北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57270号原告：高学飞，女，1985年10月23日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张丹，北京济和律师事务所律师。被告：赵子娟，女，1973年9月13日出生，满族，住北京市朝阳区。原告高学飞（以下简称原告）与被告赵子娟（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张丹，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付违约金16800元；2.要求被告赔偿装修及物品损失6000元；3.要求被告返还房屋电卡、电视机遥控器、空调遥控器；4.要求被告支付2018年12月1日至2019年2月3日的租金差额7532元。事实与理由：2018年1月18日，我与被告通过中介公司签订房屋租赁合同，约定由我将北京市朝阳区广顺北大街33号院310号楼一层1-2号房屋（以下简称涉诉房屋）租赁给被告，用途为居住，租期二年，租金为每月8400元，并约定了其他权利义务与违约责任。合同履行期间，我想换房，但被告拒绝配合看房，为了使被告配合看房，双方在2018年8月1日签订补充协议，约定在2019年1月31日终止租赁合同。按照主合同约定，被告应于2018年12月3日支付租金16800元，但被告拖延至2018年12月5日才只支付租金9268元。此后，经过我多次催要和报警，被告都拒绝按照合同约定支付租金并强行继续居住。2019年1月31日是合同终止日，双方约定进行房屋交接，但我到达房屋现场后被告拒绝交房并将我赶出房屋，随后向我发送恐吓威胁信息、拒绝交房。时至今日，被告仍未进行物业交割并私自拿走涉诉房屋电卡、遥控器等物品。与此同时，被告承租期间，房屋内承重墙遭到严重损坏，多处打孔，用与墙体不同的颜色胡乱涂色，地板、厨房水槽台面、窗帘、门锁和开关等都严重损坏，冰箱内部到处都是霉斑和未倒掉的臭水，已无法正常使用。现为维护合法权益，诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月18日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：被告从原告处承租涉诉房屋，租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过5人；房屋租赁期自2018年3月3日至2020年3月2日，原告应于2018年3月3日前将房屋按约定条件交付被告，经双方交验签字并移交房门钥匙及电卡后视为交付完成；房屋租金每月8400元，支付方式押一付三，各期租金支付日期为2018年3月3日、2018年6月3日、2018年9月3日、2018年12月3日；租赁期满或合同解除后，押金8400元除抵扣应由被告承担的费用、租金以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告；被告未按约定支付租金达3日，欠缴各项费用达500元的，原告有权单方解除合同、收回房屋，被告应按月租金的200%向被告支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了押金8400元以及截止至2018年9月2日的租金。2018年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，载明“甲方为出租人，乙方为承租人，甲方提出要卖房。现甲乙双方就原有租房合同进行补充约定至2019年1月31日本合同终止。在此期间乙方需配合看房（每周约定两次固定时间）。合同终止后甲方需退乙方一个月押金并另付6720元的中介损失费，最晚于2019年1月31日退还乙方。如有破损，如地板损坏、墙壁破损、家电家具损坏等，需由乙方向甲方赔偿”。2018年9月3日，被告向原告支付25000元。原告主张被告少付租金200元。被告表示其为原告垫付了此前租户欠缴的水费210元，故经原告同意，在当期应付租金中免除200元。2018年12月5日，被告向原告支付9268元。原告主张被告少付租金7532元。被告表示其系在应付租金16800元中扣除了原告应退还的中介费6720元以及2019年2月1日至2019年2月3日的租金812元。庭审中，原告提交其与被告的微信记录，证明被告未按约定支付租金。其中：1.被告于2018年9月3日向原告发送自来水通知单及缴费凭证照片一张，显示的缴费金额为210元，欠费月份为2016年8月；随后被告向原告发送语音称“房租已经给你转过去了，就是从房租里面扣了”、“不过我只扣了200块钱，因为我是现金给你转过去的，然后那个十块没法儿找零，所以我交了210但是只扣了200块钱”，原告在微信中就此并未提出异议。2.2018年11月29日，被告发送语音称“张小姐你好，我是那个租客，我想跟你说一下，那咱们就按照咱们那个新的房屋租赁补充协议来走，然后我们1月31号就把房子给你腾出来，你看一下，安排一下时间，你什么时候过来看房，然后咱俩约定一下，还有这个最后一个季度的那个房租，12月3号我要给你交房租，本来应该是交三个月的，那要是这样的话，我就给你交一个月，因为你还要赔偿我一个月的那个中介费损失，所以我就给你一个月8400，然后剩下的那个呢，应该赔偿我6720不是吗，然后不够的话从那个押金里抵吧好吗”，原告回复称“一个月不行”、“按新约定也是几个月就几个月”、“一码归一码”，被告回复称“是这样的高小姐，我真的没跟你说明白，我应该是付你两个月的，一个月8400，没有异议。第二个月呢，咱们的合同应该是到2月3号，就是我付你一月份的房租应该是从1月3号到2月3号，但是咱们合同只到1月31号，所以呢，我刚才算了一下，您看一下，8400除以31天乘以3天是810。然后呢，等于8400减去您给我赔偿那个6720的中介费，还有这个810三天，刨去三天的房租，还有我这边有一个那个水费煤气费，大概100块钱，刨去所有的，我算了一下，应该我给您840，也就是第二个月应该给您840，我意思就是说，只有800多块钱”、“第二个月我只付您800多，那这800多意思就是在那个押金里扣除。您那个1月31号过来的时候，您看一下房子，然后您就从那押金里扣除这个钱就行了，我意思这样咱俩不都清楚一些么”，原告回复称“你要是不付房租，那就算你违约，因为是您没有按照合同来执行”，被告回复称“你还别吓唬我，我一点都不算违约，我现在才跟你商量，就是如果有纠纷的话，这个房租我肯定是不能付给您的，当然我们确定的时候，我肯定是会给你房租的，你先确定一下吧，我只希望您尽快。12月3号之前给我一个回复，然后我回复您，如果12月3号之前你没有给我回复，那很抱歉，我就不能按时付给您后面的房租，因为我们有纠纷，并不是我不付给您”，原告回复称“您这块您自己考虑，按合同来讲您12月3号付租金的话应该是付两个月的，然后到一月底合同终止我这边来退您的这个押金和这个中介损失费。如果您不按照这个来支付呢，12月3号您要是不付租金，那就算您违约了，我过去收房，咱们再做处理”，被告回复称“行啦，你去收吧，你敢动我们家一门你试试，我们家老太太在那盯着呐，碰她一下你试试，你动屋里一件东西，你是什么，报警。你有本事就去”、“你自己想好吧，我只是希望您12月3号给我一个准确的回复，然后我就付您后面的房租”，原告回复称“我不用12月3号再回复你，我现在就回复你，上面明明写着就是合同终止后我需要退你押金，还有什么损失费。那我现在没法付你，根本就不存在我现在付你，而是你需要该付我租金付租金。如果不能按照这个约定这么走，那违约的是你不是我”。3.2018年12月6日，原告给被告发微信称“合同哪条约定写着你可以自行扣除6720元了？请你按照合同约定付房租”，被告回复称“你同意补偿给我的6720元，应当在签完补充协议之日起就该给我，为什么总是一拖再拖”，原告向被告发送《房屋租赁补充协议》照片并回复称“你看一下时间，是什么时候给，不是现在”。4.2018年12月11日，被告给原告发微信称“对不起，你让我去警察局的这个时间段正是下班高峰，这路上堵着车走不动我也没有办法啊，另外我总不能带着三岁的孩子去警察局吧，我需要把她安顿好有人帮我照顾才能过去啊，希望下次你再过来先和我约好时间，不然你麻烦我也麻烦好吗，我已经去过警察局了，可是你已经走了”、“今天是你没有提前和我打招呼造成的，我这里的火还不知道找谁去呢。如果你不再说我违约让我搬家，有诚意的谈是可以的”、“我已经说过了1月31号我交房，你退我押金，然后你爱租谁都行，我可以配合你看房”；2018年12月12日，原告向被告发送微信称“不方便我就发微信你，我的意思是其实那个钱你给我后我也是给你，咱谁都别较劲，好聚好散，你也是做生意的，和气才能生财，所以按照合同你住到1月31号，把房子给我恢复到原样，最后做水电气交接退还押金等事宜，你配合我这边看房，谁也别耽误谁，你看有问题吗”，被告回复称“可以”。被告认可微信记录真实性，但表示根据双方2018年12月12日的微信记录能够证明原告同意被告在后两个月租金中扣除三天租金及中介费。2019年1月31日，原、被告在房屋交接过程中就屋内装修及物品损失发生争议，未能完成房屋交接。关于涉诉房屋内的装修及物品损失，原告提交：1.2019年1月31日双方在交接过程中的录音一段，其中原告称“东西都搬走了是吗”，被告称“我这不是弄那个水费、煤气费吗”，原告称“都一起都给搬了是吧”，被告称“对呀”，原告称“这个眼弄得太糙了，这都是啥呀，这都是卸下来打的那个孔，是吗”，被告称“对”，原告称“太明显了吧，这也太丑了，而且这个灯坏了呀”，被告称“没坏，一直就这样的”，原告称“什么，不是说你看这”，被告称“一直就这样的，你给我交房的时候就这样的”，原告称“我交房的时候您都是查好的”、“您也没做保洁”，被告称“您给我就是这样的”，原告称“我交给您可都是干净的，咱可凭着良心说”，被告称“你交给我的可是他们刚看完房，都是我搞的”，原告称“地面我都是找保洁擦过的，您这地面真是太脏了，咱有啥说啥”……原告称“这都是什么，您要是给我补漆也别补得这么难看呀，这大眼多难看啊，您补成相近的颜色啊，这一股的那一股的多难看啊，是不是，唉”。2.2019年2月13日的涉诉房屋内照片打印件，证明被告在租赁期间造成涉诉房屋墙面损坏、地板不平、踢脚线脱落、橱柜台面开裂下沉、门锁及窗帘损坏。被告认可录音真实性，但表示录音不完整，且系原告故意引导。被告不认可照片真实性，表示在2019年1月31日交接房屋时除墙上粘的四个挂钩未摘除外，其余墙面均已恢复原状。经询，被告表示照片原因因手机被盗无法出示。2019年2月1日，被告另案起诉要求原告退还押金。本案审理过程中，经被告申请，本院依法调取了南湖派出所民警于2019年2月3日到涉诉房屋内的出警视频。原告认可视频真实性，并表示从视频内容能够看出被告给墙面打洞，未恢复原状，给房屋造成较大损失。被告亦认可视频真实性，但表示其并未造成房屋装修及物品损失。被告表示在出警后当日其即将涉诉房屋钥匙交付房屋所在小区物业管理单位。经询，原告认可物业管理单位在2019年2月3日与其联系告知被告交还钥匙事宜，后原告将钥匙取回并将涉诉房屋另行出租。关于电卡及电视、空调遥控器，被告表示已在2019年1月31日交接过程中交还原告，原告不予认可。经释明，被告主张其并未违约，且原告主张的违约金标准过高，应当予以酌减。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。根据《房屋租赁补充协议》，原告应在合同解除后向被告退还租赁押金并支付中介费，但被告在合同履行期间给付后续租金时自行扣除中介费，违反双方约定，且根据微信记录，不足以证明原告同意或追认了被告擅自扣除中介费的行为，故被告就此构成违约，应向原告支付违约金。关于违约金的具体金额，被告要求酌减，本院结合本案具体情况酌情予以确定。原告主张装修及物品损失，但其提交的屋内照片系其收回房屋后自行拍摄，且未能提供照片原件，故本院不予采信。但根据2019年1月31日双方交接过程中的录音、2019年2月3日派出所民警出警视频中体现出的房屋状况以及被告自认，能够认定被告在租赁期间确实造成涉诉房屋墙面污损等事实，故本院据此对赔偿金额酌情予以确定。根据本案《北京市房屋租赁合同》附件《房屋交割清单》所载，原告向被告交付房屋时一并交付了电卡及空调遥控器、电视遥控器，被告虽抗辩已于2019年1月31日返还原告，但未能提交证据，本院不予采信。鉴于被告已明确表示无法返还，故应就此向原告折价赔偿，本院就此在上述装修及物品损失中一并予以判处。关于原告主张的租金差价7532元，被告表示该差价中的6720元已抵扣中介费，根据《租赁合同补充协议》的约定，原告应在合同终止后向被告支付6720元中介费，鉴于原告起诉时双方租赁合同已经终止，且被告明确表示不再另行向原告主张中介损失，故原告所诉租金差价中的6720元应作为原告向被告支付的中介损失。剩余812元系2019年2月1日至2019年2月3日的租金，根据《租赁合同补充协议》，原、被告租赁合同关系已于2019年1月31日解除，且从原告提交的录音内容来看，被告在当日交接时已将房屋腾空，故此期间的租金不应由被告负担，原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵子娟于本判决生效之日起七日内向原告高学飞支付逾期付款违约金1000元；二、被告赵子娟于本判决生效之日起七日内向原告高学飞赔偿装修及物品损失3000元；三、驳回原告高学飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，由原告高学飞负担508元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告赵子娟负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  孙茜倩审判员  欧阳华审判员  李清华二〇一九年十二月三十日书记员  谷 岩