杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初13473号 原告：蔡茶仙，女，1971年4月14日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：王万兴、吴小锋，杭州市萧山区新泰法律服务所法律工作者。 被告：陈春景，男，1934年10月16日出生，住杭州市拱墅区。 被告：吴汉明，女，1943年3月21日出生，住杭州市萧山区。 两被告共同委托诉讼代理人：曹晓红、韩露，北京隆安（杭州）律师事务所律师。 原告蔡茶仙诉被告陈春景、吴汉明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年9月19日公开开庭进行了审理。原告蔡茶仙委托诉讼代理人王万兴、吴小锋，被告吴汉明及被告陈春景、吴汉明共同委托诉讼代理人曹晓红、韩露到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告蔡茶仙向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，协助原告将位于杭州市萧山区房屋过户给原告（估价102万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月12日，原告通过房屋中介与被告签订了一份《房屋转让居间合同》，合同约定被告向原告转让被告所有的位于杭州市萧山区竹林寺居委会风堰桥新2幢东单元206室49.3平方米的住宅房一套。同日，原告支付了购房定金12万元，合同约定双方于2019年7月12日前办理产权过户手续，各方均需配合。原告为此积极筹款，准备按约支付余款办理过户。而期间，被告却出尔反尔，找各种理由推诿，不肯继续履行合同，原告多次催促要求之下，被告无任何理由明确表示不再履行合同，为维护原告的合法权益，请依法判决。 原告蔡茶仙为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋转让居间合同》一份，证明原被告于2019年6月12日签订《房屋转让居间合同》。2.收条、转账记录各一份，证明被告于合同签订当天收到原告的购房定金12万元。3.萧山房产中介房源共享群1截屏、朋友圈截图各一页，证明案涉房屋已经经中介挂出且挂牌价为115万元。4.媒体采访相关截屏七页，证明房屋的内部情况及相关评论。 被告陈春景、吴汉明辩称：今年，被告陈春景已经86岁了，而被告吴汉明也已经77岁了，实际年龄已经80岁，身份证上小了3岁。两被告自上个世纪70年代开始一直居住在案涉房屋，在1993年进行房改房，是江寺路小学的学区房。2004年，因拆迁安置，另外在杭州拱墅区小房子。故两被告在杭州和萧山轮流居住。两被告有两个女儿，并且已经退休，分别住在杭州和萧山。2019年6月12日上午，因案涉房屋水管堵塞导致室内有异味，被告陈春景临时起意到楼下的萧山城厢竹林寺房产中介服务部王月燕处了解情况，王月燕在该小区从事中介工作10多年了，与两被告熟悉。王月燕告诉被告陈春景这个房子可以卖掉了，刚好是学区房，早两年同样的楼层和户型成交价是73万元，现在市场价大概100万元，被告陈春景说房屋水管堵住也发臭了既然有100万元可以卖也好的，王月燕当天联系了原告，原告表示刚好有子女要上学，要买江寺路小学的学区房，三方一拍即合，马上签订了转让合同，案涉房屋面积49.3平方米，转让价款102万元，房屋的单价是20600元/平方米。当场就交付了定金12万元，而且合同约定7月12日要办理产权过户。被告吴汉明曾向代理律师陈述为什么合同签订时没有通知两个女儿，是因为王月燕说不用和女儿说的，本来是要给大女儿陈雯打电话的，王月燕说这个价格是可以的，陈雯在二、三年前就是通过王月燕进行交易过户的，所以他们和王月燕熟悉的，也是出于对王月燕的信任认为市场价就是102万元，就直接进行了闪卖。卖房之后，因为两被告女儿对父母亲卖房的事情毫不知情，所以听说了这个事情后她们就询问了其他中介，发现两被告所卖房屋的价格低于市场价30万元，因为市场单价是27000元/平方米左右，而这也只是挂牌价，经查询，透明售房网价格在27000元左右。当天下午3时左右，两被告与王月燕、原告商量要求撤销合同或解除合同，但被拒绝。在这期间进行过协商。7月9日，被告陈春景向原告退还了12万元定金，退还定金的时候有进行留言，也系原告主动将自己的银行卡号给两被告，两被告才能将定金退还给原告。据查，原告是杭州景联房地产代理有限公司的股东，萧山很多小中介交易过户时都是通过该公司进行过户的，两被告女儿陈雯的房屋就是通过王月燕交易的，但是过户时盖的章是杭州景联房地产代理有限公司，原告还有另外一家公司杭州家友房屋置换有限公司，原告从事房产中介近20年。王月燕作为房产中介不仅没有提醒两被告卖房的注意事项，反而以两年前的房屋成交价73万作为参考来诱导两被告以102万元的价值来进行成交。原告与王月燕之间存在串通的嫌疑。被告陈春景因此事骨折，至今躺在床上。为了解决此事和及时止损，双方多次协商，但未果。根据合同约定，7月12日为过户日，7月13日原告向法院起诉要求继续履行合同，另外两被告有退休工资，生活稳定，没有大额的开销，也不需要紧急卖房来筹款。但是原告利用其中介职业的优势地位及两被告无房交易的经验、年龄大缺乏判断力而以低于市场价30万元左右的价格迅速签订合同，并闪电支付定金12万元，企图谋取不正当利益，致使被告的利益受到损害，明显违反公平等价原则。2.本案合同应予以撤销，两被告已另行起诉（案号：（2019）浙0109民初14557号），起诉的案由是撤销合同。本案的两被告作为原告，本案的原告和房产中介王月燕作为共同被告，更有利于法院查明案件事实。庭前也向法院提交要求终止诉讼的申请书，法律依据是《民事诉讼法》第150条第5项，因为撤销是确认之诉，只有确认了合同是否需要撤销后才能再来审理本案。3、退一步讲，如果本案合同没有撤销，那么无法确定该合同是预约合同还是本约合同，被告认为本案合同是预约合同，本案的合同第4条第1款约定了双方在签订合同之后要签订《杭州市房屋转让合同》，可见《杭州市房屋转让合同》是本约合同，案涉居间合同只是约定房屋的交易信息、交易条件，只是为了将来确定房屋转让关系作为的一个交易机会。案涉合同第6条违约责任也约定了两被告可以以赔付违约金的方式不签订《杭州市房屋转让合同》，也赋予了原告可以以放弃定金的方式来不签订《杭州市房屋转让合同》，本案中原告只支付了定金，没有支付其他房款，被告也只是收受了定金，没有收过任何房款，而且在一个月内就已经退还了全部定金。合同已经恢复到原状，也没有继续履行的必要，无需继续履行合同。退一步讲，本案合同事实已在2019年7月9日解除，2019年7月9日被告陈春景通过第三人将案涉定金12万元全部退还给原告。本案合同事实上已经解除，解除的原因并不是因为房屋价格上升，而是因为价格交易不公平引起的，但是本案不是因为房屋价格上涨所致，今年上半年房屋价格处于不温不火的状态，而是因为本案房屋价格明显低于市场价才引起的。本合同的签订和履行没有造成原告的实际损失，所以被告的行为不构成违约，原告也不是善意的守约方，被告并不是恶意的违约方，社会鼓励合理的投资，但应该禁止通过欺骗、忽悠老年人来进行套利、谋取不正当的利益，这已经不是投资了而是一种投机，社会也理应来惩罚这种谋取不正当利益的投资行为。两被告的年龄加起来已经有160多岁了，虽然法律没有规定80岁左右的老年人是限制民事行为能力人，但是大家都知道老小孩这个说法，事实上的80岁左右的老年人，他们的智力水平和社会认知能力已经是等同于限制民事行为能力人。两被告在几个小时之内闪卖了房子，而原告马上就交付了定金12万元，也明显高于一般的定金交付规则。一般来说，几百万的房子定金交付也就是5万元左右，但是本案的房屋订金为12万元，明显高于一般的定金金额。 被告陈春景、吴汉明为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋所有权证一份，证明萧山区竹林寺居委会凤堰桥新2幢东单元206室是两被告所有的事实。2.《房屋转让居间合同》、收条、中国工商银行转账凭条各一份，证明2019年6月12日，两被告与原告订立《房屋转让合同》，同日原告支付12万元定金，7月9日，两被告退回该定金的事实。3.工商信息、录音及文字整理资料一组，证明原告系杭州景联房地产代理有限公司股东、杭州萧山家友房屋置换有限公司法定代表人，案外人王月燕系杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部法定代表人，即原告和王月燕别从事产中介17年、10年的事实；王月燕认可案涉竹林寺小区曾系杭州景联房地产代理有限公司的签约小区，即王月燕与原告推荐的房源行为区别于普通居间行为；原告以低于市场价约300000元左右的价格与两被告签约的事实；原告嫌弃案涉房屋没有装修、南北不通透，走进去想吐，难受死了，但仍“闪电”买房的事实。4.透明售房网截图一份，证明案涉房屋同小区二手房网上挂牌价约为27000元/平方米左右，按照49.3平方米计算，案涉房屋成交总价比市场价低约300000元左右。5.被告的银行流水一份，证明两被告退休金及养老金每月合计约8336元，生活稳定，无大额花销，故缺乏紧急低价转让房屋的事由。6.结婚证、关系证明各一份，证明两被告系夫妻关系，陈雯、陈勤系两被告女儿的事实。7.民事起诉状、受理案件通知书各一份，证明基于相同事实，两被告已于2019年9月9日另行起诉要求撤销案涉合同，同日贵院已受理立案的事实。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告陈春景、吴汉明对证据1的形式真实性无异议，但两被告的签名并不是其真实意思表示，故对证明内容有异议。对证据2无异议。对证据3的真实性无法确认，发布人身份信息不明，合法性、关联性和证明内容有异议。退一步讲，如果该份证据系王月燕于2019年6月12日11时20分发布，仍无法证明其待证事实，理由如下：1.形式上看，王月燕没有对外发布房源信息，只是在萧山房产内部微信群共享信息，系中介内部之间的信息分享，并非对外挂牌行为。王月燕的行为既未经过两被告书面同意，也未对外发布房源信息，其行为明显违反《房地产经纪管理办法》第二十二条第一款规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当……经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息”。2.内容上看，王月燕在中午11时20分报价115万元，当天中午原告、两被告、王月燕三方当即以102万元的房价签订《房屋转让居间合同》，仅仅一个小时房价当即下降了13万元，不仅低于王月燕的“挂牌价”，更远远低于市场价。《房地产经纪管理办法》第二十五条第二款、第三款规定“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价，以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易”。3.该份证据中“看房方便欢迎合作”中的“合作”一词可以理解为中介之间通过相互介绍目标客户达到出卖房屋的目的，或者是中介内部某一方作为买受人合作的形式赚取房屋差价的行为。“合作”一词进一步证实了王月燕故意隐瞒真实交易价格，与原告串通企图谋取不正当利益。结合《房屋转让居间合同》中未约定居间费的不符常理的行为，明显违背一般市场交易习惯。4.原告作为从事房产中介工作近二十年的人，明知王月燕的上述违法行为，仍然闪买两被告的房屋，进一步证明并并非善意购房人。对证据4的真实性无异议，事情发生后是有媒体进行了采访，但原告提交的证据不全面，只提交部分内容，关联性和证明内容有异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1-3的形式真实性予以认定。证据4与本案缺乏关联性，本院不作认定。 本院对被告提供的证据认证如下：原告蔡茶仙对证据1的三性无异议，恰恰证明被告名下的房屋被告完全可以自己做主买卖。对证据2的三性无异议，至于被告认为退还给原告的定金12万元是双方协商的结果不是事实，原告认为是被告陈春景单方的行为，并不是协商的结果。对证据3中工商信息的真实性无异议，被告提出的杭州景联房地产代理有限公司与王月燕的中介公司的关系问题，根据被告提供的企业信息，杭州景联房地产代理有限公司和家友公司分公司处于注销状态，不存在像被告所提到的杭州景联房地产代理有限公司与王月燕的中介公司存在关联。对录音只认可双方关于案涉房屋买卖进行沟通协商，与本案没有多大的关联性。对证据4的形式真实性无异议，证明对象有异议，这只是一个挂牌价，真正的房屋定价是要结合多方面因素考虑的，要考虑房屋通风、采光、结构、朝向等因素，成交价是合理的价，不同于挂牌价。对证据5认为与本案无关，有钱和没钱都可以卖房屋。对证据6无异议。对证据7认为只能证明被告另案起诉，与本案没有实质性的关联性。结合质证意见并经审查，本院对证据1、2，6、7的形式真实性予以认定。证据3中的工商信息与本案缺乏关联性，本院不作认定，对录音的形式真实性予以认定。对证据4、5与本案缺乏关联性，本院对该证据不作认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：出卖人（甲方）陈春景、吴汉明与买受人（乙方）蔡茶仙、居间方（中介方、丙方）杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部签订落款时间为2019年6月12日的《房屋转让居间合同》一份，约定：转让房屋坐落在杭州，房产证/不动产证号为1310712，建筑面积为49.3平方米（具体以产权证记载为准），总建筑层数为5层，竣工时间为1988年，房屋规划用途为住宅。乙方实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全部了解；甲方随以上房屋转让的附属设施如下：空调一只、冰箱一台、自行车库一间；转让房屋总价为102万元。付款方式为一次性付款。购房定金：自本合同签订之日乙方向甲方支付12万元作为购房定金，可抵用购房款。过户时间：合同各方商定于2019年7月12日前办理产权过户手续，各方均需配合与协助。双方另行约定的付款方式：2019年7月12日付甲方90万元。交房时间：款清交房。房屋交付前，该房如有应缴纳的水、电、物业费、天然气、有线电视费、煤气等费用，概由甲方承担。过户费用：交易双方涉及的过户费用、水费由乙方承担。由乙方自行缴纳或一次性交付于丙方，由丙方代收代付。关于税费的另行约定：过户所产生的一切费用由乙方承担；违约责任：甲、乙双方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同。2.未能按合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的。3.相互或与他人串通，损害丙方利益的。4.未能按合同约定支付居间代理服务费的。5.房屋出售，甲方保证本房不存在权属争议、禁止转让等情形，如未征得本房其他共有人和权利所有人同意，导致合同无法履行的，视作甲方违约。6.房屋出售，甲方未告知乙方房内实情（如人员死亡、法院查封等），视作甲方违约。7.在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予以配合与协助；如因甲方的延误，影响产权过户登记，而使乙方或丙方遭受经济损失的，视作甲方违约；如甲方有上述违约行为，须返还乙方定金，且赔付同额违约金；若乙方有上述违约行为，无权要求甲方返还定金；且违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按法律、法规的有关规定追偿；非因三方个人意愿，由于不可抗力造成本合同无法履行的，各方均不承担责任等内容。陈春景、吴汉明于2019年6月12日出具收条一份：今收到蔡茶仙购买竹林寺2幢东单元206室房屋购房定金计12万元整。 6月12日，案涉房屋在萧山房产中介房源共享群1发出信息“竹林寺2楼49.5方二室一厅，115万学区不占用。看房方便欢迎合作903113--83103113”。 中国工商银行股份有限公司于2019年7月9日出具的回单凭证载明：陈春景于2019年7月9日向蔡茶仙汇款12万元。附言：经协商，退还全部定金12万元。两女儿被告与原告曾就房屋买卖合同纠纷进行协商，但未果。 另查明：两被告系夫妻。萧山市房权证城厢镇字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人：吴汉明，房屋坐落于，产别为私有房产。房屋状况：幢号为新2，房号为206，结构为混合，房屋总层数为5层，所在层数为2层，建筑面积为49.30平方米，设计用途为住宅。初始领证日期为1995年1月17日。 2019年9月9日，陈春景、吴汉明向本院提出起诉，要求撤销陈春景、吴汉明与蔡茶仙、杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部签订的《房屋转让居间合同》及由蔡茶仙承担本案诉讼费。另案审理。 本院认为：原、被告签订落款时间为2019年6月12日的《房屋转让居间合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同。合同约定自本合同签订之日原告向被告支付12万元作为购房定金，可抵作购房款。合同各方商定于2019年7月12日前办理产权过户手续，各方均需配合与协助。2019年7月12日支付被告90万元，款清交房。原告未按约支付购房款。二被告未按约办理产权过户。双方均违反了合同的约定。依《合同法》第一百二十条的规定，当事人双方均违反合同的，应当各自承担相应的责任。双方均违约的情况下，不适用定金罚则，定金应当返还。原告已支付被告的定金12万元，被告已于2019年7月9日退还原告。现原告要求被告继续履行合同，协助办理案涉房屋的过户，没有事实和法律依据，本院对原告的该诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回蔡茶仙的诉讼请求。 案件受理费13980元，减半收取6990元，由蔡茶仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一九年十二月二日 书记员  徐丽芳