浙江省台州市路桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1004民初8537号 原告：潘宏民，男，1998年4月2日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：潘正德，男，1972年4月15日出生，汉族，住台州市路桥区，系原告父亲。 被告：浙江润霖控股集团有限公司，住所地台州市路桥区峰江南新街。 法定代表人：葛大芝，经理。 被告：王冰，男，1972年9月24日出生，汉族，住台州市椒江区。 上述二被告委托诉讼代理人：蒋希、阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。 原告潘宏民与被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰保证合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘宏民及其委托诉讼代理人潘正德，被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰的委托诉讼代理人蒋希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘宏民向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2016年2月1日起至实际交房之日止，以原告实际交付房款2376141元为基数，按日万分之三计算）；二、判令被告向原告支付逾期交付权属证书违约金（自2016年4月30日起至实际交付权属证书之日止，以原告实际交付房款2376414元为基准，按日万分之一计算）。事实与理由：被告浙江润霖控股集团有限公司变更登记前名称为浙江玉峰实业集团有限公司。2014年9月29日，原告与台州市启昊置业有限公司经协商签订了二份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买“玉峰广场”1幢2-2202、2-2203室的住宅及B246、247地下室车位，房价为2376141元。原告在2014年9月29日前一次性付清全部房款。台州市启昊置业有限公司在2016年1月31日前将符合条件的商品房交付给原告，并约定了违约责任，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金。台州市启昊置业有限公司在2016年4月29日前将土地、房屋权属证书交付给原告，并约定了违约责任，自本合同第十六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之壹的违约金。《商品房买卖合同》签订当天，原告按约支付了全部购房款，台州市启昊置业有限公司向原告出具了发票。原告已完成全部义务。2016年1月21日，台州市启昊置业有限公司向原告发出《延期交房告知函》，明确因承建公司方面的原因，房屋将延期交付，同时承诺按《商品房买卖合同》相关条款承担责任。2016年6月21日，二被告作为担保人在《业主澄清以下5点诉求》上签字同意担保。由于交房的时间一再推迟，原告等业主在路桥新城开发管理委员会的协调下，再次与台州市启昊置业有限公司以及二被告协商，二被告于2016年7月15日再次出具《承诺书》明确二被告为玉峰广场项目作担保，并承诺玉峰广场须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。至今，玉峰广场项目仍未通过竣工验收备案并交付给业主。原告认为，原告与台州市启昊置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，二被告出具的《承诺书》也具有法律约束力。现台州市启昊置业有限公司未按约交房，二被告作为担保人，未承担相应的担保责任，其行为均己经严重侵犯了原告的合法权益。据此提起诉讼。 被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰辩称，1、被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰在法律上从未有提供担保的意思表示，二被告与原告之间并未正式成立法律意义上的保证关系。《承诺函》、《业主澄清以下5点诉求》均不能证明双方之间存在保证合同；《承诺书》如果出具过，也没有具体保证的内容，不能证明双方的保证合同成立，承诺的事项非常多，均是事务性的，但都不是法律上保证的内容。只有在购房合同上签字担保才构成真正的保证合同；承诺书上写明是承诺人，不是保证人字样；承诺书是对玉峰广场项目的保证，并不是对违约金本身的担保。2、即使要承担担保责任，也应该追加台州市启昊置业有限公司为本案被告参加诉讼，具体违约金只能计算至台州市启昊置业有限公司破产裁定的2019年8月5日。本案系由原告与台州市启昊置业有限公司之间的商品房买卖合同纠纷所引发，追加台州市启昊置业有限公司参加诉讼，有利于查清案件事实，确定二被告是否应当承担保证责任及保证的范围；根据担保从属性的特征，保证人即便要承担保证责任，也不能大于主债务，台州市启昊置业有限公司已进入破产清算程序，附利息的债权已停止计息，二被告承担的保证责任不能超出主债务范围。3、逾期交房违约金与逾期办证违约金不能同时主张，且明显过高。本案系台州市启昊置业有限公司未能按时交房的一个违约行为导致，原告基于同一违约行为主张两笔违约金，不符合违约金设定的原始目的和法律规定；原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金总额已达到合同总价款54%，符合《合同法》第114条规定的“过分高于造成的损失”，恳请法庭根据《合同法》解释第29条规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合考虑，予以适当减少。4、合同对于违约金的支付时间没有约定，二被告认为应当在交房时一并支付。 本院经审理认定事实如下：2014年9月29日，原告潘宏民与台州市启昊置业有限公司签订两份《浙江省商品房买卖合同》，备案合同编号为：20140900198、20140900200，约定：台州市启昊置业有限公司向原告预售玉峰广场1幢2-2202室、2-2203室及B246号、B247号地下室车位，两套房屋总价2376141元；原告于2014年9月29日前一次性付清全部房款；台州市启昊置业有限公司应当在2016年1月31日前将符合条件的商品房交付原告使用；若被告台州市启昊置业有限公司逾期交房超过90天，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，台州市启昊置业有限公司按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金；台州市启昊置业有限公司承诺于2016年4月29日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给原告，在约定日期起90日以后，台州市启昊置业有限公司仍不能交付权属证书或登记证明的，台州市启昊置业有限公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。尔后，原告向台州市启昊置业有限公司支付了全部购房款项2376141元。2016年1月21日，台州市启昊置业有限公司向原告发出延期交房告知函，以承建公司方面原因以及公司当前的运营状况影响交房日期为由，通知原告房屋将延期交付。截止开庭时，案涉商品房尚未竣工验收。2016年6月21日，浙江玉峰实业集团有限公司及被告王冰出具《业主澄清以下5点诉求》，载明：“（1）业主实打实拿钱买房唯一合法契约是购房合同。（2）购房合同责任义务已相当明确了，不需要再订有背合同内容的协议。（3）过错在王冰，要取得业主谅解，表达诚意必须要在购房合同上签字担保启昊公司。（4）业主回报王冰诚意，同意做到不上访、不抗议、不闹事。（5）在购房合同上签字担保，以每户为单位进行不作集体签约。时间：2016.6.21。合同编号：20140900198、20140900200”等字样。2016年7月15日，原告等业主与台州市启昊置业有限公司及二被告在路桥新城开发管理委员会进行协调后出具《承诺书》，载明：“王冰个人和浙江玉峰实业集团有限公司为台州市启昊置业有限公司玉峰广场项目作担保并承诺：1、严格按照资产处置及筹资计划的金额及时间实施，并保证资金全部进入监管帐户。2、玉峰广场项目必须在2016年8月25日前开工，必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付。如不能交付，重新启动违约金程序。（包含延期办理房产证的违约金）3、每半个月向业主通报项目推进情况。4、房产证必须在2017年12月31日前办理完成。5、此承诺对全体玉峰广场业主有效。6、此承诺书自2016年7月15日起生效。8、王冰个人及浙江玉峰实业集团有限公司为以上承诺负一切法律责任。” 另查明，2018年3月21日，浙江玉峰实业集团有限公司名称变更为浙江润霖控股集团有限公司。2019年8月5日，本院出具（2019）浙1004破申9号民事裁定书，裁定受理台州市启昊置业有限公司的破产清算申请。2019年8月29日，本院对玉峰广场1幢4-2403室业主徐大正、周红平诉台州市启昊置业有限公司、浙江润霖控股集团有限公司、王冰的商品房预售合同纠纷一案，作出（2019）浙1004民初5072号民事判决书，判决台州市启昊置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付徐大正、周红平以房款总价1216203元为基数自2016年2月1日起至判决确定的履行之日止按每日万分之三计算的违约金；浙江润霖控股集团有限公司、王冰对上述款项承担连带保证责任。承担保证责任后，有权向台州市启昊置业有限公司追偿。该民事判决已生效。 上述事实，有原告提交的身份证、企业信用信息、常住人口信息、商品房买卖合同二份、销售不动产统一发票二份、延期交房告知函二份、业主澄清以下5点诉求、承诺书、（2019）浙1004民初5072号民事判决书及原、被告的陈述等所证实。 本院认为，被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰以台州市启昊置业有限公司为本案纠纷的债务人为由，要求追加其为本案被告参加诉讼。根据《担保法》第18条及《民事诉讼法》司法解释第66条的规定，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求连带保证人在其保证范围内承担保证责任；保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼。经审查，本案系原告诉二被告的保证合同纠纷，二被告在承诺书等证据中对保证方式没有约定，应视为连带责任保证；另债务人台州市启昊置业有限公司与玉峰广场各业主之间的商品房预售合同纠纷，在已判决生效的（2019）浙1004民初5072号民事案件中予以查明，故二被告要求追加台州市启昊置业有限公司为本案被告的申请，事实与法律依据不足，本院不予同意。经审查，本案的争议焦点为：一、浙江玉峰实业集团有限公司即被告浙江润霖控股集团有限公司和王冰应否承担连带保证责任的问题；二、如二被告应承担连带保证责任，在债务人台州市启昊置业有限公司已进入破产程序的情况下，二被告的保证责任范围问题。 一、被告辩称其在《业主澄清以下5点诉求》及《承诺书》上承诺的均是对玉峰广场项目事务性的保证，不是法律意义上的保证，也不是对违约金的保证，只有在购房合同上签字才能构成真正的保证。根据2016年7月15日的《承诺函》内容，“王冰个人和浙江玉峰实业有限公司为台州市启昊置业有限公司玉峰广场项目作担保并承诺：2.玉峰广场项目必须在2017年6月30日前竣工验收合格并交付，如不能交付，重新启动违约金程序，包含延期办理房产证的违约金；4.房产证必须在2017年12月31日前办理完成；8.王冰个人及浙江玉峰实业集团有限公司为以上承诺负一切法律责任。”被告王冰和浙江玉峰实业集团有限公司作出的上述承诺，已经超出其仅对玉峰广场项目承担道义上的督促推进义务的意思表示，显然是对原告与台州市启昊置业有限公司有关商品房买卖合同涉及的交房时间、办证时间、违约责任等义务，自愿提供法律上的担保，其意思表示明确，理应承担相应的法律责任。否则，二被告所作出的担保及承诺，将失去法律上的意义，亦有悖于业主基于二被告作出的担保承诺而同意谅解的初衷。故，本院根据《业主澄清以下5点诉求》及《承诺书》出具的背景、内容，认定浙江玉峰实业集团有限公司即被告浙江润霖控股集团有限公司和王冰应对购房合同中约定的违约责任承担连带保证责任。 二、被告辩称，本案纠纷的债务人台州市启昊置业有限公司已于2019年8月5日进入破产程序，主债务停止计息，基于担保从属性的特征，保证责任范围不应大于主债务，即二被告应承担的违约金只能计算至2019年8月5日。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息，是破产法为了保障破产程序顺利进行和债权公平清偿而作的特殊规定，但债权人向未破产的保证人主张承担保证债务，属普通民事救济方式，并不存在需要特殊考量的因素，不应适用破产法中的特别规定。且保证设立的目的就是为了确保债权人在不能从债务人处获得清偿的情形下，通过向保证人主张清偿而实现债权，如不允许原告就其不能从破产的台州市启昊置业有限公司处获得清偿的债权向二被告主张清偿，则完全有违保证设立的初衷。另，被告王冰和浙江玉峰实业集团有限公司在提供担保时，已明确保证的违约金为延期交房违约金和延期办理房产证的违约金，二被告对购房合同约定的两种违约金全部承担保证责任，符合保证人的意思表示和心理预期，并未加重其保证责任，也没有过分高于造成的损失。故，原告要求被告王冰和浙江润霖控股集团有限公司对自合同约定的交房日期次日起按日万分之三计算的违约金及自合同约定的交付土地、房屋权属证书日期次日起按日万分之一计算的违约金承担连带责任，合理合法，本院予以支持。被告辩称违约金过分高于造成的损失，并要求违约金于实际交房之日支付，理由不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第十九条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第六十六条的规定，判决如下： 被告王冰、浙江润霖控股集团有限公司于判决发生法律效力之日起十日内对台州市启昊置业有限公司所欠原告潘宏民以房款总价2376141元为基数自2016年2月1日起至判决确定的履行之日止按每日万分之三计算的违约金及自2016年4月30日起至判决确定的履行之日止按每日万分之一计算的违约金承担清偿责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16470元，减半收取8235元，由被告浙江润霖控股集团有限公司、王冰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  李谦友 二〇一九年十二月二十七日 书记员  蔡成亮 ? 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第六十六条因保证合同纠纷提起的诉讼，债权人向保证人和被保证人一并主张权利的，人民法院应当将保证人和被保证人列为共同被告。保证合同约定为一般保证，债权人仅起诉保证人的，人民法院应当通知被保证人作为共同被告参加诉讼；债权人仅起诉被保证人的，可以只列被保证人为被告。 ?