200我最迟后天给你。”当日，李军通过手机银行向张子豪银行账户转入50000元并向张子豪发消息“到账了给我说一声。”张子豪回复称“到了”。后李军于2019年1月13日向张子豪转账8000元，张子豪于次日向李军发消息称“不用打了，刘璋催我拿钱，你们差的一万二我扣下来了。”一审审理过程中，花园餐饮公司、张子豪向一审法院提交《情况说明》，认可李军已支付第二年房租130000元的事实。 2019年3月20日，农锦公司向花园餐饮公司发出《收回房屋通知书》，载明：农锦公司与花园餐饮公司于2017年5月24日签订的《房屋租赁合同书》租期从2017年6月1日起至2017年12月31日止，目前，租赁合同已到期，现农锦公司决定不再续租，自本通知书送达之日起即解除双方的合同关系，花园餐饮公司在收到本通知后于2019年3月31日之前将房屋腾退给农锦公司。同日，农锦公司向不二野囿发出《关于归还擅自占用已流转房屋的函》，该函载明：不二野囿所经营的餐馆占用了农锦公司位于锦江区北侧的两栋已流转房屋，现请不二野囿在收到此函后之日起，立即自行腾退房屋内附属物并于2019年3月31日之前将房屋腾退给农锦公司。 2019年3月29日，花园餐饮公司向农锦公司发出《关于成都市农锦集体资产经营管理有限公司收回房屋通知书的复函》载明，已于2019年3月20日收到《收回房屋通知书》，并希望农锦公司能延长一月时间搬离，农锦公司在三圣乡区域内无任何政府规划项目，且在同等条件下，花园餐饮公司有优先续租权，希望商讨继续合租事宜。 一审庭审中，李军陈述“不二野囿”是承租房屋开设的店名，其为该店老板，案涉房屋现仍由其经营使用，农锦公司要求其搬离或补缴两年房租后继续承租。花园餐饮公司陈述共租赁了农锦公司5栋房屋，其中将一栋转租给了李军，另外两栋转租给了案外人，农锦公司对各个分租的商户都发送了通知，农锦公司知晓转租的事情。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。本案中，花园餐饮公司与案外人农锦公司于2017年5月24日签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限为2017年6月1日至2017年12月31日，约定期限届满后，花园餐饮公司的法定代表人张子豪于2018年4月25日向农锦公司转账73500元，并于2018年12月向农锦公司询问房屋续签事宜。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上述房屋租赁期限届满后，花园餐饮公司继续占有案涉房屋并向农锦公司缴纳房租，农锦公司未提出异议，表明花园餐饮公司与农锦公司从2018年1月1日起就案涉房屋形成不定期租赁关系。在此期间，花园餐饮公司有权占有案涉房屋，花园餐饮公司于2017年12月3日将案涉房屋出租给李军，虽未经农锦公司同意，但花园餐饮公司与农锦公司的禁止转租的约定仅约束合同双方，在农锦公司未解除双方之间的不定期租赁关系之前，不影响李军与花园餐饮公司签订的《房屋租赁合同》的合同效力。若花园餐饮公司未经农锦公司同意转租案涉房屋，农锦公司可依据双方之间的《房屋租赁合同书》向花园餐饮公司主张权利。 综上，花园餐饮公司与李军签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁合同签订后，花园餐饮公司将房屋交付李军经营使用，李军作为承租人也按约支付房屋租金。李军支付租金是履行《房屋租赁合同》的行为，现李军在租用案涉房屋后，要求花园餐饮公司返还已支付的两年房屋租金260000元及押金30000元,并要求张子豪承担连带清偿责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：驳回李军的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取2825元，由李军负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，李军明确表示放弃要求花园餐饮公司退还租金260000元的诉讼请求，仅主张花园餐饮公司退还押金30000元，并要求张子豪承担连带责任，本院对此予以确认。现本院将争议焦点问题阐述如下： 关于花园餐饮公司是否退还押金以及张子豪是否承担连带责任的问题。判断案涉租赁押金是否应当返还，应以双方约定作为审核基础，并明辨该押金的性质之后作出认定。依据双方约定“……房屋退租时按当时现状房屋及合同签订时清单向乙方进行移交，乙方可收回改造后的家具家电等软装物料及景观乔木，经双方确认后甲方无息退还乙方所缴纳房屋押金3万元。”从上述约定内容来看，上述押金的退还涉及退租时须双方现场确认的情况，但该约定仅系双方对未来事实的预先估计，是否在当前情况下仍应按该条款予以确认以及有无确认的事实基础，应当结合本案实际情形予以判定。于本案中，因案涉租赁法律关系因原出租人要求解除与花园餐饮公司之间的租赁法律关系，致使花园餐饮公司与李军之间的租赁法律关系丧失履行的事实基础，李军亦未与原出租人农锦公司另行签订租赁合同，故承租人李军应当按照合同约定与花园餐饮公司办理相关腾退房屋的手续等义务，但李军并未举证证明于租赁法律关系终止后与花园餐饮公司办理相关退还手续，须承担举证不能的不利责任。依双方约定的押金退还条件即办理移交手续并经出租人确认，方可退还押金，因该前提条件不成就且李军亦未对其于客观情况下不能履行腾退义务作出合理解释，故本院对李军该上诉请求不予支持。一审法院对此认定正确，本院予以维持。 另，对于李军要求张子豪承担连带责任的问题，因该主张的成立应建立在退还押金请求成立的前提下，但是否退还押金问题，前文已述，于此不赘，因李军要求退还押金的请求不成立，作为要求花园餐饮公司的法定代表人张子豪承担连带责任请求亦不能成立，故对于李军的该上诉请求，本院不予支持。 综上所述，李军的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由李军负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十二月六日 书记员  刘昱君