北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74241号原告（反诉被告）：北京鹰瑞科技有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村惠河南街×号某厦7001室。法定代表人：丁华飞，总经理。委托诉讼代理人：沈彦娟，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京君天首业商贸有限公司，住所地北京市朝阳区望京阜通西大街18号院1号楼。法定代表人：李皓，总经理。委托诉讼代理人：赵素荣，北京市元甲律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鹰瑞科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人沈彦娟，被告之委托诉讼代理人赵素荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求判令原、被告于2016年5月31日签订的《房屋租赁协议》于2016年8月31日解除；2．要求被告退还原告押金245682元；3．要求被告向原告支付迟延退还押金的利息（以245682元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年9月1日计算至实际给付之日止）；4．要求被告返还原告物品，具体物品详见物品清单。事实和理由：2016年5月31日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定被告将位于北京市朝阳区高碑店乡西店村×号某厦7001室房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告使用。合同签订后，原告支付了押金及部分租金。2016年8月31日，原告告知被告不再承租涉案房屋，后被告将房屋出租给其他人，但拒绝退还原告押金。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。原告要求合同于2016年8月31日解除，无合同和法律依据，且与事实不符。2016年8月30日，被告向原告催缴租金，原告以各种理由拒不支付。2017年5月10日，被告将解除合同通知张贴于原告承租房屋入户门上，此后原告陆续搬离房屋，搬离房屋后，原告没有锁门，被告于2017年5月14日实际收回房屋并更换了门锁，当时房屋内只有部分废弃物品，没有原告主张返还的物品，因此不同意原告要求返还物品的请求。由于原告欠付租金多时，被告一直在找新的承租人，2017年5月15日，被告将房屋重新出租给案外人北京丰源浩达资产管理有限公司至今。根据合同3．2．1条约定，保证金退还前提是租期届满或者提前解除合同，承租人结清欠付费用并将公司注册地址迁移后十日内，出租人无息退还押金。现原告既未结清欠款，亦未迁移注册地址，故不同意退还押金，押金利息无合同依据，不同意支付。另外，被告提出反诉，反诉请求：1．要求原告支付2016年12月14日至2017年5月14日的房屋占有使用费655152元；2．要求原告立即将公司注册地址迁移出涉案房屋，并赔偿被告由此造成的租金损失265080元。反诉理由如下：合同履行过程中，原告拖欠租金且提前解除合同，构成违约，原告至今未迁移注册地址，给被告造成损失。被告认为双方合同于2017年5月14日解除。原告针对反诉辩称，双方签订的合同是无效的，原告于2016年8月30日搬离涉案房屋，无需支付占有使用费。原告同意尽快办理迁址手续。涉案房屋没有产权证，房屋地址是可以由被告任意更改的，不具有唯一性，因此不会对其他公司注册产生影响，不存在迁址损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月31日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》约定：由原告承租涉案房屋，付款方式为押三付三，每季度租金为245682元。乙方在合同签订后3日内向甲方支付相当于3个月租金的保证金，金额为245682元。每期付款时间为：2016年5月31日付2016年6月15日至2016年9月14日期间的租金，2016年8月31日付2016年9月15日至2016年12月14日期间的租金，以此类推。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付了押金245682元及2016年6月15日至2016年9月14日期间的租金245682元。2016年8月11日，原告的注册地址变更为涉案房屋地址。庭审中，原告称其于2016年8月30日将财务账本等搬离了涉案房屋，在其欲将他设施设备搬离房屋时，遭到被告物业公司人员阻拦，导致原告无法搬离其他物品；原告称其于2016年8月31日通过寄送快递的形式将解除合同通知送达给了被告的法务。原告就此提交申通快递单照片打印件一份、照片一张佐证。被告对于上述证据真实性均不认可，表示其从未收到原告出具的解除合同通知。被告表示其于2017年5月10日在涉案房屋门口张贴解除通知书，责令原告于三日内腾空房屋，并提交照片打印件一份佐证；被告同时表示其于2017年5月14日收回房屋，并于次日将房屋出租给北京丰源浩达资产管理有限公司（以下简称丰源浩达公司）使用至今，据此被告提交《房屋租赁协议》、招商银行收款回单、收据两份、丰源浩达公司营业执照复印件一份等证据佐证。原告对上述证据均不予认可，表示丰源浩达公司与被告系关联公司，且根据丰源浩达公司的工商信息档案及其官网信息，丰源浩达公司自2016年起办公地址即为涉案房屋，可以证明该公司最晚于2016年已经开始使用涉案房屋，进而证明原告已经于2016年8月底搬离房屋。为证明其主张，原告提交微信聊天记录截屏打印件及微信号为“×××”的用户微信朋友圈佐证。其中，微信聊天记录截屏中载明的收信息乙方名称为“君天大厦叶俊”，原告称该聊天系发生在原告员工陈娜与被告员工叶俊之间，证明双方协商退租，叶俊称转租成功后可以退还押金；微信号为“×××”的用户于2016年9月7日发布朋友圈“君天大厦701室，朝东508平，正对电梯厅，遗留装修，十个隔间，随时可看房起租，报价5．5元，代理合作返一个月净租金”；该用户于2016年10月9日发布朋友圈“君天大厦7001室，正对电梯厅朝东508平，10个隔间，16个工位，部分家具遗留，目前是我司合作单位临时借用，随时可看房，报价5．5元，代理行规合作”。被告认可叶俊确曾为其公司员工，现已离职，故无法核实朋友圈真实性，根据原告提交的陈娜与叶俊的聊天记录可以证明，双方协商过转账房屋事宜，被告对此亦未反对，即使朋友圈是真实的，也只能证明叶俊协助原告转租房屋，不能证明原告搬离了房屋。原告要求被告返还其遗留物品，并提交照片若干、《转让协议》一份、京东网络订单若干、支付宝交易记录若干佐证。被告表示上述证据均不能证明被告占有上述物品。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。经本院向双方当事人释明，双方均表示如果法院认定双方签订的租赁合同无效，要求在本案中一并处理合同无效的后果，原告的诉讼请求变更为：1．要求被告退还押金245682元；2．要求被告向原告支付迟延退还押金的利息（以245682元为基数，按照年利率6%的标准，自2018年9月1日计算至实际给付之日止）；3．要求被告返还原告物品，具体物品详见物品清单。被告的反诉请求变更为：1．要求原告支付2016年12月14日至2017年5月14日的房屋占有使用费655152元；2．要求原告立即将公司注册地址迁移出涉案房屋，并赔偿被告由此造成的租金损失265080元。另，本院于2019年12月3日向原告开具诉讼费交款通知书，原告未于交费截止日期前交纳诉讼费，本案本诉按原告撤诉处理。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁协议》应当无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告应当将押金退还原告。根据庭审查明的事实，原告自述其一直未将全部物品搬离房屋，故其应当房屋占有使用费。关于截止日期，本院以被告自认的实际收房日期即2017年5月14日为准。同时根据在案证据，本院可以认定涉案房屋自2016年10月9日起已经由其他公司占有使用，故本院根据涉案房屋实际使用情况等因素对原告应当支付的房屋占有使用费酌情予以确定。原告现有证据无法证明其要求返还的物品由被告占有，故对原告返还物品之请求，本院不予支持。原告主张利息，于法无据，本院不予支持。被告主张的要求原告将注册公司地址迁出，并非人民法院受理范围，本院不予支持。被告要求原告支付未迁出注册公司所产生的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京鹰瑞科技有限公司与被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于二〇一六年五月三十一日签订的《房屋租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京鹰瑞科技有限公司退还押金二十四万五千六百八十二元；三、原告（反诉被告）北京鹰瑞科技有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司支付房屋占有使用费二十四万五千六百八十二元；四、驳回被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费6501元，由原告（反诉被告）北京鹰瑞科技有限公司负担2493元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京君天首业商贸有限公司负担4008元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇一九年十二月三十日书记员 张君斓