北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初28484号原告：董娣，女，1970年10月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白雪梅，北京闻道律师事务所律师。被告：北京利确资产管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳东路11号11号楼508室。法定代表人：段军，董事长。被告：北京万方达云物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区广顺北大街19号2层02层A12。法定代表人：魏亦丽，执行董事。委托诉讼代理人：沈董炎，北京京闽律师事务所律师。原告董娣（以下称姓名）与被告北京利确资产管理有限公司、北京万方达云物业管理有限公司（以下分别称利确公司、万方公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人白雪梅，万方公司委托诉讼代理人沈董炎到庭参加了诉讼，利确公司法定代表人段军参加了2019年9月24日的庭审，未参加2019年11月14日的庭审。本案现已审理终结。董娣向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于北京市某区某街某号院某号楼某层902房屋的执行；2、要求万方公司继续履行《商品房现房买卖合同》，立即配合将上述房屋过户到我名下。事实和理由：我与万方公司于2010年3月2日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定我购买万方公司位于北京市某区某街某号院某号楼某层902号房屋，房屋总价款215万元，于2012年10月底前付清，交房日期为2010年12月31日，办理过户日期为房屋交付使用后双方向房管部门办理产权登记。合同签订后，我按照约定及时向某银行申请办理了购房贷款手续，但因万方公司未及时办理网签合同，致使银行未能发放贷款，我被逼无奈同意全额付款。截止2012年12月17日前我向万方公司共支付购房款210万元，但万方公司仍以各种理由拖延办理网签及过户手续。因万方公司违约且为了督促其尽快办理过户手续，我未支付剩余5万元房款，但我自2010年11月4日交房一直在涉案房屋居住至今。后我了解到万方公司对该房产进行二次销售及多次抵押，致使无法办理过户手续。2015年，北京某发展有限公司以房屋买卖合同纠纷起诉万方公司，在该案中法院认定我已向万方公司支付购房款170万元。后在利确公司申请执行万方公司一案中，法院查封了涉案房屋，法官在未征询我是否同意将剩余房款45万元交付执行的情况下直接以我未交付款项为由驳回我的执行异议申请，故我提起本案诉讼。万方公司辩称，我方委托北京某投资管理有限公司出售涉案房屋，认可北京某投资管理有限公司所述购房款总计227万元，董娣已支付130万元，尚余97万元未支付。而且董娣所述的45万元款项未交付给我方，故不同意继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续。利确公司辩称，不同意董娣的诉讼请求。涉案房屋现在万方公司名下，我方申请强制执行的是万方公司的财产，有合法依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2010年1月19日，万方公司出具《授权委托书》，委托蒋某出售位于北京市某区某街某号院某号楼地上一至九层共54套单元房产，委托权限包括签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续、代缴相关税费、代收售房款、协助买方办理银行贷款、其他与上述房产出售有关的一切事宜。2010年3月2日，万方公司（出卖人）与董娣（买受人）签订《商品房现房买卖合同》，约定董娣从万方公司购买北京市某区某街某号院某号楼某层902号房屋（下称涉案房屋），房屋总价款215万元，买受人逾期付款在3日之内的，应自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；逾期超过3日后，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房在30日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；逾期超过30日后，买受人有权退房。商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。附件五付款方式及期限中约定2011年12月30日前共计交付房款人民币110万元；买受人于2012年3月底前交付房款人民币30万元，于2012年7月底前交付房款人民币50万元，剩余房款于2012年10月底前补齐。2010年3月2日，北京某房地产经纪有限公司（下称某公司）出具收据，确认收到董娣支付的房款（含订金）60万元。2010年3月3日，某公司出具收据，确认收到董娣支付的房款40万元，该收据系复印件但加盖了某公司的公章。2010年11月4日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款10万元。2011年1月27日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款20万元。2011年12月1日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款20万元。2012年12月17日，万方公司出具收据，确认收到董娣支付的房款20万元。综上，董娣称共向万方公司支付购房款170万元，另于2010年4月6日向某公司监事蒋某某支付购房款40万元，因在之前的诉讼中法院未予认定该款项，故不再主张为本案已付房款。万方公司不认可董娣所述2010年3月3日支付购房款40万元，故仅认可董娣已支付购房款总额为130万元。2010年11月4日，董娣办理入住手续并在涉案房屋居住至今。2010年7月22日，董娣向中国某银行申请贷款，该银行出具零售授信业务批复，其上记载贷款用途为购房，贷款金额247万元，收款方某公司，担保方式为非所购资产抵押，抵押财产为某区某园某号楼5-5021号房屋，放款前需落实抵押登记手续，放款后需补充网签合同及收款收据复印件。2011年12月2日，万方公司与于某某签订《借款合同》，约定万方公司向于某某借款1150万元。同日，双方签订《抵押合同》，万方公司将北京市某区某街某号院某号楼01、901、902、903、904、905、906室房屋抵押给于某某作为上述借款的担保，该《抵押合同》进行了公证并赋予强制执行效力。2013年7月4日，万方公司、于某某、利确公司签订《债权转让协议书》，约定于某某将对万方公司的1150万元债权转让给利确公司，该协议经北京市某公证处公证并赋予强制执行效力。2014年6月12日，利确公司向北京市某公证处申请出具执行证书。次日，北京市某公证处出具（2014）京方正执行证字第00402号执行证书，确认执行标的为本金1150万元+利息+违约金（剩余本金*0.3%*违约天数）+实现债权所产生的其他相关费用。因万方公司未履行，利确公司于2014年7月9日向本院申请执行。本院于2014年7月16日向万方公司发出执行通知，但万方公司在指定期限内未予履行法律文书确定的义务，故本院作出2014年朝执字第10803号强制执行裁定书，裁定查封万方公司位于北京市某区某街某号院某号楼902、903、904、905、906房产，查封期限三年，自2017年4月17日至2020年4月16日。后本院发出（2014）朝执字第10803号公告，载明因法定期间内万方公司拒不履行生效法律文书确定的义务，故对万方公司所有的位于北京市某区某街某号院某号楼01室、902室、903室、904室、905室、906室房屋进行查封，要求万方公司三日内将上述房屋腾空交本院依法评估、拍卖。董娣对上述执行提出书面异议，本院经审查作出（2017）京0105执异858号执行裁定书，认定董娣在涉案房屋查封之前签订书面购房合同并在查封之前入住该房屋，但其仅支付了170万元房屋价款，未支付完全部价款，亦未将剩余款项交付执行，故裁定驳回了董娣的异议。后董娣将45万元购房款交付法院并提起了本案诉讼。诉讼中，某公司员工王某某至法院出庭作证。其陈述某公司受万方公司委托出售涉案房屋，董娣于2010年3月2日签订涉案房屋买卖合同，房屋总价款227万元；董娣于2010年3月2日支付房款60万元、于2010年11月4日支付房款10万元、于2011年1月27日支付房款20万元、于2011年12月1日支付房款20万元、于2012年12月17日支付房款20万元，共计支付房款130万元，并没有收到董娣所述2010年3月3日支付的房款40万元，该40万元的收据原件（编号0236765）现在某公司手中，当时之所以开具该收据系董娣为向银行贷款需证明已交付房款超过30%，故与某公司当时的法定代表人蒋某商量由某公司出具40万元的收据用于办理房屋贷款。另，蒋某也至法院陈述了涉案房屋买卖的相关情况。某公司向本院提交了涉案房屋买卖的相关材料，其中显示有两份《商品房现房买卖合同》，一份约定房屋价款为215万元，一份约定房屋价款为227万元，该两份合同附件九补充协议中均记载：1、2010年3月2日已交房款60万元（含定金）；2、预计向银行贷款68万元，其余房款99万元于2010年4月30日前交齐；3、贷款金额以银行实际批贷金额为准，买受方在银行批贷后三日内按照银行批贷金额补足房屋首付款。另查一，2009年4月15日，涉案房屋办理初始登记。2010年3月9日至2012年3月8日，涉案房屋被法院查封。2014年11月17日至2016年11月16日，涉案房屋被法院查封。2017年4月17日至2020年4月16日，涉案房屋被法院查封。2011年12月7日至2012年2月7日，涉案房屋抵押给于某某。2012年3月7日至2013年5月5日，涉案房屋抵押给北京某贷款股份有限公司。2014年4月1日至2015年3月31日，涉案房屋抵押给王铁镔。现涉案房屋仍处于被查封状态。另查二，2015年，北京某发展有限公司（下称某某公司）以房屋买卖合同纠纷将万方公司诉至本院，本院依法追加董娣为第三人。在该案中，本院审理查明董娣向万方公司支付购房款170万元，认定某某公司和万方公司所签《商品房现房买卖合同》真实的意思表示是为借贷合同设定担保，经释明后某某公司仍坚持主张买卖合同关系，故裁定驳回了某某公司的起诉。本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，董娣与万方公司于2010年3月2日签订《商品房现房买卖合同》，合同签订时间早于涉案房屋被查封时间。第二，董娣于2010年11月4日办理涉案房屋入住手续并在涉案房屋居住至今。第三，关于房屋价款支付情况。首先，关于房屋总价款数额。万方公司和某公司称房屋总价款为227万元，但董娣提交了《商品房现房买卖合同》原件，根据一般交易常识，如果出卖人和买受人变更合同，出卖人应当将原合同收回，特别是万方公司作为房地产开发商，某公司作为专业的房屋销售机构更应当具有此意识，故本院认定董娣提交的《商品房现房买卖合同》是双方最后签订的合同，其上关于房屋价款的约定系双方最终约定，故房屋总价款应当为215万元。其次，关于董娣向万方公司支付房款情况。2010年3月2日、2010年11月4日、2011年1月27日、2011年12月1日、2012年12月17日的付款，双方无争议，本院予以确认。关于2010年3月3日的付款40万元，虽然董娣持有的收据系复印件，但该复印件上已加盖万方公司认可的收款人某公司的财务专用章，应认定该复印件和原件具有同等证明力。万方公司抗辩该收据仅作为董娣贷款时证明已付房款超过30%使用，但董娣于2010年3月2日已支付购房款60万元，与总房款的30%仅相差45000元，万方公司无需向董娣提供40万元的收据，再结合中国某银行零售授信业务批复的时间及记载内容，本院对万方公司此抗辩意见不予采信。综上，董娣已向万方公司支付房款170万元。最后，董娣已提交证据证明将剩余房款45万元交付法院。第四，根据涉案房屋的抵押、查封登记情况，可以看出董娣和万方公司签订《商品房现房买卖合同》后，万方公司多次将涉案房屋另行出售、抵押或因自身经济纠纷被法院查封，客观上导致董娣无法办理房屋过户登记手续。综上，董娣要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。关于董娣要求万方公司继续履行合同、办理房屋过户的请求，本案系案外人执行异议之诉，且涉案房屋仍处于查封状态，不具备过户条件，故本院对该项诉讼请求不予支持。利确公司经本院合法传唤，无正当理由未参加2019年11月14日的庭审，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于北京市某区某街某号院某号楼某层902号房屋的执行；二、驳回原告董娣之其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京万方达云物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  张胜霞人民陪审员  白玉萍二〇一九年十二月二十四日书 记 员  贾月双