广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12823号原告：广州华南国际名车展览中心，住所地广州市海珠区广州大道南1601-1603号。法定代表人：黎名敉。委托代理人：黄建南、闫槿，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州天地和智能装饰设计有限公司，住所地广州市海珠区江南大道南689号1109室、1110室、1111室。法定代表人：任雅琴。委托代理人：唐琴，该公司职员。原告广州华南国际名车展览中心诉被告广州天地和智能装饰设计有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄建南、闫槿到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：2017年2月9日，原告与被告签订《洋湾2025.创新岛场地使用协议》及《洋湾2025.创新岛场地使用协议书补充协议》，约定由被告承租位于广州市海珠区广州大道南1601-1603号自编之二、之三、之四主楼展馆负一层、首层自编号1140-1200房间、二层自编号2070至2095房间、三层自编号3031至3038房间以及3053至3071房间，租赁期限从2017年3月1日至2025年2月28日止，首年每月应缴纳租赁费用620240元第二年起租赁费用标准在上一年基础上递增5%，被告应在每月5日前以转账方式向原告支付当月租赁费用，应于发出收费通知的5日内以转账方式向原告支付水电费。被告因自身经营不善，自2018年底开始拖欠原告租赁费用、水电费等，2019年3月12日，被告书面向原告提出申请，请求提前终止双方签订的《使用协议》及《补充协议》，明确被告共拖欠的水电费、租赁费用共计15673873.06元，原告有权要求被告支付2017年3月1日至4月30日免租期租金1240480元，支付合同终止当月租金2倍的赔偿金1302504元以及按照按日5‰支付逾期支付租赁费用的滞纳金。现起诉要求判令：1.被告立即向原告支付所欠2018年12月至2019年3月11日水费、电费以及租赁费用1567383.06元；2.被告立即向原告支付逾期支付租赁费用的滞纳金890975.05元（滞纳金按日5‰的标准从被告应缴纳之日起计算至实际支付之日止）；3.被告立即向原告支付赔偿金1302504元，并从被告支付的保证金中扣除；4.被告立即向原告支付免租期租金1240480元作为赔偿金；5.本案诉讼费用由被告承担。被告没有提交答辩意见及提供证据。经审理查明：2017年2月9日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《洋湾2025.创新岛场地使用协议》，约定甲方提供给乙方租赁的场地位于广州市海珠区广州大道南1601-1603号自编之二、之三、之四主楼展馆负一层、首层自编号1140-1200房间、二层自编号2070至2095房间、三层自编号3031至3038房间以及3053至3071房间，计租面积（按协商）合计7868平方米；租赁期限为2017年3月1日至2025年2月28日止；乙方承诺所租赁场地将作智能家装商用、办公用途；租赁费用标准为每月每平方米￥80元（其中租金标准为每月每平方米￥52元，综合服务费标准为每月每平方米￥28元），乙方每月应缴租赁费用￥629440元，第二年（2018年3月1日）起，租赁费用标准在上一年基础上递增8%，乙方应于每月5日前以转账方式向甲方支付当月租赁费用（包含租金及综合服务费），甲方给予乙方免租期60天（即从2017年3月1日至2017年4月30日止），如乙方违反协议约定，甲方有权取消免租优惠，要求乙方立即缴交免租期的租金。免租期间，综合服务费应按月正常缴纳，标准为每月每平方米￥28元；乙方向甲方支付3个月租金及综合服务费的保证金，共￥1860720元；甲方统一按乙方实际用电量每度电1.5元、用水每吨水5.2元的标准向乙方收取水、电费；乙方逾期支付租赁费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：租金、综合服务费的滞纳金标准为以应付未付款为基数、按照每日5‰标准计算（复利计算），水电费滞纳金按水电管理部门的标准收取；对于乙方违反本协议规定，拖欠应交费用或对甲方提供的物业和设施造成损失的，甲方有权从租赁保证金中抵扣相应金额而无需乙方同意；等内容。同日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订了《洋湾2025.创新岛场地使用协议书补充协议》，内容包括确认在签订原合同前，在租赁范围内甲方已与第三方签订场地使用协议书并给第三方使用，变更租赁场地计租面积，首年每月应缴租赁费用￥620240元，租赁费用标准在上一年基础上递增5％，所收取的租赁费用甲方按65%比例开具租金发票，35%以管理费形式开具；减免的租金总额为￥1240480元，等内容。根据2019年8月28日《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区广州大道南1601号之二至之四B101房、101房、201房登记在原告名下，原告主张上述房产分别对应协议约定的负一层、一层及二层。根据原告提供穗规建证【2008】450号《建设工程规划许可证》复印件显示，建设单位为广州华南国际名车展览中心：广州市海珠区新滘经济发展总公司，建设项目名称为汽车展销主馆工程1幢，建设位置为海珠区广州大道南东侧、新滘镇东风村地段，建设规模为地上3层（部分1层）27238平方米；地下2层：36618平方米。2019年1月9日，原告向被告发出《广州天地和智能装饰设计有限公司暂停服务通知函》，内容为被告拖欠2018年12月、2019年1月费用，限期被告在2019年1月9日18时前缴清上述费用，否则原告将暂停服务。2019年1月14日（原告主张被告书写笔误，并非2018年1月14日），被告出具《确认书》确认拖欠2018年12月、2019年1月租金及水电费共计1229411.33元，同意在已付的保证金1860720元中抵减上述全部欠费后，保证金剩余631308.67元，承诺尽快支付上述保证金1229411.33元。2019年3月12日，被告向原告出具《申请书》，申请于2019年3月11日提前终止合同。同日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《关于终止物业租赁合同的协议》，内容为，甲方同意乙方于2019年3月11日提前终止合同，乙方于2019年3月11日交还该物业给甲方；双方确认应缴费用（2018年11月30日前应缴费用已结清）水电费为150983.17元、租赁费用（包括租金及综合服务费）为2196399.89元，合计2347383.06元，已缴交费用780000元，尚欠费用1567383.06元，乙方对上述尚欠费用将分三期支付，支付时间分别为2019年4月30日前、2019年5月15日前、2019年6月15日前，每期金额分别为522461.02元；乙方同意甲方从租赁保证金中抵扣相等于终止该物业《场地使用协议书》当月租金2倍的款项作为赔偿金，余额甲方在乙方全部履行本协议条款后七天内无息退还；甲方有权保留追究乙方因提前终止《场地使用协议书》而造成的经济损失，包括但不限于租赁场地的装修免租期60天的租金、迟延缴交费用的滞纳金，如乙方全部履行本协议条款的，甲方免除乙方该条款责任，等。在诉讼过程中，原告确认已收取被告保证金1860720元及原告在2019年3月12日实际收回涉案场地，因被告拖欠的租赁费用为2196399.89元，在扣减此段期间已交费用780000元后（原告主张被告的支付时间及金额为2019年1月10日200000元、2019年1月31日250000元、2019年3月5日330000元），变更诉讼请求2为要求被告支付租赁费用的滞纳金（以1416399.89元为基数，自2019年5月1日起按照每日5‰的标准计算至实际支付之日止）。原告因被告未按《关于终止物业租赁合同的协议》缴交拖欠费用，遂成本诉。本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《洋湾2025.创新岛场地使用协议》及《洋湾2025.创新岛场地使用协议书补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守履行。后原被告双方签订《关于终止物业租赁合同的协议》提前解除上述协议及补充协议，被告应按《关于终止物业租赁合同的协议》支付拖欠原告的费用并承担相应的责任。本院对原告主张的各项诉讼请求核定如下：关于诉讼请求1中要求被告支付2018年12月至2019年3月11日水费、电费以及租赁费用1567383.06元，该费用在原被告双方签订的《关于终止物业租赁合同的协议》中经双方确认，被告尚未支付，对此诉讼请求，本院予以支持。关于诉讼请求2中要求被告支付租赁费用的滞纳金，根据双方签订的《关于终止物业租赁合同的协议》第四条约定，如果被告未全部履行该协议的义务，原告有权追究其包括延迟缴交费用的滞纳金。又根据原被告签订的《洋湾2025.创新岛场地使用协议》第10条约定“租金、综合服务费的滞纳金标准为以应付未付款为基数、按照每日5‰标准计算”，《关于终止物业租赁合同的协议》中确定2018年12月1日至2019年3月11日止租赁费用（包括租金及综合服务费）为2196399.89元，原告确认被告已经支付了780000元，未缴金额为1416399.89元。原告现要求以1416399.89元为基数，并自2019年5月1日起按照每日5‰的标准计算至实际支付之日止，属于其自行处分权利，且符合双方协议约定，本院予以支持，但滞纳金以不超过所欠的1416399.89元为宜。对于诉讼请求3要求被告支付赔偿金1302504元，根据双方签订的《关于终止物业租赁合同的协议》第三条约定，被告同意原告“从租赁保证金中抵扣相等于终止该物业《场地使用协议书》当月租金2倍的款项作为赔偿金，余额甲方在乙方全部履行本协议条款后七天内无息退还”，在双方签订的协议和补充协议中，均约定租赁费用包括租金及综合服务费，其中在协议中约定的每月每平方米租金为52元，综合管理费为28元，与补充协议中约定按租赁费用的65%比例出具租金发票对应，虽然原告称在《关于终止物业租赁合同的协议》中由于工作人员不谨慎将“租赁费用”写成“租金”，鉴于两个费用在协议及补充协议中均有明确区分，应作出有利于义务方即被告方的解释，故对于原告上述诉讼理由，本院不予采纳。由于2018年12月1日至2019年3月11日被告应缴纳的租赁费用为651252元，对应的租金应为423313.8元（651252元×65%），故被告应支付原告的赔偿金为846627.6元（423313.8元×2）。关于诉讼请求4要求被告支付免租期租金1240480元，根据双方签订的《关于终止物业租赁合同的协议》第四条约定，如果被告未全部履行该协议的义务，原告有权追究其包括租赁场地的装修免租期60天租金（从2017年3月1日起至2017年4月30日止租金），又根据双方签订的补充协议第七条，此部分减免金额已经确认为1240480元，故对此项诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。由于原告同意在应付的款项中扣除被告交纳的保证金1860720元，依上所述，本院支持原告诉讼请求3、4中要求被告应赔偿的金额共为2087107.3元（免租期租金1240480元+2个月租金846627.6元），扣除被告交纳的保证金后，剩余226387.6元应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告广州天地和智能装饰设计有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州华南国际名车展览中心支付2018年12月1日至2019年3月11日水费、电费以及租赁费用共计1567383.06元；二、被告广州天地和智能装饰设计有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州华南国际名车展览中心支付逾期支付租赁费用的滞纳金，滞纳金以1416399.89元为基数，自2019年5月1日起按照每日5‰的标准计算至实际支付之日止，滞纳金应以所欠的租赁费用1416399.89元为限；三、被告广州天地和智能装饰设计有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州华南国际名车展览中心支付赔偿金226387.6元；四、驳回原告广州华南国际名车展览中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41768元，其中37925.3元由被告负担，剩余3842.7元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙 刚人民陪审员  陈丽娥人民陪审员  李绮文二〇一九年十二月十日书 记 员  刘 姗钟燕琴